Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[BlakHawk]

Rukapul schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 11:28:
@JvS: hoe is betaalbaarheid gedefinieerd?

Idd, wat is 100%?

[JvS]

100% betekent precies betaalbaar voor de gemiddelde van die catagorie. Gemiddelde alleenstaanden kunnen dus voor het eerst in een tijdje weer een appartement kopen!

[drfrisbee]

@oscar mopperkont...
de premies worden pas vanaf 1/1/09 geschrapt --> als het goed is neemt de betaalbaarheid dus nog meer toe.
zeker als de verwachte huizenprijsdaling doorzet.

[BlakHawk]

drfrisbee schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 11:38:
@oscar mopperkont...
de premies worden pas vanaf 1/1/09 geschrapt --> als het goed is neemt de betaalbaarheid dus nog meer toe.
zeker als de verwachte huizenprijsdaling doorzet.

Alleen zetten ook steeds minder mensen hun huis te koop!
Dus dat is fijn voor de mensen die straks goedkoop een huis willen kopen! Die vinden dan nergens een woning (die naar hun zin is).

Vooral bij een woning waar je iedere dag in zit denk ik er meer zo over:
Liever 20.000 te veel betalen voor een woning die echt anar me zin is en mooi, dan een woning die 20.000 minder kost en vervolgens niet volledig naar mijn zin!!!

[Verwijderd]

Vergeet niet dat je voor 20.000 Euro je het jezelf behoorlijk naar de zin kan maken.

[EXX]

Woei, een gemiddelde daling van 8,1% voor mijn eigen regio Zuid Limburg. Dat hakt er aardig in.

[Exirion]

Verwijderd schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 13:01:
Vergeet niet dat je voor 20.000 Euro je het jezelf behoorlijk naar de zin kan maken.

Je huis is zoiets essentieels in je leven dat geld het ongerief van een mindere woning moeilijk kan compenseren. Als mijn woning komend jaar ineens 20.000 minder waard is dan zal ik er geen traan om laten. Ik woon waar ik wil wonen en heb een prijs betaald die me bij de koop aanstond. Dat is wat telt.

[Verwijderd]

Dit kon je al jaren aan zien komen. Ik heb nooit geloofd in praatjes als: "de huizenprijzen stijgen altijd met de inflatie." De kans is zeer groot dat de prijzen de komende jaren veel meer dalen dan de deflatie....

Overwaarde ook zo'n mooi woord. Mensen kunnen beter kijken naar de torenhoge hypotheekschulden die ze hebben.... Onderwaarde zal de komende jaren meer aan de orde zijn.

[Verwijderd]

Exirion schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 13:27:
[...]

Je huis is zoiets essentieels in je leven dat geld het ongerief van een mindere woning moeilijk kan compenseren. Als mijn woning komend jaar ineens 20.000 minder waard is dan zal ik er geen traan om laten. Ik woon waar ik wil wonen en heb een prijs betaald die me bij de koop aanstond. Dat is wat telt.

Uiteraard, ben ik het ook helemaal mee eens. Bedoelde meer dat een verschil van 20.000 Euro in aankoopprijs van een huis het verschil in 'kwaliteit' best kan compenseren door de desbetreffende 20k juist te besteden.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 13:28:
Dit kon je al jaren aan zien komen. Ik heb nooit geloofd in praatjes als: "de huizenprijzen stijgen altijd met de inflatie." De kans is zeer groot dat de prijzen de komende jaren veel meer dalen dan de deflatie....

Overwaarde ook zo'n mooi woord. Mensen kunnen beter kijken naar de torenhoge hypotheekschulden die ze hebben.... Onderwaarde zal de komende jaren meer aan de orde zijn.

Vreemd dat je hier niet in geloofd. Eerst haal je de grachten index aan waarmee je probeert aan te geven dat een dreigende economische crisis een dalende woningprijs tot gevolg heeft. Echter zoals ik al aangaf weerlegt de grachtenindex dit juist aangezien de afgelopen 350 jaar wel meer crisissen zijn geweest echter er is geen correlatie tussen een crisis en de huizenmarkt. En nu geef je aan dat er geen verband bestaat tussen de huizenmarkt en de inflatie wat juist wel aangetoond is in de grachten index? Zij het met meer of mindere mate maar is zeker een aantoonbaar verband. Zeker nu als je bedenkt dat de inflatie naar beneden is gesteld richting de 1% voor het afgelopen jaar klopt dit nagenoeg precies met wat CBS aangeeft wat betreffende de stijging in de huizenmarkt van 1 jan tot 1 nov. van 2 %±.

[Exirion]

Verwijderd schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 13:31:
Uiteraard, ben ik het ook helemaal mee eens. Bedoelde meer dat een verschil van 20.000 Euro in aankoopprijs van een huis het verschil in 'kwaliteit' best kan compenseren door de desbetreffende 20k juist te besteden.

Dat inderdaad wel

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 13:28:
Dit kon je al jaren aan zien komen. Ik heb nooit geloofd in praatjes als: "de huizenprijzen stijgen altijd met de inflatie." De kans is zeer groot dat de prijzen de komende jaren veel meer dalen dan de deflatie....

Een daling van iets meer dan 2%? Prijzen gaan nu eenmaal omhoog én omlaag. Het is heel vreemd, maar het is net een markt van vraag en aanbod. Je kunt ook jaaaren van tevoren zien aankomen dat de huizenprijzen weer eens harder zullen stijgen dan de inflatie, of dat ze net iets minder hard stijgen dan de inflatie of dat ze nog een keer gaan dalen.

[Verwijderd]

In Japan wonen 128 miljoen mensen en bijna een derde daarvan woont in Groot-Tokio (ongeveer 40 miljoen mensen).

Die mensen wonen op een zeer klein grondgebied en je zou verwachten - uit het oogpunt van schaarste - dat de huizenprijzen in Tokio alleen maar hadden kunnen stijgen.

Maar dat is niet gebeurd. Integendeel: ze zijn met meer dan 50 procent gedaald. En dat kwam niet omdat Japanners opeens een stuk minder gingen verdienen.

Hoe kwam dat dan wel?

Huizenprijzen stijgen niet door veronderstelde schaarste. Want huizen, in tegenstelling tot grondstoffen, zijn namelijk niet schaars in Japan en Nederland. Ruimte is schaars in Japan en Nederland. Mensen willen ruimer wonen. Maar dat is uiteindelijk niet meer dan een luxe probleem.

De stijging en daling van huizenprijzen is vooral afhankelijk van de hoeveelheid krediet die verstrekt kan worden.

Het afgelopen decennium was een tijdperk van financiele euforie, een tijdperk van goedkoop en overvloedig geld. Dat goedkope en overvloedige geld is vooral in vastgoed gestroomd.

Inmiddels is de kredietcrisis een feit. Banken zijn, ondanks de duizenden miljarden die er ingepompt werden, krakende geraamtes geworden die niet langer in staat zijn datgene te doen waarvoor ze in het leven werden geroepen: voldoende krediet verstrekken.

Het geld is op.

Iedereen die van vreemd geld afhankelijk is zal dan ook zwaar getroffen worden: bedrijven maar ook huizenbezitters en andere schuldenaren. De hele Amerikaanse autoindustrie, om maar eens een voorbeeld te noemen, ligt op zijn rug.

Probeer de zaken eens vanuit een breder economisch perspectief te bezien

[n4m3l355]

Grappig dat je Japan aanhaalt. Niet zolang geleden van Michael Cembalest een CIO van JPMorganChase een casus gelezen over Japan juist omdat die ondanks dat veel mensen denken dat Japan was de afgelopen decenia om de hun crisis te lijf te gaan met verlaagde rentes en andere trucs dit eigenlijk helemaal niet het geval is. De Japanse overheid is juist een voorbeeld bij uitstek over hoe een passieve overheid de totale markt in de soep kan laten draaien, sterk vergelijkbaar overigens als ik kijk hoe Bos nu reageert door de centen stevig op de knip te houden. Dit soort zwakke optredes kunnen enorme gevolgen hebben voor de economie.
Overigens weet ik niet waar je quote vandaan komt maar diegene die dat genoteerd heeft, heeft zeker gemist dat Obama van plan is om in de Amerikaanse economie dit jaar 2000 miljard USD te pompen bovenop de 1000 usd van het afgelopen jaar en dat ze dit de komende jaren blijven doen. Net zoals andere overheden zoals DL/Fr/UK maar ook het midden oosten en Azie springe overheden gigantisch bij om de economie draaiende te houden. Een belangrijk punt is wel waarin deze crisis an sich vrij bijzonder is dat banken ten op ziche van vroeger in sommige landen (neem IJsland) verhoudnigsgewijs gigantisch zijn. Neemt niet weg dat met name in kleine landen banken tot grote problemen lijden in tegenstelling tot NL of bv de US waar ze genationaliseerd worden.

[Verwijderd]

Cognitieve dissonantie

Het doel van de cognitieve dissonantie is om de tegenstrijdige opvattingen te verwijderen, om zodoende het ego te beschermen. Zouden we geen cognitieve dissonantie hebben, dan zullen we nooit tevreden zijn met een keuze en altijd blijven tobben over wat we moeten doen. Nadat we de knoop hebben doorgehakt bij een beslissing zorgt de cognitieve dissonantie ervoor dat we tevreden zijn met onze gemaakte keuze, en niet achteraf toch liever de andere keuze hadden gemaakt. Vooral bij belangrijke beslissingen die veel invloed hebben op je leven is de cognitieve dissonantie een waardevolle ‘valkuil’, denk hiervoor bijvoorbeeld aan het aanschaffen van een huis, of een relatie beginnen.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 14:11:
Cognitieve dissonantie

Grappig genoeg dat zoiets in 2 richtingen kan werken

Niets mee mis een discussie zoals ik al eerder aangaf maar verdiep je liever in de materie.
Je neemt een bron van huizenmarkt.nl die de desbetreffende bron al dan niet moedwillig fout interpreteerd en vervolgens neem je je niet de moeite om zijn paper te lezen (toevallig ik wel aangezien ik hem ken). Of een geleerde die toch wel hopelijk weet als CIO zijnde waar hij over praat als cognitieve dissonantie weg te schrijven.

Ten eerste, en ik heb het al eerder aangegeven is er nog geen enkele wetenschappelijke paper bij mijn weten beschikbaar die een correlatie weergeeft tussen een economische crisis en de huizenmarkt. Zelfs heden ten dagen waar we ons in zwaar weer bevinden is het zo in NL dat CBS nog steeds een stijgende lijn weergeeft over het algehele jaar.
Verder is het zo dat ondanks het meermaals aangehaald is dat je buitenlandse situaties kan proberen te vergelijken daar is niets mee mis maar je moet dan wel stilstaan wat je doet. Zo is de US/Japan/UK niet NL. Een leuke paper wat betreft de US/Japan is "Eye on the market outlook 2009" van Michael Cembalest maar ook van Piet Eichholtz of George Möller is ook het een en ander online te vinden wat aardig is om te lezen. Of ga voor de grap naar een universiteit, situaties zoals vandaag zijn talloze papers over te vinden met verschillende benaderingen en ook waarin men pogingen doet om de globale markt te bekijken.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 13:53:
De stijging en daling van huizenprijzen is vooral afhankelijk van de hoeveelheid krediet die verstrekt kan worden.

Dus het heeft te maken met wat de kopers kunnen betalen? De prijs wordt immers bepaald door vraag en aanbod dat er ook daadwerkelijk is. Er is in Japan geen vraag naar huizen voor absurde prijzen, simpelweg omdat mensen het niet kunnen betalen. Die vraag bestaat dus niet en drijft dus ook geen prijzen op. Eigenlijk werkt het dus net zoals elke markt van vraag en aanbod. Sorry, maar wat was je punt ook alweer?

