Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Krisp]

Streup schreef op dinsdag 04 maart 2014 @ 14:23:
[...]

Mooie bijdrage en ben het helemaal met je eens.
Met name dat laatste stuk, de financiële opvoeding vind ik een zeer belangrijk punt waar de regering zich op zou moeten focussen. Mijn ouders hebben mij veel te weinig bijgebracht wat het betekent om geld te hebben en te verdienen en uit te geven. Ik kan me voorstellen dat in de huidige snelle maatschappij er nog minder met kinderen wordt gepraat (en opgevoed). Het zou wat mij betreft al op de basisschool mogen starten om kinderen met geld om te laten gaan en bv met maatschappijleer op de middelbare school verplicht de huizenmarkt te leren.

Ik maak ook al een tijdje gebruik van het Nibud huishoudboekje (na jarenlang een excel bijgehouden te hebben) maar het is nog steeds erg lastig om een duidelijk overzicht te krijgen en erg makkelijk on hier en daar weer een paar tientjes uit te geven (of meer: consumptie is natuurlijk (net als olie, vet, suiker, tabak) gewoon een verslaving die door de overheid wordt gestimuleerd omdat het immens veel geld oplevert ). Het heeft er ook mee te maken of je het leuk vindt om bij te houden, maar jong geleerd is oud gedaan. Als je vanaf je 8e je inkomsten (zakgeld) en uitgaven (snoep) bijhoudt dan is het in je volwassen jaren een stuk makkelijker.

Wellicht klinkt het makkelijk als je zo opgevoed bent, maar dat is het niet. De echte winst gaat imo ook niet zitten in een paar tientjes voor in het café. Wellicht in het begin, maar de echte winst gaat zitten in principiële keuzes zoals 'ik los af' en 'ik ga geen lening aan tenzij het een huis is'. De winst gaat zitten in nadenken of je een grotere auto echt nodig hebt, of je niet nog een jaar langer kunt doen met je laptop en of zonnepanelen op het dak toevallig niet slimmer is. Daarvoor hebben we Financieel onafhankelijk voor de modale man, wat een erg mooi topic is om jezelf bewust te maken van jouw financiële positie. En op die manier brengen maar weinig ouders hun kind groot.

[ Voor 50% gewijzigd door Krisp op 04-03-2014 14:35 ]

[Señor Sjon]

Die titel is nog steeds niet gefixed naar 3x modale man overigens...

[Krisp]

Zeikerd.

[Oscar Mopperkont]

Ben even weg uit het topic, en ik zie dat nog niemand het nieuws had dat het CPB de economische verwachtingen weer positief heeft moeten bijstellen:

http://www.rtlnieuws.nl/e...stel-economie#node_725351

[RemcoDelft]

@Oscar: dat is het CPB, niet het CBS. Ik hoef je zeker niet te vertellen hoe vaak hun verwachtingen niet uitkomen? Dat blijkt nu ook al, als ze verwachtingen al moeten bijstellen voordat de genoemde periode over is!

Ook leuk: "Het kabinet hoeft niet extra te bezuinigen, maar de lasten stijgen flink"... Ze weten blijkbaar nu al dat de zorgpremie volgend jaar omhoog gaat. Okee, dat is elk jaar min of meer hetzelfde verhaal...
En een "daling van het overheidstekort" is niet anders dan een verdere stijging van de staatsschuld met meer dan de inflatie. Echt positief is het niet.

[Oscar Mopperkont]

Sorry, ik typ het te snel. Inderdaad het CPB. En zoals je weet, heb ik in dit topic al heel vaak vermeldt dat het CPB (te) vaak hun verwachtingen naar boven moeten bijstellen. Dit onderschrijft dit nog maar weer eens.

[T-MOB]

Mja, het CPB wordt wel eens verweten structureel te onderschatten. Dat ze nu positief bijstellen is wat dat betreft dus geen groot nieuws. Maar om daar nou een negatieve draai aan te geven. Ik zou zeggen dat een conservatieve schatting juist prima is om beleid op te baseren.

Dat er nog steeds tekorten zijn is verder een feit. Maar dat die tekorten harder teruglopen dan verwacht is natuurlijk best een pluspuntje. Want het beleid is in de verwachtingen het meest zekere, het positieve komt dus uit andere factoren: de economie.

[Oscar Mopperkont]

Structureel te conservatief zijn, is simpelweg schadelijk. We bezuinigen daardoor immers sneller dan noodzakelijk, hetgeen schade toebrengt aan de economie.

Het CPB is er niet om veiligheidsmarges in te bouwen, daar is de politiek voor.

[rik86]

Positief om te zien dat het terugloopt inderdaad, maar zet je het af tegen de volledige begroting, dan is het tekort eigenlijk bizar hoog, namelijk ca. 7,5% voor 2014 (inkomsten 237,2 miljard, uitgaven 255,1 miljard).

Dat maakt die norm ook zo raar.

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 04 maart 2014 @ 16:25:
Structureel te conservatief zijn, is simpelweg schadelijk. We bezuinigen daardoor immers sneller dan noodzakelijk, hetgeen schade toebrengt aan de economie.

Het CPB is er niet om veiligheidsmarges in te bouwen, daar is de politiek voor.

Dat bezuinigen schadelijk is, is een nogal boute stelling. Meer en meer wordt duidelijk dat de overheid veel minder invloed heeft op de economie dan zij wenst. Bijvoorbeeld rentebesluiten: ondernemers laten zich daar in het geheel niet door leiden. En als het slecht gaat, bezuinigen consumenten en bedrijven toch wel. Dan kun je als overheid wel door gaan spenderen, maar een crisis heb je dan toch.

[rik86]

Maar te veel bezuinigen/ lasten verhogen, heeft wel een schadelijke remming op de economie/ het consumentenvertrouwen. En dat is wel het risico wat structureel te negatieve ramingen met zich meebrengen

[Oscar Mopperkont]

Krisp schreef op dinsdag 04 maart 2014 @ 16:31:
Dat bezuinigen schadelijk is, is een nogal boute stelling.

Daar waren de meeste economen het nu anders wel over eens. Maar dat staat geheel los van het feit dat het niet aan CPB is om "opzettelijk" te conservatief te schatten. CPB moet reëel schatten en het is aan politiek om conservatief of niet te zijn.

Overigens wil ik nu niet zeggen dat het CPB er de hele tijd opzettelijk naast zit, maar deze track-record zou ze wel te denken moeten zetten om hun modellen aan te passen. Hierboven werd gezegd dat het goed is dat het CPB conservatief is, dat spreek ik dus tegen. En als dat inderdaad de intentie zou zijn van het CPB dan is er wel sprake van opzet en dan is het m.i. kwalijk.

[ Voor 32% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 04-03-2014 16:48 ]

[Streup]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 04 maart 2014 @ 16:45:
[...]

Daar waren de meeste economen het nu anders wel over eens. Maar dat staat geheel los van het feit dat het niet aan CPB is om "opzettelijk" te conservatief te schatten. CPB moet reëel schatten en het is aan politiek om conservatief of niet te zijn.

Overigens wil ik nu niet zeggen dat het CPB er de hele tijd opzettelijk naast zit, maar deze track-record zou ze wel te denken moeten zetten om hun modellen aan te passen. Hierboven werd gezegd dat het goed is dat het CPB conservatief is, dat spreek ik dus tegen. En als dat inderdaad de intentie zou zijn van het CPB dan is er wel sprake van opzet en dan is het m.i. kwalijk.

Je weet dat je met modelleren door het doen van aannames altijd ernaast zit. Ik ben geen psycholoog/socioloog, maar ik kan me voorstellen dat je als CPB liever onderschat dan overschat, en dat je daardoor onbewust je modellen altijd conservatief insteekt. Het effect op de gemoedsrust van de bevolking is beter dan.

[timag]

Senor Sjon schreef op dinsdag 04 maart 2014 @ 12:12:
Nu zijn de inkomens ook de afgelopen 5-6 jaar nauwelijks gegroeid. Een redelijk ongekende periode waarbij de lasten wel met honderden euro's per maand zijn gestegen door doorlopende bezuinigingen. lastenverhogingen Als ik dat geld toch eens extra had...

Lastenverhogingen bezuinigingen noemen is een hobby van de laatste kabinetten, maar laten we daar niet in mee gaan...

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 04 maart 2014 @ 16:45:
[...]

Daar waren de meeste economen het nu anders wel over eens. Maar dat staat geheel los van het feit dat het niet aan CPB is om "opzettelijk" te conservatief te schatten. CPB moet reëel schatten en het is aan politiek om conservatief of niet te zijn.

De meeste economen zijn het erover eens dat het hap-snap bezuinigen wat dit kabinet doet nogal onzalig is, maar een goede hervorming (HRA, sociale wetgeving) is door veel economen aangemoedigd.

