Het (on)bestaan van het middeninkomen

[Pejdref]

Bestseller schreef op donderdag 23 april 2026 @ 11:32:
[...]


Dat is peanuts vergeleken met wat de woningeigenaar opzij moet leggen.

Ik hield in ieder geval meer spaargeld over en had meer financiële rust toen ik huurde dan toen ik een woning gekocht had.

De grootste winst van een huis bezitten zit m in het feit dat je hypotheek niet onderhevig is aan inflatie en dat je tijdens je pensioen geen hypotheeklasten meer hebt.

[Sissors]

Ed Vertijsment schreef op donderdag 23 april 2026 @ 11:12:
[...]


In heb het niet over Trickle down economics (ik heb de bingokaart niet), het is gewoon doorstroming, die kun je niet vergelijken.

Je blijft je fixeren op tonnen overwaarde maar dat speelt alleen van huis naar verkoop, we hebben het hier over huis naar huis. En dan verdampt die “overwaarde” in een keer bij de verhuizing.

En die verdampt omdat de huizenprijzen omhoog schieten. En dat los je niet op met meer geld voor iedereen op de markt. Het zorgt alleen voor dat starters met een grotere achterstand beginnen!

Dat zijn tonnen die een starter niet heeft en jij wel, waarmee je gratis hebt kunnen overbieden.

[ Voor 7% gewijzigd door Sissors op 23-04-2026 12:01 ]

[Sissors]

Bestseller schreef op donderdag 23 april 2026 @ 11:32:
[...]


Dat is peanuts vergeleken met wat de woningeigenaar opzij moet leggen.

Ik hield in ieder geval meer spaargeld over en had meer financiële rust toen ik huurde dan toen ik een woning gekocht had.

Hoe zou dat werken? Als een woningeigenaar veel meer opzij moet leggen voor onderhoud als dat een huurder betaald voor zijn huur, dan maakt de verhuurder dus enorme verliezen?

Bij een vergelijkbare woning is kopen (op ietwat langere termijn) uiteraard veel goedkoper dan huren. Waarom heb je anders uberhaupt een woning gekocht?

[ Voor 13% gewijzigd door Sissors op 23-04-2026 12:06 ]

[Cid Highwind]

CornermanNL schreef op donderdag 23 april 2026 @ 11:16:
Dit is wel een enorme micro discussie terwijl jet het hele woningprobleem historisch gegroeid is door minder overheidsbemoeienis en het verschuiven van risico naar het individu. Deel van dat idee was dat de overheid zo niet de sociale huurwoningen hoefde te vernieuwen en uitbreiden maar het wilde oplossen door woningbezit aan te jagen. Iemand nog bekend met de premie koopwoningen?

Loonmatiging heeft ook nog een duit in het zakje gedaan. Maar we hebben er zelf als kiezer op gestemd.

Ter nuance:
Hier heeft de generatie op gestemd die nog premiewoningen heeft genoten. Degenen die nu de wrange vruchten plukken van het van boven omtrappen van de ladder, waren gedurende die tijd nog vloeibaar, hadden nog geen stemrecht, of waren (en zijn nog altijd) electoraal sterk ondervertegenwoordigd.

Je kan niet 40 jaar verschuiving van risico ineens terugdraaien en het via de huizenmarkt “oplossen”. Te weinig inkomen is als eerste een inkomensprobleem. Cash flow zo je wil, dat los je niet op door maatregelen aan de belastingkant. Dan moet er ook iets gebeuren aan de inkomstenkant.

We zijn veel te veel gevallen voor het succes van het individu, nu komen we er langzamerhand achter dat het risico met zich meebrengt. Dat gebrek aan collectieve verzekeringen en infrastructurele voorzieningen. Met een focus op private winsten en sociale lasten.

Om echt structureel iets te doen aan deze problemen voor middeninkomens moet er iets om in het denken van de kiezers. En dus in het verlengde in Den Haag. Maar we neigen naar nog meer individuele hoop en nog minder samen.

Dan blijft de beweging naar meer bezit voor steeds minder mensen. En dat is uiteindelijk funest voor de welvaart en ontwikkeling.

De hele discussie zou moeten gaan over kansengelijkheid & betere verdeling van de private winsten. Stabiele welvaart en een goed ingericht beleid. Maar ja we stemmen liever alsof we allemaal tot de top 5% rijkste mensen kunnen gaan behoren.

Volledig mee eens, maar intergenerationele solidariteit werkt helaas slechts één kant op. Al het andere is electorale zelfmoord in de huidige bevolkingsopbouw. Socialisme is een vies woord geworden, terwijl het de dragende pilaar van de welvaart van een complete, tevens de grootste en rijkste, generatie is.

[Sissors]

CornermanNL schreef op donderdag 23 april 2026 @ 11:16:
Dit is wel een enorme micro discussie terwijl jet het hele woningprobleem historisch gegroeid is door minder overheidsbemoeienis en het verschuiven van risico naar het individu. Deel van dat idee was dat de overheid zo niet de sociale huurwoningen hoefde te vernieuwen en uitbreiden maar het wilde oplossen door woningbezit aan te jagen. Iemand nog bekend met de premie koopwoningen?

Loonmatiging heeft ook nog een duit in het zakje gedaan. Maar we hebben er zelf als kiezer op gestemd.

Ik heb eerlijk gezegd moeite met beide claims. Als eerst die van loonmatiging: Het probleem op de woningmarkt is momenteel niet dat er zo weinig geld beschikbaar is bij kopers dat de bouwers voor dat beetje geen huis kunnen neerzetten. Er is geld zat op de markt, wat er mis zijn plaatsen om het te bouwen, mensen om het te bouwen, capaciteit op het elektriciteitsnet, stikstof, etc. Maar niet geld om te bouwen.

