Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 1

[Bartjuh]

RemcoDelft schreef op zaterdag 22 oktober 2011 @ 22:29:
[...]
Ik heb vandaag een aardig stuk door Duitsland gereden, ook zonder snelweg, door dorpjes en steden, en heb geen enkel (!) bord "te koop" gezien... Zetten ze daar gewoon geen borden neer? Of is alles gewoon binnen korte tijd verkocht?

Omdat ze daar Duits spreken en schrijven /flauw

Het waarom gevonden:
http://www.wooninfoduitsl...uis-kopen/huis-kopen.html

Veelal worden woningen zonder adresgegevens aangeboden op internet, omdat de Duitse verkoper het in de regel niet zo prettig vindt dat zijn of haar huis op internet staat. Ze hebben liever niet dat de buren hiervan op de hoogte zijn. Je ziet dan ook vaak dat er geen “te koop” bord in de tuin staat.

[ Voor 34% gewijzigd door Bartjuh op 22-10-2011 22:33 ]

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op zaterdag 22 oktober 2011 @ 22:29:
[...]

Wat bizar is, is dat het hier zoveel meer moet kosten... We hebben echt geen weilanden nodig in de Randstad, daar is genoeg leegte om vele miljoenen van zulke huizen neer te zetten.

Ik heb vandaag een aardig stuk door Duitsland gereden, ook zonder snelweg, door dorpjes en steden, en heb geen enkel (!) bord "te koop" gezien... Zetten ze daar gewoon geen borden neer? Of is alles gewoon binnen korte tijd verkocht?

Vraag en aanbod zoveel kost het helemaal niet meer in nederland alleen in de randstad kost het zo veel.
De vraag of je weilanden nodig hebt is heel persoonlijk je kan ook stellen dat je helemaal geen huizen nodig hebt want er staan er landelijk genoeg te koop.
Dat iedereen nu in de randstad wil wonen en dat daar dus veel vraag is naar huizen daar kan eigenlijk niemand en iedereen iets aan doen.

[SkiFan]

Zeker een site van een makelaar.

De echte reden is nog anders: in Dld kun je je huis bij meerdere makelaars tegelijk in de verkoop zetten, en bedingen dat de verkopende makelaar de courtage (die een schofterige 3,5 tot 5,5 % is!!!) vangt.

Tevens kun je dan nog zelf het huis verkopen. Vandaar dat je ook geen adressen vindt.

Overigens, de kopende partij betaalt normaal de courtage. Meer dan 100% financiering is lastig, 100% aflossingsvrij kennen ze net als wij niet, en je hebt een bank nodig die vaker met .NL'ers zaken heeft gedaan, anders kun je niet genoeg financieren. Er zitten best wel wat haken en ogen aan.

[ Voor 30% gewijzigd door SkiFan op 22-10-2011 22:43 ]

[bite]

deleted

[ Voor 99% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:11 ]

[mekkieboek]

SkiFan schreef op zaterdag 22 oktober 2011 @ 22:39:
...de courtage (die een schofterige 3,5 tot 5,5 % is!!!) vangt.

Ik dacht eerst, typo dat moet vast ‰ zijn. Over bizar gesproken. En dan klaagt men in NL over de overdrachtsbelasting. Die gaat tenminste nog in onze schatkist. Is makelaar een beschermde functie in Dld dat er niemand in die markt springt?

[HaseMike]

Nee makelaar mag iedereen zich hier noemen, en inderdaad de courtages grenzen aan het krankzinnige. Er is een online aanbieder die 1% vraagt en je kan natuurlijk je eigen huis te koop zetten op de diverse funda-achtige sites.

Ook kan je m.b.v. Google maps de makelaars aardig omzeilen als je dat wilt. Of je laat een goede kennis voor je bellen waar het huis staat en je rijdt er dan zelf heen om direct contact op te nemen met de verkoper. Of je zegt tegen de makelaar dat je 1% wel zat vind ik het bijzijn van de verkoper, enz.

Kortom mogelijkheden genoeg om die afzetters te ontlopen, maar zolang de meerderheid hier denkt "ach de koper betaald de makelaar" en niet begrijpt dat daardoor zijn verkoopprijs minder wordt, blijven de afzetters hier aan de winnende hand.

Overdrachtsbelasting is wat anders en is hier 3,5 tot 4,5%

[Cocytus]

Verwijderd schreef op zaterdag 22 oktober 2011 @ 19:53:
[...]


/me neemt een diepe zucht...

Het punt is, dat je in een land waar óók welvaart is, waar ook voorzieningen zijn, waar je ook goed kunt leven, nét over de Nederlandse grens, voor een veel lager bedrag een woning kan kopen. In dit geval een pand wat hier voor minstens €800.000,- K.K. te koop zou staan.

Als je serieus denkt dat dit huis vlak vóór de Duitse grens acht ton op zou brengen ben je niet helemaal goed.

Wat wil je dan, met z'n allen gezellig emigreren? Niet iedereen kán zomaar emigreren, laat staan dat ze het zouden willen. Het is belachelijk dat je in je eigen land zo ontzettend veel moeite moet doen om aan een betaalbare woning te komen. Het kán namelijk wel, zoals je ziet.

Dan moet je ze ook niet vergelijken, als het geen alternatief is. 'Dit brood is veel goedkoper dan dat andere brood! Schande! Alleen vindt niet iedereen het lekker en je kan het ook niet zomaar eten.'

[BlakHawk]

pedorus schreef op zaterdag 22 oktober 2011 @ 17:03:
Onzin, een huis in Amsterdam is geen alternatief voor een huis in Parijs. Huizen net over de grens zijn wel een volwaardig alternatief voor Nederlanders die in de buurt van de grens wonen/werken. Hypotheekrenteaftrek behoud je ook. 500 meter over de grens in Duitsland heb je dan ook complete Nederlandse enclaves.

En waarom ga je er niet wonen dan?
Of denk je dat ergens in de nabije toekomst in Nederland een stuk meer voor deze prijs te krijgen is!?

Blijkbaar is ondanks het behoud van HRA en de prijs, nog steeds niet genoeg vraag voor deze woning in Duitsland. Anders stond hij niet meer te koop...

Bartjuh schreef op zaterdag 22 oktober 2011 @ 17:09:
Vergelijk dus een huis in de buurt van de Grens, kijk 10km over de Grens met Duitsland, en zie het verschil. Beide vergelijkbare omgeving, met evenveel bedrijvigheid in de buurt. Dan zal je zien dat het verschil nog steeds verschrikkelijk is

Neem je dan ook de leegstand in Duitsland mee?
En de kwaliteit van de woningen? Erg lastig te bepalen aan de hand van foto's...

RemcoDelft schreef op zaterdag 22 oktober 2011 @ 22:29:
Wat bizar is, is dat het hier zoveel meer moet kosten... We hebben echt geen weilanden nodig in de Randstad, daar is genoeg leegte om vele miljoenen van zulke huizen neer te zetten.

Ik heb vandaag een aardig stuk door Duitsland gereden, ook zonder snelweg, door dorpjes en steden, en heb geen enkel (!) bord "te koop" gezien... Zetten ze daar gewoon geen borden neer? Of is alles gewoon binnen korte tijd verkocht?

In Duitsland zet men inderdaad geen borden neer (in ieder geval de delen waar ik op vakantie was). Neem nu de Eiffel (kom ik vaak voor weekendjes weg). Het schijnt dat daar zo'n 40% van de woningen leegstaat. Ik heb eens met de Nederlandse hoteleigenaar gesproken de huizen daar. Sowieso was betrekken geen optie. Het enige dat je echt kon doen, was opnieuw opbouwen. En je moet precies de goede mensen kennen om te weten dat het te koop staat.

Verwijderd schreef op zaterdag 22 oktober 2011 @ 19:53:
/me neemt een diepe zucht...

Het punt is, dat je in een land waar óók welvaart is, waar ook voorzieningen zijn, waar je ook goed kunt leven, nét over de Nederlandse grens, voor een veel lager bedrag een woning kan kopen. In dit geval een pand wat hier voor minstens €800.000,- K.K. te koop zou staan.

Wat wil je dan, met z'n allen gezellig emigreren? Niet iedereen kán zomaar emigreren, laat staan dat ze het zouden willen. Het is belachelijk dat je in je eigen land zo ontzettend veel moeite moet doen om aan een betaalbare woning te komen. Het kán namelijk wel, zoals je ziet.

Vraag en aanbod...
Iedereen in Nederland kan in die woning ga wonen en ondanks de prijs, staat het gewoon nog te koop...

[Oscar Mopperkont]

dfrenner schreef op maandag 24 oktober 2011 @ 14:52:
Vraag en aanbod...
Iedereen in Nederland kan in die woning ga wonen en ondanks de prijs, staat het gewoon nog te koop...

Dan is het gewoon te duur. Ik zeg: Duitsland heeft last van een huizenbubble. Laatste plek waar ik dus een huis zou kopen. Dat huis zou over 3 jaar minimaal 40% minder waar zijn. Kun je goedkoper in het Hilton gaan zitten

[TrailBlazer]

Ik zou best in dat huis kunnen wonen hoor geen probleem zeker als ik er nog voor een ton aan verspijker. Als ik het zo zie is er geen enkele echt grote stad in de buurt. De kans dat ik dus hetzelfde type werk in die omgeving vind is dus eigenlijk nul.
Verder heb ik ook nog iets als ouders/zus en ik zou het niet prettig vinden om die op meer dan 200 km afstand te hebben wonen. We lopen de deur niet bij elkaar plat maar om op zo'n afstand van elkaar te wonen lijkt me niks.
Als je puur naar de stenen kijkt is het goedkoop ja. Als je naar de locatie kijkt is het duur.

[ Voor 9% gewijzigd door TrailBlazer op 24-10-2011 15:11 ]

[BlakHawk]

TrailBlazer schreef op maandag 24 oktober 2011 @ 15:10:
Ik zou best in dat huis kunnen wonen hoor geen probleem zeker als ik er nog voor een ton aan verspijker. Als ik het zo zie is er geen enkele echt grote stad in de buurt. De kans dat ik dus hetzelfde type werk in die omgeving vind is dus eigenlijk nul.
Verder heb ik ook nog iets als ouders/zus en ik zou het niet prettig vinden om die op meer dan 200 km afstand te hebben wonen. We lopen de deur niet bij elkaar plat maar om op zo'n afstand van elkaar te wonen lijkt me niks.
Als je puur naar de stenen kijkt is het goedkoop ja. Als je naar de locatie kijkt is het duur.

Je bent niet de enige...
Ik zou er ook prima willen wonen, als ik niet meer zou hoeven werken voor mijn geld...

De enige manier om dat voor elkaar te krijgen is de loterij winnen en ik denk dat ik dan toch wel in een andere prijsklasse zou kijken, dus nee. Ik denk dat het huis geen optie voor mij is.

[RemcoDelft]

dfrenner schreef op maandag 24 oktober 2011 @ 14:52:
[...]
In Duitsland zet men inderdaad geen borden neer (in ieder geval de delen waar ik op vakantie was). Neem nu de Eiffel (kom ik vaak voor weekendjes weg). Het schijnt dat daar zo'n 40% van de woningen leegstaat. Ik heb eens met de Nederlandse hoteleigenaar gesproken de huizen daar. Sowieso was betrekken geen optie. Het enige dat je echt kon doen, was opnieuw opbouwen. En je moet precies de goede mensen kennen om te weten dat het te koop staat.

Dat klinkt als een markt waar Funda o.i.d. bovenop zou moeten/kunnen springen! Als je hier bedenkt dat ze dik 100 euro per maand vragen om het groene woordje "tophuis" naast je advertentie te zetten, is dat toch gouden business!