[ Voor 32% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 15-01-2009 14:46 ]

[EXX]

n4m3l355 schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 14:07:
Overigens weet ik niet waar je quote vandaan komt maar diegene die dat genoteerd heeft, heeft zeker gemist dat Obama van plan is om in de Amerikaanse economie dit jaar 2000 miljard USD te pompen bovenop de 1000 usd van het afgelopen jaar en dat ze dit de komende jaren blijven doen. Net zoals andere overheden zoals DL/Fr/UK maar ook het midden oosten en Azie springe overheden gigantisch bij om de economie draaiende te houden.

En waar komt dat geld dan weer vandaan? Dat wordt weer geleend = nog grotere schulden, of nog erger, gewoon gedrukt. Dat is uitstel van executie. De nationale staten kunnen niet de hele economie opkopen. Duitsland heeft bij de laatste uitgifte van staatsobligaties tot zijn schrik moeten vaststellen dat er te weining belangstelling was om alle obligaties te slijten. Duitsland is nog een van de meest kredietwaardige landen. De laatste uitgifte van staatsobligaties door Italië is compleet mislukt. Dat houdt in dat de staten meer problemen gaan krijgen om geld op te halen voor al hun mooie plannetjes.

[Verwijderd]

Cognitieve dissonantie, narcisme, hebzucht, kuddegeest, moral hazard. Allemaal factoren die voor de wereldwijde huizenluchtbel hebben gezorgd. Gelukkig blijkt uit de jongste cijfers dat er steeds minder starters zo dom zijn om 250000 euro voor een eenvoudige middenwoning te lenen.

Starters kunnen beter gewoon blijven wachten! Het is jammer voor de mensen met aflossingsvrije tophypotheken, maar je kunt beter naar je persoonlijke economie kijken ;-) Niet iedereen hoeft dezelfde fouten te maken.

Nu een huis kopen, wel een beetje dom!

[n4m3l355]

Er is een wezenlijk verschil tussen het geld investeren in je eigen maatschappij of aan bv hun gigantische oorlogsmachine en tevens wat daar de uitwerkingen van zijn. Dit neemt niet weg dat er een grotere lening komt echter gezien hoe de financiele injecties van een overheid positieve invloeden kunnen hebben op de productie is het zeker relevant om dit te doen. Niet verwonderlijk dan ook dat Obama dit plan dan ook voorschrijft.

[Spotmatic]

Verwijderd schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 15:18:
Nu een huis kopen, wel een beetje dom!

Besef wel dat mensen een huis kopen om in te wonen. Mensen gaan scheiden, willen samenwonen, kleiner wonen, ruimer wonen. Het leven gaat door dus de vraag naar woningen zal blijven bestaan. Nu het aanbod van beschikbare woningen slinkt is het niet ondenkbaar dat de prijzen nauwelijks veranderen.

[Rukapul]

Spotmatic schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 15:50:
[...]


Besef wel dat mensen een huis kopen om in te wonen. Mensen gaan scheiden, willen samenwonen, kleiner wonen, ruimer wonen. Het leven gaat door dus de vraag naar woningen zal blijven bestaan. Nu het aanbod van beschikbare woningen slinkt is het niet ondenkbaar dat de prijzen nauwelijks veranderen.

Precies. Het wrede aan het systeem is dat het huren van exact dezelfde woning veel duurder is dan het kopen ervan (om dit te onderbouwen met een persoonlijke ervaring: toevallig dat ik het huis van mijn overbuur op een verhuursite tegenkwam waarbij de brutolasten hoger waren - evt. weg te strepen tegen onderhouds- en eigenaarslasten - en netto helemaal. Ik schat dat dat makkelijk oploopt tot 2% van de koopsom per jaar.)

Daarnaast kan niemand heel accuraat en met grote zekerheid de beweging van de markt voorspellen (anders zou het verschil direct weggearbitreerd worden door de efficientie van de markt). Het enige waar men een inschatting van kan maken is het risico waarbij men voornamelijk uitgaat van de prijsvolatiliteit, liquiditeit, etc.

[ Voor 16% gewijzigd door Rukapul op 15-01-2009 16:04 ]

[EXX]

n4m3l355 schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 15:46:
Er is een wezenlijk verschil tussen het geld investeren in je eigen maatschappij of aan bv hun gigantische oorlogsmachine en tevens wat daar de uitwerkingen van zijn. Dit neemt niet weg dat er een grotere lening komt echter gezien hoe de financiele injecties van een overheid positieve invloeden kunnen hebben op de productie is het zeker relevant om dit te doen. Niet verwonderlijk dan ook dat Obama dit plan dan ook voorschrijft.

Obama kan weinig anders. Een grotere lening wel is een beetje een understatement. De totale leenrekening voor 2009 in miljarden:

$1,186 Base
$775 Obama stimulus
$700 - 180 = $520 TARP fully accounted
$300 Healthcare
$250 Accounting for MBS
$100 War supplement
$100 AMT, autos, or… or…

alles bij elkaar $3 biljoen, oftwel 21% van het $14 biljoen BNP. De te verwachte geringere belastinginkomsten zijn nog niet eens meegenomen hierin...

[BlakHawk]

Exirion schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 13:27:
[...]

Je huis is zoiets essentieels in je leven dat geld het ongerief van een mindere woning moeilijk kan compenseren. Als mijn woning komend jaar ineens 20.000 minder waard is dan zal ik er geen traan om laten. Ik woon waar ik wil wonen en heb een prijs betaald die me bij de koop aanstond. Dat is wat telt.

Inderdaad!
En feit blijft dat iemand ander niet mijn huis meer kan kopen! Bedankt voor het wachten allemaal, ik ben er erg blij mee! (verder staat er niets bij ons in de straat te koop)

Verwijderd schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 13:28:
Overwaarde ook zo'n mooi woord. Mensen kunnen beter kijken naar de torenhoge hypotheekschulden die ze hebben.... Onderwaarde zal de komende jaren meer aan de orde zijn.

Aan onderwaarde voor een niet te koop staand huis heeft een koper niet zo veel he?
Dalende WOZ waarde is ook alleen maar positief voor de mensen die een huis bezitten!

Verwijderd schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 13:31:
[...]


Uiteraard, ben ik het ook helemaal mee eens. Bedoelde meer dat een verschil van 20.000 Euro in aankoopprijs van een huis het verschil in 'kwaliteit' best kan compenseren door de desbetreffende 20k juist te besteden.

Wij hadden ook 20 k minder uit kunnen geven, maar nu zitten we in een huis van 5 jaar oud, anders was dat 20 jaar oud geweest. Dan dus liever 20k meer!

Verwijderd schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 15:18:
Cognitieve dissonantie, narcisme, hebzucht, kuddegeest, moral hazard. Allemaal factoren die voor de wereldwijde huizenluchtbel hebben gezorgd. Gelukkig blijkt uit de jongste cijfers dat er steeds minder starters zo dom zijn om 250000 euro voor een eenvoudige middenwoning te lenen.

Starters kunnen beter gewoon blijven wachten! Het is jammer voor de mensen met aflossingsvrije tophypotheken, maar je kunt beter naar je persoonlijke economie kijken ;-) Niet iedereen hoeft dezelfde fouten te maken.

Nu een huis kopen, wel een beetje dom!

Starters hebben dat er juist wel voor over! En als dit niet het geval is, dan gaan ze in een appartement zitten! Kopen doen ze toch wel. Dat zie ik om mij heen, alleen zijn ze wat meer aan het rondkijken en langer aan het nadenken!

Nu kopen is helemaal niet dom!

Ik heb net als starter een eengezinswoning gekocht van 260.000!
Geen seconde spijt van gehad! We hebben er "ons" huisje van gemaakt!
Ik hoef er binnen 7 jaar niet vanaf hoor! Woon prima...

Had ook in een appartement kunnen zitten nu en dat was ik dus wel na 5 jaar zat geweest ivm de ruimte. En die heb ik nu wel!

Dus wat nou dom?

Anyway, prijzen hier in Zoetermeer zakken nog steeds niet. Sprak laatst mijn oude buurman, die heeft zijn huis te koop staan en wil er gewoon 250.000 voor hebben. Al duurt het 2 jaar, dat is voor hem prima, hij hoeft er niet vanaf. Anders verkoopt hij hem niet!
Mijn vader denkt er het zelfde over. Wilde eigenlijk dit jaar gaan kijken voor iets anders. Nu wacht hij tot dit voorbij is! Huizen die niet te koop staan, kunnen ook niet in waarde dalen!

[Rukapul]

dfrenner schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 16:10:
Dalende WOZ waarde is ook alleen maar positief voor de mensen die een huis bezitten!

Dit is niet correct. Een gemeente stelt de WOZ tarieven vast op basis van de benodigde opbrengst. De WOZ waarde van de woningen dient slechts als verdeelsleutel. Dalen alle WOZ waardes met hetzelfde percentage dan zullen de tarieven omgekeerd evenredig stijgen (behoudens grenzen gesteld in de wet) zodat de beoogde opbrengst gehaald wordt.

[_starbuck_]

dfrenner schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 16:10:
[...]

Huizen die niet te koop staan, kunnen ook niet in waarde dalen!

Hmmm. Mijn PC (die niet te koop staat) is nu een half jaar oud maar is ook weer flink in waarde gezakt... Of ik hem nou wel of niet te koop heb staan, de marktwaarde is flink ingezakt...

De marktwaarde van een produkt is niet de prijs waarvoor je zelf het produkt wilt verkopen, maar wat het produkt op de vrije markt opbrengt.

[ Voor 16% gewijzigd door _starbuck_ op 15-01-2009 18:41 ]

[Hmmbob]

Er gaan geruchten dat morgen bekend gemaakt wordt dat, naast andere maatregelen, de overdrachtsbelasting gehalveerd wordt. Zou dat dan de stimulans zijn die nodig zou zijn?

[Exirion]

Groentenboer schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 19:06:
Er gaan geruchten dat morgen bekend gemaakt wordt dat, naast andere maatregelen, de overdrachtsbelasting gehalveerd wordt.

Bronnen?

Zou dat dan de stimulans zijn die nodig zou zijn?

Daar valt alleen maar over te speculeren. Het hangt van de potentiele kopers af.

[n4m3l355]

Allemaal leuk dat men bepaalde belastingen gaat verlagen echter die inkomsten dienen toch ergens vandaan te komen. Zeker zoiets als overdrachtsbelasting (ondanks dat het erg hoog is in NL tov andere landen) heeft 6 of 3% maar een marignale invloed op de totale prijs. En het verlagen van de WoZ zie ik absoluut niet gebeuren, gemeentes hebben het nu al vaak moeilijk dus die gaan echt hier niet liggen bezuinigen tenzij het via de staat terug zou komen en.. die worden uiteindelijk weer door ons gefinancierd.

[_starbuck_]

n4m3l355 schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 19:44:
Zeker zoiets als overdrachtsbelasting (ondanks dat het erg hoog is in NL tov andere landen) heeft 6 of 3% maar een marignale invloed op de totale prijs.

Nou, de overdrachtsbelasting is een grote rem op verhuizen. 6% van bv 200.000 is 12.000 euro, dit bedrag ben je elke keer gewoon kwijt als je verhuist. Het is een soort verhuisboete, dus erg remmend op doorstroming.

Er zit een groot verschil tussen een huis van 200.000 + 6% overdrachtsbelasting en een huis van 212.000 euro zonder overdrachtsbelasting: ze zijn even duur in de aanschaf, maar de overdrachtbelasting ben je in het eerste geval kwijt, in het tweede geval krijg je (met een beetje mazzel) weer 212.000 euro voor je huis bij verkoop.

