Financiële onafhankelijkheid - Deel 5

[Wozmro]

10mil.btc schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 10:12:
[...]


2% inflatie voor de komende jaren is totaal niet realistisch..

Daarnaast is de Sp500 kneiter duur en heeft een goede 20 jaar achter de rug, de kans dat de komende 20 jaar gaat tegenvallen is realistisch.

Als je dan ook nog eens jaarlijks belasting moet betalen over je winst doet dat je rendement ook niet echt goed (je mist het rente op rente effect).

Bedoel je dan dat je denkt dat de inflatie structureel hoger zal uitvallen dan 2% in de toekomst of eerder lager?

Ik denk zelf dat je de deflatoire krachten omwille van steeds meer energie uit zon/wind/batterijen + andere technische ontwikkelingen zeker niet mag onderschatten.

[Highland]

assje schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 10:58:
[...]
Maar met 4,5% hypotheekrente en 2,04% VRH heeft die leverage ook gewoon een derving van 6,54%, bepaald geen gratis geld.

Ja, je betaalt de financiering (overigens juist zonder de VRH). Eigenaarschap komt met lasten. Maar doordat je eigenaar bent, zijn veranderingen in waarde ook voor jou. En dat maakt op lange termijn het grote verschil met huren.

Het verschil in maandelijkse woonlasten is namelijk veel kleiner dan het lijkt. Je hypotheek kun je voor 30 jaar vast zetten, maar je onderhoudskosten (schilderen, lekkage) en zakelijke lasten (belasting, verzekering) stijgen gewoon mee met inflatie. En de hypotheeklasten die uiteindelijk wegvallen, worden opgevolgd door woningverbeteringen (verduurzaming, levensduurverlengingen/renovaties). Bij een huurwoning zijn die deels voor de verhuurder. Mijn nieuwe kozijnen waren niet bepaald gratis.

Vastgoedbeleggers maken ook onderscheid tussen direct rendement (je exploitatie) en indirect rendement (verschil in waarde). De directe rendementen zijn doorgaans laag. De dikke auto's en glimmende folders worden van het indirecte rendement betaald.

[Deveon]

Requiem19 schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 10:46:

Kopen zorgt ervoor dat je de grootste kostenpost voor 10 of 20 jaar vast zet. Je schuld wordt ondertussen kleiner door inflatie. Huur wordt ieder jaar geïndexeerd. Indexatie op indexatie werkt ook redelijk exponentieel helaas.

Beetje afhankelijk van de woning. Voor nieuwbouw geld het wel maar dat zie je vaak ook terug in de prijs. Persoonlijk zou ik huur versus koop niet vanuit financiën benaderen. Het valt of staat financieel namelijk met hoe lang je ergens woont. Verhuizen is met huur veel makkelijker en voordeliger. Wil je ergens settlen dan is koop waarschijnlijk verstandiger. Echter als je vervolgens een slecht geïsoleerde woning uit de jaren 70 koopt dan hoeft de hypotheek zeker niet de duurste kostenpost te zijn.

Overigens zie ik het aflossen van de hypotheek niet als een kostenpost maar alleen de rente. Vorig jaar moest ik elke maand een fors bedrag "aflossen" op de hypotheek van de woning die in de verkoop ging en stond. Dat kreeg ik echter uiteindelijk bij de notaris allemaal weer terug.

[IvoB2]

Deveon schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 11:19:
[...]

Beetje afhankelijk van de woning. Voor nieuwbouw geld het wel maar dat zie je vaak ook terug in de prijs. Persoonlijk zou ik huur versus koop niet vanuit financiën benaderen. Het valt of staat financieel namelijk met hoe lang je ergens woont. Verhuizen is met huur veel makkelijker en voordeliger. Wil je ergens settlen dan is koop waarschijnlijk verstandiger. Echter als je vervolgens een slecht geïsoleerde woning uit de jaren 70 koopt dan hoeft de hypotheek zeker niet de duurste kostenpost te zijn.

Overigens zie ik het aflossen van de hypotheek niet als een kostenpost maar alleen de rente. Vorig jaar moest ik elke maand een fors bedrag "aflossen" op de hypotheek van de woning die in de verkoop ging en stond. Dat kreeg ik echter uiteindelijk bij de notaris allemaal weer terug.

Uiteraard is het afhankelijk van de situatie maar niet zozeer van de woning zelf (dat zijn maar bouwmaterialen)maar vooral van de locatie, locatie, locatie. Deze zal op termijn de meerwaarde meer gaan bepalen dan de waarde van in elkaar gestoken bouwmaterialen.

Voor ieder "nadelig" voorbeeld kan je uiteraard ook een tegenvoorbeeld stellen.
Nog nooit in mijn leven een nieuwbouw gekocht en steeds onder de marktprijs gekocht (waar je wel geduld voor moet kunnen uitoefenen en niet te hebberig zijn door toch dat pand te kopen waarvan je zelf weet dat het eigenlijk overpriced is. En nog nooit een pand met verlies verkocht. Integendeel het was telkens een stevige boost richting FO.
En verhuizen is met koop net zo eenvoudig als met huur hoor.
Indien er geen hypotheek op het pand rust en het ligt op een goede locatie vind je bijna net zo vlug een koper en is de administratieve molen daarna vlugger afgehandeld (doorgaans drie maanden) dan dat je gebonden bent aan de opzegtermijnen van een huurcontract.

Dat is niet alleen mijn persoonlijke mening maar ook doorheen de jaren de persoonlijke ervaring (en meer moet dat voor mij niet zijn).

Gewoon een beetje out of the box denken en er vooral naar handelen.
Wie dat kan en er ook durft naar handelen heeft op weg naar FO al een hele streep voor op de massa die doorgaans naar elkaar kijkt en niet verder komt dan doorsnee gedrag kopiëren en dan ook met de doorsnee gevolgen blijft zitten.

[ Voor 6% gewijzigd door IvoB2 op 26-01-2024 11:37 ]

[Sport_Life]

Deveon schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 11:19:
[...]

Beetje afhankelijk van de woning. Voor nieuwbouw geld het wel maar dat zie je vaak ook terug in de prijs. Persoonlijk zou ik huur versus koop niet vanuit financiën benaderen. Het valt of staat financieel namelijk met hoe lang je ergens woont. Verhuizen is met huur veel makkelijker en voordeliger. Wil je ergens settlen dan is koop waarschijnlijk verstandiger. Echter als je vervolgens een slecht geïsoleerde woning uit de jaren 70 koopt dan hoeft de hypotheek zeker niet de duurste kostenpost te zijn.

Dat niet alleen, mijn huidige woning of soortgelijk is simpelweg niet te huur voor een acceptabel bedrag (naar onze smaak/duurzaamheidseisen).

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 26-01-2024 11:56 ]

[Requiem19]

Deveon schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 11:19:
[...]

Beetje afhankelijk van de woning. Voor nieuwbouw geld het wel maar dat zie je vaak ook terug in de prijs. Persoonlijk zou ik huur versus koop niet vanuit financiën benaderen. Het valt of staat financieel namelijk met hoe lang je ergens woont. Verhuizen is met huur veel makkelijker en voordeliger. Wil je ergens settlen dan is koop waarschijnlijk verstandiger. Echter als je vervolgens een slecht geïsoleerde woning uit de jaren 70 koopt dan hoeft de hypotheek zeker niet de duurste kostenpost te zijn.

Overigens zie ik het aflossen van de hypotheek niet als een kostenpost maar alleen de rente. Vorig jaar moest ik elke maand een fors bedrag "aflossen" op de hypotheek van de woning die in de verkoop ging en stond. Dat kreeg ik echter uiteindelijk bij de notaris allemaal weer terug.

Als je verhuist van huurwoning A naar huurwoning B zal de huurprijs van woning B ook ieder jaar geïndexeerd zijn. Dan verhuis je dus van een steeds duurdere huurwoning naar een andere dure huurwoning.

Als we even uitzoomen van alle mitsen en maren en gewoon kijken naar gemiddelde koopwoningen en gemiddelde huurwoningen en gemiddelde situaties ben je simpelweg duurder uit met huren. Dat is niet echt een discussiepunt. Het is zelfs al mooi voor ons uitgerekend: https://www.dnb.nl/algeme...werkt-welvaartsverhogend/

[Deveon]

IvoB2 schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 11:34:
[...]

Uiteraard is het afhankelijk van de situatie maar niet zozeer van de woning zelf (dat zijn maar bouwmaterialen)maar vooral van de locatie, locatie, locatie. Deze zal op termijn de meerwaarde meer gaan bepalen dan de waarde van in elkaar gestoken bouwmaterialen.

Voor ieder "nadelig" voorbeeld kan je uiteraard ook een tegenvoorbeeld stellen.
Nog nooit in mijn leven een nieuwbouw gekocht en steeds onder de marktprijs gekocht (waar je wel geduld voor moet kunnen uitoefenen en niet te hebberig zijn door toch dat pand te kopen waarvan je zelf weet dat het eigenlijk overpriced is. En nog nooit een pand met verlies verkocht. Integendeel het was telkens een stevige boost richting FO.
En verhuizen is met koop net zo eenvoudig als met huur hoor.
Indien er geen hypotheek op het pand rust en het ligt op een goede locatie vind je bijna net zo vlug een koper en is de administratieve molen daarna vlugger afgehandeld (doorgaans drie maanden) dan dat je gebonden bent aan de opzegtermijnen van een huurcontract.

Dat is niet alleen mijn persoonlijke mening maar ook doorheen de jaren de persoonlijke ervaring (en meer moet dat voor mij niet zijn).

Gewoon een beetje out of the box denken en er vooral naar handelen.
Wie dat kan en er ook durft naar handelen heeft op weg naar FO al een hele streep voor op de massa die doorgaans naar elkaar kijkt en niet verder komt dan doorsnee gedrag kopiëren en dan ook met de doorsnee gevolgen blijft zitten.

Natuurlijk zullen de meeste hier wat rationeel zijn in het verhuizen, maar de mensen kopen een huis niet als investering maar gewoon om in te wonen. Een nieuwbouwwoning is natuurlijk niet het gouden ei omdat je alles nog moet afmaken. Een bestaande woning is vaak het meestal al gereed en hoef je alleen aan te passen waar je wilt, of je weet voor de koop wat je zeker gaat renoveren. Naast materiaal is arbeid natuurlijk een hogere kostenpost. Je kan natuurlijk alles zelf doen maar door je eigen arbeid op niets te waarderen houd je ook alleen jezelf mee voor de gek. Overdrachtsbelasting hakt er ook wel in, alles wat niet naar de belastingdienst, notaris of makelaar had anders in een hogere winst geresulteerd.

Van het verhuizen uit een woning in een zeer populaire buurt ondervond ik trouwens totaal geen last van de hypotheek. Voor de nieuwe woning had ik toch al een hypotheek nodig en voor de overdracht naar de notaris. Voor verkoop was echt wel een makelaar, wat kleine klusjes en bezichtigingen nodig. Met 30 bezichtigingen werd het opruimen ook een forse tijdsinvestering. Bij huur ben je met één telefoontje en/of mailtje klaar, dat is aanzienlijk eenvoudiger. Je spullen verhuizen en de kosten daarvan zijn natuurlijk bij beide gelijk.

Onze vorige koopwoning was voor ons trouwens ook de belangrijkste factor richting FO met ook een sneeuwbal richting andere levensloop zoals gaan freelancen, Het huidige huis is wat neutraler in de bijdrage daarin. Gelukkig is de hypotheek voordelig en gezien nieuwbouw is de energierekening en onderhoud de komende 10 jaar ook minimaal. Als we er lang genoeg van genieten wonen wordt het vanzelf een verstandige investering.

[IvoB2]

Deveon schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 12:06:
[...]

Natuurlijk zullen de meeste hier wat rationeel zijn in het verhuizen, maar de mensen kopen een huis niet als investering maar gewoon om in te wonen.

Je kan die twee ook probleemloos combineren hoor.
In bijna al mijn aangekochte woningen, zeker in de beginperiode, heb ik een tijd zelf gewoond; zeker tijdens de renovatieperiode of periodiek verbleven als vakantiewoning (indien in het buitenland).

En zoals ik al schreef: om FO te worden en te blijven loont het meestal om het juist anders te doen dan "de mensen".

Een nieuwbouwwoning is natuurlijk niet het gouden ei omdat je alles nog moet afmaken. Een bestaande woning is vaak het meestal al gereed en hoef je alleen aan te passen waar je wilt, of je weet voor de koop wat je zeker gaat renoveren. Naast materiaal is arbeid natuurlijk een hogere kostenpost. Je kan natuurlijk alles zelf doen maar door je eigen arbeid op niets te waarderen houd je ook alleen jezelf mee voor de gek.

