Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Wilf]

dfrenner schreef op dinsdag 03 november 2009 @ 16:23:
Niemand verplicht je te gaan huren!

Nee, en dan wonen in een kartonnen doos? Veel mensen kunnen geen huis kopen, moi incluis. Mijn inkomen was al te laag voor een hypotheek toen ik een vaste IT-baan had (kon ik net een garagebox van kopen of een vrijstaand huisje in het noorden van Friesland/Zuiden van Zeeland) en nu ik een eigen bedrijf heb krijg ik al helemaal geen hypotheek meer.

Ik sta nu 5 jaar ingeschreven bij woningnet en schommel tussen plaats 50 en 70 dus nog een jaar of 20 en ik kan uit mijn huidige vrije sectorkrot. Daar word je soms echt diep ongelukkig van, geloof me.

[Verwijderd]

Om maar weer eens ontopic te gaan

Een mooi voorbeeld van de hoeveelheid lucht in de Nederlandse huizenprijzen:

Nieuwbouw in Gronau bij Enschede: 120 m², 5 kamers voor 136 500€.

Nieuwbouw in Enschede, 12 kilometer (!) verderop 115 m², 5 kamers voor 304 000€.

Je moet het er maar voor durfen te vragen .

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 04 november 2009 @ 13:00:
Om maar weer eens ontopic te gaan

Een mooi voorbeeld van de hoeveelheid lucht in de Nederlandse huizenprijzen:

Nieuwbouw in Gronau bij Enschede: 120 m², 5 kamers voor 136 500€.

Nieuwbouw in Enschede, 12 kilometer (!) verderop 115 m², 5 kamers voor 304 000€.

Je moet het er maar voor durfen te vragen .

Wanneer stop je eens met die vergelijking?

Beton tegen hout....
Heien tegen niet heien....
Projecten waar een jaar over gedaan wordt tegen prefab binnen een dag te bouwen....
Hoge grondprijs tegen lage grondprijs....

3 ton voor een vrijstaand herenhuis, vind ik nog wel meevallen.... Vooral met de Nederlandse bouwkwaliteit. Nieuwbouw...

Je kan Duitsland niet vergelijken met Nederland... Ik hoef daar niet te wonen en meerdere mensen klaarblijkelijk niet, anders hadden ze daar wel gewoond!

Grondprijzen kun je niet in een bubbel meenemen natuurlijk.

Ik hoef niet in Duitsland te wonen en al helemaal niet in zo'n prefab houten kist... Ik wil beton! Waarom? Gewenning, comfort en gewoon omdat iedereen dat heeft! Klaar. Het zal niet voor niets zijn dat dat hier zo gedaan wordt, toch???

[MBV]

@dmiles: er zijn inderdaad wat idiote prijzen tussen. Gisteren nog met iemand gepraat die minimaal de WOZ van 140k wilde krijgen voor zijn appartement. Hij bleek niet op Funda te hebben gekeken, en had de makelaar de laan uit gestuurd die hem onder de 140k op de markt wilde zetten.
k heb even op Funda gekeken: zelfde straat, zelfde soort appartement, maar dan 5m2 meer en níet direct onder het dak: €149k onder voorbehoud verkocht. Zijn appartement komt binnenkort op de markt voor €149k... Heb hem toch maar aangeraden binnenkort bij het kadaster te vragen voor welke prijs het huis is verkocht na onderhandeling, niet het idee dat hij dat gaat doen maar toch.

Maar het verschil tussen NL en DE is toch wel aanzienlijk. Dat is niet 12km rijden: dat is een ander land. En de belangrijkste prijsbepalende factor voor een huis is nog altijd de locatie, ook in Duitsland Dichtbij de grens in NL zorgt voor een stuk hogere prijs, omdat je dan kan meeliften op de HRA.

@dfrenner: het verschil tussen houtskeletbouw en beton zou ik toch echt wel aandurven, zeker als het wordt afgewerkt met Deutsche gründlichkeit. In Nederland wordt er bijna geen huis opgeleverd zonder mankementen^*1, doe dus altijd een aankoopkeuring Bij mijn ouders zijn alle tegels in de badkamer en wc vervangen, omdat de lijm na 7 jaar al losliet. De keukenboeren in Nederland zijn 3 dagen bezig om een keuken te monteren, en vervolgens 'gemiddeld' een half jaar^*2 om het af te maken. Houtskeletbouw schijnt net zo weinig onderhoudsgevoelig te zijn als betonnen huizen, mits alles goed dicht zit. En vaak zitten in Duitse huizen juist wél dingen die het onderhoud beperken (zoals kunstof kozijnen) die in Nederland nog steeds niet gemeengoed zijn.

*1) http://www.vinex-locaties.nl/Infocorner/VINEX_nieuws.htm, ik kan geen recentere info vinden.
*2) zuigt-uit-duim getal, gebaseerd op anekdotes van ouders, familie en vrienden.

En moet er in Enschede wel geheid worden? Dat is toch vooral in het westen?

[ Voor 39% gewijzigd door MBV op 04-11-2009 13:30 ]

[Verwijderd]

MBV schreef op woensdag 04 november 2009 @ 13:18:

Maar het verschil tussen NL en DE is toch wel aanzienlijk. Dat is niet 12km rijden: dat is een ander land. ...

Het wonen in Duitsland is niet veel anders dan dat in Nederland. Ik heb er voor mijn werk een tijd gezeten. Het lijkt me alleen een beetje krom dat je door elke dag 12 kilometer heen en terug te gaan rijden de helft minder woonlasten hebt.

De Duitse houtskeletbouw is inderdaad goed van kwaliteit. Het heeft als groot voordeel dat het energieverbruik heel erg laag is.

Hier is er nog een, 141 000€ voor 129 m², 5 kamers op 435 m² grond.

Toch is de markt ook hier wat apart, voor sommige oudere huizen zoals deze wordt in verhouding dan weer veel te veel gevraagd, 142m², 5 kamers voor 229 500€. Misschien proberen verkopers ook hier wanhopig nog te krijgen wat ze er ooit voor betaald hebben.

[MBV]

En dan krijg je er waarschijnlijk niet eens een keuken bij Ik zou niet weten waardoor de prijsverschillen komen, misschien omdat het steen is/lijkt? En misschien hebben ze het er niet voor betaald, maar weten ze nog dat vorig jaar al die nederlanders met HRA die bedragen nog wilden betalen, terwijl de vraag uit Nederland nu is weggevallen

In Duitsland wonen heeft een paar gevolgen voor belasting etc, die ik niet weet. Misschien doe ik het wel als Wilders aan de macht komt

[page404]

MBV schreef op woensdag 04 november 2009 @ 14:33:
In Duitsland wonen heeft een paar gevolgen voor belasting etc, die ik niet weet. Misschien doe ik het wel als Wilders aan de macht komt

Er zit een bepaalde ironie in deze opmerking

neemt niet weg dat dit land imho echt naar de klote gaat als die man het voor het zeggen krijgt....

[BlakHawk]

MBV schreef op woensdag 04 november 2009 @ 13:18:
@dfrenner: het verschil tussen houtskeletbouw en beton zou ik toch echt wel aandurven, zeker als het wordt afgewerkt met Deutsche gründlichkeit. In Nederland wordt er bijna geen huis opgeleverd zonder mankementen^*1, doe dus altijd een aankoopkeuring Bij mijn ouders zijn alle tegels in de badkamer en wc vervangen, omdat de lijm na 7 jaar al losliet. De keukenboeren in Nederland zijn 3 dagen bezig om een keuken te monteren, en vervolgens 'gemiddeld' een half jaar^*2 om het af te maken. Houtskeletbouw schijnt net zo weinig onderhoudsgevoelig te zijn als betonnen huizen, mits alles goed dicht zit. En vaak zitten in Duitse huizen juist wél dingen die het onderhoud beperken (zoals kunstof kozijnen) die in Nederland nog steeds niet gemeengoed zijn.

*1) http://www.vinex-locaties.nl/Infocorner/VINEX_nieuws.htm, ik kan geen recentere info vinden.
*2) zuigt-uit-duim getal, gebaseerd op anekdotes van ouders, familie en vrienden.

En moet er in Enschede wel geheid worden? Dat is toch vooral in het westen?

Duitse degelijkheid... Is dat net zo als met duitse auto's??? Want dan stelt het niet zo veel voor.
Ik hoor vaker over problemen met die bouwpakketten en dan vooral met lekkages etc... Weet niet of de duitse zooi daarvan uitgesloten is.

Feit blijft dat je het niet kunt vergelijken.

[BlakHawk]

page404 schreef op woensdag 04 november 2009 @ 14:36:
[...]

Er zit een bepaalde ironie in deze opmerking

neemt niet weg dat dit land imho echt naar de klote gaat als die man het voor het zeggen krijgt....

Beetje offtopic.... Misschien een ander topic?

[MBV]

dfrenner schreef op woensdag 04 november 2009 @ 14:51:
[...]


Beetje offtopic.... Misschien een ander topic?

Wil je een reactie noemen in de afgelopen 100 posts die niet off-topic is? Ik hoopte trouwens dat niemand mijn opmerking over Wilders serieus zou nemen, valt weer tegen.

dfrenner schreef op woensdag 04 november 2009 @ 14:48:
[...]

Duitse degelijkheid... Is dat net zo als met duitse auto's??? Want dan stelt het niet zo veel voor.
Ik hoor vaker over problemen met die bouwpakketten en dan vooral met lekkages etc... Weet niet of de duitse zooi daarvan uitgesloten is.

Feit blijft dat je het niet kunt vergelijken.

offtopic:
Duitse auto's staan weer op gemiddelde tot hoge plaatsen in betrouwbaarheidsstatistieken, ze hebben een flinke dip gehad van een jaar of 10. Proberen op prijs te concurreren terwijl ze dat niet konden winnen.

Ik weet absoluut niet of er problemen zijn met de Duitse bouwpakketten. Ik weet wel dat er veel Nederlandse huizen met mankementen worden opgeleverd.

[BlakHawk]

MBV schreef op woensdag 04 november 2009 @ 15:39:
[...]

Wil je een reactie noemen in de afgelopen 100 posts die niet off-topic is? Ik hoopte trouwens dat niemand mijn opmerking over Wilders serieus zou nemen, valt weer tegen.


[...]

offtopic:
Duitse auto's staan weer op gemiddelde tot hoge plaatsen in betrouwbaarheidsstatistieken, ze hebben een flinke dip gehad van een jaar of 10. Proberen op prijs te concurreren terwijl ze dat niet konden winnen.

Ik weet absoluut niet of er problemen zijn met de Duitse bouwpakketten. Ik weet wel dat er veel Nederlandse huizen met mankementen worden opgeleverd.

Klopt, maar kun je niet stellen dat beton degelijker is dan hout?
Waarom gebruiken wij dan alleen beton? Voor de lol?

Over Duitse auto's:
Je hebt altijd van die B merken die mee proberen te liften op de echte kwaliteitsmerken... (VW bijvoorbeeld)

[Woy]

De vraag of hout of beton beter is, is nog niet eens zo heel belangrijk. Het belangrijkste is dat je de kostprijs van de 2 huizen dus niet kunt vergelijken omdat de constructie totaal anders is.

Misschien is het wel zo dat houtskeletbouw net zo goed is, alleen een stuk goedkoper.

Dan vraag ik me wel weer af waarom we het in Nederland niet vaker toepassen, maar dat heeft weer niet zoveel met een eventuele huizenbubbel te maken.

[MBV]

Waarom eten wij brood bij het ontbijt en de lunch, en eten we alleen 's avonds warm, terwijl mijn Turkse collega-studente 2x warm eten normaal vindt? Voor de lol? Ik zou het werkelijk niet weten.
Misschien is dat historisch zo gegroeid omdat we meer en al langer in steden wonen dan Duitsers, en in een grote stad had steen het voordeel dat het minder brandbaar was. Verder hebben we hier natuurlijk een zeeklimaat, waardoor energiebesparing minder belangrijk is dan wanneer het elk jaar maandenlang vriest.

offtopic:
Over duitse merken: Pannenstatistik: kleintjes is A3, B-klasse, A-klasse, 1-serie, Golf. Middenklasse is C-klasse, A4, 3-serie, Passat, Octavia. Dus de golf en de passat doen het beter dan de jappen

@Woy: dat heeft alles met de HRA en huizenbubbel te maken. Door de HRA tellen de bouwkosten maar voor de helft mee, en doordat de grond relatief duur is maakt de kostprijs van het huis veel minder uit. Net zoals benzine: door de accijns maakt een prijsstijging van de grondstof ons veel minder uit dan de Amerikanen.
Voorbeeld: stenen huis van 3 ton, met herbouwwaarde van 1 ton, zou als houtskeletbouw maar een herbouwwaarde hebben van 0.5 ton = 2.5 ton => 17% korting, waarbij de staat tegemoet komt in de kosten van de financiering.
In Duitsland kost datzelfde huis 1.5 ton, maak daar houtskelet van en het kost nog maar 1 ton => 33% korting.

[ Voor 27% gewijzigd door MBV op 04-11-2009 16:28 ]

[Slasher]

dfrenner schreef op woensdag 04 november 2009 @ 14:48:
[...]


