Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Hydra]

MrFl0ppY schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 11:12:
Juist ja, dat is de oplossing voor de lange termijn.

Nee, dat is de oplossing voor korte termijn. Investeren als het slecht gaat, schulden aflossen als het goed gaat.

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 11:16:
[...]


Ik durf er geld op in te zetten (wat ik in principe ook heb gedaan door een huis te kopen 1,5 jaar geleden) dat de centrale banken het nooit en te nimmer toe zullen staan dat er deflatie komt. Dat is namelijk de natuurlijke reactie van de markten op de te hoge schulden.

Op het moment dat er deflatie zou komen dan stort het gehele financiële stelsel in omdat dit hier niet op is voorzien. De centrale banken zullen dus uiteindelijk alle middelen inzetten om ervoor te zorgen dat er inflatie is.

Ben je bekend met De Gouden Eeuw, met enorme economische voorspoed? Hint: gemiddelde inflatie was over ruim 100 jaar 0,1%, met lange perioden van deflatie. Zo slecht is deflatie dus niet, en dus niet ondenkbaar dat de centrale banken deflatie zullen toestaan.

[Señor Sjon]

pedorus schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 10:52:
Grondprijs is in Nederland een zeer belangrijke bron van de crisis.

[...]

Grappig dat je niet uitweidt over 100% te hoge grondprijzen, maar wel over te strikte regeltjes. In ieder geval ben ik het volledig met ze eens: er moet fors gesneden worden in de grondprijzen (en regeltjes), verkapte belasting.

Dat leek mij bekende materie en staat ook uitgelegd in het artikel. Waarom zou ik dat nog een keer vertellen?

[...]

De verkapte belastingen via grondprijzen bijvoorbeeld zitten daar niet in, oneerlijk vergelijk dus. Fact is dat je op een salaris van een vrachtwagenchauffeur en een huismoeder nu niet een premie A woning met kinderen kan bewonen, waar dit vroeger wel kon. Dit komt door deze verkapte belastingen en verplichtingen.

Enter de tweeverdiener. We hebben een soort emancipatie-economie opgebouwd waar iedereen druk is, maar er geen reet mee is opgeschoten.

[...]

Je moet niet kijken naar maandlasten (die je helaas excl onderhoud, belasting, afschrijving en risico-opslag neemt, en bij 52% HRA), maar naar prijzen.

Verwacht je dat de lange rente gaat dalen?
http://www.hoofbosch.nl/rente-vanaf-1540
http://www.iex.nl/Rente-K...56/Nederland-10-jaar.aspx (vandaag en gisteren juist extreme stijging)

Verwacht je dat de prijzen gaan stijgen, terwijl prijs/inkomen historisch nog steeds zeer hoog staat?
Coffeemonster in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt #2"

Daarnaast stopt een daling over het algemeen pas enkele jaren nadat de werkloosheid heeft gepiekt, om dan over te gaan in een vlak patroon (vb). Echter, de werkloosheid loopt nog steeds op.

De grens voor een sociale huurwoning is in Nederland ook absurd, net als de wachttijden en de hoeveelheid sociale huurwoningen. Voor die prijs kun je in bijna elk ander Europees land een normale huurwoning huren, in of op fietsafstand van een stad. Ik weet zelfs geen ander land waar dit niet kan trouwens.

Sociale huur is tot modaal-1,5 modaal. Dat is eigenlijk te gortig. Ook zijn er imo te grote huizen gebouwd voor mensen in de bijstand. Vroeger hadden ze een flat, nu een grote egw.

Verwijderd schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 11:03:
[...]


De waarde van de grond wordt (meestal) residueel berekend. Van de marktwaarde van de woning worden de bouwkosten afgetrokken. Wat dan overblijft is het residu. Dit residu is niet direct de grondwaarde want in dit residu zitten ook nog de proceskosten= winst ontwikkelaar/leges etc...

Het artikel staat op Bouwend Nederland = lobbyclub van de bouwers/ontwikkelaars. De aangehaalde hoogleraar is nu Directeur bij Bouwfonds.

Je kan niet stellen dat ie niet bekend is met de materie. De beste man is hoogleraar, naast dat ie directeur is. Het verhaal snijdt gewoon houdt, maar er is een ongezonde scepsis hier naar elk bericht wat via de CoBouw, Vastgoedjournaal, Vastgoedmarkt of ander bouw/vastgoed gerelateerde organisatie komt.
Liever wordt bijvoorbeeld op het CPB vertrouwd die een bewezen gemankeerd woningmarkt model heeft. Daar wordt beleid op gemaakt en keer-op-keer is men verbaasd dat het niet klopt.

Wat je hier ziet is de strijd om het vergroten van het residu en daarmee de ontwikkelmarge van bouwers/ontwikkelaars en dit is niet hetzelfde als het bereikbaar maken van koopwoningen voor meer mensen.

Je ziet overigens dat grondprijzen dalen (in Amsterdam zijn de prijzen 10 tot 15% gedaald) En dit gebeurt niet omdat ontwikkelaars meer residu wordt gegund of om huizen betaalbaarder te maken maar omdat de marktwaarde omlaag is gekieperd.

Bij een dalende marktwaarde en gelijkblijvende bouwkosten en gelijkblijvende ontwikkelkosten/leges dalen dus de grondprijzen...

Helaas zijn er nog erg veel grondnota's in omloop die wel residueel berekenen voorstaan, maar daarbij als minimumbedrag nog steeds de oude grondprijs hebben uit 2008. Als 'geste' wordt dan een jaar geen inflatiecorrectie toegepast. Ik kan je ook wel meenemen in het prijsbeleid van wat nutsbedrijven, die soms jaarlijks 10+% de tarieven verhogen, of het kadaster wat elke keer naar boven afgerond de inflatiecorrectie toepast.

[MrFl0ppY]

Hydra schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 11:17:
[...]


Nee, dat is de oplossing voor korte termijn. Investeren als het slecht gaat, schulden aflossen als het goed gaat.

Dat zou impliceren dat we de schulden hadden afgelost voordat we de crisis ingingen. En was dat zo? Hadden we toen het boekje op orde?

En heb je er vertrouwen in dat we straks in goede tijden wel gaan bezuinigen, of blijven we dan vrolijk door gaan met spenderen?

In theorie heb je helemaal gelijk en ben ik voor. Helaas werkt de praktijk met mensen aan het stuur en aan wal anders.

[pedorus]

Z___Z schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 11:01:
Grondprijs laten zakken zal de crisis nog dieper maken. Je duwt daarmee namelijk mensen die een rest schuld hebben hiermee nog verder de schulden in.

Daar moet apart een regeling voor worden getroffen, door schulden deels kwijt te schelden bijvoorbeeld, met dit probleem mag je nieuwe (door)starters niet opzadelen. Zie dit soort draadjes (hoewel daar deels eigen schuld): Hypotheek met NHG. Baan verloren. Bank wil niet meewerken
Waren de prijzen eerder gedaald, dan was deze persoon minder in de problemen gekomen.

De enige manier om de economie weer aan te laten trekken is door meer uit te geven. De ECB moet gewoon meer Euro's bijdrukken, net als Japan en de USA doen. Een lichte stijging in inflatie zal de economie een enorme duw in de rug geven.

Inflatie in Nederland ligt nu al op 3% dit jaar vanwege de BTW, dat helpt lekker... Sterker nog, vanwege de manier waarop pensioenen hier geregeld zijn, kan Nederland juist vrij slecht tegen inflatie.

Verwijderd schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 11:03:
De waarde van de grond wordt (meestal) residueel berekend. Van de marktwaarde van de woning worden de bouwkosten afgetrokken. Wat dan overblijft is het residu. Dit residu is niet direct de grondwaarde want in dit residu zitten ook nog de proceskosten= winst ontwikkelaar/leges etc...

Met dalende prijzen leidt deze methode per definitie tot te weinig nieuwbouw.

Het artikel staat op Bouwend Nederland = lobbyclub van de bouwers/ontwikkelaars. De aangehaalde hoogleraar is nu Directeur bij Bouwfonds.

Het gaat om de feiten, niet om de bron. Kloppen deze feiten niet?

quote: http://www.bouwendnederla...-in-woningprijzen-te-hoog

Rats: “De prijsstijging van woningen was in de periode 1995 – 2002 sterker dan de stijging van de bouwkosten. Echter, die prijsstijging is voornamelijk toe te schrijven aan de grondprijzen, die in die periode met 400% zijn gestegen. De bouwkosten stegen met 60%. Het aandeel van de grondprijs in de prijs van een nieuwe koopwoning steeg gemiddeld van 13% naar 31%.

En klopt het niet dat bouwbedrijven massaal failliet gaan of al zijn gegaan? En dat de werkloosheid in de bouw ongelooflijk hoog is? We bouwen zelfs niet genoeg om de bestaande voorraad te vervangen.

Ik ken een metselaar die werkloos is, heb jij een baan voor hem? Is het voor Nederland productief om hem thuis te laten zitten om zo de prijzen hoog te houden?

Je ziet overigens dat grondprijzen dalen (in Amsterdam zijn de prijzen 10 tot 15% gedaald) En dit gebeurt niet omdat ontwikkelaars meer residu wordt gegund of om huizen betaalbaarder te maken maar omdat de marktwaarde omlaag is gekieperd.

Na 400% stijging 10% daling..

[Hydra]

MrFl0ppY schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 11:22:
Dat zou impliceren dat we de schulden hadden afgelost voordat we de crisis ingingen.

Hallo stromanargument.

[rube]

Hydra schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 11:16:
[...]
Waar denk je dat we op dit moment dan een pot met geld zouden kunnen vinden?

Ik dacht meer aan herstructureren, maar als je dat ook ziet als bezuinigen: je kunt ook altijd nog zaken verkopen.

Als de overheid kavels van 1000m^2 gaat verkopen voor 100K, help ik ze alvast met de eerste 100K

[Wobblier]

Hydra schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 11:23:

Hallo stromanargument.

MrFl0ppY schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 11:22:
In theorie heb je helemaal gelijk en ben ik voor. Helaas werkt de praktijk met mensen aan het stuur en aan wal anders.

Maar ja, hier heeft hij wel een goed punt. Het is toch kwalijk dat we blijkbaar bestuurd worden door personen die de theorie niet beheersen?

[Iblies]

Senor Sjon schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 11:20:
[...]...

Sociale huur is tot modaal-1,5 modaal. Dat is eigenlijk te gortig. Ook zijn er imo te grote huizen gebouwd voor mensen in de bijstand. Vroeger hadden ze een flat, nu een grote egw.
...

Dat klopt niet.

Het is wel zo dat woningstichtingen oudere woningen in de buitenwijk heeft die groter zijn en een grotere tuin itt de vinexwoningen.
Daarnaast was mbv AWBZ mogelijk om je huis te verbouwen. Als je in een huis woonde met drie woonlagen, kon je de woonkamer uitbreiden omdat je de trap niet opkwam. Maar die hebben dan ook geen bijstand, maar iets van WAO oid.

[MrFl0ppY]

Wobblier schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 11:26:
[...]


[...]

Maar ja, hier heeft hij wel een goed punt. Het is toch kwalijk dat we blijkbaar bestuurd worden door personen die de theorie niet beheersen?

Dat is natuurlijk een nadeel van een democratie, iedereen heeft andere belangen en ideeën en iedereen heeft wat te zeggen. Het is niet zozeer de theorie niet beheersen maar vooral niet de macht hebben om die uit te voeren.

[ATS]

Dat, en het is politiek heel moeilijk vol te houden om te bezuinigen in goede tijden. Dan moeten immers ook de ambtenaren, de onderwijzers, het zorgpersoneel etc. eindelijk eens wat terugzien van de gestegen welvaart. En natuurlijk de uitkeringenstrekkers. En eigenlijk alle lagere inkomens. En weet je wat: dat is allemaal volstrekt redelijk! Dus natuurlijk wordt er daar ruimte voor gemaakt, want dat zorgt voor een heel wat makkelijker bijeen te houden coalitie. Dit soort dingen werkt als smeermiddel in een coalitie. Tegelijk is die coalitie in goede tijden waarschijnlijk niet dezelfde als die in slechte tijden. Ze houden er waarschijnlijk compleet andere denkbeelden op na over wat gezond beleid is. Al met zorgt dat er volgens mij voor dat het idee van uitgeven in slechte, en bezuinigen in goede tijden gewoon praktisch/politiek niet haalbaar is. En alleen het deel "uitgeven in slechte tijden" doen is helemaal een recept voor rampspoed...

