Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Woy]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 11:42:
[...]


[...]


Toch niet .

Het verschil zit hem in het maandelijks aflossen bij een annuiteitenhypotheek tegen het aan het einde van de looptijd aflossen bij een spaarhypotheek. Je schuld neemt elke maand af bij een annuiteitenhypotheek. Dit is niet het geval bij een spaarhypotheek. Daar betaal je elke maand de maximale rente over de beginschuld.

Bruto is een spaarhypotheek duurder dan een annuiteitenhypotheek. Dit wordt echter gecompenseerd door de hra, die er toe kan leiden dat een spaarhypotheek netto goedkoper kan zijn na 30 jaar.

Edit: wikipedia bevestigt mijn verhaal nog eens: link

Lees dan mijn voorbeeld iets terug nog eens door. Zelfs de wikipedia link ontkracht je stelling

Een spaarpolis (duur 30 jaar) bevat na circa 21 jaar de helft van het doelvermogen, bij een annuïteiten hypotheek (duur 30 jaar) is in dezelfde periode de helft van de lening afgelost.

Het haalt 0,0 uit of je nou 50% afgelost hebt, of 50% waarde opbouw hebt die tegenover je hypotheek staat. Op het moment dat de verrekening plaats vind heb je exact dezelfde restschuld.

Dus nogmaals, de enige reden waarom een spaarhypotheek bruto duurder is, is doordat er bijkomende kosten voor het spaardeel zijn.

En voordat je dan met het voorbeeldje onder aan dat kopje komt aanzetten

Bij de volgende vergelijking is uitgegaan van een duur van 30 jaar, een geldnemer van 29 jaar oud, een WOZ-waarde van EUR 100.000, een rente van 6,0% voor de spaarhypotheek en 5,8% voor de annuïteit en een inkomen van EUR 45.000. Bij de kosten van de annuïteit is de premie voor een annuïtair dalende risicoverzekering meegenomen, zodat er een vergelijkbare dekking bij overlijden is.

Dat is natuurlijk niet eerlijk vergelijken als je met andere rente percentages gaat rekenen.

[ Voor 16% gewijzigd door Woy op 10-11-2009 11:52 ]

[Verwijderd]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 11:49:
[...]

Lees dan mijn voorbeeld iets terug nog eens door. Zelfs de wikipedia link ontkracht je stelling

Nee, die laat precies hetzelfde zien:

Van wikipedia:

In die situatie geldt:
Een spaarhypotheek van EUR 100.000 kost over de hele looptijd bruto circa 222.000 en netto 157.000 euro.
Een annuïteitenhypotheek van EUR 100.000 kost in dezelfde periode bruto circa 212.000 en netto 176.000 euro.

Bruto is een spaarhypotheek duurder maar netto door de hra goedkoper. De grote winnaar is echter de bank. De grote verliezer is de fiscus.

Nogmaals, het grote verschil is netjes maandelijks aflossen waardoor je schuld en rentelasten maandelijks afnemen tegenover alleen na 30 jaar aflossen zodat je rentelasten tijdens de looptijd hoog blijven.

[ Voor 13% gewijzigd door Verwijderd op 10-11-2009 11:58 ]

[Woy]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 11:56:
[...]


Nee, die laat precies hetzelfde zien:

Van wikipedia:
[...]
Bruto is een spaarhypotheek duurder maar netto door de hra goedkoper. De grote winnaar is echter de bank. De grote verliezer is de fiscus.

Je wil gewoon echt niet lezen he. Ik had dat voorbeeld in mijn vorige post al ontkracht. Die rekenen met verschillende rente percentages.

Om het even wat duidelijker te stellen, voor de rentekosten haalt het niet uit of je nu € 0,- schuld hebt, of dat je € 100.000,- schuld hebt, en een spaarpot van € 100.000,- waar je exact hetzelfde rentepercentage op krijgt.

Bij de eerste situatie betaal je € 0,- rente. Bij de 2e betaal je € 5000,- rente, maar die ontvang je ook weer op je spaarpot terug. Dus netto betaal je ook € 0,- rente.

Maar als je bij je standpunt blijft, geef dan eens een volledig rekenvoorbeeld waar uit komt dat je bij de spaarconstructie meer rente betaald ( En dan niet stiekem de bijkomende kosten meenemen, want ik heb al aangegeven dat dat het punt is waar een spaarhypotheek inderdaad duurder is )

Nogmaals, het grote verschil is netjes maandelijks aflossen waardoor je schuld en rentelasten maandelijks afnemen tegenover alleen na 30 jaar aflossen zodat je rentelasten tijdens de looptijd hoog blijven.

En dat is dus volledig onzin, en mijn rekenvoorbeeld laat dat perfect zien.

[ Voor 11% gewijzigd door Woy op 10-11-2009 12:01 ]

[MBV]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 11:56:

Bruto is een spaarhypotheek duurder maar netto door de hra goedkoper. De grote winnaar is echter de bank. De grote verliezer is de fiscus.

Absoluut waar.

Nogmaals, het grote verschil is netjes maandelijks aflossen waardoor je schuld en rentelasten maandelijks afnemen tegenover alleen na 30 jaar aflossen zodat je rentelasten tijdens de looptijd hoog blijven.

WTF? Stel, ik leen van jouw €10.000 tegen 5% rente, en zet het vast in een deposito tegen 8% rente. Hoeveel rentelasten heb ik nu?

Ook bij een spaarhypotheek ga je de verplichting aan netjes geld in te leggen in je 'spaarrekening', dus effectief maakt het geen bal uit (behalve een maas in de belastingwetgeving, en die mazen zijn er om te gebruiken).

[Verwijderd]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 12:00:
[...]

Je wil gewoon echt niet lezen he. Ik had dat voorbeeld in mijn vorige post al ontkracht. Die rekenen met verschillende rente percentages.

...

Nee, riskantere hypotheekvormen hebben altijd hogere rentepercentages. Als je aflossingsvrij mee gaat vergelijken moet je met nog hogere rente percentages rekenen.

Laten we jouw redenatie eens verder voeren, een annuiteitenhypotheek is dus feitelijk hetzelfde als een spaarhypotheek. Beantwoord aub de vraag dan eens waarom de spaarhypotheek dan ooit ingevoerd is. Je beweert zelf al dat deze veel ingewikkelder is.

Excuses, maar vandaag ga je geen gelijk krijgen .

[Woy]

MBV schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 12:04:
[...]
(behalve een maas in de belastingwetgeving, en die mazen zijn er om te gebruiken).

Ik zou het ook allerminst een maas in de wet willen noemen. Het is zelfs door de belastingdienst goed gedocumenteerd, en het word op grote schaal vele jaren toegepast. Als het een maas was geweest dan was er wel wat tegen gedaan.

Of en wat er met de HRA zou moeten gebeuren is een hele andere discussie.

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 12:09:
[...]
Nee, riskantere hypotheekvormen hebben altijd hogere rentepercentages. Als je aflossingsvrij mee gaat vergelijken moet je met nog hogere rente percentages rekenen.

Leg mij dan eens uit waarom het een riskantere hypotheekvorm is. Er staat tijdens de looptijd telkens netto exact dezelfde hypotheeksculd open. Maar als het aan het hogere rente percentage zou liggen, roep dat dan, en loop niet de hele tijd te roepen dat het verschil in het moment van aflossen zit, want dat haalt geen ene drol uit.

Laten we jouw redenatie eens verder voeren, een annuiteitenhypotheek is dus feitelijk hetzelfde als een spaarhypotheek. Beantwoord aub de vraag dan eens waarom de spaarhypotheek dan ooit ingevoerd is. Je beweert zelf al dat deze veel ingewikkelder is.

De spaarhypotheek is ingevoerd omdat het fiscaal voordelig is, maar om fiscaal voordelig te zijn moeten er aan bepaalde voorwaarden voldaan worden. Voor de netto hypotheekschuld haalt het 0,0 uit.

[ Voor 53% gewijzigd door Woy op 10-11-2009 12:13 ]

[Jrz]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 11:42:
[...]


[...]


Toch niet .

Het verschil zit hem in het maandelijks aflossen bij een annuiteitenhypotheek tegen het aan het einde van de looptijd aflossen bij een spaarhypotheek. Je schuld neemt elke maand af bij een annuiteitenhypotheek. Dit is niet het geval bij een spaarhypotheek. Daar betaal je elke maand de maximale rente over de beginschuld.

Bruto is een spaarhypotheek duurder dan een annuiteitenhypotheek. Dit wordt echter gecompenseerd door de hra, die er toe kan leiden dat een spaarhypotheek netto goedkoper kan zijn na 30 jaar.

Edit: wikipedia bevestigt mijn verhaal nog eens: link

Is dat niet alleen na X jaar? De eerste jaren scheelt de rente, en daarmee het HRA voordeel, maar bar weinig van elkaar.
Als je na 5 jaar verhuist, vraag ik me af of je nog wel goedkoper uit bent

[Verwijderd]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 12:09:
...

Leg mij dan eens uit waarom het een riskantere hypotheekvorm is. Er staat tijdens de looptijd telkens netto exact dezelfde hypotheeksculd open. Maar als het aan het hogere rente percentage zou liggen, roep dat dan, en loop niet de hele tijd te roepen dat het verschil in het moment van aflossen zit, ...

Het ligt ook niet aan het rentepercentage.

Met een hypotheek rekenprogramma:

hypotheek 200.000€, rente 6% voor beide hypotheken, 360 maanden, aftrek 33.6%

Bij gelijkblijvende netto maandlasten tijdens de looptijd:

spaarhypotheek: bruto kosten 431.676, 35€
netto kosten 310.716, 38€

annuiteitenhypo: bruto kosten 415.474, 70€
netto kosten 343.075, 20€

Spaarhypotheek bruto duurder dan annuiteiten dus en netto goedkoper door de hra omdat je door de hogere rentelasten meer van de aftrek profiteert.

Dit houdt nog geen rekening met het gebruikelijk hogere rentepercentage voor de spaarhypotheek, de premies voor de spaarverzekering en het gedonder en kosten die je met de spaarhypotheek gaat krijgen als je zoals vrijwel iedereen na gemiddeld 7 jaar verhuist .

Zo, discussie gesloten .

[Woy]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 13:44:
[...]


Het ligt ook niet aan het rentepercentage.

Met een hypotheek rekenprogramma:

hypotheek 200.000€, rente 6% voor beide hypotheken, 360 maanden, aftrek 33.6%

Bij gelijkblijvende netto maandlasten tijdens de looptijd:

spaarhypotheek: bruto kosten 431.676, 35€
netto kosten 310.716, 38€

annuiteitenhypo: bruto kosten 415.474, 70€
netto kosten 343.075, 20€

Spaarhypotheek bruto duurder dan annuiteiten dus en netto goedkoper door de hra omdat je door de hogere rentelasten meer van de aftrek profiteert.

Dit houdt nog geen rekening met het gebruikelijk hogere rentepercentage voor de spaarhypotheek, de premies voor de spaarverzekering en het gedonder en kosten die je met de spaarhypotheek gaat krijgen als je zoals vrijwel iedereen na gemiddeld 7 jaar verhuist .

Zo, discussie gesloten .

Die berekening klopt dan niet! Er is klaarblijkelijk wel met de premies van de spaarhypotheek gerekend.

Jij beweert telkens dat de spaarhypotheek duurder is doordat je aan het einde aflost, maar dat is pertinent niet waar. De berekening die ik een stukje terug laat zien laat dat perfect zien. Jij laat hier geen berekening zien, maar je laat alleen getallen zien. Leg mij anders eens uit wat er foutief is in mijn berekening waar er na 10 jaar exact hetzelfde uitkomt?

Maar ik begin ondertussen al wel door te krijgen dat je totaal niet inhoudelijk wil reageren. Je zegt immers dat een spaarhypotheek een hogere rente heeft omdat het risico groter is. Je hebt echter nog nergens aangegeven waarom dat risico hoger zou zijn. Dan kom je met een voorbeeld wat al totaal niet te vergelijken is omdat er andere rente percentages gebruikt worden, en dan kom je met een aantal getallen die niet te controleren zijn, want er staat geen berekening bij.

Het is gewoon een feit dat het voor de restschuld niet uithaalt of je in een spaarpot stort met hetzelfde rente percentage als de schuld, of dat je aflost op de schuld.

[EXX]

Eigenlijk zijn al die vormen als annuiteiten, spaar en beleggingshypotheek onstaan als gevolg van de HRA.

Zonder HRA zou de lineaire hypotheek veruit het voordeligst zijn, en eventueel een annuiteiten hypotheek als je in het begin een lagere, maar constante maandlast wil.

[Verwijderd]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 13:52:
[...]

Die berekening klopt dan niet! Er is klaarblijkelijk wel met de premies van de spaarhypotheek gerekend.

Jij beweert telkens dat de spaarhypotheek duurder is doordat je aan het einde aflost, maar dat is pertinent niet waar. ...

Een spaarhypotheek is netto juist veel goedkoper als je de rit van 30 jaar uitzit, met dank aan de hra. Dat komt ook correct uit mijn berekening.

Maar ik begin ondertussen al wel door te krijgen dat je totaal niet inhoudelijk wil reageren. Je zegt immers dat een spaarhypotheek een hogere rente heeft omdat het risico groter is. Je hebt echter nog nergens aangegeven waarom dat risico hoger zou zijn. ...

Nogmaals, omdat je niet aflost tijdens de looptijd is het risico groter. Op de balans is je schuld na 29 jaar looptijd hetzelfde als na 0 jaar looptijd, namelijk 200.000€. Bovendien is je spaarrekening maar tot 100.000€ gedekt. Het ironische is dat de banken, ook in Nederland, juist omvallen door te veel uitstaande hypotheken waar de spaarhypotheek ook toe bijgedragen heeft. Maar dat is een hele andere discussie .

Maar even los van alle hypotheken. Het is toch niet zo moeilijk te begrijpen dat als je tussentijds een lening deels aflost, je rentelasten tijdens de looptijd van de lening afnemen omdat je schuld steeds kleiner wordt? Ik begrijp niet dat je dat niet begrijpt .

[Woy]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 14:22:
[...]
Een spaarhypotheek is netto juist veel goedkoper als je de rit van 30 jaar uitzit, met dank aan de hra. Dat komt ook correct uit mijn berekening.

Ik heb het nog nergens over de netto lasten. Ik heb het telkens over de netto hypotheekschuld, dat is een wereld van verschil.

Nogmaals, omdat je niet aflost tijdens de looptijd is het risico groter. Op de balans is je schuld na 29 jaar looptijd hetzelfde als na 0 jaar looptijd, namelijk 200.000€.

Ik snap niet dat jij niet snapt dat op de balans je exact evenveel afgelost hebt! Als jij € 100.000,- afgelost hebt op je annuïteitenhypotheek, dan heb je ook exact € 100.000,- in het spaardeel wat verpand is aan de hypotheek. Na verrekening is de schuld dus exact even groot! En is er dus ook geen extra risico voor de bank, want die heeft immers het eerste recht op dat geld.

Bovendien is je spaarrekening maar tot 100.000€ gedekt.

Dat is alleen het geval als je het spaargedeelte bij een andere partij afsluit dan de lening. Anders heb je bij het omvallen van een bank gewoon recht op verrekening, en is het resultaat dus weer exact hetzelfde als bij een annuïtaire hypotheek.

Het ironische is dat de banken, ook in Nederland, juist omvallen door te veel uitstaande hypotheken waar de spaarhypotheek ook toe bijgedragen heeft. Maar dat is een hele andere discussie .

Ik geloof nog steeds niks van je stelling dat de vorm spaarhypotheek daar iets aan heeft bijgedragen. Dat overbelening daar een rol in speelt oke, maar een spaarhypotheek is qua waardeopbouw exact gelijk aan een annuïtaire hypotheek.

Maar even los van alle hypotheken. Het is toch niet zo moeilijk te begrijpen dat als je tussentijds een lening deels aflost, je rentelasten tijdens de looptijd van de lening afnemen omdat je schuld steeds kleiner wordt? Ik begrijp niet dat je dat niet begrijpt .

Ik snap niet dat jij zo simpel en eenzichtig denkt dat je niet begrijpt dat de renteinkomsten van je spaardeel exact gelijk zijn aan de extra rentekosten die je hebt omdat je dat bedrag niet aflost!

