Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[TheGhostInc]

j_du_pee schreef op dinsdag 11 maart 2014 @ 22:05:
[...]
Die wachten nu op betere tijden.

Of hebben nergens op te wachten.

Stel: Het is 2008, je hebt 2.1 kind van gemiddeld 12 jaar en je wilt nog wel een maatje groter gaan wonen... Oeps de crisis komt. In 2014 is je 2.1 kind ondertussen 18 jaar oud en wil gaan studeren/op kamers... dan wil je niet een groter/duurder huis, maar wil je je kinderen kunnen ondersteunen.

Hoeveel gezinnen zullen ondertussen niet bedacht hebben, ach ik woon mooi genoeg, ik blijf gewoon hier wonen?

[ph4ge]

Iemand die gisteren nog naar het kamerdebat gekeken heeft? Dat men alle resultaten en aanbevelingen van de Commissie Huizenprijzen in een bureaula stopt en er niets mee gaat doen vind ik toch wel erg vervelend, al zijn we het wel gewend van de politiek. Hoewel alle partijen vertegenwoordigd waren in die commissie is er geen een die er waarde aan hecht. Slechts heel mondjesmaat worden er individuele maatregelen uitgepikt. Maar de algemene conclusie, oa dat de huidige samenleving vraagt om een flexibele woningmarkt en dat de prijzen simpelweg uit de hand gelopen zijn door over financiering legt men naast zich neer.

Het borstklopperij op basis van de mogelijke stabilisering van de afgelopen maanden geeft ook aan dat we niets meer hoeven te verwachten. Blok spreekt herhaaldelijk over robuust herstel, maar durft te zeggen wat dat dan precies is. Ook de verschillende cijfers en voorspellingen door makelaarsverenigingen en andere belanghebbende werden weer regelmatig als feiten gebracht. Waar hebben we het Kadaster en het CPB eigenlijk nog voor nodig? Dat uiteindelijk een PVVer met cijfers moet slaan toont ook het bedroevende niveau van de regering (en de meeste andere partijen) aan.

Dat er ondertussen bijna 100.000 huishoudens zijn die achterstand hebben op de hypotheek werd afgedaan als een bijzaak ten gevolge van een economische, maar dat cijfer is in mijn ogen enorm. Zeker omdat bekend is dat een Nederlander de hoogste prioriteit geeft aan het betalen van de woning en dat pas stopt als het geld echt helemaal op is. Als beweging op de markt ergens vandaan gaat komen is het uit die hoek.

De doorstroomlening is helemaal niet ten sprake gekomen volgens mij. Hoewel men een aantal keer sprak over de te hoge LTI en dat dat die noodzakelijkerwijs verlaagd is en verder verlaagd gaat worden werd de starterslening wel als een doorslaggevend succes bestempeld.

Bouwsparen werd tenslotte door Blok als onwenselijk gezien omdat wij hier 100% LTV hebben. Dat is juist de omgekeerde wereld. Van die hoge LTV moeten we af omdat dat betekent dat men dalingen niet kan opvangen en oa het stimuleren van bouwsparen is een manier om dat mogelijk te maken. Nee, erg vrolijk word ik niet van die man.

[CodeIT]

Bedankt voor de samenvatting.
Jammer dat er aan veel punten voorbij wordt gegaan/niet feitelijk op word ingegaan.
Is er ook nog gesproken over het gebruiken van de maandelijkse pensioenbijdrage als aflossing van een hypotheek. Dit spreekt mij erg aan. Het kabinet zou hier in maar op terug komen.

[Oscar Mopperkont]

Het is inderdaad jammer dat de politiek zich nu op de borst klopt, terwijl de stagnatie van de markt voor een groot deel aan de politiek is te wijten. Gelukkig zien ze wel in dat ze geen verdere maatregelen moeten nemen om de markt weer op slot te gooien nu deze net weer een beetje op gang lijkt te komen.

[Ortep]

ph4ge schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 15:58:

Dat er ondertussen bijna 100.000 huishoudens zijn die achterstand hebben op de hypotheek werd afgedaan als een bijzaak ten gevolge van een economische, maar dat cijfer is in mijn ogen enorm.

Overdrijven is ook een vak. En veel nullen gebruiken ook. Dat heet framing
Wikipedia: Framing

Je weet ook wel daar dus ook de mensen bij zitten die wel een hele week te laat hebben betaald omdat ze net negatief op de betaal rekening stonden toen de incasso van de bank gedaan werd. Dat is sinds de invoering van de IBAN een stuk erger geworden omdat het vroeger veel vaker opnieuw werd geprobeerd en dan kwam het wel weer goed de volgende dag of zo. Nu dus niet meer en ben je gelijk te laat met betalen. De mensen die echt ver achterlopen zijn maar een deel van die 100K
Is dat vervelend voor die mensen? Ja...maar om nu net te doen alsof heel Nederland niet kan betalen en alles staat in te storen klinkt een 'tikje minder positief'

Zullen we voor de grap eens andersom framen?

Er waren in 2012 4.083.808 koopwoningen in Nederland volgens het CBS en de tendens is stijgend.
http://statline.cbs.nl/St...?VW=T&DM=SLNL&PA=71446ned

Als daar dus 100K mensen bij zitten waarvan er een achterstand op de hypotheek zit praat je over ongeveer 2.4% Dus HOERA meer dan 97.5% van de mensen heeft geen achterstand en kan dus gewoon betalen. We hebben dus bijna geen problemen in Nederland. Is dat waar? Nee natuurlijk niet. Maar ik gebruik exact dezelfde cijfers als jij als ik zeg dat het aantal trouwe betalers bijna 40 keer hoger is dan het aantal mensen die soms iets te laat betalen

[Oscar Mopperkont]

Het glas is half vol of half leeg. Maar je hebt volgens mij helemaal gelijk. In Nederland is het aantal mensen met een betalingsachterstand natuurlijk toegenomen. Het zou gek zijn als dat niet zo was na 6-7 jaar van economische teruggang. Het is echter niet zo dat we in Nederland hier ineens grote problemen mee kennen. Volgens mij doen de NL hypotheekportefeuilles het naar omstandigheden nog steeds erg goed en dat zal op termijn ook wel weer beter gaan als de economie verder aantrekt en mensen weer meer geld in de portemonnee krijgen.

[ph4ge]

100.000 is gewoon een cijfer. Je kan er wel een heel verhaal van maken, maar het cijfer is gewoon 100.000. Framing is juist precies wat jij doet, ermee gaan rekenen en het creatief brengen (bijv k ipv 000). Simpelweg het cijfer noemen is juist het tegendeel van framen.

Feit is dat er nog een veel grotere groep is die niet alle rekeningen kan betalen maar de hypotheek prioriteit geeft en nog wel kan betalen (zijn geen harde cijfers van de exacte groep). Of het klopt dat een nieuw systeem als IBAN verantwoordelijk is voor de stijging? Het is niet ter sprake gekomen, zou kunnen, maar ik zie het niet. Doorgaans spreekt men overigens over mensen met meer dan 90 120 dagen achterstand, maar het werd niet duidelijk of dat precies dit cijfer is of dat dit weer ergens anders vandaan komt (als het van het BKR of CBS komt dan is dat het geval, wat me op zich logisch lijkt). Niemand had het over het IBAN systeem.

Uiteraard kan je er over discussiëren of het veel is of niet. Het is bijna net zoveel als de jaarlijkse transactieaantallen, en het ligt voor de hand dat mensen die hun hypotheek niet kunnen betalen vroeg of laat gaan verhuizen, zo gekke gedachte is het dus niet dat het daar aanzienlijke invloed op gaat hebben.

EDIT: zelfs 120 dagen, geen 90 dagen. Zie het laatste persbericht van het BKR. Er zijn overigens volgens het BKR 740.000 mensen die niet aan hun betalingsverplichtingen op een lening kunnen voldoen. Geen 2,4% maar 8,6% heeft een "serieuze" achterstand.

[ Voor 20% gewijzigd door ph4ge op 12-03-2014 17:11 ]

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 16:56:
EDIT: zelfs 120 dagen, geen 90 dagen. Zie het laatste persbericht van het BKR. Er zijn overigens volgens het BKR 740.000 mensen die niet aan hun betalingsverplichtingen op een lening kunnen voldoen. Geen 2,4% maar 8,6% heeft een "serieuze" achterstand.

Welke getallen ben je nu op elkaar aan het delen? Aangezien je er ook ineens alle leningen erbij lijkt te halen.

En hoe verhoudt dit zich nu tot andere landen en tot andere perioden waarin we lange periodes hadden van economische teruggang? Het zijn voor mij nu getallen zonder enige context, waardoor het moeilijk wordt er conclusies aan te verbinden.

[ Voor 45% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 12-03-2014 17:40 ]

[Maarten21]

Alles is framing. Sommigen doen het onbewust, anderen bewust.
In deze situatie is het noemen van een exact getal compleet nutteloos en juist framing, want het gaat juist om het percentage van het totaal. Voor een land met 4M huizen is 100.000 weinig, voor een land met 1M huizen is het veel. Het getal 100.000 zegt dus he-le-maal niks zonder de context.

Het meest objectief is wat mij betreft het gebruiken van percentages.

Over die 740.000 mensen; ik weet niet of je dit nou expres doet of niet, maar omdat die 2,4% niet aan je negatieve wereldbeeld voldoet schakel je naadloos over naar een ander getal, 8.6%, dat erger klinkt.

Even voor de duidelijkheid:
2,4% = het percentage huishoudens (edit: met een hypotheek) dat een betalingsachterstand (van meer dan 120 dagen) heeft op een hypotheek.
8,6% = is het percentage van de bij BKR geregistreerde consumenten met een serieuze betalingsachterstand. Dus van alle geregistreerde consumenten met een betalingsachterstand op een lening (hypotheken, maar ook leninging om een auto/keuken/vakantie te kopen), heeft 8,6% dáárvan een serieuze achterstand.

Wat dat laatste percentage doet in deze discussie ontgaat me.

[Fiber]

Maarten21 schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 17:39:
[...]

Even voor de duidelijkheid:
2,4% = het percentage huishoudens (edit: met een hypotheek) dat een betalingsachterstand (van meer dan 120 dagen) heeft op een hypotheek.

Als dat waar is vind ik dat toch best veel. 120 Dagen is ook niet meer dat je een keer rood stond of zo of het vergeten bent. 120 Dagen achter is gewoon een serieuze achterstand en reden om met spoed met je bank rond de tafel te gaan zitten. Ik zou dat percentage in Nederland toch wel graag ruim onder de één procent zien.

8,6% = is het percentage van de bij BKR geregistreerde consumenten met een serieuze betalingsachterstand. Dus van alle geregistreerde consumenten met een betalingsachterstand op een lening (hypotheken, maar ook leninging om een auto/keuken/vakantie te kopen), heeft 8,6% dáárvan een serieuze achterstand...

Daar zitten volgens mij ook alle jongeren in die achterlopen met hun op krediet gekochte mobieltje of scooter etc. Dat zijn er er best veel maar is nou ook weer niet helemaal onoverkomelijk lijkt mij. Maar ook dat percentage mag van mij wel met minstens de helft en liefst nog wat meer omlaag in Nederland. Maar daar wordt ook wel aan gewerkt dacht ik, al heeft dat nog niet veel succes.

[ Voor 7% gewijzigd door Fiber op 12-03-2014 17:53 ]

[Oscar Mopperkont]

Fiber schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 17:49:
Als dat waar is vind ik dat toch best veel. 120 Dagen is ook niet meer dat je een keer rood stond of zo of het vergeten bent. 120 Dagen achter is gewoon een serieuze achterstand en reden om met spoed met je bank rond de tafel te gaan zitten. Ik zou dat percentage in Nederland toch wel graag ruim onder de één procent zien.

Beetje flauw, maar even om het punt te maken. Ik zou graag zien dat het 0% was en dat iedere Nederlander minimaal 1 miljoen euro op zijn bankrekening heeft staan. Het feit dat dit niet zo is, maakt echter nog niet dat de Nederlandse huizenmarkt er slecht voorstaat. Dus nogmaals: zonder context zijn dit allemaal loze getallen.

[Fiber]

Bij welk percentage ga jij je dan wel zorgen maken? Vijf procent? Tien procent? Ik vind 2.4 procent al best veel.

[Oscar Mopperkont]

Voorlopig bij geen enkel percentage. Ik ken de context immers niet. De enige context die ik heb, is dat ik nu niet lees, zie of hoor in de financiële media, zoals het FD of RTLZ, dat we hier met een groot probleem te maken hebben. Laat staan dat dit probleem de verwachtingen op de huizenmarkt ernstig negatief zou beïnvloeden.

Daar komt nog eens bij dat banken een behoorlijke risico-opslag in hun hyoptheken hebben. Die opslag is er niet voor niets. Als er nooit wanbetalers zouden zijn, zou die opslag vast en zeker lager zijn.

[RemcoDelft]

Maarten21 schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 17:39:
In deze situatie is het noemen van een exact getal compleet nutteloos en juist framing, want het gaat juist om het percentage van het totaal. Voor een land met 4M huizen is 100.000 weinig, voor een land met 1M huizen is het veel. Het getal 100.000 zegt dus he-le-maal niks zonder de context.

Iedereen in dit topic weet wel dat er ongeveer 4 miljoen koophuizen zijn. Orde-grootte, maakt verder niet precies uit.
100.000 mensen met meer dan 4 maanden achterstand is gigantisch. Om het in percentages te doen:

• Het aantal huishoudens met een betalingsachterstand van meer dan 4 maanden is 5000% van het aantal executieverkopen in heel 2013! (bron)
• Het aantal huishoudens met een betalingsachterstand van meer dan 4 maanden is bijna 100% van het aantal huizen dat in heel 2013 verkocht is.