[Krisp]

Punt is dat je altijd moet ombuigen en optimaliseren, ongeacht of het nu crisis is of niet. Daarbij kun je als overheid slim getimede investeringen doen op het moment dat het crisis is. Op dit moment is het vanuit de overheid gezien bijvoorbeeld interessant om te investeren in het wegennet en gebouwen (eventueel sociale woningbouw, maar dat is een bijzondere situatie).

De overheid heeft echter de laatste 10 jaar belangrijke zaken niet of niet voldoende hervormd. Het resultaat is een huizenmarkt op z'n gat, een zorgstelsel dat uit de klauwen loopt en een arbeidsmarkt waar weinig beweging is. Dat los je niet op met akkoorden, maar door met een goede visie gericht op de langere termijn aan de gang te gaan, op een voorspelbare manier. Dan weten burgers en bedrijven waar zij aan toe zijn en kunnen ze zich daarop instellen.

[Verwijderd]

pedorus schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 11:23:

En klopt het niet dat bouwbedrijven massaal failliet gaan of al zijn gegaan? En dat de werkloosheid in de bouw ongelooflijk hoog is? We bouwen zelfs niet genoeg om de bestaande voorraad te vervangen.

Ik ken een metselaar die werkloos is, heb jij een baan voor hem? Is het voor Nederland productief om hem thuis te laten zitten om zo de prijzen hoog te houden?


Na 400% stijging 10% daling..

De problematiek zit in een veelheid van factoren. Het volledig vastlopen van de bouw en de woningmarkt komt niet door (te) hoge grondprijzen of hoge ontwikkelmarges maar door het ontbreken van kapitaal en vertrouwen in de woningmarkt.

Zowel ontwikkelaars/bouwers als gemeenten hebben geprofiteerd van de stijgingen van de vastgoedmarkt.

En ja er zitten misschien nu wel teveel kosten in de grondproductie maar dat kon ook bij gratie van de stijgende marktwaarde. Er kon luxe openbare ruimte worden aangelegd/ infrastructuur investeringen worden gedaan/scholen worden gebouwd en ga zo maar door. En ja er moet nu weer kritisch worden gekeken naar de kosten die je ten laste wilt brengen van grondproductie maar dit zal tevens inhouden dat de kosten die je niet meer ten laste van de grondproductie brengt op een andere manier gefinancierd moeten worden. Juist daar ligt de uitdaging van deze tijd.

[Woy]

Krisp schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 13:03:
Dat los je niet op met akkoorden, maar door met een goede visie gericht op de langere termijn aan de gang te gaan, op een voorspelbare manier. Dan weten burgers en bedrijven waar zij aan toe zijn en kunnen ze zich daarop instellen.

Dat is volgens mij de kern van de zaak, het haalt nog niet eens zo heel veel uit welke oplossing er gekozen wordt, maar maak eens plannen met een wat langere horizon, en blijf daar consequent naar handelen. Op dit moment is de ene regeling nog niet doorgevoerd, en de volgende compleet andere regeling staat al weer klaar om gelanceeerd te worden.

[nare man]

Woy schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 13:27:
[...]

Dat is volgens mij de kern van de zaak, het haalt nog niet eens zo heel veel uit welke oplossing er gekozen wordt, maar maak eens plannen met een wat langere horizon, en blijf daar consequent naar handelen. Op dit moment is de ene regeling nog niet doorgevoerd, en de volgende compleet andere regeling staat al weer klaar om gelanceeerd te worden.

Dit blijft een probleem met de (representatieve) democratie: je zult altijd het verschijnsel houden dat partijen, om hun achterban te pleasen, bepaalde maatregelen toch weer willen terugdraaien. Je krijgt nooit een regeling waar én iedereen het mee eens is én die de komende 15 jaar niet wordt aangepast. Het klinkt plat, maar daarvoor heeft de politiek een teveel op de korte termijn gerichte visie.

Ik zou daarom zeggen dat de rol van de raad van state, waarbij zij de kwaliteit en consistentie van wetgeving bewaakt, actiever zou moeten worden. De raad van state is niet (echt) politiek gekleurd en heel wat deskundiger dan de dames en heren beleidsmakers in de regering of de kamer.

[mekkieboek]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 13:22:
En ja er moet nu weer kritisch worden gekeken naar de kosten die je ten laste wilt brengen van grondproductie maar dit zal tevens inhouden dat de kosten die je niet meer ten laste van de grondproductie brengt op een andere manier gefinancierd moeten worden. Juist daar ligt de uitdaging van deze tijd.

QFT

offtopic:
afgezien van sommige megalomane projecten zoals een 200.000.000,- kostend stadskantoor in het hart van gemeente Utrecht (moeten ze echt allemaal in hartje stad werken of kan er ook een deel op een wat mindere locatie via de 'hoogwaardige OV verbinding'?)

[Verwijderd]

Las ergens dat NHG naar 265k ging? Hierboven ergens. Is toch echt 290 zover ik weet.

[EXX]

Die 290 is inclusief kk.

[Jiffy]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 14:37:
Las ergens dat NHG naar 265k ging? Hierboven ergens. Is toch echt 290 zover ik weet.

Klopt. De verlaging naar 265k gaat pas in per 1 juli 2014.

[pedorus]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 13:22:
De problematiek zit in een veelheid van factoren. Het volledig vastlopen van de bouw en de woningmarkt komt niet door (te) hoge grondprijzen of hoge ontwikkelmarges maar door het ontbreken van kapitaal en vertrouwen in de woningmarkt.

Ontbreken van kapitaal? In Nederland wordt nog steeds 105% gefinancierd, ongekend in de rest van de wereld. De rentes zijn ook ongekend laag, historisch gezien. De periode van 30 jaar om af te lossen is langer dan 20 jaar wat in andere landen gebruikelijk is. En HRA en NHG kennen ze daar niet.

Vertrouwen in de woningmarkt? De prijzen zijn niet gedaald omdat het vertrouwen omsloeg, maar allereerst omdat de betaalbaarheid zodanig slecht werd ondanks alle financiële constructies dat dit onhoudbaar was.

Het was altijd zo dat nieuwbouw lonend was. Echter, dit is nu niet meer zo, omdat de grondprijzen eerst door vastgoedmensen en later door gemeenten belachelijk zijn gestegen. Als de grondprijzen niet waren opgedreven, dan was nieuwbouw nog steeds lonend, en dan hadden alle vreemde financiële constructies minder prijsopdrijvend effect gehad. Of dan had je in ieder geval een uitweg gehad in een overspannen mark als starter door een klein nieuw huisje neer te zetten. Juist dat de gemeente nu een deel van de grondprijs gebruikt om allerlei dingen te bekostigen, zorgt er helaas ook voor dat gemeentes partijdig zijn geworden en zelfs "failliet" gaan. De gemeente had juist onpartijdig moeten zijn, en niet met grond moeten speculeren, ook vanwege hun functie in het stelsel aan bestemmingsplannen en vergunningen.

In de meeste gebieden bepaald nieuwbouw de prijs van bestaande bouw, in Nederland is dit door de "residuele waardering" nu grotendeels omgedraaid. Dat zorgt er voor dat als er te kort woningen zijn, dat de prijs enorm oploopt, zoals we hebben gezien. Normaal gesproken zorgde een oplopende prijs voor een oplopende bouwproductie, maar dat mechanisme werd in Nederland uitgeschakeld. Nu de prijs daalt, weigert men nog steeds de grondprijs te verlagen, waardoor de bouwsector een historisch ongekend hoge werkloosheid kent.

En ja er zitten misschien nu wel teveel kosten in de grondproductie maar dat kon ook bij gratie van de stijgende marktwaarde. Er kon luxe openbare ruimte worden aangelegd/ infrastructuur investeringen worden gedaan/scholen worden gebouwd en ga zo maar door. En ja er moet nu weer kritisch worden gekeken naar de kosten die je ten laste wilt brengen van grondproductie maar dit zal tevens inhouden dat de kosten die je niet meer ten laste van de grondproductie brengt op een andere manier gefinancierd moeten worden. Juist daar ligt de uitdaging van deze tijd.

Op een andere manier financieren inderdaad, of gewoon niet doen. En dan vooral dat laatste. De oude school voldoet nog en knappen we wat op/breiden we wat uit, de sportvoorzieningen ook, een bibliotheek is achterhaald aan het raken door internet dus je reserveert je boeken maar bij een busje, we kopen dat bedrijf niet uit maar passen het in het plan in, enz, enz.

Juist met de hoge grondprijzen zijn allerlei zaken gefinancierd die niet nodig zijn, en zijn planmakers en andere overheadmensen met hoge salarissen betaald (zie ook de Quote 500, relatief veel vastgoedmensen), maar ook complete onnodige gebouwen. Op deze manier is geld (=arbeid) gealloceerd waar het niet terecht had moeten komen. Waar eerst een vrachtwagenchauffeur voldoende werk verzette om een huis van te kopen en een gezin te onderhouden, moet je daar nu met zijn tweeën voor werken. Dit moet dus zsm stoppen wat mij betreft.

Vandaar dus dat de grondprijs de sleutel is, hier moet minimaal 50% vanaf, of in ieder geval zoveel dat nieuwbouw weer loont en de boel verkocht wordt. Als er genoeg grond wordt vrijgegeven, en nieuwbouw weer lonend is, gaan mensen vanzelf bouwen.

[assje]

pedorus schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 14:51:
[...]
Vandaar dus dat de grondprijs de sleutel is, hier moet minimaal 50% vanaf, of in ieder geval zoveel dat nieuwbouw weer loont en de boel verkocht wordt. Als er genoeg grond wordt vrijgegeven, en nieuwbouw weer lonend is, gaan mensen vanzelf bouwen.

Alleen geldt voor het afbouwen van de grondprijs precies hetzelfde als voor de HRA, dit moet geleidelijk gebeuren. Als dit niet gebeurt komen er volop particulieren, ontwikkelaars, bouwbedrijven en gemeenten gigantisch in de problemen. Toch vervelend als je een kavel hebt gekocht (of heel veel) dat ineens 50% minder waard is (zelfs al is het alleen maar in de boeken)

[ Voor 3% gewijzigd door assje op 21-06-2013 15:03 ]

[Verwijderd]

pedorus schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 14:51:
[...]

Ontbreken van kapitaal? Verhaal
Vertrouwen in de woningmarkt? Verhaal

[...]

Op een andere manier financieren inderdaad, of gewoon niet doen. En dan vooral dat laatste. De oude school voldoet nog en knappen we wat op/breiden we wat uit, de sportvoorzieningen ook, een bibliotheek is achterhaald aan het raken door internet dus je reserveert je boeken maar bij een busje, we kopen dat bedrijf niet uit maar passen het in het plan in, enz, enz.

Voor wat betreft de het ontbreken van kapitaal en het vertrouwen in de woningmarkt ben en blijf ik het fundamenteel met je oneens. Maar let's agree to disagree.

Voor wat betreft je zoektocht naar sober en doelmatig ben ik het met je eens dat er in het verleden ontwikkelingen/gebouwen zijn gefinancierd waar je vraagtekens bij kan stellen. Het is echter wel zo dat het te kort door de bocht gaat om alleen maar sober en doelmatig bezig te zijn.
Het belang van goede schoolgebouwen/infrastructuur/culturele instellingen is enorm voor de concurrentiepositie van Nederland/de Randstad tov andere global hubs. Met het door gronduitgifte/verkoop binnengehaalde geld zijn vele van deze publieke functies gerealiseerd.

[Wceend]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 14:37:
Las ergens dat NHG naar 265k ging? Hierboven ergens. Is toch echt 290 zover ik weet.

Ik schreef dat. Maar het is inderdaad 290 incl k.k. dus je komt effectief wel wat lager.

[Xanaroth]

assje schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 15:02:
[...]


Alleen geld voor het afbouwen van de grondprijs precies hetzelfde als voor de HRA, dit moet geleidelijk gebeuren. Als dit niet gebeurt komen er volop particulieren, ontwikkelaars, bouwbedrijven en gemeenten gigantisch in de problemen. Toch vervelend als je een kavel hebt gekocht (of heel veel) dat ineens 50% minder waard is...

