Vastgoed als investering

[Real]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:11:
Volgens mij lopen hier een aantal dingen door elkaar.

Het maakt niet uit hoeveel punten de woning heeft als de huurprijs bij aanvang boven de liberalisatiegrens zit. Anders zou de huurprijs bijna niet verschillen tussen Oude-Pekela en de Dam in Amsterdam. Er is geroepen dat ze deze grens willen ophogen naar 1250 euro, alles daarboven is bij aanvang dus gewoon nog vrije sector (en dus sky is the limit).

Ja, dat maakt wel uit. Op basis van art. 7:247 BW zijn een aantal artikelen uit het BW niet van toepassing op zelfstandige huurwoningen met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens in het jaar waar de huur aanving. Je kunt inderdaad elke woning op dit moment voor elke huurprijs aanbieden (contractsvrijheid), maar elke huurder kan op basis van art. 7:249 BW de huurcommissie binnen de termijn in art. 7:249 vragen om de aanvangshuurprijs te toetsen aan het WWS inclusief eventuele gebreken bij aanvang.

Ligt de WWS prijs inclusief gebreken niet boven de liberalisatiegrens in het jaar waarin de huur aanving, dan zal de huurcommissie oordelen dat een huurprijs die hoger is dan de WWS waarde onredelijk is en de aanvangshuurprijs verlagen met terugwerkende kracht naar de WWS waarde of lager.

Omdat de huurcommissie een zbo is en geen rechtbank, bepaalt artikel 7:262 BW dat een beslissing van de huurcommissie wordt verondersteld te zijn wat de huurder en verhuurder zijn overeengekomen, tenzij een van de partijen daartegen binnen 8 weken een beslissing vordert bij de rechter. Die doet in dat geval de hele procedure over.

[Real]

JanHenk schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:19:
[...]
Dat de machtsverhouding huurder-verhuurder maakt dat dit bijna nooit gebeurt, is een tweede.

En daarom gaat het waarschijnlijk verplicht worden, zo nodig door het niet aanhouden van de juiste WWS prijs (als dat van toepassing is) aan te merken als een economisch delict.

[ColeJ]

Tsja, misschien heb je theoretisch gelijk en staat het ergens in de wet maar in de prakrijk is het gewoon dat alles wat bij aanvang boven de liberale grens is, is sky is the limit. Zo lees ik dat overigens ook op de website van de huurcommissie.

Je kunt je ook afvragen wat redelijkheid en billijkheid precies betekend. Expats bieden elkaar over op de huurprijs, blijkbaar willen ze het allemaal betalen. Dat is dan toch een redelijke huur?

[namliam_eht]

Aanvang huur is leuk en wel, maar de huurprijs kan o.b.v. het punten stelsel worden aangevochten door de huurder bij de huurcommissie.

Indien daar uit komt dat de woning slechts 100 punten heeft, zal de huur toch echt omlaag moeten naar 482 euro.
Of de huurder nu een huurcontract heeft getekend voor 15.000 euro per maand of net is meer of minder maakt dan het verschil niet. Contract of niet, huur zal dan moeten worden 482 euro.
Uiteindelijk is het puntenstelsel afdwingbaar, maar moet je er als huurder moeite voor doen... wat voor een gemiddelde huurder die blij is een woning gevonden te hebben al de vraag is dat ze die moeite willen gaan doen, laat staan dat ze dit (tegenwoordig) nog als huurder uberhaubt weten dat er een puntenstelsel bestaat dat afdwingbaar is.
Immers, waarom zijn er dan zoveel studios van 40 m2 waar 1.500 euro per maand (of ander belachelijk bedrag) voor wordt betaald?

Daar komt geen machtsverhouding aan ten pas, als een huurder een contract heeft is dat het contract.
Ding is natuurlijk dat als je een contract hebt voor 1 jaar als huurder je hoopt dat het na 1 jaar verlengt wordt.
Laat je binnen dat jaar de huur naar -laag- veranderen dan is die kans ongeveer 0.
Een huurprijs van een tijdelijk huurcontract echter kan nog tot 6 maanden na afloop worden aangevochten via de huurcommissie... Met als gevolg dat je ergens 2 jaar hebt gewoond, voor 1500 per maand.
Je er na 2 jaar wordt de huur opgezegd, vecht de prijs aan en de huur wordt (stel) 500 euro, je als -niet meer huurder- van de verhuurder met terugwerkende kracht 24.000 euro terug krijgt

Volgens mij met een contract onbepaalde tijd is dat beperkt tot
OF de gang naar de huurcommisie binnen de 6 maanden...
OF restitutie tot 6 maanden

En hoe het precies zit met de huurders hebben een Jaarcontract, dat stilzwijgend onbepaalde tijd wordt.... weet ik ook niet zeker.

Hoe dan ook als de huurder een gang naar de Huurcommissie maakt is dat geen grond voor contract ontbinding of wat dan ook....

[namliam_eht]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:28:
Tsja, misschien heb je theoretisch gelijk en staat het ergens in de wet maar in de prakrijk is het gewoon dat alles wat bij aanvang boven de liberale grens is, is sky is the limit. Zo lees ik dat overigens ook op de website van de huurcommissie.

Boven de huurprijs of boven de punten grens, 2 verschillende dingen.... de exacte definitie is wel van belang.

[n4m3l355]

[b]JanHenk in "Vastgoed als investering"JanHenk schreef op woensdag 14 september 2022 @ Dat doe ik thans niet, maar het is maar de vraag wat de waarde is. Het is geen aandelenbeurs en ik volg de koersen van woningen ook maar zelden.

De meeste verhuurders rekenen overigens niet met waardestijging omdat het iets is van de (hele) lange termijn én het vastgoed zelf ook gewoon aan afschrijving (e/o) groot onderhoud subject is.

De waardestijgingen van woningen worden per gemeente gepubliceerd door de CBS. Ik heb nog nooit een belegger gezien die de waardestijgingen niet meeneemt in zijn berekeningen. Deze zijn zeker relevant, zij het om je rendement te kunnen bepalen, de mogelijke huur, de belastingen en last but not least hoeveel je erbij zou kunnen lenen mocht het nodig zijn.

Vastgoed eigenaars zoals jou lust ik graag rauw, ik heb zelf de nodige panden zeer goedkoop gekocht omdat de beleggers net zoals je zelf geen rekening hielden met de mogelijke waardestijging en daarmee de mogelijke huurstijging.

[Real]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:28:
Tsja, misschien heb je theoretisch gelijk en staat het ergens in de wet maar in de prakrijk is het gewoon dat alles wat bij aanvang boven de liberale grens is, is sky is the limit. Zo lees ik dat overigens ook op de website van de huurcommissie.

Lees het verhaal nog even terug, want je begrijpt denk ik niet goed wat er staat. Een private verhuurder kan inderdaad elke woning tegen elke prijs aanbieden, maar elke huurder kan de aanvangshuurprijs van elke huurwoning laten toetsen door de huurcommissie (wat natuurlijk alleen zinnig is als er ook een redelijke kans is op succes).

Voor een tijdelijke huurovereenkomst ogv art. 7:271 BW van twee jaar of korter kan op grond van art. 7:249 lid 2 BW ook tot een termijn van 6 maanden na afloop van de huurovereenkomst een verzoek worden gedaan aan de huurcommissie om de aanvangshuurprijs te toetsen. Als die prijs wordt verlaagd heeft dat dus mogelijk een terugwerking van 24 maanden keer het prijsverschil.

[JanHenk]

n4m3l355 schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:36:
[...]

Vastgoed eigenaars zoals jou lust ik graag rauw, ik heb zelf de nodige panden zeer goedkoop gekocht omdat de beleggers net zoals je zelf geen rekening hielden met de mogelijke waardestijging en daarmee de mogelijke huurstijging.

Ik hou juist wel rekening met mogelijke waardestijgingen (maar ook -dalingen).

(De vraagstelling was negatief; waarom zou je waardestijging 'weglaten' in je rendementsberekening en mijn antwoord was, dat doe ik níet. Dubbele ontkenning dus, leest wellicht wat moeilijk. Daarmee hoef je niet direct op de man te spelen.)

[namliam_eht]

Real schreef op woensdag 14 september 2022 @ 10:54:
[...]
Waarom zou je de waardestijging uit de rendementsberekening weglaten?

Omdat onze vastgoed mensen dat nou eenmaal zo doen, ongerealiseerde winst is ongerealiseerd en telt dus niet mee.

En niet alleen onze vastgoed mensen doen dat zo, zelfs beurs handelaren et all.
Zo kom je aan de fantastische "ik krijg 15% rendement op mijn appartement" omdat ik het ooit voor 100k gekocht heb en nu 15k als huur krijg.

Immers, ik investeer 300.000 euro in "iets"
Als ik daarmee 15.000 euro verdien per jaar, is dat 5%
Of de investering nu 200.000 euro waard is of 400.000 euro waard is geworden, maakt daar geen verschil in.
Tuurlijk als ik er nu maar 200.000 euro voor kan krijgen en zou verkopen doe ik na 1 jaar -28%
Als ik het na 1 jaar kan verkopen voor 400.000 doe ik +38%....
De huur is dan inmiddels 16.000 (rekent even makkelijker)... de vraag is dan nu haal ik op die 400.000 euro 4%, ga ik die 4% elders ook halen (of meer) en/of verwacht ik / hoop ik (en hopen is het voor meesten toch wel, helaas) dat ik over een jaar er 500.000 euro voor kan krijgen?

Maarja, uiteindelijk komt er wel een keer een exit moment en dan telt zeker die winst wel mee.

[JanHenk]

Real schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:27:
[...]


En daarom gaat het waarschijnlijk verplicht worden, zo nodig door het niet aanhouden van de juiste WWS prijs (als dat van toepassing is) aan te merken als een economisch delict.

Ben benieuwd naar de praktijk. Huurders weten in de regel echt van niets. Ze hebben echt geen flauw idee wat hun rechten zijn. Er moet iemand zijn die het af gaat dwingen, anders is het vooral een papieren tijger.

