Ervaring met huis kopen - Deel 7

[Tsurany]

JvS schreef op maandag 29 december 2014 @ 23:19:
[...]
tja het wordt niet verzwegen, je krijgt de informatie voordat je een juridische verbinding aan gaat zou ik zeggen.

Hoe je de marketing van een huis aanpakt staat daar los van volgens mij. Als je maar geen dingen verzwijgt als daarnaar gevraagd wordt

Het wordt niet verzwegen? Op Funda staat duidelijk vermeld dat er geen VVE aanwezig is en de makelaar noemt het ook niet. Dan kan je toch zeker wel over verzwijgen praten aangezien er (bewust of onbewust) verkeerde informatie gedeeld is.

[ATS]

Tegelijk bestaat er natuurlijk ook een onderzoeksplicht. Welke moeite heeft cbr600f4i zelf gedaan om informatie te achterhalen? En als het een appartement betreft: dan hoor je m.i. wel te weten dat daar een VVE aan vast hangt, of die nu actief is of niet.

Dat wil overigens niet zeggen dat je de makelaar niets kan verwijten: die hoort gewoon correcte en complete informatie te bieden.

Het is me trouwens niet duidelijk hoe ver cbr600f4i in het proces is precies. Is er al een koopcontract getekend?

[naitsoezn]

Uit funda's gebruiksvoorwaarden:

Funda garandeert niet dat de op de website aangeboden informatie en materiaal up to date, compleet en/of accuraat is. Funda garandeert ook niet dat de op haar websites aangeboden informatie vrij is van fouten, gebreken en/of virussen.

[cbr600f4i]

ATS schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 08:28:
Tegelijk bestaat er natuurlijk ook een onderzoeksplicht. Welke moeite heeft cbr600f4i zelf gedaan om informatie te achterhalen? En als het een appartement betreft: dan hoor je m.i. wel te weten dat daar een VVE aan vast hangt, of die nu actief is of niet.

Dat wil overigens niet zeggen dat je de makelaar niets kan verwijten: die hoort gewoon correcte en complete informatie te bieden.

Het is me trouwens niet duidelijk hoe ver cbr600f4i in het proces is precies. Is er al een koopcontract getekend?

Ik heb nog niets getekend en omdat het in de papieren tevoorschijn komt weet ik dat er een VVE is. Het is namelijk een mix van huur en koopwoningen en daarom ben ik er vanuit gegaan dat er geen VVE was, geen onderzoek. Het enige wat er op zou moeten wijzen is het feit dat het een appartement is (eigenlijk een gewone woning/rijtjeshuis maar dan op de 1e verdieping). En dat bevindt zich boven de huurwoning. Alle kosten zijn al voor mij dus een VVE kan denk ik alleen maar in mijn voordeel uitpakken. Echter het is een redelijk nieuw appartement dus ik verwacht de eerste 10 a 20 jaar geen noemenswaardige kosten.

[Tsurany]

Een VVE is altijd in je voordeel wanneer je met elkaar een gedeelde verantwoordelijkheid hebt. Vergeet alleen niet dat je juist nu een bijdrage moet gaan betalen om genoeg geld gereserveerd te hebben tegen de tijd dat het onderhoud er aan komt. Daarnaast moet er een bedrag aanwezig zijn als noodvoorziening mocht er onverwachts iets aangepast moet worden. Dus dat betekent dat de VVE gewoon een maandelijkse bijdrage zal vragen. Dat varieert van 50 tot 150 euro per maand maar is dus erg afhankelijk van de situatie en het verwachtte onderhoud.

Maar als je het hebt over een appartement is een VVE zeer logisch. Het gebrek daaraan moet al een reden zijn om niet te kopen.

[ATS]

Een VVE is niet altijd alleen maar in je voordeel. VVE's zijn vaak ook lomp en traag, en de belangen van de verschillende bewoners stroken natuurlijk lang niet altijd. Ook kan je tegen regels aanlopen die je gebruik van de woning beperken (zie daarvoor de splitsingsakte en het regelement van de VVE). Sommige VVE's gaan daarin best ver.

Natuurlijk is het in principe goed als er gezamelijk gespaard wordt voor gezamelijk onderhoud, maar dan moet de bereidheid om dat ook daadwerkelijk te doen er wel zijn. Ook kan je tegen problemen aanlopen met leden die niet kunnen of willen betalen om welke reden dan ook. Je kan prima in je recht staan, maar dat recht halen is een andere zaak. Tegelijk kost het beheer van een VVE ook geld. In de (zeer kleine) VVE waarvan ik tot dit voorjaar lid was, waren de kosten van het beheer ongeveer gelijk met het bedrag dat gespaard kon worden voor onderhoud. Dat schoot niet erg hard op dus, maar omdat we een aantal slecht betalende leden hadden was zelf doen ook geen optie mee helaas: dan moet je als beheerder een incassoprocedure gaan starten tegen je buurman. Dat is een garantie voor een slechte verhouding met je buren natuurlijk. Tegelijk: een niet-actieve VVE is zeker geen goed teken!

Maar als je het over gestapelde bouw hebt, en dat heb je hier, dan is een VVE volstrekt voor de hand liggend. Zelfs in situaties waarin je denkt dat je echt een eigen huis hebt, kan je er nog tegenaan lopen: vaak zijn parkeervoorzieningen ondergebracht in een VVE. En je hebt de stukken gekregen voordat je hebt getekend, wat mij op tijd lijkt.

[Viavia28]

Ja, in principe moet je blij zijn dat er een VVE is. Wel vervelend dat je daar in je maandelijkse kostenoverzicht geen rekening mee hebt gehouden. Je kan er alleen niet veel tegen doen denk ik. (behalve dan ervoor te kiezen om er vanaf te zien of een lager bod te doen).

[cbr600f4i]

Opzich heb ik er rekening mee gehouden in de vorm van een maandelijks te sparen bedrag en dat komt overeen met het bedrag wat ik aan de VVE kwijt ben. Alleen ben ik het nu 'kwijt' en mocht ik na 10 jaar verhuizen dan zou ik het in mijn spaarpotje hebben. (Dan heb je het toch al over 12000 Euro)

[BFmango]

naitsoezn schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 08:30:
Uit funda's gebruiksvoorwaarden:

[...]

Dat is natuurlijk een drogreden; verwijzen naar de gebruiksvoorwaarden van Funda. Als koper doe je een bod afgaande op de informatie die voorhanden is, en dat is (waarschijnlijk) de informatie die op Funda staat.

Het is absoluut van-de-pot-getrokken om zomaar alles af te schuiven op 'onderzoeksplicht' en 'fouten voorbehouden' wanneer de verkoper onjuiste feiten publiceert.

Ik zou dus ook zeker de onderhandelingen/afhandelingen staken of iets in die richting als je hierdoor 12k misloopt.

[Question Mark]

BFmango schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 10:35:
[...]

Dat is natuurlijk een drogreden; verwijzen naar de gebruiksvoorwaarden van Funda. Als koper doe je een bod afgaande op de informatie die voorhanden is, en dat is (waarschijnlijk) de informatie die op Funda staat.

Tuurlijk niet, je bied op basis van de brochure van de woning die de makelaar je verstrekt en de eventueel door jouw uit te laten bouwkundige keuring én de bezichtigingen plus ander onderzoekswerk die je eenvoudig kunt verrichten.

Er zal niemand zijn die een bod van een paar ton doet op basis van wat informatie van een website...

[Sissors]

BFmango schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 10:35:
[...]

Dat is natuurlijk een drogreden; verwijzen naar de gebruiksvoorwaarden van Funda. Als koper doe je een bod afgaande op de informatie die voorhanden is, en dat is (waarschijnlijk) de informatie die op Funda staat.

Het is absoluut van-de-pot-getrokken om zomaar alles af te schuiven op 'onderzoeksplicht' en 'fouten voorbehouden' wanneer de verkoper onjuiste feiten publiceert.

Ik zou dus ook zeker de onderhandelingen/afhandelingen staken of iets in die richting als je hierdoor 12k misloopt.

Hij loopt zelfs 120k mis als je het over 100 jaar rekent! Oftewel die 12k is natuurlijk beetje random.

Imo had de makelaar het zeker moeten melden bij een bezichtiging, maar ik vind het ook wel een beetje iets wat je had mogen weten bij zo'n situatie.

[Pred]

Sissors schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 11:03:
[...]
Imo had de makelaar het zeker moeten melden bij een bezichtiging, maar ik vind het ook wel een beetje iets wat je had mogen weten bij zo'n situatie.

Mijn ervaring is dat wij (helaas) meer wisten dan de verkoopmakelaar zelf. "En de ketel kwam uit 2011, toch?", "Eeeeh, ja, dat zou best kunnen, moet ik even opzoeken"

[cbr600f4i]

Sissors schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 11:03:
[...]

Imo had de makelaar het zeker moeten melden bij een bezichtiging, maar ik vind het ook wel een beetje iets wat je had mogen weten bij zo'n situatie.

Heb nog even contact gehad met de makelaar en die erkende dat hij iets meer informatie had kunnen geven met name op Funda. Hij vermeldde er wel bij dat het een appartementengebouw betrof en dit was ook vermeld in de omschrijving waarbij je er altijd vanuit kan gaan dat er een VVE is omdat dat wettelijk geregeld is. Klopt en het is ook mijn eerste huisaankoop dus zie dit als een leermomentje.

