Vastgoed als investering

[TheDudez]

masermex schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 10:33:
[...]


Dat is maar de vraag. Tenzij je al helemaal gesettled bent voor je 30e. Zodra je koopt zit je 'long' OG in de betreffende woonplaats.
Mocht je willen verhuizen om een van de genoemde redenen mag je hopen dat je niet bent ingestapt op een top en na een paar jaar je woning onder water staat qua hypotheek. Die droombaan aan de andere kant van het land wordt dan een stuk moeilijker. Je hebt nog nauwelijks afgelost dan en bent dan financieel erg kwetsbaar.

Daarom breng je ook eigen geld in. Historische gezien gaan de huizen op lange termijn altijd omhoog. En als je zeker weet dat je niet weg wilt uit de omgeving zie ik het probleem niet.

[ocn]

masermex schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 10:25:
[...]


Dat staat inderdaad buiten elke discussie, dat kopen op langere termijn veel goedkoper is en je de mogelijkheid geeft om vermogen op te bouwen. Er wordt echter gesproken alsof huren de slechtste financiele beslissing in je leven is. Dat is gewoon niet zo.

Ik durf te beweren dat iha mensen beneden de 30 veel beter kunnen huren, zolang studie en/of werk en/of relaties en wellicht andere factoren nog niet stabiel zijn. Huren geeft je een stuk minder kopzorgen, ook financieel omdat het veel overzichtelijker is in een leeftijdsfase waarin je nog nauwelijks vermogen hebt opgebouwd, en een eigen woning ook financieel best een grote verantwoordelijkheid is.

Onzin, als ik voor m'n 30e gewoon een woning had gekocht, in plaats van op 'safe spelen' en huren, dan had ik nu minstens een ton overwaarde gehad. Nu heb ik niks, want ik hou te weinig over om serieus te sparen.

[Rubbergrover1]

masermex schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 10:33:
[...]


Dat is maar de vraag. Tenzij je al helemaal gesettled bent voor je 30e. Zodra je koopt zit je 'long' OG in de betreffende woonplaats.
Mocht je willen verhuizen om een van de genoemde redenen mag je hopen dat je niet bent ingestapt op een top en na een paar jaar je woning onder water staat qua hypotheek. Die droombaan aan de andere kant van het land wordt dan een stuk moeilijker. Je hebt nog nauwelijks afgelost dan en bent dan financieel erg kwetsbaar.

Eens, je zit dan wel meteen 'gebonden', wat zeker op jong leeftijd niet altijd positief hoeft te zijn.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[T-MOB]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 17:54:
Deze dame omschrijft de box 3 situatie wel mooi in haar ingezonden brief. Het klinkt heel redelijk 32% belasting over behaald rendement, maar zodra je dit op fictief rendement gaat toepassen kan het wel eens heel onredelijk uitpakken in bepaalde situaties.

https://www.parool.nl/col...3A%2F%2Fwww.google.com%2F

Als het daadwerkelijk rendement lager is breng ze de boel toch onder in een BV, dan kun je gerealiseerd rendement afrekenen.

Maar daarnaast, als je meer aftikt dan het gerealiseerd rendement dan moet je haast moedwillig je pand de vernieling in helpen. Je betaalt in 2023 32% belasting over 6.17% van 95% van de WOZ-waarde. Dat is 1.885% belasting over de waarde. Dat is een lachertje als je ziet wat vastgoedprijzen in Amsterdam gedaan hebben de laatste 20 jaar. En dan zijn er nog huurpenningen... de sociale huurgrens ligt op 1.885% van ongeveer 485000 euro.

Laten we een crowdfundingactie opzetten om deze arme dame haar pensioentje door te helpen.

[MM!]

Relief2009 schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 09:36:
[...]


Mevrouw heeft nog steeds 4 woningen in bezit. Moeten we hier nu echt medelijden mee hebben?

Ze heeft jarenlang enorm geprofiteerd van een beleggersmarkt en nu het heeft even minder gaat is het huilen geblazen.

Ik heb 0,0 sympathie voor dit soort mensen. Je bent een ondernemer of je bent het niet. Risico's horen bij het vak. Als vastgoed niet voor je werkt, ga je iets anders zoeken om je centjes in te investeren.

----------------------------------------------------------------

Dat enorm profiteren ligt bij vastgoedcowboys in de vrije markt die met één jaar contracten maximaal de huurders wisselen tegen steeds hogere prijzen.

Het gaat echter niet op indien je normale prijzen vraagt ( zoals veel verhuurders) Maar dat raakt een beetje uit beeld.

Inmiddels is het heel normaal gewoon bon ton om een verhuurder te criminaliseren want uitzuiger en veel te rijk. Zelfs de Tweede Kamer gaat er in mee, niet wetende dat er veel particulieren zijn die sociaal verhuren zeker 150.000/200.000 woningen.
Zelf studies aan de UvA het linkse bolwerk uit Amsterdam geven aan dat de markt op deze manier compleet uit het lood geslagen wordt.

De sociale verhuurders verkopen en verdwijnen en komen niet meer terug. Investeerders bouwen geen huur- en koopwoningen meer bij die lopen hard weg. De wachttijden voor sociaal huren gaan exploderen.

De cowboys onder de verhuurders werken niet vanuit Box-3 maar gewoon vanuit een BV.in BOX-2
De woningen van de mevrouw (box-3) uit de brief worden wellicht (voor een prikkie) want (verhuurde staat en sociaal verhuurd), .overgenomen door een veel groter vastgoedbedrijf/
Drukt de prijs gigantisch. Vervolgens gaan ze deze aanpassen verbouwen moderniseren verplicht he. (vergis je niet, er nog veel mogelijk indien je als vastgoedmens maar genoeg poen en woningen hebt).

Huurders moeten meer betalen en verhuizen naar andere woningen van ze ( die ze dan nét leeg hebben)

U hoeft geen medelijden of sympathie te hebben hoor. Maar als de huurmarkt straks halverwege 2023 vastloopt.
Vind u het dan vast ook niet erg dat mevrouw en ondergetekende dan ook even lachen naar alle nieuwe aanwas net van school geen huurwoningen meer krijgen? Ze zijn er dan gewoon niet meer.

Denkt u dan even aan de superplannen van de CDA. De eerste keer hebben ze ook een bruteringsoperatie woningbouw (1995) opgestart. Gevolg extreme wachtlijsten sociaal veel minder bouwen in de jaren daarna.

Nu mag de Jonge de midden huur wegvagen en neemt in zijn kielzog 200.000 sociale woningen mee.

Wens een ieder die nog moet starten veel geluk met vinden van een huurwoning straks. Tip neem een loep mee.

[Rubbergrover1]

MM! schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 11:32:
[...]

----------------------------------------------------------------

Dat enorm profiteren ligt bij vastgoedcowboys in de vrije markt die met één jaar contracten maximaal de huurders wisselen tegen steeds hogere prijzen.

Het gaat echter niet op indien je normale prijzen vraagt ( zoals veel verhuurders) Maar dat raakt een beetje uit beeld.

Die cowboys zijn vooral in de huurmarkt gestapt omdat daar flink te cashen valt. En dat hebben ze vooral kunnen doen omdat de overheid decennia heeft zitten slapen en de regels zo heeft gemaakt dat die cowboys er ook flink van hebben kunnen profiteren.

Tegelijk heeft ook die 'verantwoorde' verhuurder decennia kunnen profiteren van gunstige markt en regelingen die de verhuur extra rendabel hebben gemaakt. Dat vergeten deze mensen nog wel eens.

Ja, er komen nu in vrij korte tijd een hoop verslechteringen voor verhuurders aan. Maar je kunt je ook afvragen of die aanpassingen zorgen voor een verandering van normaal naar slecht, of voor een verandering van extra gunstig naar normaal. Ik denk dat een hoop veranderingen vooral in de laatste categorie vallen. En dat veel verhuurders vooral blij moeten zijn met hoe ze in het verleden zijn behandeld, in plaats van boos op hoe ze in de toekomst worden behandeld.

[masermex]

TheDudez schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 10:42:
[...]
Daarom breng je ook eigen geld in. Historische gezien gaan de huizen op lange termijn altijd omhoog. En als je zeker weet dat je niet weg wilt uit de omgeving zie ik het probleem niet.

Je hebt eigen geld (moet minimaal enkele tienduizenden zijn).
Je weet zeker dat je niet weg wilt uit de betreffende woonplaats.
Je bent nog geen 30.

Prima voor jou. Voor de overige 90% van 30- niet het geval. 100% sure.

[JoopXXX]

ocn schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 10:23:
[...]

Deze dame kan prima haar woningen verkopen en in beter renderende markten investeren.

Ja leuk, verkopen met een korting van minimaal 50% op de marktwaarde!

Als haar huurders langer dan 2 jaar bij haar huren of bij de start al een contract voor onbepaalde tijd hebben krijgt zij deze huurders er nooit meer uit door verregaande huurdersbescherming.
Dan kan je de woning alleen nog verkopen in verhuurde staat wat bij sociale huur tot enorme kortingen op de marktwaarde leidt.

Samengevat: haar rendement wordt door de nieuwe Box 3 belasting volledig wegbelast en als enige uitweg wordt ze gedwongen tegen minimaal 50% korting te verkopen.

Ik zou dat niet durven te omschrijven als 'kan prima verkopen'..

[ocn]

JoopXXX schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 12:26:
[...]


Ja leuk, verkopen met een korting van minimaal 50% op de marktwaarde!

Als haar huurders langer dan 2 jaar bij haar huren of bij de start al een contract voor onbepaalde tijd hebben krijgt zij deze huurders er nooit meer uit door verregaande huurdersbescherming.
Dan kan je de woning alleen nog verkopen in verhuurde staat wat bij sociale huur tot enorme kortingen op de marktwaarde leidt.

Samengevat: haar rendement wordt door de nieuwe Box 3 belasting volledig wegbelast en als enige uitweg wordt ze gedwongen tegen minimaal 50% korting te verkopen.

Ik zou dat niet durven te omschrijven als 'kan prima verkopen'..

Dit is toch gewoon het risico van investeren?
Ik vind het goed dat onze overheid (die wij zelf kiezen) onze woningmarkt eindelijk begint te beschermen. Wonen is een grondrecht, rendement op risicovolle investeringen niet.

[MM!]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 11:54:
[...]


Ja, er komen nu in vrij korte tijd een hoop verslechteringen voor verhuurders aan. Maar je kunt je ook afvragen of die aanpassingen zorgen voor een verandering van normaal naar slecht, of voor een verandering van extra gunstig naar normaal. Ik denk dat een hoop veranderingen vooral in de laatste categorie vallen. En dat veel verhuurders vooral blij moeten zijn met hoe ze in het verleden zijn behandeld, in plaats van boos op hoe ze in de toekomst worden behandeld.

Verslechteringen is niet juiste woord.
Alle rendement of bijna alle rendement afpakken van één groep verhuurders terwijl een andere groep lachend doorgaat met dezelfde praktijken. Is geen normalisatie. Maar we moeten gewoon blij zijn met
deze fikse verzwaringen.
Ze pakken de kleintjes in box-3. En nee met drie woningen is een bv en box-2 NIET rendabel.

Belast de zaak dan volgens de inkomsten methode. Werkelijke rendement en daar belasting over heffen progressief. Dát kan ik prima vinden.
Ik heb nu nog drie woningen waarvan twee zelf gebouwd in vrije markt en nu nog één in de sociale verhuur.

De andere sociale woning heb ik verleden jaar verkocht en de andere sociale woning gaat dit jaar worden verkocht.

Vergis je niet er komen geen woningen bij er verschuiven een paar woningen. Plus er wordt nu al minder gebouwd, omgebouwd, bijgebouwd. Zowel koop als huur.
Sociale huur is al helemaal niet aan de orde die wordt zoals ik al zei heel sterk teruggebracht.

De huurder is straks gewoon het slechtste af en dat voor een paar cowboys een 210.000 woningen op de 8 miljoen bezitten. De midden huur wordt grotendeels history en zal ook een wachtlijst krijgen.
De sociale huur zal een wachtlijst krijgen van 15/18 jaar. De geliberaliseerde huur +187 punten zal explosief stijgen.

Ik laat de huurcontracten (onbepaalde tijd) uitlopen en ik verkoop de woningen gewoon. Best hoor deze criminele verhuurder en ZZP-er ICT is ook al crimineel want zzp. redt zich wel.
De huurmarkt niet, die loopt he-le-maal vast.

[JoopXXX]

ocn schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 12:31:
[...]

Dit is toch gewoon het risico van investeren?
Ik vind het goed dat onze overheid (die wij zelf kiezen) onze woningmarkt eindelijk begint te beschermen. Wonen is een grondrecht, rendement op risicovolle investeringen niet.

Dat kan je toch niet menen.

Als de regels tussendoor gewijzigd worden met als resultaat nul rendement en verkopen met zware korting is dat toch geen normaal risico van investeren in een beschaafd land.

Je hebt het over woningmarkt beschermen.
Het meest schrijnende van het voorbeeld van deze dame is dat juist de verhuurders die zich netjes gedragen in de sociale sector het hardst geraakt worden door de nieuwe belastingwetgeving. Des te lager de huur is die je vraagt des te groter is je belastingverhoging!
Ik kan dat echt niet rijmen.

[Rubbergrover1]

MM! schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 12:34:
[...]
Ze pakken de kleintjes in box-3. En nee met drie woningen is een bv en box-2 NIET rendabel.

