Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Bonsaiboom]

HRA afschaffen kan op een veel eenvoudigere manier, en geleidelijk. Vanaf 2014 tot en met 2044 blijven de regels as is (max 30 jaar, box 1 etcetera). Je aftrekpost wordt alleen elk jaar 1/30 minder groot. Dus 2014 100%, 2024 66% en zo verder.Zou je onder het oude systeem in 2024 10.000 euro aftrek hebben (dus zoveel rente betaald), dan wordt je aftrek 6.667 euro. Aangezien dit een directe lastenverzwaring is, moet er ergens anders gecompenseerd worden.

Dit is ook wat de meeste partijen die voor afschaffing zijn aanraden. Geen schokeffect, wel zal er meteen een kleine correctie plaatsvinden vanwege verdiscontering. Voorspelbaar gedrag van de overheid brengt rust op de woningmarkt. Huizenprijzen zullen dan wel de komende 30 jaar maar licht stijgen. Je hebt dan dus nog steeds dat degene die het meest geprofiteerd hebben, in zowel hoogte als duur, het minste last ervan hebben dat het afgeschaft worden. Ik kijk zelf alleen liever naar hoe we ons land beter achter kunnen laten voor de generatie ná ons, dan dat ik per se het meest moet profiteren. Die manier van politiek bedrijven laten we aan de boomers

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op woensdag 02 november 2011 @ 15:40:
^^ Dat dus.
Zo stel ik mij een gezonde markt voor:
-voldoende woonruimte, 5-10% leegstand (dit geeft enige overlap om te verhuizen, voldoende keus, en het beperkt speculatieve prijsstijgingen)
-nieuwe woningen worden verkocht met beschaafde winstmarge op de bouwkosten
-oude woningen zijn logischerwijs goedkoper dan nieuwe woningen
-hoe ouder/slechter de woning, hoe lager de prijs ==> 80 jaar oude flatjes van 50 vierkante meter zullen dalen tot misschien 10.000 euro, dat zie je ook in Duitsland
-HRA en huursubsidie is dan simpelweg niet meer nodig, en ook sociale woningbouw zal nauwelijks nog nodig zijn: mensen met genoeg geld kopen nieuw, en mensen met minder geld kopen/huren elders een "minder" huis.

Marktwerking kan het overgrote deel van de problemen gewoon oplossen, een rijk land als Nederland hoeft echt geen miljoenen "sociale" woningen te hebben.

Volgens mij is de uitdrukking al heel vaak voorbijgekomen: locatie, locatie en nog eens locatie.

Waarom zou een mooi appartement van begin 20ste eeuw die op een toplocatie ligt in vredesnaam 10.000 euro moeten kosten. Dat appartement staat er al 100 jaar en gaat nog wel 100 jaar mee. Het ligt gewoon op een goede locatie (het "gekke"van steden is dat ze groeien waardoor de oudste huizen op de beste plekken zijn gebouwd ")

Jou lijkt de locatie niet zoveel te interesseren, maar dan kun je ook gewoon in Almere (wat hierboven wordt gezegd) of Lelystad of weet ik veel waar allemaal in NL gaan wonen voor een hele redelijke prijs in een heel mooi appartement of huis. Wat dat betreft zijn er zat betaalbare woningen in Nederland

[Verwijderd]

Myrdreon schreef op woensdag 02 november 2011 @ 15:35:
[...]


Dan gaan de huizenprijzen dalen tot een gezond niveau zonder dat je aan de HRA hoeft te komen. Kijk naar Almere, waanzinnige hoeveelheid nieuwbouw en dat zie je in de prijzen. Daar kun je wonen in het equivalent van een penthouse voor de prijs waar je in Amsterdam in de achterbuurten zit. Terwijl vanuit die achterbuurt de reistijd naar Amsterdam Centraal groter is dan vanuit Almere dus bereikbaarheid is voor die woningen niet het probleem.

Ik vraag me af hoe je aan deze wijsheid komt. Er is meer dan genoeg nieuwbouw, maar om één of andere reden willen mensen daar niet wonen. De reden dat de huizenprijzen in Almere lager zijn dan in Amsterdam, is niet zozeer omdat er in Almere veel nieuwbouw is en in Amsterdam weinig, maar omdat Almere een stad is waar niemand vrijwillig gaat wonen, terwijl veel mensen er juist een moord voor doen om wél in Amsterdam te wonen, ook al is het in een 'achterbuurt'.

De woningmarkt is niet rationeel. Daarom zijn er ook zoveel mensen die liever kiezen voor een hutje van 50 m2 in Amsterdam, dan voor een penthouse van 150 m2 in Almere. Zou ik ook doen. Locatie, locatie, locatie: dat is een economisch en emotioneel verschijnsel dat onafhankelijk van de HRA bestaat.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 02-11-2011 15:49 ]

[RemcoDelft]

@Mopperkont: Momenteel zijn oude flatjes in heel Nederland gruwelijk duur. Dat heeft weinig met locatie te maken, maar voornamelijk met schaarste.

*Edit*
Om even op die grote steden terug te komen, met A'dam als voorbeeld: juist daar werkt de subsidie enorm marktverstorend: er zijn daar mensen die gesubsidieerd nog geen kwart van de huur betalen! Volledige marktwerking zou dat heel simpel oplossen: prijzen gaan omhoog, wie dat niet kan betalen vertrekt vanuit A'dam naar de bewuste krimpgebieden, prijzen in A'dam stabiliseren.

Even een politiek incorrecte generaliseren: Grote steden hebben relatief veel allochtonen (geen idee waarom, ghettovorming zou ik juist niet graag aan meedoen), allochtonen leven relatief vaak van een uitkering (daar gaat het argument dat het duur/gewild is omdat daar de banen zijn), en zijn ook nog eens relatief vaak crimineel (wat weer samenhangt met het niet hebben van betaald werk).
Juist spreiding op basis van marktwerking zou hier heel veel problemen kunnen oplossen.

[ Voor 74% gewijzigd door RemcoDelft op 02-11-2011 16:26 ]

[TrailBlazer]

Verwijderd schreef op woensdag 02 november 2011 @ 15:48:
[...]

De woningmarkt is niet rationeel. Daarom zijn er ook zoveel mensen die liever kiezen voor een hutje van 50 m2 in Amsterdam, dan voor een penthouse van 150 m2 in Almere. Zou ik ook doen. Locatie, locatie, locatie: dat is een economisch en emotioneel verschijnsel dat onafhankelijk van de HRA bestaat.

Er zijn inderdaad een paar steden in NL waar iedereen een instant mening over heeft en dat ze daar niet dood gevonden willen worden.

1. Lelystad
9. Almere
10. Zoetermeer

Nu woon ik zelf ook in zo;n gemeente (Hoofddorp) waarvan ik eerder zelf ook dacht leuk voor een paar jaar maar daarna koop ik wel wat leuks ergens anders. Twee jaar geleden dus toch een huis gekocht in Hoofddorp en nooit spijt van gehad.

[bite]

deleted

[ Voor 96% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:11 ]

[Verwijderd]

bite schreef op woensdag 02 november 2011 @ 18:24:
[...]


[...]
Ja, achteraf gelijk hebben is altijd leuk redeneren.
Laat ze nog eens een paar voorspellingen doen en dan gaan we kijken of het echt goede waarzeggers zijn Er waren vast ook kampen met andere voorspellingen en er zal er altijd wel een gelijk of deels gelijk krijgen en iets hebben van "I told you so.."

De enige die 3 jaar geleden dachten dat dit zo door kon gaan waren de NVM,banken,sommige politici en een deel van de mensen die aanspraak maken op HRA. Sinds de 2008 is het door een serie maatregelen alleen maar duidelijker geworden dat de HRA een marktverstorende werking heeft. Dit topic is uit 2008 en ik lees genoeg reacties van mensen die toen al aangaven dat dit niet door kan groeien en dat zijn waarschijnlijk leken op economisch gebied.

Mensen die nu nog vast willen houden aan de HRA in de huidige vorm zijn in mijn ogen de weg aardig kwijt of enorm egocentrisch bezig.

Als het nu economen/wetenschappers waren die dit in 1995 riepen dan had je misschien nog wel een punt gehad.

[mekkieboek]

.

[ Voor 99% gewijzigd door mekkieboek op 03-11-2011 09:05 . Reden: oeverloos ]

[Gunner]

TrailBlazer schreef op woensdag 02 november 2011 @ 16:08:
[...]

Er zijn inderdaad een paar steden in NL waar iedereen een instant mening over heeft en dat ze daar niet dood gevonden willen worden.

Lelystad

Wanneer ben je daar voor het laatst geweest? ik denk dat het slechte imago nog steeds komt door de verpauperde stad eind jaren 80, begin jaren 90 toen iedereen die uit Amsterdam naar Lelystad trok ineens allemaal de pleite nam richting Almere. De gemeente heeft echt heel veel gedaan om dit te verbeteren de laatste jaren.

Nu woon ik zelf ook in zo;n gemeente (Hoofddorp) waarvan ik eerder zelf ook dacht leuk voor een paar jaar maar daarna koop ik wel wat leuks ergens anders. Twee jaar geleden dus toch een huis gekocht in Hoofddorp en nooit spijt van gehad.

Zo woon ik alweer 6 jaar plezierig in Lelystad. Nog geen spijt van gehad, voor weinig geld een prima nieuw huis. Ik krijg altijd de indruk dat de vooroordelen komen van mensen die er nog nooit zijn geweest en iets hebben 'van horen zeggen'.

[TrailBlazer]

Ik ben een aantal keer langs/door lelystad gefietst. De laatste keer is wel 10 jaar geleden. Ik kan er nu geen oordeel over geven eigenlijk. Wel is het voor mijn werk in de detachering erg moeilijk al ik naar den haag moet bijvoorbeeld.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op woensdag 02 november 2011 @ 15:51:
@Mopperkont: Momenteel zijn oude flatjes in heel Nederland gruwelijk duur. Dat heeft weinig met locatie te maken, maar voornamelijk met schaarste.

Als je Amsterdam als voorbeeld neemt, dan zou de enige optie zijn om meer woonruimte op die dure locaties te creëren van meer woonruimte in het centrum, het bouwen van flats zijn. Vraag me af of dat Amsterdam mooier gaat maken en of een flat op een moeras wel goed blijft staan (retorische vragen ). Het is gewoon niet realistisch om daar een soort Manhattan van te willen maken.

*Edit*
Om even op die grote steden terug te komen, met A'dam als voorbeeld: juist daar werkt de subsidie enorm marktverstorend: er zijn daar mensen die gesubsidieerd nog geen kwart van de huur betalen!

Helemaal waar. Ben ik het dus ook niet mee eens. Maar dat komt meer door "verborgen" huursubsidie, die woningen worden namelijk voor een fractie van de markthuurprijs verhuurd. Vervolgens wordt er ook nog daadwerkelijke huursubsidie gegeven.

Volledige marktwerking zou dat heel simpel oplossen: prijzen gaan omhoog, wie dat niet kan betalen vertrekt vanuit A'dam naar de bewuste krimpgebieden, prijzen in A'dam stabiliseren.

Eerste stapje is al gezet doordat huurprijzen in (bepaalde delen van) Amsterdam (en andere steden) harder mogen stijgen dan elders. Enige jammere is dat de huur pas omhoog mag nadat iemand is vertrokken. Regel zou zo moeten zijn dat de de huur bij evidente scheefhuurders de komende jaren gewoon harder mag stijgen tot het nieuwe huurprijsniveau. Die trekken een paar tientjes per maand aan extra huur echt wel (zonder dat we daar medelijden mee te hoeven hebben).