[Oscar Mopperkont]

Een zwaluw maakt nog geen zomer, maar toch eindelijk weer eens goed nieuws:

Prijs huis in grote stad boven diepste punt

ANP VANDAAG 11:23
De huizenprijzen dalen in ons land, maar dat geldt niet voor de grote steden, meldde dinsdag het ING Economisch Bureau.
De huizen zijn sinds de piek in de zomer van 2008 gemiddeld 9,1 procent goedkoper geworden. Landelijk is er nog geen prijsherstel, maar in 20 van de 25 grootste steden zijn de huizenprijzen over een dieptepunt heen, ook al zijn ze nog niet terug op het niveau van 2008. Zo werd in Rotterdam in november vorig jaar een bodem bereikt en daar stegen de prijzen inmiddels met 7 procent.

De bevolking in de grote steden groeit harder dan elders in het land en dat heeft gevolgen voor de huizenprijzen. De prijsverschillen tussen de woningen in de grote steden en de rest van Nederland nemen de komende jaren waarschijnlijk verder toe.

In Amsterdam werd in augustus 2009 een bodem bereikt in de prijzen en daar is sindsdien een stijging te zien van 3,2 procent. In Den Haag en Utrecht is de prijsstijging veel minder.

Landelijk gezien is de woningmarkt nog verre van hersteld. In september van dit jaar daalden de huizenprijzen gemiddeld met 2,9 procent ten opzichte van een jaar geleden. Het ING Economisch Bureau verwacht dat de huizenprijzen volgend jaar met 2,5 procent dalen.

Linkje

[RemcoDelft]

@Oscar: Wat is er goed nieuws aan prijsstijgingen?
En wat is er goed nieuws aan een bank die heel selectief aan het vergelijken is, elke stad vergelijken met de laagste maand, allemaal andere maanden? Vergelijk het met 1995 en ze zijn allemaal gestegen!
Ik kan hier alleen maar uit afleiden dat ING redelijk wanhopig probeert mensen te overtuigen dat huizenprijzen stijgen...

[Xanaroth]

Het is inderdaad even tussen de regels doorlezen. Een mooi marketing verhaaltje met verschil van laag/hoog, maar niks van bijvoorbeeld trendverloop analyze, of aangegeven in prijsklassen/soorten woningen (appartementen? woningen? starters? of misschien alles?).

Best slecht onderbouwt en zo doorheen te prikken dat er duidelijk wat onderdelen niet helemaal netjes zijn verwerkt zoals je bij dergelijke vergelijking hoort te doen.

[BlakHawk]

RemcoDelft schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 12:28:
@Oscar: Wat is er goed nieuws aan prijsstijgingen?
En wat is er goed nieuws aan een bank die heel selectief aan het vergelijken is, elke stad vergelijken met de laagste maand, allemaal andere maanden? Vergelijk het met 1995 en ze zijn allemaal gestegen!
Ik kan hier alleen maar uit afleiden dat ING redelijk wanhopig probeert mensen te overtuigen dat huizenprijzen stijgen...

Dat gebeurde met de dalingen ook heel selectief. Iedere keer werd de gemiddelde verkoopprijs gepakt. Daarin werd dus niet meegenomen dat goedkopere huizen beter verkopen gedurende een crisis. Tevens werd in andere berichten de inflatie bij de daling geteld...

Maar goed persoonlijk vind ik zowel een stijging als een daling geen positief bericht. Omwille van de economie wil je een daling zeker niet, maar een stijging ook niet om de huizen betaalbaar te laten zijn. Dan verliezen de huidige bewonende enkel de inflatie en de toekomstige kopers winnen deze zelfde inflatie.

Zou de beste oplossing zijn...

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 12:28:
@Oscar: Wat is er goed nieuws aan prijsstijgingen?

Dalende huizenprijzen zorgen voor:
1. een huizenmarkt die vastloopt;
2. mensen die kapitaal zien verdampen;
3. mensen die in de schulden komen;
4. banken die onderpand zien verdampen;
5. gemeentes die minder inkomsten hebben;
6. hypotheekverstrekkers die minder werk hebben;
7. makelaars die minder werk hebben;
8. etc.

Maw het is k* voor je economie. Geld moet rollen om het even simpel te zeggen. Niet dat huizenprijzen de pan uit moeten rijzen, maar volgens mij is er niks ongezonds aan als ze meestijgen met de ontwikkeling van het gezinsinkomen, dat in een "gezonde" economie gestaag stijgt en de huizenprijzen dus idem dito.

En wat is er goed nieuws aan een bank die heel selectief aan het vergelijken is, elke stad vergelijken met de laagste maand, allemaal andere maanden? Vergelijk het met 1995 en ze zijn allemaal gestegen!
Ik kan hier alleen maar uit afleiden dat ING redelijk wanhopig probeert mensen te overtuigen dat huizenprijzen stijgen...

Het gaat om de trendbreuk, maar dat kon je denk ik zelf ook wel bedenken.

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 13:02:
Het gaat om de trendbreuk, maar dat kon je denk ik zelf ook wel bedenken.

Er is dus geen trendbreuk, dat maakt alleen ING ervan als ze heel ver zoeken...

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 13:06:
[...]

Er is dus geen trendbreuk, dat maakt alleen ING ervan als ze heel ver zoeken...

Geeft alleen maar weer nog meer aan dat je niet appels met peren moet vergelijken. Maw een huis op het platteland in likmevestje (al dan niet Duitsland) is niet te vergelijken met een huis in een grote stad (bv Rotterdam).

In 20 van de 25 grote steden is er gewoon een trendbreuk te zien.

[Xanaroth]

Welke trendbreuk? Er word helemaal geen melding gedaan van een trend, enkel dat vergeleken met het laagste (goedkoopste) punt er een stijging is.

Kan best dat die 3,2% stijging in Amsterdam of 7% in Rotterdam eigenlijk een daling is vergeleken met eerdere maanden, omdat het even nog wat hoger stond. Of dat de inflatie wel/niet/anders word meegenomen dan andere rapportages.

Je kant het niet weten, want er is geen bericht rond een trend of vergelijkbaar materiaal om het verhaal te bevestigen. Enkel 2 zeer selectief uitgekozen momenten, verschillend per stad, die toevallig een bepaald waardeverschil laten zien.


Is het dalend? misschien. Stijgend? ook misschien. Niemand weet het door de beperkte hoeveelheid selectief uitgekozen informatie.

[ Voor 20% gewijzigd door Xanaroth op 25-10-2011 13:34 ]

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 13:10:
In 20 van de 25 grote steden is er gewoon een trendbreuk te zien.

Onzin, volgens het cbs is de prijsdaling in de grote steden alleen wat minder dan in de rest van het land. Oftewel wishful thinking.

De koopwoningen in Den Haag noteerden met ruim 7 procent de grootste prijsdaling van de vier grote steden.

Ook in Eindhoven (13 procent) was de prijsdaling groot.

[TrailBlazer]

Als je naar de gegevens kijkt uit onderstaande link dan is de hoogste index voor Amsterdam
in Q3 2008 op 129,3 de laagste in Q1 2010 op 119,9 sinds die tijd is het een beetje gestegen en gedaald in Amsterdam dus daar lijkt die bewering wel te kloppen. Dit is wel groot Amsterdam ik kan de info per gemeente niet vinden
http://statline.cbs.nl/St...,296&HDR=G1,T&STB=G2&VW=T

[EXX]

IMHO riekt het hele verhaal naar vooral veel "positieve spin". Zo van: de prijzen stijgen weer! Ga snel kopen voordat het weer duurder wordt!!! Duh.

Gezien het feit dan de banken krenterig geworden zijn, en vanwege de steeds grotere reserves die ze moeten gaan aanhouden ivm toekomstige afboekingen op uitstaande schulden, nog veel krenteriger zullen worden, gaan de prijzen voorlopig echt niet meer fors omhoog, eerder omgekeerd.

Er zit nog van alles in het vat:

[ Voor 10% gewijzigd door EXX op 25-10-2011 13:57 ]

[Verwijderd]

EXX schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 13:55:
... Zo van: de prijzen stijgen weer! Ga snel kopen voordat het weer duurder wordt!!! Duh. ...

Het enige wat stijgt aan de Nederlandse huizenmarkt is het aantal executieverkopen.

edit: te laat

[jap85]

Fiber schreef op zaterdag 22 oktober 2011 @ 22:23:
Als je jong en dynamisch bent, geen kinderen, snel wisselende relaties en banen in wisselende plaatsen dan kun je beter huren. Getrouwd, kinderen, vaste relatie, vaste baan, vaste woonplaats, etc. dan ga je aan kopen denken...

Klinkt leuk, ware het niet dat vrije sector huur in bijvoorbeeld Amsterdam niet te betalen is op 1 (boven modaal) inkomen, binnen de ring betaal je voor een beetje woning al snel 1200 in te de maand en dan heb je echt niets bijzonders. In mijn geval was kopen dus de enige optie, als het betaalbaar was zou ik wellicht ook wel gehuurd hebben. M'n maandlasten liggen nu in ieder geval lager dan dat en ik los nog een beetje af ook.

[Caballeros]

Verwijderd schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 13:59:
[...]

Het enige wat stijgt aan de Nederlandse huizenmarkt is het aantal executieverkopen.

Het vreemde is juist dat dit niet gestegen is.

[Xanaroth]

Caballeros schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 14:37:
[...]


Het vreemde is juist dat dit niet gestegen is.

Hoe zeker ben je? Meer mensen worstelen met hypotheeklasten

Volgens het BKR hadden in het derde kwartaal van 2011 40.000 huishoudens een betalingsachterstand van zeker drie maanden. In 2009 waren dat er in hetzelfde kwartaal nog 32.000. Het aantal hypotheken is ongeveer gelijk gebleven.

Bijna 20% stijging in hypotheken die niet betaald worden = meer executieverkopen. Vraag is enkel, hoelang banken het nog kunnen veroorloven deze woningen niet daadwerkelijk over de kop te gooien.

Je ziet het enkel niet in de statistiek terug, omdat in de meeste gevallen de banken niet willen verkopen. 40.000 woningen in de veiling gooien (wat ze normaal zouden doen bij geen betaling) zou de markt overspoelen en de huizenprijs verder onder druk zetten.

[ Voor 14% gewijzigd door Xanaroth op 25-10-2011 15:29 ]

[Caballeros]

Myrdreon schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 15:27:

Bijna 20% stijging in hypotheken die niet betaald worden = meer executieverkopen. Vraag is enkel, hoelang banken het nog kunnen veroorloven deze woningen niet daadwerkelijk over de kop te gooien.

Hebben ze nog niet gedaan, het gaat over absolute getallen.

20% is een percentage van een percentage.
als voorbeeld (verzonnen getallen dus )
eerst worden 1% van alle hypotheken niet betaald, als die een procent met 20% stijgt is het 1,2% van alle hypotheken.

[Fiber]

jap85 schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 14:02:
[...]

Klinkt leuk, ware het niet dat vrije sector huur in bijvoorbeeld Amsterdam niet te betalen is op 1 (boven modaal) inkomen, binnen de ring betaal je voor een beetje woning al snel 1200 in te de maand en dan heb je echt niets bijzonders. In mijn geval was kopen dus de enige optie, als het betaalbaar was zou ik wellicht ook wel gehuurd hebben. M'n maandlasten liggen nu in ieder geval lager dan dat en ik los nog een beetje af ook.