[Perkouw]

Los van de discussie over het straks wel/niet hebben van een puntensysteem voor vrije sector al dan niet het verhogen van de liberalisatie grens. Ben ik ook wel benieuwd hoe het verder gaat met de max op de jaarlijkse huurverhoging.

Het maximum aan de jaarlijkse huurverhoging geldt voor 3 jaar. Dus tot 1 mei 2024. Bron.

Krijg een beetje het geval dat het en en en en en begint te worden. 8% overdrachtsbelasting, max huurverhoging, straks max huurprijs? Wet van hillen loopt ook af dus mensen zonder lening/hypotheek voelen dat ook weer. etc. etc.

[ybos]

JanHenk schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:06:
[...]


Dat doe ik thans niet, maar het is maar de vraag wat de waarde is. Het is geen aandelenbeurs en ik volg de koersen van woningen ook maar zelden.

De meeste verhuurders rekenen overigens niet met waardestijging omdat het iets is van de (hele) lange termijn én het vastgoed zelf ook gewoon aan afschrijving (e/o) groot onderhoud subject is.

Ermee rekenen zou ik niet doen, ik zou het echter wel in de gaten houden. Als de waardestijging zodanig hoog is dat het jaren en jaren huurwinst vertegenwoordigd, kan het best interessant zijn om te verkopen. Daarmee stel je potentiële huurwinst zeker, en de onzekerheden van onderhoud heb je uitgesloten.

[ColeJ]

namliam_eht schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:34:
Aanvang huur is leuk en wel, maar de huurprijs kan o.b.v. het punten stelsel worden aangevochten door de huurder bij de huurcommissie.

Indien daar uit komt dat de woning slechts 100 punten heeft, zal de huur toch echt omlaag moeten naar 482 euro.
Of de huurder nu een huurcontract heeft getekend voor 15.000 euro per maand of net is meer of minder maakt dan het verschil niet. Contract of niet, huur zal dan moeten worden 482 euro.
Uiteindelijk is het puntenstelsel afdwingbaar, maar moet je er als huurder moeite voor doen... wat voor een gemiddelde huurder die blij is een woning gevonden te hebben al de vraag is dat ze die moeite willen gaan doen, laat staan dat ze dit (tegenwoordig) nog als huurder uberhaubt weten dat er een puntenstelsel bestaat dat afdwingbaar is.
Immers, waarom zijn er dan zoveel studios van 40 m2 waar 1.500 euro per maand (of ander belachelijk bedrag) voor wordt betaald?

Daar komt geen machtsverhouding aan ten pas, als een huurder een contract heeft is dat het contract.
Ding is natuurlijk dat als je een contract hebt voor 1 jaar als huurder je hoopt dat het na 1 jaar verlengt wordt.
Laat je binnen dat jaar de huur naar -laag- veranderen dan is die kans ongeveer 0.
Een huurprijs van een tijdelijk huurcontract echter kan nog tot 6 maanden na afloop worden aangevochten via de huurcommissie... Met als gevolg dat je ergens 2 jaar hebt gewoond, voor 1500 per maand.
Je er na 2 jaar wordt de huur opgezegd, vecht de prijs aan en de huur wordt (stel) 500 euro, je als -niet meer huurder- van de verhuurder met terugwerkende kracht 24.000 euro terug krijgt

Volgens mij met een contract onbepaalde tijd is dat beperkt tot
OF de gang naar de huurcommisie binnen de 6 maanden...
OF restitutie tot 6 maanden

En hoe het precies zit met de huurders hebben een Jaarcontract, dat stilzwijgend onbepaalde tijd wordt.... weet ik ook niet zeker.

Hoe dan ook als de huurder een gang naar de Huurcommissie maakt is dat geen grond voor contract ontbinding of wat dan ook....

Hoe groot is die kans van slagen dan in de praktijk? Anders zou heel Amsterdam toch naar de huurcommissie stappen en lekker voor 700 euro op de Dam kunnen wonen? Feitelijk zeg je dat alle woningen welke nu verhuurd worden in Amsterdam (1400 euro+) terug kunnen naar de puntengrens.

https://www.amsterdamhousing.com/en/rental-listings

Eigenlijk kan dus alles wat hier staat naar de commissie stappen en enorme huurverlaging krijgen?

[ Voor 3% gewijzigd door ColeJ op 14-09-2022 12:32 ]

[BekSide]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 12:24:
[...]


Hoe groot is die kans van slagen dan in de praktijk? Anders zou heel Amsterdam toch naar de huurcommissie stappen en lekker voor 700 euro op de Dam kunnen wonen? Feitelijk zeg je dat alle woningen welke nu verhuurd worden in Amsterdam (1400 euro+) terug kunnen naar de puntengrens.

https://www.amsterdamhousing.com/en/rental-listings

Eigenlijk kan dus alles wat hier staat naar de commissie stappen en enorme huurverlaging krijgen?

Ben het hier nu ook even aan het volgen, maar dat is dus pas vanaf de nieuwe regels toch? 2025, maar klopt inderdaad.

Vind het wel apart hoor, je gaat met je volle verstand een overeenkomst aan voor een bepaalde prijs, en gaat daarna dan op terugkomen met een huurcommissie. Ben wat huiverig voor de komende jaren als verhuurder.

[Sethro]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 12:24:
[...]


Hoe groot is die kans van slagen dan in de praktijk? Anders zou heel Amsterdam toch naar de huurcommissie stappen en lekker voor 700 euro op de Dam kunnen wonen? Feitelijk zeg je dat alle woningen welke nu verhuurd worden in Amsterdam (1400 euro+) terug kunnen naar de puntengrens.

https://www.amsterdamhousing.com/en/rental-listings

Eigenlijk kan dus alles wat hier staat naar de commissie stappen en enorme huurverlaging krijgen?

Dan kan als het niet klopt, dikke kans dat het tijdelijke contract daarna ook snel wordt opgezegd.

[namliam_eht]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 12:24:
[...]


Hoe groot is die kans van slagen dan in de praktijk? Anders zou heel Amsterdam toch naar de huurcommissie stappen en lekker voor 700 euro op de Dam kunnen wonen? Feitelijk zeg je dat alle woningen welke nu verhuurd worden in Amsterdam (1400 euro+) terug kunnen naar de puntengrens.

Als de woning niet > 155 punten heeft, dan zou dat inderdaad het geval zijn. Sterker nog als je (ruim) onder die 155 blijft is de kans 99% dat je het wint als huurder.

Of die woningen allemaal te hoog zitten... dan moet je de punten uit gaan rekenen, bovendien gaat het om de kale huur en de meesten alhier zijn gemeubuleerd dat werkt weer net iets anders (weet ik helaas ook niet de details van)

Maar neem een standaard woning, 64 m2 ergens in Amsterdam.... WOZ 300.000 euro (ja ja erg weinig)
Dan kom je ad minimum op;
64 vierkante meters
2 voor een kleine veranda
11 energie label D (zo een gemiddelde genomen)
7 voor cv in 3 kamers + gang
7 2 meter werkblad in de keuken
3 toilet
17 grote stad
25 Woz waarde per m2 > 2900
29 Woz waarde / 10+k (= nu max 33% van de totaal aantal punten, of 50% van de "overige" punten)
=== +
165 punten
En dat is nog maar de minimum van de minimum, dan vallen er nog wel wat puntjes hier en daar te sprokkelen o.a. 1 punt per 50k gespendeerd aan renovatie (gaat niet heel hard)
17 punten van energie label D naar B
Of je aan de 200 punten gaat komen is de vraag, maar voor nu voldoet deze kaler dan kale telling al aan de huidige vrijstelling van huur... dus nee NU hier en NU met de huidige regels is zo ongeveer heel Amsterdam wel boven de huurgrens.

Even kijken hoever we makkelijk komen;
De WOZ voor dit soort woningen in Amsterdam is zomaar 450.000 euro wat ook weer 15 punten extra oplevert.
(bij 200 punten mag je voor totaal 66 aan WOZ-waarde-punten meetellen, dus meer woz = gratis punten tot de 66 totaal) Dus woningen met nog hogere WOZ tikken nog eens meer punten bij (nu totaal 29 + 15 = 44 punten), tot 22 punten zijn nog "gratis" bij een WOZ van zeg even 700.000 euro.
Dus 30+ punten krijg je nog bijna kado, zit je al op 195.
Moet je nog een paar punten scoren op inbouw apperatuur, kasten, extra betegeling, luxe kraan of deurbel etc, ga je snel richting de 205/210 punten (200 = 1.000 euro huur)

De vraag is als die grens naar 1.000 or 1.250 gaat wat daar dan van over blijft en welke impact dat gaat hebben op lopende contracten... In hoeverre gaat het lukken om van 165 naar 205 punten te komen ? (wat dus nogal makkelijk lijkt te gaan)
En ja dan zou het in theorie in de toekomst kunnen betekenen dat het appartement dat nu voor 2.000 wordt verhuurt dan slechts voor 1.000 kan worden verhuurt omdat het < 210 punten heeft.
Voor hier en nu zullen veel van deze appartementen bijna per-default voldoen aan de huidige definitie vrije sector woning

Zoals je wel ziet of kan concluderen als men de liberalisatie grens optrekt van 738 (is het geloof ik) naar 1000 euro, zal dat voor Amsterdam (en toch ook veel andere plekken denk ik) relatief weinig uit gaan maken.... Leuk zo een discussie, leuk voor de buhne, maar gaat dit in de praktijk iets doen? Weinig denk ik.... al zijn er natuurlijk ook woningen die nu met veel melken en hangen en wurgen net op 750 euro zitten aan huur, die voor 1250 verhuurt worden.
Ja die kunnen niet veel meer scoren aan punten en "komen in de problemen".
Tenzij men in de politiek ECHT iets wil doen, dan moet de liberalisatie naar 1.250 of 1.500 euro of de punten telling helemaal excl WOZ waarde moeten gaan worden wil dat ECHTE DIEPE impact gaan hebben.

Sethro schreef op woensdag 14 september 2022 @ 12:46:
[...]
Dan kan als het niet klopt, dikke kans dat het tijdelijke contract daarna ook snel wordt opgezegd.