Overigens wil ik nu niet zeggen dat het CPB er de hele tijd opzettelijk naast zit, maar deze track-record zou ze wel te denken moeten zetten om hun modellen aan te passen. Hierboven werd gezegd dat het goed is dat het CPB conservatief is, dat spreek ik dus tegen. En als dat inderdaad de intentie zou zijn van het CPB dan is er wel sprake van opzet en dan is het m.i. kwalijk.

Wellicht maakt dit plaatje iets anders duidelijk:

Afaik is het CPB de afgelopen tijd relatief voorzichtig geweest, omdat ze in de tijd daarvoor er consequent boven zaten. Het is dus verstandig van het CPB om voorzichtig te ramen, en eigenlijk ook niet meer dan logisch, gezien hun track record.

[Oscar Mopperkont]

Mooi plaatje. Zijn die er ook di laten zien hoe het tussen 2012 en nu (2014) zit?

Volgens mij zei Matthijs Bouwman het namelijk wel goed: in het begin van een crisis is het CPB te optimistisch (blijven ze te dicht bij de nul) en bij het herstel te pessimistisch (blijven ze ook conservatief te dicht bij de nul).

[Krisp]

Wellicht zijn ze nu te voorzichtig, maar zoals Kees de Kort vandaag zei: de ramingen die nu naar buiten gestuurd worden, zijn behoorlijk optimistisch en gebaseerd op verschillende kleine plusjes die niet noodzakelijkerwijs hoeven door te zetten. Een kleine tegenvaller (Oekraïne?) en je bent weer terug bij af.

Per saldo is het CPB een van de beste planbureau's ter wereld, dus ik zou me niet te veel bezig houden met kritiek op het CPB en ze gewoon volgen.

[RemcoDelft]

Eigenlijk gaat het hele plaatje nergens over... Het gaat van -1 tot +2%. In een gezonde economie zou zo'n fractie niet uit mogen maken.

[Roamor]

Krisp schreef op dinsdag 04 maart 2014 @ 17:40:
[...]

Wellicht maakt dit plaatje iets anders duidelijk:
[afbeelding]
Afaik is het CPB de afgelopen tijd relatief voorzichtig geweest, omdat ze in de tijd daarvoor er consequent boven zaten. Het is dus verstandig van het CPB om voorzichtig te ramen, en eigenlijk ook niet meer dan logisch, gezien hun track record.

Wat is dat voor bizar plaatje? Hoe kunnen zelfs ramingen van 2013 al in 2010 beginnen? Dan zijn dat toch geen ramingen meer?

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 04 maart 2014 @ 17:51:
Mooi plaatje. Zijn die er ook di laten zien hoe het tussen 2012 en nu (2014) zit?

Volgens mij zei Matthijs Bouwman het namelijk wel goed: in het begin van een crisis is het CPB te optimistisch (blijven ze te dicht bij de nul) en bij het herstel te pessimistisch (blijven ze ook conservatief te dicht bij de nul).

Feit blijft dat je ook pas achteraf weet wanneer de herstelfase werkelijk is begonnen. En dus niet vooraf, zoals alle jubelberichten in de media ons proberen wijs te maken.

[Arnout]

Wow... Kijk eens wat DNB te melden heeft.

De eerste verdedigingslinie tegen de opbouw van financiële onevenwichtigheden is het aanpakken van verstoringen bij de bron, waaronder perverse fiscale prikkels die bijdragen aan excessieve kredietgroei en stijging van de huizenprijzen. Zou er daarnaast in de afgelopen decennia actief stabiliteitsbeleid zijn gevoerd, dan was het mogelijk geweest dat er in de tweede helft van de jaren zeventig en de jaren negentig extra buffers aan de banken zouden zijn opgelegd en veel eerder een limiet zou zijn gesteld aan de loan-to-value ratio’s van hypotheken. Het is uiteraard achteraf niet te bepalen hoe dit de loop van de Nederlandse economische geschiedenis zou hebben beïnvloed.

Oftewel het had veel eerder aan banden gelegd moeten worden. En dat uit mond van DNB.

http://www.dnb.nl/nieuws/...lletin-2014/dnb304600.jsp

[ Voor 4% gewijzigd door Arnout op 05-03-2014 08:59 ]

[rik86]

mwah, inmiddels weet iedereen dat er in het verleden heel veel fout is gegaan met het beleid vanuit de overheid, en dus ook de DNB, over de risico's die banken mogen nemen en de kredietverstrekking die ze mogen verlenen.

Het is dan ook wel heel makkelijk om nu te zeggen "vroeger ging 't fout"

[Señor Sjon]

DNB is juist de mosterd-na-de-maaltijd club bij uitstek. Bij DSB, SNS, ING, Aegon, IceSave, ABN/Fortis en de woekerpolissen hebben ze eigenlijk opzichtig in hun rol gefaald. Je kan ook zeggen dat bij loonstijging de LTV ook daalt en zo het probleem zichzelf ook oplost, maar gek genoeg ziet bijna niemand dat als oplossing.

NL is voor buitenlandse bedrijven een belastingparadijs, voor het eigen volk en MKB not so much.

[ Voor 4% gewijzigd door Señor Sjon op 05-03-2014 09:23 ]

[TheGhostInc]

rik86 schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 09:16:
mwah, inmiddels weet iedereen dat er in het verleden heel veel fout is gegaan met het beleid vanuit de overheid, en dus ook de DNB, over de risico's die banken mogen nemen en de kredietverstrekking die ze mogen verlenen.

Het is dan ook wel heel makkelijk om nu te zeggen "vroeger ging 't fout"

Ik vind dit zelf nog steeds wel makkelijk.

Basel 1 t/m 3 zijn er niet voor niets gekomen, er was dus best een besef bij beleidsmakers om banken weerbaarder te maken, al lang voor de crisis. Alleen kun je als DNB niet met 2 maten meten, dus ING en DSB moe(s)ten aan (ongeveer) dezelfde regels voldoen, maar ook tussen de EU landen kan weinig verschil worden gemaakt.
Even los van de exacte inhoud en de effecten van Basel 1 t/m 3 kun je niet zomaar beweren dat iedereen zat te slapen. Maar het blijft politiek en dat is nu niet het snelste proces, zeker niet als sommige banken (en landen) allang wisten dat ze in de gevarenzone zaten en dus geen belang hadden bij een 'snelle' oplossing.

Als je dan kijkt naar de huizenmarkt, dan is er nog steeds geen bank die door Nederlandse hypotheken in de problemen is gekomen. En gezonde banken als ING & Rabobank tonen ook gewoon aan dat ze prima instaat zijn tegenvallers op te vangen in hun eigen portefeuille. Rabobank pakt in 2013 ook even 'een miljard' verlies op hun vastgoedportefeuille, maar staan nog 2 miljard in de plus.
Dus als die banken iets meer verlies moeten pakken door een paar (tien)duizend executieverkopen extra, dan gaat dat ze de kop niet kosten. (Overigens ploft die rekening uiteindelijk keurig bij de burgers/bedrijven op de deurmat, direct of indirect)

Ps. De steunmaatregelen die ze gekregen hebben zijn dan ook veel meer om 'de dagelijkse kosten' te dekken. Als jouw bankrekening wordt bevroren heb je ook een probleem om te 'overleven' en heb je binnen no-time aanmaningen, deurwaarders en andere ellende achter je aan. Waar transportbedrijven niet zonder diesel kunnen, kunnen banken niet zonder liquide middelen.

De bankencrisis en de (NLse) huizenmarkt hebben (imho) dan ook weinig met elkaar van doen.
Als de regels voor hypotheken niet gewijzigd waren, dan was er best een correctie geweest op de huizenmarkt, door de werkeloosheid en minder besteedbaar inkomen, maar dat was totaal niet vergelijkbaar geweest met wat er nu is gebeurd.

[RemcoDelft]

EU hamert opnieuw op Nederlandse huizenmarkt:

BRUSSEL -

De Nederlandse economie is niet in evenwicht. Met name de grote schulden van huishoudens en de Nederlandse huizenmarkt blijven zorgelijk. Dat stelt de Europese Commissie in een woensdag gepubliceerde analyse. Nederland moet hier aandacht aan besteden om de economie niet verder uit evenwicht te brengen, aldus Brussel.

Het is niet de eerste keer dat Brussel de Nederlandse huizenmarkt aanmerkt als zorgenkindje. Veel Nederlanders hebben zich in verhouding tot hun inkomen relatief diep in de schulden gestoken door de hypotheekrenteaftrek. Dit stuwde in eerste instantie de huizenprijzen, maar door de crises van de afgelopen jaren zijn deze fors gedaald. Huiseigenaren zien de waarde van hun woning afnemen, maar de hypotheek en de schulden niet.

[Señor Sjon]

Tsja, hadden ze verwacht dat in tijden van lastenverzwaringen de burger in een halfjaartje ff de problemen van 20 jaar oplost?

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 15:02:
Tsja, hadden ze verwacht dat in tijden van lastenverzwaringen de burger in een halfjaartje ff de problemen van 20 jaar oplost?

