Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op zondag 07 december 2008 @ 15:30:
[...]


Ik bedoelde te zeggen dat huizenprijzen het eerst zakken in zeer impopulaire regio's, zoals ghettobuurten in grote steden en ja sorry dat ik zeg een Lelystad bijvoorbeeld.
Populaire oorden (sjieke buurten in A'dam/Utrecht bijv.) volgen pas later.

Waarom zou dat zo zijn? Die huizen zijn nu ook al goedkoper, en dat blijven ze ook als alles tegelijk zakt.

[Jiffy]

Verwijderd schreef op zaterdag 06 december 2008 @ 16:40:
[...]
Een daling van 133k naar 117.5k is een procentuele daling van 11.6% procent. Dat is toch vrij fors voor een starterswoning in een periode van 5 maanden. In dit segment zou je juist geringe/geen dalingen verwachten. Dit is opvallend, de algemene gedachte in Nederland de afgelopen 10 jaar was dat huizenprijzen alleen maar kunnen stijgen.

Dat is geen prijsdaling. Het is een prijsdaling wanneer dezelfde (of een direkt vergelijkbare) woning na enige tijd voor een lagere prijs wordt verkocht dan waar hij eerder voor werd gekocht. Hier hebben ze het over een gedaalde vraagprijs, iets wat eigenlijk behoorlijk normaal is bij het (ver)kopen van een huis. Een verschil van (ongeveer) 10% tussen vraagprijs en uiteindelijke koopsom vind ik helemaal niet vreemd.

Of betaal jij voor een keuken/badkamer/auto ook altijd de cataloguswaarde?

[BlakHawk]

Jiffy schreef op maandag 08 december 2008 @ 09:21:
[...]

Dat is geen prijsdaling. Het is een prijsdaling wanneer dezelfde (of een direkt vergelijkbare) woning na enige tijd voor een lagere prijs wordt verkocht dan waar hij eerder voor werd gekocht. Hier hebben ze het over een gedaalde vraagprijs, iets wat eigenlijk behoorlijk normaal is bij het (ver)kopen van een huis. Een verschil van (ongeveer) 10% tussen vraagprijs en uiteindelijke koopsom vind ik helemaal niet vreemd.

Of betaal jij voor een keuken/badkamer/auto ook altijd de cataloguswaarde?

Inderdaad!
Zelfs van de auto is 9% af gegaan bij mij!

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zaterdag 06 december 2008 @ 16:40:
[...]


Een daling van 133k naar 117.5k is een procentuele daling van 11.6% procent. Dat is toch vrij fors voor een starterswoning in een periode van 5 maanden. In dit segment zou je juist geringe/geen dalingen verwachten. Dit is opvallend, de algemene gedachte in Nederland de afgelopen 10 jaar was dat huizenprijzen alleen maar kunnen stijgen.

Jaja.. 11% in 5 maanden. Gevaarlijke uitspraak! Want daar klopt natuurlijk niks van he..

Wat dacht je van een te hoge vraagprijs? Wat dacht je van; we vragen altijd meer dan dat we krijgen? Wat dacht je van; wat doen de andere huizen? Misschien zijn de andere huizen wel allemaal voor 110 verkocht en was er dus een stijging?!?

Beetje vreemde conclusies..

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op zaterdag 06 december 2008 @ 16:40:
Een daling van 133k naar 117.5k is een procentuele daling van 11.6% procent.

Er is een wezenlijk verschil tussen vraag en verkoopprijs zoals sommige aangeven. Het vervelende is echter dat bronnen vaak hier niet duidelijk in zijn waar ze hun berichten op baseren. Zelfs niet eens welke data ze precies gebruiken.

Dat is toch vrij fors voor een starterswoning in een periode van 5 maanden. In dit segment zou je juist geringe/geen dalingen verwachten.

Waarom is het juist in de startersmarkt waar je het niet verwacht? Mij lijkt het eerder het omgekeerde dat juist starters het meeste afhankelijk zijn van hun hypotheken. Indien de banken hier de teugels gaan vasthouden zijn zij degene die het als eerste merken. Immers het midden/hogere segment is afhankelijk van de kopers met meer centen op hun zak, deze zijn dan ook een minder hoge risico voor de banken waardoor ze minder snel geneigd zullen zijn deze geen hypotheek te geven. Daar staat natuurlijk tegenover dat 10% op een starterswoning slechts 10.000 euro is terwijl op een pand van 500.000 euro dezelfde 10% veel indrukwekkender is en men dan ook hier eerder iets over zal schrijven. Iets wat dan ook wel blijkt in de kranten waarbij sommige over rampscenario´s van 20% schrijven, vreemd genoeg dat ik nog nooit van een makelaar of koper hetzelfde heb gehoord.

Dit is opvallend, de algemene gedachte in Nederland de afgelopen 10 jaar was dat huizenprijzen alleen maar kunnen stijgen.

Ze blijven toch ook stijgen? Deze maand is volgens het CBS tov okt. de verkoopwaarde 0,2% afgenomen en 300 woningen minder verkocht tov vorig jaar in dezelfde periode. Misschien dat ze minder hard stijgen tov vorig jaar maar een dalende trend is volgens het CBS nog niet aan de hand. Echter wat het moeilijker maakt is dat CBS enkel globale cijfers geeft. Misschien dat er daadwerkelijk dalingen zijn in onderlinge regio´s, iets wat ik zelf hoor in het zuiden van het land. Ik vraag me dan wel weer af of dit niet altijd zo is geweest.

[Tjeerd]

Veel nieuwsberichten die hier worden aangehaald over (extreme) huizenprijzendalingen worden niet echt vertrouwd. Of de lezers interpreteren het nieuws (moedwillig) verkeerd of de nieuwsbrengers brengen het nieuws te spectaculair - a.k.a. Telegraafstijl.

Maar, waar zijn dan de bladen/kranten die dit huizenprijzennieuws wel realistisch, duidelijk en goed onderbouwd brengen?

[Maasluip]

Die zijn er niet. Want het is erg lastig te berekenen.
Je ziet voorbeelden van een huis dat op de markt komt voor prijs x en verkocht wordt voor x -10%. Dat is geen daling, dat gebeurt altijd.
Je ziet statistieken dat de gemiddelde huizenprijs daalt. Dat wil niks zeggen als je niet weet welke huizen verkocht worden. Als er geen villa's meer verkocht worden betekent dat alleen maar dat er geen villa's meer verkocht worden, niet dat de huizenprijzen dalen.
Er zijn ook mensen die zeggen dat als een huis voor minder dan de OZB waarde weggaat, dat er dan sprake is van een daling. Ook dat is niet per definitie juist.

Het enige wat je kunt doen is naar de verkoopsprijs van een huis kijken en kijken waar dat huis, of vergelijkbare huizen in die regio in het verleden voor verkocht zijn. En dan heb je een redelijk objectieve meting van de stijging of daling van de huizenprijzen. Maar dat is lastig, want je hebt er erg veel historische gegevens voor nodig.

[Woy]

Dat is inderdaad het probleem. Om te zeggen dat de huizenprijzen dalen ( of stijgen ) zou je eigenlijk objecten op individuele basis over langere tijd moeten volgen, en zelfs dan is het lastig als er in de tussentijd verbouwd is.

Op een korte termijn is het gewoon lastig om iets gefundeerds te zeggen, aangezien een daling of stijging in de gemiddelde prijzen ook kan liggen aan de objecten die aangeboden worden. Als je objecten in categorieen gaat opdelen ( Prijsklasse, regio, etc.. ), kun je natuurlijk wel trends ontdekken, maar dat zegt nog steeds niks over individuele objecten.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op zaterdag 06 december 2008 @ 16:40:
... de algemene gedachte in Nederland de afgelopen 10 jaar was dat huizenprijzen alleen maar kunnen stijgen.

Het maakt veel los je post, maar wat ik me afvraag is waar je bovenstaande wijsheid vandaan haalt. Ik ken persoonlijk geen mensen die met het (waan)idee hebben geleefd dat huizenprijzen alleen maar zouden kunnen stijgen. Ik ken wel mensen die verwachtten dat de huizenprijs over een langere periode in principe omhoog gaat, maar dat een daling natuurlijk altijd nog wel tot de mogelijkheden behoorde.

[EXX]

De AFM laat van zich horen:

AMSTERDAM - De financiële toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) zint op aanscherping van de regels voor hypotheekverstrekking door banken.

Volgens AFM-bestuursvoorzitter Hans Hoogervorst kunnen banken nu mogelijk nog te makkelijk te hoge hypotheken verstrekken. Dat zei hij zondag in het tv-programma Buitenhof.

De AFM verricht momenteel samen met De Nederlandsche Bank onderzoek of de huidige regels streng genoeg zijn. "Er zijn heel veel mensen die een hypotheek nemen die hoger is dan de waarde van het huis.

De helft van de leningen is ook nog eens aflossingsvrij tegenwoordig. Dat betekent dat je heel lang op je schuld blijft zitten. We moeten er dus echt naar kijken of die regels misschien niet wat aangescherpt moeten worden", aldus Hoogervorst.

Bron

Verdere beperkingen op de hypotheekverstrekking zullen de huizenmarkt niet echt goed doen.

[pedorus]

EXX schreef op maandag 08 december 2008 @ 11:36:
Verdere beperkingen op de hypotheekverstrekking zullen de huizenmarkt niet echt goed doen.

Hoezo? Zeker voor de langere termijn wordt de markt er een stuk gezonder van, en ook een stuk stabieler. Juist als mensen hun huis niet meer op kunnen brengen, kan de markt flink inzakken.

[Woy]

Het zou ook niet slecht zijn om idd wat meer regels op aflossingsvrije hypotheken te leggen. Als je meer leent dan de executiewaarde van je huis dan zou het niet slecht zijn om bijvoorbeeld binnen X jaar te zorgen dat je daar onder komt ( Bij gelijkblijvende prijzen ).

Bij bijvoorbeeld de NHG ben je ook verplicht om minstens de helft ( Max 50% van waarde van de woning mag aflossingsvrij zijn ) af te lossen tijdens de looptijd van je hypotheek.

Als je immers een 100% aflossingsvrije hypotheek neemt op 125% van je executiewaarde, ben je wel erg aan het vertrouwen op een stijging van de waarde van je huis ( Of op stijging van je salaris )

[ Voor 18% gewijzigd door Woy op 08-12-2008 11:57 ]

[EXX]

@Pedorus: dat heb je goed begrepen. Het beperken van de kredietmogelijkheid zal de markt nog verder op slot gooien.

[ Voor 5% gewijzigd door EXX op 08-12-2008 11:58 ]

[Verwijderd]

rwb schreef op maandag 08 december 2008 @ 11:56:
Als je immers een 100% aflossingsvrije hypotheek neemt op 125% van je executiewaarde, ben je wel erg aan het vertrouwen op een stijging van de waarde van je huis ( Of op stijging van je salaris )

Of je spaart, zoals ik, zelf je aflossing bij elkaar. Ik zou niet blij zijn als deze vrijheid (en onafhankelijkheid van dure spaarconstructies van banken en verzekeraars) van mij af genomen wordt.

[BlakHawk]

pedorus schreef op maandag 08 december 2008 @ 11:41:
[...]

Hoezo? Zeker voor de langere termijn wordt de markt er een stuk gezonder van, en ook een stuk stabieler. Juist als mensen hun huis niet meer op kunnen brengen, kan de markt flink inzakken.

