Vastgoed als investering

[wimpie]

De gemiddelde verkoopprijs schommelt ook, bijvoorbeeld in juni lager dan mei 2022. Dat is best een aardig getal, maar geeft niet geheel de waarheid. Er kunnen bijvoorbeeld meer goedkope woningen zijn verkocht, waardoor het gemiddelde naar beneden wordt beïnvloed.

De prijsindex CBS is daarom een hele goede indicator, en ondanks een afzwakking in groei, stijgt die nog steeds. Gezien de krapte op de markt, de hoge vraag en scheve verhouding tussen vraag/aanbod zie ik ook niet snel een flinke daling.

[Frank_P]

mannowlahn schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 10:44:
Ik vind het overigens wel mooi te signaleren in dit topic. Je hebt een groep mensen die hier meerendeel komen om te trollen. Want vastgoed is des duivels. Maar het staat ook wel een beetje een serieuze discussie in de weg om over bepaalde fenomenen te praten en objectief te kijken naar plannen en de effecten ervan en het beoogde resultaat. Ik denk dat iedereen van mening is dat mensen de mogelijkheid moeten hebben om ergens te kunnen wonen. Maar vastgoed investeerders is maar een schakel van het te kort aan voldoende betaalbare woningen.

Het is alsof ik een crypto currency artikel op de frontpage lees, het is popcorn waardig soms.

Het is grotendeels ook gewoon 'afgunst' want uiteindelijk zouden die 'trollen' ook hetzelfde doen als zij het kapitaal of mogelijkheden hadden, maar meestal hebben ze dat niet en dus zijn ze er tegen.
Het is gewoon een vorm van geld verdienen, net zoals vele andere manieren zoals bijv.
•producten die schaars zijn snel proberen in te kopen en duurder verkopen
•beleggen en daardoor profiteren van anderen ( want elke winst die jij behaalt komt door een verlies van een ander )

Het is gewoon een legale en eerlijke manier van geld verdienen voor de 'normale mens'.
Alleen zoals bij vele manieren van geld verdienen is het voor een ander lastig, zeker met schaarste.
Maar als er een tekort is aan eten gaat ook heel Nederland hamsteren en denken ze ook niet 'laat ik maar wat eten voor een ander overlaten in de supermarkt'.
Kortom er wordt alleen vanuit de eigen situatie gekeken.

Disclaimer; ik bezit geen vastgoed op het moment, wel aan het kijken naar investeringen.
En de discussie over de nieuwe maatregelen zijn daarom interessant.
Het gezeik over het benadelen van mensen etc is niet interessant.

[RichieB]

Wat @wimpie zegt. De krapte op de huizenmarkt blijft (dankzij onze visieloze regering) nog wel een tijdje bestaan. De markt is zeker aan het afkoelen maar van een prijsdaling is gewoon nog geen sprake. En als die al komt is er wel meer voor nodig dan de huidige omstandigheden om een flinke crash te worden.

[Jeroenneman]

Frank_P schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 11:03:
[...]


Het is grotendeels ook gewoon 'afgunst' want uiteindelijk zouden die 'trollen' ook hetzelfde doen als zij het kapitaal of mogelijkheden hadden, maar meestal hebben ze dat niet en dus zijn ze er tegen.
Het is gewoon een vorm van geld verdienen, net zoals vele andere manieren zoals bijv.
•producten die schaars zijn snel proberen in te kopen en duurder verkopen
•beleggen en daardoor profiteren van anderen ( want elke winst die jij behaalt komt door een verlies van een ander )

Het is gewoon een legale en eerlijke manier van geld verdienen voor de 'normale mens'.
Alleen zoals bij vele manieren van geld verdienen is het voor een ander lastig, zeker met schaarste.
Maar als er een tekort is aan eten gaat ook heel Nederland hamsteren en denken ze ook niet 'laat ik maar wat eten voor een ander overlaten in de supermarkt'.
Kortom er wordt alleen vanuit de eigen situatie gekeken.

Disclaimer; ik bezit geen vastgoed op het moment, wel aan het kijken naar investeringen.
En de discussie over de nieuwe maatregelen zijn daarom interessant.
Het gezeik over het benadelen van mensen etc is niet interessant.

Dat is geheel jouw invulling, projecteer jouw gedrag niet op anderen, je zou nog eens voor verassingen kunnen komen te staan.

Ik heb niet gehamsterd, want dat is gewoon onfatsoenlijk. Net zoals ik ook geen geld wil verdienen aan andermans dak boven zijn/haar hoofd. Legaal is het zeker, "eerlijk" betwijfel ik.

Beleggen is wel degelijk iets anders, en helemaal niet de zero-sum game die jij voorstelt (mijn winst is een anders verlies).

Investeer dan in duurzame energie, groene fondsen of bedrijven die jij simpelweg een warm hart toedraagt. Maar simpelweg stenen opkopen en dan beweren dat je "eerlijk" geld verdient, nah, daar geloof ik geen snars van.

[mannowlahn]

Jeroenneman schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 11:20:
[...]

Dat is geheel jouw invulling, projecteer jouw gedrag niet op anderen, je zou nog eens voor verassingen kunnen komen te staan.

Ik heb niet gehamsterd, want dat is gewoon onfatsoenlijk. Net zoals ik ook geen geld wil verdienen aan andermans dak boven zijn/haar hoofd. Legaal is het zeker, "eerlijk" betwijfel ik.

Beleggen is wel degelijk iets anders, en helemaal niet de zero-sum game die jij voorstelt (mijn winst is een anders verlies).

Investeer dan in duurzame energie, groene fondsen of bedrijven die jij simpelweg een warm hart toedraagt. Maar simpelweg stenen opkopen en dan beweren dat je "eerlijk" geld verdient, nah, daar geloof ik geen snars van.

Met je laatste zin projecteer je zelf ook weer, vrij ironisch dit dus.

[Frank_P]

Jeroenneman schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 11:20:
[...]

Dat is geheel jouw invulling, projecteer jouw gedrag niet op anderen, je zou nog eens voor verassingen kunnen komen te staan.

Ik heb niet gehamsterd, want dat is gewoon onfatsoenlijk. Net zoals ik ook geen geld wil verdienen aan andermans dak boven zijn/haar hoofd. Legaal is het zeker, "eerlijk" betwijfel ik.

Beleggen is wel degelijk iets anders, en helemaal niet de zero-sum game die jij voorstelt (mijn winst is een anders verlies).

Investeer dan in duurzame energie, groene fondsen of bedrijven die jij simpelweg een warm hart toedraagt. Maar simpelweg stenen opkopen en dan beweren dat je "eerlijk" geld verdient, nah, daar geloof ik geen snars van.

Daarom zeg ik ook 'grotendeels' (kortom een groot deel van de bevolking).
Er zijn altijd de moraalridders zoals jij die alleen maar 100% alles goed doen voor anderen en nooit iemand zullen benadelen.

De koersen stijgen niet uit zichzelf, de aandeelhouder bepaald wat een bedrijf waard is.
Als jij bij een bepaalde koers aandelen koopt, verkoopt een ander het bij die koers.
Dus als het daarna stijgt, dan heeft de ander verlies.
Als het daarna daalt, heb jij verlies.

Vastgoed is wel degelijk 'eerlijk' geld verdienen en niet 'simpelweg' stenen opkopen, maar volgens jouw moraal is het niet eerlijk.
Zoals ook al vaak aangegeven draag jij het kapitaal wat een ander vaak niet heeft, daarbij heb je ook alle lasten en risico's ( schade, natuurrampen, ramphuurders etc) en daarvoor in de plaats kan je geld verdienen.
Precies wat een bedrijf en ondernemer ook doet.
Net zoals de directeur van een bedrijf veel meer verdient dan zijn werknemers ondanks dat hij zonder zijn werknemers niks verdient.
Maar hij draagt wel alle risico terwijl de werknemer allerlei sociale vangnetten heeft.
Zo werkt het nou eenmaal in deze kapitalistische wereld.
Maar goed, dat is een hele andere discussie.
Het gaat in dit topic over de ontwikkelingen, kansen en problemen van investeren in vastgoed.
Het gaat hier niet over het afzeiken van mensen die het doen.

[pospa]

Ik heb een simulatie-spreadsheet geschreven om alle kosten/opbrengsten van een vastgoedinvestering eens naast elkaar te leggen... het lijkt alsof het niet enorm rendeert, tenzij de buurt plots een enorme meerwaarde aan je vastgoed zou geven.

Mis ik iets? Ik heb aan zoveel mogelijk proberen te denken, maar ik vraag me af of ik ergens iets onder- of overschat.

De sheet staat nu online, zodat er wat meer ogen naar kunnen kijken: https://bit.ly/3zwSyD9.

[mannowlahn]

pospa schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 16:49:
Ik heb een simulatie-spreadsheet geschreven om alle kosten/opbrengsten van een vastgoedinvestering eens naast elkaar te leggen... het lijkt alsof het niet enorm rendeert, tenzij de buurt plots een enorme meerwaarde aan je vastgoed zou geven.

Mis ik iets? Ik heb aan zoveel mogelijk proberen te denken, maar ik vraag me af of ik ergens iets onder- of overschat.

De sheet staat nu online, zodat er wat meer ogen naar kunnen kijken: https://bit.ly/3zwSyD9.

Dus je koopt iets van 400.000 en totale huur is 1300? Ja dan ga je weinig winst maken.

[noslen]

Frank_P schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 11:55:
[...]

De koersen stijgen niet uit zichzelf, de aandeelhouder bepaald wat een bedrijf waard is.
Als jij bij een bepaalde koers aandelen koopt, verkoopt een ander het bij die koers.
Dus als het daarna stijgt, dan heeft de ander verlies.
Als het daarna daalt, heb jij verlies.

Dit is kletspraat. Dan ga je compleet voorbij aan het feit dat (veel) bedrijven winsten vergroten en dit middels dividend uitkeren aan aandeelhouders of door buybacks te doen. Als je alle returns plot zie je dat er een opwaartse drift is. Bovendien is er een tijdscomponent. De verkoper kan bijvoorbeeld eerder zijn ingestapt dan de koper.

[Frank_P]

noslen schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 20:29:
[...]


Dit is kletspraat. Dan ga je compleet voorbij aan het feit dat (veel) bedrijven winsten vergroten en dit middels dividend uitkeren aan aandeelhouders of door buybacks te doen. Als je alle returns plot zie je dat er een opwaartse drift is. Bovendien is er een tijdscomponent. De verkoper kan bijvoorbeeld eerder zijn ingestapt dan de koper.

Ik weet ook dat het niet zo zwart/wit is als ik schets, maar het is om aan te geven dat je heel vaak 'geld verdient over andere mensen hun rug'.
Er zijn nog veel meer voorbeelden te bedenken, dat is ook niet het punt.

Anyways laten we het weer over vastgoed als investering hebben.

Stel dat de nieuwe regels eraan komen, maakt dit garageboxen etc niet veel interessanter als belegging?

[ColeJ]

Frank_P schreef op donderdag 4 augustus 2022 @ 16:00:
[...]


Ik weet ook dat het niet zo zwart/wit is als ik schets, maar het is om aan te geven dat je heel vaak 'geld verdient over andere mensen hun rug'.
Er zijn nog veel meer voorbeelden te bedenken, dat is ook niet het punt.

Anyways laten we het weer over vastgoed als investering hebben.

Stel dat de nieuwe regels eraan komen, maakt dit garageboxen etc niet veel interessanter als belegging?

Er zijn altijd mensen die tegen zijn, vaak afgunst. Niet druk om maken en lekker verder investeren

Garageboxen! Zit ik momenteel ook naar te kijken (geen puntentelling, duurzaamheidsgeneuzel, veel minder onderhoud) en klinkt best aantrekkelijk. Echter, je moet wel BTW afdragen

[Frank_P]

ColeJ schreef op donderdag 4 augustus 2022 @ 16:02:
[...]


