Ervaring met huis kopen - Deel 7

[Lekkerboeie86]

rik11 schreef op vrijdag 03 oktober 2014 @ 23:43:
Als dat vantevoren niet expliciet is genoemd door verkoper of koper dan hoort het niet in het koopcontract. Wat heeft die verkoper met jouw kk te maken. Willen ze die andere 4% ook zien? Bekijk het even! Ik zou dat makelaar mailen waarin je aangeeft dat dit niet conform je bod is.

Ik vind opzich dat je hier wel gelijk in hebt. Hoewel ik bijna overal op internet ongeveer het volgende lees:

Bij sommige woningen hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dit is het geval als je een woning koopt die minder dan drie jaar geleden ook al is verkocht. Je hoeft dan geen overdrachtsbelasting te betalen over de koopsom die de huidige eigenaar heeft betaald. Het is wel gebruikelijk dat je dit voordeel vergoedt aan de verkoper. Op die manier krijgt de verkoper de overdrachtsbelasting terug. Dus als je zelf de verkoper bent kun je op die manier de overdrachtsbelasting terugkrijgen.

Verkoopprijs hoger
Is de verkoopprijs hoger dan de oorspronkelijke koopsom die de verkoper destijds heeft betaald? Dan betaal je over het merendeel gewoon overdrachtsbelasting aan de Belastingdienst.

Teruggave is voordeel voor verkoper
Als koper heb je in de praktijk dus geen voordeel. Het voordeel is voor de verkoper die binnen drie jaar na aankoop zijn huis weer verkoopt.

Ik was er helemaal van overtuigd dat ik die 2% gewoon moest betalen. Dus opzich komt het niet als onverwachte kosten. Maar nu voelt het even anders. Maar ff een nachtje over slapen.

[StecaGrid]

Ik reageer ook puur uit eigen gevoel en niet uit ervaring maar ik vind dat de verkoopmakelaar op zn minst had kunnen zeggen dat hij deze constructie aanhoudt. Jij biedt bijvoorbeeld 200k, dan ga je ervan uit dat je die 200k ook betaald en niet 204k.
Staat er iets in de brochure of op funda hierover.. Tja, dan misschien gewoon ff slikken. Ik zou het op zn minst aankaarten.

[naitsoezn]

rik11 schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 07:45:
Ik reageer ook puur uit eigen gevoel en niet uit ervaring maar ik vind dat de verkoopmakelaar op zn minst had kunnen zeggen dat hij deze constructie aanhoudt. Jij biedt bijvoorbeeld 200k, dan ga je ervan uit dat je die 200k ook betaald en niet 204k.
Staat er iets in de brochure of op funda hierover.. Tja, dan misschien gewoon ff slikken. Ik zou het op zn minst aankaarten.

kk is toch gewoon iets wat "normaal" is, en ben je dus sowieso altijd kwijt. Alleen in dit geval gaat dat geld niet naar de staat, maar naar verkoper. Ik zie het verschil niet zo.

[StecaGrid]

Je betaalt de koper wat je bent overeengekomen. Kk is jouw zaak. Dat je die niet hoeft te betalen is natuurlijk om de verkoper tegemoet te zien maar dan moet de verkoper daar duidelijk over communiceren zodat jij daar rekening mee kan houden in je bod. Achteraf die clausule opnemen vind ik onbehoorlijk. Dan had de makelaar aan moeten geven: verkoper is akkoord met je bod maar omdat je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen brengen we die 2% extra in rekening.
Dan is er sprake van een transparante communicatie en kan jij aangeven of je al dan niet akkoord bent. Hoezeer ik de constructie ook snap en logisch vind, blijf ik de uitvoering erg merkwaardig vinden.

[naitsoezn]

rik11 schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 10:52:
Je betaalt de koper wat je bent overeengekomen. Kk is jouw zaak.

Uiteindelijk zul je gewoon een totaalbedrag naar de notaris moeten overmaken (wat altijd hoger is dan het bedrag wat je overeengekomen bent met verkoper), en dit totale bedrag is in dit geval precies gelijk aan de situatie als wanneer je wél belasting moest betalen. Je betaalt dus nog steeds gewoon wat overeengekomen is. Tenzij je bij het doen van je bod bewust rekening hield met het feit dat je geen overdrachtsbelasting hoefde te betalen (wat volgens mij in deze situatie niet het geval is, maar correct me if I'm wrong), zie ik écht niet wat er nou zo raar aan de clausule is.

[JvS]

dion_b schreef op vrijdag 03 oktober 2014 @ 17:38:
[...]

Dat zijn niet bepaald de maandlasten die mijn adviseur me voorgerekend heeft

Dan heeft he adviseur het niet volledig uitgelegd. Maandlasten bestaan uit twee componenten:
- Rente (daadwerkelijke kosten)
- Aflossing (dat zijn geen kosten, wel lasten, dat is verkleinen van je schuld, daar staat bezit tegenover)

Ik vergelijk huur (kosten) met rente + onderhoud (kosten) en dat verschil gebruik ik om de eenmalige hoge kosten (kosten koper) van kopen mee "af te lossen". Dan kom je zelfs met jouw voorbeeld van koop Vs huur op < 3 jaar uit.

[DrivinUCrazy]

Maar met een nieuwe hypotheek zul je moeten aflossen. (kort door de bocht, ik weet het) Dat zul je dus wel degelijk iedere maand moeten ophoesten. Dan kun je dat niet als kosten zien, maar als je het geld niet hebt komt de bank toch wel degelijk een hartig woordje met je spreken. En dát is wat dion_b bedoelde.

[Lekkerboeie86]

Punt voor mij is dat de verkoopmakelaar niets zegt dat er geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden. Die regeling is van 6 maanden naar 3 jaar gegaan.

Vroeger was die belasting 6% en nu 2%. Dan maar 4% naar de verkoper, want normaal betaalde je dit toch ook?

Ik zal me er bij neer moeten leggen denk ik. Ik ging er gewoon vanuit dat ik 4k moest betalen, maar dat dit nu naar de verkoper gaat, vind ik erg onnodig en vervelend. Hoewel dit op internet als "normaal" gezien wordt, snap ik niet waarom. Belastingdienst hoeft het geld niet dus waarom de verkoper wel?

[JvS]

DrivinUCrazy schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 12:01:
Maar met een nieuwe hypotheek zul je moeten aflossen. (kort door de bocht, ik weet het) Dat zul je dus wel degelijk iedere maand moeten ophoesten. Dan kun je dat niet als kosten zien, maar als je het geld niet hebt komt de bank toch wel degelijk een hartig woordje met je spreken. En dát is wat dion_b bedoelde.

Ja als je strict de maandlasten bekijkt, heb je gelijk. Als je de situatie vanuit kosten bekijkt, moet je gewoon naar kosten kijken. Aflossing zijn geen kosten. Dat is vermogensopbouw.

Om de vraag "korte periode huren of kopen?" te beantwoorden, gaat toch gewoon om wat je kwijt bent in die 3 jaar. Die aflossing ben je niet kwijt, zodra je je huis verkoopt krijg je die weer terug (of hoef je je hypotheek minder af te betalen). Dus dan heb je twee situaties:

Huren: 850 huur x 36 maanden = 30.600
Kopen: (300 rente + 150 onderhoud en belasting ) * 36 maanden + 5% van 175k kosten koper = 16.200 + 8.750 = 24.950

Enige is dat je risico loopt, omdat je niet weet wat de huizenprijzen doen. Het is echt verassend snel voordelig om te kopen voor een korte tijd, als de prijzen niet dalen. Met kopen heb je veel meer aanbod. Zie maar eens een huurwoning te vinden in Amsterdam of Utrecht voor 850 euro... De enige die je online ziet zijn de lokkertjes.

[ Voor 6% gewijzigd door JvS op 04-10-2014 12:16 ]

[ATS]

Als de wetgever bedoeld had dat die overdrachtbelasting ten gunste zou komen aan de verkoper, dan had hij dit wel zo geregeld. Dat dat niet het geval is, zegt mij dat het voordeel primair toekomt aan de koper, tenzij helder van te voren gecommuniceerd is dat er geen overdrachtbelasting verschuldigd is, maar dat die 2% ten gunste zal komen aan de verkoper. Ofwel: staat het niet in de brochure, dan zou ik het niet accepteren.

[ANdrode]

Lekkerboeie86 schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 12:09:
Ik zal me er bij neer moeten leggen denk ik.

Zolang je niet getekend hebt zit je nergens aan vast. Dit is een aanvullende eis van de koper, die ze kennelijk niet gecommuniceerd hebben.

Zij accepteren het denk ik ook niet als jij een koop contract met 4K minder er op voorlegt .

Ik ging er gewoon vanuit dat ik 4k moest betalen, maar dat dit nu naar de verkoper gaat, vind ik erg onnodig en vervelend. Hoewel dit op internet als "normaal" gezien wordt, snap ik niet waarom. Belastingdienst hoeft het geld niet dus waarom de verkoper wel?

Wie vind dit normaal en/of eerlijk? Makelaars, kopers, verkopers?

Hoe lang geleden is het huis verkocht? Wat denk jij dat de kans is, dat als ze het huis niet aan jou verkopen, ze dit voordeeltje verliezen?

[argro]

JvS schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 12:15:
[...]

Het is echt verassend snel voordelig om te kopen voor een korte tijd, als de prijzen niet dalen.

Vergeet niet de dubbele lasten aan het einde. Het is een utopie om aan het einde van de korte tijd een nieuw huis te betrekken terwijl het andere huis al verkocht is. Daar gaat een zekere overlap in zitten. Die overlap is met een beetje pech flink lang, met een lange tijd dubbele lasten tot gevolg. In geval van huur is dat risico nihil. Kwestie van op tijd opzeggen.

[redwing]

JvS schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 12:15:
[...]
Om de vraag "korte periode huren of kopen?" te beantwoorden, gaat toch gewoon om wat je kwijt bent in die 3 jaar. Die aflossing ben je niet kwijt, zodra je je huis verkoopt krijg je die weer terug (of hoef je je hypotheek minder af te betalen). Dus dan heb je twee situaties:

Huren: 850 huur x 36 maanden = 30.600
Kopen: (300 rente + 150 onderhoud en belasting ) * 36 maanden + 5% van 175k kosten koper = 16.200 + 8.750 = 24.950

Niet alles wat je in je hypotheek stopt is daadwerkelijke aflossing. Bij die 300 euro mag je dus gerust nog 100 optellen als je het over 3 jaar wil bekijken.

Enige is dat je risico loopt, omdat je niet weet wat de huizenprijzen doen. Het is echt verassend snel voordelig om te kopen voor een korte tijd, als de prijzen niet dalen.

