Vastgoed als investering

[rube]

Real schreef op zondag 11 december 2022 @ 16:30:
[...]
Overigens is een onzelfstandige woonruimte nooit geliberaliseerd, maar altijd gereguleerd.

Dank voor de informatie. Bovenstaande was me wel bekend, maar met een nieuwe wws is het voor mij wellicht beter (lees: nog wel rendabel) om in de toekomst per kamer te verhuren. Op een aantal appartementen heb ik namelijk een kamerverhuur vergunning.
We gaan het zien....

[Real]

rube schreef op zondag 11 december 2022 @ 18:02:
[...]
Dank voor de informatie. Bovenstaande was me wel bekend, maar met een nieuwe wws is het voor mij wellicht beter (lees: nog wel rendabel) om in de toekomst per kamer te verhuren.

Let wel op dat het WWS dwingend wordt. De minister schreef in een Kamerbrief over de 'middenhuur':

Aanvullend op deze voornemens wil ik allereerst het WWS dwingend maken en het stelsel op een aantal punten moderniseren. Door het WWS dwingend te maken ga ik handhaven op het respecteren van de maximale huurprijzen en vergroot ik de effectiviteit van de regulering. Als verhuurders te hoge huurprijzen vragen voor woningen die eigenlijk in het gereguleerde (huidig ‘sociaal’ of toekomstig middensegment) vallen, riskeren zij daarvoor straks een boete.

https://www.rijksoverheid...ver-regulering-middenhuur

Ik vermoed dat die sanctie ook van toepassing zal zijn op een WWS overschrijding bij onzelfstandige woonruimte, en dat komt dan dus bovenop de oplopende legeskosten voor een verhuurder die door de huurcommissie in het ongelijk wordt gesteld (i.e. de 'repeat offenders'). Het is volgens mij nog niet bekend wie de WWS overschrijding gaat controleren.

De ILT is verder ook verzocht om op korte termijn te gaan handhaven op de aanwezigheid van het energielabel:

De sanctie op het niet voldoen aan de energielabelplicht betreft een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete van de ILT. Wanneer de eigenaar na navraag door de huurder geen actie onderneemt om een geldig energielabel voor het verhuurde te laten registreren, dan kan de huurder dit melden bij de ILT

https://www.rijksoverheid...ingwaarderingsstelsel-wws

[rube]

@Real het is natuurlijk beetje afhankelijk hoe het exact uitpakt straks, maar indien niet enigszins "redelijk" gaan hierdoor ook heel veel studentenkamers verdwijnen..... en er is nu al een extreem tekort aan studentenkamers.
Maar goed, blijkbaar is alles wat "we" willen dat er meer koopwoningen komen voor de "starters".

[JanHenk]

We hebben het eerder gehad over de stapeling van maatregelen. Ik kan er nog wel één aan toevoegen. Een andere factor die hier in dit topic wellicht niet speelt, maar in de praktijk ook een heet hangijzer is, is de "wet excessief lenen bij eigen vennootschap". Ligt nu bij de eerste kamer, gaat per 1 januari 2023 in.

Kort gezegd worden leningen die DGA's bij eigen vennootschap hebben, geacht een 'uitdeling' te zijn (net als dividend) als ze een bedrag van € 700.000 te boven gaan. In de praktijk zijn er best een aantal DGA's die met leningen van de eigen BV op deze manier vastgoed in box 3 aanhouden, omdat het belastingstelsel in box 3 jarenlang gunstiger was dan box 2.

Voorbeeld: een DGA heeft nu € 2,5 miljoen schuld aan zijn BV en voor € 2,5 miljoen privé aan vastgoed, beide in box 3. De wet geeft straks een 'fictieve uitdeling', waardoor 2,5 miljoen minus 7 ton belast is als voordeel uit aanmerkelijk belang. Hier moet dan ± 25% box 2 heffing over betaald worden, in casu € 450.000.

Er wordt in de belastingadviespraktijk naarstig gezocht naar allerlei oplossingen hiervoor, want vaak zijn de liquide middelen om dit even af te tikken er niet. En omdat het vastgoed is, is het nauwelijks mogelijk om de lening af te lossen. Nog even naast de wijzigingen in box 3, de verhoging van de overdrachtsbelasting naar ruim 10% (waardoor overdracht aan de BV ook niet echt een optie is), etc.

Een hoop mensen voelt zich door deze enorme stapeling van maatregelen behoorlijk in het nauw gedreven en ik vraag me eigenlijk ook wel een beetje af of we niet doorslaan. Er zijn financieel ook alweer andere tijden, door de hoge rentestand worden er nauwelijks meer koopwoningen omgezet voor de verhuur.

Zowel het financiële als het fiscale klimaat is in een periode van slechts 1 jaar tijd finaal omgeslagen.

[Skyaero]

JanHenk schreef op maandag 12 december 2022 @ 09:29:
Een hoop mensen voelt zich door deze enorme stapeling van maatregelen behoorlijk in het nauw gedreven en ik vraag me eigenlijk ook wel een beetje af of we niet doorslaan. Er zijn financieel ook alweer andere tijden, door de hoge rentestand worden er nauwelijks meer koopwoningen omgezet voor de verhuur.

Je trekt geld uit de BV zonder daarover enige belasting te betalen en investeert dat privé om daar rendement mee te maken, die in zijn geheel weer niet belast is. Je betaalt dus geen box 2 en geen box 3 belasting en geen belasting in de BV zelf. Dat is jarenlang een loophole geweest. Mooi voor de mensen die daar gebruik van gemaakt hebben, maar deze loophole wordt dus nu dicht getimmerd.

Komt voor investeerders in vastgoed niet op een handig moment, maar om dit nu 'doorslaan' te noemen. Iedereen wist dat dit een loophole was met het bijbehorende risico dat die een keer dichtgetimmerd zou worden. Investeerders hadden ook kunnen kiezen om de assets zakelijk (binnen de BV) te kopen. Minder netto opbrengst, wel veiliger.

Als je bedenkt dat in jouw voorbeeld, die 2,5 miljoen euro leverage is voor uiteindelijk 8 miljoen aan vastgoedwaarde en hier dus zo'n half miljoen per jaar aan bruto aanvangsrendement +8 ton per jaar aan verhoogde assetwaarde wordt behaald, zonder ook maar 1 cent aan de belasting af te dragen, werd het gewoon tijd dat dit gat dichtgetimmerd werd.

[JanHenk]

Skyaero schreef op maandag 12 december 2022 @ 10:00:
[...]

Je trekt geld uit de BV zonder daarover enige belasting te betalen en investeert dat privé om daar rendement mee te maken, die in zijn geheel weer niet belast is. Je betaalt dus geen box 2 en geen box 3 belasting en geen belasting in de BV zelf. Dat is jarenlang een loophole geweest. Mooi voor de mensen die daar gebruik van gemaakt hebben, maar deze loophole wordt dus nu dicht getimmerd.

Komt voor investeerders in vastgoed niet op een handig moment, maar om dit nu 'doorslaan' te noemen. Iedereen wist dat dit een loophole was met het bijbehorende risico dat die een keer dichtgetimmerd zou worden. Investeerders hadden ook kunnen kiezen op de assets zakelijk (binnen de BV) te kopen. Minder netto opbrengst, wel veiliger.

Als je bedenkt dat in jouw voorbeeld, die 2,5 miljoen euro leverage is voor uiteindelijk 8 miljoen aan vastgoedwaarde en hier dus zo'n half miljoen per jaar aan bruto aanvangsrendement +8 ton per jaar aan verhoogde assetwaarde wordt behaald, zonder ook maar 1 cent aan de belasting af te dragen, werd het gewoon tijd dat dit gat dichtgetimmerd werd.

Hier ontbreekt echt iedere nuance. Ik wil ook geen politieke discussie houden.

Het gaat erom dat de enorme stapeling van maatregelen mensen in het nauw drijft. Ik ben groot voorstander van eerlijker belastingdruk en een tariefneutraal stelsel, maar ik vraag me af of dat nu wordt bereikt.

[T-MOB]

JanHenk schreef op maandag 12 december 2022 @ 10:08:
[...]


Hier ontbreekt echt iedere nuance. Ik wil ook geen politieke discussie houden.

Het gaat erom dat de enorme stapeling van maatregelen mensen in het nauw drijft. Ik ben groot voorstander van eerlijker belastingdruk en een tariefneutraal stelsel, maar ik vraag me af of dat nu wordt bereikt.

Jij vraagt je af of we nu niet doorslaan. Een ander vraagt zich al jaren af of we niet doorslaan in het faciliteren van het maken van geld met geld. Een vrijstelling van 7 ton betekent dat het nog steeds goed mogelijk is om een eigen woning uit de zaak te financieren. Dat we het maken van privérendement met zakelijk kapitaal aan banden leggen lijkt me uitstekend. Dat het financieel pijn zal doen bij een aantal mensen ligt voor de hand, maar gezien het rendement op vastgoed in het afgelopen decennium zou dat te dragen moeten zijn.

[JanHenk]

T-MOB schreef op maandag 12 december 2022 @ 10:47:
[...]

Jij vraagt je af of we nu niet doorslaan. Een ander vraagt zich al jaren af of we niet doorslaan in het faciliteren van het maken van geld met geld. Een vrijstelling van 7 ton betekent dat het nog steeds goed mogelijk is om een eigen woning uit de zaak te financieren. Dat we het maken van privérendement met zakelijk kapitaal aan banden leggen lijkt me uitstekend. Dat het financieel pijn zal doen bij een aantal mensen ligt voor de hand, maar gezien het rendement op vastgoed in het afgelopen decennium zou dat te dragen moeten zijn.

Hypothecaire leningen voor de eigen woning zijn zelfs vrijgesteld, die tellen dus niet mee voor die zeven ton.

Nogmaals, ik ben politiek gezien helemaal voor deze wet en ik ben voor een tariefneutraal stelsel (box 3 is finaal uit de hand gelopen).

Maar het is letterlijk 180 graden haaks op het beleid van de afgelopen pak 'm beet 20 jaar. Dan kun je je ook voorstellen dat je best wat mensen tegen het hoofd gaat stoten. En mijn mening is dat de politiek te laat is met ingrijpen, dit hadden ze ongeveer 4 jaar eerder moeten doen. Het is nu behoorlijk cyclisch beleid.

We moeten bekennen dat het oude inkomstenbelastingstelsel administratief een grote last meebracht, maar in de praktijk veel minder arbitragemogelijkheden bood en daardoor een stuk meer tariefneutraal was. Dat zou mijns inzien bovenaan moeten staan op de prioriteitenlijst van de politiek.

spoiler:

Er zijn alweer oplossingen bedacht, zoals verpanding van toekomstige huurpenningen voor een waarde ter aflossing van de schuld. We graven het gat steeds dieper.

[RichieB]

T-MOB schreef op maandag 12 december 2022 @ 10:47:
[...]

Jij vraagt je af of we nu niet doorslaan. Een ander vraagt zich al jaren af of we niet doorslaan in het faciliteren van het maken van geld met geld. Een vrijstelling van 7 ton betekent dat het nog steeds goed mogelijk is om een eigen woning uit de zaak te financieren.
[...]

Uit het voorstel:

6. Een eigenwoningschuld als bedoeld in artikel 3.119a blijft bij de toepassing van het eerste lid buiten aanmerking voor zover ter zake van die eigenwoningschuld een recht van hypotheek op de eigen woning is verstrekt aan de vennootschap.
[...]
Artikel 10a.23 Overgangsbepaling vereisten hypotheekrecht bij fictief regulier voordeel
Bij de toepassing van artikel 4.14a, eerste lid, blijft mede buiten aanmerking een op 31 december 2022 bestaande eigenwoningschuld als bedoeld in artikel 3.119a ter zake waarvan geen recht van hypotheek is verstrekt aan de vennootschap.

Dus voor de eigen woning: gewoon de hypotheek vestigen (inschrijven) en hij valt buiten de limiet van 7 ton.

[Voor 15% gewijzigd door RichieB op 12-12-2022 11:23]

[T-MOB]

JanHenk schreef op maandag 12 december 2022 @ 11:06:
[...]
Hypothecaire leningen voor de eigen woning zijn zelfs vrijgesteld, die tellen dus niet mee voor die zeven ton.

Dat maakt het voorstel alleen maar milder.

Maar het is letterlijk 180 graden haaks op het beleid van de afgelopen pak 'm beet 20 jaar. Dan kun je je ook voorstellen dat je best wat mensen tegen het hoofd gaat stoten. En mijn mening is dat de politiek te laat is met ingrijpen, dit hadden ze ongeveer 4 jaar eerder moeten doen. Het is nu behoorlijk cyclisch beleid.

Met die opvatting kun je geen enkele fout corrigeren. Het is niet veel anders op andere beleidsterreinen, of het nu gaat om stikstof, klimaatbeleid of het belastingstelsel. Onze regering pakt het probleem niet aan tot ze gedwongen wordt (door rechter of realiteit) omdat de status quo zo lekker is voor de kortetermijnbelangen van BV Nederland. Als er dan uiteindelijk toch beleid gemaakt moet worden zijn de opties beperkt en wordt er dom met geld gestrooid. Ik durf er wel een kratje Westmalle's op te zetten dat deze vastgoedinvesteerders eerder gecompenseerd zijn dan de toeslagenouders.

[Flamestrike]

Heeft iemand tips voor een opstalverzekering die ook dekt bij verhuur? De enige die ik heb kunnen vinden is ASR. Als je verhuur aanvinkt kost het 43 euro per maand. ~5x zo duur als normaal. Via tussenpersoon is me aangeraden maar doe het liever direct.

[RichieB]

@Flamestrike Ik had ‘m bij Centraal Beheer lopen. Daar was ook dekking bij verhuur.

[Perkouw]

Flamestrike schreef op donderdag 15 december 2022 @ 21:00:
Heeft iemand tips voor een opstalverzekering die ook dekt bij verhuur? De enige die ik heb kunnen vinden is ASR. Als je verhuur aanvinkt kost het 43 euro per maand. ~5x zo duur als normaal. Via tussenpersoon is me aangeraden maar doe het liever direct.