Nou dan houden we het er gewoon op dat ik FO ben geworden door me grotendeels zelf voor de gek te houden. Even goede vrienden hoor.

[Deveon]

IvoB2 schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 12:28:
[...]

Nou dan houden we het er gewoon op dat ik FO ben geworden door me grotendeels zelf voor de gek te houden. Even goede vrienden hoor.

Je kan het natuurlijk ook lezen dat je FO bent geworden omdat je gewoon ervoor gewerkt hebt en als je plezier of voldoening hebt gehaald uit die eigen arbeid kan ik het alleen maar toejuichen. Dit geldt echter niet voor iedereen dus vind het zelf niet toepasselijk als argument tussen huur of koop van het dak boven je hoofd.

Huizen flippen is zeker een zeer lucratieve manier om vermogen op te bouwen, eventueel ook te combineren met de verhuur van je vorige woning zodat je niet de nadelige tarief voor overdrachtsbelasting hebt of bijkomende kosten voor de makelaar of notaris (even los van een mogelijke verhuurmakelaar).

Edit: In tegenstelling tot jou harde werken is onze woning in 9 jaar tijd met 150% gestegen zonder een cent aan onderhoud of renovatie. Hooguit 15k denk ik voor de keuken, vloer, gordijnen, behang en verven.

[ Voor 10% gewijzigd door Deveon op 26-01-2024 12:43 ]

[IvoB2]

Deveon schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 12:41:
[...]

Je kan het natuurlijk ook lezen dat je FO bent geworden omdat je gewoon ervoor gewerkt hebt en als je plezier of voldoening hebt gehaald uit die eigen arbeid kan ik het alleen maar toejuichen. Dit geldt echter niet voor iedereen dus vind het zelf niet toepasselijk als argument tussen huur of koop van het dak boven je hoofd.

Ik heb heus niet alles zelf gedaan want van techniek ken ik niets.
En met een sloophamer, schop en houweel omgaan kan iedereen die normaal gezond en middelmatig verstandelijk begaafd is ook zonder veel hulp leren.
Je moet het idd wel zelf willen. Dat is inderdaad een argument dat niet voor iedereen opgaat.
Maar er zijn weinig argumenten die voor alle situaties overal en altijd op iedereen toepasbaar zijn.
Het blijft dus in se bijna altijd een individuele overweging waarbij verschillende situaties tot verschillende oplossingen leiden.
iedereen is ook niet geschikt om vanachter een laptop louter geestelijke arbeid te verrichten en gelijktijdig zijn beursbeleggingen op te volgen en te beheren.

Persoonlijk ken ik zelfs mensen die na hun tachtigste nog heel actief zijn en dit deels tegen betaling. Zet ze ergens FIRE met een hapje en een drankje in een luxe resort en ze overleven het geen jaar.

Net zoals er mensen zijn die in een huurwoning vergaan van de zenuwen door het nutteloos zien wegvloeien van huurgeld naar derden, anderen die zenuwachtig worden van een hypotheeklast voor tientallen jaren of het niet zien zitten de verantwoordelijkheid voor een eigen huis te dragen.

Een fysiek en mentaal gezond leven houdt, mijn mening, heel wat meer in dan met veel geld op de bank je kunnen terugtrekken uit het actieve leven en voor de rest alleen nog maar je zin doen.
En ook daar zijn er die daar het ultieme geluk in vinden en weer anderen die daar van gruwen en alles er tussen in.

Het enige valabele argument is dat ieder individu vooral voor zichzelf moet uitmaken wat voor hun de beste weg naar wat dan ook is en dat niet louter en alleen na iedere cent afgewogen te hebben op het hoogste rendement.

Edit: In tegenstelling tot jou harde werken is onze woning in 9 jaar tijd met 150% gestegen zonder een cent aan onderhoud of renovatie. Hooguit 15k denk ik voor de keuken, vloer, gordijnen, behang en verven.

Dat is dan toch prima?
De echte meerwaarde van een woning wordt echter alleen maar afgerekend bij de effectieve verkoop zelf.
De huidige woning kocht ik in 2000 voor, all in, 75.000 € (zonder hypotheek).
Vorig jaar werd alleen de grondwaarde voorzichtig geschat tussen de 650 en 750K.
Maar dat is maar een getal op papier waar ik niets aan heb zolang ik niet verkoop (en momenteel zie ik geen enkele reden waarom ik zou verkopen want de locatie is nog nauwelijks te vinden in Vlaanderen).

Maar ik denk dat je mijn "harde werken" toch wat overschat.
Of het zou moeten zijn dat we beiden een totaal andere visie hebben op "hard werken".
Ik doe nl. al minstens vijf jaar gewoon 24/7 mijn zin (waarbij het harde werken zich voornamelijk beperkt tot het bedenken van plannen die anderen moeten uitvoeren en fysiek me wat bezig houden in eigen tuin en bos en dit niet omdat het moet maar omdat ik graag in de natuur bezig ben) en de jaren daarvoor niet altijd maar toch het grootste deel van de tijd.

[ Voor 11% gewijzigd door IvoB2 op 26-01-2024 13:56 ]

[Deveon]

IvoB2 schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 13:20:
[...]

Dat is dan toch prima?

Wat mij betreft wel, het was echter meer geluk dan expertise of inzet. Deels kwam het ook door de tijd en kan dat moeilijk als argument gebruiken tussen huren of kopen. Van ons huidige huis verwacht ik namelijk echt geen significante stijging in de waarde meer.

[R.van.M]

Naar de aanleiding van de bovenstaande discussie over de SWR en de belastingen heb ik toch even geknutseld in mijn excel. Bijgevoegd een nieuwe versie waar je duidelijk het verschil kan zien tussen de nieuwe en oude situatie

https://www.transfernow.net/dl/20240126wEdzSGx7

Op basis van het belastingsysteem wat je selecteerd in B37 zal de excel die waarde in aftrek brengen van het totale vermogen elk jaar.

Uiteraard is dit een zeer versimpelde weergave van de werkelijkheid omdat de rendementen meer fluctueren. Het is dan ook puur om mee te spelen om te kijken of je basisplan uberhaubt haalbaar is. Ook houdt de excel geen rekening met AHK of andere aftrekposten

[ Voor 24% gewijzigd door R.van.M op 26-01-2024 15:11 ]

[assje]

Highland schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 11:17:
Ja, je betaalt de financiering (overigens juist zonder de VRH).

Maar in de "derving" telt die VRH wel mee als het gaat om een afweging tussen beleggen (boven vrijstelling VRH) en aflossen.

[Sport_Life]

Deveon schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 14:14:
[...]

Wat mij betreft wel, het was echter meer geluk dan expertise of inzet. Deels kwam het ook door de tijd en kan dat moeilijk als argument gebruiken tussen huren of kopen. Van ons huidige huis verwacht ik namelijk echt geen significante stijging in de waarde meer.

Ik heb nu 3x een woning gekocht (2011 > 100% lTV, 2017 > 100% ITV 2 inkomens en 2021 > 50% ITV 2 inkomens) en 2x verkocht en iedere keer dacht ik dat er geen waardestijging meer zou zijn.

De vorige keren bleek het onterecht:
2011: +53%
2017: +69%

Wat de toekomst doet weet niemand maar statistisch is de kans wel erg groot dat de woningwaarde nog verder stijgt, onafhankelijk van het segment en de locatie. (gemiddeld stijgt alles, met uitzonderingen naar boven en naar beneden).

[ Voor 18% gewijzigd door Sport_Life op 26-01-2024 15:52 ]

[Sport_Life]

@orf @JanHenk @Requiem19

Sport_Life schreef op donderdag 4 januari 2024 @ 15:27:
[...]

Nou dat is precies de reden dat ik het vooraf deed, maarja achteraf niet zo handig blijkbaar. Even het bezwaar afwachten en anders maar even betalen .

Inmiddels een reactie op het bezwaar en zowel de eerder vastgelegde omzetbelasting als de boete zijn naar 0 gecorrigeerd .

Het wordt dus getolereerd om de Belastingaangifte omzetbelasting vooraf op te sturen, alleen een beetje gedoe om het recht te zetten.

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 26-01-2024 15:51 ]

[Tommie12]

Sport_Life schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 15:32:
[...]

Ik heb nu 3x een woning gekocht (2011 > 100% lTV, 2017 > 100% ITV 2 inkomens en 2021 > 50% ITV 2 inkomens) en 2x verkocht en iedere keer dacht ik dat er geen waardestijging meer zou zijn.

De vorige keren bleek het onterecht:
2011: +53%
2017: +69%

Wat de toekomst doet weet niemand maar statistisch is de kans wel erg groot dat de woningwaarde nog verder stijgt, onafhankelijk van het segment en de locatie. (gemiddeld stijgt alles, met uitzonderingen naar boven en naar beneden).

Is dat waardestijging of inflatie?

[Sport_Life]

Tommie12 schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 16:00:
[...]

Is dat waardestijging of inflatie?

De waardestijging tov aankoop (excl overdrachtsbelasting/makelaarskosten en incl. verbouwkosten).

[Annan]

10mil.btc schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 10:12:
[...]

Daarnaast is de Sp500 kneiter duur en heeft een goede 20 jaar achter de rug, de kans dat de komende 20 jaar gaat tegenvallen is realistisch.

Men zegt vaak dat het verleden geen graadmeter is voor de toekomst en dat geld natuurlijk evengoed als je een sombere voorspelling doet. Dat de voorbije jaren goed waren, heeft geen invloed op of voorspellende waarde voor de toekomst.

Dat de s&p 500 “duur” staat is bijna altijd zo. Je zou bijna kunnen stellen dat dat, binnen een gegeven tijdscontext, per definitie zo is gezien hij over zijn levensduur een gemiddelde stijging kan voorleggen van 10,54%.

[rube]

Annan schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 16:25:
[...]
Dat de s&p 500 “duur” staat is bijna altijd zo. Je zou bijna kunnen stellen dat dat, binnen een gegeven tijdscontext, per definitie zo is gezien hij over zijn levensduur een gemiddelde stijging kan voorleggen van 10,54%.

In dit geval werd met duur bedoeld dat de (verwachte) koers/winst verhouding hoger is dan gemiddeld. Niet omdat de koeren an sich hoog staan. Dus het is een relatief vergelijk, waarbinnen je wel iets over de stand kunt zeggen (duur, goedkoop, gemiddeld).

[Annan]

rube schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 18:43:
[...]

In dit geval werd met duur bedoeld dat de (verwachte) koers/winst verhouding hoger is dan gemiddeld. Niet omdat de koeren an sich hoog staan. Dus het is een relatief vergelijk, waarbinnen je wel iets over de stand kunt zeggen (duur, goedkoop, gemiddeld).

Zo kan je het inderdaad ook bekijken, maar ik betwijfel of dat zo bedoeld werd, want dat is wel iets heel anders dan zeggen: hij heeft het 20j goed gedaan dus zal hij het nu slecht doen

[rube]

Annan schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 18:55:
[...]
Zo kan je het inderdaad ook bekijken, maar ik betwijfel of dat zo bedoeld werd, want dat is wel iets heel anders dan zeggen: hij heeft het 20j goed gedaan dus zal hij het nu slecht doen

Ik weet vrijwel zeker dat het zo bedoeld wordt, want 3 posts verder geeft @10mil.btc dat aan:
10mil.btc in "Financiële onafhankelijkheid - Deel 5"

[phantom09]

rube schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 09:29:
[...]

Ferr9 zegt voor 3K per maand heb je 1,7 miljoen nodig.

[...]

Jij zegt, nee hoor, met 1.7 miljoen heb je netto 6.2K euro per maand.


[...]

Ik geef aan dat dat te simpel is


[...]

Vervolgens kom je terug met 1.7 miljoen geeft 3K netto per maand. Dat is toch precies wat Ferr9 aangeeft

Bij het bovenste gedeelte reken ik uit wat 1,7 miljoen op zou moeten leveren bij 10% rendement min vrh.
Bij de onderste 1.7 miljoen maak ik gebruik van firecalc en geef ik hier bij op dat ik 3K per maand ga gebruiken. Dit resulteert dat je een 96,6% kans ratio hebt.

[Annan]

rube schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 19:53:
[...]

Ik weet vrijwel zeker dat het zo bedoeld wordt, want 3 posts verder geeft @10mil.btc dat aan:
10mil.btc in "Financiële onafhankelijkheid - Deel 5"

I stand corrected

[phantom09]

10mil.btc schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 10:51:
[...]

Rente op rente effect heb je overal natuurlijk. Reken voor de grap eens 40 jaar sp500 investeren uit met voorbelasting ieder jaar en achteraf belasten.