Normaal gesproken moet je met +/- 5 jaar rekenen. Oftewel als je ergens minder dan 5 jaar woont is huren aantrekkelijker, wil je langer ergens wonen is kopen beter. Gezien de huidige rente zou je daar een jaartje vanaf kunnen halen. 3 jaar lijkt met net iets te kort, maar rond de 4 jaar ligt het omslagpunt wel.

[Lekkerboeie86]

ANdrode schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 13:56:
[...]


Zolang je niet getekend hebt zit je nergens aan vast. Dit is een aanvullende eis van de koper, die ze kennelijk niet gecommuniceerd hebben.

Zij accepteren het denk ik ook niet als jij een koop contract met 4K minder er op voorlegt .


[...]


Wie vind dit normaal en/of eerlijk? Makelaars, kopers, verkopers?

Hoe lang geleden is het huis verkocht? Wat denk jij dat de kans is, dat als ze het huis niet aan jou verkopen, ze dit voordeeltje verliezen?

Het huis is slechts 1 jaar bewoond door de verkoper. Het stel is uit elkaar. De prijs van de woning was erg goed. Ook opgezocht wat die mensen hebben betaald vorig jaar. Nu moet NHG akkoord geven voor verkoop ivm. Restschuld. Dit gaat tot nu toe ook erg moeizaam. 10 dagen voor passeren nog geen akkoord voor verkoop. Taxatie is al wel geweest, maar heb hier geen info over. Hoop dat het akkoord er maandag ligt.

Ik was er gewoon van vanuit gegaan dat ik 2% moest betalen aan de belasting. Verkoopmakelaar deed hier heel normaal over. "Dat is altijd zo" nu blijkt uit papieren van de notaris dat die 2% naar de verkoper gaat omdat ik een vrijstelling heb van deze belasting. Dat heb ik nu op internet opgezocht. Het blijkt dat dit heel vaak zo loopt, maar was hier totaal niet van op de hoogte. Ik snap ook niet waarom. Ik heb die koopakte getekend 4 weken geleden op het kantoor van de verkoopmakelaar. Alleen bij de notaris staat nog geen handtekening.

[Bockelaar]

dus je hebt al getekend, met in het koopcontract die 2% en nu vraag je je af of je dat wel had moeten doen? Misschien handig om dat VOOR je tekent te doen??

[Lekkerboeie86]

Bockelaar schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 15:17:
dus je hebt al getekend, met in het koopcontract die 2% en nu vraag je je af of je dat wel had moeten doen? Misschien handig om dat VOOR je tekent te doen??

Jep ik ben dom. En heb me voor 4k laten naaien bij de verkoopmakelaar. Leergeld is duur. Na misschien wel 100 uur lezen wat de valkuilen bij het kopen van een huis zijn, ben ik niet op tijd achter de informatie gekomen dat er situaties bestaan waarbij je geen overdrachtsbelasting hoef te betalen. Ik wist niet beter dat dit altijd zo was. Of een bewoner er 1 jaar of 100 jaar gewoond had, je betaald altijd 2%.

[argro]

Lekkerboeie86 schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 14:44:
[...]

Ik was er gewoon van vanuit gegaan dat ik 2% moest betalen aan de belasting. Verkoopmakelaar deed hier heel normaal over. "Dat is altijd zo" nu blijkt uit papieren van de notaris dat die 2% naar de verkoper gaat omdat ik een vrijstelling heb van deze belasting. Dat heb ik nu op internet opgezocht. Het blijkt dat dit heel vaak zo loopt, maar was hier totaal niet van op de hoogte. Ik snap ook niet waarom. Ik heb die koopakte getekend 4 weken geleden op het kantoor van de verkoopmakelaar. Alleen bij de notaris staat nog geen handtekening.

Jij hebt geen vrijstelling, maar de verkoper heeft dat. Vrijstelling krijg je namelijk (onder meer) bij doorverkoop binnen een bepaalde tijd, niet bij koop van iets dat recent door een ander is gekocht. De notaris is verantwoordelijk voor berekening en afdracht. Het is correct dat de 2% die jij betaalt naar de verkoper gaat, dat is namelijk vrij efficiënt. Het alternatief is dat jij betaalt aan de overheid en de overheid weer terugbetaalt aan de verkoper die vrijstelling heeft. Dat zijn meer transacties met hetzelfde resultaat.

Lekkerboeie86 schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 15:41:
[...]

Jep ik ben dom. En heb me voor 4k laten naaien bij de verkoopmakelaar. Leergeld is duur. Na misschien wel 100 uur lezen wat de valkuilen bij het kopen van een huis zijn, ben ik niet op tijd achter de informatie gekomen dat er situaties bestaan waarbij je geen overdrachtsbelasting hoef te betalen. Ik wist niet beter dat dit altijd zo was. Of een bewoner er 1 jaar of 100 jaar gewoond had, je betaald altijd 2%.

Valt dus allemaal wel mee. Je bent niet dom en ook niet genaaid, je voelt je misschien alleen genaaid (ten onrechte dus).

[ Voor 27% gewijzigd door argro op 04-10-2014 15:52 ]

[dion_b]

argro schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 13:59:
[...]
Vergeet niet de dubbele lasten aan het einde. Het is een utopie om aan het einde van de korte tijd een nieuw huis te betrekken terwijl het andere huis al verkocht is. Daar gaat een zekere overlap in zitten. Die overlap is met een beetje pech flink lang, met een lange tijd dubbele lasten tot gevolg. In geval van huur is dat risico nihil. Kwestie van op tijd opzeggen.

Dat dus.

Je hoeft niet lang dubbele lasten te hebben om ieder voordeel die je hebt aan koop (en al het vermogen dat je met aflossen opgebouwd hebt) op te branden. Been there, done that, heb m'n erfenis in rook op zien gaan erdoor. Dat was dubbel pech (nouja, driedubbel als je overlijden moeder ook meetelt als 'pech' ) omdat het huis nagenoeg exact dezelfde dag in de verkoop ging als dat de huizenmarkt in 2008 instortte. Dus niet alleen lang dubbele lasten maar ook na afloop fors lagere verkoopprijs dan gehoopt.

Mensen die dat soort zooi niet meegemaakt hebben rekenen zich al snel rijk met koop, want "dat overkomt mij toch niet". Nou, anno 2014 overkomt het nog genoeg mensen. Het speelde een rol bij zowel de verkopers waar we uiteindelijk op uitgekomen zijn (10 maanden dubbele lasten, huurders erin, maar niet kostendekkend, uiteindelijk EUR 28k (15%) onder vraagprijs verkocht)) als onze tweede keus (2.5 jaar te koop na overlijden ouder, huurders erin, niet alleen niet kostendekkend maar ook nog eens de boel vrij vakkundig onverkoopbaar gemaakt, mede daardoor EUR 35k in vraagprijs moeten zakken ). Als koper heb ik er m'n voordeel me gedaan (ik huur nu, heb dus alle tijd, en vooral mijn voorstel tot verlengen van geldigheidsduur van m'n uiterste bod deed wonderen ), maar ik voelde hun pijn al te goed en besef even goed dat het mij ook kan overkomen als we straks weg willen.

Bedenk dat je met een half jaar dubbele lasten (wat nog meevalt...) al snel duizenden EUR kwijt bent. Dat wil niet zeggen dat je daarom nooit moet kopen, maar wel dat je ongeacht of rekensommetje nu leert dat je 2, 3, 4 of 5 jaar nodig hebt voordat koop voordeliger is dan huur rekening moet houden met nog een forse tegenvaller op het eind. Heb je geluk, dan kun je de buffer die je daarvoor opbouwde natuurlijk gelijk in volgend huis steken, maar heb je omgekeerd pech en heb je er geen rekening mee gehouden, dan wordt het pijnlijk...

TLDR: ongeacht wat iemand voorrekent, als je nu al weet dat je over 3 jaar waarschijnlijk wilt verhuizen en als je ook nog onzekerheid hebt over vriendin die nog moet afstuderen en dan wie weet waar werk vindt, gewoon niet kopen.

[Bart2005]

dion_b schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 18:10:
[...]
Je hoeft niet lang dubbele lasten te hebben om ieder voordeel die je hebt aan koop (en al het vermogen dat je met aflossen opgebouwd hebt) op te branden. Been there, done that, heb m'n erfenis in rook op zien gaan erdoor. Dat was dubbel pech (nouja, driedubbel als je overlijden moeder ook meetelt als 'pech' ) omdat het huis nagenoeg exact dezelfde dag in de verkoop ging als dat de huizenmarkt in 2008 instortte. Dus niet alleen lang dubbele lasten maar ook na afloop fors lagere verkoopprijs dan gehoopt.

Edit: niet goed gelezen.

[ Voor 13% gewijzigd door Bart2005 op 04-10-2014 20:35 ]

[Bockelaar]

Lekkerboeie86 schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 15:41:
[...]
Jep ik ben dom. En heb me voor 4k laten naaien bij de verkoopmakelaar. Leergeld is duur. Na misschien wel 100 uur lezen wat de valkuilen bij het kopen van een huis zijn, ben ik niet op tijd achter de informatie gekomen dat er situaties bestaan waarbij je geen overdrachtsbelasting hoef te betalen. Ik wist niet beter dat dit altijd zo was. Of een bewoner er 1 jaar of 100 jaar gewoond had, je betaald altijd 2%.

dat valt ook wel weer mee, alleen die 2% moet je toch betalen, dus who cares of dat naar de BD gaat of via een regeltje wat je niet kende naar de verkoper. Ik zou er niet teveel fuss over maken eerlijk gezegd


oh, en feli met je woning!

[Sissors]

dion_b schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 18:10:
[...]

Bedenk dat je met een half jaar dubbele lasten (wat nog meevalt...) al snel duizenden EUR kwijt bent. Dat wil niet zeggen dat je daarom nooit moet kopen, maar wel dat je ongeacht of rekensommetje nu leert dat je 2, 3, 4 of 5 jaar nodig hebt voordat koop voordeliger is dan huur rekening moet houden met nog een forse tegenvaller op het eind. Heb je geluk, dan kun je de buffer die je daarvoor opbouwde natuurlijk gelijk in volgend huis steken, maar heb je omgekeerd pech en heb je er geen rekening mee gehouden, dan wordt het pijnlijk...

Met dubbele lasten ben ik nog steeds niet duurder uit dan met huren, en als ik zou huren zou ik dus effectief altijd met dubbele lasten zitten, enkel het scheelt een redelijke som aan het begin.

[JvS]

dion_b schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 18:10:
[...]


TLDR: ongeacht wat iemand voorrekent, als je nu al weet dat je over 3 jaar waarschijnlijk wilt verhuizen en als je ook nog onzekerheid hebt over vriendin die nog moet afstuderen en dan wie weet waar werk vindt, gewoon niet kopen.