Laatste keer dat ik keek, was de prijs bij iets dat geheel niet verkocht niet van toepassing. Immers, of ze nu 100% van de waarde niet verkopen of voor 50% van de waarde niet verkopen omdat ze het financieel niet aankunnen... in beide gevallen blijft de grond van hen en krijgen ze geen geld. Dus die kan prima in 1 stap omlaag.

[Krisp]

nare man schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 14:06:
[...]

Ik zou daarom zeggen dat de rol van de raad van state, waarbij zij de kwaliteit en consistentie van wetgeving bewaakt, actiever zou moeten worden. De raad van state is niet (echt) politiek gekleurd en heel wat deskundiger dan de dames en heren beleidsmakers in de regering of de kamer.

Ik had gehoopt dat de Eerste Kamer deze rol zou pakken. Juist daarin zou zij het onderscheid kunnen maken tov de Tweede Kamer. Nu is het een gelijke geworden, en daarmee (in deze vorm) overbodig.

Xanaroth schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 15:04:
[...]

Laatste keer dat ik keek, was de prijs bij iets dat geheel niet verkocht niet van toepassing. Immers, of ze nu 100% van de waarde niet verkopen of voor 50% van de waarde niet verkopen omdat ze het financieel niet aankunnen... in beide gevallen blijft de grond van hen en krijgen ze geen geld. Dus die kan prima in 1 stap omlaag.

Wat jij voorstelt is hetzelfde als tegen een consument zeggen dat hij zijn huis met 25% moet afwaarderen en het verlies maar moet opvangen met een persoonlijke lening.

Gemeenten hebben in wezen niet een ander probleem dan consumenten: ze hebben met geleend geld een product (grond) gekocht, wat nu als onderpand geldt. Door het onderpand te verkopen moet de lening afgelost worden, maar dat gaat op dat moment niet. Sommige gemeenten kunnen dus niet anders dan de grond vasthouden, anders gaan ze failliet.

[Xanaroth]

Krisp schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 15:16:
Wat jij voorstelt is hetzelfde als tegen een consument zeggen dat hij zijn huis met 25% moet afwaarderen en het verlies maar moet opvangen met een persoonlijke lening.

Nee, wat ik zeg is dat het niet uitmaakt of een consument zijn woning 400k waarbij deze niet verkocht wordt omdat het dan te duur is, of niet te koop zet voor de 200k waar deze wel verkoopt omdat het financieel niet te doen valt.
In beide gevallen vind er namelijk geen transactie plaats (weliswaar om een significant andere reden), dus het blijft eigendom van dezelfde persoon en die moet nog steeds zelf het aanschafbedrag zelf ophoesten omdat het in eigendom blijft.

Dus voor degene die nu problemen hebben met grond, hebben in essentie hetzelfde probleem. Namelijk geen verkoop en zelf de kosten moeten ophoesten.

[ Voor 14% gewijzigd door Xanaroth op 21-06-2013 15:22 ]

[Krisp]

Xanaroth schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 15:20:
[...]


Nee, wat ik zeg is dat het niet uitmaakt of een consument zijn woning 400k waarbij deze niet verkocht wordt omdat het dan te duur is, of niet te koop zet voor de 200k waar deze wel verkoopt omdat het financieel niet te doen valt.
In beide gevallen vind er namelijk geen transactie plaats (weliswaar om een significant andere reden), dus het blijft eigendom van dezelfde persoon en die moet nog steeds zelf het aanschafbedrag zelf ophoesten omdat het in eigendom blijft.

Dus voor degene die nu problemen hebben met grond, hebben in essentie hetzelfde probleem. Namelijk geen verkoop en zelf de kosten moeten ophoesten.

Dan snap ik je zin 'dus die kan in 1 stap omlaag' niet. Wat kan omlaag, en hoe groot is die stap?

[Z___Z]

Inflatie zorgt ervoor dat kapitaal minder waard wordt ten opzichte van arbeid. Uiteindelijk is arbeid het enige wat toegevoegde waarde levert. Dus met het bijdrukken van Euro's worden schulden minder waard en ook "dood" kapitaal. Geinvesteerd kapitaal zal gewoon meestijgen met de inflatie.

[Iblies]

Krisp schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 15:16:
[...]
...
Gemeenten hebben in wezen niet een ander probleem dan consumenten: ze hebben met geleend geld een product (grond) gekocht, wat nu als onderpand geldt. Door het onderpand te verkopen moet de lening afgelost worden, maar dat gaat op dat moment niet. Sommige gemeenten kunnen dus niet anders dan de grond vasthouden, anders gaan ze failliet.

Gemeentes moeten actie ondernemen en dat kan op verschillende manieren.

Als je het blijft vasthouden zonder doelstelling dan ga je alsnog onderuit. De grond heeft een bepaalde boekwaarde en daar moet je op gaan afschrijven, dat heeft gevolgen voor de balans. Bijkomend probleem is dat veel gemeentes een voorschot hebben genomen op te verwachte winsten.

Een oplossing kan zijn dat gemeentes zelf op de grond gaan ontwikkelen. Hoeven geen hoogstaande huizen te zijn, maar simpel en strak. Een prefab woning kost ongeveer 100k en daar kan nog vanaf als je een flinke serie afneemt. Heb je nieuwbouw voor nog geen 140k. Zelfs in deze tijd zijn daar mensen voor te porren, al dan niet in samenwerking met woningstichtingen.

Een slechte markt betekent niet dat er geen markt is.

[ATS]

Afschrijven op grond? Serieus? Met welk doen?
Dat je afschrijft of vastgoed begrijp ik, maar waarom zou grond in 30 jaar ineens afgeschreven worden naar 0 of iets daar dicht bij?

[Smuggler]

niet naar 0 maar wel 50% afschrijven het komende jaar. De prijs waarvoor ze in de boeken staan is het niet meer waard.

[rube]

waarde afboeken aangezien het in het actuele markt verkeer een lagere waarde heeft.

Dat is wat anders als afschrijven omdat het aan slijtage onderhevig is.

[nare man]

ATS schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 16:49:
Afschrijven op grond? Serieus? Met welk doen?
Dat je afschrijft of vastgoed begrijp ik, maar waarom zou grond in 30 jaar ineens afgeschreven worden naar 0 of iets daar dicht bij?

Het heeft niet te maken met waardevermindering door degradatie zoals bij gebouwd onroerend goed, maar met vermindering van de boekwaarde omdat de verkoopbaarheid lager is dan je had verwacht. Als een onderneming of een overheidslichaam grond in de boeken heeft staan voor (zeg) 200 euro/m2, uitgaande van de aanname dat het verkocht kan worden als bouwgrond, terwijl het in werkelijkheid niet kan worden verkocht als bouwgrond, dan is die 200 euro/m2 natuurlijk geen reële afspiegeling van de waarde van die grond. Dan geeft de balans dus geen reëel beeld van het vermogen van de rechtspersoon. Dat zal dan moeten worden gecorrigeerd. Problematisch daarbij is dat afboeken op een balanspost een verlies oplevert, zodat het resultaat aan het einde van het boekjaar dramatisch daalt. Bovendien is de balanspost (de grond) vaak gebruikt als onderpand voor het aantrekken van leningen, en de leninggever wordt ook niet blij als het onderpand van zijn lening ineens nog maar 1/20e van de waarde heeft.

[Iblies]

Niet alleen een kwestie van afboeken,

je hebt ook steeds meer commerciële panden waarvan de grondprijs lager is. Als bestemmingsplan gewijzigd wordt heb je weliswaar meer ontwikkelingsgrond, maar de gemiddelde kostprijs wordt lager wat de verliezen kan beperken.

Woonboulevards waar soms geen hond meer komt kijken zijn gebieden met goede ontsluitingen waar potentie is.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 13:22:
Het volledig vastlopen van de bouw en de woningmarkt komt niet door (te) hoge grondprijzen of hoge ontwikkelmarges maar door het ontbreken van kapitaal en vertrouwen in de woningmarkt.

Dat kan je altijd zeggen... Leen geld uit tegen 0.01% rente aflossingsvrij en rijtjeshuizen kunnen vele miljoenen euro's kosten! We schieten er alleen niets mee op...

En ja er zitten misschien nu wel teveel kosten in de grondproductie maar dat kon ook bij gratie van de stijgende marktwaarde. Er kon luxe openbare ruimte worden aangelegd/ infrastructuur investeringen worden gedaan/scholen worden gebouwd en ga zo maar door.

Een veel gezonder alternatief was geweest om die luxe openbare ruimte uit algemene belastingen te betalen, net als scholen. Of wellicht kon die openbare ruimte wat minder luxe. Dan had de grondprijs lager kunnen blijven, en hadden er meer en/of grotere woningen gebouwd kunnen worden. Uiteindelijk was de prijsexplosie dan beperkt gebleven, en zouden we nu geen huizencrisis gehad hebben. Allemaal vrij voorspelbaar, maar het paste niet in de belangen van degenen die het grote geld binnenhaalden.

En ja er moet nu weer kritisch worden gekeken naar de kosten die je ten laste wilt brengen van grondproductie maar dit zal tevens inhouden dat de kosten die je niet meer ten laste van de grondproductie brengt op een andere manier gefinancierd moeten worden. Juist daar ligt de uitdaging van deze tijd.

De grote winsten uit grondverkoop zijn allang verdwenen. Ze bestaan hooguit nog op papier. De bouwers hebben wat dat betreft gewoon gelijk: als de verkoopprijs van een nieuw huis voor 50% uit het stukje zand eronder bestaat, en de verkoopprijs daalt 20%, dan moet het stukje zand dus 40% goedkoper worden om hetzelfde huis nog te kunnen verkopen.
Het stukje zand is er. De bouwer is er. Het stukje zand is ook allang betaald. En warempel: zelfs de koper is er bij de juiste prijs! Het is aan de politiek om die pennestreek te plaatsen, en warempel: de echte economie kan weer op gang komen door te produceren i.p.v. hetzelfde product steeds duurder te maken.

nare man schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 16:53:
Bovendien is de balanspost (de grond) vaak gebruikt als onderpand voor het aantrekken van leningen, en de leninggever wordt ook niet blij als het onderpand van zijn lening ineens nog maar 1/2e van de waarde heeft.

Voor de leninggever is het toch irrelevant wat (in dit geval) de gemeente zelf denkt wat die grond waard is? De leninggever weet zelf ook wel dat die grond niet voor de boekwaarde verkocht kan worden. Houden ze elkaar dan zo massaal voor de gek in de hoop dat het hun tijd wel uitzit o.i.d.?
Plus: zouden gemeenten niet op een bepaald moment ook tot de conclusie moeten komen dat ze beter nu snel veel grond kunnen verkopen, dan het jarenlang uitstellen met het risico dat het alsnog minder oplevert? En als gemeente wil je toch graag nieuwe economische activiteit zoals bouwen aantrekken? Incl. de jonge gezinnen die daarna naar je gemeente komen om blijvend belasting te betalen? En dan vooral: doe dit snel, voordat de buurgemeente je voor is!

[ Voor 20% gewijzigd door RemcoDelft op 22-06-2013 17:42 ]

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 13:22:
[...]
De problematiek zit in een veelheid van factoren. Het volledig vastlopen van de bouw en de woningmarkt komt niet door (te) hoge grondprijzen of hoge ontwikkelmarges maar door het ontbreken van kapitaal en vertrouwen in de woningmarkt.

Laten we inderdaad nog meer kapitaal beschikbaar maken! Nog meer schulden is de beste oplossing, iedereen blij! Ik vind ook dat de gemiddelde middenklasse in een Ferrari moet kunnen rijden als hij dat wil, laten we daar leningen voor verstrekken zodat de Ferrari (en benzineverkoop) verkoop gaat stijgen!

[pedorus]

assje schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 15:02:
Alleen geldt voor het afbouwen van de grondprijs precies hetzelfde als voor de HRA, dit moet geleidelijk gebeuren. Als dit niet gebeurt komen er volop particulieren, ontwikkelaars, bouwbedrijven en gemeenten gigantisch in de problemen. Toch vervelend als je een kavel hebt gekocht (of heel veel) dat ineens 50% minder waard is (zelfs al is het alleen maar in de boeken)

Dat is dan een papieren probleem. Daar valt uit te komen door geld her te verdelen.