Daarnaast hoe is dit gekomen door minder overheidsbemoeienis? Het is niet alsof er een enorm overschot is van dure huizen omdat de markt die alleen zou willen maken. Er is een tekort aan alle huizen. Als je nul overheidsbemoeienis deed, was dat zo opgelost (als in, elk weiland volbouwen met huizen met lage eisen eraan). Dan heb je uiteraard wel weer andere problemen. Maar het is niet dat de markt niet wil bouwen.

[Ed Vertijsment]

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 12:01:
[...]

En die verdampt omdat de huizenprijzen omhoog schieten. En dat los je niet op met meer geld voor iedereen op de markt. Het zorgt alleen voor dat starters met een grotere achterstand beginnen!

Dat zijn tonnen die een starter niet heeft en jij wel, waarmee je gratis hebt kunnen overbieden.

Fout: dat zijn de tonnen die ik heb doordat iemand anders heeft overboden en die ik ook moet overbieden voor exact dezelfde waarde. Er is geen gratis geld

Waar overbieden relatief is, want de waardestijging door schaarste is veel groter*

*complexe prijsdans die voor deze discussie niet zo belangrijk is.

Er zijn gewoon te weinig huizen en dat duet vraag en aanbod in extreme, maar met deze maatregelen ontstaan er niet opeens huizen en lid je niets op, wel zorg je ervoor dat het kleine aantal starterswoningen nog kleiner wordt.

[CornermanNL]

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 12:09:
[...]

Ik heb eerlijk gezegd moeite met beide claims. Als eerst die van loonmatiging: Het probleem op de woningmarkt is momenteel niet dat er zo weinig geld beschikbaar is bij kopers dat de bouwers voor dat beetje geen huis kunnen neerzetten. Er is geld zat op de markt, wat er mis zijn plaatsen om het te bouwen, mensen om het te bouwen, capaciteit op het elektriciteitsnet, stikstof, etc. Maar niet geld om te bouwen.

Daarnaast hoe is dit gekomen door minder overheidsbemoeienis? Het is niet alsof er een enorm overschot is van dure huizen omdat de markt die alleen zou willen maken. Er is een tekort aan alle huizen. Als je nul overheidsbemoeienis deed, was dat zo opgelost (als in, elk weiland volbouwen met huizen met lage eisen eraan). Dan heb je uiteraard wel weer andere problemen. Maar het is niet dat de markt niet wil bouwen.

Er is geen geld zat, want de gemiddelde koper kan er niet bij wegens onvoldoende inkomen.
Leencapaciteit ontoereikend. Er is misschien geld zat bij wat grote private partijen met wel leencapaciteit maar die gaan echt geen sociale en middenhuur bouwen.

Nogmaals hier is lange tijd van ontbrekend woningbouw beleid een grote factor geweest. De markt bouwt alleen wat het kan verkopen en waar maximale winst zit.

En die rijtjeshuizen worden niet voldoende gebouwd omdat de marges lager liggen. Hier is oa de gemeente Utrecht op nat gegaan. De belofte op bouw voor ieder budget door projectontwikkelaars maar puntje bij paaltje worden alleen de dure segmenten gemaakt.

Had je na de crisis in 2008 gewoon doorgebouwd en de sociale en middenhuur door de ouderwetse invulling van de woningbouw laten bouwen had je en meer huizen gehad en meer technisch personeel gehad.

Stikstof was toen ook minder een issue.

[Sissors]

Ed Vertijsment schreef op donderdag 23 april 2026 @ 12:32:
[...]


Fout: dat zijn de tonnen die ik heb doordat iemand anders heeft overboden en die ik ook moet overbieden voor exact dezelfde waarde. Er is geen gratis geld

En waarom heb jij dat moeten overbieden? Omdat de andere dat ook doen, want allemaal mogelijk is geweest door al die (onbelaste) overwaarde. Als jij niet onbelaste overwaarde had gehad, had je dan evenveel kunnen overbieden? Zo ja, dan veranderd er dus niks behalve meer geld naar de overheid. Zo nee, dan gaan huizenprijzen dus naarbeneden (of minder omhoog) omdat mensen niet zoveel kunnen bieden.

Er zijn gewoon te weinig huizen en dat duet vraag en aanbod in extreme, maar met deze maatregelen ontstaan er niet opeens huizen en lid je niets op, wel zorg je ervoor dat het kleine aantal starterswoningen nog kleiner wordt.

Met het eerste gedeelte ben ik het eens, het fundamentele probleem wordt er niet mee opgelost. Het idee alleen dat je het makkelijker maakt voor starters door te zorgen dat ze een grotere achterstand hebben op de woningmarkt zodat mensen die al een huis hebben geen concurrentie van starters hebben zodat ze dan weer een huis achterlaten waarbij de starters moeten hopen dat daar echt niemand met overwaarde op biedt, dat gaat er bij mij gewoon niet in. Je helpt starters niet door bieden tegen bestaande huiseigenaren effectief onmogelijk te maken.

[Ed Vertijsment]

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 12:40:
[...]

En waarom heb jij dat moeten overbieden? Omdat de andere dat ook doen, want allemaal mogelijk is geweest door al die (onbelaste) overwaarde.

Dit is kul, de prijsstijging komt niet door de prijsstijging, de prijsstijging komt door schaarste. Het effect is dat de markt grotendeels verdeeld wordt door diegene die al in de markt zitten omdat die woningen hebben die op hetzelfde moment meestijgen. Hetzelfde moment.

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 12:40:
[...]

Als jij niet onbelaste overwaarde had gehad, had je dan evenveel kunnen overbieden? Zo ja, dan veranderd er dus niks behalve meer geld naar de overheid. Zo nee, dan gaan huizenprijzen dus naarbeneden (of minder omhoog) omdat mensen niet zoveel kunnen bieden.

Nee, en whatever ik voor mijn huis krijg (en het kapitaal dat ik daarin dus heb, en enkel op papier waardevoller is geworden, in de praktijk eerder ouder) is slechts voor een X% te gebruiken voor een nieuw huis, waardoor ik dus niet een vergelijkbaar huis kan kopen, en van een doorstroom weinig terug moet gaan naar een starterswoning, om daar een starter er uit te bieden.