Een tijdelijk contract kan niet door de verhuurder worden opgezegd, slechts door de huurder.
Bovendien kan het tot 6 maanden NA AFLOOP van het contract alsnog met terugwerkende kracht vanaf het begin van het huurcontract.

Aangezien er na afloop van het huurcontract geen relatie meer bestaat tussen huurder en verhuurder zal er ook geen sprake meer zijn van een machtsverhouding

[Henkdezoveelste]

namliam_eht schreef op woensdag 14 september 2022 @ 13:20:
[...]


Zoals je wel ziet of kan concluderen als men de liberalisatie grens optrekt van 738 (is het geloof ik) naar 1000 euro, zal dat voor Amsterdam (en toch ook veel andere plekken denk ik) relatief weinig uit gaan maken.... Leuk zo een discussie, leuk voor de buhne, maar gaat dit in de praktijk iets doen? Weinig denk ik.... al zijn er natuurlijk ook woningen die nu met veel melken en hangen en wurgen net op 750 euro zitten aan huur, die voor 1250 verhuurt worden.
Ja die kunnen niet veel meer scoren aan punten en "komen in de problemen".
Tenzij men in de politiek ECHT iets wil doen, dan moet de liberalisatie naar 1.250 of 1.500 euro of de punten telling helemaal excl WOZ waarde moeten gaan worden wil dat ECHTE DIEPE impact gaan hebben.


[...]

Het 65m2 appartementje in Amsterdam in je voorbeeld valt in de nieuwe situatie dus onder het WWS stelsel en zo zijn er ook nog een hoop kleinere appartementen in Amsterdam, vele met slecht energielabel. Je doet net of die allemaal wel even over de 200punten te trekken zijn maar zo simpel is dat niet, zeker niet als het vloeroppervlak er simpelweg niet is.

Dit soort appartementjes worden allemaal voor 1400+ euro verhuurd nu en moeten straks naar 800-900 per maand. Zie jij dat gebeuren?

[namliam_eht]

Henkdezoveelste schreef op woensdag 14 september 2022 @ 13:52:
[...]


Het 65m2 appartementje in Amsterdam in je voorbeeld valt in de nieuwe situatie dus onder het WWS stelsel en

Alle verhuurde woningen vallen onder het WWS stelsel... verschil is of de huur is gereguleerd of niet.

Wat mijn post m.i. bewijst is dat dus juist WEL een gemiddeld appartement in Amsterdam boven die 200 punten grens gaat komen... Een kaler dan kale teling zit al op 165, tel daarbij op nog eens 15 voor een reeele(re) WOZ waarde zit je op 180.

20 punten verdien je wel met extra tegelwerk, luxe kraan (nen), video deurbel, inbouw apparatuur, extra kast, toetertje belletje... daarbij komt nog eens dat een reële prijs NU voor zo een appartement 500.000 + is, die WOZ van 450.000 gaat dus nog verder omhoog, resultaat 1 gratis punt per 10k

Een belangrijke kan zijn of je het energielabel van D naar B kan krijgen (17 punten) met bijvoorbeeld wat zonnepanelen op het dak mits natuurlijk het dak groot genoeg is etc...
Of dubbel glas, warmte pomp, etc.... niet elke oplossing is "goedkoop" natuurlijk.

Een studio of anderszins klein appartement van 50, 40, 30, 20 m2, natuurlijk hoe kleiner hoe moeilijker je aan punten komt... maar er zijn legio appartementen in de range van 60-70 m2 in de "ring" rondom het centrum, maar binnen de ring weg die hier aan voldoen. (zelfs buiten de ringweg al ligt daar de WOZ meestal iets lager)

[Rubbergrover1]

Henkdezoveelste schreef op woensdag 14 september 2022 @ 13:52:
[...]


Het 65m2 appartementje in Amsterdam in je voorbeeld valt in de nieuwe situatie dus onder het WWS stelsel en zo zijn er ook nog een hoop kleinere appartementen in Amsterdam, vele met slecht energielabel. Je doet net of die allemaal wel even over de 200punten te trekken zijn maar zo simpel is dat niet, zeker niet als het vloeroppervlak er simpelweg niet is.

Dit soort appartementjes worden allemaal voor 1400+ euro verhuurd nu en moeten straks naar 800-900 per maand. Zie jij dat gebeuren?

De vraag is of het erg is als zo'n basic "minimum van het minimum" appartement niet meer voor 1400+ euro verhuurd kan worden. Ik vind het prima als je voor een goed appartement 1400+ vraagt, maar eerlijk gezegd zou ik het beschreven appartement geen 1400+ waard vinden. En zou ik dat ook niet willen vragen.

[Real]

JanHenk schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:45:
[...]
Ben benieuwd naar de praktijk. Huurders weten in de regel echt van niets. Ze hebben echt geen flauw idee wat hun rechten zijn. Er moet iemand zijn die het af gaat dwingen, anders is het vooral een papieren tijger.

Uiteraard moet iemand dan gaan handhaven. Op zich lijkt mij de huurcommissie daar de aangewezen partij voor. Die hebben al de expertise en weten hoe ze woningen moeten beoordelen. Dan krijg je dus een huurcommissie afdeling toezicht bijvoorbeeld.

Perkouw schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:49:
Het maximum aan de jaarlijkse huurverhoging geldt voor 3 jaar.

En ik vermoed ook dat het niet 'inflatie + 1%' blijft voor geliberaliseerde overeenkomsten, want dat is onbetaalbaar voor huurders afgaande op de huidige inflatie die vooral door de hoge energieprijzen worden veroorzaakt. Maar die betaalt een huurder toch zelf al.

[Henkdezoveelste]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 14 september 2022 @ 15:11:
[...]

De vraag is of het erg is als zo'n basic "minimum van het minimum" appartement niet meer voor 1400+ euro verhuurd kan worden. Ik vind het prima als je voor een goed appartement 1400+ vraagt, maar eerlijk gezegd zou ik het beschreven appartement geen 1400+ waard vinden. En zou ik dat ook niet willen vragen.

Een snelle blik op funda binnen de ring van Amsterdam laat zien dat veel 60m2 appartementen 500 - 600kEur kosten. Het is echt onmogelijk om die voor <1000 euro per maand te verhuren, als die binnen de 'regulering middenhuur' vallen straks. Dat krijg je echt niet recht gerekend. Ook 1250 euro per maand is dan nog te weinig.

[rockhopper]

Die berekening zag ik ook al. Dus of de lonen moeten flink omhoog (inderdaad zeker bij 10% inflatie) zodat die <1000 verhoogd gaat worden of het aanbod moet dermate veel groter worden dat de prijzen voor een appartement enorm dalen (inderdaad nog altijd tekort). Ik zie de oplossing ook niet voor de hand liggen bij die appartementen prijzen en verhuur.
Korte termijn: nog groter tekort aanbod huurwoningen?

[JanHenk]

Perkouw schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:49:

Krijg een beetje het geval dat het en en en en en begint te worden. 8% overdrachtsbelasting, max huurverhoging, straks max huurprijs?

Zeker, er is een behoorlijke cumulatie van maatregelen aanstaande. Of wat dacht je van de hervorming van box 3 (met ingang van heden).

Je kunt je afvragen of ze niet erg laat op het feestje zijn; de rentes schieten omhoog en het exploiteren van vastgoed is momenteel onaantrekkelijk met de hoge prijzen en hoge financieringskosten.

Conclusie zal straks zijn dat;
- Woningcorporaties praktisch alleen nog aanbod hebben in de sociale sector;
- De liberale sector krimpt ten faveure van het aanbod koopwoningen;
- Er door de (aanhoudende) hoge prijzen vooral een groot gat is tussen beide vormen.

Zouden mijn huurders hun woning van mij kopen en dit volledig moeten financieren, dan zouden ze aan rente (~3,5%) inmiddels bijna net zoveel kwijt zijn als aan de kale huur nu.

Verkoop is nu niet aan de orde, maar als ze vertrekken zal ik het sterk overwegen.

[Rubbergrover1]

Henkdezoveelste schreef op woensdag 14 september 2022 @ 15:58:
[...]


Een snelle blik op funda binnen de ring van Amsterdam laat zien dat veel 60m2 appartementen 500 - 600kEur kosten. Het is echt onmogelijk om die voor <1000 euro per maand te verhuren, als die binnen de 'regulering middenhuur' vallen straks. Dat krijg je echt niet recht gerekend. Ook 1250 euro per maand is dan nog te weinig.

Dan heb je het dus ook niet over dat minste van het minste appartement van 3 ton uit het voorbeeld.

[Fulgora]

Henkdezoveelste schreef op woensdag 14 september 2022 @ 15:58:
[...]


Een snelle blik op funda binnen de ring van Amsterdam laat zien dat veel 60m2 appartementen 500 - 600kEur kosten. Het is echt onmogelijk om die voor <1000 euro per maand te verhuren, als die binnen de 'regulering middenhuur' vallen straks. Dat krijg je echt niet recht gerekend. Ook 1250 euro per maand is dan nog te weinig.

Dat is natuurlijk een kip-ei verhaal: die appartementen kosten zoveel omdat de huur zo hoog is op die locatie. Wanneer 60m2 nog maar 1000eur/maand opbrengt gaan dat segment massaal de verkoop in en daalt de prijs volgens de gebruikelijke kapitalisatiefactor formule.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 12:24:
[...]


Hoe groot is die kans van slagen dan in de praktijk? Anders zou heel Amsterdam toch naar de huurcommissie stappen en lekker voor 700 euro op de Dam kunnen wonen? Feitelijk zeg je dat alle woningen welke nu verhuurd worden in Amsterdam (1400 euro+) terug kunnen naar de puntengrens.

https://www.amsterdamhousing.com/en/rental-listings

Eigenlijk kan dus alles wat hier staat naar de commissie stappen en enorme huurverlaging krijgen?

Ik hoop zo dat de regering zo dom is dit te doen.

Ik kan het wel een jaartje overzien , laat het liever nog leeg staan. Maar dit gaat straks zo ontzettend kut uitpakken.