Dat zijn de percentages t.o.v. een waarde die er werkelijk toe doet. Het totaal aantal huishoudens is niet zo relevant. Banken hebben er uiteraard alle belang bij wanbetalers poeslief te behandelen, als er 100.000 huizen per executieveiling verkocht moeten worden dit jaar, halveren de prijzen en komen de banken zelf in acute problemen.

[Oscar Mopperkont]

Nu is het 90.000 en in 2010 was het nog 50.000 en alle jaren ertussen lag het aantal ertussen. Dat ligt dus al zo'n 4 jaar op tussen de 3.000% en 5.000% van het aantal executieverkopen. Als dat soort getallen schrikbarend zou zijn, waarom is het de afgelopen jaren dan niet misgegaan?

En nogmaals: hoe waren de percentages in andere tijden van economische teruggang en hoe zit het in andere landen? Zegt het getalletje nu echt wat? We kunnen het aan van alles relateren, het is ook 4.000% van het aantal dagen dat de zon schijnt per jaar, maar wat zegt het nu echt?

[ Voor 35% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 12-03-2014 19:50 ]

[Fiber]

Het is wel bijna een verdubbeling in amper vier jaar.

Tijd dat die crisis een keer stopt...

[Oscar Mopperkont]

Zeker tijd dat de crisis stopt, maar daar lijkt het dan ook op. We hebben al sinds halverwege 2013 weer groei en in de meeste Europese landen worden de groeiverwachtingen positief bijgesteld. Het is nog allemaal pril, maar elk economisch herstel begint natuurlijk pril. Het is echt niet ineens hosanna. Zou me niets verbazen als die betaalachterstanden achter de werkloosheid aanhobbelen. Met andere woorden: het kan wellicht nog best lang duren voordat die weer omlaag gaan.

Bovendien heeft het huidige kabinet ook nog eens vooral bezuinigd een nivelleerfeestje gevierd door de middenstand en hogere inkomens (lees de huizenbezitters) zo hard als mogelijk in de portemonnee te raken. Daar zal eerst een verbetering van de koopkracht moeten komen voordat het betalen van schulden ook weer beter gaat (zonder te zeggen dat het nu extreem slecht gaat, het gaat alleen slechter dan een paar jaar geleden).

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 19:43:
Iedereen in dit topic weet wel dat er ongeveer 4 miljoen koophuizen zijn. Orde-grootte, maakt verder niet precies uit.
100.000 mensen met meer dan 4 maanden achterstand is gigantisch. Om het in percentages te doen:

• Het aantal huishoudens met een betalingsachterstand van meer dan 4 maanden is bijna 100% van het aantal huizen dat in heel 2013 verkocht is.

Dat is dus het punt wat ik wilde maken. Er zijn bijna net zoveel mensen met acute problemen als dat er huizen verkocht worden in een jaar. Deze problemen zijn actueel en kunnen haast alleen maar door een verkoop van het huis worden opgelost. Als slechts 10% dat doet zie je dat duidelijk en direct in de huizenmarkt, dat betekent een forse toename in het aanbod van mensen die bovendien niet in de positie zitten om lang te wachten en zwaar te onderhandelen om het maximale eruit te halen.

100.000 gezinnen is gewoon veel. Reken eens uit wat er gebeurt als die een bank gemiddeld 10.000 euro verlies opleveren (heel bescheiden schatting). We kunnen het wel bagatelliseren, maar het zijn grote groepen mensen die gezamenlijk voor vele miljoenen verlies zullen zorgen en niks meer bijdragen aan de economie. Die waarschijnlijk ook allerlei andere problemen hebben cq ontwikkelen en die zeker niet zullen doorstromen naar een andere koopwoning. Het zijn bovendien vaak juist de mensen die in de levensfase zitten met de meeste kosten.

En nogmaals, dit zijn alleen de aller ergste gevallen, die met een acuut probleem. Het is algemeen bekend dat Nederlanders die in de financiële problemen komen tot het laatste moment hun huis blijven betalen. De groep huizenbezitters die in de financiële shit zit maar nog net niet zo erg dat ze 120 dagen (of wat wil je 4 maanden of 1/3 jaar?) al niks meer betalen is waarschijnlijk vele malen groter. Vandaar ook de verwijzing naar het andere cijfer wat het BKR bijhoudt wat een aanwijzing is naar de omvang van de groep waar we het over hebben.

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 17:39:
En hoe verhoudt dit zich nu tot andere landen en tot andere perioden waarin we lange periodes hadden van economische teruggang? Het zijn voor mij nu getallen zonder enige context, waardoor het moeilijk wordt er conclusies aan te verbinden.

Het aantal is in een half jaar tijd met 10.000, of 12,1% wat jij wil, toegenomen. Het staat gewoon in de link. Ondertussen is het dus verder toegenomen als ik mag aannemen dat de minister de juiste cijfers heeft. Voor 2008 schommelde het tussen de 10.000 en 20.000 totaal. Zelfs als je inderdaad denkt dat 100.000 failliete gezinnen geen impact hebben op de economie en huizenmarkt dan zal je toch mijn conclusie delen dat dat in dit tempo vrij snel wel het geval zal zijn?

Overigens, van de +-4.000.000 koophuizen is +-1.500.000 hypotheekvrij. Daarnaast is er ook nog een grote groep met een kleine hypotheek en een groep die dan wel een hypotheek heeft maar er ook een product met aanzienlijke waarde aangekoppeld heeft. Allemaal groepen die niet snel in de problemen met hun hypotheek zullen komen. Exacte cijfers zijn niet bekend, maar als je het probleem wil bagatelliseren dan moet je wel naar de juiste cijfers kijken en natuurlijk niet een percentage nemen van alle koopwoningen maar op zn minst van de koopwoningen met een hypotheek.

Het heeft in ieder geval helemaal niks met IBAN te maken, over struisvogelgedrag gesproken.

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 18:01:
Voorlopig bij geen enkel percentage. Ik ken de context immers niet. De enige context die ik heb, is dat ik nu niet lees, zie of hoor in de financiële media, zoals het FD of RTLZ, dat we hier met een groot probleem te maken hebben. Laat staan dat dit probleem de verwachtingen op de huizenmarkt ernstig negatief zou beïnvloeden.

Het was wel in de media gewoon politiek24 opzetten, waarschijnlijk kan je het nog wel terugvinden ook. Het cijfer is gewoon hard, dat de media het niet oppikken wil niet zeggen dat het er niet is. Al is er over de laatste BKR barometer wel gewoon een stuk geschreven op bijv. NU.nl. Volgens mij heeft het debat uberhaupt het nieuws niet gehaald. Je moet echt zelf op zoek naar informatie, de media rapporteren maar heel beperkt en eenzijdig over dit soort complexe materie.

[Krisp]

Fiber schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 20:26:
Het is wel bijna een verdubbeling in amper vier jaar.

Tijd dat die crisis een keer stopt...

Een verdubbeling tijdens een crisis vind ik niet verontrustend, eerder logisch. Vooralsnog vind ik het -zeker als je kijkt vanuit internationaal perspectief- een bijzonder laag getal waar ik zelfs -op gepaste wijze- trots op zou zijn. Onze betalingsmoraal is erg goed. Afaik gaat dat niet ten koste van de wanbetalingen op andere producten, in die zin dat ze niet hoger zijn ten opzichte van andere landen.

Natuurlijk moet de crisis ophouden en is elke wanbetaler er een te veel, ook vanuit het perspectief van de wanbetaler. Vrijwel niemand wil niet betalen. Maar banken gaan er afaik goed mee om en betalingsregelingen vallen altijd te treffen, mits je coöperatief bent, openheid van zaken geeft en van goede wil bent.

Edit: Het probleem is niet acuut. Een probleem is acuut als het plotseling optreedt, en een achterstand van 120 dagen treedt in tenminste 120 dagen op. Dat is niet acuut, hooguit urgent.

[ Voor 9% gewijzigd door Krisp op 12-03-2014 20:40 ]

[j_du_pee]

Bij mijn weten zijn er op dit moment niet 100.000 maar 91.000 mensen met hypotheekachterstand (tot nieuwe cijfers komen over week of 3). Dat zijn 91k gezinnen die vier achtereenvolgende betalingen hebben gemist. Ik vind dat best flink.

Bovendien zijn dat lopende gevallen. Afgelopen halfjaar bleek dat er weliswaar 10k lopende gevallen bijkwamen, er werden 16k nieuwe gevallen aangemeld en 6k verdwenen er uit de statistiek. Dat is wanneer alle 4 maanden zijn ingelopen, of het huis is (gedwongen) verkocht. die 6/16e vind ik schrikbarend en vertekent de cijfers natuurlijk flink. Zeker als er bij iedere rapportage een dergelijke afwijking in zit.

Reminds me, BKR had me beloofd deze keer de ontwikkeling van 'uitstromers' mee te publiceren. Zal ik ze even aan herinneren

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 20:34:
Het aantal is in een half jaar tijd met 10.000, of 12,1% wat jij wil, toegenomen. Het staat gewoon in de link.

Daar ging mijn vraag dan ook niet over. Maar leuk ontweken zo

Voor 2008 schommelde het tussen de 10.000 en 20.000 totaal. Zelfs als je inderdaad denkt dat 100.000 failliete gezinnen geen impact hebben op de economie en huizenmarkt dan zal je toch mijn conclusie delen dat dat in dit tempo vrij snel wel het geval zal zijn?

Voor 2008 ging het heel erg goed met Nederland. Natuurlijk ligt het dan veel lager. Ik ben benieuwd naar hoe het was in andere tijden van economische teruggang. Loopt het daar nu echt mee uit de pas? Je hoeft geen Einstein te zijn om door te hebben dat het in economisch slechte tijden hoger zal liggen dan in economisch goede tijden. Als het regent zitten er ook minder mensen op het terras dan wanneer de zon schijnt. Of er in tijden van regen veel of weinig mensen op het terras zitten, zou ik daarom vergelijken met andere perioden van regen. Dan pas kan ik een beetje gevoel krijgen of er iets vreemds aan de hand is

Het heeft in ieder geval helemaal niks met IBAN te maken, over struisvogelgedrag gesproken.

Misschien handig om dat te zeggen tegen de persoon die over IBAN begon. Ik had het er niet over, en heb er ook geen mening over.

Het was wel in de media gewoon politiek24 opzetten, waarschijnlijk kan je het nog wel terugvinden ook. Het cijfer is gewoon hard, dat de media het niet oppikken wil niet zeggen dat het er niet is. Al is er over de laatste BKR barometer wel gewoon een stuk geschreven op bijv. NU.nl. Volgens mij heeft het debat uberhaupt het nieuws niet gehaald. Je moet echt zelf op zoek naar informatie, de media rapporteren maar heel beperkt en eenzijdig over dit soort complexe materie.

Het cijfer zul je ongetwijfeld in de media vinden, daar ging mijn opmerking ook niet over (ik zie een beetje een patroon in je antwoorden). Het ging erover dat ik niet in de media had gezien dat we hier te maken zouden hebben met een heel groot probleem. Dat zou ik wel verwachten als het zo is.

Dus zonder de juiste context en zonder alarmbellen in de media, word ik nog niet warm of koud van de cijfers over betaalachterstanden. Zou de media moord en brand schreeuwen dan zou ik op zoek gaan naar de context om te kijken of het klopt. Als het even kan schreeuwen ze immers moord en brand. Nu hoor ik geen ophef in de media en krijg ik in dit topic enkel wat losse cijfers te zien. Met andere woorden: net als altijd zal ik vanavond weer zonder zorgen slapen

[ph4ge]

We hebben voor 2008 ook weleens economische crisissen gehad. Toch worden er nu dik records verbroken.

Je kan echt niet volhouden dat de media graag negatief huizebnieuws brengen. Zelfs jij zal realistisch genoeg zijn dat het het toch vooral een goed nieuws show is. De media beschikken ook helemaal niet over de kennis en kunde om diep in dit soort materie te kruipen. Veel verder dan een NVM/Makelaarsland/CPB persbericht quoten en misschien nog een paar clichés te vragen aan de voorzitter gaan ze niet.

We hebben niet voor niets dit soort topics. Als je alleen maar geïnteresseerd bent in de mening van de media moet je je denk ik tot die platformen beperken. Hier posten voor zover ik weet geen journalisten, maar juist gewone mensen.

[ Voor 12% gewijzigd door ph4ge op 12-03-2014 21:54 ]

[NiGeLaToR]

100.000 met een achterstand op 4.000.000 koopwoningen is fors: 2,5%. Nu zal het in een groot deel van de gevallen met een onderhandse verkoopovereenkomst en flink aanbeunen nog een tijd te rekken zijn of zelf weer goed komen, maar een deel komt hier niet meer uit en ziet z'n huis op een veiling verdwijnen.

[Krisp]

NiGeLaToR schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 22:10:
100.000 met een achterstand op 4.000.000 koopwoningen is fors: 2,5%. Nu zal het in een groot deel van de gevallen met een onderhandse verkoopovereenkomst en flink aanbeunen nog een tijd te rekken zijn of zelf weer goed komen, maar een deel komt hier niet meer uit en ziet z'n huis op een veiling verdwijnen.

Waarom is 2,5% fors? Veel bedrijven zouden blij zijn als hun klanten zo'n goede betalingsmoraal hadden.

[Iblies]

Krisp schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 22:16:
[...]

Waarom is 2,5% fors? Veel bedrijven zouden blij zijn als hun klanten zo'n goede betalingsmoraal hadden.

Marges op woningen zijn klein, bepaalde gebieden lopen de woningen totaal niet,
maar het ergste, op dit moment zijn er ongeveer 250k tot 300k woningen in de verkoop.

Als een aanzienlijk deel van de woningen met een achterstand verplicht de verkoop in gaat dan heb je een serieus probleem. Verleden had je NHG, maar dat is niet alleen uitgehold maar de verkoper kan de restschuld nog eens 10 jaar fiscaal meenemen. Die gaat van de regen in de drup.

Vergeet ook niet dat het in heel veel gevallen om gezinnen gaat, 100.000 woningen kunnen makkelijk 200.000 mensen vertegenwoordigen die de eindjes aan elkaar knopen.

