Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 24 december 2008 @ 11:56:
[...]

Als de verkoop met name in hogere segment is komen stil te liggen, dan krijg je dat de gemiddelde verkoopprijs daalt, zonder dat de huizenprijs is gedaald.

In het artikel staat dat in alle categorien van appartementen tot vrijstaande huizen de prijzen dalen, niet alleen in het duurdere segment. Er is dus wel degelijk sprake van een daling van de huizenprijzen.

Bovendien zorgt een daling van het duurdere segment voor een daling in de lagere segmenten. Als vrijstaande huizen plotseling voor de prijs van twee onder een kap woningen verkocht worden, dan zullen de goedkopere twee onder een kap woningen ook in prijs dalen omdat voor de oorspronkelijke prijs van een twee onder een kap nu een vrijstaand huis gekocht kan worden.

Een daling van een 5% in een maand tijd is overigens niet alleen een daling maar een crash. Als deze trend zich doorzet zijn de huizen na een jaar rond 50% goedkoper.

[n4m3l355]

Ik geloof eerlijk gezegd niets van de cijfers. Als we kijken naar het CBS zien we over de afgelopen maand een daling van 1% en over het algehele jaar is er nog steeds sprake van een marginale stijging. Als we kijken naar vorig jaar gebeurde van nov naar dec. een soort gelijke situatie dat er een lichte daling was in de woningprijzen. Dus over crashes totdat er een serieuze bron komt naast het CBS (bv NBD) lig ik er nog niet zo wakker van.
Wat wel verontrustend is, is de doorzet. Er is namelijk tov vorige maand een daling van 30% van het aantal woningen.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op woensdag 24 december 2008 @ 11:31:
Volgens het kadaster zijn de woningprijzen in een maand met 5.34% gedaald. Dat is een extreme daling en als deze daling zich voortzet zijn de woningprijzen in 6 maanden met rond 30% gedaald. Zelfs meer dan ik verwacht zou hebben in deze korte tijd en volstrekt onmogelijk volgens vrijwel iedereen hier op dit forum.

De vraag is nu niet meer of de prijzen gaan dalen maar hoeveel ze zullen dalen. Ik houd mijn schatting van 30% voor realistisch. Na de cijfers van een betrouwbare bron als het kadaster is de bubbel is dus nu officieel aan het leeglopen.

Als je het dan toch over de cijfers van het kadaster hebt dan heb je vast de link onderaan de pagina (van het vastgoedbericht november op de site van het Kadaster) wel gezien? oh nee dat zal wel niet, want dan wordt hetgeen je schrijft weer ontkracht. Daar wordt namelijk uitgelegd waarom de gemiddelde koopsom geen huizenprijsindicator is.

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op donderdag 25 december 2008 @ 19:42:
Ik geloof eerlijk gezegd niets van de cijfers.

Ja, als de cijfers je niet bevallen dan ontken je ze toch gewoon? Het kadaster is ook echt een extreem onbetrouwbare bron. Rare mentaliteit, "ik bezit een huis dus kunnen de huizenprijzen niet dalen". Denk je dat iemand die ooit aandelen heeft gekocht dacht dat ze zouden gaan dalen? Er zijn miljarden in aandelen verdampt de afgelopen jaren.

We zitten bovenop de grootste vastgoedzeepbel van de geschiedenis, wereldwijd, en die staat op het punt te knappen.

[Ray]

Verwijderd schreef op dinsdag 23 december 2008 @ 21:05:
[...]


Dit is in het algemeen niet waar. Ik heb met een hypotheekverstrekker bij een bank gesproken die klaagde tot nadere order van bovenaf geen enkele hypotheek meer te mogen verstrekken. Wat op zich ook wel logisch is, de liquiditeit van de banken is de afgelopen 10 jaar sterk afgenomen door veel te hoge leningen met vaak een aflossingsvrij deel.

kijk nu wat je zelf zegt. Je praat over 'in het algemeen' maar staaft je bewering op de uitlatingen van 1 adviseur bij 1 bank. Ik doe zaken met 30 en meer banken / verzekeraars en als IK zeg dat er genoeg geld te krijgen is / ook op bijzondere voorwaarden, waarom neem je dat nou niet gewoon aan ? Bel een willekeurige dsb / hcb / afab club op (goed niet mijn advies maar afin) en roep maar wat je hebben wilt. Ja de extreme excessen zijn er wellicht uit (125% executie enkel op basis van een inkomensverklaring) maar de rest is gewoon beschikbaar. Sterker nog ik ben zelf aan het kijken naar een woning die 6,5X mijn inkomen moet kosten en ook dat geld kan ik lenen (dat zijn ook nog steeds enkele aanbieders die zo ver gaan). Of het nou weer verstandig is....

[ Voor 9% gewijzigd door Ray op 26-12-2008 12:52 ]

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 12:37:
Ja, als de cijfers je niet bevallen dan ontken je ze toch gewoon? Het kadaster is ook echt een extreem onbetrouwbare bron. Rare mentaliteit, "ik bezit een huis dus kunnen de huizenprijzen niet dalen".

Of je interpreteert de cijfers zoals je wilt. Het kadaster is gewoon een betrouwbare bron, maar je moet wel goed lezen wat ze publiceren. Zoals ik al eerder aangaf, betekent een daling van de gemiddelde koopprijs van een huis niet dat "de" huizenprijzen zijn gedaald. Dit staat kennelijk ook op de site van het kadaster zelf, zoals hiervoor aangegeven, dus als je het kadaster gelooft, geloof ze dan ook helemaal (mij hoef je natuurlijk niet te geloven, want ik ben geen instituut , maar als het kadaster het zegt, kun je natuurlijk wel het kadaster geloven. Het zijn immers hun eigen cijfers en ze zeggen zelf dat je de conclusie die jij trekt niet volgt uit die cijfers. Het kan dus nog steeds wel waar zijn, maar je kunt het niet baseren op die cijfers van kadaster ).

[ Voor 20% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 26-12-2008 16:47 ]

[Slasher]

Verwijderd schreef op dinsdag 23 december 2008 @ 21:05:
Dit is in het algemeen niet waar. Ik heb met een hypotheekverstrekker bij een bank gesproken die klaagde tot nadere order van bovenaf geen enkele hypotheek meer te mogen verstrekken. Wat op zich ook wel logisch is, de liquiditeit van de banken is de afgelopen 10 jaar sterk afgenomen door veel te hoge leningen met vaak een aflossingsvrij deel.

Ik ben woensdag met mijn financieel adviseur gaan praten en 5x mijn brutojaarsalaris was nog prima mogelijk. Dus bovenstaande is jammer voor jou niet waar.

Verwijderd schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 12:37:
We zitten bovenop de grootste vastgoedzeepbel van de geschiedenis, wereldwijd, en die staat op het punt te knappen.

Waarom wil je dit zo graag? Als dat gebeurt is dat echt funest voor de economie. Wil je dat?

[ Voor 21% gewijzigd door Slasher op 26-12-2008 13:39 ]

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 15-10-2009 21:16 ]

[JvS]

Die buurt is goed en populair. Geen voortuin geldt ongeveer voor elk huis in een stad. Dat voorbeeld wat jij noemt is de grachtengordel van Amsterdam. Daar moet je niet naar kijken. Ik kan ook wel een voorbeeld uit Oost groningen vinden waar je bij wijze van spreken geld bij krijgt .

Desalniettemin waren dit soort prijzen (als het voorbeeld uit Utrecht) wel de werkelijkheid en werden huizen tot niet heel lang geleden ook weleens voor dit soort bedragen verkocht. Nu zal dat simpelweg veel minder gebeuren. Elke keer als een huis voor een veel te riant bedrag verkocht wordt, is dat simpelweg 'lucht' in de huizenprijs. En dat gebeurt de laatste tijd gewoon minder en minder.

Van die 5% die hierboven weet ik niet helemaal of het klopt. Er zijn zoveel manieren om de huizenprijs te berekenen. Ik moet wel zeggen dat hier nogal een negatieve manier van reageren heerst tegenover mensen die met de 'verkeerde' cijfers aankomen. Geen enkele bron is goed en in elk geval wordt er wel een excuus gevonden om de daling niet als 'daling' te hoeven kenmerken.

Ik vind het allemaal wel best overigens. Ik denk dat de prijzen vergeleken met juni 2008 wel met zo'n 10-20% gecorrigeerd zullen worden de komende 5 jaar. En dat door een kleine terugval in 2009 en daarna stilstand in prijsontwikkeling samen met inflatie. Dat is wat mijn gevoel zegt dat gaat gebeuren.

[The_Sukkel]

Inderdaad...achter elke statistiek is er wel weer een andere statistiek te vinden die iets anders beweert.
Het signaal dat b_visser afgeeft is toch echt niets meer en niets minder dan dat de koopprijs 5% in één maand tijd is gedaald. Dat is nogal wat... ook vergeleken met historische "mindere maanden" in de laatste paar jaar...

En natuurlijk: de koopprijs zegt niet alles over "dé huizenprijs"... bij het bepalen van "dé huizenprijs" speelt ook de vraagprijs mee etc. Ik heb ergens een artikel gelezen over makelaars die met opzet de vraagprijs niet laten zakken "omdat het op dit moment toch niet veel uitmaakt"... Het is dus de vraag of de vraagprijs wel zo'n objectieve maatstaf is bij het bepalen van dé huizenprijs... iets minder dan de koopprijs lijkt me... Natuurlijk is het de vraag of deze trend zich voortzet en in hoeverre, maar iedereen heeft daarbij recht op zijn eigen voorspelling en het heeft geen zin om mensen die iets voorspellen te gaan vragen of ze hopen op een doemscenario alsof zo iemand er baat bij zou hebben (en al zou dat zo zijn: so what?).

Dan die verhalen over aanbieders van leningen tot wel 6.5 keer het jaarinkomen... als er één reden is aan te wijzen waar alle ellende mee is begonnen dan is het wel het lenen van te grote bedragen aan mensen die zich dat niet kunnen veroorloven. Banken die nu nog steeds tot wel 6.5 keer het jaarinkomen willen uitlenen zijn ofwel nogal hardleers of ze hebben er zulke voorwaarden aan hangen dat je er als consument scheel van gaat kijken... Zeggen dat banken bereid zijn om 6.5xjaarinkomen uit te lenen betekent nog niet dat de banken dat daadwerkelijk nog steeds doen (of dat zomaar doen zonder aanvullende voorwaarden en kosten waar je U tegen zegt).

[ Voor 12% gewijzigd door The_Sukkel op 26-12-2008 16:37 ]

[Ray]

The_Sukkel schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 16:33:

Dan die verhalen over aanbieders van leningen tot wel 6.5 keer het jaarinkomen... als er één reden is aan te wijzen waar alle ellende mee is begonnen dan is het wel het lenen van te grote bedragen aan mensen die zich dat niet kunnen veroorloven. Banken die nu nog steeds tot wel 6.5 keer het jaarinkomen willen uitlenen zijn ofwel nogal hardleers of ze hebben er zulke voorwaarden aan hangen dat je er als consument scheel van gaat kijken... Zeggen dat banken bereid zijn om 6.5xjaarinkomen uit te lenen betekent nog niet dat de banken dat daadwerkelijk nog steeds doen (of dat zomaar doen zonder aanvullende voorwaarden en kosten waar je U tegen zegt).

6,5x is inderdaad de bovenkant en zoals gezegd ook geen goed advies in de meeste situaties maar het gebeurd zeer zeker nog. Hoewel ik zelf van mening ben dat als de consument dit willens en wetens doet hij daar zelf verantwoordelijk voor is en niet de bank (mits de voorlichting goed geweest is, what's next..hebben we geen eigen besef meer ???) overigens zijn daar vaak geen extreme voorwaarden of tarieven aan verbonden

tot 5x of iets hoger is al normaal onder NHG (dat vaak iets hoger ligt dan CHF) Ik ken dan ook geen enkele bank die geen lening verstrekt onder NHG.

De 5 plus varianten zie je nog wel meer in de wat hogere inkomens etc op maatschappij / maatwerktoets.

Dat het teveel lenen mede debet is aan huidige situatie kan gesteld worden. Maarja wat is overigens te veel ? De woonquotes (waar het nibub bij betrokken is) zijn ook maar een gemiddelde en daar zit ook best wat speling in. Dat de huizenprijzen een correctie mogen krijgen ben ik het zeker mee eens. Dat zal er echter eentje zijn van een 5% (normale woningen) tot wat hoger bij de luxe variant. dit is inho slechts een normalisering van de prijs van de afgelopen jaren.

[Oscar Mopperkont]

The_Sukkel schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 16:33:
Inderdaad...achter elke statistiek is er wel weer een andere statistiek te vinden die iets anders beweert.
Het signaal dat b_visser afgeeft is toch echt niets meer en niets minder dan dat de koopprijs 5% in één maand tijd is gedaald. Dat is nogal wat... ook vergeleken met historische "mindere maanden" in de laatste paar

Maar wat zegt de gemiddelde koopprijs over de huizenprijs? Er zal ongetwijfeld een correlatie zijn, maar het kadaster publiceert zelf ook een index van de huizenprijzen en daar zeggen ze dit over:

Verkochte bestaande woningen waren in november 2008 gemiddeld 1,0% duurder dan een jaar eerder. In
oktober waren de prijzen 2,3 procent hoger. De prijsstijging is in de loop van 2008 sterk teruggelopen, zo blijkt
uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.

Natuurlijk is het veel spectaculairder om te zeggen dat de huizenprijzen in één maand met 5% zijn gedaald, maar het is (helaas voor sommige mensen) gewoon niet waar, althans dat is niet wat het kadaster zegt. Als de huizenprijs op 1 januari 2008 gelijk was aan 100, dan was hij op 31 oktober 102,3 en op 1 november 101. Dus een daling van ongeveer 1%. Huizenprijzen gaan wel eens omhoog en ze gaan wel eens omlaag. Deze cijfers kun je natuurlijk niet zomaar extrapoleren. Bovendien is dit een gemiddelde. Sommige sectoren zullen (veel) harder zijn getroffen dan anderen, en sommige dus juist veel minder. Van het klappen van een zogenaamde huizenbubbel is op dit moment zeker nog geen sprake. Ik zie het ook niet zo snel gebeuren, maar het kan natuurlijk altijd gebeuren. Ik kan ook tegen iedereen zeggen dat ze morgen onder een bus komen, en als ik dat maar lang genoeg roep, zal ik vast een keer gelijk hebben.

[The_Sukkel]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 16:58:
[...]
Maar wat zegt de gemiddelde koopprijs over de huizenprijs? Er zal ongetwijfeld een correlatie zijn, maar het kadaster publiceert zelf ook een index van de huizenprijzen en daar zeggen ze dit over:
[...]

Nou ja...zoals ik al zei: de vraagprijs speelt ook een rol bij het bepalen van "dé huizenprijs". Maar je kan je afvragen hoe objectief die is als makelaars die moedwillig hooghouden of als dat betekent dat de huis gewoon niet verkocht wordt.

Om verdere discussie te voorkomen over "dé huizenprijs" lijkt het me handiger om het gewoon te hebben over de koopprijs: niets meer en niets meer dan dat wat er daadwerkelijk wordt betaald voor een huis dat op enig moment wordt verkocht...dus zonder vertekening van te hoge vraagprijzen die op dit moment niet zo heel erg representatief meer zijn. Anders wordt het zo'n sematische discussie...

En natuurlijk kunnen trends door een ieder anders worden voorspeld. Het is jouw goed recht om een trend proberen te voorspellen o.b.v. een éénjaarsverloop en dat van b_visser o.b.v. een éénmaandsverloop. Beiden betreft sturen van een auto ... kijkend door de achteruit... Al denk ik dat de door b_visser voorspelde trendbreuk mij waarschijnlijker lijkt dan de geruststellende eenjaarsgemiddelden zouden kunnen doen geloven.

Om de autovergelijking door te zetten: hij ziet dus door de achterruit dat de weg na de laatste bocht behoorlijk bochtiger is geworden en voorspelt dat de weg nog bochtiger wordt, terwijl jij op basis van de laatste 12 kilometer denkt dat er niet zo veel bochten in de weg lijken te zitten... Wie er gelijk heeft zien we wel na de volgende 12 kilometer...