Er zijn altijd mensen die tegen zijn, vaak afgunst. Niet druk om maken en lekker verder investeren

Garageboxen! Zit ik momenteel ook naar te kijken (geen puntentelling, duurzaamheidsgeneuzel, veel minder onderhoud) en klinkt best aantrekkelijk. Echter, je moet wel BTW afdragen

BTW afdragen is toch alleen als je het ook als parkeerplaats gebruikt?
Als je in je contract specifiek zet dat dit niet mag en dus alleen als opslag, dan hoef je dit niet af te dragen volgens mij?

[pospa]

mannowlahn schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 18:30:
Dus je koopt iets van 400.000 en totale huur is 1300? Ja dan ga je weinig winst maken.

Het lijkt dat je het doel van de spreadsheet op https://bit.ly/3zwSyD9 volledig mist ;-)

Die waardes zijn ingegeven door een ander forumlid, niet door mij - de bedoeling is dat je je eigen gegevens invult en de resultaten evalueert. Anders zou het geen spreadsheet zijn, maar een statische webpagina nietwaar? Mijn vraag is niet 'kijk eens of mijn investering goed is', wel 'kijk eens of de calculator realistisch is voor gelijk welke vastgoedinvestering'.

Mijn doel is om te kijken of een vastgoed investering effectief meer rendement geeft dan een alternatieve belegging. Dewelke, dat moeten jij of ik zelf invullen.

[ Voor 4% gewijzigd door pospa op 04-08-2022 18:07 ]

[pospa]

Frank_P schreef op donderdag 4 augustus 2022 @ 16:19:
BTW afdragen is toch alleen als je het ook als parkeerplaats gebruikt?
Als je in je contract specifiek zet dat dit niet mag en dus alleen als opslag, dan hoef je dit niet af te dragen volgens mij?

Er wordt geen onderscheid gemaakt omtrent hoe de garage gebruikt wordt. Van zodra je een garage, box of staanplaats verhuurt, ben je BTW plichtig. Je bent echter vrijgesteld van BTW aan te rekenen aan de huurders (en af te dragen aan de staat), zolang je huurinkomsten < 25.000€ per jaar zijn.
Als je dus 20 garageboxen verhuurt aan 100€ per maand, kan je een vrijstelling krijgen. Verhuur je 21 garages aan 100€, moet je alle huurders BTW aanrekenen en die doorstorten & aangeven.
Geen onderscheid of die garages gebruikt worden voor opslag of om een voertuig te parkeren.

[rockhopper]

pospa schreef op donderdag 4 augustus 2022 @ 18:06:
[...]
Er wordt geen onderscheid gemaakt omtrent hoe de garage gebruikt wordt. Van zodra je een garage, box of staanplaats verhuurt, ben je BTW plichtig. Je bent echter vrijgesteld van BTW aan te rekenen aan de huurders (en af te dragen aan de staat), zolang je huurinkomsten < 25.000€ per jaar zijn.
Als je dus 20 garageboxen verhuurt aan 100€ per maand, kan je een vrijstelling krijgen. Verhuur je 21 garages aan 100€, moet je alle huurders BTW aanrekenen en die doorstorten & aangeven.
Geen onderscheid of die garages gebruikt worden voor opslag of om een voertuig te parkeren.

Is dit recent veranderd? Volgens mij zijn er twee situaties, één met "opslag" van spullen en één waarin er een auto gestald kan (en mag) worden. Alleen bij die tweede is er weer btw plicht. Dit moet dan dus ook duidelijk staan in de overeenkomst al dan niet wel of niet mogen stallen van de auto. Niet helemaal mijn veld van kennis vandaar dat ik het vraag. Ik ging eigenlijk uit van de situatie zoals @Frank_P het beschrijft.

[pospa]

rockhopper schreef op donderdag 4 augustus 2022 @ 18:14:
[...]
Is dit recent veranderd?

Ik heb nooit geweten dat er een onderscheid werd gemaakt... lijkt me dat die BTW plicht anders wel heel makkelijk te omzeilen valt: zet in elk contract dat er geen auto mag instaan, laat de huurder doen wat hij wilt en je gebaart van krommenaas als je BTW controle krijgt. Lijkt me te gemakkelijk?
https://financien.belgium...boxen_en_staanplaatsen#q1

[rockhopper]

@pospa Ik ga van de situatie in Nederland uit zoals ik hem ken. Van België weet ik niet hoe het zit.
Er zitten wat voorwaarden aan, onder andere de vermelding zoals in het huurcontract en of de ruimte ingericht is zodat er überhaupt een auto kan staan al dan niet.
En dat is voor de situatie in Nederland. In het geval dat de inrichting het niet toelaat dat er een auto kan staan en dit exclusief als opslagplaats wordt verhuurd dan zou het niet btw plichtig zijn.

Maar nogmaals ik weet de fijne details niet. In België is het dus altijd btw plichtig?

[Maahes]

Tot 1994 waren alle huurwoningen gereguleerd met het puntenstelsel. Het puntenstelsel beperken of afschaffen was natuurlijk de voorkeur van verhuurders en de politieke partijen die de verhuurders representeren. Het idee was dat het afschaffen van het puntenstelsel slechts tijdelijk hogere huren tot gevolg zou hebben. Dus huurders zouden hier ook baat bij hebben, maar het is natuurlijk niet het geval. De woningmarkt is zo inelastisch als een staalkabel. Of er ergens gebouwd mag worden is aan de lokale politiek. Het enige gevolg van dereguleren is hogere huren zonder dat er extra aanbod komt door nieuwbouw en zonder dat de huren in te toekomst dalen.

Tot enkele decennia geleden waren het vooral woningcorporaties die voor woningen zorgden. Woningcorporaties zijn non-profit. Alle ontvangen huur werd gebruikt voor onderhoud, lage huren en nieuwbouw. Dit systeem werkte goed voor de huurder, maar niet goed voor de belegger. Dus moest het systeem op de schop.

[Frame164]

wimpie schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 11:01:
De gemiddelde verkoopprijs schommelt ook, bijvoorbeeld in juni lager dan mei 2022.

Daarom moet je ook altijd YoY kijken.

[Frank_P]

rockhopper schreef op donderdag 4 augustus 2022 @ 18:30:
@pospa Ik ga van de situatie in Nederland uit zoals ik hem ken. Van België weet ik niet hoe het zit.
Er zitten wat voorwaarden aan, onder andere de vermelding zoals in het huurcontract en of de ruimte ingericht is zodat er überhaupt een auto kan staan al dan niet.
En dat is voor de situatie in Nederland. In het geval dat de inrichting het niet toelaat dat er een auto kan staan en dit exclusief als opslagplaats wordt verhuurd dan zou het niet btw plichtig zijn.

Maar nogmaals ik weet de fijne details niet. In België is het dus altijd btw plichtig?

@pospa, ik was even de belgische regelgeving vergeten . Ik schrok al omdat dat verhaal mij helemaal niet bekend voorkwam.

Als ik in ieder geval kijk wat de NL regelgeving is, dan heeft de Hoge Raad in 2017 besloten dat een garagebox ook een stallingsplaats is waardoor je BTW plichting bent, TENZIJ je dit contractueel uitsluit, dan hoef je dus geen BTW te betalen.
Ik heb nog niet kunnen vinden hoe dit gehandhaafd wordt.

[ColeJ]

Frank_P schreef op vrijdag 5 augustus 2022 @ 08:47:
[...]


@pospa, ik was even de belgische regelgeving vergeten . Ik schrok al omdat dat verhaal mij helemaal niet bekend voorkwam.

Als ik in ieder geval kijk wat de NL regelgeving is, dan heeft de Hoge Raad in 2017 besloten dat een garagebox ook een stallingsplaats is waardoor je BTW plichting bent, TENZIJ je dit contractueel uitsluit, dan hoef je dus geen BTW te betalen.
Ik heb nog niet kunnen vinden hoe dit gehandhaafd wordt.

De Nederlandse fiscus en handhaven

Sorry, inkoppertje:)

[martijn22222]

Iemand ervaring met het aankopen van een (vakantie)appartement in het buitenland (Europa)?
Ben even benieuwd naar jullie ervaring met betrekking tot:

- Rendement (ondanks dat het in de winter waars. grotendeels leeg staat)
- Belasting/Fiscaal
- Beheer door een extern bedrijf aldaar

[klapjoker]

martijn22222 schreef op donderdag 18 augustus 2022 @ 10:53:
Iemand ervaring met het aankopen van een (vakantie)appartement in het buitenland (Europa)?
Ben even benieuwd naar jullie ervaring met betrekking tot:

- Rendement (ondanks dat het in de winter waars. grotendeels leeg staat)
- Belasting/Fiscaal
- Beheer door een extern bedrijf aldaar

Ik ben eigenaar van zo’n “extern bedrijf”. Wij verzorgen de verhuur, schoonmaak en property management door heel Europa. Wij focussen ons alleen op short-term verhuur.

Wanneer je kiest voor short-term, probeer de verhuur niet te regelen via een lokale makelaar maar via een losstaand bedrijf welke gespecialiseerd is in online verhuur. Mijn ervaring is dat de gemiddelde bezettingsgraad rond de 60-80% minimaal moet zijn. Mocht je meer info willen kan je mij een berichtje sturen.

Rendement is heel erg afhankelijk van aankoopprijs, de locatie en het appartement zelf. Gemiddeld rendement voor de eigenaar varieert tussen de 5% en 20%. De beste rendementen in onze portfolio worden behaald met kleine appartementen in een centrum, bezettingsgraad > 90%. Eventuele waardestijging van het object heb ik niet in meegerekend, enkel de verhuur inkomsten.

Eigenaren hebben vaak een accountant lokaal voor het regelen van de eventuele belastingen m.b.t. verhuur. Ook dit is afhankelijk van locatie/ land.

Het aankopen van een appartement in het buitenland zou ik alleen aanraden als je ook echt affiniteit hebt met het betreffende land. Het spreken van de lokale taal helpt ook enorm in het proces tot aankoop. Voor de aankoop is mijn advies om een aankoop makelaar te contacten.

[rockhopper]

martijn22222 schreef op donderdag 18 augustus 2022 @ 10:53:
Iemand ervaring met het aankopen van een (vakantie)appartement in het buitenland (Europa)?
Ben even benieuwd naar jullie ervaring met betrekking tot:

- Rendement (ondanks dat het in de winter waars. grotendeels leeg staat)
- Belasting/Fiscaal
- Beheer door een extern bedrijf aldaar

Ik blijf hier juist vanaf doordat het te "ver van m'n bed" is. Je geeft niet alleen alles uit handen, wat op zich niet erg hoeft te zijn, maar juist ook de regelgeving en veranderingen daaromheen houden mij sterk tegen. Ik kan niet goed bijhouden wat er veranderd en welke gevolgen er zijn door de taalbarrière.
Daarnaast geeft @klapjoker wel een goed advies over de taal.

Mocht je er wat dieper in willen duiken om je wat beter voor te bereiden, er zijn regelmatig second home beurzen in Nederland waarin commerciële partijen veel info kunnen geven en een duidelijk plaatje kunnen scheppen. Veel hangt verder af welk land je op het oog hebt.

[ Voor 4% gewijzigd door rockhopper op 19-08-2022 11:31 ]

[ybos]

Jeroenneman schreef op woensdag 3 augustus 2022 @ 11:20:
[...]

Ik heb niet gehamsterd, want dat is gewoon onfatsoenlijk. Net zoals ik ook geen geld wil verdienen aan andermans dak boven zijn/haar hoofd. Legaal is het zeker, "eerlijk" betwijfel ik.