Wat voor verhuur? Verhuur van gehele woning aan particulier, verhuur aan arbeidsmigranten, verhuur van kamers....verhuur van...?

[FijneKnul]

Flamestrike schreef op donderdag 15 december 2022 @ 21:00:
Heeft iemand tips voor een opstalverzekering die ook dekt bij verhuur? De enige die ik heb kunnen vinden is ASR. Als je verhuur aanvinkt kost het 43 euro per maand. ~5x zo duur als normaal. Via tussenpersoon is me aangeraden maar doe het liever direct.

Ik zit bij Klaverblad. Voorwaarde was wel dat ik mijn eigen woning én mijn verhuurde woning op dezelfde polis zet.

[vortexnl1982]

Hoe doen jullie de huur verhogingen ? Ik heb nu een goede huurder die zit er nu een jaartje in (sinds januari 2022). Hij heeft een twee jaar contract wat loopt tot en met eind 2023.

In principe wilde ik pas volgend jaar de huur verhogen (of het contract niet verlengen want overheid + regels + box 3 + ...). Echter heb ik nu een verhoging van de VVE gekregen van 50 euro en zit er nu toch wel aan te denken om de huur 3,3% te verhogen. Nu ga ik niet leeglopen op die 50 euro maar toch en als ik 'm langer wilt laten zitten dan is dat toch wel fijn om elke maand die 50 euro niet mis te lopen.

Ik lees dat je bij een huurverhoging dat :

*) Moet houden aan overheid wet/regelgeving omtrent huurverhogingen (duh)
*) Schriftelijk moet aangeven (middels model-briefje).
*) Twee maanden van tevoren moet aangeven.
*) Vorige huurverhoging minimaal twaalf maanden geleden mag zijn ingegaan.

Daarnaast lees ik dat de overheid vaak wijzigingen in huur wet/regelgeving in de maand juli van een jaar laat in gaan. En dat daarom verhuurders meestal kiezen om de huur verhoging in juli te laten ingaan.

Is het handig om 1 maart de huurverhoging in te laten gaan (eind december aangeven + 2 maanden = 1 maart) ? Of toch even wachten tot en met juli omdat ik anders misschien later in de knoop kom. Maar dan nog weet ik niet zeker of a) huurder blijft na 2023 of b) ik de woning nog aanhoud...

[rockhopper]

Ik zou 1 juli aanhouden, dat is gebruikelijk en meteen het punt waarop grenzen veranderen als ze veranderen (wel/niet sociale huur) en maximum huur volgens puntenstelsel.

Zowel argument a) als b) van je lijken me geen invloed te hebben op de beslissing die je nu maakt.

IANAL: maar je hebt het over een twee jaren contract (tijdelijk contract dus) staat daar iets in over huurverhoging?

[vortexnl1982]

rockhopper schreef op dinsdag 20 december 2022 @ 21:33:
Ik zou 1 juli aanhouden, dat is gebruikelijk en meteen het punt waarop grenzen veranderen als ze veranderen (wel/niet sociale huur) en maximum huur volgens puntenstelsel.

Zowel argument a) als b) van je lijken me geen invloed te hebben op de beslissing die je nu maakt.

IANAL: maar je hebt het over een twee jaren contract (tijdelijk contract dus) staat daar iets in over huurverhoging?

Goeie, heb een standaard model huurovereenkomst gepakt :

2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het
onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1-1-2023 en vervolgens
jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig
met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht
om de huurprijs te verhogen met maximaal 1% zoals bepaald is in de Wet maximering huurprijsverhogingen
geliberaliseerde huurovereenkomsten. De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde
huurovereenkomsten geldt tot en met 1 mei 2024. Na 1 mei 2024 heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te
verhogen met maximaal 2% en inflatie.

Dus eerste mogelijkheid is pas weer sinds 1-1-2024 (want jaarlijks sinds 1-1-2023).. Handig zo'n standaard modelovereenkomst

[moshimoshi]

JanHenk schreef op maandag 12 december 2022 @ 09:29:
Zowel het financiële als het fiscale klimaat is in een periode van slechts 1 jaar tijd finaal omgeslagen.

Straks als de nieuwbouw niet meer verkocht wordt dan smeekt men weer de maatregelen terug te draaien. Dan mag je net als in 2009 weer plukjes nieuwbouwappartementen kopen tegen korting.

[Voor 11% gewijzigd door moshimoshi op 20-12-2022 23:03]

[Wispe]

Als je dit moet vragen op een forum, vraag ik me af of je wel weet waar je mee bezig bent.

-

https://www.rijksoverheid...ale-huurverhoging-in-2023

Huurverhoging vrijesectorwoning 2023 maximaal 4,1%
Voor vrijesectorwoningen is de jaarlijkse huurverhoging vanaf 1 januari 2023 maximaal 4,1%. De Eerste Kamer heeft op 20 december 2022 de wetswijziging die de toegestane maximale huur wijzigt aangenomen.

[Voor 79% gewijzigd door Wispe op 21-12-2022 07:50]

[Henkdezoveelste]

Weet iemand wat de status is van het wetsvoorstel voor regulering middenhuur? ‘Het kabinet wil…’ lees ik, dus dan ga ik er vanuit dat de tweede kamer al akkoord is en alleen de eerste kamer het voorstel nog moet goedkeuren? Wanneer staat dit gepland?

Wellicht kan iemand die wat meer politiek onderlegd is dit toelichten.

[JanHenk]

Henkdezoveelste schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 09:13:
Weet iemand wat de status is van het wetsvoorstel voor regulering middenhuur? ‘Het kabinet wil…’ lees ik, dus dan ga ik er vanuit dat de tweede kamer al akkoord is en alleen de eerste kamer het voorstel nog moet goedkeuren? Wanneer staat dit gepland?

Wellicht kan iemand die wat meer politiek onderlegd is dit toelichten.

Voor zover ik het zie;

Begin 2023 komt het wetsvoorstel pas ter consultatie, daarna komt het pas in de tweede en eerste kamer.

Begin 2023 weten we meer over het concrete voorstel dus. Veel details zijn nog onbekend.

Er wordt gestreefd naar invoering per 1 januari 2024.

[Voor 6% gewijzigd door JanHenk op 31-12-2022 09:56]

[Wispe]

JanHenk schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 09:55:
[...]


Voor zover ik het zie;

Begin 2023 komt het wetsvoorstel pas ter consultatie, daarna komt het pas in de tweede en eerste kamer.

Begin 2023 weten we meer over het concrete voorstel dus. Veel details zijn nog onbekend.

Er wordt gestreefd naar invoering per 1 januari 2024.

Thanks. Ben benieuwd of het ook echt per 1 januari 2024 wordt ingevoerd (en of dat ook haalbaar is).
Contract met mijn huurders loopt tot en met 31 december 2023, dus dat zou dan betekenen dat ik gebonden aan de nieuwe regels bij nieuwe huurders.

[Voor 20% gewijzigd door Wispe op 31-12-2022 11:31]

[BekSide]

Vandaag zag ik dus dat mijn ''verplichte'' voorlopige aanslag 2023 in mijn berichtenbox zat. Ben hier eens mee gaan spelen om te kijken hoe het er nu voor staat met alle regels etc, was hier al wel redelijk bekend mee maar toch schrik ik hier wel enorm van.

Het is fictief, maar klopt mijn onderstaande plaatje of zit ik er ergens flink naast?

De afgelopen jaren zijn er natuurlijk mega veel verhuur hypotheken afgesloten. die zijn allemaal rond de 4% uitgekomen.

je leent in 2021 toen nog niks bekend was van die plannen €500.000,- tegen 4% (en dat was toen al laag he voor zo'n hypotheek)
Dan ben je dus in 2023 €20.000,- aan rente kwijt.

Dan moet je over die €500.000,- betalen: 500000*(6,17%-2,57%)*32%
Belasting: €5.760,-

Dan sta je voor je iets hebt gedaan dus -€25.760,-
5,15% netto rendement moet je dan halen om quitte te draaien.

Dit gaat echt voor mega verkopen zorgen. Niemand gaat meer investeren, ook niet in aandelen of iets anders.

En dit wordt alleen maar erger vanaf 2024 wanneer heel dat puntensysteem geïmplementeerd gaat worden

Ik ben mij ervan bewust dat in deze rekensom geen rekening gehouden is met de verdeling welke de belasting op het eind nog maakt, maar hoe groter het vermogen hoe meer je richting de 100% gaat.

Daar komt nog bovenop, wanneer je van iemand leent, familie/vrienden/investeerder wat dan ook, die betaald in zijn/haar box 3 ook nog een die 6,17% * 32%. dus wordt het dubbel belast toch?

[Voor 3% gewijzigd door BekSide op 08-01-2023 10:16]

[Rubbergrover1]

BekSide schreef op zondag 8 januari 2023 @ 10:10:
je leent in 2021 toen nog niks bekend was van die plannen €500.000,- tegen 4% (en dat was toen al laag he voor zo'n hypotheek)
Dan ben je dus in 2023 €20.000,- aan rente kwijt.

Dan moet je over die €500.000,- betalen: 500000*(6,17%-2,57%)*32%
Belasting: €5.760,-

Dan sta je voor je iets hebt gedaan dus -€25.760,-
5,15% netto rendement moet je dan halen om quitte te draaien.

Dit gaat echt voor mega verkopen zorgen. Niemand gaat meer investeren, ook niet in aandelen of iets anders.

En dit wordt alleen maar erger vanaf 2024 wanneer heel dat puntensysteem geïmplementeerd gaat worden[/i]

Ik ben mij ervan bewust dat in deze rekensom geen rekening gehouden is met de verdeling welke de belasting op het eind nog maakt, maar hoe groter het vermogen hoe meer je richting de 100% gaat.

Je houdt ook geen rekening met de waardeontwikkeling van de woning.

Daarnaast reken je in dit fictieve voorbeeld met 100% hypotheek, zonder eigen investering, In feite betekent dit dat op het moment dat je bv 30k netto huur zou ontvangen, je 4.240 euro 'gratis' geld krijgt, plus nog de waardeontwikkeling. (Uiteraard zul je in de praktijk geen 100% kunnen lenen.)

Dat vind ik dus het bijzondere van hoe de verhuurde woning fiscaal wordt behandeld. Door verschillende constructies kunnen er zulke hefbomen ontstaan dat de inkomsten zich heel scheef verhouden tot het geïnvesteerde vermogen. Zeker als je kijkt naar zulke theoretische voorbeelden.

[WiLLoW_TieN]

Ik ben lost...stel een woning heeft een WOZ waarde van €95K. Er rust geen hypotheek meer op. En wordt verhuurd €1 onder de huursubsidie grens. Heeft genoeg 'punten'. Wat gaat de eigenaar dan wel niet betalen aan ( extra ) belasting tov zeg 2021?

[ColeJ]

WiLLoW_TieN schreef op zondag 8 januari 2023 @ 11:49:
Ik ben lost...stel een woning heeft een WOZ waarde van €95K. Er rust geen hypotheek meer op. En wordt verhuurd €1 onder de huursubsidie grens. Heeft genoeg 'punten'. Wat gaat de eigenaar dan wel niet betalen aan ( extra ) belasting tov zeg 2021?

De puntengrens of huurprijs is niet relevant voor de te betalen belasting. De huurwaardeforfait verdwijnt immers.

Schulden mag je nog steeds salderen, alleen op een andere manier. Diegene die op hun eigen woning (waar ze in wonen) een aflossingsvrije hypotheek hebben onder de 2 procent zijn straks de echte spekkopers. Die schuld valt namelijk in box 3 (aflossingsvrij) met een zeer lage rente. Die kunnen nog steeds flink salderen.

[WiLLoW_TieN]

ColeJ schreef op zondag 8 januari 2023 @ 12:22:
[...]


De puntengrens of huurprijs is niet relevant voor de te betalen belasting. De huurwaardeforfait verdwijnt immers.

Schulden mag je nog steeds salderen, alleen op een andere manier. Diegene die op hun eigen woning (waar ze in wonen) een aflossingsvrije hypotheek hebben onder de 2 procent zijn straks de echte spekkopers. Die schuld valt namelijk in box 3 (aflossingsvrij) met een zeer lage rente. Die kunnen nog steeds flink salderen.

Ik was denk ik niet duidelijk. Die woning is dus in bezit. En wordt verhuurd. De eigenaar woont elders.

[ColeJ]

Misschien ligt het aan mij maar ik begrijp je niet

[bulle bas]

ColeJ schreef op zondag 8 januari 2023 @ 13:01:
Misschien ligt het aan mij maar ik begrijp je niet

Bedoel je te zeggen dat een woningeigenaar

1) in eigen woning W1 woont waarop hyptotheek: aflossingsvrij < 2%, en
2) een andere woning W2 verhuurt,

waarbij de schuld op W1 aftrekbaar is in box 3, zodat belasting W2 netto niet zo zwaar drukt? Dan kan ik het volgen, want zonder W2 lijkt hypotheekschuld op W1 niet ten voordele inzetbaar voor woningeigenaar.

[ColeJ]

bulle bas schreef op zondag 8 januari 2023 @ 16:10:
[...]

Bedoel je te zeggen dat een woningeigenaar

1) in eigen woning W1 woont waarop hyptotheek: aflossingsvrij < 2%, en
2) een andere woning W2 verhuurt,

waarbij de schuld op W1 aftrekbaar is in box 3, zodat belasting W2 netto niet zo zwaar drukt? Dan kan ik het volgen, want zonder W2 lijkt hypotheekschuld op W1 niet ten voordele inzetbaar voor woningeigenaar.

De schuld van W1 is aftrekbaar in box 3 omdat deze aflossingsvrij is.

[namliam_eht]

BekSide schreef op zondag 8 januari 2023 @ 10:10:
Dan ben je dus in 2023 €20.000,- aan rente kwijt.

Dan moet je over die €500.000,- betalen: 500000*(6,17%-2,57%)*32%
Belasting: €5.760,-

En dan heb je nog niet meegenomen dat je OZB belasting moet betalen, opstal verzekering, moet reserveren voor nieuwe keuken, badkamer en nog onderhoud moet doen (al dan niet via VVE).

Rubbergrover1 schreef op zondag 8 januari 2023 @ 11:37:
[...]