[_starbuck_]

Groentenboer schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 19:06:
Er gaan geruchten dat morgen bekend gemaakt wordt dat, naast andere maatregelen, de overdrachtsbelasting gehalveerd wordt. Zou dat dan de stimulans zijn die nodig zou zijn?

wat is de bron?

BNR drie uur geleden:

Verlaging van de overdrachtsbelasting of een verhoging van de Hypotheekgarantie blijft het kabinet afwijzen.

[ Voor 19% gewijzigd door _starbuck_ op 15-01-2009 20:03 ]

[Ritchie]

Groentenboer schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 19:06:
Er gaan geruchten dat morgen bekend gemaakt wordt dat, naast andere maatregelen, de overdrachtsbelasting gehalveerd wordt. Zou dat dan de stimulans zijn die nodig zou zijn?

Edit, Misschien niet het goede topic. Ik post hem even in het ervaringen topic.

[ Voor 28% gewijzigd door Ritchie op 15-01-2009 20:21 ]

[Goverman]

Er gaan geruchten dat morgen bekend gemaakt wordt dat, naast andere maatregelen, de overdrachtsbelasting gehalveerd wordt. Zou dat dan de stimulans zijn die nodig zou zijn?

Mijn idee:

De overdrachtsbelasting gaat worden verruild met de hypotheekrente aftrek.

Voorbeeld: ik heb een slordige 11000 aan overdrachtsbelasting betaald en krijg per maand zo'n 320 euro aan hypotheekrenteaftrek terug. 11000/320 = 35 maanden waarin je via de HRA je overdrachtsbelasting terugkrijgt. Deze ratio zal verschillen wanneer het huis duurder is en de hypotheek lager, maar het beginsel is duidelijk: je betaalt eenmalig belasting en krijgt daarna 30 jaar lang steeds een beetje korting op de belasting. Deze belastingkorting is hoger dan de overdrachtsbelasting die betaald is.

In de politiek draait alles om compromissen sluiten en dossiers koppelen. Welnu: hier zijn er twee. Rechts irriteert zich aan de overdrachtsbelasting (links ook, maar rechts meer...) en links irriteert zich aan de HRA. Deze twee zaken zullen dus uitgeruild worden in een hervorming van de HRA-regeling die er ongetwijfeld een keertje aan komt (hoe vervelend/wenselijk we dat ook vinden).

Het zal er wellicht op neer komen dat de HRA eerst tot 25 jaar wordt bekort, maar dat je de overdrachtsbelasting daarvoor de eerste vijf jaar 'terugkrijgt'. (is eerlijk: mensen die nu een huis kopen krijgen 30 jaar lang HRA). Na deze vijf jaar overgangsperiode is de HRA definitief 25 jaar en de overdrachtsbelasting nul.

Dat scheelt al weer een hoop pecunia aan HRA uitgeven (5/30 verdwijnt op langere termijn), maar er komt ook geen overdrachtsbelasting meer binnen... Daarna zal de HRA wellicht verder worden afgebouwd tot een betaalbaar niveau. Bijv. 'slechts' tien jaar of de eerste twee huizentransacties die je doet.

My guess... maar de overdrachtsbelasting om laag zonder iets anders uit te ruilen? Nee... dat zie ik niet gebeuren. Daarvoor is het in het grotere geheel van de woningmarkthervorming een iets te substantieel deel van de discussie en iets te duur wisselgeld in onderhandelingen. Dat de NVM en VEH zeggen dat het goed is, is in dit licht ook te begrijpen: het kabinet heeft bij evt. hervormingen dan weer een stukje minder wisselgeld en dus is de ruimte voor de VEH/NVM een stukje groter.

[Verwijderd]

De overdrachtsbelasting afschaffen is echt niet iets wat over night gebeurt en wat als een verassing zou komen. Als Den Haag dat zelf even beslist, verspillen ze een hoop benodigd krediet bij stakeholders (zowel pro als anti). Ik zie het niet gebeuren. Zeker niet in het licht van de recente cijfers, welke de induk geven dat het - vooralsnog - allemaal wel "mee valt".

[sanderb]

En toch vraag ik me af of iemand in Den Haag al uitgerekend heeft waar het break even point ligt.. Als de markt weer op gang gebracht kan worden, of zelfs een extra impuls kan krijgen door de overdrachtsbelasting te halveren, kan het de overheid zelfs meer opleveren als er genoeg huizen verkocht worden.

Sowieso vind ik de overdrachtsbelasting een raar stelsel. Ik betaal voor een product ook BTW.. prima, maar wel maar 1 keer. Over een 2e hands product wordt niet ook nog eens btw geheven.

Juist in het starters segment worden de prijzen kunstmatig opgedreven door de overdrachtsbelasting.
Het kenmerk van een starterswoning is namelijk dat het een huis is waar je uitgroeit. (Onder starters versta ik dus niet het samenwonende stelletje wat samen een huis van 3 ton koopt en daarme ook starter is, maar de huizen onder de 200K.) Door de hoge prijzen zijn starters gedwongen in het begin genoegen te nemen met een (te) kleine woning. En als er dan na 3-5 jaar kinderplannen e.d. zijn willen de mensen groter worden, maar niet als het huis met verlies verkocht moet worden.

Kijk voor de gein eens op funda naar huizen < 200K met 2/3 kamers (in Utrecht bijv) . Je ziet verbazingwekkend vaak een kinderbedje op de foto's. Veel van die mensen zullen blijven zitten waar ze zitten als ze zien (of zelfs maar bang zijn) dat de huizenprijzen daadwerkelijk dalen.

Voor de mensen die niet in marktwerking geloven: Behoefte aan een dak boven je hoofd heeft iedereen. Vraag zal er dus altijd zijn. Hier in Utrecht betaal je je scheel voor een 2 kamerappartement als je gaat huren. Zolang huren duur is, zal kopen altijd een alternatief zijn.
Dat er minder makkelijk krediet wordt verstrekt (vind ik zelfs wel verstandig) zorgt ervoor dat de vraag naar goedkopere, dus starterswoningen, juist groter wordt. Tot het prijsverschil tussen die starterswoning en de grotere woning buiten proportioneel klein is en het voor de huiseigenaar aantrekkelijk wordt door te schuiven.

[Hmmbob]

De bron ligt binnen de makelaars- en notariswereld.

Overigens wordt het niet zo hard afgewezen als hierboven gesteld:

quote: http://www.trouw.nl/achte...e_correctie_gegeven_.html

Daarnaast krijgt de woningbouw een impuls. Of dit betekent dat de overdrachtsbelasting er toch gedeeltelijk aan zal gaan, wil Van der Hoeven nog niet zeggen, „maar er wordt nu aan alles gedacht.”

Persoonlijk zou ik het niet erg vinden... We zitten net in het proces van de aankoop van een woning. Inderdaad, een starter vanuit een huurwoning, prima tijd dus om te kopen. Steeds meer mensen wier huis (te) lang te koop staat en bereid zijn om met de prijs te zakken, waardoor het in mijn plaatje past. Ter illustratie, wij zijn bij 5 huizen wezen kijken waarvan er bij 3 al gezegd werd (bij de eerste bezichtiging!) dat ze het huis graag snel kwijt wilden, en daarvoor bereid waren gemiddeld 20% met de prijs te zakken! Dat terwijl die huizen een vraagprijs hebben die, historisch gezien, niet bijzonder veel afwijkt van wat er voorheen verkocht werd. Plus de lage rentestand, ik die geen haast heb om m'n huurwoning uit te gaan.... Het is mijn tijd.

[ Voor 44% gewijzigd door Hmmbob op 16-01-2009 07:50 . Reden: small typo ]

[BlakHawk]

Goverman schreef op donderdag 15 januari 2009 @ 23:09:
[...]

Mijn idee:

De overdrachtsbelasting gaat worden verruild met de hypotheekrente aftrek.

Voorbeeld: ik heb een slordige 11000 aan overdrachtsbelasting betaald en krijg per maand zo'n 320 euro aan hypotheekrenteaftrek terug. 11000/320 = 35 maanden waarin je via de HRA je overdrachtsbelasting terugkrijgt. Deze ratio zal verschillen wanneer het huis duurder is en de hypotheek lager, maar het beginsel is duidelijk: je betaalt eenmalig belasting en krijgt daarna 30 jaar lang steeds een beetje korting op de belasting. Deze belastingkorting is hoger dan de overdrachtsbelasting die betaald is.

In de politiek draait alles om compromissen sluiten en dossiers koppelen. Welnu: hier zijn er twee. Rechts irriteert zich aan de overdrachtsbelasting (links ook, maar rechts meer...) en links irriteert zich aan de HRA. Deze twee zaken zullen dus uitgeruild worden in een hervorming van de HRA-regeling die er ongetwijfeld een keertje aan komt (hoe vervelend/wenselijk we dat ook vinden).

Het zal er wellicht op neer komen dat de HRA eerst tot 25 jaar wordt bekort, maar dat je de overdrachtsbelasting daarvoor de eerste vijf jaar 'terugkrijgt'. (is eerlijk: mensen die nu een huis kopen krijgen 30 jaar lang HRA). Na deze vijf jaar overgangsperiode is de HRA definitief 25 jaar en de overdrachtsbelasting nul.

Dat scheelt al weer een hoop pecunia aan HRA uitgeven (5/30 verdwijnt op langere termijn), maar er komt ook geen overdrachtsbelasting meer binnen... Daarna zal de HRA wellicht verder worden afgebouwd tot een betaalbaar niveau. Bijv. 'slechts' tien jaar of de eerste twee huizentransacties die je doet.

My guess... maar de overdrachtsbelasting om laag zonder iets anders uit te ruilen? Nee... dat zie ik niet gebeuren. Daarvoor is het in het grotere geheel van de woningmarkthervorming een iets te substantieel deel van de discussie en iets te duur wisselgeld in onderhandelingen. Dat de NVM en VEH zeggen dat het goed is, is in dit licht ook te begrijpen: het kabinet heeft bij evt. hervormingen dan weer een stukje minder wisselgeld en dus is de ruimte voor de VEH/NVM een stukje groter.

Lijk idee, maar dat geldt dan neem ik alleen voor aankopen vanaf nu?
Ik heb wel 6% overdrachtsbelasting betaald namelijk!
En als je de HRA gaat afschaffen, dan gaan we wel de USA achterna!

Stel ik raak werkeloos en we krijgen geen HRA meer terug (ruim 500 per maand), dan zullen we er denk ik wel uit moeten omdat we het niet redden... Denk ik... Geen berekening gemaakt, maar dat zal dan niet leuk leven worden!

Ze kunnen het niet maken om dat achteraf nog eens te gaan aanpassen voor mensen die een huis al hebben gekocht. Vooral niet in deze dreigende crisis! Dat is niet slim!

[Slasher]

dfrenner schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 07:48:

Stel ik raak werkeloos en we krijgen geen HRA meer terug (ruim 500 per maand), dan zullen we er denk ik wel uit moeten omdat we het niet redden... Denk ik... Geen berekening gemaakt, maar dat zal dan niet leuk leven worden!

Ze kunnen het niet maken om dat achteraf nog eens te gaan aanpassen voor mensen die een huis al hebben gekocht. Vooral niet in deze dreigende crisis! Dat is niet slim!

Het is IMO niet slim om een huis te kopen op je netto maandlasten, want als ze zoals jij schetst de HRA afschaffen oid dan heb jij een probleem. Want zo bouw je geen marges voor je zelf in, helemaal niet als je het huis op 2 inkomens gekocht hebt.

dfrenner schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 07:48:
[...]


