Vastgoed als investering

[ColeJ]

Tsja, puntenstelsel of niet. In Amsterdam zet je een appartement te huur en er zijn direct meerdere expats die meer dan de gevraagde huurprijs willen betalen.... Ben ik dan aan het uitmelken?

[Hendrik H.]

c-nan schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 14:17:
Zitten jullie behalve in woningen ook nog in ander onroerend goed, zoals garageboxen, of ander soort onroerend goed?

Bedrijfsunits en kantoorpanden..

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 15:54:
Tsja, puntenstelsel of niet. In Amsterdam zet je een appartement te huur en er zijn direct meerdere expats die meer dan de gevraagde huurprijs willen betalen.... Ben ik dan aan het uitmelken?

Die markt gaat straks interessant worden. De meesten hebben tijdelijke huur contracten. Die lopen straks af en dan zijn er geen huur woningen meer voor ze, ik denk dat 80% van de markt zal gaan. Dan moeten ze kopen, maar dat willen ze niet want ze weten niet of ze blijven en het is nog te duur. De woningen die wel aan de punten voldoen zullen door het dak gaan qua huur, maar dat is tijdelijk, we zullen straks minder expats in Nederland gaan zien. Dan zien we een hoop bedrijven vertrekken en dan is dat weer niet goed.

[rube]

Als je aan een bedrijf verhuurt, is de huurbescherming/wetgeving dan ook van toepassing?
Zo niet, dan kan de werkgever van de expat de woning huren (als bedrijf zijnde) en deze woning als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden beschikbaar stellen aan de expat (of geen expat maar gewone werknemer?).

[ColeJ]

mannowlahn schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 16:18:
[...]

Die markt gaat straks interessant worden. De meesten hebben tijdelijke huur contracten. Die lopen straks af en dan zijn er geen huur woningen meer voor ze, ik denk dat 80% van de markt zal gaan. Dan moeten ze kopen, maar dat willen ze niet want ze weten niet of ze blijven en het is nog te duur. De woningen die wel aan de punten voldoen zullen door het dak gaan qua huur, maar dat is tijdelijk, we zullen straks minder expats in Nederland gaan zien. Dan zien we een hoop bedrijven vertrekken en dan is dat weer niet goed.

Bedrijven vertrekken, dan zijn we jaaaaren verder. Dan waait de wind wel weer de andere kant op.

[c-nan]

Hendrik H. schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 16:15:
[...]


Bedrijfsunits en kantoorpanden..

Mja, die zijn vaak nog duurder dan appartementen. We hebben wat overwaarde overgehouden aan ons voormalig woning, deels heb ik ons nieuwe hypotheek afgelost, maar deels gewoon cash op de rekening gelaten. Het geld staat er maar te staan, maar het is ook weer niet zoveel dat ik er een 2e woning naast kan kopen voor de verhuur. Vandaar de vraag

[Real]

Bonenstaak92 schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 07:58:
Ben benieuwd hoe dat met de lopende huurcontracten zit..

De minister was vrij expliciet gisteren: nieuwe overeenkomsten.

Dat sluit ook aan bij de bestaande wijze waarop overeenkomsten wel of niet gereguleerd zijn, want art. 7:247 BW gaat uitsluitend uit van de huurprijs bij aanvang en de liberalisatiegrens in het jaar van aanvang.

Je kunt het onderdeel uit het debat (wat maar een paar minuten betrof gisteren) waar ontzettend veel discussie over is ontstaan vanaf tijdcode 03:24:00 terugkijken. Het punt van De Jonge over regulering bij uitsluitend nieuwe overeenkomsten wordt genoemd op 03:25:30.

https://debatdirect.tweedekamer.nl/

Er komt naar ik begrijp nog een Kamerbrief en het is dus sowieso allemaal voorlopig. De Kamer kan nog van alles aangepast willen zien, waarbij je ook rekening moet houden met de stemverhoudingen in de Eerste Kamer overigens. We hebben al meerdere jaren geen echt meerderheidskabinet in Nederland.

[Henkdezoveelste]

Heb het debat teruggeluisterd, Hugo de Jonge is echt op zoek naar een manier om de excessen aan te pakken zonder zo ver door te draven dat het niet meer rendabel is om woningen te verhuren zegt hij.

Neem nou mijn appartement van 90m2, circa 170 punten waard met energielabel D nu. Een huur van 1300-1400 euro is gebruikelijk.


Volgens de NVM is de gemiddelde huurprijs per m2 voor gestoffeerde woningen 18,59euro/m2, dan kom je op 1673 euro per maand.

Volgen het WWS stelsel kom je op zo’n 900 euro per maand, zonder stoffering.

Wat is nou excessief?

Wat is nou redelijk, waar wil de overheid naartoe?

Het zou mooi zijn als de gemiddelde huurprijs zo’n 10-15% zakt, een groot verschil voor huurders maar het verziekt niet de markt

[ Voor 6% gewijzigd door Henkdezoveelste op 30-09-2022 20:24 ]

[outlandos]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 19:30:


Het zou mooi zijn als de gemiddelde huurprijs zo’n 10-15% zakt, een groot verschil voor huurders maar het verziekt niet de markt.

De huurprijs met 10 a 15% zakken terwijl we 17% inflatie hebben? No way Mambo Jumbo.

[namliam_eht]

Dalende huurprijzen drukt de inflatie natuurlijk weer, MITS natuurlijk huurders verkassen.
Wat op zich weer niet zo heel snel gaat gebeuren.

[Real]

outlandos schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 20:41:
[...]
De huurprijs met 10 a 15% zakken terwijl we 17% inflatie hebben? No way Mambo Jumbo.

Dit is dus de onzin die het CBS veroorzaakt met dit getal.

Ten eerste is het vooral energie waar die 17% door wordt veroorzaakt en ten tweede gaat het CBS daarbij uit van nieuwe energiecontracten met de maximale energieprijs.

Ervan uitgaande dat niemand all-in gaat verhuurt heeft die 17% dus weinig te maken met de huurprijs.

[outlandos]

Real schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 21:58:
[...]


Dit is dus de onzin die het CBS veroorzaakt met dit getal.

Ten eerste is het vooral energie waar die 17% door wordt veroorzaakt en ten tweede gaat het CBS daarbij uit van nieuwe energiecontracten met de maximale energieprijs.

Ervan uitgaande dat niemand all-in gaat verhuurt heeft die 17% dus weinig te maken met de huurprijs.

De hele rekenmethode is nep. De energieprijs ligt nu 300% hoger dan 2 jaar geleden. Benzine en bouwmaterialen zijn onbetaalbaar geworden. Idem met OG. En bij de Appie betaal je tegenwoordig prijzen voor je boodschappen die je voorheen alleen maar tegenkwam in de bioscoop. Ik vind die 17% nog erg laag.

En alles komt uiteraard door Rusland. Natuurlijk niet door de achterlijk lage rente die we hebben gehad, en monsterlijke obligatie opkoopprogramma van de ECB en het extra geld in omloop brengen om de economie draaiende te houden in de maanden van lockdowns. Van al het geld dat in omloop is is 30% in de afgelopen paar jaar "bijgedrukt". En alsnog willen we onszelf voorhouden dat de oorlog tussen Rusland en Oekraïne de boosdoener van dit alles is. Nee natuurlijk niet, het is hoogstens de aanleiding.

[ Voor 26% gewijzigd door outlandos op 30-09-2022 22:09 ]

[Real]

outlandos schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 22:02:
[...]
De hele rekenmethode is nep. De energieprijs ligt nu 300% hoger dan 2 jaar geleden. Benzine en bouwmaterialen zijn onbetaalbaar geworden. Idem met OG. En bij de Appie betaal je tegenwoordig prijzen voor je boodschappen die je voorheen alleen maar tegenkwam in de bioscoop. Ik vind die 17% nog erg laag.

Wat heeft dit nu allemaal te maken met de huurprijs? Boodschappen, nutsvoorzieningen, de bioscoop?

[outlandos]

Real schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 22:09:
[...]


Wat heeft dit nu allemaal te maken met de huurprijs? Boodschappen, nutsvoorzieningen, de bioscoop?

Ik had het over die 17,1% inflatie cijfer.

Bioscoopprijzen, ja? Dat gebruik je voor wanneer je de boodschappen wel erg duur vind.

Even terug on-topic, ik verhuur wel all-in en mijn contract staat ook toe die prijs met de officiële inflatie mee te laten stijgen. Thank god.

Overigens is die all-in prijs wel gebaseerd op een zogenaamde fair use policy. En ik moet zeggen dat mijn huurders zich daar keurig aan houden; ze gebruiken bijna de helft minder gas dan toen ik er nog woonde.

[Bonenstaak92]

ocn schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 10:26:
[...]

Volgens mij hebben we hier een huisjesmelker gespot

Mwah valt in mijn ogen mee hoor. Betreffen appartementen van 2008 vlakbij Amsterdam. Verkoop zou nu 3ton doen en ik vraag 1200 euro huur. Een koper zou aan rente kosten nu meer kwijt zijn dan de huur, en dan komen vve kosten er dan nog bij.