Dat vind ik wel een interessante opmerking. Als iets in een bv en box 2 niet rendabel is, waarom zou dat dan in box 3 wel rendabel moeten zijn? In min optiek zou het het 'in een ideale wereld' het meest logisch zijn dat de keus tussen BV of privébezit zo veel mogelijk wordt gemaakt op civielrechtelijke keuzes en wensen. En zo min mogelijk op basis van voordelen in bijvoorbeeld de fiscale regelgeving. Het zou in mijn ogen dan raar zijn dat de keus die leidt tot de ene box de activiteit niet rendabel maakt en de keus die leidt tot de andere box de activiteit wel rendabel zou maken.

[Real]

JoopXXX schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 12:26:
[...]
Ja leuk, verkopen met een korting van minimaal 50% op de marktwaarde!

Bron?

[moshimoshi]

Die 'cowboys' zijn vooral in de huurmarkt gestapt omdat er weinig alternatieven zijn om pensioen op te bouwen als ondernemer. De meeste van de 'cowboys' hebben één of twee huizen in de verhuur, maar iedereen denkt meteen aan de pandjesprins.

Ik zou veel liever zien dat de overheid mogelijkheden creëert waardoor deze 'cowboys' verder kunnen gaan met investeren. Bijvoorbeeld door groepen particulieren de mogelijkheid te geven gezamenlijk nieuwbouwappartementen te financieren, waarbij de particulier eigenaar wordt van één of meerdere appartementen. De overheid zou dit soort ontwikkelingen actief kunnen stimuleren of zelfs het voortouw nemen. In plaats van de markt tegen te werken, zou de overheid er ook voor kunnen kiezen om actief de markt beter te kunnen laten functioneren.

[ Voor 6% gewijzigd door moshimoshi op 25-01-2023 14:21 ]

[MM!]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 13:45:
[...]

Dat vind ik wel een interessante opmerking. Als iets in een bv en box 2 niet rendabel is, waarom zou dat dan in box 3 wel rendabel moeten zijn? In min optiek zou het het 'in een ideale wereld' het meest logisch zijn dat de keus tussen BV of privébezit zo veel mogelijk wordt gemaakt op civielrechtelijke keuzes en wensen. En zo min mogelijk op basis van voordelen in bijvoorbeeld de fiscale regelgeving. Het zou in mijn ogen dan raar zijn dat de keus die leidt tot de ene box de activiteit niet rendabel maakt en de keus die leidt tot de andere box de activiteit wel rendabel zou maken.

-------------------------------------------------------------
Als u nu eerste eens gaat kijken naar juridische status van een eenmanszaak (zzp), VOF, Maatschap en BV plus tenslotte een NV.

Kijk dan even tot welke omzet eenmanszaak handiger is en tot welke omzet een BV handiger is. Los van de juridische status/voordelen.

Met een bruto huuromzet van pak hem beet 20.000 euro is een BV waardeloos. Een BV is pas fiscaal handig met een winst (geen omzet) van 150.000 euro!! BV = BOX2

Box-3 gaat weer over een fictief rendement en dat is stelen. Voor sommigen wel rendabel maar voor de meesten gewoon niet.
Belast het werkelijke rendement en ga niet lopen gokken en spelen punt!.
Voorts de puntentelling gaat ook de schop op. Dus vastgoed in box-3 is voorbij maar de woningmarkt zal op deze manier doodziek worden.

De huurmarkt het vastgoed, sociaal midden huur en gedeeltelijk de liberalisatie huur gaat op slot, vast in beton en geraakt voorlopig niet meer los.

Nogmaals mij maakt het niets meer uit ik verkoop gewoon alles en kijk op mijn gemakt hoe de zaak vast gaat lopen.

Uw pensioenfonds zal verliezen gaan draaien op de nieuwe puntentelling en heeft reeds andere koop investering en huurprojecten stilgelegd en in ijs gewikkeld. Die 900.000 woningen zijn gelogen, 300.000 hoogstens en dan mag hij in de handjes klappen.

De kinderen van nu 22 23 24 25 jaar kunnen over een half jaar gewoon NIETS meer huren én niets meer kopen.

De jonge kan niet zeggen dat hij niet gewaarschuwd is.

[Real]

JoopXXX schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 12:39:
[...]
Als de regels tussendoor gewijzigd worden

Je kon echt mijlenver zien aankomen dat investeren in een (en blijkbaar is het ook normaal meerdere) huurwoning(en) het risico met zich meebrengt dat de overheid ingrijpt, omdat niet alleen eigendomsrecht maar ook het recht op een woning grondrechten zijn.

De regulering stopt ook weer als er voldoende aanbod is. Maar zonder aanbod is er geen markt en kun je ook niet volhouden dat het een normale pensioeninvestering is.

moshimoshi schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 14:20:
Die 'cowboys' zijn vooral in de huurmarkt gestapt omdat er weinig alternatieven zijn om pensioen op te bouwen als ondernemer.

Hoezo? Je hebt toch gewoon derde pijler pensioenverzekeraars?

MM! schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 14:21:
[...]
De jonge kan niet zeggen dat hij niet gewaarschuwd is.

Dat geldt ook voor de staat voor wat betreft dakloosheid of armoede?

[moshimoshi]

De nieuwbouw valt alweer helemaal stil. Niets geleerd van 2009 waarin de hele nieuwbouwsector op zijn gat ging en veel bouwvakkers omgeschoold zijn naar andere beroepen. Na de crisis van 2009 was er geen bouwvakker meer te vinden en dat is één van de redenen dat we nu zo'n enorm tekort hebben.

We doen het anno 2023 gewoon nog eens dunnetjes over.

[MM!]

Real schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 14:16:
[...]


Bron?

Heb ik voor u wel een voorbeeldje

Onderstaande links alle drie de woningen van één eigenaar

https://www.funda.nl/koop...-nieuwe-plein-17-i-en-ii/

https://www.funda.nl/koop...079572-nieuwe-plein-15-2/

Bovenste twee sociaal verhuurde appartementen zijn verkocht 140.000 stuk. = 280.000

Onderste te koop 275.000

Dus bijna de helft.

[Real]

MM! schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 14:32:
[...]

Maar de stelling was niet: er zijn woningen die verhuurd tegen 50% van de marktwaarde zonder huurder worden verkocht,

De stelling was: het is minimaal 50%.

[JoopXXX]

[quote]Real schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 14:24:
[...]


Je kon echt mijlenver zien aankomen dat investeren in een (en blijkbaar is het ook normaal meerdere) huurwoning(en) het risico met zich meebrengt dat de overheid ingrijpt, omdat niet alleen eigendomsrecht maar ook het recht op een woning grondrechten zijn.


[...]

Oneens.

Om even bij de casus van deze dame te blijven:

Ik had wel kunnen voorspellen dat er maatregelen getroffen zouden worden die de uitwassen zouden aanpakken (bijv €1000 voor een kamer van 25m2).
Maar dat er maatregelen ingevoerd worden die juist de verhuurders die zich netjes gedragen binnen de sociale verhuur het hardste raken, had ik niet voorspelt.

Ik had het niet voorspelt omdat het m.i. volledig onlogisch is om de groep die zich het netste gedraagt het hardste te raken.

Deze dame gaat door het nieuwe belastingstelsel naar schatting opeens 40 a 50% meer belasting betalen!
Met name de aanpassing van de leegwaarderatio werkt hier hard aan mee.

Een beetje meer begrip voor de vervelende situatie van deze dame zou dan wel op zijn plaats zijn.

[JoopXXX]

Real schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 14:16:
[...]


Bron?

Zo'n huis zal verkocht moeten worden aan een vastgoedinvesteerder. Een vastgoedinvesteerder bepaalt zijn biedprijs o.b.v. de toekomstige verwachte geldstroom.

Voor een particuliere belegger is de toekomstige geldstroom uit huur circa 0 (na aftrek van kosten). De waarde van de woning is v.w.b. de huurstroom dus ook 0. Voor een belegger in box 2 is de geldstroom uit huur wellicht ietsje beter maar nog steeds verwaarloosbaar.

De enige waarde die dan overblijft is de winst die ontstaat als je de woning kan verkopen zonder de huidige huurder erin. Dat kan afhankelijk van de leeftijd van de huurder erg lang duren. Gedurende die periode heb je wel kosten en gedoe van zo'n pand (en het risico dat de regelgeving nog slechter wordt!)

Hier een voorbeeld van een pand wat voor circa 40% van de marktprijs is weggegaan:
https://www.eersteamsterd.../Rozengracht232CAMSTERDAM
Verkoopprijs 250K

Daar was de toekomstige geldstroom uit huur weliswaar nog wat minder positief maar die ene procent op jaarbasis had de biedprijs niet veel hoger laten uitkomen.

[JoopXXX]

Real schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 14:35:
[...]


Maar de stelling was niet: er zijn woningen die verhuurd tegen 50% van de marktwaarde zonder huurder worden verkocht,

De stelling was: het is minimaal 50%.

Tikkeltje kinderachtig...

MM komt met een voorbeeld van 48%. Alsof dat niet erg genoeg is.

Al zou het 30% zijn. Dan is het toch nog steeds dramatisch voor de dame in kwestie. Weinig medemenselijkheid zeg!

[ Voor 13% gewijzigd door JoopXXX op 25-01-2023 15:43 ]

[Wispe]

JoopXXX schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 15:19:
[...]

Hier een voorbeeld van een pand wat voor circa 40% van de marktprijs is weggegaan:
https://www.eersteamsterd.../Rozengracht232CAMSTERDAM
Verkoopprijs 250K

250 EUR p/m, allemachtig.
Dan ga je dat toch niet kopen? Of je moet hopen dat de huurder snel overlijdt.

[MM!]

Wispe schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 15:44:
[...]


250 EUR p/m, allemachtig.
Dan ga je dat toch niet kopen? Of je moet hopen dat de huurder snel overlijdt.

----------------------------------------
Vermoed dat dit een casus is waarbij de woning nog met een contract uit 1972 waarbij indexatie niet van toepassing was verhuurd is. De bewoner zal er dan ook al en hele tijd wonen en op leeftijd zijn.
Die contracten hadden wel een voorbehoud met elke verbetering aan de woning mocht de huur verhoogd worden. Verbeteringen zijn niet verplicht de huurder kan ze afwijzen.

Deze woning is wellicht aangekocht door een vastgoedondernemer die puur op de waarde van het pand speculeert na vertrek ( overlijden) bewoner.
Vermoed niet dat de bewoner zelf de intentie heeft om te verhuizen.

[T-MOB]

MM! schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 14:21:

Met een bruto huuromzet van pak hem beet 20.000 euro is een BV waardeloos. Een BV is pas fiscaal handig met een winst (geen omzet) van 150.000 euro!! BV = BOX2

[/quote]
"Fiscaal handig" in deze context betekent dat het voor een ZZP-er tot deze winst voordeliger is om een eenmanszaak met ondernemersaftrek te voeren. Een BV met 10.000 euro winst kan best. Je betaalt daar dan 15% vennootschapsbelasting over, en als je het geld uit de BV haalt nog ongeveer een kwart in box 2. Je houdt dan zo'n 6350 euro netto over.

Maar het gaat natuurlijk niet alleen om huuromzet. De waardestijging van vastgoed is ook rendement.

[Wispe]

MM! schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 16:14:
[...]

----------------------------------------
Vermoed dat dit een casus is waarbij de woning nog met een contract uit 1972 waarbij indexatie niet van toepassing was verhuurd is. De bewoner zal er dan ook al en hele tijd wonen en op leeftijd zijn.
Die contracten hadden wel een voorbehoud met elke verbetering aan de woning mocht de huur verhoogd worden. Verbeteringen zijn niet verplicht de huurder kan ze afwijzen.

Deze woning is wellicht aangekocht door een vastgoedondernemer die puur op de waarde van het pand speculeert na vertrek ( overlijden) bewoner.
Vermoed niet dat de bewoner zelf de intentie heeft om te verhuizen.

Klinkt plausibel inderdaad.
Wel een koopje voor degene die het geld kan missen. Hoogstwaarschijnlijk een BV'tje.

[appelflap1992]

T-MOB schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 17:03:
[...]

[/quote]
"Fiscaal handig" in deze context betekent dat het voor een ZZP-er tot deze winst voordeliger is om een eenmanszaak met ondernemersaftrek te voeren. Een BV met 10.000 euro winst kan best. Je betaalt daar dan 15% vennootschapsbelasting over, en als je het geld uit de BV haalt nog ongeveer een kwart in box 2. Je houdt dan zo'n 6350 euro netto over.

Maar het gaat natuurlijk niet alleen om huuromzet. De waardestijging van vastgoed is ook rendement.

Zo denk ik ook steeds, maar waarom lees je vaak dat een bv oprichten voor je vastgoed pas aan de orde is als je een huis of 5 hebt.. ik snap dit niet.

[MM!]

T-MOB schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 17:03:
[...]

[/quote]
"Fiscaal handig" in deze context betekent dat het voor een ZZP-er tot deze winst voordeliger is om een eenmanszaak met ondernemersaftrek te voeren. Een BV met 10.000 euro winst kan best. Je betaalt daar dan 15% vennootschapsbelasting over, en als je het geld uit de BV haalt nog ongeveer een kwart in box 2. Je houdt dan zo'n 6350 euro netto over.

Maar het gaat natuurlijk niet alleen om huuromzet. De waardestijging van vastgoed is ook rendement.

