Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Slasher]

Myrdreon schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 11:52:
[...]


Dan is het scheefwonen wat dezelfde regering wil tegengaan.

maar dat probleem heb je pas als je op "mijn manier" erin bent gekomen?

Myrdreon schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 11:52:
[...]


Of de AFM doet zn werk. Advies (hoewel zeer streng en waarschuwend voorgelegd) is dus hier vooral niet in mee te gaan omdat het een erg ondoordacht besluit is.

Ongetwijfeld maar waarom gaan ze dan in tegen een kabinetsbesluit en slikken de banken dit voor zoete koek? Dit kabinetsbesluit is toch leidend?

[ Voor 45% gewijzigd door Slasher op 10-01-2012 11:55 ]

[McVirusS]

nare man schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 11:05:
[...]


Ik ben dan ook niet echt representatief voor de gemiddelde Nederlander, die de HRA echt nodig heeft omdat hij zich erop heeft ingesteld.

Dan is het misschien ook handig om jouw situatie buiten deze discussie te houden? Waardeer het wel dat je het deelt maar meeste mensen die hypotheek nemen van 350k zullen niet in jouw inkomenssituatie zitten.

Ik denk dat groot gedeelte van Nederlanders (zoals hierboven ook al genoemd) helemaal niet de keuze hebben om veel lagere hypotheek te nemen dan dat ze kunnen krijgen. Omdat ze dan (over algemeen) geen huis kunnen kopen wat bij hun situatie past.

Dan bedoel ik uiteraard niet dat mensen recht hebben op een luxe huis. Maar bedoel dat als je aan begin van je carriere staat het geen gek idee is om een huis te kopen waar je 10 jaar kan wonen. Wensen die je daarin hebt zijn uiteraard deels luxe maar vind niet dat je het mensen kwalijk kan nemen dat ze op zo'n moment een tophypotheek aangaan.

HRA is gewoon net als IB-tarieven en zorgtoeslag een maatregel die je meeneemt als je bekijkt wat je kan veroorloven. Natuurlijk kunnen regels veranderen maar je mag van overheid verwachten dat dit met beleid en geleidelijk gebeurt. Ik hou er ook geen rekening mee dat ze IB-tarieven ineens 10% omhoog gooien of dat arbeidskorting ineens wordt afgeschaft of iets dergelijks.

Mijn eerste reactie op dat 2 x 20k inkomen verhaal was dat ik het belachelijk vond. Maar bij nader inzien snap ik de risico's wel. Het is alleen wel zuur als je in die situatie zit en wel verstandig met je financien kan omgaan maar niet eens meer de keuze hebt om iets duurder huis te kopen. Je kan beter 20k op de bank hebben staan als buffer dan dat het in je huis zit. Want van 20k op de bank kan je heel wat langer (tijdelijke) tegenslagen verwerken dan met een kleine lastenverlichting.

Maar goed, het is inderdaad kwetsbare groep met weinig mogelijkheden tot opbouwen van reserves dus wellicht is het niet zo'n gekke keuze. Wel vreemd dat Nibud (wat mensen voor foute financiële beslissingen moet behoeden) met dit advies kwam . Dan laten ze risico op werkloosheid wel erg weinig meewegen.

[mux]

nare man schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 10:35:
[...]

Ik zou nog ongeveer 2050 euro overhouden per maand om van te leven. Is dat genoeg om te overleven? Ja. Is het leuk? Nee.

Uh... Ik verdien vanaf halverwege dit jaar totaal bruto 2050 euro per maand Hoe de f*** krijg jij het voor elkaar om daar niet als god in Frankrijk van te leven? Daar kun je oneindig veel van doen!

[nare man]

mux schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 11:59:
[...]


Uh... Ik verdien vanaf halverwege dit jaar totaal bruto 2050 euro per maand Hoe de f*** krijg jij het voor elkaar om daar niet als god in Frankrijk van te leven? Daar kun je oneindig veel van doen!

Mijn vriendin heeft in het verleden een aantal studiekeuzes gemaakt die niet zo gunstig waren vanuit inkomstenperspectief. Een groot deel van het beschikbare geld gaat dus op aan een vierjarige studie vanaf medio 2012 (omscholing) op mijn kosten en aan het afbetalen van een zeer omvangrijke studieschuld. En er zijn nog een aantal andere omstandigheden. Zoveel blijft er niet over.

[ Voor 4% gewijzigd door nare man op 10-01-2012 12:05 ]

[Wimo.]

nare man schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 12:04:
[...]


Mijn vriendin heeft in het verleden een aantal studiekeuzes gemaakt die niet zo gunstig waren vanuit inkomstenperspectief. Een groot deel van het beschikbare geld gaat dus op aan een vierjarige studie vanaf medio 2012 (omscholing) op mijn kosten en aan het afbetalen van een zeer omvangrijke studieschuld. En er zijn nog een aantal andere omstandigheden. Zoveel blijft er niet over.

Netjes dat je dit doet. Ik zou willen dat ik het kon voor mijn vriendin.

[FunkyTrip]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 10:50:
[...]

En hoe kom je uit als de HRA morgen wordt afgeschaft, je huis 40% minder waard is en je na een tijdje in de bijstand komt? Niet eens zo'n heel gek scenario als ze morgen tijdens een zware crisis de (volgens velen hier zeer wijze) maatregel zouden nemen om ineens de HRA af te schaffen (en de economie dus helemaal naar de klote wordt geholpen, huizenprijzen een gigantische opdonder zullen krijgen en veel mensen hun baan zullen verliezen.)

_{Aangezien ik inmiddels heb geleerd dat sarcasme, ironie en/of retorische vragen vaak niet werken op GoT, nog even de uitwerking: normaalgesproken kun je op een bijstandsuitkering niet je hypotheek trekken en aangezien de huizenprijzen in dit scenario ook nog eens 40% zijn gedaald, kan Funkytrip ws ook zijn hypotheek niet betalen en zal hij noodgedwongen met een flink verlies zijn huis moeten verkopen en waarschijnlijk met een restschuld in de bijstand komen te zitten... maar dat is dan ook volkomen terecht, want hij had hier geen rekening mee gehouden en dat dient (in zijn ogen) afgestraft te worden. Zijn enige redding is misschien dat hij inmiddels 37 is en dus mogelijk al groot deel van de hypotheek heeft afgelost. Vraag blijft echter hoe hij er dan mee was omgegaan als dit zou zijn gebeurd de dag nadat hij de sleutel van zijn huis had gekregen.}

Ik had het enigszins gechargeerd maar ik wind me er gewoon over op dat mensen op basis van 2 inkomens en de HRA een hypotheek aangaan. De kans is 30% dat ze uit elkaar gaan en dan ben je dus de zak.

Zelf heb ik overigens mijn huis in 2008 aangeschaft na te hebben gehuurd, dus volledig op het hoogtepunt. Wel 100% spaar, niet aflossingsvrij (vandaar de relatief hoge lasten) en met NHG. En ja, mijn huis is inmiddels 30k minder waard dan waarvoor ik de hypo heb afgesloten. So be it. Dat geld ben ik straks kwijt mocht ik moeten verkopen.

De stelregel blijft: Je koopt je huis op bruto woonlasten. Wat je terugkrijgt is mooi meegenomen en kun je gebruiken om te sparen. Als je dit niet hebt gedaan, was je niet slim bezig. En dat heb je moeten weten. Belastingregels en subsidies zijn aan verandering onderhevig. Net als relaties. Immers om je heen gaan ook relaties uit elkaar en zitten mensen met een huis.

[assje]

Ander idee wat mij betreft zonder jarelang gesteggel per direct ingevoerd kan worden zonder dat iemand er (ernstig) onder lijdt:

- Huidige woningbezitters blijven gewoon HRA krijgen, sowieso hebben ze dit maar voor 30 jaar met de huidige regels dus aflossen (of spaarhypotheek) is verstandig als je niet over 30 jaar met hoge lasten wilt zitten

- Vanaf nu wordt bij alle nieuw afgesloten hypotheken gewerkt met afbouw van de HRA volgens fictieve aflossing van 100% over 30 jaar

Hierbij pakken de huidige woningbezitters mee in het nadeel doordat de huizen in waarde zullen dalen doordat de HRA netto nog maar de helft is

Nieuwe woningbezitters krijgen minder HRA als ze gebruik maken van hypotheekconstructies waarbij niet daadwerkelijk afbetaald wordt en hebben hierin dus nadeel. Voordeel is dat de huizenprijzen licht zullen dalen.

Op deze manier is voor niemand de schok heel groot. Mijn inziens kan dit per direct ingevoerd worden zonder grote gevolgen. Het enige effect is op hypotheken die erop gericht zijn het rendement van de HRA te maximaliseren. Grootste nadeel is dat de besparing op lange termijn is en direct niet veel oplevert. Eventueel kan in de toekomst nog verder afgebouwd worden, vraag is of dat nodig is, zeker in combinatie met de huidige regel waarbij je voor ieder deel van je hypotheekberdag maximaal 30 jaar HRA krijgt. Bij aanschaf van een nieuwe woning krijg je dus alleen over de overwaarde weer HRA en opnieuw fictief afgelost over 30 jaar.

Edit: Dit voorstel als huurder die over enige jaren wellicht wil gaan kopen

[ Voor 3% gewijzigd door assje op 10-01-2012 12:32 ]

[TrailBlazer]

FunkyTrip schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 12:21:
[...]


Ik had het enigszins gechargeerd maar ik wind me er gewoon over op dat mensen op basis van 2 inkomens en de HRA een hypotheek aangaan. De kans is 30% dat ze uit elkaar gaan en dan ben je dus de zak.

Zelf heb ik overigens mijn huis in 2008 aangeschaft na te hebben gehuurd, dus volledig op het hoogtepunt. Wel 100% spaar, niet aflossingsvrij (vandaar de relatief hoge lasten) en met NHG. En ja, mijn huis is inmiddels 30k minder waard dan waarvoor ik de hypo heb afgesloten. So be it. Dat geld ben ik straks kwijt mocht ik moeten verkopen.

De stelregel blijft: Je koopt je huis op bruto woonlasten. Wat je terugkrijgt is mooi meegenomen en kun je gebruiken om te sparen. Als je dit niet hebt gedaan, was je niet slim bezig. En dat heb je moeten weten. Belastingregels en subsidies zijn aan verandering onderhevig. Net als relaties. Immers om je heen gaan ook relaties uit elkaar en zitten mensen met een huis.

waarom wordt nu toch consequent genegeerd wat nare_man, ik en een aantal anderen dat het nooit zal gebeuren dat de HRA nooit zodanig wordt aangepast dat het per direct een enorme lastenverzwaring voor alle huizenbezitters zal opleveren. HRA is niet mooi meegenomen, het is al jaren onderdeel van het belastingstelsel. Net zoals het niet te verwachten is dat de hoogste belastingschaal van 52% naar 82% zal gaan op 1/1/2013

[kenneth]

FunkyTrip schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 12:21:
De stelregel blijft: Je koopt je huis op bruto woonlasten. Wat je terugkrijgt is mooi meegenomen en kun je gebruiken om te sparen. Als je dit niet hebt gedaan, was je niet slim bezig. En dat heb je moeten weten. Belastingregels en subsidies zijn aan verandering onderhevig.

Hoe vaak is de HRA grondig gewijzigd in de afgelopen honderd jaar? Dan heb ik het dus niet over bijschaafmaatregelen als beperking tot 30 jaar en de uitsluiting consumptief krediet.

Net als relaties. Immers om je heen gaan ook relaties uit elkaar en zitten mensen met een huis.

True.

[FunkyTrip]

TrailBlazer schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 12:38:
[...]

waarom wordt nu toch consequent genegeerd wat nare_man, ik en een aantal anderen dat het nooit zal gebeuren dat de HRA nooit zodanig wordt aangepast dat het per direct een enorme lastenverzwaring voor alle huizenbezitters zal opleveren. HRA is niet mooi meegenomen, het is al jaren onderdeel van het belastingstelsel. Net zoals het niet te verwachten is dat de hoogste belastingschaal van 52% naar 82% zal gaan op 1/1/2013

Wie zegt dat ik denk dat HRA direct wordt afgeschaft? Het zal geleidelijk gaan. En dat gaat echt geen problemen geven voor huizenbezitters. Het zijn de scheidingen/ontslag-door-crisis & aflossingsvrije hypotheken in combi door de dalende huizenprijzen -want bubbel + onzekerheid HRA- die voor de problemen zorgen. Ze hadden dat verdorie 30 jaar geleden al moeten doen (geleidelijk dan he).