*ZUCHT*
Een markt die flink inzakt is niet altijd gezonder!

Dat er daar een paar stinkend rijk van worden, is dat gezond?

Ik snap ook best dat jij dan hoopt dat je bij die paar mensen zit, maar dat gaat hoogstwaarschijnlijk toch niet gebeuren...

Even een vraagje: Huur jij nu?

Om even die vergelijking met de auto's erbij te halen...

Mijn ouders huis was in 1995 rond de 150.000 waard. De renault 19 die zij destijds kochten was er vanaf 13000.
Nu is hun huis rond de 240.000 waard en de nieuwe Megane is er nu vanaf 20.000...

Wie is er goed in rekenen????
Kijk meteen even naar de stijging in salarissen....

Ik denk echt dat die bubbel reuze mee valt! Dat mijn vader 300 euro netto aan het huis per maand betaal ligt namelijk aan de inflatie!!!! Destijds was dat een hele hap uit zijn salaris (1987). Nu is dat een schijntje!!!

Ik denk dat als de huizenprijzen wat gaan zakken, dat dit dan eerder aan deflatie ligt, dan aan die zogenaamde bubbel!

[ Voor 51% gewijzigd door BlakHawk op 08-12-2008 12:42 ]

[Woy]

Verwijderd schreef op maandag 08 december 2008 @ 12:07:
[...]

Of je spaart, zoals ik, zelf je aflossing bij elkaar. Ik zou niet blij zijn als deze vrijheid (en onafhankelijkheid van dure spaarconstructies van banken en verzekeraars) van mij af genomen wordt.

Tuurlijk is dat een mognelijkheid, maar dan zal je waarschijnlijk een van de weinigen zijn die dat ook daadwerkelijk doet ( En de bank zal er ook niet blij mee zijn aangezien ze zo geen enkele zekerheid hebben dat ze aanspraak op dat geld kunnen maken, maar dat is hierbij natuurlijk niet het belangrijkst )

De meeste mensen die een 100% aflossingsvrije hypotheek hebben en ook nog boven de executiewaarde lenen, zijn de mensen die anders het huis niet kunnen betalen. Dan zullen ze daarbij waarschijnlijk niet sparen.

[Oscar Mopperkont]

rwb schreef op maandag 08 december 2008 @ 13:16:
De meeste mensen die een 100% aflossingsvrije hypotheek hebben en ook nog boven de executiewaarde lenen, zijn de mensen die anders het huis niet kunnen betalen. Dan zullen ze daarbij waarschijnlijk niet sparen.

Meestal de starters op de huizenmarkt die aan het begin van hun carriere staan en dus steeds meer gaan verdienen.

[n4m3l355]

dfrenner schreef op maandag 08 december 2008 @ 12:32:
Om even die vergelijking met de auto's erbij te halen...

Mijn ouders huis was in 1995 rond de 150.000 waard. De renault 19 die zij destijds kochten was er vanaf 13000.
Nu is hun huis rond de 240.000 waard en de nieuwe Megane is er nu vanaf 20.000...

Moet je eens gaan vergelijken met een LCD TV, die kostte toendertijd ruim 12.000 euro en nu heb je er een voor 500 euro. Maw.. leuke vergelijking maar eigenlijk nietszeggend.

Kijk meteen even naar de stijging in salarissen....

Juist de stijging loopt gemiddeld sterk met de inflatie die.. sterk dient te lopen met de stijging van de huizenmarkt. Nu is het alleen een aantal jaar zo geweest dat deze sterker stegen tov de inflatie. Dat het nu minder wordt is dan ook niet een marktwaardevermindering maar eerder een iets minder stijgende trend.

Ik denk dat als de huizenprijzen wat gaan zakken, dat dit dan eerder aan deflatie ligt, dan aan die zogenaamde bubbel!

En.. welke deflatie? De inflatie is op dit moment vast gesteld op 2,8%.

[EXX]

Cyberpope schreef op vrijdag 05 december 2008 @ 13:08:
[...]

Zelfs 5 tot 10% is niet reeel. Nederland had een werkloosheidspercentage van 2,6%. Dat is erg laag. Dat zijn cijfers dat je alleen frictiewerkeloosheid hebt en geen structurele werkeloosheid.

In sommige volledige doemsenario's loopt de werkeloosheid weer op naar de 4%, in de meest extreme versies naar de 4,5%. Echter de concensus ligt op 3,1 tot 3,5%.

Nieuwe verwachtingen van het CPB:

De financiële crisis heeft ook gevolgen voor de werkloosheid in Nederland en voor de overheidsfinanciën. De werkloosheid stijgt de komende twee jaar hard, naar 6,5 procent in 2010. Dat zijn in 2010 200.000 werklozen meer dan nu.

Bron

[BlakHawk]

Koffiedik kijken!
Als men hun geld weer gaan uitgeven is dit totale onzin natuurlijk!

[EXX]

Ja, zo ken ik er nog wel een paar. Op het moment dat de cijfers effe niet goed uitkomen maar roepen dat het CPB een stelletje prutz0rs zijn.

Dit zijn cijfers waar de overheid zijn beleid op baseerd. Het CPB roept niet echt maar zoiets of slaat zomaar een slag in de lucht.

[Spotmatic]

EXX schreef op maandag 08 december 2008 @ 14:58:
Dit zijn cijfers waar de overheid zijn beleid op baseerd. Het CPB roept niet echt maar zoiets of slaat zommar een slag in de lucht.

Met alle respect, maar alles wat de toekomst betreft is "een slag in de lucht", ook al is het verdomd goed onderbouwd. Dat is ook de reden dat het weer niet verder dan een paar dagen in de toekomst is te voorspellen. Daarbij is het levensgrote gevaar aanwezig dat de uitspraak van het CPB een self-fulfilling prophecy is (het wordt immers in de media breed uitgemeten en zo krijg je een kettingreactie).

Kom op mensen, consumeer!

[Oscar Mopperkont]

CPB cijfers kun je inderdaad gewoon serieus nemen. Natuurlijk is het "koffiedik" kijken, maar het is wel educated koffiedik kijken. De kans dat dit scenario uitkomt is meer waarschijnlijk dan dat we ineens een paar jaar van economische voorspoed voor de kiezen krijgen.

[Verwijderd]

EXX schreef op maandag 08 december 2008 @ 14:58:
Ja, zo ken ik er nog wel een paar. Op het moment dat de cijfers effe niet goed uitkomen maar roepen dat het CPB een stelletje prutz0rs zijn.

Dit zijn cijfers waar de overheid zijn beleid op baseerd. Het CPB roept niet echt maar zoiets of slaat zomaar een slag in de lucht.

Ja dat vind ik nou ook!!!!!

Hetzelfde CPB zegt namelijk ook dat de huizenprijzen stabiel blijven!!! Of is dat nou net het stukje dat niet goed uitkomt in het licht van dit topic?

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 08-12-2008 18:06 ]

[Woy]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 08 december 2008 @ 13:41:
[...]

Meestal de starters op de huizenmarkt die aan het begin van hun carriere staan en dus steeds meer gaan verdienen.

Tuurlijk, maar is het dan zo gek om te zorgen dat je over een x aantal jaar ieder geval onder de executiewaarde uitkomt?

Ik zeg niet dat iedereen meteen maar zijn hypotheek voor 100% moet aflossen ( Als dat kan is het natuurlijk mooi, maar het is niet echt realistisch voor de meeste mensen ).

[BlakHawk]

EXX schreef op maandag 08 december 2008 @ 14:58:
Ja, zo ken ik er nog wel een paar. Op het moment dat de cijfers effe niet goed uitkomen maar roepen dat het CPB een stelletje prutz0rs zijn.

Dit zijn cijfers waar de overheid zijn beleid op baseerd. Het CPB roept niet echt maar zoiets of slaat zomaar een slag in de lucht.

dat is een ander uiterste natuurlijk. Het zijn allemaal voorspellingen

[Cyberpope]

EXX schreef op maandag 08 december 2008 @ 14:05:
[...]


Nieuwe verwachtingen van het CPB:


[...]


Bron

Dat is een stuk harder als verwacht. Dat moet ik toegeven. Maar nog steeds niet de 5 to10% waar jij meer schermde.

Ik ben erg benieuwd. Ik hoop dat deze cijfers van het CPB uitkomen als maximale waarde. Want dan gaan we in 2010 weer stijgen en zal daarna de werkeloosheid hard gaan afnemen als de babyboomers met pensioen gaan.

[SeatRider]

Cyberpope schreef op maandag 08 december 2008 @ 23:57:
[...]
en zal daarna de werkeloosheid hard gaan afnemen als de babyboomers met pensioen gaan.

Wat wij werkenden dan met z'n allen mogen betalen, waardoor er tegen de tijd dat wij met pensioen kunnen, dat er niet meer is . Maar dat is een ander topic.

[Woy]

SeatRider schreef op dinsdag 09 december 2008 @ 07:17:
[...]

Wat wij werkenden dan met z'n allen mogen betalen, waardoor er tegen de tijd dat wij met pensioen kunnen, dat er niet meer is . Maar dat is een ander topic.

Dat is gewoon een kwestie van zelf genoeg kinderen maken

[Cyberpope]

SeatRider schreef op dinsdag 09 december 2008 @ 07:17:
[...]

Wat wij werkenden dan met z'n allen mogen betalen, waardoor er tegen de tijd dat wij met pensioen kunnen, dat er niet meer is . Maar dat is een ander topic.

Das zeker een andere discussie. Maar simpel op te lossen door de pensioenen >20k per jaar normaal te laten meebetalen. Er is pensioengeld genoeg in nederland (zelfs met de fondsen op 85%)

[Oscar Mopperkont]

Maar goed, Rabobank heeft aangekondigd de hypotheekrente te verlagen, dus dat is weer een stimulans voor de huizenmarkt.

Vraag me trouwens af waarom dit groots nieuws is. Sinds de kritiek is gekomen dat de hypotheekrente niet meezakte met de rentedalingen bij de ECB, zijn er al meerdere banken geweest de de rente hebben verlaagd voor een aantal hypotheekvormen. De hypotheekrente wordt immers elke week aangepast en met een dalende ECB rente zie je dus dat je elke week wel een paar banken ziet die hun rente verlagen. Maar goed, kennelijk wordt dat groots nieuws als de Rabo het doet en het in Nova aankondigt.

[Spotmatic]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 09 december 2008 @ 10:28:
Maar goed, Rabobank heeft aangekondigd de hypotheekrente te verlagen, dus dat is weer een stimulans voor de huizenmarkt.

Vraag me trouwens af waarom dit groots nieuws is. Sinds de kritiek is gekomen dat de hypotheekrente niet meezakte met de rentedalingen bij de ECB, zijn er al meerdere banken geweest de de rente hebben verlaagd voor een aantal hypotheekvormen. De hypotheekrente wordt immers elke week aangepast en met een dalende ECB rente zie je dus dat je elke week wel een paar banken ziet die hun rente verlagen. Maar goed, kennelijk wordt dat groots nieuws als de Rabo het doet en het in Nova aankondigt.

Waarschijnlijk vonden zelfs de media het te gortig dat er alleen maar negatief nieuws over de huizenmarkt werd gebracht

[EXX]

Cyberpope schreef op maandag 08 december 2008 @ 23:57:
[...]
Ik ben erg benieuwd. Ik hoop dat deze cijfers van het CPB uitkomen als maximale waarde. Want dan gaan we in 2010 weer stijgen en zal daarna de werkeloosheid hard gaan afnemen als de babyboomers met pensioen gaan.

