Ervaring met huis kopen - Deel 7

[no11]

Ok maar stel dat de periode voorbij is en je hebt nog niks gehoord van de bank. Verkoper wil niet verlengen.. Ben je dan gewoon niet het zakje? (Helemaal als blijkt dat je financiering niet rondkrijgt?)

[ Voor 17% gewijzigd door no11 op 09-09-2014 19:52 ]

[icecreamfarmer]

no11 schreef op dinsdag 09 september 2014 @ 19:51:
Ok maar stel dat de periode voorbij is en je hebt nog niks gehoord van de bank. Verkoper wil niet verlengen.. Ben je dan gewoon niet het zakje? (Helemaal als blijkt dat je financiering niet rondkrijgt?)

Yep je bent je waarborgsom kwijt.

[JvS]

no11 schreef op dinsdag 09 september 2014 @ 19:51:
Ok maar stel dat de periode voorbij is en je hebt nog niks gehoord van de bank. Verkoper wil niet verlengen.. Ben je dan gewoon niet het zakje? (Helemaal als blijkt dat je financiering niet rondkrijgt?)

Mij lijkt dat van niet, maar Ray zegt van wel.

Lees de discussie hier maar eens:
JvS in "Ervaring met huis kopen deel 6"

In het standaardbeding staat dat het voorbij is, zodra er hypotheek rond is, of zodra er een aanbieding daartoe is. Een offerte heb je al na 3 dagen binnen en volgens Ray is dat dus die zogenaamde "aanbieding".

Ik ben het daar overigens niet mee eens. Wat mij betreft komt die aanbieding pas nadat je hypotheek volledig rond is. En om van al dat gezeik af te zijn, zal ik pas een volgend koopcontract tekenen als daarin staat dat ik kan ontbinden als ik geen volledig goedgekeurde normale hypotheekaanbieding (geen offerte!) heb (en dan wel een clausule dat ik mijn best moet doen).

[Ray]

Ik zal morgen even een tweetal makelaars dit nogmaals voorleggen en direct met de nvm contact opnemen en hun dit laten bevestigen om deze discussie voor eens en altijd uit de wereld te hebben. Hoewel het voor mij overigens geen discussie is maar een logische inhoud van de overeenkomst. Mede gezien de duidelijke omschrijving hoe een ontbindingen moet plaats vinden, namelijk met het aantonen van 1 of meerdere afwijzingen (met onderbouwing) . Dat staat haaks op de uitleg dat simpelweg 'ik heb al wel een offerte maar die is nog niet finaal akkoord' voldoende zou zijn.

Het zou ook bijzonder vreemd zijn om het anders uit te leggen. Daarmee leg je namelijk het risico voor een lange periode bij verkoper, je snapt wel dat dit nooit de bedoeling is van een overeenkomst gemaakt door verkopende partij..........

tekst uit standaard overeenkomst

artikel 16 Ontbindende voorwaarden
16.1.
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op ................... door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen
vergunning aan koper is verleend om met de zijnen de onroerende zaak te betrekken, tenzij hem
daartoe een bindende toezegging door de bevoegde autoriteit is gedaan;
b. op ................... koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van
................, zegge .............. geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende
geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan ..............
zegge ..........., of een rentepercentage niet hoger dan ....... , bij de volgende hypotheekvorm:
c. op ..................... koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende
Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen

en om te ontbinden

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de ........ werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd. In aanvulling hierop / in afwijking hiervan* komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: …………………………………………….. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.

je moet dus wel degelijk met een afwijzing komen en niet met 'het is nog niet akkoord'

maar goed ik val in herhaling

update 10-9-2014
Zoals gezegd vandaag contact gehad met de NVM en zij bevestigen bovenstaande. Voor mensen die het zelf willen horen > (030) 608 51 89..

Wellicht dat iemand dit in de OP kan zetten zodat we niet keer op keer deze discussie hoeven te herhalen

[ Voor 96% gewijzigd door Ray op 10-09-2014 10:03 ]

[ph4ge]

naitsoezn schreef op dinsdag 09 september 2014 @ 18:46:
[...]

Zoals ik al zei: Ieder z'n eigen . Wij hebben ons droomhuis niet laten schieten omdat de bank zo traag was met het verwerken. Verkopers waren al een keer blij gemaakt met een dooie mus toen de vorige 'kopers' afhaakten dmv het financiele voorbehoud en wilden om die reden niet verlengen. Niet leuk, maar wij wilden het gewoon hebben. Goeie prijs, goed huis, weinig andere opties.

Het hielp absoluut dat wij het huis op één inkomen konden kopen (en daardoor nog een bovenmodaal inkomen achter de hand hadden), maar dat toont ook alleen maar aan dat "direct ontbinden" een loos advies is als je de situatie niet kent.

Je neemt dan gewoon een groot risico op je. Als je bank failliet gaat, je wordt ineens ontslagen of je bedrijf gaat failliet etc, ben jij de lul. Ligt dat risico gewoon bij de verkoper dan is het ergste wat hem kan gebeuren dat het hele feest niet door gaat. Ligt het risico bij de koper dan loopt hij het risico 10% van de som kwijt te zijn. Daarom mag je verwachten dat de verkoper dat risico neemt.

Ik snap echt niet dat jij in dit geval een zielig irrelevante ervaring van de verkoper uberhaupt in overweging nam. Het pakte gelukkig voor je uit, maar denk je dat je hetzelfde medeleven had ontvangen als de koper 10% in ontvangst mag nemen?

Ik koop nog geen kraslot voor een euro, laat staan dat ik met duizenden euro's ga gokken.

[Metalfreak]

Juj, ons bod van 210k is toch geaccepteerd. Overdracht gaat nu zelfs al vrij snel plaatsvinden, tenminste, als de financiering rond komt, maar dat gaat vast goed komen. Toevallig ook net vorige week eindelijk een vast contract gekregen

[ATS]

Ray schreef op dinsdag 09 september 2014 @ 22:18:
je moet dus wel degelijk met een afwijzing komen en niet met 'het is nog niet akkoord'

Toch is dat niet logisch. Wel dat je iets op papier van je (niet) verstrekker moet hebben, maar niet dat een offerte die nog niet door de bank gevalideerd is wordt gezien als een aanbieding. Dat is een offerte bij sommige banken wel (bij de Rabo bijvoorbeeld), maar bij andere verstrekkers zeker niet (daar moet je nog de complete molen door). Een aanbod voor een hypothecaire geldlening is volgens mij een akkoord van de aanbieder dat hij daadwerkelijk dat geld aan je beschikbaar wil gaan stellen. Niet een van bijde kanten vrijblijvende prijsopgave waar niemand rechten aan kan ontlenen.

Metalfreak schreef op dinsdag 09 september 2014 @ 22:39:
Juj, ons bod van 210k is toch geaccepteerd. Overdracht gaat nu zelfs al vrij snel plaatsvinden, tenminste, als de financiering rond komt, maar dat gaat vast goed komen. Toevallig ook net vorige week eindelijk een vast contract gekregen

Hey! Gefeliciteerd op beide fronten! Ik hoop dat je blij bent met jullie aankoop voor deze prijs.

[ Voor 22% gewijzigd door ATS op 10-09-2014 10:14 ]

[Tsurany]

We zitten nu wat verder in de onderhandeling. Ze willen een hogere prijs als de overdracht begin december plaats vind en een lagere prijs als hij in januari kan plaatsvinden.
Ik vind januari acceptabel maar heb mijn ogen gericht op een ABN budget hypotheek en die stelt een maximum van 3 maanden geldigheid voor de offerte. De wonen hypotheek kan kosteloos verlengt worden met 6 maanden maar heeft 0,1% hogere rente. Dan spreek je over 15 euro per maand bruto rente.
Wel kan de rente bij de wonen hypotheek meedalen en bij de budget hypotheek niet.

Verwachten jullie dat de rente nog iets gaat dalen? En dan denk ik zelf dat een overdracht in januari dan wenselijker is omdat de aankoopprijs lager zal kunnen worden en ik ruim op tijd de financiering kan starten.

Advies?

[ATS]

€15 per maand over de looptijd van je hypotheek is €5.400 (ok, bruto, maar met de afbouw van de HRA kruipt dat steeds iets meer naar netto). Wellicht dat je daarmee kan bepalen wat een eerdere overdracht je waard is qua hogere prijs?

Merk ook op dat per januari zaken als de woonquote aangepast zouden kunnen worden.

[Metalfreak]

ATS schreef op woensdag 10 september 2014 @ 10:12:


[...]

Hey! Gefeliciteerd op beide fronten! Ik hoop dat je blij bent met jullie aankoop voor deze prijs.

Ja hoor, het voelt ook als een hele opluchting dat we er eindelijk uit zijn. e makelaar gaf aan dat we het hard hadden gespeeld. Al met al heeft het ook best lang geduurd, maar de overdracht kan nu waarschijnlijk al 14 november plaatsvinden

[Tristan]

Vanavond een gesprek met de hypotheekshop. We willen eigenlijk onder de NHG grens blijven van 265k maar komen in de problemen als we de bouwrente + notariskosten van het nieuwbouw huis en de optionele uitbouw mee willen financieren. Dus ik vrees dat we de uitbouw moeten laten vallen

[Tsurany]

ATS schreef op woensdag 10 september 2014 @ 11:13:
€15 per maand over de looptijd van je hypotheek is €5.400 (ok, bruto, maar met de afbouw van de HRA kruipt dat steeds iets meer naar netto). Wellicht dat je daarmee kan bepalen wat een eerdere overdracht je waard is qua hogere prijs?

Merk ook op dat per januari zaken als de woonquote aangepast zouden kunnen worden.

Wat voor mij dan het voordeligst is zou een overdracht in de eerste week van januari zijn en dan in de eerste week van oktober pas de offerte aanvragen. Dan moet ik alleen de tijd voor het regelen van de financiering oprekken zodat ik daar dus mee kan wachten tot die eerste week van oktober.

[DaTimMan]

Tristan schreef op woensdag 10 september 2014 @ 11:39:
Vanavond een gesprek met de hypotheekshop. We willen eigenlijk onder de NHG grens blijven van 265k maar komen in de problemen als we de bouwrente + notariskosten van het nieuwbouw huis en de optionele uitbouw mee willen financieren. Dus ik vrees dat we de uitbouw moeten laten vallen

Volgens mij is bij een NHG niet alleen de hoogte van de financiering belangrijk maar ook de totale waarde van het te kopen pand.

met een koopprijs van 300k krijg je dus nooit NHG ook niet als je zelf 60K neer klinkt.

[Tristan]

DaTimMan schreef op woensdag 10 september 2014 @ 12:05:
[...]


Volgens mij is bij een NHG niet alleen de hoogte van de financiering belangrijk maar ook de totale waarde van het te kopen pand.

met een koopprijs van 300k krijg je dus nooit NHG ook niet als je zelf 60K neer klinkt.

