Ervaring met huis kopen - Deel 7

[Hielko]

Stoney3K schreef op zaterdag 31 januari 2015 @ 13:38:
;
[...]


Dat risico bestaat sowieso altijd. Bovendien kan ik een contract voor onbepaalde tijd neerleggen wat weer behoorlijk tegen dat risico op weegt.

Banken zeggen toch zelf, in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Dan moeten ze zich daar zelf ook aan houden en iedereen een gelijke kans geven.

En waarom denk je dat overal die in het verleden behaalde resultaten wel verteld worden? Het geeft geen garanties, maar het zegt tegelijkertijd wel wat! En zo is dat in jou geval ook gewoon... het is geen garantie dat je weer de scheef in gaat, maar er bestaat wel meer risico.

[Stoney3K]

Ray schreef op zaterdag 31 januari 2015 @ 13:38:
in de basis heel simpel. Je had contact moeten houden met de geldverstrekker en desnoods een regeling getroffen voor 5 euro in de maand. Zolang er namelijk een regeling is zal je niet de 2 codering krijgen. Als ik echter lees heb je je bewust 'verstopt' en dan is zo'n codering een logisch gevolg.

(...)

net nog even alles gelezen en ik zie dat je uiteindelijk toch een regeling heb getroffen. Dan maak je een zeer kleine kans om inderdaad van een 2 naar een 1 te komen. 2 is normaal niet inbaar / onvindbaar. Dat tweede klopt min of meer in dit geval. Welke bank gaat het om ?

Het ging om een studentenkrediet bij de Rabobank (waar ook mijn stufi op binnen kwam). In 2009 was daar ook nog niks mee aan de hand en toen ben ik naar een ander adres verhuisd, in 2010 is mijn stufi stop gezet. Pas daarna heeft de Rabobank ook mijn rekening beëindigd en geprobeerd het geld te innen.

Al die berichten dat de rekening is stopgezet en dat er geld geind moest worden zijn bij mijn oude adres bezorgd. Daar had ik op dat moment verder niet naar omgekeken, want ik regelde al mijn bankzaken digitaal (en bij internetbankieren was er niets bijzonders over te zien).

Pas toen er een incassobureau iets stuurde naar mijn nieuwe adres kwam het als een donderslag bij heldere hemel dat de studentenrekening was stopgezet en de Rabobank het geld terug wilde zien. Op dat moment heb ik contact gezocht met de Rabobank en met het incassobureau, en met de laatstgenoemde gelijk een regeling getroffen.

Het is dus niet alsof ik niet wilde betalen of geen contact wilde zoeken, maar ik wist er serieus niets vanaf tot er een incassobureau zich mee bemoeide, en daarna ondernam ik gelijk actie. Ook over het melden van een codering bij het BKR werd op dat moment geen woord gerept.

Nu zijn we 2 jaar verder nadat alles netjes is afbetaald, heb ik eindelijk alle zaakjes op orde, wil ik een hypotheek aanvragen en komt dit gezeik koud op mijn dak vallen. Vooral omdat ik nu net een partner heb waarmee ik graag samen verder wil, we ons droomhuisje hebben gevonden en alles op alles wil zetten om dat voor elkaar te krijgen. Die droom wil ik niet in duigen zien vallen.

[Ray]

Tja Rabo. Oef daar heb ik nare ervaringen mee. De ellende (en tevens een klein voordeel) is dat het clusters zijn en ze per cluster nogal verschillen.
Je moet iemand vinden die zijn nek uit wil steken om het op te lossen. Helaas lukt dit meestal niet. Dan komt de strijd om het zo te onderbouwen dat ze wel moeten. Vaak helpt het om dan daar de hypotheek ook maar te nemen (want bij een ander ben je ook met een a1 niet echt welkom) Desnoods met de hulp van een externe adviseur als de lokale bankman / vrouw het niet snapt. Het is te doen maar vergt veel inspanning is mijn ervaring

Heb je er al met iemand binnen de bank contact over gehad ? maak gewoon een afspraak met hun hypotheek adviseur. Die komt er dan achter dat dit speelt en kan het dan mooi voor je oplossen........

[ Voor 35% gewijzigd door Ray op 31-01-2015 14:20 ]

[Stoney3K]

Ray schreef op zaterdag 31 januari 2015 @ 14:05:
Heb je er al met iemand binnen de bank contact over gehad ? maak gewoon een afspraak met hun hypotheek adviseur. Die komt er dan achter dat dit speelt en kan het dan mooi voor je oplossen........

Ik ben op dit moment bezig bij een externe hypotheekadviseur. Op dit moment wilde ik me juist niet bij voorbaat aan één bank binden omdat niet iedere bank bereid is om een dossier voor je aan te maken als ze de codering zien staan. Sommigen nemen dan niet eens de telefoon meer op.

Als er iemand binnen de bank is die mij te woord wil staan maak ik zeker een kans, maar als ik een dossier in een grote database blijf dan zullen ze niet veel voor me kunnen doen. Als je gaat lezen is het gelijk elke codering einde oefening.

[Steefmeister]

Zo! Het bod is verstuurd. Tussen dinsdag en donderdag horen wij of het huis van ons is of niet.

[Ray]

Stoney3K schreef op zaterdag 31 januari 2015 @ 14:23:
[...]


Ik ben op dit moment bezig bij een externe hypotheekadviseur. Op dit moment wilde ik me juist niet bij voorbaat aan één bank binden omdat niet iedere bank bereid is om een dossier voor je aan te maken als ze de codering zien staan. Sommigen nemen dan niet eens de telefoon meer op.

Als er iemand binnen de bank is die mij te woord wil staan maak ik zeker een kans, maar als ik een dossier in een grote database blijf dan zullen ze niet veel voor me kunnen doen. Als je gaat lezen is het gelijk elke codering einde oefening.

extern kan als je iemand hebt die er echt voor gaat. Je zult of met een heel goed verhaal die a2 moeten verkopen maar dan blijven er ook maar zeeeer weinig banken over. Of de a2 eruit en de keus neemt toe. Of met zijn hulp het geld bij de rabo halen en de rest eromheen extern. afhankelijk van het Rabo cluster is de laatste vaak de kortste weg

[ Voor 3% gewijzigd door Ray op 31-01-2015 15:38 ]

[Rainesh]

Zo even een flinke update:

Na veel gedoe en spanning is de hypotheekofferte goedgekeurd en naar de notaris toe verzonden. In het taxatierapport stond 50k verbouwen, maar omdat ik 3k van de verkoopprijs af hadden kunnen halen heb ik mijn bouwdepot met 3k verhoogd. Mijn HA had dit voor de zekerheid bij de ING nagevraagd en dat kon zonder problemen, moest alleen achter de gewijzigde bedragen een handtekening zetten.

ING hanteert een 2-persoons controle en de eerste persoon had alles goedgekeurd, geen problemen. Maar 1 dag voor het verstrijken van ontbindende voorwaarde besloot de 2e controleur het niet goed te keuren. Reden: omdat er een verschil van 3k zat tussen verbouwkosten taxatierapport en bouwdepot! Terwijl er navraag geweest is, instructies gekregen en goedkeuring geweest is van hun kant.

Mijn FA was echt pissig op ze....ik had toen 2 opties: 3k laten vallen en genoegen nemen met 50k bouwdepot of opnieuw taxeren. Heb toen gelijk mijn taxateur gebeld en die heeft kosteloos het taxatierapport aangepast! Deze geweldige man heeft ook een lekker wijntje als dank gehad.

Gisteren zijn de stukken dus naar de notaris toegestuurd...krijg ik 16.57 een email van de notaris met daarin Nota van afrekening. Staat er doodleuk in dat ik 2,5k moet betalen Terwijl wij juist gerekend hadden dat ik 500 euro terug zou krijgen. Nota bekeken, zie ik dat ze hypotheekbedrag 3k lager hebben opgeschreven.....ipv 187 hebben ze 184k gehanteerd. FA gebeld, die had er geen verklaring voor en gaat maandag bellen. Mijn theorie: de 4 en 7 liggen onder elkaar op een toetsenbord en het is gewoon een typo Heb wel gelijk een mail gestuurd met mijn ondertekende hypotheekofferte als bijlage om te laten zien dat het 187k is.

Maargoed, bankgarantie is in orde en koopcontract is ingeschreven. Alleen wat kleine hobbels wegwerken en we kunnen woensdag naar de notaris voor de sleutels

[Stoney3K]

Ray schreef op zaterdag 31 januari 2015 @ 15:37:
[...]


extern kan als je iemand hebt die er echt voor gaat. Je zult of met een heel goed verhaal die a2 moeten verkopen maar dan blijven er ook maar zeeeer weinig banken over. Of de a2 eruit en de keus neemt toe. Of met zijn hulp het geld bij de rabo halen en de rest eromheen extern. afhankelijk van het Rabo cluster is de laatste vaak de kortste weg

Met een concreet aanknopingspunt kan ik wat, hiermee kan ik niet veel. Ik heb geen netwerk van mensen "die er echt voor gaan", dus die zal ik (gericht) moeten zoeken, want zelf ben ik niet communicatief vaardig genoeg om zoiets aan een bank uit te leggen op een manier waarmee ze met mij in zee willen, bovendien ken ik het systeem niet goed genoeg.

