Financiële onafhankelijkheid - Deel 5

[fsfikke]

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 09:45:
[...]

Sinds wanneer zijn de huurcontracten met beperkte looptijd in België/Vlaanderen afgeschaft?

De discussie begint met "in NL tenminste".
Dan is het toch niet relevant wat de eventuele contractvormen in België zijn?

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 09:51:
Ok, my bad.
Ik dacht dat men nog steeds steller @Jebus4life uit België zijn vraag wou beantwoorden maar blijkbaar is men binnen de kortste keren overgeschakeld naar de situatie in NL.

Je kan ook wel heel erg je best doen om je op je tenen getrapt te voelen

[ Voor 39% gewijzigd door fsfikke op 17-08-2026 09:54 ]

[IvoB2]

Ok, my bad.
Ik dacht dat men nog steeds steller @Jebus4life uit België zijn vraag wou beantwoorden maar blijkbaar is men binnen de kortste keren overgeschakeld naar de situatie in NL.

[assje]

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 08:30:
Wanneer de huurinkomsten de hypotheek betalen dan betaal jij niet jarenlang een hypotheek af aan de bank maar de huurders. En de huur is ook nog eens geïndexeerd en de hypotheek niet.

Kijken naar de hypotheeklast is onvolledig; het deel eigen geld wat er in zit heeft een opportunity cost (en dat deel wordt over tijd naarmate er afgelost wordt groter).

[IvoB2]

Yep, alles heeft zijn voor- en nadelen.
Daarom dat steller in de eerste plaats moet doen waar hij of zij zichzelf het beste bij voelt en vooral niet moet handelen naar waar een ander zich het beste bij voelt.
Dat is in de eerste plaats de boodschap/mening die ik dan weer meegeef.

Leef een zo onafhankelijk mogelijk leven en dat is - mijn mening - hopelijk iets breder dan de spreadsheet van een boekhouder.

[ Voor 32% gewijzigd door IvoB2 op 17-08-2026 10:07 ]

[assje]

Wat ik opvallend vind aan de casus van @Jebus4life:

• Optie 1: woning verhuren (2 assets in lokale woningmarkt)
• Optie 2: aflossen (minimaal risico)

Twee woningen in dezelfde regio met alle andere risico's die bij verhuur komen kijken. Geen enkele spreiding en relatief hoog risico. Het enige alternatief dat genoemd wordt is aflossen wat een extreem risico averse richting is.

Een goed gespreide belegging kan hier rationeel niet ontbreken als (primaire) overweging.

[assje]

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 10:06:
Daarom dat steller in de eerste plaats moet doen waar hij of zij zichzelf het beste bij voelt

Niet mee eens, een belangrijk voordeel van een community zoals deze is juist om mogelijk irrationele overwegingen te challengen.

[IvoB2]

assje schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 10:11:
Een goed gespreide belegging kan hier rationeel niet ontbreken als (primaire) overweging.

Daar ben ik het wel mee eens.

[Jebus4life]

assje schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 07:14:
@Jebus4life
Optie 3: Woning verkopen en vermogen beleggen.

Wat is de netto hypotheekrente?

Staat nog niet vast - we moeten pas over een maand of 6-9 gaan lenen schat ik. We gaan wel aantrekkelijke voorwaarden krijgen maar gezien de huidige rentestanden verwacht ik toch dat we makkelijk tussen de 3,5 en 4% zullen eindigen

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 08:30:
[...]

Ik ga wel uit van het vetrekpunt dat je al hebt nagevraagd dat het geen probleem is dat een financiële instelling je twee lopende hypotheken verstrekt.

Wanneer de huurinkomsten de hypotheek betalen dan betaal jij niet jarenlang een hypotheek af aan de bank maar de huurders. En de huur is ook nog eens geïndexeerd en de hypotheek niet.

Ja, 2 hypotheken zijn geen issue, dat heb ik al gedubbelcheckt.

Tommie12 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 09:38:
[...]

Optie 3:

Huis 1 verkopen.

