Financiële onafhankelijkheid - Deel 2

[Zygapophysis]

kabelmannetje schreef op maandag 24 april 2017 @ 16:17:
[...]

Ja, kan ook, wat jij wil voor een realistische berekening. SP500 long term average is 11.63%.

Hoewel huren zeker voordeliger kan zijn dan kopen en huren ook zeker niet per definitie "geld weggooien is" en je dit alles doorrekenen zinvol is, maak je nu wel een karikatuur van de vergelijking.

Die 11.63 is niet gecorrigeerd voor inflatie. Zou je dit wel doen, dan duik je al onder de 8% waarmee je rekent. Los daarvan is het natuurlijk onzinnig om te denken dat dit enkele getal ook maar iets zegt over de rendementen van de komende 100 jaar. Een simulatie van elke periode van 30 jaar van de afgelopen 100 jaar met confident intervallen is dan zinvoller.

Bovendien, na die 30 jaar wil je waarschijnlijk ook nog tientallen jaren ergens wonen. Maak de rekensom nog eens met 50 ipv 30 jaar zou ik zeggen.

[assje]

Zygapophysis schreef op maandag 24 april 2017 @ 16:32:
[...]
Bovendien, na die 30 jaar wil je waarschijnlijk ook nog tientallen jaren ergens wonen. Maak de rekensom nog eens met 50 ipv 30 jaar zou ik zeggen.

Deze berekening wordt altijd onnodig complex gemaakt door aflossing te rekenen als kosten. Aflossing is geen kostenpost, rentederving op geld dat afgelost is wel. Je vergelijkt dus huur met netto rente + bijkomende kosten. Met deze opzet maakt het dus ook niet uit of je naar 30 jaar of 50 jaar kijkt. >30 jaar betaal je geen rente meer (als je hebt afgelost) maar heb je (bijvoorbeeld) €200k "dood geld" die anders dan ontwikkeling van de woningmarkt niets oplevert.

Ik ga uit van een netto rendement van 2-3% na VRH op mijn beleggingen dus volgens mijn inschatting worden mijn woonlasten hoger door af te lossen (en toch los ik extra af).

Als je zoals Kabelmannetje met extreem hoge rendement gaat rekenen kost iedere euro die je aflost je dus heel veel geld(rendment). Sterker nog, volgens die benadering kan je nog beter een aflossingsvrije hypotheek zonder HRA nemen en dan dat geld beleggen...

[ Voor 22% gewijzigd door assje op 24-04-2017 16:52 ]

[kabelmannetje]

Zygapophysis schreef op maandag 24 april 2017 @ 16:32:
[...]
Hoewel huren zeker voordeliger kan zijn dan kopen en huren ook zeker niet per definitie "geld weggooien is" en je dit alles doorrekenen zinvol is, maak je nu wel een karikatuur van de vergelijking.

Die 11.63 is niet gecorrigeerd voor inflatie. Zou je dit wel doen, dan duik je al onder de 8% waarmee je rekent. Los daarvan is het natuurlijk onzinnig om te denken dat dit enkele getal ook maar iets zegt over de rendementen van de komende 100 jaar. Een simulatie van elke periode van 30 jaar van de afgelopen 100 jaar met confident intervallen is dan zinvoller.

Bovendien, na die 30 jaar wil je waarschijnlijk ook nog tientallen jaren ergens wonen. Maak de rekensom nog eens met 50 ipv 30 jaar zou ik zeggen.

Wat karikatuur betreft kaats ik 'm terug. Ik beweer nergens dat 11.63 gecorrigeerd is voor inflatie. Rendementen op de beurs worden altijd netto aangegeven. Volgens mij is 11.63-3% inflatie nog altijd meer dan mijn gegeven 8% netto rendement. Ik reken NB zelfs 3% inflatie voor huur met 8% BRUTO rendement.

De rendementen (over 30 jaar) op de beurs zijn minder grillig dan de ontwikkeling van de huizenprijzen. 30% eraf van je huis, weet je nog? 7 jaar later is het voor grote delen van NL nog steeds niet gecorrigeerd en staan virtueel nog onder water. Sterker nog: de huizenprijzen hebben 2002 -rekening houdend met de inflatie-, nog niet ingehaald. Dat is 15 jaar een negatief rendement op je woning.
Verder ben ik het met je eens dat het speculatie is wat huizen/aandelen in de toekomst doen natuurlijk.

[kabelmannetje]

assje schreef op maandag 24 april 2017 @ 16:47:
[...]
Als je zoals Kabelmannetje met extreem hoge rendement gaat rekenen kost iedere euro die je aflost je dus heel veel geld(rendment). Sterker nog, volgens die benadering kan je nog beter een aflossingsvrije hypotheek zonder HRA nemen en dan dat geld beleggen...

Ik ben het niet met je eens dat 8% extreem hoog is. Dit getal wordt veelal aangehouden als gemiddeld rendement, -ook op berekenhet.nl- dus daarom neem ik dit over. Het kan zijn dat jij persoonlijk dit aan de hoge kant vind, maar dat is een persoonlijke mening.
Een aflossingvrije hypotheek is inderdaad het beste dat je hebben kan. De geluksvogels met 2% waarvan je 0,42% terugkrijgt, betalen iets meer dan 1%. Dan woon je zowat gratis. Je hoeft alleen maar de inflatie bij te houden en je maakt al winst.

[assje]

Xanaroth schreef op maandag 24 april 2017 @ 14:19:
[...]

Mijn huur is 770/maand voor appartement van 140k. Kopen (mee bezig momenteel) is 630/maand voor eengezinswoning van 180k. Kopen is dus (althans, in mijn geval) stukken goedkoper. En dan krijg ik nog HRA (netto ~580/maand). En heb ik vermogensopbouw danwel geen kosten na 30 jaar.
Verder hoe groter de woning (lees: duurder) hoe groter het verschil in kosten huren vs kopen, waarbij kopen interessanter is.

De door jou genoemde getallen (€770 huur, €180k kopen) met volgende uitgangspunten:
Inflatie 2%
Stijging huizenprijzen 1%
Stijging huurprijzen 1%
Vermogensrendement 4%

Geeft bij mij dat kopen direct goedkoper is, verschil na 30 jaar €280k in het voordeel van kopen.

Hoe @kabelmannetje aan zijn getallen komt laat ik me graag uitleggen.

kabelmannetje schreef op maandag 24 april 2017 @ 16:59:
[...]

De geluksvogels met 2% waarvan je 0,42% terugkrijgt, betalen iets meer dan 1%. Dan woon je zowat gratis. Je hoeft alleen maar de inflatie bij te houden en je maakt al winst.

Die geluksvogels bestaan niet, zelfs in het 52% belastingtarief kom je nog niet aan een effectieve HRA van 42% bij een rente van 2%.

[ Voor 41% gewijzigd door assje op 24-04-2017 17:01 ]

[kabelmannetje]

assje schreef op maandag 24 april 2017 @ 16:59:
[...]
De door jou genoemde getallen (€770 huur, €180k kopen) met volgende uitgangspunten:
Inflatie 2%
Stijging huizenprijzen 1%
Stijging huurprijzen 1%
Vermogensrendement 4%

Geeft bij mij dat kopen direct goedkoper is, verschil na 30 jaar €280k in het voordeel van kopen.

Hoe @kabelmannetje aan zijn getallen komt laat ik me graag uitleggen.

VRH is niet 4%. Als ik even heel snel reken: 200/maand (ik ben het even kwijt wat het maandelijkse verschil was) in voordeel van kopen. Maar je begint op achterstand van 25K, dan duurt het sowieso al -zonder rendement op vermogen- behoorlijk wat jaren. Of maak ik nu een denkfout?

[ Voor 5% gewijzigd door kabelmannetje op 24-04-2017 17:05 ]

[assje]

kabelmannetje schreef op maandag 24 april 2017 @ 17:02:
[...]

VRH is niet 4%. Als ik even heel snel reken: 200/maand in voordeel van kopen. Maar je begint op achterstand van 25K, dan duurt het sowieso al -zonder rendement op vermogen- 10 jaren. Of maak ik nu een denkfout?

Vermogensrendement van 4% gaat over het rendement, niet de VRH. Ik zie alleen dat in deze calculatie de VRH hier nog vanaf wordt gehaald, eventueel zou ik rendement dus op 6% oid kunnen zetten (of jouw 8%).

Jij gaat uit van een achterstand van €25k, kosten koper heb ik 5% voor gerekend (kan eventueel hoger gekozen worden).

Alle getalletjes:

[ Voor 18% gewijzigd door assje op 24-04-2017 17:08 ]

[kabelmannetje]

assje schreef op maandag 24 april 2017 @ 17:06:
[...]
Vermogensrendement van 4% gaat over het rendement, niet de VRH

Alle getalletjes:
[afbeelding]

Ja dat snap ik. Ik reken met het langjarig gemiddelde op de beurs, jij haalt er een persoonlijke schatting van het toekomstig rendement bij als vergelijking.

[assje]

kabelmannetje schreef op maandag 24 april 2017 @ 17:08:
[...]

Ja dat snap ik. Ik reken met het langjarig gemiddelde op de beurs, jij haalt er een persoonlijke schatting van het toekomstig rendement bij als vergelijking.

Irrelevant, als je de woning niet uit eigen geld betaalt komt volgens deze (realistische berekening) kopen dusdanig goedkoper uit dat zelfs met 20% rendement kopen goedkoper is. Jouw argument gaat pas op als je de woning uit eigen geld betaalt en daardoor volledig het door jou geschatte (gehoopte) rendement misloopt.

In deze vergelijking hebben we het over €9k initiële kosten voor de koper vs €2k initiële kosten voor de huurder.

Als jij een verbouwing van €15k mee wilt nemen kan dat natuurlijk maar dan zijn wel wel appels met peren aan het vergelijken. Sterk nog, eigenlijk vergelijken we nu al appels met peren (in het nadeel van kopen) aangezien we het huurappartement van @Xanaroth vergelijken met de gezins-koopwoning die hij eventueel zou wensen.

P.s. de hier geschetse situatie kan in de praktijk niet meer, vanwege max 101% LTV zou minimaal €7,2k eigen geld ingebracht moeten worden (verandert niet veel).

Deze berekening wordt eigenlijk alleen anders als je een forse daling van de huizenprijzen incalculeert. Als dat gebeurt moet je minimaal 5-10 jaar blijven wonen voor het verschil weer ingelopen is (en had je achteraf beter een paar jaar later in kunnen stappen).

[ Voor 23% gewijzigd door assje op 24-04-2017 17:15 ]

[Verwijderd]

Draai het eens om: stel je hebt nu €200k ter beschikking (gespaard, loterij, whatever). Wat ga je doen: kopen (met of zonder hypotheek) of huren? Trek de financieringskosten (rente + EWF) even los van het eigenaarschap.

Koop zonder hypotheek:
- Koop een huis van €190k + €10k voor k.k.
- Onderhoud: 1% per jaar = €160/maand
- Belastingen eigenaar: €100/maand
Totaal kosten: €260/maand (plus kans op verlies of winst bij verkoop)

Koop met hypotheek:
- Koop een huis van €190k + €10k voor k.k.
- Rente na HRA: 1% per jaar = €160/maand
- EWF: 0,75% per jaar = €120/maand
- Onderhoud: 1% per jaar = €160/maand
- Belastingen eigenaar: €100/maand
- VRH: bij €200k effectief 1% op jaarbasis = €170/maand
- Aflossing: €500/maand (maar blijft eigen vermogen)
Totaal kosten: €710/maand (plus kans op verlies of winst bij verkoop, plus €200k op je bankrekening, na 30 jaar geldt eerste situatie)
Totaal uitgaven: €1210 (€710 + €500 verplichte aflossing)

Huur:
- Vergelijkbare woning als €190k: €800, oplopend met inflatie (of sneller)
- VRH: bij €200k effectief 1% op jaarbasis = €170/maand
Totaal kosten: €970/maand (maar wel €200k op je bankrekening)

In het geval van huur heb je lagere uitgaven maar wel hogere kosten dan koop + hypotheek. Uitgaande van 3% huurstijging ben je na 10 jaar wel €275/maand verder. In situatie koop zonder hypotheek heb je de laagste kosten maar geen vrij vermogen om elders te investeren.

Vergelijk je huur met koop zonder hypotheek, dan moet je over de volledige €200k 4,2% rendement halen om net zo duur uit te zijn. Heb je 10 jaar 3% huurverhoging, dan moet je 6% rendement halen.

De vraag is dus:
- Wil je liever €200k blootstellen aan de huizenmarkt, aan de aandelenmarkt, of aan beide? Beide markten kunnen in een paar jaar tijd tientallen procenten beide kanten op bewegen.
- Hoe belangrijk vind je het om flexibel te zijn in je woonruimte (huur) of juist eigenaar te zijn van je eigen woning (koop)?

[Bonsaiboom]

Verwijderd schreef op maandag 24 april 2017 @ 17:46:
Draai het eens om: stel je hebt nu €200k ter beschikking (gespaard, loterij, whatever). Wat ga je doen: kopen (met of zonder hypotheek) of huren? Trek de financieringskosten (rente + EWF) even los van het eigenaarschap.

Koop zonder hypotheek:
- Koop een huis van €190k + €10k voor k.k.
- Onderhoud: 1% per jaar = €160/maand
- Belastingen eigenaar: €100/maand
Totaal kosten: €260/maand (plus kans op verlies of winst bij verkoop)

Het is misschien een beetje mierenneuken in deze discussie, maar bij koop van eigen geld hoef je geen 10k aan KK te rekenen. Het zit dan eerder richting de 4-5k (overdrachtsbelasting 2% + akte notaris)

Idem, bij koop met hypotheek is 10k misschien weer net te laag, maar zit in ieder geval beter in de buurt.

Koop met hypotheek:
- Koop een huis van €190k + €10k voor k.k.
- Rente na HRA: 1% per jaar = €160/maand
- EWF: 0,75% per jaar = €120/maand
- Onderhoud: 1% per jaar = €160/maand
- Belastingen eigenaar: €100/maand
- VRH: bij €200k effectief 1% op jaarbasis = €170/maand
- Aflossing: €500/maand (maar blijft eigen vermogen)
Totaal kosten: €710/maand (plus kans op verlies of winst bij verkoop, plus €200k op je bankrekening, na 30 jaar geldt eerste situatie)
Totaal uitgaven: €1210 (€710 + €500 verplichte aflossing)

Huur:
- Vergelijkbare woning als €190k: €800, oplopend met inflatie (of sneller)
- VRH: bij €200k effectief 1% op jaarbasis = €170/maand
Totaal kosten: €970/maand (maar wel €200k op je bankrekening)

In het geval van huur heb je lagere uitgaven maar wel hogere kosten dan koop + hypotheek. Uitgaande van 3% huurstijging ben je na 10 jaar wel €275/maand verder. In situatie koop zonder hypotheek heb je de laagste kosten maar geen vrij vermogen om elders te investeren.

Vergelijk je huur met koop zonder hypotheek, dan moet je over de volledige €200k 4,2% rendement halen om net zo duur uit te zijn. Heb je 10 jaar 3% huurverhoging, dan moet je 6% rendement halen.

De vraag is dus:
- Wil je liever €200k blootstellen aan de huizenmarkt, aan de aandelenmarkt, of aan beide? Beide markten kunnen in een paar jaar tijd tientallen procenten beide kanten op bewegen.
- Hoe belangrijk vind je het om flexibel te zijn in je woonruimte (huur) of juist eigenaar te zijn van je eigen woning (koop)?