Als je een huisjesmelker bent als je de 2 procent rendement die je maakt bij de nieuwe gereguleerde huur te weinig vindt dan maar een huisjesmelker…

[Compuchip87]

Bonenstaak92 schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 23:26:
[...]


Mwah valt in mijn ogen mee hoor. Betreffen appartementen van 2008 vlakbij Amsterdam. Verkoop zou nu 3ton doen en ik vraag 1200 euro huur. Een koper zou aan rente kosten nu meer kwijt zijn dan de huur, en dan komen vve kosten er dan nog bij.

Als je een huisjesmelker bent als je de 2 procent rendement die je maakt bij de nieuwe gereguleerde huur te weinig vindt dan maar een huisjesmelker…

Note to self: nooit een hypotheek bij jou afsluiten.

Mijn hele maandbedrag is nog geen 1200 euro voor een hypotheek rond de 3 ton, laat staan alleen de rente.

[c-nan]

Compuchip87 schreef op zaterdag 1 oktober 2022 @ 08:56:
[...]

Note to self: nooit een hypotheek bij jou afsluiten.

Mijn hele maandbedrag is nog geen 1200 euro voor een hypotheek rond de 3 ton, laat staan alleen de rente.

Dan heb jij geen verhuur hypotheek? 1200 inclusief aflossing voor 300k is helemaal niet veel.

[koksie]

Bonenstaak92 schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 23:26:
[...]
Een koper zou aan rente kosten nu meer kwijt zijn dan de huur, en dan komen vve kosten er dan nog bij.

Het ging om alleen de rente en voor iemand die het appartement koopt om er zelf te wonen, niet om een investeerder die een verhuurhypotheek nodig heeft en niet om rente+aflossing.

Wel goed lezen he

[Bonenstaak92]

Compuchip87 schreef op zaterdag 1 oktober 2022 @ 08:56:
[...]

Note to self: nooit een hypotheek bij jou afsluiten.

Mijn hele maandbedrag is nog geen 1200 euro voor een hypotheek rond de 3 ton, laat staan alleen de rente.

4,8 procent , als je 30 jaar vastzet wat een halfjaar geleden de maatstaf was en meer dan 67.5 procent ltv hebt zit je er zo aan.
Tuurlijk, kan goedkoper, maar dan heeft de koper ook meer risico.

[menn0]

No way dat het 187 punten en 1000 euro wordt, dat is totaal onwerkelijk.
Wellicht 177 punten en 1250 euro, maar met huidige inflatie en huidige prijzen zou 187 en 1000 euro een totale decimering van de huurmarkt zijn, waardoor de hele bouw ook in 1x verwoest zal worden.

[Wispe]

Met de huurpuntentelling kom ik uit op 180 punten voor mijn huurwoning.
Verhuur het nu voor 1200 (+ maximale verhoging afgelopen juli, weet niet uit mn hoofd hoeveel het is).

Zal me benieuwen hoe dit afloopt.

[Henkdezoveelste]

Is er iemand die in de komende jaren extra vastgoed wil aankopen? Het lijkt bijna onmogelijk om een case(met financiering) te maken nu, al voor het ingrijpen in de huurprijzen door de overheid. Ben benieuwd wie er nog mogelijkheden ziet.

[Rubbergrover1]

Henkdezoveelste schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 19:46:
Is er iemand die in de komende jaren extra vastgoed wil aankopen? Het lijkt bijna onmogelijk om een case(met financiering) te maken nu, al voor het ingrijpen in de huurprijzen door de overheid. Ben benieuwd wie er nog mogelijkheden ziet.

Als je (even extreem) binnen de ring van Amsterdam iets wilt verhuren, dan is het moeilijk om die case sluitend te maken. Maar in een willekeurige provinciestad liggen de prijzen een stuk lager. En kun je vaak voor een prima prijs een woning kopen, waar je rendabel een huur binnen de puntengrens voor kunt vragen. Ondanks dat lagere WOZ waarde.

[Wispe]

Henkdezoveelste schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 19:46:
Is er iemand die in de komende jaren extra vastgoed wil aankopen? Het lijkt bijna onmogelijk om een case(met financiering) te maken nu, al voor het ingrijpen in de huurprijzen door de overheid. Ben benieuwd wie er nog mogelijkheden ziet.

Nah. Heb een tijdje 2 huurwoningen gehad, maar toch besloten om het bij 1tje te houden. Vind 1 al verantwoordelijk zat en de rente voor verhuurhypotheken is zo hoog.

[Henkdezoveelste]

Rubbergrover1 schreef op maandag 3 oktober 2022 @ 20:51:
[...]

Als je (even extreem) binnen de ring van Amsterdam iets wilt verhuren, dan is het moeilijk om die case sluitend te maken. Maar in een willekeurige provinciestad liggen de prijzen een stuk lager. En kun je vaak voor een prima prijs een woning kopen, waar je rendabel een huur binnen de puntengrens voor kunt vragen. Ondanks dat lagere WOZ waarde.

Dat is maar de vraag. 250k ben je gauw kwijt voor een vrije sector appartement, tel daar 12% aankoopkosten bij op en je zit op 280k. Financiering tegen 5% kost je bijna 1200 euro/mnd aan rente, daar komen vve kosten en onderhoud nog bij. Aan huur ga je dat niet krijgen in een provinciestad…

[rockhopper]

@Henkdezoveelste Alleen kan je niet 100% lenen, dus het zal iets lager liggen voor die maandelijkse rente. Daar tegenover staat dus wel weer eigen inleg. Het is inderdaad niet snel rendabel.

[Wispe]

Ik vind het knap als je een vrije sector appartement kunt scoren voor 250K.

[Henkdezoveelste]

rockhopper schreef op woensdag 5 oktober 2022 @ 17:51:
@Henkdezoveelste Alleen kan je niet 100% lenen, dus het zal iets lager liggen voor die maandelijkse rente. Daar tegenover staat dus wel weer eigen inleg. Het is inderdaad niet snel rendabel.

Je kan ongeveer 70% lenen en de rest op een pand dat je al had, als dat flink in waarde is gestegen. Dit gebeurde massaal de afgelopen jaren met de lage rentes, maar dat gaat niet meer lukken.

Wat wel opvalt is dat het nu eigenlijk al niet meer rendabel is, ook zonder huurprijsregulering.

[Real]

Ter info (ik denk namelijk dat het relevant kan zijn voor dit topic):

Hugo de Jonge heeft eerder dit jaar het wetsvoorstel Goed verhuurderschap naar de Tweede Kamer gestuurd.

De memorie van toelichting staat hier:

Kamerstukken II 2021/22, 36130, nr. 3 (MvT)

Heel in het kort komt het erop neer dat gemeenten vergunningen kunnen gaan verstrekken aan verhuurders en die vergunningen ook weer kunnen intrekken als er sprake is van wangedrag, zoals discriminatie, intimidatie, het verstrekken van verkeerde informatie, het bewoonde huurhuis onbevoegd binnentreden etc.

Gemeenten moeten daarnaast een meldpunt opzetten waar huurders terecht kunnen met klachten. Behalve het intrekken van een vergunning kunnen gemeenten verhuurders ook een last onder bestuursdwang, last onder dwangsom of een bestuurlijke boete opleggen.

Ondertussen is er een verslag van de zijde van de Kamer en is het nu wachten op de nota naar aanleiding van het verslag (antwoorden van De Jonge op de vragen van de fracties in de Tweede Kamer). De PvdA vraagt in het verslag onder andere om het instellen van een toezichthouder op huurwoningen die inspecties kan uitvoeren. Groenlinks vraagt o.a. of verhuurders die vaker bij de huurcommissie in het ongelijk worden gesteld ook onder de aandacht komen van de gemeente. D66 vraagt o.a. of verhuurders niet standaard een registratienummer moet verstrekken in een advertentie, net zoals bij vakantieverhuur.

Er zijn ook enkele amendementen ingediend, waaronder deze waarin de PvdA de termijn wil oprekken naar twee jaar waarbinnen een huurder de aanvangshuurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie. Dat is nu nog zes maanden, hoewel het bij tijdelijke huurcontracten van twee jaar of korter ook tot 6 maanden na afloop van het tijdelijke huurcontract mogelijk is.

[Henkdezoveelste]

Dat lijkt mee geen gek idee, de focus ligt dan op verhuurders die zich misdragen en de markt verzieken ipv op alle verhuurders.

Hugo de Jonge geeft ook als voorbeeld voor de regulering middenhuur dat er een ‘appartement van 40m2 verhuurd wordt voor 1550/maand’. Dat is nogal een onnozel voorbeeld want dat valt nu al onder gereguleerde huur, pak dat eerst eens aan. Het wetsvoorstel hierboven lijkt wat te doen aan de vrijblijvendheid die nu heerst, dat is helemaal niet gek.

[Real]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 08:02:
Hugo de Jonge geeft ook als voorbeeld voor de regulering middenhuur dat er een ‘appartement van 40m2 verhuurd wordt voor 1550/maand’. Dat is nogal een onnozel voorbeeld want dat valt nu al onder gereguleerde huur, pak dat eerst eens aan.

Dat is een misverstand. Een huurder en verhuurder kunnen elke aanvangshuurprijs overeenkomen, ook als de waarde van de woning op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS) in combinatie met eventuele gebreken aan de woning niet de liberalisatiegrens van het jaar waarin de huur aanvangt overschrijdt.