Waterbedrijven verdienen aan water, eerste levensbehoefte: niet eerlijk?
Energiebedrijven verdienen aan energie, eerste levensbehoefte: niet eerlijk? (even los van de prijzen nu)
supermarkten/boeren/... verdienen aan eten, eerste levensbehoefte: niet eerlijk?
Bouwbedrijven/leveranciers bouwmaterialen verdienen aan de materialen die zorgen voor iemands dak boven zijn hoofd: niet eerlijk

Waarom zou je dan niet mogen verdienen aan iemands dak boven zijn hoofd door een huis/appartement te kopen en deze te verhuren?

[Mikee007]

Ik ben jong (onder de 30) en ik heb eeb appartement gekocht op Bonaire wat verhuurd gaat worden.
Iets waar ik best trots op ben.
De aankoopprijzen liggen daar vele malen lager en kon dit dus deels van em spaargeld financieren en een kleine hypotheek.
Voor mij is het belangrijk dat ik de eerste periode uit me vaste lasten kom maar uiteindelijk ook geld er aan ga verdienen.
Ik heb me een ultimatum van 5 jaar gegeven na oplevering mocht het dan nog niet renderen dan verkoop ik het weer.

Verhuur wordt centraal geregeld en is een goed concept ik heb er dus wel vertrouwen in.

Denk dat investeren in vastgoed altijd nog de beste manier is.
Niet in Nederland gezien de prijzen van vakantiewoningen ook enorm stijgen maar binnen europa zijn wel tal van mogelijkheden

[Fr33z]

Mikee007 schreef op dinsdag 23 augustus 2022 @ 22:53:
Ik ben jong (onder de 30) en ik heb eeb appartement gekocht op Bonaire wat verhuurd gaat worden.
Iets waar ik best trots op ben.
De aankoopprijzen liggen daar vele malen lager en kon dit dus deels van em spaargeld financieren en een kleine hypotheek.
Voor mij is het belangrijk dat ik de eerste periode uit me vaste lasten kom maar uiteindelijk ook geld er aan ga verdienen.
Ik heb me een ultimatum van 5 jaar gegeven na oplevering mocht het dan nog niet renderen dan verkoop ik het weer.

Verhuur wordt centraal geregeld en is een goed concept ik heb er dus wel vertrouwen in.

Denk dat investeren in vastgoed altijd nog de beste manier is.
Niet in Nederland gezien de prijzen van vakantiewoningen ook enorm stijgen maar binnen europa zijn wel tal van mogelijkheden

Geinig idee, hoop voor je dat het wat oplevert. Kun je wat dingen delen over de geldstromen (al was het maar fictief maar met de juiste verhoudingen)? Ik wil na het lezen van zo'n post vooral weten waar het dan over gaat, bijv:

aankoopprijs
verwachtte huuropbrengst en hoeveel het verhuurd wordt
wat het kost om die verhuur te laten regelen door iemand anders.

[RichieB]

Voor de verhuur van vakantiewoningen moet je vooral kijken naar de jaaropbrengst. De huurprijzen en bezetting zullen per seizoen sterk variëren.

[rockhopper]

@RichieB Ik wist niet dat Bonaire seizoenen heeft...

@Mikee007 Ik ben benieuwd of het was is, zou leuk zijn als je over een jaar een update deelt, of misschien over twee jaar. Vermoedelijk zijn er opstartkosten die het rendement omlaag halen in jaar 1.

Qua aankoopprijs dit is natuurlijk pas interessant als je weet waar je het over hebt. En dan heb ik het niet eens over inzicht in de lokale markt (zeer belangrijk), maar eigenlijk alleen even over basale dingen als lokatie, grootte en staat van onderhoud.

Ik ben zelf ook nieuwsgierig hoeveel je ongeveer kwijt bent aan het uitbesteden van dit allemaal.

[Maaarkske86]

Met de huidige energieprijzen kun je hem wellicht langer verhuren aan iemand met een variabel contract voor de komende winter?

Ik hoor in mijn omgeving mensen die tegen de 500-600 euro per maand aan energie kwijt zijn. Dan kan je voor dat geld net zo goed de thermosstaat op 10 zetten en een winter lang remote werken voor min of meer dezelfde prijs.

Mikee007 schreef op dinsdag 23 augustus 2022 @ 22:53:
Ik ben jong (onder de 30) en ik heb eeb appartement gekocht op Bonaire wat verhuurd gaat worden.
Iets waar ik best trots op ben.
De aankoopprijzen liggen daar vele malen lager en kon dit dus deels van em spaargeld financieren en een kleine hypotheek.
Voor mij is het belangrijk dat ik de eerste periode uit me vaste lasten kom maar uiteindelijk ook geld er aan ga verdienen.
Ik heb me een ultimatum van 5 jaar gegeven na oplevering mocht het dan nog niet renderen dan verkoop ik het weer.

Verhuur wordt centraal geregeld en is een goed concept ik heb er dus wel vertrouwen in.

Denk dat investeren in vastgoed altijd nog de beste manier is.
Niet in Nederland gezien de prijzen van vakantiewoningen ook enorm stijgen maar binnen europa zijn wel tal van mogelijkheden

[Mikee007]

Bedankt voor jullie nieuwsgierigheid.
Het is en blijft natuurlijk altijd een bepaald risico hebben, hoeveel het uiteindelijk gaat opleveren kan je altijd berekenen maar is van zoveel factoren afhankelijk.
Bonaire heeft natuurlijk een goed klimaat voor het hele jaar door en is dus niet aan seizoenen gebonden daardoor is de inkomstenstroom over het hele jaar verdeeld.

Daarom moet je zo'n project wel de tijd geven, als het na 5 jaar niet rendabel is verkoop ik het, gelukkig stijgen ook daar de prijzen dus als ik het verkoop is de kans relatief groot dat ik er wat winst uit kan halen.

Mochten jullie vragen hebben, een privé bericht mag je altijd sturen.

[Hendrik H.]

De overdrachtsbelasting op de verkoop van gebouwen gaat omhoog. Dat geldt niet voor woningen, maar bijvoorbeeld voor bedrijfspanden. Dat levert 130 miljoen euro op. Ook verhuurders van vastgoed moeten meer belasting gaan betalen. De aanpak van vastgoedconstructies en verschillende fiscale regelingen levert over een aantal jaren 500 miljoen euro op.

Onderdeel van het koopkrachtakkoord...:

Is de belastingverhoging van toepassing op alle verhuurders van vastgoed?

[rockhopper]

@Hendrik H. Ik denk dat we het antwoord daarop tijdens Prinsjesdag te weten komen. Mogelijk eerder als er onofficiële gegevens "lekken", maar ja dan is het nog niet officieel.

[creator1988]

Hendrik H. schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 16:30:
De overdrachtsbelasting op de verkoop van gebouwen gaat omhoog. Dat geldt niet voor woningen, maar bijvoorbeeld voor bedrijfspanden. Dat levert 130 miljoen euro op. Ook verhuurders van vastgoed moeten meer belasting gaan betalen. De aanpak van vastgoedconstructies en verschillende fiscale regelingen levert over een aantal jaren 500 miljoen euro op.

Onderdeel van het koopkrachtakkoord...:

Is de belastingverhoging van toepassing op alle verhuurders van vastgoed?

De overdrachtsbelasting heeft downstream natuurlijk wel (wellicht een minimaal) effect op woningprijzen, want alle panden waar je de transitie van niet wonen => wonen wil maken worden duurder voor de ontwikkelaar (wij doen dit zelf met een klein groepje, toch weer een procentpunt minder marge die je wil goedmaken in de verkoop of verhuur).

[Morpheusk]

creator1988 schreef op vrijdag 2 september 2022 @ 10:26:
[...]


De overdrachtsbelasting heeft downstream natuurlijk wel (wellicht een minimaal) effect op woningprijzen, want alle panden waar je de transitie van niet wonen => wonen wil maken worden duurder voor de ontwikkelaar (wij doen dit zelf met een klein groepje, toch weer een procentpunt minder marge die je wil goedmaken in de verkoop of verhuur).

Inderdaad, zullen ze wel weer even niet aandacht hebben. Oftewel de verkopende partij moet er eerst even een sobere woning van maken

[Jumpman]

Hendrik H. schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 16:30:
De overdrachtsbelasting op de verkoop van gebouwen gaat omhoog. Dat geldt niet voor woningen, maar bijvoorbeeld voor bedrijfspanden. Dat levert 130 miljoen euro op. Ook verhuurders van vastgoed moeten meer belasting gaan betalen. De aanpak van vastgoedconstructies en verschillende fiscale regelingen levert over een aantal jaren 500 miljoen euro op.

Onderdeel van het koopkrachtakkoord...:

Is de belastingverhoging van toepassing op alle verhuurders van vastgoed?

Ze snijden zichzelf in de vingers hiermee. Er worden momenteel veel kantoorpanden omgezet in woningen, dit wordt iets minder interessant hierdoor of die mensen gaan de prijzen verhogen. Daarbij leegstaande panden is niet goed, hierdoor krijg je verpaupering.

[Maahes]

Jumpman schreef op vrijdag 2 september 2022 @ 10:58:
[...]


Ze snijden zichzelf in de vingers hiermee. Er worden momenteel veel kantoorpanden omgezet in woningen, dit wordt iets minder interessant hierdoor of die mensen gaan de prijzen verhogen. Daarbij leegstaande panden is niet goed, hierdoor krijg je verpaupering.

Een uitzondering bij omzetten van kantoor naar woningen zou inderdaad wellicht wel nuttig zijn.

De hogere overdrachtsbelasting is naar mijn idee wel een goed idee. Het opkopen van bestaande woningen wordt hiermee minder aantrekkelijk. Bij nieuwbouw is geen sprake van overdrachtsbelasting. Het is dus een sterke prikkel om het vermogen aan te wenden voor echte productie van woningen i.p.v. 'rent seeking'.

[Real]

Ik denk relevant voor dit topic:

ChristenUnie en PvdA willen einde maken aan tijdelijke huurcontracten

Dit gaat voor de helderheid over zelfstandige huurwoningen, niet over kamerverhuur. Het wetsvoorstel is met name ingegeven omdat er veel onzekerheid is bij huurders en bijvoorbeeld gezinnen met schoolgaande kinderen om de twee jaar of minder moeten verhuizen.

[Flextrip]

Real schreef op maandag 5 september 2022 @ 12:36:
Ik denk relevant voor dit topic:

ChristenUnie en PvdA willen einde maken aan tijdelijke huurcontracten

Dit gaat voor de helderheid over zelfstandige huurwoningen, niet over kamerverhuur. Het wetsvoorstel is met name ingegeven omdat er veel onzekerheid is bij huurders en bijvoorbeeld gezinnen met schoolgaande kinderen om de twee jaar of minder moeten verhuizen.

"VVD en CDA zijn geen voorstander van het plan. Zij zeggen te vrezen dat het toch al beperkte woningaanbod juist afneemt wanneer je het niet overlaat aan de woekerwinstzucht van de vrije markt. Hiervoor bestaat geen enkel bewijs."

Lekker objectief...

De problematiek snap ik wel. Maar ik zou de oplossing eerder zoeken in de mogelijkheid om een tijdelijk contract van bijvoorbeeld 5 jaar aan te gaan, waarin de huurder eventueel eerder kan opzeggen, maar de verhuurder niet.

[Real]

Flextrip schreef op maandag 5 september 2022 @ 12:52:
[...]
De problematiek snap ik wel. Maar ik zou de oplossing eerder zoeken in de mogelijkheid om een tijdelijk contract van bijvoorbeeld 5 jaar aan te gaan, waarin de huurder eventueel eerder kan opzeggen, maar de verhuurder niet.

Er is al veel doorstroming in het segment van de particuliere verhuur, want huurders zitten er vaak noodgedwongen. Ze willen eigenlijk kopen, maar krijgen geen hypotheek en verdienen teveel voor een zelfstandige huurwoning met een gereguleerde prijs of staan jaren op een wachtlijst.