Dit geld ook voor Bitcoin ja wat het eigenlijk onmogelijk maakt voor mij om in NL te blijven.

Rente op rente effect heb je alleen met sparen. Bij sparen krijg je rente.
Als je investeert in de SP500 krijg je geen rente, hooguit dividend. En ook bij bitcoin krijg je geen rente.

Beetje flauw, maar jij bedoeld, rendement op rendement effect. En dat krijg je bij alle investeringen.

[rube]

phantom09 schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 21:42:
[...]
Bij het bovenste gedeelte reken ik uit wat 1,7 miljoen op zou moeten leveren bij 10% rendement min vrh.
Bij de onderste 1.7 miljoen maak ik gebruik van firecalc en geef ik hier bij op dat ik 3K per maand ga gebruiken. Dit resulteert dat je een 96,6% kans ratio hebt.

Maar wat bedoel je nu met deze posts (reacties) te zeggen?

[phantom09]

nvm

[ Voor 154% gewijzigd door phantom09 op 26-01-2024 23:05 ]

[phantom09]

R.van.M schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 09:31:
[...]

Edit; Nog een mooie calculator met ook verschillende withdrawal strategieën, je de expense ratio kan invullen om de VRH te simuleren en AOW/Pensioen kan toevoegen
https://ficalc.app/

Die is inderdaad niet slecht. Mooie is dat je kan inzoomen op de slechte periodes.

Bedankt.

[de Peer]

phantom09 schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 22:18:
[...]


Beetje flauw, maar jij bedoeld,

Beetje flauw, maar jij bedoelt bedoelt.

[10mil.btc]

Requiem19 schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 10:54:
[...]


Maar je bent er nog steeds zo te lezen .

Wat gaat het plan worden?

Op de slopes op dit moment. Ben nog informatie aan het inwinnen. Ik denk dat het uiteindelijk een locatie gaat worden waar er geen 183 dagen eis geldt gezien ik mijzelf niet echt ergens long term zie wonen.

Wozmro schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 11:06:
[...]


Bedoel je dan dat je denkt dat de inflatie structureel hoger zal uitvallen dan 2% in de toekomst of eerder lager?

Ik denk zelf dat je de deflatoire krachten omwille van steeds meer energie uit zon/wind/batterijen + andere technische ontwikkelingen zeker niet mag onderschatten.

Ik ben bekend met de deflatoire krachten, maar ik vermoed dat net zoals de afgelopen 40 jaar de gewone burger daar weinig van profiteerd en de overheid des te meer. Daarnaast voorzie ik wel dat deflatoire krachten enorm gaan toenemen gezien AI en dergelijke, wat weer sociale onrust met zich mee brengt want ik denk niet dat de westerse overheden dit in goede banen kunnen gaan lijden..

phantom09 schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 22:18:
[...]


Rente op rente effect heb je alleen met sparen. Bij sparen krijg je rente.
Als je investeert in de SP500 krijg je geen rente, hooguit dividend. En ook bij bitcoin krijg je geen rente.

Beetje flauw, maar jij bedoeld, rendement op rendement effect. En dat krijg je bij alle investeringen.

Wat ik probeer te zeggen is 100k invested tegen 10% SPY

36% achteraf.
100k*1.1^40*.64 = 2.9 mil
36% jaarlijks
100k*1.064^40 = 1.2 mil

Zowel wij als ook de belastingdienst heeft uiteindelijk veel minder geld door deze bizar slecht doordachte regeling.

[Requiem19]

10mil.btc schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 11:08:
[...]


Op de slopes op dit moment. Ben nog informatie aan het inwinnen. Ik denk dat het uiteindelijk een locatie gaat worden waar er geen 183 dagen eis geldt gezien ik mijzelf niet echt ergens long term zie wonen.

Ik heb het vorige keer ook gezegd: zo simpel is het niet. Als je zwaartepunt van je leven in Nederland blijft bijv is het aantal dagen voor fiscaal inwonerschap nagenoeg irrelevant.

Neem een goede fiscalist in de hand als dit een serieus plan is, anders bespaar je geen belasting, maar zou je zomaar meer kunnen gaan betalen.

[10mil.btc]

Requiem19 schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 11:12:
[...]


Ik heb het vorige keer ook gezegd: zo simpel is het niet. Als je zwaartepunt van je leven in Nederland blijft bijv is het aantal dagen voor fiscaal inwonerschap nagenoeg irrelevant.

Neem een goede fiscalist in de hand als dit een serieus plan is, anders bespaar je geen belasting, maar zou je zomaar meer kunnen gaan betalen.

Nederland gaat zeker geen zwaartepunt in mijn leven worden de komende tien jaar. Gelukkig zijn de meeste landen niet zo pietje precies als Nederland en kom je daar dus eenvoudig mee weg.

[Requiem19]

10mil.btc schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 11:17:
[...]


Nederland gaat zeker geen zwaartepunt in mijn leven worden de komende tien jaar. Gelukkig zijn de meeste landen niet zo pietje precies als Nederland en kom je daar dus eenvoudig mee weg.

Ok, niet komen huilen over 5 jaar als je ergens een dikke naheffingsaanslag krijgt incl 50% boete en 8 rente per jaar :-).

[Delay]

Sport_Life schreef op vrijdag 26 januari 2024 @ 15:32:
Wat de toekomst doet weet niemand maar statistisch is de kans wel erg groot dat de woningwaarde nog verder stijgt, onafhankelijk van het segment en de locatie. (gemiddeld stijgt alles, met uitzonderingen naar boven en naar beneden).

Vraag mij af hoe spontaan / statistisch de woningmarkt is. Hangt het niet heel sterk af van beleid? Op het moment is het beleid om huizenprijzen te laten stijgen. Dat zie je terug in fiscaal voordeel voor kopen (box 3 vrijstelling voor de eigen woning, hypotheekrente aftrek, aftrek van verbouwing, enz.) De bestemmingsplannen zijn zorgvuldig uitgewerkt zodat de schaarste in stand blijft.

Het beleid kan ook de andere kant op. In het bestemmingsplan kan je flats en appartementen opnemen tot de schaarste weg is. Fiscale voordelen voor kopers kan je omzetten in fiscale nadelen. Vervang de hypotheekrente aftrek door een hypotheektoeslag, neem de woningwaarde op in box 3, richt de huurmarkt zo in dat hij in het voordeel van de huurder werkt. Dan dalen de huizenprijzen snel.

De ontwikkeling van FI geld in de huizenmarkt is zo afhankelijk van Nederlands beleid. De meeste FI blogs adviseren juist tegen lokale afhankelijkheid en voor het gebruik van wereldwijde index fondsen.

[Wozmro]

Bij veel mensen is er nog een weerstand/afkeer tegen appartementen.

Zelfs al zijn die geen hoogbouw (max. 3 á 4 verdiepingen), goed doordacht ingepland, energiezuinig, binnen wandel- en fietsbereik van vanalles en nog wat, in een groene omgeving,...

Nee, de droom blijft een vrijstaande woning op een groot stuk grond.

Als er dan een voorstel komt van een projectontwikkelaar om een oude grote woning te vervangen door een aantal appartementen op diezelfde oppervlakte dan gaat de buurt er voor liggen.

[ Voor 24% gewijzigd door Wozmro op 27-01-2024 12:16 ]

[Sport_Life]

Delay schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 12:02:
[...]

Vraag mij af hoe spontaan / statistisch de woningmarkt is. Hangt het niet heel sterk af van beleid? Op het moment is het beleid om huizenprijzen te laten stijgen. Dat zie je terug in fiscaal voordeel voor kopen (box 3 vrijstelling voor de eigen woning, hypotheekrente aftrek, aftrek van verbouwing, enz.) De bestemmingsplannen zijn zorgvuldig uitgewerkt zodat de schaarste in stand blijft.

Het beleid kan ook de andere kant op. In het bestemmingsplan kan je flats en appartementen opnemen tot de schaarste weg is. Fiscale voordelen voor kopers kan je omzetten in fiscale nadelen. Vervang de hypotheekrente aftrek door een hypotheektoeslag, neem de woningwaarde op in box 3, richt de huurmarkt zo in dat hij in het voordeel van de huurder werkt. Dan dalen de huizenprijzen snel.

De ontwikkeling van FI geld in de huizenmarkt is zo afhankelijk van Nederlands beleid. De meeste FI blogs adviseren juist tegen lokale afhankelijkheid en voor het gebruik van wereldwijde index fondsen.

Het probleem is juist dat er veel flats en appartementen gebouwd worden (mede door sociale regels), met het gevaar dat er een onevenwichtige woningmarkt ontstaat met vooral appartementen en kleine rijwoningen en relatief weinig grote woningen op fatsoenlijke kavels.

Een nieuwbouw rijwoning van 113m2 kost nu zo'n 500k , over 20 jaar zijn dat verouderde kleine rijwoningen waar niemand interesse in heeft.

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 27-01-2024 12:50 ]

[de Peer]

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 12:45:
[...]

Het probleem is juist dat er veel flats en appartementen gebouwd worden (mede door sociale regels), met het gevaar dat er een onevenwichtige woningmarkt ontstaat met vooral appartementen en kleine rijwoningen en relatief weinig grote woningen op fatsoenlijke kavels.

Wiens probleem is dat precies? dat van de rijkste 3%?
Maatschappelijk lijkt het me een groter probleem dat er een grote groep is die uberhaupt niet kan kopen.

[HandyLumberjack]

10mil.btc schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 11:08:
[...]


Wat ik probeer te zeggen is 100k invested tegen 10% SPY

36% achteraf.
100k*1.1^40*.64 = 2.9 mil
36% jaarlijks
100k*1.064^40 = 1.2 mil

Zowel wij als ook de belastingdienst heeft uiteindelijk veel minder geld door deze bizar slecht doordachte regeling.

Als je de belastingheffing wilt uitstellen kun je ook je vermogen naar box 2 verhuizen i.p.v. jezelf naar het buitenland.

[Sport_Life]

de Peer schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 12:49:
[...]

Wiens probleem is dat precies? dat van de rijkste 3%?
Maatschappelijk lijkt het me een groter probleem dat er een grote groep is die uberhaupt niet kan kopen.

Dat wordt een probleem voor de starter die nu voor 500k een nieuwbouwwoning van 113m2 koopt. Die zit straks hartstikke vast. Als een grotere woning net zo duur is (gecorrigeerd met waardestijging).

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 27-01-2024 12:55 ]

[psychodude]

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 12:53:
[...]

Dat wordt een probleem voor de starter die nu voor 500k een nieuwbouwwoning van 113m2 koopt. Die zit straks hartstikke vast. Als een grotere woning net zo duur is (gecorrigeerd met waardestijging).

Hoe voorzie jij het scenario ontstaan waarin een grotere woning net zo duur zal zijn als een kleinere woning? Deze volg ik niet.

[finsdefis]

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 12:53:
[...]

Dat wordt een probleem voor de starter die nu voor 500k een nieuwbouwwoning van 113m2 koopt. Die zit straks hartstikke vast. Als een grotere woning net zo duur is (gecorrigeerd met waardestijging).

Bizar eigenlijk hoeveel invloed je instroommoment kan hebben op eventuele stappen naar FO. In 2015 kocht ik zoiets in een momenteel duurdere wijk voor 200k met lagere rentes dan nu. Natuurlijk wel minder modern inmiddels, maar soit.

De doemdenker in me denkt elk jaar opnieuw weer dat die prijzen toch een keer moeten dalen (immers, in 2015 was er ook een tekort), maar elk jaar wordt mijn ongelijk bewezen.

Niet ongunstig voor onszelf op dit moment aangezien we toch niet groter of duurder willen wonen, maar voelt toch scheef.

[Sport_Life]

psychodude schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 13:02:
[...]


Hoe voorzie jij het scenario ontstaan waarin een grotere woning net zo duur zal zijn als een kleinere woning? Deze volg ik niet.

Die nieuwbouwwoning van 113m2 kost per m2 nu meer (!) dan een bestaande 2 kapper van 175m2 op 350m2 kavel die redelijk onderhouden is.

Stel: over 20 jaar is er voldoende woning voorraad, zijn prijzen verdubbeld en er is een enorme hoeveelheid rijwoningen van 113m2 uit 2024-2030.

Die gaat dan toch niemand kopen als je voor datzelfde geld een bestaande grotere woning kan kopen? Dus die prijzen gaan relatief hard zakken, door teveel aanbod (bouw) en te weinig vraag naar 20 jaar oude tussenwoningen uit 2024. Mes snijdt aan 2 kanten.