Iemand betalen om dat wel voor elkaar te krijgen is geen probleem, bij een hypotheekadviseur loop ik al binnen.

Je laatste zin begrijp ik geen snars van. Bij wie moet ik aankloppen om hier wat mee gedaan te krijgen? Waar kan ik de hulptroepen vinden die ik hiervoor nodig heb?

(Het is niet dat ik het niet met je eens ben, maar uit je gebrek aan interpunctie en brakke zinsbouw kan ik weinig informatie halen. )

[ Voor 9% gewijzigd door Stoney3K op 31-01-2015 16:18 ]

[Ray]

veel duidelijker kan ik het niet maken

Je hebt iemand nodig die je helpt, dat is duidelijk. Dan heb je een aantal opties om het aan te pakken. Die som ik op.

Je hebt iemand nodig die en de ervaring heeft en zijn nek voor je uit wil steken. Die zijn schaars. Ik ken ook niet zo iemand in jou omgeving.

Wellicht is de adviseur waar je nu loopt al de oplossing ?

[ Voor 9% gewijzigd door Ray op 31-01-2015 16:27 ]

[Beekforel]

Vanmiddag afspraak voor tweede bezichtiging gemaakt!

Had het idee dat de verkoopster een beetje verbaasd was dat ik belde, ben benieuwd... We zijn beide wel erg enthousiast over de woning, heb alleen inmiddels besloten dat ik vind dat ze 20k te hoge prijs vraagt. Daar is wat aan te onderhandelen gelukkig.

Afgelopen week belde de makelaar van een andere woning, hij was gebeld door "de familie" en ze hadden aangegeven zeker flink te willen zakken in de prijs. Hij deed flink zijn best om op mij in te praten, ik zei ik durf niet eens een bod te doen want ik ben bang dat het geaccepteerd wordt. Dom huis.

[Daannn1987]

2 weken terug zijn wij naar een hypotheek adviseur geweest voor een advies gesprek gezien mijn huis te koop staat.

Onze situatie in het kort:

Heb zelf een eigen huis waar sinds kort mijn vriendin bij ingetrokken is.
Op dit huis rust een bankspaarhypotheek van 138k, en staat niet onder water.

Wij willen naar een ander huis gaan kijken, en zullen een totaal hypotheek bedrag nodig hebben van 250k.
De woningwaarde zal op zo'n 330/340k liggen (taxatie waarde).

Nu wou ik mijn bspaarhypotheek meenemen naar het nieuwe huis ivm de fiscale oordelen.

De hypotheek adviseur kwam echter met het volgende:

Omdat het huis op 2 namen komt te staan met een eigendomsverhouding van 50/50.
Dien je 2 hypotheken te hebben met een gelijk bedrag?

Ik dien dus 2 hypotheken te hebben van 125k (bspaar en annuiteit).
De bankspaarhypotheek kon overgesloten worden naar een lager bedrag, en dit heette (niet zeker of ik het goed verstaan heb) hypotheekruis??

Ik wist dat je maximaal 50% van de woningwaarde mocht hebben aan bspaar / aflossingsvrij (uiteindelijk hetzelfde)... maar dit was mij totaal nieuw.

Heb zelf wat zitten googlen, maar ik vindt dit helemaal nergens terug...
Het is niet dat ik de beste man niet geloof... maar ik dubbel check veelal dergelijke zaken

Wellicht dat iemand hier een zelfde situatie heeft gehad en mij wat meer hierover kan vertellen?

//Daniel

[ Voor 5% gewijzigd door Daannn1987 op 31-01-2015 22:52 ]

[Lolhozer]

hypotheekruis = geruisloos.

M.b.t. die twee hypotheken, daar kan ik me iets bij voorstellen, namelijk omdat de bankspaar nu op jouw naam staat, kan je daar mogelijk niet zomaar een tweede persoon aan toevoegen, zonder dat het bankspaargedeelte opgezegd moet worden. Dus waarschijnlijk daarom voor de helft een bankspaarhypotheek die dan op jouw naam staat en die ander die op de naam van je vriendin staat.

Denk ik he,

[Daannn1987]

Há dat zal het geweest zijn.... geruisloos
Thanks voor de opheldering!

Daar kan ik ook wel in komen inderdaad.... Zo zal hij het ook wel bedoelt hebben lijkt mij.
De mogelijkheid bestaat namelijk dat mijn ouders nog een deel willen financieren.. dat moet dan geen probleem zijn lijkt mij?

Zeg maar:
125k Bspaar
62,5k annuiteit ouders
62,5k annuiteit bank

Uiteraard zal ik dit tzt voorleggen bij de hypotheekadviseur

[PatrickPR]

Na een tweede bezichtiging gister in een huis waar ik en mijn vrouw een erg goed gevoel bij hebben, gistermiddag een openingsbod gedaan. Uiterlijk woensdagochtend krijgen we een reactie.

Ik verwacht niet dat het openingsbod meteen wordt geaccepteerd, maar het is toch allemaal best spannend. Dit is hét huis waar we zo lang naar hebben gezocht, voldoet aan al onze wensen en we zien onszelf er al helemaal wonen.
Fingers crossed

[Verwijderd]

Familie van me wil een huis gaan kopen, echter hebben ze een appartement waar ze circa 50K verlies op gaan maken en een studieschuld van een paar 1000. Ze hebben beiden een bovenmodaal inkomen, dat zal het probleem niet zijn.

Hoe gemakkelijk kun je de schuld infinancieren als je een volgende hypotheek afsluit? Ik denk dat een bank pas het achterste van de tong laat zien wanneer je concreet wordt en een huis wil gaan kopen. Zo ver zijn zij nog niet. Maar het is wel al goed om in een vroeg stadium stappen te nemen om het je een beetje gemakkelijk te maken.

Hoeveel kun je normaliter minder lenen met een schuld? Ik heb wel eens gehoord dat je schuld wordt vermenigvuldigd met 2 of 3 en je dit bedrag af moet halen van de max. hypotheek die je kunt krijgen. Geen idee of dit een "vuistregel" is, en of er vuistregels zijn. Heeft iemand er ervaring mee?

[naitsoezn]

Verwijderd schreef op maandag 02 februari 2015 @ 12:58:

M'n broer kreeg (eind 2014) te horen dat ie (z'n restschuld * 3) minder aan een nieuwe woning kon besteden. Maar ik weet niet of dit afhankelijk is van de woningwaarde en/of zijn inkomen.

Loopt iig hard op, vooral als je er vanuit gaat dat je groter (duurder) wilt gaan wonen....

[ Voor 56% gewijzigd door naitsoezn op 02-02-2015 13:08 ]

[ATS]

Reken er in elk geval op dat je vast zit aan je huidige geldverstrekker. Geldverstrekkers financieren vziw niet graag restschulden van andere verstrekkers.

Ik heb er naar gekeken bij het aanschaf van ons huis. Bij de rabo werkte het toen, als ik het me goed herinner, zo:
Als je bij je eigen financier blijft, dan kan je 1) het bedrag van je restschuld minder lenen ten opzichte van je inkomen (je restschult telt mee voor je LTI), en 2) kan je financieren tot 115% van de waarde van het onderpand (ipv 103).

50k€ restschuld meefinancieren gaat je dan alleen maar lukken als die 50k zo'n 12% van de waarde van het pand vertegenwoordigd, en ze dus een pand gaat kopen van zo'n 415k.

Ik gok zo dat ze dat niet gaat lukken, zeker niet daar er ook nog een studieschuld ligt. Voor een pand van 415k + 50k restschuld heb je een inkomen nodig van wat, 100 of 120k of zoiets? Dat is wat meer dan "bovenmodaal".

[ Voor 7% gewijzigd door ATS op 02-02-2015 13:07 ]

[Rainesh]

Mooi! Alle hobbels zijn tot nu toe opgelost! Notaris gesproken, die gaf ook gelijk aan dat nota van afrekening niet klopt. De notaris en mijn HA hebben contact opgenomen met de bank en het is in orde gemaakt. Wacht nu even op een nieuwe nota van afrekening.

[DaTimMan]

ATS schreef op maandag 02 februari 2015 @ 13:05:
Reken er in elk geval op dat je vast zit aan je huidige geldverstrekker. Geldverstrekkers financieren vziw niet graag restschulden van andere verstrekkers.

Ik heb er naar gekeken bij het aanschaf van ons huis. Bij de rabo werkte het toen, als ik het me goed herinner, zo:
Als je bij je eigen financier blijft, dan kan je 1) het bedrag van je restschuld minder lenen ten opzichte van je inkomen (je restschult telt mee voor je LTI), en 2) kan je financieren tot 115% van de waarde van het onderpand (ipv 103).

50k€ restschuld meefinancieren gaat je dan alleen maar lukken als die 50k zo'n 12% van de waarde van het pand vertegenwoordigd, en ze dus een pand gaat kopen van zo'n 415k.