Alleen als de huurder bij de huurcommissie binnen de voorgeschreven termijn een verzoek indient op grond van art. 7:249 BW en de WWS waarde in combinatie met eventuele gebreken de liberalisatiegrens niet overschrijdt, zal de huurcommissie met terugwerkende kracht de aanvangshuurprijs verlagen. Bij tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar of korter op basis van art. 7:271 lid 1 BW kan een huurder die aanvangshuurprijs ook tot zes maanden na afloop van de overeenkomst laten toetsen. Dat kan dus voor een verhuurder in de papieren lopen als het huurprijsverschil groot is en de huurperiode lang.

Stel dat in jouw voorbeeld de WWS waarde met eventuele gebreken op €450 per maand uitkomt, dan is het verschil dus €1550-450 = €1100 per maand. Als de overeenkomst een tijdelijk periode van 24 maanden betrof en de huurcommissie beslist dat een aanvangshuurprijs van €450 redelijk was, dan kan de huurder 24 x €1100 = €26.400 terugvorderen uit onverschuldigde betaling.

Je kunt je alleen wel afvragen hoeveel contractvrijheid er daadwerkelijk is in de praktijk. Er wordt voor dit systeem daarom ook aandacht gevraagd in het verslag (p. 6):

De leden van de PvdA-fractie vinden het wrang dat binnen de bestaande systematiek contractvrijheid boven landelijke vastgelegde regels gaat die de huurprijs reguleren. Wanneer huurders niet tijdig naar de huurcommissie stappen bij een te hoge huur, wat vaak niet gebeurt uit angst voor represailles van de verhuurder, komt de verhuurder weg met het overtreden van landelijke regelgeving. Deze leden pleiten er nogmaals voor deze systematiek te veranderen. Is de regering bereid regelgeving aan te passen waardoor overtredingen van het WWS altijd kunnen worden gecorrigeerd door de huurcommissie en waarbij met terugwerkende kracht de correcte huurprijs gaat gelden? Zo ja, kunnen deze voorstellen worden opgenomen in onderhavig wetvoorstel? Zo nee, waarom wordt hier niet voor gekozen? Deze leden zijn voorstander van het afschaffen van de zes maandstermijn bij het toetsen van aanvangshuren.

In het amendement (dat eveneens van de PvdA is), wordt echter voorgesteld om de termijn voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd van zes maanden te verlengen naar twee jaar.

Dat lijkt erop dat de PvdA een akkoord heeft met een meerderheid in de Tweede Kamer dat voor die nieuwe termijn van twee jaar zal worden gestemd. Anders zou in het amendement immers staan beschreven wat in het verslag staat voorgesteld (toetsing zonder verjaringstermijn).

Een alternatief zou kunnen zijn om het overeenkomen van een aanvangshuurprijs (ver) boven de WWS waarde als de liberalisatiegrens in het jaar van aanvang niet wordt overschreden aan te merken als een economisch delict. Dergelijke verhuurders zijn zich er immers van bewust of zouden zich ervan bewust moeten zijn dat ze een huurprijs vragen die boven het WWS maximum ligt.

Dan verlaat je dus de weg van contractvrijheid en dat is eigenlijk waar de PvdA voor pleit. Leg de verantwoordelijkheid bij de verhuurder, niet bij de huurder.

[masermex]

Reken maar dat alleen de dreiging al van dit soort overheids-interventies veel fatsoenlijke particuliere verhuurders met een of enkele pandjes de markt uit gaat jagen. Die pakken gewoon hun winst op de betreffende woning. Prima voor de koopsector, zorgt misschien zelfs voor een prijsdrukkend effect van woningen, maar de huurmarkt gaat op deze manier helemaal down de drain. En dat is echt niet een goede zaak. Je verliest daarmee een grote flexibele schil in de huurmarkt.

Sowieso is het achteraf toetsen van huur van een getekend huurcontract al een dubieuze zaak imo. Beide partijen hebben toch bij volle verstand hun handtekening gezet onder een contract ? Als de prijs je niet bevalt als huurder zoek je toch verder ? What's next, na een half jaar je beklag doen bij de BOVAG omdat de auto die je gekocht had achteraf toch wat te duur was ?

[Real]

masermex schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:00:
Je verliest daarmee een grote flexibele schil in de huurmarkt.

Dat was ook het argument voor de Wet doorstroming huurmarkt, maar bij evaluatie bleken er niet causaal door de wetswijziging meer woningen bij te zijn gekomen. Wel (veel) meer (ernstige) maatschappelijke problemen.

Beide partijen hebben toch bij volle verstand hun handtekening gezet onder een contract ? Als de prijs je niet bevalt als huurder zoek je toch verder ?

Er kan inderdaad sprake zijn van een 'geestelijke stoornis' waardoor een overeenkomst vernietigd kan worden. Maar dan heb je het dus bijvoorbeeld over iemand met een hersenziekte die handelt op een manier die niet zo bedoeld was.

Waar je echter aan voorbij gaat en waarom de wetgever zoveel regelingen van dwingend of semi-dwingend recht voor huurwoningen heeft opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, is dat de positie van een huurder en verhuurder volstrekt ongelijkwaardig is.

Een huurovereenkomst voor een woning zal ook snel als een consumentenovereenkomst worden aangemerkt, waarop bijvoorbeeld ook de blauwe lijst van oneerlijke voorwaarden op toepassing is. Je kunt als verhuurder dus niet zomaar elk beding opnemen in je overeenkomst. Diverse modelovereenkomsten bevatten m.i. ook voorwaarden die strijdig zijn met dwingend recht of bijvoorbeeld onredelijk bezwarende en oneerlijke bedingen. Het is mij vooral een raadsel waarom de ACM daar niks mee lijkt te doen.

What's next, na een half jaar je beklag doen bij de BOVAG omdat de auto die je gekocht had achteraf toch wat te duur was ?

Stropop. Een auto kopen is bij uitstek een voorbeeld waar de schaarste een veel minder grote rol speelt en je kunt ook leven zonder auto. Leven zonder woning is echt erg lastig. Het idee dat bij sommige verhuurders leeft dat huurders vrijwillig een huurovereenkomst aangaan (en blijkbaar denkt de regering dat ook nog steeds) is volkomen achterhaalt.

[Real]

Dit schreef de minister overigens in aanloop naar de invoering van de Wdh aan de Kamer:

Voorop blijft overigens staan, en daarin onderschrijf ik van harte de motie, dat geen afbreuk mag worden gedaan aan de essentie van het huurrecht. Het huren van een woning voorziet in een eerste levensbehoefte. De marktpositie van huurder en verhuurder is daarbij ongelijk: er is op veel plaatsen nog steeds sprake van een schaarste aan (betaalbare) huurwoningen, waardoor een huurder bij het aangaan van een huurcontract in een ongunstiger onderhandelingspositie verkeert dan een verhuurder. Maar ook in een ontspannen markt heeft een zittende huurder behoefte aan huurbescherming. Zonder deze bescherming zou de huurder telkens bij het aflopen van een huurtermijn opnieuw met de verhuurder moeten onderhandelen over de huurvoorwaarden. Hij is daarbij in een zwakkere onderhandelingspositie dan de verhuurder, omdat hij te maken heeft met hogere transactiekosten (materiële en immateriële kosten, waaronder verhuis- en inrichtingskosten).

Kamerstukken II 2012/13, 33698, nr. 3, p. 5

[masermex]

>> Een auto kopen is bij uitstek een voorbeeld waar de schaarste een veel minder grote rol speelt en je kunt ook leven zonder auto

@Real, ik begrijp je punt. Beetje overdrijven maakt de zaak duidelijk. Maar je klinkt ook net als de ambtenaren die ik regelmatig spreek. Ze denken door regels een markt te kunnen sturen.

Alleen, je bestrijdt op deze manier alleen de symptomen, wat de overheid met dit soort interventies al jaren doet. Er is maar 1 mogelijkheid om de schaarste op te lossen en dat is bouwen bouwen bouwen. In een goed functionerende markt wordt dat ook volop gedaan, want er is geld te verdienen met verhuur. Door het vergrote aanbod dalen prijzen weer enz.
De overheid verstoort dit marktmechanisme al heel lang. Al deze interventies gaan een zwaar averechts effect hebben. De nette verhuurders die een redelijke verhuur vragen en die netjes onderhoud plegen gaan uitstappen, de 'klootzakken' blijven over. Het imago is echter dat elke verhuurder niet-zijnde een woningcorporatie een klootzak is die zijn huurders uitzuigt en waartegen de huurder beschermd moet worden.

Je ziet de effecten nu al. Investeringen worden stopgezet. Het grote uitstappen is begonnen. De aan de koopmarkt onttrokken huurwoningen worden nu weer aan de koopmarkt teruggegeven, met alle gevolgen van dien.

[Real]

masermex schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:57:
Ze denken door regels een markt te kunnen sturen.

Dat is ook zo. Maar het hangt vooral van de markt af. Er is geen wettelijk auto-waarderingssysteem bijvoorbeeld. Dat heeft een reden.