Ben het er niet mee eens. Je loopt meer risico, dat is zeker waar. Maar het is jouw mening dat je dat niet moet doen. Geen feit dat het financieel onvoordelig is. Ik heb mijn rekensommen allemaal ultra conservatief genomen. Als je dat combineert met een huis kopen voor je je andere huis verkocht hebt (wat ik overigens juist weer wel onverstandig zou vinden, maar soit ) en dan ook nog eens zoveel vragen dat je je huis niet kan verkopen, ja akkoord. Dan is het onvoordelig.

Ik snap dat het nooit allemaal 100% exact goed te timen is, maar 6 maanden dubbele lasten als standaard nemen lijkt me niet reeel.

Kijk je naar een stad als Amsterdam en Utrecht, zie dan maar eens voor <1000 euro per maand in een fijne wijk een fijn huis te huren. Dat is echt knokken met alle andere stelletjes die dat willen. Kopen kan je wel zat. ik vind het risico op een prijsdaling de komende 5 jaar behoorlijk redelijk beperkt, dus vind het ook voor korte periode wel redelijk aan te raden om te kopen.

Jij overduidelijk van niet. Prima, het is maar net hoe je rekent. Huur van 1200 euro kan ook zomaar (zeker geen uitzondering) voor 65m2 appartementjes/benedenwoningen in de mooiere wijken... Ik vind het allemaal niet zo klip en klaar, afhankelijk van je wensen.

[ Voor 54% gewijzigd door JvS op 04-10-2014 22:02 ]

[Tristan]

Het volgende is niet helemaal ontopic maar is voor mij nu wel actueel en valt onder de ervaring van een nieuw huis kopen.

Hoe staan jullie tegenover alarmsystemen voor het huis en indien positief, moet ik hier rekening mee houden tijdens de bouw?

[DrivinUCrazy]

Goedkopere draadloze systemen zijn met een simpele jammer eenvoudig onschadelijk te maken. Als je er waarde aan hecht, zou ik zeker naar de mogelijkheden van bedrade systemen kijken. En dus ja, daar moet je dan alvast rekening mee houden.

[Rene]

Tristan schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 23:03:
Het volgende is niet helemaal ontopic maar is voor mij nu wel actueel en valt onder de ervaring van een nieuw huis kopen.

Hoe staan jullie tegenover alarmsystemen voor het huis en indien positief, moet ik hier rekening mee houden tijdens de bouw?

Een goed alarmsysteem is duur en heeft vaak ook abbonementskosten. Zoals gezegd is een bedraad systeem de beste optie, dus hier zal je rekening mee moeten houden. Wellicht kan je het geld beter investeren in goede inbraakpreventie. Je huis is een stuk minder aantrekkelijk als alles een stuk beter beveiligd is als de rest van de wijk, tenzij je natuurlijk een exclusieve villa hebt.

Had overigens eerder wat geld gestoken in goede brandpreventie, maar dat is natuurlijk geheel afhankelijk van de situatie.

[Milmoor]

Wij zijn serieus aan het kijken naar een nieuwbouwhuis. Mijn ouders willen daar financieel stevig bijdragen. Alleen loopt de regeling waarbij dit belastingvrij kan eind dit jaar af. Wij zijn actief in gesprek, maar de kans is aanwezig dat het net niet dit jaar lukt. Het project dat we op het oog hebben is nog startende en je weet nooit hoe dat gaat lopen. Tegen een makelaar zeggen dat hij op moet schieten omdat je nu je geld kwijt wilt lijkt me ook niet goed voor de prijs . Ik wil graag van de directe tijdsdruk af. Is het mogelijk om hier tijd te rekken en toch dit jaar van de schenkingsregeling gebruik te maken? Bijvoorbeeld door nu een bouwdepot starten, maar dan zonder vastgelegde locatie/verkopende partij? Wat ik tot nu toe via Google vindt is niet op deze situatie van toepassing.

[RickvN]

Milmoor schreef op zondag 05 oktober 2014 @ 10:57:
Wij zijn serieus aan het kijken naar een nieuwbouwhuis. Mijn ouders willen daar financieel stevig bijdragen. Alleen loopt de regeling waarbij dit belastingvrij kan eind dit jaar af. Wij zijn actief in gesprek, maar de kans is aanwezig dat het net niet dit jaar lukt. Het project dat we op het oog hebben is nog startende en je weet nooit hoe dat gaat lopen. Tegen een makelaar zeggen dat hij op moet schieten omdat je nu je geld kwijt wilt lijkt me ook niet goed voor de prijs . Ik wil graag van de directe tijdsdruk af. Is het mogelijk om hier tijd te rekken en toch dit jaar van de schenkingsregeling gebruik te maken? Bijvoorbeeld door nu een bouwdepot starten, maar dan zonder vastgelegde locatie/verkopende partij? Wat ik tot nu toe via Google vindt is niet op deze situatie van toepassing.

Ik kan het zo snel niet vinden, maar ik heb ook gelezen dat voor nieuwbouw woningen er net een zin niet lekker in de wetgeving staat, waardoor je nu eigenlijk al niet meer voor nieuwbouw woningen er gebruik van kan maken. Maar juist weer wel tot 2017 dacht ik voor het verbouwen van je huis voor deze regeling.
Ik denk eerlijk gezegd dat het lastig zal worden. Misschien eventueel de schenking omzetten in een gunstige leningsvorm? (Hoge rente en dan terug laten schenken + belastingvoordeel erover?)

[dion_b]

JvS schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 21:55:
[...]

Kijk je naar een stad als Amsterdam en Utrecht, zie dan maar eens voor <1000 euro per maand in een fijne wijk een fijn huis te huren. Dat is echt knokken met alle andere stelletjes die dat willen. Kopen kan je wel zat. ik vind het risico op een prijsdaling de komende 5 jaar behoorlijk redelijk beperkt, dus vind het ook voor korte periode wel redelijk aan te raden om te kopen.

Waardedaling is niet het probleem, het gaat gewoon om de bijkomende kosten, vnl risico op dubbele lasten. Juist het feit dat je zat kunt kopen bewijst dat er genoeg lang genoeg op de markt staat. Dat zijn dus mensen die daar nu tegenaan lopen. Vandaag zij, morgen wij...

Jij overduidelijk van niet. Prima, het is maar net hoe je rekent. Huur van 1200 euro kan ook zomaar (zeker geen uitzondering) voor 65m2 appartementjes/benedenwoningen in de mooiere wijken... Ik vind het allemaal niet zo klip en klaar, afhankelijk van je wensen.

Tja, voor een dubbeltje ga je niet op eerste rij zitten, koop of huur, maar zoals gezegd, in straat waar ik woon stond (is inmiddels verhuurd) gewoon appartement van 57m^2 te huur voor EUR 850/m. A'dam binnen de ring enzo. Als je geduld hebt, goed oplet en op juiste moment toeslaat kan het prima. Geldt natuurlijk ook voor koop - als je bij koop per se *nu* moet kopen, heb je ook veel minder onderhandelingsruimte dan als je het op luie gemak kunt doen. Wat natuurlijk situatie is als je pas gaat kopen als je je huidige huis al verkocht hebt...

Het is zoals je aangeeft een afweging die ieder voor zich moet maken, maar bagetalliseer de risico's niet. Bij huur zij die er niet, maandje opzegging en klaar. Dat is ook wat waard, zeker als we het hebben over korte termijn (3 jaar), veel onzekerheden (vriendin die nog af moet studeren) en een vaststaande wens om na die 3 jaar niet ergens aan vast te zitten.

[ Voor 4% gewijzigd door dion_b op 05-10-2014 11:49 ]

[_l_Arjan_l_]

Milmoor schreef op zondag 05 oktober 2014 @ 10:57:
Wij zijn serieus aan het kijken naar een nieuwbouwhuis. Mijn ouders willen daar financieel stevig bijdragen. Alleen loopt de regeling waarbij dit belastingvrij kan eind dit jaar af. Wij zijn actief in gesprek, maar de kans is aanwezig dat het net niet dit jaar lukt. Het project dat we op het oog hebben is nog startende en je weet nooit hoe dat gaat lopen. Tegen een makelaar zeggen dat hij op moet schieten omdat je nu je geld kwijt wilt lijkt me ook niet goed voor de prijs . Ik wil graag van de directe tijdsdruk af. Is het mogelijk om hier tijd te rekken en toch dit jaar van de schenkingsregeling gebruik te maken? Bijvoorbeeld door nu een bouwdepot starten, maar dan zonder vastgelegde locatie/verkopende partij? Wat ik tot nu toe via Google vindt is niet op deze situatie van toepassing.

Ik zou even contact opnemen met de belastingdienst hoe de regels qua schenking eruit zien na 2015. Hun website is er niet duidelijk over.
De oude regeling was dat je 50k kon schenken als ouder aan een kind jonger dan 35 jaar. Die leeftijdseis is toen vervallen en het bedrag tijdelijk opgehoogd naar 100k.

http://www.belastingdiens..._schenkingen_aan_kinderen

[ph4ge]

Middels de familiebank constructie (+- 50k) en de gewone vrijstelling (ruim 50k) kunnen ouders +- 100k aan de aankoop van het huis van een kind bijdragen. Tenzij ze nog meer willen dus geen enkele reden om je te haasten. Daar komt bij dat over het bedrag daar boven de belasting ook nog niet zo veel is als men vaak denkt. De tijdelijke verruimde vrijstelling zorgt vooral voor extra aandacht voor schenken en de woningmarkt, in de praktijk is het maar voor een heel klein groepje mensen echt een voordeel en is dat voordeel nog niet eens zo groot.

[ Voor 25% gewijzigd door ph4ge op 05-10-2014 15:08 ]

[sambalbaj]

is al bekend wat het komend jaar wordt?
Die 100k vervalt maar wat wordt het bedrag? En keert de leeftijdsristrictie weer terug?

[freedzed6]

sambalbaj schreef op zondag 05 oktober 2014 @ 15:11:
is al bekend wat het komend jaar wordt?
Die 100k vervalt maar wat wordt het bedrag? En keert de leeftijdsristrictie weer terug?

wordt weer de helft dus ook een prima bedrag.

[exCite1]

frankpaul1 schreef op vrijdag 03 oktober 2014 @ 23:12:
[...]


Ja dat vermoedde ik ook, maar kon het ook niet vinden op Belgische sites. Zal ze eens een om een offerte vragen daar over de grens...

Heb die rente natuurlijk niet bij de eerste offerte gekregen. Ondertussen 3 weken bezig geweest denk ik, maar het loont wel. Eerste offerte was 3.24%.

[Verwijderd]

ph4ge schreef op zondag 05 oktober 2014 @ 15:07:
Middels de familiebank constructie (+- 50k) en de gewone vrijstelling (ruim 50k) kunnen ouders +- 100k aan de aankoop van het huis van een kind bijdragen. Tenzij ze nog meer willen dus geen enkele reden om je te haasten. Daar komt bij dat over het bedrag daar boven de belasting ook nog niet zo veel is als men vaak denkt. De tijdelijke verruimde vrijstelling zorgt vooral voor extra aandacht voor schenken en de woningmarkt, in de praktijk is het maar voor een heel klein groepje mensen echt een voordeel en is dat voordeel nog niet eens zo groot.