Je houdt ook geen rekening met de waardeontwikkeling van de woning.

Daarnaast reken je in dit fictieve voorbeeld met 100% hypotheek, zonder eigen investering, In feite betekent dit dat op het moment dat je bv 30k netto huur zou ontvangen, je 4.240 euro 'gratis' geld krijgt, plus nog de waardeontwikkeling. (Uiteraard zul je in de praktijk geen 100% kunnen lenen.)

Dat vind ik dus het bijzondere van hoe de verhuurde woning fiscaal wordt behandeld. Door verschillende constructies kunnen er zulke hefbomen ontstaan dat de inkomsten zich heel scheef verhouden tot het geïnvesteerde vermogen. Zeker als je kijkt naar zulke theoretische voorbeelden.

Waarde ontwikkeling kan positief, maar ook negatief uitpakken al is het langertermijn wel een hele goede kans dat het positief uit zal pakken.

Maar "op het moment dat je 30k netto huur" ....
wat is netto vs bruto huur ?
Maar 30k huur per jaar is 2.500 euro per maand.... dat is wel een hele nette huur en heel erg 'gratis' is die 4k niet mede gezien de risico's en nog andere kosten die je ook nog moet dragen.
En dan voor 2.500 euro per maand, knijpen heel veel verhuurders hun handjes voor dicht.

WiLLoW_TieN schreef op zondag 8 januari 2023 @ 11:49:
Ik ben lost...stel een woning heeft een WOZ waarde van €95K. Er rust geen hypotheek meer op. En wordt verhuurd €1 onder de huursubsidie grens. Heeft genoeg 'punten'. Wat gaat de eigenaar dan wel niet betalen aan ( extra ) belasting tov zeg 2021?

95.000 *6% * 32% = 1800 euro per jaar vermogens belasting

Daar veranderd op zich niet zo heel veel aan, met name de mix WWS punten, aanpassing ivm leningen en de leegwaarde ratio wordt je niet heel vrolijk van

Overigens, welk appartement/woning voor 95k kan je verhuren voor 700 euro per maand ?

[JoopXXX]

Disclaimer: ik weet niet zeker of de volgende vraag binnen dit topic past. Maar aangezien hier veel vastgoedkennis zit doe ik een poging (wellicht dat het onderwerp voor anderen ook interessant kan zijn).

Hallo allemaal,

Ik bezit een aantal panden voor de verhuur. In deze panden zit op de begane grond een winkel en op de verdiepingen woningen. E.e.a is momenteel kadastraal nog niet gesplitst. Ik overweeg nu de boel kadastraal te splitsen en een VVE op te richten.

Voordelen die ik daarin zie:
-mogelijkheid om in toekomst in delen te kunnen verkopen
-binnen de gemeente waar ik zit zijn nu nog geen ingewikkelde splitsingseisen, dat kan in de toekomst natuurlijk veranderen
-ik heb nu alle tijd om dit uit te voeren
-het zou verzekeringstechnisch een voordeel kunnen hebben

Ik zie eigenlijk geen grote nadelen. Er moet weliswaar een VVE worden opgericht maar aangezien ik alle appartementsrechten bezit komen daar m.i. geen nadelige consequenties uit.

Zie ik wat over het hoofd?

Alvast bedankt voor eventuele antwoorden!

Groet Joop

[klapjoker]

JoopXXX schreef op dinsdag 10 januari 2023 @ 19:13:
Disclaimer: ik weet niet zeker of de volgende vraag binnen dit topic past. Maar aangezien hier veel vastgoedkennis zit doe ik een poging (wellicht dat het onderwerp voor anderen ook interessant kan zijn).

Hallo allemaal,

Ik bezit een aantal panden voor de verhuur. In deze panden zit op de begane grond een winkel en op de verdiepingen woningen. E.e.a is momenteel kadastraal nog niet gesplitst. Ik overweeg nu de boel kadastraal te splitsen en een VVE op te richten.

Voordelen die ik daarin zie:
-mogelijkheid om in toekomst in delen te kunnen verkopen
-binnen de gemeente waar ik zit zijn nu nog geen ingewikkelde splitsingseisen, dat kan in de toekomst natuurlijk veranderen
-ik heb nu alle tijd om dit uit te voeren
-het zou verzekeringstechnisch een voordeel kunnen hebben

Ik zie eigenlijk geen grote nadelen. Er moet weliswaar een VVE worden opgericht maar aangezien ik alle appartementsrechten bezit komen daar m.i. geen nadelige consequenties uit.

Zie ik wat over het hoofd?

Alvast bedankt voor eventuele antwoorden!

Groet Joop

Lukt het om zonder veel aanpassingen de “losse” appartementen te laten voldoen aan het bouwbesluit voor een zelfstandige woonruimte?

[namliam_eht]

JoopXXX schreef op dinsdag 10 januari 2023 @ 19:13:

Zie ik wat over het hoofd?

Alvast bedankt voor eventuele antwoorden!

Groet Joop

Nadeel kan zijn dat met een VVE je de verplichting op je haalt tot een (binnen de VVE) reservering voor onderhoud en het aanhouden van een bestuur en daarnaast een controle op de boeken....

Betekend o.a. dat je dus geld MOET gaan reserveren in de VVE en bij uiteindelijke verkoop wordt dat geld van de kopers cq is dat geld al van de VVE. Waar in theorie je bij volledige leegverkoop van de (net opgerichte) VVE een kassaldo van 0,00 kan hebben kan het nu dus zijn dat je ook ettelijke tienduizenden euro's aan vermogen mee overdraagt bij overdracht van het eigendom.
Hoe dan ook zitten in principe deze (tien)duizenden euro's vast in de VVE, je kan dus niet meer naar gelieve met euro's schuiven

Kan ook positief werken, een goed werkende VVE met redelijk gevulde VVE kas kan als plus punt gelden bij eventuele verkoop.

[Baytep]

BekSide schreef op zondag 8 januari 2023 @ 10:10:
Dit gaat echt voor mega verkopen zorgen. Niemand gaat meer investeren, ook niet in aandelen of iets anders.

En dit wordt alleen maar erger vanaf 2024 wanneer heel dat puntensysteem geïmplementeerd gaat worden[/i]

Daar komt nog bovenop, wanneer je van iemand leent, familie/vrienden/investeerder wat dan ook, die betaald in zijn/haar box 3 ook nog een die 6,17% * 32%. dus wordt het dubbel belast toch?

Grofweg klopt het wel, zeker als je de extra kosten die @namliam_eht aanhaalt meeneemt. Tel daarbovenop nog eens 10% of een maand/jaar leegstand en van de de winst die @Rubbergrover1 voorstelt blijft weinig over (als je al 2500 per maand kunt vragen).

Dit nieuwe stelsel fnuikt investeringen volledig, alles dat niet als spaargeld wordt aangehouden wordt kapot belast, als ik wat aluminium had zou ik er een hoedje van vouwen.

Het lijkt een rechtstreeks overgenomen wild idee van een politbureau.
Gevolg is desastreus voor de huizenmarkt, maar ook (jonge) beursgenoteerde bedrijven zullen veel investeringen missen, immers als mensen al aandelen kopen zullen dat conservatieve beleggingen zijn.

[JoopXXX]

Dank voor jullie reacties en meedenken!

klapjoker schreef op dinsdag 10 januari 2023 @ 23:19:
[...]
Lukt het om zonder veel aanpassingen de “losse” appartementen te laten voldoen aan het bouwbesluit voor een zelfstandige woonruimte?

Het betreft in totaal 6 woningen /appartementen. 5 daarvan zijn bij de bouw al als losse woning/ appartement gebouwd. Die voldoen zeker.
1 woning is oorspronkelijk een bovenwoning van een winkel. Die maakt nu gebruik van de entree van de woning van het naastgelegen gebouw (die ook onderdeel van de VVE zou worden). Die bovenwoning heeft zijn eigen aansluitingen maar bijv. de meterkast zit nog op de begane grond. Of die hiermee volledig aan het bouwbesluit voldoet durf ik niet in te schatten. De gemeente stelt i.i.g geen verdere eisen aan de Kadastrale splitsing aangezien ik geen nieuwe woonruimte creëer (de bovenwoning staat al als los WOZ object genoteerd).

Het kadastraal splitsten van de appartementen/ woningen zou dus geen probleem moeten zijn. Of ik nog ergens tegenaan zou lopen bij eventuele toekomstige verkoop van de bovenwoning qua bouwvoorschriften kan ik niet zo goed inschatten. Mijn idee was dat aan te pakken als dat nodig blijkt te zijn bij verkoop of als er tussendoor nog ergens een keer een verbouwing zou plaatsvinden in het pand.

namliam_eht schreef op woensdag 11 januari 2023 @ 08:43:
[...]

Nadeel kan zijn dat met een VVE je de verplichting op je haalt tot een (binnen de VVE) reservering voor onderhoud en het aanhouden van een bestuur en daarnaast een controle op de boeken....

Betekend o.a. dat je dus geld MOET gaan reserveren in de VVE en bij uiteindelijke verkoop wordt dat geld van de kopers cq is dat geld al van de VVE. Waar in theorie je bij volledige leegverkoop van de (net opgerichte) VVE een kassaldo van 0,00 kan hebben kan het nu dus zijn dat je ook ettelijke tienduizenden euro's aan vermogen mee overdraagt bij overdracht van het eigendom.
Hoe dan ook zitten in principe deze (tien)duizenden euro's vast in de VVE, je kan dus niet meer naar gelieve met euro's schuiven

Kan ook positief werken, een goed werkende VVE met redelijk gevulde VVE kas kan als plus punt gelden bij eventuele verkoop.

Dat ging ook al door mijn hoofd. Toen ik dat nader onderzocht bleek er geen afstortplicht te zijn als 80% van de eigenaren het daarmee een is: https://www.rijksoverheid...eserveren-groot-onderhoud

Dat zou dan betekenen dat ik in eerste instantie geen geld in de VVE hoe te stallen. Mijn idee was om dan bij eventuele verkoop alsnog een bedrag in de VVE te storten om de kopers te laten instromen in een fatsoenlijke VVE.

[Real]

Het was misschien wat ondergesneeuwd door alle discussie over de middenhuur plannen van De Jonge, maar ondertussen ligt er ook een initiatiefwetsvoorstel Wet eerlijke huur.

De internetconsultatie is ondertussen afgerond:

https://www.internetconsultatie.nl/uitvoeringwet/b1

Onder 'Relevante documenten' staat het wetsvoorstel en de memorie van toelichting. Kort samengevat komt het wetsvoorstel erop neer dat alle woningen tot 250 punten (zo'n 98% van de huurwoningen in Nederland) een huurprijs krijgen die niet hoger mag liggen dan de WWS waarde.

Met het wetsvoorstel vervalt art. 7:247 BW en daarmee is er geen uitzondering meer voor huurprijzen bij huurovereenkomsten met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens, want die liberalisatiegrens is voor wat betreft de huurprijs niet meer relevant.

Het is mij nog niet duidelijk wanneer dit initiatief voorstel wordt behandeld.

[radeoxx]

Real schreef op donderdag 19 januari 2023 @ 10:15:
Het was misschien wat ondergesneeuwd door alle discussie over de middenhuur plannen van De Jonge, maar ondertussen ligt er ook een initiatiefwetsvoorstel Wet eerlijke huur.

De internetconsultatie is ondertussen afgerond:

https://www.internetconsultatie.nl/uitvoeringwet/b1

Onder 'Relevante documenten' staat het wetsvoorstel en de memorie van toelichting. Kort samengevat komt het wetsvoorstel erop neer dat alle woningen tot 250 punten (zo'n 98% van de huurwoningen in Nederland) een huurprijs krijgen die niet hoger mag liggen dan de WWS waarde.

Met het wetsvoorstel vervalt art. 7:247 BW en daarmee is er geen uitzondering meer voor huurprijzen bij huurovereenkomsten met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens, want die liberalisatiegrens is voor wat betreft de huurprijs niet meer relevant.

Het is mij nog niet duidelijk wanneer dit initiatief voorstel wordt behandeld.

Ik zie het inderdaad. Maar het zou toch tot 187 punten zijn? Hoe kan dit nu? Weet iemand hoe dit zit?

[Real]

radeoxx schreef op donderdag 19 januari 2023 @ 11:10:
[...]
Ik zie het inderdaad. Maar het zou toch tot 187 punten zijn? Hoe kan dit nu? Weet iemand hoe dit zit?

Het zijn twee verschillende wetsvoorstellen:

- nieuwe regeling middenhuur (De Jonge)
- Wet eerlijke huur (initiatiefwet)

[wimjongil]

Real schreef op donderdag 19 januari 2023 @ 10:15:
Het was misschien wat ondergesneeuwd door alle discussie over de middenhuur plannen van De Jonge, maar ondertussen ligt er ook een initiatiefwetsvoorstel Wet eerlijke huur.

De internetconsultatie is ondertussen afgerond:

https://www.internetconsultatie.nl/uitvoeringwet/b1

Onder 'Relevante documenten' staat het wetsvoorstel en de memorie van toelichting. Kort samengevat komt het wetsvoorstel erop neer dat alle woningen tot 250 punten (zo'n 98% van de huurwoningen in Nederland) een huurprijs krijgen die niet hoger mag liggen dan de WWS waarde.

Met het wetsvoorstel vervalt art. 7:247 BW en daarmee is er geen uitzondering meer voor huurprijzen bij huurovereenkomsten met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens, want die liberalisatiegrens is voor wat betreft de huurprijs niet meer relevant.

Het is mij nog niet duidelijk wanneer dit initiatief voorstel wordt behandeld.

7:249 gaf de huurder al mogelijkheid om een redelijke huur af te dwingen bij een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens.

[Real]

wimjongil schreef op donderdag 19 januari 2023 @ 12:56:
[...]
7:249 gaf de huurder al mogelijkheid om een redelijke huur af te dwingen bij een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens.

Als de WWS waarde lager is dan die grens in het jaar waarin de huur aanving.

Maar niemand met een tijdelijk contract schakelt de huurcommissie in en alleen als een huurder na afloop van een tijdelijk contract blijft huren zal de huurcommissie tot 6 maanden na afloop van het tijdelijke contract de aanvangshuurprijs toetsen.