Er is maar 1 mogelijkheid om de schaarste op te lossen en dat is bouwen bouwen bouwen.

Stikstof, stikstof, stikstof.

We hebben te maken met populistische standpunten van politieke partijen. Ook bij partijen die beter kunnen weten. Variërend van 'levenslang is levenslang' tot 'bouwen bouwen bouwen'. Maar het zijn diezelfde partijen geweest die jarenlang flauwekul zoals PAS hebben goed staan praten. Op een gegeven moment keert de wal het schip. (Wel grappig dat we een minister hebben die Vd Wal heet overigens).

Als er voldoende aanbod is aan woningen, dan kan regulering worden afgebouwd. Maar een eerste levensbehoefte moet je echt reguleren als overheid. Dat staat ook in de grondwet.

Laat onverlet dat de EU bewust de positie van consumenten beschermt. Evenals het hierboven genoemde wetsvoorstel Goed verhuurderschap, moeten de verhuurders daar volgens mij blij mee zijn. En volgens mij zijn veel verhuurders ook helemaal niet ontevreden over regulering. De institutionele beleggers bijvoorbeeld vinden veel voorstellen van De Jonge prima. Die hoeven geen tijdelijke verhuur en vinden cowboys op de huurmarkt alleen maar marktverstorend.

[masermex]

Consumentenbescherming enz. allemaal prima. En alle verhuurders buiten de corporaties cowboys noemen is ook weer zoiets en bevestigt mijn punt. Private verhuurders hebben niet de schaalvoordelen die de corporaties wel hebben, en er gaat onnoemlijk veel publiek geld naar de grote wooncorporaties, die ook rustig weer hun 'eerste levensbehoefte' woonportefeuille verpatsen aan een buitenlandse investeerder. Money talks, ook bij dit soort semi-publieke instanties die graag ondernemertje spelen met belastinggeld.

Los van al deze zaken voorspel ik dat de huurmarkt de komende jaren veel krapper zal worden, wat de woondynamiek ernstig gaat verstoren. Gebouwd wordt er de komende jaren toch niet, los van het feit dat te bouwen huurwoningen sowieso al karig uit de plannen kwamen, focus op koopwoningen want daar is geld aan te verdienen.

[Real]

masermex schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:20:
Consumentenbescherming enz. allemaal prima.

Dan ben je het dus eens met huurbescherming.

masermex schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 11:20:
En alle verhuurders buiten de corporaties cowboys noemen is ook weer zoiets en bevestigt mijn punt.

Lees het nog eens terug. Dat doe ik namelijk niet. En woningcorporaties (DAEB) zijn iets anders dan institutionele beleggers zoals pensioenfondsen (niet-DAEB).

Los van al deze zaken voorspel ik dat de huurmarkt de komende jaren veel krapper zal worden, wat de woondynamiek ernstig gaat verstoren. Gebouwd wordt er de komende jaren toch niet, los van het feit dat te bouwen huurwoningen sowieso al karig uit de plannen kwamen, focus op koopwoningen want daar is geld aan te verdienen.

Dat er niet of weinig gebouwd gaat worden is een voorspelling die los staat van huurbescherming. Die woningbouw stokt nu namelijk vooral op grond van vergunningen gezien de stikstofruimte.

[ Voor 3% gewijzigd door Real op 06-10-2022 11:50 ]

[masermex]

Achterblijvende woningbouw nu op stikstofruimte gooien is ook een drogreden. De bouw bleef al ernstig achter voordat iemand van het stikstof als probleem had gehoord. Er is elke keer wel wat, al tientallen jaren.
Teveel partijen willen geld verdienen aan woningen, ieder met hun eigen belang. Daar zitten teveel conflicterende belangen in die de oorzaak zijn van een incorrecte prijsvorming van zowel koop- als huurwoningen om het maar even plastich te zeggen.

Dit topic gaat over vastgoed als investering. Ik hoor graag jouw visie of particuliere verhuurders nu uit gaan stappen of niet en wat dit met de prijzen van het overblijvende aanbod gaat doen. En wat overheidsregulering mbt verhuur nu voor gevolgen gaat hebben. Niet alleen huur-regulering maar ook fiscale maatregelen richting particuliere verhuurders.

[ocn]

Woningprijzen in derde kwartaal gedaald met bijna 6 procent
https://www.nu.nl/economi...-met-bijna-6-procent.html

[ Voor 23% gewijzigd door ocn op 06-10-2022 12:20 ]

[Real]

masermex schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:11:
Dit topic gaat over vastgoed als investering.

Ja en ik droeg iets bij over regulering (in dit geval begon de discussie over het wetsvoorstel Goed verhuurderschap). Bij investeringen hoort namelijk ook inzicht in reguleringen die afwegingen om te investeren kunnen beïnvloeden.

[rockhopper]

ocn schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:19:
Woningprijzen in derde kwartaal gedaald met bijna 6 procent
https://www.nu.nl/economi...-met-bijna-6-procent.html

Het probleem met dat artikel is dat het feitelijks niks zegt behalve dat de markt begint te veranderen. Er staat dat er nog steeds huizen (de meerderheid zelfs) boven de vraagprijs verkocht worden en dat er regionaal grote verschillen zijn. Als dat nou eens toegelicht werd (welke regio's) en of het een enorme daling is in de buitengebieden of juist een afkoeling in het oververhitte randstad gedeelte, dan zou ik het al wat meer nieuwswaarde vinden hebben.

Maar goed dat het plafond dichtbij was wisten we al een tijdje, met de rentestijgingen als aanjager gaan we er nu tegenaan zitten. Toch blijft er voorlopig een krapte en tekort.

[masermex]

Real schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:39:
[...]
Ja en ik droeg iets bij over regulering (in dit geval begon de discussie over het wetsvoorstel Goed verhuurderschap). Bij investeringen hoort namelijk ook inzicht in reguleringen die afwegingen om te investeren kunnen beïnvloeden.

Fair enough, las je bijdragen even terug.

Wat mij betreft is deze regulering echter de zoveelste stap in de verkeerde richting waar in het grote plaatje de huurders en potentiele huurders niet beter van gaan worden. En dan zeg ik het erg mild.

[xiangpo]

rockhopper schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 12:43:
[...]

Het probleem met dat artikel is dat het feitelijks niks zegt behalve dat de markt begint te veranderen. Er staat dat er nog steeds huizen (de meerderheid zelfs) boven de vraagprijs verkocht worden en dat er regionaal grote verschillen zijn. Als dat nou eens toegelicht werd (welke regio's) en of het een enorme daling is in de buitengebieden of juist een afkoeling in het oververhitte randstad gedeelte, dan zou ik het al wat meer nieuwswaarde vinden hebben.

Maar goed dat het plafond dichtbij was wisten we al een tijdje, met de rentestijgingen als aanjager gaan we er nu tegenaan zitten. Toch blijft er voorlopig een krapte en tekort.

Al die cijfers waar je om vraagt staan in het NVM rapport en zijn op te zoeken per regio.

Zie hieronder bijvoorbeeld
Regio Groot-Amseterdam:


En Flevoland:

[Henkdezoveelste]

Real schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 09:04:
[...]


Dat is een misverstand. Een huurder en verhuurder kunnen elke aanvangshuurprijs overeenkomen, ook als de waarde van de woning op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS) in combinatie met eventuele gebreken aan de woning niet de liberalisatiegrens van het jaar waarin de huur aanvangt overschrijdt.

Alleen als de huurder bij de huurcommissie binnen de voorgeschreven termijn een verzoek indient op grond van art. 7:249 BW en de WWS waarde in combinatie met eventuele gebreken de liberalisatiegrens niet overschrijdt, zal de huurcommissie met terugwerkende kracht de aanvangshuurprijs verlagen. Bij tijdelijke huurovereenkomsten van twee jaar of korter op basis van art. 7:271 lid 1 BW kan een huurder die aanvangshuurprijs ook tot zes maanden na afloop van de overeenkomst laten toetsen. Dat kan dus voor een verhuurder in de papieren lopen als het huurprijsverschil groot is en de huurperiode lang.

Stel dat in jouw voorbeeld de WWS waarde met eventuele gebreken op €450 per maand uitkomt, dan is het verschil dus €1550-450 = €1100 per maand. Als de overeenkomst een tijdelijk periode van 24 maanden betrof en de huurcommissie beslist dat een aanvangshuurprijs van €450 redelijk was, dan kan de huurder 24 x €1100 = €26.400 terugvorderen uit onverschuldigde betaling.

Je kunt je alleen wel afvragen hoeveel contractvrijheid er daadwerkelijk is in de praktijk. Er wordt voor dit systeem daarom ook aandacht gevraagd in het verslag (p. 6):


[...]


In het amendement (dat eveneens van de PvdA is), wordt echter voorgesteld om de termijn voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd van zes maanden te verlengen naar twee jaar.

Dat lijkt erop dat de PvdA een akkoord heeft met een meerderheid in de Tweede Kamer dat voor die nieuwe termijn van twee jaar zal worden gestemd. Anders zou in het amendement immers staan beschreven wat in het verslag staat voorgesteld (toetsing zonder verjaringstermijn).

