Ervaring met huis kopen - Deel 7

[P.O. Box]

Ook vandaag bezichtiging gedaan... damn de groothoeklens... hadden ons er al voor ingedekt, maar blijft toch een vreemde gewaarwording om schilderijtjes in het echt ineens de helft qua breedte te zien zijn

[Beekforel]

P.O. Box schreef op maandag 19 januari 2015 @ 18:31:
Ook vandaag bezichtiging gedaan... damn de groothoeklens... hadden ons er al voor ingedekt, maar blijft toch een vreemde gewaarwording om schilderijtjes in het echt ineens de helft qua breedte te zien zijn

Stom hè? Meestal zie ik het vrij snel, maar had mij nu ook behoorlijk verkeken. Woonkamer leek bijna de helft korter dan dat ik verwacht had.

[sjaak34]

Bedankt voor de tips chrisborst & Rainesh! Nu weet ik in ieder geval waar ik een beetje moet gaan beginnen.

[CrystalViriS]

P.O. Box schreef op maandag 19 januari 2015 @ 18:31:
Ook vandaag bezichtiging gedaan... damn de groothoeklens... hadden ons er al voor ingedekt, maar blijft toch een vreemde gewaarwording om schilderijtjes in het echt ineens de helft qua breedte te zien zijn

Haha dat heb je vaak bij het vooraanzicht van het huis al. Ik zoek sommige huizen ook wel eens op met Google maps. En als je dan het verschil ziet bij sommige advertenties...

Lijkt die mooie lange oprit ineens helemaal zo lang niet meer. Dan weet je wel een beetje hoe er gerommeld is met foto's.

[Verwijderd]

Is het verstandig om een taxatie icm een bouwtechnische keuring te doen?

[maartendd]

Verwijderd schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 01:53:
Is het verstandig om een taxatie icm een bouwtechnische keuring te doen?

Taxatie wordt bijna altijd dan wel niet verplicht bij de aanvraag van de hypotheek.
Deze vindt dan ook meestal plaats na dat de koop contract gesloten is en de hypotheek zaken van start gaan.

bouwkundige keuring ben ik nu ook mee bezig. voor de prijs van +/- 300 euro zou ik die altijd doen.
Helaas zit ik nog in de zoektocht bij welke instantie ik dit het beste kan laten uitvoeren.
Zo weet je wat er mogelijk speelt + het kan dienen als onderbouwing in je onderhandelingen.
Daarnaast kan het verplicht zijn als je een bouwdepot neemt.

[Daannn1987]

Beekforel schreef op maandag 19 januari 2015 @ 19:06:
[...]

Stom hè? Meestal zie ik het vrij snel, maar had mij nu ook behoorlijk verkeken. Woonkamer leek bijna de helft korter dan dat ik verwacht had.

Wanneer er een 360 graden foto is kijk ik daar meestal ook even op.
Daar is over het algemeen het beeld niet vertekend

[liquid_ice]

P.O. Box schreef op maandag 19 januari 2015 @ 18:31:
Ook vandaag bezichtiging gedaan... damn de groothoeklens... hadden ons er al voor ingedekt, maar blijft toch een vreemde gewaarwording om schilderijtjes in het echt ineens de helft qua breedte te zien zijn

Ja, dat is inderdaad vertekenend. Soms valt het op door tonvorming en andere afwijkingen aan de randen en hoeken. Sowieso wil ik altijd een plattegrondje, met maten. Die vraag ik op voor de eerste bezichtiging.

[maartendd]

liquid_ice schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 09:10:
[...]


Ja, dat is inderdaad vertekenend. Soms valt het op door tonvorming en andere afwijkingen aan de randen en hoeken. Sowieso wil ik altijd een plattegrondje, met maten. Die vraag ik op voor de eerste bezichtiging.

Wat ook zo irritant is zijn die foto's gemaakt door dwergen.(alles foto's genomen op heup hoogte)
om dan ruimtes groter te laten lijken.

[JvS]

Nou dat zou ik ook doen. Ruimtes zien er op een foto altijd klein uit. Kleiner dan in het echt. Ik zou graag foto's willen hebben die het er goed uit laten zien en de ruimte recht aan doen , of iets beter dan de werkelijkheid.

Dat is overigens niet van die opgerekte foto's die volledig uit verhouding zijn.

Bij het kopen van een huis was ik altijd scherp op bedden, banken, foto's uit verschillende hoeken, keukenkastje, etc. Ik haat die opgerekte foto's en zou ze nooit gebruiken, maar ik wil wel dat de ruimtes gunstig op de foto komen, ook het gangetje enzo, dus groothoek of dwerg kan best, maar met mate.

[Kju]

Ik maak ze altijd op 16 mm. Niet om de ruimte groter te laten lijken maar om zo veel mogelijk van de ruimte te laten zien. Er is bijna nooit die erover klaagt en iedereen verwacht al dat het in werkelijkheid kleiner is. Als je serieus vind dat het mogelijk zonde van je tijd is omdat je vooraf al ziet dat het met een groothoeklens is gemaakt, stuur een mail aan de makelaar met het verzoek of ze je fotos kunnen sturen die met een normale lens is gemaakt. Nadeel is wel dat foto's op 28 of 35 mm alleen een hoekje van een slaapkamer laten zien en je de helft van de woonkamer kwijt bent. Een oplossing zou zijn om meerdere foto's van een ruimte te maken, nadeel is dat de kijker dan een minder goede indruk kan krijgen van de indeling.
Niet iedereen is zo intelligent als jullie

Edit: Valt me wel tegen dat ik in geen van de delen iets ben tegengekomen over het overmatig gebruik van photoshop

[ Voor 7% gewijzigd door Kju op 20-01-2015 11:16 ]

[Daannn1987]

Alleen slechte fotografen photoshoppen toch?

* Daannn1987 rent weg

[ Voor 16% gewijzigd door Daannn1987 op 20-01-2015 11:27 ]

[Kju]

Lol. Alleen als ze nog filmrolletjes gebruiken zal ik het geloven (gezien je leeftijd, je weet wel wat dat zijn? )

Ik werk altijd snoertjes en opvallende gaatjes weg, vloertjes oppoetsen, muurtjes witter maken, uitzicht naar buiten duidelijker, dat doen er wel meer. Valt nooit iemand op hoor

[ Voor 9% gewijzigd door Kju op 20-01-2015 11:47 ]

[Tjoekie]

Kju schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 11:10:

Edit: Valt me wel tegen dat ik in geen van de delen iets ben tegengekomen over het overmatig gebruik van photoshop

Dat is vaak zo overduidelijk gedaan dat je het meteen ziet. Zo is het, als je op de gemiddelde foto van Funda afgaat, echt 365 dagen per jaar heerlijk zonnig met een strak blauwe lucht in Nederland.

[Kju]

http://www.foutehuizen.nl/ haalt er z'n bestaansrecht uit, niet van de photoshoppers alleen..

Deze zou ik niet eens proberen te photoshoppen, laat staan dat ik zou durven het op funda te zetten..

[ Voor 54% gewijzigd door Kju op 20-01-2015 11:57 ]

[liquid_ice]

JvS schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 10:54:
Nou dat zou ik ook doen. Ruimtes zien er op een foto altijd klein uit. Kleiner dan in het echt. Ik zou graag foto's willen hebben die het er goed uit laten zien en de ruimte recht aan doen , of iets beter dan de werkelijkheid.

Zo'n 40 a 50 mm op een full-frame, dan zit je op ongeveer dezelfde hoek als het oog.

[liquid_ice]

maartendd schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 09:47:
[...]
Wat ook zo irritant is zijn die foto's gemaakt door dwergen.(alles foto's genomen op heup hoogte)
om dan ruimtes groter te laten lijken.

Mischien belangrijker dan wat er op de foto staat is wat er NET niet opstaat
Dat is de plek waar je die afvalberg vind

Soms zie je een huis en ontbreekt de foto van de zolder, of ontbreekt het uitzicht. Dat geeft een goede indicatie van waar er iets mis is, haha

[JvS]

liquid_ice schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 12:10:
[...]


Zo'n 40 a 50 mm op een full-frame, dan zit je op ongeveer dezelfde hoek als het oog.

Dat is dan alleen vanuit "perspectief" geredeneerd. Je hebt daarnaast ook nog 'field of view'. Twee ogen hebben bijna 180 graden "zicht" op 1 "beeld" (ogen kan je rond bewegen, dat interpreteer je als "een beeld"), ik weet niet wat dat in mm is, maar foto's doen nooit eer aan de werkelijkheid. Pas als het wide angle foto's zijn, begint het dezelfde indruk te geven als wat je in het echt ziet.

[ Voor 14% gewijzigd door JvS op 20-01-2015 12:34 ]

[liquid_ice]

JvS schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 12:32:
[...]

Dat is dan alleen vanuit "perspectief" geredeneerd. Je hebt daarnaast ook nog 'field of view'. Twee ogen hebben bijna 180 graden "zicht" op 1 "beeld" (ogen kan je rond bewegen, dat interpreteer je als "een beeld"), ik weet niet wat dat in mm is, maar foto's doen nooit eer aan de werkelijkheid. Pas als het wide angle foto's zijn, begint het dezelfde indruk te geven als wat je in het echt ziet.

'gelijk' heb je...
Alleen is alles met betrekking tot het menselijk lichaam lichtelijk complexer.

What we really see is our mind's reconstruction of objects based on input provided by the eyes — not the actual light received by our eyes.

bron: http://www.cambridgeincol.../cameras-vs-human-eye.htm
(leuke site)

een foto als: zou je niet als 'waarheidsgetrouw' aanduiden, maar toch werken onze ogen zo

[JvS]

Dat klopt (ik weet goed hoe een oog technisch werk), maar dan 'vergeet' je dat we ook hersenen hebben. Wat je moet nabootsen is dus niet wat de ogen technisch "zien", maar wat je hersenen waarnemen. Dat is heel wat anders en naar mijn mening moeten foto's dat nabootsen. En dat is subjectief . En als je verkoopt kan je beter iets te positief dan veel te negatief zitten.

