Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

[namliam_eht]

xileS schreef op donderdag 17 november 2022 @ 22:09:
[...]

Ik snap niet zo goed wat men zo vreemd vind dat anderen hier en ik vinden dat ook eigenaren die in 2020/2021 een woning hebben gekocht, kans moeten krijgen om een aanvraag te doen. De vorige bewoner heeft verzuimd een aanvraag te doen of wist er wellicht niks vanaf en met kennis van nu hadden ze hoogstwaarschijnlijk wel de gratis aanvraag gedaan (want waarom zou je dat eigenlijk niet doen?), zodat wij die aanvraag konden overnemen. Dit gaat volgens mij echt wel om grotere bedragen dan een paar duizend euro wat jij noemt.

Omdat er nou eenmaal paal en perk gesteld is aan die regeling, die duidelijk genoeg zijn.
Het feit dat spijtoptanten al een 2e kans krijgen is al een brug te ver wat mij betreft.
De vorige eigenaar heeft de kans gehad, jij hebt de woning incl alle voors en tegens willens en wetens gekocht en nu ben je het niet eens met de geldende regels.... jammer dan.

[ Voor 5% gewijzigd door namliam_eht op 18-11-2022 07:52 ]

[Wispe]

Een woning zien waarvan je wéét dat er niets is gedaan met de erfpacht, het kopen en dan klagen dat het duurder uitvalt...

Koop het dan niet...

[jeroenkb]

xileS schreef op donderdag 17 november 2022 @ 22:12:
[...]

Alleen dat was niet het punt waar we het over hadden toch? Het ging erover dat een paar anderen en ik vinden dat ook huis kopers in 2020/2021 onder die spijtoptantenregeling moeten vallen.. Vorige bewoners hebben aanvraag niet gedaan, wij hadden het zeker weten wel gedaan als wij die kans hadden gehad..

Daar heb je gelijk in.

maar waar leg je dan de grens?

Casus: huidige bewoner heeft niets gedaan. Verkoopt over 5 jaar zijn huis. Nieuwe koper wil ook onder de regeling vallen, want als hij het 5 jaar geleden al had gehad dan had hij zeker wel gebruik gemaakt van de regeling.

Zoals ook door anderen gezegd: nieuwe kopers (en al helemaal kopers die ervaring met het gebeuren hebben) weten dat ze een huis kopen zonder afgekochte erfpacht (of hadden kunnen weten door het te vragen tijdens het koopproces). Je neemt dan een bewuste, weloverwogen keuze.

En nogmaals: op persoonlijk vlak hoop ik voor een ieder dat het lukt. Maar om bovenstaande argumentatie geef ik het weinig kans in een rechtszaak.

[Atlantis1995]

xileS schreef op donderdag 17 november 2022 @ 22:09:
(...)
Ik snap niet zo goed wat men zo vreemd vind dat anderen hier en ik vinden dat ook eigenaren die in 2020/2021 een woning hebben gekocht, kans moeten krijgen om een aanvraag te doen. De vorige bewoner heeft verzuimd een aanvraag te doen of wist er wellicht niks vanaf en met kennis van nu hadden ze hoogstwaarschijnlijk wel de gratis aanvraag gedaan (want waarom zou je dat eigenlijk niet doen?),
(...)

Omdat dit een drog reden is. Dit is zoals je het bewust gekocht hebt. Je makelaar had je daar over moeten informeren en heeft dat als het goed is ook gedaan.

In de periode ervoor werd de aankoop gedaan samen met een aanvraag voor een aanbieding. En in het jaar er na was één van de top-5 vragen over hoe het was geregeld met de erfpacht.

[Atlantis1995]

Nog even over de discussie over 'inflatie plus een opslag van 2,5 procent' . Daar waren de volgende quotes over. Ik weet nu waar die vandaan komt!

Atlantis1995 schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 10:24:
[...]

Het is inflatie EN 2,5% opslag. En dan zit je over 16 jaar wel aan een verdubbeling bij 2% inflatie.

[...]

De BSQ kan als variabele worden gewijzigd op moment de gemeente vindt dat je buurt aantrekkelijker is. Of dat zo is subjectief.

TradeMarkNL schreef op zaterdag 30 juli 2022 @ 13:50:
Begrijp ik het nou trouwens goed dat die 2.4% opslag alleen van toepassing als je later nog wil afkopen? Dus dat die niet wordt meegenomen in het jaarlijkse canonbedrag?

Figo112 schreef op zondag 13 november 2022 @ 21:28:
[...]


Klopt gemeente rekent ook opslag en samen is dat bij een inflatie van 2% iets van 4.5% per jaar.

2022 gaat de gemeente trouwens 8.5% alleen aan inflatie rekenen. Dus die verdubbeling is veel sneller nu.

FlyEragon schreef op zondag 13 november 2022 @ 21:32:
[...]

Informatie over de opslag kan ik nergens vinden, ook niet in de proefberekeningen. Waar heb je dat gevonden? Dus de gemeente laat mensen meer betalen voor hetzelfde als je je zuurverdiende centen niet meteen overmaakt?

jeroenkb schreef op maandag 14 november 2022 @ 17:07:
Die opslag bestaat dus niet.

Er is echter wel een canonpercentage dat nu op 2,39% staat (en dat ligt erg dicht bij het opslag percentage dat genoemd wordt van 2,5%) Dit canonpercentage wordt alleen gebruikt om van de jaarlijkse canon naar het afkoopbedrag te komen (jaarlijkse canon / canonpercentage). Het 'grappige' daar is dat ze hier steeds de laagste waarde pakken (is een range van 2,29 tot 4,35), want hier geldt hoe hoger dit percentage hoe lager de afkoopsom.

Ik kom nog terug op de discussie over 'inflatie plus een opslag van 2,5 procent' waar ik naar refereerde. Die kwam uit een artikel waar dit in werd genoemd. Daar gaf @FlyEragon de terechte opmerking "Informatie over de opslag kan ik nergens vinden, ook niet in de proefberekeningen.". Dat vond ik een goede vraag vond en heb ik nagevraagd bij @erfpachtAWEV op Twitter.

Het antwoord is:
Twitter:
https://twitter.com/erfpachtAWEV/status/1593523893175603201


En de motivatie achter die opslag is te vinden op:
https://awep.nl/2019/11/02/verborgen-opslagen-in-de-canon/

[jeroenkb]

@Atlantis1995

Dank voor het uitzoeken.

Weet niet waar ik moet beginnen: laat ik het er maar op houden dat er lekker geshopt wordt in verschillende economische theorieën zonder echt verstand van zaken te hebben.

Onderstaand wel het pareltje:

Als u geld leent van een bank, zeg voor 2,39%, dan betaalt u daarmee al voor de verwachte inflatie. De gemeente doet het anders. Zij verhoogt de canon jaarlijks met de inflatie. Zo ontstaat er een dubbeltelling. In onderstaande grafiek wordt dit duidelijk gemaakt.

Ik leen geld bij de bank en betaal dan al de inflatie. Ga daarna naar de winkel en zeg tegen de winkelier dat ik niet de huidige prijs wil betalen voor de melk, maar die van vorige maand. Want ik heb de inflatie al betaald


Ik haak dan ook af in deze discussie.

[ Voor 25% gewijzigd door jeroenkb op 18-11-2022 11:10 ]

[xileS]

namliam_eht schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 07:51:
[...]

Omdat er nou eenmaal paal en perk gesteld is aan die regeling, die duidelijk genoeg zijn.
Het feit dat spijtoptanten al een 2e kans krijgen is al een brug te ver wat mij betreft.
De vorige eigenaar heeft de kans gehad, jij hebt de woning incl alle voors en tegens willens en wetens gekocht en nu ben je het niet eens met de geldende regels.... jammer dan.

Oké dat is ook een mening

Atlantis1995 schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 09:27:
[...]


Omdat dit een drog reden is. Dit is zoals je het bewust gekocht hebt. Je makelaar had je daar over moeten informeren en heeft dat als het goed is ook gedaan.

In de periode ervoor werd de aankoop gedaan samen met een aanvraag voor een aanbieding. En in het jaar er na was één van de top-5 vragen over hoe het was geregeld met de erfpacht.

Wispe schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 08:09:
Een woning zien waarvan je wéét dat er niets is gedaan met de erfpacht, het kopen en dan klagen dat het duurder uitvalt...

Koop het dan niet...

Ik snap dat je het zo ziet en dat klopt grotendeels ook. Ik wist idd dat er niks is gedaan met de erfpacht, dat gaf ik bij het bezichtigen al bij de makelaar aan dat dit wel jammer is (alleen hij deed er luchtig over dat je dat alsnog kan aanvragen en niemand dat had gedaan in die complex..).

Alsnog zijn we idd tot bieden overgegaan, want erfpacht is nog voor meer dan 33 jaar afgekocht. Als ik kans had voor het aanvragen tegen gunstige voorwaarden had ik dat gedaan, alleen die kans hadden wij dus niet meer. Helaas, maar verder hoorde je mij niet klagen.


Maar dan komt daarna opeens dit jaar het nieuwsbericht naar buiten over de spijtoptantregeling. Als je het eerste nieuwsbericht erover lees, denk je mooi, daar val ik ook onder. Alleen helaas, deze was alleen van toepassing geweest voor de oude bewoners, als ze niet verhuisd waren. Dat vind ik een vreemde regeling en sommigen weer niet. Kunnen hier het lang over hebben, maar iedereen heeft schijnbaar hier een andere mening over.

[xileS]

jeroenkb schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 08:41:
[...]

Daar heb je gelijk in.

maar waar leg je dan de grens?

Casus: huidige bewoner heeft niets gedaan. Verkoopt over 5 jaar zijn huis. Nieuwe koper wil ook onder de regeling vallen, want als hij het 5 jaar geleden al had gehad dan had hij zeker wel gebruik gemaakt van de regeling.

Zoals ook door anderen gezegd: nieuwe kopers (en al helemaal kopers die ervaring met het gebeuren hebben) weten dat ze een huis kopen zonder afgekochte erfpacht (of hadden kunnen weten door het te vragen tijdens het koopproces). Je neemt dan een bewuste, weloverwogen keuze.

En nogmaals: op persoonlijk vlak hoop ik voor een ieder dat het lukt. Maar om bovenstaande argumentatie geef ik het weinig kans in een rechtszaak.

Waar ligt de deadline van de spijtoptantenregeling (volgens mij is er nog geen deadline vastgesteld)? Dus mijn idee is om daar de grens te zetten?

Want idd jouw voorbeeld voor 5 jaar is natuurlijk erg gek en ik snap dat ergens een grens getrokken moet worden.

Nu is de grens afhankelijk wat de oude (onwetende) eigenaars (niet) gedaan hebben, maar waarom niet gewoon een deadline voor iedereen? Als er toch een spijtoptantenregeling komt, vind ik wel dat elke woning nog eenmalig tot een bepaald deadline de kans moet krijgen.

Alleen de kans of dit gaat gebeuren weet ik niet. Ik reken er maar voor het gemak van niet, maar hoop van wel.

[Atlantis1995]

xileS schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 13:39:
[...]

Ik snap dat je het zo ziet en dat klopt grotendeels ook. Ik wist idd dat er niks is gedaan met de erfpacht, dat gaf ik bij het bezichtigen al bij de makelaar aan dat dit wel jammer is (alleen hij deed er luchtig over dat je dat alsnog kan aanvragen en niemand dat had gedaan in die complex..).

Dan verkleinde hij het probleem door iets te roepen over het complex, maar je hebt dus niet doorgevraagd hoe het zat bij andere complexen, cq Amsterdam. Dit soort onderwerpen zijn bij mij in de kroeg uitgebreid besproken, zowel jaren voor de einddatum aanbieding, tijdens de overgang en er na.
Zo weet ik ook dat iemand minder hypotheek kon krijgen (voor nieuwbouw) op moment hij de erfpacht niet afkocht.

xileS schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 13:39:
[...]

Alsnog zijn we idd tot bieden overgegaan, want erfpacht is nog voor meer dan 33 jaar afgekocht. Als ik kans had voor het aanvragen tegen gunstige voorwaarden had ik dat gedaan, alleen die kans hadden wij dus niet meer. Helaas, maar verder hoorde je mij niet klagen.

Hou goed in gedachten dat het issue gaat spelen bij verkoop en de erfpacht nog 30 jaar duurt. Is de looptijd nog 31 jaar, dan maakt dat de bank in principe weinig uit omdat die hypotheek toch voor max 30 jaar kan worden afgesloten.

[korna]

Atlantis1995 schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 10:22:
Nog even over de discussie over 'inflatie plus een opslag van 2,5 procent' . Daar waren de volgende quotes over. Ik weet nu waar die vandaan komt!


[...]


[...]


[...]


[...]


[...]


Ik kom nog terug op de discussie over 'inflatie plus een opslag van 2,5 procent' waar ik naar refereerde. Die kwam uit een artikel waar dit in werd genoemd. Daar gaf @FlyEragon de terechte opmerking "Informatie over de opslag kan ik nergens vinden, ook niet in de proefberekeningen.". Dat vond ik een goede vraag vond en heb ik nagevraagd bij @erfpachtAWEV op Twitter.

Het antwoord is:
Twitter:
https://twitter.com/erfpachtAWEV/status/1593523893175603201


En de motivatie achter die opslag is te vinden op:
https://awep.nl/2019/11/02/verborgen-opslagen-in-de-canon/

Dat verklaart een hoop! Ik snapte ook al niet goed waar dat percentage vandaan kwam. Thanks!