Een alternatief zou kunnen zijn om het overeenkomen van een aanvangshuurprijs (ver) boven de WWS waarde als de liberalisatiegrens in het jaar van aanvang niet wordt overschreden aan te merken als een economisch delict. Dergelijke verhuurders zijn zich er immers van bewust of zouden zich ervan bewust moeten zijn dat ze een huurprijs vragen die boven het WWS maximum ligt.

Dan verlaat je dus de weg van contractvrijheid en dat is eigenlijk waar de PvdA voor pleit. Leg de verantwoordelijkheid bij de verhuurder, niet bij de huurder.

Je hebt gelijk dat het juridisch gezien mag, zolang de huurder geen bezwaar maakt. Maar als dit het issue is volgens de politiek, dan moet je de gereguleerde huur aanpassen naar verplichte huurprijzen en wellicht een economisch delict bij afwijkingen zoals eerder genoemd. De middenhuur reguleren heeft niks te maken met een appartement van 40m2 voor 1500 in de maand.

[Real]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:54:
[...]
Maar als dit het issue is volgens de politiek, dan moet je de gereguleerde huur aanpassen naar verplichte huurprijzen en wellicht een economisch delict bij afwijkingen zoals eerder genoemd.

De PvdA wil dat blijkens het schriftelijk verslag dus en zien ook graag een inspectie die actief toezicht gaat houden (niet slechts reactief zoals de gemeenten moeten gaan doen). Maar in het amendement is er aan de verjaringstermijn vastgehouden, hoewel ze dus de termijn van 6 maanden naar 2 jaar willen optrekken.

Gezien die verschuiving naar 2 jaar (ipv geen verjaring in het verslag), denk ik dat er een Kamermeerderheid is voor die twee jaar. Ze hebben dat waarschijnlijk eerst uitonderhandeld met andere fracties.

Geen termijn wordt uiteraard ook wel erg lang als het om de aanvangshuurprijs gaat.

[Perkouw]

Modbreak:

We lijken nu wat te verzanden in een algehele discussie wat betreft verhuur binnen Nederland. Dit topic gaat over vastgoed als investering. We lijken dus wat af te wijken. Graag weer terug ontopic!

Ik stel voor dat iemand een apart topic opent indien men in breedste zin over verhuur van vastgoed willen discussieren. Handig is dan wel om een specifiek topic wel te kaderen zodat het geen verzameltopic wordt

[ Voor 3% gewijzigd door Perkouw op 06-10-2022 16:03 ]

[rockhopper]

@xiangpo Bedankt voor de aanvulling, kijk als ze dit nou meteen bij dat artikel zetten. Dat is dus kritiek op hoe nu.nl het brengt, niet over de inhoud van het rapport. De cijfers laten in ieder geval tot maart (zie jouw twee grafieken) zien dat ze nog altijd stijgen, maar veel minder hard aangezien beide grafieken geheel boven nul lopen. Maar ik zal vanavond eens de diepte induiken want maart is alweer een half jaar geleden wat in de huidige markt opeens een eeuwigheid is.

@Perkouw Ik ben het met je eens, maar begrijp wel dat een vastgoed investering en verhuur hand-in-hand gaan, immers zonder verhuur geen opbrengst of rendement. Of je moet het alleen van het huizen opknappen en weer verkopen hebben.

[ Voor 19% gewijzigd door rockhopper op 06-10-2022 17:14 ]

[hjtuinenburg]

Als ik naar de cijfers van NVM kijk dan valt me op dat de waarde van vrijstaande woningen goed blijft.

Een hoekwoning presteert momenteel slechter. Zou de hoekwoning niet in trek zijn vanwege slechte isolatie en toch "last"van de buren kunnen hebben.

Edit: In Flevoland gaat dat niet helemaal op zie ik.

[ Voor 9% gewijzigd door hjtuinenburg op 06-10-2022 17:31 ]

[outlandos]

https://www.ad.nl/politie...dt-sociale-huur~a04f7360/

Stalin zou trots op ze zijn.

[wimjongil]

outlandos schreef op vrijdag 7 oktober 2022 @ 20:22:
https://www.ad.nl/politie...dt-sociale-huur~a04f7360/

Stalin zou trots op ze zijn.

Zeg dat wel, voor je het weet sturen ze alle particuliere verhuurders naar heropvoedingskampen op Schiermonnikoog!

[radeoxx]

Mijn huidige woning in Amsterdam (appartement) (waarde 450k) kan ik OF nu verkopen OF nu verhuren voor 2.000 euro per maand exclusief g/w/l. We wonen zelf inmiddels al ergens anders. Rendement van 4,9% ongeveer na aftrek VVE.

Ik kom nu op een puntenwaardering van 186-188 punten ongeveer. Maar ik kan altijd nog een paar punten er bij sprokkelen door wat kleine dingetjes te optimaliseren.

Ik sta nu voor de overweging OF Ik verkoop het OF ik verhuur het voor 2 jaar, en dan zien we wel weer verder.

Wat zouden jullie doen?

Overwegingen:
- Nu is het al in bezit, dus geen overdrachtsbelasting
- Als je het nu zou kopen mag je sowieso niet verhuren, dus dit is de laatste kans in A'dam
- Vrije sector appartementen blijven waarschijnlijk interessant voor de lange termijn

Onzekerheden:
- 4,9% rendement is niet je-van-het
- Risico's, zie bijv. bovenstaand voorstel van Klaver
- Nu kan ik nog verkopen tegen een goede prijs, onzeker wat de markt volgend jaar of het jaar erna doet.

[ Voor 34% gewijzigd door radeoxx op 08-10-2022 13:42 ]

[ColeJ]

radeoxx schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 13:40:
Mijn huidige woning in Amsterdam (appartement) (waarde 450k) kan ik OF nu verkopen OF nu verhuren voor 2.000 euro per maand exclusief g/w/l. We wonen zelf inmiddels al ergens anders. Rendement van 4,9% ongeveer na aftrek VVE.

Ik kom nu op een puntenwaardering van 186-188 punten ongeveer. Maar ik kan altijd nog een paar punten er bij sprokkelen door wat kleine dingetjes te optimaliseren.

Ik sta nu voor de overweging OF Ik verkoop het OF ik verhuur het voor 2 jaar, en dan zien we wel weer verder.

Wat zouden jullie doen?

Overwegingen:
- Nu is het al in bezit, dus geen overdrachtsbelasting
- Als je het nu zou kopen mag je sowieso niet verhuren, dus dit is de laatste kans in A'dam
- Vrije sector appartementen blijven waarschijnlijk interessant voor de lange termijn

Onzekerheden:
- 4,9% rendement is niet je-van-het
- Risico's, zie bijv. bovenstaand voorstel van Klaver
- Nu kan ik nog verkopen tegen een goede prijs, onzeker wat de markt volgend jaar of het jaar erna doet.

Een aantal vragen:

Wat is bouwjaar en energielabel?
Hoe gezond is de VvE?
Als je verkoopt, wat ga je met de gelden doen? Waar haal je in deze tijd nog 4+%?

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 15:19:
[...]
Waar haal je in deze tijd nog 4+%?

Je kunt op diverse plekken (bedrijfs-)obligaties krijgen met een hogere rente. En deposito's via Raisin gaan ook al richting 3% en dat zal waarschijnlijk eerder hoger gaan worden dan lager.

Bovendien, dat is alleen het rendement op de verhuur. Als je over 2 jaar zou willen verkopen en je krijgt nog maar 4 ton voor de woning, dan heb je per saldo verlies gemaakt.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 16:51:
[...]

Je kunt op diverse plekken (bedrijfs-)obligaties krijgen met een hogere rente. En deposito's via Raisin gaan ook al richting 3% en dat zal waarschijnlijk eerder hoger gaan worden dan lager.

Bovendien, dat is alleen het rendement op de verhuur. Als je over 2 jaar zou willen verkopen en je krijgt nog maar 4 ton voor de woning, dan heb je per saldo verlies gemaakt.

Tsja, ik heb recent 1 appartement verkocht om niet vuistdiep in vastgoed te zitten maar een goed alternatief vinden is nog knap lastig.

[radeoxx]

ColeJ schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 15:19:
[...]


Een aantal vragen:

Wat is bouwjaar en energielabel?
Hoe gezond is de VvE?
Als je verkoopt, wat ga je met de gelden doen? Waar haal je in deze tijd nog 4+%?

Dankje. Het bouwjaar is 1985 en label B. Keuken en sanitair modern. Verder alles ook netjes afgewerkt en modern. De vve is verder gezond, goed op orde en wordt professioneel beheerd.

Alternatief voor de gelden zou 100% wereldwijd ETF zijn. Dus misschien 6% long term.

[ Voor 6% gewijzigd door radeoxx op 09-10-2022 09:58 ]

[mannowlahn]

Ik denk dat ETF op dit moment een betere keuze is.

Ik worstel ook enorm. Die nieuwe regels halen in principe de winst weg van mijn appartement. Het enige wat mij kan redden is dat de regels voor gemeubileerd verhuur anders is? Als ik in jouw schoenen stond zou ik profiteren van de huidige prijzen en doorschakelen.

Als je toch gaat verhuren doe dan eerst een periode van twee jaar, zodat je straks als het allemaal finaal is, nog wel kan besluiten te verkopen.