Verder is het evident dat als de huurlasten (het in gebruik nemen van iemands anders vermogensbestandeel) lager zijn dan het rendement dat je zelf verwacht te kunnen maken op je geld, je eigenlijk nooit zou willen kopen. Immers, is de gedachte achter huur ook al dat dat 'duurder' is dan koop, juist omdat die eigenaar rendement op zijn vermogensbestanddeel wil maken.

De praktijk lijkt me echter weerbarstiger en voor verreweg de meeste mensen, ook FO minded, is het kopen van een huis een verstandige beslissing. Maar ja, dat is dan wel de bedoeling dat het voor een langere termijn is.

[ Voor 10% gewijzigd door Bonsaiboom op 24-04-2017 18:38 ]

[Verwijderd]

Bonsaiboom schreef op maandag 24 april 2017 @ 18:32:
[...]


Het is misschien een beetje mierenneuken in deze discussie, maar bij koop van eigen geld hoef je geen 10k aan KK te rekenen. Het zit dan eerder richting de 4-5k (overdrachtsbelasting 2% + akte notaris)

Idem, bij koop met hypotheek is 10k misschien weer net te laag, maar zit in ieder geval beter in de buurt.


[...]

Elk getal is natuurlijk een benadering, maar dit zijn echt details die er niet toe doen in deze discussie.

[Bonsaiboom]

Daar heb je ook gelijk in, vandaar een wat zinvollere edit eronderaan. Het maakt de 'terugverdientijd' van de kk een stuk korter bij eigen geld.

[Blik1984]

murphsy schreef op maandag 24 april 2017 @ 08:28:
[...]


Dit prikkelt mij wel. Zou je een kleine berekening willen doen hoe je op die 5 jaar kwam? 5 jaar terugverdientijd zou voor mij een reden zijn om direct zonnepanelen te plaatsen! Met een levensduur van zeg 12 jaar ben je dan 7 jaar volop aan het profiteren. Dat klinkt heerlijk.

Zonneboilers zie je veel in huurhuizen, volgens mij voor de subsidie bij bouw. Vandaag informatie zoekem mbt subsidie voor nieuw glas.

In mijn geval. Aanschafkosten na teruggave van btw en subsidie was 2.850 euro. Mijn jaarlijkse opbrengst is jaarlijks 3000 kWh. De eerste 2 jaar ging dat nog tegen 22 cent, nu is het meer 18-19 cent. Dus ik neem gemiddeld even 20 cent. Ik heb het dus in 5 terugverdiend.

Garantie op de zonnepanelen is 25 jaar en op de omvormer 10 jaar.

[CornermanNL]

Verwijderd schreef op maandag 24 april 2017 @ 17:46:
Draai het eens om: stel je hebt nu €200k ter beschikking (gespaard, loterij, whatever). Wat ga je doen: kopen (met of zonder hypotheek) of huren? Trek de financieringskosten (rente + EWF) even los van het eigenaarschap.

Koop zonder hypotheek:
- Koop een huis van €190k + €10k voor k.k.
- Onderhoud: 1% per jaar = €160/maand
- Belastingen eigenaar: €100/maand
Totaal kosten: €260/maand (plus kans op verlies of winst bij verkoop)

Koop met hypotheek:
- Koop een huis van €190k + €10k voor k.k.
- Rente na HRA: 1% per jaar = €160/maand
- EWF: 0,75% per jaar = €120/maand
- Onderhoud: 1% per jaar = €160/maand
- Belastingen eigenaar: €100/maand
- VRH: bij €200k effectief 1% op jaarbasis = €170/maand
- Aflossing: €500/maand (maar blijft eigen vermogen)
Totaal kosten: €710/maand (plus kans op verlies of winst bij verkoop, plus €200k op je bankrekening, na 30 jaar geldt eerste situatie)
Totaal uitgaven: €1210 (€710 + €500 verplichte aflossing)

Huur:
- Vergelijkbare woning als €190k: €800, oplopend met inflatie (of sneller)
- VRH: bij €200k effectief 1% op jaarbasis = €170/maand
Totaal kosten: €970/maand (maar wel €200k op je bankrekening)

In het geval van huur heb je lagere uitgaven maar wel hogere kosten dan koop + hypotheek. Uitgaande van 3% huurstijging ben je na 10 jaar wel €275/maand verder. In situatie koop zonder hypotheek heb je de laagste kosten maar geen vrij vermogen om elders te investeren.

Vergelijk je huur met koop zonder hypotheek, dan moet je over de volledige €200k 4,2% rendement halen om net zo duur uit te zijn. Heb je 10 jaar 3% huurverhoging, dan moet je 6% rendement halen.

De vraag is dus:
- Wil je liever €200k blootstellen aan de huizenmarkt, aan de aandelenmarkt, of aan beide? Beide markten kunnen in een paar jaar tijd tientallen procenten beide kanten op bewegen.
- Hoe belangrijk vind je het om flexibel te zijn in je woonruimte (huur) of juist eigenaar te zijn van je eigen woning (koop)?

Ik zou een huis van 100 a 120 k kopen en zet de rest weg in aandelen/obligaties etc. Ik zou overigens als ik verplicht zou zijn om alles te investeren in of een huis of aandelen en huren ook altijd voor koop kiezen. Simpelweg omdat dan je kosten bekend zijn. Rendementen tegen huurverhogingen afzetten is altijd lastig.

Bovendien als ik een tijdje de wereld rond wil reizen is het ook wel lekker dat je dan je huis kan verkopen of verhuren als je weg bent. Afhankelijk van wat je wil gaan doen als je terug komt.

De flexibiliteit met huren wordt altijd een beetje overschat is mijn ervaring. Je zit sowieso vast aan minimaal een jaar in de meeste gevallen, vaak wordt er een bedrag gevraagd van een paar maanden huur ter risicodekking. Dat geld ben je gelijk ook kwijt. En krijg je pas weer terug als je er uit gaat. En is het eigenlijk veel te duur bij aanvang. Bovendien is het onzeker, de huur kan zomaar met meer dan 3% stijgen.

Dan heb ik het nog niet over gedoe als je een keer wat hebt dat gerepareerd of gedaan moet worden.

[Zygapophysis]

assje schreef op maandag 24 april 2017 @ 16:47:
[...]

Deze berekening wordt altijd onnodig complex gemaakt door aflossing te rekenen als kosten. Aflossing is geen kostenpost, rentederving op geld dat afgelost is wel. Je vergelijkt dus huur met netto rente + bijkomende kosten. Met deze opzet maakt het dus ook niet uit of je naar 30 jaar of 50 jaar kijkt. >30 jaar betaal je geen rente meer (als je hebt afgelost) maar heb je (bijvoorbeeld) €200k "dood geld" die anders dan ontwikkeling van de woningmarkt niets oplevert.

Ik ga uit van een netto rendement van 2-3% na VRH op mijn beleggingen dus volgens mijn inschatting worden mijn woonlasten hoger door af te lossen (en toch los ik extra af).

Als je zoals Kabelmannetje met extreem hoge rendement gaat rekenen kost iedere euro die je aflost je dus heel veel geld(rendment). Sterker nog, volgens die benadering kan je nog beter een aflossingsvrije hypotheek zonder HRA nemen en dan dat geld beleggen...

Mijn punt met 50 jaar ipv 30 jaar rekenen is dat het verschil in maandlasten steeds groter wordt. Hoewel de meeste hypotheken in NL waarschijnlijk een looptijd hebben van 30 jaar, zegt in het kader van FO vrij weinig om te vergelijking te maken op 30 jaar en te zeggen X of Y is beter.

kabelmannetje schreef op maandag 24 april 2017 @ 16:52:
[...]

Wat karikatuur betreft kaats ik 'm terug. Ik beweer nergens dat 11.63 gecorrigeerd is voor inflatie. Rendementen op de beurs worden altijd netto aangegeven. Volgens mij is 11.63-3% inflatie nog altijd meer dan mijn gegeven 8% netto rendement. Ik reken NB zelfs 3% inflatie voor huur met 8% BRUTO rendement.

De rendementen (over 30 jaar) op de beurs zijn minder grillig dan de ontwikkeling van de huizenprijzen. 30% eraf van je huis, weet je nog? 7 jaar later is het voor grote delen van NL nog steeds niet gecorrigeerd en staan virtueel nog onder water. Sterker nog: de huizenprijzen hebben 2002 -rekening houdend met de inflatie-, nog niet ingehaald. Dat is 15 jaar een negatief rendement op je woning.
Verder ben ik het met je eens dat het speculatie is wat huizen/aandelen in de toekomst doen natuurlijk.

De karikatuur zit h'm in dat het getal 11.63 een niets zeggend getal is. Je stelt (net zoals bij de Djozzer/Club med discussie hiervoor) zaken graag zwart/wit voor. Dat stimuleert de discussie, er zit vaak een kern van waarheid in, maar je argumenten zijn veel te kort door bocht. het tweede gedeelte van je reactie is een mooi voorbeeld: "je niet kan voorspellen wat huizen/aandelen doen in de toekomst" impliceert de standaard disclaimer "rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst". Maar dat ene long term avarage getal is fundamenteel problematischer dan dat omdat je 1 projectie van 30 jaar pakt ipv 80 projecties. Wanneer je die 80 projecties neemt en hier statistiek op loslaat heb je meer en robuustere informatie, waar nog altijd voor geldt "rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst".

Tevens impliceert het gelijke volatiliteit voor aandelen en huizen. Dit is volgens mij niet het geval: http://www.forecast-chart.com/historical-sp-500.html 30% van je woning eraf en nu nog altijd onderwater betekent juist minder volatiliteit.

Maar deze vergelijking is niet relevant in de huren vs. kopen discussie. Je zegt het zelf al "virtueel onder water". Omdat het je primaire woning is maakt de onderliggende waarde niets uit. Want je maakt geen rendement op je woning als het niet verkoopt. Het rendement van de koopwoning zit h'm in de lagere / geen maandelijkse kosten nadat de hypotheek afbetaald is. Dus er is volgens mij geen negatief rendement, zeker omdat de particuliere huurkosten veel minder gedaald ( <10 % in de grote steden) zijn dan de waarde van de woningen.

Bottom line; het is niet zo zwart/wit. Bereken het zelf, rekening houdend met je eigen situatie en wensen.

[Xanaroth]

Ik ben gisteren maar eens aan het rekenen gegaan, aangezien niemand de cijfers lijkt te hebben

Uitgangspunt voor vermogenscreatie/rendement is verschil huur vs koop. Dus huur begint op 25k cash voorsprong (aanname van @kabelmannetje k.k. en 15k verbouwing) waarop 8% rendement wordt gepakt en de standaard VRH van 1.2% over het totaal.
Wanneer de maandlasten bij huur lager zijn dan koop, stijgt verder het vermogen met het verschil (ofwel, huurder legt meer in dan koper). Is de koper goedkoper uit, dan daalt het vermogen (ofwel, okper legt meer in dan huurder).
Wanneer de som 0 is, dan hebben huurder en koper hetzelfde bedrag in cash op de rekening staan.


Na 30 jaar, dus bij aflopen hypotheek, heeft de huurder een cashbedrag van 53.008,18 euro meer dan de koper. De koper bezit echter een woning van grof gesteld 344.158,70 euro (190k + 30 jaar 2% inflatie).

Netto vermogenspositie na 30 jaar is dan 291.149,82 euro in het voordeel van de koper.

In jaar 34 heeft de koper 10.442,23 euro meer dan de huurder op de bank staan, significant lagere maandlasten (532,49 vs 2.123,67 euro per maand) en als bonus een afbetaalde woning in eigendom.

Het omslagpunt voor huur en koop (wanneer is waarde woning > vermogenspositie huur) ligt rond de 10 jaar. Besluit je dus na 10 jaar de woning te verkopen (of later) ben je beter uit met kopen dan huren voor wat betreft bedrag dat op de bank staat.


Stel dat we een aankoop doen van alleen k.k. en niet direct ook 15k investeren:

Na 30 jaar, dus bij aflopen hypotheek, heeft de huurder een vermogen van 48.070,04 euro minder dan de koper. De koper bezit echter een woning van grof gesteld 344.158,70 euro (190k + 30 jaar 2% inflatie).

Netto vermogenspositie na 30 jaar is dan 392.228,74 euro in het voordeel van de koper.
Het omslagpunt voor huur en koop (wanneer is waarde woning > vermogenspositie huur) ligt dan zelfs rond de 4 jaar. Besluit je dus na 4 jaar de woning te verkopen (of later) ben je beter uit met kopen dan huren voor wat betreft bedrag dat op de bank staat.


De enige reden om dus langdurig te huren is als het je lukt een huurwoning te vinden, gelijkwaardig aan een koopwoning, voor onder de kosten die de verhuurder maakt (hypotheek+inkomstenbelasting+onderhoud..). Iets wat mij niet erg realistisch lijkt, daar de verhuurder dan dus elke maand zelf geld zou moeten bijleggen.

Als je verwacht op relatief korte termijn (zeg 3-7 jaar) al te moeten verhuizen dan is huur vs koop sterk afhankelijk van beursrendement, je investeringsprofiel en de woningmarkt. Het scenario van elk jaar netjes 8% rendement beurs en 2% stijging woningmarkt is immers gemiddeld, wat over dergelijke periode sterk zal schommelen, en niet iedereen zal zich fijn voelen bij het risicoprofiel van 8% rendement.

[ Voor 24% gewijzigd door Xanaroth op 25-04-2017 10:24 ]

[saveljos]

Maar zo kun je de discussie blijven voeren omdat iedereen andere cijfers gebruikt. Dit valt gewoon echt niet te discussiëren.

Ik denk bijvoorbeeld in voorbeeld van hierboven dat de beginprijs van 190k al te hoog is. Daarmee koop je een woning die een reële waarde heeft (ik noem maar wat) 130k.

30 jaar later zou die huis dan 344k kosten, waar je een (verzamel)inkomen voor nodig hebt van 72 duizend per jaar wil je een hypotheek kunnen krijgen.
Terwijl de gemiddelde inkomens, als ik de berichten op forums mag geloven, de laatste tientallen jaren niet heel gek omhoog zijn gegaan (heb geen cijfers bij de hand). En niet alleen dat, over 30 jaar zijn er weer een hoop dingen geautomatiseerd. Volledige taxi/transport/vrachtwagen/whatever is autonoom en dus werkloos. Openbaar vervoer word dankzij gebrek aan chauffeur spotgoedkoop wat er voor zorgt dat er minder auto's verkocht worden. Wat ook weer een hoop bedrijven in nederland gaat raken.

Het valt mij sowieso nogal vaak op dat waardestijgingen van een huis zo logisch aanvoelen voor vele, maar dalingen gezien worden als iets raars. Terwijl bouwgrond kunstmatig schaars word gehouden (20 minuten rijden vanaf hartje utrecht heb je grond @6,- de meter) en er misschien ooit een tijd komt dat de overheid toch goedkope woningen wilt bouwen voor die grote groep mensen die niet meer aan de bak komen. Die goedkope nieuwe woningen gaan dan concurreren met jou bestaande (oude) woning.

Ben verder wel voorstander van een koopwoning en vind een afbetaald modern huis met bvb zonnepanelen en alle andere lastenverlichters een perfect pensioen.