[xileS]

Atlantis1995 schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 15:04:
[...]

Dan verkleinde hij het probleem door iets te roepen over het complex, maar je hebt dus niet doorgevraagd hoe het zat bij andere complexen, cq Amsterdam. Dit soort onderwerpen zijn bij mij in de kroeg uitgebreid besproken, zowel jaren voor de einddatum aanbieding, tijdens de overgang en er na.
Zo weet ik ook dat iemand minder hypotheek kon krijgen (voor nieuwbouw) op moment hij de erfpacht niet afkocht.

Het was een verkoopmakelaar. Zo behulpzaam zijn ze hier niet. Bij het biedingsproces, probeerde die ook op de man te spelen. Vond ik niet chique, maar het ging mij om de woning en had een laatste bieding geplaats (onder de vraagprijs) en is die alsnog geaccepteerd.

Mij vind je niet vaak in kroegen en wellicht de oude bewoners ook niet of die vond je in andere kroegen dan waar jij vaak te vinden bent. Dus het kan best dat genoeg mensen dit onderwerp nooit uitgebreid besproken hadden en dus niet genoeg kennis van hadden. Want zeg nou eerlijk, als ze genoeg kennis van hadden. Was een simpele aanvraag erg logisch geweest.

Ook is de erfpacht trouwens nooit ter sprake geweest bij ons hypotheekaanvraag. De bank heeft ook geen enkele vraag over gesteld.

[...]


Hou goed in gedachten dat het issue gaat spelen bij verkoop en de erfpacht nog 30 jaar duurt. Is de looptijd nog 31 jaar, dan maakt dat de bank in principe weinig uit omdat die hypotheek toch voor max 30 jaar kan worden afgesloten.

Ik ga dit jaar iig een aanvraag doen en wacht dan even af wat het aanbod gaat zijn. Wellicht dat ik het minimaal vastzet, als het afkoopbedrag naar mijn idee te hoog is. Alleen wanneer is het bedrag te hoog? Dat vind ik nog lastig te bepalen als je zover in de toekomst moet kijken. Alleen als ik het goed begrijp is vastzetten in de meeste gevallen alsnog beter dan niks doen..

[jeroenkb]

xileS schreef op vrijdag 18 november 2022 @ 19:25:

[...]


Ik ga dit jaar iig een aanvraag doen en wacht dan even af wat het aanbod gaat zijn. Wellicht dat ik het minimaal vastzet, als het afkoopbedrag naar mijn idee te hoog is. Alleen wanneer is het bedrag te hoog? Dat vind ik nog lastig te bepalen als je zover in de toekomst moet kijken. Alleen als ik het goed begrijp is vastzetten in de meeste gevallen alsnog beter dan niks doen..

Of de huizenmarkt stort wel in en dan volgt de WOZ waarde ook. Dan kan het weer slimmer zijn om nu niets te doen.
Het blijft koffiedik kijken.

[xileS]

jeroenkb schreef op zaterdag 19 november 2022 @ 13:15:
[...]

Of de huizenmarkt stort wel in en dan volgt de WOZ waarde ook. Dan kan het weer slimmer zijn om nu niets te doen.
Het blijft koffiedik kijken.

Het scheelt dat de gemeente volgens mij niet zo snel is met zo'n aanbod. En daarna krijg je ook nog wat de tijd om erover na te denken en uit te stellen. Maar idd, alles is mogelijk.

[jeroenkb]

xileS schreef op zaterdag 19 november 2022 @ 14:29:
[...]

Het scheelt dat de gemeente volgens mij niet zo snel is met zo'n aanbod. En daarna krijg je ook nog wat de tijd om erover na te denken en uit te stellen. Maar idd, alles is mogelijk.

Dat klopt. Heb 21-03-2019 mijn aanvraag ingediend. 20-07-2022 aanbod ontvangen. Tot nov de tijd om te reageren. Nu besloten om af te kopen. Moet ik voor eind januari aanvraag voor doen.

En dan weer wachten op nieuwe aanbieding. etcetcetc

[Wispe]

jeroenkb schreef op zaterdag 19 november 2022 @ 14:44:
[...]

Dat klopt. Heb 21-03-2019 mijn aanvraag ingediend. 20-07-2022 aanbod ontvangen. Tot nov de tijd om te reageren. Nu besloten om af te kopen. Moet ik voor eind januari aanvraag voor doen.

En dan weer wachten op nieuwe aanbieding. etcetcetc

Bizar hoe slecht bemand de gemeente is en hoe ver ze achterlopen.
Zie idd vaak genoeg dat de aanvraag in 2019 is gedaan en de eigenaar nu pas een aanbieding krijgt. In enkele gevallen zelfs een foutje in de aanbieding, waardoor het nog langer duurt. Kan van alles zijn, van een tekstblok in de aanbieding tot het aantal m2's aan gebruiksoppervlakte aan toe.

Een wijziging splitsing in appartementsrechten op erfpachtgrond is al helemaal een drama. Kan echt járen duren.

[Figo112]

Wispe schreef op zaterdag 19 november 2022 @ 20:20:
[...]


Bizar hoe slecht bemand de gemeente is en hoe ver ze achterlopen.
Zie idd vaak genoeg dat de aanvraag in 2019 is gedaan en de eigenaar nu pas een aanbieding krijgt. In enkele gevallen zelfs een foutje in de aanbieding, waardoor het nog langer duurt. Kan van alles zijn, van een tekstblok in de aanbieding tot het aantal m2's aan gebruiksoppervlakte aan toe.

Een wijziging splitsing in appartementsrechten op erfpachtgrond is al helemaal een drama. Kan echt járen duren.

Dat is ook het probleem, gemeente maakt misbruik van zijn positie door zich zelf geen deadline op te leggen maar verwacht wel dat de burgers altijd op tijd zijn met elke deadline. Iedereen moet zich haasten maar de gemeente mag rustig jaren over doen.

[Wispe]

https://www.parool.nl/ams...pent-deze-maand~b7e38481/

Wethouder Van Dantzig gaat daar wederom niet in mee. Tegen de raad zei hij eerder al dat mensen ‘na het verlopen van 8 januari 2020 bewust een transactie zijn aangegaan, dus zij wisten dat de gunstiger tarieven niet meer golden’.

En terecht.

[FlyEragon]

Wispe schreef op woensdag 23 november 2022 @ 20:52:
https://www.parool.nl/ams...pent-deze-maand~b7e38481/


[...]


En terecht.

Toch nog een beetje goed nieuws?

Amsterdammers die na 2020 een huis hebben gekocht waar nog geen overstapaanvraag voor is gedaan, vallen buiten de regeling. Wel wordt voor alle erfpachters, ook toekomstige, bij een eventuele overstap de korting op het te betalen erfpachtbedrag vergroot van 25 procent naar 35 procent.

[Figo112]

Wispe schreef op woensdag 23 november 2022 @ 20:52:
https://www.parool.nl/ams...pent-deze-maand~b7e38481/


[...]


En terecht.

Onterecht gemeente informeert burgers niet voldoende volgens ACM, vervolgens komt gemeente met een spijtoptantenregeling (netals of de fout bij de burger ligt) daarna komen ze veel later met beperkende voorwaarden en vallen mensen die na 2020 een huis kopen buiten de boot.
Lopende aanvragen of zelfs aanvragen die nog niet ingediend waren destijds konden namelijk wel altijd overgenomen worden door de koper. Nu gaat de gemeente toch hiervan afwijken en dat terwijl de definitieve voorwaarden van de spijtoptantenregeling nu pas bekend zijn. Dus hoe hadden die kopers na 2020 dit moeten weten?

[Wispe]

Figo112 schreef op donderdag 24 november 2022 @ 12:32:
[...]


Onterecht gemeente informeert burgers niet voldoende volgens ACM, vervolgens komt gemeente met een spijtoptantenregeling (netals of de fout bij de burger ligt) daarna komen ze veel later met beperkende voorwaarden en vallen mensen die na 2020 een huis kopen buiten de boot.
Lopende aanvragen of zelfs aanvragen die nog niet ingediend waren destijds konden namelijk wel altijd overgenomen worden door de koper. Nu gaat de gemeente toch hiervan afwijken en dat terwijl de definitieve voorwaarden van de spijtoptantenregeling nu pas bekend zijn. Dus hoe hadden die kopers na 2020 dit moeten weten?

Oneens.

Met een beetje onderzoek(splicht) op Google kom je uit op de volgende website: https://www.amsterdam.nl/...415A-8E3D-D6A8FC5AC7CB%7D

Overdracht woning bij de notaris
Bekijk welke situatie voor u geldt, als verkoper van het huis:
U hebt geen aan­vraag­da­tum ge­re­gi­streerd
U en uw ko­pers heb­ben in het vol­gend jaar (bij­voor­beeld 2023) geen recht meer op de voor­waar­den uit dit jaar (bij­voor­beeld 2022).
(...)

[Figo112]

Wispe schreef op donderdag 24 november 2022 @ 13:03:
[...]


Oneens.

Met een beetje onderzoek(splicht) op Google kom je uit op de volgende website: https://www.amsterdam.nl/...415A-8E3D-D6A8FC5AC7CB%7D


[...]

Sorry maar dat was toen nog niet bekend dus ga maar weer googlen en laat maar weten of je een betere argumentatie kan vinden. De gemeente had de regeling 2021 aangekondigd maar de invulling was nog niet bekend en pas afgelopen dinsdag definitief bekend. Dus als koper was de indruk gewekt dat je daaronder zou vallen. En nu jij.

[Figo112]

Wispe schreef op donderdag 24 november 2022 @ 13:03:
[...]


Oneens.

Met een beetje onderzoek(splicht) op Google kom je uit op de volgende website: https://www.amsterdam.nl/...415A-8E3D-D6A8FC5AC7CB%7D


[...]

En hier bewijs dat de gemeente begin dit jaar nog niks had geroepen dat kopers na 2020 buiten de boot zouden vallen https://nl.linkedin.com/p...erfpacht-we-van-den-brink.

[Wispe]

Figo112 schreef op donderdag 24 november 2022 @ 13:36:
[...]


Sorry maar dat was toen nog niet bekend dus ga maar weer googlen en laat maar weten of je een betere argumentatie kan vinden. De gemeente had de regeling 2021 aangekondigd maar de invulling was nog niet bekend en pas afgelopen dinsdag definitief bekend. Dus als koper was de indruk gewekt dat je daaronder zou vallen. En nu jij.

Ik werk op een notariskantoor en heb een mooi PDF-bestandje d.d. 14-01-2020 van diezelfde website met nagenoeg dezelfde tekst.
Kortom, er is niets veranderd vergeleken met 2,5 jaar terug. Als koper weet je wat je koopt en als je weet dat de verkoper niets met de erfpacht heeft gedaan, is het logisch dat je geen recht hebt op de oude voorwaarden. Dat was toen bekend en dat is nu wederom bevestigd.

Of wil je beweren dat het logisch is dat je iets gaat kopen waarvan je hoopt dat dat het gunstiger gaat uitvallen dan de bestaande regels, gebaseerd op niks?

[ Voor 8% gewijzigd door Wispe op 24-11-2022 14:03 ]

[Figo112]

Wispe schreef op donderdag 24 november 2022 @ 13:58:
[...]


Ik werk op een notariskantoor en heb een mooi PDF-bestandje d.d. 14-01-2020 van diezelfde website met nagenoeg dezelfde tekst.
Kortom, er is niets veranderd vergeleken met 2,5 jaar terug. Als koper weet je wat je koopt en als je weet dat de verkoper niets met de erfpacht heeft gedaan, is het logisch dat je geen recht hebt op de oude voorwaarden. Dat was toen bekend en dat is nu wederom bevestigd.

Of wil je beweren dat het logisch is dat je iets gaat kopen waarvan je hoopt dat dat het gunstiger gaat uitvallen dan de bestaande regels, gebaseerd op niks?

Je haalt zaken door elkaar. Je reageert op de spijtoptantenregeling en probeert dat te rechtvaardigen met de voorwaarden van de eeuwigdurende overstap. Nieuwsartikel.die je aanhaalt gaat over de spijtoptantenregeling.
De gemeente informeert de burgers niet voldoende en ACM bevestigd dit. Vervolgens zegt de gemeente wij gaan mensen die de boot alsnog hebben gemist weer de kans geven en noemen dit spijtoptantenregeling. Ze kondigen dit aan maar hoe de invulling precies wordt, is dus recent pas officieel bekend gemaakt en daar hebben ze dus de kopers wel op gerekend omdat de voorwaarden toen nog niet bekend was en de statement de kopers hoop gaf. Is het nu duidelijk ?
Heb dit zelfs net met Koen van de seba besproken.

[Figo112]

Voor diegene die willen weten hoe de canonrente werkt vooral als je nu vastgeklikt hebt en je wil later afkopen dan is het van belang dat jullie dit weten want de gemeente heeft moeite met informeren.

https://twitter.com/erfpa...CIKBmoO07FHpLK04nGvg&s=19

[Wispe]

Figo112 schreef op donderdag 24 november 2022 @ 14:13:
[...]


Je haalt zaken door elkaar. Je reageert op de spijtoptantenregeling en probeert dat te rechtvaardigen met de voorwaarden van de eeuwigdurende overstap. Nieuwsartikel.die je aanhaalt gaat over de spijtoptantenregeling.
De gemeente informeert de burgers niet voldoende en ACM bevestigd dit. Vervolgens zegt de gemeente wij gaan mensen die de boot alsnog hebben gemist weer de kans geven en noemen dit spijtoptantenregeling. Ze kondigen dit aan maar hoe de invulling precies wordt, is dus recent pas officieel bekend gemaakt en daar hebben ze dus de kopers wel op gerekend omdat de voorwaarden toen nog niet bekend was en de statement de kopers hoop gaf. Is het nu duidelijk ?
Heb dit zelfs net met Koen van de seba besproken.