[ Voor 28% gewijzigd door The_Sukkel op 26-12-2008 17:41 ]

[Oscar Mopperkont]

Uh, laten we het over iets gaan hebben dat geen indicator is voor de huizenprijs, omdat het anders een semantische discussie wordt?

Het kadaster publiceert gewoon de huizenprijs, waarom zouden we het daar niet over hebben. De gemiddelde koopprijs wordt beïnvloed door welke huizen er in het mandje zitten. Als er minder en minder huizen in het hoge segment worden verkocht, dan daalt de gemiddelde koopprijs, maar dan betekent dat nog niet dat de huizenprijs is gedaald. Als er gewoon wordt gekeken naar de huizenprijs, dan zijn er verder geen invloeden. Dus ik stel eerder voor om het te hebben over de huizenprijs. Het kadaster rekent de huizenprijzen overigens uit op basis van wat er daadwerkelijk wordt betaald voor een huis dat op enig moment wordt verkocht, dus zonder vertekening van verkeerde vraagprijzen die niet representatief zijn.

Om even verschil aan te geventussen gemiddelde koopprijs en het verloop van "de" huizenprijs.

Stel huis A, B en C worden op 1 januari 2008 verkocht voor respectievelijk, 200, 400 en 600, dan is de gemiddelde koopprijs 400 en de index van de huizenprijs kunnen we op 100 zetten. Als op 1 januari 2009 huis A en B zijn verkocht voor respectievelijk 220 en 440, dan is de gemiddelde koopprijs 330, maar de huizenprijsindex is dan 110 (C is immers niet verkocht en staat wellicht niet eens in de verkoop). De gemiddelde koopprijs is dus met maarliefst 17,5% gedaald, terwijl de huizenprijs gewoon met 10% omhoog is gegaan.

Zo zie je dat de gemiddelde koopprijs niets hoeft te zeggen over de ontwikkeling van de huizenprijzen.

[ Voor 29% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 26-12-2008 17:42 ]

[The_Sukkel]

Daar heb je weer gelijk in...
(ik beet me iets te veel vast op het onderdeel van de vraagprijs en de misstanden in makelaarsland hierin...)

[ Voor 63% gewijzigd door The_Sukkel op 26-12-2008 17:55 ]

[Oscar Mopperkont]

Zijn we het daar in ieder geval over eens

Als je trouwens de prijzen ook nog eens zou corrigeren voor inflatie dan kom je denk ik uit op een daling t.o.v. vorig jaar. Komt ook nog eens bij dat de rente de afgelopen maanden behoorlijk is gedaald. Dus het wordt steeds betaalbaarder om een huis te kopen. Enige nadeel is dat bijna niemand meer zijn huis te koop zet, waardoor er weinig te kiezen valt. Bovendien bestaat een groot deel van het aanbod uit huizen, die "voor" de kredietcrisis ook al niet te verkopen waren en dat zal ongetwijfeld een reden hebben gehad.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 12:37:
[...]


Ja, als de cijfers je niet bevallen dan ontken je ze toch gewoon? Het kadaster is ook echt een extreem onbetrouwbare bron. Rare mentaliteit, "ik bezit een huis dus kunnen de huizenprijzen niet dalen". Denk je dat iemand die ooit aandelen heeft gekocht dacht dat ze zouden gaan dalen? Er zijn miljarden in aandelen verdampt de afgelopen jaren.

We zitten bovenop de grootste vastgoedzeepbel van de geschiedenis, wereldwijd, en die staat op het punt te knappen.

Het probleem zit erin dat het van belang is dat je de cijfers goed interpreteerd. Aan alles wat gepubliceerd wordt kun je een leuke draai geven zoals dat het CBS een stijging weergeeft van meer dan 20% (zolang je niet aangeeft dat dit over een periode van 4 jaar gaat klopt het ook nog) maar dat wilt niet zeggen dat zoiets nu aan de hand is. Dit gaat zo goed op voor het kadaster, de cijfers zijn leuk maar je moet ze wel juist neerzetten en niet zoals jij doet door een klein stukje eruit te knippen, deze te verdraaien en dan vervolgens een luchtbel claimen.
Tevens praat ik nergens over het concept 'ik bezit een huis'. Ik bezit meerdere huizen en ik blijf keurig doorkopen zeker nu echter het is voor mij en net zoals de rest die hier leest van belang deze cijfers wel zoals ik al aangaf juist te interpreteren. Zoals ik aangaf CBS weergeeft een minimale daling over de afgelopen maand die marginaal meer is over dezelfde periode van vorig jaar echter is wel veel minder woningen verkocht. Iets wat ik ook in mijn werkomgeving zie. Heeft dit invloed op de woningprijzen, nog niet zeker met de kerst ertussen zal het wel iets rustiger worden. De vraag is dan wat gaat er gebeuren en om de woningmarkt in een directe lijn met de aandelenmarkt te vergelijken (waar ik net zo goed mee bezig ben) is wel een zeer foute beredenering. Kijk maar voor de grap wie de rijkste mensen ter wereld zijn, stuk voor stuk vastgoed bezitters op een enkele ICT man na.
Ik betwijfel dan ook ten sterkste de claim 'bubbel' en dit wordt eveneens door de banken bevestigd aangezien deze nog blijven investeren in de vastgoed wereld. Zolang zij geld blijven steken in deze markt maak ik me niet teveel zorgen. Alleen de overheid zou nog een handje kunnen meehelpen door de markt wat los te weken mbv makkelijkere regelgevingen/kortere procedures. Of dit op korte termijn echter van invloed is de markt om deze aan te trekken om meer doorstroom te genereren betwijfel ik wederom.
Waar ik dan ook erg benieuwd naar ben is in hoeverre een woningmarkt die in het lage segment vast zit is van invloed is op de algehele markt. Ik heb eerder het idee dat juist diegene die centen hebben hier goed zaken doen en misschien een klein stukje koophuizen omturnen naar huurpanden om deze toereikend te maken voor de modale/instappers.

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 13:22:
[...]

Zoals ik al eerder aangaf, betekent een daling van de gemiddelde koopprijs van een huis niet dat "de" huizenprijzen zijn gedaald.

In alle segmenten staan de prijzen onder druk, van appartementen tot vrijstaande huizen. Jouw theorie van stijgende huizenprijzen bij dalenende gemiddelde verkoopprijs gaat alleen op als alleen in het duurdere segment geen woningen meer verkocht worden. Dat is niet uit de cijfers van het kadaster op te maken. Ook goedkopere (hoek, appartementen) woningen dalen volgens de cijfers van het kadaster sterk in prijs.

In gebieden met een vergelijkbare woningmarkt(tekort aan betaalbare woningen, riskante leningen, lage werkeloosheid) zoals Engeland en California dalen de huizenprijzen zeer sterk. Waarom is het zo moeilijk te accepteren dat dit in Nederland nu ook gebeurd?

Een daling van 5% in een maand is trouwens gewoon een crash. Als deze trend zich voortzet zijn we over een jaar bij ongeveer 50% van de momentane prijzen.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 26-12-2008 20:29 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 20:23:
[...]


In alle segmenten staan de prijzen onder druk, van appartementen tot vrijstaande huizen. Jouw theorie van stijgende huizenprijzen bij dalenende gemiddelde verkoopprijs gaat alleen op als alleen in het duurdere segment geen woningen meer verkocht worden. Dat is niet uit de cijfers van het kadaster op te maken. Ook goedkopere (hoek, appartementen) woningen dalen volgens de cijfers van het kadaster sterk in prijs.

In gebieden met een vergelijkbare woningmarkt(tekort aan betaalbare woningen, riskante leningen, lage werkeloosheid) zoals Engeland en California dalen de huizenprijzen zeer sterk. Waarom is het zo moeilijk te accepteren dat dit in Nederland nu ook gebeurd?

Een daling van 5% in een maand is trouwens gewoon een crash. Als deze trend zich voortzet zijn we over een jaar bij ongeveer 50% van de momentane prijzen.

Geloof wat je wil geloven.

Voor jou is het wel eens handig om je eens te verdiepen in de gegevens die je oplepelt. Wanneer je dat daadwerkelijk doet gaat er een wereld voor je open denk ik zo. En nogmaals de gemiddelde koopsom is GEEN HUIZENPRIJSINDICATOR. Dit staat nota bene op de site van het kadaster zelf.

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 15-10-2009 21:16 ]

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 20:23:
[...]
In alle segmenten staan de prijzen onder druk, van appartementen tot vrijstaande huizen. Jouw theorie van stijgende huizenprijzen bij dalenende gemiddelde verkoopprijs gaat alleen op als alleen in het duurdere segment geen woningen meer verkocht worden. Dat is niet uit de cijfers van het kadaster op te maken. Ook goedkopere (hoek, appartementen) woningen dalen volgens de cijfers van het kadaster sterk in prijs.

Je reactie staat tot in geen verhouding tot hetgeen wat hij aangeeft. Je trekt een vergelijk die incorrect is op basis van een bron en hij geeft je fout aan waarop je reageert met cijfers waar op aangegeven is dat je interpretatie van de cijfers incorrect is. Het kadaster geeft geen foute cijfers echter de cijfers kun je niet zo gebruiken zoals je nou eenmaal doet.

In gebieden met een vergelijkbare woningmarkt(tekort aan betaalbare woningen, riskante leningen, lage werkeloosheid) zoals Engeland en California dalen de huizenprijzen zeer sterk. Waarom is het zo moeilijk te accepteren dat dit in Nederland nu ook gebeurd?

Ik weet niet hoevaak het al aangegeven is echter Nederland is geen Engeland en zeker geen US waar men een groot aantal uiterst risicovolle hypotheken heeft uitgegeven waarbij men als klant zijnde ook nog eens zonder problemen afstand kan doen. Mocht je je vervelen probeer je handen te leggen op de laatste Safe v Robeco waar dit eveneens wordt onderstreept. Nogmaals.. ook hier klopt je interpretatie wederom niet. Lees gaarne wat andere aangegeven die misschien net zo min weten waar ze over praten maar op z'n minst proberen bronnen juist te begrijpen.

Een daling van 5% in een maand is trouwens gewoon een crash. Als deze trend zich voortzet zijn we over een jaar bij ongeveer 50% van de momentane prijzen.

Zie opmerking 1. Tevens het proberen doorzetten van een al reeds foutgestelde conclusie is nog een grotere vergissing. Je kunt niet stellen vanwege een steiging of daling van x procent kun je deze een y aantal maanden doen. Kijk voor de grap naar de cijfers van of het CBS of Kadaster daar zul je zeker zien dat in nov-dec. jaar op jaar een daling is. Met jou logica zou je kunnen stellen dat de rest vh jaar tevens een daling is. Iets wat de afgelopen jaren zowieso niet het geval is.

Dat gezegd vraag ik me ten sterkste af wat je probeer te bereiken. Je misquote bronnen en blijft stelselmatig misinterpreteren van gegevens ondanks veel medeposters aangegeven dat je het simpelweg niet aan het juiste eind hebt en vervolgens kom je aanzetten dat die zelfde posters met hun hoofd in het zand zitten? Sorry hoor maar ik heb eerder het omgekeerde het vermoeden. Niets mee mis om een beetje doem te denken, een goede risico analyse gaat van alle situaties uit echter je dient dit wel te doen met enige vorm van redelijkheid en tevens open te staan voor hetgeen wat andere denken. Misschien dat ik een beetje van de zonnige kant zit te kijken maar ik probeer op z'n minst open te staan voor hetgeen wat men hier post. Niet zozeer dat hetgeen wat hier staat van enige invloed zal zijn op de markt zelf maar wel dat ik een beetje gevoel krijg met wat in de markt leeft.

[JvS]

Cocytus schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 23:01:
[...]


Ik wil niet lullig doen over welke buurt dan ook maar de straat waarin die woning stond ligt praktisch om de hoek bij de Kinkerstraat. Als ik dat even Google kom ik in drie seconden bij het AD:


[verhaal AD]

Als ik dit zou lezen zou ik ook m'n bieding intrekken, om het zo maar te zeggen.

Ja, dat zijn een groepje sociale woningen vooraan in die wijk. Die wijk zelf - Nieuw Engeland - is gewoon een goede wijk. Ook voorin de wijk. Dat is maximaal dicht bij het centraal station en alle voorzieningen zoals de binnenstad. Dat is gewoon geld waard .

De JP Coenstraat in Lombok (De mooiste straat van een hippe wijk) kruist met de Kanaalstraat en daar kan je ook wel wat leuke nieuwsberichten over lezen. Dat maakt die straat niet ineens niet duur of goed hoor .

[ Voor 7% gewijzigd door JvS op 27-12-2008 01:10 ]

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 23:25:
[...]

Je reactie ...

Als de huizenprijzen dalen dan daalt de gemiddelde huizenprijs ook. De incorrecte opmerking van koekiemonster dat dat alleen komt doordat er minder duurdere woningen verkocht worden is eenvoudig te weerleggen met de cijfers van het kadaster omdat ook de gemiddelde verkoopprijs van goedkopere hoekwoningen en appartementen sterk gedaald is. Daar is niets ingewikkelds aan en meer heb ik hier niet aan toe te voegen. De huizenprijzen dalen sterk op dit moment zoals trouwens ook correct door de NVM en de Rabobank voorspeld werd.

Ik begrijp jouw probleem van dalenende prijzen niet. Wat is er mis mee dat iedereen zich betaalbare woonruimte veroorloven kan? Of dat nu koop of huur is. Of zie je jezelf graag tot een elitair clubje behorend dat nog in staat is om huizen te kopen?

Zelfs als dat het geval is, is een daling van de woningprijzen in jouw voordeel om de hier al veelvoudig genoemende redenen: lagere financieringslasten, lagere WOZ, lagere overdrachtsbelasting, enz.

[MrSleeves]

Verwijderd schreef op zaterdag 27 december 2008 @ 12:13:
[...]

Ik begrijp jouw probleem van dalenende prijzen niet. Wat is er mis mee dat iedereen zich betaalbare woonruimte veroorloven kan? Of dat nu koop of huur is. Of zie je jezelf graag tot een elitair clubje behorend dat nog in staat is om huizen te kopen?

En jij denkt dat als de prijs daalt, huizen makkelijker te kopen zijn? Dan zit je er namelijk goed naast. Als ik m'n huis met verlies moet verkopen, dan moet ik dat verlies financieren; dat kan niet met een nieuwe hypotheek (of maar gedeeltelijk).
Verder zullen de meeste huizen überhaupt hun huis niet verkopen als dat met verlies moet. Daardoor komt de huizenmarkt tot stilstand. De prijs gaat niet naar beneden, maar het aantal verkopen wel.
Uiteindelijk zal het aanbod afnemen, maar de vraag niet.. rara wat de prijzen dan zullen doen. Overigens denk ik niet dat het zo'n vaart zal lopen.

Momenteel zakken de prijzen misschien iets in. Dat komt deels door de tijd van het jaar, deels door de kredietcrisis (maar voornamelijk de angst daarvoor), maar vooral door een aantal figuren die het hardst schreeuwen dat de prijs zal dalen (waaronder jijzelf), die willen aandacht en krijgen dat van de media. Veel mensen lopen er achteraan en tada, de prijs daalt.

En zo elitair is dat clubje niet; er kunnen een hoop mensen een huis kopen. Het lijkt eerder dat jij het normaal vind, dat je een vrijstaande villa moet kunnen kopen als je in de bijstand zit.

[The_Sukkel]

Dalende huizenprijzen zijn voordelig voor mensen die nieuw in de huizenmarkt stappen en voor mensen die groter en duurder willen wonen.

Het is nadelig voor mensen die al een nieuw huis hebben gekocht en hun huidige huis nog moeten verkopen, mensen die kleiner/goedkoper willen gaan wonen, van koop naar huur willen gaan, een 2e hypotheek willen nemen voor een verbouwing en dat net niet meer redden etc. Dus eigenlijk in alle gevallen waarin je de eventuele overwaarde in je huidige woning te gelde wilt maken en daarbij niet op zoek bent naar een huis in een duurder segment. Daarnaast is het natuurlijk slecht nieuws voor alle mensen die hun geld verdienen met het zo duur mogelijk verkopen van huizen (makelaars, notarissen, de staat etc.)