Dat klopt idd zover ik weet. De koopprijs is 238.900 VON, dus daarmee blijven we onder de 265k. De uitbouw is 15k wat het totaal 253.900 maakt. Dan blijft er nog 11k over voor de overige kosten. En dan heb ik de overige meerwerk en eventuele aanpassingen aan de keuken en badkamer nog niet meegerekend.

[JvS]

ATS schreef op woensdag 10 september 2014 @ 10:12:
[...]


Toch is dat niet logisch. Wel dat je iets op papier van je (niet) verstrekker moet hebben, maar niet dat een offerte die nog niet door de bank gevalideerd is wordt gezien als een aanbieding. Dat is een offerte bij sommige banken wel (bij de Rabo bijvoorbeeld), maar bij andere verstrekkers zeker niet (daar moet je nog de complete molen door). Een aanbod voor een hypothecaire geldlening is volgens mij een akkoord van de aanbieder dat hij daadwerkelijk dat geld aan je beschikbaar wil gaan stellen. Niet een van bijde kanten vrijblijvende prijsopgave waar niemand rechten aan kan ontlenen.

Ik deel die mening, anders is dat hele financiële voorbehoud een complete wassen neus. Ik zou daar weleens een rechtszaak / uitspraak van willen zien van na 2013. (iemand die ontbindt, omdat er niet verlengd wordt en er nog geen finaal akkoord is met dat standaard voorbehoud in het contract).

[Figo112]

Tsurany schreef op woensdag 10 september 2014 @ 10:35:
We zitten nu wat verder in de onderhandeling. Ze willen een hogere prijs als de overdracht begin december plaats vind en een lagere prijs als hij in januari kan plaatsvinden.
Ik vind januari acceptabel maar heb mijn ogen gericht op een ABN budget hypotheek en die stelt een maximum van 3 maanden geldigheid voor de offerte. De wonen hypotheek kan kosteloos verlengt worden met 6 maanden maar heeft 0,1% hogere rente. Dan spreek je over 15 euro per maand bruto rente.
Wel kan de rente bij de wonen hypotheek meedalen en bij de budget hypotheek niet.

Verwachten jullie dat de rente nog iets gaat dalen? En dan denk ik zelf dat een overdracht in januari dan wenselijker is omdat de aankoopprijs lager zal kunnen worden en ik ruim op tijd de financiering kan starten.

Advies?

Het voordeel van een ABN woonhypotheek is dat je rente wel meedaalt. Was ik in plaats van die budget voor een woonhypotheek gegaan had het mij bijna half % rente gescheeld
Zal nu niet zo hard meer dalen denk ik, maar met een beetje geluk red je die 0,1 % wel.

[Metalfreak]

De rente bij de Rabobank is vandaag in elk geval alweer 0,1% lager dan vorige week

[no11]

JvS schreef op woensdag 10 september 2014 @ 12:28:
[...]
Ik deel die mening, anders is dat hele financiële voorbehoud een complete wassen neus. Ik zou daar weleens een rechtszaak / uitspraak van willen zien van na 2013. (iemand die ontbindt, omdat er niet verlengd wordt en er nog geen finaal akkoord is met dat standaard voorbehoud in het contract).

Ik heb deze vraag voorgelegd aan de notaris..

[ATS]

Metalfreak schreef op woensdag 10 september 2014 @ 13:16:
De rente bij de Rabobank is vandaag in elk geval alweer 0,1% lager dan vorige week

Vanaf afgelopen maandag al.

Ik vind het prima: ik ga morgen passeren, dus die 0,5% die ik intussen al lager zit is mooi meegenomen!

[_eLMo_]

Vraagje: hoe vast is een vaste hypotheekrente?
Ik heb mijn precieze voorwaarden nog niet verder doorgelopen, maar mijn ouders vertelden me een verhaaltje over de 1980 crisis. Zij zeiden dat toen de rente zo enorm omhoog ging, ook mensen die een vaste rente hadden toch omhoog zijn gezet.

Onder welke voorwaarden kan een vaste hypotheekrente toch aangepast worden?

[FreakNL]

Niet, lijkt me.

Maar dat is mijn initiële reactie, niet gebaseerd op feiten of bronnen.

[poehee]

_eLMo_ schreef op woensdag 10 september 2014 @ 14:18:
Zij zeiden dat toen de rente zo enorm omhoog ging, ook mensen die een vaste rente hadden toch omhoog zijn gezet.

Kan ik me niet voorstellen, ook toen bestonden broodje aap verhalen.


Een jaar geleden heb ik gebeld over aflossen (rente 4,6 voor 15 of 20 jaar) omdat de marktrente hoger was. In mijn beleving geldt dan geen boete rente (bank kan immers geld voor hogere rente weer wegzetten). Bank stelde voor om, tegen EUR 225,- administratie kosten, de termijn om te zetten naar 1 jaar voor 2,45%. Goeie deal vond ik, dus gedaan.

Voor de bank is het beter dat ik blijf als klant voor een lager rentepercentage (met andere condities, zoals korte termijn), dan dat ik aflos.

Ga er maar vanuit dat de bank zoiets alleen toestaat als ze er zelf beter van worden (of in mijn geval, minder slecht vanaf komen).

[Rmg]

_eLMo_ schreef op woensdag 10 september 2014 @ 14:18:
Vraagje: hoe vast is een vaste hypotheekrente?
Ik heb mijn precieze voorwaarden nog niet verder doorgelopen, maar mijn ouders vertelden me een verhaaltje over de 1980 crisis. Zij zeiden dat toen de rente zo enorm omhoog ging, ook mensen die een vaste rente hadden toch omhoog zijn gezet.

Onder welke voorwaarden kan een vaste hypotheekrente toch aangepast worden?

Ik kan niets vinden in de voorwaarden van mijn hypotheek dat ze dit zouden kunnen, lijkt me ook sterk dat het toen wel kon.

Als je rentevaste periode afliep in die periode was je wel goed de sjaak

[Ray]

[quote]ATS schreef op woensdag 10 september 2014 @ 10:12:
[...]


Toch is dat niet logisch. Wel dat je iets op papier van je (niet) verstrekker moet hebben, maar niet dat een offerte die nog niet door de bank gevalideerd is wordt gezien als een aanbieding. Dat is een offerte bij sommige banken wel (bij de Rabo bijvoorbeeld), maar bij andere verstrekkers zeker niet (daar moet je nog de complete molen door). Een aanbod voor een hypothecaire geldlening is volgens mij een akkoord van de aanbieder dat hij daadwerkelijk dat geld aan je beschikbaar wil gaan stellen. Niet een van bijde kanten vrijblijvende prijsopgave waar niemand rechten aan kan ontlenen.


[...]
.

nogmaals volgens de NVM is een offerte gelijk aan het genoemde aanbod in het koopcontract. offerte=aanbod=offerte

ook logisch want een hypotheekofferte is bindend als aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan. Zo vrijblijvend is dat zeker niet

ik snap alle onderbuik gevoelens maar dit is hoe het standaard nvm contract in elkaar zit. Als koper is het dus zinvol altijd te zorgen voor een ruime periode voor de financiering en als je andere problemen verwacht dit als extra voorbehoud op te nemen.

En ja het hele voorbehoud is inderdaad een wassen neus. Als je inkomen / onderpand en gezondheid op orde zijn zal je altijd kunnen financieren. Je kan dit ook positief zien natuurlijk. De kans op een afwijzing als je aan deze zaken voldoet is feitelijk nihil

ik heb ook nog eens even gekeken of er jurisprudentie te vinden is. Vrijwel alles wat ik kan vinden geeft aan dat ontbinding zeer goed onderbouwd moet zijn wil het slagen. Dus een schriftelijke afwijzing met toelichting

[ Voor 48% gewijzigd door Ray op 10-09-2014 15:30 ]

[ZeRoC00L]

_eLMo_ schreef op woensdag 10 september 2014 @ 14:18:
maar mijn ouders vertelden me een verhaaltje over de 1980 crisis. Zij zeiden dat toen de rente zo enorm omhoog ging, ook mensen die een vaste rente hadden toch omhoog zijn gezet.

Lijkt mij ook niet mogelijk.
Volgens mij was het toen gebruikelijker om variabele rente of 1-jaar vaste rente te hebben. Dus ja, dan ben je wel veel meer afhankelijk van rente aanpassingen.

[JvS]

[b]Ray schreef op woensdag 10 september 2014 @ 14:38:[...]

nogmaals volgens de NVM is een offerte gelijk aan het genoemde aanbod in het koopcontract. offerte=aanbod=offerte

[...]

Voor de koppige onder ons bel dan zelf met de NVM en laat het je uitleggen ipv hier verwarring te scheppen......

Ik geloof best dat de NVM dit als waarheid hanteert, maar dit is volgens mij totaal niet wat de verwachting en intentie is van zo'n clausule. De argumenten zijn al vier keer gegeven. Niemand, maar dan ook echt niemand ziet dit als een wassen neus. Biedingen zonder voorbehoud worden veel liever geaccepteerd, mensen raden iedereen sterk, zeer sterk aan om onder voorbehoud van financiering te bieden.

En niemand bedoelt daarmee "onder voorbehoud dat ik een offerte krijg", want die krijgt iedereen zonder ook maar een enkele controle....

Als dit bij de rechter stand houdt, is die clausule echt een wassen neus. Ik kan me niet voorstellen dat dit de eerste plek is waar dat ontdekt wordt en dat daar geen kleine ophef over is.

[Tsurany]

Figo112 schreef op woensdag 10 september 2014 @ 12:59:
[...]


Het voordeel van een ABN woonhypotheek is dat je rente wel meedaalt. Was ik in plaats van die budget voor een woonhypotheek gegaan had het mij bijna half % rente gescheeld
Zal nu niet zo hard meer dalen denk ik, maar met een beetje geluk red je die 0,1 % wel.

Moet die kans wel 0,1 zijn inderdaad. Wellicht stijgt hij weer en dan heb ik gegokt en verloren en betaal ik 5000 euro over 30 jaar extra.

Nog maar even aankijken, eerst uberhaupt tot een akoord komen. Ik wil dat ze een paar duizend zakken in ruil voor oplevering in januari wat zij willen ipv december wat ik wil. We shall see.

[Ray]

JvS schreef op woensdag 10 september 2014 @ 15:48:
[...]
Ik geloof best dat de NVM dit als waarheid hanteert, maar dit is volgens mij totaal niet wat de verwachting en intentie is van zo'n clausule. De argumenten zijn al vier keer gegeven. Niemand, maar dan ook echt niemand ziet dit als een wassen neus. Biedingen zonder voorbehoud worden veel liever geaccepteerd, mensen raden iedereen sterk, zeer sterk aan om onder voorbehoud van financiering te bieden.

En niemand bedoelt daarmee "onder voorbehoud dat ik een offerte krijg", want die krijgt iedereen zonder ook maar een enkele controle....