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 03 november 2011 @ 01:25:
[...

Eerste stapje is al gezet doordat huurprijzen in (bepaalde delen van) Amsterdam (en andere steden) harder mogen stijgen dan elders. Enige jammere is dat de huur pas omhoog mag nadat iemand is vertrokken. Regel zou zo moeten zijn dat de de huur bij evidente scheefhuurders de komende jaren gewoon harder mag stijgen tot het nieuwe huurprijsniveau. Die trekken een paar tientjes per maand aan extra huur echt wel (zonder dat we daar medelijden mee te hoeven hebben).

Wat is er mis met scheefhuren? Je verbiedt een directeur toch ook niet om bij de Lidl zijn boodschappen te doen?

En nee, kom niet met een antwoord over subsidies en dergelijke. Ook John de Mol en Joop van der Ende genieten duizenden euros hypotheekrente aftrek, dat is net zo 'scheef'.

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op donderdag 03 november 2011 @ 07:52:
Wat is er mis met scheefhuren? Je verbiedt een directeur toch ook niet om bij de Lidl zijn boodschappen te doen?

Evidente weeffout in het systeem. Het systeem is juist wel zo gemaakt dat een directeur zijn boodschappen niet mag doen bij de Lidl. Als hij echter ooit voordat hij directeur was al bij de Lidl zijn boodschappen deed, mag hij het om de een of andere reden zijn hele leven wel blijven doen.

[TrailBlazer]

mensen die scheefhuren zijn ooit in een sociale huurwoning gekomen op basis van hun toe geldende inkomen. Als ze vervolgens samen gaan wonen blijven ze eeuwig in die sociale huurwoning zitten want het is zo lekker goedkoop.

[RemcoDelft]

"Scheefhuren" (wat een jeukwoord!) los je niet op door mensen weg te pesten, je lost het op door voldoende aanbod van woningen te verzorgen. En laat dat nou net worden tegengewerkt door de overheid.

Geen enkele normale branche zou trouwens z'n rijkste klanten willen wegjagen...

[Gunner]

TrailBlazer schreef op woensdag 02 november 2011 @ 22:50:
Ik kan er nu geen oordeel over geven eigenlijk.

En toch doe je het wel

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op donderdag 03 november 2011 @ 08:09:
"Scheefhuren" (wat een jeukwoord!) los je niet op door mensen weg te pesten, je lost het op door voldoende aanbod van woningen te verzorgen. En laat dat nou net worden tegengewerkt door de overheid.

Er is zat aanbod van woningen. Kijk eens op Funda: half Almere staat te koop... Alleen zijn sociale huurwoningen het enige type woning dat daadwerkelijk een niet marktconforme maandlast kent. Door de HRA zijn de maandlasten niet gedaald, maar is de aankoopprijs gewoon hoger geworden. Bij sociale huur dicteert de overheid de max prijs, waardoor (tot nu) de locatie in principe geen enkele rol speelde.

[TrailBlazer]

@Gunner
nee hoor ik zeg

Er zijn inderdaad een paar steden in NL waar iedereen een instant mening over heeft en dat ze daar niet dood gevonden willen worden.

dan had ik moeten ik een instant mening over heb.
en vervolgens zeg ik ik kan er nu geen oordeel over geven

[ Voor 10% gewijzigd door TrailBlazer op 03-11-2011 08:14 ]

[Pooh]

RemcoDelft schreef op donderdag 03 november 2011 @ 08:09:
"Scheefhuren" (wat een jeukwoord!) los je niet op door mensen weg te pesten, je lost het op door voldoende aanbod van woningen te verzorgen. En laat dat nou net worden tegengewerkt door de overheid.

Geen enkele normale branche zou trouwens z'n rijkste klanten willen wegjagen...

Als het gaat om sociale woningbouw, is dat natuurlijk onzin. Die woningen zijn grotendeels met overheidssubsidie gebouwd, om ervoor te zorgen dat de 'armen' niet in een krot hoeven te wonen. Eigenlijk staat wonen in zo'n huis dus gelijk aan 't ontvangen van een uitkering. Het is absurd dat je daarin mag blijven rondhangen als je er ooit recht op had. Het zijn geen klanten, het zijn uitkeringstrekkers.
Nu snap ik wel dat de praktijk wat minder simpel is, met name door de verzelfstandiging van de woningcoorporaties, het gebrek aan woningen in de klasse net daarboven, lange wachtlijsten etc, maar het lijkt me niet meer dan normaal om scheefwoners aan te pakken door hun huur af te laten hangen van hun inkomen.

[qadn]

RemcoDelft schreef op donderdag 03 november 2011 @ 08:09:
"Scheefhuren" (wat een jeukwoord!) los je niet op door mensen weg te pesten, je lost het op door voldoende aanbod van woningen te verzorgen. En laat dat nou net worden tegengewerkt door de overheid.

Als die mensen niet meer "arm" zijn, dan moeten ze niet meer gesubsidieerd worden.
Simpel.

Dat is niet wegpesten, dat is het gebruiken van overheidsgeld voor mensen die het wel nodig hebben.

Edit: Pooh (direct hierboven) zegt het beter.

[ Voor 4% gewijzigd door qadn op 03-11-2011 08:41 ]

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 03 november 2011 @ 08:12:
[...]

Er is zat aanbod van woningen. Kijk eens op Funda: half Almere staat te koop... Alleen zijn sociale huurwoningen het enige type woning dat daadwerkelijk een niet marktconforme maandlast kent. Door de HRA zijn de maandlasten niet gedaald, maar is de aankoopprijs gewoon hoger geworden. Bij sociale huur dicteert de overheid de max prijs, waardoor (tot nu) de locatie in principe geen enkele rol speelde.

Gezien het vermogen van woningcorporaties, drijft de huurtoeslag ook daar de prijzen op. En hebben ze financieel belang bij schaarste.

Pooh schreef op donderdag 03 november 2011 @ 08:39:
[...]

Als het gaat om sociale woningbouw, is dat natuurlijk onzin. Die woningen zijn grotendeels met overheidssubsidie gebouwd, om ervoor te zorgen dat de 'armen' niet in een krot hoeven te wonen. Eigenlijk staat wonen in zo'n huis dus gelijk aan 't ontvangen van een uitkering.

Wil je serieus beweren dat we in Nederland miljoenen mensen hebben die een sociale huurwoning nodig hebben? Waarom zouden wij zoveel meer "sloebers" hebben dan vrijwel elk ander land?

[qadn]

RemcoDelft schreef op donderdag 03 november 2011 @ 08:59:
[...]

Wil je serieus beweren dat we in Nederland miljoenen mensen hebben die een sociale huurwoning nodig hebben? Waarom zouden wij zoveel meer "sloebers" hebben dan vrijwel elk ander land?

Zie het CBS, en ja.

De grens voor huursubsidie en een sociale huurwoning liggen flink hoger dan het minimum.

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op donderdag 03 november 2011 @ 08:09:
"Scheefhuren" (wat een jeukwoord!) los je niet op door mensen weg te pesten, je lost het op door voldoende aanbod van woningen te verzorgen. En laat dat nou net worden tegengewerkt door de overheid.

Geen enkele normale branche zou trouwens z'n rijkste klanten willen wegjagen...

Er zijn wel degelijk genoeg woningen in een klasse daarboven hoor alleen willen mensen dat niet.
En zeg nou zelf als je kan blijven zitten of aan de andere kant van de straat gaan wonen voor 200 euro meer dan blijf je toch lekker zitten. Veel sociale woningen zijn exact hetzelfde als die in een duurder segment.

[Pooh]

RemcoDelft schreef op donderdag 03 november 2011 @ 08:59:
Wil je serieus beweren dat we in Nederland miljoenen mensen hebben die een sociale huurwoning nodig hebben? Waarom zouden wij zoveel meer "sloebers" hebben dan vrijwel elk ander land?

Dat is juist het hele punt! Toch wonen er miljoenen in een gesubsidieerde woning. Als je die mensen nou gewoon een vrije-markt-huur zou laten betalen (lees: minstens 1.5 keer zoveel), dan zouden ze veel makkelijker doorstromen. Als woningcoorporaties daarmee hun woningen niet meer zouden kunnen verhuren, gaan ze vanzelf in de verkoop.

[RM-rf]

Pooh schreef op donderdag 03 november 2011 @ 08:39:
[...]

Als het gaat om sociale woningbouw, is dat natuurlijk onzin. Die woningen zijn grotendeels met overheidssubsidie gebouwd, om ervoor te zorgen dat de 'armen' niet in een krot hoeven te wonen. Eigenlijk staat wonen in zo'n huis dus gelijk aan 't ontvangen van een uitkering.

het rotte is dat een uitkering bv stopgezet kan worden, als iemand niet meer aan de voorwaarden voldoet... huurders echter kun je niet zomaar uitzetten en ook niet zomaar de huur verhogen en dus krijgen mensen die een sociale hurwoning eenmaal gekregen hebben een 'uitkering-for-life' zonder verder enige voorwaarden eraan verbonden.

Het probleem is ook dat de prijzen in de sociale huur en de private huur dusdanig uit elkaar gegroeid zijn dat zijn dat het gat ertusen bijna 'onoverbrugbaar' is.. dat is volgens mij de beste verklaring voor de term 'scheefhuren' de scheefstand tussen sociale huurprijzen en de private sector die concurrentie-vervalsend werkt

[RaZ]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 03 november 2011 @ 09:17:
[...]


Er zijn wel degelijk genoeg woningen in een klasse daarboven hoor alleen willen mensen dat niet.
En zeg nou zelf als je kan blijven zitten of aan de andere kant van de straat gaan wonen voor 200 euro meer dan blijf je toch lekker zitten. Veel sociale woningen zijn exact hetzelfde als die in een duurder segment.

Dat is ook erg regio afhankelijk. Als ik kijk naar de sociale huurwoningen in de wijk waar m'n moeder woont (gemixed sociale huur en koop, en helemaal geen hoogbouw, alleen maar rijtjeshuizen), is er dus niets anders dan in die wijk met 1 toegangsweg blijven plakken.

Mensen wonen er al 40-60 jaar, weten wat ze hebben, ons-kent-ons volkbuurtje zeg maar.

Het zijn mensen die toen der tijd een gezin hadden, vader, moeder, en kids. Kids zijn al lang de deur uit. Partner ook al overleden. Hele woning aangepast voor minder valide mensen. Verhoogde toilletten, trapliften, etc..etc..

Lekker met een AOW'tje in een huisje hangen van 650 euro. De oudjes gaan regelmatig van die ouwe lullen-reisjes doen met de buurt.

Die mensen gaan echt niet in een pauperflat zitten, waar ze qua genot/wijk en buurt dramatisch op achteruit gaan. Men kent elkaar al zo lang, en weten wat ze hebben, ook aan elkaar. Waar je terecht komt als je gaat verkassen is ook nog maar de vraag. Mensen hebben duizenden euro's door de jaren heen verbouwd in de woning (dat mag gewoon als het verbetering is), en tuinen zo sjiek.

Nee, die gaan er hier allemaal horizontaal uit. De thuiszorg loopt hier de wijk plat bij wijze van spreken.

Dus scheefhuren kan ook de andere kant op werken.

Maar de hele woningmarkt (huur en koop) zit kompleet op slot. Waren deze week wel 2 woningen beschikbaar. De wachtlijsten groeien bizar snel, want er gaan hele wijken sociale huur gedwongen de verkoop in. Er komt nog meer aanbod op de kopersmarkt, waar bijna niemand meer iets verkocht krijgt, en het aanbod huur neemt als een idioot af, in een tempo waar je u tegen zegt.

