Ervaringen met het verkopen van je woning

[finsdefis]

DHH schreef op zondag 11 april 2021 @ 18:32:
[...]


Ik zou inderdaad ook minder happig zijn om een huis te kopen met oplevering ergens volgend jaar, al is de markt er gek genoeg voor dat je ook dat zeker wel kwijt raakt. Daarnaast is de late oplevering mogelijk ook nog wel lastig voor het vinden van een financierder: wij hadden ruim 7 maanden nodig (bleek uiteindelijk korter), maar weinig partijen die een offerte wilden verstrekken voor meer dan 6 maanden (incl. eventuele verlenging).

Het kan sowieso bij de Rabobank, wat natuurlijk geen kleine partij is. Daar is het makkelijk te regelen onder de plusvoorwaarden (0,2% renteopslag).

Iets andere situatie, aankoop nieuwbouw: we hebben geen geldigheid van 12mnd gedaan en de gok genomen (passeerdatum nieuwbouw binnen 6mnd dus) maar zei onze adviseur per mail dat een verlenging kosteloos zou zijn. Risico is natuurlijk wel dat omstandigheden (negatief) wijzigen.

Maar met de verkoop van ons eigen huis gaan we toch ook proberen binnen 6mnd van de verwachte opleverdatum van ons nieuwbouwhuis zitten, om zo wat meer kopers te trekken. Aan de andere kant lijkt het totaal niet nodig te zijn in deze markt inderdaad en zijn juist mensen die zich de plusvoorwaarden kunnen veroorloven misschien wel de mensen die het minst (financieel) gedoe opleveren.

[kepler]

Martinusz schreef op zondag 11 april 2021 @ 16:07:
[...]

Ligt ook aan je hypotheekverstrekker, die kunnen ook “eisen” dat je appartement eerst verkocht moet zijn.
Kortom het is niet zo simpel als “ik kan wel dubbele lasten ophoesten”, daar zal de hypotheekverstrekker wel akkoord mee moeten gaan.

Ook als je de (mogelijke) waarde van je huidige huis niet gebruikt in je nieuwe hypotheek? Dan heb je dus eigenlijk twee losse onafhankelijke hypotheken.

[Pannencouque]

Martinusz schreef op zondag 11 april 2021 @ 16:07:
[...]

Ligt ook aan je hypotheekverstrekker, die kunnen ook “eisen” dat je appartement eerst verkocht moet zijn.
Kortom het is niet zo simpel als “ik kan wel dubbele lasten ophoesten”, daar zal de hypotheekverstrekker wel akkoord mee moeten gaan.

Klopt. Al zijn in de huidige markt veel verstrekkers niet heel streng, zo lang je geen maximale opbrengst van je huis nodig hebt om het nieuwe huis te financieren.

[DHH]

finsdefis schreef op zondag 11 april 2021 @ 18:47:
[...]


Het kan sowieso bij de Rabobank, wat natuurlijk geen kleine partij is. Daar is het makkelijk te regelen onder de plusvoorwaarden (0,2% renteopslag).

Ik ben bij De Hypotheker geweest en we gingen letterlijk één voor één de partijen af in oplopende volgorde van rentetarieven en steeds kijken of de partij aan de nodige voorwaarden voldeed. Kennelijk kwam Argenta eerder in dat rijtje dan de Rabobank, dus niet gezien dat de Rabobank deze optie (ook) biedt.

kepler schreef op zondag 11 april 2021 @ 19:25:
[...]

Ook als je de (mogelijke) waarde van je huidige huis niet gebruikt in je nieuwe hypotheek? Dan heb je dus eigenlijk twee losse onafhankelijke hypotheken.

Ik weet niet of die situatie zo vaak voorkomt, maar dat lijkt me dan een situatie waarbij je een tweede huis koopt (om in te wonen) en je het oude huis aan houdt om te verhuren? Dat laatste zal mogelijk dan weer niet mogen volgens je oorspronkelijke hypotheekvoorwaarden (indien je natuurlijk nog een hypotheek hebt op het eerste huis).

Mocht je het eerste huis simpelweg niet willen verkopen om het als tweede huis aan te houden, dan verwacht ik dat men gewoon opnieuw gaat rekenen of je financieel draagkrachtig genoeg bent om twee huizen aan te houden.

Helaas nog niet de noodzaak gehad om dat te moeten onderzoeken.

[naitsoezn]

kepler schreef op zondag 11 april 2021 @ 19:25:
[...]

Ook als je de (mogelijke) waarde van je huidige huis niet gebruikt in je nieuwe hypotheek? Dan heb je dus eigenlijk twee losse onafhankelijke hypotheken.

Dan moet je wel kredietwaardig genoeg zijn voor twee hypotheken. De meeste mensen hebben al moeite met één hypotheek; als je de (over)waarde van je oude huis niet nodig hebt en/of niet wilt gebruiken, dan hoef je ook geen overbruggingshypotheek.

[kepler]

DHH schreef op zondag 11 april 2021 @ 19:42:
[...]
.


[...]


Ik weet niet of die situatie zo vaak voorkomt, maar dat lijkt me dan een situatie waarbij je een tweede huis koopt (om in te wonen) en je het oude huis aan houdt om te verhuren? Dat laatste zal mogelijk dan weer niet mogen volgens je oorspronkelijke hypotheekvoorwaarden (indien je natuurlijk nog een hypotheek hebt op het eerste huis).

Mocht je het eerste huis simpelweg niet willen verkopen om het als tweede huis aan te houden, dan verwacht ik dat men gewoon opnieuw gaat rekenen of je financieel draagkrachtig genoeg bent om twee huizen aan te houden.

Helaas nog niet de noodzaak gehad om dat te moeten onderzoeken.

Wij hebben het wel zo gedaan, niet om het huis te verhuren maar om de duurdere overbrugging hypotheek niet nodig te hebben. Ook waren we dan niet afhankelijk van de verkoop van ons huis (tweede hypotheek afgesloten in de eerste weken van de allereerste lockdown).

We moesten wel iets van 25k cash hebben om hem af te sluiten, voor de dubbele lasten.

[JanHenk]

kevin33 schreef op zondag 11 april 2021 @ 14:21:
Wij zijn bezig met een nieuwe woning, gisteren een aantal bezichtigd, en op 1 hiervan willen wij een bod uitbrengen. Nu zal de financiering geen probleem zijn. Wel vraagt de verkopende partij af te zien van de clausule "verkoop eigen woning" nu ben ik niet bang dat ons huidige appartement niet verkocht is binnen een paar weken (mooie locatie, uitzicht op een park, prima onderhouden, nette vraagprijs) maar wat als dat niet het geval is?

Welk gevaar loop ik dan? Dubbele hypotheek kosten kan ik best een tijd ophoesten, maar liever niet natuurlijk.

Het voorbehoud van verkoop eigen woning zie je in deze tijd niet vaak. Het geeft je een grond (mogelijkheid) om te koop te ontbinden, mocht de verkoop van jouw woning niet lukken. In de praktijk is het voor de verkopers van jouw potentiële nieuwe woning dus vooral een voorbehoud die de koop niet definitief maakt en ook best lang kan duren.

Mocht verkoop van je huidige woning niet lukken voordat de levering van je nieuwe, moet je dus twee dingen nagaan;
- Kan ik de tijdelijke dubbele (hypotheek)lasten dragen;
- Heb ik de financiering wel rond, rekening houdend met de hoogte van het overbruggingskrediet? Zo niet, moet levering uitgesteld worden met boete/schadevergoeding tot gevolg..

In sommige gevallen gaan mensen eerst hun eigen woning verkopen én leveren, omdat ze aan de overbrugging niet genoeg hebben. In dat geval loop je dus wel een risico.. Ik weet niet hoe jouw financieringsplan is, maar bovenstaande zijn de risico's naar mijn mening.

[Sport_Life]

kepler schreef op zondag 11 april 2021 @ 20:40:
[...]

Wij hebben het wel zo gedaan, niet om het huis te verhuren maar om de duurdere overbrugging hypotheek niet nodig te hebben. Ook waren we dan niet afhankelijk van de verkoop van ons huis (tweede hypotheek afgesloten in de eerste weken van de allereerste lockdown).

We moesten wel iets van 25k cash hebben om hem af te sluiten, voor de dubbele lasten.

Ga je de overwaarde dan gebruiken voor een auto oid of ga je uiteindelijk alsnog alles aflossen? (mijn voornaamste reden om het wel te doen was de eenvoudige IB aangifte, alle rente blijft aftrekbaar dus geen onderscheid. We behouden een deel aflossingsvrij ivm de lage rentestand).

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 11-04-2021 22:02 ]

[izdp]

M.I.G. schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 15:30:
Toch een keer wat toevoegen aangezien het momenteel bij ons speelt en na aanleiding van de berichten over "stille verkoop". https://www.nu.nl/wonen/6...werkt-stille-verkoop.html.

Wij hebben vorig jaar een nieuwbouw woning gekocht en zijn nog steeds in afwachting op de notaris om te tekenen. Bouw begint denk ik in de volgende maanden en schatting volgend jaar zelfde tijd klaar. Dus overdracht midden 2022 welteverstaan.

Makelaar die we via een kennis kennen, kent een echtpaar die heel erg lang op zoek zijn naar een woning en steeds naast de pot pissen. Deze zijn soort van bereid om zo lang te wachten en willen nu al komen kijken en eventueel een bod willen doen. Staan er open voor maar twijfelen of het verstandig is.

Mensen al eens in deze situatie gezeten en zijn er nog dingen waar je mee rekening moet houden?

Gewoon laten gebeuren en dan overwegen.
Steeds naast de pot piesen lijkt op ik benne zuunig, maar er kan ook een moment van wanhopigheid gaan meespelen en in die mood wel een geweldig bod gaan uitbrengen ten jouw voordele.
De tijd is aan jou, je huis ook en niemand heeft een glazen bol.

[Peacefield78]

@izdp Wij hebben in die situatie gezeten. Ons huis stond niet te koop, maar werden persoonlijk benaderd door mensen die net weer een bieding op een huis hier in de buurt verloren hadden. Wij hadden al wel een gesprek met een verkoopmakelaar gehad omdat we ons huis later dit jaar wilden verkopen. Uiteindelijk hebben we ons huis aan deze mensen verkocht. Dat heeft als voordeel dat we geen verkoopgedoe hebben (opruimen, kleine klusjes uitvoeren, foto’s op Funda, bezichtigingen), maar als nadeel dat we mogelijk niet helemaal de gekte uit de markt gebruiken. We hebben dus vooraf zelf besproken voor welke prijs we bereid waren om nu zo te verkopen. Dat bedrag hebben we ook gekregen. Uiteindelijk speelde bij ons de gunfactor ook een rol; het ging om een sympathiek stel dat al meerdere jaren probeerde in deze wijk een huis te kopen, en die heel duidelijk heel enthousiast waren over wijk en huis.

