FunkyTrip schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 10:13:
[...]
Voor het overgrote merendeel van de huizenkopers geldt het volgende:
Iemand die een huis koopt betaalt 1200 euro p/m aan hypotheek & onderhoud (en krijgt nog wat terug van de belasting), verkoopt zijn afbetaalde huis voor 3 ton op zijn 70e, gaat huren in een leuk ouderenappartement en heeft een mooie bankrekening voor leuke dingen.
Een huurder betaalt voor hetzelfde huis 1200 euro p/m en heeft op zijn 70e geen 3 ton op zijn bankrekening.
Ergo, je bent gek als je niet koopt als je het wel zou kunnen.
Er zijn meer overwegingsgronden dan alleen de mogelijke payday op het einde van de looptijd.
Ja over het algemeen zakt de markt niet over een periode van 30 jaar en in dat geval heb je een beetje gelijk.
Maar niet elke woning is levensbestendig, starterswoningen zijn doorgaans niets anders dan de goedkoopste woningen in de markt. Die woningen staan niet naast een goede basis school en zitten niet in een hypermoderne flat met een lift en staan vaak gewoon in minder goede wijken. De nadelen die deze woningen minder gewild maken en dus betaalbaar voor starters wegen extra zaar in een dalende markt.
Aan het
begin van de laatste crisis stond een kwart van de koopwoningen onder water en in de laatse crisis is de markt (inclusief inflatie) met 25% gemiddeld gezakt. De woningen die ik hierboven beschreef nog een stuk meer.
De "verstandige" mensen handelde op advies van de markt op de volgende manier voor de crisis.
Zo kochten hun huis met een 106% lineaire lening dan sta je dus na de crisis op ongeveer - 30 % nu betaal je ook iets af, voordat je 30% hebt afgelost na het ingaan van je hypotheek ben je dik 10 jaar veder. Je bent dus 10 jaar gevoelig voor een crisis van dezelfde omvang als de laatste ... en laat het nu zijn dat de crisis in 1979 tot 1983 nog veel erger was.
In 10 jaar kan extreem veel gebeuren (trouwen , kinderen, scheiden, dood partner, mantelzorg voor een ouder aan de andere kant van het land,geen trap meer kunnen lopen, moeten vluchten uit de wijk wegens homo haat, etc) Hierdoor kan verkoop in meer of mindere mate noodzakelijk kan zijn. Met een restschuld tot gevolg (25% van 2 ton is echt heel erg veel geld)
We hebben ruim 4 miljoen koopwoningen , dik 2 miljoen solciale huur woningen en ruim 1 miljoen huur woningen in partikulier bezit. het is dan ook niet moeilijk voor te stellen dat elke ingrijpendeverandering in 1 van die 3 markten een rimpel effect kan hebben van epische proporties.
De crisis heeft er voor gezorgt dat mensen even een pas op de plaats maakte. Ze bleven of in hun huurwoning of in hun starterswoning terwijl doorstroom wel handig zou zijn voor het gezin. de eerste groep mensen ging sparen de 2e groep mensen ging verbouwen.
Toen de crisis klaar was had de eerste groep mensen geld en de 2e groep mensen hun droomhuisje en dus geen wil meer om te verhuizen (en huis staat eventueel onder water).
Elk jaar komen er natuurlijk starters de markt op doordat ze hun eerste echte baan hebben.
Maar de mensen die in 2015 op de markt kwamen hadden dus extra concurentie van de mensen die al enkele jaren in een huurhuis (of bij pa en ma) zaten te wachten op stabiliteit in de markt.
Dit is iets wat je vaak ziet na een dip Een tijdelijke hogere vraag (groep 1 plus nieuwe starters) en een lager aanbod (veroorzaakt door groep 2) geeft een snelle stijging, we hadden dus 30-ers met spaargeld op de markt waar normaal vooral 20-ers kopen.
30-ers kochten wat ze wilde, eventueel boven de vraagprijs en of marktwaarde, gesteund door hun hoger inkomen en spaargeld. de 20-ers bleven achter.
Toen besloot het kabinet een ingeep te doen in de huurmarkt in partikulier bezit. De invloed van de huurcommisie is afgezakt en de mogelijkheid tot tijdelijke contracten werdt toegevoegd, vooral dit laatste maakte samen met de smalle markt van hierboven van nederland een goudmijn voor speculanten. Nu heb je speculanten in alle soorten en maten en dus ook hele rijke en beginners. de markt in londen is zo hard gestegen dat sommige speculanten daar buiten de boot vielen en die gingen opzoek naar een nieuwe groei markt en kwamen in kopenhagen en in mindere maten amsterdam terecht. pas nadat tijdelijke huurcontracten in 2016 een optie werden kwam de deur geheel open te staan. (het risico om een huis niet te voor de hoofdprijs te kunnen verkopen omdat er een huurder inzit is hiermee sterk afgenomen) En toen vielen de Rotterdamse woningen op de markt volledig in handen van speculanten.
Leiden Denhaag en Utrecht volgen op enige afstand. Met grote gevolgen voor de gehele landelijke markt.
En zie hier een voorbeeld van een rimpel effect van epische proporties. Ja met een stijging tot gevolg, maar ik had net zogoed het begin van de crisis kunnen beschrijven.
We hebben minimaal elke 4 jaar verkiezingen en na een dergelijk rimpeleffect is een politieke verschuiving geen rare verwachting ( de met lege handen staande 20-ers gaan immers stemmen voor verandering), de nieuwe mensen nemen dan nieuwe beslissingen die de markt kan doen dalen.
(regels omtrent verhuur, veranderingen in HRA, rente spaargeld, hoogte vermogensbelasting, huizen bijbouwen,oorlog, etc) En dan heb ik het nog niet over maatschappelijke veranderingen (de tekorten op de huizenmarkt zijn in beginsel vooral toe te wijzen aan de maatschapelijkewens om steeds meer 1 persoonshuishoudens te hebben)
Nu hebben we natuurlijk de NHG, maar die zekerheid zijn we zelf aan het ondermijnen door massaal de studieschuld en onderhandse leningen te verzwijgen bij de hypotheek aanvraag, en dit doen we omdat koop er anders helemaal niet in zit of we een net mooier huis kunnen kopen. De kans dat de NHG bij problemen uitkeert wordt op deze manier wel heel erg klein.
Op dit moment kopen omdat je nu eenmaal die markt inmoet omdat iedereen het zegt maakt de bubbel en de val na springen alleen maar groter. Een ding moet ik je nog nageven, de kans dat de markt blijft stijgen onder huidig kabinets beleid is best groot. maar het is een bubbel, komop we hebben het over een stapel stenen van hooguit 100.000 euro de rest is gewoon gebakken lucht.
En wie zich hier nu allemaal niet aan wil branden is beter af in een (sociale) huurwoning of een private huurwoning met een oud contract. Deze voorzichtige mensen als gek verklaren is dan ook wel een beetje kortzichtig. In sommige gevallen kan plannen voor verandering of gewoon even afwachten, gewoon je kansen enorm vergroten. (zie de 30-ers)
N.B. Mijn voorbeeld over 30-ers en 20-ers beperkt zich natuurlijk niet alleen tot die leeftijdsgroepen, maar het alternatief "starters", "vroeg starters" ,"laat starters" en "afwachtende starters" maakte het er niet duidelijker op