Volgens mij klopt dat laatste niet en moet de huurcommissie ook na afloop van een tijdelijk contract de aanvangshuurprijs toetsen als de huurder niet meer in de woning woont, want verhuurders kunnen nu de aanvangshuurprijs toetsing vrij eenvoudig ontlopen door tijdelijke contracten niet om te zetten in een contract voor onbepaalde tijd. En de incidentele huurder die naar de huurcommissie stapt tijdens de looptijd van het tijdelijke contract is na afloop van het contract waarschijnlijk de woning ook weer kwijt en dan kan de verhuurder opnieuw een hoge huurprijs vragen.

Dit is voor enigszins oplettende Nederlandstalige huurders al complex, maar voor expats ondoorgrondelijke wetgeving uiteraard.

Art. 7:249 BW is eigenlijk alleen maar van waarde bij contracten voor onbepaalde tijd en als de woning een WWS waarde heeft onder de liberalisatiegrens in het jaar van aanvang.

[Voor 5% gewijzigd door Real op 19-01-2023 13:46]

[JanHenk]

Real schreef op donderdag 19 januari 2023 @ 10:15:
Het was misschien wat ondergesneeuwd door alle discussie over de middenhuur plannen van De Jonge, maar ondertussen ligt er ook een initiatiefwetsvoorstel Wet eerlijke huur.

De internetconsultatie is ondertussen afgerond:

https://www.internetconsultatie.nl/uitvoeringwet/b1

Onder 'Relevante documenten' staat het wetsvoorstel en de memorie van toelichting. Kort samengevat komt het wetsvoorstel erop neer dat alle woningen tot 250 punten (zo'n 98% van de huurwoningen in Nederland) een huurprijs krijgen die niet hoger mag liggen dan de WWS waarde.

Met het wetsvoorstel vervalt art. 7:247 BW en daarmee is er geen uitzondering meer voor huurprijzen bij huurovereenkomsten met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens, want die liberalisatiegrens is voor wat betreft de huurprijs niet meer relevant.

Het is mij nog niet duidelijk wanneer dit initiatief voorstel wordt behandeld.

Initiatiefwet van een GroenLinks kamerlid (Bromet)… In principe bij voorbaat verspilde moeite.

Het wordt hier heel scherp neergezet. Mocht dit in deze hoedanigheid door de kamer komen, dan ga ik na afloop van mijn rentevastperiode zelf misschien ook wel huren..

Laten we weer overgaan tot de orde van de dag en ons richten op de uitwerking van minister de Jonge.

[Real]

JanHenk schreef op donderdag 19 januari 2023 @ 13:14:
[...]
Initiatiefwet van een GroenLinks kamerlid (Bromet)… In principe bij voorbaat verspilde moeite.

Dat zou ik niet te snel zeggen. Er is mede gezien de pensioenwet behoorlijk onderhandeld en ik vermoed dus ook over dit soort initiatiefwetten. Daarnaast heeft de PvdA samen met de CU een initiatiefwet ingediend om tijdelijke huur voor zelfstandige huurwoningen af te schaffen, wat ook duidelijk maakt de CU niet per se onwillig staat tegenover wijzigingen in de huurwetgeving.

Los daarvan geef ik je gelijk dat de stemverhoudingen uiteraard niet zo liggen dat dit veel kans van slagen maakt. Maar goed, het ligt er wel.

[Rubbergrover1]

JanHenk schreef op donderdag 19 januari 2023 @ 13:14:
[...]


Initiatiefwet van een GroenLinks kamerlid (Bromet)… In principe bij voorbaat verspilde moeite.

Juist heel tactisch om ook dit veel strengere wetsvoorstel voor te stellen. Daarbij vergeleken is het wetsvoorstel van minister De Jonge een zeer gematigde wet. En is de kans veel groter dat die wet er zonder al te veel bijschaven ook doorheen komt.

Het wordt hier heel scherp neergezet. Mocht dit in deze hoedanigheid door de kamer komen, dan ga ik na afloop van mijn rentevastperiode zelf misschien ook wel huren..

Misschien dat het ook helemaal niet verkeerd is dat mensen huren (weer) als een normale manier van wonen beschouwen. In plaats van enerzijds het afvalputje voor arme sloebers die niets anders kunnen en anderzijds de cashcow voor huisjesmelkers.

(Ik zet het bewust zo scherp neer omdat dat toch een beetje het gevoel is dat bij veel 'normale' mensen leeft. Geeft dus niet mijn eigen mening weer.)

[Wolly]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 08:53:
[...]
(Ik zet het bewust zo scherp neer omdat dat toch een beetje het gevoel is dat bij veel 'normale' mensen leeft. Geeft dus niet mijn eigen mening weer.)

Waarbij ze vergeten dat ze in feite zelf de huisjesmelker zijn vanwege het pensioenfonds waaraan ze deelnemen

[Maahes]

Wolly schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 09:09:
[...]


Waarbij ze vergeten dat ze in feite zelf de huisjesmelker zijn vanwege het pensioenfonds waaraan ze deelnemen

Grote pensioenfondsen beleggen minder dan 1% van hun vermogen in huurwoningen. Dat is verwaarloosbaar. Als dit nou 70% was geweest dan was het een ander verhaal.

[JanHenk]

Wat minister De Jonge voorstelt is (naar mijn mening) ook niet echt gematigd, maar vergeleken bij die initiatiefwet zeker wel.

Er is echter een probleem: in een vrije markt is er sprake van vraag en aanbod, waarbij de prijs van de huurwoning de kruising van beide functies is. Alle besproken wetgeving zien toe op de prijscomponent: de maximale huur die overeengekomen mag worden. Dat levert uiteraard een grote vraag op, maar een probleem aan de aanbodzijde. Sterker nog; bij overheidsingrijpen op de prijs(curve), mag je verwachten dat het aanbod krimpt.

Als je doel is dat er zo weinig mogelijk huurwoningen zijn en zoveel mogelijk woningen naar de koopmarkt verschuiven, dan gaat dat vrij aardig lukken.

Als je doel is om wachtlijsten op te lossen en zoveel mogelijk mensen in een betaalbare huurwoning te krijgen, zul je niet alleen moeten reguleren op de prijs, maar ook op het aanbod. Anders heb je betaalbaarheid wel vergroot, maar de bereikbaarheid verkleind.

Daar wringt te schoen: van enige mate van visie omtrent volkshuisvesting is geen sprake. De woningbouw loopt tegen allerlei complexe problemen aan (arbeidskosten, materiaalkosten, stikstofnormen, duurzaamheidsnormen, grond als verdienmodel voor lagere overheden en niet te vergeten veel hogere rentes).

Willen we huren als een normale woonvorm beschouwen (wat mij betreft is dat het ook), dan zul je wat moeten initiëren aan de aanbodzijde. We zijn nu een simpele verschuiving van huur naar koop aan het initiëren. Dat terwijl de Kamerleden juist een groot aanbod aan betaalbare huurwoningen verwachten met deze wetgeving.

[Wolly]

Maahes schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 09:15:
[...]


Grote pensioenfondsen beleggen minder dan 1% van hun vermogen in huurwoningen. Dat is verwaarloosbaar. Als dit nou 70% was geweest dan was het een ander verhaal.

Als die 1% klopt, dan is dat alsnog iets van 20 miljard.

En daarnaast, "we" verlangen wel van pensioenfondsen dat ze stoppen met dubieuze investeringen in wapens, fossiel en wat al niet meer, als je dan echt rechtlijnig en anti huisjesmelker bent dan moet je ook niet je ogen sluiten voor waar je je eigen geld laat renderen.

[rube]

JanHenk schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 09:23:
Wat minister De Jonge voorstelt is (naar mijn mening) ook niet echt gematigd, maar vergeleken bij die initiatiefwet zeker wel.

Er is echter een probleem: in een vrije markt is er sprake van vraag en aanbod, waarbij de prijs van de huurwoning de kruising van beide functies is. Alle besproken wetgeving zien toe op de prijscomponent: de maximale huur die overeengekomen mag worden. Dat levert uiteraard een grote vraag op, maar een probleem aan de aanbodzijde. Sterker nog; bij overheidsingrijpen op de prijs(curve), mag je verwachten dat het aanbod krimpt.

Als je doel is dat er zo weinig mogelijk huurwoningen zijn en zoveel mogelijk woningen naar de koopmarkt verschuiven, dan gaat dat vrij aardig lukken.

Als je doel is om wachtlijsten op te lossen en zoveel mogelijk mensen in een betaalbare huurwoning te krijgen, zul je niet alleen moeten reguleren op de prijs, maar ook op het aanbod. Anders heb je betaalbaarheid wel vergroot, maar de bereikbaarheid verkleind.

Daar wringt te schoen: van enige mate van visie omtrent volkshuisvesting is geen sprake. De woningbouw loopt tegen allerlei complexe problemen aan (arbeidskosten, materiaalkosten, stikstofnormen, duurzaamheidsnormen, grond als verdienmodel voor lagere overheden en niet te vergeten veel hogere rentes).

Willen we huren als een normale woonvorm beschouwen (wat mij betreft is dat het ook), dan zul je wat moeten initiëren aan de aanbodzijde. We zijn nu een simpele verschuiving van huur naar koop aan het initiëren. Dat terwijl de Kamerleden juist een groot aanbod aan betaalbare huurwoningen verwachten met deze wetgeving.

Dit dus exact. Zoals het nu staat ga ik één (tijdelijk) contract begin kwartaal 4 opzeggen en daarna maar verkopen. Bij aanvang van het contract heb ik aangegeven dat ik tijdelijke huurcontracten altijd door laat lopen bij normaal gedrag. Dat was toen ook echt nog mijn intentie, zo heb ik dat altijd gedaan en ik heb nog nooit een huurcontract opgezegd. Maar ja, met de huur die zij betaald en alle maatregelen die zijn genomen en er aan komen kan ik het beter op een deposito gaan zetten! En deze huurder zal niets anders kunnen vinden met haar salaris, dus terug naar mams en paps...
Overige appartementen gaan we dan waarschijnlijk ook maar verkopen nadat huidige huurders eruit gaan. Resultaat circa 20 mensen minder die iets kunnen huren. En 80% van mijn huurders (veelal studenten, starters) kunnen niet kopen, al zouden ze het willen.
Zo creëer je als overheid wel erg korte termijn gedrag op de vastgoedmarkt.

[Morpheusk]

rube schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 10:03:
[...]

Dit dus exact. Zoals het nu staat ga ik één (tijdelijk) contract begin kwartaal 4 opzeggen en daarna maar verkopen. Bij aanvang van het contract heb ik aangegeven dat ik tijdelijke huurcontracten altijd door laat lopen bij normaal gedrag. Dat was toen ook echt nog mijn intentie, zo heb ik dat altijd gedaan en ik heb nog nooit een huurcontract opgezegd. Maar ja, met de huur die zij betaald en alle maatregelen die zijn genomen en er aan komen kan ik het beter op een deposito gaan zetten! En deze huurder zal niets anders kunnen vinden met haar salaris, dus terug naar mams en paps...
Overige appartementen gaan we dan waarschijnlijk ook maar verkopen nadat huidige huurders eruit gaan. Resultaat circa 20 mensen minder die iets kunnen huren. En 80% van mijn huurders (veelal studenten, starters) kunnen niet kopen, al zouden ze het willen.
Zo creëer je als overheid wel erg korte termijn gedrag op de vastgoedmarkt.

Ik zit altijd meer in de houding geknipt en geschoren worden. Ben benieuwd wie achteraf het beste af is geweest.

[JoopXXX]

Morpheusk schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 10:08:
[...]


Ik zit altijd meer in de houding geknipt en geschoren worden. Ben benieuwd wie achteraf het beste af is geweest.

Rube heeft i.i.g. het voordeel dat hij over de verkoopwinst geen belasting hoeft te betalen ;-). Als je nog een paar jaar wacht heb je daar (waarschijnlijk) wel last van.

Overigens zit ik momenteel zelf ook nog in de 'geknipt en geschoren worden houding' hoor...

[masermex]

rube schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 10:03:
[...]

Dit dus exact. Zoals het nu staat ga ik één (tijdelijk) contract begin kwartaal 4 opzeggen en daarna maar verkopen. Bij aanvang van het contract heb ik aangegeven dat ik tijdelijke huurcontracten altijd door laat lopen bij normaal gedrag. Dat was toen ook echt nog mijn intentie, zo heb ik dat altijd gedaan en ik heb nog nooit een huurcontract opgezegd. Maar ja, met de huur die zij betaald en alle maatregelen die zijn genomen en er aan komen kan ik het beter op een deposito gaan zetten! En deze huurder zal niets anders kunnen vinden met haar salaris, dus terug naar mams en paps...
Overige appartementen gaan we dan waarschijnlijk ook maar verkopen nadat huidige huurders eruit gaan. Resultaat circa 20 mensen minder die iets kunnen huren. En 80% van mijn huurders (veelal studenten, starters) kunnen niet kopen, al zouden ze het willen.
Zo creëer je als overheid wel erg korte termijn gedrag op de vastgoedmarkt.

Hier 6 appartementen verhuurd vanuit mijn BV, en ook vanuit een zakelijke entiteit krijg ik de rekensommen straks niet meer positief. Altijd nette huur gevraagd, verhogingen ook regelmatig gematigd of overgeslagen, maar het is wmb over en uit met deze activiteit. Komende 5 jaar afbouwen. De overheid heeft echt geen idee waar ze mee bezig is. Een goed functionerende huurmarkt is cruciaal voor kernen waar de nodige economische activiteit is. Deze krapte gaan nog veel mensen en bedrijven veel last van krijgen, de schade is voor jaren en niet makkelijk terug te draaien.

[Real]

Toch wel geestig om te zien hoe hier wordt gedacht over de ontwikkelingen.

Je kunt namelijk ook prima andersom redeneren. Meer aanbod aan koopwoningen leidt tot meer bewoners van een koopwoning (dat is overigens ook al decennialang de bedoeling van het beleid van de overheid) die anders gedwongen zijn om te huren tegen een prijs waar ze ook een hypotheekrente voor kunnen betalen.