[BFmango]

Ik vind dat er altijd wordt overdreven met die onderzoeksplicht. De makelaar verdient er zijn brood mee (en de meeste makelaars verdienen een dikke boterham) dus die moeten hun zaakjes maar goed regelen.

Dat gezegd hebbende kan ik wel inkomen in de argumenten die Question Mark en Sissors ter sprake brengen. Echter, cbr600f4i, je sprak hiervoor over een koopwoning en daarna over 'een koopwoning op de eerste verdieping'. Dat is dus gewoon een appartement?

[ninjazx9r98]

Voor wat betreft VVE zou ik bijna zeggen één keer maar nooit weer. Toen ik m'n vrouw leerde kennen woonde ze in een maisonnette en hadden we te maken met een VVE. Bijna alleen maar bekvechten en geschreeuw tijdens vergaderingen, dure juridische procedure om de huismeester die geen moer uitvoerde weg te krijgen, goedkope hovenier en glazenwasser waardoor je van narigheid zelf maar werkzaamheden ging uitvoeren. Daarnaast nog allerlei voorwaarden (minimaal 35 jaar, geen inwonende kinderen) waardoor verkoop best lastig was. Dat we daar weg gingen was het 2001 en was de bijdrage volgens mij rond de 150 gulden. Er staan er nu weer wat te koop en het is ondertussen 190 euro per maand. Houdt er dus rekening mee dat die kosten stijgen in de loop der jaren en mocht er niet genoeg in kas zijn voor bijvoorbeeld groot onderhoud zul je mogelijk (fors) moeten bijstorten.
Uiteraard zal niet iedere VVE kommer en kwel zijn maar ik zou in ieder geval kijken of je notulen en dergelijke kunt inzien zodat je een beetje een beeld kunt vormen hoe het er aan toe gaat.

PS
Collega van me woont ergens waar nieuwe bewoners door "de VVE" goedgekeurd moeten worden, een soort van ballotage commissie. Daarnaast is er een verplichting om bij toerbeurt ik meen één keer per jaar een etentje/barbecue oid te organiseren voor alle bewoners.
Je moet er maar willen wonen (of het later nog eens verkocht willen krijgen)

[ Voor 14% gewijzigd door ninjazx9r98 op 30-12-2014 12:08 ]

[T-MOB]

Bij een gebouw dat is gesplitst in appartementen is er _altijd_ sprake van een VVE. - of hij nou actief is of niet. Het is niet netjes om het er niet over te hebben en de bijdrage niet te melden. Maar het had voor de hand gelegen om er naar te vragen. Het is ook niet onverstandig om na te vragen wat de financiele staat is van de VVE. Het kan zijn dat je toevallig een rijke VVE treft, maar als er tekorten zijn dan kun je in een keer voor een onaangename financiele verassing komen te staan. Ik vind het heel erg naief als je op een appartement biedt zonder dat je op de hoogte bent van dit soort zaken. Je doet er dan beter aan om advies in te kopen.

[Help!!!!]

https://www.vvebelang.nl/...meest-gestelde-vragen.php

[JvS]

BFmango schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 10:35:
[...]

Dat is natuurlijk een drogreden; verwijzen naar de gebruiksvoorwaarden van Funda. Als koper doe je een bod afgaande op de informatie die voorhanden is, en dat is (waarschijnlijk) de informatie die op Funda staat.

Het is absoluut van-de-pot-getrokken om zomaar alles af te schuiven op 'onderzoeksplicht' en 'fouten voorbehouden' wanneer de verkoper onjuiste feiten publiceert.

Ik zou dus ook zeker de onderhandelingen/afhandelingen staken of iets in die richting als je hierdoor 12k misloopt.

Tsurany schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 08:19:
[...]

Het wordt niet verzwegen? Op Funda staat duidelijk vermeld dat er geen VVE aanwezig is en de makelaar noemt het ook niet. Dan kan je toch zeker wel over verzwijgen praten aangezien er (bewust of onbewust) verkeerde informatie gedeeld is.

Het staat op Funda misschien verkeerd, maar de vraag was of "dat zomaar kan, dat het 'verzwegen' wordt".

Het antwoord is: Ja, dat kan zomaar in die fase. Net zoals je nu ook zomaar kan zeggen 'nou laat dan maar zitten, doei!'. Het is allemaal niet netjes, dus in die zin kan je klagend zeggen "dat kan toch niet!!", maar in de juridische zin kan het wel .

Alleen als je een jurdische binding aan gaat kan het echt niet .

[ Voor 28% gewijzigd door JvS op 30-12-2014 12:57 ]

[ATS]

Hij "verliest" niet alleen die 12k (alsof je anders geen onderhoud had gehad), hij neemt natuurlijk ook het aandeel van zijn appartement in het huidige reservefonds over. Geen idee of daar wat in zit, maar die moet je dan natuurlijk ook meenemen...

[Tsurany]

JvS schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 12:56:
Het staat op Funda misschien verkeerd, maar de vraag was of "dat zomaar kan, dat het 'verzwegen' wordt".

Volgens mij reageer ik op jouw opmerking en niet op een vraag.

Het antwoord is: Ja, dat kan zomaar in die fase. Net zoals je nu ook zomaar kan zeggen 'nou laat dan maar zitten, doei!'. Het is allemaal niet netjes, dus in die zin kan je klagend zeggen "dat kan toch niet!!", maar in de juridische zin kan het wel .

Alleen als je een jurdische binding aan gaat kan het echt niet .

Jij stelt dat het niet verzwegen werd terwijl het bewust of onbewust niet genoemd wordt tijdens de bezichtiging en op Funda overduidelijk vermeld staat dat er geen VVE aanwezig is. Dan hebben we het dus over het verzwijgen van de aanwezigheid van een VVE. Of dat wel of niet 'kan' en of dat wel of niet gevolgen kan hebben is inderdaad een andere vraag, daar reageerde ik echter niet op.

ATS schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 12:57:
Hij "verliest" niet alleen die 12k (alsof je anders geen onderhoud had gehad), hij neemt natuurlijk ook het aandeel van zijn appartement in het huidige reservefonds over. Geen idee of daar wat in zit, maar die moet je dan natuurlijk ook meenemen...

Het is ook niet zomaar een kwestie van plussen en minnen met bedragen. Het is een kwestie van zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud aan je eigen woning en alle kosten die er mee gemoeid zijn of een gedeelde verantwoordelijkheid hebben voor een aantal woningen en alles wat er bij komt kijken.
Beiden komen met hun eigen voor- en nadelen maar het is zeker niet een kwestie van bijdrage VVE als kosten opvoeren versus een eigen reservering voor onderhoud en dan kijken wat voordeliger is.

[ZeRoC00L]

Let ook op dat als de VVE al een grote som geld heeft gespaard, dit gevolgen kan hebben voor je VRH:
https://www.eigenhuis.nl/vve/financien/belasting/

[Sissors]

ZeRoC00L schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 13:41:
Let ook op dat als de VVE al een grote som geld heeft gespaard, dit gevolgen kan hebben voor je VRH:
https://www.eigenhuis.nl/vve/financien/belasting/

Kon je dat niet eerder melden (geintje).

Wist ik totaal niet vanaf, en ik had precies hypotheek zover afgelost dat ik onder de VRH grens bleef, minus dat dat ik nog een zooi via VVE erbij heb. Oftewel maar kijken of geld van spaarbank nog op tijd bij de rabo is, dan maar wat minder buffer hebben zelf, maar scheelt toch wel significante hoeveelheid belasting.

[Euro88]

T-MOB schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 12:27:
Bij een gebouw dat is gesplitst in appartementen is er _altijd_ sprake van een VVE. - of hij nou actief is of niet. Het is niet netjes om het er niet over te hebben en de bijdrage niet te melden. Maar het had voor de hand gelegen om er naar te vragen. Het is ook niet onverstandig om na te vragen wat de financiele staat is van de VVE. Het kan zijn dat je toevallig een rijke VVE treft, maar als er tekorten zijn dan kun je in een keer voor een onaangename financiele verassing komen te staan. Ik vind het heel erg naief als je op een appartement biedt zonder dat je op de hoogte bent van dit soort zaken. Je doet er dan beter aan om advies in te kopen.

Dit dus. Vaak vind ik een aankoopmakelaar overbodig, in dit geval is de toegevoegde waarde van een aankoopmakelaar zeer duidelijk. In dit geval zal een aankoopmakelaar waarschijnlijk ook een scherpere aankoopprijs uitonderhandelen.

[Stoney3K]

* Stoney3K meldt zich ook maar eens

Vanaf aankomend jaar een vast contract, dus ik ben samen met dinnetje nu op zoek om samen een huis te gaan kopen

Budget is 150K in de regio Eindhoven, en we hebben al één en ander op het oog. 1 huis wat we gezien hebben had 150 als (vaste) vraagprijs, maar staat al meer dan 3 jaar te koop. Vraagprijs is inmiddels 2 keer verlaagd vanaf 175.

Hoe gaan we vanaf nu te werk? Hypotheek zijn we al aan het doorrekenen, en heb al naar de makelaar een tipje gegeven dat we interesse hebben en eventueel wel willen gaan kijken. Maar hoe het allemaal precies in zijn werk gaat, wie kan mij een beetje wegwijs maken?