[ Voor 11% gewijzigd door RaZ op 03-11-2011 09:29 ]

[assje]

TrailBlazer schreef op donderdag 03 november 2011 @ 08:07:
mensen die scheefhuren zijn ooit in een sociale huurwoning gekomen op basis van hun toe geldende inkomen. Als ze vervolgens samen gaan wonen blijven ze eeuwig in die sociale huurwoning zitten want het is zo lekker goedkoop.

Dit wil zeggen dat je lang in die scheve huurwoning blijft wonen, zeg 15 jaar.

Als je zo lang in een koopwoning uit dezelfde prijsklasse blijft wonen zijn je maandlasten nog een stuk lager. Inderdaad je hebt minder vrijheid, maar dat heb je met die sociale huurwoning ook niet want als je verhuisd krijg je een nieuwe marktconforme huurprijs.

Zo goedkoop is een sociale huurwoning helemaal niet vergeleken met een koopwoning als je er lang blijft wonen. Mensen die hun hele leven in een sociale huurwoning blijven wonen waren een stuk goedkoper uit geweest als ze dat huis gekocht hadden. Zelfs nog met dalende prijzen.

Edit, indicatie:
Als je de gehele looptijd van 30 jaar in een koopwoning blijft wonen kan je voor een huis van €200k voor gemiddeld ongeveer €240,- rente per maand gewoond hebben. Uiteraard e.e.a. afhankelijk van je inkomen (HRA) en je hebt ook onderhoudt e.d. Alsnog is dit het bedrag wat je eigenlijk betaald aan "huur" voor je koophuis.

2e edit:
Spaarhypotheek volledige aflossing over 30 jaar, 5% rente maakt €233/maand

[ Voor 18% gewijzigd door assje op 03-11-2011 09:39 ]

[celshof]

assje schreef op donderdag 03 november 2011 @ 09:30:
[...]
2e edit:
Spaarhypotheek volledige aflossing over 30 jaar, 5% rente maakt €233/maand

Reken je dan inflatie mee? Want 5% per jaar over €200.000 is zelfs met 52% HRA hoger dan €233/maand.

[assje]

celshof schreef op donderdag 03 november 2011 @ 09:48:
[...]
Reken je dan inflatie mee? Want 5% per jaar over €200.000 is zelfs met 52% HRA hoger dan €233/maand.

Ik ga uit van een spaarhypotheek die 100% afgelost wordt. Hiermee heb je dus rente inkomsten die tegenover je rentekosten staan. Ik ga uit van dezelfde rente op het spaardeel als op het "schuld" deel. Hierin houdt ik ook rekening met het eigen woning forfait en ga ik uit van 42% HRA (lijkt me realistisch voor iemand die een huis van 200k koopt).

Uiteraard is dit simplistisch omdat als je 100% aflost je ook nog eens te maken krijgt met vermogensbelasting.

Zou je linear aflossen kan je een heel simplistische berekening maken. Gemiddeld over de hele looptijd is je schuld de helft van het totale bedrag. €100.000 * 5% / 12 = €417 per maand daar gaat dan nog hypotheekrenteaftrek vanaf.

Edit:
Inflatie?? Die werkt alleen maar positief mee?? Dezelfde maandlast is minder volkoren broden?Edit: laat maar snap al wat je bedoelde..

EDIT
De uitkomst op de spaarhypotheek zoals ik die net gaf was met 75% aflossing. Als je volledig af zou lossen en geen rekening houdt met belasting op het opgebouwde vermogen is de rente gemiddeld zelfs maar €119/maand

[ Voor 24% gewijzigd door assje op 03-11-2011 10:07 ]

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op donderdag 03 november 2011 @ 07:52:
Wat is er mis met scheefhuren? Je verbiedt een directeur toch ook niet om bij de Lidl zijn boodschappen te doen?

En nee, kom niet met een antwoord over subsidies en dergelijke. Ook John de Mol en Joop van der Ende genieten duizenden euros hypotheekrente aftrek, dat is net zo 'scheef'.

Wat er mis mee is, dat ik er niet voor kan kiezen om scheef te gaan huren!
Ik zou het graag doen, maar ik mag niet.

[RaZ]

dfrenner schreef op donderdag 03 november 2011 @ 10:54:
[...]


Wat er mis mee is, dat ik er niet voor kan kiezen om scheef te gaan huren!
Ik zou het graag doen, maar ik mag niet.

Waarom zou jij dat niet mogen dan? Blijkbaar is jouw salaris te hoog om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen. Daar kan je dus gewoon wat aan doen. Vraag een loonsverlaging aan, zodat je onder de grens zit. Daarna als je je huis hebt, zorg je dat je die knaken er weer bij krijgt.

Voila: u huurt scheef.

De vraag is of je bereid bent om centen in te leveren...

[NiaX]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 03 november 2011 @ 08:01:
[...]

Evidente weeffout in het systeem. Het systeem is juist wel zo gemaakt dat een directeur zijn boodschappen niet mag doen bij de Lidl. Als hij echter ooit voordat hij directeur was al bij de Lidl zijn boodschappen deed, mag hij het om de een of andere reden zijn hele leven wel blijven doen.

Je weet dat de inkomensgrens pas sinds eind vorig jaar daadwerkelijk actief is?
Daarvoor waren corporaties vrij om zelf hun inkomensgrens te bepalen.

[bite]

deleted

[ Voor 97% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:11 ]

[RemcoDelft]

assje schreef op donderdag 03 november 2011 @ 09:30:
[...]
Als je de gehele looptijd van 30 jaar in een koopwoning blijft wonen kan je voor een huis van €200k voor gemiddeld ongeveer €240,- rente per maand gewoond hebben. Uiteraard e.e.a. afhankelijk van je inkomen (HRA) en je hebt ook onderhoudt e.d. Alsnog is dit het bedrag wat je eigenlijk betaald aan "huur" voor je koophuis.

2e edit:
Spaarhypotheek volledige aflossing over 30 jaar, 5% rente maakt €233/maand

Je rekent erg creatief... 12 * 30 * 240 = 86.400 euro. Je kan op je klompen aanvoelen dat dat niet genoeg is om 200k af te lossen in een spaarhypotheek...

[assje]

RemcoDelft schreef op donderdag 03 november 2011 @ 11:16:
[...]

Je rekent erg creatief... 12 * 30 * 240 = 86.400 euro. Je kan op je klompen aanvoelen dat dat niet genoeg is om 200k af te lossen in een spaarhypotheek...

Wie heeft het hier over aflossen? Aflossen is gewoon sparen maar dan andersom. Aflossen zijn geen kosten aan je hypotheek, dat is het wegwerken van je schuld.

edit:
Ik huur voor €700,- per maand en spaar daarnaast €500,- per maand om niet altijd daar vast te hoeven zitten. Vergelijk dat dan met rente + aflossing want met je koophuis ben je gewoon ieder jaar lekker aan het sparen. Met deze maandlasten zou ik toch een huis kunnen kopen met een veel hogere waarde dan wat ik nu huur (zeg ca. €200-220k)

Uiteraard spelen er nog veel meer factoren en kosten mee. Een best wel mooie vergelijking kun je maken op de al vaker genoemde site: http://www.huis-kopen-of-huren.nl/

Als je 30 jaar blijft wonen in een huis moet het wel heel gek lopen met de huizenmarkt wil je voordeliger afzijn door te huren. Feit is natuurlijk dat bijna niemand 30 jaar in zijn huis blijft wonen, maar over die mensen hebben we het wel als we het over langdurige scheefhuurders hebben

[ Voor 49% gewijzigd door assje op 03-11-2011 11:27 ]

[Istrilyin]

Ik ben scheefhuurder. En niet zo'n beetje ook. Maandelijkse huur 1/1000 van de koopprijs. En weet je, eigenlijk zou ik het rechtvaardig vinden als het werd "aangepakt", oftewel de huren een factor 3 omhoog werden geschopt, maar wel onder een voorwaarde.

De voorwaarde is dat wij dan ergens rond Amsterdam (als in: niet in noord-oost groningen of op de zuidpool) ergens gewoon een kavel zouden kunnen kopen tegen een normale prijs. Zeg 200 euro/m2. Bouwen we een huisje op: goed voor de werkgelegenheid in de bouw toch?

Ter vergelijking: Natuurmonumenten adverteerde dat je kon doneren opdat ze voor 5 euro/m2 grond konden aankopen... Buitengewoon oneerlijk dus dat recent de enorme hoeveelheid van 66 kavels in Amsterdam verkocht werd voor 1200 euro/m2. Oh... verkocht... We hebben het dan slechts over erfpacht afkopen voor 50 jaar.

Gegeven dat dat niet gebeurt staken wij en met ons volksstammen aan scheefhuurders: the hell with it. Ik ga domweg niet een ton teveel betalen voor een kavel.

Grappig trouwens: zo'n 8 jaar terug vonden mensen mij een schlemiel omdat ik geen koopwoning had gekocht. Zo'n ding wat elk jaar zo gigantisch in waarde stijgt... Nu zijn exact diezelfde mensen jalours, en oh wat een slechte verliezers zitten ertussen.

[assje]

1/1000 van de koopprijs? Dat is dus echt alleen in de stad mogelijk.. dan zou je bijvoorbeeld €350 huur betalen voor een huis van 3,5ton??? Duur eensgezinswoninkje!!!

Waar ik woon is echt scheef huren maar amper mogelijk, het gemiddelde huis dat verhuurd wordt zou een marktwaarde lager dan 200k hebben. Een huurprijs van 450 per maand is dan helemaal niet zo gek (ik geloof niet dat er veel mensen zijn die nog minder betalen) Als je zo'n woning nu betrekt betaal je €550-€650 wat bijna martconform is. (vergeleken met lasten bij kopen, niet als je het vergelijkt met particuliere huur!!)

Enige manier om echt goedkoop te wonen en maximaal te profiteren is nooit verhuizen. Zoals ik net al gezegd heb kan je met een koopwoning ook heel goedkoop wonen als je nooit verhuisd.

In het specifieke geval hierboven zou huren op lange termijn wellicht wel goedkoper zijn dan kopen, al lijkt een huurprijs van 1/1000 van de waarde me sterk.

[ Voor 7% gewijzigd door assje op 03-11-2011 11:46 ]

[Cocytus]

RemcoDelft schreef op woensdag 02 november 2011 @ 15:40:
Marktwerking kan het overgrote deel van de problemen gewoon oplossen, een rijk land als Nederland hoeft echt geen miljoenen "sociale" woningen te hebben.

Wat hebben die twee nou weer met elkaar te maken? Ook in een rijk land zijn er mensen (die (naar verhouding) arm zijn en derhalve) geen huis kunnen betalen.

Istrilyin schreef op donderdag 03 november 2011 @ 11:34:
De voorwaarde is dat wij dan ergens rond Amsterdam (als in: niet in noord-oost groningen of op de zuidpool) ergens gewoon een kavel zouden kunnen kopen tegen een normale prijs. Zeg 200 euro/m2. Bouwen we een huisje op: goed voor de werkgelegenheid in de bouw toch?

Ja en dan? Dan hebben we een enkele tientallen vierkante kilometers met laagbouwwoningen, gefeliciteerd. De vraag zal nog steeds het aanbod overtreffen en de leefkwaliteit is zo ongeveer op het niveau van Ivoorkust.

