Vastgoed als investering

[Real]

Op 10 oktober is een wetsvoorstel gepubliceerd dat beoogt de huurprijsverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten voor woonruimte ook te kunnen maximeren op loonontwikkeling + 1%.

Kamerstukken II 2022/23, 36218, nr. 2
Kamerstukken II 2022/23, 36218, nr. 3 (MvT)

De bestaande route via art. 7:248 lid 3 BW blijkt gelijk, maar de minister wil art. 10 lid 3 van de UHW aanpassen. Daar wordt een onderdeel (b) aan toegevoegd waarin de loonontwikkeling als grondslag beschreven moet gaan worden (zie wetsvoorstel). De minister kan dan elk jaar via een AMvB bepalen of de loonontwikkeling of de inflatie de huurprijsverhoging maximeert, bijvoorbeeld als de loontwikkeling lager is dan de inflatie onder (a) (het huidige lid 3). Volgend jaar zal naar verwachting de loonontwikkeling bepalend zijn, gezien de hoge inflatie.

Dat betekent dus ook dat huurders met een geliberaliseerde huurovereenkomst bij de huurcommissie terecht kunnen als een verhuurder de huurprijs verhoogt met meer dan het toegelaten maximum in 2023 (art. 7:248 lid 4 BW).

De maximering blijft tenminste van kracht tot 1 mei 2024. Daarna is een wetswijziging nodig om de maximering van geliberaliseerde huurovereenkomsten op deze manier voort te zetten.

[wimjongil]

radeoxx schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 11:51:
[...]


Als je nu een tijdelijk contract afsluit van bijvoorbeeld 2 jaar, dan heb je daarna nog de optie om het te verlengen (c.q. niet op te zeggen) naar onbepaalde tijd. Als de huurders dan blijven zitten is het natuurlijk geen nieuw huurcontract. Maar, als er op grote schaal goedkope huurwoningen (<€ 1.000 huur) op de markt komen dan is de kans natuurlijk aannemelijk dat de huurder er voor kiest om te verhuizen. En dan zit je wel met de nieuwe regelgeving.

Het fijne is natuurlijk wel dat je dan rustig kunt kijken wat je doet, en je al goed kunt voorbereiden op een eventuele verkoop. Want de regels zijn te zijner tijd helemaal uitgewerkt en duidelijk.

Dit staat natuurlijk allemaal los van het box 3 verhaal. Het box 3 verhaal is natuurlijk een uitdaging, want, zeker in steden, zal het niet snel lukken om een rendement van >2% te behalen als het WWS geldt. En als dan de effectieve belasting ook rond de 2% komt dan heb je dus een netto rendement van 0.

Voorbeeld na doorvoering WWS met maximumhuur EUR 1.000
Waarde / WOZ: 350.000
Hypotheek: 200.000
Huur: EUR 1000
Hypotheek: EUR 700
VVE: 150
Onderhoud: 0
Belastingen: 0


Rendement: 150 euro per maand, 1800 euro per jaar.
Rendement op eigen inleg (350.000-/-200.000) = (1800/150.000) = 1,2%

BOX 3
Overige bezittingen, 6% * 350.000 = 21.000
Schulden: 2,5% * 200.000 = 5.000
Bezittingen min schulden: 16.000
Belasting: 32% * 16.000 = 5.120

Rendement na belasting
Rendement: 1.800 euro
Belasting: 5.120 euro
Verlies: 3.320 euro (exclusief onderhoud, OZB, overige kosten).


Of zie ik iets over het hoofd?

Leverage afbouwen dus. Kan er in je voorbeeld met m'n hoofd ook eigenlijk niet bij dat je een leverage van 1.33 neemt voor een lousy 1.2% op je eigen vermogen. Dat appartement is eigenlijk veel te duur ten opzichte van de huuropbrengsten.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 13:45:
[...]

Klopt, als iemand dan weg gaat is er niks meer te krijgen. De markt droogt dan vanzelf helemaal op.

Je vergeet dat veel expats ook gewoon willen kopen ipv huren.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 16:37:
[...]


Je vergeet dat veel expats ook gewoon willen kopen ipv huren.

De expats die ik in mijn kring heb, ik overdrijf niet als dat er inmiddels tien zijn. 1 kocht binnen twee jaar wat. De anderen pas na 7! Jaar. Ze willen helemaal niet die verantwoordelijkheid aan in een land waar ze niet van weten of ze lang blijven. Een hoop worden eenzaam of missen hun familie. Degene die blijven kopen pas na vale jaren wat.

[Henkdezoveelste]

wimjongil schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 15:59:
[...]


Leverage afbouwen dus. Kan er in je voorbeeld met m'n hoofd ook eigenlijk niet bij dat je een leverage van 1.33 neemt voor een lousy 1.2% op je eigen vermogen. Dat appartement is eigenlijk veel te duur ten opzichte van de huuropbrengsten.

In het voorbeeld heeft de regulering middenhuur de case al gesloopt… de potentiële box 3 regels maken de cashflow zelfs negatief, de waardestijging houd je natuurlijk wel.

De huidige huur zal eerder 1400-1600 zijn…

[Perkouw]

Zijn er hier eigenlijk mensen die de woning verhuren aan een bedrijf om die de woning te laten exploiteren? Bijvoorbeeld verhuur aan een firma die er medewerkers huisvest.

Zo ja, hoe en waar verzeker je dan zo'n woning?

[menn0]

radeoxx schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 11:51:
[...]


Als je nu een tijdelijk contract afsluit van bijvoorbeeld 2 jaar, dan heb je daarna nog de optie om het te verlengen (c.q. niet op te zeggen) naar onbepaalde tijd. Als de huurders dan blijven zitten is het natuurlijk geen nieuw huurcontract. Maar, als er op grote schaal goedkope huurwoningen (<€ 1.000 huur) op de markt komen dan is de kans natuurlijk aannemelijk dat de huurder er voor kiest om te verhuizen. En dan zit je wel met de nieuwe regelgeving.

Het fijne is natuurlijk wel dat je dan rustig kunt kijken wat je doet, en je al goed kunt voorbereiden op een eventuele verkoop. Want de regels zijn te zijner tijd helemaal uitgewerkt en duidelijk.

Dit staat natuurlijk allemaal los van het box 3 verhaal. Het box 3 verhaal is natuurlijk een uitdaging, want, zeker in steden, zal het niet snel lukken om een rendement van >2% te behalen als het WWS geldt. En als dan de effectieve belasting ook rond de 2% komt dan heb je dus een netto rendement van 0.

Voorbeeld na doorvoering WWS met maximumhuur EUR 1.000
Waarde / WOZ: 350.000
Hypotheek: 200.000
Huur: EUR 1000
Hypotheek: EUR 700
VVE: 150
Onderhoud: 0
Belastingen: 0


Rendement: 150 euro per maand, 1800 euro per jaar.
Rendement op eigen inleg (350.000-/-200.000) = (1800/150.000) = 1,2%

BOX 3
Overige bezittingen, 6% * 350.000 = 21.000
Schulden: 2,5% * 200.000 = 5.000
Bezittingen min schulden: 16.000
Belasting: 32% * 16.000 = 5.120

Rendement na belasting
Rendement: 1.800 euro
Belasting: 5.120 euro
Verlies: 3.320 euro (exclusief onderhoud, OZB, overige kosten).


Of zie ik iets over het hoofd?

je 32% gaat over de 6% ik dacht overigens dat de percentages 32 en 5,1 waren maar goed.

[menn0]

Wat iedereen zich wel goed moet realiseren is dat dit plannen zijn en nog zeker geen wet, de Jonge is kampioen proefballonnetje en probeert op deze manier een flinke onderhandelingspositie in te nemen denk ik.

Ik vermoed zelf dat een stuk WOZ -cap weer zal verdwijnen, met andere woorden WOZ waarde zal weer zwaarder gaan wegen. Dat is opzich logisch anders betaal je straks in lutjebroek hetzelfde voor een woning als in Amsterdam/Utrecht whatever. namelijk EUR 1000.

[Remco d]

Het is juist de bedoeling dat op termijn een zuster, onderwijzer of brandweerman weer in de stad kan wonen. Dus die max. huur is juist relevant voor de grote steden.
De steden moeten zich afvragen wat ze willen worden: een soort London of Singapore waar alleen groot geld kan wonen of een stad waarin alles van de samenleving een plaats heeft. Daar passen geen huren (of koopprijzen!) Bij die Jan Modaal niet kan betalen. Dus bouwen en geen 200.000 tellen voor een kavel waar een jaar eerder koeien stonden voor 10 euro de meter.

Verder komt het woning tekort (en dus hoge prijzen voor huur en koop) voornamelijk doordat er zoveel alleenstaanden een heel huis "bezet" houden. Dat is hun goed recht maar ik vind het ook meer dan prima dat dat fiscaal niet aantrekkelijk gemaakt wordt.
(immers man en vrouw die beide 20 uur werken verdienen veel meer dan één iemand met 40 uur)

Als huizenprijzen zakken naar een betaalbaar niveau wordt het verhuurrendement ook vanzelf weer prima. Afgelopen 20 jaar was dat rendement ook heel mooi (zeker inclusief waardestijging) dus nu een jaar of 5 negatief rendement zou men toch ook wel tegen moeten kunnen, is op de beurs niet anders.

[menn0]

In Amsterdam is 50% al sociale huur, dat is dus niet het probleem, het probeel is tweeledig,
1 Enerzijds scheefwonen (mensen kunnen niet/nauwelijks doorstromen)
2 Tekort aan woningen.

Je zou dus ook kunnen zeggen alleen punt 2 is het probleem. Men moet dus bouwen, en idd bouwen in de juiste verhouding sociaal/midden/liberaal/koop.

Je kunt Amsterdam dus echt niet vergelijken met London of Singapore, of Parijs, dat zijn steden waar een m2 vaak 20-30k kost.

De vergelijking met de beurs is natuurlijk onzin, de beurs is een open markt en de huizenmarkt qua verhuur is/wordt voor 90% gereguleerd (woorden de Jonge). Als jouw aandelen minder waardt worden door 1:1 overheidsingrijpen, laten we zeggen de Jonge zegt vanaf morgen is het aandeel Shell EUR 15 waard, heb je de poppetjes aan het dansen hoor.


En wat betreft dat een brandweerman of lerares het niet kan betalen zit nog een belangrijk component achter, namelijk dat de lonen in Nederland al jaren achterblijven bij de winsten. Oftewel inverstereerders/eigenaren bedrijven hebben in veel grotere mate profijt gehad van de groei. Langzaam zie je dat box2 wordt aangepakt maar alles gaat zo traaaag,

[ Voor 20% gewijzigd door menn0 op 21-10-2022 12:40 ]

[s020506]

https://www.nrc.nl/nieuws...uleren-averechts-a4146295

Als de huurdersorganisaties niet tevreden zijn, maar de investeerders wel, zal er weinig veranderen voor de middenhuur. En dus of dit plan wel op brede steun kan rekenen. Ik ben benieuwd wat de plannen echt worden.

