Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[pieturp]

redwing schreef op woensdag 05 februari 2014 @ 21:58:
[...]
Wie bepaalt trouwens dat <80% gezond zou zijn ? Ik zie eigenlijk weinig problemen met 100% [...]

Omdat je niet meteen, als de markt ook maar een klein beetje tegenzit, iemand een extra schuld in z'n schoenen moet willen schuiven; heb je niet de volle 100% geleend dan kan je een beetje waardeverlies zelf gewoon dekken en heb je dus niet meteen een restschuldprobleem.

[PauseBreak]

Fiber schreef op woensdag 05 februari 2014 @ 21:04:
[...]

En toch blijft 99.9 procent van ons hier gezellig wonen... We leven in een vrij Europa tegenwoordig, maar blijkbaar wil toch bijna niemand hier weg...

Dat komt ook omdat het 'vrij vestigen' nog helemaal niet zo makkelijk is als altijd wordt gezegd. Er zijn nog steeds heel veel verschillen in regelgeving op verschillende gebieden (verzekeringen, zorg, belastingen, administratie) tussen de EU-landen. Die zullen ook blijven bestaan zolang de EU de nationale belastingwetgeving blijft ontzien.
Voorbeeldje:
Als jij in land 1 werkt, maar ingezetene bent van land 2 en daar ook woont (al dan niet op papier), maar belastingen betaalt in land 1 omdat je daar werkt en dat fiscaal het voordeligst is dan nog kan land 2 jou een naheffing opleggen als volgens land 2 het verschil in afgedragen belastingen te groot is. Dat verschil is nergens gekwantificeerd, dus je bent onderhevig aan de willekeur van de BelastingDienst (en die is bijzonder willekeurig).
Daarnaast is het lastig om een hypotheek te krijgen als je in een ander land werkt. Banken begrijpen dat helemaal nog niet. Dan moeten ze daadwerkelijk nadenken en dat kunnen ze niet. Ze zitten veel te vast in hun risicoanalysemodellen die uitgaan van standaardsituaties.

[Fiber]

Ik bedoelde ook niet 'van twee walletjes eten', maar daadwerkelijk helemaal naar Polen of Portugal of waar dan ook emigreren en daar gaan werken en leven en wonen. Doen blijkbaar toch nog best aardig wat mensen, maar de overgrote meerderheid blijft toch liever veilig in Nederland. Zo slecht hebben we het hier echt niet hoor, maar sommige mensen denken hier dat in het buitenland alles veel beter geregeld is. Tja dan denk ik wel eens: Waarom ga je dan daar niet heen? En die regering die het volgens sommigen hier zo slecht doet die kiezen we gelukkig ook nog steeds zelf.

[pieturp]

Het is hier ook helemaal zo slecht nog niet, maar het kan met de woonkosten wel wat beter (lager!). Daar is dit topic toch ook voor bedoeld?

Beleid heeft keer op keer gefaald of zelfs averechts gewerkt, zoals hier ook vaker beschreven. Dan is 't toch logisch om de regering daar op af te rekenen? Dat wij met z'n allen de regering hebben gekozen doet daar toch helemaal niets aan af?

[PauseBreak]

Fiber schreef op woensdag 05 februari 2014 @ 23:03:
Ik bedoelde ook niet 'van twee walletjes eten', maar daadwerkelijk helemaal naar Polen of Portugal of waar dan ook emigreren en daar gaan werken en leven en wonen. Doen blijkbaar toch nog best aardig wat mensen, maar de overgrote meerderheid blijft toch liever veilig in Nederland. Zo slecht hebben we het hier echt niet hoor, maar sommige mensen denken hier dat in het buitenland alles veel beter geregeld is. Tja dan denk ik wel eens: Waarom ga je dan daar niet heen? En die regering die het volgens sommigen hier zo slecht doet die kiezen we gelukkig ook nog steeds zelf.

Ik zeg ook niet dat we het hier slecht hebben, maar 'van twee walletjes eten' zou gewoon mogelijk moeten zijn zonder dat je een naheffing krijgt opgelegd. Het zou ook niet moeten worden gezien als 'van twee walletjes eten', maar als de normaalste zaak van de wereld.
Die naheffing kun je trouwens óók opgelegd krijgen wanneer je daadwerkelijk emigreert en dan binnen een bepaalde periode weer remigreert en de belastingdienst dan oordeelt dat er een te groot verschil zit in de afgedragen belastingen. Dat soort dingen zorgt er ook voor dat mensen minder snel zullen gaan emigreren. Er is gewoon echt een reële kans dat de belastingdienst je een naheffing oplegt ook al heb je netjes je belastingen al afgedragen én woonde en werkte je tijdens die periode helemaal niet in Nederland.

[Oscar Mopperkont]

Weer terug naar huizenmarkt. Aantal hypotheekaanvragen is met 37% gestegen in vergelijking met januari vorig jaar:

http://m.ad.nl/ad/m/nl/55...atingNavigationItemId=558

Kleine kanttekening: vorig jaar was januari slechter dan normaal doordat enkel annuitaire hypotheek nog aftrekbaar werd. Zou dus beter een andere januari vergeleken kunnen worden denk ik.

[Fiber]

Beter periodes van twaalf maanden vergelijken: Feb. 2012 t/m Jan. 2013 vergelijken met Feb. 2013 t/m Jan. 2014...

[RemcoDelft]

"HDN schat in dat de hypotheekmarkt dit jaar zo'n 10 tot 15 procent groeit."
Wat bedoelen ze met "de hypotheekmarkt"? Het aantal nieuwe hypotheken? Het totaalbedrag aan hypotheken? Het aantal euro's rente betaald op nieuwe hypotheken?

[Señor Sjon]

Aantal hypotheken gok ik. Je krijgt ook steeds meer mensen van wie de aflossingsvrije hypotheken met spaar/belegginspolis omgeklust moeten worden naar een annuïtaire variant.

@Fiber
Helaas is een jaar vergelijken bijna niet te doen door de volatitileit van de overheidsmaatregelen. Er is bijna geen heel jaar geweest zonder nadrukkelijke invloed van overheidsmaatregelen.

Overigens, het feit dat wij ~30% aan wonen uitgeven betekent niet dat als dit 20% zou zijn, je meer geld overhield. Onze overheid heeft daar vast wel andere doeleinden voor dan het zomaar in de zak van de consument te laten verdwijnen.

De waardering van hypotheken is ook niet zo best geweest, de alt-A portefeuille levert zomaar 1,4 miljard winst op.
http://www.nu.nl/economie...-rommelhypotheek-ing.html

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 05 februari 2014 @ 23:34:
Weer terug naar huizenmarkt. Aantal hypotheekaanvragen is met 37% gestegen in vergelijking met januari vorig jaar:

http://m.ad.nl/ad/m/nl/55...atingNavigationItemId=558

Kleine kanttekening: vorig jaar was januari slechter dan normaal doordat enkel annuitaire hypotheek nog aftrekbaar werd. Zou dus beter een andere januari vergeleken kunnen worden denk ik.

Het persbericht:

In januari zijn ruim 12.700 hypotheekaanvragen via het Hypotheken Data Netwerk (HDN) verzonden. Dat is circa 37% hoger in vergelijking met januari 2012. Tevens zijn in januari circa 1.550 levenaanvragen en bijna 7.000 documentberichten tussen adviseurs en aanbieders uitgewisseld.

Jan 2014 = 12700
Jan 2012 = 12100
5% en geen 37%

Zou ik nou de enige zijn die het narekent en niet klakkeloos de 37% overneemt?

Senor Sjon schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 09:01:
Helaas is een jaar vergelijken bijna niet te doen door de volatitileit van de overheidsmaatregelen. Er is bijna geen heel jaar geweest zonder nadrukkelijke invloed van overheidsmaatregelen.

Het is op zich prima te doen als je met jaren vergelijkt waar geen grote overheidsmaatregelen werden genomen. Vergelijken tov januari 2012 zoals de HDN doet is op zich prima, maar dan moet je het wel goed doen.

Al zeggen deze cijfers zo weinig zonder dat we weten hoeveel hypotheken er zijn genomen tbv de aanschaf van een huis. Vorige jaar halveerde januari tov december, nu gaat er slechts een derde af, ik denk dat je die 1/6 extra daling van toen prima kan verklaren door extra oversluiters en niet aan het betere sentiment nu.

Senor Sjon schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 09:01:
Overigens, het feit dat wij ~30% aan wonen uitgeven betekent niet dat als dit 20% zou zijn, je meer geld overhield. Onze overheid heeft daar vast wel andere doeleinden voor dan het zomaar in de zak van de consument te laten verdwijnen.

Dus wat je eigenlijk zegt is dat het niet uitmaakt of we ons laten bestelen door makelaars en bankiers of niet? Anders doet de overheid het wel? Zelfs als het inderdaad in handen van de overheid belandt neemt het een flinke hap uit het begrotingstekort. Ook dat is goed voor de consument.

[ Voor 41% gewijzigd door ph4ge op 06-02-2014 09:16 ]

[Señor Sjon]

Bij HDN... dat is niet de hele markt. Zou ik nou de enige zijn die leest en niet klakkeloos aanneemt dat het voor de hele markt geldt?

ph4ge schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 09:10:
[...]

[...]

Dus wat je eigenlijk zegt is dat het niet uitmaakt of we ons laten bestelen door makelaars en bankiers of niet? Anders doet de overheid het wel? Zelfs als het inderdaad in handen van de overheid belandt neemt het een flinke hap uit het begrotingstekort. Ook dat is goed voor de consument.

In principe niet nee. De overheid laat het CPB zich een slag in de rondte rekenen m.b.t. koopkrachtplaatjes. Als er een gat zou vallen van 10% in de plus, dan kan je verwachten dat dat een prime target is om bezuinigingen ombuigingen lastenverzwaringen binnen te halen.

[ Voor 72% gewijzigd door Señor Sjon op 06-02-2014 09:17 ]

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 09:10:
Jan 2014 = 12700
Jan 2012 = 12100
5% en geen 37%

AD spreekt van "januari vorig jaar", het HDN persbericht zegt inderdaad januari 2012.
Ik kan zo snel geen exacte cijfers vinden, wel dit: "HDN heeft in januari 2013 circa 8.000 hypotheekaanvragen geregistreerd. Dat is 47 procent minder dan een maand daarvoor."

[ Voor 7% gewijzigd door RemcoDelft op 06-02-2014 09:17 ]

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 09:16:
Vorig jaar is 2013, niet 2012. Ik kan zo snel geen exacte cijfers vinden, wel dit: "HDN heeft in januari 2013 circa 8.000 hypotheekaanvragen geregistreerd. Dat is 47 procent minder dan een maand daarvoor."

Ze vergelijken zelf, terecht, met 2012 in hun persbericht, ik heb het stukje gequote.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 09:01:
De waardering van hypotheken is ook niet zo best geweest, de alt-A portefeuille levert zomaar 1,4 miljard winst op.
http://www.nu.nl/economie...-rommelhypotheek-ing.html

Ik snap de cijfers niet! Even opsommen:
1. overheid nam 80% van de risico's over
2. voor ING was het "blok aan het been" 24 miljard euro, 80% daarvan is 19,2 miljard
3. verkoop levert 6,6 miljard op, waarvan 1,4 miljard winst
4. aankoop heeft dus 5,2 miljard gekost.

Begrijp ik goed dat ING van die 19,2 miljard slechts 5,2 miljard heeft teruggezien, een afschrijving dus van 14 miljard? Als dat het geval is: hoe heeft die 5,2 miljard van de staat de ING dan geholpen?

[Metro2002]

PauseBreak schreef op woensdag 05 februari 2014 @ 22:40:
[...]


Dat komt ook omdat het 'vrij vestigen' nog helemaal niet zo makkelijk is als altijd wordt gezegd. Er zijn nog steeds heel veel verschillen in regelgeving op verschillende gebieden (verzekeringen, zorg, belastingen, administratie) tussen de EU-landen. Die zullen ook blijven bestaan zolang de EU de nationale belastingwetgeving blijft ontzien.
Voorbeeldje:
Als jij in land 1 werkt, maar ingezetene bent van land 2 en daar ook woont (al dan niet op papier), maar belastingen betaalt in land 1 omdat je daar werkt en dat fiscaal het voordeligst is dan nog kan land 2 jou een naheffing opleggen als volgens land 2 het verschil in afgedragen belastingen te groot is. Dat verschil is nergens gekwantificeerd, dus je bent onderhevig aan de willekeur van de BelastingDienst (en die is bijzonder willekeurig).
Daarnaast is het lastig om een hypotheek te krijgen als je in een ander land werkt. Banken begrijpen dat helemaal nog niet. Dan moeten ze daadwerkelijk nadenken en dat kunnen ze niet. Ze zitten veel te vast in hun risicoanalysemodellen die uitgaan van standaardsituaties.

En vergeet de taal niet. Niet iedereen spreekt vloeiend frans, spaans, duits of bulgaars
Mochten we hier 1 taal hebben gehad dan was ik + vriendin allaaaaang weggeweest hier, voor mij is bv engels echt totaal geen punt maar voor mijn vriendin wel, sowieso is ze een ramp in vreemde talen en dus houdt het verhaal snel op helaas.
Ik heb hier niks wat me hier zou houden verder, familie van me zie ik nooit en directe familie woont toch allemaal ver weg (mijn zus werkt en woont bv in Dubai) en met NL heb ik behalve dat ik er geboren ben ook niet zoveel.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 09:20:
[...]

Ik snap de cijfers niet! Even opsommen:
1. overheid nam 80% van de risico's over
2. voor ING was het "blok aan het been" 24 miljard euro, 80% daarvan is 19,2 miljard
3. verkoop levert 6,6 miljard op, waarvan 1,4 miljard winst
4. aankoop heeft dus 5,2 miljard gekost.

Begrijp ik goed dat ING van die 19,2 miljard slechts 5,2 miljard heeft teruggezien, een afschrijving dus van 14 miljard? Als dat het geval is: hoe heeft die 5,2 miljard van de staat de ING dan geholpen?

Volgens mij gaat de verkoop in delen, dit 'plukje' had blijkbaar een waarde van 5,2 miljard.

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 09:16:
AD spreekt van "januari vorig jaar", het HDN persbericht zegt inderdaad januari 2012.
Ik kan zo snel geen exacte cijfers vinden, wel dit: "HDN heeft in januari 2013 circa 8.000 hypotheekaanvragen geregistreerd. Dat is 47 procent minder dan een maand daarvoor."