Per saldo zal het (tijdelijk) slecht zijn voor de economie, maar lucht een een bubbel laten ontsnappen kan dus ook gezond zijn. Huizenverkopers zullen op een gegeven moment moeten kiezen: óf een verlies accepteren (of een iets lagere winst) óf voor onbepaalde tijd de dubbele lasten dragen. Het is dus niet zo eenvoudig dat mensen gewoon kunnen kiezen om hun huis niet te verkopen omdat de prijs hun niet aanstaat. Soms wordt je wel gedwongen omdat je de dubbele lasten eenvoudigweg niet langer kan dragen. In gevallen waarin er geen sprake is van dubbele lasten, maar van gedwongen verkoop (echtscheiding/baanverlies/gestegen variabele rente etc.), valt er al helemaal weinig meer te kiezen....

[ Voor 24% gewijzigd door The_Sukkel op 27-12-2008 15:05 ]

[Wekkel]

De een zijn dood, is de ander zijn brood. De balans komt anders te liggen, en dat levert problemen op voor degenen die op de oude balans instapten en daarop bleven rekenen. Het huis is nog steeds hetzelfde huis gebleven

Als ik kijk naar 2008 is er wel al het een en ander gebeurd, maar zie ik nog geen grote problemen bij huizenbezitters of banken (de uitstaande leningen worden nog normaal betaald). Toch zie je al tanend vertrouwen. Dat is wat mij betreft een teken dat er verschuiving plaatsvindt.

In Nederland zal dat op ene andere manier werken dan bijvoorbeeld in de UK of de VS. Daar is de markt veel explosiever, en daar duurde het ook 1-1,5 jaar voordat het van piek naar echte prijsdaling ging. In Nederland kan het dus best veel trager lopen, en met een uitgesmeerd effect over jaren.

In 2008 zijn m.i. de pijlers onder de huizenmarkt niet wezenlijk aangetast: beschikbaarheid financiering en kopers met een inkomen. Wat dat betreft kan 2009 spannender worden, als de effecten van de kredietcrisis echt hun effect lijken te gaan hebben (de onvermijdelijke 2e kapitaalronde bij de banken, verminderd beschikbare finaniering en banenverlies in Nederland). Ik blijf bij mijn visie van 20.000-30.000 euro proberen te vergaren, en daarmee spekkopen in 2010-2011 (of dat nu nominaal gelijk gebleven prijzen of lagere prijzen zijn).

[The_Sukkel]

Wekkel schreef op zaterdag 27 december 2008 @ 15:28:
[...]
Ik blijf bij mijn visie van 20.000-30.000 euro proberen te vergaren, en daarmee spekkopen in 2010-2011 (of dat nu nominaal gelijk gebleven prijzen of lagere prijzen zijn).

Ik heb niet alle 1000+ posts doorgelopen, maar hoe luidt die visie nu precies?
Wat bedoel je met 20-30k proberen te vergaren en wat/hoe precies daarmee spekkopen?

Just curious

[Wekkel]

Het is mijn verwachtingen dat banken voorzichtiger gaan worden met het verstrekken van financieringen (als dat nu al niet langzaamaan het geval is). Dat heeft direct een drukkend effect op prijzen. De argumenten daarvoor staan bij wijze van spreken elke dag in de krant:
• banken zelf in de problemen;
• vraag of grootschalige ontslagen in Nederland plaats gaan vinden.

Als mijn verwachting uitkomt, kan je waarschijnlijk alleen financieren bij een bank als je een bult eigen geld meeneemt. Dat houdt in dat je een flinke spaarkas mee moet brengen voordat een bank bereid is geld uit te lenen. Het helpt in ieder geval om jouw aanvraag wel te honoreren en die van een ander wellicht niet. De dagen van makkelijke financiering gaan over als banken aan de noodlijn van Bos blijven hangen, en het economische vooruitzicht slecht blijft.

Sowieso lijkt mij een beetje sparen in deze tijden geen overbodige luxe

[Verwijderd]

MrSleeves schreef op zaterdag 27 december 2008 @ 14:23:
[...]

En jij denkt dat als de prijs daalt, huizen makkelijker te kopen zijn? Dan zit je er namelijk goed naast. Als ik m'n huis met verlies moet verkopen, dan moet ik dat verlies financieren; dat kan niet met een nieuwe hypotheek (of maar gedeeltelijk).

Dit is in het algemeen niet waar. Een verlies is er alleen voor de mensen die de afgelopen 5 jaar veel te duur een huis hebben gekocht. De groep 35+, die al langer een huis bezitten hebben vaak tonnen overwaarde en kunnen een daling makkelijk opvangen. Voor starters en doorstromers zonder riskante aflossingsvrije financieringen is het een goede zaak dat de prijzen dalen.

Verder zullen de meeste huizen überhaupt hun huis niet verkopen als dat met verlies moet. Daardoor komt de huizenmarkt tot stilstand. De prijs gaat niet naar beneden, maar het aantal verkopen wel.

Dit vind ik een rare mentaliteit. Toen een aantal jaren geleden door marktwerking(vraag groter dan aanbod) de huizenprijzen stegen hoorde je niemand klagen. Nu de markt afgekoeld is en de prijzen dalen mag er plosteling geen sprake meer zijn van marktwerking? Dus er mag alleen marktwerking zijn als die in jouw voordeel werkt?

Momenteel zakken de prijzen misschien iets in.

Correct, de prijzen dalen op dit moment zoals ook al bekend gemaakt door het kadaster, de NVM en de Rabobank.

En zo elitair is dat clubje niet; er kunnen een hoop mensen een huis kopen. ...

Ja, maar dat het nodig is om 5x het bruto tweeverdiener salaris aflossingsvrij te lenen om überhaupt nog een woning te kunnen kopen is geen gezonde situatie.

[eamelink]

MrSleeves schreef op zaterdag 27 december 2008 @ 14:23:
Verder zullen de meeste huizen überhaupt hun huis niet verkopen als dat met verlies moet.

Maar de meeste mensen komen ook nog lang niet op 'verlies' uit als de prijs van de woning daalt. Als je ergens al acht jaar woont, en je huis is in die tijd zo'n 40% meer waard geworden, dan verkoop je nog steeds niet met verlies als er nu een daling van 20% zou komen

[Slasher]

Verwijderd schreef op zondag 28 december 2008 @ 13:09:

Ja, maar dat het nodig is om 5x het bruto tweeverdiener salaris aflossingsvrij te lenen om überhaupt nog een woning te kunnen kopen is geen gezonde situatie.

Ja scheer ff alles over één kam, niet iedereen doet dat natuurlijk, ik in ieder geval niet.

[JvS]

Slasher schreef op zondag 28 december 2008 @ 13:21:
[...]


Ja scheer ff alles over één kam, niet iedereen doet dat natuurlijk, ik in ieder geval niet.

Nee, mensen die directeur zijn bij een bank in Oost Groningen en een vrouw hebben die ook werkt, hoeven dat idd niet.

Waar hij op duidt zijn eenverdieners die zo rond modaal (30-32k ofzo) verdienen en in de drukkere gebieden van Nederland een huis willen kopen. Die zijn wat meer kwijt.

[Goverman]

Maar de meeste mensen komen ook nog lang niet op 'verlies' uit als de prijs van de woning daalt. Als je ergens al acht jaar woont, en je huis is in die tijd zo'n 40% meer waard geworden, dan verkoop je nog steeds niet met verlies als er nu een daling van 20% zou komen

Dat geldt natuurlijk niet altijd voor mensen die dit jaar voor het eerst een huis hebben gekocht, zoals ik...

Maar goed, ongeveer 2/3e wordt bij mij wel afgelost en de rente staat tien jaar vast (met NHG). Ofwel: misschien maak ik geen winst op mijn huis, maar ja, daar koop je een huis ook niet voor, toch?

[rapture]

Verwijderd schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 20:23:
In gebieden met een vergelijkbare woningmarkt(tekort aan betaalbare woningen, riskante leningen, lage werkeloosheid) zoals Engeland en California dalen de huizenprijzen zeer sterk. Waarom is het zo moeilijk te accepteren dat dit in Nederland nu ook gebeurd?

De gigantische regeltjeszucht van de Nederlanders en de HRA dat de renteschommelingen compenseert (je kan het toch fiscaal aftrekken). En de sociale zekerheid en de moeilijkheid om werknemers te ontslaan en het feit dat wij niet geruïneerd worden door een tandartsbezoek (50 miljoen Amerikanen kunnen dat niet permitteren).

Ik kan best wel geloven dat de Vlaamse meerderheidspartijen sinds 2005 bezig zijn om het bouwfeestje van 1978 terug te brengen. http://www.carldecaluwe.b...42005/200506/17_tijd.html http://www.nieuwsblad.be/...l.aspx?articleID=g2aitsah

Voor 1946 hadden wij ruimtelijke ordening, in 1946 was men in de nieuwe wet "vergeten" straffen te voorzien zodat de Belgen in de periode 1946-1962 ongestraft overal bouwsels konden neerzetten. In 1962 hadden we zogezegd ruimtelijke ordening, maar de burgemeesters wilden hun burgers plezieren door papiertjes met een handtekening te schrijven. (Burgemeesters waren ook het hoofd van de politie zodat ze parkeerboetes konden vernietigen.) Waarom lastige bouwvergunningsaanvragen als de burgemeester dat toch zomaar kan schrijven? Sinds 1978 mochten we de gaten tussen de bouwsels van periode 1946-1962 opvullen. In 1993 is het feestje gedaan en de post-Dutroux-tijdperk bracht de Nederlandisering naar België. Ook wij hebben last van regeltjeszucht. http://www.nieuws.be/nieu...g_in_Belgie_01404a94.aspx

Tot 1993 bestaat de Belgische huizenprijs voor 25 aan grond en 75 aan bouwen. Nu is de verhouding tot 75 grond en 75 bouwen. Aannemers zijn niet plotseling goedkoper geworden, dan moet grond wel duurder geworden zijn. Bij de Walen is het grond nog altijd 4x goedkoper dan hier, maar bij de Walen is het buitenland (ook Brussel is voor velen het buitenland).

Vroeg of laat wordt de knop omgedraaid en bouwen maar. De btw voor de bouw is al verlaagd, als dat de motor van de economie niet doet aanslaan, ongelimiteerd bouwfeest vieren? Knal de huizenprijsverhouding maar terug naar 25 grond en 75 bouwen. Dat betekent dat een derde van de huidige prijs kan eraf.

Nederland heeft nooit zo'n ongelimiteerd bouwfeest gekend. De Belg op beperkt budget laat bv een ruwbouw zetten, paar jaartjes erin wonen en we zien wel verder. Rustig sparen, in de bouwmarkt spullen aankopen en zelf het huis afwerken. En je hebt natuurlijk ook doehetzelvers die zelf de bakstenen metselen. Toen we in 1993 naar België migreerden, merkten we op dat de bordjes aan de grensovergang overbodig zijn. Je kan aan de huizen zien, waar België en Nederland is. De Nederlander zit eerder op een huurhuis met een wachttijd van een Trabant te wachten. Terwijl de Belgische straten vol "huis te huur" bordjes hangen. Nederlanders kozen en kiezen voor deze cultuur en manier van werken. België mag een puinhoop lijken, wij houden ervan, dit is onze manier van werken. Ook het gedoe met de federale regering sinds laatste verkiezingen in Brussel is een natuurlijke gang van zaken, zo hoort het eenmaal te draaien.

De vergelijking met België laat vooral de verschillen ipv gelijkenissen zien. Laat staan dat we ook maar iets met de Angelsaksische wereld te maken hebben.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op zondag 28 december 2008 @ 13:09:
Dit is in het algemeen niet waar. Een verlies is er alleen voor de mensen die de afgelopen 5 jaar veel te duur een huis hebben gekocht. De groep 35+, die al langer een huis bezitten hebben vaak tonnen overwaarde en kunnen een daling makkelijk opvangen. Voor starters en doorstromers zonder riskante aflossingsvrije financieringen is het een goede zaak dat de prijzen dalen.

Ten eerste dienen de prijzen nog te dalen, zelfs de bronnen weergeven geen daling over het algehele jaar enkel de afgelopen maanden. Verder al daalt de prijs iets zal dit van marginale invloed zijn op de markt. Stel de prijs zakt van mijn part 10% dan betekent dit echt niet dat de markt daadwerkelijk voor de overige 40% die op dit moment nog huurt de woningmarkt beschikbaar raakt. Overigens waarom zou het noodzakelijk zijn dat de overige nog een woning moeten kopen? Welke verbetering geeft dit nou eigenlijk?

Dit vind ik een rare mentaliteit. Toen een aantal jaren geleden door marktwerking(vraag groter dan aanbod) de huizenprijzen stegen hoorde je niemand klagen. Nu de markt afgekoeld is en de prijzen dalen mag er plosteling geen sprake meer zijn van marktwerking? Dus er mag alleen marktwerking zijn als die in jouw voordeel werkt?

Sorry maar wat een nonsense reactie... marktwerking zul je altijd hebben zelfs wanneer we geen kapitalistische situatie hebben.

Correct, de prijzen dalen op dit moment zoals ook al bekend gemaakt door het kadaster, de NVM en de Rabobank.

Een klein detail, ze dalen iets, conform het CBS de afgelopen maand 1%. Als mijn aandelen hetzelfde hadden gedaan was ik blij geweest.

Ja, maar dat het nodig is om 5x het bruto tweeverdiener salaris aflossingsvrij te lenen om überhaupt nog een woning te kunnen kopen is geen gezonde situatie.

Je uitgangspunt is dat iedereen een woning dient te kopen, iets wat de staat de afgelopen 20 jaar sterk heeft gepromoot echter waarom zou iedereen een woning moeten kunnen kopen? Wat is zo ongezond aan huren? Het kopen van een woning is een recht waar je voor dient te werken. Iedereen denkt dat het gewoon is om op 10 minuten van je werk een woning zelf te bezitten. Misschien dat we eens bij onze buren moeten kijken zoals in Be of DL/UK waar het niets aparts is om 1 a 2 uur van een grote stad te wonen. Leuk is anders echter daar doet men minder moeilijk over. Neem tevens in gedachte dat een kleine 20 jaar geleden 60% huurde dus voor een modaal inkomen was het helemaal niet zo gek om te huren. De staat heeft daar het een en ander aan gedaan aangezien er meer valt te verdienen aan een koper ipv een huurder echter dit neemt niet weg dat iets meer huurders geen slechte situatie is.
Tevens ja huren is duur echter men heeft de gedachte dat de verhuurder hier gigantisch aan verdient, helaas niets is minder waar mede dankzij alle regeltjes vd staat om het kopen ipv huren te promoten.

[EXX]

Wekkel schreef op zaterdag 27 december 2008 @ 18:16:
Het is mijn verwachtingen dat banken voorzichtiger gaan worden met het verstrekken van financieringen (als dat nu al niet langzaamaan het geval is). Dat heeft direct een drukkend effect op prijzen. De argumenten daarvoor staan bij wijze van spreken elke dag in de krant:
• banken zelf in de problemen;
• vraag of grootschalige ontslagen in Nederland plaats gaan vinden.

Als mijn verwachting uitkomt, kan je waarschijnlijk alleen financieren bij een bank als je een bult eigen geld meeneemt. Dat houdt in dat je een flinke spaarkas mee moet brengen voordat een bank bereid is geld uit te lenen. Het helpt in ieder geval om jouw aanvraag wel te honoreren en die van een ander wellicht niet. De dagen van makkelijke financiering gaan over als banken aan de noodlijn van Bos blijven hangen, en het economische vooruitzicht slecht blijft.

Sowieso lijkt mij een beetje sparen in deze tijden geen overbodige luxe

Wekkel, ik ben bang dat je gelijk gaat krijgen.