Alle internationale bedrijven weg want geen expats die een huis kunnen vinden. En nee die expats willen of kunnen helemaal niet kopen als ze hier komen de eerste paar jaar.

Ik pak de popcorn er alvast bij iig. Want met deze regels kan je 90% van de vrije huur markt in Amsterdam gaan schrappen.

[mannowlahn]

namliam_eht schreef op woensdag 14 september 2022 @ 13:20:
[...]

Als de woning niet > 155 punten heeft, dan zou dat inderdaad het geval zijn. Sterker nog als je (ruim) onder die 155 blijft is de kans 99% dat je het wint als huurder.

Of die woningen allemaal te hoog zitten... dan moet je de punten uit gaan rekenen, bovendien gaat het om de kale huur en de meesten alhier zijn gemeubuleerd dat werkt weer net iets anders (weet ik helaas ook niet de details van)

Maar neem een standaard woning, 64 m2 ergens in Amsterdam.... WOZ 300.000 euro (ja ja erg weinig)
Dan kom je ad minimum op;
64 vierkante meters
2 voor een kleine veranda
11 energie label D (zo een gemiddelde genomen)
7 voor cv in 3 kamers + gang
7 2 meter werkblad in de keuken
3 toilet
17 grote stad
25 Woz waarde per m2 > 2900
29 Woz waarde / 10+k (= nu max 33% van de totaal aantal punten, of 50% van de "overige" punten)
=== +
165 punten
En dat is nog maar de minimum van de minimum, dan vallen er nog wel wat puntjes hier en daar te sprokkelen o.a. 1 punt per 50k gespendeerd aan renovatie (gaat niet heel hard)
17 punten van energie label D naar B
Of je aan de 200 punten gaat komen is de vraag, maar voor nu voldoet deze kaler dan kale telling al aan de huidige vrijstelling van huur... dus nee NU hier en NU met de huidige regels is zo ongeveer heel Amsterdam wel boven de huurgrens.

Even kijken hoever we makkelijk komen;
De WOZ voor dit soort woningen in Amsterdam is zomaar 450.000 euro wat ook weer 15 punten extra oplevert.
(bij 200 punten mag je voor totaal 66 aan WOZ-waarde-punten meetellen, dus meer woz = gratis punten tot de 66 totaal) Dus woningen met nog hogere WOZ tikken nog eens meer punten bij (nu totaal 29 + 15 = 44 punten), tot 22 punten zijn nog "gratis" bij een WOZ van zeg even 700.000 euro.
Dus 30+ punten krijg je nog bijna kado, zit je al op 195.
Moet je nog een paar punten scoren op inbouw apperatuur, kasten, extra betegeling, luxe kraan of deurbel etc, ga je snel richting de 205/210 punten (200 = 1.000 euro huur)

De vraag is als die grens naar 1.000 or 1.250 gaat wat daar dan van over blijft en welke impact dat gaat hebben op lopende contracten... In hoeverre gaat het lukken om van 165 naar 205 punten te komen ? (wat dus nogal makkelijk lijkt te gaan)
En ja dan zou het in theorie in de toekomst kunnen betekenen dat het appartement dat nu voor 2.000 wordt verhuurt dan slechts voor 1.000 kan worden verhuurt omdat het < 210 punten heeft.
Voor hier en nu zullen veel van deze appartementen bijna per-default voldoen aan de huidige definitie vrije sector woning

Zoals je wel ziet of kan concluderen als men de liberalisatie grens optrekt van 738 (is het geloof ik) naar 1000 euro, zal dat voor Amsterdam (en toch ook veel andere plekken denk ik) relatief weinig uit gaan maken.... Leuk zo een discussie, leuk voor de buhne, maar gaat dit in de praktijk iets doen? Weinig denk ik.... al zijn er natuurlijk ook woningen die nu met veel melken en hangen en wurgen net op 750 euro zitten aan huur, die voor 1250 verhuurt worden.
Ja die kunnen niet veel meer scoren aan punten en "komen in de problemen".
Tenzij men in de politiek ECHT iets wil doen, dan moet de liberalisatie naar 1.250 of 1.500 euro of de punten telling helemaal excl WOZ waarde moeten gaan worden wil dat ECHTE DIEPE impact gaan hebben.


[...]

Een tijdelijk contract kan niet door de verhuurder worden opgezegd, slechts door de huurder.
Bovendien kan het tot 6 maanden NA AFLOOP van het contract alsnog met terugwerkende kracht vanaf het begin van het huurcontract.

Aangezien er na afloop van het huurcontract geen relatie meer bestaat tussen huurder en verhuurder zal er ook geen sprake meer zijn van een machtsverhouding

Jij rekent echt te ruim. Meeste appartementen hebben label F voor energie en met gebouwen uit 1930 krijg je die met moeite naar D. Ook zijn de meeste appartementen < 50m2. Appartementen met verkoop van 450 hebben een woz van 325 hoogstens.

Mijn appartement kom net aan die punten en kan ik zo voor 450 weg doen. En dit is echt een 13 in dozijn appartement. Met de nieuwe regels is er geen beginnen aan om die punten op te krikken, alles is al vernieuwd zover dat kan. Wat ik las is Wiebe kijk elk appartement wat ouder dan 2005 ofzo is, bijna al kansloos is om te voldoen aan vrije sector straks.

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op woensdag 14 september 2022 @ 18:03:
[...]

Ik hoop zo dat de regering zo dom is dit te doen.

Ik kan het wel een jaartje overzien , laat het liever nog leeg staan. Maar dit gaat straks zo ontzettend kut uitpakken.

Alle internationale bedrijven weg want geen expats die een huis kunnen vinden. En nee die expats willen of kunnen helemaal niet kopen als ze hier komen de eerste paar jaar.

Ik pak de popcorn er alvast bij iig. Want met deze regels kan je 90% van de vrije huur markt in Amsterdam gaan schrappen.

Ik zit er in voor de lange termijn als in het is mijn pensioen ( ben zzper ). Het liefst houd ik mijn verhuur appartement nog twintig jaar aan. Als de overheid inderdaad zo dom is om de vrije sector te killen in Amsterdam ben ik ook wel bereid om een paar jaar break even te spelen.

Ik begrijp niet dat de overheid nu opeens zover door draait. Het is met alles waar ze ingrijpen : ze zijn veel te laat en gaan dan vol erin ipv beleid maken op lange termijn en geleidelijk aan naar iets toe werken. Je kan best wel spreken van een onbetrouwbare overheid.

[namliam_eht]

mannowlahn schreef op woensdag 14 september 2022 @ 18:13:
[...]

Jij rekent echt te ruim.

Ik heb geen idee hoeveel appartementen welk label hebben.
Ik ken er uit de kennissen kring wel een flink aantal die huren of kopen in Amsterdam West, baarsjes, kinker, geuzenveld, bos en lommer, hoofddorpplein, staadslieden (nee geen top top locaties) die allemaal D of beter hebben ook allemaal in de 60+ m2

Maar ik buig voor uw superieure kennis.

Of marktwaarde / woz verhouding zo scheef is... weet ik niet in mijn ervaring ligt dat dichter bij elkaar dan 27.5% verschil vind ik echt veel. Dan nog kan je als verhuurder natuurlijk als je punten nodig hebt een aanpassing van de WOZ laten doen, in dit geval naar boven...
Feit is zolang je punten krijgt voor je WOZ waarde en de marktwaarde blijft omhoog gaan, dan blijft de WOZ waarde om hoog gaan, krijg je steeds meer gratis punten.

Als Wiebe elk appartement ouder dan 2005 kansloos wil maken voor vrije sector dan moet hij (veel) meer doen dan de grens optrekken naar 1000 euro

Maar goed, als het niet zo makkelijk is, wat is er dan mis met mijn berekening naar 165 punten?
Ik heb net toch maar even zelf een appartement ingevoerd op de punten telling van de Huurcommissie.
Belangrijkste verschil is toch wel die 25 punten die je vroeger kreeg omdat het Amsterdam is of te wel "gewenste" woonlokatie.... En de 17 bonus punten omdat het Amsterdam is. Dit kwam toch van een relatief recente punten telling af, maar doet het blijkbaar niet meer.

dat bestaat blijkbaar niet meer of is inbegrepen bij de totale punten WOZ waarde waardoor die op 50% van de overige punten wordt beperkt
Dus niet 17 + 25 + 29 = 71 punten maar slechts 51 (afgetopt) bij elkaar... en dat maakt nog al een deuk en maakt het inderdaad een stuk lastiger of aan die 155, laat staan 205 punten te komen. Zelfs met een label B

edit: al is Label B nu wel meteen niet 17 punten waard, je krijgt er dan ook gratis 8 WOZ punten bij.
maar dan nog is dat slechts 25 van de benodigde 50-ish punten

[ Voor 8% gewijzigd door namliam_eht op 14-09-2022 21:12 ]

[namliam_eht]

vortexnl1982 schreef op woensdag 14 september 2022 @ 19:54:
[...]
ze zijn veel te laat en gaan dan vol erin ipv beleid maken op lange termijn en geleidelijk aan naar iets toe werken. Je kan best wel spreken van een onbetrouwbare overheid.

Regeren is vooruitzien, maar van vooruitzien,plannen en visie is al langere tijd geen spraken naar mijn mening.

Aan de andere kant, als je 2 jaar geleden had geroepen dat Rusland de Oekraine zou invallen zou een ieder je uitlachen denk ik

[ColeJ]

Al met al denk ik dat het wel los gaat lopen. Voor je het weet zijn er nieuwe verkiezingen en waait de wind weer de andere kant op. Voorlopig wordt er hier niet verkocht. Verkopen klinkt wellicht leuk maar wat is dan het alternatief?

[rockhopper]

Goede vraag, een andere investering misschien. Goud? Bitcoin (not)? Beleggen?
Voorlopig laat ik het even over me heen komen.

[wimjongil]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 12:24:
[...]