[Tsurany]

Euro88 schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 19:34:
[...]


Dit dus. Vaak vind ik een aankoopmakelaar overbodig, in dit geval is de toegevoegde waarde van een aankoopmakelaar zeer duidelijk. In dit geval zal een aankoopmakelaar waarschijnlijk ook een scherpere aankoopprijs uitonderhandelen.

Die toegevoegde waarde komt vooral door de naïviteit en onervarenheid van de koper. Dan kan een aankoopmakelaar inderdaad verschil maken. Maar als het echt om een appartement gaat was een VVE natuurlijk gewoon te verwachten.

[Roenie]

ZeRoC00L schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 13:41:
Let ook op dat als de VVE al een grote som geld heeft gespaard, dit gevolgen kan hebben voor je VRH:
https://www.eigenhuis.nl/vve/financien/belasting/

Dat heb ik dus nog nooit opgegeven.

Maar goed, mijn idee over een VVE. Een actieve VVE met voldoende geld in kas vind ik zeer positief. Niet met allerlei voorwaarden voor bewoning, maar gewoon een groep mensen die geld opzij leggen en onderhoud goed plannen. Als je een gewoon huis hebt, dan zou je ook geld opzij moeten leggen. Vaak gebeurt dat niet, waardoor die grote reparatie aan het dak opeens slapeloze nachten veroorzaakt.

[nokiaan958GB]

Tsurany schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 22:07:
[...]

Die toegevoegde waarde komt vooral door de naïviteit en onervarenheid van de koper. Dan kan een aankoopmakelaar inderdaad verschil maken. Maar als het echt om een appartement gaat was een VVE natuurlijk gewoon te verwachten.

Ja klopt, zoveel mensen zijn er niet die elkaar een huis kopen
En kennis misschien? Bij een VvE ook altijd vragen om inzage in splitsingsakte en HR. Als je een appartement koopt waarbij in het HR blijt te staan dat huisdieren niet zijn toegestaan, kun je als de buren klagen je goudvissen maar wegdoen

[ZeRoC00L]

Roenie schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 22:48:
[...]
Dat heb ik dus nog nooit opgegeven.

Volgens mij doet bijna niemand dat, maar het zou me niets verbazen als de Belastingdienst hier in één van komende jaren op gaat controleren. De overheid zit te pushen op MJOP zodat VVEs gaan sparen.

[JvS]

Tsurany schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 13:37:
[...]

Volgens mij reageer ik op jouw opmerking en niet op een vraag.

[...]

Jij stelt dat het niet verzwegen werd terwijl het bewust of onbewust niet genoemd wordt tijdens de bezichtiging en op Funda overduidelijk vermeld staat dat er geen VVE aanwezig is. Dan hebben we het dus over het verzwijgen van de aanwezigheid van een VVE. Of dat wel of niet 'kan' en of dat wel of niet gevolgen kan hebben is inderdaad een andere vraag, daar reageerde ik echter niet op.

Nou dat is mooi, maar dat het niet verteld werd lijk me evident. En dat je daar wel of niet het label "verzwegen" op moet plakken is IMO niet zo interessant. Wat relevant is, is of dit consequenties heeft. En dan is het antwoord nee, want er is nog geen enkele juridische binding aangegaan.

[ Voor 8% gewijzigd door JvS op 31-12-2014 09:41 ]

[Roenie]

ZeRoC00L schreef op woensdag 31 december 2014 @ 09:13:
[...]

Volgens mij doet bijna niemand dat, maar het zou me niets verbazen als de Belastingdienst hier in één van komende jaren op gaat controleren. De overheid zit te pushen op MJOP zodat VVEs gaan sparen.

Als zij dat willen promoten zou je het eigenlijk belastingvrij moeten houden.

[_Apache_]

Roenie schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 22:48:
[...]
Dat heb ik dus nog nooit opgegeven.

Maar goed, mijn idee over een VVE. Een actieve VVE met voldoende geld in kas vind ik zeer positief. Niet met allerlei voorwaarden voor bewoning, maar gewoon een groep mensen die geld opzij leggen en onderhoud goed plannen. Als je een gewoon huis hebt, dan zou je ook geld opzij moeten leggen. Vaak gebeurt dat niet, waardoor die grote reparatie aan het dak opeens slapeloze nachten veroorzaakt.

Klopt, onze VvE heeft zelfs geprobeerd om het geld bij andere banken onder te brengen omwille het garantiestelsel. Simpelweg omdat we elk jaar 50-60k euro sparen en de balans vaak - bijna elk jaar - boven de 100k uitkomt.
helaas is onze VvE beheerder een 'financieel beheerder' zoals het zelf noemen, dus ze willen er niet aan.

Let ook op de lange termijn van een dergelijke onderhouds planning, wij (12 verdiepingen toren uit '66) hebben bijvoorbeeld genoeg in kas (ruim 2 ton op het moment) maar in 2025 moet er bijna 1,1miljoen in de pot zitten. Een aantal grote posten vallen namelijk samen in 1 jaar. Tuurlijk is er wel een beetje mee te schuiven, maar zo een onderhoudsplanning is een indicatie van wat er aan werk aan kan komen
o.a. Buitenschilderbeurt 90k, renovatievan de liften 150k, vervangen verwarmingsketels 100k, renovatie 12 hallen, vervangen van het dak 250k en opnieuw bestraten 1400m2 parkeerterrein (30k)

Verder ben ik het deels eens met je stelling 'rijtjeshuisbezitters moeten ook sparen' . Ja je moet zelf sparen voor onderhoud, maar best veel kosten vallen weg (ondanks dat je geen schaalvoordeel hebt). Denk bijvoorbeeld het honoranium van een bestuurder (al gauw 7-10k / jaar). Voor het buitenschilderwerk hoef je geen wekenlang een stijger te huren en je hebt geen (dure!) lift.
Hoeveel je precies moet sparen, vergt wat doorzettingsvermogen en nuchtere benadering van dit soort kosten. Je hoeft geen bouwkundige te zijn om zoiets uit te werken. Kwestie van goed afkijken van vergelijkbare gebouwen en nuchter benaderen.

Veel mensen schieten in de paniek als de bijdrage aangepast gaat worden om op lange termijn meer te sparen, maar ik heb vaak genoeg gezien dat bewoners nooit op dit soort vergaderingen zijn en vervoglens is het spreekwoordelijke huis te klein als bij verkoop een potentiële koper afhaakt omdat hij de kosten al zien aankomen. Verschrikkelijke korte termijn visie.

Bij ons het gelukkig goed geregeld. Een aantal bewoners hebben geholpen met de onderhoudsplanning en financien die een financiële/bouwkundige achtergrond hebben. Er is geld voor het onderhoud, er is geld voor nood. En dat zie je terug, appartementen worden als zoete broodjes verkocht. Sneller dan vergelijkbare toren (identieke torens zelfs) op nog geen 200m afstand.

[ Voor 9% gewijzigd door _Apache_ op 31-12-2014 09:39 ]

[BFmango]

Stoney3K schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 21:55:
* Stoney3K meldt zich ook maar eens

Vanaf aankomend jaar een vast contract, dus ik ben samen met dinnetje nu op zoek om samen een huis te gaan kopen

Budget is 150K in de regio Eindhoven, en we hebben al één en ander op het oog. 1 huis wat we gezien hebben had 150 als (vaste) vraagprijs, maar staat al meer dan 3 jaar te koop. Vraagprijs is inmiddels 2 keer verlaagd vanaf 175.

Hoe gaan we vanaf nu te werk? Hypotheek zijn we al aan het doorrekenen, en heb al naar de makelaar een tipje gegeven dat we interesse hebben en eventueel wel willen gaan kijken. Maar hoe het allemaal precies in zijn werk gaat, wie kan mij een beetje wegwijs maken?

Ik heb ook naar huizen gezocht in Eindhoven, maximum vraagprijs destijds (jaartje geleden) 160-170k. Kon niks vinden. Of oude meuk die helemaal opgeknapt moest worden, of in een gedateerde vieze oude wijk, of in een jongere semi-achterstandsbuurt (lees: Achtste Barrier) met de vuilbakken en banken voor de deur.

Ik kan je als tip meegeven dat je goed navraag moet doen over hoe het wonen in de wijk en zelfs de straat is - sommige wijken en straten zijn namelijk erger dan je denkt in Eindhoven. Iedereen denkt altijd 'oh nee in Woensel West wil ik niet gaan wonen maar de rest zal wel prima zijn, toch?' Guess again, not.

Voor mij was een nieuwbouwwoning op 15 min. reistijd van Eindhoven veel interessanter, terwijl ik daar eerst niet eens aan had gedacht.

[technorabilia]

Ik heb een appartement op het oog van €175k, bouwjaar 2001, bovenwoning en op het oog geen vreemde zaken (maar ik heb er ook totaal geen verstand van).
Is het gebruikelijk om een bouwtechnische keuring uit te voeren voor deze leeftijd?

[dion_b]

Gebruikelijk koop je weinig voor...