Oplossing: bouw toekomstgericht en (dus) ook grotere woningen omdat daar ook vraag naar is .
Maar dat gebeurt niet. Dus ben ik van mening dat een grotere woning (uniekere woning) voor wat betreft FI meer oplevert . Omdat die straks schaars zijn.

Een tegendraadse gedachte, daar ben ik me van bewust .

[ Voor 28% gewijzigd door Sport_Life op 27-01-2024 13:32 ]

[Tommie12]

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 13:13:
[...]

Die nieuwbouwwoning van 113m2 kost per m2 nu meer (!) dan een bestaande 2 kapper van 175m2 op 350m2 kavel die redelijk onderhouden is.

Stel: over 20 jaar is er voldoende woning voorraad, zijn prijzen verdubbeld en er is een enorme hoeveelheid rijwoningen van 113m2 uit 2024-2030.

Die gaat dan toch niemand kopen als je voor datzelfde geld een bestaande grotere woning kan kopen? Dus die prijzen gaan relatief hard zakken, door teveel aanbod (bouw) en te weinig vraag naar 20 jaar oude tussenwoningen uit 2024. Mes snijdt aan 2 kanten.

Oplossing: bouw toekomstgericht en (dus) ook grotere woningen omdat daar ook vraag naar is .

De trend is eerder naar kleinere gezinnen en veel eenpersoonshuishoudens.
En waarom denk je dat het aanbod ineens gaat stijgen? Zowel in B als in NL is er een woningtekort dat niet snel opgelost wordt.
Het grootste probleem is net de plaats om die woningen te zetten.
Daarom gebeurt het regelmatig dat grote villa’s neer gaan om er 2 halfopen woningen op te zetten, of zelfs nog 2 rijwoningen er bij.

Jouw thesis dat prijzen keihard gaan zakken…. Ik zie het echt niet gebeuren.

[psychodude]

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 13:13:
[...]

Die nieuwbouwwoning van 113m2 kost per m2 nu meer (!) dan een bestaande 2 kapper van 175m2 op 350m2 kavel die redelijk onderhouden is.

Per m2 misschien ja, maar qua absolute prijs, niet. Je moet als koper dus nog steeds gewoon dat verschil in meerprijs kunnen ophoesten.

Daarnaast, zit ik in een inkomsten laag waar mensen zich grotere woningen kunnen permittieren, maar zie je eigenlijk nog met regelmaat dat mensen binnen een beperkt aantal jaren eigenlijk weer kleiner gaan wonen.

Ruimer wonen wordt niet door iedereen even fijn bevonden. Of 113 m2 afdoende is, zal sterk worden bepaald door samenstelling van het huishouden. Ook hierin zie je toch echt een verschuiving ontstaan waarin een gezin met 2 ouders en 2 kinderen steeds minder de norm wordt. En het dus ook belangrijk is dat het woningaanbod hier eigenlijk in mee verschuift.

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 13:13:
[...]

Stel: over 20 jaar is er voldoende woning voorraad, zijn prijzen verdubbeld en er is een enorme hoeveelheid rijwoningen van 113m2 uit 2024-2030.

Die gaat dan toch niemand kopen als je voor datzelfde geld een bestaande grotere woning kan kopen? Dus die prijzen gaan relatief hard zakken, door teveel aanbod (bouw) en te weinig vraag naar 20 jaar oude tussenwoningen uit 2024. Mes snijdt aan 2 kanten.

Die hypothetische stel is op basis van huidige projecties bijzonder onwaarschijnlijk. De laatste verwachtingen zijn anno 2040 nog altijd een tekort van zo'n 200k woningen. Ik verwacht niet dat het hierna in die 6 jaar ineens om zal slaan.

Maar mocht het wel gebeuren, dan zal die tussenwoning dalen in waarde, ja. Maar zoals al vaker aangegeven, dit maakt eigenlijk weinig uit wanneer je verplaatst van koopwoning naar koopwoning. De gehele markt beweegt vaak namelijk mee. Dus ook die duurdere woning daalt absoluut in prijs.

Stel je koopt een woning voor 500k, kan die droomwoning voor 900k niet betalen. 20 jaar later is jouw woning gedaald naar 200k, die droomwoning naar 600k. Onder de streep is de delta dat telt. Het is niet waarschijnlijk dat slechts één segment van de markt in waarde gaat dalen en een ander gelijk zal blijven of stijgen.

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 13:13:
[...]

Oplossing: bouw toekomstgericht en (dus) ook grotere woningen omdat daar ook vraag naar is .
Maar dat gebeurt niet. Dus ben ik van mening dat een grotere woning (uniekere woning) voor wat betreft FI meer oplevert . Omdat die straks schaars zijn.

Een tegendraadse gedachte, daar ben ik me van bewust .

Maar grotere woningen worden naar rato veelal ook gebouwd. Je ziet in nieuwbouwprojecten mijn inziens best een goede diversiteit binnen hetgeen gebouwd wordt. Ook binnen appartementen. Nota bene, Nederland is te klein om enkel woningen van 180 - 200 m2 op kavels van 300 - 350 m2 op te leveren. En bovendien is dit dus ook helemaal de wens niet voor iedereen.

[Deveon]

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 12:53:
[...]

Dat wordt een probleem voor de starter die nu voor 500k een nieuwbouwwoning van 113m2 koopt. Die zit straks hartstikke vast. Als een grotere woning net zo duur is (gecorrigeerd met waardestijging).

Toch perfect als de kinderen het huis uit zijn? Al die boomers willen straks ook kleiner en onderhoudsvrij wonen, maar wel met tuin en niet gelijk gestapeld.

[R.van.M]

Het hele probleem in NL is dat er te weinig laag/middensegment woningen zijn. Daardoor is de doorstroom van laag naar midden er niet en is er vooral aan de onderkant een probleem.

Hier in Madrid is vrijwel de hele stad flats van 4/5 verdiepingen. Bovenste de penthouses die vaak voor 1miljoen+ weggaan.

Uiteindelijk kun je alleen kopen wat er beschikbaar is en als er meer (mooie) appartementen komen zullen die makkelijk verkocht worden

[Wozmro]

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 13:13:
[...]

Die nieuwbouwwoning van 113m2 kost per m2 nu meer (!) dan een bestaande 2 kapper van 175m2 op 350m2 kavel die redelijk onderhouden is.

Stel: over 20 jaar is er voldoende woning voorraad, zijn prijzen verdubbeld en er is een enorme hoeveelheid rijwoningen van 113m2 uit 2024-2030.

Die gaat dan toch niemand kopen als je voor datzelfde geld een bestaande grotere woning kan kopen? Dus die prijzen gaan relatief hard zakken, door teveel aanbod (bouw) en te weinig vraag naar 20 jaar oude tussenwoningen uit 2024. Mes snijdt aan 2 kanten.

Oplossing: bouw toekomstgericht en (dus) ook grotere woningen omdat daar ook vraag naar is .
Maar dat gebeurt niet. Dus ben ik van mening dat een grotere woning (uniekere woning) voor wat betreft FI meer oplevert . Omdat die straks schaars zijn.

Een tegendraadse gedachte, daar ben ik me van bewust .

Maar die oude grote woningen zijn tegen dan toch versleten, ouderwets,...?

Mijn ouders hebben een grote woning. Als zij er niet meer zijn dan is de kans groot dat de woning afgebroken wordt en er 3 á 4 ruime appartementen op komen.

Met ruim bedoel ik +/- 100m² per appartement+terras+stuk privétuin+parkeerplaats/fietsenberging.

Je kan de manier van leven van 100j geleden toch echt niet meer vergelijken met die van nu?
Woningen kunnen nu gemakkelijk een stuk kleiner zijn.
Vroeger had je een apart hok voor de verwarmingsketel + opslag van steenkool/stookolie. En het was ook veel meer gebruikelijk om grotere hoeveelheden voedsel op te slaan. Bijvoorbeeld aardappelen werden in jaarvoorraad gekocht omdat dit goedkoper was. Moest je wel opslagplaats voorzien voor een paar honderd kilo aardappelen.

[phantom09]

10mil.btc schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 11:08:
[...]
Wat ik probeer te zeggen is 100k invested tegen 10% SPY

36% achteraf.
100k*1.1^40*.64 = 2.9 mil
36% jaarlijks
100k*1.064^40 = 1.2 mil

Zowel wij als ook de belastingdienst heeft uiteindelijk veel minder geld door deze bizar slecht doordachte regeling.

Dat weten o.a. jij en ik, maar de regering denkt alleen maar aan budget neutraal. Spaarders betalen minder belasting en het geld moet ergens anders vandaan komen, dus halen we het van de beleggers.
"Rijk" zijn en winst maken zijn vieze woorden voor de politiek en moeten bestraft worden.

Toeslagen, noodfondsen, bijdragen, etc. is nodig want er zijn genoeg mensen die moeite hebben met rondkomen. De overheid maakt het zichzelf en de burger moeilijk door ingewikkelde constructies te bedenken (alhoewel ze goed bedoeld zijn).

Door de toeslagen zijn er gevallen dat mensen niet meer willen werken, omdat ze dan wel meer verdiene maar dan net teveel verdienen en de toeslagen kwijt raken. Dus doen ze het maar niet en dat terwijl en tekort is aan personeel.
Zo stimuleer je mensen ook niet.

[Orangelights23]

Het hele probleem is dat er te veel mensen (in Nederland) zijn. En een minderheid met veel vermogen.

Ik ben blij dat ik uit de ratrace met huizen ben. Betaal je 4-5 ton voor een simpel rijtjeshuis in een drukke wijk vol verkeer en geluidsoverlast… En dat is voor zelfs heel veel mensen niet haalbaar. Hoeveel vrienden van mij in een studio wonen omdat ze niet meer kunnen betalen. En ondertussen heb ik geen hypotheek meer en een groot vrijstaand huis. Voelt niet in balans, maar de markt dwingt je wel voor jezelf te kiezen, behalve als je filantropische eigenschappen hebt.

Overigens zijn huizenprijzen in Europese landen met minder bevolking prima te betalen, mede door de recessie die daar speelt. Zo zijn veel huizenprijzen in Scandinavië redelijk gedaald. Plus een betere marktwerking qua hypotheken, rentes en belasting op kapitaalgroei. Het kan overal beter en vergelijken heeft weinig zin, maar de reacties hierboven geven wel een heel triest beeld hoe dit in Nederland gaat…

[HandyLumberjack]

De woningmarkt is net de aandelenmarkt, de lange termijn trend is omhoog, en soms daalt het even (flink). Een dergelijke markt zit vaak rond zijn "all time high" en lijkt dus erg duur.

Maar over het algemeen geldt "time in the market beats timing de market". Dus als je kan is het nog steeds slim om te kopen.

Ik hoor ook al 20 jaar dat starters het moeilijk hebben, maar over het algemeen hebben die starters van toen het inmiddels prima voor elkaar.

[Sport_Life]

Orangelights23 schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 17:07:
Het hele probleem is dat er te veel mensen (in Nederland) zijn. En een minderheid met veel vermogen.

Ik ben blij dat ik uit de ratrace met huizen ben. Betaal je 4-5 ton voor een simpel rijtjeshuis in een drukke wijk vol verkeer en geluidsoverlast… En dat is voor zelfs heel veel mensen niet haalbaar. Hoeveel vrienden van mij in een studio wonen omdat ze niet meer kunnen betalen. En ondertussen heb ik geen hypotheek meer en een groot vrijstaand huis. Voelt niet in balans, maar de markt dwingt je wel voor jezelf te kiezen, behalve als je filantropische eigenschappen hebt.

Overigens zijn huizenprijzen in Europese landen met minder bevolking prima te betalen, mede door de recessie die daar speelt. Zo zijn veel huizenprijzen in Scandinavië redelijk gedaald. Plus een betere marktwerking qua hypotheken, rentes en belasting op kapitaalgroei. Het kan overal beter en vergelijken heeft weinig zin, maar de reacties hierboven geven wel een heel triest beeld hoe dit in Nederland gaat…

Ook in Nederland kun je voor 500k vrijstaand op 850m2 kavel in een uithoek zitten . Maar blijkbaar wil niemand dat want hij staat al enige tijd te koop .

(Ik vind het heerlijk om op de fiets naar de grote stad te fietsen of naar werk - ieder zijn ding ).

[ Voor 8% gewijzigd door Sport_Life op 27-01-2024 19:09 ]

[Sport_Life]

Tommie12 schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 13:33:
[...]


De trend is eerder naar kleinere gezinnen en veel eenpersoonshuishoudens.
En waarom denk je dat het aanbod ineens gaat stijgen? Zowel in B als in NL is er een woningtekort dat niet snel opgelost wordt.
Het grootste probleem is net de plaats om die woningen te zetten.
Daarom gebeurt het regelmatig dat grote villa’s neer gaan om er 2 halfopen woningen op te zetten, of zelfs nog 2 rijwoningen er bij.