In ieder geval weer een schrijnend voorbeeld van hoe de huizenmarkt in de media behandeld wordt. Een willekeurige belangenclub roept wat positiefs, hiervan blijkt niets te kloppen en de media gooien er vervolgens nog eens een eigen sausje overheen om het nog wat verder op te kloppen. Achteraan in de keten staat Oscar die hier de link weer neergooit

[Señor Sjon]

Het blijft alleen HDN, een tussenpersoonprovider. Mensen gaan met het provisieverbod steeds meer naar hun eigen bank. Dus er zijn meer ontwikkelingen aan de gang. En aanvragen != hypotheken. Er worden ook wel een boel afgewezen.

Net als NVM en Makelaarsland, die een groot deel van de markt hebben, maar niet alles.

[redwing]

pieturp schreef op woensdag 05 februari 2014 @ 22:38:
[...]
Omdat je niet meteen, als de markt ook maar een klein beetje tegenzit, iemand een extra schuld in z'n schoenen moet willen schuiven; heb je niet de volle 100% geleend dan kan je een beetje waardeverlies zelf gewoon dekken en heb je dus niet meteen een restschuldprobleem.

Heb je mijn voorbeeld wel gelezen ? Die 80% geeft nl. totaal geen zekerheid als er op de hypotheekverstrekking zelf geen goede controle zit. Daarnaast ben je tegenwoordig verplicht af te lossen waardoor je ieder jaar al een paar procent waardedaling kan hebben zonder een schuld over te houden. Die 80% doet dus bar weinig als de rest niet op orde is.

De mensen die nu in de problemen zitten zijn de mensen die een tophypotheek hebben en dan veelal grotendeels aflossingsvrij. Als je dan nl. moet verkopen heb je niets gespaard, maar krijg je wel minder terug dan je geleend hebt en heb je dus een groot probleem.

[ph4ge]

Topman van Akzo Nobel antwoordt vandaag bij RTL Z na een suggestieve vraag toch dat hij nog geen teken van herstel ziet in de Nederlandse huizenmarkt. Zeker de memo niet ontvangen :-P

[_l_Arjan_l_]

Senor Sjon schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 09:25:
[...]


Volgens mij gaat de verkoop in delen, dit 'plukje' had blijkbaar een waarde van 5,2 miljard.

De waarde van de portefeulle was in de loop van de tijd ook al verminderd, omdat er ook op de hypotheken werd afgelost.

[pieturp]

@redwing, 't gaat om drie dingen: de hypotheekvorm, de LTI en de LTV. Alledrie moeten worden aangescherpt of zijn al aangescherpt. Dat is ook een goede zaak.

Jouw punt is echter dat de LTV net zo goed 100% kan zijn. Mijn punt is juist dat je dan (zeker in 't begin) best nog wel een risico loopt. Indien je niet de volle mep leent, loop je gewoon minder risico. Snap niet zo goed dat je 't "bar weinig" noemt. Ik vind 20.000 op een ton best aanzienlijk...

[redwing]

pieturp schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 18:13:
@redwing, 't gaat om drie dingen: de hypotheekvorm, de LTI en de LTV. Alledrie moeten worden aangescherpt of zijn al aangescherpt. Dat is ook een goede zaak.

Jouw punt is echter dat de LTV net zo goed 100% kan zijn. Mijn punt is juist dat je dan (zeker in 't begin) best nog wel een risico loopt. Indien je niet de volle mep leent, loop je gewoon minder risico. Snap niet zo goed dat je 't "bar weinig" noemt. Ik vind 20.000 op een ton best aanzienlijk...

Ik noem dat bar weinig omdat het weinig toevoegt als de rest goed is geregeld. Zodra je nl. in je huis met hypotheek zit spaar je jaarlijks een paar procent van je hypotheek (verplichte aflossing). Zodra de andere punten dus op orde zijn is die 100% totaal geen probleem, zelfs niet als de huizen goedkoper worden. Het grote probleem zit hem juist in de hypotheekvorm (aflossingsvrij zorgt er voor dat je niet aflost en dus dat je huis niet in prijs mag dalen) en wat je mag lenen (teveel lenen zorgt voor te hoge maandlasten en een hogere schuld).

[RemcoDelft]

redwing schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 20:01:
Zodra je nl. in je huis met hypotheek zit spaar je jaarlijks een paar procent van je hypotheek (verplichte aflossing).

Bij een annuitaire hypotheek is dit simpelweg niet waar. De eerste jaren los je nauwelijks af.

Zodra de andere punten dus op orde zijn is die 100% totaal geen probleem, zelfs niet als de huizen goedkoper worden. Het grote probleem zit hem juist in de hypotheekvorm (aflossingsvrij zorgt er voor dat je niet aflost en dus dat je huis niet in prijs mag dalen) en wat je mag lenen (teveel lenen zorgt voor te hoge maandlasten en een hogere schuld).

Een ander probleem zit hem er in als je je maandlasten (om wat voor reden dan ook) niet meer kan dragen. Als je 104% geleend hebt, en er nog heel wat maanden overheen gaan voordat je je huis vanwege financiele problemen verkoopt, heb je al een schuld van 10-20% (of meer). Dat risico is er, en dat risico is op te vangen door niet meer dan 70-80% te lenen.

[redwing]

RemcoDelft schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 20:06:
[...]

Bij een annuitaire hypotheek is dit simpelweg niet waar. De eerste jaren los je nauwelijks af.

Ook bij een annuitaire hypotheek praat je over procenten die je vanaf het eerste jaar aflost. Dat mag je nauwelijks aflossen noemen, maar zelfs als je dat vergelijkt met wat de huizen de laatste jaren minder zijn waard geworden loopt dat niet ver uit elkaar.

[...]
Een ander probleem zit hem er in als je je maandlasten (om wat voor reden dan ook) niet meer kan dragen. Als je 104% geleend hebt, en er nog heel wat maanden overheen gaan voordat je je huis vanwege financiele problemen verkoopt, heb je al een schuld van 10-20% (of meer). Dat risico is er, en dat risico is op te vangen door niet meer dan 70-80% te lenen.

Dat geldt alleen als je de eerste paar jaar moet verkopen. Daarna heb je die 10% al afgelost en heb je dus sowieso die buffer al. Daarnaast heb je hier ook nog de NHG voor natuurlijk die specifiek voor deze situatie is opgericht.

En ja, natuurlijk maak je het risico kleiner als je minder mag lenen, maar zolang de andere punten in orde zijn zal die 100% niet snel de reden van de problemen zijn.

[ Voor 7% gewijzigd door redwing op 06-02-2014 20:26 ]

[EnerQi]

Waarom 80% aanhouden? Als je 95% aanhoudt (5000 per ton), heb je de eerste waardedaling toch zelf opgevangen? Zelfs vanaf jaar 1.

Overigens zou ik de 100% willen aanhouden, dit zorgt er al voor dat mensen eigen geld mee moeten nemen voor de "overige" kosten. Je koopt een huis voor toch meer dan 2 jaar waardoor je toch al wat afgelost hebt. Door het verplicht meebrengen van eigen geld heb je de enorme hoogte van de hypotheek al deels beteugeld.

[ph4ge]

Waarom zou je meer dan 80 procent aanhouden? Hey enige wat je ermee opschiet is dat je meer betaalt voor hetzelfde huis.

[EnerQi]

ph4ge schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 21:44:
Waarom zou je meer dan 80 procent aanhouden? Hey enige wat je ermee opschiet is dat je meer betaalt voor hetzelfde huis.

Ik zou dan eerder het antwoord verwachten, waarom een hypotheek nemen? 20.000 euro sparen voor iedere ton die je wilt lenen is nogal een groot bedrag. Dit zou betekenen dat de eerste 2 jaar van een startende HBO al gespaard moet worden om 1 ton te "mogen' lenen. Ik vind het veel geld (en dan heb je nog geen inrichting/schilderen geldpotje).

Bij het doorverhuizen krijg je dus hetzelfde probleem. Hoe kan ik (nu ik een huis heb) "eventjes" 60.000 euro bij elkaar krijgen voor een huis van 3 ton? Met de vaste lasten die ik heb en het kopen van eten, hou ik 500 euro in de maand over (zonder uitgaven voor hobby's). 60.000 / 500 = 120 maanden = 10 jaar.

Met jouw berekening zou ik dus over 10 jaar kunnen verhuizen naar een grotere woning en eigenlijk heb ik de kosten koper dan nog niet gespaard. Wat ook kan is de overwaarde gebruiken van het vorige huis. Al kun je je afvragen of dat nog kan in deze tijd. (extreme) stijgingen zijn er niet meer veel .

[Bartjuh]

In Duitsland kan 80% wel. Conclusie: huizen zijn hier te duur.

In een gezonde huizenmarkt/economie zou je voor 100k prima een instaphuis kunnen kopen. Voor 50 of 60k een instapappartementje/studio.

[ Voor 3% gewijzigd door Bartjuh op 06-02-2014 22:04 ]

[EnerQi]

Bartjuh schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 22:04:
In Duitsland kan 80% wel. Conclusie: huizen zijn hier te duur.

In een gezonde huizenmarkt/economie zou je voor 100k prima een instaphuis kunnen kopen. Voor 50 of 60k een instapappartementje/studio.

die 20% kan niet in Nederland om belastingtechnische redenen. Boven de 21k mag je 1,2% afdragen waardoor sparen helemaal al niets meer bijdraagt (inflatie anyone?)

[Señor Sjon]

Bartjuh schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 22:04:
In Duitsland kan 80% wel. Conclusie: huizen zijn hier te duur.

In een gezonde huizenmarkt/economie zou je voor 100k prima een instaphuis kunnen kopen. Voor 50 of 60k een instapappartementje/studio.

En de overige 20% zit in een andere lening. Ook in DE kan je 100% krijgen.

[Bartjuh]

Senor Sjon schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 22:12:
[...]En de overige 20% zit in een andere lening. Ook in DE kan je 100% krijgen.

Tegen fors meer rente ja (zoals het hoort), wat dus niemand doet. Helaas hebben we hier weer die vervelende HRA die de werkelijke kosten van private schuld maskeert

[ph4ge]

EnerQi schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 22:02:
[...]


Ik zou dan eerder het antwoord verwachten, waarom een hypotheek nemen? 20.000 euro sparen voor iedere ton die je wilt lenen is nogal een groot bedrag. Dit zou betekenen dat de eerste 2 jaar van een startende HBO al gespaard moet worden om 1 ton te "mogen' lenen. Ik vind het veel geld (en dan heb je nog geen inrichting/schilderen geldpotje).

Bij het doorverhuizen krijg je dus hetzelfde probleem. Hoe kan ik (nu ik een huis heb) "eventjes" 60.000 euro bij elkaar krijgen voor een huis van 3 ton? Met de vaste lasten die ik heb en het kopen van eten, hou ik 500 euro in de maand over (zonder uitgaven voor hobby's). 60.000 / 500 = 120 maanden = 10 jaar.

Met jouw berekening zou ik dus over 10 jaar kunnen verhuizen naar een grotere woning en eigenlijk heb ik de kosten koper dan nog niet gespaard. Wat ook kan is de overwaarde gebruiken van het vorige huis. Al kun je je afvragen of dat nog kan in deze tijd. (extreme) stijgingen zijn er niet meer veel .

Puur een kwestie van cultuuromslag en het aanpassen van een paar belastingregels. Overigens is doorstromen juist geen probleem als je begint met 20 procent eigen geld en aflost. Nog een beetje overwaarde en je zit zo aan 60k eigen geld. De Nederlandse regels zorgen er juist voor dat meer dan 2 miljoen mensen niet kunnen doorstromen.

[JvS]

ph4ge schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 07:09:
[...]

Puur een kwestie van cultuuromslag en het aanpassen van een paar belastingregels. Overigens is doorstromen juist geen probleem als je begint met 20 procent eigen geld en aflost. Nog een beetje overwaarde en je zit zo aan 60k eigen geld. De Nederlandse regels zorgen er juist voor dat meer dan 2 miljoen mensen niet kunnen doorstromen.

Dit is wel heel eenzijdig belicht. Want met "Nog een beetje overwaarde", impliceer je stijgende prijzen. Dat zou zomaar kunnen natuurlijk, maar dat betekent dat het duurdere huis ook stijgt (en dat is meer geld bij gelijke percentuele stijging).

[EnerQi]

Hoe stel je de transitie van 100% naar 80% voor? Dezelfde 1% daling per jaar of zoals HRA 0,5% per jaar?

Door dit soort acties blijft de huizenmarkt op slot omdat er ieder jaar meer en meer geld opgepot moet worden voor een huis. De (consumptie) economie gaat hierdoor nog trager groeien (als het al groeit)

Eigenlijk moeten de politici in goede rijden dus enkele procenten er vanaf halen maar zie dat maar eens gebeuren .

[Krisp]

Wat wel zou kunnen is de HRA tot maximaal 80% van de WOZ-waarde toe te passen. Dan bereik je precies het gewenste effect: de laatste 20% wordt duur.

[ Voor 4% gewijzigd door Krisp op 07-02-2014 07:39 ]

[RemcoDelft]

EnerQi schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 22:02:
Ik zou dan eerder het antwoord verwachten, waarom een hypotheek nemen? 20.000 euro sparen voor iedere ton die je wilt lenen is nogal een groot bedrag. Dit zou betekenen dat de eerste 2 jaar van een startende HBO al gespaard moet worden om 1 ton te "mogen' lenen. Ik vind het veel geld (en dan heb je nog geen inrichting/schilderen geldpotje).

En waarom is het erg om 2 jaar te moeten sparen? Je vervalt in het typische "100.000 euro lenen is slim, 20.000 euro sparen is veel geld".

Bij het doorverhuizen krijg je dus hetzelfde probleem. Hoe kan ik (nu ik een huis heb) "eventjes" 60.000 euro bij elkaar krijgen voor een huis van 3 ton? Met de vaste lasten die ik heb en het kopen van eten, hou ik 500 euro in de maand over (zonder uitgaven voor hobby's). 60.000 / 500 = 120 maanden = 10 jaar.