Lijk idee, maar dat geldt dan neem ik alleen voor aankopen vanaf nu?
Ik heb wel 6% overdrachtsbelasting betaald namelijk!

Tsjah dat is toch met alle dingen zo, ze moeten een grens stellen en met terugwerkende kracht is gewoon nog duurder dan dat het al zou zijn. Gevalletje pech gehad. Je loopt te roepen in dit topic dat het huis wat je gekocht hebt makkelijk te betalen was. nou dan is het toch geen probleem?

[Verwijderd]

Slasher schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 08:17:
[...]


Het is IMO niet slim om een huis te kopen op je netto maandlasten, want als ze zoals jij schetst de HRA afschaffen oid dan heb jij een probleem. Want zo bouw je geen marges voor je zelf in, helemaal niet als je het huis op 2 inkomens gekocht hebt.

Bijna iedereen schaft een huis aan met in het achterhoofd de HRA. ~42% korting op je hypotheekrente is gewoonweg een enorm bedrag. Wat mij wél verbaast is dit:

dfrenner schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 07:48:

Stel ik raak werkeloos en we krijgen geen HRA meer terug (ruim 500 per maand), dan zullen we er denk ik wel uit moeten omdat we het niet redden... Denk ik... Geen berekening gemaakt, maar dat zal dan niet leuk leven worden!

Hoezo, "geen berekening gemaakt"? Dit is wel een serieus risico waarvan je op zijn minst de gevolgen moet bekijken, en waarbij je mogelijk zelfs een woonlastenverzekering moet overwegen. (Mocht je nu naar een adviseur stappen voor zo'n verzekering: let op de provisie die de adviseur ontvangt. Deze is vaak torenhoog. Daarnaast laat de dekking van zo'n verzekering vaak te wensen over, dus oplettendheid is geboden!)

[ Voor 0% gewijzigd door Verwijderd op 16-01-2009 09:06 . Reden: herformulering ]

[stylezzz]

Toch blijft het vreemd. Iedereen ziet nu allerlei hel en verdoemenis op ons afkomen nu de huizenmarkt staat te kraken in z'n voegen. Toch blijf je her en der mensen zien posten die er een soort genoegdoening in zien in deze situatie, terwijl ze zelf net zo afhankelijk zijn van de totale economie.

[Slasher]

dominator schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 09:12:
Toch blijft het vreemd. Iedereen ziet nu allerlei hel en verdoemenis op ons afkomen nu de huizenmarkt staat te kraken in z'n voegen. Toch blijf je her en der mensen zien posten die er een soort genoegdoening in zien in deze situatie, terwijl ze zelf net zo afhankelijk zijn van de totale economie.

Ja precies dat vind ik ook zo vreemd: Veel mensen roepen inderdaad om het hardst dat de boel moet inklappen niet wetende dat als dat ook echt gebeurd zij als wellicht niet huizenbezitters er ook niet veel mee opschieten omdat het voor de economie in het geheel gewoon een ramp is.

Kortzichtigheid ten top dus. Want geen woningverkoop, minder werk voor aannemers/keukenboeren/hoveniers/verhuizers en moet ik nog even door gaan?

Mensen die zulke dingen roepen doen dit IMO vooral uit jaloezie. Of uit frustratie

[ Voor 3% gewijzigd door Slasher op 16-01-2009 09:29 ]

[JvS]

dominator schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 09:12:
Toch blijft het vreemd. Iedereen ziet nu allerlei hel en verdoemenis op ons afkomen nu de huizenmarkt staat te kraken in z'n voegen. Toch blijf je her en der mensen zien posten die er een soort genoegdoening in zien in deze situatie, terwijl ze zelf net zo afhankelijk zijn van de totale economie.

Flinke verwijten hierboven. Hoezo genoegdoening? Frustratie? Jaloezie? Ik voel me wel aangesproken omdat ik deze tijdelijke trend wel gezond vind én omdat hij in mijn voordeel werkt.

De ecomonie is niet 100% afhankelijk van de waarde van woningen hoor. De ecomonie krijgt nu een enorme tik door de financiele branche, door bedrijven die minder besteden en inderdaad, bij niet extreem stijgende woningrpijzen heb je ook minder mensen die een extra hypotheek nemen om die zogenaamde 'waarde' te verzilveren in een badkamer, keuken, etc. Het extra geld dat hiermee ontstaat stimuleert de economie. Alleen dit kan niet zomaar eeuwig doorgaan. Sterker nog, dat is al te ver gegaan en hier heeft een groep bijzonder goed van kunnen profiteren. Prima voor hun.

In Nederland hebben we een vrij enorme buffer om een crisis op te vangen (zie jij mensen al in de kou droog brood eten, in deze 'crisis'?). Die buffer zit hem in de waardering voor vastgoed en spaargeld (plus dat er gewoon ziekelijk veel vacatures zijn, ook in 2009). Dat zullen denk ik nr1 en nr2 zijn die deze crisis verzachten.

Ik kijk met voldoening naar het afkoelen van een oververhitte markt ja. Een overgewaardeerde markt in een vrij heetgestookte economie zorgt voor veel te hoge prijzen. Ik zit zelf niet in de salarishausse (had beursanalist moeten worden ofzo, iets financieels met m'n beta kop moeten doen) en dit geldt voor mij en vele anderen. Wij kunnen simpelweg geen mooi huis kopen, terwijl we hoogopgeleid zijn en best goed verdienen (tot 30-40k vind ik vrij ok verdienen in elk geval voor 25-30 jarigen).

Ik zit niet te gniffelen bij het verlies dat andere mensen gaan maken, maar je snapt zelf toch wel dat een eeuwig stijgende prijs niet kan. En je ziet toch ook dat een prijs die veel harder stijgt dan inkomens ook niet echt gezond is? Op verjaardagen hebben huizeneigenaren in die periode om het hardst gegniffeld hoe makkelijk en gratis ze aan extra kapitaal zijn gekomen.

Dat dit een halt is toegeroepen en dat het voor mij en mijn collega huurder hierboven nu een prettige tijd is om een huis te kopen is toch geen 'gniffelen'. Sorry, ik woon in een relaxed huurappartement. Ik heb ruimte zat, betaal niet veel huur, maar zie ook dat op lange termijn een huis kopen (ook zonder exorbitanten stijgingen) altijd beter is. De hypotheekrente daalt, de huizenprijzen stijgen niet meer als een malloot en sterker nog, zullen in 2009 nog flink onder druk staan. No offense, maar 2010 wordt mijn jaar. Dat is gewoon een feit en dat is prettig.

het is niet zo dat de economie krimpt omdat het slecht gaat met de huizenmarkt in NL. Eerder andersom.

[ Voor 13% gewijzigd door JvS op 16-01-2009 10:00 ]

[Verwijderd]

JvS schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 09:57:
[...]
Wij kunnen simpelweg geen mooi huis kopen, terwijl we hoogopgeleid zijn en best goed verdienen (tot 30-40k vind ik vrij ok verdienen in elk geval voor 25-30 jarigen).

Tja.. wat versta jij onder een mooi huis? Vrijstaand met 2000 m2 grond erbij? Met zo'n salaris kun je echt wel een leuk huisje kopen hoor?

Verder hoor ik je over het feit dat het niet kan dat prijzen maar eeuwig doorstijgen. Ik zal je uit de droom helpen. De prijzen gaan over de langere termijn echt wel gewoon omhoog. Verder denk ik dat je in 2010 baalt dat je niet bent ingestapt begin 2009, omdat de prijzen volgend jaar gewoon weer omhoog gaan.

[Gizz]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 10:38:
[...]
Verder hoor ik je over het feit dat het niet kan dat prijzen maar eeuwig doorstijgen. Ik zal je uit de droom helpen. De prijzen gaan over de langere termijn echt wel gewoon omhoog.

Vast, maar ze kunnen niet eeuwig harder blijven stijgen dan de inflatie.

Of wil je beweren dat het best kan dat mensen in de toekomst 50% van hun inkomen naar het huis zien gaan, daarna 75%, dan 100% dan 110% etc.? Er zit gewoon een grens aan.

[Woy]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 10:38:
[...]
Tja.. wat versta jij onder een mooi huis? Vrijstaand met 2000 m2 grond erbij? Met zo'n salaris kun je echt wel een leuk huisje kopen hoor?

Met een dergelijk salaris kan het best lastig zijn om wat naar je wens te vinden, zeker als je op het moment gewoon een betaalbaar en acceptabel huur huis/appartement hebt.

Verder hoor ik je over het feit dat het niet kan dat prijzen maar eeuwig doorstijgen. Ik zal je uit de droom helpen. De prijzen gaan over de langere termijn echt wel gewoon omhoog. Verder denk ik dat je in 2010 baalt dat je niet bent ingestapt begin 2009, omdat de prijzen volgend jaar gewoon weer omhoog gaan.

Wel knap dat jij zo zeker weet wat er volgend jaar gaat gebeuren.

Ik denk ook dat de prijzen volgend jaar wel weer licht zullen stijgen, maar er is hier niemand die dat met zekerheid kan zeggen.

[BlakHawk]

Slasher schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 08:17:
Het is IMO niet slim om een huis te kopen op je netto maandlasten, want als ze zoals jij schetst de HRA afschaffen oid dan heb jij een probleem. Want zo bouw je geen marges voor je zelf in, helemaal niet als je het huis op 2 inkomens gekocht hebt.

Ze kunnen nooit zo maar even de HRA afschaffen!
Iedereen ziet in dat je dan wel alles plat gooit!

Dan krijg je pas echt een crisis ala VS! Logisch toch?
Verder zullen ze dit eerst tot de hogere inkomens of huizen prijzen beperken!

En ik denk zeker niet dat ze dat met terugwerkende kracht kunnen doen! Als ze dat wel doen, ja dan heb je het allemaal aan jezelf te danken!

Tsjah dat is toch met alle dingen zo, ze moeten een grens stellen en met terugwerkende kracht is gewoon nog duurder dan dat het al zou zijn. Gevalletje pech gehad. Je loopt te roepen in dit topic dat het huis wat je gekocht hebt makkelijk te betalen was. nou dan is het toch geen probleem?

Ik heb het erover dat het lastig zou worden als EN de HRA wordt afgeschaft EN ik mijn baan kwijt raak!
Maar ik heb een vast contract, dus tot zo ver geen zorgen!

[The_Sukkel]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 10:38:
[...]
Tja.. wat versta jij onder een mooi huis? Vrijstaand met 2000 m2 grond erbij? Met zo'n salaris kun je echt wel een leuk huisje kopen hoor?

Voorbeeld?

Verder hoor ik je over het feit dat het niet kan dat prijzen maar eeuwig doorstijgen. Ik zal je uit de droom helpen. De prijzen gaan over de langere termijn echt wel gewoon omhoog. Verder denk ik dat je in 2010 baalt dat je niet bent ingestapt begin 2009, omdat de prijzen volgend jaar gewoon weer omhoog gaan.

Tsja... of niet... dat is nu toch juist de vraag en onderwerp van discussie?

edit:
spuit 11... ik tik ook niet zo heel erg snel met een slapende baby in de armen

[ Voor 6% gewijzigd door The_Sukkel op 16-01-2009 10:53 ]

[Oscar Mopperkont]

Gizz schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 10:45:
[...]

Vast, maar ze kunnen niet eeuwig harder blijven stijgen dan de inflatie.

Of wil je beweren dat het best kan dat mensen in de toekomst 50% van hun inkomen naar het huis zien gaan, daarna 75%, dan 100% dan 110% etc.? Er zit gewoon een grens aan.