[Xanaroth]

saveljos schreef op dinsdag 25 april 2017 @ 11:52:
Maar zo kun je de discussie blijven voeren omdat iedereen andere cijfers gebruikt. Dit valt gewoon echt niet te discussiëren.

Ik denk bijvoorbeeld in voorbeeld van hierboven dat de beginprijs van 190k al te hoog is. Daarmee koop je een woning die een reële waarde heeft (ik noem maar wat) 130k.

30 jaar later zou die huis dan 344k kosten, waar je een (verzamel)inkomen voor nodig hebt van 72 duizend per jaar wil je een hypotheek kunnen krijgen.
Terwijl de gemiddelde inkomens, als ik de berichten op forums mag geloven, de laatste tientallen jaren niet heel gek omhoog zijn gegaan (heb geen cijfers bij de hand). En niet alleen dat, over 30 jaar zijn er weer een hoop dingen geautomatiseerd. Volledige taxi/transport/vrachtwagen/whatever is autonoom en dus werkloos. Openbaar vervoer word dankzij gebrek aan chauffeur spotgoedkoop wat er voor zorgt dat er minder auto's verkocht worden. Wat ook weer een hoop bedrijven in nederland gaat raken.

Het valt mij sowieso nogal vaak op dat waardestijgingen van een huis zo logisch aanvoelen voor vele, maar dalingen gezien worden als iets raars. Terwijl bouwgrond kunstmatig schaars word gehouden (20 minuten rijden vanaf hartje utrecht heb je grond @6,- de meter) en er misschien ooit een tijd komt dat de overheid toch goedkope woningen wilt bouwen voor die grote groep mensen die niet meer aan de bak komen. Die goedkope nieuwe woningen gaan dan concurreren met jou bestaande (oude) woning.

Ben verder wel voorstander van een koopwoning en vind een afbetaald modern huis met bvb zonnepanelen en alle andere lastenverlichters een perfect pensioen.

De discussie is anders een aardige best-case huur vs worst-case kopen.

huur:
- Relatief hoge basis in vermogen (k.k. + aanzienlijk verbouwings budget)
- Relatief hoog rendement van 8% (6-7% per jaar op lange termijn realistischer)
- Relatief lage groei huurprijs van 3.3% (prijs per woning, dus onafhankelijk van formaat. prijs/m2 ontwikkeling ligt factor 2 hoger).
- Relatief klein goedkoop 3-kamer appartement (~140k woz).

koop:
- Relatief lage groei woningwaarde met 2% (4-5% is langjarig gemiddelde vanaf 2e wereldoorlog)
- Relatief hoog onderhoudsbudget met 1,5% (1-1,5% wordt aangeraden)
- Lineair HRA verloop om berekening simpel te houden (annuiteit is parabolisch, dus in de praktijk krijg je meer terug)
- Volwaardige gezinswoning met 5-kamers en tuin (~190k woz).


Dus zelfs met huur positief inschatten (kleiner, goedkoper, langjarig gemiddelde aan de positief kant wat betreft uitkomst) en koop negatief (groter, duurder, langjarige cijfers aan de negatieve kant) is puur op cash basis (wat staat er aan het einde van de rit, als FO in zicht is, op de rekening) is de koper altijd beter uit.

Dus zelfs al gaat die 190k woning naar 50k, samen met de cijfers gericht op huren aantrekkelijker te maken, dan nog is de koper na 30 jaar degene die het laatste lacht.

Je bent enerzijds duurder uit (huur is eeuwigdurend, hypotheek stopt) en hebt anderzijds minder geïnvesteerd vermogen om je kosten post-FO af te kunnen dekken (stijgende vs stabiele maandlasten maakt dat koper onder de streep meer kan sparen).
Er is dus praktisch gezien geen business case voor FO om als lange termijn planning in te zetten op huren.

[ Voor 5% gewijzigd door Xanaroth op 25-04-2017 13:46 ]

[kabelmannetje]

Xanaroth schreef op dinsdag 25 april 2017 @ 13:37:
[...]
huur:
- Relatief hoge basis in vermogen (k.k. + aanzienlijk verbouwings budget)
- Relatief hoog rendement van 8% (6-7% per jaar op lange termijn realistischer)
- Relatief lage groei huurprijs van 3.3% (prijs per woning, dus onafhankelijk van formaat. prijs/m2 ontwikkeling ligt factor 2 hoger).
- Relatief klein goedkoop 3-kamer appartement (~140k woz).

koop:
- Relatief lage groei woningwaarde met 2% (4-5% is langjarig gemiddelde vanaf 2e wereldoorlog)
- Relatief hoog onderhoudsbudget met 1,5% (1-1,5% wordt aangeraden)
- Lineair HRA verloop om berekening simpel te houden (annuiteit is parabolisch, dus in de praktijk krijg je meer terug)
- Volwaardige gezinswoning met 5-kamers en tuin (~190k woz).

Je bent enerzijds duurder uit (huur is eeuwigdurend, hypotheek stopt) en hebt anderzijds minder geïnvesteerd vermogen om je kosten post-FO af te kunnen dekken (stijgende vs stabiele maandlasten maakt dat koper onder de streep meer kan sparen).
Er is dus praktisch gezien geen business case voor FO om als lange termijn planning in te zetten op huren.

Goede case. Een paar opmerkingen:
- 6-7% rendement is netto of bruto? Ik reken met netto 6% rendement.
- je neemt aan dat 3,3% huurgroei blijft. Dit kan alleen als de lonen ook deze groei zal volgen en met de huidige lage inflatie zie ik dat niet blijven gebeuren. Stijging veel groter dan inflatie zal na x jaar betekenen dat niemand meer kan huren, omdat je niet meer dan 40-50% van je inkomen besteden kan aan wonen (of dat nu koop of huur is). Huur volgt op lange termijn inflatie.
- 4-5% groei koopwoning. Met name door het fenomeen 2-verdieners veroorzaakt en de trek naar steden en eenmalig (en de laatste jaren m.i. door het bijna gratis geld lenen). Ook hier de opmerking zoals hierboven. Koop volgt op lange termijn inflatie. http://marketupdate.nl/ni...-in-nederland-vanaf-1630/
- om de situatie koop/huur historisch realistisch te maken, zal je ook een gemiddelde rentestand (rond 5,5%, 10jr) moeten aannemen. Met de huidige rentestanden en 30 jaar zekerheid gelijke lasten (NHG, 30 jr, 2,75% bruto, zonder NHG 3,5%) woon je inderdaad goedkoop.

Mijn voorstel is om in kade van FO een woning te kopen, af te lossen en te verkopen als je vermogen op is/pensioen krijgt. Van 200K kan je heel lang zonder baan leven. Met een afbetaald huis en 0K vermogen, mag je het ook (gedwongen) verkopen. Dit was altijd onderdeel van mijn FO-plan. Maar door het inflexibele karakter van kopen, ben ik hier uiteindelijk op terug gekomen en huur ik nu goedkoop.

[ Voor 9% gewijzigd door kabelmannetje op 25-04-2017 15:43 ]

[JURIST]

Xanaroth schreef op dinsdag 25 april 2017 @ 10:06:
Ik ben gisteren maar eens aan het rekenen gegaan, aangezien niemand de cijfers lijkt te hebben

Uitgangspunt voor vermogenscreatie/rendement is verschil huur vs koop. Dus huur begint op 25k cash voorsprong (aanname van @kabelmannetje k.k. en 15k verbouwing) waarop 8% rendement wordt gepakt en de standaard VRH van 1.2% over het totaal.
Wanneer de maandlasten bij huur lager zijn dan koop, stijgt verder het vermogen met het verschil (ofwel, huurder legt meer in dan koper). Is de koper goedkoper uit, dan daalt het vermogen (ofwel, okper legt meer in dan huurder).
Wanneer de som 0 is, dan hebben huurder en koper hetzelfde bedrag in cash op de rekening staan.


Na 30 jaar, dus bij aflopen hypotheek, heeft de huurder een cashbedrag van 53.008,18 euro meer dan de koper. De koper bezit echter een woning van grof gesteld 344.158,70 euro (190k + 30 jaar 2% inflatie).

Netto vermogenspositie na 30 jaar is dan 291.149,82 euro in het voordeel van de koper.

In jaar 34 heeft de koper 10.442,23 euro meer dan de huurder op de bank staan, significant lagere maandlasten (532,49 vs 2.123,67 euro per maand) en als bonus een afbetaalde woning in eigendom.

Het omslagpunt voor huur en koop (wanneer is waarde woning > vermogenspositie huur) ligt rond de 10 jaar. Besluit je dus na 10 jaar de woning te verkopen (of later) ben je beter uit met kopen dan huren voor wat betreft bedrag dat op de bank staat.


Stel dat we een aankoop doen van alleen k.k. en niet direct ook 15k investeren:

Na 30 jaar, dus bij aflopen hypotheek, heeft de huurder een vermogen van 48.070,04 euro minder dan de koper. De koper bezit echter een woning van grof gesteld 344.158,70 euro (190k + 30 jaar 2% inflatie).

Netto vermogenspositie na 30 jaar is dan 392.228,74 euro in het voordeel van de koper.
Het omslagpunt voor huur en koop (wanneer is waarde woning > vermogenspositie huur) ligt dan zelfs rond de 4 jaar. Besluit je dus na 4 jaar de woning te verkopen (of later) ben je beter uit met kopen dan huren voor wat betreft bedrag dat op de bank staat.


De enige reden om dus langdurig te huren is als het je lukt een huurwoning te vinden, gelijkwaardig aan een koopwoning, voor onder de kosten die de verhuurder maakt (hypotheek+inkomstenbelasting+onderhoud..). Iets wat mij niet erg realistisch lijkt, daar de verhuurder dan dus elke maand zelf geld zou moeten bijleggen.

Als je verwacht op relatief korte termijn (zeg 3-7 jaar) al te moeten verhuizen dan is huur vs koop sterk afhankelijk van beursrendement, je investeringsprofiel en de woningmarkt. Het scenario van elk jaar netjes 8% rendement beurs en 2% stijging woningmarkt is immers gemiddeld, wat over dergelijke periode sterk zal schommelen, en niet iedereen zal zich fijn voelen bij het risicoprofiel van 8% rendement.

We kunnen bij het bovenstaande voorbeeld concluderen dat de hefboom die ontstaat door €190/k te lenen en in een woning te investeren, goed uitpakt. In de praktijk lukt dat niet, maar als je €190/k van de bank zou lenen en in voor langere tijd in een ETF zou beleggen en vervolgens uitgaat van 8% rendement (wat m.i. overigens te hoog is), dan zou dat gunstiger uitpakken.
Je profiteert van het belenen van het pand (d.m.v. hypotheekverlening) omdat de kapitaalkosten van vreemd vermogen veel lager liggen dan het rendement dat je maakt op eigen vermogen. Dat is in de regel zo, maar op dit moment is het verschil erg groot.

[R.van.M]

JURIST schreef op dinsdag 25 april 2017 @ 14:16:
[...]


We kunnen bij het bovenstaande voorbeeld concluderen dat de hefboom die ontstaat door €190/k te lenen en in een woning te investeren, goed uitpakt. In de praktijk lukt dat niet, maar als je €190/k van de bank zou lenen en in voor langere tijd in een ETF zou beleggen en vervolgens uitgaat van 8% rendement (wat m.i. overigens te hoog is), dan zou dat gunstiger uitpakken.
Je profiteert van het belenen van het pand (d.m.v. hypotheekverlening) omdat de kapitaalkosten van vreemd vermogen veel lager liggen dan het rendement dat je maakt op eigen vermogen. Dat is in de regel zo, maar op dit moment is het verschil erg groot.

Dit is precies de crux. Zelfde probleem wat pensioenfondsen hebben m.b.t. rekenrente. Wat is de groei van:
- De waarde van je huis?
- Rendement op aandelen / dividend?
- Stijging van huurpijzen?

Niemand weet het, maar het is bijna volledig bepalend voor de uitkomst van deze sommetjes.
Er zijn verschillende bandbreedtes waar je van uit kan gaan, maar het blijft in een glazen bol kijken.

Wat iedereen wel 100% zeker weet is wat zijn hypotheek kost en de maandelijkse woonlasten zijn.
Zelfs dit afgezet tegen de op dit moment gangbare bandbreedtes is het geen slechte investering. Over x aantal jaar kunnen we pas zeggen of het goed of slecht was.

Degene die in 2008 op het hoogtepunt hebben gekocht waren beter af met huren
Degene die in 1970 gekocht hadden voor guldens zijn beter af met kopen
etc.

[Xanaroth]

kabelmannetje schreef op dinsdag 25 april 2017 @ 14:14:
[...]

Goede case. Een paar opmerkingen:
- 6-7% rendement is netto of bruto? Ik reken met netto 6% rendement.
- je neemt aan dat 3,3% huurgroei blijft. Dit kan alleen als de lonen ook deze groei zal volgen en met de huidige lage inflatie zie ik dat niet gebeuren. Stijging veel groter als inflatie zal na x jaar betekenen dat niemand meer kan huren, omdat je niet meer dan 40-50% van je inkomen besteden kan aan wonen (of dat nu koop of huur is). Huur volgt op lange termijn inflatie.
- 4-5% groei koopwoning. Met name door het fenomeen 2-verdieners veroorzaakt en de trek naar steden en eenmalig (en de laatste jaren m.i. door het bijna gratis geld lenen). Ook hier de opmerking zoals hierboven. Koop volgt op lange termijn inflatie. http://marketupdate.nl/ni...-in-nederland-vanaf-1630/
- om de situatie koop/huur historisch realistisch te maken, zal je ook een gemiddelde rentestand (rond 5,5%, 10jr) moeten aannemen. Met de huidige rentestanden en 30 jaar zekerheid gelijke lasten (NHG, 30 jr, 2,75% bruto, zonder NHG 3,5%) woon je inderdaad goedkoop.

Mijn voorstel is om in kade van FO een woning te kopen, af te lossen en te verkopen als je vermogen op is/pensioen krijgt. Van 200K kan je heel lang zonder baan leven. Met een afbetaald huis en 0K vermogen, mag je het ook (gedwongen) verkopen. Dit was altijd onderdeel van mijn FO-plan. Maar door het inflexibele karakter van kopen, ben ik hier uiteindelijk op terug gekomen en huur ik nu goedkoop.

Huur is enorm problematisch in de praktijk om goed te benaderen op een lange termijn traject, zoals het FO pad. Er zijn namelijk woningen enerzijds en m2 anderzijds die beide verschillende datasets rapporteren.

Een woning van 900/maand op 90m2 (10 euro/m2) en op kamers van 300/maand voor 20m2 (15 euro/m2) betekend een gemiddelde woning huur van 600/maand.

Als we de huren verhogen naar 1000/maand en 350/maand, en een 2e kamer van 400/maand (20 euro/m2) bijbouwen, wordt de gemiddelde prijs 583/maand . De huren zijn dus 2.9% gedaald, alle 3 de huurders blij nietwaar?