Nogmaals: Als ik 100 euro leen, en dat tegen het zelfde rentepercentage wegzet op een rekening, dan zijn mijn netto ( niks met HRA te maken ) rente kosten gewoon € 0,-. Als je dat niet wilt snappen moet je misschien maar weer eens naar de basisschool om je rekenen wat bij te schaven.

[EXX]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 14:33:
[...]Ik geloof nog steeds niks van je stelling dat de vorm spaarhypotheek daar iets aan heeft bijgedragen. Dat overbelening daar een rol in speelt oke, maar een spaarhypotheek is qua waardeopbouw exact gelijk aan een annuïtaire hypotheek.

Het is natuurlijk wel zo dat door de HRA de netto lasten van een spaarhypotheek lager zijn dan van een equivalente annuiteitenhypotheek (zelfde bedrag, rente en termijn). Of omgekeerd: voor dezelfde maandlast kan men meer lenen.

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 14:22:
[...]
Maar even los van alle hypotheken. Het is toch niet zo moeilijk te begrijpen dat als je tussentijds een lening deels aflost, je rentelasten tijdens de looptijd van de lening afnemen omdat je schuld steeds kleiner wordt? Ik begrijp niet dat je dat niet begrijpt .

Dat wordt wel gesnapt, maar ik heb het idee dat jij niet begrijpt dat als je een spaarpot hebt waar je steeds geld op stort dat je dan ook steeds meer inkomsten uit rente krijgt die (toevallig?...) gelijk is aan je rentelast die je moet betalen qua percentage..

[Woy]

EXX schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 14:38:
[...]
Het is natuurlijk wel zo dat door de HRA de netto lasten van een spaarhypotheek lager zijn dan van een equivalente annuiteitenhypotheek (zelfde bedrag, rente en termijn). Of omgekeerd: voor dezelfde maandlast kan men meer lenen.

Tuurlijk, dat is het hele idee van de spaarhypotheek. Maar dat de bruto lasten hoger zouden zijn heeft niks met het feit te maken dat je niet direct op je lening aflost. Dat heeft alleen met het feit te maken dat er kosten berekend worden voor de spaarconstructie.

[Kid Buu]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 14:42:
[...]

Tuurlijk, dat is het hele idee van de spaarhypotheek. Maar dat de bruto lasten hoger zouden zijn heeft niks met het feit te maken dat je niet direct op je lening aflost. Dat heeft alleen met het feit te maken dat er kosten berekend worden voor de spaarconstructie.

Niet helemaal waar. Het bedrag dat je maximaal kan sparen in de spaarhypotheek wordt namelijk gelimiteerd. Anders zou iedereen die vermogend genoeg is precies het hypotheekbedrag in de spaarhypotheek onderbrengen, om vervolgens maximaal te profiteren van de HRA.

[MrScratch]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 13:44:
Dit houdt nog geen rekening met het gebruikelijk hogere rentepercentage voor de spaarhypotheek, de premies voor de spaarverzekering en het gedonder en kosten die je met de spaarhypotheek gaat krijgen als je zoals vrijwel iedereen na gemiddeld 7 jaar verhuist .

Kan iemand mij uitleggen wat het gedonder precies is met die spaarhypotheek als je verhuisd na x jaar? Ik verhuis nu na 6 jaar en ik neem de spaarhypotheek gewoon mee en dat werkt werkelijk uitstekend. Ik zie geen nadelen, wat zouden die precies moeten zijn?

[Woy]

Kid Buu schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 14:46:
[...]
Niet helemaal waar. Het bedrag dat je maximaal kan sparen in de spaarhypotheek wordt namelijk gelimiteerd. Anders zou iedereen die vermogend genoeg is precies het hypotheekbedrag in de spaarhypotheek onderbrengen, om vervolgens maximaal te profiteren van de HRA.

Er zitten inderdaad regels aan vast, maar het idee van een annuïtaire hypotheek is juist dat je elke termijn hetzelfde betaald, en dat is bij een spaarhypotheek exact hetzelfde.

[Kid Buu]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 14:50:
[...]

Er zitten inderdaad regels aan vast, maar het idee van een annuïtaire hypotheek is juist dat je elke termijn hetzelfde betaald, en dat is bij een spaarhypotheek exact hetzelfde.

Ik spaar elke maand het maximale dat mogelijk is binnen de spaarhypotheek. Aan het einde van de looptijd heb ik nog niet eens de helft bij elkaar gespaard. Wat je in termijnen kan betalen is dus erg gelimiteerd, en zeker niet exact hetzelfde als bij een annuiteitenhypotheek.

[Woy]

Kid Buu schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 14:55:
[...]
Ik spaar elke maand het maximale dat mogelijk is binnen de spaarhypotheek. Aan het einde van de looptijd heb ik nog niet eens de helft bij elkaar gespaard. Wat je in termijnen kan betalen is dus erg gelimiteerd, en zeker niet exact hetzelfde als bij een annuiteitenhypotheek.

Als je boven de maximale vrijstelling komt is het fiscaal inderdaad weer een ander verhaal. Ik heb het in alle voorbeelden gewoon over een spaarhypotheek met een doelbedrag die gelijk staat met het hypotheekbedrag, in vergelijking met een annuiteitenhypotheek die in de looptijd ook volledig afgelost word.

Overigens kan je je spaargedeelte van je hypotheek ook gewoon in box-3 laten vallen, en dan hoef je niet aan al die regels te voldoen. En kun je hem volgens mij gewoon weer zo inrichten als bij een annuiteitenhypotheek. Al heeft dat natuurlijk weer invloed op de uiteindelijke netto lasten.

Zoals ik al zei: Ik ontken niet dat een spaarhypotheek ook beperkingen heeft.

[ Voor 14% gewijzigd door Woy op 10-11-2009 15:10 ]

[MBV]

@Kid Buu: Dan heb jij dus gedeeltelijk een aflossingsvrije hypotheek. Het is namelijk 100% zeker mogelijk om een spaarhypotheek zo in te richten dat je aan het eind je huis hebt. Ga maar bij moneyou aan de schuifjes spelen.

* MBV heeft 1 pagina wellus-nietus overgeslagen

[Rukapul]

MBV schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 15:05:
@Kid Buu: Dan heb jij dus gedeeltelijk een aflossingsvrije hypotheek. Het is namelijk 100% zeker mogelijk om een spaarhypotheek zo in te richten dat je aan het eind je huis hebt. Ga maar bij moneyou aan de schuifjes spelen.

De som die je belastingvrij kan spaarverzekeren is aan een maximum gebonden.

[Kid Buu]

MBV schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 15:05:
@Kid Buu: Dan heb jij dus gedeeltelijk een aflossingsvrije hypotheek. Het is namelijk 100% zeker mogelijk om een spaarhypotheek zo in te richten dat je aan het eind je huis hebt. Ga maar bij moneyou aan de schuifjes spelen.

* MBV heeft 1 pagina wellus-nietus overgeslagen

Dat klopt, de helft is aflossingsvrij. Ik spaar tot wat maximaal mogelijk is binnen de fiscale voordelen.

[Woy]

Rukapul schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 15:14:
[...]

De som die je belastingvrij kan spaarverzekeren is aan een maximum gebonden.

Idd, volgens mij tot 145k per persoon. Ons huis van 240k konden we met z'n 2en in ieder geval volledig belastingvrij doen. Maar je kan de spaarverzekering ook gewoon in Box-3 laten vallen, dat is fiscaal echter weer wat minder voordelig, maar je bent niet meer aan de beperkende regels gebonden.

[ Voor 9% gewijzigd door Woy op 10-11-2009 15:17 ]

[EXX]

Rotterdam gaat besparen op bouwkosten
Uitgegeven: 10 november 2009 15:15
Laatst gewijzigd: 10 november 2009 15:15
ROTTERDAM - Rotterdam gaat besparen op de bouwkosten van een aantal nieuwe woningen. Vierhonderd eensgezinshuizen worden daardoor voor 160.000 euro aangeboden, terwijl ze anders op de markt zouden komen voor prijzen tot 225.000 euro.

Bron

Blijkbaar kan nieuwbouw wel degelijk een stuk goedkoper.

[MBV]

Inderdaad, maar dan krijg je zo'n wijk met 100 13-in-1-dozijn huizen, waar we juist met z'n allen vanaf wilden. Maar 65k? Da's wel heel erg veel, kennelijk niet alleen de bouwkosten maar ook de grondkosten. Of wacht eens: rotterdam heeft overal pachtgrond vziw. Kennelijk is de locatie dan alsnog bepalend.

[Woy]

EXX schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 15:23:
[...]


Bron

Blijkbaar kan nieuwbouw wel degelijk een stuk goedkoper.

Helaas staan er niet echt concrete gegevens bij. Natuurlijk kan er goedkoper gebouwd worden. Maar als dat inhoud dat het huis 2 maal zo klein word, weet ik niet of dat een voordeel is. Er staat niet duidelijk bij hoe deze huizen van € 160.000 zich verhouden tot de huizen van € 225.000 die ze aanhalen. Er staat immers wel duidelijk in het artikel dat het niet over dezelfde huizen gaat, maar dat ze gewoon goedkoper gaan bouwen.

[stylezzz]

Ach, in tilburg vliegen de borden ook de grond uit met nieuwbouw voor bizar lage prijzen. "nu te koop voor 200K een nette eensgezinswoning*"

_{*en koop over 10 jaar de grond voor 100K erbij}

[Verwijderd]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 14:33:

...
Ik snap niet dat jij zo simpel en eenzichtig denkt dat je niet begrijpt dat de renteinkomsten van je spaardeel exact gelijk zijn aan de extra rentekosten die je hebt omdat je dat bedrag niet aflost!

...

Nee dus! Dat hoeft helemaal niet zo te zijn. Er wordt in de spaarhypotheek ook gespeculeerd met de rente! Ik heb zelf een keer een gesprek bij de bank gehad over zo'n constructie.

Uitleg spaarhypotheek van wikipedia:

Behalve de methode van een vaste koppeling van rente van de lening aan de rentevergoeding in de spaarpolis zijn er ook varianten in de markt die een afwijkende rente vergoeden. Zo zijn er varianten die het mogelijk maken de lening en de spaarpolis tegen verschillende renteperioden te sluiten en dus met verschillende rente. Daarnaast is er een variant "SpaarBeter" die een hogere rentevergoeding op de spaarpolis geeft met als doel klanten te binden. Deze laatste variant is in 2009 gekozen tot hypotheekproduct van het jaar.

Direct aflossen is altijd veiliger. Bovendien gaat je hele verhaal niet op zelfs bij gelijke rentepercentages als je zoals de gemiddelde Nederlander iedere 7 jaar verhuisd.

Dat de Nederlandse huizenkoper blijkbaar al zo geconditioneerd is dat aflossen van een hypotheek tijdens de looptijd al als iets absurds wordt beschouwd is imho tekenend voor de huidige situatie op de woningmarkt . Dit zal imho nog veel problemen geven de komende 5 jaar .

Dat iemand die keuze maakt om maar lage woonlasten te hebben kan ik begrijpen maar om het nu openlijk te lopen te verdedigen .

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 10-11-2009 16:04 ]

[Fietsbel]

EXX schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 15:23:
[...]


Bron

Blijkbaar kan nieuwbouw wel degelijk een stuk goedkoper.

Ben benieuwd waar die woningen komen te staan

[Macros]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 15:17:
[...]

Idd, volgens mij tot 145k per persoon. Ons huis van 240k konden we met z'n 2en in ieder geval volledig belastingvrij doen. Maar je kan de spaarverzekering ook gewoon in Box-3 laten vallen, dat is fiscaal echter weer wat minder voordelig, maar je bent niet meer aan de beperkende regels gebonden.

En dan nog kon je een duurder huis kopen. Omdat dat bedrag van 145k per persoon elk jaar met de inflatie mee wordt verhoogd. En pas geldt aan het einde van de looptijd van je hypotheek. Dus stel een inflatie van 2%, en je hypotheek loopt 30 jaar en je bent na die 30 jaar nog samen. Dan kon je maximale hypotheek 525k (naar beneden afgerond) zijn. Heb je natuurlijk nog een hoop onzekerheden in de tijd (wordt het in de toekomst wel mee verhoogd met de inflatie, is de inflatie wel zo hoog). Dus het is wel wijs om nu onder de maximale grens te zitten, maar het is niet perse nodig. Ook moet je minimaal 20 jaar aflossen.

Ik wil nog iets anders inbrengen in de discussie mbt tot het verschil van annuiteiten en spaarhypotheken. Ik begrijp dat dmiles door heeft dat hij fout zit, omdat hij niet meer reageerd en nooit met een berekening is gekomen. Afgelopen weken ben ik ook bezig geweest met een hypotheek en heb daarvoor wat berekeningen gedaan om te besluiten wat ik ga doen. Voor de HRA neem ik dus ook een spaarhypotheek, en voor NHG moet ik meer dan 50% aflossen. Om te zorgen voor minimale kosten (waar hierboven naar gerefereerd werd in het kader van een spaarhypotheek), neem ik een bankspaarhypotheek. Dit zorgt ervoor dat je geen extra kosten hebt, dus dan is een spaarhypotheek met 100% aflossing bruto identiek aan een annuiteiten hypotheek. Maar je hebt extra flexibiliteit, die je aan het einde bruto winst kan opleveren.

Zo kan je 1 jaar meer storten dan een ander jaar op je bankspaarrekening, zolang het verschil tussen het minste jaar en het hoogste jaar maar maximaal 1 tot 10 is. (Om te zorgen dat je geen problemen hebt als je tussentijds rentewijzigingen hebt, je hoeft namelijk minder te sparen (lees aflossen) als de rente stijgt, rekent de Rabobank een maximum van 1 tot 7 als extra veilige marge). Als je buiten die 1 tot 10 valt verloopt je vrijstelling van 145k per persoon. Deze vrijstelling heb je zodra je 20 jaar hebt gespaard. Dus welke flexibiliteit heb je nu?

In mijn geval begin ik met 45% aflossings vrij en ga ik maandelijks sparen om de overige 55% na 30 jaar af te kunnen lossen. Nu heb ik al een bedrag aan spaargeld op een deposito rekening waar ik nu 5.5% op krijg. Als die afloopt stop ik dat geld in de hypotheek, of eigenlijk stort ik die op de bankspaarrekening als een eenmalige storting. Nu neemt mijn storting van dat jaar natuurlijk toe. Dit kan twee gevolgen hebben. Omdat je nu veel extra hebt gestort hoef je maandelijks minder te storten (de rest van de 30 jaar) en dalen je maandlasten. Of je verhoogd het eind bedrag waar je naar toe spaart, en je verlaagd je maandlasten niet. Zo kan ik het percentage van 55% ophogen naar 100% van de hypotheek, door dit meerdere malen te doen. Je moet alleen wel zorgen dat je niet buiten de 1 tot 10 (of 1 tot 7) bandbreedte loopt. Als je goed kan rekening kan je dit zelf bijhouden, anders kan de bank dat voor je doen. Als je tegen die 100% oploopt van je hypotheek, tijdens je zeer conservatieve gespaar in je bankspaarrekening, zou je zelfs boven de 100% uit kunnen komen. Om dit te voorkomen kan je met de bank afspreken dat je eerder stopt met maandelijks aflossen. Dit kan zolang het maar minimaal 20 jaar is, vanwege de wettelijke regeling.

Dus met een bankspaarhypotheek, kan je in het begin van je hypotheek meer geld storten, waardoor het je bruto minder kost om aan het einde van je hypotheek het bedrag helemaal (of gedeeltelijk) af te kunnen lossen. Omdat hoe eerder je geld stort, hoe meer je rente op rente stapeling krijgt.

offtopic:
rant: Voor het sparen voor je pensoen geldt hetzelfde, alleen mag je wettelijk juist wanneer je ouder wordt telkens een groter percentage van je loon 'sparen' voor je pensioen, terwijl je het juist omgekeerd wilt, zodat je meer rente op rente stapeling hebt.

[Woy]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 15:56:
[...]
Nee dus! Dat hoeft helemaal niet zo te zijn. Er wordt in de spaarhypotheek ook gespeculeerd met de rente! Ik heb zelf een keer een gesprek bij de bank gehad over zo'n constructie.

Uitleg spaarhypotheek van wikipedia:


[...]


Direct aflossen is altijd veiliger.