Was maar een voorbeeldje, het ligt natuurlijk voor elke situatie weer anders. Wat ik bedoelde was dat er wel heel erg naar het financiële plaatje gekeken werd, terwijl er natuurlijk veel meer factoren meespelen bij de keuze tussen kopen en huren. Als je al een keuze hebt natuurlijk, soms heb je gewoon geen echte keus, helaas.

[RaZ]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 13:02:
[...]

Dalende huizenprijzen zorgen voor:
1. een huizenmarkt die vastloopt;
2. mensen die kapitaal zien verdampen;
3. mensen die in de schulden komen;
4. banken die onderpand zien verdampen;
5. gemeentes die minder inkomsten hebben;
6. hypotheekverstrekkers die minder werk hebben;
7. makelaars die minder werk hebben;
8. etc.

Maw het is k* voor je economie. Geld moet rollen om het even simpel te zeggen. Niet dat huizenprijzen de pan uit moeten rijzen, maar volgens mij is er niks ongezonds aan als ze meestijgen met de ontwikkeling van het gezinsinkomen, dat in een "gezonde" economie gestaag stijgt en de huizenprijzen dus idem dito.


[...]

Het gaat om de trendbreuk, maar dat kon je denk ik zelf ook wel bedenken.

In de booming periode zag je exact dezelfde dingen, maar liep het de andere kant op. Men vloeide door naar meer, en groter, en het geld van overwaarde is gewoon uitgegeven (dus wel terug de economie in).

Nu moet die zelfde stoelendans van toen, precies de andere kant op gaan. De uitstroom moet weer de terugstroom worden. Maar mensen willen niet van hun riante villa wat ze hebben kunnen kopen van de overwaarde, steken in de schulden die ze nu hebben, en weer kleiner gaan zitten.

Als het goed gaat, moet iedereen plukken, en als het slecht gaat, verdomt iedereen om het op te rapen. Daar voelt men zich te goed voor dan.

Dus als je huis van 340.000,- verkoopt voor 300.000,- met een restschuld van 40.000, je prima een huis van 240.000 kan terug kopen, en direct je schuld inlosen, maar dat wil niemand wil die stap zetten. Ja, dan houden de huizenbezitters de markt zelfstandig op slot.

De woningbouwverenigingen moesten ook huizen van de hand doen, om een doorstroom te creeren. Terug kopen, en weer verhuren geeft een gedwogen stoelendans, die logischerwijs niet mogelijk is.

Vergeet niet, dat door de file op de stroming in de koophuizen, de huur ook nagenoeg op slot zit.

Tuurlijk kost verhuizen ook geld. Beetje opknappen, likje verf, etc..etc..Je moet de nieuwe woning ook weer "eigen maken".

Waar je zegt dat geld moet rollen, is helemaal waar. Het kan positief rollen, waar iedereen als de kippen bij is, en het kan negatief rollen, waar men krampachtig de hand op de knip houd. Nu heb je dus stilstand, en dan hol je gewoon harder achteruit op lange termijn, dan als men rustig achteruit zou rollen.

Als je gretig de overwaarde wil pakken en daar lekker een auto of boot voor gaat kopen, moet je ook verliezen kunnen accpteren. Die reclame met als slogan "Dan verkoop je toch gewoon je boot", is een prachtige in deze situatie.

[Help!!!!]

HaseMike schreef op vrijdag 21 oktober 2011 @ 08:14:
Grondstoffen tekorten, oorlog, alle banken failliet en dat alles omdat de NL huizenmarkt een stap terug zet...
Leuk om te doemdenken en "einde van de wereld" scenario's te verzinnen. Maar dit valt binnen het typische mannen-pesimisme-hysterie die je ook dagelijks op de beurs kan meemaken. Het is of Hosanna of doom en gloom het midden lijkt niet te bestaan.

Als de huizenmarkt een 30-40% verminderd gaat dat niet in 2 weken, maar speelt dat zich af in een over een periode van 3-4 jaar vanaf nu, we zitten immers al in een dalende markt. In tegenstelling tot de USA komt hierdoor niet iedereen ineens op straat te staan, de hypotheek blijft immer betaalbaar, want die veranderd niet.

Natuurlijk zullen enige duizenden, en wie weet tienduizenden aardig in de problemen komen, maar dat is niet iets wat permanent is. Ja minder centen voor nieuwe auto's, vakanties, computers enz, en ja daardoor misschien wel wat meer werkloosheid. Niets wat niet eerder gebeurt is en niets wat niet over enige jaren gewoon weer vergeten is.

Kortom, net gekocht : Tanden op elkaar en blijven zitten waar je zit
Tijd geleden gekocht : Nog steeds winst als je verkoopt voor een realistische prijs en je kan zowaar meer terugkopen.
niet gekocht : Even wachten met kopen want we gaan beslist nog een eind naar beneden

En WO3 zit er voorlopig niet aan te komen, dus niets interessants op tv behalve stupide politici die de Euro niet kunnen redden. Dat is een veel groter probleem dan de bellenblazende huizenmarkt.

Er is teveel debt tov inkomen zowel bij personen, bedrijven als overheden en dat is allemaal met elkaar verweven.
Dat is een wereldwijd probleem en daardoor is er grote kans dat de boel instort. Als het systeem echt fors crasht, zul je in nederland nog steeds relatief goed af zijn maar ik denk dat de gevolgen onderschat worden.

Ik vind het iig wel een probleem als ik mijn spaargeld kwijt ben, ipv drie keer per jaar op vakantie en alles doen wat ik leuk vind door Friesland loop te leuren om een bloembol...

[bite]

deleted

[ Voor 96% gewijzigd door bite op 06-02-2012 16:11 ]

[SkiFan]

Op zich zijn de maatregelen die dit kabinet neemt niet slecht, maar de timing is zo rottig. An sich zie je bijvoorbeeld in Duitsland, dat een stijgende vraag naar woonruimte ook direct een reflex van investeerders uitlokt om ook in die stijgende vraag te voorzien. In Nederland is de markt dusdanig doodgereguleerd, dat dit niet kan. Dat betekent ook dat op het gebied van de ruimtelijke ordening er de nodige vrijheid moet komen om zonder de betutteling van allerlei commissies gewoon zodra je een stuk grond hebt, waarvan de bestemming bouwen is, ook te kunnen gaan bouwen.

In Duitsland is dat geregeld door alle bouweisen bij de architect onder te brengen. Zodra een architect wat getekend heeft, hoef je alleen nog maar naar de gemeente om er een stempel op te laten zetten.

Van inspraak met een hoog gok-gehalte, zullen we in NL naar een veel duidelijker openbare-ruimte politiek toe moeten, met minder stake-holders en duidelijke procedures en verantwoordelijkheden.

Waarom kan het zo zijn, dat zodra jij een bouwvergunning krijgt, de buurman bezwaar kan maken. Die had al veel eerder, in de planologische beslissingsfase betrokken moeten zijn, dan had ie daar zijn bezwaar kunnen uiten.

Het Duitse model levert overigens ook een leuker, minder eentonig stadsbeeld op.

[McVirusS]

RaZ schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 16:29:
Dus als je huis van 340.000,- verkoopt voor 300.000,- met een restschuld van 40.000, je prima een huis van 240.000 kan terug kopen, en direct je schuld inlosen, maar dat wil niemand wil die stap zetten. Ja, dan houden de huizenbezitters de markt zelfstandig op slot.

Onzin, want je zit met een schuld van 40k. Die zal je toch moeten aflossen. Kan je niet meenemen in je nieuwe hypotheek. En het is nog maar de vraag of je überhaupt een hypotheek krijgt met 40k restschuld.

[RaZ]

Je kan overwaarde uit de hypotheek trekken. Daar zijn zat mensen leuk op vakantie geweest, auto gekocht, of een boot.

Als je je huis van 340.000 moet verkopen, doe je dat omdat je het niet kan betalen. Zou je dus een stap goedkoper moeten gaan wonen. Je accepteerd 40k schuld, en verkoopt de toko voor 300.000.

Vervolgens kan je met die 300.000 een huis kopen van 240.000. En met dat verschil, kan je de restschuld van de vorige huis wegstrepen, een hypotheek nodig die 220.000 is.

Als je geld uit overwaarde kan trekken, zou je een verlies er op die manier ook in moeten kunnen steken. Althans.. Ik ken de kopersmarkt niet, en ben geen bankier of econoom. Puur een kwestie van schuiven met cijfertjes.

Als je je hypotheek kan ophogen, om een auto te kopen, lijkt me dat die zelfde constructie ook andersom moet kunnen werken.

Mocht dat niet kunnen, mogen de heren bankiers zich daar maar eens over gaan buigen. Lijkt me namelijk best een aardig oplossing. Dan hebben mensen namelijk een keuze.

Net op de radio: De problemen komen door de val van inkomsten, doordat mensen hun baan kwijtraken. Als je dan een stap terug doet, in woning, en dus in maandlast, waar dit "idee" op gebaseerd is, ben je denk ik al een stuk problematiek kwijt.

/wereldverbeteraar

[ Voor 10% gewijzigd door RaZ op 25-10-2011 18:03 ]

[Jiffy]

RaZ schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 17:52:
Als je je huis van 340.000 moet verkopen, doe je dat omdat je het niet kan betalen. Zou je dus een stap goedkoper moeten gaan wonen. Je accepteerd 40k schuld, en verkoopt de toko voor 300.000.

Vervolgens kan je met die 300.000 een huis kopen van 240.000. En met dat verschil, kan je de restschuld van de vorige huis wegstrepen, een hypotheek nodig die 220.000 is.

Volgens mij snap je er helemaal niets van (nofi).

Let op, het is enorm simpel (ik gebruik jouw cijfers):
- je hebt op je huis een hypotheekschuld van 340k zitten;
- je verkoopt dit huis voor 300k, waarmee je het grootste deel van je hypotheek aflost;
- resteert een schuld van 40k;
- je koopt dan een huis van 240k;
- daardoor stijgt je schuld naar 40k + 240k= 280k (ik laat de kosten koper nog even buiten beschouwing).

Met welk geld was jij nu van plan die 40k restschuld af te lossen? Met een andere lening? Dan blijft die schuld dus nog steeds open staan, hooguit bij een andere geldverstrekker. Of wil je het met eigen (spaar)geld aflossen? In dat geval had je niet eens hoeven verhuizen, want dan had je sowieso 40k op je hypotheek af kunnen lossen en heb je ook lagere maandlasten.

Nog afgezien van het feit dat je zo met een schuld van 280k zit voor een woning van 240k, is er momenteel geen bank meer in NL die je onder deze voorwaarden een hypothecaire geldlening zal verstrekken.

[ Voor 14% gewijzigd door Jiffy op 25-10-2011 20:01 ]

[Fiber]

Inderdaad, die 40k schuld verdwijnt niet zomaar. Maar wellicht bedoelt RaZ dat de maandlasten van een hypotheek van 280k iets makkelijker op te brengen zijn als die van 340k, als je inkomen verder hetzelfde blijft. En dan vergeten we inderdaad de kk nog en je verhuiskosten etc. Dus per saldo levert het vrijwel niets op, als er al een bank is die daar in tuint. Feit blijft gewoon dat je dan te maken krijgt met een enorme top hypotheek, en dat doen de banken tegenwoordig niet zo graag meer.

Wat rest is dus gewoon blijven zitten waar je zit en zo veel mogelijk aflossen. Hypotheek schuld is altijd nog een stuk goedkoper dan een PL.