-------------------------
En hoeveel salaris denk u zichzelf uit de betalen in die BV? Verzoek aan de belastinginspecteur doen om het op nul te stellen? Of het verplichte minimum van 51.000 te verlagen?
Tegenwoordig alleen dividend en en winstbelasting betalen om de rest te omzeilen vooral wanneer het vastgoed betreft gaat niet meer even 1 2 3.

[T-MOB]

MM! schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 06:49:
[...]

-------------------------
En hoeveel salaris denk u zichzelf uit de betalen in die BV? Verzoek aan de belastinginspecteur doen om het op nul te stellen? Of het verplichte minimum van 51.000 te verlagen?
Tegenwoordig alleen dividend en en winstbelasting betalen om de rest te omzeilen vooral wanneer het vastgoed betreft gaat niet meer even 1 2 3.

Het lijkt me met niet moeilijk om aan te tonen dat het gebruikelijk loon bij genoemde casus en cijfers onder de 5000 euro ligt. Het hele idee is om vermogen te laten renderen, er wordt nauwelijks gewerkt in de BV.

appelflap1992 schreef op donderdag 26 januari 2023 @ 13:11:
Zo denk ik ook steeds, maar waarom lees je vaak dat een bv oprichten voor je vastgoed pas aan de orde is als je een huis of 5 hebt.. ik snap dit niet.

Waarschijnlijk omdat een BV oprichten gedoe en kosten met zich meebrengt, er privacyconsequenties zijn, en jaarlijkse accountantskosten. Daarnaast was de box-3 route de afgelopen jaren natuurlijk extreem voordelig.

[radeoxx]

T-MOB schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 09:55:
[...]

Het lijkt me met niet moeilijk om aan te tonen dat het gebruikelijk loon bij genoemde casus en cijfers onder de 5000 euro ligt. Het hele idee is om vermogen te laten renderen, er wordt nauwelijks gewerkt in de BV.


[...]

Waarschijnlijk omdat een BV oprichten gedoe en kosten met zich meebrengt, er privacyconsequenties zijn, en jaarlijkse accountantskosten. Daarnaast was de box-3 route de afgelopen jaren natuurlijk extreem voordelig.

En 10,4% overdrachtsbelasting om alles naar de BV te overhevelen toch? Plus toestemming eventuele hypotheekbanken.

[martijn22222]

radeoxx schreef op vrijdag 27 januari 2023 @ 10:04:
[...]


En 10,4% overdrachtsbelasting om alles naar de BV te overhevelen toch? Plus toestemming eventuele hypotheekbanken.

Correct. Daarom heb ik er vanaf gezien om het over te hevelen naar BV en laat het in Box 3 staan.

[Henkdezoveelste]

Wat voor huurprijsindexatie zijn jullie van plan te hanteren in 2023?

Afgelopen jaar was het gelimiteerd op CPI inflatie +1%. Dit jaar is het gelimiteerd op de gemiddelde CAO verhoging 2022 van 3,1% + 1%, dus 4,1% maximaal.

Normaal gesproken zou ik zeggen elk jaar met CPI inflatie corrigeren, dan blijft de huurprijs in feite gelijk. Maar dit jaar ligt alles even anders.

[rube]

@Henkdezoveelste misschien kun je aangeven waar je zelf aan zit te denken en met argumenten komen?

Ik verhoog per 1 juli dus heb nog even om er over na te denken. Bovendien heb ik 1 net opnieuw verhuurd dus daar is het sowieso nog niet van toepassing. Maar het zal tussen de 0% en 4.1% zijn wat ik ga doen .

[Henkdezoveelste]

rube schreef op maandag 30 januari 2023 @ 13:23:
@Henkdezoveelste misschien kun je aangeven waar je zelf aan zit te denken en met argumenten komen?

Zelf denk ik aan 3,1% voor een appartement dat al een en hogere huurprijs heeft en 4,1% voor een appartement waar de huurprijs wat lager is en waar de komende tijd allerlei kosten aan zitten te komen, voor o.a. isolatie.

[rube]

Conclusie van deze deskundigen

Dat plan zal concluderend huren eerlijker maken, maar het is de vraag of er nog wel huurhuizen overblijven omdat beleggen minder interessant wordt. ,,Maar ik kan ook geen systeem bedenken waarmee de vier doelen die Hugo de Jonge ermee wil bereiken - huurbescherming, betaalbaarheid, beschikbaarheid én duurzaamheid - verenigbaar zijn", besluit Korevaar.

https://archive.fo/7RUsO
"eerlijker" is natuurlijk heel mooi maar als het er niet is, heb je er alsnog niets aan.

[JoopXXX]

Henkdezoveelste schreef op maandag 30 januari 2023 @ 12:16:
Wat voor huurprijsindexatie zijn jullie van plan te hanteren in 2023?

Afgelopen jaar was het gelimiteerd op CPI inflatie +1%. Dit jaar is het gelimiteerd op de gemiddelde CAO verhoging 2022 van 3,1% + 1%, dus 4,1% maximaal.

Normaal gesproken zou ik zeggen elk jaar met CPI inflatie corrigeren, dan blijft de huurprijs in feite gelijk. Maar dit jaar ligt alles even anders.

Met een inflatiecijfer ruim boven de maximale huurprijsindexatie zal ik verhogen met het maximale toegestane percentage.

Ik zou in de volgende situaties overwegen een lager percentage te doen:
-als ik mij met het maximale percentage uit de markt prijs en tevreden ben met de huidige huurder
-als ik een bepaalde ‘gunning’ naar een huurder zou hebben die bijv tijdelijk in een minder goede financiële situatie zit

[JanHenk]

JoopXXX schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 11:03:
[...]


Met een inflatiecijfer ruim boven de maximale huurprijsindexatie zal ik verhogen met het maximale toegestane percentage.

Ik zou in de volgende situaties overwegen een lager percentage te doen:
-als ik mij met het maximale percentage uit de markt prijs en tevreden ben met de huidige huurder
-als ik een bepaalde ‘gunning’ naar een huurder zou hebben die bijv tijdelijk in een minder goede financiële situatie zit

Eens.

Met als aanvulling, als je wilt verkopen is uit de markt prijzen misschien wel beter. Ik heb afgelopen jaar matig verhoogd, maar ik ga vanaf nu jaarlijks maximaal verhogen. En dan verkopen of toch opnieuw verhuren (dat gaat ook wel lukken).

Mijn huurders hebben nu een contract voor onbepaalde tijd, maar daar heb ik achteraf spijt van. Dat ga ik dus ook niet opnieuw doen (zolang het nog kan).

[radeoxx]

In de nieuwe systematiek gaat de WOZ-cap omhoog naar 187 punten. Wat is eigenlijk de 'volgorde' van de berekening?

Stel je hebt een woning met bijv. 187 punten door de WOZ-cap (zonder cap bijv 190 punten), maar je gaat de badkamer upgraden waardoor je, ik noem maar wat, +2 punten krijgt. Betekent dit dat je dan nog steeds maar 187 punten hebt, vanwege de WOZ cap?

Of wat is de volgorde van de berekening?

Edit

Maximering van de WOZ-waarde in het WWS gaat gelden vanaf 187 punten, wat betekent dat voor
woningen boven deze grens de WOZ-waarde voor maximaal 33% van het totaalaantal WWS-punten mag zorgen. Hiermee wordt voorkomen dat woningen alleen vanwege een hoge WOZ-waarde geliberaliseerd worden.

Dit staat er in de kamerbrief.


Dus

Stel situatie 1

Woning met 100 punten
WOZ 87 punten
= 187 punten totaal
= cap niet van toepassing, omdat je tot de 187 geen cap hebt

Upgraden naar 190 punten voor een stuk zekerheidsmarge is niet mogelijk. Maar misschien ook onnodig, omdat je qua WOZ toch al goed zit? Dus ook al wordt er een ruimte van 2m2 minder geteld, je blijft goed zitten door je WOZ, eens?

Immers

Situatie 2, je wilt graag naar 190 punten voor een stuk zekerheidsmarge

Woning met 103 punten
WOZ 87 punten
= 187 punten totaal, vanwege WOZ cap die geldt vanaf 187 punten (max 33% van totaal aantal punten)
Dan zou je dus bijv bij 188 punten max ~62 punten WOZ kunnen krijgen. Waardoor de berekening wordt:

103 punten
WOZ 62 punten
= <187 punten
= dus automatisch 187 punten, omdat de cap niet onder de 187 valt

Resumerend

ALS je door de WOZ gelimiteerd wordt, lijk je goed te zitten, je hebt dan automatisch een 'veiligheidsmarge'. Stel er worden 2 punten afgetrokken vanwege een rekenfoutje, dan zit je nog goed met je WOZ. Je moet dan wel weten dat je door de cap gelimiteerd wordt. Dus je moet meer dan (1/3/187) = ~62 punten hebben.

Stel je hebt dus 65 WOZ punten en je komt daardoor uit op 187, dan zit je dus prima.

Toch?

[ Voor 67% gewijzigd door radeoxx op 01-02-2023 11:52 ]

[vortexnl1982]

JanHenk schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 11:33:
[...]


Eens.

Met als aanvulling, als je wilt verkopen is uit de markt prijzen misschien wel beter. Ik heb afgelopen jaar matig verhoogd, maar ik ga vanaf nu jaarlijks maximaal verhogen. En dan verkopen of toch opnieuw verhuren (dat gaat ook wel lukken).

Mijn huurders hebben nu een contract voor onbepaalde tijd, maar daar heb ik achteraf spijt van. Dat ga ik dus ook niet opnieuw doen (zolang het nog kan).

Waarom heb je er spijt van van een onbepaalde tijd contract ? 'Bang' voor box 3 toekomst ? Of zit je nu te laag met je huur ? Of lastige huurders ?

Mijn huurder gaat na 1,5 jaar huren er in mei uit. Ik ben er in principe wel blij mee want : kan meer huur vragen en dan ik heb liever ook flexibiliteit (als in geen contract voor onbepaalde tijd want ik weet niet wat de overheid allemaal gaat veranderen).

[namliam_eht]

radeoxx schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 11:45:
In de nieuwe systematiek gaat de WOZ-cap omhoog naar 187 punten. Wat is eigenlijk de 'volgorde' van de berekening?

Stel je hebt een woning met bijv. 187 punten door de WOZ-cap (zonder cap bijv 190 punten), maar je gaat de badkamer upgraden waardoor je, ik noem maar wat, +2 punten krijgt. Betekent dit dat je dan nog steeds maar 187 punten hebt, vanwege de WOZ cap?

Of wat is de volgorde van de berekening?

Men maakt iets simpels weer onnodig moeilijk.
De regel is/komt neer op, de WOZ waarde kan niet meer dan 50% van de punten van de woning opleveren.

Aangenomen natuurlijk dat de WOZ hoog genoeg is om aan de cap te komen, dit is IIRC 11k per punt.
Dus op basis van m2 keuken, badkamer, energielabel etc. komt de woning op
50 punten + 50% WOZ = 75 punten ( = 275.000 euro woz minimum )
100 punten + 50% WOZ = 150 punten ( = 550.000 euro woz minimum )
150 punten + 50% WOZ = 225 punten. ( = 825.000 euro woz minimum )

Dus als je 2 extra punten in de basis krijgt, mag je (gratis) een punt WOZ er bij optellen en krijg je er feitelijk 3.

Is je woning echter 100 punten en WOZ 400.000 krijg je dus niet meer dan 36 punten uit de WOZ en dus 136 punten totaal. 2 punten er bij wordt dan dus ook maar 138 punten.

Ofwel andersom gerekend; 187 * 66% = 124 punten voor de woning
Door afrondingen 125 + (50% van 125=62,5 = ) 62 = 187 punten.
Maar MITS WOZ >= 62,5 * 11.000 = 687.500 euro

Nu is de werkelijke berekening ook nog afhankelijk van de m2 van de woning aangezien de punten uit WOZ uit 2 delen bestaat. De WOZ / 11k en WOZ / m2.
De WOZ waarden hierboven zijn dus significant lager aangezien er nog een tweede component in zit, maar het gaat om het concept van de verdeling woning punten vs woz punten.

Disclaimer: zo denk ik het te begrijpen, corrigeer me als ik het verkeerd doe/zie.

[ Voor 14% gewijzigd door namliam_eht op 01-02-2023 13:11 ]

[radeoxx]

namliam_eht schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 13:00:
[...]

Men maakt iets simpels weer onnodig moeilijk.
De regel is/komt neer op, de WOZ waarde kan niet meer dan 50% van de punten van de woning opleveren.

Aangenomen natuurlijk dat de WOZ hoog genoeg is om aan de cap te komen, dit is IIRC 11k per punt.
Dus op basis van m2 keuken, badkamer, energielabel etc. komt de woning op
50 punten + 50% WOZ = 75 punten ( = 275.000 euro woz minimum )
100 punten + 50% WOZ = 150 punten ( = 550.000 euro woz minimum )
150 punten + 50% WOZ = 225 punten. ( = 825.000 euro woz minimum )

Dus als je 2 extra punten in de basis krijgt, mag je (gratis) een punt WOZ er bij optellen en krijg je er feitelijk 3.

Is je woning echter 100 punten en WOZ 400.000 krijg je dus niet meer dan 36 punten uit de WOZ en dus 136 punten totaal. 2 punten er bij wordt dan dus ook maar 138 punten.