Het CPB heeft aangegeven dat dit een gemiddeld scenario is, geen "worst case". In het ergste geval krimpt de economie in 2009 geen 0,5% maar 2%.

[_starbuck_]

EXX schreef op maandag 08 december 2008 @ 11:36:
De AFM laat van zich horen:


[...]


Bron

Verdere beperkingen op de hypotheekverstrekking zullen de huizenmarkt niet echt goed doen.

Juist wel! Op korte termijn misschien niet, maar op langere termijn zorgt het voor een gezondere woningmarkt met reëlere prijzen.

[BlakHawk]

n4m3l355 schreef op maandag 08 december 2008 @ 14:00:

Juist de stijging loopt gemiddeld sterk met de inflatie die.. sterk dient te lopen met de stijging van de huizenmarkt. Nu is het alleen een aantal jaar zo geweest dat deze sterker stegen tov de inflatie. Dat het nu minder wordt is dan ook niet een marktwaardevermindering maar eerder een iets minder stijgende trend.

Doe ik het dan goed? Of doet de gemiddelde man iets verkeerd op werk....

Nu een jaar in dienst en ten opzichte van een jaar geleden verdien ik 20% meer...
Ook mijn leasebudget is aardig gestegen!

Zelfde functie...
Zelfde contract....

Enkel loonsverhoging, geen prestatiebonussen, die is los van de 20% ook gestegen, maar die hangt samen met mijn uurtarief...

De huizen stijgen niet met 20% in 1 jaar hoor....

[Motrax]

Je bent nog aan het begin van je carriere, je salaris stijgt nog hard. Dat geldt voor een groot deel van Nederland niet. Een 'fabrieksarbeider of 'zuster' mag blij zijn dat er een inflatiecorrectie is en een kleine toeslag omdat je een jaar ouder bent geworden.

Dus nee, je doet het niet goed, dat is normaal.

[Jaspertje]

dfrenner schreef op dinsdag 09 december 2008 @ 21:06:
[...]
Doe ik het dan goed? Of doet de gemiddelde man iets verkeerd op werk....

Nu een jaar in dienst en ten opzichte van een jaar geleden verdien ik 20% meer...
Ook mijn leasebudget is aardig gestegen!

Zelfde functie...
Zelfde contract....

Enkel loonsverhoging, geen prestatiebonussen, die is los van de 20% ook gestegen, maar die hangt samen met mijn uurtarief...

De huizen stijgen niet met 20% in 1 jaar hoor....

Zelfde branche, zelfde opleiding... Nee, de gemiddelde man doet het niet verkeerd, maar niet iedereen zit in de ICT (of een andere redelijk goed lopende branche). Mijn vriendin is blij met 3% salaris stijging... dat is net iets meer als de inflatie meen ik, maar dat loopt al jaren niet mee met de huizenprijzen...

[ProGo]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 08 december 2008 @ 13:41:
[...]

Meestal de starters op de huizenmarkt die aan het begin van hun carriere staan en dus steeds meer gaan verdienen.

Al zal het voor veel (single) starters interessanter zijn om van de koopsubsidie regeling gebruik te maken. En in dat geval gaat de hypotheek netjes onder de NHG

Zo heb ik halverwege dit jaar mijn eerste woning gekocht en zonder deze regeling was mij dit niet gelukt.

[SeatRider]

rwb schreef op dinsdag 09 december 2008 @ 09:11:
[...]

Dat is gewoon een kwestie van zelf genoeg kinderen maken

Hoor ik daar een nieuwe baby-boom aankomen?

[BlakHawk]

ProGo schreef op woensdag 10 december 2008 @ 07:19:
[...]


Al zal het voor veel (single) starters interessanter zijn om van de koopsubsidie regeling gebruik te maken. En in dat geval gaat de hypotheek netjes onder de NHG

Zo heb ik halverwege dit jaar mijn eerste woning gekocht en zonder deze regeling was mij dit niet gelukt.

Die regeling is erg leuk, maar je moet wel alleen zijn, anders zit je al snel over de max heen...

Verder maakt iedereen zich druk over starters en de huizenprijzen, maar volgens mij hebben de starters zelf er nog het minste moeite mee... Bijna al mijn vrienden hebben een koop woning of appartement... Op drie na. Waarvan 1 nog op school zit en maar part time werkt... 1 die heeft geen vaste contracten en werkt bij 3 banen allemaal part time... En de laatste die geeft zijn geld liever uit aan een auto en alles wat daar bij komt kijken... Keuzes!

Alle stelletjes die ik ken hebben sowieso een koopwoning! Dus ach, wat heb je liever? Een huur woning voor 900 per maand of die zelfde woning voor 1100 incl 75% aflossing!?!?

Keuzes...

Jaspertje schreef op dinsdag 09 december 2008 @ 22:38:
Zelfde branche, zelfde opleiding... Nee, de gemiddelde man doet het niet verkeerd, maar niet iedereen zit in de ICT (of een andere redelijk goed lopende branche). Mijn vriendin is blij met 3% salaris stijging... dat is net iets meer als de inflatie meen ik, maar dat loopt al jaren niet mee met de huizenprijzen...

Ja wel in de ICT idd, maar dan nog. 20% in een jaartje...
En zo hoog is mijn salaris ook weer niet, ben pas een jaar bezig... Ondanks mijn forse stijging zit ik zeker nog beneden het salaris van een gemiddelde man van 35!

Dus die kunnen zeker iets kopen... Dus waar zit nu het probleem? Wie kunnen er geen huis betalen dan???
Er is niets mis met klein beginnen hoor... Eerst wilden wij ook een een appartement kopen, is net allemaal iets anders gelopen en toch maar voor een eengezinswoning gekozen, maar ach als we in een appartement waren begonnen, waren we net zo blij geweest!!!

[Motrax]

dfrenner:
Toevallig al die kenissen en stelletjes hoogopgeleid, goed inkomen en/of tweeverdieners?

En piepen over je salaris: iemand van 35 heeft natuurlijk veel meer ervaring en daarmee vaak samenhangend ook een hoger inkomen. Als ICT'er verdien je nu waarschijnlijk al modaal (30k) of bovenmodaal, het meest voorkomende salaris dus. Ik dacht dat het gemiddelde salaris op 42k lag.

Probeer maar eens met een bijna minimuminkomen aan een huis te komen. Dat is 1400-1500 bruto per maand. En dat is volkomen normaal voor veel beroepsgroepen in Nederland.

[MrSleeves]

Motrax schreef op dinsdag 09 december 2008 @ 21:17:
Je bent nog aan het begin van je carriere, je salaris stijgt nog hard. Dat geldt voor een groot deel van Nederland niet. Een 'fabrieksarbeider of 'zuster' verpleegkundige mag blij zijn dat er een inflatiecorrectie is en een kleine toeslag omdat je een jaar ouder bent geworden.

Dus nee, je doet het niet goed, dat is normaal.

Nou, mijn vriendin is verpleegkundige en die CAO is echt niet gek (en als ze in een "normaal" ziekenhuis (i.p.v. universitair) zou ze nog meer verdienen). Tot op heden kreeg ze steeds een leuke stijging. Die verhoging die je noemt, dus per jaar omhoog qua schaal (althans van 7/8.x naar 7/8.x+1), en een soort van inflatiecorrectie, is echt niet zo slecht.

In haar eentje heeft ze een appartement kunnen kopen op haar leerlingensalaris. Dat zal tegenwoordig wellicht iets moeilijker zijn, maar het is in principe al een luxe natuurlijk.

Motrax schreef op woensdag 10 december 2008 @ 08:18:
Probeer maar eens met een bijna minimuminkomen aan een huis te komen. Dat is 1400-1500 bruto per maand. En dat is volkomen normaal voor veel beroepsgroepen in Nederland.

Als je minimuminkomen hebt, dan is kopen misschien gewoon geen optie. Je kan huren met huursubsidie (of -toeslag). Tot niet zo heel lang geleden was het heel normaal om een huis te huren.

[ Voor 19% gewijzigd door MrSleeves op 10-12-2008 09:01 ]

[Woy]

Motrax schreef op woensdag 10 december 2008 @ 08:18:
Probeer maar eens met een bijna minimuminkomen aan een huis te komen. Dat is 1400-1500 bruto per maand. En dat is volkomen normaal voor veel beroepsgroepen in Nederland.

Maar moet iedereen met een bijna minimuminkomen een huis kunnen kopen dan? Als dat zo is dan zou je 90% van de huur huizen wel weg kunnen doen. Je houd dan alleen de 10% van de mensen over die maar tijdelijk ergens wil wonen

[BlakHawk]

Motrax schreef op woensdag 10 december 2008 @ 08:18:
dfrenner:
Toevallig al die kenissen en stelletjes hoogopgeleid, goed inkomen en/of tweeverdieners?

En piepen over je salaris: iemand van 35 heeft natuurlijk veel meer ervaring en daarmee vaak samenhangend ook een hoger inkomen. Als ICT'er verdien je nu waarschijnlijk al modaal (30k) of bovenmodaal, het meest voorkomende salaris dus. Ik dacht dat het gemiddelde salaris op 42k lag.

Probeer maar eens met een bijna minimuminkomen aan een huis te komen. Dat is 1400-1500 bruto per maand. En dat is volkomen normaal voor veel beroepsgroepen in Nederland.

1500 per maand? Zullen er best tussen zitten maar iemand van 35 zal wel wat hoger zitten! Maar dan kom je ook in aanmerking voor koopsubsidie en een appartement is dan echt wel haalbaar. 1500 en eenverdiener is natuurlijk totaal niet haalbaar... Maar ja dat kan ook niet als het gemiddelde op 42k ligt.... Dan kun je natuurlijk niet verwachten dat de koopprijzen minder worden! Daar heb je sociale huur voor!!! Het huis waar ik (en vrouw) 280.000 voor betaald hebben is in de sociale huur net boven de 500 euro per maand!!! (en ja, die staan een blok verder, precies het zelfde huis) Ik zou niet klagen dat je niet kan kopen, als je 500 euro per maand betaald voor dit huis... Wij betalen alleen aan rente al 1339 euro per maand....

[Motrax]

Ik wil niet als wanna-be modje optreden, maar de discussie over betaalbaarheid van huizen eventueel met mentaliteits of inkomensprobleem werd in het volgende onderwerp gevoerd:
Starterslening drijft prijzen op

Dan kunnen we hier weer verder gaan over een eventuele bubble

http://www.nu.nl/economie...ngrijpen-woningmarkt.html

Woningverkopen zijn fors gedaald, met de helft ten opzichte van vorig jaar november. Geen vermelding over prijzen.

[Woy]

Motrax schreef op woensdag 10 december 2008 @ 09:18:
Woningverkopen zijn fors gedaald, met de helft ten opzichte van vorig jaar november. Geen vermelding over prijzen.

Het is alleen jammer dat ze in dat artikel niet vermelden welke bron ze hebben gebruikt bij het vaststellen dat de verkopen gehalveerd zijn. Het kan natuurlijk best waar zijn, maar het is wel weer zo'n kort bericht dat je er niet echt uit op kan maken of het niet gewoon een bericht is om te proberen wat meer winst naar de sector toe te trekken.