[kepler]

Sport_Life schreef op zondag 11 april 2021 @ 22:00:
[...]

Ga je de overwaarde dan gebruiken voor een auto oid of ga je uiteindelijk alsnog alles aflossen? (mijn voornaamste reden om het wel te doen was de eenvoudige IB aangifte, alle rente blijft aftrekbaar dus geen onderscheid. We behouden een deel aflossingsvrij ivm de lage rentestand).

Het plan wel is om alle overwaarde in het huis te stoppen, ofwel aflossen ofwel stukje gebruiken als extra bouwdepot. In het laatste geval zal het niet om een wereldschokkend bedrag gaan, maar dan kunnen we wel alles afmaken in 1x

[JanHenk]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wat mij overigens echt opvalt. Ik hoef mijn kop maar te laten zien op de buurt of ik krijg de vraag van de buren (die haast eerder wisten dat we gingen verhuizen dan ikzelf) "wanneer komt je huis te koop?". Ze zijn allemaal doodnieuwsgierig naar een verkoopprijs blijkbaar, zodat ze een referentie hebben voor hun eigen "overwaarde"... Voor wat dat waard is.

[amboly]

ChUcKiE schreef op vrijdag 9 april 2021 @ 19:38:
Wij hebben ondertussen ook geinteresseerden die erg graag willen kopen en bereid zijn om te wachten totdat wij er uit zijn (nieuwbouw start pas over een paar maanden)

Ik heb net zelf een huis gekocht met een soortgelijke constructie. De overdracht is pas als het nieuwbouwhuis van de huidige bewoners af is eind dit jaar.

De redenen voor ons om het toch te doen:
1. Leuk huis op unieke locatie in Den Haag (Bosjes van Pex voor de liefhebbers)
2. Kunnen kopen 5% onder de vraagprijs en bovendien geen stress over een bidding war
3. Meer tijd om verbouwing (aanbouw, nieuwe keuken) te plannen/regelen
4. Verwachting dat ons huidige huis nog een paar procent in waarde stijgt

Kortom voor ons zitten er best ook wat (verwachte) voordelen aan het wachten.

[ChUcKiE]

amboly schreef op dinsdag 13 april 2021 @ 10:33:
[...]


Ik heb net zelf een huis gekocht met een soortgelijke constructie. De overdracht is pas als het nieuwbouwhuis van de huidige bewoners af is eind dit jaar.

De redenen voor ons om het toch te doen:
1. Leuk huis op unieke locatie in Den Haag (Bosjes van Pex voor de liefhebbers)
2. Kunnen kopen 5% onder de vraagprijs en bovendien geen stress over een bidding war
3. Meer tijd om verbouwing (aanbouw, nieuwe keuken) te plannen/regelen
4. Verwachting dat ons huidige huis nog een paar procent in waarde stijgt

Kortom voor ons zitten er best ook wat (verwachte) voordelen aan het wachten.

Haha ok, dat is bekeken vanuit de koper van het/mijn huis....graag zien wij voor de koper van ons huis hetzelfde, behalve dan de 5% onder de vraagprijs

[Mud]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 5% gewijzigd door Mud op 14-04-2021 09:41 ]

[Valorian]

Mud schreef op woensdag 14 april 2021 @ 09:40:
***members only***

Wow, je woongenot moet wel een hele grote deuk hebben opgelopen dat je besluit om in een oververhitte kopersmarkt (met ook nog eens naar vrijwel ieders verwachting nog de rest van het jaar doorstijgende prijzen) te verkopen vóór je iets nieuws gevonden hebt.

Ben je niet bang dat je straks 6 maanden verder bent, en dus:
- een half jaar met waarschijnlijk relatief hoge lasten zit (ivm tijdelijke huur)
- bij je oude huis zo'n 4-5% stijging van de prijs misloopt t.o.v. pas verkopen nadat je iets gevonden hebt, waar je t.z.t. dan wel gewoon de hoofdprijs voor betaalt...

Desalniettemin: succes met zowel verkoop (zal vast snel gaan) als zoektocht en koop straks!

[Reiziger88]

Ik zou inderdaad eerst iets zoeken... Lijkt me gewoon logischer met de woningmarkt op dit moment. Verkopen gaat toch wel lukken.

[Martinusz]

Mud schreef op woensdag 14 april 2021 @ 09:40:
***members only***

Apart....ik zou eerst wat anders kopen Zie dat eerst maar eens voor elkaar te krijgen in deze markt

[Daan]

Daan schreef op vrijdag 26 februari 2021 @ 10:40:
***members only***


Het gaat dus prima volgens mij

Update:

Uiteindelijk is ons huis dus vrijdag 26 februari online gekomen op Funda en diezelfde dag waren de bezichtingsmomenten (3 ochtenden voor de week erop) volgeboekt. Die mensen zijn toen ingelicht dat het bieden op inschrijving zou worden.

De deadline voor een bod hebben we op dinsdag 9 maart gezet. Die avond met de makelaar om tafel gezeten en beste bod gekozen en de koper ingelicht. Er waren geen voorbehouden, dus na 3 dagen bedenktijd na het tekenen van de koopovereenkomst was de koop dan ook rond. We waren erg blij met de verkoopprijs (redelijk ruim boven vraagprijs).

Zou het zo weer doen

[Valorian]

@Mud Nog als aanvulling: met jouw huis heb je voor een makelaar sowieso "iets te bieden in zijn netwerk". Als je nog kan zou ik de volgende constructie hanteren: Jouw makelaar (die jouw huis gaat verkopen) aangeven dat hij jou huis mág verkopen zodra 'ie ook een ander huis voor je gevonden heeft / er tussen komt. Makelaars is een groot handje-klap circus dus als je hem een huis geeft dan vind 'ie er ook zo weer eentje voor jou, vooral omdat hij dan een extra incentive heeft, namelijk überhaupt geen courtage ontvangen voor 'ie voor jou een huis gevonden heeft. Als je hem op zijn dode gemak jouw huis éérst laat verkopen dan verwacht ik dat de doorlooptijd naar een nieuw huis vinden / ertussen komen aanzienlijk langer zou kunnen gaan worden.

[ Voor 13% gewijzigd door Valorian op 14-04-2021 16:05 ]

[Mud]

Valorian schreef op woensdag 14 april 2021 @ 13:31:
[...]


Wow, je woongenot moet wel een hele grote deuk hebben opgelopen dat je besluit om in een oververhitte kopersmarkt (met ook nog eens naar vrijwel ieders verwachting nog de rest van het jaar doorstijgende prijzen) te verkopen vóór je iets nieuws gevonden hebt.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ben je niet bang dat je straks 6 maanden verder bent, en dus:
- een half jaar met waarschijnlijk relatief hoge lasten zit (ivm tijdelijke huur)
- bij je oude huis zo'n 4-5% stijging van de prijs misloopt t.o.v. pas verkopen nadat je iets gevonden hebt, waar je t.z.t. dan wel gewoon de hoofdprijs voor betaalt...

Desalniettemin: succes met zowel verkoop (zal vast snel gaan) als zoektocht en koop straks!

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Valorian schreef op woensdag 14 april 2021 @ 16:04:
@Mud Nog als aanvulling: met jouw huis heb je voor een makelaar sowieso "iets te bieden in zijn netwerk". Als je nog kan zou ik de volgende constructie hanteren: Jouw makelaar (die jouw huis gaat verkopen) aangeven dat hij jou huis mág verkopen zodra 'ie ook een ander huis voor je gevonden heeft / er tussen komt. Makelaars is een groot handje-klap circus dus als je hem een huis geeft dan vind 'ie er ook zo weer eentje voor jou, vooral omdat hij dan een extra incentive heeft, namelijk überhaupt geen courtage ontvangen voor 'ie voor jou een huis gevonden heeft. Als je hem op zijn dode gemak jouw huis éérst laat verkopen dan verwacht ik dat de doorlooptijd naar een nieuw huis vinden / ertussen komen aanzienlijk langer zou kunnen gaan worden.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[e-bird]

Beste Tweakers, ik zit met een dilemma. Onze nieuwbouwwoning wordt over pakweg een halfjaar opgeleverd, dus is het tijd onze huidige (courante) woning te verkopen. Bouwjaar 2016, in april 2020 NWWI-getaxeerd op € 465.000, omgerekend ongeveer €3.100 p.m2. Dat strookt wel met vergelijkbare woningen in de wijk. Rekening houdend met 8,4 procent waardestijging afgelopen jaar in onze gemeente zou de waarde nu ongeveer € 504.000,- zijn. De drie makelaars bij wie we een offerte gevraagd hebben, zitten er echter alle drie anders in. De eerste hadden we geen klik mee, dus die valt af. De tweede geeft aan: “Een vraagprijs van €515.000,- is realistisch, €525.000,- is optimistisch, de vraagprijs zou ik daar tussenin zetten.”
De derde zegt: ”Een vraagprijs van ongeveer €505.000,- is realistisch, maar ik zou inzetten op €500.000,- om interesse te wekken bij twee potentiële groepen belangstellenden: die tussen €450.000,- en €500.000,- en die tussen €500.000,- en €550.000,-. Zo maximeer je het aantal aantal bezichtigingen wat belangrijk is omdat op de foto’s de pluspunten van de woning – en dan met name de extra ruimte – slecht te beoordelen is, die moeten potentiële kopers je ervaren maar dan moet je ze wel binnen krijgen. Mocht het maximaal aantal bezichtigingsmomenten van 20 vol zijn, dan kunnen we op basis daarvan aangeven dat de vraagprijs de minimale prijs is.” Wat natuurlijk overeenkomt met een bieden-vanaf-prijs.
Ik ben er nog niet uit wat de beste strategie is, wat zouden jullie doen: een gokje wagen en met de tweede makelaar in zee gaan in de hoop dat er flink overboden wordt (maar met ook het risico dat je op 5 ton blijft steken), of kiezen voor de relatieve veiligheid van de eerste makelaar? En welke overwegingen spelen een rol bij je keuze? Qua courtage en opstartkosten zijn beide makelaars overigens gelijk.

[Gijsje22]

Persoonlijk zou ik meer die de 2e neigen dan naar de 3e. De doelgroep die de 3e binnen wil halen door op 500.000 te gaan zitten (namelijk die die kijkt tussen € 450.000 en € 500.000) wil je eigenlijk helemaal niet hebben. Die hebben namelijk over het algemeen niet de marge om nog even flink te gaan overbieden en dan nemen die wel kostbare bezichtingsmomenten in. Waarschijnlijk lopen die 20 momenten toch wel vol..

[Dutchylex]

Je strategie hangt ook best wel af van de regio, woonplaats, type woning, etc.

Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat in een bepaalde regio veel geld bij de ouders van kinderen zit. Van de 400+ ton wat een kind dan betaald voor een tussenwoning wordt dan al 100k-200k door de ouders geregeld. Hier in Barneveld schijnt dat veel te gebeuren (volgens onze makelaar). Een goede makelaar die de regio goed kent en een goed lokaal netwerk heeft zal dit het best kunnen inschatten. Wat is een goede makelaar? Tja, rondvragen bij lokale mensen, reviews lezen, etc.