Disclaimer: zo denk ik het te begrijpen, corrigeer me als ik het verkeerd doe/zie.

Daar klopt helemaal niets van.

Ik heb een link gestuurd en de kamerbrief gequote! Heb je dat wel gelezen? 50% wordt nergens genoemd. Het gaat om 33%!

Uit de kamerbrief pagina 6

Maximering van de WOZ-waarde
Op dit moment geldt dat de WOZ-waarde van woningen met een WWSpuntenaantal van meer dan 141 niet meer dan 33% van het totaal aantal WWSpunten mag beslaan. Ik kies ervoor de maximering op de WOZ-waarde op te trekken naar de nieuwe liberalisatiegrens van 187 punten. Dit is in lijn met het initiële doel van de maximering: om te voorkomen dat woningen door een hoge WOZ-waarde geliberaliseerd kunnen worden verhuurd. Concreet betekent dit dat de WOZ-waarde bij een woning met minder dan 187 punten volledig meeweegt, maar dat een verhuurder de WOZ-waarde bij een woning met meer dan 187 punten niet meer dan 33% mee mag tellen.

Hoe ik bovenstaand begrijp
- Tot en met 186 punten geldt er geen WOZ-CAP en mag de WOZ altijd volledig meegerekend worden
- Bij 187 punten is er sprake van vrije sector / geliberaliseerd huurcontract en telt de WOZ nog volledig mee? Dit is niet op te maken uit bovenstaande quote, toch?
- Bij 188 punten of meer telt de WOZ maximaal 33% mee.

[namliam_eht]

radeoxx schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 13:10:
[...]


Daar klopt helemaal niets van.

Ik heb een link gestuurd en de kamerbrief gequote! Heb je dat wel gelezen? 50% wordt nergens genoemd. Het gaat om 33%!

Dat ligt er aan hoe je het leest.
A + B = C
1) 66% + 33% = 100%
2) 100% + 50% = 150%

Als C = 150 punten komt er in beide gevallen 100 + 50 = 150 te staan.
Alleen het 2e voorbeeld is makkelijker te begrijpen en te berekenen

Wel redeneer ik vanuit de huidige regelgeving, de wijziging die ik hier in lees is dat een huurwoning onder het wws stelsel blijft zolang deze berekening <= 187 punten op levert.
Alleen zou je een (iets) hogere huur mogen rekenen als de WOZ waarde heel hoog is t.o.v. het aantal punten uit de woning.
Edit:
In theorie kan je dus nu dan 50 punten uit de woning halen en 137 punten uit de WOZ.
Waardoor als je 2 punten er bij klust in de woning, je nog maar 135 punten uit de WOZ kan halen


p.s. Nog een kleine edit doorgevoerd op mijn eerdere post omdat de WOZ punten niet alleen van WOZ waarde (direct) afhankelijk zijn.

Edit 2:
In de praktijk voldoet een geliberaliseerde woning dus nog steeds aan de 2 + 1 = 3 verhouding
Of wel 125 + 62 = 187 punten

[ Voor 14% gewijzigd door namliam_eht op 01-02-2023 13:23 ]

[radeoxx]

namliam_eht schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 13:18:
[...]


Dat ligt er aan hoe je het leest.
A + B = C
1) 66% + 33% = 100%
2) 100% + 50% = 150%

Als C = 150 punten komt er in beide gevallen 100 + 50 = 150 te staan.
Alleen het 2e voorbeeld is makkelijker te begrijpen en te berekenen

Wel redeneer ik vanuit de huidige regelgeving, de wijziging die ik hier in lees is dat een huurwoning onder het wws stelsel blijft zolang deze berekening <= 187 punten op levert.
Alleen zou je een (iets) hogere huur mogen rekenen als de WOZ waarde heel hoog is t.o.v. het aantal punten uit de woning.
Edit:
In theorie kan je dus nu dan 50 punten uit de woning halen en 137 punten uit de WOZ.
Waardoor als je 2 punten er bij klust in de woning, je nog maar 135 punten uit de WOZ kan halen


p.s. Nog een kleine edit doorgevoerd op mijn eerdere post omdat de WOZ punten niet alleen van WOZ waarde (direct) afhankelijk zijn.

Edit 2:
In de praktijk voldoet een geliberaliseerde woning dus nog steeds aan de 2 + 1 = 3 verhouding
Of wel 125 + 62 = 187 punten

Ik vermoed dat het als volgt is.

De WOZ punten tellen volledig mee tot en met 187 punten.

Daarna, dus vanaf 188 punten (vrije sector) is er een CAP, waardoor deze maximaal 33% van het aantal punten mogen zijn. Dus voor 188 punten MOET je minimaal 126 punten halen zonder WOZ. Waardoor je dus met 62 punten voor de WOZ op 188 punten komt.

Anders gezegd.
Stel je haalt 187 punten doordat je een aantal WOZ punten hebt van =>63, dan kun je dus niet in de vrije sector komen voordat je minimaal 126 punten hebt zonder deze WOZ punten.

Stel je hebt dus 110 punten + 80 WOZ punten dan blijf je hangen bij 187 punten.

Je kunt dan nooit bij het aantal van 188 punten (vrije sector) komen. Want die 110 ga je (in principe) nooit kunnen upgraden naar 126. Tenzij je natuurlijk in energielabel flink kan scoren, maar daar gaat het even niet om.

Volgens mij heb ik het zo helder. Wat denken jullie?

[rockhopper]

Ik denk dat het zo ingewikkeld gaat worden. Als wij het al op diverse manieren kunnen interpreteren gaat dit of heel veel zaken opleveren bij het juridisch loket/huurcommissie, of het wordt helemaal kansloos voor de normale burger om het te begrijpen.

Ik zie in ieder geval een paar berekeningen hier waar je met opknappen van de woning (dan wel energiezuiniger maken) het niks oplevert behalve extra kosten. Dat kan in mijn ogen niet de bedoeling zijn van de wetgeving.

[namliam_eht]

radeoxx schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 14:00:
[...]


Volgens mij heb ik het zo helder. Wat denken jullie?

Dat is inderdaad precies zoals ik het zie/uitlegde.

[martijn22222]

JoopXXX schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 11:03:
[...]


Met een inflatiecijfer ruim boven de maximale huurprijsindexatie zal ik verhogen met het maximale toegestane percentage.

Ik zou in de volgende situaties overwegen een lager percentage te doen:
-als ik mij met het maximale percentage uit de markt prijs en tevreden ben met de huidige huurder
-als ik een bepaalde ‘gunning’ naar een huurder zou hebben die bijv tijdelijk in een minder goede financiële situatie zit

Eens! Kijken wat redelijk is voor beide partijen.

[JoopXXX]

[b]

Dus

Stel situatie 1

Woning met 100 punten
WOZ 87 punten
= 187 punten totaal
= cap niet van toepassing, omdat je tot de 187 geen cap hebt

Upgraden naar 190 punten voor een stuk zekerheidsmarge is niet mogelijk. Maar misschien ook onnodig, omdat je qua WOZ toch al goed zit? Dus ook al wordt er een ruimte van 2m2 minder geteld, je blijft goed zitten door je WOZ,

Dat laatste begrijp ik niet helemaal. Als er nu 2m2 niet meegeteld wordt zou je toch onder de 187 komen (ervan uitgaande dat de woz op precies 87 punten uitkomt i.c.m hetgeen in de kamerbrief op blz 6 staat beschreven)

[JoopXXX]

radeoxx schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 14:00:
[...]


Ik vermoed dat het als volgt is.

De WOZ punten tellen volledig mee tot en met 187 punten.

Daarna, dus vanaf 188 punten (vrije sector) is er een CAP, waardoor deze maximaal 33% van het aantal punten mogen zijn. Dus voor 188 punten MOET je minimaal 126 punten halen zonder WOZ. Waardoor je dus met 62 punten voor de WOZ op 188 punten komt.

Ik vind de kamerbrief op het gebied van de liberalisatiegrens erg onduidelijk.

O.b.v deze info zou je zeggen dat je met 187 punten in de vrije sector valt: https://www.rijksoverheid...te-huurwoningen-onder-de-€1000

De kamerbrief vertelt hoe de woz meetelt bij minder of meer dan 187 punten, maar m.i niet hoe die meetelt bij 187 punten.

Uit de kamerbrief pagina 6
Maximering van de WOZ-waarde
Op dit moment geldt dat de WOZ-waarde van woningen met een WWSpuntenaantal van meer dan 141 niet meer dan 33% van het totaal aantal WWSpunten mag beslaan. Ik kies ervoor de maximering op de WOZ-waarde op te trekken naar de nieuwe liberalisatiegrens van 187 punten. Dit is in lijn met het initiële doel van de maximering: om te voorkomen dat woningen door een hoge WOZ-waarde geliberaliseerd kunnen worden verhuurd. Concreet betekent dit dat de WOZ-waarde bij een woning met minder dan 187 punten volledig meeweegt, maar dat een verhuurder de WOZ-waarde bij een woning met meer dan 187 punten niet meer dan 33% mee mag tellen.

[rube]

Huurverlaging voor lage inkomens:
https://www.rtlnieuws.nl/...amer-inkomens-120-procent

Ook bij bestaand contracten? Ook als het inkomen terugzakt na het aangaan van een huurcontract?

Mogen mensen die onder een bepaald inkomen verdienen straks ook lagere prijzen betalen bij de supermarkt, kledingwinkel etc....?
Zoveelste voorstel...

Aanvulling: en hoe gaat dat werken voor 2 of 3 studenten die samen een appartement huren? Nou ja, we gaan het wel weer zien.

[ Voor 15% gewijzigd door rube op 03-02-2023 12:15 ]

[rockhopper]

Ah ja dat zal het huurvoorraad tekort wel oplossen: verplicht een nog lager rendement met gelijktijdig een forse aanpassing/verhoging van de belasting.

[Sander1992nl]

rube schreef op vrijdag 3 februari 2023 @ 11:47:
Huurverlaging voor lage inkomens:
https://www.rtlnieuws.nl/...amer-inkomens-120-procent

Ook bij bestaand contracten? Ook als het inkomen terugzakt na het aangaan van een huurcontract?

Mogen mensen die onder een bepaald inkomen verdienen straks ook lagere prijzen betalen bij de supermarkt, kledingwinkel etc....?
Zoveelste voorstel...

Aanvulling: en hoe gaat dat werken voor 2 of 3 studenten die samen een appartement huren? Nou ja, we gaan het wel weer zien.

Nog meer reden om uiteindelijk alleen maar tijdelijke huurcontracten aan te bieden en huurder er uit te schoppen als dit zich voordoet.

[martijn22222]

Op moment dat je een woning hebt die niet officieel gesplitst is, mag je deze dan toch aan 2 mensen verhuren? Dus bv. een stel in het hoofdhuis en in de aanbouw (tot studio gemaakt) iemand anders (met eigen ingang).

Weet iemand hiervan de regels, er staat op internet allerlei verschillende verhalen en het schijnt ook te schelen per gemeente.

[JoopXXX]

martijn22222 schreef op maandag 6 februari 2023 @ 16:48:
Op moment dat je een woning hebt die niet officieel gesplitst is, mag je deze dan toch aan 2 mensen verhuren? Dus bv. een stel in het hoofdhuis en in de aanbouw (tot studio gemaakt) iemand anders (met eigen ingang).

Weet iemand hiervan de regels, er staat op internet allerlei verschillende verhalen en het schijnt ook te schelen per gemeente.

Met of het regeltechnisch is toegestaan kan ik je niet helpen. Wel wellicht met het volgende:
Voor de puntentelling van de woning speelt de woz waarde een belangrijke rol. Als de verhuurde woning geen eigen woz heeft (zoals in de situatie die jij schetst) mag je maar een waarde van circa 45k meenemen met als gevolg een erg lage toegestane huur.
Mogelijke oplossingen zijn:
-de ruimte zo indelen dat die volgens de huurwet onder kamerverhuur valt. Dan speelt de woz waarde geen rol en kom je met dezelfde m2 op een hogere toegestane huur uit
-per te verhuren woning een eigen woz aanvragen. Maar het totaal zal dan waarschijnlijk qua woz hoger uitkomen dan je nu hebt met extra belastingheffing tot gevolg

[Rubbergrover1]

martijn22222 schreef op maandag 6 februari 2023 @ 16:48:
Op moment dat je een woning hebt die niet officieel gesplitst is, mag je deze dan toch aan 2 mensen verhuren? Dus bv. een stel in het hoofdhuis en in de aanbouw (tot studio gemaakt) iemand anders (met eigen ingang).

Weet iemand hiervan de regels, er staat op internet allerlei verschillende verhalen en het schijnt ook te schelen per gemeente.

Je hebt volgens mij met twee zaken te maken. Je moet een omgevingsvergunning aanvragen om aan te tonen dat de aparte woningen voldoen aan de normen, bv op gebied van (brand-)veiligheid en geluid. Daarnaast moet je aan het bestemmingsplan voldoen, of een wijziging aanvragen, omdat het aantal bewoners van een plaats niet oneindig kan toenemen. Voorzieningen zijn bijvoorbeeld gebaseerd op een x-aantal huishoudens, en vaak ook op een bepaald soort woning. Het is daarom niet evident dat je zomaar een extra huishouden mag huisvesten.

[rube]

Hugo: beleggers moeten maar aan de nieuwe omstandigheden wennen:
https://www.bnr.nl/nieuws...-wen-aan-nieuwe-realiteit
Oh ja, eh, willen jullie alsjeblieft wel gaan bouwen, want anders krijg ik die 900.000 huizen natuurlijk niet voor elkaar.