Ik zie niet waarom de kopers van objecten gelegen op voortdurende erfpachtgrond waarvan ze weten dat er niks met de overstap naar eeuwigdurende erfpachtgrond is gedaan, recht hebben op gunstigere voorwaarden die toen golden en ze zouden vallen in een zogenoemde spijtoptantenregeling waarvan de details helemaal niet bekend zijn?

Koop dan niet als van alles (nog) onzeker is...

[Figo112]

Wispe schreef op donderdag 24 november 2022 @ 14:25:
[...]


Ik zie niet waarom de kopers van objecten gelegen op voortdurende erfpachtgrond waarvan ze weten dat er niks met de overstap naar eeuwigdurende erfpachtgrond is gedaan, recht hebben op gunstigere voorwaarden die toen golden en ze zouden vallen in een zogenoemde spijtoptantenregeling waarvan de details helemaal niet bekend zijn?

Koop dan niet als van alles (nog) onzeker is...

Omdat de gemeente diegene die voor 2020 eigenaar waren niet goed genoeg heeft geinformeerd waardoor woningeigenaren de overstap niet hebben gedaan, want als ze die aanvraag wel hadden gedaan kon de nieuwe koper na 2020 de aanvraag zo overnemen. Het is het gevolg van slechte informatievoorziening vanuit de gemeente. Daarom komt de gemeente ook met de spijtoptantenregeling die ervoor moet zorgen om dit te compenseren. Ze kondigen het aan maar pas later komen ze met de beperkte voorwaarden die dus kopers na 2020 buiten de boot laat vallen. En dat is gewoon onterecht en wijkt af van de eerdere handelingrn zoals het overnemen van het recht van een lopende aanvraag. Dus dat men de hoop had dat de nieuwe eigenaren ook die mogelijkheid zouden hebben is niet zo gek.

[Wispe]

Figo112 schreef op donderdag 24 november 2022 @ 14:34:
[...]


Omdat de gemeente diegene die voor 2020 eigenaar waren niet goed genoeg heeft geinformeerd waardoor woningeigenaren de overstap niet hebben gedaan, want als ze die aanvraag wel hadden gedaan kon de nieuwe koper na 2020 de aanvraag zo overnemen. Het is het gevolg van slechte informatievoorziening vanuit de gemeente. Daarom komt de gemeente ook met de spijtoptantenregeling die ervoor moet zorgen om dit te compenseren. Ze kondigen het aan maar pas later komen ze met de beperkte voorwaarden die dus kopers na 2020 buiten de boot laat vallen. En dat is gewoon onterecht en wijkt af van de eerdere handelingrn zoals het overnemen van het recht van een lopende aanvraag. Dus dat men de hoop had dat de nieuwe eigenaren ook die mogelijkheid zouden hebben is niet zo gek.

Dat begrijp ik, maar het is toch niet het probleem van de koper dat de verkoper niet goed is geïnformeerd door de gemeente?
Koper heeft een ander probleem, namelijk dat hij weet, ziet en tekent voor een object gelegen op een voortdurende erfpachtgrond waarvan een aanvraag voor de overstap niet is gedaan.
Het was toen bekend wat de gevolgen waren en dat zijn ze nu nog steeds.

Om dan achteraf te gaan lopen miepen...

[Figo112]

Wispe schreef op donderdag 24 november 2022 @ 14:37:
[...]


Dat begrijp ik, maar het is toch niet het probleem van de koper dat de verkoper niet goed is geïnformeerd door de gemeente?
Koper heeft een ander probleem, namelijk dat hij weet, ziet en tekent voor een object gelegen op een voortdurende erfpachtgrond waarvan een aanvraag voor de overstap niet is gedaan.
Het was toen bekend wat de gevolgen waren en dat zijn ze nu nog steeds.

Om dan achteraf te gaan lopen miepen...

Wat jij niet begrijpt is dat de gemeente een zorgplicht heeft. Het is juist het gevolg van het handelen van de gemeente die er toe heefr geleid dat een koper valse hoop is gegeven.
Tuurlijk kan je zeggen koop dan niet, maar waarom zegt de gemeente dan we gaan het goedmaken en later besluit om de groep kleiner te maken?
Want jij bent er blijkbaar mee eens dat de gemeente goed heeft gehandeld.

Ik vind trouwens jullie blind vertrouwen in de gemeente erg bijzonder. Vooral diegene die heel kritisch zijn op de amsterdammers maar vooral geen kritiek hebben op de gemeente die eigenlijk al bewezen met rechtzaken, consumenten organisaties, acm etc. zo vaak nalatig is geweest. Heel apart!

[jeroenkb]

@Wispe

Wordt hier ook erg gekleurd informatie gegeven. Onderstaand iets feitelijker. De ACM is dus veel genuanceerder.

-In juni 2017 is bij de vaststelling van de Overstapregeling bepaald dat vanaf 1 oktober 2017 tot 1 januari 2020 woningerfpachters een overstapaanvraag konden indienen
-ISinds 2016 is er veel gedaan om erfpachters te betrekken bij en informeren over de totstandkoming van de Overstapregeling en om erfpachters bewust te maken van de overstapmogelijkheden. In die 4 jaar zijn erfpachters onder meer:
1. Via persoonlijke brieven, geïnformeerd over de ontwikkeling van het nieuwe erfpachtstelsel;
2. Uitgenodigd om mee te denken over het nieuwe erfpachtstelsel;
3. In de gelegenheid gesteld hun mening te geven over de voornemens van het college door middel van de inspraak die heeft plaatsgevonden op de AB2016 en de Overstapregeling;
4. Na vaststelling van de Overstapregeling in 2017 per brief geïnformeerd over de overstapmogelijkheid.

Begin 2019 is het college vervolgens een grote publiekscampagne “Ken je Erfpacht” gestart om erfpachters aan te sporen zich te verdiepen in de toekomst van hun erfpachtrecht en om hen te attenderen op de overstapvoorwaarden die van toepassing waren op overstapaanvragen die vóór 8 januari 2020 zouden worden ingediend.

Uit de analyse eindmeting van januari 2020, uitgevoerd door onderzoeksbureau Delta, in opdracht van de gemeente, bleek dat 93% van de erfpachters bekend was met eeuwigdurende erfpacht en de overstapmogelijkheid. Voor circa 85% van de woningen op erfpacht is ook daadwerkelijk een overstapaanvraag gedaan vóór 8 januari 2020.

De ACM is van mening dat de gemeente uitvoerig heeft geïnformeerd over de Overstapregeling en de overstapvoorwaarden die golden tot 8 januari 2020. Echter, de voorlichting van de gemeente over de hefboomwerking van de WOZ-waarde bij de overstapberekening was volgens de ACM voor een groep consumenten mogelijk niet duidelijk genoeg om het belang van het doen van een aanvraag onder de tijdelijke voorwaarden op waarde te kunnen schatten.

[Figo112]

jeroenkb schreef op donderdag 24 november 2022 @ 14:50:
@Wispe

Wordt hier ook erg gekleurd informatie gegeven. Onderstaand iets feitelijker. De ACM is dus veel genuanceerder.

-In juni 2017 is bij de vaststelling van de Overstapregeling bepaald dat vanaf 1 oktober 2017 tot 1 januari 2020 woningerfpachters een overstapaanvraag konden indienen
-ISinds 2016 is er veel gedaan om erfpachters te betrekken bij en informeren over de totstandkoming van de Overstapregeling en om erfpachters bewust te maken van de overstapmogelijkheden. In die 4 jaar zijn erfpachters onder meer:
1. Via persoonlijke brieven, geïnformeerd over de ontwikkeling van het nieuwe erfpachtstelsel;
2. Uitgenodigd om mee te denken over het nieuwe erfpachtstelsel;
3. In de gelegenheid gesteld hun mening te geven over de voornemens van het college door middel van de inspraak die heeft plaatsgevonden op de AB2016 en de Overstapregeling;
4. Na vaststelling van de Overstapregeling in 2017 per brief geïnformeerd over de overstapmogelijkheid.

Begin 2019 is het college vervolgens een grote publiekscampagne “Ken je Erfpacht” gestart om erfpachters aan te sporen zich te verdiepen in de toekomst van hun erfpachtrecht en om hen te attenderen op de overstapvoorwaarden die van toepassing waren op overstapaanvragen die vóór 8 januari 2020 zouden worden ingediend.

Uit de analyse eindmeting van januari 2020, uitgevoerd door onderzoeksbureau Delta, in opdracht van de gemeente, bleek dat 93% van de erfpachters bekend was met eeuwigdurende erfpacht en de overstapmogelijkheid. Voor circa 85% van de woningen op erfpacht is ook daadwerkelijk een overstapaanvraag gedaan vóór 8 januari 2020.

De ACM is van mening dat de gemeente uitvoerig heeft geïnformeerd over de Overstapregeling en de overstapvoorwaarden die golden tot 8 januari 2020. Echter, de voorlichting van de gemeente over de hefboomwerking van de WOZ-waarde bij de overstapberekening was volgens de ACM voor een groep consumenten mogelijk niet duidelijk genoeg om het belang van het doen van een aanvraag onder de tijdelijke voorwaarden op waarde te kunnen schatten.

Echter, de voorlichting van de gemeente over de hefboomwerking van de WOZ-waarde bij de overstapberekening was volgens de ACM voor een groep consumenten mogelijk niet duidelijk genoeg om het belang van het doen van een aanvraag onder de tijdelijke voorwaarden op waarde te kunnen schatten

Dit is in feite ook het grootste probleem, waar alsnog mensen niet goed over geinformeerd worden. Zie mijn twitterbericht en de link naar de gemeente site. Die zeggen nog steeds doodleuk alleen inflatie heeft effect op je latere afkoop.
Brieven sturen over eeuwigdurend erfpacht maar niet in staat zijn om inhoudelijk scenarios uit te schrijven en vooral de belangrijkste onderdeel buiten beschouwing laten. Tja je geeft het zelf goed aan

https://twitter.com/erfpa...CIKBmoO07FHpLK04nGvg&s=19

[ Voor 4% gewijzigd door Figo112 op 24-11-2022 14:57 ]

[Wispe]

Figo112 schreef op donderdag 24 november 2022 @ 14:50:
[...]


Wat jij niet begrijpt is dat de gemeente een zorgplicht heeft. Het is juist het gevolg van het handelen van de gemeente die er toe heefr geleid dat een koper valse hoop is gegeven.
Tuurlijk kan je zeggen koop dan niet, maar waarom zegt de gemeente dan we gaan het goedmaken en later besluit om de groep kleiner te maken?
Want jij bent er blijkbaar mee eens dat de gemeente goed heeft gehandeld.

Ik vind trouwens jullie blind vertrouwen in de gemeente erg bijzonder. Vooral diegene die heel kritisch zijn op de amsterdammers maar vooral geen kritiek hebben op de gemeente die eigenlijk al bewezen met rechtzaken, consumenten organisaties, acm etc. zo vaak nalatig is geweest. Heel apart!

Ik begrijp prima dat de gemeente zorgplicht heeft, maar jegens de toenmalige verkoper.
De gemeente heeft toch niets te maken met de koper?
De verkoper heeft mazzel, want die heeft het object voor een goede prijs weten te verkopen aan iemand anders die zou moeten weten dat als er geen aanvraag is gedaan voor de overstap, er geen recht is op de gunstigere voorwaarden.

Simpeler kan ik het niet maken.

[Figo112]

Wispe schreef op donderdag 24 november 2022 @ 14:59:
[...]


Ik begrijp prima dat de gemeente zorgplicht heeft, maar jegens de toenmalige verkoper.
De gemeente heeft toch niets te maken met de koper?
De verkoper heeft mazzel, want die heeft het object voor een goede prijs weten te verkopen aan iemand anders die zou moeten weten dat als er geen aanvraag is gedaan voor de overstap, er geen recht is op de gunstigere voorwaarden.

Simpeler kan ik het niet maken.

Is toch een gevolg en je komt met spijtoptantenregeling? Ik kan het ook niet simpeler maken. Maar blijkbaar moeilijk te begrijpen.

Trouwens die deadlines zijn vaker verzet en als je in 2019 je woning had verkocht kon de koper wel gebruik makem van de gunstigevoorwaarden zonder dat de verkoper een aamvraag had gedaan, dus vandaar nu die beperking?

[ Voor 13% gewijzigd door Figo112 op 24-11-2022 15:05 ]

[Wispe]

Figo112 schreef op donderdag 24 november 2022 @ 15:01:
[...]


Is toch een gevolg en je komt met spijtoptantenregeling? Ik kan het ook niet simpeler maken. Maar blijkbaar moeilijk te begrijpen.

Nee, is geen gevolg. Een verkoper die dondersgoed weet en begrijpt wat het overstappen inhoudt en de gevolgen daarvan zijn, maar zijn kop in het zand steekt, waardoor zijn koper er "dupe" van is, is geen een gevolg van slechte informatievoorziening van de gemeente.