Je draait de woningmarkt om in een negatieve spiraal.

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 12:40:
[...]

Met het eerste gedeelte ben ik het eens, het fundamentele probleem wordt er niet mee opgelost. Het idee alleen dat je het makkelijker maakt voor starters door te zorgen dat ze een grotere achterstand hebben op de woningmarkt zodat mensen die al een huis hebben geen concurrentie van starters hebben zodat ze dan weer een huis achterlaten waarbij de starters moeten hopen dat daar echt niemand met overwaarde op biedt, dat gaat er bij mij gewoon niet in. Je helpt starters niet door bieden tegen bestaande huiseigenaren effectief onmogelijk te maken.

Dit bereik je niet, je dwingt doorstromers terug in starterswoningen doordat ze waarde verliezen in plaats van opbouwen.

De absurde stijging is een ongezonde woningmarkt, maar daling ook.

[ Voor 6% gewijzigd door Ed Vertijsment op 23-04-2026 12:54 ]

[Sissors]

Ed Vertijsment schreef op donderdag 23 april 2026 @ 12:50:
[...]


Dit is kul, de prijsstijging komt niet door de prijsstijging, de prijsstijging komt door schaarste. Het effect is dat de markt grotendeels verdeeld wordt door diegene die al in de markt zitten omdat die woningen hebben die op hetzelfde moment meestijgen. Hetzelfde moment.

Het één sluit het ander niet uit. Natuurlijk komt het door schaarste. Maar door de schaarste bieden mensen hoeveel ze maximaal kunnen bieden (en hell zelfs zonder schaarste zullen veel dat doen). En hoeveel ze maximaal kunnen bieden hangt één op één af van hoeveel overwaarde ze hebben.

[...]


Nee, en whatever ik voor mijn huis krijg (en het kapitaal dat ik daarin dus heb, en enkel op papier waardevoller is geworden, in de praktijk eerder ouder) is slechts voor een X% te gebruiken voor een nieuw huis, waardoor ik dus niet een vergelijkbaar huis kan kopen, en van een doorstroom weinig terug moet gaan naar een starterswoning, om daar een starter er uit te bieden.

Je draait de woningmarkt om in een negatieve spiraal.

Wat jij alleen vergeet nu is dat die spiraal een bodem heeft. En die bodem is niet €0. Die bodem is wat vroeger voor die woning is betaald. En uiteraard kom je niet op die bodem uit want je mensen sparen ook, hebben hypotheek afgelost, etc.

Maar laten we jouw logica volgen. Jij moet nu een kleiner huis kopen als wat je nu hebt, want niks anders is mogelijk als jij niet voldoende overwaarde hebt om een starter te overbieden. Wat gebeurd er dan met dat huis wat jij eigenlijk wilde kopen? De prijs gaat naarbeneden, dat moet wel. En dan kan die starter dat huis dus wel kopen. (Of jij overdrijft nu en je kan dan prima het huis kopen voor wat minder).

[...]


Dit bereik je niet, je dwingt doorstromers terug in starterswoningen doordat ze waarde verliezen in plaats van opbouwen.

De absurde stijging is een ongezonde woningmarkt, maar daling ook.

Het is geen daling. Het is een minder harde stijging. Dat moet wel, want de belasting is alleen over de waardestijging. Is er geen waardestijging dan is er ook geen belasting.

[Bestseller]

Pejdref schreef op donderdag 23 april 2026 @ 11:58:
[...]


De grootste winst van een huis bezitten zit m in het feit dat je hypotheek niet onderhevig is aan inflatie en dat je tijdens je pensioen geen hypotheeklasten meer hebt.

Is dit niet de hoofdreden waarom huizenbezitters gestraft moeten worden? De AOW leeftijd kan wel naar 80 jaar, maar wanneer men besluit vervroeg pensioen te nemen door de verkoop van hun woning, ontstaat er een pensioencrisis …

[Grunwold]

Ed Vertijsment schreef op donderdag 23 april 2026 @ 12:50:
[...]
Dit is kul, de prijsstijging komt niet door de prijsstijging, de prijsstijging komt door schaarste. Het effect is dat de markt grotendeels verdeeld wordt door diegene die al in de markt zitten omdat die woningen hebben die op hetzelfde moment meestijgen. Hetzelfde moment.

En door de hoeveelheid geld die in die schaarste gestoken is, zoals startersleningen. Hoge leningen met zeer lage rente (gedeeltelijk niet in onze controle). De woningmarkt werkt een beetje als een spons voor gratis geld. Belasten van woningen is prima, maar doe dit dan aan de voorkant, niet de achterkant. Dan zit je ook niet met het investerings/arbeid verhaal. Villa kopen = dikke belasting betalen.

Dat een particuliere huurder goed af is zoals hier beweert wordt geloof ik totaal niet. Bij zo'n lekkage of bouwkundige ellende laat in de praktijk in huurbaas niks van zich weten. Zeker niet als je een international bent ofzo en de wet niet kent. De huurprijzen zijn zo hoog dat je geen fluit opbouwt. De twee gunstigste klassen zijn nog steeds, helemaal onderop, sociale huur. Of inderdaad een grote woning in eigen bezit hebben. Daartussen valt u tussen wal en schip.

[Ed Vertijsment]

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 13:03:

[...]

Wat jij alleen vergeet nu is dat die spiraal een bodem heeft. En die bodem is niet €0. Die bodem is wat vroeger voor die woning is betaald. En uiteraard kom je niet op die bodem uit want je mensen sparen ook, hebben hypotheek afgelost, etc.

Bij de bodem levert die starterswoning te weinig op om iets nieuws te kopen en verhuis ik niet waardoor de starterswoning niet bij starters terecht kan komen, dat betekent minder starterswoningen wat de vraag ten opzichte van het aanbod doet stijgen wat de prijs van starterswoningen omhoog duwt

Verder lijk je te denken dat verhuizen gratis is, en dat, dat spaargeld daarvoor niet nodig is. En de overdrachtsbelasting vergeet je ook even?