Als 50% van de bouwvakkers thuiszit is dat een fysiek probleem. Dat is directe kapitaalvernietiging, dat werk dat ze hadden kunnen verrichten, en de ervaring die ze hadden kunnen opdoen, die komt nooit meer terug. Anderen moeten voor hun werken.

Het lijkt me dat je allereerst zorgt dat mensen zoveel mogelijk aan de slag gaan, en dan gaat kijken of de welvaart goed verdeeld is. Als je mensen laat thuiszitten vanwege mogelijke andere welvaartsverdelingen, dan verklein je de taart, en wordt verdelen alleen maar lastiger. (Overigens is dat laatste helaas precies wat de regering aan het doen is, de taart wordt kleiner op dit moment.)

Verwijderd schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 15:02:
Het belang van goede schoolgebouwen/infrastructuur/culturele instellingen is enorm voor de concurrentiepositie van Nederland/de Randstad tov andere global hubs. Met het door gronduitgifte/verkoop binnengehaalde geld zijn vele van deze publieke functies gerealiseerd.

Een goed onderwezen bevolking en goede infrastructuur is natuurlijk zeer belangrijk. Echter: Hoe precies kun je beter lesgeven in een nieuw gebouw dan in een opgeknapt/uitgebreid bestaand gebouw? Zijn hier onderzoeken naar, want dat lijkt me zeer onwaarschijnlijk. Ik kan me wel een onderzoek herinneren waaruit bleek dat scholen met computers juist slechtere prestaties afleverden dan zonder computers. Het is dus uitkijken.

En het belang van een concertgebouw in Schubbekutteveen voor onze concurrentiepositie zie ik ook graag een onderzoek naar.

In ieder geval krijg je sowieso geen nieuw schoolgebouw door bouwvakkers thuis te laten zitten. Dat ze nu wel daadwerkelijk werkloos thuiszitten, is echt een gotspe.

[cbr600f4i]

Wat je hierboven beschrijft is gewoon het gebrek aan lange termijn visie van de overheden. Hadden ze die wel gehad dan had iedereen gewoon werk. Maar kennelijk waren groffe winsten belangrijker ipv daadwerkelijk iets bouwen waar men wat aan had of vraag naar was. En zo is niet alleen de bouw naar de vaantjes maar nog meer takken van sport. OT: Heb zelf ooit voor kok geleerd maar heb me zelf omgeschoold gelukkig en wat er nu gebeurd met instellingen is te schandalig voor woorden. De maaltijden komen rechtstreeks uit de fabriek a la vliegtuigmaaltijden economy terwijl de slager om de hoek het beter, goedkoper en met meer smaak kan bereiden.

[Krisp]

pedorus schreef op zaterdag 22 juni 2013 @ 23:41:
[...]

Een goed onderwezen bevolking en goede infrastructuur is natuurlijk zeer belangrijk. Echter: Hoe precies kun je beter lesgeven in een nieuw gebouw dan in een opgeknapt/uitgebreid bestaand gebouw? Zijn hier onderzoeken naar, want dat lijkt me zeer onwaarschijnlijk. Ik kan me wel een onderzoek herinneren waaruit bleek dat scholen met computers juist slechtere prestaties afleverden dan zonder computers. Het is dus uitkijken.

Een goed schoolgebouw zorgt er in beginsel niet voor dat leerlingen beter gaan presteren, maar een slecht schoolgebouw zorgt er wel voor dat de prestaties minder worden. Denk aan zaken zoals luchtkwaliteit, klimaatbeheersing (je leert niet lekker als je het koud of juist bloedheet hebt), voldoende licht en de veiligheid moet ook gegarandeerd kunnen worden. Vaak zie je bij oudere gebouwen dat die eerste twee in het geding komen. Tevens wordt er op (basis)scholen te vaak bezuinigd op onderhoud, waardoor je als gemeente voor de keuze komt te staan om of te renoveren (=duur), of nieuw te bouwen (=duur).

Een ander substantieel deel van de nieuwbouw zijn ook nieuwe scholen in nieuwbouwwijken. Als er veel kinderen in een bepaalde wijk wonen, wil je die ook in die wijk les kunnen geven. Aan die bouwkosten ontkom je bijna niet.

[Xanaroth]

Krisp schreef op zondag 23 juni 2013 @ 09:36:
[...]

Een goed schoolgebouw zorgt er in beginsel niet voor dat leerlingen beter gaan presteren, maar een slecht schoolgebouw zorgt er wel voor dat de prestaties minder worden. Denk aan zaken zoals luchtkwaliteit, klimaatbeheersing (je leert niet lekker als je het koud of juist bloedheet hebt), voldoende licht en de veiligheid moet ook gegarandeerd kunnen worden. Vaak zie je bij oudere gebouwen dat die eerste twee in het geding komen. Tevens wordt er op (basis)scholen te vaak bezuinigd op onderhoud, waardoor je als gemeente voor de keuze komt te staan om of te renoveren (=duur), of nieuw te bouwen (=duur).

Een ander substantieel deel van de nieuwbouw zijn ook nieuwe scholen in nieuwbouwwijken. Als er veel kinderen in een bepaalde wijk wonen, wil je die ook in die wijk les kunnen geven. Aan die bouwkosten ontkom je bijna niet.

Ironisch genoeg zie je bij nieuwbouw van scholen dat met namen de eerste 2 in het geding komen (luchtkwaliteit/klimaatbeheersing) omdat het een van de eerste posten is waar men op bezuinigt.

Zo werkt een kennis van me in zo'n 'nieuwbouw' school, zijn overgegaan uit een gebouw van rond 1900-1930. Het is er nog steeds niet eens gelijk nu ze er al enkele jaren inzitten, laat staan beter, door alle problemen die de 'geweldige' techniek oplevert.
Immers, het gaat al die lobby's en bouwers om het gebouw - daar zit het geld en prestige in, dus op andere zaken wordt bezuinigt als budget een probleem is/wordt.

Dus als er iets is wat al die nieuwbouw oplevert, zijn het slechtere prestaties van leerlingen. Minder geld naar overheden door goedkopere grond kun je daardoor zien als een goede zaak - dan kunnen ze niet nog meer zaken slechter maken door 'verbeteringen' te realiseren.

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 23-06-2013 12:15 ]

[Verwijderd]

Wat een argumentatie........Ik ken iemand die ontevreden is over het nieuwe gebouw ergo nieuwbouw levert slechtere prestaties van leerlingen op.....

[Help!!!!]

Het is wel zo dat al die moderne ventilatiesystemen heel veel problemen veroorzaken.

Verder zou het misschien beter zijn als niet de gemeenten over de grond zouden gaan maar dat dit landelijk geregeld wordt. Grond is voor veel gemeenten een veel te belangrijke factor in de dagelijkse begroting geworden.

[ph4ge]

Help!!!! schreef op zondag 23 juni 2013 @ 15:54:
Het is wel zo dat al die moderne ventilatiesystemen heel veel problemen veroorzaken.

Verder zou het misschien beter zijn als niet de gemeenten over de grond zouden gaan maar dat dit landelijk geregeld wordt. Grond is voor veel gemeenten een veel te belangrijke factor in de dagelijkse begroting geworden.

Niks gereguleerde prijzen, het is de Sovjet Unie niet. Wat is er op tegen om grond gewoon aan de hoogste bieder te verkopen?

[pedorus]

ph4ge schreef op zondag 23 juni 2013 @ 16:40:
[...]

Niks gereguleerde prijzen, het is de Sovjet Unie niet. Wat is er op tegen om grond gewoon aan de hoogste bieder te verkopen?

Werd het maar aan de hoogste bieder verkocht, dan kon er gebouwd worden. Wat je nu ziet is dat ze meer willen hebben dan de hoogste bieder wil bieden. (En dat de beschikbare pool grond met de juiste bestemming te schaars wordt gehouden.)

[ph4ge]

pedorus schreef op zondag 23 juni 2013 @ 16:48:
Werd het maar aan de hoogste bieder verkocht, dan kon er gebouwd worden. Wat je nu ziet is dat ze meer willen hebben dan de hoogste bieder wil bieden. (En dat de beschikbare pool grond met de juiste bestemming te schaars wordt gehouden.)

Dat is mijn punt. De oplossing hiervoor is niet om het grondbeleid van de ene overheid naar de andere overheid te verplaatsen maar om het gewoon tegen marktprijzen aan te bieden. De overheid moet zich beperken tot het voorkomen van marktmisbruik.

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op zondag 23 juni 2013 @ 14:42:
Wat een argumentatie........Ik ken iemand die ontevreden is over het nieuwe gebouw ergo nieuwbouw levert slechtere prestaties van leerlingen op.....

Nah, gewoon een deel logisch nadenken (zoals lokalen waar geen enkel raam open kan) en metingen verrichten. Voor scholen in nieuwbouw, is het een van de grootste onderhoudsposten - luchtkwaliteit en temperatuur weer enigzins in het gareel krijgen.

Maar je ziet het op veel meer plekken. Er was teveel inkomen, dus werden prestigeprojecten opgezet, en daarbij was enkel de focus op het zichtbare (zoals afmetingen/uiterlijk) en niet het onzichtbare (zoals materiaalgebruik/luchtkwaliteit etc).
Het inkomen valt weg door de crisis, en nu zitten ze met schulden doordat de projecten al zijn uitgevoerd en nog eens extra hoge kosten aan onderhoud.

[ Voor 28% gewijzigd door Xanaroth op 23-06-2013 17:11 ]

[Señor Sjon]

Scholen zijn een heel ander verhaal. Maakt niet uit wat, leraren klagen altijd. Ze verwachten dat ze niks meer zelf hoeven te doen in een nieuw gebouw en hebben liever digitale schoolborden, etc. Onderwijs gaat imo steeds meer om bijzaken en niet meer om basics als rekenen en taal.
Vroeger was airco luxe, tegenwoordig standaard, etc.

Ik ben bij een aantal scholen betrokken geweest (ontwikkelen/aanbesteding), maar dat gaat nergens meer over. De meest bizarre dingen komen langs die weinig meer met onderwijs te maken hebben.

[ Voor 5% gewijzigd door Señor Sjon op 23-06-2013 17:41 ]

[Help!!!!]

ph4ge schreef op zondag 23 juni 2013 @ 16:40:
[...]

Niks gereguleerde prijzen, het is de Sovjet Unie niet. Wat is er op tegen om grond gewoon aan de hoogste bieder te verkopen?

Waar heb je het precies over? Ik schrijf dat nergens.

[ph4ge]

Help!!!! schreef op zondag 23 juni 2013 @ 18:02:
[...]

Waar heb je het precies over? Ik schrijf dat nergens.

Jij zegt dat wat nu door de gemeenten geregeld wordt landelijk geregeld moet worden. Ik zeg dat de markt het moet regelen.

[Iblies]

De prijzen zijn al op verschillende manieren indirect gereguleerd.

Kijk naar bestemmingsplan, als particulier krijg je bijna onmogelijk een stuk grond, ook zijn er inkomenseisen, en als je dan een stuk grond hebt, dan krijg je nog een heel scala aan regels hoe het er uit moet zien aan de buitenkant en aan de binnenkant.

Er is de pretentie van een vrije markt, de werkelijkheid is helaas anders.

[Señor Sjon]

Grappig dat dit bericht dan weer niet gepost is... komt het niet overeen met de doemverhalen hier?

quote: http://www.volkskrant.nl/...kleiner-dan-gedacht.dhtml

De wanbetaling op Nederlandse hypotheken blijkt veel lager te zijn dan bekend is. Het Bureau Kredietregistratie (BKR) uit Tiel stelt dat er 62 duizend huizenbezitters zijn met een betalingsachterstand van meer dan 120 dagen. In werkelijkheid zijn er 'slechts' 29 duizend wanbetalers met bovendien een veel kortere betaalachterstand, namelijk van 3 maanden of meer.

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op maandag 24 juni 2013 @ 11:43:
Grappig dat dit bericht dan weer niet gepost is... komt het niet overeen met de doemverhalen hier?


[...]

Was een bericht van S&P in het FD vorige week (zie ook nu.nl) dat het juist was toegenomen.


Een mooie quote trouwens uit de volkskrant over dat het lager is:

Het BKR blijkt in zijn cijfers ook huizenbezitters mee te tellen die al een deel van hun schuld hebben ingelost.