Zo'n periode van 2-5 jaar is dus nergens voor nodig en alleen maar in het voordeel van verhuurders, maar daar is huurrecht van woonruimte niet voor bedoelt en verhuurders hebben zulke rechten ook helemaal niet nodig.

Overigens lijkt ook D66 voor, dus ik denk dat er gewoon een meerderheid voor zal bestaan. Het zal vooral gaan om de vraag of de PVV ook voor is en of de Eerste Kamer voor of na de verkiezingen volgend jaar aan de initiatiefwet toekomt.

[rockhopper]

Real schreef op maandag 5 september 2022 @ 13:04:
[...]
Zo'n periode van 2-5 jaar is dus nergens voor nodig en alleen maar in het voordeel van verhuurders, maar daar is huurrecht van woonruimte niet voor bedoelt en verhuurders hebben zulke rechten ook helemaal niet nodig.

Verhuurders hebben al bijna geen rechten met betrekking tot opzegging van de huur. Dus dat laatste beetje is ook niet nodig? Met die instelling krijg je nog meer leegstand in mijn ogen.
Ik heb begrip voor huurdersbescherming, maar soms wil je na een termijn een pand of zelf gebruiken of in de verkoop doen. En soms wil je van een potentieel lastige (niet nette) huurder ook af.

[Real]

rockhopper schreef op maandag 5 september 2022 @ 13:25:
[...]
Verhuurders hebben al bijna geen rechten met betrekking tot opzegging van de huur. Dus dat laatste beetje is ook niet nodig? Met die instelling krijg je nog meer leegstand in mijn ogen.
Ik heb begrip voor huurdersbescherming, maar soms wil je na een termijn een pand of zelf gebruiken of in de verkoop doen. En soms wil je van een potentieel lastige (niet nette) huurder ook af.

Je krijgt geen leegstand. Particuliere verhuurders gaan dan verkopen, zodat de huizenmarkt ook afkoelt.

Verhuurders hebben overigens heel veel rechten (zie art. 7:274 BW) voor wat betreft opzegging en tussenhuur blijft met het voorstel naar ik begrijp gewoon mogelijk. Maar het lijkt erop dat twee coalitiepartijen er wel klaar mee is en de toezegging omdat de huur voor onbepaalde tijd bij particuliere verhuur helemaal niet de norm is gebleken die steeds werd toegezegd. Dan moet je gewoon concluderen dat particuliere verhuurders de afgelopen jaren behoorlijk hebben kunnen cashen, maar het houdt een keer op.

[JanHenk]

Ik heb mijn huurder ook een contract voor onbepaalde tijd gegeven. Ze mogen er van mij in blijven hoor, graag zelfs. (Wel netjes blijven betalen uiteraard.)

Ik denk dat huurindexatie een groter probleem is dan dit soort wetgeving. Binnen een paar jaar heb ik mijn woning totaal uit de markt geprijsd met indexatie (plus contractuele aanvullende verhogingen). Dan gaan ze op enig moment toch wel weg. Dat is overigens ook wat grote opkopers doen; maximale huurverhogingen en bij mutatie meteen verkopen. Daar heb je geen andere wetgeving omtrent contractduur voor nodig, naar mijn mening.

[GoldenSample]

Real schreef op maandag 5 september 2022 @ 13:33:
[...]


Je krijgt geen leegstand. Particuliere verhuurders gaan dan verkopen, zodat de huizenmarkt ook afkoelt.

Verhuurders hebben overigens heel veel rechten (zie art. 7:274 BW) voor wat betreft opzegging en middenhuur blijft met het voorstel naar ik begrijp gewoon mogelijk. Maar het lijkt erop dat twee coalitiepartijen er wel klaar mee is en de toezegging omdat de huur voor onbepaalde tijd bij particuliere verhuur helemaal niet de norm is gebleken die steeds werd toegezegd. Dan moet je gewoon concluderen dat particuliere verhuurders de afgelopen jaren behoorlijk hebben kunnen cashen, maar het houdt een keer op.

Wat natuurlijk een enorme verrassing is, echt niemand zag aankomen dat die nobele verhuurders niet voor de wettelijke ondergrens zouden gaan in een woningmarkt met toenemende wanhoop bij de vraagkant. Frappant vind ik dat, als er iets ten voordelen van verhuurders verandert horen we niks, enkel goed, verlossing is nabij. Als er iets teruggedraaid wordt/veranderd in voordeel van huurders (en nadelig voor verhuurders) is het moord en brand, want de enorme overwinsten uit het verleden door kromme regelgeving is een heilig eeuwigdurend verworven recht.

Zelfde zie je bij veel bedrijven overigens, jarenlang schaamteloos van slechte regelgeving geprofiteerd of de aarde compleet vernietigd maar op het moment dat men het niet meer mag of er voor moet gaan betalen tast het plots 'de rechtszekerheid' aan.

rockhopper schreef op maandag 5 september 2022 @ 13:25:
[...]

Verhuurders hebben al bijna geen rechten met betrekking tot opzegging van de huur. Dus dat laatste beetje is ook niet nodig? Met die instelling krijg je nog meer leegstand in mijn ogen.
Ik heb begrip voor huurdersbescherming, maar soms wil je na een termijn een pand of zelf gebruiken of in de verkoop doen. En soms wil je van een potentieel lastige (niet nette) huurder ook af.

Hoe hebben we dit Sodom en Gomorra voor 2016 overleefd zou je je bijna afvragen? Die gigantische leegstand toen, de rillingen lopen me koud over de rug. Voor de rest, verkopen kan ook prima met verhuurders (idd voor een lagere waarde in verhuurde staat) en het gebruiken voor eigen bewoning ook. Wat is dus precies het probleem? Dat het 'investeren' in een primaire levensbehoefte van een brok steen en beton genaamd woning niet zo flexibel is als een stel aandelen kopen? Er zijn wel meer redenen dan enkel je huurders niet op straat kunnen flikkeren na een jaar om misschien niet in 'pandjes' te 'investeren' als je geen lange termijn horizon hebt.

Gòh, had ik niet zien aankomen zeg!

JanHenk schreef op maandag 5 september 2022 @ 13:50:
Ik heb mijn huurder ook een contract voor onbepaalde tijd gegeven. Ze mogen er van mij in blijven hoor, graag zelfs. (Wel netjes blijven betalen uiteraard.)

Ik denk dat huurindexatie een groter probleem is dan dit soort wetgeving. Binnen een paar jaar heb ik mijn woning totaal uit de markt geprijsd met indexatie (plus contractuele aanvullende verhogingen). Dan gaan ze op enig moment toch wel weg. Dat is overigens ook wat grote opkopers doen; maximale huurverhogingen en bij mutatie meteen verkopen. Daar heb je geen andere wetgeving omtrent contractduur voor nodig, naar mijn mening.

Zie hier waarom de 'vrije-markt' niet werkt. Een prijsplafond op bestandswoningen zal al helpen. Het lost inderdaad de problemen niet op maar maakt wel een verschil waar de rekening komt te liggen. De vastgoedlobby in Nederland is erg sterk om elke verandering die niet perfect is maar het vastgoedwalhalla aantast van tafel te krijgen door te schreeuwen: 'Maar het is niet perfect!!!!111'.

Klein nieuwtje voor sommige wordt dat het binnenlopen op de 'woningmarkt' zoals dat het laatste decennium plaatsvond de uitzondering is ipv de regel.

[ Voor 58% gewijzigd door GoldenSample op 05-09-2022 14:15 ]

[rockhopper]

GoldenSample schreef op maandag 5 september 2022 @ 14:08:
[...]
Hoe hebben we dit Sodom en Gomorra voor 2016 overleefd zou je je bijna afvragen? Die gigantische leegstand toen, de rillingen lopen me koud over de rug. Voor de rest, verkopen kan ook prima met verhuurders (idd voor een lagere waarde in verhuurde staat) en het gebruiken voor eigen bewoning ook. Wat is dus precies het probleem? Dat het 'investeren' in een primaire levensbehoefte van een brok steen en beton genaamd woning niet zo flexibel is als een stel aandelen kopen? Er zijn wel meer redenen dan enkel je huurders niet op straat kunnen flikkeren na een jaar om misschien niet in 'pandjes' te 'investeren' als je geen lange termijn horizon hebt.

Gòh, had ik niet zien aankomen zeg!

Je hoeft het niet op de man te spelen en ook het sarcasme kan wel wat minder in mijn ogen. Ik geef mijn mening, prima dat je het daar niet mee eens bent verder. Ik vind enige nuance wel op zijn plaats.

[Real]

JanHenk schreef op maandag 5 september 2022 @ 13:50:
Ik heb mijn huurder ook een contract voor onbepaalde tijd gegeven. Ze mogen er van mij in blijven hoor, graag zelfs. (Wel netjes blijven betalen uiteraard.)

Dat is volgens mij hoe het zou moeten zijn, met uitzonderingen. Niet tijdelijk met uitzonderingen.

Ik denk dat huurindexatie een groter probleem is dan dit soort wetgeving. Binnen een paar jaar heb ik mijn woning totaal uit de markt geprijsd met indexatie (plus contractuele aanvullende verhogingen). Dan gaan ze op enig moment toch wel weg. Dat is overigens ook wat grote opkopers doen; maximale huurverhogingen en bij mutatie meteen verkopen. Daar heb je geen andere wetgeving omtrent contractduur voor nodig, naar mijn mening.

Ik verwacht niet dat er volgend jaar verhoogd mag worden met inflatie + 1% bij geliberaliseerde huurovereenkomsten. Die hoge inflatie is grotendeels energie en voedsel, dus raakt verhuurders niet.

Het zal dus een aanpassing worden vóór 1 januari vermoed ik.

[GoldenSample]

rockhopper schreef op maandag 5 september 2022 @ 14:32:
[...]

Je hoeft het niet op de man te spelen en ook het sarcasme kan wel wat minder in mijn ogen. Ik geef mijn mening, prima dat je het daar niet mee eens bent verder. Ik vind enige nuance wel op zijn plaats.

Oprechte vraag, waar speel ik op de man? De 'je' in mijn post verwijst naar verhuurder in algemene zin, dat je (als verhuurder zijnde).... bijvoorbeeld. Had ik iets duidelijker kunnen zijn. Of je wel of geen woningen verhuurd heb ik verder niet nagezocht, is voor de discussie niet heel erg relevant op het moment. Er zijn tenslotte ook zat arme sloebers in een precair baantje die heilig er van overtuigd zijn dat tegen hun eigenbelang stemmen het allemaal veel beter maakt.

Dat ik iets vind van de huidige situatie op de 'woningmarkt' moge duidelijk zijn. Dat ik vind dat (de)regulering huurders in de kou laat staan en verhuurders sterk bevoordeeld ook. Dat maakt echter nog niet dat ik op de man speel in mijn ogen.

Het gebruik van de sarcastische hyperbolen is overigens een verwijzing naar het opgeblazen luidruchtige 'waarschuwen' vanuit de vastgoed lobby. Bewust flink aangezet om aan te geven hoe (naar mijn visie uiteraard) overdreven en krom sommige argumentaties zijn.

[rockhopper]

Fair enough, ik zal het lezen zoals je het nu uitgelegd hebt.

Persoonlijk heb ik het een beetje gehad met dat alle verhuurders meteen als "huisjesmelkers" neergezet worden. Ik ben geen voorstander van alles en iedereen over één kam te scheren. Voor mij is vastgoed beleggen mijn pensioen, dus lange adem. Van mij mogen mijn huurders onbepaald lang blijven huren, maar ik ben geen voorstander van het verder inperken van de rechten van verhuurders.