Duitse degelijkheid... Is dat net zo als met duitse auto's??? Want dan stelt het niet zo veel voor.
Ik hoor vaker over problemen met die bouwpakketten en dan vooral met lekkages etc... Weet niet of de duitse zooi daarvan uitgesloten is.

Feit blijft dat je het niet kunt vergelijken.

Ja joh ga ff flamen over automerken in een huizenmarkt topic

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 04 november 2009 @ 14:07:
[...]


Het wonen in Duitsland is niet veel anders dan dat in Nederland. Ik heb er voor mijn werk een tijd gezeten. Het lijkt me alleen een beetje krom dat je door elke dag 12 kilometer heen en terug te gaan rijden de helft minder woonlasten hebt.

Waarom is dat 'krom'? Als je dat 'krom' vindt moet je gewoon alle Europese grenzen opheffen en er één woningmarkt van maken of een speciaal fiscaal regime invoeren voor degenen die minder dan X kilometer van de grens wonen

[MBV]

@Slasher: het was zo ongeveer het enige onderwerp wat nog niet was langsgekomen, wat op zich een prestatie is in dit topic

@nare man: en wat nog krommer is: de huizen worden daar duurder door de Nederlandse HRA, dus de huizen worden voor Duitsers onbetaalbaar. Ik ben benieuwd hoe die situatie er over 10-20 jaar uitziet als er niks veranderd.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 04 november 2009 @ 16:48:
[...]


Waarom is dat 'krom'? Als je dat 'krom' vindt moet je gewoon alle Europese grenzen opheffen en er één woningmarkt van maken of een speciaal fiscaal regime invoeren voor degenen die minder dan X kilometer van de grens wonen

Het lijkt me juist een groot voordeel dat er nog Europese grenzen zijn. Als je het geluk hebt in Enschede te werken kun je je maandlasten halveren door 10 kilometer verder in Gronau te gaan wonen. Sterker nog, het kan voor een starter het verschil zijn tussen niet kunnen kopen en nog wel kunnen kopen alleen door een fictieve(vrij verkeer van personen en goederen) grens over te steken.

[Bartjuh]

Binnenkort weer wat huisjes extra op de markt vanwege gedwongen verkopen van de DSB.

Ben benieuwd of dat nog effect gaat hebben op de prijzen.

[cornelixnootje1]

Bartjuh schreef op woensdag 04 november 2009 @ 18:33:
Binnenkort weer wat huisjes extra op de markt vanwege gedwongen verkopen van de DSB.

Ben benieuwd of dat nog effect gaat hebben op de prijzen.

Hoe komen er extra huizen op de markt als gevolg van DSB?

[page404]

dfrenner schreef op woensdag 04 november 2009 @ 15:55:
[...]


Over Duitse auto's:
Je hebt altijd van die B merken die mee proberen te liften op de echte kwaliteitsmerken... (VW bijvoorbeeld)

zat jij nou te miauwen over offtopic reacties?

[FireAge]

cornelixnootje1 schreef op woensdag 04 november 2009 @ 19:31:
[...]

Hoe komen er extra huizen op de markt als gevolg van DSB?

Omdat ze de koopsompolissen ongeldig willen laten verklaren.
Dan moet de DSB de rente terugbetalen aan de klant, maar moet de klant het geleende geld teruggeven.

[n4m3l355]

DSB verstrekte aan 2% van de Nederlandse bevolking. Hiervan heeft een minieme groep mogelijkerwijs problemen en diens woning zou op de markt kunnen komen. De kans dat dit dan van enige invloed op de markt is lijkt mij hoogst onwaarschijnlijk.

[cornelixnootje1]

FireAge schreef op woensdag 04 november 2009 @ 20:23:
[...]

Omdat ze de koopsompolissen ongeldig willen laten verklaren.
Dan moet de DSB de rente terugbetalen aan de klant, maar moet de klant het geleende geld teruggeven.

Koopsompolissen ongeldig laten verklaren?

Lijkt mij dat dat proces los staat van het failliet gaan van DSB. De hypotheken worden gewoon verkocht per opbod op een veiling, de koper (wss een bank) neemt dan de verantwoordelijkheid voor een eventuele rechtszaak over.

[FireAge]

Maar als de koopsompolissen ongeldig worden verklaard (-> als <-), dan zullen er mensen zijn die in de problemen komen. En dat was waar ik naar verwees. Als een andere bank de lening overkoopt, inclusief het risico, en de lening wordt ongeldig verklaard, dan moet die bank de rente terugbetalen. De klant moet dan echter ook nog steeds het geleende bedrag terugbetalen.

[cornelixnootje1]

FireAge schreef op donderdag 05 november 2009 @ 07:18:
Maar als de koopsompolissen ongeldig worden verklaard (-> als <-), dan zullen er mensen zijn die in de problemen komen. En dat was waar ik naar verwees. Als een andere bank de lening overkoopt, inclusief het risico, en de lening wordt ongeldig verklaard, dan moet die bank de rente terugbetalen. De klant moet dan echter ook nog steeds het geleende bedrag terugbetalen.

Dat zou alleen opgaan in het geval van een "nietig verklaring". En het lijkt mij sterk dat dat nog mogelijk is.

Lijkt me veel waarschijnlijker dat een rechter de overeenkomst aanpast en deze meer in lijn brengt met gangbare hypotheken. Want wie heeft er voordeel bij dat er duizenden Nederlanders ineens op straat staan?

[MBV]

n4m3l355 schreef op woensdag 04 november 2009 @ 21:38:
DSB verstrekte aan 2% van de Nederlandse bevolking. Hiervan heeft een minieme groep mogelijkerwijs problemen en diens woning zou op de markt kunnen komen. De kans dat dit dan van enige invloed op de markt is lijkt mij hoogst onwaarschijnlijk.

Er is sprake van een markt met een heel kleine groep kopers, en een veel grotere groep kopers met weinig gevoel voor realistische prijzen. Als er nu 2% huizen via een veiling o.i.d. op de markt komen betekent dat dat er een koper móet zijn, en de prijzen dus dalen. Dat zou een aanzuigend effect kunnen hebben. Maar de rest van de verkopers zal gewoon blijven zitten waar ze zitten, gok ik: dat doen ze al 2 jaar.

FireAge schreef op woensdag 04 november 2009 @ 20:23:
[...]

Omdat ze de koopsompolissen ongeldig willen laten verklaren.
Dan moet de DSB de rente terugbetalen aan de klant, maar moet de klant het geleende geld teruggeven.

De DSB kan helemaal niks terugbetalen in dat geval, omdat de tent failliet is. Maar als mensen de lening met koopsompolissen etc alleen heeft gebruikt om het huis te kopen, is er niets aan de hand: geen lening, geen geld, ze lopen bij De Hypotheker naar binnen en hebben een nieuwe financiering.

Moeten ze dus niet het geld hebben uitgegeven aan een verbouwing, en van het overgebleven geld een plasma-tv hebben gekocht

[Jrz]

Ik begripj niet hoe je zo'n contract nietig kan laten verklaren.
Mensen moeten een keer lezen wat ze tekenen.

[WVL_KsZeN]

Het gaat wel effect hebben op de prijzen, maar niet door de veiling van die huizen. De echte reden dat de prijzen hierdoor kunnen gaan dalen is dat met het uitvallen van de DSB een groep mensen die vroeger bij geen enkele andere bank een hypotheek konden krijgen nu dus simpelweg niets meer kunnen kopen. Er valt dus een stukje prijsopdrijving weg.

[J2pc]

WVL_KsZeN schreef op donderdag 05 november 2009 @ 09:56:
Het gaat wel effect hebben op de prijzen, maar niet door de veiling van die huizen. De echte reden dat de prijzen hierdoor kunnen gaan dalen is dat met het uitvallen van de DSB een groep mensen die vroeger bij geen enkele andere bank een hypotheek konden krijgen nu dus simpelweg niets meer kunnen kopen. Er valt dus een stukje prijsopdrijving weg.

Ik vraag me serieus af hoe groot die groep gaat zijn, als deze hypotheken al ontbonden (ipv aangepast) worden. Verder speelde deze mensen toch al niet mee in de vraagmarkt, aangezien ze al een huis hebben.

/edit
* J2pc moet beter lezen.

Dat zou een rul kunnen spelen. Maar ik verwacht niet dat die zo gek groot is. Verder zullen die mensen (die nu *nergens* anders een hypotheek kunnen krijgen) toch in de onderkant van de markt gezeten hebben. En anders moeten ze de tering maar naar de nering zetten en een huis kopen wat ze wel kunnen betalen

[ Voor 21% gewijzigd door J2pc op 05-11-2009 11:10 ]

[MBV]

@Jrz: ooit gehoord van de zorgplicht?

@WVL: Dat is geen stukje prijsopdrijving. In een overspannen markt geldt dat zoveel als de koper kán betalen uiteindelijk ook echt betaald gaat worden. De DSB valt weg, andere banken doen niet meer aan aflossingsvrije hypotheken, gaan weer de inkomensnormen strak handhaven etc. Dat betekent dat de kopers minder kunnen betalen, en er daardoor minder verkocht wordt en tegen lagere prijzen. Vraag en aanbod Op dit moment dus domweg deflatie: ondanks dat het inkomen niet terugloopt kunnen mensen minder uitgeven.
@j2pc: Niet zover aan de onderkant hoor, lang niet allemaal starterswoningen. Ook mensen die al een huis van 2 ton konden betalen, en met een DSB-hypotheek naar een huis van 2.5 ton ( + 50k koopsomkanjers en plasma's) verhuisden.

[ Voor 17% gewijzigd door MBV op 05-11-2009 11:18 ]

[Jrz]

MBV schreef op donderdag 05 november 2009 @ 11:16:
@Jrz: ooit gehoord van de zorgplicht?

nee niet echt. Ik vind het echt totale onzin. Mensen sluiten zelf een lening af. Mensen kopen zelf hun huis.
Kan ik nu ook naar de RAF gaan en zeggen ' oh ja ik wil mn contract ontbinden, want mn geluidsinstallatie van 30000 euro kan ik eigenlijk niet betalen... en jullie hadden voor me moeten zorgen'.

Mensen laten elkaar gek maken. Eerst met aandelen, en daarna met kopen. Wat hierna volgt is dat iedereen ZZP'er gaat zijn, zonder ook maar na te denken. Let maar op.

[J2pc]

MBV schreef op donderdag 05 november 2009 @ 11:16:
@Jrz: ooit gehoord van de zorgplicht?

@WVL: Dat is geen stukje prijsopdrijving. In een overspannen markt geldt dat zoveel als de koper kán betalen uiteindelijk ook echt betaald gaat worden. De DSB valt weg, andere banken doen niet meer aan aflossingsvrije hypotheken, gaan weer de inkomensnormen strak handhaven etc. Dat betekent dat de kopers minder kunnen betalen, en er daardoor minder verkocht wordt en tegen lagere prijzen. Vraag en aanbod Op dit moment dus domweg deflatie: ondanks dat het inkomen niet terugloopt kunnen mensen minder uitgeven.
@j2pc: Niet zover aan de onderkant hoor, lang niet allemaal starterswoningen. Ook mensen die al een huis van 2 ton konden betalen, en met een DSB-hypotheek naar een huis van 2.5 ton ( + 50k koopsomkanjers en plasma's) verhuisden.

Daarom ook dat stukje over tering naar de nering zetten en een huis kopen wat je wel kan betalen

Jrz schreef op donderdag 05 november 2009 @ 12:42:
[...]

nee niet echt. Ik vind het echt totale onzin. Mensen sluiten zelf een lening af. Mensen kopen zelf hun huis.
Kan ik nu ook naar de RAF gaan en zeggen ' oh ja ik wil mn contract ontbinden, want mn geluidsinstallatie van 30000 euro kan ik eigenlijk niet betalen... en jullie hadden voor me moeten zorgen'.

Mensen laten elkaar gek maken. Eerst met aandelen, en daarna met kopen. Wat hierna volgt is dat iedereen ZZP'er gaat zijn, zonder ook maar na te denken. Let maar op.

Op zich ben ik 't er wel mee eens dat mensen zich moeten verdiepen in dit soort belangrijke zaken. Aan de andere kant is er ook een groep mensen die (grofgezegd) te ' dom' is om alles zelf uit te zoeken.
Of daadwerkelijk gelooft dat hypotheker/hypotheekshop etc. (al die toko's die draaien op comissies) echt onafhankelijk zijn.

Wil je een onafhankelijk iemand? Moet je 'm zelf betalen. Die zijn d'r ook wel, maarja, dat kost (kortermijnoogkleppenop) geld.

Hypotheker zag in mij toentertijd een 'jochie' dat 'even' een hypotheekje kwam halen. Straalde er aan alle kanten af, houding etc. Viel wat tegen toen ik ingelezen bleek en een aantal lastige vragen stelde. Werd er vervolgens uitgegooid ("Ik denk niet dat we eruit komen, tot ziens") omdat ik niet aan zijn voorstel wilde. (Beleggen + standaard rente etc.)