Ik heb begrepen dat daarom Makelaarsland hier niet zo goed werkt, i.t.t. de Randstad. Dit werd ook bevestigd toen ik bij Makelaarsland probeerde contact te zoeken. Na 4 dagen pas reactie...

[finsdefis]

Dutchylex schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 09:09:
Je strategie hangt ook best wel af van de regio, woonplaats, type woning, etc.

Dit inderdaad. Plus, niet iedereen die zoekt naar woningen tot een maximaal bedrag doet dat omdat dat hun maximale leencapaciteit is. Dus de doelgroep die in eerste instantie zoekt naar 450-500k kan wel degelijk interessant zijn.

Bij het in zee gaan met bepaalde kopers kan je alsnog selecteren op bijv. biedingen zonder voorbehouden.

Ook weer afhankelijk van regio, maar hier in omgeving Nijmegen is het niet gek als er 30-50k overboden wordt op woningen van allerlei prijsklassen, met name bij woningen die laag in de markt gezet zijn.

[ Voor 16% gewijzigd door finsdefis op 27-04-2021 09:31 ]

[e-bird]

De locatie is de Randstad, tussen Den Haag en Rotterdam. Beide makelaars zijn lokaal.

[finsdefis]

e-bird schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 09:44:
De locatie is de Randstad, tussen Den Haag en Rotterdam. Beide makelaars zijn lokaal.

Dan zou ik me zeker geen zorgen maken, voor beide strategieën valt wat te zeggen. Gezien de grote vraag is een hoge vraagprijs voor velen ook geen drempel.

Laag in de markt zetten kan ook, maar 500.000 heeft dan niet zoveel zin, meestal doen ze dan 499.000. En men weet toch wel dat er overboden moet worden, plus wie weet hebben de kopers zelf overwaarde of de eerdergenoemde jubelton.

Persoonlijk zou ik dan de makelaar kiezen waarmee ik de beste klik heb als de verdere voorwaarden identiek zijn, maar ik weet niet of er verder nog rationele overwegingen zijn die je mee kunt nemen.

[Rzaan]

Ik zou ook eens kijken welke makelaar een goede trackrecord heeft.
Dus kijken wat soortgelijke huizen hebben gedaan in werkelijke verkoopprijs (via kadaster), voor hoeveel de huizen op Funda stonden, en wat soortgelijke huizen in dezelfde wijk hebben gedaan (via kadaster)

[Dutchylex]

Hier in de regio (Barneveld/Amersfoort) gaan huizen (type tussenwoning/hoekhuis) met een vraagprijs 400K regelmatig voor 50-75k of meer weg...Het is totale gekte en daarom is een strategie best lastig en soms niet goed te bepalen.

Onze makelaar vertelde dat hij een huis van rond de 4 ton te koop zetten afgelopen najaar (sept/okt) en maar een paar kijkers kreeg en geen goed bod kreeg. Toen hebben ze het huis uit de verkoop gehaald en in december opnieuw te koop gezet. Toen kregen ze 18 kijkers en voor 450 verkocht...Hoe gek kunnen dingen lopen.

Ik zou (op korte termijn) denk ik best een gokje durven wagen, zeker als je niet echt op de schopstoel zit...

[ChUcKiE]

Ja klopt, elke maand stijgt de verkoopwaarde van de woning gewoon door.
Een eerste richtwaarde in oktober 2020 was bij ons 345.000. Ik heb hier nu ook een taxatie liggen van ergens in februari 2021 en die gaf 395.000 aan en is toen laag aangehouden (hadden we nodig voor de hypotheek aanvraag voor de nieuwe woning). Dat was ook meer dan genoeg voor de hypotheek.

Binnen een paar maanden zitten we bij notaris voor de overdracht van de grond voor onze nieuwe woning. De aannemer kan dan direct starten en is binnen een jaar wel klaar.
We zijn van plan om een aantal gegadigden die er zo al zijn, te vragen hoe graag ze de woning willen hebben (en ons er in laten zitten totdat we over zijn).
Gezien de waardestijging van afgelopen maanden verwacht ik dat we ruim over de 400k uitkomen.
Als dat niet die kant op gaat dan gaan we het ook op een later moment weer opnieuw proberen en dan via Funda.

[ Voor 6% gewijzigd door ChUcKiE op 27-04-2021 10:45 ]

[AntoniusDD]

Ik trof een briefje in mijn brievenbus aan:
Bent U geïnteresseerd in de verkoop van uw appartement? (een privé persoon)

Heb gebeld en ze eens laten komen kijken.
Nu hadden ze zo'n briefje bij meerdere in de bus gestoken maar die waren niet verbouwd zoals de mijne.
Oké bedenktijd en dan een deal "mondeling".

Ik ben niet gek en heb zelf het koopcontract opgesteld met de voorwaarden, aan de hand van eigen huis template.

Verkocht zonder makelaarstrut en dus beide partijen geld gespaard. Alles binnen een halve maand geregeld.

[JeroenE]

@AntoniusDD Hoe heb je dan bedacht wat de woning waard zou zijn? Of had je meer informatie omdat een buurman onlangs een woning had verkocht of iets in die richting?

[finsdefis]

JeroenE schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 11:31:
@AntoniusDD Hoe heb je dan bedacht wat de woning waard zou zijn? Of had je meer informatie omdat een buurman onlangs een woning had verkocht of iets in die richting?

Ja, dat is ook mijn issue met onderhands verkopen. Weet niet of het een investeerder was? Dan haal je sowieso niet het onderste uit de kan.

Mijn idee is dat je op de open markt vaak toch wel een 'greater fool' kunt vinden die nóg meer wil betalen en dat dat de kosten van een (online) makelaar wel waard is.

[Rzaan]

In de huidige markt zou ik bij onderhands verkopen altijd achteraf denken 'heb ik wel het onderste uit de kan gekregen?'.

[Morpheusk]

finsdefis schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 11:42:
[...]


Ja, dat is ook mijn issue met onderhands verkopen. Weet niet of het een investeerder was? Dan haal je sowieso niet het onderste uit de kan.

Mijn idee is dat je op de open markt vaak toch wel een 'greater fool' kunt vinden die nóg meer wil betalen en dat dat de kosten van een (online) makelaar wel waard is.

Zelfde ervaring hier. Investeerders verklaarden je voor gek. Vraagprijs veels te hoog etc etc, je kent het wel. Maar de rest in de buurt ging al weg boven deze vraagprijs. Ook makelaars die langs waren geweest zaten aan hogere opbrengst te denken. Het leuke was wel dat de investeerder die ons voor gek verklaarde na een maand op hangende pootjes terug kwam of we hem al verkocht hadden. Maar de gun factor was helaas voor hem al weg

[Rzaan]

Je moet hoogste prijs en gun factor niet elkaar in de weg laten zitten.

Als het een investeerder is, heeft dat ook voordelen.
Bijvoorbeeld geen 3 dagen bedenktijd en als hij 'ja' zegt (dus niet op papier) met getuigen erbij, dan zit hij/zij er aan vast.

[finsdefis]

Rzaan schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 12:09:
Je moet hoogste prijs en gun factor niet elkaar in de weg laten zitten.

Als het een investeerder is, heeft dat ook voordelen.
Bijvoorbeeld geen 3 dagen bedenktijd en als hij 'ja' zegt (dus niet op papier) met getuigen erbij, dan zit hij/zij er aan vast.

Recht hebben is iets anders dan recht krijgen, wat betreft het 'eraan vast zitten'. En die 3 dagen bedenktijd is natuurlijk sowieso geen ramp, je huis ben je zo aan andere kopers kwijt. Plus, waarom zou je het eerder aan een investeerder gunnen?

Ik zie geen enkele reden om mijn woning aan een investeerder te verkopen in deze markt, uitzonderingen daargelaten. De gunfactor en hoogste prijs zullen doorgaans toch samenkomen bij een particulier omdat diegene er doorgaans geen geld op hoeft te verdienen.

[Rzaan]

Als er getuigen bij zijn, dan ben je mooi de sjaak.
Dat is geen aanname, maar heb ik zelf meegemaakt (als getuige)
De beoogde koper wilde er toch vanaf.
Om de boel niet op het spits te drijven, kwamen koper en verkoper een leuk bedragje overeen om de koop niet door te laten gaan.

Ik zeg ook niet dat je aan een investeerder móét verkopen.
Maar als die nou echt een hoger bod geeft dan wie dan ook, dan moet het (voor mij dan) al een ongelofelijke plurk zijn, wil ik niet aan hem verkopen.

[finsdefis]

Rzaan schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 12:24:
Als er getuigen bij zijn, dan ben je mooi de sjaak.
Dat is geen aanname, maar heb ik zelf meegemaakt (als getuige)
De beoogde koper wilde er toch vanaf.
Om de boel niet op het spits te drijven, kwamen koper en verkoper een leuk bedragje overeen om de koop niet door te laten gaan.

Ja dat zal bij particulieren die zonder voorbehouden kopen en er toch nog vanaf willen ook vaak gebeuren. Een gang naar de rechter zit niemand op te wachten (plus, een rechter kent volgens mij nauwelijks de volledige 10% vergoeding toe en kijkt vooral naar proportionaliteit).

Die paar dagen bedenktijd zou ik me niet zo druk om maken, maar stel de kopers haken na een paar maanden af en de markt is ineens aan het dalen dan zou ik wel een flinke compensatie willen zien.

Ik zeg ook niet dat je aan een investeerder móét verkopen.
Maar als die nou echt een hoger bod geeft dan wie dan ook, dan moet het (voor mij dan) al een ongelofelijke plurk zijn, wil ik niet aan hem verkopen.

Daarmee ben ik het natuurlijk volledig eens; ik heb niet zoveel met de 'gunfactor' en wil vooral geen gezeik. Probleem is dat je je huis vaak toch echt op de markt moet gooien om te kijken wie het hoogste bod heeft.

Tenzij en buur natuurlijk een soortgelijk huis in dezelfde periode heeft verkocht, hoewel dat ook niet altijd iets zegt.

[Rzaan]

Ik heb mijn huis aan een investeerder verkocht.
Had een aantal redenen: Zijn bod was beduidend hoger dan wat zelfs de meest positieve makelaar voorspeld had. Niet van 1 makelaar, maar een stuk of 7, 8.

De makelaars wilden ook allemaal dat ik mijn huis ging opruimen en nog wat onderhoud zou doen.
De investeerder zei: Ik sloop er alles uit, dus je hoeft er niks meer aan te doen.

De investeerder deed niet moeilijk over wanneer we zouden verhuizen en deed al een aanbetaling zodat we nog voor de officiele verkoop een ander huis konden kopen.
Na de officiele verkoop nog steeds erg flexibel wanneer we daadwerkelijk zouden verhuizen.