Heb afgelopen kerstdagen gebruikt om 2 boeken door te lezen: "Als de dollar valt" van Middelkoop en "Deflatie in aantocht" van Mecking. Het geschetste scenario ziet er niet best uit. De overeenkomsten met de 1929 crash en de daaropvolgende volgende depressie zijn groter dan menigeen denkt. De situatie is nu eigenlijk nog erger: in de jaren 30 hadden de nationale staten een evenwichtige begroting en geen staatsschulden. Dat is nu wel anders.

Het hele systeem zou wel eens zwaar onder druk kunnen komen te staan. De sommetjes die men nu maakt worden dan ongeldig.

[JvS]

EXX schreef op maandag 29 december 2008 @ 10:52:
[...]
De situatie is nu eigenlijk nog erger: in de jaren 30 hadden de nationale staten een evenwichtige begroting en geen staatsschulden. Dat is nu wel anders.

In de jaren dertig gingen de overheden over op protectionisme en bezuiniging waardoor de handel verder stil kwam te liggen. Ik denk dat we in 2009 een gezellige correctie te verwerken krijgen, maar echt geen depressie als in de jaren 30 hoor .

[EXX]

JvS schreef op maandag 29 december 2008 @ 10:56:
[...]
In de jaren dertig gingen de overheden over op protectionisme en bezuiniging waardoor de handel verder stil kwam te liggen. Ik denk dat we in 2009 een gezellige correctie te verwerken krijgen, maar echt geen depressie als in de jaren 30 hoor .

Dit is IMHO gezien de situatie een nogal optimistische inschatting.

De wereldhandel is danig ingestort. De Baltic Dry Index, de belangrijkste graadmeter voor tarieven van de bulk-scheepvaart is ingestort met 94%. De schepen die nog vracht vervoeren, doen dit op dit moment tegen kostprijs. Ook wordt langzamer gevaren om de stookkosten zo laag mogelijk te houden. Voor Kaap de Goede Hoop liggen schepen voor anker omdat er niets te verschepen valt. Dit geeft aan dat het ernstig gesteld is met de wereldhandel, met of zonder protectionisme.

[Oscar Mopperkont]

Het hang allemaal zeker samen met de huizenprijs, maar misschien kan er een nieuw topic worden aangemaakt met als titel "klappen van de economiebubble"? Want het wel of niet instorten van de huizenprijs, zou een bijgevolg zijn van een veel grotere gebeurtenis, namelijk het compleet ineenstorten van de economie, met een crash die de jaren 30 doet verbleken. Ik geloof er allemaal niet zo in (ben van nature sceptisch over doemscenario's), maar het is wel leuk om over te lullen. Kan het topic zelf alleen niet openen, omdat ik geen enkele onderbouwing kan geven (waar ik zelf achtersta) voor het ineenstorten van de economie.

[Mx. Alba]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 29 december 2008 @ 13:08:
Het hang allemaal zeker samen met de huizenprijs, maar misschien kan er een nieuw topic worden aangemaakt met als titel "klappen van de economiebubble"? Want het wel of niet instorten van de huizenprijs, zou een bijgevolg zijn van een veel grotere gebeurtenis, namelijk het compleet ineenstorten van de economie, met een crash die de jaren 30 doet verbleken. Ik geloof er allemaal niet zo in (ben van nature sceptisch over doemscenario's), maar het is wel leuk om over te lullen. Kan het topic zelf alleen niet openen, omdat ik geen enkele onderbouwing kan geven (waar ik zelf achtersta) voor het ineenstorten van de economie.

Eigenlijk is het niet eens de econombiebubble die klapt, maar de vertrouwensbubble. Vroeger vertrouwde iedereen erop dat (vrijwel) iedereen (zowel particulieren als bedrijven en banken) zijn schulden kon aflossen. Vroeger vertrouwde men in een steeds stijgende economie. Zelfs nog gekker, ons hele monetaire systeem draait op schulden en het vertrouwen dat die terugbetaald worden. Als één van beide wegvalt stort het hele systeem inelkaar. Als er geen schulden meer zijn is er ook geen geld meer. En als er geen vertrouwen meer is komen er geen nieuwe leningen (dus schulden) meer bij en is er geen geldgroei meer.

De goede speculatoren, speculeerders, specudingesen, die hadden al jaren een beetje het vertrouwen in financiële producten verloren en vluchtten naar de ruwe grondstoffen, waardoor de prijzen van olie, staal, etc, omhoog schoten. Uiteindelijk heeft dit ertoe geleid dat banken het vertrouwen in de leners en in elkaar verloren zijn. Te weinig nieuwe leningen, dus te weinig nieuw geld, en het hele systeem loopt vast.

Ook aan een andere zijde speelt vertrouwen een grote rol. Als de consumenten vertrouwen in de economie hebben geven ze veel uit (en bedrijven investeren). Als ze daar geen vertrouwen meer in hebben dan wachten ze liever tot de storm overgewaaid is (en bedrijven schorten investeringen op).

Kortom, de manier om eruit te komen is om het vertrouwen te herstellen. Ik stel met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid dat je als werknemer, mits je je baan behoudt natuurlijk, eigenlijk alleen maar positieve effecten van de huidige crisis zal merken. Een heleboel producten zijn fors goedkoper geworden, waardoor je koopkracht toeneemt.

Dit wetende blijf ik gewoon normaal doorgaan met mijn uitgaven zoals ik die normaal deed. Als iedereen dat nou doet is die crisis zo weer achter ons... (Of kijk ik er nu echt te naïef naar?)

[Wekkel]

Ik zou het anders willen omschrijven, maar daar is dit (goedlopende) topic niet voor bedoeld.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 20:23:
[...]
Een daling van 5% in een maand is trouwens gewoon een crash. Als deze trend zich voortzet zijn we over een jaar bij ongeveer 50% van de momentane prijzen.

Geloof je het echt zelf?
Die 50%???

Denk je dat ook maar iemand vanaf dat moment nog zijn huis in de verkoop gooit???

Nee tuurlijk niet, dus dan dalen de prijzen en wil niemand meer van zijn huis af! Wat krijg je dan? 0,0 aanbod en de vraag blijft bestaan...

Leg jij maar eens uit wat een laag aanbod en veel vraag doet met de prijs!!!

Oftewel, dan zit je over twee jaar weer op het zelfde niveau als nu!!! Dus wat ben je er dan mee opgeschoten!?!?!?

[BlakHawk]

Goverman schreef op zondag 28 december 2008 @ 13:28:
[...]

Dat geldt natuurlijk niet altijd voor mensen die dit jaar voor het eerst een huis hebben gekocht, zoals ik...

Maar goed, ongeveer 2/3e wordt bij mij wel afgelost en de rente staat tien jaar vast (met NHG). Ofwel: misschien maak ik geen winst op mijn huis, maar ja, daar koop je een huis ook niet voor, toch?

Inderdaad! Ik heb ook net een huis gekocht! Lekker op een dubbel salaris en ook bijna 2/3 aflossing!
Prima te doen voor deze starters!!!

Dan wordt het minder waard en verkopen we het gewoon niet! Wij hebben over 30 jaar wel 2 ton "gespaard" afgelost! Dat hebben huurders niet! En ik verwacht dat de prijzen over 30 jaar wel ietsjes pietsjes hoger liggen!

EXX schreef op maandag 29 december 2008 @ 10:52:
[...]

Wekkel, ik ben bang dat je gelijk gaat krijgen.

Heb afgelopen kerstdagen gebruikt om 2 boeken door te lezen: "Als de dollar valt" van Middelkoop en "Deflatie in aantocht" van Mecking. Het geschetste scenario ziet er niet best uit. De overeenkomsten met de 1929 crash en de daaropvolgende volgende depressie zijn groter dan menigeen denkt. De situatie is nu eigenlijk nog erger: in de jaren 30 hadden de nationale staten een evenwichtige begroting en geen staatsschulden. Dat is nu wel anders.

Het hele systeem zou wel eens zwaar onder druk kunnen komen te staan. De sommetjes die men nu maakt worden dan ongeldig.

Alleen krijgen wij straks in NL "last" van vergrijzing, waar zo ondertussen de eerste mannen en vrouwen wel met pensioen beginnen te gaan! Dat houdt in dat er zat werk is... En daarom moeten we ook door blijven werken tot 67 straks en misschien nog wel langer!!!

Nadeel zijn de pensioenen, maar we weten allemaal hoe dat gaat!

Dus de werkeloosheid in de jaren 30 zullen we nooit gaan halen! Misschien in 2009 nog wel even een toename, maar daarna verwacht ik dat dat snel gaat afnemen!!!

Die werkeloosheid was een belangrijke factor van die crisis.

[Mx. Alba]

Wekkel schreef op maandag 29 december 2008 @ 21:17:
Ik zou het anders willen omschrijven, maar daar is dit (goedlopende) topic niet voor bedoeld.

Toch heeft de huidige crisis op de onroerendgoedmarkt ook veel te maken met de vertrouwenscrisis. Veel huiseigenaars die onder normale omstandigheden zouden willen verhuizen blijven nu toch zitten omdat ze geen vertrouwen hebben dat ze hun huidige huis tegen een voor hen redelijke prijs kunnen verkopen. Nu heeft dit op het vraag/aanbod-plaatje weinig invloed want er valt evenveel aanbod weg als vraag. Maar het gevolg is wel dat zo ongeveer de enige panden die in de verkoop zijn de zogenaamde "moetjes" zijn. De eigenaar moet er vanaf bijvoorbeeld omdat hij al een ander huis gekocht heeft of wegens andere lastige omstandigheden zoals overlijden of echtscheiding. Van dat soort huizen waren de prijzen in de normale markt ook al wat lager dan gemiddeld, en dat trekt nu de gemiddelde verkoopprijs omlaag, waardoor verkopers die niet hoeven te verkopen gesterkt worden in hun verlies van vertrouwen.

De markt is nu echter helemaal vast komen te zitten doordat ook veel kopers die nu geen eigen huis hebben toch nog even de kat uit de boom willen kijken om te zien of het niet nog lager kan. Immers, als je nu ook wel redelijk goed zit in je huurhuis of bij paps en mams loont het zeker de moeite om nog even te wachten. Als de verkoopprijzen nog een procent of 5 à 10 duikelen kan je dat zo tienduizenden euro's schelen, om nog maar niet te spreken van mogelijke rentedalingen.

Daarbij komt dat hypotheekverstrekkers huiveriger zijn geworden waardoor minder makkelijk en minder hoge hypotheken worden verstrekt, en de hele boel raakt totaal op slot.

Maar op een gegeven moment zal de boel toch wel weer op gang moeten komen. Als de rente nog wat daalt, en de verkoopprijzen ook, zal de vraag weer aantrekken. En met de aantrekkende vraag zal ook het vertrouwen zich herstellen. De verkoopprijzen zullen zich dan ook weer herstellen, en er zullen ook weer huizen op de markt komen van mensen die niet gedwongen zijn te verkopen.

Uiteindelijk zullen de verliezers zijn: makelaars die niet genoeg vet om de leden hadden om de storm (of eigenlijk, de windstilte) uit te zitten, en mensen die tijdens het dal gedwongen waren te verkopen. De winnaars zullen zij zijn die in het dal gekocht hebben zonder een huis te verkopen.

dfrenner schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 08:37:
Nee tuurlijk niet, dus dan dalen de prijzen en wil niemand meer van zijn huis af! Wat krijg je dan? 0,0 aanbod en de vraag blijft bestaan...

0,0 aanbod heb je nooit. Er zijn altijd mensen die door omstandigheden gedwongen zijn (of zich gedwongen voelen) om hun huis te verkopen.

Leg jij maar eens uit wat een laag aanbod en veel vraag doet met de prijs!!!

Oftewel, dan zit je over twee jaar weer op het zelfde niveau als nu!!! Dus wat ben je er dan mee opgeschoten!?!?!?

Het probleem is dat de vraag is weggevallen omdat veel potentiële kopers nu eerst de kat uit de boom willen kijken. Misschien kan je over een paar maanden een zelfde huis kopen voor 10% minder kosten, met lagere overdrachtsbelasting, en als klap op de vuurpijl ook met lagere hypotheekrente. Gevolg is: er is structureel wel veel vraag naar huizen, maar veel van die vraag wordt nu uitgesteld, waardoor er nu tijdelijk weinig vraag is. Tegelijkertijd is het aanbod weliswaar ook gedaald, maar minder dan de vraag.

Een beetje minder uitroeptekens en vraagtekens zou trouwens de leesbaarheid van je bericht veel goeds doen... Het ziet er nu zo schreeuwerig en hyperactief uit

[EXX]

dfrenner schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 08:52:
[...]
Alleen krijgen wij straks in NL "last" van vergrijzing, waar zo ondertussen de eerste mannen en vrouwen wel met pensioen beginnen te gaan! Dat houdt in dat er zat werk is... En daarom moeten we ook door blijven werken tot 67 straks en misschien nog wel langer!!!

Nadeel zijn de pensioenen, maar we weten allemaal hoe dat gaat!

De vergrijzing maakt het alleen maar erger. Meer lasten bij de toch al onder druk staande pensioenfondsen.

The risk of sudden collapse of all capital-based pension systems
Finally, among the various consequences of the crisis for dozens of millions of people in the US, Canada, UK, Japan, Netherlands and Denmark in particular (3), there is the fact that, from the end of the year 2008 onward, news about major losses on the part of the organizations in charge of managing the financial assets supposed to finance pensions will multiply. The OECD anticipates that pension funds will lose 4,000 billion USD in 2008 only (4). In the Netherlands (5) as well as in the United Kingdom (6), monitoring organizations recently blew the whistle asking for an emergency contribution reappraisal and a State intervention. In the United States, growing numbers of announcements call for contribution increases and benefit reductions (7), knowing that it is only in a few weeks time that most of these funds will start calculating their total losses (8 ). Most of them are still deluding themselves about their capacity to build up again their capital after the markets turn around. In March 2009, when pension fund managers, pensioners and governments will become simultaneously aware of the fact that the crisis is there to last, that it coincides with the « baby-boomer » generation’s age of retirement and that the markets will not resume their 2007 levels until many long years (9), chaos will flood this sector and governments will reach the moment when they will be compelled to nationalize all these funds. And Argentina, who took this decision a few months ago already, will appear a pioneer.

Bron

Veel van die senioren hun huis willen verruilen voor een appartement. Dat zal het aanbod op de huizenmarkt vergroten en de prijzen verder onder druk zetten.

[Jaspertje]

EXX schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 09:18:
[...]
De vergrijzing maakt het alleen maar erger. Meer lasten bij de toch al onder druk staande pensioenfondsen.
[...]
Bron

Veel van die senioren hun huis willen verruilen voor een appartement. Dat zal het aanbod op de huizenmarkt vergroten en de prijzen verder onder druk zetten.

Veel senioren komen uit grotere huizen, vrijstaand, 2 onder 1 kap en dat soort woningen. Die zullen het misschien met minder winst moeten verkopen, (Let wel die mensen hebben al veel winst, zoals meer aangehaald) en daarbij krijg je dan de situatie dat appartementen heel erg gewild zijn en dat die dus duur worden (Immers beperkt aanbod, veel vraag)

[Mx. Alba]

Jaspertje schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 10:13:
[...]
Veel senioren komen uit grotere huizen, vrijstaand, 2 onder 1 kap en dat soort woningen. Die zullen het misschien met minder winst moeten verkopen, (Let wel die mensen hebben al veel winst, zoals meer aangehaald) en daarbij krijg je dan de situatie dat appartementen heel erg gewild zijn en dat die dus duur worden (Immers beperkt aanbod, veel vraag)

Inderdaad. Mijn ouders zijn ook senioren (duh). Ze hebben 22 jaar geleden een flink huis gekocht dat sindsdien minstens in waarde vervijfvoudigd is, ook omdat het tegenwoordig niet meer mogelijk is om in landelijk gebied zulke grote huizen neer te zetten. Een aantal jaar geleden was hun hypotheek bijna afbetaald, en toen hebben ze wat bijgeleend om de badkamer en de keuken te vervangen, ook hebben ze er nog een stuk grond bijgekocht. Al met al is hun huidige hypotheek nog steeds een schijntje in verhouding met de waarde van het huis, en de maandlasten zijn ook, dus zelfs al zou (een deel van) het pensioen van mijn vader (tijdelijk) wegvallen, dan zouden ze nog niet verplicht zijn het huis te verkopen. Mijn moeder werkt nu 4 dagen in de week, die zou dan ook best weer 5 dagen kunnen gaan werken. En zelfs al zouden ze toch moeten verkopen, dan nog zitten ze niet met een restschuld, maar hebben ze alleen minder overwaarde. Maar zelfs met die overwaarde zouden ze nog een mooi appartementje kunnen kopen zonder hypotheek...