[ Voor 40% gewijzigd door Cocytus op 03-11-2011 12:01 ]

[Istrilyin]

assje schreef op donderdag 03 november 2011 @ 11:38:
In het specifieke geval hierboven zou huren op lange termijn wellicht wel goedkoper zijn dan kopen, al lijkt een huurprijs van 1/1000 van de waarde me sterk.

Amsterdam, de Pijp, 65m2, huur 280 euro/maand, tegenover ons voor 280k een apartement met 66m2 verkocht. Okay, hun huis was gerenoveerd, maar wij hebben weer een zoldertje. Qua orde grootte klopt het.

Nog zoiets typisch van 'scheefhuren aanpakken'. Als de huren omhoog zouden moeten, dan blijven natuurlijk de armen buiten schot. Dus vervolgens kan iemand die niet werkt meer geld overhouden (uitkering minus extreem lage huur) dan iemand die wel werkt (loon minus marktconforme huur). Oftewel: een woning waar de uitkeringstrekker in woont wordt voor hem onbetaalbaar als 'ie een baan aanneemt. Het gat tussen de twee huren kan makkelijk 600-700 euro zijn.

[RaZ]

assje schreef op donderdag 03 november 2011 @ 11:38:
[..]

Waar ik woon is echt scheef huren maar amper mogelijk, het gemiddelde huis dat verhuurd wordt zou een marktwaarde lager dan 200k hebben. Een huurprijs van 450 per maand is dan helemaal niet zo gek (ik geloof niet dat er veel mensen zijn die nog minder betalen) Als je zo'n woning nu betrekt betaal je €550-€650 wat bijna martconform is. (vergeleken met lasten bij kopen, niet als je het vergelijkt met particuliere huur!!)

[..]

Amper mogelijk? Denk dat je dan niet weet wat scheefuren betekend.

Een inkomen tot €33.614 kom je in aanmerking voor een sociale huurwoning. Stel dat ik dus 32k verdien. Vervolgens krijg ik een 1gezinswoning voor 550 euro, en komt m'n vriendin er ook bij, die een inkomen heeft van 25k. Dat is samen 57k, en kom je nooit de sociale huurmarkt op.

Voila, dan huur je scheef. Het inkomen is dan hoger dan de grens, en dat is dus scheefhuren.

Lijkt me echt sterk dat dat in jouw regio amper mogelijk zou zijn.

[kenneth]

Istrilyin schreef op donderdag 03 november 2011 @ 12:02:
Nog zoiets typisch van 'scheefhuren aanpakken'. Als de huren omhoog zouden moeten, dan blijven natuurlijk de armen buiten schot. Dus vervolgens kan iemand die niet werkt meer geld overhouden (uitkering minus extreem lage huur) dan iemand die wel werkt (loon minus marktconforme huur). Oftewel: een woning waar de uitkeringstrekker in woont wordt voor hem onbetaalbaar als 'ie een baan aanneemt. Het gat tussen de twee huren kan makkelijk 600-700 euro zijn.

De huren (stapsgewijs) verhogen doe je natuurlijk alleen voor mensen die te veel verdienen voor sociale woningbouw (33k was het?), niet voor mensen die <20k verdienen.

Ik huur enorm scheef --de toren van Pisa is er niets bij-- maar van mij mag dat wel ingevoerd worden.

[ Voor 51% gewijzigd door kenneth op 03-11-2011 12:06 ]

[assje]

RaZ schreef op donderdag 03 november 2011 @ 12:05:
[...]

Amper mogelijk? Denk dat je dan niet weet wat scheefuren betekend.

Een inkomen tot €33.614 kom je in aanmerking voor een sociale huurwoning. Stel dat ik dus 32k verdien. Vervolgens krijg ik een 1gezinswoning voor 550 euro, en komt m'n vriendin er ook bij, die een inkomen heeft van 25k. Dat is samen 57k, en kom je nooit de sociale huurmarkt op.

Voila, dan huur je scheef. Het inkomen is dan hoger dan de grens, en dat is dus scheefhuren.

Lijkt me echt sterk dat dat in jouw regio amper mogelijk zou zijn.

Wat ik bedoel is dat het niet zo bijzonder scheef is, omdat je bijna marktconforme lasten hebt. Het is niet zo dat je een heel groot voordeel hebt o.i.d. als je geen huurtoeslag krijgt.

Het bovenstaande voorbeeld van €280 voor 280k dat is pas echt scheef, daar is de verhouding zoek. Ik vind 650 huur voor een huis van 200k niet zo bijzonder, ook al ben je dan officieel een scheefhuurder als je 40k verdiend.

Istrilyin schreef op donderdag 03 november 2011 @ 12:02:
[...]

Amsterdam, de Pijp, 65m2, huur 280 euro/maand, tegenover ons voor 280k een apartement met 66m2 verkocht. Okay, hun huis was gerenoveerd, maar wij hebben weer een zoldertje. Qua orde grootte klopt het.

Nog zoiets typisch van 'scheefhuren aanpakken'. Als de huren omhoog zouden moeten, dan blijven natuurlijk de armen buiten schot. Dus vervolgens kan iemand die niet werkt meer geld overhouden (uitkering minus extreem lage huur) dan iemand die wel werkt (loon minus marktconforme huur). Oftewel: een woning waar de uitkeringstrekker in woont wordt voor hem onbetaalbaar als 'ie een baan aanneemt. Het gat tussen de twee huren kan makkelijk 600-700 euro zijn.

Hoe kom je btw aan een huur van €280,-??? je woont er dan al minimaal 20 jaar neem ik aan? Vind ik het nog steeds heel bijzonder rekening houdend met jaarlijkse huurverhoging.

[ Voor 24% gewijzigd door assje op 03-11-2011 12:12 ]

[RaZ]

Jij snapt de definitie van scheefhuren niet. Marktcomforme lasten is onzin. Je eten wordt niet duurder, je leeft misschien wel luxer. Mede mogelijk gemaakt door het scheefhuren.

Want als ik nu 32k verdien, en een sociale huurwoning betrek, zeg een 3kamerflatje van 400 euro per maand. Vervolgens gaat m'n inkomen naar €1.000.000,- en blijf lekker zitten waar ik zit.

Wat jij er persoonlijk van vind, en scheefhuren een andere betekenis geeft, en vervolgens met verkeerde zaken gaat vergelijken, kloppen je posts gewoon niet.

Noem het dan raarhuren ofzo, maar scheefhuren is simpelweg niet waar jij het over hebt

[Fiber]

Cocytus schreef op donderdag 03 november 2011 @ 11:58:
[...]
Ja en dan? Dan hebben we een enkele tientallen vierkante kilometers met laagbouwwoningen, gefeliciteerd...

Beetje naar het model van al die onafzienbare, verschrikkelijke Amerikaanse suburbs met allemaal losse witte huizen met een grasveldje eromheen...

De ergste 'scheefhuurders' zijn trouwens de 'onderverhuurders'. Stel Istrilyin woont nu alleen in zijn 280 Euro leuke, gewilde huur appartementje in de PIjp. En stel zijn vriendin heeft ook zo'n leuk goedkoop huur appartementje in de Jordaan. Ze willen gaan samenwonen, trouwen, kinderen krijgen in een nette kindvriendelijke nieuwbouwwijk dus ze kopen samen een mooi huis in Almere of Amersfoort oid. Kan makkelijk met hun dubbele inkomen en lage maandlasten. Die flatjes houden ze dan gewoon aan en zijn allebei prima zwart onder te verhuren voor elk 500-700 Euro per maand. Kassa!

[assje]

RaZ schreef op donderdag 03 november 2011 @ 12:21:
Jij snapt de definitie van scheefhuren niet. Marktcomforme lasten is onzin. Je eten wordt niet duurder, je leeft misschien wel luxer. Mede mogelijk gemaakt door het scheefhuren.

Want als ik nu 32k verdien, en een sociale huurwoning betrek, zeg een 3kamerflatje van 400 euro per maand. Vervolgens gaat m'n inkomen naar €1.000.000,- en blijf lekker zitten waar ik zit.

Wat jij er persoonlijk van vind, en scheefhuren een andere betekenis geeft, en vervolgens met verkeerde zaken gaat vergelijken, kloppen je posts gewoon niet.

Noem het dan raarhuren ofzo, maar scheefhuren is simpelweg niet waar jij het over hebt

Ik snap prima wat scheefhuren inhoud, jij snapt gewoon niet wat ik bedoel. Ik probeer gewoon het beeld iets te nuanceren. Iedereen doet net alsof scheefhuren de heilige graal is en als je dat kunt doen ben je super voordelig uit. Dit is gewoon niet waar omdat als je dit wilt doen je nooit kunt verhuizen, kopen is dan ook heel voordelig. Scheefhuren is dus krom en profiteren maar super voordelig is het niet snel.

Ik heb een huurhuis van €690 per maand en verdien samen met mijn vriendin meer dan 32k, ik ben geen scheefhuurder. Waarom? Omdat mijn huur 40 euro boven de liberalisatiegrens zit, dat maakt toch heel weinig verschil met iemand die 50 euro minder huur betaald? Die is dan namelijk wel een scheefhuurder.

Ik ben het helemaal met je eens dat het systeem krom is en dat dit anders zou moeten. Het was voor mij ook voordeliger geweest om alleen in een huurhuis te gaan en mijn vriendin er later bij te schrijven. Je moet er echter ook rekening mee houden dat huizen die je voor echt heel weinig geld huurt over het algemeen ook weinig huis zijn. Die scheefhuurder kiest er dus wel voor om verschrikkelijk lang in een pauperhuisje te wonen en alsnog maar amper voordeliger uit te zijn dan als hij een wellicht mooier huis had gekocht en daar 30 jaar was blijven wonen.

Alsnog zeg ik, verhogen die huur voor scheefwoners!

[RaZ]

@Fiber: Ik heb een verhaal gehoord via-via, een stel, getrouwd, kopen samen een huis. 5 kamers. Vervolgens gaan ze scheiden. Zij krijgt urgentie, en met de bijstand een ruime sociale huurflat.

Hij blijft in de koopwoning zitten. Verhuurt 4 kamers, zwart, en zit zelf met z'n HRA bij z'n ex in de flat.

Dat gaat al jaren zo. Die frauderen zich 3 slagen in de ronte, en leven vanwege die toeslagen luxer dan luxe....

Ze zijn geen fiscaal partner meer, want op papier wonen ze gescheiden..

Ik hoop echt dat die gasten eens keihard worden aangepakt.


@assje: Ik kan je wel volgen in je verhaal hoor, maar om dat scheefhuren te noemen.. Neuh.. Dat de markt en de verhoudingen scheef zijn, ben ik 150% met je eens

[ Voor 13% gewijzigd door RaZ op 03-11-2011 12:30 ]

[Oscar Mopperkont]

kenneth schreef op donderdag 03 november 2011 @ 12:06:
Ik huur enorm scheef --de toren van Pisa is er niets bij-- maar van mij mag dat wel ingevoerd worden.

Heb ook vrienden die zelf zeggen dat ze zo scheef huren dat ze bij de buren wonen en die zouden het ook niet erg vinden om wat meer te betalen. Ze zijn nu alleen de helft goedkoper uit dan het kopen van een vergelijkbare woning in dezelfde straat. Dus neem het ze eens kwalijk.

[assje]

Mijn huis is trouwens ook precies hetzelfde als andere huizen die voor €600-€650 aanboden wordt en bedoeld is voor mensen met <32k inkomen.

Enige reden dat mijn huis duurder geprijsd is om met de huidige regelgeving te zorgen dat de middeninkomens niet buiten de boot vallen. De huur wordt dus niet bepaald aan de hand van het huis maar zodat bepaalde mensen het kunnen/mogen huren, beetje krom is dat wel.