[Richh]

menn0 schreef op vrijdag 21 oktober 2022 @ 12:34:
In Amsterdam is 50% al sociale huur, dat is dus niet het probleem

Even los van dat het precieze percentage al discutabel is, wil ik vooral ingaan op 'dus' dat het niet het probleem zou zijn. Want dat is echt veel te kort door de bocht vind ik

De hoeveelheid sociale huurwoningen maakt niet zoveel uit. Want die sociale huurwoningen zitten allemaal vol. Een aanzienlijk deel van de bewoners van deze woningen, maken geen deel uit van de beroepsbevolking. Bij de huidige politieke inrichting van een sociale huurwoning moeten we echt af van het idee dat ze er zijn om modale beroepen / middeninkomens te huisvesten (helaas!).

Dit heeft als gevolg dat de verpleegkundige, onderwijzer of brandweerman waar @Remco d het over heeft, alsnog naar een wachtlijst van >10 jaar staan te kijken. En, voornamelijk als ze een relatie hebben met een andere verpleegkundige, onderwijzer of brandweerman, of wanneer ze ook al een paar jaar loonstijging achter de rug hebben, dan verdienen ze al heel snel te veel voor sociale huur, ondanks dat ze geen inkomen hebben wat voldoende is voor die hogere huur.
Laat staan dat ze perspectief krijgen op sparen voor een eigen woning en/of voldoende inkomen hebben om ook te consumeren en zo de lokale economie in stand te houden.

Het is wel degelijk beleid deze 'lagere middeninkomens' aan 'de markt' over te laten, en daarmee dus vrije sector huurwoningen. En ja, het is óók de bedoeling dat een verpleegkundige of docent in de stad kan wonen - want die heeft de stad/samenleving ook nodig.
Dat is best lastig te rijmen.

En wat betreft dat een brandweerman of lerares het niet kan betalen zit nog een belangrijk component achter, namelijk dat de lonen in Nederland al jaren achterblijven bij de winsten. Oftewel inverstereerders/eigenaren bedrijven hebben in veel grotere mate profijt gehad van de groei.

Dat ben ik geheel met je eens.
Gek genoeg zit de overheid tot op zekere hoogte zélf aan de knoppen van de CAO's van die beroepsgroepen. Misschien moet je inderdaad box2 sneller aanpakken en met die inkomsten de lonen van de agenten, onderwijzers en verpleegkundigen omhoog schroeven.

Maarja: je ziet al een hele lange tijd dat er niet meer wordt gekeken naar het grote plaatje. In plaats daarvan zijn we nog altijd de 'grote' problemen aan het oplossen aan de takken/bladeren (huisvesting, energierekening) in plaats van bij de wortel (falend inkomenspolitiek)...

[rockhopper]

Het is meer een maatschappelijke discussie dan een discussie over investeren in vastgoed, dus offtopic, waarvoor excuses. Maar in mijn ogen worden veel sociale woningen in steden gevuld met de verkeerde mensen. Prima dat asielzoekers en statushouders een plek krijgen in Nederland, maar waarom moet dat op locaties in grote steden waar er veel tekorten zijn. Hetzelfde voor mensen die geen bijdrage kunnen/willen leveren aan de samenleving. Laat ze opschuiven naar minder wenselijke plaatsen en zorg dat ondersteunend personeel verpleging/politie/docent etc wel gewoon dicht bij hun werk kunnen wonen. Let wel dat dit niet betekend dat ik tegen sociale huur ben, ik heb alleen grote vraagtekens bij de gebruikte locaties.

Maar goed zo makkelijk gaat het helaas niet en om een idiote reden moet kennelijk alles evenredig verdeelt worden in dit land. Ondertussen wordt er nog steeds weinig gebouwd en duurt het maar voordat deze tekorten opgelost gaan worden.

[peize9]

rockhopper schreef op woensdag 26 oktober 2022 @ 14:24:
Het is meer een maatschappelijke discussie dan een discussie over investeren in vastgoed, dus offtopic, waarvoor excuses. Maar in mijn ogen worden veel sociale woningen in steden gevuld met de verkeerde mensen. Prima dat asielzoekers en statushouders een plek krijgen in Nederland, maar waarom moet dat op locaties in grote steden waar er veel tekorten zijn. Hetzelfde voor mensen die geen bijdrage kunnen/willen leveren aan de samenleving. Laat ze opschuiven naar minder wenselijke plaatsen en zorg dat ondersteunend personeel verpleging/politie/docent etc wel gewoon dicht bij hun werk kunnen wonen. Let wel dat dit niet betekend dat ik tegen sociale huur ben, ik heb alleen grote vraagtekens bij de gebruikte locaties.

Maar goed zo makkelijk gaat het helaas niet en om een idiote reden moet kennelijk alles evenredig verdeelt worden in dit land. Ondertussen wordt er nog steeds weinig gebouwd en duurt het maar voordat deze tekorten opgelost gaan worden.

Er zijn helaas overal tekorten. Nergens kan je meer zeggen daar is genoeg ruimte. Ook in Drenthe, Groningen e.d. niet. Daarbij is het wel heel simpel om te zeggen plaats ze waar niemand anders woont, maar kijk alleen al naar de problemen in Ter Apel. Grote steden kunnen daar beter mee om gaan.

De beste oplossing imo is meer bouwen, het blijkt nodig te zijn, en meer doen tegen buitenlandse investeerders die alle huurwoningen voor een premium verhuren of op airbnb zetten.

[pentaw1nz]

Meer bouwen lost het ook alleen maar op voor een aantal decennia. Het "nemen" van kinderen en het aantal daarvan is ook een belangrijk punt, maar een hele gevoelige


Ik ben mezelf sinds kort aan het verdiepen in de mogelijkheden van vastgoed. Moet zeggen dat het aangepast punten systeem voor private sector mij wel enigzins ontmoedigd.

[Real]

Zojuist is het Wetsvoorstel nationaal opkoopverbod ter consultatie aangeboden:

https://www.internetconsultatie.nl/opkoopbescherming/b1

Samengevat komt het wetsvoorstel erop neer dat buy-to-let constructies niet meer zijn toegestaan, tenzij de gemeente daarvoor toestemming verleend. In de memorie van toelichting staat op pagina 1:

Een kernoorzaak van de wooncrisis is de omvorming van bestaande woningen in huurwoningen door particuliere beleggers. Om die kernoorzaak aan te pakken beoogt dit wetsvoorstel het omvormen van koopwoningen in huurwoningen aan banden te leggen. Met de invoering van deze wet wordt het verboden om zonder ontheffing van de gemeente een koopwoning om te vormen tot huurwoning.

Handhaving van het verbod komt te liggen bij de gemeente:

De handhaving van het verbod is de verantwoordelijkheid van gemeenten. Bij overtreding van het verbod krijgen zij de bevoegdheid om een bestuurlijke boete op te leggen ter hoogte van twintig procent van de aankoopwaarde van de desbetreffende woning.

[mannowlahn]

Real schreef op woensdag 9 november 2022 @ 15:32:
Zojuist is het Wetsvoorstel nationaal opkoopverbod ter consultatie aangeboden:

https://www.internetconsultatie.nl/opkoopbescherming/b1

Samengevat komt het wetsvoorstel erop neer dat buy-to-let constructies niet meer zijn toegestaan, tenzij de gemeente daarvoor toestemming verleend. In de memorie van toelichting staat op pagina 1:


[...]


Handhaving van het verbod komt te liggen bij de gemeente:


[...]

Buy or bought. Maw maakt niet uit wanneer de woning gekocht is en dus met terug werkende kracht? In principe zal dit niet veel doen want de meeste particulier verhuurders hebben nergens een vergunning of iets dergelijks aangevraagd. Handhaving zal dan op basis van inschrijving gaan. Ben benieuwd wat dit gaat veroorzaken? Maar interessant voorstel!

20% van aankoopwaarde. Ben blij dat ik in 2005 gekocht heb

[ Voor 3% gewijzigd door mannowlahn op 09-11-2022 16:11 ]

[Perkouw]

Dank voor het delen @Real. Lees ik nu niet goed of? Ik kom hier niet uit

Het verbod geldt voor alle woningen in Nederland die zes maanden voor het inwerkingtreden van de wet in onverhuurde staat zijn.

Alle woningen die op het moment van inwerkingtreden van de wet langer dan zes maanden in verhuurde staat zijn vallen niet onder het verbod en krijgen een ontheffing.

Dus enerzijds 6 maanden VOOR de inwerkingtreding = verbod
En anderzijds korter dan 6 maanden REEDS in verhuurde staat = verbod

Als dat laatste zo iets, mogen de huurcontracten dan opgebroken worden om huurders er massaal uit te trappen of?

[LED-Maniak]

Gaaf.. net een woning compleet gestript en van isolatie G naar A+ gebracht om voor normale/woningcorp. prijs te verhuren. Voor niets gedaan dus.

[rockhopper]

LED-Maniak schreef op woensdag 9 november 2022 @ 15:49:
Gaaf.. net een woning compleet gestript en van isolatie G naar A+ gebracht om voor normale/woningcorp. prijs te verhuren. Voor niets gedaan dus.

Beetje kort door de bocht. Dat je een vergunning moet aanvragen betekend niet dat deze automagisch afgekeurd wordt. Maar het is zeker wel een extra hindernis. Ik vermoed dat er in de meeste gemeentes ook een overgangstermijn komt waarin de regels iets soepeler liggen. En tot slot: wie gaat het handhaven, leuk bedacht maar het lost het woningstekort niet op. Het zal verder vermoedelijk de huurmarkt nog veel krapper maken dan hij al is.

[LED-Maniak]

rockhopper schreef op woensdag 9 november 2022 @ 15:53:
[...]

Beetje kort door de bocht. Dat je een vergunning moet aanvragen betekend niet dat deze automagisch afgekeurd wordt. Maar het is zeker wel een extra hindernis. Ik vermoed dat er in de meeste gemeentes ook een overgangstermijn komt waarin de regels iets soepeler liggen. En tot slot: wie gaat het handhaven, leuk bedacht maar het lost het woningstekort niet op. Het zal verder vermoedelijk de huurmarkt nog veel krapper maken dan hij al is.

De wijk is al bestempeld als verplichte zelfbewoning bij overdracht en de gemeente heeft een stop gezet op verhuur aan studenten. Wellicht kort door de bocht, maar ik schat met ervaringen uit het verleden dat het weer een drama wordt om er uit te komen met ze.