Op dat principe, het gemiddelde van huur van alle woningen, is de gebruikte 3.3% stijging gebaseerd - prijs per woning, ongeacht staat/conditie of daadwerkelijke prijsontwikkeling. Je kan dus prima de bestaande huren verhogen en toch een daling rapporteren in huurprijs.
Zie bijvoorbeeld http://www.nu.nl/wonen/44...tijgt-met-79-procent.html


Daarmee is de gehanteerde 3.3% aantoonbaar aan de lage kant voor wat je mag verwachten bij huurprijsontwikkeling op de lange termijn, omdat het missen van een gewogen waardering (zoals woningprijzen index) ervoor zorgt dat je het getal niet kunt interpreteren naar een praktijk situatie.
Datzelfde geld overigens voor de prijs per m2, want kleine woningen zijn altijd duurder naar verhouding (immers altijd keuken/badkamer/toilet, ongeacht formaat).
De praktijk zal er ergens tussenin zitten aan wat je van verhogingen mag verwachten.


Vandaar dat ik de bottom line heb bekeken, een best-case lange termijn huur en worst-case lange termijn koop. Aangezien zelfs in dat geval, op basis van de theorie kopen altijd de moeite waard is in plaats van huren op het pad naar FO. Stellingen die langskwamen, zoals dat kopen alleen de moeite waard is bij latere verkoop van de woning, lijken dus puur onderbuik gevoel en niet terug te vinden in gegevens.


Insert disclaimers de markt blijft de markt, timing, glazen bollen etc. Dit is puur statistiek en er zit vast ergens een ideaal punt in de toekomst waar het net niet opgaat .

[ Voor 34% gewijzigd door Xanaroth op 25-04-2017 16:01 ]

[Z___Z]

Er is al een topic over ontwikkeling van de huizenmarkt. Lijkt me niet nodig om de discussie hier ook te voeren.
Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

Ik denk niet dat huren 3,3% per jaar blijven groeien, tenzij de inflatie mee groeit. Als de inflatie meegroeit, zal de rente omhoog gaan en daarmee het rendement op je vermogen. In je hypotheek blijft de rente laag en loop je dus de rentestijging mis.
Blijft de rente laag en dus de inflatie laag, dan zullen de huirstijgingen afzwakken. Huren stijgen over het algemeen met de cpb inflatiecijfers (staat meestal in de huurovereenkomst). Zou in ieder geval niks huren waar de jaarlijkse huursverhoging niet is vastgelegd. Daarom huren sommige mensen voor een enorm laag bedrag, omdat ze al zo lang huren.

[CornermanNL]

JURIST schreef op dinsdag 25 april 2017 @ 14:16:
[...]


We kunnen bij het bovenstaande voorbeeld concluderen dat de hefboom die ontstaat door €190/k te lenen en in een woning te investeren, goed uitpakt. In de praktijk lukt dat niet, maar als je €190/k van de bank zou lenen en in voor langere tijd in een ETF zou beleggen en vervolgens uitgaat van 8% rendement (wat m.i. overigens te hoog is), dan zou dat gunstiger uitpakken.
Je profiteert van het belenen van het pand (d.m.v. hypotheekverlening) omdat de kapitaalkosten van vreemd vermogen veel lager liggen dan het rendement dat je maakt op eigen vermogen. Dat is in de regel zo, maar op dit moment is het verschil erg groot.

Inderdaad het is een eenvoudige manier om een groot deel van je kosten in een keer vast zetten, zo goedkoop kom je nergens aan zo'n groot bedrag. Je hoeft er verder ook niet meer over na te denken, scheelt ook. Je lost op je gemak af en je investeert in vastgoed. Dat deel van je portefeuille is ook dan ook klaar.
Je moet toch ergens wonen

Het rekenwerk is leuk om te doen hoor maar ik heb het altijd simpel bekeken, huren was in mijn geval altijd duurder in maandlasten dan kopen, en ik had amper keuze van locatie bij huren. Dus huren heb ik nooit als een serieuze optie beschouwd. Zonder mijn eerste koophuis had ik nooit verder gekomen dan ergens een appartement, niets mis mee natuurlijk maar nu woon ik een stuk comfortabeler voor veel minder dan wanneer ik gehuurd had. Alle fictieve rendementen en berekeningen zijn leuk. Maar je moet deze cijfers eerst nog maar eens zien te halen.

De hypotheek versneld aflossen omdat de rente steeds verder naar beneden ging was tevens mijn eerste serieuze kijk naar mijn financiële positie en onderzoek naar FO, als ik die niet had gehad dan was ik niet zover gekomen.

[Blik1984]

Voor mij is het ook simpel. Voor mij is onderdeel van FO zijn het hebben van om te beginnen lage vaste lasten. Een afgelost huis past daarbij. Daarnaast heb ik altijd geleerd dat een afgelost huis het begin is van een goed pensioen. Dus wat mij betreft 2 vliegen in 1 klap die je in het geval van huren in ieder geval niet hebt.

[Verwijderd]

Zijn er hier mensen die hun koopwoning verhuren?

Ik heb de middelen doormiddel van hard sparen en gedeelte erfenis om mijn koopappartement hypotheekvrij te krijgen. Mijn idee is om dit in de verhuur te gooien en samen met mijn vriendin iets anders te kopen.
Interessant aangezien het appartement pas 6 jaar oud is, zowat onderhoudsvrij is en de VVE staat er goed voor. Er zijn meer investeerders die een woning in dit pand gekocht hebben om te verhuren. Huuropbrengst 700 euro per maand kale huur = 8400 euro per jaar.
Verwachte kosten belastingen/verzekeringen/vve/onderhoud jaarlijks rond de 2500 -3000 euro ( heel ruim berekend ) .
Rendement van meer dan 5000 euro per jaar.

Nadeel. Maart 2019 kan ik pas alles boetevrij aflossen aangezien dan mijn hypotheekrente van 10 jaar verloopt. ( nu maar 10% per jaar boetevrij aflossen)
Huidige hypotheek: 73.000. Waarde woning: tussen 130.000-135.000 euro.

Iemand enig idee wat de mogelijkheden zijn bij een bank ivm aankoop van een nieuwe woning en het verhuren van je oude woning die nog niet helemaal afgelost is?

[saveljos]

Xanaroth schreef op dinsdag 25 april 2017 @ 13:37:
[...]

De discussie is anders een aardige best-case huur vs worst-case kopen.
~
- Relatief lage groei woningwaarde met 2% (4-5% is langjarig gemiddelde vanaf 2e wereldoorlog)

Ik kan me absoluut wel vinden in je berekening . Maar (misschien extreem) worst-case in mijn ogen zou zijn dat je huidige nieuwbouwwoning van 190 duizend euro die bijvoorbeeld 130k kost om te bouwen na 30 jaar zou moeten concurreren met op dat moment een te koop staande nieuwbouw waarbij grondprijs naar nul is gegaan zoals het 20 jaar geleden was (?).
https://dynamic.decorresp...b830335e9663.30833652.jpg
Lage grondprijs plus nieuwe technieken waardoor de nieuwbouw tegen die tijd goedkoper te bouwen is en perfect geïsoleerd met nieuwe efficiëntere zonnepanelen die minder kosten dankzij Swanson's law.
Als je met je 'verouderde' woning uit 2017 moet concurreren met een nieuwbouw wijk verderop dan is het zomaar mogelijk dat je toch wel flink onder de prijs van nieuwbouw moet gaan zitten die al erg laag is.
Denk wel dat woningen die nu gebouwd worden al redelijk futureproof zijn maar nulopdemeter zijn ze nog niet.
En er zijn A locaties die altijd gewild blijven dus waardeloos word je woning dan nooit. Maar het moet wel in verhouding staan tot wat de koper bereid is te geven tegenover een goedkope B plek ergens in de buurt.

Ik ben absoluut wel voorstander van koopwoningen , maar tenzij iemand goede argumenten heeft kan ik me het ook goed voorstellen dat we uiteindelijk naar een huizenmarkt gaan waar we afschrijven op huizen ipv zien als iets waardevast of als investering. Afschrijven doen we immers op alles en voor huizen zou het niet meer dan logisch zijn lijkt me.
Of ik met mijn theorie beter uit ben als huurder of als koper durf ik niet te zeggen.

[Chief]

Verwijderd schreef op dinsdag 25 april 2017 @ 22:41:
Zijn er hier mensen die hun koopwoning verhuren?

Ik heb de middelen doormiddel van hard sparen en gedeelte erfenis om mijn koopappartement hypotheekvrij te krijgen. Mijn idee is om dit in de verhuur te gooien en samen met mijn vriendin iets anders te kopen.
Interessant aangezien het appartement pas 6 jaar oud is, zowat onderhoudsvrij is en de VVE staat er goed voor. Er zijn meer investeerders die een woning in dit pand gekocht hebben om te verhuren. Huuropbrengst 700 euro per maand kale huur = 8400 euro per jaar.
Verwachte kosten belastingen/verzekeringen/vve/onderhoud jaarlijks rond de 2500 -3000 euro ( heel ruim berekend ) .
Rendement van meer dan 5000 euro per jaar.

Nadeel. Maart 2019 kan ik pas alles boetevrij aflossen aangezien dan mijn hypotheekrente van 10 jaar verloopt. ( nu maar 10% per jaar boetevrij aflossen)
Huidige hypotheek: 73.000. Waarde woning: tussen 130.000-135.000 euro.

Iemand enig idee wat de mogelijkheden zijn bij een bank ivm aankoop van een nieuwe woning en het verhuren van je oude woning die nog niet helemaal afgelost is?

Het lijkt best aantrekkelijk. Totdat je volledig hebt afgelost heb je nog de rentelasten op hypotheek dat je van rendement af kan trekken maar is het eigen vermogen wat je in je huis hebt ook lager dus % op EV is dan wellicht zelfs hoger.

Heb je eenmaal afgelost dan spreek je over huurrendement van bijna 4%. Als je de woning goed kan onderhouden van die 2.5-3k/jaar dan stijgt de waarde van de woning wellicht nog dat je daar bij mag optellen.

/edit Besef wel dat dit geen risicoloze vorm van beleggen is. Woning kan minder waard worden, slechte huurders, (tijdelijke) leegstand etc. Voor jou om te bepalen of dat voor jou acceptabel is

[ Voor 5% gewijzigd door Chief op 26-04-2017 03:44 ]

[Highland]

Wat beter is, hangt ook af van je insteek:
- op basis van een puur 'levensplan' is een uitgangspunt dat je toch ergens moet wonen. Dan is het een sommetje over hoe lang denk je ergens te gaan wonen en haal je de transactiekosten van kopen er uit.
- op basis van een puur 'financieel plan' zoek je naar manieren om maximaal rendement te maken. Dan kijk je naar rendement op vermogen en beschikbaarheid van vermogen om te kunnen beleggen.

De werkelijkheid ligt ergens tussenin, afhankelijk van je risico-aversie.

Mijn insteek: ik zorg jaarlijks eerst voor het halen van de doelen uit mijn levensplan (geen schulden, goed wonen, buffer voor inkomenszekerheid). Van het geld dat dan overblijft vul ik mijn financieel plan.
En in meerjarenperspectief: eerst fatsoenlijk wonen met een draagbare hypotheek. Pas als ik van die hypotheek af ben zou ik gaan beleggen in vastgoed voor financieel rendement.
Anderen laten zien dat je het ook kan combineren (beleggen met geleend geld door je hypotheekruimte te gebruiken voor aankoop extra vastgoed of aandelen). Ik hou dat liever gescheiden. Is financieel een minder snelle weg maar zorgt voor minder risico, dus meer zekerheid dat mijn kinderen kunnen opgroeien in hetzelfde huis.

[Xanaroth]

saveljos schreef op dinsdag 25 april 2017 @ 23:30:
[...]

Ik kan me absoluut wel vinden in je berekening . Maar (misschien extreem) worst-case in mijn ogen zou zijn dat je huidige nieuwbouwwoning van 190 duizend euro die bijvoorbeeld 130k kost om te bouwen na 30 jaar zou moeten concurreren met op dat moment een te koop staande nieuwbouw waarbij grondprijs naar nul is gegaan zoals het 20 jaar geleden was (?).
https://dynamic.decorresp...b830335e9663.30833652.jpg
Lage grondprijs plus nieuwe technieken waardoor de nieuwbouw tegen die tijd goedkoper te bouwen is en perfect geïsoleerd met nieuwe efficiëntere zonnepanelen die minder kosten dankzij Swanson's law.
Als je met je 'verouderde' woning uit 2017 moet concurreren met een nieuwbouw wijk verderop dan is het zomaar mogelijk dat je toch wel flink onder de prijs van nieuwbouw moet gaan zitten die al erg laag is.
Denk wel dat woningen die nu gebouwd worden al redelijk futureproof zijn maar nulopdemeter zijn ze nog niet.
En er zijn A locaties die altijd gewild blijven dus waardeloos word je woning dan nooit. Maar het moet wel in verhouding staan tot wat de koper bereid is te geven tegenover een goedkope B plek ergens in de buurt.

Ik ben absoluut wel voorstander van koopwoningen , maar tenzij iemand goede argumenten heeft kan ik me het ook goed voorstellen dat we uiteindelijk naar een huizenmarkt gaan waar we afschrijven op huizen ipv zien als iets waardevast of als investering. Afschrijven doen we immers op alles en voor huizen zou het niet meer dan logisch zijn lijkt me.
Of ik met mijn theorie beter uit ben als huurder of als koper durf ik niet te zeggen.

Ik negeer dat bewust voor FO eerlijk gezegd. Er is namelijk bijna geen voordeel meer te behalen op woninggebied als je 'nieuwbouw' (lees: na 2000 gebouwd) koopt.
Je komt namelijk aan bij het omslagpunt waar onderhouds- en afschrijvingskosten groter worden dan de te behalen kostenverlaging (0 is 0..), omdat behalve de woning ook de inhoud (apparatuur) steeds zuiniger wordt - en die vervang je al vanzelf als het kapot gaat.

Zo zit mijn casus voor zonnepanelen, omdat ik al volop energie zuinige apparatuur en LED lampen heb door de hele woning, op een break-even tijd van 20-30 jaar ondertussen (en in principe stijgende, waar ik 3 jaar geleden op 18 euro/maand zat is deze ondertussen 14/maand).
De levensduur staat naar verwachting op 15-25 jaar van zonnepanelen, waardoor het puur op geluk aankomt of deze zichzelf terug kan verdienen.


Aan de andere kant, wanneer je een oudere woning hebt waar de casus voor investering wel uitkomt dat deze zichzelf terugverdient, dan is er eigenlijk geen reden dit niet te doen. Dan is het daarmee ook niet relevant waar je staat kwa verbruik en of je van plan bent te verkopen of niet.

[ Voor 10% gewijzigd door Xanaroth op 26-04-2017 09:54 ]

[Zr40]

Xanaroth schreef op woensdag 26 april 2017 @ 09:42:
[...]
Zo zit mijn casus voor zonnepanelen, omdat ik al volop energie zuinige apparatuur en LED lampen heb door de hele woning, op een break-even tijd van 20-30 jaar ondertussen (en in principe stijgende, waar ik 3 jaar geleden op 18 euro/maand zat is deze ondertussen 14/maand).
De levensduur staat naar verwachting op 15-25 jaar van zonnepanelen, waardoor het puur op geluk aankomt of deze zichzelf terug kan verdienen.

Op zich maakt het verbruik van je apparaten of het bouwjaar van je woning niets uit voor de terugverdientijd van zonnepanelen. Wat wel uitmaakt is of je significant meer opwekt dan dat je verbruikt. Maar dat zou hooguit de terugverdientijd moeten verdubbelen.