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 21:52:
We hebben voor 2008 ook weleens economische crisissen gehad. Toch worden er nu dik records verbroken.

Onderbouw het dan gewoon. Ik vraag al iets van 6x om context zodat de cijfers over betalingsachterstanden betekenis krijgen en dit is het antwoord dat ik krijg.

Je kan echt niet volhouden dat de media graag negatief huizebnieuws brengen. Zelfs jij zal realistisch genoeg zijn dat het het toch vooral een goed nieuws show is. De media beschikken ook helemaal niet over de kennis en kunde om diep in dit soort materie te kruipen. Veel verder dan een NVM/Makelaarsland/CPB persbericht quoten en misschien nog een paar clichés te vragen aan de voorzitter gaan ze niet.

De media duiken graag op malaise. Zie niet in waarom dat nu anders zou zijn.

We hebben niet voor niets dit soort topics. Als je alleen maar geïnteresseerd bent in de mening van de media moet je je denk ik tot die platformen beperken. Hier posten voor zover ik weet geen journalisten, maar juist gewone mensen.

Ik ben geinteresseerd in de feiten en interpretatie ervan. Als je even terugleest dan zie je in welke context ik mijn opmerking over de media maakte. Het punt was niet dat ik de media slaafs volg, het punt was dat ik bij gebrek aan context in dit topic niet zomaar aanneem dat er ineens een groot niet te overzien probleem zou zijn met betalingsachterstanden waar we ons nu ineens meer zorgen om zouden moeten maken dan normaal. Als dat wel zo was dan had ik verwacht dat de media er wel op hadden gedoken. Dat is echter niet zo. Dus ik slik het niet voor zoete koek dat er nu een probleem is omdat een paar mensen in dit topic "vinden" dat 2,5% abnormaal hoog zou zijn. Dat ga ik pas vinden als er cijfers zijn waaruit blijkt dat bv een achetrstand van 2,6% leid tot een grote destabilisatie van de economie of dat we in het verleden misschien nog nooit boven de 0,5% hebben gezeten. Of anders gezegd: iets van context waaruit blijkt dat dit heel gekke cijfers zijn voor (het einde van) een crisisperiode.

[j_du_pee]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 22:44:
Dat ga ik pas vinden als er cijfers zijn waaruit blijkt dat bv een achetrstand van 2,6% leid tot een grote destabilisatie van de economie of dat we in het verleden misschien nog nooit boven de 0,5% hebben gezeten. Of anders gezegd: iets van context waaruit blijkt dat dit heel gekke cijfers zijn voor (het einde van) een crisisperiode.

Bij de crash in jaren '80 (reële prijzen -35%) was bij een rente die van 8% naar 12% ging het percentage wanbetalers 1,7%. http://kranten.delpher.nl...11204980%3Ampeg21%3Aa0438

Hier daalde de rente.

[ Voor 6% gewijzigd door j_du_pee op 12-03-2014 23:03 ]

[Oscar Mopperkont]

Hehe, kijk. Thx. Dat is idd context

1,7% eind jaren 80. Dat was na 2 a 3 jaar crisis en de hypotheekrente zou pas in 81-82 de piek bereiken en de huizenprijs zelf was nog omlaag aan het gaan en zou ook pas paar jaar later stabiliseren. Met andere woorden: we zijn nu verder gevorderd dan toen, want bij ons zitten we al bij stabilisatie van de prijzen. Ik vermoed dus dat die 1,7% ook nog wel zou zijn opgelopen en in dat licht lijkt de huidige 2,5% helemaal niet zo gek.

[ph4ge]

Krisp schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 22:16:
Waarom is 2,5% fors? Veel bedrijven zouden blij zijn als hun klanten zo'n goede betalingsmoraal hadden.

Als we het over framen hebben dan is dit het. Je kan gezinnen zonder hypotheek niet als klant bestempelen.

Waar het mij om ging was de verhouding tot de transacties. Die is 90 procent. Dat dit zn invloed gaat hebben is geen hogere wiskunde.

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 22:44:
[...]

Onderbouw het dan gewoon. Ik vraag al iets van 6x om context zodat de cijfers over betalingsachterstanden betekenis krijgen en dit is het antwoord dat ik krijg.


[...]

De media duiken graag op malaise. Zie niet in waarom dat nu anders zou zijn.


[...]
Ik ben geinteresseerd in de feiten en interpretatie ervan. Als je even terugleest dan zie je in welke context ik mijn opmerking over de media maakte. Het punt was niet dat ik de media slaafs volg, het punt was dat ik bij gebrek aan context in dit topic niet zomaar aanneem dat er ineens een groot niet te overzien probleem zou zijn met betalingsachterstanden waar we ons nu ineens meer zorgen om zouden moeten maken dan normaal. Als dat wel zo was dan had ik verwacht dat de media er wel op hadden gedoken. Dat is echter niet zo. Dus ik slik het niet voor zoete koek dat er nu een probleem is omdat een paar mensen in dit topic "vinden" dat 2,5% abnormaal hoog zou zijn. Dat ga ik pas vinden als er cijfers zijn waaruit blijkt dat bv een achetrstand van 2,6% leid tot een grote destabilisatie van de economie of dat we in het verleden misschien nog nooit boven de 0,5% hebben gezeten. Of anders gezegd: iets van context waaruit blijkt dat dit heel gekke cijfers zijn voor (het einde van) een crisisperiode.

Wat houd je tegen om zelf dan eens cijfers te plaatsen? Ik heb zat links geplaatst, jij ben de gene die zonder onderbouwing alles bagatelliseert.

En nee, de media rapporteren niet over economische problemen. Dat is niet interessant, als je de media mag geloven hebben we alle problemen achter de rug en is het carnaval op de woningmarkt.

Dit is gewoon in de tweede kamer besproken. Dat het verder de reguliere media niet haalt wil niet zeggen dat het niet waar is.

[j_du_pee]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 23:10:
Hehe, kijk. Thx. Dat is idd context

1,7% eind jaren 80. Dat was na 2 a 3 jaar crisis en de hypotheekrente zou pas in 81-82 de piek bereiken en de huizenprijs zelf was nog omlaag aan het gaan en zou ook pas paar jaar later stabiliseren. Met andere woorden: we zijn nu verder gevorderd dan toen, want bij ons zitten we al bij stabilisatie van de prijzen. Ik vermoed dus dat die 1,7% ook nog wel zou zijn opgelopen en in dat licht lijkt de huidige 2,5% helemaal niet zo gek.

Halverwege die crash stabiliseerden prijzen zich ook. En de rente daalt nu tegen een stijging toen. Je vermoeden zou je kunnen staven door ook even het archief in te duiken.

[Krisp]

ph4ge schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 07:44:
[...]

Als we het over framen hebben dan is dit het. Je kan gezinnen zonder hypotheek niet als klant bestempelen.

Waar het mij om ging was de verhouding tot de transacties. Die is 90 procent. Dat dit zn invloed gaat hebben is geen hogere wiskunde.

Ik plaats de cijfers in perspectief, net zoals jij dat doet. 'Framing' is daar een term met een negatieve lading, maar dat doet niets af aan het perspectief. 2,5% wanbetalers is domweg laag. De verhouding tot de transacties doet er niet toe, het gaat om het aantal hypotheken. Dat maakt het aantal 4%, wat nog steeds redelijk is. Bovendien is er nogal wat discussie over de meetmethode, waardoor ook gezegd kan worden dat het aantal wanbetalers 0,76% is.

Je kunt wel zeggen dat het fout gaat, maar daadwerkelijk fout lijkt het niet te gaan. Zoals eerder gezegd is het aantal executieveilingen laag, en daardoor is de schade voor alle partijen beperkt. Misschien ligt er hel en verdoemenis op ons te wachten, maar uit het huidige door banken gevoerde beleid blijkt het niet. Dus ongeacht de waardering die jij en ik plakken op het percentage wanbetalers (laag/hoog), waaruit blijkt dat het daadwerkelijk mis gaat?

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 07:44:
Wat houd je tegen om zelf dan eens cijfers te plaatsen? Ik heb zat links geplaatst, jij ben de gene die zonder onderbouwing alles bagatelliseert.

Even ter herinnering: ik ben deze discussie niet begonnen. Wie stelt moet bewijzen. Doet iemand dat niet, dan zegt ie maar wat. Doet ie het wel, dan is het aan iemand anders om te laten zien dat het niet klopt (als ie dat vindt natuurlijk. Je kunt immers ook overtuigd zijn van het bewijs). Vooralsnog heb je nog geen begin van bewijs van je stelling bijgebracht, dus ik leun nog even achterover.

En nee, de media rapporteren niet over economische problemen. Dat is niet interessant...

Lees nog eens wat je hier schrijft, dan hoef ik denk ik verder niet te reageren

Dit is gewoon in de tweede kamer besproken. Dat het verder de reguliere media niet haalt wil niet zeggen dat het niet waar is.

"Het" is in de Tweede Kamer besproken. En dus? De cijfers hebben ook in de media gestaan. Ik las echter nergens dat het een groot probleem vormt omdat het hele gekke cijfers zouden zijn.

Maar goed, hier heb je toch nog wat meer context (buiten het getal uit 1980 waar je al uit kon afleiden dat 2,5% nog zo gek niet lijkt te zijn):

Dieptepunt betalingsachterstand hypotheken in VS

Na onderzoek van de Amerikaanse vereniging van hypotheekbanken (MBA) is gebleken dat in het eerste kwartaal van 2009 bij 12% van de uitgegeven hypotheken in de Verenigde Staten sprake is van een betalingsachterstand.

bron:http://www.hypotheekindex.nl/financieel-nieuws/dieptepunt-betaling-hypotheken-vs

Ik blijf er voorlopig even bij dat ik nog niet zie dat die 2,5% schokkend zou zijn

j_du_pee schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 08:40:
Halverwege die crash stabiliseerden prijzen zich ook. En de rente daalt nu tegen een stijging toen. Je vermoeden zou je kunnen staven door ook even het archief in te duiken.

Zou allemaal kunnen, zou alleen niet weten welk archief. Maar wat ik hierboven al zei: ik ben niet gekomen met een niet onderbouwde stelling. Dus het is ook niet aan mij om het onderdbouwd te weerleggen. Neemt niet weg dat ik het per ongeluk hierboven al heb gedaan

[ Voor 14% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 13-03-2014 10:06 ]

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 09:55:
Ik blijf er voorlopig even bij dat ik nog niet zie dat die 2,5% schokkend zou zijn

Vergelijken met de VS is oneerlijk. Voorbeeld ter verduidelijking: bewoner met goed salaris kan z'n hypotheek makkelijk betalen, maar door de crisis is z'n huis veel minder waard dan z'n hypotheek hoog is. Door de hypotheek niet te betalen woont-ie een tijdje gratis. Als de bank hem eruit schopt levert-ie z'n sleutel in, en is-ie er vanaf. Ondertussen heeft-ie niks betaald en dus goed kunnen sparen, om vervolgens een goedkoper nieuw huis te kopen.
In Nederland is de restschuld de motivatie om maar te blijven betalen, in de VS speelt dat niet (of minder).

[Oscar Mopperkont]

Dat sleutel inleveren kan misschien wel in de VS, maar dat doen mensen ook niet zomaar. Daarna krijg je namelijk echt niet zomaar weer een hypotheek.

[ Voor 20% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 13-03-2014 10:14 ]

[Pooh]

RemcoDelft schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 10:01:
[...]
Vergelijken met de VS is oneerlijk. Voorbeeld ter verduidelijking: bewoner met goed salaris kan z'n hypotheek makkelijk betalen, maar door de crisis is z'n huis veel minder waard dan z'n hypotheek hoog is. Door de hypotheek niet te betalen woont-ie een tijdje gratis. Als de bank hem eruit schopt levert-ie z'n sleutel in, en is-ie er vanaf. Ondertussen heeft-ie niks betaald en dus goed kunnen sparen, om vervolgens een goedkoper nieuw huis te kopen.

Bullshit. In de VS is inderdaad de hypotheeklening meestal gekoppeld aan de woning, en is een restschuld vaak niet te verhalen zodra de sleutel is ingeleverd. Maar niet betaalde termijnen voor het 'inleveren van de sleutel' zijn gewoon een rechtstreekse persoonlijke schuld die verhaald wordt.

[ph4ge]

Krisp schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 09:54:
Ik plaats de cijfers in perspectief, net zoals jij dat doet. 'Framing' is daar een term met een negatieve lading, maar dat doet niets af aan het perspectief.

Ik deed helemaal niks, ik postte gewoon het getal en constateerde dat dat bijna net zo hoog is als het aantal transacties en dat dat mogelijk wel invloed op elkaar gaat hebben. Wat ik deed was het debat samenvatten, want het is vrij relevant voor dit topic. Het staat een ieder vrij om zn eigen samenvatting te geven.

Krisp schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 09:54:
2,5% wanbetalers is domweg laag. De verhouding tot de transacties doet er niet toe, het gaat om het aantal hypotheken. Dat maakt het aantal 4%, wat nog steeds redelijk is. Bovendien is er nogal wat discussie over de meetmethode, waardoor ook gezegd kan worden dat het aantal wanbetalers 0,76% is.

Je kunt wel zeggen dat het fout gaat, maar daadwerkelijk fout lijkt het niet te gaan. Zoals eerder gezegd is het aantal executieveilingen laag, en daardoor is de schade voor alle partijen beperkt. Misschien ligt er hel en verdoemenis op ons te wachten, maar uit het huidige door banken gevoerde beleid blijkt het niet. Dus ongeacht de waardering die jij en ik plakken op het percentage wanbetalers (laag/hoog), waaruit blijkt dat het daadwerkelijk mis gaat?

Ik heb het helemaal niet over hel en verdoemenis, ik heb het juist over meer transacties!