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 10:15:
Ik denk dat ETF op dit moment een betere keuze is.

Ik worstel ook enorm. Die nieuwe regels halen in principe de winst weg van mijn appartement. Het enige wat mij kan redden is dat de regels voor gemeubileerd verhuur anders is? Als ik in jouw schoenen stond zou ik profiteren van de huidige prijzen en doorschakelen.

Als je toch gaat verhuren doe dan eerst een periode van twee jaar, zodat je straks als het allemaal finaal is, nog wel kan besluiten te verkopen.

Welke regels zijn dat dan? En zijn het regels die ook daadwerkelijk in gaan of zijn het luchtballonnen?

Ik zit er in voor de lange termijn. Dat er iets van mijn winst af gaat is prima. Dat pak ik later wel terug.

Mijn hypotheek is zo'n 500€, vve 120€ dan nog wat vrh ( heb lekker veel schulden tegenover staan ). Ik beur nu 1800€ en dat is nog aan de lage kant als ik zie wat er wordt betaald voor zo'n appartement in die buurt.

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 13:18:
[...]
Ik zit er in voor de lange termijn. Dat er iets van mijn winst af gaat is prima. Dat pak ik later wel terug.

De reactie was volgens mij op radeoxx, die de overweging gaf om nu te verkopen of twee jaar te verhuren en dan wel verder zien. Dat klinkt niet echt als er in willen zitten voor de lange termijn

Op de termijn van 2 jaar gaat in mijn optiek het verschil in verkoopwaarde een veel grotere rol spelen dan de procentuele huuropbrengsten.

[radeoxx]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 13:51:
[...]

De reactie was volgens mij op radeoxx, die de overweging gaf om nu te verkopen of twee jaar te verhuren en dan wel verder zien. Dat klinkt niet echt als er in willen zitten voor de lange termijn

Op de termijn van 2 jaar gaat in mijn optiek het verschil in verkoopwaarde een veel grotere rol spelen dan de procentuele huuropbrengsten.

Ik zit er wel voor de lange termijn in hoor. Maar ik bedoelde meer: eerst 2 jaar verhuren - en dan als ik nog geliberaliseerd kan verhuren na die 2 jaar, verder verhuren. En anders worst case verkopen.

[Rubbergrover1]

radeoxx schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 15:57:
[...]


Ik zit er wel voor de lange termijn in hoor. Maar ik bedoelde meer: eerst 2 jaar verhuren - en dan als ik nog geliberaliseerd kan verhuren na die 2 jaar, verder verhuren. En anders worst case verkopen.

Ik zou in elk geval sterk rekening houden met extra eisen aan de verhuur en ook met dat de verkoopwaarde over twee jaar wel eens een stuk lager kan zijn. De combinatie van de huidige instabiele woningmarkt en de onzekere plannen vanuit de overheid maken dat ik nu even pas op de plaats zou maken. En eieren voor mijn geld zou kiezen.

[vortexnl1982]

Rubbergrover1 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 21:24:
[...]

Ik zou in elk geval sterk rekening houden met extra eisen aan de verhuur en ook met dat de verkoopwaarde over twee jaar wel eens een stuk lager kan zijn. De combinatie van de huidige instabiele woningmarkt en de onzekere plannen vanuit de overheid maken dat ik nu even pas op de plaats zou maken. En eieren voor mijn geld zou kiezen.

Waarom? Kijk op twintig jaar en niet een horizon van 1 of 2 jaar. Wat boeit mij over twee jaar? Ik verkoop pas over twintig plus jaar of helemaal niet en ga er zelf weer in wonen en verhuur mijn huidige woning voor paar k per maand.

Er is altijd wel onzekerheid in de wereld. Ik ga mijn vwrl etfs ook niet verkopen omdat er misschien wel een diepe crisis komt of weet ik wat.

Ik denk dat als je in vastgoed zit en aandelen je op lange termijn niet mis kan slaan. No paper hands !

[rube]

Op zich niet gek, alleen zitten sommige mensen bijvoorbeeld voor >90% in vastgoed met rentes die niet lang zijn vastgezet. Dan is het toch wel wat anders. Ik zat zelf zo rond 2018 voor bijna 100% in vastgoed, sindsdien heb ik wel e.e.a. gedaan om die verhouding weer wat gezonder te maken zodat het nu nog circa 50% is (en met lage LTV's en langlopende lage rentes).

[vortexnl1982]

rube schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 22:23:
Op zich niet gek, alleen zitten sommige mensen bijvoorbeeld voor >90% in vastgoed met rentes die niet lang zijn vastgezet. Dan is het toch wel wat anders. Ik zat zelf zo rond 2018 voor bijna 100% in vastgoed, sindsdien heb ik wel e.e.a. gedaan om die verhouding weer wat gezonder te maken zodat het nu nog circa 50% is (en met lage LTV's en langlopende lage rentes).

Nee dan zou ik me ook niet zo prettig voelen. Daarom spreid ik mijn investeringen dus in vastgoed, crypto en vwrl.

We zullen wel een hobbelige rit krijgen de komende jaren. Ik heb wel ondervonden dat juist een crisis je kan gaan belonen als je de goede investeringen doet.

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 22:06:
[...]


Waarom? Kijk op twintig jaar en niet een horizon van 1 of 2 jaar. Wat boeit mij over twee jaar? Ik verkoop pas over twintig plus jaar of helemaal niet

O, die kan ik ook terugkaatsen. Wat boeit mij hoe jij er in staat? Ik reageerde op radeoxx, die er anders in staat. En daar was mijn reactie dus ook op gericht.

[Wispe]

vortexnl1982 schreef op zondag 9 oktober 2022 @ 13:18:
[...]


Welke regels zijn dat dan? En zijn het regels die ook daadwerkelijk in gaan of zijn het luchtballonnen?

Ik zit er in voor de lange termijn. Dat er iets van mijn winst af gaat is prima. Dat pak ik later wel terug.

Mijn hypotheek is zo'n 500€, vve 120€ dan nog wat vrh ( heb lekker veel schulden tegenover staan ). Ik beur nu 1800€ en dat is nog aan de lage kant als ik zie wat er wordt betaald voor zo'n appartement in die buurt.

Dat willen ze toch afschaffen per 2025/2026?

[TheDudez]

radeoxx schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 13:40:
Mijn huidige woning in Amsterdam (appartement) (waarde 450k) kan ik OF nu verkopen OF nu verhuren voor 2.000 euro per maand exclusief g/w/l. We wonen zelf inmiddels al ergens anders. Rendement van 4,9% ongeveer na aftrek VVE.

Ik kom nu op een puntenwaardering van 186-188 punten ongeveer. Maar ik kan altijd nog een paar punten er bij sprokkelen door wat kleine dingetjes te optimaliseren.

Ik sta nu voor de overweging OF Ik verkoop het OF ik verhuur het voor 2 jaar, en dan zien we wel weer verder.

Wat zouden jullie doen?

Overwegingen:
- Nu is het al in bezit, dus geen overdrachtsbelasting
- Als je het nu zou kopen mag je sowieso niet verhuren, dus dit is de laatste kans in A'dam
- Vrije sector appartementen blijven waarschijnlijk interessant voor de lange termijn

Onzekerheden:
- 4,9% rendement is niet je-van-het
- Risico's, zie bijv. bovenstaand voorstel van Klaver
- Nu kan ik nog verkopen tegen een goede prijs, onzeker wat de markt volgend jaar of het jaar erna doet.

Ik zou het dit jaar nog proberen te verkopen. En dan spreiden zo als andere aangeven het rendement is best laag.

Enkele voorbeelden
1 VWRL (gespreid kopen)
2 maxcrowd
3 reits
4 synvest
5 vastgoed etf

Plus vele ander opties.

[Henkdezoveelste]

TheDudez schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 08:23:
[...]

Ik zou het dit jaar nog proberen te verkopen. En dan spreiden zo als andere aangeven het rendement is best laag.

Enkele voorbeelden
1 VWRL (gespreid kopen)
2 maxcrowd
3 reits
4 synvest
5 vastgoed etf

Plus vele ander opties.

4,9% rendement excl waardestijging laag? De afgelopen 70jaar is de gemiddelde waardestijging bijna 5% per jaar geweest. Wellicht wordt dat nu wat lager, maar stel dat het 3-4% wordt in de komende 20 jaar, dan is het toch een heel mooi rendement?

[vortexnl1982]

Wispe schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 08:06:
[...]


Dat willen ze toch afschaffen per 2025/2026?

Gaat dat gebeuren ? Of zijn dat slechts ideeën ?

[TheDudez]

Henkdezoveelste schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 10:05:
[...]


4,9% rendement excl waardestijging laag? De afgelopen 70jaar is de gemiddelde waardestijging bijna 5% per jaar geweest. Wellicht wordt dat nu wat lager, maar stel dat het 3-4% wordt in de komende 20 jaar, dan is het toch een heel mooi rendement?

Dat is de vraag. Je ziet dat de rente nu omhoog gaat. Dat is geen goed teken. Blijft altijd lastig.

[Wispe]

vortexnl1982 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 10:14:
[...]