Koper weet wat hij koopt en de verkoper heeft mazzel. Dat is de rode draad in het hele verhaal.
Dat de gemeente (schijnbaar) slecht heeft geïnformeerd, is de reden dat er een spijtoptantenregeling is voor mensen die al eigenaar waren in 2020 en nog niet zijn overgestapt (= een gevolg).
Daar heeft een koper geen donder mee te maken en heeft de gemeente gewoon gelijk in.

[Figo112]

Wispe schreef op donderdag 24 november 2022 @ 15:06:
[...]


Nee, is geen gevolg. Een verkoper die dondersgoed weet en begrijpt wat het overstappen inhoudt en de gevolgen daarvan zijn, maar zijn kop in het zand steekt, waardoor zijn koper er "dupe" van is, is geen een gevolg van slechte informatievoorziening van de gemeente.

Koper weet wat hij koopt en de verkoper heeft mazzel. Dat is de rode draad in het hele verhaal.
Dat de gemeente (schijnbaar) slecht heeft geïnformeerd, is de reden dat er een spijtoptantenregeling is voor mensen die al eigenaar waren in 2020 en nog niet zijn overgestapt (= een gevolg).
Daar heeft een koper geen donder mee te maken en heeft de gemeente gewoon gelijk in.

Het is letterlijk het gevolg van de gemeente dat de verkoper waarschijnlijk geen aanvraag heeft gedaan. Want daar is die hele regeling op gebaseerd.

Trouwens die deadlines zijn vaker verzet en als je in 2019 je woning had verkocht kon de koper wel gebruik makem van de gunstigevoorwaarden zonder dat de verkoper een aamvraag had gedaan, dus vanwaar nu die beperking? Dus wat in 2019 wel kon kan in 2020,2021 en2022 niet, ik weet niet wat ik nog moet zeggen

[ Voor 3% gewijzigd door Figo112 op 24-11-2022 15:19 ]

[jeroenkb]

@Figo112 Nog steeds niet met je eens over het mee laten doen aan de spijtoptantenregeling voor nieuwe huizenkopers.

Maar wel dank voor nieuw inzicht over het canonpercentage. Wordt de beslissing nog moeilijker / zeg maar onmogelijk.

Want veel inflatie leidt uiteindelijk tot hogere marktrentes en dus een hoger percentage. En dat is voordelig bij afkoopberekening.

[Figo112]

jeroenkb schreef op donderdag 24 november 2022 @ 15:22:
@Figo112 Nog steeds niet met je eens over het mee laten doen aan de spijtoptantenregeling voor nieuwe huizenkopers.

Maar wel dank voor nieuw inzicht over het canonpercentage. Wordt de beslissing nog moeilijker / zeg maar onmogelijk.

Want veel inflatie leidt uiteindelijk tot hogere marktrentes en dus een hoger percentage. En dat is voordelig bij afkoopberekening.

We hoeven het er niet mee eens te zijn. Ik deel gewoon mijn zienswijze op basis van de ervaringen en kennis afgelopen 5/6 jaar. En hopelijk dat we op die manier van elkaar kunnen leren.

[Wispe]

Figo112 schreef op donderdag 24 november 2022 @ 15:09:
[...]


Het is letterlijk het gevolg van de gemeente dat de verkoper waarschijnlijk geen aanvraag heeft gedaan. Want daar is die hele regeling op gebaseerd.

Trouwens die deadlines zijn vaker verzet en als je in 2019 je woning had verkocht kon de koper wel gebruik makem van de gunstigevoorwaarden zonder dat de verkoper een aamvraag had gedaan, dus vanwaar nu die beperking? Dus wat in 2019 wel kon kan in 2020,2021 en2022 niet, ik weet niet wat ik nog moet zeggen

Daar heb ik ook geen antwoord op. Neemt niet weg dat een koper in 2020, 2021 en 2022 de kennis heeft kunnen nemen/genomen dat je linksom of rechtsom niet kan profiteren van de gunstigere voorwaarden als de verkoper geen een aanvraag had gedaan. Het is dan je keuze of je het object wel of niet koopt.
De informatievoorziening vanuit de gemeente en de invloed daarvan op de verkoper heeft geen invloed op de gemaakte keuze van de koper.

[korna]

Wispe schreef op donderdag 24 november 2022 @ 15:32:
[...]


Daar heb ik ook geen antwoord op. Neemt niet weg dat een koper in 2020, 2021 en 2022 de kennis heeft kunnen nemen/genomen dat je linksom of rechtsom niet kan profiteren van de gunstigere voorwaarden als de verkoper geen een aanvraag had gedaan. Het is dan je keuze of je het object wel of niet koopt.
De informatievoorziening vanuit de gemeente en de invloed daarvan op de verkoper heeft geen invloed op de gemaakte keuze van de koper.

Dat kopers geïnformeerd en voldoende geïnformeerd zijn is wel een aanname. Uit eigen ervaring kan ik zeggen dat ik bijna een ‘miskoop’ had begaan, was het niet dat mijn financieel adviseur me adviseerde nogmaals naar de erfpacht te kijken.

Ik was onder de indruk dat een aanvraag eeuwigdurende erfpacht geregeld was en stond op het punt een voorlopig koopcontract te tekenen. Wat ik niet wist was dat de verkoper had verzuimd om eeuwigdurende erfpacht aan te vragen.
Wat ik dacht een aanvraag te zijn was het persoonlijk informatie pakket van de gemeente. En de mensen van wie je verwacht dat ze je informeren hadden dat niet gedaan; makelaar en notaris niet. Die informatie was ook niet op te vragen bij de gemeente ivm privacy wetgeving.

Ik ben het eens dat de gemeente veel informatie heeft gegeven. Maar voor iemand met geen ervaring met erfpacht (woonde buiten Amsterdam) is het geen eenvoudige kost en een klein foutje kan grote gevolgen hebben (eentje van 90k aan extra afkoopsom). Ondanks dat ik me serieus verdiep in (dit soort) zaken en nog steeds leer ik hier nieuwe dingen.

Dus wie had mij moeten of kunnen informeren? Die makelaar die snel een deal wil maken (en vaak ook geen verstand hebben van het onderwerp)? De notaris die het druk heeft? De grondeigenaar (gemeente) die geen informatie geeft ivm AVG? De verkoper die iets te verstoppen heeft? Had ik een zelfstudie erfpacht moeten volgen voor iets in A’dam te kopen?

Het is nodeloos complex en te gemakkelijk om voor een leek financiële strop op te lopen.

[Wispe]

korna schreef op donderdag 24 november 2022 @ 19:25:
[...]

Ik was onder de indruk dat een aanvraag eeuwigdurende erfpacht geregeld was en stond op het punt een voorlopig koopcontract te tekenen. Wat ik niet wist was dat de verkoper had verzuimd om eeuwigdurende erfpacht aan te vragen.
Wat ik dacht een aanvraag te zijn was het persoonlijk informatie pakket van de gemeente. En de mensen van wie je verwacht dat ze je informeren hadden dat niet gedaan; makelaar en notaris niet. Die informatie was ook niet op te vragen bij de gemeente ivm privacy wetgeving.

(...)

Dus wie had mij moeten of kunnen informeren? Die makelaar die snel een deal wil maken (en vaak ook geen verstand hebben van het onderwerp)? De notaris die het druk heeft? De grondeigenaar (gemeente) die geen informatie geeft ivm AVG? De verkoper die iets te verstoppen heeft? Had ik een zelfstudie erfpacht moeten volgen voor iets in A’dam te kopen?

Het is nodeloos complex en te gemakkelijk om voor een leek financiële strop op te lopen.

Een notaris die het te druk heeft? Het is een regel dat een koopakte voor een woning in Amsterdam door een notaris in Amsterdam wordt opgesteld en bij voorkeur wordt de koopakte op het kantoor van de notaris getekend.
Ik kan me niet voorstellen dat jouw notaris daarvoor het te druk had.
Als dat echt zo is en het stond niet in de koopakte, zou ik de notaris aansprakelijk stellen, want hij heeft duidelijk zijn werk niet gedaan. In de koopakte hoort iets te staan over de erfpacht, de financiële situatie, hoe dat is geregeld, ook over de overstap.
Aan jou als koper om dat ding te tekenen of niet, waarin beschreven zou moeten staan hoe de erfpacht is geregeld.

Het staat je ook vrij om je vragen te stellen aan de notaris.

[ Voor 4% gewijzigd door Wispe op 24-11-2022 19:37 ]

[sanane]

Zojuist een email ontvangen van Gemeente Amsterdam... leuk rente van %8,6..


Geachte erfpachter,

U ontvangt dit bericht omdat 1.) u nog bezig bent met uw overstapproces of omdat 2.) u al bent overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht.

1.) Nog bezig met uw overstapproces
U heeft voor uw overstap de keuze om eeuwigdurend af te kopen of uw eeuwigdurende jaarbedrag (canon) vast te zetten. Het vastgezette eeuwigdurende jaarbedrag wordt ieder jaar verhoogd aan de inflatie. De jaarlijkse aanpassing gaat in vanaf het jaar dat het eeuwigdurende jaarbedrag is berekend. Twijfelt u over eerst vastzetten en later misschien afkopen? Lees dan verder wat dat kan betekenen.

2.) Al overgestapt met betaalkeuze vastzetten eeuwigdurend jaarbedrag (canon)
Als u later alsnog wilt afkopen, houd er dan rekening mee dat het bedrag van uw afkoopsom ieder jaar hoger wordt. Dit komt door de jaarlijkse aanpassing van uw eeuwigdurende jaarbedrag aan de inflatie. Ook als u nu nog een lange tijd in uw huidige tijdvak zit, gaat uw eeuwigdurende jaarbedrag ieder jaar omhoog door de aanpassing aan inflatie.

De inflatie aanpassing voor 2023 is 8,6%
Het inflatiepercentage voor 2023 wordt bepaald over de periode juni 2021 tot juni 2022 en bedraagt 8,6%. Dit betekent dat uw vastgezette eeuwigdurende jaarbedrag (canon) met 8,6% omhoog gaat. De jaarlijkse inflatie aanpassing start vanaf het jaar waarop het eeuwigdurende jaarbedrag is berekend.

Bij aanvragen voor overstap gedaan vóór 8 januari 2020 gaat het eeuwigdurende jaarbedrag vanaf 2018 ieder jaar omhoog door inflatie aanpassing.

Hoe hoog is uw eeuwigdurende jaarbedrag (canon) in 2023?
Op de overzichtspagina van het digitale portaal Mijn Erfpacht kunt u zelf uw eeuwigdurende jaarbedrag voor 2023 zien. Ook als u meerdere erfpachtrechten hebt, staat alle informatie voor 2023 op Mijn Erfpacht.

Log in met uw DigiD op Mijn Erfpacht

Later afkopen betekent een hoger afkoopbedrag
U kunt altijd beslissen om na het vastzetten van uw eeuwigdurende jaarbedrag (canon) alsnog af te kopen. Houd dan rekening met de jaarlijkse aanpassing aan de inflatie.

Het afkoop bedrag wordt namelijk pas berekend op het moment dat u de afkoop aanvraagt en op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag op het moment van aanvraag.

Stel dat u een afkoopsom aanvraagt in het jaar 2028, dan wordt uw afkoopsom berekend:

Op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag dat tot en met 2028 jaarlijks is aangepast aan de inflatie
En als u in 2028 nog jaarlijks uw erfpacht betaalt van uw huidige tijdvak, dan moet u ook de jaren tot aan het einde van uw huidige tijdvak afkopen (dus afkoop van uw huidige voortdurende tijdvak + afkoop eeuwigdurende tijdvak)

Overweegt u af te kopen?
Doe dan vóór 31 december 2022 uw aanvraag. In dat geval wordt uw afkoopsom berekend op basis van uw eeuwigdurend jaarbedrag (canon) in 2022.

Als u uw afkoopaanvraag indient ná 31 december 2022 wordt uw afkoopsom berekend op basis van uw eeuwigdurend jaarbedrag (canon) in 2023. Dat betekent dat de afkoopsom wordt berekend op basis van een 8,6 procent hoger jaarbedrag, dan wanneer u de afkoop vóór 31 december 2022 aanvraagt.

U kunt een aanvraag voor afkoop doen in Mijn Erfpacht

Heeft u nog vragen over de overstap naar eeuwigdurende erfpacht, dan kunt u mailen naar [e-mail] of bellen naar 14020.

Met vriendelijke groet,

Team Overstap, Afdeling Erfpacht en Uitgifte
Grond en Ontwikkeling

Gemeente Amsterdam

[TradeMarkNL]

Ik had hem ook ja, moet volgende maand krabbel zetten bij de notaris voor vastklikken...

[Figo112]

sanane schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 12:21:
Zojuist een email ontvangen van Gemeente Amsterdam... leuk rente van %8,6..


Geachte erfpachter,

U ontvangt dit bericht omdat 1.) u nog bezig bent met uw overstapproces of omdat 2.) u al bent overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht.

1.) Nog bezig met uw overstapproces
U heeft voor uw overstap de keuze om eeuwigdurend af te kopen of uw eeuwigdurende jaarbedrag (canon) vast te zetten. Het vastgezette eeuwigdurende jaarbedrag wordt ieder jaar verhoogd aan de inflatie. De jaarlijkse aanpassing gaat in vanaf het jaar dat het eeuwigdurende jaarbedrag is berekend. Twijfelt u over eerst vastzetten en later misschien afkopen? Lees dan verder wat dat kan betekenen.