Het lost inderdaad absoluut niets op.


Naja, dan maar op airbnb voor x maanden per jaar? Daar maakt de gemeente zich dan weer totaal niet druk om hier.

Maar gelukkig is er hoop:
https://www.parool.nl/ned...van-koopwoningen~b70a6b7e

De kans is niet groot dat het wetsvoorstel een meerderheid krijgt. Het kabinet wil ook iets doen aan het probleem, maar wijst er wel op dat de woningnood alleen kan worden opgelost door meer huizen te bouwen. Bovendien zijn veel beleggers ook pensioenfondsen. Om iets aan de problemen van huurders te doen, komen er strengere regels voor de maximum huurprijs die verhuurders voor een woning mogen vragen.

[ Voor 27% gewijzigd door LED-Maniak op 09-11-2022 16:12 ]

[Rubbergrover1]

Perkouw schreef op woensdag 9 november 2022 @ 15:45:
Dank voor het delen @Real. Lees ik nu niet goed of? Ik kom hier niet uit


[...]

[...]


Dus enerzijds 6 maanden VOOR de inwerkingtreding = verbod
En anderzijds korter dan 6 maanden REEDS in verhuurde staat = verbod

Als dat laatste zo iets, mogen de huurcontracten dan opgebroken worden om huurders er massaal uit te trappen of?

Volgens mij lees je het niet goed.
1. zegt dat het verbod geldt voor woningen die 6 maanden voor inwerkingtreding niet verhuurd zijn.
2. zegt dat woningen die langer dan 6 maanden voor inwerkingtreding verhuurd zijn een ontheffing krijgen.
Eigenlijk zeggen beide zinnen dus in iets andere bewoordingen het zelfde: er wordt gekeken naar de status een half jaar voor inwerkingtreding van de wet. Is de woning dan onverhuurd, dan geldt het verbod. Is de woning verhuurd, dan krijgt de woning een ontheffing en is verhuur niet verboden.

[rockhopper]

LED-Maniak schreef op woensdag 9 november 2022 @ 15:56:
[...]

De wijk is al bestempeld als verplichte zelfbewoning bij overdracht en de gemeente heeft een stop gezet op verhuur aan studenten. Wellicht kort door de bocht, maar ik schat met ervaringen uit het verleden dat het weer een drama wordt om er uit te komen met ze.

Het lost inderdaad absoluut niets op.


Naja, dan maar op airbnb voor x maanden per jaar? Daar maakt de gemeente zich dan weer totaal niet druk om hier.

Maar gelukkig is er hoop:
https://www.parool.nl/ned...van-koopwoningen~b70a6b7e


[...]

Het is of zelfbewoningsplicht of verhuurvergunning als ik het goed lees (correct me if i'm wrong) beide regels tegelijk gaat tegen het wetsvoorstel in. Maar goed het betekend wel dat het waarschijnlijk voor jouw situatie lastiger gaat worden. Uit interesse, zeker omdat je kennelijk overweegt/bezig bent met onzelfstandige woonruimte te verhuren (studentenkamers?) over welke gemeente hebben we het?
Behoorlijk grof geschut om van de gemeente alle studenten / kamer verhuur te verbieden.

[Real]

Perkouw schreef op woensdag 9 november 2022 @ 15:45:
Dank voor het delen @Real. Lees ik nu niet goed of? Ik kom hier niet uit

Graag gedaan. Art. 41 van de Huisvestingswet 2014 moet worden gewijzigd in:

Artikel 41
1. Het is verboden om een woonruimte te verhuren zonder ontheffing van het college van burgemeester en wethouders.
2. Het verbod, bedoeld in het eerste lid, geldt niet voor woonruimte die:
a. op het moment van inwerkingtreding van het verbod, bedoeld in het eerste lid, voor een periode van ten minste 6 maanden in verhuurde staat is;
b. onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- ofbedrijfsruimte; of
c. in eigendom is van een toegelaten instelling, wooncoöperatie, gemeente of de Nederlandse Staat.

De woning moet dus tenminste een half jaar verhuurd worden voorafgaande aan de inwerkingtreding. Wat natuurlijk op deze manier geformuleerd weer tot allerlei discussie kan leiden, want wat gebeurt er als een huurder bijvoorbeeld twee maanden voor de inwerkingtreding van de wet de huur opzegt?

Voor de helderheid: dit is een wetsvoorstel ter consultatie. Het is dus nog niet eens in de Tweede Kamer, waar het ook nog een meerderheid moet halen. Aan de andere kant verwacht ik van uitgewerkte wetsvoorstellen wel een zekere mate van consensus vooraf in de wandelgangen. Kamerleden gaan natuurlijk ook niet maar wat in de wilde weg wetsvoorstellen indienen in de hoop dat er een meerderheid is.

[s020506]

Real schreef op woensdag 9 november 2022 @ 17:47:
[...]


Graag gedaan. Art. 41 van de Huisvestingswet 2014 moet worden gewijzigd in:


[...]


De woning moet dus tenminste een half jaar verhuurd worden voorafgaande aan de inwerkingtreding. Wat natuurlijk op deze manier geformuleerd weer tot allerlei discussie kan leiden, want wat gebeurt er als een huurder bijvoorbeeld twee maanden voor de inwerkingtreding van de wet de huur opzegt?

Mwa, het doel van deze regel is redelijk duidelijk omschreven, namelijk:

Met deze termijn wordt voorkomen dat beleggers kort voor de inwerkingtreding van de wet nog extra woonruimte opkopen of omvormen tot huurwoning.

Zolang er 6 maaden voor in werking treden, en op moment van in werking treden een huurder in hebt zitten zal het wel goed komen. En zelfs als er heel toevallig op moment van in werking treden geen huurder is, zal het ook nog wel goed komen, denk ik.

Als de wet het haalt. Daar is de regering te rechts voor, denk ik.

[Real]

Zojuist heeft de minister de nieuwe liberalisatiegrens gepubliceerd voor 2023. Die grens staat in art. 13 lid 1 van de Wet op de huurtoeslag en komt vanaf 1 januari 2023 te liggen op € 808,06.

Staatscourant 2022, 30535

De huurcommissie kan de aanvangshuurprijs verlagen voor huurwoningen die bij aanvang op grond van het woningwaarderingsstelsel een waarde hebben die de liberalisatiegrens niet overschrijdt. Gebreken die aanwezig zijn bij aanvang van de huur kunnen worden betrokken bij het vaststellen van de aanvangshuurprijs, waaronder herstellingen die tijdens de huur op grond van het Besluit kleine herstellingen voor rekening van een huurder komen.

Let op dat de minister heeft aangekondigd om het woningwaarderingsstelsel aan te passen, waardoor meer punten nodig zijn om boven de liberalisatiegrens uit te komen dan nu het geval is en daarbij naar verwachting ook uitvoering zal worden gegeven aan de motie Kuiken zoals ingediend tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen om huurwoningen met een laag energielabel lager te waarderen.

Voor woningen die worden verhuurd met een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter kan een huurder ook tot 6 maanden na afloop van de overeenkomst een verzoek doen voor toetsing van de aanvangshuurprijs door de huurcommissie. De huurder hoeft daarvoor niet lopende die twee jaar de verhuurder te informeren over dat voornemen.

Gentle reminder dat een overeenkomst op basis van all-in verhuur nooit geliberaliseerd is, zoals recent weer bevestigd is door een kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland. Dus ook niet als de huurprijs na eventuele splitsing van de all-in prijs hoger uitkomt dan de liberalisatiegrens.

https://deeplink.rechtspr...=ECLI:NL:RBNHO:2022:10074

[Real]

Voor wat betreft all-in huur, zie ook onderstaande nota naar aanleiding van het verslag uit 1993:

Wij hebben ingezien dat wetstekst en toelichting op dit punt niet met elkaar correspondeerden. De wetstekst is daarom bij nota van wijziging aangepast aan de bedoeling, zoals weergegeven in de memorie van toelichting. Huurliberalisatie geldt derhalve alleen bij nieuwe verhuur en niet voor huurovereenkomsten waarvan de huurprijs bij de aanvang onder de liberalisatiegrens ligt en waarvan tijdens de duur van de overeenkomst door jaarlijkse aanpassing of om een andere reden boven de liberalisatiegrens uitkomt.

Kamerstukken II 1992/93 22350, nr. 8, p. 13

[mannowlahn]

Goed dus 808 is de max als mijn appartement van <50m2 in amsterdam niet straks de punten haalt. Ik kan daar vrij weinig nog aan doen om in eens even 30 punten er bij te sprokkelen. Ik ben benieuwd wat de aantal punten zijn. Met 808 euro zal ik met de bijkomende belasting heeeeel misschien geen verlies draaien. Dan heb ik de mazzel (haha nou ja ik ben een sukkel) dat ik de afgelopen 18 jaar mijn hypotheek nagenoeg afbetaald heb.

Deze grens zal dan ook gelden voor gemeubileerd verhuur neem ik aan. Dat is dan nog geen 10 euro extra per maand, zelfs met de meest luxe spullen.

[Real]

mannowlahn schreef op donderdag 17 november 2022 @ 11:41:

De huurcommissie zal bij een verzoek m.b.t. de huurovereenkomst voor een woning met te weinig punten uitspreken dat de WWS waarde een redelijke aanvangshuurprijs is, tenzij door eventuele gebreken de aanvangshuurprijs nog lager zou komen te liggen. Het WWS ziet alleen op onroerende zaken. Meubels vallen onder servicekosten, want zijn roerende zaken.

Het is voor zover ik weet overigens nog niet duidelijk hoe en wanneer de motie Kuiken exact verwerkt gaat worden in het WWS. Maar het staat wel op de planning:

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-1056700

Ik kan daar vrij weinig nog aan doen om in eens even 30 punten er bij te sprokkelen

Zie punt 4 in bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Verduurzaming is denk ik de snelste manier. Een G label levert 0 punten op en een A++ meergezinswoning van meer dan 40 m2 40 punten. Maar het lukt waarschijnlijk niet om elke woning te renoveren tot A++. Als er geen energieprestatie-indicator bekend is geldt het bouwjaar van de woning. De motie Kuiken is dus ook enigszins een wassen neus, want de lagere labels hebben sowieso al weinig punten.

Uiteraard blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou. Als je veel moet investeren, dan is het waarschijnlijk verstandig om eerst advies in te winnen. Bijvoorbeeld bij een advocaat of andere expert met het aandachtsgebied huurrecht van woonruimte.

[s020506]

808 is wel heel wat minder dan de 1000 euro waar Hugo het eerst over had. Dus ik neem aan dat er nog wel het een en ander volgt. Ik wacht maar verder af.