Gaat dat gebeuren ? Of zijn dat slechts ideeën ?

Goed punt. Deze overheid kennende...

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 06:27:
[...]

O, die kan ik ook terugkaatsen. Wat boeit mij hoe jij er in staat? Ik reageerde op radeoxx, die er anders in staat. En daar was mijn reactie dus ook op gericht.

Haha hij brengt flink wat verwarring steeds door berichten op zichzelf te betrekken die aan anderen gericht zijn, wat een chaos

[Henkdezoveelste]

https://www.rijksoverheid...urwoningen-onder-de-€1000

Mijn voorstel zou zijn dat ze ook de koopprijzen gaan reguleren om het in lijn te brengen met de kwaliteit van de woning.

[mannowlahn]

Henkdezoveelste schreef op zondag 16 oktober 2022 @ 20:16:
https://www.rijksoverheid...urwoningen-onder-de-€1000

Mijn voorstel zou zijn dat ze ook de koopprijzen gaan reguleren om het in lijn te brengen met de kwaliteit van de woning.

Enige manier zou zijn om de rente aftrek daar aan te koppelen, direct invloed op verkoop prijs is om 1001 redenen gewoon niet haalbaar.

[JanHenk]

Henkdezoveelste schreef op zondag 16 oktober 2022 @ 20:16:
https://www.rijksoverheid...urwoningen-onder-de-€1000

Mijn voorstel zou zijn dat ze ook de koopprijzen gaan reguleren om het in lijn te brengen met de kwaliteit van de woning.

Goed idee; een maximale koopsom op basis van het WWS

En ik wil ook met terugwerkende kracht een deel van mijn aankoopsom terug, net als bij de huurregels. Zal binnenkort eens met de verkoper in gesprek

[menn0]

Het is duidelijk, de overheid zoekt een zondebok voor decennia falend beleid op de woningmarkt, en het eerste slachtoffer is de huurmarkt. Met als resultaat dat de verhuurprijzen die nog in de liberale markt vallen straks nog eens met 20/30% toenemen.
Veel belangrijker nog; er blijft een tekort aan woning (wordt groter, niet meer interessant om te bouwen) en de huren worden duurder. Kopers voor de ex-huurwoningen zijn er niet voldoende omdat de rente inmiddels te hoog is geworden.

Perfect storm dus, maar volledig door menselijk falen veroorzaakt.

[mannowlahn]

menn0 schreef op maandag 17 oktober 2022 @ 10:18:
Het is duidelijk, de overheid zoekt een zondebok voor decennia falend beleid op de woningmarkt, en het eerste slachtoffer is de huurmarkt. Met als resultaat dat de verhuurprijzen die nog in de liberale markt vallen straks nog eens met 20/30% toenemen.
Veel belangrijker nog; er blijft een tekort aan woning (wordt groter, niet meer interessant om te bouwen) en de huren worden duurder. Kopers voor de ex-huurwoningen zijn er niet voldoende omdat de rente inmiddels te hoog is geworden.

Perfect storm dus, maar volledig door menselijk falen veroorzaakt.

De prijzen zullen wel gaandeweg wat dalen denk ik. Maar dat er een groot gat zal ontstaan is duidelijk.

Ik kijk alleen al naar Amsterdam, 80% van de appartementen hier zullen straks bij vertrek huidige huurder van de markt verdwijnen en te koop komen. Dit zal de prijs wellicht wat gaan drukken, maar een hoop kunnen het zich niet veroorloven. Mensen zullen straks ook niet durven te vertrekken want er is gewoon niks meer te krijgen. De markt zal op slot gaan zitten, wellicht meer onderhuur.

Dit gaat een vervelende kettingreactie opleveren waar uiteindelijk bedrijven aan de bel gaan trekken bij de overheid.

Iemand memoreerde hier al, hoe zit het met bedrijven, misschien dat die minder moeilijk gaan doen over huur prijzen en dat bedrijven dus straks maar wel die bedragen willen betalen. Hierdoor krijg je nog meer ellende. Want als je niet een werkgever hebt die hier an mee wilt doen dan kan je als werknemer/expat gaan vertrekken. De huurhuizen die wel over zijn, zijn te duur, koop huizen ook nog te duur of men wilt die nog niet kopen.

Pak je popcorn alvast maar

[rube]

@mannowlahn dat was ik inderdaad eerder denk ik:

rube schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 16:45:
Als je aan een bedrijf verhuurt, is de huurbescherming/wetgeving dan ook van toepassing?
Zo niet, dan kan de werkgever van de expat de woning huren (als bedrijf zijnde) en deze woning als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden beschikbaar stellen aan de expat (of geen expat maar gewone werknemer?).

Ik heb nog niets gezien over deze constructie. En het is uiteraard niet de intentie van de overheid met een nieuwe wws, maar ik ben wel benieuwd of dit is toegestaan...

[mannowlahn]

Ik ben benieuwd hof er een juridische constructie mogelijk is mbt verhuur aan een werkgever die het beschikbaar maakt aan werknemer? Wat als die dan niet meer voor die werkgever werkt, moet de werknemer er dan uit? je wilt als verhuurder dan niet met de huurder in de clinch liggen omdat dan de huurcommissie ingeschakeld wordt. Ik denk dat het een kansloze mogelijkheid zal zijn, tenzij de werknemer geen huurrechten krijgt indien de werkgever de woning regelt?

[Henkdezoveelste]

https://www.rijksoverheid...ver-regulering-middenhuur

Volgens De Jonge valt circa 90% onder de 187punten, zou dat niet wat veel zijn? Als die woningen allemaal onder de 1000 euro uitkomen, creëert dat een enorm schokeffect. Minder huur, meer koop, maar ook huurders in grote steden die veel langer blijven huren omdat het ineens relatief goedkoop is t.o.v. kopen. De woningmarkt is niet gebaat bij schokeffecten, maar rustig bijsturen met een lange termijn visie.

Ben benieuwd of men de gevolgen goed inschat of dat het weer achteraf een verrassing is…

[mannowlahn]

Ik denk dat die 90% wel klopt. Als je woning ouder is dan 10 jaar wordt het al enorm moeilijk volgens mij.

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 19:13:
Ik denk dat die 90% wel klopt. Als je woning ouder is dan 10 jaar wordt het al enorm moeilijk volgens mij.

Geldt dat in mokum ook ? Heb nu 257 punten (gebaseerd op 2019 telling) voor 80 m2 met tuin, compleet gerenoveerd in oost.

Ben benieuwd hoeveel er van die wilde plannen allemaal doorgaan.

Als ik even berekenhet gebruik als voorbeeld met een waardestijging van 25k op een jaar en dan een vergelijking maak :

Waarde pand begin jaar : 500.000 Euro
Waarde pand einde jaar : 525.000 Euro
Huurinkomsten : 21.600 Euro
Kosten : 10.000 Euro (hypotheek / onderhoud / ozb / etc).



Ik weet even niet hoe het zit of je de hypotheekschuld mag aftrekken van de waarde van de woning ? Dat kan ik nu natuurlijk wel en dat scheelt al heel veel aan box 3 ! Edit : ok alleen rente aftrekbaar van inkomen dus :

De verschuldigde rente op vorderingen en schulden hoort tot het inkomen, net als waardemutaties die zich voordoen bij afwaardering, kwijtschelding of valutaverschillen. De verschuldigde rente is als positief inkomen belast bij de schuldeiser en als negatief inkomen aftrekbaar bij de schuldenaar.

Oftewel : hele business case van verhuur van deze woning is fucked. En dan nog te bedenken dat ik MAAR 25k waardestijging heb genomen..

[ Voor 18% gewijzigd door vortexnl1982 op 18-10-2022 22:08 ]

[Wispe]

- nevermind. las niet goed, mag weg.

[ Voor 91% gewijzigd door Wispe op 19-10-2022 08:17 ]

[s020506]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 20:02:
Oftewel : hele business case van verhuur van deze woning is fucked. En dan nog te bedenken dat ik MAAR 25k waardestijging heb genomen..

Ik denk eigenlijk dat er geen enkele business case voor verhuur overeind blijft. Dus over een paar jaar is alles verkocht, en krijgen we gezeik dat er geen huurwoningen meer zijn...

[Henkdezoveelste]

s020506 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 08:42:
[...]


Ik denk eigenlijk dat er geen enkele business case voor verhuur overeind blijft. Dus over een paar jaar is alles verkocht, en krijgen we gezeik dat er geen huurwoningen meer zijn...

Je zal maar met pensioen zijn als oud ondernemer en leven van 4 of 5 huurwoningen…

[vortexnl1982]

Henkdezoveelste schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 08:52:
[...]


Je zal maar met pensioen zijn als oud ondernemer en leven van 4 of 5 huurwoningen…

Mijn verhuurwoning is ook mijn pensioen (ben zzp-er). Ik wilde dat ding gaan verkopen of in gaan wonen (en m'n huidige woning verhuren).

s020506 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 08:42:
[...]


Ik denk eigenlijk dat er geen enkele business case voor verhuur overeind blijft. Dus over een paar jaar is alles verkocht, en krijgen we gezeik dat er geen huurwoningen meer zijn...