Ja lekkere redenatie: "Er zijn ook andere producten die niet dezelfde rente hebben, dus de hypotheekvorm waar de rente van het spaardeel wel aan de lening gekoppeld is, heeft een hoger risico"

Er valt met jou gewoon niet te praten, immers heb ik het in al mijn posts al over een rente die aan elkaar vast gekoppeld is, en volgens mij is dat in het grootste geval van alle spaar-hypotheken al het geval. Als je dan niet op inhoud kunt winnen ga je maar een ander product opzoeken waar het wel het geval is.

Bij het geval waar de rente niet gekoppeld is, valt natuurlijk niks over te zeggen. Misschien is dat nog wel voordeliger, want de rente kan immers ook hoger zijn dan de rente op de lening.

Dat de Nederlandse huizenkoper blijkbaar al zo geconditioneerd is dat aflossen van een hypotheek tijdens de looptijd al als iets absurds wordt beschouwd is imho tekenend voor de huidige situatie op de woningmarkt . Dit zal imho nog veel problemen geven de komende 5 jaar .

Dat jij blijkbaar zo geconditioneerd bent dat je niet inziet dat je op exact dezelfde manier waarde opbouwt zegt wel wat over jou ja

Dat iemand die keuze maakt om maar lage woonlasten te hebben kan ik begrijpen maar om het nu openlijk te lopen te verdedigen .

Ik weet niet over wie je het hebt, maar ik verdedig nergens het hebben van een spaarhypotheek. Ik ontkracht alleen jou totaal absurde stelling dat je bij een spaar-hypotheek minder waardeopbouw hebt omdat je pas aan het einde de schuld aflost.

Maar als we het daar over hebben zou ik een ieder die een huis wil kopen inderdaad wel adviseren om dat op een fiscaal aantrekkelijke manier te doen ja. Dat jij compleet het tegenovergestelde doet, zonder dat je daar een goede onderbouwing voor hebt vind ik eigenlijk wel typerend.

[ Voor 33% gewijzigd door Woy op 10-11-2009 16:11 ]

[Cyberpope]

Vergeten jullie in je berekening ook niet even de inflatie mee te nemen??

[Woy]

Cyberpope schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 16:08:
Vergeten jullie in je berekening ook niet even de inflatie mee te nemen??

Hoe is de inflatie van invloed op de berekening van een spaar of anuiteiten hypotheek?

[Kid Buu]

@Macros: Ik weet van die bandbreedte, een paar keer een grote storting doen is inderdaad een goed idee. Ik heb dit echter niet gedaan bij het afsluiten van de spaarhypotheek (waarom weet ik niet ), ik spaar elke maand een evenredig deel. Misschien dat ik maar eens even ga inkijken wat de mogelijkheden zijn om dit alsnog te doen

[Verwijderd]

Macros schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 16:00:
[...]

Ik begrijp dat dmiles door heeft dat hij fout zit, omdat hij niet meer reageerd en nooit met een berekening is gekomen.

f5 heet die knop . Hij heeft het trouwens ook niet fout, het is meer het algemene onbegrip over hypotheekproducten wat er hier op dit moment heerst.

Ik zeg ook dat een spaarhypotheek de beste keuze is als je van een looptijd van 30 jaar uitgaat. Zie mijn berekening hierboven. Netto ben je dan het goedkoopste uit. Hoewel ik het niet aflossen verwerpelijk vind.

Als je zoals de gemiddelde Nederlander iedere 7 jaar verhuist kan het er heel anders uitzien. Ik zou dit maar even door je hypotheekadviseur laten doorrekenen. Die komt gegarandeerd op een andere conclusie dan Woy uit. De mijne toendertijd in ieder geval wel, maar dat is inmiddels alweer ruim 1.5 jaar terug.

[ Voor 39% gewijzigd door Verwijderd op 10-11-2009 16:27 ]

[Woy]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 16:19:
[...]


f5 heet die knop . Hij heeft het trouwens ook niet fout, het is meer het algemene onbegrip over hypotheekproducten wat er hier op dit moment heerst.

Ik zeg ook dat een spaarhypotheek de beste keuze is als je van een looptijd van 30 jaar uitgaat. Zie mijn berekening hierboven. Netto ben je dan het goedkoopste uit. Hoewel ik het niet aflossen verwerpelijk vind.

Als je zoals de gemiddelde Nederlander iedere 7 jaar verhuist kan het er heel anders uitzien. Ik zou dit maar even door je hypotheekadviseur laten doorrekenen. Die komt gegarandeerd op een andere conclusie dan Woy uit. De mijne toendertijd in ieder geval wel, maar dat is inmiddels alweer ruim 1.5 jaar terug.

Dit is de laatste keer dat ik op je reageer, want het wil toch niet tot je doordringen. Maar ik geef nergens een specifiek advies voor een bepaalde constructie bij een bepaalde situatie. Ik spreek alleen jouw misvatting ( die je op allerlei vermakelijke manieren probeert recht te praten ) tegen dat een spaarvorm een andere waardeopbouw heeft dan een annuitaire vorm en daarom een hoger risico zou hebben.

Dat jij het dan telkens maar als een klein kind over een andere boeg gooit omdat je je gelijk niet kan krijgen ( Misschien omdat je geen gelijk hebt ) doet daar niks aan af.

[Spotmatic]

EXX schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 15:23:
[...]
Bron

Blijkbaar kan nieuwbouw wel degelijk een stuk goedkoper.

Is er ergens ook een overzicht waaruit blijkt waar deze besparingen behaald worden? Ik gok op kleinere woningen met een lager kwaliteitsniveau. Ik lees trouwens nergens dat Rotterdam de grondprijzen verlaagt

[Macros]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 16:19:
[...]


f5 heet die knop . Hij heeft het trouwens ook niet fout, het is meer het algemene onbegrip over hypotheekproducten wat er hier op dit moment heerst.

Ik zal dan ook nog eens een reactie geven. Hierboven heeft geloof ik Woy (mooi in het zwart) een berekening gegeven waarin hij een annuiteiten hypotheek vergelijkt met een spaarhypotheek. Daarin kan je zien dat als je de rentes, de looptijd en het eindbedrag hetzelfde neemt, dat je dan aan het einde (en tussentijds) exact hetzelfde onder de streep hetzelfde houdt. Een annuiteiten hypotheek is dus hetzelfde als een spaarhypotheek. Exact hetzelfde, met 1 verschil, is dat de fiscus (telkens meer tijdens de looptijd) je meer geld gunt. Waardoor het netto voordeliger is om een spaarhypotheek te nemen. Zo dit hebben mensen al 100 keer voor mij in dit topic geroepen.
Als jij zo stellig bent van je standpunt, moet je net als Woy komen met een berekening, waarin je laat zien dat de spaarhypotheek bruto duurder is (dus voor HRA).

Omdat de bank waar je de hypotheek hetzelfde is als de bank waar je je bankspaarrekening hebt. Is voor de bank alleen het risico het verschil tussen je bankspaarrekening en je hypotheekschuld. Dat verschil is tijdens de looptijd hetzelfde als het openstaande bedrag op je eventuele annuiteiten hypotheek. Zoals aangetoond door Woy. De risico's voor de bank zijn dus hetzelfde in beide gevallen. Het risico voor de klant is dat ook. (Eventuele boete clausules voor het vroegtijdig aflossen van je hypotheek buiten beschouwing gelaten, die ook kunnen gelden voor een annuiteiten hypotheek)

[Cyberpope]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 16:10:
Hoe is de inflatie van invloed op de berekening van een spaar of anuiteiten hypotheek?

Door je spaarhypotheek slim in te zetten kun je je netto lasten (zeker in de eerste jaren) behoorlijk drukken, bij dezelfde hoogte van hypotheek. De koopkracht van dat bedrag is in de eerste jaren hoger als in de latere jaren.

Het is dus niet onderstandig om juist in d eerste jaren je maandlast te drukken.

[Woy]

Macros schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 16:32:
[...]
Exact hetzelfde, met 1 verschil, is dat de fiscus (telkens meer tijdens de looptijd) je meer geld gunt.

Maar daar ook wat eisen aan stelt, en de bank rekent extra kosten voor de spaarvorm ( Wat ik allemaal als randvoorwaarde bij mijn berekening had gezegd ). Maar voor de rest voeg je het mooi samen.

Cyberpope schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 16:33:
[...]

Door je spaarhypotheek slim in te zetten kun je je netto lasten (zeker in de eerste jaren) behoorlijk drukken, bij dezelfde hoogte van hypotheek. De koopkracht van dat bedrag is in de eerste jaren hoger als in de latere jaren.

Het is dus niet onderstandig om juist in d eerste jaren je maandlast te drukken.

Daar zou je voor kunnen kiezen, maar dat zou verder geen verschil maken met de berekening, want bij een anuitaire hypotheek kan je hetzelfde doen. Om het goed te vergelijken moet je bij beide vormen natuurlijk dezelfde inleg rekenen. Het nadeel van aan het begin weinig inleggen is natuurlijk dat je minder rente ontvangt ( of meer rente betaald ). Maar het is zeker iets om mee te nemen in je beslissing voor hoe je je hypothecaire lening exact vorm geeft.

[ Voor 53% gewijzigd door Woy op 10-11-2009 16:38 ]

[MBV]

Spotmatic schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 16:32:
[...]


Is er ergens ook een overzicht waaruit blijkt waar deze besparingen behaald worden? Ik gok op kleinere woningen met een lager kwaliteitsniveau. Ik lees trouwens nergens dat Rotterdam de grondprijzen verlaagt

Nogal lastig: Rotterdam doet aan pachtgrond. Je bent in 90% van de rotterdamse nieuwbouw dus niet de eigenaar van de grond

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 16:19:
[...]


f5 heet die knop . Hij heeft het trouwens ook niet fout, het is meer het algemene onbegrip over hypotheekproducten wat er hier op dit moment heerst.

Ah, je praat nu in de hij-vorm over jezelf. Dat maakt het nou niet echt duidelijker

Als je zoals de gemiddelde Nederlander iedere 7 jaar verhuist kan het er heel anders uitzien. Ik zou dit maar even door je hypotheekadviseur laten doorrekenen. Die komt gegarandeerd op een andere conclusie dan Woy uit. De mijne toendertijd in ieder geval wel, maar dat is inmiddels alweer ruim 1.5 jaar terug.

Ik ben heel benieuwd: heb je de oorzaak waardoor het duurder is? Zoals al gezegd nemen de meeste mensen hun hypotheek mee naar het volgende huis, dan is er geen enkel probleem. Ook is de aflossing in het rekensommetje zoals ik dat ken (en die Woy heeft gemaakt) exact gelijk, zolang de rente van spaar- en leen-deel gelijk is. Waar komt dat verschil dan vandaan?

[Cyberpope]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 16:35:
Daar zou je voor kunnen kiezen, maar dat zou verder geen verschil maken met de berekening, want bij een anuitaire hypotheek kan je hetzelfde doen. Om het goed te vergelijken moet je bij beide vormen natuurlijk dezelfde inleg rekenen. Het nadeel van aan het begin weinig inleggen is natuurlijk dat je minder rente ontvangt ( of meer rente betaald ). Maar het is zeker iets om mee te nemen in je beslissing voor hoe je je hypothecaire lening exact vorm geeft.

Die vrijheid heb je meestal bij een annuiteitenhypotheek niet. Omdat de rente/aflossing altijd gebaseerd is op 100% van de hoofdsom. Een spaarhypo kun je lager gaan zitten, maar wel bijstorten zodat je toch op 100% uitkomt.

Bij volledige gelijke omstandigheden is een spaar altijd goedkoper, omdat de HRA op geen enkele wijze opweegt tegen de kosten van de bank. Meestal is de rente bij een gekoppelde spaarhypotheek gelijk aan de rente die je betaald op je hypotheek.

[Woy]

Cyberpope schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 16:56:
[...]
Die vrijheid heb je meestal bij een annuiteitenhypotheek niet. Omdat de rente/aflossing altijd gebaseerd is op 100% van de hoofdsom. Een spaarhypo kun je lager gaan zitten, maar wel bijstorten zodat je toch op 100% uitkomt.

Ja maar je kunt bij een annuiteitenhypotheek natuurlijk ook een gedeelte aflossingsvrij nemen, en die dan alsnog aflossen. Nou weet ik niet zeker of banken dat wel aanbieden, maar ik kan niet zo snel een reden bedenken waarom niet ( Behalve dan dat het product waarschijnlijk niet zo populair zal zijn wegens de HRA )

[Verwijderd]

MBV schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 16:49:
...

Ik ben heel benieuwd: heb je de oorzaak waardoor het duurder is? Zoals al gezegd nemen de meeste mensen hun hypotheek mee naar het volgende huis, dan is er geen enkel probleem. Ook is de aflossing in het rekensommetje zoals ik dat ken (en die Woy heeft gemaakt) exact gelijk, zolang de rente van spaar- en leen-deel gelijk is. Waar komt dat verschil dan vandaan?

De nadelen van de spaarhypotheek zijn algemeen bekend. Voornamelijk: oversluiten is zeer onvoordelig. Verder:

het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij;
meestal een opslag op de hypotheekrente van 0,2%;
veelal een verplichte overlijdensrisico- verzekering;
bij een lage hypotheekrente maakt u een laag rendement vanwege de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente;
u bent gebonden aan een en dezelfde instantie voor wat betreft lenen, sparen en verzekeren;
het eindkapitaal kan niet hoger worden dan de hoogte van de hypotheek;

Ga met dit soort vragen altijd naar een adviseur en luister in ieder geval niet naar diegenen die haar zelf hebben afgesloten en haar niet beargumenteerd de hemel in prijzen om voor zichzelf te willen bevestigen dat ze een goede keuze hebben gemaakt.

[MBV]

Ik ga niet naar een adviseur: ik ga niks kopen

Maar om toch op jouw nadelen in te gaan:
- meestal een opslag op de hypotheekrente van 0,2%;
Wordt ruimschoots gecompenseerd in de latere jaren door het grotere belastingvoordeel. Voor de eerste paar jaar is het wel een nadeel.
- veelal een verplichte overlijdensrisico- verzekering;
Als je met z'n tweeën bent is dat toch al verstandig, voor mij zou dat idd niet nodig zijn.
- bij een lage hypotheekrente maakt u een laag rendement vanwege de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente;
- u bent gebonden aan een en dezelfde instantie voor wat betreft lenen, sparen en verzekeren;
- het eindkapitaal kan niet hoger worden dan de hoogte van de hypotheek;
Dat boeit alle drie niet: dat is alleen relevant als je het vergelijkt met een aflossingsvrije hypotheek. T.o.v. een annuïteitenhypotheek is dat niks beter/slechter. Ook vraag ik me af of koppelverkoop van de overlijdensrisicoverzekering is toegestaan, ik neem aan van niet; je mag dus ergens anders die verzekering afsluiten.

Op basis van de argumenten die jij nu aandraagt, begrijp ik dat jij een aflossingsvrije hypotheek aanraadt, waarbij je het spaarvermogen bij de beste aanbieder opbouwt? En dat is dan minder risicovol dan een annuïteitenhypotheek?

[Verwijderd]

MBV schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 17:37:
Ik ga niet naar een adviseur: ik ga niks kopen

Maar om toch op jouw nadelen in te gaan:
- meestal een opslag op de hypotheekrente van 0,2%;
Wordt ruimschoots gecompenseerd in de latere jaren door het grotere belastingvoordeel. Voor de eerste paar jaar is het wel een nadeel.
- veelal een verplichte overlijdensrisico- verzekering;
Als je met z'n tweeën bent is dat toch al verstandig, voor mij zou dat idd niet nodig zijn.
- bij een lage hypotheekrente maakt u een laag rendement vanwege de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente;
- u bent gebonden aan een en dezelfde instantie voor wat betreft lenen, sparen en verzekeren;
- het eindkapitaal kan niet hoger worden dan de hoogte van de hypotheek;
Dat boeit alle drie niet: dat is alleen relevant als je het vergelijkt met een aflossingsvrije hypotheek. T.o.v. een annuïteitenhypotheek is dat niks beter/slechter. Ook vraag ik me af of koppelverkoop van de overlijdensrisicoverzekering is toegestaan, ik neem aan van niet; je mag dus ergens anders die verzekering afsluiten.