[ Voor 41% gewijzigd door J2pc op 05-11-2009 13:33 ]

[BlakHawk]

J2pc schreef op donderdag 05 november 2009 @ 13:29:
Hypotheker zag in mij toentertijd een 'jochie' dat 'even' een hypotheekje kwam halen. Straalde er aan alle kanten af, houding etc. Viel wat tegen toen ik ingelezen bleek en een aantal lastige vragen stelde. Werd er vervolgens uitgegooid ("Ik denk niet dat we eruit komen, tot ziens") omdat ik niet aan zijn voorstel wilde. (Beleggen + standaard rente etc.)

Dan had je gewoon een slecht iemand. Bij mij probeerde die het eerst ook wel, maar toen ik zei dat ik per se een spaarhypotheek wilde, heeft ie daar echt zijn best voor gedaan...

[MBV]

J2pc schreef op donderdag 05 november 2009 @ 13:29:
[...]
Wil je een onafhankelijk iemand? Moet je 'm zelf betalen. Die zijn d'r ook wel, maarja, dat kost (kortermijnoogkleppenop) geld.

Google, een van de eerste resultaten: http://www.hypotheker.nl/...om+De+Hypotheker/Default/
Zonder iets te zeggen over kosten etc. Jij snapt dat, ik ook, maar ma Flodder of pa Tokkie? Daarvoor hebben ze de zorgplicht: je zit met een gigantische ongelijkheid aan kennis. Je verwacht toch ook dat jouw huisarts jouw het beste medicijn voorschrijft, niet degene waar hij net een snoepreisje van heeft gekregen? _{oh wacht...}

[ Voor 21% gewijzigd door MBV op 05-11-2009 13:55 ]

[J2pc]

dfrenner schreef op donderdag 05 november 2009 @ 13:41:
[...]


Dan had je gewoon een slecht iemand. Bij mij probeerde die het eerst ook wel, maar toen ik zei dat ik per se een spaarhypotheek wilde, heeft ie daar echt zijn best voor gedaan...

Dat zeker. Maar dat neemt niet weg dat die bedrijven draaien op de provisie die ze krijgen bij het afsluiten van een hypotheek. En ik werd duidelijk naar een bepaald product geduwd waar ik niet heen wilde.

Maargoed, er zijn vast ook goede, die zijn er overal

MBV schreef op donderdag 05 november 2009 @ 13:54:
[...]

Google, een van de eerste resultaten: http://www.hypotheker.nl/...om+De+Hypotheker/Default/
Zonder iets te zeggen over kosten etc. Jij snapt dat, ik ook, maar ma Flodder of pa Tokkie? Daarvoor hebben ze de zorgplicht: je zit met een gigantische ongelijkheid aan kennis. Je verwacht toch ook dat jouw huisarts jouw het beste medicijn voorschrijft, niet degene waar hij net een snoepreisje van heeft gekregen? _{oh wacht...}

true that!
Onafhankelijk of zelfstandig? Commercieel bedrijf, dat zeker. kennisverschil? check! Verschillende provisies bij verschillende verkochte producten indeed!

Verschil met een verkoper die provisie krijgt op bepaalde producten? (Dixons had (heeft?) daar geloof ik een handje van, maar ook bij auto's etc speelt dat. Minder kundige klanten, en verkopers die een extra centje krijgen door net dat duurdere model te verkopen)

[ Voor 14% gewijzigd door J2pc op 05-11-2009 15:09 ]

[ReallyStupidGuy]

Misschien interessant voor deze discussie (aangezien het soms op "Het grote HRA discussietopic" lijkt:
Voorstel EIB voor annuïtaire hypotheekrenteaftrek

Wat voor hypotheek iemand ook afsluit, de fiscus gaat ervan uit dat er jaarlijks een deel van de schuld wordt afgelost, ongeacht dat nu wel of niet gebeurt. De jaarlijkse aftrekpost wordt dan steeds lager.

Het voorstel in de quote lijkt mij, icm een verlaging van de overdrachtsbelasting, een goed voorstel om wat meer evenwicht te creeren. De gevolgen zijn dan:
- Huizenprijzen zakken door de vermindering van de HRA
- Zakken wordt iets gecompenceerd door verlaging overdrachtsbelasting
- Nieuwkomers op de markt hebben het meeste voordeel
- Verhuizen wordt aantrekkelijker gemaakt
- Speculeren wordt nog steeds ontmoedigd door het niet geheel afschaffen van de overdrachtsbelasting


Wat ik in dit topic veel lees is dat er lucht in de markt zit door de HRA, maar wat ik nog niet heb gelezen is dat er veel lucht is voorkomen door de overdrachtsbelasting. Deze vormt een grote belemmering voor speculatie op de nederlandse huizenmarkt, en speculanten hebben over het algemeen de neiging om op bepaalde momenten luchtbellen te veroorzaken (dit is een groot deel van de problemen in America). Het overgrote merendeel van de huizen in nederland zijn volgens mij in het bezit van mensen die er in wonen, niet om winst te maken (hoewel het natuurlijk leuk is als dat wel gebeurt!)

[MBV]

Dat laatste komt in de eerste plaats door de HRA, en is het grootste voordeel van zo'n regeling En minder HRA na verloop van tijd helpt niet echt, zolang de kredietverstrekkers niks veranderen. Bij veel mensen gaat het om korte-termijn-belangen, en zijn ze optimistisch over de toekomst (over 10 jaar verdien ik 2x zo veel )

@j2pc: er zit nogal een verschil in de verantwoordelijkheid van een dixons-verkoper (maximale schade: €2000), een louche autoverkoper (maximale schade: €20.000 o.i.d.), en een hypotheekadviseur (maximale schade: huisuitzetting, faillisement). Banken hebben het privilege om geld te scheppen, daar mag best iets tegenover staan.

[ Voor 21% gewijzigd door MBV op 05-11-2009 15:22 ]

[J2pc]

MBV schreef op donderdag 05 november 2009 @ 15:18:
Dat laatste komt in de eerste plaats door de HRA, en is het grootste voordeel van zo'n regeling

@j2pc: er zit nogal een verschil in de verantwoordelijkheid van een dixons-verkoper (maximale schade: €2000), een louche autoverkoper (maximale schade: €20.000 o.i.d.), en een hypotheekadviseur (maximale schade: huisuitzetting, faillisement). Banken hebben het privilege om geld te scheppen, daar mag best iets tegenover staan.

Zeker, maar wat ik bedoel te zeggen is dat de achterliggende incentive (euro's) niet anders is bij de verkopers.
Helaas snappen / weten veel mensen dat niet

Een bedrijf als hypotheker / hypotheekshop is compleet afhankelijk van de provisies die ze krijgen van hypotheekverstrekkers.

En banken hebben zeker een grote verantwoordelijkheid. Maar in hoeverre zijn die tussenpersonen verantwoordelijk / aansprakelijk voor wat ze verkopen? Hoeveel van die woekerpolissen, waarvoor banken nu (terecht) aangepakt worden zijn eigenlijk door tussenpersonen verkocht? <- echte vraag, niet retorisch

/edit
kan er niet echt iets recent over vinden, maar wel de volgende 2 gevondern:
Tussenpersonen haken af bij schaderegeling woekerpolis

Veel tussenpersonen torpederen de broze schaderegeling voor ’woekerpolissen’. Hoewel hun brancheorganisaties zich vooraf binden aan het oordeel van de Ombudsman Verzekeringen en klachteninstituut Kifid over compensatie van gedupeerden van deze beleggingsverzekeringen, haken tussenpersonen massaal af. Ook koepel NBVA gaat nog niet akkoord, bevestigt de woordvoerder. Juristen waarschuwen dat tussenpersonen vaak niet verzekerd zijn tegen de hoge consumentenclaims.

Tussenpersoon moet ook woekerpolis compenseren

Uit een eerder AFM-rapport is gebleken dat tussenpersonen in een kwart van de gevallen slecht advies hebben gegeven aan afnemers van beleggingsverzekeringen. Bij tussenpersonen in Nederland kan het gaan om kleine kantoren, maar ook grote instellingen zoals De Hypotheker of banken.

vooral die laatste vindt ik echt schokkend trouwens.... 25% van de beleggings hypotheken/verzekeringen op slecht advies...

[ Voor 62% gewijzigd door J2pc op 05-11-2009 15:36 ]

[n4m3l355]

Ik snap ook de het probleem niet zozeer met de provisies. Verwacht men dat diegene die aan de tafel voor niets werkt? Onlangs had ik zelf nog gesproken met een financier en simpelweg de vraag gesteld wat is zijn aandeel en of het ook per uur mogelijk is. Bij beide kreeg ik keurig een antwoord ik vraag me alleen af of mensen bereid zijn om een adviseur 150 euro/uur te betalen, het kromme is dat men geen moeite heeft met 1500 euro. Wat ik wel verwacht is al zou men voor advies per uur gaan betalen dat men de desbetreffende gaat duwen om het snel af te ronden wat enkel ten gunste gaat van het advies. Echter... hoeveel mensen lezen uberhaubt een verbintenis na wat ze voor 30 jaar aangaan. Blijkbaar legio mensen zoals vaker aangegeven discussieren langer over de kleur van hun auto dan over een financiele verbintenis wat simpelweg je leven kan bepalen. Wat nog krommer is dat ik voor zoiets meerdere adviseurs spreek en liever iets extra betaal voor advies en zij blijkbaar al tevrede zijn bij de hypotheker. Ik vraag me dan ook af of deze groep mensen te beschermen zijn.

[MBV]

Maar ten dele, en de bescherming die er was (absurd gedrag verbieden) wordt steeds verder afgebroken richting 'vrije markt' (wat nooit goed kan gaan als geld in principe waardeloos is):
- te hoge provisies verbieden, zoals tot 10-15 jaar geleden het geval was
- hoge reserves verplichten (10% van de leningen als bezit hebben o.i.d., X jaar geleden)
- geen mogelijkheden bieden om leningen door te verkopen om aan de vorige regel te ontkomen (20 jaar geleden geloof ik)

Er zijn in 1930 allerlei wetten in het leven geroepen om te zorgen dat banken geen winst kunnen maken tegen de belangen van Joe Sixpack in, en sinds de jaren '80 zijn die allemaal afgeschaft. Even vooropgesteld dat de inflatie té krampachtig bestrijden (rente richting 20%) ook niet goed bleek te zijn.

En waarom de kleur belangrijker is dan de hypotheek: je verwacht dat een bank in jouw belang werkt, zo is dat gegroeid. Je verwacht dat belachelijk winst maken ten koste van anderen verboden is (zoals dat jaren geleden ook was). En je geeft gratis iets weg, waarbij iedereen eurotekens in z'n ogen krijgt. De kleur van je auto zie je de komende 4 jaar elke dag, het verschil tussen een normale en goede hypotheek was tot 2 jaar geleden onzichtbaar.
Psychologie dus.

[ Voor 23% gewijzigd door MBV op 05-11-2009 20:32 ]

[n4m3l355]

Persoonlijk gaat het bij mij er nog steeds niet in. Je gaat een verbintenis aan voor 30 jaar en je neemt niet eens de tijd om even rustig de papieren door te lezen om te kijken waar je voor tekend? Verder belachelijke winsten, die 80% provisie komt grofweg op 1% van de totale hypotheek uit. Maw een hypotheek van 100.000 euro gaat 1000 euro weg aan provisie. Let wel dit is een service door derde die verricht worden, het is toch niet vreemd dat voor de tijd dat iemand erin steekt dat dit geld kost? Overigens bestaat er bij een degelijk kantoor de keuze tussen een provisie of op uurbasis. Het is zeker inzichtelijk te verkrijgen en naar mijn mening kwestie van er even naar vragen.

Een kleine 2 jaar geleden kreeg ik van de bank een blaadje voor m'n portefeuille waarin ik kenbaar moest maken wat mijn kennis van zaken is betreffende beleggen. Mijn mogelijkheden werden op dat moment dan ook beperkt als ik kenbaar maakte dat ik bv niets van futures snapte. Waarom doet men niet een simpel testje dan ook voor een hypotheek. Snap je niet wat je doet geen probleem dan krijg je enkel een anuiteiten hypotheek, of misschien is geen hypotheek zelfs beter.

[MBV]

@nameless: je hebt het soms over halve analfabeten, en over kleine lettertjes die ik (met technische universitaire studie) amper kan lezen. En jij verwacht dan dat ma Flodder dat begrijpt? Daarnaast verwacht jij dat een bedrijf, dat volstrekt legaal bezig is als ze een (te dure/risicovolle) hypotheek verkopen, dat niet gaat doen omdat de klant het niet snapt? Een product waarvan de verkoper zelf gelooft dat het geen kwaad kan?

"Wat staat er dan allemaal in dat contract? "
"Dat u €500/mnd betaalt aan ons, en dat als het allemaal mis gaat u uw huis moet verkopen."
"Ohhh, maar het gaat toch niet mis?"
"Nee hoor, hier tekenen graag."

Vroeger boden alle banken het maximum, wat door de wetgever op een redelijk percentage werd gelegd. Dan kon een tussenpersoon dus 'gratis' diensten verrichten en tegelijk objectief blijven.