[mux]

nare man schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 12:04:
[...]


Mijn vriendin heeft in het verleden een aantal studiekeuzes gemaakt die niet zo gunstig waren vanuit inkomstenperspectief. Een groot deel van het beschikbare geld gaat dus op aan een vierjarige studie vanaf medio 2012 (omscholing) op mijn kosten en aan het afbetalen van een zeer omvangrijke studieschuld. En er zijn nog een aantal andere omstandigheden. Zoveel blijft er niet over.

Ah, dat verklaart inderdaad een hele hoop. Ik weet wat het studiegeld (en gerelateerde kosten) moet kosten, dus dan blijft er inderdaad maar heel weinig over.

Dan houd ik zelfs meer over

[kenneth]

FunkyTrip schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 12:57:
[...]


Wie zegt dat ik denk dat HRA direct wordt afgeschaft? Het zal geleidelijk gaan. En dat gaat echt geen problemen geven voor huizenbezitters. Het zijn de scheidingen/ontslag-door-crisis & aflossingsvrije hypotheken in combi door de dalende huizenprijzen -want bubbel + onzekerheid HRA- die voor de problemen zorgen. Ze hadden dat verdorie 30 jaar geleden al moeten doen (geleidelijk dan he).

Waarom ben je dan niet slim bezig als je niet van de brutolasten uitgaat?

[Slasher]

nare man schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 12:04:
[...]


Mijn vriendin heeft in het verleden een aantal studiekeuzes gemaakt die niet zo gunstig waren vanuit inkomstenperspectief. Een groot deel van het beschikbare geld gaat dus op aan een vierjarige studie vanaf medio 2012 (omscholing) op mijn kosten en aan het afbetalen van een zeer omvangrijke studieschuld. En er zijn nog een aantal andere omstandigheden. Zoveel blijft er niet over.

Nobel dat je dit doet, dat als eerste,

Maar: Wat jij doet is dan toch een evengroot risico door op basis van 2 inkomens een huis kopen?

Jij houdt mij voor dat het een groot risico is door dat te doen, maar als de relatie uitgaat of whatever zit jij met de financiele ellende, dat is dan toch hetzelfde?

[ Voor 10% gewijzigd door Slasher op 10-01-2012 13:18 ]

[McVirusS]

Slasher schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 13:15:
[...]


Wat jij doet is dan toch een evengroot risico door op basis van 2 inkomens een huis kopen? Als de relatie uitgaat zit jij met de financiele ellende

Hij heeft gekocht op 1 inkomen . Dacht dat iedereen hier ondertussen de hypotheekconstructie van nare man wel kende .

[nare man]

Slasher schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 13:15:
[...]


Nobel dat je dit doet, dat als eerste,

Maar: Wat jij doet is dan toch een evengroot risico door op basis van 2 inkomens een huis kopen?

Jij houdt mij voor dat het een groot risico is door dat te doen, maar als de relatie uitgaat of whatever zit jij met de financiele ellende, dat is dan toch hetzelfde?

Ik ben wat flexibeler omdat ik het geluk heb gehad de woning op één inkomen te kunnen kopen. Dat neemt niet weg dat de discussie rond de HRA mij ook raakt, alhoewel het voor mij geen kwestie zal zijn van financiële ondergang (maar wel van onaangename lastenverzwaring).

Ik zie de discussie heel erg vanuit juridisch perspectief: wat mag je redelijkerwijs van de overheid verwachten in het krachtenspel van economie, regelgeving, gerechtvaardigd vertrouwen en algemene en private belangen.

[ Voor 27% gewijzigd door nare man op 10-01-2012 13:21 ]

[kenneth]

Slasher schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 13:15:
Maar: Wat jij doet is dan toch een evengroot risico door op basis van 2 inkomens een huis kopen? Als de relatie uitgaat zit jij met de financiele ellende

Wat McVirusS zegt, en: de marges zijn veel groter als je bovenmodaal zit. Bij 2x20k heb je *geen* marge. Als mijn woonlasten nu zouden verdubbelen zou ik echt balen maar dan doe ik gewoon minder of geen leuke dingen meer, ga ik naar de Aldi ipv AH, enzovoort. Als je al op je tenen moet lopen om rond te komen, waar zit dan je buffer voor als het tegenzit?

[nare man]

^^ exactly my point waarom het een belangrijk verschil is of je praat over 2x20k of 2x40k. Natuurlijk moeten beiden inleveren, maar de mensen met 2x40k zullen zich (bij een spaarzame levensstijl) wel weer kunnen redden, terwijl de mensen met 2x20k een restschuld nooit meer teboven zullen komen.

[Oscar Mopperkont]

FunkyTrip schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 12:21:
De stelregel blijft: Je koopt je huis op bruto woonlasten. Wat je terugkrijgt is mooi meegenomen en kun je gebruiken om te sparen. Als je dit niet hebt gedaan, was je niet slim bezig. En dat heb je moeten weten. Belastingregels en subsidies zijn aan verandering onderhevig. Net als relaties. Immers om je heen gaan ook relaties uit elkaar en zitten mensen met een huis.

Waarom zou dat de stelregel moeten zijn als je zelf zegt dat het geen realistisch scenario is dat de HRA plotsklaps wordt afgeschaft?

Stelregel is dat iedereen gewoon moet doen wat voor zijn/haar situatie het beste is. Als je bv een 35 bent en al 5 jaar werkt als trambestuurder en EUR 30k/jaar verdient (ik zeg maar wat) dan is het niet zo verstandig om een max hypotheek te nemen die aflossingsvrij is. Uitzicht op hoger salaris is immers vrijwel nihil en als je ontslagen wordt, zijn de kansen op een andere baan klein.

Ben je echter 25 en net een jaar goed bezig als advocaat bij een groot advocatenkantoor dan weet je vrijwel zeker dat je jaarsalaris van op dat moment 45k/jaar over 2 jaar minimaal 65k/jaar zal bedragen en dan is het echt geen gekke keuze om meteen aan een max hypotheek te gaan zitten. Je hebt immers een vast contract voor nog 2 jaar en als je (ondanks dat je goed bezig bent en het goed bevalt) daarna geen contractverlenging krijgt dan kun je zo aan de slag bij een ander kantoor of vrij eenvoudig een baan vinden buiten de advocatuur (zelfs in de huidige economische omstandigheden). Sterker nog, ik zou zelfs aanraden om aan je max te gaan zitten omdat het voorkomt dat je snel wil verhuizen omdat je je huis te klein vindt (als het kan, is huren wellicht nog een betere optie).

Natuurlijk kan er altijd iets gebeuren dat je het niet trekt, maar er zijn altijd doemscenario's te bedenken dat je in de shit komt, zelfs als je van jouw stelregel uitgaat.

[nare man]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 13:23:
[...]
Natuurlijk kan er altijd iets gebeuren dat je het niet trekt, maar er zijn altijd doemscenario's te bedenken dat je in de shit komt, zelfs als je van jouw stelregel uitgaat.

Zeker omdat de kwestie restschuld bij verhuizing in zoverre los staat van de vraag of je HRA hebt of niet. Ook zonder HRA moet je nog de vraag beantwoorden of je mensen méér dan de executiewaarde van het onderpand laat lenen. Sta je dat laatste toe, dan zul je altijd mensen houden die in de shit komen omdat ze heel kort na aanschaf weer gedwongen moeten verkopen (bijv. door scheiding of werkloosheid), ook als je de hele HRA wegdenkt.

[Señor Sjon]

Ik vind het bizar dat de AFM over de regering heen gaat.

Mensen zie het in perspectief, 20k is 1.543 euro bruto per maand (12x + 8% vakantiegeld). Het bruto minimumloon is 1.446,60 euro. Dat is ~18.750 euro op jaarbasis incl. vakantiegeld. Allebei op basis van fulltime. Als je aan het begin van je carrière staat, dan stijg je snel in salaris. Dat bedrag van 40k is met een klein beetje carrièreperspectief zo gehaald. Nu dwing je dus starters om meerdere keren te verhuizen om zo een beetje wooncarrière te maken.

Slechte maatregel dit. Trouwens, met de 106% woningwaarde regel kunnen ze max 170k kopen.

[nare man]

Meestal begint een glanzende carrière met grote salarissprongen niet bij 110% minimum.

[assje]

nare man schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 15:06:
Meestal begint een glanzende carrière met grote salarissprongen niet bij 110% minimum.

Tenzij je nog duaal een opleiding o.i.d. doet, maar goed wat is dan het bezwaar om gewoon nog even niet te kopen...

Ik verdien samen met mijn vriendin ook maar 45k, toch zou ik het voor mij best verantwoord vinden om nu een huis te kopen puur financieel gezien. Dit dan wel op de voorwaarde dat ik minimaal de kosten koper, verbouwing en inrichting uit eigen geld zou kunnen betalen.

[Señor Sjon]

nare man schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 15:06:
Meestal begint een glanzende carrière met grote salarissprongen niet bij 110% minimum.

Mijn startsalaris acht jaar geleden lag wel onder het huidige minimum. (weliswaar wel een leaseauto, maar toch). Daarmee wel een huis kunnen kopen samen met mijn vriendin (nu vrouw). Zij werkte al wat langer en op basis daarvan een huis gekocht. Inmiddels een huis waar we nooit in principe nooit meer weghoeven.

[nare man]

assje schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 15:17:
[...]


Tenzij je nog duaal een opleiding o.i.d. doet, maar goed wat is dan het bezwaar om gewoon nog even niet te kopen...

Naar mijn mening is er nooit een bezwaar om 'nog even niet te kopen'. Aan een huurwoning kun je je nooit een buil vallen: na het eerste jaar is-ie per maand opzegbaar en er zit geen eigen geld in. De switch van huren naar kopen is een gunstig moment, maar omgekeerd is tegenwoordig vrijwel onmogelijk, niet alleen vanwege restschulden e.d., maar ook omdat moderne bankspaarproducten het je vrijwel onmogelijk maken vóór 20 jaar terug te trekken uit de koophuizenmarkt (anders heb je immers geen vrijstelling).

[assje]

nare man schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 15:49:
[...]


Naar mijn mening is er nooit een bezwaar om 'nog even niet te kopen'. Aan een huurwoning kun je je nooit een buil vallen: na het eerste jaar is-ie per maand opzegbaar en er zit geen eigen geld in. De switch van huren naar kopen is een gunstig moment, maar omgekeerd is tegenwoordig vrijwel onmogelijk, niet alleen vanwege restschulden e.d., maar ook omdat moderne bankspaarproducten het je vrijwel onmogelijk maken vóór 20 jaar terug te trekken uit de koophuizenmarkt (anders heb je immers geen vrijstelling).

Nouja als je denkt een stabiele relatie te hebben en vrij zeker bent dat je op een bepaalde plaats in een bepaald huis wilt blijven wonen kan het toch veel geld schelen.

Als je alleen kijkt wat je aan rente betaald dan valt dat gewoon heel erg mee en is kopen echt goedkoop. Als je echt de hele looptijd blijft wonen in je koophuis ben je gemiddeld over die 30 jaar €120 per maand kwijt voor een huis van €200.000*. Vergelijk dat maar eens met een huurhuis van €1.200 per maand (plus jaarlijkse verhoging) in de particuliere sector.

Als je dus echt lang ergens blijft wonen zou je achteraf wel kunnen stellen dat je jezelf een buil gevallen hebt wat mij betreft.

*Uitgaande van spaarhypotheek 100% aflossing over 30 jaar, hypotheekrente en spaarrente 5%, belastingschijf 42% en €1.100 EWF en zonder rekening te houden met extra onderhoudt,verzekeringen en overige bijkomende kosten.

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 10-01-2012 16:04 ]

[nare man]

assje schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 16:01:
[...]