Op basis van de argumenten die jij nu aandraagt, begrijp ik dat jij een aflossingsvrije hypotheek aanraadt, waarbij je het spaarvermogen bij de beste aanbieder opbouwt? En dat is dan minder risicovol dan een annuïteitenhypotheek?

Je leest wel over het belangrijkste argument heen. Dat oversluiten erg onvoordelig is.

Hier kun je nog eens narekenen hoeveel een spaarhypotheek bruto duurder is dan andere hypotheekvormen:

Annuiteitenhypotheek berekenen

Hypotheeksom € € 200.000,00
Rentepercentage 6,00 nominaal
Effectieve rente per maand 0,50
Looptijd in maanden 360,00
Ingangsdatum december 2009
Hypotheekrenteaftrek 33,60%

Netto maandlasten worden gelijkgehouden

Restschuld € 0,00
Totale bruto kosten € 415.474,70
Totale netto kosten € 343.075,20


Spaarhypotheek berekenen

Hypotheeksom € 200.000,00
Rentepercentage 6,00 nominaal
Effectieve rente per maand 0,50
Looptijd in maanden 360,00
Ingangsdatum december 2009
Hypotheekrenteaftrek 33,60%

Restschuld € 0,00
Totale bruto kosten € 431.676,38
Totale netto kosten € 310.716,38

Let op: Er wordt geen rekening gehouden met de premies voor de overlijdensrisicoverzekering. De werkelijke maandbedragen/kosten zullen dus hoger zijn.

Netto goedkoper dus, bruto duurder. Dit is trouwens ook ongeveer waar mijn hypotheekadviseur mee kwam. Dat was trouwens nog wel in de pre-crisis tijd . Het ziet er trouwens wel veel slechter uit voor de spaarhypotheek als je zoals de gemiddelde Nederlander na 7 jaar gaat verhuizen. Dat we daar de hele dag over hebben moeten discussieren . Dat gaat me ook niet weer gebeuren . Foei Woy .

[MrScratch]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 18:45:
Het ziet er trouwens wel veel slechter uit voor de spaarhypotheek als je zoals de gemiddelde Nederlander na 7 jaar gaat verhuizen.

Nogmaals de vraag maar: Waarom ziet het er slecht uit als je naar 7 jaar verhuisd?

[Verwijderd]

MrScratch schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 20:45:
[...]

Nogmaals de vraag maar: Waarom ziet het er slecht uit als je naar 7 jaar verhuisd?

Omdat oversluiten ongunstig is. Hoe en wat hangt van je eigen situatie af. Hier is onder andere een thread op tweakers die het een en ander over de spaarhypotheek aan het licht brengt. Neem voor dit soort vragen contact op met een adviseur en ga niet blindelings af op fora als deze.

Wat misschien ook wel interessant is, is wat er bij een spaarhypotheek gebeurt als de executiewaarde ver onder de hypotheeksom komt te liggen. Dat is niet ondenkbaar met de huidige prijsdaling.

Hier nog een interessant artikel over de spaarhypotheek bij het failliet gaan van de bank zoals de DSB.

De Nederlandsche Bank laat weten niet in algemene zin te kunnen zeggen of het spaardeel van een spaarhypotheek onder de garantieregeling valt. “Dit hangt van het product en dus van de hypotheekvoorwaarden af", stelt een woordvoerder. Aangezien de spaarcomponent van een spaarhypotheek doorgaans gekoppeld is aan een verzekering, zou het veelal niet onder de garantieregeling voor banken vallen. De verzekeringsbranche kent geen garantieregeling.

Imho moet je elke lening altijd onmiddelijk aflossen. Wat hier gisteren allemaal verkondigd is, adviezen tot niet-aflossen tijdens de looptijd, een spaarhypotheek is zonder risico enz, helemaal in het licht van de bovenstaande uitspraak van de Nederlandse bank, grenzen gewoon aan de absurditeit . Ga dus naar een adviseur en ga niet blindelings op fora als deze af, tenminste als je rustig wilt slapen de komende 30 jaar.

[ Voor 41% gewijzigd door Verwijderd op 11-11-2009 08:32 ]

[mekkieboek]

Als ik even wat olie op het vuurtje mag gooien een bijdrage mag leveren, bij een annuiteiten hypo krijg je steeds meer last van huurwaarde forfait (je krijgt HRA over de betaalde rente, maar dat wordt verminderd door het hw forfait). De jaarlijks betaalde rente wordt bij annuiteit hypo steeds lager maar het hw forfait blijft gelijk (of groeit zelfs naarmate de gemeente de WOZ verhoogt). Aan het eind vd looptijd zou het hw forfait zelfs meer zijn dan de betaalde rente, ware het niet dat op dat moment de wet Hillen gaat werken (nooit méér forfait dan de werkelijk betaalde rente). De aftrek begint dus effectief bij b.v. 40% en dat daalt tot een trieste 0% (over een toch al kleiner bedrag) in de laatste paar jaar.

Bij een spaarhypo blijft de betaalde rente jaarlijks gelijk en dat beperkt het nadeel van het hw forwait en dus blijft de effectieve aftrek (zelfde voorbeeld) 40% van begin tot eind.

Anuiteiten hypo's zijn wat dat betreft gunstiger voor onze schatkist .

<advokaat-van-de-duivel>
Misschien een anuiteitenhypo met een aflossingsvrije restschuld?
</advokaat-van-de-duivel>

Of zorgen voor een fikse spaarpot zodat je aan het eind vd looptijd ruim vervroegd kunt aflossen.

Dit alles maakt het doorrekenen spaar/annuiteit niet makkelijker (en leuker kan ik het ook al niet maken).

[MrScratch]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 23:31:
Omdat oversluiten ongunstig is. Hoe en wat hangt van je eigen situatie af.

Ok, oversluiten dus. Dat betekent beeindigen en een nieuwe afsluiten, nogal logisch dat dat ongunstig is. Bovendien moet je een nieuwe gaan afsluiten van 23 jaar ivm aftrek, dat lijkt me ook ongunstig.

Betere optie lijkt me dan continueren van de boel. Bij lange rentevaste periode sowieso slimmer aangezien de rente 7 jaar geleden waarschijnlijk lager stond dan nu. Eigenlijk verbaast me dat deze optie zo weinig wordt gekozen. Ik heb 7 jaar geleden een goede spaarhypotheek gekozen en het feit dat het onderpand nu verandert, doet toch eigenlijk niet ter zake?

[Woy]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 23:31:
[...]
Omdat oversluiten ongunstig is. Hoe en wat hangt van je eigen situatie af. Hier is onder andere een thread op tweakers die het een en ander over de spaarhypotheek aan het licht brengt. Neem voor dit soort vragen contact op met een adviseur en ga niet blindelings af op fora als deze.

Ik zie hier niemand die iemand adviseert om een bepaalde hypotheekvorm te nemen. Het is logisch dat je je eerst goed laat adviseren voor je een dergelijk product afsluit.

Jammer genoeg reageer je niet inhoudelijk op de vragen/feiten die mensen aandragen.

Wat misschien ook wel interessant is, is wat er bij een spaarhypotheek gebeurt als de executiewaarde ver onder de hypotheeksom komt te liggen. Dat is niet ondenkbaar met de huidige prijsdaling.

Dat is inderdaad interessant om te weten, echter is dat het zelfde scenario als bij een annuitaire hypotheek die nog ver boven de hypotheeksom ligt. En zoals al lang duidelijk is in dit topic, is die kans net zo groot!

Imho moet je elke lening altijd onmiddelijk aflossen. Wat hier gisteren allemaal verkondigd is, adviezen tot niet-aflossen tijdens de looptijd, een spaarhypotheek is zonder risico enz, helemaal in het licht van de bovenstaande uitspraak van de Nederlandse bank, grenzen gewoon aan de absurditeit . Ga dus naar een adviseur en ga niet blindelings op fora als deze af, tenminste als je rustig wilt slapen de komende 30 jaar.

Leuk dat jij zegt dat je een lening altijd onmiddelijk moet aflossen, en dat mensen niet op advies ( ik heb overigens nergens iemand advies zien geven ) in moeten gaan. Maar ik zie alleen posters die het over feiten hebben, en de voor en nadelen ( Ja die worden zeker onderkent ) bespreken. Maar jij bent er compleet non-existente problemen aan het bij verzinnen. En op het moment dat keer op keer je ongelijk bewezen word, ga je het op gevoel spelen, en net alsof doen alsof iedereen die feiten op tafel legt, grote boze DSB mensen zijn.

[ Voor 6% gewijzigd door Woy op 11-11-2009 11:12 ]

[Cobb]

MrScratch schreef op woensdag 11 november 2009 @ 08:55:
[...]

Ok, oversluiten dus. Dat betekent beeindigen en een nieuwe afsluiten, nogal logisch dat dat ongunstig is. Bovendien moet je een nieuwe gaan afsluiten van 23 jaar ivm aftrek, dat lijkt me ook ongunstig.

Betere optie lijkt me dan continueren van de boel. Bij lange rentevaste periode sowieso slimmer aangezien de rente 7 jaar geleden waarschijnlijk lager stond dan nu. Eigenlijk verbaast me dat deze optie zo weinig wordt gekozen. Ik heb 7 jaar geleden een goede spaarhypotheek gekozen en het feit dat het onderpand nu verandert, doet toch eigenlijk niet ter zake?

Daar kan ik maar 1 antwoord opgeven, een tussenpersoon verdient niets aan een hypotheek welke wordt meegenomen, daarom zal hij ook altijd een hele nieuwe hypotheek adviseren.

[Woy]

Cobb schreef op woensdag 11 november 2009 @ 10:49:
[...]
Daar kan ik maar 1 antwoord opgeven, een tussenpersoon verdient niets aan een hypotheek welke wordt meegenomen, daarom zal hij ook altijd een hele nieuwe hypotheek adviseren.

Dat is sowieso iets om rekening mee te houden. De meeste adviseurs behartigen vooral hun eigen belangen. Jouw belangen komen daarbij vaak op de 2e plaats.

Als je echt goed advies wil hebben moet je naar een adviseur gaan die je gewoon per uur betaald, en die geen provisie krijgt op de producten die hij jou verkoopt.

[MBV]

Woy schreef op woensdag 11 november 2009 @ 09:31:
( Ja die worden zeker niet onderkent ).

offtopic:
je weet het verschil tussen onderkennen en ontkennen?

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 18:45:
[...]


Je leest wel over het belangrijkste argument heen. Dat oversluiten erg onvoordelig is.

Nee, daar heb ik geen moment overheen gelezen. Ik heb zelfs gevraagd waardoor het komt dat oversluiten duurder is, daar heb jij geen antwoord op gegeven.

Hier kun je nog eens narekenen hoeveel een spaarhypotheek bruto duurder is dan andere hypotheekvormen:

Dat is ook geen antwoord op die vraag, en dat is ook iets dat nooit is ontkend door een van de voorstanders.

Het ziet er trouwens wel veel slechter uit voor de spaarhypotheek als je zoals de gemiddelde Nederlander na 7 jaar gaat verhuizen. Dat we daar de hele dag over hebben moeten discussieren . Dat gaat me ook niet weer gebeuren . Foei Woy .

WAAROM?! Zou je daar alsjeblieft een keer antwoord op willen geven? Een van deze redenen misschien?
- Mag je een spaarhypotheek niet meenemen naar een ander huis? Dat kan het niet zijn, op de vorige pagina stond iemand die dat had gedaan.
- Mag je een spaarhypotheek niet aflossen voor het einde van de looptijd?
- Iets totaal anders?

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 23:31:
[...]


Omdat oversluiten ongunstig is. Hoe en wat hangt van je eigen situatie af. Hier is onder andere een thread op tweakers die het een en ander over de spaarhypotheek aan het licht brengt.

Zou je de problemen misschien willen samenvatten? Kennelijk is dat je belangrijkste argument tot nu toe, dan is het wel zo netjes om in elk geval een hint te geven wát dat argument is.

Neem voor dit soort vragen contact op met een adviseur en ga niet blindelings af op fora als deze.

Ga niet blindelings af op een adviseur die betaald wordt door de bank

Wat misschien ook wel interessant is, is wat er bij een spaarhypotheek gebeurt als de executiewaarde ver onder de hypotheeksom komt te liggen. Dat is niet ondenkbaar met de huidige prijsdaling.

Inderdaad is dat risico groter bij een spaarhypotheek dan een deels afgeloste hypotheek.

Hier nog een interessant artikel over de spaarhypotheek bij het failliet gaan van de bank zoals de DSB.

En, welk argument haal je daar uit?

Imho moet je elke lening altijd onmiddelijk aflossen.

Daar zet ik nog even een quote van jouw tegenover:

ga niet blindelings af op fora als deze

Wat hier gisteren allemaal verkondigd is, adviezen tot niet-aflossen tijdens de looptijd, een spaarhypotheek is zonder risico enz, helemaal in het licht van de bovenstaande uitspraak van de Nederlandse bank, grenzen gewoon aan de absurditeit .

Heb ik een advies uitgebracht? Woy misschien We hebben het over een vergelijking van feiten, over een vergelijking van de voor- en nadelen van verschillende hypotheekvormen.

Ga dus naar een adviseur en ga niet blindelings op fora als deze af, tenminste als je rustig wilt slapen de komende 30 jaar.

Mijn vader is naar een adviseur gegaan, en heeft een 100% beleggingshypotheek gekregen. Die heeft dus in de afgelopen jaar effectief bijna niks opzij gezet, ondanks dat hij er wel voor heeft betaald Ik zou er niet vanuit gaan dat adviseurs ervoor zorgen dat je de komende 30 jaar rustig slaapt.

[Woy]

MBV schreef op woensdag 11 november 2009 @ 11:09:
[...]

offtopic:
je weet het verschil tussen onderkennen en ontkennen?

offtopic:
Ja dat is in het herschrijven van de post een beetje verkeerd gegaan

Dat is ook geen antwoord op die vraag, en dat is ook iets dat nooit is ontkend door een van de voorstanders.

Idd, er word telkens aangegeven dat er bij een spaarhypotheek extra kosten komen kijken, en dat je dat af moet wegen tegen de voordelen. Maar de discussie ging over het verschil tussen aflossen en sparen tegen dezelfde rente. De site die dmiles aanhaalt neemt de kosten wel mee, en dus heeft dat inderdaad niks met het verschil tussen sparen/aflossen te maken, alleen met de bijkomende kosten. Ten tweede zijn die berekeningen IMHO erg ondoorzichtig.

Inderdaad is dat risico groter bij een spaarhypotheek dan een deels afgeloste hypotheek.

Dan vraag ik me af hoezo dat een groter risico is? Of je nou 10k afgelost hebt, of 10k gespaard hebt in een verpande rekening, is effectief hetzelfde.

En, welk argument haal je daar uit?

Dat is IMHO meer een artikel om angst te zaaien, want het is helemaal niet zo interessant of het spaardeel onder de garantie regeling valt op het moment dat het bij dezelfde partij is afgesloten, je hebt bij een faillissement immers het recht op verrekening, en aangezien je schuld in 99,9% van de gevallen groter is dan het spaargedeelte, hoef je niet eens gebruik te maken van de garantieregeling.

Mijn vader is naar een adviseur gegaan, en heeft een 100% beleggingshypotheek gekregen. Die heeft dus in de afgelopen jaar effectief bijna niks opzij gezet, ondanks dat hij er wel voor heeft betaald Ik zou er niet vanuit gaan dat adviseurs ervoor zorgen dat je de komende 30 jaar rustig slaapt.

Dat blijkt inderdaad steeds meer. Gelukkig is de trend dat er steeds minder op provisie basis gewerkt word, en meer gewoon op uren basis. Dat is natuurlijk ook de beste manier, want het is gewoon doorzichtig waar je voor betaald: De tijd die een adviseur bezig is om een goed advies te geven.

[ Voor 11% gewijzigd door Woy op 11-11-2009 11:22 ]

[MrScratch]

MBV schreef op woensdag 11 november 2009 @ 11:09:
WAAROM?! Zou je daar alsjeblieft een keer antwoord op willen geven? Een van deze redenen misschien?
- Mag je een spaarhypotheek niet meenemen naar een ander huis? Dat kan het niet zijn, op de vorige pagina stond iemand die dat had gedaan.
- Mag je een spaarhypotheek niet aflossen voor het einde van de looptijd?
- Iets totaal anders?