[rockhopper]

Zonder de aanpassingen van het WWS stelsel zeggen die bedragen nog weinig. Goed je kan ze toepassen op het huidige WWS en je berekening uitvoeren, maar als er een ander zwaartepunt gelegd gaat worden moet je toch weer alles opnieuw berekenen.
Ik denk dat het nieuwe plafond (gebaseerd op het huidige WWS) eigenlijk te verwachten viel gezien de huidige inflatie (als minimale verhoging dan). Maar het is inderdaad een stuk lager dan de 1250 en 1000 die voorbij kwamen.

[radeoxx]

s020506 schreef op donderdag 17 november 2022 @ 13:04:
808 is wel heel wat minder dan de 1000 euro waar Hugo het eerst over had. Dus ik neem aan dat er nog wel het een en ander volgt. Ik wacht maar verder af.

De verregaande regulering van de huur tot 1.000 euro zou pas 1 januari 2024 ingaan. Eind november zou De Jonge komen met een eerste wetsvoorstel geloof ik.

[Hendrik H.]

https://vastgoedactueel.n...-dupe-van-box-3-regeling/

Het wordt ons steeds moeilijker gemaakt.
Kleine kantoorpanden met een hoog energielabel zijn een goed alternatief..(volgens mijn
bedrijfsmakelaar)

[ Voor 7% gewijzigd door Hendrik H. op 17-11-2022 15:15 ]

[mannowlahn]

Hendrik H. schreef op donderdag 17 november 2022 @ 15:07:
https://vastgoedactueel.n...-dupe-van-box-3-regeling/

Het wordt ons steeds moeilijker gemaakt.
Kleine kantoorpanden met een hoog energielabel zijn een goed alternatief..(volgens mijn
bedrijfsmakelaar)

kleine beleggers zeggen ze, Het gaat om meer dan 500.000 woningen van 3.000 particuliere beleggers.

[BekSide]

mannowlahn schreef op donderdag 17 november 2022 @ 15:50:
[...]

kleine beleggers zeggen ze, Het gaat om meer dan 500.000 woningen van 3.000 particuliere beleggers.

Denk dat dit 300.000 had moeten zijn, verderop in het artikel staat:

''In totaal verhuren in Nederland zo’n 300.000 natuurlijke personen meer dan 500.000 woningen. De verzwaring van belastingen komt bovenop al eerder genomen maatregelen die deze groep treffen, zoals regulering van middenhuren en verlaging van huren voor woningen met lagere energielabels. Uiteindelijk zullen kleine woningbeleggers niet gaan kiezen voor verduurzaming, maar eerder voor verkoop van de panden, verwacht de vereniging.''

[mannowlahn]

BekSide schreef op donderdag 17 november 2022 @ 15:57:
[...]


Denk dat dit 300.000 had moeten zijn, verderop in het artikel staat:

''In totaal verhuren in Nederland zo’n 300.000 natuurlijke personen meer dan 500.000 woningen. De verzwaring van belastingen komt bovenop al eerder genomen maatregelen die deze groep treffen, zoals regulering van middenhuren en verlaging van huren voor woningen met lagere energielabels. Uiteindelijk zullen kleine woningbeleggers niet gaan kiezen voor verduurzaming, maar eerder voor verkoop van de panden, verwacht de vereniging.''

ja dat klinkt aannemelijker idd

[appelflap1992]

mannowlahn schreef op donderdag 17 november 2022 @ 11:41:
Goed dus 808 is de max als mijn appartement van <50m2 in amsterdam niet straks de punten haalt. Ik kan daar vrij weinig nog aan doen om in eens even 30 punten er bij te sprokkelen. Ik ben benieuwd wat de aantal punten zijn. Met 808 euro zal ik met de bijkomende belasting heeeeel misschien geen verlies draaien. Dan heb ik de mazzel (haha nou ja ik ben een sukkel) dat ik de afgelopen 18 jaar mijn hypotheek nagenoeg afbetaald heb.

Deze grens zal dan ook gelden voor gemeubileerd verhuur neem ik aan. Dat is dan nog geen 10 euro extra per maand, zelfs met de meest luxe spullen.

Als je appartement niet aan het aantal punten komt dus onder de 808 euro komt kun je dan nog wel de 808 euro vragen? Of moet je dan de huur vragen die bij het puntenaantal hoort?

[MrAcid]

appelflap1992 schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 13:15:
[...]


Als je appartement niet aan het aantal punten komt dus onder de 808 euro komt kun je dan nog wel de 808 euro vragen? Of moet je dan de huur vragen die bij het puntenaantal hoort?

‘Moet’ niet - maar als je huurders dan naar de huurcommissie stappen dan kan die een uitspraak doen dat je de huur in lijn met puntenstelsel moet brengen. Dat is dan wél bindend.

[Perkouw]

Heb het wel eens eerder gekscherend neergezet, maar hoe zit het eigenlijk straks met al die wijzigingen in regels. Snap dat het nog wat koffie dik kijken is, maar ze voelen zo eenzijdig?

Wat ik dan bedoel te zeggen; mogen verhuur contracten straks dan ook ontbonden worden. Kan me zo indenken dat een eigenaar dit moment dan wil gebruiken om de woning anders in te zetten dan particuliere verhuur al dan niet dat de woning in de verkoop / leegstand in gaat omdat het niet interessant (genoeg) is om te verhuren?

[rube]

@Perkouw Nieuw verhuurregels gelden niet voor bestaande contracten. Contracten mogen (dan ook) niet eenzijdig door de verhuurder ontbonden worden.

Uiteraard heb ik het dan niet over de aanpassingen van de belastingen, dat staat los van contracten (net zoals het tarief voor inkomstenbelasting aangepast kan worden, dat veranderd niets aan een arbeidsovereenkomst).

[Perkouw]

rube schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 13:46:
@Perkouw Nieuw verhuurregels gelden niet voor bestaande contracten. Contracten mogen (dan ook) niet eenzijdig door de verhuurder ontbonden worden.

Uiteraard heb ik het dan niet over de aanpassingen van de belastingen, dat staat los van contracten (net zoals het tarief voor inkomstenbelasting aangepast kan worden, dat veranderd niets aan een arbeidsovereenkomst).

Check w.b.t. de aanpassingen v.d. belastingen. Maar nieuwe verhuurregels zoals de vernieuwde puntentelling om maar wat te noemen gaan dan dus pas in op het moment dat je huurder eruit zou gaan en je een nieuwe huurder zoekt? Weer wat geleerd, kwam op mij nogal over de laatste tijd alsof dergelijke wijzigingen direct van impact zijn op alle (ver)huurders.

[rube]

@Perkouw Ja. Zie bv hier:
https://www.rtlnieuws.nl/...-voor-huren-tot-1000-euro

[Perkouw]

rube schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 14:03:
@Perkouw Ja. Zie bv hier:
https://www.rtlnieuws.nl/...-voor-huren-tot-1000-euro

Bij bestaande bouw wordt de uitbreiding van de huurbescherming pas van kracht als er een wisseling van huurders is, zei De Jonge in de Tweede Kamer.

Nog even bezien of het dus daadwerkelijk zo gaat zijn. . .

[Henkdezoveelste]

Zie hier een interessante ontwikkeling, BLG gaat verhuurhypotheken aanbieden maar eisen wel dat je conform WWS huurprijs verhuurt, tot 250punten zoals ik het lees. Ben benieuwd of anderen banken zullen volgen

https://www.blgwonen.nl/o...or-betaalbare-huur-1.html

[JanHenk]

@Henkdezoveelste Dan neem ik aan dat ze geen opslag hanteren op de rente? Ik zit nu bij NN, die hebben gewoon een keurige 1 procentpunt opslag op de rentetarieven voor verhuur. Oftewel, die willen ook een graantje meepikken

Geldverstrekkers en moraliteit... Ik geloof er niet zo in.

[martijn22222]

Ook even ter herinnering om rekening mee te houden:
https://www.notaris.nl/ni...lasting-naar-10-4-procent

Vastgoed blijft denk ik nog wel interessant, ook met de iets zwaardere belastingregels.

[ Voor 24% gewijzigd door martijn22222 op 23-11-2022 21:49 ]

[Henkdezoveelste]

martijn22222 schreef op woensdag 23 november 2022 @ 21:49:
Ook even ter herinnering om rekening mee te houden:
https://www.notaris.nl/ni...lasting-naar-10-4-procent

Vastgoed blijft denk ik nog wel interessant, ook met de iets zwaardere belastingregels.

Als de huurprijs regulering doorgaat en de huur wordt <1000 euro per maand terwijl je 6-7% rente kwijt bent op een verhuurhypotheek dan geloof ik niet dat het nog rendabel is. Alleen aankoop met eigen geld is dan nog haalbaar.

Ik zou zeggen reken het eens uit op een bierviltje

[Wispe]

Persoonlijk vind ik de updates van de plannen van De Jonge op de website van Hielkema & Co heel fijn.

https://hielkemaco.nl/nie...tor-d-d-31-november-2022/

Over paar dagen weten we meer.

[moshimoshi]

Wispe schreef op donderdag 24 november 2022 @ 15:02:
Persoonlijk vind ik de updates van de plannen van De Jonge op de website van Hielkema & Co heel fijn.

https://hielkemaco.nl/nie...tor-d-d-31-november-2022/

Over paar dagen weten we meer.

We weten nu al genoeg. We krijgen regelgeving die de verhuurmogelijkheden sterk beperken en binnen een jaar ligt de woningmarkt in zijn geheel op zijn gat. Over tien jaar ligt er een uitspraak van de RvS dat verhuurders gecompenseerd moeten worden. Tenminste de 0,1% die daadwerkelijk de middelen had een rechtszaak aan te spannen tegen de staat. De rest neemt zijn verlies als het huurcontract afloopt.

[ Voor 3% gewijzigd door moshimoshi op 24-11-2022 16:14 ]

[Wispe]

moshimoshi schreef op donderdag 24 november 2022 @ 16:13:
[...]

We weten nu al genoeg. We krijgen regelgeving die de verhuurmogelijkheden sterk beperken en binnen een jaar ligt de woningmarkt in zijn geheel op zijn gat. Over tien jaar ligt er een uitspraak van de RvS dat verhuurders gecompenseerd moeten worden. Tenminste de 0,1% die daadwerkelijk de middelen had een rechtszaak aan te spannen tegen de staat. De rest neemt zijn verlies als het huurcontract afloopt.

Dat zal. Ik vind het interessant om te weten of mijn huurwoning nog steeds in de vrije sector valt.
90 m2, 4 kamers, energielabel C (voor 2021), keurig onderhouden. Vang nu 1200 ervoor.

[BekSide]

Wispe schreef op donderdag 24 november 2022 @ 16:17:
[...]