Edit:

RaZ schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 17:52:
...Als je je huis van 340.000 moet verkopen, doe je dat omdat je het niet kan betalen. Zou je dus een stap goedkoper moeten gaan wonen. Je accepteerd 40k schuld, en verkoopt de toko voor 300.000.

Vervolgens kan je met die 300.000 een huis kopen van 240.000. En met dat verschil, kan je de restschuld van de vorige huis wegstrepen, een hypotheek nodig die 220.000 is.
...

Hier zit je denkfout. Die 3 ton is niet van jou. Die 3 ton is van de bank...

Plus dat je een schuld van 40k bij diezelfde bank overhoudt.

Edit 2:
Zou wel een leuke vorm van fraude zijn trouwens, je huis verkopen voor 3 ton en daarmee naar het buitenland vertrekken...

[ Voor 38% gewijzigd door Fiber op 25-10-2011 19:17 ]

[RaZ]

Ja, ik heb een riante berekeningsfout gemaakt, big oepsie.

De schuld moet bij de nieuwe hypotheek opgeteld worden. Maar betalen voor een openstaande hypotheekschuld van 340.000, of betalen voor een openstaande hypotheekschuld van 240.000 + 40.000, is een verschil van 60.000 in hypotheek schuld.

Dat scheelt natuurlijk wel in de maandlasten.

Maar er zijn ook woningen die goedkoper zijn dan 240.000. Het huis naast een maatje van me staat te koop voor 219.000. Dan scheelt het toch 80.000 met de vorige hypotheekschuld in de lasten.

Het is maar een hersenspinsel natuurlijk. Maar als je zelf al moet zakken in de vraagprijs, kan je natuurlijk ook bij andere huizen er nog wat afkrijgen.

Maar de banken moeten dan natuurlijk wel meewerken. Misschien gepushed worden door de overheid, en dan leg je het probleem neer bij waar het hoort. Dan kan de markt op die manier weer door terugstappen herstellen.

[Jiffy]

RaZ schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 20:17:
Maar de banken moeten dan natuurlijk wel meewerken. Misschien gepushed worden door de overheid, en dan leg je het probleem neer bij waar het hoort. Dan kan de markt op die manier weer door terugstappen herstellen.

Nee. Want dan betekent dat dat je weer zwaar overfinanciert: de schuld is dan fors hoger dan de waarde van de woning. Daar zijn de afgelopen periode nu juist regels voor ingevoerd om dat niet meer te doen, zodat je niet meer kunt financieren dan koopsom + kosten (op wat detailwerk na, dan). Terecht, imo.

Wat wél kan, is dat huis verkopen, met schuld en al in een huurwoning gaan zitten tot je die schuld hebt afgelost en dán pas weer een ander huis kopen. Dan leg je het probleem neer daar waar het hoort: bij degene die de schuld is aangegaan. Dan kan de markt op die manier weer herstellen.

En of die schuld nu verdwijnt doordat je als schuldenaar elk dubbeltje keurig afbetaalt, danwel doordat de schuldeiser (een deel van) de restschuld wegstreept, is voor dat verhaal minder relevant. Er zijn momenteel té veel schulden in het systeem, die moeten afgewaardeerd/opgeschoond/afgelost worden. Niet per se alles, maar wel een fors deel.

[Jaspertje]

Jiffy schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 20:25:
[...]

Nee. Want dan betekent dat dat je weer zwaar overfinanciert: de schuld is dan fors hoger dan de waarde van de woning. Daar zijn de afgelopen periode nu juist regels voor ingevoerd om dat niet meer te doen, zodat je niet meer kunt financieren dan koopsom + kosten (op wat detailwerk na, dan). Terecht, imo.

Wat wél kan, is dat huis verkopen, met schuld en al in een huurwoning gaan zitten tot je die schuld hebt afgelost en dán pas weer een ander huis kopen. Dan leg je het probleem neer daar waar het hoort: bij degene die de schuld is aangegaan. Dan kan de markt op die manier weer herstellen.

Wss krijg je geen huurwoning in de sociale sector omdat je teveel verdient en zijn de maandlasten bij een koophuis lager dan bij de meeste huurhuizen die niet in de sociale sector vallen... Veel mensen met een koophuis kunnen niet verhuizen.

[T.T.]

Jaspertje schreef op dinsdag 25 oktober 2011 @ 21:26:
[...]
Wss krijg je geen huurwoning in de sociale sector omdat je teveel verdient en zijn de maandlasten bij een koophuis lager dan bij de meeste huurhuizen die niet in de sociale sector vallen... Veel mensen met een koophuis kunnen niet verhuizen.

Precies, huren is absurd duur in Nederland. Ik vind het belachelijk dat je minimaal 1000 euro per maand uitgeeft en er dan niets aan overhoud. Zaken als flexibiliteit of lagere kosten onderhoud zijn zwaar overschat. Je kan beter je hypotheek afbetalen (lagere maandelijkse kosten) en aan het eind van de rit hou je er een huis aan over. Ook al is dat huis straks minder waard, je hebt tenminste nog wel iets. Reden dat ik nu nog niet koop, is puur dat ik even wil wachten tot de prijzen nog iets verder zakken.

[ Voor 11% gewijzigd door T.T. op 26-10-2011 04:52 ]

[Oscar Mopperkont]

Dat is ook een beetje afhankelijke van waar je gaat wonen. Zoals hierboven al aan de orde kwam, lijkt de dalende trend in de meeste grote steden te zijn gebroken. Kijk je daarbuiten, dan heeft nog even wachten ongetwijfeld zin. Je zit zo te zien ook nog wel even in China? Dan kan wachten sowieso geen kwaad

Verder is het natuurlijk vrijwel ondoenlijk om precies op het diepste punt te kopen. Dat kun je altijd achteraf pas bepalen wanneer dat is geweest.

[Xanaroth]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 26 oktober 2011 @ 05:31:
Dat is ook een beetje afhankelijke van waar je gaat wonen. Zoals hierboven al aan de orde kwam, lijkt de dalende trend in de meeste grote steden te zijn gebroken. Kijk je daarbuiten, dan heeft nog even wachten ongetwijfeld zin. Je zit zo te zien ook nog wel even in China? Dan kan wachten sowieso geen kwaad

Verder is het natuurlijk vrijwel ondoenlijk om precies op het diepste punt te kopen. Dat kun je altijd achteraf pas bepalen wanneer dat is geweest.

Dan heb je de berichten erna niet gevolgd zeker, o.a. CBS is het niet met jou en het ING rapport eens.

[TrailBlazer]

http://statline.cbs.nl/St...79,l&HDR=T,G1&STB=G2&VW=T

uit deze stats lees ik anders wel dat de huizenmarkt in Amsterdam zich lijkt te stabiliseren

[Xanaroth]

Amsterdam is nog steeds de trend dalend.

6 kwartalen van stijgen en 9 die dalen waarvan 3 stijgers nog eigenlijk voor de crisis (Q1/2/3 2008).

Dus sinds de crisis gezien 3 kwartalen van stijgingen en 9 dalen. Laatste 3 (dus dit jaar) zijn stijg-daal-daal, dus gehele trend is nog steeds dalend en er zijn geen tekenen dat Q4 een stijging zal vertonen (gezien de vele onzekerheid en ontslagen die eraan komen).

Geloof over dit jaar genomen de daling met 1,6 zelfs een van de grotere dalers is, wat het verder juist een negatief vooruitzicht geeft.


Rabobank denkt er trouwens net zo over, daling van 2 tot 2,5% over 2012 (uit augustus) wat overeenkomt met de trend zoals uit cijfers van CBS te halen.

[ Voor 54% gewijzigd door Xanaroth op 26-10-2011 13:42 ]

[Oscar Mopperkont]

TrailBlazer schreef op woensdag 26 oktober 2011 @ 08:08:
http://statline.cbs.nl/St...79,l&HDR=T,G1&STB=G2&VW=T

uit deze stats lees ik anders wel dat de huizenmarkt in Amsterdam zich lijkt te stabiliseren

Precies, dat wordt inderdaad ook bevestigd door het CBS en die cijfers lopen nog een beetje achter op die van ING

[EXX]

Wat is er nog leuk aan het kopen van een huis

Hmm, het aantal mensen met betalingsachterstanden groeit. Niet zo best. Aflossen is de enige remedie tegen restschuld, een waarheid als een koe natuurlijk. Lenen lenen, betalen betalen....

[nare man]

Maar dat zijn toch twee heel verschillende dingen? Een restschuld kun je vermijden door simpelweg niet te verhuizen, of tenminste door pas te verhuizen als je genoeg hebt afgelost. Een betalingsachterstand staat daar los van en ontstaat als je egwoon je maandtermijnen niet betaalt. Dat is een veel acuter probleem dan een eventuele restschuld, maar ik zie niet in hoe die twee met elkaar te maken hebben.

[EXX]

Ik denk dat je het zo moet zien: het zich indekken tegen een (toekomstig) risico op een restschuld door gedwongen verkoop (door bv werkloosheid of scheiding) kan alleen door nu af te lossen. Als je nu al niet meer aan je verplichtingen kan voldoen ben je te laat.

Het stellen dat aflossen helemaal niet zo slecht is, geeft ook aan dat er een nieuwe perceptie aan het ontstaan is. Nog niet zo lang geleden was aflossen "ouderwets". Waarom zou je ook; het onderpand werd toch steeds meer waard.

[ Voor 46% gewijzigd door EXX op 26-10-2011 15:34 ]

[TrailBlazer]

Ik zou eerder zorgen voor een goede inkomensvoorziening voor als ik werkeloos zou worden. Ik kan op dit moment al zo'n 6 maanden inkomen opvangen voor als ik werkeloos zou worden. Nu is dat niet helemaal eerlijk omdat ik dan ook een flink stuk HRA kwijt zou raken. In mijn werk verwacht ik echter niet 6 maanden op een houtje te moeten bijten.

[BlakHawk]

EXX schreef op woensdag 26 oktober 2011 @ 15:31:
Ik denk dat je het zo moet zien: het zich indekken tegen een (toekomstig) risico op een restschuld door gedwongen verkoop (door bv werkloosheid of scheiding) kan alleen door nu af te lossen. Als je nu al niet meer aan je verplichtingen kan voldoen ben je te laat.

Het stellen dat aflossen helemaal niet zo slecht is, geeft ook aan dat er een nieuwe perceptie aan het ontstaan is. Nog niet zo lang geleden was aflossen "ouderwets". Waarom zou je ook; het onderpand werd toch steeds meer waard.

Aflossen ouderwets?
Hmmm, vreemde constatering...

Aan het einde van de hypotheek zit je toch met dat bedrag. Ik ken weinig mensen die 100% aflossingsvrij hebben. Herstel, ik ken niemand die 100% aflossingsvrij heeft. Die zullen er best zijn, maar hoeveel zijn dat er nu?

En kom niet met die algemene percentages, want ook ik heb een 100% vrije hypotheek... Daarnaast heb ik nog een spaarhypotheek. Dit zijn twee verschillende hypotheken gekoppelt aan 1 huis.

[Oscar Mopperkont]

EXX schreef op woensdag 26 oktober 2011 @ 15:31:
Het stellen dat aflossen helemaal niet zo slecht is, geeft ook aan dat er een nieuwe perceptie aan het ontstaan is. Nog niet zo lang geleden was aflossen "ouderwets". Waarom zou je ook; het onderpand werd toch steeds meer waard.

Dat het "ouderwets" was, valt volgens mij wel mee. Het waren/zijn vooral starters die daar gebruik van maakten/maken omdat je anders bijna niks kan kopen tegen redelijke maandlasten.