Nouja als je denkt een stabiele relatie te hebben en vrij zeker bent dat je op een bepaalde plaats in een bepaald huis wilt blijven wonen kan het toch veel geld schelen.

Meten is weten

Mijn vriendin en ik hebben ook eerst twee jaar samengewoond in een huurhuis. Het komt echt vaak voor dat vooral vrouwen toch ineens nogal panisch worden van samenwonen, zich opgesloten voelen, en de relatie toch stuk loopt. Zeker als je zonder eerder samengewoond te hebben, vanuit het niets op twee salarissen een huis koopt. Dan voel je je behoorlijk opgesloten. Huren kan die druk echt wel verminderen.

Als je alleen kijkt wat je aan rente betaald dan valt dat gewoon heel erg mee en is kopen echt goedkoop. Als je echt de hele looptijd blijft wonen in je koophuis ben je gemiddeld over die 30 jaar €120 per maand kwijt voor een huis van €200.000*. Vergelijk dat maar eens met een huurhuis van €1.200 per maand (plus jaarlijkse verhoging) in de particuliere sector.

Maar de kosten van een koophuis bestaan uit meer dan alleen rente en aflossing. Bovendien is het zeer onrealistisch te veronderstellen dat je 30 jaar in je eerste koophuis blijft wonen. Statistisch gezien blijven jonge mensen (zeker de hoger opgeleiden) niet langer dan 5 tot 7 jaar in hun eerste woning.

Verder zal niemand betwisten dat kopen lagere maandlasten kent dan huren, maar daarvoor lever je dan ook een enorm stuk flexibiliteit in, en haal je het potentieel gevaarlijke eigenaarsrisico in huis. Wordt jij of je vriendin na drie jaar ziek van heimwee en wil je echt weg van de plek waar je woont, dan kun je een huurhuis iedere maand opzeggen, terwijl je bij een koophuis rustig nog één of twee jaar kunt wachten op een koper -- en dan hebben we het nog niet eens over je restschuld.

Als je dus echt lang ergens blijft wonen zou je achteraf wel kunnen stellen dat je jezelf een buil gevallen hebt wat mij betreft.

Punt is juist dat je dat vaak niet weet als je aan het begin van de rit staat.

[ Voor 6% gewijzigd door nare man op 10-01-2012 16:11 ]

[assje]

nare man schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 16:08:
[...]

Statistisch gezien blijven jonge mensen (zeker de hoger opgeleiden) niet langer dan 5 tot 7 jaar in hun eerste woning.
[...]
Punt is juist dat je dat vaak niet weet als je aan het begin van de rit staat.

Precies de reden waarom ik nu in een huurhuis woon


Toch is dat niet voor iedereen zo, ik woon in een dorpje waar de mentaliteit en instelling van mensen toch heel anders ik ergens anders zie (stedelijke gebieden). Ik weet dus genoeg mensen om mij heen die er nooit en te nimmer over zouden denken hun geboorteplaats te verlaten. Meestal wordt ook werk in de buurt van de woonplaats gezocht in plaats van andersom. Deze mensen kunnen dus met vrij grote zekerheid zeggen dat ze bijvoorbeeld 15 of 20 jaar in één huis blijven wonen (wat hier bijna de standaard is). Dus kan kopen ook best interessant zijn, zelfs tegen maximaal lenen aan en met een laag inkomen.

Hoeven ze alleen maar bij elkaar te blijven, maar ach, scheiden is ook taboe hier

[ Voor 108% gewijzigd door assje op 10-01-2012 16:45 ]

[MBV]

With ^^ Maar als mijn volgende huis weer in dezelfde omgeving komt te staan, zal ik waarschijnlijk op zoek gaan naar een koopwoning i.v.m. kosten. En natuurlijk omdat we over 3 jaar de bodem vast wel hebben bereikt [/sarcastisch]

[ Voor 91% gewijzigd door MBV op 10-01-2012 16:40 ]

[Señor Sjon]

assje schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 16:11:
[...]


Precies de redenen waarom ik nu in een huurhuis woon

Wij hebben van ons 19e tot ons 23e (2001-2004) gehuurd. Daarna huis 1 gekocht van 2004 t/m 2009 en huis 2 van 2009 t/m heden. Verkoop heeft ~7 maanden geduurd en transport was weer ~4 maanden later.
We hebben braaf aan de huurvoorwaarde voldaan. Aangezien we toch geen cent huursubsidie kregen en de netto maandlast even hoog was als de huur, hebben we in 2004 een huis gekocht. Deze met een kleine onderwaarde in 2009 verkocht en nu hebben we een groot genoeg huis. Met inderdaad op dit moment een fikse onderwaarde (~10-15%). Maar ja, we hoeven hier niet weg, dus dat probleem lost uiteindelijk zichzelf ook wel weer op.

[ Voor 5% gewijzigd door Señor Sjon op 10-01-2012 16:41 ]

[nare man]

assje schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 16:11:
[...]


Toch is dat niet voor iedereen zo,

De conclusie kan dan ook niet anders zijn dan dat de vraag 'huren vs kopen' zo specifiek is dat we er geen algemene uitspraken over kunnen doen, anders dan dat iedereen het voor zichzelf moet bepalen

[assje]

Mijn berekening:

12% kans van falen relatie (laat m'n vriendin het niet lezen, ondanks dat dit statistisch gezien optimistisch is)
20% kans dat ik binnen 5 jaar wil verhuizen voor een leuke baan
5% kans dat ik binnen 5 jaar wil verhuizen omdat ik het pitoreske dorpje zat ben

Als ik dan de bedragen naast elkaar ga leggen, en de huidige mogelijkheid van waardedaling meeneem in de analyse is een beslissing snel gemaakt.

Edit:
Toch is het in een stijgende markt niet snel voordeliger om te huren:
http://www.huis-kopen-of-huren.nl/

Ofwel, afgelopen 30 jaar was huren zelden verstandig financieel voordelig, hoe dat de komende 30 jaar gaat lopen is de vraag.

[ Voor 22% gewijzigd door assje op 10-01-2012 16:57 ]

[EdwinG]

assje schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 16:01:
Als je alleen kijkt wat je aan rente betaald dan valt dat gewoon heel erg mee en is kopen echt goedkoop. Als je echt de hele looptijd blijft wonen in je koophuis ben je gemiddeld over die 30 jaar €120 per maand kwijt voor een huis van €200.000*. Vergelijk dat maar eens met een huurhuis van €1.200 per maand (plus jaarlijkse verhoging) in de particuliere sector.

*Uitgaande van spaarhypotheek 100% aflossing over 30 jaar, hypotheekrente en spaarrente 5%, belastingschijf 42% en €1.100 EWF en zonder rekening te houden met extra onderhoudt,verzekeringen en overige bijkomende kosten.

30 jaar lang €120,-- per maand? Dan heb je via de spaarhypotheek inderdaad wel het bedrag van 200.000 bij elkaar, maar ben je 30 jaar lang vergeten de rente te betalen. Die komt met 5% en € 200.000 uit op €833 per maand.

[Henk007]

Ter illustratie, een annuïteit (€200k, 5%, 30 jaar) bedraagt €1060 per maand (bruto)

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 14:42:
Ik vind het bizar dat de AFM over de regering heen gaat.

Mensen zie het in perspectief, 20k is 1.543 euro bruto per maand (12x + 8% vakantiegeld). Het bruto minimumloon is 1.446,60 euro. Dat is ~18.750 euro op jaarbasis incl. vakantiegeld. Allebei op basis van fulltime. Als je aan het begin van je carrière staat, dan stijg je snel in salaris. Dat bedrag van 40k is met een klein beetje carrièreperspectief zo gehaald. Nu dwing je dus starters om meerdere keren te verhuizen om zo een beetje wooncarrière te maken.

Slechte maatregel dit. Trouwens, met de 106% woningwaarde regel kunnen ze max 170k kopen.

Dat geld enkel voor een minieme kleine groep, de starters die afgestudeerd zijn in een (financieel) gunstige richting en ook carriere willen maken (vooral dat laatste moet je niet vergeten, merendeel van de mensen vinden het snel 'prima zo').

Voor de rest (laagopgeleiden, dertigers tot zestigers, etc) geld de regeling echter ook. Iets van discriminatie, dat je niet naar leeftijd/geslacht/afkomst etc mag kijken. Dus dat stel van 50+, beiden schoonmaker/vuilnisman etc, met 0% kans op verdere salarisgroei/toekomstperspectief die samen 40k trekken hebben recht op dezelfde hypotheek.
edit: voor de minimumloon groep is samen 40k misschien zelfs nog optimistisch.. toch, als ze gaan kopen krijgen ze die zak geld extra en lenen ze dus op een x6 ratio. Dat is gewoon onverantwoord en dus erg goed doordacht door AFM.


Bovendien... degene waar jij het over hebt, die carriere gaan maken... die beginnen al niet op 40k samen maar op 50k+. En die zitten na 3 jaar (als het vaste contract begint) al snel op 60k+ samen. Die groeien zo snel dat ze geeneens voor deze regeling in aanmerking komen tegen de tijd dat ze de handtekening zetten.
edit: Ow ja, en dergelijke starters zijn vaak ook slim genoeg om te sparen. Die hebben die 20-30k zelf al op de rekening staan doordat ze sparen op het moment dat ze gaan werken. Voor hen is die regeling dus niet nodig, want dat verzorgen ze zelf al.

[ Voor 11% gewijzigd door Xanaroth op 11-01-2012 07:49 ]

[Shadowhawk00]

Myrdreon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 07:46:
[...]

Voor de rest (laagopgeleiden, dertigers tot zestigers, etc) geld de regeling echter ook. Iets van discriminatie, dat je niet naar leeftijd/geslacht/afkomst etc mag kijken. Dus dat stel van 50+, beiden schoonmaker/vuilnisman etc, met 0% kans op verdere salarisgroei/toekomstperspectief die samen 40k trekken hebben recht op dezelfde hypotheek.
edit: voor de minimumloon groep is samen 40k misschien zelfs nog optimistisch.. toch, als ze gaan kopen krijgen ze die zak geld extra en lenen ze dus op een x6 ratio. Dat is gewoon onverantwoord en dus erg goed doordacht door AFM.

Eh een bank mag daar wel gewoon verschil in maken, namelijk risicoprofiel telt heel erg mee, een stel van 50+ zal niet meer snel stijgen dus zal minder kunnen lenen dan een stel van 20, ook omdat er een groter risico is dat de mensen van 50+ overlijden voor het einde van de looptijd dan de mensen van 20

[assje]

EdwinG schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 18:11:
[...]


30 jaar lang €120,-- per maand? Dan heb je via de spaarhypotheek inderdaad wel het bedrag van 200.000 bij elkaar, maar ben je 30 jaar lang vergeten de rente te betalen. Die komt met 5% en € 200.000 uit op €833 per maand.

???

Jij begrijpt duidelijk niet wat ik bedoel, je aflossing hoef je niet te zien als kosten, dat is gewoon vermogensopbouw.

Ik bedoel dus alleen de rente die je betaald, en inderdaad is die in het begin bruto €833,- per maand. Je bouwt echter ook vermogen op tijdens de looptijd waarover je positieve rente krijgt. Als je deze tegen elkaar afstreept en de hypotheekrente verrekent die je over de bruto rente krijgt kom je uit op gemiddelde rentekosten van €120,- per maand.

Maak even een excel-sheetje waarin je het uitwerkt, dan kom je er vast wel uit.

Edit:
Verder is het mij een raadsel hoe jij denkt in 30 jaar met €120,- per maand 200k bij elkaar te krijgen

Henk007 schreef op dinsdag 10 januari 2012 @ 23:01:
Ter illustratie, een annuïteit (€200k, 5%, 30 jaar) bedraagt €1060 per maand (bruto)

Opnieuw; inclusief aflossing wat gewoon omgekeerd sparen is. Daadwerkelijke gemiddelde kosten zijn dus €1060-(200k/30/12)=€504,44 BRUTO

Je maandlasten zijn iets anders dan je kosten..

