Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[pingkiller]

Dit topic heeft een TS nodig waarin alle feiten en argumenten worden genoemd, want nu komen steeds dezelfde punten terug.
Kopen gebeurd niet alleen omdat men graag een huis bezit. Het is in de randstad ook de enige manier om betaalbaar te wonen. Voor een huis met een netto hypotheek van 650 euro p/m betaal je 1100+ euro p/m als je het moet huren(binnen de ring in Amsterdam althans). En daar krijg je dan 50-60 m2 voor. Dit gat wordt mede veroorzaakt door het feit dat huizenprijzen worden opgedreven door de HRA, maar verhuurders van vrijesector huizen niet gebruik kunnen maken van de HRA.

[Verwijderd]

kenneth schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 11:28:
En een kutleven.

En hoe denk je dat een stel met 50k onderwaarde en een studieschuld van 30k per persoon in het leven staat? Dat is een situatie waar je de komende decennia niet meer uit gaat komen.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 11:58:
[...]

En hoe denk je dat een stel met 50k onderwaarde en een studieschuld van 30k per persoon in het leven staat? Dat is een situatie waar je de komende decennia niet meer uit gaat komen.

Net als bij de vorige reactie schort het hevig aan de feiten en analyse, want het klopt gewoon niet wat er gesteld wordt.

Een stel met een dergelijke studieschuld heeft een verdiencapaciteit die begint met ca 60k (2x modaal) welke veelal in een aantal jaar (ca 5-10) oploopt tot minimaal 90k (3x modaal). Als je met een dergelijke verdiencapaciteit geen 110k kunt terugbetalen in een aantal jaar dan doe je iets goed fout of treft groot ongeluk.

(En ja, veel lenen voor een studie die geen verdiencapaciteit oplevert is ook goed fout.)

[evleerdam]

Met 30k pp studieschuld krijg je niet zo snel een hypotheek, dus die situatie zal zich niet snel voordoen?

Opzich is het dan nog geen probleem, gewoon niet verhuizen de komende 10 jaar en netjes aflossen

Of beter nog dan aflossen is een bankspaar hypotheek, zodat de overheid lekker mee kan betalen aan je misère

[Bartjuh]

Rukapul schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 12:06:
[...]
Een stel met een dergelijke studieschuld heeft een verdiencapaciteit die begint met ca 60k (2x modaal) welke veelal in een aantal jaar (ca 5-10) oploopt tot minimaal 90k (3x modaal). Als je met een dergelijke verdiencapaciteit geen 110k kunt terugbetalen in een aantal jaar dan doe je iets goed fout of treft groot ongeluk.

(En ja, veel lenen voor een studie die geen verdiencapaciteit oplevert is ook goed fout.)

Je kan toch ook filosofie en geschiedenis hebben gestudeerd i.p.v. bèta of geneeskunde...?

Een gemiddelde filosofie-student verdient na zijn studie niets meer dan een bouwvakker.

[kenneth]

Verwijderd schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 11:58:
[...]

En hoe denk je dat een stel met 50k onderwaarde en een studieschuld van 30k per persoon in het leven staat? Dat is een situatie waar je de komende decennia niet meer uit gaat komen.

Alsof de keuze beperkt is tot uitkeringtrekker in Heerlen of koper met 50k onderwaarde.

Natuurlijk is 50k onderwaarde niet wenselijk maar mijn punt is juist dat er nog heel veel bandbreedte zit tussen die twee uitersten.

For the record: liever dikke onderwaarde en studieschuld én een leven dan wegrotten in een achterstandswijk met een uitkering.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 12:06:
(En ja, veel lenen voor een studie die geen verdiencapaciteit oplevert is ook goed fout.)

Wat een onzin. Precies de fout die het kabinet maakt door louter te kijken naar de financiële aspecten die studeren met zich meebrengt. Brengt het niets op, dan is het per definitie fout.

Feit is, dat studeren nu eenmaal veel geld kost en dat mensen hiervoor geld móeten lenen om te kunnen studeren. Dus ook voor studies die wellicht geen verdiencapaciteit opleveren, zoals muzikale studies of kunststudies. Verrijking van de maatschappij op cultureel gebied mag van mij best geld kosten.

[Rukapul]

Het blijft vanuit het oogpunt van de lenende student fout, want het is geen terugverdienende investering.

Het perspectief vanuit de overheid zou anders moeten zijn, maar daarover heb ik geen uitspraken gedaan.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 12:22:
Het blijft vanuit het oogpunt van de lenende student fout, want het is geen terugverdienende investering.

Nee, het brengt geen geld op als je muziek gaat schrijven of schilderijen maakt.

Misschien moeten we maar gewoon helemaal kappen met dergelijke studies, óf deze gewoon helemaal gratis maken. Want het is geen terugverdienende investering als het geen €'s oplevert.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 12:25:
Nee, het brengt geen geld op als je muziek gaat schrijven of schilderijen maakt.

Volgens mij gaat er genoeg geld om in de muziekindustrie en de kunst.
Dat dit niet bij de artiest of kunstenaar terecht komt is niet altijd waar. Ken genoeg voorbeelden waar het wel bij de juiste personen terecht komt. En eigenlijk veel te veel. Meer dan ze kunnen handelen.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 12:06:
[...]

Net als bij de vorige reactie schort het hevig aan de feiten en analyse, want het klopt gewoon niet wat er gesteld wordt.

Als je met een dergelijke verdiencapaciteit geen 110k kunt terugbetalen in een aantal jaar dan doe je iets goed fout of treft groot ongeluk.

Niemand in Nederland die moet lenen voor een studie/huis kan een in aantal jaar(dat impliceert 2 of 3) een schuld van 110k terug betalen.

Het schort bij jou juist extreem aan feiten en analyse. Misschien wordt het tijd om een mod op dit topic te zetten die zelf niet op de top van de markt heeft gekocht.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 12:18:
Feit is, dat studeren nu eenmaal veel geld kost en dat mensen hiervoor geld móeten lenen om te kunnen studeren. Dus ook voor studies die wellicht geen verdiencapaciteit opleveren, zoals muzikale studies of kunststudies. Verrijking van de maatschappij op cultureel gebied mag van mij best geld kosten.

We gaan een beetje ot, maar toch: we kunnen simpelweg niet allemaal "kunstenaar" zijn.

[Rukapul]

Dat laatste argument doet er m.i. niet eens zoveel toe. Kern van de zaak is dat het niet rationeel is om als prive persoon 30k schuld (uit stelling hierboven) op je te laden voor een studie zonder dekking van de kosten ongeacht of die dekking uit verdiencapaciteit, goed verdienende partner, lang hard werken, lagere levensstandaard, beurs of een bijdrage van de overheid bestaat. Deze redenatie volgend kan er nooit sprake zijn van kutleven (uit stelling hierboven) volgen, want er heeft een gedegen overweging, afweging en keuze aan ten grondslag gelegen (of moeten liggen).

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 12:30:
Niemand in Nederland die moet lenen voor een studie/huis kan een in aantal jaar(dat impliceert 2 of 3) een schuld van 110k terug betalen.

Het schort bij jou juist extreem aan feiten en analyse. Misschien wordt het tijd om een mod op dit topic te zetten die zelf niet op de top van de markt heeft gekocht.

Jij maakt er 2 a 3 jaar van... Dat zegt hij nergens hoor.

Hij heeft wel een punt, als je van 60k inkomen naar 90k klimt kun je redelijk vlot sparen...
Je kunt alles al betalen van die 60k, dus de 30k extra moet je kunnen sparen. Daar gaat natuurlijk wel belasting vanaf, maar 15k netto per jaar zet best wel zoden aan de dijk!

In 7 jaar heb je 105k
En de door jou gestelde 50k heb je in iets meer dan 3 jaar bijeen... Heb je toch nog jouw definitie van "een paar jaar".

[Xanaroth]

Rukapul schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 12:39:
Dat laatste argument doet er m.i. niet eens zoveel toe. Kern van de zaak is dat het niet rationeel is om als prive persoon 30k schuld (uit stelling hierboven) op je te laden voor een studie zonder dekking van de kosten ongeacht of die dekking uit verdiencapaciteit, goed verdienende partner, lang hard werken, lagere levensstandaard, beurs of een bijdrage van de overheid bestaat. Deze redenatie volgend kan er nooit sprake zijn van kutleven (uit stelling hierboven) volgen, want er heeft een gedegen overweging, afweging en keuze aan ten grondslag gelegen (of moeten liggen).

Totaal onrealistisch, geen enkele 15/16/17 jarige tiener staat bij dergelijke gevolgen stil. Ze kijken enkel naar wat ze leuk vinden of (een handjevol dat meestal de studie niet red door desinteresse) wat goed verdient.

Deze staan totaal niet stil bij gevolgen van studieschuld na de studie (wat is de 4-5 tientjes per maand nou) of rationele besluiten. De tienerjaren staan juist bekend om het irrationele en de (meestal beschamende) herinneringen die je eraan overhoudt. Dat is, als je je wat kan herinneren na die 10+ biertjes.

Nee, daar wordt totaal niet bij stilgestaan tot na de studie het eerste loon binnenkomt en de studie brief (van duwo nu?) binnenkomt.


Maar dat valt ook op te maken uit de vele verhalen en artikelen over jeugd die rustig 10k tot wel 25k schuld heeft voordat de studie is afgerond of zelfs persoonlijk failliet gaan voor hun 30e. En dat brengt ons terug bij de huidige crisis en het opstapelen van schulden.


Daarbij, al eens gerekend aan een beetje WO-master (zoals chirurg) die makkelijk 10 jaar kan duren? Dan heb je alleen al 6 jaar lang de 3000 euro boete -> sta je al op 18k schuld zonder alle overige kosten dus die schuld scenario's worden enkel erger.

[ Voor 15% gewijzigd door Xanaroth op 31-10-2011 13:13 ]

[Verwijderd]

dfrenner schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 12:42:
Hij heeft wel een punt, als je van 60k inkomen naar 90k klimt kun je redelijk vlot sparen...

Een modaal inkomen is 33.000 euro bruto. Netto 22.000 euro. Een modaal gezinsinkomen is iets van 1.5 keer modaal dus 33.000 netto(50.000 bruto) per jaar. Hoe iemand op 90k komt is mij een raadsel, zal alleen op uitzonderlijke gevallen van toepassing zijn. En dan nog zal die 90k zeker niet in 'een aantal' jaren salarisgroei ter beschikking staan om af te lossen. Oftewel, een extreem gebrek aan feiten en analyse.