Jouw thesis dat prijzen keihard gaan zakken…. Ik zie het echt niet gebeuren.

Belgische markt is volgens mij wel anders dan de Nederlandse markt, in België zijn veel meer vrijstaande (zelfbouw?) woningen . Tenminste dat is wat ik me herinner toen ik in België werkte en door de steden reed. Het lijkt alsof iedereen zijn eigen woning mag bouwen, er zit vrij weinig eenheid in.

In Nederland worden veel appartementen en rijwoningen gebouwd , vrijstaande woningen zijn in de minderheid. Dat is ook logisch want een bouwer verdient veel meer aan 8 rijwoningen van 430k per stuk dan 1 vrijstaande van 1m op dezelfde kavel.

Mijn visie is dat de grotere/luxere woningen schaarser worden. En daardoor relatief harder stijgen in waarde dan een 113m2 rijwoning van 500k in een goedkoop deel van de randstad (Culemborg).

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 27-01-2024 19:25 ]

[Remco d]

Zeker oudere rijwoningen zouden gewoon flink moeten afschrijven. Goed renoveren is lastig en kan eigenlijk alleen als het hele blok meedoet, iets wat met particulier eigendom bijna niet te doen is.

Een vrijstaande woning kun je altijd renoveren of slopen en herbouwen.

Een rijtjeswoning of appartement heeft als bezit enorm beperkingen.

Verder is de huidige trend in nieuwbouw, veel houtskeletbouw en vrij goedkope simpele bouw (stucwerk buiten direct op de isolatie en toch maar kleine overstekken) niet echt te benijden vind ik. Enige positieve is de isolatie die beter is dan in oude woningen. Als je een beetje thuis bent in prijzen schrik je je kapot van de prijs/kwaliteit van nieuwbouw.

[phantom09]

Remco d schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 19:46:
Zeker oudere rijwoningen zouden gewoon flink moeten afschrijven. Goed renoveren is lastig en kan eigenlijk alleen als het hele blok meedoet, iets wat met particulier eigendom bijna niet te doen is.

Een vrijstaande woning kun je altijd renoveren of slopen en herbouwen.

Een rijtjeswoning of appartement heeft als bezit enorm beperkingen.

Verder is de huidige trend in nieuwbouw, veel houtskeletbouw en vrij goedkope simpele bouw (stucwerk buiten direct op de isolatie en toch maar kleine overstekken) niet echt te benijden vind ik. Enige positieve is de isolatie die beter is dan in oude woningen. Als je een beetje thuis bent in prijzen schrik je je kapot van de prijs/kwaliteit van nieuwbouw.

En hoe oud is oud voor jou? 30 jaar? 40 jaar? 50 jaar? 60 jaar of meer?

En waarom zou er dan flink afgeschreven moeten worden? Wat zou er volgens jou gedaan moeten worden?

Waarom zou de gehele buurt tegelijk een renovatiebeurt moeten krijgen en kan het niet afzonderlijk?

[Wozmro]

Remco d schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 19:46:
Zeker oudere rijwoningen zouden gewoon flink moeten afschrijven. Goed renoveren is lastig en kan eigenlijk alleen als het hele blok meedoet, iets wat met particulier eigendom bijna niet te doen is.

Een vrijstaande woning kun je altijd renoveren of slopen en herbouwen.

Een rijtjeswoning of appartement heeft als bezit enorm beperkingen.

Verder is de huidige trend in nieuwbouw, veel houtskeletbouw en vrij goedkope simpele bouw (stucwerk buiten direct op de isolatie en toch maar kleine overstekken) niet echt te benijden vind ik. Enige positieve is de isolatie die beter is dan in oude woningen. Als je een beetje thuis bent in prijzen schrik je je kapot van de prijs/kwaliteit van nieuwbouw.

Ik heb mijn rijwoning drastisch gerenoveerd in 2006. Compleet met nieuwe riolering, betonvloer,...

Ik sluit niet uit om binnen een tiental jaar de huidige woning volledig af te breken en op die betonvloer een nieuwe houtskeletbouw te plaatsen.

Het voordeel van een kleine rijwoning is dat de sunk cost een stuk minder hoog is.

[Sport_Life]

Wozmro schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 20:16:
[...]


Ik heb mijn rijwoning drastisch gerenoveerd in 2006. Compleet met nieuwe riolering, betonvloer,...

Ik sluit niet uit om binnen een tiental jaar de huidige woning volledig af te breken en op die betonvloer een nieuwe houtskeletbouw te plaatsen.

Het voordeel van een kleine rijwoning is dat de sunk cost een stuk minder hoog is.

Dat is wel interessant, kun je een tussenwoning opnieuw opbouwen?

Ik vraag me wel af of je dan niet beter een kavel kunt kopen en daarop bouwen, dan zijn de kosten relatief lager (tov de waarde).

[phantom09]

Wozmro schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 20:16:
[...]


Ik heb mijn rijwoning drastisch gerenoveerd in 2006. Compleet met nieuwe riolering, betonvloer,...

Ik sluit niet uit om binnen een tiental jaar de huidige woning volledig af te breken en op die betonvloer een nieuwe houtskeletbouw te plaatsen.

Het voordeel van een kleine rijwoning is dat de sunk cost een stuk minder hoog is.

Kun je niet beter je woning gaan verkopen en een andere woning kopen of laten bouwen?

[Wozmro]

Waarom? Dan heb je toch te maken met verkoop- en aankoopkosten?

En als de huidige locatie en grondoppervlakte nu voor mij al ruim voldoen?

Met een strakke planning denk ik wel dat in een drietal maanden een woning vervangen wel mogelijk moet zijn. Zeker met houtskelet en de evoluties in prefabbouw.

[Tommie12]

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 20:23:
[...]

Dat is wel interessant, kun je een tussenwoning opnieuw opbouwen?

Ik vraag me wel af of je dan niet beter een kavel kunt kopen en daarop bouwen, dan zijn de kosten relatief lager (tov de waarde).

Natuurlijk kan je een tussenwoning af breken en heropbouwen. Zeker recent gebouwde woningen hebben aparte tussenmuren.

En kavels…. Zelfs in België kan je die amper nog vinden.

Vroeger (toen mijn ouders bouden in 1970), was er overal bouwgrond te vinden en aan redelijke prijzen te koop.
Een koppel van beide postbodes kon een vrijstaande woning kopen en laten bouwen, zij het met simpele afwerking.
De nieuwste verkavelingen gebeuren nu meestal door projectontwikkelaars en dan heb je kleinere kavels (bijna nergens nog vrijstaand), en veelal rijtjes van afgewisseld halfopen en gesloten bebouwing.

[Wozmro]

Ik zou toch niet onderschatten hoe de huizenmarkt zich aanpast aan de omstandigheden.

Zie bijvoorbeeld:
https://labland.be/wat/inschuifhuis/

Zaken als grondoppervlakte en locatie, dat zijn vooral de twee parameters die de prijs bepalen.

Het huis zelf: de stijl, technieken, materialen, niet zo.

[Sport_Life]

Wozmro schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 21:01:
Ik zou toch niet onderschatten hoe de huizenmarkt zich aanpast aan de omstandigheden.

Zie bijvoorbeeld:
https://labland.be/wat/inschuifhuis/

Zaken als grondoppervlakte en locatie, dat zijn vooral de twee parameters die de prijs bepalen.

Het huis zelf: de stijl, technieken, materialen, niet zo.

Maar dat is België, ik zie dat in Nederland nog niet zo snel gebeuren met welstandscommissies, omwonenden die bezwaar kunnen maken (en vaak ook doen..), etc.

Een simpele vrijstaande catalogus woning in een buitengebied levert vaak al veel beperkingen van de gemeente en gezeur van omwonenden 500m verderop op.

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 27-01-2024 21:10 ]

[Wozmro]

Ik denk niet dat we in België zoiets hebben als welstandscommissies.

Je moet wel een bouwvergunning aanvragen, waarbij buren eventueel bezwaar kunnen aantekenen.

Maar bezwaar moet je wel kunnen argumenteren natuurlijk.

En zolang je vervangbouw binnen hetzelfde oppervlakte en volume houdt lijkt mij dat nogal moeilijk.

[phantom09]

Wozmro schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 20:46:
Waarom? Dan heb je toch te maken met verkoop- en aankoopkosten?

En als de huidige locatie en grondoppervlakte nu voor mij al ruim voldoen?

Met een strakke planning denk ik wel dat in een drietal maanden een woning vervangen wel mogelijk moet zijn. Zeker met houtskelet en de evoluties in prefabbouw.

Dus je hebt al een schatting laten maken en weet dat het goedkoper is om je woning compleet af te breken en opnieuw te laten bouwen dan dat je je huidige woning verkoopt en een nieuwe koopt (met de nodige kosten voor beide situaties)?

[Remco d]

phantom09 schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 20:02:
[...]


En hoe oud is oud voor jou? 30 jaar? 40 jaar? 50 jaar? 60 jaar of meer?

En waarom zou er dan flink afgeschreven moeten worden? Wat zou er volgens jou gedaan moeten worden?

Waarom zou de gehele buurt tegelijk een renovatiebeurt moeten krijgen en kan het niet afzonderlijk?

Het kan wel apart maar één doorlopend dak met het hele blok tegelijk vervangen is de logische weg. Maar dat kost geld. Idem met bijvoorbeeld het buitenblad afbreken en goed geïsoleerd vanaf de fundering opnieuw opbouwen.

Ik bedoel dus in zoverre renoveren dat je nieuwbouw isolatiewaarden haalt en met een warmtepomp goed de boel op temperatuur kan houden.

Ik heb mijn vrijstaande woning ook "gerenoveerd" dwz spouwen vol, hr++, vloer en dak zo goed mogelijk na-geisoleerd maar dan nog is een warmtepomp en gasloos niet echt lekker mogelijk. Je komt dan aan ingrijpende dingen in de constructie van je woning waarbij het logisch zou zijn om een compleet blok in één keer te pakken.

Ik ken nog maar weinig voorbeelden in Nederland wozmro van de door jou genoemde optie om een tussenwoning opnieuw op te bouwen. Heb je daar toevallig een link van ofzo? Als dat kan op een goede manier mag je mijn laatste twee posts negeren want dan zit ik er flink naast

[Wozmro]

Mogelijk is de bouwstijl voor wat betreft rijwoningen in Nederland technisch anders zodanig dat het moeilijker is om er een woning tussenuit te halen.

Maar qua prefabtechniek lijkt er mij toch een en ander gaande in Nederland:

https://www.change.inc/in...klare-houten-huizen-40500

[Sport_Life]

Remco d schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 21:35:
[...]


Ik heb mijn vrijstaande woning ook "gerenoveerd" dwz spouwen vol, hr++, vloer en dak zo goed mogelijk na-geisoleerd maar dan nog is een warmtepomp en gasloos niet echt lekker mogelijk.

Waar zit de beperking dan bij jou ?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wel nieuwe buizen laten leggen van warmtepomp naar de verdelers, overal vloerverwarming (215 m2), dak 16cm isolatie, etc.

Verbruik is wat hoger dan een nieuwbouwwoning, maar deze staat op een (vinden wij) betere locatie nabij stadscentrum.

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 27-01-2024 22:25 ]

[Wozmro]

phantom09 schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 21:23:
[...]


Dus je hebt al een schatting laten maken en weet dat het goedkoper is om je woning compleet af te breken en opnieuw te laten bouwen dan dat je je huidige woning verkoopt en een nieuwe koopt (met de nodige kosten voor beide situaties)?

Ik heb geen schatting laten maken maar ik kan het zelf redelijk goed inschatten want ik werk deels zelf in de bouw.

Het grootste aspect lijkt mij dat ik de grond al niet meer moet kopen als ik opnieuw bouw.

De boel afbreken en laten afvoeren is zeker niet gratis. Maar hier kan ik wel redelijk veel zelf doen. En eventueel bepaalde materialen opnieuw gebruiken.
Het is wel een kwestie van goed plannen en organiseren.

[Sport_Life]

Wozmro schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 21:44:
[...]


Het grootste aspect lijkt mij dat ik de grond al niet meer moet kopen als ik opnieuw bouw.

Maar die grond heeft toch ook een bepaalde waarde?

Al liggen denk ik de grondprijzen in Nederland een stuk hoger.

[Remco d]

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 21:42:
[...]

Waar zit de beperking dan bij jou ?

Hier een vrijstaande woning ook volledig verbouwd (totale investering ca 200k - ongeveer gelijk aan de overbieding van de vorige woning) en de warmtepomp draait erg goed.