[Wekkel]

Over de brede linie gezien houden banken zich behoorlijk aan bepaalde maximum leenbedragen. Daarbij wordt dan ook gekeken naar andere schulden en inkomen. De subprime lenders zoals DSB maar ook buitenlandse banken hebben gelukkig niet te lang huis kunnen houden. Daardoor blijft de schade in deze crisis vooralsnog beperkt.

Een bank schiet niets op met een klant die haar financieringslasten niet kan betalen (iig niet op de langere termijn). Dat lijkt mij een beter mechanisme tegen te hoge leningen dan overheidsregels (of dat ook in alle gevallen goed werkt, is een tweede).

[Jaspertje]

n4m3l355 schreef op donderdag 05 november 2009 @ 20:56:
Een kleine 2 jaar geleden kreeg ik van de bank een blaadje voor m'n portefeuille waarin ik kenbaar moest maken wat mijn kennis van zaken is betreffende beleggen. Mijn mogelijkheden werden op dat moment dan ook beperkt als ik kenbaar maakte dat ik bv niets van futures snapte. Waarom doet men niet een simpel testje dan ook voor een hypotheek. Snap je niet wat je doet geen probleem dan krijg je enkel een anuiteiten hypotheek, of misschien is geen hypotheek zelfs beter.

Zo'n simpel testje is tegenwoordig verplicht voordat een beleggingsproduct wordt afgesloten. Dus ook bij een hypotheek met beleggingen. En ja, een klant zou theoretisch zijn adviseur kunnen aanklagen als hij heeft aangeven geen risico te willen lopen en dan met een hypotheek opgezadeld te worden waarvan het beoogde rendement 8% is... Tegenwoordig zal zoiets niet zonder heel duidelijk een krabbel van de klant op een "Ik weet dat ik dat eigelijk niet wil maar ik doe het toch" brief staat. En als je die blind ondertekend dan lijft het toch wel een beetje je eigen schuld

[EXX]

Kredietbank: hypotheek bij schulden overnemen
vrijdag, 06 nov 2009 13:50 | Door: de Gelderlander

SITTARD - De gemeentelijke kredietbanken willen de hypotheek overnemen van mensen met hoge schulden. Dat moet voorkomen dat panden terechtkomen op executieveilingen.

Dit plan bespreekt de NVVK, de belangenvereniging van gemeentelijke kredietbanken, binnenkort met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Voorzitter Ger Jaarsma van de NVVK: "Als iemand een grote hypotheekachterstand heeft, zijn wij bereid de hypotheek over te nemen. De koper moet wel de hypotheek kunnen betalen én de bank moet de eventuele restschuld kwijtschelden."

Volgens Jaarsma komt dit de bank én de huiseigenaar ten goede. "Wij willen voorkomen dat deze huizen op executieveilingen komen. De gewone koper komt daar niet aan de bak, een klein groepje opkopers drukt de prijzen. De verkoper is dan de dupe en de bank ook. Die wil niet te lang wachten met het verkopen van een huis, als er geen uitzicht is op aflossing van de schulden."

Jaarsma signaleert dat veel hypotheekplichtigen door de kredietcrisis in zwaar weer terechtkomen. "We krijgen er zelfs een hele nieuwe groep bij, die van de middeninkomens."

Bron

Snap ik dit? Als je je hypotheek kan blijven betalen, dan is er toch geen probleem? De bank moet een restschuld kwijtschelden? Dream on.

[Pooh]

EXX schreef op maandag 09 november 2009 @ 10:25:
Snap ik dit? Als je je hypotheek kan blijven betalen, dan is er toch geen probleem? De bank moet een restschuld kwijtschelden? Dream on.

Waar het volgens mij om gaat:
Iemand heeft een hypotheek bij een bank, en is gestopt met betalen van z'n maandelijke rente/aflossing. De bank is boos, en dreigt met executieverkoop. De persoon klopt aan bij de kredietbank (vaak meerdere schuldeisers, ingewikkeld probleem). De kredietbank stelt orde op zaken, verzint een aflossingsregeling voor alle schulden. Blijft over de hypotheek.
De bank wil af van de hypotheek, niemand wil hem hebben, dus komt er een executieveiling. Persoon staat op straat, moet (soms zelfs duurder) gaan huren, bank krijgt maar een deel van 't geld terug en heeft daarna een vordering voor de restschuld (waarbij ze maar moeten hopen dat ooit terug te krijgen).
Voorgestelde oplossing: Kredietbank neemt hypotheek overv (tegen bepaalde voorwaarden, waarschijnlijk niet meer dan 125% executiewaarde e.d.). Geen executieveiling. Bank krijgt meer geld, en persoon kan in z'n huis blijven wonen. In ruil voor deze service wil de kredietbank dat de bank niet meer moeilijk doet, dus eventuele openstaande meuk (achterstallige betalingen, boetes, inningskosten, meerdere hypotheek boven 125%), moeten worden kwijtgescholden.

Klinkt als een werkbare oplossing in sommige gevallen.

[Henk007]

Ik ben op dit moment het boekje 'Meer, meer, minder' over de US crisis aan het lezen van Freek Staps (NRC).
Heel interessant is om te kijken welke dingen die je daarin leest ook op de Nederlandse markt ziet gebeuren. Gemeentes die woningen opkopen heb ik niet gezien, maar wel horden makelaars die zich transformeren naar executie-preventie-opkopers. Die betaalden nét iets meer dan een de verwachte opbrengst van een executieverkoop.

[EXX]

Pooh schreef op maandag 09 november 2009 @ 10:34:
Voorgestelde oplossing: Kredietbank neemt hypotheek overv (tegen bepaalde voorwaarden, waarschijnlijk niet meer dan 125% executiewaarde e.d.). Geen executieveiling. Bank krijgt meer geld, en persoon kan in z'n huis blijven wonen. In ruil voor deze service wil de kredietbank dat de bank niet meer moeilijk doet, dus eventuele openstaande meuk (achterstallige betalingen, boetes, inningskosten, meerdere hypotheek boven 125%), moeten worden kwijtgescholden.

Klinkt als een werkbare oplossing in sommige gevallen.

Toch vind ik het een beetje raar. De persoon in kwestie zal zijn hypotheek toch moeten blijven betalen, maar dan aan de kredietbank. Als dat kan, dan had hij ook de bank kunnen blijven betalen. Of is het soms de bedoeling zo mensen een bailout te geven in het geval de hypotheek ver boven de waarde van het onderpand ligt?

De gemeente Amsterdam is trouwens ook leuk bezig: midden in de huidige dalende markt de grondprijzen gewoon verhogen

[ Voor 11% gewijzigd door EXX op 09-11-2009 11:41 ]

[Pooh]

EXX schreef op maandag 09 november 2009 @ 10:49:
[...]
Toch vind ik het een beetje raar. De persoon in kwestie zal zijn hypotheek toch moeten blijven betalen, maar dan aan de kredietbank. Als dat kan, dan had hij ook de bank kunnen blijven betalen. Of is het soms de bedoeling zo mensen een bailout te geven in het geval de hypotheek ver boven de waarde van het onderpand ligt?

Natuurlijk moet hij blijven betalen. Maar banken zijn geen liefdadigheidsinstellingen, dus die accepteren geen betalingsachterstanden. Als achterstand, dan gaan ze over tot executie van het huis, en eisen daarna de restschuld op. De bank heeft er geen enkel belang bij om de hypotheek te laten doorlopen.
De kredietbank kijkt meer naar het totale plaatje. Als je de bank een aanbod kunt doen waar de bank financieel geen nadeel van heeft (dus hogere opbrengst dan bij executie), en waar de schuldenaar ook beter vanaf komt, dan is dat voor hen winst. Het risico draagt de gemeente/gemeenschap.

Zouden banken dat ook kunnen? Misschien. Maar de bank neemt dat risico niet. Ook zou het heel slecht zijn voor de discipline: als je weet dat de bank niet moeilijk doet bij achterstanden, waarom zou je dan nog betalen? Voordat je voor zoiets bij de kredietbank terechtkunt, heb je al een heel traject met controles, weekbudgetten, fianciele coaching en andere schuldhulpverlening achter de rug. Een traject wat de maatschappij geld kost, en waarin heel wat lui afhaken. Dat lijkt me geen taak voor de banken...

[Cyberpope]

EXX schreef op maandag 09 november 2009 @ 10:49:
[...]
Toch vind ik het een beetje raar. De persoon in kwestie zal zijn hypotheek toch moeten blijven betalen, maar dan aan de kredietbank. Als dat kan, dan had hij ook de bank kunnen blijven betalen. Of is het soms de bedoeling zo mensen een bailout te geven in het geval de hypotheek ver boven de waarde van het onderpand ligt?

De gemeente Amsterdam is trouwens ook leuk bezig: midden in de huidige dalende markt de grondprijzen gewoon te verhogen

Via de gemeentelijk kredietbank is de persoon dan meestal ook gesaneerd en heeft hij budgetbegeleiding. Vanaf dan kan hij zijn lasten wel betalen..

[MBV]

@EXX:
Probleem is dat er door omstandigheden iets is veranderd in de financiële situatie, dat mensen daar niet goed op hebben gehandeld (zijn gewoon op vakantie blijven gaan toen het niet meer kon) en daardoor in de problemen (schuldhulpverlening) terecht komen. Als je dat vergelijkt met bedrijven, kom je dan in een liquiditeitsprobleem ipv solvabiliteitsprobleem. De schuldhulpverlening grijpt in, en zorgt dat de cashflow weer normaal wordt. Blijft over de achterstand in de hypotheek. Nu in de executieverkoop zorgt voor een restschuld van bijv € 30k, terwijl er nu bijv € 10k achterstallig is. Als de hypotheeklasten in principe lager zijn dan huren, is het in het belang van de bank om dat voorstel van Pooh uit te voeren: € 10k verlies ipv € 30k.

Verder moeten executieverkopen gewoon opengesteld worden voor het publiek, het huidige stelsel is te gek voor woorden. Dat het minder oplevert om a la minute te willen verkopen is logisch, maar de verschillen tussen een normale verkoop en executieverkoop zijn belachelijk.

En de wethouder bij Amsterdam zorgt er gewoon voor dat er geen nieuwbouw wordt gebouwd, dat is toch heel prettig voor de mensen die er al wonen?

[Pooh]

MBV schreef op maandag 09 november 2009 @ 11:22:
Verder moeten executieverkopen gewoon opengesteld worden voor het publiek, het huidige stelsel is te gek voor woorden. Dat het minder oplevert om a la minute te willen verkopen is logisch, maar de verschillen tussen een normale verkoop en executieverkoop zijn belachelijk.

Executieverkopen zijn gewoon open voor het publiek. Het probleem is dat executieverkoop voor een particulier veel te veel risico heeft. Je moet meteen betalen, kunt vaak het pand niet inspecteren, hebt geen idee of het leeg wordt opgeleverd of gekraakt is of vol onwillige (al dan niet legale) huurders zit, of het bouwkundig stabiel is, et cetera. Als je jaarlijks 10 van die panden koopt, en er blijken er 2 verrot of te ingewikkeld, dan kun je dat verlies nemen (als ze gemiddeld 20% minder opleveren dan de werkelijke waarde), als je er 1 koopt wil je geen 20% kans dat het rommel is.
Kan de bank dan niet zorgen dat er meer informatie komt bij executie? Jawel, maar de bank doet liever geen moeite en wil gewoon zo snel mogelijk geld zien. Van die 20% minder opbrengst kunnen ze een groot deel alsnog vorderen bij de hypotheekgever, en vaak is de opbrengst van de executie wel gewoon genoeg. Bovendien kost het vergaren van al die informatie, het uitzetten van huurders, het regelen van een bouwkundig onderzoek, etc., ook gewoon geld, en dat is geen core-business van de bank, wel van opkopers.

[MBV]

Raar, die 20% krijgt een bank lang niet in alle gevallen terug (schuldhulpverlening -> 3 jaar rente betalen en de rest is foetsie toch?) en is winst voor opkopers. Hoeveel moeite kan het zijn?

Aan de andere kant is executieverkoop natuurlijk de laatste fase, na de prijsverlagingen bij de makelaar etc.

[mierenfokker]

Wat is trouwens het verhaal wat speelt met de spaarhypotheek en de HRA de afgelopen week. Ik had gehoord dat dat fiscaal niet zo heel erg voordelig is sinds een wijziging. Klopt dit? Ik kan namelijk niet echt informatie hierover vinden. Weten jullie nuttige informatie?

[Pooh]

MBV schreef op maandag 09 november 2009 @ 11:37:
Raar, die 20% krijgt een bank lang niet in alle gevallen terug (schuldhulpverlening -> 3 jaar rente betalen en de rest is foetsie toch?) en is winst voor opkopers. Hoeveel moeite kan het zijn?

Aan de andere kant is executieverkoop natuurlijk de laatste fase, na de prijsverlagingen bij de makelaar etc.