2.) Al overgestapt met betaalkeuze vastzetten eeuwigdurend jaarbedrag (canon)
Als u later alsnog wilt afkopen, houd er dan rekening mee dat het bedrag van uw afkoopsom ieder jaar hoger wordt. Dit komt door de jaarlijkse aanpassing van uw eeuwigdurende jaarbedrag aan de inflatie. Ook als u nu nog een lange tijd in uw huidige tijdvak zit, gaat uw eeuwigdurende jaarbedrag ieder jaar omhoog door de aanpassing aan inflatie.

De inflatie aanpassing voor 2023 is 8,6%
Het inflatiepercentage voor 2023 wordt bepaald over de periode juni 2021 tot juni 2022 en bedraagt 8,6%. Dit betekent dat uw vastgezette eeuwigdurende jaarbedrag (canon) met 8,6% omhoog gaat. De jaarlijkse inflatie aanpassing start vanaf het jaar waarop het eeuwigdurende jaarbedrag is berekend.

Bij aanvragen voor overstap gedaan vóór 8 januari 2020 gaat het eeuwigdurende jaarbedrag vanaf 2018 ieder jaar omhoog door inflatie aanpassing.

Hoe hoog is uw eeuwigdurende jaarbedrag (canon) in 2023?
Op de overzichtspagina van het digitale portaal Mijn Erfpacht kunt u zelf uw eeuwigdurende jaarbedrag voor 2023 zien. Ook als u meerdere erfpachtrechten hebt, staat alle informatie voor 2023 op Mijn Erfpacht.

Log in met uw DigiD op Mijn Erfpacht

Later afkopen betekent een hoger afkoopbedrag
U kunt altijd beslissen om na het vastzetten van uw eeuwigdurende jaarbedrag (canon) alsnog af te kopen. Houd dan rekening met de jaarlijkse aanpassing aan de inflatie.

Het afkoop bedrag wordt namelijk pas berekend op het moment dat u de afkoop aanvraagt en op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag op het moment van aanvraag.

Stel dat u een afkoopsom aanvraagt in het jaar 2028, dan wordt uw afkoopsom berekend:

Op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag dat tot en met 2028 jaarlijks is aangepast aan de inflatie
En als u in 2028 nog jaarlijks uw erfpacht betaalt van uw huidige tijdvak, dan moet u ook de jaren tot aan het einde van uw huidige tijdvak afkopen (dus afkoop van uw huidige voortdurende tijdvak + afkoop eeuwigdurende tijdvak)

Overweegt u af te kopen?
Doe dan vóór 31 december 2022 uw aanvraag. In dat geval wordt uw afkoopsom berekend op basis van uw eeuwigdurend jaarbedrag (canon) in 2022.

Als u uw afkoopaanvraag indient ná 31 december 2022 wordt uw afkoopsom berekend op basis van uw eeuwigdurend jaarbedrag (canon) in 2023. Dat betekent dat de afkoopsom wordt berekend op basis van een 8,6 procent hoger jaarbedrag, dan wanneer u de afkoop vóór 31 december 2022 aanvraagt.

U kunt een aanvraag voor afkoop doen in Mijn Erfpacht

Heeft u nog vragen over de overstap naar eeuwigdurende erfpacht, dan kunt u mailen naar [e-mail] of bellen naar 14020.

Met vriendelijke groet,

Team Overstap, Afdeling Erfpacht en Uitgifte
Grond en Ontwikkeling

Gemeente Amsterdam

Letop dat gemeente hier niet volledig is met de informatie met name bij nu vastklikken en later afkopen. Ze zeggen niks over canon rente. Voor volledige plaatje check https://twitter.com/erfpa...CIKBmoO07FHpLK04nGvg&s=19.

[sanane]

Figo112 schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 17:42:
[...]


Letop dat gemeente hier niet volledig is met de informatie met name bij nu vastklikken en later afkopen. Ze zeggen niks over canon rente. Voor volledige plaatje check https://twitter.com/erfpa...CIKBmoO07FHpLK04nGvg&s=19.

Het is toch niet normaal dat Gemeente Amsterdam zoiets kan flikken?
Wat kunnen wij als normale sterveling doen om Gemeente Amsterdam tegen te houden?
Gemeente luistert toch niet naar klachten. Ze gaan gewoon door met hun eigen wil en ik heb totaal geen vertrouwen meer in overheid en gemeente.

[Figo112]

sanane schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 18:35:
[...]


Het is toch niet normaal dat Gemeente Amsterdam zoiets kan flikken?
Wat kunnen wij als normale sterveling doen om Gemeente Amsterdam tegen te houden?
Gemeente luistert toch niet naar klachten. Ze gaan gewoon door met hun eigen wil en ik heb totaal geen vertrouwen meer in overheid en gemeente.

Er is gelukkig veel bereikt met allerlei procedures en rechtzaken, maar helaas nog veel zaken nog niet op orde.
Probeer zoveel mogelijk informatie te verzamelen dus ook via de informele wegen om een beter beeld te krijgen om zo een weloverwogen beslissing te maken.

[jeroenkb]

gisteren een rondje notarissen gedaan om te kijken waar ik de boel ga laten regelen. Het gaan dan om de basishandeling van erfpacht (mocht je bank een nieuwe hypotheek willen dan komen er forse kosten bij)

Onderstaand het resultaat:

[Wispe]

jeroenkb schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 11:44:
gisteren een rondje notarissen gedaan om te kijken waar ik de boel ga laten regelen. Het gaan dan om de basishandeling van erfpacht (mocht je bank een nieuwe hypotheek willen dan komen er forse kosten bij)

Onderstaand het resultaat:

[Afbeelding]

Was niet zo heel moeilijk om je mailtje te vinden.
Maar klopt, we zijn niet de goedkoopste.
Al heb ik wel een bepaalde mening over de goedkoopste in dat lijstje.

Houd er ook rekening mee dat veel notariskantoren de extra, noodzakelijke kosten in rekening brengen die ze niet vermelden in de offerte, of in kleine lettertjes. Denk je de goedkoopste of een na goedkoopste te kiezen...

[ Voor 12% gewijzigd door Wispe op 09-12-2022 15:45 ]

[jeroenkb]

Wispe schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 15:30:
[...]


Was niet zo heel moeilijk om je mailtje te vinden.
Maar klopt, we zijn niet de goedkoopste.
Al heb ik wel een bepaalde mening over de goedkoopste in dat lijstje.

Houd er ook rekening mee dat veel notariskantoren de extra, noodzakelijke kosten in rekening brengen die ze niet vermelden in de offerte, of in kleine lettertjes. Denk je de goedkoopste of een na goedkoopste te kiezen...

Sorry, wist niet dat je notaris bent. Anders had ik het wel achterwege gelaten. Was meer om andere tweakers een indicatie te geven (alhoewel ik geen idee heb waar je dan op de lijst staat ;-)

Het verklaart in ieder geval wel je goed doordachte en onderbouwde argumenten in de recente discussies in dit topic.

En ja: heb goed gelet op de kleine lettertjes en of alles meegenomen is in de offerte.

[ Voor 8% gewijzigd door jeroenkb op 09-12-2022 17:02 . Reden: onterechte mening ]

[antidote]

Wispe schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 15:30:
[...]

Houd er ook rekening mee dat veel notariskantoren de extra, noodzakelijke kosten in rekening brengen die ze niet vermelden in de offerte, of in kleine lettertjes. Denk je de goedkoopste of een na goedkoopste te kiezen...

Ik heb het even opgezocht: voor de overstap erfpacht heb ik aan notaris Elise Visser € 771,75 betaald.

[Wispe]

jeroenkb schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 16:32:
[...]

Sorry, wist niet dat je notaris bent. Anders had ik het wel achterwege gelaten. Was meer om andere tweakers een indicatie te geven (alhoewel ik geen idee heb waar je dan op de lijst staat ;-)

Het verklaart in ieder geval wel je goed doordachte en onderbouwde argumenten in de recente discussies in dit topic.

En ja: heb goed gelet op de kleine lettertjes en of alles meegenomen is in de offerte. En alhoewel ik de toegevoegde waarde van het notariaat zeker zie bij complexe zaken, let ik bij een dergelijke knip en plak exercitie toch voornamelijk op de kosten.

Of het een knip en plak-werk is, is dit topic niet voor bedoeld. Ben het daar niet mee eens in ieder geval.
Maar no problem, ik ga er toch niet vanuit dat je voor ons kiest.

Succes met de afhandeling

[ Voor 6% gewijzigd door Wispe op 09-12-2022 16:39 ]

[jeroenkb]

Wispe schreef op vrijdag 9 december 2022 @ 16:38:
[...]


Of het een knip en plak-werk is, is dit topic niet voor bedoeld. Ben het daar niet mee eens in ieder geval.
Maar no problem, ik ga er toch niet vanuit dat je voor ons kiest.

Succes met de afhandeling

Laatste stukje Off Topic:
Je hebt natuurlijk gelijk. Heb het stukje tekst weggehaald. Er zijn hele volksstammen die mijn werk van weinig toegevoegde waarde vinden; daar heb ik natuurlijk ook mijn eigen mening over ;-)

Laten we dan maar hopen dat goedkoop geen duurkoop gaat zijn

En weer OnTopic....

[FoxhoundNL]

@Wispe, hoe veel tijd kost het om een doorsnee erfpacht 'vast klik' te verwerken?
Kost dat echt 1000,- euro? Ik snap niet hoe je dat kan uitleggen.

Daarnaast dwingt de gemeente ons dit te doen want 'niets doen is geen optie'. En vrije keuze voor notarist is er ook niet!

[Wispe]

FoxhoundNL schreef op maandag 12 december 2022 @ 00:53:
@Wispe, hoe veel tijd kost het om een doorsnee erfpacht 'vast klik' te verwerken?
Kost dat echt 1000,- euro? Ik snap niet hoe je dat kan uitleggen.

BRP/VIS/CC/CIR/CCBR/Kadaster inzages zijn niet gratis.
Akte inschrijven in het Kadaster is niet gratis.
Het uurtarief van de notaris om te passeren is niet gratis.
Dan nog de voorbereiding, inboeken, correspondentie voeren, juridische teksten lezen, nadenken, formuleren, (op)zoeken van de huidige erfpachtvoorwaarden in de vorige akten, allemaal niet gratis.
Toestemming vragen aan de huidige hypotheeknemer, correspondentie voeren, aanpassingen doorvoeren in de akte, allemaal niet gratis.
Alles tot in de puntjes moet kloppen. Mijn kennis is niet gratis.

Ieder object is net weer wat anders.
Loopt hard op.

Daarnaast dwingt de gemeente ons dit te doen want 'niets doen is geen optie'.

Dan had je maar geen een erfpachtrecht moeten kopen, of een woning gelegen op de erfpachtgrond.

En vrije keuze voor notarist is er ook niet!

Jawel hoor, je hebt genoeg keuzes uit notarissen gezeteld in Amsterdam.
Laat Amsterdam nou net bijzonder zijn als het om erfpacht gaat.
Notarissen daarbuiten hebben er geen verstand van, want zij hebben vrijwel nooit wat met erfpacht te maken.

[Figo112]

Wispe schreef op maandag 12 december 2022 @ 08:18:


[...]

Dan had je maar geen een erfpachtrecht moeten kopen, of een woning gelegen op de erfpachtgrond.


[...]

Jawel hoor, je hebt genoeg keuzes uit notarissen gezeteld in Amsterdam.
Laat Amsterdam nou net bijzonder zijn als het om erfpacht gaat.
Notarissen daarbuiten hebben er geen verstand van, want zij hebben vrijwel nooit wat met erfpacht te maken.

Erfpacht is het probleem niet maar een overheidsinstelling die er een potje van maakt. Door voorwaarden zodanig aan te passen dat je wel moet overstappen anders ben je straks nog nadeliger uit. Daarnaast werden notaris kosten in de voorgaande erfpacht bepalingen zelfs vergoed door de gemeente en was een onafhankelijke taxatie een recht. Nu is dat allemaal afgenomen en er een mooie BSQ percentage bedacht die door de gemeente elk jaar uit de losse pols worden verhoogd.

Verder had de gemeente het aantal notarissen beperkt door alleen in amsterdam deze toe te staan. Gelukkig is dat nu verandert en moet volgens het ACM dit ook mogelijk zijn voor notarissen buiten amsterdam.
Enige reden waarom de prijzen voor de overstap bij de notaris nu zo verhoogd zijn is om dat het te druk is, iets met vraag en aanbod en niet zo zeer dat je als notaris meer dan 1200 kan verantwoorden door de acties en uurloon van notaris te berekenen.

Dus leuk die 'dan had je dit niet moeten of dat niet moeten doen', maar toen ik de woning had gekocht had ik volgens de erfpachtbepalingen 1994 het recht om 1x een verlenge afkoop van 50 jaar te doen tegen de historische grondprijs. Maar dit is vanaf 2018 afgeschaft door de gemeente. Vervolgens heb je niet veel keus want met die verlengde afkoop kon je namelijk aan het einde van je huidige tijdvak voor de oude prijs weer met 50 jaar verlengen en nu moet je gedwongen over naar eeuwigdurend erfpacht omdat je voordelige optie verdwenen is.

Dus geen notaris kosten vergoeding, geen onafhankelijke taxatie maar een percentage bedacht door de gemeente en zelfs versobering van zelfs je huidige erfpachtrechten zodat eeuwigdurend erfpacht er goed vanaf komt.

Het ligt niet aan erfpacht maar aan de uitvoering ervan.

[Wispe]

Figo112 schreef op maandag 19 december 2022 @ 09:36:
[...]