Als dit bij de rechter stand houdt, is die clausule echt een wassen neus. Ik kan me niet voorstellen dat dit de eerste plek is waar dat ontdekt wordt en dat daar geen kleine ophef over is.

het hele voorbehoud is ook prima mits je voldoende ruimte in je termijn hebt. Het gaat er hier telkens om dat mensen die termijn te kort hebben en dus telkens willen verlengen.

Ik heb vandaag hierover ook een notaris , makelaar en advocaat gesproken. Het ontbinden gebeurd maar zelden en niemand heeft ervaring met ontbinding op basis van 'een niet finaal akkoord van de bank binnen de termijn'
Let wel dat mocht een koper vragen om verlenging, deze niet krijgt, daarna niet geaccepteerd wordt, dus niet kan kopen en dus feitelijk de 10% boete verschuldigd is dit een heel ander verhaal is voor de rechter! Daar is wel genoeg over te vinden en het is meestal niet zo dat die 10% ook werkelijk toegekend wordt. Maar dat is hier niet de discussie.

voordat je een offerte krijgt is er altijd een BKR toets en zijn de gegevens die de FA aanlevert van belang. Volgt er dan een offerte en de FA levert netjes aan wat hij gebruikt heeft in de aanvraag dan is de hypotheek rond. Zo simpel is het feitelijk. Dus mijn stelling als inkomen / onderpand en gezondheid op orde zijn is er altijd financiering mogelijk onderschrijf ik hiermee nogmaals. Ik heb zelf honderden hypotheken gesloten en nog nooit hoeven te ontbinden omdat de financiering niet haalbaar zou zijn. Dit controleer ik namelijk voordat! je een huis koopt en niet daarna. Dat voorkomt al een boel ellende...

Bij voorkeur is dit hele proces afgerond binnen de termijn van het voorbehoud. Puur voor gemoedsrust van de klant (want daar gaat het hier voornamelijk om)

Als dit echter niet zo is. En dat staat gewoon letterlijk in de overeenkomt kan men enkel ontbinden met een onderbouwde afwijzing. Lees daar maar eens wat rond op google hoe hard dat nog tegen kan vallen overigens.

Als jij wilt dat het anders is moet je wellicht een ander concept koopovereenkomst op de markt brengen waarin letterlijk staat 'een akkoord bevonden aanvraag voor financiering' bijvoorbeeld

ik zie dat ik alweer enorm veel tijd hieraan besteed heb (net als voorgaande keer) en voor mij is het hiermee dan ook klaar. Als iemand nog steeds denkt dat het anders is post hier dan een sluitende onderbouwing met bronnen en niet je gevoel. Het gaat er bij dit soort officiële stukken om wat er staat en niet wat je denkt dat er zou moeten staan!

Wellicht dat een van makelaars in dit topic even bij kan springen ?

[ Voor 19% gewijzigd door Ray op 10-09-2014 19:13 ]

[JvS]

Ray schreef op woensdag 10 september 2014 @ 18:55:
[...]
Let wel dat mocht een koper vragen om verlenging, deze niet krijgt, daarna niet geaccepteerd wordt, dus niet kan kopen en dus feitelijk de 10% boete verschuldigd is dit een heel ander verhaal is voor de rechter! Daar is wel genoeg over te vinden en het is meestal niet zo dat die 10% ook werkelijk toegekend wordt. Maar dat is hier niet de discussie.

Dat vind ik eigenlijk wel relevant, want dan zou het dus uitmaken welke kant van de gok je neemt:

1. Niet ontbinden als de verkopende partij niet wil verlengen en dan voor de rechter komen als de financiering alsnog niet doorgaat.
2. Wel ontbinden als de verkopende partij niet wil verlengen en dan voor de rechter komen, omdat de verkopende partij de 10% opeist vanwege onterecht ontbinden.

Ik zeg niet dat je geen gelijk hebt overigens. Ik vraag me alleen af wat de logica daarin is (en ik vraag me ook af waarom überhaupt een verkopende partij ooit akkoord zou gaan met verlengen van voorwaarden, als de kopende partij helemaal geen poot heeft om op te staan).

Ik weet wel dat ik vanaf nu iedereen adviseer die voorwaarde een stuk scherper neer te zetten, zodat je niet "fucked" bent als je alleen een offerte hebt en dan geen akkoord op de hypotheek (met als doel de verkopende partij de ontbindende voorwaarde te kunnen laten verlengen als het lang duurt).

[Flying]

We hebben een uurtje geleden ons eerste schriftelijk bod gedaan. Bod is een weekje geldig en nu is het met een bang hartje afwachten. In onze ogen met de prijsoffertes voor de kosten in het achterhoofd hebben we een zeer schappelijk bod geplaatst. Ruimte voor onderhandelen is nihil en dat hebben we ook duidelijk gemaakt aan de makelaar.

[Ray]

JvS schreef op woensdag 10 september 2014 @ 20:46:
[...]

Dat vind ik eigenlijk wel relevant, want dan zou het dus uitmaken welke kant van de gok je neemt:

1. Niet ontbinden als de verkopende partij niet wil verlengen en dan voor de rechter komen als de financiering alsnog niet doorgaat.
2. Wel ontbinden als de verkopende partij niet wil verlengen en dan voor de rechter komen, omdat de verkopende partij de 10% opeist vanwege onterecht ontbinden.

Ik zeg niet dat je geen gelijk hebt overigens. Ik vraag me alleen af wat de logica daarin is (en ik vraag me ook af waarom überhaupt een verkopende partij ooit akkoord zou gaan met verlengen van voorwaarden, als de kopende partij helemaal geen poot heeft om op te staan).

Ik weet wel dat ik vanaf nu iedereen adviseer die voorwaarde een stuk scherper neer te zetten, zodat je niet "fucked" bent als je alleen een offerte hebt en dan geen akkoord op de hypotheek (met als doel de verkopende partij de ontbindende voorwaarde te kunnen laten verlengen als het lang duurt).

nog eentje dan

het aantal gevallen waarbij echt de financiering niet lukt en er dus ontbonden moet worden is schijnbaar minimaal. Het doel is natuurlijk ook de koop van de woning. Daarom is punt 2 pas aan de orde als je ook niet afneemt. als verkoper niet wil verlengen en je regelt gewoon na de termijn netjes de financiering is er niets aan de hand. De boete heeft niets met de termijnen te maken maar puur met het doorgaan van de werkelijke overdracht van de woning.

Waarom verkopers vaak het advies krijgen wel te verlengen is meer om de verdere transactie soepel te houden. Vaak is er in zo'n geval al wel contact tussen FA en makelaar en worden onderling gegevens uitgewisseld om de verlenging te onderbouwen. Als je niet verlengt zet je kwaad bloed en je moet ook je woning nog opleveren als gewoon de transactie wel doorgaat. Daarnaast, stel dat je weigert, en men kan uiteindelijk echt niet afnemen is er ook nog geen bankgarantie gesteld in de praktijk. Dan heb je wel een overeenkomst maar je moet maar zien hoe je die 10% krijgt en op welke manier (en al helemaal als je verlenging geweigerd heb....) maar in de basis heb je gewoon die vordering

Weigert verkoper de verlening kan je niet ontbinden enkel met je 'dossier nog niet akkoord' argument! Dat de gevolgen daarna bij eventueel niet afnemen na een boel juridisch gezeur wellicht meevallen is feitelijk niet de case maar kan wel in je overweging meespelen.

[ Voor 10% gewijzigd door Ray op 10-09-2014 21:13 ]

[Help!!!!]

Allemaal leuk en aardig maar er ligt wat mij betreft in jouw uitleg een onredelijk risico, hoe klein dat volgens jou ook is, bij de koper.

Dus ik ga mee in JvS zijn verhaal en denk dat ik het net als hem in de toekomst anders zal formuleren.

[JvS]

Ray schreef op woensdag 10 september 2014 @ 21:07:
[...]
nog eentje dan

Gezellig

Weigert verkoper de verlening kan je niet ontbinden enkel met je 'dossier nog niet akkoord' argument! Dat de gevolgen daarna bij eventueel niet afnemen na een boel juridisch gezeur wellicht meevallen is feitelijk niet de case maar kan wel in je overweging meespelen.

Hier ligt wel de essentie van ons meningsverschil. Ik vind de mening van de rechter in deze namelijk juist de essentie.

[BlueMotion]

Nu we het toch over voorbehoud van financiering hebben. Wij lopen 'steeds' tegen verkopers aan die een soort van voorbehoud van financiering vragen van hun kant. Is dat iets wat ook in het contract wordt opgenomen of wordt dat afgehandeld voordat er uberhaubt getekend wordt?

Onze eerste (en enige) ervaring is dat ons bod al sinds eind juni in overweging is en dat we geen serieuze reactie meer verwachten. Bij de huidige onderhandelingen (ander huis, andere makelaar) zou ik wel graag wat vlotter willen werken.

Anyway, ik verwacht morgenochtend een telefoontje van de makelaar nav ons bod dus ik zal het hem ook even vragen.

[IceM]

BlueMotion schreef op woensdag 10 september 2014 @ 21:46:
Nu we het toch over voorbehoud van financiering hebben. Wij lopen 'steeds' tegen verkopers aan die een soort van voorbehoud van financiering vragen van hun kant. Is dat iets wat ook in het contract wordt opgenomen of wordt dat afgehandeld voordat er uberhaubt getekend wordt?

In verband met een restschuld waardoor er eerst akkoord van de bank moet komen? Wij hebben dat ook gehad helaas. Wachten wachten en uiteindelijk hebben de kopers de koop ontbonden omdat ze er niet uitkwamen w.b. de financiering van de restschuld (gescheiden stel, restschuld van +- 60K). Het feit dat de kopers moesten ontbinden hadden we niet verwacht. Mochten wij dat in de toekomst weer tegenkomen dan zou ik de ontbindingsvoorwaarden een stuk scherper stellen. Wij hebben namelijk enkel een telefoontje en brief gehad van de makelaar dat de kopers het moesten ontbinden, verder geen "bewijs" of wat dan ook. Zeer frustrerend.

Waarom dit niet voor de verkoop geregeld kon worden weet ik ook niet.

[Tristan]

Vanavond een oriëntatie gesprek gehad met de hypotheekadviseur. Kwam er op neer dat we het huis makkelijk kunnen kopen maar dat de uitbouw niet binnen het gestelde maximum van 250k NHG past (6% regel). Nu bedachten we ons net dat we geld terug krijgen als we het toilet en keuken casco op laten leveren. En dan past het wel! Dat gaan we morgen dus voorstellen. En nu komt de grap. Doordat de rente nu zo laag is betalen we straks netto even veel als dat we nu betalen voor ons huidige woning, maar dan zitten we wel in een nieuwbouw hoekhuis wat groter is, een grote tuin heeft en op een mooie locatie. Enige nadeel is de reistijd woon werk maar dat is al snel wat dat is nu 10min

[Ray]

JvS schreef op woensdag 10 september 2014 @ 21:40:
[...]
Gezellig

[...]