Nee, maar het is goed om af en toe wat tegen gas te hebben bij alle jubelverhalen. We zijn er nog lang niet, zelfs al nemen de transacties heel voorzichtig toe en zijn de prijzen momenteel bijna gestabiliseerd. We moeten nu niet, zoals de Nederlandse politiek doet, onszelf tevreden op de borst kloppen en achterover leunen. De structurele problemen zijn absoluut nog niet verdwenen.

[Oscar Mopperkont]

De maatregelen die nu genomen zijn, krijgen pas heel langzaam hun effect. Het zal tot 30 jaar duren voordat alle hypotheken in feite annuïtair of lineair zijn (en ja ik weet dat het niet verplicht is, maar anders heb je geen HRA) en dan duurt het ook nog een tijdje voordat het aflossingselement in zo'n hypotheek echt effect gaat hebben. Wat dat betreft kan de politiek dus prima achterover leunen en constateren dat de hypotheekschuld in verhouding tot de omvang van de economie zal dalen.

[t_captain]

RemcoDelft schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 14:17:
EU hamert opnieuw op Nederlandse huizenmarkt:

[...]

In ons land heb je HRA, waardoor de hypotheekschuld beter betaalbaar is dan dezelfde hypotheekschuld in een ander land zonder HRA zou zijn. Het feit dat de EU dat pertinent blijft weigeren mee te wegen en daardoor iedere keer de schuld "risicovol" blijft noemen, ervaar ik als een poging om ons land te dwingen om ons nationale belastingstelsel te harmoniseren.

Wel of geen HRA moet een binnenlandse politieke keuze zijn.

[ReallyStupidGuy]

ph4ge schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 15:59:
[...]

Nee, maar het is goed om af en toe wat tegen gas te hebben bij alle jubelverhalen. We zijn er nog lang niet, zelfs al nemen de transacties heel voorzichtig toe en zijn de prijzen momenteel bijna gestabiliseerd. We moeten nu niet, zoals de Nederlandse politiek doet, onszelf tevreden op de borst kloppen en achterover leunen. De structurele problemen zijn absoluut nog niet verdwenen.

Mee eens, helaas (als huisbezitter) heb ik het idee dat mijn woning de komende jaren nog niet hard in prijs zal stijgen.

Maar:
Als de prijsdaling in ieder geval wordt stopgezet heeft dat veel grote voordelen, icm een inflatie zou je dan nog steeds effectief een waardedaling geeft dit ruimte om het restant aan lucht in de woningmarkt te laten onsnappen.

Alternatieven zijn er natuurlijk ook:
1) De huizenmarkt stabiliseert, gaat weer stijgen en we krijgen ofer een paar decennia hetzelfde riedeltje als in de jaren 80 en de afgelopen 6 jaar
2) De huizenmarkt zakt nu nog verder door waardoor deze nog harder op slot gaat en veel woningen nog verder overgefinancierd raken

Een manier om alternatief 1 te bereiken is door er ovor te zorgen dat de regelgeving niet wordt aangepast en de financieringsmogelijkheden zo ruim mogelijk te houden, een manier om alternatief 2 te bereiken is door nu hard te blijven inhakken op de regelgeving rondom de financiering van een woning.

Laat nu gewoon eerst het effect van de aanpassing op de HRA uitkristaliseren en ga over een paar jaar langzaam de maximale financiering o.b.v. woningwaarde aanpassen.


Even in reactie op t_captain: Het probleem is m.i. niet de draagkracht voor de maandelijkse lasten (hier heeft de HRA invloed op) maar de hoogte van de schuld.

[ Voor 4% gewijzigd door ReallyStupidGuy op 05-03-2014 16:47 ]

[t_captain]

ReallyStupidGuy schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 16:41:
[...]

Maar:
Als de prijsdaling in ieder geval wordt stopgezet heeft dat veel grote voordelen, icm een inflatie zou je dan nog steeds effectief een waardedaling geeft dit ruimte om het restant aan lucht in de woningmarkt te laten onsnappen.

Er zit iets van balans in een markt met een geringe jaarlijke prijsstijging in dezelfde orde als de inflatie, ik reken met 2%.

* een koper heeft een bepaald belang bij een transactie: wachten met kopen kost in feite ~2% per jaar. Dat is de omvang van het belang. Dan is er de urgentie: als je een jaar later koopt, is het huis naar naar verhouding met de CPI even duur gebleven. Alleen de langzaam toenemende winst van een toenemend inkomen bij gelijkblijvende hypotheek loop je een jaartje mis. Dus: 2% per jaar, niet heel urgent.

* laat de kosten voor het vasthouden van een onverkochte woning (funcie van hypotheekrente, HRA, zakelijke lasten etc) een 4 a 5% netto per jaar zijn. Minus 2% waardestijging. Dan heeft een verkoper ook een belang om tot een transactie te komen. De urgentie is ook niet zo heel groot: maandelijks draag je de hele lasten van 4 a 5%, en als je huis iets langer te koop staat wordt het vanzelf iets goedkoper t.o.v. de markt.

Het grappige is dat koper en verkoper een belang hebben dat ongeveer in balans is, zowel qua omvang als qua urgentie.


Bij zeer sterke prijsstijgingen en bij prijsdalingen is een dergelijke balans niet te vinden. Dan kun je in een spiraal terecht komen waarin de prijs steeds sterker beweegt maar de transacties achterblijven.

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 16:12:
De maatregelen die nu genomen zijn, krijgen pas heel langzaam hun effect. Het zal tot 30 jaar duren voordat alle hypotheken in feite annuïtair of lineair zijn (en ja ik weet dat het niet verplicht is, maar anders heb je geen HRA) en dan duurt het ook nog een tijdje voordat het aflossingselement in zo'n hypotheek echt effect gaat hebben. Wat dat betreft kan de politiek dus prima achterover leunen en constateren dat de hypotheekschuld in verhouding tot de omvang van de economie zal dalen.

Sterker: de credit growth in Nederland daalt nu al:

En nog op een fors tempo ook. Als we zo doorgaan, dan is de kredietbubbel binnen 10 jaar weer op normaal niveau en kunnen we weer aan gezonde groei gaan denken.

[t_captain]

de credit growth daalt niet alleen, hij is zelfs negatief. Uitstaande kredieten nemen af, terwijl het BBP toeneemt (inflatie + reele groei). Daardoor verbetert de schuldpositie aanzienlijk.

[Krisp]

...en als we daarbij ook nog 1% of zelfs iets meer kunnen groeien, dan is de Nederlandse economie veel robuuster dan veel mensen nu geloven.

Hopelijk zullen mensen niet stoppen met aflossen op het moment dat ze weer boven water zijn, maar gaan ze door totdat de huizen hypotheekvrij zijn. Dan is er veel meer geld beschikbaar voor de echte economie.

[Oscar Mopperkont]

Vraag me af of die stelling juist is. Geld is niet een eindig goedje. Het zal resulteren in minder geldcreatie, maar uiteindelijk is geld niets meer dan een ruilmiddel dat handel heel eenvoudig maakt. Het heeft niet direct invloed op de "reëele" productie van middelen. Het is natuurlijk extreem complexe materie, maar om het even "to the max" te vereenvoudigen: zonder geld zouden we als wereld in principe net zoveel kunnen produceren en dus ook kunnen consumeren als dat we nu doen.

Hiermee bepleit ik overigens niet voor de afschaffing van geld en wil ik ook zeker niet afdoen aan de functie ervan, maar het punt is dat hetgeen dat echt de productie limiteert in feite de beschikbaarheid van grondstoffen en arbeid is. Geld maakt enkel dat vraag en aanbod absurd veel makkelijker op elkaar afgestemd kunnen worden, waardoor je een economie als de onze niet zonder geld kunt hebben en we het huidige productieniveau ook niet zonder hadden kunnen bereiken.

[Verwijderd]

Straks, na de verkiezingen, wordt het gewoon weer tranen met tuiten. Met een werkloosheid die door het dak gaat en een huizenmarkt die de capitulatiefase zal bereiken.

Hou er wel rekening mee dat de verkiezingen tot het eind van het jaar duren, omdat in sommige gemeenten pas eind 2014 gekozen mag worden! Het kan dus nog wel even duren eer men toe gaat geven dat we nog steeds bergafwaarts gaan. Bereid je dus maar voor op een jaar lang leugens.

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 05-03-2014 19:14 ]

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 19:08:
Vraag me af of die stelling juist is. Geld is niet een eindig goedje. Het zal resulteren in minder geldcreatie, maar uiteindelijk is geld niets meer dan een ruilmiddel dat handel heel eenvoudig maakt. Het heeft niet direct invloed op de "reëele" productie van middelen. Het is natuurlijk extreem complexe materie, maar om het even "to the max" te vereenvoudigen: zonder geld zouden we als wereld in principe net zoveel kunnen produceren en dus ook kunnen consumeren als dat we nu doen.