[Verwijderd]

dfrenner schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 12:29:
[...]


Volgens mij gaat er genoeg geld om in de muziekindustrie en de kunst.

Je hebt het over topartiesten en grote platenmaatschappijen. Ik heb het over de studenten kunstliteratuur, conservatorium en andere studies die niet 1, 2, 3 een vette winstgevende baan op zullen leveren om zo die (veel te dure) studies terug te betalen. En dan moet je bijvoorbeeld ook niet tijdens je studie per ongeluk ziek worden, want dan komt er nog eens €3000,- bovenop. Wat een waanzin.

Dat dit niet bij de artiest of kunstenaar terecht komt is niet altijd waar. Ken genoeg voorbeelden waar het wel bij de juiste personen terecht komt. En eigenlijk veel te veel. Meer dan ze kunnen handelen.

Afgezien van de drogredenen: Dus omdat er sommige artiesten/kunstenaars zijn die teveel verdienen, geldt dit ook voor alle artiesten/kunstenaars?

Ik heb het niet over subsidies verstrekken aan mensen die lekker op belastinggeld kunnen gaan teren en vervolgens niet zoveel aan kunst doen, maar over het werkelijk stimuleren van kunst en literatuur. Wat we namelijk zo langzamerhand aan het vergeten zijn, is dat ook op niet-financiële wijze er een bijdrage kan worden geleverd aan de maatschappij. Niet alles is een winst/omzet/investering verhaal IMHO.
Off-topic, absoluut. Maar laten we ons niet verkijken op de leukere dingen van het leven.

[kenneth]

Myrdreon schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 13:09:
[...]


Totaal onrealistisch, geen enkele 15/16/17 jarige tiener staat bij dergelijke gevolgen stil.

Gelukkig hebben de meeste tieners (verstandige?) ouders die hun kind begeleiden op weg naar een zelfstandige plek in de maatschappij ...

En los daarvan: Rukapul zegt expliciet dat hij het puur vanuit de student bekijkt, hij zegt niet dat dat de enige factor is. De overheid kan (moet m.i.) een rol in hebben door (flink) bij te dragen, te voorzien in voordelige leningen, enz.

Nee, daar wordt totaal niet bij stilgestaan tot na de studie het eerste loon binnenkomt en de studie brief (van duwo nu?) binnenkomt.

Duwo doet studentenhuisvesting, DUO doet studentenleningen

Daarbij, al eens gerekend aan een beetje WO-master (zoals chirurg) die makkelijk 10 jaar kan duren? Dan heb je alleen al 6 jaar lang de 3000 euro boete -> sta je al op 18k schuld zonder alle overige kosten dus die schuld scenario's worden enkel erger.

6 jaar? Is het niet pas na nominaal + 1 jaar? Waardeloze regeling, dat terzijde.

[TrailBlazer]

kenneth schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 13:21:
[...]
Gelukkig hebben de meeste tieners (verstandige?) ouders die hun kind begeleiden op weg naar een zelfstandige plek in de maatschappij ...

ik denk dat dit een grote overschatting is zeker op financieel gebied.

Ik beschouw mijn ouders als verstandig maar ik kan me niet echt een financiele opvoeding herinneren. Het enige wat ik me kan herinneren is: Het enige waar je voor mag lenen is een huis en koop geen huis op twee salarissen. Iets waar ik me wel aan heb gehouden trouwens.

[McVirusS]

Verwijderd schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 13:11:
[...]

Een modaal inkomen is 33.000 euro bruto. Netto 22.000 euro. Een modaal gezinsinkomen is iets van 1.5 keer modaal dus 33.000 netto(50.000 bruto) per jaar. Hoe iemand op 90k komt is mij een raadsel, zal alleen op uitzonderlijke gevallen van toepassing zijn. En dan nog zal die 90k zeker niet in 'een aantal' jaren salarisgroei ter beschikking staan om af te lossen. Oftewel, een extreem gebrek aan feiten en analyse.

Mag toch hopen dat je met 50k studieschuld wel een opleiding hebt gedaan waarmee je 2 tot 3 keer modaal gaat/kan verdienen.

[Verwijderd]

McVirusS schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 13:50:
[...]


Mag toch hopen dat je met 50k studieschuld wel een opleiding hebt gedaan waarmee je 2 tot 3 keer modaal gaat/kan verdienen.

Mijn vriendin heeft 50k studieschuld en is werkloos filosoof. Toch is ze blij dat ze die opleiding heeft gedaan. Als je gamma of beta bent is het misschien niet zo goed voor te stellen, maar er zijn mensen die gewoon een kunstzinnige, filosofische of anderszins 'zachte' opleiding moeten doen, omdat dat nu éénmaal is waar ze het beste in zijn en waarbij ze zich goed voelen. Je kunt niet serieus menen dat iedereen maar een saaie studie rechten of bedrijfskunde moet doen, ook al worden ze daar doodongelukkig van (overigens ter informatie, mijn vriendin heeft geprobeerd rechten te doen, puur om den brode. Dat werkt dus niet.) Overigens drukt zij netto niet op de maatschappij: ik heb dan weer geen studieschuld en verdien 2.5x modaal, zodat het elkaar keurig in evenwicht houdt en alles netjes wordt terugbetaald.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 31-10-2011 14:01 ]

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 14:00:
Je kunt niet serieus menen dat iedereen maar een saaie studie rechten of bedrijfskunde moet doen, ook al worden ze daar doodongelukkig van (overigens ter informatie, mijn vriendin heeft geprobeerd rechten te doen, puur om den brode. Dat werkt dus niet.)

Dat meent denk ik ook niemand, zo zwart-wit is het natuurlijk allemaal niet. Je kunt immers ook niet menen dat iedereen maar kan doen wat ie het "allerleukste" vindt. Zouden we met zijn allen een strandtent openen, muzikant zijn of een duikschool beginnen.

Het is gewoon een afweging die je maakt. Je moet vooral doen wat je leuk vindt, maar daarbij wel alle plussen en minnen meenemen dus ook dat je een studieschuld krijgt die in principe linksom of rechtsom moet worden afgelost.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 14:00:
[...]


Mijn vriendin heeft 50k studieschuld en is werkloos filosoof. Toch is ze blij dat ze die opleiding heeft gedaan.

En toch heeft ze een vrij hoge (modaal+) verdiencapaciteit. Vrijwel elke WO-afgestudeerde heeft dat namelijk.

Als het er echt op aan zou komen dan kan die last weggewerkt worden zonder een extreem "kutleven" te hebben om nog even terug te grijpen op waarmee dit begon.

De echte pijnpunten liggen voornamelijk buiten het WO-gebied (waar het volladen met schuld gelukkig veel minder voorkomt, uitzonderingen daargelaten).

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 31-10-2011 14:58 ]

[kenneth]

Ik begon met de term kutleven en die sloeg op het feit dat je zogenaamd beter kan wegrotten als uitkeringtrekker wat m.i. pertinente onzin is zelfs al zou je slechts de keuze hebben tussen de rat race (hoge studie- en woonschuld) en de bijstand en zelfs dat is niet zo.

[ Voor 3% gewijzigd door kenneth op 31-10-2011 14:54 ]

[Rukapul]

En dat is mijn punt dus ook. Het opgeroepen beeld is eenvoudig te weerleggen, zelfs voor veel moeilijke gevallen.

[Don Quijote]

kenneth schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 11:28:
En een kutleven.

Ik heb (nog een paar maanden ) een studieschuld maar het was het me meer dan waard. En leuk én betaalbaar wonen in Den Haag (vrije huursector met je 1000 euro per maand voor 70m² ) is ook alleen op de koopmarkt mogelijk.

Je moet gewoon niet tot het uiterste willen gaan, je kan een heel eind gaan met verstandige schulden* voor het een destructieve rat race begint te worden.

* Studie, wonen en andere investeringen.

Leuk en betaalbaar wonen is in Den Haag ook zeker in huurmarkt mogelijk. Ik huur nu 75M2 in het populaire Zeeheldenkwartier voor 875 (inclusief GWL, Kabel).

Overigens ben ik het wel met je eens dat je ook niet te panisch over schulden moet doen, zeker een studieschuld is wat mij betreft geen enkel probleem. Een studententijd waarbij je veel leuke dingen hebt kunnen doen is iets waar je de rest van je leven plezier van hebt, dat het je uiteindelijk 20k kost lijkt mij een kleine investering.

[Xanaroth]

kenneth schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 13:21:
[...]
Gelukkig hebben de meeste tieners (verstandige?) ouders die hun kind begeleiden op weg naar een zelfstandige plek in de maatschappij ...

Dat klopt. Die ouders hebben ervaren hoe zwaar werken kan zijn en zeggen 'doe wat je leuk vindt, anders hou je het nooit 40 jaar vol'.

Resultaat is dus filosofische, kunstzinnige en muziekstudies waar wij maar al te graag van genieten in onze vrije tijd.

Of wie dacht je dat voor het grafische idee en orkestmuziek tijdens je games verzorgen, de techneuten?

[Packardhell]

evleerdam schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 12:06:
Met 30k pp studieschuld krijg je niet zo snel een hypotheek, dus die situatie zal zich niet snel voordoen?

Opzich is het dan nog geen probleem, gewoon niet verhuizen de komende 10 jaar en netjes aflossen

Of beter nog dan aflossen is een bankspaar hypotheek, zodat de overheid lekker mee kan betalen aan je misère

Studieschuld speelt geen rol bij het verkrijgen van een hypotheek. Het is een schuld welke niet wordt geregistreerd in Tiel en welke ook niet genoemd hoeft te worden bij een aanvraag van een lening of hypotheek.
Dat je er zelf rekening mee dient te houden is absoluut waar, want je zult het toch terug moeten betalen - zeker als je redelijk wat verdient.

[Verwijderd]

kenneth schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 14:54:
Ik begon met de term kutleven en die sloeg op het feit dat je zogenaamd beter kan wegrotten als uitkeringtrekker wat m.i. pertinente onzin is zelfs al zou je slechts de keuze hebben tussen de rat race (hoge studie- en woonschuld) en de bijstand en zelfs dat is niet zo.