Het ligt aan het feit dat een spaarhypotheek (en dan heb ik het over de Kapitaalverzekering Eigen Woning KEW) aan voorwaarden moet voldoen om belastingvrij te kunnen worden uitgekeerd voor bijvoorbeeld aflossing van de schuld. Een van deze eisen is dat er minimaal 20 jaar aaneengesloten wordt gestort in deze polis. Daaraan wordt natuurlijk niet voldaan als je hem na 7 jaar beeindigd.

Dan geldt dat over de uitkering belasting wordt geheven, waarbij dan wel de inleg in mindering wordt gebracht. Dus als je 7 jaar 100 euro inlegt (=7*12*100=8400 euro) en de uitkering is bijvoorbeeld 10000 euro, dan betaal je belasting over het verschil. Dat is natuurlijk ongunstiger dan niet opheffen. Daar zitten de problemen bij vervroegd aflossen van de KEW (spaarhypotheek).

[Verwijderd]

MBV schreef op woensdag 11 november 2009 @ 11:09:
...

Excuses, maar ik heb geen tijd om hier de hele dag lopen te posten. Heeft dat nut, trouwens? De eerste 200 pagina's (grove schatting) van dit forum zijn zo ongeveer gevuld met ontkennen dat de huizenprijzen ooit kunnen dalen. En wat doen de huizenprijzen nu? Dalen dus. Wat is de toegevoegde waarde van dit forum? Voordat ik verder post, kun je misschien wat steekhoudende argumentatie uit de eerste 200 pagina's van dit forum aantonen die stand gehouden heeft?

[MBV]

@dmiles: ik stel een simpele vraag: waarom is het zo gevaarlijk een spaarhypotheek te nemen? Een vraag die MrScratch prima beantwoordt. Jij 'beantwoordt' hem met angst zaaien, dat helpt niet. En dan kan je onzin blijven posten, als je niet ingaat op de argumenten verandert er niets. En waar jouw post op slaat heb ik geen idee van. We zijn aan het discussiëren over de vraag wat verstandiger is, spaarhypotheek of een 'ouderwetse' hypotheek. Daar is het in de eerste 250 pagina's niet over gegaan.
En ook in de eerste 200 pagina's zitten zeker posts die steekhoudende argumentatie bevatten die stand gehouden heeft, er zijn namelijk aardig wat mensen geweest die riepen dat de huizenprijzen niet zouden gaan instorten maar langzaam dalen, met verschillende onderbouwingen.

@MrScratch: dat is dus het antwoord op mijn vraag. Bedankt

[Kid Buu]

Ik kan maar één dingen zeggen betreft dmiles:

[Woy]

MrScratch schreef op woensdag 11 november 2009 @ 12:06:
[...]
Dan geldt dat over de uitkering belasting wordt geheven, waarbij dan wel de inleg in mindering wordt gebracht. Dus als je 7 jaar 100 euro inlegt (=7*12*100=8400 euro) en de uitkering is bijvoorbeeld 10000 euro, dan betaal je belasting over het verschil. Dat is natuurlijk ongunstiger dan niet opheffen. Daar zitten de problemen bij vervroegd aflossen van de KEW (spaarhypotheek).

Hoe zit dit met de belasting precies, als je het product in Box-3 laat vallen dan moet je er in principe vermogensrendementsheffing over betalen ( Boven de vrijstellingsgrens natuurlijk ), ik had het idee dat als je KEW uiteindelijk geen KEW bleek te zijn, dat je dan alleen voor de VRH aangeslagen word. Aangezien het in de eerste 7 jaar nog niet over een enorm bedrag gaat zou dat dan wel meevallen.

Maar de berekening die jij aanhaalt doet wat anders vermoeden, maar ik kan zo snel even geen goede bron vinden die dat helder uitlegt.

Ik zie inderdaad dat de ontvangen rente dan gewoon in Box-1 belast word.

@dmiles: Ik zie in de eerste 200 pagina's niet zo snel waar iemand beweert dat de huizenprijzen niet kunnen dalen. Ik zie alleen mensen die niet verwachten dat het in een keer inklapt ( en dus 30% - 50% ) daalt, en mensen die zeggen dat een daling over de lange termijn weer ongedaan word door stijgingen met inflatienivo. En sowieso is het natuurlijk niet echt een argument voor een compleet andere stelling.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op woensdag 11 november 2009 @ 12:07:
[...]


Excuses, maar ik heb geen tijd om hier de hele dag lopen te posten. Heeft dat nut, trouwens? De eerste 200 pagina's (grove schatting) van dit forum zijn zo ongeveer gevuld met ontkennen dat de huizenprijzen ooit kunnen dalen. En wat doen de huizenprijzen nu? Dalen dus. Wat is de toegevoegde waarde van dit forum? Voordat ik verder post, kun je misschien wat steekhoudende argumentatie uit de eerste 200 pagina's van dit forum aantonen die stand gehouden heeft?

Wijs eens 3 berichten aan waarin iemand ontkent (zonder ironisch te zijn) dat het niet zou kunnen?

Jouw stelling ben ik daarentegen wel heel vaak tegengekomen.

[BlakHawk]

Woy schreef op woensdag 11 november 2009 @ 11:19:
Dat is IMHO meer een artikel om angst te zaaien, want het is helemaal niet zo interessant of het spaardeel onder de garantie regeling valt op het moment dat het bij dezelfde partij is afgesloten, je hebt bij een faillissement immers het recht op verrekening, en aangezien je schuld in 99,9% van de gevallen groter is dan het spaargedeelte, hoef je niet eens gebruik te maken van de garantieregeling.

Ow, dat wist ik niet eens!
Kan ik nog een stuk rustiger gaan slapen als de garantieregeling weer een keer wordt teruggebracht van 100.000 euro naar de oorspronkelijke 20.000

Verwijderd schreef op woensdag 11 november 2009 @ 12:07:
[...]


Excuses, maar ik heb geen tijd om hier de hele dag lopen te posten. Heeft dat nut, trouwens? De eerste 200 pagina's (grove schatting) van dit forum zijn zo ongeveer gevuld met ontkennen dat de huizenprijzen ooit kunnen dalen. En wat doen de huizenprijzen nu? Dalen dus. Wat is de toegevoegde waarde van dit forum? Voordat ik verder post, kun je misschien wat steekhoudende argumentatie uit de eerste 200 pagina's van dit forum aantonen die stand gehouden heeft?

Dit mag wel iets genuanceerder zeg...
Er zijn ook delen in NL, waar niets is gedaald of erg minimaal... En al lang niet meer aan het dalen is!

Daarbij ging het altijd om de bubbel... En die is nog steeds niet geklapt.
Het ging om percentages van 30% tot 70%. Daar ging "iedereen" tegen in.

Een lichte daling leek mij inderdaad ook onwaarschijnlijk, dat beken ik gelijk.
Nou goed, deze heeft wel plaatsgevonden en soms wat groter dan in andere gevallen. Maar al met al valt het nog steeds reuze mee (vind ik). Ik vind het echt niet zo spannend.

Ik vind het dan ook totaal niet belangrijk wat de prijzen binnen een jaar doen. Veel belangrijker vind ik hoe het er over een jaar of 5/10 voor staat...

[ Voor 4% gewijzigd door BlakHawk op 11-11-2009 15:16 ]

[Woy]

dfrenner schreef op woensdag 11 november 2009 @ 15:15:
[...]
Ow, dat wist ik niet eens!
Kan ik nog een stuk rustiger gaan slapen als de garantieregeling weer een keer wordt teruggebracht van 100.000 euro naar de oorspronkelijke 20.000

Overigens ook de bron die daar bij hoort ( Artikel 53 uit de Faillissementswet )

Hij die zowel schuldenaar als schuldeiser van de gefailleerde is, kan zijn schuld met zijn vordering op de gefailleerde verrekenen, indien beide zijn ontstaan vóór de faillietverklaring of voortvloeien uit handelingen, vóór de faillietverklaring met de gefailleerde verricht.

[Verwijderd]

dfrenner schreef op woensdag 11 november 2009 @ 15:15:
...
Er zijn ook delen in NL, waar niets is gedaald of erg minimaal... En al lang niet meer aan het dalen is!

Daarbij ging het altijd om de bubbel... En die is nog steeds niet geklapt.
Het ging om percentages van 30% tot 70%. Daar ging "iedereen" tegen in.
...

Optimisme is goed. Maar er zijn wel degelijk enorme prijsdalingen. Er worden nu starterswoningen in Rotterdam voor 160.000€ op de markt gebracht die een pre-crisis marktbubbel prijs van 225.000€ hadden. Dat is een prijsdaling van 29%. Je kunt natuurlijk al deze prijsdalingen in nieuwbouw als incidenten afdoen maar ik vraag het me af.

Kid Buu schreef op woensdag 11 november 2009 @ 12:54:
Ik kan maar één dingen zeggen betreft dmiles:

...

En verwacht je nu echt dat ik in deze flamebait ga happen?

[MBV]

Verwijderd schreef op woensdag 11 november 2009 @ 16:06:
[...]
Optimisme is goed. Maar er zijn wel degelijk enorme prijsdalingen. Er worden nu starterswoningen in Rotterdam voor 160.000€ op de markt gebracht die een pre-crisis marktbubbel prijs van 225.000€ hadden. Dat is een prijsdaling van 29%. Je kunt natuurlijk al deze prijsdalingen in nieuwbouw als incidenten afdoen maar ik vraag het me af.

Als je nu dankzij de crisis besluit om te mikken op de enige markt die nog een beetje loopt (starterswoningen tot 2 ton), en daarom kleinere en goedkopere huizen neerzet, is dat dan een geklapte bubbel of gezond ondernemerschap?
Daarnaast is het altijd de vraag: zouden die huizen die nu met 20% of meer dalen op de pre-crisis-markt wél verkocht worden tegen de vraagprijs?

[...]


En verwacht je nu echt dat ik in deze flamebait ga happen?

Ik had zijn advies moeten opvolgen

Woy schreef op woensdag 11 november 2009 @ 15:42:
[...]

Overigens ook de bron die daar bij hoort ( Artikel 53 uit de Faillissementswet )

[...]

Dat is heel fijn om te weten. Maar stel: je neemt een hypotheek bij de SNS, en sluit een spaarverzekering (of hoe dat ook heten moge) af bij Reaal. Wat gebeurt er dan?
Stel, je neemt een aflossingsvrije hypotheek bij bank X, en zet je geld vast bij bank Y, wat gebeurt er dan als een van beide failliet gaat?
En ook zoiets: is die €20.000 of €100.000 in het depositostelsel vóór of na verrekening van schulden?

[Verwijderd]

MBV schreef op woensdag 11 november 2009 @ 16:50:
...

Als je nu dankzij de crisis besluit om te mikken op de enige markt die nog een beetje loopt (starterswoningen tot 2 ton), en daarom kleinere en goedkopere huizen neerzet, is dat dan een geklapte bubbel of gezond ondernemerschap? ...

Als ik het me goed herinner beweer je een starter te zijn die over twee jaar wil kopen. Je hebt dus alle belang bij het klappen van de bubbel. Echter, je argumentatie laat precies het tegengestelde zien. Je stelt ontwijkende vragen en ontkent prijsdalingen in de markt.

Wekkel heeft je hier ook al eens op gewezen.

Je bent je bewust wat de forum-technische benaming is van iemand die het tegengestelde beweert van wat z'n werkelijke standpunt is ?

Wel wat een apart forum dit .

[MBV]

Verwijderd schreef op woensdag 11 november 2009 @ 18:53:
[...]


Als ik het me goed herinner beweer je een starter te zijn die over twee jaar wil kopen. Je hebt dus alle belang bij het klappen van de bubbel. Echter, je argumentatie laat precies het tegengestelde zien. Je stelt ontwijkende vragen en ontkent prijsdalingen in de markt.

Ik heb belang bij de waarheid te weten. Dat de huizenmarkt klapt is an sich niet gunstig voor starters: hij zal klappen met een oorzaak, en die oorzaak zal er heel waarschijnlijk voor zorgen dat ik ook geen huis kan kopen.
Met die huizen van Rotterdam ging ik tegen een onjuiste argumentatie in. Ik zal een extreem voorbeeld geven om te verduidelijken wat ik bedoel: Stel dat er een nieuwbouwwijk is gepland vol met 2-kappers met een verkoopprijs van 5 ton. Helaas, markt is slap, weinig kopers in dat segment. De projectontwikkelaar besluit om er dan maar kleinere rijtjeshuizen neer te zetten, verkoopprijs 3 ton. Is dat een teken dat de marktprijs van huizen 40% is gedaald? Ik denk het niet, maar dat is wel jouw argument om te beweren dat de huizenprijzen 27% zijn gedaald.

Wekkel heeft je hier ook al eens op gewezen.

Wekkel heeft me niet gewezen op ontwijkende vragen en ontkennen van prijsdaling Maar inderdaad, als het grondbeleid wordt veranderd en de HRA wordt afgeschaft mogen ze dat wat mij betreft volgende maand doen. Beetje sneu voor mijn ouders allen

Je bent je bewust wat de forum-technische benaming is van iemand die het tegengestelde beweert van wat z'n werkelijke standpunt is ?

Dat is pertinent niet waar. Mijn standpunt is dat huizenprijzen zachtjes dalen doordat de banken de kredietkraan hebben dichtgedraaid. En in het off-topic geblaat over spaarhypotheken was mijn standpunt dat daar geen verschil in zat. Ik pak vaak mijn standpunt extremer om te testen wat iemand zijn standpunt echt is, maar de andere kant pakken? Niet gedaan.

Wel wat een apart forum dit .

Dit topic bedoel je? De laatste 3 pagina's begint het alweer ergens over te lijken, dankzij jouw hebben we het alleen maar over hypotheken en huizen in Nederland gehad, in de afgelopen 267 pagina's is het een stuk of 150 pagina's over de wereldeconomie en Amerikaanse bubbels enzo gegaan

_{Hoe moet je je ook al weer tegen Ad Hominem-argumenten verdedigen?}

[argro]

Verwijderd schreef op woensdag 11 november 2009 @ 16:06:
[...]


Optimisme is goed. Maar er zijn wel degelijk enorme prijsdalingen. Er worden nu starterswoningen in Rotterdam voor 160.000€ op de markt gebracht die een pre-crisis marktbubbel prijs van 225.000€ hadden. Dat is een prijsdaling van 29%. Je kunt natuurlijk al deze prijsdalingen in nieuwbouw als incidenten afdoen maar ik vraag het me af.

Heb je dat artikel op www.nu.nl zelf wel gelezen? Er wordt bespaart op de bouwkosten en daardoor daalt de prijs van 225k€ naar 160k€. Er is dus weliswaar sprake van een daling van de verkoopprijs, maar ook sprake van een evenredige kostendaling (en dus kwaliteitsdaling). Het huis van 225k€ is dus een heel ander huis dan dat van 160k€. Van een prijsdaling spreekt men doorgaans wanneer de prijs van een bepaald product daalt terwijl het product zelf niet wijzigt. Daar is in dit geval totaal geen sprake van.

[n4m3l355]

Ik heb hetzelfde bericht op meerdere fora gezien en jammer genoeg komt het mij een beetje over als stemmingsmakerij. Ik ben niet bekend met de projecten daar noch waar ik zelf werkzaam ben dus ik vraag me dan direct af met welke aannemer(s) ze denken dit te bereiken. Verder is een prijsdaling van 30+% absoluut niet haalbaar uit de daadwerkelijke bouw als je je realiseert dat de woningprijs voor 30% minimaal wordt bepaalt door de grondprijs. Verder in het achterhoofd houdende dat de hoofdaannemer nu zeker lagere prijzen kan bedingen (tot 10 a 15%) maar dan ben je nog bij lange na niet aan 30%. Dus deze kortingen die op OA's worden bereikt heeft op de totale prijs misschien een lagere prijs van 8% tot gevolg. Dus inderdaad om zoiets te bereiken als wat men hier claimed dien je het toch te zoeken in totaal andere ontwerpen (lees meer naar de markt gericht).
In het Zuiden bereiken we overigens op sommige projecten ook sterke prijsdalingen en dan zoeken we het in slimmere ontwerpen (lees de architect krijgt niet meer wat hij wilt) en ik kan eerlijk gezegd niet altijd zeggen dat dit ten goede van de esthetica komt. Echter de bank wilt meer geven dus zul je als ontwikkelaar/bouwer wel moeten en vervolgens zal de koper wel moeten accepteren.
Maar nogmaals, jammer dat hier inhoudelijk niet verder wordt ingegaan op wat men eigenlijk van plan is. Imo de beste kosten bezuiniging is of de grond op pacht te zetten (gewilde optie dit moment) of een overheid die eens wat doet aan de grondprijzen. Echter de laatste optie zal waarschijnlijk nooit gebeuren.