Dus als je al gedeeltelijk je hypotheek hebt afgelost, kun je geen wanbetaler meer zijn en zijn incorrect in de statistiek meegenomen.
Eens kijken of dat werkt, dat wanneer ik iets koop en slechts de helft betaal of ze het dan prima vinden met 'ja je hebt inderdaad betaald' of gewoon achter me aan komen....

Zo stellen ze dat de helft van de wanbetalers 1 of 2 maanden achterlopen. Betekend dus dat over 2 maanden (als die helft potentieel 3+ maanden wanbetaler is) er ineens een verdubbeling kan optreden.


Ze zoeken dus op meerdere manieren redenen om mensen maar niet mee te hoeven tellen en de statistiek omlaag te praten. Lekker handig voor de beeldvorming! Dat lijkt het heel goed, en is er straks 'spontaan' een enorm probleem dat niet eerder gezien had kunnen worden, net zoals bijvoorbeeld de SNS bank. Dat ging ook 'zomaar'.

[ Voor 23% gewijzigd door Xanaroth op 24-06-2013 12:23 ]

[Verwijderd]

Mensen die al zijn begonnen met het afbouwen van hun achterstand natuurlijk Als je een betalingsregeling hebt getroffen en die nakomt, ben je technisch geen wanbetaler meer.

[ Voor 38% gewijzigd door Verwijderd op 24-06-2013 12:24 ]

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op maandag 24 juni 2013 @ 12:23:
Mensen die al zijn begonnen met het afbouwen van hun achterstand natuurlijk

Zo kan je het inderdaad ook lezen. Dan blijft mijn punt echter hetzelfde. Er is een schuld, die is er nog (immers niet volledig afbetaald) en er wordt toch gedaan alsof deze er niet meer is.

Of je hebt een achterstand, of je hebt er geen. Lijkt me een tamelijk zwart-wit verhaal.

[ Voor 10% gewijzigd door Xanaroth op 24-06-2013 12:26 ]

[Señor Sjon]

Zoals Floppus lees ik het ook

BKR: alle mensen met achterstand, maar niet rekening houdend met inlossingen op die achterstand. Dus de periode is vaak korter dan dooor BKR gegeven.
BKR geeft bv 4 maanden, terwijl er alweer 2 zijn ingelost. Per saldo 2 maanden achterstand en niet horend bij de 62k statistiek.

[Help!!!!]

ph4ge schreef op zondag 23 juni 2013 @ 21:43:
[...]

Jij zegt dat wat nu door de gemeenten geregeld wordt landelijk geregeld moet worden. Ik zeg dat de markt het moet regelen.

Waar heb je het allemaal over.

Sommige zaken kunnen beter centraal geregeld worden, dat betekent niet dat er geen marktwerking is. De gemeenten kunnen een rol in de uitvoering spelen maar de opbrengsten moeten niet rechtstreeks naar de gemeenten gaan.

Daarnaast "De markt moet het regelen" , dat hebben we vaker gehoord maar is evenmin perse een garantie voor succes gebleken.

[Iblies]

Probleem is dat het juist overgereguleerd is en dat alleen grotere partijen in staat zijn om invloed uit te oefenen.

Zoals eerder aangegeven werken we met bestemmingsplan in Nederland.
Je zult als burger hemel en aarde moeten verzetten om daar verandering in aan te brengen. Grondprijs is gedifferentieerd naar inkomen. Als je een huis gaat bouwen dan moet je aangeven voor welke inkomensklasse.
Welstandscommissie kijkt naar je bouwplan of het wel conform omgeving is. Invloed van de gewone burger is daar ook minimaal, het zijn vaak technocraten.

En met de bouw zelf zit je ook vast aan een heel scala aan regels waar je aan moet houden.

Het gebrek aan marktwerking draagt op dit moment totaal niet bij aan een oplossing. Zo is het algemeen bekend dat er een overvloed is aan commercieel grond, waar je dus niet mag wonen, en een gebrek aan bouwgrond om te wonen.
Toch blijft men op dezelfde manier denken.
Meer grond betekent verdere prijsdaling. Prijsdaling betekent meer opties voor burgers/kleinere ondernemers wat ten kostte gaat van de grotere partijen. Duurzame kant en klare woningen kunnen voor minder dan een ton worden opgeleverd. Belangrijk is daarbij om een aantal partijen overboord te gooien en het proces te versnellen. Dat kost allemaal extra geld waarvan de toegevoegde waarde discutabel is.

[Señor Sjon]

Help!!!! schreef op maandag 24 juni 2013 @ 12:39:
[...]

Waar heb je het allemaal over.

Sommige zaken kunnen beter centraal geregeld worden, dat betekent niet dat er geen marktwerking is. De gemeenten kunnen een rol in de uitvoering spelen maar de opbrengsten moeten niet rechtstreeks naar de gemeenten gaan.

Daarnaast "De markt moet het regelen" , dat hebben we vaker gehoord maar is evenmin perse een garantie voor succes gebleken.

Overal waar dat geroepen wordt, is de markt verre van aan het werk. Voorbeelden te over.

Edit:
Opiniestuk over de Limburgse woningmarkt, waar de provincie alleen nieuw-voor-oud wilt toestaan:
http://cobouw.nl/nieuws/a...aar-in-zuid-limburg-wonen

[ Voor 13% gewijzigd door Señor Sjon op 24-06-2013 13:31 ]

[rube]

Senor Sjon schreef op maandag 24 juni 2013 @ 11:43:
Grappig dat dit bericht dan weer niet gepost is... komt het niet overeen met de doemverhalen hier?
[...]

Ik denk dat je appels met appels moet vergelijken. Dus, als je op deze manier ook naar de cijfers uit het verleden kijkt, wat is de trend dan? Is die dan nog steeds stijgend of geeft het een ander beeld?

[EXX]

Senor Sjon schreef op maandag 24 juni 2013 @ 13:19:
[...]

Overal waar dat geroepen wordt, is de markt verre van aan het werk. Voorbeelden te over.

Edit:
Opiniestuk over de Limburgse woningmarkt, waar de provincie alleen nieuw-voor-oud wilt toestaan:
http://cobouw.nl/nieuws/a...aar-in-zuid-limburg-wonen

Dit besluit van de provincie Limburg is van de pot gerukt. Ik vraag me dan ook af hoe men dit vorm wil gaan geven.

[Bart-Willem]

Dat opiniestuk is wel weer van iemand die belang erbij heeft dat er een shitload wordt bijgebouwd.

Ik kan wel begrijpen waarom Limburg een rem zet op nieuwbouw: die provincie vergrijst veruit het hardst van alle provincies en krimpt nu al behoorlijk. Over een jaar of 10-20 zal het daar aanzienlijk rustiger zijn dan nu, dus waarom zou je een hoop nieuwbouw toelaten als er nu al een overschot is aan huizen?

[EXX]

Omdat een hoop van de bestaande woningen helemaal niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd, en aanpassen erg duur (= economisch niet verantwoord) is. Gebouwd in de tijd van de steenkolenmijnen, toen er heel snel veel woningen mosten komen. Verder sluiten veel woningen niet aan bij een vergrijzende bevolking..

Hoe moet is me dat voorstellen: ik wil een nieuw huis laten bouwen, Dan moet ik eerst een woning slopen. Welke woning? Een oude huurwoning? Een koopwoning van iemand anders? En hoe wordt deze sloopwoning gewaardeerd?

[ Voor 12% gewijzigd door EXX op 24-06-2013 15:57 ]

[!null]

EXX schreef op maandag 24 juni 2013 @ 15:56:
Hoe moet is me dat voorstellen: ik wil een nieuw huis laten bouwen, Dan moet ik eerst een woning slopen. Welke woning? Een oude huurwoning? Een koopwoning van iemand anders? En hoe wordt deze sloopwoning gewaardeerd?

Uberhaupt, als je als particulier wil bouwen, zie maar eens een betaalbare kavel te vinden. Die zijn altijd absurd duur.
Dus dan wordt er vaak gekeken naar erg oude en slechte huizen om die dan te slopen en daar iets nieuws voor in de plaats te zetten. Soms laten ze nog een half muurtje overeind zodat het technisch nog hetzelfde huis is voor de gemeente

Ik denk dat deze regel tegen nieuwbouw gewoon een middel is om de bestaande huizen eerder verkocht te krijgen. Maar er is opzich wel wat voor te zeggen. Waarom zou je bijvoorbeeld oost-groningen vol gaan bouwen als je weet dat er juist mensen wegtrekken ipv bijkomen.
Maar ik kan me wel voorstellen dat een stad als Maasstricht wel groeit.

[ Voor 3% gewijzigd door !null op 24-06-2013 16:00 ]

[Iblies]

Waarom zou aanpassen per definitie niet economisch verantwoord zijn?

Het probleem waar men tegenaan loopt is dat men nooit heeft afgeschreven op de woningen. Dan kon je met gemak de woningen tegen de vlakte aangooien. Nu zullen er creatievere oplossingen moeten komen. Ze kunnen vb de oudere rijtjeswoning gaan samenvoegen. Twee woningen worden er dan een. Dan heb je veel grotere huizen en je hebt ruimte om de boel beter te isoleren. Zal niet voor alle woning gelden, maar het is een begin. Je kan ook seniorenwoningen van maken met bredere gangen en op de verdieping een enkele slaapkamer en extra ruimte en grotere douche.

En of het allemaal wel mag, mag dan nog de vraag blijven, je laat in ieder geval wel de mensen nadenken over alternatieven.

[Rukapul]

Die man spreek natuurlijk voor eigen parochie.

En het kan ook niet ontkend worden dat leegstand en verloedering grote nadelen heeft en regievoering tot een betere uitkomst voor iedereen kan leiden.

Wat mist in dit verhaal is de praktische invulling. In de praktijk werkt dit alleen als 1) te slopen panden echt goedkoop zijn, 2) er voldoende voorraad (=leegstand of equivalent) is.

Ideaal gesproken wil je zelfs dat er weer gebouwd wordt op de plek van het te slopen pand. De investeringen aan infrastructuur zijn daar immers al gepleegd en nieuwbouw in een buurt werkt positief op de bestaande bouw.

[Oscar Mopperkont]

Lees net op PowNed (niet meest betrouwbare site, weet ik) dat in Amsterdam kennelijk 61% van de woningen sociale verhuur is:

De Amsterdamse woningmarkt zit al een behoorlijke tijd in het slop. Gelukkig is hier nu een oplossing voor gevonden: het aantal sociale huurwoningen flink naar beneden brengen zou de huizenmarkt redden.

Dit puike plan komt van de directeur van SEO Economisch Onderzoek en bijzonder hoogleraar aan de Universiteit van Amsterdam, Barbara Baarsma. In een interview met het Parool stelt zij dat Amsterdam veel te veel sociale huurwoningen heeft. Sociale huurwoningen zijn vooral bedoeld voor mensen met lage inkomens, terwijl deze maar 'een veel kleiner deel van de Amsterdamse bevolking' uitmaken.

'Asociaal'

"Een groot aantal sociale huurwoningen klinkt sociaal, maar het is asociaal", aldus Baarsma. Volgens haar kunnen mensen met middeninkomens hierdoor geen redelijk geprijsd huis vinden en worden zij zo gedwongen naar oorden als Landsmeer of Spaarndam te verkassen of zich te vestigen in een huis dat eigenlijk ver boven hun budget is.

Baarsma sluit zich hiermee aan bij VVD-er Eric Wiebes, die in januari stelde dat het aantal sociale huurwoningen in de stad moest worden gehalveerd van 61% naar 30%. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in Amsterdam is tien jaar.

Daarmee wordt neemt ik aan 61% van het aantal huurwoningen bedoeld of van het totaal? Kan me niet voorstellen dat het laatste het geval is, dat zou absurd zijn.

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 24 juni 2013 @ 16:52:
Lees net op PowNed (niet meest betrouwbare site, weet ik) dat in Amsterdam kennelijk 61% van de woningen sociale verhuur is:


[...]

Daarmee wordt neemt ik aan 61% van het aantal huurwoningen bedoeld of van het totaal? Kan me niet voorstellen dat het laatste het geval is, dat zou absurd zijn.

Ik begreep dat de meerderheid van de woningen in Amsterdam sociale huur was, dus ik ga uit van 61% van het totaal. En ja, dat is absurd.