Ergo: Gewoon een groothoeklens gebruiken, maar niet zodanig dat verhoudingen compleet scheef komen te liggen. Er zijn zat goede voorbeelden van goede foto's te vinden, die zijn allemaal met een (veel) grotere hoek dan 45mm gemaakt. Volgens mij ligt tussen 16-24mm (35mm equivalent) een mooi optimum. Zeker binnen maakt het extreem veel verschil wat voor "FOV" je kiest.

Een > 35mm (35mm eq) foto van binnen komt nooit netjes waarheidsgetrouw uit. Ja het perspectief klopt helemaal, maar de waarneming geeft een veel claustrofobischer en kleinere indruk dan het werkelijk is. Het is dus een trade-off en dan is een groothoek het beste compromis

(360graden foto's met 40mm zichthoek is misschien wel ideaal, dat weet ik niet, volgens mij zijn die ook met groothoeken genomen)

[ Voor 39% gewijzigd door JvS op 20-01-2015 12:51 ]

[redwing]

JvS schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 12:46:
Dat klopt (ik weet goed hoe een oog technisch werk), maar dan 'vergeet' je dat we ook hersenen hebben. Wat je moet nabootsen is dus niet wat de ogen technisch "zien", maar wat je hersenen waarnemen. Dat is heel wat anders en naar mijn mening moeten foto's dat nabootsen. En dat is subjectief . En als je verkoopt kan je beter iets te positief dan veel te negatief zitten.

Aan de andere kant moet je opletten dat je ook niet veel te positief zit. Mensen zijn dan per definitie ontevreden als ze je huis zien. Je ziet op Funda veel van dat soort foto's staan die net uit een magazine lijken te komen. Naar mijn idee heb je ze dan te mooi gemaakt.

[Typhone]

Niet te vergeten dat alle foto's in de zomer (met veel groen en contrast) gemaakt lijken te zijn.

[_eLMo_]

maartendd schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 07:47:
[...]


Taxatie wordt bijna altijd dan wel niet verplicht bij de aanvraag van de hypotheek.
Deze vindt dan ook meestal plaats na dat de koop contract gesloten is en de hypotheek zaken van start gaan.

bouwkundige keuring ben ik nu ook mee bezig. voor de prijs van +/- 300 euro zou ik die altijd doen.
Helaas zit ik nog in de zoektocht bij welke instantie ik dit het beste kan laten uitvoeren.
Zo weet je wat er mogelijk speelt + het kan dienen als onderbouwing in je onderhandelingen.
Daarnaast kan het verplicht zijn als je een bouwdepot neemt.

Als ik een tip mag geven, het is ook eerder in dit topic gepost: PerfectKeur. Daar heb ik zelf (na aanleiding van dit topic) ook laten keuren. Werkt volgens mij met lokale aannemers, dus your milage may vary. Bij mij waren ze iig erg grondig, en heb ik er zelf veel aan gehad. Ondanks dat ik geen kruipruimte inspectie had, wist hij bijvoorbeeld vanuit het luik wel te constateren dat er nog een losse asbest pijp lag, en het afschot van de riolering onvoldoende was. Twee punten die er toch best inhakten kwa kosten.

[maartendd]

_eLMo_ schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 13:16:
[...]


Als ik een tip mag geven, het is ook eerder in dit topic gepost: PerfectKeur. Daar heb ik zelf (na aanleiding van dit topic) ook laten keuren. Werkt volgens mij met lokale aannemers, dus your milage may vary. Bij mij waren ze iig erg grondig, en heb ik er zelf veel aan gehad (klushuis aangeschaft). Ondanks dat ik geen kruipruimte inspectie had, wist hij bijvoorbeeld vanuit het luik wel te constateren dat er nog een losse asbest pijp lag, en het afschot van de riolering onvoldoende was. Twee punten die er toch best inhakten kwa kosten.

Thanks,

kijkende naar de berichten hier over hun zal ik daar ook gaan aankloppen.
A.s donderdag 2e bezichtiging, dus als deze ook positief is qua zaken waar we kritischer naar gaan kijken ga ik een afspraak maken. Ik doe hem namelijk vooraf, rede is dat er al wat verbeter zaken zijn waar we al rekening mee houden. Alleen wil ik extra zekerheid dat er toch geen andere zaken zijn die we niet hebben gezien. Weet dat de meningen hierover verdeeld zijn, maar ben meer van een bod is dan ook echt een bod.

[JvS]

redwing schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 13:10:
[...]

Aan de andere kant moet je opletten dat je ook niet veel te positief zit. Mensen zijn dan per definitie ontevreden als ze je huis zien. Je ziet op Funda veel van dat soort foto's staan die net uit een magazine lijken te komen. Naar mijn idee heb je ze dan te mooi gemaakt.

Ja daar begon de discussie mee . Misleidende foto's. Maar de magazine foto's zijn wel goed hoor. Daar schrik je de minste mensen mee af. Alles clean en opgeruimd is het best. De inrichting moet aanwezig maar minimaal zijn.

Dat jij het onrealistisch vindt kan best, maar het huis zelf wordt er niet onrealistisch van, alleen de inrichting. Niet iedereen vindt hetzelfde, maar minimalistisch en "magazine-like" is echt met afstand meer aan te raden, zolang je maar niets misleidends doet aan de zaken die er toe doen (kleuren van muren, maten, hoe licht het is, maar dat gaat op foto's vaak meer naar te donker dan naar te licht).

[redwing]

JvS schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 14:58:
[...]
Niet iedereen vindt hetzelfde, maar minimalistisch en "magazine-like" is echt met afstand meer aan te raden, zolang je maar niets misleidends doet aan de zaken die er toe doen (kleuren van muren, maten, hoe licht het is, maar dat gaat op foto's vaak meer naar te donker dan naar te licht).

Het gaat me juist om dat laatste. Je ziet heel veel foto's die duidelijk bewerkt zijn waardoor vloeren meer glimmen, muren mooi wit zijn, de kamer veel lichter is dan in het echt e.d. Dat is wat ik bedoel met magazine-like foto's. Dat je nl. opgeruimde kamers moet hebben met niet teveel inrichting lijkt me logisch omdat daardoor de ruimte groter lijkt en er minder afleiding is. Maar dat geldt net zo goed als mensen ook echt komen kijken. Die gefotoshopte dingen zullen echter in het echt altijd tegenvallen waardoor je mensen standaard al een slecht gevoel over het huis geeft. En dat is wat je moet voorkomen.

[Stoney3K]

redwing schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 15:10:
[...]

Het gaat me juist om dat laatste. Je ziet heel veel foto's die duidelijk bewerkt zijn waardoor vloeren meer glimmen, muren mooi wit zijn, de kamer veel lichter is dan in het echt e.d. Dat is wat ik bedoel met magazine-like foto's. Dat je nl. opgeruimde kamers moet hebben met niet teveel inrichting lijkt me logisch omdat daardoor de ruimte groter lijkt en er minder afleiding is. Maar dat geldt net zo goed als mensen ook echt komen kijken. Die gefotoshopte dingen zullen echter in het echt altijd tegenvallen waardoor je mensen standaard al een slecht gevoel over het huis geeft. En dat is wat je moet voorkomen.

Er is natuurlijk een verschil tussen 'netjes afgewerkt' en duidelijk opgeleukt om zaken mooier te laten lijken. Net zoals bij een fotoshoot met een model: Je kan een model prima uitgelicht en goed in de grime op de foto zetten, of je kan er een Vogue-achtige gladgesmeerde Photoshop van maken.

Aan de andere kant wil je natuurlijk wel dat je foto's een beetje representatief zijn. Met een paar korrelige telefoon-foto's is de kans dat iemand komt bezichtigen een stuk kleiner.

[redwing]

Stoney3K schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 15:14:
[...]
Er is natuurlijk een verschil tussen 'netjes afgewerkt' en duidelijk opgeleukt om zaken mooier te laten lijken. Net zoals bij een fotoshoot met een model: Je kan een model prima uitgelicht en goed in de grime op de foto zetten, of je kan er een Vogue-achtige gladgesmeerde Photoshop van maken.

Het valt mij de laatste tijd op dat je veel van die laatste versie foto's ziet. Ik heb mijn eigen huis te koop staan en daar hebben we juist express niet gekozen voor een professionele fotograaf omdat we zagen dat de foto's van hem allemaal duidelijk gefotoshopped waren. Ik heb liever goede duidelijke foto's waarin je kunt zien hoe de werkelijkheid is.

[tommocoumans]

Beste allen,

Na veel lezen in dit topic en veel hebben opgestoken heb ik één vraag. We zijn momenteel op zoek naar een huis en hebben 1 gevonden die ons zeer aantrekt. De vraagprijs is 275.000, nu hebben we een kennis die makelaar is en voor ons heeft uitgezocht wat de werkelijke woonwaarde is, die ligt namelijk op 235.000. Het huis staat reeds 2 jaar te koop, ze hebben geloof ik geen haast maar willen wel graag vertrekken. Wat zou een aannemelijk eerste bod kunnen zijn? 20% onder vraagprijs is namelijk 220.000 en ligt maar 15.000 van de werkelijke waarde af.

Iemand een tip?

[Gizz]

Wat wordt er zoal gephotoshopt dan? Het enige wat ik zie is overmatig gebruik van HDR (dit soort meuk), waardoor ik niet eens verder wil kijken naar een bepaalde woning Zoiets is echt een beginnersfout van iemand die een leuke effectknop heeft gevonden.

Zoals ik jullie reacties lees lijkt het bijna alsof elk minpuntje (barsten in muren, kapotte kozijnen) van een huis wordt weggeshopt, maar dat soort dingen heb ik zelf nog nooit gemerkt tijdens bezichtigingen.