Hier ligt wel de essentie van ons meningsverschil. Ik vind de mening van de rechter in deze namelijk juist de essentie.

Besef wel dat in de basis de overeenkomst gewoon doorloopt en je zomaar maanden verder kan zijn voordat je zekerheid hebt over de afloop. Ook dit traject kan je aardig geld kosten!

Zorg gewoon dat de termijn ruim genoeg is en je hebt met dit alles niets van doen. Dat bij een aankoop het grootste risico bij koper ligt lijkt me overigens een logisch gevolg. Verkoper heeft immers de woning al in bezit en mits geen restschuld kan hij gewoon leveren

[Marsellus]

Tristan schreef op woensdag 10 september 2014 @ 12:19:
[...]


Dat klopt idd zover ik weet. De koopprijs is 238.900 VON, dus daarmee blijven we onder de 265k. De uitbouw is 15k wat het totaal 253.900 maakt. Dan blijft er nog 11k over voor de overige kosten. En dan heb ik de overige meerwerk en eventuele aanpassingen aan de keuken en badkamer nog niet meegerekend.

Je kunt helaas niet de volledige 15k voor de uitbouw meefinancieren als je onder NHG wilt vallen. De koopsom + verbouwingskosten mag maximaal 250k zijn.
Wij hebben hierdoor een kleiner bouwdepot meegefinancierd en de rest via een lening bij ouders geregeld. Scheelt genoeg in de maandlasten doordat je een voordeligere rente krijgt.

Zie hieronder:
Kostengrens NHG
Wanneer u een hypotheek afsluit voor de aankoop van een woning, komt u in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie. De belangrijkste voorwaarde is dat de totale kosten – met inbegrip van notariskosten, afsluitprovisie, eventuele verbouwingskosten en overige kosten – maximaal € 265.000,- bedragen.
U kunt het totale aankoopbedrag financieren, inclusief de bijkomende kosten. Bij aankoop van een bestaande woning mag de koopsom plus eventuele verbouwingskosten niet meer bedragen dan € 250.000,-. Bij aankoop van een nieuwbouwwoning is de maximale koop-/aanneemsom inclusief meerwerk
€ 250.000,-. NHG rekent standaard met 6% bijkomende kosten.
https://www.nhg.nl

[JvS]

Kan je niet gewoon een NHG hypotheek nemen voor je huis en daarna een losse hypotheek voor de uitbouw? Of kan dat niet .

[Ray]

JvS schreef op donderdag 11 september 2014 @ 09:53:
Kan je niet gewoon een NHG hypotheek nemen voor je huis en daarna een losse hypotheek voor de uitbouw? Of kan dat niet .

kijk nou zijn we het toch nog een keer eens met elkaar Dat is namelijk een prima oplossing. Het is wel even puzzelen om binnen de acceptatie normen te blijven maar zeer zeker de moeite waard om uit te zoeken.

[T-MOB]

Wel een rare zin/regel over die kosten. Het lijkt te gaan om de totale kosten en niet alleen de kosten die onder NHG gefinancieerd worden. Een huis van 3 ton waar je zelf een ton bij meerengt kun je dus geen NHG krijgen.
Koop je echter een "bouwval" van 2,3 ton die je voor een ton verbouwd om ook een huis van 3 ton te hebben, dan wordt het in een keer anders. In prinicipe heb je dan geen recht op NHG. Als je het geheel gaat financieren krijg je dat ook niet, maar breng je zelf de ton mee dan is het in de praktijk geen probleem.

[Tsurany]

Verkopers gezakt tot een bodemprijs. Mijn vooraf bepaalde max heb ik al met 1500 verhoogd en ik zou met nog 1900 omhoog moeten gaan. Wel resultaten na net vier dagen onderhandelen dus ik kan wachten, verhogen of afkappen. Vind het een lastige keuze. Het is een leuk huis en ik zie niet snel een beter huis maar aan de andere kant moet er wel een nieuwe keuken in en is de badkamer ook niet meer optimaal.

Financieel gezien kan ik wel wat omhoog maar moet ik nu blijven toegeven? Want in hoeverre was mijn vooraf bepaalde max een realistische verwachting...

[ATS]

Tsurany schreef op donderdag 11 september 2014 @ 11:17:
Verkopers gezakt tot een bodemprijs. Mijn vooraf bepaalde max heb ik al met 1500 verhoogd en ik zou met nog 1900 omhoog moeten gaan. Wel resultaten na net vier dagen onderhandelen dus ik kan wachten, verhogen of afkappen. Vind het een lastige keuze. Het is een leuk huis en ik zie niet snel een beter huis maar aan de andere kant moet er wel een nieuwe keuken in en is de badkamer ook niet meer optimaal.

Financieel gezien kan ik wel wat omhoog maar moet ik nu blijven toegeven? Want in hoeverre was mijn vooraf bepaalde max een realistische verwachting...

Zonder het huis te kennen of in je portomonaille te kunnen kijken, is het enige logische antwoord: weglopen. Een max is een max. Die bepaal je niet voor niets. Daar 3.5k boven gaan zitten is IMHO raar.

Maar: het moet jullie huis worden, niet het onze. Het is een soort verliefdheid op het huis, en liefde maakt blind... Ook blind voor het feit dat er echt nog wel andere geschikte huizen op de markt zijn, of komen. Wat die qua prijs gaan doen is natuurlijk niet te zeggen. Bovendien ligt het er ook aan hoeveel geduld je hebt. Als je snel weg wil of moet, dan heb je minder opties dan als je nu ook wel best zit en nog wel een jaar kan en wil rondkijken.

[Tsurany]

Klopt allemaal. De max was bepaald op basis van een korting die ik wilde krijgen. Ik wilde er graag 14.000 euro af krijgen omdat ik dit wel een mooi bedrag vond. Beetje het idee dat ik niet teveel bij de vraagprijs wilde zitten omdat er toch onderhandelresultaat moet komen. Maar objectief gezien is het lastig.

Koopsommen overzicht van de afgelopen tijd:

Vraagprijs nu is net onder de 200.000 euro. Is dat realistisch? Ik vind het lastig te zeggen.

Op dit moment is er in de locatie waar ik wil wonen geen huis die ik als directe gelijkwaardige vervanger zie. Aan de andere kant moet er gewoon een nieuwe keuken in en wil ik de badkamer ook het liefst vervangen.

Financieel heb ik wel ruimte om te stijgen, ik zal het geld op korte termijn niet missen. Alleen is dat een reden om dan maar te stijgen? Lastige keuze.
Woon nu nog thuis dus een eigen huis met vriendin is wel iets dat lonkt. Ik kan nog een jaar thuis wonen en 20k extra sparen en met een salarisverhoging nog wel even een hogere hypotheek krijgen, alleen de vraag is of ik dat wel wil.

[ Voor 11% gewijzigd door Tsurany op 11-09-2014 12:27 ]

[ninjazx9r98]

Gezien de twijfels die je zelf al hebt over je vooraf bepaalde max en het gegeven dat het financieel geen probleem is om die 1900 omhoog te gaan zou ik zeggen ga een goed gesprek aan met je vriendin en volg jouw/jullie hart.

[Metalfreak]

ATS schreef op donderdag 11 september 2014 @ 12:09:
[...]


Zonder het huis te kennen of in je portomonaille te kunnen kijken, is het enige logische antwoord: weglopen. Een max is een max. Die bepaal je niet voor niets. Daar 3.5k boven gaan zitten is IMHO raar.

Typisch, die tegenstrijdigheden in dit topic. Toen ik zei dat we aan onze (zelf vastgestelde) max zaten, zei iedereen dat je het voor die paar duizend euro niet moest laten schieten...

[JvS]

Metalfreak schreef op donderdag 11 september 2014 @ 12:51:
[...]


Typisch, die tegenstrijdigheden in dit topic. Toen ik zei dat we aan onze (zelf vastgestelde) max zaten, zei iedereen dat je het voor die paar duizend euro niet moest laten schieten...

Je bent je er van bewust dat "een topic" geen één mening heeft?

[Tsurany]

ninjazx9r98 schreef op donderdag 11 september 2014 @ 12:43:
Gezien de twijfels die je zelf al hebt over je vooraf bepaalde max en het gegeven dat het financieel geen probleem is om die 1900 omhoog te gaan zou ik zeggen ga een goed gesprek aan met je vriendin en volg jouw/jullie hart.

Ik weet al wat zij wilt maar het kost haar dan ook geen cent
Ga er sowieso nog even over nadenken, vandaag nog geen beslissing nemen.

[Metalfreak]

JvS schreef op donderdag 11 september 2014 @ 13:06:
[...]

Je bent je er van bewust dat "een topic" geen één mening heeft?

Nee ok, maar het gaat echt van het ene extreme uiterste naar het andere... Als er eenmaal een mening is gegeven, dan haken de volgende reacties daar ook op in, in plaats van het daarmee oneens te zijn.

[Tristan]

marcel85 schreef op donderdag 11 september 2014 @ 09:48:
[...]


Je kunt helaas niet de volledige 15k voor de uitbouw meefinancieren als je onder NHG wilt vallen. De koopsom + verbouwingskosten mag maximaal 250k zijn.
Wij hebben hierdoor een kleiner bouwdepot meegefinancierd en de rest via een lening bij ouders geregeld. Scheelt genoeg in de maandlasten doordat je een voordeligere rente krijgt.

Zie hieronder:
Kostengrens NHG
Wanneer u een hypotheek afsluit voor de aankoop van een woning, komt u in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie. De belangrijkste voorwaarde is dat de totale kosten – met inbegrip van notariskosten, afsluitprovisie, eventuele verbouwingskosten en overige kosten – maximaal € 265.000,- bedragen.
U kunt het totale aankoopbedrag financieren, inclusief de bijkomende kosten. Bij aankoop van een bestaande woning mag de koopsom plus eventuele verbouwingskosten niet meer bedragen dan € 250.000,-. Bij aankoop van een nieuwbouwwoning is de maximale koop-/aanneemsom inclusief meerwerk
€ 250.000,-. NHG rekent standaard met 6% bijkomende kosten.
https://www.nhg.nl

Volgens de hypotheekshop is dit wel mogelijk doordat we de keuken en toilet casco laten opleveren, hier krijgen we geld voor terug en dan past het wel. Omdat de NHG stelt dat een huis opgeleverd moet worden met een keuken moet je daar een budget aan toekennen. We houden nog 218 euro over tot aan de 250.000 grens en kunnen dit bedrag als fictief budget voor de keuken toe kennen.

JvS schreef op donderdag 11 september 2014 @ 09:53:
Kan je niet gewoon een NHG hypotheek nemen voor je huis en daarna een losse hypotheek voor de uitbouw? Of kan dat niet .

Geen idee. Ik weet wel dat de uitbouw op de woonakte erbij komt te staan en die zal de NHG te zien krijgen.