Los daarvan lijkt het me zeker een gezonde ontwikkeling dat mensen risicomijdender worden. Maar zelfs al was je "verstandig" in 2008 en had je hypotheek genomen waarbij je over de looptijd alles aflost, dan zou je nog steeds in de shit zitten als je nu je baan kwijt bent en je huis 10% minder waard is geworden (want dat betekent een schuld van ongeveer 20% aangezien je ook ongeveer 10% aankoopkosten had toen overdrachtsbelasting nog 6% was).

[McVirusS]

Aflossen is een verwarrende term in hypothekenland. Als je 100% spaarhypotheek hebt dan los je namelijk ook niks af. Pas aan einde van looptijd los je dan in 1 keer je hypotheek af.

Op zich heb je ook niet zo heel veel aan een spaarhypotheek als je tussendoor verhuisd. Volgens mij mag je namelijk dat potje (wegens fiscale regels) niet (eerder dan na 20 jaar) openbreken om eventueel je restschuld mee te betalen. Dus die moet je dan alsnog financieren op een andere manier.

Alleen als je echt hebt afgelost wordt je hypotheekbedrag tijdens looptijd lager. En dat doen niet veel mensen omdat het fiscaal onaantrekkelijk is. Je kan beste zo optimaal mogelijk extra geld in je spaarpotje bij je hypotheek storten dan.

[Kees]

dfrenner schreef op woensdag 26 oktober 2011 @ 15:46:
[...]

Aan het einde van de hypotheek zit je toch met dat bedrag. Ik ken weinig mensen die 100% aflossingsvrij hebben. Herstel, ik ken niemand die 100% aflossingsvrij heeft. Die zullen er best zijn, maar hoeveel zijn dat er nu?

Aan het einde van je hypotheek heb je dan 2 keuzes; je verkoopt je huis, of je herfinancieert het (met een nieuwe hypotheek, maar dan zonder HRA, maar naar inflatie gezien, wel lage maandlasten). Als na 30 jaar de prijs van je huis gedaald is heb je of ontzettend pech met een hele lange crisis, of je hebt je huis zo slecht onderhouden dat hij nu op instorten staat. En in de tussentijd heb je wel gewoon lagere maandlasten.

Het probleem is ook niet zozeer mensen die aan het einde van de 30 jaar met de schuld zitten, maar mensen die onderweg zijn en waarbij het huis veel minder waard is dan de hypotheek die erop zit.

Iemand die volledig aflost heeft aan het einde van de rit zijn huis in handen (aka: zijn geld zit in het huis), iemand die niet aflost heeft aan het einde van de rit zijn geld in handen, maar zijn huis is nog van de bank. Het is een risico afweging, en door de hard stijgende huizenprijzen van de afgelopen jaren was het vrijwel geen risico dat, als je na een paar jaar je huis moest verkopen, je niet het volledige bedrag eruit kreeg.

[evleerdam]

Volgens de ING stabiliseren de huizenprijzen dus in de grote steden. Heb even een grafiekje gemaakt, data van CBS. De vier grote steden (en Haarlem, omdat ik er zelf net een huis gekocht heb). Maar inderdaad, huizenprijzen in de grote steden lijken toch een beetje te stabiliseren?

2005 = prijs van 100. Click voor groot.

[Verwijderd]

EXX schreef op woensdag 26 oktober 2011 @ 15:05:
Wat is er nog leuk aan het kopen van een huis

Hmm, het aantal mensen met betalingsachterstanden groeit. Niet zo best. Aflossen is de enige remedie tegen restschuld, een waarheid als een koe natuurlijk. Lenen lenen, betalen betalen....

Aflossen lijkt wel een vies woord, wat gelukkig de laatste tijd steeds minder vies wordt. Je kunt niet echt spreken van een huis kopen als je daar niet voor betaalt, laat staan dat je na 30 jaar moet verkopen of herfinancieren als je een aflossingsvrije hypotheek hebt. Eigenlijk ben je dan gewoon aan het huren, en is er op geen enkele wijze (wellicht vanuit een psychologisch opzicht?) sprake van bezit.

En het mooiste van allemaal is: als mensen gaan aflossen, komen ze nóg meer in de problemen omdat ze die hogere maandlasten niet kunnen trekken. Gevolg: massaal faillissementen of herfinancieringen. Kortom: uitstel van executie in het kwadraat.

[MyrddinLXXIIX]

Verwijderd schreef op woensdag 26 oktober 2011 @ 21:23:
[...]En het mooiste van allemaal is: als mensen gaan aflossen, komen ze nóg meer in de problemen omdat ze die hogere maandlasten niet kunnen trekken. Gevolg: massaal faillissementen of herfinancieringen. Kortom: uitstel van executie in het kwadraat.

Hopelijk zijn de meeste mensen helder genoeg om alleen (extra) af te lossen met geld dat over is aan het einde van de maand.

Ik kan het ook anders opvatten: door aflossen stijgen de maandlasten.
Da's hopelijk niet wat je bedoelde!

[Bartjuh]

evleerdam schreef op woensdag 26 oktober 2011 @ 20:02:
Volgens de ING stabiliseren de huizenprijzen dus in de grote steden. Heb even een grafiekje gemaakt, data van CBS. De vier grote steden (en Haarlem, omdat ik er zelf net een huis gekocht heb). Maar inderdaad, huizenprijzen in de grote steden lijken toch een beetje te stabiliseren?

2005 = prijs van 100. Click voor groot.

[afbeelding]

Inflatie gecorrigeerd? Want anders is het alsnog een daling...

[Oscar Mopperkont]

Bartjuh schreef op woensdag 26 oktober 2011 @ 22:16:
Inflatie gecorrigeerd? Want anders is het alsnog een daling...

Aan die correctie heb je niet zoveel, je hypotheek wordt namelijk ook niet jaarlijks voor inflatie gecorrigeerd. Ook al stijgt je huis minder hard dan de inflatie, dan kom je nog steeds niet met een restschuld te zitten en dat is waar het om draait

[Bonsaiboom]

Verwijderd schreef op woensdag 26 oktober 2011 @ 21:23:
[...]


Aflossen lijkt wel een vies woord, wat gelukkig de laatste tijd steeds minder vies wordt. Je kunt niet echt spreken van een huis kopen als je daar niet voor betaalt, laat staan dat je na 30 jaar moet verkopen of herfinancieren als je een aflossingsvrije hypotheek hebt. Eigenlijk ben je dan gewoon aan het huren, en is er op geen enkele wijze (wellicht vanuit een psychologisch opzicht?) sprake van bezit.

En het mooiste van allemaal is: als mensen gaan aflossen, komen ze nóg meer in de problemen omdat ze die hogere maandlasten niet kunnen trekken. Gevolg: massaal faillissementen of herfinancieringen. Kortom: uitstel van executie in het kwadraat.

Hoezo is er geen sprake van bezit bij een aflossingsvrije hypotheek. Ik vind dat ook nou weer een erg bekrompen aanpak en visie. Er zijn zeer reeele scenarios denkbaar waarbij iemand heel erg bewust kiest voor een aflossingsvrije hypotheek, en dat dit financieel gezien voor die persoon verreweg de beste keuze is, zowel op korte als op lange termijn.

De reden dat deze hypotheekvorm alleen vaak werd ingezet was puur op de korte termijn gericht, en zonder een realisatie van de daarbij horende risicos en eindsituatie.

[RemcoDelft]

evleerdam schreef op woensdag 26 oktober 2011 @ 20:02:
Volgens de ING stabiliseren de huizenprijzen dus in de grote steden. Heb even een grafiekje gemaakt, data van CBS. De vier grote steden (en Haarlem, omdat ik er zelf net een huis gekocht heb). Maar inderdaad, huizenprijzen in de grote steden lijken toch een beetje te stabiliseren?

2005 = prijs van 100. Click voor groot.

[afbeelding]

Ik zie hier een overgang van sterke groei naar lichte daling, geen stabilisatie. Uit historische vergelijking verwacht ik dat de daling langer duurt dan de stijging, dus die is ook minder steil.

Bonsaiboom schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 09:42:
[...]
Hoezo is er geen sprake van bezit bij een aflossingsvrije hypotheek.

Als je met geleend geld een auto koopt, bezit je die dan? Als ik jou 1000 euro uitleen, en jij mij 1000 euro uitleent, hebben we dan beiden 1000 euro meer? Nee dus.
Sterker nog: mensen met "onderwaarde" hebben een negatief bezit! Ze wonen in een huis, maar bezitten geen cent...

[ Voor 5% gewijzigd door RemcoDelft op 27-10-2011 10:00 ]

[BlakHawk]

RemcoDelft schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 10:00:
Sterker nog: mensen met "onderwaarde" hebben een negatief bezit! Ze wonen in een huis, maar bezitten geen cent...

Niets anders dan bij huren dus, met als verschil dat je voor een gelijk huurhuis +/- 20% meer betaalt...

[utbone]

McVirusS schreef op woensdag 26 oktober 2011 @ 19:00:
Aflossen is een verwarrende term in hypothekenland. Als je 100% spaarhypotheek hebt dan los je namelijk ook niks af. Pas aan einde van looptijd los je dan in 1 keer je hypotheek af.

Op zich heb je ook niet zo heel veel aan een spaarhypotheek als je tussendoor verhuisd. Volgens mij mag je namelijk dat potje (wegens fiscale regels) niet (eerder dan na 20 jaar) openbreken om eventueel je restschuld mee te betalen. Dus die moet je dan alsnog financieren op een andere manier.

Alleen als je echt hebt afgelost wordt je hypotheekbedrag tijdens looptijd lager. En dat doen niet veel mensen omdat het fiscaal onaantrekkelijk is. Je kan beste zo optimaal mogelijk extra geld in je spaarpotje bij je hypotheek storten dan.

Een spaarhypotheek kan in BOX 1 of in BOX 3. BOX 3, dan kan je wel degelijk tussendoor verhuizen. Je betaald vermogensrendementsheffing boven €20.000 per persoon.

[McVirusS]

utbone schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 10:56:
[...]


Een spaarhypotheek kan in BOX 1 of in BOX 3. BOX 3, dan kan je wel degelijk tussendoor verhuizen. Je betaald vermogensrendementsheffing boven €20.000 per persoon.

Je hebt gelijk, was ik even vergeten. Al zit je na bijvoorbeeld 10 jaar hypotheek wel snel boven die 20k per persoon (als je een gemiddeld huis heb gekocht).

[Bonsaiboom]

RemcoDelft schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 10:00:
[...]

Ik zie hier een overgang van sterke groei naar lichte daling, geen stabilisatie. Uit historische vergelijking verwacht ik dat de daling langer duurt dan de stijging, dus die is ook minder steil.

[...]

Als je met geleend geld een auto koopt, bezit je die dan? Als ik jou 1000 euro uitleen, en jij mij 1000 euro uitleent, hebben we dan beiden 1000 euro meer? Nee dus.
Sterker nog: mensen met "onderwaarde" hebben een negatief bezit! Ze wonen in een huis, maar bezitten geen cent...

Mensen met onderwaarde hebben geen negatief bezit. Zij hebben meer schulden dan zij bezit hebben. Dus ja, hun eigen vermogen is daardoor (mogelijk) negatief. Dat neemt niet weg dat het huis een positief bezit is.

Noujuist het feit dat zij een negatief eigen vermogen krijgen is de resultante van de bezit/schuld constructie. Noujuist het feit dat dit zo is zorgt voor een enorme hefboom op het resultaat van het onderliggende bezit.

Aflossing creeert geen bezit. Het zorgt er alleen voor dat de verhouding bezit : schuld afneemt, omdat de schuld afneemt. Daarmee neemt ook de hefboom af. Dit is allemaal basic economie 2 van de middelbare school.