Veel senioren zullen in een zelfde situatie zitten, met een vrij groot huis (eigenlijk te groot omdat de kinderen al het huis uit zijn) en een relatief zeer lage hypotheek en lage maandlasten, waardoor een gedwongen verkoop wegens (deels) wegvallend pensioen niet meteen hun financiële ondergang zal betekenen. Leuk is het niet, dat is een ding wat zeker is, maar als de nood aan de man komt hebben de meeste senioren, zelfs met flink gekelderde onroerendgoedprijzen, nog steeds een leuk overwaarde-appeltje voor de dorst.

[n4m3l355]

EXX schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 09:18:
Veel van die senioren hun huis willen verruilen voor een appartement. Dat zal het aanbod op de huizenmarkt vergroten en de prijzen verder onder druk zetten.

Dat ze hun woningen willen verruilen voor misschien iets kleiners is mogelijk en daar wordt op dit moment ook stevig aan gewerkt om dit mogelijk te maken. Er dient dan in de eerste instantie een overschot te zijn wilt dit de prijzen onder druk zetten en juist dit laatste is niet aan de hand mede dankzij deze crisis zijn ontwikkelaars flink op de rem aan het stappen om minder instapwoningen het komend jaar te produceren.
Verder een bron die durft te verklaren dat de pensioenfondsen mogelijkerwijs hetzelfde staat te wachten als wat er in Argentinie is gebeurd is imo ook vrij vergaand. Tevens het vergeten dat dezelfde fondsen jarenlang goed gedraaid hebben en zelfs op dit moment het nog doen. Ook dient men niet te vergeten dat deze fondsen veel geld verloren hebben nog steeds een kleine 300 miljard (het ABP) in hun pocket hebben voor een relatief klein aantal ambtenaren. Deze fondsen zijn dus zelfs heden ten dagen nog ongekend groot (vanuit het perspectief van een niet econoom) zou ik me nog niet te snel zorgen maken dat deze gigantische fondsen het op het lange termijn niet redden aangezien andere fondsen van bv Robeco over 80 jaar tijd gemiddeld ook 7% draaien, dus waarom zou deze crisis anders zijn dan de andere.

Overigens de gedachte dat deze senioren hun dure pand verruilen voor een appartement is ook ver gezocht. Neem in gedachte dat toendertijd deze dure panden ook duur waren en dat ze misschien dan wel in waarde zijn gestegen maar dit was toendertijd ook maar een select groepje. Mij lijkt het ietwat voorbarig om te stellen dat indien deze senioren hun woningen op de markt gooien dat dit enerzijds effect heeft op de woningprijzen an sich, en dat deze woningen tevens in het hogere segment zitten. Mij lijkt eerder dat dit een gelijke verhouding is tov de rest van de woning(ver)kopers.
Overigens laat het zo zijn dat naast dat de starterswoningen het slecht doen, juist WoZoCo's op dit moment ook slecht doen aangezien juist deze stichtingen afhankelijk zijn van extern geld en deze (de banken) willen op dit moment het liefste hun centjes in hun zak houden.

[Spotmatic]

n4m3l355 schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 14:38:
[...]

Dat ze hun woningen willen verruilen voor misschien iets kleiners is mogelijk en daar wordt op dit moment ook stevig aan gewerkt om dit mogelijk te maken. Er dient dan in de eerste instantie een overschot te zijn wilt dit de prijzen onder druk zetten en juist dit laatste is niet aan de hand mede dankzij deze crisis zijn ontwikkelaars flink op de rem aan het stappen om minder instapwoningen het komend jaar te produceren.
Verder een bron die durft te verklaren dat de pensioenfondsen mogelijkerwijs hetzelfde staat te wachten als wat er in Argentinie is gebeurd is imo ook vrij vergaand. Tevens het vergeten dat dezelfde fondsen jarenlang goed gedraaid hebben en zelfs op dit moment het nog doen. Ook dient men niet te vergeten dat deze fondsen veel geld verloren hebben nog steeds een kleine 300 miljard (het ABP) in hun pocket hebben voor een relatief klein aantal ambtenaren. Deze fondsen zijn dus zelfs heden ten dagen nog ongekend groot (vanuit het perspectief van een niet econoom) zou ik me nog niet te snel zorgen maken dat deze gigantische fondsen het op het lange termijn niet redden aangezien andere fondsen van bv Robeco over 80 jaar tijd gemiddeld ook 7% draaien, dus waarom zou deze crisis anders zijn dan de andere.

Overigens de gedachte dat deze senioren hun dure pand verruilen voor een appartement is ook ver gezocht. Neem in gedachte dat toendertijd deze dure panden ook duur waren en dat ze misschien dan wel in waarde zijn gestegen maar dit was toendertijd ook maar een select groepje. Mij lijkt het ietwat voorbarig om te stellen dat indien deze senioren hun woningen op de markt gooien dat dit enerzijds effect heeft op de woningprijzen an sich, en dat deze woningen tevens in het hogere segment zitten. Mij lijkt eerder dat dit een gelijke verhouding is tov de rest van de woning(ver)kopers.
Overigens laat het zo zijn dat naast dat de starterswoningen het slecht doen, juist WoZoCo's op dit moment ook slecht doen aangezien juist deze stichtingen afhankelijk zijn van extern geld en deze (de banken) willen op dit moment het liefste hun centjes in hun zak houden.

Sorry dat ik het zeg, en ik kan wel wat hebben qua schrijfstijl, maar het bovenstaande is voor mij echt onbegrijpelijk! Nofi trouwens...

[Exirion]

Verwijderd schreef op vrijdag 26 december 2008 @ 20:23:
Een daling van 5% in een maand is trouwens gewoon een crash. Als deze trend zich voortzet zijn we over een jaar bij ongeveer 50% van de momentane prijzen.

Als je zo graag in Jip en Janneke economie gelooft, laat ik dan iets van hetzelfde niveau er tegenover stellen: als de prijzen werkelijk zo inzakken dan zal er vroeg of laat ineens een forse stijging van verkopen komen, wat dan gewoon weer de prijzen opdrijft. Iets met vraag en aanbod.

Dus binnen een jaar een halvering van de prijzen? Maak jezelf toch niet belachelijk met dit soort ongefundeerde sprookjes

[Arnout]

Mx. Alba schreef op maandag 29 december 2008 @ 13:20:
[...]
Kortom, de manier om eruit te komen is om het vertrouwen te herstellen. Ik stel met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid dat je als werknemer, mits je je baan behoudt natuurlijk, eigenlijk alleen maar positieve effecten van de huidige crisis zal merken. Een heleboel producten zijn fors goedkoper geworden, waardoor je koopkracht toeneemt.

Je gaat hier te kort door de bocht. Waarom is het vertrouwen afgenomen? Omdat er een terechte angst is dat leningen niet terugbetaald kunnen worden, omdat er al in 2006 op grote schaal hypotheekleningen niet terugbetaald werden.

Het teruglopende vertrouwen is gegrond mijns inziens. Er gaat een hoop 'lucht' uit het systeem lopen en dat gaat gewoon erg veel pijn doen (minder koopkracht over de hele linie). Er wordt te weinig gewerkt om het huidige welvaartsniveau op peil te houden. Er is teveel op de pof geleefd. Gaat lang goed, maar de klap zal hard en pijnlijk zijn. Ik denk dat 2009 pas echt ellende gaat geven.

Ik merk trouwens zowel positieve effecten (koopkracht neemt nog even toe, hoewel dit na-ijlen is van eerder genomen beslissingen, en dus vertekend) alsmede negatieve effecten (kans van 20% dat ik mijn baan kwijtraak). Dit is niet wat ik zelf merk, maar ook zie in mijn omgeving.

[Verwijderd]

Er volgt een daling van de huizenprijzen met 42.5% binnen 4 jaar volgens onderzoeksgroep Redevco. De huizenprijzen zijn veel sterker gestegen dan de inkomens en dat kan op lange termijn geen stand houden.

[t_captain]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 17:19:
Er volgt een daling van de huizenprijzen met 42.5% binnen 4 jaar volgens onderzoeksgroep Redevco. De huizenprijzen zijn veel sterker gestegen dan de inkomens en dat kan op lange termijn geen stand houden.

Hou toch eens op met die gekleurde berichtgeving.

Je mag natuurlijk je mening hebben, en wat mij betreft staat het je vrij om alleen die onderzoeken te noemen die overeenkomen met jouw verwachtingen, maar ga nou niet je bronnen verdraaien.

Volgens het artikel voorspelt Redevco een daling met 30 tot 40%, waarbij de uitkomst van 1 van de berekeningen maar liefst 42,5% is. Daar maak hjij van dat Redevco -42.5% voorspelt en dat is een vardraaing van het artikel.

Overigens wordt in het artikel niet precies vermeld hoe het model in elkaar zit en welke factoren er wel of niet in worden meegenomen, dus ik zal niet inhoudelijk reageren.

[Verwijderd]

t_captain schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 17:30:
[...]


Hou toch eens op met die gekleurde berichtgeving.

Je mag natuurlijk je mening hebben, en wat mij betreft staat het je vrij om alleen die onderzoeken te noemen die overeenkomen met jouw verwachtingen, maar ga nou niet je bronnen verdraaien.

Volgens het artikel voorspelt Redevco een daling met 30 tot 40%, waarbij de uitkomst van 1 van de berekeningen maar liefst 42,5% is. Daar maak hjij van dat Redevco -42.5% voorspelt en dat is een vardraaing van het artikel.

Overigens wordt in het artikel niet precies vermeld hoe het model in elkaar zit en welke factoren er wel of niet in worden meegenomen, dus ik zal niet inhoudelijk reageren.

Ehm, waar ligt het probleem? Of de daling nu 30% of 40% of 42.5% is maakt toch niet zoveel uit? Alle zijn een forse daling, dat is de kern van het bericht. Slecht nieuws over je beleggingshypotheek gehad?

Modbreak:

Flamen / op de man spelen is niet gewenst. Check je mail.

[ Voor 2% gewijzigd door Rukapul op 30-12-2008 22:02 ]

[JAHRASTAFARI]

Ik denk eerder dat de huizenmarkt "op slot" gaat, dan dat de huizenprijzen zover zullen dalen. Veel mensen in een koophuis wonen prima, en hoeven niet persé direct hun huis te verkopen.

[Oscar Mopperkont]

Toch helemaal niet gek dat de huizenprijzen harder zijn gestegen dan de inkomens? Vroegah kochten mensen een huis op basis van 1 inkomen en op basis van een max leenfactor van iets van 3 keer het jaarinkomen. Tegenwoordig lenen veel mensen op basis van 2 inkomens en 4 a 5 keer het jaarinkomen. Zou niet weten waarom dat ineens zou veranderen.

Daarnaast wordt er een link gelegd met eind jaren 70, begin jaren 80, met de opmerking dat het nu allemaal slechter is dan toen. Alleen rees de rente toen de pan uit, waar we nu een dalende rente zien. Dus in hoeverre je die parallel nu wel of niet kan trekken, vraag ik me af.

[Exirion]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 17:49:
Slecht nieuws over je beleggingshypotheek gehad?

Ja, die kennen we nu wel. Kun je niks beters verzinnen dan dit soort opmerkingen? Je komt er elke keer goed mee weg (lees: de moderators slikken het van je) maar je speelt elke keer op de man zodra iemand je te kritisch wordt.

[SmartDoDo]

Verwijderd schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 17:19:
Er volgt een daling van de huizenprijzen met 42.5% binnen 4 jaar volgens onderzoeksgroep Redevco. De huizenprijzen zijn veel sterker gestegen dan de inkomens en dat kan op lange termijn geen stand houden.

Ik lees het toch iets anders en ik zie ook geen duidelijke onderbouwing in het artikel zelf. Dat maakt dat je post en het artikel waarnaar je verwijst lijkt op angstzaaierij en dat vind ik niet passen in dit topic.

Ik snap best dat er diverse bronnen worden aangehaald hier, maar zulk ononderbouwde artikelen lukraak overnemen en hier als feit neerzetten is niet de bedoeling.

[t_captain]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 30 december 2008 @ 17:57:
Toch helemaal niet gek dat de huizenprijzen harder zijn gestegen dan de inkomens? Vroegah kochten mensen een huis op basis van 1 inkomen en op basis van een max leenfactor van iets van 3 keer het jaarinkomen. Tegenwoordig lenen veel mensen op basis van 2 inkomens en 4 a 5 keer het jaarinkomen. Zou niet weten waarom dat ineens zou veranderen.

Daarnaast wordt er een link gelegd met eind jaren 70, begin jaren 80, met de opmerking dat het nu allemaal slechter is dan toen. Alleen rees de rente toen de pan uit, waar we nu een dalende rente zien. Dus in hoeverre je die parallel nu wel of niet kan trekken, vraag ik me af.

Hier maak je een paar rake opmerkingen.

De arbeidsparticipatie van vrouwen is aanzienlijk hoger en dat is structureel van aard. In vergane tijden stopten vrouwen en masse met werken als ze gingen trouwen. Vrouwelijke ambtenaren werden zelfs ontslagen bij hun huwelijk. Klinkt als de steentijd maar was slechts een aantal decennia geleden, zo snel is de wereld dus veranderd.
Banken verstrekken tegenwoordig (al tijden) hypotheken o.b.v. twee inkomens, en dat levert niet eens zo veel aflossingsproblemen op. Anders waren de banken wel weer gestopt met deze praktijk, of tenminste had er wel een renteopslag gezeten op alle hypotheken die je op 2 inkomens baseert en dat is niet het geval. Er vanuit gaande dat banken niet gek zijn, kunnen we aannemen dat dit niet ineens zal omdraaien.

[The_Sukkel]

Ik snap die kribbige reacties op b_visser niet.
Hij vertegenwoordigt gewoon een geluid die langzamerhand steeds minder onwaarschijnlijk wordt.
Alle argumenten waarom de huizenprijzen niet zouden dalen, zijn reeds bekend en geldig geweest voor de afgelopen jaren. Het is echter niet helemaal uitgesloten dat de omstandigheden dusdanig aan het verslechteren zijn dat die argumenten aan kracht aan het verliezen ten opzichte van de argumenten waarom de prijzen wél zouden dalen.

Huizenprijs versus inkomen
Een harder stijgende huizenprijs (dan de inkomensstijging) kan nooit onbeperkt doorgaan, ergens is er een grens. Zelfs de grootste cynicus zou dat moeten toegeven: je kan niet onbeperkt de leenfactor (aantal keer inkomen) verhogen. Heel erg onwaarschiijnlijk is het nu ook weer niet dat die grens zo langzamerhand wel bereikt is.

Kredietcrisis
Daarnaast gaat de kredietcrisis de banken niet in de koude kleren zitten. Banken zijn nu massaal aan het "de-risken" (minder risico nemen in hun beleggingen). Dat betekent strengere eisen stellen aan hypotheekleningen, hogere opslag vragen voor kredietrisico en lagere leningen. Zo heel erg onwaarschijnlijk is het niet dat dit nog een tijdje door zal gaan en dat het een negatieve impact heeft op de huizenprijzen, doordat mensen minder snel en minder hoge bedragen kunnen lenen (of daar een for hogere opslag voor moeten betalen).

Recessie
Als de wereldeconomie werkelijk aan het afkoelen is, dan is het helemaal zo onwaarschijnlijk nog niet dat er een (langdurige?) recessie aankomt. Bij zo'n recessie is het weer helemaal niet onwaarschijnlijk dat de werkloosheid stijgt en dat dat ook een negatieve impact heeft op de huizenprijzen. Enerzijds doordat de vraag inzakt (minder mensen kunnen huizen kopen of alleen tegen lagere prijzen), terwijl het aanbod toeneemt (meer mensen die in de problemen raken en hun huis niet meer kunnen betalen).