Hoe groot is die kans van slagen dan in de praktijk? Anders zou heel Amsterdam toch naar de huurcommissie stappen en lekker voor 700 euro op de Dam kunnen wonen? Feitelijk zeg je dat alle woningen welke nu verhuurd worden in Amsterdam (1400 euro+) terug kunnen naar de puntengrens.

https://www.amsterdamhousing.com/en/rental-listings

Eigenlijk kan dus alles wat hier staat naar de commissie stappen en enorme huurverlaging krijgen?

Ik heb ervaring als huurder met het verlagen van de huurprijs. Had een huurprijs van iets boven de geliberaliseerde grens en heb toen binnen 6 maanden de huurcommissie ingeschakeld. Duurde allemaal enorm lang (ambtenaren, corona, je kent het wel) maar uiteindelijk heeft de huurcommissie in mijn voordeel besloten. Dat betekende dat ik vanaf de aanvang van mijn contract een paar honderd euro per maand te veel had betaald en dat heb ik allemaal teruggekregen van de verhuurder. Daarnaast moest de verhuurder leges betalen en die zijn ook een beetje progressief (als de huurcommissie je meerdere malen in het ongelijk stelt moet je meer betalen).

Ik kon het gokje wagen omdat ik een onbepaalde tijd contract had en het mij aan leges maximaal 25 euro zou kosten.

Dit speelde in 2019 trouwens. Mochten er interesse zijn kan ik ook wel wat meer delen, bijvoorbeeld (delen van) de uitspraak.

[putty10]

Zoals een aantal van jullie hier al aangeven; met de komst van al deze regels is het absoluut niet meer aantrekkelijk om woningen te blijven verhuren; resultaat is massale verkoop van deze huurwoningen.
Ben je een koper? Dan werkt het zeker in je voordeel, maar wat gebeurt er met al die mensen die afhankelijk zijn van de huur in vrijesector? Al die expats, al die studenten?
Ze lossen (deels) iets op voor de groep kopers, maar vergeten dat ze weer een hele andere groep enorm benadelen.

Waar is ook nooit iets over lees, is doorstroming. Heb je een apartment in de Pijp (A'dam) te pakken onder de 1000 EUR/p, dan blijven velen vaak zo'n beetje hun hele leven in zitten. Genoeg voorbeelden in mijn omgeving (A'dam) waar mensen letterlijk tot hun dood, vaak nog in hun eentje, want partner inmiddels overleden, in zo'n woning blijven zitten. Er is echt 0,0 stimulans om door te stromen.

[rockhopper]

Voor studenten veranderd er weinig. Ik vermoed (onderbuikgevoel) dat de strengere regels die daar al gelden er voor gezorgd heeft dat er minder beschikbaar is. Immers meer werk, meer slijtage en je zit vast aan een prijsplafond. Doe daarbij de extra kosten die je krijgt om een groot pand te verkameren en het is al een wonder dat er op dit moment kamers zijn buiten de ssh.

[rube]

Daarom worden veel kamers verhuurd boven de prijs volgens de puntentelling van onzelfstandige woonruimte. Anders kan dat inderdaad niet uit.

Gaan ze daar ook/nog strenger in worden, dan zal er verkocht worden en minder kamer aanbod komen. Maar genoeg mensen die dat prima vinden want dan zijn er tenminste minder van die huisjesmelkers....

[Rubbergrover1]

putty10 schreef op donderdag 15 september 2022 @ 15:40:
Zoals een aantal van jullie hier al aangeven; met de komst van al deze regels is het absoluut niet meer aantrekkelijk om woningen te blijven verhuren; resultaat is massale verkoop van deze huurwoningen.
Ben je een koper? Dan werkt het zeker in je voordeel, maar wat gebeurt er met al die mensen die afhankelijk zijn van de huur in vrijesector? Al die expats, al die studenten?
Ze lossen (deels) iets op voor de groep kopers, maar vergeten dat ze weer een hele andere groep enorm benadelen.

De meeste reacties hier gaan over de extreme voorbeelden van woningen op de toplocaties, waarbij het inderdaad in veel gevallen niet aantrekkelijk is om als particulier een (kleine) woning te verhuren. Maar er zijn ook heel veel woningen waarbij het gewoon prima uit kan om een huur volgens de puntentelling te hanteren.

Waar is ook nooit iets over lees, is doorstroming. Heb je een apartment in de Pijp (A'dam) te pakken onder de 1000 EUR/p, dan blijven velen vaak zo'n beetje hun hele leven in zitten. Genoeg voorbeelden in mijn omgeving (A'dam) waar mensen letterlijk tot hun dood, vaak nog in hun eentje, want partner inmiddels overleden, in zo'n woning blijven zitten. Er is echt 0,0 stimulans om door te stromen.

Het is de vraag of dat zo erg is. Waarom zou een huurder niet tot zijn dood in het zelfde huurappartement in de Pijp mogen blijven wonen, terwijl een hoop kopers dat ook doen?

[namliam_eht]

Nou ja, ook in mijn "oudere generatie" zitten oma's, opa's en oom's, tante's die al jaren op de zelfde adres wonen.
Waar ze met 2 of 3 kinderen gewoond hebben en nu met zijn 2en en zelf alleen wonen.

Op zich natuurlijk zonde dat ze alleen wonen in een 4 kamer appartement of eengezinswoning.
Aan de andere kant heb ik daar ook voorbeelden van mensen die graag willen verhuizen, maar nu een huur betalen voor die 4 kamer woning van 400 euro per maand, dan kunnen ze wel verhuizen naar een 2 kamertje maar daar moeten ze dan wel 700 euro per maand voor betalen... dan snap ik wel dat ze niet verhuizen.

[President]

mannowlahn schreef op woensdag 14 september 2022 @ 18:03:
Ik kan het wel een jaartje overzien , laat het liever nog leeg staan

Dit is toch wel wat men onder 'huisjesmelker' verstaat; geen moraal voor de maatschappij maar alleen naar de centen kijken. En dus liever een tekort aan woningen dan minder winst maken...

rube schreef op donderdag 15 september 2022 @ 16:41:
Gaan ze daar ook/nog strenger in worden, dan zal er verkocht worden en minder kamer aanbod komen. .

Er zal vanzelf wel wat nieuws ontstaan, waarbij de huurders tegen een betaalbedrag kunnen wonen en waarschijnlijk zullen de prijzen ook wel aardig gaan dalen, waardoor weer andere huurders kopers kunnen gaan worden...

[President]

namliam_eht schreef op donderdag 15 september 2022 @ 18:27:
Nou ja, ook in mijn "oudere generatie" zitten oma's, opa's en oom's, tante's die al jaren op de zelfde adres wonen.
Waar ze met 2 of 3 kinderen gewoond hebben en nu met zijn 2en en zelf alleen wonen.

Op zich natuurlijk zonde dat ze alleen wonen in een 4 kamer appartement of eengezinswoning.
Aan de andere kant heb ik daar ook voorbeelden van mensen die graag willen verhuizen, maar nu een huur betalen voor die 4 kamer woning van 400 euro per maand, dan kunnen ze wel verhuizen naar een 2 kamertje maar daar moeten ze dan wel 700 euro per maand voor betalen... dan snap ik wel dat ze niet verhuizen.

Klopt, dat is zeker een nadeel van ons huursysteem. Mijn schoonmoeder zit in een sociale huurwoning... En heeft in haar eentje een gezinswoning met ruime tuin. Hartstikke logisch dat ze die had toen ze kinderen thuis had wonen, maar we zou daar toch een soort van doorstroom systeem achter moeten zitten waarbij mensen zonder kinderen automatisch doorstromen naar bijvoorbeeld een flat. Zullen ze vast niet leuk vinden nu, maar we moeten toch kijken hoe zoiets 'vanzelfsprekend' kan worden gemaakt

[namliam_eht]

Ik denk dat schoonmoeder misschien nog wel wil verhuizen, kleinere woning in een andere buurt wellicht dichterbij kinderen etc.
Maar van 400 euro voor groot wonen, naar 700 euro voor de kleine(re) woning ...
Je zou dan als woningbouw dan een huur van 375 voor de kleine woning moeten bieden, dan wordt de verhuizing wel met 2 handen aangepakt...
Die grotere woning kunnen ze dan voor 730 euro per maand aan een gezin toe bedelen.

Maar ook woningbouw is tegenwoordig niet alleen maar "sociaal"

[President]

namliam_eht schreef op donderdag 15 september 2022 @ 20:47:
Ik denk dat schoonmoeder misschien nog wel wil verhuizen, kleinere woning in een andere buurt wellicht dichterbij kinderen etc.
Maar van 400 euro voor groot wonen, naar 700 euro voor de kleine(re) woning ...
Je zou dan als woningbouw dan een huur van 375 voor de kleine woning moeten bieden, dan wordt de verhuizing wel met 2 handen aangepakt...
Die grotere woning kunnen ze dan voor 730 euro per maand aan een gezin toe bedelen.

Maar ook woningbouw is tegenwoordig niet alleen maar "sociaal"

Klopt, ze gaat er al snel op achteruit (vooral ook omdat schoonmoeder bijvoorbeeld zelfs een keuken heeft laten plaatsen dat beter is dan de standaard) qua zowel woning alsmede maandelijkse kosten...

[outlandos]

JanHenk schreef op woensdag 14 september 2022 @ 16:30:
[...]


Zeker, er is een behoorlijke cumulatie van maatregelen aanstaande. Of wat dacht je van de hervorming van box 3 (met ingang van heden).

Je kunt je afvragen of ze niet erg laat op het feestje zijn; de rentes schieten omhoog en het exploiteren van vastgoed is momenteel onaantrekkelijk met de hoge prijzen en hoge financieringskosten.

Conclusie zal straks zijn dat;
- Woningcorporaties praktisch alleen nog aanbod hebben in de sociale sector;
- De liberale sector krimpt ten faveure van het aanbod koopwoningen;
- Er door de (aanhoudende) hoge prijzen vooral een groot gat is tussen beide vormen.

Zouden mijn huurders hun woning van mij kopen en dit volledig moeten financieren, dan zouden ze aan rente (~3,5%) inmiddels bijna net zoveel kwijt zijn als aan de kale huur nu.

Verkoop is nu niet aan de orde, maar als ze vertrekken zal ik het sterk overwegen.