Dat zal. Ik vind het interessant om te weten of mijn huurwoning nog steeds in de vrije sector valt.
90 m2, 4 kamers, energielabel C (voor 2021), keurig onderhouden. Vang nu 1200 ervoor.

Is dit niet heel makkelijk af te vangen?
Ik zelf zit ook met dit soort ‘vragen’

Appartementen die nu €1250,- aan huur doen.
Huidige contracten vallen buiten deze regeling dus gaat pas in bij een eventuele huur wissel.

Dan kan ik toch gewoon de kosten splitsen in:
€1000,- kale huur
€150,- service kosten (zijn in werkelijkheid hoger)
€100,- meubileren

Of ga ik hier dan ergens de fout in?

[Viper®]

martijn22222 schreef op woensdag 23 november 2022 @ 21:49:
Ook even ter herinnering om rekening mee te houden:
https://www.notaris.nl/ni...lasting-naar-10-4-procent

Vastgoed blijft denk ik nog wel interessant, ook met de iets zwaardere belastingregels.

Ik vraag me af of je dan niet gewoon meer situaties krijgt waarbij mensen 'tijdelijk' in de woning gaan wonen deze verbouwen en dan gaan verhuren.
Hier ook genoemd:
https://www.infotaris.nl/...rachtsbelasting-omzeilen/

De belastingdienst vermeld zelf 'langere tijd zelf wonen', wat natuurlijk een breed begrip is:
https://www.belastingdien...lt-u-overdrachtsbelasting

Tevens zijn er ook uitzonderingssituaties, scheiding en/of overlijden.

[rockhopper]

BekSide schreef op zondag 27 november 2022 @ 17:52:
[...]
Is dit niet heel makkelijk af te vangen?
Ik zelf zit ook met dit soort ‘vragen’

Appartementen die nu €1250,- aan huur doen.
Huidige contracten vallen buiten deze regeling dus gaat pas in bij een eventuele huur wissel.

Dan kan ik toch gewoon de kosten splitsen in:
€1000,- kale huur
€150,- service kosten (zijn in werkelijkheid hoger)
€100,- meubileren

Of ga ik hier dan ergens de fout in?

Je maakt van een kale huur van 1250 een kale huur van 1000, dus je krijgt minder kale huur inkomsten. Die service kosten zijn naar verbruik (dus geen winst en geen verlies voor de verhuurder) dus je opmerking zijn in werkelijkheid hoger gaat niet echt op. Of je dat zo ziet zitten hangt natuurlijk van je eigen appartement af en wat je er van verwacht. Het komt er in feite op neer dat je opeens een verlaging van je kale huurinkomsten opgelegd gaat krijgen zodra er een mutatie is.

[Henkdezoveelste]

BekSide schreef op zondag 27 november 2022 @ 17:52:
[...]


Is dit niet heel makkelijk af te vangen?
Ik zelf zit ook met dit soort ‘vragen’

Appartementen die nu €1250,- aan huur doen.
Huidige contracten vallen buiten deze regeling dus gaat pas in bij een eventuele huur wissel.

Dan kan ik toch gewoon de kosten splitsen in:
€1000,- kale huur
€150,- service kosten (zijn in werkelijkheid hoger)
€100,- meubileren

Of ga ik hier dan ergens de fout in?

Als je onder de 187pt uit komt mag je maximaal de huur vragen die bij het aantal punten hoort, dat kan dus ook 850 of 900 euro zijn bijvoorbeeld. Ga dus niet zomaar uit van die 1000 euro.

Servicekosten mag je alleen vragen voor werkelijke kosten voor schoonmaak/elektra gezamenlijke ruimtes etc, daar zit geen ruimte in.

Gemeubileerd verhuren is mogelijk een uitweg, ik weet niet of daar een maximum huurprijs aan zit. Ook trek je daarmee een andere doelgroep aan, niet iedereen zit te wachten op een gemeubileerd appartement.

[Real]

Henkdezoveelste schreef op zondag 27 november 2022 @ 19:16:
[...]

Ter info, ook voor @BekSide.

Het WWS ziet alleen op de huurprijs. En de huurprijs ziet alleen op het gebruik van de woonruimte. Dus niet op nutsvoorzieningen met een individuele meter, niet op servicekosten en ook niet op een energieprestatievergoeding.

En meubilering is een vorm van servicekosten conform het Besluit servicekosten (Stb. 2003, 170).

Verder kunnen gebreken die aanwezig zijn bij aanvang de aanvangshuurprijs omlaag brengen. Denk daarbij in het geval van oude woningen overigens ook aan zoiets als loden leidingen. Een verhuurder heeft een onderzoeksplicht om de woning zonder gebreken op te leveren aan een nieuwe huurder. De huurcommissie toetst ook op gebreken bij aanvang als er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter.

[Wolly]

Vanavond om 21.30 uur in #Nieuwsuur @NPO2:
▶️Demonstraties in China tegen de coronamaatregelen
▶️Goedkopere huren met het punstensysteem, verhuurders vrezen minder inkomsten⬇️ pic.twitter.com/qqnHTV3ipV

— Nieuwsuur (@Nieuwsuur) 27 november 2022

[Wispe]

BekSide schreef op zondag 27 november 2022 @ 17:52:
[...]


Is dit niet heel makkelijk af te vangen?
Ik zelf zit ook met dit soort ‘vragen’

Appartementen die nu €1250,- aan huur doen.
Huidige contracten vallen buiten deze regeling dus gaat pas in bij een eventuele huur wissel.

Dan kan ik toch gewoon de kosten splitsen in:
€1000,- kale huur
€150,- service kosten (zijn in werkelijkheid hoger)
€100,- meubileren

Of ga ik hier dan ergens de fout in?

Voordat ik mijn appartement (opnieuw) ging verhuren, heb ik een uurtje gesprek gehad met een advocaat huurrecht en ze zei dat het altijd beter is om de huurprijs te splitten en als je safe wilt doen, de kosten voor service/meubels e.d. op 0 euro te houden. Anders gaat de huurder zeiken over de vergoeding die hij/zij moet betalen daarvoor en blijkt de waarde daarvan gering te zijn.. Bij de rechter zou hij dan in het voordeel van de huurder beslissen. Daarom heb ik mijn huurprijs gesplit en de kale huur op 1200 gezet en de rest op 0 euro (wasmachine etc.) Krijg je ook geen gedoe over.

Het zal me benieuwen. Anders plemp ik zonnepanelen op het dak en kom ik er wel uit, denk ik.

[menn0]

//overbodigg

[ Voor 96% gewijzigd door menn0 op 29-11-2022 13:52 ]

[rockhopper]

Wispe schreef op maandag 28 november 2022 @ 18:17:
[...]

Voordat ik mijn appartement (opnieuw) ging verhuren, heb ik een uurtje gesprek gehad met een advocaat huurrecht en ze zei dat het altijd beter is om de huurprijs te splitten en als je safe wilt doen, de kosten voor service/meubels e.d. op 0 euro te houden. Anders gaat de huurder zeiken over de vergoeding die hij/zij moet betalen daarvoor en blijkt de waarde daarvan gering te zijn.. Bij de rechter zou hij dan in het voordeel van de huurder beslissen. Daarom heb ik mijn huurprijs gesplit en de kale huur op 1200 gezet en de rest op 0 euro (wasmachine etc.) Krijg je ook geen gedoe over.

Het zal me benieuwen. Anders plemp ik zonnepanelen op het dak en kom ik er wel uit, denk ik.

Dus je advocaat zegt dus dat de meubels die je levert niet afgeschreven worden en gratis zijn? Ik snap dat het geen gedoe is, maar waarom dan meubels leveren als je het ook leeg kan opleveren.

[Wispe]

rockhopper schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 15:04:
[...]

Dus je advocaat zegt dus dat de meubels die je levert niet afgeschreven worden en gratis zijn? Ik snap dat het geen gedoe is, maar waarom dan meubels leveren als je het ook leeg kan opleveren.

Ik praat niet over meubels.

Heb inmiddels voorlopige WOZ-waarde voor 2023 binnen, 25K erbij. Voor het eerst vind ik zo'n stijging wel prima, levert meer punten op.

[ Voor 16% gewijzigd door Wispe op 29-11-2022 17:45 ]

[rockhopper]

Wispe schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 17:42:
[...]

Ik praat niet over meubels.

Heb inmiddels voorlopige WOZ-waarde voor 2023 binnen, 25K erbij. Voor het eerst vind ik zo'n stijging wel prima, levert meer punten op.

Ik quote anders een stuk waarin je schrijft dat je service/meubels op 0 zet... Misschien begrijp ik je verkeerd.

[Henkdezoveelste]

Wispe schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 17:42:
[...]

Ik praat niet over meubels.

Heb inmiddels voorlopige WOZ-waarde voor 2023 binnen, 25K erbij. Voor het eerst vind ik zo'n stijging wel prima, levert meer punten op.

WOZ waarde 2023 is toch pas februari volgend jaar bekend? Waar kan je een voorlopige waarde krijgen?

[Wispe]

Henkdezoveelste schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 19:04:
[...]


WOZ waarde 2023 is toch pas februari volgend jaar bekend? Waar kan je een voorlopige waarde krijgen?

In de gemeente waar mn huurwoning maakt de voorlopige WOZ-waardes in november bekend. Kun je daar akkoord op geven en zo.
Waarom weet ik ook niet. Doen ze al jaren.

[ Voor 9% gewijzigd door Wispe op 29-11-2022 21:07 ]

[namliam_eht]

Wispe schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 17:42:
[...]

Ik praat niet over meubels.

Heb inmiddels voorlopige WOZ-waarde voor 2023 binnen, 25K erbij. Voor het eerst vind ik zo'n stijging wel prima, levert meer punten op.

Is wel afhankelijk van hoeveel andere punten je hebt.
WOZ waarde is beperkt tot maximaal 33% van alle punten (of om makkelijker te rekenen 50% van alle niet-WOZ punten)

Dus als je 20m2 appartement op de Dam in Amsterdam van 800.000 naar 825.000 gaat, maakt dat in het de punten geen moer uit aangezien de WOZ punten al lang afgetopt zijn.

En dan nog, 25k = 2 punten (net aan), mogelijk nog maar 1 punt (afronding) in 2023. Het zal maar net dat punt zijn dat je nodig hebt, maar echt zoden aan de dijk zet het niet.

[Rubbergrover1]

Wispe schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 21:05:
[...]


In de gemeente waar mn huurwoning maakt de voorlopige WOZ-waardes in november bekend. Kun je daar akkoord op geven en zo.
Waarom weet ik ook niet. Doen ze al jaren.

Als je het er niet mee eens bent, dan kun je dat nu, nog tijdens het proces, aangeven. De gemeente kan dat dan eventueel meteen aanpassen. Als je dat pas achteraf kunt aangeven, dan moet je meteen het formele traject van bezwaarschriften etc. in. Dat is ook voor de gemeente een veel omslachtiger (en waarschijnlijk kostbaarder) traject.