Als jij een mogenlijkheid had om de overheid maatregelen te laten nemen, waar jij flink op vooruit kan gaan zou je het ook proberen.

[Verwijderd]

dfrenner schreef op woensdag 10 december 2008 @ 09:09:
Het huis waar ik (en vrouw) 280.000 voor betaald hebben is in de sociale huur net boven de 500 euro per maand!!! (en ja, die staan een blok verder, precies het zelfde huis) Ik zou niet klagen dat je niet kan kopen, als je 500 euro per maand betaald voor dit huis... Wij betalen alleen aan rente al 1339 euro per maand....

Mag ik vragen waarom je gekocht hebt dan? Of is er een wachtlijst voor de huurwoningen?

Je begint weer veel uitroeptekens te gebruiken

[Oscar Mopperkont]

Verkopen zegt nog niks over vraagprijzen. Volgens mij komen er namelijk ook veel minder huizen op de markt. Alleen lullig als je je huis al te koop hebt staan, dan zit je in een lastige situatie. Daarom kan er op korte termijn best wel een lichte daling komen, omdat die mensen in de situatie gaan kopen dat ze moeten verkopen en dus moeten dalen met de prijs.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op woensdag 10 december 2008 @ 10:19:
[...]

Mag ik vragen waarom je gekocht hebt dan? Of is er een wachtlijst voor de huurwoningen?

Je begint weer veel uitroeptekens te gebruiken

We komen niet echt in aanmerking voor de sociale huur sector!!!
Regulier is inderdaad lang wachten!

[Metro2002]

dfrenner schreef op woensdag 10 december 2008 @ 09:09:
[...]


1500 per maand? Zullen er best tussen zitten maar iemand van 35 zal wel wat hoger zitten! Maar dan kom je ook in aanmerking voor koopsubsidie en een appartement is dan echt wel haalbaar. 1500 en eenverdiener is natuurlijk totaal niet haalbaar... Maar ja dat kan ook niet als het gemiddelde op 42k ligt.... Dan kun je natuurlijk niet verwachten dat de koopprijzen minder worden! Daar heb je sociale huur voor!!! Het huis waar ik (en vrouw) 280.000 voor betaald hebben is in de sociale huur net boven de 500 euro per maand!!! (en ja, die staan een blok verder, precies het zelfde huis) Ik zou niet klagen dat je niet kan kopen, als je 500 euro per maand betaald voor dit huis... Wij betalen alleen aan rente al 1339 euro per maand....

Euhm het gaat om 1500 BRUTO he. Ten eerste heb je bij dat salaris geen recht meer op huursubsidie en 500 euro huurlasten per maand hakt er best in als je netto 1200 euro binnenkrijgt! (ik heb zelf jaren op dat salaris gezeten dus weet er alles van).
Kopen is dan zelfs vaak nog voordeliger. Een woning van 80-90k kopen (heb je gewoon simpel appartementje voor) kost je per maand minder.

Bovendien zijn er tegenwoordig jaaaaaaaaarenlange wachtrijen voor huurwoningen in die prijsklasse en geloof me, daar kom je amper tussen. (heb zelf 4 jaar ingeschreven gestaan, altijd gereageerd en nog geen 1 keer in de buurt van de eerste plaats gekomen)

[ Voor 9% gewijzigd door Metro2002 op 10-12-2008 15:57 ]

[BlakHawk]

Metro2002 schreef op woensdag 10 december 2008 @ 15:56:
[...]


Euhm het gaat om 1500 BRUTO he. Ten eerste heb je bij dat salaris geen recht meer op huursubsidie en 500 euro huurlasten per maand hakt er best in als je netto 1200 euro binnenkrijgt! (ik heb zelf jaren op dat salaris gezeten dus weet er alles van).
Kopen is dan zelfs vaak nog voordeliger. Een woning van 80-90k kopen (heb je gewoon simpel appartementje voor) kost je per maand minder.

Bovendien zijn er tegenwoordig jaaaaaaaaarenlange wachtrijen voor huurwoningen in die prijsklasse en geloof me, daar kom je amper tussen. (heb zelf 4 jaar ingeschreven gestaan, altijd gereageerd en nog geen 1 keer in de buurt van de eerste plaats gekomen)

Ja als je netto 1200 binnen krijgt staat tot 500 huur...
Dan moet ik voor 1600 (totaal voor onze hypotheek) -500 hypotheekrenteaftrek = 1100 betalen.

Dan moet ik dus 1800 netto verdienen om in dezelfde situatie als jij uit te komen...

Zo slecht is het dus nog niet eens geregeld in NL met de sociale huur.

[Cyberpope]

dfrenner schreef op woensdag 10 december 2008 @ 09:09:
[...]


1500 per maand? Zullen er best tussen zitten maar iemand van 35 zal wel wat hoger zitten! Maar dan kom je ook in aanmerking voor koopsubsidie en een appartement is dan echt wel haalbaar. 1500 en eenverdiener is natuurlijk totaal niet haalbaar... Maar ja dat kan ook niet als het gemiddelde op 42k ligt.... Dan kun je natuurlijk niet verwachten dat de koopprijzen minder worden! Daar heb je sociale huur voor!!! Het huis waar ik (en vrouw) 280.000 voor betaald hebben is in de sociale huur net boven de 500 euro per maand!!! (en ja, die staan een blok verder, precies het zelfde huis) Ik zou niet klagen dat je niet kan kopen, als je 500 euro per maand betaald voor dit huis... Wij betalen alleen aan rente al 1339 euro per maand....

Dat is het een rare woningbouw of heb jij je nieuwbouwhuis te duur gekocht. Of het is een huurder die er al heeeeeeeeel lang inzit, die hebben dat het voordeel van lagere huur omdat de huurprijsstijging gemaximaliseerd is.

Normaliter doet een huis van 285.000 in punten meer als 500 euro huur. Tenzij dat MET huursubsidie is, maar dan moet jij ook je HRA van die 1339 aftrekken. En dan krijg je andere vergelijkingen. Of de woningbouw heeft een steekje los.

Zo op deze wijze is het erg slechts "vergelijken" op individuele gevallen waarvan wij de basis niet kennen.

Een correct vergelijk is.
- Exact dezelfde huizen (inclusief voorzienen als badkamer/keuken)
- Huur en koop datum identiek
- bruto huur (en rentelasten, dus zonder levensverzekering of aflossing).

Dan kun je kijken of het daadwerkelijk is zoals jij claimed. Anders moeten alle details op tafel komen. N=1 zegt niets. (zo had mijn buurman bij het vorige huis de ridicule kale huur van 345 euro, maar die woonde er al 25 jaar. Het huis langs hem met nieuwe huurders deed 615 kale huur, maar wel met nieuwe badkamer of te wel andere kleur tegels, that's it). huurprijzen van dezelfde huizen kunnen dus onderling verschillen als huurders er lang zitten.

[ToolkiT]

hier in de UK is het vaak ook zo. wel geen sociale woning huur of hypotheek aftrek, maar als ik mijn huurhuis zou kopen tegen de marktwaarde dan ben ik in de maand al gauw een paar honderd pond meer kwijt dan ik aan huur betaal...
Maar ik moet er wel bij zeggen dat wij een vrij schappelijke huur hebben en hij dit jaar voor het eerst in 4 jaar pas verhoogd is terwijl de huisprijzen de laatste 4 jaar belachtelijk gestegen zijn (hoewel dat nu eindelijk ook een beetje aan het corigeren is...)

[n4m3l355]

Cyberpope schreef op donderdag 11 december 2008 @ 12:48:
[...]

Het voordeel met sociale huur is (overigens is dit maar een kleine sector) dat deze vaak sterk gesubsidieerd worden door aan de ene kant de staat aan de andere kant door de woningstichting zelf. Die nemen het verlies voor lief namelijk door op de lange termijn te kijken. Als je dan sociaal zit, en je zit dan ook nog eens extreem lang in dezelfde woning kun je soms uitermate goedkoop zitten. Neem in gedachte dat de huurprijs maximaal mag stijgen met wat VROM voorschrijft, ie onder de inflatie-grens terwijl de woningprijzen vaak (ruim) boven de inflatiegrens stijgen ontstaat er een scheefgroei. Zodoende dat particuliere huur dan ook geen competitie kan bieden met sociale huur. Deze twee totaal verschillende markten kun je dan ook niet met elkaar vergelijken.
Het is dan ook goed mogelijk dat een pand 1400 euro per maand aan rente kost terwijl hetzelfde pand bij een sociale huur slechts 500 euro kost. Als dit een particuliere verhuurder was zou dit ook snel 1000 a 1200 euro moeten kosten.

[Cyberpope]

n4m3l355 schreef op donderdag 11 december 2008 @ 14:15:
[...]


Het voordeel met sociale huur is (overigens is dit maar een kleine sector) dat deze vaak sterk gesubsidieerd worden door aan de ene kant de staat aan de andere kant door de woningstichting zelf. Die nemen het verlies voor lief namelijk door op de lange termijn te kijken. Als je dan sociaal zit, en je zit dan ook nog eens extreem lang in dezelfde woning kun je soms uitermate goedkoop zitten. Neem in gedachte dat de huurprijs maximaal mag stijgen met wat VROM voorschrijft, ie onder de inflatie-grens terwijl de woningprijzen vaak (ruim) boven de inflatiegrens stijgen ontstaat er een scheefgroei. Zodoende dat particuliere huur dan ook geen competitie kan bieden met sociale huur. Deze twee totaal verschillende markten kun je dan ook niet met elkaar vergelijken.
Het is dan ook goed mogelijk dat een pand 1400 euro per maand aan rente kost terwijl hetzelfde pand bij een sociale huur slechts 500 euro kost. Als dit een particuliere verhuurder was zou dit ook snel 1000 a 1200 euro moeten kosten.

Ja en nee. Het wordt wel gesubsideerd, maar deze huizen zijn vaak wel kleiner, minder aantrekkelijk. Huizen met een waarde van 280k zijn meestal geen sociale woninghuur. Tenzij het oude en nu gewilde huizen zijn geworden (door locatie en/of bouwstijl). Deze stijgen dat vaak ook mee met de huur en ook sociale woninghuur zit >500 euro per maand.

[Oscar Mopperkont]

Ik zie de link niet echt meer met het onderwerp van dit topic. Misschien dat iemand mij de link kan uitleggen?

[Cyberpope]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 11 december 2008 @ 14:39:
Ik zie de link niet echt meer met het onderwerp van dit topic. Misschien dat iemand mij de link kan uitleggen?

Het wel of niet klappen van de huizenmarkt heeft alles met de structuur van de huizenmarkt te maken. De wijze waarop wij de markt verdeelt hebben (sociale woningverhuur, particuliere verhuur en koopwoningen) is een integraal onderdeel van het beoordelen van deze markt en zou in mijn optiek dus ook besproken moeten kunnen worden. Want het zwaar klappen van de huizenmarkt zal niet gebeuren als deze mensen hierna nergens naar toe kunnen. Dan kan de overheid weer niet anders als maatregelen nemen, waardoor de huizenmarkt toch hoog blijft.