Hiermee bepleit ik overigens niet voor de afschaffing van geld en wil ik ook zeker niet afdoen aan de functie ervan, maar het punt is dat hetgeen dat echt de productie limiteert in feite de beschikbaarheid van grondstoffen en arbeid is. Geld maakt enkel dat vraag en aanbod absurd veel makkelijker op elkaar afgestemd kunnen worden, waardoor je een economie als de onze niet zonder geld kunt hebben en we het huidige productieniveau ook niet zonder hadden kunnen bereiken.

Je hoort mij ook niet pleiten voor de afschaffing van geld. Inderdaad, je hebt voor elke eigenaar van geld iemand nodig die het geld geleend heeft. Maar een deel van het geld wat nu uitgeleend is, bestaat vrijwel volledig uit geld wat enkel en alleen gecreëerd is voor het aankopen van een huis, en wordt terug betaald zonder dat het bijdraagt aan de reële economie. Het verdwijnen van dat geld zal niet beperkend werken. Dat wordt anders als ook consumptief krediet wordt aangepakt. En uiteraard zal er altijd hypothecair krediet aanwezig zijn, omdat starters niet meteen genoeg geld op tafel kunnen leggen.

Waarom dit systeem nu belemmerend werkt, is omdat een significant deel van de consumentenuitgaven wordt besteed aan rente op krediet. Dat is geld aan de niet-reële economie. Dat klinkt leuk, maar daarmee worden de rijken rijker en de armen armer zonder dat daar enige vorm van prestatie tegenover staat. Veel verstandiger is het om het geld te besteden in de reële economie aan iets waar arbeid tegenover staat. Daarmee is geld daadwerkelijk weer een ruilmiddel, in plaats van sec een middel om inkomsten te verwerven.

[Bartjuh]

t_captain schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 16:41:
[...]
In ons land heb je HRA, waardoor de hypotheekschuld beter betaalbaar is dan dezelfde hypotheekschuld in een ander land zonder HRA zou zijn. Het feit dat de EU dat pertinent blijft weigeren mee te wegen en daardoor iedere keer de schuld "risicovol" blijft noemen, ervaar ik als een poging om ons land te dwingen om ons nationale belastingstelsel te harmoniseren.

Wel of geen HRA moet een binnenlandse politieke keuze zijn.

Dat maakt het niet beter betaalbaar, het maakt het minder transparant. Iedereen die in NL belasting betaalt, of ze nou een huurhuis hebben of koophuis, betalen samen de 14 miljard per jaar die de HRA mogelijk maken. Het is een soort walgelijke en niet te verantwoorden stroom van geld uit de portemonnee van private huurders naar kopers. En het ergste is nog, dat door die overwaardering van de huizen + de hoge schulden de bruto hypotheekrente hoger ligt dan in bijvoorbeeld Duitsland. Er vind dus een extra geld-transfer plaats vanuit NL weg naar zeer vermogende mensen die hun geld stallen in belastingparadijzen, mede mogelijk gemaakt door de HRA.

Er is bijna geen onderwerp te bedenken of de Duitsers doen het beleidsmatig 10^9 maal beter dan de Nederlanders. Van energiebeleid, tot innovatie, tot privacywetgeving, en tot de huizenmarkt. Kunnen we gewoon niet een aantal van die mensen die het wel begrijpen hierheen halen en volgens een meritocratisch principe gewoon aan de knoppen laten draaien?

[t_captain]

Ik zeg: anschluss

We moeten alleen nog een nieuwe naam hebben, Niederlände valt een beetje uit de toon. Ik denk aan Westrhein-Niedermosel.

[Verwijderd]

Het gras bij de buren is altijd groener.

[Iblies]

Bartjuh schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 19:46:
[...]

Dat maakt het niet beter betaalbaar, het maakt het minder transparant. Iedereen die in NL belasting betaalt, of ze nou een huurhuis hebben of koophuis, betalen samen de 14 miljard per jaar die de HRA mogelijk maken. Het is een soort walgelijke en niet te verantwoorden stroom van geld uit de portemonnee van private huurders naar kopers. En het ergste is nog, dat door die overwaardering van de huizen + de hoge schulden de bruto hypotheekrente hoger ligt dan in bijvoorbeeld Duitsland. Er vind dus een extra geld-transfer plaats vanuit NL weg naar zeer vermogende mensen die hun geld stallen in belastingparadijzen, mede mogelijk gemaakt door de HRA.
...

Het extra besteedbaar inkomen is nimmer gebruikt om af te lossen. De extra ruimte is gebruikt om een hogere lening af te sluiten.
Het trieste is dat we consequent een van de hoogste rentes van Europa hanteren omdat de hypotheek in heel veel gevallen hoger is dan de waarde van de woning. We zijn inderdaad een van de braafste betalers in Europa, maar beseffen niet dat we andermans zakken spekken. Of je daar zo trots op kunt zijn.

[Verwijderd]

Bartjuh schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 19:46:
Er is bijna geen onderwerp te bedenken of de Duitsers doen het beleidsmatig 10^9 maal beter dan de Nederlanders. Van energiebeleid, tot innovatie, tot privacywetgeving, en tot de huizenmarkt. Kunnen we gewoon niet een aantal van die mensen die het wel begrijpen hierheen halen en volgens een meritocratisch principe gewoon aan de knoppen laten draaien?

Volgens mij is het de laatste keer dat de Duitsers het hier voor het zeggen hadden behoorlijk misgegaan. Wat woningmarkt betreft doet Duitsland het ook niet overal beter, in de grote steden zijn de prijzen vaak net zo hoog of nog hoger dan in Nederland(anderzijds zegt dat niet zo veel want de koopkracht ligt ook hoger). Het is vooral het enorme gebied daar tussen in dat goedkoper is dan Nederland.

[t_captain]

Met Dr. Rockzo. Duitsland is helemaal niet goedkoop.

De inschattingsfout die Nederlanders maken is dat ze Duitsland zien als een homogene woningmarkt (gelijk de Nederlandse is geweest) en vervolgens naar dunbevolkte en/of economisch zwakke gebieden net over de NL-DE grens kijken.

Als je kijkt naar de Duitse economie, dan is de aktie in het zuiden te vinden. Appartementje in Munchen? Neem 2 ton mee. Kijk bijvoorbeeld naar: http://www.1a-immobilienmarkt.de/muenchen/

[timag]

Bartjuh schreef op woensdag 05 maart 2014 @ 19:46:
[...]

Het is een soort walgelijke en niet te verantwoorden stroom van geld uit de portemonnee van private huurders naar kopers.

Wat een stemmingmakerij. Verreweg het grootste deel van de HRA wordt gefinancierd door huiseigenaren zelf, simpelweg omdat dat ook de groep is die het meeste belasting opbrengt.

[EXX]

Nee, dit is geen stemmingmakerij.

Neem een groep eigenaren en private huurders met hetzelfde bruto inkomen. De huiseigenaren en private huurders betalen bedrag X aan belasting. Via de HRA komt bedrag Y terug. Eigenaren betalen ze dus X-Y aan belasting, huurders bedrag X.

Zonder HRA kunnen de belastingtarieven lager, bv 0,8 maal X. Daar profiteert zowel de eigenaar als de huurder van, ze betalen beide 0,8 maal X. Echter: bij het oorspronkelijke systeem met HRA was Y groter dan de belastingverlaging van 0,2 maal X. Dus is er in het systeem met HRA vermogensoverdracht van private huurders naar eigenaren.

[ Voor 22% gewijzigd door EXX op 06-03-2014 09:52 ]

[ATS]

Hoeveel private huurders zijn er eigenlijk in de inkomensklassen die ook woningen kopen?

[t_captain]

EXX schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 09:46:

Zonder HRA kunnen de belastingtarieven lager, bv 0,8 maal X. Daar profiteert zowel de eigenaar als de huurder van, ze betalen beide 0,8 maal X. [...]

Dat systeem zal vooral de hogere inkomens ten goede komen, meer dan nu het geval is bij HRA.

Inkomstenbelasting -20%
Schijf 1 (0-19k) 5.85% --> 4.68% // incl premie VV 37% --> 35.83%
Schijf 2 (19-33k) 10.85% --> 8.68% // incl premie VV 42% --> 39.83%
Schijf 3 (33-55k) 42% --> 33.6%
Schijf 4 (55k+) 52% --> 41.6%

Grootste winnaars zijn mensen met een hoog belastbaar inkomen in box 1 die weinig gebruik maken van HRA (huurders in private sector en mensen met oude/kleine hypotheek of afbetaald huis). Per saldo zou je het de groep gepensioneerden met een goed inkomen en afbetaald huis matsen: eerst hebben ze HRA genoten toen ze nog een hypotheek hadden, en daarna krijgen ze het voordeel van lagere belasting omdat de HRA is vervallen.

[EXX]

Ja, dat klopt.