Vergeet niet dat het voor de bank ook slecht kan zijn om informatie te geven. Er zitten ook panden tussen die echt verrot of gekraakt zijn. Nu zegt de bank: dit is het pand, je mag er niet in, wat heb je ervoor over? Zodra de bank bij een aantal panden gaat zeggen: 'prima pand, kom maar kijken, hier is het bouwkundig rapport', dan leveren de panden waarbij ze dat niet doen ineens niets meer op. Die opkopers zijn ook niet gek.
Veel panden op die veilingen hebben een luchtje. Lang niet alles komt van een particulier die er zelf woonde, veel panden zijn verhuurd, bedrijfspand geweest, komen uit schimmige bv's of van huisjesmelkers. De opkopers ruimen nu de rommel op, knappen de boel op en verkopen het weer. Daar valt best wat geld mee te verdienen, maar echt royaal zijn die marges nou ook weer niet. Het verschilt een beetje per regio, in sommige regio's 'gunnen' opkopers elkaar wel leuke deals, maar in andere regio's kunnen ze elkaars bloed wel drinken en zijn de executieprijzen behoorlijk scherp.

[Rukapul]

mierenfokker schreef op maandag 09 november 2009 @ 11:47:
Wat is trouwens het verhaal wat speelt met de spaarhypotheek en de HRA de afgelopen week. Ik had gehoord dat dat fiscaal niet zo heel erg voordelig is sinds een wijziging. Klopt dit? Ik kan namelijk niet echt informatie hierover vinden. Weten jullie nuttige informatie?

Jos Koets heeft hierover een aantal aardige artikelen geschreven, onder andere op IEX.nl.

De centrale vraag is of de uitkering van een spaarhypotheek nog wel belastingvrij is als het moment van uitkering valt op een moment dat de rente op de hypotheek al niet meer aftrekbaar is.

Bovenstaand geval komt vaak voor bij (het niet opletten bij) oversluiten, maar ook bij het merendeel van de normale spaarhypotheken, omdat hypotheek en spaarpolis beide voor 30 jaar worden aangegaan maar de ingangsdatum vaak per de eerste van de maand volgend op de ingang van de hypotheek.

[Verwijderd]

Pooh schreef op maandag 09 november 2009 @ 11:30:
[...]

Executieverkopen zijn gewoon open voor het publiek. Het probleem is dat executieverkoop voor een particulier veel te veel risico heeft. Je moet meteen betalen, kunt vaak het pand niet inspecteren, hebt geen idee of het leeg wordt opgeleverd of gekraakt is of vol onwillige (al dan niet legale) huurders zit, of het bouwkundig stabiel is, et cetera. Als je jaarlijks 10 van die panden koopt, en er blijken er 2 verrot of te ingewikkeld, dan kun je dat verlies nemen (als ze gemiddeld 20% minder opleveren dan de werkelijke waarde), als je er 1 koopt wil je geen 20% kans dat het rommel is.
Kan de bank dan niet zorgen dat er meer informatie komt bij executie? Jawel, maar de bank doet liever geen moeite en wil gewoon zo snel mogelijk geld zien. Van die 20% minder opbrengst kunnen ze een groot deel alsnog vorderen bij de hypotheekgever, en vaak is de opbrengst van de executie wel gewoon genoeg. Bovendien kost het vergaren van al die informatie, het uitzetten van huurders, het regelen van een bouwkundig onderzoek, etc., ook gewoon geld, en dat is geen core-business van de bank, wel van opkopers.

Wij (particulier) hebben zo'n woning gekocht op een woningveiling. Je hoeft helemaal niet gelijk te betalen, je krijgt gewoon de tijd om een hypotheek te regelen net als je een woning koopt bij een makelaar. Wel moet je op de veiling aantonen dat je het bod kunt kunt waarmaken, met een soort financiele verklaring. Die was nog het lastigste om te krijgen (gaf problemen bij een bank, nota bene banken die de executieverkoop zelf instantieren!).

Verder heb je als koper op een executieveiling inderdaag bar weinig rechten. Eventuele (illegale) huurders moet je er zelf uit zien te krijgen (dat lukt uiteindelijk wel, maar kan een hoop moeite kosten). Bouwkundig rapport /inspectie kan niet (vaak zitten er mensen in die niet genegen zijn om mee te werken), en je bent ook niet beschermd tegen verborgen gebreken. Er is ook geen garantie dat de woning in de staat wordt opgeleverd is zoals je deze tijdens de bezichtiging hebt gezien.

Het allergrootste risico is het volgende: op het moment dat je het bod uitbrengt en het wordt geaccepteerd, ben jij verantwoordelijk voor de woning. Dus in de periode dat je nodig hebt om de financiering te regelen, notaris, overdracht, en het er uit schoppen van de huurders ben jij aansprakelijk voor de woning. Je hebt dan dus nog niet eens de sleutels...

Dus als de huurders besluiten om de woning eens even goed te verbouwen (ruiten ingooien, brandjes) omdat ze er uit moeten is voor jouw risico...en dat is natuurlijk belachelijk.

En als klap op de vuurpijl moet je wel opdraaien voor alle kosten die met de executieveiling in verband staan en ook vaak achterstallige rekeningen (WOZ, vaste lasten) betalen. Ook de notariskosten zijn niet misselijk. Ook het betalen van wettelijke rente op het bod wat je uitgebracht hebt, zolang je de financiering niet rond hebt, komt voor.

Zolang de kopers op executieveilingen niet beter beschermd worden zullen particulieren zich maar marginaal op veilingen laten zien.

[-DarkShadow-]

Hoe is het bij jou afgelopen? Tevreden?

[Verwijderd]

Rukapul schreef op maandag 09 november 2009 @ 11:58:
...
Bovenstaand geval komt vaak voor bij (het niet opletten bij) oversluiten, maar ook bij het merendeel van de normale spaarhypotheken, ...

Is er eigenlijk bekend welk percentage van de hypotheken gewoon een gezonde annuiteiten of lineaire hypotheek is?

Er zijn dus veel beleggingshypotheken in combinatie met een woekerpolis afgesloten die problemen geven. Om nog niet maar te spreken van het rendement van de beleggingscomponent. Er zijn veel aflossingsvrije hypotheken afgesloten die problemen veroorzaken door dalende huizenprijzen. En nu is het merendeel van de veilig gewaande spaarhypotheken blijkbaar ook een probleemhypotheek?

Imho gaat er de komende jaren nog heel wat achter deze avontuurlijke vormen van financieren weg komen .

[J2pc]

Verwijderd schreef op maandag 09 november 2009 @ 12:32:
[...]


Is er eigenlijk bekend welk percentage van de hypotheken gewoon een gezonde annuiteiten of lineaire hypotheek is?

Er zijn dus veel beleggingshypotheken in combinatie met een woekerpolis afgesloten die problemen geven. Om nog niet maar te spreken van het rendement van de beleggingscomponent. Er zijn veel aflossingsvrije hypotheken afgesloten die problemen veroorzaken door dalende huizenprijzen. En nu is het merendeel van de veilig gewaande spaarhypotheken blijkbaar ook een probleemhypotheek?

Imho gaat er de komende jaren nog heel wat achter deze avontuurlijke vormen van financieren weg komen .

Wat zou er mis zijn met een spaarhypotheek?
Complete kul dat je belasting zou moeten betalen als je hypotheek uitbetaald zeg. Ik verwacht niet dat daar een probleem van gemaakt gaat worden, en anders laat je samen met je bank je hypohteek een maand eerder aflopen? Kan me niet voorstellen dat ze daar moeilijk over gaan doen.

En dat maakt 'een spaarhypohteek' niet ineens 'een probleemhypohteek'. Ook annuiteiten kan je overlenen

[ Voor 20% gewijzigd door J2pc op 09-11-2009 12:59 ]

[Verwijderd]

J2pc schreef op maandag 09 november 2009 @ 12:56:
... Ik verwacht niet dat daar een probleem van gemaakt gaat worden, en anders laat je samen met je bank je hypohteek een maand eerder aflopen? Kan me niet voorstellen dat ze daar moeilijk over gaan doen. ...

Als het zo eenvoudig zou zijn, zou er dan zo'n ophef over worden gemaakt?

Ik denk dat de onderliggende oorzaak meer van belang is. Er wordt al jarenlang alle mogelijke constructies aangegaan in de vorm van aflossingsvrije-, beleggings- en spaarhypotheken om maar zo veel mogelijk te kunnen lenen en zo veel mogelijk belastingaftrek te hebben. Dat wraakt zich vanzelf een keer. De fiscus slaat dus wel een keer terug .

[J2pc]

Verwijderd schreef op maandag 09 november 2009 @ 13:31:
[...]


Als het zo eenvoudig zou zijn, zou er dan zo'n ophef over worden gemaakt?

Ik denk dat de onderliggende oorzaak meer van belang is. Er wordt al jarenlang alle mogelijke constructies aangegaan in de vorm van aflossingsvrije-, beleggings- en spaarhypotheken om maar zo veel mogelijk te kunnen lenen en zo veel mogelijk belastingaftrek te hebben. Dat wraakt zich vanzelf een keer. De fiscus slaat dus wel een keer terug .

Mwah,

Als ik deze column lees. Betreft het vooral opgehoogde hypotheken, die pas tot uitkering komen nadat van (een gedeelte) van de lening de 30 jaar is verlopen. Over het aflopen van de 30 jaar op de 1e (rekendatum) en de hypohteek op zeg de 15e is nog geen uitspraak.

Maar dit maakt spaarhypotheken natuurlijk niet per definitie probleem hypotheken.

'de fiscus slaat dus wel een keer terug'
Sorry hoor, net of de fiscus een wraakzuchtige machtswellusteling is die eropuit is om mensen failliet te laten gaan? De HRA is een regeling die de overheid zelf in het leven heeft geroepen, en die volop gebruikt wordt. Er is nu discussie over de houdbaarheid van deze (en andere) constructie, maar om nou degene die er gebruik van maken (alle kopers) als tuig te bestempelen wat teruggepakt moet worden...

[ Voor 11% gewijzigd door J2pc op 09-11-2009 13:54 ]

[MBV]

@dmiles: De fiscus heeft een paar jaar terug in brieven gezegd dat het mocht, en nu mag het ineens niet meer. Dat is, op z'n zachtst gezegd, nogal lullig.

Statistieken waar je om vraagt kan ik bij het CBS niet vinden, en op wikipedia ook niet. Misschien bij het kadaster?

[Verwijderd]

J2pc schreef op maandag 09 november 2009 @ 13:38:
...
'de fiscus slaat dus wel een keer terug'
Sorry hoor, net of de fiscus een wraakzuchtige machtswellusteling is die eropuit is om mensen failliet te laten gaan? ...

Nee, zeker niet. Maar het mag duidelijk zijn dat de bedoeling van de hra nooit geweest is dat iedereen dan maar zoveel mogelijk aflossingsvrij gaat financieren of de renteaftrek probeert te maximaliseren met beleggings- en spaarhypotheken.

MBV schreef op maandag 09 november 2009 @ 13:46:

@dmiles: De fiscus heeft een paar jaar terug in brieven gezegd dat het mocht, en nu mag het ineens niet meer. Dat is, op z'n zachtst gezegd, nogal lullig.

...

Met het verwachte begrotingstekort in 2011 is het misschien maatschappelijk gezien helemaal nog niet zo gek. Er bestaan maar twee hypotheekvormen: lineair en annuiteiten. Als je de grenzen opzoekt met constructies als aflossingsvrij-, beleggings- en spaarhypotheken om zoveel mogelijk te kunnen lenen bij maximale aftrek dan kun je verwachten dat het een keer mis gaat. Ga maar eens na wat de hra de overheid gaat kosten als de rente straks een keer gaat stijgen .

[J2pc]

Verwijderd schreef op maandag 09 november 2009 @ 14:04:
[...]


Nee, zeker niet. Maar het mag duidelijk zijn dat de bedoeling van de hra nooit geweest is dat iedereen dan maar zoveel mogelijk aflossingsvrij gaat financieren of de renteaftrek probeert te maximaliseren met beleggings- en spaarhypotheken.

Niet? HRA is ingesteld om goedkoper (en daarmee meer) geld te kunnen lenen zodat meer mensen zelf een woning kunnen betalen. En tada, dat is gebeurd. Als je mensen de mogelijkheid geeft om meer te lenen (= groter / luxer wonen) tegen hetzelfde geld, gaat dat ook gebeuren. Mensen lenen (wonen) zoals ze (denken te) kunnen betalen. Niks raars aan.

Maar ik ben er op zich wel voor om de HRA te maximaliseren op b.v. gemiddelde of mediaan woningprijs. Verder per 1/1/2040 afschaffen (over grofweg 30 jaar dus).

[ Voor 15% gewijzigd door J2pc op 09-11-2009 14:19 ]

[Pooh]

Verwijderd schreef op maandag 09 november 2009 @ 14:04:
[...]
Nee, zeker niet. Maar het mag duidelijk zijn dat de bedoeling van de hra nooit geweest is dat iedereen dan maar zoveel mogelijk aflossingsvrij gaat financieren of de renteaftrek probeert te maximaliseren met beleggings- en spaarhypotheken.