Belangrijkste reden om altijd een keuring te doen is dat je daarmee aantoonbaar voldaan hebt aan redelijke eigen onderzoeksplicht; een verkoper is verplicht je op de hoogte te stellen van verborgen gebreken, maar niet van dingen die zichtbaar zouden moeten zijn.

Ook bij een woning van 14 jaar oud kun je gebreken hebben - fundering zal meestal wel OK zijn, maar lekkages, brakke leidingen, rotte kozijnen en goten enzo zijn allemaal mogelijk (meestal wel constructie- of gebruiksfout als het zo snel optreedt, maar goed, dat komt wel degelijk voor).

Zo'n keuring kun je voor minder dan EUR 300 geregeld hebben. Keuring OK? Dan goed voor de gemoedsrust, en als vervolgens iets brak blijkt te zijn sta je veel sterker tov verkoper omdat je aan kunt tonen dat het redelijkerwijs als 'verborgen' te beschouwen is. Keuring NOK? Dan kun je dat gebruiken om nog eens in gesprek te gaan over de prijs.

Ik zou het doen.

[technorabilia]

Ok, ik zie ook dat het gedetailleerder is dan ik dacht.
Voorbeeldrapportage VEH: https://www.eigenhuis.nl/...ouwtechnische-keuring.pdf

[Bierkameel]

Volgens mij krijg je vaak al niet eens een hypotheek zonder bouwtechnische keuring..bij mij heeft mijn tussenpersoon dat allemaal geregeld toen ik mijn huis kocht.

[Tsurany]

Jawel, zonder keuring wel. Zonder taxatie nooit. Heb wel de keuring uit laten voeren maar de bank vroeg er nooit naar.

[Sissors]

Ik heb geen keuring gedaan en gewoon hypotheek, taxatie is inderdaad verplicht voor hypotheek.

Voor een soortgelijk appartement (2000, iets duurder) heb ik geen bouwtechnische keuring gedaan. Bij een wat ouder huis zou ik het 100% zeker doen, maar bij een relatief nieuw appartement zag ik zelf niet echt het nut ervan in.

Ligt natuurlijk ook aan andere dingen, zoals die VVE. Mijne heeft genoeg in kas (vandaar VRH problemen weer, precies nog op tijd gelukt om extra geld in hypotheek te stoppen), en dus zullen onverwachte kosten aan het complex gedekt moeten kunnen worden. Als je VVE blut is dan betekend onverwachte kosten dat je bij moet springen.

[Archiebald]

Iedereen de beste wensen voor 2015!

29-12 de bodemprijs van de verkopers doorgestuurd gekregen. Heb ik nog niet op gereageerd, behalve dat de we het ontvangen hebben en er over na gaan denken. Zojuist de makelaar in de mail:
"Wanneer kan ik reactie verwachten? Er zijn namelijk nog 2 partijen die de woning willen bekijken en eventueel willen bieden"

In eerste instantie wou ik vandaag reageren, maar met deze mail heb ik zin om het even over het weekend te tillen. 15-12 hebben we ons eerste bod uitgebracht, en de hele tijd horen we niets over eventueel anderen die geïnteresseerd zijn. Nu de verkopers hun bodemprijs hebben gezegd, zijn er ineens 2 partijen. Het komt op mij over alsof het bluf is.

[Lekkerboeie86]

Dat is ook bluf. Want hij kan gewoon bezichtingen plannen

[Archiebald]

Vanmiddag dan maar even reageren dat we nog in overleg zijn met onze adviseur en dat we waarschijnlijk maandag inhoudelijk reageren.

[Pred]

Je bent in onderhandeling, toch? Dan is de code van kracht dat de verkoper niet met andere partijen in onderhandeling gaat, maar dat is volgens mij niet verplicht.

Wij zijn nog niet in onderhandeling. Eerste bod was te laag, tweede bod afg. dinsdag gedaan, maar nog geen reactie.

[Archiebald]

Pred schreef op vrijdag 02 januari 2015 @ 11:16:
Je bent in onderhandeling, toch? Dan is de code van kracht dat de verkoper niet met andere partijen in onderhandeling gaat, maar dat is volgens mij niet verplicht.

Wij zijn nog niet in onderhandeling. Eerste bod was te laag, tweede bod afg. dinsdag gedaan, maar nog geen reactie.

Verkopers hebben als laatste een voorstel gedaan (zonder einddatum welliswaar, dus we zouden extra lang kunnen rekken lijkt mij?).
Volgens mij ben je dan in onderhandeling ja, totdat wij een voorstel doen waar de verkopers een tegenvoorstel op doen of afwijzen is het toch?

De makelaar zit niet bij de NVM of VBO ofzo, maar is wel lid van vastgoedpro en vastgoedcert gecertificeerd.

[Pred]

Archiebald schreef op vrijdag 02 januari 2015 @ 11:18:
[...]


Verkopers hebben als laatste een voorstel gedaan (zonder einddatum welliswaar, dus we zouden extra lang kunnen rekken lijkt mij?).
Volgens mij ben je dan in onderhandeling ja, totdat wij een voorstel doen waar de verkopers een tegenvoorstel op doen of afwijzen is het toch?

De makelaar zit niet bij de NVM of VBO ofzo, maar is wel lid van vastgoedpro en vastgoedcert gecertificeerd.

Zodra je een tegenbod krijgt ben je in onderhandeling (tot akkoord of afwijzing idd). Formeel gezien zouden ze met meerdere partijen tegelijkertijd in onderhandeling mogen gaan, denk ik.

[Woy]

Archiebald schreef op vrijdag 02 januari 2015 @ 11:18:
[...]


Verkopers hebben als laatste een voorstel gedaan (zonder einddatum welliswaar, dus we zouden extra lang kunnen rekken lijkt mij?).
Volgens mij ben je dan in onderhandeling ja, totdat wij een voorstel doen waar de verkopers een tegenvoorstel op doen of afwijzen is het toch?

De verkopers kunnen natuurlijk op elk moment melden dat het bod komt te vervallen en dat ze de onderhandelingen afbreken.

Pred schreef op vrijdag 02 januari 2015 @ 11:23:
[...]


Zodra je een tegenbod krijgt ben je in onderhandeling (tot akkoord of afwijzing idd). Formeel gezien zouden ze met meerdere partijen tegelijkertijd in onderhandeling mogen gaan, denk ik.

Idd, wettelijk gezien mogen ze gewoon met meerdere partijen tegelijk in onderhandeling zijn. De NVM en VBO hebben het wel in de gedragscode staan dat dat niet mag.

[FreakNL]

Nog even terugkomen op die bouwtechnische keuring.

Ik heb zelf vorig jaar een huis uit 1991 gekocht en heb de gok genomen om geen bouwtechnische keuring te laten uitvoeren. Maar het is echt een persoonlijke keuze. Bij een ouder huis zou ik het misschien wel doen.

Maar aan de andere kant, als ik dat voorbeeld document zo even vlug doorscan (https://www.eigenhuis.nl/...ouwtechnische-keuring.pdf), dan denk ik, daar ga ik echt geen 300 euro voor betalen (noem me dan maar een krent), dat zijn allemaal visueel inspecties, ik kan zelf ook wel zien dat de kit in de badkamer oud is en los laat, de keuken gedateerd is en dat er een dakpan kapot is

Enige belangrijk is eigenlijk leidingwerk (zowel water als gas), je fundering en je dak. Maar hoe diep gaan ze eigenlijk op die zaken in?

[Darkvater]

Ik was eens aan het nadenken. Stel je voor dat je het geld cash zou hebben voor een nieuw huis en je dus geen hypotheek nodig hebt.

Zou het mogelijk zijn om een soort trust op te zetten met daarin je eigen geld en daar dan van lenen zodat je hypotheek rente aftrek kan krijgen?

[JvS]

Als je het geld op de een of andere manier in een BV weet te stoppen, dan kan de BV het weer aan jou uitlenen. Volgens mij zijn er zat ondernemers die op die manier in hun huis zitten.

Wellicht kan je het zelfs aan een BV lenen, er rente over krijgen, die BV hypotheekt het dan weer aan jou en jij betaalt rente die je vervolgens van de belasting aftrekt zodat dat bruto op een "nul saldo" uitkomt, en dat je dan de HRA als extratje hebt .

[T-MOB]

Lijkt me een hoop administratief gedoe voor een matige besparing. Je moet in die constructie namelijk wel 1.2% vermogensbelasting betalen en ook nog eens 0.75% aan EWF bij je inkomen optellen. En dan kun je er ook nog vergif op innemen dat de HRA helemaal afgeschaft gaat worden bij de volgende stelselherziening.

[Woy]

T-MOB schreef op vrijdag 02 januari 2015 @ 13:17:
Lijkt me een hoop administratief gedoe voor een matige besparing. Je moet in die constructie namelijk wel 1.2% vermogensbelasting betalen en ook nog eens 0.75% aan EWF bij je inkomen optellen. En dan kun je er ook nog vergif op innemen dat de HRA helemaal afgeschaft gaat worden bij de volgende stelselherziening.

Een eigen B.V. valt in Box-2 en dus buiten de VRH. Het EWF is wel een goed punt, maar als je van je B.V. leent zonder daadwerkelijk hypotheekrecht kun je wel een hogere rente rekenen.