Zover ik weet heeft de familiebank constructie helemaal niets met 50k schenken te maken, maar leen je geld bij je ouders tegen een flinke, nog toegestane, rente en krijg je dan een belastingvrije schenking van je ouders om de hoge rente te compenseren. Die schenking staat echter los van het huis en is de reguliere schenking die een ouder belastingvrij aan zijn kind mag geven per jaar. Ouders krijgen meer rente dan op een spaarrekening, kind profiteert wegens gunstige voorwaarden en de schenking. Weet nu niet wat jij precies bedoelt?

[Napo]

Verwijderd schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 08:12:
[...]

Zover ik weet heeft de familiebank constructie helemaal niets met 50k schenken te maken, maar leen je geld bij je ouders tegen een flinke, nog toegestane, rente en krijg je dan een belastingvrije schenking van je ouders om de hoge rente te compenseren. Die schenking staat echter los van het huis en is de reguliere schenking die een ouder belastingvrij aan zijn kind mag geven per jaar. Ouders krijgen meer rente dan op een spaarrekening, kind profiteert wegens gunstige voorwaarden en de schenking. Weet nu niet wat jij precies bedoelt?

Flink kan je met een korrel zout nemen. Deze rente moet in de buurt van marktconform liggen, dus er iets boven dan wel er iets onder.
De schenking is niet om de hoge rente te compenseren aangezien deze in de meeste gevallen al lager is dan de normale rente die je zou moeten betalen. De schenking wordt meer toegepast om de kosten van de lening voor het kind minimaal te houden.

[argro]

Napo schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 08:22:
[...]

Flink kan je met een korrel zout nemen. Deze rente moet in de buurt van marktconform liggen, dus er iets boven dan wel er iets onder.

Daarom kun je er ook beter een onderhandse lening van maken en geen hypothecaire lening, dat scheelt qua marktconforme rente een flink stuk. Nadeel daarvan (voor de ouders in kwestie) is wel een gebrek aan zekerheid in de vorm van een onderpand.

[Napo]

argro schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 08:31:
[...]
Daarom kun je er ook beter een onderhandse lening van maken en geen hypothecaire lening, dat scheelt qua marktconforme rente een flink stuk. Nadeel daarvan (voor de ouders in kwestie) is wel een gebrek aan zekerheid in de vorm van een onderpand.

Correct, dat zal je op dit moment ~2% schelen (1.5% spaar en 3.5% hypotheek)? Mocht dit de enige schenking zijn die je gedurende de looptijd krijgt is de impact hiervan niet ontzettend groot. Met een belastingvrije schenking van jaarlijks €5.229 zou je aan een 'rentevrije' lening zitten van ~€150.000 zitten in het geval van een hypothecaire lening van ~€350.000.
Wat het beste en mogelijk is verschilt natuurlijk per geval.

Vraag me wel af wat er gebeurt indien iemand niet meer aan de betalingsverplichting kan voldoen en hij/zij in dat geval een hypothecaire lening heeft bij een bank en zijn ouders. Wordt in geval van gedwongen verkoop dan eerst de lening van de bank afgelost of gebeurt dit naar rato?

edit dom, spaarrente != leenrente

[ATS]

argro schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 08:31:
[...]
Daarom kun je er ook beter een onderhandse lening van maken en geen hypothecaire lening, dat scheelt qua marktconforme rente een flink stuk. Nadeel daarvan (voor de ouders in kwestie) is wel een gebrek aan zekerheid in de vorm van een onderpand.

Die zekerheid heb je toch al bijna niet, als je ook een hypotheek bij een bank neemt. Die eist namelijk gewoon eerste hypotheekrecht op.

Napo schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 08:22:
[...]


Flink kan je met een korrel zout nemen. Deze rente moet in de buurt van marktconform liggen, dus er iets boven dan wel er iets onder.
De schenking is niet om de hoge rente te compenseren aangezien deze in de meeste gevallen al lager is dan de normale rente die je zou moeten betalen. De schenking wordt meer toegepast om de kosten van de lening voor het kind minimaal te houden.

Marktconform voor een persoonlijke lening (= geen hypothecaire zekerheid) is best hoog. Bovendien heb je een bandbreedte van 25%. 8% vragen is geen probleem.

Er zijn twee varianten. Je kan een lage rente rekenen en daarmee de lasten laag houden voor het kind. Dat levert voor de familie weinig op. Je kan ook proberen de rente zo hoog mogelijk te maken, en dan de schenkingsregels gebruiken om het kind daarvoor te compenseren. Door de HRA is dat interessant om te doen. Wij doen het ook, en in ons geval betalen wij zelf netto 0% voor de lening, en hebben mijn ouders nog steeds een rendement van ruim 3% op het uitgeleende geld.

[argro]

ATS schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 08:43:
[...]

Die zekerheid heb je toch al bijna niet, als je ook een hypotheek bij een bank neemt. Die eist namelijk gewoon eerste hypotheekrecht op.

Dat is wel een beetje overdreven. Stel een huis kost 200, je leent 100 bij de bank en 100 bij de ouders. Beide middels een hypothecaire lening. Als de bank dan het eerste recht van hypotheek heeft ontvangen zij bij gedwongen verkoop 100, de rest is dan voor de ouders. Het moet wel heel raar lopen wil dat 0 zijn.

[ph4ge]

Verwijderd schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 08:12:
Zover ik weet heeft de familiebank constructie helemaal niets met 50k schenken te maken, maar leen je geld bij je ouders tegen een flinke, nog toegestane, rente en krijg je dan een belastingvrije schenking van je ouders om de hoge rente te compenseren. Die schenking staat echter los van het huis en is de reguliere schenking die een ouder belastingvrij aan zijn kind mag geven per jaar. Ouders krijgen meer rente dan op een spaarrekening, kind profiteert wegens gunstige voorwaarden en de schenking. Weet nu niet wat jij precies bedoelt?

Je krijgt de rente terug geschonken en je krijgt HRA. Per saldo betaal je dus helemaal niks voor de lening. Dat is dus praktisch hetzelfde als een schenking. Sterker nog, doordat je wel HRA voor de lening krijgt ga je er zelfs op vooruit.

Het is dus meestal eerst deze constructie maximaal te benutten (dat kan voor pak hem beet 50k) en pas over het bedrag er boven te schenken (nog eens 53k straks). Dat de verhoogde vrijstelling vervalt is dus pas vervelend voor mensen die meer dan 100k ter beschikking willen stellen.

Een hogere familiebank constructie kan ook, maar dan kom je niet meer budget neutraal uit en is het effect niet meer hetzelfde als een schenking.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 06-10-2014 09:39 ]

[RickvN]

Napo schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 08:22:
[...]


Flink kan je met een korrel zout nemen. Deze rente moet in de buurt van marktconform liggen, dus er iets boven dan wel er iets onder.
De schenking is niet om de hoge rente te compenseren aangezien deze in de meeste gevallen al lager is dan de normale rente die je zou moeten betalen. De schenking wordt meer toegepast om de kosten van de lening voor het kind minimaal te houden.

Hoef je niet met een korrel zout te nemen. Rentes zijn zo 7-8% als je dat wilt (geen hypotheek vestigen) en zit je op een andere rente markt te kijken dan de hypotheekrente.

Btw. Mochten mensen info willen over de familiebank. Ik heb het zojuist bij onze aankoop van het huis gebruikt dus kan er misschien het eea over vertellen. Koopprijs ad € 310k is verdeeld als:
€ 100k schenking, €120k onderhandse lening ouders, € 100k bank.

[Milmoor]

Hoe doe je het met overlijden? Je wilt dan geen gedoe met hoge afgesproken rentes die je dan aan andere ervenden moet gaan betalen. Formeel ligt er geen koppeling tussen lening en rente, dus dat kan bij ruzie fout gaan.

[Verwijderd]

ph4ge schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 09:29:
[...]
Je krijgt de rente terug geschonken en je krijgt HRA. Per saldo betaal je dus helemaal niks voor de lening. Dat is dus praktisch hetzelfde als een schenking. Sterker nog, doordat je wel HRA voor de lening krijgt ga je er zelfs op vooruit.

Het is dus meestal eerst deze constructie maximaal te benutten (dat kan voor pak hem beet 50k) en pas over het bedrag er boven te schenken (nog eens 53k straks). Dat de verhoogde vrijstelling vervalt is dus pas vervelend voor mensen die meer dan 100k ter beschikking willen stellen.

Een hogere familiebank constructie kan ook, maar dan kom je niet meer budget neutraal uit en is het effect niet meer hetzelfde als een schenking.

Goed, ik ben jurist en dan is praktisch hetzelfde als een schenking toch echt wat anders als hetzelfde. Wat ik wil zeggen is dat de constructie van de familiebank an sich niets met een vrijgestelde schenking te maken heeft.

@hierboven, de rente ligt gewoon vast in het contract? Dus daar zit je aan vast. Daarbij ontvang je zelf een deel als erfgenaam dus dan wordt financiële de pijn al een boel minder.

[ATS]

ph4ge schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 09:29:
[...]
Een hogere familiebank constructie kan ook, maar dan kom je niet meer budget neutraal uit en is het effect niet meer hetzelfde als een schenking.

Merk wel op dat 10% schenkbelasting betalen nog altijd interessanter is dan 42% of 52% inkomenbelasting betalen...

Verwijderd schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 14:02:
@hierboven, de rente ligt gewoon vast in het contract? Dus daar zit je aan vast. Daarbij ontvang je zelf een deel als erfgenaam dus dan wordt financiële de pijn al een boel minder.

Dat ligt er maar net aan wie er nu overlijdt, toch? Als het de geldgever is, dan zit je inderdaad vaak in een erfenis-situatie. Maar wat als het de geldlener is? Daar moet je in elk geval over nagedacht hebben.

[ Voor 40% gewijzigd door ATS op 06-10-2014 14:03 ]

[RickvN]

Milmoor schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 13:55:
Hoe doe je het met overlijden? Je wilt dan geen gedoe met hoge afgesproken rentes die je dan aan andere ervenden moet gaan betalen. Formeel ligt er geen koppeling tussen lening en rente, dus dat kan bij ruzie fout gaan.

Als de geldgever overlijdt, valt het in de erfenis. Als een van de geldnemers overlijdt, hebben we een ORV afgesloten voor 1 vd 2 leningen en kunnen we er 1 vd 2 aflossen om alsnog onze aflossingsverplichting na te komen. Ook is de rente in onze overeenkomst jaarlijks aanpasbaar indien gewenst.