[Roenie]

McVirusS schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 10:58:
Je hebt gelijk, was ik even vergeten. Al zit je na bijvoorbeeld 10 jaar hypotheek wel snel boven die 20k per persoon (als je een gemiddeld huis heb gekocht).

Het geeft je wel veel meer flexibiliteit.

[NiaX]

dfrenner schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 10:47:
[...]


Niets anders dan bij huren dus, met als verschil dat je voor een gelijk huurhuis +/- 20% meer betaalt...

Nee, want een huurder heeft geen schuld

[Xanaroth]

Nieuwe aanpak van de crisis dus, doordat het fonds is vergroot tot 1000 miljard en Griekenland een behoorlijke schuldenverlaging krijgt.

Vraag me af of mensen daarin trappen, bijvoorbeeld Italie schijnt 1900 miljard schuld te hebben, dus het kan nog steeds enkel de kleinere landjes ondersteunen.

De huidige positiefe instelling en oplopende beursen zal dus wel van korte tijd zijn, totdat de experts inhoudelijk ernaar kijken.

[Verwijderd]

evleerdam schreef op woensdag 26 oktober 2011 @ 20:02:
Volgens de ING stabiliseren de huizenprijzen dus in de grote steden. Heb even een grafiekje gemaakt, data van CBS. De vier grote steden (en Haarlem, omdat ik er zelf net een huis gekocht heb). Maar inderdaad, huizenprijzen in de grote steden lijken toch een beetje te stabiliseren?

2005 = prijs van 100. Click voor groot.

[afbeelding]

Volgens de recentere NVM cijfers dalen de huizenprijzen in Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam gewoon verder. De CBS cijfers hebben betrekking op de transacties van 3 maanden geleden toen het afschaffen verlagen van de overdrachtsbelasting voor een korte opleving heeft gezorgd.

Amsterdam: -0.9%
Utrecht: -0.5%
Den Haag: -2.8%
Rotterdam: -3.5%

+ inflatie.

Wat is er eigenlijk in Eindhoven aan de hand? De huizenprijzen zijn daar in een jaar tijd met 12.2% gezakt, appartementen zelfs met 22%.

[Wimo.]

Verwijderd schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 12:15:
[...]

Volgens de recentere NVM cijfers dalen de huizenprijzen in Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam gewoon verder. De CBS cijfers hebben betrekking op de transacties van 3 maanden geleden toen het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor een korte opleving heeft gezorgd.

Amsterdam: -0.9%
Utrecht: -0.5%
Den Haag: -2.8%
Rotterdam: -3.5%

+ inflatie.

Wat is er eigenlijk in Eindhoven aan de hand? De huizenprijzen zijn daar in een jaar tijd met 12.2% gezakt, appartementen zelfs met 22%.

Ik denk dat de daling vooral in de mindere wijken zit. In de wijk Meerhoven en Blixembosch blijven de prijzen astronomisch hoog. De mensen daar hebben nog niet helemaal door hoe het zit...

[t_captain]

Verwijderd schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 12:15:
[...]

Volgens de [url="http://nieuws.nvm.nl/wonen/marktinformatie/woningmarktcijfers_q3_2011.aspx"]recentere
Wat is er eigenlijk in Eindhoven aan de hand? De huizenprijzen zijn daar in een jaar tijd met 12.2% gezakt, appartementen zelfs met 22%.

Kort antwoord: nieuwbouwprojecten.

Vandaar ook het sterkete effect bij appartementen, in dat segment zit de laatste jaren meer nieuwbouw.
De cijfers van vorig jaar waren nog geflatteerd omdat kortingen niet werden geregistreerd.

[Bonsaiboom]

In Eindhoven worden enorm veel nieuwbouw projecten opgeleverd de komende twee jaar. Alleen al op Strijp-S komen straks iets van 1000 woningen bij, zowel koop als vrije sector als sociale huur.

[Rukapul]

In het Eindhovens Dagblad stond afgelopen week ook een verhaal dat woningcorporaties enorme ladingen woningen hebben verkocht. Dat zal absoluut niet tegen de hoofdprijs zijn gebeurd

Overigens snap ik dat van de appartementen wel: er is enorm veel oude meuk te koop. Het is logisch dat dat het minst aantrekkelijk is als er ook veel betere appartementen verkrijgbaar zijn. Een licht vergelijkbaar verhaal gaat op voor Meerhoven en Blixembosch waar relatief nieuwere (en betere) huizen te koop zijn. De markt prijst qualiteit waarschijnlijk sterker in

Ik hoop in elk geval dat dit een einde maakt aan de megalomane gedachten van burgemeester van Gijzel die een jaar of wat geleden vond dat er compacter gebouwd moest gaan worden o.a. in Woensel. Die man snapt er werkelijk niets van. Je gaat niet in Woensel - op kilometers afstand van het centrum - wonen om tig hoog weggestopt te worden of in een eensgezinswoning met postzegelformaat perceel. Dergelijke gedachten hebben slechts een basis en dat is groter en grootst denken zonder rekening te houden met dat er ook nog vraag moet zijn.

[ Voor 82% gewijzigd door Rukapul op 27-10-2011 12:52 ]

[Bonsaiboom]

Klopt, er is ook het slimmer kopen project bijvoorbeeld, waardoor je woningen kan kopen van woningcorporaties die dan meedelen in de winststijging/daling van huizen. Is ook een vrij populair project.

[MBV]

Ik ken inderdaad iemand die daaraan heeft meegedaan.

Misschien speelt het nu nog geen rol, maar het nieuws over Philips (duizenden ontslagen) zal zeker niet helpen bij de huizenmarkt in Eindhoven. Philips (met toeleveranciers) is nog altijd een van de grootste werkgevers hier.

[Verwijderd]

t_captain schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 12:44:
... De cijfers van vorig jaar waren nog geflatteerd omdat kortingen niet werden geregistreerd.

Een soort van creatief boekhouden dus. En de marktwaarde ligt dus duidelijk onder de vraagprijzen.

Rukapul schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 12:46:
In het Eindhovens Dagblad stond afgelopen week ook een verhaal dat woningcorporaties enorme ladingen woningen hebben verkocht. Dat zal absoluut niet tegen de hoofdprijs zijn gebeurd

Ik krijg ook continu post van de woningbouw of ik niet iets van hun wil kopen. De woningbouwcorporaties zien de bui inmiddels wel hangen wat er de komende jaren gaat gebeuren gezien de schuldencrisis en de bevolkingsontwikkeling. De echte daling moet nog komen. Ze willen tegen de huidige prijzen nog mooi hun oude rotzooi kwijtraken.

Bonsaiboom schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 12:47:
Klopt, er is ook het slimmer kopen project bijvoorbeeld, waardoor je woningen kan kopen van woningcorporaties die dan meedelen in de winststijging/daling van huizen. Is ook een vrij populair project.

Gedeeld woningbezit omdat de doelgroep de prijzen niet kan betalen is wel een duidelijk teken dat de huizenprijzen nog steeds veel te hoog zijn.

[TrailBlazer]

waarom is ieder verkoopmodel meteen een teken dat er iets te duur is?

[Rukapul]

TrailBlazer schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 16:02:
waarom is ieder verkoopmodel meteen een teken dat er iets te duur is?

Niet ieder, maar elke vorm van gedeeld kopen wat de afgelopen jaren is geintroduceerd is geintroduceerd met als onderbouwing dat de beoogde doelgroep het niet kon financieren. Naar mijn mening is dat niets anders dan dat het te duur is voor de beoogde doelgroep. Bij gebrek aan een andere doelgroep voor de gegeven prijs betekent dat vervolgens dat het te duur is.

Zeg nou zelf: bij gezonde prijzen heb je geen particuliere erfpacht, slimmer kopen en generatiehypotheken.

Daarentegen is dit m.i. slechts een heel klein specifiek deel van de totale markt en daarmee niet generaliseerbaar.

Verwijderd schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 15:50:
De woningbouwcorporaties zien de bui inmiddels wel hangen wat er de komende jaren gaat gebeuren gezien de schuldencrisis en de bevolkingsontwikkeling.

Er zullen weinig corporaties zijn met economen in het bestuur. Daarnaast is de geprojecteerde bevolkingsontwikkeling voor een stad als Eindhoven geen dalende. Bovenstaande lijkt dus vooral een projectie van een mining te zijn.

Ze willen tegen de huidige prijzen nog mooi hun oude rotzooi kwijtraken.

Bovenstaande leest als een specifieke framing om een overtuiging te ondersteunen. Waarschijnlijker is dat men gewoon oude plannen doorzet om kapitaal vrij te spelen voor lopende nieuwe projecten. Het is immers al langer aan de gang dat financiering lastiger is.

Alle sociale woningbouw als oude rotzooi classificeren is pertinente onzin. Veel ex-woningbouw woningen worden tegen een prijs op de markt gebracht waarbij met enige investering prima betaalbaar is te wonen. Ja, er zit oude rotzooi tussen, maar ook gewone jaren '70 woningen al dan niet gerenoveerd en typisch op een fatsoenlijk perceel.

[ Voor 60% gewijzigd door Rukapul op 27-10-2011 16:15 ]

[MBV]

TrailBlazer schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 16:02:
waarom is ieder verkoopmodel meteen een teken dat er iets te duur is?

Inderdaad. Volgens wat ik ervan kan terugvinden komt dit aardig overeen met Premie A koopwoningen van voor 1988, dus zo'n raar idee is het niet. En een teken van een bubbel kan je het dus ook nauwelijks noemen: sociale woningen worden al sinds heel lange tijd verkocht aan de bewoners met dergelijke constructies (een leraar van me heeft het bijvoorbeeld in 1995 gedaan).

[ Voor 25% gewijzigd door MBV op 27-10-2011 16:28 ]

[t_captain]

Verwijderd schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 15:50:
[...]

Een soort van creatief boekhouden dus. En de marktwaarde ligt dus duidelijk onder de vraagprijzen.

[...]

Daarom kun je het best de cijfers van het Kadaster gebruiken, die registreren transactieprijzen en geen vraagprijzen.

[Xanaroth]

MBV schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 16:27:
[...]

Inderdaad. Volgens wat ik ervan kan terugvinden komt dit aardig overeen met Premie A koopwoningen van voor 1988, dus zo'n raar idee is het niet. En een teken van een bubbel kan je het dus ook nauwelijks noemen: sociale woningen worden al sinds heel lange tijd verkocht aan de bewoners met dergelijke constructies (een leraar van me heeft het bijvoorbeeld in 1995 gedaan).

Aan de bewoners ja. Dhr. A woont al lange tijd in de woning en krijgt deze dan aangeboden voor de koop, vaak met een soort vorm van korting ivm alle jaren huur.

Niet leegstaande woningen verkopen tegen vrijwel bodemprijzen of als gedeeld woonbezit te koop zetten, omdat niemand het kan betalen erin te gaan zitten. Dat is pas sinds zeer kort aan de gang, en duidelijke indicatie van ofwel geen interesse uit de doelgroep (te oude woningen) of niet beschikbaar voor de doelgroep (te duur) waardoor ze genoodzaakt zijn op een andere manier geld aan te trekken.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 16:04:
Er zullen weinig corporaties zijn met economen in het bestuur. Daarnaast is de geprojecteerde bevolkingsontwikkeling voor een stad als Eindhoven geen dalende. Bovenstaande lijkt dus vooral een projectie van een mining te zijn.