Huis 2: hypotheek nemen die je redelijk makkelijk kan betalen van bv 40% van de waarde op 20 jaar (of tot je vermoedelijke pensioendatum). Overige cash investeren in IWDA en VWRL. En daar blijven inleggen (je weet zelf wel wat je maandelijks of jaarlijks kan missen)

Geen gezever met huurders, kosten etc, en die trackers brengen doorgaans meer op dan een vastgoedinvestering. In elk geval, ze bellen niet als het dak lekt of er een deur klemt.

Ja, de optie van het bestaande huis te verkopen en de opbrengsten te beleggen heb ik ook al aan gedacht - maar dat ligt iets moeilijker. Het bestaande huis hebben mijn vader en ikzelf heel veel werk zelf gedaan tijdens de bouw. Dus er zit best een emotionele lading aan.

Dat verkopen om de gelden te beleggen zouden "zwaar" vallen bij hem (begrijp me niet verkeerd, hij gaat daar geen drama rond maken - maar hij zou dat jammer vinden. Dus dat zou ik willen vermijden); maar de "hybride" optie om de hypotheek (erg) licht te maken en de rest te beleggen is misschien nog wel een zeer goed idee!

[Tommie12]

@Jebus4life

Tja, als emotionele waarde een rol begint te spelen moet je maar eens uit rekenen wat die emoties kosten. Je hebt 20 jaar enorm plezier gehad van die bouw, en nu is het tijd om verder te gaan. Anders moet je er maar blijven wonen...

Ik zou meer in zitten met een huurder die mogelijk je mooi afgewerkte woning vernaggelt...

Na 20 jaar komen er kosten, daar kan je zeker van zijn, en dat gaat enkel sneller als er een huurder in komt.

Maar wat verhuren betreft heb ik zeker een bias. Ik heb het te dikwijls gezien in mijn directe omgeving dat huurders de zaak ofwel totaal afgebroken hadden, of gingen vitten over elk klein detail... Dus ja, ik zal het iedereen af raden, maar dat ligt ten dele aan mezelf.

[IvoB2]

Jebus4life schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 11:23:
Dat verkopen om de gelden te beleggen zouden "zwaar" vallen bij hem (begrijp me niet verkeerd, hij gaat daar geen drama rond maken - maar hij zou dat jammer vinden. Dus dat zou ik willen vermijden); maar de "hybride" optie om de hypotheek (erg) licht te maken en de rest te beleggen is misschien nog wel een zeer goed idee!

Ieder zijn uitgangspunten maar mijn mening is dat je bij beleggen (of dat nu via huur, aankoop/verkoop woning, beurs, bank,.... maakt weinig uit) vooral niet op emotie moet gaan spelen.

Onroerend goed maakt al van in het prille begin een groot deel van mijn portefeuille uit (en in de begindagen zelfs het allergrootste deel).
En door emoties daar niet te laten spelen ook nog nooit grote problemen mee gehad.

Momenteel bevind ik me eveneens in de situatie (in Vlaanderen) dat de bouw bezig is van een nieuwbouwappartement (gefinancierd met een hypo op 10 jaar omdat de JKP van de lening lager lag dan het netto rendement op uitstaand kapitaal).
Wij blijven nog een tijdje in onze huidige woning (die ik sinds 2011 grotendeels eigenhandig aan het renoveren/uitbreiden ben) wonen en gaan de nieuwbouw verhuren.
Later verhuizen we dan naar de nieuwbouw (of als de opportuniteit zich voordoet verkopen en elders inkopen).
De huidige woning zal dan - afhankelijk van wat de markt dan doet - verkocht worden of verhuurd. Wie er dan in gaat wonen (of huurt) zal mij een zorg wezen.
Het ligt uiteraard wel voor de hand dat je dan kijkt naar de solvabiliteit van de kopers/huurders en dat je bij verhuur iets zorgvuldiger kijkt naar wie en waarom er huurt dan naar wie en waarom er koopt.

[ Voor 47% gewijzigd door IvoB2 op 17-08-2026 12:23 ]

[Kevf]

Jebus4life schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 11:23:
[...]


Staat nog niet vast - we moeten pas over een maand of 6-9 gaan lenen schat ik. We gaan wel aantrekkelijke voorwaarden krijgen maar gezien de huidige rentestanden verwacht ik toch dat we makkelijk tussen de 3,5 en 4% zullen eindigen


[...]