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 09:55:
Even ter herinnering: ik ben deze discussie niet begonnen. Wie stelt moet bewijzen. Doet iemand dat niet, dan zegt ie maar wat. Doet ie het wel, dan is het aan iemand anders om te laten zien dat het niet klopt (als ie dat vindt natuurlijk. Je kunt immers ook overtuigd zijn van het bewijs). Vooralsnog heb je nog geen begin van bewijs van je stelling bijgebracht, dus ik leun nog even achterover.

Even ter herinnering, ik heb meerdere links gepost en verwezen naar een kamer debat wat iedereen terug kan bekijken (ik ga er voor het gemak vanuit dat bijv. een minister betrouwbare cijfers heeft, ook al verwees hij wel erg vaak naar de NVM cijfers).. Jij hebt nog helemaal niks gepost.

Zoals uit de links uit dit topic blijkt; in 2006 hadden we +-20.000 ernstige wanbetalers tegenover 210.000 transacties, zeg maar 1:10. Nu is het bijna 1:1, waarschijnlijk zullen de nieuwe cijfers dat over een paar weken laten zien. Ik trek zelf de conclusie dat dat mogelijk invloed op elkaar gaat hebben, daar zijn inderdaad geen bronnen voor want dat is mijn eigen observatie. Ik kan het niet verder onderbouwen, het is gewoon een stukje logica. Ik kan er niks aan doen dat een Telegraaf dit niet ziet en kan er dus moeilijk naar linken.

Verder heeft vergelijken met het buitenland weinig zin. Inderdaad, onze betalingsmoraal is anders. Wij blijven de hypotheek betalen, desnoods door spaargeld of andere leningen te gebruiken, totdat we het feitelijk niet meer kunnen. Dat komt ook door hoe het wettelijk is geregeld. In andere landen werkt dat anders. Feit is dat er zo'n 100.000 gezinnen zijn die in die situatie zitten en dat dat rap oploopt en dat de kans groot is dat we straks meer ernstige wanbetalers dan jaarlijkse transacties hebben. Voor zover cijfers te vinden zijn (BKR publiceert bijv. maar tot 5 jaar terug) lijkt het veel te zijn, het is in ieder geval hard aan het oplopen. Ik denk dat effect gaat hebben, jij denkt van niet, prima.

Er zijn altijd transacties die plaatsvinden onder financiële druk bij bepaalde verkopers en de omvang van die groep neemt rap toe. Als die 100.000 ernstige gevallen maar in 10% van de gevallen tot een extra transactie leidt dan heeft dat een grote impact op de huizenmarkt, er worden dan 10% meer huizen verkocht maar waarschijnlijk wel voor lagere prijzen. Hoewel dat een ramp is voor de mensen die het overkomt is het wel goed nieuws voor de huizenmarkt.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 13-03-2014 12:10 ]

[Krisp]

Leg me nu eens uit waarom de verhouding wanbetalers ten opzichte van het aantal transacties relevant is. De tot nu toe enige relevante indicator die ik tot nu toe gezien heb, is de verhouding wanbetalers tot het totaal van hypotheken en/of hypotheeknemers. Die is in internationaal perspectief laag.

En ja, Nederlanders betalen tot de laatste snik door. Dat is des te meer reden om geen grote uitverkoop van huizen te verwachten, en is dus goed nieuws. Dat het geen leuke tijd is voor de betrokkenen is evident, maar doet in het grotere plaatje niet ter zake.

Banken hebben overigens ook een groot belang bij een goede prijs. Niet voor niets heb ik al een aantal keer 'nee' te horen gekregen omdat een bank (soms terecht) verwacht dat een huis meer opbrengt. Dus van een uitverkoop gaat zelfs bij gedwongen verkoop geen sprake zijn.

[ Voor 19% gewijzigd door Krisp op 13-03-2014 12:11 ]

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 11:59:
Even ter herinnering, ik heb meerdere links gepost en verwezen naar een kamer debat wat iedereen terug kan bekijken (ik ga er voor het gemak vanuit dat bijv. een minister betrouwbare cijfers heeft, ook al verwees hij wel erg vaak naar de NVM cijfers).. Jij hebt nog helemaal niks gepost.

Ik twijfel ook geenszins aan het getal van 90.000. Ik twijfel alleen aan de dingen die je er niet-onderbouwd uit afleidt. Voor die twijfel hoef ik niets te posten. Toch deed ik het door te laten zien dat 2,5% niks lijkt voor te stellen als je ziet dat het in de VS was opgelopen tot 12%.

Zoals uit de links uit dit topic blijkt; in 2006 hadden we +-20.000 ernstige wanbetalers tegenover 210.000 transacties, zeg maar 1:10. Nu is het bijna 1:1, waarschijnlijk zullen de nieuwe cijfers dat over een paar weken laten zien. Ik trek zelf de conclusie dat dat mogelijk invloed op elkaar gaat hebben, daar zijn inderdaad geen bronnen voor want dat is mijn eigen observatie. Ik kan het niet verder onderbouwen, het is gewoon een stukje logica. Ik kan er niks aan doen dat een Telegraaf dit niet ziet en kan er dus moeilijk naar linken.

Exact, nu zitten we op een lijn denk ik. UiIteindelijk komen we er wel

Het enige wat ik nog niet zie is waarom die verhouding dan relevant zou zijn? Eigenlijk wat Krisp hierboven ook al zegt.

[ph4ge]

Krisp schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 12:09:
Leg me nu eens uit waarom de verhouding wanbetalers ten opzichte van het aantal transacties relevant is. De tot nu toe enige relevante indicator die ik tot nu toe gezien heb, is de verhouding wanbetalers tot het totaal van hypotheken en/of hypotheeknemers. Die is in internationaal perspectief laag.

Simpel, er is altijd een deel van de transacties die plaatsvinden onder financiële druk van de verkoper. Het lijkt erop dat deze transacties gaan toenemen en zowel in absolute zin als relatieve zin een grotere stempel op de markt gaan drukken.

In 2006:
210.000 transacties
21.000 wanbetalers, waarvan 10%* verkoopt. Dat zijn dus 2100 transacties.

1% van de transacties vindt onder sterk prijsdrukkende omstandigheden.

2014
110.000 transacties
110.000 wanbetalers, waarvan 10%* verkoopt. Dat zijn 11.000 transacties, of 9.000 extra transacties tov van voorgaande jaren. Dat zijn dus 9000 extra mensen die waarschijnlijk niet hadden verkocht als ze deze problemen niet hadden, en dus een flinke groei van het aantal transacties. (Ik zie de opening van het 8 uur journaal al voor me als de transacties over heel 2014 10% hoger liggen)

Daarnaast vindt niet 1%, maar 10% van de transacties plaats onder omstandigheden die de prijs drukken. Dit gaat ook zn invloed hebben op verkopers die niet in ernstige problemen zitten. Als je buurman het wel zit, moet je toch mee als je je huis wil verkopen.

Ook andere effecten zie ik. Je zou kunnen beredeneren dat dit effect waarschijnlijk betekent dat die mensen terug stromen naar goedkopere woningen en er dus nog meer vraag naar goedkopere woningen en minder vraag naar dure woningen komt.


*10% is zomaar een schatting, ik denk dat het nog vrij bescheiden is. Het zal eerder meer dan minder zijn. Daarnaast is het logisch dat de groep die nog niet aan zn 120 dagen bankroet zit maar ook in de problemen aan het raken is en daardoor meer geneigd is om te verkopen net zo hard is toegenomen (wat ik probeerde te illustreren met het andere BKR cijfer).

Krisp schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 12:09:
En ja, Nederlanders betalen tot de laatste snik door. Dat is des te meer reden om geen grote uitverkoop van huizen te verwachten, en is dus goed nieuws. Dat het geen leuke tijd is voor de betrokkenen is evident, maar doet in het grotere plaatje niet ter zake.

De groep die simpelweg niet meer betaalt is echter groot en neemt rap toe. Die groep is groot genoeg om als die in beweging komt van een "grote uitverkoop" te spreken. Uiteindelijk is voor een groep mensen een verkoop de enige oplossing. Als een warenhuis 10% van zn producten in de aanbieding doet noemen we het ook de Dol Dwaze Dagen. Echter, dat is jouw woordkeuze, ik constateer alleen dat dit impact gaat hebben. Veel meer als bijv. de gepredikte starters die op het punt zouden staan om de markt te overspoelen.

In een markt van ruim 110.000 hebben 10.000 transacties gewoon een grote impact, lokaal is dat nog groter. Dat is alles wat ik zeg.

Senor Sjon schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 12:31:
Ik denk dat je nu twee statistieken vergelijkt die pertinent niet te vergelijken zijn.

Mijn inschatting is dat die groep gerelateerd is aan het aantal (langdurig) werklozen die geen recht meer hebben op WW. Die zijn door hun laatste bodem heengezakt en worden dan wanbetaler.

Wat de oorzaak is is denk ik weinig relevant denk ik, het gaat om het gevolg op de markt.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 13-03-2014 12:36 ]

[Señor Sjon]

Ik denk dat je nu twee statistieken vergelijkt die pertinent niet te vergelijken zijn.

Mijn inschatting is dat die groep gerelateerd is aan het aantal (langdurig) werklozen die geen recht meer hebben op WW. Die zijn door hun laatste bodem heengezakt en worden dan wanbetaler.

[Maarten21]

Ph4ge, je bedoelt eigenlijk gewoon het percentage gedwongen verkopen van het totale aantal transacties?

http://nos.nl/artikel/598...koop-woningen-stijgt.html
4500 mensen deden vorig jaar beroep op NHG, waar een groot deel van de huizen onder valt, maar natuurlijk niet alle. Dit was 27% meer dan vorig jaar.

Een groei van gedwongen verkopen heeft inderdaad een prijsdrukkend effect. Hoe groot dit effect is durf ik niet te zeggen.

[Krisp]

ph4ge schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 12:29:
[...]

Simpel, er is altijd een deel van de transacties die plaatsvinden onder financiële druk van de verkoper. Het lijkt erop dat deze transacties gaan toenemen en zowel in absolute zin als relatieve zin een grotere stempel op de markt gaan drukken.

In 2006:
210.000 transacties
21.000 wanbetalers, waarvan 10%* verkoopt. Dat zijn dus 2100 transacties.

1% van de transacties vindt onder sterk prijsdrukkende omstandigheden.

*10% is zomaar een schatting, ik denk dat het nog vrij bescheiden is. Het zal eerder meer dan minder zijn. Daarnaast is het logisch dat de groep die nog niet aan zn 120 dagen bankroet zit maar ook in de problemen aan het raken is en daardoor meer geneigd is om te verkopen net zo hard is toegenomen (wat ik probeerde te illustreren met het andere BKR cijfer).

Aangenomen dat in 2006 huizen standaard via de executieverkoop verkocht werden heb je gelijk: het kadaster registreerde ongeveer 2000 transacties in 2006. Overigens was het in 2007 nog iets minder.

2014
110.000 transacties
110.000 wanbetalers, waarvan 10%* verkoopt. Dat zijn 11.000 transacties, of 9.000 extra transacties tov van voorgaande jaren. Dat zijn dus 9000 extra mensen die waarschijnlijk niet hadden verkocht als ze deze problemen niet hadden, en dus een flinke groei van het aantal transacties. (Ik zie de opening van het 8 uur journaal al voor me als de transacties over heel 2014 10% hoger liggen)

Daarnaast vindt niet 1%, maar 10% van de transacties plaats onder omstandigheden die de prijs drukken. Dit gaat ook zn invloed hebben op verkopers die niet in ernstige problemen zitten. Als je buurman het wel zit, moet je toch mee als je je huis wil verkopen.

Ook andere effecten zie ik. Je zou kunnen beredeneren dat dit effect waarschijnlijk betekent dat die mensen terug stromen naar goedkopere woningen en er dus nog meer vraag naar goedkopere woningen en minder vraag naar dure woningen komt.

Dat zou impliceren dat er niet een vrije markt is en dat verkopers geforceerd worden een lagere prijs te accepteren dan ze normaliter zouden doen. Dat betekent dat de prijzen lager liggen dan ze in een vrije markt zouden zijn. Immers: voor de bank is de verkoop op zich belangrijker dan de prijs waarmee. De verliezen zouden alleen maar groter worden.

Ik vind het moeilijk om hierover te speculeren.

[...]
De groep die simpelweg niet meer betaalt is echter groot en neemt rap toe. Die groep is groot genoeg om als die in beweging komt van een "grote uitverkoop" te spreken. Uiteindelijk is voor een groep mensen een verkoop de enige oplossing. Als een warenhuis 10% van zn producten in de aanbieding doet noemen we het ook de Dol Dwaze Dagen. Echter, dat is jouw woordkeuze, ik constateer alleen dat dit impact gaat hebben. Veel meer als bijv. de gepredikte starters die op het punt zouden staan om de markt te overspoelen.

In een markt van ruim 110.000 hebben 10.000 transacties gewoon een grote impact, lokaal is dat nog groter. Dat is alles wat ik zeg.


[...]
Wat de oorzaak is is denk ik weinig relevant denk ik, het gaat om het gevolg op de markt.

Ik vraag me nog steeds af of het echt een grote invloed heeft. Er zijn immers ook andere invloeden op de markt. De prijs wordt hoog gehouden doordat verkopers massaal vasthouden aan een hoge prijs. Dat zorgt ervoor dat het aantal daadwerkelijke transacties laag is. De woningcoöperaties verzorgen inmiddels ook 20-30% van de verkopen, die verkopen doorgaans ook relatief scherp. Je kunt niet ondubbelzinnig zeggen dat omdat het aantal (semi-)gedwongen verkopen toeneemt, de prijs gedrukt wordt.

[Señor Sjon]

De corporaties mogen tegenwoordig 25% onder de marktprijs zitten i.p.v. 10-15%. Je wordt dus indirect door je eigen belastingcenten weggeconcurreerd door de semi-overheid. De corporatie heeft zijn woningen alleen afgeschreven en wat rest is nog een boekwaarde. Leuk voor een koper, maar de verkoper in dezelfde straat is er gewoon het bokje mee.