Zo lang de inkomens harder stijgen dan de inflatie, kan de huizenprijs dat ook. Dat is wat je de afgelopen 30 jaar hebt gezien. Mensen geven nog steeds ongeveer net zoveel uit aan wonen als je het uitdrukt in een percentage van het inkomen, namelijk 30%. Daarom is die betaalbaarheidsindex van de NVM wel een aardige.

[Verwijderd]

rwb schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 10:49:
[...]

Met een dergelijk salaris kan het best lastig zijn om wat naar je wens te vinden, zeker als je op het moment gewoon een betaalbaar en acceptabel huur huis/appartement hebt.

Moet het dan normaal zijn dat je op je 25e meteen een huis kan kopen dat aan al je wensen voldoet? Je moet ergens instappen en dan na verloop van tijd doorstromen. Met een salaris van zo rond de 40.000 euro kun je best wel wat leuks kopen. Zeker als je ook nog eens een partner hebt met een salaris.

Wel knap dat jij zo zeker weet wat er volgend jaar gaat gebeuren.

Ik denk ook dat de prijzen volgend jaar wel weer licht zullen stijgen, maar er is hier niemand die dat met zekerheid kan zeggen.

Ik vind het ook heel bijzonder dat diegene nu al kan zeggen dat 2010 zijn jaar wordt. Hij is ervan overtuigd dat de huizenprijs dan lager is en de rente ook. Dat vind ik ook knap dat iemand dat weet.

[Verwijderd]

The_Sukkel schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 10:51:
[...]

Voorbeeld?

Ik bedoel daarmee juist dat je als starter niet meteen zo'n huis kan kopen.

[Slasher]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 11:06:

Ik vind het ook heel bijzonder dat diegene nu al kan zeggen dat 2010 zijn jaar wordt. Hij is ervan overtuigd dat de huizenprijs dan lager is en de rente ook. Dat vind ik ook knap dat iemand dat weet.

[JvS]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 11:06:
[...]


Moet het dan normaal zijn dat je op je 25e meteen een huis kan kopen dat aan al je wensen voldoet? Je moet ergens instappen en dan na verloop van tijd doorstromen. Met een salaris van zo rond de 40.000 euro kun je best wel wat leuks kopen. Zeker als je ook nog eens een partner hebt met een salaris.

Je pakt wel de twee meest extremen uit mijn 25-30 jaar en 30k-40k inkomen ranges he? . Selectief quoten heet

Nee het hoeft niet normaal te zijn om op je 25e een huis te kopen, En ja, met 40k inkomen kan je makkelijk een huis van 200k kopen. Hoeveel starters van 25 verdienen er alleen gelijk 40 per jaar? Een vrij select groepje kan ik je vertellen .

Ik vind het ook heel bijzonder dat diegene nu al kan zeggen dat 2010 zijn jaar wordt. Hij is ervan overtuigd dat de huizenprijs dan lager is en de rente ook. Dat vind ik ook knap dat iemand dat weet.

Zoiets heet een educated guess (kinderachtige glazen bollen naast me neerleggende: Het blijft een 'guess'). Ik zal het educated gedeelte even toelichten:

De economie gaat niet groeien. Renteontwikkeling is in zo'n lage groei of zelfs krimp vaak negatief. In 2010 trekt de economie weer een beetje een, maar ook in dat jaar zal de werkloosheid oplopen (geen voorteken dat de huizenprijs dan ineens weer flink zal stijgen), net als in 2009. (allemaal CBS, NVM, etc informatie).

Ik ben rond de 30, goed opgeleid, goed CV en een vast contract bij een groot bedrijf en er blijven veel vacatures voor 'mijn soort'. Ik woon in een betaalbare en prettig wonende huurwoning en ik wil in de loop van de tijd eens een huisje kopen. Alles buigt zo'n beetje mijn kant op en van de nadelen van de komende recessie heb ik niet zo heel veel last.

Zo mijn gedachte goed onderbouwd? Ik weet het natuurlijk niet zeker. Maar ik vermoed dat 2010 mijn jaar gaat worden .

[ Voor 4% gewijzigd door JvS op 16-01-2009 11:17 ]

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 11:06:
Moet het dan normaal zijn dat je op je 25e meteen een huis kan kopen dat aan al je wensen voldoet? Je moet ergens instappen en dan na verloop van tijd doorstromen. Met een salaris van zo rond de 40.000 euro kun je best wel wat leuks kopen. Zeker als je ook nog eens een partner hebt met een salaris.

Och het is een basis wens van iedereen met een overheid die een eigen woning sterk stimuleerd. Of het realistisch is zeker wanneer je een modaal inkomen hebt is een tweede. Statistieken doen dit zeker betwisten.

Ik vind het ook heel bijzonder dat diegene nu al kan zeggen dat 2010 zijn jaar wordt. Hij is ervan overtuigd dat de huizenprijs dan lager is en de rente ook. Dat vind ik ook knap dat iemand dat weet.

Het mooie is geleerden zeker een poging doen om dit in te schatten wat doet de woningmarkt en de rest van de economie. Bij mijn weten zijn er zelfs apart courses voor een Master FeBa waar je dit oppikt dus het is zeker mogelijk dat je dit weet, of dit dan ook daadwerkelijk gebeurd is nog maar de vraag. Wat ik daarintegen wel knap vind is dat er een aantal hedendaagse (hedge)fondsen de problemen van nu zagen aankomen. Daar zitten talloze hoog opgeleide die de toekomst proberen te voorspellen en vaak zat hebben ze gelijk, maar vaak ook niet. (Dat daar gelaten als zij schatten dat de woningmarkt in de US in 2010 terugveerd naar positief maak ik me niet meer zoveel zorgen )

[BlakHawk]

JvS schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 09:57:

Ik kijk met voldoening naar het afkoelen van een oververhitte markt ja. Een overgewaardeerde markt in een vrij heetgestookte economie zorgt voor veel te hoge prijzen. Ik zit zelf niet in de salarishausse (had beursanalist moeten worden ofzo, iets financieels met m'n beta kop moeten doen) en dit geldt voor mij en vele anderen. Wij kunnen simpelweg geen mooi huis kopen, terwijl we hoogopgeleid zijn en best goed verdienen (tot 30-40k vind ik vrij ok verdienen in elk geval voor 25-30 jarigen).

Je hoeft toch niet direct een villa te hebben of een 2 onder een kap van 4 ton?

Een normale eengezinswoning rond de 250.000 is makkelijk haalbaar... Ik en mijn vrouw hebben precies het zelfde. Ik zit tegen de 40k aan en mijn vrouw net over de 30k. Beide HBO en beide net een jaartje bezig, dus dat salaris gaat alleen maar omhoog.
Rentes zijn nu een stuk beter, dat moet makkelijk kunnen voor onder de 1000 euro per maand!

Zoek maar eens een huurwoning van onder de 1000 per maand. Kijk wat je dan krijgt...

En ik blijf erbij dat er in de randstad vrij weinig zal gebeuren met de prijzen! Het aanbod zal zeker zakken in deze tijd en de vraag vanuit starters blijft! En de vraag van doorstarters (uit appartementen) zal ook blijven, die willen toch iets groters na 5/7 jaar!!!

Dus ik denk dat dat het lage aanbod vanzelf de prijzen weer opvoert! Blijft vraag/aanbod!

En je vergeet een belangrijk deel. De tijd dat de huurders nu wachten en zeuren dat de prijzen te hoog zijn, leggen de kopers gewoon vrolijk geld in per maand! En na 30 jaar hebben ze een aardig bedrag bij elkaar. Dus het doet mij vrij weinig of mijn huis over een jaar weinig waard is, als het over 15 jaar maar ok is.

In de wijk Oosterheem hier in Zoetermeer is er in ieder geval nog niets gezakt qua prijs, alleen maar gestegen en sommige aardig gelijk gebleven. Wel is het aanbod van woningen hier sterk gedaald!

Mensen blijven nu dus liever zitten, dus erg fijn dat de waarde minder is, maar niemand kan het kopen, omdat het niet te koop staat, dus je krijgt straks toch dat meerdere kopers een huis willen hebben en dat zorgt idd weer voor een stijging van de prijzen!

[neographikal]

@JvS:Idem Nu keihard doorsparen zodat ik straks op 1 inkomen gewoon een eengezinswoning kan kopen (=minder risico) voor een nette prijs. Hopelijk daalt de risicopremie van de banken eindelijk eens (Bos doe iets,..) zodat de rente wat lager staat (30 jaar vastzetten).

Het enige wat me enigszins zorgen geeft is dat de IT-sector mogelijk een opdoffer gaat krijgen (ben afgelopen jaar afgestudeerd, bedrijfskundige informatica).... Als starter met relatief weinig ervaring kan het dan wat moeilijker worden.

Maar net wat JvS zegt, 't is glazen bollen kijken, maar het kan erg goed uitpakken voor de mensen die wat cash hebben en nog geen huis hebben

[Slasher]

dfrenner schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 11:20:
verhaal over huis en inkomen

Vind je het nu echt nodig om het steeds maar te verdedigen waarom je een duur huis hebt gekocht om zo te koop te lopen met je salarissen en vooruitzichten? Het is niet echt toevoegend voor dit topic om cijfers etc op te sommen lijkt me.

[ Voor 8% gewijzigd door Slasher op 16-01-2009 11:27 ]

[Verwijderd]

JvS schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 11:15:
[...]
Je pakt wel de twee meest extremen uit mijn 25-30 jaar en 30k-40k inkomen ranges he? . Selectief quoten heet

Als ik er tussenin ga zitten dan kan het nog steeds. 27,5 jaar met een inkomen van 35k.

Wij kunnen simpelweg geen mooi huis kopen, terwijl we hoogopgeleid zijn en best goed verdienen (tot 30-40k vind ik vrij ok verdienen in elk geval voor 25-30 jarigen).

Mag ik na aanleiding van bovenstaande quote van jou ervan uitgaan dat je met z'n tweeën bent? Je hebt het tenslotte ook over wij. Dan moet het helemaal makkelijk zijn om met twee inkomens een fatsoelijk huis te kopen. Oké de maandlasten zullen wat hoger zijn dan een goedkope huurwoning (sociale huur trouwens?).

Zoiets heet een educated guess (kinderachtige glazen bollen naast me neerleggende: Het blijft een 'guess'). Ik zal het educated gedeelte even toelichten:

De economie gaat niet groeien. Renteontwikkeling is in zo'n lage groei of zelfs krimp vaak negatief. In 2010 trekt de economie weer een beetje een, maar ook in dat jaar zal de werkloosheid oplopen (geen voorteken dat de huizenprijs dan ineens weer flink zal stijgen), net als in 2009. (allemaal CBS, NVM, etc informatie).

Ik ben rond de 30, goed opgeleid, goed CV en een vast contract bij een groot bedrijf en er blijven veel vacatures voor 'mijn soort'. Ik woon in een betaalbare en prettig wonende huurwoning en ik wil in de loop van de tijd eens een huisje kopen. Alles buigt zo'n beetje mijn kant op en van de nadelen van de komende recessie heb ik niet zo heel veel last.

Zo mijn gedachte goed onderbouwd? Ik weet het natuurlijk niet zeker. Maar ik vermoed dat 2010 mijn jaar gaat worden .

Het probleem is dat er zoveel mensen zijn met een educated quess welke allemaal wat anders zeggen.

[JvS]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 11:27:
[...]


Als ik er tussenin ga zitten dan kan het nog steeds. 27,5 jaar met een inkomen van 35k.


[...]


Mag ik na aanleiding van bovenstaande quote van jou ervan uitgaan dat je met z'n tweeën bent? Je hebt het tenslotte ook over wij. Dan moet het helemaal makkelijk zijn om met twee inkomens een fatsoelijk huis te kopen. Oké de maandlasten zullen wat hoger zijn dan een goedkope huurwoning (sociale huur trouwens?).