Ja, 2 hypotheken zijn geen issue, dat heb ik al gedubbelcheckt.


[...]


Ja, de optie van het bestaande huis te verkopen en de opbrengsten te beleggen heb ik ook al aan gedacht - maar dat ligt iets moeilijker. Het bestaande huis hebben mijn vader en ikzelf heel veel werk zelf gedaan tijdens de bouw. Dus er zit best een emotionele lading aan.

Dat verkopen om de gelden te beleggen zouden "zwaar" vallen bij hem (begrijp me niet verkeerd, hij gaat daar geen drama rond maken - maar hij zou dat jammer vinden. Dus dat zou ik willen vermijden); maar de "hybride" optie om de hypotheek (erg) licht te maken en de rest te beleggen is misschien nog wel een zeer goed idee!

Ik wil de spelende emoties zeker niet te niet doen, maar je zegt nu dat je vader in principe een zegje heeft over wat er met de overwaarde van de woning gebeurt. Dat voelt ergens toch wat vreemd want er zijn natuurlijk talloze dingen wat je met die overwaarde kan doen en dan dus zijn goedkeuring moet hebben?

Als echt alleen die opties zouden spelen: ik ken de fiscale spelregels van Belgie niet bij verhuur maar als ik zie wat er in NL gebeurt zou ik zelf verhuur niet overwegen. Daarnaast gaat FIRE over het zijn van onafhankelijk. Het hebben van huurders die jouw asset gebruiken staat daar (in mijn boekje) behoorlijk haaks op.

[IvoB2]

Kevf schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:22:
ik ken de fiscale spelregels van Belgie niet bij verhuur maar als ik zie wat er in NL gebeurt zou ik zelf verhuur niet overwegen. Daarnaast gaat FIRE over het zijn van onafhankelijk. Het hebben van huurders die jouw asset gebruiken staat daar (in mijn boekje) behoorlijk haaks op.

Daar zijn hier al hele bijdragen over geschreven.
Kort samengevat: totaal andere situatie.

In mijn "boekje" zijn de inkomsten uit huur dan weer een mooi gediversifieerd deel van het kapitaal met bovendien (in België) een aan de index gekoppeld inkomen.

Wanneer je iets tegen het gebruik door derden van jouw assets hebt moet je vooral niet gaan beleggen want de banken en bedrijven spelen dan met al jouw inleg.

[ Voor 11% gewijzigd door IvoB2 op 17-08-2026 12:28 ]

[Tommie12]

IvoB2 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:26:
[...]


Wanneer je iets tegen het gebruik door derden van jouw assets hebt moet je vooral niet gaan beleggen want de banken en bedrijven spelen dan met al jouw inleg.

Wat voor onzin is dit nu weer… Bij obligaties geef je direct geld aan een bedrijf of overheid. Bij aandelen koop je echt een stuk van het bedrijf.

[rube]

Tommie12 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 11:41:
....Maar wat verhuren betreft heb ik zeker een bias. Ik heb het te dikwijls gezien in mijn directe omgeving dat huurders de zaak ofwel totaal afgebroken hadden, of gingen vitten over elk klein detail... Dus ja, ik zal het iedereen af raden, maar dat ligt ten dele aan mezelf.

Het beste om met zoiets om te gaan is denk ik dat je de emoties probeert om te zetten in cijfers (risico, kosten beheer, reparaties).
Je kan de kans op "pech" daar mee minimaliseren, maar het blijft anders dan een world ETF.

Zelf nog nooit echte problemen gehad en prima rendement (over de gehele periode) met verhuren.

[Tommie12]

rube schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:37:
[...]

Het beste om met zoiets om te gaan is denk ik dat je de emoties probeert om te zetten in cijfers (risico, kosten beheer, reparaties).
Je kan de kans op "pech" daar mee minimaliseren, maar het blijft anders dan een world ETF.

Zelf nog nooit echte problemen gehad en prima rendement (over de gehele periode) met verhuren.

Punt is ook, je hebt dan 1 of 2 panden om te verhuren (weinig particulieren raken aan 10 of zo, tenzij met studentenkoten).