Ik gok zo dat ze dat niet gaat lukken, zeker niet daar er ook nog een studieschuld ligt. Voor een pand van 415k + 50k restschuld heb je een inkomen nodig van wat, 100 of 120k of zoiets? Dat is wat meer dan "bovenmodaal".

mijn ervaring is hetzelfde bij de ING.

[redwing]

ATS schreef op maandag 02 februari 2015 @ 13:05:
Reken er in elk geval op dat je vast zit aan je huidige geldverstrekker. Geldverstrekkers financieren vziw niet graag restschulden van andere verstrekkers.

Restschuld financieren is een extra risico en dat willen banken natuurlijk niet zo graag. Aan de andere kant kan het meestal wel, maar is het afhankelijk van de bank of ze hier makkelijk of moeilijk mee omgaan.

Ik heb er naar gekeken bij het aanschaf van ons huis. Bij de rabo werkte het toen, als ik het me goed herinner, zo:
Als je bij je eigen financier blijft, dan kan je 1) het bedrag van je restschuld minder lenen ten opzichte van je inkomen (je restschult telt mee voor je LTI), en 2) kan je financieren tot 115% van de waarde van het onderpand (ipv 103).

2 is in principe niet gedefinieerd. Een bank mag dus de hele restschuld extra meefinancieren. Dat geeft voor banken een groter risico. In veel gevallen zul je dus moeten onderhandelen met de bank om dit goed voor elkaar te krijgen (zal afhankelijk zijn van inkomen/nieuwe huis e.d.).

Oftewel de enige manier om hier een uitspraak over te krijgen is toch bij de bank langs te gaan en vragen wat mogelijk is.

[ATS]

Ok, laten we even dit blog voor waarheid aannemen en uitgaan van het maximum van de genoemde mogelijkheden: 124% (SNS). Uitgaande daarvan, zou die 50k maximaal 21% van de waarde van de te financieren woning mogen zijn. Dan zit je aan een woningwaarde van een kleine 240k waarvoor je dan zo'n 295k wil lenen. Daar heb je een bruto maandinkomen van zo'n 5k voor nodig, ongeveer 2x modaal. En dan reken ik gaan studieschuld mee natuurlijk.

[Verwijderd]

Tweakers forum biedt echt een schat aan informatie. Ik ben financieel niet goed onderlegd en zal dus een hoop domme vragen stellen. Bij voorbaat excuses voor de n00b ergernis ;-)

Dat klinkt helemaal niet positief. Ik denk niet dat ik het helemaal goed begrijp.

Met een schuld van 50K gaat dat bedrag dus van je totale bruto inkomen af, waarna dat bedrag met 4.5 (LTI) wordt vermenigvuldigd voor de totale hypotheek die je kunt krijgen? Ik denk dat hun bruto gezinskomen rond de 100K ligt, dan zouden ze ipv 450K maar 225K kunnen krijgen? Dat lijkt me vrij extreem.

En kunnen ze vervolgens grofweg 15% van dat bedrag infinancieren (= 33.750 euro)? Die 15% is onderhandelbaar begrijp ik, maar kan ook minder gunstig uitpakken.

[ATS]

Nee, je haalt wat dingen door elkaar. Er zijn grofweg twee normen waaraan een lening moet voldoen: de LTV (load-to-value) ratio en de LTI (load-to-income) ratio. De ene zegt iets over hoeveel geld je kan lenen ten opzichte van de waarde van het huis, de andere ten opzichte van je inkomen.

Een restchuld heeft allereerst impact op je LTI: je moet natuurlijk wel gewoon in staat zijn om de schuld te betalen. De restschuld moet je dus optellen bij wat je voor je woning gaat lenen, en het totaal daarvan moet onder het bedrag blijven dat realistisch is voor je inkomen. Dan heb je ook nog de waarde van het onderpand: LTV. Rabo wilde bij mij vorig jaar tot 115% gaan, maar er zijn kennelijk aanbieders die meer of minder bieden. Dat is hoe groot de lening mag zijn ten opzichte van de waarde van de woning. Als je even uitgaat van het SNS voorbeeld dat ik hierboven gaf, dan geeft die dus veel meer ruimte dan de Rabo mij gaf.

Er onstaat een wisselwerking tussen de twee: als je een lager percentage gefinancierd krijgt, dan heb je dus een duurdere woning nodig om het gefinancierd te krijgen, en daarvoor heb je weer veel meer inkomen nodig. Tegelijk is het buiten de hypotheek financieren nog veel onvoordeliger: door de hogere rente op zo'n lening zijn je lasten daarvan veel hoger, en dat heeft weer een grote impact op je leencapaciteit ten opzichte van je inkomen.

Ook iets om rekening mee te houden: ik heb even heel grof gerekend door de restschuld gewoon op te tellen bij het hypotheekbedrag. Dat kan in de praktijk natuurlijk niet. Je wil die restschuld waarschijnlijk sneller aflossen dan de gebruikelijke hypothecaire looptijd van 30 jaar; de rente is namelijk maar 10 jaar fiscaal aftrekbaar. Als je de restschuld ook in 10 jaar wil aflossen, heb je dus hogere lasten aan die lening. En hogere lasten vertalen zich in minder LTI ruimte...

Dat gezegd hebbende: met een gezinsinkomen van 100k zouden er wel mogelijkheden moeten zijn lijkt me...

[deWit]

deWit schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 10:02:
Ook maar eens hier gaan rondkijken en lezen en vooral de komende tijd eens kijken wat er mogelijk gaat zijn.

[knip]
Samenvatting: 2x PhD contract, wel/geen hypotheek

Vandaag een erg positief gesprek gehad bij de bank, en het lijkt er op dat we, mede omdat we niet op onze top willen lenen, toch een zeer grote kans hebben om wel een hypotheek te gaan krijgen.

[Verwijderd]

Hmmm ok. Ik interpreteerde het alsof de schuld 4.5x van de max. te krijgen hypotheek af werd gehaald. Van een vriend van me hoorde ik dat zijn studieschuld (25.000 meen ik) met 3 werd vermenigvuldigd, en dat bedrag af werd gehaald van de max. hypotheek die hij kon krijgen. Dat gaat stevig aantikken als je het hebt over een schuld van 50K. Dan kun je bij een inkomen van 100K ipv 450K, nog maar 300K max. krijgen.

Als je dan in wil financieren, moet je bij een huis van 250K incl. kosten koper, al 20% extra in mogen financieren, als ik het (ditmaal wel) goed heb. Er zijn banken die veel lagere % hanteren, het zal afhangen van de bank die hen de hypotheek heeft verstrekt. Als je maar 5% in mag financieren en daadwerkelijk de schuld *3 van je max. te krijgen hypotheek af gaat (100K inkomen * 4.5 minus 50K schuld * 3), kom je eerder aan een huis van 280K, waarbij je 14K in kunt financieren.

Ik zou het warm krijgen van die situatie iig.

@ DeWit & Rainesh: gefeliciteerd mannen.

[vincent44]

Ook even mijn nare ervaring met een huis kopen delen.

Vorige week hebben wij een eindbod neergelegd voor een huis bij de verkoop makelaar. Afgelopen weekend krijg ik mail van de makelaar waarin hij zegt onverwacht een minimaal hoger bod van een andere partij te hebben gehad. Maar die partij wilt een mogelijk latere oplevering. En daarom vraagt hij hoe zeker wij zijn van het krijgen van een financiering. Ik heb daarop geantwoord dat wij al met de bank zijn wezen praten en dat het krijgen van een financiering geen probleem zal zijn.

Vanochtend kreeg ik per mail akkoord van ons bod met daarbij oplever datum 01-04-2015,
Helaas kreeg ik 15 minuten later ongeveer weer een mail van hem. Ze trekken het akkoord in omdat de andere partij nu een substantieel hoger bod heeft neergelegd.

Mag dit zomaar?

[JvS]

Ja. Zolang er geen getekend contract is, mag dit.

[Kju]

Bij onroerend goed is er een schriftelijkheidsvereiste met inachtneming van de wettelijke bedenktijd voordat een koop definitief tot stand komt. Ja dit mag dus.

[Pooh]

Juridisch mag het. Hoewel de verkoper geen bedenktijd heeft na het tekenen van het contract (en er dus onduidelijkheid zou kunnen zijn over of een mondelinge verkoop geen verkoop is, zoals vroeger), heeft de hoge raad bepaald dat hij tot het tekenen van het contract er onderuit kan.

Of het ook mag van de huisregels van de makelaarsvereniging betwijfel ik. NVM is volgens mij vrij streng in 'net gedrag'.

[Kju]

Streng wel maar dat maakt de makelaars niet netter De gedrags/erecode van de makelaar heeft verder niets te maken met wat de verkoper mag en niet mag doen, de makelaar is immers bemiddelaar en geen partij in de transactie. Als de makelaar een ander bod krijgt moet hij dat aan z'n opdrachtgever (in dit geval de verkoper) doorgeven.