Maar het is denk niet zo snel rendabel om er een B.V. voor op te richten, en dat wordt waarschijnlijk ook niet geaccepteerd door de BD als het verder een "lege" B.V. is. Sowieso zul je ook rekening moeten houden met vennootschapsbelasting en dividendbelasting, en zul je als DGA minstens een redelijk salaris moeten uitkeren ( en daar dus ook inkomensbelasting over betalen. )

Al met al is het alleen gunstig als je toch al een B.V. hebt.

[ Voor 14% gewijzigd door Woy op 02-01-2015 14:35 ]

[T-MOB]

Ik bedoelde de constructie waarin je aan je eigen B.V. uitleent. Dat lijkt me een vordering die je in box 3 moet opgeven. Als je het geld echt in de B.V. stopt gaat dat niet op, maar dan gaat de B.V. winst maken en moet je zoals jij al aangeeft vennootschapsbelasting betalen.

Ik zou zelf altijd kiezen voor het contant betalen van het huis - zelfs al had ik een B.V. Dat is veel overzichtelijker, en bovendien is het fiscale voordeel dan niet afhankelijk van het hebben van een inkomen. Als ik cash eem huis zou kunnen aftikken is het goed mogelijk dat ik ook een (paar) jaar(tjes) sabbatical zou willen nemen.

[JvS]

Archiebald schreef op vrijdag 02 januari 2015 @ 11:18:
[...]


Verkopers hebben als laatste een voorstel gedaan (zonder einddatum welliswaar, dus we zouden extra lang kunnen rekken lijkt mij?).
Volgens mij ben je dan in onderhandeling ja, totdat wij een voorstel doen waar de verkopers een tegenvoorstel op doen of afwijzen is het toch?

De makelaar zit niet bij de NVM of VBO ofzo, maar is wel lid van vastgoedpro en vastgoedcert gecertificeerd.

Het lijkt er toch sterk op dat jouw uiterste prijs onder hun minimale prijs ligt (dat was vooraf ook wel te verwachten). Waarom bied je niet gewoon je uiterste prijs, zegt dat dat je uiterste prijs is, dat ze 3 werkdagen hebben om te reageren en als ze niet accepteren, dan zou ik gewoon zeggen dat het jammer is dat het niet doorgaat en dat je verder gaat kijken.

Dit eeuwige heen en weer gepingel zie ik persoonlijk alleen voordeel in als het zou leiden tot een prijs die onder jouw maximum komt te liggen. Dat lijkt hier niet echt het geval.

[Archiebald]

JvS schreef op vrijdag 02 januari 2015 @ 17:00:
[...]

Het lijkt er toch sterk op dat jouw uiterste prijs onder hun minimale prijs ligt (dat was vooraf ook wel te verwachten). Waarom bied je niet gewoon je uiterste prijs, zegt dat dat je uiterste prijs is, dat ze 3 werkdagen hebben om te reageren en als ze niet accepteren, dan zou ik gewoon zeggen dat het jammer is dat het niet doorgaat en dat je verder gaat kijken.

Dit eeuwige heen en weer gepingel zie ik persoonlijk alleen voordeel in als het zou leiden tot een prijs die onder jouw maximum komt te liggen. Dat lijkt hier niet echt het geval.

Dat heb ik vlak voor je post gedaan. Ons idee bij nu bieden ipv maandag kwam op hetzelfde neer als wat jij zegt. Het is nu aan de verkopers wat ze ermee doen

[DopjeD]

Vraagje bij kopen van een tweede woning. Ik schets twee situaties, in beide situaties dekt de verkoopopbrengst van het huis de totale hypotheeklast. Hypotheek betreft een spaarhypotheek.

Situatie 1: huis verkocht waarbij de spaarhypotheek reeds €100.000 bevat
Situatie 2: huis verkocht, €0 in spaarhypotheek, €100.000 op bankrekening

Is er een verschil tussen beide situaties bij het kopen van de tweede woning?

[Ph046ph]

Wat een verschillen als je nu je maximale hypotheek gaat berekenen op diverse sites. Normaal kwam je op diverse sites op hetzelfde bedrag uit. Nu zijn er grote verschillen, maar dat komt omdat veel partijen de verkeerde gegevens gebruiken.

Ik heb bij diverse sites de volgende gegevens ingevuld:
- salaris van € 38.880 (voor het gemak dus 3.000 per maand)
- 2,9% met NHG

Alleen berekenhet.nl geeft het juiste bedrag (max. hypotheek € 175.144).
De Hypotheekshop en De Hypotheker geven beide € 198.000. Geen idee hoe ze op dat bedrag komen en klopt zeker niet.
Zelfs de site van NHG geeft een fout bedrag (€ 182.927). Bij de site van NHG hebben ze tot en met rentes van 3,00% met NHG een verkeerde financieringslastpercentages meegenomen. Er zou een een financieringslastpercentages van 22,5% meegenomen moeten worden, maar bij de berekening houden ze rekening met 23,5%.

[Ray]

veel sites werken nog met de oude, lees 2014, quotes. Dat de NHG site er zelf naast zit is wel slordig. Als dat maandag nog zo is meld ik het wel even, moet ze toch nog bellen

[Ph046ph]

Ray schreef op zaterdag 03 januari 2015 @ 10:40:
veel sites werken nog met de oude, lees 2014, quotes. Dat de NHG site er zelf naast zit is wel slordig. Als dat maandag nog zo is meld ik het wel even, moet ze toch nog bellen

De Hypotheekshop en De Hypotheker gebruiken nog inderdaad de percentages van 2014. Ook enorm slordig. Je mag van zulke organisaties toch wel verwachten dat de berekeningen vanaf 1-1-2015 gewoon kloppen.

[Osxy]

Ph046ph schreef op zaterdag 03 januari 2015 @ 10:49:
[...]


De Hypotheekshop en De Hypotheker gebruiken nog inderdaad de percentages van 2014. Ook enorm slordig. Je mag van zulke organisaties toch wel verwachten dat de berekeningen vanaf 1-1-2015 gewoon kloppen.

In sommige gevallen is het mogelijk om meer te lenen dan officieel in de NHG regels word omschreven, exacte details hiervan zijn mij alleen niet bekend.

[Ray]

Ph046ph schreef op zaterdag 03 januari 2015 @ 10:49:
[...]


De Hypotheekshop en De Hypotheker gebruiken nog inderdaad de percentages van 2014. Ook enorm slordig. Je mag van zulke organisaties toch wel verwachten dat de berekeningen vanaf 1-1-2015 gewoon kloppen.

Veel van deze partijen / vergelijkingssites zitten er wel vaker compleet naast wat betreft informatie en rekentools dus dit verwonderd me eigenlijk niet. NHG daarentegen hoort zijn zaken gewoon op orde te hebben.


daarnaast is er nog de 3% voor energie besparende maatregelen. Deze zit echter in de LTV.

[ Voor 30% gewijzigd door Ray op 03-01-2015 11:43 ]

[missle]

Is er misschien iemand die weet hoe veel procent van de aankoopprijs van nieuwbouw nog als "normaal" beschouwd mag worden als extra kosten die erbij komen? Wij komen met alle afwerking op 23% van de kale koopprijs aan extra kosten, zoals nu begroot. Dit is inclusief bijvoorbeeld de keuken (grote ruimte in verhouding), iets meer luxe bovenop de standaard badkamer (zoals mooie tegels, douchewand ipv standaard niks bij de douche en mengkranen enz), een aanbouw (zonder aanbouw is het standaard echt een kleine woonkamer), vloerverwarming, dakkapel voor en achter en dan 5 slaapkamers ipv standaard 3, extra stopcontact hier en daar, maar ook de tuin, verf, vloeren enz zit in deze begroting. Even grof berekend 220.000,- kale koopprijs en bijkomende kosten zijn net onder de 50.000,-

Natuurlijk kan het met minder luxe dan waar we nu voor kiezen, maar het is toch een beetje een tegenvaller om het maar netjes te zeggen, ondanks dat we het deels mee kunnen financieren in een bouwdepot (we zitten ver onder onze max, zelfs incl. bouwdepot) en deels met eigen middelen kunnen betalen ... Dus is het nog realistisch en betaal je dan voor extra woongenot, of gaan we te ver met deze investering? We kopen een huis om in te wonen, zeker niet om winst op te maken, maar liever ook geen groot verlies bij ooit eens een verkoop...

[technorabilia]

Is dit via de bouwer? Want dan ben je waarschijnlijk goedkoper uit als je zaken na de oplevering laat doen.

[The Legend]

missle schreef op zaterdag 03 januari 2015 @ 21:53:
Is er misschien iemand die weet hoe veel procent van de aankoopprijs van nieuwbouw nog als "normaal" beschouwd mag worden als extra kosten die erbij komen? Wij komen met alle afwerking op 23% van de kale koopprijs aan extra kosten, zoals nu begroot. Dit is inclusief bijvoorbeeld de keuken (grote ruimte in verhouding), iets meer luxe bovenop de standaard badkamer (zoals mooie tegels, douchewand ipv standaard niks bij de douche en mengkranen enz), een aanbouw (zonder aanbouw is het standaard echt een kleine woonkamer), vloerverwarming, dakkapel voor en achter en dan 5 slaapkamers ipv standaard 3, extra stopcontact hier en daar, maar ook de tuin, verf, vloeren enz zit in deze begroting. Even grof berekend 220.000,- kale koopprijs en bijkomende kosten zijn net onder de 50.000,-

Natuurlijk kan het met minder luxe dan waar we nu voor kiezen, maar het is toch een beetje een tegenvaller om het maar netjes te zeggen, ondanks dat we het deels mee kunnen financieren in een bouwdepot (we zitten ver onder onze max, zelfs incl. bouwdepot) en deels met eigen middelen kunnen betalen ... Dus is het nog realistisch en betaal je dan voor extra woongenot, of gaan we te ver met deze investering? We kopen een huis om in te wonen, zeker niet om winst op te maken, maar liever ook geen groot verlies bij ooit eens een verkoop...