Geen courtage betaald, dus dat scheelde ook nog meer dan 10K.

Ouderdomsclausule ook geen probleem.

[finsdefis]

Rzaan schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 12:53:
Ik heb mijn huis aan een investeerder verkocht.
Had een aantal redenen: Zijn bod was beduidend hoger dan wat zelfs de meest positieve makelaar voorspeld had. Niet van 1 makelaar, maar een stuk of 7, 8.

De makelaars wilden ook allemaal dat ik mijn huis ging opruimen en nog wat onderhoud zou doen.
De investeerder zei: Ik sloop er alles uit, dus je hoeft er niks meer aan te doen.

De investeerder deed niet moeilijk over wanneer we zouden verhuizen en deed al een aanbetaling zodat we nog voor de officiele verkoop een ander huis konden kopen.
Na de officiele verkoop nog steeds erg flexibel wanneer we daadwerkelijk zouden verhuizen.

Geen courtage betaald, dus dat scheelde ook nog meer dan 10K.

Ouderdomsclausule ook geen probleem.

Mooie voorwaarden als ik het zo hoor. Wanneer was dit? Zal wel opgedeeld zijn in kamers neem ik aan?

Helaas doet mijn gemeente tegenwoordig moeilijk over kamerverhuur (quotum per straat/wijk) anders had het misschien kunnen lonen om het zelf te gaan doen

(overigens kan courtage wel een stuk lager en kun je de verkoop ook grotendeels zelf doen)

[Rzaan]

finsdefis schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 13:32:
Mooie voorwaarden als ik het zo hoor. Wanneer was dit? Zal wel opgedeeld zijn in kamers neem ik aan?

Helaas doet mijn gemeente tegenwoordig moeilijk over kamerverhuur (quotum per straat/wijk) anders had het misschien kunnen lonen om het zelf te gaan doen

(overigens kan courtage wel een stuk lager en kun je de verkoop ook grotendeels zelf doen)

Iets minder dan 4 jaar geleden.

De koper heeft er 3 appartementen van gemaakt met allemaal eigen officiële huisnummers.

Courtage kon echt niet veel lager, want er zijn niet veel makelaars die onder de 1% gaan zitten.

[Xanaroth]

e-bird schreef op maandag 26 april 2021 @ 23:09:
Beste Tweakers, ik zit met een dilemma. Onze nieuwbouwwoning wordt over pakweg een halfjaar opgeleverd, dus is het tijd onze huidige (courante) woning te verkopen. Bouwjaar 2016, in april 2020 NWWI-getaxeerd op € 465.000, omgerekend ongeveer €3.100 p.m2. Dat strookt wel met vergelijkbare woningen in de wijk. Rekening houdend met 8,4 procent waardestijging afgelopen jaar in onze gemeente zou de waarde nu ongeveer € 504.000,- zijn. De drie makelaars bij wie we een offerte gevraagd hebben, zitten er echter alle drie anders in. De eerste hadden we geen klik mee, dus die valt af. De tweede geeft aan: “Een vraagprijs van €515.000,- is realistisch, €525.000,- is optimistisch, de vraagprijs zou ik daar tussenin zetten.”
De derde zegt: ”Een vraagprijs van ongeveer €505.000,- is realistisch, maar ik zou inzetten op €500.000,- om interesse te wekken bij twee potentiële groepen belangstellenden: die tussen €450.000,- en €500.000,- en die tussen €500.000,- en €550.000,-. Zo maximeer je het aantal aantal bezichtigingen wat belangrijk is omdat op de foto’s de pluspunten van de woning – en dan met name de extra ruimte – slecht te beoordelen is, die moeten potentiële kopers je ervaren maar dan moet je ze wel binnen krijgen. Mocht het maximaal aantal bezichtigingsmomenten van 20 vol zijn, dan kunnen we op basis daarvan aangeven dat de vraagprijs de minimale prijs is.” Wat natuurlijk overeenkomt met een bieden-vanaf-prijs.
Ik ben er nog niet uit wat de beste strategie is, wat zouden jullie doen: een gokje wagen en met de tweede makelaar in zee gaan in de hoop dat er flink overboden wordt (maar met ook het risico dat je op 5 ton blijft steken), of kiezen voor de relatieve veiligheid van de eerste makelaar? En welke overwegingen spelen een rol bij je keuze? Qua courtage en opstartkosten zijn beide makelaars overigens gelijk.

Gijsje22 schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 08:16:
Persoonlijk zou ik meer die de 2e neigen dan naar de 3e. De doelgroep die de 3e binnen wil halen door op 500.000 te gaan zitten (namelijk die die kijkt tussen € 450.000 en € 500.000) wil je eigenlijk helemaal niet hebben. Die hebben namelijk over het algemeen niet de marge om nog even flink te gaan overbieden en dan nemen die wel kostbare bezichtingsmomenten in. Waarschijnlijk lopen die 20 momenten toch wel vol..

Vergis je niet, dat het zoekwerk ook aan het veranderen is. Men 'weet' nu dat het overbieden wordt, en vaak significant (niet 1-10k maar al snel 20-50k of nog erger). Funda werkt met 450k, 500k of 550k range.
Dus als je budget in de range 525-550 max is zet je al snel max 500k in je Funda criteria want met k.k. kun je anders niet overbieden en maak je toch geen kans. Waarom dan uberhaupt bezichtigen...

Nou is natuurlijk niet elke prijscategorie of regio hetzelfde, maar dat is wel wat ik hier overal zie gebeuren. Max budget vaststellen, dan 1 of 2 tredes eronder op funda gaan zoeken - anders kun je niet overbieden en krijg je de woning zowiezo al niet.

Dus wat dat betreft lijkt die 3e makelaar beter door te hebben hoe de wereld momenteel werkt, en hoe funda werkt. Ideaal is 525k opbrengen, gecorrigeerd voor overbieden zit je dus op of onder 500k.
De 2e snap ik niet met 515-525 en dan ertussen in zitten. Je trekt in beide gevallen alleen mensen die tot 550k zoeken als filter (en met overbieden dus al snel ruim daarboven als echte budget hebben), dus welke doelgroep spreekt deze dan aan? Tenzij de verwachting is dat je woning >540k opbrengt natuurlijk, maar dat blijkt hier niet echt uit.

[ Voor 69% gewijzigd door Xanaroth op 27-04-2021 17:35 ]

[Morpheusk]

Rzaan schreef op dinsdag 27 april 2021 @ 12:09:
Je moet hoogste prijs en gun factor niet elkaar in de weg laten zitten.

Als het een investeerder is, heeft dat ook voordelen.
Bijvoorbeeld geen 3 dagen bedenktijd en als hij 'ja' zegt (dus niet op papier) met getuigen erbij, dan zit hij/zij er aan vast.

In dit geval was het de laagste prijs. Maar goed beetje principieel zijn kan geen kwaad, zeker niet als die je eerst bijna voor gek verklaard. Genoeg andere andere kopers in de huidige markt. Verder waren we achteraf wel blij dat de “voor een duppie op de eerste rij” investeerders afhaakten. Want we zijn inmiddels zelf investeerder geworden.

[Mud]

Mud schreef op woensdag 14 april 2021 @ 09:40:
***members only***

Inmiddels is er akkoord bereikt over een bod. Onder voorbehoud deze week het (ver)koopcontract tekenen!
Voor ruim 15% over de vraagprijs verkocht.

[TwiSteD1]

Mud schreef op woensdag 28 april 2021 @ 08:37:
[...]


Inmiddels is er akkoord bereikt over een bod. Onder voorbehoud deze week het (ver)koopcontract tekenen!
Voor ruim 15% over de vraagprijs verkocht.

Gefeliciteerd, misschien wel eerst het koopcontract tekenen Was het nog makkelijk om een nieuwe woning te vinden in een betere buurt en heb je daar veel moeten overbieden?

[Mud]

TwiSteD1 schreef op woensdag 28 april 2021 @ 09:02:
[...]

Gefeliciteerd, misschien wel eerst het koopcontract tekenen Was het nog makkelijk om een nieuwe woning te vinden in een betere buurt en heb je daar veel moeten overbieden?

Dankjewel! Een nieuwe woning heb ik momenteel nog niet gevonden. Inmiddels heb ik ook al 10+ jaar inschrijving voor sociale huur, dus daar heb ik ook een reactie geplaatst (het wat luxere segment voor de hoge inkomens).

Voorlopig houd ik alle opties open (o.a ook nog bezichtigingen gepland staan voor koopwoningen)!

[Floor-is]

Ben aan het meelezen hoor! Bedankt voor de inzichten vooralsnog.

Omdat mijn naam nogal gemakkelijk terug te brengen is naar m’n profiel hier doe ik liever geen uitspraken over de waardebepalingen die we tot heden hebben gehad. Wel kan ik zeggen dat tussen de eerste en tweede makelaar een verschil van ongeveer 22% zat, waarbij de eerste onder de vraagprijs kwam voor het huis toen we deze in 2012 kochten. De tweede makelaar gaf aan dat we ongeveer op een waardestijging van 35-40% moeten rekenen.
De derde makelaar is vanmorgen geweest en de makelaar die ons het huis destijds heeft verkocht. Dit is ook de makelaar waar iedereen een hekel aan heeft omdat hij heel fijn is als verkoper (vraagprijs hoog, toch snel verkocht), maar helemaal niet als je wilt aankopen (die hoge vraagprijs weer). Het zal me benieuwen waar die mee komt.

Wij kijken serieus rond naar een nieuwe woning inmiddels.

[flo-rist]

Wij zijn ook bezig met de verkoop van onze woning ( omg Amsterdam) . Gisteren stukken getekend, en morgen komt er een stylist langs. Zou de woning met een week of 2 op Funda moeten staan.
Ben benieuwd naar de interesse.
Nu dus ook hard op zoek naar een nieuwe woning in Brabant, maar ondanks dat we daar een aankoopmakelaar hebben en een redelijk budget van ca 1 mln gaat het niet zo makkelijk....

[Source90]

flo-rist schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 11:58:
Wij zijn ook bezig met de verkoop van onze woning ( omg Amsterdam) . Gisteren stukken getekend, en morgen komt er een stylist langs. Zou de woning met een week of 2 op Funda moeten staan.
Ben benieuwd naar de interesse.
Nu dus ook hard op zoek naar een nieuwe woning in Brabant, maar ondanks dat we daar een aankoopmakelaar hebben en een redelijk budget van ca 1 mln gaat het niet zo makkelijk....

In deze markt wil je eerst je huis verkopen (dan wel op funda zetten) voordat je een nieuwe woning hebt?

[Rzaan]

Brabant is groot...

Er is gewoon weinig aanbod. Maar voor een miljoen zijn toch wel wat aardige huizen te koop.