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 13:03:
[...]

Maar laten we jouw logica volgen. Jij moet nu een kleiner huis kopen als wat je nu hebt, want niks anders is mogelijk als jij niet voldoende overwaarde hebt om een starter te overbieden. Wat gebeurd er dan met dat huis wat jij eigenlijk wilde kopen?

Die wordt gekocht door iemand die in een villa woonde maar dat niet kan terugkopen.

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 13:03:
[...]

De prijs gaat naarbeneden, dat moet wel. En dan kan die starter dat huis dus wel kopen. (Of jij overdrijft nu en je kan dan prima het huis kopen voor wat minder).

De prijs gaat naar beneden, waardoor het % wat meegenomen wordt nog minder is waardoor mensen nog goedkoper gaan wonen.

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 13:03:
[...]

Het is geen daling. Het is een minder harde stijging. Dat moet wel, want de belasting is alleen over de waardestijging. Is er geen waardestijging dan is er ook geen belasting.

Als je stenen alleen kan inruilen voor minder stenen dan is dat een daling van het aantal stenen.

[edie]

Wederom de herinnering aan een ieder dat de volgende topics ook bestaan

• Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7
• Ervaring met huis kopen - Deel 8
• Vastgoed als investering Deel 2

[Pejdref]

Het nivelleren van de financieringsmogelijkheden om het speelveld gelijk te trekken gaat op het grotere plaatje geen starters helpen. De woningvoorraad is het probleem, iedere ingreep op financieringsmogelijkheden verschuift alleen maar de kansen zonder dat er meer mensen een huis kunnen kopen.
Het is een paradox die weinig begrepen wordt omdat iedereen het op individueel niveau bekijkt.
Mensen die eenmaal een huis bezitten raken niet dakloos als ze van een starter verliezen in het bieden op een ander huis. Enige gevolg is dat een andere starter geen kans meer maak op hun huis om dat die niet op de markt komt. Het is zero-sum als de woningvoorraad niet toeneemt. Netto moet gewoon voor iedere starter een netto huis beschikbaar komen, dat kan door bouwen, samenwonen of doodgaan.

Als je overwaarde gaat belasten gaat een bejaarde huizenbezitter die naar een huurzorgwoning wil zich ook wel eens bedenken of die zijn huis te koop gaat zetten. Beter kan die dan een opeet-hypotheek nemen.

Verhuur onaantrekkelijk maken zorgt ervoor dat meer mensen een huis kunnen kopen, maar minder mensen een huis kunnen huren. Dat kan tot bepaalde hoogte wenselijk zijn, maar dat verandert niks aan het tekort aan woningen.

[Sissors]

Ed Vertijsment schreef op donderdag 23 april 2026 @ 13:22:
[...]


Bij de bodem levert die starterswoning te weinig op om iets nieuws te kopen en verhuis ik niet waardoor de starterswoning niet bij starters terecht kan komen, dat betekent minder starterswoningen wat de vraag ten opzichte van het aanbod doet stijgen wat de prijs van starterswoningen omhoog duwt

Nou dan gaan al die starters direct door naar de grotere woningen die volgens jouw onbetaalbaar worden voor doorstromers zonder onbelaste overwaarde. Geen flauw idee hoe die starters het wel kunnen betalen zonder overwaarde, maar blijkbaar kan het volgens jou...

Kom op zeg, wie kopen dan die woningen? En niet zeggen dat mensen met een villa daar dan een stapje naarbeneden gaan doen, want dan blijft de vraag wie die woningen kopen. Of ga je nu echt beweren dat met een belasting op waardestijging villa's leeg komen te staan, want de huizenprijzen gaan hard stijgen doordat mensen belasting moeten betalen op waardestijging waardoor ze huizen niet kunnen betalen meer en dus meer gaan betalen voor de huizen?

De prijs gaat naar beneden, waardoor het % wat meegenomen wordt nog minder is waardoor mensen nog goedkoper gaan wonen.

En dan wordt dus die belasting lager en krijg je een nieuw equilibrium bij lagere prijzen... En nogmaals, hoe zou een starter een woning kunnen kopen zonder overwaarde, en jij met 75% van de waardestijging van je huidige woning (want daar gaat het om natuurlijk, dat is alleen de overwaarde bij een aflossingsvrije hypotheek) geen woning kan kopen? Dat is alsnog 75% meer dan wat die starter heeft!

Hell met deze logica geef mij maar een ton of twee van de overheid. Daardoor kan ik andere overbieden op de huizenmarkt, en daardoor komt mijn huis dan weer vrij, en dan kan diegene die ik niet overboden hebben mijn huis kopen, zal die niet blij zijn daarmee?

[Sissors]

Pejdref schreef op donderdag 23 april 2026 @ 13:39:
Het is een paradox die weinig begrepen wordt omdat iedereen het op individueel niveau bekijkt.

Ik denk dat redelijk wat mensen dat snappen, maar lang niet allemaal. Wat je je alleen moet afvragen is wie er nou echt profiteren van de hogere woningprijzen. Mensen die overlijden en het achterlaten, maar die hebben er niet zoveel aan. Banken, die profiteren ervan. Grondbezitters ook. Als de prijzen wat dalen, of iig de stijging gedempt wordt door iets van een belasting op de waardestijging, zijn dat de grootste verliezers. Zodra er een nieuw equilibrium is valt het allemaal wel mee voor de gemiddelde huizenbezitter.

[Pejdref]

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 13:42:
[...]

Ik denk dat redelijk wat mensen dat snappen, maar lang niet allemaal. Wat je je alleen moet afvragen is wie er nou echt profiteren van de hogere woningprijzen. Mensen die overlijden en het achterlaten, maar die hebben er niet zoveel aan. Banken, die profiteren ervan. Grondbezitters ook. Als de prijzen wat dalen, of iig de stijging gedempt wordt door iets van een belasting op de waardestijging, zijn dat de grootste verliezers. Zodra er een nieuw equilibrium is valt het allemaal wel mee voor de gemiddelde huizenbezitter.