[ Voor 5% gewijzigd door Kju op 02-02-2015 17:24 ]

[Pooh]

Ik weet niet wat makelaars wel en niet mogen. Mij is geleerd om als ik door een klant gedwongen wordt om dingen te doen die ik niet mag/wil/hoor te doen, de opdracht terug te geven en eruit te stappen. Ik zou dus verwachten dat de makelaar niet zelf gaat lopen rommelen met 'we hebben een akkoord' en een kwartier later 'o nee, toch niet', als je verkoper je daartoe dwingt mag hij dat mooi zelf doen.

[ph4ge]

Pooh schreef op maandag 02 februari 2015 @ 17:01:
Juridisch mag het. Hoewel de verkoper geen bedenktijd heeft na het tekenen van het contract (en er dus onduidelijkheid zou kunnen zijn over of een mondelinge verkoop geen verkoop is, zoals vroeger), heeft de hoge raad bepaald dat hij tot het tekenen van het contract er onderuit kan.

Of het ook mag van de huisregels van de makelaarsvereniging betwijfel ik. NVM is volgens mij vrij streng in 'net gedrag'.

Die uitspraak is al oer oud, het staat inmiddels gewoon in heldere taal in de wet, artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek. Geen van de partijen zit ergens aan vast totdat het schriftelijk is ondertekend en er aan bepaalde vormvereisten is voldaan.

De gedragsregels van de NVM zijn niet bindend en bovendien is meestal onmogelijk aan te tonen dat er echt iets is gebeurd wat in strijd was met die gedragscode. In het ergste geval zal een makelaar een tik op zn vingers krijgen of geroyeerd worden maar daar heb je als koper ook niks aan.

Ik heb zelf een vergelijkbare ervaring. Ik zal de ervaring hier niet posten omdat ik dan weer het risico loop op een ban maar het gebeurt en je doet er niets aan. Ik zou ook zeker niet alsnog meer gaan lopen bieden, laat ze er maar in stikken zo doe je geen zaken met elkaar.

[Pooh]

ph4ge schreef op maandag 02 februari 2015 @ 19:07:
[...]

Die uitspraak is al oer oud, het staat inmiddels gewoon in heldere taal in de wet, artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek. Geen van de partijen zit ergens aan vast totdat het schriftelijk is ondertekend en er aan bepaalde vormvereisten is voldaan.

Zo simpel is het niet. BW stelt dat de koper 3 dagen bedenktijd na het koopcontract, en dat de koop tot stand komt door dat koopcontract. Maar de vraag dringt zich dan op: als je tot een akkoord bent gekomen, dan moet je de verkoper toch kunnen dwingen om een koopcontract op te laten stellen, want een mondelinge overeenkomst (tot het aangaan van een koop, wat iets anders is dan de koop zelf) is toch gewoon bindend?'
Reden genoeg om een rechtzaak voor te beginnen, en hoewel partijen niet in cassatie gingen, besloot de procureur generaal het toch aan de HR voor te leggen. Dat doe je niet als het 'in heldere taal in de wet staat'. Zie LJN:BU7412 voor de rest van de details. 2011, toch niet echt 'oer oud', in mijn beleving.

[ph4ge]

Ja, dat is vast een vraag die niet juristen bezig houdt en heel erg van toepassing is op de situatie die hier besproken wordt, met uiteindelijk ook gewoon het logische antwoord. Het aangehaalde vraagstuk is ook wat anders dan wat je zei.

De gewone lezer heeft hier niets aan. Het staat kant en klaar in de wet dat er een getekende overeenkomst moet zijn, het is nergens voor nodig om dat ingewikkeld te maken.

[Pooh]

Het gaat hier om vrijwel dezelfde situatie: Er is een koper, er is een akkoord (mondeling of schriftelijk, maar niet voldoend aan de vormvereisten die horen bij BW7:2.1), en de verkoper wil er weer vanaf. De vraag is of dat mag, en LJN:BU7412 geeft daar antwoord op, BW zelf niet. Dat jij dat het 'logische antwoord' vind is knap van je, ik heb hier minstens 2 artikelen liggen die behoorlijk verbaasd waren. Immers is een mondelinge overeenkomst normaal altijd rechtsgeldig, en is het doel van de invoering BW7:2.1 niet geweest om de verkoper te beschermen.

[ATS]

Als je per mail accoord hebt, heb je dan niet al een schriftelijk accoord?

[Pooh]

Wel een schriftelijk akkoord, geen schriftelijke koop. Akkoord alleen is niet genoeg dus, volgens de HR. En zo lang er geen zin als 'X koopt van Y, die verkoopt aan X, huis H, kadastraal bekend als K nr 999', zal geen rechter je serieus nemen als je dat een koopovereenkomst noemt.

[JvS]

Lekker belangrijk allemaal, het komt er op neer dat een verkoper dat gewoon kan maken en dat het niet netjes is en mogelijk niet van de NVM gedragscode mag en het niet netjes is, maar dat dat allemaal geen zak uitmaakt, omdat het of in de wet staat of al door de Hoge Raad is gezegd:

Zolang er geen getekende koopovereenkomst is, kan de verkoper gewoon van de verkoop afzien.

[vincent44]

Yep balen inderdaad nu. En weer op zoek naar iets anders. Toch jammer als je al bij 20 huizen reeds een bezichtiging hebt gedaan en dan eindelijk denkt "Dit gaat hem worden!".

[Beekforel]

Tweede bezichtiging heeft het er niet makkelijker op gemaakt. Vind het nog steeds een mooi huis, en vooral een hele mooie stand. Het huis is alleen relatief laag waardoor alles op de 1e en 2e etage scheve plafonds heeft en ik weet niet of ik dat nou wel of geen bezwaar vind.

Bij twijfel niet inhalen is het toch?

Ik denk dat het maar van de financiën ga laten afhangen en een behoorlijk laag bod ga doen, bijna 25% onder de vraagprijs (die ik 10% te hoog vind) en mijn "eindbedrag" heb ik daarbij ook omlaag geschroefd.

[PatrickPR]

Beekforel schreef op maandag 02 februari 2015 @ 22:24:
Tweede bezichtiging heeft het er niet makkelijker op gemaakt. Vind het nog steeds een mooi huis, en vooral een hele mooie stand. Het huis is alleen relatief laag waardoor alles op de 1e en 2e etage scheve plafonds heeft en ik weet niet of ik dat nou wel of geen bezwaar vind.

Bij twijfel niet inhalen is het toch?

Ik denk dat het maar van de financiën ga laten afhangen en een behoorlijk laag bod ga doen, bijna 25% onder de vraagprijs (die ik 10% te hoog vind) en mijn "eindbedrag" heb ik daarbij ook omlaag geschroefd.

Het klinkt misschien enorm cliché, maar wat was jouw gevoel toen je het huis bij de 2 bezichtigingen binnen kwam? Voelde het goed? Zie je jezelf er al helemaal wonen?

Ik persoonlijk bekijk heel veel dingen rationeel, zo ook een koopwoning. Maar ik heb gemerkt dat je soms het rationele los moet laten en gewoon op het gevoel af moet gaan. Een koopwoning vinden die voldoet aan alles wat je het liefst zou willen (tenzij je zelf bouwt natuurlijk) is erg lastig, er zijn altijd wel wat kleine dingen .

[Rainesh]

Ja hoor.....moet echt mij weer overkomen! Toch een allerlaatste hobbel!

Net de notaris gesproken, die gaf aan dat transport morgen misschien niet door kan gaan. Reden: De verkoper is een beetje aan het dementeren en er gaat dus vandaag een arts naar hem toe om te beoordelen of hij wel bekwaam genoeg is om het huis te verkopen. Ik snap niet dat dit uitgerekend 1 dag voor transport moet gebeuren. Als hij niet bekwaam genoeg is dan moeten zijn kinderen gemachtigd worden en dat moet via de rechter. Dat kan dus lang duren..........wanneer dit zo is, dan zal ik hem wel in gebreke stellen.

Zucht....ik hoop echt dat ik vanmiddag een positief berichtje krijg!

[Sissors]

Iemand die niet wils bekwaam is in gebreken stellen, ik wens je veel succes . IANAL, maar dat lijkt me een kansloze zaak.

[dion_b]

Zucht idd. Waarschijnlijk voelt die notaris ook exact zo - niemand vertelt hem dat verkoper mogelijk handelingsonbekwaam is, wordt op laatste moment er ook mee overvallen. Iig verantwoordelijkheid van de verkoper; als het goed is staat duidelijk in het contract wat de gevolgen zijn van in gebreke zijn; die zijn niet misselijk.

Of je dan daadwerkelijk iedere laatste cent wilt incasseren is een tweede (ook al is vertraging geheel schuld van de verkoper, goodwill kweek je er niet mee), het zou heel redelijk zijn om alle werkelijke kosten die jullie door vertraging lopen door te factureren. Doen verkopers daar moeilijk over? Dan gewoon volledige bedrag eisen. Dat gezegd: laat je adviseren door een jurist. Als verkoper niet handelingsbekwaam is voor transport kan het goed zijn dat hij evenmin bekwaam was de koopovereenkomst te tekenen. Dat maakt het iets minder zwart/wit.