Dat is gewoon een slechte spreiding. Kan goed gaan, en dan is je rendement redelijk, maar kan ook verschrikkelijk fout gaan.

[Pr088]

Tommie12 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 11:41:
@Jebus4life

Tja, als emotionele waarde een rol begint te spelen moet je maar eens uit rekenen wat die emoties kosten. Je hebt 20 jaar enorm plezier gehad van die bouw, en nu is het tijd om verder te gaan. Anders moet je er maar blijven wonen...

Ik zou meer in zitten met een huurder die mogelijk je mooi afgewerkte woning vernaggelt...

Na 20 jaar komen er kosten, daar kan je zeker van zijn, en dat gaat enkel sneller als er een huurder in komt.

Maar wat verhuren betreft heb ik zeker een bias. Ik heb het te dikwijls gezien in mijn directe omgeving dat huurders de zaak ofwel totaal afgebroken hadden, of gingen vitten over elk klein detail... Dus ja, ik zal het iedereen af raden, maar dat ligt ten dele aan mezelf.

Een huis verhuren waar je zelf in hebt gewoond is een risico.

(Voormalige) Eigenaren zijn altijd zuiniger op de woning dan hun huuders. Niet omdat ze netter zijn, maar omdat de huurder doorgaans minder investeert in de woning (omdat het ook niet zijn eigen woning is).
Ik heb ooit gehuurd van een man die na 20 jaar zijn eigen woning ging verhuren en zelf richting nieuwbouw ging. Echt een drama. De man was tuinliefhebber en ging er vanuit dat ik een soort Engelse tuin tiptop onderhield. Niveautje met een nagelschaartje het gras knippen. Binnenshuis ook kritisch op elk deukje. Als huurder maaide ik het gras ook geregeld, maar ik ben geen liefhebber.

Dan kun je het als huurder nooit goed doen. En ik moet de eerste verhuurder nog tegenkomen die serieus geld opzij zet voor renovatie van keukens, badkamers enz.

[Pr088]

Tommie12 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:38:
[...]

Punt is ook, je hebt dan 1 of 2 panden om te verhuren (weinig particulieren raken aan 10 of zo, tenzij met studentenkoten).

Dat is gewoon een slechte spreiding. Kan goed gaan, en dan is je rendement redelijk, maar kan ook verschrikkelijk fout gaan.

En vergeet niet dat je al zelf een woning hebt? Zeker in Nederland heb je dan al honderdduizenden euro's in vastgoed zitten. Dan is spreiding richting aandelen veel handiger. En anders kun je voor diversificatie alsnog gaan voor REITs.

[Tommie12]

Pr088 schreef op maandag 17 augustus 2026 @ 12:46:
[...]

Een huis verhuren waar je zelf in hebt gewoond is een risico.

(Voormalige) Eigenaren zijn altijd zuiniger op de woning dan hun huuders. Niet omdat ze netter zijn, maar omdat de huurder doorgaans minder investeert in de woning (omdat het ook niet zijn eigen woning is).
Ik heb ooit gehuurd van een man die na 20 jaar zijn eigen woning ging verhuren en zelf richting nieuwbouw ging. Echt een drama. De man was tuinliefhebber en ging er vanuit dat ik een soort Engelse tuin tiptop onderhield. Niveautje met een nagelschaartje het gras knippen. Binnenshuis ook kritisch op elk deukje. Als huurder maaide ik het gras ook geregeld, maar ik ben geen liefhebber.

Dan kun je het als huurder nooit goed doen. En ik moet de eerste verhuurder nog tegenkomen die serieus geld opzij zet voor renovatie van keukens, badkamers enz.

Die verhuurder komt toch niet elke week kijken hoop ik? Die hoef je dus echt niet binnen te laten, en als hij de tuin komt 'inspecteren', dan kan je dat ook negeren. Pas bij vertrek kan hij de zaak vergelijken met de beschrijving van toen je er in kwam. En ... normale gebruikssporen zijn geen argument om een waarborg niet te betalen. Ik hoop voor hem dat hij de tuin ook in detail heeft laten beschrijven...