Wel nieuwe buizen laten leggen van warmtepomp naar de verdelers, overal vloerverwarming (215 m2), dak 16cm isolatie, etc.

Verbruik is wat hoger dan een nieuwbouwwoning, maar deze staat op een (vinden wij) betere locatie nabij stadscentrum.

Die beperking zat in de 200k. 200k voor renovatie dan heb je de materialen voor een compleet nieuw huis ook betaald.

Huis staat aan de weer-kant compleet vrij met mooi uitzicht minstens 1km. Supergaaf maar wel wind. Aan die kant zit ongeveer 13m2 glas aan de voorzijde. Dat is dus wel hr++ geworden 12 jaar geleden en er zit 6cm tempex in de spouw. Maar zijn dus geen nieuwbouw waarden.

[ Voor 16% gewijzigd door Remco d op 27-01-2024 22:05 ]

[Sport_Life]

Remco d schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 22:01:
[...]


Die beperking zat in de 200k. 200k voor renovatie dan heb je de materialen voor een compleet nieuw huis ook betaald.

Nou voor 200k bouw je geen heel huis meer tegenwoordig . Een casco schuurtje kost al 150k

Maar je hebt gelijk dat de kosten best fors zijn . Uiteraard zat dit ook in de aankoopprijs verdisconteerd.

[ Voor 38% gewijzigd door Sport_Life op 27-01-2024 22:11 ]

[IvoB2]

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 13:13:
[...]
Oplossing: bouw toekomstgericht en (dus) ook grotere woningen omdat daar ook vraag naar is .
Maar dat gebeurt niet. Dus ben ik van mening dat een grotere woning (uniekere woning) voor wat betreft FI meer oplevert . Omdat die straks schaars zijn.

Een tegendraadse gedachte, daar ben ik me van bewust .

Ieder zijn idee maar mijn mening is dat de woning zelf geen waarde behoudt (want ze verouderd en wonigen bouwen volgens nieuwe standaarden kan altijd) maar de grond wel want bouwgrond, toch in Vlaanderen, wordt steeds schaarser en grotere vrije kavels al zeker.
En iets dat schaarser wordt stijgt gewoon in prijs. En grotere vrije kavels zullen altijd gegeerd zijn door de kapitaalkrachtigen die zich iets meer kunnen veroorloven dan een rijtjeshuis van enkele tientallen m².

[phantom09]

Remco d schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 21:35:
[...]


Het kan wel apart maar één doorlopend dak met het hele blok tegelijk vervangen is de logische weg. Maar dat kost geld. Idem met bijvoorbeeld het buitenblad afbreken en goed geïsoleerd vanaf de fundering opnieuw opbouwen.

Ik bedoel dus in zoverre renoveren dat je nieuwbouw isolatiewaarden haalt en met een warmtepomp goed de boel op temperatuur kan houden.

Ik heb mijn vrijstaande woning ook "gerenoveerd" dwz spouwen vol, hr++, vloer en dak zo goed mogelijk na-geisoleerd maar dan nog is een warmtepomp en gasloos niet echt lekker mogelijk. Je komt dan aan ingrijpende dingen in de constructie van je woning waarbij het logisch zou zijn om een compleet blok in één keer te pakken.

Ik ken nog maar weinig voorbeelden in Nederland wozmro van de door jou genoemde optie om een tussenwoning opnieuw op te bouwen. Heb je daar toevallig een link van ofzo? Als dat kan op een goede manier mag je mijn laatste twee posts negeren want dan zit ik er flink naast

Waarom zou ik mijn huis uit 1975 moeten renoveren? Voor de isolatie? Ik voor de hoge energie prijzen had ik een rekening van € 35,- per maand. Dat is nu meer. Ik neem 200 Kwh stroom af (gebruik 1900 maar wek 1700 zelf op) en daarnaast circa 450 kuub gas, Komt neer op ongeveer 200x0.4 en 450x1.5=80 + 675=
€ 755,- per jaar. Dat is nog geen € 65,- per maand.

Dus waarom zou ik een warmtepomp moeten kopen van circa 8000 euries? En mijn zolder isoleren voor ik gok 5000 euro? Dat verdien ik nooit terug.

[IvoB2]

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 20:23:
[...]

Dat is wel interessant, kun je een tussenwoning opnieuw opbouwen?

Uiteraard kan dat.

Ik vraag me wel af of je dan niet beter een kavel kunt kopen en daarop bouwen, dan zijn de kosten relatief lager (tov de waarde).

Hangt gewoon van de locatie af en waar op dat ogenblik vraag naar is.

[IvoB2]

Remco d schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 21:35:
[...]
Ik ken nog maar weinig voorbeelden in Nederland wozmro van de door jou genoemde optie om een tussenwoning opnieuw op te bouwen. Heb je daar toevallig een link van ofzo? Als dat kan op een goede manier mag je mijn laatste twee posts negeren want dan zit ik er flink naast

De laatste keer dat ik eraan begon was in 2019. Weliswaar een centrumstad in Vlaanderen.
En het gebeurt daar praktisch aan de lopende band en de verkoopprijzen van volledig gerenoveerde panden op een uitstekende locatie stijgen nog steeds jaar na jaar.
Aankoopkosten, administratieve kosten, renovatiekosten was na vier jaar al meer dan 100K zuivere winst.

[IvoB2]

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 21:55:
[...]

Maar die grond heeft toch ook een bepaalde waarde?

Al liggen denk ik de grondprijzen in Nederland een stuk hoger.

Geen idee van de grondprijzen in Nederland maar de locatie waar ik nu woon kocht ik in 2000 in eerste instantie all in aan 25€/m² (fiscaal geschatte waarde was toen 62,5 €/m², daar moet je een jaar later dus nog een fiscale boete van 2500 € bijtellen), was bij de laatste schatting (excl. woning maar die reken ik zelf ook niet mee) al gestegen naar 280 - 350 m² en toevallig vandaag een artikel gelezen dat de laatste schattingen in de regio al de 400€/m² overstijgen.

Louter uit financieel oogpunt bekeken zou ik dus beter mijn huidige woning plat laten gooien (krijg je ook nog een premie voor) en de bouwgrond minstens als 2 bouwgronden verkopen (waar geen herziening voor nodig is want het zijn kadastraal sowieso twee bouwloten waarvan ik eentje nu als aansluitende tuin gebruik).

[ Voor 18% gewijzigd door IvoB2 op 27-01-2024 23:51 ]

[Sport_Life]

IvoB2 schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 23:49:
[...]

Geen idee van de grondprijzen in Nederland maar de locatie waar ik nu woon kocht ik in 2000 in eerste instantie all in aan 25€/m² (fiscaal geschatte waarde was toen 62,5 €/m², daar moet je een jaar later dus nog een fiscale boete van 2500 € bijtellen), was bij de laatste schatting (excl. woning maar die reken ik zelf ook niet mee) al gestegen naar 280 - 350 m² en toevallig vandaag een artikel gelezen dat de laatste schattingen in de regio al de 400€/m² overstijgen.

Louter uit financieel oogpunt bekeken zou ik dus beter mijn huidige woning plat laten gooien (krijg je ook nog een premie voor) en de bouwgrond minstens als 2 bouwgronden verkopen (waar geen herziening voor nodig is want het zijn kadastraal sowieso twee bouwloten waarvan ik eentje nu als aansluitende tuin gebruik).

Toevallig is bij ons in de buurt een kavel te koop , die kost 824 euro per m2.

Als ik dat omreken naar mijn kavel dan is dat 38% van de totale aankoopkosten incl verbouwing. En ongeveer gelijk aan onze hypotheek lening , dus kans dat we onder water komen is niet erg groot

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 28-01-2024 00:01 ]

[TechHunter]

IvoB2 schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 23:49:
[...]

Geen idee van de grondprijzen in Nederland maar de locatie waar ik nu woon kocht ik in 2000 in eerste instantie all in aan 25€/m² (fiscaal geschatte waarde was toen 62,5 €/m², daar moet je een jaar later dus nog een fiscale boete van 2500 € bijtellen), was bij de laatste schatting (excl. woning maar die reken ik zelf ook niet mee) al gestegen naar 280 - 350 m² en toevallig vandaag een artikel gelezen dat de laatste schattingen in de regio al de 400€/m² overstijgen.

Louter uit financieel oogpunt bekeken zou ik dus beter mijn huidige woning plat laten gooien (krijg je ook nog een premie voor) en de bouwgrond minstens als 2 bouwgronden verkopen (waar geen herziening voor nodig is want het zijn kadastraal sowieso twee bouwloten waarvan ik eentje nu als aansluitende tuin gebruik).

Dit is ook waarom we Nederland niet met België moeten vergelijken. Grondprijs voor woningbouw start in Nederland vanaf een paar honderd euro per m2 en gaat makkelijk tot een paar duizend euro per m2 in de grote steden.

[IvoB2]

TechHunter schreef op zondag 28 januari 2024 @ 01:09:
[...]


Dit is ook waarom we Nederland niet met België moeten vergelijken. Grondprijs voor woningbouw start in Nederland vanaf een paar honderd euro per m2 en gaat makkelijk tot een paar duizend euro per m2 in de grote steden.

Dat is in België niet anders.
In ieder land heb je grote verschillen tussen regio's en daartussen ook nog tussen ligging.
Bij immobiliën draait doorgaans alles om locatie, locatie, locatie. Niet zozeer om de nationaliteit.

Je krijgt wel verschuivingen bij de EA.
Vanuit Nederland steken steeds meer (min of meer) bemiddelde Nederlanders de grens naar noord-België over om daar een woning te kopen en vanuit Vlaanderen zijn er steeds meer die hun heil in Wallonië gaan zoeken.

Je kan ook nooit twee situaties met elkaar vergelijken.
Ook niet in het pad naar FO/FIRE.
De ene voelt zich de koning te rijk met een paar 100K op de rekening en een maandbudget tussen 1 en 2K terwijl de ander pas gerust slaapt met een paar miljoen aan gespreide beleggingen en een maandbudget van minstens 4K en alles daar tussen in.

Je kan hoogstens eigen ervaringen delen waarna ieder voor zichzelf moet bepalen wat het beste bij de eigen verwachtingen en doelstellingen past en eventueel daar naar kan gaan handelen.

[ Voor 24% gewijzigd door IvoB2 op 28-01-2024 08:32 ]

[Sport_Life]

IvoB2 schreef op zondag 28 januari 2024 @ 08:29:
[...]

Je krijgt wel verschuivingen bij de EA.
Vanuit Nederland steken steeds meer (min of meer) bemiddelde Nederlanders de grens naar noord-België over om daar een woning te kopen en vanuit Vlaanderen zijn er steeds meer die hun heil in Wallonië gaan zoeken.

Dat is ook omdat de prijzen gemiddeld genomen in Nederland hoger zijn, natuurlijk zal een woning in Antwerpen centrum duurder zijn dan Noord-Oost Groningen, maar gemiddeld genomen is volgens mij algemeen bekend dat NL duurder is.
Qua vermogensopbouw zit je dan weer beter in NL.. Mensen die in 2017 de grens over gestoken zijn kunnen lastig weer terug verhuizen.

Als ik hier lees hoe eenvoudig het in België blijkbaar is om een tussenwoning opnieuw op te bouwen dan begrijp ik dat ook wel waarom België goedkoper is.

[ Voor 25% gewijzigd door Sport_Life op 28-01-2024 09:56 ]

[Tommie12]

Sport_Life schreef op zondag 28 januari 2024 @ 09:52:
[...]

Dat is ook omdat de prijzen gemiddeld genomen in Nederland hoger zijn, natuurlijk zal een woning in Antwerpen centrum duurder zijn dan Noord-Oost Groningen, maar gemiddeld genomen is volgens mij algemeen bekend dat NL duurder is.
Qua vermogensopbouw zit je dan weer beter in NL.. Mensen die in 2017 de grens over gestoken zijn kunnen lastig weer terug verhuizen.

Als ik hier lees hoe eenvoudig het in België blijkbaar is om een tussenwoning opnieuw op te bouwen dan begrijp ik dat ook wel waarom België goedkoper is.

Waaromis vermogensopbouw makkelijker in NL?

Ik denk dat de aftrek van hypotheekkosten in NL ook een impact heeft op de prijzen.


Het is algemeen gekend, en al jaren zo dat mensen voor hun eerste woning gewoon net zo diep gaan als ze kunnen betalen.

[jerh]

Sport_Life schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 13:13:
[...]

Die nieuwbouwwoning van 113m2 kost per m2 nu meer (!) dan een bestaande 2 kapper van 175m2 op 350m2 kavel die redelijk onderhouden is.