[Krisp]

Senor Sjon schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 13:18:
De corporaties mogen tegenwoordig 25% onder de marktprijs zitten i.p.v. 10-15%. Je wordt dus indirect door je eigen belastingcenten weggeconcurreerd door de semi-overheid. De corporatie heeft zijn woningen alleen afgeschreven en wat rest is nog een boekwaarde. Leuk voor een koper, maar de verkoper in dezelfde straat is er gewoon het bokje mee.

Dat doen ze alleen met methoden als duokoop of een andersoortige 'startersregeling'. Ik heb nog bijzonder weinig coöperaties huizen zien verkopen met een 25% lagere waarde. Dat vinden makelaars marktvervalsing, ik overigens ook: de echte prijs staat namelijk in het artikel en daarmee kloppen allerlei statistieken niet. Verder betaal je gewoon hetzelfde bedrag.

[ Voor 13% gewijzigd door Krisp op 13-03-2014 13:23 ]

[Verwijderd]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Verwijderd op 18-03-2014 11:44 ]

[Arnout]

Verwijderd schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 13:26:
[...]


Zo ook een goede vriendin van ons. Huis gekocht in 2008 voor 2 ton, wil het huis nu verkopen (te weinig slaapkamers) toen er op gezet voor 190.000 (al het nodige aan verbouwd). Vervolgens gezakt naar 180.000. En toen kwam de voormalige huurwoning van de woning cooperatie aan de overkant van de straat te koop voor 150.000 (met extra slaapkamer)... Ze wordt er moedeloos van en heeft inmiddels het huis voor 150.000 er op staan.

25% eraf sinds 2008 is overigens heel normaal.

[Hielko]

Sowieso wat is 25% onder de marktprijs? Is de marktprijs niet wat een koper er voor wilt geven? Bij de corporaties zullen ze toch ook wel niet de huizen voor 150 te koop zetten als ze denken dat ze hun voorraad ook kwijt kunnen raken voor 175. Daarnaast zullen dat toch vaak wel huizen zijn waar meer aan gedaan moet worden qua bijv. keuken en badkamer gok ik zo.

[redwing]

Verwijderd schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 13:26:
[...]
Zo ook een goede vriendin van ons. Huis gekocht in 2008 voor 2 ton, wil het huis nu verkopen (te weinig slaapkamers) toen er op gezet voor 190.000 (al het nodige aan verbouwd). Vervolgens gezakt naar 180.000. En toen kwam de voormalige huurwoning van de woning cooperatie aan de overkant van de straat te koop voor 150.000 (met extra slaapkamer)... Ze wordt er moedeloos van en heeft inmiddels het huis voor 150.000 er op staan.

Als je huis niet binnen een paar weken verkocht wordt (ook niet voor die 150k) kun je wel de woningcoorporaties de schuld geven, maar schijnbaar vinden de kopers dat nog steeds te duur. Pas als je ziet dat zij hun woningen snel verkopen en jij niet kun je zeggen dat het aan hun ligt. Woningen zijn gewoon erg in prijs omlaag gegaan en je moet dan ook niet rekenen vanuit de originele koop prijs maar de waarde die het nu nog heeft.

[Arnout]

En wat ik van corporatiewoningen weet is dat deze juist voor een goede prijs verkocht worden omdat je met professionele onderhandelaars te maken hebt, in tegenstelling tot een wanhopige verkoper die ook nog eens niet geholpen wordt door een makelaar die alleen een 'transactie realiseren' voor ogen heeft, want courtage.

[t_captain]

Verwijderd schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 13:26:
[...]

Zo ook een goede vriendin van ons. Huis gekocht in 2008 voor 2 ton, wil het huis nu verkopen (te weinig slaapkamers) toen er op gezet voor 190.000 (al het nodige aan verbouwd). Vervolgens gezakt naar 180.000. En toen kwam de voormalige huurwoning van de woning cooperatie aan de overkant van de straat te koop voor 150.000 (met extra slaapkamer)... Ze wordt er moedeloos van en heeft inmiddels het huis voor 150.000 er op staan.

2008 was op de top van de markt, of net erover.

Dan is een prijsdaling van 20 a 25% niet zo vreemd. De vraag is of de verbouwingen meer waarde hebben opgeleverd dan de 6 jaar slijtage hebben gekost (wat je niet vervangt is nu 6 jaar ouder dan toen, denk aan de keuken, badkamer etc).

Nog belangrijker is de vraag waar in NL de woning staat. We kijken vaak naar landelijke gemiddelden, maar daarmee gaan we voorbij aan de sterke trend naar urbanisatie. De woningmarkt in de grote steden doet het beter dan in de kleinere plaatsen, en de randstad doet het beter dan de periferie. De regionale verschillen zijn inmiddels groter dan de gemiddelde prijsontwikkeling.

Vergelijk bijvoorbeeld op deze site http://www.nvm.nl/wonen/m...e/woningmarktcijfers.aspx NVM regio 34 (Amsterdam) met 01 (Noordoost Groningen).

* Noordoost Groningen: transactieprijs per vierkante meter Q4 2013 t.o.v. Q4 2012: -9.2%
* Amsterdan: zelfde statistiek: +1%

Er zit aardig wat ruis op deze statistiek (bescheiden aantal transacties binnen 1 kwartaal en 1 regio), maar het verschil is indrukwekkend. Amsterdam neemt in 1 jaar tijd 10% afstand van Noordoost Groningen. In een woningmarkt waar we het over een totale daling van 25% in 6 jaar tijd hebben is dat verschil echt fors.

[ph4ge]

Maarten21 schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 12:47:
Ph4ge, je bedoelt eigenlijk gewoon het percentage gedwongen verkopen van het totale aantal transacties?

http://nos.nl/artikel/598...koop-woningen-stijgt.html
4500 mensen deden vorig jaar beroep op NHG, waar een groot deel van de huizen onder valt, maar natuurlijk niet alle. Dit was 27% meer dan vorig jaar.

Een groei van gedwongen verkopen heeft inderdaad een prijsdrukkend effect. Hoe groot dit effect is durf ik niet te zeggen.

Ook de gedwongen verkopen statistiek vertekent, omdat ook dat middel tegenwoordig veel minder wordt gebruikt. Er worden veel vaker deals met probleemgevallen gemaakt, trajecten afgesproken etc. Daarbij wordt men juridisch gezien niet gedwongen om te verkopen, maar is er in de praktijk weinig andere keus dan mee te werken.

Nogmaals, het gaat niet alleen om de groep die echt met het mes op de keel gedwongen wordt om te verkopen. Ook de groep met net iets groeit problemen groeit. Er zijn ook mensen die het niet zover laten komen en zelf maatregelen nemen, dat zijn er waarschijnlijk nog meer.

Krisp schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 12:52:
Ik vraag me nog steeds af of het echt een grote invloed heeft. Er zijn immers ook andere invloeden op de markt. De prijs wordt hoog gehouden doordat verkopers massaal vasthouden aan een hoge prijs. Dat zorgt ervoor dat het aantal daadwerkelijke transacties laag is. De woningcoöperaties verzorgen inmiddels ook 20-30% van de verkopen, die verkopen doorgaans ook relatief scherp. Je kunt niet ondubbelzinnig zeggen dat omdat het aantal (semi-)gedwongen verkopen toeneemt, de prijs gedrukt wordt.

Klopt, er zijn ook andere invloeden, was het maar zo simpel dat er slechts 1 invloed was. Dit effect wordt waarschijnlijk op zn minst 10 keer zo sterk dan het was.

Jij geeft het ook aan; de prijs wordt hoog gehouden door mensen die vasthouden aan hoge prijzen. Op het moment dat er een grote groep is die dat niet meer kan komen er dus meer transacties en meer druk naar beneden.

Anyhow, het begon met maar een bijzinnetje in mijn verslag van het hele debat waar nu enorm op wordt ingezoomd. Er is wel meer besproken. Het belangrijkste is dat men weinig tot niets doet met de aanbevelingen van de Commissie Huizenprijzen. Of die commissie zat er helemaal naast, of de structurele problemen die dat rapport onderkent blijven bestaan.

[Señor Sjon]

Hielko schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 13:42:
Sowieso wat is 25% onder de marktprijs? Is de marktprijs niet wat een koper er voor wilt geven? Bij de corporaties zullen ze toch ook wel niet de huizen voor 150 te koop zetten als ze denken dat ze hun voorraad ook kwijt kunnen raken voor 175. Daarnaast zullen dat toch vaak wel huizen zijn waar meer aan gedaan moet worden qua bijv. keuken en badkamer gok ik zo.

Een koper wil niks geven en een verkoper wil alles hebben. Dus niet alleen de koper is bepalend voor de marktprijs.

redwing schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 13:45:
[...]

Als je huis niet binnen een paar weken verkocht wordt (ook niet voor die 150k) kun je wel de woningcoorporaties de schuld geven, maar schijnbaar vinden de kopers dat nog steeds te duur. Pas als je ziet dat zij hun woningen snel verkopen en jij niet kun je zeggen dat het aan hun ligt. Woningen zijn gewoon erg in prijs omlaag gegaan en je moet dan ook niet rekenen vanuit de originele koop prijs maar de waarde die het nu nog heeft.

Als er éénmaal een woning voor 150k opgestaan heeft, dan wachten potentiële kopers natuurlijk tot er weer een huurder weggaat. En ik durf wel aan te nemen dat het starterssegment niet zoveel gedaald is. De financierbaarheid blijft een groot goed.

Arnout schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 13:47:
En wat ik van corporatiewoningen weet is dat deze juist voor een goede prijs verkocht worden omdat je met professionele onderhandelaars te maken hebt, in tegenstelling tot een wanhopige verkoper die ook nog eens niet geholpen wordt door een makelaar die alleen een 'transactie realiseren' voor ogen heeft, want courtage.

Met een boekwaarde van bv. 50k is een 150k vangen voor een woning natuurlijk altijd winst. De particulier heeft niet die luxe.


Anders wat. Net voor de grap gekeken, naar de max hypotheek op basis van mijn oude gegevens is ook rustig met 20+% gedaald.

[redwing]

Senor Sjon schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 14:57:
Als er éénmaal een woning voor 150k opgestaan heeft, dan wachten potentiële kopers natuurlijk tot er weer een huurder weggaat. En ik durf wel aan te nemen dat het starterssegment niet zoveel gedaald is. De financierbaarheid blijft een groot goed.

Als ik dat voorbeeld lees waren ze al van 2 ton naar 180k gezakt. Ervaring van wat ik hier in de buurt zie leert me dat dan die 180k vaak nog steeds erg optimistisch is. Als ze dan naar 150k zakken en nog niet verkopen lijkt me dat wel bewezen

Waarom denkt iedereen trouwens dat een woningcoorporatie zijn huizen veel te goedkoop verkoopt ? Als ze snel willen verkopen zullen ze wat onder de marktwaarde gaan zitten, maar 25% zullen ze echt niet zomaar doen.

[ Voor 15% gewijzigd door redwing op 13-03-2014 16:06 ]

[Pooh]

Senor Sjon schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 14:57:
Met een boekwaarde van bv. 50k is een 150k vangen voor een woning natuurlijk altijd winst. De particulier heeft niet die luxe.

Wat is dat voor vreemde redenering? Als een woning 150k oplevert, hoort hij gewoon voor 150k in de boeken te staan. En als een WBV dat anders doet (om wat voor reden dan ook), is dat nog geen winst. Je kunt als particulier je woning toch ook voor 50k in je boekhouding opnemen en jezelf rijk rekenen bij verkoop?

[Z___Z]

Pooh schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:11:
[...]

Wat is dat voor vreemde redenering? Als een woning 150k oplevert, hoort hij gewoon voor 150k in de boeken te staan. En als een WBV dat anders doet (om wat voor reden dan ook), is dat nog geen winst. Je kunt als particulier je woning toch ook voor 50k in je boekhouding opnemen en jezelf rijk rekenen bij verkoop?

Dit komt omdat de boekwaarde van een woning alsvolgt wordt berekend:
+Aankoop grond
+Bouwkosten
-------------------------
Initinele boekwaarde

- Jaarlijkse afschrijving van 2%
+ Duurzame onderhoudskosten
--------------------------------------------
Huidige boekwaarde

Doordat afschrijvingen de winst drukken betaal je minder belasting als bedrijf. Bij verkoop het verschil tussen boekwaarde en verkoopwaarde dus winst. Dit kan je prive ook doen. Zou ook veel eerlijker zijn als dit ook zo wordt berekend door de belastingdienst ipv overdrachtsbelasting. Nadeel is dat het administratief moeilijk is bij te houden (en dus te controleren) door particulieren.

[Pooh]

Het verbaast me dat dat mag, erg logisch is het niet. Ik heb niet genoeg verstand van Nederlandse accountancy wetgeving om daar iets over te zeggen, maar meer algemeen:

Historische kostprijs is voor zaken die zo lang meegaan als woningen (50 jaar) vrij absurd. Logischer zou ik het vinden om te waarderen tegen bedrijfswaarde, dus op basis van huuropbrengsten versus onderhoudskosten.
Dat is weer iets anders dan marktwaarde, die mogelijk veel hoger of lager ligt, maar het bedrijfsmodel van een WBV is niet primair gestoeld op het verkopen van de voorraad, en een deel zal aan het eind worden gesloopt/vervangen in plaats van verkocht.

[Señor Sjon]

Pooh schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:11:
[...]

Wat is dat voor vreemde redenering? Als een woning 150k oplevert, hoort hij gewoon voor 150k in de boeken te staan. En als een WBV dat anders doet (om wat voor reden dan ook), is dat nog geen winst. Je kunt als particulier je woning toch ook voor 50k in je boekhouding opnemen en jezelf rijk rekenen bij verkoop?

Don't blame the messenger.