Dat betekent minder huurders in een huurmarkt, die dus minder concurrentie hebben van de huurders die door dalende huizenprijzen nu wel kunnen kopen.

Ik ben het ook niet eens met analyse dat de overheid niets doet aan woningbouw, want dat is expliciet wel de bedoeling van de plannen van De Jonge. Waar dat vooralsnog op spaak loopt zijn stikstofslurpers zoals Schiphol en onnodig veel agrarische activiteit. Ondertussen heeft de Europese Commissie de regering op het matje geroepen.

Intrigerend hoe de dossier in elkaar grijpen.

[masermex]

Real schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 15:56:
Toch wel geestig om te zien hoe hier wordt gedacht over de ontwikkelingen.

Je kunt namelijk ook prima andersom redeneren. Meer aanbod aan koopwoningen leidt tot meer bewoners van een koopwoning (dat is overigens ook al decennialang de bedoeling van het beleid van de overheid) die anders gedwongen zijn om te huren tegen een prijs waar ze ook een hypotheekrente voor kunnen betalen.

Dat betekent minder huurders in een huurmarkt, die dus minder concurrentie hebben van de huurders die door dalende huizenprijzen nu wel kunnen kopen.

Ik ben het ook niet eens met analyse dat de overheid niets doet aan woningbouw, want dat is expliciet wel de bedoeling van de plannen van De Jonge. Waar dat vooralsnog op spaak loopt zijn stikstofslurpers zoals Schiphol en onnodig veel agrarische activiteit. Ondertussen heeft de Europese Commissie de regering op het matje geroepen.

Intrigerend hoe de dossier in elkaar grijpen.

Je gaat ervan uit dat iedereen graag wil kopen, en huren een keus uit letterlijke of figuurlijke armoe is. Dat is gewoon niet de werkelijkheid. Er is een hele grote groep mensen die vooral vanuit flexibiliteit al dan niet langere tijd willen huren, mobiel willen blijven, in between huizen/relaties/werk zitten en die vlot een huurwoning willen kunnen bewonen. Als dat niet meer het geval is dan gaan er letterlijk een heleboel zaken mis. Mensen nemen maar geen andere baan, kunnen niet verhuizen voor werk, studie of relaties, en starters zijn bijna altijd huurstarters.

NL is koploper in 'sociale' huur waarbij de paraktijk is dat je dat 'sociale', nl. voor mensen die eigenlijk geen woning kunnen kopen, wel kunt weglaten. Eenmaal een goedkope corporatiewoning gescoord en je zit voor jaren goed. Er is absoluut geen doorstroming, ook al omdat er geen enkele financiele prikkel is op dat vlak.

Afijn, het zal wel het verschil zijn of je met een ambtenarenblik of met een ondernemersblik kijkt naar de woningsector. Agree to disagree. Maar wat mij betreft zakt Hugo de Jonge er maar lekker in met zijn regelgeving. Ik ben er wel klaar mee.
De smoezen van stikstof enz. hebben we nu ook allemaal wel gehad. Alles is een gevolg van de ongebreidelde regeldruk die het ambtenarenkorps zelf heeft gecreeerd. Problemen proberen op te lossen met nog meer regels, vooral om symptomen te bestrijden. Ziedaar de toekomst van NL.

[Voor 6% gewijzigd door masermex op 21-01-2023 16:11]

[Real]

masermex schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 16:08:
[...]
Je gaat ervan uit dat iedereen graag wil kopen, en huren een keus uit letterlijke of figuurlijke armoe is. Dat is gewoon niet de werkelijkheid.

Nee, daar ga ik niet vanuit. Dat neem jij blijkbaar aan, samen met allerlei andere punten die je van elkaar helemaal niet kunt weten.

Maar ik verwacht wel dat een groter aanbod van koopwoningen en dalende prijzen gaat leiden tot meer particulier woningbezit ja. Dat is niet mijn beleid, maar het beleid van de Nederlandse overheid al decennialang, dus verwacht ik dat het ook gaat gebeuren.

Natuurlijk zijn er mensen die niet willen kopen, maar meen je nu serieus dat een groot deel van de huurders die een hoge prijs betalen voor een huurwoning en daarvoor ook zou kunnen kopen liever blijven huren? Dat lijkt mij erg onwaarschijnlijk, de uitzonderingen daar gelaten. Veel huurders in de private sector huren omdat ze niet anders kunnen, maar niet omdat ze de financiële middelen niet hebben.

Overigens is een bank gebonden aan allerlei strenge regelgeving waaruit volgt dat een koper niet meer mag lenen dan financieel gezond zou zijn, maar een (ver)huurder heeft geen plafondbedrag. The sky is de spreekwoordelijke limit afhankelijk van het risico dat de verhuurder wil nemen. Dat is toch geen goede balans tussen huurders en kopers?

Je zou maatschappelijk dus ook kunnen toewerken naar een systeem waarbij verhuurders wel elke huurprijs overeen mogen komen als de WWS waarde bij aanvang huur de liberalisatiegrens overstijgt, maar de verhuurder bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een vergunning onder de Wet goed verhuurderschap gehouden is aan dezelfde soort normen als banken. Dan heb je geen inbreuk op het eigendomsrecht, maar toch een regulering van de huurprijzen.

[rube]

Real schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 16:34:
[...]
...Natuurlijk zijn er mensen die niet willen kopen, maar meen je nu serieus dat een groot deel van de huurders die een hoge prijs betalen voor een huurwoning en daarvoor ook zou kunnen kopen liever blijven huren? Dat lijkt mij erg onwaarschijnlijk, de uitzonderingen daar gelaten. Veel huurders in de private sector huren omdat ze niet anders kunnen, maar niet omdat ze de financiële middelen niet hebben...

Zoals ik schreef, voor mijn situatie is kopen van mijn huurders (ook voor een lagere prijs, zelfs al zakken prijzen 50%) niet mogelijk en/of gewenst. Ik verhuur voornamelijk aan studenten en net afgestudeerden
Dit lijkt me toch wel een redelijk belangrijke markt, deze groep heeft het nu al heel moeilijk om überhaupt iets te vinden, dat gaat dus alleen maar moeilijker worden (want die huizen gaan dan naar de groep die net voor hun zit, eind 20, begin 30).
En ik geloof niet dat dat echt de uitzonderingen zijn, maar ik geef toe dat ik niet naar data heb gezocht om te onderbouwen.

En ja, een bepaalde groep waar jij het over hebt, die gaat er wel van profiteren. Maar de vraag is of het per saldo een verbetering is voor de maatschappij. Ik waag het te betwijfelen, maar dat zullen we over 5-10 jaar zien.

[RichieB]

Ik weet niet hoe het met jullie is gegaan, maar toen ik eind jaren '90 klaar was met studeren kon ik met mijn starterssalaris en dat van mijn vriendin gewoon een klein huisje kopen. Dat simpele feit was het begin van een positieve persoonlijke financiële ontwikkeling. Het zou toch heerlijk zijn als de komende generatie starters dat ook weer kunnen?

[Morpheusk]

RichieB schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 17:34:
Ik weet niet hoe het met jullie is gegaan, maar toen ik eind jaren '90 klaar was met studeren kon ik met mijn starterssalaris en dat van mijn vriendin gewoon een klein huisje kopen. Dat simpele feit was het begin van een positieve persoonlijke financiële ontwikkeling. Het zou toch heerlijk zijn als de komende generatie starters dat ook weer kunnen?

En als je geen vriendin had?

[RichieB]

Morpheusk schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 17:48:
[...]

En als je geen vriendin had?

Dan was het waarschijnlijk een appartement geworden. Volgens mij is het momenteel voor startende tweeverdieners heel lastig om een woning te kunnen kopen. Voor alleenstaanden is het ronduit onmogelijk.

[masermex]

rube schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 16:56:
[...]

Zoals ik schreef, voor mijn situatie is kopen van mijn huurders (ook voor een lagere prijs, zelfs al zakken prijzen 50%) niet mogelijk en/of gewenst. Ik verhuur voornamelijk aan studenten en net afgestudeerden
Dit lijkt me toch wel een redelijk belangrijke markt, deze groep heeft het nu al heel moeilijk om überhaupt iets te vinden, dat gaat dus alleen maar moeilijker worden (want die huizen gaan dan naar de groep die net voor hun zit, eind 20, begin 30).
En ik geloof niet dat dat echt de uitzonderingen zijn, maar ik geef toe dat ik niet naar data heb gezocht om te onderbouwen.

En ja, een bepaalde groep waar jij het over hebt, die gaat er wel van profiteren. Maar de vraag is of het per saldo een verbetering is voor de maatschappij. Ik waag het te betwijfelen, maar dat zullen we over 5-10 jaar zien.

Mijn huurders idem, maar dan vooral stagiairen en werknemers die iha wat langer bij werkgevers gedetacheerd zijn, ook expats, die willen en kunnen helemaal niet kopen maar vervullen wel een belangrijke rol voor de lokale arbeidsmarkt. Dan nog het segment jonge starters en gescheiden mensen (die ik niet heb als huurders) die per definitie niet willen kopen, al zouden ze het kunnen. En met de huidige wat normaler rentestanden wordt het ook gewoon weer duidelijk wat een koopwoning kost, alleen al aan rente, en is huren ook financieel helemaal niet zo'n drama.

Tezamen met de box-3 problematiek tav particuliere verhuur zie ik al ruim eerder dan 10 jaar de huurmarkt in grote problemen komen. Een relatief klein aantal particuliere verhuurders hoeft maar te verkopen om de huurmarkt uit balans te halen.

Verder zijn diverse maatregelen van de overheid ook ernstig verstorend voor de bedrijfs OG markt. De opgetrokken overdrachtsbelasting icm de huidige rentestanden halen ook alle dynamiek uit de markt van bedrijfsvastgoed.

[JoopXXX]

Real schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 16:34:
[...]


Maar ik verwacht wel dat een groter aanbod van koopwoningen en dalende prijzen gaat leiden tot meer particulier woningbezit ja. Dat is niet mijn beleid, maar het beleid van de Nederlandse overheid al decennialang, dus verwacht ik dat het ook gaat gebeuren.

Volgens mij is toch ook een belangrijk onderdeel van het huidige beleid dat er 250.000 extra sociale huurwoningen bij komen. Dat gaat m.i. op deze manier niet lukken.
Een flink deel van de huidige sociale huurwoningen zijn in handen van particulieren. Dat was al geen vetpot maar wordt nu helemaal oninteressant. Gevolg zal zijn dat veel van deze woningen verkocht gaan worden. Dat zou betekenen dat -om het doel van 250.000 extra sociale huurwoningen te realiseren- er van de nieuwbouw een nog groter deel bestemd moet worden als sociale huur. Dan gaat het natuurlijk niet meer lukken om die projecten rond te krijgen (of de gemeentes moeten geld toe gaan geven op de grond oid).

Daarnaast gaat de regelgeving op het gebied middenhuur en de zwaardere belastingdruk ook niet helpen om zoveel mogelijk nieuwe woningen te bouwen:
-investeerders in (nieuwe) huurwoningen haken af
-kleine ontwikkelaars die nu panden ombouwen van bijv winkel of kantoor naar woning haken af
-door meer aanbod op de koopmarkt (verhuurders die verkopen) zullen de prijzen dalen waardoor nieuwbouwprojecten nog moeilijker rond te krijgen zijn

Er zal inderdaad wel een grote verschuiving van het aanbod van huur naar koop komen.
Ik ben blij dat ik geen student of starter meer ben. De appartementen die ik toen huurden zullen niet meer lang op de markt zijn..

[rube]

RichieB schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 17:34:
Ik weet niet hoe het met jullie is gegaan, maar toen ik eind jaren '90 klaar was met studeren kon ik met mijn starterssalaris en dat van mijn vriendin gewoon een klein huisje kopen. Dat simpele feit was het begin van een positieve persoonlijke financiële ontwikkeling. Het zou toch heerlijk zijn als de komende generatie starters dat ook weer kunnen?

Ja, dat zou zeker heerlijk zijn. Ik zou dat namelijk ook graag zien voor mijn kinderen als die over pak 'm beet een jaar of 10 zo ver zouden zijn. Maar het uit de markt halen van een aantal huurwoningen en daar koopwoningen van maken gaat daar niet voor zorgen.
De situatie nu is anders dan die van 20-25 jaar geleden. Het aantal huizen is niet met het aantal huishoudens meegegroeid.
Wellicht dat de huizenprijzen nog een stuk zakken, helemaal als de rente nog veel verder omhoog gaat. Maar met dat laatste gaat de betaalbaarheid alleen maar weer achteruit, dus niet zo gunstig voor starters.

Als de overheid ook een goede huurmarkt zou willen creëren, moeten ze zorgen dat er een beter evenwicht komt tussen vraag en aanbod. Nu gaan ze alleen het aanbod aanpassen (verminderen), niet de vraag. Dat gaat dus niet werken, althans wellicht is het een verbetering voor de (toekomstige) bezitters, maar niet voor de woningmarkt als geheel aangezien het gewoon het verschuiven van het probleem is.

Anyway.....on topic: investeren in vastgoed is op dit moment veelal een wat moeilijkere zaak

[Morpheusk]

RichieB schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 18:08:
[...]

Dan was het waarschijnlijk een appartement geworden. Volgens mij is het momenteel voor startende tweeverdieners heel lastig om een woning te kunnen kopen. Voor alleenstaanden is het ronduit onmogelijk.

Vanuit je eigen gezien kan dat wellicht.

Als je als starter Jan modaal verdient gaat dat wellicht lukken als we terug gaan naar de prijzen van 7 jaar terug. Maar met iets meer dan het minimum loon en geen spaargeld zie ik het niet gebeuren voor een appartement.

[Frame164]

Wolly schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 09:33:
[...]


Als die 1% klopt, dan is dat alsnog iets van 20 miljard.

En daarnaast, "we" verlangen wel van pensioenfondsen dat ze stoppen met dubieuze investeringen in wapens, fossiel en wat al niet meer, als je dan echt rechtlijnig en anti huisjesmelker bent dan moet je ook niet je ogen sluiten voor waar je je eigen geld laat renderen.