[assje]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 03 november 2011 @ 12:33:
[...]

Heb ook vrienden die zelf zeggen dat ze zo scheef huren dat ze bij de buren wonen en die zouden het ook niet erg vinden om wat meer te betalen. Ze zijn nu alleen de helft goedkoper uit dan het kopen van een vergelijkbare woning in dezelfde straat. Dus neem het ze eens kwalijk.

Maar als ze er 30 jaar blijven wonen zijn ze duurder uit dan dat ze dat huis gekocht hadden... Puur financieel gezien doe je het daar dus niet voor, er moeten dus andere factoren zoals vrijheid, onstabiele relatie of wisselend werk meespelen om dat interessant te maken.

Als je door één van die redenen van huis wisseld binnen de sociale markt kom je er of niet meer in (als je inmiddels teveel verdiend) en anders ga je een nieuw vastgestelde huur betalen die vanzelfsprekend een stuk hoger is. Opnieuw, dat scheefhuren is alleen interessant als je nooit van huis wisseld en dan is het nog niet eens zeker.

Samenvattend:
Je verdiend <32k --> je bent flexibel en kunt goedoop huren
Je verdiend na het betrekken van de woning >32k --> je kunt goedkoop huren maar nooit meer verhuizen, als je nooit verhuisd is kopen alsnog voordeliger
Je verdiend >32k --> je wilt flexibel zijn en kunt dus niet sociaal huren en zit vast aan de dure particuliere markt
Je verdiend >32k --> je koopt een woning maar bent daardoor niet heel flexibel omdat je er minimaal een aantal jaar zal moeten wonen wil het geen grote kostenpost zijn.

Mijn optie die niet voor iedereen mogelijk is:
De woningbouwvereniging houdt rekening met middeninkomens en biedt huurwoningen net boven de liberalisatiegrens aan. Je bent flexibel en woont legaal, wel kan je voor dezelfde maandlasten prima een huis kopen dus als je er lang blijft wonen had je alsnog beter kunnen kopen. Hier heb ik niet voor gekozen door te bedenken hoe groot de kans is dat ik binnen 10 jaar wil verhuizen voor werk of doordat de relatie niet aanblijft.

[ Voor 51% gewijzigd door assje op 03-11-2011 12:44 ]

[Verwijderd]

RaZ schreef op donderdag 03 november 2011 @ 12:27:
Ik hoop echt dat die gasten eens keihard worden aangepakt.

Kun je ze niet gewoon tippen bij de fiscus? Lijkt me het meest efficiënt

[NiaX]

RaZ schreef op donderdag 03 november 2011 @ 12:05:
[...]

Amper mogelijk? Denk dat je dan niet weet wat scheefuren betekend.

Een inkomen tot €33.614 kom je in aanmerking voor een sociale huurwoning. Stel dat ik dus 32k verdien. Vervolgens krijg ik een 1gezinswoning voor 550 euro, en komt m'n vriendin er ook bij, die een inkomen heeft van 25k. Dat is samen 57k, en kom je nooit de sociale huurmarkt op.

Voila, dan huur je scheef. Het inkomen is dan hoger dan de grens, en dat is dus scheefhuren.

Lijkt me echt sterk dat dat in jouw regio amper mogelijk zou zijn.

Er bestaat geen officiele definitie van scheefhuren. Daarom gaat die discussie daarover ook zo raar altijd.
De verschillende definities die ben tegengekomen:
- iedereen met een inkomen >33k in een huurwoning van < € 650
- iedereen met een inkomen >33k in een huurwoning van < € 650 van een woningcorporatie
- iedereen met een inkomen >43k in een huurwoning van < € 650
- iedereen met een inkomen >43k in een huurwoning van < € 650van een woningcorporatie
- iedereen met een inkomen <20k in een huurwoning van > € 350 (dure scheefheid)
- iedereen met een inkomen <20k in een huurwoning van > € 350 van een woningcorporatie (dure scheefheid)

[Istrilyin]

assje schreef op donderdag 03 november 2011 @ 12:10:
Hoe kom je btw aan een huur van €280,-??? je woont er dan al minimaal 20 jaar neem ik aan? Vind ik het nog steeds heel bijzonder rekening houdend met jaarlijkse huurverhoging.

Ja dat klopt, exact 20 jaar zelfs. Beginhuur was 302 gulden/maand, weet ik nog wel. Woningruil. Eerste huurwoning was 460 gulden/maand voor ongeveer dezelfde grootte, maar ik voelde me daar gewoon niet zo happy. Eerste verdieping, bij kruispunt en zo.

Echt nooit, maar dan ook nooit gedacht dat ik er zo lang zou wonen, ook niet in het begin alles opgeknapt bijvoorbeeld, maar toch is het zo gelopen... Tja waar moet je anders naartoe? Een huis van een boomer overnemen voor 4x de prijs die hij er 20 jaar terug voor betaalde soms? Kijken hoe dat huis nog een paar jaar lang 1000 euro/maand aan waarde gaat verliezen? Of van iemand kopen die 5 jaar terug veel te veel heeft betaald, en nog niet wil dalen in prijs "omdat er anders een restschuld is"?

[RemcoDelft]

RaZ schreef op donderdag 03 november 2011 @ 12:27:
@Fiber: Ik heb een verhaal gehoord via-via, een stel, getrouwd, kopen samen een huis. 5 kamers. Vervolgens gaan ze scheiden. Zij krijgt urgentie, en met de bijstand een ruime sociale huurflat.

Hij blijft in de koopwoning zitten. Verhuurt 4 kamers, zwart, en zit zelf met z'n HRA bij z'n ex in de flat.

Dat gaat al jaren zo. Die frauderen zich 3 slagen in de ronte, en leven vanwege die toeslagen luxer dan luxe....

Ze zijn geen fiscaal partner meer, want op papier wonen ze gescheiden..

En dit gebeurt ongetwijfeld heel veel. Des te meer reden om alle "gratis geld" op de schop te doen. Met voldoende woonruimte zou illegaal onderverhuren helemaal niet rendabel zijn, na een scheiding zou je moeten gaan werken i.p.v. bijstand te vangen, urgentie zou niet bestaan bij voldoende aanbod, HRA zijn we ook beter kwijt dan rijk, enz. enz.
Eigenlijk ben je een dief van je eigen portemonnee als je volgens de regels speelt...

Ik hoop echt dat die gasten eens keihard worden aangepakt.

Het staat je natuurlijk vrij om je burgerplicht te doen en dit te melden bij de juiste instanties.

[assje]

Istrilyin schreef op donderdag 03 november 2011 @ 12:59:
[...]

Ja dat klopt, exact 20 jaar zelfs. Beginhuur was 302 gulden/maand, weet ik nog wel. Woningruil. Eerste huurwoning was 460 gulden/maand voor ongeveer dezelfde grootte, maar ik voelde me daar gewoon niet zo happy. Eerste verdieping, bij kruispunt en zo.

Echt nooit, maar dan ook nooit gedacht dat ik er zo lang zou wonen, ook niet in het begin alles opgeknapt bijvoorbeeld, maar toch is het zo gelopen... Tja waar moet je anders naartoe? Een huis van een boomer overnemen voor 4x de prijs die hij er 20 jaar terug voor betaalde soms? Kijken hoe dat huis nog een paar jaar lang 1000 euro/maand aan waarde gaat verliezen? Of van iemand kopen die 5 jaar terug veel te veel heeft betaald, en nog niet wil dalen in prijs "omdat er anders een restschuld is"?

Ik snap 100% dat dit voor jou helemaal niet aantrekkelijk is en je dit dus niet doet. Maar in zo erge mate komt dit alleen voor in grote groeiers zoals in Amsterdam e.d. Op overige plaatsen zal de drempel veel minder groot zijn om door te stromen.

Dit is dus precies de situatie waarvoor ik zou zeggen dat extra huuverhoging reel zou zijn. Of dit afhankelijk moet zijn van je inkomen of van de markt laat ik dan in het midden. Als jouw huis nu opnieuw verhuurd zou worden zou dat ongetwijfeld voor 500+ euro zijn, het lijkt mij dan ook niet meer dan logisch dat het mogelijk moet zijn de huur voor dergelijke huizen voor bestaande huurders ook op te trekken. Zeker als het om mensen gaat die met hun inkomen daar niet thuishoren.

[Bonsaiboom]

RemcoDelft schreef op donderdag 03 november 2011 @ 13:03:
Het staat je natuurlijk vrij om je burgerplicht te doen en dit te melden bij de juiste instanties.

Sorry heeft verder niets met de discussie te maken, maar ik moest er wel even om lachen

[RemcoDelft]

assje schreef op donderdag 03 november 2011 @ 13:13:
[...]
Dit is dus precies de situatie waarvoor ik zou zeggen dat extra huuverhoging reel zou zijn. Of dit afhankelijk moet zijn van je inkomen of van de markt laat ik dan in het midden. Als jouw huis nu opnieuw verhuurd zou worden zou dat ongetwijfeld voor 500+ euro zijn, het lijkt mij dan ook niet meer dan logisch dat het mogelijk moet zijn de huur voor dergelijke huizen voor bestaande huurders ook op te trekken. Zeker als het om mensen gaat die met hun inkomen daar niet thuishoren.

Ik heb het altijd vreemd gevonden dat huren bij nieuwe huurders meer mogen stijgen dan huurverhogingen over de jaren. Waarom dat verschil? Is de reden soms dat het huursubsidie scheelt voor de overheid?

[Oscar Mopperkont]

assje schreef op donderdag 03 november 2011 @ 12:36:
Maar als ze er 30 jaar blijven wonen zijn ze duurder uit dan dat ze dat huis gekocht hadden... Puur financieel gezien doe je het daar dus niet voor, er moeten dus andere factoren zoals vrijheid, onstabiele relatie of wisselend werk meespelen om dat interessant te maken.

Ok, bij 30 jaar op dezelfde plek blijven wonen misschien wel. Heb het even ingevuld en voor de personen die ik ken ligt het omslagpunt ergens bij 17 jaar. Met andere woorden: het is heel verleidelijk om nog even te blijven zitten.

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op donderdag 03 november 2011 @ 13:46:
[...]

Ik heb het altijd vreemd gevonden dat huren bij nieuwe huurders meer mogen stijgen dan huurverhogingen over de jaren. Waarom dat verschil? Is de reden soms dat het huursubsidie scheelt voor de overheid?

Vind het al gestoord dat er regels zijn die de huur aan banden leggen. Zal vast wel de oorzaak zijn dat er minder huizen verhuurd worden.

[DaMayan]

RemcoDelft schreef op donderdag 03 november 2011 @ 13:46:
[...]

Ik heb het altijd vreemd gevonden dat huren bij nieuwe huurders meer mogen stijgen dan huurverhogingen over de jaren. Waarom dat verschil? Is de reden soms dat het huursubsidie scheelt voor de overheid?

Tja het is eigenlijk om te zot voor woorden dat de overheid iets bepaald qua huurprijs: Stijgingen gereguleerd en een puntensysteem voor lage huur die voor iedereen gelden ipv alleen voor de sociale corporaties.
Opnieuw verhuren is het enige moment dat er marktwerking kan plaatsvinden en dan ook alleen als het niet een gereguleerde prijs heeft.

[Ossi]

Drama...
http://www.telegraaf.nl/b...eeverdieners__.html?p=1,1
We gaan gewoon weer verder waar we gebleven waren.
En alleenstaanden kunnen wéér minder lenen, ik kan al te weinig hypotheek krijgen.