[ Voor 3% gewijzigd door Gizz op 20-01-2015 15:27 ]

[Stoney3K]

Gizz schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 15:26:
Wat wordt er zoal gephotoshopt dan? Het enige wat ik zie is overmatig gebruik van HDR (dit soort meuk), waardoor ik niet eens verder wil kijken naar een bepaalde woning Zoiets is echt een beginnersfout van iemand die een leuke effectknop heeft gevonden.

Precies. Iemand die zich met zulke foto's een "professioneel" fotograaf noemt zou ik nooit inhuren. Als je foto goed genomen is, dan hoef je er bijna niets aan te doen in Photoshop.

[Woy]

tommocoumans schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 15:24:
Beste allen,

Na veel lezen in dit topic en veel hebben opgestoken heb ik één vraag. We zijn momenteel op zoek naar een huis en hebben 1 gevonden die ons zeer aantrekt. De vraagprijs is 275.000, nu hebben we een kennis die makelaar is en voor ons heeft uitgezocht wat de werkelijke woonwaarde is, die ligt namelijk op 235.000. Het huis staat reeds 2 jaar te koop, ze hebben geloof ik geen haast maar willen wel graag vertrekken. Wat zou een aannemelijk eerste bod kunnen zijn? 20% onder vraagprijs is namelijk 220.000 en ligt maar 15.000 van de werkelijke waarde af.

Iemand een tip?

Jij presenteert de werkelijke waarde nu als een feit, maar die staat natuurlijk helemaal niet zo vast. Verder zul je gewoon moeten bedenken wat jij voor het huis over hebt, en daar een biedingsstrategie voor maken.

In eerste opzicht denk ik dat hetgeen jij maximaal wil betalen best ver van het minimale bedrag dat de verkoper wil hebben vandaan ligt, en dan is het dus maar de vraag of je überhaupt tot een koop kunt komen.

Maar je komt er pas achter als je daadwerkelijk een bod doet. Ik zou er wel rekening mee houden dat het voor de verkoper waarschijnlijk een flinke stap is om zover te zakken, dus hoe verder jij van de vraagprijs af gaat zitten des te groter is de kans dat de verkoper helemaal niet met je in onderhandeling gaat. Bij dergelijke grote verschillen denk ik dat het nuttiger is om redelijk snel naar jouw maximale bedrag toe te gaan, en daar gewoon stevig aan vast te houden.

[tommocoumans]

Woy schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 15:45:
[...]

Jij presenteert de werkelijke waarde nu als een feit, maar die staat natuurlijk helemaal niet zo vast. Verder zul je gewoon moeten bedenken wat jij voor het huis over hebt, en daar een biedingsstrategie voor maken.

In eerste opzicht denk ik dat hetgeen jij maximaal wil betalen best ver van het minimale bedrag dat de verkoper wil hebben vandaan ligt, en dan is het dus maar de vraag of je überhaupt tot een koop kunt komen.

Maar je komt er pas achter als je daadwerkelijk een bod doet. Ik zou er wel rekening mee houden dat het voor de verkoper waarschijnlijk een flinke stap is om zover te zakken, dus hoe verder jij van de vraagprijs af gaat zitten des te groter is de kans dat de verkoper helemaal niet met je in onderhandeling gaat. Bij dergelijke grote verschillen denk ik dat het nuttiger is om redelijk snel naar jouw maximale bedrag toe te gaan, en daar gewoon stevig aan vast te houden.

Bedankt voor je reactie. Ik ga er eens rustig over nadenken!

[T-MOB]

tommocoumans schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 15:24:
Beste allen,

Na veel lezen in dit topic en veel hebben opgestoken heb ik één vraag. We zijn momenteel op zoek naar een huis en hebben 1 gevonden die ons zeer aantrekt. De vraagprijs is 275.000, nu hebben we een kennis die makelaar is en voor ons heeft uitgezocht wat de werkelijke woonwaarde is, die ligt namelijk op 235.000. Het huis staat reeds 2 jaar te koop, ze hebben geloof ik geen haast maar willen wel graag vertrekken. Wat zou een aannemelijk eerste bod kunnen zijn? 20% onder vraagprijs is namelijk 220.000 en ligt maar 15.000 van de werkelijke waarde af.

Iemand een tip?

Als je niet meer dan die "werkelijke waarde" wil betalen zou ik die 235k gewoon bieden met de melding dat dit je eindprijs is. Als ze niet akkoord laat je het varen.

Ik geloof overigens niet zo in een objectief te bepalen werkelijke waarde voor een huis. Als het zo makkelijk was had er nooit zo onderhandeld hoeven worden over de prijs. Gezien de verschillen tussen taxateurs is het zelfs voor objectieve deskundigen niet meer dan veredeld nattevingerwerk. En dan is er nog een persoonlijke component. Een grote tuin biedt voor de een enorme meerwaarde, voor de ander is het juist een last die de waarde juist beperkt. Als bovenstaand huis voor jullie exact op de goede plaats staat, met precies de juiste perceeloppervlakte dan kan het best rationeel zijn om boven de "werkelijke waarde" te kopen. Simpelweg omdat je woongenot voor terugkrijgt dat ergens anders lastig te krijgen is.

[redwing]

Gizz schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 15:26:
Wat wordt er zoal gephotoshopt dan? Het enige wat ik zie is overmatig gebruik van HDR (dit soort meuk), waardoor ik niet eens verder wil kijken naar een bepaalde woning Zoiets is echt een beginnersfout van iemand die een leuke effectknop heeft gevonden.

Dat is inderdaad wat je meestal tegenkomt. Als je dat op interieurfoto's toepast verdwijnen er heel veel details waardoor het gehele er 'strakker' uit komt te zien. Naar mijn idee totaal niet mooi en niet overeenkomstig met hoe de werkelijkheid er uit ziet.

Ik heb dan ook de makelaar zelf goede foto's laten maken en die staan nu ook op de site. Naar mijn idee heb je met goede foto's amper bewerking nodig en is een foto met veel bewerking standaard al slecht (mits het om een huis gaat die je wilt verkopen natuurlijk)

[ph4ge]

tommocoumans schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 15:24:
Beste allen,

Na veel lezen in dit topic en veel hebben opgestoken heb ik één vraag. We zijn momenteel op zoek naar een huis en hebben 1 gevonden die ons zeer aantrekt. De vraagprijs is 275.000, nu hebben we een kennis die makelaar is en voor ons heeft uitgezocht wat de werkelijke woonwaarde is, die ligt namelijk op 235.000. Het huis staat reeds 2 jaar te koop, ze hebben geloof ik geen haast maar willen wel graag vertrekken. Wat zou een aannemelijk eerste bod kunnen zijn? 20% onder vraagprijs is namelijk 220.000 en ligt maar 15.000 van de werkelijke waarde af.

Iemand een tip?

Je moet je in de eerste vraag goed afvragen wat is het budget, wat zou je er maximaal voor over hebben? Altijd doen voordat je emotioneel betrokken raakt. Een inschatting van een expert zal wel in de ball park zijn, maar kan rustig 10k van een werkelijke transactieprijs afzitten (beide kanten op). Daarnaast moet je ook zelf even kijken wat je nog meer kan kopen voor dat budget, misschien kom je tot de conclusie dat er voor dat geld mooiere huizen haalbaar zijn of juist dat het een koopje is.

Het lijkt er op dat je te maken hebt met een prijs wat te hoog in de markt staat. Dit kan zijn omdat het gelukszoekers zijn die hopen op een lot op een loterij, het kan zijn dat ze zelf geen idee hebben (iedereen denk dat zn eigen huis bijzonder is) of dat er een dikke restschuld achter zit. Het is handig als je de achtergrond te weten komt, ook om te weten hoe je gaat bieden.

Wat ik denk ik zou doen is als je veel van de vraag af wil krijgen is dicht bij jouw eindbod bieden, duidelijk onderbouwen waar het bod vandaan komt en dat het zeker geen uitnodiging is om in het midden uit te komen. Wacht de reactie af, als ze flink dalen kan je nog een eindbod doen van het bedrag wat je in je hoofd had en doen ze dat niet dan moet je weglopen. Dat is nog de belangrijkste les, hou er rekening mee dat bij een huis wat te hoog in de markt staat de kans groot is dat jullie er niet uitkomen. Je wil ook niet de restschuld van een ander oplossen, en je wil ook niet jaren lang in een huis wonen wetende dat je niet op vakantie kan omdat je teveel voor je huis hebt betaald.

[Kju]

+1 op hierboven.
Aanvullend: Taxateurs kunnen onderling zelfs 10% verschillen. Dat heeft niet zozeer te maken met nattevingerwerk maar met de (verschillen in) referentiepanden die de taxateurs hebben gehanteerd of vergelijkbaar achten.

Het stomste wat je in de huidige woningmarkt kan doen is "te veel betalen terwijl het voor minder had gekund" of "een goede deal mislopen omdat je denkt dat alle woningen te hoog zijn geprijsd". Ik ben een ervaren makelaar/taxateur, maar ik doe echt geen uitspraken over waarden voordat ik een woning heb gezien. Een range kan ik wel afgeven, maar echt één specifiek bedrag noemen zou ik nooit doen.

Als je makelaar/adviseur niet ter plaatse geweest om de woning te meten, op te nemen en uit te werken voordat hij uitspraken deed over de waarde, vraag hem dan of hij even de woning wil bezoeken en je dan te vertellen wat hij vind dat het waard is (uitgaande van de definitie van marktwaarde, dus ideale koper onder ideale omstandigheden) en dat hij je een advies geeft over wat hij vind dat de maximale koopsom moet zijn.