WBV gaan wel steeds meer naar de reële waarde toe omdat veel huizen ook borg staan voor financiering van andere bootjes, prestigedingen, projecten, villa's sociale huurwoningen. Die verkoop is afgedwongen door minister Blok als tegenwicht om op die manier de verhuurderstax te matigen.

Paar jaar terug hadden corporaties al de grootste problemen toen er opeens allerlei bedrijfsbelastingen om de hoek kwamen die ze ervoor nooit hadden.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 14:57:
Met een boekwaarde van bv. 50k is een 150k vangen voor een woning natuurlijk altijd winst. De particulier heeft niet die luxe.

Je kan hetzelfde zeggen van mensen die hun huis 40 jaar geleden gekocht hebben. Die zouden met enige afschrijving nu een boekwaarde van 20k kunnen hebben. Alleen hebben ze 400k in hun hoofd.
Waarom hanteren woningcorporaties eigenlijk zulke lage boekwaarden, i.p.v. een reele waarde?

redwing schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:00:
Waarom denkt iedereen trouwens dat een woningcoorporatie zijn huizen veel te goedkoop verkoopt ? Als ze snel willen verkopen zullen ze wat onder de marktwaarde gaan zitten, maar 25% zullen ze echt niet zomaar doen.

Ik zou het eerder willen omdraaien: als je ziet hoeveel sociale huurwoningen langdurig leeg en te koop staan (terwijl er zat huurders zijn die ze willen huren!), zijn de vraagprijzen veel te hoog. Wat mij betreft verplicht de overheid woningcorporaties de prijs dusdanig te laten dalen dat ze in uiterlijk 3 maanden verkocht zijn. Die woningen zijn gesubsidieerd gebouwd, met het doel mensen te huisvesten. Leegstand zou beboet moeten worden. Misschien een leuke optie: een verhuurdersheffing van 700 euro per maand dag een woning leeg staat!

[Pooh]

Waar woon jij? Ik zie echt nooit sociale huurwoningen langdurig leeg te koop staan? 3 maanden is misschien een beetje vlot, maar gemiddeld zijn ze toch echt wel weg na 6 maanden (de termijn die bij taxaties e.d. als ijkpunt geldt voor een 'normale verkoop').

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 18:04:
[...]

Je kan hetzelfde zeggen van mensen die hun huis 40 jaar geleden gekocht hebben. Die zouden met enige afschrijving nu een boekwaarde van 20k kunnen hebben. Alleen hebben ze 400k in hun hoofd.
Waarom hanteren woningcorporaties eigenlijk zulke lage boekwaarden, i.p.v. een reele waarde?

40 jaar geleden was dat nog een gemeentelijke taak. Die woningen zijn 100% van belastinggeld gebouwd en in de privatiseringswoede van begin jaren '90 zijn de corporaties 'zelfstandig' geworden. Maar ja, veel stenen, geen schulden en veel onderpand te verdelen. Dat was natuurlijk een walhalla.

[...]

Ik zou het eerder willen omdraaien: als je ziet hoeveel sociale huurwoningen langdurig leeg en te koop staan (terwijl er zat huurders zijn die ze willen huren!), zijn de vraagprijzen veel te hoog. Wat mij betreft verplicht de overheid woningcorporaties de prijs dusdanig te laten dalen dat ze in uiterlijk 3 maanden verkocht zijn. Die woningen zijn gesubsidieerd gebouwd, met het doel mensen te huisvesten. Leegstand zou beboet moeten worden. Misschien een leuke optie: een verhuurdersheffing van 700 euro per maand dag een woning leeg staat!

Zijn ze al mee bezig. De particuliere woning die de onrendabele top van de corporatie financierde krijgt zo nog een keer de deksel op de neus. Eerst 20k meer betalen voor je woning in de grondprijs voor de corporaties en dan bij verkoop wordt je ook nog eens weggeconcurreerd door een vele malen draagkrachtigere organisatie. Verlies je nog eens 20k.

[Hielko]

Z___Z schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 16:26:
[...]

Dit komt omdat de boekwaarde van een woning alsvolgt wordt berekend:
+Aankoop grond
+Bouwkosten
-------------------------
Initinele boekwaarde

- Jaarlijkse afschrijving van 2%
+ Duurzame onderhoudskosten
--------------------------------------------
Huidige boekwaarde

Doordat afschrijvingen de winst drukken betaal je minder belasting als bedrijf. Bij verkoop het verschil tussen boekwaarde en verkoopwaarde dus winst. Dit kan je prive ook doen. Zou ook veel eerlijker zijn als dit ook zo wordt berekend door de belastingdienst ipv overdrachtsbelasting. Nadeel is dat het administratief moeilijk is bij te houden (en dus te controleren) door particulieren.

Grond wordt in principe niet afgeschreven aangezien het niet kan slijten. Huizen slijten natuurlijk wel, en afschrijven in een termijn van 50 jaar lijkt me dan ook zeer redelijk, Zonder groot onderhoud zullen die woningen dan toch niet meer bij de tijd zijn, en als dat onderhoud gepleegd wordt dan worden die kosten weer bij de boekwaarde opgeteld. Feit blijft wel dat woningen en grond tegen historische kostprijs in de boeken blijft staan wat op de lange termijn weinig relatie meer hoeft te hebben met de huidige marktprijs. Maar daarom zijn accountingsstandaarden tegenwoordig aan het veranderen, en gaan deze richting marktwaardes.

[Fiber]

Verwijderd schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 13:26:
[...] Zo ook een goede vriendin van ons. Huis gekocht in 2008 voor 2 ton, wil het huis nu verkopen (te weinig slaapkamers) toen er op gezet voor 190.000 (al het nodige aan verbouwd). Vervolgens gezakt naar 180.000. En toen kwam de voormalige huurwoning van de woning cooperatie aan de overkant van de straat te koop voor 150.000 (met extra slaapkamer)... Ze wordt er moedeloos van en heeft inmiddels het huis voor 150.000 er op staan.

Kan ze hem toch beter helemaal uit de verkoop halen lijkt mij en dan een slaapkamertje er bij (laten) klussen of zo. Of gewoon in een paar stapelbedden investeren...

* Fiber heeft buren die heel gezellig met 5 kinderen op ongeveer 72 vierkante meter wonen...

[Blazer Coke]

ph4ge schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 15:58:
Iemand die gisteren nog naar het kamerdebat gekeken heeft? Dat men alle resultaten en aanbevelingen van de Commissie Huizenprijzen in een bureaula stopt en er niets mee gaat doen vind ik toch wel erg vervelend, al zijn we het wel gewend van de politiek. Hoewel alle partijen vertegenwoordigd waren in die commissie is er geen een die er waarde aan hecht. Slechts heel mondjesmaat worden er individuele maatregelen uitgepikt. Maar de algemene conclusie, oa dat de huidige samenleving vraagt om een flexibele woningmarkt en dat de prijzen simpelweg uit de hand gelopen zijn door over financiering legt men naast zich neer.

Leg mij nu eens uit waarom je vindt dat de huizenprijzen uit de hand zijn gelopen?

Bepaalde ontwikkelingen heben nu eenmaal gevolgen, dat wil nog niet zeggen dat iets te duur of goedkoop is. Is energie te duur? Kleren en voedsel te goedkoop? Auto's te duur? OV te duur? OV te goedkoop?
Een bepaald systeem mag zijn voor en zijn tegens hebben, maar het is mij niet duidelijk waarom een hoop mensen de huizen te duur vinden, terwijl er maatschappelijk gezien zelfs in deze zwaar economische tijden relatief weinig mensen kopje onder gaan.

Dat er ondertussen bijna 100.000 huishoudens zijn die achterstand hebben op de hypotheek werd afgedaan als een bijzaak ten gevolge van een economische, maar dat cijfer is in mijn ogen enorm. Zeker omdat bekend is dat een Nederlander de hoogste prioriteit geeft aan het betalen van de woning en dat pas stopt als het geld echt helemaal op is. Als beweging op de markt ergens vandaan gaat komen is het uit die hoek.

Waarom zou dat geen economische oorzaak zijn?

Er zijn maar 2 grote factoren waardoor mensen hun hypotheek niet kunnen betalen.

1. De hypotheek is gebaseerd op 2 inkomens en de relatie loopt stuk
2. Iemand verliest langdurig zijn baan/inkomen

Voor de rest zijn er nauwelijks problemen. Reden 1 is een maatschappelijk en politiek fenomeen. Reden 2 is puur economisch. De hoge schulden en dalende huizenprijzen (die direct gevolg zijn van overheidsinterventie en slechte economie) wordt grotendeels veroorzaakt door de overheid zelf.

Bouwsparen werd tenslotte door Blok als onwenselijk gezien omdat wij hier 100% LTV hebben. Dat is juist de omgekeerde wereld. Van die hoge LTV moeten we af omdat dat betekent dat men dalingen niet kan opvangen en oa het stimuleren van bouwsparen is een manier om dat mogelijk te maken. Nee, erg vrolijk word ik niet van die man.

Wat houd dat precies in bouwsparen?

Ik zie het in Duitstalige landen heel veel, maar verder nooit eigenlijk.

[Blazer Coke]

j_du_pee schreef op woensdag 12 maart 2014 @ 23:03:
[...]

Bij de crash in jaren '80 (reële prijzen -35%) was bij een rente die van 8% naar 12% ging het percentage wanbetalers 1,7%. http://kranten.delpher.nl...11204980%3Ampeg21%3Aa0438

Hier daalde de rente.

Hoeveel hypotheken waren er gebaseerd op 2 inkomens in 1980?
Hoeveel mensen hadden een baan voor het leven in 1980?
Wat was de samenstelling van kopers toen en nu?
Hoe zat het toen met de huurmarkt?
Etc.
Etc.
Etc.

[Fiber]

Blazer Coke schreef op vrijdag 14 maart 2014 @ 00:11:
[...]

Wat houd dat precies in bouwsparen?

Ik zie het in Duitstalige landen heel veel, maar verder nooit eigenlijk.

Wellicht eerst zelf even wat moeite doen...?

https://www.google.nl/#q=bouwsparen

In het kort: Een fiscaal aantrekkelijk gemaakte vorm van sparen speciaal voor de aankoop van een huis. Soort omgekeerde HRA...

[Tleilaxu]

Senor Sjon schreef op donderdag 13 maart 2014 @ 14:57:
[...]

[...]


Met een boekwaarde van bv. 50k is een 150k vangen voor een woning natuurlijk altijd winst. De particulier heeft niet die luxe.

Tuurlijk, ze gaan een woning verkopen voor 150k die ze ook hadden kunnen verkopen voor 175, omdat het pure winst is?

[t_captain]

Een woning met een triple-net huur van 500 per maand heeft een boekwaarde tussen de 70.000 en 90.000 euro (KF 12 .. 15).

Alles daarboven is inderdaad winst. Dat betekent echter niet dat een woningstichting happig is om de woningen voor 70 of 90k te verkopen. Ten eerste moeten ze verkoopklaar worden gemaakt (bv de typische "sociale huur" keuken vervangen voor een model dat in een betaalbare koopwoning niet misstaat), en nog een hele lijst aan dergelijke activiteiten. Ten tweede is er vaak al een bestemming voor de boekwinst.

Als je core business het verhuren van woningen is, je hebt geen desinvesteringsbehoefte, je hebt een verhuurbare woning, waarom zou je die dan voor de boekwaarde verkopen? Meestal zie je dat woningstichtingen een deel van hun bezit in oudere wijken verkopen om nieuwe projecten uit te financieren in nieuwbouwwijken. Het inruilen van de ene verhuurde woning voor de andere heeft bedrijfskundig niet zoveel nut, tenzij je een boekwinst kunt materialiseren.

[ph4ge]

Blazer Coke schreef op vrijdag 14 maart 2014 @ 00:11:
Leg mij nu eens uit waarom je vindt dat de huizenprijzen uit de hand zijn gelopen?

Bepaalde ontwikkelingen heben nu eenmaal gevolgen, dat wil nog niet zeggen dat iets te duur of goedkoop is. Is energie te duur? Kleren en voedsel te goedkoop? Auto's te duur? OV te duur? OV te goedkoop?
Een bepaald systeem mag zijn voor en zijn tegens hebben, maar het is mij niet duidelijk waarom een hoop mensen de huizen te duur vinden, terwijl er maatschappelijk gezien zelfs in deze zwaar economische tijden relatief weinig mensen kopje onder gaan.

Het hele topic staat er mee vol geschreven. Ik zou beginnen om het rapport van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen te lezen. Heel kort gezegd zijn de huizenprijzen in een periode van +-15 jaar meer dan verzesvoudigd, terwijl er geen enkele economische aanleiding voor was. De enige oorzaak was dat er veel makkelijker geld uitgeleend werd. En dat blijkt na 6 jaar kredietcrisis veel te makkelijk te zijn geweest, wat betekent dat het onhoudbaar is en schade veroorzaakt aan de rest van de economie. De enige manier om de schade te repareren en in de toekomst te voorkomen is de kredietregels aanscherpen. En als je huizenprijzen hebt die omhoog zijn gesloten louter alleen omdat de kredietregels versoepeld en versoepeld werden is het logisch dat ze te hoog zijn op het moment dat de regels worden aangescherpt.

Er is geen macro economische verklaring voor de prijsstijging in de jaren rond de eeuwwisseling.

Blazer Coke schreef op vrijdag 14 maart 2014 @ 00:11:Waarom zou dat geen economische oorzaak zijn?

Er zijn maar 2 grote factoren waardoor mensen hun hypotheek niet kunnen betalen.

1. De hypotheek is gebaseerd op 2 inkomens en de relatie loopt stuk
2. Iemand verliest langdurig zijn baan/inkomen

Voor de rest zijn er nauwelijks problemen. Reden 1 is een maatschappelijk en politiek fenomeen. Reden 2 is puur economisch. De hoge schulden en dalende huizenprijzen (die direct gevolg zijn van overheidsinterventie en slechte economie) wordt grotendeels veroorzaakt door de overheid zelf.