[ Voor 21% gewijzigd door assje op 11-01-2012 09:30 ]

[ephymerous]

Myrdreon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 07:46:
Bovendien... degene waar jij het over hebt, die carriere gaan maken... die beginnen al niet op 40k samen maar op 50k+. En die zitten na 3 jaar (als het vaste contract begint) al snel op 60k+ samen. Die groeien zo snel dat ze geeneens voor deze regeling in aanmerking komen tegen de tijd dat ze de handtekening zetten.

Dat gaat vrij hard ja... in mijn vriendengroep werken we allemaal zon 3 - 4 jaar. 60k met zijn tweeën is niet heel vreemd

[Señor Sjon]

Myrdreon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 07:46:
[...]


Dat geld enkel voor een minieme kleine groep, de starters die afgestudeerd zijn in een (financieel) gunstige richting en ook carriere willen maken (vooral dat laatste moet je niet vergeten, merendeel van de mensen vinden het snel 'prima zo').

Voor de rest (laagopgeleiden, dertigers tot zestigers, etc) geld de regeling echter ook. Iets van discriminatie, dat je niet naar leeftijd/geslacht/afkomst etc mag kijken. Dus dat stel van 50+, beiden schoonmaker/vuilnisman etc, met 0% kans op verdere salarisgroei/toekomstperspectief die samen 40k trekken hebben recht op dezelfde hypotheek.
edit: voor de minimumloon groep is samen 40k misschien zelfs nog optimistisch.. toch, als ze gaan kopen krijgen ze die zak geld extra en lenen ze dus op een x6 ratio. Dat is gewoon onverantwoord en dus erg goed doordacht door AFM.


Bovendien... degene waar jij het over hebt, die carriere gaan maken... die beginnen al niet op 40k samen maar op 50k+. En die zitten na 3 jaar (als het vaste contract begint) al snel op 60k+ samen. Die groeien zo snel dat ze geeneens voor deze regeling in aanmerking komen tegen de tijd dat ze de handtekening zetten.
edit: Ow ja, en dergelijke starters zijn vaak ook slim genoeg om te sparen. Die hebben die 20-30k zelf al op de rekening staan doordat ze sparen op het moment dat ze gaan werken. Voor hen is die regeling dus niet nodig, want dat verzorgen ze zelf al.

De regeling was ook om starters tegemoet te komen. IMO vaak jonge mensen. Maar de scheve gezichten komen omdat iemand die als eenverdiener met zijn tweeën woont en in zijn eentje 40k verdiend wel die hypotheek krijgt. Ik zie dat als een groter risico dan twee inkomens. Ook houden de twee inkomens met dit belastingstelsel netto meer over bij eenzelfde gezinssamenstelling.

Even snel ((excl pensioen/reiskosten e.d.):
40k inkomen: 27.332 netto
20k inkomen: 16.336 netto. Maal twee is dit dus 32.672. Een netto verschil van 5.340 euro per jaar.
18.75k inkomen (miniumloon): 15.648 netto. Maal twee is dit dus 31.296. Netto 3.964 verschil.
Dan is dat verschil in hypotheek toch niet te verklaren? Degene met 40k moet 10k meer gaan verdienen om dat netto verschil goed te maken. Dat is lastiger dan als beide partners 5k meer gaan verdienen, maar die verdienen al meer dan de 40k klant.

Sparen? Wasda? LEVEN zal je. Met alle plannen zit sparen er de komende 20 jaar niet in, alleen voor doelen (nieuwe vloer woonkamer, keuken, badkamer etc)

[geldermalsen]

Ik zit met een probleem, jullie ongezouten mening is bij deze welkom .

Mijn vriendin (22) en ik (24) willen een huis gaan kopen van rond de 240k
Wij kunnen dit betalen echter zij verdient het minimumloon en een mega groei zit er voor haar helaas niet in, ik verdien rond de 35k met genoeg doorgroei mogelijkheden
Wij hebben ook nog samen ongeveer 60 duizend eigengeld.

Nu twijfel ik enorm of dit wel een verstandige keuze is.

Wat is jullie mening hierover?

[assje]

geldermalsen schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 09:42:
Ik zit met een probleem, jullie ongezouten mening is bij deze welkom .

Mijn vriendin (24) en ik (26) willen een huis gaan kopen van rond de 240k
Wij kunnen dit betalen echter zei verdient het minimumloon en een mega groei zit er voor haar helaas niet in, ik verdien rond de 35k met genoeg doorgroei mogelijkheden
Wij hebben ook nog samen ongeveer 60 duizend eigengeld.

Nu twijfel ik enorm of dit wel een verstandige keuze is.

Wat is jullie mening hierover?

Dit kan niemand voor je bepalen, wat zijn je alternatieven? Dure huur? op kamers blijven wonen nog even? Bij ouders blijven wonen nog even?

Financieel zou het geen probleem moeten zijn, met dat spaargeld kan je waarschijnlijk verbouwing+k.k.+inrichten zo uit eigen zak betalen en hoef je dus niet meer dan het onderpand aan hypotheek te nemen.

Alsnog wordt het waarschijnlijk lastig de lasten alleen te dragen mocht de relatie stuklopen..

[geldermalsen]

Alternatieven zijn er niet echt, krijg geen huursubsidie en woon op dit moment nog thuis.

Waar ik bang voor ben is wat als ik mijn baan verlies, zei kan het nooit alleen opbrengen.
En in deze tijd ben je je baan niet zeker.

[assje]

Tja als je echt onzeker bent en kopen de enige optie is zoek je een huis waar je maar 75% hoeft te financieren. Gezien jouw nickname kan ik je woonplaats redelijk raden en dan zou iets in de prijsrange best mogelijk moeten zijn.

Je bent dan wel een stuk voorzichtiger dan de meeste mensen, met dit bedrag aan spaargeld kun je vrij vreilig dat huis kopen. Als je ontslagen wordt en je bent gedwongen werk met een lager salaris aan te nemen kun je dat nog wel opvangen. Enige doemscenario is verbreken van de relatie of helemaal zonder werk komen te zitten.

[nare man]

geldermalsen schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 09:53:
Alternatieven zijn er niet echt, krijg geen huursubsidie en woon op dit moment nog thuis.

Ik zou eerst samen gaan wonen in een huurwoning. Je vriendin is nog maar 22. Dat is een heel jong meisje. Bovendien ga je rechtstreeks vanuit de moederschoot samenwonen. Als jullie gaan samenwonen en het bevalt niet, of er ontstaan andere problemen, dan zit je met een koopwoning muurvast. Wat is het probleem van een jaartje of twee huren? Van één ding kun je zeker zijn: die koopwoning van 240k zal over twee jaar echt wel in prijs gedaald zijn, dus daarvoor hoef je huren niet te laten.

[ Voor 4% gewijzigd door nare man op 11-01-2012 10:08 ]

[assje]

Speciaal voor Henk007 & EdwinG:



Shit niet leesbaar, linkje:
http://i1220.photobucket....zy/Hypotheeksheetje-1.jpg

[ Voor 30% gewijzigd door assje op 11-01-2012 10:11 ]

[geldermalsen]

Ben zelf inderdaad redelijk voorzichtig aangelegd
Het is natuurlijk ook geen pakje boter wat je koopt

Geldermalsen is trouwens wel redelijk prijzig

nare man schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 10:07:
[...]


Ik zou eerst samen gaan wonen in een huurwoning. Je vriendin is nog maar 22. Dat is een heel jong meisje. Bovendien ga je rechtstreeks vanuit de moederschoot samenwonen. Als jullie gaan samenwonen en het bevalt niet, of er ontstaan andere problemen, dan zit je met een koopwoning muurvast. Wat is het probleem van een jaartje of twee huren? Van één ding kun je zeker zijn: die koopwoning van 240k zal over twee jaar echt wel in prijs gedaald zijn, dus daarvoor hoef je huren niet te laten.

Heb je gelijk in echter is er een wachttijd van ongeveer 2 jaar
Tenzij je particulier gaat huren met het daarbij horende prijskaartje.

[ Voor 69% gewijzigd door geldermalsen op 11-01-2012 10:14 ]

[Señor Sjon]

Zei = zij neem ik aan?

Jullie hebben dus 18+35=53k. Dit keer 4,5 is max 238,5 hypotheek.
Stel jezelf de volgende vragen:
Wat zijn jullie plannen? Willen jullie snel een gezin stichten, bv <2-3 jaar van nu? Is het huis dan futureproof met voor jullie wensen genoeg ruimte, kamers en mogelijkheden? Wat moet er nog aan het huis gebeuren buiten de inrichting? Hebben jullie zelf al spullen af ga je alles kopen? Gaat één van twee minder werken bij gezinsuitbreiding? Of zelfs stoppen? Is het jullie gezamenlijk spaargeld of alleen van jou? Waarom kan zij niet groeien in inkomen?

Bij verlies van werk heb je niet acuut nul euro. Je hebt altijd (mits niet werkloos door eigen schuld) recht op 1 maand per gewerkt jaar WW voor 75-70% van het laatstverdiende loon tot een max bedrag. Elke jaar waarbij je 52 dagen of meer per jaar gewerkt hebt voor meer dan 2-3 uur op een dag telt mee. Als je vanaf je 16 al 2 dagen/avonden per week een bijbaantje had, is dat al 8 maanden WW op je 24e.

Edit:
Anders koop je alleen het huis (een goedkopere) op jouw naam en gebruik je je spaargeld om aan te vullen. Dan kan je bij een eventuele relatiebreuk zonder kleerscheuren verder in je huis. Dan moet zij terug naar haar ouders.

[ Voor 10% gewijzigd door Señor Sjon op 11-01-2012 10:16 ]

[Motrax]

Je vriendin kan ook voor sociale huur gaan, zodra ze het heeft kan jij er bij intrekken...

Dat is wel de goedkoopste en makkelijkste oplossing, maar dan heb je nog wel de wachttijd die je moet uitzitten.

Ik ga dit in ieder geval doen. Schever dan de toren van Piza.

[nare man]

geldermalsen schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 10:09:
Heb je gelijk in echter is er een wachttijd van ongeveer 2 jaar
Tenzij je particulier gaat huren met het daarbij horende prijskaartje.

Particulieren huren is duur, maar als je het een jaar doet, moet het te overzien zijn. Het is in elk geval te verkiezen boven de gezamenlijke aanschaf van een huis, en er binnen een jaar achterkomen dat samenwonen niet werkt. Dan is het financiële probleem nog wel wat groter dan alleen een jaar de hogere huur van een particuliere huurwoning betalen.

Het is simpel: kies je voor veiligheid en flexibiliteit, dan ga je eerst huren. Hou je van gokken, dan koop je meteen.

[geldermalsen]

Het spaargeld is van ons beide.

We hebben absoluut nog geen kinderwens de eerst komende jaren.
De WW regeling begrijp ik wel maar toch is het iig voor mij heel erg benauwend dat zoveel afhangt van mijn salaris.

Een goedkoper huis heb ik inderdaad ook overwogen, maar dan is de kans groot dat we binnen 5 jaar willen verhuizen.

[geldermalsen]

nare man schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 10:27:
[...]


Particulieren huren is duur, maar als je het een jaar doet, moet het te overzien zijn. Het is in elk geval te verkiezen boven de gezamenlijke aanschaf van een huis, en er binnen een jaar achterkomen dat samenwonen niet werkt. Dan is het financiële probleem nog wel wat groter dan alleen een jaar de hogere huur van een particuliere huurwoning betalen.

Het is simpel: kies je voor veiligheid en flexibiliteit, dan ga je eerst huren. Hou je van gokken, dan koop je meteen.

Hier ben ik het eigenlijk best mee eens
Ik ga eens even informeren wat er te huur is.

[nare man]

Verstandig

Zeker als je nog heel jong bent is het zeer onwaarschijnlijk dat je 30 jaar in hetzelfde huis blijft wonen. Gemiddeld verhuizen jonge mensen binnen 5 tot 7 jaar uit hun eerste woning. Vaak omdat hun eerste woning bescheiden is, maar vooral ook omdat je nu éénmaal niet kunt weten hoe jij (of je partner) over 5 tot 7 jaar in het leven staat. Natuurlijk, je hebt ideeën en je kunt zelfs afspraken maken, maar de meeste mensen laten zich niet binden. Je zou niet de eerste zijn die binnen een x aantal jaar na de aanschaf van een peperduur huis er achter komt dat hij zijn leven toch anders wil inrichten. En dan zit je met zo'n duur huis helemaal klem.