De beroepsbevolking die relevant is voor de koopmarkt, krimpt op termijn, ook in Eindhoven(prognose: 2024). Een verdere bevolkingsgroei door toename van bejaarden heb je niks aan als je je huis goed wil verkopen. Ik verwoorde me eerder wat ongelukkig, het gaat wel op.

Alle sociale woningbouw als oude rotzooi classificeren is pertinente onzin. Veel ex-woningbouw woningen worden tegen een prijs op de markt gebracht waarbij met enige investering prima betaalbaar is te wonen. Ja, er zit oude rotzooi tussen, maar ook gewone jaren '70 woningen al dan niet gerenoveerd en typisch op een fatsoenlijk perceel.

Ik zeg niet dat alle sociale woningbouw rotzooi is. Er wordt hier bijvoorbeeld voor 55+'ers veel hoogwaardige nieuwbouw neergezet door de lokale woningbouw. Er zit alleen wel ontzettend veel oude rotzooi tussen.

[BlakHawk]

Verwijderd schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 15:50:
Ik krijg ook continu post van de woningbouw of ik niet iets van hun wil kopen. De woningbouwcorporaties zien de bui inmiddels wel hangen wat er de komende jaren gaat gebeuren gezien de schuldencrisis en de bevolkingsontwikkeling. De echte daling moet nog komen. Ze willen tegen de huidige prijzen nog mooi hun oude rotzooi kwijtraken.

Vreemde redenatie...
Woningbouwverenigingen verdienen juist geld door woningen te bezitten en te verhuren.
Een verkochte woning is leuk voor de liquide middelen, maar verder verdienen ze er niets aan in de zin van een blijvende, constante omzet.

Zo'n woningbouwvereniging verkoopt al sinds jaar en dag woningen die ongeveer 20-25 jaar oud zijn. Onderhoud misschien? En vervolgens worden er weer nieuwe woningen gebouwd. daar kan men namelijk weer aardig meer huur voor vragen dan de bestaande woningen...

Mijn schoonouders wonen voor ongeveer 500 euro in een woning waar nieuwe mensen 650 euro voor betalen. Als ze dat huis aan mijn schoonouders verkopen en van dat geld een nieuwe woning bouwen. Kunnen ze waarschijnlijk gewoon meer dan die 500 ontvangen...

[Wceend]

dfrenner schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 22:54:
[...]


Vreemde redenatie...
Woningbouwverenigingen verdienen juist geld door woningen te bezitten en te verhuren.
Een verkochte woning is leuk voor de liquide middelen, maar verder verdienen ze er niets aan in de zin van een blijvende, constante omzet.

Zo'n woningbouwvereniging verkoopt al sinds jaar en dag woningen die ongeveer 20-25 jaar oud zijn. Onderhoud misschien? En vervolgens worden er weer nieuwe woningen gebouwd. daar kan men namelijk weer aardig meer huur voor vragen dan de bestaande woningen...

Mijn schoonouders wonen voor ongeveer 500 euro in een woning waar nieuwe mensen 650 euro voor betalen. Als ze dat huis aan mijn schoonouders verkopen en van dat geld een nieuwe woning bouwen. Kunnen ze waarschijnlijk gewoon meer dan die 500 ontvangen...

Vergeet niet dat bij een corporatie ook geitenwollensokken werken die het echt doen uit ideaal voor de huurders.
Ja echt ze bestaan!
Een huurwoning wordt vaak gebouwd voor een exploitatie van 25-30 jaar. eventueel krijgen ze na 20 jaar nog groot onderhoud of een levensduurverlenging en meer niet.

na verloop van tijd wordt een woning dan onaantrekkelijk voor een corporatie dus is verkoop een optie.
De andere optie is namelijk herstructurering (sloop en nieuwbouw) en dat is vaak duurder dan het bestaande bezit verkopen en op een andere locatie nieuwe woningen bouwen.

[Verwijderd]

Bonsaiboom schreef op donderdag 27 oktober 2011 @ 09:42:
[...]


Hoezo is er geen sprake van bezit bij een aflossingsvrije hypotheek. Ik vind dat ook nou weer een erg bekrompen aanpak en visie.

Nou, eventjes kijken. Je koopt een huis met geleend geld, waarbij het huis voor 100% als onderpand dient voor de lening. Vervolgens ga je de lening niet terugbetalen, maar enkel (minimaal 48% van) de rente. Na de looptijd moet je in één keer alsnog de lening aflossen cq. het huis verkopen óf herfinancieren.

100% aflossingsvrij == huren. Heeft niets te maken met een bekrompen aanpak (?) of visie, maar gewoon een simpel rekensommetje.

Er zijn zeer reeele scenarios denkbaar waarbij iemand heel erg bewust kiest voor een aflossingsvrije hypotheek, en dat dit financieel gezien voor die persoon verreweg de beste keuze is, zowel op korte als op lange termijn.

De reden dat deze hypotheekvorm alleen vaak werd ingezet was puur op de korte termijn gericht, en zonder een realisatie van de daarbij horende risicos en eindsituatie.

Wat ik schrikbarend vind, is dat er mensen met dergelijke hypotheken zijn die in financiële problemen terecht zijn gekomen. Die hebben dus én veel teveel geleend, én geen cent afgelost, én ook nog eens niet rekening gehouden met een eventuele waardedaling ("huh? Maar huizen stijgen toch alleen maar met 10% in waarde elk jaar???").
Het moet maar eens afgelopen zijn met die mentaliteit "We kunnen lekker lenen wat we willen, terugbetalen hoeft toch niet, want de woning stijgt toch wel in waarde.".

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op vrijdag 28 oktober 2011 @ 10:30:
[...]

Nou, eventjes kijken. Je koopt een huis met geleend geld, waarbij het huis voor 100% als onderpand dient voor de lening. Vervolgens ga je de lening niet terugbetalen, maar enkel (minimaal 48% van) de rente. Na de looptijd moet je in één keer alsnog de lening aflossen cq. het huis verkopen óf herfinancieren.

100% aflossingsvrij == huren. Heeft niets te maken met een bekrompen aanpak (?) of visie, maar gewoon een simpel rekensommetje.

Mensen die 30 jaar geleden een huis gekocht hebben voor fl. 100.000 en niks afgelost zouden hebben en alleen rente betaald hebben hebben nu waarschijnlijk een huis van € 300.000 en een hypotheekschuld van € 45.000.

Mensen die 30 jaar een huis gehuurd hebben betaalden toen fl. 300 huur en nu € 600 huur en hebben geen overwaarde op hun huis.

Huren is niet gelijk aan 100% aflossingvrij. Huren is geen risico en 100% aflossingvrij is risico nemen. Nu de woningprijzen niet meer stijgen of zelfs dalen dan bouw je ipv een overwaarde een schuld op. Daarbij begin je al met kosten kopen waardoor je al achter staat als je start bij kopen in principe.

[Bonsaiboom]

Verwijderd schreef op vrijdag 28 oktober 2011 @ 10:30:
[...]


Nou, eventjes kijken. Je koopt een huis met geleend geld, waarbij het huis voor 100% als onderpand dient voor de lening. Vervolgens ga je de lening niet terugbetalen, maar enkel (minimaal 48% van) de rente. Na de looptijd moet je in één keer alsnog de lening aflossen cq. het huis verkopen óf herfinancieren.

100% aflossingsvrij == huren. Heeft niets te maken met een bekrompen aanpak (?) of visie, maar gewoon een simpel rekensommetje.

Ja, de 'aanpak' was een brainfart van mij, ik was druk bezig met wel een aanpak document te schrijven

100% aflossingsvrij kan misschien voelen als huren, maar dat is het niet, en is wezenlijk verschillend, zoals je zelf hieronder benadrukt.

[...]


Wat ik schrikbarend vind, is dat er mensen met dergelijke hypotheken zijn die in financiële problemen terecht zijn gekomen. Die hebben dus én veel teveel geleend, én geen cent afgelost, én ook nog eens niet rekening gehouden met een eventuele waardedaling ("huh? Maar huizen stijgen toch alleen maar met 10% in waarde elk jaar???").
Het moet maar eens afgelopen zijn met die mentaliteit "We kunnen lekker lenen wat we willen, terugbetalen hoeft toch niet, want de woning stijgt toch wel in waarde.".

De reden dus dat ze in financiele problemen komen, is omdat huren en 100% aflossingsvrij wezenlijk verschillend zijn. Doordat ze een huis in bezit hebben, lopen ze risico op dat huis. Het kan in waarde toenemen, afnemen, gelijkblijven, ze kunnen een deel verhuren, etcetera.

Ik ben het compleet met je eens dat mensen hier gepushed zijn richting constructies die voor hen niet goed waren, waarin ze de risicos niet goed overzagen, en die nu gevolgen heeft die ze nog lang zullen voelen.

Ik vind tegelijkertijd dat het niet aan de overheid is om deze hypotheekvorm uit te bannen. Er zijn dus wel degelijk scenarios waarin je graag aflossingsvrij wil kopen. Je moet mensen toch ook de mogelijkheid geven om buiten de hypotheeknemer om voor aflossing te kunnen sparen? Misschien wil iemand wel het geld dat hij heeft verder investeren in een eigen zaak. Of is hij van plan gedurende een lange periode op die plek te wonen, maar zit het nu aan zijn financiele max. Je moet echt je best doen om een scenario te vinden waarbij, als iemand 20 jaar in hetzelfde huis woont, hij er absoluut minder voor terug krijgt dan dat hij er voor betaald heeft.

Waar we in Nederland problemen hebben gecreeerd, is mijns inziens dat kopen voor een veel te korte termijn gebeurde. Als jij ergens 2-3 jaar wil zitten, kan je beter huren dan kopen. Ga ook daar het sommetje maar eens maken, en als je alles meeneemt dan zal je ook bij 2% overdrachtsbelasting vinden dat pas rond het 3e jaar kopen netto goedkoper is dan huren. Maar nee, mensen hier zijn totaal blind gemaakt door HRA, en het maximaliseren daarvan. Zolang als je de staat maar voor zoveel mogelijk geld terugpakt, dan doe je je werk als burger.

Die groep mensen, die te klein gekocht heeft of raar gekocht heeft met het oog op een kleine periode, die zal nu grote problemen hebben. En of ze dan afgelost hebben of niet, maakt nog niet eens veel uit. Ook diegenen die aflossingsvrij gekocht hebben in 2006-2008 zullen een probleem hebben als ze nu moeten verhuizen.

Diegenen die huren, hebben uberhaupt geen probleem met dalende huizenprijzen.

[nare man]

Bonsaiboom schreef op vrijdag 28 oktober 2011 @ 10:54:
[...]
Waar we in Nederland problemen hebben gecreeerd, is mijns inziens dat kopen voor een veel te korte termijn gebeurde. Als jij ergens 2-3 jaar wil zitten, kan je beter huren dan kopen. Ga ook daar het sommetje maar eens maken, en als je alles meeneemt dan zal je ook bij 2% overdrachtsbelasting vinden dat pas rond het 3e jaar kopen netto goedkoper is dan huren. Maar nee, mensen hier zijn totaal blind gemaakt door HRA, en het maximaliseren daarvan. Zolang als je de staat maar voor zoveel mogelijk geld terugpakt, dan doe je je werk als burger.

Die groep mensen, die te klein gekocht heeft of raar gekocht heeft met het oog op een kleine periode, die zal nu grote problemen hebben. En of ze dan afgelost hebben of niet, maakt nog niet eens veel uit. Ook diegenen die aflossingsvrij gekocht hebben in 2006-2008 zullen een probleem hebben als ze nu moeten verhuizen.