Ik zeg niet dat bijstand in Delfzijl de voorkeur heeft boven studeren wat levenskwaliteit betreft alleen dat je dan minder enorme schulden hebt dan de WO'er met studieschuld(50k hierboven) en een huis dat dik onder water staat en nog steeds in waarde daalt. Daar kun je nauwelijks tegenop werken.

[Verwijderd]

Packardhell schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 15:41:
[...]


Studieschuld speelt geen rol bij het verkrijgen van een hypotheek. Het is een schuld welke niet wordt geregistreerd in Tiel en welke ook niet genoemd hoeft te worden bij een aanvraag van een lening of hypotheek.
Dat je er zelf rekening mee dient te houden is absoluut waar, want je zult het toch terug moeten betalen - zeker als je redelijk wat verdient.

Ik zie dat nog wel eens aangepast worden, het is natuurlijk raar dat een studieschuld van pakweg 20k niet eens registreerd wordt. Het zou al een stap zijn als ze de helft registreren.

[Verwijderd]

Heb niet alles gelezen maar je hoeft toch niet te lenen als student? Je krijgt een basisbeurs + uitwonenend als je niet meer thuis woont. Dat is tussen de 200 en 350 per maand dacht ik zo (afhankelijk van het inkomen van pa en ma) en nog zonder een lening. Als je daar gewoon een bijbaantje bij neemt dan wordt je studiegeld omgezet in een gift als je binnen 10 jaar afstudeert tenminste.

Ik ken zat studenten die te lui waren om te werken en maximaal leenden. En dat moet je natuurlijk ooit terug betalen maar dat weet je voordat je er aan begint. Ik heb zelf nooit geld van m'n ouders gehad maar zelf mijn studie en huur betaald en dat kan prima zolang je maar erbij werkt.

[MBV]

Dat is tegenwoordig standaard een lening, die wordt kwijtgescholden (als er niet teveel bezuinigd hoeft te worden dat jaar*). En een master-studie valt daar niet meer binnen: daar moet je verplicht voor lenen (en veel ook).

*) scarcastisch, maar gezien de maatregelen die dit jaar ingaan niet onvoorstelbaar meer

[TheJason]

Verwijderd schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 16:18:
Heb niet alles gelezen maar je hoeft toch niet te lenen als student? Je krijgt een basisbeurs + uitwonenend als je niet meer thuis woont. Dat is tussen de 200 en 350 per maand dacht ik zo (afhankelijk van het inkomen van pa en ma) en nog zonder een lening. Als je daar gewoon een bijbaantje bij neemt dan wordt je studiegeld omgezet in een gift als je binnen 10 jaar afstudeert tenminste.

Ik ken zat studenten die te lui waren om te werken en maximaal leenden. En dat moet je natuurlijk ooit terug betalen maar dat weet je voordat je er aan begint. Ik heb zelf nooit geld van m'n ouders gehad maar zelf mijn studie en huur betaald en dat kan prima zolang je maar erbij werkt.

Hangt heel erg van de studie af wat voor mogelijkheden je hebt om erbij te werken. Bij sommige zware studies is het bijna onmogelijk om er naast te werken door het aantal colleges en practica en tijden die om de 3 maand veranderen.

Qua kosten ben je al snel 300 euro huur incl kwijt, 100 euro per maand boodschappen, 100 euro per maand zorgverzekering, 100 euro per maand schoolgeld, 75 euro per maand abo voor sport, telefoon, aansprakelijkehids verzekering, inboedel en overige en 100 euro per maand voor kleding/fiets/pc e.d. Ik denk dat je vrij snel dus al op de 775 euro per maand aan kosten hebt.

Daarstaan dus als je ouders niet bijdragen 350 euro per maand aan stufi tegenover. Je hebt dus een tekort van 425 euro per maand.

Mocht je dus zware studie hebben gekozen waarbij een bijbaan eigenlijk niet te combineren valt dan moet je dat haast wel lenen. Of het geluk hebben dat je ouders je finincieel wat steunen.

En anders moet je als 20 jarige (voor het gemak minimum loon vanaf 23 jaar is €66,24 per dag) dus per week 13 uur werken bij je bijbaantje. Wat al lastig gaat als je bijvoorbeeld in de detailhandel werkt en ze alleen maar mensen accepteren voor de zaterdagen (8 uur) en koopavonden (3 uur).

Dus het hangt heel erg van de studie en financielle steun van de ouders af of studenten moeten lenen. Plus dat je uiteraard ook gewoon luie studenten hebt.

[Xanaroth]

Verwijderd schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 16:18:
Heb niet alles gelezen maar je hoeft toch niet te lenen als student? Je krijgt een basisbeurs + uitwonenend als je niet meer thuis woont. Dat is tussen de 200 en 350 per maand dacht ik zo (afhankelijk van het inkomen van pa en ma) en nog zonder een lening. Als je daar gewoon een bijbaantje bij neemt dan wordt je studiegeld omgezet in een gift als je binnen 10 jaar afstudeert tenminste.

Ik ken zat studenten die te lui waren om te werken en maximaal leenden. En dat moet je natuurlijk ooit terug betalen maar dat weet je voordat je er aan begint. Ik heb zelf nooit geld van m'n ouders gehad maar zelf mijn studie en huur betaald en dat kan prima zolang je maar erbij werkt.

Klinkt leuk, maar de gemiddelde kamer zit over die 350/maand heen.

Daarbij zitten nog de studiekosten van 1500/jaar, studieboeken etc en de eigen kosten (verzekeringen, eten/drinken, kleding, af en toe wat leuks doen etc). Al met al is dat nog eens 600/maand. Voor de meeste studenten valt daar niet tegenop te werken, als je rekening houdt met benodigde tijd voor de studie zelf, huiswerk en wisselende studietijden (waardoor je voor minder uren vast in kan tekenen). Enige optie die dan overblijft is lenen.
Wil je een jaartje buitenland? Tja, dan heb je ineens ook een werkvisum nodig en is lenen toch een stuk makkelijker.

Daarbij wordt enkel de eerste 4 jaar omgezet in een gift, en dat weer enkel als je op tijd afstudeerd. Dus vooral niet jaartje in een vereniging gaan zitten, vrijwilligerswerk doen of ernstig ziek worden. Dan moet je er nog niet aan denken dat bij bovenstaande rekensom er dus de langstudeerboete bijkomt.


Ow ja, en dan nog die verplichtje schooluitjes om wat te bekijken of te gaan onderzoeken met je weekend ov omdat je sweekends dacht naar huis te gaan. En misschien wil je nog iets leuks doen (wat tieners doen bijvoorbeeld; vakantie in de zomer). En tja, je kan ziek worden en daardoor paar keer loon missen.


Je zit vrijwel geforceerd aan een lening tenzij familie bijspringt en dat is dan nog het meest gunstige best-case scenario. Bovendien kan je niet zomaar dingen aanpassen financieel, dus voor bijvoorbeeld ziekte moet je van tevoren al een spaarpotje hebben. Gevolg is dat velen geld lenen 'just in case' door alle limitaties (maximum bedrag per maand, tijdsperiode tussen wijzingen) om problemen voor te zijn.

[simons]

Verwijderd schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 13:11:
[...]

Een modaal inkomen is 33.000 euro bruto. Netto 22.000 euro. Een modaal gezinsinkomen is iets van 1.5 keer modaal dus 33.000 netto(50.000 bruto) per jaar. Hoe iemand op 90k komt is mij een raadsel, zal alleen op uitzonderlijke gevallen van toepassing zijn. En dan nog zal die 90k zeker niet in 'een aantal' jaren salarisgroei ter beschikking staan om af te lossen. Oftewel, een extreem gebrek aan feiten en analyse.

Gelukkig, bovenstaande lijkt wel de enige met een gevoel voor realiteit. Bedragen vliegen hier over tafel alsof het niets is, schuld? ja joh als je 90K ophaalt ben je er zo vanaf. Tuurlijk als ik de lotto win ook. Dergelijke inkomens zijn weggelegd voor de happy few, en niet een soort vanzelfsprekendheid die hier lijkt te heersen.

[Rukapul]

simons schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 20:08:
[...]


Gelukkig, bovenstaande lijkt wel de enige met een gevoel voor realiteit. Bedragen vliegen hier over tafel alsof het niets is, schuld? ja joh als je 90K ophaalt ben je er zo vanaf. Tuurlijk als ik de lotto win ook. Dergelijke inkomens zijn weggelegd voor de happy few, en niet een soort vanzelfsprekendheid die hier lijkt te heersen.

De context was een "stel met [...] een studieschuld van 30k per persoon". Ergo 2x hoger opgeleid, redelijkerwijs zelfs WO. 90k / 2 / (12 + 1 + 1) = 3200 bruto per persoon na "een aantal jaar (ca 5-10)". Daar is niets onrealistisch aan.

edit:
Hoewel ik absoluut geen voorstander ben van (excessief) lenen, ben ik wel tegen veralgemeniseerde rampspoedverkondigingen zonder realistische cijfermatige basis. Gemiddeld genomen komt het prima op z'n pootjes terecht bij studie- en woningleningen in NL. Echter, lenen functioneert als hefboom beide kanten op. Bij meer lenen zal dus een groter - maar nog steeds klein - deel van de populatie wel met de negatieve consequenties geconfronteerd worden.

[ Voor 25% gewijzigd door Rukapul op 31-10-2011 20:59 ]

[Emgeebee]

Rukapul schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 20:32:
[...]

De context was een "stel met [...] een studieschuld van 30k per persoon". Ergo 2x hoger opgeleid, redelijkerwijs zelfs WO. 90k / 2 / (12 + 1 + 1) = 3200 bruto per persoon na "een aantal jaar (ca 5-10)". Daar is niets onrealistisch aan.

edit:
Hoewel ik absoluut geen voorstander ben van (excessief) lenen, ben ik wel tegen veralgemeniseerde rampspoedverkondigingen zonder realistische cijfermatige basis. Gemiddeld genomen komt het prima op z'n pootjes terecht bij studie- en woningleningen in NL. Echter, lenen functioneert als hefboom beide kanten op. Bij meer lenen zal dus een groter - maar nog steeds klein - deel van de populatie wel met de negatieve consequenties geconfronteerd worden.