Als ik vandaag heel mijn dak zou vullen met zonnepanelen, en ik gebruik alle opwek zelf, dan zou mijn terugverdientijd 7 jaar zijn, installatiekosten meegerekend.

Je noemt voor jouw situatie 20-30 jaar, dat klinkt alsof je een energiecontract hebt met een extreem lage terugleververgoeding. € 0,11 per kWh is mogelijk. Als ik met die vergoeding alle opgewekte energie zou terugleveren, dan zou mijn terugverdientijd stijgen naar slechts 13 jaar.

[assje]

Xanaroth schreef op woensdag 26 april 2017 @ 09:42:
[...]
Zo zit mijn casus voor zonnepanelen, omdat ik al volop energie zuinige apparatuur en LED lampen heb door de hele woning, op een break-even tijd van 20-30 jaar ondertussen (en in principe stijgende, waar ik 3 jaar geleden op 18 euro/maand zat is deze ondertussen 14/maand).
De levensduur staat naar verwachting op 15-25 jaar van zonnepanelen, waardoor het puur op geluk aankomt of deze zichzelf terug kan verdienen.

Ik ga er vanuit dat die €14,- per maand NA verrekening van de heffingskorting van € 373,33 per jaar is (en die heffingskorting werkt ook gewoon in de min).

Je potentiële opbrengst is dan dus al €541,33 per jaar, uiteraard gebaseerd op huidige regelgeving en condities.

Edit, geen idee waar de site waar ik keek €373,33 vandaan haalt, volgens de belastingdienst is het € 308,54

Edit2: Ah, inclusief/exclusief BTW, rekenen met €373,33 is dus correct (en BTW op investering zonnepanelen kan je nog altijd terugvragen).

Mijn verbruik is 2.000kWh (1000 hoog / 1000 laag)
Met een investering van €3.700,- netto wek ik>3.000kWH op (3.180WP incl. installatie)

Ik ga er vanuit dat jouw verbruik lager is, zelfs zonder rekening te houden met een terugleververgoeding verdien jij mijn installatie al binnen 7 jaar terug. Zelfs als salderen afgeschaft wordt en je 100% terug zou leveren aan het net tegen €0,10/kWh verdien je nog in iets meer 12 jaar terug.

Het wordt pas echt kwalijk als er een variabel tarief komt en als doordat iedereen zonnepanelen heeft je kW's niets meer waard zijn als de zon schijnt.

[ Voor 32% gewijzigd door assje op 26-04-2017 11:32 ]

[JURIST]

Highland schreef op woensdag 26 april 2017 @ 09:33:

Mijn insteek: ik zorg jaarlijks eerst voor het halen van de doelen uit mijn levensplan (geen schulden, goed wonen, buffer voor inkomenszekerheid). Van het geld dat dan overblijft vul ik mijn financieel plan.
En in meerjarenperspectief: eerst fatsoenlijk wonen met een draagbare hypotheek. Pas als ik van die hypotheek af ben zou ik gaan beleggen in vastgoed voor financieel rendement.
Anderen laten zien dat je het ook kan combineren (beleggen met geleend geld door je hypotheekruimte te gebruiken voor aankoop extra vastgoed of aandelen). Ik hou dat liever gescheiden. Is financieel een minder snelle weg maar zorgt voor minder risico, dus meer zekerheid dat mijn kinderen kunnen opgroeien in hetzelfde huis.

Prima insteek om eerst alles af te lossen, maar als je rechtstreeks en zonder financiering in een pand wil investeren moet je een grote pot geld opbouwen en (liquide of bijna liquide) beschikbaar hebben. Dat levert nu gewoon erg weinig op en dat vertraagd FO.
Dat is een van de dilemma's waar ik mee zit. Mooi de ambitie van volledig aflossen, maar als ik in een beleggingspand wil investeren dan moet ik geld vrij kunnen maken.
Aflossen voelt erg goed en ik doe het ook in hoog tempo, maar of het rationeel is op de lange termijn vanuit FO perspectief is valt bij het huidige renteklimaat te betwijfelen.

[assje]

JURIST schreef op woensdag 26 april 2017 @ 11:46:
[...]
Aflossen voelt erg goed en ik doe het ook in hoog tempo, maar of het rationeel is op de lange termijn vanuit FO perspectief is valt bij het huidige renteklimaat te betwijfelen.

Het verschil wordt extra groot als we uitgaan van historische rendementen op beleggingen en dan huidige rentestanden. Ik vraag me echter ernstig af of dat reëel is, ik blijf daardoor toch ook neigen naar aflossen.

[marshallq]

JURIST schreef op woensdag 26 april 2017 @ 11:46:
[...]
Aflossen voelt erg goed en ik doe het ook in hoog tempo, maar of het rationeel is op de lange termijn vanuit FO perspectief is valt bij het huidige renteklimaat te betwijfelen.

Zelf neig ik ook naar meer aflossen. Mijn huidige rente is 3.15% en dat 'levert' me meer op dan op de bank. Waarschijnlijk zal beleggen meer opleveren maar lagere maandlasten voelt inderdaad goed aan.

[Tazzios]

Verwijderd schreef op dinsdag 25 april 2017 @ 22:41:
...

Iemand enig idee wat de mogelijkheden zijn bij een bank ivm aankoop van een nieuwe woning en het verhuren van je oude woning die nog niet helemaal afgelost is?

Wil je het zeker weten moet je met je bank praten maar misschien is een constructie "hypotheek meenemen naar nieuwe woning" een mogelijk, net zoals bij een normale verhuizing.

[Verwijderd]

Over kopen vs huren, er was iemand die vroeg om goede argumenten tegen kopen. (Kan even niet meer vinden wie.)

Bij deze

http://jlcollinsnh.com/20...is-a-terrible-investment/

[Sissors]

De allereerste reactie daar haalt de hele handel overigens wat mij betreft (zover ik het heb gelezen) al onderuit:

My home is not an investment, it is a place to live

Als jij nu puur een huis gaat kopen, en die laat verstoffen, om hem later hopelijk voor meer te verkopen, ja dan doe je een gigantisch slechte investering, daar is geen discussie over mogelijk.

[Verwijderd]

"My home is not an investment, it is a place to live" is ook waar voor huurhuizen.

[Verwijderd]

Hoe je het ook draait; kopen (laag rendement) is nog altijd beter dan huur betalen (negatief rendement).

[JBplap]

Highland schreef op woensdag 26 april 2017 @ 09:33:
Wat beter is, hangt ook af van je insteek:
- op basis van een puur 'levensplan' is een uitgangspunt dat je toch ergens moet wonen. Dan is het een sommetje over hoe lang denk je ergens te gaan wonen en haal je de transactiekosten van kopen er uit.

Tja dat is maar net wat je zelf wilt natuurlijk, in de nacht veilig onderdak hebben is wel fijn, maar daar hoef je niet perse een huis voor te hebben natuurlijk.

Tijdens mijn reizen ben ik aardig wat mensen tegen gekomen die dus bewust geen huis (huur/koop) hebben en dat heel prettig vinden.
Ook een alleenstaande moeder die haar kind onderweg opvoed.

[Sissors]

Verwijderd schreef op woensdag 26 april 2017 @ 14:20:
"My home is not an investment, it is a place to live" is ook waar voor huurhuizen.

Klopt, maar daarom moet je die twee ook met elkaar vergelijken. De keuze is niet of je wel 'investeert' in een koophuis of niet. Maar de keuze is of je wel 'investeert' in een koophuis, of een huurhuis neemt. Ik zie iig geen woning niet als realistisch, en al helemaal niet als gewenst.

Een huurhuis is ook een hele slechte investering.

[ Voor 7% gewijzigd door Sissors op 26-04-2017 15:05 ]

[Corrit]

Verwijderd schreef op woensdag 26 april 2017 @ 14:55:
Hoe je het ook draait; kopen (laag rendement) is nog altijd beter dan huur betalen (negatief rendement).

Dat is nou net waar deze hele discussie over gaat, soms wel, maar lang niet altijd. Als je van plan bent om ergens maar 2 jaar te wonen dan is kopen absoluut niet beter. Totale kosten van twee jaar huren zullen altijd lager zijn dan een huis kopen, er twee jaar wonen en vervolgens weer verkopen. Volgens de meesten ligt het kantelpunt rond de 10 jaar en kun je beter huren als je korter ergens wilt wonen.

De hele uitdaging is ontdekken wat in jouw situatie voordeliger is.

[Piper]

Corrit schreef op woensdag 26 april 2017 @ 17:21:
[...]


Dat is nou net waar deze hele discussie over gaat, soms wel, maar lang niet altijd. Als je van plan bent om ergens maar 2 jaar te wonen dan is kopen absoluut niet beter. Totale kosten van twee jaar huren zullen altijd vaak lager zijn dan een huis kopen, er twee jaar wonen en vervolgens weer verkopen. Volgens de meesten ligt het kantelpunt rond de 10 jaar en kun je beter huren als je korter ergens wilt wonen.

De hele uitdaging is ontdekken wat in jouw situatie voordeliger is.

Niets is altijd ;-) Zeker niet in de markt van de afgelopen 2 jaar.

En ja dat zijn uitzonderingen, maar toch.

[gambieter]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 5% gewijzigd door gambieter op 26-04-2017 22:39 ]

[rube]

Misschien wat meer werk, maar trek eens een (kleine) dag* voor uit ofzo en lees dit topic door.

Er staat echt heel veel waardevolle informatie in en alle verschillende views zijn wel eens de revue gepasseerd.

Ik zou dat helemaal doen voor je naar een financiële adviseur gaat. Je kan dan veel gerichter vragen stellen en zijn feedback beter beoordelen.

*afhankelijk hoe snel je kan lezen/scannen. Maar je hebt jaren gewerkt voor je vermogen. 1 dagje besteden aan het leren om je vermogen te beheren valt daarbij in het niet en ben je imo aan jezelf verschuldigd.

[Blik1984]

gambieter schreef op woensdag 26 april 2017 @ 19:28:
***members only***

Geen verplichtingen dus, ik zou lekker naar een tropisch oord verhuizen met lage kosten.

[Terpen Tijn]

gambieter schreef op woensdag 26 april 2017 @ 19:28:
***members only***

Dat korten van je ABP pensioen met 2% per jaar omdat je in het buitenland zit klopt niet. Het is je AOW die met 2% per jaar in den vreemde wordt gekort.

Streven naar een vroeg pensioen vind ik overigens opvallend voor een wetenschapper. Is het de bureaucratie die je dwarszit?

[Synn7]

Zijn er hier mensen die de laatste boeken van Tony Robbins hebben gelezen? Money Master The Game & Unshakeable. Zo ja, zijn dit nog aanraders?

[gambieter]

Terpen Tijn schreef op woensdag 26 april 2017 @ 22:22:
Dat korten van je ABP pensioen met 2% per jaar omdat je in het buitenland zit klopt niet. Het is je AOW die met 2% per jaar in den vreemde wordt gekort.

Oeps, je hebt natuurlijk gelijk, ik bedoelde inderdaad de AOW.

Streven naar een vroeg pensioen vind ik overigens opvallend voor een wetenschapper. Is het de bureaucratie die je dwarszit?

offtopic:
Ik wil kunnen doen wat ik leuk vind . Ik merk wel dat ik wat minder competitief begin te worden en het continu gezeur om "metrics" (hoeveel beurzen, publicaties etc) begint me inderdaad tegen te staan

[Terpen Tijn]

gambieter schreef op woensdag 26 april 2017 @ 22:38:
[...]

Oeps, je hebt natuurlijk gelijk, ik bedoelde inderdaad de AOW.

[...]

offtopic:
Ik wil kunnen doen wat ik leuk vind . Ik merk wel dat ik wat minder competitief begin te worden en het continu gezeur om "metrics" (hoeveel beurzen, publicaties etc) begint me inderdaad tegen te staan

offtopic:
Dat is zeker een mindere kant van het beroep. De meeste die ik ken zijn wel al veel eerder in hun carriere op dergelijke zaken afgeknapt; vaak direct na PhD of een korte postdoc.

Maar on-topic: Mijn advies zou in algemene zin zijn om beleggen te heroverwegen. Met wereldwijd gespreide ETFs is het perspectief op rendement goed, en zijn de risico's beperkt. Alleen als je voorziet dat je op een gegeven moment per se moet uitstappen, dan kan dat wel net slecht uitkomen.

[CornermanNL]

gambieter schreef op woensdag 26 april 2017 @ 19:28:
***members only***

Ik zou het beleggen toch heel serieus gaan overwegen, nu wordt je langzaam armer. Een goed gespreide ETF en maandelijks inleggen, je kan eventueel een deel van je geld er in een keer in stoppen en dan maandelijks verder gaan. Het is echt niet zo eng als het misschien lijkt. Alle cowboy verhalen zijn voornamelijk gebaseerd op (day)traden.

Bovendien is alles beleggen, huis kopen, sparen, aandelen kopen. Het is alleen een andere vorm.
Met jou kapitaal en dit leuk wegzetten ben je er eigenlijk al.

[JURIST]

CornermanNL schreef op donderdag 27 april 2017 @ 17:21:
[...]


Ik zou het beleggen toch heel serieus gaan overwegen, nu wordt je langzaam armer. Een goed gespreide ETF en maandelijks inleggen, je kan eventueel een deel van je geld er in een keer in stoppen en dan maandelijks verder gaan. Het is echt niet zo eng als het misschien lijkt. Alle cowboy verhalen zijn voornamelijk gebaseerd op (day)traden.

Bovendien is alles beleggen, huis kopen, sparen, aandelen kopen. Het is alleen een andere vorm.
Met jou kapitaal en dit leuk wegzetten ben je er eigenlijk al.

Exact. Lees over investeren en denk na over een verdeling van je vermogen over verschillende beleggingscategorieen en daarbij kan je nog steeds een defensieve strategie hanteren. Dat je vermogen aangetast kan worden door inflatie en belasting kan je ook opvatten als een risico en dat is wat bij de huidige rentestand gebeurt als je uitsluitend en langdurig alleen spaart

[Kixpo]

Heeft er iemand ervaring met het gebruik van een saldoverklaring via de Belastingdienst om meer geld op een pensioenbeleggingsrekening te zetten zodat er geen VRH over betaald hoeft te worden tot aan datum AOW?

[Lud0v1c]

Zojuist een interessant artikel gelezen over mensen die al FO zijn geworden. Vooral de moeite waard omdat je een aantal mogelijkheden en ervaringen krijgt opgesomd.
Link

[ Voor 4% gewijzigd door Lud0v1c op 27-04-2017 19:15 ]

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op woensdag 26 april 2017 @ 13:48:
Over kopen vs huren, er was iemand die vroeg om goede argumenten tegen kopen. (Kan even niet meer vinden wie.)

Bij deze

http://jlcollinsnh.com/20...is-a-terrible-investment/

Als investering is niemand het daarmee oneens. Punt is alleen dat je de uitgave 'woning' altijd hebt of je nu huurt of koopt. Dus je keuze is niet 'woning vs aandelen' maar 'hypotheek vs huur'.

Linksom of rechtsom eindigde de koper met een betere financiële positie op de bank. Dat is puur kijkend naar vermogen, bewust niet verder gekeken want hoe dat vertaald wordt naar inkomen moet iedereen zelf weten (vastgoed, aandelen, interen..).