Voorlopig maar lekker 'scheef' blijven huren dus....

[Danielson]

Ossi schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 10:49:
Drama...
http://www.telegraaf.nl/b...eeverdieners__.html?p=1,1
We gaan gewoon weer verder waar we gebleven waren.
En alleenstaanden kunnen wéér minder lenen, ik kan al te weinig hypotheek krijgen.
Voorlopig maar lekker 'scheef' blijven huren dus....

Wat ik las hebben ze het over een verschil van ongeveer 1%, dat valt toch nog wel mee?

[ Voor 6% gewijzigd door Danielson op 04-11-2011 10:55 ]

[Oscar Mopperkont]

Hoeveel kan de eenverdiener minder lenen dan? Lama, staat hierboven al

[ Voor 28% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 04-11-2011 11:02 ]

[assje]

Ossi schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 10:49:
Drama...
http://www.telegraaf.nl/b...eeverdieners__.html?p=1,1
We gaan gewoon weer verder waar we gebleven waren.
En alleenstaanden kunnen wéér minder lenen, ik kan al te weinig hypotheek krijgen.

Voorlopig maar lekker 'scheef' blijven huren dus....

Toch denk ik niet dat strenge regels voor een eenverdiener onlogisch zijn. Het risico is toch ook veel groter? Als bij tweeverdieners één van de twee zijn baan verliest of langdurig ziek wordt bestaat er nog de kans dat dit op te vangen is door gewoon heel zuinig te doen e.d., voor een eenverdiener lijkt me dit toch een stuk lastiger.

[Ossi]

Danielson schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 10:53:
[...]


Wat ik las hebben ze het over een verschil van ongeveer 1%, dat valt toch nog wel mee?

[afbeelding]

Ik kan nergens vinden om hoeveel het gaat... ook op de site van NHG zelf niet.

assje schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 10:54:
[...]
Toch denk ik niet dat strenge regels voor een eenverdiener onlogisch zijn. Het risico is toch ook veel groter? Als bij tweeverdieners één van de twee zijn baan verliest of langdurig ziek wordt bestaat er nog de kans dat dit op te vangen is door gewoon heel zuinig te doen e.d., voor een eenverdiener lijkt me dit toch een stuk lastiger.

Als je het zo gaat bekijken dan zul je voor ieder stel precies moeten gaan bepalen wat hun situatie is, inclusief medische geschiedenis (en geschiedenis van familieleden). Ook een 2-persoons huishouden kan volledig betaald worden door 1 persoon.

Daarnaast is het gewoon belachelijk dat 2-persoons huishoudens opeens weer veel meer kunnen lenen. Wat dus gewoon weer tophypotheken zijn.
Dat er strengere regels moesten komen ben ik het helemaal mee eens, ik kon sinds dit jaar al veel minder lenen, nu word ik nog meer gekort (geen idee hoeveel %).

[Danielson]

Ossi schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 11:07:
[...]


Ik kan nergens vinden om hoeveel het gaat... ook op de site van NHG zelf niet.


[...]

Zie de tabel hierboven...

[Oscar Mopperkont]

assje schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 10:54:
Toch denk ik niet dat strenge regels voor een eenverdiener onlogisch zijn. Het risico is toch ook veel groter?

Uit tabel blijkt dat het precies andersom werkt. Als je met zijn 2-en in totaal 30k verdient kun je minder lenen dan in je eentje 30k verdienen.

[EXX]

assje schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 10:54:
[...]


Toch denk ik niet dat strenge regels voor een eenverdiener onlogisch zijn. Het risico is toch ook veel groter? Als bij tweeverdieners één van de twee zijn baan verliest of langdurig ziek wordt bestaat er nog de kans dat dit op te vangen is door gewoon heel zuinig te doen e.d., voor een eenverdiener lijkt me dit toch een stuk lastiger.

Dat valt nog te bezien. Bij tweeverdieners die echt alle inkomen dat ze hebben ook echt nodig hebben om rond te komen, is het risico groter dan bij een eenverdiener. Vergelijk het maar met RAID0 tov een single disk. Het risico dat 1 van de 2 zijn inkomen verliest is bij een tweeverdiener groter dan bij een eenverdiener. De achteruitgang in inkomsten is bij de tweeverdiener wel minder, maar net zo problematisch omdat hele poen van alle 2 nodig is.

[croxz]

Staar je niet alleen blind op de maximale hypotheek die je kunt krijgen, maar kijk naar de maandlasten die je op kunt brengen. De maximale hypotheek die wij kunnen krijgen komt (banksparen, 40% aflossingsvrij) met maandlasten die we niet op kunnen brengen.

[assje]

Ik huur nu en spaar daarbij om ooit te kunnen kopen €700 + €500. Rondkomen gaat prima met deze lasten (drink zelfs nog wel eens bijna dagelijks een biertje in de kroeg)

Voor maandlasten van €1.200 euro kan ik toch wel een hypotheek van ruim €350k krijgen

Denk alleen niet dat het verstandig zou zijn om vast te zitten voor 30 jaar aan dergelijke maandlasten. Met mijn inkomen (en die van mijn vriendin) mag ik waarschijnlijk ongeveer 200k lenen, die maandlasten moeten toch makkelijk op te brengen zijn.. Dit wordt pas echt anders voor een gezin met kinderen (of echte big spenders)

edit: realistischer kroegbezoek

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 04-11-2011 12:04 ]

[Shadowhawk00]

croxz schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 11:41:
Staar je niet alleen blind op de maximale hypotheek die je kunt krijgen, maar kijk naar de maandlasten die je op kunt brengen. De maximale hypotheek die wij kunnen krijgen komt (banksparen, 40% aflossingsvrij) met maandlasten die we niet op kunnen brengen.

Dat lijkt me vreemd omdat over het algemeen ze een rekensom hebben waarbij je maandlasten nooit meer dan X% van je maximaal besteedbare inkomen kunnen zijn en dat er altijd Y bedrag over moet zijn na de vaste lasten.

[assje]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 12:07:
[...]


Dat lijkt me vreemd omdat over het algemeen ze een rekensom hebben waarbij je maandlasten nooit meer dan X% van je maximaal besteedbare inkomen kunnen zijn en dat er altijd Y bedrag over moet zijn na de vaste lasten.

Maar daarbij houden ze er geen rekening mee of jij boodschappen doet bij de Albert Heijn, dure hobby's hebt, 6 kinderen hebt en een RS5 voor de deur.

Een goede bank gaat hier wel dieper op in tijdens een gesprek, maar voor de regels die gesteld zijn telt dat allemaal niet mee

[ Voor 11% gewijzigd door assje op 04-11-2011 12:13 ]

[Xanaroth]

croxz schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 11:41:
Staar je niet alleen blind op de maximale hypotheek die je kunt krijgen, maar kijk naar de maandlasten die je op kunt brengen. De maximale hypotheek die wij kunnen krijgen komt (banksparen, 40% aflossingsvrij) met maandlasten die we niet op kunnen brengen.

Dan moet je wel enorm grote uitgaven hebben kwa luxe, want als je je uitgaven tot het minimum beperkt kun je meestal 2x de maandlasten opbrengen van de maximale hypotheek en genoeg over hebben voor eten/drinken/af en toe wat voor jezelf (zoals vakantie, auto)...

[assje]

Myrdreon schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 13:11:
[...]
Dan moet je wel enorm grote uitgaven hebben kwa luxe, want als je je uitgaven tot het minimum beperkt kun je meestal 2x de maandlasten opbrengen van de maximale hypotheek en genoeg over hebben voor eten/drinken/af en toe wat voor jezelf (zoals vakantie, auto)...

http://www.geldenrecht.nl...een-kind-meer-dan-een-ton

Als je 5 kinderen hebt kost dit ongeveer €25.000 per jaar. Dit natuurlijk compleet afhankelijk van hoe gek je het maakt maar om maar even aan te geven dat uitgaven voor een gezin heel anders zijn dan voor een werkend stel.

Onderbouwing:

[b]Een kind, van baby tot baan, kost gemiddeld €110.940 euro. De prijskaartjes van kinderen, tieners en studenten

110.940 gedeeld door 20 jaar waarin dit bereikt wordt is €5.547 per kind per jaar.

[ Voor 14% gewijzigd door assje op 04-11-2011 13:22 ]

[cvs79]

Myrdreon schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 13:11:
[...]


Dan moet je wel enorm grote uitgaven hebben kwa luxe, want als je je uitgaven tot het minimum beperkt kun je meestal 2x de maandlasten opbrengen van de maximale hypotheek en genoeg over hebben voor eten/drinken/af en toe wat voor jezelf (zoals vakantie, auto)...

Maar de vraag is of dit verstandig is en of je hier vrolijk van wordt. Heb liever wat minder hypotheek zodat je nog wat over houdt voor onvoorzien of als je minder gaat werken/verdienen

[SkiFan]

Van de site van Vastgoedmarkt:

Jonge woningkoper haakt af


02-11-2011 | Laatst gewijzigd: 02-11-2011


Vooral jonge starters hebben het moeilijk op de koopwoningmarkt, dat blijkt uit een onderzoek van Woningmarktcijfers.nl. In de eerste negen maanden van 2011 kochten 14.500 kopers in de leeftijd tot 25 jaar een koopwoning. In dezelfde periode van 2009 waren dat er nog 18.400, de daling bedraagt ruim 21procent.


In 2009 vonden 20,3 procent van alle transacties binnen deze groep plaats, nu is dat nog slechts 16,4 procent. In de leeftijdsklasse 25-35 jaar is het niet veel beter. Hier daalde het aantal transacties vergeleken met 2010 met 7 procent van 37.200 naar 34.500. Beide groepen samen zijn nu goed voor 55,3 procent van alle transacties, in 2009 was dat nog 60,4 procent.

De kopersgroep in de leeftijdsklasse van 35-55 jaar bleef de afgelopen jaren met gemiddeld 30.000 transacties (30 procent marktaandeel) op peil. Uit onderzoek blijkt verder dat de leeftijdsklasse boven 55 jaar, met 10 procent weliswaar de kleinste groep vormt, maar aan belang wint. In 2011 kocht deze groep 9.200 woningen, tegenover 7.200 in 2009. Senioren zijn dus duidelijk actiever geworden, het aantal transacties nam toe met 27 procent. In de eerste negen maanden van 2011 werden 88.659 bestaande woningen verkocht, 3,7 procent minder dan in dezelfde periode van 2010. De belangrijkste oorzaak is het afhaken van jonge kopers, aldus Woningmarktcijfers.nl, dat het onderzoek baseert op cijfers van het Kadaster.

Volgens Woningmarktcijfers.nl is de gedaalde leenquote begin dit jaar de belangrijkste oorzaak voor de afname van jonge kopers. Met hetzelfde inkomen kon van het ene op het andere moment 20.000 tot 30.000 euro minder worden geleend. De daling van de overdrachtsbelasting medio dit jaar is positief, maar kan deze afname niet goedmaken.

[McVirusS]

Vanaf 1 januari gaat de NHG grens ook weer naar 265k (bron, punt 1.6). Denk dat dit een extra negatief effect gaat hebben. Al lijkt het er meer op dat grote groep mensen gewoon zit te wachten tot de prijzen zijn gestabiliseerd/verder zijn gedaald.

Heb eind juli dit jaar een voorlopig koopcontract getekend, overdracht is maart volgend jaar. Ondanks dat prijzen dalen heb ik het idee dat ik op goede moment huis heb gekocht. Heb goede prijs kunnen onderhandelen, kan gebruik maken van opgerekte NHG-grens en betaal slechts 2% overdrachtsbelasting. Hopelijk krijg ik volgend jaar mijn eigen huis wel verkocht voor rond het bedrag wat er aan hypotheek op zit .