[ph4ge]

Verwijderd schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 14:02:
Goed, ik ben jurist en dan is praktisch hetzelfde als een schenking toch echt wat anders als hetzelfde. Wat ik wil zeggen is dat de constructie van de familiebank an sich niets met een vrijgestelde schenking te maken heeft.

@hierboven, de rente ligt gewoon vast in het contract? Dus daar zit je aan vast. Daarbij ontvang je zelf een deel als erfgenaam dus dan wordt financiële de pijn al een boel minder.

Ik ben ook jurist, maar dat heeft er niks mee te maken.

Als je geld ter beschikking stelt op zulke voorwaarden dat het de ontvanger niets kost en je het niet terug hoeft te betalen (kortom, de annuiteit wordt jaarlijks geschonken) dan is het de facto gewoon hetzelfde als een schenking. De HRA zorgt er inderdaad voor dat het gunstiger is dan een schenking. Daarom is de eerste +- 50k middels familiebank aan je kinderen beschikbaar stellen meestal gunstiger dan schenken. Dat zouden mensen dus met hun eerste 50k moeten doen en dan blijft de schenkingsvrijstelling van 53k daarna nog over.

[Verwijderd]

Met uitleg klopt je verhaal ook inhoudelijk helemaal. In je eerste post las ik echter dat je een familiebank constructie met een schenking gelijkstelde, je bedoelt echter dat de constructie bijdraagt als ware het een schenking vanwege de werking.

In ieder geval blijft het interessant voor de minderheid van de mensen die er gebruik van kan maken en dat was je punt toch?

[tweaker2010]

Heeft iemand enig idee wat de WOZ waarde van een huis nu precies zegt over de waarde van een huis?
Ik ben voor een ander huis aan het kijken maar nu geeft de huidige eigenaar een WOZ aan van 165k terwijl de buurt (met vergelijkbare huizen) gemiddeld op een WOZ van 190k staat. Hoeveel moet je hierbij optellen?

[Kju]

Helemaal niks. De WOZ-waarde is een grondslag voor belastingheffing en komt tot stand onder voorwaarden en eisen die enorm afwijkende bedragen kunnen opleveren indien vergeleken met marktwaarde.

[ph4ge]

Verwijderd schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 14:49:
In ieder geval blijft het interessant voor de minderheid van de mensen die er gebruik van kan maken en dat was je punt toch?

Het punt is was dat je je geen zorgen hoeft te maken over het verdwijnen van de verruimde vrijstelling op 31-12-2014, omdat je met de familiebank constructie en de reguliere vrijstelling nog steeds tot ruim 100k geholpen kan worden door je ouders zonder dat het jou iets kost.

Alleen als ze je met meer dan 100k willen helpen is er een verschil, maar dan is de schenkingsbelasting ook nog dusdanig laag dat ik me daar ook niet al te druk om zou maken. Betaal je 5k terwijl je 150k tot je beschikking krijgt, moet je je daarom nu op laten haasten (haast die je op zulke bedragen al snel meer kost dan 5k)? Ik denk dat dit maar heel weinig mensen treft en dat de mensen die zulk geld tot hun beschikking krijgen ook niet schrikken van een paar duizend euro belasting.

[tweaker2010]

Kju schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 15:47:
Helemaal niks. De WOZ-waarde is een grondslag voor belastingheffing en komt tot stand onder voorwaarden en eisen die enorm afwijkende bedragen kunnen opleveren indien vergeleken met marktwaarde.

Hmm, oke. Dus het wil niet zeggen dat een lage WOZ nog onderhandelingsruimte biedt tov de vraagprijs?

[idef1x]

Je kunt het allicht proberen, doch de verkoper zal de WOZ waarde zo laag mogelijk willen hebben, daar dat dus belastingcentjes scheelt. Maar de verkoopprijs wil hij uiteraard zo hoog mogelijk hebben

[Kju]

tweaker2010 schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 16:38:
[...]

Hmm, oke. Dus het wil niet zeggen dat een lage WOZ nog onderhandelingsruimte biedt tov de vraagprijs?

Een verkoper zal donders goed weten waarom de WOZ waarde laag is. Je kan het proberen door de "koppige domme" koper te spelen "die alles beter denkt te weten" en voet bij stuk houden. Als het een object is die al lange tijd te koop staat en de verkoper een beetje richting wanhoop zit, de verkoopmakelaar eindelijk wel een keer van dat dossier af wil, dan maak je heus wel kans...

Edit: en dan weet ik toevallig dat de gemiddelde tweaker niet graag dom zou willen overkomen maar vaak is dom spelen een goede tactiek in een onderhandeling..

[ Voor 11% gewijzigd door Kju op 06-10-2014 16:46 ]

[Coca-Cola]

Wij zijn ondertussen bijna de eigenaar van ons huidige huurhuis en gaan op korte termijn de koopakte ondertekenen. Deze akte is 99% standaard, maar dit beding bevalt me niet:

6.4.3 Aan verkoper is niet bekend of / Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.
6.4.3.1 Aanvulling asbest
Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien. Wettelijke verplichting tot sanering van (onderdelen) van de onroerende zaak, al dan niet verbonden met op belendende percelen aanwezige (on)roerende zaken, zijn voor risico en rekening van koper. Bovendien is koper verplicht tijdig en voor eigen rekening mee te werken aan sanering van (onderdelen) van de onroerende zaak, indien verkoper koper daarom verzoekt op grond van een wettelijke of contractuele (verhuurders)verplichting van verkoper.

Opzich is bij ons bekend dat er asbest in het pand 'zat' en we wachten nog op het bouwkundig rapport of er nog ergens asbest zit (pand is uit 1985 en er waren 3 bekende locaties die allemaal al aangepaskt zouden moeten zijn). De woningbouwcooperatie wil dit beding er niet uit laten, maar aangezien zij dit huis hebben laten bouwen lijkt het me meer logisch dat het precies andersom zou moeten zijn (zij weten het, wij weten het niet). Iemand een idee hoe risicovol dit beding is en of ik hier heel erg lastig over zou moeten doen?

[BlueMotion]

Dus de huidige eigenaar heeft het huis laten bouwen maar weet niet of er nog asbest in is verwerkt.. Wat vreemd.

Wij hebben net ook getekend voor een huis van de eerste eigenaar. Die heeft gewoon verteld/aangewezen waar de asbest nog ziet. Het is niet verwijderd. Onze koopakte zegt dus ook gewoon 6.4.3 Aan koper is bekend.... met nog een aanvullende clausule met dat koper bekend is dat er speciale wetgeving rond het verwijderen van asbest is. Daarmee is voor ons de zaak afgedaan.

Als ik het goed begrijp proberen ze zich in te dekken tegen de kosten van sanering tussen nu en de overdracht. Immers daarna heeft verkoper geen enkele verplichting meer voor dit huis.

Ik zou eerst zorgen dat er goed duidelijk is of/waar er nog asbest zit. Daarna kan je het pas over deze voorwaarden hebben lijkt me.

[tweaker2010]

Kju schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 16:45:
[...]
Een verkoper zal donders goed weten waarom de WOZ waarde laag is. Je kan het proberen door de "koppige domme" koper te spelen "die alles beter denkt te weten" en voet bij stuk houden. Als het een object is die al lange tijd te koop staat en de verkoper een beetje richting wanhoop zit, de verkoopmakelaar eindelijk wel een keer van dat dossier af wil, dan maak je heus wel kans...

Edit: en dan weet ik toevallig dat de gemiddelde tweaker niet graag dom zou willen overkomen maar vaak is dom spelen een goede tactiek in een onderhandeling..

Thnx voor de tip. Helaas staat dit huis nog maar een maandje te koop en die mensen hebben nog niets anders dus ik vrees dat deze tactiek niet gaat werken.

[Ray]

even een reactie omtrent familie bank versus schenken. De meeste constructies zoals genoemd zijn inderdaad vaak bijzonder lucratief te noemen. Let echter wel dat bij de bank constructie het geleende bedrag meegaat in de totaal toetsing. maw ervoor kan zorgen dat de totale hypotheek op inkomen wellicht niet mogelijk is. Dit in tegenstelling tot de schenking waarbij het gewoon eigen geld is. Juist om deze reden was de hogere vrijstelling voor veel situaties een uitkomst.

[inTIMidate]

We hebben ook een huis gekocht in Helmond. Hypotheek gedaan via EyeOpen.nl maar ging wel wat moeizaam, veel tijd verloren en ze kwamen afspraken vaak niet na waardoor alles veel langer duurde. We moeten nu enkel nog de hypotheekakte tekenen en de leveringsakte, het betreft een nieuwbouw huis. De bouw van deze woning start deze maand. Zolang we de hypotheekakte en leveringsakte niet getekend hebben moeten we rente betalen over de bouwgrond. We mochten zelf een notaris kiezen voor de hypotheekakte, de leveringsakte moeten we tekenen bij de notaris die gekozen is door het bouw project.

Nu kunnen we pas de hypotheekakte tekenen als de projectnotaris alles in orde heeft gemaakt samen met de aannemer. Maar vanuit onze kant is alles in orde, we hebben schriftelijk bevestigd gekregen dat de hypotheek in orde is en we een afspraak kunnen maken bij de notaris om de hypotheekakte te tekenen. Maar de notaris geeft aan dat dat niet kant omdat de projectnotaris en de aannemer nog het een en ander moet regelen. Omdat zij hun zaken niet op orde hebben of snel kunnen regelen moeten wij dus meer bouwrente betalen.

[Verwijderd]

Klinkt dubbel ja, maar wat je nu aan bouwrente betaalt had je anders aan hypotheek al betaald. Uiteraard betaal je die gevoelsmatig liever, maar geld kost het.

[Merijn.]

Hier aan het aftellen tot de sleuteloverdracht. Volgende week is het zover...
Zijn er nog specifieke dingen om aan te denken bij de woninginspectie / overdracht?

Volgens mij heb ik ongeveer alle 'randzaken' wel geregeld. Hypotheek, verzekeringen, gas/water/licht...
Inschrijven bij gemeente kan digitaal en formulieren voor huisarts / tandarts zijn ook al gedownload.

[Coca-Cola]

Onze bouwkundige keuring is ondertussen binnengekomen en we hebben op korte termijn een afspraak om de concept koopakte te ondertekenen. In de akte staat alleen het volgende beding omtrent de keuring:
artikel 25 Bouwkundig keuring
25.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 4 oktober 2014 uit een bouwkundige keuring is gebleken dat aan het verkochte nog niet bekende ernstige en constructieve gebreken zijn geconstateerd. Normaal onderhoud, schilderwerkzaamheden en zichtbare gebreken worden in deze uitgesloten.

Nou is uit de keuring gekomen dat de CV vervangen moet worden (wisten we al, zat al in de prijs), maar ook dat de elektriciteit in de keuken brandgevaarlijk is (wisten we niet...). Ze adviseren nader onderzoek.