[Notna]

flo-rist schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 11:58:
Wij zijn ook bezig met de verkoop van onze woning ( omg Amsterdam) . Gisteren stukken getekend, en morgen komt er een stylist langs. Zou de woning met een week of 2 op Funda moeten staan.
Ben benieuwd naar de interesse.
Nu dus ook hard op zoek naar een nieuwe woning in Brabant, maar ondanks dat we daar een aankoopmakelaar hebben en een redelijk budget van ca 1 mln gaat het niet zo makkelijk....

Wat voor uitdagingen heb je dan met een dergelijk budget? Want er is een hoop te koop voor <1 miljoen in Brabant

[Morpheusk]

Rzaan schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 12:16:
Brabant is groot...

Er is gewoon weinig aanbod. Maar voor een miljoen zijn toch wel wat aardige huizen te koop.

En zeker die met grote schuur is je miljoen zo verdubbeld in Brabant

[flo-rist]

Source90 schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 12:10:
[...]

In deze e huis verkopen (dan wel op funda zetten) voordat je een nieuwe woning hebt?

Mijn vrouw start na de zomervakantie bij haar nieuwe werkgever, en omdat dat best kort dag is, hebben we ervoor gekozen om het verkopen ook meteen in gang te zetten. In het geval dat we wel verkopen, maar nog niks leuks gevonden hebben tussen Eindhoven en Den Bosch, gaan we daar maar wat huren.

[flo-rist]

Notna schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 12:17:
[...]


Wat voor uitdagingen heb je dan met een dergelijk budget? Want er is een hoop te koop voor <1 miljoen in Brabant

Er is gewoon niet heel veel aanbod, ook daar niet . Bovendien gaat het daar ook hard. Zo wilden we gaan kijken bij een nieuw aangeboden woning, maar alle bezichtigen zaten al vol toen ik maandag belde ( was vrijdag of Funda gekomen) We zoeken tussen Eindhoven en Den Bosch, en dan niet in een grote plaats. Zo vallen Boxtel en Best dus al af. We kijken nu bijvoorbeeld voor omgeving Esch, Liempde en Boskant

[kevin33]

Inmiddels ook ons huis verkocht, binnen 3 weken na het 1e gesprek met de makelaar en 11 kijkers. Waarvan de meesten zich al hadden gemeld voordat het op Funda stond. Vervolgens het voor ons beste bod geaccepteerd. We hebben zelf in de tussentijd een andere woning gekocht, waarvan we eind juni de sleutel krijgen, begin augustus moeten we de sleutel van onze huidige woning inleveren.

[Reiziger88]

flo-rist schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 11:58:
Wij zijn ook bezig met de verkoop van onze woning ( omg Amsterdam) . Gisteren stukken getekend, en morgen komt er een stylist langs. Zou de woning met een week of 2 op Funda moeten staan.
Ben benieuwd naar de interesse.
Nu dus ook hard op zoek naar een nieuwe woning in Brabant, maar ondanks dat we daar een aankoopmakelaar hebben en een redelijk budget van ca 1 mln gaat het niet zo makkelijk....

Hmm.. Wat voor huis zoek je dat je voor 1 mln niet kan slagen in Brabant?

[Crazy D]

Reiziger88 schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 13:47:
[...]

Hmm.. Wat voor huis zoek je dat je voor 1 mln niet kan slagen in Brabant?

Staan er maar 250 te koop tussen de 800 en 1 miljoen

[naitsoezn]

Moah, ik snap het wel. Met een ander budget komen ook andere eisen. Dat je meer dan gemiddeld kunt uitgeven wil niet zeggen dat alle woningen van die prijsklasse aan die eisen voldoen. Net als dat je met een budget van 400k eisen hebt die passen bij een woning van 600k kun je met 1M ook eisen hebben die passen bij een woning van 1.5M

Bovendien is het mij al eerder opgevallen dat heel veel woningen die 'duurder' zijn niet per se 'beter' zijn. Vaak gaan die extra euro's zitten in extra vierkante meters, maar niet (altijd) in betere afwerking, meer luxe, etc.

[Rzaan]

flo-rist schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 13:37:
We zoeken tussen Eindhoven en Den Bosch, en dan niet in een grote plaats. Zo vallen Boxtel en Best dus al af. We kijken nu bijvoorbeeld voor omgeving Esch, Liempde en Boskant

Je zoekt dan ook precies in het duurste stuk Brabant. 2 steden die geliefd zijn. Eindhoven moet je concurreren met mensen die bij ASML e.d. werken. Het stuk ertussen langs de A2 is ook geliefd omdat je overal snel bent.

Maar een stuk er vanaf en je hebt al meer keuze. Familie van me heeft net een huis verkocht in Son. Heeft echt een jaar te koop gestaan,. Prachtige plek, villawijk, mooi huis. Nagelnieuw. Onder het miljoen.

[flo-rist]

Rzaan schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 16:22:
[...]

Je zoekt dan ook precies in het duurste stuk Brabant. 2 steden die geliefd zijn. Eindhoven moet je concurreren met mensen die bij ASML e.d. werken. Het stuk ertussen langs de A2 is ook geliefd omdat je overal snel bent.

Maar een stuk er vanaf en je hebt al meer keuze. Familie van me heeft net een huis verkocht in Son. Heeft echt een jaar te koop gestaan,. Prachtige plek, villawijk, mooi huis. Nagelnieuw. Onder het miljoen.

Klopt helemaal, maar aangezien ik twee maal per week naar mijn werk in Amsterdam zal moeten, is nog verder weg voor mij een no-go...

[Rzaan]

Snap ik.
Maar precies de reden die jij noemt, maakt het zo duur.

Son is nog goed te doen. Moet je ook 's kijken.

[Grotbewoner]

Mijn ouders hebben een pand met studentenkamers erin. Een marktpartij wil het op eigen initiatief kopen. Een buurman die ook graag getipt wou worden bij potentiële verkoop is ook geïnteresseerd. Mijn ouders verhuren het netjes binnen en onder het puntensysteem aan studenten.

De speculanten willen er waarschijnlijk appartementen in bouwen. Mijn ouders hebben geen ervaring met koop en verkoop van dit soort commerciële panden. Hoe zou ik hen hierin kunnen helpen? Zou een verkoopmakelaar helpen? Bij 1 appartement van 80m2 per verdieping kunnen er ongeveer 4 in. Ik zag op funda dat een appartement van 56m2 voor 300K verkocht wordt in de buurt. Ik zou de waarde dus op 400k per woning = 1600k totaal schatten. Maar er zitten nu wel studenten in en het moet verbouwd worden. Het huidige bod is 1 miljoen. Hoe zouden jullie de onderhandeling ingaan?

[JanHenk]

Ik zou een makelaar inschakelen met ervaring in dit type vastgoed.

Het laatste wat je wilt is denken dat je een goede deal hebt gemaakt, maar achteraf beseffen dat je een ander een koopje hebt gegund. Een makelaar uitsparen is dan een soort "penny wise, pound foolish". (Bij gebrek aan een Nederlands alternatief.)

Je eerst inschatting is in ieder geval een juiste zou ik zeggen, maar hou dan ook rekening met bouwkosten om het in die staat te krijgen, huurbescherming van de huidige bewoners, etc.

[Valorian]

Grotbewoner schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 20:21:
Mijn ouders hebben een pand met studentenkamers erin. Een marktpartij wil het op eigen initiatief kopen. Een buurman die ook graag getipt wou worden bij potentiële verkoop is ook geïnteresseerd. Mijn ouders verhuren het netjes binnen en onder het puntensysteem aan studenten.

De speculanten willen er waarschijnlijk appartementen in bouwen. Mijn ouders hebben geen ervaring met koop en verkoop van dit soort commerciële panden. Hoe zou ik hen hierin kunnen helpen? Zou een verkoopmakelaar helpen? Bij 1 appartement van 80m2 per verdieping kunnen er ongeveer 4 in. Ik zag op funda dat een appartement van 56m2 voor 300K verkocht wordt in de buurt. Ik zou de waarde dus op 400k per woning = 1600k totaal schatten. Maar er zitten nu wel studenten in en het moet verbouwd worden. Het huidige bod is 1 miljoen. Hoe zouden jullie de onderhandeling ingaan?

Complex verhaal, zou een goede verkoopmakelaar zoeken idd. Er valt sowieso weinig over te zeggen zonder te weten waar het staat, wat staat van onderhoud is, hoeveel studenten er uitgekocht moeten worden door de toekomstige eigenaar (uitgaande van dat die het inderdaad wil verbouwen), wat voor huurcontracten en intenties die studenten hebben, etc. Je hebt het verder over een pand van 320m2 verdeeld over 4 woonlagen als ik het goed begrijp. Dan is het ook nog de vraag in hoeverre het logisch is dat als één obiect in de markt te zettennof per etage. Maar dat laatste zal ook niet zomaar/altijd kunnen. Kortom: specialist op verkoop verhuurd/beleggingsvastgoed lijkt mij het verstandigste.

[President]

Grotbewoner schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 20:21:
Mijn ouders hebben een pand met studentenkamers erin. Een marktpartij wil het op eigen initiatief kopen. Een buurman die ook graag getipt wou worden bij potentiële verkoop is ook geïnteresseerd. Mijn ouders verhuren het netjes binnen en onder het puntensysteem aan studenten.

De speculanten willen er waarschijnlijk appartementen in bouwen. Mijn ouders hebben geen ervaring met koop en verkoop van dit soort commerciële panden. Hoe zou ik hen hierin kunnen helpen? Zou een verkoopmakelaar helpen? Bij 1 appartement van 80m2 per verdieping kunnen er ongeveer 4 in. Ik zag op funda dat een appartement van 56m2 voor 300K verkocht wordt in de buurt. Ik zou de waarde dus op 400k per woning = 1600k totaal schatten. Maar er zitten nu wel studenten in en het moet verbouwd worden. Het huidige bod is 1 miljoen. Hoe zouden jullie de onderhandeling ingaan?

Huh, je waardeert het pand op basis van wat de koper er uiteindelijk van zou kunnen maken? In plaats van gewoon hoeveel het pand in de huidige staat waard is? Ik denk dat ik de waarde van mijn huis op 1,8 miljoen schat, als de koper er een gouden badkamer in zou zetten...

Wat is voor je ouders prettiger? Maandelijks inkomen of een groot bedrag ineens? Als ze al jaren dromen van een vakantie huis in Spanje of een luxe camper, dan lijkt mij het grote bedrag wel erg aantrekkelijk. Als ze niks missen in het leven dan moeten ze ook goed gaan nadenken over welke investeringen er mogelijk nodig gaan zijn met de energie transitie... En dan moet splitsen ook wel mogen van de gemeente

[President]

Ons huis is sinds vorige week woensdag mondeling verkocht (als in: akkoord gegaan met een net bod). Nu maar afwachten op het tekenen van het koopcontract morgen door de kopers en daarna de bedenktijd afwachten... Ik hoop dan dus volgende week het huis onder voorbehoud verkocht te hebben, al heb ik het huis voor mijn gevoel pas echt verkocht als de hypotheek van de koper rond is!