Dalende of stijgende rente
Er wordt gerefereerd aan een dalende rente. Met de dalende grondstofprijzen en dus dalende inflatie en de politieke wil tot het "jumpstarten" van de economie, zie ik de rente inderdaad niet snel gaan stijgen. Dat betreft echter de risicovrije rente. De opslag vanwege het hogere kredietrisico en de opslag vanwege de illiquiditeit (banken kunnen zelf ook minder makkelijk aan geld komen) zijn geweldig gestegen. De hypotheekrente hoeft dus helemaal niet mee te dalen met de kunstmatige renteverlaging van de risk free rate. Daarnaast is het de vraag wat de ECB gaat doen als dat jumpstarten niet werkt (zie Japan in de jaren tachtig tot nu), als de grondstofprijzen weer gaan stijgen en de inflatie ook weer gaat stijgen en als de euro zwakker wordt naarmate de begrotingsdiscipline in de Eurolanden losser wordt. Het is dan helemaal niet ondenkbeeldig dat de ECB dan toch weer de rente gaat verhogen ter bescherming van de euro en het beteugelen van de inflatie.

Onderzoek Redevco
b_visser haalt een onderzoek aan. OK, hij meldt alleen het slechtste(?) scenario van een daling van 42,5%. Maar als de verwachting is dat de daling 30-40% zal gaan bedragen, dan is die 42,5% ook weer niet een zo heel erg overdreven extreem scenario te noemen. Daarnaast is het gewoon een nieuwsfeit dat een onderzoeksbureau enkele veronderstellingen in de huidige situatie heeft geprobeerd te kwantificeren. Natuurlijk zijn dat geen harde bewijzen, maar dat geldt ook voor de tegenargumenten waarom de prijzen niet zouden dalen. Voor beide valt wat te zeggen. Maar persoonlijk denk ik dat een daling meer spoort met de huidige set aan veronderstellingen en dat de poging tot kwantificeren van de impact helemaal zo onwaarschijnlijk nog niet is... in ieder geval niet onwaarschijnlijker dan een inschatting van de impact van nul.

[Oscar Mopperkont]

@The_Sukkel: Allemaal valide argumenten op basis waarvan je een stagnatie cq een daling van de huizenprijzen kan verwachten, maar we hebben het hier over het klappen van een zogenaamde huizenbubble. Dat laatste is natuurlijk wel iets geheel anders. Volgens mij verwachten de meeste mensen die niet denken dat er een huizenbubble is, dat de huizenprijs de komende tijd stabiliseert of licht daalt. Een range die loopt van een lichte daling tot het stijgen van de huizenprijzen met max de inflatie (het laatste komt immers neer op stagnatie). Impact van nul heb ik nog weinig gelezen.

En om verder inhoudelijk op je argumenten in te gaan:

Huizenprijs vs. inkomen:
Ik gaf eerder al aan dat ik het niet gek vond dat deze niet parallel lopen, aangezien er meer tweeverdieners zijn gekomen en de leenfactor is gewijzigd. Het kan goed zijn dat dit effect is uitgewerkt en dat dit dus geen reden meer is dat de huizenprijs verder stijgt. Maar het wegvallen van een factor die de huizenprijzen opdrijft, betekent niet dat de prijs vervolgens gaat dalen. Dat zou je als je alleen naar deze factor kijkt, alleen verwachten als er minder tweeverdieners komen, of de factor wijzigt. De factor zal denk ik licht wijzigen, omdat mensen moelijker een hoge factor loskrijgen bij de bank. Dus dat is denk ik idd een argument om te zeggen dat de prijzen wellicht gaan dalen. Anderzijds weet ik niet of het aantal tweeverdieners stabiliseert en bij een lagere rente kan de factor juist weer wat hoger zijn. Er wordt namelijk gekeken naar welk deel van je besteedbaar inkomen je aan je huis kwijt kunt zijn.

Kredietcrisis:
Dit heeft een negatief effect op de economie, het aantal banen, de lonen en de bereidheid van banken om geld te lenen. Zal dus een drukkend effect hebben op de huizenprijzen.

Recessie:
Zie kredietcrisis.

Dalende rente:
Hoe de hypotheekrente zich zal ontwikkelen is de vraag, maar een dalende rente van de ECB zal het in ieder geval geen kwaad doen. De hypotheekrente is minder gedaald dan de ECB rente, dus die opslag zit er al in verwerkt. Op lange termijn zal de rente wel weer omhoog gaan, maar dan zal de economie het ook wel weer beter doen, want de grondstofprijzen stijgen niet zomaar.

Onderzoek Redevco:
Probleem is dat er weinig onderbouwing in het artikel staat, zodat er moeilijk inhoudelijk op ingegaan kan worden. Waar er wel wat inhoud staat, heb ik al wel een reactie gegeven. Wat ik er van denk is natuurlijk niks meer waard dan wat zij er van denken (en eerder minder, want het is kennelijk hun werk). De kritiek op b_visser was volgens mij dat hij hun conclusie had aangedikt. Dat was volgens mij nergens voor nodig, want zoals hij zelf al zei als het 30-40% daling is, dan is dat ook een crash. Geeft maar weer eens aan dat sommige dingen krachtiger overkomen, als je de nuance er wel in laat.

[Cyberpope]

The_Sukkel schreef op woensdag 31 december 2008 @ 01:31:
Ik snap die kribbige reacties op b_visser niet.
Hij vertegenwoordigt gewoon een geluid die langzamerhand steeds minder onwaarschijnlijk wordt.

Het gaat niet om zijn boodschap, maar om zijn slechte tot totaal afwezige onderbouwing waar op gereageerd wordt. 50% daling moet je solide onderbouwen en kun je niet claimen op gevoel.

[t_captain]

Cyberpope schreef op woensdag 31 december 2008 @ 07:33:
[...]

Het gaat niet om zijn boodschap, maar om zijn slechte tot totaal afwezige onderbouwing waar op gereageerd wordt. 50% daling moet je solide onderbouwen en kun je niet claimen op gevoel.

Hier sluit ik me bij aan. Lukraak en eenzijdig wat artikelen quoten die min of meer overeenkomen met zijn verwachtingen, en soms nog wat verdraaien in de quote. Niet open voor discussie, geen uitleg waarom deze verwachtingen zo belangrijk zijn om almaar te verdedigen.

Misschien maar beter dat hij zich over de huizenmarkt uitlaat en niet over bv. aandelen of andere AFM-bewaakte markten. Sommige posts zouden als marktmanipulatie kunnen worden aangemerkt.

[Mx. Alba]

Maar je moet ook niet vergeten dat de mens een natuurlijke neiging heeft om problemen te negeren en te ontkennen . Zo van "als ik er niet naar kijk dan is het er niet" of "als ik maar vaak genoeg zeg dat het niet zo is dan is het niet zo."

Ik heb een aantal maanden geleden een huis gekocht met een hypotheek op 100% executiewaarde met een deel in een beleggingsconstructie dus ik zou liever ook niet zien dat de huizenprijzen inzakken en dat de aandelenkoersen kelderen. Maar ik probeer mijn hoofd koel te houden; zolang ik mijn baan niet kwijtraak is er niets aan de hand. De rente staat voor 9 jaar vast en ik neem aan dat we tegen die tijd wel weer uit het slop zijn geraakt...

[Oscar Mopperkont]

Ik zou eerder zeggen dat de mens en media van nature de neiging hebben problemen groter voor te doen dan ze zijn en eigenlijk alles gruwelijk te overdrijven. Denk bv aan al die mileuproblemen waar achteraf vaak niks of weinig van waar is. Of de olie waar al 100 jaar van wordt gezegd dat we nog maar reserves hebben voor enkele jaren. Ooit zal het waar zijn, want de voorraad is eindig. Alleen zijn we in die voorspelling altijd te negatief geweest. Of denk aan global cooling uit de jaren 70, nu zijn we bang voor opwarming en nu is dat ineens een ramp, terwijl we toen alleen maar nadelen zagen van een koelere aarde. Wat is het nu? Of zure regen uit de jaren 80. Bleek gebaseerd op een brak onderzoek en niemand heeft het er mee over. Of de Brent Spar, foutje in de berekening, afzinken bleek toch een goede optie. En nu zitten we in de grootste crisis ooit en iedereen zou in totale paniek moeten zijn. Natuurlijk is het een hele grote crisis, maar daar komt de economie echt wel weer overheen. Elke 60 a 70 jaar heb je een grote crash en dat lost zich weer op, en dat zal nu ook wel gebeuren denk ik.

En over je beleggingshypotheek zou ik me nu niet druk maken. Je hebt er pas heel weinig geld inzitten, want je gooit elke maand x euro in een potje en ten tweede stap je met het geld dat je nu in die hypotheek stopt in op een beurs die nu relatief laag staat, dus ver lange termijn kun je daar best rendement op maken. En tot slot gaan ze bij die hypotheken tegenwoordig al uit van veel lagere rendementen dan eerst.

[ Voor 15% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 31-12-2008 11:08 ]

[Woy]

Idd juist een belegingshypotheek zou nou heel erg gunstig kunnen zijn ( Maar natuurlijk wel risicovol ), aangezien de beurs laag staat kun je meer eenheden kopen. Aangezien het een lange termijns investering is geeft het niet dat de beurs nu laag is. Het is alleen erg jammer als juist op dit moment je hypotheek afloopt en je je belegingen moet verkopen, dan heb je in een jaar tijd 50% van je waarde zien verdampen.

Voor de rest denk ik er een beetje over zoals Oscar Mopperkont hierboven. Het zal vanzelf wel goed komen, en daartussen zal vast een dip zitten, maar uiteindelijk gaat de economie ( en de huizenprijzen ) weer stijgen. Ik geloof niet dat als ik over 30 jaar mijn huis verkoop dat hij minder waard is dan op dit moment ( Of de wereld moet echt in de afgrond storten, maar dan maak ik me waarschijnlijk ook niet meer druk over de waarde van mijn huis ).

Maar mochten de huizenprijzen echt drastisch dalen, dan voorzie ik eerder ook een (bijna) complete stop van de huizenmarkt. Echt alleen de mensen die moeten zullen dan nog hun huis verkopen. Pas als de markt op zo'n laag nivo een tijd ( en dan bedoel ik niet een maandje ) stabiel is zullen mensen pas weer langzaam aan hun huis willen verkopen.

[burne]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 31 december 2008 @ 10:19:
Of zure regen uit de jaren 80. Bleek gebaseerd op een brak onderzoek en niemand heeft het er mee over.

Zal dat niet meer te maken hebben met geregelde drieweg katalysatoren onder iedere auto en immens grote gaswassers bij iedere kolencentrale die alle stikstof- en zwaveloxides uit het gas wassen waardoor de oorzaak van zure regen weggenomen is?

En in je 'het is allemaal onzin'-rijtje ontbreekt het gat in de ozonlaag, waarvan de groei inmiddels gestopt is, dankzij een vrijwel totale verbanning van ozon-afbrekende producten. Maar mocht je ooit in de zomer op Antarctica of Vuurland komen: vergeet je zonnebrand-creme factor 50 niet, want dat krimpende gat is pas over een halve eeuw weg.

We gebruiken nu iets van 80 miljoen vaten olie per dag. Als je al die vaatjes naast elkaar zou zetten heb je iedere dag een ring rond de wereld en nog een beetje. Als je ze opstapelt heb je na een dag of vier de maan bereikt. Heb je enig idee van de schaal van dat soort dingen? En nou heel China nog aan de auto en dus aan de olie. 1 miljard mensen, 500 miljoen auto's erbij?

Cynisme prima, maar overdrijf het niet, Oscar.

[Mx. Alba]

Voor mijn aandelenconstructie is het juist ongunstig, omdat ik in het begin een startbedrag in de pot heb gestopt en verder niet meer maandelijks inleg...

[JvS]

Nee hoor, zure regen was alleen maar zo'n ontzettende hype omdat het een 'mediageniek' fenomeen was met een fantastische marketingterm waar Greenpeace en co vol mee aan de haal gegaan zijn. Niet dat er geen verzuurde bodems waren in Scandinavië geloof ik, maar wat er gezegd is, slaat helemaal nergens op. Zoek maar eens op zure regen hype oid.

Ow btw: dat wat Oscar schrijft is juist niet cynisch. Het is wellicht sceptisch. Ik vind het vooral realistisch. Omschrijft mijn gevoel over al dit soort zaken ook. Al zou het kunnen dat de olie wel dermate duur om te winnen wordt de komende 40 jaar, dat andere bronnen (ik geef zonne-energie een goede kans) rendabeler worden. Dit komt vanzelf allemaal goed .

[ Voor 34% gewijzigd door JvS op 31-12-2008 11:14 ]

[Mx. Alba]

Tsja. Er zijn ook mensen die zeggen dat de Millenniumbug een hype was. Maar dat lijkt het achteraf alleen maar omdat juist door die "hype" de grootste problemen gefixt waren.

[Oscar Mopperkont]

burne schreef op woensdag 31 december 2008 @ 10:53:
Zal dat niet meer te maken hebben met geregelde drieweg katalysatoren onder iedere auto en immens grote gaswassers bij iedere kolencentrale die alle stikstof- en zwaveloxides uit het gas wassen waardoor de oorzaak van zure regen weggenomen is?

offtopic:
Het probleem was er niet op de schaal die men dacht, dus om nu over oorzaak wegnemen te spreken vind ik wat overdreven. Overigens ben ik er niet op tegen dat die stoffen in de westerse wereld nu minder worden uitgestoten, tis alleen jammer dat het op basis van misleiding is gebeurd

En in je 'het is allemaal onzin'-rijtje ontbreekt het gat in de ozonlaag, waarvan de groei inmiddels gestopt is, dankzij een vrijwel totale verbanning van ozon-afbrekende producten. Maar mocht je ooit in de zomer op Antarctica of Vuurland komen: vergeet je zonnebrand-creme factor 50 niet, want dat krimpende gat is pas over een halve eeuw weg.

offtopic:
Bij mijn weten is het gat in de ozonlaag geen onzin, maar misschien weet jij daar meer over? Het gat in de ozonlaag gaat idd dankzij verbanning van ozon-afbrekende producten krimpen.

We gebruiken nu iets van 80 miljoen vaten olie per dag. Als je al die vaatjes naast elkaar zou zetten heb je iedere dag een ring rond de wereld en nog een beetje. Als je ze opstapelt heb je na een dag of vier de maan bereikt. Heb je enig idee van de schaal van dat soort dingen? En nou heel China nog aan de auto en dus aan de olie. 1 miljard mensen, 500 miljoen auto's erbij?

offtopic:
Heb je enig idee van de schaal van de wereld? Alleen omdat wij het ons allemaal niet kunnen voorstellen, betekent niet dat het dus morgen op is. Je maakt nu heel grappig een vergelijking met dat de dagelijkse productie in vaatjes wordt gestopt, waardoor je in feite 2 dimensies wegneemt. En ik ontken ook niet dat olie op kan raken, maar om maar een bekende quote aan te halen. Het stenen tijdperk eindigde ook niet omdat de stenen op waren

Cynisme prima, maar overdrijf het niet, Oscar.

offtopic:
Volgens mij liep ik weinig te overdrijven. Gaf alleen aan dat de mens van nature problemen groter maakt dan ze zijn. Is een mechanisme dat zo oud is als de mensheid. Je hebt een groep mensen die de andere groep een probleem aanpraten (dat er meestal niet is, of veel kleiner is dan wordt gezegd) en zeggen dat ze de oplossing hebben. Iets met "macht" verwerven enzo

[Mx. Alba]

De olie zal ook niet opraken, maar alleen veel duurder worden. Als de prijs per vat over de $250 komt wordt het interessant om olie te winnen uit oliezand, en daar is echt verschrikkelijk veel van... Alleen al in Canada kan uit oliezand meer olie gewonnen worden dan de hele actuele wereldvoorraad aan "gewone" olie.