Is het niet zo dat lenen bij DUO gepaard gaat met wat voordelen t.o.v bijvoorbeeld een bank?

Ten eerste sta je niet bij Tiel ingeschreven. Scheelt alweer een hoop als je een hypotheek aan wilt gaan. (Ok, dat is dan wéer meer schulden, maar m'n punt is duidelijk denk ik.)

Ten tweede heb ik wel eens gehoord dat aflossing per maand naar rato is. Dus wanneer je onder-modaal verdient, dan hoef je ook niet extreem veel af te lossen. Ik ken iemand die met een studieschuld van >30k zit en per maand 'slechts' iets van €200 aflost, dit omdat hij nu in de horeca werkt.

Ik heb nu zelf een 'aflos'-schuld van pak 'm beet €3000. Is veel geld als je het zo ziet, maar ook ik verwacht dat dat met m'n WO economie wel terug te verdienen valt. Nederlanders zijn niet voor niets optimistisch over hun eigen portemonne.

[Cheezus]

Tja, waarschijnlijk is ie dan wel 15 jaar lang 200 euro per maand kwijt aan z'n aflossing, dat zou ik toch wel vrij vervelend vinden.. Zelf heb ik tijdens m'n studie ook wat bijgeleend omdat ik te lui was om te werken, ik leende alleen niet meer dan nodig waardoor ik uiteindelijk een studieschuld had van 3,5k geloof ik. Na een jaartje werken heb ik het in 1 keer afbetaald toen ik moest beginnen met aflossen. Achteraf heb ik daar dus ook helemaal geen spijt van

[simons]

Rukapul schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 20:32:
[...]

De context was een "stel met [...] een studieschuld van 30k per persoon". Ergo 2x hoger opgeleid, redelijkerwijs zelfs WO. 90k / 2 / (12 + 1 + 1) = 3200 bruto per persoon na "een aantal jaar (ca 5-10)". Daar is niets onrealistisch aan.

Onrealistisch als zijnde een mogelijk scenario, ja kan, in mijn optiek is het geschetste eerder uitzondering dan regel. Gezinnen/stellen met een gezamelijk inkomen boven 60K bruto is een elite groepje. Weet niet wat het cbs aangeeft maar ik gok op een groep van max 15%
Kan me vreselijk vergissen maar ben wel benieuwd naar de cijfers.

[kenneth]

Gezinnen met een studieschuld van 2x 30k zijn ook een elitegroepje en daar ging het nou net om.

[Rukapul]

simons schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 23:06:
[...]


Onrealistisch als zijnde een mogelijk scenario, ja kan, in mijn optiek is het geschetste eerder uitzondering dan regel. Gezinnen/stellen met een gezamelijk inkomen boven 60K bruto is een elite groepje. Weet niet wat het cbs aangeeft maar ik gok op een groep van max 15%
Kan me vreselijk vergissen maar ben wel benieuwd naar de cijfers.

Maar wel logisch volgend uit de gegeven context van een dubbele studieschuld.

Overigens heeft 40% van de huishoudens een bruto inkomen van 60k of meer (cbs).

Nederland heeft een grote populatie van hoger opgeleiden die veelal bovenmodaal verdienen.

[Dark Matter]

Ik begrijp niet zo goed wat een duo schuld te maken heeft, met een huis dat op onderwaarde staat, buiten het feit dat dit je verhuis mogelijkheden enigzins beperkt.

Op het moment dat je een hypotheek aangaat weet je wat je maandelijkse hypotheeklasten plus duo betalingen zullen zijn. Of je huis vervolgens in waarde daalt of in waarde stijgt veranderd niets aan deze maandelijkse lasten.
In het ergste geval zul je dan tenminste +/- 15 jaar moeten blijven wonen waar je woont, totdat je duo betalingen zijn afgelopen. Hierbij zijn eventuele salarisstijgingen nog niet meegenomen.
En dat een woning 15 jaar lang veel minder waard blijft dan waarvoor je hem hebt gekocht is vrij onwaarschijnlijk.

De enige conclusie die je hieruit kunt trekken is dat je een woning zou moeten kopen waar je een jaar of 15 kunt blijven wonen, rekening houdend met het meest waarschijnlijke slechte scenario.
(geen salarisstijging en nog steeds een behoorlijke onderwaarde)
Je kunt natuurlijk ook werkeloos of invalide worden, maar dat doet voor deze discussie niet ter zake.

Mocht je ervoor gekozen hebben om te gaan huren ipv te kopen, tegen een bedrag gelijk aan de hypotheeklasten, dan sta je er na 15 jaar minder goed voor, vanwege de jaarlijkse huurstijging.

Onderwaarde is alleen van belang voor mensen die 'gedwongen' moeten verkopen en deze onderwaarde niet kunnen opvangen met eigen middelen.

[ Voor 5% gewijzigd door Dark Matter op 01-11-2011 07:47 ]

[mark de man]

Rukapul schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 23:24:
[...]

Maar wel logisch volgend uit de gegeven context van een dubbele studieschuld.

Overigens heeft 40% van de huishoudens een bruto inkomen van 60k of meer (cbs).

Nederland heeft een grote populatie van hoger opgeleiden die veelal bovenmodaal verdienen.

Grappig dat het over inkomens gaat, ik heb hier ook het gemiddelde inkomens van huishoudens en daar staat bij dat het gemiddelde inkomen van een huishouden met minimaal 1 kind dat ouder is dan 18 jaar 93.6K per jaar is. Is dat niet absurd hoog? Natuurlijk is dit een gemiddelde en gaat het om 623.000 duizend huishoudens, maar dat bedrag is toch enorm?

http://statline.cbs.nl/St...3-1711&HDR=G3,G2,T&STB=G1

[Motrax]

Dat is inderdaad bizar hoog. Wordt dat niet vertekend door de '1%' die meer dan een miljoen of iets dergelijks verdiend?

[Woy]

mark de man schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 09:19:
[...]


Grappig dat het over inkomens gaat, ik heb hier ook het gemiddelde inkomens van huishoudens en daar staat bij dat het gemiddelde inkomen van een huishouden met minimaal 1 kind dat ouder is dan 18 jaar 93.6K per jaar is. Is dat niet absurd hoog? Natuurlijk is dit een gemiddelde en gaat het om 623.000 duizend huishoudens, maar dat bedrag is toch enorm?

http://statline.cbs.nl/St...3-1711&HDR=G3,G2,T&STB=G1

Daar staat dan ook dat er in dat type gezin gemiddeld 3.3 mensen met een inkomen zijn. Dan is 93.6K opeens niet zo heel extreem meer, maar voor een gemiddelde lijkt het inderdaad wel hoog.

[Oscar Mopperkont]

Motrax schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 09:24:
Dat is inderdaad bizar hoog. Wordt dat niet vertekend door de '1%' die meer dan een miljoen of iets dergelijks verdiend?

Nouja, bizar hoog. Een paar met een kind van 18+ loopt al heel wat jaartjes rond op de arbeidsmarkt, dan is het helemaal niet gek dat er bovenmodaal wordt verdiend. Bovendien is het bij kinderen van die leeftijd ook nog eens zo dat de kans groter is dat beide ouders werken.

[Verwijderd]

Motrax schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 09:24:
Dat is inderdaad bizar hoog. Wordt dat niet vertekend door de '1%' die meer dan een miljoen of iets dergelijks verdiend?

Inderdaad, zonder te weten of de familie Brenninkmeijer nou wel of niet mee is gerekend zeggen deze statistieken niets. Lies, damn lies, and statistics.

Het gros in Nederland verdient zoveel dat na aftrek van de vaste lasten er nog een paar honderd euro zakgeld per maand overblijft. Dat is Nederland.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 09:35:
[...]

Het gros in Nederland verdient zoveel dat na aftrek van de vaste lasten er nog een paar honderd euro zakgeld per maand overblijft. Dat is Nederland.

Het gros in Amerika verdient zo weinig dat ze met twee banen nog niet eens in de eerste levensbehoeften kunnen voorzien. Da's de vrije wereld.

[Metro2002]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 09:36:
[...]


Het gros in Amerika verdient zo weinig dat ze met twee banen nog niet eens in de eerste levensbehoeften kunnen voorzien. Da's de vrije wereld.

Overdrijven is ook een kunst

[Xanaroth]

Het begrip 'huishouden' is inderdaad behoorlijk vertekend tegenwoordig. Heel veel mensen wonen tot 25/30e thuis omdat de wachtlijsten voor huur dermate hoog zijn (8-16 jaar is niet ongewoon in de randstad).

Particulier gaat vaak niet (het minimum van 4,5x huur [vanaf 650] verdienen lukt menige starter niet) en voor kopen zijn de eerste 3 jaar meestal 1-jarige flexcontracten voordat de werkgever over gaat naar vast.

Gevolg is veel huishoudens met 3 of 4 full-time in loondienst die het gemiddelde doet stijgen.


Hoewel een veel leuker crisisonderwerp het griekse referendum is. Ze gaan dus volksstemming houden over het wel of niet accepteren van de noodhulp (en daarbij horende eisen) of failliet gaan en terug naar de drachme.

[qadn]

Metro2002 schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 10:35:
[...]


Overdrijven is ook een kunst

Dat is niet overdreven.

[Rukapul]

Myrdreon schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 10:36:
Het begrip 'huishouden' is inderdaad behoorlijk vertekend tegenwoordig.

?

Heel veel mensen wonen tot 25/30e thuis omdat de wachtlijsten voor huur dermate hoog zijn (8-16 jaar is niet ongewoon in de randstad).
[...]
Gevolg is veel huishoudens met 3 of 4 full-time in loondienst die het gemiddelde doet stijgen.

Maximaal 8% van de huishoudens volgens dezelfde CBS cijfers. En dan zal die groep een flinke diversiteit aan achtergronden kennen om het zonder nadere onderbouwing toe te schrijven aan een enkele oorzaak zoals hierboven.

Hoewel een veel leuker crisisonderwerp het griekse referendum is. Ze gaan dus volksstemming houden over het wel of niet accepteren van de noodhulp (en daarbij horende eisen) of failliet gaan en terug naar de drachme.

voor een ander topic ja

[Xanaroth]

Rukapul schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 10:51:
[...]

?

[...]

Maximaal 8% van de huishoudens volgens dezelfde CBS cijfers. En dan zal die groep een flinke diversiteit aan achtergronden kennen om het zonder nadere onderbouwing toe te schrijven aan een enkele oorzaak zoals hierboven.