Nou vraag ik me af hoe we dit moeten aanpakken. Het liefst zou ik de kosten voor het onderzoek en de daadwerkelijke kosten om het op te lossen vergoed krijgen (danwel in mindering op de koopprijs), maar als wij het concept contract getekend hebben dan valt er weinig meer te onderhandelen lijkt me? Wat zouden jullie adviseren?

[ph4ge]

Merijn. schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 10:58:
Hier aan het aftellen tot de sleuteloverdracht. Volgende week is het zover...
Zijn er nog specifieke dingen om aan te denken bij de woninginspectie / overdracht?

Volgens mij heb ik ongeveer alle 'randzaken' wel geregeld. Hypotheek, verzekeringen, gas/water/licht...
Inschrijven bij gemeente kan digitaal en formulieren voor huisarts / tandarts zijn ook al gedownload.

Alle deuren en ramen open doen, alle sloten testen, al het licht testen, inbouw apparatuur testen, testen of alles goed doorloopt, kijken of er geen beschadigingen zijn (verhuizen levert vaak beschadigingen op) dat soort dingen.

[IceM]

ph4ge schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 11:15:
[...]

Alle deuren en ramen open doen, alle sloten testen, al het licht testen, inbouw apparatuur testen, testen of alles goed doorloopt, kijken of er geen beschadigingen zijn (verhuizen levert vaak beschadigingen op) dat soort dingen.

Wat ik me afvraag, wat doe je dan als het behang bij de trap wat beschadigd is of een raam klemt? Of wat als de inbouwmagnetron het begeven heeft? Zo'n inspectie is vlak voordat je naar de notaris gaat, maar hoe los je zoiets dan in de regel op?

[tweaker2010]

Coca-Cola schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 11:13:
Nou vraag ik me af hoe we dit moeten aanpakken. Het liefst zou ik de kosten voor het onderzoek en de daadwerkelijke kosten om het op te lossen vergoed krijgen (danwel in mindering op de koopprijs), maar als wij het concept contract getekend hebben dan valt er weinig meer te onderhandelen lijkt me? Wat zouden jullie adviseren?

Lastig. Dus je hebt geen bouwkundige keuring laten uitvoeren voordat je een bod uitbracht? Tegenwoordig wordt er ook met lijsten gewerkt die de eigenaar zelf moet ondertekenen, ik weet niet of daar iets in staat?

[Coca-Cola]

tweaker2010 schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 11:24:
[...]

Lastig. Dus je hebt geen bouwkundige keuring laten uitvoeren voordat je een bod uitbracht? Tegenwoordig wordt er ook met lijsten gewerkt die de eigenaar zelf moet ondertekenen, ik weet niet of daar iets in staat?

Probleem is dat de huidige eigenaar een woningbouw coöperatie is. De afspraak was dat zij een bouwkundige keuring zouden laten uitvoeren en dat ze ernstige gebreken zouden laten herstellen. Nou is dat allemaal wat vaag . Ik wil dus eigenlijk voordat ik überhaupt iets onderteken, duidelijkheid hierover, maar mijn voornaamste vraag is hoe ik zoiets aan moet vliegen. Ik heb de makelaar al gebeld en die neemt het op met de woco, maar dat lukt niet meer vandaag.

[ph4ge]

IceM schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 11:19:
Wat ik me afvraag, wat doe je dan als het behang bij de trap wat beschadigd is of een raam klemt? Of wat als de inbouwmagnetron het begeven heeft? Zo'n inspectie is vlak voordat je naar de notaris gaat, maar hoe los je zoiets dan in de regel op?

Het belangrijkste is dat je het vastlegt en laat tekenen. Simpel constateren dat er een gat in de muur zit die er bij de laatste bezichtiging nog niet zat. Eventueel kan je de levering uitstellen, afblazen kan in principe niet. Dan kan je later afspreken hoe je het gaat verrekenen of gaat oplossen. De verkoper kan zich dan nooit meer beroepen op het feit dat het gebrek zich na de verkoop heeft voorgedaan of dat je het wist voor de verkoop. Vervolgens is de procedure hetzelfde als bij elk ander gebrek.

Overigens vergat ik helemaal dat je de meterstanden op moet nemen en je goed moet kijken of de roerende zaken die je overneemt ook aanwezig zijn.

[JerryJ]

Misschien een beetje offtopic, maar waar moet je op letten als je de woonhuisverzekeringen af gaat sluiten? Veel aanbieders werken met pakketkortingen (woonhuis, inboedel, rechtsbijstand en aansprakelijkheidsverzekering).

Wellicht dat iemand goede ervaringen heeft met een aanbieder waar ik alles tegelijkertijd kan onder brengen? Oh ja ik heb nog 2 dagen dus dat moet tijd genoeg zijn

[sambalbaj]

Coca-Cola schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 11:29:
[...]


Probleem is dat de huidige eigenaar een woningbouw coöperatie is. De afspraak was dat zij een bouwkundige keuring zouden laten uitvoeren en dat ze ernstige gebreken zouden laten herstellen. Nou is dat allemaal wat vaag . Ik wil dus eigenlijk voordat ik überhaupt iets onderteken, duidelijkheid hierover, maar mijn voornaamste vraag is hoe ik zoiets aan moet vliegen. Ik heb de makelaar al gebeld en die neemt het op met de woco, maar dat lukt niet meer vandaag.

bouwkundige keuring na voorlopig koopcontract is geen enkel probleem mits daarbij afgesproken, je moet dan alleen niet vaag zijn. Dus duidelijk afbakenen wat ernstige gebreken zijn of een (herstel)bedrag afspreken waarboven er opnieuw gepraat moet worden voor oplossing als ontbindende voorwaarde.

[ATS]

JerryJ schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 13:21:
Misschien een beetje offtopic, maar waar moet je op letten als je de woonhuisverzekeringen af gaat sluiten? Veel aanbieders werken met pakketkortingen (woonhuis, inboedel, rechtsbijstand en aansprakelijkheidsverzekering).

Wellicht dat iemand goede ervaringen heeft met een aanbieder waar ik alles tegelijkertijd kan onder brengen? Oh ja ik heb nog 2 dagen dus dat moet tijd genoeg zijn

De ervaring van diverse testen is dat je met dit soort pakketkortingen niet goedkoper uit bent dan als je per verzekering gaat shoppen. Wel wellicht wel uitkan zijn combinaties als opstal/inboedel. Het voordeel van alles onderbrengen bij één partij (of in elk geval: soortgelijke zaken) is dat je geen discussie krijgt over wie nu precies welke dekking verzorgt.

[dion_b]

Coca-Cola schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 11:13:
Onze bouwkundige keuring is ondertussen binnengekomen en we hebben op korte termijn een afspraak om de concept koopakte te ondertekenen. In de akte staat alleen het volgende beding omtrent de keuring:
artikel 25 Bouwkundig keuring
25.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 4 oktober 2014 uit een bouwkundige keuring is gebleken dat aan het verkochte nog niet bekende ernstige en constructieve gebreken zijn geconstateerd. Normaal onderhoud, schilderwerkzaamheden en zichtbare gebreken worden in deze uitgesloten.

Nou is uit de keuring gekomen dat de CV vervangen moet worden (wisten we al, zat al in de prijs), maar ook dat de elektriciteit in de keuken brandgevaarlijk is (wisten we niet...). Ze adviseren nader onderzoek.

Nou vraag ik me af hoe we dit moeten aanpakken. Het liefst zou ik de kosten voor het onderzoek en de daadwerkelijke kosten om het op te lossen vergoed krijgen (danwel in mindering op de koopprijs), maar als wij het concept contract getekend hebben dan valt er weinig meer te onderhandelen lijkt me? Wat zouden jullie adviseren?

Wat stond er exact in het bod dat je deed wat geaccepteerd is?

sambalbaj schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 13:36:
[...]

bouwkundige keuring na voorlopig koopcontract is geen enkel probleem mits daarbij afgesproken, je moet dan alleen niet vaag zijn. Dus duidelijk afbakenen wat ernstige gebreken zijn of een (herstel)bedrag afspreken waarboven er opnieuw gepraat moet worden voor oplossing als ontbindende voorwaarde.

Dit dus.

Wij hebben morgen bouwkundige keuring, aanleiding (naast algemeen onderzoeksplicht koper) is deze zin die ik expliciet in ons bod opnam:

Het bovengenoemde bod is onder voorbehoud van:

[...]

Uit de bouwtechnische keuring, die koper laat uitvoeren, blijken geen direct noodzakelijke voorzieningen groter dan EUR 2000;

Achteraf gezien had dat bedrag zelfs wat lager gemoeten, maar goed, dat is mosterd na de maaltijd. In ieder geval is geheel helder wat de situatie is na de keuring:

- uit keuring blijken geen direct noodzakelijke voorzieningen groter dan EUR 2000: dan gaat koop door zoals afgesproken.
- uit keuring blijken wel direct noodzakelike voorzieningen groter dan EUR 2000: dan is het bod niet meer geldig en gaan we weer eens om de tafel zitten om het bedrag/de staat van oplevering (of als het echt te erg is lopen we gewoon weg).

Nu verwacht ik in dit geval geen problemen (appartement uit 1970, gerenoveerd in 2004/2005, met actieve VVE die regelmatig onderhoud pleegt op het casco), maar voor het geval dat is zoiets wel zo fijn.

_{Edit:
Nu ik erbij stilsta kan er een interessante situatie ontstaan als blijkt dat er (dure) direct noodzakelijke voorzieningen zijn aan het casco, dus het deel wat niet onder verantwoordelijkheid eigenaar appartementsrecht valt. Maar dan nog: niet mijn probleem. Eigenaar betaalt niet voor niets VVE contributie, potje voor onderhoud is aanwezig en riant genoeg dat ik niet straks in een krot hoef te wonen.}

[ Voor 7% gewijzigd door dion_b op 07-10-2014 14:31 ]

[Tsurany]

Ik heb die opgenomen met als max 1000 euro voor direct herstel. Uiteindelijk zit het daar onder, zoals verwacht, maar die 1000 euro is al wel snel bereikt als je niet enkel op direct herstel richt maar ook achterstallig onderhoud meeneemt. En dat wil je wel gewoon van te voren weten en kan je er nog om onderhandelen.

[RickvN]

JerryJ schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 13:21:
Misschien een beetje offtopic, maar waar moet je op letten als je de woonhuisverzekeringen af gaat sluiten? Veel aanbieders werken met pakketkortingen (woonhuis, inboedel, rechtsbijstand en aansprakelijkheidsverzekering).

Wellicht dat iemand goede ervaringen heeft met een aanbieder waar ik alles tegelijkertijd kan onder brengen? Oh ja ik heb nog 2 dagen dus dat moet tijd genoeg zijn

Wij hebben alles ondergebracht bij Univé en in vergelijking tot vrienden/bekenden hebben wij geen verkeerd bedrag (iets minder dan € 450 pj (excl winstteruggave ivm coöperatie) voor opstal, inboedel, WA, doorlopende reisverzekering & rechtsbijstand).