De reden is economisch, maar wel doordat er te grote risico's zijn genomen. Daar gaat het echter niet om, waar het omgaat is dat dit cijfer invloed gaat hebben op de economie, en in het bijzonder op de huizenmarkt. Je kan het niet af doen als "shit happens".

Blazer Coke schreef op vrijdag 14 maart 2014 @ 00:11:
Wat houd dat precies in bouwsparen?

Ik zie het in Duitstalige landen heel veel, maar verder nooit eigenlijk.

Ipv dat je mensen fiscaal stimuleert om zoveel mogelijk schuld op te bouwen stimuleer je ze om een buffer op te bouwen. Als we in Nederland ook gewoon 80% LTV hadden gehad dan had niemand ooit van de term restschuld gehoord. Wat de minister doet is zeggen: We kunnen hier 100%, dus hebben we bouwsparen niet nodig. Ik zeg, ook zolang 100% LTV er is is het wenselijk als men minder leent, bovendien gaan we die kant op en is het misschien goed als men nu alvast begint te sparen voor als bijv. de kinderen over 15 jaar een huis willen kopen.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 14-03-2014 10:07 ]

[schumi2004]

Waarschijnlijk wijkt mijn vraag compleet af als waar de laatste discussie over ging maar zit met het volgende (dit topic leek mij het meest geschikt hiervoor)
Afgelopen weken het gemeentelijke aanslag biljet mogen ontvangen en ik zag tot mijn verbazing dat ons huis zo'n 15K lager waarde bepaling heeft als jaar ervoor. Dus ik rond gaan vragen en kijken waarom en hoe dat kan en heb er geen antwoord op kunnen vinden.
Dus ik naar de achterbuurman gegaan welke nagenoeg exact het zelfde huis heeft en het verschil in WOZ is in mijn ogen enorm, namelijk 20K meer als wat de gemeente denkt dat ons huis waard is!!

Nu weet ik dat er zat mensen zijn die om een lager WOZ zitten te springen en als je bv wilt gaan verkopen (wat niet in de planning staat) een hogere WOZ mogelijk interesant is. Ik vond dit verschil wel heel erg extreem en denk er hard aan om er bezwaar tegen te maken maar dan omdat ik hem te laag vind maar is dat wel verstandig?

[RemcoDelft]

schumi2004 schreef op maandag 17 maart 2014 @ 20:08:
Afgelopen weken het gemeentelijke aanslag biljet mogen ontvangen en ik zag tot mijn verbazing dat ons huis zo'n 15K lager waarde bepaling heeft als jaar ervoor.

Huizenprijzen zijn van 1-1-2012 tot 1-1-2013 zo'n 9% gedaald (uit m'n hoofd). Lijkt me dus logisch dat de WOZ omlaag gaat.

[schumi2004]

RemcoDelft schreef op maandag 17 maart 2014 @ 20:37:
[...]

Huizenprijzen zijn van 1-1-2012 tot 1-1-2013 zo'n 9% gedaald (uit m'n hoofd). Lijkt me dus logisch dat de WOZ omlaag gaat.

Zover was ik ook maar zo'n groot verschil met een zelfde huis, maar die staat alleen andere kant op, vond ik wel erg absurd

[Krisp]

Ik denk dat je overschat in hoeverre kopers kijken naar de WOZ-waarde. Ik zou me dan ook geen zorgen maken en vooral genieten van de lage lasten die daarbij komen.

Wat speculatief: wellicht moet je jezelf ook afvragen of jouw WOZ-waarde niet realistischer is dan die van de buurman.

[Kju]

schumi2004 schreef op maandag 17 maart 2014 @ 20:08:
Waarschijnlijk wijkt mijn vraag compleet af als waar de laatste discussie over ging maar zit met het volgende (dit topic leek mij het meest geschikt hiervoor)
Afgelopen weken het gemeentelijke aanslag biljet mogen ontvangen en ik zag tot mijn verbazing dat ons huis zo'n 15K lager waarde bepaling heeft als jaar ervoor. Dus ik rond gaan vragen en kijken waarom en hoe dat kan en heb er geen antwoord op kunnen vinden.
Dus ik naar de achterbuurman gegaan welke nagenoeg exact het zelfde huis heeft en het verschil in WOZ is in mijn ogen enorm, namelijk 20K meer als wat de gemeente denkt dat ons huis waard is!!

Nu weet ik dat er zat mensen zijn die om een lager WOZ zitten te springen en als je bv wilt gaan verkopen (wat niet in de planning staat) een hogere WOZ mogelijk interesant is. Ik vond dit verschil wel heel erg extreem en denk er hard aan om er bezwaar tegen te maken maar dan omdat ik hem te laag vind maar is dat wel verstandig?

Zonde van je tijd, een bezwaar tegen de WOZ-waarde kan namelijk niet tot een verhoging leiden: klik

Ter info: waardering vind plaats o.b.v. objectvergelijking met zo veel mogelijk gelijkwaardige (m2's, stand, ligging, type) kenmerken, uitgaande van transacties van max. 1 jaar (of later als er echt niets vergelijkbaars voor handen is of een transactie in een andere buurt) voor of na de waardepeildatum. In de praktijk doen computers de waardering en de keuzes die gemaakt worden zijn niet altijd even logisch, daarom zou het kunnen dat bij de buurman (met exact dezelfde woning) andere referenties zijn gebruikt. Ook zou het kunnen dat de gemeente uitgaat van een verkeerde oppervlakte bij jou of je buurman. Strikt genomen is de waarde van de vorige peildatum geen referentie en komt de waarde alleen tot stand door de eerder genoemde vergelijking. Vaak hanteren bezwaarmakers bijvoorbeeld het argument dat er een stijging van x procent is, daar kan echter niets aan gedaan worden omdat de actuele woz-waarde niet tot stand komt door vergelijking met de vorige woz-waarde. Tot vorig jaar was het, zowel voor taxateurs al gemeenten, moeilijk om binnen die straal te blijven doordat er zo weinig transacties waren. Vanaf 2013 stijgt het aantal transacties en is het veel makkelijker om te vergelijken, dit zal nu zeker gaan leiden tot betrouwbaardere waarden, deels ook omdat de gemeenten sinds 1 januari de WOZ-waarden openbaar moeten maken (systeem is nog niet gereed) en ze niet op meer bezwaren zitten te wachten omdat buren bij elkaar lagere waarden constateren.

[NiGeLaToR]

WOZ is natuurlijk de gemeentelijke grap van de eeuw. Daalt de WOZ, stijgt het percentage van de waarde wat je aan belasting dient te betalen - netto betalen we ondanks de daling elk jaar gewoon meer.
Wat mij betreft stellen ze vast wat je moet betalen en schrappen ze het hele WOZ verhaal - maakt toch geen donder uit wat je taxatie doet

Maargoed; hier 70k van de vp afgehaald in 2011 en vervolgens jaar erna (dus 2013 met peildatum 1/1/2012) inderdaad precies wat we betaald hebben aan WOZ. Inmiddels conform dalingspercentage voor type huis in deze regio geindexeerd, dus is gaat elk jaar 5-10k euro af op het moment. Niet eens zo gek dus, denk dat het wel aardig klopt, gemiddeld genomen.

[ Voor 11% gewijzigd door NiGeLaToR op 18-03-2014 09:29 ]

[Cheezus]

Kju schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 08:50:
[...]
Vanaf 2013 stijgt het aantal transacties ...

De cijfers van het kadaster waren hier nog niet gepost: in februari 27% stijging t.o.v. februari 2013.
http://www.volkskrant.nl/...-omhoog-in-februari.dhtml

[ATS]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 09:28:
WOZ is natuurlijk de gemeentelijke grap van de eeuw. Daalt de WOZ, stijgt het percentage van de waarde wat je aan belasting dient te betalen - netto betalen we ondanks de daling elk jaar gewoon meer.
Wat mij betreft stellen ze vast wat je moet betalen en schrappen ze het hele WOZ verhaal - maakt toch geen donder uit wat je taxatie doet

Woensdag is het moment om hier iets aan te doen! Stemmen dus.

In mijn gemeente zijn de gemeentelijke lasten daadwerkelijk gedaald de afgelopen jaren.

[Kju]

Die daling komt waarschijnlijk door ruimte op de begroting. Ook in mijn eigen gemeente is de OZB gedaald ondanks dat prijzen zijn gedaald. Mijn gemeente heeft bijvoorbeeld niet ingezeg op omvangrijke (en verliesgevende) grondposities.

De OZB is inmiddels een onderdeel van iedere gemeentelijke begroting waar niet te veel van kan worden afgeweken. Als de waarden dalen gaat de heffing omhoog en betaalt de eigenaar uiteindelijk toch ongeveer hetzelfde bedrag aan OZB zodat de begroting hetzelfde blijft. Daar gaat geen enkele wethouder of raadslid iets aan kunnen veranderen, helemaal niet zo lang het Rijk steeds meer verantwoordelijkheden en kosten naar de gemeenten doorschuift.

[ Voor 21% gewijzigd door Kju op 18-03-2014 10:15 ]

[Tjeerd]

Cheezus schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 09:39:
[...]


De cijfers van het kadaster waren hier nog niet gepost: in februari 27% stijging t.o.v. februari 2013.
http://www.volkskrant.nl/...-omhoog-in-februari.dhtml

De grote vraag is of er puur beweging in de huizenmarkt komt, waarbij verliezen nog steeds worden genomen en de komende jaren de prijzen betrekkelijk gestabiliseerd blijven (lees: niet stijgen). Of dat de psychologie de overhand gaat krijgen en men denkt dat het nooit meer zo 'goedkoop' zal worden zoals nu en mensen geneigd zijn maar weer de vraagprijs te bieden. Als verkopers het idee hebben dat er weer veel vraag komt en er om hun heen veel verkocht wordt, is de kans groot dat men de prijzen weer gaat bijstellen omhoog op middellange termijn. En als het inderdaad gaat stijgen, ben ik benieuwd in welk tempo de volgende correctie er weer zal komen

[Kju]

Of de prijzen gaan stijgen, geen idee, maakt me ook verder niet uit. Als je uitgaat van de economielessen die je vroeger op school hebt gehad is het vrijwel onvermijdelijk dat de prijzen zullen stijgen als de vraag stijgt en het aanbod gelijk blijft of daalt (uitgaande van de toename in transacties). Alleen blijft het koffiedik kijken. Het gaat er mij in ieder geval om dat het aantal transacties omhoog gaat en op de korte termijn lijkt dat wel het geval. Sinds 2 januari draaien alle makelaars overuren omdat geen van de kantoren zijn voorbereid op een toename in bezichtigingen en transacties. Ik kreeg vandaag 2 goede biedingen op hetzelfde object waarvan ik bij de inverkoopname in oktober mezelf afvroeg of het wel verkoopbaar was. Daartegenover staat dat ik op dit moment met drie aankoopdossiers bezig ben waaronder voor een klant waar ik aan het bieden ben op twee appartementen in hetzelfde complex (bij dezelfde makelaar) en de luxe heb om de verkopers en de makelaar uit te spelen en de deal te sluiten die het voordeligst uitkomt.

[NiGeLaToR]

Er zal wel een wat dempend effect uitgaan van de nieuwe hypotheekregels en afbouw van arbeidskortingen en HRA - maar het theoretische vraag-aanbod verhaal blijft daarin uiteraard overeind.

Wel grappig dat 'de markt' zo versnelt, niets zo irrationeel als 'de mens' 'Crisis' is nu feitelijk op z'n hevigst, maar de nieuwigheid is er wel vanaf. In dat opzicht heelt tijd inderdaad elke 'wond' - of zijn we gewoon collectief vergeetachtig

[Kju]

Of iedereen met plannen op lange termijn gaat ervan uit dat een transactie in 2014 niet onder water zal staan in 2024 of later... terecht of onterecht laat ik in het midden, in het leven moet je risico's durven te nemen. Het risico is gevoelsmatig aanmerkelijk kleiner geworden en als je met een kindje weg wil uit een tweekamerappartement zal voor velen de keus wel makkelijker zijn.

[NiGeLaToR]

En uiteindelijk is het ook nog 's zo of een huis ooit 300k kostte en nu voor 220k te koop is, die 80k is er al af. Zelfs als het nog 20k of 40k minder 'waard' wordt, hoef je dan 'nog maar' 220k bij elkaar te sparen. Maakt toch uit.

[schumi2004]

Kju schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 08:50:
[...]

Zonde van je tijd, een bezwaar tegen de WOZ-waarde kan namelijk niet tot een verhoging leiden: klik

Ter info: waardering vind plaats o.b.v. objectvergelijking met zo veel mogelijk gelijkwaardige (m2's, stand, ligging, type) kenmerken, uitgaande van transacties van max. 1 jaar (of later als er echt niets vergelijkbaars voor handen is of een transactie in een andere buurt) voor of na de waardepeildatum. In de praktijk doen computers de waardering en de keuzes die gemaakt worden zijn niet altijd even logisch, daarom zou het kunnen dat bij de buurman (met exact dezelfde woning) andere referenties zijn gebruikt. Ook zou het kunnen dat de gemeente uitgaat van een verkeerde oppervlakte bij jou of je buurman. Strikt genomen is de waarde van de vorige peildatum geen referentie en komt de waarde alleen tot stand door de eerder genoemde vergelijking. Vaak hanteren bezwaarmakers bijvoorbeeld het argument dat er een stijging van x procent is, daar kan echter niets aan gedaan worden omdat de actuele woz-waarde niet tot stand komt door vergelijking met de vorige woz-waarde. Tot vorig jaar was het, zowel voor taxateurs al gemeenten, moeilijk om binnen die straal te blijven doordat er zo weinig transacties waren. Vanaf 2013 stijgt het aantal transacties en is het veel makkelijker om te vergelijken, dit zal nu zeker gaan leiden tot betrouwbaardere waarden, deels ook omdat de gemeenten sinds 1 januari de WOZ-waarden openbaar moeten maken (systeem is nog niet gereed) en ze niet op meer bezwaren zitten te wachten omdat buren bij elkaar lagere waarden constateren.