Prima, maar ik blijf erbij dat het belasten bij verkoop voor ongewenste effecten zorgt.

[Sissors]

Eens dat het ongewenste effecten heeft. Maar ook gewenste. En er is natuurlijk geen belasting zonder ongewenste effecten.

En overigens ik ben ook wel ietwat skeptisch hierover en zou het goed uitgewerkt moeten zijn voor ik er een definitief oordeel over vel. Maar de beredenering dat starters het slachtoffer zijn omdat ze dan minder makkelijk overboden kunnen worden door mensen met een woning met een hoop overwaarde, die gaat er bij mij niet in. Maar het fundamentele probleem los je er idd niet mee op: Er is meer vraag dan aanbod.

[hneel]

Grunwold schreef op donderdag 23 april 2026 @ 13:05:
[...]
Dat een particuliere huurder goed af is zoals hier beweert wordt geloof ik totaal niet. Bij zo'n lekkage of bouwkundige ellende laat in de praktijk in huurbaas niks van zich weten. Zeker niet als je een international bent ofzo en de wet niet kent. De huurprijzen zijn zo hoog dat je geen fluit opbouwt. De twee gunstigste klassen zijn nog steeds, helemaal onderop, sociale huur. Of inderdaad een grote woning in eigen bezit hebben. Daartussen valt u tussen wal en schip.

Misschien N=1, maar hier in de straat hebben we een mix van huurhuizen en koophuizen (ooit door de woningstichting verkocht). De woningstichting heeft vorig jaar alle huurhuizen flink opgeknapt: nieuw dak, buitenste spouwmuren gesloopt en heropgebouwd, alles geisoleerd, overal nieuwe kozijnen met HR++ glas, WTW installatie, enz. Ze hebben aan ons kopers aangeboden of we mee wilden doen, maar dan hadden we even meer dan een tonnetje op moeten hoesten...
En voor de huurders blijft de huur gewoon gelijk.

[Ed Vertijsment]

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 13:40:
[...]

Nou dan gaan al die starters direct door naar de grotere woningen die volgens jouw onbetaalbaar worden voor doorstromers zonder onbelaste overwaarde. Geen flauw idee hoe die starters het wel kunnen betalen zonder overwaarde, maar blijkbaar kan het volgens jou...

Nee die starters kopen geen huis, want de enige die een prijsdaling meemaken zijn de miljoenenvilla's bovenaan de keten die in plaats van 5 miljoen nu slechts 4500000 moet opbrengen. Die starters komen dan de markt niet meer op en woningmarkt gaat op slot, dat is mijn hele punt.

Bij elke stap ga je inleveren dus moet je terug in waarde i.p.v. vooruit. Doorstromers bezetten de starterswoningen en de woningmarkt loopt vast.

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 13:40:
[...]
Kom op zeg, wie kopen dan die woningen? En niet zeggen dat mensen met een villa daar dan een stapje naarbeneden gaan doen, want dan blijft de vraag wie die woningen kopen. Of ga je nu echt beweren dat met een belasting op waardestijging villa's leeg komen te staan, want de huizenprijzen gaan hard stijgen doordat mensen belasting moeten betalen op waardestijging waardoor ze huizen niet kunnen betalen meer en dus meer gaan betalen voor de huizen?

Je krijgt waardevermindering bovenaan in de keten (miljoenenvilla's) in plaats van onderaan (starterswoningen).

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 13:40:
[...]

En dan wordt dus die belasting lager en krijg je een nieuw equilibrium bij lagere prijzen... En nogmaals, hoe zou een starter een woning kunnen kopen zonder overwaarde, en jij met 75% van de waardestijging van je huidige woning (want daar gaat het om natuurlijk, dat is alleen de overwaarde bij een aflossingsvrije hypotheek) geen woning kan kopen? Dat is alsnog 75% meer dan wat die starter heeft!

Ik verkoop mijn huis, brengt X op ik Y kan gelijk in de aflossing ik, hou Z over, na belasting (en een nieuwe hypotheek) heb is dan 🍌. Een nieuw huis koop ik voor 🍐, maar 🍌 is niet genoeg om de prijsstijging te compenseren, en nee de boodschappen worden niet goedkoper.

Voorbeeld bij prijsstijging (te weinig geld voor gelijkwaardige woning).

X = 200.000
Y = 150.000
Z = 50.000 (overwaarde)
🍌 = 200.000 + 50.000 - 25.000 (belasting) = 225.000
🍐 200.000 + 500.00 = 250.000
🍌 < 🍐

Voorbeeld bij prijsdaling (genoeg voor gelijkwaardige woning):

X = 150000
Y = 150000
Z = -50000 (restschuld)
🍌 = 200.000 - 50.000 - 0 (geen belasting op verlies) = 150.000
🍐 200.000 - 50.000 = 150.000
🍌 = 🍐

In het onrealistische geval van waardedaling kan ik niet doorstromen maar iets gelijkwaardigers kopen. Die starter heeft daar geen voordeel bij want de doorstroming remt af. In een realistischer geval dat prijzen stijgen, daalt het geld dat ik kan gebruiken ten opzichte van de kosten van een nieuwe woning waardoor ik kleiner moet gaan wonen en de starters woningen bezet ga houden.

Die starter is evengoed de sjaak. Er moet gewoon meer huizen komen.

Nogmaals, je probeert de problemen die starters ervaren af te schuiven op woningbezitters met een plan dat het alleen maar erger maakt. Als je starterswoningen vrij wil maken moet je andere dingen doen:

- Meer starterswoningen bouwen
- Meer starterswoningen vrij maken (doorstromen)
- Huizen over hele linie goedkoper maken (maar niet op deze manier)

[Caelorum]

hneel schreef op donderdag 23 april 2026 @ 14:10:
[...]