Qua wijze van bieden, dat kan op verschillende manieren. Persoonlijk zou ik zeggen bied lekker ongeveer 8 tot 10% onder de marktwaarde en onderbouw niks. Er is voor een verkoper nooit een logische onderbouwing voor een bod van 215k op een vraagprijs van 275k

[ Voor 3% gewijzigd door Kju op 20-01-2015 17:13 ]

[tommocoumans]

Kju schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 17:12:
+1 op hierboven.
Aanvullend: Taxateurs kunnen onderling zelfs 10% verschillen. Dat heeft niet zozeer te maken met nattevingerwerk maar met de (verschillen in) referentiepanden die de taxateurs hebben gehanteerd of vergelijkbaar achten.

Het stomste wat je in de huidige woningmarkt kan doen is "te veel betalen terwijl het voor minder had gekund" of "een goede deal mislopen omdat je denkt dat alle woningen te hoog zijn geprijsd". Ik ben een ervaren makelaar/taxateur, maar ik doe echt geen uitspraken over waarden voordat ik een woning heb gezien. Een range kan ik wel afgeven, maar echt één specifiek bedrag noemen zou ik nooit doen.

Als je makelaar/adviseur niet ter plaatse geweest om de woning te meten, op te nemen en uit te werken voordat hij uitspraken deed over de waarde, vraag hem dan of hij even de woning wil bezoeken en je dan te vertellen wat hij vind dat het waard is (uitgaande van de definitie van marktwaarde, dus ideale koper onder ideale omstandigheden) en dat hij je een advies geeft over wat hij vind dat de maximale koopsom moet zijn.

Qua wijze van bieden, dat kan op verschillende manieren. Persoonlijk zou ik zeggen bied lekker ongeveer 8 tot 10% onder de marktwaarde en onderbouw niks. Er is voor een verkoper nooit een logische onderbouwing voor een bod van 215k op een vraagprijs van 275k

Als eerste, alle bovenstaande tweakers ook bedankt voor de reacties.

Onze kennis gaat wellicht mee om het huis ook te bekijken. 8 tot 10% bieden is dus onder de marktwaarde die hij eraan heeft gegeven.. en niet de vraagprijs van de verkopers? Het is een lastig pakket, ik probeer ook zo neutraal mogelijk te kijken en alles 20 maal over te denken voor ik iets doe.

Ik zal iig hier de voortgang posten mochten er boden worden uitgebracht!

[technorabilia]

ph4ge schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 16:41:
Het lijkt er op dat je te maken hebt met een prijs wat te hoog in de markt staat. Dit kan zijn omdat het gelukszoekers zijn die hopen op een lot op een loterij, het kan zijn dat ze zelf geen idee hebben (iedereen denk dat zn eigen huis bijzonder is) of dat er een dikke restschuld achter zit. Het is handig als je de achtergrond te weten komt, ook om te weten hoe je gaat bieden.

Ik heb nu ook te maken met een huis waarop ik bied waar men bij een relatief hoge prijs zegt: helaas ik kan niet lager i.v.m. restschuld. En bovendien een opmerking dat men extra kosten moet maken om de huidige huurder ander onderdak te geven. Wat moet je daar nu weer mee?

[StecaGrid]

kraades schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 18:59:
[...]


Ik heb nu ook te maken met een huis waarop ik bied waar men bij een relatief hoge prijs zegt: helaas ik kan niet lager i.v.m. restschuld. En bovendien een opmerking dat men extra kosten moet maken om de huidige huurder ander onderdak te geven. Wat moet je daar nu weer mee?

Dat kan ik me best voorstellen hoor. Zolang die huurder de meeste hypotheeklasten draagt is de huidige situatie beter dan een te hoge restschuld. Ze wachten waarschijnlijk totdat iemand met een bod komt waar de bank mee akkoord gaat.

[Kju]

kraades schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 18:59:
[...]


Ik heb nu ook te maken met een huis waarop ik bied waar men bij een relatief hoge prijs zegt: helaas ik kan niet lager i.v.m. restschuld. En bovendien een opmerking dat men extra kosten moet maken om de huidige huurder ander onderdak te geven. Wat moet je daar nu weer mee?

Waarom zou je daar iets mee moeten? Is toch niet jouw probleem? Lekker verder gaan kijken als het niet qua prijs is wat je wil.

[technorabilia]

rik11 schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 19:05:
[...]


Dat kan ik me best voorstellen hoor. Zolang die huurder de meeste hypotheeklasten draagt is de huidige situatie beter dan een te hoge restschuld. Ze wachten waarschijnlijk totdat iemand met een bod komt waar de bank mee akkoord gaat.

Ah ok, dus het kan best zijn dat de bank een lagere verkoopprijs niet toestaat? Ik had nog wel het gevoel dat er speling was dus ik heb er altijd een dubbel gevoel bij.

[ph4ge]

kraades schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 18:59:
Ik heb nu ook te maken met een huis waarop ik bied waar men bij een relatief hoge prijs zegt: helaas ik kan niet lager i.v.m. restschuld. En bovendien een opmerking dat men extra kosten moet maken om de huidige huurder ander onderdak te geven. Wat moet je daar nu weer mee?

Er is geen magische wijze waardoor je dit huis voor de juiste prijs krijgt. Niet geschoten altijd is altijd mis, dus probeer een reëel bod. Lukt dat niet, dan zul je verder moeten kijken.

[Steefmeister]

Vanmiddag zijn we naar een huis gekeken dat sinds afgelopen woensdag te koop staat. Het staat bij ons in de straat en nadat we het hebben bezocht zijn we erg enthousiast geworden. De makelaar overhandigde ons een brochure van de woning aan het einde en vertelde ons dat er ontzettend veel belangstelling is voor de woning. Maar liefst 17 bezichtigingen staan er tot nu toe gepland. Vandaar dat ze het ietsje anders gaan aanpakken dan anders.

Natuurlijk kan dit een verkoop truc zijn, maar het bijgeleverde document is erg duidelijk. Ik zal even opnoemen wat hierin staat.

Gezien de hoeveelheid geïnteresseerden en aanvragen voor bezichtigingen willen we bij de verkoop van de woning aan de Demostraat 1234 te Tweakerland de volgende werkwijze hanteren:
1. Bezichtigingen zijn mogelijk tot en met vrijdag 30 januari 2015

2. Iedereen is welkom met een bouwtechnische adviseur, taxateur of andere adviserende partijen.

3. Indien er interesse is in de woning kan er schriftelijk een bod worden uitgebracht met de volgende inhoud:
a. Prijs
b. Voorwaarden (ontbindende voorwaarden financiering of dergelijke) incl. bedrag en termijn
c. Datum van oplevering / akte wat voor koper geschikt zou zijn

4. Biedingen kunnen op 2 manieren bekend gemaakt worden:
a. Via email: …
b. Per brief aan …

5. Alle biedingen moeten bij …. Makelaardij bekend zijn op dinsdag 3 februari 2015 voor 15:00u.

6. Alle biedingen zullen aan verkoper voorgelegd worden ter inzage op dinsdag 3 of woensdag 4 februari 2015. Verkoper zal alle biedingen ondertekenen als bewijs van inzage.

7. Kandidaten zullen uiterlijk op 5 februari 2015 op de hoogte gebracht worden door verkopend makelaar of hun bod al dan niet geaccepteerd is.

Indien een partij bezwaar heeft tegen deze werkwijze dienen wij dat bezwaar schriftelijk te ontvangen voor
2 februari 2015.

Op deze manier hanteren we de meeste eerlijke manier van de verkoop

Heeft iemand ervaringen met zulk proces? Het huis opzicht is naar ons idee erg scherp geprijsd en de vraagprijs is lang niet gek. Mij persoonlijk het beste om in deze situatie een taxateur van te voren mee te nemen. Je wilt natuurlijk niet een winnend bod hebben om vervolgens erachter te komen dat het huis aanzienlijk lager getaxeerd word en je dus de financiering niet rond kunt krijgen. Of valt dit in de realiteit wel mee?

Uiteraard wil ik niet 1000en boven de vraagprijs gaan bieden. Zou men het accepteren als men een bod doet dat gelijk is aan het hoogste bod + 1000 euro tot een maximum van ……. ?

[Gizz]

Ik heb ongeveer hetzelfde gehad toen ik mijn huis kocht van een woningbouwvereniging (zie oktober t/m december in dit topic ). Maar dat was heel wat minder transparant! Huis stond al een aantal weken te koop, er was een open dag en een week later moesten alle biedingen bij de makelaar liggen. Dit werd ter plekke verteld bij het bezichtigen. Geen procedure, geen tijdspad voor het reageren op een bod, geen ondertekende biedingen als bewijs.

Zelf heb ik wel eerst een bod gedaan en pas na acceptatie van dat bod een taxateur ingeschakeld. Ik als leek vond het een normale prijs, ook gezien andere huizen in de buurt. En anders zou ik zelf wat geld extra neerleggen

En als de taxatie erg verkeerd uitvalt kun je je altijd nog beroepen op het niet rondkrijgen van de financiering, dus einde deal.

[ Voor 8% gewijzigd door Gizz op 20-01-2015 21:07 ]

[JvS]

Steefmeister schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 20:40:

... Het huis opzicht is naar ons idee erg scherp geprijsd en de vraagprijs is lang niet gek....

... Uiteraard wil ik niet 1000en boven de vraagprijs gaan bieden....

Waarom niet? Als je het huis dat waard vindt? Je hebt neem ik aan transactieprijzen van vergelijkbare huizen opgevraagd?

Zou men het accepteren als men een bod doet dat gelijk is aan het hoogste bod + 1000 euro tot een maximum van ……. ?

Lijkt me niet. Lijkt me ook onverstandig. Ze willen waarschijnlijk verder onderhandelen met de hoogste bieder. En misschien willen ze wel boven de vraagprijs uitkomen. Dat is helemaal niet vreemd. Niet heel gebruikelijk.

In feite moet je je van de hele situatie niets aantrekken en gewoon standaard handelen.

1. Bepaal wat je er maximaal voor wilt betalen
2. Biedt een bedrag waarvan je denkt dat je ermee in onderhandeling komt en niet overboden wordt
3. Onderhandeling staken als je over bedrag in (1) gekozen gaat.