Je kunt prima een gezond rendement uit vastgoedinvesteringen halen zonder de negatieve aspecten rondom huisjesmelkers. Het voordeel van investeren in huurwoningen is dat je een vaste inkomstenstroom kunt genereren. Het rendement kan dan best laag gehouden worden, het risico is immers ook heel klein.

[Frame164]

Morpheusk schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 19:37:
[...]


Vanuit je eigen gezien kan dat wellicht.

Als je als starter Jan modaal verdient gaat dat wellicht lukken als we terug gaan naar de prijzen van 7 jaar terug. Maar met iets meer dan het minimum loon en geen spaargeld zie ik het niet gebeuren voor een appartement.

Maar dat is nooit anders geweest. In mijn jeugd waren de meeste koopwoningen voor mensen die bovenmodaal verdiende. Tot modaal huurde je.

[Morpheusk]

Frame164 schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 20:52:
[...]


Maar dat is nooit anders geweest. In mijn jeugd waren de meeste koopwoningen voor mensen die bovenmodaal verdiende. Tot modaal huurde je.

In welke huurwoning straks?

[Real]

Morpheusk schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 21:07:
[...]
In welke huurwoning straks?

De huurwoningen die vrijkomen omdat een deel van de huidige huurders kopen en dus stoppen met huren.

Er wordt volkomen ongesubstantieerd beweerd dat het een groot drama wordt, maar je kunt dus net zo goed het omgekeerde beweren. Het systeem waar dit om draait is complex en geen eenvoudige oorzaak->gevolg. Er kunnen allerlei effecten optreden, zoals een minder aanzuigende werking voor expats of studenten die hun studie elders vervolgen.

Het is gewoon opvallend dat de verhuurders in dit topic allerlei doemscenario's voorspellen, maar die kunnen dat helemaal niet weten net als het omgekeerde. Wat we overduidelijk wel weten is dat tijdelijke verhuur niet bedoeld was als proefperiode en dat wordt door particuliere verhuurders toch zo ingezet. Hier heb je een voorbeeld:

rube schreef op vrijdag 20 januari 2023 @ 10:03:
[...]
Bij aanvang van het contract heb ik aangegeven dat ik tijdelijke huurcontracten altijd door laat lopen bij normaal gedrag.

Daarvan was de voorspelling van particuliere verhuurders ook steeds dat contracten voor onbepaalde tijd de norm zouden blijven, maar dat was dus niet waar. Met in het algemeen (niet bij @rube)onder andere hele grote huurprijssprongen en vooral ook onwenselijke maatschappelijke effecten als gevolg zoals gezinnen met schoolgaande kinderen die steeds opnieuw moeten verhuizen.

De plannen van De Jonge en GL zijn één ding. Maar daar hoort het afschaffen van de tijdelijke contracten voor twee jaar door de PvdA en CU bij. En zo bewegen we gezamenlijk met meer nieuwbouw langzaam naar een normalisatie van de woningmarkt.

[rube]

Real schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 21:24:
[...]
En zo bewegen we gezamenlijk met meer nieuwbouw langzaam naar een normalisatie van de woningmarkt.

Kijk, als dat (vet) nu zo zou zijn, zou ik er in mee kunnen gaan. Maar aan alle kanten zie je dat dat niet, althans niet voldoende, gaat gebeuren.
Bouwers gaan niet bouwen tegen (grote) verliezen, verhuurders gaan niet bouwen met onvoldoende rendement. En ja, een bepaald rendement is nodig anders krijg je het niet rond of betalen we het als burgers met zijn allen mocht de overheid het zelf gaan doen tegen een rendement dat lager ligt dan dat ze betalen op staatsleningen.

Ik begrijp het wel hoor, er zijn overduidelijk problemen op de woningmarkt. Er moet wel iets gedaan worden. En ja, verhuurders zijn (bijna) allemaal huisjesmelkers en zuigen de economie uit, dus wat is er makkelijker dan dat flink aanpakken.
En de gevolgen voor de verhuurders en de verhuurmarkt, nou ja, zoals altijd lossen die zichzelf wel weer op. Alleen dat laatste kan wel eens tegen blijken te vallen, de verhuurmarkt gaat op slot, de investeringen zullen minimaal zijn, netto misschien wel negatief (verkoop overtreft investeringen) Maar goed, zoals ik al eerder aangaf, we gaan het over een jaar of 5-10 wel zien wat daadwerkelijk de gevolgen zijn.

[Rubbergrover1]

RichieB schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 17:34:
Ik weet niet hoe het met jullie is gegaan, maar toen ik eind jaren '90 klaar was met studeren kon ik met mijn starterssalaris en dat van mijn vriendin gewoon een klein huisje kopen. Dat simpele feit was het begin van een positieve persoonlijke financiële ontwikkeling. Het zou toch heerlijk zijn als de komende generatie starters dat ook weer kunnen?

Het punt is dat de periode waarin dit kon door veel mensen als standaard wordt gezien. Terwijl dit eigenlijk de uitzondering op de regel was.

[Real]

rube schreef op zondag 22 januari 2023 @ 04:44:
[...]
Kijk, als dat (vet) nu zo zou zijn, zou ik er in mee kunnen gaan. Maar aan alle kanten zie je dat dat niet, althans niet voldoende, gaat gebeuren.

Het huidige kabinet is feitelijk pas sinds begin 2022 begonnen na een jaar formeren. Stikstof is duidelijk als probleem aangekaart en daar wordt ook actief op gehandeld. Verwacht je serieus dat er een jaar na formatie een grote serie woningen af zou zijn? Blijkens de laatste zin van je reactie volgens mij ook niet.

Het is een meerjarenplan, en daarom was de herintroductie van een VRO ministerie van belang. In het volgende kabinet zou het wat mij betreft een volwaardige minister met eigen departement moeten worden.

En ja, verhuurders zijn (bijna) allemaal huisjesmelkers en zuigen de economie uit, dus wat is er makkelijker dan dat flink aanpakken.

Welnee. De meeste uiteraard niet. En ik denk dat veel verhuurders ook helemaal niet doorhebben dat hun handelwijze soms maatschappelijk ongewenst is.

Voorbeeld: waarom hanteer(de) jij tijdelijke contracten als proeftijd? Heb ik het juist dat je niet wist dat het nadrukkelijk niet de bedoeling was om de tijdelijke contracten daarvoor te gebruiken en dat contracten voor onbepaalde tijde 'de norm' moesten blijven?

Er zijn twee mogelijkheden: als het om een zelfstandige huurwoning gaat hebben je huurders twee jaar in onzekerheid gezeten door die keuze of je huurders vertrouwden erop dat jij het contract zou laten verlopen in een contract voor onbepaalde tijd. Hoe weet je nu als verhuurder welke van de twee waar is? Geen huurder gaat daar toch over beginnen tijdens de eerste twee jaar? Misschien daarna wel, maar dan alleen maar als de huurders dus een contract voor onbepaalde tijd hebben.

En stel je voor dat je huurders een tijdig gemeld gebrek onvoldoende verholpen vinden in de eerste twee jaar. Komen ze daar dan ook mee aanzetten of accepteren ze een halve oplossing?

[rube]

Real schreef op zondag 22 januari 2023 @ 12:57:
[...]
Verwacht je serieus dat er een jaar na formatie een grote serie woningen af zou zijn?

Uiteraard niet. Maar als je even verder kijkt dan lijkt het ook niet waarschijnlijk dat, met alle aangekondigde regels, er in de komende jaren veel geïnvesteerd gaat worden in het bouwen van nieuwe (betaalbare) huurhuizen. Want waarom zouden er partijen zijn die daar in gaan investeren als het rendement vrijwel nihil of zelfs negatief is?
Je ziet geplande nieuwbouw projecten voor huur stilvallen, het ombouwen van commercieel vastgoed is ook al gestopt. En bestaande verhuurders verkopen. Kortom, er komen geen of nauwelijks nieuw gebouwde huurhuizen bij en er worden wel huurhuizen aan de markt ontrokken.

Voorbeeld:

Ik voel me niet geroepen om mezelf hier in het "investeren in vastgoed" topic te moeten verdedigen tegen allerlei insinuaties en aannames.
Dat ga ik dus ook niet doen .

[RichieB]

Scherpe analyse van beleggers in huizen vanochtend in de Volkskrant.

[JanHenk]

Ben het altijd wel eens met de heer Schimmelpenninck, ook nu. Het komt erop neer dat het een verdelingsprobleem is. Verdeling van vermogen en inkomsten uit vermogen. En of je woningen nu wel of niet als beleggingsobject moet beschouwen.

Dat vind ik verder een prima discussie.

De huurmarkt zelf gaat gewoon krimpen. Dat is verder niet erg, dat is dan dus het beleid. Die 'marktpartijen' die nu ineens woningen moeten realiseren, gaan dat niet (meer) doen.

Wil je meer woningen voor bepaalde doelgroepen, dan zou je als minister de woningbouwcorporaties opdracht moeten geven, ze (direct) moeten financieren en de onrendabele top moet voor rekening van de overheid komen.

[JanHenk]

De verhouding van huurwoningen en koopwoningen in de totale woningvoorraad is de afgelopen jaren overigens bizar stabiel. Ondanks de turbulentie op de woningmarkt is er dus een factor die al die tijd niet echt is veranderd.

In 2012 was het aantal koopwoningen 58% van de totale woningvoorraad en dat is het in 2022 nog steeds. Dat is meestal in tegenstelling tot het beeld dat er leeft bij burgers.

Het enige wat écht is veranderd, is de verhouding binnen het aantal huurwoningen. Een veel groter deel van de huurwoningen is nu particulier/overig bezit. Woningcorporaties zijn verhoudingsgewijs een stuk kleiner geworden. (In absolute aantallen zijn ze niet echt gegroeid of gekrompen.)

Ook dit was beleid na het debacle o.a. Vestia en Rochdale. Er is een heuse administratieve en juridische splitsing gekomen in de woco's, ze mogen zich eigenlijk alleen nog maar richten op sociale woningbouw (tot de liberalisatiegrens). Zelfs daar krijgen ze uiteraard ook nog eens niet de ruimte voor, door o.a. verhuurdersheffing, onrendabele toppen, etc.

Dat gaf juist wel ruimte voor particulieren en beleggers om zich toe te leggen op het 'geliberaliseerde' huurvastgoed en daar is de aandacht dus ook naar uitgegaan de afgelopen jaren. Zelfs door ministers gepromoot.

De politiek heeft dus de partij die over volkshuisvesting zou moeten gaan (de woningcorporaties) volledig uitgeknepen en juist alle ruimte gegeven aan beleggers. Dan moet je nu niet met een zwaaiend vingertje wijzen naar beleggers, maar zelf eens in de spiegel kijken.

[rube]

RichieB schreef op maandag 23 januari 2023 @ 08:03:
Scherpe analyse van beleggers in huizen vanochtend in de Volkskrant.

Tja, e.e.a. zoals @JanHenk al aangaf. De column is niet zozeer een analyse van beleggers in huizen als wel van (al dan niet terecht) schoppen tegen een gedeelte van ons kapitalistische systeem en N=2 ervaringen met o.a. een omhooggevallen dame.
Daarnaast, dit

laat het maar zien dan. Verkoop maar, vertrek maar. Mijn inschatting: ze doen het niet.

Mijn inschatting is, "ze" doen het wel. Wellicht ligt het aan mijn bubbel, maar ik zie het al gebeuren.

[moshimoshi]

Real schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 15:56:
Toch wel geestig om te zien hoe hier wordt gedacht over de ontwikkelingen.

Je kunt namelijk ook prima andersom redeneren. Meer aanbod aan koopwoningen leidt tot meer bewoners van een koopwoning (dat is overigens ook al decennialang de bedoeling van het beleid van de overheid) die anders gedwongen zijn om te huren tegen een prijs waar ze ook een hypotheekrente voor kunnen betalen.

Dat betekent minder huurders in een huurmarkt, die dus minder concurrentie hebben van de huurders die door dalende huizenprijzen nu wel kunnen kopen.

Er zijn grote groepen die niet of lastig kunnen kopen zoals bijvoorbeeld expats, arbeidsmigranten, moslims, studenten, zzp-ers, etc. Die moeten straks allemaal gaan vissen in een niet bestaande vijver. Dit gaat echt heel veel pijn doen bij sommige groepen.

[Real]

moshimoshi schreef op maandag 23 januari 2023 @ 10:15:
[...]
Er zijn grote groepen die niet of lastig kunnen kopen zoals bijvoorbeeld

Een knikkerspel waar je bovenin knikkers laat vallen die onderaan weer naar buiten komen is een simpel oorzaak->gevolg systeem.

Maar zoals ik eerder al uitlegde, is een maatschappij een complex soms haast chaotisch systeem. Je kunt dus niet zo eenvoudig uitgaan van 'als dit, dan dat'. Wel enigszins, maar de groepen die je noemt gaan op een andere om met een eventueel tekort aan huurwoningen.

Expats zullen bijvoorbeeld minder snel of in kleinere aantallen toestromen, idem dito voor wat betreft studenten uit de EU die geen woning kunnen krijgen. Maar de huurwoningen die verkocht worden, komen dus ook op de koopmarkt en daardoor zal een deel van de huurders een koper worden. En dat betekent dat de huurders die niet willen of kunnen kopen met minder huurders samen hoeven te zoeken naar een huurwoning, waarbij een aanzienlijk deel ook nog een gereguleerde huurprijs krijgt. En in het geval van de initiatiefwet van GroenLinks vrijwel alle huurwoningen.

[hoevenpe]

moshimoshi schreef op maandag 23 januari 2023 @ 10:15:
Er zijn grote groepen die niet of lastig kunnen kopen zoals bijvoorbeeld expats, arbeidsmigranten, moslims, studenten, zzp-ers, etc. Die moeten straks allemaal gaan vissen in een niet bestaande vijver. Dit gaat echt heel veel pijn doen bij sommige groepen.

Waarom zouden die beter af zijn met een huisjesmelker dan een eigen hypotheek?

Al die huizen die semi-verplicht in de verkoop gaan drukken de prijs en zorgen voor meer aanbod in de reguliere koop markt, mensen met van oudsher meer binding en toegevoegde waarde dan expats en arbeidsmigranten.