Erfpacht is het probleem niet maar een overheidsinstelling die er een potje van maakt. Door voorwaarden zodanig aan te passen dat je wel moet overstappen anders ben je straks nog nadeliger uit. Daarnaast werden notaris kosten in de voorgaande erfpacht bepalingen zelfs vergoed door de gemeente en was een onafhankelijke taxatie een recht. Nu is dat allemaal afgenomen en er een mooie BSQ percentage bedacht die door de gemeente elk jaar uit de losse pols worden verhoogd.

Verder had de gemeente het aantal notarissen beperkt door alleen in amsterdam deze toe te staan. Gelukkig is dat nu verandert en moet volgens het ACM dit ook mogelijk zijn voor notarissen buiten amsterdam.
Enige reden waarom de prijzen voor de overstap bij de notaris nu zo verhoogd zijn is om dat het te druk is, iets met vraag en aanbod en niet zo zeer dat je als notaris meer dan 1200 kan verantwoorden door de acties en uurloon van notaris te berekenen.

Dus leuk die 'dan had je dit niet moeten of dat niet moeten doen', maar toen ik de woning had gekocht had ik volgens de erfpachtbepalingen 1994 het recht om 1x een verlenge afkoop van 50 jaar te doen tegen de historische grondprijs. Maar dit is vanaf 2018 afgeschaft door de gemeente. Vervolgens heb je niet veel keus want met die verlengde afkoop kon je namelijk aan het einde van je huidige tijdvak voor de oude prijs weer met 50 jaar verlengen en nu moet je gedwongen over naar eeuwigdurend erfpacht omdat je voordelige optie verdwenen is.

Dus geen notaris kosten vergoeding, geen onafhankelijke taxatie maar een percentage bedacht door de gemeente en zelfs versobering van zelfs je huidige erfpachtrechten zodat eeuwigdurend erfpacht er goed vanaf komt.

Het ligt niet aan erfpacht maar aan de uitvoering ervan.

<knip> Reageer vriendelijk en hulpvaardig, of reageer niet.

[ Voor 2% gewijzigd door Ardana op 20-12-2022 09:34 ]

[Lunchbox]

Ik kreeg zojuist een brief over de respijtopstand. Meteen maar even aangevraagd en gekozen voor afkoop.

Het bedrag is gebaseerd op de WOZ van 2014/15. Ik zou dan nu 10.400 euro moeten betalen volgens de allereerste berekening. Nou, kom maar op met dat voorstel.

[Wispe]

Lunchbox schreef op maandag 19 december 2022 @ 18:52:
Ik kreeg zojuist een brief over de respijtopstand. Meteen maar even aangevraagd en gekozen voor afkoop.

Het bedrag is gebaseerd op de WOZ van 2014/15. Ik zou dan nu 10.400 euro moeten betalen volgens de allereerste berekening. Nou, kom maar op met dat voorstel.

Volgens dit artikel worden de aanvragen pas vanaf augustus 2023 afgehandeld.

[Figo112]

<knip> Een TR indienen is een betere optie dan zelf over de schreef gaan.

[ Voor 84% gewijzigd door Ardana op 20-12-2022 09:39 ]

[Wispe]

<knip> Een TR indienen is een betere optie dan zelf over de schreef gaan.

[ Voor 86% gewijzigd door Ardana op 20-12-2022 09:40 ]

[Figo112]

<knip> Een TR indienen is een betere optie dan zelf over de schreef gaan.

[ Voor 92% gewijzigd door Ardana op 20-12-2022 09:40 ]

[Wispe]

<knip> Een TR indienen is een betere optie dan zelf over de schreef gaan.

[ Voor 91% gewijzigd door Ardana op 20-12-2022 09:41 ]

[Figo112]

<knip> Een TR indienen is een betere optie dan zelf over de schreef gaan.

[ Voor 87% gewijzigd door Ardana op 20-12-2022 09:41 ]

[Lunchbox]

Wispe schreef op maandag 19 december 2022 @ 18:57:
[...]


Volgens dit artikel worden de aanvragen pas vanaf augustus 2023 afgehandeld.

Maakt voor mij niks uit zolang ik kan meeliften op deze regeling en enkel die 10.400 nogwat hoef te betalen.

Mijn erfpacht was al voor langere tijd afgekocht toen ik het kocht in 2012 dus ik betaal momenteel niets.

Ik zie het als een waardevermeerdering van de woning en het is alleen maar gunstig als ik wil verhuizen.

Die 10.000 is peanuts. Vergeleken met wat de woning nu op papier waard is, zou ik het 3 voudige moeten betalen straks

[Wispe]

Lunchbox schreef op maandag 19 december 2022 @ 19:44:
[...]


Maakt voor mij niks uit zolang ik kan meeliften op deze regeling en enkel die 10.400 nogwat hoef te betalen.

Mijn erfpacht was al voor langere tijd afgekocht toen ik he tocht in 2022 dus ik betaal momenteel niets.

Ik zie het als een waardevermeerdering van de woning en is alleen maar gunstig als ik wil verhuizen.

Die 10.000 is peanuts. Vergeleken met wat de woning nu op papier waard is, zou ik het 3 voudige moeten betalen straks

Zo is dat.

[xileS]

FlyEragon schreef op donderdag 24 november 2022 @ 11:51:
[...]

Toch nog een beetje goed nieuws?

Amsterdammers die na 2020 een huis hebben gekocht waar nog geen overstapaanvraag voor is gedaan, vallen buiten de regeling. Wel wordt voor alle erfpachters, ook toekomstige, bij een eventuele overstap de korting op het te betalen erfpachtbedrag vergroot van 25 procent naar 35 procent.

De huidige standaard overstapkorting van 25% is verhoogd naar 35% voor alle aanvragen. Het Overstapportaal wordt hier nog op aangepast. In de tussentijd, totdat de aanpassing is doorgevoerd, wordt uw aanvraag na het registreren van uw aanvraagdatum gepauzeerd. U ontvangt een e-mailbericht zodra u uw aanvraag kunt vervolgen. Dit bericht geldt niet voor aanvragen met een aanvraagdatum vóór 8 januari 2020 of aanvragen waarvoor de spijtoptantenregeling van toepassing is.

Zie dit idd nu ook op de erfpacht pagina staan.

[webber87]

Vorige week in het Parool: https://www.parool.nl/ams...rtaan-voor-bank~b1c95690/


Nieuws
Bindende uitspraak Kifid: kosten nieuwe hypotheekakte bij eeuwige erfpacht voortaan voor bank
Wie overstapt naar eeuwigdurende erfpacht moet van de meeste banken de hypotheekakte aanpassen, wat honderden euro’s kost. Klachteninstituut Kifid stelde woensdag een erfpachter in het gelijk die vond dat de bank deze kosten moet dragen. Dat kan gevolgen hebben voor tienduizenden erfpachters.


Het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) deed deze uitspraak in de zaak van een Amsterdamse erfpachter die overstapte naar het eeuwigdurend erfpachtstelsel. De Rabobank vraagt van erfpachters die dit doen een nieuwe hypotheekakte, maar die kost gemiddeld tussen de 600 en 900 euro. De erfpachter vond dat onredelijk.

Het Kifid heeft de man nu in het gelijk gesteld en deze uitspraak is bindend: de Rabobank moet de kosten van de hypotheekakte betalen. Daarnaast stelt het Kifid dat wanneer erfpachters zich met een vergelijkbare situatie bij hen melden, zij ook weer tot deze conclusie zullen komen.

Vorig jaar deed het Kifid een soortgelijke uitspraak, maar daar ging de Rabobank toen tegen in beroep. Het klachteninstituut oordeelt nu echter dat de erfpachter alsnog in het gelijk moet worden gesteld.

Compenseren
Bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht eisen banken een nieuwe erfpachtakte, maar velen willen daarnaast ook een nieuwe hypotheekakte. De totale kosten hiervoor liggen tussen de 600 en 900 euro, waarmee de overstap een vervelend financieel bijeffect heeft. Uit de uitspraak blijkt dat banken dit op zich mogen doen, maar dat de kosten daarvan door de bank moeten worden betaald.

Koen de Lange van Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (Seba) is blij met de uitspraak en hoopt dat banken niet alleen hun beleid aanpassen maar ook met terugwerkende kracht gaan compenseren. “Tot nu toe zijn er naar schatting zeker 40.000 overstapakten gepasseerd waarbij de hypotheekakte opnieuw is ingeschreven.”

Buiten bevoegdheid
De Rabobank vroeg Kifid om vast te stellen dat de beslissing niet met terugwerkende kracht geldt. Kifid zelf stelde echter dat het nemen van zulke beslissingen buiten hun bevoegdheid ligt. “Wel moge duidelijk zijn dat de commissie heeft geoordeeld dat het verhalen van de kosten op de consument, naar huidige opvattingen, niet redelijk is.”

Dat kan banken potentieel tientallen miljoenen euro’s kosten. Van de Amsterdamse erfpachters heeft zo’n 85 procent een overstapaanvraag ingediend, al moet bij velen de hypotheekaktes nog worden aangepast en zijn velen nog niet daadwerkelijk overgestapt. Een woordvoerder van de Rabobank laat in een reactie weten dat de uitspraak ‘nog vers is’. “We gaan nu eerst bezien hoe deze uitspraak effect heeft op ons beleid.”

[habermas]

heel mooi nieuws webber! toeval bestaat niet zou je bijna zeggen, ik opende vanochtend een brief van de Rabobank (nadat ik vorige week de akte voor omzetting naar eeuwigdurende erfpacht had getekend en betaald) dat ze "toestemming geven onder de volgende voorwaarde" bla bla voor dit nieuw hypotheekrecht met bijbehorende pandrechten betaalt u weer notariskosten. behoorlijk frustrerend als je denk er nou eindelijk klaar mee te zijn. ben benieuwd hoe dit zich verder gaat ontwikkelen.

[Wispe]

Wij hebben maandag as. een afspraak met cliënten waarbij de Rabobank een nieuwe hypotheekakte eist. Had vorige week na de uitspraak direct de Rabobank gemaild met de vraag of ze nog steeds een nieuwe hypotheekakte eisten, of dat de huidige inschrijving voldeed. Geen reactie...
Zal vandaag contact opnemen met de cliënten om de afspraak te verzetten.

Ook zijn we (actief) bezig met cliënten benaderen die de afgelopen jaren zijn overgestapt waarbij een nieuwe inschrijving werd verlangd door de bank.

[webber87]

Wij hebben erfpacht afgekocht en wij zitten bij de ABN-Amro. Ook daar moest een nieuwe akte en daar dus kosten voor gemaakt. Ben benieuwd hoe zij daar mee om gaan. Hopelijk komen ze zelf met een compensatie. Anders ga ik t.z.t. wel aan de bel trekken.

[Helox-in-a-box]

webber87 schreef op maandag 27 februari 2023 @ 13:56:
Vorige week in het Parool: https://www.parool.nl/ams...rtaan-voor-bank~b1c95690/

Ben erg benieuwd of het met terugwerkende kracht gaan aanpassen, vorig zomer al akte laten passeren bij de notaris en die vertelde inderdaad dat de hypotheek verstrekker (Obvion) een aanpassing aan de hypotheek akte vereiste waardoor het dus zo'n 700 euro duurder was. Dat toch flink wat Lego weer

[Wispe]

Wispe schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 08:05:
Wij hebben maandag as. een afspraak met cliënten waarbij de Rabobank een nieuwe hypotheekakte eist. Had vorige week na de uitspraak direct de Rabobank gemaild met de vraag of ze nog steeds een nieuwe hypotheekakte eisten, of dat de huidige inschrijving voldeed. Geen reactie...
Zal vandaag contact opnemen met de cliënten om de afspraak te verzetten.

Ook zijn we (actief) bezig met cliënten benaderen die de afgelopen jaren zijn overgestapt waarbij een nieuwe inschrijving werd verlangd door de bank.

Vandaag gebeld met de Rabobank en ze zeiden dat ze het huidige beleid gaan blijven handhaven tot ze weten wat ze gaan doen/willen doen...
Nu gaan we desbetreffende cliënten benaderen met de vraag of ze maandag willen passeren en dus de kosten verhalen op de Rabobank, of ze afspraak willen verzetten.

[jeroenkb]

Wispe schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 14:19:
[...]


Vandaag gebeld met de Rabobank en ze zeiden dat ze het huidige beleid gaan blijven handhaven tot ze weten wat ze gaan doen/willen doen...
Nu gaan we desbetreffende cliënten benaderen met de vraag of ze maandag willen passeren en dus de kosten verhalen op de Rabobank, of ze afspraak willen verzetten.

Wel slecht van de Rabo. Hoe moeilijk is het nu om het beleid van ABN te gaan volgen:

We geven toestemming voor de overstap met als voorwaarde dat er in de erfpachtwijzigingsakte een zogenoemde 'positieve verklaring' opgenomen wordt. Deze voorwaarde geeft ons het recht om in de toekomst een aanvullende hypotheekakte te vragen voor het geval dit noodzakelijk zou blijken te zijn. Hiervoor hoeft u de notaris meestal niets extra te betalen. Uw notaris kan u hierover verder informeren.

[webber87]

Denk dat wij binnenkort ook maar eens moeten bellen met de ABN-Amro. Destijds ook een aardig bedrag betaald voor aanpassing van het contact. Hoop dat wij dat geld ook kunnen terugkrijgen...

[RagingAardvark]

Tijdje geen reacties meer geweest in dit topic.

Doe nu ook maar mijn duit in 't zakje.