Ik zou zelf gewoon goed onderzoeken wat vergelijkbare huizen in 2013/2014 opgeleverd hebben, bepalen wat ik ervoor over heb (2-5% meer dan die prijzen, afhankelijk van die regio en bij vergelijkbare staat van onderhoud, anders daarvoor corrigeren), en direct dat bedrag bieden en dan geen cm meer bewegen.

Mij persoonlijk het beste om in deze situatie een taxateur van te voren mee te nemen. Je wilt natuurlijk niet een winnend bod hebben om vervolgens erachter te komen dat het huis aanzienlijk lager getaxeerd word en je dus de financiering niet rond kunt krijgen. Of valt dit in de realiteit wel mee?

Je kunt dat toch prima zelf inschatten aan de hand van verkochte woningen in de buurt. Je hebt al bepaald dat de woning "scherp" geprijsd is. Dat heb je vast ergens op gebaseerd. Een taxatie is altijd +/-10%, dat komt echt wel goed. Ik zou nooit een huis taxeren voor het bieden...

[ Voor 10% gewijzigd door JvS op 20-01-2015 22:03 ]

[liquid_ice]

Steefmeister schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 20:40:
Uiteraard wil ik niet 1000en boven de vraagprijs gaan bieden. Zou men het accepteren als men een bod doet dat gelijk is aan het hoogste bod + 1000 euro tot een maximum van ……. ?

Onder het motto, als hun creatief doen mag jij het toch ook
Ik zou het gewoon doen.

Maarja, ik ben ook al in de 5de maand van de oderhandelingen voor een huis, haha

[Milmoor]

Je kan het altijd proberen, maar ik verwacht niet dat het geaccepteerd wordt. Je vermijd dan het biedmechanisme. Wat als twee mensen dit doen? Dan bied jij oneindig + 1000?

[ Voor 21% gewijzigd door Milmoor op 20-01-2015 22:19 ]

[Sissors]

Behalve als twee het doen, dan kom je dus op het plafond van de laagste + 1000 euro uit.

[ANdrode]

Milmoor schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 22:18:
Je kan het altijd proberen, maar ik verwacht niet dat het geaccepteerd wordt. Je vermijd dan het biedmechanisme. Wat als twee mensen dit doen? Dan bied jij oneindig + 1000?

Het is een bekend mechanisme (Vickrey auction).

Alle theorie die bekijkt of het een eerlijke prijs is die hierdoor bepaald wordt werkt trouwens bij particuliere verkoop denk ik. In de bedenktijd kan je altijd nog onder de verkoop uit?

[Steefmeister]

Thanks voor de reacties. Het lijkt me niet dat er verder onderhandeld gaat worden met de hoogste bieder. De hoogste bieder wint.

Ik wil gerust hoger bieden dan vraagprijs, maar het moet natuurlijk wel te financieren zijn. Wat als de taxatie lager uitvalt dan het overeengekomen bedrag? Hier word immers de hypotheek op gebasseerd. 2 of 3000 kan/wil ik wel opvangen, maar wil niet al mijn eigen geld erin stoppen. Vergelijkbare panden zijn er niet zo heel veel. Enigzins vergelijkbare zijn een stuk hoger geprijst.

[JvS]

Dat van die taxatie geldt altijd... Of je nu onder een hoge vraagprijs koopt of boven een extreem scherpe... Dat is echt niet relevant voor onder of boven de vraagprijs bieden.

En dat van het financieren ook. Je laat je nogal gek maken. Bepaal gewoon wat je ervoor wilt betalen, biedt dat en wacht af.

[ Voor 26% gewijzigd door JvS op 20-01-2015 22:53 ]

[ATS]

Je houdt altijd je wettelijke bedenktijd, en een voorbehoud tot financiering zou ik sowieso opnemen. Dat kan ook betekenen dat als iemand anders dat niet doet, ze met die persoon in zee zullen gaan ondanks dat die wellicht wat lager geboden heeft. Het gaat om het totaalpakket aan voorwaarden van de bieding natuurlijk.

[jappas]

Weer een stapje dichterbij. Getekend en op de bus: De papieren voor de hypotheek en ORV.



Helaas kon het pas vanochtend (ja, dan wil je het ook snel). Ik meen me van vroeger te herinneren dat er vrij veel postbussen zijn die pas na 20.00-21.00 geleegd werden. Nu zou ik er voor naar Arnhem moeten.

[ Voor 3% gewijzigd door jappas op 21-01-2015 08:56 ]

[Dragon]

Nog niet eerder gepost hier: ik ben druk in de onderhandeling voor het kopen van een huis.
Oorspronkelijk vraagprijs van huis 219000 (veel te hoog). Vraagprijs op moment van start onderhandelingen was 189000 euro. Nu gingen ze omlaag tot 180000 en gaven aan dat dat het laagste was wat ze wilden en konden gaan. Mijn openingsbod was 169000 en ik zit nu op 175000,

Op het bod van 180000 heb ik nee gezegd en toen kwamen ze later toch nog erop terug met een bod van 177500. Er kwam al een licht emotioneel verhaal achteraan met dat ze moesten lenen van ouders voor het volgende huis dat ze op het oog hebben (niet mijn zaak/probleem natuurlijk).

Nu is 177500 een bod wat ik zou kunnen accepteren maar ga liever naar het gewenste eindresultaat van 175000. Moet ik alsnog inzetten op 175000 of schrik ik ze dan wellicht echt af?

[Steefmeister]

Dragon schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 09:11:
Nog niet eerder gepost hier: ik ben druk in de onderhandeling voor het kopen van een huis.
Oorspronkelijk vraagprijs van huis 219000 (veel te hoog). Vraagprijs op moment van start onderhandelingen was 189000 euro. Nu gingen ze omlaag tot 180000 en gaven aan dat dat het laagste was wat ze wilden en konden gaan. Mijn openingsbod was 169000 en ik zit nu op 175000,

Op het bod van 180000 heb ik nee gezegd en toen kwamen ze later toch nog erop terug met een bod van 177500. Er kwam al een licht emotioneel verhaal achteraan met dat ze moesten lenen van ouders voor het volgende huis dat ze op het oog hebben (niet mijn zaak/probleem natuurlijk).

Nu is 177500 een bod wat ik zou kunnen accepteren maar ga liever naar het gewenste eindresultaat van 175000. Moet ik alsnog inzetten op 175000 of schrik ik ze dan wellicht echt af?

Je kunt uiteraard het onderste uit de kan proberen te halen, maar persoonlijk denk ik dat het als jullie beide vrede kunnen hebben met 177500 een mooie compromis is. Wat wil je zelf maximaal geven?

[ATS]

Jij bepaalt wat je wil betalen voor een huis, en of je het wil laten lopen voor 2.500. Als 175k je grens is, dan is dat je grens. En eigenlijk maakt het ook niet veel uit waarop die gebaseerd is. Het is jouw grens, en jij bepaalt of je er overheen kan en wil stappen.

Uiteraard kan het zo zijn dat ze nee zeggen. Dat is dan het risico dat je neemt. De vraag is of je bereid bent om weg te lopen of niet.

[Dragon]

Steefmeister schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 09:15:
[...]


Je kunt uiteraard het onderste uit de kan proberen te halen, maar persoonlijk denk ik dat het als jullie beide vrede kunnen hebben met 177500 een mooie compromis is. Wat wil je zelf maximaal geven?

Nou ja mijn grens is 177500. Dat is het huis mij nog waard, 175000 was mijn hoop (wat wel een paar duizend onder de woningwaarde is), ik heb kunnen achterhalen dat ze graag van het huis afwillen maar vermoedelijk wel tot een bepaalde grens.

[Pred]

Ik zit dus met exact hetzelfde probleem en ook nog met bedragen rond dezelfde als die van jou. Wij hebben nu de onderhandeling (voorlopig) gestaakt. Zij moeten (al een nieuw huis gekocht). Ik doe over ongeveer twee week een laatste bod en that is it.

[rewind.]

Als 177500 je grens is waarom accepteer je dan niet? Persoonlijk zou ik voor die 2500 mezelf echt niet in onzekerheid laten, tenzij ik nog een andere optie achter de hand heb.

[Pred]

Ze hebben het niet handig gedaan door te zeggen dat 180k "het laagste is dat ze wilden gaan" maar dan toch nog zakken naar 177500...

Als je zegt dat iets het laagste is, dan moet dat ook zo zijn. Zowel voor verkoper als koper.

[EddoH]

Waarom?
Als zij daarmee een akkoord proberen te forceren mogen zij dat toch zeggen? Dat de potentiële koper daarna argwanend is v.w.b verdere uitspraken van de verkopers is het risico dat je daarmee loopt.

Als Dragon zijn grens heeft gezet op 177500 en de kopers willen het voor dit bedrag verkopen, dan zie ik niet in waarom je het niet zou accepteren.
Ben je bereid af te zien van de koop en wil je echt het onderste uit de kan halen, dan hou je voet bij stuk, maar eigenlijk betekend dat gewoon dat jouw persoonlijke grens dus op 175000 ligt.

[Pred]

EddoH schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 11:14:
Waarom?
Als zij daarmee een akkoord proberen te forceren mogen zij dat toch zeggen? Dat de potentiële koper daarna argwanend is v.w.b verdere uitspraken van de verkopers is het risico dat je daarmee loopt.

Exact. Je zegt precies wat ik bedoel. Niet handig = risico van argwanend zijn.

[EddoH]

Pred schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 11:19:
[...]


Exact. Je zegt precies wat ik bedoel. Niet handig = risico van argwanend zijn.

Ik bedoelde dat je dat best kan zeggen als je daarmee denkt iets te kunnen winnen. Dat er een risico is dat de koper niet akkoord gaat dat neem je dan voor lief. Of dat 'niet handig is' ligt aan wat de koper als antwoord geeft op je bodemprijs. Als de verkoper had gezegd: 'akkoord!' dan was het wél handig gedaan door de verkopers.