Wat normaal is kan niemand zeggen, dat verschilt per geval. Wij bouwen in CPO waarbij uitgegaan werd van een basiswoning die gegarandeerd voor 150k kan worden gebouwd, en daar kun je aan veranderen wat je wil. Wij komen op ca. 200k bouwkosten. Dat is nog exclusief keuken, vloeren, verf tuin etc. maar inclusief luxe badkamer. Je moet voor jezelf nagaan of het geld je het waard is. Ik dacht bij veel dingen gewoon 'kun je het later eenvoudig alsnog doen?' zo nee, dan nu maar gewoon meenemen. Dan schiet het wel lekker op qua meerkosten overigens

[missle]

Bedankt voor de reacties. Alles is dan via de bouwer gedaan inderdaad. En we hebben kleine kinderen, dus veel zelf doen na oplevering zit er helaas niet in. En ivm met ruimtegebrek in het huidige huis is dan ook in de overweging meegenomen dat we snel kunnen verhuizen. Dat neemt natuurlijk niet weg dat het erg veel geld blijft... Maar een blik van buitenaf is af en toe wel fijn om wat meer visies te horen!

[naitsoezn]

missle schreef op zaterdag 03 januari 2015 @ 21:53:
Is er misschien iemand die weet hoe veel procent van de aankoopprijs van nieuwbouw nog als "normaal" beschouwd mag worden als extra kosten die erbij komen? (...) We kopen een huis om in te wonen, zeker niet om winst op te maken, maar liever ook geen groot verlies bij ooit eens een verkoop...

Wat 'normaal' is, verschilt natuurlijk per situatie, en het is dan ook een beetje onzinnig om het in percentages uit te drukken. Een dakopbouw is nou eenmaal een dakopbouw, of je het nu over een huis van 150k of over een huis van 400k hebt.

Verder is het misschien beter om één en ander aan kosten op te splitsen. Een dakopbouw of een uitbouw zal veel meer waarde toevoegen dan een extra luxe tegel in de badkamer of een mooi afgewerkte tuin.

[technorabilia]

De structurele zaken als een uitbouw zou ik via de bouwer doen maar bij een keuken/badkamer is meestal een stuk goedkoper als je het na de oplevering laat uitvoeren.

[AMDFreak]

Beste Tweakers,

Al enige tijd zit ik mee te lurken in deze topic, ik zie veel ervaringen mbt aanschaf van bestaande woningen.
Mijn vriendin en ik hebben afgelopen zomer een nieuwbouw woning aangeschaft, alles leek soepeltjes te verlopen, ik zal even kort samenvatten wat er allemaal is gebeurt:

21 juni start verkoop (direct ingeschreven);
27 juni worden wij ingeloot voor onze eerste voorkeur;
27 juli tekenen wij ovk voor de grond en aannemer;
23 september hypotheek finaal akkoord;
7 oktober wordt de goed nieuwsbrief verzonden;
17 november worden wij uitgenodigd om 8 januari een feestelijke handeling te vieren;
21 november zitten wij bij de notaris om de grond om te dragen;
1 december bericht de gemeente aan de aannemer dat er niet begonnen mag worden met de bouw, omdat er een beschermde rugstreeppad aanwezig is op/in het bouwterrein;
9 december worden alle bewoners geïnformeerd over het feit dat de bouw zal worden uitgesteld;
11 december wordt er een inloopavond georganiseerd door de aannemer, gemeente en verkopend-makelaar van het project;
16 december krijgen wij keurig een mail met een hoop antwoorden op de vragen van 11 december
18 december nogmaals een bijeenkomst;
16 januari zal er een 2de voorstel komen qua compensatie;

Door de bijeenkomsten is duidelijk naar voren gekomen dat de gemeente aardig wat fouten heeft laten liggen bij de afwikkeling van de bouwvergunning. Het blijkt dat de gemeente begin mei 2014 wist dat de beschermde rugstreeppad aanwezig was op het bouwterrein. Er zijn zelfs buurtbewoners die geklaagd hebben over deze padden ivm geluidoverlast tijdens het paringsseizoen. Tot op heden heeft de gemeente nog niet met veel woorden de fout toegegeven, op papier schrijven zij "overmacht" in de vergaderingen noemen zij het een misverstand.
Omdat wij tenslotte bouwrijpe grond hebben gekocht (volgens de overeenkomst), wordt dit niet nagekomen en is de aannemer bereid ons een compensatie te geven. Aangezien de bouw nu +/- 6 maanden is uitgesteld naar mei 2015.

Hun eerste voorstel is als volgt:
Volledige vergoeding bouwrente (periode van 7 okt tot 21 november).
3% over de grondkosten per jaar a +/- € 100.000,- (naar ratio is dit ongeveer 5/12de deel hiervan).

Tijdens de 2de bijeenkomst is dit eerste voorstel qua compensatie, door iedereen "collectief" van de tafel geveegd. 16 januari zullen zij met een nieuw voorstel komen.

Nu was ik eigenlijk benieuwd of er meer mensen ervaringen hadden met dit soort situaties en wat jullie compensatie hierin was.

[Rmg]

Stoney3K schreef op dinsdag 30 december 2014 @ 21:55:
* Stoney3K meldt zich ook maar eens

Vanaf aankomend jaar een vast contract, dus ik ben samen met dinnetje nu op zoek om samen een huis te gaan kopen

Budget is 150K in de regio Eindhoven, en we hebben al één en ander op het oog. 1 huis wat we gezien hebben had 150 als (vaste) vraagprijs, maar staat al meer dan 3 jaar te koop. Vraagprijs is inmiddels 2 keer verlaagd vanaf 175.

Hoe gaan we vanaf nu te werk? Hypotheek zijn we al aan het doorrekenen, en heb al naar de makelaar een tipje gegeven dat we interesse hebben en eventueel wel willen gaan kijken. Maar hoe het allemaal precies in zijn werk gaat, wie kan mij een beetje wegwijs maken?

Wat bedoel je met "Allemaal"?

In het kort:
Van te voren heb je een inschatting wat je kan besteden.

Je gaat bij huizen op bezoek tot je er gevonden hebt die je wil.

Daarna probeer je op een prijs uit te komen

Overeenkomst? mooi dan voorlopige koopcontract opstellen (doet de verkoopmakelaar) zijn 9 van de 10 keer model overeenkomsten ziet er ongeveer uit als dit https://www.consumentenbo...bestaande-woning-2014.doc Kijk je na of alles klopt.

Als je dat wilt nog een clausule er in "onder voorbehoud van technische keuring bij meer dan x bedrag aan herstel kosten dan afzien van de koop" of iets in die strekking

Klopt alles dan teken je de koopakte

Die gaat naar je notaris, heb je nog geen notaris op het oog dan komt er een stukje in als "Notaris van verkoper, te benoemen voor datum x" dus dan regel je een notaris, zo gedaan.

Daarna regel je je hypotheek, voor het einde van de financieringstermijn in je koopcontract.

Is het opleverdatum dan ga je nog even kijken, is het huis leeg, zie je geen rare dingen dan ga je vervolgens naar de notaris met z'n allen, je koopcontract word nog even zo goed als voorgelezen, zet een miljard handtekeningen, verkopers geven je de sleutels, nog een paar handtekeningen en je hebt een huis.

[Pred]

Rmg schreef op zondag 04 januari 2015 @ 15:18:
[...]

Dank voor deze bondige, doch duidelijke uitleg.

[-tom-562]

Ph046ph schreef op zaterdag 03 januari 2015 @ 10:36:
Wat een verschillen als je nu je maximale hypotheek gaat berekenen op diverse sites. Normaal kwam je op diverse sites op hetzelfde bedrag uit. Nu zijn er grote verschillen, maar dat komt omdat veel partijen de verkeerde gegevens gebruiken.

Ik heb bij diverse sites de volgende gegevens ingevuld:
- salaris van € 38.880 (voor het gemak dus 3.000 per maand)
- 2,9% met NHG

Alleen berekenhet.nl geeft het juiste bedrag (max. hypotheek € 175.144).
De Hypotheekshop en De Hypotheker geven beide € 198.000. Geen idee hoe ze op dat bedrag komen en klopt zeker niet.
Zelfs de site van NHG geeft een fout bedrag (€ 182.927). Bij de site van NHG hebben ze tot en met rentes van 3,00% met NHG een verkeerde financieringslastpercentages meegenomen. Er zou een een financieringslastpercentages van 22,5% meegenomen moeten worden, maar bij de berekening houden ze rekening met 23,5%.