Wel blij dat mijn ouders geld aan ons lenen, zodat we geen overbruggingshypotheek nodig hebben en de snelle verkoop van ons huis financieel gezien dus 'niet belangrijk' is... Daar troost ik mezelf maar mee, of het nou in mei of in juli uiteindelijk verkocht wordt :-P. Desondanks zal ik pas volgende week weer goed kunnen slapen :-)

[Crazy D]

flo-rist schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 18:32:
Klopt helemaal, maar aangezien ik twee maal per week naar mijn werk in Amsterdam zal moeten, is nog verder weg voor mij een no-go...

Uiteraard bepaald iedereen dat sowieso voor zichzelf. Collega van me heeft jarenlang in Rijswijk gewerkt en woonde in Zeeland. Best een takke eind rijden iedere dag maar hij zei altijd: ik woon op de plek waar ik wil zijn. De rest moet in zijn vrije tijd juist ergens heen waar ze graag willen zijn, ik woon er. En nu zeker met thuiswerken (maar dat is niet alleen van het laatste jaar).. is het erg als je 1 of 2 dagen in de week 2 uur extra in de auto zit terwijl je de andere 5 dagen in de week (en vooral ook: direct als je klaar bent met werken... ) in een fijne omgeving bent? Iig is dat voor mij wel een reden geweest om uiteindelijk naar Duiven te verhuizen. Jammer voor de keren dat ik naar Zoetermeer moet voor een klant, maar de dagen dat ik thuis werk ben ik met enkele minuten op de Veluwe met de hond of op de fiets. Dan maar een dag langer in de auto. Maar goed dat is natuurlijk voor iedereen persoonlijk maar met de ervaring van de laatste jaren (en helemaal het afgelopen jaar) snap ik heel goed want mijn collega destijds (8 jaar terug of zo) al zei.

naitsoezn schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 15:01:
Bovendien is het mij al eerder opgevallen dat heel veel woningen die 'duurder' zijn niet per se 'beter' zijn. Vaak gaan die extra euro's zitten in extra vierkante meters, maar niet (altijd) in betere afwerking, meer luxe, etc.

Dat is sowieso waar. Of het zijn wel extra meters maar beetje nutteloos ("lekker ruime hal" waar je effectief dus wel met heel je familie en aanhang kunt knuffelen als ze op visite maar verder niets praktisch mee kunt doen terwijl diezelfde meters in een aparte kamer meteen een prachtige muziekkamer had kunnen opleveren...).

[Kju]

@Grotbewoner Wat overwegingen die je mee kan nemen:
- hebben je ouders het geld nodig? De huidige situatie levert een rendement en een box 3 voordeel op qua waardering. Bij verkoop ligt het geld op de bank, moeten ze mogelijk rente betalen. Het huidige rendement valt weg.

Als je ouders het geld niet nodig hebben en de situatie verder prima is, geen gedoe heeft, waarom zou je dan nog je tijd hier verder aan verdoen?

Zijn er wel redenen om te verkopen dan:
- Een makelaar is een verkoper, kan taxateur zijn, dat zijn ze meestal niet. Het object in kwestie is geen tien-in-een-dozijn-woning. Er zijn niet veel makelaars die jaarlijks zo'n woning in de verkoop krijgen. Je zou dus iemand moeten hebben die wel heel specifiek in deze niche (kamerverhuur) zit. Begin bij een makelaar bedrijfsmatig vastgoed.
- Je zou het pand kunnen laten taxeren maar hou wel rekening dat je dan een taxateur bedrijfsmatig vastgoed moet inschakelen en dat een taxatie verhuurde staat vaak niets anders is dan een zeer rekenkundige exercitie die in de praktijk vaak niet aansluit op de werkelijke markt. Dat komt omdat er wordt uitgegaan van een institutionele belegger als koper. De taxateur zal je in ieder geval kunnen vertellen wat het gebouw leeg waard is en als je doorvraagt zal hij je ook kunnen vertellen wat hij verwacht dat het in een reguliere markt in verhuurde staat op kan brengen. Er zijn wel meedere variablen die meespelen: de huur, de looptijden, de aard van de huurovereenkomsten, kamerverhuur kan waardedrukkend zijn, de marktwaarde leeg etc.

[Grotbewoner]

Kju schreef op woensdag 5 mei 2021 @ 12:05:
@Grotbewoner Wat overwegingen die je mee kan nemen:
- hebben je ouders het geld nodig? De huidige situatie levert een rendement en een box 3 voordeel op qua waardering. Bij verkoop ligt het geld op de bank, moeten ze mogelijk rente betalen. Het huidige rendement valt weg.

Als je ouders het geld niet nodig hebben en de situatie verder prima is, geen gedoe heeft, waarom zou je dan nog je tijd hier verder aan verdoen?

Zijn er wel redenen om te verkopen dan:
- Een makelaar is een verkoper, kan taxateur zijn, dat zijn ze meestal niet. Het object in kwestie is geen tien-in-een-dozijn-woning. Er zijn niet veel makelaars die jaarlijks zo'n woning in de verkoop krijgen. Je zou dus iemand moeten hebben die wel heel specifiek in deze niche (kamerverhuur) zit. Begin bij een makelaar bedrijfsmatig vastgoed.
- Je zou het pand kunnen laten taxeren maar hou wel rekening dat je dan een taxateur bedrijfsmatig vastgoed moet inschakelen en dat een taxatie verhuurde staat vaak niets anders is dan een zeer rekenkundige exercitie die in de praktijk vaak niet aansluit op de werkelijke markt. Dat komt omdat er wordt uitgegaan van een institutionele belegger als koper. De taxateur zal je in ieder geval kunnen vertellen wat het gebouw leeg waard is en als je doorvraagt zal hij je ook kunnen vertellen wat hij verwacht dat het in een reguliere markt in verhuurde staat op kan brengen. Er zijn wel meedere variablen die meespelen: de huur, de looptijden, de aard van de huurovereenkomsten, kamerverhuur kan waardedrukkend zijn, de marktwaarde leeg etc.

Bedankt voor het advies.

Mijn ouders willen 2 van de 3 kinderen een jubelton schenken maar wij huren allemaal al van onze eigen ouders voor een voordelige prijs een aardige starterswoning (bedankt opa).

Het idee is dat twee van ons dan met een jubelton het huurhuis kunnen kopen om erfbelasting te ontlopen middels schenking en overdracht van bezit. Verder willen ze een hypotheek met 4,75% rente van 5 ton afbetalen. Maar ik vraag me af of dat wel zo zinnig is met de appreciatie van de huizen + het huurinkomen. Voor de rest kunnen ze hun dagelijkse gepensioneerde leven wel betalen.

Ik merk bij mijn pa dat hij het gevoel heeft dat dit de top van de markt is, dat is een drijvende kracht. En ze kregen het bod toen ze net hoorden dat ze 30K aan extra onderhoud moesten doen. Ze zijn allebei net over de 60 en gezond.

[Morpheusk]

@Grotbewoner welke regio? Weet anders wellicht een paar gespecialiseerde makelaars voor je.

[ Voor 55% gewijzigd door Morpheusk op 05-05-2021 12:42 ]

[JanHenk]

@Grotbewoner Hebben jullie en fiscaal / financieel adviseur? Er speelt wel nogal wat als ik dat zo hoor, ook in het kader van een stukje estate planning.

Dit is mijn vakgebied en mensen onderschatten vaak zowel de fiscale impact als (on)mogelijkheden. Op een forum als deze kom je een heel eind, maar de "helikopter view" ontbreekt.

[Floor-is]

Grotbewoner schreef op woensdag 5 mei 2021 @ 12:36:
[...]

Bedankt voor het advies.

Mijn ouders willen 2 van de 3 kinderen een jubelton schenken maar wij huren allemaal al van onze eigen ouders voor een voordelige prijs een aardige starterswoning (bedankt opa).

Het idee is dat twee van ons dan met een jubelton het huurhuis kunnen kopen om erfbelasting te ontlopen middels schenking en overdracht van bezit. Verder willen ze een hypotheek met 4,75% rente van 5 ton afbetalen. Maar ik vraag me af of dat wel zo zinnig is met de appreciatie van de huizen + het huurinkomen. Voor de rest kunnen ze hun dagelijkse gepensioneerde leven wel betalen.

Ik merk bij mijn pa dat hij het gevoel heeft dat dit de top van de markt is, dat is een drijvende kracht. En ze kregen het bod toen ze net hoorden dat ze 30K aan extra onderhoud moesten doen. Ze zijn allebei net over de 60 en gezond.

Ze zouden kunnen overwegen om de bewoners uit te kopen. Zie onder andere: https://www.woonbond.nl/v...ertrekpremie-we-verhuizen

Zonder huurders is een pand immers veel meer waard én het haalt het risico bij de koper weg. Het zou dus uit moeten kunnen om dit zelf al te doen

Bekostigen kan door de hypotheek te verhogen of uit eigen geld natuurlijk. Dan alsnog heb je een gespecialiseerde makelaar nodig voor de waardebepaling en verkoop.

Zo’n 15 jaar geleden kostte dat ongeveer 9 maanden per huurder, maar of dat nog opgaat?

Bron: mijn familie heeft ~25 jaar in huizen gehandeld. Koop, verbouw, studenten huur, verkoop, flippen.. Al van dat

Oh en wat JanHenk zegt: laat je bijstaan, ook als gezin! Belasting en financiële zaken zijn specialisten voor die je goed kunnen helpen om het slim aan te pakken.

[ Voor 4% gewijzigd door Floor-is op 05-05-2021 13:04 ]

[Grotbewoner]

Morpheusk schreef op woensdag 5 mei 2021 @ 12:41:
@Grotbewoner welke regio? Weet anders wellicht een paar gespecialiseerde makelaars voor je.

Grote stad in Gelderland, zeer centrale locatie.

[Grotbewoner]

JanHenk schreef op woensdag 5 mei 2021 @ 12:56:
@Grotbewoner Hebben jullie en fiscaal / financieel adviseur? Er speelt wel nogal wat als ik dat zo hoor, ook in het kader van een stukje estate planning.

Dit is mijn vakgebied en mensen onderschatten vaak zowel de fiscale impact als (on)mogelijkheden. Op een forum als deze kom je een heel eind, maar de "helikopter view" ontbreekt.

Ja, maar daar hebben ze dit nog niet aan voorgelegd, geloof ik. Ik zal ze dat nog eens adviseren.

Bedankt voor het advies allemaal. Ik realiseer me ook weer in welk privilege mijn familie verkeert en dat de gehele situatie eigenlijk veel complexer is.

[ Voor 11% gewijzigd door Grotbewoner op 05-05-2021 13:11 ]

[Morpheusk]

Grotbewoner schreef op woensdag 5 mei 2021 @ 13:04:
[...]