[Pred]

Mijn mening is dat het een troef is die je maar één keer kunt spelen. Woord is woord. Laagste ( / hoogste) bod is ook laagste / hoogste bod. Is persoonlijk.

[EddoH]

Dat kan. Wij hebben het gebruikt om de verkopers in te laten zien dat we er anders niet uit gingen komen. We hebben een eindbod neergelegd. Uiteindelijk zijn we nog 1500 tegemoet gekomen richting de verkopers.

Als we dit niet gedaan hadden had het proces langer geduurd, en waren we 'in het midden' uitgekomen: significant hoger dan waar we nu voor hebben gekocht.
De timing van zo'n eindbod moet natuurlijk wel goed zijn.

[Pred]

EddoH schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 11:33:
Dat kan. Wij hebben het gebruikt om de verkopers in te laten zien dat we er anders niet uit gingen komen. We hebben een eindbod neergelegd. Uiteindelijk zijn we nog 1500 tegemoet gekomen richting de verkopers.

Als we dit niet gedaan hadden had het proces langer geduurd, en waren we 'in het midden' uitgekomen: significant hoger dan waar we nu voor hebben gekocht.
De timing van zo'n eindbod moet natuurlijk wel goed zijn.

Wij zitten nu ook in de fase van eindbod doen. Afgelopen vrijdag onderhandelingen afgebroken (omdat de verkopers maar 1k zakten). We willen over ong. twee weken een eindbod doen. Een eindbod is, zo begrijp ik uit jouw reactie, dus niet een echt eindbod? Maar tegenbieden kan toch niet?

[EddoH]

Pred schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 11:36:
[...]


Wij zitten nu ook in de fase van eindbod doen. Afgelopen vrijdag onderhandelingen afgebroken (omdat de verkopers maar 1k zakten). We willen over ong. twee weken een eindbod doen. Een eindbod is, zo begrijp ik uit jouw reactie, dus niet een echt eindbod? Maar tegenbieden kan toch niet?

Er is niks officieel 'eind' aan een eindbod, behalve het woordje. Wij eindigden met 2 eindboden tegenover elkaar: dan zal er toch 1 zijn bod moeten aanpassen

[Galois]

Milmoor schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 22:18:
Je kan het altijd proberen, maar ik verwacht niet dat het geaccepteerd wordt. Je vermijd dan het biedmechanisme. Wat als twee mensen dit doen? Dan bied jij oneindig + 1000?

Wat als de makelaar tegen je zegt: "Het hoogste bod was x, en omdat jij x+1000 wilt bieden, verkopen we het huis aan jou." En dat die x dan gewoon verzonnen is.

Of ben ik nu te achterdochtig?

[Engineer Stewie]

Galois schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 11:42:
[...]


Wat als de makelaar tegen je zegt: "Het hoogste bod was x, en omdat jij x+1000 wilt bieden, verkopen we het huis aan jou." En dat die x dan gewoon verzonnen is.

Of ben ik nu te achterdochtig?

Bij de verkoop van mijn appartement zei de makelaar ook dat er nog redelijk wat kandidaten kwamen en die geloofden dat ook niet. Toen ze 3 dagen later een bod deden hebben ze enkel de melding gekregen dat het reeds verkocht was .

Het kan achterdochtig voorkomen (zou dat ook zijn) maar het kan ook de waarheid zijn.

[Kju]

Pred schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 11:30:
Mijn mening is dat het een troef is die je maar één keer kunt spelen. Woord is woord. Laagste ( / hoogste) bod is ook laagste / hoogste bod. Is persoonlijk.

In een onderhandeling moet je serieus alle logica loslaten, anders zouden er geen deals worden gesloten. In elk uiterste (eind)voorstel moet je ervan uitgaan dat er nog ruimte kan zijn, minimaal voor een compromis (het delen van het verschil), probeer dus altijd minimaal dat compromis te bereiken als het verschil te overzien is door het liefst bij je eigen eindvoorstel te blijven en dan hopen dat de tegenpartij een voorstel doet tot een compromis of als je dat niet trekt (heel normaal) zelf het voorstel doen. Mocht dat niet lukken kan je in vrijwel alle gevallen alsnog akkoord gaan met het eindvoorstel van de tegenpartij.

[Pred]

Kju schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 11:53:
[...]

In een onderhandeling moet je serieus alle logica loslaten, anders zouden er geen deals worden gesloten. In elk uiterste (eind)voorstel moet je ervan uitgaan dat er nog ruimte kan zijn, minimaal voor een compromis (het delen van het verschil), probeer dus altijd minimaal dat compromis te bereiken als het verschil te overzien is door het liefst bij je eigen eindvoorstel te blijven en dan hopen dat de tegenpartij een voorstel doet tot een compromis of als je dat niet trekt (heel normaal) zelf het voorstel doen. Mocht dat niet lukken kan je in vrijwel alle gevallen alsnog akkoord gaan met het eindvoorstel van de tegenpartij.

Dank, dit bevestigt in ieder geval de hoogte van ons eindbod die ik in gedachten had (daar komt dus nog ruimte in). Nu het juiste moment nog bepalen.

[Steefmeister]

Galois schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 11:42:
[...]


Wat als de makelaar tegen je zegt: "Het hoogste bod was x, en omdat jij x+1000 wilt bieden, verkopen we het huis aan jou." En dat die x dan gewoon verzonnen is.

Of ben ik nu te achterdochtig?

Ik zou wel inzetten tot een maximum van y.

De makelaar schrijft dat alle biedingen ondertekend worden ter inzage door de verkoper. Kan dit ook betekenen dat ik bij twijfel (wanneer ik winnend bod heb) de biedingen kan inzien?

[Sissors]

Kju schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 11:53:
[...]

In een onderhandeling moet je serieus alle logica loslaten, anders zouden er geen deals worden gesloten. In elk uiterste (eind)voorstel moet je ervan uitgaan dat er nog ruimte kan zijn, minimaal voor een compromis (het delen van het verschil), probeer dus altijd minimaal dat compromis te bereiken als het verschil te overzien is door het liefst bij je eigen eindvoorstel te blijven en dan hopen dat de tegenpartij een voorstel doet tot een compromis of als je dat niet trekt (heel normaal) zelf het voorstel doen. Mocht dat niet lukken kan je in vrijwel alle gevallen alsnog akkoord gaan met het eindvoorstel van de tegenpartij.

Nu was het voor mij een geval van dat ik koper was die het eindbod deed, maar voor mij was dat ook absoluut de max: Hadden ze 500 euro meer gevraagd dan had ik het zonder twijfel afgewezen. En als ze het daarna alsnog hadden willen accepteren hadden ze ook erg snel moeten zijn.

Oftewel ik zou er niet blind vanuit gaan dat er bij een eindbod nog wel ruimte is. Soms zal het zo zijn, soms niet. Is het eindbod buiten jouw bereik, dan kan je dat gewoon zeggen en je eigen eindbod doen. Is het binnen je bereik kan je dat natuurlijk ook doen, maar je loopt het risico dat het erop stukloopt. Als er geen andere gegadigden zijn is dat risico uiteraard kleiner.

[JvS]

Steefmeister schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 12:08:
[...]


Ik zou wel inzetten tot een maximum van y.

De makelaar schrijft dat alle biedingen ondertekend worden ter inzage door de verkoper. Kan dit ook betekenen dat ik bij twijfel (wanneer ik winnend bod heb) de biedingen kan inzien?

Dan houd je je dus niet aan de regels en dan biedt je dus gewoon y. Maar wellicht kan je deze vraag beter aan de makelaar stellen.

Maar wat zit je achterdochtig en moeilijk te doen. Negeer gewoon al die regels en biedt gewoon wat je het waard vindt. Zo moeilijk is dat toch niet?

[ Voor 13% gewijzigd door JvS op 21-01-2015 12:39 ]

[Steefmeister]

JvS schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 12:38:
[...]

Maar wat zit je achterdochtig en moeilijk te doen. Negeer gewoon al die regels en biedt gewoon wat je het waard vindt. Zo moeilijk is dat toch niet?

jawel... ik wil het huis

[Pred]

Steefmeister schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 12:41:
[...]


jawel... ik wil het huis

lastig he

[JvS]

Steefmeister schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 12:41:
[...]


jawel... ik wil het huis

Nou bepaal wat je ervoor wil betalen en biedt dat bedrag.

Volgens mij maak je het veel complexer, want je wil op de een of andere manier absoluut niet meer dan de vraagprijs bieden, terwijl vergelijkbare panden veel meer gekost hebben (bij stijgende prijzen), je wilt lekker complex meebieden. Je maakt je enorm zorgen om teveel bieden (zodat de taxatie niet werkt) en relateert dat allemaal aan de manier waarop het huis te koop staat (het samen bieden).

Als ik het zo inschat is dat huis echt populair en gaat het verkocht worden aan een bieder die gewoon een reeel en een goed bod doet. Dus nogmaals: Vergeet gewoon dat ze zo'n moeilijk biedsysteem hebben en doe de twee dingen die je altijd moet doen:

1. Bepaal wat je maximaal wilt betalen (dat geldt voor iedereen die biedt)
2. Bepaal je biedstrategie (direct je max bieden lijkt hier een aardige strategie)

Er is verder echt niets bijzonders aan, behalve dat je je gek laat maken door de verkopers.

[ Voor 78% gewijzigd door JvS op 21-01-2015 12:46 ]

[Baldertt]

Dragon schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 09:19:
[...]


Nou ja mijn grens is 177500. Dat is het huis mij nog waard, 175000 was mijn hoop (wat wel een paar duizend onder de woningwaarde is), ik heb kunnen achterhalen dat ze graag van het huis afwillen maar vermoedelijk wel tot een bepaalde grens.

Ipv alleen over geld kun je ook over voorwaarden onderhandelen.