Oplossing: bouw toekomstgericht en (dus) ook grotere woningen omdat daar ook vraag naar is .
Maar dat gebeurt niet. Dus ben ik van mening dat een grotere woning (uniekere woning) voor wat betreft FI meer oplevert . Omdat die straks schaars zijn.

Een tegendraadse gedachte, daar ben ik me van bewust .

Volgens mij is juist het probleem dat er niet gebouwd wordt waar echt vraag naar is, maar vooral duurdere woningen. Dus vrijstaand en royale 2 onder een kap. Dat was in ieder geval uitgebreid in het nieuws. De meeste gemeentes hebben graag duurdere woningen, omdat zij dat gelijkstellen aan "betere" (of minder probleem gevallen) burgers.

Er juist enorme behoefte aan wat kleinere woningen, zodat er doorstroom plaats vindt vanuit de ouderen terug naar een comfortabele woning. Kunnen er ook meer van gebouwd worden qua oppervlakte.

[Sissors]

jerh schreef op zondag 28 januari 2024 @ 12:16:
[...]


Volgens mij is juist het probleem dat er niet gebouwd wordt waar echt vraag naar is, maar vooral duurdere woningen. Dus vrijstaand en royale 2 onder een kap. Dat was in ieder geval uitgebreid in het nieuws. De meeste gemeentes hebben graag duurdere woningen, omdat zij dat gelijkstellen aan "betere" (of minder probleem gevallen) burgers.

Er juist enorme behoefte aan wat kleinere woningen, zodat er doorstroom plaats vindt vanuit de ouderen terug naar een comfortabele woning. Kunnen er ook meer van gebouwd worden qua oppervlakte.

Ik herken dat hier (in het zuiden) iig niet. Als er al vrijstaand wordt gebouwd bij projecten, dan is het hooguit 1m speling naar de buren aan beide kanten. En één ding is zeker, er is ook een te kort aan vrijstaande woningen / tweekappers. Er is een te kort aan elk type woning, het is zeker niet dat er zo'n overschot is aan duurdere woningen dat als je maar wat meer verdient je zo een mooie woning kan kopen.

[A4-tje]

jerh schreef op zondag 28 januari 2024 @ 12:16:
[...]


Volgens mij is juist het probleem dat er niet gebouwd wordt waar echt vraag naar is, maar vooral duurdere woningen. Dus vrijstaand en royale 2 onder een kap. Dat was in ieder geval uitgebreid in het nieuws. De meeste gemeentes hebben graag duurdere woningen, omdat zij dat gelijkstellen aan "betere" (of minder probleem gevallen) burgers.

Er juist enorme behoefte aan wat kleinere woningen, zodat er doorstroom plaats vindt vanuit de ouderen terug naar een comfortabele woning. Kunnen er ook meer van gebouwd worden qua oppervlakte.

De gedachte is behoefte bovenin te creëren (vrijstaand/2onder1kap) omdat mensen graag omhoog verhuizen, dus studio > appartement > rijtjeshuis > 2onder1kap > vrijstaand. Dus druk aan de onderkant haal je weg door meer aan de bovenkant te bouwen.
En die geldt dan ook voor ouderen, meer appartementen leeg wegens doorstroom is kans naar appartement te gaan, dan komt hun (vaak rijtjeshuis) vrij voor de doorstroom vanuit appartement enz..
natuurlijk gaat dit niet helemaal op want ook ik geloof dat er meer vraag naar kleiner woonoppervlak is wegens individualisering en meer mensen die uit elkaar gaan dan vroeger (vrouw afhankelijk van inkomen man) het geval was.

Maar goed, beetje off-topic. Ik geloof er wel in dat veel verhuizen geld kan opleveren in de meeste gevallen en dus ook helpt met FO.

[Wozmro]

Het verhuizen op zich lijkt mij geen verdienmodel te zijn.

Maar wel een woning kopen, een tijd er in wonen (waarvan een tijd deels op een halve bouwwerf?), de woning weer strak zetten volgens de dan geldende moderne eisen, en dan die (resterende) meerwaarde op tijd weer verkopen.

Dat lijkt mij vooral werken en veel inspanning doen.

[HandyLumberjack]

Wozmro schreef op zondag 28 januari 2024 @ 12:49:
Het verhuizen op zich lijkt mij geen verdienmodel te zijn.

Maar wel een woning kopen, een tijd er in wonen (waarvan een tijd deels op een halve bouwwerf?), de woning weer strak zetten volgens de dan geldende moderne eisen, en dan die (resterende) meerwaarde op tijd weer verkopen.

Dat lijkt mij vooral werken en veel inspanning doen.

Verhuizen is zeker wel een verdienmodel, van verhuizers, makelaars, notarissen en hypotheekverstrekkers etc.

Over het algemeen kun je beter zo veel mogelijk blijven zitten waar je zit.

Als je 10 jaar terug een gemiddelde woning had gekocht, en geen cent afgelost, had je nu een overwaarde van bijna €200K.

[ Voor 11% gewijzigd door HandyLumberjack op 28-01-2024 13:33 ]

[Sport_Life]

HandyLumberjack schreef op zondag 28 januari 2024 @ 13:21:
[...]


Verhuizen is zeker wel een verdienmodel, van verhuizers, makelaars, notarissen en hypotheekverstrekkers etc.

Over het algemeen kun je beter zo veel mogelijk blijven zitten waar je zit.

Daar ben ik het niet mee eens.

Ervan uitgaande dat een woning 5% per jaar stijgt, voor de eenvoud even ongeacht type woning en locatie (c.p.).

Persoon A koopt voor 350k een eerste woning en blijft daar wonen. Vermogensgroei na 20 jaar is ongeveer 360k.

Persoon B koopt voor 350k een eerste woning en na 10 jaar een andere woning van 700k. Vermogensgroei na 20 jaar is ongeveer 540k.

Na 10 jaar groeit het vermogen van persoon B 2x zo hard. Relatief 5%, maar in absolute getallen veel meer.

Als persoon B na 30 jaar besluit goedkoper te gaan wonen is dit een mooie aanvulling op het pensioen .

Nog los van het beduidend betere wooncomfort bij een woning die 2x zo duur is , zoals in dit voorbeeld.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 22% gewijzigd door Sport_Life op 28-01-2024 14:17 ]

[Fr33z]

Sport_Life schreef op zondag 28 januari 2024 @ 13:39:
[...]

Daar ben ik het niet mee eens.

Ervan uitgaande dat een woning 5% per jaar stijgt, voor de eenvoud even ongeacht type woning en locatie (c.p.).

Persoon A koopt voor 350k een eerste woning en blijft daar wonen. Vermogensgroei na 20 jaar is ongeveer 360k.

Persoon B koopt voor 350k een eerste woning en na 10 jaar een andere woning van 700k. Vermogensgroei na 20 jaar is ongeveer 540k.

Na 10 jaar groeit het vermogen van persoon B 2x zo hard. Relatief 5%, maar in absolute getallen veel meer.

Als persoon B na 30 jaar besluit goedkoper te gaan wonen is dit een mooie aanvulling op het pensioen .

Nog los van het beduidend betere wooncomfort bij een woning die 2x zo duur is , zoals in dit voorbeeld.


***members only***

ja maar ik denk dat die situatie heel weinig voorkomt. Laat ik zeggen wat ik om me heen zie: de meeste mensen vinden zichzelf niet 'oud' totdat ze de 70 naderen. Daarna gaat het ineens hard want je valt een keer, wordt erg ziek of krijgt een bloedprop etc.

Enkelen bedenken tussen hun 65-70e dat een kleiner, gelijkvloerse plek beter is voor de toekomst en gaan op zoek, schrijven in op bijv. nieuwbouw en verhuizen. Maar het grootste deel blijft gewoon in hun gezinswoningen met tuin wonen want dat is vertrouwd, ze schieten er financieel niet heel veel mee op om te verhuizen EN het is blijkbaar met elk jaar dat verstrijkt meer gedoe om te verkassen. Wortels groeien toch echt wel met de jaren daarnaast heb je ook nog behoorlijk wisselkosten als je verkoopt/verhuisd etc. Daarom kies ik voor de strategie van een simpel huis kopen en daar blijven wonen, niet upgraden na 10 jaar. Want die upgrade vraagt weer meer hypotheek en meer werk etc in de periode van ~40-55 en zorgt dan eventueel voor meer vermogen na >65-70. Dan liever meer vrijheid op jongere leeftijd.

TLDR: weinig mensen die ik zie maken de stap om kleiner/goedkoper te gaan wonen tot ze gedwongen worden en afgevoerd worden naar een tehuis OF simpelweg overlijden.

[Wozmro]

Daar ben ik mee akkoord. Veel mensen blijven waar ze zijn tot de omstandigheden dwingen om te veranderen.
Mensen veegroeien met hun woning. Zelfs al is het versleten en niet meer aangepast aan hun behoeften.

Op zich niet zo erg, enkel dat er weinig dynamiek in de woningmarkt zit en dat je je door die lage dynamiek je niet mag laten verrassen.

Want volgens mij zijn er toch wel 2 belangrijke aspecten die uiteindelijk er zouden kunnen voor zorgen dat het voorgoed gedaan is met 'uitgaan van X% stijging van de huizenprijzen'.

1. Dalende energieprijzen (zie bijvoorbeeld deze Longread: https://progressforum.org...undance?ref=quillette.com). Daaruit volgt dat het goedkoper wordt om huizen te bouwen.

2. Dalende gebruik van grondoppervlakte voor landbouw (momenteel gemiddeld 44% van de totale oppervlakte). Door punt 1, door veranderende eetgewoonten (minder vlees), nieuwe technieken,...

Klinkt voor sommigen als science fiction maar ik hou hier vandaag al rekening mee in mijn toekomstige plannen.

[Alpina]

HandyLumberjack schreef op zondag 28 januari 2024 @ 13:21:
[...]


Verhuizen is zeker wel een verdienmodel, van verhuizers, makelaars, notarissen en hypotheekverstrekkers etc.

Over het algemeen kun je beter zo veel mogelijk blijven zitten waar je zit.

Als je 10 jaar terug een gemiddelde woning had gekocht, en geen cent afgelost, had je nu een overwaarde van bijna €200K.

Eens.

2015 gekocht en nu effectief deze overwaarde.

Simpele 2 onder 1 kap woning, wel wat investeringen oa zonnepanelen en airco

Verder 0 afgelost. Wel sparen en crypto.

[HandyLumberjack]

Wozmro schreef op zondag 28 januari 2024 @ 15:31:
Daar ben ik mee akkoord. Veel mensen blijven waar ze zijn tot de omstandigheden dwingen om te veranderen.
Mensen veegroeien met hun woning. Zelfs al is het versleten en niet meer aangepast aan hun behoeften.

Op zich niet zo erg, enkel dat er weinig dynamiek in de woningmarkt zit en dat je je door die lage dynamiek je niet mag laten verrassen.

Want volgens mij zijn er toch wel 2 belangrijke aspecten die uiteindelijk er zouden kunnen voor zorgen dat het voorgoed gedaan is met 'uitgaan van X% stijging van de huizenprijzen'.

1. Dalende energieprijzen (zie bijvoorbeeld deze Longread: https://progressforum.org...undance?ref=quillette.com). Daaruit volgt dat het goedkoper wordt om huizen te bouwen.

2. Dalende gebruik van grondoppervlakte voor landbouw (momenteel gemiddeld 44% van de totale oppervlakte). Door punt 1, door veranderende eetgewoonten (minder vlees), nieuwe technieken,...

Klinkt voor sommigen als science fiction maar ik hou hier vandaag al rekening mee in mijn toekomstige plannen.

Voorgoed gedaan met de stijging is wel extreem, maar het kan zeker een effect hebben.

Punt 2 is ook vooral een politieke keuze, ik bezit een stuk grond naast mijn woning waar tien zeer ruime bouwkavels op passen, maar dat "mag niet". Als bouwkavels zou de prijs 10 x €300 K zijn. Nu is het +-€70.000,- waard en laat ik er een paar vleeskoeien grazen.

Als er op meer plekken gebouwd mag worden daalt vanzelf de prijs.

[ Voor 3% gewijzigd door HandyLumberjack op 28-01-2024 16:59 ]

[Sport_Life]

Wozmro schreef op zondag 28 januari 2024 @ 15:31:
Daar ben ik mee akkoord. Veel mensen blijven waar ze zijn tot de omstandigheden dwingen om te veranderen.
Mensen veegroeien met hun woning. Zelfs al is het versleten en niet meer aangepast aan hun behoeften.

Op zich niet zo erg, enkel dat er weinig dynamiek in de woningmarkt zit en dat je je door die lage dynamiek je niet mag laten verrassen.