Grote stad in Gelderland, zeer centrale locatie.

Denk dat ik het al weet. Stuur maar DM als je meer info wilt.

[Mars18]

Wij zijn van plan om ons huis te gaan verkopen.

Het is een rijtjeshuis dat in 2018 voor 212.000 gekocht is, helaas zit er wel eeuwig durend erfpacht op van 76 euro per maand.
Huizen in de straat en de straat achter ons (zelfde huizen) zijn voor 300.000 / 310.000 verkocht in de afgelopen maanden.

Zelfs een kleiner huis (dak loopt schuin naar beneden achter) staat voor 280.000 op de markt. 95 m²
https://www.funda.nl/koop...97337-hindemithstraat-47/

Wat gaat de erfpacht met onze prijs doen denken jullie? Zal dat heel veel gaan schelen?


Wij hebben na het kopen van ons huis op de achterkant een dakkapel over de gehele breedte er op laten zetten. Een nieuwe keuken hebben wij er in laten zetten. En in alle kamers hangen rolluiken.

[Hielko]

76 per maand, maal 12 is 912 per jaar. Rendement van 3 a 5% oid lijkt me wel aardig. Dus dan heb je het al snel over een negatieve waarde van 20K a 30K.

[Mars18]

Hielko schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:23:
76 per maand, maal 12 is 912 per jaar. Rendement van 3 a 5% oid lijkt me wel aardig. Dus dan heb je het al snel over een negatieve waarde van 20K a 30K.

Zou mij nog meevallen in deze gekke huizentijd toch?
Met winst verkopen moet wel mogelijk zijn, gekocht voor 212.000

[VidaR-9]

Mars18 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:06:
Wij zijn van plan om ons huis te gaan verkopen.

Het is een rijtjeshuis dat in 2018 voor 212.000 gekocht is, helaas zit er wel eeuwig durend erfpacht op van 76 euro per maand.
Huizen in de straat en de straat achter ons (zelfde huizen) zijn voor 300.000 / 310.000 verkocht in de afgelopen maanden.

Zelfs een kleiner huis (dak loopt schuin naar beneden achter) staat voor 280.000 op de markt. 95 m²
https://www.funda.nl/koop...97337-hindemithstraat-47/

Wat gaat de erfpacht met onze prijs doen denken jullie? Zal dat heel veel gaan schelen?


Wij hebben na het kopen van ons huis op de achterkant een dakkapel over de gehele breedte er op laten zetten. Een nieuwe keuken hebben wij er in laten zetten. En in alle kamers hangen rolluiken.

Hebben die andere huizen geen erfpacht dan?

[Mars18]

VidaR-9 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:40:
[...]


Hebben die andere huizen geen erfpacht dan?

Nee, dat is het stomme.
Het waren vroeger huur woningen, en daarna is het koop geworden als mensen weg gingen. Echter is het in 2021 toen de vorige bewoners kwamen wonen erfpacht geworden, de eigenaar van de erfpacht is een private investeerder

[VidaR-9]

Mars18 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:41:
[...]

Nee, dat is het stomme.
Het waren vroeger huur woningen, en daarna is het koop geworden als mensen weg gingen. Echter is het in 2021 toen de vorige bewoners kwamen wonen erfpacht geworden, de eigenaar van de erfpacht is een private investeerder

Oké vage constructie. Doe je niks aan. Het bedrag gaat ook nergens over eigenlijk.

[Valorian]

naitsoezn schreef op dinsdag 4 mei 2021 @ 15:01:

Bovendien is het mij al eerder opgevallen dat heel veel woningen die 'duurder' zijn niet per se 'beter' zijn. Vaak gaan die extra euro's zitten in extra vierkante meters, maar niet (altijd) in betere afwerking, meer luxe, etc.

Klopt helemaal! Ook zijn de prijzen zo hard gestegen dat een huis van een miljoen misschien 10 jaar terug nog 'maar' 500K kostte. Dan kan het heel goed zijn dat de huidige bewoners ook gewoon relatief zuinig zijn, en niet duizenden euro's extra uitgaven aan afwerking etc. maar liever naar de bouwmarkt of IKEA gingen voor e.e.a. .. Bij huizen van een miljoen is de eerste gedachte vaak dat er mensen wonen die nauwelijks meer hoeven te werken en de hele dag in het zwembad liggen. Maar anno 2021 is een miljoen gewoon niet meer wat het een paar decennia geleden was

[Valorian]

NB: Je zou trouwens denken dat als iedereen steeds door blijft schuiven naar goedkopere regio’s (dus A’dammers naar Utrecht, Utrechters naar Amersfoort of Woerden, etc) uiteindelijk er een punt komt dat de huizen in de allergoedkoopste plekken van NL ook relatief duur worden. Waar gaan dié mensen dan wonen als ze daar opgroeien en op den duur een eigen huisje willen 🧐?

[Sport_Life]

Mars18 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:41:
[...]

Nee, dat is het stomme.
Het waren vroeger huur woningen, en daarna is het koop geworden als mensen weg gingen. Echter is het in 2021 toen de vorige bewoners kwamen wonen erfpacht geworden, de eigenaar van de erfpacht is een private investeerder

Zo snel mogelijk weg doen, bij de eerstvolgende huizenmarkt dip/crisis raak je zo'n woning aan de straatstenen niet kwijt.

Met name omdat het een private investeerder is, daar zijn banken niet happig op dus koper zal eigen geld nodig hebben .

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 09-05-2021 22:40 ]

[CrazyOne]

Valorian schreef op zondag 9 mei 2021 @ 22:25:
NB: Je zou trouwens denken dat als iedereen steeds door blijft schuiven naar goedkopere regio’s (dus A’dammers naar Utrecht, Utrechters naar Amersfoort of Woerden, etc) uiteindelijk er een punt komt dat de huizen in de allergoedkoopste plekken van NL ook relatief duur worden. Waar gaan dié mensen dan wonen als ze daar opgroeien en op den duur een eigen huisje willen 🧐?

Huis bij mij in de straat is recentelijk voor 350k te koop gezet en voor 10% daarover verkocht, de hele buurt praat erover (gaat over +- 120m2 vrijstaand en opgeknapt met grote schuur maar weinig tuin). Met afstand het duurste huis in de straat WOZ waardes...

En dit is on Oost Groningen, waar ik 4 jaar geleden 250k voor mijn huis van 220 m2 met 1300m2 tuin betaalde. Volgens de makelaar nu makkelijk 4 ton waard. Dus ja, het waterbed effect wordt goed zichtbaar bij ons in de buurt. Staat zelfs niks meer onder de 120k (waren redelijke normale prijzen hier voor woningen), wordt nu al schande over gesproken.

[Don Quijote]

CrazyOne schreef op zondag 9 mei 2021 @ 22:44:
[...]

Staat zelfs niks meer onder de 120k (waren redelijke normale prijzen hier voor woningen), wordt nu al schande over gesproken.

Ik neem aan dat de mensen die hier schande van spreken hun woning zelf principieel wel voor 120k verkopen als ze een keer weg gaan.

Of zullen ze dan iets pragmatischer worden en ook gewoon de 200k pakken

[Pannencouque]

Laten we eerlijk zijn: die stijgende WOZ is natuurlijk voor je belastingen niet ideaal, maar het is ook niet alsof het ineens 1000 euro per jaar extra kost.

[ChUcKiE]

Pannencouque schreef op maandag 10 mei 2021 @ 08:05:
Laten we eerlijk zijn: die stijgende WOZ is natuurlijk voor je belastingen niet ideaal, maar het is ook niet alsof het ineens 1000 euro per jaar extra kost.

Nou dat dus....
Ik betaal graag WOZ en vergelijk dat dan ook met het betalen van loonbelasting.....ik ben blij als ik heul veel loonbelasting mag betalen...

[964C2]

Mars18 schreef op donderdag 6 mei 2021 @ 18:06:
Wij zijn van plan om ons huis te gaan verkopen.

Het is een rijtjeshuis dat in 2018 voor 212.000 gekocht is, helaas zit er wel eeuwig durend erfpacht op van 76 euro per maand.
Huizen in de straat en de straat achter ons (zelfde huizen) zijn voor 300.000 / 310.000 verkocht in de afgelopen maanden.

Zelfs een kleiner huis (dak loopt schuin naar beneden achter) staat voor 280.000 op de markt. 95 m²
https://www.funda.nl/koop...97337-hindemithstraat-47/

Wat gaat de erfpacht met onze prijs doen denken jullie? Zal dat heel veel gaan schelen?


Wij hebben na het kopen van ons huis op de achterkant een dakkapel over de gehele breedte er op laten zetten. Een nieuwe keuken hebben wij er in laten zetten. En in alle kamers hangen rolluiken.

De verkoopprijs zal wat lager zijn doordat je alleen de opstallen verkoopt en niet het eigendom van de grond.
Daardoor is het meer bereikbaar voor nog meer starters en dus grote kans op overbiedingen.
Verder is de erfpacht volledig aftrekbaar in BOX 1 net als hypotheekrente. Dus van die bruto € 900 blijft maar een gedeelte over als netto kosten voor de koper , afhankelijk van hun belastingdruk.
Hypotheeklasten en aflossing zijn dus lager dan wanneer ze ook de grond kopen en hier op gaan aflossen.

[ Voor 3% gewijzigd door 964C2 op 10-05-2021 08:44 ]

[Gijsje22]

Pannencouque schreef op maandag 10 mei 2021 @ 08:05:
Laten we eerlijk zijn: die stijgende WOZ is natuurlijk voor je belastingen niet ideaal, maar het is ook niet alsof het ineens 1000 euro per jaar extra kost.

Dat is niet helemaal waar, het telt ook mee als eigenwoning forfait in box 1 voor de IB. En dan kan een hogere woz-waarde opeens best aantikken.

[JanHenk]

Ik lees altijd weer hetzelfde fabeltje over de WOZ. De WOZ an sich is geen belasting maar een waarde. Wel is het de grondslag van een aantal belastingen, maar de waarde zelf is daarbij niet eens zo belangrijk.. Het tarief des te meer.

De belangrijkste belastingen met de WOZ-waarde als grondslag zijn de OZB en waterschapslasten, maar ook het eigenwoningforfait in box 1.

Nu ben ik verheugd jullie mede te delen, de stijgende WOZ-waarden van de afgelopen jaren gaat niet of nauwelijks effect hebben op de belastingen (in absolute zin) die jullie betalen.

Een belasting is grondslag x tarief. De WOZ-waarde is de grondslag, maar het tarief wordt steeds aangepast. De uitkomst is de verschuldigde belasting, maar die kan bij een stijgende grondslag en een dalend tarief alsnog lager, gelijk, of alsnog hoger uitkomen bij stijgende WOZ-waarde.