T-MOB schreef op donderdag 11 september 2014 @ 11:05:
Wel een rare zin/regel over die kosten. Het lijkt te gaan om de totale kosten en niet alleen de kosten die onder NHG gefinancieerd worden. Een huis van 3 ton waar je zelf een ton bij meerengt kun je dus geen NHG krijgen.
Koop je echter een "bouwval" van 2,3 ton die je voor een ton verbouwd om ook een huis van 3 ton te hebben, dan wordt het in een keer anders. In prinicipe heb je dan geen recht op NHG. Als je het geheel gaat financieren krijg je dat ook niet, maar breng je zelf de ton mee dan is het in de praktijk geen probleem.

Als ik het goed begrijp kan je met een hypotheek van 350.000 euro het deel tot 250.000 onder NHG laten vallen en die overige 100.000 erbuiten.

[Kju]

Tsurany schreef op donderdag 11 september 2014 @ 12:26:
Klopt allemaal. De max was bepaald op basis van een korting die ik wilde krijgen. Ik wilde er graag 14.000 euro af krijgen omdat ik dit wel een mooi bedrag vond. Beetje het idee dat ik niet teveel bij de vraagprijs wilde zitten omdat er toch onderhandelresultaat moet komen. Maar objectief gezien is het lastig.

Koopsommen overzicht van de afgelopen tijd:
[afbeelding]
Vraagprijs nu is net onder de 200.000 euro. Is dat realistisch? Ik vind het lastig te zeggen.

Op dit moment is er in de locatie waar ik wil wonen geen huis die ik als directe gelijkwaardige vervanger zie. Aan de andere kant moet er gewoon een nieuwe keuken in en wil ik de badkamer ook het liefst vervangen.

Financieel heb ik wel ruimte om te stijgen, ik zal het geld op korte termijn niet missen. Alleen is dat een reden om dan maar te stijgen? Lastige keuze.
Woon nu nog thuis dus een eigen huis met vriendin is wel iets dat lonkt. Ik kan nog een jaar thuis wonen en 20k extra sparen en met een salarisverhoging nog wel even een hogere hypotheek krijgen, alleen de vraag is of ik dat wel wil.

Wat overwegingen om het wel te doen:
- Over tien of twintig jaar bekeken is die 1900 peanuts
- De renteverschillen tussen banken kan veel meer kosten als je het over de rentevaste periode zou bekijken
- Je wil het, je ziet geen alternatieven.

Onderhandelingstechnisch:
Gewoon weglopen. Laat hun maar voorstellen om te middelen of om te zakken. Jij kan twee weken na het afbreken van de onderhandeling (als het weglopen geen reactie uitlokt) alsnog weer bellen om akkoord te gaan met die bodem. Als het in de tussentijd verkocht is aan een ander, dat risico moet je maar nemen.
Stel zelf niet voor om te middelen!

[Tsurany]

Kju schreef op donderdag 11 september 2014 @ 14:54:
[...]

Wat overwegingen om het wel te doen:
- Over tien of twintig jaar bekeken is die 1900 peanuts
- De renteverschillen tussen banken kan veel meer kosten als je het over de rentevaste periode zou bekijken
- Je wil het, je ziet geen alternatieven.

Onderhandelingstechnisch:
Gewoon weglopen. Laat hun maar voorstellen om te middelen of om te zakken. Jij kan twee weken na het afbreken van de onderhandeling (als het weglopen geen reactie uitlokt) alsnog weer bellen om akkoord te gaan met die bodem. Als het in de tussentijd verkocht is aan een ander, dat risico moet je maar nemen.
Stel zelf niet voor om te middelen!

Over tien of twintig jaar wel maar de verwachting is 6-7 jaar als max om er te wonen. Het is niet de woning van ons leven maar een mooie tussenfase waarin we wel erg leuk willen wonen maar altijd rekening houden met een wijziging van woning.

Ik ga er nog even over slapen maar inderdaad weglopen en afwachten zou prima kunnen. De buren staan al lang te koop, verwacht niet dat er weggekaapt wordt in twee weken tijd.

[vhal]

Deze week hadden wij een huis bezichtigd. Na wat research bleek het huis al ruim 3,5 jaar te koop staan, waarschijnlijk een gedeelte hiervan in de stille verkoop. De vraagprijs was afgelopen zomer nog iets bijgesteld, waarschijnlijk omdat er een andere woning in hetzelfde rijtje was gezakt in prijs.

De woning an-sich zag er wel ok uit maar wij missen het inzicht om de details te beoordelen. Het was ook (vooralsnog) onduidelijk wanneer de kozijnen voor het laatst zijn geschilderd. Dat soort dingen zijn wel belangrijk om mee te wegen in een mogelijk bod.

Ook moeten nagenoeg de muren opnieuw geschilderd worden, de eikenhouten vloer moet geschuurd en geolied worden en zo zijn er nog wel een aantal zaken die wat liefde kunnen gebruiken. De basis lijkt wel goed te zijn maar het lijkt mij wel verstandig om een bouwkundige keuring uit te laten voeren voor het geval dat.

De keuken lijkt goed te zijn maar de deurtjes lijken MDF met folie te zijn. Ws stamt dit ding nog uit het bouwjaar vd woning (2001)

Overigens ben ik wel verpest met de huidige plafondhoogte van 2.60. De oude hoogte van 2.40 oogt zo laag, al helemaal met een dikkere vloer.

[ph4ge]

Tristan schreef op donderdag 11 september 2014 @ 14:52:
Als ik het goed begrijp kan je met een hypotheek van 350.000 euro het deel tot 250.000 onder NHG laten vallen en die overige 100.000 erbuiten.

Het gaat niet om de hypotheeksom, maar NHG is alleen te krijgen tot een maximale kostengrens van 265k euro. Al neem je maar een hypotheek van 1 euro op een huis van 350k, je krijgt geen NHG op een koopsom van meer dan 265k, ook niet deels.

[T-MOB]

Maar hoe werkt dat dan met verbouwingen? Kan NHG achteraf ingetrokken worden als je bij gaat lenen voor een verbouwing die de waarde van het object over de NHG-grens duwt? En als het geen probleem is om 5 jaar later die lening af te sluiten, waarom zou 5 seconden later wel een probleem zijn.

Het is een beetje een theoretische excercitie zo, maar zelf zou ik er mee te maken kunnen krijgen. Wij hebben 2 jaar terug met NHG gekocht, hebben al flink verbouwd en hebben nog flinke plannen.

[naitsoezn]

T-MOB schreef op donderdag 11 september 2014 @ 17:02:
Maar hoe werkt dat dan met verbouwingen? Kan NHG achteraf ingetrokken worden als je bij gaat lenen voor een verbouwing die de waarde van het object over de NHG-grens duwt? En als het geen probleem is om 5 jaar later die lening af te sluiten, waarom zou 5 seconden later wel een probleem zijn.

Het is een beetje een theoretische excercitie zo, maar zelf zou ik er mee te maken kunnen krijgen. Wij hebben 2 jaar terug met NHG gekocht, hebben al flink verbouwd en hebben nog flinke plannen.

Voor zover ik weet (en kan nagaan) zit er geen verschil in vijf jaar of vijf seconden. Hoe kom je daarbij? Die extra verbouwing valt dan gewoon niet onder de NHG. Als je daar dus uiteindelijk aanspraak op wilt maken, wordt het een vrij ingewikkelde som om het gedeelte te bepalen wat wél en wat níet onder NHG valt.

Edit: Gister en vandaag hele dag in verhuizing gezeten (nog steeds), maar toch nog even reageren op:

ph4ge schreef op dinsdag 09 september 2014 @ 22:21:
[...]

Je neemt dan gewoon een groot risico op je. Als je bank failliet gaat, je wordt ineens ontslagen of je bedrijf gaat failliet etc, ben jij de lul. Ligt dat risico gewoon bij de verkoper dan is het ergste wat hem kan gebeuren dat het hele feest niet door gaat. Ligt het risico bij de koper dan loopt hij het risico 10% van de som kwijt te zijn. Daarom mag je verwachten dat de verkoper dat risico neemt.

Ik snap echt niet dat jij in dit geval een zielig irrelevante ervaring van de verkoper uberhaupt in overweging nam. Het pakte gelukkig voor je uit, maar denk je dat je hetzelfde medeleven had ontvangen als de koper 10% in ontvangst mag nemen?

Ik koop nog geen kraslot voor een euro, laat staan dat ik met duizenden euro's ga gokken.

En dan heb ik nog niet eens verteld dat de persoon met het belangrijkste inkomen vrij plotseling tijdens het hele proces van baan is gewisseld: Vòòr koopovereenkomst niets aan de hand, ná tekenen koopovereenkomst (en hypotheekofferte) baanaanbod gekregen, vòòr finaal akkoord van de bank baanaanbod geaccepteerd, ná finaal akkoord begonnen bij nieuwe werkgever allemaal uiteraard in goed overleg met FA, die overal van op de hoogte was

Zullen we het er maar op houden dat wij geen 'standaard' stel zijn, en dat jij en ik anders tegen bepaalde risico's aankijken?

[ Voor 57% gewijzigd door naitsoezn op 11-09-2014 17:30 ]

[TheGhostInc]

T-MOB schreef op donderdag 11 september 2014 @ 17:02:
Maar hoe werkt dat dan met verbouwingen? Kan NHG achteraf ingetrokken worden als je bij gaat lenen voor een verbouwing die de waarde van het object over de NHG-grens duwt? En als het geen probleem is om 5 jaar later die lening af te sluiten, waarom zou 5 seconden later wel een probleem zijn.

Het is een beetje een theoretische excercitie zo, maar zelf zou ik er mee te maken kunnen krijgen. Wij hebben 2 jaar terug met NHG gekocht, hebben al flink verbouwd en hebben nog flinke plannen.

NHG gaat (normaal gesproken) over de 1ste hypotheek op een huis met een koopsom binnen de NHG grens.
Als je gaat proberen je 1ste hypotheek 'over' de grens van de NHG te tillen (dus uitbreiding), dan vervalt gewoon automatisch de NHG garantie. Je kunt immers geen aanvraag doen voor een bedrag boven de NHG grens.

Een 2de hypotheek valt niet binnen NHG (tenzij je daar weer NHG voor aanvraagt) en zal dus daardoor een hoger rentepercentage hebben. Bij een gedwongen verkoop zal de eerste hypotheeknemer voorrang hebben, hierdoor kun je dus toch een restschuld overhouden ter hoogte van de aanvullende hypotheek.

Let overigens bij dit soort constructies ENORM op. Banken maken van NHG regelmatig een bende, wat meestal wel opgelost wordt achteraf. (Bijvoorbeeld als de bank de NHG premie niet heeft betaald en formeel er dus geen NHG is) Maar de toetsing van NHG kan 'fout' zijn en de verantwoordelijkheid ligt bij de bank. Als de bank dus zegt dat je NHG hebt, betekent dat eigenlijk alleen dat je het rentepercentage krijgt wat bij NHG hoort, of bijvoorbeeld een restschuld daadwerkelijk wordt kwijtgescholden is iets tussen jou en NHG,
Het kan dus goed zijn dat je na 10 jaar NHG claimt en dan simpelweg te horen krijgt dat je bij aankoop al niet kwalificeerde voor NHG!