Eigenlijk is de enige weg uit deze overspannen markt het bouwen van veel (heel veel) meer (betaalbare) huizen, dat gaat nog wel even duren. Welke regels ze ook gaan aanpassen, het blijven lapmiddelen zonder goede termijn visie. We zitten simpel in een situatie waarin er veel meer één ouder-gezinnen zijn. Met kinderen heeft één traditioneel gezin na de break-up dus eigenlijk meteen twee woningen nodig met voldoende slaapkamers.

[GoldenSample]

rockhopper schreef op maandag 5 september 2022 @ 20:17:
Fair enough, ik zal het lezen zoals je het nu uitgelegd hebt.

Persoonlijk heb ik het een beetje gehad met dat alle verhuurders meteen als "huisjesmelkers" neergezet worden. Ik ben geen voorstander van alles en iedereen over één kam te scheren. Voor mij is vastgoed beleggen mijn pensioen, dus lange adem. Van mij mogen mijn huurders onbepaald lang blijven huren, maar ik ben geen voorstander van het verder inperken van de rechten van verhuurders.

Eigenlijk is de enige weg uit deze overspannen markt het bouwen van veel (heel veel) meer (betaalbare) huizen, dat gaat nog wel even duren. Welke regels ze ook gaan aanpassen, het blijven lapmiddelen zonder goede termijn visie. We zitten simpel in een situatie waarin er veel meer één ouder-gezinnen zijn. Met kinderen heeft één traditioneel gezin na de break-up dus eigenlijk meteen twee woningen nodig met voldoende slaapkamers.

Waar de kosten van de huidige problematiek worden neergelegd is een politieke keuze. Op het moment zitten we nogsteeds in het stramien dat die kosten, financieel, bij nieuwe toetreders of wisselaars op de (huur)woningmarkt liggen. Dat is een keuze die daadwerkelijk anders gemaakt kan worden, een puntenstelsel voor middenhuur, het niet meer/minder meenemen van de WOZ waarde is ook een klein voorbeeld.

En inderdaad, huurders en verhuurders zijn (deels) communicerende vaten dus dat zal een verschil maken in welke muntjes in wie zijn zak zitten. De wereld veranderd, regels veranderen en reken er op dat zaken mbt eerste levensbehoeften en gezondheid sowieso veranderen. Anders hadden we nu nog overal in de asbest gestaan, had er nog lood in de benzine gezeten en werd ik in nep-Euros betaald die ik enkel in de fabrieksbakkerij kon uitgeven.

De huurprijzen van bestaande woningen hebben amper invloed op het aanbod, die kunstmatig te begrenzen maakt niet dat iemand opeens makkelijker een woning vind, dat maakt vooral dat er minder van schaarste geprofiteerd kan worden door de bezittende klasse.

Als eerder betoogd, het feit dat particulieren massaal op huurwoningen doken is opzich te begrijpen maar vanuit een investeringsoptiek erg risicovol. Het was 20 jaar terug al, investeringstechnisch, bekend dat woonvastgoed erg inflexibel en sterk gereguleerd is. Dat is niet veranderd maar na een paar gouden jaren is men dat stelselmatig vergeten/zijn mensen ingestapt die dit niet helemaal overzien hebben. Het hele concept dat de huur voor de rente + aflossing + onderhoud van het pandje zou moeten betalen is opzichzelf al een tamelijk bizar concept. Daar kom ik toch weer op het 'eeuwig verworven recht'.

Op de lange termijn heb je natuurlijk volledig gelijk, zonder visie en keuzes hoe we wonen willen vormgeven (qua ruimtelijke ordening, qua 'markt' en regelgeving) maar ook grondpolitiek en financiering van gemeentes gaat dit niet opgelost worden.

Het probleem is echter dat dit vaak wordt aangedragen om nu maar vooral geen korte termijn veranderingen aan te brengen en lekker het status quo nog een decennium te verlengen. Sure lapmiddelen zijn lapmiddelen maar om die af te schieten als 'lapmiddel, lost niet alles op' impliceert men dat het huidige status-quo voor de korte termijn niet beter/rechtvaardiger/anders kan. En dat is natuurlijk niet waar, war beter/rechtvaardiger is, dat zou de discussie moeten zijn maar die wordt te vaak handig uit de weg gegaan met 'bouwen bouwen bouwen is de enige oplossing!!11, de rest helpt niet!' Daniel Koerhuis geraaskal.

Zegmaar soort van; Wil het anti-gif voor Stef Blok zich met spoed melden in Den-Haag?

[ Voor 14% gewijzigd door GoldenSample op 05-09-2022 21:47 ]

[Real]

Voor geïnteresseerden: volgende week dinsdag 13 september is er vanaf 16:30 uur een rondetafelgesprek in de Tweede Kamer over tijdelijke huur.

Aanwezig zijn onder andere vertegenwoordigers van de Huurcommissie, Vastgoedbelang, IVBN, de Woonbond, Aedes en onderzoekers die de tijdelijke huur onder de loep hebben gelegd.

[Kaaswagen]

GoldenSample schreef op maandag 5 september 2022 @ 14:08:
Zie hier waarom de 'vrije-markt' niet werkt. Een prijsplafond op bestandswoningen zal al helpen. Het lost inderdaad de problemen niet op maar maakt wel een verschil waar de rekening komt te liggen.
[...]

GoldenSample schreef op maandag 5 september 2022 @ 21:39:
[...]

Als eerder betoogd, het feit dat particulieren massaal op huurwoningen doken is opzich te begrijpen maar vanuit een investeringsoptiek erg risicovol. Het was 20 jaar terug al, investeringstechnisch, bekend dat woonvastgoed erg inflexibel en sterk gereguleerd is. Dat is niet veranderd maar na een paar gouden jaren is men dat stelselmatig vergeten/zijn mensen ingestapt die dit niet helemaal overzien hebben. Het hele concept dat de huur voor de rente + aflossing + onderhoud van het pandje zou moeten betalen is opzichzelf al een tamelijk bizar concept. Daar kom ik toch weer op het 'eeuwig verworven recht'.

[...]

Mag ik hieruit opmaken dat je voor meer ingrijpen van de overheid bent?

Alle regels, lapmiddelen en alles eromheen hebben eigenlijk alleen maar tegenovergesteld effect gehad van wat we met z'n allen willen. Het lijkt me juist een goed idee dat we huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek, verhuurdersheffingen etc allemaal opdoeken. Experiment mislukt. De markt is niet transparant en niet flexibel genoeg meer en de hele boel is vastgelopen. Huurdersbescherming zou zich moeten beperken tot het echt uitbuiten van huurders, waarvan kortlopende contracten (indien vooraf bekend) geen voorbeeld is imo.

Het versoepelen van de regels, het afschaffen van bureaucratie en fors investeren in nieuwe woningen zouden de markt behoorlijk wakker kunnen schudden.

[ColeJ]

Verhuur zelf in de randstad, regio Amsterdam. Een huurder zei op na 2 jaar (expat), deze betaalde 1500 per maand. Vervolgens woning online met een huurprijs van 1900 per maand. Binnen enkele dagen meerdere reacties (van expats) met zelfs biedingen van 200 euro per maand boven de vraaghuurprijs.

Ben ik dan weer die verdomde huisjesmelker die woeker huren vraagt?

[ Voor 8% gewijzigd door ColeJ op 06-09-2022 19:27 ]

[GoldenSample]

Kaaswagen schreef op dinsdag 6 september 2022 @ 18:56:
[...]


[...]


Mag ik hieruit opmaken dat je voor meer ingrijpen van de overheid bent?

Alle regels, lapmiddelen en alles eromheen hebben eigenlijk alleen maar tegenovergesteld effect gehad van wat we met z'n allen willen. Het lijkt me juist een goed idee dat we huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek, verhuurdersheffingen etc allemaal opdoeken. Experiment mislukt. De markt is niet transparant en niet flexibel genoeg meer en de hele boel is vastgelopen. Huurdersbescherming zou zich moeten beperken tot het echt uitbuiten van huurders, waarvan kortlopende contracten (indien vooraf bekend) geen voorbeeld is imo.

Het versoepelen van de regels, het afschaffen van bureaucratie en fors investeren in nieuwe woningen zouden de markt behoorlijk wakker kunnen schudden.

Voila, zie hier een voorbeeld van precies wat ik bedoel: vooral niks doen omdat het niet perfect is, over 10 jaar oud zal het met 'Bouwen, bouwen, bouwen' wel gefixt zijn. Tot die tijd (en waarschijnlijk lang er na) zakken vullen, walhalla voor elke (mini) Pandjes Prins!

Nee in vele andere landen is het ook niet perfect maar dingen als een Mietendeckel bijvoorbeeld zorgen er wel voor dat een groot deel van de bestaande woningen minder exorbitant duur worden. Gaat wel in tegen het geloof in die onzichtbare hand van de markt inderdaad. Dat de oplossing een soort van woon wild-westen is, daar geloof ik bij volkshuisvesting niet in nee.

ColeJ schreef op dinsdag 6 september 2022 @ 19:25:
Verhuur zelf in de randstad, regio Amsterdam. Een huurder zei op na 2 jaar (expat), deze betaalde 1500 per maand. Vervolgens woning online met een huurprijs van 1900 per maand. Binnen enkele dagen meerdere reacties (van expats) met zelfs biedingen van 200 euro per maand boven de vraaghuurprijs.

Ben ik dan weer die verdomde huisjesmelker die woeker huren vraagt?

Hangt van de woning af maar waarschijnlijk wel ja. Snap overigens prima dat je het doet en dat mensen het met de rug tegen de muur betalen maakt het verder imho niet anders. Vroeger noemde men dat woekeren, nu de 'vrijemarkt'

Overigens ook een mooi uiteindje waar je ziet hoe de 30% regeling voor een expat de lokale bevolking nog verder buitenspel zet.

[ Voor 7% gewijzigd door GoldenSample op 06-09-2022 20:45 ]

[vortexnl1982]

ColeJ schreef op dinsdag 6 september 2022 @ 19:25:
Verhuur zelf in de randstad, regio Amsterdam. Een huurder zei op na 2 jaar (expat), deze betaalde 1500 per maand. Vervolgens woning online met een huurprijs van 1900 per maand. Binnen enkele dagen meerdere reacties (van expats) met zelfs biedingen van 200 euro per maand boven de vraaghuurprijs.

Ben ik dan weer die verdomde huisjesmelker die woeker huren vraagt?

Het is een spel van vraag en aanbod.

Daar doet de overheid ook aan mee. Bv ik pacht een kaveltje van 5 bij 20 meter in Amsterdam en daar vraagt de gemeente 11k per jaar voor en die wordt jaarlijks geïndexeerd met de inflatie. Ik hoor daar de overheid niet over klagen want dat zijn ook woekerprijzen. Oh ja de gemeente doet niet aan een max prijsstijging (zoals ze wel doen voor huurwoningen) voor de nieuwe erpfacht regels (2016+).

Laat de overheid maar lekker meer grond beschikbaar stellen en de regels voor het bouwen wat relaxter maken. Oftewel : zorg voor meer aanbod !

Ik verhuur trouwens ook in Amsterdam (mijn oude woning). Ik heb zelf een Nederlandse huurder, super relaxte gast. Waarschijnlijk kon ik bij expats nog wat meer vangen maar ik had hier een beter gevoel bij.

[Kaaswagen]

GoldenSample schreef op dinsdag 6 september 2022 @ 20:40:
[...]

Voila, zie hier een voorbeeld van precies wat ik bedoel: vooral niks doen omdat het niet perfect is, over 10 jaar oud zal het met 'Bouwen, bouwen, bouwen' wel gefixt zijn. Tot die tijd (en waarschijnlijk lang er na) zakken vullen, walhalla voor elke (mini) Pandjes Prins!