Misschien N=1, maar hier in de straat hebben we een mix van huurhuizen en koophuizen (ooit door de woningstichting verkocht). De woningstichting heeft vorig jaar alle huurhuizen flink opgeknapt: nieuw dak, buitenste spouwmuren gesloopt en heropgebouwd, alles geisoleerd, overal nieuwe kozijnen met HR++ glas, WTW installatie, enz. Ze hebben aan ons kopers aangeboden of we mee wilden doen, maar dan hadden we even meer dan een tonnetje op moeten hoesten...
En voor de huurders blijft de huur gewoon gelijk.

En hier moeten ze het hele jaar stoken omdat anders de schimmel op de muren staat, zelfs met luchten en flikkeren de keukenkastjes zowat van de muur af. En dat vergeten we de asbest in de garage en tuinkamer even.

Daarnaast heeft die huurder al 20 jaar de huurprijs verhoogd zien worden.

Mijn hypotheek gaat ook omhooggevallen met 3e/maand elk jaar. Maar dat is niets vergeleken met die 25% stijging in 7 jaar die ik in de huurwoning hiervoor had zonder er iets voor terug te zien. Die kosten zijn uiteindelijk allang betaald door die huurder.

[Sissors]

Ed Vertijsment schreef op donderdag 23 april 2026 @ 14:21:
[...]


Nee die starters kopen geen huis, want de enige die een prijsdaling meemaken zijn de miljoenenvilla's bovenaan de keten die in plaats van 5 miljoen nu slechts 4500000 moet opbrengen. Die starters komen dan de markt niet meer op en woningmarkt gaat op slot, dat is mijn hele punt.

Bij elke stap ga je inleveren dus moet je terug in waarde i.p.v. vooruit. Doorstromers bezetten de starterswoningen en de woningmarkt loopt vast.

Er zijn minder villa's van €5M dan dat er starterswoningen van een paar honderd duizend zijn. Dus het kan never nooit niet dat alleen de villa's van €5M wat goedkoper worden. Het moet over de hele linie goedkoper worden. Dat kan fundamenteel niet anders.

Jouw punt is gewoon scheef. Je kan niet zeggen dat doordat starters makkelijker kunnen bieden tegen huizenbezitters, dus starters geen woning meer kunnen krijgen. En nogmaals, bij de kredietcrisis was één van de problemen dat woningen onderwater stonden, en mensen dus niet weg konden. Dat is nu helemaal niet van toepassing en absoluut geen probleem van de huizenmarkt. Maar als dat probleem er is, ja dan kan een demping van de prijzen verder de markt op slot zetten. Maar dat is niet zo.

De rest van je verhaal zou mogelijk duidelijker zijn als je geen bananen en peren gaat gebruiken. Ik kan het iig totaal niet volgen. Maar het punt blijft: Een nieuw huis kost X.

De starter moet X financieren momenteel, want die heeft nul waardestijging. Jij moet momenteel X minus je waardestijging financieren (even bij beide uitgaande van geen spaargeld / aflossing). En jij stelt als jij straks X minus 75%*waardestijging moet financieren, de hele woningmarkt in elkaar dondert, niemand nog een huis koopt, en de starter niks kan kopen meer. Echt?

Kan je mij dan uitleggen waarom de overheid mij niet een ton zou moeten geven bij het kopen van een nieuwe woning. Want dan kan ik makkelijker mensen overbieden, en komt mijn huidige woning beschikbaar!

[Ed Vertijsment]

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 14:36:
[...]


De starter moet X financieren momenteel, want die heeft nul waardestijging. Jij moet momenteel X minus je waardestijging financieren (even bij beide uitgaande van geen spaargeld / aflossing). En jij stelt als jij straks X minus 75%*waardestijging moet financieren, de hele woningmarkt in elkaar dondert, niemand nog een huis koopt, en de starter niks kan kopen meer. Echt?

X - waardestijging (Y) = huidige hypotheek. (Z)
Bij een gelijke woning moet ik X + Y volledig gebruiken (en nog meer maar dat laat ik buiten beschouwing) om de nieuwe woning te betalen.

Het is kak dat de starter ook maak Z kan lenen en daarmee dat huis niet kan kopen, maar dat kan ik ook niet zonder die overwaarde. Er is geen gratis geld en door Y kleiner te maken (belasting) is X + Y ook minder, en niet voldoende voor de nieuwe woning.

Dan moet ik dus goedkoper gaan zoeken. En ik ga nu kijken naar goedkopere woningen, in tegenstelling tot wat jij beweerd zeg ik niet dat ik niet meer kan bieden dan een starter, in tegendeel! Ik bied die starter eruit en koop die starterswoning weg van de markt.

Blijft achter die starter die naast het net vist omdat er nog minder starterswoningen overblijven, die ook nog eens duurder worden.

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 14:36:
[...]

Kan je mij dan uitleggen waarom de overheid mij niet een ton zou moeten geven bij het kopen van een nieuwe woning. Want dan kan ik makkelijker mensen overbieden, en komt mijn huidige woning beschikbaar!

Ik heb geen idee waarom de overheid dat zou moeten doen, dat doen ze volgens mij bij heel weinig mensen en in ieder geval niet bij mij.

[Philip Ross]

@Ed Vertijsment is het niet logisch dat als iemand in salaris stil is blijven staan nu alleen een kleiner huis terug kan kopen?
Want bij gelijke hypotheek is dat een veel kleiner deel van je inkomen vanwege inflatie en loonstijging.

Als je je hypotheek deel mee verhoogd met de inflatie dan kan je dus een vergelijkbare woning terugkopen.

Ja, je betaald dan meer maar nog steeds minder dan starters die het volledige bedrag moeten lenen.

[Ed Vertijsment]

Philip Ross schreef op donderdag 23 april 2026 @ 15:41:
@Ed Vertijsment is het niet logisch dat als iemand in salaris stil is blijven staan nu alleen een kleiner huis terug kan kopen?
Want bij gelijke hypotheek is dat een veel kleiner deel van je inkomen vanwege inflatie en loonstijging.