Alleen woningcorporaties kunnen verhuren want die hebben geen last van box 3. Particulieren verhuurders zijn klaar als alle plannen zo doorgaan.

En idd overheid is weer lekker kortzichtig bezig. Hetzelfde als het afschaffen van de studiebeurs en studenten in de schulden stoppen : bleek achteraf toch ook niet zo'n goed idee. Hoe fucking dom kun je zijn als overheid ???

[ Voor 12% gewijzigd door vortexnl1982 op 19-10-2022 08:59 ]

[JanHenk]

rube schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 16:49:
@mannowlahn dat was ik inderdaad eerder denk ik:

[...]

Ik heb nog niets gezien over deze constructie. En het is uiteraard niet de intentie van de overheid met een nieuwe wws, maar ik ben wel benieuwd of dit is toegestaan...

Het maakt in de huidige wetgeving niet uit of je een woning verhuurt aan een vennootschap of een natuurlijk persoon. Ja, een vennootschap kan niet wonen, dus die stelt het (sowieso) aan een derde ter beschikking, maar dat staat los van de regels. De wetgeving is vastgelegd in BW7 titel 4 (afdeling 5).

Het gaat om de bestemming van de ruimte (woonruimte), dat maakt dat titel 4 van toepassing is. Voor alle verhuurders wat mij betreft verplichte kost (moet je kennen).

Uit deze afdeling vloeit ook de huurprijscheck (Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte). Die check is waarschijnlijk waar straks de aanpassingen in plaatsvinden. Dus niet in het burgerlijk wetboek. Doordat BW alleen kijkt naar de bestemming van de ruimte (woonruimte) lijkt de voorgestelde achterdeur van verhuur aan een vennootschap bij voorbaat al dicht.

[Perkouw]

Modbreak:

Allen, zojuist een modbreak toegevoegd met als doel duidelijkheid te scheppen wat we wel/niet verwachten in dit topic. Voor het gemak post ik het ook nog even in de modbreak;

Dit topic is WEL voor:
* Discussies over aankopen van vastgoed als investering
* Discussies over verhuur van vastgoed aan particulieren / zakelijk
* Discussies over maatschappelijke ontwikkelingen rondom vastgoed als investering (aankoop dan wel aankoop & verhuur).

Dit topic is NIET voor:
* Discussies over de ethiek van het verhuren.

[Rubbergrover1]

Henkdezoveelste schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 08:52:
[...]


Je zal maar met pensioen zijn als oud ondernemer en leven van 4 of 5 huurwoningen…

Dan heb je wel voor een zeer beperkte assetspreiding gekozen...

[ColeJ]

Hier een woning in de verhuur (vrije sector A'dam) waar een expat in zit die zo'n 1400 euro kale huur betaald. Volgens de puntentelling kom ik op 164 punten. Tsja .... en nu? Het blijft allemaal koffiedik kijken met Hugo..

[BekSide]

Maar even voor de helderheid, dit heeft enkel invloed op NIEUWE huurcontracten toch? dus zolang je huurder blijft zitten niks aan het handje?

En dit zou dan ingaan vanaf 2025?

Dan gaat dus simpelweg net zoals hierboven gezegd wordt iedere woning waar de huurder vertrekt verkocht worden.

[ Voor 6% gewijzigd door BekSide op 19-10-2022 11:09 ]

[vortexnl1982]

BekSide schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 10:51:
Maar even voor de helderheid, dit heeft enkel invloed op NIEUWE huurcontracten toch? dus zolang je huurder blijft zitten niks aan het handje?

En dit zou dan ingaan vanaf 2025?

Dan gaat dus simpelweg net zoals hierboven gezegd wordt iedere woning waar de huurder vertrekt verkocht worden.

Die nieuwe box 3 in 2025 geldt toch voor alle gevallen ? Daar ontkom je niet aan lijkt me.

Puntentelling weet ik niet.

[s020506]

https://www.rijksoverheid...urwoningen-onder-de-€1000

Dat betekent dat vanaf 2024 bij het afsluiten van een nieuw huurcontract de meeste huurwoningen onder de €1000 gaan kosten.

Bij nieuwe contracten in 2024 dus. Hopelijk kan ik volgend jaar nog snel ff een nieuwe huurder vinden

[radeoxx]

s020506 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 11:43:
https://www.rijksoverheid...urwoningen-onder-de-€1000


[...]


Bij nieuwe contracten in 2024 dus. Hopelijk kan ik volgend jaar nog snel ff een nieuwe huurder vinden

Als je nu een tijdelijk contract afsluit van bijvoorbeeld 2 jaar, dan heb je daarna nog de optie om het te verlengen (c.q. niet op te zeggen) naar onbepaalde tijd. Als de huurders dan blijven zitten is het natuurlijk geen nieuw huurcontract. Maar, als er op grote schaal goedkope huurwoningen (<€ 1.000 huur) op de markt komen dan is de kans natuurlijk aannemelijk dat de huurder er voor kiest om te verhuizen. En dan zit je wel met de nieuwe regelgeving.

Het fijne is natuurlijk wel dat je dan rustig kunt kijken wat je doet, en je al goed kunt voorbereiden op een eventuele verkoop. Want de regels zijn te zijner tijd helemaal uitgewerkt en duidelijk.

Dit staat natuurlijk allemaal los van het box 3 verhaal. Het box 3 verhaal is natuurlijk een uitdaging, want, zeker in steden, zal het niet snel lukken om een rendement van >2% te behalen als het WWS geldt. En als dan de effectieve belasting ook rond de 2% komt dan heb je dus een netto rendement van 0.

Voorbeeld na doorvoering WWS met maximumhuur EUR 1.000
Waarde / WOZ: 350.000
Hypotheek: 200.000
Huur: EUR 1000
Hypotheek: EUR 700
VVE: 150
Onderhoud: 0
Belastingen: 0


Rendement: 150 euro per maand, 1800 euro per jaar.
Rendement op eigen inleg (350.000-/-200.000) = (1800/150.000) = 1,2%

BOX 3
Overige bezittingen, 6% * 350.000 = 21.000
Schulden: 2,5% * 200.000 = 5.000
Bezittingen min schulden: 16.000
Belasting: 32% * 16.000 = 5.120

Rendement na belasting
Rendement: 1.800 euro
Belasting: 5.120 euro
Verlies: 3.320 euro (exclusief onderhoud, OZB, overige kosten).


Of zie ik iets over het hoofd?

[ColeJ]

s020506 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 11:43:
https://www.rijksoverheid...urwoningen-onder-de-€1000


[...]


Bij nieuwe contracten in 2024 dus. Hopelijk kan ik volgend jaar nog snel ff een nieuwe huurder vinden

Alsof die huurder blijft zitten voor de hoofdprijs als ie kan verhuizen voor een veel lagere huurprijs. Die vlieger gaat niet op lijkt me.

[WiLLoW_TieN]

Ben benieuwd of dit in 2025 al is ingevoerd....

[s020506]

ColeJ schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 12:20:
[...]


Alsof die huurder blijft zitten voor de hoofdprijs als ie kan verhuizen voor een veel lagere huurprijs. Die vlieger gaat niet op lijkt me.

Ik was niet helemaal serieus. Volgens mij kan de huurder nergens heen. Er zijn nu al niet veel huurwoningen, misschien nog minder wanneer er particulier verhuurders mee ophouden. De wachttijd bij de woningcoorperaties wordt ook niet veel minder. Ik heb geen idee wat er gaat gebeuren,

[ Voor 15% gewijzigd door s020506 op 19-10-2022 12:44 ]

[mannowlahn]

BekSide schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 10:51:
Maar even voor de helderheid, dit heeft enkel invloed op NIEUWE huurcontracten toch? dus zolang je huurder blijft zitten niks aan het handje?

En dit zou dan ingaan vanaf 2025?

Dan gaat dus simpelweg net zoals hierboven gezegd wordt iedere woning waar de huurder vertrekt verkocht worden.

Ik verhuur alleen aan expats met Max duur van twee jaar. Meerendeel van de expats huren van op soort gelijke wijze appartementen in Amsterdam.

Als deze weg is dan is het klaar in principe. Misschien dat ik een Airbnb vergunning kan regelen? Airbnb voor een jaar ofzo?

[mannowlahn]

s020506 schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 12:40:
[...]


Ik was niet helemaal serieus. Volgens mij kan de huurder nergens heen. Er zijn nu al niet veel huurwoningen, misschien nog minder wanneer er particulier verhuurders mee ophouden. De wachttijd bij de woningcoorperaties wordt ook niet veel minder. Ik heb geen idee wat er gaat gebeuren,

Klopt, als iemand dan weg gaat is er niks meer te krijgen. De markt droogt dan vanzelf helemaal op.

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op woensdag 19 oktober 2022 @ 13:44:
[...]

Ik verhuur alleen aan expats met Max duur van twee jaar. Meerendeel van de expats huren van op soort gelijke wijze appartementen in Amsterdam.

Als deze weg is dan is het klaar in principe. Misschien dat ik een Airbnb vergunning kan regelen? Airbnb voor een jaar ofzo?

AirBNB is toch max 30 dagen in mokum ? Of je moet een vergunning regelen. Dat zal ook wel weer aan allerlei strenge regels moeten voldoen..