Ik ben nu ook een beetje aan het kijken, en ik kwam ook tot die conclusie. T.o.v. van mijn bank (Rabobank) kon ik bij De Hypotheker ruim 35k meer lenen

[ph4ge]

Ray schreef op zaterdag 03 januari 2015 @ 11:04:
Veel van deze partijen / vergelijkingssites zitten er wel vaker compleet naast wat betreft informatie en rekentools dus dit verwonderd me eigenlijk niet. NHG daarentegen hoort zijn zaken gewoon op orde te hebben.

De meeste Nederlanders willen zoveel mogelijk lenen, dus is het voor hypotheekaanbieders aantrekkelijk om een zo hoog mogelijk leenbedrag op de site te zetten. Zie het als een vanaf prijs zoals je die bij een vakantie aanbieder zou zien. Ze maken dus ook geen haast met het updaten naar de nieuwe situatie, zeker zolang de concurrent dat ook nog niet gedaan heeft.

[Gizz]

Rmg schreef op zondag 04 januari 2015 @ 15:18:
[...]
zet een miljard handtekeningen, verkopers geven je de sleutels, nog een paar handtekeningen en je hebt een huis.

Dat valt toch wel mee? Ik heb volgens mij 4 handtekeningen gezet in 2 uur tijd: een krabbel op het inspectierapport (voor de meterstanden en dergelijke) en later bij de notaris op de eindrekening, leveringsakte en hypotheekakte.

[chrisborst]

-tom-562 schreef op zondag 04 januari 2015 @ 21:11:
[...]

Ik ben nu ook een beetje aan het kijken, en ik kwam ook tot die conclusie. T.o.v. van mijn bank (Rabobank) kon ik bij De Hypotheker ruim 35k meer lenen

De rabobank rekent altijd met de 5% rekenrente. De hypotheker met 2.75% van de 10 jaarsrente.
De site van de NHG rekent het beste uit wat je maximaal kan lenen. Tenminste als ze de juiste woonquotes gebruiken van 2015.
Bij de site van de NHG kan je zelf het rentepercentage invullen. Pak de laagste 10 jaarsrente en reken daar mee.

[Roenie]

Van het weekend bij een huis gaan kijken dat twee jaar te koop staat. Toen we aankwamen vertelde de makelaar dat hij die dag nog drie andere bezichtingen had voor dat huis. Ja right....

En een daarvan belde aan terwijl wij net in het huis waren. Mijn eerste ingeving, dat is een collega van zijn kantoor

[Lekkerboeie86]

Moest je niet heeeeel hard lachen. Toneelstukjes doet ie maar in zn vrije tijd..

[naitsoezn]

Ik geloof er niets van dat het opgezet zou zijn... Lekker belangrijk, welke potentiele koper boeit dat nou? Logischer vind ik dat het net kerstvakantie is geweest (allemaal lekker funda afstruinen onder de kerstboom) en afgelopen weekend het laatste vrije weekend van velen is geweest

[ Voor 69% gewijzigd door naitsoezn op 05-01-2015 00:11 ]

[Roenie]

Dat is ook weer waar. Ik vond het alleen te toevallig. Ik heb het allemaal genegeerd. Doet ookniet echt ter zake. Ik bied wanneer en wat ik wil en laat me niet opjagen.

Daarbij vertelde de makelaar dat de eigenaren in scheiding lagen en dat het moment was gekomen dat ze geen dubbele HRA meer hebben, maar dat de echtelieden onenigheid hadden over de te accepteren prijs. Ik snap trouwens wel dat die makelaar het wilde verkopen want die wacht al twee jaar op zijn geld natuuurlijk.

Er was trouwens duidelijk niets meer gedaan aan het huis die twee jaar.

[ Voor 12% gewijzigd door Roenie op 05-01-2015 07:46 ]

[technorabilia]

liquid_ice schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 12:40:
Ik kom er net achter dat het energielabel verplicht is bij verkoop vanaf 2015

http://www.rijksoverheid....rgielabel-definitief.html

Ik kom nu een huis tegen waarbij staat vermeld:

Gezien de discussie over het nut van het zogenaamde energielabel hebben wij overlegd met de verkoper hoe hiermee om te gaan. Wij hebben afgesproken, dat dit label niet zal worden aangevraagd. De wet geeft hierbij de mogelijkheid dat de koper en verkoper gezamenlijk verklaren hiervan af te zien en dit zal ook als zodanig in de koopkracht akte worden opgenomen.

Het klopt toch dat dit niet meer is toegstaan per 1 januari?

[Viavia28]

Ik ga eind deze maand mijn huis kopen. Hypotheek is rond en ga vandaag een datum inplannen voor de overdracht. Nu heb ik een vraag m.b.t. de voorlopige belastingteruggave.

Ik kan nu een voorlopige aangifte doen van inkomstenbelasting, zodat ik maandelijks de HRA krijg gestort. Hierin kan ik ook de koopkosten van mijn huis aangeven en die aftrekken. Hoe zit het met dit bedrag? Ik heb berekend dat ik zo'n 2.500 terugkrijg (excl. HRA). Krijg ik dit bedrag wel in een keer betaald of ook maandelijks? Ik zou dit namelijk mooi kunnen gebruiken voor de inrichting van mijn huis.

Iemand hier ervaring mee?

[ATS]

Die krijg je maandelijks, niet in één keer vooraf. In één keer achteraf (naar aanleiding van de definitieve aangifte) kan natuurlijk ook.

[Viavia28]

Maar als ik mijn aangifte in februari doe, wanneer ik de kosten voor de koop al gemaakt heb, krijg ik die kosten dan ook maandelijks? (Het gaat hier om de aftrek van koopkosten niet de HRA)

[m-vw]

kraades schreef op maandag 05 januari 2015 @ 09:27:
[...]


Ik kom nu een huis tegen waarbij staat vermeld:

Gezien de discussie over het nut van het zogenaamde energielabel hebben wij overlegd met de verkoper hoe hiermee om te gaan. Wij hebben afgesproken, dat dit label niet zal worden aangevraagd. De wet geeft hierbij de mogelijkheid dat de koper en verkoper gezamenlijk verklaren hiervan af te zien en dit zal ook als zodanig in de koopkracht akte worden opgenomen.

Het klopt toch dat dit niet meer is toegstaan per 1 januari?

Uit je eigen link:

Boete bij ontbreken definitief energielabel

Vanaf 1 januari 2015 controleert de Inspectie Leefomgeving en Transport op de aanwezigheid van het definitieve energielabel bij de verkoop, verhuur en oplevering van woningen. U riskeert een boete die kan oplopen tot € 400,00 wanneer u in zo’n geval geen definitief energielabel kunt overhandigen.

[ATS]

Viavia28 schreef op maandag 05 januari 2015 @ 10:09:
Maar als ik mijn aangifte in februari doe, wanneer ik de kosten voor de koop al gemaakt heb, krijg ik die kosten dan ook maandelijks? (Het gaat hier om de aftrek van koopkosten niet de HRA)

Ja. Die kosten zijn wel HRA: de financieringskosten van je eigen woning zijn aftrekbaar. Dat betreft elk jaar weer de rente die je betaalt, maar in het eerste jaar ook bepaalde eenmalige kosten die er mee samenhangen. Maar het blijft gewoon de HRA.

Wat je doet is je geschatte belastbaar inkomen voor 2015 verlagen doordat je je financieringskosten eigen woning aftrekt van je inkomen. Op basis daarvan berekent de BD hoeveel voorheffing je via je werkgever ongeveer teveel betaalt, en wat je dan vast maandelijks weer terugkrijgt (als voorschot op je teruggave op basis van je definitieve aangifte in april 2016). Wanneer jij je kosten maakt, maakt de BD niet uit. Je kan ook je hypotheekrente in één keer voldoen per jaar als je wil, daar heeft de BD verder niets mee te maken.

[ Voor 3% gewijzigd door ATS op 05-01-2015 10:17 ]

[Roenie]

kraades schreef op maandag 05 januari 2015 @ 09:27:
[...]


Ik kom nu een huis tegen waarbij staat vermeld:

Gezien de discussie over het nut van het zogenaamde energielabel hebben wij overlegd met de verkoper hoe hiermee om te gaan. Wij hebben afgesproken, dat dit label niet zal worden aangevraagd. De wet geeft hierbij de mogelijkheid dat de koper en verkoper gezamenlijk verklaren hiervan af te zien en dit zal ook als zodanig in de koopkracht akte worden opgenomen.

Het klopt toch dat dit niet meer is toegstaan per 1 januari?

Als jij als koper dat dus niet overeenkomt dan zullen ze toch met een energielabel over de brug moeten komen

Een voorlopig label krijgt iedereen thuisgestuurd. Een definitief voor label voor de verkoop kost een paar tientjes.

Moest ook wel, want het label oude stijl is door totale anarchie ter ziele gegaan. Iets wat ik trouwens wel grappig vind

[technorabilia]

Roenie schreef op maandag 05 januari 2015 @ 10:35:
[...]

Als jij als koper dat dus niet overeenkomt dan zullen ze toch met een energielabel over de brug moeten komen

Een voorlopig label krijgt iedereen thuisgestuurd. Een definitief voor label voor de verkoop kost een paar tientjes.

Moest ook wel, want het label oude stijl is door totale anarchie ter ziele gegaan. Iets wat ik trouwens wel grappig vind

Ja, dat is waar.