[Pooh]

Vrijwel alle huurwoningen in Amsterdam zijn sociaal. Zeker meer dan 61% van de huurwoningen, gevoelsmatig eerder 90%. Aangezien ~30% koop is, geloof ik wel dat 90% * 70% = ~63% ongeveer klopt.

Dat komt omdat geliberaliseerde woningen volgens het puntensysteem een oppervlakte van 100m2 oid moeten hebben. En laten nu vrijwel alle huurwoningen in A'dam een stuk kleiner zijn...

De definitie van een sociale huurwoning is dan ook ziek: een 60 m2 appartement op een toplokatie in de binnenstad levert misschien in de verkoop wel 300k op, maar mag qua huur niet meer dan 650 oid kosten.

[ Voor 21% gewijzigd door Pooh op 24-06-2013 17:43 ]

[!null]

Nou ja, wat is sociaal? Gewoon onder het sociaal tarief, of echt door woningcoorporaties beheert?
Ik woon zelf in Amsterdam in een appartement wat onder sociaal tarief valt maar gelukkig niet door een woningcoorporatie gerund wordt. Is gewoon particulier (grootgrond bezitter bedrijf uit Rdam)

Maar er zijn wel ontzettend veel van dit soort woningen ja. Kopen is misschien nog wel lastiger omdat er nog minder aanbod is. Er waren hier laatst appartement nieuw opgeleverd (gerenoveerd naar moderne normen) door een woning coorporatie, en die moesten toch nog aardig wat opbrengen in de huur. De duurdere zaten al boven het sociale tarief, waardoor je dus minder rechten hebt als huurder.

[Pooh]

Sociaal = sociaal tarief. Niet geliberaliseerd, verhuurder moet zich houden aan puntenstelsel voor maximale huur. Het maakt natuurlijk niet uit of de verhuurder 1 woning verhuurd, 100, of 10.000, en of de verhuurder ooit is opgericht als cooperatie of gewoon een huisjesmelker is. Dat verschil is allang verdwenen.

[Iblies]

Pooh schreef op maandag 24 juni 2013 @ 17:39:
Vrijwel alle huurwoningen in Amsterdam zijn sociaal. Zeker meer dan 61% van de huurwoningen, gevoelsmatig eerder 90%. Aangezien ~30% koop is, geloof ik wel dat 90% * 70% = ~63% ongeveer klopt.
...

Gaat om de huurvoorraad, niet om om de totale huizenmarkt.
http://www.cbs.nl/NR/rdon...-559AA396DF74/0/3652t.xls

Dit zijn cijfers van 2011, en ondertussen is dat iets gezakt.

Daarnaast heb je andere problemen in grote steden, zo wordt het gros van de grond verpacht en niet verkocht, je wordt dan nooit eigenaar wat kopen niet aantrekkelijk maakt. Daarnaast heb je heel veel appartementjes of gedeelde huizen, die krijg je ook niet verkocht. Etc etc.

De harde cijfers representeren representeren niet de complexe werkelijkheid.

[Pooh]

Iblies schreef op maandag 24 juni 2013 @ 17:48:
[...]


Gaat om de huurvoorraad, niet om om de totale huizenmarkt.
http://www.cbs.nl/NR/rdon...-559AA396DF74/0/3652t.xls

Die sheet geeft alleen info over mensen boven de 33k en 43k-grens? (En vertelt dat 66% in handen is van cooperaties, maar dat zegt niks, sociale huur is in A'dam ook in handen van overige verhuurders)

[ Voor 16% gewijzigd door Pooh op 24-06-2013 17:54 ]

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op maandag 24 juni 2013 @ 12:33:
BKR: alle mensen met achterstand, maar niet rekening houdend met inlossingen op die achterstand. Dus de periode is vaak korter dan dooor BKR gegeven.
BKR geeft bv 4 maanden, terwijl er alweer 2 zijn ingelost. Per saldo 2 maanden achterstand en niet horend bij de 62k statistiek.

Of die statistiek deugt niet... Want waarom slechts 2 of 4 maanden achterstand meetellen? Ik ben wel benieuwd naar het aantal (en verloop van het aantal) mensen met een achterstand van 1 dag of meer! Want de mensen die niet op tijd kunnen betalen maar een week later wel genoeg geld hebben balanceren nu op het randje.

Winstbelasting 6% i.p.v. overdrachtsbelasting 2%
Even een gedachtenkronkel van mij: als de overdrachtsbelasting nu eens compleet verdwijnt, en wordt vervangen door een winstbelasting van 6%... Dan is elke verkoop nog steeds minder zwaar belast dan tegen de "oude" overdrachtsbelasting (was 6% over de hele verkoopprijs), terwijl mensen die onder water staan hier niets aan betalen. Deze belasting komt dan volledig op overwaarde te liggen, en dat lijkt me een goede zaak.

Help!!!! schreef op maandag 24 juni 2013 @ 12:39:
Daarnaast "De markt moet het regelen" , dat hebben we vaker gehoord maar is evenmin perse een garantie voor succes gebleken.

Probeer voor de gein eens uit je hoofd een paar voorbeelden te bedenken waarin marktwerking fout ging! En dan doel ik niet op de halve privatiseringen waarbij we het slechtste van publiek en privaat overhouden, maar echt vrije marktwerking.
Kijk naar de supermarkten, klusjesmannen, wasmachinereparateurs, etc. etc. Allemaal prima marktwerking zonder dat de overheid ze verteld wat ze wanneer waar mogen doen. Het gaat pas mis als de overheid blijft subsidieren: ziekenhuizen, OV of belasten: nutsbedrijven etc.
Dus ja: marktwerking voor bouwkavels zou geweldig zijn! Ik zie ambtenaren echter niet hun kip met de gouden eieren (zowel als gemeente als ambtenaar die z'n baan dankt aan vergunningen verdelen) slachten.

[ATS]

RemcoDelft schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 02:20:
Winstbelasting 6% i.p.v. overdrachtsbelasting 2%
Even een gedachtenkronkel van mij: als de overdrachtsbelasting nu eens compleet verdwijnt, en wordt vervangen door een winstbelasting van 6%... Dan is elke verkoop nog steeds minder zwaar belast dan tegen de "oude" overdrachtsbelasting (was 6% over de hele verkoopprijs), terwijl mensen die onder water staan hier niets aan betalen. Deze belasting komt dan volledig op overwaarde te liggen, en dat lijkt me een goede zaak.

Niet een heel origineel idee, maar ook niet zo goed. Dit is net zo goed een verhuisbelasting als de 2% overdrachtsbelasting. Het volgende huis is namelijk ook zoveel duurder geworden, maar de opbrengsten van het vorige huis dekken die prijsstijging voor een kleiner deel door de winst-afdracht. En hoe gaat het werken in deze tijd van dalende huizenprijzen? Krijg je als verkoper dan 6% van het prijsverschil terug? Of mag je dat op de een of andere manier verrekenen?

[Xanaroth]

ATS schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 07:25:
[...]

Niet een heel origineel idee, maar ook niet zo goed. Dit is net zo goed een verhuisbelasting als de 2% overdrachtsbelasting. Het volgende huis is namelijk ook zoveel duurder geworden, maar de opbrengsten van het vorige huis dekken die prijsstijging voor een kleiner deel door de winst-afdracht. En hoe gaat het werken in deze tijd van dalende huizenprijzen? Krijg je als verkoper dan 6% van het prijsverschil terug? Of mag je dat op de een of andere manier verrekenen?

Dat staat er toch allemaal? Bij onder water dus niks, immers maak je dan geen winst. Verrekeken/terugkrijgen is niet van toepassing - je maakt wel of geen winst. Staat er best duidelijk.

Daarnaast, om 6% over winst evenveel belasting te maken als 2% over het totaal, moet je 33,3% winst behalen. Als je dergelijke marge haalt zal niemand zich er echt druk om maken. Bovendien zorgt op dit moment k.k. voor exact hetzelfde effect (huizen duurder maken) alleen betaal je vooraf.

Denk dat dit soort 'out of the box' denken exact is wat de overheid moet doorvoeren. Geld halen waar het geld is (winst = geld aanwezig), niet waar geld tekort is en geleend (=hypotheek) moet worden.


Niet dat het veel uitmaakt, als je kijkt hoeveel particulieren tegenwoordig als kosten verkoper doen (v.o.n.) en de markt zich dus eigenlijk al heeft aangepast.

[Wilke]

Onder water ten opzichte van wat, de openstaande hypotheek? Dan bestraf je dus aflossen. Misschien niet het beste idee...

[Woy]

Wilke schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 08:06:
Onder water ten opzichte van wat, de openstaande hypotheek? Dan bestraf je dus aflossen. Misschien niet het beste idee...

En als het verkoopprijs-aankoopprijs is betaal je dus ook belasting over investeringen in je huis. Stel je bouwt een aanbouw aan je huis van € 15.000, waardoor je huis € 10.000 meer waard wordt, betaal je daar nog eens een extra heffing op.

En hoe reken je dan bij nieuwbouw? Het ene huis wordt casco opgeleverd, en het andere huis wordt volledig afgewerkt opgeleverd.

[ Voor 12% gewijzigd door Woy op 25-06-2013 08:17 ]

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 02:20:
[...]

Of die statistiek deugt niet... Want waarom slechts 2 of 4 maanden achterstand meetellen? Ik ben wel benieuwd naar het aantal (en verloop van het aantal) mensen met een achterstand van 1 dag of meer! Want de mensen die niet op tijd kunnen betalen maar een week later wel genoeg geld hebben balanceren nu op het randje.

1 dag is onwerkbaar. Technisch gezien loop ik tot 3 dagen achter omdat ING telkens na de 1e incasseert.
Een kruisende betaling kan een keer problemen geven, maar die hoeft niet structureel te zijn, vandaar dat vanaf 2 maanden interessanter is. Vaak geven die mensen het ook nog eens elders uit... ze rekenen de achterstand als nieuwe realiteit, soort roodstand op de hypotheek.

Winstbelasting 6% i.p.v. overdrachtsbelasting 2%
Even een gedachtenkronkel van mij: als de overdrachtsbelasting nu eens compleet verdwijnt, en wordt vervangen door een winstbelasting van 6%... Dan is elke verkoop nog steeds minder zwaar belast dan tegen de "oude" overdrachtsbelasting (was 6% over de hele verkoopprijs), terwijl mensen die onder water staan hier niets aan betalen. Deze belasting komt dan volledig op overwaarde te liggen, en dat lijkt me een goede zaak.

Qua idee goed, qua uitwerking vrijwel onuitvoerbaar. Dat hebben andere mensen al gepost.

[...]

Probeer voor de gein eens uit je hoofd een paar voorbeelden te bedenken waarin marktwerking fout ging! En dan doel ik niet op de halve privatiseringen waarbij we het slechtste van publiek en privaat overhouden, maar echt vrije marktwerking.
Kijk naar de supermarkten, klusjesmannen, wasmachinereparateurs, etc. etc. Allemaal prima marktwerking zonder dat de overheid ze verteld wat ze wanneer waar mogen doen. Het gaat pas mis als de overheid blijft subsidieren: ziekenhuizen, OV of belasten: nutsbedrijven etc.
Dus ja: marktwerking voor bouwkavels zou geweldig zijn! Ik zie ambtenaren echter niet hun kip met de gouden eieren (zowel als gemeente als ambtenaar die z'n baan dankt aan vergunningen verdelen) slachten.

Jup. Terwijl er in basis ook wat voor te zeggen is (vanuit de overheid gezien) dat de voedselvoorziening belangrijk is en dus door de overheid moet worden geregeld. Dan krijg je denk ik sovjet toestanden met lege winkels.

[rube]

@winstbelasting: of krijg je dan net zoiets als de VRH waarbij ze uitgaan van 30% belasting over een fictief rendement van 4%? En mag je de gemiddelde inflatie daar weer afhalen?
Nee, lijkt me niets zoals anderen hierboven ook al hebben aangegeven. Sorry Remco, andere ideeën waren beter van je

[Pooh]

RemcoDelft schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 02:20:
Dus ja: marktwerking voor bouwkavels zou geweldig zijn! Ik zie ambtenaren echter niet hun kip met de gouden eieren (zowel als gemeente als ambtenaar die z'n baan dankt aan vergunningen verdelen) slachten.