[burne]

JvS schreef op woensdag 31 december 2008 @ 11:13:
Zoek maar eens op zure regen hype oid.

Als ik zoek op 'aarde plat' vind ik ook wel genoeg bewijsmateriaal om met een gerust hart te stellen dat de verhalen over een bolvormige aarde onzin zijn. Wat even mooi de waarde van google aangeeft.

[Exirion]

burne schreef op woensdag 31 december 2008 @ 13:32:
Als ik zoek op 'aarde plat' vind ik ook wel genoeg bewijsmateriaal om met een gerust hart te stellen dat de verhalen over een bolvormige aarde onzin zijn. Wat even mooi de waarde van google aangeeft.

Ja, ook iets met 'huizenmarkt hype' enzo

[Verwijderd]

Nog een interessante theorie waarom de huizenprijzen de komende jaren sterk zullen dalen: "de Herengracht-index". Na elke piek in de index dalen historisch gezien de prijzen zeer sterk. We zitten nu op de hoogste piek sinds 1736. Als de index de historische trend volgt zullen de prijzen de komende jaren zeer sterk dalen.

Ik negeer de meeste onzin reacties op mijn vorige post maar even. Over de beperkt zinvolle reactie dat ik alleen maar slecht nieuws over de woningmarkt breng: kan iemand dan überhaupt positief nieuws over de Nederlandse woningmarkt brengen nadat er volgens de NVM, het IMF, de Rabobank, VEH en verschillende adviesbureaus een daling is voorspeld?

[paella]

"resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst"

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op donderdag 01 januari 2009 @ 12:13:
Nog een interessante theorie waarom de huizenprijzen de komende jaren sterk zullen dalen: "de Herengracht-index". Na elke piek in de index dalen historisch gezien de prijzen zeer sterk. We zitten nu op de hoogste piek sinds 1736. Als de index de historische trend volgt zullen de prijzen de komende jaren zeer sterk dalen.

Het mooie van de herengracht index is dat mits je de paper van Eichholtz gelezen had (van de UM) dat je wist dat hij tevens aangaf dat juist een crisis die men aanhaalt nagenoeg geen invloed heeft op de huizenmarkt. Grappig dat huizenmarkt zeepbel weer een bron aanhaalt en vervolgens deze weer verkeert draait. Als je even googeld op Herengracht index en Eichholtz krijg je zijn ppt trouwens te zien wat wel leuk is om even te lezen.

---edit---

Uit zijn sheet,

Some preliminary conclusions
Long-run development in rents and prices in
Amsterdam housing market show similar patterns
• Housing market is volatile and prone to crises
• Housing market does nor provide protection
against business cycle movements
• Financial crises do not seem to have a big effect
on the housing market
• Fundamental shocks seem to influence values
more than rents, interest rate is transmission
mechanism
• Markets bounce back after shocks are absorbed

[ Voor 22% gewijzigd door n4m3l355 op 01-01-2009 12:59 ]

[Oscar Mopperkont]

@B_visser: een daling is iets anders dan het "klappen" van een vermeende huizenbubble. Huizenprijzen kunnen stijgen en kunnen dalen. Bij mijn weten heeft de Rabobank niet verklaard dat er sprake is van een huizenbubble.Bovendien is het CBS het ook niet met het IMF eens dat er sprake zou zijn van een bubble. Daarnaast is het volgens mij al tig keer gezegd dat het grootste deel van de mensen die denkt dat er geen sprake is van een bubble, niet ontkent dat de huizenprijs best wel eens licht zou kunnen dalen.

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 01 januari 2009 @ 13:14:

@B_visser: een daling is iets anders dan het "klappen" van een vermeende huizenbubble.

Dat hangt er natuurlijk vanaf welke definitie je voor klappen van de huizenbubble toepast. Voor mij betekent het klappen van de huizenbubble een daling van de huizenprijzen met minimaal 15 - 20% over een periode van maximaal 3 jaar. Dus ook al wordt er inderdaad niet expliciet gesproken over "het klappen van de huizenbubble" impliceert een voorspelling van een daling van de huizenprijzen met bijvoorbeeld 20% dat dus wel.

[Oscar Mopperkont]

De definitie die daarvoor wordt gehanteerd is al een keer door Rukapul gegeven:

Rukapul in "Klappen van de huizenbubble?"

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 01 januari 2009 @ 13:14:

@B_visser: een daling is iets anders dan het "klappen" van een vermeende huizenbubble.

Dat hangt er natuurlijk vanaf welke definitie je voor klappen van de huizenbubble toepast. Voor mij betekent het klappen van de huizenbubble een sterke daling van de huizenprijzen in een relatief korte tijd. Bijvoorbeeld met minimaal 15 - 20% over een periode van ongeveer 3 jaar. Dus ook al wordt er inderdaad niet expliciet gesproken over "het klappen van de huizenbubble" impliceert een voorspelling van een daling van de huizenprijzen met bijvoorbeeld 20% dat dus wel.

[Rukapul]

Tja, volgens de definitie die ik opgesnord had is een stijging/daling geen noodzakelijk aspect van een bubbel.

Uiteraard, is een daling wel een aspect van het klappen ervan maar vormt geen onderdeel van de definitie. Maar zelfs als je een alternatieve definitie hanteert waarbij puur de prijsbeweging grond is om iets een bubbel te noemen, dan moet je de daling op z'n minst ergens aan koppelen en niet willekeurig een getal roepen (zie hiervoor de aangehaalde definitie voor bubbel waar de vergelijking werd gemaakt naar intrinsieke waardes). Zelfs als ik meega in bovenstaande redeneerlijn dan vind ik dat de daling significant sterker moet zijn dan de bijbehorende stijging die eraan vooraf ging. Immers, anders is elke golfbeweging in elke markt een aaneenschakeling van klappers en dus bubbels, wat eenvoudigweg niet zo kan zijn.

15% a 20% in 3 jaar is niet zo gek wanneer het vergeleken wordt met de stijging de afgelopen 3 jaar. Heb de cijfers niet bij de hand, maar even zo afgeschat komt dat op veel minder dan een factor 2 uit dat de daling sterker zou zijn dan de stijging.

Dus zelfs in een b_visser bubbelburst zou je een sterk zaagtand patroon moeten waarnemen (achteraf) in de prijsgrafiek. Anderen, die meer bij de definitie van bubbel willen blijven, zullen erop wijzen dat het om de verandering van de ratio tussen prijs en fundamentele intrinsieke waardes gaat. Het voordeel van het tweede over het eerste is dat je de bubbel in theorie zou kunnen waarnemen voordat hij gebarsten is en in het eerste geval niet, wat ook meteen de onmogelijkheid van deze discussie onderstreept.

Bovenstaande kun je ook toepassen op de aandelenmarkten en dan zul je zien dat een sterke daling niet per definitie een (grote) bubbel impliceert volgens de definitie gebaseerd op intrinsieke waardes. Uit de aandelenmarkten kun je verder afleiden dat het gebruikelijk is dat een typisch daling sneller verloopt dan de stijing.

---

Tabelletje in de volkskrant van vandaag:

Huizenprijs wereldwijd
Verandering in huizenprijzen in procenten aangepast voor inflatie, t.o.v. 2007, t/m 3de kwartaal 2008
• China/Shanghai 18%
• Slowakije 14,2%
• Bulgarije 13,0%
• Hong Kong 12,7
• Cyprus 3,5
• Zwitserland 2,3
• Filippijnen -0.2%
• Nederland -0.4%
• Canada -1.1%
• Oekraine/Kiev -1.4%
• Australie/8 steden - 2.1%
• Singapore -2.2%
• Zweden -2.2%
• Japen -3.5%
• Spanje -4.3%
• Finland -4.3%
• Oostenrijk -4.3%
• Indonesie/14 steden -5.4%
• Israel -5.4%
• Luxemburg -5.6%
• Noorwegen -6.8%
• Malta -6.9%
• Portugal -7.7%
• IJsland -8.9%
• Nieuw-Zeeland -9.0%
• Zuid-Afrika -10.0%
• Ierland -13.7%
• Groot-Brittanie -14.4%
• Verenigde Staten -20.8%

En uit het bijgaande artikel (met schreeuwende niet informatieve kop):

De Britse huizenprijzen bevinden zich op het niveau van februari 2006

Als zelfs de Britse situatie op dit moment nog te relativeren valt hoe zou je dan de situatie moeten classificeren in de landen met >15x zo kleine daling.

[ Voor 10% gewijzigd door Rukapul op 02-01-2009 08:24 ]

[The_Sukkel]

Is dit het bijbehorende artikel?

http://www.volkskrant.nl/...l_op_instorten?source=rss
Huizenmarkt staat overal op instorten

gepubliceerd op 02 januari 2009 08:07, bijgewerkt op 2 januari 2009 08:44

Echt gezellig zal het op de buurtfeesten op Lough Fern Heights de komende zomer waarschijnlijk niet worden. Wie als eerste een huis kocht in het bouwprojectje aan de winderige noordkust van Ierland, zal knarsetandend moeten toezien hoe de nieuwe buren hun koffers pakken voor een vakantie aan de Zwarte Zee.

Patrick Doherty, de bouwer van de 44 huizen in het plaatsje Milford, zit zo omhoog met zijn laatste 3 woningen, dat hij de kopers beloont met een gratis appartement in Bulgarije. De vakantiewoningen zijn gelegen in een andere project van hem aan de Bulgaarse kust.

Economische voorspoed, een lage rentestand en een beperkt risicobesef van de hypotheekbanken hebben in Ierland en ver daarbuiten gezorgd voor florerende huizenmarkten. Maar de voorspoed is voorbij. Ook buiten Ierland zitten verkopers omhoog met huizen die eerder in een handomdraai, en vaak boven de vraagprijs, werden verkocht.

Wereldwijd verkeren huizenmarkten in verval (zie grafiek). Zelfs Dubai, lang gezien als een van de meest profijtelijke woningmarkten ter wereld, heeft het moeilijk. Volgens een rapport van de in vastgoed gespecialiseerde consultancyfirma Colliers International stijgen de prijzen van woningen nauwelijks meer en ligt een daling in het verschiet. Grote uitbreidingsprojecten zijn afgeblazen.

De Britse huizenprijzen bevinden zich op het niveau van februari 2006, blijkt uit de Halifax huizenprijzenindex. Dat is overigens nog altijd 44 procent hoger dan in augustus 2003. Uiteindelijk zal de huizenprijs het niveau van vijf jaar geleden bereiken, voorspelt huizenonderzoeker Liam Bailey van consultancyfirma Knight Frank. ‘Eind 2009, begin 2010 hebben we de bodem bereikt.’

Waar ligt de oorzaak van die wereldwijde vastgoedcrisis? Is er voor al die landen één oorzaak aan te wijzen voor de prijsval? Nee, zegt Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedbeleggingen aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam. Hij deed veel onderzoek naar de internationale ontwikkelingen op de huizenmarkten en omschrijft de problemen als een griepvirus.

‘Sommigen hebben last van het virus, anderen lopen er gewoon mee door’, zegt Brounen. Werkgelegenheid, de rente en de groei van de economie hebben invloed op de huizenmarkt in alle landen, denkt hij. ‘Die verklaren ongeveer de helft van de dynamiek op een huizenmarkt.’

Verder heeft iedere huizenmarkt zijn eigen, lokale drivers en downers, stelt hij. ‘Nederland bijvoorbeeld heeft al twintig jaar last van krapte op de huizenmarkt. In 2007 ging de huizenprijs in Amsterdam met 14 procent omhoog. Die stijging kun je niet meer verklaren uit economische factoren, maar wel vanuit de druk van kopers.’

Ander voorbeeld, Duitsland. Brounen: ‘Dat land heeft een heel ruime koopmarkt en een liberale huurmarkt. Dat heeft geleid tot een gematigde prijsontwikkeling. Nu bijvoorbeeld de eisen rond kredietverstrekking worden verscherpt, wordt in Duitsland gemakkelijk geswitcht van koop naar huur en blijven de gevolgen relatief beperkt.’

Spanje dan. Brounen: ‘Daar levert de bouwsector 14 procent van het bruto nationaal product. Dat is enorm. Zo worden al jaren te veel huizen geproduceerd, een ontwikkeling die geen enkel ander land heeft gezien.’

De onderlinge verbondenheid van de huizenmarkten is vrij gering, denkt de vastgoedwetenschapper. ‘Nee, het is geen Dominoday. Als mensen in Detroit in de Verenigde Staten getto’s zien ontstaan, dan hoeft dat nog niet overal te gebeuren. De animo om een huis te kopen zal er niet groter van worden, maar dat is niet meer dan een indirect effect.’

Spanje is een van de weinige markten die wel direct lijden onder de malaise elders, denkt Brounen. ‘De situatie was al slecht en werd slechter door de Britse crisis. Landen als Spanje en Portugal hebben enorm baat gehad bij de grote prijsstijgingen in Engeland. Die hebben geleid tot de aankoop van veel tweede woningen. Die vraag is nu weggevallen.’

De huizenmarkten van vandaag de dag kunnen worden verdeeld in twee groepen, denken de cijferaars van de Global Property Guide. In de eerste groep leidde de prijsval op de huizenmarkt tot een economische recessie, zoals in de VS, Engeland en Ierland. In de tweede groep was het andersom. De economische recessie zorgde voor problemen op de huizenmarkt.

Nederland hoort volgens de gids tot de tweede groep, samen met Canada en Noorwegen. In Europa hebben de twee groepen volgens de onderzoekers een ding gemeen. De vooruitzichten zijn ‘zeer negatief’, vooral voor de landen die al zwaar zijn getroffen, zoals Engeland. Over Nederland wordt overigens geen verwachting uitgesproken.

Hoogleraar Brounen verwacht een prijsdaling tot 10 procent in Nederland. ‘Maar het is heel moeilijk daar iets over te zeggen. Het kan niet anders dan dat ook de huizenmarkt zal lijden onder de crisis. Daar staat tegenover dat Nederland nog steeds krapte kent op de huizenmarkt. Nu de bouwers het laten afweten, zal dat niet minder worden. In de loop van 2009 zal het wel weer makkelijker worden geld te lenen. Dan zitten we nog met een economische recessie, maar gaan mensen weer gewoon plannen maken. Bijvoorbeeld het kopen van een huis, waarvoor ze dan weer een hypotheek kunnen afsluiten.’

[Rukapul]

yep, zie het gapende gat tussen titel en inhoud

[BlakHawk]

Mx. Alba schreef op woensdag 31 december 2008 @ 10:03:
De rente staat voor 9 jaar vast en ik neem aan dat we tegen die tijd wel weer uit het slop zijn geraakt...

In welk slob zit jij dan als ik vragen mag?
Leef jij in hetzelfde Nederland? Waar in december weer een record aan pinbetalingen is gebroken, wwar we weer meer hebben uitgegeven aan sinterklaas, kerst en vuurwerk???

Zo slecht gaat het zeker nog niet...

Ondanks een landelijke daling zie ik hier in zoetermeer nog niets van een eventuele daling in huizenprijzen! Verkoop gaat wat trager en ik zie nu dat een aantal huizen die erg lang te koop staan eindelijk verkocht zijn, maar er komt niets nieuws bij!

Precies wat ik dacht, mensen zouden nu wel gek zijn om hun huis te koop te zetten! Mensen willen er niet minder voor hebben! Dan blijven ze toch nog lekker even zitten. Ik zie er in ieder geval niets bij komen hier in de buurten. Dus nu wordt verkocht wat er nu te koop is en daarna?

Ken zat starters die toch nu graag een huis willen! Allemaal ex-huurders die nu graag echt iets van zichzelf willen! Leeftijd tussen de 20-30... Klaar met school, net getrouwd... En gewoon een eengezinswoning kopen, omdat ze er de komende 5 jaar toch niet uit hoeven! Huren vinden ze zonde om het huis mooi te maken, dus dan maar kopen! Kost toch ongeveer het zelfde als huren!!!

40% daling hier in Nederland???
Het artikel laat zien dat de VS een daling van 20% heeft gehad!!! De Crisis is daar velen malen erger als hier. Ik denk dat de markt hier een stuk gezonder is als in de VS het geval was!