Dat geldt voor meer mensen, m.a.w. de concurrentie voor dat huis van 3 ton neemt af, het huis wordt goedkoper.

ph4ge schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 07:09:
Puur een kwestie van cultuuromslag en het aanpassen van een paar belastingregels. Overigens is doorstromen juist geen probleem als je begint met 20 procent eigen geld en aflost. Nog een beetje overwaarde en je zit zo aan 60k eigen geld. De Nederlandse regels zorgen er juist voor dat meer dan 2 miljoen mensen niet kunnen doorstromen.

^^ En dat Weet je dat ik nooit eerder in m'n leven gehoord had van een situatie waarin iemand een product niet kan verkopen omdat-ie te weinig geld heeft? Bij elk ander product levert de verkoop geld op.

EnerQi schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 07:29:
Hoe stel je de transitie van 100% naar 80% voor? Dezelfde 1% daling per jaar of zoals HRA 0,5% per jaar?

Door dit soort acties blijft de huizenmarkt op slot omdat er ieder jaar meer en meer geld opgepot moet worden voor een huis. De (consumptie) economie gaat hierdoor nog trager groeien (als het al groeit)

0,5 of 1% per jaar schiet niet op, wat mij betreft mag dat veel sneller gaan.

[Oscar Mopperkont]

EnerQi schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 07:29:
Eigenlijk moeten de politici in goede rijden dus enkele procenten er vanaf halen maar zie dat maar eens gebeuren .

Zeg ook altijd dat ze dak moeten repareren als de zon schijnt. Maar moet wel eerlijk bekennen dat ze het nu handig spelen. Bijna niemand klaagt over de maatregelen, omdat ze (i) ten onrechte denken dat de daling van de huizenprijs enkel met de economische crisis te maken heeft en (ii) mensen denken dat er bezuinigd "moet" worden op dit moment en dat het niet anders kan (terwijl omzetting naar annuitair op termijn echt pas wat gaat opleveren).

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 08:11:
Bijna niemand klaagt over de maatregelen, omdat ze (i) ten onrechte denken dat de daling van de huizenprijs enkel met de economische crisis te maken heeft

Jij vergeet de vele maatregelen van de overheid om de huizenprijs hoog te houden. Zonder die maatregelen was een -40% scenario in minder tijd veel waarschijnlijker geweest.

[redwing]

RemcoDelft schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 08:04:

^^ En dat Weet je dat ik nooit eerder in m'n leven gehoord had van een situatie waarin iemand een product niet kan verkopen omdat-ie te weinig geld heeft? Bij elk ander product levert de verkoop geld op.

Zo'n beetje elk product levert verlies op. Het verschil hier is dat je een lening hebt welke afgelost moet worden. Maar bij b.v. auto's zie je ditzelfde probleem ook regelmatig. Mensen die een auto kopen via een lening en hem dan total-loss rijden waarna ze nog een paar jaar mogen betalen voor iets dat ze niet hebben (bij een b.v. een telefoon gebeurt dit trouwens ook met abonnementen)

[...]
0,5 of 1% per jaar schiet niet op, wat mij betreft mag dat veel sneller gaan.

Zodat de huizenmarkt nog een mooi duwtje naar beneden krijgt ? Ik zie liever dat ze eerst wachten totdat het echt beter gaat en dat ze dan wat aanpassingen doen. In een groeiende markt de groei wat dempen is een stuk minder erg dan in een dalende markt de daling versterken.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 08:04:
[...]

En waarom is het erg om 2 jaar te moeten sparen? Je vervalt in het typische "100.000 euro lenen is slim, 20.000 euro sparen is veel geld".

Op 2 ton 40k + k.k. sparen? Als iedereen dat doet, dan ligt heel de economie aan het zuurstof.

[...]

Dat geldt voor meer mensen, m.a.w. de concurrentie voor dat huis van 3 ton neemt af, het huis wordt goedkoper.


[...]

^^ En dat Weet je dat ik nooit eerder in m'n leven gehoord had van een situatie waarin iemand een product niet kan verkopen omdat-ie te weinig geld heeft? Bij elk ander product levert de verkoop geld op.

Dat komt omdat andere producten (buiten boten) geen hypotheken kennen.

[...]

0,5 of 1% per jaar schiet niet op, wat mij betreft mag dat veel sneller gaan.

En dan?

RemcoDelft schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 08:43:
[...]

Jij vergeet de vele maatregelen van de overheid om de huizenprijs hoog te houden. Zonder die maatregelen was een -40% scenario in minder tijd veel waarschijnlijker geweest.

Wut? Ze doen eerder hun beste de markt verder te torpederen.

Duitsland is een leuke vergelijker telkens, maar dat is tevens het land met één van de laagste rato's huiseigenaren. Volgens je eigen post maar 43%.
RemcoDelft in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt #2"

[Arnout]

Senor Sjon schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:03:
[...]

Wut? Ze doen eerder hun beste de markt verder te torpederen.

Nee, want dan hadden ze de HRA sneller afgebouwd.

[Señor Sjon]

Die is al effectief gehalveerd met de verplichte 100% aflossing per 2013.

[Arnout]

Senor Sjon schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:16:
Die is al effectief gehalveerd met de verplichte 100% aflossing per 2013.

Voor de nieuw afgesloten hypotheken geldt dat. En dan nog: in het begin merken we daar weinig van. De vruchten daarvan pluk je vanaf een jaar of 15 vanaf nu.

[EnerQi]

RemcoDelft schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 08:04:
[...]

En waarom is het erg om 2 jaar te moeten sparen? Je vervalt in het typische "100.000 euro lenen is slim, 20.000 euro sparen is veel geld".

[...]

Dat geldt voor meer mensen, m.a.w. de concurrentie voor dat huis van 3 ton neemt af, het huis wordt goedkoper.

Omdat het geen gadget is.... Gadgets kun je makkelijker laten staan/niet kopen. Een huis is om in te wonen, iedereen moet toch ergens wonen. En 20k sparen in een huurhuis is anders ook een uitdaging .
100k lenen is niet slim en het liefst wil je ook helemaal niet lenen (rente betalen is per definitie weggegooid geld, zelfs met HRA). Het alternatief heb ik in dit topic nog niet gezien, stacaravans misschien?

Nu een maatregel invoeren waar je nog maar 80% mag lenen betekend weer jaren dalende huizenprijzen. Of in 1x een enorme daling maar dat zie ik de politici nog niet doen.

Hoe denken jullie hoe de ideale markt eruit ziet en welke maatregelen daar aan bijdragen? Hou hierbij ook rekening met de weg er naar toe (transitie). De maatregelen die in dit topic voorgesteld worden, zijn mij wat te abrupt waardoor je weer schrijnende gevallen krijgt (en media aandacht ).

[Señor Sjon]

Arnout schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:22:
[...]

Voor de nieuw afgesloten hypotheken geldt dat. En dan nog: in het begin merken we daar weinig van. De vruchten daarvan pluk je vanaf een jaar of 15 vanaf nu.

Shock & AWE gaat denk ik niet werken. Wel als je NL definitief als een tweede Griekenland wilt hebben.

[rube]

EnerQi schreef op donderdag 06 februari 2014 @ 22:07:
[...]
die 20% kan niet in Nederland om belastingtechnische redenen. Boven de 21k mag je 1,2% afdragen waardoor sparen helemaal al niets meer bijdraagt (inflatie anyone?)

WTF, KAN niet? haha, wat een flauwekul. Tuurlijk kan dat prima.

Over een ton spaargeld betaal je nog geen 1K belasting. Dus jij geeft die 79K maar uit zodat je 1K belasting kunt voorkomen...lekker slim bezig dan.

Sparen loont prima. Rendement op spaargeld op een spaarrekening levert weinig op, daarin heb je gelijk.
Extra motivatie om SNEL te sparen en dan met veel eigen geld een eigen huis te kopen (eh, levert dat tegenwoordig eigenlijk nog meer rendement op als op een spaarrekening? Eh...yep, nee dus. Dus als je spaargeld niet vind renderen, kun je beter ook geen huis kopen )

[redwing]

Arnout schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:22:
[...]

Voor de nieuw afgesloten hypotheken geldt dat. En dan nog: in het begin merken we daar weinig van. De vruchten daarvan pluk je vanaf een jaar of 15 vanaf nu.

Dus jij wil het snel voor bestaande hypotheken afbouwen ? Met de huidige regels vielen alle banken al om, met dit soort regels gaat het heel snel een failliet land worden en dat lijkt me ook niet echt de bedoeling.
Het maximale leenbedrag is al omlaag gegaan, je mag nog maar 100% lenen, HRA wordt beperkt, je bent verplicht je hypotheek af te lossen, je hebt nog maar 30 jaar HRA en die wordt nog eens beperkt.

De huidige aanpassingen hebben al voor een aardige duw naar beneden gezorgd, ik snap niet helemaal waarom je dat nog harder zou willen hebben ? Voorlopig is de regering op dit punt aardig goed bezig, het enige waar ik wel bang voor ben is dat zodra de economie weer verder aantrekt er geen verdere maatregelen worden genomen terwijl dat juist de tijd is om dat wel te doen.

rube schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:34:
[...]
Eh...yep, nee dus. Dus als je spaargeld niet vind renderen, kun je beter ook geen huis kopen )

En waar wilde je dan gaan wonen ? Huren is ten slotte nog meer geld weggooien
Maar inderdaad is dit natuurlijk iets dat prima in regels te vangen is. Je krijgt gewoon een vermogensbelasting-vrije spaarpot welke je alleen maar mag gebruiken voor de aankoop van een huis. Zodra je dat niet doet mag je alsnog die belasting betalen.

[ Voor 20% gewijzigd door redwing op 07-02-2014 09:41 ]

[Arnout]

redwing schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:39:
[...]

Dus jij wil het snel voor bestaande hypotheken afbouwen ? Met de huidige regels vielen alle banken al om, met dit soort regels gaat het heel snel een failliet land worden en dat lijkt me ook niet echt de bedoeling.
Het maximale leenbedrag is al omlaag gegaan, je mag nog maar 100% lenen, HRA wordt beperkt, je bent verplicht je hypotheek af te lossen, je hebt nog maar 30 jaar HRA en die wordt nog eens beperkt.

De huidige aanpassingen hebben al voor een aardige duw naar beneden gezorgd, ik snap niet helemaal waarom je dat nog harder zou willen hebben ? Voorlopig is de regering op dit punt aardig goed bezig, het enige waar ik wel bang voor ben is dat zodra de economie weer verder aantrekt er geen verdere maatregelen worden genomen terwijl dat juist de tijd is om dat wel te doen.


[...]

En waar wilde je dan gaan wonen ? Huren is ten slotte nog meer geld weggooien
Maar inderdaad is dit natuurlijk iets dat prima in regels te vangen is. Je krijgt gewoon een vermogensbelasting-vrije spaarpot welke je alleen maar mag gebruiken voor de aankoop van een huis. Zodra je dat niet doet mag je alsnog die belasting betalen.

Senor Sjon stelt dat de overheid de markt nu al torpedeert. Ik zeg: nee, als ze dat willen doen gaan ze beter de HRA sneller afbouwen.

[Señor Sjon]

Arnout schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:43:
[...]

Senor Sjon stelt dat de overheid de markt nu al torpedeert. Ik zeg: nee, als ze dat willen doen gaan ze beter de HRA sneller afbouwen.

HRA is niet het enige waar ze mee liepen te kutten.

[Oscar Mopperkont]

Arnout schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:22:
Voor de nieuw afgesloten hypotheken geldt dat. En dan nog: in het begin merken we daar weinig van. De vruchten daarvan pluk je vanaf een jaar of 15 vanaf nu.

Neemt niet weg dat het iets is dat mensen natuurlijk wel meenemen in hun aankoopbeslissing. De lasten worden door de annuitaire hypotheek over de gehele looptijd fors hoger en dat nog los van de geleidelijke afbouw van de HRA.

Dit is dus precies wat ik zeg: het prijsdrukkende effect wordt nauwelijks waargenomen, omdat er ten onrechte wordt gedacht dat het "allemaal" door de crisis komt. Dat is slechts deels waar.

[EnerQi]

rube schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:34:
[...]

WTF, KAN niet? haha, wat een flauwekul. Tuurlijk kan dat prima.

Over een ton spaargeld betaal je nog geen 1K belasting. Dus jij geeft die 79K maar uit zodat je 1K belasting kunt voorkomen...lekker slim bezig dan.

Sparen loont prima. Rendement op spaargeld op een spaarrekening levert weinig op, daarin heb je gelijk.
Extra motivatie om SNEL te sparen en dan met veel eigen geld een eigen huis te kopen (eh, levert dat tegenwoordig eigenlijk nog meer rendement op als op een spaarrekening? Eh...yep, nee dus. Dus als je spaargeld niet vind renderen, kun je beter ook geen huis kopen )

Het rendement op spaargeld is bedroevend, zeker in combinatie met de inflatie en box 3 heffing.
Enne, 1K belasting is wel per jaar ipv eenmalig , het loopt op van 0 tot 1k per jaar. Zeker als de huizenprijzen ook nog eens stijgen met de inflatie (wat goed is volgens de meeste), krijg jij het gewoon niet bij elkaar gespaard op korte termijn. Meer risico = meer rendement + kans op verlies.

De motivatie om extra snel te sparen houdt in dat de consumptie economie nog meer achteruit gaat. Vanuit individueel perspectief heb je er geen rekening mee te houden, maar je moet dan nog wel een baan blijven behouden.

[RemcoDelft]

EnerQi schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:56:
De motivatie om extra snel te sparen houdt in dat de consumptie economie nog meer achteruit gaat.

Is 20k sparen om 80k te lenen en 100k "in de economie" uit te geven werkelijk zo erg? Je wil dus liever 100k lenen en 100% geleend geld uitgeven?

Die vermogensbelasting zou inderdaad wel op de schop moeten, zeker om meerdere jaren sparen voor een huis (iets) rendabeler te maken. Want het blijft belachelijk dat sparen belast wordt, en lenen renteaftrek geeft.

* RemcoDelft betaalt sinds vorig jaar gelukkig geen VRH meer
* RemcoDelft heeft nog 2 jaar vrijstelling

[ Voor 32% gewijzigd door RemcoDelft op 07-02-2014 10:03 ]

[GioStyle]

rube schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:34:
[...]

WTF, KAN niet? haha, wat een flauwekul. Tuurlijk kan dat prima.

Over een ton spaargeld betaal je nog geen 1K belasting. Dus jij geeft die 79K maar uit zodat je 1K belasting kunt voorkomen...lekker slim bezig dan.