Wil jij bijvoorbeeld per se op een bepaalde datum de overdracht? Bied dan 177500, mits de overdrachtsdatum X is. Of dat jij de notaris mag kiezen. Of dat de verkopers de gordijnen laten hangen (mits dat mooie gordijnen zijn en in jouw smaak etc). Voorwaarden die voor jou gunstig zijn kosten de verkoper in principe geen geld.

[ Voor 31% gewijzigd door Baldertt op 21-01-2015 12:52 ]

[redwing]

Galois schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 11:42:
[...]
Wat als de makelaar tegen je zegt: "Het hoogste bod was x, en omdat jij x+1000 wilt bieden, verkopen we het huis aan jou." En dat die x dan gewoon verzonnen is.

Of ben ik nu te achterdochtig?

Ik zou er inderdaad van uitgaan dat er dan toevallig iemand precies zo geboden heeft dat je toch op het genoemde max uitkomt En anders kunnen de verkopers altijd nog zeggen dat ze het niet verkopen voor minder dan je genoemde max. Er is ten slotte vantevoren niets bekend over wie de 'winnaar' is geworden.

[sbmuc]

Mijn vriendin en ik zijn al enige tijd op huizenjacht. We hebben nu een huis gevonden wat we echt leuk vinden.
Situatie:
- Huidige eigenaren zijn de eerste bewoners sinds hij is opgeleverd ergens in 2004
- Via miljoenhuizen kan ik zie dat het huis ooit voor €320.000 te koop heeft gestaan
03-05-10: Te koop voor 320000. 06-10-10: Veranderd van 32000 naar 308000.
22-03-11: Veranderd van 308000 naar 299600. Laatst gevonden: 2011-10-18
20-11-11: Te koop 20-09-12: Aangepast naar 288000 04-10-14: Aangepast naar 269000
- Ik weet dat er eind december onderhandelingen zijn geweest met een geïnteresseerde partij maar dat dit op niks is uitgelopen uiteindelijk en nu zijn wij de eerste die sindsdien interesse hebben getoond
- Uiteraard willen we het huis met NGH kopen dus dan mag de max koopsom 250.000 zijn..

Binnenkort hebben wij de 2e bezichtiging met de makelaar, hierna willen wij uiten dat we interesse in het huis hebben en verder willen gaan. Zal het haalbaar zijn om bijvoorbeeld €245.000 te bieden met de hoop dat het max naar €250.000 gaat? Of gewoon €250.000 bieden? Of toch gewoon met een aankoopmakelaar? In de hoop dat hij er genoeg af krijgt voor NGH?
We kunnen samen tot ongeveer 300.000 lenen maar liever niet aan de max zitten natuurlijk..

[JvS]

Tja al tientallen keren behandeld, ik ben fan van direct je eindbod neerleggen als dat een eind onder de vraagprijs ligt. Ik zie geen voordeel in heen en weer onderhandelen.... Met een lager bod is de kans dat ze het direct afwijzen alleen maar groter.

Anderen vinden het belangrijk om de tegenpartij nog speelruimte te geven.

[EddoH]

sbmuc schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 13:03:
Mijn vriendin en ik zijn al enige tijd op huizenjacht. We hebben nu een huis gevonden wat we echt leuk vinden.
Situatie:
- Huidige eigenaren zijn de eerste bewoners sinds hij is opgeleverd ergens in 2004
- Via miljoenhuizen kan ik zie dat het huis ooit voor €320.000 te koop heeft gestaan
03-05-10: Te koop voor 320000. 06-10-10: Veranderd van 32000 naar 308000.
22-03-11: Veranderd van 308000 naar 299600. Laatst gevonden: 2011-10-18
20-11-11: Te koop 20-09-12: Aangepast naar 288000 04-10-14: Aangepast naar 269000
- Ik weet dat er eind december onderhandelingen zijn geweest met een geïnteresseerde partij maar dat dit op niks is uitgelopen uiteindelijk en nu zijn wij de eerste die sindsdien interesse hebben getoond
- Uiteraard willen we het huis met NGH kopen dus dan mag de max koopsom 250.000 zijn..

Binnenkort hebben wij de 2e bezichtiging met de makelaar, hierna willen wij uiten dat we interesse in het huis hebben en verder willen gaan. Zal het haalbaar zijn om bijvoorbeeld €245.000 te bieden met de hoop dat het max naar €250.000 gaat? Of gewoon €250.000 bieden? Of toch gewoon met een aankoopmakelaar? In de hoop dat hij er genoeg af krijgt voor NGH?
We kunnen samen tot ongeveer 300.000 lenen maar liever niet aan de max zitten natuurlijk..

De aankoopmakelaar zal geen magische strategiën kunnen toepassen waardoor de verkoper besluit ineens wel het huis te verkopen voor een heel erg laag bedrag. Dus gewoon jouw eindbod op tafel leggen, zeggen dat er geen enkele ruimte voor onderhandeling is ivm de NHG-grens, zeggen dat je flexibel bent in alle overige voorwaarden, en dan maar hopen.

[naitsoezn]

^^ Dat.... Met een bod van 245 komt het in het (voor jullie) gunstigste geval ook gewoon op 250 uit (zou een slechte makelaar zijn als ie dat niet voor elkaar kreeg) en als jullie gewoon absoluut niet boven die NHG-grens willen gaan, kun je dit gewoon helder op tafel leggen. Een eindbod is niet vaak zo transparant . Aan verkopers om daar dan mee akkoord te gaan of niet.

Edit: Vooral niet laten doorschemeren dat jullie prima zonder NHG afkunnen trouwens... Laat de makelaar maar lekker denken dat een hypo zonder NHG geen optie is

[ Voor 26% gewijzigd door naitsoezn op 21-01-2015 13:23 ]

[sbmuc]

Thnx! Ik denk ook wel dat jullie gelijk hebben en gelijk gewoon 250 bieden, we kunnen prima meer bieden maar als we het met NHG kunnen krijgen zou dat natuurlijk mooi meegenomen zijn.

naitsoezn schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 13:17:
Edit: Vooral niet laten doorschemeren dat jullie prima zonder NHG afkunnen trouwens... Laat de makelaar maar lekker denken dat een hypo zonder NHG geen optie is

Uiteraard! Dat is wel de bedoeling idd

[ Voor 46% gewijzigd door sbmuc op 21-01-2015 13:26 ]

[technorabilia]

Baldertt schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 12:49:
[...]

Of dat jij de notaris mag kiezen.

Dat mag je altijd bij kk is mij verteld.

[Woy]

kraades schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 13:26:
[...]


Dat mag je altijd bij kk is mij verteld.

Het is wel gebruikelijk, maar het is maar net wat je afspreekt.

[chrisborst]

sbmuc schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 13:03:
Mijn vriendin en ik zijn al enige tijd op huizenjacht. We hebben nu een huis gevonden wat we echt leuk vinden.
Situatie:
- Huidige eigenaren zijn de eerste bewoners sinds hij is opgeleverd ergens in 2004
- Via miljoenhuizen kan ik zie dat het huis ooit voor €320.000 te koop heeft gestaan
03-05-10: Te koop voor 320000. 06-10-10: Veranderd van 32000 naar 308000.
22-03-11: Veranderd van 308000 naar 299600. Laatst gevonden: 2011-10-18
20-11-11: Te koop 20-09-12: Aangepast naar 288000 04-10-14: Aangepast naar 269000
- Ik weet dat er eind december onderhandelingen zijn geweest met een geïnteresseerde partij maar dat dit op niks is uitgelopen uiteindelijk en nu zijn wij de eerste die sindsdien interesse hebben getoond
- Uiteraard willen we het huis met NGH kopen dus dan mag de max koopsom 250.000 zijn..

Binnenkort hebben wij de 2e bezichtiging met de makelaar, hierna willen wij uiten dat we interesse in het huis hebben en verder willen gaan. Zal het haalbaar zijn om bijvoorbeeld €245.000 te bieden met de hoop dat het max naar €250.000 gaat? Of gewoon €250.000 bieden? Of toch gewoon met een aankoopmakelaar? In de hoop dat hij er genoeg af krijgt voor NGH?
We kunnen samen tot ongeveer 300.000 lenen maar liever niet aan de max zitten natuurlijk..

Je weet dat de NHG grens naar 245K is verlaagd? En dan is 245K 106% van de woningwaarde, dus je aankoopbedrag mag max 231K zijn. Ik vermoed dat ze niet snel zullen zakken van 269K naar 231K.
Dus als je dat huis wilt kopen, moet het zonder NHG vermoed ik.

edit: sorry, je hebt nog tot 1 juli de tijd:

Regeling Maximale kostengrens Maximale aankoopprijs bestaande woning Maximale hypotheek

1 juli 2014 tot 1 januari 2015 € 265.000 € 250.000 € 260.000
1 januari 2015 tot 1 juli 2015 € 265.000 € 250.000 € 257.500
1 juli 2015 tot 1 januari 2016 € 245.000 € 231.132 € 238.066
1 januari 2016 tot 1 juli 2016 € 245.000 € 231.132 € 235.755
1 juli 2016 tot 1 januari 2017 € 225.000 € 212.264 € 216.509
1 januari 2017 tot 1 juli 2017 € 225.000 € 212.264 € 214.387
1 juli 2017 tot 1 januari 2018 € 225.000 € 212.264 € 214.387
1 januari 2018 tot 1 juli 2018 € 225.000 € 212.264 € 212.264

[ Voor 18% gewijzigd door chrisborst op 21-01-2015 14:14 ]

[Gizz]

kraades schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 13:26:
[...]


Dat mag je altijd bij kk is mij verteld.

Ik zat vast aan een projectnotaris voor de levering. Dit werd wel duidelijk vermeld in de brochure.