Ik vind het trouwens vooral interessant hoe bij de referentie-objecten de voorlopige WOZ toch nog sterk afwijkt van de transactiesom. Het lijkt er op dat ze daarbij toch weer een soort middeling toepassen van hoeveel procent de WOZ stijgt. In plaats van dat ze de transactiesom als basis nemen.

(De procentuele stijging in WOZ waarde bij deze 'vergelijkbare verkopen' is trouwens nog weer meer dan twee keer zo hoog als de procentuele stijging van mijn eigen WOZ.)

[Henkdezoveelste]

Wispe schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 17:42:
[...]

Ik praat niet over meubels.

Heb inmiddels voorlopige WOZ-waarde voor 2023 binnen, 25K erbij. Voor het eerst vind ik zo'n stijging wel prima, levert meer punten op.

De WOZ waarde 2023 wordt gebaseerd op de prijsstijging van 1 jan 2021 t/m 1 jan 2022, dat is ruim 20% geweest. Die 25k WOZ stijging lijkt me verre van 20%, zou je geen bezwaar maken?

[Wispe]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 november 2022 @ 10:37:
[...]

Als je het er niet mee eens bent, dan kun je dat nu, nog tijdens het proces, aangeven. De gemeente kan dat dan eventueel meteen aanpassen. Als je dat pas achteraf kunt aangeven, dan moet je meteen het formele traject van bezwaarschriften etc. in. Dat is ook voor de gemeente een veel omslachtiger (en waarschijnlijk kostbaarder) traject.

Ik vind het trouwens vooral interessant hoe bij de referentie-objecten de voorlopige WOZ toch nog sterk afwijkt van de transactiesom. Het lijkt er op dat ze daarbij toch weer een soort middeling toepassen van hoeveel procent de WOZ stijgt. In plaats van dat ze de transactiesom als basis nemen.

(De procentuele stijging in WOZ waarde bij deze 'vergelijkbare verkopen' is trouwens nog weer meer dan twee keer zo hoog als de procentuele stijging van mijn eigen WOZ.)

In mijn geval zijn er 2 (geschikte) referentieobjecten met transactiedatum 24-12-2021 en verkoopprijs 295K voor 80m2 en transactiedatum 17-03-2022 en verkoopprijs 306K, ook 80m2. Beiden waren kaal en onopgeknapt.
Ik heb 90m2 en mijn WOZ voor 2023 is 300K geworden.

Henkdezoveelste schreef op woensdag 30 november 2022 @ 16:08:
[...]


De WOZ waarde 2023 wordt gebaseerd op de prijsstijging van 1 jan 2021 t/m 1 jan 2022, dat is ruim 20% geweest. Die 25k WOZ stijging lijkt me verre van 20%, zou je geen bezwaar maken?

I know, heb al akkoord aangegeven. Vind het wel best zo. Als ik bezwaar zou maken om een hogere WOZ te krijgen, moet ik nog meer OZB en box 3-belasting betalen.
Als ik punten te kort kom, doe ik er wel wat zonnepanelen op. En elektrische kookplaat. Dan ben ik al een heel eind denk ik.
Desnoods een nieuw energielabel (heb nog een oude van voor 2021).

[namliam_eht]

Wispe schreef op woensdag 30 november 2022 @ 17:39:
[...]


Als ik punten te kort kom, doe ik er wel wat zonnepanelen op. En elektrische kookplaat. Dan ben ik al een heel eind denk ik.
Desnoods een nieuw energielabel (heb nog een oude van voor 2021).

Zonnepanelen zijn alleen positief voor punten door het energielabel toch?

En een label van < 2021 zou niet (veel) behoren af te wijken van een label > 2021

[Wispe]

namliam_eht schreef op donderdag 1 december 2022 @ 07:56:
[...]

Zonnepanelen zijn alleen positief voor punten door het energielabel toch?

En een label van < 2021 zou niet (veel) behoren af te wijken van een label > 2021

Geen idee wat De Jonge voor ons in petto heeft. Maar als ik door zonnepanelen met een label omhoog zou gaan, zou ik een mannetje langs voor laten komen.

Wat dat energielabel heb je gelijk. Ik had niet goed gekeken op deze bijlage dat er verschillende tabellen waren ivm de oppervlaktes. Weer wat geleerd.
Eigenlijk klopt dat ook niet helemaal, als je het zo bekijkt. Kan iemand makkelijk voor een paar euro een fake energielabel aanvragen en levert het evenveel punten op als bij iemand die een streng mannetje langs voor laat komen en daar 10x voor meer betaalt.

[ Voor 22% gewijzigd door Wispe op 01-12-2022 08:21 ]

[Henkdezoveelste]

Eind november zou Hugo de Jonge het plan regulering middenhuur presenteren, ik heb niks gezien.

Heeft iemand meer info? Nieuwe datum?

Er zijn namelijk mensen die nog flink moeten klussen om per 1 januari 2024 boven de 187pt uit te komen - ik vraag dit voor een vriend.

[Wispe]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 2 december 2022 @ 10:42:
Eind november zou Hugo de Jonge het plan regulering middenhuur presenteren, ik heb niks gezien.

Heeft iemand meer info? Nieuwe datum?

Er zijn namelijk mensen die nog flink moeten klussen om per 1 januari 2024 boven de 187pt uit te komen - ik vraag dit voor een vriend.

Ik heb ook niks gezien, helaas. Zou ie van gedachten zijn veranderd?

[mannowlahn]

Heb je Hugo de jonge ooit kunnen betrappen op capabel zijn? Ook dit verbaasd mij niets.

[rockhopper]

Kom jongens, hij zal zijn belofte wel waarmaken. Wij dachten alleen dat hij november 2022 bedoelde....

[Meethenoob]

Vanaf 187 punten is het vrije segment

Hoogte van de grens
Het WWS bepaalt de maximale huurprijs op basis van de kwaliteit van een woonruimte. Hiervoor wordt een puntentelling gebruikt die verschillende aspecten van de woonruimte waardeert, zoals de oppervlakte en het energielabel van de woning. Het WWS wordt nu uitgebreid van 141 punten naar circa 187 punten. Dat betekent dat woningen waar nu meer dan €1.000 voor wordt gevraagd, terwijl deze op basis van de kwaliteit minder dan 187 punten hebben, bij een nieuw contract in huurprijs naar beneden moeten worden bijgesteld. Door de regulering verwacht het kabinet dat op termijn ruim 90% van de huurwoningen (sociale huur en middenhuur) bij een nieuw huurcontract onder de €1.000 worden verhuurd. Daarmee wordt het grootste deel van de excessen uit de markt gehaald.

https://www.rijksoverheid...en-onder-de-%E2%82%AC1000

Scheelt toch weer 1 punt

[MrAcid]

Gaat er nog gesleuteld worden aan het WWS? Want het lijkt erop dat dit gaat uitwerken dat, in elk geval in de grote steden, huren netto vele malen voordeliger wordt dan kopen wanneer een woning in het WWS onder de 187 punten valt.

Bijv. een woning met een marktwaarde (vrij van huur) van €400.000, huurprijs nu €1550/mnd, straks €850/mnd. Hypotheek van €400.000 tegen 4,4% rente is bruto zo'n €1480.

Ben benieuwd of dít dan de bedoeling is.

edit: Het antwoord op mijn eigen vraag staat gewoon onder de link. :-)

Moderniseren woningwaarderingsstelsel
Om te stimuleren dat de bouw van middenhuurwoningen doorgaat wil het kabinet het puntensysteem moderniseren zodat het beter aansluit bij de kwaliteit van de huurwoningen. Zo gaan mensen een eerlijke prijs voor de kwaliteit van de woning betalen. Er wordt gekeken naar een algehele prijsopslag op het WWS, het aanpassen van de cap op de WOZ-waarde en de waardering van duurzaamheid en bijvoorbeeld de (gemeenschappelijke) buitenruimte van de huurwoning. Om dit zo goed mogelijk in beeld te brengen wordt er een model gemaakt. Het model wordt in oktober opgeleverd en moet inzicht bieden in de mogelijkheden om het WWS te moderniseren.

[ Voor 45% gewijzigd door MrAcid op 09-12-2022 17:18 ]

[Wispe]

Meethenoob schreef op maandag 5 december 2022 @ 08:55:
Vanaf 187 punten is het vrije segment

Hoogte van de grens
Het WWS bepaalt de maximale huurprijs op basis van de kwaliteit van een woonruimte. Hiervoor wordt een puntentelling gebruikt die verschillende aspecten van de woonruimte waardeert, zoals de oppervlakte en het energielabel van de woning. Het WWS wordt nu uitgebreid van 141 punten naar circa 187 punten. Dat betekent dat woningen waar nu meer dan €1.000 voor wordt gevraagd, terwijl deze op basis van de kwaliteit minder dan 187 punten hebben, bij een nieuw contract in huurprijs naar beneden moeten worden bijgesteld. Door de regulering verwacht het kabinet dat op termijn ruim 90% van de huurwoningen (sociale huur en middenhuur) bij een nieuw huurcontract onder de €1.000 worden verhuurd. Daarmee wordt het grootste deel van de excessen uit de markt gehaald.

https://www.rijksoverheid...en-onder-de-%E2%82%AC1000

Scheelt toch weer 1 punt

"In november komt er een totaalbeeld van de regulering, zodat begin 2023 de Wet Regulering Middenhuur in consultatie kan gaan."

Kortom, geen nieuws.

[Real]

Antwoorden op Kamervragen van Nijboer (PvdA) over de terhandstelling van het energiecertificaat.

De Jonge is voornemens om de ILT hierop actiever te laten handhaven (pagina 4):

De sanctie op het niet voldoen aan de energielabelplicht betreft een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete van de ILT. Wanneer de eigenaar na navraag door de huurder geen actie onderneemt om een geldig energielabel voor het verhuurde te laten registreren, dan kan de huurder dit melden bij de ILT

https://www.rijksoverheid...ingwaarderingsstelsel-wws

[MrAcid]

Nieuw puntensysteem voor betaalbare huurwoning middeninkomens

Het puntensysteem waarmee de huur van een woning wordt vastgesteld, gaat op de schop. Er moeten veel meer woningen onder gaan vallen, zodat mensen met een middeninkomen gemakkelijker aan een betaalbare huurwoning kunnen komen. Het kabinet heeft ingestemd met een voorstel hiertoe van minister de Jonge.

Het is de bedoeling dat het nieuwe systeem over een jaar ingaat, op 1 januari 2024. Het geldt alleen voor nieuwe huurcontracten.