[JvS]

Ach, wie neemt er nu nhg voor zekerheid. Die is er vooral voor de banken, nhg komt het geld wel claimen als dat kan.NHG neem je voor de rente korting zou ik zeggen: P

[Sissors]

Ik ben er vandaag achter gekomen bij adviesgesprek bij de rabo dat mijn hypotheek in principe direct rond is (kost nog paar dagen max, maar dan is alles geregeld). Straks moet ik koopcontract nog tekenen (en die direct dan naar de Rabo doorsturen), en daar gaat het probleem beginnen. Want er is afgesproken dat 3 weken nadat de hypotheek rond is de overdracht plaats gaat vinden. En dat zouden we gaan tekenen, maar omdat er is afgesproken dat ik de bewoners op de hoogte zou houden van voortgang van hypotheek (en omdat het wel zo netjes is) weten die het nu ook, en is het al duidelijk dat ze dat gaan weigeren.

Dus dat gaat interessant (lees: kut) worden met huidige bewoners die willen wijzigen, en ik wil de afspraken volgen. Gezien dat er nog niks getekend is kunnen ze er onderuit, aan andere kant wil natuurlijk geen van beide partijen hierop het laten klappen. Echter ik heb al aangegeven flexibel te zijn en dat die 3 weken best 4 weken kunnen worden, zei willen 6 weken minimaal, en dat is toch een ander verhaal.

[JvS]

Waarom doen jullie zo moeilijk en spreken jullie niet gewoon een vaste overdrachtsdatum af?

[Sissors]

JvS schreef op donderdag 11 september 2014 @ 18:43:
Waarom doen jullie zo moeilijk en spreken jullie niet gewoon een vaste overdrachtsdatum af?

Nu een beetje laat he? Op dit moment wil ik ook wel vaste datum afspreken, maar zei willen een vaste datum die niet binnen de eerdere afspreken valt.

Maar punt was dat zei een bepaalde tijd wilde hebben nadat het 100% zeker was dat het doorging met mijn financiering, en die was 2-3 weken. Toen heb ik in de koopovereenkomst laten zetten, waar ze mee akkoord toen gingen bij onderhandelingen, dat het maximaal 3 weken nadat het groene licht van de bank er was. Als ze een vaste datum wilde, of een minimum vanaf tekening koopcontract, was het leuk als ze dat eerder hadden bedacht.

[ Voor 8% gewijzigd door Sissors op 11-09-2014 18:48 ]

[naitsoezn]

Is het dan écht zo raar om gewoon even rekening te houden met elkaar, en gewoon even mee te denken? Zij moeten eruit, en willen huren. Kunnen ze natuurlijk niet tegelijk met hun hypotheek, dus willen ze zekerheid dat hun huidige woning verkocht is (financieringsvoorbehoud). Waarom dan zo moeilijk doen over die exacte termijnen en niet gewoon zeggen: Ga lekker op zoek, neem je tijd, als je wat hebt gevonden horen we het wel, maar als je na anderhalve maand nog geen duidelijkheid hebt dan horen we dat graag. Yeah, yeah, juridisch dit, recht op dat, clausule zus, koopovereenkomst zo...

[ Voor 7% gewijzigd door naitsoezn op 11-09-2014 18:55 ]

[Sissors]

naitsoezn schreef op donderdag 11 september 2014 @ 18:54:
Is het dan écht zo raar om gewoon even rekening te houden met elkaar, en gewoon even mee te denken? Zij moeten eruit, en willen huren. Kunnen ze natuurlijk niet tegelijk met hun hypotheek, dus willen ze zekerheid dat hun huidige woning verkocht is (financieringsvoorbehoud). Waarom dan zo moeilijk doen over die exacte termijnen en niet gewoon zeggen: Ga lekker op zoek, neem je tijd, als je wat hebt gevonden horen we het wel, maar als je na anderhalve maand nog geen duidelijkheid hebt dan horen we dat graag. Yeah, yeah, juridisch dit, recht op dat, clausule zus, koopovereenkomst zo...

Euhm ik wil rekening houden, ik heb al gezegd dat die afgesproken 3 weken wat mij betreft best 4 weken kunnen worden, puur in hun voordeel. Zij hebben eerder die 3 weken beloofd. Ik heb het hele woord juridisch nog niet genoemd (ook overigens geen poot om op te staan gezien er nog niks is getekend, maar dat werkt natuurlijk van twee kanten).

En waarom ik ze niet anderhalve maand wil laten zoeken? Omdat dat geintje me zo'n 500 euro per week kost puur en alleen al aan reiskosten. Lijkt mij een goede reden zelf. En daar komt nog bovenop de eerder gemaakte afspraak en de reistijd die het kost, en de extra vrije dagen die ik moet gaan opnemen ervoor.

Laten we het andersom zien: Als alles gewoon normaal was gegaan, en ik ineens bij tekenen had gezegd dat ik het nog eens heb nagerekend, en ik toch voor 5000 euro minder wil gaan, wat denk je dat de verkopers daarvan vinden?

[naitsoezn]

Sissors schreef op donderdag 11 september 2014 @ 18:58:
[...]
*knip*

Je gaat niet op m'n vraag in. Alle afspraken dit en dat, allemaal leuk en aardig, maar waarom niet gewoon verkopers de normale tijd gunnen die ze nodig hebben om een nieuwe woning te vinden. Die anderhalve maand zijn niet alleen om te zoeken, maar ook om daadwerkelijk alles rond te krijgen en daadwerkelijk te verhuizen. Zou jij alles rond kunnen krijgen in 3 weken?

Ach, laat ook maar. Succes!

[ Voor 41% gewijzigd door naitsoezn op 11-09-2014 19:04 ]

[Sissors]

naitsoezn schreef op donderdag 11 september 2014 @ 19:02:
[...]

Je gaat niet op m'n vraag in. Alle afspraken dit en dat, allemaal leuk en aardig, maar waarom niet gewoon verkopers de normale tijd gunnen die ze nodig hebben om een nieuwe woning te vinden. Ach, laat ook maar. Succes!

Omdat de verkopers hebben gezegd dat ze die tijd nodig hadden? Omdat het me minstens 500 euro per week kost? Gaan de verkopers ook de verkoopprijs met paar duizend euro verlagen omdat het toch maar afspraken zijn?

Zoals ik zei, ik wil best flexibel zijn, heb ik ook al aangeboden, maar ik ga niet duizenden euro's extra aan kosten kwijt zijn omdat zei op het laatste moment het koopcontract willen veranderen.

[naitsoezn]

Sissors schreef op donderdag 11 september 2014 @ 19:05:
[...]
Zoals ik zei, ik wil best flexibel zijn, heb ik ook al aangeboden, maar ik ga niet duizenden euro's extra aan kosten kwijt zijn omdat zei op het laatste moment het koopcontract willen veranderen.

Sissors schreef op donderdag 11 september 2014 @ 18:58:
[...]
ook overigens geen poot om op te staan gezien er nog niks is getekend, maar dat werkt natuurlijk van twee kanten.

Dan laat je het huis toch lekker schieten! Sta je dan met je principes

[icecreamfarmer]

naitsoezn schreef op donderdag 11 september 2014 @ 19:02:
[...]

Je gaat niet op m'n vraag in. Alle afspraken dit en dat, allemaal leuk en aardig, maar waarom niet gewoon verkopers de normale tijd gunnen die ze nodig hebben om een nieuwe woning te vinden. Die anderhalve maand zijn niet alleen om te zoeken, maar ook om daadwerkelijk alles rond te krijgen en daadwerkelijk te verhuizen. Zou jij alles rond kunnen krijgen in 3 weken?

Ach, laat ook maar. Succes!

Hij doet dat wel, hij zegt dat uitstel €500 pw kost.
Lijkt mij een vrij legitieme reden. Als ze uitstel willen dan kost het ze geld.

[Tsurany]

Kan iemand even zeggen of dit een zinnige berekening is? En dan niet zozeer de bedragen (zijn gecheckt) maar de logica er achter.

Is de verloop van de hypotheek afgezet tegen de kosten koper en de kosten aanpassen woning voor bewoning. Dus na hoeveel jaar is de aflossing groter dan die kosten en verkoop je de woning dus met winst als je uit gaat van een zelfde huizenprijs bij verkoop.

[naitsoezn]

Tsurany schreef op donderdag 11 september 2014 @ 19:25:
Kan iemand even zeggen of dit een zinnige berekening is? En dan niet zozeer de bedragen (zijn gecheckt) maar de logica er achter.
[afbeelding]
Is de verloop van de hypotheek afgezet tegen de kosten koper en de kosten aanpassen woning voor bewoning. Dus na hoeveel jaar is de aflossing groter dan die kosten en verkoop je de woning dus met winst als je uit gaat van een zelfde huizenprijs bij verkoop.

Ik mis je onderhoudskosten.... Aangezien je het over een meerjarenplan lijkt te hebben staan die ook niet op 0 natuurlijk. Je CV, incidentele verstopping/lekkage/etc, structureel onderhoud aan de buitenkant, etc. . Heb wel eens een percentage in dit topic langs zien komen die vrij redelijk klonk, maar weet hem even niet meer uit m'n hoofd.

[Sissors]

naitsoezn schreef op donderdag 11 september 2014 @ 19:07:
[...]


[...]

Dan laat je het huis toch lekker schieten! Sta je dan met je principes

Ook dit geld uiteraard net zo hard voor hun kant, dan laten ze een koper schieten, staan ze met hun principes!

Uiteraard wil geen van de partijen het hierop laten afketsen. Maar een compromis als zei de afspraken willen verbreken moet niet puur van mijn kant komen.

Overigens één van de redenen dat ik hiermee verder ging was juist omdat de overdracht snel plaats kon vinden, en dat heb ik uiteraard ook meegenomen in hoeveel ik ervoor heb geboden. En nogmaals: De verkopers hebben mij lekker gemaakt door te vertellen dat het binnen 2-3 weken kon nadat hypotheek rond was, dat nu ineens naar 6 weken verhogen vind ik dan niet netjes (en voor de duidelijkheid, nu dat hypotheek rond is, is het in principe 100% gegarandeerd dat alles door kan gaan, maar het is bijna 3 weken geleden dat we het eens waren over het bedrag, dus totaal met wat ik al heb aangeboden is dat ook 7 weken.

[Tsurany]

naitsoezn schreef op donderdag 11 september 2014 @ 19:32:
[...]

Ik mis je onderhoudskosten.... Aangezien je het over een meerjarenplan lijkt te hebben staan die ook niet op 0 natuurlijk. Je CV, incidentele verstopping/lekkage/etc, structureel onderhoud aan de buitenkant, etc. . Heb wel eens een percentage in dit topic langs zien komen die vrij redelijk klonk, maar weet hem even niet meer uit m'n hoofd.