Nee in vele andere landen is het ook niet perfect maar dingen als een Mietendeckel bijvoorbeeld zorgen er wel voor dat een groot deel van de bestaande woningen minder exorbitant duur worden. Gaat wel in tegen het geloof in die onzichtbare hand van de markt inderdaad. Dat de oplossing een soort van woon wild-westen is, daar geloof ik bij volkshuisvesting niet in nee.


[...]

Maar ik propageer juist dat we wel wat doen, namelijk alle mislukte sturende maatregelen schrappen. Vrijwel alle maatregelen hebben averechts gewerkt en we betalen ons allemaal blauw aan een bureaucratische machine die feitelijk niets toevoegt. Leuk achtergrondstukje; https://www.cpb.nl/sites/...-hypotheekrenteaftrek.pdf

De omvang van de hypotheekrenteaftrek is gegroeid naar ruim 30 mld euro, ongeveer 5%
van het bbp. De bijbehorende belastingderving in box 1, gecorrigeerd voor het
eigenwoningforfait, is 11 mld euro en naast alle verstoringen op de huurmarkt verstoren
deze fiscale subsidies de koopbeslissing en de totale woonconsumptie. De toenemende vraag
met het starre aanbod leidden tot forse prijsstijgingen die uiteindelijk hebben geleid tot een
prijsbubbel, hoge hypotheekschulden en beperktere toegang tot de koopmarkt.

vortexnl1982 schreef op dinsdag 6 september 2022 @ 20:53:
[...]

Ik verhuur trouwens ook in Amsterdam (mijn oude woning). Ik heb zelf een Nederlandse huurder, super relaxte gast. Waarschijnlijk kon ik bij expats nog wat meer vangen maar ik had hier een beter gevoel bij.

Gaat een beetje om de ratio opbrengst/risico goed in te schatten. Mensen met een stabiel inkomen waarvan je weet dat ze lange tijd gaan huren hebben vaak meer opties en zullen dus minder hoge huur willen betalen. Expats hebben weinig netwerk en moeten dus wat meer betalen maar mogelijk ook weer verder trekken. Als je een A-locatie hebt zou ik altijd voor expats gaan vanwege de rendabiliteit op de lange termijn - moet je wel de moeite/tijd willen nemen.

[GoldenSample]

Kaaswagen schreef op dinsdag 6 september 2022 @ 23:14:
[...]


Maar ik propageer juist dat we wel wat doen, namelijk alle mislukte sturende maatregelen schrappen. Vrijwel alle maatregelen hebben averechts gewerkt en we betalen ons allemaal blauw aan een bureaucratische machine die feitelijk niets toevoegt. Leuk achtergrondstukje; https://www.cpb.nl/sites/...-hypotheekrenteaftrek.pdf

[...]

Dat de hypotheekrenteaftrek schrappen een heel goed idee is dat kan iedereen zonder rechtse bril al meer dan 20 jaar zien. Is voor mij niet echt een argument om alles maar af te schaffen en de huurder voor de leeuwen te gooien. Dat het vastgoedeigenaren wel heerlijke winsten op de korte termijn op zal leveren is wat anders, maar dan moet dat als argument ingebracht worden en niet vage verwijzingen naar andere bizarre toestanden.

[ColeJ]

GoldenSample schreef op dinsdag 6 september 2022 @ 20:40:
[...]
[...]

Hangt van de woning af maar waarschijnlijk wel ja. Snap overigens prima dat je het doet en dat mensen het met de rug tegen de muur betalen maakt het verder imho niet anders. Vroeger noemde men dat woekeren, nu de 'vrijemarkt'

Overigens ook een mooi uiteindje waar je ziet hoe de 30% regeling voor een expat de lokale bevolking nog verder buitenspel zet.

In mijn omgeving van verhuurders (ken een pand of 10 in regio Amsterdam, binnen maar ook buiten de ring) zitten alleen maar expats. Heb al jaren geen normale Amsterdammer of Nederlander meer gezien daar in vrije sector huur. Afgelopen jaar ook een tiental arbeidscontracten gezien en het werkt allemaal bij Booking, Amazon, Adyen en is geboren in 1990-1995 met een salaris van rond de 100k. Sommige krijgen zelfs een housing allowance van de werkgever. Aan het begin van COVID was het even spannend en hebben panden zelfs 2-3 maanden leeggestaan, een huurdaling was daar een gevolg van. Echter, het is nu alweer een tijdje booming en de huren knallen letterlijk door het dak. Het credo is: expat, expat en expat.

Succes als je juf Iris bent op de basisschool. Nee, de Nederlander staat in die regio volledig buitenspel.

[ Voor 10% gewijzigd door ColeJ op 07-09-2022 07:49 ]

[Rubbergrover1]

Kaaswagen schreef op dinsdag 6 september 2022 @ 23:14:
[...]


Maar ik propageer juist dat we wel wat doen, namelijk alle mislukte sturende maatregelen schrappen. Vrijwel alle maatregelen hebben averechts gewerkt en we betalen ons allemaal blauw aan een bureaucratische machine die feitelijk niets toevoegt.

Een groot deel van de huidige problematiek op de woningmarkt heeft juist te maken met de trend van meer 'loslaten' van de regels van de laatste decennia. Even heel zwart-wit gezegd is de woningmarkt daardoor steeds meer een markt geworden voor de meest lucratieve acties in plaats van voor voldoende woningaanbod.

[init6]

GoldenSample schreef op dinsdag 6 september 2022 @ 20:40:
[...]

Voila, zie hier een voorbeeld van precies wat ik bedoel: vooral niks doen omdat het niet perfect is, over 10 jaar oud zal het met 'Bouwen, bouwen, bouwen' wel gefixt zijn.

Met Hugo nu aan het roer? Voel je je wel goed? Hugo kan niets.

Over 10 jaar zal zoals het nu gaat de zooi alleen maar groter zijn.

[GoldenSample]

init6 schreef op woensdag 7 september 2022 @ 07:57:
[...]

Met Hugo nu aan het roer? Voel je je wel goed? Hugo kan niets.

Over 10 jaar zal zoals het nu gaat de zooi alleen maar groter zijn.

Uiteraard, maar die zogenaamde verlossing in 10 jaar is natuurlijk het favoriete argument om nu niks te doen dat echt impact op korte termijn heeft.

[Real]

Onder andere woningcorporaties houden hun hart vast voor de komende winter en zien een schuldenexplosie aankomen.

Als de woningcorporaties dat zien, zou het mij niet verbazen dat het ook een probleem gaat worden bij huurwoningen met een hogere huurprijs.

https://wnl.tv/2022/09/08...meenten-voor-oplossingen/

[mannowlahn]

Collectief je maand bedrag vast zetten op acceptable bedrag en dan ben ik benieuwd wat er überhaupt gaat gebeuren. Maar het wordt dramatisch idd

[outlandos]

Gaat dat plan van Hugo nou definitief door? Dat middenhuur straks naar communistisch model de prijzen door de Staat worden bepaald?

Ik ken in mijn kring redelijk wat mensen met een of enkele pandjes die ze verhuren en iedereen geeft aan dat ze dan wel verkopen als het zo moet. Ik lees ook brandbrieven van pensioenfondsen en projectontwikkelaars dat er straks geen middenhuur gebouwd gaat worden met deze plannen. Misschien zie ik het verkeerd, maar er is nu al een enorm te kort, dat wordt dan toch alleen maar erger?

[Maahes]

outlandos schreef op donderdag 8 september 2022 @ 18:14:
Gaat dat plan van Hugo nou definitief door? Dat middenhuur straks naar communistisch model de prijzen door de Staat worden bepaald?

Ik ken in mijn kring redelijk wat mensen met een of enkele pandjes die ze verhuren en iedereen geeft aan dat ze dan wel verkopen als het zo moet. Ik lees ook brandbrieven van pensioenfondsen en projectontwikkelaars dat er straks geen middenhuur gebouwd gaat worden met deze plannen. Misschien zie ik het verkeerd, maar er is nu al een enorm te kort, dat wordt dan toch alleen maar erger?

Hogere huren resulteert niet in meer nieuwbouw. Die 'brandbrieven' gaat hen vooral om hun eigen portemonnee. Tot 1994 waren alle huren gereguleerd. Je ziet nu het resultaat van deregulering: Minder nieuwbouw en hogere prijzen. Die regulering treft slechts alleen de portemonnee van de verhuurder, niet die van de huurder en ook niet op de lange termijn.

[outlandos]

Maahes schreef op donderdag 8 september 2022 @ 18:24:
[...]


Hogere huren resulteert niet in meer nieuwbouw. Die 'brandbrieven' gaat hen vooral om hun eigen portemonnee. Tot 1994 waren alle huren gereguleerd. Je ziet nu het resultaat van deregulering: Minder nieuwbouw en hogere prijzen. Die regulering treft slechts alleen de portemonnee van de verhuurder, niet die van de huurder en ook niet op de lange termijn.

Berlijn heeft toch bewezen dat regulering van huurprijzen ook helemaal geen efficiënte regel is?

Bovendien, logisch redeneren: met deze hoge huizenprijzen ga je toch niet voor die prijzen verhuren die ze nu voorstellen. Dan komt het rendement op een paar procent per jaar uit. Weegt niet op tegen het risico en "gedoe". Kortom: middenhuur verdwijnt. Tel uit je winst. Treft dus welzeker de huurders straks; straks kan helemaal niemand meer een geschikt huurhuis vinden.

https://vastgoedactueel.n...stil-door-huurregulering/

[ Voor 5% gewijzigd door outlandos op 08-09-2022 18:29 ]

[Maahes]

outlandos schreef op donderdag 8 september 2022 @ 18:28:
[...]


Berlijn heeft toch bewezen dat regulering van huurprijzen ook helemaal geen efficiënte regel is?

Bovendien, logisch redeneren: met deze hoge huizenprijzen ga je toch niet voor die prijzen verhuren die ze nu voorstellen. Dan komt het rendement op een paar procent per jaar uit. Weegt niet op tegen het risico en "gedoe". Kortom: middenhuur verdwijnt. Tel uit je winst.

https://vastgoedactueel.n...stil-door-huurregulering/

Als verhuurders hun pand verkopen, dan is er altijd wel een koper aan de andere kant van de transactie. Dat pand verdwijnt niet ineens. Desnoods kopen woningcorporaties het. Die hoeven zelfs helemaal geen rendement en slechts alleen de kosten eruit te halen.

[outlandos]

Maahes schreef op donderdag 8 september 2022 @ 18:30:
[...]


Als verhuurders hun pand verkopen, dan is er altijd wel een koper aan de andere kant van de transactie. Dat pand verdwijnt niet ineens. Desnoods kopen woningcorporaties het. Die hoeven zelfs helemaal geen rendement en slechts alleen de kosten eruit te halen.

Huurders kunnen/willen niet kopen, daarom huren ze. Die zitten dus niet aan de andere kant van de transactie.

[Maahes]

outlandos schreef op donderdag 8 september 2022 @ 19:32:
[...]


Huurders kunnen/willen niet kopen, daarom huren ze. Die zitten dus niet aan de andere kant van de transactie.

Of ze willen/kunnen kopen hangt vooral af van de prijs.

[rube]

Maahes schreef op donderdag 8 september 2022 @ 20:16:
[...]
Of ze willen/kunnen kopen hangt vooral af van de prijs.

Uiteraard. Maar dat is wishful thinking.

[mannowlahn]

Maahes schreef op donderdag 8 september 2022 @ 20:16:
[...]


Of ze willen/kunnen kopen hangt vooral af van de prijs.

En de hypotheekrente

Op korte termijn gaan een hoop huurders een échtes grotere uitdaging krijgen. Op lange termijn kunnen ze misschien dan wel kopen. Maar eerst terug naar ouders om daar minimaal 5 jaar te wonen en te sparen.