Dat de definitie kwa aantal verdieners niet meer zo vast staat als vroeger. Als je 4 verdieners neemt zit je zo op 120k bruto en dan zit iedereen nog wel onder modaal te werken en het geld van de 'jong volwassenen' zal echt niet richting het huishouden gaan. Het 'huishouden' verdient dan echter wel 120k voor de statistiek.
Oftewel, die statistiek is niet meer zo zwart/wit als vroeger en moet met wat korrels zout genomen worden.

[...]

voor een ander topic ja

Het is anders een direct gevolg van de crisis, en wat denk je dat een volledige afschrijving van de schulden (gevolg van faillisement) zal doen met de boekhouding van de staat en banken. Dan gaan we straks praten over hoe makkelijk en hoeveel geld je kon lenen halfwege 2011...

[ Voor 5% gewijzigd door Xanaroth op 01-11-2011 11:37 ]

[Verwijderd]

Wat je nu ziet is het langzaam leeg lopen van de huizen prijzen.
Maar vooral in steden is de vraag nog steeds giga hoog dus zal het niet zon vaart nemen...

[Verwijderd]

Het is ook heel erg afhankelijk van de plek en het soort huizen. Kijk je bijv. naar Rotterdam, waar ik woon, dan zijn er niet zoveel wijken die echt gewild zijn. Dit zijn eigenlijk alleen Blijdorp (voor de wat bescheidener starter), Kralingen-Oost (duurder) en Hillegersberg (kouwe kak). De rest is toch minder gewild cq. heeft een slechtere naam cq. bevat voonamelijk (zeer dure) particuliere huurwoningen.

Dat betekent dat de vraag in deze wijken structureel veel hoger is dan het aanbod, want er wordt ook niets bijgebouwd (allemaal bestermd stadsgezicht). De prijzen in Kralingen-Oost stijgen nog steeds, ondanks de crisis, hebben plaatselijke makelaars vastgesteld. De prijzen in Blijdorp zijn ook nog steeds constant: aan de meest gewilde straat (de Statensingel, waar ik woon), gaan de appartementen nog steeds als warme broodjes. Verkoop na 3-4 weken voor de vraagprijs is echt geen uitzondering.

Aan de andere kant zie ik ook dat in dorpen waar familie van me woont, waar je straten achtereen hebt met dezelfde rijtjeshuizen, niet echt in de buurt van werk, dat er soms wel 5-6 woningen te koop staan in een straat met 20 adressen, en allemaal langer dan een jaar. De daling is echt enorm veel groter in krimpregio's en plekken met weinig werk dan in de randstad.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 14:18:
De prijzen in Blijdorp zijn ook nog steeds constant: aan de meest gewilde straat (de Statensingel, waar ik woon), gaan de appartementen nog steeds als warme broodjes. Verkoop na 3-4 weken voor de vraagprijs is echt geen uitzondering.

En toch, ook aan de Statensingel staan er huizen lang te koop en dalen de (vraag)prijzen.

Volgens de website miljoenhuizen dalen de prijzen in de grote steden trouwens heel hard op dit moment(in tegenstelling wat er hier nu al een aantal weken wordt beweerd): jaar op jaar daling van 12% in Amsterdam en 14% in Rotterdam.

[Spotmatic]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 15:38:
[...]

En toch, ook aan de Statensingel staan er huizen lang te koop en dalen de (vraag)prijzen.

Volgens de website miljoenhuizen dalen de prijzen in de grote steden trouwens heel hard op dit moment(in tegenstelling wat er hier nu al een aantal weken wordt beweerd): jaar op jaar daling van 12% in Amsterdam en 14% in Rotterdam.

Tja, ik heb even gekeken hoe Ede ervoor staat. Maar die staat 4% in de plus, het afgelopen jaar. Terwijl de gemiddelde verkoopwaarde sinds 2008 met 19% is gedaald... Dus: wat wordt er precies gemeten?

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 15:38:
[...]

En toch, ook aan de Statensingel staan er huizen lang te koop en dalen de (vraag)prijzen.

Dat is ook wel een notoir dramapand Staat inderdaad al tijden te koop. Ouwe meuk, gaskachels, en nauwelijks buitenruimte.

[Verwijderd]

Spotmatic schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 15:45:
Tja, ik heb even gekeken hoe Ede ervoor staat. Maar die staat 4% in de plus, het afgelopen jaar. Terwijl de gemiddelde verkoopwaarde sinds 2008 met 19% is gedaald... Dus: wat wordt er precies gemeten?

Vraagprijzen misschien? De transactieprijs ligt tegenwoordig vaak wel onder de vraagprijs trouwens.

[Emgeebee]

Mensen houden hun vraagprijs ook te lang te hoog, met als gevolg dat huizen soms jarenlang te koop staan.

De echte klap komt zodra het (volgende?) kabinet begint met het geleidelijk stopzetten van de HRA. Huizenprijzen worden op dit moment kunstmatig hoog gehouden door die aftrekpost; mensen die eigenlijk een huis van waarde x niet kunnen betalen kunnen dat nu wel, met bijbehorende schuldenlast. Oftewel, daar waar vraag en aanbod samen komen ligt de prijs van een huis veel te hoog. Dat wordt nog eens een leuke 'schuldencrisis'.

Overigens, als je puur kijkt naar wat je met een huis eigenlijk koopt, dan is die hoge prijs niet te verklaren. Stenen, wat koper, likje verf, wat dakpannen en een lap grond. Die laatste verklaart dus waarom het in steden erg duur is, grond is schaars, maar voor de rest zie ik niet waarom er niet gewoon meer gebouwd wordt? Ik weet dat er vanuit Brussel en milieu-wetgeving restricties liggen op bouwen, maar verklaart dit genoeg om de complete opdroging van bijvoorbeeld de startersmarkt te verklaren? Iemand enig idee?

[Verwijderd]

Michielgb schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 16:54:
Mensen houden hun vraagprijs ook te lang te hoog, met als gevolg dat huizen soms jarenlang te koop staan.

De echte klap komt zodra het (volgende?) kabinet begint met het geleidelijk stopzetten van de HRA. Huizenprijzen worden op dit moment kunstmatig hoog gehouden door die aftrekpost; mensen die eigenlijk een huis van waarde x niet kunnen betalen kunnen dat nu wel, met bijbehorende schuldenlast. Oftewel, daar waar vraag en aanbod samen komen ligt de prijs van een huis veel te hoog. Dat wordt nog eens een leuke 'schuldencrisis'.

Dit zou alleen gelden als de HRA plotseling werd geïntroduceerd midden jaren '90. De HRA bestaat echter al veel langer. Op zich is juist dat je door de HRA meer kunt lenen dan zonder, maar die situatie was ook al aanwezig vóór de enorme prijsexplosie vanaf midden jaren '90, toen niemand nog zeurde en we allemaal nog een grachtenpand konden kopen.

Zoals ik al vaker heb betoogd, moeten er dus meer oorzaken zijn, maar toch blijven mensen altijd maar hangen aan de HRA die het allemaal heeft gedaan. Dat zal er wel mee te maken hebben dat de HRA een concreet, eenvoudig te preciseren verschijnsel is. en mensen graag willen geloven dat met het aanpakken van één steen uit het geheel, de volledige markt weer vlotgetrokken wordt. Dat daarbij een integrale herziening van het belastingstelsel nodig is, dat afschaffing van de HRA van de ene op de andere dag ons allemaal bakken met geld gaat kosten en de economie om zeep helpt, en dat ook zonder HRA we echt niet allemaal kunnen wonen waar we willen, wordt dan voor het gemak maar even vergeten. Het is nu éénmaal een emotionele discussie.

HRA afbouwen zal ongetwijfeld leiden tot een daling van de huizenprijzen - huizen kosten nu éénmaal wat mensen kunnen lenen, en door de HRA af te bouwen kunnen mensen minder lenen - maar de HRA is op zich niet de oorzaak van het huidige 'probleem'.

[ Voor 16% gewijzigd door Verwijderd op 01-11-2011 17:43 ]

[Cocytus]

Stijgende huizenprijzen komen door goedkoop geld. De onderliggende oorzaken van goedkoop geld zijn de hypotheekaftrek en daarnaast de alsmaar dalende rentes vanaf de piek eind jaren '70 en de opkomst van complexe derivaten (CDO's) en credit-default swaps, waarmee banken hun risico konden spreiden en afwentelen, eind jaren '80.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 17:39:
[...]
Dit zou alleen gelden als de HRA plotseling werd geïntroduceerd midden jaren '90. De HRA bestaat echter al veel langer. Op zich is juist dat je door de HRA meer kunt lenen dan zonder, maar die situatie was ook al aanwezig vóór de enorme prijsexplosie vanaf midden jaren '90, toen niemand nog zeurde en we allemaal nog een grachtenpand konden kopen.

De invloed van de HRA is direct gerelateerd aan het gebruik van de HRA. Je kan nog een subsidie hebben, maar als hij nauwelijks gebruikt wordt, is het effect nihil. Laat nou juist de hypotheekschuld (graadmeter voor gebruik HRA) gigantisch hard zijn gestegen sinds de jaren 90.


Zoals je kan zien is de invloed verzesvoudigd! Het geeft een soort positieve feedback, HRA -> hogere huizenprijzen -> meer aanspraak HRA om huis te bekostigen -> hogere huizenprijzen -> meer HRA nodig, etc etc

Dat werd vroeger onderdrukt door conservatieve banken en een bevolking dat nog zuinig kon leven en hoge schulden 'eng' vond. Er bestond nog zoiets als een aanbetaling. Die remmingen hebben we, en de banken, niet meer.

Uiteraard is het niet alleen de HRA, maar het is zeker een gigantische stimulans om zoveel mogelijk schulden aan te gaan. En we zien dat ook in de praktijk, Nederland staat op #1 op de lijst hypotheekschuld als % GDP, hoger dan de VS, hoger dan de UK, hoger dan Spanje, hoger dan Ierland. Die landen hebben niet zoiets als de HRA. Ook het IMF en Reuters hebben Nederland gewaarschuwd voor de HRA.

[kenneth]

Is dat uitstaand hypotheekbedrag al verrekend met spaardelen van hypotheken e.d?