[JerryJ]

RickvN schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 15:09:
[...]

Wij hebben alles ondergebracht bij Univé en in vergelijking tot vrienden/bekenden hebben wij geen verkeerd bedrag (iets minder dan € 450 pj (excl winstteruggave ivm coöperatie) voor opstal, inboedel, WA, doorlopende reisverzekering & rechtsbijstand).

Dat is een nette prijs, heb meteen een offerte aangevraagd. Tot nu alleen een offerte van Interpolis € 65,- per maand en ZLM € 56,- per maand. Over interpolis altijd heel tevreden geweest (bij mijn ouders in de polis) echter wel aan de dure kant.

[Coca-Cola]

dion_b schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 14:27:
[...]

Wat stond er exact in het bod dat je deed wat geaccepteerd is?

[...]

Bij het aanbod vvoor het kopen van ons huurhuis zat de toezegging dat de woco gebreken die uit de door hun betaalde (maar onafhankelijke) keuring zouden blijken zou oplossen en het bod is onder voorbehoud van financiering (op basis van 1 afwijzing) en de resultaten van deze bouwkundige keuring.

Ik zit straks met de makelaar bij de notaris om het concept te tekenen en dit is eigenlijk het enige bezwaar wat ik heb op dit moment. Het concept is al ondertekend door de woco, maar kan ik alsnog op papier laten zetten dat als uit (door woco betaald) onderzoek blijkt dat de kosten voor het in orde maken van de elektriciteit > xxxx euro zijn, we dat bedrag in mindering op de koopsom willen?

[sambalbaj]

Coca-Cola schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 15:28:
[...]


Bij het aanbod vvoor het kopen van ons huurhuis zat de toezegging dat de woco gebreken die uit de door hun betaalde (maar onafhankelijke) keuring zouden blijken zou oplossen en het bod is onder voorbehoud van financiering (op basis van 1 afwijzing) en de resultaten van deze bouwkundige keuring.

Ik zit straks met de makelaar bij de notaris om het concept te tekenen en dit is eigenlijk het enige bezwaar wat ik heb op dit moment. Het concept is al ondertekend door de woco, maar kan ik alsnog op papier laten zetten dat als uit (door woco betaald) onderzoek blijkt dat de kosten voor het in orde maken van de elektriciteit > xxxx euro zijn, we dat bedrag in mindering op de koopsom willen?

Niet direct, maar hieruit kan je wel afleiden dat de woco de gebreken uit de keuring gaat oplossen voor oplevering dus ook de elektra. Die gebreken zou ik wel afzonderlijk laten benoemen hier en er samen voor tekenen.

[RickvN]

JerryJ schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 15:27:
[...]


Dat is een nette prijs, heb meteen een offerte aangevraagd. Tot nu alleen een offerte van Interpolis € 65,- per maand en ZLM € 56,- per maand. Over interpolis altijd heel tevreden geweest (bij mijn ouders in de polis) echter wel aan de dure kant.

Kijk ook eens bij Aegon, Centraal Beheer en Nationale Nederlanden. Volgens mij heb ik het toen met die verzekeraars vergeleken en die waren ook redelijk netjes qua prijs.

Daarnaast betaal ik liever wat minder en is mijn dekking (misschien) wat lager, ipv mijzelf scheel betalen (Interpolis) om vervolgens nooit wat te declareren als het wel zo ver komt (ken genoeg mensen uit mijn omgeving die vervolgens nooit wat declareren).

[Metalfreak]

ATS schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 14:27:
[...]

De ervaring van diverse testen is dat je met dit soort pakketkortingen niet goedkoper uit bent dan als je per verzekering gaat shoppen. Wel wellicht wel uitkan zijn combinaties als opstal/inboedel. Het voordeel van alles onderbrengen bij één partij (of in elk geval: soortgelijke zaken) is dat je geen discussie krijgt over wie nu precies welke dekking verzorgt.

Ja, de adviseur bij mijn bank adviseerde alles bij één verzekeraar onder te brengen, maar dat gaat niet gebeuren. Mijn vriendin zit bijvoorbeeld voor haar rechtsbijstand- en aansprakelijkheidsverzekering bij een verzekeraar die er speciaal is voor artsen omdat zij met veel meer risico's qua aansprakelijkheid van patiënten zit, maar die verzekering is peperduur, dus daar sluit ik me niet bij aan en kan zij zich niet zo makkelijk aansluiten bij die van mij. Meestal ga ik gewoon voor één van de goedkoopste, ik ben toch niet iemand die veel risico's neemt. En ook met bijvoorbeeld de autoverzekering heb ik daar nog nooit een probleem mee gehad. Inboedel en APV heb ik nu via Univé, kost geen drol, maar ook nog nooit nodig gehad, dus heb eens bij hun geïnformeerd wat een woonhuisverzekering kost.

[assje]

Kopen van het huis van de woningbouwvereniging is bij mij inmiddels rond, vorige week de overdracht gehad.

Van tevoren zijn we nog begonnen over het grote velux raam op zolder waar een gelig plekje in het plafond zat (zat er al toen we begonnen met huren). Na inspectie zei de woningbouw "is gewoon oud, moet vervangen worden". Nu zitten er twee dakramen die beide even oud zijn maar de andere lekte niet. De woningbouw bood aan die gelijk mee te vervangen maar dan moest ik wel het raam betalen (arbeid niet).

Net voor de overdracht dus nog twee mooie nieuwe dakramen, mandelig terrein (toerit garage) wordt nog opnieuw opgehoogd en gestraat op kosten van de woningbouw.

Hier dus hele goede ervaring met kopen van de woninbouw, is allemaal heel ontspannen en volgens planning verlopen.

Hypotheek is nu €189.800 (104% van de taxatiewaarde)

Rente staat jaar vast, bruto maandlast nu €730,- (exact de huur die we voorheen hadden)
Netto rente nu ongeveer €210
Aflossing nu ongeveer €370
HRA vraag ik einde van het jaar terug, of dit aflossing/sparen of fun wordt bekijk ik dan wel even

Naast deze maandlast reserveren we vast €250,- per maand die 50/50 wordt gespaard en "belegd" (BND oid) Als we VRH moeten gaan betalen gaan we 3k/jaar aflossen ipv sparen (voorlopig nog niet aan de orde).

Netto hypotheekrente is 1,3%, netto spaarrente 1,7% 1,65% (excl. beleggen).
ORV verzekering kost €45/jaar voor 50k dekking
Opstal kost €160,-/jaar
Bijkomende kosten waren totaal €9.200 waarvan er €2k buiten de hypotheek vielen. Groot onderhoud is allemaal net gebeurd dus hoeven we voorlopig niet veel van te vrezen.

Verhuizing/verbouwing is niet aan de orde aangezien we al 3 jaar in het huis wonen.

Kortom, ik ben er blij mee!

P.s. Voor andere mensen die ook van de woningbouw kopen, let op de inmeetkosten bij het kadaster. Doordat het bij de woningbouw één perceel is moet het ingemeten worden, kosten hiervan bijna €1.000 en zijn niet aftrekbaar.

Bij ons was de taxatie (aftrekbaar) door de woningbouw betaald en het inmeten (niet aftrekbaar) door ons. Achteraf had dit dus beter omgedraaid kunnen zijn. Onderhandelen over aanpassen hiervan zat er bij ons niet in, zouden ze alleen doen als ze het bij iedereen aan zouden passen (wel eerlijk). Ik vond het verschil te klein om er verder werk of een probleem van te maken (+dat het keurig vermeld was bij de eerste informatie bij aankoop, wist alleen niet dat het zo duur was).

[ Voor 17% gewijzigd door assje op 07-10-2014 16:37 ]

[saviour]

Het kadaster rekent maar € 615,- voor het inmeten van een perceel. Via derden kan het zelfs nog zo'n € 50,- goedkoper omdat het kadaster korting verleent aan die partij.

[Coca-Cola]

Kadaster is in ons geval begroot op +- 1400 euro excl. btw (2 lijntjes trekken). Volgens mij kan dat niet goedkoper, maar ik heb graag ongelijk

[naitsoezn]

Coca-Cola schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 19:07:
Kadaster is in ons geval begroot op +- 1400 euro excl. btw (2 lijntjes trekken). Volgens mij kan dat niet goedkoper, maar ik heb graag ongelijk

Meh, ik weet niet hoeveel lijntjes ze moeten trekken, maar voor het splitsen van percelen staat hier toch echt 615 euro

[Coca-Cola]

Ik zat het net te bekijken. Ik ga er morgen meteen even achteraan.

[assje]

Even nagekeken, bij mij was het €850,- voor splitsing en verificatiemeting, ik overdreef dus een beetje .

Het is me dan alleen onduidelijk waar de onderste alinea van onderstaande tekst op gebaseerd is.

De kadasterkosten per te vormen perceel bedragen op dit moment : € 875,- voor splitsing en verificatiemeting. De verificatiemeting zal na het ondertekenen van de akte plaatsvinden. Op het moment van definitieve levering en wij de stukken naar het kadaster hebben toegezonden, zal het kadaster automatisch contact met u opnemen om een afspraak te maken over de datum en tijd voor het aanwijzen van de nieuwe grenzen.
Op dat moment worden de grenzen definitief en ook de grootte van het perceel wordt definitief vastgesteld.

Voor het aanvragen van de voorlopige grenzen met bijbehorende werkzaamheden rekenen wij € 25,-- ex BTW is € 30,25 (incl. BTW) per te vormen perceel.
Voor de beeldvorming bij uitmeten achteraf door het kadaster bedragen de meetkosten € 1.200,--, uw besparing is dus € 325,-- per perceel.

[naitsoezn]

Misschien heeft het verschil te maken met iets wat ik op een andere site vond (vond meerdere malen de verwijzing naar 1200 euro):

N.B. Indien de Dienst voor het Kadaster (de landmeter) speciaal een nieuwe kadastrale grens moet vaststellen (ook wel uitmeten genoemd), brengt het daarvoor een bedrag van € 1200,-- (bedrag 2014) meetkosten in rekening. (voor kleine percelen meetkosten € 90,-- (bedrag 2014)) Deze meetkosten zijn niet in bovenstaand tarief begrepen. Een meting is bijvoorbeeld nodig als niet een geheel kadastraal perceel maar slechts een deel daarvan wordt overgedragen. Het kadaster komt dan bij u langs en meet de nieuwe kadastrale grens uit.

Van een klein perceel is sprake als de oppervlakte kleiner is dan 100 m2 en de koopprijs lager is dan € 5.000,00.

Het is ook mogelijk een perceel door de Dienst voor het Kadaster (landmeter) vooraf te laten opmeten. Voordeel is dat u dan veel minder opmeetkosten betaalt: € 615,00. Nadeel is dat de levering van uw perceel dan moet wachten totdat de uitmeting heeft plaatsgevonden. De levering kan hierdoor vertraging oplopen.