[Wolly]

rube schreef op vrijdag 10 februari 2023 @ 11:29:
Hugo: beleggers moeten maar aan de nieuwe omstandigheden wennen:
https://www.bnr.nl/nieuws...-wen-aan-nieuwe-realiteit
Oh ja, eh, willen jullie alsjeblieft wel gaan bouwen, want anders krijg ik die 900.000 huizen natuurlijk niet voor elkaar.

Ligt het aan mij of zegt hij dat alle partijen moeten inschikken en wordt het woordje plaatselijke overheid en grondprijs niet genoemd?

[martijn22222]

Lees zojuist dat er aanpassingen komen in huurtoeslag opzet;

https://www.rtlnieuws.nl/...slag-aan-na-harde-kritiek

Belangrijk stuk hieruit:
"Daar staat tegenover dat het aantal mensen wordt uitgebreid dat voor huurtoeslag in aanmerking komt. De maximale huurgrens verdwijnt. Daardoor kunnen straks ook huurders in de vrije sector huurtoeslag aanvragen als ze er plotseling fors in inkomen op achteruit gaan. Voor jongeren geldt dat de leeftijd waarop ze de volledige toeslag kunnen krijgen, omlaag gaat van 23 naar 21 jaar."

weet alleen niet of dat op voorhand dus ook is, dus dat iemand met een laag inkomen, ook een woning kan huren van €1000 pm bv. met huurtoeslag.

[ Voor 22% gewijzigd door martijn22222 op 10-02-2023 11:50 ]

[rube]

Wolly schreef op vrijdag 10 februari 2023 @ 11:43:
[...]
Ligt het aan mij of zegt hij dat alle partijen moeten inschikken en wordt het woordje plaatselijke overheid en grondprijs niet genoemd?

Ik lees het als iemand die denk dat als je iets heel graag wilt, het ook (op miraculeuze wijze) gaat gebeuren.
We zullen zien of de partijen er aan gaan wennen of dat de 900K huizen een utopie was.

[Real]

Er staan behoorlijk wat (voorgestelde) wetswijzigingen op stapel. Wet goed verhuurderschap, Wet vaste huurcontracten, Wet eerlijke huur, maar nu ook de Wet nationaal opkoopverbod:

https://www.internetconsultatie.nl/opkoopbescherming/b1

Een opkoopverbod en zelfbewoningsplicht zijn nu al mogelijk, maar er zit veel verschil tussen de gemeenten. De wet komt er kort gezegd op neer dat het verboden wordt om in heel Nederland een woning te verhuren tenzij er een ontheffing is verleend, maar een woning die momenteel in verhuurde staat verkeerd valt er niet onder.

[ocn]

rockhopper schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 15:21:
Ik denk dat het zo ingewikkeld gaat worden. Als wij het al op diverse manieren kunnen interpreteren gaat dit of heel veel zaken opleveren bij het juridisch loket/huurcommissie, of het wordt helemaal kansloos voor de normale burger om het te begrijpen.

Ik zie in ieder geval een paar berekeningen hier waar je met opknappen van de woning (dan wel energiezuiniger maken) het niks oplevert behalve extra kosten. Dat kan in mijn ogen niet de bedoeling zijn van de wetgeving.

Als je een woning al volledig hebt gefinancierd met eigen geld, dan zijn alle huurinkomsten toch gewoon winst? Kan je prima een diepteinvestering doen om een woning op te knappen en dat op termijn gewoon weer terugverdienen.

Of heb je toevallig de woning gefinancierd met geld dat niet van jou is?

[rube]

ocn schreef op maandag 13 februari 2023 @ 15:21:
[...]
Als je een woning al volledig hebt gefinancierd met eigen geld, dan zijn alle huurinkomsten toch gewoon winst?

Eh, kosten?

Kan je prima een diepteinvestering doen om een woning op te knappen en dat op termijn gewoon weer terugverdienen.

Moet het wel rendabel zijn. Als het niet voldoende oplevert tov andere gelijkwaardige investeringen (qua risico) zullen investeerders dat niet zo snel gaan doen.

Even grofweg, huis met woz van 400K levert je al een vrh op van 2% is 8K per jaar, 666 euro per maand. Komt bij gemeentelijke belastingen, maandelijkse beheer fee, VvE, klein onderhoud en kosten voor een huurders wissel een keer in de zoveel tijd. Dan zit je al zo op 1000 euro in de maand aan kosten en belastingen. Dan heb ik het nog niet over reserveren voor een niet betalende huurder, badkamer, keuken en ja, energiezuinige maatregelen.

Als je dan maar 1000 of 1100 euro huur mag vragen, dan is dat dus niet echt (understatement) interessant. En al helemaal niet om er dan ook nog veel geld in te steken met een "diepte investering".

Nou is het sterk afhankelijk van de situatie, maar dit soort situaties komen straks daadwerkelijk voor onder de nieuwe voorstellen.

[ocn]

rube schreef op maandag 13 februari 2023 @ 15:41:
[...]

Eh, kosten?

[...]

Moet het wel rendabel zijn. Als het niet voldoende oplevert tov andere gelijkwaardige investeringen (qua risico) zullen investeerders dat niet zo snel gaan doen.

Even grofweg, huis met woz van 400K levert je al een vrh op van 2% is 8K per jaar, 666 euro per maand. Komt bij gemeentelijke belastingen, maandelijkse beheer fee, VvE, klein onderhoud en kosten voor een huurders wissel een keer in de zoveel tijd. Dan zit je al zo op 1000 euro in de maand aan kosten en belastingen. Dan heb ik het nog niet over reserveren voor een niet betalende huurder, badkamer, keuken en ja, energiezuinige maatregelen.

Als je dan maar 1000 of 1100 euro huur mag vragen, dan is dat dus niet echt (understatement) interessant. En al helemaal niet om er dan ook nog veel geld in te steken met een "diepte investering".

Nou is het sterk afhankelijk van de situatie, maar dit soort situaties komen straks daadwerkelijk voor onder de nieuwe voorstellen.

Dan verkoop je de woning toch (bij de eerstvolgende huurderswissel), pak je de overwaarde, en zoek je een nieuwe investering buiten het vastgoed? Volgens mij wint iedereen dan.

[rockhopper]

ocn schreef op maandag 13 februari 2023 @ 15:51:
[...]
Dan verkoop je de woning toch (bij de eerstvolgende huurderswissel), pak je de overwaarde, en zoek je een nieuwe investering buiten het vastgoed? Volgens mij wint iedereen dan.

Lekker makkelijk gedacht. Ten eerste moet er overwaarde zijn, en bij een verhuurde staat is dat maar de vraag. Of je moet wachten tot de woning leeg is. Iets wat bij veel woningen niet gaat, of heel lang zou kunnen duren.

En wat @rube al aangeeft, je gaat niet investeren in iets dat niets oplevert. Mijn punt is dus, wat je kennelijk niet begrepen hebt, dat de wetgeving zo opgesteld zou moeten worden dat een investering voor alle partijen interessant is. Dus investeren in een beter energielabel zou ook moeten bijdragen aan een verbeterde huuropbrengst, terwijl gelijkertijd de huurder een lagere energierekening krijgen (en het voordeel oplevert voor het milieu). Op dit moment is dat gewoon nog niet zo, en de vraag is of dat met de nieuwe beperkingen en aanpassing van de box3 ook zo gaat zijn.

[rube]

ocn schreef op maandag 13 februari 2023 @ 15:51:
[...]
Dan verkoop je de woning toch (bij de eerstvolgende huurderswissel), pak je de overwaarde, en zoek je een nieuwe investering buiten het vastgoed?

Dat is inderdaad al gaande.

Volgens mij wint iedereen dan.

Volgens mij wil Hugo meer huurwoningen (in het middensegment). Per saldo zullen het dan minder huurwoningen zijn. Ik weet niet of iedereen dan wint.

[ocn]

rube schreef op maandag 13 februari 2023 @ 16:04:
[...]

Dat is inderdaad al gaande.

[...]

Volgens mij wil Hugo meer huurwoningen (in het middensegment). Per saldo zullen het dan minder huurwoningen zijn. Ik weet niet of iedereen dan wint.

In dat middensegment zitten juist de mensen die graag zouden willen kopen, maar dat niet kunnen omdat vraag/aanbod niet in balans is. Door meer aanbod van koopwoningen (verschuiving van huur naar koop) word kopen weer interessanter voor de mensen die nu vast zitten in middensegment huur. Daarmee komen er ook weer huurwoningen vrij.

[rube]

ocn schreef op maandag 13 februari 2023 @ 16:08:
[...]

In dat middensegment zitten juist de mensen die graag zouden willen kopen, maar dat niet kunnen omdat vraag/aanbod niet in balans is. Door meer aanbod van koopwoningen (verschuiving van huur naar koop) word kopen weer interessanter voor de mensen die nu vast zitten in middensegment huur. Daarmee komen er ook weer huurwoningen vrij.

Dat klinkt op papier heel leuk, maar ik denk dat dat iets te simplistisch is. Maar we gaan het zien. Als de plannen door gaan....

[namliam_eht]

rockhopper schreef op maandag 13 februari 2023 @ 16:02:
[...]

Dus investeren in een beter energielabel zou ook moeten bijdragen aan een verbeterde huuropbrengst, terwijl gelijkertijd de huurder een lagere energierekening krijgen (en het voordeel oplevert voor het milieu). Op dit moment is dat gewoon nog niet zo, en de vraag is of dat met de nieuwe beperkingen en aanpassing van de box3 ook zo gaat zijn.

Op zich levert een beter label natuurlijk wel weer punten op wat weer goed is voor de huur opbrengsten.
Tijdens een huurperiode, is het een overlegbaar punt of hoge(re) energie rekening betalen of bijvoorbeeld zonnepanelen krijgen, dus lagere energie rekening, maar wel hogere huur.

Maar tja, huurders willen WEL lagere energie rekening, maar GEEN hogere huur. Helaas gaat voor niks alleen de zon op.
Want de verhuurder is de schraper die rijk wil worden, dus liever 100 euro per maand extra aan electriciteit betalen dan 50 euro per maand aan de verhuurder.

[ Voor 8% gewijzigd door namliam_eht op 13-02-2023 16:27 ]

[Real]

namliam_eht schreef op maandag 13 februari 2023 @ 16:25:
[...]
Want de verhuurder is de schraper die rijk wil worden, dus liever 100 euro per maand extra aan electriciteit betalen dan 50 euro per maand aan de verhuurder.

Terwijl elke huurder op grond van art. 7:243 BW dus vrij simpel zonder dagvaarding een verzoekschrift kan sturen aan de kantonrechter zodat een verhuurder op eigen kosten bijvoorbeeld dubbelglas moet plaatsen of de vloer moet isoleren. Tegen een huurverhoging inderdaad, maar dat kan met hoge energieprijzen al vrij snel rendabel zijn.

Als een huurder het ergens heeft over een gebrek aan dubbel glas, noem ik dat die huurder vooral in overleg moet treden met de verhuurder, een redelijke termijn moet stellen voor de plaatsing en zo nodig wijzen op art. 7:243 BW. Op zich wel gek dat zoiets als de afwezigheid van dubbelglas anno 2023 geen gebrek is overigens.

[rockhopper]

namliam_eht schreef op maandag 13 februari 2023 @ 16:25:
[...]
Op zich levert een beter label natuurlijk wel weer punten op wat weer goed is voor de huur opbrengsten.

Dat geld momenteel dus niet voor kamer verhuur om maar eens een categorie te noemen. Prima dat iedereen het hier alleen over "ex-pat" tijdelijke verhuur heeft, maar er zijn meer variaties.

En soms zit je aan een VVE vast zodat je zou willen verduurzamen, dan liggen weer te veel mensen in de VVE dwars zodat het alsnog niet gebeurt.

Ik ben inderdaad voorstander van scenarios waarin iedereen voordeel heeft. Zoals die zonnepanelen, deel de helft van de lagere energierekening voor de verhuurder, de andere helft voor de huurder.
Probleem nu is natuurlijk dat de hele markt op z'n kop staat, dus kan je niet goed meer vergelijken.

[mannowlahn]

ocn schreef op maandag 13 februari 2023 @ 16:08:
[...]

In dat middensegment zitten juist de mensen die graag zouden willen kopen, maar dat niet kunnen omdat vraag/aanbod niet in balans is. Door meer aanbod van koopwoningen (verschuiving van huur naar koop) word kopen weer interessanter voor de mensen die nu vast zitten in middensegment huur. Daarmee komen er ook weer huurwoningen vrij.

Waarom kopen die mensen nu al dan niet? Ik denk dat die mensen waar je aan refereert straks compleet de Sjaak zullen zijn. Geen huur woningen en hetgeen wat ze voorheen huurden is te duur mede door de hoge rente. Maar tuurlijk zullen er mensen zijn die het wel kopen, rijke ouders voor hun kids via familiebank constructie, misschien expats. Hoe dan wordt het een verlies verlies situatie en niet een win win situatie. Hoeveel denk je dat de huizenprijzen zullen dalen? Wat denk je dat de Hypotheker rente tegen die tijd is. Jouw doelgroep zullen nog steeds geen capaciteit hebben tot kopen.

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op maandag 13 februari 2023 @ 18:49:
[...]