[ Voor 6% gewijzigd door kenneth op 01-11-2011 19:30 ]

[Roenie]

kenneth schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 19:30:
Is dat uitstaand hypotheekbedrag al verrekend met spaardelen van hypotheken e.d?

De vraag is of dat je het moet verrekenen als je het hebt over de HRA. Immers, de HRA gaat over de schuld en heeft niets van doen met spaargelden die daar tegenover staan. Daarbij komt dat dit vermogen vaak vast zit in een spaarpolis.

Het ultieme signaal voor mij dat de HRA zijn doel helemaal voorbij is geschoten en onhoudbaar is, is dat mensen naast een schuld vermogen hebben, maar liever niet aflossen omdat ze dan HRA missen.

Als je dat tot je door laat dringen, dan kun je alleen maar concluderen dat de HRA als 'subsidie' failliet is.

[ Voor 6% gewijzigd door Roenie op 01-11-2011 20:01 ]

[ZeRoC00L]

Roenie schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 19:59:
Het ultieme signaal voor mij dat de HRA zijn doel helemaal voorbij is geschoten en onhoudbaar is, is dat mensen naast een schuld vermogen hebben, maar liever niet aflossen omdat ze dan HRA missen.

Het ultieme signaal was een aantal jaren geleden, toen je vrijwel onbeperkt je hypotheek kon verhogen, en van dat extra geld 'gewoon' kon shoppen (bijvoorbeeld een auto kopen).

[Verwijderd]

kenneth schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 19:30:
Is dat uitstaand hypotheekbedrag al verrekend met spaardelen van hypotheken e.d?

Het probleem is ook dat de spaartegoeden en overwaarde vooral bij de oudere generaties zitten en de hypotheekschulden vooral bij de jongere generaties.

[Jaspertje]

Bartjuh schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 19:27:
[...]
Dat werd vroeger onderdrukt door conservatieve banken en een bevolking dat nog zuinig kon leven en hoge schulden 'eng' vond. Er bestond nog zoiets als een aanbetaling. Die remmingen hebben we, en de banken, niet meer.

Is dit dat niet veel meer de rede van de stijging ipv de HRA ansich?

[Packardhell]

Packardhell schreef op dinsdag 06 september 2011 @ 10:47:
[...]


Even hier op terug komende. De grafiek laat zien dat er 321 miljard opgebouwd vermogen is tegen een hypotheekschuld van ca 620 miljard. De hypotheek schuld is een goeie 32% van de totale bezittingen. Wat de totale bezittingen zijn is mij niet geheel duidelijk. Ik vraag mij af wat de executiewaarde is van de onderpanden van alle hypotheken. Gemiddelde vrije verkoopprijs van alle koophuizen is ca. 240.000 EUR en we hebben 3,9 miljoen huizen. 75% daarvan is 702 miljard EUR. Dus totale executiewaarde plus opgebouwd vermogen is 1023 miljard EUR. Daar tegenover staat een hypotheekschuld van ca. 620 miljard EUR. Hypotheekschuld is ongeveer 60% van de executiewaarde van alle koophuizen.
Als je het in totaliteit ziet dan valt het op zich nog mee, maar het gaat juist om de Aflossingsvrije hypotheken van de afgelopen 5 a 10 jaar die echt actief wat aan hun situatie moeten gaan doen.

Beetje gek op jezelf te quoten, maar in deze post staat o.a. het opgebouwde vermogen.
Ook trouwens de executiewaarde van alle huizen.

[EdwinG]

Roenie schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 19:59:
is dat mensen naast een schuld vermogen hebben, maar liever niet aflossen omdat ze dan HRA missen.

Zolang je vermogen aan het opbouwen bent via banksparen of iets dergelijiks is het inderdaad nuttig om beide bedragen niet snel te verrekenen. Echter, na de looptijd zijn beide saldo's als het goed is gelijk aan elkaar. Op dat moment is het handig om in één keer af te lossen.

Je kunt natuurlijk ook besluiten om dan alsnog de hypotheek aan te houden, of een andere vorm te kiezen dan banksparen. Maar dan is het dom om de hypotheek hoog te houden voor de HRA. Immers, voor elke € 100 rente die je aan de bank betaald, krijg je slechts 42 euro terug. (Eigenlijk: de inkomstenbelasting over € 100). Het kost je dus nog steeds zelf € 58.

Op één of andere manier krijg ik steeds het idee dat mensen dat niet snappen, en denken dat ze 'alles' terugkrijgen van de belasting.

[Verwijderd]

Jaspertje schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 21:39:
[...]
Is dit dat niet veel meer de rede van de stijging ipv de HRA ansich?

Ook hier geldt dat de HRA wel een katalysator is geweest (de HRA maakt het aantrekkelijk om schulden aan te gaan, dat kun je niet ontkennen), maar toch is het niet de oorzaak geweest. De oorzaak is onder andere geweest, zoals hier wordt opgemerkt, een veranderde mentaliteit: van jaren-vijftig-conservatisme naar een hyper-individualistische, materialistische samenleving vanaf de jaren '80. Vlijt, zuinigheid en terughoudendheid waren niet meer 'in', het moet tegenwoordig allemaal nu, nu, nu. Die mentaliteitsommezwaai is een belangrijke factor geweest, en daarnaast natuurlijk andere ontwikkelingen vanaf de jaren '80, zoals toegenomen arbeidsparticipatie van vrouwen, het verschijnsel 'dinki' (dual income, no kids), de opkomst van de yup die ook een koopwoning wilde, et cetera.

De HRA is echt niet de enige oorzaak van het probleem, maar speelt er wel een zeer belangrijke rol in; en dat HRA afbouwen instrumenteel kan zijn voor het bestrijden van het probleem lijkt me evident. Daarnaast moeten mensen zich wel bedenken dat veel verschijnselen waar ze zich nu aan ergeren, zoals de hoge prijs van woningen op gewilde plekken en het feit dat er weinig wordt bijgebouwd, niet worden opgelost door het afbouwen van de HRA. Een mooie twee-onder-één kapper onder de rook van Amsterdam zal nooit bereikbaar zijn voor een stelletje van 33 en 28, tenzij ze allebei 80k trekken ofzo.

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 02-11-2011 07:45 ]

[Cyberpope]

EdwinG schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 23:28:
Je kunt natuurlijk ook besluiten om dan alsnog de hypotheek aan te houden, of een andere vorm te kiezen dan banksparen. Maar dan is het dom om de hypotheek hoog te houden voor de HRA. Immers, voor elke € 100 rente die je aan de bank betaald, krijg je slechts 42 euro terug. (Eigenlijk: de inkomstenbelasting over € 100). Het kost je dus nog steeds zelf € 58.

Op één of andere manier krijg ik steeds het idee dat mensen dat niet snappen, en denken dat ze 'alles' terugkrijgen van de belasting.

Je rekent ook verkeerd. Stel ik heb 4,4% hypotheek rente (die heb ik toevallig). Dan betaal ik dus effectief 2,55% rente (in ongunstige geval), want de rest krijg ik terug van de belasting. Ik zet mijn geld weg op een vrije rekening tegen 2,9%, dan is dat al 0,35% "winst"

Bovenste voorbeeld is erg simpel, want je hebt ook nog te maken met vermogensbelasting (als je te veel spaart), maar aan de andere kant zijn er zijn ook spaarvormen waarbij je tegen een hoger percentage spaart als je het koppelt aan je hypotheek. Het is dus gewoon per individueel geval rekenen, rekenen, wegen en nog eens rekenen. Maar geen van beiden gevallen "hoge schuld is gunstig" of "zo laag mogelijke hypotheek" is 1 op 1 als de waarheid aan te nemen. Ligt heel genuanceerd.

Je kunt wel stellen dat niemand het snapt, maar je kunt ook stellen dat er vele ook niet dom zijn en wel weten dat ze doen, los van de grote groep meelopers.

[Packardhell]

EdwinG schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 23:28:
[...]

Zolang je vermogen aan het opbouwen bent via banksparen of iets dergelijiks is het inderdaad nuttig om beide bedragen niet snel te verrekenen. Echter, na de looptijd zijn beide saldo's als het goed is gelijk aan elkaar. Op dat moment is het handig om in één keer af te lossen.

Je kunt natuurlijk ook besluiten om dan alsnog de hypotheek aan te houden, of een andere vorm te kiezen dan banksparen. Maar dan is het dom om de hypotheek hoog te houden voor de HRA. Immers, voor elke € 100 rente die je aan de bank betaald, krijg je slechts 42 euro terug. (Eigenlijk: de inkomstenbelasting over € 100). Het kost je dus nog steeds zelf € 58.

Op één of andere manier krijg ik steeds het idee dat mensen dat niet snappen, en denken dat ze 'alles' terugkrijgen van de belasting.

Het is financieel en belastingtechnisch vaak verstandig om een hypotheekvorm te kiezen met banksparen. Dat geldt natuurlijk alleen bij de huidige regelgeving. Het aflosbedrag per maand is relatief laag, vanwege het rente op rente effect wat na een aantal jaren beter zichtbaar wordt.
Als ik kijk naar populariteit van het banksparen, van de laatste jaren, zal in de komende 5 a 10 jaar het bankspaarbedrag explosief stijgen. Dus krijg je een explosieve stijging van het opgebouwde vermogen, puur doordat men steeds meer rente krijgt.
Degene met een Aflossingsvrije hypotheek hebben daar geen profijt van en zullen toch echt hun hypotheek moeten overzetten, of niet verhuizen de eerst komende 10 jaar, of extra sparen/aflossen om de waarde van de woning + vermogen met de uitstaande hypotheek in evenwicht te brengen.

[Roenie]

EdwinG schreef op dinsdag 01 november 2011 @ 23:28:
[...]

Zolang je vermogen aan het opbouwen bent via banksparen of iets dergelijiks is het inderdaad nuttig om beide bedragen niet snel te verrekenen. Echter, na de looptijd zijn beide saldo's als het goed is gelijk aan elkaar. Op dat moment is het handig om in één keer af te lossen.

Je kunt natuurlijk ook besluiten om dan alsnog de hypotheek aan te houden, of een andere vorm te kiezen dan banksparen. Maar dan is het dom om de hypotheek hoog te houden voor de HRA. Immers, voor elke € 100 rente die je aan de bank betaald, krijg je slechts 42 euro terug. (Eigenlijk: de inkomstenbelasting over € 100). Het kost je dus nog steeds zelf € 58.