Overigens denk ik dat bij een systeem zonder HRA de private huursector een stuk groter zou zijn (IIRC is nu 9% van alle huurwoningen vrije-sector huur) en mensen met hogere inkomens (degenen die niet in de sociale huur mogen) een veel betere keuze zouden kunnen maken tussen koop en huur.

[ Voor 10% gewijzigd door EXX op 06-03-2014 10:31 ]

[t_captain]

Dat is wel een belangrijke issue. De vrije huursector is ernstig onderontwikkeld omdat er een fiscaal verschil van een paar honderd euro per maand wordt gemaakt tussen kopen en huren. Mensen worden dus honkvast, terwijl de regering juist een flexibele arbeidsmarkt wil en niet teveel autoverkeer.

[RemcoDelft]

t_captain schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 10:37:
Dat is wel een belangrijke issue. De vrije huursector is ernstig onderontwikkeld omdat er een fiscaal verschil van een paar honderd euro per maand wordt gemaakt tussen kopen en huren. Mensen worden dus honkvast, terwijl de regering juist een flexibele arbeidsmarkt wil en niet teveel autoverkeer.

Wat zou het kosten om vrije sector huur aftrekbaar te maken? Dat kan toch nooit meer dan 1-2 miljard per jaar zijn? Peanuts t.o.v. HRA!

[assje]

ATS schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 10:02:
Hoeveel private huurders zijn er eigenlijk in de inkomensklassen die ook woningen kopen?

In principe zullen alle private huurders in de inkomensklasse zitten die ook woningen kopen (>33k anders zou je wel sociaal huren).

[RemcoDelft]

assje schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 11:01:
In principe zullen alle private huurders in de inkomensklasse zitten die ook woningen kopen (>33k anders zou je wel sociaal huren).

Door wachtlijsten kan dat ook anders lopen.

[Señor Sjon]

t_captain schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 10:37:
Dat is wel een belangrijke issue. De vrije huursector is ernstig onderontwikkeld omdat er een fiscaal verschil van een paar honderd euro per maand wordt gemaakt tussen kopen en huren. Mensen worden dus honkvast, terwijl de regering juist een flexibele arbeidsmarkt wil en niet teveel autoverkeer.

Gelukkig hebben mensen geen gezin en/of kinderen en/of familie/vrienden, dus je boeltje oppakken is geen probleem. Dat ontbreekt een beetje aan de modellen die de flexibiliteit voorstaan.

[t_captain]

RemcoDelft schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 10:52:
[...]

Wat zou het kosten om vrije sector huur aftrekbaar te maken? Dat kan toch nooit meer dan 1-2 miljard per jaar zijn? Peanuts t.o.v. HRA!

Dan zou je sociale huur, vrije sector huur en koop = alledrie de segmenten van de woningmarkt subsidieren... Om dat te betalen moet je elders weer extra belasting heffen.

Het enige wat je daarmee onder de streep bereikt is dat wonen naar verhouding van je andere uitgaven goedkoper wordt, je drukt dus mensen in de richting van kleinere auto's en grotere duizen. Lijkt me nuttiger om met alledrie de subsidies te stoppen.

Senor Sjon schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 11:54:
[...]


Gelukkig hebben mensen geen gezin en/of kinderen en/of familie/vrienden, dus je boeltje oppakken is geen probleem. Dat ontbreekt een beetje aan de modellen die de flexibiliteit voorstaan.

Ik zei nergens dat het ontbreken van een ontwikkelde vrije huursector de enige reden was waarom mensen zo honkvast zijn. Sociale binding en economische binding van gezinsleden zijn ook belangrijke redenen,

Maar ons belastingstelsen is zonder meer een van de factoren. Je dwingt mensen met HRA de koopwoning in en heft bovendien een belasting bij verkoop van de woning. Dat werkt niet mee

[RemcoDelft]

t_captain schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 12:24:
[...]


Dan zou je sociale huur, vrije sector huur en koop = alledrie de segmenten van de woningmarkt subsidieren... Om dat te betalen moet je elders weer extra belasting heffen.

Het enige wat je daarmee onder de streep bereikt is dat wonen naar verhouding van je andere uitgaven goedkoper wordt, je drukt dus mensen in de richting van kleinere auto's en grotere duizen. Lijkt me nuttiger om met alledrie de subsidies te stoppen.

Dat lijkt me ook nuttiger hoor, maar het is politiek wellicht beter te verkopen om de laatste ongesubsidieerde bewoners (zoals ik) ook te gaan subsidieren, dan subsidie elders af te schaffen.

[Franck]

EXX schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 09:46:
Nee, dit is geen stemmingmakerij.

Neem een groep eigenaren en private huurders met hetzelfde bruto inkomen. De huiseigenaren en private huurders betalen bedrag X aan belasting. Via de HRA komt bedrag Y terug. Eigenaren betalen ze dus X-Y aan belasting, huurders bedrag X.

Zonder HRA kunnen de belastingtarieven lager, bv 0,8 maal X. Daar profiteert zowel de eigenaar als de huurder van, ze betalen beide 0,8 maal X. Echter: bij het oorspronkelijke systeem met HRA was Y groter dan de belastingverlaging van 0,2 maal X. Dus is er in het systeem met HRA vermogensoverdracht van private huurders naar eigenaren.

Zo simpel is het niet. Als er geen HRA is moet de eigenaar van de woning ook meer huur vragen. Particulier verhuren kan al (bijna) niet uit. Rendement is veel te laag, gedoe veel te hoog.

[RemcoDelft]

Franck schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 14:25:
Als er geen HRA is moet de eigenaar van de woning ook meer huur vragen.

Zonder HRA zijn huizen goedkoper, meer en goedkoper aanbod leidt tot lagere huren.
Vergeet niet dat de verhuurder geen HRA geniet.

[t_captain]

Franck schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 14:25:
[...]


Zo simpel is het niet. Als er geen HRA is moet de eigenaar van de woning ook meer huur vragen.

Onjuist. Je geniet alleen HRA over een huis voor eigen bewoning; dus niet bij verhuur.

[Franck]

t_captain schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 14:32:
[...]


Onjuist. Je geniet alleen HRA over een huis voor eigen bewoning; dus niet bij verhuur.

Tenzij je je eigen woning verhuurt (Waar je ook in woont). Dus wel juist.

[ Voor 14% gewijzigd door Franck op 06-03-2014 15:02 ]

[t_captain]

Een woning verhuren waar je ook in woont? Dan heb je het over kamerverhuur. Omdat je het huis primair voor eigen bewoning gebruikt, is HRA van toepassing. Het resultaat is dat de inkomsten uit verhuur (boven een bepaalde drempel) wel weer als inkomsten in box 1 tellen.

Als je het hele huis verhuurt (de situatie waar ik in eerste instantie vanuit ging), dan is er natuurlijk geen sprake van eigen bewoning. De woning en hypotheek verplaatsen naar box 3, en dan heb je dus geen renteaftrek.

[Artimunor]

Ik had niet gedacht dat de DNB dit ooit zo zou stellen:

De eerste verdedigingslinie tegen de opbouw van financiële onevenwichtigheden is het aanpakken van verstoringen bij de bron, waaronder perverse fiscale prikkels die bijdragen aan excessieve kredietgroei en stijging van de huizenprijzen. Zou er daarnaast in de afgelopen decennia actief stabiliteitsbeleid zijn gevoerd, dan was het mogelijk geweest dat er in de tweede helft van de jaren zeventig en de jaren negentig extra buffers aan de banken zouden zijn opgelegd en veel eerder een limiet zou zijn gesteld aan de loan-to-value ratio’s van hypotheken. Het is uiteraard achteraf niet te bepalen hoe dit de loop van de Nederlandse economische geschiedenis zou hebben beïnvloed. Wel kan worden gesteld dat de banken en huishoudens met hogere buffers beter bestand zouden zijn geweest tegen de schokken van de kredietcrisis. Door deze hogere weerbaarheid zou de kredietverlening minder hard zijn geraakt, en zou de reële economie de periode van instabiliteit wellicht beter zijn doorgekomen. Stabiliteitsbeleid is daarom niet alleen van belang voor een schokbestendige financiële sector, maar ook voor de ontwikkeling van de Nederlandse economie als geheel.

bron

maar ja, iets met oude koeien de put dempen nadat het kalf verdronken is.

[T-MOB]

Dat er weinig verhuur in de vrije sector is ligt natuurlijk niet alleen aan de HRA. De overheid heeft een enorme hand in de huursector door beperkingen aan de hoogte van huur en huurstijgingen. En dan heb je nog huurdersbescherming. Dat maakt het een ontzettend onaantrekkelijke markt om in te investeren.

Verder wordt de woningverhuur ook gesubsidieerd in de vorm van een BTW-vrijstelling. Daar staat tegenover dat de verhuurder door hem betaalde BTW ook niet terugkrijgt en dat je dus niet zomaar 21% subsidie kunt tellen. Maar het geldt wel voor het rendement, als je (vrij conservatief) uitgaat van een verhuurprijs van 6% marktwaarde om een rendement van 3%• te halen gaat het om een "subsidie" van ~10% van de huurprijs - zonder voorwaarden.