Waarom kopen die mensen nu al dan niet? Ik denk dat die mensen waar je aan refereert straks compleet de Sjaak zullen zijn. Geen huur woningen en hetgeen wat ze voorheen huurden is te duur mede door de hoge rente. Maar tuurlijk zullen er mensen zijn die het wel kopen, rijke ouders voor hun kids via familiebank constructie, misschien expats. Hoe dan wordt het een verlies verlies situatie en niet een win win situatie. Hoeveel denk je dat de huizenprijzen zullen dalen? Wat denk je dat de Hypotheker rente tegen die tijd is. Jouw doelgroep zullen nog steeds geen capaciteit hebben tot kopen.

Is er überhaupt wel onafhankelijk onderzoek gedaan wat voor een effect de plannen van Hugo gaan opleveren? Hoeveel woningen gaan er straks meer in de verkoop door alle maatregelen. En hoeveel van die woningen komen er dan terecht bij huurders? En hoeveel procent is dat dan van de totale hoeveelheid woningen in de verkoop?

En wat is het effect op het huur aanbod?

En wat zou het effect zijn als de overheid meer en goedkoper grond gaat aanbieden? En wat als ze regelgeving relaxeren zodat er sneller en goedkoper kan worden gebouwd?

[ocn]

mannowlahn schreef op maandag 13 februari 2023 @ 18:49:
[...]

Waarom kopen die mensen nu al dan niet? Ik denk dat die mensen waar je aan refereert straks compleet de Sjaak zullen zijn. Geen huur woningen en hetgeen wat ze voorheen huurden is te duur mede door de hoge rente. Maar tuurlijk zullen er mensen zijn die het wel kopen, rijke ouders voor hun kids via familiebank constructie, misschien expats. Hoe dan wordt het een verlies verlies situatie en niet een win win situatie. Hoeveel denk je dat de huizenprijzen zullen dalen? Wat denk je dat de Hypotheker rente tegen die tijd is. Jouw doelgroep zullen nog steeds geen capaciteit hebben tot kopen.

Omdat de maandlasten (hypotheekrente, belastingen, vve) bij koop met >50% omhoog gaan als je nu voor rond de 1000 euro per maand huurt (uitgaand van een woning van dezelfde omvang en locatie). En dan heb ik reservering groot onderhoud nog niet meegerekend.

[Snow_King]

Ik vraag om een stukje advies:

Ik heb in Middelburg een gebouw met daar in 3 appartementen. Deze heb ik nu al 7 jaar en zijn tot op heden nog nooit een dag niet verhuurd geweest.

Problemen met de huurders heb ik eigenlijk nooit. Wel overweeg ik het beheer van het vastgoed bij een lokale beheerder uit te besteden omdat ik sinds 3 jaar op 200km afstand van Middelburg woon en het lastig is om alles met onderhoud te regelen.

De 3 appartementen zijn elk 65m2 en hebben hun eigen CV ketel, elektra en gas meter. Wat dat betreft allemaal prima. Ze zijn ook in goede staat.

De WOZ waarde is bij elkaar nu €482.000 en ik heb het destijds gekocht voor €404.000 in totaal.

Jaarlijkse huurinkomsten zijn bij elkaar €29.000. Dat is exclusief eventuele servicekosten.

Het rendement is daarmee prima, aan rente zou ik dit nooit krijgen bij een bank. Het levert ook een stabiele cashflow op.

Hiermee beantwoord ik eigenlijk mijn eigen vraag al, maar ik ga hem toch stellen.

- Het is een pand uit 1932 en is in 2007 gerenoveerd
- Nu nog CV ketels, ik moet een keer wat met isolatie en verwarming
- Zonnepanelen op dak gaat hem niet worden
- In 1 van de appartementen moet wel een keer een nieuwe badkamer (2~3j)

Stel, iemand zou nu €500.000 betalen voor deze 3 panden: Zouden jullie ze dan verkopen?

Mijn eerste ingave: Nee, dit is een prima spaarpotje en het wordt door de tijd heen alleen maar meer waard. Het levert ook elke maand mooie inkomsten op in Box 3.

De tweede gedachte: Dan heb je €500.000 cash en kan je ergens anders in investeren, maar wat dan?

Hoe kijken jullie hier naar?

[namliam_eht]

rockhopper schreef op maandag 13 februari 2023 @ 17:29:
[...]

Dat geld momenteel dus niet voor kamer verhuur om maar eens een categorie te noemen. Prima dat iedereen het hier alleen over "ex-pat" tijdelijke verhuur heeft, maar er zijn meer variaties.

Niet voor kamer verhuur, ja joh dat wist ik helemaal niet.
Ook voor kamer verhuur is toch een punten systeem, ik weet zonder WOZ... maar wist niet dat energie label niet mee gaat... wel bijzonder

[ybos]

Snow_King schreef op maandag 13 februari 2023 @ 19:53:
Ik vraag om een stukje advies:

Ik heb in Middelburg een gebouw met daar in 3 appartementen. Deze heb ik nu al 7 jaar en zijn tot op heden nog nooit een dag niet verhuurd geweest.

Problemen met de huurders heb ik eigenlijk nooit. Wel overweeg ik het beheer van het vastgoed bij een lokale beheerder uit te besteden omdat ik sinds 3 jaar op 200km afstand van Middelburg woon en het lastig is om alles met onderhoud te regelen.

De 3 appartementen zijn elk 65m2 en hebben hun eigen CV ketel, elektra en gas meter. Wat dat betreft allemaal prima. Ze zijn ook in goede staat.

De WOZ waarde is bij elkaar nu €482.000 en ik heb het destijds gekocht voor €404.000 in totaal.

Jaarlijkse huurinkomsten zijn bij elkaar €29.000. Dat is exclusief eventuele servicekosten.

Het rendement is daarmee prima, aan rente zou ik dit nooit krijgen bij een bank. Het levert ook een stabiele cashflow op.

Hiermee beantwoord ik eigenlijk mijn eigen vraag al, maar ik ga hem toch stellen.

- Het is een pand uit 1932 en is in 2007 gerenoveerd
- Nu nog CV ketels, ik moet een keer wat met isolatie en verwarming
- Zonnepanelen op dak gaat hem niet worden
- In 1 van de appartementen moet wel een keer een nieuwe badkamer (2~3j)

Stel, iemand zou nu €500.000 betalen voor deze 3 panden: Zouden jullie ze dan verkopen?

Mijn eerste ingave: Nee, dit is een prima spaarpotje en het wordt door de tijd heen alleen maar meer waard. Het levert ook elke maand mooie inkomsten op in Box 3.

De tweede gedachte: Dan heb je €500.000 cash en kan je ergens anders in investeren, maar wat dan?

Hoe kijken jullie hier naar?

Ik zou het verkopen (vergeet niet nog de kosten van het uitbesteden van onderhoud te verrekenen).
Ter vergelijk, wij hebben een bedrijfspand met ongeveer gelijke waarde maar ontvangen ruim 70k huur (wel beetje mazzel, maar meterprijs is niet buitensporig. Gewoon een hal met enkele huurders.
Probleem is alleen dat investeren in een nieuw pand lastig is. Ik hou met een schuin oog de panden in de buurt in de gaten maar ook bedrijfshallen zijn serieus aan de prijs, en de huren lijken daarin wel wat achter te blijven.

[Wispe]

Snow_King schreef op maandag 13 februari 2023 @ 19:53:
Ik vraag om een stukje advies:

Ik heb in Middelburg een gebouw met daar in 3 appartementen. Deze heb ik nu al 7 jaar en zijn tot op heden nog nooit een dag niet verhuurd geweest.

Problemen met de huurders heb ik eigenlijk nooit. Wel overweeg ik het beheer van het vastgoed bij een lokale beheerder uit te besteden omdat ik sinds 3 jaar op 200km afstand van Middelburg woon en het lastig is om alles met onderhoud te regelen.

De 3 appartementen zijn elk 65m2 en hebben hun eigen CV ketel, elektra en gas meter. Wat dat betreft allemaal prima. Ze zijn ook in goede staat.

De WOZ waarde is bij elkaar nu €482.000 en ik heb het destijds gekocht voor €404.000 in totaal.

Jaarlijkse huurinkomsten zijn bij elkaar €29.000. Dat is exclusief eventuele servicekosten.

Het rendement is daarmee prima, aan rente zou ik dit nooit krijgen bij een bank. Het levert ook een stabiele cashflow op.

Hiermee beantwoord ik eigenlijk mijn eigen vraag al, maar ik ga hem toch stellen.

- Het is een pand uit 1932 en is in 2007 gerenoveerd
- Nu nog CV ketels, ik moet een keer wat met isolatie en verwarming
- Zonnepanelen op dak gaat hem niet worden
- In 1 van de appartementen moet wel een keer een nieuwe badkamer (2~3j)

Stel, iemand zou nu €500.000 betalen voor deze 3 panden: Zouden jullie ze dan verkopen?

Mijn eerste ingave: Nee, dit is een prima spaarpotje en het wordt door de tijd heen alleen maar meer waard. Het levert ook elke maand mooie inkomsten op in Box 3.

De tweede gedachte: Dan heb je €500.000 cash en kan je ergens anders in investeren, maar wat dan?

Hoe kijken jullie hier naar?

Ik zou verkopen. Straks met de box 3-plannen is het totaal niet rendabel meer, ook gezien de verduurzaming.
Investeren in vastgoed wordt echt onaantrekkelijk gemaakt (helaas). Ik ga mijn huurwoning ook verkopen om die redenen en stop dat geld in mijn eigen woning. Heb je toch meer genot.

[Rubbergrover1]

Snow_King schreef op maandag 13 februari 2023 @ 19:53:
Ik vraag om een stukje advies:

Ik heb in Middelburg een gebouw met daar in 3 appartementen. Deze heb ik nu al 7 jaar en zijn tot op heden nog nooit een dag niet verhuurd geweest.

Problemen met de huurders heb ik eigenlijk nooit. Wel overweeg ik het beheer van het vastgoed bij een lokale beheerder uit te besteden omdat ik sinds 3 jaar op 200km afstand van Middelburg woon en het lastig is om alles met onderhoud te regelen.

De 3 appartementen zijn elk 65m2 en hebben hun eigen CV ketel, elektra en gas meter. Wat dat betreft allemaal prima. Ze zijn ook in goede staat.

De WOZ waarde is bij elkaar nu €482.000 en ik heb het destijds gekocht voor €404.000 in totaal.

Jaarlijkse huurinkomsten zijn bij elkaar €29.000. Dat is exclusief eventuele servicekosten.

Het rendement is daarmee prima, aan rente zou ik dit nooit krijgen bij een bank. Het levert ook een stabiele cashflow op.

Hiermee beantwoord ik eigenlijk mijn eigen vraag al, maar ik ga hem toch stellen.

- Het is een pand uit 1932 en is in 2007 gerenoveerd
- Nu nog CV ketels, ik moet een keer wat met isolatie en verwarming
- Zonnepanelen op dak gaat hem niet worden
- In 1 van de appartementen moet wel een keer een nieuwe badkamer (2~3j)

Stel, iemand zou nu €500.000 betalen voor deze 3 panden: Zouden jullie ze dan verkopen?

Mijn eerste ingave: Nee, dit is een prima spaarpotje en het wordt door de tijd heen alleen maar meer waard. Het levert ook elke maand mooie inkomsten op in Box 3.

De tweede gedachte: Dan heb je €500.000 cash en kan je ergens anders in investeren, maar wat dan?

Hoe kijken jullie hier naar?

Je hebt een pand dat nu nog redelijk bij de tijd is. Maar dat zal waarschijnlijk snel veranderen als je meer moet gaan doen aan duurzaamheid maar ook aan de algemene staat van onderhoud. Dus ik zou aan verkopen denken.

Probleem is wel dat zowel jij als de potentiële kopers te maken krijgen met nieuwe en deels nog onzekere regels voor de verhuur. Dat drukt de verkoopwaarde. Maar als je een goed bod krijgt, dan zou ik niet aarzelen en verkopen.

[mannowlahn]

ocn schreef op maandag 13 februari 2023 @ 19:26:
[...]

Omdat de maandlasten (hypotheekrente, belastingen, vve) bij koop met >50% omhoog gaan als je nu voor rond de 1000 euro per maand huurt (uitgaand van een woning van dezelfde omvang en locatie). En dan heb ik reservering groot onderhoud nog niet meegerekend.

Exact dus je beantwoord mijn vraag dan ookZ mensen die nu iets voor 1000 euro huren, zullen bij hypotheek een probleem hebben. Dat ontkracht dan toch je eerdere statement?

[JanHenk]

ybos schreef op maandag 13 februari 2023 @ 21:33:
[...]

Ik zou het verkopen (vergeet niet nog de kosten van het uitbesteden van onderhoud te verrekenen).
Ter vergelijk, wij hebben een bedrijfspand met ongeveer gelijke waarde maar ontvangen ruim 70k huur (wel beetje mazzel, maar meterprijs is niet buitensporig. Gewoon een hal met enkele huurders.
Probleem is alleen dat investeren in een nieuw pand lastig is. Ik hou met een schuin oog de panden in de buurt in de gaten maar ook bedrijfshallen zijn serieus aan de prijs, en de huren lijken daarin wel wat achter te blijven.

Je zegt gelijke waarde, maar weet je dat zeker? Met die bruto huur en maatstaf van (BAR) ~10% zou ik een hogere waarde verwachten. Vergelijk je nu niet met de historische aanschafwaarde?