Als je je hypotheek deel mee verhoogd met de inflatie dan kan je dus een vergelijkbare woning terugkopen.

Ja, je betaald dan meer maar nog steeds minder dan starters die het volledige bedrag moeten lenen.

En dus belemmer je de doorstroming, wat uiteindelijk op de rekening van de starter komt.

Uiteindelijk moet die doorstroming omhoog net zoals het aantal woningen, en de prijzen omlaag.

[PlasticPimple]

Kid Buu schreef op donderdag 23 april 2026 @ 07:15:
[...]


Dat valt toch wel mee? Je kan gewoon dezelfde regels hanteren als welke investeringen onder de HRA regels vallen; onderhoud en herstel zijn daar van uitgesloten.

Hoe je het ook beperkt, je zal altijd ergens moeten aantonen wat je betaald hebt voor die ingrepen. Het zal een voordeel zijn dat sommige mensen een bouwdepot nemen en daarvoor al de hele papierwinkel moeten aanleveren, maar je betaalt ook wel eens iets uit eigen zak of je neemt een maand vakantie om iets zelf te doen.

49euro schreef op donderdag 23 april 2026 @ 07:52:
[...]

Ik denk dat er rekening houdend met het huidige belastingstelsel eenvoudigere manieren zijn om huizenbezit of het rendement bij verkoop extra te belasten. Bijvoorbeeld via EWF, vrijstelling geen of geringe woningschuld, of aanpassingen in de overdrachtsbelasting.
Waarom zouden we het zo ingewikkeld maken? Zowel de Belastingdienst, de rechtspraak als de huizenbezitters zitten niet op die bonnen aanvullende administratie te wachten.

Ik had het specifiek over belasten winst bij verkoop, dus dan vallen EWF en vrijstelling geen of geringe woningschuld eigenlijk af als methode.

Iets in de overdrachtsbelasting zou ik nader uitgewerkt moeten zien hoe dat dan moet. Ik kan me voorstellen dat je hem omdraait (dus geen belasting als kopende partij, maar als verkopende partij), maar dan moet je even goed misschien een correctie doen voor investeringen die je gedaan hebt in de woning.

Als je belasting bij verkoop simpel wilt houden, maar wel rekening wilt houden met investeringen, zijn er denk ik maar een beperkt aantal opties.

Een hogere woningwaarde door verbetering is iets waar je van hebt kunnen genieten, dus je krijgt het niet terug.
Of je rekent alleen vergrotingen van de woning volgens een meetmethode mee. Daarnaast kun je ook nog iets met de bouwsom die je opgeeft bij vergunningaanvragen.

Bij alle methoden zou je nog wat grote herstelzaken mee kunnen nemen, als funderingen, asbest verwijderen, oid.

[Caelorum]

Die doorstroming komt vanzelf wel weer. Al die grote huizen waarvan de eigenaren vanzelf afsterven moeten ook verkocht worden. Als de vraag laag is vanwege de kosten dalen de prijzen vanzelf totdat het in balans is met de vraag.

Het omgekeerde zie je nu ook nog steeds gebeuren. Vraag blijft aan dus vraagprijs blijft stijgen. En ondertussen hebben starters hier in de gemeente de keuze tussen 400k neerleggen, wat ze veelal niet kunnen betalen, en daarna nog 70k aan achterstelling onderhoud (dak, gebelbeplating, asbestsanering, meterkast, etc). Óf 1400E neerleggen voor diezelfde woning waar nul onderhoud aan wordt gedaan.

Dezelfde woning die 8 jaar geleden overigens voor 180k werd aangeboden en niemand wilde hebben.

[hoevenpe]

Caelorum schreef op donderdag 23 april 2026 @ 16:37:
Die doorstroming komt vanzelf wel weer. Al die grote huizen waarvan de eigenaren vanzelf afsterven moeten ook verkocht worden. Als de vraag laag is vanwege de kosten dalen de prijzen vanzelf totdat het in balans is met de vraag.

Nieuwbouw kan niet goedkoper, dus dan heb je daar een probleem (zolang immigratie op hetzelfde tempo doorgaat).

[GioStyle]

hoevenpe schreef op donderdag 23 april 2026 @ 18:58:
[...]

Nieuwbouw kan niet goedkoper, dus dan heb je daar een probleem (zolang immigratie op hetzelfde tempo doorgaat).

Jawel, kleiner bouwen. Gewoon appartementen van 15 tot 40m^2 bouwen. Doen ze in Azië ook.

[hoevenpe]

GioStyle schreef op donderdag 23 april 2026 @ 19:00:
Jawel, kleiner bouwen. Gewoon appartementen van 15 tot 40m^2 bouwen. Doen ze in Azië ook.

Je bent /s vergeten...

[Sissors]

hoevenpe schreef op donderdag 23 april 2026 @ 18:58:
[...]

Nieuwbouw kan niet goedkoper, dus dan heb je daar een probleem (zolang immigratie op hetzelfde tempo doorgaat).

Als we niet voor onder een half miljoen een rijtjeshuis kunnen bouwen, dan moeten we eens serieus ons gaan afvragen of dat we sommige standaarden misschien wel wat moeten verlagen.

[Sissors]

Ed Vertijsment schreef op donderdag 23 april 2026 @ 14:57:
[...]

Dan moet ik dus goedkoper gaan zoeken.

Nee dan worden huizen goedkoper. Want andere kunnen ook niet hun volledige overwaarde meer inzetten.

En ik ga nu kijken naar goedkopere woningen, in tegenstelling tot wat jij beweerd zeg ik niet dat ik niet meer kan bieden dan een starter, in tegendeel! Ik bied die starter eruit en koop die starterswoning weg van de markt.