Sparen loont prima. Rendement op spaargeld op een spaarrekening levert weinig op, daarin heb je gelijk.
Extra motivatie om SNEL te sparen en dan met veel eigen geld een eigen huis te kopen (eh, levert dat tegenwoordig eigenlijk nog meer rendement op als op een spaarrekening? Eh...yep, nee dus. Dus als je spaargeld niet vind renderen, kun je beter ook geen huis kopen )

Stel je hebt €100.000 euro. Bij de bank krijg je 1,6% rente. Dat is €1600. Na 1 jaar heb je dus €101.600. De belastingdienst neemt 1,2% van elke euro boven de 21.000, dat komt neer op €967,20. In Nederland hebben we gemiddeld 2,5% inflatie. Om voor 100.000 euro de inflatie tegen te gaan heb je €2500 nodig.

€1600 is al minder dan €2500. Maar €632,80 (1600-967,20) is nog veel minder dan de benodigde €2500 . Met andere woorden: je moet in feite geld toeleggen om je spaargeld te behouden. Sparen loont dus niet.

[RemcoDelft]

GioStyle schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:04:
Stel je hebt €100.000 euro. Bij de bank krijg je 1,6% rente. Dat is €1600. Na 1 jaar heb je dus €101.600. De belastingdienst neemt 1,2% van elke euro boven de 21.000, dat komt neer op €967,20. In Nederland hebben we gemiddeld 2,5% inflatie. Om voor 100.000 euro de inflatie tegen te gaan heb je €2500 euro nodig.

1600 euro is al minder dan 2500 euro. Maar €632,80 (1600-967,20) is nog veel minder dan de benodigde 2500 euro. Met andere woorden: je moet in feite geld toeleggen om je spaargeld te behouden.

Inflatie hangt samen met het product dat je gaat kopen. Stel nou dat het huis wat je wou kopen 6% in prijs is gedaald. I.p.v. 100.000 euro heb je dan nog 94.000 euro nodig. Je hebt 100.632,80 euro. Met andere woorden: je hebt na deflatie (op het product dat je gaat kopen) 6000 euro extra te besteden.

[rube]

EnerQi schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:56:
[...]

Het rendement op spaargeld is bedroevend, zeker in combinatie met de inflatie en box 3 heffing.
Enne, 1K belasting is wel per jaar ipv eenmalig ,

Vandaar dat ik zei SNEL bij elkaar sparen en dan een huis kopen. Dan hoef je geen VRH meer te betalen.

het loopt op van 0 tot 1k per jaar. Zeker als de huizenprijzen ook nog eens stijgen met de inflatie (wat goed is volgens de meeste), krijg jij het gewoon niet bij elkaar gespaard op korte termijn.

Hoezo niet? Lees dit topic eens door zou ik zeggen

Meer risico = meer rendement + kans op verlies.

Ja, als, als...maar de de afgelopen jaar was het rendement op spaargeld (op spaarrekening) altijd nog een een stuk beter als op een huis. En had je het sinds de crisis in aandelen belegd dan was je spekkoper geweest...

De motivatie om extra snel te sparen houdt in dat de consumptie economie nog meer achteruit gaat. Vanuit individueel perspectief heb je er geen rekening mee te houden, maar je moet dan nog wel een baan blijven behouden.

Tja, true. Maar ik geen geld uitgeven puur om de economie draaiende te houden.

[rube]

RemcoDelft schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:06:
[...]

Inflatie hangt samen met het product dat je gaat kopen. Stel nou dat het huis wat je wou kopen 6% in prijs is gedaald. I.p.v. 100.000 euro heb je dan nog 94.000 euro nodig. Je hebt 100.632,80 euro. Met andere woorden: je hebt na deflatie (op het product dat je gaat kopen) 6000 euro extra te besteden.

^^ Dat dus.

Maar goed, we blijven liever allemaal rente betalen. Want daar krijgen we tenslotte HRA over, en we zouden een dief van onze eigen portomonee zijn als we dat niet zouden gebruiken...toch

[Señor Sjon]

Het gaat om 50-60k sparen voor een woning. Dan heb je nog de k.k. en misschien wel een nieuwe keuken/badkamer van totaal 20k aangezien de vorige eigenaar het huis niet meer kon betalen. Dan heb je het al over 70-80k die je moet sparen. Moet je ook nog even 50k restschuld wegtikken, dan heb je het over 120-130k. Tussendoor gaat je leven ook verder, dus met 10k/jaar sparen (is veel voor het gemiddelde gezin, meesten hebben geen 800 p.m. over met een opgroeiend gezin). Dus je praat over ~20 jaar sparen.

Dan kan je in de reflex schieten dat de prijzen moeten dalen, maar dan zit je met de oude restschuld van de vorige eigenaar die niet kan bewegen.


We gaan straks gewoon een nieuw bubbel krijgen als men erachter is dat de normen te ver zijn doorgeschoten.

[GioStyle]

RemcoDelft schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:06:
[...]

Inflatie hangt samen met het product dat je gaat kopen. Stel nou dat het huis wat je wou kopen 6% in prijs is gedaald. I.p.v. 100.000 euro heb je dan nog 94.000 euro nodig. Je hebt 100.632,80 euro. Met andere woorden: je hebt na deflatie (op het product dat je gaat kopen) 6000 euro extra te besteden.

Leuk dat de prijzen 6% zijn gedaald en een keer iets corrigeren, maar jarenlang zijn de prijzen harder gestegen dan de inflatie. Spaargeld hebben kost je netto geld.

[rube]

Senor Sjon schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:08:
Het gaat om 50-60k sparen voor een woning. Dan heb je nog de k.k. en misschien wel een nieuwe keuken/badkamer van totaal 20k aangezien de vorige eigenaar het huis niet meer kon betalen. Dan heb je het al over 70-80k die je moet sparen. Moet je ook nog even 50k restschuld wegtikken, dan heb je het over 120-130k. Tussendoor gaat je leven ook verder, dus met 10k/jaar sparen (is veel voor het gemiddelde gezin, meesten hebben geen 800 p.m. over met een opgroeiend gezin). Dus je praat over ~20 jaar sparen.

Jij gaat ook altijd uit van het meest negatieve scenario

Startsstel: koopt leuk appartementje voor 150K (nee, niet hartje A'dam natuurlijk)

20% = 30K + kosten koper (gelukkig niet zoveel meer als vroeger) 3K + notaris enzo 2K = 35K.

Geen restschuld en die keuken en badkamer kan nog wel even mee en worden eventueel gewoon zelf vervangen na een tijdje.

Als je als jong stel (starter) 800 euro per maand spaart, ben je nog geen 4 jaar bezig.
Dus dan kun je na 4 jaar je eigen plekje kopen, heb je mooie lage lasten, wie doet je wat

En als je als jong stel allebei werkend geen 800 euro per maand kunt sparen voor iets wat je erg graag wilt, wellicht moet je dan geen huis kopen want wat gebeurd er als 1 van de 2 dan hun baan verliest...of je gaat toch uit elkaar..

We gaan straks gewoon een nieuw bubbel krijgen als men erachter is dat de normen te ver zijn doorgeschoten.

Die begrijp ik niet helemaal

[Bartjuh]

Nogmaals, waarom 50/60k sparen? In een gezonde woningmarkt en dito economie kost een startersappartementje/studio niet meer dan 50 a 60k. Kortom, je hoeft maar 10 tot 13k te sparen (=20%). Best haalbaar met normale huurprijzen. Daarna zit je in het appartementje en betaal je een groot deel aan aflossing, dus heb je na 5 of misschien 10 jaar wellicht 30k, of misschien zelfs 60k afbetaald, en heb je dus 30k (=>150k kopen) of 60k (=>300k kopen) gespaard!

Starters moeten niet direct naar een 300k woning kunnen! Dat is echt bizar (tenzij ze rijke ouders hebben), dat is pre-2008 denken.

[ph4ge]

JvS schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 07:14:
Dit is wel heel eenzijdig belicht. Want met "Nog een beetje overwaarde", impliceer je stijgende prijzen. Dat zou zomaar kunnen natuurlijk, maar dat betekent dat het duurdere huis ook stijgt (en dat is meer geld bij gelijke percentuele stijging).

Het gaat om de combinatie, je lost af, je krijgt overwaarde (in een gezonde markt groeien de prijzen mee met inflatie en door het hefboomeffect zorgt dat er voor dat je eigen vermogen snel toeneemt) en je spaart wat.

Nogmaals, de hoge schulden hebben er juist voor gezorgd dat de markt is vastgelopen.

Senor Sjon schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:03:
Op 2 ton 40k + k.k. sparen? Als iedereen dat doet, dan ligt heel de economie aan het zuurstof.

De economie ligt plat omdat men al die tijd teveel geleend heeft, niet omdat men spaart. Het is juist het betalen van rente wat de economie schaadt. Veel lenen levert alleen op de korte termijn economische groei op, maar op de lange termijn ga je er aan ten onder zoals wij nu ervaren.

We hebben in Nederland 3 aanpassingen nodig die zorgen dat 80% LTV geen probleem meer is
A. Afschaffen van OB en VRH, gecombineerd met belastingtechnisch gunstige regels om te sparen voor een huis. Denk bijv. ipv het aftrekken van schuld juist belasting voordeel te geven bij sparen in een product gericht op de aankoop van een huis.
B. Huren zijn hier veel te hoog, zeker voor de groep die wil sparen voor een huis. Kwestie van ander beleid en zorgen dat men geld overhoudt om te sparen
C. Andere mentaliteit. Men is in Nederland helemaal niet gewend om te sparen, het is een vies woord. Er is bijv. niks mis mee met nog een jaar thuis te wonen nadat je werk hebt. Zo spaar je in een jaar al een flink potje bij elkaar.

Senor Sjon schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 09:03:
Duitsland is een leuke vergelijker telkens, maar dat is tevens het land met één van de laagste rato's huiseigenaren. Volgens je eigen post maar 43%.
RemcoDelft in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt #2"

Dus? Misschien is de verhouding in Nederland wel helemaal niet gezond. De economien van landen met een hoge percentage doen het vaak niet beter en er zijn onderzoeken die aantonen dat een hoog percentage de economy schaadt.

Ja, het betekent dat mensen die het niet op kunnen brengen om te sparen geen huis zullen kopen. De huizenprijzen zullen dalen en het percentage eigenaren ook. Het lost allerlei problemen en economische hindernissen op, het is alleen op de korte termijn niet leuk voor de makelaars, banken en andere belanghebbenden. Nederland bestaat gelukkig uit meer mensen en uiteindelijk zal die groep ook profiteren van een gezonde economie incl gezonde huizenmarkt.

[PauseBreak]

Bartjuh schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:21:
Starters moeten niet direct naar een 300k woning kunnen! Dat is echt bizar (tenzij ze rijke ouders hebben), dat is pre-2008 denken.

Dat hangt helemaal af van wie die starters zijn. Ik ken genoeg 'starters' in huizen van rond de 3 ton en dat kunnen ze makkelijk betalen. Waarom? Nou simpel, zij hadden al heel veel spaargeld (50 - 60k meestal) en dat hebben ze in het huis gestopt. Dat is gewoon een kwestie van goed met je geld omgaan als je nog thuis woont en kúnt sparen.
Overigens heeft de Nederlander gemiddeld €40.000,- gespaard, aldus het CBS. Als je dus kijkt naar de bedragen die hier voorbijkomen dan valt het met het 'moeten' sparen wel mee. Er is al een basisniveau aanwezig.

[rube]

PauseBreak schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:26:
[...]
Dat hangt helemaal af van wie die starters zijn. Ik ken genoeg 'starters' in huizen van rond de 3 ton en dat kunnen ze makkelijk betalen. Waarom? Nou simpel, zij hadden al heel veel spaargeld (50 - 60k meestal) en dat hebben ze in het huis gestopt. Dat is gewoon een kwestie van goed met je geld omgaan als je nog thuis woont en kúnt sparen.
Overigens heeft de Nederlander gemiddeld €40.000,- gespaard, aldus het CBS. Als je dus kijkt naar de bedragen die hier voorbijkomen dan valt het met het 'moeten' sparen wel mee. Er is al een basisniveau aanwezig.

Mee eens, alleen dat gemiddelde spaargeld kun je op verkijken. Een klein groepje heeft veel gespaard, veel mensen niets / nauwelijks.

[zeeg]

Bartjuh schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:21:
Nogmaals, waarom 50/60k sparen? In een gezonde woningmarkt en dito economie kost een startersappartementje/studio niet meer dan 50 a 60k.

Als een startersappartementje niet meer dan € 50 a 60k zou kosten, wat maar even meer is dan een bruto-jaarsalaris, zou iedereen 'm wel willen kopen. Daardoor gaat de prijs weer omhoog en ben je terug bij af...
Die prijzen zijn niet realistisch, nog nooit is een huis zo goedkoop geweest als jij zou willen zien.

[rube]

Kijk dan even naar mijn berekening van 150K hierboven, nog steeds prima te doen.
En voor 150K zie ik af en toe hele mooie (niet per se alleen voor starters) huizen voorbij komen.

[RemcoDelft]

GioStyle schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:19:
Leuk dat de prijzen 6% zijn gedaald en een keer iets corrigeren, maar jarenlang zijn de prijzen harder gestegen dan de inflatie. Spaargeld hebben kost je netto geld.

Klopt.
Stijgende prijzen: snel snel kopen, snel meer bieden, maximaal lenen, want morgen is het huis duurder.
Dalende prijzen: rustig aan sparen, niet maximaal lenen, want morgen is het huis goedkoper.
Voor verkopers geldt het tegenovergestelde natuurlijk.

Bartjuh schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:21:
Nogmaals, waarom 50/60k sparen? In een gezonde woningmarkt en dito economie kost een startersappartementje/studio niet meer dan 50 a 60k. Kortom, je hoeft maar 10 tot 13k te sparen (=20%). Best haalbaar met normale huurprijzen. Daarna zit je in het appartementje en betaal je een groot deel aan aflossing, dus heb je na 5 of misschien 10 jaar wellicht 30k, of misschien zelfs 60k afbetaald, en heb je dus 30k (=>150k kopen) of 60k (=>300k kopen) gespaard!

Starters moeten niet direct naar een 300k woning kunnen! Dat is echt bizar (tenzij ze rijke ouders hebben), dat is pre-2008 denken.