Nee, met wij bedoel ik die groep. En ik ben single. Ik huur overigens particulier. Was te arrogant om me in te schrijven bij de woningbouw. Ook daar kan je met wat zoeken wel iets vinden. Al is de particuliere verhuurmarkt natuurlijk redelijk verziekt door HRA, waardoor alleen huizenbezitters die in dat huis wonen van de 30-40% korting op hun lasten kunnen profiteren. Een huurder zal in theorie minimaal de totale rentelasten moeten betalen, een verhuurder wil natuurlijk ook nog 's wat verdienen... Werkt niet zo goed.

Het probleem is dat er zoveel mensen zijn met een educated quess welke allemaal wat anders zeggen.

Nou... Dat valt wel mee hoor. Je hebt een echte gok en de educated guess. Alle mensen die er goed over nadenken en zich goed inlezen in rapporten, onderzoeken en cijfers komen globaal uit op wat ik zeg. Ook de rapporten van gerenommeerde instellingen spreken elkaar niet echt tegen. Hooguit in periode en hoogte/laagte van de pieken.

[stylezzz]

JvS schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 09:57:
[...]
een heel verhaal

Tekenend voor mijn relaas. 'ik huur dus in 2010 zal ik mijn slag eens slaan op de huizenmarkt'.... 'ik ben goed opgeleid en er is werk zat voor mij!'. Helaas ben ik mijn kristallen bol kwijt, ik kan echt niet zeggen of er voor mij of voor jou volgend jaar nog werk is... Of dat jij uberhaupt nog een hypotheek kunt krijgen. Wie weet zitten we wel met z'n allen aan de bedelstaf en is GoT inmiddels in beslag genomen door de belastingdienst omdat VNU failliet is verklaard.

[BlakHawk]

JvS schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 11:15:

Nee het hoeft niet normaal te zijn om op je 25e een huis te kopen, En ja, met 40k inkomen kan je makkelijk een huis van 200k kopen. Hoeveel starters van 25 verdienen er alleen gelijk 40 per jaar? Een vrij select groepje kan ik je vertellen .

En dat bedoel ik dus!
De lonen zijn best wel hard gestegen, dus waarom de huizenprijzen niet?

Die 40k waar jij het over hebt, wordt door startende HBO-ers vrij snel bereikt!
Ik ben 24 HBO, net een jaar bezig. En mijn basis salaris zit al over de 35k heen. En ik kan je vertellen dat dat geen uitzondering is! Kijk maar in het topic "Wat verdient een ICT-er gemiddeld"

Met bonussen, overwerk en onkostenvergoedingen, kom je al gauw tegen de 40k aan.
Dan heb ik mijn jaarlijks budget van 9500 nog niet eens meegerekend. Daar gaat dan ook het emeste van naar de leaseauto, maar ja die kost mij dan ook alleen bijtelling, alle prive km en brandstof worden gewoon vergoed.

Ik denk dus dat de "bubble" wel meevalt. Of zit er ook een bubble in de salarissen?

[BlakHawk]

Slasher schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 11:26:
[...]


Vind je het nu echt nodig om het steeds maar te verdedigen waarom je een duur huis hebt gekocht om zo te koop te lopen met je salarissen en vooruitzichten? Het is niet echt toevoegend voor dit topic om cijfers etc op te sommen lijkt me.

Ik heb geen villa gekocht oid, gewoon een rijtjeshuis, dus te koop lopen lijkt me niet aan de orde!
Sommige mensen hier doen net of alleen huizenprijzen de pan uit rijzen, ik laat zien dat salarissen van starters ook hoog zijn. Dus dat die bubble wel mee valt (daar gaat het hier om)

Een rijtjeshuis is voor starters makkelijk haalbaar! Dat laat ik zien.

En alleen een eengezinswoning kopen is dan misschien niet haalbaar, maar dat was het 10 jaar geleden ook niet.

[Slasher]

dfrenner schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 11:52:
[...]


Ik heb geen villa gekocht oid, gewoon een rijtjeshuis, dus te koop lopen lijkt me niet aan de orde!
Sommige mensen hier doen net of alleen huizenprijzen de pan uit rijzen, ik laat zien dat salarissen van starters ook hoog zijn. Dus dat die bubble wel mee valt (daar gaat het hier om)

Voor jouw misschien hoog, maar zeker niet voor iedereen. Wat ik wil zeggen is dat je in veel reacties achter elkaar maar wat graag laat zien wat je verdiend, nogmaals absoluut niet relevant voor dit topic. Bescheidenheid siert de mens nietwaar?

[BlakHawk]

JvS schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 11:41:
Nee, met wij bedoel ik die groep. En ik ben single. Ik huur overigens particulier. Was te arrogant om me in te schrijven bij de woningbouw. Ook daar kan je met wat zoeken wel iets vinden. Al is de particuliere verhuurmarkt natuurlijk redelijk verziekt door HRA, waardoor alleen huizenbezitters die in dat huis wonen van de 30-40% korting op hun lasten kunnen profiteren. Een huurder zal in theorie minimaal de totale rentelasten moeten betalen, een verhuurder wil natuurlijk ook nog 's wat verdienen... Werkt niet zo goed.

Maar als jij straks gaat kopen, hoop je alleen maar dat de HRA er nog is!

Je hebt ook tweelaagse eengezinswoningen, best groot, maar een stuk goedkoper dan 3 laagse.

Moet in de randstad zeker haalbaar zijn voor tegen de 215.000 (redelijk nieuwe bouw)

[BlakHawk]

Slasher schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 11:55:
[...]


Voor jouw misschien hoog, maar zeker niet voor iedereen. Wat ik wil zeggen is dat je in veel reacties achter elkaar maar wat graag laat zien wat je verdiend, nogmaals absoluut niet relevant voor dit topic. Bescheidenheid siert de mens nietwaar?

Het gaat erom dat niet alleen de huizenprijzen explosief gestegen zijn in 30 jaar!

Ook de salarissen!
Toch wel de sleutel bij het kopen van een huis!
Dus daarmee zeker wel relevant, misschien wel het meest relevant van alle argumenten.

Mijn situatie is zeker een gemiddelde van de startende HBO-er. Als je in het topic wat ik net aangaf kijkt, zie je dat er veel meer mogelijk is bij starters. Dus ik heb totaal geen reden om te koop te lopen, ben maar een gemiddelde, dus iedereen mag het weten.

Als ik nou erg ver boven het gemiddelde zat, dan zou ik wat stiller zijn ja.

[Cheezus]

dfrenner schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 12:02:
[...]

Mijn situatie is zeker een gemiddelde van de startende HBO-er. Als je in het topic wat ik net aangaf kijkt, zie je dat er veel meer mogelijk is bij starters.

Niet iedereen doet ICT he.. er zijn genoeg hoogopgeleiden waarbij het startsalaris veel lager ligt.

[n4m3l355]

De inschatting dat HBO modaal is, is bij voorbaat fout slechts een kleine 25% doet dit daarnaast dat iedereen net zoveel verdient als ICTér is een foute inschatting. De realiteit is dat veel starters later zijn opgeleid en zelfs als HBOér als starter zijnde net net modaal verdienen. Tevens de gedachte dat het normaal dient te zijn voor een modaal inkomen om een woning te komen is niet geheel correct.
Om samen te vatten is het bezitten van een huis wenselijk echter geen recht. En het bezitten van een luxe pand valt daar zeker niet onder. Luxe dien je te verdienen en een starter/modaal inkomen doet dit dus niet.

(Overigens over de huur kun je voor 1000 euro in de maand in hartje Utrecht nog nette woningen huren via een particulier maar dat terzijde).

[Verwijderd]

Om even helemaal terug naar de topictitel te gaan... Afgezien van dat we zo'n beetje de grootste crisis ooit hebben, gedragen de prijzen van 'normale' woningen zich niet schokkend. Ja, het daalt iets, ja het staat langer te koop, maar geen zware impact - zeker niet in het ondersegment, en dat is toch waar je het over hebt als we praten over te hoge prijzen omdat starters bijna niet zouden kunnen kopen.

Ik denk dat als er al sprake zou zijn geweest van een bubble, dat er nooit een beter moment was geweest om dat terug te zien dan nu. Valt imho dus wel mee met die bubble

[alienfruit]

Ja, het is erg moeilijk om je huis nog voor een fatsoenlijke prijs te verkopen. Iedereen wacht nu tot dat je de huisprijzen verlaagt. Oftewel de koper krijgt het huis voor een kopie en de verkoper mag blij zijn als hij minimaal uit de kosten is. Erg vervelend situatie.

[Verwijderd]

Hangt van je positie af of het een vervelende situatie is.

Als starter, met mogelijkheden, is het namelijk een niet al te vervelende situatie. Er is een hoop aanbod, huizen staan langer te koop en de prijzen stijgen niet.

[Hmmbob]

Tenzij je gaat kopen in deze tijd. Prima situatie.

edit:
(Met boven dus, maar duurde iets langer)....

offtopic:
@Dfrenner: Krijg jij betaald per uitroepteken?!?

[ Voor 20% gewijzigd door Hmmbob op 16-01-2009 13:45 ]

[Oscar Mopperkont]

De mensen om mij heen die aan het zoeken zijn vinden het aanbod juist erg tegenvallen. Het aanbod bestaat met name uit troep die zelfs in de goede tijden (kennelijk) niet verkoopbaar was. Als er dan eindelijk iemand is die het aandurft zijn huis op de markt te zetten dan heb je meteen dat er weer heel veel mensen gaan kijken en het gewoon een inschrijving wordt en het huis weggaat voor boven de vraagprijs. Dit zie ik zelfs gebeuren in het iets hogere segment van zo´n 800k.

Maar goed, dan heb ik het dus over Amsterdam binnen de ring in of rondom centrum. En bovendien is mijn steekproef bijzonder klein, dus dit soort dingen valt niet te extrapoleren. Maar wilde even aangeven dat het bovenstaande niet altijd en overal in Nederland geldt.

[n4m3l355]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 13:47:
Maar goed, dan heb ik het dus over Amsterdam binnen de ring in of rondom centrum. En bovendien is mijn steekproef bijzonder klein, dus dit soort dingen valt niet te extrapoleren. Maar wilde even aangeven dat het bovenstaande niet altijd en overal in Nederland geldt.

Ik zie dit net zo goed in het Zuiden, Maastricht loopt gewoon lekker nog steeds en is er geen sprake van een dalende trend echter in de Oostelijke mijnstreek gaat het minder goed. Dit is daarintegen wel eigenlijk altijd het geval geweest. Het mooie is van statistieken zonder randvoorwaardes je er alles van kan maken.
Neem bv een kreet van dat de woningen 20% gezakt zijn, goed.. waar.. welk segment? CBS tot op heden bevestigd deze situatie in ieder geval niet en heeft over het hele jaar nog steeds een lichte stijgende trend. Rommel nieuws in de trend van RTL ed heb ik dan ook vaak zo mijn twijfels over de kwaliteit van hun bronnen immers een minder sterke stijging van 2% op jaarbasis is veel minder interessant dan een daling in de woningmarkt van 20% (voor extreem luxe langdurig tekoop staande villa´s bv).