Waarmee ik niet wil stellen dat het systeem van renteaftrek geweldig is. Maar het is een ontzettende oversimplificatie om te doen alsof alleen die aftrek verantwoordelijk is voor een onderontwikkelde verhuurmarkt.

[small]• Even aangenomen dat iemand zo gek is om voor die 3 schamele procentjes het risico te lopen terwijl je bij de bank voor 10 jaar vast meer krijgt.

[rube]

T-MOB schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 15:53:
[small]• Even aangenomen dat iemand zo gek is om voor die 3 schamele procentjes het risico te lopen terwijl je bij de bank voor 10 jaar vast meer krijgt.

Bij een bank blijft het 10 jaar vast staan tegen 3%.
Bij verhuur, kun je de verhuur verhogen (als er voldoende vraag is).
Na 10 jaar zit je dan bij een jaarlijkse verhoging van 5% verhoging al op circa 5% i.p.v. de originele 3%.

Maar goed ik ga ook dat risico niet nemen voor maar 3% nu, dat is dus ook een probleem in deze markt.

[Fiber]

Tijd om de betonmolens weer te gaan laten draaien...?

http://www.volkskrant.nl/...n-betaalbare-huizen.dhtml

[Krisp]

Ik heb een duaal gevoel bij dit soort berichten. Enerzijds klopt het: de markt voor betaalbare woningen is er zeker. Anderzijds: ik had liever in plaats van het startersappartement wat ik nu heb, een grotere woning gekocht tegen een goede prijs. Dat is toch wat toekomstbestendiger.

Dat kun je ook bereiken door dure woningen neer te zetten. Als dat aanbod namelijk groot genoeg is, zakt de prijs van dat segment als geheel. Daarmee worden alle woningen goedkoper. Starterswoningen neerzetten gaat namelijk nog steeds uit van de heersende prijsklassen, iets waar ik persoonlijk nog wel wat geld vanaf zou willen zien gaan.

[Oscar Mopperkont]

Heb zelf wel behoefte aan een mooie betaalbare nieuwe woning aan de Keizersgracht met diepe tuin en wel in oude stijl met een parkeerplaats voor de deur, maar dat wordt ook al niet gebouwd...

[ph4ge]

In bouwkosten zit nauwelijks verschil tussen een simpele starterswoning en een leuke eengezinswoning. Het zit hem puur in de grond, die wordt zo duur gehouden dat het u überhaupt vrijwel onmogelijk is om er een huis a 170k op te zetten.

Het is dan ook onzin dat er vraag is naar goedkopere woningen. De vraag is niet veranderd, maar de financiering wel.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op vrijdag 07 maart 2014 @ 07:51:
In bouwkosten zit nauwelijks verschil tussen een simpele starterswoning en een leuke eengezinswoning. Het zit hem puur in de grond, die wordt zo duur gehouden dat het u überhaupt vrijwel onmogelijk is om er een huis a 170k op te zetten.

Het is dan ook onzin dat er vraag is naar goedkopere woningen. De vraag is niet veranderd, maar de financiering wel.

Zomaar een idee:
Zouden we dan geen erfpacht moeten invoeren, eventueel met 'koop' mogelijkheid na x jaar.

Op die manier kunnen gemeenten de grond voor dezelfde prijs in de boeken laten staan en hoeft er niet fors afgewaardeerd te worden. En krijgen we redelijk voordelige woningen (bouwkosten).
Dan betaal je uiteraard nog wel een stuk pacht/'servicekosten' aan de gemeente, maar dat zou je dan ook een stuk inkomensafhankelijk kunnen maken.
En over, zeg 30 jaar, is de grond ondertussen door inflatie toch ongeveer het dubbele waard, en niet veel gemeenten hebben grond meer dan 2x overgewaardeerd.

Nog een voordeel, de gemeenten zullen veel meer moeten 'bewijzen' dat kosten in de pacht horen. En kunnen niet zomaar 'de nieuwe parkeergarage' en 'het nieuwe gemeentehuis' in de grondopbrengsten stoppen.

[ Voor 8% gewijzigd door TheGhostInc op 07-03-2014 08:09 ]

[T-MOB]

Het idee van pachten is juist dat de gemeente wel kan profiteren van waardestijgingen van de grond. Verder is er niet zoveel te regelen aan de te betalen canon, en dus ook niet zoveel te bewijzen qua kosten. Met alle regeltjes die je voorstaat kan de gemeente beter woningen gaan verhuren... o wacht.

Een ander "probleem" aan erfpacht is de fiscale behandeling. Het wordt gezien als grond "lenen" en daar een rente over betalen die 100% aftrekbaar is. Mocht je een eigen BV hebben (of het met een bank rondkrijgen) is daar je loophole om jezelf een deels aflossingsvrije hypotheek te bezorgen.

[ph4ge]

Erfpacht is niets anders aan de fouten van de gemeente op de burger afschuiven. Burgers blijven hetzelfde of meer betalen maar ze krijgen er minder voor terug. Financierders willen het niet, en een koper koopt ook niet om zn grond te huren, je bent aan je lot overgeleverd als de canon afloopt. Ik raad iedereen aan om ver van erfpacht te blijven. Het is bovendien weer een nieuwe vorm van aflossingsvrij, waardoor we dus feitelijk weer een deel van de noodzakelijke maatregelen van afgelopen jaren terugdraaien met alle gevolgen van dien.

Nee, als de overheid zich als ondernemer gedraagt moet het ook het ondernemingsrisico accepteren. Het vooruitschuiven of op de burgers uitschuiven is onder de streep duurder.

[RemcoDelft]

Wat mij betreft wordt erfpacht (zowel bestaand als nieuw) per direct niet meer aftrekbaar. 't Is niet meer dan huren, en de huur voor het stukje zand onder mijn huurwoning is ook niet aftrekbaar.
Nog beter zou zijn om erfpacht in z'n geheel af te schaffen: het wordt uitsluitend gebruikt om meer geld te krijgen voor een woning, dan de markt/koper kan/wil betalen. Misbruik van de macht van het grote geld dus, ten koste van de consument die wil wonen.

[Señor Sjon]

Lees dit: http://www.neprom.nl/List...84&Source=%2fdefault.aspx eens en zie wat er aan het gebeuren is in Zuid-Holland. De provincie is zichzelf als regisseur aan het positioneren waardoor grondposities eerder duurder (want schaars) dan goedkoper worden.

[T-MOB]

Erfpacht is niet voorbehouden aan gemeenten ofzo - of aan grond bestemd voor woningbouw. Waarom je de constructie zou willen afschaffen ontgaat me volledig. Het rechttrekken van de fiscale behandeling lijkt mij wel op zijn plek. Maar hoe pak je dat op een nette manier aan, want anders dan bij hypotheken gaat het om contracten met extreme looptijden - 49 of 99 jaar is niet gek - die ook nog eens verhandelbaar zijn. Je hebt dus niet zoveel "nieuwe gevallen" waar je andere regels voor kunt laten gelden.

[timag]

RemcoDelft schreef op vrijdag 07 maart 2014 @ 10:06:
Nog beter zou zijn om erfpacht in z'n geheel af te schaffen: het wordt uitsluitend gebruikt om meer geld te krijgen voor een woning, dan de markt/koper kan/wil betalen. Misbruik van de macht van het grote geld dus, ten koste van de consument die wil wonen.

Het is wel wat kort door de bocht om particuliere erfpacht en gemeentelijke erfpacht op één hoop te gooien. De truc om een huis goedkoper te maken door particuliere erfpacht aan te bieden is niet wenselijk omdat het inderdaad alleen bedoeld is om mensen dingen te verkopen die ze eigenlijk niet kunnen betalen.

Gemeentelijk is ook niet persé wenselijk maar om andere redenen.

Overigens wordt dit onderscheid ook door financiers gemaakt, particuliere erfpacht is bijna geen hypotheek voor te krijgen, gemeentelijke erfpacht is geen probleem.

[Verwijderd]

Ondertussen wil die funda-teller maar niet omlaag. Misschien wordt er de laatste tijd dan aardig wat verkocht, op stijgende prijzen wijst het allemaal niet.

[Señor Sjon]

Voorjaar is altijd het seizoen om de boel te koop te zetten, dus ik verwacht ook geen daling eigenlijk.

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op zaterdag 08 maart 2014 @ 23:16:
Voorjaar is altijd het seizoen om de boel te koop te zetten, dus ik verwacht ook geen daling eigenlijk.

Het is nog geen voorjaar. Daarbij, in het voorjaar wordt er doorgaans ook meer verkocht.

Hoe je het ook wendt of keert, als het echt zo goed zou gaan op de huizenmarkt, dan zou die teller echt wel gaan dalen. In welk seizoen dan ook.

[Fiber]

Tuurlijk niet. Er is een forse achterstand in te halen...