"Een betaalbare huurwoning is voor mensen met een middeninkomen steeds minder vanzelfsprekend. Door de enorme schaarste wordt de hoofdprijs gevraagd voor woningen die dat echt niet waard zijn", zegt minister De Jonge.

Wat gaat er veranderen?
Het huidige puntensysteem biedt alleen bescherming aan huurders met lage inkomens. Sociale huurwoningen kunnen tot 142 punten krijgen. Het aantal punten hangt onder meer af van de het aantal vierkante meters. Bij het maximale aantal punten hoort een huurprijs van 763 euro.

Dat is de grens tot waar de bescherming van de huurprijs gaat. Mensen met een middeninkomen of hoger zijn nu nog aangewezen op de vrije markt, waar vaak woekerprijzen worden gevraagd.

In het nieuwe systeem wordt het puntensysteem opgerekt naar maximaal 187 punten. Daar hoort dan, tegen de tijd dat de nieuwe regels ingaan, een huur bij van 1100 euro.

Volgens minister De Jonge zijn de huren per vierkante meter in de vrije sector sinds 2013 met 25 procent gestegen. Met name in de steden is huren daardoor niet meer haalbaar voor mensen met een middeninkomen.

"Terwijl daar juist een groot tekort is aan leraren, verpleegkundigen en politieagenten. Juist voor deze mensen moet een betaalbaar segment overblijven in de huidige krappe markt", zegt De Jonge.

Hij gaat ervan uit dat de huurprijs van ruim 300.000 woningen die nog onder de vrije sector vallen, na de invoering van het nieuwe systeem met gemiddeld 190 euro omlaag gaat.

Verhuurders die toch nog te hoge huren vragen, riskeren vanaf 2024 een boete.

Bron: https://nos.nl/artikel/24...huurwoning-middeninkomens

[Wispe]

MrAcid schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 15:37:
[...]

Wilde net https://www.nu.nl/politie...ruim-300000-woningen.html citeren.

Snap niet zo goed waar dit vandaan komt. Was toch allang bekend? Of moeten ze perse weer wat plaatsen?

[JanHenk]

Wispe schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 15:39:
[...]


Wilde net https://www.nu.nl/politie...ruim-300000-woningen.html citeren.

Snap niet zo goed waar dit vandaan komt. Was toch allang bekend? Of moeten ze perse weer wat plaatsen?

Ik zie geen verwijzing naar bronnen bij het artikel, dus het lijkt me verder weinig nieuwswaardig. Het laatste dus.

[Henkdezoveelste]

https://www.telegraaf.nl/...ijs-voor-300-000-woningen

Telegraaf ook, er zal wel een persbericht vanuit de overheid uit zijn gestuurd.

[ Voor 29% gewijzigd door Henkdezoveelste op 09-12-2022 15:48 ]

[rube]

Ik lees

Het kabinet heeft ingestemd met een voorstel hiertoe van minister de Jonge.

Daarom dat het nu verder kan gaan en nieuws is?

[Wispe]

JanHenk schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 15:45:
[...]


Ik zie geen verwijzing naar bronnen bij het artikel, dus het lijkt me verder weinig nieuwswaardig. Het laatste dus.

Ja dat bedoel ik.

[Henkdezoveelste]

Ah hier is ie

https://www.rijksoverheid...oor-ruim-300.000-woningen

[Seraphin]

MrAcid schreef op maandag 5 december 2022 @ 09:29:
Gaat er nog gesleuteld worden aan het WWS? Want het lijkt erop dat dit gaat uitwerken dat, in elk geval in de grote steden, huren netto vele malen voordeliger wordt dan kopen wanneer een woning in het WWS onder de 187 punten valt.

Bijv. een woning met een marktwaarde (vrij van huur) van €400.000, huurprijs nu €1550/mnd, straks €850/mnd. Hypotheek van €400.000 tegen 4,4% rente is netto zo'n €1480.

Hoe kom je op het bedrag van (netto) 1480 bij een hypotheek van 400k?
Ik heb het vermoeden dat je aflossing meerekent in de vergelijking met kosten van huur, wat niet correct is (huur en rente = kosten, aflossing is een balanspost)

[Wispe]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 15:52:
Ah hier is ie

https://www.rijksoverheid...oor-ruim-300.000-woningen

"De prijs bij dit puntenaantal wordt jaarlijks geïndexeerd met inflatie en zal bij inwerkingtreding van de wet op circa 1.100 euro uitkomen."

Zal je zien dat dit weer wordt veranderd en gekoppeld aan de gemiddelde loonstijging.

"Ten slotte gaat de maximering van de WOZ-waarde gelden vanaf 187 punten in plaats van de huidige 142 punten, zodat woningen niet enkel door een hoge WOZ-waarde in de vrije sector terechtkomen."

Begrijp ik nou goed dat als je (eindelijk) 187 punten haalt, je weer omlaag gaat door de WOZ-cap en dus minder mag vragen?

[MrAcid]

Seraphin schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 15:53:
[...]


Hoe kom je op het bedrag van (netto) 1480 bij een hypotheek van 400k?
Ik heb het vermoeden dat je aflossing meerekent in de vergelijking met kosten van huur, wat niet correct is (huur en rente = kosten, aflossing is een balanspost)

Nee, heb netto geschreven waar ik bruto bedoelde.

[BekSide]

Speelt toch een boel zeg in de beleggen in vastgoed wereld.
Ikzelf ondernemer en sinds 2014 bezig met pensioen opbouwen via deze weg, ondertussen heeft dat natuurlijk wel gunstig uitgepakt gezien de tijd dat ik gestart ben en de huidige stand van zaken en blijven uitbreiden.

Maar nu wordt het wel een lastig en ingewikkelde zaak.

Doe toch altijd mijn best een nette verhuurder te zijn, indexeren heb ik tot dit jaar niet gedaan, vond een nette betrouwbare huurder belangrijker.

Voorbeeld:
Als ik nu kijk naar een appartement van 80m2, in Eindhoven, binnen de ring, energielabel D, WOZ €250.000,-, verwachtte werkelijke waarde: €300.000,-
Wordt nu verhuurd voor €1.250,- incl. servicekosten en meubilering.
Ik heb geen idee waar dit met de punten op zal uitkomen, maar ben bang niet boven de gestelde puntengrens voor liberalisatie. Zou het dan niet een oplossing zijn door in een volgend contract de zaken te splitsen naar:
Kale huur: €1000,-
Servicekosten: €100,-
Meubilering: €150,-

Servicekosten welke nu betaald worden aan VVE zijn €150,-.
Mis ik hier iets? gaat dit niet los van het punten sprokkelen een makkelijke manier worden om toch het rendement te halen.

Zolang de huidige huurders blijven zitten is er sowieso niets aan de hand, maar toch wel zorgen waar dit heen gaat allemaal.
Ik persoonlijk mag niet klagen, al is het natuurlijk wel een tegenvaller aangezien je toch voor de toekomst rekening houd met bepaalde zaken en dan verandert dit flink.

Verkopen incl. huurders is onmogelijk gezien 10,4% overdrachtsbelasting en wie wil dit nu nog?
Als ik de rendementen berekening maak op basis van wat er in 2014 betaald is door mij is het natuurlijk een prachtig rendement, zeker als je de waardestijging meeneemt. Maar als je rekent wat het rendement nu is tov. de huidige waarde dan is het natuurlijk een stuk minder florisant.

In dat geval zou verkopen en in aandelen steken of als lening verstrekken een stuk gunstiger zijn & ook minder werk betekenen.

Hoe kijken jullie hier tegenaan? Gaat dit gewoon een gevalletje worden alles waar de huurder opzegt gaat de markt op komen?

[JanHenk]

BekSide schreef op zondag 11 december 2022 @ 09:37:

Hoe kijken jullie hier tegenaan? Gaat dit gewoon een gevalletje worden alles waar de huurder opzegt gaat de markt op komen?

Ik denk een behoorlijk groot deel inderdaad, voornamelijk in bepaalde gebieden waar de vrije verkoopwaarde (nog) veel hoger is dan de waarde in verhuurde staat. Of je moet er voor de lange termijn in zitten.

Ik ben ook nog niet zo overtuigd van “de markt” die wel even meer woningen voor de middenhuur gaat bouwen. Als dat afgelopen jaren niet lukte, dan gaat dat nu ook niet lukken. De omstandigheden zijn fors verslechterd (hogere financieringskosten, hogere bouwkosten, lagere opbrengsten). Om over stikstof nog maar te zwijgen.

[Rubbergrover1]

BekSide schreef op zondag 11 december 2022 @ 09:37:
Voorbeeld:
Als ik nu kijk naar een appartement van 80m2, in Eindhoven, binnen de ring, energielabel D, WOZ €250.000,-, verwachtte werkelijke waarde: €300.000,-
Wordt nu verhuurd voor €1.250,- incl. servicekosten en meubilering.
Ik heb geen idee waar dit met de punten op zal uitkomen, maar ben bang niet boven de gestelde puntengrens voor liberalisatie. Zou het dan niet een oplossing zijn door in een volgend contract de zaken te splitsen naar:
Kale huur: €1000,-
Servicekosten: €100,-
Meubilering: €150,-

Servicekosten welke nu betaald worden aan VVE zijn €150,-.
Mis ik hier iets? gaat dit niet los van het punten sprokkelen een makkelijke manier worden om toch het rendement te halen.

Je mist denk ik twee dingen. Ten eerste mogen de servicekosten en kosten voor meubilering niet hoger zijn dan de werkelijke kosten. Als verhuurder kun je de totale huur dus niet willekeurig opsplitsen in een stuk kale huur en een stuk servicekosten. Je zult moeten kunnen verklaren waar die kosten aan opgegaan zijn.

Ten tweede zijn die kosten, het woord zegt het al, kosten. Ze leiden niet tot extra opbrengst en dus ook niet tot een beter rendement.

[BekSide]

Rubbergrover1 schreef op zondag 11 december 2022 @ 10:51:
[...]

Je mist denk ik twee dingen. Ten eerste mogen de servicekosten en kosten voor meubilering niet hoger zijn dan de werkelijke kosten. Als verhuurder kun je de totale huur dus niet willekeurig opsplitsen in een stuk kale huur en een stuk servicekosten. Je zult moeten kunnen verklaren waar die kosten aan opgegaan zijn.

Ten tweede zijn die kosten, het woord zegt het al, kosten. Ze leiden niet tot extra opbrengst en dus ook niet tot een beter rendement.

Dat had ik inderdaad gevonden, maar dan dien je dus een uitsplitsing te maken uit de gehele afrekening van de VVE welke kosten wel doorgerekend mogen worden en welke niet?