Dank voor de uitleg. Is al een stuk duidelijker maar blijft het frapant vinden dat er een dergelijk verschil is, ben wel eens benieuwd wat voor refrenties er wel niet gebruikt zijn dan.

[Kju]

Bij iedere fatsoenlijke gemeente kan je met je digi-d inloggen en het taxatieverslag opvragen.

[ph4ge]

Kju schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 11:04:
Of de prijzen gaan stijgen, geen idee, maakt me ook verder niet uit. Als je uitgaat van de economielessen die je vroeger op school hebt gehad is het vrijwel onvermijdelijk dat de prijzen zullen stijgen als de vraag stijgt en het aanbod gelijk blijft of daalt (uitgaande van de toename in transacties).

Gezien het feit dat we telkens minder kunnen lenen, neemt de vraag, of althans de kracht van de vraag alleen maar af. Als het aanbod inderdaad gelijk blijft en niet mee daalt mag jij raden wat dat met de prijzen doet als je je economielessen volgt.

Het houdt echt allemaal niet over. Ja, het lijkt allemaal iets, met de nadruk op iets, minder slecht te gaan. Als je het uitzonderlijke weer, het ongekende vertrouwen gevoed door het media offensief en dat we vorig jaar te maken hadden met flinke maatregelen in december wegdenkt blijft er vrijwel niks over. Wellicht het minst slechte crisiscijfer, maar duidelijk nog steeds een crisicijfer. Er is zowel in de realiseerde cijfers als in de onderliggende cijfers nog geen enkel reden om van herstel te spreken. Waar zou het vandaan moeten komen? We kunnen minder lenen (en er wordt meer naast een hypotheek geleend), we hebben meer werkeloosheid en hogere lasten. Er is niks wat hogere prijzen zou kunnen verklaren.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 18-03-2014 12:18 ]

[RemcoDelft]

Kju schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 11:04:
Als je uitgaat van de economielessen die je vroeger op school hebt gehad is het vrijwel onvermijdelijk dat de prijzen zullen stijgen als de vraag stijgt en het aanbod gelijk blijft of daalt (uitgaande van de toename in transacties).

Oorzaak-gevolg: als de prijs daalt is het volgens dezelfde economielessen onvermijdelijk dat de transacties zullen stijgen...

NiGeLaToR schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 11:31:
En uiteindelijk is het ook nog 's zo of een huis ooit 300k kostte en nu voor 220k te koop is, die 80k is er al af.

Ook dit kan je omdraaien: het huis wat nu voor 220k te koop staat, kostte ooit 140k (gecorrigeerd voor inflatie!). 't Is maar net waar je het referentievlak legt.

[dcl!]

Kju schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 11:50:
Bij iedere fatsoenlijke gemeente kan je met je digi-d inloggen en het taxatieverslag opvragen.

Waarbij dan alleen IE als browser wordt geaccepteerd (geven ze zelf aan op de site...). Gelukkig werkt Firefox wel, maar dat communiceren ze dan weer niet.

[timag]

RemcoDelft schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 12:58:
[...]

Oorzaak-gevolg: als de prijs daalt is het volgens dezelfde economielessen onvermijdelijk dat de transacties zullen stijgen...

Dat hangt er maar vanaf: prijselasticiteit

Waarmee ik overigens niet wil beweren dat in de huizenmarkt sprake is van positieve prijselasticiteit...

[ Voor 13% gewijzigd door timag op 18-03-2014 14:04 ]

[NiGeLaToR]

RemcoDelft schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 12:58:

Ook dit kan je omdraaien: het huis wat nu voor 220k te koop staat, kostte ooit 140k (gecorrigeerd voor inflatie!). 't Is maar net waar je het referentievlak legt.

Jep, je klinkt zo inderdaad een beetje als m'n oma van 93 die ooit nog een brood voor een duppie kocht.
Punt is niet wat de prijs ooit was en hoe de prijs ooit steeg, maar hoe ontwikkelingen van de laatste 3-5 jaar mensen nu beslissingen laat nemen. Ik denk dat de lijst met factoren die allemaal direct en indirect invloed hebben op de beslissing om nu een huis te kopen meerdere a4'tjes op lettertype 8 kan beslaan

Hoop dat we met de maatregelen die er tot nu toe wel genomen zijn in ieder geval niet/nooit meer terug gaan naar de plek waar we waren. Al blijven de huizenprijzen de komende 10 jaar maar gelijk met een inflatie van 2-3% dan wordt niemand nerveus en worden huizen toch goedkoper.

[GioStyle]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 14:07:

Al blijven de huizenprijzen de komende 10 jaar maar gelijk met een inflatie van 2-3% dan wordt niemand nerveus en worden huizen toch goedkoper.

Uuuh, dit klopt niet...

[NiGeLaToR]

GioStyle schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 14:13:
[...]


Uuuh, dit klopt niet...

Zal ergens het woordje relatief ertussen moeten freubelen, de absolute prijs in euro's daalt niet nee. 10 jaar geen waardestijging gelijk aan de inflatie maakt een huis relatief in ieder geval 'goedkoper', al zullen lonen bijvoorbeeld wel mee moeten stijgen wil je daar iets van merken

[Kju]

ph4ge schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 12:16:
[...]

Gezien het feit dat we telkens minder kunnen lenen, neemt de vraag, of althans de kracht van de vraag alleen maar af. Als het aanbod inderdaad gelijk blijft en niet mee daalt mag jij raden wat dat met de prijzen doet als je je economielessen volgt.

Het houdt echt allemaal niet over. Ja, het lijkt allemaal iets, met de nadruk op iets, minder slecht te gaan. Als je het uitzonderlijke weer, het ongekende vertrouwen gevoed door het media offensief en dat we vorig jaar te maken hadden met flinke maatregelen in december wegdenkt blijft er vrijwel niks over. Wellicht het minst slechte crisiscijfer, maar duidelijk nog steeds een crisicijfer. Er is zowel in de realiseerde cijfers als in de onderliggende cijfers nog geen enkel reden om van herstel te spreken. Waar zou het vandaan moeten komen? We kunnen minder lenen (en er wordt meer naast een hypotheek geleend), we hebben meer werkeloosheid en hogere lasten. Er is niks wat hogere prijzen zou kunnen verklaren.

Jammer dat je dan de regel erachter niet meeneemt in de quote waarin duidelijk staat

Kju schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 11:04:
...Alleen blijft het koffiedik kijken.

[TheGhostInc]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 14:16:
[...]
Zal ergens het woordje relatief ertussen moeten freubelen, de absolute prijs in euro's daalt niet nee. 10 jaar geen waardestijging gelijk aan de inflatie maakt een huis relatief in ieder geval 'goedkoper', al zullen lonen bijvoorbeeld wel mee moeten stijgen wil je daar iets van merken

Zelfs je lonen hoeven niet mee te stijgen. Alleen de potentiële kopers moeten meer gaan verdienen. Maar de gemiddelde lonen hoeven daarvoor niet te stijgen, immers kunnen de lonen van bepaalde groepen dalen en anderen stijgen.

Ook de vergrijzing gaat leuke effecten hebben. 30-ers nemen een steeds kleiner wordend deel van de markt in, dat betekent dat hun salaris ontwikkeling minder meeweegt in het gemiddelde salaris, terwijl juist de 30-er de ideale koper/starter is. Immers 30 jaar hypotheekrente aftrek tot net voor z'n pensioen.
Het zou me niet verbazen als de loonontwikkeling de komende tijd verder stagneert, want loonontwikkeling is alleen te verantwoorden bij toegenomen productiviteit/inkomsten/... Als die 50-ers niet in staat zijn om de markt te volgen is er ook geen reden om hun salaris de markt te laten volgen (toch?).

[Verwijderd]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 14:07:
Jep, je klinkt zo inderdaad een beetje als m'n oma van 93 die ooit nog een brood voor een duppie kocht.
Punt is niet wat de prijs ooit was en hoe de prijs ooit steeg, maar hoe ontwikkelingen van de laatste 3-5 jaar mensen nu beslissingen laat nemen.

We kunnen in Nederland prima terug naar de prijzen van 15 jaar geleden omdat er geen werkelijke relatie is tussen de waarde van grond en de bouwkosten enerzijds en de vraagprijs van huizen anderzijds. Dat zie je nu de grondprijzen beginnen te dalen, opeens kan nieuwbouw wel goedkoper.

Hetzelfde geldt voor andere producten. Het merk wasverzachter waar ik jarenlang 3 euro voor heb betaald bij de AH blijkt 1 euro bij de Action te kosten(geen aanbieding). Dan kan de AH bij hoog en laag blijven beweren dat hun prijs gerechtvaardigd is, dat is niet reeel. Iets zegt me dat de Action er geen verlies op draait .

De mensen die in 2008 gekocht hebben zijn het haasje. Ik zie om me heen dat die nu echt zuur en gefrustreerd beginnen te raken als ze negatieve of kritsche berichten te horen krijgen, niet alleen meer wat de woningmarkt betreft maar over alles. Daar mag best wat meer (financiele) ondersteuning voor komen in de vorm van goedkope onderwaarde leningen, budgetplanning etc. Er wordt veel te weinig voor die groep gedaan. Maar het is zeker niet zo dat de prijzen niet verder kunnen dalen.

[ph4ge]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 14:07:
Jep, je klinkt zo inderdaad een beetje als m'n oma van 93 die ooit nog een brood voor een duppie kocht.

Als de huizenprijzen zich hadden ontwikkeld zoals het brood zouden ze tenminste de helft goedkoper zijn, waarschijnlijk nog heel wat meer. Om over de grondprijzen nog maar niet te spreken...

Kju schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 14:27:
Jammer dat je dan de regel erachter niet meeneemt in de quote waarin duidelijk staat

Ik deel die quote niet. Op lange termijn is het prima te voorspellen. Het is eigenlijk alleen de overheid die een onvoorspelbare invloed heeft.

[ Voor 29% gewijzigd door ph4ge op 18-03-2014 15:08 ]

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 14:54:
[...]

We kunnen in Nederland prima terug naar de prijzen van 15 jaar geleden omdat er geen werkelijke relatie is tussen de waarde van grond en de bouwkosten enerzijds en de vraagprijs van huizen anderzijds. Dat zie je nu de grondprijzen beginnen te dalen, opeens kan nieuwbouw wel goedkoper.

Hetzelfde geldt voor andere producten. Het merk wasverzachter waar ik jarenlang 3 euro voor heb betaald bij de AH blijkt 1 euro bij de Action te kosten(geen aanbieding). Dan kan de AH bij hoog en laag blijven beweren dat hun prijs gerechtvaardigd is, dat is niet reeel. Iets zegt me dat de Action er geen verlies op draait .

Sorry hoor, maar dit is onzin.
Als jij echt denkt dat AH wasverzachter hetzelfde is als Action wasverzachter en dus hetzelfde kost, dan moet je echt even een basiscursus economie gaan volgen.

Even een paar verschillen: locatie, inrichting pand, aantal kassa's, openingstijden, diversiteit assortiment, service (kopje koffie, zelfscan, ...)

Dat JIJ er niet voor wilt betalen is prima, maar dat is geen argument voor de AH om niet gewoon 3 euro te vragen ipv. 1 euro als de koper blijkbaar 2 euro over heeft voor deze zaken.

Of is jouw redenatie ook:
Een weiland in Noord-groningen kost €5 m2, DUS een grachtenpand stukje grond kost ook €5 m2...
Een Ferrari heeft 4 wielen en 500PK, je Panda heeft 4 wielen en 100PK, DUS 5x meer betalen voor die Ferrari is afzetterij, want ik krijg ALLLEEN maar 5x zoveel PK, ik had dan ook 20 wielen verwacht...

Kijk ook maar eens naar het model van Apple, alle fabrikanten kunnen een iPhone maken voor ~de helft, maar alleen bij Apple betalen mensen deze premium.

[ Voor 4% gewijzigd door TheGhostInc op 18-03-2014 15:16 ]

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 15:13:
[...]

Sorry hoor, maar dit is onzin.
Als jij echt denkt dat AH wasverzachter hetzelfde is als Action wasverzachter en dus hetzelfde kost, dan moet je echt even een basiscursus economie gaan volgen.

Je las over 'hetzelfde merk' heen: neutral.

[redwing]

Verwijderd schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 15:20:
[...]

Je las over 'hetzelfde merk' heen: neutral.

En jij leest over

Even een paar verschillen: locatie, inrichting pand, aantal kassa's, openingstijden, diversiteit assortiment, service (kopje koffie, zelfscan, ...)

heen......

[NiGeLaToR]

ph4ge schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 15:07:
[...]

Als de huizenprijzen zich hadden ontwikkeld zoals het brood zouden ze tenminste de helft goedkoper zijn, waarschijnlijk nog heel wat meer. Om over de grondprijzen nog maar niet te spreken...

Dan hadden we:

- geen groei in bevolking mogen hebben
- geen betere huizen moeten bouwen
- geen hogere kwaliteit van leven moeten nastreven
- ...

Ook voor deze stelling kun je weer 101 argumenten/feite/etc vinden waarom wat je zegt niet per se waar of onwaar is, maar in ieder geval niet compleet. Een brood vergelijken met een huis gaat nu eenmaal niet, maar het geeft wel aan waarom een ipad in een aziatisch 2ewereld land bijna net zo duur is als hier maar je gerust uitgebreid kunt avondeten voor 2 euro.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op dinsdag 18 maart 2014 @ 15:20:
[...]

Je las over 'hetzelfde merk' heen: neutral.

Dat verandert niks aan mijn verhaal.

AH is geen kale loods waar je alleen wasverzachter haalt, dus is de prijs anders.

Er zijn ook genoeg restaurants die een andere prijs rekenen voor afhalen en aan een tafel eten. Zelfde voedsel, maar toch zit er een prijsverschil tussen.