[Snow_King]

ybos schreef op maandag 13 februari 2023 @ 21:33:
[...]

Ik zou het verkopen (vergeet niet nog de kosten van het uitbesteden van onderhoud te verrekenen).
Ter vergelijk, wij hebben een bedrijfspand met ongeveer gelijke waarde maar ontvangen ruim 70k huur (wel beetje mazzel, maar meterprijs is niet buitensporig. Gewoon een hal met enkele huurders.
Probleem is alleen dat investeren in een nieuw pand lastig is. Ik hou met een schuin oog de panden in de buurt in de gaten maar ook bedrijfshallen zijn serieus aan de prijs, en de huren lijken daarin wel wat achter te blijven.

Ik ben mij bewust dat het rendement lastiger is en dat onderhoud er nog niet bij zit.

Wel levert dit nu liquiditeit op. De hypotheek op mijn huis is nog 30% van de woning. De huurinkomsten zijn bij elkaar hoger dan de rente + aflossing van mijn hypotheek.

Wispe schreef op maandag 13 februari 2023 @ 21:45:
[...]


Ik zou verkopen. Straks met de box 3-plannen is het totaal niet rendabel meer, ook gezien de verduurzaming.
Investeren in vastgoed wordt echt onaantrekkelijk gemaakt (helaas). Ik ga mijn huurwoning ook verkopen om die redenen en stop dat geld in mijn eigen woning. Heb je toch meer genot.

De Box 3 plannen ben ik mij van bewust. Maar daardoor kan ook schaarste in huur gaan ontstaan samen met de bewoningsplicht in de gemeente. Dat drijft de huurprijs op en kan de Box 3 heffing weer teniet doen. Netto komt er dan het zelfde binnen.

Ik heb 'niets' aan 500k cash, want wat moet ik er dan mee gaan doen om het te laten renderen?

Andere investeringen die liquiditeit geven zoals huur ken ik niet zo maar.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 08:45:
[...]

Je hebt een pand dat nu nog redelijk bij de tijd is. Maar dat zal waarschijnlijk snel veranderen als je meer moet gaan doen aan duurzaamheid maar ook aan de algemene staat van onderhoud. Dus ik zou aan verkopen denken.

Probleem is wel dat zowel jij als de potentiële kopers te maken krijgen met nieuwe en deels nog onzekere regels voor de verhuur. Dat drukt de verkoopwaarde. Maar als je een goed bod krijgt, dan zou ik niet aarzelen en verkopen.

Ook daar ben ik mij van bewust. Dus daarom denk ik er nu ook over na.

Wel reken ik met een huurindexatie van 3% per jaar en als ik 10 jaar vooruit kijk is dat wel een mooi rendement. Ja, ik ben mij bewust van inflatie, maar ik kijk ook naar de historische aanschaf van die panden.

[ocn]

mannowlahn schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 10:42:
[...]

Exact dus je beantwoord mijn vraag dan ookZ mensen die nu iets voor 1000 euro huren, zullen bij hypotheek een probleem hebben. Dat ontkracht dan toch je eerdere statement?

Ehh, wat? Wie zegt dat iemand die voor 1000 euro iets huurt, niet een hypotheek van >350.000 euro zou kunnen krijgen? Zegt echt niks over iemands inkomen.

[ Voor 4% gewijzigd door ocn op 14-02-2023 10:48 ]

[vortexnl1982]

Snow_King schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 10:48:
[...]

Ik ben mij bewust dat het rendement lastiger is en dat onderhoud er nog niet bij zit.

Wel levert dit nu liquiditeit op. De hypotheek op mijn huis is nog 30% van de woning. De huurinkomsten zijn bij elkaar hoger dan de rente + aflossing van mijn hypotheek.


[...]

De Box 3 plannen ben ik mij van bewust. Maar daardoor kan ook schaarste in huur gaan ontstaan samen met de bewoningsplicht in de gemeente. Dat drijft de huurprijs op en kan de Box 3 heffing weer teniet doen. Netto komt er dan het zelfde binnen.

Ik heb 'niets' aan 500k cash, want wat moet ik er dan mee gaan doen om het te laten renderen?

Andere investeringen die liquiditeit geven zoals huur ken ik niet zo maar.


[...]

Ook daar ben ik mij van bewust. Dus daarom denk ik er nu ook over na.

Wel reken ik met een huurindexatie van 3% per jaar en als ik 10 jaar vooruit kijk is dat wel een mooi rendement. Ja, ik ben mij bewust van inflatie, maar ik kijk ook naar de historische aanschaf van die panden.

Zo denk ik ook. Ik blijf zitten waar ik zit en blijf door verhuren. Dat er misschien wat magere jaren aankomen, tjah wie zal het zeggen. En gaan verkopen in een dalende markt.. Of dat zo slim is...

[oekoeboeroe]

Real schreef op maandag 13 februari 2023 @ 15:11:
Er staan behoorlijk wat (voorgestelde) wetswijzigingen op stapel. Wet goed verhuurderschap, Wet vaste huurcontracten, Wet eerlijke huur, maar nu ook de Wet nationaal opkoopverbod:

https://www.internetconsultatie.nl/opkoopbescherming/b1

Een opkoopverbod en zelfbewoningsplicht zijn nu al mogelijk, maar er zit veel verschil tussen de gemeenten. De wet komt er kort gezegd op neer dat het verboden wordt om in heel Nederland een woning te verhuren tenzij er een ontheffing is verleend, maar een woning die momenteel in verhuurde staat verkeerd valt er niet onder.

Dit is inderdaad niet niks.
Wanneer krijgt een woning eigenlijk de officiële stempel 'verhuurde staat'? Is dit wanneer de eigenaar niet (meer) staat ingeschreven op het adres? Of pas wanneer een huurder zich op het adres inschrijft? En hoe zou dan worden herkend dat dit een huurder betreft? Ik vraag me af wat handig is om alvast op dit opkoopverbod in te spelen, omdat ik van plan ben mijn huidige woning te verhuren maar nog niet officieel ben verhuisd naar mijn (reeds gekochte) nieuwe woning.

[rockhopper]

Snow_King schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 10:48:
[...]
Ik ben mij bewust dat het rendement lastiger is en dat onderhoud er nog niet bij zit.

Wel levert dit nu liquiditeit op. De hypotheek op mijn huis is nog 30% van de woning. De huurinkomsten zijn bij elkaar hoger dan de rente + aflossing van mijn hypotheek.

Ook daar ben ik mij van bewust. Dus daarom denk ik er nu ook over na.

Wel reken ik met een huurindexatie van 3% per jaar en als ik 10 jaar vooruit kijk is dat wel een mooi rendement. Ja, ik ben mij bewust van inflatie, maar ik kijk ook naar de historische aanschaf van die panden.

Ik ga je geen advies geven over wel/niet verkoop. Dat is pas zinvol als je een kristallen bol hebt, of helemaal op de hoogte bent van iemands situatie. Hou er rekening mee dat je vanaf nu in ieder geval zo'n 2% van de woz waarde aan box3 belasting kwijt bent en dat dit dus mee stijgt en daalt met die woz. Zo leggen sommige gemeentes er makkelijk 100.000 bovenop de vorige woz in één jaar tijdens de overspannen markt, dat is ook meteen 4k tax die erbij komt. Of je die ook uit je huur kan halen met je rendement lijkt me lastig. Maar de ene gemeente en het ene gebouw is het andere niet. Het zal met drie panden en 480k woz wel niet zo hard gaan, maar het telt wel mee.

Maar even voor jouw situatie specifiek 480.000 woz > 9.600 belasting in woz (box 3 IB), dus van je 29000 hou je na je IB nog 20.000 over, dan moet de gemeente en VVE nog komen en ander onderhoud. En als die geweest zijn mag er een deel naar degene die het gaat beheren. De rest hou je over, is dat de moeite waard?

Inflatie geldt voor alles, het kleine voordeel bij vastgoed is dat deze juist relatief inflatie bestendig is. Maar de woz zelf en de tax erover zijn niet liquide. Dus dat is ook een afweging die belangrijk is.

oekoeboeroe schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 12:10:
[...]

Dit is inderdaad niet niks.
Wanneer krijgt een woning eigenlijk de officiële stempel 'verhuurde staat'? Is dit wanneer de eigenaar niet (meer) staat ingeschreven op het adres? Of pas wanneer een huurder zich op het adres inschrijft? En hoe zou dan worden herkend dat dit een huurder betreft? Ik vraag me af wat handig is om alvast op dit opkoopverbod in te spelen, omdat ik van plan ben mijn huidige woning te verhuren maar nog niet officieel ben verhuisd naar mijn (reeds gekochte) nieuwe woning.

Je kan natuurlijk altijd zien wie de eigenaar is. Als die er niet woont / er iemand anders woont mag je er vanuit gaan dat het verhuurd is. Een andere manier zou aantonen via een huurcontract zijn in combi met.
Let wel dat er al een 6 maanden voordat het allemaal ingaat termijn op zit. (dat wetsvoorstel)

Tot slot gaan we zien of en in hoeverre dit rechtsgeldig gaat zijn. In feite is een verhuurverbod van eigendom een vorm van onteigening.

[ Voor 30% gewijzigd door rockhopper op 14-02-2023 12:27 . Reden: layout, interpunctie, voorbeeld ]

[Qwerty-273]

Snow_King schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 10:48:
Ik heb 'niets' aan 500k cash, want wat moet ik er dan mee gaan doen om het te laten renderen?
Andere investeringen die liquiditeit geven zoals huur ken ik niet zo maar.

Je hebt natuurlijk spaardeposito's die op een vergelijkbare termijn iets uitkeren, en beleggen in dividend aandelen of een dividend ETF waarbij je periodiek dividend ziet verschijnen op je rekening. Of andere vormen van beleggen op de beurs die in andere topics worden behandeld.
Het spaartopic - Deel 3
Passief beleggen met indexfondsen - Deel 1
Beleggen op de beurs in de praktijk - Deel 11

Maar is het pand wel 500k in verhuurde staat waard?

Aan de andere kant, je bent weg verhuist uit de regio, en zoekt nu een lokale beheerder. Kan je daar wel de juiste partij voor vinden die in het financiële plaatje past? Ook op de langere duur? Of zoek je op een gegeven moment toch meer financiële vrijheid zonder aan een bepaald pand/regio vast te zitten?

[ Voor 9% gewijzigd door Qwerty-273 op 14-02-2023 12:24 ]

[ColeJ]

Hoeveel punten hebben alle 3 de woningen?

Met andere woorden, heb je straks nog steeds dezelfde huurinkomsten?

Dus, mocht je boven de 187 punten zitten zou ik het zeker houden. Dit valt straks nog steeds in de vrije sector en die huurprijzen blijven maar doorstijgen (bedankt Hugo ).

Edit: ik kan je wel uit ervaring vertellen dat bij vrijgekomen middelen van vastgoed verkoop - het verdomd lastig is om een alternatief te vinden.

[ Voor 110% gewijzigd door ColeJ op 14-02-2023 12:31 ]

[martijn22222]

Je hebt er goed over nagedacht.
Het is inderdaad niet meer zo interessant als voorgaande jaren.

Gezien de afstand en het mindere rendement kun je misschien overwegen om het te verkopen zoals hierboven ook genoemd.

Echter; wat doe je dan inderdaad met die 500k cash. Nu krijg je daadwerkelijk cash extra op je rekening en dat is bij beleggingen minder tastbaar (indien er beperkt dividend uitkering op zit).

En stenen blijft een fysiek iets, waar je heen kunt rijden.....

Snow_King schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 10:48:
[...]

Ik ben mij bewust dat het rendement lastiger is en dat onderhoud er nog niet bij zit.

Wel levert dit nu liquiditeit op. De hypotheek op mijn huis is nog 30% van de woning. De huurinkomsten zijn bij elkaar hoger dan de rente + aflossing van mijn hypotheek.


[...]

De Box 3 plannen ben ik mij van bewust. Maar daardoor kan ook schaarste in huur gaan ontstaan samen met de bewoningsplicht in de gemeente. Dat drijft de huurprijs op en kan de Box 3 heffing weer teniet doen. Netto komt er dan het zelfde binnen.

Ik heb 'niets' aan 500k cash, want wat moet ik er dan mee gaan doen om het te laten renderen?

Andere investeringen die liquiditeit geven zoals huur ken ik niet zo maar.


[...]

Ook daar ben ik mij van bewust. Dus daarom denk ik er nu ook over na.

Wel reken ik met een huurindexatie van 3% per jaar en als ik 10 jaar vooruit kijk is dat wel een mooi rendement. Ja, ik ben mij bewust van inflatie, maar ik kijk ook naar de historische aanschaf van die panden.

[mannowlahn]

Snow_King schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 10:48:
[...]

Ik ben mij bewust dat het rendement lastiger is en dat onderhoud er nog niet bij zit.

Wel levert dit nu liquiditeit op. De hypotheek op mijn huis is nog 30% van de woning. De huurinkomsten zijn bij elkaar hoger dan de rente + aflossing van mijn hypotheek.


[...]

De Box 3 plannen ben ik mij van bewust. Maar daardoor kan ook schaarste in huur gaan ontstaan samen met de bewoningsplicht in de gemeente. Dat drijft de huurprijs op en kan de Box 3 heffing weer teniet doen. Netto komt er dan het zelfde binnen.

Ik heb 'niets' aan 500k cash, want wat moet ik er dan mee gaan doen om het te laten renderen?