[Real]

BekSide schreef op zondag 11 december 2022 @ 09:37:
Doe toch altijd mijn best een nette verhuurder te zijn

Met het nieuwe stelsel is 'je best doen' niet voldoende. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt dwingend. Een verhuurder kan dus een boete krijgen als het WWS onjuist wordt gehanteerd.

Wordt nu verhuurd voor €1.250,- incl. servicekosten en meubilering.
Ik heb geen idee waar dit met de punten op zal uitkomen, maar ben bang niet boven de gestelde puntengrens voor liberalisatie.

Gaat dit over je eigen verhuurde woning?

Bij een all-in huurovereenkomst voor woonruimte wordt geen huurprijs overeengekomen, maar slechts een prijs (art. 7:237 lid 1 in relatie tot art. 7:258 lid 1 BW).

Daar komt bij dat een all-in huurovereenkomst nooit geliberaliseerd is. Je bent dus gebonden aan alle prijsregulering en andere regelgeving die bijvoorbeeld ook voor sociale huurwoningen van toepassing is, voor zover het de huurprijs niet betreft zolang er niet gesplitst is.

Zou het dan niet een oplossing zijn door in een volgend contract de zaken te splitsen

Je kunt als verhuurder een all-in overeenkomst niet meer splitsen sinds 2014. De huurder kan dat wel, maar die moet goed nadenken of dat bij de stijgende energieprijzen op dit moment wel gunstig is.

Als er gesplitst wordt op verzoek van de huurder (art. 7:258 BW en art. 17 UHW) of ambtshalve door de huurcommissie (art. 17a UHW), dan komt de splitting uit op:

55% van €1250 = kale huur = €687,50
25% van €1250 = nuts/service = €312,50
Totaal na splitsing = €687,50 + €312,50 = €1000

Servicekosten welke nu betaald worden aan VVE zijn €150,-.

Je houdt dan dus het eerste jaar €162,50 over voor nuts en overige servicekosten. Overigens is regulier onderhoud voor rekening verhuurder, maar is fondsvorming wel toegestaan. Je zult er alleen wel jaarlijks richting de huurder verantwoording over moeten afleggen op grond van art. 7:259 lid 2 en 4 BW. De boeken moeten dus open als de huurder daarom vraagt.

Mis ik hier iets?

Als je huurwoning daadwerkelijk all-in wordt verhuurd: ja, dan lijk je heel veel te missen en kun je weleens van een koude kermis thuiskomen.

Heb je ooit advies ingewonnen bij een expert op het gebied van huurrecht voor woonruimte? Of gaat het niet daadwerkelijk om een all-in overeenkomst?

Hou er wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk om alle feiten te overzien en uitzonderingen of omstandigheden relevant zijn. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met wat handelen naar wat ik noem bij jou.

[BekSide]

@Real dank voor jouw reactie.
Momenteel loopt de verhuur via bemiddelaar en zijn de kosten wel gesplitst.

Maar eerlijk gezegd nooit dusdanig goed naar deze splitsing gekeken omdat voor mij simpelweg interessant is wat er onder de streep overblijft.

Het rendement gaat gewoon stevig achteruit. Een nieuw object kopen voor verhuur is totaal geen optie meer, zelfs niet zonder financiering als je rekening houdt met het te verwachten rendement.

Ben dus de zaken op een rijtje aan het zetten wat ik ga doen mocht er een huurder opzeggen. Al zal dat niet snel gebeuren aangezien er gewoon geen alternatief is.

Ben dus vooral ook benieuwd wat hier de ideeën zijn van particuliere verhuurders en hoe jullie handelen.

[Real]

BekSide schreef op zondag 11 december 2022 @ 12:46:
Momenteel loopt de verhuur via bemiddelaar

Waar het uiteindelijk om draait, is de vraag of jij met de gebakken peren zit als een huurder bijvoorbeeld besluit te procederen en gelijk krijgt. Er zijn soms huurders die over een periode van jaren duizenden euros kunnen terugvorderen:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBROT:2022:9285

Maar denk ook aan de toetsing van de aanvangshuurprijs na afloop van een tijdelijk contract bijvoorbeeld. Zou een huurwoning eigenlijk maar €750 euro blijken waard te zijn volgens de huurcommissie en de verhuurder heeft 24 maanden €1500 gerekend, dan heb je het dus over €18k die een verhuurder mag terugbetalen.

particuliere verhuurders en hoe jullie handelen

Wie zegt dat ik een particuliere verhuurder ben?

Maar eerlijk gezegd nooit dusdanig goed naar deze splitsing gekeken

Vandaar de suggestie om je te laten adviseren door een expert op het gebied van huurrecht van woonruimte. Een tussenpersonen kan dat zijn, maar dat hoeft niet per se. Maar die afweging moet je natuurlijk zelf maken.

[Rubbergrover1]

BekSide schreef op zondag 11 december 2022 @ 12:46:
@Real dank voor jouw reactie.
Momenteel loopt de verhuur via bemiddelaar en zijn de kosten wel gesplitst.

Maar eerlijk gezegd nooit dusdanig goed naar deze splitsing gekeken omdat voor mij simpelweg interessant is wat er onder de streep overblijft.

Maar wat er onder de streep overblijft is toch juist sterk afhankelijk van de overige kosten? Ik begrijp niet dat je zo gemakkelijk over die overige kosten, en het 'gebrek aan inzicht' daarin, praat. Dat kan immers, zeker als er sprake is van een hefboom vanwege een hypotheek, ook het verschil uitmaken tussen een goede investering en een verlieslatende investering.

[BekSide]

Rubbergrover1 schreef op zondag 11 december 2022 @ 14:03:
[...]

Maar wat er onder de streep overblijft is toch juist sterk afhankelijk van de overige kosten? Ik begrijp niet dat je zo gemakkelijk over die overige kosten, en het 'gebrek aan inzicht' daarin, praat. Dat kan immers, zeker als er sprake is van een hefboom vanwege een hypotheek, ook het verschil uitmaken tussen een goede investering en een verlieslatende investering.

Klopt, de reden hiervoor is dat wat gemeubileerd is, aangekocht is incl. Meubilering. Ik snap natuurlijk ook dat je dit dient af te schrijven.

Overigens valt nu nog alles in de vrije sector qua verhuur wat ik doe, dan is het aangaan van een zaak of terugvorderen of huurcommissie ook niet aan de orde, of binnen 6 maanden.

@Real ik bedoelde niet jou persoonlijk hiermee als particuliere verhuurder maar ik mag aannemen dat er in dit topic toch een paar rond kijken die dat wel zijn?

Toegegeven, misschien denk ik er al 8 jaar nu wat te makkelijk over. Nooit problemen altijd tevreden mensen, nauwelijks verloop van bewoners.

[Real]

BekSide schreef op zondag 11 december 2022 @ 15:02:
[...]
maar ik mag aannemen dat er in dit topic toch een paar rond kijken die dat wel zijn?

Dat idee heb ik wel

Nooit problemen altijd tevreden mensen, nauwelijks verloop van bewoners.

Dat is ook natuurlijk ook het meest waarschijnlijke. In theorie mag je een huurovereenkomst voor woonruimte zelfs mondeling aangaan, maar (vrijwel) niemand doet dat uiteraard. Waarom niet? Voor het geval het wel misgaat. Overigens komt er waarschijnlijk wel een schriftelijkheidsverplichting via de gemeente na invoering van de Wet goed verhuurderschap. Zie de MvT op p. 15 bovenaan:

Zo blijven verhuurder en huurder op grond van het privaatrecht de mogelijkheid houden om zowel mondeling als schriftelijk een rechtsgeldige huurovereenkomst te sluiten, waarbij in aanvulling hierop bestuursrechtelijk wordt voorgeschreven dat deze overeenkomst vervolgens schriftelijk wordt vastgelegd.

Kamerstukken II 2021/22, 36130, nr. 3 (MvT)

[BekSide]

Real schreef op zondag 11 december 2022 @ 15:12:
[...]


Dat idee heb ik wel


[...]


Dat is ook natuurlijk ook het meest waarschijnlijke. In theorie mag je een huurovereenkomst voor woonruimte zelfs mondeling aangaan, maar (vrijwel) niemand doet dat uiteraard. Waarom niet? Voor het geval het wel misgaat. Overigens komt er waarschijnlijk wel een schriftelijkheidsverplichting via de gemeente na invoering van de Wet goed verhuurderschap. Zie de MvT op p. 15 bovenaan:


[...]


Kamerstukken II 2021/22, 36130, nr. 3 (MvT)

Dank voor jouw inbreng, wordt gewaardeerd.

[rube]

BekSide schreef op zondag 11 december 2022 @ 09:37:
Hoe kijken jullie hier tegenaan? Gaat dit gewoon een gevalletje worden alles waar de huurder opzegt gaat de markt op komen?

Zal ook afhankelijk worden van de uitwerking van het nieuwe puntenstelsel en wat andere details. Maar ja, in veel gevallen waarschijnlijk wel. Ik bekeek het sowieso per opzegging altijd wel even, maar dat was even snel en meer een verificatie dat verhuur nog interessant genoeg was. Straks zal het waarschijnlijk ter verificatie zijn dat verkopen inderdaad beter is. Want mijn huur rendement is nu al niet hoog meer, straks is het negatief. En ik wil best wel even wat "dragen", maar als er geen duidelijk uitzicht is op een verandering heeft dat niet zoveel zin.

Volgens de Jonge zullen er circa 300K huizen extra onder de nieuwe grens vallen. Hiervan gaan dan waarschijnlijk enkele tienduizenden per jaar van verhuur naar koop als de huidige huurders opzeggen. Dit zullen over het algemeen huizen aan de onderkant van de markt zijn aangezien duurdere huizen waarschijnlijk veelal geliberaliseerd blijven. Omdat de vraag hoog blijft zal het extra aanbod de prijs niet zoveel verlagen. Hogere rente nu heeft meer invloed om de prijzen.

Weet iemand trouwens of ook het puntenstelsel van kamers (ook) aangepast gaat worden?

[Real]

rube schreef op zondag 11 december 2022 @ 15:38:
[...]
Weet iemand trouwens of ook het puntenstelsel van kamers (ook) aangepast gaat worden?

Verkenning WWSO:

https://www.rijksoverheid...e-effecten-aanpassen-wwso

In de Kamerbrief schrijft de minister (p. 4):

Dit betekent dat mijn tijdspad verschuift: ik streef ernaar uw Kamer rond de zomer van 2023 een nieuw voorstel voor het WWSO aan te kunnen bieden.

https://www.rijksoverheid...actualiteit-in-woonbeleid

Overigens is een onzelfstandige woonruimte nooit geliberaliseerd, maar altijd gereguleerd. Huurders van een kamer kunnen dus altijd naar de huurcommissie, ook voor andere verzoeken dan bijvoorbeeld de aanvangshuurprijs of een huurprijsstijging.