De hang naar dure huizen zorgt ervoor dat mensen vergeten dat oorzaak en gevolg nauw samenhangen. Nog steeds wordt er (samen met de makelaars) geroepen dat huizen nu heel betaalbaar zijn (200k voor een 20 jaar oud rijtjeshuis), omdat ze wel 20% gedaald zijn. Hierbij wordt vergeten dat 80% van de hoogste prijs ooit nog steeds aan de hoge kant is.

zeeg schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:28:
Als een startersappartementje niet meer dan € 50 a 60k zou kosten, wat maar even meer is dan een bruto-jaarsalaris, zou iedereen 'm wel willen kopen. Daardoor gaat de prijs weer omhoog en ben je terug bij af...
Die prijzen zijn niet realistisch, nog nooit is een huis zo goedkoop geweest als jij zou willen zien.

Natuurlijk wil niet iedereen dat startersappartementje (lees: galerijflat) kopen. En de prijzen gaan pas omhoog als er een tekort is, iets wat heel simpel op te lossen is door die 100.000 werkloze bouwvakkers weer hun ding te laten doen.

[Señor Sjon]

rube schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:20:
[...]

Jij gaat ook altijd uit van het meest negatieve scenario

Startsstel: koopt leuk appartementje voor 150K (nee, niet hartje A'dam natuurlijk)

20% = 30K + kosten koper (gelukkig niet zoveel meer als vroeger) 3K + notaris enzo 2K = 35K.

Geen restschuld en die keuken en badkamer kan nog wel even mee en worden eventueel gewoon zelf vervangen na een tijdje.

Als je als jong stel (starter) 800 euro per maand spaart, ben je nog geen 4 jaar bezig.
Dus dan kun je na 4 jaar je eigen plekje kopen, heb je mooie lage lasten, wie doet je wat

En als je als jong stel allebei werkend geen 800 euro per maand kunt sparen voor iets wat je erg graag wilt, wellicht moet je dan geen huis kopen want wat gebeurd er als 1 van de 2 dan hun baan verliest...of je gaat toch uit elkaar..

Waarom zouden ze nog een appartement willen kopen? Je moet overal rekening mee houden, vooral dat de groep met kopers aardig is uitgedund. Als je geen stel bent, maar een éénverdiener, dan is het verhaal al een stuk moeilijker. Huur je al ergens, dan heb je geen 800 p.m. over. Niet iedereen begint op modaal inkomen.

[...]

Die begrijp ik niet helemaal

Meestal als regels een tijdlang strenger worden, dan komt er weer een periode van versoepeling als blijkt dat men helemaal niks meer kan.

Bartjuh schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:21:
Nogmaals, waarom 50/60k sparen? In een gezonde woningmarkt en dito economie kost een startersappartementje/studio niet meer dan 50 a 60k. Kortom, je hoeft maar 10 tot 13k te sparen (=20%). Best haalbaar met normale huurprijzen. Daarna zit je in het appartementje en betaal je een groot deel aan aflossing, dus heb je na 5 of misschien 10 jaar wellicht 30k, of misschien zelfs 60k afbetaald, en heb je dus 30k (=>150k kopen) of 60k (=>300k kopen) gespaard!

Starters moeten niet direct naar een 300k woning kunnen! Dat is echt bizar (tenzij ze rijke ouders hebben), dat is pre-2008 denken.

Wie gaat dan een 60-100k lossen op die studio? Ten opzichte van wat men kan betalen zal er een run komen op die dingen door huisjesmelkers e.d.

PauseBreak schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:26:
[...]


Dat hangt helemaal af van wie die starters zijn. Ik ken genoeg 'starters' in huizen van rond de 3 ton en dat kunnen ze makkelijk betalen. Waarom? Nou simpel, zij hadden al heel veel spaargeld (50 - 60k meestal) en dat hebben ze in het huis gestopt. Dat is gewoon een kwestie van goed met je geld omgaan als je nog thuis woont en kúnt sparen.
Overigens heeft de Nederlander gemiddeld €40.000,- gespaard, aldus het CBS. Als je dus kijkt naar de bedragen die hier voorbijkomen dan valt het met het 'moeten' sparen wel mee. Er is al een basisniveau aanwezig.

Dat gemiddelde is leuk, maar zet ook even streepjes naar de leeftijdsgroepen. Het geld zit bij de senioren, tot ~45 jaar heeft men schulden.

[Wobblier]

rube schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:06:
[...]

Hoezo niet? Lees dit topic eens door zou ik zeggen

Poeh zeg, ik kreeg enorm jeuk van dat topic. Die topic zou eigenlijk "Financieel onafhankelijk voor de 4x modale man" moeten heten.

De economie ligt plat omdat men al die tijd teveel geleend heeft, niet omdat men spaart. Het is juist het betalen van rente wat de economie schaadt. Veel lenen levert alleen op de korte termijn economische groei op, maar op de lange termijn ga je er aan ten onder zoals wij nu ervaren.

De economie ligt plat omdat we (versneld) van een leenstelsel naar een spaarstelsel gaan, zonder dat we economische omstandigheden hebben (crisis) om zo'n switch te betalen. Het minder lenen en meer sparen betalen we met een verminderde binnenlandse besteding. (=werkeloosheid & crisis)

Ik ben het eens dat rente een soort economische overhead is. Neemt niet weg dat lenen een belangrijke econmisch middel is voor groei. Je haalt de groei naar voren. Door de focus te verplaatsen naar een spaareconomie beperk je groeipotentieel.

Kortom: er hoort een goede balans te zijn tussen wat er geleend en gespaart wordt. Ikzelf maak me een beetje zorgen om die (ogenschijnlijk volledig arbritrair gekozen) 80%. Want waarom 80 en geen 70? Of 90?

[rube]

Wobblier schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:37:
[...]
Poeh zeg, ik kreeg enorm jeuk van dat topic. Die topic zou eigenlijk "Financieel onafhankelijk voor de 4x modale man" moeten heten.
[...]

Yep, maar het gaat hier *alleen* maar om een aanbetaling van een huis (niet om financiele onafhankelijkheid).
Daarbij, de meeste huizenbezitters (kopers) hebben volgens toch al gauw 2 modaal of meer als gezinsinkomen.

[rik86]

RemcoDelft schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:33:
[...]

Klopt.
Stijgende prijzen: snel snel kopen, snel meer bieden, maximaal lenen, want morgen is het huis duurder.
Dalende prijzen: rustig aan sparen, niet maximaal lenen, want morgen is het huis goedkoper.
Voor verkopers geldt het tegenovergestelde natuurlijk.


[...]

De hang naar dure huizen zorgt ervoor dat mensen vergeten dat oorzaak en gevolg nauw samenhangen. Nog steeds wordt er (samen met de makelaars) geroepen dat huizen nu heel betaalbaar zijn (200k voor een 20 jaar oud rijtjeshuis), omdat ze wel 20% gedaald zijn. Hierbij wordt vergeten dat 80% van de hoogste prijs ooit nog steeds aan de hoge kant is.


[...]

Natuurlijk wil niet iedereen dat startersappartementje (lees: galerijflat) kopen. En de prijzen gaan pas omhoog als er een tekort is, iets wat heel simpel op te lossen is door die 100.000 werkloze bouwvakkers weer hun ding te laten doen.

Zijn huizen echt te duur in Nederland? Ik denk dat Nederland heel lastig te vergelijken is omdat Nederland zo dichtbevolkt is. Er is volgens mij erg weinig hoogbouw is, dus heb je relatief veel ruimte nodig voor huisvesting. I.c.m. strenge regels waar wat gebouwd mag worden, het feit dat er een keuze is gemaakt om het buitengebied het buitengebied te laten, zorgt ervoor dat grond schaars is.
En schaarsheid leidt tot hogere prijzen. Grond zal in Nederland altijd duur zijn tov het buitenland, om deze reden. Daarnaast zijn de eisen aan woningen ook nog eens streng in Nederland, wat huizen duur maakt.

[Señor Sjon]

Wobblier schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:37:
[...]


Poeh zeg, ik kreeg enorm jeuk van dat topic. Die topic zou eigenlijk "Financieel onafhankelijk voor de 4x modale man" moeten heten.

Helemaal eens, na ~100 posts ben ik daar afgehaakt. De modale man die toevallig 4x modaal verdient.

[...]


De economie ligt plat omdat we (versneld) van een leenstelsel naar een spaarstelsel gaan, zonder dat we economische omstandigheden hebben (crisis) om zo'n switch te betalen. Het minder lenen en meer sparen betalen we met een verminderde binnenlandse besteding. (=werkeloosheid & crisis)

Ik ben het eens dat rente een soort economische overhead is. Neemt niet weg dat lenen een belangrijke econmisch middel is voor groei. Je haalt de groei naar voren. Door de focus te verplaatsen naar een spaareconomie beperk je groeipotentieel.

Kortom: er hoort een goede balans te zijn tussen wat er geleend en gespaart wordt. Ikzelf maak me een beetje zorgen om die (ogenschijnlijk volledig arbritrair gekozen) 80%. Want waarom 80 en geen 70? Of 90?

Helaas zijn veel van die grenzen arbitrair gekozen. Zie het gesteggel om de overheidstekorten van 3%. Dat getal is ook $random gekozen.

[EnerQi]

RemcoDelft schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:02:
[...]

Is 20k sparen om 80k te lenen en 100k "in de economie" uit te geven werkelijk zo erg? Je wil dus liever 100k lenen en 100% geleend geld uitgeven?

Die vermogensbelasting zou inderdaad wel op de schop moeten, zeker om meerdere jaren sparen voor een huis (iets) rendabeler te maken. Want het blijft belachelijk dat sparen belast wordt, en lenen renteaftrek geeft.

* RemcoDelft betaalt sinds vorig jaar gelukkig geen VRH meer
* RemcoDelft heeft nog 2 jaar vrijstelling

Ja het is heel erg om ineens 20k minder te lenen voor de economie (overall gezien hè). Individueel is het natuurlijk andersom. Daar moet je juist minder lenen en meer aanbetalen.

Ikzelf heb 11% aanbetaald ipv de volle 100% geleend. Het gaat mij meer om het grote plaatje en wat er gebeurd als de maatregelen te snel/langzaam ingevoerd worden. Hoe zou de overheid ervoor kunnen zorgen dat de impact minder wordt (en het liefst zonder dat het veel kost).

We hebben in Nederland 3 aanpassingen nodig die zorgen dat 80% LTV geen probleem meer is
A. Afschaffen van OB en VRH, gecombineerd met belastingtechnisch gunstige regels om te sparen voor een huis. Denk bijv. ipv het aftrekken van schuld juist belasting voordeel te geven bij sparen in een product gericht op de aankoop van een huis.
B. Huren zijn hier veel te hoog, zeker voor de groep die wil sparen voor een huis. Kwestie van ander beleid en zorgen dat men geld overhoudt om te sparen
C. Andere mentaliteit. Men is in Nederland helemaal niet gewend om te sparen, het is een vies woord. Er is bijv. niks mis mee met nog een jaar thuis te wonen nadat je werk hebt. Zo spaar je in een jaar al een flink potje bij elkaar.

De aanpassingen zijn ook logisch en begrijpelijk, alleen gaan de rijken bij A er goed op vooruit (ikzelf zou dit ook erg fijn vinden). Die hebben het geld liggen en krijgen dus ineens een voordeel om vooral toch nog groter te gaan wonen. Bij B heb je een huurhuisgebrek, maw de huren zullen nog wel (even?) hoog blijven.
Bij C heb je helemaal gelijk en dit zou ook lesstof moeten zijn op school. Die heb ik toch echt gemist daar. Misschien zijn het ook economische belangen om het vooral niet te vertellen en mensen dus "slaaf" te maken aan schuld.

[Krisp]

rik86 schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:44:
[...]


Zijn huizen echt te duur in Nederland? Ik denk dat Nederland heel lastig te vergelijken is omdat Nederland zo dichtbevolkt is. Er is volgens mij erg weinig hoogbouw is, dus heb je relatief veel ruimte nodig voor huisvesting. I.c.m. strenge regels waar wat gebouwd mag worden, het feit dat er een keuze is gemaakt om het buitengebied het buitengebied te laten, zorgt ervoor dat grond schaars is.
En schaarsheid leidt tot hogere prijzen. Grond zal in Nederland altijd duur zijn tov het buitenland, om deze reden. Daarnaast zijn de eisen aan woningen ook nog eens streng in Nederland, wat huizen duur maakt.

Ik denk dat huizen gezien de huidige omstandigheden niet te duur zijn. Sterker: eigenlijk zijn ze erg goedkoop. Het is alleen het uitzicht op veranderende regelgeving dat de huizenprijzen onder druk staan. Zonder HRA, zonder NHG, met de LTV-eis en de stijgende rente die (mogelijkerwijs) in het vooruitzicht liggen kan een huis nu wel goedkoop zijn, maar als je daar significant verlies op moet nemen is het alsnog duur.

[Bartjuh]

zeeg schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:28:
[...]
Als een startersappartementje niet meer dan € 50 a 60k zou kosten, wat maar even meer is dan een bruto-jaarsalaris, zou iedereen 'm wel willen kopen. Daardoor gaat de prijs weer omhoog en ben je terug bij af...
Die prijzen zijn niet realistisch, nog nooit is een huis zo goedkoop geweest als jij zou willen zien.

Ja, maar je moet wel het hele plaatje zien. Dat is in een markt zonder HRA, en met een duidelijke sterk oplopende rente na 80%, en geen NHG.

Je moet dus niet de huidige, nog steeds extreem ruime, financieringsmogelijkheden, extreme marktverstorende stimulansen (HRA) en zogenaamde "waarde" van huizen projecteren op een dergelijke gezonde situatie.

Daarnaast zijn ze wel degelijk zo "goedkoop" (liever: reëel geprijsd) geweest als ik stel.

Jouw 180k huis (op dit moment) is dus 100k waard in een gezonde economie.

[Krisp]

Bartjuh schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:54:
[...]

Ja, maar je moet wel het hele plaatje zien. Dat is in een markt zonder HRA, duidelijke sterk oplopende rente na 80%, en geen NHG.

Je moet dus niet de huidige, nog steeds extreem ruime, financieringsmogelijkheden, extreme marktverstorende stimulansen (HRA) en zogenaamde "waarde" van huizen projecteren op een dergelijke gezonde situatie.

Daarnaast zijn ze wel degelijk zo "goedkoop" (liever: reëel geprijsd) geweest als ik stel.
[afbeelding]
Jouw 180k huis (op dit moment) is dus 100k waard in een gezonde economie.