Ik denk dat je hier de spijker op zijn kop slaat. Er zijn enorm veel jonge mensen geweest die in het begin van hun carrière per se een koophuis wilden. Ik heb ze in mijn omgeving legio meegemaakt: 'je gaat toch niet huren, dat is geld weggooien!'. Vaak zijn dit hoogopgeleide, financieel goed onderlegde mensen geweest, die toch ergens een blinde vlek hebben gehad voor de mogelijkheid dat de prijzen weer zouden dalen, of die simpelweg te kortzichtig waren om in te zien dat een huurhuis niet per se armoede betekent. Voor velen was het ook een kwestie van trots: je bent HBO- of WO-opgeleid, je begint met een mooie carrière, en daar hoort ook een koophuis of koopappartement bij. Negatief uitgelegd heet dit gewoon hebberigheid.

Het probleem bij die mensen zit 'm er vaak niet eens in dat ze de maandlasten niet meer kunnen dragen, want ze zijn vaak wel aanzienlijk in salaris gestegen. Het probleem zit 'm er meestal in dat ze iets gekocht hebben voor de hoofdprijs dat veel te klein is voor twee personen (laat staan een kind erbij), terwijl ze toch (fact of life) iemand tegen het lijf lopen en willen samenwonen. En als je dan moet verkopen, dan zit je met een restschuld in een dalende markt. De oplossing daarvoor is toch heel eenvoudig: gewoon blijven zitten, niet verkopen, en maar accepteren dat je nu éénmaal minder ruimte tot je beschikking hebt.

[TrailBlazer]

Wat dat betreft herken ik mezelf gelukkig niet in dat type mensen. Pas om mijn 31e mijn 1e huis gekocht maar wel een huis waar we in kunnen blijven wonen tot eventuele kinderen het huis uit zijn. Ik heb eigenlijk altijd het idee gehad om pas te kopen als ik iets kon kopen waar eventuele kinderen geen probleem waren. Vervolgens heb ik gekozen voor 3/4 aflossen dus het is allemaal redelijk safe.

[nare man]

Ja, dat is wel de inschatting die je moet maken. Gegeven het feit dat je toch wel een flink aantal jaren moet wonen om enigszins quitte te spelen, moet je je afvragen of het huis dat je wilt kopen daarvoor geschikt is. Zelf heb ik geen huis gekocht maar een appartement, maar dan wel een groot appartement (135 m2) met voldoende kamers. De mensen die het aan mij verkocht hebben, hadden ook twee kinderen, en een derde op komst. Mochten wij ooit aan kinderen beginnen dan zal het dus geen probleem zijn die hier te laten opgroeien; het enkele feit dat ze geen eigen tuin hebben zie ik niet als een probleem. Het worden gewoon stadskinderen

[Oscar Mopperkont]

nare man schreef op vrijdag 28 oktober 2011 @ 11:08:
Ik denk dat je hier de spijker op zijn kop slaat. Er zijn enorm veel jonge mensen geweest die in het begin van hun carrière per se een koophuis wilden. Ik heb ze in mijn omgeving legio meegemaakt: 'je gaat toch niet huren, dat is geld weggooien!'. Vaak zijn dit hoogopgeleide, financieel goed onderlegde mensen geweest, die toch ergens een blinde vlek hebben gehad voor de mogelijkheid dat de prijzen weer zouden dalen, of die simpelweg te kortzichtig waren om in te zien dat een huurhuis niet per se armoede betekent.

Jij woont in Rotterdam als ik me niet vergis en daar is huren wellicht een optie. Ik ken ook veel mensen in de groep die jij beschrijft, maar dan in Amsterdam. Daar zijn simpelweg niet zoveel opties om te huren. Natuurlijk kun je ze altijd wel vinden als je maar ver genoeg uit het centrum weggaat. Vind het in die omstandigheden niet zo gek dat je toch koopt ook al weet je dat je ws na 5 jaar weg bent. Er is volgens mij niets roekeloos aan als je geen rekening hield met de een gigantische economische crisis, maar ervan uitging dat de huizenprijs in principe de inflatie ongeveer zou volgen. Je kunt simpelweg niet met alles rekening houden, daar wordt het leven niet echt leuker van.

En wat je zegt: de meeste van die mensen trekken het echt wel dat ze een restschuld hebben. Die mag je overigens deels weer meefinancieren bij je volgende huis (dan gaat de norm van 105% naar 115% lenen) en dat volgende huis is ook in prijs gedaald (ws meer dan je eigen huis, omdat het groter is). Zo groot is de ramp dus ook weer niet.

[Fiber]

nare man schreef op vrijdag 28 oktober 2011 @ 11:08:
[...]
Het probleem zit 'm er meestal in dat ze iets gekocht hebben voor de hoofdprijs dat veel te klein is voor twee personen (laat staan een kind erbij), terwijl ze toch (fact of life) iemand tegen het lijf lopen en willen samenwonen. En als je dan moet verkopen, dan zit je met een restschuld in een dalende markt. De oplossing daarvoor is toch heel eenvoudig: gewoon blijven zitten, niet verkopen, en maar accepteren dat je nu éénmaal minder ruimte tot je beschikking hebt.

Het probleem is soms zelfs nog groter als beide partners die willen gaan samenwonen vastzitten aan een vrijwel onverkoopbaar en te klein appartement. Zeker als er dan ook nog een kind op komst is en een van beiden wat minder wil gaan werken. Dan had huren opeens toch wel een paar voordelen.

[Bonsaiboom]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 28 oktober 2011 @ 11:39:
[...]
Vind het in die omstandigheden niet zo gek dat je toch koopt ook al weet je dat je ws na 5 jaar weg bent. Er is volgens mij niets roekeloos aan als je geen rekening hield met de een gigantische economische crisis, maar ervan uitging dat de huizenprijs in principe de inflatie ongeveer zou volgen. Je kunt simpelweg niet met alles rekening houden, daar wordt het leven niet echt leuker van.

Het punt is, dat als je rekeninghoud met een gemiddelde inflatiecorrectie op de huizenprijs, dat je dan niet alleen naar de prijs in het hier en nu moet kijken, maar ook naar de ontwikkeling in het verleden. Is de afgelopen 5 jaar met 5% gestegen, terwijl inflatie 2% was, dan zijn de huizen dus overgewaardeerd.

Natuurlijk zagen maar weinig mensen een crisis van deze omvang aankomen. Je moet ook niet met alles rekening houden. Maar de aanname dat als je een huis kocht, je in 2 jaar KK wel terug zou verdienen met waarde stijging, daar kon je toch al wel van aanvoelen dat het niet realistisch was dat dat op lange termijn (>5 jaar) nog houdbaar zou zijn.

[nare man]

Fiber schreef op vrijdag 28 oktober 2011 @ 11:40:
[...]

Het probleem is soms zelfs nog groter als beide partners die willen gaan samenwonen vastzitten aan een vrijwel onverkoopbaar en te klein appartement. Zeker als er dan ook nog een kind op komst is en een van beiden wat minder wil gaan werken. Dan had huren opeens toch wel een paar voordelen.

Ziehier de reden dat ik meer dan vijf jaar allerlei huurappartementen heb gehad voordat ik besloot te kopen, terwijl verschillende vrienden en collega's me voor gek versleten ('je gaat toch niet huren, dat is geld weggooien' -- overigens nog niet zo lang geleden ook hier op GoT heel vaak verkondigd). Nu ben ik blij dat ik al die tijd heb gehuurd en nu een huis heb gekocht waarvan ik weet dat ik er ook met 2+ kinderen en vriendin nog lang kan zitten.

Aan de andere kant zie ik bijv. een kennis van mij, die een piepklein huisje heeft gekocht, echt niet geschikt voor twee personen, meteen in het begin van haar carrière. Ze moest en zou kopen, en nu zit ze met de gebakken peren: ze wil samenwonen met haar vriend, maar haar huis is veel te klein, ze staat na nog geen 2 jaar aflossen qua hypotheek nog dik onder water, en in de straat staan nog twee huizen van hetzelfde type te koop. Ja, daar zit je dan...

[Fiber]

Enige optie is dan vaak nog om zelf voor huisbaas te gaan spelen, en dat huisje te gaan verhuren. Levert het in ieder geval nog iets op, maar daar zitten natuurlijk ook weer allerlei haken en ogen aan.

[Wceend]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 28 oktober 2011 @ 11:39:
[...]

Er is volgens mij niets roekeloos aan als je geen rekening hield met de een gigantische economische crisis, maar ervan uitging dat de huizenprijs in principe de inflatie ongeveer zou volgen. Je kunt simpelweg niet met alles rekening houden, daar wordt het leven niet echt leuker van.

Je kunt niet met alles rekening houden maar als je gezonde persoonlijke financiën hebt dan heb je ook een buffer om onvoorziene zaken op te vangen. De hoogte van je buffer daarover kun je discussieren maar wil je financieel gezond blijven als individu of gezin dan moet je rekening houden met onvoorziene omstandigheden

[Verwijderd]

nare man schreef op vrijdag 28 oktober 2011 @ 11:47:
[...]


Aan de andere kant zie ik bijv. een kennis van mij, die een piepklein huisje heeft gekocht, echt niet geschikt voor twee personen, meteen in het begin van haar carrière. Ze moest en zou kopen, en nu zit ze met de gebakken peren: ze wil samenwonen met haar vriend, maar haar huis is veel te klein, ze staat na nog geen 2 jaar aflossen qua hypotheek nog dik onder water, en in de straat staan nog twee huizen van hetzelfde type te koop. Ja, daar zit je dan...

Verbazingwekkend he, dat hoog opgeleide mensen zulke denkfouten kunnen maken.
Ik wijt het ook aan ‘groupthink’. Ze overtuigen elkaar dat je wel dom moet zijn om te huren, men is ook bang voor een oordeel van een ander en het voelt fijn om te zeggen dat je wat gekocht hebt. Volgens mij kun je ook niet zo makkelijk een huis verkopen waar een dikke restschuld op zit ook al koop je een ander huis en ga je het netten. Die restschulden zijn vaak al 50k, das echt fors. Heb je al die jaren voor niets gewerkt in feite, laat staan de komende jaren.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 31 oktober 2011 @ 10:44:
Verbazingwekkend he, dat hoog opgeleide mensen zulke denkfouten kunnen maken.
...
Die restschulden zijn vaak al 50k, das echt fors. Heb je al die jaren voor niets gewerkt in feite, laat staan de komende jaren.

Daar komt vaak ook nog een studieschuld van 10k tot 40k per partner bij. Studeren en aan de rat-race van goede baan, eigen huis en lease-auto meedoen loont zich in Nederland al lang niet meer. Je kunt beter niet gaan studeren en met een uitkering in een huurhuis in Delfzijl of Heerlen gaan wonen. Heb je geen schulden en meer vermogen dan iemand met een HBO/WO opleiding, een dikke studieschuld en flinke onderwaarde op het huis.

[kenneth]

En een kutleven.

Ik heb (nog een paar maanden ) een studieschuld maar het was het me meer dan waard. En leuk én betaalbaar wonen in Den Haag (vrije huursector met je 1000 euro per maand voor 70m² ) is ook alleen op de koopmarkt mogelijk.

Je moet gewoon niet tot het uiterste willen gaan, je kan een heel eind gaan met verstandige schulden* voor het een destructieve rat race begint te worden.

* Studie, wonen en andere investeringen.

[EXX]

Yep, alleen schulden maken met mate en alleen voor echte investeringen en niet voor consumptiedingen.

Wel: huis/studie/...
Niet: auto/scooter/mobieltje/tv/meubels/...