[ATS]

sbmuc schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 13:03:
Mijn vriendin en ik zijn al enige tijd op huizenjacht. We hebben nu een huis gevonden wat we echt leuk vinden.
Situatie:
- Huidige eigenaren zijn de eerste bewoners sinds hij is opgeleverd ergens in 2004
- Via miljoenhuizen kan ik zie dat het huis ooit voor €320.000 te koop heeft gestaan
03-05-10: Te koop voor 320000. 06-10-10: Veranderd van 32000 naar 308000.
22-03-11: Veranderd van 308000 naar 299600. Laatst gevonden: 2011-10-18
20-11-11: Te koop 20-09-12: Aangepast naar 288000 04-10-14: Aangepast naar 269000
- Ik weet dat er eind december onderhandelingen zijn geweest met een geïnteresseerde partij maar dat dit op niks is uitgelopen uiteindelijk en nu zijn wij de eerste die sindsdien interesse hebben getoond
- Uiteraard willen we het huis met NGH kopen dus dan mag de max koopsom 250.000 zijn..

Binnenkort hebben wij de 2e bezichtiging met de makelaar, hierna willen wij uiten dat we interesse in het huis hebben en verder willen gaan. Zal het haalbaar zijn om bijvoorbeeld €245.000 te bieden met de hoop dat het max naar €250.000 gaat? Of gewoon €250.000 bieden? Of toch gewoon met een aankoopmakelaar? In de hoop dat hij er genoeg af krijgt voor NGH?
We kunnen samen tot ongeveer 300.000 lenen maar liever niet aan de max zitten natuurlijk..

Ik heb vorig jaar een huis gekocht met vrijwel exact dezelfde prijsontwikkeling, voor precies dat bedrag. De strategie die wij daarvoor gehanteerd hebben is direct een eindbod neerleggen op 250k en daar ook aan vasthouden. Wel flexibel geweest met andere voorwaarden trouwens. Dat werkte en sinds eind september wonen we er...

[naitsoezn]

chrisborst schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 14:07:
[...]


Je weet dat de NHG grens naar 245K is verlaagd? En dan is 245K 106% van de woningwaarde, dus je aankoopbedrag mag max 231K zijn. Ik vermoed dat ze niet snel zullen zakken van 269K naar 231K.
Dus als je dat huis wilt kopen, moet het zonder NHG vermoed ik.

Da's pas vanaf 1 juli, voor zover ik kan vinden. Ze hebben dus nog even

[ Voor 43% gewijzigd door naitsoezn op 21-01-2015 14:12 ]

[sbmuc]

chrisborst schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 14:07:
[...]
Je weet dat de NHG grens naar 245K is verlaagd? En dan is 245K 106% van de woningwaarde, dus je aankoopbedrag mag max 231K zijn. Ik vermoed dat ze niet snel zullen zakken van 269K naar 231K.
Dus als je dat huis wilt kopen, moet het zonder NHG vermoed ik.

http://financieel.infonu....-2014-2015-2016-2017.html

Ik weet niet wat voor site dat is maar bij NHG zelf hebben ze het zelf over 250.000.
Ook de makelaar had ons gemeld dat het 250 is dus dat vertrouw ik eerder, thnx anyway...

ATS schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 14:11:
[...]
Ik heb vorig jaar een huis gekocht met vrijwel exact dezelfde prijsontwikkeling, voor precies dat bedrag. De strategie die wij daarvoor gehanteerd hebben is direct een eindbod neerleggen op 250k en daar ook aan vasthouden. Wel flexibel geweest met andere voorwaarden trouwens. Dat werkte en sinds eind september wonen we er...

Thnx!

[ Voor 23% gewijzigd door sbmuc op 21-01-2015 14:14 ]

[Kju]

Tsja.. de waarde van de taxatie wordt zo vaak onderschat..

Handelaar koopt groot huis voor 220.000 (marktwaarde ca. 235, handelaar heeft m.i. dus ook geen echte handelaarsprijs betaald), gaat renoveren, heeft al koper, op verzoek van koper worden nog een aantal extra verbouwingen uitgevoerd. Kosten voor de handelaar (vermoedelijk 60-75k, uitgaande van normbedragen 135k)
Koper koopt voor 370.000, treuzelt met ondertekening koopakte door onenigheid over de randvoorwaarden (m.n. de details over de verbouwing), deze is vereist voor validatie bij verkoop door een handelaar, termijn voor ontbindende voorwaarden ondertussen verlopen. Gaat daarna pas taxeren, ff voor de formaliteit (zoals velen dat doen) maar ja, ik constateer dat een fors deel van de renovaties niet 1 op 1 tot waardevermeerdering zal leiden, marktwaarde rekenkundig 310k, kon nog wel rekken tot 330k met een beetje fantasie maar ga echt niet hoger. Koper heeft pech, ontbindende voorwaarden zijn al verlopen, gaat 80k zelf betalen dus voor de financiering maakt dat niet heel veel uit., maar toch, blijft een slechte koop.

[ Voor 4% gewijzigd door Kju op 21-01-2015 14:20 ]

[MeNTaL_TO]

chrisborst schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 14:07:
[...]


Je weet dat de NHG grens naar 245K is verlaagd? En dan is 245K 106% van de woningwaarde, dus je aankoopbedrag mag max 231K zijn. Ik vermoed dat ze niet snel zullen zakken van 269K naar 231K.
Dus als je dat huis wilt kopen, moet het zonder NHG vermoed ik.

edit: sorry, je hebt nog tot 1 juli de tijd:

Zoveel voordeel heeft NHG volgens mij ook niet meer, je betaald er voor en krijgt er (IMO) weinig voor terug, ik begreep dat relatiebreuk tegenwordig ook zeker geen garantie is dat NHG het verschil gaat dekken (begreep zelfs dat tegenwordig zelfs helemaal geen dekking meer heeft, maar geen idee of dat ook echt klopt), enige wat echt positief is, is dat je rente lager is.

[JvS]

Eh, heb je weleens naar rente tarieven gekeken? NHG is echt een no brainer....

Scheelt echt veel geld.

[ Voor 38% gewijzigd door JvS op 21-01-2015 14:40 ]

[Roenie]

Het ligt er ook aan hoeveel eigen geld je hebt. Bij 65-75% hypotheek maakt dat NHG percentage ook niet veel uit.

[Baldertt]

Kju schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 14:18:
Tsja.. de waarde van de taxatie wordt zo vaak onderschat..

Handelaar koopt groot huis voor 220.000 (marktwaarde ca. 235, handelaar heeft m.i. dus ook geen echte handelaarsprijs betaald), gaat renoveren, heeft al koper, op verzoek van koper worden nog een aantal extra verbouwingen uitgevoerd. Kosten voor de handelaar (vermoedelijk 60-75k, uitgaande van normbedragen 135k)
Koper koopt voor 370.000, treuzelt met ondertekening koopakte door onenigheid over de randvoorwaarden (m.n. de details over de verbouwing), deze is vereist voor validatie bij verkoop door een handelaar, termijn voor ontbindende voorwaarden ondertussen verlopen. Gaat daarna pas taxeren, ff voor de formaliteit (zoals velen dat doen) maar ja, ik constateer dat een fors deel van de renovaties niet 1 op 1 tot waardevermeerdering zal leiden, marktwaarde rekenkundig 310k, kon nog wel rekken tot 330k met een beetje fantasie maar ga echt niet hoger. Koper heeft pech, ontbindende voorwaarden zijn al verlopen, gaat 80k zelf betalen dus voor de financiering maakt dat niet heel veel uit., maar toch, blijft een slechte koop.

Hoe dek je zoiets af?

Ik heb een oogje op een huis laten vallen dat al grotendeels gerenoveerd is door een vastgoedhandelaar, maar ik heb wel wat twijfels over de kwaliteit van e.e.a.

Eerst taxeren en/of bouwkundige keuring voordat ik een bod uitbreng? Opnemen in de ontbindende voorwaarden dat taxatie minimaal X is? Iets anders?

[sbmuc]

MeNTaL_TO schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 14:35:
[...]
enige wat echt positief is, is dat je rente lager is.

Dit is ook de enige reden waarom wij voor NHG gaan, de volledige hypotheek kan ik ook op mijn salaris dragen dus daar maak ik mij ook helemaal geen zorgen om. Het gaat alleen om de rente.

[Kju]

Baldertt schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 14:54:
[...]

Hoe dek je zoiets af?

Ik heb een oogje op een huis laten vallen dat al grotendeels gerenoveerd is door een vastgoedhandelaar, maar ik heb wel wat twijfels over de kwaliteit van e.e.a.

Eerst taxeren en/of bouwkundige keuring voordat ik een bod uitbreng? Opnemen in de ontbindende voorwaarden dat taxatie minimaal X is? Iets anders?

Het enige advies die ik daarop zou geven is:
Zoek zelf een ontplofte woning en verbouw het zelf, kost je aanmerkelijk minder en je houdt veel meer over bij doorverkoop.

En als je dat advies niet op wil volgen:
1. Stuur een taxateur voor een waardebepaling met het oog op aankoop, laat hij het onderbouwen met referenties, kost je misschien 185,- incl. BTW. Hij mag tzt dan niet het rapport opmaken voor de financiering omdat hij bij de aankoop betrokken was.
2. Stuur een taxateur die een volwaardig gevalideerd rapport opmaakt, waardering met het oog op financiering, vraag hem daarna om je telefonisch door te geven wat hij vind dat je max moet betalen. Dat rapport kan je dan wel tzt voor je financiering gebruiken omdat je het al hebt en hij bij het opmaken van het rapport niet betrokken was bij de aankoop.
3. Stuur ten alle tijde een bouwkundige voordat je gaat bieden. Het is niet voor niets dat handelaren verbouwen tegen prijzen die 50% tot 70% onder de norm liggen

[Dragon]

Ik ben er uit met de onderhandelingen en heb het huis dus aangekocht. Uiteindelijk 177500 maar wat voorwaarden in mijn voordeel weten te krijgen. Nu wachten op de papieren

[ Voor 27% gewijzigd door Dragon op 21-01-2015 15:22 ]