Want volgens mij zijn er toch wel 2 belangrijke aspecten die uiteindelijk er zouden kunnen voor zorgen dat het voorgoed gedaan is met 'uitgaan van X% stijging van de huizenprijzen'.

1. Dalende energieprijzen (zie bijvoorbeeld deze Longread: https://progressforum.org...undance?ref=quillette.com). Daaruit volgt dat het goedkoper wordt om huizen te bouwen.

2. Dalende gebruik van grondoppervlakte voor landbouw (momenteel gemiddeld 44% van de totale oppervlakte). Door punt 1, door veranderende eetgewoonten (minder vlees), nieuwe technieken,...

Klinkt voor sommigen als science fiction maar ik hou hier vandaag al rekening mee in mijn toekomstige plannen.

Punt 2 is onjuist.

Mestafvoer steeds strenger
Vooral de nieuwe regelgeving omtrent mestafvoer stuwt de prijs omhoog. Nederland genoot daarin jarenlang een uitzonderingspositie in Europa. Hierdoor mochten Nederlandse boeren meer mest uitrijden op hun land dan elders toegestaan was. Maar aan de uitzondering, ook wel derogatie genoemd, komt in 2026 een eind.

Omdat er in de toekomst meer land nodig is om dezelfde hoeveelheid mest uit te rijden neemt de vraag naar grond nu al toe, zegt Paul van 't Veer, agrarisch makelaar en taxateur bij Schelhaas Makelaardij. Daar komt volgens Van 't Veer bij dat de afgelopen jaren de opbrengsten goed zijn geweest. 'Dat maakt de aankoop makkelijker. Boeren anticiperen op beleid dat komen gaat.’

Bron: https://www.bnr.nl/nieuws...kringlooplandbouw-onzeker

[ Voor 33% gewijzigd door Sport_Life op 28-01-2024 16:23 ]

[bumble_bee]

HandyLumberjack schreef op zaterdag 27 januari 2024 @ 18:33:
De woningmarkt is net de aandelenmarkt, de lange termijn trend is omhoog, en soms daalt het even (flink).
Een dergelijke markt zit vaak rond zijn "all time high" en lijkt dus erg duur.

De "lange termijn trend" van alles is altijd omhoog vanwege inflatie, dat is een beetje een non-statement. Volgens dezelfde logica is het verstandig om te beleggen in paperclips want die zijn gegarandeerd meer euro's waard over 30 jaar.

Het gaat om de verschillen tussen asset-classes, en historisch gezien is het investeren in woonhuizen vanwege allerei redenen niet beter dan in de aandelenmarkt. Zeker het beleggings-aspect van je eigen woonhuis underperformed de aandelenmarkt gigantisch (simpelweg omdat je dan geen huurinkomsten hebt), vanwege de opportunity cost van je aflossingen niet kunnen beleggen, etc.

Uiteraard zijn er in het geval van je eigen woonhuis ook veel andere overwegingen om te huren of te kopen. Het is lastig dit in te zien in de bizarre Nederlandse woningmarkt die gedreven wordt door wanbeleid van de overheid, maar het hoeft helemaal niet verstandiger te zijn om te kopen dan om te huren.

[Requiem19]

bumble_bee schreef op maandag 29 januari 2024 @ 00:03:
[...]

De "lange termijn trend" van alles is altijd omhoog vanwege inflatie, dat is een beetje een non-statement. Volgens dezelfde logica is het verstandig om te beleggen in paperclips want die zijn gegarandeerd meer euro's waard over 30 jaar.

Het gaat om de verschillen tussen asset-classes, en historisch gezien is het investeren in woonhuizen vanwege allerei redenen niet beter dan in de aandelenmarkt. Zeker het beleggings-aspect van je eigen woonhuis underperformed de aandelenmarkt gigantisch (simpelweg omdat je dan geen huurinkomsten hebt), vanwege de opportunity cost van je aflossingen niet kunnen beleggen, etc.

Uiteraard zijn er in het geval van je eigen woonhuis ook veel andere overwegingen om te huren of te kopen. Het is lastig dit in te zien in de bizarre Nederlandse woningmarkt die gedreven wordt door wanbeleid van de overheid, maar het hoeft helemaal niet verstandiger te zijn om te kopen dan om te huren.

Je bekijkt het nu van een beleggingsperspectief, maar bekijk het eens van een kosten perspectief over een periode van 30 jaar.

[HandyLumberjack]

bumble_bee schreef op maandag 29 januari 2024 @ 00:03:
[...]

De "lange termijn trend" van alles is altijd omhoog vanwege inflatie, dat is een beetje een non-statement. Volgens dezelfde logica is het verstandig om te beleggen in paperclips want die zijn gegarandeerd meer euro's waard over 30 jaar.

Het gaat om de verschillen tussen asset-classes, en historisch gezien is het investeren in woonhuizen vanwege allerei redenen niet beter dan in de aandelenmarkt. Zeker het beleggings-aspect van je eigen woonhuis underperformed de aandelenmarkt gigantisch (simpelweg omdat je dan geen huurinkomsten hebt), vanwege de opportunity cost van je aflossingen niet kunnen beleggen, etc.

Uiteraard zijn er in het geval van je eigen woonhuis ook veel andere overwegingen om te huren of te kopen. Het is lastig dit in te zien in de bizarre Nederlandse woningmarkt die gedreven wordt door wanbeleid van de overheid, maar het hoeft helemaal niet verstandiger te zijn om te kopen dan om te huren.

Als ik vandaag een nieuwe auto koop, of ander consument product en ik maak daar gebruik van, dan is het toch echt de verwachting dat het naar een jaar of 10 weinig meer waard is. Een huis stijgt gemiddeld ongeveer met de inflatie mee, dus gemiddelde 2-3% per jaar

Voor woningen kun je in Nederland goedkoop, fiscaal vriendelijk (HRA), het grootste deel van de investering lenen, dat lukt bij aandelen niet, en vermeden huur is ook een financieel voordeel.

Dus naast die woning kun nog steeds in aandelen investeren.

Maar het voordeel is echt wel wat kleiner dan sommige denken, en vanwege de hoge opstartkosten is het dus vooral gunstig als je ergens lang wilt wonen.

[Requiem19]

HandyLumberjack schreef op maandag 29 januari 2024 @ 08:27:
[...]


Als ik vandaag een nieuwe auto koop, of ander consument product en ik maak daar gebruik van, dan is het toch echt de verwachting dat het naar een jaar of 10 weinig meer waard is. Een huis stijgt gemiddeld ongeveer met de inflatie mee, dus gemiddelde 2-3% per jaar

Voor woningen kun je in Nederland goedkoop, fiscaal vriendelijk (HRA), het grootste deel van de investering lenen, dat lukt bij aandelen niet, en vermeden huur is ook een financieel voordeel.

Dus naast die woning kun nog steeds in aandelen investeren.

Maar het voordeel is echt wel wat kleiner dan sommige denken, en vanwege de hoge opstartkosten is het dus vooral gunstig als je ergens lang wilt wonen.

Ik denk dat deze discussie vooral interessant wordt als er wat meer cijfermatige onderbouwing bij verstrekt wordt.

Ik heb dat in deze post (Requiem19 in "Financiële onafhankelijkheid - Deel 5") gedaan, inclusief een betrouwbare bron als DNB (in deze post: Requiem19 in "Financiële onafhankelijkheid - Deel 5"). De reacties die ik hierop veelal lees zijn wat generiek ('het verschil is kleiner dan je denkt') in plaats van goed onderbouwd.

Jammer, want ik wil best graag m'n beeld bijstellen als dat nodig is, maar dan moet er wel iets overtuigends komen.

[ Voor 3% gewijzigd door Requiem19 op 29-01-2024 08:33 ]

[R.van.M]

Requiem19 schreef op maandag 29 januari 2024 @ 08:32:
[...]


Ik denk dat deze discussie vooral interessant wordt als er wat meer cijfermatige onderbouwing bij verstrekt wordt.

Ik heb dat in deze post (Requiem19 in "Financiële onafhankelijkheid - Deel 5") gedaan, inclusief een betrouwbare bron als DNB (in deze post: Requiem19 in "Financiële onafhankelijkheid - Deel 5"). De reacties die ik hierop veelal lees zijn wat generiek ('het verschil is kleiner dan je denkt') in plaats van goed onderbouwd.

Jammer, want ik wil best graag m'n beeld bijstellen als dat nodig is, maar dan moet er wel iets overtuigends komen.

Je neemt in deze data alleen de huurlasten mee. Je zal ernaast ook onderhoud / EWF & verhuurder deel gemeentelijke belastingen mee moeten nemen.

[Requiem19]

R.van.M schreef op maandag 29 januari 2024 @ 08:59:
[...]


Je neemt in deze data alleen de huurlasten mee. Je zal ernaast ook onderhoud / EWF & verhuurder deel gemeentelijke belastingen mee moeten nemen.

Zeker, maar ook de energiekosten huur vs koop. En zo zijn er nog wat meer datapunten. Maar doe het maar zou ik zeggen :-).

Edit: DNB grafiek en analyse neemt wél onderhoud en ozb mee etc.

De uitgaven van kopers bevatten de rentelasten, aflossing, onderhoudskosten, OZB en opstalverzekering, rekening houdend met de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait. Voor huurders bevatten de uitgaven de huur inclusief eventuele servicekosten.

[ Voor 30% gewijzigd door Requiem19 op 29-01-2024 09:21 ]

[Sport_Life]

bumble_bee schreef op maandag 29 januari 2024 @ 00:03:
[...]

De "lange termijn trend" van alles is altijd omhoog vanwege inflatie, dat is een beetje een non-statement. Volgens dezelfde logica is het verstandig om te beleggen in paperclips want die zijn gegarandeerd meer euro's waard over 30 jaar.

Het gaat om de verschillen tussen asset-classes, en historisch gezien is het investeren in woonhuizen vanwege allerei redenen niet beter dan in de aandelenmarkt. Zeker het beleggings-aspect van je eigen woonhuis underperformed de aandelenmarkt gigantisch (simpelweg omdat je dan geen huurinkomsten hebt), vanwege de opportunity cost van je aflossingen niet kunnen beleggen, etc.

Uiteraard zijn er in het geval van je eigen woonhuis ook veel andere overwegingen om te huren of te kopen. Het is lastig dit in te zien in de bizarre Nederlandse woningmarkt die gedreven wordt door wanbeleid van de overheid, maar het hoeft helemaal niet verstandiger te zijn om te kopen dan om te huren.

Jij gaat ervan uit dat zowel aandelen als een woning dezelfde waarde hebben in jaar 1. Dat is niet zo, omdat de woning met een gunstige lening is verstrekt (de rente is lager dan de gemiddelde stijging) , waardoor een koopstarter bijvoorbeeld met 300k vermogen begint (waar uiteraard schuld tegenover staat, dus netto 0 of negatief in jaar 1) en een startende belegger met 0 euro.
En die koper heeft ook nog eens voordeel van een woning (geen huurkosten).

Koper heeft na 1 jaar 15.000 rendement (5%) en belegger 630 (1500 per maand a 7% / 2).

Rentekosten en onderhoudskosten gaan er nog vanaf bij een woning uiteraard en bij een belegger de huurkosten en belasting .

Onze vorige woning heeft ons per maand 10.136,99 opgeleverd (nieuwbouwwoning 3 jaar gewoond). Daar is geen belasting over verschuldigd.

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 29-01-2024 10:38 ]

[rube]

Sport_Life schreef op maandag 29 januari 2024 @ 09:45:
[...]
Jij gaat ervan uit dat zowel aandelen als een woning dezelfde waarde hebben in jaar 1. Dat is niet zo, omdat de woning met een gunstige lening is verstrekt (de rente is lager dan de gemiddelde stijging) , waardoor een koopstarter bijvoorbeeld met 300k vermogen begint (waar uiteraard schuld tegenover staat, dus netto 0 of negatief in jaar 1) en een startende belegger met 0 euro.

Dus eigenlijk, een belegging met een enorme hefboom .

[R.van.M]

Requiem19 schreef op maandag 29 januari 2024 @ 09:09:
[...]


Zeker, maar ook de energiekosten huur vs koop. En zo zijn er nog wat meer datapunten. Maar doe het maar zou ik zeggen :-).

Edit: DNB grafiek en analyse neemt wél onderhoud en ozb mee etc.


[...]

Ah goed dat de DNB grafiek het meeneemt. Je ziet dan inderdaad de logica dat als je langer dan 10 jaar blijft zitten koop gunstiger is dan huur. Voor kortere periodes kan huur interessanter zijn

[Sport_Life]

rube schreef op maandag 29 januari 2024 @ 10:46:
[...]

Dus eigenlijk, een belegging met een enorme hefboom .

High risk, high reward .