V.w.b. het label...
(uit http://www.makelaarsland.nl/blog/update-energielabel)

Voor het omzetten naar een definitief label wordt bewijsmateriaal gevraagd. Het aanleveren van de juiste bewijsstukken is naar verwachting niet eenvoudig. Lees hier de instructies betreffende het verzamelen van bewijsstukken.

Voor 100 euro (incl. btw) verzorgt Adakeur uw definitieve label inclusief het verzamelen van de benodigde bewijslast. Hiervoor komt de energielabelaar van Adakeur bij u langs om uw woning in kaart te brengen en de gegevens en bewijsstukken worden namens u ingevuld en aangeleverd.

Klinkt allemaal weer als werkverschaffing maar ik zal mij er eens in verdiepen want ik moet nl. ook een label voor mijn huidige huis aanleveren...

[Roenie]

Dat is toch alleen als je een beter label wilt?

[FreakNL]

Viavia28 schreef op maandag 05 januari 2015 @ 10:09:
Maar als ik mijn aangifte in februari doe, wanneer ik de kosten voor de koop al gemaakt heb, krijg ik die kosten dan ook maandelijks? (Het gaat hier om de aftrek van koopkosten niet de HRA)

Ik heb in mei gekocht en ergens in juni een voorlopige teruggaaf aangevraagd. Vanaf juli kreeg ik deze gestort. Ik had volgens mij recht op een teruggaaf van iets van 3000 euro (netto) van de kosten koper, daarvan kreeg ik meteen januari-juli terug (3000/12*7)=1750 plus natuurlijk mijn reguliere HRA.

Als je dus in februari koopt zul je niet in 1 keer de gehele bulk krijgen, hooguit het bedrag over januari erbij..

[technorabilia]

Roenie schreef op maandag 05 januari 2015 @ 11:43:
Dat is toch alleen als je een beter label wilt?

Volgens mij moet je altijd deze procedure doorlopen om van voorlopig naar definitief label te gaan.

Uit http://www.rvo.nl/onderwe.../definitief-energielabel:

Woningeigenaren zonder energielabel krijgen begin 2015 hun voorlopige energielabel thuisgestuurd. Het voorlopig energielabel heeft geen formele status. Het is een indicatie van de gegevens gebaseerd op openbare gegevens over de woning, bijvoorbeeld uit het Kadaster.

Vanaf 1 januari 2015 is het bij verkoop, verhuur of oplevering verplicht om van het voorlopige energielabel zelf een definitief energielabel te maken. De woningeigenaar kan vanaf 1 januari via energielabelvoorwoningen.nl van de Rijksoverheid een definitief energielabel regelen.

Via de applicatie kan de woningeigenaar, na inloggen met DigiD, de vooraf ingevulde gegevens controleren en aanpassen. Bijvoorbeeld informatie over de isolatie, het glas en de verwarmingsketel. De applicatie geeft aan voor welke gegevens er bewijsstukken nodig zijn, zoals een foto van een CV-ketel. Vervolgens controleert een erkend deskundige het bewijs op afstand, via de applicatie. Na akkoord ontvangt de woningeigenaar het definitieve energielabel. Dit label is 10 jaar geldig na uitgifte.

Omslachtig dus. En de "deskundige" moet je ook nog betalen...

[AMDFreak]

Hebben ze het er toch doorheen gedrukt dat enerielabel...

[timag]

Rmg schreef op zondag 04 januari 2015 @ 15:18:
[...]

Die gaat naar je notaris, heb je nog geen notaris op het oog dan komt er een stukje in als "Notaris van verkoper, te benoemen voor datum x" dus dan regel je een notaris, zo gedaan.

Voor de definitieve overdracht is het gebruikelijk dat de koper een notaris kiest. Dit is handig omdat die notaris meestal ook voor de koper een hypotheekakte opstelt en soms ook zaken als een samenlevingscontract. De meeste notariskosten liggen dan ook bij de koper. De verkoper is er vaak niet eens bij.

[Roenie]

kraades schreef op maandag 05 januari 2015 @ 12:52:
[...]
...
Omslachtig dus. En de "deskundige" moet je ook nog betalen...

Als je het eens bent met het label toch niet?

[liquid_ice]

Vanmorgen de technische keuring laten doen op een 87M2 rijtjes huis uit de jaren 50.

Volgens mij weinig schokkende dingen gezien, het raport komt nog.

Wel lag de kruipruimte HELEMAAL vol met bouw puin.
Had de keurder gevraagd wat voor cijfer (1 tot 10) hij het huis zou geven en dat was toch wel een 7 qua tecnische staat.

[ATS]

liquid_ice schreef op maandag 05 januari 2015 @ 14:01:
Vanmorgen de technische keuring laten doen op een 87M2 rijtjes huis uit de jaren 50.

Volgens mij weinig schokkende dingen gezien, het raport komt nog.

Wel lag de kruipruimte HELEMAAL vol met bouw puin.
Had de keurder gevraagd wat voor cijfer (1 tot 10) hij het huis zou geven en dat was toch wel een 7 qua tecnische staat.

Dat puin zou ik niet mee accoord gaan. Afvoeren van dat spul kost veel moeite en geld, en je weet niet wat er in zit (asbest?). En het moet er wel uit als je iets aan je riolering moet doen bijvoorbeeld, of als je extra kabels via de kruipruimte wil leggen, leidingen wil omleggen voor een andere keuken, etc.

Edit: Ik weet dat het vroeger redelijk gebruikelijk was om dit te doen, maar het is echt geen goed idee. Die kruipruimte is er niet voor niets. In mijn oude VVE was het ook gebeurd ooit. Dat eruit halen in verband met problemen met de afvoer heeft vorig jaar echt heel veel geld gekost. Gelukkig was de (familie van de) eigenaar van dat appartement al sinds de bouw de eigenaar, en was het dus duidelijk dat hij zelf verantwoordelijk was voor de kosten van het ruimen ervan. Die grap heeft al met al ettelijke duizenden euros gekost, en dan lag er in dit geval geen asbesthoudend materiaal...

[ Voor 28% gewijzigd door ATS op 05-01-2015 15:10 ]

[DrivinUCrazy]

Helemaal mee eens. Misschien maskeert het zelfs wel een probleem aan leidingen, of wordt er iets beschadigd bij het verwijderen van het puin.
Als je een kruipruimte hebt, dan moet deze ook toegankelijk zijn imho.

[StecaGrid]

Dat is ook een manier van de vloer na-isoleren inderdaad!

[Steefmeister]

100% eens met bovenstaande reacties. Dit kan enkel nadelige gevolgen hebben als je de boel de boel laat..

[NoepZor]

chrisborst schreef op zondag 04 januari 2015 @ 22:14:
[...]

De rabobank rekent altijd met de 5% rekenrente. De hypotheker met 2.75% van de 10 jaarsrente.
De site van de NHG rekent het beste uit wat je maximaal kan lenen. Tenminste als ze de juiste woonquotes gebruiken van 2015.
Bij de site van de NHG kan je zelf het rentepercentage invullen. Pak de laagste 10 jaarsrente en reken daar mee.

Ik wou gaan vragen hoe dit verschil tot stand kan komen, maar het stond al mooi uitgelegd. Dank!

[ATS]

Merk op dat als je dieper de Rabo site in gaat en gebruik gaat maken van het persoonlijk dossier, je wel kan rekenen met de echte rente.

[chrisborst]

ATS schreef op maandag 05 januari 2015 @ 15:11:
Merk op dat als je dieper de Rabo site in gaat en gebruik gaat maken van het persoonlijk dossier, je wel kan rekenen met de echte rente.

Klopt, dan kom je wel op een reëel bedrag uit. Maar daar moet je ook wel een paar trucjes voor uithalen. Je moet oa aanvinken zat ze je eigen middelen aanvullen zodat je NHG kan krijgen. Ook rekenen ze nog niet je rentekorting mee (0.2%).
Maar iedere bank/adviseur maakt de berekening op dezelfde manier omdat het zo door het Nibud wordt voorgeschreven. Afwijken mag wel maar bijna geen enkele bank wil dit omdat het enorm veel administratieve rompslomp oplevert.

[technorabilia]

Roenie schreef op maandag 05 januari 2015 @ 13:52:
[...]
Als je het eens bent met het label toch niet?

Ik heb net de aanvraag doorlopen via https://www.energielabelvoorwoningen.nl/...



Als je zaken hebt als driedubbel glas enzo moet je bewijs aanleveren, maar dat heb ik niet dus ik hoefde geen bewijs aan te leveren.

De "deskundige" kun je selecteren uit een lijst.
Dus wat kiezen 9 van de 10 net als ik...de goedkoopste = €14.
Er staat ook bij: de deskundige komt niet langs maar doet de beoordeling "op afstand".
Wat een oplichterij...

[NoepZor]

Ik had net telefonisch contact met de Hypotheker in Hengelo om te vragen hoe het kan dat bij hun het leenbedrag zoveel hoger was dan bij bijv. de Rabobank of ABN Amro. Daarop berekende hij het bedrag op basis van mijn inkomen en daar kwam een bedrag uit in lijn met voorgenoemde banken (5-10k meer, geen 25k meer). Hij deed vervolgens hetzelfde op de site en kwam tot de conclusie dat de site voor geen meter klopte. Hij zou er achteraan gaan bij het hoofdkantoor.