[Real]

hoevenpe schreef op maandag 23 januari 2023 @ 10:38:
[...]
Waarom zouden die beter af zijn met een huisjesmelker dan een eigen hypotheek?

Veel huurders met een hoge huur zouden inderdaad gewoon een hypotheekrente kunnen betalen en soms zelfs geld overhouden.

Maar banken zijn gehouden aan maximum leennormen en allerlei beperkingen, mede omdat kopers beschermd moeten worden tegen excessief hoge maandlasten.

Daar staat echter tegenover dat een verhuurder bij een geliberaliseerde huurovereenkomst voor woonruimte een ongelimiteerd hoge huurprijs kan vragen ongeacht de inkomsten van de huurder en enkel zelf het risico op wanbetaling moet afwegen.

Volgens mij kan een vrij eenvoudige huurprijsregulering dus ook worden gerealiseerd door de huurprijs en het inkomen aan elkaar te koppelen. Dat raakt ook in het geheel niet aan het eigendomsrecht. Nu worden de ZZPers die geen koopwoning kunnen krijgen omdat de bank moeilijk doet welkom geheten door de verhuurders. Terwijl natuurlijk precies hetzelfde schuldenrisico bestaat.

[LED-Maniak]

hoevenpe schreef op maandag 23 januari 2023 @ 10:38:
[...]

Waarom zouden die beter af zijn met een huisjesmelker dan een eigen hypotheek?

Al die huizen die semi-verplicht in de verkoop gaan drukken de prijs en zorgen voor meer aanbod in de reguliere koop markt, mensen met van oudsher meer binding en toegevoegde waarde dan expats en arbeidsmigranten.

OK, en dan? Je 'verplicht' mensen om een huis te kopen omdat er nog minder huurwoningen zijn. Weliswaar is de koopprijs lager, dan nog is er een groep die 5 jaar geleden geen huis kon kopen en dat nu nog steeds niet kan(vanwege bovenstaande redenen). Voldoende mensen die uberhaupt de verplichtingen bij een koopwoning niet willen. Want je koopt niet voor 2 jaar.

Dan krijgen we dus goedkopere huurwoningen, die nog veel schaarser worden en iets meer koopwoningen.


Ik ben het er mee eens dat er iets gedaan moet worden aan de exorbitante huren die steeds vaker gevraagd worden en de krotten waar mensen in moeten leven. Maar zoals het nu wordt gedaan lost het -helemaal niets- op.


Bouw meer woningen en verplicht minimum energielabels voor bestaande woningen waarbij de puntentelling veel zwaarder weegt naar isolatie in plaats van een mooie kraan of designradiator. Dát drukt de prijs.

[moshimoshi]

hoevenpe schreef op maandag 23 januari 2023 @ 10:38:
[...]

Waarom zouden die beter af zijn met een huisjesmelker dan een eigen hypotheek?

Omdat het gros van deze groepen geen hypotheek kan krijgen van de bank of dat de bank geen toegestane hypotheekvorm aanbiedt.

Al die huizen die semi-verplicht in de verkoop gaan drukken de prijs en zorgen voor meer aanbod in de reguliere koop markt, mensen met van oudsher meer binding en toegevoegde waarde dan expats en arbeidsmigranten.

Hier heb je helemaal gelijk in. Daarom geef ik deze nieuwe regels een levensduur van maximaal twee jaar, want dan is de particuliere belegger weer heel hard nodig om de woningmarkt op gang te houden.

[Voor 3% gewijzigd door moshimoshi op 23-01-2023 11:15]

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op maandag 23 januari 2023 @ 10:38:
[...]

Waarom zouden die beter af zijn met een huisjesmelker dan een eigen hypotheek?

Al die huizen die semi-verplicht in de verkoop gaan drukken de prijs en zorgen voor meer aanbod in de reguliere koop markt, mensen met van oudsher meer binding en toegevoegde waarde dan expats en arbeidsmigranten.

Onttrekking van huizen uit de huurmarkt leidt niet alleen tot meer aanbod, maar ook tot meer vraag. Omdat de mensen die een huurwoning zouden willen, zo ook op de koopmarkt moeten gaan shoppen.

Huren is 'gewoon' een manier om een huis te bewonen. In een ideale wereld zou je de keus moeten hebben tussen koop en huur, waarbij beide varianten zijn voordelen en zijn nadelen hebben. Maar in de hedendaagse Nederlandse samenleving zijn er allerlei (fiscale/financiële) prikkels én een groot tekort aan huurwoningen, wat ertoe leidt dat huren voor veel mensen op dit moment geen 'logische' keus is. Ondanks dat dit voor een behoorlijk grote groep mensen wel de voorkeur zou hebben.

[Bimmert]

Huren kan een voordeel zijn t.o.v. kopen bij korte(re) termijn of wanneer men geen vermogen beschikbaar heeft.

Met kopen zijn immers een hoop extra kosten gemoeid voor makelaar, notaris, overdrachtsbelasting, onderhoudskosten, inboedel en verdere reserveringen en belastingen.
Voorheen was dit nog deels mee te financieren maar nu dat niet meer mogelijk is wordt de drempel om te kopen ook hoger. Zeker wanneer de termijn van bewoning kort is waardoor je dit soort zaken niet af kunt schrijven..
Verder ben je ook een deel flexibiliteit kwijt, je moet je woning immers nog maar zien te verkopen bij een wens tot vertrek.

[MM!]

RichieB schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 17:34:
Ik weet niet hoe het met jullie is gegaan, maar toen ik eind jaren '90 klaar was met studeren kon ik met mijn starterssalaris en dat van mijn vriendin gewoon een klein huisje kopen. Dat simpele feit was het begin van een positieve persoonlijke financiële ontwikkeling. Het zou toch heerlijk zijn als de komende generatie starters dat ook weer kunnen?

Gelijk na de studie? Dat is mooi moest zelf na studie toch even vier jaar wachten en huren. Een 6,7 procent aan rente en 290.000 gulden in 1997 met een 6 procent aan overdrachtsbelasting en hogere notariskosten dan nu. was een beste een hap geld in mijn eentje.

Heb er toen niet echt veel zien kopen. Wel een aantal jaren jaren later.

[Rubbergrover1]

MM! schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 13:20:
[...]


Gelijk na de studie? Dat is mooi moest zelf na studie toch even vier jaar wachten en huren. Een 6,7 procent aan rente en 290.000 gulden in 1997 met een 6 procent aan overdrachtsbelasting en hogere notariskosten dan nu. was een beste een hap geld in mijn eentje.

Heb er toen niet echt veel zien kopen. Wel een aantal jaren jaren later.

Ik ken ook weinig mensen die na hun studie heel lang in hun eerste woning zijn blijven wonen. Ik denk dat het voor veel mensen die net klaar zijn met studeren ook juist een blok aan het been is om 'vast te zitten' aan de woonplek. En dat ze idealerwijs een paar jaar van huurwoning naar huurwoning zouden moeten kunnen verhuizen, als ze een interessantere functie elders kunnen krijgen.

Helaas is de huidige huurmarkt zodanig dat dit in de praktijk nauwelijks meer voorkomt.

[TheDudez]

LED-Maniak schreef op maandag 23 januari 2023 @ 10:51:
[...]

OK, en dan? Je 'verplicht' mensen om een huis te kopen omdat er nog minder huurwoningen zijn. Weliswaar is de koopprijs lager, dan nog is er een groep die 5 jaar geleden geen huis kon kopen en dat nu nog steeds niet kan(vanwege bovenstaande redenen). Voldoende mensen die uberhaupt de verplichtingen bij een koopwoning niet willen. Want je koopt niet voor 2 jaar.

Dan krijgen we dus goedkopere huurwoningen, die nog veel schaarser worden en iets meer koopwoningen.


Ik ben het er mee eens dat er iets gedaan moet worden aan de exorbitante huren die steeds vaker gevraagd worden en de krotten waar mensen in moeten leven. Maar zoals het nu wordt gedaan lost het -helemaal niets- op.


Bouw meer woningen en verplicht minimum energielabels voor bestaande woningen waarbij de puntentelling veel zwaarder weegt naar isolatie in plaats van een mooie kraan of designradiator. Dát drukt de prijs.

Dat gaan ze nu ook doen. Om je punten flink op te krikken. Moet je een a label of hoger hebben.

Alleen ja dat is wel erg duur momenteel en ook lastig te vinden. Je kan nu wel van alles eisen. En wat ook wel terecht is. Maar het is weer eens veelte laat. Het probleem zal alleen maar erger worden. Ze kunnen nu ook nauwelijks meer iets doen wat een groot effect heeft.

Het enigste wat je kan doen is zorgen dat je de kraan dichtdraait. Minder mensen dus. De rest zijn alleen maar pleisters.

En voor investeerders zou het juist interessanter moeten worden om bij te bouwen. En dat gebeurt nu dus niet.

[MM!]

[quote]JoopXXX schreef op zaterdag 21 januari 2023 @ 18:48:
[...]


"Volgens mij is toch ook een belangrijk onderdeel van het huidige beleid dat er 250.000 extra sociale huurwoningen bij komen. Dat gaat m.i. op deze manier niet lukken.
Een flink deel van de huidige sociale huurwoningen zijn in handen van particulieren. Dat was al geen vetpot maar wordt nu helemaal oninteressant. Gevolg zal zijn dat veel van deze woningen verkocht gaan worden. Dat zou betekenen dat -om het doel van 250.000 extra sociale huurwoningen te realiseren- er van de nieuwbouw een nog groter deel bestemd moet worden als sociale huur. Dan gaat het natuurlijk niet meer lukken om die projecten rond te krijgen (of de gemeentes moeten geld toe gaan geven op de grond oid). "
-----------------------------------------------------------


Klop helemaal. Bezit zelf buiten de eigen woning, twee vrije sector en twee sociaal verhuurde woningen. Dit jaar heb ik er nog drie over, één sociaal verhuurde woning verkocht.
Komt nooit meer op de markt.

Heb er nu nog één sociaal verhuurd en wellicht gaat de huurder halverwege het jaar vertrekken dan gaat deze ook de verkoop in. Die markt verdwijnt als sneeuw voor de zon. En dat zijn best nog heel veel woningen die nu verkocht worden, de markt af naar koop.

Zie het met bosjes om me heen gebeuren. Zie nu ook de midden huur verdwijnen uit de verhuur-etalage. En sociale woningen die er waren, bestaan niet meer.

De markt zal halverwege 2023 muur en muurvast zitten. Degene die nu in de startblokken staat heeft gewoon pech. Er is namelijk een zwaar tekort en dat los je op deze manier niet op.

[Richh]

Bimmert schreef op maandag 23 januari 2023 @ 15:20:
Huren kan een voordeel zijn t.o.v. kopen bij korte(re) termijn of wanneer men geen vermogen beschikbaar heeft.

Klopt, maar dan moet het wel mogelijk zijn om te sparen naast de huur die afgedragen wordt. En dat is een beetje het dingetje, vooral voor alleenstaande starters.

Wat je nu juist regelmatig ziet is dat de huurlasten van een startersappartement hoger zijn dan de kooplasten (inclusief onderhoud) van een kleine rijwoning.
Laat staan als je het aflossingscomponent buiten beschouwing houdt.
Overigens deels afkomstig van fiscale regelgeving (verschil lasten tussen eigenaren en huren, hypotheekrenteaftrek) en logischerwijs omdat de verhuurder er ook wat aan moet overhouden met veilige risicomarge.

En dat is waar de schoen wringt imho: ben je jong en heb je een modaal inkomen, dan moet je huren 'om vermogen op te bouwen zodat je later kan kopen'. Heb je daarna gekocht, dan dalen je maandlasten en stijgt het deel vermogen wat je kan opbouwen

Met kopen zijn immers een hoop extra kosten gemoeid voor makelaar, notaris, overdrachtsbelasting, onderhoudskosten, inboedel en verdere reserveringen en belastingen.

Vind ik overdreven. Wij waren aan makelaarskosten, taxatie, hypotheek en dergelijke minder dan 2k kwijt. Onder de 35 jaar en 440k betaal je geen overdrachtsbelasting. Inboedel is zo duur als je zelf wilt. Onderhoud en 'reserveringen voor belastingen' (laten we nou niet doen alsof dat een vermogen kost, sowieso betaal je het eerste jaar naar rato van de maanden die je er woont) hoef je pas voor te sparen als je er eenmaal woont.

De drempel voor kopen is daardoor juist bijzonder laag geworden, past ook bij het beleid van de overheid om zoveel mogelijk mensen in een koopwoning te krijgen.
Moet ook wel, want als je eenmaal vast zit in een vrije sector huurwoning waar men de huur ieder jaar verder opschroeft, is het vergaren van vermogen een hel, in een koopwoning wordt het allemaal veel makkelijker. Laat staan als de hypotheekmarkt meezit en de lonen een beetje stijgen, dan heb je ook geen vermogen nodig maar sluit je gewoon nog meer schuld af...

[Voor 7% gewijzigd door Richh op 24-01-2023 13:56]

[TheDudez]

Richh schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 13:52:
[...]

Klopt, maar dan moet het wel mogelijk zijn om te sparen naast de huur die afgedragen wordt. En dat is een beetje het dingetje, vooral voor alleenstaande starters.

Wat je nu juist regelmatig ziet is dat de huurlasten van een startersappartement hoger zijn dan de kooplasten (inclusief onderhoud) van een kleine rijwoning.
Laat staan als je het aflossingscomponent buiten beschouwing houdt.
Overigens deels afkomstig van fiscale regelgeving (verschil lasten tussen eigenaren en huren, hypotheekrenteaftrek) en logischerwijs omdat de verhuurder er ook wat aan moet overhouden met veilige risicomarge.

En dat is waar de schoen wringt imho: ben je jong en heb je een modaal inkomen, dan moet je huren 'om vermogen op te bouwen zodat je later kan kopen'. Heb je daarna gekocht, dan dalen je maandlasten en stijgt het deel vermogen wat je kan opbouwen


[...]