Precies mijn punt. Ik zit precies zo in de wedstrijd. Mijn huurcontract loopt tot half april. Als de max verhuur doorgaat geef mijn portie dan maar aan Lassie. Samen met de hervorming van box 3 wordt het met veel geluk break-even spelen. Totaal zinloos dus.

Horen we met Prinsjesdag of die nieuwe regels er definitief gaan komen?

[Real]

wimjongil schreef op donderdag 15 september 2022 @ 08:22:
[...]
Dit speelde in 2019 trouwens. Mochten er interesse zijn kan ik ook wel wat meer delen, bijvoorbeeld (delen van) de uitspraak.

Daar moet je mee uitkijken, want je adres ligt dan ook snel op straat. De huurcommissie publiceert de adressen bij een uitspraak namelijk online zodat huurders kunnen nagaan of hun huurhuis eerder bij een uitspraak betrokken is geweest.

Er staan overigens vrij veel art. 7:249 BW beslissingen (aanvangshuurprijs) gepubliceerd:

https://www.huurcommissie...-huurcommissie/uitspraken

Je hebt naar ik begrijp nu dus een gereguleerde huurovereenkomst, waarmee je voor onbepaalde tijd relatief goedkoop huurt met relatief veel huurbescherming en kunt nu veel vaker naar de huurcommissie als dat moet.

Voor anderen: je kunt als huurder ook eventuele gebreken opvoeren bij een art. 7:249 BW verzoek, waarna de WWS aanvangshuurprijs in combinatie met de huurverlaging soms net onder de liberalisatiegrens komt. Het bijzondere daaraan is dat de huurverlaging bij herstel van het gebrek weer boven de liberalisatiegrens kan komen te liggen, maar omdat art. 7:247 BW alleen van toepassing is als de huurprijs bij aanvang boven de liberalisatiegrens ligt, blijft de overeenkomst toch gereguleerd na herstel van dat gebrek.

[putty10]

Maar men scheert bij bedenken van al deze regels, alle verhuurders onder een kam. Namelijk die van huisjesmelker, die niet aan onderhoud doet, huurders illegaal in de woning propt etc etc. Dat slaat natuurlijk nergens op, omdat dat echt om een klein percentage van de verhuurders gaat en ja die moet je aanpakken. Maar nu zijn opeens alle verhuurder de boeman geworden.

Hoe vaak heb je wel niet in de media de laatste tijd radeloze kopers (vaak starters) gehoord die zeggen dat ze altijd worden overboden door beleggers, bij kopen van een woning. Maar dat is absoluut niet waar, ja bij een klein percentage zal dat wel waar zijn, maar bij overgroot deel zijn het gewoon doorstromers die door dikke overwaarden op hun verkochte woning, (flink) kunnen overbieden.

Een belegger rekent gewoon uit wat het rendement op een woning zal zijn en als de vraagprijs te hoog wordt en het rendement dus laag, dan zal een belegger echt niet een woning koste wat het kost kopen. Ik zie en maak dit wekelijks mee in mijn omgeving. Maar de overheid heeft het zwaar gemunt op die beleggers en zal koste wat het kost deze groep wegjagen, met alle gevolgen van dien, waar men uiteraard blind voor is

[Real]

putty10 schreef op donderdag 15 september 2022 @ 21:14:
omdat dat echt om een klein percentage van de verhuurders gaat

Dinsdag werd in de Tweede Kamer gemeld dat uit een enquete onder verhuurders bleek dat 75% van de verhuurders een tijdelijk contract aanbiedt als proefperiode.

Maar de overheid heeft het zwaar gemunt op die beleggers en zal koste wat het kost deze groep wegjagen, met alle gevolgen van dien, waar men uiteraard blind voor is

Wat een kletskoek. Er is een groot woningtekort aan betaalbare woningen, waardoor leraren en brandweer etc. niet meer in steden kunnen wonen bijvoorbeeld.

[outlandos]

Real schreef op donderdag 15 september 2022 @ 21:18:
[...]


Dinsdag werd in de Tweede Kamer gemeld dat uit een enquete onder verhuurders bleek dat 75% van de verhuurders een tijdelijk contract aanbiedt als proefperiode.


[...]


Wat een kletskoek. Er is een groot woningtekort aan betaalbare woningen, waardoor leraren en brandweer etc. niet meer in steden kunnen wonen bijvoorbeeld.

Gaat/kan die juf of brandweerman dan mijn appartement kopen voor 3,5 a 4 ton tegen de huidige hoge rente? Nee, natuurlijk niet.

[Real]

outlandos schreef op donderdag 15 september 2022 @ 21:33:
[...]
Gaat/kan die juf of brandweerman dan mijn appartement kopen voor 3,5 a 4 ton tegen de huidige hoge rente? Nee, natuurlijk niet.

Het is echt een fabel dat particuliere verhuur iets heeft gedaan aan de beschikbaarheid van huurwoningen. Dat bleek ook wel uit de analyse van de tijdelijke contracten, want er is helemaal geen causaal verband tussen de invoering van de WDH en die beschikbaarheid.

Als die woningen op de markt komen, de hypotheek stijgt en wederom de huizenbubbel barst zoals in 2008 en later, dan komen die huizen inderdaad weer in beeld voor de populatie die het vooral nodig heeft en die de steden nodig hebben om leefbaar te blijven.

[outlandos]

Real schreef op donderdag 15 september 2022 @ 22:08:
[...]


Het is echt een fabel dat particuliere verhuur iets heeft gedaan aan de beschikbaarheid van huurwoningen. Dat bleek ook wel uit de analyse van de tijdelijke contracten, want er is helemaal geen causaal verband tussen de invoering van de WDH en die beschikbaarheid.

Als die woningen op de markt komen, de hypotheek stijgt en wederom de huizenbubbel barst zoals in 2008 en later, dan komen die huizen inderdaad weer in beeld voor de populatie die het vooral nodig heeft en die de steden nodig hebben om leefbaar te blijven.

Als dit als dat. Daar koop ik niks voor. En dat er een huizenbubbel is die gaat barsten zoals in 2008 is zeer onwaarschijnlijk. De geschiedenis herhaalt zich vaak, maar altijd net iets anders dan de voorgaande keren. Maar je mag altijd blijven dromen.

Dan moet de rente natuurlijk niet verder stijgen, anders ben je onder de streep alsnog duurder uit dan mensen die afgelopen jaren huizen hebben gekocht voor 1 a 2% 20j vast.

[ Voor 8% gewijzigd door outlandos op 15-09-2022 22:23 ]

[Real]

outlandos schreef op donderdag 15 september 2022 @ 22:22:
[...]
Als dit als dat. Daar koop ik niks voor.

Ik geef je net een verifieerbare bron waaruit blijkt dat de WDH niet tot een aantoonbare hogere beschikbaarheid van huurwoningen heeft geleid.

Volgens mij ligt dan de bewijslast bij jou om te weerleggen dat het wel zo is.

[mannowlahn]

President schreef op donderdag 15 september 2022 @ 18:56:
[...]

Dit is toch wel wat men onder 'huisjesmelker' verstaat; geen moraal voor de maatschappij maar alleen naar de centen kijken. En dus liever een tekort aan woningen dan minder winst maken...
[...]

Er zal vanzelf wel wat nieuws ontstaan, waarbij de huurders tegen een betaalbedrag kunnen wonen en waarschijnlijk zullen de prijzen ook wel aardig gaan dalen, waardoor weer andere huurders kopers kunnen gaan worden...

Lol huisjesmelker haha.

En ik hoop met alle liefde dat die huurders wat kunnen kopen maar dat zit er voor heel lang nog niet in ben ik bang.

[putty10]

Real schreef op donderdag 15 september 2022 @ 21:18:

Wat een kletskoek. Er is een groot woningtekort aan betaalbare woningen, waardoor leraren en brandweer etc. niet meer in steden kunnen wonen bijvoorbeeld.

Natuurlijk, als ze al die regels invoeren zullen zeker wel meer huizen op de markt komen, al dan niet bereikbaar voor de leraar en de brandweer; maar zoals ik al zei, hoe zit het met de groep die afhankelijk is van de vrijesector huur? Die komen dan allemaal in nog meer problemen door een zwaar tekort aan huurwoningen

[Real]

putty10 schreef op donderdag 15 september 2022 @ 22:52:
[...]
hoe zit het met de groep die afhankelijk is van de vrijesector huur? Die komen dan allemaal in nog meer problemen door een zwaar tekort aan huurwoningen

Daarom noemde ik de WDH analyse, want daaruit bleek dat er geen causaal verband is tussen de invoering van tijdelijke contracten en het woningaanbod, terwijl er over de tijdelijke contracten ook steeds is verkondigd dat ze het aanbod zouden vergroten.

Het punt is dat er allerlei veronderstellingen worden gedaan, maar als dat voor bijvoorbeeld de tijdelijke contracten wordt onderzocht, dan blijkt het dus niet zo te zijn.

[RichieB]

Real schreef op donderdag 15 september 2022 @ 23:21:
[...]


Daarom noemde ik de WDH analyse,

[...]

Linkje, aub?

[RichieB]

Heeft iemand ervaring met het investeren in vastgoed samen met iemand anders dan je fiscale partner? Ik overweeg samen met mijn zwager een appartement te kopen in een studentenstad en te verhuren aan zijn zoon. Delen we dan gewoon de waarde van de woning door 2 en geven we die beiden aan in box 3? Of zijn er andere fiscale consequenties?

[JanHenk]

RichieB schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 10:04:
Delen we dan gewoon de waarde van de woning door 2 en geven we die beiden aan in box 3?

Ja, ieder naar verhouding van zijn aandeel. Kan ook een andere verhouding dan 50/50 zijn dus.

Of zijn er andere fiscale consequenties?

Als er op zakelijke grondslagen wordt gehandeld, zijn er geen addertjes..

PS:
Maak wel goede afspraken over wie gaat over eventuele verkoop, etc. Met beide een half aandeel is er nooit één bevoegd om bijv. over te gaan tot verkoop.