[ Voor 3% gewijzigd door nare man op 11-01-2012 10:39 ]

[Shadowhawk00]

nare man schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 10:39:
Verstandig

Zeker als je nog heel jong bent is het zeer onwaarschijnlijk dat je 30 jaar in hetzelfde huis blijft wonen. Gemiddeld verhuizen jonge mensen binnen 5 tot 7 jaar uit hun eerste woning. Vaak omdat hun eerste woning bescheiden is, maar vooral ook omdat je nu éénmaal niet kunt weten hoe jij (of je partner) over 5 tot 7 jaar in het leven staat. Natuurlijk, je hebt ideeën en je kunt zelfs afspraken maken, maar de meeste mensen laten zich niet binden. Je zou niet de eerste zijn die binnen een x aantal jaar na de aanschaf van een peperduur huis er achter komt dat hij zijn leven toch anders wil inrichten. En dan zit je met zo'n duur huis helemaal klem.

Het hangt helemaal af van je plannen of kopen of huren verstandig is. Ben je van plan om langere tijd op een locatie te wonen en kan je een huis kopen met 2en dat mogelijkheden bied voor je kinderwens dan kan kopen ook verstandiger zijn dan huren.
Kopen heeft zowel nadelen als voordelen, je hebt makkelijker en sneller een huis met minder kosten maar je raakt er minder makkelijk vanaf. Huren betekend meer betalen per maand ( als je al iets kan vinden )

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 09:37:
[...]


De regeling was ook om starters tegemoet te komen. IMO vaak jonge mensen. Maar de scheve gezichten komen omdat iemand die als eenverdiener met zijn tweeën woont en in zijn eentje 40k verdiend wel die hypotheek krijgt. Ik zie dat als een groter risico dan twee inkomens. Ook houden de twee inkomens met dit belastingstelsel netto meer over bij eenzelfde gezinssamenstelling.

Even snel ((excl pensioen/reiskosten e.d.):
40k inkomen: 27.332 netto
20k inkomen: 16.336 netto. Maal twee is dit dus 32.672. Een netto verschil van 5.340 euro per jaar.
18.75k inkomen (miniumloon): 15.648 netto. Maal twee is dit dus 31.296. Netto 3.964 verschil.
Dan is dat verschil in hypotheek toch niet te verklaren? Degene met 40k moet 10k meer gaan verdienen om dat netto verschil goed te maken. Dat is lastiger dan als beide partners 5k meer gaan verdienen, maar die verdienen al meer dan de 40k klant.

Sparen? Wasda? LEVEN zal je. Met alle plannen zit sparen er de komende 20 jaar niet in, alleen voor doelen (nieuwe vloer woonkamer, keuken, badkamer etc)

En nu netto, dus inclusief de dubbele kosten omdat je met 2 personen bent (2x eten/drinken/gwl/telefoon/vervoer/verzekeringen...). Ik denk dat die 5000 'netto' ineens heel stuk lager is.

[Wimo.]

geldermalsen schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 10:30:
[...]


Hier ben ik het eigenlijk best mee eens
Ik ga eens even informeren wat er te huur is.

Een goed begin is : http://www.pararius.nl/

Hier heb ik mijn huidige en vorige huurhuizen ook gevonden.

[geldermalsen]

Bedankt voor de link.

Ik heb me totaal niet op huren georiënteerd, maar zijn er financiële belasting voordeeltjes behalve huursubsidie?

[nare man]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 10:51:
[...]


Het hangt helemaal af van je plannen of kopen of huren verstandig is. Ben je van plan om langere tijd op een locatie te wonen en kan je een huis kopen met 2en dat mogelijkheden bied voor je kinderwens dan kan kopen ook verstandiger zijn dan huren.

Dat snap ik, maar mijn stelling is nu juist dat wel van plan kunt zijn om langere tijd op een locatie te wonen, maar dat plannen soms in de war geschopt kunnen worden door de realiteit. Zeker als je nog nooit op jezelf hebt gewoond en meteen vanuit je ouderlijk huis gaat samenwonen terwijl je allebei nog jong bent. Natuurlijk kan het ook goed gaan, maar waarom zou je niet eerst één of twee jaar huren om te kijken hoe het loopt? Natuurlijk, je introduceert extra kosten in de vorm van het inrichten van een huurwoning en een extra verhuizing, maar je sluit wel het risico uit dat je binnen een half jaar erachter komt dat het niet werkt. En met een koophuis zit je dan met de gebakken peren.

Ik snap die aversie tegen huren ook niet zo. Het gaat toch maar om één of twee jaar? Er wordt gedaan alsof huren een ernstige, besmettelijke ziekte is, maar juist in deze tijd van dalende huizenprijzen en grote onzekerheid over de huizenmarkt als geheel is het juist eerder verstandig om later te kopen dan nu meteen.

Kopen heeft zowel nadelen als voordelen, je hebt makkelijker en sneller een huis met minder kosten maar je raakt er minder makkelijk vanaf. Huren betekend meer betalen per maand ( als je al iets kan vinden )

Mijn idee is dat er nog steeds heel veel mensen zijn die geloven in het idee van eeuwig stijgende huizenprijzen en van het 'kwaadaardig' zijn van particuliere huurwoningen. Steeds wordt gehamerd op de lagere maandlasten en eenvoudiger beschikbaarheid van koopwoningen, maar de problemen bij een (te) snelle verkoop kunnen echt enorm zijn (alhoewel dat in dit specifieke geval niet zo zou spelen, omdat TS makkelijk de kosten koper plus het verschil tussen koopprijs en executieprijs uit eigen geld kan betalen -- maar ondanks dat hij geen restschuld zou hebben, is het wel eeuwig zonde van zijn spaargeld).

geldermalsen schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 11:08:
Ik heb me totaal niet op huren georiënteerd, maar zijn er financiële belasting voordeeltjes behalve huursubsidie?

Ervan uitgaande dat je een particuliere huurwoning krijgt: nee, er zijn geen fiscale voordelen. De grote voordelen van huren zijn a) het feit dat je het eigenaarsrisico niet draagt (dus geen ontwaarding van de woning, geen hoge kosten uit eigen zak indien blijkt dat de fundering rot is, enz.) en b) het feit dat je (meestal na een jaar) de woning per maand kunt opzeggen en kunt verhuizen zonder restschuld, zonder gedoe en zonder verplichtingen.

[ Voor 14% gewijzigd door nare man op 11-01-2012 11:13 ]

[Señor Sjon]

Myrdreon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 10:55:
[...]


En nu netto, dus inclusief de dubbele kosten omdat je met 2 personen bent (2x eten/drinken/gwl/telefoon/vervoer/verzekeringen...). Ik denk dat die 5000 'netto' ineens heel stuk lager is.

Ik zal je even helpen

De regeling was ook om starters tegemoet te komen. IMO vaak jonge mensen. Maar de scheve gezichten komen omdat iemand die als eenverdiener met zijn tweeën woont en in zijn eentje 40k verdiend wel die hypotheek krijgt. Ik zie dat als een groter risico dan twee inkomens. Ook houden de twee inkomens met dit belastingstelsel netto meer over bij eenzelfde gezinssamenstelling.

[MBV]

nare man schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 11:10:
[...]


Ervan uitgaande dat je een particuliere huurwoning krijgt: nee, er zijn geen fiscale voordelen. De grote voordelen van huren zijn a) het feit dat je het eigenaarsrisico niet draagt (dus geen ontwaarding van de woning, geen hoge kosten uit eigen zak indien blijkt dat de fundering rot is, enz.) en b) het feit dat je (meestal na een jaar) de woning per maand kunt opzeggen en kunt verhuizen zonder restschuld, zonder gedoe en zonder verplichtingen.

Precies. En sowieso: als je het over bescheiden woningen hebt (pak-em-beet 150k koop v.s. 800/mnd kale huur) dan heb je het over een nadeel van hooguit* 300/mnd. Die 3600 euro extra kosten qua huur zijn een stuk beter te overzien dan 15.000 euro kosten koper, toch?

_{*) als in: maximaal, zeker niet meer dan.}

[nare man]

En voor die 'extra kosten' krijg je dus flexibiliteit terug. Ik snap dat een koopwoning, zeker op het eerste gezicht, 'het hoogst haalbare' lijkt, maar zeker in deze tijd is dat echt niet meer zo vanzelfsprekend. Een eigen huis kan heel leuk zijn, maar kan ook een financiële nachtmerrie vormen. Je zou echt niet het eerste jonge stel zijn dat door een overhaaste financiële beslissing de eerste 20 jaar van hun levens al begint met een achterstand.

[ Voor 76% gewijzigd door nare man op 11-01-2012 11:32 ]

[Xanaroth]

MBV schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 11:25:
[...]

Precies. En sowieso: als je het over bescheiden woningen hebt (pak-em-beet 150k koop v.s. 800/mnd kale huur) dan heb je het over een nadeel van hooguit* 300/mnd. Die 3600 euro extra kosten qua huur zijn een stuk beter te overzien dan 15.000 euro kosten koper, toch?

_{*) als in: maximaal, zeker niet meer dan.}

Kom je uit op die oude regel van minimaal 5 jaar op dezelfde plek. Dan heb je die k.k. eruit (immers is de extra kosten van huur dan 18.000 geworden).

Maar tegenwoordig moet je het ook niet meer zien als investering, maar wat kost je aan het einde van de rit per maand minder uitgaande dat je over 1/2/5/10 jaar verhuist (of wat dan ook je planning is).

[ Voor 14% gewijzigd door Xanaroth op 11-01-2012 11:34 ]

[assje]

En kijk ook bij woningbouwverenigingen of ze woningen boven de liberalisatiegrens aanbieden, dit gebeurd steeds meer. Zo ben ik ook aan mijn huurwoning gekomen met één maand inschrijftijd. Ik betaal €690,- huur, voor een vergelijkbaar huis in vergelijkbare staat zou ik zeker €200k kwijt zijn, in zo'n geval is huren helemaal niet zo erg nadelig.

[nare man]

Myrdreon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 11:33:
[...]


Kom je uit op die oude regel van minimaal 5 jaar op dezelfde plek. Dan heb je die k.k. eruit (immers is de extra kosten van huur dan 18.000 geworden).

Je hebt ze niet 'eruit', je hebt dan een schuld afbetaald awar helemaal geen zakelijke zekerheid tegenover stond. Pas na het aflossen van het geld dat je voor je k.k. geleend hebt, ga je aan het afbetalen van de schuld voor het huis beginnen.

Verder ga je er bij de stelling dat je vijf jaar op dezelfde plek moet blijven wonen om bij verhuizing geen verlies te maken, vanuit dat er a) geen prijsdalingen optreden en b) er geen andere kosten voor het huis gemaakt moeten worden. Er hoeft natuurlijk maar een CV-ketel kapot te gaan, kozijn verrot te blijken, lekkage te ontstaan of een ander gebrek op te treden en je bent zo één of meerdere duizenden euro's verder. Bij een huurwoning is het een belletje naar de verhuurder en dan wordt het in elk geval zonder kosten voor jou opgelost.

[mux]

Tsja, zo makkelijk is het ook niet gedaan met vaste lasten. Ik heb redelijk serieus gekeken naar het verschil tussen huur en koop, en elk kleine voordeeltje dat de een over de ander kan hebben wordt direct de kop ingedrukt door:
- Wonen in de verkeerde gemeente (hoge gemeentelijke lasten)
- Veranderende rentelasten (2% verschil in de afgelopen 5 jaar, op een huis van 200k is dat 4000 euro per jaar verschil)
- Vermogensbelasting (voorlopig gelijkgebleven @1.2%), OZB (+0.05%) en EWF (+iets)
- VVE-kosten (ohja, dakrand moet geverfd worden, 500 euro asjeblieft?)
- Reparaties (in het afgelopen jaar alleen al: 2 lekkages, plotseling kapotgaande keukendeurtjes, lekkende CV, etc., alle reparaties waren >1000 euro) (ok, toegegeven, meeste waren verzekerd)

Nou ben ik zelf een ontzettende klusser en zou ik het geen minuut uithouden in een huurwoning maar dat huren duurder zou zijn is ontzettend afhankelijk van het geluk van de eigenaar en de lokale markt.