Zou best een lichte daling hier kunnen zijn, maar groter als die in de VS??? Laat staan twee keer grote!?!?
Nee, dat geloof ik gewoon niet... Denk dat de voorstanders van een daling in hun handjes mogen wrijven bij een daling van 10%. Al vind ik 5% geloofwaardiger!

Het laat mij totaal koud! Wij hebben net ons "droomhuisje" gekocht 3 maanden geleden. Dat betekend dat de wachters het niet meer kunnen kopen! En dit huis was toch wel een van de mooiere in de prijsklasse!
Dus daarom zeg ik: Bedacht voor alle mensen die af wilde wachten!
Ik hoef het dus ook niet binnen 5 jaar kwijt! Misschien over 10/15 jaar, maar dan zijn de prijzen ook wel weer hoger! Heb ik het volle vertrouwen in!

Plus dat wij in 30 jaar 2/3 aflossen! Dus al die mensen die wachten hebben helemaal niets! Als die jaren geld ingelegd en niets daarvan teruggezien! Ik zou het dus ook helemaal niet erg vinden om dit huis over 15 jaar voor de zelfde prijs te verkopen als dat we het nu gekocht hebben!!!

Voor de zwartkijkers:

Daar staat tegenover dat Nederland nog steeds krapte kent op de huizenmarkt. Nu de bouwers het laten afweten, zal dat niet minder worden. In de loop van 2009 zal het wel weer makkelijker worden geld te lenen.

[ Voor 4% gewijzigd door BlakHawk op 02-01-2009 12:54 ]

[curry684]

Rukapul schreef op vrijdag 02 januari 2009 @ 09:51:
yep, zie het gapende gat tussen titel en inhoud

Gatver, dat soort Telegraafkwaliteit rioolstemmingmakerij nu ook al bij de degelijker kranten

[JvS]

burne schreef op woensdag 31 december 2008 @ 13:32:
[...]

Als ik zoek op 'aarde plat' vind ik ook wel genoeg bewijsmateriaal om met een gerust hart te stellen dat de verhalen over een bolvormige aarde onzin zijn. Wat even mooi de waarde van google aangeeft.

Ja, alleen dan vind je alleen wel andere bronnen. Op internet kan je alles wel vinden, maar niet veel met verwijzingen naar degelijke wetenschappelijke publicaties. Ik hecht niet veel waarde aan google, maar wel aan de bronnen die je ermee kunt vinden. Die zijn zegmaar wel 'ietsjes' sterker dan die je vindt bij 'aarde plat'..,.

[n4m3l355]

JvS schreef op vrijdag 02 januari 2009 @ 13:48:
[...]

Ja, alleen dan vind je alleen wel andere bronnen. Op internet kan je alles wel vinden, maar niet veel met verwijzingen naar degelijke wetenschappelijke publicaties. Ik hecht niet veel waarde aan google, maar wel aan de bronnen die je ermee kunt vinden. Die zijn zegmaar wel 'ietsjes' sterker dan die je vindt bij 'aarde plat'..,.

Het vervelende is echter dat websites zoals huizenmarkt-zeepbel bronnen aanhalen en deze (moedwillig?) fout quoten of het geheel uit zijn verband trekken of quotes plaatsen die nooit zijn gezegd of vreemd genoeg nooit in een paper terecht zijn gekomen. Nog vervelender is dan vervolgens dat jan modaal deze bronnen nog serieus probeert te nemen en probeer dit maar te corrigeren aangezien website X toch het omgekeerde beweert.

[burne]

JvS schreef op vrijdag 02 januari 2009 @ 13:48:
Ja, alleen dan vind je alleen wel andere bronnen. Op internet kan je alles wel vinden, maar niet veel met verwijzingen naar degelijke wetenschappelijke publicaties. Ik hecht niet veel waarde aan google, maar wel aan de bronnen die je ermee kunt vinden. Die zijn zegmaar wel 'ietsjes' sterker dan die je vindt bij 'aarde plat'..,.

offtopic:
Maar die bronnen zeggen dat de concentraties stikstof- en zwaveldioxides zijn teruggelopen tot 40% van de gemiddelden uit die tijd, en dat de aciditeit van regenwater is afgenomen van een ph van 4.1 in 1985 tot 5.5 nu. 5.6-5.7 is normaal omdat er altijd kooldioxide oplost in regenwater, voordat er iemand over een ph van 7 begint. Leuk dat je het niet eens bent met de toon van documentairemakers uit die tijd, maar verbind daar dan niet de conclusie dat de aarde plat is aan. En google dan gelijk eens naar de aciditeit van regenwater in Shanghai of Beijing en realiseer je dat ze daar ongefilterde kolencentrales en auto's zonder katalysatoren hebben. In overvloed.

Teveel onheilsprofeten met enge verhalen.

[Mx. Alba]

dfrenner schreef op vrijdag 02 januari 2009 @ 12:48:
[...]


In welk slob zit jij dan als ik vragen mag?
Leef jij in hetzelfde Nederland? Waar in december weer een record aan pinbetalingen is gebroken, wwar we weer meer hebben uitgegeven aan sinterklaas, kerst en vuurwerk???

Zo slecht gaat het zeker nog niet...

Ondanks een landelijke daling zie ik hier in zoetermeer nog niets van een eventuele daling in huizenprijzen! Verkoop gaat wat trager en ik zie nu dat een aantal huizen die erg lang te koop staan eindelijk verkocht zijn, maar er komt niets nieuws bij!

Precies wat ik dacht, mensen zouden nu wel gek zijn om hun huis te koop te zetten! Mensen willen er niet minder voor hebben! Dan blijven ze toch nog lekker even zitten. Ik zie er in ieder geval niets bij komen hier in de buurten. Dus nu wordt verkocht wat er nu te koop is en daarna?

Ken zat starters die toch nu graag een huis willen! Allemaal ex-huurders die nu graag echt iets van zichzelf willen! Leeftijd tussen de 20-30... Klaar met school, net getrouwd... En gewoon een eengezinswoning kopen, omdat ze er de komende 5 jaar toch niet uit hoeven! Huren vinden ze zonde om het huis mooi te maken, dus dan maar kopen! Kost toch ongeveer het zelfde als huren!!!

40% daling hier in Nederland???
Het artikel laat zien dat de VS een daling van 20% heeft gehad!!! De Crisis is daar velen malen erger als hier. Ik denk dat de markt hier een stuk gezonder is als in de VS het geval was!

Zou best een lichte daling hier kunnen zijn, maar groter als die in de VS??? Laat staan twee keer grote!?!?
Nee, dat geloof ik gewoon niet... Denk dat de voorstanders van een daling in hun handjes mogen wrijven bij een daling van 10%. Al vind ik 5% geloofwaardiger!

Het laat mij totaal koud! Wij hebben net ons "droomhuisje" gekocht 3 maanden geleden. Dat betekend dat de wachters het niet meer kunnen kopen! En dit huis was toch wel een van de mooiere in de prijsklasse!
Dus daarom zeg ik: Bedacht voor alle mensen die af wilde wachten!
Ik hoef het dus ook niet binnen 5 jaar kwijt! Misschien over 10/15 jaar, maar dan zijn de prijzen ook wel weer hoger! Heb ik het volle vertrouwen in!

Plus dat wij in 30 jaar 2/3 aflossen! Dus al die mensen die wachten hebben helemaal niets! Als die jaren geld ingelegd en niets daarvan teruggezien! Ik zou het dus ook helemaal niet erg vinden om dit huis over 15 jaar voor de zelfde prijs te verkopen als dat we het nu gekocht hebben!!!

Voor de zwartkijkers:

[...]

Sorry dfrenner, maar als je een toevoeging wilt zijn aan een discussie dan zal je toch normaal leestekengebruik toe moeten passen. Op één na al je zinnen eindigen in één of meerdere uitroeptekens, vraagtekens of combinaties daarvan of in "spanningspuntjes". Door al die schreeuwerigheid wordt je posting echt totaal onleesbaar.

Om dan te reageren op het stukje dat ik vet heb gemaakt: nog niet nee. Maar kijk eens om je heen. Alom werktijdverkorting en dreigende ontslagen. Inderdaad, als je je baan houdt in 2009 (en 2010) zal je waarschijnlijk zelf niet veel van de crisis merken, integendeel, dan kan het zelfs positief voor je uitpakken doordat grondstofprijzen, brandstofprijzen en de prijzen van luxegoederen dalen. Maar het grote probleem is dat de zekerheid weg is. Veel banen staan op de tocht, en als je je baan kwijtraakt zul je niet snel wat nieuws kunnen vinden.

[BlakHawk]

Mx. Alba schreef op maandag 05 januari 2009 @ 07:49:
[...]


Sorry dfrenner, maar als je een toevoeging wilt zijn aan een discussie dan zal je toch normaal leestekengebruik toe moeten passen. Op één na al je zinnen eindigen in één of meerdere uitroeptekens, vraagtekens of combinaties daarvan of in "spanningspuntjes". Door al die schreeuwerigheid wordt je posting echt totaal onleesbaar.

Juist ja... Het is maar net wat je wil lezen! Totaal onleesbaar??? Dan moet je een bril kopen!

Om dan te reageren op het stukje dat ik vet heb gemaakt: nog niet nee. Maar kijk eens om je heen. Alom werktijdverkorting en dreigende ontslagen. Inderdaad, als je je baan houdt in 2009 (en 2010) zal je waarschijnlijk zelf niet veel van de crisis merken, integendeel, dan kan het zelfs positief voor je uitpakken doordat grondstofprijzen, brandstofprijzen en de prijzen van luxegoederen dalen. Maar het grote probleem is dat de zekerheid weg is. Veel banen staan op de tocht, en als je je baan kwijtraakt zul je niet snel wat nieuws kunnen vinden.

Dan maar even inhoudelijk he. Ik denk dat dat wel mee valt. Als ik mijn baan nu kwijtraak dan heb ik zo weer een nieuwe. Wij zijn trouwens nog steeds erg actief zoekende naar nieuw personeel. Het enige waar wij op zijn gaan minderen is een jaar contract in plaats van direct vaste dienst!

Ik werk bij een detacheerder in de IT, maar als je eenmaal wat certificaten hebt behaald, dan kun je overal wel terecht!

[n4m3l355]

Misschien dat het in de ICT anders is (al kan ik het me moeilijk voorstellen) maar in de bouw schat men op een kleine 20.000 ontslagen. Bij grote concurrenten van ons wordt gigantisch gesneden met name in de middenmoot tussen de 50 a 90.000 euro per jaar qua inkomen. Iets waar ik dan zelf toch ook ietwat nerveus van wordt. Dit betekent niet dat ik minder ga uitgeven echter op de totale markt zal een toenemende werkloosheid zeker van invloed zijn op de financiele situatie. Het lijkt mij dan ook ietwat voorbarig te stellen dat een situatie waar 1 persoon inzit iets is wat opgaat voor de algehele markt, het omgekeerde lijkt eerder waar als ik de kranten en verschillende collega´s van me moet geloven.

[Mx. Alba]

n4m3l355 schreef op maandag 05 januari 2009 @ 10:39:
Misschien dat het in de ICT anders is (al kan ik het me moeilijk voorstellen) maar in de bouw schat men op een kleine 20.000 ontslagen.

Mijns inziens is er in de ICT een tweedeling: zij die zich vooral bezig houden met het ontwikkelen van nieuwe infrastructuren zullen een beetje op de schopstoel zitten door het uitstellen / afzeggen van nieuwe projecten, terwijl zij die vooral bezig zijn met het onderhouden en doorontwikkelen van bestaande infrastructuren vrij vast in hun stoel zullen zitten. Hierover is trouwens elders een draadje opgezet.

Ook zal er een verschil zijn tussen ICT-ers die bij een puur ICT-bedrijf werken, en zij die ICT-er zijn bij een bedrijf dat zelf niet in de ICT-sector zit; de laatsten zullen uiteraard meer onderhevig zijn aan de invloeden van de crisis op de sector van activiteit van hun werkgever dan aan die van de ICT-sector.

In zijn algemeenheid blijf ik bij mijn stelling dat mensen die hun baan niet kwijtraken weinig directe negatieve effecten van de crisis zullen merken. Maar de macro-economie zal veel te lijden krijgen onder de mogelijke golf van ontslagen...

[Oscar Mopperkont]

Laten we de discussie weer wat oprakelen:

http://www.rtl.nl/(/finan...9/03/0115_1000_huizen.xml

NVM is naar buiten gekomen met de ontwikkeling van de prijs van de gemiddelde verkochte woning. Als ik het bericht goed begrijp gaat het hier dus niet om de huizenprijs, maar om de gemiddelde verkoopprijs. Dus als er minder dure huizen worden verkocht, dan daalt die prijs, zonder dat de huizenprijs ook hoeft te dalen (zal wel een correlatie zijn, maar die hoeft niet 1 te zijn).

Weet alleen niet of de NVM de gegeven percentages wellicht voor dit soort dingen aanpast.

De prijs is in een kwartaal met 2,5% gedaald.
De daling over geheel 2008 bedraagt 1,8%.

Nog een kanttekening hierbij. Momenteel zetten mensen hun huis niet snel te koop. Een groot deel van de huizen die nu te koop staan, zijn huizen die al langer te koop staan en dus ook niet verkoopbaar waren in de periode voordat de pleuris uitbrak.

[Slasher]

Het zat er natuurlijk aan te komen. Ik denk inderdaad met wat de NVM zegt dat vooral de duurdere segmenten er veel last van zullen hebben en de goedkopere toch beter blijven verkopen als de geldstromen weer wat op gang komen.

[JvS]

In datzelfde artikel van NVM zie je een tabel die dat op een bepaald niveau weerlegt.

je kan duidelijk in de verschillende klassen de waarde-ontwikkelingen zien aan de hand van betaalbaarheid. Ik vind absolute prijs en gemiddelde prijs eerlijk gezegd wat minder relevant om het subjectieve 'duur' te benoemen. Mijn salaris en veel andere CAO salarissen zijn vorige jaar met 3,5% extra toegenomen om te compenseren voor inflatie. Als de huizenprijs dan ook 3,5% toeneemt, dan vinden veel mensen dat de woningen duurder zijn geworden. Maar in feite zijn ze even betaalbaar gebleven.

Deze tabel is daarom erg interessant. Hij drukt de betaalbaarheid van woningen voor eenverdieners, tweeverdieners, onderverdeeld in startes en doorstromers uit per woningtype.



Ik neem betaalbaarheid even als 'waarde' van de woning, want die vind ik relevant . Als je dit beschouwt, zie je dat ook appartementen weer betaalbaarder zijn geworden (voor 1verdieneres van 96% naar 102% betaalbaar). Dus ook hier een 'waardedaling'.

In dit plaatje bekijken ze de betaalbaarheid in de afgelopen twee jaar, je ziet dat de gemiddelde betaalbaarheid weer op het niveau van 2007 zit.



Ik vind betaalbaarheid wel een hele goede manier om de woningwaarde te definieren omdat het onafhankelijk is van loon en inflatieontwikkelingen .

[ Voor 5% gewijzigd door JvS op 15-01-2009 11:18 ]

[Oscar Mopperkont]

Ik denk dat de betaalbaarheid vooral toeneemt door 4 factoren:

1) Lonen worden (meestal) aangepast voor inflatie;
2) bepaalde premies zijn in 2009 geschrapt, waardoor je netto meer inkomen overhoudt;
3) huizenprijzen zijn licht gedaald;
4) hypotheekrente is licht aan het dalen

Als je dit bij elkaar optelt dan zie je dat hoewel het om allemaal relatief kleine invloeden gaat, het bij elkaar opgeteld een behoorlijk grote invloed heeft op de betaalbaarheid van woningen. Die is behoorlijk snel een stuk beter geworden.

[JvS]

Ik ga even de bijlagen lezen. Interessante materie

[Rukapul]

@JvS: hoe is betaalbaarheid gedefinieerd?

[JvS]

In het artikel als "boven de 100% is betaalbaar, onder de 100% is niet betaalbaar" . In andere woorden: Niet. Haha. Daarom even de bijlagen lezen (Zegt hier iemand WOGGEN? ).