Omdat het een gemiddelde is, is het gezond? Krijg eens naar de prijzen van grondstoffen en diensten. Die zijn allemaal geëxplodeerd. Dat komt omdat we nu met 7 miljard mensen op deze aardbol zitten en iedereen in rap tempo boven de armoedegrens uitkomt. De vraag naar producten en diensten wordt dus significant hoger en daarmee de prijs ervan. Dat komt onder andere tot uiting in de prijs van woningen, ook omdat de Nederlandse bevolking ook groeit en vooral in de Randstad wil wonen. De vraag is dus hoog, het aanbod gelimiteerd dus daarmee zal de prijs ook hoog zijn. Dat effect was er 400 jaar geleden nog niet. Deze grafiek is imo daarom zeer discutabel als een voorspeller voor de huizenprijzen.

[Arnout]

Hoezo zijn de prijzen voor goud en grondstoffen geëxplodeerd?

[Bartjuh]

Krisp schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:59:
[...]
Omdat het een gemiddelde is, is het gezond? Krijg eens naar de prijzen van grondstoffen en diensten. Die zijn allemaal geëxplodeerd. Dat komt omdat we nu met 7 miljard mensen op deze aardbol zitten en iedereen in rap tempo boven de armoedegrens uitkomt. De vraag naar producten en diensten wordt dus significant hoger en daarmee de prijs ervan. Dat komt onder andere tot uiting in de prijs van woningen, ook omdat de Nederlandse bevolking ook groeit en vooral in de Randstad wil wonen. De vraag is dus hoog, het aanbod gelimiteerd dus daarmee zal de prijs ook hoog zijn. Dat effect was er 400 jaar geleden nog niet. Deze grafiek is imo daarom zeer discutabel als een voorspeller voor de huizenprijzen.

Je vergeet alleen iets fundamenteels: schuld.

Wij leven van schuld. We zijn zo gehecht aan schuld dat we er zelfs een subsidie op hebben. Hell, zelfs meer dan 1 miljoen (!!) huishoudens hebben een fors negatief vermogen (schulden zijn hoger dan bezit). Zo rijk zijn we dus niet, we hebben gekocht van de middelen van de toekomst. En niet alleen direct met schuld, maar ook met ons pensioen (jongeren hebben waarschijnlijk geen pensioen meer over als ze pensioen mogen ontvangen, maar ze moeten wel hun hele leven ervoor gaan betalen). Het pensioenstelsel zuigt geld weg bij de jong-werkenden en sluist het naar de ouderen, tot de pot leeg is als zij oud zijn.

Daarnaast is de schaarste vooral een fictieve schaarste, gecreëerd door belanghebbende bestuurders en ambtenaren, en gesubsidieerd door de HRA. Er is genoeg grond voor bouw, er zijn genoeg bouwvakkers die nu niets te doen hebben, en er zijn genoeg bouwmaterialen (en nee, die zijn niet extreem veel duurder geworden).

En we groeien helemaal niet meer zo snel, niet al te lang en er wordt een piek in de bevolking verwacht.

En goud en zilver zijn al op hun retour.

[ph4ge]

Arnout schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 11:06:
Hoezo zijn de prijzen voor goud en grondstoffen geëxplodeerd?

Inderdaad, ik geloof er niks van dat de materiaal kosten sinds 1990 zo'n stijging verklaren. De stijging wordt verklaard door de geldkraan die open ging, niet door de kosten die stegen. Bovendien stegen de kosten ook omdat het kon en zijn ze dus ook weer aanzienlijk gedaald de laatste tijd omdat het moet.

[Arnout]

ph4ge schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 11:12:
[...]

Inderdaad, ik geloof er niks van dat de materiaal kosten sinds 1990 zo'n stijging verklaren. De stijging wordt verklaard door de geldkraan die open ging, niet door de kosten die stegen. Bovendien stegen de kosten ook omdat het kon en zijn ze dus ook weer aanzienlijk gedaald de laatste tijd omdat het moet.

Ik doel op de grafiek van Bartjuh, dat zijn reële huizenprijzen. Reële goudprijs is niet geëxplodeerd, het geld is gewoon minder waard geworden. Geld ook voor grondstoffen. Goud was in de middeleeuwen waardevoller dan nu. grafiek

Huizenprijzen (in Nederland) vormen daarop een uitzondering; die zijn gecorrigeerd voor inflatie wél geëxplodeerd.

[Señor Sjon]

Ah, weer een grafiek... waarom niet de euro's van 2013? Beetje raar om een koers van 4 jaar daarvoor te gebruiken, nog voordat de Grieken e.d. ontploft waren.

Dan nog, wij zijn ontzettend hard gegroeid qua bevolking.


Buiten dat, er zijn ook sites die de werkelijk inflatie bijhouden i.p.v. CPI. Vooral over de VS zijn daar diverse sites van.

[Arnout]

Het zijn ponden, en het punt in tijd maakt voor de grafiek toch niet uit? Slechts de waarden op de y-as zullen wat groter worden. De verhoudingen veranderen niet.

Doet er ook niet toe, het is niet juist om ineens de inflatie niet mee te nemen.

[ Voor 3% gewijzigd door Arnout op 07-02-2014 11:23 ]

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 11:18:
Dan nog, wij zijn ontzettend hard gegroeid qua bevolking.

En we hebben minder arbeidsuren per nieuwe woning. Net zoals we minder arbeidsuren hebben per brood of per auto. En (de meeste) grondstoffen worden op lange termijn alleen maar goedkoper.
Dus nee, bevolkingsgroei kan geen reden zijn voor hogere prijzen, tenzij die groei sneller gaat dan nieuwbouw wordt toegestaan.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 11:27:
[...]

En we hebben minder arbeidsuren per nieuwe woning. Net zoals we minder arbeidsuren hebben per brood of per auto. En (de meeste) grondstoffen worden op lange termijn alleen maar goedkoper.
Dus nee, bevolkingsgroei kan geen reden zijn voor hogere prijzen, tenzij die groei sneller gaat dan nieuwbouw wordt toegestaan.

Bingo...

[Krisp]

RemcoDelft schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 11:27:
[...]

En we hebben minder arbeidsuren per nieuwe woning. Net zoals we minder arbeidsuren hebben per brood of per auto. En (de meeste) grondstoffen worden op lange termijn alleen maar goedkoper.
Dus nee, bevolkingsgroei kan geen reden zijn voor hogere prijzen, tenzij die groei sneller gaat dan nieuwbouw wordt toegestaan.

Maar die arbeidsuren zijn significant duurder geworden, er is niet meer grond beschikbaar (Duitsland is nog niet geannexeerd. ) en grondstoffen worden (nogmaals) niet goedkoper omdat de vraag stijgt. Kijk eens naar China bijvoorbeeld. Dat is de reden dat we zo veel betalen voor olie.

Bovendien zijn we meer eisen gaan stellen aan huizen (welstand, isolatie, grootte, luxe) waardoor ze vanzelf duurder worden. Het is niet moeilijk om een huis neer te zetten voor <50K. Wel als je moet voldoen aan alle eisen.

Senor Sjon schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 11:33:
[...]


Bingo...

Opvallend genoeg zijn er altijd genoeg huizen geproduceerd om de bevolkingsgroei bij te houden.

[ Voor 10% gewijzigd door Krisp op 07-02-2014 11:34 ]

[Señor Sjon]

Dat ging ook met wat andere voorwaarden en prijzen. Groningen is één groot sinkhole hierdoor. Corporaties e.d. waren vroeger van de gemeente.

[rube]

Leuke cijfertjes: http://www.iex.nl/Column/116042/Hypotheekcijfers.aspx
Altijd goed om even naar te kijken als er hier weer een hoop meningen en gevoelens voor bij komen

[T-MOB]

Bartjuh schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 10:54:
[...]

Ja, maar je moet wel het hele plaatje zien. Dat is in een markt zonder HRA, en met een duidelijke sterk oplopende rente na 80%, en geen NHG.

Je moet dus niet de huidige, nog steeds extreem ruime, financieringsmogelijkheden, extreme marktverstorende stimulansen (HRA) en zogenaamde "waarde" van huizen projecteren op een dergelijke gezonde situatie.

In het hele plaatje moet je ook naar voorzieningenniveau's kijken. De waarde van een kavel wordt goeddeels bepaald door de waarde van "voorzieningen". Ik quote een conclusie uit Stad en Land (CPB, 2010).

77% van de grondprijsverschillen laat zich verklaren met een beperkt aantal factoren, zoals bereikbaarheid van banen, overlast en voorzieningen als cultuur, winkels, en horeca. Factoren aan de productiekant (bereikbaarheid van banen) en consumptieve voorzieningen verklaren ieder ongeveer 50% van de grondprijsverschillen. Het aanbod van luxe winkels, een historische binnenstad, horeca en cultuur bepalen gezamenlijk 30% van de grondprijsverschillen.

Daarmee is het logisch dat in een periode van urbanisatie de gemiddelde huizenprijs stijgt. Mensen trekken immers van goedkope grond naar dure. In Nederland is het verschil in grondprijs tussen hartje Amsterdam en Noord-Oost groningen een factor 200! En men trekt nog steeds van periferie naar de randstad.

Daarnaast zijn ze wel degelijk zo "goedkoop" (liever: reëel geprijsd) geweest als ik stel.
[afbeelding]
Jouw 180k huis (op dit moment) is dus 100k waard in een gezonde economie.

Volgens mij heb je hier een heel kort cirkeltje. Je beweert dat de huizenmarkt niet gezond omdat een huis 180K kost met de onderbouwing dat in een gezonde markt dat huis 100K had gekost. Waarom was de economie in de periode 1880-1930 wel gezond, maar in de periode 1720-1790 niet?

Het rapport van het CPB is overigens aan te bevelen om door te nemen omdat het behoorlijk wat cijfers heeft, maar ook omdat het een wat breder perspectief pakt dan belastingmaatregelen en financieringsmogelijkheden. Een van de interessantste perspectieven is (naar mijn mening) dat hoge grond- en huizenprijzen een goed teken zijn voor een stad - het betekent namelijk dat het snor zit met de voorzieningen en kansen voor bewoners.

[RemcoDelft]

T-MOB schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 12:34:
Een van de interessantste perspectieven is (naar mijn mening) dat hoge grond- en huizenprijzen een goed teken zijn voor een stad - het betekent namelijk dat het snor zit met de voorzieningen en kansen voor bewoners.

En de factor kunstmatige schaarste wordt totaal vergeten? Want tussen centrum Arnhem en 10 km verder zit ook een factor 200 prijsverschil in grond! Niet omdat niemand 10 km buiten het centrum wil wonen, maar omdat wonen op die grond niet mag. Dat staat compleet los van de voorzieningen, en het neemt kansen weg voor heel veel potentiele bewoners.
Er zijn ook best mensen bereid 5 euro per brood te betalen. Als je broodproductie gaat beperken, en mensen in het centrum veel betalen voor een brood, heeft dat niets te maken met goede voorzieningen. Het heeft te maken met een tekort aan brood.

[T-MOB]

Je zou de moeite kunnen nemen om het linkje aan te klikken en op zijn minst te kijken waar het over gaat in plaats van je pavlovreactie nog een keer uittypen.

[ph4ge]

Beangstigend inkijkje in de invloed van de verschillende belangenorganisatie op de minister voor wonen. Meerdere verwijzingen naar allerlei dubieuze indicatoren die de harde cijfers zouden nuanceren. Om terug te komen op de discussie over de NVM cijfers. Het probleem is niet dat een dergelijke lobby "wij van wc-eend" verhaaltjes houdt, het probleem is dat de invloed van die praatjes enorm is, tot zelfs doorslaggevende invloed op de politiekebesluitvorming.

[Terpen Tijn]

Er wordt hier verlekkerd gekeken naar een verdere daling van de woningprijzen, zonder dat de ontwrichtende gevolgen daarvan goed ingeschat worden.

Vanuit het perspectief van een starter die zoveel mogelijk huis voor zijn geld wil hebben is dat misschien te begrijpen. Verkopers worden hier gezien als mensen die hun verlies maar moeten nemen en die door 'de markt' terzijde geschoven kunnen worden.

Maar denk ook eens verder. Zelfs nu al zijn er veel mensen van begin/halverwege de dertig die zwaar onder water staan omdat ze enkele jaren terug een huis kochten. En niet alleen omdat ze 'zo dom waren om te kopen'-- want bij een verhuizing is er weinig keuze (vanwege de door de woningbouwsector slecht functionerende particuliere verhuur). Bij verdere daling zullen steeds meer huizenbezitters in die situatie komen. Dit betekent dat geen van deze mensen kan verhuizen. De groter wordende restschulden zijn nauwelijks financierbaar en ze kunnen dus helemaal geen nieuwe woningen meer kopen. En daarmee bijvoorbeeld ook geen andere baan aannemen elders. Natuurlijk kan iedereen zoveel mogelijk proberen af te lossen, maar dat heeft evengoed zware impact op de economie. Bij een daling van 50% zou je dan de helft van 230.000 (~gemiddelde woningwaarde) even moeten bijsparen. Dat is het werk van vele jaren voor de meesten, als het uberhaupt al haalbaar is.

Je komt dus in een situatie waarin blije starters woningen voor een appel en een ei kopen (tot kennelijke vreugde van velen hier), maar dat dat gepaard gaat met substantiele economische teruggang, executieverkopen, en veel beroep op dingen als het NHG en schuldsanering in de rest van het land. Een beetje oog voor de reele belangen van huizenbezitters, te weten enige prijsstabiliteit, zou dus geen kwaad kunnen, zelfs als het niet uit altruisme voortkomt.

[ph4ge]

Terpen Tijn schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 13:19:
Er wordt hier verlekkerd gekeken naar een verdere daling van de woningprijzen, zonder dat de ontwrichtende gevolgen daarvan goed ingeschat worden.

Nee, het gros van de mensen die pleiten voor lagere prijzen hebben zelf dure koopwoningen, waaronder ik. Het gaat niet om het individu, maar om het landsbelang. Het landsbelang is niet nog verder oplopende schulden. Het is in niemand belang dat we nu allemaal zo krom liggen van de schulden dat we geen geld overhouden voor de reële economie en de enige oplossing die men bedenkt is om meer te lenen.