[Rainesh]

Geheel in gebreke stellen vind ik ook lastig, want Ik vind het aan de ene kant zielig...het is een oudere man.

Maar zijn kinderen hebben alles geregeld en zij waren ook eerste aanspreekpunt. Ik heb de verkoper nooit gezien noch gesproken.

Mja werkelijke kosten...welke zouden dat kunnen zijn? We hebben nu geen kosten, alleen een verzekering/gas/elektriciteit die morgen ingaan.

[Wceend]

Rainesh schreef op dinsdag 03 februari 2015 @ 11:47:
Geheel in gebreke stellen vind ik ook lastig, want Ik vind het aan de ene kant zielig...het is een oudere man.

Maar zijn kinderen hebben alles geregeld en zij waren ook eerste aanspreekpunt. Ik heb de verkoper nooit gezien noch gesproken.

Mja werkelijke kosten...welke zouden dat kunnen zijn? We hebben nu geen kosten, alleen een verzekering/gas/elektriciteit die morgen ingaan.

Je zult ze in ieder geval in gebreke kunnen stellen voor te laat leveren en de kosten die daaruit voortkomen.
Ze hebben dan 8? dagen om alsnog te leveren daarna kun je geld gaan eisen.
Of je dat wilt weet ik niet maar ik zou ze wel ingebreke stellen als ze morgen niet leveren dan gaat in ieder geval de termijn lopen.

Overleg daarin ook even met je notaris die weet misschien wat je het beste kunt doen en wat de juridische consequenties zijn.
Het zou leuk zijn als de rechter namelijk de persoon onbekwaam acht en het koopcontract ontbindt. (als dat al kan).

[Rainesh]

ik begin al hoofdpijn te krijgen als ik over het hele in gebreke stellen denk.....

http://www.ojw-advocaten....st%20van%20een%20huis.pdf

Inderdaad 8 dagen en dan 3 promille regel.

Mooiste van allemaal, ik heb mijn vrouw dit nog niet verteld. Die stond vanochtend al te springen dat we morgen de sleutels krijgen. Ik wacht eerst even af op reactie van de notaris/arts.

[ Voor 21% gewijzigd door Rainesh op 03-02-2015 12:22 ]

[Daannn1987]

Ben je lekker mee Rainesh...
Dat zoiets zo laat in het process pas opgemerkt wordt?
Wie triggered dan zo'n arts eigenlijk?

[Rainesh]

Het is door de medewerker van de notaris opgemerkt, want zij probeerde al een tijdje contact te leggen met de verkoper wat dus niet lukte.

Vervolgens heeft zij vandaag/gisteren contact opgenomen met de makelaar en kinderen....na het gesprek heeft zij twijfels gekregen en dus een arts ingeschakeld om de verkoper te beoordelen.

[Wceend]

Rainesh schreef op dinsdag 03 februari 2015 @ 12:38:
Het is door de medewerker van de notaris opgemerkt, want zij probeerde al een tijdje contact te leggen met de verkoper wat dus niet lukte.

Vervolgens heeft zij vandaag/gisteren contact opgenomen met de makelaar en kinderen....na het gesprek heeft zij twijfels gekregen en dus een arts ingeschakeld om de verkoper te beoordelen.

vreemd verhaal aan het worden.
Wie heeft het voorlopig koopcontract dan getekend?
Ik neem aan de verkoper. Dus in ieder geval moeten de makelaar en de kinderen dit geweten hebben.
Zeer netjes trouwens van de notaris maar jij zit er maar mooi mee.

Ik zou beginnen met ingebreke stellen morgen. Als het koopcontract door de rechter ontbonden wordt kun je altijd nog een civiele procedure beginnen maar dat wil je natuurlijk allemaal niet.
Hopelijk kun het schikken want dit is klote.

[Pooh]

Grote kans dat de notaris de arts heeft getriggered. Die moet zichzelf overtuigen van dat elke handtekening vrijwillig en met het volle verstand wordt gezet. En als hij signalen krijgt dat daar twijfel over is (al was 't maar omdat z'n assistent een vreemde indruk kreeg aan de telefoon), dan moet er toch een arts naar kijken. Wees blij dat het vooraf gebeurde, het komt ook nog wel met enige regelmaat bij de notaris zelf voor.

Overigens valt dit volgens mij onder 'overmacht'. Weliswaar blijft verkoper in gebreke, maar als de notaris weigert te passeren, wordt het een knap lastige zaak om daar schadevergoeding voor te eisen. Ik zou gewoon afwachten, mogelijk komt het gewoon goed, en anders moet je even wachten op een rechter.

Makelaars letten natuurlijk nergens op. Die doen zaken met de kinderen, en geven het koopcontract mee: "laat u uw vader hier tekenen en stuur hem dan naar mij terug". En kinderen vinden vaak dat het 'nog wel prima gaat'. De notaris is de eerste die vraagtekens stelt (dat is precies zijn werk)

[ Voor 16% gewijzigd door Pooh op 03-02-2015 12:44 ]

[Rainesh]

@Wceend de verkoper heeft het koopcontract getekend. Alleen niet op hetzelfde moment als wij, zoonlief is de dag daarna met het contract naar vader toe gegaan voor de handtekeningen.

@Pooh de notaris heeft inderdaad de arts getriggered. En de assistent gaf inderdaad aan dat het liever vandaag is geconstateerd dan morgen want nu is er nog een kans dat het door kan gaan.

Ik kon bij de notaris een half uurtje gratis advies aanvinken, had toen op "geen" aangevinkt....toch maar net laten wijzigen voor het geval dat het niet door gaat.

[Sissors]

Ik zie nog steeds totaal niet in hoe je de verkoper in gebreken kan stellen.

Optie 1: De arts verklaard hem wel genoeg bij zijn verstand, en alles gaat door (mogelijk met iets vertraging, maar laten we hopen beperkt).

Optie 2: De arts verklaard hem niet voldoende bij verstand. En dan ga je hem ingebreken stellen waarop? Omdat hij een contract heeft getekend waar dat uit volgt? Maar het hele punt is dus dat hij dan niet wilsbekwaam was toen hij het contract heeft getekend, en dus kan je hem in ingebreken stellen vanwege dat contract.

[Rainesh]

Volgens de notaris kon ik hem wel in gebreke stellen....maar om welke reden gaf hij niet aan.

Ik wacht dit eerst even af, als ik om 4u niks hoor dan ga ik rondbellen voor advies.

[Pooh]

Sissors schreef op dinsdag 03 februari 2015 @ 12:46:
Optie 2: De arts verklaard hem niet voldoende bij verstand. En dan ga je hem ingebreken stellen waarop? Omdat hij een contract heeft getekend waar dat uit volgt? Maar het hele punt is dus dat hij dan niet wilsbekwaam was toen hij het contract heeft getekend, en dus kan je hem in ingebreken stellen vanwege dat contract.

Zo simpel is het niet. Er is een verschil tussen wilsbekwaamheid (wat meer een medische term is) en handelingsbekwaamheid (juridisch, wat bijvoorbeeld minderjarigen ook zijn). Een onder curatele gestelde is handelingsonbekwaam, en een overeenkomst met zo iemand is nietig/vernietigbaar. Maar zo lang er geen notaris aan te pas komt, kan een wilsonbekwame die niet onder curatele nog heel wat handelingen verrichten die niet meteen vernietigbaar zijn. Wel moet de andere partij dan natuurlijk ter goeder trouw zijn.

[Rainesh]

Net de makelaar gesproken, hij heeft 2,5maand geleden voor het laatst de verkoper gezien en gesproken. Hij gaf ook aan dat hij toen volledig aanspreekbaar was en wist dat zijn huis verkocht zou worden.

Kinderen zijn nu ook boos op de notaris, zij vinden dat hij zich niet moet bemoeien.

Maargoed, ik heb dus van de makelaar net te horen gekregen dat de notaris hem vertelde dat de verkoper sinds zondag naar een ander verzorgingshuis verplaatst is, eentje voor "licht dementerende mensen".

Als we alle casussen hier op GoT verzamelen....uit hoeveel delen zal het bestaan?

[Sissors]

Pooh schreef op dinsdag 03 februari 2015 @ 12:58:
[...]

Zo simpel is het niet. Er is een verschil tussen wilsbekwaamheid (wat meer een medische term is) en handelingsbekwaamheid (juridisch, wat bijvoorbeeld minderjarigen ook zijn). Een onder curatele gestelde is handelingsonbekwaam, en een overeenkomst met zo iemand is nietig/vernietigbaar. Maar zo lang er geen notaris aan te pas komt, kan een wilsonbekwame die niet onder curatele nog heel wat handelingen verrichten die niet meteen vernietigbaar zijn. Wel moet de andere partij dan natuurlijk ter goeder trouw zijn.

Oké dat kan ik volgen, maar dan blijft mijn punt: Als de verkoper nu niet in staat wordt geacht om zijn handtekening bij de notaris te zetten, dan zou hij toch ook niet in staat moeten worden geacht om in de eerste plaats dat koopcontract te ondertekenen als verkoper?