Ik ga - onder de "spijtoptantenregeling" - het eeuwigdurende deel afkopen voor zo'n 7k. De andere opties waren: 1) vastklikken á € 600 (excl. inflatie) vanaf 2068, of 3) zowel het huidige tijdvak als eeuwigdurend afkopen voor € 80000.

Optie 3 viel snel af. Nooit meer gedoe met erfpacht heeft wel iets, maar 80k is gewoon ontieglijk veel geld, wat ik nooit ga terugzien in de verkoopprijs.

Ik heb vervolgens wel een tijdje getwijfeld tussen de resterende twee opties, zeker gezien het feit dat 2068 nog zo ver in de toekomst ligt. Tegen die tijd ben ik wss. al verhuisd, danwel lig ik onder de zoden. Waarom dan toch een paar duizend ruggen er tegen aan gooien? Tsja, eigenlijk is het gewoon niet meer dan een gok ... namelijk dat een potentiële toekomstige koper gevoelig is voor de woorden "eeuwigdurend afgekocht" in de advertentietekst (klinkt toch wel beter dan "vastgeklikt voor bedrag X, maar hee, komt nog wel 45 jaar inflatie bij!). Heb ik mis gegokt? Nou ja, zo wereldschokkend is € 7000 ook weer niet.

[Laapo]

RagingAardvark schreef op zondag 25 juni 2023 @ 20:04:
Tijdje geen reacties meer geweest in dit topic.

Doe nu ook maar mijn duit in 't zakje.

Ik ga - onder de "spijtoptantenregeling" - het eeuwigdurende deel afkopen voor zo'n 7k. De andere opties waren: 1) vastklikken á € 600 (excl. inflatie) vanaf 2068, of 3) zowel het huidige tijdvak als eeuwigdurend afkopen voor € 80000.

Optie 3 viel snel af. Nooit meer gedoe met erfpacht heeft wel iets, maar 80k is gewoon ontieglijk veel geld, wat ik nooit ga terugzien in de verkoopprijs.

Ik heb vervolgens wel een tijdje getwijfeld tussen de resterende twee opties, zeker gezien het feit dat 2068 nog zo ver in de toekomst ligt. Tegen die tijd ben ik wss. al verhuisd, danwel lig ik onder de zoden. Waarom dan toch een paar duizend ruggen er tegen aan gooien? Tsja, eigenlijk is het gewoon niet meer dan een gok ... namelijk dat een potentiële toekomstige koper gevoelig is voor de woorden "eeuwigdurend afgekocht" in de advertentietekst (klinkt toch wel beter dan "vastgeklikt voor bedrag X, maar hee, komt nog wel 45 jaar inflatie bij!). Heb ik mis gegokt? Nou ja, zo wereldschokkend is € 7000 ook weer niet.

Je krijgt voor het huidige tijdvak niet echt een korting dacht ik. Die kan altijd nog worden afgekocht door een reguliere aanvraag voor afkoop te doen. Weet alleen niet hoe de huidige inflatie daar in doorwerkt. Enerzijds stijgt het canon en daarmee de afkoopsom, anderzijds neemt de netto contante waarde van de afkoopsom toe.

Ingewikkelde materie.

Denk dat die 7000 wel goed besteed is. Daar zit een korting op die je anders nooit meer krijgt, dat vastklikken met de huidige inflatie lijkt mij niet verstandig.

[RagingAardvark]

Laapo schreef op zondag 25 juni 2023 @ 21:47:
[...]
Denk dat die 7000 wel goed besteed is. Daar zit een korting op die je anders nooit meer krijgt, dat vastklikken met de huidige inflatie lijkt mij niet verstandig.

Precies, met "slechts" € 7000 haal ik een onzekere factor (inflatie) voor eens en altijd weg. Mensen houden niet van onzeker, dus dat moet tot op zekere hoogte meespelen bij de overweging om een woning wel/niet te kopen.

Eerlijk gezegd hoef, en verwacht, ik niet eens die 7k euro-voor-euro terug te zien bij een toekomstige verkoop. Dàt ik de woning kwijt kan op een moment die mij goed uitkomt, is me het geld al waard.

Wat ik voor mezelf i.i.g. al heb besloten: bij een toekomstige woning wil ik niets meer met erfpacht te maken hebben. Volledige eigendom, or bust.

[euchromatic]

RagingAardvark schreef op maandag 26 juni 2023 @ 07:52:
[...]
Wat ik voor mezelf i.i.g. al heb besloten: bij een toekomstige woning wil ik niets meer met erfpacht te maken hebben. Volledige eigendom, or bust.

Dat is ook mijn voornemen, en daarbij als eigenaar van een (Amsterdams) appartement: de volgende keer graag ook geen VVE meer.

[TradeMarkNL]

Dat is natuurlijk makkelijker gezegd dan gedaan. Gelukkig zie ik de laatste jaren steeds meer nieuwbouwprojecten zonder erfpacht, maar dat is volgens mij een vrij recente trend?

[namliam_eht]

Een VVE is zo goed als dat je hem zelf maakt, zeker de gemiddelde Amsterdamse VVE waarbij het aantal leden < 10 is

[abalone]

RagingAardvark schreef op zondag 25 juni 2023 @ 20:04:
Tijdje geen reacties meer geweest in dit topic.

Doe nu ook maar mijn duit in 't zakje.

Ik ga - onder de "spijtoptantenregeling" - het eeuwigdurende deel afkopen voor zo'n 7k. De andere opties waren: 1) vastklikken á € 600 (excl. inflatie) vanaf 2068, of 3) zowel het huidige tijdvak als eeuwigdurend afkopen voor € 80000.

Optie 3 viel snel af. Nooit meer gedoe met erfpacht heeft wel iets, maar 80k is gewoon ontieglijk veel geld, wat ik nooit ga terugzien in de verkoopprijs.

Ik heb vervolgens wel een tijdje getwijfeld tussen de resterende twee opties, zeker gezien het feit dat 2068 nog zo ver in de toekomst ligt. Tegen die tijd ben ik wss. al verhuisd, danwel lig ik onder de zoden. Waarom dan toch een paar duizend ruggen er tegen aan gooien? Tsja, eigenlijk is het gewoon niet meer dan een gok ... namelijk dat een potentiële toekomstige koper gevoelig is voor de woorden "eeuwigdurend afgekocht" in de advertentietekst (klinkt toch wel beter dan "vastgeklikt voor bedrag X, maar hee, komt nog wel 45 jaar inflatie bij!). Heb ik mis gegokt? Nou ja, zo wereldschokkend is € 7000 ook weer niet.

Het is lastig in te schatten zonder meer over je woning te weten, maar 7k klinkt als een schijntje, zeker aangezien het huidige tijdvak 80k zou kosten om af te kopen. Bij mij was het 30k voor huidige tijdvak (tot 2053) en 30k voor eeuwigdurend, dus een hele andere vehouding. Ik heb het toen vastgepind ipv afgekocht, (en ben inmiddels verhuisd naar een nieuwe woning met erfpacht).

TradeMarkNL schreef op maandag 26 juni 2023 @ 08:21:
Dat is natuurlijk makkelijker gezegd dan gedaan. Gelukkig zie ik de laatste jaren steeds meer nieuwbouwprojecten zonder erfpacht, maar dat is volgens mij een vrij recente trend?

In Amsterdam? Ik dacht juist dat alle nieuwbouw met erfpacht werd verkocht. Maar ik heb het eigenlijk niet zo goed in de gaten gehouden.

namliam_eht schreef op maandag 26 juni 2023 @ 08:21:
Een VVE is zo goed als dat je hem zelf maakt, zeker de gemiddelde Amsterdamse VVE waarbij het aantal leden < 10 is

Dat is niet helemaal waar. Je bent per definitie afhankelijk van je buren (de andere VvE-leden)

[TradeMarkNL]

abalone schreef op maandag 26 juni 2023 @ 09:40:

[...]


In Amsterdam? Ik dacht juist dat alle nieuwbouw met erfpacht werd verkocht. Maar ik heb het eigenlijk niet zo goed in de gaten gehouden.


[...]

Amsterdam ja, zeker. Laatst nog iemand een vriendin van me die wat heeft gekocht zonder erfpacht. Goed jaloers!

[RagingAardvark]

abalone schreef op maandag 26 juni 2023 @ 09:40:
[...]
Het is lastig in te schatten zonder meer over je woning te weten, maar 7k klinkt als een schijntje, zeker aangezien het huidige tijdvak 80k zou kosten om af te kopen. Bij mij was het 30k voor huidige tijdvak (tot 2053) en 30k voor eeuwigdurend, dus een hele andere vehouding. Ik heb het toen vastgepind ipv afgekocht, (en ben inmiddels verhuisd naar een nieuwe woning met erfpacht).

Gaat om een nieuwbouwappt. net binnen de Ring, met een recente WOZ waarde van 550k. In dat licht is de 7k inderdaad een schijntje; ik had volgens m'n eigen berekeningen veel meer verwacht, zeker een factor of 2-3x. Afkoop van het huidige tijdvak is bij mij (80000 - 7000 = 73000) zo hoog omdat de huidige jaarlijkse canon ook best hoog is, nl. 2000+ bruto.

TradeMarkNL schreef op maandag 26 juni 2023 @ 09:43:
[...]


Amsterdam ja, zeker. Laatst nog iemand een vriendin van me die wat heeft gekocht zonder erfpacht. Goed jaloers!

Heel af en toe zie ik op Funda wel eens een woning - in Amsterdam - waarop wordt vermeld: "volle eigendom". Mij is dan niet duidelijk of het gaat om een volledig afgekochte erfpacht, of dat er toch plukjes grond in Amsterdam liggen waar erfpacht gewoon niet van toepassing is.

[ Voor 45% gewijzigd door RagingAardvark op 26-06-2023 10:22 ]

[jeroenkb]

RagingAardvark schreef op maandag 26 juni 2023 @ 10:14:
[...]


Heel af en toe zie ik op Funda wel eens een woning - in Amsterdam - waarop wordt vermeld: "volle eigendom". Mij is dan niet duidelijk of het gaat om een volledig afgekochte erfpacht, of dat er toch plukjes grond in Amsterdam liggen waar erfpacht gewoon niet van toepassing is.

Blauw is erfpacht. De rest is eigen grond.



https://data.amsterdam.nl...us=kaart&term=erfp&zoom=7

[giantgiantus]

TradeMarkNL schreef op maandag 26 juni 2023 @ 09:43:
[...]


Amsterdam ja, zeker. Laatst nog iemand een vriendin van me die wat heeft gekocht zonder erfpacht. Goed jaloers!

Ik heb gewoon het hele boeltje afgekocht. 70k armer maar nu geen onzekerheid meer over inflatie Ed is ook wat waard.

[jeroenkb]

giantgiantus schreef op maandag 26 juni 2023 @ 10:55:
[...]

Ik heb gewoon het hele boeltje afgekocht. 70k armer maar nu geen onzekerheid meer over inflatie Ed is ook wat waard.

Hetzelfde gedaan: voelt nu ook alsof mijn huis op eigen grond staat

[Helox-in-a-box]

Net een email van Obvion ontvangen:

Uitspraak Geschillencommissie van het Kifid
De Commissie van Beroep van het Kifid heeft op 20 februari 2023 in beroep uitspraak gedaan tegen een uitspraak van de Geschillencommissie van het Kifid van 11 maart 2022. In deze zaak, waarbij de klacht op 1 april 2021 bij de bank is ingediend, heeft het Kifid haar zienswijze herzien voor de notariële kosten bij de overgang van voortdurend naar eeuwigdurend erfpachtrecht. Het Kifid geeft aan (op basis van de huidige inzichten) dat het niet langer redelijk is om de kosten van de nieuwe hypotheekakte te verhalen op de consument.

Tegemoetkoming van € 750
U bent na 1 april 2021 overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht. Gelet op de uitspraak van het Kifid kiest Obvion (coulancehalve) ervoor om de notariskosten voor uw (aanvullende) hypotheekakte inclusief wettelijke rente daarover te compenseren. Daarom maken we € 750 over op de door u opgegeven betaalrekening die we gebruiken voor de automatische incasso van het maandbedrag. U ontvangt dit bedrag binnen 10 werkdagen na ontvangst van dit bericht.

Heeft u hogere notariskosten voor de (aanvullende) hypotheekakte gemaakt? Stuur ons dan de notariële afrekening mét een toelichting waaruit blijkt welke hogere kosten voor de (aanvullende) hypotheekakte zijn gemaakt. Het verschil zullen we, inclusief de over dit bedrag verschuldigde, wettelijke rente nabetalen.

[webber87]

Helox-in-a-box schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 12:07:
Net een email van Obvion ontvangen:

Uitspraak Geschillencommissie van het Kifid
De Commissie van Beroep van het Kifid heeft op 20 februari 2023 in beroep uitspraak gedaan tegen een uitspraak van de Geschillencommissie van het Kifid van 11 maart 2022. In deze zaak, waarbij de klacht op 1 april 2021 bij de bank is ingediend, heeft het Kifid haar zienswijze herzien voor de notariële kosten bij de overgang van voortdurend naar eeuwigdurend erfpachtrecht. Het Kifid geeft aan (op basis van de huidige inzichten) dat het niet langer redelijk is om de kosten van de nieuwe hypotheekakte te verhalen op de consument.

Tegemoetkoming van € 750
U bent na 1 april 2021 overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht. Gelet op de uitspraak van het Kifid kiest Obvion (coulancehalve) ervoor om de notariskosten voor uw (aanvullende) hypotheekakte inclusief wettelijke rente daarover te compenseren. Daarom maken we € 750 over op de door u opgegeven betaalrekening die we gebruiken voor de automatische incasso van het maandbedrag. U ontvangt dit bedrag binnen 10 werkdagen na ontvangst van dit bericht.