[croxz]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 12:07:
[...]

Myrdreon schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 13:11:
[...]

We hebben 2 kinderen, daar gaat gewoon veel geld in zitten. Zoals hierboven al geschreven wordt gezinssamenstelling niet meegenomen in de hypotheekberekeningen. En misschien is "niet kunnen opbrengen" ook wat te sterk gebracht en is het meer "niet willen opbrengen" omdat dat dan ten koste zou gaan van andere aankopen of activiteiten.

[Xanaroth]

McVirusS schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 14:16:
Vanaf 1 januari gaat de NHG grens ook weer naar 265k (bron, punt 1.6). Denk dat dit een extra negatief effect gaat hebben. Al lijkt het er meer op dat grote groep mensen gewoon zit te wachten tot de prijzen zijn gestabiliseerd/verder zijn gedaald.

Heb eind juli dit jaar een voorlopig koopcontract getekend, overdracht is maart volgend jaar. Ondanks dat prijzen dalen heb ik het idee dat ik op goede moment huis heb gekocht. Heb goede prijs kunnen onderhandelen, kan gebruik maken van opgerekte NHG-grens en betaal slechts 2% overdrachtsbelasting. Hopelijk krijg ik volgend jaar mijn eigen huis wel verkocht voor rond het bedrag wat er aan hypotheek op zit .

Hier vooral wachten op daling/afschaffing hypotheekrente aftrek. Doordat dit kabinet weigert er iets aan te doen, weet je niet of je het over 4 jaar wel of niet hebt. Hoe langer er gewacht wordt, hoe groter de kans dat het spontaan per direct volledig stopgezet moet worden om de overheidsfinancien op orde te krijgen. Als dit kabinet gewoon de knoop zou doorhakken en traject zou uitstippelen richting afschaffing dan weet je tenminste waar je aan toe bent kwa maandlasten.

[Ray]

En dan verdwijnt de HRA. De huizenprijzen dalen met 25% of meer. En wat ben je er dan mee opgeschoten ? (los van de maatscahppelijke discussie)

Simpele rekensom.

Iemand leent nu € 260.000 tegen 5% met HRA kost hem dat netto ongeveer € 650,--

Nu koopt hij een jaar later een woning die gekelderd is door de afschaffing en hoeft maar € 160.000 te lenen tegen 5%. Dat kost hem netto ongeveer € 666,--

Wacht eens, hij schiet er dus niets mee op!

Als de daling van de woningprijzen gecombineerd wordt met afschaffing HRA zijn er dus voor starters geen voordelen zoals de meeste wel denken.

De mensen met HRA zullen deze rechten claimen (IB 2001) en als ook deze groep gekort gaat worden verwacht ik een aardige aanklacht richting overheid.

Ik ga er overigens vanuit dat de waarde van de woning in beide situaties stabiel blijft / gelijk daalt / stijgt zodat bij verkoop een evenredig deel van de hypotheeksom afgelost kan worden.

[ Voor 11% gewijzigd door Ray op 04-11-2011 22:04 ]

[Stoffel]

Ray schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 22:01:
En dan verdwijnt de HRA. De huizenprijzen dalen met 25% of meer. En wat ben je er dan mee opgeschoten ? (los van de maatscahppelijke discussie)

Simpele rekensom.

Iemand leent nu € 260.000 tegen 5% met HRA kost hem dat netto ongeveer € 650,--

Nu koopt hij een jaar later een woning die gekelderd is door de afschaffing en hoeft maar € 160.000 te lenen tegen 5%. Dat kost hem netto ongeveer € 666,--

Een jaar later staat hij een ton onder water op zijn hypotheek, dus ik denk dat hij voorlopig mag blijven zitten waar die zit. Voor een echte starter maakt het niet uit nee, maar alle mensen die al een huis hebben gekocht daarentegen...

[Roenie]

Ray schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 22:01:
En dan verdwijnt de HRA. De huizenprijzen dalen met 25% of meer. En wat ben je er dan mee opgeschoten ? (los van de maatscahppelijke discussie)

Simpele rekensom.

Iemand leent nu € 260.000 tegen 5% met HRA kost hem dat netto ongeveer € 650,--

Nu koopt hij een jaar later een woning die gekelderd is door de afschaffing en hoeft maar € 160.000 te lenen tegen 5%. Dat kost hem netto ongeveer € 666,--

Wacht eens, hij schiet er dus niets mee op!

Als de daling van de woningprijzen gecombineerd wordt met afschaffing HRA zijn er dus voor starters geen voordelen zoals de meeste wel denken...

Dan bespaart de starter dus een ton! Om nu te zeggen dat hij/zij daar niets mee op schiet....

[ Voor 17% gewijzigd door Roenie op 04-11-2011 22:22 ]

[Ray]

Hij heeft dan een ton minder schuld maar zijn maandlasten blijven gelijk.

Er van uitgaande dat het systeem in stand blijft en dat de huizenprijzen zoals ik aangeef :
Ik ga er overigens vanuit dat de waarde van de woning in beide situaties stabiel blijft / gelijk daalt / stijgt zodat bij verkoop een evenredig deel van de hypotheeksom afgelost kan worden.

levert dat huis op einddatum / bij verkoop ook die ton meer op. Dus enkel tijdens de looptijd is er een extra schuld maar met gelijke maandlasten

afschaffing van de HRA zal ook betekenen dat je een dan € 100.000 minder kan lenen. Dus het huis wat je wilt kopen en met HRA niet kan lukt dan zonder HRA ook niet.

LET WEL dit is te simpel gesteld en er zijn veel meer factoren bepalend! (bv overlijdensrisicodekking die hoger zal moeten zijn etc) maar in de basis (los van het feit wie betaalt voor de HRA) makt het niet zo veel uit. (natuurlijk is het effect van een daling / stijging groter op een hogere waarde etc )

Als de overheid nu besluit mijn toekomstige aftrek contant te maken (want dat is dan wel de voorwaarde) wil ik best die ruim 100.000 extra aflossen en de aftrek opgeven (en mijn huis in waarde zien dalen)

Het kan overigens niet zo zijn dat door regulering de aftrek verdwijnt waarbij er geen compensatie zou zijn. Dan is het inderdaad zo dat de maandlasten enorm stijgen en op verkoopdatum heb ik dan wel in dit voorbeeld een € 100.000 extra schuld. Hier heeft dus vrijwel elke bestaande koper mee te maken.

zolang de prijs van een nieuwbouwwoning nog zo absurd hoog is als nu verwacht ik niet dat de bestaande woningen hier diep onder zullen gaan duiken.

[ Voor 29% gewijzigd door Ray op 05-11-2011 07:58 ]

[Verwijderd]

Ray schreef op zaterdag 05 november 2011 @ 07:07:
Als de overheid nu besluit mijn toekomstige aftrek contant te maken (want dat is dan wel de voorwaarde) wil ik best die ruim 100.000 extra aflossen en de aftrek opgeven (en mijn huis in waarde zien dalen)

Lekker voorstel, zo kan ik ook nog wel een paar wetswijzigingen voorstellen.

Dus omdat de hypotheekrenteaftrek te zwaar drukt op het huishoudboekje van de overheid (een van de redenen) en daardoor afgeschaft moet worden wil jij nu een ton ontvangen?

Dus omdat jij zo graag een eigen wilde moeten de niet-huizenbezitters daarvoor opdraaien? Deze niet-huizenbezitters, die zijn gaan huren in de particuliere sector zullen het niet zo leuk vinden. Dat ze nog meer moeten gaan betalen voor de huizen-bezitters.

Dit is onbetaalbaar en onuitvoerbaar (want hoe bereken je de daling etc).

Voorstel:
-aftrek in 20 jaar tijd naar 0% brengen
-maximale aftrek in stappen van 5 jaar verlagen tot 250k
-aftrek op nieuwe woningen alleen bij maximaal 25% aflossingsvrij
-huidige huizenbezitters verplichten om over maximaal 7,5 jaar maximaal 75% aflossingsvrij te hebben en over 15 jaar maximaal 50% aflossingsvrij

[Xanaroth]

Mensen moeten gewoon terug naar de basislessen economie. Investeren in wat dan ook (ook een huis) heeft altijd een risico dat de waarde kan dalen.

Laat ze maar lekker die waardedaling accepteren, ze hadden moeten weten dat waardedaling een risico is bij een koopwoning. Als ze het er niet mee eens zijn, vooral op de VVD blijven stemmen. Maar dan kun je er gerust op zijn dat wij eerder bij het noodfonds aan moeten kloppen dan Italie.

En dan zegt elke econoom/DNB/IMF/ECB etc dat de hypotheekrenteaftrek per direct volledig wordt afgeschaft zonder compensatie. Dan is er geen keus, behalve failliet gaan (met als gevolg geen geld in de staatskas en alsnog per direct afschaffing).


Nee, de HRA gaat weg en je krijgt geen enkele compensatie. Dat is de enige manier om niet het 2e griekenland te worden.

[ Voor 30% gewijzigd door Xanaroth op 05-11-2011 12:49 ]

[cvs79]

Onzin imo. Hra afschaf zal altijd samengaan met een herziening van meerdere belastingen. Huursubsidie, schijven etc. Als enkel de Hra opeens weggaat zullen er namelijk een hele hoop mensen d hypotheek niet meer kunnen dragen waardoor de overheid en banken en nog groter probleem hebben als dat ze nu al hebben met 20.000 gedwongen verkopen

[ Voor 49% gewijzigd door cvs79 op 05-11-2011 13:03 ]

[leuk_he]

Ray schreef op vrijdag 04 november 2011 @ 22:01:

Iemand leent nu € 260.000 tegen 5% met HRA kost hem dat netto ongeveer € 650,--

Nu koopt hij een jaar later een woning die gekelderd is door de afschaffing en hoeft maar € 160.000 te lenen tegen 5%. Dat kost hem netto ongeveer € 666,--

Even afgezien van een enorm waardeverlies, geld dat verdampt doordat huizen minder waard worden , ontstaat er ook een probleempje aan de nieuwbouw kant. Want opeens kun je nog maar huizen bouwen twv 160.000 ipv 260.000. Een aanzienlijk verschil, met andere woorden de nieuwbouw markt donderd in elkaar.

Ok, in werkelijkheid smeer je de effecten uit, zodat er niet een klap komt, maar het eindeffect is hetzelfde.

[Xanaroth]

cvs79 schreef op zaterdag 05 november 2011 @ 13:02:
Onzin imo. Hra afschaf zal altijd samengaan met een herziening van meerdere belastingen. Huursubsidie, schijven etc. Als enkel de Hra opeens weggaat zullen er namelijk een hele hoop mensen d hypotheek niet meer kunnen dragen waardoor de overheid en banken en nog groter probleem hebben als dat ze nu al hebben met 20.000 gedwongen verkopen

Leuke droom, maar nee. Daar is het geld niet voor, je zal hooguit een verhoging zien van belastingen of andere lasten omdat de HRA op zichzelf nog niet voldoende oplevert om de financiën op orde te krijgen. Let wel, ons tekort is vele miljarden meer boven de maximale 3% dan de totale HRA kost. Er is dus geen ruimte om ergens anders dingen te versoepelen.
Trouwens, leuke feitjes zijn ook dat de afschaffing in Engeland geen problemen heeft veroorzaakt en dat de (vaak aangehaalde) per direct doorgevoerde verandering in Zweden nog altijd niet aantoonbaar heeft toegedragen aan de recessie daar. Er wordt veel mee gezwaaid, maar er is tot op heden nog enkel meningen over dat het de recessie mogelijk heeft versterkt.