Het zou toch toppunt van idioterie zijn als hij wel zijn huis mag verkopen, maar niet daadwerkelijk zijn huis mag overdragen? Zoals ik zei, IANAL, maar het lijkt mij dat of beide mag en het door gaat, of door beide een streep wordt gezet.

[ATS]

Sissors schreef op dinsdag 03 februari 2015 @ 14:10:
[...]

Oké dat kan ik volgen, maar dan blijft mijn punt: Als de verkoper nu niet in staat wordt geacht om zijn handtekening bij de notaris te zetten, dan zou hij toch ook niet in staat moeten worden geacht om in de eerste plaats dat koopcontract te ondertekenen als verkoper?

Het zou toch toppunt van idioterie zijn als hij wel zijn huis mag verkopen, maar niet daadwerkelijk zijn huis mag overdragen? Zoals ik zei, IANAL, maar het lijkt mij dat of beide mag en het door gaat, of door beide een streep wordt gezet.

Ligt dat er niet aan hoeveel tijd daar tussen zit? Tussen het tekenen van het koopcontract en de overdracht kan de situatie natuurlijk best veranderen. En wel zodanig dat hij bij het eerste wel, en bij de tweede niet (meer) in staat is dat te doen.

[Pooh]

De wet leidt wel vaker tot idiote situaties. Maar zo lang hij niet onder curatele staat, mag hij gewoon een koopcontract tekenen. Dat hij bij de notaris niet zelfstandig een handtekening kan zetten heeft daar niet zoveel mee te maken. Notarissen zijn nu eenmaal strenger dan de normale gang van zaken. Dat dat theoretisch zou kunnen leiden tot een automatisch boete omdat hij wel kan verkopen maar niet kan leveren, dat is te danken aan het feit dat we koopcontracten buiten Amsterdam niet bij de notaris tekenen.

[dion_b]

Dan nog, hij kan leveren, alleen als het via rechter moet niet op gewenste datum. Daar zitten (in het contract duidelijk omschreven) kosten aan verbonden.

Als ik het zo hoor zijn de kinderen hier op z'n zachtst gezegd onverstandig zo niet ronduit nalatig bezig geweest. Mogen ze ook op de blaren zitten.

[MeNTaL_TO]

Bij ons lijkt het wel een 3 stappen vooruit, 1 achteruit verhaal worden.
Wachten we op het definitieve koop contract, hebben de verkopende partijen een geschil. Ik word echt niet goed van het wachten op andere heel de tijd.

[chrisborst]

Voor mij zit het wachten er bijna op! Vandaag te horen gekregen dat de bank het finale akkoord heeft gegeven en de stukken bij de notaris liggen. Maandag de afspraak om de passeren!
Heeft bijna 3 weken geduurd voordat de bank zijn akkoord gaf nadat alle stukken compleet waren.

[liquid_ice]

Bijna een half jaar na de eerste bezichtiging, en na heel moeizame onderhandelingen heb ik van de week een akkoord op de prijs ontvangen.

[Xanaroth]

Als je naar een tehuis gaat voor "licht dementerende mensen" dan is er dus al langere tijd sprake van deze toestand. Kan uit ervaring vertellen dat dergelijk proces om toegelaten te worden in zo'n tehuis makkelijk maanden (!) kan duren.

Grote kans dus dat het traject voor die overplaatsing (en daarmee de staat van de vader al langere tijd bekend was) al was ingezet voordat de koop van de woning tot stand kwam. Als de kinderen inderdaad van de verslechterde staat van hun vader op de hoogte waren kom je uit op nalatigheid ipv overmacht wat de toon van het verhaal heel anders maakt. Dan wordt het meer, zoals hierboven ook al staat, meer dat je kinderen op de blaren mogen zitten omdat ze niet eerder aan de bel trokken.

Maar dit deel zeg ik wel als leek, dus houd vooral contact met de notaris, en eventueel rechtsbijstand ook gelijk inschakelen wanneer de koop niet door kan gaan (voor in gebreke stellen moet je waarschijnlijk niet te lang wachten).

[ Voor 27% gewijzigd door Xanaroth op 03-02-2015 17:04 ]

[Rainesh]

Het gaat door!!! Heb net een belletje gehad van de notaris.

Pfff wat was dit een gedoe en gestress zeg!

[bord4kop]

pfew!

Fijn hoor, gefeliciteerd!!

(veel grijze haren gekregen ondertussen? )

[Rainesh]

Thnx!

denk eerder minder haren dan grijze haren niet goed voor je haarlijn en bloeddruk

[ Voor 59% gewijzigd door Rainesh op 03-02-2015 18:16 ]

[Murzeltje]

Wat ik nu meemaak...

Alles lijkt rond, werkt er 1 kredietverstrekker niet mee omdat.. jawel.. "tromgeroffel".. ik GEEN negatieve BKR codering heb terwijl dat volgens hun mening niet klopt!

Situatie: ooit een huis gehad, wegens omstandigheden op veiling gekomen, geen achterstand gehad qua hypotheek betalingen. Uiteindelijk een restschuld, die word door ING uit handen gegeven naar Fiditon. Dat word netjes bij BKR genoteerd. Er komt een afbetalingsregeling, niks aan de hand. Gevraagd aan de nieuwe kredietverstrekker of ze deze direct willen inlossen met de overdracht, maar volgens hun is er een negatieve BKR codering als je bij Fiditon een regeling treft. Zelfs het BKR geeft aan dat er niks mis is, geen coderingen nada noppes...Oude hypotheek verstrekker heeft ook netjes aangegeven dat er geen achterstanden zijn geweest, dus een negatieve codering onzin is.

Ik mag nu morgen bij de hypotheker op visite om uit te gaan leggen aan een pennenlikker bij de kredietmaatschappij hoe het zo gekomen is .... Ik heb zo'n vermoeden dat de vorige werkgever van deze meneer de Belastingdienst was.. Leuker kunnen we het niet maken....etc etc.


Aanvulling: wat staat er wel op mn BKR: rood staan: beëindigd, credit card: beëindigd, wehkamp: beëindigd, Fiditon: openstaand.

let wel: openstaand als in : word nog gewoon betaald, en er is geen achterstand

[ Voor 14% gewijzigd door Murzeltje op 03-02-2015 23:05 ]

[PatrickPR]

PatrickPR schreef op zondag 01 februari 2015 @ 14:40:
Na een tweede bezichtiging gister in een huis waar ik en mijn vrouw een erg goed gevoel bij hebben, gistermiddag een openingsbod gedaan. Uiterlijk woensdagochtend krijgen we een reactie.

Ik verwacht niet dat het openingsbod meteen wordt geaccepteerd, maar het is toch allemaal best spannend. Dit is hét huis waar we zo lang naar hebben gezocht, voldoet aan al onze wensen en we zien onszelf er al helemaal wonen.
Fingers crossed

Nou, na wat heen en weer gebel tussen ons en de makelaar (en tussen makelaar en verkoper) en na het doen van verschillende voorstellen is het gistermiddag tot een overeenkomst gekomen, nu dus toekomstig eigenaar van een huis . Meteen een email gehad van de makelaar om gegevens in te vullen, ingevuld en weer snel retour zodat het proces van de koopakte in gang gezet kan worden. Vandaag onze hypotheekadviseur op de hoogte brengen en kijken wat hij al in gang kan zetten voor het aanvragen van een hypotheek.

Ik en mijn vrouw zijn er erg blij mee en kijken uit naar het betrekken van onze nieuwe woning .

[maartendd]

Ik was een bericht aan het schrijven wat zojuist helemaal anders is geworden.

Na een klein weekje zojuist bericht gehad dat het bod is geaccepteerd.
Vraag was 279, nu gekocht voor 255.

Was op het einde even doorbijten kijkende dat ik niet meer verder ging en de onderhandeling officieel gestopt was. Vanmorgen belletje gekregen dat ze uiteindelijk toch akkoord gaan. Erg happy. :-).
Nu de zaken aanleveren en volgende week tekenen.

[DrivinUCrazy]

Gefeliciteerd. Nu nog even billenknijpen tot de bedenktijd om is.

[Woy]

Murzeltje schreef op dinsdag 03 februari 2015 @ 19:36:
Situatie: ooit een huis gehad, wegens omstandigheden op veiling gekomen, geen achterstand gehad qua hypotheek betalingen.

Hoe kan je huis op een (executie)veiling komen als je geen achterstand hebt opgelopen? In principe zal je dan toch altijd gewoon via de normale wegen willen verkopen?

Verder wel lullig dat een kredietverstrekker er moeilijk over doet, terwijl alle partijen die er bij betrokken waren aangeven dat er geen achterstand is geweest.

[JvS]

DrivinUCrazy schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 10:06:
Gefeliciteerd. Nu nog even billenknijpen tot de bedenktijd om is.

Nee tot het contract getekend is. De verkoper heeft daarna geen bedenktijd meer.

[Milmoor]

Tenzij hij alsnog een beter bod krijgt. Dat gebeurd echter zelden. De bedenktijd werkt twee kanten op, zie eerder in dit topic.