Uiteindelijk is het risico van prijsdalingen een risico wat eigenaren bewust hebben genomen, en in principe best kunnen dragen. Voor de grootste groep geldt dat als ze de tering naar de nering zetten ipv te klagen over dalende huizenprijzen dat ze hun eventuele restschuld zo bij elkaar gespaard hebben. Inflatie biedt ook uitkomst. Die groep die dat niet voor elkaar krijgt heeft vaak simpelweg te grote risico's genomen of omstandigheden getroffen die hem ook in de problemen hadden gebracht als de markt niet daalde.

Echter, het voordeel van lagere huizenprijzen is dat we ook veel geld overhouden om dit soort probleemgevallen te helpen. Denk alleen al aan al die miljarden extra rentes die gemeentes betalen omdat ze de grond niet voor de huidige prijzen willen verkopen. Denk eens aan al die startersleningen/subsidies die ook prima gebruikt kunnen worden om probleemgevallen te helpen. Denk eens aan alle economische activiteit die op gang komt als de prijzen dalen, alle extra belastinginkomsten en minder uitkeringen. Denk eens aan alle HRA en huursubsidie die we besparen. Dat levert zoveel geld op dat het prima mogelijk is om mensen die echt in de problemen zitten te helpen.

Uiteindelijk maakt het een huizenbezitter als mij echt geen reet uit of mijn huis 4,5 ton waard blijft of dat de prijs halveert. Ik heb liever niet dat het 2x zo duur wordt, want dan ben ik veel meer belasting kwijt, maar ook dat is nog wel te overzien. Ik woon er prima, en als ik wil verhuizen dan is dat andere huis ook weer goedkoper. Ik ben veilig gefinancierd, los elk jaar 3,3% van de schuld af en als het moet kan het dubbele ook wel. Ik haal het voordeel uit het feit dat mijn kinderen later niet mijn overwaarde hoeven te financieren maar zelf ook een mooi huis kunnen kopen en het feit dat mijn buurman voldoende werk heeft ipv thuis in de bijstand te zitten die ik betaal.

Het is kortzichtigheid, aangewakkerd door lobby's van makelaars en andere belanghebbende, die mensen bang maken voor prijsdalingen en er van overtuigen dat ze iets te winnen hebben bij stijgingen en meer lenen. Uiteindelijk is meer betalen voor hetzelfde huis voor niemand goed, alleen de bankier en de makelaar profiteren.

Het probleem is niet dat de prijzen dalen, het probleem is dat ze omhoog gejaagd zijn. Het heeft niks met "jaloezie" of iets in die trant te maken als je wil terugkeren naar een historisch en internationaal gezien normaal functionerende huizenmarkt. Waar men huizen ziet als een middel om in te wonen en niet als een geldboom en waar de overheid niet jaarlijks 20+ miljard euro tegenaan hoeft te gooien om het een beetje dragelijk te maken.

[ATS]

@ph4ge: Je hebt op zich helemaal gelijk. Maar je kan toch niet ontkennen dat (sterk) dalende huizenprijzen op de korte termijn voor heel veel mensen een probleem vormen, en zorgen dat de woningmarkt in termen van transacties gewoon in het slot blijft zitten. Het is inderdaad niet erg als je nu zit in een woning waar waar je tot Sint Juttemus in kan blijven wonen. Maar hoe zit het met de starters die nu met een andere gezinssamenstelling zitten dan welke ze hadden toen ze dat leuke appartement in het centrum kochten? Of met het stel dat op twee salarissen kocht en nu uit elkaar gaat? Of mensen die vanwege werk in een ander deel van het land moeten verhuizen?

Hoewel ik het eens ben met je analyse dat lagere huizenprijzen goed zouden zijn voor de economie, denk ik niet dat je de heel reëele consequenties van het (fors) zakken van de prijzen zo makkelijk kan passeren. Ik denk ook niet dat er op korte termijn zoveel geld zou vrijvallen dat je deze moeilijke gevallen kan helpen. De HRA gaat immers over de betaalde rente op de lening, niet over de waarde van het huis waarvoor die lening is afgesloten. Als morgen alle huizen nog maar 50% waard zijn van wat ze nu waard zijn, dan wordt mijn hypotheek daar geen cent lager van, en mijn aftrek dus ook niet. Tegelijk zijn de banken wel hun onderpand grotendeels kwijt, met alle gevolgen van dien. Wie wil er zaken doen met een bank die zoveel leningen op zijn balans heeft staan met zo weinig onderliggende zekerheden? Dan kan je er donder op zeggen dat Rabobank, maar ook alle andere banken direct aan het infuus van de overheid moeten.

Dus ja: de prijzen (ten opzichte van het inkomen) moeten zakken, maar ik zie dat liever heel rustig aan gebeuren en voornamelijk door stijging van inkomens en het stabiliseren van de huizenprijzen dan door het snel zakken van de prijsen in harde euro's.

[redwing]

ph4ge schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 14:30:
[...]
Uiteindelijk is het risico van prijsdalingen een risico wat eigenaren bewust hebben genomen, en in principe best kunnen dragen.

De huidige dalingen wel ja, de dalingen die hier worden voorgesteld (b.v. HRA afschaffen voor iedereen binnen een paar jaar) zijn dalingen die de meesten niet kunnen dragen omdat je dan plotseling de woonlasten met tientallen procenten omhoog gaat gooien. Dat zijn getallen waar je geen rekening mee kunt houden.

Die groep die dat niet voor elkaar krijgt heeft vaak simpelweg te grote risico's genomen of omstandigheden getroffen die hem ook in de problemen hadden gebracht als de markt niet daalde.

Onzin, wat hier door velen wordt voorgesteld is om de kosten van mensen die al een huis hebben te verhogen. Die mensen kunnen echter nu hun huis gewoon betalen en zullen niet in de problemen komen. Ze kunnen misschien niet verhuizen door de restschuld, maar ze hoeven ook niet hun huis in de executieverkoop te gooien omdat ze het niet meer kunnen betalen, iets wat je bij sterk stijgende woonlasten wel krijgt.

Echter, het voordeel van lagere huizenprijzen is dat we ook veel geld overhouden om dit soort probleemgevallen te helpen. Denk alleen al aan al die miljarden extra rentes die gemeentes betalen omdat ze de grond niet voor de huidige prijzen willen verkopen. Denk eens aan al die startersleningen/subsidies die ook prima gebruikt kunnen worden om probleemgevallen te helpen.

Bij lagere huizenprijzen zijn er ook een stuk minder belastinginkomsten van huizen. Dat geld wat je 'overhoud' valt dus erg tegen. Die extra rentes van gemeentes ga je ook niet oplossen, want als die nu hun grond verkopen moeten ze daar hun verlies op nemen en de leningen die er tegenover staan verdwijnen ook niet spontaan. Oftewel die rentes die ze moeten betalen blijven gewoon bestaan. Dat de papieren een stuk reëler worden is natuurlijk wel mooi, maar de gaten die nu in de begrotingen zitten los je er echt niet mee op.

Ik woon er prima, en als ik wil verhuizen dan is dat andere huis ook weer goedkoper.

Alleen kunnen de meesten helaas dan niet meer verhuizen omdat het eigen huis de helft in waarde is gedaald waardoor je minstens de helft van de waarde (paar ton dus) gespaard moet hebben (oftewel al snel 15 jaar ergens wonen + aflossen). Zo niet houd je een restschuld over welke je niet kunt financieren (100% hypotheek nieuwe huis dus restschuld moet je zelf inbrengen). Oftewel je gooit je huizenmarkt op slot als de huizenprijzen te ver dalen.

Het is kortzichtigheid, aangewakkerd door lobby's van makelaars en andere belanghebbende, die mensen bang maken voor prijsdalingen en er van overtuigen dat ze iets te winnen hebben bij stijgingen en meer lenen. Uiteindelijk is meer betalen voor hetzelfde huis voor niemand goed, alleen de bankier en de makelaar profiteren.

Mensen willen helemaal geen stijgingen maar ook zeker geen sterke dalingen en al helemaal geen sterk stijgende kosten voor bestaande gevallen. Wat mensen willen is een markt waarin ze zonder problemen weer kunnen verhuizen. De regering heeft een probleem gecreëerd welke ze nu zullen moeten oplossen maar dat moeten ze wel doen met zo weinig mogelijk impact voor de burgers. Laten we simpel zijn, als je in 2000 ergens wilde wonen was voor veel mensen kopen de enige fatsoenlijke optie. Om ze daar dan op af te straffen lijkt me niet echt de bedoeling.

[Terpen Tijn]

ph4ge schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 14:30:
[...]Uiteindelijk maakt het een huizenbezitter als mij echt geen reet uit of mijn huis 4,5 ton waard blijft of dat de prijs halveert. Ik heb liever niet dat het 2x zo duur wordt, want dan ben ik veel meer belasting kwijt, maar ook dat is nog wel te overzien. Ik woon er prima, en als ik wil verhuizen dan is dat andere huis ook weer goedkoper. Ik ben veilig gefinancierd, los elk jaar 3,3% van de schuld af en als het moet kan het dubbele ook wel. Ik haal het voordeel uit het feit dat mijn kinderen later niet mijn overwaarde hoeven te financieren maar zelf ook een mooi huis kunnen kopen en het feit dat mijn buurman voldoende werk heeft ipv thuis in de bijstand te zitten die ik betaal.

Het maakt jou niet uit? En als je morgen nou moest verhuizen vanwege een andere baan o.i.d.?

4.5 ton waarde, minus 2 ton daling (ik doe conservatief) = 2.5 ton in je zak die je aflost op je 4.5 ton hypotheek, en 2 ton restschuld. Trek daarvan af hoeveel je hebt afgelost. En dan graag niet aankomen met een enorm bedrag zonder dat je erbij vertelt hoeveel jaar je dat heeft gekost, of wat voor speciale omstandigheden (loterij, erfenis, 4x modaal) dat mogelijk hebben gemaakt.

Dan mag je met die restschuld een fijn goedkoop huis kopen. Stel dat dat huis ook ooit 4.5 ton was, en nu 2.5 ton, net als de jouwe. Dan mag je dus alsnog herfinancieren voor ~4.5 ton (2.5 + 2 ton restschuld minus die aflossing van je). Ik voorzie problemen bij het afsluiten van zo'n lening bij zo'n onderpand, zacht uitgedrukt.

En in die situatie bevinden zich meer en meer mensen. Zie ik dat nu niet goed, of jij?

[T-MOB]

ph4ge schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 14:30:
[...]
Nee, het gros van de mensen die pleiten voor lagere prijzen hebben zelf dure koopwoningen, waaronder ik. Het gaat niet om het individu, maar om het landsbelang. Het landsbelang is niet nog verder oplopende schulden. Het is in niemand belang dat we nu allemaal zo krom liggen van de schulden dat we geen geld overhouden voor de reële economie en de enige oplossing die men bedenkt is om meer te lenen.

Dat landsbelang van de niet verder oplopende schulden is al gediend met de min of meer verplichte aflossing. Daar hoeven de prijzen niet voor omlaag. Sterker nog" aangegane schulden dalen niet als het onderpand minder waard wordt.

Uiteindelijk is het risico van prijsdalingen een risico wat eigenaren bewust hebben genomen, en in principe best kunnen dragen. Voor de grootste groep geldt dat als ze de tering naar de nering zetten ipv te klagen over dalende huizenprijzen dat ze hun eventuele restschuld zo bij elkaar gespaard hebben. Inflatie biedt ook uitkomst. Die groep die dat niet voor elkaar krijgt heeft vaak simpelweg te grote risico's genomen of omstandigheden getroffen die hem ook in de problemen hadden gebracht als de markt niet daalde.

Dat klopt. Schommelingen in de huizenprijs hebben maar beperkt invloed op de woonlasten van mensen. Dat is ook waarom een daling van de prijs ook niet echt een oplossing is. De hoogte van de schulden neemt er namelijk niet van af. Ik denk dat dat het punt is van Terpentijn.

Echter, het voordeel van lagere huizenprijzen is dat we ook veel geld overhouden om dit soort probleemgevallen te helpen. Denk alleen al aan al die miljarden extra rentes die gemeentes betalen omdat ze de grond niet voor de huidige prijzen willen verkopen. Denk eens aan al die startersleningen/subsidies die ook prima gebruikt kunnen worden om probleemgevallen te helpen. Denk eens aan alle economische activiteit die op gang komt als de prijzen dalen, alle extra belastinginkomsten en minder uitkeringen. Denk eens aan alle HRA en huursubsidie die we besparen. Dat levert zoveel geld op dat het prima mogelijk is om mensen die echt in de problemen zitten te helpen.

Gedaalde prijzen kunnen hun voordeel hebben. Dalende prijzen hebben dat zeker niet. In een dalende markt loont het immers om een aankoop uit te stellen. Je krijgt daardoor een stagnatie in de markt. Een tweede probleem is dat producenten terughoudend zijn. Het is uiterst onzeker investeren en dat zie je nu terug in de nog net niet compleet stilgevallen nieuwbouwsector. Dit fenomeen is niet voorbehouden aan de woningmarkt alleen. Niet voor niets streeft de ECB naar een inflatiepercentage van rond de 2%. Imho is dat ook voor de woningmarkt een gezond percentage. Een stijgende trend rond inflatieniveau.

Uiteindelijk maakt het een huizenbezitter als mij echt geen reet uit of mijn huis 4,5 ton waard blijft of dat de prijs halveert. Ik heb liever niet dat het 2x zo duur wordt, want dan ben ik veel meer belasting kwijt, maar ook dat is nog wel te overzien.

Qua belasting gaat het percentage natuurlijk maal 2 als de prijs halveert. De uitgaven van de overheid hangen niet samen met de huizenprijs. Dat er op huizenprijs wordt belast is omdat men dit een rechtvaardige verdeelsleutel vindt. En daar is wat voor te zeggen als je een relatie tussen voorzieningenniveau en grondprijs erkent.

Het is kortzichtigheid, aangewakkerd door lobby's van makelaars en andere belanghebbende, die mensen bang maken voor prijsdalingen en er van overtuigen dat ze iets te winnen hebben bij stijgingen en meer lenen. Uiteindelijk is meer betalen voor hetzelfde huis voor niemand goed, alleen de bankier en de makelaar profiteren.

En de verkoper van het huis!