FO draait echter niet om vermogen maar met name om inkomen vs kosten. Het feit dat de woningkoper met meer budget heeft aan het einde van de rit (meer budget = meer inkomsten) terwijl de huurder juist meer vermogen nodig heeft (huur = meer kosten) maakt dat het verschil vele malen groter is dan je zou verwachtten.


Dat zie je ook terug in de artikels van jouw bron. Deze kijkt naar koop vs huur als 2 bevroren rekeningen die beiden nooit veranderen. Hij ziet dus voor het 1e jaar hetzelfde als mijn data (huur>koop, en daaruit zaken als slechte investering) en stelt vervolgens dat deze verhouding de komende 30-60 jaar ook intact blijft. Maar kijkt vervolgens niet naar bijvoorbeeld jaar 20 of 30 om de aanname te verifiëren.

[ Voor 66% gewijzigd door Xanaroth op 27-04-2017 20:17 ]

[cerberusss]

Verwijderd schreef op woensdag 26 april 2017 @ 13:48:
Over kopen vs huren, er was iemand die vroeg om goede argumenten tegen kopen. (Kan even niet meer vinden wie.)

Bij deze

http://jlcollinsnh.com/20...is-a-terrible-investment/

Dat artikel is een klassieker wat mij betreft. De commentaren daaronder ook. Wat is een huis in de baais? Een schuilplek. Een te duur huis kan een statussymbool worden, een luxe product.

Als je gericht bent op FO, dan denk ik dat een zo voordelig mogelijk huis wil kopen. Eentje die precies voor jouw omstandigheden goed is, niet te groot en niet te klein. En dan nooit van z'n leven meer verhuizen.

[cerberusss]

Lud0v1c schreef op donderdag 27 april 2017 @ 19:12:
Zojuist een interessant artikel gelezen over mensen die al FO zijn geworden. Vooral de moeite waard omdat je een aantal mogelijkheden en ervaringen krijgt opgesomd.
Link

Mooi artikel! De helft van deze mensen kende ik al via podcasts of artikelen, maar sommigen ook niet. Erg inspirerend.

Wat mij wel opvalt, is dat ze allemaal vrij jong zijn begonnen. Dat is bij mij niet het geval. Ik zit zo rond de 40 en alhoewel ik een forse overwaarde op m'n huis heb door toevallige omstandigheden, begin ik nog maar net.

En als je met je 40e begint, dan kloppen veel dingen wat mij betreft niet meer. Compound interest, bijvoorbeeld. Ik wil eigenlijk ergens rond m'n 57e stoppen met werken. Rente-op-rente heeft geen zin. Ook beleggen in aandelen vind ik best gevaarlijk met een horizon van 15 jaar. De belangrijkste strategie voor mijn leeftijd lijkt mij het spaarpercentage zo hoog mogelijk maken.

[ Voor 4% gewijzigd door cerberusss op 27-04-2017 22:05 ]

[hv08]

Lud0v1c schreef op donderdag 27 april 2017 @ 19:12:
Zojuist een interessant artikel gelezen over mensen die al FO zijn geworden. Vooral de moeite waard omdat je een aantal mogelijkheden en ervaringen krijgt opgesomd.
Link

Leuk artikel. Ik denk alleen toch altijd weer bij de mensen die vooral in etfs zitten, wat als in de komende 10-15 jaar de aandelenkoersen met 30-50% dalen? Je ziet toch veel blogs van mensen die zijn begonnen na de crash van 2008 en sindsdien is het redelijk crescendo gegaan.

[Blik1984]

Lud0v1c schreef op donderdag 27 april 2017 @ 19:12:
Zojuist een interessant artikel gelezen over mensen die al FO zijn geworden. Vooral de moeite waard omdat je een aantal mogelijkheden en ervaringen krijgt opgesomd.
Link

Zal misschien aan mij liggen, maar ik vind het allemaal niet zo bijzonder qua hoe bijzonder de verhalen zijn en welke mogelijkheden er zijn. Eigenlijk komen alle verhalen op hetzelfde neer, namelijk veel geld sparen en zo weinig mogelijk geld uitgeven.

los van dat ik een paar verhalen niet realistisch vind (in 8 jaar 1 miljoen sparen met 2 banen als leraar, zelfs in de volatiele wereld van het vastgoed lukt dat niet), vind ik het FO-verhaal nauwelijks bijzonder met 1 of 2 miljoen op je rekening. Even los van MMM natuurlijk, dat is een baas.

[Chief]

cerberusss schreef op donderdag 27 april 2017 @ 20:45:
[...]


Mooi artikel! De helft van deze mensen kende ik al via podcasts of artikelen, maar sommigen ook niet. Erg inspirerend.

Wat mij wel opvalt, is dat ze allemaal vrij jong zijn begonnen. Dat is bij mij niet het geval. Ik zit zo rond de 40 en alhoewel ik een forse overwaarde op m'n huis heb door toevallige omstandigheden, begin ik nog maar net.

En als je met je 40e begint, dan kloppen veel dingen wat mij betreft niet meer. Compound interest, bijvoorbeeld. Ik wil eigenlijk ergens rond m'n 57e stoppen met werken. Rente-op-rente heeft geen zin. Ook beleggen in aandelen vind ik best gevaarlijk met een horizon van 15 jaar. De belangrijkste strategie voor mijn leeftijd lijkt mij het spaarpercentage zo hoog mogelijk maken.

Do not underestimate the power of compounding. Ever. Op je 20e beginnen is natuurlijk aantrekkelijker dan 40e mbt compounding maar ook nu is het nog de moeite waard.
Uitgaande van:
* je spaart jaarlijks een vast bedrag
* 0% rendement is dus als je niets doet en eindig je met 100% van je gespaarde geld

1%: 109.5%
2%: 120.1%
3%: 131.8%
4%: 145%

Dus zelfs met 1% rendement op jaarbasis houd je aan einde van de rit 10% meer over. Natuurlijk, meer sparen is beter maar compounding is zelfs op jou leeftijd interessant.

Je hoeft ook niet volledig in aandelen te gaan. Neem voor een (groot) deel van je beleggingsporteuille obligatiefonds(en) om het risico te spreiden zou ik zeggen.

hv08 schreef op donderdag 27 april 2017 @ 22:44:
[...]


Leuk artikel. Ik denk alleen toch altijd weer bij de mensen die vooral in etfs zitten, wat als in de komende 10-15 jaar de aandelenkoersen met 30-50% dalen? Je ziet toch veel blogs van mensen die zijn begonnen na de crash van 2008 en sindsdien is het redelijk crescendo gegaan.

And hence: the power of averaging and diversification:
* Een downswing van 30%-50% is heel erg goed mogelijk en dat hebben we vrij vaak gezien in laatste decennia. Wat we ook hebben gezien is dat markten de jaren daarna het wel weer goed doen. Door gespreid over tijd te kopen hoef je je daar minder druk om te maken. Zie bijvoorbeeld hier https://finance.yahoo.com/chart/%5EGSPC

* Diversificatie door bijvoorbeeld obligatiefonds te nemen. Gaan aandelen door het putje dan doen obligaties het relatief goed. Wel zal je overall verwacht rendement afnemen maar heb je ook minder risico

That said, beleg alleen als je je daar comfortabel bij voelt en daar voldoende over weet, niet omdat anderen zeggen dat je dat moet doen.

[cerberusss]

Chief schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 05:36:
[...]

Do not underestimate the power of compounding.

Eerst moet de hypotheek afbetaald worden. Daar zit een groter compounding effect in, omdat mijn hypotheekrente 5% is.

Maar sparen? De rente op deposito's is 1,2% of zo. Dus ik zou het hebben over 5 tot 10 jaar lang een periodieke inleg, rente-op-rente, tegen 1,2%. Vergeleken met wat je verdient per uur, is het niet veel soeps. Het is inderdaad niet NIETS.

Relevante XKCD

And hence: the power of averaging and diversification:

Hier geldt weer hetzelfde; als je eerst de hypotheek aflost, dan ben je daar de eerste 10-15 jaar mee bezig. Dan ben je 50, en begin je met beleggen? Dan beleg je een klein bedrag over een relatief korte termijn. Ik vraag me dus af of dat zin heeft.

[ Voor 5% gewijzigd door cerberusss op 28-04-2017 09:11 ]

[Chief]

cerberusss schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 09:10:
[...]


Eerst moet de hypotheek afbetaald worden. Daar zit een groter compounding effect in, omdat mijn hypotheekrente 5% is.

Maar sparen? De rente op deposito's is 1,2% of zo. Dus ik zou het hebben over 5 tot 10 jaar lang een periodieke inleg, rente-op-rente, tegen 1,2%. Vergeleken met wat je verdient per uur, is het niet veel soeps. Het is inderdaad niet NIETS.

Relevante XKCD


[...]


Hier geldt weer hetzelfde; als je eerst de hypotheek aflost, dan ben je daar de eerste 10-15 jaar mee bezig. Dan ben je 50, en begin je met beleggen? Dan beleg je een klein bedrag over een relatief korte termijn. Ik vraag me dus af of dat zin heeft.

Versneld aflossen is een alternatief.
Wat ik duidelijk probeer te maken:
* het is nooit te laat voor rente-op-rente
* beleggen is niet alleen aandelen. Zijn meer alternatieven
Daarnaast ga je er nu vanuit dat je alles verkoopt op het moment dat je met pensioen gaat maar als je slechts langzaam onttrekt dan kan beleggen wat extra rendement opleveren, tegen hoger risico. Dat wel weer.

/edit Je moet je er natuurlijk wel comfortabel bij voelen en anders: niet beleggen

[ Voor 3% gewijzigd door Chief op 28-04-2017 09:25 ]

[cerberusss]

Chief schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 09:21:
* het is nooit te laat voor rente-op-rente

Voor een 40+'er vormt het gewoon geen significant onderdeel van een FO strategie.

[President]

Blik1984 schreef op donderdag 27 april 2017 @ 23:14:
los van dat ik een paar verhalen niet realistisch vind (in 8 jaar 1 miljoen sparen met 2 banen als leraar, zelfs in de volatiele wereld van het vastgoed lukt dat niet), vind ik het FO-verhaal nauwelijks bijzonder met 1 of 2 miljoen op je rekening. Even los van MMM natuurlijk, dat is een baas.

Ze leefden van ongeveer 20.000 per jaar... En spaarden 75%... Dus dan zouden ze ongeveer 80.000 op jaarbasis verdienen... Gedeeld door 2 is 40.000... Dan verdienden ze 3.333 per persoon per maand. Kom ik aan met mijn leerkrachtsalaris van 2000 per maand..

Dat ze in vastgoed gingen handelen kon natuurlijk na de crisis wel. Huis kopen, opknappen en weer verkopen met winst. Maar ook daarvoor geldt: soms zit het mee, soms zit het tegen.. Maar ik vraag mij af of je met een miljoen op je 30e FO bent... Natuurlijk wel als je een flink bedrag aan winst zou maken over dit geld jaarlijks

cerberusss schreef op donderdag 27 april 2017 @ 20:33:
Als je gericht bent op FO, dan denk ik dat een zo voordelig mogelijk huis wil kopen. Eentje die precies voor jouw omstandigheden goed is, niet te groot en niet te klein. En dan nooit van z'n leven meer verhuizen.

Dan blijft de discussie: wanneer wil je FO zijn? Op je 40e? Op je 50e? Op je 60e? Op je 70e? Ervan uitgaande dat ik pas later op mijn 73e pensioen krijg..... Ik zou nu met mijn gezin in een of ander klein flatje kunnen gaan wonen, alleen water drinken, droge boterhammen eten, de kringloopwinkel afgaan voor baby spullen, etcetera. Maar dat is iets dat ik niet wil, dat 'kost' mij teveel geluk. Ik wil FO zijn tegen de tijd dat ik 60 ben. Of ik dan ga stoppen met werken dat weet ik niet, ik hoop dan nog gewoon veel plezier te hebben en geluk uit mijn werk te halen. Verhuizen zal ik absoluut doen. Op een gegeven moment de Randstad uit (waar we voor 250k een tussenwoning hebben) en verhuizen naar een ander gedeelte van Nederland waar we voor 350k een riante alleenstaande woning hebben!

[Barrycade]

Die onafhankelijkheid uit dat artikel lijkt me een andere dan hier wordt gebruikt.

Een ton op de bank op je 30e is leuk maar dat lijkt me nog niet financieel onafhankelijk.

Maakt het leven wel makkelijker, dat wel. Maar bij die definitie ben ik dus blijkbaar ook FO. En zo voelt het toch niet echt bij mij.

[JBplap]

cerberusss schreef op donderdag 27 april 2017 @ 20:45:
[...]


Wat mij wel opvalt, is dat ze allemaal vrij jong zijn begonnen. Dat is bij mij niet het geval. Ik zit zo rond de 40 en alhoewel ik een forse overwaarde op m'n huis heb door toevallige omstandigheden, begin ik nog maar net.

En als je met je 40e begint, dan kloppen veel dingen wat mij betreft niet meer. Compound interest, bijvoorbeeld.

Tja ipv naar belemmeringen zou ik naar mogelijkheden kijken die 40ers wel hebben die 20ers juist niet hebben. (hoeft niet specifiek op jouw situatie te slaan, maar bedoel het in het algemeen)

Denk dan bijvoorbeeld aan:
- Kleiner wonen omdat de kids inmiddels op kamers zitten. En zo van de overwaarde kunnen profiteren.
Als er vanaf het begin afgelost is kun je misschien wel gelijk hypotheekvrij wonen.

- De C/D klassers inruilen voor A/B klassers omdat de kids niet meer naar voetbal/gitaar etc gebracht hoeven worden. Daar kun je een nieuwe auto voor terugkrijgen die ook nog maandelijks veel geld bespaart.

- etc.

[Chief]

cerberusss schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 09:33:
[...]


Voor een 40+'er vormt het gewoon geen significant onderdeel van een FO strategie.

Het maakt misschien een minder significant deel uit, dat wel, maar onderschat het niet. Zoals ik al aangaf, met een jaarlijks rendement van 1% heb je na 17 jaar al meer dan 9% meer. Dat loopt op omdat je niet alles meteen uitgeeft na 17 jaar (neem ik althans aan ).

Wil je al je middelen optimaal benutten dan zal je ook alle middelen maximaal moeten inzetten. In jou eigen woorden, als je aflost op een hypotheek met 5% rente is het ook rente-op-rente maar dan aan de kostenkant.

Spaar zoveel als je kan missen tot het levensniveau dat je prettig vindt en bekijk daarnaast hoe je de beschikbare middelen voor jou zo effectief mogelijk inzet.

[Carfanatic]

President schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 09:38:
[...]

Ze leefden van ongeveer 20.000 per jaar... En spaarden 75%... Dus dan zouden ze ongeveer 80.000 op jaarbasis verdienen... Gedeeld door 2 is 40.000... Dan verdienden ze 3.333 per persoon per maand. Kom ik aan met mijn leerkrachtsalaris van 2000 per maand..

naast hun werk als leraar klusten ze ook bij

So they took on any extra jobs they could – teaching summer school, running clubs, after-school tutoring – to bulk up their salaries. “It’s a big difference percentage-wise because if you’re making $35,000, and you teach summer school for $3,500, it’s like, ‘Wow, there’s a 10% boost in my salary,'” Joe explained.
https://www.businessinsid.../?international=true&r=US

[JBplap]

Ik was er tijdens het stofzuigen nog eens over aan het nadenken, en volgens mij is het als 40'er juist makkelijker om in de genoemde 17 jaar FO te worden dan een voor een 20'er.