[Macros]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 18:45:
[...]


Je leest wel over het belangrijkste argument heen. Dat oversluiten erg onvoordelig is.

Hier kun je nog eens narekenen hoeveel een spaarhypotheek bruto duurder is dan andere hypotheekvormen:


[...]


Netto goedkoper dus, bruto duurder. Dit is trouwens ook ongeveer waar mijn hypotheekadviseur mee kwam. Dat was trouwens nog wel in de pre-crisis tijd . Het ziet er trouwens wel veel slechter uit voor de spaarhypotheek als je zoals de gemiddelde Nederlander na 7 jaar gaat verhuizen. Dat we daar de hele dag over hebben moeten discussieren . Dat gaat me ook niet weer gebeuren . Foei Woy .

Ik heb hier eens naar gekeken. Want wij (ik iig) vroegen naar een berekening. Het voorbeeld dat jij geeft is juist geen NORMALE annuitaire hypotheek, maar 1 die gebaseerd is op een schatting van je HRE. Het is een annuitaire hypotheek waarbij de HRE nog ongunstiger is. Hierbij bedoel ik de 'vaste' netto lasten optie. Als je de vaste bruto lasten optie kiest zie je dat het bruto bedrag exact gelijk is. Als je de netto lasten en bruto lasten vormen naast elkaar legt en naar de aflossing kijkt, zie dat de netto lasten variant de eerste periode VEEL meer aflost dan de normale bruto lasten variant. Dat is dus hetzelfde als bij een spaarhypotheek binnen de bandbreedte veel meer storten aan het begin van je hypotheek. Dat is dus de reden waarom in jouw specifieke geval van een annuiteiten hypotheek de bruto totaal last lager is dan dezelfde spaarhypotheek. Dit EXTREEM belangrijke verschil was je wel 20 keer vergeten te vertellen.

Daarnaast kan je de werkelijke netto lasten nooit echt gelijk trekken, omdat je in de loop van de tijd natuurlijk minder/meer gaat verdienen in een jaar, waardoor je minder/meer kan aftrekken in dat geval. Ook omdat je veel meer moet aflossen in het begin, zijn je maandlasten hoger in het begin en dat moet je natuurlijk maar net kunnen betalen dan (waarschijnlijk wel).

[ Voor 1% gewijzigd door Macros op 11-11-2009 21:53 . Reden: Het maximaliseerd de HRE juist niet, het is juist nog ongunstiger dan een normale anuitaire hypotheek. ]

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 11 november 2009 @ 16:06:
[...]


Optimisme is goed. Maar er zijn wel degelijk enorme prijsdalingen. Er worden nu starterswoningen in Rotterdam voor 160.000€ op de markt gebracht die een pre-crisis marktbubbel prijs van 225.000€ hadden. Dat is een prijsdaling van 29%. Je kunt natuurlijk al deze prijsdalingen in nieuwbouw als incidenten afdoen maar ik vraag het me af.


[...]


En verwacht je nu echt dat ik in deze flamebait ga happen?

Dit is het probleem van jou dmiles... Jij noemt alleen maar dalingen en het liefst zo fors mogelijk... Terwijl dit totaal niet typerend is voor de gehele markt...
Laat staan dat ze representatief zijn... Niet dus...

Wat schiet je daar nou mee op?

Ik zeg toch ook, ze zullen er best zijn, maar ze gaan hier veel besparen... Waarop dan? Gaat wel deels ten kosten van de kwaliteit. Eerst zien waarop ze gaan besparen en dan pas geloven...

Als iemand tegen jou zegt: Wil je een auto kopen?
In plaats van 25000 kost ie nu 15000...
Dat je dan een KIA krijgt ipv een BMW doet er toch verder niet toe?

Verwijderd schreef op woensdag 11 november 2009 @ 18:53:
[...]


Als ik het me goed herinner beweer je een starter te zijn die over twee jaar wil kopen. Je hebt dus alle belang bij het klappen van de bubbel. Echter, je argumentatie laat precies het tegengestelde zien. Je stelt ontwijkende vragen en ontkent prijsdalingen in de markt.

Je begrijpt het nog steeds niet he???
Wat als de rente straks een stuk hoger staat en je kan dat zo goedkope huis niet meer kopen vanwege de hoge rente??? Zit je dan met je lage verkoopprijs en kan je er alsnog niet wonen....

[argro]

n4m3l355 schreef op woensdag 11 november 2009 @ 20:22:
Ik heb hetzelfde bericht op meerdere fora gezien en jammer genoeg komt het mij een beetje over als stemmingsmakerij. Ik ben niet bekend met de projecten daar noch waar ik zelf werkzaam ben dus ik vraag me dan direct af met welke aannemer(s) ze denken dit te bereiken. Verder is een prijsdaling van 30+% absoluut niet haalbaar uit de daadwerkelijke bouw als je je realiseert dat de woningprijs voor 30% minimaal wordt bepaalt door de grondprijs. Verder in het achterhoofd houdende dat de hoofdaannemer nu zeker lagere prijzen kan bedingen (tot 10 a 15%) maar dan ben je nog bij lange na niet aan 30%. Dus deze kortingen die op OA's worden bereikt heeft op de totale prijs misschien een lagere prijs van 8% tot gevolg. Dus inderdaad om zoiets te bereiken als wat men hier claimed dien je het toch te zoeken in totaal andere ontwerpen (lees meer naar de markt gericht).

Grote klappen, snel thuis. Vermoed dus dat de woningen en de kavels wat kleiner zijn geworden.

Zo wordt thans in Den Haag ook een appartementengebouw gerealiseerd waarvan de vanafprijs enige tijd geleden 299k€ v.o.n. was. Thans is de vanafprijs 225k€. Ik heb niet de illusie dat het appartement van 299k€ ook maar enigszins lijkt op dat van 225k€. Waar het appartement van 299k€ nog 75m2 was (8 per verdieping) is het appartement van 225k€ nog maar 60m2 (10 per verdieping). Van een prijsdaling van 25% is in dit geval natuurlijk geen sprake.

[MBV]

@dfrenner: Dat is nu het punt wel een beetje: je kan beter dán kopen tegen hoge rentelasten, en 5 jaar later (doe eens optimistisch) oversluiten naar een lagere rente, dan nú een huis kopen tegen lage rentelasten, en dan 5 jaar later ineens het dubbele moeten betalen. Ik heb dat argument hier al eens langs zien komen, en zo gezien lijkt het me het 'leukste' om te kopen tegen hoge rente. Ik kan dan namelijk niet meer of minder uitgeven dan een willekeurige andere starter, dus de maandlasten zullen min-of-meer gelijk zijn.
Kopen vlak voor de piek, verkopen net na het dal, of doe ik nu iets verkeerd? 't is heel natuurlijk gedrag hoor: go with the flow. Maar erg verstandig is het niet

@nameless: vroeger was in Rotterdam alles pacht, is dat veranderd?

[ Voor 5% gewijzigd door MBV op 11-11-2009 23:20 ]

[mrmrmr]

argro schreef op woensdag 11 november 2009 @ 23:14:
[...]
Zo wordt thans in Den Haag ook een appartementengebouw gerealiseerd waarvan de vanafprijs enige tijd geleden 299k€ v.o.n. was. Thans is de vanafprijs 225k€. Ik heb niet de illusie dat het appartement van 299k€ ook maar enigszins lijkt op dat van 225k€. Waar het appartement van 299k€ nog 75m2 was (8 per verdieping) is het appartement van 225k€ nog maar 60m2 (10 per verdieping). Van een prijsdaling van 25% is in dit geval natuurlijk geen sprake.

Wel goed rekenen

van 75 naar 60 is -20%
van 299k naar 225k is -24.8%

Als jouw basiscijfers kloppen, is de prijs iets harder gedaald dan het vloeroppervlak.

[BlakHawk]

MBV schreef op woensdag 11 november 2009 @ 23:19:
@dfrenner: Dat is nu het punt wel een beetje: je kan beter dán kopen tegen hoge rentelasten, en 5 jaar later (doe eens optimistisch) oversluiten naar een lagere rente, dan nú een huis kopen tegen lage rentelasten, en dan 5 jaar later ineens het dubbele moeten betalen. Ik heb dat argument hier al eens langs zien komen, en zo gezien lijkt het me het 'leukste' om te kopen tegen hoge rente. Ik kan dan namelijk niet meer of minder uitgeven dan een willekeurige andere starter, dus de maandlasten zullen min-of-meer gelijk zijn.
Kopen vlak voor de piek, verkopen net na het dal, of doe ik nu iets verkeerd? 't is heel natuurlijk gedrag hoor: go with the flow. Maar erg verstandig is het niet

@nameless: vroeger was in Rotterdam alles pacht, is dat veranderd?

Dat valt in het geval van een spaarhypotheek wel mee!
Sterker nog, nu met weinig rente kopen en dus automatisch veel inleggen in het spaar gedeelte en straks veel rente betalen en vangen kan in sommige gevallen voordeliger uitvallen.

Ik kan me nog herinneren dat het bij mijn vader voordeliger was om voor een iets hogere rente te gaan (de laatste 5 of 10 jaar van de hypotheek). Juist omdat hij voorheen al veel had ingelegd, dan gaat rente over rente extra hard meetellen. En natuurlijk drukt de rente de baten wel, maar over de rente krijg je gewoon HRA.

[Jaspertje]

mrmrmr schreef op woensdag 11 november 2009 @ 23:27:
[...]


Wel goed rekenen

van 75 naar 60 is -20%
van 299k naar 225k is -24.8%

Als jouw basiscijfers kloppen, is de prijs iets harder gedaald dan het vloeroppervlak.

Ok, dus dan zouden die huizen 5% goedkoper zijn geworden... ik moet zeggen dat ik daar niet warm van wordt of meteen mezelf een crisis aanpraat. Sterker nog net als met vele andere is dit een kleine daling van de huizenprijs waarop al gezinspeeld werd..

[BlakHawk]

mrmrmr schreef op woensdag 11 november 2009 @ 23:27:
[...]


Wel goed rekenen

van 75 naar 60 is -20%
van 299k naar 225k is -24.8%

Als jouw basiscijfers kloppen, is de prijs iets harder gedaald dan het vloeroppervlak.

Dat is dus niet echt bezuinigen op bouwkosten....
Gewoon andere woningen bouwen, met een verkooppraatje eromheen...

Maar waar wordt dan verder op bezuinigd?

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op woensdag 11 november 2009 @ 20:22:
... Verder is een prijsdaling van 30+% absoluut niet haalbaar uit de daadwerkelijke bouw als je je realiseert dat de woningprijs voor 30% minimaal wordt bepaalt door de grondprijs. ...
Dus inderdaad om zoiets te bereiken als wat men hier claimed dien je het toch te zoeken in totaal andere ontwerpen (lees meer naar de markt gericht)....

Ik ben het met je eens dat de grondprijs een belangrijk deel uitmaakt van de totale prijs en dat de overheid die niet snel zal laten zakken. Hoewel dat in deze tijd wel zou moeten.

Maar, ik vraag me af in hoeverre er van een kwaliteitsdaling werkelijk sprake is of dat dit nu als excuus gebruikt wordt door projectontwikkelaars voor al die jaren te hoge prijzen te hebben gevraagd.

In het algemeen zijn Nederlanders bereid voor alles de hoofdprijs te betalen: huizen, benzine, auto's , elektronica. Vergelijk de prijs van een macbook maar eens met die in de VS. Is de macbook in de VS nu ook van lagere kwaliteit omdat ie goedkoper is? In hoeverre waren deze nieuwbouwprijzen van voor de crisis ook niet gewoon marketing? De gek betaalde het er toch wel voor. Nu de markt het niet meer betalen kan, gaan de prijzen dus wel omlaag.

Dat dit incidenten zijn ben ik niet met je eens. Nieuwbouw wordt sinds begin 2009 al structureel goedkoper aangeboden, hoewel lang niet overal 30% goedkoper.

Macros schreef op woensdag 11 november 2009 @ 21:41:

zie dat de netto lasten variant de eerste periode VEEL meer aflost ...

En een lening aflossen is een goede zaak. Your logic is flawed .

dfrenner schreef op woensdag 11 november 2009 @ 22:22:
...
Wat als de rente straks een stuk hoger staat en je kan dat zo goedkope huis niet meer kopen vanwege de hoge rente??? Zit je dan met je lage verkoopprijs en kan je er alsnog niet wonen....

Je kunt beter een huis van 100.000€ kopen tegen 10% rente dan een huis van 200.000€ tegen 5% rente. Je executiewaarde, de kosten koper, je hypotheekschuld, WOZ-belasting, aflossingsbedrag zijn allemaal lager terwijl je rentelasten ongeveer gelijk zijn.

[Jaspertje]

Verwijderd schreef op donderdag 12 november 2009 @ 07:50:
[...]
In het algemeen zijn Nederlanders bereid voor alles de hoofdprijs te betalen: huizen, benzine, auto's , elektronica. Vergelijk de prijs van een macbook maar eens met die in de VS. Is de macbook in de VS nu ook van lagere kwaliteit omdat ie goedkoper is? In hoeverre waren deze nieuwbouwprijzen van voor de crisis ook niet gewoon marketing? De gek betaalde het er toch wel voor. Nu de markt het niet meer betalen kan, gaan de prijzen dus wel omlaag.

De prijs wordt door meer betaald dan alleen wat de gek ervoor geeft. Valuta (dollar naar euro) en belasting zijn er twee van... Je kan niet een prijs in 2 landen 1-1 vergelijken en dan maar zeggen dat wij meer betalen. Het enige waarmee dat kan is MacDonalds geloof ik... die hanteren overal ongeveer gelijke prijzen...

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op donderdag 12 november 2009 @ 07:50:
[...]


Ik ben het met je eens dat de grondprijs een belangrijk deel uitmaakt van de totale prijs en dat de overheid die niet snel zal laten zakken. Hoewel dat in deze tijd wel zou moeten.

Gebeurd niet maar zou niet moeten...
Dus daar komt geen verandering in...

Maar, ik vraag me af in hoeverre er van een kwaliteitsdaling werkelijk sprake is of dat dit nu als excuus gebruikt wordt door projectontwikkelaars voor al die jaren te hoge prijzen te hebben gevraagd.

Als ze daadwerkelijk buitensporige prijzen vroegen, dan zouden ze nu geen verliezen maken en dan zouden de woningen lager ingezet worden en dan zouden er geen projecten stilgelegd worden... Want dat is veel duurder.
Dus van dat punt geloof ik helemaal niets.

In het algemeen zijn Nederlanders bereid voor alles de hoofdprijs te betalen: huizen, benzine, auto's , elektronica. Vergelijk de prijs van een macbook maar eens met die in de VS. Is de macbook in de VS nu ook van lagere kwaliteit omdat ie goedkoper is? In hoeverre waren deze nieuwbouwprijzen van voor de crisis ook niet gewoon marketing? De gek betaalde het er toch wel voor. Nu de markt het niet meer betalen kan, gaan de prijzen dus wel omlaag.

Lekkere vergelijking, heel veel is in de VS goedkoper. DVD's, benzine, merkkleding. Maar veel komt ook daar vandaan! Dan is het logischerwijs goedkoper.

Dat dit incidenten zijn ben ik niet met je eens. Nieuwbouw wordt sinds begin 2009 al structureel goedkoper aangeboden, hoewel lang niet overal 30% goedkoper.

Inderdaad, waarom denk je dat het liever wordt stilgelegd dan zo goedkoop aanbieden?
Het is geen liefdadigheidsinstelling! Het is een bedrijf die maar tijdelijk op een kostprijs kan gaan zitten. En op een gegeven moment is het beter om mensen de laan uit te sturen en dan maar projecten stil te leggen!

En een lening aflossen is een goede zaak. Your logic is flawed .

Tuurlijk is aflossen een goede zaak, maar een spaarhypotheek geeft je ook zekerheid van aflossen, dus waarom niet?