Voor de duidelijkheid ter illustratie:
- OZB: Mijn WOZ-waarde is procentueel 25% gestegen. Het tarief echter is gedaald, zodanig dat ik in 2021 minder OZB betaal dan in 2018. ("Mijn" gemeente stond destijds "onder toezicht" en is nu uit de financiële problemen). De OZB als geheel is de sluitpost van de begroting, bij het vaststelling van het tarief wordt dus rekening gehouden met de gemiddelde stijging in WOZ-waarde.
- WTS: In "mijn" waterschap ook een dalend tarief, maar als uitkomst de lasten nog wel gestegen (echter niet zo hard als de WOZ-waarde dus). Ook hier houdt met bij vaststelling van het tarief rekening met de gemiddelde WOZ-waarde en de stijging daarom.
- EWF: Die is afgebouwd van 0,75% (2015) naar 0,45% (2023). Geen extra last dus voorlopig.

Ik zou zeggen, leg je eigen aanslagen van de aflopen jaren maar eens naast elkaar.. ..

[Bschnitz]

Zo, eindelijk hebben we een optie en we willen ervoor gaan. Na 10x was het eindelijk raak.

Verkoop makelaar gebeld en die komt met aan advies wat ik graag wil laten checken door jullie.

Het nieuwe huis is ergens volgend jaar einde Q1 of medio Q2 klaar. Hij zegt nu liever niet te willen verkopen maar eind december, dat levert volgens hem meer op en geeft meer interesse.

Zijn argumenten zijn:

Binnen 6 maanden veranderd er helemaal niks op de woningmarkt, het wordt alleen maar erger.
Mensen willen niet 1 jaar wachten op een huis en dus haakt 80% direct af.
Het huis zal tegen begin 2022, voor 20-40k€ meer weg gaan dan nu.
Vergelijkbaar huis in de straat is vorig jaar september voor 340k verkocht.

Mijn huis staat in de wijk die extreem geliefd is, gemiddelde WOZ per jaar is zo'n 10/15% erbij. A label 2017 nieuwbouw met 15zp. Tussenwoning met alles op loopafstand.

Er komen bijna geen woningen vrij hier, gemiddelde verkoopprijs is dan ook 720k omdat er veel dure huizen staan en maar weinig betaalbaar zoals die van mij. Ik lift dus in ware op hun waarde mee.

Heeft de makelaar gelijk of niet?

[Morpheusk]

Bschnitz schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 07:51:
Zo, eindelijk hebben we een optie en we willen ervoor gaan. Na 10x was het eindelijk raak.

Verkoop makelaar gebeld en die komt met aan advies wat ik graag wil laten checken door jullie.

Het nieuwe huis is ergens volgend jaar einde Q1 of medio Q2 klaar. Hij zegt nu liever niet te willen verkopen maar eind december, dat levert volgens hem meer op en geeft meer interesse.

Zijn argumenten zijn:

Binnen 6 maanden veranderd er helemaal niks op de woningmarkt, het wordt alleen maar erger.
Mensen willen niet 1 jaar wachten op een huis en dus haakt 80% direct af.
Het huis zal tegen begin 2022, voor 20-40k€ meer weg gaan dan nu.
Vergelijkbaar huis in de straat is vorig jaar september voor 340k verkocht.

Mijn huis staat in de wijk die extreem geliefd is, gemiddelde WOZ per jaar is zo'n 10/15% erbij. A label 2017 nieuwbouw met 15zp. Tussenwoning met alles op loopafstand.

Er komen bijna geen woningen vrij hier, gemiddelde verkoopprijs is dan ook 720k omdat er veel dure huizen staan en maar weinig betaalbaar zoals die van mij. Ik lift dus in ware op hun waarde mee.

Heeft de makelaar gelijk of niet?

Geen idee, hij is de snackbar. Wat zeggen andere makelaars die je hebt uitgenodigd?

[Vorkie]

Bschnitz schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 07:51:
Zo, eindelijk hebben we een optie en we willen ervoor gaan. Na 10x was het eindelijk raak.

Verkoop makelaar gebeld en die komt met aan advies wat ik graag wil laten checken door jullie.

Het nieuwe huis is ergens volgend jaar einde Q1 of medio Q2 klaar. Hij zegt nu liever niet te willen verkopen maar eind december, dat levert volgens hem meer op en geeft meer interesse.

Zijn argumenten zijn:


Binnen 6 maanden veranderd er helemaal niks op de woningmarkt, het wordt alleen maar erger.
Mensen willen niet 1 jaar wachten op een huis en dus haakt 80% direct af.
Het huis zal tegen begin 2022, voor 20-40k€ meer weg gaan dan nu.
Vergelijkbaar huis in de straat is vorig jaar september voor 340k verkocht.

Mijn huis staat in de wijk die extreem geliefd is, gemiddelde WOZ per jaar is zo'n 10/15% erbij. A label 2017 nieuwbouw met 15zp. Tussenwoning met alles op loopafstand.

Er komen bijna geen woningen vrij hier, gemiddelde verkoopprijs is dan ook 720k omdat er veel dure huizen staan en maar weinig betaalbaar zoals die van mij. Ik lift dus in ware op hun waarde mee.

Heeft de makelaar gelijk of niet?

Dan zeg jij, oke makelaar, als jij die 2 dikgedrukte op papier zet en als het niet zo is jij ons de onderwaarde betaald, gaan wij in december verkopen. Krijg jij je 2%...

[Louislouislouis]

Bschnitz schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 07:51:
Zo, eindelijk hebben we een optie en we willen ervoor gaan. Na 10x was het eindelijk raak.

Verkoop makelaar gebeld en die komt met aan advies wat ik graag wil laten checken door jullie.

Het nieuwe huis is ergens volgend jaar einde Q1 of medio Q2 klaar. Hij zegt nu liever niet te willen verkopen maar eind december, dat levert volgens hem meer op en geeft meer interesse.

Zijn argumenten zijn:

Binnen 6 maanden veranderd er helemaal niks op de woningmarkt, het wordt alleen maar erger.
Mensen willen niet 1 jaar wachten op een huis en dus haakt 80% direct af.
Het huis zal tegen begin 2022, voor 20-40k€ meer weg gaan dan nu.
Vergelijkbaar huis in de straat is vorig jaar september voor 340k verkocht.

Mijn huis staat in de wijk die extreem geliefd is, gemiddelde WOZ per jaar is zo'n 10/15% erbij. A label 2017 nieuwbouw met 15zp. Tussenwoning met alles op loopafstand.

Er komen bijna geen woningen vrij hier, gemiddelde verkoopprijs is dan ook 720k omdat er veel dure huizen staan en maar weinig betaalbaar zoals die van mij. Ik lift dus in ware op hun waarde mee.

Heeft de makelaar gelijk of niet?

Hypotheekoffertes zijn vaak ook niet zo lang geldig (3-6 maanden) voor het verlengen moeten kopers weer extra kosten maken, dit speelt ook mee.

Mijns inziens heeft die makelaar een goed punt, al zijn de cijfers die hij noemt misschien niet heel accuraat.

[Bschnitz]

Morpheusk schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 07:59:
[...]


Geen idee, hij is de snackbar. Wat zeggen andere makelaars die je hebt uitgenodigd?

Die willen niet eens langs komen ivm het jaar, heb dinsdag een afspraak voor taxatie voor de overbruggings hypotheek.

Dus die moet wel komen, benieuwd wat hij gaat zeggen.

[Kalentum]

Bschnitz schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 07:51:
Zo, eindelijk hebben we een optie en we willen ervoor gaan. Na 10x was het eindelijk raak.

Verkoop makelaar gebeld en die komt met aan advies wat ik graag wil laten checken door jullie.

Het nieuwe huis is ergens volgend jaar einde Q1 of medio Q2 klaar. Hij zegt nu liever niet te willen verkopen maar eind december, dat levert volgens hem meer op en geeft meer interesse.

Zijn argumenten zijn:

Binnen 6 maanden veranderd er helemaal niks op de woningmarkt, het wordt alleen maar erger.
Mensen willen niet 1 jaar wachten op een huis en dus haakt 80% direct af.
Het huis zal tegen begin 2022, voor 20-40k€ meer weg gaan dan nu.
Vergelijkbaar huis in de straat is vorig jaar september voor 340k verkocht.

Mijn huis staat in de wijk die extreem geliefd is, gemiddelde WOZ per jaar is zo'n 10/15% erbij. A label 2017 nieuwbouw met 15zp. Tussenwoning met alles op loopafstand.

Er komen bijna geen woningen vrij hier, gemiddelde verkoopprijs is dan ook 720k omdat er veel dure huizen staan en maar weinig betaalbaar zoals die van mij. Ik lift dus in ware op hun waarde mee.

Heeft de makelaar gelijk of niet?

Ik heb niet de glazen bol van de makelaar. Ook weet ik niet in hoeverre jij afhankelijk bent van je overwaarde. Met andere woorden: kun jij je nieuwe woning ook financieren als je je woning met minder overwaarde moet verkopen?

Als dat zo is zou ik lekker wachten. Als jou verteld wordt dat de oplevering in het tweede kwartaal van 2022 is, kan dat zomaar oktober worden. Dan wil je dus nog wat klussen en en dan kan het zomaar zijn dat de overdracht van je oude huis pas in november 2022 kan plaats vinden. Als koper haak ik dan af.

Een alternatief plan: ga minstens een jaar huren:
- Veel verhuurders hebben 1 jaar minimum contract, daarna per maand opzegbaar. Handig als de bouw tegen zit.
- Je pakt je huidige overwaarde -> zekerheid dus. Je kan die overwaarde inzetten voor je nieuwe woning

[Morpheusk]

Bschnitz schreef op woensdag 12 mei 2021 @ 08:29:
[...]


Die willen niet eens langs komen ivm het jaar, heb dinsdag een afspraak voor taxatie voor de overbruggings hypotheek.

Dus die moet wel komen, benieuwd wat hij gaat zeggen.

Als ze daar een goede reden voor hebben zullen ze wel gelijk hebben. Al ben ik zelf soms ook een tikkeltje eigenwijs en volg ik soms mijn eigen pad. Maar dat wil ook niet altijd goed uitpakken.

[Fr33z]

Don Quijote schreef op maandag 10 mei 2021 @ 07:58:
[...]


Ik neem aan dat de mensen die hier schande van spreken hun woning zelf principieel wel voor 120k verkopen als ze een keer weg gaan.

Of zullen ze dan iets pragmatischer worden en ook gewoon de 200k pakken

Sja, helaas gaat dat niet natuurlijk. Je doet wel alsof iedereen hier gewoon maximaal inhalig is en daarom de hoofdprijs wil vangen maar er speelt nog iets mee:

Het huis dat je zou willen kopen is ook duurder geworden.

Dus je kunt als verkoper wel principieel zijn en vinden dat 150k bijv. een prima prijsje is als je ook 200k had kunnen vragen. Maar met die principes koop je zo weinig als je daarna op een volgende plek graag iets wilt hebben (ja nee ik kan minder betalen want principes etc.)