Waarom niet? De overheid heeft in haar wijsheid besloten om hypotheekrente aftrekbaar te maken en te houden. Dat is echt geen ondoordachte actie van lang geleden, maar iets waar ze in de loop van de jaren al heel veel aan gesleuteld hebben. Zo is de hypotheekrente voor een 2e woning niet meer aftrekbaar, consumptief krediet niet meer, en ook moet eventuele overwaarde bij verkoop tegenwoordig benut worden voordat er aftrek plaats mag vinden. Dat was vroeger allemaal anders.
Maar er is geen regeling om aflossen verplicht te maken, hoe eenvoudig dat ook zou zijn. Zolang die regeling er niet is, ishet wel heel dom om geen gebruik te maken van de geboden aftrek.

Wel ben ik het met je eens dat je er niet blind vanuit moet gaan dat fiscale regelingen eeuwig gelijk blijven. Bij het aangaan van een verplichting als een hypotheek, moet je jezelf de vraag stellen: wat als de regeling veranderd? Kan ik dan overstappen op een andere hypotheekvorm of blijf ik jarenlang hoge kosten betalen voor een spaarhypotheek die ineens geen fiscaal voordeel meer biedt? Kan ik sowieso de lasten nog wel dragen als ik geen aftrek meer heb?

Maar als je die vragen naar tevredenheid kunt beantwoorden, is er geen enkele reden om geen gebruik te maken van constructies die je voordeel maximaliseren.

Met het verwachte begrotingstekort in 2011 is het misschien maatschappelijk gezien helemaal nog niet zo gek. Er bestaan maar twee hypotheekvormen: lineair en annuiteiten.

En nog wel een stuk of 30 andere vormen hoor. Wat jij bedoelt is de aflossingsstructuur. Daarvan zijn er 3 gebruikelijk en tientallen ongebruikelijke vormen. Gebruikelijk is lineair, annuiteiten en aflossingsvrij. Vanwege het fiscale regime is aflossingsvrij in Nederland veruit favoriet. Omdat banken echter het risico van een aflossingsvrije hypotheek te hoog vinden, koppelen ze die meestal aan een vermogensopbouw-pakket, dat kan bestaan uit een spaarrekening, beleggingsrekening, ingewikkelde polis, of wat ook maar.

Als je de grenzen opzoekt met constructies als aflossingsvrij-, beleggings- en spaarhypotheken om zoveel mogelijk te kunnen lenen bij maximale aftrek dan kun je verwachten dat het een keer mis gaat.

Wat gaat er mis dan? Stel dat ik mijn hele hypotheek kan aflossen van mijn spaarrekening, waarom zou ik dat doen? Het verschil tussen de spaarrente na box3-heffing enerzijds en de hyp.rente na hra anderzijds is pure winst.

[EXX]

Winst? Op dit moment ligt de (hypotheekrente - HRA) hoger dan de (spaarrente - box3heffing) bij rentevaste periode > 5 jaar.

[Verwijderd]

EXX schreef op maandag 09 november 2009 @ 14:26:
Winst? Op dit moment ligt de (hypotheekrente - HRA) hoger dan de (spaarrente - box3heffing) bij rentevaste periode > 5 jaar.

Dat is tijdelijk, of die banken moeten die opslagen zo hoog houden ( gevalletje trouwens, maargoed). Groot voordeel van het kapitaal in eigen handen hebben is dat je in geval van nood vanuit die pot geld naar de bank kunt schuiven. Heeft de bank het geld al en kom je dan in de problemen, dan ga je alsnog je huis uit, ookal had je een veel groter deel afgelost.

[Pooh]

EXX schreef op maandag 09 november 2009 @ 14:26:
Winst? Op dit moment ligt de (hypotheekrente - HRA) hoger dan de (spaarrente - box3heffing) bij rentevaste periode > 5 jaar.

Dan doe je iets goed fout.

Deposito bij een oersaaie bank (rabobank), 10 jaar vast: 4.15%
Rendementsheffing box 3: 1.2%
Netto rente: 2.95%

Modus hypotheekrente, 10 jaar vast, NHG: 5.35% (bron)
Belastingvoordeel bij leuk inkomen: 52%
Netto rente: 2.57%

Verschil is niet veel, maar bij flinke bedragen kun je echt wel meer krijgen dan die 4.15%.

[EXX]

Die 52% krijg je alleen maar over het deel van je inkomen dat in de hoogste belastingschijf valt. De werkelijke (gemiddelde) aftrek ligt meer in de orde van 42%. Ook wordt de rente nog vermindered met het eigenwoning forfait voor de aftrek.

Tel je ook de premie van de overlijdenrisicoverzekering mee die je bij de hypotheek met NHG moet hebben?

[ Voor 15% gewijzigd door EXX op 09-11-2009 14:46 ]

[Pooh]

EXX schreef op maandag 09 november 2009 @ 14:45:
Die 52% krijg je alleen maar over het deel van je inkomen dat in de hoogste belastingschijf valt. De werkelijke (gemiddelde) aftrek ligt meer in de orde van 42%. Ook wordt de rente nog vermindered met het eigenwoning forfait voor de aftrek.

Eigenwoningforfait is een goed punt. Verder had ik het over situaties waarin mensen hun volledige hypotheekbedrag op een spaarrekening hebben staan, dat zijn doorgaans mensen die gewoon 52% aftrek hebben. Overigens kom je bij 42% ongeveer quitte uit in mijn voorbeeld.

Tel je ook de premie van de overlijdenrisicoverzekering mee die je bij de hypotheek met NHG moet hebben?

Als je 't geld hebt liggen? Als NHG dat werkelijk verplicht zijn ze gek. Maargoed, ook zonder NHG kun je die rente wel krijgen in dat geval.
(edit: Even nalezen doet me concluderen dat het NHG dat helemaal niet doet. Je moet alleen een orv hebben voor mensen wiens inkomen nodig is. Bij een volledig gedekte hypotheek is er geen inkomen nodig en dus geen orv)

[ Voor 11% gewijzigd door Pooh op 09-11-2009 14:52 ]

[Verwijderd]

J2pc schreef op maandag 09 november 2009 @ 14:18:
[...]

Niet? HRA is ingesteld om goedkoper (en daarmee meer) geld te kunnen lenen zodat meer mensen zelf een woning kunnen betalen. ...

Pooh schreef op maandag 09 november 2009 @ 14:19:
[...]

Waarom niet? De overheid heeft in haar wijsheid besloten om hypotheekrente aftrekbaar te maken en te houden. ...

Hypotheekvormen als aflossingsvrij-, spaar- en belegging er gekomen zijn nadat de hra is ingevoerd. Het zal nooit de bedoeling van de overheid zijn geweest om te gaan beleggen met je hypotheek of om helemaal niet af te lossen. Dit staat los van de discussie over de hra op zich. Met hra in combinatie met een lineaire of annuiteitenhypotheek is niets mis.

Daarom zeg ik, er bestaan maar twee hypotheekvormen .

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 09-11-2009 14:58 ]

[Rukapul]

J2pc schreef op maandag 09 november 2009 @ 12:56:
en anders laat je samen met je bank je hypohteek een maand eerder aflopen

Je moet de spaarpolis een maand eerder laten uitkeren, niet andersom

Maar inderdaad, voor de tweede categorie is dat een hele eenvoudige oplossing die geen enkel probleem vormt. Je moet er tzt alleen wel even aan denken. Persoonlijk ga ik er echter vanuit dat de regeling een grace-period zal gaan krijgen.

[MBV]

Verwijderd schreef op maandag 09 november 2009 @ 14:04:
Ga maar eens na wat de hra de overheid gaat kosten als de rente straks een keer gaat stijgen .

Eigenlijk nooit bij nagedacht. Zodra de rente stijgt is de overheid dubbel in de problemen: een onbetaalbare staatsschuld en dalende inkomsten door meer HRA

En verder is de eerste hint dat de HRA volgens een annuïteitenberekening afneemt ook al geopperd door de staatssecretaris, benieuwd hoe dat gaat uitpakken. Ik wacht nog even met kopen, dat lijkt me duidelijk

[ Voor 22% gewijzigd door MBV op 09-11-2009 15:11 ]

[Pooh]

Verwijderd schreef op maandag 09 november 2009 @ 14:56:
Hypotheekvormen als aflossingsvrij-, spaar- en belegging er gekomen zijn nadat de hra is ingevoerd. Het zal nooit de bedoeling van de overheid zijn geweest om te gaan beleggen met je hypotheek of om helemaal niet af te lossen. Dit staat los van de discussie over de hra op zich. Met hra in combinatie met een lineaire of annuiteitenhypotheek is niets mis.

Aflossingsvrije hypotheken waren er altijd al. Niet interessant voor particulieren misschien, maar daarom waren ze er wel.

Wat de bedoeling van de overheid was bij het instellen: geen idee. Maar het was duidelijk wel hun bedoeling om 2e huizen en consumptieve kredieten aan te moedigen. Tenslotte is de aftrekbaarheid daarvan pas begin jaren 90 (exacte moment weet ik niet) afgeschaft, en heeft die tientallen jaren daarvoor gewoon bestaan. Als het echt niet hun bedoeling was om andere hypotheekvormen toe te staan, snap ik niet waarom ze die niet toen ook hebben afgeschaft/afgebouwd.

Daarom zeg ik, er bestaan maar twee hypotheekvormen .

Wat wil je nu precies? Heel de wereld kent aflossingsvrije hypotheken, ook als er geen renteaftrek is. Heel veel bedrijfspanden zijn met eeuwigdurende aflossingsvrije hypotheken gefinancieerd. Bovendien bestaan er talloze andere hypotheekvormen. Dat jij die geen slimme keuze vind, soit, maar waarom ontken je hun bestaan?

[J2pc]

Verwijderd schreef op maandag 09 november 2009 @ 14:56:
[...]


[...]


Hypotheekvormen als aflossingsvrij-, spaar- en belegging er gekomen zijn nadat de hra is ingevoerd. Het zal nooit de bedoeling van de overheid zijn geweest om te gaan beleggen met je hypotheek of om helemaal niet af te lossen. Dit staat los van de discussie over de hra op zich. Met hra in combinatie met een lineaire of annuiteitenhypotheek is niets mis.

Daarom zeg ik, er bestaan maar twee hypotheekvormen .

Ja, maarre, kijk eens om je heen...
Wil je nou echt gaan ontkennen dat spaarhypotheken (spaar/belegging/polis) bestaan?

Binnen het huidige bestel van regels is dit gewoon de gunstigste manier van woning financiering.. zie het probleem niet zo?

[Verwijderd]

MBV schreef op maandag 09 november 2009 @ 15:09:
[...]

Eigenlijk nooit bij nagedacht. Zodra de rente stijgt is de overheid dubbel in de problemen: een onbetaalbare staatsschuld en dalende inkomsten door meer HRA
...

Driedubbel zelfs , ze mag ook nog eens met de nhg banken/huizenbezitters gaan redden die door de gestegen rente hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen.

Pooh schreef op maandag 09 november 2009 @ 15:19:
... Dat jij die geen slimme keuze vind, soit, maar waarom ontken je hun bestaan?

Ik bedoel de enige twee verantwoorde hypotheekvormen. Dat er andere vormen bestaan gaan we met z'n allen hard merken de komende 5 jaar . Denk alleen al eens aan de combinatie aflossingsvrij financieren, renteperiode loopt af en dat bij de huidige dalende huizenprijzen. Ontkennen doe ik ze zeker niet.

[Pooh]

Verwijderd schreef op maandag 09 november 2009 @ 15:47:
Ik bedoel de enige twee verantwoorde hypotheekvormen. Dat er andere vormen bestaan gaan we met z'n allen hard merken de komende 5 jaar . Denk alleen al eens aan de combinatie aflossingsvrij financieren, renteperiode loopt af en dat bij de huidige dalende huizenprijzen. Ontkennen doe ik ze zeker niet.

Dat heeft helemaal niets met de vormen te maken. Je kunt (mits de bank het toestaat) prima een volledig onverantwoorde annuitaire of linaire hypotheek afsluiten. En je kunt ook (mits je even nadenkt) prima een uiterst verantwoorde aflossingsvrije of beleggingshypotheek afsluiten. Elke vorm heeft zijn voor- en nadelen, maar de vorm heeft niets met het al dan niet verstandig zijn van de lening te maken.

[EXX]

Ik zie best wel een markt voor aflossingsvrij, bv. als je een duurder pand hebt met veel overwaarde (meer dan 50%). Waarom zou je helemaal aflossen? Om op je oude dag een volledig afgelost huis te hebben? Dan hoeft het ook niet meer. Dan liever een deel aflossingsvrij, oftewel: je "huurt" een deel van je huis van de bank en kan door de mindere last je centjes nu voor andere dingen gebruiken.

100% aflossingsvrij is een heel ander verhaal.

[Pooh]

EXX schreef op maandag 09 november 2009 @ 16:25:
Ik zie best wel een markt voor aflossingsvrij, bv. als je een duurder pand hebt met veel overwaarde (meer dan 50%). Waarom zou je helemaal aflossen? Om op je oude dag een volledig afgelost huis te hebben? Dan hoeft het ook niet meer. Dan liever een deel aflossingsvrij, oftewel: je "huurt" een deel van je huis van de bank en kan door de mindere last je centjes nu voor andere dingen gebruiken.