[Exirion]

Metro2002 schreef op woensdag 10 december 2008 @ 15:56:
Bovendien zijn er tegenwoordig jaaaaaaaaarenlange wachtrijen voor huurwoningen in die prijsklasse en geloof me, daar kom je amper tussen. (heb zelf 4 jaar ingeschreven gestaan, altijd gereageerd en nog geen 1 keer in de buurt van de eerste plaats gekomen)

Dat was precies de reden waarom ik na m'n studie meteen ben gaan kopen. Ik stond al jaren ingeschreven in Diemen, waar ik bij m'n ouders woonde, maar daar was de gemiddelde wachttijd al opgelopen naar 13 jaar(!). Voor afstuderen en daarna werken ben ik naar Eindhoven verhuisd en ontdekte al snel dat iedereen die daar een huurwoning toegewezen kreeg, minstens 7 a 8 jaar op de wachtlijst had gestaan. Kom je van buiten een stad dan ben je kansloos op de lokale huurmarkt.

[swtimmer]

Exirion schreef op donderdag 11 december 2008 @ 16:02:
[...]

Kom je van buiten een stad dan ben je kansloos op de lokale huurmarkt.

En dat is nou juist vervelend voor studerende mensen. Over het algemeen trekken die verder weg en switchen die wat sneller van woonplaats. Waar ik nu woon had ik 5 jaar geleden nooit gedacht en ik sta dus ook kansloos voor een huurwoning.

[ToolkiT]

swtimmer schreef op donderdag 11 december 2008 @ 16:21:
[...]


En dat is nou juist vervelend voor studerende mensen. Over het algemeen trekken die verder weg en switchen die wat sneller van woonplaats. Waar ik nu woon had ik 5 jaar geleden nooit gedacht en ik sta dus ook kansloos voor een huurwoning.

Maar aan de andere kant hebben afgestudeerden een hoger inkomen en komen ze toch al vaak niet in aanmerking voor sociale verhuur...
Toen wij in Weesp gingen wonen zijn we particulier gaan huren (nou ja wel bij een woningbouw vereniging maar geen sociale verhuur) kost wel iets meer, maar je hebt per direct een woning..
De niet sociale verhuur markt is in NL IMHO veel te klein.. waarschijnlijk omdat de huurbescherming zo groot is dat veel particulieren er niet aan willen...
Hier in de UK is dat het tegenovergestelde en worden de meeste huurhuizen van een particulier verhuurd.. maar dan wel via een estate agent (soort makelaar)

[ Voor 18% gewijzigd door ToolkiT op 11-12-2008 16:32 ]

[Rukapul]

Exirion schreef op donderdag 11 december 2008 @ 16:02:
[...]

Dat was precies de reden waarom ik na m'n studie meteen ben gaan kopen. Ik stond al jaren ingeschreven in Diemen, waar ik bij m'n ouders woonde, maar daar was de gemiddelde wachttijd al opgelopen naar 13 jaar(!). Voor afstuderen en daarna werken ben ik naar Eindhoven verhuisd en ontdekte al snel dat iedereen die daar een huurwoning toegewezen kreeg, minstens 7 a 8 jaar op de wachtlijst had gestaan. Kom je van buiten een stad dan ben je kansloos op de lokale huurmarkt.

Als je met kansloos de prijs/kwaliteit bedoelt dan ben ik het geheel met je eens. Op zich is er namelijk ook in Eindhoven wel wat te krijgen, maar geen sociale huur en je bent overgeleverd aan marktpartijen. In dezelfde Eindhovense markt had ik binnen 3 dagen (bovenaan de lijst van de telefoongids begonnen te bellen onder makelaars ) een huurwoning van zo'n 120m2 voor ~500 euro met als enige twee grote gebreken de wijk en het ontbreken van een echte badkamer volgens moderne maatstaven. Dit stukje toeval heeft me relatief een goede deal opgeleverd. Kopen had achteraf gezien tot een nog betere deal geleid.

De meeste anderen in een vergelijkbare positie (waaronder veel van mijn collega's uit het buitenland) zijn een stuk slechter af: EUR 500 voor een studio van een paar m2 zijn geen uitzonderingen. De commerciele huurmarkt is dood en doodziek.

Er is sprake van 3 markten: koopmarkt, sociale huur, commerciele huur. Wanneer mensen vrijwillig overstappen van de ene markt naar de andere dan is dit met name van 2 en 3 naar 1 (geneugten van het eigen woning bezit, goedkoper op langere termijn) en van 3 naar 2 (betere value for money). Dat deze bewegingen niet andersom plaatsvinden is veelzeggend. Voor bovenstaande geldt wel dat kwalitatief gezien koopmarkt > sociale huur, terwijl commerciele huur het hele palet afdekt maar met een lagere prijs/kwaliteit.

De enige reden dat dit tot nu toe nog redelijk loopt voor verhuizende starters is dat deze een vrij aardig (bovenmodaal) startsalaris hebben. Helaas duwt dat de prijzen op de woningmarkten en met name de commerciele huur fors omhoog.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 11-12-2008 16:48 ]

[Verwijderd]

Sociale huurwoningen hebben ten eerste wel het beeld van 'heel goedkoop' maar dat is het zeker niet meer.
Als je al een beetje normaal verdient heb je geen recht op huursubsidie dus dan betaal je iets
van 500 euro per maand, kijk maar eens op woningnet.nl Plus nog je kosten voor gas/water/licht dus dan kom je op 600 euro woonlasten per maand. In principe te doen maar zeker niet goedkoop. En dan praat je niet over grote huizen.

Ten tweede kom je in de meeste steden nooit meer tussen. Tenzij je via wat trucs "urgentie" kunt krijgen, want de sociale huurwoningmarkt is zeker niet corruptievrij. Heb zelf wel eens een meisje gesproken die bijv. in Amsterdam 'ineens' na enkel een jaartje inschrijftijd een vrij groot appartement kreeg in oud-zuid. Ze wist niet hoe dat kon. Ja ja dacht ik, zeker diegene die over de sleutel ging een leuk nachtje bezorgd. Anders kan dat echt never nooit niet.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op donderdag 11 december 2008 @ 16:45:

...

De meeste anderen in een vergelijkbare positie (waaronder veel van mijn collega's uit het buitenland) zijn een stuk slechter af: EUR 500 voor een studio van een paar m2 zijn geen uitzonderingen. De commerciele huurmarkt is dood en doodziek.

...

Inderdaad, waarbij 500€ nog aan de lage kant is. Ik liep vanmiddag in Groningen rond waar in de etalage bij verschillende makelaars 3-kamer jaren '30 flats in niet de al te beste wijken voor rond de 900€ euro per maand te huur staan. Er zaten trouwens ook nieuwere woningen voor ver boven de €1000 bij. Ik vraag me af wie dit soort woningen kunnen betalen en waarom ze voor deze prijs verhuurd worden.

Waarom blijven je collega's uit het buitenland hier dan? Wat vinden ze van de ongunstige combinatie van de lage salarissen in Nederland en extreem hoge levensonderhoudskosten?

[Exirion]

Verwijderd schreef op donderdag 11 december 2008 @ 21:38:
Waarom blijven je collega's uit het buitenland hier dan? Wat vinden ze van de ongunstige combinatie van de lage salarissen in Nederland en extreem hoge levensonderhoudskosten?

Veel van die collega's zijn mensen uit Azie en Europese landen waarin het onderzoeksniveau en ontwikkelingsniveau in Nederland als hoog wordt beschouwd. Een tijdje hier werken levert geld op dat in hun eigen land soms meer waard is, of het is in ieder geval zo dat ze in Nederland goed ervaring opdoen. Meestal is in het buitenland werken sowieso goed voor je CV en carriere. Er spelen meer factoren mee dan alleen direct economisch gewin

[Verwijderd]

*check je mail*

[ Voor 170% gewijzigd door Rukapul op 13-12-2008 01:06 ]

[RemcoDelft]

Cyberpope schreef op donderdag 11 december 2008 @ 15:37:
[...]
Want het zwaar klappen van de huizenmarkt zal niet gebeuren als deze mensen hierna nergens naar toe kunnen. Dan kan de overheid weer niet anders als maatregelen nemen, waardoor de huizenmarkt toch hoog blijft.

Het klappen van de prijzenbubbel verandert NIETS aan het aantal woningen... Die mensen kunnen voor de helft van de huur ook wonen, en die woningbouwclubs hebben geld zat.

[pedorus]

quote: http://www.quotenet.nl/bi...uizenprijzen_dalen_30.php

Bert Verwelius: ‘huizenprijzen min 30%’

Een van ’s lands grootste betonbaronnen, Bert Verwelius, schetst een inktzwart scenario voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Verwelius, met een vermogen van €242 miljoen op plaats 126 in de Quote 500, schaart zichzelf onder de overlevers. ....

Vraagje: is 30% daling in een jaar genoeg voor een bubbel? (Ik geloof zelf niet dat dat gaat gebeuren, met de huidige lage rentes, maar goed.)

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op donderdag 11 december 2008 @ 21:38:
[...]


Inderdaad, waarbij 500€ nog aan de lage kant is. Ik liep vanmiddag in Groningen rond waar in de etalage bij verschillende makelaars 3-kamer jaren '30 flats in niet de al te beste wijken voor rond de 900€ euro per maand te huur staan. Er zaten trouwens ook nieuwere woningen voor ver boven de €1000 bij. Ik vraag me af wie dit soort woningen kunnen betalen en waarom ze voor deze prijs verhuurd worden.

Stel die 3 kamer flat kost een kleine 150.000 euro dan wil je toch minimaal 5% rendement anders kun je het net zo goed bij de bank parkeren dan zit je al op 7500 euro, dan komen nog eens de vaste lasten voor de verhuurder zijde zeg nog eens 2000 euro zit je op 9500 euro. Dan zit je al op een huur van 800 euro per maand wat dus verre van onrealistisch is. Dit is ook vaak weer te staven met het punten systeem overigens. Hetzelfde gaat dan ook op voor een woning. Dus de huurprijzen mogen hoog zijn, maar zijn eigenlijk helemaal niet zo gek. Uiteindelijk zit de verhuurder daar ook om geld te verdienen.
En ja.. ondanks dat het duur mag klinken krijg je het verhuurt en anders snij je het in 3 kamers en stop je er 3 studenten in. Dan kom je er zeker aan. Overigens wat iemand al zei zijn het vaak expats die een x periode hier zitten en dus en geen optie tot kopen hebben. Of ze zijn gesponserd door de werkgever. Hoe dan ook is hier markt voor, dat wilt echter niet zeggen dat dit gericht is op de starters.

[MrSleeves]

pedorus schreef op woensdag 17 december 2008 @ 00:45:
[...]

Vraagje: is 30% daling in een jaar genoeg voor een bubbel? (Ik geloof zelf niet dat dat gaat gebeuren, met de huidige lage rentes, maar goed.)

Gebaseerd op? Het lijkt hem aannemelijker dan 1,5%. Gewoon natte-vinger-werk en hij heeft natuurlijk mooi (gratis) reclame gemaakt voor zichzelf en zijn bedrijf: zijn bedrijf is kerngezond, terwijl zijn concurrenten op de rand van faillissement staan (althans, dat lijkt de booschap).

[Oscar Mopperkont]

pedorus schreef op woensdag 17 december 2008 @ 00:45:
Vraagje: is 30% daling in een jaar genoeg voor een bubbel? (Ik geloof zelf niet dat dat gaat gebeuren, met de huidige lage rentes, maar goed.)

Als dat gebeurt, kun je wel spreken van een bel ja, maar de vraag is nog steeds of het gebeurt natuurlijk.