[Rubbergrover1]

outlandos schreef op donderdag 8 september 2022 @ 18:14:
Ik lees ook brandbrieven van pensioenfondsen en projectontwikkelaars dat er straks geen middenhuur gebouwd gaat worden met deze plannen. Misschien zie ik het verkeerd, maar er is nu al een enorm te kort, dat wordt dan toch alleen maar erger?

Met niet-gereguleerde middenhuur is er dus sowieso al te weinig middenhuur. En een hoop woningen die eigenlijk juist als middenhuur verhuurd zouden moeten worden, worden nu door huisjesmelkers voor woekerprijzen verhuurd. En zijn door de vrije huurprijs in no-time in het hoge segment terecht gekomen. Lijkt me niet verkeerd om daar paal en perk aan te stellen.

(Ik noem het bewust huisjesmelkers, omdat fatsoenlijke verhuurders de woningen tegen fatsoenlijke huur verhuren.)

[outlandos]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 9 september 2022 @ 17:23:
[...]

Met niet-gereguleerde middenhuur is er dus sowieso al te weinig middenhuur. En een hoop woningen die eigenlijk juist als middenhuur verhuurd zouden moeten worden, worden nu door huisjesmelkers voor woekerprijzen verhuurd. En zijn door de vrije huurprijs in no-time in het hoge segment terecht gekomen. Lijkt me niet verkeerd om daar paal en perk aan te stellen.

(Ik noem het bewust huisjesmelkers, omdat fatsoenlijke verhuurders de woningen tegen fatsoenlijke huur verhuren.)

Het lost toch niets op, alsof ik ga verhuren voor 1100.. dan verkoop ik het toch voor 350.000. Mij best hoor, maar wel zuur voor het Deense echtpaar dat er nu in zit voor 1500 en er met veel plezier en naar volle tevredenheid woont.

En met de nieuwe regels wordt er niks meer gebouwd op het gebied van huurwoningen is gebleken, het valt dood als bier in een vet glas. Dan zijn we straks volledig afhankelijk van woningcorporaties, en die zullen ver onder kostprijs te werk moeten gaan. In Berlijn is al aangetoond dat het niet tot nauwelijks werkt.

Nee, de overheid moet niet midden in het spel de regels opeens veranderen. Het is een spel tussen vraag en aanbod. De overheid moet zich focussen op het aanbod: bouwen bouwen en nog eens bouwen.

[ Voor 26% gewijzigd door outlandos op 09-09-2022 18:02 ]

[Rubbergrover1]

outlandos schreef op vrijdag 9 september 2022 @ 17:50:
[...]
En met de nieuwe regels wordt er niks meer gebouwd op het gebied van huurwoningen is gebleken, het valt dood als bier in een vet glas. Dan zijn we straks volledig afhankelijk van woningcorporaties, en die zullen ver onder kostprijs te werk moeten gaan. In Berlijn is al aangetoond dat het niet tot nauwelijks werkt.

In Wenen is aangetoond dat het prima kan werken.

[ocn]

outlandos schreef op vrijdag 9 september 2022 @ 17:50:
[...]


Het lost toch niets op, alsof ik ga verhuren voor 1100.. dan verkoop ik het toch voor 350.000. Mij best hoor, maar wel zuur voor het Deense echtpaar dat er nu in zit voor 1500 en er met veel plezier en naar volle tevredenheid woont.

En met de nieuwe regels wordt er niks meer gebouwd op het gebied van huurwoningen is gebleken, het valt dood als bier in een vet glas. Dan zijn we straks volledig afhankelijk van woningcorporaties, en die zullen ver onder kostprijs te werk moeten gaan. In Berlijn is al aangetoond dat het niet tot nauwelijks werkt.

Nee, de overheid moet niet midden in het spel de regels opeens veranderen. Het is een spel tussen vraag en aanbod. De overheid moet zich focussen op het aanbod: bouwen bouwen en nog eens bouwen.

Die hebben gewoon huurbescherming en kunnen blijven zitten. Jij zal minder geld krijgen voor je woning omdat je de woning in verhuurde staat verkoopt. Misschien wil dat echtpaar de woning zelf wel kopen voor een eurootje of 325.000.

[ Voor 3% gewijzigd door ocn op 09-09-2022 19:37 ]

[outlandos]

ocn schreef op vrijdag 9 september 2022 @ 19:36:
[...]

Die hebben gewoon huurbescherming en kunnen blijven zitten. Jij zal minder geld krijgen voor je woning omdat je de woning in verhuurde staat verkoopt. Misschien wil dat echtpaar de woning zelf wel kopen voor een eurootje of 325.000.

Welnee, het betreft een jaarcontract. Zij hebben al aangegeven te willen verlengen met een jaar, maar ik wacht op bericht van Hugo.

[vortexnl1982]

outlandos schreef op vrijdag 9 september 2022 @ 20:15:
[...]


Welnee, het betreft een jaarcontract. Zij hebben al aangegeven te willen verlengen met een jaar, maar ik wacht op bericht van Hugo.

Ja bij mijn huurder loopt het contract nog tot en met volgend jaar. Ik weet niet of ik het contract wil verlengen met onbepaalde tijd. Ik wil wel maar als ik vanuit de overheid opeens veel meer box 3 belasting en belasting over huurinkomsten moet gaan betalen dan wordt het een ander verhaal...

[mannowlahn]

Vooral in amsterdam is er juist een enorme markt voor complete huurwoningen incl meubels. Als de regels straks echt doorgaan hebben al die mensen ene probleem. Die willen vaak niet eens kopen want dat doe je pas als je besluit ergens te blijven. Sowieso is het kopen van een woning veel meer iets Nederlands. Veel buitenlanders voelen die noodzaak wat minder.

Er is nu al een enorm tekort aan huur appartementen in amsterdam. Dat wordt straks een drama. Met name voor al die bedrijven die graag expats over laten komen. Die zullen op den duurt ergens anders gaan verkassen.

Ik zit met smart te wachten op de overheid die pas op moment dat dingen te laat zijn zich gaan realiseren wat de consequenties zullen zijn.

Huurregels ben ik helemaal voor, maar wat men wel toepassen vergroot het beoogde probleem alleen maar, het is bijna hilarisch te noemen.

[mannowlahn]

vortexnl1982 schreef op vrijdag 9 september 2022 @ 20:40:
[...]


Ja bij mijn huurder loopt het contract nog tot en met volgend jaar. Ik weet niet of ik het contract wil verlengen met onbepaalde tijd. Ik wil wel maar als ik vanuit de overheid opeens veel meer box 3 belasting en belasting over huurinkomsten moet gaan betalen dan wordt het een ander verhaal...

Hier hetzelfde, nog 1 1/2 jaar en dan maar eens kijken hoe of wat. Moet sowieso een nieuwe huurder want vanwege de regels is 2 jaar de max. Maar dan zal mijn huidige huurder het wel lastig kunnen krijgen om nog wat te gaan vinden in amsterdam.

[Maahes]

outlandos schreef op vrijdag 9 september 2022 @ 17:50:
[...]

Nee, de overheid moet niet midden in het spel de regels opeens veranderen.

De overheid heeft de afgelopen decennia ook conitnu de regels "tijdens het spel aangepast" ten nadele van huurders. Toen hoorde ik je niet klagen denk ik?

Allemaal krokodillentranen van verhuurders dat regulering slecht zou uitpakken voor huurders. Zo lief dat verhuurders zich om huurders bekommeren. Of zou er toch iets anders spelen?

[vortexnl1982]

Maahes schreef op zondag 11 september 2022 @ 13:12:
[...]


De overheid heeft de afgelopen decennia ook conitnu de regels "tijdens het spel aangepast" ten nadele van huurders. Toen hoorde ik je niet klagen denk ik?

Allemaal krokodillentranen van verhuurders dat regulering slecht zou uitpakken voor huurders. Zo lief dat verhuurders zich om huurders bekommeren. Of zou er toch iets anders spelen?

Denk je dat het (bijna) niet rendabel maken van verhuren voordelig gaat uitpakken voor huurders? Het moet een goede balans zijn zodat de huurder een gezonde huurprijs betaald en de verhuurder voldoende rendement kan maken.

[outlandos]

Maahes schreef op zondag 11 september 2022 @ 13:12:
[...]


De overheid heeft de afgelopen decennia ook conitnu de regels "tijdens het spel aangepast" ten nadele van huurders. Toen hoorde ik je niet klagen denk ik?

Allemaal krokodillentranen van verhuurders dat regulering slecht zou uitpakken voor huurders. Zo lief dat verhuurders zich om huurders bekommeren. Of zou er toch iets anders spelen?

Haha wat een reactie joh. Jij hebt helemaal geen idee of ik om mijn huurders geef of niet. Dom links gelul, dat is het.

Maar hey, zodra er geen enkele economische reden en motivatie is om te verhuren/huurwoningen te bouwen zal je vanzelf zien wat voor gevolgen dit heeft voor de huurders.

[Maahes]

vortexnl1982 schreef op zondag 11 september 2022 @ 13:44:
[...]


Denk je dat het (bijna) niet rendabel maken van verhuren voordelig gaat uitpakken voor huurders? Het moet een goede balans zijn zodat de huurder een gezonde huurprijs betaald en de verhuurder voldoende rendement kan maken.

De verhuurder heeft meer winst gemaakt dan ooit. Zowel in waardeontwikkeling als qua inkomsten. De rente is ongekend laag (geweest). Qua box 3 mocht de leegwaarderatio gebruikt worden en schulden afgetrokken worden van het vermogen. Huurinkomsten zijn onbelast. Toch is de afgelopen jaren de huur veel harder gestegen dan de lonen. Blijkbaar doen we nog niet voldoende? Moeten we misschien subsidie geven aan verhuurders?

[Perkouw]

Modbreak:

En dan nu weer ontopic 'Vastgoed als investering'. We verzanden nu weer in de huurder vs verhuurder discussie en dat is niet het gespreksonderwerp van dit topic.

[Henkdezoveelste]

Zijn er hier verhuurders die hebben berekend wat de impact zou zijn van de plannen voor regulering middenhuur? Hoeveel procent zou de huur omlaag moeten? Is dit haalbaar?

Zelf verhuren wij 2 appartementen, waarbij verhuren volgens de WWS puntentelling eigenlijk niet realistisch is (gekocht 2020 en 2021). In eerste instantie vind ik dat iedereen ergens moet kunnen wonen, enigszins betaalbaar. Maar toch heb ik het idee dat de nieuwe huurprijsregulering juridisch niet kan, ik heb immers een investering gedaan voor 20jaar+ en nu veranderen de regels zodanig dat het eigenlijk niet meer uit kan.

[ColeJ]

Henkdezoveelste schreef op woensdag 14 september 2022 @ 09:43:
Zijn er hier verhuurders die hebben berekend wat de impact zou zijn van de plannen voor regulering middenhuur? Hoeveel procent zou de huur omlaag moeten? Is dit haalbaar?

Zelf verhuren wij 2 appartementen, waarbij verhuren volgens de WWS puntentelling eigenlijk niet realistisch is (gekocht 2020 en 2021). In eerste instantie vind ik dat iedereen ergens moet kunnen wonen, enigszins betaalbaar. Maar toch heb ik het idee dat de nieuwe huurprijsregulering juridisch niet kan, ik heb immers een investering gedaan voor 20jaar+ en nu veranderen de regels zodanig dat het eigenlijk niet meer uit kan.

Dat is precies de reden waarom niemand meer wil investeren, dat wispelturige beleid in Den Haag. Op wat voor huurprijs zit je nu in de vrije sector?

[Henkdezoveelste]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 09:52:
[...]


Dat is precies de reden waarom niemand meer wil investeren, dat wispelturige beleid in Den Haag. Op wat voor huurprijs zit je nu in de vrije sector?

Voor app 1 is het 1300/mnd en app 2 is het 1600/mnd. Beide appartementen zijn 350 a 400k waard nu. Volgens de WWS telling zou de huur circa 1000 euro per maand zijn excl. stoffering.