Ik zit fout: http://www.ntrs.nl/2012/0...agen-bedenktijd-verkoper/

[ Voor 25% gewijzigd door Milmoor op 04-02-2015 11:37 ]

[Stoney3K]

Murzeltje schreef op dinsdag 03 februari 2015 @ 19:36:
Wat ik nu meemaak...

Alles lijkt rond, werkt er 1 kredietverstrekker niet mee omdat.. jawel.. "tromgeroffel".. ik GEEN negatieve BKR codering heb terwijl dat volgens hun mening niet klopt!

Aanvulling: wat staat er wel op mn BKR: rood staan: beëindigd, credit card: beëindigd, wehkamp: beëindigd, Fiditon: openstaand.

let wel: openstaand als in : word nog gewoon betaald, en er is geen achterstand

Om hoeveel geld gaat het dan nog? Het kan goed zijn dat de maandlasten volgens de kredietverstrekker te veel zijn en je daardoor niet geaccepteerd wordt.

[DrivinUCrazy]

JvS schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 11:05:
[...]

Nee tot het contract getekend is. De verkoper heeft daarna geen bedenktijd meer.

I stand corrected.

[Railgunner]

Verwijderd schreef op maandag 02 februari 2015 @ 14:55:
Hmmm ok. Ik interpreteerde het alsof de schuld 4.5x van de max. te krijgen hypotheek af werd gehaald. Van een vriend van me hoorde ik dat zijn studieschuld (25.000 meen ik) met 3 werd vermenigvuldigd, en dat bedrag af werd gehaald van de max. hypotheek die hij kon krijgen. Dat gaat stevig aantikken als je het hebt over een schuld van 50K. Dan kun je bij een inkomen van 100K ipv 450K, nog maar 300K max. krijgen.[...]

Bij de Rabobank wordt met een factor van 1.4 gerekend, zie het nieuwe HypotheekDossier dat ze nu online aanbieden (ook als je geen klant bent kun je hier gebruik van maken). Als je een studieschuld van 1000 euro invult, kun je 1400 euro minder lenen. Een factor van 3 lijkt me wel erg ver gaan.

[Steefmeister]

Zojuist telefoon gehad van de makelaar en te horen gekregen dat we niet het winnende bod hebben neergezet.

We gaan het huis dus niet krijgen

[Verwijderd]

Railgunner schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 13:32:
[...]


Bij de Rabobank wordt met een factor van 1.4 gerekend, zie het nieuwe HypotheekDossier dat ze nu online aanbieden (ook als je geen klant bent kun je hier gebruik van maken). Als je een studieschuld van 1000 euro invult, kun je 1400 euro minder lenen. Een factor van 3 lijkt me wel erg ver gaan.

Dat is een studieschuld, de rente is dan zeer laag. Of diezelfde factor geldt als je 50.000 hypotheekschuld heb vraag ik me af... eens proberen, voor een gezinsinkomen van 100K bruto/jaar.

Studieschuld van 40.000: 55.000 minder lenen
Persoonlijke lening van 40.000: 150.000 minder lenen
Doorlopend krediet van 40.000: 150.000 minder lenen

Factor 3,75 in de laatste 2 gevallen...

Ik weet niet of een hypotheek even zwaar weegt als een persoonlijke lening, mogelijk minder.

[ Voor 23% gewijzigd door Verwijderd op 04-02-2015 15:30 ]

[naitsoezn]

Steefmeister schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 15:05:
Zojuist telefoon gehad van de makelaar en te horen gekregen dat we niet het winnende bod hebben neergezet.

We gaan het huis dus niet krijgen

Balen. Da's die makelaar die meerdere geïnteresseerden tegelijk schriftelijk liet bieden toch? Heeft ie ook gezegd hoeveel het verschil is met het winnende bod?

[Steefmeister]

naitsoezn schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 15:27:
[...]

Balen. Da's die makelaar die meerdere geïnteresseerden tegelijk schriftelijk liet bieden toch? Heeft ie ook gezegd hoeveel het verschil is met het winnende bod?

Dat is die inderdaad. Helaas niet naar gevraagd (door de teleurstelling)

EDIT: net even teruggebeld en vernomen dat het bod 209000 was. Zij hadden niet de voorwaarde erin dat oplevering naar keuze verkoper was.

Ons bod had die voorwaarde wel en bedrag was 206500.. echt echt gruwelijk zuur

[ Voor 23% gewijzigd door Steefmeister op 04-02-2015 15:40 ]

[bord4kop]

Jammer

Gingen ze toch voor het meeste geld. Waarschijnlijk ook logisch.
Maar je weet natuurlijk niet wat zij aan extra voorwaarden hebben geboden..

Jammere van dit soort dingen is dat je nooit inzichtelijk krijgt hoe het exact gegaan is. Misschien die kennis van een kennis van de verkopers nog eens vragen?

[ATS]

Je ging toch voor de hoogste bod + 1000 constructie? Of lag je max op 206500?

[Steefmeister]

ATS schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 16:36:
Je ging toch voor de hoogste bod + 1000 constructie? Of lag je max op 206500?

Die constructie werd me door meerdere mensen toch afgeraden. Met de komende kosten van de aanstaande jaren in het achterhoofd dachten we met 206500 en de extra voorwaarden een mooi bod te hebben gedaan.

Altijd ontzettend lastig in deze situaties. Hopelijk is het bij het volgende huis gewoon een 'normale' onderhandeling

[TheJason]

Jammer Steefmeister!

Je max had je toen toch gezet op 220k?
Waarom heb je uiteindelijk 206,5k geboden?

[JvS]

Die snap ik ook niet helemaal. Eerst wil je 220k bieden (via een vage constructie) en nu bied je daar ver onder.

Wel heel jammer dat het niet gelukt is.

[ Voor 16% gewijzigd door JvS op 04-02-2015 18:24 ]

[naitsoezn]

TheJason schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 17:29:
Je max had je toen toch gezet op 220k?
Waarom heb je uiteindelijk 206,5k geboden?

JvS schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 18:23:
Die snap ik ook niet helemaal. Eerst wil je 220k bieden (via een vage constructie) en nu bied je daar ver onder.

Ik denk dat het hiermee te maken heeft:

Steefmeister schreef op maandag 26 januari 2015 @ 21:46:
Ik heb een goede kennis, doe haast expert genoemd kan worden, laten kijken naar het huis. In het ergste geval moet ik rekening houden met een +/-10 a 15000 euro aan groter onderhoud na ongeveer 5 jaar. Tevens is het huis getaxeerd op 209000. Zit er nu aan te denken om de vraagprijs of een fractie meer te bieden

Wel opletten jongens

[DonMetal]

Vandaag te horen gekregen dat ons bod geaccepteerd is!

Verkoper wilde graag snel verkopen, zie eerder in topic, dus hebben we de "maximum, dus snel beslissen als je zu graag snel wilt verkopen"-kaart gespeeld met een maximum wat een paar duizend euro onder het werkelijke lag.

Morgen naar de hypotheekadviseur om de boel aan te vragen en dan kunnen we ons voor gaan bereiden op de oplevering van 1 april

[Murzeltje]

Woy schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 10:33:
[...]

Hoe kan je huis op een (executie)veiling komen als je geen achterstand hebt opgelopen? In principe zal je dan toch altijd gewoon via de normale wegen willen verkopen?

Verder wel lullig dat een kredietverstrekker er moeilijk over doet, terwijl alle partijen die er bij betrokken waren aangeven dat er geen achterstand is geweest.

Achterstand bij de VVE (eigen schuld, ik was 10 jaar geleden een stuk lakser met post etc), wilden niet meewerken aan een betalingsregeling, en leggen dan beslag. Een van de weinige partijen naast de bank zelf die dit kan doen. Huis was ook bijna verkocht na een jaar te koop staan, dat wachtte de VVE nog netjes af, toen dat eenmaal niet doorging wilden ze actie en is er beslag gelegd. Dat is allemaal netjes afgehandeld daarna, en een VVE achterstand is geen BKR genoteerd iets.Die achterstand is ook helemaal afgelost, en er bleef dus alleen Hypotheek restschuld over, deze is netjes over gegaan in betalingen aan Fiditon, zoals afgesproken, dus geen achterstand, en dus ook geen negatieve codering.

Maar, vandaag geweest, het lijkt allemaal goed te komen, weer eventjes afwachten dus...

Ik snap ook wel dat als iemand bij de kredietverstrekker "fiditon" ziet staan dat er wat gaat rinkelen, vandaar dat ze ook extra uitleg wilden, het is/was nog geen definief nee..

[Murzeltje]

DonMetal schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 18:44:
Vandaag te horen gekregen dat ons bod geaccepteerd is!

Verkoper wilde graag snel verkopen, zie eerder in topic, dus hebben we de "maximum, dus snel beslissen als je zu graag snel wilt verkopen"-kaart gespeeld met een maximum wat een paar duizend euro onder het werkelijke lag.