[Exirion]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 13:19:
Ik denk dat als er al sprake zou zijn geweest van een bubble, dat er nooit een beter moment was geweest om dat terug te zien dan nu. Valt imho dus wel mee met die bubble

Ik denk ook dat we nu even in een patstelling zitten. Veel mensen roepen: er is geen hypotheek meer te krijgen en de huizen zijn veel te duur dus mensen moeten wel in prijs gaan zakken met hun huizen. Tegelijk denkt iedereen met een woning: bekijk het, ik wil geen groot verlies lijden dus ik wacht wel wat langer totdat de paniek op de kredietmarkt over is. Als de banken daardoor uiteindelijk niet meer voldoende hypotheken kunnen slijten dan zullen ze hun eisen voor hypotheken wel moeten bijstellen. In dat geval zullen er inderdaad geen dramatische prijsdalingen zijn en is de markt over 1 of 2 jaar weer redelijk gestabiliseerd. De macht van de huizenverkopers zelf wordt in de hele discussie tamelijk onderbelicht. Iedereen denkt maar dat kopers momenteel in een luxepositie zitten.

[Opa]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 13:47:
De mensen om mij heen die aan het zoeken zijn vinden het aanbod juist erg tegenvallen. Het aanbod bestaat met name uit troep die zelfs in de goede tijden (kennelijk) niet verkoopbaar was. Als er dan eindelijk iemand is die het aandurft zijn huis op de markt te zetten dan heb je meteen dat er weer heel veel mensen gaan kijken en het gewoon een inschrijving wordt en het huis weggaat voor boven de vraagprijs.

LOL. Ik heb (ik weet het, timing kon beter) sinds begin september een an sich prachtig huis op de markt, een van de goedkoopste uit het (villa)dorp, nieuwe kunststof puien, 5 kamers, nette keuken etc etc.

Ik heb in al die maanden nog geen TIEN KIJKERS gehad van wie er nu eindelijk één überhaupt een bod heeft gedaan. Mijn huis ligt perfect in de markt, dik onder de 300k, maar er ìs gewoon geen markt dus zever niet over kopers die over elkaar heen buitelen.
Herinner je de NVM open dag zaterdag voor kerst nog met nieuwsberichten over die drommen mensen die drie rijen dik stonden te trappelen om een huis te kopen?
(De vergelijkbare huizen in de directe omgeving hebben overigens nog minder kijkers getrokken.)

[eamelink]

dominator schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 09:12:
Toch blijft het vreemd. Iedereen ziet nu allerlei hel en verdoemenis op ons afkomen nu de huizenmarkt staat te kraken in z'n voegen. Toch blijf je her en der mensen zien posten die er een soort genoegdoening in zien in deze situatie, terwijl ze zelf net zo afhankelijk zijn van de totale economie.

Ik denk dat je daar de economische afhankelijkheid van een enkel individu overschat. De media doen weliswaar voorkomen alsof we allemaal de broekriem moeten aanhalen door een slechtere economie, maar dat is een onjuiste voorstelling van zaken. Als de economie een beetje krimpt betekent dat niet dat ons inkomen allemaal wat krimpt. Er zal een aantal mensen zijn dat een baan of dikke bonus verliest en dus sterk de broekriem moet aanhalen. Er zal ook een (veel grotere groep) zijn, die een vast salaris heeft en niet ontslagen wordt; deze groep merkt geen negatieve gevolgen van de kredietcrisis.

Voorbeeldje:
- Mijn buurman heeft z'n baan verloren en moet z'n uitgaven met 50% reduceren.
- M'n andere 3 buren en ik hebben gewoon een inflatie-corrigerende salarisstijging.

In totaal gaan onze uitgaven dan 10% achteruit (dikke crisis dus), maar vier van de vijf mensen merkt he-le-maal niets.

Voor die laatste groep (waar JvS dus invalt), is een daling van de huizenprijzen als ze op het punt staan te kopen dus gewoon gunstig

[Oscar Mopperkont]

Opa schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 14:22:
Ik heb in al die maanden nog geen TIEN KIJKERS gehad van wie er nu eindelijk één überhaupt een bod heeft gedaan. Mijn huis ligt perfect in de markt, dik onder de 300k, maar er ìs gewoon geen markt dus zever niet over kopers die over elkaar heen buitelen.

Mijn punt was dat er grote lokale verschillen zijn en dat het voor mensen die willen kopen niet overal is dat er veel (goed) aanbod is en dat je als koper altijd in de drivers-seat zit. Dat het bij jou weer anders is, geeft toch alleen maar aan dat er dus inderdaad verschil is?

En de crisis barstte ongeveer halverwege september pas los. Dus als je huis al voor uitbarsten crisis te koop stond, dan was hij toen kennelijk ook al moeilijk te verkopen (nofi).

[The_Sukkel]

Wat je de laatste maanden (en ik denk ook het volgende jaar) gaat merken, is dat mensen niet meer zo snel een huis alvast kopen, zonder het vorige al te hebben verkocht. Veel mensen zullen nu eerst wachten totdat het oude huis eerst is verkocht alvorens een nieuw huis te kopen. Hierdoor zakt de vraag en stijgt het aanbod tegelijkertijd.

[Slasher]

The_Sukkel schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 14:53:
Wat je de laatste maanden (en ik denk ook het volgende jaar) gaat merken, is dat mensen niet meer zo snel een huis alvast kopen, zonder het vorige al te hebben verkocht. Veel mensen zullen nu eerst wachten totdat het oude huis eerst is verkocht alvorens een nieuw huis te kopen. Hierdoor zakt de vraag en stijgt het aanbod tegelijkertijd.

Inderdaad, maar met nieuwbouw zou ik het waarschijnlijk wel durven daar duurt de oplevering meestal nog wel even.

[BlakHawk]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 13:47:
De mensen om mij heen die aan het zoeken zijn vinden het aanbod juist erg tegenvallen. Het aanbod bestaat met name uit troep die zelfs in de goede tijden (kennelijk) niet verkoopbaar was. Als er dan eindelijk iemand is die het aandurft zijn huis op de markt te zetten dan heb je meteen dat er weer heel veel mensen gaan kijken en het gewoon een inschrijving wordt en het huis weggaat voor boven de vraagprijs. Dit zie ik zelfs gebeuren in het iets hogere segment van zo´n 800k.

Maar goed, dan heb ik het dus over Amsterdam binnen de ring in of rondom centrum. En bovendien is mijn steekproef bijzonder klein, dus dit soort dingen valt niet te extrapoleren. Maar wilde even aangeven dat het bovenstaande niet altijd en overal in Nederland geldt.

De starters woningen hier in Den Haag en omstreken zien we het zelfde!
Mijn zwager wil graag een woning in Delft en de woningen die hij graag wil en er dus een beetje knap uit zien. Daar bieden ze op, maar blijkt dat er al iemand hen voor was (twee keer gebeurd) met een hoger bod.
Verder vinden ze niet echt iets wat ze graag willen nu! Dat bedoelde ik met het aanbod zakt!

Verder heeft een vriend van mij een beetje rond zitten kijken, maar ook in Zoetermeer is het lastig. Hij wil ook een huis wat er gewoon een beetje verzorgt uitziet! Hij heeft ook toevallig de straat achter ons gekeken (het zelfde type huis als dat van ons), alleen van binnen moet er zo veel gebeuren om het net als ons huis te laten zijn, dus dat kost hem zo veel geld, terwijl het ook al voor 30k meer op de markt staat als dat wij voor ons huis in september hebben betaald!

Dat gaat hij er nooit voor krijgen, maar dat is een ander verhaal!

[Oscar Mopperkont]

The_Sukkel schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 14:53:
Wat je de laatste maanden (en ik denk ook het volgende jaar) gaat merken, is dat mensen niet meer zo snel een huis alvast kopen, zonder het vorige al te hebben verkocht. Veel mensen zullen nu eerst wachten totdat het oude huis eerst is verkocht alvorens een nieuw huis te kopen. Hierdoor zakt de vraag en stijgt het aanbod tegelijkertijd.

Door die omslag krijg je ook dat er ineens een soort extra ophoping ontstaan. NVM heeft er dacht ik een woord voor. Zal wel een (behoorlijk) tijdje duren voordat dat weer is genormaliseerd.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 13:19:
Om even helemaal terug naar de topictitel te gaan... Afgezien van dat we zo'n beetje de grootste crisis ooit hebben, gedragen de prijzen van 'normale' woningen zich niet schokkend. Ja, het daalt iets, ja het staat langer te koop, maar geen zware impact - zeker niet in het ondersegment, en dat is toch waar je het over hebt als we praten over te hoge prijzen omdat starters bijna niet zouden kunnen kopen.

Ik denk dat als er al sprake zou zijn geweest van een bubble, dat er nooit een beter moment was geweest om dat terug te zien dan nu. Valt imho dus wel mee met die bubble

Komend jaar moet dit misschien blijken. Ik quote uit een comment van 'Superfons':

In 2003 kon je voor pakweg 3,5% de rente 6 jaar vast zetten. Voor de maximale hypotheek mocht je de marktrente hanteren als deze langer dan 5 jaar vastgezet werd, dan kon je meer lenen. Ziedaar, de geboorte van van de zesjaarsrente. Deze lage rentes ontstonden doordat de concurrentie op de NL hypotheekmarkt destijds fors toenam door de komst van prijsvechters zoals GMAC, RBS enz en de lage kapitaalmarktrente. Deze partijen hebben zich echter teruggetrokken van de hypotheekmarkt vooral door de kredietcrisis.

Deze mensen moeten hun rente opnieuw gaan vastzetten... in 2009. Nu hebben ze wel het geluk dat de variabele rente erg laag staat, maar dat is meer uitstel van executie. De 5-jaarsrente met NHG staat namelijk op 4,6%.

Slasher schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 15:06:
[...]


Inderdaad, maar met nieuwbouw zou ik het waarschijnlijk wel durven daar duurt de oplevering meestal nog wel even.

En dat terwijl nieuwbouw juist het slechtst verkoopt op het moment.

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 14:52:
[...]

Mijn punt was dat er grote lokale verschillen zijn en dat het voor mensen die willen kopen niet overal is dat er veel (goed) aanbod is en dat je als koper altijd in de drivers-seat zit. Dat het bij jou weer anders is, geeft toch alleen maar aan dat er dus inderdaad verschil is?

En de crisis barstte ongeveer halverwege september pas los. Dus als je huis al voor uitbarsten crisis te koop stond, dan was hij toen kennelijk ook al moeilijk te verkopen (nofi).

Je standpunt klopt niet. Amsterdam staat met -5,7% op de 2e plaats bij grootste dalers Q4. Den Bosch was nr 1 met -6,2%.

Hoewel ik niet zo'n fan ben van de topictitel (die zet deze discussie nogal op scherp en dat werkt bij een gevoelig onderwerp niet zo goed), denk ik dat juist in dit soort gevoelsgebieden de meeste lucht uit de prijzen zal lopen. Hoewel dat wel speculeren is.

Verder zijn er iets minder woningen te koop gezet. 58% van wat er te koop stond, is in Q4 te koop gezet. Het aantal te koop staande woningen is wel met 13% gestegen tov Q3 (en toen was 59% van de te koop staande woningen nieuw te koop gezet).

Het klopt dus dat er iets minder woningen te koop gezet zijn, maar het totale aanbod blijft stijgen. De 'steekproeven' in dit topic zeggen helaas niet zo heel veel en zit er op het gebied van prijsontwikkeling in Amsterdam zelfs faliekant naast . Ik durf best wel mee te gaan dat de geweldige aanbiedingen die scherp op de markt gezet worden nog snel verkopen, maar dat het aanbod nu ineens lager is klopt simpelweg niet.

Bron = bijlage van jaarcijfers van NVM overigens

[ Voor 6% gewijzigd door JvS op 16-01-2009 17:26 ]

[Oscar Mopperkont]

JvS schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 17:24:
Je standpunt klopt niet. Amsterdam staat met -5,7% op de 2e plaats bij grootste dalers Q4. Den Bosch was nr 1 met -6,2%.