Op één of andere manier krijg ik steeds het idee dat mensen dat niet snappen, en denken dat ze 'alles' terugkrijgen van de belasting.

Het gaat me niet om de definities of precieze uitwerking bij een bepaalde hypotheekvorm, maar om het algemene plaatje.
Mensen die niet aflossen om HRA te genieten....dan weet je dat de HRA zijn doel totaal voorbij is geschoten.

[Oscar Mopperkont]

Roenie schreef op woensdag 02 november 2011 @ 08:07:
[...]
Het gaat me niet om de definities of precieze uitwerking bij een bepaalde hypotheekvorm, maar om het algemene plaatje.
Mensen die niet aflossen om HRA te genieten....dan weet je dat de HRA zijn doel totaal voorbij is geschoten.

De HRA is sowieso zijn doel al voorbijgeschoten. Door de HRA geven mensen geen cent minder uit aan maandlasten voor een huis en zijn slechts de huizenprijzen opgedreven. Dat systeem bestaat echter al tientallen jaren en de banken profiteren er (als enige volgens mij) goed van.

Maar hierboven werd juist uitgelegd dat er wel degelijk wordt afgelost, alleenop zo'n manier dat het voordelig is, dus je spaart eerst en dan los je ineens af.

[Emgeebee]

Ok, dus dat de HRA (voor een groot deel) verantwoordelijk is voor die enorme schuld- en huizenprijzenstijging is wel duidelijk. En dat hier in de toekomst iets aan gedaan moet worden, met zo'n verstoorde markt, lijkt me ook duidelijk.

Maar is dit überhaupt wel realiseerbaar? Zoals gezegd is de gemiddelde vrije verkoopprijs van huizen €240.000. Nu zeg ik niet dat iedereen ook voor die prijs gekocht heeft, maar mocht je de HRA geleidelijk af gaan bouwen dan betekent dit bij een prijsdaling van 10% al een 'schuld' van €24.000, iets wat voor Jan Modaal bijna niet op te brengen is. Dus verleg je het probleem van onbereikbare huizenprijzen (voor bijvoorbeeld starters) dan niet naar het probleem dat iedereen blijft zitten waar 'ie zit? Ondanks dat de maandelijkse lasten waarschijnlijk wel gelijk blijven doordat de overheid de 'subsidie' van de HRA gaat verschuiven naar (naar rato) subsidie, zal niemand gaan verhuizen vanwege die onderwaardering van je huis.

[Oscar Mopperkont]

Meest creatieve oplossing vond ik tot nu toe deze:

http://www.rtl.nl/compone...ooravond-diepe-crisis.xml

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 november 2011 @ 13:31:
Meest creatieve oplossing vond ik tot nu toe deze:

http://www.rtl.nl/compone...ooravond-diepe-crisis.xml

Voor berichten van begin october kan je in dit topic terugbladeren tot rond die tijd... Daar staan genoeg argumenten tegen die zinloze idee. Ik wil niet weten wat die man gerookt heeft trouwens...

[Help!!!!]

DNB wil morrelen aan hypotheekrenteaftrek:

http://www.telegraaf.nl/d...krenteaftrek__.html?p=1,1

[ Voor 21% gewijzigd door Help!!!! op 02-11-2011 13:37 ]

[eamelink]

Mooi woord, 'morrelen'

[RM-rf]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 november 2011 @ 13:31:
Meest creatieve oplossing vond ik tot nu toe deze:

http://www.rtl.nl/compone...ooravond-diepe-crisis.xml

vast érg populair bij mensen die nu een veels te dure hypotheek hebben die liefst ook nooit is afgelost, en ver over de 100% van de pand-waarde betreft.....
dat voorstel zou de groep mensen die de grootste en eigenlijk onrealistische risico's met hun hypotheek genomen hebben opeens fiks gaan belonen, zelfs op basis van de huidige prijzen opeens als 'constante warde' gaan berekenen en die mensen het nu al op te laten nemen ter vermindering van juist de gevaarlijkste risico's

als ik bv een 105% aflossingvrije hypotheek had zou ik enorm staan te juichen bij zo'n voorstel... niet omdat het zinnig is en werkelijk de problemen oplost, maar omdat een bepaalde groep er verdomd leuke voordeeltjes uit haalt, gratis geld van de staat. ten kostte van natuurlijk al die arme donders die niet zulke enorme risico's aangegaan zijn.

vraag is natuurlijk of juist die mensen die het meest beloond worden ook verdienen niet de consequenties van hu eigen risicovolle keuzes ook zélf te moeten ervaren...

[Help!!!!]

eamelink schreef op woensdag 02 november 2011 @ 13:41:
Mooi woord, 'morrelen'

"Ingreep" kan ook.

http://fd.nl/economie-pol...reep-hypotheekrenteaftrek

[Oscar Mopperkont]

RM-rf schreef op woensdag 02 november 2011 @ 13:47:
vraag is natuurlijk of juist die mensen die het meest beloond worden ook verdienen niet de consequenties van hu eigen risicovolle keuzes ook zélf te moeten ervaren...

Het gaat jou erom dat de huizenbezitter gestraft moet worden, het gaat deze man om het oplossen van een probleem.

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 november 2011 @ 13:31:
Meest creatieve oplossing vond ik tot nu toe deze:

http://www.rtl.nl/compone...ooravond-diepe-crisis.xml

Dit zou ik prima vinden, als ik hem goed begrijp. Bij een schuld van 300.000 euro en een rentepercentage van 5% is mijn jaarlijkse brutorente 15.000 euro en krijg ik per jaar 7.800 euro terug in de vorm van HRA. Maken we dat volgens de methode-Tissen contant, dan zou daar ongeveer 234.000 euro uitkomen. Breng dat in mindering op de hoofdsom van 300.000 euro en er blijft voor mij een hypotheekschuld over van 66.000. Met een rente van 5% over dat bedrag wil ik best de brutolasten zonder HRA dragen: de brutorente is dan bij aanvang 275 euro en, uitgaande van de situatie per nu, die 66.000 euro zou ik in 360 termijnen van 183 euro terugbetalen. Een bruto maandlast bij aanvang van 458 euro voor een huis van meer dan drie ton. Laten we dit liever gisteren dan vandaag invoeren

(Met andere woorden: hier klopt iets niet...tenzij er nog een markfconforme verdisconteringsvoet wordt toegepast op het contant maken van de HRA. Maar dan nog zullen bepaalde groepen er enorm op vooruit gaan en zal het de overheid enorm veel geld kosten.)

[Oscar Mopperkont]

@nare man: contant maken houdt ook in dat je rekening houdt met de rente, maw 10 euro over 30 jaar is een paar euro nu. Dat zie ik volgens mij niet terug in je berekening.

[Bonsaiboom]

Dat neemt niet weg dat dit nog steeds een van de pot gerukte oplossing is

Als die 600mrd klopt in de grafiek hierboven, met zeg een 10 jaar looptijd gemiddeld, en een 5% rentevoet. Beiden zullen hoger liggen overigens, maar goed. Dan kom je op een rente van 300 miljard die betaald is gedurende die periode. Verdisconteer dit naar nu en je zal ene 230 miljard hebben oid. Pak daar 42% van, en je komt op een krappe 100 miljard uit. Dat komt dan direct bij de staatsschuld erbij, want dat geld naar de banken moet wel ergens vandaan komen. Natuurlijk zou je dat geld anders gedurende die periode minder aan inkomsten gehad hebben.

Wat hierin alleen niet meegenomen is dat als je de HRA aanpakt, je ook het belastingstelsel moet aanpakken. Dus je krijgt nog steeds minder inkomsten, ook als je dit op deze manier verrekend. Daarbij komt dus ook nog eens, dat als Nederland van 390 mrd naar 490 mrd staatsschuld gaat, en we dus van zo'n 65% bnp naar zo'n 82% van bnp gaan, de financiele markten ook met hun wenkbrauwen gaan fronsen.

Nee, deze oplossing is leuk bedacht, en als gedachtenexperiment helemaal zo slecht nog niet, maar echt levensvatbaar is hij niet.

[WVL_KsZeN]

Verwijderd schreef op woensdag 02 november 2011 @ 13:55:
[...]


Dit zou ik prima vinden, als ik hem goed begrijp. Bij een schuld van 300.000 euro en een rentepercentage van 5% is mijn jaarlijkse brutorente 15.000 euro en krijg ik per jaar 7.800 euro terug in de vorm van HRA. Maken we dat volgens de methode-Tissen contant, dan zou daar ongeveer 234.000 euro uitkomen. Breng dat in mindering op de hoofdsom van 300.000 euro en er blijft voor mij een hypotheekschuld over van 66.000. Met een rente van 5% over dat bedrag wil ik best de brutolasten zonder HRA dragen: de brutorente is dan bij aanvang 275 euro en, uitgaande van de situatie per nu, die 66.000 euro zou ik in 360 termijnen van 183 euro terugbetalen. Een bruto maandlast bij aanvang van 458 euro voor een huis van meer dan drie ton. Laten we dit liever gisteren dan vandaag invoeren

(Met andere woorden: hier klopt iets niet...tenzij er nog een markfconforme verdisconteringsvoet wordt toegepast op het contant maken van de HRA. Maar dan nog zullen bepaalde groepen er enorm op vooruit gaan en zal het de overheid enorm veel geld kosten.)

Je zou dan de huidige waarde (HW) van je toekomstige ontvangsten moeten uitrekenen. Zoals de mopperkont zegt heeft dat idd te maken met rente en inflatie.

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 november 2011 @ 14:00:
@nare man: contant maken houdt ook in dat je rekening houdt met de rente, maw 10 euro over 30 jaar is een paar euro nu. Dat zie ik volgens mij niet terug in je berekening.

Daarom zei ik ook dat je wel een fatsoenlijke (marktconforme) verdisconteringsvoet moet toepassen, waar je die factoren, zoals rente en inflatie, inderdaad in meeneemt

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 02-11-2011 14:18 ]

[Pooh]

Even wat beter rekenen:

600 miljard aan uitstaande hypotheken
5% gemiddelde rente
42% gemiddelde aftrek
= 12.6 miljard aan jaarlijkse lasten voor overheid (misgelopen belasting).