- De 40'er verdient voor hetzelfde werk doorgaans een stuk meer dan een 20'er, want ervaring.
- De 40'er heeft de grootste kostenposten al gehad (zeker als vrouw), je hebt de kids dan al op een aardige leeftijd (misschien zelfs al uit huis), waarbij de 20'er aan het begin staat van de kids curve.
- De 40'er is dichterbij zijn reguliere pensioen, dus kan dit meer meerekenen in zijn benodigde bedrag
Deze telt dubbel, want zowel de inleg is meer geweest, maar ook de uitkering is zekerder.

Dan heb ik het dus nog niet eens gehad over de spullen/woning die de 40'er al voor kan lopen. Als hij 40 jaar een consument is geweest en nu wil consuminderen kan hij misschien wel voor flink wat maandsalarissen aan spullen verkopen uit het huis.

[Viper®]

Blik1984 schreef op donderdag 27 april 2017 @ 23:14:
[...]


Zal misschien aan mij liggen, maar ik vind het allemaal niet zo bijzonder qua hoe bijzonder de verhalen zijn en welke mogelijkheden er zijn. Eigenlijk komen alle verhalen op hetzelfde neer, namelijk veel geld sparen en zo weinig mogelijk geld uitgeven.

los van dat ik een paar verhalen niet realistisch vind (in 8 jaar 1 miljoen sparen met 2 banen als leraar, zelfs in de volatiele wereld van het vastgoed lukt dat niet), vind ik het FO-verhaal nauwelijks bijzonder met 1 of 2 miljoen op je rekening. Even los van MMM natuurlijk, dat is een baas.

Mijn eerste gedachte is "dus eerst 8 jaar op een houtje bijten om vervolgens te roepen dat je FO bent".

Je uitgaven beperken is natuurlijk een mooie stap. Echter lijkt mij persoonlijk een goede balans tussen inkomsten, uitgaven en leven, waarbij iedereen voor zichzelf moet betalen waar het middelpunt ligt.

Zo kan het elk moment voorbij zijn. Ik wil niet al mijn geld er doorheen jagen, maar als ik morgen verongeluk vind ik het nu wel een fijne gedachte dat ik ook genoten heb van het leven.
Gelukkig zijn met minder maar ook af en toe durven uitgeven.

[Chief]

Dat zijn aannames die je niet zomaar kan maken, met name de kostenkant.
Ja, een 40-jarige verdient doorgaans meer dan een 20-jarige maar de kostenkant...oij....

Als 40jr heb je hogere woonlasten, huur of koop om maar te zwijgen als je kinderen hebt. Stel je oudste kind is 20 als jij 40 bent en die studeert. Dat kan voor jou als ouder ook in de papieren lopen mits je wil bijdragen aan de studiekosten van je kind natuurlijk.
Aan de andere kant kan je misschien aannemen dat je inkomsten harder stijgen dan je kosten vanaf het moment dat je gaat werken. Moeilijk te zeggen.

Feit is dat in % je meer hebt aan compounding als je 20 bent dan als je 40 bent, tot zover ben ik het eens. Waar ik niet mee eens ben is de stelling dat je niets/weinig hebt aan compounding als je 40 bent tov als je 20 bent wat hierboven ergens werd gepost.

Wat betreft de voorbeelden van mensen die met hard werken en weinig uitgaven op hun 30e al $1mm op de bank hadden: erg veel respect. Ik zou dat persoonlijk niet kunnen maar dat wil niet zeggen dat ik niet heel veel waardering heb voor de manier waarop zij geleefd hebben en daarmee hun doel hebben gehaald. Iedereen maakt zo zijn/haar keuzes.

[Verwijderd]

Blik1984 schreef op donderdag 27 april 2017 @ 23:14:
[...]


Zal misschien aan mij liggen, maar ik vind het allemaal niet zo bijzonder qua hoe bijzonder de verhalen zijn en welke mogelijkheden er zijn. Eigenlijk komen alle verhalen op hetzelfde neer, namelijk veel geld sparen en zo weinig mogelijk geld uitgeven.

Eens, eigenlijk leven in armoede dus De focus ligt, voor mij, teveel op weinig uitgeven en te weinig op het genereren van meer actief en passief inkomen.

los van dat ik een paar verhalen niet realistisch vind (in 8 jaar 1 miljoen sparen met 2 banen als leraar, zelfs in de volatiele wereld van het vastgoed lukt dat niet), vind ik het FO-verhaal nauwelijks bijzonder met 1 of 2 miljoen op je rekening. Even los van MMM natuurlijk, dat is een baas.

1 miljoen is wel mogelijk geweest de afgelopen tijd. Vergeet niet dat we de afgelopen 9 jaar door de zwaarste crisis sinds de jaren 30 zijn gegaan. Economische crisissen zijn tijden waar veel mensen pijn lijden, maar als je tot de kleine groep behoort met cash dan kun je heel veel verdienen. Gek genoeg meer dan in tijden van groei, want dan heb je teveel last van competitie.

cerberusss schreef op donderdag 27 april 2017 @ 20:33:
[...]


Dat artikel is een klassieker wat mij betreft. De commentaren daaronder ook. Wat is een huis in de baais? Een schuilplek. Een te duur huis kan een statussymbool worden, een luxe product.

Als je gericht bent op FO, dan denk ik dat een zo voordelig mogelijk huis wil kopen. Eentje die precies voor jouw omstandigheden goed is, niet te groot en niet te klein. En dan nooit van z'n leven meer verhuizen.

Wel ironisch natuurlijk dat je eerst Financiële Onafhankelijkheid nastreeft om vervolgens compleet vast te zitten op één plek.

[rube]

@reacties hierboven
een rijk leven is ≠ aan geld uitgeven
armoedig leven is ≠ aan geen geld uitgeven

Ik zal niet ontkennen dat geld hier en daar makkelijk en/of leuk kan zijn, maar in een van mijn leukste periodes in mijn leven gaf ik enorm weinig uit. Je zult echter dingen "anders" moeten doen, en dat valt niet mee voor de meeste mensen.

#herhaling#mindset

[Verwijderd]

Overigens zal ik me even voorstellen: Ik ben Moshi, 33 jaar oud, lees al jaren mee en streef al een jaar of 6 naar Financiële Onafhankelijkheid, maar ben er nu een jaar of 3 echt mee bezig.

Om maar met de deur in huis te vallen: zelf geloof ik niet in de spaarquote. Rekentechnisch klopt deze theorie helemaal, maar het is mijns inziens teveel gericht op het minimaliseren van de uitgaven in plaats van het generen van extra actief en passief inkomen.

Maar misschien komt dit wel voort uit het feit dat ik wel gelukkig wordt van luxe waardoor het automatisch noodzaak is meer te verdienen. Daarom ben ik dus voornamelijk op gericht hoe er extra inkomen gegenereerd kan worden om deze te gebruiken voor nieuwe investeringen.

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 28-04-2017 11:28 ]

[rube]

Maar dat volgt dan toch ook uit een spaarquote berekeningen? Het is gewoon een tool en jij bepaalt zelf hoe je die inzet.

Van wat voor luxe word jij overigens gelukkig?

[kabelmannetje]

Verwijderd schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 11:11:
[...]
Wel ironisch natuurlijk dat je eerst Financiële Onafhankelijkheid nastreeft om vervolgens compleet vast te zitten op één plek.

Yep. Dat was voor mij dé reden om mijn huis (waar ook een leuk stuk vermogen in aanwezig was) te verkopen.
Heerlijk, een huurwoning. Sleutel inleveren, spullen ergens opslaan en geheel vrij om te gaan en staan waar je wil.

[Chief]

Verwijderd schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 11:11:

1 miljoen is wel mogelijk geweest de afgelopen tijd. Vergeet niet dat we de afgelopen 9 jaar door de zwaarste crisis sinds de jaren 30 zijn gegaan. Economische crisissen zijn tijden waar veel mensen pijn lijden, maar als je tot de kleine groep behoort met cash dan kun je heel veel verdienen. Gek genoeg meer dan in tijden van groei, want dan heb je teveel last van competitie.

Je moet wel de ballen hebben gehad om tijdens de crisis in te stappen. Heel veel geld blijft in zulke tijden gewoon aan de zijkant en wachten...en wachten....en wachten.

Zo eenvoudig vind ik het niet wat die mensen hebben gedaan: ontzettend zuinig geleefd, erg veel gewerkt. Petje af hoor.

Verwijderd schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 11:26:
Overigens zal ik me even voorstellen: Ik ben Moshi, 33 jaar oud, lees al jaren mee en streef al een jaar 3 naar Financiële Onafhankelijkheid.

Om maar met de deur in huis te vallen: zelf geloof ik niet in de spaarquote. Rekentechnisch klopt deze theorie helemaal, maar het is mijns inziens teveel gericht op het minimaliseren van de uitgaven in plaats van het generen van extra actief en passief inkomen.

Maar misschien komt dit wel voort uit het feit dat ik wel gelukkig wordt van luxe waardoor het automatisch noodzaak is meer te verdienen.

Het is een combinatie van verschillende zaken: kosten minimaliseren tot een niveau waarbij jij je prettig voelt en daarnaast je middelen zo effecient mogelijk in te zetten op een manier waarop jij je comfortabel voelt. Dat je van luxe houdt is geen probleem, dat is jou keuze natuurlijk!

Meer verdienen is erg fijn maar geen doel op zich imho. Doe datgene wat je echt leuk vindt en hopelijk ook goed in bent. Werk voor leidinggevenden die vertrouwen in je hebben en het geld volgt. Helaas geldt dat niet altijd want er zijn helaas beroepen waar dat niet geldt, kijk bijvoorbeeld naar onderwijs
Ik ben op mijn 28e begonnen met werken voor een bruto jaarsalaris van iets meer dan 40k. Inmiddels ben ik 40 en is mijn netto salaris een veelvoud daarvan zonder dat ik ooit het doel heb gehad om zoveel mogelijk te verdienen. Dat daar ook nodige geluk bij komt kijken staat buiten kijf.

[Verwijderd]

rube schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 11:32:
Maar dat volgt dan toch ook uit een spaarquote berekeningen? Het is gewoon een tool en jij bepaalt zelf hoe je die inzet.

Zoals ik al zei kloppen de berekeningen, maar als je enkel naar de sommetjes kijkt dan zal dit leiden tot een 'race to the bottom'.

Rekenvoorbeeld
Huidige situatie: sparen versus inkomen is 50 / 50
Mogelijkheid 1: 20% meer inkomen resulteert in 58,3 / 41,6
Mogelijkheid 2: 20% minder uitgeven resulteert in 60 / 40

Rekentechnisch is minder uitgeven dus altijd aantrekkelijker. Daar komt dan ook nog eens bij dat minder uitgeven heel tastbaar is en snel resultaat geeft. Wat het rekensommetje echter niet laat zien is dat hoe hoger de spaarquote in combinatie met met een laag inkomen hoe kwetsbaarder het evenwicht. Dus je wordt extreem vatbaar voor veranderingen (met name vanuit de overheid), want minder uitgeven is geen optie als je al zo laag zit. Die veranderingen heb je niet zelf in de hand en daarmee ben je dus ondanks dat het sommetje helemaal klopt mijn inziens niet helemaal FO.

Van wat voor luxe word jij overigens gelukkig?

Een aantal materiële zaken
- Goed huis naast het centrum van een stad
- Mooie auto voor de deur
- Mooie kleding
- Horloges

Maar ook een aantal ervaringen
- Vakanties naar exotische oorden
- Golfen, surfen, wintersport
- Festivals bezoeken
- Speciaal biertjes drinken in de stad
- Zeker ook het vinden van de juiste investering. Dat geeft zo'n kick als het lukt, want vaak zit er toch maanden 'werk' in om het te laten slagen.

[kabelmannetje]

Chief schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 11:35:
[...]
Zo eenvoudig vind ik het niet wat die mensen hebben gedaan: ontzettend zuinig geleefd, erg veel gewerkt. Petje af hoor.

Het "ontzettend zuinig" leven is jouw perspectief. Het kostte mij totaal geen moeite om een spaarquote met een baan van 50K bruto, een spaarquote -even los van verhuur- van >65% te halen. Ook werkte ik niet bijster veel, max. 36 uur en vaak ook nog een stuk minder. En dat voelde voor mij niet aan als zuinig leven. Ik deed veel meer leuke dingen dan anderen, ik bezit echter minder.
FO was voor mij geen doel maar het resultaat van geld alleen uitgeven aan dingen waar je gelukkig van wordt. Het enige verschil met hoe ik leefde toen ik nog student was en werkte, was dat ik een koopwoning had. De lasten hiervan waren echter wel minder dan mijn studentenkamer...

[ Voor 4% gewijzigd door kabelmannetje op 28-04-2017 12:13 ]

[JBplap]

Chief schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 10:46:

Als 40jr heb je hogere woonlasten, huur of koop om maar te zwijgen als je kinderen hebt. Stel je oudste kind is 20 als jij 40 bent en die studeert. Dat kan voor jou als ouder ook in de papieren lopen mits je wil bijdragen aan de studiekosten van je kind natuurlijk.
Aan de andere kant kan je misschien aannemen dat je inkomsten harder stijgen dan je kosten vanaf het moment dat je gaat werken. Moeilijk te zeggen.

Je moet wel appels met appels vergelijken, dus als de 40'er nu groter woont (ivm kinderen?) dan moet in de vergelijkbare situatie de 20'er op die leeftijd ook groter wonen.
Zelfde met kosten voor de kinderen, als de 40'er de studie van de kids betaald, moet de 20'er dat ook doen. (om de situatie vergelijkbaar te maken, dit staat los van het feit of ze het beide wel of niet doen) Maar daarnaast moet die ook nog de periode met kinderwager/luiers etc door, die de 40'er al gehad heeft.

De 20'er moet veel meer bij elkaar sparen om zijn toekomstige kosten te kunnen financieren uit FO, terwijl de de 40'er meer zal verdienen.
Dus daarom zeg ik dat het voor een 40'er makkelijker is, als je de gewenste levensloop gelijk zet.

[kabelmannetje]

JBplap schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 12:01:
[...]
De 20'er moet veel meer bij elkaar sparen om zijn toekomstige kosten te kunnen financieren uit FO, terwijl de de 40'er meer zal verdienen.
Dus daarom zeg ik dat het voor een 40'er makkelijker is, als je de gewenste levensloop gelijk zet.

Als je als 20-er slechts 400e per maand tot je 40ste inlegt en investeert, dan heb je al zowat 2,5ton in handen.
Dan kan je als 40-er al bijna met pensioen, je neemt een baantje voor 2 dagen in de week. Of neemt vrij het ene jaar en neemt een baantje van 3 dagen/week in het jaar erop.

[ Voor 7% gewijzigd door kabelmannetje op 28-04-2017 12:28 ]

[Chief]

kabelmannetje schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 12:00:
[...]

Het "ontzettend zuinig" leven is jouw perspectief. Het kostte mij totaal geen moeite om een spaarquote met een baan van 50K bruto, een spaarquote -even los van verhuur- van >65% te halen. Ook werkte ik niet bijster veel, max. 36 uur en vaak ook nog een stuk minder. En dat voelde voor mij niet aan als zuinig leven. Ik deed veel meer leuke dingen dan anderen, ik bezit echter minder.
FO was voor mij geen doel maar het resultaat van geld alleen uitgeven aan dingen waar je gelukkig van wordt. Het enige verschil met hoe ik leefde toen ik nog student was en werkte, was dat ik een koopwoning had. De lasten hiervan waren echter wel minder dan mijn studentenkamer...