Ik denk dat een deel van het misverstand, of in ieder geval de gedachte achter 'huur is duur', komt van het idee dat een verhuurder probeert om in de buurt van het fictief vermogensrendement (4%) te komen, en dat je dus altijd 4% per jaar 'teveel' betaalt. Echter, ik heb in mijn buurt, op basis van de kosten die ik heb meegemaakt, eens berekend hoeveel rendement de particuliere verhuurders zouden moeten maken, en dat komt echt niet in de buurt van 4%. De duurste verhuurders zouden zelfs zonder enige uitgaven aan reparaties etc. net niet aan de 3% jaarrendement zitten.

[assje]

Vorige week nog meegemaakt, steeds storing op de CV ketel, monteurtje gebeld die gasblokken en nog wat onderdelen verving, kostte me een bak koffie.

[Xanaroth]

nare man schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 11:48:
[...]


Je hebt ze niet 'eruit', je hebt dan een schuld afbetaald awar helemaal geen zakelijke zekerheid tegenover stond. Pas na het aflossen van het geld dat je voor je k.k. geleend hebt, ga je aan het afbetalen van de schuld voor het huis beginnen.

Verder ga je er bij de stelling dat je vijf jaar op dezelfde plek moet blijven wonen om bij verhuizing geen verlies te maken, vanuit dat er a) geen prijsdalingen optreden en b) er geen andere kosten voor het huis gemaakt moeten worden. Er hoeft natuurlijk maar een CV-ketel kapot te gaan, kozijn verrot te blijken, lekkage te ontstaan of een ander gebrek op te treden en je bent zo één of meerdere duizenden euro's verder. Bij een huurwoning is het een belletje naar de verhuurder en dan wordt het in elk geval zonder kosten voor jou opgelost.

Klopt, maar dat geld ook voor eventuele prijsstijging van de woning en de jaarlijkse huurstijging en mogelijk eerder of later willen verhuizen etc etc etc...

[Slasher]

Motrax schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 10:20:
Je vriendin kan ook voor sociale huur gaan, zodra ze het heeft kan jij er bij intrekken...

Dat is wel de goedkoopste en makkelijkste oplossing, maar dan heb je nog wel de wachttijd die je moet uitzitten.

Ik ga dit in ieder geval doen. Schever dan de toren van Piza.

Behalve dat het de Toren van Pisa is, is het een beetje moreel verwerpelijk IMO. Zo bezet je een woning die niet meer door iemand te huren is die het ECHT nodig heeft.

Maar dan ga je toch per jaar 5% extra betalen bovenop de al jaarlijkse prijsstijging?

[ Voor 11% gewijzigd door Slasher op 11-01-2012 12:05 ]

[nare man]

Myrdreon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 11:54:
[...]


Klopt, maar dat geld ook voor eventuele prijsstijging van de woning

Gegeven de economische situatie en vooruitzichten: what are the odds? Misschien dat je met verbouwingen de waarde kunt verhogen, maar daarvoor geldt natuurlijk de cost gaat voor de baet uit. En misschien zie je wel helemaal niets terug van je splinternieuwe keuken en badkamer, omdat de volgende koper het een foeilelijk gedrocht vindt.

en de jaarlijkse huurstijging

In mijn vrije-sectorappartement heb ik maar één huurstijging meegemaakt (van 2%) in de drie jaar die ik er heb gewoond. Exploitanten van vrije-sectorwoningen zijn ook niet gek. Die weten ook wel dat als ze de huurprijzen laten stijgen terwijl de koopprijzen van woningen dalen, ze geen appartement meer verhuurd krijgen. Sterker nog, veel verhuurders (vooral grote investeerders) laten de huurprijzen nogal eens dalen. Zo ben ik mijn laatste appartement begin 2008 gaan huren voor € 1000, terwijl het bij mijn vertrek medio dit jaar nog maar € 800 was (centrum Rotterdam, flat van een beheerder die vastgoed van pensioenfondsen beheert).

en mogelijk eerder of later willen verhuizen etc etc etc...

Bij huren is de vraag of je eerder of later verhuist volstrekt irrelevant. Bij kopen zal de beslissing om eerder te verhuizen kunnen leiden tot ernstige financiële consequenties.

[ Voor 12% gewijzigd door nare man op 11-01-2012 12:18 ]

[Bi-zonder]

nare man schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 12:16:
[...]In mijn vrije-sectorappartement heb ik maar één huurstijging meegemaakt (van 2%) in de drie jaar die ik er heb gewoond. Exploitanten van vrije-sectorwoningen zijn ook niet gek. Die weten ook wel dat als ze de huurprijzen laten stijgen terwijl de koopprijzen van woningen dalen, ze geen appartement meer verhuurd krijgen. Sterker nog, veel verhuurders (vooral grote investeerders) laten de huurprijzen nogal eens dalen. Zo ben ik mijn laatste appartement begin 2008 gaan huren voor € 1000, terwijl het bij mijn vertrek medio dit jaar nog maar € 800 was (centrum Rotterdam, flat van een beheerder die vastgoed van pensioenfondsen beheert).

Hier 13 december 2010 sleutel gekregen nieuwbouw appartement (vrije sector). Krap 6 maanden later, 1 juli 2011 3,3% huurverhoging. Voor dit jaar hoorden we al dat wéér minstens 3,3% verhoogt zal worden.

[Slasher]

Bi-zonder schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 12:37:
[...]
Hier 13 december 2010 sleutel gekregen nieuwbouw appartement (vrije sector). Krap 6 maanden later, 1 juli 2011 3,3% huurverhoging. Voor dit jaar hoorden we al dat wéér minstens 3,3% verhoogt zal worden.

Dat zijn forse percentages!

[Arnout]

Waarom gaat het steeds zo offtopic? Kopen vs huren, daarvoor zijn andere topics.

De bubble lijkt leeg te lopen, in ieder geval neemt het aanbod op funda af, dit lijkt een keurige structurele afname:



http://floris.nu/funda/

[Xanaroth]

nare man schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 12:16:


Bij huren is de vraag of je eerder of later verhuist volstrekt irrelevant. Bij kopen zal de beslissing om eerder te verhuizen kunnen leiden tot ernstige financiële consequenties.

Wel als het om dit vraagstuk gaat, namelijk huren vs kopen. Investering 15k (k.k.) tegen de 300 extra maandlasten van huren (alle andere invloeden ter zijde gelaten).

Arnout schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 13:24:
Waarom gaat het steeds zo offtopic? Kopen vs huren, daarvoor zijn andere topics.

De bubble lijkt leeg te lopen, in ieder geval neemt het aanbod op funda af, dit lijkt een keurige structurele afname:

[afbeelding]

http://floris.nu/funda/

Zie het verloop van eind 2009 en ook 2010. Lijkt eerder cyclisch die straks weer aantrekt, niet een teken dat de bubbel leegloopt. Alle 3 een piek in november en dal rond januari en een rustmoment rond zomervakantie. Ik vrees dat we naar 300k huizen gaan op funda, gezien het feit dat 3 jaar achter elkaar de toestroom groter was dan het jaar ervoor. Er is ook geen reden voor een einde aan deze bubbel, immers is de HRA nog steeds niet aangepast (= onzekerheid) en zijn de prijzen nog niet genoeg gedaald vergeleken met de daling van maximale hypotheek hoogte.

[ Voor 54% gewijzigd door Xanaroth op 11-01-2012 13:28 ]

[Bi-zonder]

Slasher schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 13:22:
[...]Dat zijn forse percentages!

off topic?: Tell me about it.. zijn naarstig op zoek naar koopwoning.

MBV schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 11:25:
[...]Precies. En sowieso: als je het over bescheiden woningen hebt (pak-em-beet 150k koop v.s. 800/mnd kale huur) dan heb je het over een nadeel van hooguit* 300/mnd. Die 3600 euro extra kosten qua huur zijn een stuk beter te overzien dan 15.000 euro kosten koper, toch?

Voor 150 k heb je hier (regio Leidschendam-Voorburg-Den-Haag) geen bescheiden woning! Bescheiden woning, ongeveer 3,4 kamers, ongeveer 90 m² begint hier ongeveer op 220 k. Op dit moment 3 kmr huur, 90 m², kale huur € 761. In deze regio is huren goedkoper dan kopen?

[ Voor 58% gewijzigd door Bi-zonder op 11-01-2012 13:45 ]

[sanderb]

Arnout schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 13:24:
Waarom gaat het steeds zo offtopic? Kopen vs huren, daarvoor zijn andere topics.

De bubble lijkt leeg te lopen, in ieder geval neemt het aanbod op funda af, dit lijkt een keurige structurele afname:

[afbeelding]

http://floris.nu/funda/

Zoals Myrdreon al aangeeft ziet het eerder naar uit dat in deze periode in het jaar elk jaar een afname is. Er zit heel even een enorm dal op de 5e jan van dit jaar, maar op de 11e zit ie alweer een stuk hoger. Daardoor lijkt het een fikse daling, maar het is eenzelfde verval als de vorige jaren.

Ik vraag me af in hoeverre het aantal huizen op funda een echte maatstaf is.
Een grotere verandering t.o.v. de tijd voor de crisis, is dat mensen nu echt geen huis kopen zonder het vorige huis verkocht te hebben. Sterker nog, banken doen een stuk moeilijk over een overbruggingskrediet wat vroeger veel gebruikt wordt om die periode te overbruggen dat je 2 huizen in bezit had.

Natuurlijk zie je wel een continue stijging (trend) in het aantal te koop staande huizen. Het is ook wel een duidelijke indicator dat de markt behoorlijk op slot zit.

[Señor Sjon]

Is het niet eerder opschonen van Funda en het verwijderen van failliete makelaars? Ik kom steeds vaker huizen meerdere keren tegen bij meerdere makelaars.

Ondertussen een veel interessanter grafiekje gevonden, grappig is ook dat je elke keer de dip van de bouwvak ziet:


NVB, verkochte nieuwbouw woningen per maand

En van de CoBouw (abo vereist na enige tijd, dus ik gooi hier het hele bericht)

Voorburg - Brancheorganisatie NVB wil dat het kabinet haast maakt met steun aan de woningbouw. De ontwikkelende bouwers hebben door de combinatie van scherpere bankenregels en eurocrisis behoefte aan intensive care.

Voorzitter Jo Goossens van de NVB vreest dat de de afzet van nieuwbouwwoningen dit jaar zal zakken naar een laagterecord van minder dan duizend woningen per maand. Voor de crisis gingen maandelijks nog vierduizend woningen van de hand. "Een ontwikkeling naar slechts duizend woningen zou een catastrofe betekenen voor de gehele bouwsector en aanverwante bedrijfstakken. Bedacht moet worden dat alleen al bij de ontwikkelingsbedrijven de helft van de capaciteit is weggesneden."

En het hele persbericht:

NVB dringt aan op snelle maatregelen van Kabinet

In enkele jaren tijd is de nieuwbouw koopsector ruim zeventig procent van de markt kwijt geraakt. En het eind lijkt nog niet in zicht. Voor dit jaar moet zelfs rekening worden gehouden met minder dan 1.000 verkopen per maand. Zonder effectieve stimuleringsmaatregelen zal er in de bouwsector een koude sanering plaatsvinden die zijn weerga niet kent. NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers roept het kabinet op om snel maatregelen te nemen om een catastrofe te voorkomen.