Je verwart 2 dingen: de prijs van een kavel, en de uitgifte van kavels.
De prijs van kavels wordt nu al bepaald door een behoorlijke vrije en transparante markt. De stappen van 'grond met bouwbestemming' naar 'grond in wijk waar voorzieningen al aanwezig zijn' naar 'bouwkavel met aansluitingen nutsvoorzieningen' zijn allemaal heel logisch en hebben geen merkwaardige prijssprongen. Uiteindelijk bepaalt de huizenmarkt de waarde van een kavel. Stel je hebt een gemiddelde nieuwbouwwijk met woningen van 250k, je hebt een gemiddeld kavel, dan is het kavel 250k minus bouwkosten waard, en de grond 250k minus bouwkosten minus voorzieningen en bouwrijp maken.

De winst voor gemeenten zit hem in de bestemming tot bouwgrond. Die wordt in een ingewikkeld proces via centrale overheid, provincie en gemeente bepaald. Bouwgrond is schaars, en dus duur. Van landbouwgrond (5 euro per m2) naar bouwgrond (100+ euro per m2) zit een enorme sprong, die alleen maar te danken is aan de kunstmatige schaarste.
Wil je die schaarste opheffen? Dat kan, maar dat heeft vervelende gevolgen: als je die markt vrij geeft, gaat elke gemeente onbeperkt bijbouwen om te groeien. Je krijgt lelijke, weinig compacte steden met grote suburbs, leegloop van de dorpen, gemiddeld lage voorzieningen-niveaus, en veel duurdere infrastructuren vanwege de grote afstanden. Dure bouwgrond is naar, maar gebrek aan ruimtelijke ordening is nog veel vervelender. Het zou misschien een beetje losser kunnen (kijk naar Belgie), maar ook daar is die markt totaal niet vrij, terwijl de voorzieningen al wel stukken minder zijn.

[ph4ge]

Pooh schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 09:57:
Je verwart 2 dingen: de prijs van een kavel, en de uitgifte van kavels.
De prijs van kavels wordt nu al bepaald door een behoorlijke vrije en transparante markt. De stappen van 'grond met bouwbestemming' naar 'grond in wijk waar voorzieningen al aanwezig zijn' naar 'bouwkavel met aansluitingen nutsvoorzieningen' zijn allemaal heel logisch en hebben geen merkwaardige prijssprongen. Uiteindelijk bepaalt de huizenmarkt de waarde van een kavel. Stel je hebt een gemiddelde nieuwbouwwijk met woningen van 250k, je hebt een gemiddeld kavel, dan is het kavel 250k minus bouwkosten waard, en de grond 250k minus bouwkosten minus voorzieningen en bouwrijp maken.

Hoe kan het dan dat de bouw helemaal stil ligt omdat niemand de grond kan betalen? Hoe kan het dat als de huizenprijzen 20+% dalen de grondprijzen niet mee dalen? Misschien dat er in theorie marktwerking komt kijken bij het bepalen van de prijs, in de praktijk is dat niet het geval.

De gemeente zou grond gewoon moeten veilen ipv een veel te hoge prijs te bepalen en het vervolgens jaren onverkoopbaar te laten liggen. Dan levert de grond de marktprijs op. Bij voorkeur moet je dan als gewone consument net zo goed mee kunnen biedene op een kavel als grote projectontwikkelaars.

[!null]

Maar bouwground voor losse kavels waar een particulier een mooi huis wil bouwen zijn nog altijd flink aan de prijs. Om er dan een huis op te zetten ben je meestal wel meer kwijt dan een vergelijkbaar huis wat al gebouwd. Wel heb je natuurlijk de vrijheid om iets voor je zelf te bouwen. Maar als je ziet dat de meeste kavels eigenlijk ontzettend veel regelgeving hebben, sowieso wat het aangezicht zou moeten zijn, maar vaak al een compleet tekening met aantal woonlagen en hoe breed en hoe diep. Dat vind ik echt belachelijk, er is dan geen sprake van vrijheid om te bouwen. M.a.w. bouw het dan lekker zelf, want anders heeft de koper alleen maar de nadelen ervan.
De markt voor "zelfbouw" kavels is echt klein in Nederland.

[nare man]

RemcoDelft schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 02:20:
[...]
Dus ja: marktwerking voor bouwkavels zou geweldig zijn! Ik zie ambtenaren echter niet hun kip met de gouden eieren (zowel als gemeente als ambtenaar die z'n baan dankt aan vergunningen verdelen) slachten.

Ik vind het zo opvallend dat jij steeds loopt te mopperen op ambtenaren (in jouw ogen behoren die natuurlijk tot de 'niet-werkende klasse' die zijn geld verdient met overhead en onzin -- hoezo respectloos), terwijl de beslissingsbevoegdheid toch echt ligt bij de democratisch gekozen organen (college van b en w via de gemeenteraad, gedeputeerde staten via provinciale staten). Dat het grondsysteem niet de door jou bejubelde vormen aanneemt, kun je dus moeilijk aan de ambtenarij verwijten, maar des te meer aan de democratisch gelegitimeerde organen die we zelf kiezen.

[Pooh]

ph4ge schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 10:28:
[...]Hoe kan het dan dat de bouw helemaal stil ligt omdat niemand de grond kan betalen? Hoe kan het dat als de huizenprijzen 20+% dalen de grondprijzen niet mee dalen? Misschien dat er in theorie marktwerking komt kijken bij het bepalen van de prijs, in de praktijk is dat niet het geval.

De gemeente zou grond gewoon moeten veilen ipv een veel te hoge prijs te bepalen en het vervolgens jaren onverkoopbaar te laten liggen. Dan levert de grond de marktprijs op. Bij voorkeur moet je dan als gewone consument net zo goed mee kunnen biedene op een kavel als grote projectontwikkelaars.

De gemeente mag toch helemaal zelf weten wat ze met hun eigen grond doen? Als ik mijn huis voor veel te veel geld wil verkopen, dan mag ik hem ook jaren te koop laten staan. In ieder geval zijn er genoeg burgers die dat nu doen. Gemeenten mogen hun eigen beleid formuleren in de verkoop van bouwgrond, en in slechte tijden wachten ze rustig af. Dat is geen slechte tactiek, waarom zou je bouwen in tijden dat mensen toch geen huizen kopen? Meer aanbod aan koopwoningen gaat de markt echt niet helpen. Dus wachten ze op betere tijden, die nieuwbouwwijk kan prima over 10 jaar gebouwd.
Gemeenten denken niet alleen over dit jaar na, nieuwe huizen bouw je voor een periode van 50 jaar, nieuwe wijken voor perioden tot 100 jaar. Een jaartje of 3 op je bouwgrond blijven zitten is op die schaal heel normaal.

Natuurlijk gaan gemeenten op den duur zich echt wel aanpassen aan een nieuw prijsniveau. En als je dat graag sneller wil, stem dan vooral op een partij die graag wil bouwen.

Overigens leg je wel heel makkelijk de schuld bij de gemeenten. De bouwers die de grond niet willen kopen omdat ze geen risico kunnen/willen nemen zitten aan diezelfde tafel. Geloof me: als je met een mooi plan bij de gemeente komt, waarmee je duidelijk meerwaarde biedt, en je geeft heel helder aan dat dat plan alleen doorgang kan vinden als je korting op de grond krijgt, dan valt er best te praten. Maar bouwers zitten heel afwachtend en voorzichtig alle risico te mijden, en dat is voor gemeenten totaal niet interessant.

!null schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 10:28:
Maar bouwground voor losse kavels waar een particulier een mooi huis wil bouwen zijn nog altijd flink aan de prijs. Om er dan een huis op te zetten ben je meestal wel meer kwijt dan een vergelijkbaar huis wat al gebouwd. Wel heb je natuurlijk de vrijheid om iets voor je zelf te bouwen. Maar als je ziet dat de meeste kavels eigenlijk ontzettend veel regelgeving hebben, sowieso wat het aangezicht zou moeten zijn, maar vaak al een compleet tekening met aantal woonlagen en hoe breed en hoe diep. Dat vind ik echt belachelijk, er is dan geen sprake van vrijheid om te bouwen. M.a.w. bouw het dan lekker zelf, want anders heeft de koper alleen maar de nadelen ervan.
De markt voor "zelfbouw" kavels is echt klein in Nederland.

Dat heeft vooral te maken met schaalgrootte. Een gemiddelde vinex-wijk met 5 woningtypen in 3 smaakjes, met van elk type 50 dezelfde woningen, zet huizen neer voor een fractie van de prijs van een uniek object. Zelfs een cataloguswoning is altijd nog 2 keer zo duur als een seriewoning, een onder architectuur gebouwde woning 3 keer zo duur.

Daarnaast willen gemeenten graag dodelijk saaie wijken. Daar kan ik ook niks aan doen. Er zijn wel wat experimenten geweest met echt vrije bouw, maar veel burgers schrikken daar voor terug, als ze het risico lopen tegen een zilverkleurige spiegelende bol als overburen en een felpaarse neon-kubus als achterburen moeten aankijken. Of, erger nog, als hun paarse neon-kubus omringt kan worden door vreselijke nep-jaren-30-woningen.

[ Voor 26% gewijzigd door Pooh op 25-06-2013 10:54 ]

[Bartjuh]

Pooh schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 10:42:
[...]

De gemeente mag toch helemaal zelf weten wat ze met hun eigen grond doen? Als ik mijn huis voor veel te veel geld wil verkopen, dan mag ik hem ook jaren te koop laten staan. In ieder geval zijn er genoeg burgers die dat nu doen. Gemeenten mogen hun eigen beleid formuleren in de verkoop van bouwgrond, en in slechte tijden wachten ze rustig af. Dat is geen slechte tactiek, waarom zou je bouwen in tijden dat mensen toch geen huizen kopen? Meer aanbod aan koopwoningen gaat de markt echt niet helpen. Dus wachten ze op betere tijden, die nieuwbouwwijk kan prima over 10 jaar gebouwd.
Gemeenten denken niet alleen over dit jaar na, nieuwe huizen bouw je voor een periode van 50 jaar, nieuwe wijken voor perioden tot 100 jaar. Een jaartje of 3 op je bouwgrond blijven zitten is op die schaal heel normaal. Natuurlijk gaan gemeenten op den duur zich echt wel aanpassen aan een nieuw prijsniveau. En als je dat graag sneller wil, stem dan vooral op een partij die graag wil bouwen.

Ben ik niet mee eens. Een gemeente is een overheidsinstantie, geen bedrijf! En dat is een groot verschil.

De overheid zou juist de betaalbaarheid van grond en huizen in de gaten moeten houden, en waar nodig sturen. De prijs na inflatiecorrectie nagenoeg constant proberen te houden door te spelen met vraag en aanbod. Precies het omgekeerde is gedaan door ambtenaren, lekker speculeren, relaxte baantjes behouden, en zakken vullen ten koste van betaalbare huizen. Bovendien is grond niet hetzelfde als brood. Brood kan je praktisch oneindig maken, grond is beperkt. En grond is altijd nodig, terwijl men ook rijst kan eten ipv brood. Gewone marktwerking gaat dus niet op voor grond, en dus kan het niet als hetzelfde behandeld worden als brood.

Bovendien kopen mensen niet omdat ze geen zin hebben om te kopen, maar omdat ze nu door hebben dat het schandalig duur is (of het zelfs niet kunnen door de hoge prijzen). Goedkopere grond zal dus zeker meer kopers opleveren en de bouw meer werk!

[ Voor 6% gewijzigd door Bartjuh op 25-06-2013 12:16 ]

[Iblies]

Je vergeet ook dat gemeentes de grond niet heeft betaald, maar gefinancierd. Ze hebben in veel gevallen een lening afgesloten.
De grond niet ontwikkelen kost ze ook geld

Daarnaast is het heel gewoon dat er boeteclausules worden opgenomen als afspraken niet worden nagekomen. Ook een factor van belang is dat bij dergelijke projecten de gemeente vaak aan het kortste eind trekt als het ergens misgaat en bijvoorbeeld een leverend bedrijf failliet gaat.

Een recent voorbeeld hier in de omgeving was een nieuwe brug Den Ophef,
http://www.tilburg.nl/sta...ntent.jsp&contentId=37955

Meerkosten waren ruim €500.000 voor een dergelijk project. Daarbij is de schade in de omgeving niet eens opgenomen.