[neographikal]

Ik denk eerlijk gezegd dat je dat pas kunt beoordelen wanneer het stof is neergeslagen. Het sentiment regeert weer eens, pas wanneer mensen weer nadenken zou je moeten kijken naar de cijfers

[Z___Z]

Particulier huren is alleen duur omdat we in Nederland HRA en huursubsidie hebben. Door deze regelingen+marktwerking gaan de huizenprijzen omhoog. Als je vervolgens je huis gaat verhuren krijg je geen HRA meer. Hierdoor moet je weer een marktprijs betalen voor de financiering, terwijl de verhuur markt 'verziekt' is door deze regelingen. Hierdoor komen er wederom door de marktwerking minder particuliere verhuurders en is de circel weer rond.

Het probleem is dat de HRA niet afgeschaft kan worden, want dan kan niemand z'n hypotheek meer betalen. Zonder HRA zijn de huizen in Nederland zo'n 40% overgewaardeerd (de renteaftrek - WOZ belasting).
Een mogelijkheid is de HRA afvlakken op 42% of op 37% voor nieuwe hypotheken en tegelijk de overdrachtbelasting á 6% afschaffen. De huizenprijzen zullen dan dalen, terwijl de overheid geen geld verliest, door het wegvallen van de overdrachtsbelasting. Ook zorgt dit voor een grotere mobiliteit in de woningmarkt, wat weer voor afnemende filedruk zorgt.

[Woy]

Z___Z schreef op woensdag 17 december 2008 @ 10:03:
Particulier huren is alleen duur omdat we in Nederland HRA en huursubsidie hebben. Door deze regelingen+marktwerking gaan de huizenprijzen omhoog. Als je vervolgens je huis gaat verhuren krijg je geen HRA meer. Hierdoor moet je weer een marktprijs betalen voor de financiering, terwijl de verhuur markt 'verziekt' is door deze regelingen. Hierdoor komen er wederom door de marktwerking minder particuliere verhuurders en is de circel weer rond.

Het probleem is dat de HRA niet afgeschaft kan worden, want dan kan niemand z'n hypotheek meer betalen. Zonder HRA zijn de huizen in Nederland zo'n 40% overgewaardeerd (de renteaftrek - WOZ belasting).
Een mogelijkheid is de HRA afvlakken op 42% of op 37% voor nieuwe hypotheken en tegelijk de overdrachtbelasting á 6% afschaffen. De huizenprijzen zullen dan dalen, terwijl de overheid geen geld verliest, door het wegvallen van de overdrachtsbelasting. Ook zorgt dit voor een grotere mobiliteit in de woningmarkt, wat weer voor afnemende filedruk zorgt.

Het is makkelijker om gewoon te zeggen, dat je vanaf nu nog maar maximaal 30 jaar HRA hebt. Dus iemand die volgend jaar een hypotheek afsluit heeft nog maar 29 jaar HRA. Op die manier heb je ook niet eens een klap in de huizenmarkt. Anders zal iemand die in de 52% schaal gebruik kan maken van HRA immers nooit meer verhuizen.

Tuurlijk is 30 jaar een lange termijn, maar de correctie op de markt zal op die manier gewoon zo geleidelijk gaan, en ga je mensen ook niet in de problemen brengen.

[Jaspertje]

rwb schreef op woensdag 17 december 2008 @ 10:27:
[...]

Het is makkelijker om gewoon te zeggen, dat je vanaf nu nog maar maximaal 30 jaar HRA hebt. Dus iemand die volgend jaar een hypotheek afsluit heeft nog maar 29 jaar HRA. Op die manier heb je ook niet eens een klap in de huizenmarkt. Anders zal iemand die in de 52% schaal gebruik kan maken van HRA immers nooit meer verhuizen.

Tuurlijk is 30 jaar een lange termijn, maar de correctie op de markt zal op die manier gewoon zo geleidelijk gaan, en ga je mensen ook niet in de problemen brengen.

Dat is al zo, Je kan maximaal 30 jaar je rente aftrekken, voor mensen die al voor 2000 (of 2001, pin me daar niet op vast) een hypotheek hadden mochten de rente vanaf dat moment nog 30 jaar aftrekkenVerkeerd gelezen... Dan krijg je weer problemen dat mensen niet gaan kopen de laatste jaren van die regeling omdat ze dan speculeren op een daling na die 30 jaar. Bovendient helpt dat nu helemaal niets volgens mij

[ Voor 11% gewijzigd door Jaspertje op 17-12-2008 11:18 ]

[Mx. Alba]

In Frankrijk is pas een soort van HRA ingevoerd, maar die is inkomensafhankelijk, gelimiteerd in hoogte en in tijd, en alleen voor starters. Daarbij komt ook dat de Franse huursubsidie, of eigenlijk woningsubsidie, ook op hypotheken toe te passen is onder bepaalde voorwaarden (o.a. inkomen, gezinsgrootte en hypotheekvorm). Een startend gezin met een relatief laag inkomen kan zo op een eigen huis linksom en rechtsom honderden euro's per maand besparen, terwijl niet-starters en mensen met hogere inkomens aan de marktwerking "overgeleverd" zijn. Op die manier worden onroerendgoed-prijzen niet opgeblazen zoals dat met een gegeneraliseerde HRA wel gebeurt...

[Woy]

Jaspertje schreef op woensdag 17 december 2008 @ 11:17:
[...]

Dat is al zo, Je kan maximaal 30 jaar je rente aftrekken, voor mensen die al voor 2000 (of 2001, pin me daar niet op vast) een hypotheek hadden mochten de rente vanaf dat moment nog 30 jaar aftrekkenVerkeerd gelezen... Dan krijg je weer problemen dat mensen niet gaan kopen de laatste jaren van die regeling omdat ze dan speculeren op een daling na die 30 jaar. Bovendient helpt dat nu helemaal niets volgens mij

Hoezo zou je na 30 jaar een daling verwachten? Of je over 29 jaar een huis koopt waar je 1 jaar de rente van mag aftrekken, of een jaar later een huis waar je geen rente mag aftrekken is niet zo'n groot verschil. Als je vanaf nu alle nieuwe hypotheken een boven-grens stelt, gaan mensen die (ruim) boven die grens zitten natuurlijk niet meer verhuizen omdat ze er op achteruit gaan.

De hypotheekverstrekkers zullen er ook rekening mee houden dat je na het aflopen van die termijn ook de lasten nog moet kunnen dragen. Op die manier ga je de overwaardering die door de HRA is ontstaan over 30 jaar wegnemen.

Het zal NU niet helpen nee, het is meer iets voor de langere termijn. HRA is gewoon een krom stelsel, waar de banken het meeste profijt van hebben, aangezien ze hogere hypotheken kunnen verstrekken.

Mx. Alba schreef op woensdag 17 december 2008 @ 11:19:
In Frankrijk is pas een soort van HRA ingevoerd, maar die is inkomensafhankelijk, gelimiteerd in hoogte en in tijd, en alleen voor starters. Daarbij komt ook dat de Franse huursubsidie, of eigenlijk woningsubsidie, ook op hypotheken toe te passen is onder bepaalde voorwaarden (o.a. inkomen, gezinsgrootte en hypotheekvorm). Een startend gezin met een relatief laag inkomen kan zo op een eigen huis linksom en rechtsom honderden euro's per maand besparen, terwijl niet-starters en mensen met hogere inkomens aan de marktwerking "overgeleverd" zijn. Op die manier worden onroerendgoed-prijzen niet opgeblazen zoals dat met een gegeneraliseerde HRA wel gebeurt...

Wat is de definitie van een starter? Op zich is het goed om de mensen die het nodig hebben te helpen, maar als het alleen bij je eerste huis geld, ga je ook niet snel uit je eerste huis.
In Nederland willen we juist doorstroming bereiken zodat starters een goedkoop huis kunnen kopen en na enkele jaren door kunnen stromen naar een groter huis zodat de nieuwe starters die goedkopere woning over kunnen nemen. Je wilt dus geen belemmering bij de doorstroming creeren. In nederland is een van de belemmeringen die we nu hebben de Overdrachtsbelasting, dus daar zou IMHO ook iets aan moeten veranderen.

[ Voor 33% gewijzigd door Woy op 17-12-2008 11:40 ]

[Z___Z]

Het nadeel van de HRA elk jaar te verkorten is dat de huizenprijzen niet meer stijgen. Hierdoor krijg je de situatie dat je altijd onderwaarde krijgt als je een huis koopt, aangezien je 6% overdrachtbelasting moet betalen. Hierdoor zullen ook mensen langer in hun huis blijven zitten, waardoor de huizenmarkt ook vast raakt.

[rapture]

Z___Z schreef op woensdag 17 december 2008 @ 10:03:
Het probleem is dat de HRA niet afgeschaft kan worden, want dan kan niemand z'n hypotheek meer betalen. Zonder HRA zijn de huizen in Nederland zo'n 40% overgewaardeerd (de renteaftrek - WOZ belasting).
Een mogelijkheid is de HRA afvlakken op 42% of op 37% voor nieuwe hypotheken en tegelijk de overdrachtbelasting á 6% afschaffen. De huizenprijzen zullen dan dalen, terwijl de overheid geen geld verliest, door het wegvallen van de overdrachtsbelasting. Ook zorgt dit voor een grotere mobiliteit in de woningmarkt, wat weer voor afnemende filedruk zorgt.

In België is de HRA enkele jaren geleden ingeperkt tot een vast bedrag. Een vijfde van hetgene dat een modale Nederlander van een gemiddeld huis kan aftrekken. En België is niet in brand geschoten ofzo. Kleine of grote hypotheek? Hetzelfde aftrekken.

Maar België heeft een ander verleden en andere situaties/referentiekader dan Nederland. Dat is een eindje terug al besproken. Zoals de Belgen aan hun datalimiet vastklampen (Dataverkeer is irrationeel duur! Beperkt aantal mensen merken er iets van.), klampen Nederlanders aan hun huizenmarkt vast (Niet te negeren probleem.).

Naast 1978, was 1946 een mooi jaartal in de wetgeving. Toen "vergat" men straffen te voorzien zodat er geen enkel controle op het bouwgedrag was. http://www.nieuws.be/nieu...g_in_Belgie_01404a94.aspx

[ Voor 8% gewijzigd door rapture op 17-12-2008 12:17 ]

[Woy]

Z___Z schreef op woensdag 17 december 2008 @ 11:45:
Het nadeel van de HRA elk jaar te verkorten is dat de huizenprijzen niet meer stijgen. Hierdoor krijg je de situatie dat je altijd onderwaarde krijgt als je een huis koopt, aangezien je 6% overdrachtbelasting moet betalen. Hierdoor zullen ook mensen langer in hun huis blijven zitten, waardoor de huizenmarkt ook vast raakt.

Hoezo zouden de huizenprijzen niet meer stijgen? Tuurlijk heeft het verkorten een drukkend effect op de huizenprijzen, maar die kunnen best nog stijgen ( of dalen ).

Maar zoals ik ook al aangeef in mijn post is de overdrachtsbelasting inderdaad een belemmering voor de doorstroming, op dit moment ook al.

[t_captain]

Z___Z schreef op woensdag 17 december 2008 @ 10:03:
[...]
Zonder HRA zijn de huizen in Nederland zo'n 40% overgewaardeerd (de renteaftrek - WOZ belasting).