In een brandbrief aan het Kabinet schrijft NVB dat als er niets gebeurt, het dieptepunt op de woningmarkt en in de woningproductie nog niet is bereikt. In korte tijd heeft de sector de verkoop van 4.000 nieuwbouwwoningen per maand zien terugvallen naar 1.400 per maand. Door verminderde financieringsmogelijkheden voor de consument en discussies over beperking van de hypotheekrenteaftrek, recent weer aangezwengeld door de AFM en De Nederlandsche Bank, zijn de vooruitzichten uiterst somber. “Bedacht moet worden dat enkel bij ontwikkelingsbedrijven al zo’n 50% van de capaciteit is weggesneden. Veel van deze bedrijven zitten aan hun eind”, schrijft NVB in de brief. Economische bedrijvigheid en arbeidsplaatsen zullen verdwijnen en ondertussen zal de woningmarkt zelf nog verder in het slop raken met mogelijk fors dalende huizenprijzen. En daarmee is volgens NVB het risico op een serieuze besmetting naar de rest van de economie groot.

Om dit te voorkomen moeten er door het Kabinet snel maatregelen worden genomen. Maatregelen die de sector op korte termijn helpen zijn het herinvoeren van gerichte startersfaciliteiten en de overdrachtsbelasting na 1 juli op 2% handhaven voor koopstarters van een woning tot 200.000 euro. In de huidige marktomstandigheden zijn starters op de koopwoningenmarkt namelijk cruciaal voor het op gang houden van de doorstroming. Verder stelt NVB voor om voor de woningbouw zelf, de eerste 100.000 euro onder het lage btw-tarief van 6% te brengen. Dit moet dan gelden voor zowel woningverbouwingen die energiezuinig én duurzaam zijn, als voor woningnieuwbouw die dat per definitie is. Ook pleit NVB ervoor om het aflossen van hypotheken fiscaal te stimuleren. Banken krijgen daardoor weer meer financiële armslag om hypotheken te verstrekken. “Het aantrekkelijke van deze maatregel”, schrijft NVB aan het Kabinet, “is dat het nu de woningmarkt en economie helpt stimuleren, terwijl het op termijn de kosten voor het Rijk van de renteaftrek vermindert.”

Ten slotte moet het kabinet het initiatief nemen om een brede taskforce op te richten die de taak krijgt om de woningmarkt en woningbouw op korte termijn vlot te trekken. Deze taskforce kan zich daarna bezighouden met een integrale visie voor de lange termijn.

Presto, de hele afzetmarkt in praktisch één grafiek. Alles wat indirect met de woningmarkt te maken heeft, heeft het heel zwaar.

[ Voor 50% gewijzigd door Señor Sjon op 11-01-2012 14:26 ]

[Mektheb]

nare man schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 12:16:
[...]


Gegeven de economische situatie en vooruitzichten: what are the odds? Misschien dat je met verbouwingen de waarde kunt verhogen, maar daarvoor geldt natuurlijk de cost gaat voor de baet uit. En misschien zie je wel helemaal niets terug van je splinternieuwe keuken en badkamer, omdat de volgende koper het een foeilelijk gedrocht vindt.


[...]


In mijn vrije-sectorappartement heb ik maar één huurstijging meegemaakt (van 2%) in de drie jaar die ik er heb gewoond. Exploitanten van vrije-sectorwoningen zijn ook niet gek. Die weten ook wel dat als ze de huurprijzen laten stijgen terwijl de koopprijzen van woningen dalen, ze geen appartement meer verhuurd krijgen. Sterker nog, veel verhuurders (vooral grote investeerders) laten de huurprijzen nogal eens dalen. Zo ben ik mijn laatste appartement begin 2008 gaan huren voor € 1000, terwijl het bij mijn vertrek medio dit jaar nog maar € 800 was (centrum Rotterdam, flat van een beheerder die vastgoed van pensioenfondsen beheert).


[...]


Bij huren is de vraag of je eerder of later verhuist volstrekt irrelevant. Bij kopen zal de beslissing om eerder te verhuizen kunnen leiden tot ernstige financiële consequenties.

De Belegger die eigenaar is van onze "flat" is ook particulier gehuurt, en geeft nu de mogelijkheid mensen het te kopen, koop je het niet huren ze je der uit en zullen ze dus elk jaar de huur maximaal verhogen wat toegestaan is of mogelijk is.
En ja dat gaan ze echt wel doen, mensen eruit huren zodat ze kopen.

[MBV]

Bi-zonder schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 13:31:
[...]
off topic?: Tell me about it.. zijn naarstig op zoek naar koopwoning.



[...]
Voor 150 k heb je hier (regio Leidschendam-Voorburg-Den-Haag) geen bescheiden woning! Bescheiden woning, ongeveer 3,4 kamers, ongeveer 90 m² begint hier ongeveer op 220 k. Op dit moment 3 kmr huur, 90 m², kale huur € 761. In deze regio is huren goedkoper dan kopen?

Ik heb vooral naar appartementen gekeken, misschien dat de verhoudingen dan iets anders liggen. In Rotterdam Ommoord/Alexanderpolder betaal je +- 700-800/mnd voor 80m2, en je koopt zo'n appartement voor 150k. Sommigen staan zowel te koop als te huur.

[nare man]

Senor Sjon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 14:24:
Presto, de hele afzetmarkt in praktisch één grafiek. Alles wat indirect met de woningmarkt te maken heeft, heeft het heel zwaar.

Volgens mij heeft de nieuwbouw het nog veel zwaarder dan de oudbouw. Bestaande woningen, bij voorkeur van vóór de oorlog (de gewilde 'jaren-dertig-woning'), staan vaak op plekken waar 'het gebeurt' (lees: in of vlakbij het centrum van een stad) en dus op een plek waar mensen willen wonen. Ook daar is het nu pet met de verkoopcijfers, maar nog minder slecht dan bij de nieuwbouw. Ik zou nu geen nieuwbouwwoning kopen in een groter project, dikke kans dat de schop nooit de grond in gaat.

[Señor Sjon]

Jup. En een nieuwbouwcontract kan na 6 maanden ontbonden worden door de koper als de bouw nog niet gestart is. De 70% verkocht voor start bouw was een GIW-eis, maar ik denk dat banken tegenwoordig een stuk meer eisen voor de financiering van de bouwer, rustig 90-100% verkocht voor start bouw. Je komt in een vicieuze cirkel omdat projecten die verkooppercentages niet meer halen in een betrekkelijk korte periode. Kopers haken weer af, buzz rond het project is weg en de tot dan gemaakte kosten kunnen afgeschreven worden als er geen nieuwe incentive komt om het project te verkopen. Als mensen hun bestaande huis al niet kwijtraken, dan kopen ze ook geen nieuwe.

Ook is de EPC (energieprestatiecoëffcient, soort energielabel voor nieuwbouw) weer strenger geworden tijdens de crisis. Becijferd is dat de benodigde maatregelen een gemiddelde nieuwbouwwoning circa 7-10k duurder maken. Vanuit milieuoogpunt redelijk goed, maar het helpt niet mee in de verkoopbaarheid. De energiezuinigheid van woningen is nu al enorm, de energiewinsten liggen tegenwoordig bij de gebruiker en bij de bestaande bouw. Onderzoek naar de vorige verlaging (EPC 1,0 naar 0,8) bleek dat huizen in werkelijkheid maar 8% minder energie verbruikten, terwijl gerekend was op 25% minder verbruik.

[mux]

Maar de duurzaamheidsregels zijn nog steeds wel te verantwoorden: zelfs 8% minder energieverbruik betekent dat je die investering er nog steeds gemakkelijk uithaalt, en in de toekomst is dat gewoon pure winst (ook voor de economie als geheel).

[Maasluip]

Senor Sjon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 14:42:

Ook is de EPC (energieprestatiecoëffcient, soort energielabel voor nieuwbouw) weer strenger geworden tijdens de crisis. Becijferd is dat de benodigde maatregelen een gemiddelde nieuwbouwwoning circa 7-10k duurder maken. Vanuit milieuoogpunt redelijk goed, maar het helpt niet mee in de verkoopbaarheid. De energiezuinigheid van woningen is nu al enorm, de energiewinsten liggen tegenwoordig bij de gebruiker en bij de bestaande bouw. Onderzoek naar de vorige verlaging (EPC 1,0 naar 0,8) bleek dat huizen in werkelijkheid maar 8% minder energie verbruikten, terwijl gerekend was op 25% minder verbruik.

voor 7-10k leg je 3.5-5 kWp aan zonnepanelen op je dak, inclusief volledige aanleg van de installatie. Dat is voor een normaal gezin al het hele stroomverbruik. Goed, het gasverbruik voor verwarming is nog wel 4x zoveel, maar me dunkt dat je op die manier toch veel eenvoudiger een besparing realiseert.

[nare man]

Mijn inschatting is dat voor heel veel mensen de hoeveelheid glas-in-lood ruitjes, paneeldeuren en mooie plafondlijsten een stuk belangrijker zijn dan de hoeveelheid zonnepanelen die je op het dak kunt ketsen, da's toch meer iets voor tech-savvy tweakers

[Packardhell]

nare man schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 14:54:
Mijn inschatting is dat voor heel veel mensen de hoeveelheid glas-in-lood ruitjes, paneeldeuren en mooie plafondlijsten een stuk belangrijker zijn dan de hoeveelheid zonnepanelen die je op het dak kunt ketsen, da's toch meer iets voor tech-savvy tweakers

Mijn ervaring over wat kopers graag willen heb ik puur uit een dozijn programma's bijv. Huizenjacht, maar ik heb het idee dat er globaal twee groepen zijn. Mensen die een moderne woning willen en mensen die een jaren 30 woning willen (jaren 30 staat in dit geval voor oudere woningen).

Het is knus of praktische ruimte, oude elementen of moderne bouw, etc.

[EXX]

Senor Sjon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 14:24:
Is het niet eerder opschonen van Funda en het verwijderen van failliete makelaars? Ik kom steeds vaker huizen meerdere keren tegen bij meerdere makelaars.

Ondertussen een veel interessanter grafiekje gevonden, grappig is ook dat je elke keer de dip van de bouwvak ziet:
...

Presto, de hele afzetmarkt in praktisch één grafiek. Alles wat indirect met de woningmarkt te maken heeft, heeft het heel zwaar.

Oplossing van de NVB: de overheid/belastingbetaler moet maar met subsidie en steun over de brug komen. Hou toch eens op zeg: de belastingbetaler moet al voor alles en nog wat opdraaien, en heeft het met stijgende lasten al moeilijk genoeg. Hou dus eens op met al dat gezeur om starterssubsidie hier en BTW verlaging daar.

[Señor Sjon]

Leuk die getallen.

Maar de bouwer moet ze betalen en heeft er geen financieel voordeel van. Een koper ziet alleen een huis dat 10k duurder is en ziet zijn luxe keuken vervliegen tot een Ikea keuken. Dus kijkt hij ergens anders waar hij wel die keuken erin kan zetten. In de hypotheek wordt er geen rekening mee gehouden als een woning extra energiezuinig is. In dat opzicht wordt nieuw- en bestaande bouw redelijk gelijkgesteld, terwijl de netto maandlasten voor de gebruiker rustig 150-200 euro per maand kunnen verschillen o.b.v. energie.

Hetzelfde probleem is bij huurwoningen. De eigenaar (verhuurder) moet de investering doen, maar hij draagt niet de baten van de lagere energielasten.

En in de EPC kan je een heel dak van zonnepanelen maken, maar zonder aanvullende maatregelen is dat niet genoeg. Het is een combinatie van bouwkundige en installatietechnische maatregelen die je nodig hebt om die score te halen tegen een beetje te betalen prijs.

En woningen worden gekozen op:
1. locatie
2. locatie
3. locatie


Edit:
@EXX
Weet hoeveel mensen hiermee een baan kunnen houden welke ook consument zijn. Die geven de economie een hogere boost dan de kosten die je maakt. Als er 3000 woningen meer dan nu gebouwd worden, dan levert dat een boel BTW op, de gemeentes verkopen weer grond en hebben weer meer OZB inkomsten. Daardoor hoeft voor de rest de belasting minder verhoogd te worden.

[ Voor 15% gewijzigd door Señor Sjon op 11-01-2012 15:15 ]

[RemcoDelft]

Maasluip schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 14:49:
[...]

voor 7-10k leg je 3.5-5 kWp aan zonnepanelen op je dak, inclusief volledige aanleg van de installatie. Dat is voor een normaal gezin al het hele stroomverbruik. Goed, het gasverbruik voor verwarming is nog wel 4x zoveel, maar me dunkt dat je op die manier toch veel eenvoudiger een besparing realiseert.