[Oscar Mopperkont]

@hpeopjes: je verwachtingen zijn denk ik te hoog. Het zal echt niet eens in een maand of paar maanden zo zijn dat de transactieprijzen en aantallen ineens weer op het niveau 2008 liggen. Je ziet dat dit langzaam gaat. En bij de fundateller kan het ook zijn dat het aanbod stijgt omdat meer mensen hun huis te koop zetten dan dat het aantal transacties omhoog gaat. Het hoeft, maar kan wel, dus niet per se iets te zeggen. Gewoon even de nieuwe cijfers afwachten en kijken of de trend omhoog zich voort blijft zetten of niet.

[Bartjuh]

T-MOB schreef op donderdag 06 maart 2014 @ 15:53:
Verder wordt de woningverhuur ook gesubsidieerd in de vorm van een BTW-vrijstelling. Daar staat tegenover dat de verhuurder door hem betaalde BTW ook niet terugkrijgt en dat je dus niet zomaar 21% subsidie kunt tellen. Maar het geldt wel voor het rendement, als je (vrij conservatief) uitgaat van een verhuurprijs van 6% marktwaarde om een rendement van 3%• te halen gaat het om een "subsidie" van ~10% van de huurprijs - zonder voorwaarden.

???

De verhuurder heeft dus BTW betaald over de woning (en woningspul), wat direct al verdisconteerd is in de daardoor hogere huurprijs. Als je dan ook nog btw over je omzet (huur) betaald is dit dubbele btw.

Ik noem dat geen subsidie. De belasting wordt gewoon elders verhaald omdat het bij woningen en inventaris een nogal onpraktische en fraudegevoelige bezigheid wordt om btw terug te vragen. Netto maakt het niet veel uit.

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op zondag 09 maart 2014 @ 11:13:
@hpeopjes: je verwachtingen zijn denk ik te hoog. Het zal echt niet eens in een maand of paar maanden zo zijn dat de transactieprijzen en aantallen ineens weer op het niveau 2008 liggen. Je ziet dat dit langzaam gaat. En bij de fundateller kan het ook zijn dat het aanbod stijgt omdat meer mensen hun huis te koop zetten dan dat het aantal transacties omhoog gaat. Het hoeft, maar kan wel, dus niet per se iets te zeggen. Gewoon even de nieuwe cijfers afwachten en kijken of de trend omhoog zich voort blijft zetten of niet.

Ik verwacht er teveel van? Hoe zou een echt herstel (waar volgens de MSM sprake van zou zijn) er dan uit moeten zien?

Als er echt sprake was van een herstel, al is het maar een beetje, dan zou ik absoluut niet verwachten dat die teller maandenlang stil zou blijven staan, zo rond de 251k.

[Oscar Mopperkont]

Stabiliserende prijzen en stijgende transactieaantallen. Maw: precies wat er nu al zo'n 7 maanden aan de hand is

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op zondag 09 maart 2014 @ 12:29:
Stabiliserende prijzen en stijgende transactieaantallen. Maw: precies wat er nu al zo'n 7 maanden aan de hand is

Als de transactie-aantallen stijgen, terwijl de fundateller gelijk blijft, dan betekent dat dat er niet of nauwelijks instroom is van onderaf (van de zgn. "starters"). Dan gaat het bij deze transacties dus om transacties tussen huizenbezitters onderling, die dus eigenlijk onderling een beetje van woning ruilen tegen de oude, veel te hoge prijzen.

Dit is allemaal leuk en aardig, en het geeft de huizenbezitter het gevoel dat e.e.a. herstelt. Maar zonder substantiële instroom van onderaf (dat er ook niet gaat komen zonder sterk economisch herstel, d.w.z. groeicijfers > 3%) gaat de boel vroeg of laat toch een keer alsnog gigantisch klappen.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op zondag 09 maart 2014 @ 12:35:
[...]

Als de transactie-aantallen stijgen, terwijl de fundateller gelijk blijft, dan betekent dat dat er niet of nauwelijks instroom is van onderaf (van de zgn. "starters"). Dan gaat het bij deze transacties dus om transacties tussen huizenbezitters onderling, die dus eigenlijk onderling een beetje van woning ruilen tegen de oude, veel te hoge prijzen.

Dit is allemaal leuk en aardig, en het geeft de huizenbezitter het gevoel dat e.e.a. herstelt. Maar zonder substantiële instroom van onderaf (dat er ook niet gaat komen zonder sterk economisch herstel, d.w.z. groeicijfers > 3%) gaat de boel vroeg of laat toch een keer alsnog gigantisch klappen.

Juist de starters zijn nog aan het kopen en juist in de lagere segmenten zijn de prijsdalingen nog enigszins op te vangen en zijn er nogal wat 'moetjes'. Want stel je gaat samenwonen en hebt beiden een flatje, dan moet je minimaal 1 verkopen voordat je kunt denken over een huis kopen. Die mensen hebben anders dubbele lasten, dus die kunnen nog eens een paar (10) duizend extra zakken, want een jaar leegstand kost ook duizenden euro's.

Daarnaast hebben de starters geen restschulden of andere problematiek. Die groep kan, als ze niet op korte termijn weer moeten verkopen, met NHG, prima kopen. Het is toch annuitair, dus na 30 jaar is het huis afbetaald. En volgend jaar zakt het maximale leenbedrag weer iets, dus moet jouw toekomstige huis wel mee zakken, anders kun je het niet meer kopen. In de echt populaire wijken zullen de prijzen eerder stoppen met dalen, dat kan nu al bezig zijn.

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op zondag 09 maart 2014 @ 12:47:
[...]

Juist de starters zijn nog aan het kopen

Nouja, dat wordt dus de hele tijd beweerd door Jan en alleman. Maar daar zet ik dus sterke vraagtekens bij. Want, zoals ik hierboven al schreef, als het juist de starters zouden zijn die nu weer flink aan het kopen zouden zijn geslagen, dan zou je dat terug moeten zien in de vorm van een dalende fundateller.

Maar die fundateller, die daalt dus helemaal niet.

[Pooh]

Verwijderd schreef op zondag 09 maart 2014 @ 13:02:
[...]

Nouja, dat wordt dus de hele tijd beweerd door Jan en alleman. Maar daar zet ik dus sterke vraagtekens bij. Want, zoals ik hierboven al schreef, als het juist de starters zouden zijn die nu weer flink aan het kopen zouden zijn geslagen, dan zou je dat terug moeten zien in de vorm van een dalende fundateller.

Maar die fundateller, die daalt dus helemaal niet.

Die fundateller daalt, in verhouding tot wat normaal is in de periode feb-mrt (namelijk enorme stijging) wel degelijk. Niet corrigeren voor seizoensinvloeden is onzin.

[Don Quijote]

Daarbij komt dat de fundateller een leuke indicatie is, maar natuurlijk ook niet meer dan dat. Daar is het veel te niet transparant voor.

[Verwijderd]

Pooh schreef op zondag 09 maart 2014 @ 13:32:
[...]

Die fundateller daalt, in verhouding tot wat normaal is in de periode feb-mrt (namelijk enorme stijging) wel degelijk. Niet corrigeren voor seizoensinvloeden is onzin.

Ja, is dat normaal in de periode feb-mrt? Waar baseer je dat op? En in welke periode is het dan volgens jou "normaal" dat de teller daalt i.p.v. stijgt? En waarop baseer je dat?

Ravnoss schreef op zondag 09 maart 2014 @ 13:34:
Daarbij komt dat de fundateller een leuke indicatie is, maar natuurlijk ook niet meer dan dat. Daar is het veel te niet transparant voor.

Dat is waar, er valt zeker e.e.a op die teller af te dingen.

Maar wat is volgens jou dan wel een goede indicator?

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op zaterdag 08 maart 2014 @ 23:20:
[...]

Het is nog geen voorjaar. Daarbij, in het voorjaar wordt er doorgaans ook meer verkocht.

Hoe je het ook wendt of keert, als het echt zo goed zou gaan op de huizenmarkt, dan zou die teller echt wel gaan dalen. In welk seizoen dan ook.

Nou, als ik buiten en op de kalender kijk wel hoor.

Funda is vreselijk dynamisch qua aantallen. Om dat als waarheid te zien gaat mij vrij ver. Tevens spidert Funda ook niet NVM-verkoopkanalen.

[Verwijderd]

Senor Sjon schreef op zondag 09 maart 2014 @ 14:13:
[...]

Nou, als ik buiten en op de kalender kijk wel hoor.

Funda is vreselijk dynamisch qua aantallen. Om dat als waarheid te zien gaat mij vrij ver. Tevens spidert Funda ook niet NVM-verkoopkanalen.

Ik vind het wel meevallen met die dynamiek. Die teller schommelt nu al zo'n 3 maanden tussen de 250 en 253k.

Dat tweede klopt, hij spidert, maar zolang huizen er daardoor niet 2x in komen te staan, lijkt me dat geen probleem.