Vind ik overdreven. Wij waren aan makelaarskosten, taxatie, hypotheek en dergelijke minder dan 2k kwijt. Onder de 35 jaar en 440k betaal je geen overdrachtsbelasting. Inboedel is zo duur als je zelf wilt. Onderhoud en 'reserveringen voor belastingen' (laten we nou niet doen alsof dat een vermogen kost, sowieso betaal je het eerste jaar naar rato van de maanden die je er woont) hoef je pas voor te sparen als je er eenmaal woont.

De drempel voor kopen is daardoor juist bijzonder laag geworden, past ook bij het beleid van de overheid om zoveel mogelijk mensen in een koopwoning te krijgen.
Moet ook wel, want als je eenmaal vast zit in een vrije sector huurwoning waar men de huur ieder jaar verder opschroeft, is het vergaren van vermogen een hel, in een koopwoning wordt het allemaal veel makkelijker. Laat staan als de hypotheekmarkt meezit en de lonen een beetje stijgen, dan heb je ook geen vermogen nodig maar sluit je gewoon nog meer schuld af...

Is alleen nog maar weggelegd voor kinderen met rijke ouders. de jubelton is dan wel afgeschaft maar deze bestaat gewoon nog Alleen een hoop mensen hebben dit niet door

Je mag eenmalig 28.947 schenken. Als iemand 18 is dan kan je elk jaar 6000 schenken. Dus als je dat elk jaar doet vanaff 18 . En je kind gaat als die 25 is uit huis heb je all zo 65k belasting vrij.

[masermex]

Richh schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 13:52:
[...]

Vind ik overdreven. Wij waren aan makelaarskosten, taxatie, hypotheek en dergelijke minder dan 2k kwijt. Onder de 35 jaar en 440k betaal je geen overdrachtsbelasting. Inboedel is zo duur als je zelf wilt. Onderhoud en 'reserveringen voor belastingen' (laten we nou niet doen alsof dat een vermogen kost, sowieso betaal je het eerste jaar naar rato van de maanden die je er woont) hoef je pas voor te sparen als je er eenmaal woont.

De drempel voor kopen is daardoor juist bijzonder laag geworden, past ook bij het beleid van de overheid om zoveel mogelijk mensen in een koopwoning te krijgen.
Moet ook wel, want als je eenmaal vast zit in een vrije sector huurwoning waar men de huur ieder jaar verder opschroeft, is het vergaren van vermogen een hel, in een koopwoning wordt het allemaal veel makkelijker. Laat staan als de hypotheekmarkt meezit en de lonen een beetje stijgen, dan heb je ook geen vermogen nodig maar sluit je gewoon nog meer schuld af...

Really ? Als je met gratis geld rekent wel. Maar reken eens met 4.5 a 5% rente, wat nu zo'n beetje gangbaar is. Woning 250k, gaan in de verhuur voor rond 1000 a 1200 euro per maand. OK, niet in hartje Randstad, maar wel in grotere kernen daarbuiten. Met de genoemde rente ben je alleen al 1000 per maand kwijt, nog geen aflossing, onderhoud en allerlei eigenaarslasten.

Nee, het gratis geld tijdperk van 1% voor 20 jaar vast hebben we nu wel gehad, en dat zie ik de komende jaren ook echt niet terugkomen. Dus pak je zakjapanner er eens bij voor de werkelijke financiele verschillen tussen huur en koop. Die zijn helemaal niet zo groot. En dan heb ik het nog maar over een erg goedkope woning van 250k. Met 5% durf je helemaal niet te rekenen aan een woning van 400k+.

[Henkdezoveelste]

Deze dame omschrijft de box 3 situatie wel mooi in haar ingezonden brief. Het klinkt heel redelijk 32% belasting over behaald rendement, maar zodra je dit op fictief rendement gaat toepassen kan het wel eens heel onredelijk uitpakken in bepaalde situaties.

https://www.parool.nl/col...3A%2F%2Fwww.google.com%2F

[antidote]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 17:54:
Deze dame omschrijft de box 3 situatie wel mooi in haar ingezonden brief. Het klinkt heel redelijk 32% belasting over behaald rendement, maar zodra je dit op fictief rendement gaat toepassen kan het wel eens heel onredelijk uitpakken in bepaalde situaties.

https://www.parool.nl/col...3A%2F%2Fwww.google.com%2F

De briefschrijfster heeft drie sociale woningen en één in de vrije sector. Als je naar alle particuliere verhuurders in Amsterdam kijkt, was een dergelijke verdeling vroeger gangbaar. In 2011 was het aandeel vrije sector bij particuliere verhuurders 29%. De jaren daarna liep dit op, in 2019 was het al meer dan 50% en in 2021 bestond bijna twee derde (63%) van de particuliere verhuur in uit vrije sector woningen.

Deze dame is een 'sociale kleine vastgoedbelegger' maar gemiddeld genomen hebben particuliere Amsterdamse verhuurders blijkbaar een andere benadering: die verhuren bij voorkeur in de vrije sector.
Daar heb ik niks tegen, maar de verhalen in de krant (dit is niet het eerste) over de bijdrage van particuliere verhuurders aan de sociale sector in Amsterdam zijn wel iets bezijden de waarheid.

[Relief2009]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 17:54:
Deze dame omschrijft de box 3 situatie wel mooi in haar ingezonden brief. Het klinkt heel redelijk 32% belasting over behaald rendement, maar zodra je dit op fictief rendement gaat toepassen kan het wel eens heel onredelijk uitpakken in bepaalde situaties.

https://www.parool.nl/col...3A%2F%2Fwww.google.com%2F

Mevrouw heeft nog steeds 4 woningen in bezit. Moeten we hier nu echt medelijden mee hebben?

Ze heeft jarenlang enorm geprofiteerd van een beleggersmarkt en nu het heeft even minder gaat is het huilen geblazen.

Ik heb 0,0 sympathie voor dit soort mensen. Je bent een ondernemer of je bent het niet. Risico's horen bij het vak. Als vastgoed niet voor je werkt, ga je iets anders zoeken om je centjes in te investeren.

[Voor 87% gewijzigd door Relief2009 op 25-01-2023 09:38]

[moshimoshi]

masermex schreef op dinsdag 24 januari 2023 @ 16:42:
[...]


Really ? Als je met gratis geld rekent wel. Maar reken eens met 4.5 a 5% rente, wat nu zo'n beetje gangbaar is. Woning 250k, gaan in de verhuur voor rond 1000 a 1200 euro per maand. OK, niet in hartje Randstad, maar wel in grotere kernen daarbuiten. Met de genoemde rente ben je alleen al 1000 per maand kwijt, nog geen aflossing, onderhoud en allerlei eigenaarslasten.

Nee, het gratis geld tijdperk van 1% voor 20 jaar vast hebben we nu wel gehad, en dat zie ik de komende jaren ook echt niet terugkomen. Dus pak je zakjapanner er eens bij voor de werkelijke financiele verschillen tussen huur en koop. Die zijn helemaal niet zo groot. En dan heb ik het nog maar over een erg goedkope woning van 250k. Met 5% durf je helemaal niet te rekenen aan een woning van 400k+.

Het grote voordeel van kopen is niet dat het goedkoper is bij de aanschaf van een woning, maar dat de inflatie jouw maandlasten langzaam opeet. Bij huurwoningen heb je de jaarlijkse inflatiecorrectie en daardoor wordt huren langzaam maar zeker relatief gezien steeds duurder.

[rockhopper]

Relief2009 schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 09:36:
[...]
Mevrouw heeft nog steeds 4 woningen in bezit. Moeten we hier nu echt medelijden mee hebben?

Ze heeft jarenlang enorm geprofiteerd van een beleggersmarkt en nu het heeft even minder gaat is het huilen geblazen.

Ik heb 0,0 sympathie voor dit soort mensen. Je bent een ondernemer of je bent het niet. Risico's horen bij het vak. Als vastgoed niet voor je werkt, ga je iets anders zoeken om je centjes in te investeren.

Beetje kort door de bocht. Dit is iemand die heeft zelf haar pensioen geregeld op deze manier. Nu veranderd de overheid de regels nogal rigoureus en zeg je val maar dood. Het is nogal een verschil of je iets overhoudt of helemaal niks (of dit klopt kan ik niet zien, maar ik kan het me voorstellen). Ik denk overigens niet dat er veel particuliere kleine beleggers zijn die makkelijk het rendement van 6% halen, zeker niet in de sociale sector waar deze mevrouw zit. Als we het over aandelen hebben, misschien maar dat is wel een hele andere tak.

Aandelen kan je nog relatief makkelijk snel in en uit stappen, dat geld niet voor vastgoed. Bovendien mag je jezelf afvragen wat de overheid probeert te bereiken en of ze dat op deze manier bereiken. Ja het spaargeld staat veilig met het nieuwe systeem, maar vastgoed en aandelen worden makkelijk op één hoop gegooid en er wordt meteen de woz stijging meegepakt (iets dat je niet terug ziet in huur ieder jaar, in ieder zeker niet sociaal) Maar goed ik laat het verder hierbij want het kruipt weer richting de ethiek van verhuren.

[ocn]

rockhopper schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 10:18:
[...]

Beetje kort door de bocht. Dit is iemand die heeft zelf haar pensioen geregeld op deze manier. Nu veranderd de overheid de regels nogal rigoureus en zeg je val maar dood. Het is nogal een verschil of je iets overhoudt of helemaal niks (of dit klopt kan ik niet zien, maar ik kan het me voorstellen). Ik denk overigens niet dat er veel particuliere kleine beleggers zijn die makkelijk het rendement van 6% halen, zeker niet in de sociale sector waar deze mevrouw zit. Als we het over aandelen hebben, misschien maar dat is wel een hele andere tak.

Aandelen kan je nog relatief makkelijk snel in en uit stappen, dat geld niet voor vastgoed. Bovendien mag je jezelf afvragen wat de overheid probeert te bereiken en of ze dat op deze manier bereiken. Ja het spaargeld staat veilig met het nieuwe systeem, maar vastgoed en aandelen worden makkelijk op één hoop gegooid en er wordt meteen de woz stijging meegepakt (iets dat je niet terug ziet in huur ieder jaar, in ieder zeker niet sociaal) Maar goed ik laat het verder hierbij want het kruipt weer richting de ethiek van verhuren.

Deze dame kan prima haar woningen verkopen en in beter renderende markten investeren.

[TheDudez]

Relief2009 schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 09:36:
[...]


Mevrouw heeft nog steeds 4 woningen in bezit. Moeten we hier nu echt medelijden mee hebben?

Ze heeft jarenlang enorm geprofiteerd van een beleggersmarkt en nu het heeft even minder gaat is het huilen geblazen.

Ik heb 0,0 sympathie voor dit soort mensen. Je bent een ondernemer of je bent het niet. Risico's horen bij het vak. Als vastgoed niet voor je werkt, ga je iets anders zoeken om je centjes in te investeren.

Als dit je pensioen is wat opeens wordt aangepast. Omdat de overheid weer eens niet te vertrouwen is dan is dit wel erg zuur. Het werkelijke probleem zijn echt niet dit soort mensen met een klein beetje vastgoed. Nu doet de overheid of het allemaal de schuld is van de kleine vastgoed eigenaar. Terwijl ze zelfs zo laks zijn.

Ach ja over een paar jaar is het weer heel anders. Minder huizen en meer mensen probleem alleen maar groter. De overheid jaagt investeerders alleen maar Nederland uit.

[Voor 3% gewijzigd door TheDudez op 25-01-2023 10:25]

[masermex]

moshimoshi schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 10:17:
[...]

Het grote voordeel van kopen is niet dat het goedkoper is bij de aanschaf van een woning, maar dat de inflatie jouw maandlasten langzaam opeet. Bij huurwoningen heb je de jaarlijkse inflatiecorrectie en daardoor wordt huren langzaam maar zeker relatief gezien steeds duurder.

Dat staat inderdaad buiten elke discussie, dat kopen op langere termijn veel goedkoper is en je de mogelijkheid geeft om vermogen op te bouwen. Er wordt echter gesproken alsof huren de slechtste financiele beslissing in je leven is. Dat is gewoon niet zo.

Ik durf te beweren dat iha mensen beneden de 30 veel beter kunnen huren, zolang studie en/of werk en/of relaties en wellicht andere factoren nog niet stabiel zijn. Huren geeft je een stuk minder kopzorgen, ook financieel omdat het veel overzichtelijker is in een leeftijdsfase waarin je nog nauwelijks vermogen hebt opgebouwd, en een eigen woning ook financieel best een grote verantwoordelijkheid is.

[TheDudez]

masermex schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 10:25:
[...]


Dat staat inderdaad buiten elke discussie, dat kopen op langere termijn veel goedkoper is en je de mogelijkheid geeft om vermogen op te bouwen. Er wordt echter gesproken alsof huren de slechtste financiele beslissing in je leven is. Dat is gewoon niet zo.

Ik durf te beweren dat iha mensen beneden de 30 veel beter kunnen huren, zolang studie en/of werk en/of relaties en wellicht andere factoren nog niet stabiel zijn. Huren geeft je een stuk minder kopzorgen, ook financieel omdat het veel overzichtelijker is in een leeftijdsfase waarin je nog nauwelijks vermogen hebt opgebouwd, en een eigen woning ook financieel best een grote verantwoordelijkheid is.

Dit ligt er aan. Als je een huis kan kopen in je upie is dit geen probleem. (wat nu niet mogelijk is zo goed als). Maar als je dat niet kan is huren inderdaad zo gek nog niet.

[masermex]

TheDudez schreef op woensdag 25 januari 2023 @ 10:27:
[...]

Dit ligt er aan. Als je een huis kan kopen in je upie is dit geen probleem. (wat nu niet mogelijk is zo goed als). Maar als je dat niet kan is huren inderdaad zo gek nog niet.

Dat is maar de vraag. Tenzij je al helemaal gesettled bent voor je 30e. Zodra je koopt zit je 'long' OG in de betreffende woonplaats.
Mocht je willen verhuizen om een van de genoemde redenen mag je hopen dat je niet bent ingestapt op een top en na een paar jaar je woning onder water staat qua hypotheek. Die droombaan aan de andere kant van het land wordt dan een stuk moeilijker. Je hebt nog nauwelijks afgelost dan en bent dan financieel erg kwetsbaar.