Andere investeringen die liquiditeit geven zoals huur ken ik niet zo maar.


[...]

Ook daar ben ik mij van bewust. Dus daarom denk ik er nu ook over na.

Wel reken ik met een huurindexatie van 3% per jaar en als ik 10 jaar vooruit kijk is dat wel een mooi rendement. Ja, ik ben mij bewust van inflatie, maar ik kijk ook naar de historische aanschaf van die panden.

Niks an cash? Op Meesman zetten en niet meer naar omkijken. Over 20 jaar is dat je pensioen.

[mannowlahn]

ocn schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 10:48:
[...]

Ehh, wat? Wie zegt dat iemand die voor 1000 euro iets huurt, niet een hypotheek van >350.000 euro zou kunnen krijgen? Zegt echt niks over iemands inkomen.

Heb je überhaupt wel eens hypotheek aanvraag gedaan? Je bent bewust dat de bank niet kijkt naar wat je uitgeeft aan huur maar naar je inkomen, dat icm met huidige hypo rente?

Om hypotheek van 350k te krijgen met 10 jaar vast tegen 4,2% moet je 70k verdienen.

Iemand die voor 1000 euro buurt kan blijkbaar niet die woning kopen want had dat al lang gedaan twee jaar geleden toen de hypo zo laag was.

[ocn]

mannowlahn schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 13:18:
[...]

Heb je überhaupt wel eens hypotheek aanvraag gedaan? Je bent bewust dat de bank niet kijkt naar wat je uitgeeft aan huur maar naar je inkomen, dat icm met huidige hypo rente?

Om hypotheek van 350k te krijgen met 10 jaar vast tegen 4,2% moet je 70k verdienen.

Iemand die voor 1000 euro buurt kan blijkbaar niet die woning kopen want had dat al lang gedaan twee jaar geleden toen de hypo zo laag was.

Als je voor 1000 euro iets van 80m2 huurt, maar je tegen een hypotheek van 350k maar iets van 60m2 kan kopen in dezelfde wijk, en er vervolgens in vrij besteedbaar inkomen flink op achteruit gaat, dan moet het wel je droomwoning zijn voor je koopt.

[Rubbergrover1]

Snow_King schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 10:48:
[...]
Wel levert dit nu liquiditeit op. De hypotheek op mijn huis is nog 30% van de woning. De huurinkomsten zijn bij elkaar hoger dan de rente + aflossing van mijn hypotheek.

...

Ik heb 'niets' aan 500k cash, want wat moet ik er dan mee gaan doen om het te laten renderen?

Andere investeringen die liquiditeit geven zoals huur ken ik niet zo maar.

Je schrijft hier alleen over huurinkomsten en rente + aflossing. Maar je hebt veel meer kosten aan die woningen.

Wat ik in mijn korte reactie ook aangaf, als ik je verhaal lees, dan zijn de woningen nu nog in redelijke staat, zowel wat duurzaamheid betreft als wat betreft de rest van de staat van onderhoud. Maar er zit zo te lezen wel een hoop werk aan te komen. Als ik het zo zie, dan zou het me niet verbazen als je de komende jaren meer geld kwijt bent aan onderhoud en verbetering van de woning dan wat je aan huurinkomsten krijgt. En als je die uitgaven niet wilt doen, dan zul je waarschijnlijk te maken krijgen met een verminderde waarde van het pand. (Wat sowieso met de wijzigende regels zou kunnen optreden.)

Als het je puur en alleen om de huurinkomstenstroom gaat, dan is zo'n verhuurpand prima. Maar jouw verhaal lezend, ga je vermoedelijk de komende jaren juist veel kosten hebben aan die woning. Dat zou bij mij een belangrijke reden zijn om het pand niet aan te houden.

[mannowlahn]

ocn schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 14:06:
[...]

Als je voor 1000 euro iets van 80m2 huurt, maar je tegen een hypotheek van 350k maar iets van 60m2 kan kopen in dezelfde wijk, en er vervolgens in vrij besteedbaar inkomen flink op achteruit gaat, dan moet het wel je droomwoning zijn voor je koopt.

Nu gaan we een hele andere weg op met de conversatie. Het orginele punt was: is het aannemelijk dat iemand die nu voor 1000 euro huurt überhaupt iets kan kopen voor 350k. Ik zeg nee. Aannemende dat die persoon die voor 1000 euro huurt al een paar jaar geleden dan iets had kunnen kopen dat dan zeker wel gedaan had. Ik acht het niet aannemelijk gezien het feit dat die persoon dus nog steeds huurt impliceert dat die persoon een inkomen heeft van 50k bv. Twee jaar geleden kocht je daar niks mee en nu helemaal niks. Mensen die in middenhuur zitten verdienen hoogst waarschijnlijk niet genoeg om een hypotheek te krijgen die iets soort gelijks koopt. Als die middenhuur van de markt verdwijnt zijn die mensen echt de sjaak.

Geen idee welk punt je probeerde te maken.

[ocn]

mannowlahn schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 16:13:
[...]

Nu gaan we een hele andere weg op met de conversatie. Het orginele punt was: is het aannemelijk dat iemand die nu voor 1000 euro huurt überhaupt iets kan kopen voor 350k. Ik zeg nee. Aannemende dat die persoon die voor 1000 euro huurt al een paar jaar geleden dan iets had kunnen kopen dat dan zeker wel gedaan had. Ik acht het niet aannemelijk gezien het feit dat die persoon dus nog steeds huurt impliceert dat die persoon een inkomen heeft van 50k bv. Twee jaar geleden kocht je daar niks mee en nu helemaal niks. Mensen die in middenhuur zitten verdienen hoogst waarschijnlijk niet genoeg om een hypotheek te krijgen die iets soort gelijks koopt. Als die middenhuur van de markt verdwijnt zijn die mensen echt de sjaak.

Geen idee welk punt je probeerde te maken.

Wat is dit voor onzin

Ik ben zelf een voorbeeld van iemand die voor 937 euro (vrije sector) huurt met een inkomen van >80k. Als ik mijn huidige huurwoning zou kopen, dan zou ik in maandlasten netto 600 euro meer gaan betalen aan hypotheekrente, belastingen en VVE. En dan heb ik reservering onderhoud dat buiten de VVE valt nog niet meegenomen.

Toevoeging: je kan de hypotheekberekeningen zelf maken. Voor sommige mensen is het aantrekklijker om in hun energieke jaren ~7000 euro per jaar meer te besteden te hebben aan ervaringen/vakanties/zelfontplooing dan over 30 jaar hypotheekvrij te zijn.

[ Voor 15% gewijzigd door ocn op 14-02-2023 16:47 ]

[Wispe]

Snow_King schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 10:48:
[...]

De Box 3 plannen ben ik mij van bewust. Maar daardoor kan ook schaarste in huur gaan ontstaan samen met de bewoningsplicht in de gemeente. Dat drijft de huurprijs op en kan de Box 3 heffing weer teniet doen. Netto komt er dan het zelfde binnen.

Ik heb 'niets' aan 500k cash, want wat moet ik er dan mee gaan doen om het te laten renderen?

Andere investeringen die liquiditeit geven zoals huur ken ik niet zo maar.

Ik denk dat je huurinkomsten flink zullen kelderen als ze maar 65m2 zijn, gezien de plannen van De Jonge.
Ik kom met mijn 90m2 in de middelhuur terecht (net geen vrije sector, denk ik).

[JoopXXX]

Snow_King schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 10:48:
[...]

De Box 3 plannen ben ik mij van bewust. Maar daardoor kan ook schaarste in huur gaan ontstaan samen met de bewoningsplicht in de gemeente. Dat drijft de huurprijs op en kan de Box 3 heffing weer teniet doen. Netto komt er dan het zelfde binnen.
[...]

Dat zie ik niet zo snel gebeuren ivm puntenstelsel (zie ook de vorige reactie van Wispe)

[JoopXXX]

Snow_King schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 10:48:
[...]

Ook daar ben ik mij van bewust. Dus daarom denk ik er nu ook over na.

Wel reken ik met een huurindexatie van 3% per jaar en als ik 10 jaar vooruit kijk is dat wel een mooi rendement. Ja, ik ben mij bewust van inflatie, maar ik kijk ook naar de historische aanschaf van die panden.

Ook hier kan je m.i. niet zomaar vanuit gaan nu je (zeer waarschijnlijk) in het gereguleerde segment gaat vallen.

[ybos]

JanHenk schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 10:46:
[...]


Je zegt gelijke waarde, maar weet je dat zeker? Met die bruto huur en maatstaf van (BAR) ~10% zou ik een hogere waarde verwachten. Vergelijk je nu niet met de historische aanschafwaarde?

Huidige WOZ +/- 465K

[mannowlahn]

ocn schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 16:41:
[...]

Wat is dit voor onzin

Ik ben zelf een voorbeeld van iemand die voor 937 euro (vrije sector) huurt met een inkomen van >80k. Als ik mijn huidige huurwoning zou kopen, dan zou ik in maandlasten netto 600 euro meer gaan betalen aan hypotheekrente, belastingen en VVE. En dan heb ik reservering onderhoud dat buiten de VVE valt nog niet meegenomen.

Toevoeging: je kan de hypotheekberekeningen zelf maken. Voor sommige mensen is het aantrekklijker om in hun energieke jaren ~7000 euro per jaar meer te besteden te hebben aan ervaringen/vakanties/zelfontplooing dan over 30 jaar hypotheekvrij te zijn.

[Afbeelding]

Je bent denk ik eerder een uitzondering dan regel wat betreft jouw inkomen met huren. Meerendeel van mensen die ik ken met dat inkomen, heeft allemaal wat gekocht. Je zegt ook sommigen, maar ik kijk wel naar de meerderheid als we praten over de effecten op de markt. Een minderheid zal geen aanzienlijke constatering geven. Maar ik neem aan dat je met dat inkomen in vaste dienst bent? Of heb je de mogelijkheid om zelf te kiezen hoeveel vrije dagen je opneemt? Want dan is die 7k per jaar extra wel erg fijn ja.

Ik vind je voorbeeld van 600 euro per maand wel interessant. De vraag is dan wel, is jouw leven drastisch anders op dit moment met die 600 euro netto? Heb je het gevoel dat je anders per maand niet zou uitkomen? Zou kunnen hoor en dat billijkt dan je opvatting dat kopen voor jou geen toegevoegde waarde zal hebben. Echter als je stelt dat je niks anders zou doen zonder die 600 euro op dit moment, heb je straks tegen je pensioen een andere leef situatie. Meerendeel van de mensen willen indien de financiële mogelijkheid zich voordoet toch zekerheid inbouwen door een huis te kopen. Je lost dan af en bouwt dus vermogen op en je zorgt er voor dat als je straks tegen pensioen leeftijd minder inkomen hebt, dat kan compenseren met de reductie van woonlasten.

[Fulgora]

mannowlahn schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 19:46:
[...]

Je bent denk ik eerder een uitzondering dan regel wat betreft jouw inkomen met huren. Meerendeel van mensen die ik ken met dat inkomen, heeft allemaal wat gekocht.

Nog wat anekdotisch bewijs: wij (gezamenlijk inkomen 185k) huurden voor 900eu tot begin dit jaar. Het punt is dat er niet zuiver economische redenen zijn om te kiezen tussen huur en koop; je relatiestatus, beschikbaarheid van woningen in de voorkeursgemeente, mogelijke veranderingen in gezinssamenstelling of werklocatie speelt allemaal mee.

[ocn]

mannowlahn schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 19:46:
[...]

Je bent denk ik eerder een uitzondering dan regel wat betreft jouw inkomen met huren. Meerendeel van mensen die ik ken met dat inkomen, heeft allemaal wat gekocht. Je zegt ook sommigen, maar ik kijk wel naar de meerderheid als we praten over de effecten op de markt. Een minderheid zal geen aanzienlijke constatering geven. Maar ik neem aan dat je met dat inkomen in vaste dienst bent? Of heb je de mogelijkheid om zelf te kiezen hoeveel vrije dagen je opneemt? Want dan is die 7k per jaar extra wel erg fijn ja.

Ik vind je voorbeeld van 600 euro per maand wel interessant. De vraag is dan wel, is jouw leven drastisch anders op dit moment met die 600 euro netto? Heb je het gevoel dat je anders per maand niet zou uitkomen? Zou kunnen hoor en dat billijkt dan je opvatting dat kopen voor jou geen toegevoegde waarde zal hebben. Echter als je stelt dat je niks anders zou doen zonder die 600 euro op dit moment, heb je straks tegen je pensioen een andere leef situatie. Meerendeel van de mensen willen indien de financiële mogelijkheid zich voordoet toch zekerheid inbouwen door een huis te kopen. Je lost dan af en bouwt dus vermogen op en je zorgt er voor dat als je straks tegen pensioen leeftijd minder inkomen hebt, dat kan compenseren met de reductie van woonlasten.

Oh ja zeker. Ik werk in een sector waar ik jaarlijks 74 vrije dagen zou kunnen opnemen (theoretisch). Voor een deel van die dagen lever ik uiteraard wat salaris (13e maand) in. In feite neem ik jaarlijks 43 dagen op voor mijn passie, reizen. Die andere 31 dagen spaar ik voor een sabbatical (betaald verlof), een wereldreis.
Als ik een koopwoning zou hebben, dan denk ik niet dat ik mijn passie of die sabbatical met mijn huidige bestedingspatroon zou kunnen volhouden.