Die zijn begroot bij maandlasten. Reservering onderhoud als vastelast. Maar dat is een aparte berekening.

[marshallq]

Finally! Verkopers zijn akkoord gegaan met mijn bod. Dus als het goed is woon ik eind december in mijn eigen huis

Paar foto's:
http://imgur.com/a/DiVeN

[naitsoezn]

Tsurany schreef op donderdag 11 september 2014 @ 19:37:
[...]

Die zijn begroot bij maandlasten. Reservering onderhoud als vastelast. Maar dat is een aparte berekening.

Ok, in dat geval heb ik je

Dus na hoeveel jaar is de aflossing groter dan die kosten en verkoop je de woning dus met winst als je uit gaat van een zelfde huizenprijs bij verkoop

verkeerd geïnterpreteerd. Normaal gesproken zou ik die maandelijkse kosten wel bij m'n winst/verlies berekening meenemen .

[Tsurany]

marshallq schreef op donderdag 11 september 2014 @ 19:41:
Finally! Verkopers zijn akkoord gegaan met mijn bod. Dus als het goed is woon ik eind december in mijn eigen huis

Paar foto's:
http://imgur.com/a/DiVeN

Gefeliciteerd! Ziet er mooi uit. Mooie vloer zit er ook in. Zou er zelf wat lichtere meubels opzetten dan de verkoper maar bied zeker mogelijkheden. Aardige badkamer en lekker ruim washok.

Welk deel van Nederland ga je wonen?

naitsoezn schreef op donderdag 11 september 2014 @ 19:41:
[...]

Ok, in dat geval heb ik je

[...]

verkeerd geïnterpreteerd. Normaal gesproken zou ik die maandelijkse kosten wel bij m'n winst/verlies berekening meenemen .

Bij mij zat hij bij de maandelijkse lasten met het idee dat de verkoopprijs van het huis gelijk blijft mits het onderhoud uit de maandelijkse lasten wordt uitgevoerd. Maar kan hem er hier ook bij zetten.

[naitsoezn]

Tsurany schreef op donderdag 11 september 2014 @ 20:37:
[...]
Bij mij zat hij bij de maandelijkse lasten met het idee dat de verkoopprijs van het huis gelijk blijft mits het onderhoud uit de maandelijkse lasten wordt uitgevoerd. Maar kan hem er hier ook bij zetten.

Da's een aanname die imho vrij ongefundeerd is . Het hangt er imho helemaal vanaf wat je eigenlijk wilt berekenen. Als je 'quitte' wilt spelen tussen nu en 'verkoop', zul je imho die onderhoudskosten mee moeten rekenen. Als je de vergelijking wilt maken met huren, dan wordt het een veel complexere berekening die niet niet eens in de buurt komt van die berekening. Etc.

[Tsurany]

De vergelijking met huren is te complex om goed financieel te doen maar tegelijkertijd is die voor mij eigenlijk heel simpel. Ik kan nu dit huis kopen en dat vind ik een leuk huis. Ik heb nog geen huurhuis gevonden die mij evenveel aan spreekt.

Wat ik vooral wil kijken is het verschil tussen aankoop en verkoop inderdaad. Ik heb de kosten voor onderhoud nu ook meegenomen en dan is de periode tot quitte spelen inderdaad langer.
Dan maar hopen op een paar % prijsstijging

[Tristan]

marshallq schreef op donderdag 11 september 2014 @ 19:41:
Finally! Verkopers zijn akkoord gegaan met mijn bod. Dus als het goed is woon ik eind december in mijn eigen huis

Paar foto's:
http://imgur.com/a/DiVeN

Gefeliciteerd!

Voor ons is morgen de grote dag. De makelaar moet toch nog het eea checken met de bouwer omdat de gewenste uitbouw toch over de 250.000 NHG grens gaat (met een kleine 2000). Er zijn wat opties om daar omheen te werken. Als dat morgen geregeld is gaan we akkoord en hebben ook wij ons tweede huis en dit keer een nieuwbouw huis gekocht

[Rmg]

Tsurany schreef op donderdag 11 september 2014 @ 19:25:
Kan iemand even zeggen of dit een zinnige berekening is? En dan niet zozeer de bedragen (zijn gecheckt) maar de logica er achter.
[afbeelding]
Is de verloop van de hypotheek afgezet tegen de kosten koper en de kosten aanpassen woning voor bewoning. Dus na hoeveel jaar is de aflossing groter dan die kosten en verkoop je de woning dus met winst als je uit gaat van een zelfde huizenprijs bij verkoop.

Kosten die je gemaakt hebt bij het kopen zijn ook nog deels aftrekbaar

[marshallq]

Tristan schreef op donderdag 11 september 2014 @ 22:33:
[...]


Gefeliciteerd!

Voor ons is morgen de grote dag. De makelaar moet toch nog het eea checken met de bouwer omdat de gewenste uitbouw toch over de 250.000 NHG grens gaat (met een kleine 2000). Er zijn wat opties om daar omheen te werken. Als dat morgen geregeld is gaan we akkoord en hebben ook wij ons tweede huis en dit keer een nieuwbouw huis gekocht

Bedankt.

Ik hoop dat jullie morgen net zo'n goede dag hebben

Tijd om eens in de 'energieleveranciers' topics te gaan lurken.

[ Voor 5% gewijzigd door marshallq op 11-09-2014 23:38 ]

[Sissors]

Sissors schreef op donderdag 11 september 2014 @ 19:35:
[...]

Uiteraard wil geen van de partijen het hierop laten afketsen. Maar een compromis als zei de afspraken willen verbreken moet niet puur van mijn kant komen.

Gelukkig heb ik het te negatief ingezien vantevoren .

Bij het tekenen van koopcontract is het er uiteraard over gegaan. Waarbij de makelaars vonden dat die tijd nou gewoon was afgesproken, maar dat met wat flexibiliteit het prima moet lukken voor iedereen. En daarmee is zonder al teveel discussie uiteindelijk iedereen het ermee eens dat vlak voordat mijn nieuwe baan begint de oplevering plaatsvindt. Dan hebben de verkopers zoveel mogelijk tijd zonder dat ik er veel bij ga inleveren. Voor de verkopers was het probleem vooral op tijd kunnen verhuizen, maar ze gingen ervan uit dat het wel moet kunnen lukken, en de makelaars hadden nog aangeboden om te helpen als dat nodig was (en dan niet figuurlijk, maar gewoon letterlijk).

Oftewel, koopcontract getekend, datum bekend, nog wat dingetjes regelen, en dan gaat het allemaal gebeuren

[ Voor 4% gewijzigd door Sissors op 11-09-2014 23:57 ]

[T-MOB]

Tsurany schreef op donderdag 11 september 2014 @ 19:25:
Kan iemand even zeggen of dit een zinnige berekening is? En dan niet zozeer de bedragen (zijn gecheckt) maar de logica er achter.
[afbeelding]
Is de verloop van de hypotheek afgezet tegen de kosten koper en de kosten aanpassen woning voor bewoning. Dus na hoeveel jaar is de aflossing groter dan die kosten en verkoop je de woning dus met winst als je uit gaat van een zelfde huizenprijs bij verkoop.

Je mist nog de kosten die je moet maken om de woning te verkopen als je "quitte" zou willen draaien. Je bent zo een 2 a 3 duizend euro kwijt voor de makelaar en je moet rekening houden met extra kosten om over te gaan naar je volgende huis. Huur is gemakkelijk maandelijks op te zeggen, maar bij koop kun je een dure tussenoplossing nodig hebben. Zie de casus van Sisssors voor een voorbeeld...

[T-MOB]

JvS schreef op donderdag 11 september 2014 @ 17:54:
Ach, wie neemt er nu nhg voor zekerheid. Die is er vooral voor de banken, nhg komt het geld wel claimen als dat kan.NHG neem je voor de rente korting zou ik zeggen: P

Het gaat me ook om de rentekorting. Als zelfstandige telt ie dubbel... Maar het punt is dus dat bij aankoop van een huis van 3 ton geen nhg mogelijk is, ook al heb je maar 1 ton hypotheek nodig. Koop je voor weinig een bouwval en wil je 3 ton lenen voor verbouwing, dan kan er ook niets. Maar koop je voor weinig en je verbouwt voor 3 ton eigen geld, dan leen je dat weinig extra gunstig met nhg. Daar zit ergens een dingetje wat ik niet helemaal vertrouw...

[JvS]

Volgens mij kan (als ik het goed begrijp) een bouwval voor 100K kopen met NHG en dan 300K bijlenen zonder NHG ook prima (even los van dat je dan wel een erg goed verhaal moet hebben en die tweede financierder het ook moet willen)

Huis van 230K met NHG en dan opknappen met 40K hypotheek zonder NHG is wat realistischer . Dat kan schijnbaar wel.

[ATS]

Sinds gisteren zijn wij weer huiseigenaren

Oh, en weer grote schuldenaren natuurlijk

Edit: toch netjes: De Rabo belt nog even na of alles goed verlopen is bij de overdracht gisteren, en of er nog vragen zijn.

[ Voor 39% gewijzigd door ATS op 12-09-2014 11:12 ]

[Tsurany]

T-MOB schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 01:51:
Je mist nog de kosten die je moet maken om de woning te verkopen als je "quitte" zou willen draaien. Je bent zo een 2 a 3 duizend euro kwijt voor de makelaar en je moet rekening houden met extra kosten om over te gaan naar je volgende huis. Huur is gemakkelijk maandelijks op te zeggen, maar bij koop kun je een dure tussenoplossing nodig hebben. Zie de casus van Sisssors voor een voorbeeld...

Rmg schreef op donderdag 11 september 2014 @ 23:28:
Kosten die je gemaakt hebt bij het kopen zijn ook nog deels aftrekbaar

Beiden goede punten, die neem ik ook mee in de berekening, thnx

[Ray]

T-MOB schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 02:03:
[...]