Het probleem is niet dat de prijzen dalen, het probleem is dat ze omhoog gejaagd zijn. Het heeft niks met "jaloezie" of iets in die trant te maken als je wil terugkeren naar een historisch en internationaal gezien normaal functionerende huizenmarkt. Waar men huizen ziet als een middel om in te wonen en niet als een geldboom en waar de overheid niet jaarlijks 20+ miljard euro tegenaan hoeft te gooien om het een beetje dragelijk te maken.

Ik denk eerlijk gezegd dat de meeste mensen hun huis zien als "middel om te wonen". Ik ben het met je eens dat er lucht in de huizenmarkt zat (en misschien nog wel wat zit). Maar ik heb moeite met een "historisch en internationaal gezien normaal functionerende huizenmarkt". Wat bedoel je daar mee, want in alle zwaar verstedelijkte gebieden waar mensen naar toe trekken zijn prijzen skyhigh: Londen, New York, Perth, Peking. Waarom zou de randstad een uitzondering op die regel moeten zijn. Dalende huizenprijzen zie je in een gebieden die aan alle kanten failliet zijn: Detroit bijvoorbeeld.

De huizenprijs is niet de oorzaak van het succes of falen van een gebied, maar een afspiegeling ervan. Jouw kritiek is dan dit een overwaardering is omdat de waardering is opgepompt met goedkoop krediet. Die kritiek geldt wel zo'n beetje voor de gehele westerse economie.
Maar als het gaat om het oplossen is volgens mij de makkelijkste weg om salarissen te laten stijgen. Daarmee breng je de woonquote omlaag zonder huiseigenaren verder in problemen te brengen.

[ph4ge]

redwing schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:24:
De huidige dalingen wel ja, de dalingen die hier worden voorgesteld (b.v. HRA afschaffen voor iedereen binnen een paar jaar) zijn dalingen die de meesten niet kunnen dragen omdat je dan plotseling de woonlasten met tientallen procenten omhoog gaat gooien. Dat zijn getallen waar je geen rekening mee kunt houden.

Het zit hem in het woordje plotseling. Niemand heeft het over plotseling (er wordt bovendien al jaren over gesproken en voor gewaarschuwd, dus als je er geen rekening mee houdt wordt het tijd om dat eens te gaan doen).

redwing schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:24:
Onzin, wat hier door velen wordt voorgesteld is om de kosten van mensen die al een huis hebben te verhogen. Die mensen kunnen echter nu hun huis gewoon betalen en zullen niet in de problemen komen. Ze kunnen misschien niet verhuizen door de restschuld, maar ze hoeven ook niet hun huis in de executieverkoop te gooien omdat ze het niet meer kunnen betalen, iets wat je bij sterk stijgende woonlasten wel krijgt.

In de eerste plaats, huren worden jaarlijks ook met vele procenten verhoogd en daar ligt niemand wakker van. In de tweede plaats, als je gewoon aflost dan dalen je lasten. Dat is uiteindelijk het idee, mensen moeten aflossen. Een geleidelijke afschaffing van de HRA stimuleert dat.

redwing schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:24:
Bij lagere huizenprijzen zijn er ook een stuk minder belastinginkomsten van huizen. Dat geld wat je 'overhoud' valt dus erg tegen. Die extra rentes van gemeentes ga je ook niet oplossen, want als die nu hun grond verkopen moeten ze daar hun verlies op nemen en de leningen die er tegenover staan verdwijnen ook niet spontaan. Oftewel die rentes die ze moeten betalen blijven gewoon bestaan. Dat de papieren een stuk reëler worden is natuurlijk wel mooi, maar de gaten die nu in de begrotingen zitten los je er echt niet mee op.

Dat is gewoon niet waar. De inkomsten uit OZB zijn peanuts vergeleken bij de bedragen die terug de markt ingepompt worden. Daarnaast kan je als het moet die percentages natuurlijk verhogen.

redwing schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:24:
Alleen kunnen de meesten helaas dan niet meer verhuizen omdat het eigen huis de helft in waarde is gedaald waardoor je minstens de helft van de waarde (paar ton dus) gespaard moet hebben (oftewel al snel 15 jaar ergens wonen + aflossen). Zo niet houd je een restschuld over welke je niet kunt financieren (100% hypotheek nieuwe huis dus restschuld moet je zelf inbrengen). Oftewel je gooit je huizenmarkt op slot als de huizenprijzen te ver dalen.

Nogmaals, kwestie van gewoon normaal aflossen. Niemand heeft er erover dat de prijzen morgen 50% moeten zakken. Maar als we over 10 jaar, dus 15 jaar na de piek, op halve prijzen zitten van toen, dan is dat prima. Inflatie heeft de schuld dan al een stuk dragelijker gemaakt en met 15 jaar aflossen kom je ook een heel end.

redwing schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:24:
Mensen willen helemaal geen stijgingen maar ook zeker geen sterke dalingen en al helemaal geen sterk stijgende kosten voor bestaande gevallen. Wat mensen willen is een markt waarin ze zonder problemen weer kunnen verhuizen. De regering heeft een probleem gecreëerd welke ze nu zullen moeten oplossen maar dat moeten ze wel doen met zo weinig mogelijk impact voor de burgers. Laten we simpel zijn, als je in 2000 ergens wilde wonen was voor veel mensen kopen de enige fatsoenlijke optie. Om ze daar dan op af te straffen lijkt me niet echt de bedoeling.

Het probleem is dat door de hoge prijzen het moeilijk is om te verhuizen. Het is niet moeilijk om te verhuizen omdat de prijzen gedaald zijn, het is moeilijk omdat ze te hoog waren. Uiteindelijk is de oplossing gewoon aflossen. Een hypotheek heeft een looptijd van 30 jaar. Na 10 jaar moet je dus prima 33% kunnen aflossen. Nu is de daling voor de meeste mensen minder en helpt inflatie ook.

Terpen Tijn schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:30:
Het maakt jou niet uit? En als je morgen nou moest verhuizen vanwege een andere baan o.i.d.?

4.5 ton waarde, minus 2 ton daling (ik doe conservatief) = 2.5 ton in je zak die je aflost op je 4.5 ton hypotheek, en 2 ton restschuld. Trek daarvan af hoeveel je hebt afgelost. En dan graag niet aankomen met een enorm bedrag zonder dat je erbij vertelt hoeveel jaar je dat heeft gekost, of wat voor speciale omstandigheden (loterij, erfenis, 4x modaal) dat mogelijk hebben gemaakt.

Dan mag je met die restschuld een fijn goedkoop huis kopen. Stel dat dat huis ook ooit 4.5 ton was, en nu 2.5 ton, net als de jouwe. Dan mag je dus alsnog herfinancieren voor ~4.5 ton (2.5 + 2 ton restschuld minus die aflossing van je). Ik voorzie problemen bij het afsluiten van zo'n lening bij zo'n onderpand, zacht uitgedrukt.

En in die situatie bevinden zich meer en meer mensen. Zie ik dat nu niet goed, of jij?

Als ik morgen moet verhuizen is er weinig aan de hand. Ik heb meer dan 50% eigen geld ingelegd en in 2 maanden tijd zal er niet veel vanaf zijn.

Als jij 5 jaar geleden een huis gekocht hebt en die is 15 jaar later de helft waard moet dat geen probleem zijn. We hebben het niet over een halvering tov morgen. Plus dat alle besparingen er voor zorgen dat de overheid flinke maatregelen kan nemen om de klappen op te vangen.

T-MOB schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:37:
Dat landsbelang van de niet verder oplopende schulden is al gediend met de min of meer verplichte aflossing. Daar hoeven de prijzen niet voor omlaag. Sterker nog" aangegane schulden dalen niet als het onderpand minder waard wordt.

Dat is slechts het begin. Sterker nog, de uitzondering voor bestaande gevallen vergroot de problemen alleen maar.

T-MOB schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:37:
Dat klopt. Schommelingen in de huizenprijs hebben maar beperkt invloed op de woonlasten van mensen. Dat is ook waarom een daling van de prijs ook niet echt een oplossing is. De hoogte van de schulden neemt er namelijk niet van af. Ik denk dat dat het punt is van Terpentijn.

Op de korte termijn, maar een beperkte invloed, ja. Op de lange termijn een groter invloed. Net als dat het op de korte termijn geen probleem was dat we steeds meer gingen uitgeven aan wonen en nu het punt bereikt hebben dat de economie er door vastloopt. Dat was een proces wat ongeveer 20 jaar geduurd heeft en het zou ook zomaar weer 20 jaar kunnen duren voordat het weer rechtgezet is. Dat het lang duurt is geen reden om het niet te doen.

T-MOB schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:37:
Gedaalde prijzen kunnen hun voordeel hebben. Dalende prijzen hebben dat zeker niet. In een dalende markt loont het immers om een aankoop uit te stellen. Je krijgt daardoor een stagnatie in de markt.

Makelaars verhaaltje. Wonen moet je toch, dat is geen keuze. Daarnaast is het rekening houden met een afschrijving volkomen normaal als je een aankoop doet.

T-MOB schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:37:
Een tweede probleem is dat producenten terughoudend zijn. Het is uiterst onzeker investeren en dat zie je nu terug in de nog net niet compleet stilgevallen nieuwbouwsector.

Dat is een gevolg van de hoge grondprijzen, niet van een of ander psychologisch effect. Verlaag de grondprijzen naar een niveau wat mensen kunnen betalen en de bouw is weer kerngezond.

T-MOB schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:37:
Dit fenomeen is niet voorbehouden aan de woningmarkt alleen. Niet voor niets streeft de ECB naar een inflatiepercentage van rond de 2%. Imho is dat ook voor de woningmarkt een gezond percentage. Een stijgende trend rond inflatieniveau.

Dat is gezond op het moment dat je op een gezond niveau zit. We hebben decennia lang ver boven dat niveau gezeten en het moet eerst corrigeren. Daarna is inderdaad het volgen van inflatie gezond.

T-MOB schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:37:
Qua belasting gaat het percentage natuurlijk maal 2 als de prijs halveert. De uitgaven van de overheid hangen niet samen met de huizenprijs. Dat er op huizenprijs wordt belast is omdat men dit een rechtvaardige verdeelsleutel vindt. En daar is wat voor te zeggen als je een relatie tussen voorzieningenniveau en grondprijs erkent.

Uiteindelijk maakt het mij allemaal niks uit, dat is het punt. Zolang je ergens prima woont en lekker je hypotheek kan aflossen boeit het helemaal niets wat de prijs doet.

T-MOB schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:37:
Ik denk eerlijk gezegd dat de meeste mensen hun huis zien als "middel om te wonen". Ik ben het met je eens dat er lucht in de huizenmarkt zat (en misschien nog wel wat zit). Maar ik heb moeite met een "historisch en internationaal gezien normaal functionerende huizenmarkt". Wat bedoel je daar mee, want in alle zwaar verstedelijkte gebieden waar mensen naar toe trekken zijn prijzen skyhigh: Londen, New York, Perth, Peking. Waarom zou de randstad een uitzondering op die regel moeten zijn. Dalende huizenprijzen zie je in een gebieden die aan alle kanten failliet zijn: Detroit bijvoorbeeld.

Nederland is altijd relatief welvarend en relatief dichtbevolkt geweest. Maar een situatie waar een overheid jaarlijks 20 miljard in de woningmarkt pompt en we ondertussen nog steeds zo'n beetje de hoogste schuld en woonquote ter wereld hebben is niet normaal. Wat het precies wel is kan je over discussieren, maar de huidige situatie is dat in ieder geval niet.

T-MOB schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:37:
De huizenprijs is niet de oorzaak van het succes of falen van een gebied, maar een afspiegeling ervan. Jouw kritiek is dan dit een overwaardering is omdat de waardering is opgepompt met goedkoop krediet. Die kritiek geldt wel zo'n beetje voor de gehele westerse economie.
Maar als het gaat om het oplossen is volgens mij de makkelijkste weg om salarissen te laten stijgen. Daarmee breng je de woonquote omlaag zonder huiseigenaren verder in problemen te brengen.

Nee, als de salarissen stijgen dan stijgen de bedragen die men gaat lenen en is men per saldo dus hetzelfde percentage kwijt.

De oplossing is met beleid de geldkraan dichtdraaien en het geld wat je overhoudt teruggeven aan de mensen dmv het verlagen van de schulden, totdat het probleem is opgelost en je het geld elders kan gebruiken (heel kort door de bocht).

T-MOB schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:37:
En de verkoper van het huis!

Die zal uiteindelijk toch een ander huis kopen, wat net zo goed in prijs is gedaald of gestegen. Het geld alleen voor uitstromers/terugstromers. Dat zijn mensen die nog hebben geprofiteerd van decennialange stijgingen en alleen hun overwaarde zien afnemen. Hoewel dat ook niet leuk is, is dat geen probleem.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 07-02-2014 15:57 ]

[EnerQi]

T-MOB schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:37:
En de verkoper van het huis!

Als de verkopers naar het volgende huis gaan, geeft dat hun ook een voordeel (lagere lasten). Al met al denk ik niet dat de verkopers een heel groot probleem hebben met langzaam dalende huisprijzen. Groter wonen loont zich veel meer dan.

Nee, als de salarissen stijgen dan stijgen de bedragen die men gaat lenen en is men per saldo dus hetzelfde percentage kwijt.

De oplossing is met beleid de geldkraan dichtdraaien en het geld wat je overhoudt teruggeven aan de mensen dmv het verlagen van de schulden, totdat het probleem is opgelost en je het geld elders kan gebruiken (heel kort door de bocht).

Niet als de overheid het leenpercentage naar beneden bijsteld (zoals nu van 105% naar 100% in 5 jaar). Als men dit zou doortrekken tot 95/80 of whatever grens, krijg je automatisch lagere huisprijzen zonder dat er meer geleend kan worden.

[RemcoDelft]

ATS schreef op vrijdag 07 februari 2014 @ 15:04:
@ph4ge: Je hebt op zich helemaal gelijk. Maar je kan toch niet ontkennen dat (sterk) dalende huizenprijzen op de korte termijn voor heel veel mensen een probleem vormen, en zorgen dat de woningmarkt in termen van transacties gewoon in het slot blijft zitten.

Je kan 20% daling in 5 jaar toch niet "sterk dalen" noemen? Dat is een fractie sneller dan lineair aflossen. Als dat al problemen geeft, zegt dat meer over hoe riskant je situatie al was.
Het nadeel van langzaam dalen is juist dat het maar blijft door-etteren i.p.v. dat de economie een klap krijgt en weer kan opkrabbelen (zoals in de VS).