Mag dit eigenlijk worden meegeteld voor de EPC? Zo heb ik hier een zonneboiler op dak, waarmee ik 's zomers wat gas bespaar (maar 's winters doet het vrijwel niets). Het lijkt me redelijk als "actieve besparing" in mindering mag worden gebracht op nog dikkere isolatie o.i.d.

Senor Sjon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 14:24:
Ondertussen een veel interessanter grafiekje gevonden, grappig is ook dat je elke keer de dip van de bouwvak ziet:

[afbeelding]
NVB, verkochte nieuwbouw woningen per maand

Het valt me nu pas op dat de eerste "dip" al in 2000 begon, toen de prijsstijgingen nog maximaal waren.

[Señor Sjon]

Dat was de internetbubbel die lek ging. Rond 2003 had je de bouwfraude, daarna stijgt het weer om daarna een landing te maken.

[EXX]

Senor Sjon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 15:12:
Weet hoeveel mensen hiermee een baan kunnen houden welke ook consument zijn. Die geven de economie een hogere boost dan de kosten die je maakt. Als er 3000 woningen meer dan nu gebouwd worden, dan levert dat een boel BTW op, de gemeentes verkopen weer grond en hebben weer meer OZB inkomsten. Daardoor hoeft voor de rest de belasting minder verhoogd te worden.

Eerlijk gezegd geloof ik daar niets van. Er wordt geen geld uit het niets gemaakt, dus het moet ergens vandaan komen.

[MBV]

Juist bij huizen wordt er geld uit niets gemaakt. De bank maakt van 100k spaargeld 5 hypotheken van 300k.

[EXX]

Ja, als de banken geld uitgeven wel ja. Maar als de overheid extra subsidie gaat verstrekken niet, dat is taxpoet.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 15:17:
[...]

Mag dit eigenlijk worden meegeteld voor de EPC? Zo heb ik hier een zonneboiler op dak, waarmee ik 's zomers wat gas bespaar (maar 's winters doet het vrijwel niets). Het lijkt me redelijk als "actieve besparing" in mindering mag worden gebracht op nog dikkere isolatie o.i.d.


[...]

Het valt me nu pas op dat de eerste "dip" al in 2000 begon, toen de prijsstijgingen nog maximaal waren.

De EPC is alleen voor nieuwbouw volgens NEN 5128 (woningen) tot 1-1-2012; daarna NEN 7120 (EPG). Dit is geloof ik alweer uitgesteld, omdat de bijbehorende software nog geen constante resultaten geeft.

Een EPC berekening is veel complexer dan een energielabel. De gebruiker is de bepalende factor en dat is ook het manco van deze berekening aangezien ze uitgaan van genormaliseerd verbruik en gebruik.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 15:46:
[...]
Een EPC berekening is veel complexer dan een energielabel. De gebruiker is de bepalende factor en dat is ook het manco van deze berekening aangezien ze uitgaan van genormaliseerd verbruik en gebruik.

Is dat zo'n berekening die compleet naar de knoppen gaat zodra iemand (of zelfs z'n buren) z'n badkamer- en slaapkamerraam de hele winter open laat staan? Tussenmuren/vloeren isoleren vrijwel niet.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 15:47:
[...]

Is dat zo'n berekening die compleet naar de knoppen gaat zodra iemand (of zelfs z'n buren) z'n badkamer- en slaapkamerraam de hele winter open laat staan? Tussenmuren/vloeren isoleren vrijwel niet.

Jup. Ook de kachel warmer zetten (vrouwen...) heeft een negatieve invloed. Een installatie wordt op normtemperaturen ingeregeld en daarop wordt het te verwachten gebruik ook uitgerekend.

Uit de regels van het GIW:
a. Voor de volgende ruimten, voor zover daarin door de ondernemer een verwarmingselement is geplaatst 4) , dient de te behalen en te handhaven temperatuur tenminste te zijn:
• verblijfsgebied in de zin van het Bouwbesluit dat niet is ingedeeld in verblijfs-, verkeers- en/of bergruimten: 20°C
• verblijfsruimten in de zin van het Bouwbesluit, zoals woonkamer, overige kamers en keuken: 20°C
• verkeersruimten in de zin van het Bouwbesluit, zoals gang, hal, trap en overloop: 15°C
• open zolder: 15°C
• toiletruimte: 15°C
• douche- en/of badruimte: 22°C
• inpandige bergruimte: 15°C


De huidige woningen hebben met de goede isolatie en kierdichting trouwens meer het probleem van oververhitting. Bij zoninval kan de warmte niet weg. Hierdoor gaan mensen airco's plaatsen wat de hele EPC teniet doet.

[Spotmatic]

Inderdaad, jammer dat er niet zoiets bestaat als variabele isolatie. Veel in de winter, minder in de zomer. Ons huis is niet supergoed geïsoleerd en verbruikt wat meer dan een nieuwbouwwoning, maar in de zomer is het er perfect uit te houden.

[ephymerous]

nare man schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 14:54:
Mijn inschatting is dat voor heel veel mensen de hoeveelheid glas-in-lood ruitjes, paneeldeuren en mooie plafondlijsten een stuk belangrijker zijn dan de hoeveelheid zonnepanelen die je op het dak kunt ketsen, da's toch meer iets voor tech-savvy tweakers

Onzin , deze "Tweaker" wil graag voor-oorlogs, kamer-ensuit, glas in lood, paneeldeuren, ik vind het prachtig. Vroeger was materiaal duur en arbeid goedkoop. Nu het andersom is wordt er veel efficienter gebouwd en dat zie je gewoon terug in vormen en afwerking

Daarbij kan glas-in-lood ook gewoon aan beide kanten voorzien worden van een ruit en is het niet veel minder geïsoleerd dan regulier dubbel glas

Een jaar terug heb ik met mijn vader eens berekend wanneer een zonneboiler zich terug verdient... ervan uitgaande dat het ding niet onderhouden hoeft te worden was dat pas na een jaar of 7, De rendementen worden steeds beter. Op het moment dat die dingen zich in 2/3 jaar terug gaan verdienen wordt het "booming"

[ Voor 16% gewijzigd door ephymerous op 11-01-2012 16:11 ]

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 16:02:
[...]
De huidige woningen hebben met de goede isolatie en kierdichting trouwens meer het probleem van oververhitting. Bij zoninval kan de warmte niet weg. Hierdoor gaan mensen airco's plaatsen wat de hele EPC teniet doet.

Ik zou zeggen plaats een zonnescherm. Dat doet me hieraan denken: ik zie regelmatig dat mensen 's winters hun zonnescherm naar beneden doen, omdat de lage zon naar binnen straalt... Een enorme verspilling van gratis warmte natuurlijk! Ik heb wel eens zitten denken aan een "gestuurd" spiegelsysteem: een dakkoepel in combinatie met een spiegel die 's winters de (bijna horizontale zonnestraling) zo naar binnen knalt

Spotmatic schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 16:07:
Inderdaad, jammer dat er niet zoiets bestaat als variabele isolatie. Veel in de winter, minder in de zomer. Ons huis is niet supergoed geïsoleerd en verbruikt wat meer dan een nieuwbouwwoning, maar in de zomer is het er perfect uit te houden.

In de zomer heb je ook voordeel van isolatie: bakstenen worden al snel 50 graden of meer in de zon. Alleen die ramen verpesten het

ephymerous schreef op woensdag 11 januari 2012 @ 16:08:
[...]
Een jaar terug heb ik met mijn vader eens berekend wanneer een zonneboiler zich terug verdient... ervan uitgaande dat het ding niet onderhouden hoeft te worden was dat pas na een jaar of 7, De rendementen worden steeds beter. Op het moment dat die dingen zich in 2/3 jaar terug gaan verdienen wordt het "booming"

Ik vind de zonneboiler tegenvallen: 's zomers is-ie zelfs als-ie 80 graden geweest is na 2 keer douchen alsnog leeg/koud. De ketel moet alsnog z'n warmhoudtemperatuur aanhouden (en is veel minder geisoleerd dan de zonneboiler ==> daar zou ook winst te halen zijn door de ketel gewoon 10 cm groter te maken!), het warme water van de zonneboiler moet eerst naar de ketel (en dus weer een meter koude leiding), en bovenal: de weken dat het ding echt warm is, ben je zelf op vakantie!

[Señor Sjon]

Zonneschermen of screens worden ook tegenwoordig steeds meer meegenomen. Bij de nieuwe norm is oververhitting ook iets wat je echt moet voorkomen. In de oude norm was dit alleen een kanttekening.

Mensen zijn ook niet slim. Ze gooien hun huis open als het warm is, dus vermengt de warme buitenlucht zich met de koelere binnenlucht en breng je dus warmte naar binnen. Je kan beter in de zomer je deuren overdag dichthouden en 's nachts ventileren om zo de koelere lucht van de nacht binnen te krijgen.

Spiegel in lichtkoepel gaat niet echt werken. De helft van de tijd kan ie de bewoners verblinden. Je hebt al zaken als solartubes, maar daar ben ik niet echt kapot van. Op de bouwbeurs zag het er ook vrij gammel uit.

De technische levensduur is ~75 jaar voor een woning. Constructeurs rekenen met 50 jaar, want normen gaan ook niet verder dan dat. Technische installaties hebben een maximale levensduur van 15 jaar. Daarna is er een technisch veel betere vervanger of is ie gewoon stuk. Ikzelf isoleer projecten zoveel mogelijk en ga dan pas over op installaties. Je moet de koper een monkey-proof systeem geven met zo min mogelijk eigen onderhoud. WTW installaties hebben echt een handleiding en 2x per jaar minimaal filters wisselen. Dat zijn allemaal extra kosten waarmee je een bewoner niet op wil zadelen. Buiten dat, echt gezond zijn die systemen in de regel ook niet.

[mux]

Maar de reden dat - in nieuwbouwwoningen - juist steeds meer warmteterugwinning, warmtepompen, zonnecollectoren, PV-panelen en grondwarmtepompen worden gebruikt (systemen met een beperkte levensduur, in tegenstelling tot het veel robuustere isoleren en passief ventileren), is dat de energienormen inmiddels zodanig strikt zijn dat je bijna geen winst meer kunt maken met conventionele warmtebesparing. Ondertussen is nog steeds het gasverbruik (in joules) veel hoger dan het elektriciteitsverbruik in een gemiddeld huis, en wordt vanuit zowel de regering als vanuit kenniscentra op het gebied geadviseerd om noodzakelijke energiebesparing zoveel mogelijk op warmte te richten.

Dus je kunt er eigenlijk niet omheen; je hebt niet meer de keuze OF je een actief ventilatie/warmteterugwinnings/etc.-apparaat moet neerzetten in een nieuwbouwhuis, hoogstens welke. En dan wordt vaak gewoon voor de goedkoopste optie gekozen.

Er zijn prachtige, high-tech systemen met zeer lange levensduur en hoge gebruiksvriendelijkheid (CO₂- en vochtsensoren die ventilatie aansturen, actieve warmteregulerende ramen (met een coating die als een lcd-scherm de zon kan absorberen aan de binnenkant of juist de buitenkant en op die manier warmte kan reguleren), etc. etc. Dat zijn echter nog duurdere maatregelen dan een lawaaimakende WTW...

[Señor Sjon]

Klopt.

De gemiddelde koper kiest altijd voor de goedkope van de twee woningen. Dus om te concurreren, moet je het goedkope systeem nemen. Helaas is dat de realiteit.

Even hak op tak:

http://www.vng.nl/smartsite.dws?id=59982&it=3
De OZB blijft nog wel even stijgen... hierbij de spilzucht van de VNG om dit maar te blijven verhogen boven de inflatie uit.

[MBV]

Dat heeft niks met de VNG te maken. De centrale overheid stuurt de afhandeling van allerlei wetten naar de gemeente toe (bijstand etc) zonder de gemeenten daar extra geld voor te geven. Dus de centrale overheid geeft in theorie minder uit. In de praktijk werkt dat natuurlijk anders

[Señor Sjon]

Dus de woningbezitter mag dat gaan oplossen... fijn...