Je kunt beter een huis van 100.000€ kopen tegen 10% rente dan een huis van 200.000€ tegen 5% rente. Je executiewaarde, de kosten koper, je hypotheekschuld, WOZ-belasting, aflossingsbedrag zijn allemaal lager terwijl je rentelasten ongeveer gelijk zijn.

Ja maar het kan zo maar zo zijn dat je nu wel je huis van je dromen kan kopen en als de rente hoog staat, dat je dan de maandlasten van dat huis niet meer kan dragen...
In je bovenstaande voorbeeld laat je zien dat een verdubbeling van je rente er voor zorgt dat je de helft van het bedrag daarna kan lenen voor dezelfde maandrente te behouden.

Wat als in jouw voorbeeld de huizenprijzen maar met 20% zakken? Dan MOET je een stuk kleiner gaan wonen, ook al is het gedaald... Door die hoge rente.
Dus dat is helemaal niet altijd positief...

Ik blijf bij mijn punt dat het om je maandlasten gaat. Daar moet je het immers iedere maand mee doen! Lagere maandlasten = minder risico.
Daar kun je niet omheen.

[BlakHawk]

Jaspertje schreef op donderdag 12 november 2009 @ 08:23:
[...]
De prijs wordt door meer betaald dan alleen wat de gek ervoor geeft. Valuta (dollar naar euro) en belasting zijn er twee van... Je kan niet een prijs in 2 landen 1-1 vergelijken en dan maar zeggen dat wij meer betalen. Het enige waarmee dat kan is MacDonalds geloof ik... die hanteren overal ongeveer gelijke prijzen...

Ook niet helemaal.
Bestel in de VS maar een large menu... Krijg je twee keer zo veel als hier muv het broodje, voor wel ongeveer hetzelfde geld als hier...
En daar is de saus gratis en refills van de drankjes gratis!

Dus ook niet 1:1 te vergelijken...

[argro]

mrmrmr schreef op woensdag 11 november 2009 @ 23:27:
[...]

Wel goed rekenen

van 75 naar 60 is -20%
van 299k naar 225k is -24.8%

Als jouw basiscijfers kloppen, is de prijs iets harder gedaald dan het vloeroppervlak.

Waar, maar wie zegt dat de woning verder wel hetzelfde is gebleven? Wellicht een kleinere keuken, soberdere badkamer et cetera.

Het ging mij er alleen om dat prijsdalingen niet altijd zijn wat het lijkt. Wanneer je puur naar de prijs zou kijken dan zou je zeggen dat de pijzen met 25% zijn gedaald. (Paniek!!) Maar wanneer je goed kijkt blijkt er een prijsdaling van maximal 5% te zijn.

dfrenner schreef op woensdag 11 november 2009 @ 23:32:
[...]

Dat is dus niet echt bezuinigen op bouwkosten....
Gewoon andere woningen bouwen, met een verkooppraatje eromheen...

Maar waar wordt dan verder op bezuinigd?

Minder bouwen is toch ook bezuinigen? Geloof jij echt dat je door slimmer/betet/whatever te bouwen dergelijke bedragen kunt besparen? Ik niet. Dergelijke bezuinigingen zijn alleen mogelijk door de kaasschaaf flink over het plan heen te halen.

[FireAge]

dfrenner schreef op donderdag 12 november 2009 @ 08:33:
Ik blijf bij mijn punt dat het om je maandlasten gaat. Daar moet je het immers iedere maand mee doen! Lagere maandlasten = minder risico.
Daar kun je niet omheen.

Lagere maandlasten = minder risico??
Minder schuld = minder risico!

Als je een huis duur koopt met lage maandlasten, en je komt in de problemen op het moment dat de huizenprijzen lager liggen, dan ben je de sjaak. De kans hierop is groot, omdat je hoog ingekocht hebt. Dan blijf je over met een behoorlijke restschuld na executieverkoop.

Als je een huis goedkoop koopt, met hoge maandlasten, en je komt in de problemen dan is de kans groot dat je je huis voor minstens dezelfde prijs kwijt raakt waardoor je geen restschuld overhoud. De kans dat je in de problemen komt is groter omdat je maandlasten hoger liggen, maar de gevolgen zijn kleiner.

Ik loop liever meer kans op weinig schade dan minder kans op veel schade.

[Istrilyin]

Deze pik ik er voor vandaag uit:

MBV schreef op woensdag 11 november 2009 @ 19:15:
Ik heb belang bij de waarheid te weten. Dat de huizenmarkt klapt is an sich niet gunstig voor starters: hij zal klappen met een oorzaak, en die oorzaak zal er heel waarschijnlijk voor zorgen dat ik ook geen huis kan kopen.

MBV, een huizenmarkt die klapt is "an sich" buitengewoon gunstig voor starters. Als je dat niet inziet... dan houdt discussie dus echt gewoon op. Wat mij betreft in ieder geval. Je praat trouwens, zoals dmiles opviel, inderdaad nogal vanuit het huizenbezitters standpunt. Beetje vreemd aangezien je wel meer kennis hebt van het bankwezen, ik bedoel het is niet dat je domweg makelaars napraat. Als je inderdaad in de situatie zit die je een paar pagina's geleden aangaf, dan is mijn advies: pak een goedkope huurwoning nu je nog student bent en wordt scheefhuurder later. Als je je dan over een paar jaar schuldig voelt naar de overheid toe kun je dan nog altijd beslissen om maandelijkse donaties aan de belastingdienst te doen.

Uitzondering is als het dalen gepaard gaat met iets heel negatiefs. Als er gif in de grond zit bijvoorbeeld, of wanneer de helft van de banen ergens verdwijnt.

Met die huizen van Rotterdam ging ik tegen een onjuiste argumentatie in. Ik zal een extreem voorbeeld geven om te verduidelijken wat ik bedoel: Stel dat er een nieuwbouwwijk is gepland vol met 2-kappers met een verkoopprijs van 5 ton. Helaas, markt is slap, weinig kopers in dat segment. De projectontwikkelaar besluit om er dan maar kleinere rijtjeshuizen neer te zetten, verkoopprijs 3 ton. Is dat een teken dat de marktprijs van huizen 40% is gedaald? Ik denk het niet, maar dat is wel jouw argument om te beweren dat de huizenprijzen 27% zijn gedaald.

Als een Ferrari gisteren 100k kostte en vandaag kost een Fiat Panda 5k, dan geldt niet dat "de prijs gedaald is", en dat is dus off-topic.

[Shabbaman]

Istrilyin schreef op donderdag 12 november 2009 @ 10:26:
MBV, een huizenmarkt die klapt is "an sich" buitengewoon gunstig voor starters. Als je dat niet inziet... dan houdt discussie dus echt gewoon op.

Prima dan. Bewijs het eerst maar eens. Als de huizenmarkt klapt is er helemaal geen doorstroming meer. Mij lijkt dat zeker niet gunstig voor starters.

[Woy]

Istrilyin schreef op donderdag 12 november 2009 @ 10:26:
Deze pik ik er voor vandaag uit:


[...]

MBV, een huizenmarkt die klapt is "an sich" buitengewoon gunstig voor starters. Als je dat niet inziet... dan houdt discussie dus echt gewoon op. Wat mij betreft in ieder geval.

Als jij niet inziet dat "het klappen van de huizenmarkt" nog veel meer consequenties heeft, en dat dat waarschijnlijk ook veel gevolgen voor de rest van Nederland heeft. En dat MBV het daarom niet als iets positiefs ziet, houdt de discussie inderdaad gewoon echt op.

Ik heb MBV nergens zien ontkennen dat alleen lagere prijzen voor hem in ieder geval positief zouden zijn.

Je praat trouwens, zoals dmiles opviel, inderdaad nogal vanuit het huizenbezitters standpunt. Beetje vreemd aangezien je wel meer kennis hebt van het bankwezen.

Je hoeft natuurlijk niet altijd te denken dat er gaat gebeuren wat het voordeligst is voor jou. Het zou voor mij ook voordelig zijn als ik morgen de jackpot zou winnen, echter is mijn mening dat de kans daarop enorm klein is.

Ik snap dus niet zo goed wat er vreemd aan is, dat MBV een mening heeft over de markt, die misschien niet het meest voordelig voor zijn situatie is.

Als een Ferrari gisteren 100k kostte en vandaag kost een Fiat Panda 5k, dan geldt niet dat "de prijs gedaald is", en dat is dus off-topic.

Dat is inderdaad precies het punt dat MBV maakt, terwijl dmiles het wel aandraagt als: "De prijs is met 27% gedaald"

Verwijderd schreef op donderdag 12 november 2009 @ 07:50:
En een lening aflossen is een goede zaak. Your logic is flawed .

Zijn logic is helemaal niet flawed, hij ontkracht alleen jouw complete argument. Hij zegt nergens dat je niet moet aflossen. Hij laat alleen terecht zien dat jouw complete voorbeeld totaal niet te vergelijken is! Zoals al meerdere malen gezegd en aangetoond in dit topic, is sparen tegen hetzelfde rente-percentage als de lening qua waardeopbouw exact gelijk aan direct aflossen op de lening.

MBV schreef op woensdag 11 november 2009 @ 16:50:
[...]
Dat is heel fijn om te weten. Maar stel: je neemt een hypotheek bij de SNS, en sluit een spaarverzekering (of hoe dat ook heten moge) af bij Reaal. Wat gebeurt er dan?
Stel, je neemt een aflossingsvrije hypotheek bij bank X, en zet je geld vast bij bank Y, wat gebeurt er dan als een van beide failliet gaat?
En ook zoiets: is die €20.000 of €100.000 in het depositostelsel vóór of na verrekening van schulden?

Dan is het inderdaad een stuk lastiger. Je kunt niet verrekenen, aangezien je bij 2 verschillende partijen zit. Of je spaardeel dan onder het deposito garantiestelling valt is afhankelijk van de vorm die je hebt genomen. Bij banksparen valt het wel on de garantieregeling, maar een kapitaalverzerking waarschijnlijk niet. Het is dus wel van belang om te zorgen dat je of beide producten bij dezelfde partij afsluit, of dat je je spaardeel in ieder geval bij een partij afsluit waar je vertrouwen hebt dat die niet omvalt ( Dat is alleen nogal lastig ).

Verder geld de garantieregeling pas na verrekening.
Van de DNB site

Wordt mijn (hypotheek)schuld verrekend met mijn tegoed?
Een minder bekend detail van het depositogarantiestelsel is, dat voordat de aanspraak op uitkering wordt vastgesteld, er verrekend wordt. Verrekening houdt in dat de schulden van een rekeninghouder aan de bank (zoals een hypotheek of een consumptief krediet) per datum van toepassing van de noodregeling of faillietverklaring worden verminderd met diens bij de bank uitstaande deposito's (o.a. spaargelden en rekening-couranttegoeden). Als er daarna een positief depositosaldo overblijft, kan de rekeninghouder in aanmerking komen voor een uitkering volgens het depositogarantiestelsel.

[ Voor 30% gewijzigd door Woy op 12-11-2009 10:40 ]

[BlakHawk]

FireAge schreef op donderdag 12 november 2009 @ 09:21:
[...]

Lagere maandlasten = minder risico??
Minder schuld = minder risico!

Als je een huis duur koopt met lage maandlasten, en je komt in de problemen op het moment dat de huizenprijzen lager liggen, dan ben je de sjaak. De kans hierop is groot, omdat je hoog ingekocht hebt. Dan blijf je over met een behoorlijke restschuld na executieverkoop.

Als je een huis goedkoop koopt, met hoge maandlasten, en je komt in de problemen dan is de kans groot dat je je huis voor minstens dezelfde prijs kwijt raakt waardoor je geen restschuld overhoud. De kans dat je in de problemen komt is groter omdat je maandlasten hoger liggen, maar de gevolgen zijn kleiner.

Ik loop liever meer kans op weinig schade dan minder kans op veel schade.

Zolang die kans op veel schade ook heel erg beperkt is... Maakt dat niets uit.
Vooral ook omdat je geen keuze hebt tussen beide!

Je doet nu net alsof je kan kiezen voor beide situaties, dit is totaal niet aan de orde. De situatie van 100.000 tegen 10% rente is er nu eenmaal niet en het is maar zeer de vraag of die ooit gaat komen.

Hoe verder de jaren verstrijken hoe minder kans er is dat een eengezinswoning ooit weer 100.000 euro kost in de randstad, want we hebben inflatie...

Met het stilleggen van nieuwbouwprojecten, wordt het nieuwe aanbod uitgesteld. Dit aanbod is nodig om de bevolkingsgroei op te vangen...

[MBV]

Istrilyin schreef op donderdag 12 november 2009 @ 10:26:
Deze pik ik er voor vandaag uit:


[...]

MBV, een huizenmarkt die klapt is "an sich" buitengewoon gunstig voor starters. Als je dat niet inziet...

Dat is oppervlakkig gezien helemaal waar. Maar in de schaarse situatie van Nederland zie je dat huizen precies zoveel gaan kosten als de gek ervoor kán betalen. Als de huizenprijzen nu met een noodgang omlaag gaan, zal dat komen doordat de gek het er niet meer voor kán betalen, en ik dus heel waarschijnlijk ook niet. Of ik moet mijn oom (die volgens mij genoeg 'cash' heeft, hij heeft o.a. het huis van mijn opa als speculatieobject en verhuurt het voor een schijntje) vragen een huis te financieren tegen normale maandlasten.

Je praat trouwens, zoals dmiles opviel, inderdaad nogal vanuit het huizenbezitters standpunt.

Fout: zoals diverse huizenbezitters hier zeggen dat het voor de algemene economie in Nederland beter is de HRA af te schaffen, kijk ik ook voorbij mijn eigen neus.

Als je inderdaad in de situatie zit die je een paar pagina's geleden aangaf, dan is mijn advies: pak een goedkope huurwoning nu je nog student bent en wordt scheefhuurder later. Als je je dan over een paar jaar schuldig voelt naar de overheid toe kun je dan nog altijd beslissen om maandelijkse donaties aan de belastingdienst te doen.

Ik zal me nooit schuldig voelen naar de overheid: dat het een bizarre situatie is wil nog niet zeggen dat ik er geen gebruik van ga maken. Ik zal wel op een partij stemmen die hier een gedegen oplossing voor heeft. En sowieso is de kans vrij groot dat ik nu 2 jaar iets ga huren, en als de huizenmarkt dan uit het dal klimt, ga ik een huis/appartement kopen.

Als een Ferrari gisteren 100k kostte en vandaag kost een Fiat Panda 5k, dan geldt niet dat "de prijs gedaald is", en dat is dus off-topic.

Bedankt, dat was precies het punt wat ik maakte, in reactie op deze post:

Verwijderd schreef op woensdag 11 november 2009 @ 16:06:
Maar er zijn wel degelijk enorme prijsdalingen. Er worden nu starterswoningen in Rotterdam voor 160.000€ op de markt gebracht die een pre-crisis marktbubbel prijs van 225.000€ hadden. Dat is een prijsdaling van 29%. Je kunt natuurlijk al deze prijsdalingen in nieuwbouw als incidenten afdoen maar ik vraag het me af.

FireAge schreef op donderdag 12 november 2009 @ 09:21:
[...]

Lagere maandlasten = minder risico??
Minder schuld = minder risico!

Als je een huis duur koopt met lage maandlasten, en je komt in de problemen op het moment dat de huizenprijzen lager liggen, dan ben je de sjaak. De kans hierop is groot, omdat je hoog ingekocht hebt. Dan blijf je over met een behoorlijke restschuld na executieverkoop.

Toch is er wel wat voor te zeggen: als de maandlasten lager zijn, is de kans een stuk kleiner dat je het op een gegeven moment niet kan betalen, toch?

[ Voor 10% gewijzigd door MBV op 12-11-2009 11:20 ]

[Istrilyin]

MBV schreef op donderdag 12 november 2009 @ 11:17:
Dat is oppervlakkig gezien helemaal waar. Maar in de schaarse situatie van Nederland zie je dat huizen precies zoveel gaan kosten als de gek ervoor kán betalen. Als de huizenprijzen nu met een noodgang omlaag gaan, zal dat komen doordat de gek het er niet meer voor kán betalen, en ik dus heel waarschijnlijk ook niet.

Maar... wat "de gek" kan betalen hangt weer erg af van de hypo rente.
Lage rente = je moet concurreren met allerlei gekken die 300k kunnen lenen en hun hoofd op het hakblok willen leggen qua restschuld risico.
Hoge rente = je moet concurreren met allerlei gekken die 150k kunnen lenen.
Ik heb liever dat de gekken niet al te veel kunnen lenen. Jammer voor de verkoper natuurlijk, en voor de overheid.