Ook dat is knap en voor jou misschien erg makkelijk maar daarmee ben je een uitzondering, net als de voorbeelden die op hun 30e een miljoen aan vermogen hadden

JBplap schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 12:01:
[...]


Je moet wel appels met appels vergelijken, dus als de 40'er nu groter woont (ivm kinderen?) dan moet in de vergelijkbare situatie de 20'er op die leeftijd ook groter wonen.
Zelfde met kosten voor de kinderen, als de 40'er de studie van de kids betaald, moet de 20'er dat ook doen. (om de situatie vergelijkbaar te maken, dit staat los van het feit of ze het beide wel of niet doen) Maar daarnaast moet die ook nog de periode met kinderwager/luiers etc door, die de 40'er al gehad heeft.

De 20'er moet veel meer bij elkaar sparen om zijn toekomstige kosten te kunnen financieren uit FO, terwijl de de 40'er meer zal verdienen.
Dus daarom zeg ik dat het voor een 40'er makkelijker is, als je de gewenste levensloop gelijk zet.

Daarom zeg ik dat het moeilijk te vergelijken is. Ik weet nl niet wie "harder" voor FO moet werken.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 11:56:
[...]
Zoals ik al zei kloppen de berekeningen, maar als je enkel naar de sommetjes kijkt dan zal dit leiden tot een 'race to the bottom'.

Rekenvoorbeeld
Huidige situatie: sparen versus inkomen is 50 / 50
Mogelijkheid 1: 20% meer inkomen resulteert in 58,3 / 41,6
Mogelijkheid 2: 20% minder uitgeven resulteert in 60 / 40

Rekentechnisch is minder uitgeven dus altijd aantrekkelijker. Daar komt dan ook nog eens bij dat minder uitgeven heel tastbaar is en snel resultaat geeft. Wat het rekensommetje echter niet laat zien is dat hoe hoger de spaarquote in combinatie met met een laag inkomen hoe kwetsbaarder het evenwicht. Dus je wordt extreem vatbaar voor veranderingen (met name vanuit de overheid), want minder uitgeven is geen optie als je al zo laag zit. Die veranderingen heb je niet zelf in de hand en daarmee ben je dus ondanks dat het sommetje helemaal klopt mijn inziens niet helemaal FO.

De spaarquote is niets meer of minder dan een indicator die terugkijkt op het verleden
Als je ervan uitgaat dat je uitgaven tijdens FO hetzelfde zijn als daarvoor, geeft de spaarquote een goede indicatie hoeveel jaar je daarvoor moet werken. En dan blijkt inderdaad dat je in jouw situatie 2 eerder FO bent dan in situatie 1 (zoals de getallen suggereren - '1' heeft 20% meer inkomsten, maar 25% meer uitgaven dan '2' en moet dus langer sparen).
Maar er is niemand die je dwingt om een zo hoog mogelijke spaarquote te halen door weinig uit te geven. Je bepaalt (hopelijk) zelf welke zaken je belangrijk genoeg vindt om geld aan uit te geven. Daar volgt een spaarquote uit: een heel grove indicator hoe hard je op weg bent naar FO.

Natuurlijk zijn er heel veel variabelen die ervoor kunnen zorgen dat je uitgaven na verloop van tijd flink veranderen (groter of kleiner gaan wonen; hypotheek afbetaald; woon-werk-auto wegdoen; langere vakanties; etc), en dan is de spaarquote geen goede indicator meer van je tijd-tot-FO - maar nog steeds een feitelijke weergave van het verleden die onderling makkelijk vergelijkt.

[cerberusss]

Chief schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 10:08:
Dat loopt op omdat je niet alles meteen uitgeeft na 17 jaar

Dat is inderdaad een goed punt
De rente-op-rente loopt veel langer door dan het moment van de eerste opname.

JBplap schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 10:02:
- Kleiner wonen omdat de kids inmiddels op kamers zitten. En zo van de overwaarde kunnen profiteren.

Ik hou een FO-spreadsheetje bij en ga er inderdaad vanuit dat de kleine rond haar 21e opzout
Die overwaarde zorgt ervoor dat ik twee jaar eerder FO ben.

[ Voor 40% gewijzigd door cerberusss op 28-04-2017 20:14 ]

[cerberusss]

-

[ Voor 99% gewijzigd door cerberusss op 28-04-2017 14:59 ]

[jmderonde]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Kju]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Verwijderd]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[-AzErTy-]

jmderonde schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 15:32:
***members only***

In België zijn huurinkomsten niet belast maar zit je met een hele hoop andere nadelen...

[technorabilia]

RemcoDelft schreef op woensdag 3 juni 2015 @ 09:20:
[...]

Geen ervaring, wel komt er soms iets over langs in het huizenmarkttopic. Het schijnt vooral een "ons kent ons" clubje te zijn waar buitenstaanders niet welkom zijn. Samen de pot verdelen zodat de vaste kopers allemaal profiteren. En geen voorbehoud voor bijkomende achterstallige kosten, mogelijk nog bewoners die uitgezet moeten worden, gebreken, en direct betalen zonder hypotheek.

Off topic misschien maar ik ben mij ook aan het verdiepen in het fenomeen executieveiling. Wat hierboven staat verbaast mij. Je kunt toch gewoon verschijnen en bieden?

[CornermanNL]

cerberusss schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 09:10:
[...]


Eerst moet de hypotheek afbetaald worden. Daar zit een groter compounding effect in, omdat mijn hypotheekrente 5% is.

Maar sparen? De rente op deposito's is 1,2% of zo. Dus ik zou het hebben over 5 tot 10 jaar lang een periodieke inleg, rente-op-rente, tegen 1,2%. Vergeleken met wat je verdient per uur, is het niet veel soeps. Het is inderdaad niet NIETS.

Relevante XKCD


[...]


Hier geldt weer hetzelfde; als je eerst de hypotheek aflost, dan ben je daar de eerste 10-15 jaar mee bezig. Dan ben je 50, en begin je met beleggen? Dan beleg je een klein bedrag over een relatief korte termijn. Ik vraag me dus af of dat zin heeft.

Wil je echt heel je hypotheek afgelost hebben ? 5% is een flinke rente en het is lekker om het niet meer te hoeven betalen, maar wellicht zit er een risico opslag op je hypotheekrente. Zodra je dan met je openstaande hypotheekschuld onder een bepaald percentage van de taxatiewaarde komt vervalt die risico opslag. Bijvoorbeeld als je onder de 80% van de taxatiewaarde komt.

Het kan zomaar zijn dat aflossen tot een bepaald bedrag heel interessant is en daarna wordt het steeds minder. Zeker omdat je ook nog een stuk belastingaftrek hebt.

Dan kan het leuker zijn om het geld te investeren in een ander instrument, Aandelen ETF's etc. Bovendien hou je dan een leuke liquide positie aan waar je sneller wat mee kan doen als je dat zou willen.

Een huis verkoop je niet zomaar, je moet ergens wonen tenslotte. Ik heb voor het grootste deel nu een lineaire hypotheek, die los ik dus sowieso af in de looptijd. Het stuk wat overblijft is aflossingsvrij maar daar doe ik niets mee voortijdig. Dat bedrag zet ik weg in ETF's ik bereik dan sneller met een hoger rendement dan dat ik het in het huis stop. En ik kan er meer mee.

Het is natuurlijk fijn om helemaal schuldenvrij te zijn, maar ik heb gemerkt dat liquiditeit erg handig is.

[rube]

kraades schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 21:35:
[...]
Off topic misschien maar ik ben mij ook aan het verdiepen in het fenomeen executieveiling. Wat hierboven staat verbaast mij. Je kunt toch gewoon verschijnen en bieden?

Ja. Zelfs via internet zodat mensen in de zaal je niet kunnen zien.

[Verwijderd]

De barrières zijn eigenlijk vrijwel weg door de gewijzigde regelgeving. Hier in Rotterdam is het eigenlijk de moeite niet meer waard door de hoge prijzen.

Heb recent zelfs een geval gezien met een veilingprijs op normaal verkoopprijsniveau. Terwijl daar nog de veilingkosten en een volledige renovatie bij opgeteld moesten worden. Ben in het huis geweest en alles was kapot en met name de badkamer en toilet waren extreem smerig. Zeg maar het niveau dat een hogedruk spuit niet meer voldoet...

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 29-04-2017 00:00 ]

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 11:56:
[...]
Zoals ik al zei kloppen de berekeningen, maar als je enkel naar de sommetjes kijkt dan zal dit leiden tot een 'race to the bottom'.

Rekenvoorbeeld
Huidige situatie: sparen versus inkomen is 50 / 50
Mogelijkheid 1: 20% meer inkomen resulteert in 58,3 / 41,6
Mogelijkheid 2: 20% minder uitgeven resulteert in 60 / 40

Rekentechnisch is minder uitgeven dus altijd aantrekkelijker. Daar komt dan ook nog eens bij dat minder uitgeven heel tastbaar is en snel resultaat geeft. Wat het rekensommetje echter niet laat zien is dat hoe hoger de spaarquote in combinatie met met een laag inkomen hoe kwetsbaarder het evenwicht. Dus je wordt extreem vatbaar voor veranderingen (met name vanuit de overheid), want minder uitgeven is geen optie als je al zo laag zit. Die veranderingen heb je niet zelf in de hand en daarmee ben je dus ondanks dat het sommetje helemaal klopt mijn inziens niet helemaal FO.

Moet toch even hierop inhaken. Sparen is tijdelijk (enkel als je werkt), kosten lopen permanent door. Dus de ratio is alles bepalend, want die bepaald wanneer je investeringen het punt bereiken de kosten op te vangen. Met je 58,3/41,6 verhouding heb je relatief meer kosten, dus per definitie meer passief inkomen (in termen van tijd om deze bij elkaar te werken) nodig.
De daadwerkelijke hoogte van de getallen is daarbij irrelevant, dat is nou juist de hele kracht achter de ratio. Zo kun je dus eigenlijk juist zien dat in dit geval je beter tijd kunt investeren aan de kostenkant (bijvoorbeeld, zelf klussen en daarmee 60-40 halen) dan aan de inkomstenkant (overuren maken en de klus uitbesteden en daarmee 58/42 doen).


Dat is een karakteristiek aan vormen van vermenigvuldiging, en kun je gewoon niet omheen. Van 100 naar 80 gaan is -20%, maar vanaf 80 +20% doen brengt je 'maar' tot 96...
Kan dus handig zijn wat meer posts door te lezen, of eens sites te bezoeken, om te begrijpen van FO inhoudt. Je getallen kloppen namelijk perfect, je conclusie is echter exact tegenovergesteld aan wat je eigen voorbeeld duidelijk maakt.


Dat is dan ook gelijk het punt wat ongeveer elke site en blog tot in verveling toe aangeeft, en de basis voor elke manier om naar FO te kijken. 1 euro 'lagere kosten' is onder de streep gewoon meer waard dan 1 euro 'meer inkomen'. Kosten omlaag brengen werkt daardoor harder door in je FO (on)mogelijkheden dan inkomen verhogen, en laat daarmee ook goed zien waarom de race to the bottom nou net zo bijzonder effectief is.
Betekend niet dat je inkomen moet negeren, slechts dat je de juiste prioriteiten moet stellen voor wat betreft waar je wel/geen tijd aan besteed.


Veranderingen vanuit de overheid kun je trouwens volledig negeren, want deze kunnen zowel aan de negatieve als aan de positieve kant uitvallen. Zo hebben we de laatste jaren de VRH grens zien oprekken en belastingen verlagen. Tegelijk praten ze nu over belasten van werkelijk rendement, wat weer minder prettig kan uitpakken. De komende 20-60 jaar gebeurt dat vast nog een paar keer. Soms zit het mee, soms tegen, daar leer je vanzelf mee omgaan. Nu stressen over hoe het er misschien over 40-60 jaar uitziet is zonde van je tijd.


Tot slot: realiseer je wel dat je prima je kosten kunt blijven beïnvloeden als je rock-bottom zit, als je je bedenkt dat kosten budget niet hetzelfde is als uitgaves. Dat ik 150 euro opzij leg voor mijn auto aan zaken als afschrijving/onderhoud, betekend niet dat ik elke 5 jaar de auto per-se moet vervangen, of van plan ben dat te doen. De financiën van je budget geeft slechts een mogelijkheid, net zoals bijvoorbeeld een vakantiebudget een mogelijkheid geeft een grote uitgave te doen, maar je nog altijd zelf beslist waar deze wordt toegekend.
Post-FO zijn er dus altijd nog knoppen waar je aan kunt draaien om tegenslagen op te vangen.


Dat is wel genoeg leesvoer voor in 1 post, zou zeggen verder veel plezier met het forum doorlezen en de verscheidene blogs/sites over wat FO is en hoe financiën werken. Het is helaas aardig wat materie, maar alles in 1 post gooien maakt het er niet overzichtelijker op

[ Voor 30% gewijzigd door Xanaroth op 29-04-2017 00:55 ]

[cerberusss]

CornermanNL schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 21:43:
Zodra je dan met je openstaande hypotheekschuld onder een bepaald percentage van de taxatiewaarde komt vervalt die risico opslag

Yep, er gaat een 0,1% vanaf. Dus ik ben al van 5,1 naar 5% gegaan. En als ik onder de 60% van de executiewaarde zit, gaat er nog eens 0,1% vanaf. Ik vind het geen vetpot, maar goed.

Dan kan het leuker zijn om het geld te investeren in een ander instrument, Aandelen ETF's etc.

Dat hoor ik heel veel, maar ik vind dat toch behoorlijk risicovol aanvoelen.

Ten eerste ben ik ondernemer. De markt is uitstekend, maar is al een behoorlijk risico nemen ten opzichte van de gemiddelde werknemer. Elke vorm van kosten drukken is dus een manier om het risico terug te brengen.

Ten tweede wil ik rond m'n 57e klaar zijn met werken. Dat betekent een beleggingshorizon van 10-15 jaar voor de bulk van het geld dat ik inleg. Dat vind ik niet zo lang. Ik heb hier diverse suggesties gehoord over een andere beleggingsmix, bijv. aandelen die dividenden opleveren, obligaties enzovoort. Dat is nog het overwegen waard.

[ Voor 5% gewijzigd door cerberusss op 29-04-2017 09:23 ]

[Hoedje]

Je beleggingshorizon is veel langer. Immers als je FO bent dan ga je niet het eerste jaar al je geld gebruiken. Je kan het risico van het eerste jaar te hoog vinden. Maar de bulk van het geld staat er toch echt 25-30 jaar te renderen (gemiddelde). Zonde om daarom niet te beleggen. Je misgelopen rendement is immers veel groter dan de veiligheid die je denkt te kopen.

Kijk als je er s'nachts van wakker ligt moet je het niet doen. Maar als je dividendbeleggen wilt overwegen, dan lijkt mij een goede mix met ETF's een veel minder risicovolle keuze.

[Koehandelaar]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Alvast bedankt!

[hv08]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 22% gewijzigd door hv08 op 29-04-2017 11:19 ]