Het gaat me ook om de rentekorting. Als zelfstandige telt ie dubbel... Maar het punt is dus dat bij aankoop van een huis van 3 ton geen nhg mogelijk is, ook al heb je maar 1 ton hypotheek nodig. Koop je voor weinig een bouwval en wil je 3 ton lenen voor verbouwing, dan kan er ook niets. Maar koop je voor weinig en je verbouwt voor 3 ton eigen geld, dan leen je dat weinig extra gunstig met nhg. Daar zit ergens een dingetje wat ik niet helemaal vertrouw...

het is nog mooier.... Je koop een woning voor €275.000,-- met een hypotheek van € 250.000,-- Dit kan niet onder NHG. Een dag later ga je een pot verf kopen voor € 50,-- en je sluit je hypotheek hiervoor over Dan kan het wel onder NHG.

moraal van het verhaal is dat als je regels kent een combinatie van een zogenaamde gemengde lening , deel NHG deel niet, soms best mogelijk is en dat gewoon bij dezelfde geldverstrekker (zolang je maar binnen je LTI / LTV valt)

Welkom in de wondere wereld van financieel advies

[Tristan]

Ray schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 08:49:
[...]


het is nog mooier.... Je koop een woning voor €275.000,-- met een hypotheek van € 250.000,-- Dit kan niet onder NHG. Een dag later ga je een pot verf kopen voor € 50,-- en je sluit je hypotheek hiervoor over Dan kan het wel onder NHG.

moraal van het verhaal is dat als je regels kent een combinatie van een zogenaamde gemengde lening , deel NHG deel niet, soms best mogelijk is en dat gewoon bij dezelfde geldverstrekker (zolang je maar binnen je LTI / LTV valt)

Welkom in de wondere wereld van financieel advies

Ik verbaasde (of eigenlijk niet) er ook over hoe creatief die lui kunnen zijn.

[Ray]

Tristan schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 10:48:
[...]


Ik verbaasde (of eigenlijk niet) er ook over hoe creatief die lui kunnen zijn.

tja in mijn voorbeeld is het verschil in rente al snel 0,5% of meer. Als je dit op deze manier voor 30 jaar kan waarborgen waarom dan niet ? De extra kosten zijn zo snel genoeg terugverdient.

[Tristan]

Net het nieuws gekregen dat de bouwer geen bezwaren heeft om de euro 2000,- die over de NHG grens ging op een creatieve manier op te lossen en we zijn daarop akkoord gegaan met de koop van een nieuwbouw woning! Vrijdag gaan we tekenen

[Ray]

Tristan schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 19:22:
Net het nieuws gekregen dat de bouwer geen bezwaren heeft om de euro 2000,- die over de NHG grens ging op een creatieve manier op te lossen en we zijn daarop akkoord gegaan met de koop van een nieuwbouw woning! Vrijdag gaan we tekenen

Ik verbaasde (of eigenlijk niet) er ook over hoe creatief die lui kunnen zijn.

[Verwijderd]

Kon je in heel NL maar zo'n huis kopen voor dit bedrag:
http://www.funda.nl/koop/...chsbaumweg-3-haren-erika/
139k voor een heel aardige huisje. lol

edit: ik word genept. Dat huis staat niet in ter apel maar in Duitsland....

Maar zo zie je wel weer dat een huis voornamelijk bestaat uit een grond prijs. De rest boven de grond is peanut in aanschaf.

[ Voor 38% gewijzigd door Verwijderd op 13-09-2014 10:56 ]

[Tjoekie]

Verwijderd schreef op zaterdag 13 september 2014 @ 10:52:
Kon je in heel NL maar zo'n huis kopen voor dit bedrag:
http://www.funda.nl/koop/...chsbaumweg-3-haren-erika/
139k voor een heel aardige huisje. lol

edit: ik word genept. Dat huis staat niet in ter apel maar in Duitsland....

Maar zo zie je wel weer dat een huis voornamelijk bestaat uit een grond prijs. De rest boven de grond is peanut in aanschaf.

Goedkoop of niet, maar mijn hemel wat een gedrocht

[cooper87]

cooper87 schreef op woensdag 03 september 2014 @ 09:26:
Ik woon nu 3 weken in mijn nieuwe huis en heb wat problemen met de badkamer. Er hangt af en toe echt een enorme putlucht. Ik probeer nu het één en ander uit, zoals het laten lopen van bepaalde kranen en het even niet gebruiken van de toilet in de badkamer (volgens mijn pa kan het iets met 'ontluchten' oid te maken hebben, ik heb er geen verstand van). Het huis is vrij recent (2004).

Bij de eindinspectie hing er ook geen prettige lucht, maar dat kwam volgens de makelaar omdat het huis al maanden onbewoond was en dat ding onder de kranen dus droog komt te staan. Maar nu ik er dus woon, krijg ik de lucht niet echt weg.

Kan ik dit voorleggen aan de makelaar? Heeft dat nog zin?

Na een tijdje zoeken lijkt het nu opgelost, het water bleef wel staan in het doucheputje maar het is zo'n wit ding wat je er uit kan halen met een rubberen rand. Die rand was versleten, waardoor er lucht naar boven kon, dus die heeft m'n pa dicht gekit. Wellicht niet de beste lossing, maar ik wil over een jaar toch een nieuwe badkamer. Stank is in elk geval weg nu

[Tristan]

Verwijderd schreef op zaterdag 13 september 2014 @ 10:52:
Kon je in heel NL maar zo'n huis kopen voor dit bedrag:
http://www.funda.nl/koop/...chsbaumweg-3-haren-erika/
139k voor een heel aardige huisje. lol

edit: ik word genept. Dat huis staat niet in ter apel maar in Duitsland....

Maar zo zie je wel weer dat een huis voornamelijk bestaat uit een grond prijs. De rest boven de grond is peanut in aanschaf.

Was laatst een rapportage over op tv.Veel Nederlanders verhuizen naar net over de grens met Duitsland. Kasten van een huis voor twee ton. Ik word er echter niet bepaald warm van.

[sambalbaj]

Ray schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 08:49:
[...]


het is nog mooier.... Je koop een woning voor €275.000,-- met een hypotheek van € 250.000,-- Dit kan niet onder NHG. Een dag later ga je een pot verf kopen voor € 50,-- en je sluit je hypotheek hiervoor over Dan kan het wel onder NHG.

moraal van het verhaal is dat als je regels kent een combinatie van een zogenaamde gemengde lening , deel NHG deel niet, soms best mogelijk is en dat gewoon bij dezelfde geldverstrekker (zolang je maar binnen je LTI / LTV valt)

Welkom in de wondere wereld van financieel advies

werkt die pot verf constructie nog dan?
Dat is ondertussen een klassieker.

[Lethalis]

Update: Onze hypotheek is finaal akkoord en de notaris heeft ook de stukken daarvan ontvangen van de bank

Nu ben ik geneigd dit ook aan de verkopers te melden (we zijn een weekje eerder dan de ontbindende voorwaarden), maar schijnt dit niet gebruikelijk te zijn.

Heeft het nut om het te melden of niet? Over een week zijn de ontbindende voorwaarden verlopen en bankgarantie hebben ze ook.

[Tristan]

Lethalis schreef op zaterdag 13 september 2014 @ 17:23:
Update: Onze hypotheek is finaal akkoord en de notaris heeft ook de stukken daarvan ontvangen van de bank

Nu ben ik geneigd dit ook aan de verkopers te melden (we zijn een weekje eerder dan de ontbindende voorwaarden), maar schijnt dit niet gebruikelijk te zijn.

Heeft het nut om het te melden of niet? Over een week zijn de ontbindende voorwaarden verlopen en bankgarantie hebben ze ook.

Waarom niet? Jij bent blij en zij zullen vast gespannen zijn of de verkoop doorgaat. Jouw nieuws is toch voor een ieder goed nieuws?

[ Voor 7% gewijzigd door Tristan op 13-09-2014 17:26 ]

[dion_b]

Hmm, kan wat inschattingshulp gebruiken hier...

Heb ondertussen woningkeuze tot shortlist van twee weten te reduceren. Beide zijn vrijwel identiek qua oppervlakte, kamers en vraagprijs, en trouwens ook qua hoeveelheid werk/geld dat nodig is om ze zoals wij willen bewoonbaar te maken. Qua maandlasten totaal andere opbouw, maar bottom line ook vergelijkbaar plaatje. Kosten zijn iig makkelijk (op één van onze salarissen) te dragen, dus dat is geen issue. Keuze ertussen is vooral een van soort woning en omgeving (onderste twee verdiepingen moderne galerijflat op handigere ligging werk van m'n vriendin vs oudere eengezinswoning op handigere ligging voor mijn werk).

Daar komen we zelf wel uit. Waar ik wat meer moeite mee heb is waarde bepalen - wat toch wel om de hoek komt kijken als het allemaal concreter wordt. We hebben het over regio A'dam, zij het minder modieuze uithoeken ervan. En de combinatie erg ruim met minder gewilde omgeving is zeldzaam waardoor makkelijke vergelijkingen ontbreken. Naar wat ik vind zijn de vraagprijzen nogal aan de hoge kant, maar wederom, dit is A'dam en prijzen zijn afgelopen jaren vrolijk doorgestegen. Dat gezegd, beide huizen staan ruime tijd te koop.

Huis 1:
Vraagprijs EUR 189.5k, afgelopen 9 maanden niet gezakt.
Geen gegevens Kadaster van laatste verkoop, wel van huis ernaast met zelfde oppervlak en aantal kamers maar iets andere indeling. Die ging in 2011 voor EUR 165k van de hand. Staat trouwens alweer te koop voor zelfde vraagprijs als ernaast, maar gezien nailstudio in de woonkamer hogere kosten om het bewoonbaar te maken
Makelaar heeft bij bezichting trouwens met nadruk gezegd dat de prijs een VRAAGprijs was. Klonk alsof hij vooral instructie gekregen had om dat ding zsm te schuiven.

Huis 2:
Vraagprijs EUR 190k, gezakt van EUR 225k in maart 2012 (!)
Huis is in 2011 voor het laatst van eigenaar veranderd voor EUR 135k, wat onwaarschijnlijk weinig is en de vraag doet rijzen wat er tussen augustus 2011 en maart 2012 gebeurd is. Klinkt bijna als geveild, gekocht door speculant die gelijk probeerde te cashen en lange adem heeft als dat niet gelijk lukt. Ik kon hier geen zinnige info over krijgen van makelaar.
Opvallend is dat het "Te koop"-bord eraf gewaaid is, maar bij controle bleek hij nog steeds te koop. Zoveel aandacht heeft de verkoper ervoor


Nu, puur op basis van wat ik hierboven lees zou ik zeggen dat huis 1 waarschijnlijk voor EUR 175k te krijgen zou moeten zijn en dat een eerste bod van EUR 170k redelijk zou zijn.
Huis 2... tja, weet niet zo wat ik ermee aan moet. Enerzijds was laatste koopsom dermate laag en staat hij dermate lang te koop dat te verwachten is dat hij aanzienlijk onder de vraagprijs weg zou moeten kunnen. Anderzijds heeft de verkoper hem doodleuk twee jaar voor EUR 90k boven laatste koopprijs te koop laten staan en heeft het nu nog steeds staan op EUR 55k boven wat hij ervoor betaald heeft. Wat denken jullie?

[Lethalis]

Tristan schreef op zaterdag 13 september 2014 @ 17:25:
[...]


Waarom niet? Jij bent blij en zij zullen vast gespannen zijn of de verkoop doorgaat. Jouw nieuws is toch voor een ieder goed nieuws?

Done

[Tristan]

Lethalis schreef op zaterdag 13 september 2014 @ 20:59:
[...]

Done

En? Voelt toch goed! Gefeliciteerd met je nieuwe woning, fotootje?