Amsterdam omvat meer dan het gebied dat ik omschreef Bovendien gaat het om een kleine steekproef die ik deed hoor.

[JvS]

I Know. Ik geef ook alleen even een tegengeluid met de 'officiële cijfers' . Prijsdalingen zitten in Nederland juist het meest in de hoger segment huizen. Dus ik denk dat jouw vrienden gewoonweg de prijzen in A'dam te hoog vinden en de echte koopjes, tja. Die vliegen snel wel. Dat zal je altijd hebben. Ook de koopjes van 8 ton aan de Keizersgracht .

[Wekkel]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 13:19:
Ik denk dat als er al sprake zou zijn geweest van een bubble, dat er nooit een beter moment was geweest om dat terug te zien dan nu. Valt imho dus wel mee met die bubble

Het 'grootste' van deze grote crisis moet nog komen. Daarnaast zijn OG prijzen sowieso stroperig. Geef het wat tijd

[Verwijderd]

The_Sukkel schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 14:53:
Wat je de laatste maanden (en ik denk ook het volgende jaar) gaat merken, is dat mensen niet meer zo snel een huis alvast kopen, zonder het vorige al te hebben verkocht. Veel mensen zullen nu eerst wachten totdat het oude huis eerst is verkocht alvorens een nieuw huis te kopen.

Dat klopt. Dat zou ik nou ook doen. En dat veroorzaakt nou een muurvast zittende huizenmarkt omdat iedereen afwacht. De enige groep die dan zou kopen, is de groep die uit huurhuizen komt en geen koopwoning achterlaat. Maar dat is een relatief kleine groep.

[Slasher]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 16:07:

En dat terwijl nieuwbouw juist het slechtst verkoopt op het moment.

Ja dat weet ik maar wat maakt mij dat uit als ik nieuwbouw wil kopen? Dat zou dan toch gunstig moeten zijn meer kans dat je ingeloot wordt

[paella]

Verwijderd schreef op maandag 19 januari 2009 @ 08:15:
[...]


Dat klopt. Dat zou ik nou ook doen. En dat veroorzaakt nou een muurvast zittende huizenmarkt omdat iedereen afwacht. De enige groep die dan zou kopen, is de groep die uit huurhuizen komt en geen koopwoning achterlaat. Maar dat is een relatief kleine groep.

Mensen die scheiden, kinderen die uit huis gaan... de groep is wel ietsje groter dan dat.

[Verwijderd]

paella schreef op maandag 19 januari 2009 @ 09:22:
[...]
Mensen die scheiden, kinderen die uit huis gaan... de groep is wel ietsje groter dan dat.

Ik ken maar weinig mensen die scheiden en dan gelijk allebei op hun beurt zelf een koopwoning daarna kopen. Er wordt vaak eerst een tijdelijke oplossing gevonden totdat de gezamelijke woning is verkocht.

Voor kinderen die uit huis gaan (starters) is het kopen van een woning nog steeds erg lastig, zeker omdat de banken de teugels harder hebben aangehaald.

[paella]

Dat geld dan ook weer voor de huurders. Maar goed, wachten met koop tot je zelf verkocht heb is zeker een oorzaak.

[Cocytus]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 18-06-2010 20:10 ]

[BlakHawk]

Cocytus schreef op maandag 19 januari 2009 @ 13:41:
Misschien een beetje laat, maar de NRC had dit weekend een interessant artikel over de huizenprijzen, stonden ook kaarten bij van de vijf grote steden en de gemiddelde huizenprijzen. Overigens hadden ze imho beter de vierkantemeterprijs kunnen nemen, maar goed.

Het zal over het algemeen wel representatief zijn, maar je hebt wel gelijk.

Dat de gemiddelde vraagprijs daalt kan ook betekenen dat er meer goedkope woningen verhandeld worden dan duurdere.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 16:07:
[...]

Komend jaar moet dit misschien blijken. Ik quote uit een comment van 'Superfons':

[...]

Deze mensen moeten hun rente opnieuw gaan vastzetten... in 2009. Nu hebben ze wel het geluk dat de variabele rente erg laag staat, maar dat is meer uitstel van executie. De 5-jaarsrente met NHG staat namelijk op 4,6%.

Tsja, dat kan inderdaad problemen opleveren. Je zal echter zien dat als dat op té (heeeele) grote schaal gebeurt, het rijk met een gerichte oplossing voor die mensen gaat zorgen. Daarnaast is nu de rente weer aan het dalen, waarmee verlengen van bestaande hypotheek tegen gelijk tarief (mensen die al bewezen hebben stabiel te betalen) aantrekkelijk zal zijn voor banken.

Overigens is het ook wel stupiditeit als je geen rekening houdt met dergelijke zaken... Ik heb (alleenstaand) niet voor niets een 30-jaar vaste spaarhypotheek die ik zonder HRA kan betalen (leuke bonus ieder jaar, dat wel Afgezien van dat hetzelfde maandbedrag wat over 30 jaar niets meer waard is...). Nu begrijp ik dat het lang niet makkelijk is voor mensen om dat te doen. Toch heeft het maar willen kopen op initeel goedkopere maar risicovollere manier dan ik heb gedaan juist bijgedragen aan zowel de stijging van de prijzen (veel vraag) als een deel van het probleem wat nu ontstaat als mensen het niet meer op kunnen brengen al dan niet na opnieuw moeten afsluiten van hun hypotheek.

Als ik hierboven ergens al lees dat sommige mensen niet eens uitrekenen (of zelfs nadenken) wat hun risico's zijn en toch gewoon maar willen kopen dan sla je toch ook stijl achterover. Ik denk dat de meeste klappen ook zullen vallen in deze groep mensen.

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 19-01-2009 14:27 ]

[ajhaverkamp]

JvS schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 17:24:
[...]
Je standpunt klopt niet. Amsterdam staat met -5,7% op de 2e plaats bij grootste dalers Q4. Den Bosch was nr 1 met -6,2%.

AT5 noemde het afgelopen week ook in een nieuwsitem. Een makelaar verteld vervolgens er minder woningen in het segment > 4 ton zijn verkocht. De gemiddelde prijs daalt daardoor. Het zal lastig zijn om echt te zien dat de woningprijzen in hun eigen segment doen. Want of woningen van +- € 250.000 nu ook echt gedaald zijn? Als er minder woningen in het hogere segment verkocht worden, zal de druk op de segmenten daaronder alleen maar toenemen. Lijkt mij.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op vrijdag 16 januari 2009 @ 16:07:

Deze mensen moeten hun rente opnieuw gaan vastzetten... in 2009. Nu hebben ze wel het geluk dat de variabele rente erg laag staat, maar dat is meer uitstel van executie. De 5-jaarsrente met NHG staat namelijk op 4,6%.

Hangt natuurlijk ook sterk van de hypotheekvorm af.
Bij een spaarhypotheek bijvoorbeeld: stijgt de rente? Dan daalt de inleg.
Natuurlijk stijgt de rente meer dan dat de inleg daalt, maar gaat om het idee, dat het verschil wel minde groot is.

[JvS]

ajhaverkamp schreef op maandag 19 januari 2009 @ 14:30:
[...]

AT5 noemde het afgelopen week ook in een nieuwsitem. Een makelaar verteld vervolgens er minder woningen in het segment > 4 ton zijn verkocht. De gemiddelde prijs daalt daardoor. Het zal lastig zijn om echt te zien dat de woningprijzen in hun eigen segment doen. Want of woningen van +- € 250.000 nu ook echt gedaald zijn? Als er minder woningen in het hogere segment verkocht worden, zal de druk op de segmenten daaronder alleen maar toenemen. Lijkt mij.

Lees het artikel en de cijfers door. Daar zal je zien dat ook per segment de prijzen dalen, of de betaalbaarheid toeneemt.

[Wekkel]

Verwijderd schreef op maandag 19 januari 2009 @ 14:24:
Overigens is het ook wel stupiditeit als je geen rekening houdt met dergelijke zaken... Ik heb (alleenstaand) niet voor niets een 30-jaar vaste spaarhypotheek die ik zonder HRA kan betalen

Je moet de luxe hebben om dat te doen, voor mensen die beter verdienen is het een keuze die ze kunnen maken. Ik heb overigens hetzelfde pad bewandelt met de wederhelft. Bruto kunnen we de woonlasten op één salaris dragen. Dat geeft rust en ook de luxe van minder werken. Dan maar geen paleis voor je 40e

[Tjeerd]

Kwam trouwens een boek tegen over deflatie van ene E. Mecking. Nog niet gelezen, geen idee of het uberhaupt een zinvol boek is - uiteraard is het eerste doel om er geld mee te verdienen - maar misschien dat iemand anders het kent/gelezen heeft.

Minister van Financiën Gerrit Zalm is onaangenaam verrast, en velen met hem, dat de Nederlandse economie weer krimpt en hij kan hiervoor geen verklaring geven. Historicus Eric Mecking is helemaal niet verbaasd. Hij voorspelt in zijn boek Deflatie in aantocht - Waarom huizen- en aandelenmarkten ineen zullen zakken dat we het ergste niet achter de rug hebben, maar dat de zwaarste tijd nog moet komen. Dat we nu zelfs aan het begin staan van de grootste economische terugval sinds de jaren dertig, die in combinatie met toenemende vergrijzing zal leiden tot een zware crisis bij Nederlandse pensioenfondsen en het einde van de Nederlandse verzorgingsstaat inluidt.

[Rukapul]

Wekkel schreef op dinsdag 20 januari 2009 @ 14:52:
[...]


Je moet de luxe hebben om dat te doen, voor mensen die beter verdienen is het een keuze die ze kunnen maken. Ik heb overigens hetzelfde pad bewandelt met de wederhelft. Bruto kunnen we de woonlasten op één salaris dragen. Dat geeft rust en ook de luxe van minder werken. Dan maar geen paleis voor je 40e

Wederhelften schijnen een voorkeur voor een goede nachtrust te hebben Klein(er) wonen is een keuze, de rente lang vastzetten veelal luxe aangezien 0.5% tot 1.0% verschil tussen 5jr vast of 30jr vast neerkomt op een klein kapitaal. Gelukkig hebben we de luxe van een goede nachtrust

Ik bespeur op de huizenmarkt trouwens nog behoorlijk wat opportunisme: m'n overbuurvrouw had haar huis blijkbaar eind vorig jaar in de verhuur gegooid voor de stevige huur van 6% van de huidige vraagprijs die 7% meer is dan twee goed vergelijkbare huizen die precies een jaar geleden op de markt waren.
En zo staan er in de directe omgeving nog 2 huizen te koop die op zich prima in orde zijn maar ook zeer stevge vraagprijzen kennen, niet in vraagprijs verlaagd zijn en toch al een aantal maanden te koop staan.

[EXX]

Tjeerd schreef op dinsdag 20 januari 2009 @ 19:26:
Kwam trouwens een boek tegen over deflatie van ene E. Mecking. Nog niet gelezen, geen idee of het uberhaupt een zinvol boek is - uiteraard is het eerste doel om er geld mee te verdienen - maar misschien dat iemand anders het kent/gelezen heeft.


[...]

Ik heb dit boek onlangs gelezen, samen met Als de Dollar valt van Middelkoop. Ondertussen ben ik bezig met De Zwarte Zwaan van Taleb.

Het scenario dat Mecking schetst, is niet best. Hij gaat uit van de Kondratieff golf en toont aan dat we nu in de derde fase van de Kondratieff winter zitten. Net als in de jaren 30. Volgens deze golf zal het eerst nog een stuk slechter gaan en ook nog enkele jaren gaan duren voor het weer bergopwaarts gaat.