[namliam_eht]

Neem dat appartement van 400k, 300k gefinancieerd a 4% = 12k rente lasten = 1k per maand
Daarnaast nog 200 euro per maand VVE/onderhouds reservering
100 euro per maand "kosten" voor jezelf en wanbetaling etc.

kosten 1.300
Opbrengst 1.600

Is 300 euro per maand 3.600 op jaarbasis = 3,6% rendement op eigen geld (excl waarde stijging)

Maar als je naar 1.000 euro gaat/moet kost het inderdaad evenveel (excl waarde stijging)

Mijn appartement dateert uit 2012, er zit dus (veel) meer overwaarde in en dus lagere rente lasten... maar de business case voor veel appartementen tot 1.000 euro (of vul de limiet in) zullen inderdaad niet meer opgaan tenzij je waarde stijging mee gaat rekenen.
Daarnaast kan je de rente wellicht 20 jaar vastzetten, blijven je lasten (ongeveer) gelijk waar de huur inmiddels 1.500 is geworden.

Wat je zal zien is dat er (net als vroeger) punten "gesprokkeld" gaan worden tot net over "de grens"
Jou appartement dat nu dus tot 1.000 euro gereguleerd is, kan je wellicht opleuken door extra werkblad in de keuken, bel telefoon als bel (ring oid), hoger energie label.
van D naar C is maar 4 puntjes
van C naar B is toch 13 punten
D naar B 17 punten (+ "gratis" 8 woz punten)
Vraag is hoeveel moet je daarvoor investeren?

Extra verwarmings-radiator in de gang, telt die als verwarmde ruimte (niemand die die gebruikt) maar toch 2 puntjes

Lengte aanrecht, als die nu < 1 meter is, toch 2,00 meter maken, toch 7 punten
Inbouw apparatuur als Keramische kookplaat, oven magnetron, koelkast, vaatwasser, mengkranen, allemaal extra puntjes
Een badkuip(je) in plaats van een gewone douche, meer een sta-in-de-weg dan een "luxe"maar wel weer extra punten

Een dubbele vaste kast laten bouwen, kost m2 maar levert wel extra punten op.
Het verlies van m2 kan er eventueel weer voor zorgen dat je 10 extra punten krijgt omdat je Woz / m2 > 2900 wordt... alhoewel met de huidige prijzen je daar toch wel snel aan komt...

Zo zal je zien dat er nu best wat woningen "geoptimaliseerd" zijn op net 750-800 euro (150-160 punten)
Straks zal je zien dat (als 1000 euro de limiet wordt) er veel woningen worden geoptimaliseerd naar 1025 euro... ( nu 205 tot 210 punten ) immers eenmaal over de grens, is het niet meer van toepassing.
Tuurlijk "even" 50 punten vinden gaat niet altijd makkelijk zijn, maar als je nu net op 195 punten zit (en daar lijk je ongeveer te zitten) zijn 10 punten niet perse heel moeilijk "te verdienen"
Of de huurder uiteindelijk gelukkiger wordt van een lelijk - niet - naar - zijn - smaak kastje in de badkamer en niet heel blij is met de inbouw koelkast uit 1992 met energie label ZZ doet er niet zo toe... punten zijn punten....

[Real]

namliam_eht schreef op woensdag 14 september 2022 @ 10:41:
excl waarde stijging

Waarom zou je de waardestijging uit de rendementsberekening weglaten?

[ColeJ]

Henkdezoveelste schreef op woensdag 14 september 2022 @ 10:01:
[...]


Voor app 1 is het 1300/mnd en app 2 is het 1600/mnd. Beide appartementen zijn 350 a 400k waard nu. Volgens de WWS telling zou de huur circa 1000 euro per maand zijn excl. stoffering.

Dit blijft toch sowieso in de vrije sector? Dat zou betekenen dat grachten pandjes ineens aan een puntentelling onderhevig zijn...

[Perkouw]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 10:54:
[...]


Dit blijft toch sowieso in de vrije sector? Dat zou betekenen dat grachten pandjes ineens aan een puntentelling onderhevig zijn...

Dat....is dus maar de vraag. Zie onder andere een nieuwsbericht als deze; https://www.vastgoedbs.nl...huurprijzen-vrije-sector/

[ColeJ]

Perkouw schreef op woensdag 14 september 2022 @ 10:56:
[...]


Dat....is dus maar de vraag. Zie onder andere een nieuwsbericht als deze; https://www.vastgoedbs.nl...huurprijzen-vrije-sector/

Tsja, binnen de ring van Amsterdam is 50m2 nu verhuurd voor 2000 euro. Dit komt natuurlijk nooit aan het aantal punten. Ook niet aan de punten van dit moment.

[Real]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 10:54:
[...]
Dit blijft toch sowieso in de vrije sector? Dat zou betekenen dat grachten pandjes ineens aan een puntentelling onderhevig zijn...

De 'vrije sector' is dat deel van de woningen waar de WWS waarde boven de liberalisatiegrens ligt in het jaar waar de huur is aangevangen.

Als de liberalisatiegrens dus wordt opgetrokken naar een hoger bedrag, dan zal een kleiner deel van het aantal huurwoningen een huurprijs hebben waarbij de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens ligt.

Overigens kwam gisteren in de Tweede Kamer aan bod dat het WWS mogelijk verplicht wordt. Eerder is al gesuggereerd dat het aanbieden van een huurwoning die bij aanvang een WWS waarde had die niet boven de liberalisatiegrens lag moet worden aangemerkt als een economisch delict.

[Real]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 10:59:
[...]
Tsja, binnen de ring van Amsterdam is 50m2 nu verhuurd voor 2000 euro. Dit komt natuurlijk nooit aan het aantal punten. Ook niet aan de punten van dit moment.

Een woning van 50 m2 zal nu ook vaak ook al een WWS waarde hebben die de huidige liberalisatiegrens niet passeert.

[ColeJ]

Real schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:01:
[...]


De 'vrije sector' is dat deel van de woningen waar de WWS waarde boven de liberalisatiegrens ligt in het jaar waar de huur is aangevangen.

Als de liberalisatiegrens dus wordt opgetrokken naar een hoger bedrag, dan zal een kleiner deel van het aantal huurwoningen een huurprijs hebben waarbij de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens ligt.

Overigens kwam gisteren in de Tweede Kamer aan bod dat het WWS mogelijk verplicht wordt. Eerder is al gesuggereerd dat het aanbieden van een huurwoning die bij aanvang een WWS waarde had die niet boven de liberalisatiegrens lag moet worden aangemerkt als een economisch delict.

Ja, die waarde wordt dan opgetrokken tot een 1250 euro. Alles daarboven blijft dus gewoon "sky is the limit".

[JanHenk]

Real schreef op woensdag 14 september 2022 @ 10:54:
[...]


Waarom zou je de waardestijging uit de rendementsberekening weglaten?

Dat doe ik thans niet, maar het is maar de vraag wat de waarde is. Het is geen aandelenbeurs en ik volg de koersen van woningen ook maar zelden.

De meeste verhuurders rekenen overigens niet met waardestijging omdat het iets is van de (hele) lange termijn én het vastgoed zelf ook gewoon aan afschrijving (e/o) groot onderhoud subject is.

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:02:
[...]


Ja, die waarde wordt dan opgetrokken tot een 1250 euro. Alles daarboven blijft dus gewoon "sky is the limit".

Het gaat om het aantal punten dat iets scoort. Als op basis van het aantal punten een redelijke huur 1250 euro of minder zou zijn, dan is dat je huurprijs. Ook al vraag je (en krijg je) er 1600 euro voor.

De gevraagde aanvangshuur is niet relevant. Behalve dan dat er een bepaalde machtsverhouding tussen huurder en verhuurder is, die ook hiermee niet wordt opgelost.

[Real]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:02:
[...]
Ja, die waarde wordt dan opgetrokken tot een 1250 euro. Alles daarboven blijft dus gewoon "sky is the limit".

Ja/nee. Sky is the limit heeft ook beperkingen qua redelijkheid en billijkheid. En uiteraard is er ondanks de schaarste nog wel enige marktwerking. Ik zag laatst ergens een plot van aangeboden huurprijzen en die ontliepen elkaar minder dan je op basis van de schaarste en geliberaliseerde overeenkomsten misschien zou verwachten.

Een beperkende factor is ook dat 'middenhuurders' (wat een politiek spinwoord is overigens) voor een groot deel bestaan uit huurders die eigenlijk willen kopen, maar de bank dwarsligt. Het is natuurlijk raar dat we het maatschappelijk wel accepteren dat huurders een aanzienlijke uitgave doen aan huur, maar die uitgave voor banken onvoldoende is om een hypotheek te verstrekken. Die huurders zitten dus gewoon aan hun max.

[Real]

JanHenk schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:06:
[...]
De meeste verhuurders rekenen overigens niet met waardestijging omdat het iets is van de (hele) lange termijn én het vastgoed zelf ook gewoon aan afschrijving (e/o) groot onderhoud subject is.

Of verhuurders dat doen is aan die verhuurders, maar ik vind het onlogisch om te stellen dat het rendement laag is door bijvoorbeeld regulering, waarbij je het rendement op lange termijn weglaat uit die betekening.

Op die manier kun je natuurlijk elke investering rendabel of niet verklaren.

[ColeJ]

Volgens mij lopen hier een aantal dingen door elkaar.

Het maakt niet uit hoeveel punten de woning heeft als de huurprijs bij aanvang boven de liberalisatiegrens zit. Anders zou de huurprijs bijna niet verschillen tussen een identieke woning in Oude-Pekela en de Dam in Amsterdam (behalve WOZ verschil). Er is geroepen dat ze deze grens willen ophogen naar 1250 euro, alles daarboven is bij aanvang dus gewoon nog vrije sector (en dus sky is the limit).

[ Voor 8% gewijzigd door ColeJ op 14-09-2022 11:12 ]

[BekSide]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:11:
Volgens mij lopen hier een aantal dingen door elkaar.

Het maakt niet uit hoeveel punten de woning heeft als de huurprijs bij aanvang boven de liberalisatiegrens zit. Anders zou de huurprijs bijna niet verschillen tussen een identieke woning in Oude-Pekela en de Dam in Amsterdam (behalve WOZ verschil). Er is geroepen dat ze deze grens willen ophogen naar 1250 euro, alles daarboven is bij aanvang dus gewoon nog vrije sector (en dus sky is the limit).

Dus zolang je maar een huurder vindt die kaal €1250,- bereid is te betalen heb je nooit problemen met het puntensysteem?

Hebben deze wijzigingen van punten etc. ook betrekking op reeds lopende huurovereenkomsten? Dus iemand die bij mij al 10 jaar huurt tegen een huurprijs van €1.200,- gaat die straks in 2025 zijn punten mogen tellen en de huur omlaag?

Ingewikkeld allemaal hoor.

[JanHenk]

ColeJ schreef op woensdag 14 september 2022 @ 11:11:
Volgens mij lopen hier een aantal dingen door elkaar.

Het maakt niet uit hoeveel punten de woning heeft als de huurprijs bij aanvang boven de liberalisatiegrens zit. Anders zou de huurprijs bijna niet verschillen tussen een identieke woning in Oude-Pekela en de Dam in Amsterdam (behalve WOZ verschil). Er is geroepen dat ze deze grens willen ophogen naar 1250 euro, alles daarboven is bij aanvang dus gewoon nog vrije sector (en dus sky is the limit).

Op zich eens, maar je kunt een verzoek doen om huurverlaging als de woning die je huurt wel binnen deze 'gereguleerde' huur zou moeten vallen op basis van het aantal WWS-punten.

Dat de machtsverhouding huurder-verhuurder maakt dat dit bijna nooit gebeurt, is een tweede.