100% aflossingsvrij is een heel ander verhaal.

Ik zie ook best een markt voor 100% aflossingsvrij. Als je geld genoeg hebt, en genoeg spaart, dan is er geen enkele reden (behalve om de bank gelukkig te maken en daardoor je hypotheekrente te drukken) om geld op te bouwen in een verpande constructie. Zelf doen geeft veel meer vrijheid. Natuurlijk moet je wel het geld en de discipline hebben om zelf op te bouwen, maar als je dat kunt, is 100% aflossingsvrij ideaal. Na 30 jaar los je je hypotheek af, en heb je maximaal belastingvoordeel gehad, en maximale vrijheid in je opbouw.

[Verwijderd]

-DarkShadow- schreef op maandag 09 november 2009 @ 12:12:
Hoe is het bij jou afgelopen? Tevreden?

Gedeeltelijk. Het gaf wel heel veel kopzorgen en ontzettend veel geregel. Heel veel zorgen gehad om een illegale huurder. Ook kwamen we verborgen gebreken tegen. We hadden het onder de marktprijs gekocht, maar dat voordeel is inmiddels wel weggesmolten, ook omdat er veel veilinggerelateerde kosten bijkwamen.

Over alle veiling wel en wee heb ik een document geschreven mar ik zoek nog steeds een plekje op het internet om dit ergens te laten landen.

[Verwijderd]

Pooh schreef op maandag 09 november 2009 @ 16:02:
[...]

Dat heeft helemaal niets met de vormen te maken. Je kunt (mits de bank het toestaat) prima een volledig onverantwoorde annuitaire of linaire hypotheek afsluiten. ...

De SER, z24, en ik zijn het niet met je eens. In het algemeen, voor het gehele financiele systeem, zijn traditionele hypotheken wel degelijk veiliger.

Uit het financieel dagblad: SER: "De fiscus zou alle hypotheken moeten opvatten als een annuïtaire lening waarop wordt afgelost."

Uit z24 van vandaag: "De annuïteitenhypotheek verdween, de spaar- en de beleggingshypotheek kwamen op. Het gevolg: de totale hypotheekschuld groeide als kool."

[B.A.L.]

Sorry hoor, maar is dat niet een beetje doemdenken? Beleggingshypotheken zijn idd de mist in gegaan, a dankzij de crisis en b dankzij de kosten (woekerpolisaffaire)...maar de crisis zitten we nu middenin (dus binnenkort zal de economie weer moeten groeien), en de banken zijn aangepakt nav de woekerpolisaffaire...mbt spaarhypotheken; banken zijn gevallen en anderen zijn gered, het lijkt erop dat we het ergste wel gehad hebben. Het lijkt mij juist nu de ideale tijd om aan een beleggingshypotheek of spaarhypotheek te beginnen...ik heb er niet heel veel verstand van, maar ben wel bezig met het zoeken naar een hypotheek momenteel dus vind de discussie wel interessant.

Wat denk je dat er de komende 5 jaar gaat gebeuren dan?

[Pooh]

Verwijderd schreef op maandag 09 november 2009 @ 19:46:
[...]
De SER, z24, en ik zijn het niet met je eens.

Dat valt te bezien, zie hieronder.

In het algemeen, voor het gehele financiele systeem, zijn traditionele hypotheken wel degelijk veiliger.

Als je suggereert dat de SER dat ook vindt, laat je ze buikspreken. De vorm van de hypotheek heeft niets te maken met de veiligheid voor het systeem. De hoogte van de hypotheek wel, de mate van aftrekbaarheid ook.

Uit het financieel dagblad: SER: "De fiscus zou alle hypotheken moeten opvatten als een annuïtaire lening waarop wordt afgelost."

Daar ben ik het volledig mee eens! Een verantwoorde hypotheek is een hypotheek die is doorgerekend als een annuitaire hypotheek, op een realistische rente. Banken zijn hopeloos de mist ingegaan met het aanbieden van maximale hypotheken gebaseerd op korte rentes en netto-bedragen. Maar dat wil niet zeggen dat het aanbieden van korte rentes, of het aanbieden van fiscaal aantrekkelijke opties dus fout is. Het is alleen niet verstandig om op grond daarvan maar een hogere hypotheek te nemen. Voor je het weet stijgt de rente, of verandert het fiscaal regime, en je zit meteen in de problemen. Maar als je je hypotheek kunt betalen als hij annuitair en 6% is, kun je hem ook betalen als het een spaarhypotheek van 5% is. Alleen andersom niet. Dat wil niet zeggen dat alle spaarhypotheken fout zijn, wel dat je goed moet nadenken als je zo'n ding afsluit.

(Verder doet de SER deze uitspraak natuurlijk vooral omwille van de schatkist, niet vanwege het belang van de burger. Dat is niet mijn eerste belang. Als het fiscale regime verandert, moet je daarop voorbereid zijn, maar dat is geen reden om geen gebruik te maken van de mogelijkheden die er nu (nog) zijn)

Uit z24 van vandaag: "De annuïteitenhypotheek verdween, de spaar- en de beleggingshypotheek kwamen op. Het gevolg: de totale hypotheekschuld groeide als kool."

Cum hoc ergo propter hoc. Ik zie geen noodzakelijkerwijs causaal verband, ook al deel ik de waarneming. En zelfs als er een causaal verband is, ligt dat bij de rekenmodellen van de banken, niet bij de hypotheekvorm als zodanig.

[ Voor 6% gewijzigd door Pooh op 09-11-2009 22:14 ]

[Verwijderd]

Pooh schreef op maandag 09 november 2009 @ 21:59:
... De vorm van de hypotheek heeft niets te maken met de veiligheid voor het systeem. De hoogte van de hypotheek wel.

...

Bij een lineaire en annuiteitenhypotheek los je tijdens de looptijd af. Creatieve constructies als aflossingsvrije-, beleggings-, en spaarhypotheken zijn gebaseerd op niet aflossen of alleen aan het einde van de looptijd af te lossen om maar zoveel mogelijk van de hra te profiteren.

Als er iets fout gaat tijdens de looptijd van de hypotheek zit je dus altijd veiliger met een traditionele hypotheek. Ik weet niet wat hier verder nog over te zeggen is.

Dat nog afgezien van dat de overheid de hra natuurlijk nooit ingevoerd heeft zodat iedereen maar kan gaan beleggen met z'n hypotheek of helemaal niets meer aflost en daarmee met een potentiele enorme restschuld blijft zitten.

[Pooh]

Verwijderd schreef op maandag 09 november 2009 @ 22:27:
[...]
Bij een lineaire en annuiteitenhypotheek los je tijdens de looptijd af. Creatieve constructies als aflossingsvrije-, beleggings-, en spaarhypotheken zijn gebaseerd op niet aflossen of alleen aan het einde van de looptijd af te lossen om maar zoveel mogelijk van de hra te profiteren.

Eens.

Als er iets fout gaat tijdens de looptijd van de hypotheek zit je dus altijd veiliger met een traditionele hypotheek. Ik weet niet wat hier verder nog over te zeggen is.

Oneens. Als je gewoon vermogen opbouwt (dus het geld dat je bij een lineaire of annuitaire hypotheek zou aflossen in een spaarpot stopt), dan is de totale vermogenspositie gedurende de hele hypotheek exact gelijk. Als er 'iets fout gaat' tijdens de looptijd kom je onder de streep op hetzelfde getal uit. Het heeft je alleen, door de hra, minder gekost.

Dat nog afgezien van dat de overheid de hra natuurlijk nooit ingevoerd heeft zodat iedereen maar kan gaan beleggen met z'n hypotheek of helemaal niets meer aflost en daarmee met een potentiele enorme restschuld blijft zitten.

Wat de doelen van de overheid waren heb ik het al over gehad. Blijkbaar vonden ze 2e huizen en dure auto's vroeger ook gewoon aftrekwaardig. Later hebben ze dat aangepast, maar volledige aftrek tijdens de hele looptijd niet. Waarom niet, als het blijkbaar zo'n probleem is?
Overigens val je in herhaling, zonder op mijn argumenten in te gaan. Jammer.

[EXX]

B.A.L. schreef op maandag 09 november 2009 @ 20:19:
..maar de crisis zitten we nu middenin (dus binnenkort zal de economie weer moeten groeien),

Wie zegt dat? Voor hetzelfde geld komen we in het "Japan scenario" terecht, met effectief gezien geen economische groei over de volgende 10 tot 20 jaar. Dat is dan nog 1 van de gunstigere scenarios. De alternatieven zijn: deflatie (een catastrofe voor iedereen met schulden, inclusief de staat) of grote inflatie/ hyperinflatie (sloopt de economie compleet vanwege de bijbehorende hoge rente).

Wat niet staat te gebeuren is dat we binnenkort weer verder kunnen zoals voor de crisis.

Pooh schreef op maandag 09 november 2009 @ 22:44:
Oneens. Als je gewoon vermogen opbouwt (dus het geld dat je bij een lineaire of annuitaire hypotheek zou aflossen in een spaarpot stopt), dan is de totale vermogenspositie gedurende de hele hypotheek exact gelijk. Als er 'iets fout gaat' tijdens de looptijd kom je onder de streep op hetzelfde getal uit. Het heeft je alleen, door de hra, minder gekost.

Maar wie doet dat, zelf een spaarpot aanleggen. Men neemt juist in de praktijk een zo hoog mogelijke aflossingsvrije hypotheek om toch maar de maandlasten van het gewenste droomhuis te kunnen betalen. Iets wat met een annuitaire hypotheek niet was gelukt, en met een lineaite al helemaal niet. Geld om veel te sparen blijft er dan niet over.

[ajhaverkamp]

EXX schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 09:54:
[...][...]
Maar wie doet dat, zelf een spaarpot aanleggen. Men neemt juist in de praktijk een zo hoog mogelijke aflossingsvrije hypotheek om toch maar de maandlasten van het gewenste droomhuis te kunnen betalen. Iets wat met een annuitaire hypotheek niet was gelukt, en met een lineaite al helemaal niet. Geld om veel te sparen blijft er dan niet over.

Vervang die "men" door "een groot deel van de NL-ers". /me Arjan had voor de aanschaf van zijn woning een spaarpot, heeft die deels gebruikt voor de aanschaf en heeft nu nog steeds een spaarpot. Ik ben ook zo'n zeldzame die een woning gekocht heeft die hem aanstond en niet wat ik maximaal bij elkaar kon schrapen .

[Verwijderd]

Pooh schreef op maandag 09 november 2009 @ 22:44:

...
Oneens. Als je gewoon vermogen opbouwt (dus het geld dat je bij een lineaire of annuitaire hypotheek zou aflossen in een spaarpot stopt), dan is de totale vermogenspositie gedurende de hele hypotheek exact gelijk. Als er 'iets fout gaat' tijdens de looptijd kom je onder de streep op hetzelfde getal uit. Het heeft je alleen, door de hra, minder gekost.
...

Dit is niet correct. Ik heb zelf zo'n constructie door laten rekenen bij de bank. Ze zijn zo geconstrueerd dat er in de allerlaatste jaren, zeg jaar 25 tot 30, van de hypotheek het meeste vermogen voor het aflossen gecreerd wordt. Dat is rente over rente in een spaarconstructie en het optimale langetermijn rendement van de belegging in een beleggingshypotheek. Als je dus na 5 of 10 jaar uit de hypotheek moet, heb je vrijwel niets afgelost. Wel flink van de renteaftrek geprofiteert ja.

[Woy]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 10:11:
[...]


Dit is niet correct. Ik heb zelf zo'n constructie door laten rekenen bij de bank. Ze zijn zo geconstrueerd dat er in de allerlaatste jaren, zeg jaar 25 tot 30, van de hypotheek het meeste vermogen voor het aflossen gecreerd wordt. Dat is rente over rente in een spaarconstructie en het optimale langetermijn rendement van de belegging in een beleggingshypotheek. Als je dus na 5 of 10 jaar uit de hypotheek moet, heb je vrijwel niets afgelost. Wel flink van de renteaftrek geprofiteert ja.

En hoe verschilt dat met een Annuïteiten hypotheek? Daar los je ook aan het begin relatief weinig af. Een spaarhypotheek komt exact op dezelfde verhouding uit als een Annuïtaire hypotheek, aangezien je op het spaardeel hetzelfde rente percentage ontvangt als je betaald op je lening.

Een spaarhypotheek heeft als nadeel dat er kosten en regels aan verbonden zijn, maar de kosten kun je er makkelijk weer uit halen door de maximalisering van de rente aftrek.

[ Voor 20% gewijzigd door Woy op 10-11-2009 10:31 ]

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op maandag 09 november 2009 @ 22:27:
[...]
Dat nog afgezien van dat de overheid de hra natuurlijk nooit ingevoerd heeft zodat iedereen maar kan gaan beleggen met z'n hypotheek of helemaal niets meer aflost en daarmee met een potentiele enorme restschuld blijft zitten.

Des te meer reden om de hele HRA af te schaffen, want "eigen woning bezit betaalbaar maken" doet het allang niet meer.
Raar eigenlijk, dat de overheid slechte constructies verzint, en daarna niet meer de ballen heeft om het op te ruimen! Hoe langer ze wachten, hoe erger het wordt...