Morgen naar de hypotheekadviseur om de boel aan te vragen en dan kunnen we ons voor gaan bereiden op de oplevering van 1 april

Gefeliciteerd! Oplevering op 1 april, en je moet nu nog de financiering regelen? Succes! Mijn bod is een maand geleden geaccepteerd, en overdracht is 2 april, maar de doorlooptijd bij de kredietverstrekkers wil nog wel 's aanlopen tot anderhalf tot twee maanden...Ik hoop alles deze week rond te krijgen zodat ik de deadline van 10 februari haal voor het verkrijgen van de financiering

[cbr600f4i]

Of mijn zoekfunctie werkt niet of het volgende komt zelden voor. Ik heb een huis gekocht, althans ik zit nog in dat proces. Alles loopt voorspoedig want cbr600f4i wil niet voor verrassingen komen te staan en zorgt dat alle papieren etc snel worden ingevuld en opgestuurd en ondertekend.

Maar nu komt het.. Een collega heeft een half jaar geleden een huis gekocht en ik kon me nog goed herinneren hoeveel moeite hij heeft gehad met de overlijdensrisicoverzekering. Hij had ingevuld bij de aanvraag dat ie ooit had gerookt, toen brak de virtuele hel los want hij moest gekeurd worden en papieren moesten door Delta Lloyd en hem worden ingevuld, etc etc. Delta Lloyd was hierin niet de snelste en uiteindelijk heeft ie hemel en aarde moeten bewegen om de aanbetaling en sleuteloverdracht op te schuiven, het scheelde niet veel of hij had naar het huis kunnen fluiten.

Nu, met dat alles in het achterhoofd en aangezien ik een chronische aandoening heb dus zo actief mogelijk geacteerd op de overlijdensrisicoverzekering dat dat goed zou gaan. Ondanks alle druk heeft Delta Lloyd het bij mij ook voor elkaar gekregen toch de eerste 3 weken niets te doen en nu is het eindelijk een spoeddossier. 1 dag voor de aanbetaling gedaan moet worden sturen ze pas een brief naar de specialist en die moet dus nog ingevuld worden en weer teruggestuurd. Ik heb voorlopig een weekje uitstel voor de aanbetaling maar de week daarna zou de sleuteloverdracht zijn.

Bottom line, wat ben ik klaar met het gedrag van Delta Lloyd voor zo'n stomme verzekering. Het interesseert ze geen hol en ik mag overal achteraan blijven gaan en ze schieten gewoon geen meter op. Straks mag ik door hun toedoen m'n verhuizing verplaatsen etc etc.. Als ik niet om wat voor reden mijn huis kwijtraak (zal wel niet maar ik zie een doemscenario)

Ben ik de enige die dit meemaakt (en mijn collega) of komt dit vaker voor?

[naitsoezn]

cbr600f4i schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 21:53:
Of mijn zoekfunctie werkt niet of het volgende komt zelden voor.

Als je denkt dat jij de enige bent die 'problemen' ondervindt met z'n ORV, of dat 3wk 'lang' is bij het regelen van een financiering, dan doet je zoekfunctie het niet

[ Voor 5% gewijzigd door naitsoezn op 04-02-2015 22:05 ]

[cbr600f4i]

naitsoezn schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 22:04:
[...]

Als je denkt dat jij de enige bent die 'problemen' ondervindt met z'n ORV, of dat 3wk 'lang' is bij het regelen van een financiering, dan doet je zoekfunctie het niet

Had niet op orv gezocht maar op het complete woord

Overigens beginnen ze pas na 3 weken iets te ondernemen terwijl de bank/adviseur weet dat ik vandaag de aanbetaling zou moeten doen. De bank weet dus al van voor de kerst dat ik het huis koop en pas afgelopen vrijdag wordt er naar het dossier gekeken bij Delta Lloyd. Gisteravond Zembla gezien, verklaart een hoop.

[PatrickPR]

cbr600f4i schreef op donderdag 05 februari 2015 @ 08:09:
[...]


Had niet op orv gezocht maar op het complete woord

Overigens beginnen ze pas na 3 weken iets te ondernemen terwijl de bank/adviseur weet dat ik vandaag de aanbetaling zou moeten doen. De bank weet dus al van voor de kerst dat ik het huis koop en pas afgelopen vrijdag wordt er naar het dossier gekeken bij Delta Lloyd. Gisteravond Zembla gezien, verklaart een hoop.

/offtopic:
Ik heb gisteravond ook de 2e helft van Zembla gezien. Ik vond het schrikbarend om te zien hoe verzekeraars er een zooitje van maken en er vervolgens niets aan doen om het op te lossen. Ze laten hun klanten gewoon in de kou staan. En de toezichthoudende instanties zijn te bang om actie te ondernemen.
/ontopic

[Rainesh]

Gisteren bij de notaris geweest en transport is gelukkig doorgegaan!

Het was nog even spannend geworden, want de notaris stelde de verkoper wat vragen om te controleren of hij wel het besef had wat er gebeurde. De verkoper nam echt zijn tijd om antwoord te geven.....

We moeten echt veel slopen......wil zoveel mogelijk strippen zodat de aannemer dat niet hoeft te doen. We hebben 5 maanden gerekend om alles te verbouwen.

[Prosac]

Ik was ook eerlijk geweest bij de ORV en moest dus langs komen voor een medische keuring. Alleen licht overgewicht, maar gezondheid pico-bello.
Geeft die arts toch het advies om wegens het overgewicht 20% extra te rekenen voor de ORV (was best verrassend na die lovende woorden in het rapport ).
Argenta heeft dit advies niet overgenomen, omdat er volgens hen geen indicatie was dat mijn "toestand" problematisch zou zijn.
Dat vond ik wel verrassend, want anderen kwamen juist met de doemverhalen dat verzekeraars alles zullen aangrijpen meer per maand te kunnen rekenen.

[Pred]

Gisteravond ons eindbod gedaan, na het staken van onderhandeling onzer kant twee weken geleden. Erg scherp bod, maar als het niet door mocht gaan dan hebben wij daar beide vrede mee. Spannend!

[chrisborst]

@ ORV, mijn financiële adviseur zei dat je in principe gewoon overal NEE moet invullen (kon ik ook doen want ik heb gelukkig niks) want ze zullen enkel niet uitbetalen als er duidelijk een correlatie zit tussen je doodsoorzaak en het verzwijgen van iets. Dus een bepaalde aandoening verzwijgen en daaraan overlijden = waarschijnlijk geen uitkering. Maar als je plat wordt gereden door een auto dan moeten ze uitkeren.
Sowieso mogen ze tot een bedrag van 250K geen onderzoek eisen.

[Steefmeister]

naitsoezn schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 18:33:
[...]


[...]

Ik denk dat het hiermee te maken heeft:

[...]

Wel opletten jongens

Juist correct gezien. Die vage constructie had ik op aanraden van hier op het forum laten varen.

Helaas het is nou eenmaal niet anders. Het was lang geen gek bod, inclusief de voorwaarden. Nu maar gewoon verder koekeloeren.

[Stoney3K]

Murzeltje schreef op woensdag 04 februari 2015 @ 19:32:
[...]


Achterstand bij de VVE (eigen schuld, ik was 10 jaar geleden een stuk lakser met post etc), wilden niet meewerken aan een betalingsregeling, en leggen dan beslag. Een van de weinige partijen naast de bank zelf die dit kan doen. Huis was ook bijna verkocht na een jaar te koop staan, dat wachtte de VVE nog netjes af, toen dat eenmaal niet doorging wilden ze actie en is er beslag gelegd. Dat is allemaal netjes afgehandeld daarna, en een VVE achterstand is geen BKR genoteerd iets.Die achterstand is ook helemaal afgelost, en er bleef dus alleen Hypotheek restschuld over, deze is netjes over gegaan in betalingen aan Fiditon, zoals afgesproken, dus geen achterstand, en dus ook geen negatieve codering.

Maar, vandaag geweest, het lijkt allemaal goed te komen, weer eventjes afwachten dus...

Ik snap ook wel dat als iemand bij de kredietverstrekker "fiditon" ziet staan dat er wat gaat rinkelen, vandaar dat ze ook extra uitleg wilden, het is/was nog geen definief nee..

Ik ben eens even benieuwd in hoeverre jouw situatie positief uitpakt, als ik hier ook lees dat mensen zonder vast contract het ook moet lukken, dan heb ik er nog wel hoop in.

Morgen tweede afspraak bij de hypotheekadviseur waar ik hem gewoon de situatie uitleg en ook duidelijk maak dat ik aan alle verplichtingen heb voldaan toen er een regeling is afgesproken. Eerder wist ik immers nog van niets.

Het moet heel gek lopen als ik pas een hypotheek kan krijgen negen jaar nadat ik één adreswijziging in 2009 ben vergeten door te geven.

Eigen geld zal ik toch nodig hebben, want ik reken op maximaal 103% LTV met een koopprijs van 130.000,-. Maar dat valt nog te overzien.

@Hierboven: Goed om in de gaten te houden met betrekking tot de ORV. Ik heb zelf een lichte vorm van autisme, en heb al gehoord dat iemand om die reden bij een ORV is afgewezen, wat natuurlijk compleet van de pot is gerukt.