Je hoeft niet te kijken naar andere woningen, omdat alle woningen gewoon wat goedkoper gaan worden als mensen minder kunnen bieden erop. Misschien niet een 100% compensatie. Maar echt, ik durf wel te stellen dat er geen één starter is die denkt: Ik zou willen dat mensen met een huis beter hun overwaarde kunnen gebruiken om mij eruit te bieden, want dat helpt mij.

[...]


Ik heb geen idee waarom de overheid dat zou moeten doen, dat doen ze volgens mij bij heel weinig mensen en in ieder geval niet bij mij.

Voor de doorstroming? Exact hetzelfde argument als wat jij gebruikt waarom waardestijging onbelast zou moeten zijn? Als ze mij meer geld geven, kan ik beter andere mensen overbieden, en kan ik een andere woning kopen, en kan mijn huidige in de verkoop.

Hell, wat nou als de overheid gewoon elke huizenbezitter een ton zou geven als ze gaan verhuizen. Denk jij dat dat de woningsituatie gaat verbeteren? Of realistischer, het drijft alleen de prijzen verder op, en maakt het nog onmogelijker voor de niet huizen bezitters om ertussen te komen?

[ Voor 10% gewijzigd door Sissors op 23-04-2026 19:12 ]

[Caelorum]

hoevenpe schreef op donderdag 23 april 2026 @ 18:58:
[...]

Nieuwbouw kan niet goedkoper, dus dan heb je daar een probleem (zolang immigratie op hetzelfde tempo doorgaat).

Met hoe inefficiënt ze nu bouwen kan dat zeker. Prefab woningen of zelfs bouwen met prefab componenten gebeurd echt nog heel weinig. Alles moet zo ongeveer elke keer weer net wat anders met als gevolg veel handwerk, fouten en dus duurdere huizen.

En ik snap prima waarom er zoveel aanpassingen zijn telkens. Als jij een half miljoen of meer gaat uitgeven wil je ook dat het exact is naar jouw wens.

[Pejdref]

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 19:11:
Hell, wat nou als de overheid gewoon elke huizenbezitter een ton zou geven als ze gaan verhuizen. Denk jij dat dat de woningsituatie gaat verbeteren? Of realistischer, het drijft alleen de prijzen verder op, en maakt het nog onmogelijker voor de niet huizen bezitters om ertussen te komen?

Ik dacht dat we het erover eens waren dat het zero-sum is. Op macro niveau concurreert de starter alleen maar met de starter. Zodra er een netto huis vrij komt gaat dat naar de hoogst biedende starter. Als er geen netto huis bijkomt dan wordt er alleen maar onderling 'geruild', daar komt geen starter tussen. Als je het heel nadelig gaat maken voor huizenbezitters om van huis te wisselen is het enige wat je bereikt dat de starter misschien een starterswoning kan overslaan en direct in een hoger segment terecht komt omdat er minder huizenbezitters vanuit het starterssegment doorstromen.
Dat het overigens invloed heeft op de huizenprijs betwist ik overigens niet, ben ik het mee eens, maar daarmee maak je geen huizen vrij. Zelf zou ik beginnen met de HRA afschaffen, ook prijs verhogend maar afschaffen geeft geen prikkel om niet te verhuizen, lost verder geen huizentekort op.

[Pejdref]

Ik moet mezelf corrigeren/toelichten; De starter wint dan wellicht ook wat vaker van de scheidende huizenbezitter.

[Ed Vertijsment]

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 19:11:
[...]

Nee dan worden huizen goedkoper. Want andere kunnen ook niet hun volledige overwaarde meer inzetten.


[...]

Je hoeft niet te kijken naar andere woningen, omdat alle woningen gewoon wat goedkoper gaan worden als mensen minder kunnen bieden erop. Misschien niet een 100% compensatie.

Vergelijkbare huizen = vergelijkbare prijzen, als je, je nieuwe huis goedkoper koopt verkoop je, je huidige ook voor minder, als je slechts een gedeelte kan gebruiken ga je er op achteruit. Leuk dat de prijzen dalen maar je gaat er nog steeds op achteruit en gaat dus in een goedkopere vijver vissen.

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 19:11:
[...]

Maar echt, ik durf wel te stellen dat er geen één starter is die denkt: Ik zou willen dat mensen met een huis beter hun overwaarde kunnen gebruiken om mij eruit te bieden, want dat helpt mij.

Tuurlijk niet, die starter is de lul, dat is mijn punt. Verschil is dat je doorstromer met overwaarde in de zelfde vijver laat vissen als de starter, wie denk je dat er meer kans maakt?

Sissors schreef op donderdag 23 april 2026 @ 19:11:
[...]

Voor de doorstroming? Exact hetzelfde argument als wat jij gebruikt waarom waardestijging onbelast zou moeten zijn? Als ze mij meer geld geven, kan ik beter andere mensen overbieden, en kan ik een andere woning kopen, en kan mijn huidige in de verkoop.

Dat is onzinnig, de overheid geeft mij die (tijdelijke) overwaarde niet.

Je lijkt in een soort van afgunst te zitten die rationelere blokkeert.

In het woningtekort op te lossen moeten er gewoon meer huizen komen.

Als er 20 huizen zijn en 40 gezinnen die een huis zoeken heb je een tekort van 20. Nu kun je al je energie focussen om dat tekort van 20 huizen te herverdelen maar de uitkomst is nog steeds een tekort van 20 huizen. Er moeten meer huizen komen.

Iedereen naar een starterswoning duwen verschuift het tekort naar starterswoningen, er moeten meer huizen komen.

Als je energie steken in vinger wijzen naar een “happy few” die wel een koophuis heeft gaat het probleem niet oplossen, in tegendeel zelfs.

Heb ik al verteld dat er meer huizen moeten komen?

[mitsumark]

Volledig mee eens, andere subsidies/belastingen zorgen er alleen maar voor dat andere mensen een kans krijgen, en de eersten opeens niet meer. Het tekort blijft, schuiven met geld heeft daar 0,0 invloed op.