Met deze berekening ga je een beetje kort door de bocht:

- niet elke koper neemt een volledige hypotheek. Vvooral sinds IB2001, Bijleenregeling 2005 en Wet Hillen 2005 is het in sommige situaties interessant om je eigen geld/overwaarde in je nieuwe huis te stoppen. Je moet dus uitgaan ven het gemiddeld beleende percentage i.p.v. volledige belening van het huis. Want het wegvallen van HRA raakt alleen het beleende deel van het huis.
- Met de miljarden die overblijven bij het afschaffen van HRA, kunnen de belastingen worden verlaagd. Bijvoorbeeld het 41% en 42% tarief IB box 1 samen naar 35%. Daardoor stijgen de besteedbare inkomens, wat weer een opdrijvend effect heeft op de woningprijzen.

Natuurlijk zal het een forse daling van de woningprijzen veroorzaken, maar geen 40%. Ik denk bij wijze van ruwe schatting aan 25%.

[anandus]

quote: http://www.nos.nl/nosjour...erriskantehypotheken.html

Zorgen AFM over riskante hypotheken

De Autoriteit Financiële Markten maakt zich zorgen over aflossingsvrije hypotheken waarbij ook nog eens meer is geleend dan de executiewaarde van het huis. Volgens AFM-voorzitter Hoogervorst hebben banken te makkelijk leningen verstrekt en bij huizenkopers te weinig aangedrongen op aflossing.

Dat soort hypotheken wordt een probleem vanwege de oplopende werkloosheid en de dalende huizenprijzen, zegt Hoogervorst morgen in de Volkskrant.

De oud-minister vindt dat de AFM te weinig mogelijkheden heeft om de hypotheekverstrekkers in te tomen. Zo zou hij hogere boetes willen uitdelen.

Aflossingsvrije hypotheken die hoger zijn dan de waarde van het huis, de Nederlandse variant van subprime?

De helft van de hypotheken zijn aflossingsvrij, waardoor mensen geen vermogen opbouwen (waarom zou je dan überhaupt een huis kopen als je het 'van de bank huurt'? Maar dat terzijde.).
Op zich geen probleem, maar zodra de waarde van zo'n huis daalt, of iemand werkeloos wordt, dan wordt het een stuk problematischer.

Moet wel zeggen dat het waarschijnlijk een goed ding is om een gezonde, minder overgewaardeerde, huizenmarkt in Nederland te krijgen als er een stuk strenger wordt gelet op het verstrekken van hypotheken.
Dus een max hypotheek in verhouding met de inkomsten, geen hypotheken hoger dan de waarde van het huis, etc.
Mensen zullen dan minder geneigd zijn om huizen boven hun budget te kopen, en dit zal de huizenprijsinflatie verminderen.
Minder leuk voor mensen die een flinke stijging hadden verwacht, maar gezonder voor de Nederlandse economie en de huizenmarkt.

[Rukapul]

anandus schreef op dinsdag 23 december 2008 @ 12:45:
[...]
Aflossingsvrije hypotheken die hoger zijn dan de waarde van het huis, de Nederlandse variant van subprime?

De helft van de hypotheken zijn aflossingsvrij, waardoor mensen geen vermogen opbouwen

Ach ja, statistieken. Ik vraag me hierbij meteen af wat er is geteld. Als iemand een deel aflossingsvrij heeft en een deel spaar, hoe telt dat mee? Idem, als iemand een aflossingsvrije hypotheek heeft en een losse verpande beleggingspot?

(waarom zou je dan überhaupt een huis kopen als je het 'van de bank huurt'? Maar dat terzijde.).

Vastgoed volgt typisch de inflatie (sterker zelfs) waardoor de koophuur op termijn goedkoper uitvalt omdat deze vast staat (nog afgezien van HRA) in tegenstelling tot huurhuur welke meestijgt met de inflatie. Voor dit voordeel met beperkt risico (op termijn) hoef je niet eens expliciet te speculeren een stijging van de huizenprijs.

Op zich geen probleem, maar zodra de waarde van zo'n huis daalt, of iemand werkeloos wordt, dan wordt het een stuk problematischer.

Dat is het sowieso voor de meeste mensen aangezien de kapitaalsopbouw (ter aflossing) in een hypotheekconstructie zeer langzaam opbouwt: veelal slechts 100 tot 200 euro per maand waarvan bovendien eerst nog hoge kosten vanaf gaan.

Men moet dus al behoorlijk lang een hypotheek hebben wil het opgebouwde kapitaal een daling van de woningprijs van 1% kunnen opvangen of anders gezien: de 6% overdrachtsbelasting matchen die bij de hypotheek is geleend.

Zelfs met m'n hoog-laag constructie (10:1inleg eerste drie jaar) doe ik er 2 jaar over om genoeg in de pot te hebben om de 6% overdrachtsbelasting op te vangen.

Moet wel zeggen dat het waarschijnlijk een goed ding is om een gezonde, minder overgewaardeerde, huizenmarkt in Nederland te krijgen als er een stuk strenger wordt gelet op het verstrekken van hypotheken.
Dus een max hypotheek in verhouding met de inkomsten, geen hypotheken hoger dan de waarde van het huis, etc.
Mensen zullen dan minder geneigd zijn om huizen boven hun budget te kopen, en dit zal de huizenprijsinflatie verminderen.
Minder leuk voor mensen die een flinke stijging hadden verwacht, maar gezonder voor de Nederlandse economie en de huizenmarkt.

Eens.

[Oscar Mopperkont]

anandus schreef op dinsdag 23 december 2008 @ 12:45:
Moet wel zeggen dat het waarschijnlijk een goed ding is om een gezonde, minder overgewaardeerde, huizenmarkt in Nederland te krijgen als er een stuk strenger wordt gelet op het verstrekken van hypotheken.

Minder overgewaardeerd betekent dat er sprake is van overwaardering. Waar baseer je dat op? Prijzen dalen licht, maar omdat nu overwaardering te noemen. Toen de prijzen stegen had niemand het ook over de ondergewaardeerde woningmarkt.

Als het trouwens moeilijker wordt om een hypotheek te krijgen, dan zullen de huizenprijzen daar ws ook wel op reageren. De vraag wordt immers minder.

[croxz]

anandus schreef op dinsdag 23 december 2008 @ 12:45:
[...]

Het is weer zo'n artikel die meer vragen oproept dan het beantwoord. Zoals al is gezegd worden veel hyptheken aflossingsvrij afgesloten omdat dit goed is voor de HRA, maar wordt er op een andere manier wel kapitaal opgebouwd (volgens NHG regels moet dit mimimaal 50% zijn). Daarnaast is het mij niet duidelijk over welke tophypotheken nu gesproken wordt: de ene de definitie heeft het puur over de waarde van de hyptoheek t.o.v. de executiewaarde, de andere definitie heeft alls toevoeving dat het zonder NHG afgesloten moet zijn. Dat maakt nogal een verschil want de NHG, dat juist bekend staat als betrouwbare hypotheken, staat toe dat tot 112 procent van de koopsom (stel ik voor het gemak gelijk aan de taxatiewaarde) geleend mag worden. Aangezien executiewaarde 75%-90% van de taxatiewaarde is, moet je 20-30% van het huis vanuit eigen middelen financieren om geen tophypotheek te hebben. Er lijkt me vrijwel geen starter te zijn die dat kan.

[Slasher]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 23 december 2008 @ 13:10:

Als het trouwens moeilijker wordt om een hypotheek te krijgen, dan zullen de huizenprijzen daar ws ook wel op reageren. De vraag wordt immers minder.

Of starters worden gedwongen om in een lager segment te kijken. Daar blijft altijd wel vraag naar. Dan maar niet beginnen in een rijtjeswoning

[t_captain]

Minder overgewaardeerd betekent dat er sprake is van overwaardering

Klopt helemaal.

Waardering is altijd het product van de actuele omstandigheden. Een beweging van de prijs wordt in het algemeen veroorzaakt omdat de omstandigheden zijn veranderd, en hoeft dus niet te betekenen dat de vorige prijs niet deugde.

Er zijn inmiddels wel de nodige redenen voor een daling van de huizenprijzen:
N1. banken zijn erg voorzichtig met verstrekken van hypotheken, daardoor wat vraaguitval.
N2. secundaire vraag- (maar ook en aanbods-)uitval omdat doorstromers liever blijven zitten dan hun huis te verkopen in onzekere marktomstandigheden.
N3. cumulatief effect omdat situatie 1 al een tijdje duurt. Het aantal transacties is fors afgenomen, waardoor de gemiddelde woning langer te koop staat (vergelijk dit met filevorming op de weg. achteraan sluiten de nieuw te koop gezette woningen aan, vooraan rijden de verkochte woningen uit de file. lager aantal transacties: 1 rijstrook afgesloten dus langere file). Voor veel verkopers geen probleem om wat langer te wachten, maar voor een kleiner deel wel. Die gaan dus met prijzen zakken om maar snel te verkopen.
N4. betaalbaarheid koopwoningen ernstig verslechterd in periode 2004-2008. Huizen sneller gestegen dan CAO-lonen en bovendien stijgende hypotheekrente gedurende die periode.

En dan hier een aantal positieve factoren:
P1. de kapitaalmarkt is langzaam maar zeker op gang aan het komen, deels door de overheidsgaranties en steun aan banken in moeilijkheden. Met enkele maanden vertraging zal dit ook in de hypotheekmarkt duidelijk zichtbaar worden.
P2. economische slowdown leidt tot forse daling van de kapitaalmarktrente (dezelfde reden waardoor de dekkingsgraad van de pensioenfondsen zo is gezakt de laatste 1 a 2 maanden). Ook hypotheekrentes zullen gaan dalen.
P3. veel CAO's stijgen volgend jaar meer dan 3%, terwijl de inflatie is ingezakt. Verder is de afschaffing van de werknemerspremie WW gunstig voor de koopkracht.
P4. voor 2010 stijgen sommige CAO's (m.n. meerjarige CAO's bij de overheid) nog steeds meer dan 3%. Ik gok een gemiddelde CAO stijging van 2 a 2.5% bij lage inflatie en kapitaalmarktrente nag wat dalend t.o.v. 2009.
P5. door ongunstige kapitaalmarkt en onzekere vooruitzichten m.b.t. de prijsstijging van woningen worden er heel weinig nieuwbouwprojecten opgestart. Dit is al zeker een half jaar zo. Met een vertraging van +- 1 jaar (dus beginnend over 6 maanden) zie je minder nieuwbouw op de markt komen. Toenemende schaarste is het gevolg.

Onder de streep is het de komende maanden vooral negatief. Factoren N1, N2 blijven intact, N3 neemt zelfs toe. N4 is de enige van deze factoren die de komende maanden afneemt.
De positieve factoren zijn de eerste maanden nog niet zo sterk, maar winnen daarna geleidelijk aan kracht. P1: Q2 2009. P2: oplopend vanaf vanaf Q1 2009. P3: Q1 2009. P4: 2010. P5: vanaf Q3 2009.

Als ik het zo moet inschatten, dan zullen de komende maanden negatief zijn voor de woningmarkt. Ik denk dat daarna het tij gaat keren (herstel vanaf voorjaar/zomer 2009), waardoor de daling over een jaartje zal stabiliseren.
Als je hypotheekrente tegen die tijd is gedaald van 5.7% naar 5.2% (-9%) en de woningprijzen bijvoorbeeld zijn gedaald met 5%, de inkomens gestegen met 3%, dan is de betaalbaarheid van koopwoningen enorm verbeterd. In deze berekening zijn de rentelasten op hetzelfde huis, gerelateerd aan het inkomen, 16% lager dan nu. In het licht van de toenemende schaarste aan huizen (factor P5), zou ik geen grotere daling verwachten.