Nouja, er valt idd wel eea op die teller af te dingen. Wel vraag ik me nog steeds af wat dan een betere, makkelijk toegankelijke en tevens zeer actuele indicator zou kunnen zijn. De verhaaltjes in de MSM en het daaraan gekoppelde wensdenken van belanghebbenden wat mij betreft in elk geval niet.

[Pooh]

Verwijderd schreef op zondag 09 maart 2014 @ 13:56:
[...]

Ja, is dat normaal in de periode feb-mrt? Waar baseer je dat op? En in welke periode is het dan volgens jou "normaal" dat de teller daalt i.p.v. stijgt? En waarop baseer je dat?

Pak gewoon de cijfers van floris.nu, staan in de html, en doe zelf even de seizoensanalyse. Heb ik al eens eerder gedaan, maar heb vandaag geen excel bij de hand.

[Verwijderd]

Pooh schreef op zondag 09 maart 2014 @ 14:45:
[...]

Pak gewoon de cijfers van floris.nu, staan in de html, en doe zelf even de seizoensanalyse. Heb ik al eens eerder gedaan, maar heb vandaag geen excel bij de hand.

Als ik die cijfers er bij pak, zie ik niet echt een groot verschil tussen de seizoenen. Als ik al een uitspraak moet doen, dan is dat eerder het tegenovergestelde van jouw claim. Namelijk, dat de fundateller in deze tijd van het jaar juist eerder geneigd is tot dalen, in vergelijking tot de andere seizoenen.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op zondag 09 maart 2014 @ 13:02:
[...]

Nouja, dat wordt dus de hele tijd beweerd door Jan en alleman. Maar daar zet ik dus sterke vraagtekens bij. Want, zoals ik hierboven al schreef, als het juist de starters zouden zijn die nu weer flink aan het kopen zouden zijn geslagen, dan zou je dat terug moeten zien in de vorm van een dalende fundateller.

'nu weer flink' - daarmee suggereer je dat de starters daadwerkelijk iets anders aan het doen zijn gegaan. Maar dat schijnt wel mee te vallen. Ook uit mijn 'n=1'-omgeving zie ik toch redelijk wat starters aan het kopen blijven terwijl juist bestaande bezitters ondertussen echt afhaken. Mensen die 5 jaar geleden nog enige ambitie toonden zijn nu helemaal klaar.

Verwijderd schreef op zondag 09 maart 2014 @ 13:02:
[...]
Maar die fundateller, die daalt dus helemaal niet.

Waarom de fundateller niet terugloopt? Omdat het enigszins aantrekken van de markt misschien ook weer een aanzuigend effect heeft.

Daarnaast is de fundateller sowieso onzin, aangezien alle makelaars scripts hebben die huizen continu op en van Funda afhalen. Het huis waar ik in woon is er ook al meerdere keren vanaf geweest en weer op gezet. Volgens Jaap.nl zou het te koop staan sinds 02-2012, terwijl het toch echt al een paar jaar eerder al te koop is gezet (en ongewijzigd).

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op zondag 09 maart 2014 @ 21:19:
[...]

'nu weer flink' - daarmee suggereer je dat de starters daadwerkelijk iets anders aan het doen zijn gegaan. Maar dat schijnt wel mee te vallen. Ook uit mijn 'n=1'-omgeving zie ik toch redelijk wat starters aan het kopen blijven terwijl juist bestaande bezitters ondertussen echt afhaken. Mensen die 5 jaar geleden nog enige ambitie toonden zijn nu helemaal klaar.
[...]

Waarom de fundateller niet terugloopt? Omdat het enigszins aantrekken van de markt misschien ook weer een aanzuigend effect heeft.

Misschien. Misschien ook niet.

Daarnaast is de fundateller sowieso onzin, aangezien alle makelaars scripts hebben die huizen continu op en van Funda afhalen. Het huis waar ik in woon is er ook al meerdere keren vanaf geweest en weer op gezet. Volgens Jaap.nl zou het te koop staan sinds 02-2012, terwijl het toch echt al een paar jaar eerder al te koop is gezet (en ongewijzigd).

Zolang huizen er door die zogenaamde "scripts" (volgens mij gewoon allemaal handwerk, maar goed), niet 2x tegelijkertijd op komen te staan, lijkt het mij nauwelijks verstorend.

[Señor Sjon]

Makelaars zijn ambachtelijker dan je denkt. Het gros wil zich echt niet bezighouden met scripts e.d. Die gaan rustig handmatig hun portefeuille te lijf.

En vaak helpen herplaatsingen om je weer bovenaan de lijst te krijgen. Daar heb ik mij ook weleens aan schuldig gemaakt (lees: makelaar naggen tot ie dat doet )

[TheGhostInc]

Senor Sjon schreef op zondag 09 maart 2014 @ 23:32:
Makelaars zijn ambachtelijker dan je denkt.

Tja, en het is nu ook niet zo dat het storm liep bij ze. Je kunt niet blijven nu.nl F5-en

[ph4ge]

Verwijderd schreef op zondag 09 maart 2014 @ 13:02:
Nouja, dat wordt dus de hele tijd beweerd door Jan en alleman. Maar daar zet ik dus sterke vraagtekens bij. Want, zoals ik hierboven al schreef, als het juist de starters zouden zijn die nu weer flink aan het kopen zouden zijn geslagen, dan zou je dat terug moeten zien in de vorm van een dalende fundateller.

De starters zijn nooit afgehaakt, zie onder andere dit rapport van het SCP en dit rapport van de overheid.

Verder wil ik nogmaals benadrukken dat een Funda teller exact nul zet. Feit is dat er iets meer transacties zijn dan vorig jaar in dezelfde maanden, hoewel dit nog steeds om bijzonder lage aantallen gaat en er vele incidentele oorzaken zijn aan te wijzen.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op maandag 10 maart 2014 @ 12:36:
[...]
Feit is dat er iets meer transacties zijn dan vorig jaar in dezelfde maanden, hoewel dit nog steeds om bijzonder lage aantallen gaat en er vele incidentele oorzaken zijn aan te wijzen.

Ikzelf verwacht de komende 5 tot 10 jaar nog wel 'relatief' lage aantallen:

Tegen de 1 miljoen huizen 'staan onder water'. Je restschuld meefinancieren is redelijk gevaarlijk, want die is maar beperkt aftrekbaar en de politiek kan dat ook nog de nek omdraaien. Nog los daarvan, waarom zouden die mensen verhuizen? Een groter huis financierde je vroeger met overwaarde/aflossingsvrij... wat er nu dus niet meer is. 1 miljoen huizen is 1/4 van de totale koopwoningenmarkt.

Flinke werkeloosheid die nog wel even 'doordreunt'. Tegen de tijd dat die mensen weer (gedeeltelijk) aan het werk zijn, zijn we ook weer een paar jaar verder. Maar ook de verborgen werkeloosheid is flink gestegen, 2 verdieners waarvan nu 1 iemand thuis zit. Denk ook aan de kinderopvang & zorg waar flinke klappen vallen, dat helpt niet mee om 2 mensen aan het werk te houden en voor dat grotere huis te gaan. Dan kun je het ook over 1+ miljoen huishoudens hebben die hier direct last van hebben.

[Señor Sjon]

Mwoah, mensen zijn van nature opportunistisch. Als men aan andere belastingen gaat draaien, dan kan zomaar meer LTI gekweekt worden.

Overigens, de arbeidscomponent in de bouw blijft nog wel even gelijk... Laatste CAO-verhoging was in augustus 2012 en we hebben er weer een jaar nullijn bij: http://www.fnvbouw.nl/bou...id/pages/bouwcao2014.aspx

[j_du_pee]

ph4ge schreef op maandag 10 maart 2014 @ 12:36:
[...]

De starters zijn nooit afgehaakt, zie onder andere dit rapport van het SCP en dit rapport van de overheid.

Verder wil ik nogmaals benadrukken dat een Funda teller exact nul zet. Feit is dat er iets meer transacties zijn dan vorig jaar in dezelfde maanden, hoewel dit nog steeds om bijzonder lage aantallen gaat en er vele incidentele oorzaken zijn aan te wijzen.

En zie ook de cijfers van het Kadaster: http://woningmarktcijfers...-content/uploads/strt.png

Overigens over het funda aanbod; dat is natuurlijk zwaar gemanipuleerd. Dat gebeurt inderdaad met de seizoenen, of nauwkeuriger, met de open-huizendagen: http://woningmarktcijfers...uis&multiy=on&breedte=800

Maar laatste maanden is de daling groter dan dat. Wat mij betreft is die niet te verklaren uit toegenomen verkopen, vooral ook omdat het aanbod harder daalt in prijssegmenten waar de verkopen niet erg aantrokken. Denk zelf dat de nieuwe regels van NHG (beheercriteria) de banken en NHG in staat stellen minder te verkopen. Daarnaast nam wellicht inderdaad het vertrouwen van verkopers toe. Die wachten nu op betere tijden.