Toch is er wel wat voor te zeggen: als de maandlasten lager zijn, is de kans een stuk kleiner dat je het op een gegeven moment niet kan betalen, toch?

Misschien is de kans kleiner. Maar als je goedkoop had gekocht met hoge rente, dan heb je opties. Zoals je huis uit gaan zonder restschuld. Als je duur had gekocht met lage rente dan zit je echt in de problemen.

[BlakHawk]

Istrilyin schreef op donderdag 12 november 2009 @ 10:26:
Deze pik ik er voor vandaag uit:


[...]

MBV, een huizenmarkt die klapt is "an sich" buitengewoon gunstig voor starters. Als je dat niet inziet... dan houdt discussie dus echt gewoon op. Wat mij betreft in ieder geval. Je praat trouwens, zoals dmiles opviel, inderdaad nogal vanuit het huizenbezitters standpunt. Beetje vreemd aangezien je wel meer kennis hebt van het bankwezen, ik bedoel het is niet dat je domweg makelaars napraat. Als je inderdaad in de situatie zit die je een paar pagina's geleden aangaf, dan is mijn advies: pak een goedkope huurwoning nu je nog student bent en wordt scheefhuurder later. Als je je dan over een paar jaar schuldig voelt naar de overheid toe kun je dan nog altijd beslissen om maandelijkse donaties aan de belastingdienst te doen.

Hij denk helemaal niet zo vreemd...
We hebben simpel gezegd niet genoeg huizen voor iedere starter!
Als het zo goedkoop wordt dat iedere starter kan kopen, dan zijn er veel te veel starters die willen kopen... Vooral nu ook nieuwbouwprojecten stilliggen.

Daarbij zal een daling gepaard gaan met een stijging van de rente.
Jij kijkt nog altijd alleen anar de verkoopprijs en nergens anders naar... RENTE!!!!

Die aankoopprijs boeit alleen als je het geld hebt liggen. En guess what... Dat hebben starters niet.
Die letten, of zouden moeten letten op hun maandlasten. Dat bepaald uiteindelijk of je in de problemen komt!
Persoon A die 800 euro per maand betaald en persoon B die 1000 per maand betaald. Wie zal er in de WW eerder in de problemen komen? Dan boeit het niet dat A 250.000 voor zijn huis heeft betaald en B maar 200.000...
[/quote]

Shabbaman schreef op donderdag 12 november 2009 @ 10:32:
[...]


Prima dan. Bewijs het eerst maar eens. Als de huizenmarkt klapt is er helemaal geen doorstroming meer. Mij lijkt dat zeker niet gunstig voor starters.

Deze heb ik nog niet eens benoemd... Ook een heel belangrijke!

Woy schreef op donderdag 12 november 2009 @ 10:35:
[...]

Als jij niet inziet dat "het klappen van de huizenmarkt" nog veel meer consequenties heeft, en dat dat waarschijnlijk ook veel gevolgen voor de rest van Nederland heeft. En dat MBV het daarom niet als iets positiefs ziet, houdt de discussie inderdaad gewoon echt op.

Ik heb MBV nergens zien ontkennen dat alleen lagere prijzen voor hem in ieder geval positief zouden zijn.

Zouden kunnen zijn

Je hoeft natuurlijk niet altijd te denken dat er gaat gebeuren wat het voordeligst is voor jou. Het zou voor mij ook voordelig zijn als ik morgen de jackpot zou winnen, echter is mijn mening dat de kans daarop enorm klein is.

Als je hier heel hard gaat roepen dat je hem gaat winnen, neemt je kans dan niet toe?

Dat is inderdaad precies het punt dat MBV maakt, terwijl dmiles het wel aandraagt als: "De prijs is met 27% gedaald"

idd

Verder geld de garantieregeling pas na verrekening.
Van de DNB site

Dus in dat opzicht is een "old-school" spaarhypotheek beter dan een banksparen hypotheek...

MBV schreef op donderdag 12 november 2009 @ 11:17:
Toch is er wel wat voor te zeggen: als de maandlasten lager zijn, is de kans een stuk kleiner dat je het op een gegeven moment niet kan betalen, toch?

En u gaat door voor de koelkast!

Istrilyin schreef op donderdag 12 november 2009 @ 11:44:
Misschien is de kans kleiner. Maar als je goedkoop had gekocht met hoge rente, dan heb je opties. Zoals je huis uit gaan zonder restschuld. Als je duur had gekocht met lage rente dan zit je echt in de problemen.

Er is nu eenmaal geen hoge rente!!!
Sterker nog, hij staat historisch laag...

Leer ermee leven, of verhuis naar een land waar wel hoge rente is!

[ Voor 6% gewijzigd door BlakHawk op 12-11-2009 11:47 ]

[Woy]

dfrenner schreef op donderdag 12 november 2009 @ 11:45:
[...]
Als je hier heel hard gaat roepen dat je hem gaat winnen, neemt je kans dan niet toe?

offtopic:
Als ik andere mensen kan overtuigen wel, want dan worden er minder loten verkocht, aangezien ze zelf denken geen kans meer te maken

Dus in dat opzicht is een "old-school" spaarhypotheek beter dan een banksparen hypotheek...

Daar volg ik je niet helemaal? IMHO is juist een bankspaarhypotheek voordeliger, want daar val je onder de garantie als je spaarproduct bij een andere partij staat dan je lening. Op het moment dat je beide producten bij dezelfde partij hebt, is de garantieregeling meestal totaal niet van belang.

[FireAge]

dfrenner schreef op donderdag 12 november 2009 @ 11:45:
Die aankoopprijs boeit alleen als je het geld hebt liggen. En guess what... Dat hebben starters niet.
Die letten, of zouden moeten letten op hun maandlasten.

Maar daar ga je wat mij betreft de fout in.
Je baseert namelijk maandlasten op een fictief inkomen. En ik zeg fictief, omdat je geen garantie hebt dat je gedurende je hele hypotheek die inkomsten hebt.

Als je een huis koopt in het dal, dan ben je er zeker van dat je nooit financieel in de problemen kan komen door dat huis. Het enige risico wat je overhoudt is dan de eeuwenoude vraag, wanneer zit je in een dal.

[BlakHawk]

Woy schreef op donderdag 12 november 2009 @ 11:58:
[...]

offtopic:
Als ik andere mensen kan overtuigen wel, want dan worden er minder loten verkocht, aangezien ze zelf denken geen kans meer te maken

[...]

Daar volg ik je niet helemaal? IMHO is juist een bankspaarhypotheek voordeliger, want daar val je onder de garantie als je spaarproduct bij een andere partij staat dan je lening. Op het moment dat je beide producten bij dezelfde partij hebt, is de garantieregeling meestal totaal niet van belang.

Punt alleen is dat bijvoorbeeld onze spaarhypotheek, ver boven de 100.000 euro uitkomt.
Alles wat je meer hebt verlies je dan...

En met het oog op de toekomst: 100.000 weer terug naar 20.000 garantie.

Zo bedoelde ik het.

[MBV]

Maar dat is toch bij dezelfde bank als waar je je hypotheek hebt, neem ik aan? Verrekend houd je een schuld over van hypotheek - spaardeel = zelfde als annuïteitenhypotheek.

@FireAge: daar moet je inderdaad rekening mee houden.

[Woy]

dfrenner schreef op donderdag 12 november 2009 @ 12:02:
[...]


Punt alleen is dat bijvoorbeeld onze spaarhypotheek, ver boven de 100.000 euro uitkomt.
Alles wat je meer hebt verlies je dan...

En met het oog op de toekomst: 100.000 weer terug naar 20.000 garantie.

Zo bedoelde ik het.

Ja maar dat risico heb je dus bij elke variant waarbij je spaar/beleggings deel ergens anders stalt dan de lening.

Als je de lening bij dezelfde partij hebt als de waarde die voor de aflossing moet zorgen, heb je bij faillissement gewoon recht op verrekening van je vorderingen en schuld. En dus haalt het niet uit of je nu een bankspaar, kapitaalverzekering of belegingsproduct hebt. ( Zolang je totale vordering minder is dan je schuld ).

Als je het bij verschillende partijen stalt, dan heb je met banksparen het voordeel dat dat tot € 100.000,- ( Of in de toekomst misschien weer € 20.000,- ) onder de garantieregeling valt. Dus wat dat betreft is banksparen in het voordeel.

Als je een kapitaalverzekering als spaardeel hebt, en die stal je bij een andere partij, dan moet je bij hun faillissement maar kijken wat je er nog van terug krijgt. Terwijl je schuld gewoon blijft bestaan.

Vandaar dat ik je stelling

Dus in dat opzicht is een "old-school" spaarhypotheek beter dan een banksparen hypotheek

Niet snap, want IMHO is het precies andersom ( Als je het niet bij dezelfde partij stalt ). Want "Old-School" spaarhypotheken zijn in de regel kapitaalverzekeringen.

[Verwijderd]

Istrilyin schreef op donderdag 12 november 2009 @ 10:26:
Deze pik ik er voor vandaag uit:


[...]

MBV, een huizenmarkt die klapt is "an sich" buitengewoon gunstig voor starters. Als je dat niet inziet... dan houdt discussie dus echt gewoon op. ...

Juist. Bovendien is een prijsdaling gezond voor de gehele Nederlandse economie. De DSB is omgevallen door te veel uitstaande hypotheken voor dure huizen bij te weinig spaargeld. Dit zieke financiele systeem door te hoge huizenprijzen is juist catastrofaal voor de economie. Juist de huizenbezitters hebben interesse bij een stabiele economie en een stabiel financieel systeem. Dat is nu duidelijk niet het geval.

Je praat trouwens, zoals dmiles opviel, inderdaad nogal vanuit het huizenbezitters standpunt. Beetje vreemd aangezien je wel meer kennis hebt van het bankwezen, ...

Een 'starter' met 'iets' te veel kennis van zaken die in een huizenbubbel forum als een huizenbezitter preekt . Wat was ook alweer de forum-technische term voor zo iemand?

Woy schreef op donderdag 12 november 2009 @ 10:35:
[...]

Als jij niet inziet dat "het klappen van de huizenmarkt" nog veel meer consequenties heeft, en dat dat waarschijnlijk ook veel gevolgen voor de rest van Nederland heeft. ...

Nee dus. Je hebt nog steeds niet begrepen dat de wereldwijd overgewaardeerde huizenmarkten de economien in dikke recessies gestort hebben? En dat een stabilisatie van het systeem alleen gepaard gaat met een huizenprijzendaling? Ik dacht dat we die fase van de discussie allang voorbij waren .

[Woy]

Verwijderd schreef op donderdag 12 november 2009 @ 12:18:
[...]
Nee dus. Je hebt nog steeds niet begrepen dat de wereldwijd overgewaardeerde huizenmarkten de economien in dikke recessies gestort hebben? En dat een stabilisatie van het systeem alleen gepaard gaat met een huizenprijzendaling? Ik dacht dat we die fase van de discussie allang voorbij waren .

Sorry hoor, maar weer reageer je weer totaal niet op de inhoud van wat er staat. Het is me dan ook wel duidelijk dat het weinig zin heeft om met jou te discussiëren.

Ik heb nergens in het stukje iets staan over het feit of de wereldwijde recessie wel of niet iets te maken heeft met een overgewaardeerde huizenmarkt. Maar als jij mij die woorden in de mond wil leggen, zoals je constant uitspraken/stellingen van andere verzint moet je dat zelf weten.

Het enige wat is zeg is dat "Het klappen van de huizenbubbel" meer effecten heeft dan alleen een lagere huizenprijs.

Maar ik negeer jouw berichten vanaf nu maar, want op deze manier heeft de discussie toch geen nut.

[MBV]

Verwijderd schreef op donderdag 12 november 2009 @ 12:18:
[...]


Juist. Bovendien is een prijsdaling gezond voor de gehele Nederlandse economie. De DSB is omgevallen door te veel uitstaande hypotheken voor dure huizen bij te weinig spaargeld. Dit zieke financiele systeem door te hoge huizenprijzen is juist catastrofaal voor de economie. Juist de huizenbezitters hebben interesse bij een stabiele economie en een stabiel financieel systeem. Dat is nu duidelijk niet het geval.

Volgens mij niet: de DSB is kapot gegaan door negatieve publiciteit waardoor een bank run ontstond, i.c.m. slechte risico-inschattingen van sub-prime hypotheken. Niet door te weinig spaargeld.
http://www.blikopdebeurs.com/weblog1/pivot/entry.php?id=469
Het financiële systeem is ziek, maar de stabiel hoge huizenprijzen in Nederland hebben daar weinig mee te maken.

Een 'starter' met 'iets' te veel kennis van zaken die in een huizenbubbel forum als een huizenbezitter preekt . Wat was ook alweer de forum-technische term voor zo iemand?

Een nerd die gefascineerd is door de rare constructies van banken etc Geen idee. Mijn reactie op zijn bericht toevallig gelezen?

Een forumbezoeker die in een discussie alleen meningen geeft, en stapels feiten die daarvoor irrelevant zijn geeft, hoe noemen ze zo iemand ook al weer?

Nee dus. Je hebt nog steeds niet begrepen dat de wereldwijd overgewaardeerde huizenmarkten de economien in dikke recessies gestort hebben?

Een aantal van die economieën is niet vergelijkbaar met de Nederlandse situatie. In Spanje gingen de meeste economen er al 10 jaar vanuit dat het mis zou gaan, doordat iedereen 3 huizen wilde hebben om van waardestijgingen te profiteren. In de VS ging het mis doordat iedere zwerver een hypotheek van 3 ton kon krijgen.

En dat een stabilisatie van het systeem alleen gepaard gaat met een huizenprijzendaling? Ik dacht dat we die fase van de discussie allang voorbij waren .

Wil je uitleggen wat je bedoelt met die zin? Ik snap hem niet. Volgens mij gaat een huizenprijzendaling namelijk met veel meer problemen gepaard.

Woy schreef op donderdag 12 november 2009 @ 12:39:
Maar ik negeer jouw berichten vanaf nu maar, want op deze manier heeft de discussie toch geen nut.

Ik zal me ook proberen te beheersen.

[ Voor 5% gewijzigd door MBV op 12-11-2009 12:42 ]

[Verwijderd]

Woy schreef op donderdag 12 november 2009 @ 12:39:
[...]

Sorry hoor, maar weer reageer je weer totaal niet op de inhoud van wat er staat. ...

Dit is steeds je excuus als je eigen argumenten geen stand houden. Reageer dan ook niet meer.

MBV schreef op donderdag 12 november 2009 @ 12:41:
[...]

Volgens mij niet: de DSB is kapot gegaan door negatieve publiciteit waardoor een bank run ontstond, i.c.m. slechte risico-inschattingen van sub-prime hypotheken. Niet door te weinig spaargeld.

Nee hoor. DSB is door de traditionele bankiersfout failliet gegaan. Hier kun je het nog eens nalezen.

De probleemleningen concentreerden zich met name in dit deel van de bank: tophypotheken van 150% of meer waren geen uitzondering, hoewel dat wel werd gebagetallisseerd door Dirk Scheringa in de uitzending van Pauw & Witteman op 19 oktober 2009.

Consumptief krediet versus spaargeld

Daarnaast staat er voor bijna EUR 1,3 miljard aan consumptief krediet uit. Ook hier zijn veel fouten gemaakt door de koppelverkoop van koopsompolissen met torenhoge provisies. De kredietportefeuille tezamen vertegenwoordigde bijna 90% van de portefeuille en was langlopend van karakter. In een eerder verhaal wees ik al op het vervreemden van institutionele beleggers door DSB Bank. Daardoor werd DSB Bank afhankelijker van spaargeld, dat in de kern kortlopend van karakter is. In de loop van 2009 werd zo meer dan de helft van het balanstotaal kortlopend gefinancierd. Met andere woorden DSB Bank bestond uit de gratie van spaarders.

Reputatieschade onherstelbaar beschadigd

Deze scheve financiering, de "mismatch", hebben veel belanghebbenden onvoldoende gerealiseerd. DSB Bank was doormee een "accident waiting to happen." Bij het weglopen van slechts 10% van de spaarders zou DSB Bank al krap komen te zitten en dat was al op 3 oktober 2009 het geval.