Stel dat de overheid voor 4% kan lenen, dan maakt 't dus niet uit of ze 12.6 / 0.04 = 315 miljard extra lenen (met rentelasten van 12.6 miljard), of dat ze die 12.6 aan HRA kwijt zijn.
Van die 315 miljard kun je ruim de helft van de hypotheken aflossen.

Kortom: dit is helemaal geen heel absurd idee. De lasten voor de burger kun je precies gelijk houden.

[Oscar Mopperkont]

Maar de overheid heeft wel een schuld extra van 315 miljard. Die zal ook ooit afgelost moeten worden

[cvs79]

Door alle schijven met 5% te verhogen

[Arnout]

Net zoals er flink geprofiteerd is van de HRA, moet er ergens pijn geleden gaan worden. Dat mis ik in zijn plan. Deze oplossing houdt voor een gedeelte de bubbel in stand, op een hele nadelige manier voor de overheid en dus voor mij als belastingbetaler.

Sowieso moet je op je hoede zijn als iemand het over 'out-of-the-box' oplossingen gaat hebben.

[Bonsaiboom]

Een aspect dat echt heel hard mist in dat verhaal, is trouwens het vastgoed dat niet verhypothekeerd is. Onze pensioenfondsen en woningbouwverenigingen, en mensen die hun huis al afbetaald hebben. Huizen die verhuurd worden.

De vrije sector huurwoningen zijn nu al duur ten opzichte van kopen, en dat terwijl er wat betreft rendement op investering geen belachelijke rendementen gehaald worden. Dat verhaal klopt dan ineens voor geen meter. Iemand met een huis van 300k, dat hij nu verhuurd voor 25k per jaar maakt 8,3% rendement per jaar. Vanwege deze ingreep, zakt de onderliggende waarde naar 200k. Wat doe je dan met de huur? En wat doet dit verder met die markt?

Het afdoen met 'dat is het risico van investeren' is daarin wel een erg makkelijke uitweg - dus neem die alsjeblieft niet

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 november 2011 @ 13:50:
[...]

Het gaat jou erom dat de huizenbezitter gestraft moet worden, het gaat deze man om het oplossen van een probleem.

Het probleem los je op door nieuwbouw, betaalbare nieuwbouw. Het verdubbelen van de Staatsschuld om een bail-out aan banken en schuldbezitters te geven is geen oplossing.

[Xanaroth]

Bonsaiboom schreef op woensdag 02 november 2011 @ 15:21:
Een aspect dat echt heel hard mist in dat verhaal, is trouwens het vastgoed dat niet verhypothekeerd is. Onze pensioenfondsen en woningbouwverenigingen, en mensen die hun huis al afbetaald hebben. Huizen die verhuurd worden.

De vrije sector huurwoningen zijn nu al duur ten opzichte van kopen, en dat terwijl er wat betreft rendement op investering geen belachelijke rendementen gehaald worden. Dat verhaal klopt dan ineens voor geen meter. Iemand met een huis van 300k, dat hij nu verhuurd voor 25k per jaar maakt 8,3% rendement per jaar. Vanwege deze ingreep, zakt de onderliggende waarde naar 200k. Wat doe je dan met de huur? En wat doet dit verder met die markt?

Het afdoen met 'dat is het risico van investeren' is daarin wel een erg makkelijke uitweg - dus neem die alsjeblieft niet

Het is echter wel waar, en juist die mentaliteit is het grote probleem. Iedereen eist de winst op (niks risico van investeren - ze willen geld zien) en weigert een verleis te accepteren.

Dit terwijl investeren juist iets is waar je veel geld mee kan verdienen (8,3% is wat meer dan 3% van de bank) maar ook verliezen. Dat is de kern van investeren, risico nemen met hoop op grotere winst. Dat risico is dan de kant dat je ook verlies kan draaien.
Daar is nu jarenlang van geprofiteerd, laat hen dus ook maar wat 'meebetalen' door verlies op de woningwaarde. Is echt niet zo erg, dat is gewoon de realiteit van investeren - soms gaat het mis en dat moeten ze accepteren..
Daarbij hoef je pas huur aan te passen wanneer mensen vertrekken, zolang die erin zitten gebeurt er helemaal niks en krijg je gewoon die 8,3% ongedacht de waarde van de woning.

[ Voor 5% gewijzigd door Xanaroth op 02-11-2011 15:32 ]

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op woensdag 02 november 2011 @ 15:26:
[...]

Het probleem los je op door nieuwbouw, betaalbare nieuwbouw. Het verdubbelen van de Staatsschuld om een bail-out aan banken en schuldbezitters te geven is geen oplossing.

Wat heeft nieuwbouw in vredesnaam met het afschaffen van de HRA te maken

[Xanaroth]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 02 november 2011 @ 15:31:
[...]

Wat heeft nieuwbouw in vredesnaam met het afschaffen van de HRA te maken

Dan gaan de huizenprijzen dalen tot een gezond niveau zonder dat je aan de HRA hoeft te komen. Kijk naar Almere, waanzinnige hoeveelheid nieuwbouw en dat zie je in de prijzen. Daar kun je wonen in het equivalent van een penthouse voor de prijs waar je in Amsterdam in de achterbuurten zit. Terwijl vanuit die achterbuurt de reistijd naar Amsterdam Centraal groter is dan vanuit Almere dus bereikbaarheid is voor die woningen niet het probleem.

Het gaat om de woningprijs, niet de HRA zelf (goedkopere huizen is ook vanzelf lagere HRA vanwege hoe procenten werken). Helaas gebeurt er niks met voldoende woningbouw, dus HRA terugbrengen is momenteel de enige mogelijkheid de huizenprijzen snel genoeg terug te brengen tot een redelijk niveau.

[ Voor 13% gewijzigd door Xanaroth op 02-11-2011 15:36 ]

[Bonsaiboom]

Nou ja, zolang als er mensen tegen die huur in blijven zitten, maak je zelfs >12%.

Ik heb het niet per se over winst opeisen, en over het wel of niet nemen van risicos. De aanpak zoals in dat stuk een aantal posts terug wordt gesuggereerd is een sudden shock aanpak. Als je daar naar slechts een kant van het verhaal kijkt (hypotheken en hun onderliggende waarde) dan kan dat best een aanpak zijn. Maar als de overheid met een dergelijk plan aankomt, dan gaan er geheel terecht toch wel erg veel partijen steigeren. Hier zitten dan Nederlandse pensioenfondsen en woningbouwverenigingen bij. Dit kan niet van de een op de andere dag op die manier opgelost worden.

Je mag van een overheid namelijk wel een enigszins consistente aanpak op zoiets cruciaals als een woningmarkt verwachten. Stel dat ze dus die maatregel door zouden voeren (wat niet gebeurd, want het is slechts een gedachten-experiment) dan krijgen ze echt wel moeite met die partijen. En vervolgens raakt dat ook weer 'iedereen' omdat pensioenportefeuilles minder waard worden, we dekkingsgraden toch echt neit halen en dergelijke. Daarom wil je een geleidelijke afbouw, en geen enkele big-bang aanpak zoals hier beschreven.

Het is niet een risico-investering in de vorm van het kopen van een stuk grond, en hopen dat er olie zit of iets dergelijks. Het is een relatief risicoloze investering waarbij de nominale waarde niet enorm toe- of af zal nemen, en waar je genoegen neemt met een meer bescheiden rendement (die 8,3% is bruto, daar gaan natuurlijk nog kosten vanaf etcetera, en ook slechts een voorbeeld wat ik misschien ongelukkig gekozen heb).

Het was alleen om aan te geven dat er nog wel meer problemen zijn met die aanpak

[Oscar Mopperkont]

Arnout schreef op woensdag 02 november 2011 @ 14:53:
Net zoals er flink geprofiteerd is van de HRA, moet er ergens pijn geleden gaan worden. Dat mis ik in zijn plan. Deze oplossing houdt voor een gedeelte de bubbel in stand, op een hele nadelige manier voor de overheid en dus voor mij als belastingbetaler.

Waarom "moet" dat? En waarom moeten er vervolgens ook mensen "boeten" die in zijn geheel niet gerofiteerd hebben (lees: zo ongeveer alle starters van de afgelopen 5 jaar)?

Vind het overigens erg vreemd dat iedereen het boeten voorop wil zetten, alsof er een soort wraak genomen moet worden.

Sowieso moet je op je hoede zijn als iemand het over 'out-of-the-box' oplossingen gaat hebben.

Zeker, haalde het ook alleen aan omdat ik het wel creatief vond. Of het (uiterarad in een aangepaste en beter uitgewerkte) vorm zou kunnen werken, weet ik niet.

Zelf ben ik van mening dat de HRA er ooit gewoon aan moet, omdat het de markt verstoort en de verkeerde partijen ervan profiteren (de banken). Je moet alleen het dak repareren als de zon schijnt en niet als de grootste hoosbui van de afgelopen 70 jaar naar beneden komt

Dus even wachten totdat het droog is (wordt het vast wel weer) en vervolgens heel gelijkmatig de HRA afschaffen op zo'n manier dat het de minste (schok)effecten heeft.

[RemcoDelft]

Myrdreon schreef op woensdag 02 november 2011 @ 15:35:
[...]
Dan gaan de huizenprijzen dalen tot een gezond niveau zonder dat je aan de HRA hoeft te komen.

^^ Dat dus.
Zo stel ik mij een gezonde markt voor:
-voldoende woonruimte, 5-10% leegstand (dit geeft enige overlap om te verhuizen, voldoende keus, en het beperkt speculatieve prijsstijgingen)
-nieuwe woningen worden verkocht met beschaafde winstmarge op de bouwkosten
-oude woningen zijn logischerwijs goedkoper dan nieuwe woningen
-hoe ouder/slechter de woning, hoe lager de prijs ==> 80 jaar oude flatjes van 50 vierkante meter zullen dalen tot misschien 10.000 euro, dat zie je ook in Duitsland
-HRA en huursubsidie is dan simpelweg niet meer nodig, en ook sociale woningbouw zal nauwelijks nog nodig zijn: mensen met genoeg geld kopen nieuw, en mensen met minder geld kopen/huren elders een "minder" huis.

Marktwerking kan het overgrote deel van de problemen gewoon oplossen, een rijk land als Nederland hoeft echt geen miljoenen "sociale" woningen te hebben.