Een huurder levert inkomsten op, en wordt daardoor gezien als een verhogende waarde van het pand. Zou je het pand met huurders immers verkopen, dan krijgt de nieuw eigenaar een pand plus maandelijkse huurinkomsten. Voor dat extraatje wil de verkoper meer geld hebben voor de combinatie.Gitarist schreef op dinsdag 5 december 2023 @ 14:31:
[...]
Ik heb dit al meerdere keren gezien in dit topic, dus het zal ongetwijfeld waar zijn.
Maar om eerlijk te zijn begrijp ik dit niet zo goed. Je zou ook kunnen redeneren dat de verhuurprijs omlaag moet zodat het wél verhuurd raakt. Dan heb je toch én een goed verhaal richting (evt.) financiers én een betere cashflow?
Dit wordt (simplistisch neergelegd) gedaan met de kapitalisatiefactor. Voor winkels liggen die ergens tussen de 20 en 25, soms hoger op A+ locaties.
Nemen we dat 75 m2 pandje weer a 15.000 euro/jaar aan huur, dan is de waarde van het pand 25 x 15.000 = 375k euro.
Pak ik nu een soortgelijkpand in Alkmaar die in de verkoop staat (zonder huurder), dan kost deze 275.000 euro.
Wat ik nu kan doen: ik koop het pand van 275.000 euro, eventueel met geleend geld. Nu vind ik een huurder die 15k per jaar aftikt. Vervolgens herwaardeer ik het pand in de financiële administratie tot 375k. Ik heb nu 100k winst in de boeken staan, die ik er via dividend uit mag trekken. Daarmee zorg ik er ook voor dat er zo min mogelijk liquide middelen in mijn vastgoedbedrijf zit en zoveel mogelijk dividend wordt uitgekeerd aan investeerders (waarmee ik weer nieuwe investeerders kan aantrekken).
En toen was het crisis en ging de huurder failliet. Een nieuwe huurder wil er misschien wel in voor 10k per jaar. Of je je pand even met 125k wilt afwaarderen, met als gevolg een verlies op de resultaatrekening, maar nog erger, een negatief eigen vermogen. Alle reserves zijn inmiddels als dividend al uitgekeerd. En dan heb je gezeik.