Dit kan met name een probleem zijn met erfenissen. Zo heb ik een keer een legaat van de helft van het eigendom van een vakantiewoning voorbij zien komen. Dat legt de fiscus een aanslag erfbelasting op aan de legataris, maar kan hetgeen is gelegateerd niet te gelde worden gemaakt als de andere partij niet meewerkt. Dan heb je een probleem.

Het is wat dat betreft net als huwelijkse voorwaarden; zo lang het koek en ei is, maakt het niemand wat uit wat er in de afspraken staat. Maar wat als je van elkaar af wilt of er iemand overlijdt? Denk daar goed over na.

[ Voor 45% gewijzigd door JanHenk op 16-09-2022 10:15 ]

[Real]

RichieB schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 10:03:
[...]

Onder andere pagina 26, geen causaal verband. Zie overigens ook pagina 50: neveneffecten.

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-990644

[Henkdezoveelste]

Heeft iemand investeren via mogelijk.nl wel eens overwogen? 6% rente met eerste recht van hypotheek, klinkt eigenlijk wel goed en weinig risico. Zouden er addertjes onder het gras zitten?

[Tanooki]

Zelf nooit overwogen, maar is al wel eens ter sprake gekomen in het Financiele Onafhankelijkheidstopic: Tanooki in "Financiële onafhankelijkheid - Deel 4"

[ Voor 6% gewijzigd door Tanooki op 16-09-2022 20:10 ]

[outlandos]

Kunnen/mogen we volgend jaar nou nog wel de verhuurhypotheek in mindering brengen op box 3?

[namliam_eht]

outlandos schreef op zaterdag 17 september 2022 @ 14:17:

Kunnen/mogen we volgend jaar nou nog wel de verhuurhypotheek in mindering brengen op box 3?

Het vervallen van de leegwaarderatio is wel oud nieuws, voor zover ik weet mag je wel nog steeds je schuld aftrekken van je vermogen in box 3.

Was ( WOZ 400k * 60% - 200k schuld ) * 1,5% = 600 euro belasting
wordt (vervang 60 door 100%* ) = 3000 euro
Is niet de wereld, maar ja het scheelt.... exacte verschil zal in de praktijk verschillen.


* In het meest nadelige geval

[creator1988]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 16 september 2022 @ 19:41:
Heeft iemand investeren via mogelijk.nl wel eens overwogen? 6% rente met eerste recht van hypotheek, klinkt eigenlijk wel goed en weinig risico. Zouden er addertjes onder het gras zitten?

Wij hebben onze laatste ontwikkeling gefinancierd via Mogelijk (pand gekocht voor 1.3M, financiering van 1M, ontwikkelen doen we zelf). Zeer over te spreken, stond binnen een paar dagen online, en een dag later geclaimd. Pand is inmiddels gepasseerd zonder problemen.

Looptijden van veel leningen zijn wel kort, dus je hebt waarschijnlijk wat tijd waarin je geld niets doet. Bijv bij ons was de financieringsaanvraag gedaan in april, oplevering in Augustus. In die tijd doet je geld niets. Verwachte looptijd voor ons is 12 maanden (wel met een exit fee) dus je reeel rendement is wat lager.

[Rubbergrover1]

creator1988 schreef op zondag 18 september 2022 @ 10:11:
[...]
Looptijden van veel leningen zijn wel kort, dus je hebt waarschijnlijk wat tijd waarin je geld niets doet. Bijv bij ons was de financieringsaanvraag gedaan in april, oplevering in Augustus. In die tijd doet je geld niets.

Als het geld pas in augustus nodig is, moet je het dan al wel in april beschikbaar stellen? Kun je het niet tussen april en augustus nog zelf beleggen?

[rube]

Moet je kijken naar de exacte voorwaarden. Ik heb ook een paar keer gewerkt met een bouwdepot, dan hoef je dat geld nog niet meteen allemaal uit te lenen. Maar als het gevraagd wordt moet je het wel beschikbaar hebben. Als je het dan belegd hebt moet je dus wel rekening houden dat als de waarde gedaald is, dat het nog wel voldoende is. Bovendien kun je het dan niet laten staan om weer te profiteren van een stijging.

[creator1988]

Rubbergrover1 schreef op zondag 18 september 2022 @ 11:35:
[...]

Als het geld pas in augustus nodig is, moet je het dan al wel in april beschikbaar stellen? Kun je het niet tussen april en augustus nog zelf beleggen?

Nee, Augustus. Maar het staat impliciet wel vast natuurlijk. Je weet dat je het in augustus ter beschikking moet stellen dus kan er weinig actiefs mee.

[Rubbergrover1]

creator1988 schreef op zondag 18 september 2022 @ 16:19:
[...]

Nee, Augustus. Maar het staat impliciet wel vast natuurlijk. Je weet dat je het in augustus ter beschikking moet stellen dus kan er weinig actiefs mee.

Dat geldt dan volgens mij vooral als je aan timing van de markt wilt doen. Als je dat geld al jaren in beleggingen hebt zitten en je in principe alleen verkoopt als je het nodig hebt, dan zou je dat geld gewoon tot augustus kunnen laten staan.

Uiteraard is dat lastiger als het geld in onroerend goed vast zat en je eerst iets moet verkopen.

[ Voor 8% gewijzigd door Rubbergrover1 op 19-09-2022 07:57 ]

[Henkdezoveelste]

creator1988 schreef op zondag 18 september 2022 @ 10:11:
[...]

Wij hebben onze laatste ontwikkeling gefinancierd via Mogelijk (pand gekocht voor 1.3M, financiering van 1M, ontwikkelen doen we zelf). Zeer over te spreken, stond binnen een paar dagen online, en een dag later geclaimd. Pand is inmiddels gepasseerd zonder problemen.

Looptijden van veel leningen zijn wel kort, dus je hebt waarschijnlijk wat tijd waarin je geld niets doet. Bijv bij ons was de financieringsaanvraag gedaan in april, oplevering in Augustus. In die tijd doet je geld niets. Verwachte looptijd voor ons is 12 maanden (wel met een exit fee) dus je reeel rendement is wat lager.

Dank voor deze toelichting, dat verklaart inderdaad het addertje onder het gras. Je effectieve rendement is aanzienlijk lager als je een paar maanden moet wachten met het overmaken van het geld en de looptijden zo kort zijn.

[Henkdezoveelste]

Regulering middenhuur gaat tot en met 187 wws punten gebeuren is nu bekend

https://www.telegraaf.nl/...it-aan-op-coalitieakkoord

[outlandos]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 29 september 2022 @ 16:49:
Regulering middenhuur gaat tot en met 187 wws punten gebeuren is nu bekend

https://www.telegraaf.nl/...it-aan-op-coalitieakkoord

Ik heb vorig jaar mijn appartement laten taxeren en toen kwam er een score van 201 punten uit. Goed nieuws dus!

[Henkdezoveelste]

Iemand ervaring met bezwaar maken tegen de WOZ waarde voor een hogere waarde? Om zodoende meer punten te krijgen

[outlandos]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 29 september 2022 @ 17:21:
Iemand ervaring met bezwaar maken tegen de WOZ waarde voor een hogere waarde? Om zodoende meer punten te krijgen

Haha dat is weer eens wat anders dan de gebruikelijke bezwaren voor een lagere woz.

Ik heb er zelf geen ervaring mee, maar tegen de tijd dat het communistische stelsel in gaat zal de nieuwe woz waarde inmiddels wel bekend zijn en kan je opnieuw laten taxeren voor een hogere score.

[Real]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 29 september 2022 @ 17:21:
Iemand ervaring met bezwaar maken tegen de WOZ waarde voor een hogere waarde? Om zodoende meer punten te krijgen

Nee, maar ik weet wel dat een huurder bezwaar kan maken tegen een te hoge WOZ waarde

https://deeplink.rechtspr...k?id=ECLI:NL:HR:2017:2656

[ Voor 9% gewijzigd door Real op 29-09-2022 18:42 ]

[namliam_eht]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 29 september 2022 @ 16:49:
Regulering middenhuur gaat tot en met 187 wws punten gebeuren is nu bekend

https://www.telegraaf.nl/...it-aan-op-coalitieakkoord

Link doet het niet (meer) ?

187 ... ondergrens zou 1000 euro gaan zijn (= 200 punten) lang leve het polder model waar nooit eens echt wordt doorgepakt.

Over bezwaar voor hogere WOZ, hou er rekening mee dat het aantal punten uit WOZ waarde ook beperkt is !
Een WOZ van 1.000.000 voor een appartement van 30m2 gaat je niet veel helpen.

[LED-Maniak]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 29 september 2022 @ 16:49:
Regulering middenhuur gaat tot en met 187 wws punten gebeuren is nu bekend

https://www.telegraaf.nl/...it-aan-op-coalitieakkoord

link doet het inmiddels niet meer.

Deze wel:
https://www.telegraaf.nl/...it-aan-op-coalitieakkoord

[ Voor 20% gewijzigd door LED-Maniak op 29-09-2022 22:05 ]

[outlandos]

namliam_eht schreef op donderdag 29 september 2022 @ 21:48:
[...]

Link doet het niet (meer) ?

187 ... ondergrens zou 1000 euro gaan zijn (= 200 punten) lang leve het polder model waar nooit eens echt wordt doorgepakt.

Over bezwaar voor hogere WOZ, hou er rekening mee dat het aantal punten uit WOZ waarde ook beperkt is !
Een WOZ van 1.000.000 voor een appartement van 30m2 gaat je niet veel helpen.

201 punten is 1077€ hoor, staat in mijn taxatie rapport in elk geval.

Hier het stukje uit de Telegraaf:

[ Voor 26% gewijzigd door outlandos op 29-09-2022 22:21 ]

[outlandos]

https://nos.nl/artikel/24...aan-banden-daarboven-vrij

[Bonenstaak92]

Twee van mijn appartementen zitten rond de 1605 a 170 punten.. wordt dus een kleine investering om te kijken of ik ze naar 187 punten kan duwen. Ben benieuwd hoe dat met de lopende huurcontracten zit..

[namliam_eht]

outlandos schreef op donderdag 29 september 2022 @ 22:19:
[...]