En dat van hypotheken klopt, er zullen inderdaad aardig wat direct onder water komen te staan. Maar dat is nou eenmaal onderdeel van investeren, dat je ook geld kan verliezen. Stop met dromen dat winst gegarandeerd is. Iets met resultaten uit het verleden enzo.

Vandaar dat je binnenkort ook weer aflossingseisen terug zal zien komen (eerste X jaar minimaal X procent aflossen), geen los banksparen meer om alles in 1x af te lossen, geen aflossingsvrij deel meer etc. Gewoon elke maand geld storten die direct met je hypotheek wordt verrekend.

leuk_he schreef op zaterdag 05 november 2011 @ 13:11:
[...]


Even afgezien van een enorm waardeverlies, geld dat verdampt doordat huizen minder waard worden , ontstaat er ook een probleempje aan de nieuwbouw kant. Want opeens kun je nog maar huizen bouwen twv 160.000 ipv 260.000. Een aanzienlijk verschil, met andere woorden de nieuwbouw markt donderd in elkaar.

Dan moet je misschien eens kijken naar de winsten die behaald worden. Elke persoon die een vorm van werk verricht in de keten ( iets als grondstof delven -> vervoer -> groothandel -> vervoer -> verwerken stof -> vervoer -> onderaannemer -> hoofdaannemen) maakt winst. Die prijs kan dus vrij makkelijk omlaag, omdat elke tussenpost iets kan inleveren.
Kwam hier laatst ook al langs, totale winst over de gehele keten bij een nieuwbouwproject is iets van 275%. Daar zit dus best wat ruimte in.

[ Voor 36% gewijzigd door Xanaroth op 05-11-2011 14:07 ]

[cvs79]

Dat er waardeverlies optreedt door de afschaf van HRA ben ik met je eens. Vraag me vooral af hoe de banken en overheid omgaan met de gevallen waar de waarde opeens onder de executiewaarde komt. Moeten al deze mensen (wat er volgens mij dan opeens best veel zijn) verplicht gaan bijstorten (wat nu ook al geeist kan worden) of moeten al deze mensen maar de schuldhulpverlening is en hun huis gaan veilen?

[leuk_he]

cvs79 schreef op zaterdag 05 november 2011 @ 14:22:
Dat er waardeverlies optreedt door de afschaf van HRA ben ik met je eens. Vraag me vooral af hoe de banken en overheid omgaan met de gevallen waar de waarde opeens onder de executiewaarde komt

Waarschijnlijk door de HRA geleidelijk af te schaffen kan je net zoveel aflossen dat je net niet onder de executiewaarde komt.

[EdwinG]

Ray schreef op zaterdag 05 november 2011 @ 07:07:
Hij heeft dan een ton minder schuld maar zijn maandlasten blijven gelijk.

De (netto) rentelasten blijven gelijk ja, maar gelukkig hoef je een ton minder terug te betalen, dus als je volledig aflost, hoeft dat nu met zo'n € 3.000 per jaar minder, wat weer €250,-- per maand scheelt. Noem dat maar niets.

(ja, als je een aflossingsvrije hypotheek hebt, heb je geen voordeel)

[Xanaroth]

Ray schreef op zaterdag 05 november 2011 @ 07:07:
Hij heeft dan een ton minder schuld maar zijn maandlasten blijven gelijk.

Maar op het moment dat je (verplicht) verkoopt en verlies maakt, zal de restschuld ook naar rato zijn waardoor je sneller van je schuld af kan komen.

HRA is immers enkel voor de hypotheek, niet voor restschulden.

[Ray]

daarom stel ik ook bij gelijkblijvende omstandigheden. Dus als de HRA blijft, mag je los van marktinvloeden, een normale verkoopprijs (ook na een paar jaar) terugverwachten. Dat er altijd een deel verlies in zit vanwege de opstart kosten is natuurlijk normaal. Dat er daarnaast marktinvloeden zijn, zoals nu, is ook normaal.

@Edwin, die ton zou dus ook je huis meer waard moeten zijn. Dus per saldo kom je weer gelijk uit.

Heel simpel gesteld. Waardedaling / stijging / inflatie etc is allemaal 0

Waarde woning 260.000 - hypotheek 260.000 met HRA - waarde op einddatum is 260.000 na 30 jaar
Waarde woning 160.000 - hypotheek 160.000 zonder HRA - waarde einddatum is 160.000 na 30 jaar

hierbij maakt het dus niet uit.

Nogmaals dit is een zeer versimpeld voorbeeld maar de kern is juist.
Daarnaast, zoals ik zelf al stelde, zou een afschaffing een directe invloed hebben op de nieuwbouw markt.

Als een huis opeens 100.000 minder aan bouwkosten mag kosten reken dan maar uit wat dit betekent voor de lonen in die sector. Die mensen, en daarmee vele andere verbonden aan de bouw, zouden minder gaan verdienen. Ze kunnen daardoor minder lenen en nog steeds niet dat zelfde huis kopen wat nu ook niet kan.

Het is niet alleen de huizenmarkt. Er zit een enorme web achter. Haal je 1 steentje weg klapt de hele zooi en ik vraag me zeer af of daar ook maar iemand, en dan praat ik over de normale burgers, beter van wordt

@Mydreon, daarom stel ik ook, nogmaals, dat het een versimpelde weergave is en dat er meerdere aspecten van belang zijn. Alleen zijn dit minderheids situaties. Het direct volledig afschaffen helpt 100.000 in de problemen en niet enkel die 'paar' huidige probleem gevallen.

maar goed ik had mezelf voorgenomen hier niet meer te reageren dus zal dat voorlopig ook niet meer doen

[ Voor 13% gewijzigd door Ray op 05-11-2011 19:42 ]

[qadn]

Afschaffen zal uberhaupt geleidelijk zijn in de loop van 20-30 jaar.

[Help!!!!]

qadn schreef op zaterdag 05 november 2011 @ 19:51:
Afschaffen zal uberhaupt geleidelijk zijn in de loop van 20-30 jaar.

Exactly. Altijd dat panische gedoe. De kans dat HRA overnight gelijk volledig afgeschaft wordt is benadert 0% extreem dicht als het al niet 0% is.

[Xanaroth]

Help!!!! schreef op zaterdag 05 november 2011 @ 19:55:
[...]

Exactly. Altijd dat panische gedoe. De kans dat HRA overnight gelijk volledig afgeschaft wordt is benadert 0% extreem dicht als het al niet 0% is.

Zolang extreem rechts (vvd/pvv) panisch vast blijft houden aan geen enkele wijziging, is de kans van overnight groter dan een gelijdelijke afschaffing.

[qadn]

Onzin.

Het is in niemands belang om het overnight te veranderen. Geen enkele partij zal daarvoor zijn.

[EXX]

Ray schreef op zaterdag 05 november 2011 @ 19:35:
Het is niet alleen de huizenmarkt. Er zit een enorme web achter. Haal je 1 steentje weg klapt de hele zooi en ik vraag me zeer af of daar ook maar iemand, en dan praat ik over de normale burgers, beter van wordt

Het is natuurlijk wel de vraag of burgers die niets met de huizenmarkt van doen hebben (huurders dus), moeten gaan bijdragen om de huizenprijzen dan maar hoog te houden.

qadn schreef op zaterdag 05 november 2011 @ 21:12:
Onzin.

Het is in niemands belang om het overnight te veranderen. Geen enkele partij zal daarvoor zijn.

Nou, ik begrijp anders wel wat Myrdreon bedoelt. Hoe langer men talmt om in te grijpen in de HRA, hoe sterker de ingrepen straks zullen zijn. Daarbij hoeft het nog niet eens allemaal zo dramatisch te zijn: doe bv. geen HRA meer op aflossingsvrije hypotheken of een plafond aan de HRA of zoals note bene door de Rabobank zelf voorgesteld: een annuïtair dalende HRA. Met dat laatste sla je 2 vliegen in 1 klap: de HRA wordt beperkt en allerlei producten die erop gebaseerd zijn de HRA maximaal uit te melken zijn op slag niet meer interessant.

[Henk007]

EXX schreef op zondag 06 november 2011 @ 02:06:
een annuïtair dalende HRA.

Ik denk dat deze oplossing op brede steun kan rekenen: eerlijk en rechtvaardig.

[TrailBlazer]

EXX schreef op zondag 06 november 2011 @ 02:06:
[...]

Het is natuurlijk wel de vraag of burgers die niets me de huizenmarkt van doen hebben (huurders dus), moeten gaan bijdragen om de huizenprijzen dan maar hoog te houden.


[...]

Nou, ik begrijp anders wel wat Myrdreon bedoelt. Hoe langer men talmt om in te grijpen in de HRA, hoe sterker de ingrepen straks zullen zijn. Daarbij hoeft het nog niet eens allemaal zo dramatisch te zijn: doe bv. geen HRA meer op aflossingsvrije hypotheken of een plafond aan de HRA of zoals note bene door de Rabobank zelf voorgesteld: een annuïtair dalende HRA. Met dat laatste sla je 2 vliegen in 1 klap: de HRA wordt beperkt en allerlei producten die erop gebaseerd zijn de HRA maximaal uit te melken zijn op slag niet meer interessant.

Ik als huizenbezitter betaal anders nog steeds netto belasting een deel hiervan gaat naar de huursubsidie. Ik heb ook geen zin om die in stand te houden.

Verder vind ik afbouwen over 30 jaar ook prima.

[Jaspertje]

EXX schreef op zondag 06 november 2011 @ 02:06:
[...]

Het is natuurlijk wel de vraag of burgers die niets met de huizenmarkt van doen hebben (huurders dus), moeten gaan bijdragen om de huizenprijzen dan maar hoog te houden.

Zo kan je natuurlijk heel ver doorgaan: Ik vind dat alle accijns en belastingen die ik betaal voor mijn diesel gebruikt moeten worden om wegen aan te leggen...

Ook huurders hebben iets met de huizenmarkt, ze gaan immers op de meest gewilde plekken zitten en hebben gesubsidieerde huizen, laar dat ook maar eens ophouden. Dan gaan we gewoon betalen naar vermogen voor de huur.

[...]

Nou, ik begrijp anders wel wat Myrdreon bedoelt. Hoe langer men talmt om in te grijpen in de HRA, hoe sterker de ingrepen straks zullen zijn. Daarbij hoeft het nog niet eens allemaal zo dramatisch te zijn: doe bv. geen HRA meer op aflossingsvrije hypotheken of een plafond aan de HRA of zoals note bene door de Rabobank zelf voorgesteld: een annuïtair dalende HRA. Met dat laatste sla je 2 vliegen in 1 klap: de HRA wordt beperkt en allerlei producten die erop gebaseerd zijn de HRA maximaal uit te melken zijn op slag niet meer interessant.

Daar zijn de meeste het hier wel over eens geloof ik, de HRA mag er best vanaf. Maar de oplossingen verschillen. Ik ben het helemaal met je eens, hoe langer de politiek het vooruitschuift, hoe harder de maatregel wordt...

Overigens betekend het in een keer stoppen van de HRA zonder compenstatie ook een enorm koopkrachverlies. Dus niet alleen de bouw, maar de hele middenstand heeft dan last ervan wat weer belastinginkomsten verlaagt en waardoor er meer mensen op straat komen te staan en waardoor de overheid weer meer kwijt is aan WW en bijstand...