Als ik dan op de site van kadaster kijk, kom ik het bedrag van 1200 niet zo snel tegen, maar ze idd wel andere kosten te bereken voor "grensreconstructie" (als dat tenminste is wat ze bedoelen). Er vanuit gaande dat je al snel 2 buren hebt, en misschien ook nog wat tussenpunten of knikpunten wilt/moet laten zetten, dan kom je al op een bedrag wat hoger ligt dan 615. Maar duidelijk is het niet, en het is me ook niet helemaal duidelijk waarom je niet gewoon gebruik zou kunnen of willen maken van die optie om voor 615 iets langer te wachten.

Misschien dat één van de experts z'n licht hierover kan laten schijnen?

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 07-10-2014 20:19 ]

[saviour]

Splitsing en verificatiemeting is een tijdelijke splitsing waarbij de koper naderhand de grenzen definitief aanwijst en is duurder.

Grensreconstructie is wat je bij de rijdende rechter ziet; de landmeter komt het bestaande perceel dan uitzetten.

[Tristan]

Ik heb een vraag. Ik heb vandaag een brief binnen gehad van de projectontwikkelaar waarin staat dat deze ter kennisgeving melden dat de bouw zover is gevorderd dat de in de bijlage vermelde termijnen zijn vervallen. In de bijlage staat "22-10-2014 - Aanvang Bouw - EUR 14.969,30"

Nu snap ik twee punten niet. Waarom sturen zo vooraf een brief dat de termijnen zijn vervallen. De bouw moet nog beginnen en het is nog geen 22 oktober 2014 en waarom staat daar een bedrag voor? In de aannemersovereenkomst in artikel 4 worden de termijnen genoemd waarbij de eerste termijn "Aanvang bouw" is met een bedrag van 0% van de aanneemsom. Waar komt dan die EUR 14.969,30 vandaan?

/edit Ik lees nu in onze aanemingsovereenkomst dat de het verschuldigde bedrag voor de termijn "aanvang bouw" 0% van de aanneemsom is. Dus die 14,969,30 die ze nu rekenen is gewoon fout. Ik heb wel vaker gelezen dat projectontwikkelaars eerder geld willen incasseren om eerder rente te kunnen ontvangen en heb het vermoeden dat dit nu ook het geval is. Zijn mijn vermoedens terecht?

[ Voor 22% gewijzigd door Tristan op 07-10-2014 21:47 ]

[naitsoezn]

saviour schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 20:39:
Splitsing en verificatiemeting is een tijdelijke splitsing waarbij de koper naderhand de grenzen definitief aanwijst en is duurder.

Grensreconstructie is wat je bij de rijdende rechter ziet; de landmeter komt het bestaande perceel dan uitzetten.

Ik begrijp niet zo goed wat je hiermee bedoelt te zeggen.

[Coca-Cola]

naitsoezn schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 19:10:
[...]

Meh, ik weet niet hoeveel lijntjes ze moeten trekken, maar voor het splitsen van percelen staat hier toch echt 615 euro

En er staat ook dit:
Het aantal percelen dat in rekening wordt gebracht, is steeds 1 minder dan het totaal aantal nieuw gevormde percelen.

In ons geval is het nu 1 perceel, maar wij hebben links en rechts buren en na splitsing zijn dat dus 3 percelen (links van ons, ons perceel en rechts van ons), misschien dat het daarom 2x 615 is?

[saviour]

Coca-Cola schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 10:31:
In ons geval is het nu 1 perceel, maar wij hebben links en rechts buren en na splitsing zijn dat dus 3 percelen (links van ons, ons perceel en rechts van ons), misschien dat het daarom 2x 615 is?

Dat zou toch vreemd zijn. De corporatie vraagt hoogstwaarschijnlijk vervolgens bij de verkoop van de woningen naast die van jou ook weer een vergoeding van de kopers.

naitsoezn schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 20:52:
[...]

Ik begrijp niet zo goed wat je hiermee bedoelt te zeggen.

Wat ik bedoel te zeggen is dat de grensreconstructie iets anders is dan het inmeten van het perceel. Ik meen mij te herinneren -in 2013- gehoord te hebben dat achteraf inmeten inderdaad € 1.200,- zou zijn, maar ik heb het idee dat dit nu niet meer van toepassing is.

Hoe dan ook is vooraf inmeten gewoon prima te doen; dat is immers binnen 4 á 5 weken gereed. Ik zie dan ook niet in waarom je € 1.000,- zou moeten betalen.

Ik heb het idee dat sommige corporaties de inmeting als excuus gebruiken om meer door te kunnen berekenen aan de koper(s).

[redwing]

Coca-Cola schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 10:31:
[...]
En er staat ook dit:
Het aantal percelen dat in rekening wordt gebracht, is steeds 1 minder dan het totaal aantal nieuw gevormde percelen.

In ons geval is het nu 1 perceel, maar wij hebben links en rechts buren en na splitsing zijn dat dus 3 percelen (links van ons, ons perceel en rechts van ons), misschien dat het daarom 2x 615 is?

Als je van 1 naar 3 percelen gaat zou je inderdaad 2*615 euro moeten betalen. Vaak krijg je dan nog wat extra kosten erbij waarmee die 1400 aardig lijkt te kloppen.

[Coca-Cola]

saviour schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 10:42:
[...]

Dat zou toch vreemd zijn. De corporatie vraagt hoogstwaarschijnlijk vervolgens bij de verkoop van de woningen naast die van jou ook weer een vergoeding van de kopers.


[...]
Wat ik bedoel te zeggen is dat de grensreconstructie iets anders is dan het inmeten van het perceel. Ik meen mij te herinneren -in 2013- gehoord te hebben dat achteraf inmeten inderdaad € 1.200,- zou zijn, maar ik heb het idee dat dit nu niet meer van toepassing is.

Hoe dan ook is vooraf inmeten gewoon prima te doen; dat is immers binnen 4 á 5 weken gereed. Ik zie dan ook niet in waarom je € 1.000,- zou moeten betalen.

Ik heb het idee dat sommige corporaties de inmeting als excuus gebruiken om meer door te kunnen berekenen aan de koper(s).

Ze geven al een korting op de woning en daar gebruiken wij vrij veel van voor al die extra kosten die bij zo'n woco woning kopen komen (meer kwijt bij de verplichte project notaris, kadastrale kosten etc.). Aan de andere kant krijg je wel een gratis taxatie en een gratis bouwkundige keuring dus het scheelt ook wel weer iets.

On a side note; bij de open huizen dag van het weekend stond er gewoon een rij buiten bij een vergelijkbaar huis bij ons in de straat, dus ik denk dat ze het liever op de vrije markt verkopen op dit moment.

[naitsoezn]

redwing schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 10:44:
[...]


Als je van 1 naar 3 percelen gaat zou je inderdaad 2*615 euro moeten betalen. Vaak krijg je dan nog wat extra kosten erbij waarmee die 1400 aardig lijkt te kloppen.

Maar dan betaal je dus feitelijk ook voor je buren?

[Woy]

Tristan schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 20:51:
Zijn mijn vermoedens terecht?

Heb je de bouwer al gebeld om te vragen waar het bedrag vandaan komt?

[Tristan]

Woy schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 11:11:
[...]

Heb je de bouwer al gebeld om te vragen waar het bedrag vandaan komt?

Die vraag had ik verwacht Gisteravond toen ik het poste waren ze natuurlijk dicht, ik heb ze gisteravond alvast een email verstuurd.

[redwing]

naitsoezn schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 11:05:
[...]
Maar dan betaal je dus feitelijk ook voor je buren?

Die 2*615 zou het totaalbedrag moeten zijn. Dus als de buren meebetalen zou dat gesplitst moeten worden over 3 huizen. Maar degene die feitelijk gaat betalen ligt aan de constructie. Vaak is het nl. zo dat 1 iemand een stuk grond koopt, dat splitst en dan de andere stukken weer doorverkoopt.

[Sissors]

* Sissors heeft (nagenoeg) geen spaargeld meer.

Maandag gaat de overdracht plaatsvinden, zojuist mijn eigen inbreng naar de notaris overgemaakt, oftewel ik ben weer arm. Maar wel met een eigen woning (bijna ).

[Coca-Cola]

redwing schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 11:33:
[...]


Die 2*615 zou het totaalbedrag moeten zijn. Dus als de buren meebetalen zou dat gesplitst moeten worden over 3 huizen. Maar degene die feitelijk gaat betalen ligt aan de constructie. Vaak is het nl. zo dat 1 iemand een stuk grond koopt, dat splitst en dan de andere stukken weer doorverkoopt.

Wij kopen als enige in ons rijtje (en als eerste) een huis van de woco en we kopen het op ons verzoek. Bij het aanbod stond al vermeld dat de kadastrale inmeting op onze kosten zou zijn. De buren gaan niet betalen omdat wij ons huis kopen

[naitsoezn]

Coca-Cola schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 12:42:
[...]


Wij kopen als enige in ons rijtje (en als eerste) een huis van de woco en we kopen het op ons verzoek. Bij het aanbod stond al vermeld dat de kadastrale inmeting op onze kosten zou zijn. De buren gaan niet betalen omdat wij ons huis kopen

Maar als de buren niet kopen, dan hoeven zij toch ook niet hun eigen perceel ingemeten te hebben? Dan heb je dus gewoon de situatie dat er eerst één groot perceel (van de woco) is, en na inmeten is er één groot woco-perceel minus jullie eigen perceeltje.... Dus dan wordt er gewoon één perceel uitgemeten?

[redwing]

naitsoezn schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 12:48:
[...]
Maar als de buren niet kopen, dan hoeven zij toch ook niet hun eigen perceel ingemeten te hebben? Dan heb je dus gewoon de situatie dat er eerst één groot perceel (van de woco) is, en na inmeten is er één groot woco-perceel minus jullie eigen perceeltje.... Dus dan wordt er gewoon één perceel uitgemeten?

Nee, want in plaats van 1 groot perceel heb je nu 3 percelen. En dat is waar ze naar kijken. Ik neem ten minste aan dat het om een perceel gaat die in 3 delen wordt gesplitst en niet 1 waar een hoek uit gehaald wordt.

[ Voor 10% gewijzigd door redwing op 08-10-2014 12:56 ]

[Tristan]

Woy schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 11:11:
[...]

Heb je de bouwer al gebeld om te vragen waar het bedrag vandaan komt?

Ik heb een reactie gehad.

Na controle van het project blijkt dat u gelijk heeft, dit is over het hoofd gezien door ons.
Er wordt hier gebruikt gemaakt van twee verschillende termijnschema’s.

Bedankt voor uw opmerkzaamheid en ik ga de gegevens in het project aanpassen.
De brief kunt u als niet verzonden beschouwen.