Kan goed zijn dat over 2 jaar de woningprijzen weer ongeveer op het huidige niveau staan. Zij het dan wel met 5% hogere CAO lonen en aanzienlijk lagere hypotheekrente. Dus de betaalbaarheid zal dan nog steeds groter zijn.

[EXX]

Een fraai verhaal, maar je gaat er wel van uit dat de economische situatie niet verder verslechterd. Dat zit er echter wel in. Men houdt voor 2009 al rekening met een krimp van 2% to 3%. De laatste keer dat er zo een krimp plaatsvond was in 1931.

De huidige crisis is echt niet voorbij in 2010. Dus zou ik aan je lijstje willen toevoegen: N5, fors oplopende werkloosheid.

Wat betreft P3: bij een oplopende werkloosheid zou de WW premie wel eens snel kunnen terugkeren.

edit:

Over N1: je spreekt over wat vraaguitval. Ik vind dat nogal een understatement. Banken zijn echt veel strenger geworden:

1. Geen hypotheken meer aan mensen met een 'vlekje'
2. Strikt hanteren vaan de NIBUD normen
3. Hypotheek op basis van huidig inkomen, niet meer op basis van verwachte inkomen in de toekomst.

Voor starters komt daar nog eens bij:

4. Hogere renteopslag
5. Alleen inkomen met vast dienstverband wordt nog gebruikt als basis voor hypotheekverstrekking. Bij tweeverdieners moeten beide een vast dienstverband hebben.

Alleen als men zelf een behoorlijke spaarpot inbrengt wordt men wat soepeler, maar welke starter heeft dat tegenwoordig nog?

[ Voor 41% gewijzigd door EXX op 23-12-2008 14:36 ]

[Ray]

@EXX, ik weet niet waar je al die 5 factoren vandaan haalt behalve dan uit de media die je van alles wijs wilt maken. Laat ik je uit de praktijk vertellen dat het nog steeds geen probleem is om aan geld te komen. Zelfs een groot aantal punten(1,2,3,4,5...allemaal dus) zijn onder NHG al vaak geen probleem (ook onder de 2009 normen niet). NHG gaat vaak ook nog verder dan de CHF normen.

Kom je niet in aanmerking voor nhg dan zijn er ook nog genoeg mogelijkheden. De meeste banken hanteren nog steeds maatschappynormen en de maatwerk toets en dat gaat ook echt niet veranderen. Handel = Handel (ook als dit ten koste gaat van goed advies helaas....)

maar goed dit gaat weer afdwalen naar een technische discussie die al meerdere malen voorbij is gekomen. Jammer dat de media zijn werk goed doet en paniek zaait waar dat vaak helemaal niet nodig is.

[ Voor 13% gewijzigd door Ray op 23-12-2008 15:09 ]

[EXX]

Natuurlijk heb ik veel info uit de media; ik verzin zoiets natuurlijk niet zelf .

Sommige info komt van banken zelf: zo gaf BLG Hypotheken, als eerste verstrekker, sinds 15 december openlijk aan jonge aanvragers tot 24 jaar per 1 januari geen volwaardige hypotheek meer te financieren.

Nu is handel wel handel, maar het bankwezen is op dit moment aan het rekapitalizeren. Risico mijden is het devies, zeker omdat die risico's op de eigen balans blijven. Zoals Wellink al aangaf: je kunt van banken niet verwachten dat ze minder risico's nemen, maar wel dezelfde hoeveelheden geld blijven uitlenen als in de tijd dat er wel meer risico kon worden genomen.

Het hele gedoe met strengere hypotheekregels is IMHO eigenljk gerommel in de marge. Wat mij echt zorgen baart is het rappe tempo waarmee de mondiale economie in zijn achteruit gaat. Ook daar wordt van gezegd dat we dat elkaar aanpraten. Dit is echter onzin. Het economisch systeem was dusdanig gebaseerd op kredieten, dat het erg kwestbaar was geworden. Nu de kredietverlening stokt, loopt alles in het honderd.

Vergelijk het met een huishouden dat alles bij elkaar leent. Op een gegeven moment kan dat niet meer worden volgehouden en dan stort de zaak ook in elkaar en moet er schuldsanering plaatsvinden.

Je ziet het in bv. de autoindustrie. Bijna iedereen koopt een nieuwe auto op krediet. De autoindustrie is afhankelijk geworden van kredietverstrekking. Nu deze moeilijker loopt, neemt de vraag naar auto's drastisch af en komen autofabrikanten in moeilijkheden.

Ook de onroerend goed (zowel consumenten als bedrijfs) markt leunt zwaar op kredieten. Weliswaar is een huis meer een eerste levensbehoefte itt een auto, maar de rest is hetzelfde: problemen in de kredietverstrekking hebben grote gevolgen voor de markt.

[Engineer Stewie]

Net een bod gedaan op het appartement dat 5k onder de vraagprijs ligt.
Ben benieuwd of de verkopers het gaan accepteren.

Appartement staat van eind september te koop, ze hebben al iets nieuws en er zijn geen andere kopers in de running.

[EXX]

5k onder de vraagprijs, bij die omstandigheden, dat is wel erg bescheiden

[superpolm]

inderdaad daar kan veel meer vanaf.

[SeeS]

volgens mij wilde hij onder een ander topic posten ... (ervaring met huis kopen )

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op woensdag 17 december 2008 @ 08:26:

[...]

Dan zit je al op een huur van 800 euro per maand wat dus verre van onrealistisch is. ... Dus de huurprijzen mogen hoog zijn, maar zijn eigenlijk helemaal niet zo gek. Uiteindelijk zit de verhuurder daar ook om geld te verdienen.

Daar ben ik het niet mee eens. Bij een salaris van €2000 netto, wat al vrij behoorlijk is voor Nederland, gaat dan 40% van het netto inkomen aan huur op. Dat vind ik wel te gek. En €800 is al aan de lage kant voor appartementen in de particuliere sector. Zoals iemand hierboven al terecht opmerkte, de particuliere huurmarkt in Nederland is doodziek.

De belachelijke prijzen in de particuliere huurmarkt zijn nog een indicatie voor een volledig overgewaardeerde woningmarkt in Nederland. Net als de verhouding hypotheek/salaris slaat de verhouding huur/salaris werkelijk helemaal nergens meer op.

Ray schreef op dinsdag 23 december 2008 @ 15:06:
... Laat ik je uit de praktijk vertellen dat het nog steeds geen probleem is om aan geld te komen. ...

Dit is in het algemeen niet waar. Ik heb met een hypotheekverstrekker bij een bank gesproken die klaagde tot nadere order van bovenaf geen enkele hypotheek meer te mogen verstrekken. Wat op zich ook wel logisch is, de liquiditeit van de banken is de afgelopen 10 jaar sterk afgenomen door veel te hoge leningen met vaak een aflossingsvrij deel.

[ Voor 22% gewijzigd door Verwijderd op 23-12-2008 21:26 ]

[Engineer Stewie]

SeeS schreef op dinsdag 23 december 2008 @ 20:57:
volgens mij wilde hij onder een ander topic posten ... (ervaring met huis kopen )

Inderdaad.

[Verwijderd]

Volgens het kadaster zijn de woningprijzen in een maand met 5.34% gedaald. Dat is een extreme daling en als deze daling zich voortzet zijn de woningprijzen in 6 maanden met rond 30% gedaald. Zelfs meer dan ik verwacht zou hebben in deze korte tijd en volstrekt onmogelijk volgens vrijwel iedereen hier op dit forum.

De vraag is nu niet meer of de prijzen gaan dalen maar hoeveel ze zullen dalen. Ik houd mijn schatting van 30% voor realistisch. Na de cijfers van een betrouwbare bron als het kadaster is de bubbel is dus nu officieel aan het leeglopen.

[anandus]

Tja, het istoch een beetje koffiedik kjken.

Het hangt af van hoe streng de banken zullen zijn mt hypotheken.
Hoe strenger hoe meer mensen een conservatievere hypotheek (qua hoogte) zullen nemen.

Daarnaast kijken nu een hoop potentiële kopers de hand op de knip. Of dat zo blijft is een tweede. Volgens mij komt het door de enorme populariteir van de crisis in de media.

Zoals eerder gezegd zullen banken risico's moeten nemen om inst te maken, wat enige flexibiliteit met de hypotheken op zal leveren. Ook zullen mensen crisismoe worden en weer gaan kopen/verkopen, verhuizen moet toch een keer gebeuren.

30% in 6 maanden acht ik fors.

[Exirion]

Verwijderd schreef op woensdag 24 december 2008 @ 11:31:
Volgens het kadaster zijn de woningprijzen in een maand met 5.34% gedaald. Dat is een extreme daling en als deze daling zich voortzet zijn de woningprijzen in 6 maanden met rond 30% gedaald. Zelfs meer dan ik verwacht zou hebben in deze korte tijd en volstrekt onmogelijk volgens vrijwel iedereen hier op dit forum.

De vraag is nu niet meer of de prijzen gaan dalen maar hoeveel ze zullen dalen. Ik houd mijn schatting van 30% voor realistisch. Na de cijfers van een betrouwbare bron als het kadaster is de bubbel is dus nu officieel aan het leeglopen.

Oh jee, er zit een gaatje in de dam en iedereen denkt meteen dat het hele land onderloopt

Zullen we nog even afwachten voordat er idiote extrapolaties gedaan worden op basis van gegevens binnen 1 maand?

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op woensdag 24 december 2008 @ 11:31:
Volgens het kadaster zijn de woningprijzen in een maand met 5.34% gedaald. Dat is een extreme daling en als deze daling zich voortzet zijn de woningprijzen in 6 maanden met rond 30% gedaald. Zelfs meer dan ik verwacht zou hebben in deze korte tijd en volstrekt onmogelijk volgens vrijwel iedereen hier op dit forum.

Als je de kadastersite zelf leest dan lees je dat de gemiddelde prijs van verkochte woningen met 5% is gedaald, dat is wat anders dan dat de huizenprijs met 5% is gedaald. Als de verkoop met name in hogere segment is komen stil te liggen, dan krijg je dat de gemiddelde verkoopprijs daalt, zonder dat de huizenprijs is gedaald.

Verder is ook te lezen op hun site dat de prijsstijging verder is teruggelopen. Als jouw redenering klopt dan is dat bericht natuurlijk een beetje vreemd.

[ Voor 8% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 24-12-2008 12:01 ]

[Tjeerd]

Misschien zijn dit voorbeelden/voortekenen van woningen in het "duurdere" segment en een populaire wijk die eigenlijk overgewaardeerd zijn. Deze woning is afgelopen 6+ maanden - geen idee hoe lang het er dus echt staat - al 15% gezakt in prijs. Dit is bij mij in de wijk, maar daarentegen gaan veel andere woningen van twee tot drie ton nog steeds vrij snel weg (lees: binnen 2-4 weken).

Moraal voor mij voorlopig: duurdere segment (3+ ton) geloof ik best dat daar de daling in gaat zetten, maar daaronder geen idee.

[ Voor 11% gewijzigd door Tjeerd op 25-12-2008 11:33 ]