[Verwijderd]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 10:17:
[...]

En hoe verschilt dat met een Annuïteiten hypotheek? Daar los je ook aan het begin relatief weinig af.

Het verschil is dat je bij een annuiteitenhypotheek direct aflost terwijl je bij een spaarhypotheek aan het einde van de looptijd alles in een keer aflost uit een spaarrekening. De netto hypotheek kosten zijn lager bij een spaarhypotheek aan het einde van de looptijd. Het is de vraag of dit nog geldt als je ondertussen verhuisd, waarschijnlijk niet. En als je uit de hypotheek moet, dan is een annuiteitenhypotheek waarschijnlijk beter. Het is eigenlijk de bank die het meeste van deze constructie profiteert, omdat je het maximale aan hypotheekrente betaalt.

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 10-11-2009 10:34 ]

[EXX]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 10:17:
[...]

En hoe verschilt dat met een Annuïteiten hypotheek? Daar los je ook aan het begin relatief weinig af. Een spaarhypotheek komt exact op dezelfde verhouding uit als een Annuïtaire hypotheek, aangezien je op het spaardeel hetzelfde rente percentage ontvangt als je betaald op je lening.

Een spaarhypotheek heeft als nadeel dat er kosten en regels aan verbonden zijn, maar de kosten kun je er makkelijk weer uit halen door de maximalisering van de rente aftrek.

Bij een Annuïteiten hypotheek van 250.000 euro, 5.5% rente en een looptijd van 30 jaar heb je na 5 jaar ongeveer 19.000 euro en na 10 jaar ongeveer 43.500 euro afgelost.

Heeft iemand een overzicht van de vermogensopbouw in een vergelijkbare spaarhypotheek?

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 10:32:
En als je uit de hypotheek moet, dan is een annuiteitenhypotheek waarschijnlijk beter.

In ieder geval een stuk gemakkelijker. Je betaald de schuld en je bent er vanaf. Bij een spaarhypotheek komt de fiscus om de hoek kijken.

[ Voor 17% gewijzigd door EXX op 10-11-2009 10:36 ]

[Woy]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 10:32:
[...]
Het verschil is dat je bij een annuiteitenhypotheek direct aflost terwijl je bij een spaarhypotheek aan het einde van de looptijd alles in een keer aflost uit een spaarrekening. De netto hypotheek kosten zijn lager bij een spaarhypotheek aan het einde van de looptijd. Het is de vraag of dit nog geldt als je ondertussen verhuisd, waarschijnlijk niet. Het is eigenlijk de bank die het meeste van deze constructie profiteert, omdat je het maximale aan hypotheekrente betaalt.

Volgens mij is het iets met klok en klepel, want je betaald misschien wel de maximale hypotheek rente, maar aan de andere kant krijg je exact dat rente percentage weer terug op je spaargeld. Effectief kun je het dus hetzelfde zien als een Annuïtaire hypotheek.

Neem het volgende voorbeeld ( Zonder HRA, maar ook zonder kosten voor de spaarconstructie )

Je neemt een hypotheek van 2 ton, met een rente van 5%. Elke maand betaal je € 1000, dus € 12000,- totaal ( voor het gemak reken ik alle rente en betalingen even per jaar, maar dat haalt voor de vergelijking niet uit )

Annuïtair kom je dan hier op uit

Lening		Rente		Aflossing      
200000		10000		2000
198000		9900		2100
195900		9795		2205
193695		9684,75		2315,25
191379,75	9568,9875	2431,0125
188948,7375	9447,436875	2552,563125
186396,1744	9319,808719	2680,191281
183715,9831	9185,799155	2814,200845
180901,7822	9045,089112	2954,910888
177946,8714	8897,343568	3102,656432

En heb je dus na 10 jaar een restschuld van € 177.946,87

Bij een spaarconstructie

Lening	Rente	Inleg	Spaarpot	
200000	10000	2000	0
200000	10000	2000	2000
200000	10000	2000	4100
200000	10000	2000	6305
200000	10000	2000	8620,25
200000	10000	2000	11051,2625
200000	10000	2000	13603,82563
200000	10000	2000	16284,01691
200000	10000	2000	19098,21775
200000	10000	2000	22053,12864

Dan hou je dus een lening van 2 ton over en een spaarpot van € 22053,13 en als je dat verekend kom je verrassend genoeg op een restschuld van € 177.946,87 uit.

Dan heb je bij een spaarconstructie natuurlijk nog wel een nadeel wat betreft de kosten, en regels waar je aan moet voldoen, maar die kosten worden weer gecompenseerd door een hogere rente aftrek.

[Verwijderd]

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 10:40:

Volgens mij is het iets met klok en klepel, want je betaald misschien wel de maximale hypotheek rente, maar aan de andere kant krijg je exact dat rente percentage weer terug op je spaargeld. Effectief kun je het dus hetzelfde zien als een Annuïtaire hypotheek.

Het zou zo moeten zijn dat een spaarhypotheek na het einde van de looptijd van 30 jaar bruto duurder, maar netto(door de hra) goedkoper is dan een annuiteitenhypotheek. Het is de vraag of dit nog geldt als je na de gemiddelde 7 jaar verhuist of als je om wat voor reden dan ook de hypotheek uit moet (gedwongen verkoop, echtscheiding enz). Waarschijnlijk niet, maar dit zou je een hypotheekadviseur eens door moeten laten rekenen met verschillende parameters.

Dit soort constructies zijn alleen bedacht om de renteinkomsten van de bank te maximaliseren en hebben er toe geleid dat huizenkopers meer konden lenen bij een gelijk salaris zodat de huizenbubbel zich verder op kon blazen.

[MBV]

RemcoDelft schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 10:19:
[...]

Des te meer reden om de hele HRA af te schaffen, want "eigen woning bezit betaalbaar maken" doet het allang niet meer.

Hoezo niet? De huizen zijn net zo betaalbaar mét als zonder HRA: de bedragen zijn alleen een stuk hoger. Zonder HRA kan je net zo min dat droomhuis kopen door de schaarse grond op de plekken waar je een huis wil bouwen/mag bouwen.

Het voordeel is dat de kosten van het bouwen van een huis relatief minder uitmaken, en huizen dus in theorie luxer gebouwd kunnen worden.

[ Voor 12% gewijzigd door MBV op 10-11-2009 11:07 ]

[Pooh]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 10:55:
[...]
Het zou zo moeten zijn dat een spaarhypotheek na het einde van de looptijd van 30 jaar bruto duurder, maar netto(door de hra) goedkoper is dan een annuiteitenhypotheek. Het is de vraag of dit nog geldt als je na de gemiddelde 7 jaar verhuist of als je om wat voor reden dan ook de hypotheek uit moet (gedwongen verkoop, echtscheiding enz). Waarschijnlijk niet, maar dit zou je een hypotheekadviseur eens door moeten laten rekenen met verschillende parameters.

Kijk, dat is een interessant punt, waar ik het wel mee eens ben. Zeker spaarhypotheken zijn gedrochten met hele series beperkende voorwaarden die halverwege lastig af te breken zijn. Maar dat heeft niets te maken met het aflossingsschema. Je kunt, zeker als je in de positie zit dat je kunt onderhandelen bij je bank, ook gewoon een box3-rekening verpanden aan je hypotheek, en daarop heel saaie obligaties of andere meuk kopen. Dan geniet je dus wel de voordelen (hoge hra gedurende hele looptijd) maar niet de nadelen. Het grappige is dat deze producten 'beleggingshypotheek' worden genoemd en daardoor in een kwaad daglicht zijn komen te staan, terwijl ze op geen enkele manier gerelateerd zijn aan 'beleggingsverzekerings'hypotheken (woekerpolissen). De mate van 'belegging' daarin staat geheel vrij, saaie rente is prima.

Wel loop je natuurlijk enig valuta- en renterisico bij al deze constructies. Maar dat is doorgaans een voordeel, zolang je verwacht dat we over 30 jaar vaker inflatie dan deflatie hebben. Alleen als je je woning met buitenlands geld aanschaft of je inkomen in buitenlandse valuta krijgt, is dat iets om (ook bij klassieke hypotheken trouwens!) rekening mee te houden.

Dit soort constructies zijn alleen bedacht om de renteinkomsten van de bank te maximaliseren en hebben er toe geleid dat huizenkopers meer konden lenen bij een gelijk salaris zodat de huizenbubbel zich verder op kon blazen.

De renteinkomsten van de bank zijn niet anders. Ze betalen op de spaarrekening exact evenveel rente als ze op de hypotheek ontvangen. Het is alleen een boekhoudkundig trucje om de fiscus tevredn te houden.
Dat mensen meer zijn gaan lenen is (gedeeltelijk) een kwalijke zaak. Maar nogmaals, dat heeft niets met deze constructies an sich te maken. Sterker nog, elke bank in NL levert je een annuiteitenhypotheek voor exact dezelfde maximale hoofdsom als een spaarhypotheek.

[Woy]

Verwijderd schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 10:55:
[...]
Het zou zo moeten zijn dat een spaarhypotheek na het einde van de looptijd van 30 jaar bruto duurder, maar netto(door de hra) goedkoper is dan een annuiteitenhypotheek. Het is de vraag of dit nog geldt als je na de gemiddelde 7 jaar verhuist of als je om wat voor reden dan ook de hypotheek uit moet (gedwongen verkoop, echtscheiding enz). Waarschijnlijk niet, maar dit zou je een hypotheekadviseur eens door moeten laten rekenen met verschillende parameters.

De enige reden waarom een spaarhypotheek bruto duurder is, is omdat er bijkomende kosten zijn ( Je moet dus kijken of dat opweegt tegen de hogere HRA ). Verder is het aflosschema exact hetzelfde. Zoals ik ook al in mijn vorige post zei zitten er wel meer verplichtingen aan een spaarhypotheek, en dat heeft dan inderdaad vooral te maken met het tussentijds afbreken, en de hoogte van de "aflossing" die je mag doen. Het is dan ook van belang dat je die regels van te voren goed helder hebt.

Maar het is onzin om te stellen dat je met een spaarhypotheek na bijvoorbeeld 7 jaar meer restschuld hebt. Zoals ik in mijn berekening laat zien is dat exact hetzelfde. Een x bedrag ( waar de kosten al af zijn ) in je spaarpot stoppen heeft exact dezelfde uitwerking op je restschuld als aflossen.

Dit soort constructies zijn alleen bedacht om de renteinkomsten van de bank te maximaliseren en hebben er toe geleid dat huizenkopers meer konden lenen bij een gelijk salaris zodat de huizenbubbel zich verder op kon blazen.

Nee dat soort constructies zijn alleen bedacht omdat het fiscaal voordelig voor de klant is. Natuurlijk hebben de banken er uiteindelijk baat bij als de huizenprijzen hoger zijn, maar dat is niet de reden dat ze spaarhypotheken bedacht hebben. En zoals Pooh ook al zegt heeft de constructie geen invloed op de rente inkomsten, aangezien ze dezelfde rente weer op het spaardeel betalen.

Maar ik heb het idee dat er tegen een muur gepraat word, want dat had ik in mijn vorige post ook allemaal al duidelijk uitgelegd.

[ Voor 7% gewijzigd door Woy op 10-11-2009 11:24 ]

[Henk007]

Interessant verhaal van macro-econoom Pieter Gautier van Vrije Universiteit Amsterdam.

Hypotheekrenteaftrek maakte financiële systeem instabiel

De aftrek van de rente geeft een prikkel om zo laat mogelijk af te lossen om de belastingaftrek te maximaliseren. Om het de klant makkelijk te maken hebben banken producten verzonnen om dat mogelijk te maken. De annuïteitenhypotheek verdween, de spaar- en de beleggingshypotheek kwamen op.

[Verwijderd]

Pooh schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 11:09:
...

De renteinkomsten van de bank zijn niet anders. Ze betalen op de spaarrekening exact evenveel rente als ze op de hypotheek ontvangen. Het is alleen een boekhoudkundig trucje om de fiscus tevredn te houden....

Woy schreef op dinsdag 10 november 2009 @ 11:18:
[...]

De enige reden waarom een spaarhypotheek bruto duurder is, is omdat er bijkomende kosten zijn ( Je moet dus kijken of dat opweegt tegen de hogere HRA ). Verder is het aflosschema exact hetzelfde. ...

Toch niet .

Het verschil zit hem in het maandelijks aflossen bij een annuiteitenhypotheek tegen het aan het einde van de looptijd aflossen bij een spaarhypotheek. Je schuld neemt elke maand af bij een annuiteitenhypotheek. Dit is niet het geval bij een spaarhypotheek. Daar betaal je elke maand de maximale rente over de beginschuld.

Bruto is een spaarhypotheek duurder dan een annuiteitenhypotheek. Dit wordt echter gecompenseerd door de hra, die er toe kan leiden dat een spaarhypotheek netto goedkoper kan zijn na 30 jaar.

Edit: wikipedia bevestigt mijn verhaal nog eens: link

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 10-11-2009 11:46 ]