201 punten is 1077€ hoor, staat in mijn taxatie rapport in elk geval.

Hier het stukje uit de Telegraaf:

[Afbeelding]

200 punten komt inderdaad uit een verouderde tabel. 187 is dan (toch) 1026 euro.

[mannowlahn]

Ben benieuwd hoe het dan zit met gemeubileerd verhuren. Je kan dan nog wat er boven op doen maar je bent dan beperkt aan sociale huur regels incl alleen mensen die al jaren op de wachtlijst staan? Ik denk dat ik kansloos zal zijn om een appartment uit 1930 van 50m2 in Amsterdam ooit aan die 187 punten te krijgen.

[rube]

@mannowlahn verkopen dan maar!

[ColeJ]

rube schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 08:31:
@mannowlahn verkopen dan maar!

En dan? 17% inflatie voor lief nemen?

Klinkt leuk hoor verkopen, een zak geld. Maar wat ga je daarmee doen dan?

[ocn]

Bonenstaak92 schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 07:58:
Twee van mijn appartementen zitten rond de 1605 a 170 punten.. wordt dus een kleine investering om te kijken of ik ze naar 187 punten kan duwen. Ben benieuwd hoe dat met de lopende huurcontracten zit..

Volgens mij hebben we hier een huisjesmelker gespot

[JanHenk]

ColeJ schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 10:14:
[...]
Klinkt leuk hoor verkopen, een zak geld. Maar wat ga je daarmee doen dan?

Dat is ook persoonlijk. Ik heb nog wel wat schulden af te lossen, waarvan je je ook af kunt vragen wat de rente over 10 jaar is... En de rest gewoon cash?

Maar misschien heeft iedere vastgoedbelegger z'n rente voor 30 jaar vast gezet en/of überhaupt niet of nauwelijks gebruik van hefboom?

[JanHenk]

Nog een leuk 'addertje' onder het gras in het kader van box 3 heffing en verhuurd vastgoed:

In het Belastingplan voor 2023 is het volgende opgenomen met betrekking tot de leegwaarderatio:
- Aangepaste tabel (is hier eerder voorbij gekomen), waarbij de waardedrukkende factor een stuk lager is;
- De waarde is 100% van de WOZ-waarde indien er sprake is van tijdelijke contracten. Oftewel, de tabel mag enkel worden toegepast bij contracten voor onbepaalde tijd;
- Bij verhuur aan "gelieerde partijen" (definitie is nog niet duidelijk, maar o.a. verhuur aan eerstegraadsfamilie valt hier onder) is de waarde eveneens 100% van de WOZ-waarde.

Nu verhuur ik zelf voor onbepaalde tijd aan een derde, dus ik mag nog steeds de leegwaarderatio toepassen, maar ik ken een hoop verhuurders die alleen met tijdelijke contracten werken. Daarnaast zie ik in mijn praktijk ook vaak de "woning voor zoon/dochter" of andersom "de zoon/dochter koopt woning van ouders onder huurrecht". In al die gevallen is de waarde in box 3 met ingang van 2023 dus gewoon de WOZ-waarde.

Ergens is dit ook wel een logische gedachtengang; er is ook geen sprake van een waardedrukkende factor als je binnen niet-afzienbare termijn de huurder eruit kunt kieperen en de woning zonder bezwarende factoren kunt aanbieden op de markt.

Toch denk ik dat deze vorm van verschillende behandeling ook weer een bron gaat worden voor rechtszaken/jurisprudentie.

[Henkdezoveelste]

Bonenstaak92 schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 07:58:
Twee van mijn appartementen zitten rond de 1605 a 170 punten.. wordt dus een kleine investering om te kijken of ik ze naar 187 punten kan duwen. Ben benieuwd hoe dat met de lopende huurcontracten zit..

Voor lopende huurcontracten geldt het niet.

Een punt of 20 krijg je er niet zomaar bij, vooral het energielabel levert veel punten op. Het mooie is dat als je hierin investeert, de huurder er ook voordeel van heeft. Dat zoveel huurders nu nog met enkel glas en 20 jaar oude cv ketels zit is natuurlijk ook niet goed.

[ocn]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 10:39:
[...]


Voor lopende huurcontracten geldt het niet.

Een punt of 20 krijg je er niet zomaar bij, vooral het energielabel levert veel punten op. Het mooie is dat als je hierin investeert, de huurder er ook voordeel van heeft. Dat zoveel huurders nu nog met enkel glas en 20 jaar oude cv ketels zit is natuurlijk ook niet goed.

En voor lopende huurcontracten die nog wel onder de 1000 euro p/m zitten?

[ColeJ]

ocn schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 10:26:
[...]

Volgens mij hebben we hier een huisjesmelker gespot

Je zit hier in het vastgoed als investering topic. Als je er niet tegen kan verwijs ik je graag door naar het Viva forum.

[namliam_eht]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 10:39:
[...]


Voor lopende huurcontracten geldt het niet.

Een punt of 20 krijg je er niet zomaar bij, vooral het energielabel levert veel punten op. Het mooie is dat als je hierin investeert, de huurder er ook voordeel van heeft. Dat zoveel huurders nu nog met enkel glas en 20 jaar oude cv ketels zit is natuurlijk ook niet goed.

De upgrade van label D naar B is 17 punten, aangenomen dat de WOZ waarde hoog genoeg is krijg je ook nog 8 punten vanuit de WOZ er bij... zit je al aan 25 punten...
Is natuurlijk wel de vraag hoeveel moet je investeren voor de upgrade van Label D naar B.

Daarna wordt het wel echt punten sprokkelen hier en daar

[Lordy79]

17.1pct inflatie.
CBS moet nog komen maar als dat ook 16pct is dan gaan heel veel kantoor- winkelpanden en bedrijfspanden 16pct meer huur kosten voor huurder en meer opleveren voor de verhuurder...
Dat moet ook terugverdiend worden dus nog meer inflatie.

[Henkdezoveelste]

ocn schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 10:41:
[...]

En voor lopende huurcontracten die nog wel onder de 1000 euro p/m zitten?

Gisteren heb ik het ergens gelezen, bij de Telegraaf, maar die het niet meer staan. We zullen even moeten afwachten op het definitieve plan in november, het gaat nog alle kanten op nu..

[ocn]

ColeJ schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 11:19:
[...]


Je zit hier in het vastgoed als investering topic. Als je er niet tegen kan verwijs ik je graag door naar het Viva forum.

Volgens mij zit er nog wel een verschil tussen investeren en uitmelken.

[s020506]

Mijn appartement zit rond de 170 punten, dat ga ik nooit naar 187 kunnen krijgen. En als het nu wordt verkocht, zijn de hypotheeklasten redelijk gelijk met de huidige huur. Als het zo zwart wit wordt ingevoerd, is het voor niemand aantrekkelijk om een woning te verhuren, dan houd je geen huurwoning over. Ik wacht het maar even af.

[Henkdezoveelste]

s020506 schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 13:57:
Mijn appartement zit rond de 170 punten, dat ga ik nooit naar 187 kunnen krijgen. En als het nu wordt verkocht, zijn de hypotheeklasten redelijk gelijk met de huidige huur. Als het zo zwart wit wordt ingevoerd, is het voor niemand aantrekkelijk om een woning te verhuren, dan houd je geen huurwoning over. Ik wacht het maar even af.

Geen mogelijkheid om isolatie, zonnepanelen, mechanisme ventilatie of warmtepomp te plaatsen?

[c-nan]

Zitten jullie behalve in woningen ook nog in ander onroerend goed, zoals garageboxen, of ander soort onroerend goed?

[_eLMo_]

ocn schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 11:42:
[...]

Volgens mij zit er nog wel een verschil tussen investeren en uitmelken.

Je zit in het verkeerde topic. De poster waar je op reageerde bedoelde waarschijnlijk 160,5 tot 170, niet €1605 bij 170 punten zoals jij las vermoed ik

[rube]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 14:14:
[...]
Geen mogelijkheid om isolatie, zonnepanelen, mechanisme ventilatie of warmtepomp te plaatsen?

Bij een VvE is dat vaak lastig(er). Wil niet zeggen dat het niet/nooit kan in ieder geval lastig en sommige dingen zijn helemaal niet mogelijk.
Bovendien is dat niet altijd voldoende, soms is het oppervlak en de WOZ gewoon dusdanig dat je nooit meer dan X-punten kan krijgen, ook met het hoogste label/energie-index.

[s020506]

Henkdezoveelste schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 14:14:
[...]


Geen mogelijkheid om isolatie, zonnepanelen, mechanisme ventilatie of warmtepomp te plaatsen?

Energielabel is al B, en alles wat je noemt is helaas niet mogelijk. Enige kans is als de WOZ met de inflatie mee stijgt, dan kom ik nog in de buurt.

[namliam_eht]

Let op dat de WOZ punten zijn beperkt tot 50% van de andere punten. (of 33% van het totaal aantal punten)
Dus als je woning 100 punten heeft, kan je maximaal 50 punten uit de WOZ halen

Zo kan je dus nooit met een 40m2 appartement 200 punten halen waarbij 150 punten uit de WOZ waarde van 2.000.000 euro, ook al wordt die WOZ 20.000.000.

** Disclaimer, niet nagerekend en bewust extreem neergezet.

wat natuurlijk op zich ook weer bijzonder is natuurlijk, want bij een WOZ van 20.000.000 moet het wel heel bijzonder zijn of is een brood inmiddels 20 euro per stuk? Maar tja, dat is de logica van den regels, niet mijn logica.

[mannowlahn]

rube schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 08:31:
@mannowlahn verkopen dan maar!

Wellicht, maar ik heb geen hypotheek meer, dus kan wel wat hebben Huidige huurder zit er voorlopig nog in, dus heb sowieso geen haast.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op vrijdag 30 september 2022 @ 11:19:
[...]


Je zit hier in het vastgoed als investering topic. Als je er niet tegen kan verwijs ik je graag door naar het Viva forum.

Dit is een trol die hier al vaker gespot is, de meesten negeren hem