Elke keer uitstellen gaat je meer geld kosten en bij grote projecten kun je onmogelijk op snelle termijn genoeg aannemers vinden die het kunnen uitvoeren. Als je vervolgens wilt beginnen moet je weer afvragen of de initiële plannen nog wel representatief zijn en/of het wel verantwoord is om die uit te voeren in de huidige vorm of dat er weer een nieuw rapport moet worden opgesteld met alle bijbehorende poespas.

Dan ben je weer een decennium verder.

[BadRespawn]

ATS schreef op vrijdag 21 juni 2013 @ 12:47:
Dat, en het is politiek heel moeilijk vol te houden om te bezuinigen in goede tijden.

Het gaat er niet om te bezuinigen in goede tijden, maar dat het in goede tijden mogelijk is te sparen zonder te bezuinigen.

Daardoor heb je dan in moeilijke tijden reserves om uit te putten.

Dat werd ook gedaan voordat maatregelen zijn genomen om het stijgende overheidstekort in te perken: invoering neoliberalistisch economisch beleid. En sindsdien neemt het overheidstekort sneller toe (bron: min. v fin.).

[timag]

Bartjuh schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 12:13:
[...]
Precies het omgekeerde is gedaan door ambtenaren, lekker speculeren, relaxte baantjes behouden, en zakken vullen ten koste van betaalbare huizen.

Dan moet je me toch eens uitleggen hoe ambtenaren hier "zakken mee vullen". Ambtenaren hebben gewoon een salaris. Ze verdienen niks aan grondtransacties.

Misschien ben ik naief, maar ik laat me graag voorlichten als ik hier iets mis.

[Arnout]

http://www.consultancy.nl...nd-dalen-hardst-in-europa

Maar goed, niks aan de hand verder, want er is nog geen toename van het aantal wanbetalingen op hypotheken... ook geen reden om te denken dat dat misschien zou kunnen veranderen....

[Bartjuh]

timag schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 13:30:
[...]
Dan moet je me toch eens uitleggen hoe ambtenaren hier "zakken mee vullen". Ambtenaren hebben gewoon een salaris. Ze verdienen niks aan grondtransacties.

Misschien ben ik naief, maar ik laat me graag voorlichten als ik hier iets mis.

Vestia topman niet gezien? Lekker binnenharken. Maar ook onderhands gaat er genoeg heen en weer. Gun jij mij die locatie, dan gun ik jou dit en dat. Laatst die VVD'er van Rey in Limburg ook weer lekker bezig (weer een VVD'er btw) door projecten te gunnen aan bevriende projectontwikkelaar in ruil voor geld en diensten. Dat soort zaken zijn slechts het topje van de ijsberg.

Het gaat dus niet om hun standaardsalaris. Veel politici zitten ook niet in Den Haag voor het salaris, die zitten er om wat zaken te regelen voor grote bedrijven om na de politiek daar een mooie duurbetaalde bestuursfunctie te beginnen. Bijvoorbeeld Camiel Eurlings, eerst wat gunstige maatregelen voor schiphol/KLM doordrukken als minister van transport, en vervolgens naderhand direct naar een leuk baantje in de directie bij KLM.

[ph4ge]

Bartjuh schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 12:13:
Ben ik niet mee eens. Een gemeente is een overheidsinstantie, geen bedrijf! En dat is een groot verschil.

Dit. We gaan het zesde jaar crisis op de woningmarkt in, er is haast niks meer van de bouw over. De gemeente mag niet zomaar zelf bepalen dat ze het verlies uitstellen. Dat is ook dubbel krom, want een bedrijf wordt vanzelf gedwongen om het verlies te nemen, een overheid niet. Dus wel de commerciele overweging om verkoop uit te stellen maar niet het gevolg dat je failliet gaat aan financiering en opgedroogde grondinkomsten want dan springt het rijk bij of gaan de lasten omhoog.

Nee, de overheid moet zorgen voor betaalbare huizen. Op het moment dat de bouw failliet aan het gaan is en mensen wel dolgraag willen maar niet kunnen dan doe je als overheid wat verkeerd. Waar je als overheid oplossingen moet leveren ben je dan zelf het probleem. Lagere grondprijzen, in ieder geval meebewogen met de marktontwikkeling is een belangrijk middel om de crisis in de bouw en op de woningmarkt aan te pakken.

[Grrrrrene]

Arnout schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 13:55:
http://www.consultancy.nl...nd-dalen-hardst-in-europa

Maar goed, niks aan de hand verder, want er is nog geen toename van het aantal wanbetalingen op hypotheken... ook geen reden om te denken dat dat misschien zou kunnen veranderen....

Wat ik vooral raar vind is dat er mensen ("financieel experts": pasgeleden nog iemand bij RTL Z) roepen dat de huizen nu op de bodem zitten en weer gaan stijgen, terwijl in dit artikel afgesloten wordt met:

Meulenberg verwacht, net als de economen van onder andere de ING en ABN AMRO, dat de huizenprijzen in 2013 nog verder zullen dalen.

Dat lijkt mij ook waarschijnlijker. De hypotheekvormen die je nog kunt kiezen zijn ongunstiger, er zijn een record aantal werklozen, dus er is gewoon enerzijds een kleinere bevolkingsgroep die überhaupt een baan heeft en een huis wil kopen nu en die bevolkingsgroep heeft ook nog eens flink minder te besteden omdat ze praktisch verplicht 100% moeten aflossen en een annuïteitenhypotheek moeten afsluiten.

Voor de duidelijkheid: die laatste twee maatregelen vind ik helemaal goed: mijn vriendin en ik hebben 2 jaar geleden al eens bij een hypotheekadviseur gezeten en wilden ondanks dat alles nog mogelijk was graag 100% aflossen, maar het heeft wel gevolgen die volgens mij door belangenhebbers met wishful thinking worden genegeerd in uitspraken als "de huizenprijzen gaan weer stijgen". Ik zie geen enkele reden voor de huizenprijzen om juist nu, met al dat negatieve nieuws over de banenmarkt en record aantal faillissementen, te gaan stijgen.

[Verwijderd]

ph4ge schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 14:01:
[...]
Dit. We gaan het zesde jaar crisis op de woningmarkt in, er is haast niks meer van de bouw over. De gemeente mag niet zomaar zelf bepalen dat ze het verlies uitstellen. Dat is ook dubbel krom, want een bedrijf wordt vanzelf gedwongen om het verlies te nemen, een overheid niet. Dus wel de commerciele overweging om verkoop uit te stellen maar niet het gevolg dat je failliet gaat aan financiering en opgedroogde grondinkomsten want dan springt het rijk bij of gaan de lasten omhoog.

Nee, de overheid moet zorgen voor betaalbare huizen. Op het moment dat de bouw failliet aan het gaan is en mensen wel dolgraag willen maar niet kunnen dan doe je als overheid wat verkeerd. Waar je als overheid oplossingen moet leveren ben je dan zelf het probleem. Lagere grondprijzen, in ieder geval meebewogen met de marktontwikkeling is een belangrijk middel om de crisis in de bouw en op de woningmarkt aan te pakken.

En gaan we dan de belastingen verhogen om de afwaardering te betalen? De overheid (noch het rijk noch de gemeente) heeft een geldkraan die zomaar áán kan worden gezet...

Failliet gaan kunnen gemeenten overigens ook hoor artikel 12

Kap nou eens met de kortzichtige rants over wie wat allemaal moet doen en besef je dat de overheid een weerspiegeling is van de gemiddelde wens van de samenleving + de mitsen en maren van een politiek bestuurlijke omgeving.

[EXX]

Bartjuh schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 13:59:
[...]

Vestia topman niet gezien? Lekker binnenharken. Maar ook onderhands gaat er genoeg heen en weer. Gun jij mij die locatie, dan gun ik jou dit en dat. Laatst die VVD'er van Rey in Limburg ook weer lekker bezig (weer een VVD'er btw) door projecten te gunnen aan bevriende projectontwikkelaar in ruil voor geld en diensten. Dat soort zaken zijn slechts het topje van de ijsberg.

Het gaat dus niet om hun standaardsalaris. Veel politici zitten ook niet in Den Haag voor het salaris, die zitten er om wat zaken te regelen voor grote bedrijven om na de politiek daar een mooie duurbetaalde bestuursfunctie te beginnen. Bijvoorbeeld Camiel Eurlings, eerst wat gunstige maatregelen voor schiphol/KLM doordrukken als minister van transport, en vervolgens naderhand direct naar een leuk baantje in de directie bij KLM.

Alle door jouw genoemde voorbeelden zijn geen ambtenaren. Try again.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 14:38:
[...]
En gaan we dan de belastingen verhogen om de afwaardering te betalen? De overheid (noch het rijk noch de gemeente) heeft een geldkraan die zomaar áán kan worden gezet...

Beter is om dan overbodige ambtenaren/bestuurders e.d. te ontslaan. Immers, een betaalde ambtenaar die uit zijn neus zit te peuteren is duurder voor de overheid dan een uitkeringstrekker/bijstandsgerechtigde. Dan kunnen grondprijzen omlaag.

Bestuurslagen moeten afgebouwd en sterk versimpeld worden in Nederland. Wij zijn log geworden met ambtenaren en bureaucratie. Daarom is de megaprovincie ook één van de beste ideeën tot nu toe van dit kabinet (al is dat niet zo moeilijk..). Versimpelen die boel. Uiteraard vinden ze dat allen niet zo leuk, want: ze willen hun baantjes in stand houden. Ook al is het beter voor NL in zijn geheel.

Dan kunnen de grondprijzen verlaagd worden waardoor huizen betaalbaar gaan worden, kan er weer gebouwd worden, komt de werkgelegenheid weer op gang, en komen we uit de recessie

[ph4ge]

Verwijderd schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 14:38:
En gaan we dan de belastingen verhogen om de afwaardering te betalen? De overheid (noch het rijk noch de gemeente) heeft een geldkraan die zomaar áán kan worden gezet...

Failliet gaan kunnen gemeenten overigens ook hoor artikel 12

Kap nou eens met de kortzichtige rants over wie wat allemaal moet doen en besef je dat de overheid een weerspiegeling is van de gemiddelde wens van de samenleving + de mitsen en maren van een politiek bestuurlijke omgeving.

Precies, uiteindelijk wordt het door andere overheden opgelost, de gemeente en de banen verdwijnen niet.

Ik geef helemaal geen rant. Er is ook niks kortzichtigs aan. Linksom of rechtsom moeten de grondprijzen naar beneden of er wordt nooit meer een huis gebouwd. Dat gemeentes er voor kiezen om dan maar niet te verkopen wil nog niet zeggen dat we het daar dus maar automatisch mee eens moeten zijn?!

Wat er nu gebeurt is dat het onvermijdelijke uitgesteld wordt met alle rampzalige gevolgen van dien.

[Bartjuh]

EXX schreef op dinsdag 25 juni 2013 @ 14:43:
[...]
Alle door jouw genoemde voorbeelden zijn geen ambtenaren. Try again.

Nu niet meer nee

Ligt ten eerst aan definitie, en ten tweede gaat het over ambtenaren, bestuurders, en volksvertegenwoordigers (whatever floats your boat). Iedereen die in dienst van de overheid en semi-overheid (dus Vestia) dergelijke keuzes kunnen maken, en daar voldoen deze figuren prima aan. En zijn m.i. ministers ambtenaren.

[nare man]

Kortom, iedereen die het anders doet dan jij zou hebben gedaan.

[Bartjuh]

Nee.

[ Voor 89% gewijzigd door Bartjuh op 25-06-2013 15:49 ]

[Verwijderd]

Ander verhaal. Ik zit nu in de positie dat ik zo mijn offerte moet aanvragen voor onze nieuwbouwwoning. Aangezien er nog 1 woning verkocht moet worden voor ze gaan beginnen met bouwen heb ik nog wat rek in tijd. Als de rente dus nog daalt dan profiteer ik daarvan. Gaat nu de rente stijgen dan wordt het meteen aangevraagd en profiteer je nog van de lagere rente. Mijn financieel adviseur houdt dat in de gaten.

Is er een peil te trekken op de rentes? Ik zie nieuwsberichten van januari die melden dat het toch echt gaat stijgen en dan kijk ik naar de huidige rentes en die zijn flink lager. Het zal voor mij hooguit 0.1 schelen op dit tijdsbestek (enkele maanden max 2 a 3) vermoed ik, maar heb er weinig verstand van verder.