Heeft u hogere notariskosten voor de (aanvullende) hypotheekakte gemaakt? Stuur ons dan de notariële afrekening mét een toelichting waaruit blijkt welke hogere kosten voor de (aanvullende) hypotheekakte zijn gemaakt. Het verschil zullen we, inclusief de over dit bedrag verschuldigde, wettelijke rente nabetalen.

Begrijp ik het goed dat je een compensatie krijgt vanuit je hypotheekverstrekker?

Heb je daarvoor iets moeten doen? Wij hebben erfpacht afgekocht rond medio 2021. Althans toen hebben we getekend bij de notaris en aanpassing van de hypotheekakte. Wij zitten bij de ABN-AMRO.

Dan weet ik of ik actie moet ondernemen

[jeroenkb]

webber87 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:49:
[...]


Begrijp ik het goed dat je een compensatie krijgt vanuit je hypotheekverstrekker?

Heb je daarvoor iets moeten doen? Wij hebben erfpacht afgekocht rond medio 2021. Althans toen hebben we getekend bij de notaris en aanpassing van de hypotheekakte. Wij zitten bij de ABN-AMRO.

Dan weet ik of ik actie moet ondernemen

Hangt denk ik van de bank af.

Er wordt gesproken over herziening van zienswijze en niet langer redelijk... Betekent niet automatisch dat je bank overgaat tot compensatie voor gevallen die voor deze herziening gespeeld hebben.

Zou er wel om vragen met verwijzing naar de kifid uitspraak.

En als ze dan niet bewegen zelf naar het kifid stappen...

[ Voor 6% gewijzigd door jeroenkb op 27-06-2023 14:11 ]

[Helox-in-a-box]

webber87 schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 13:49:
[...]


Begrijp ik het goed dat je een compensatie krijgt vanuit je hypotheekverstrekker?

Heb je daarvoor iets moeten doen? Wij hebben erfpacht afgekocht rond medio 2021. Althans toen hebben we getekend bij de notaris en aanpassing van de hypotheekakte. Wij zitten bij de ABN-AMRO.

Dan weet ik of ik actie moet ondernemen

Om eerlijk te zijn zat ik te wachten of er met terugwerkende kracht dit nog aangepast ging worden maar Obvion heeft dus dit uit zichzelf gedaan. Zelf dus geen actie voor ondernomen, bij Obvion dus.

[webber87]

@jeroenkb Ja gaan we zeker doen. Ik bekeek net even vluchtig te stukken van Kifid en die zaak was aangespannen tegen de Rabobank als ik het zo snel goed zag. En volgens mij is Obvion weer een dochteronderneming van de Rabo, dus dat zal misschien wel de reden zijn dat zij actief brieven uitsturen.

Morgen de ABN eens bellen.

[Helox-in-a-box]

Helox-in-a-box schreef op dinsdag 27 juni 2023 @ 12:07:
...
Heeft u hogere notariskosten voor de (aanvullende) hypotheekakte gemaakt? Stuur ons dan de notariële afrekening mét een toelichting waaruit blijkt welke hogere kosten voor de (aanvullende) hypotheekakte zijn gemaakt. Het verschil zullen we, inclusief de over dit bedrag verschuldigde, wettelijke rente nabetalen.

Even ter aanvulling, we waren 659 euro (incl) extra kwijt voor de extra hypotheekakte. Volgens mij hadden we niet de aller aller goedkoopste maar er was toendertijd niet zo heel veel keus omdat een boel notarissen al vol zaten en we bij sommigen 3 maanden moesten wachten...

Dus kosten waren voor mid 2021 (hopelijk heeft er iemand iets aan bij het zelf orienteren):
5900 afkoopsom perceel 81m2 (Amsterdam-noord)
940 kosten omzetting en afkopen eeuwigdurend erfpacht akte
659 kosten hypotheek
85 overige notariele kosten

[webber87]

Gisteren even de ABN aan de lijn gehad en gevraagd hoe ze daarmee om gaan. De mevrouw aan de telefoon wist het niet, en ging druk zoeken in haar interne 'Wikipedia'. Ze kon alleen wat berichten vinden van vorig jaar maar wist niet te vertellen hoe en wat het nu zit.

Binnenkort nog maar eens bellen en een klacht o.i.d. indienen.

[habermas]

Rabobank gaat notariskosten terugbetalen aan erfpachters

mooi nieuws!

[Anoniem: 1973812]

Beste forumleden, ik heb met grote belangstelling dit topic gelezen en heb mezelf daarom geregistreerd.

Ook wij zitten te twijfelen tussen de verschillende opties.

We betalen nog de jaarlijkse canon, momenteel zo'n 5000 per jaar, wellicht 10000 per jaar in 2054, het einde van het tijdvak.

Ik ben de afgelopen twee dagen alles gaan uitrekenen, daarbij ook het volgende in acht nemend:

- de waarde van de woning stijgt meer naarmate het einde van het huidige tijdvak in zicht komt en de eeuwigdurende erfpacht is afgekocht. Ik reken dan met een steeds groter wordend bedrag als plusfactor naar 2054 toe, meer dan de 40000 die het initieel kost.
- bij vastklikken zal dat niet zo zijn, want ondanks het vastklikken is het een flink bedrag en dus minder aantrekkelijk voor de verkoop.
- ik heb alle cumulatieve kosten in een Excel gezet, net als het bovenstaande overigens.
- de resterende hypotheek wordt steeds lager, de renteaftrek wellicht ook, dus de netto hypotheeklasten stijgen met de tijd.
- WOZ ben ik voor het gemak uitgegaan van 1 miljoen.
- waardestijging van de woning heb ik geschat op de eerste 2 jaar nihil, daarna 20000 per jaar
- hypotheekrente 4,5% maar is ook gebaseerd op uitmiddelen, extrapoleren etc om het voor alle opties consequent te houden.

In de Excel heb ik de volgende rijen gedefinieerd, al hangt het ook van de optie af. Bijvoorbeeld alleen afkopen eeuwigdurende erfpacht heeft ook een variabele jaarlijkse canon:

hypotheek netto per jaar
Canon per jaar
woningwaarde
effect naderen 2054
verkoopprijs
restant hypotheek
Canon cumulatief
kosten cumulatief
NETTO

Waarbij NETTO de verkoopprijs van de woning is minus zowel de cumulatieve kosten als het restant hypotheek.

Ik ben van 4 mogelijkheden uitgegaan:

1) alleen canon betalingen elk jaar
2) afkoop huidig tijdvak tot 2054 en daarna vastklikken
3) doorgaan met canonbetalingen en eeuwigdurend afkopen
4 alles afkopen

Conclusie:
- Tot de eerste 10 jaar is optie 1 het voordeligst
- Precies over 12 jaar vanaf nu liggen allevier de opties erg dicht bij elkaar
- Daarna is optie 4 het voordeligste.

Als we binnen een jaar of 10 vertrekken verliezen we er wel wat op.

Eigenlijk ben ik benieuwd of er meer zijn die een dergelijke berekening hebben gemaakt. Ik zal nog proberen er wat plaatjes bij te zetten.

Fijne avond.

[ Voor 30% gewijzigd door Anoniem: 1973812 op 06-05-2024 19:04 . Reden: Teveel prive informatie ]

[Anoniem: 1973812]

aanpassen lukt niet, ik maak een nieuwe posting

[ Voor 133% gewijzigd door Anoniem: 1973812 op 16-07-2023 10:51 ]

[Anoniem: 1973812]

Ik zie nu dat er een foutje in staat, ik ga het morgen bijwerken!

EDIT: bijgewerkt

[ Voor 13% gewijzigd door Anoniem: 1973812 op 16-07-2023 10:44 ]

[Zenomyscus]

Anoniem: 1973812 schreef op zaterdag 15 juli 2023 @ 21:50:
Beste forumleden, ik heb met grote belangstelling dit topic gelezen en heb mezelf daarom geregistreerd.

Ook wij zitten te twijfelen tussen de verschillende opties. Onze situatie:

A: WOZ-waarde (peiljaar: 2014) € 464.000,00
B: Buurtstraatquote 36%
C: Grondwaarde (A x € 167.040,00
D: Depreciatiefactor 10%
E: Erfpachtgrondwaarde (C-D) € 150.336,00
F: Actueel canonpercentage 2,39% (prijspeil: 2017)
G: Overstappremie 35%
H: Jaarlijkse canon van uw erfpachtrecht (prijspeil:
2017 )(E x F) – G
€ 2.335,47
(Deze canon wordt jaarlijks aangepast met de
daadwerkelijke inflatie van het voorafgaande
jaar, voor het eerst vanaf 1 januari 2018.)
I: Inflatiecijfer 1,1% (2018) + 1,7% (2019) + 2,7% (2020) + 1,6%
(2021) + 2,0% (2022) + 8,6% (2023)
Jaarlijkse canon van uw erfpachtrecht, aangepast
aan de inflatie per 1 januari 2018 (H x I)
€ 2.775,50
Ingangsdatum nieuwe jaarlijkse canon 1 mei 2054


We betalen nog de jaarlijkse canon, momenteel zo'n 5000 per jaar, wellicht 10000 per jaar in 2054, het einde van het tijdvak.

Ik ben de afgelopen twee dagen alles gaan uitrekenen, daarbij ook het volgende in acht nemend:

- de waarde van de woning stijgt meer naarmate het einde van het huidige tijdvak in zicht komt en de eeuwigdurende erfpacht is afgekocht. Ik reken dan met een steeds groter wordend bedrag als plusfactor naar 2054 toe, meer dan de 40000 die het initieel kost.
- bij vastklikken zal dat niet zo zijn, want ondanks het vastklikken is het een flink bedrag en dus minder aantrekkelijk voor de verkoop.
- ik heb alle cumulatieve kosten in een Excel gezet, net als het bovenstaande overigens.
- de resterende hypotheek wordt steeds lager, de renteaftrek wellicht ook, dus de netto rentelasten stijgen met de tijd.
- WOZ is 864000, ik ben voor het gemak uitgegaan van 1 miljoen.

Dan wat aannames:

- afkoop huidige tijdvak kost 90000 en daarmee denk ik dat de waarde van de woning 60000 stijgt.
- afkoop alles kost 130000 en daarmee denk ik dat de waarde van de woning 80000 stijgt.
- afkoop alleen eeuwigdurend kost 40000 en daarmee denk ik dat de waarde van de woning 20000 stijgt.


In de Excel heb ik de volgende rijen gedefinieerd, al hangt het ook van de optie af. Bijvoorbeeld alleen afkopen eeuwigdurende erfpacht heeft ook een variabele jaarlijkse canon:

hypotheek netto per jaar
woningwaarde
effect naderen 2054
verkoopprijs
restant hypotheek
kosten cumulatief
NETTO

Waarbij NETTO de verkoopprijs van de woning is minus zowel de cumulatieve kosten als het restant hypotheek.

Ik ben van 4 mogelijkheden uitgegaan:

1) alleen canon betalingen elk jaar
2) afkoop huidig tijdvak tot 2054 en daarna vastklikken
3) doorgaan met canonbetalingen en eeuwigdurend afkopen
4 alles afkopen

Conclusie:
- Tot de eerste 10 jaar is optie 1 het voordeligst
- Precies over 12 jaar vanaf nu liggen allevier de opties erg dicht bij elkaar
- Daarna is optie 4 het voordeligste.

Ik ga er nog eens goed naar kijken maar ik denk dat we alles maar gaan afkopen (huidige tijdvak 90000 plus 40000 eeuwigdurend, totaal 130000).

Als we binnen een jaar of 10 vertrekken verliezen we er wel wat op.

Eigenlijk ben ik benieuwd of er meer zijn die een dergelijke berekening hebben gemaakt. Ik zal nog proberen er wat plaatjes bij te zetten.

Fijne avond.

Wat een bizar hoge bedragen. Als je van plan bent er lang te wonen zou ik voor 4 gaan. Het is in principe een vorm van huur en dan ben je altijd duurder uit. Daarnaast heb ik een hekel aan die constructie, dus ik ben een voorstander van zoveel mogelijk afkopen. Jammer dat de grond dan alsnog niet in volledig eigendom is. Al is dat meer juridisch, wat nou concreet het verschil is heb ik nooit begrepen.

[Wispe]

Zenomyscus schreef op zondag 16 juli 2023 @ 08:17:
[...]

Al is dat meer juridisch, wat nou concreet het verschil is heb ik nooit begrepen.

https://www.amice-advocat...dom-waardevol-onderscheid

Verder eigenlijk gevoelsmatig dat de grond niet van jou is.

[jeroenkb]

Zenomyscus schreef op zondag 16 juli 2023 @ 08:17:
[...]

. Jammer dat de grond dan alsnog niet in volledig eigendom is. Al is dat meer juridisch, wat nou concreet het verschil is heb ik nooit begrepen.

Als ik de hierboven gelinkte tekst goed begrijp is er eigenlijk geen verschil meer op 1 ding na. Mocht de gemeente ivm stadsvernieuwing o.i.d. je uit je huis willen zetten kan dat op basis van een bepaling in de erfpacht overeenkomst. Je krijgt dan een vergoeding die gelijk staat aan de betaalde afkoop van de erfpacht.

Als het eigen grond is moet de gemeente je onteigenen en dan zou je een hogere vergoeding kunnen krijgen.

[Flappiewappie]

Gewoon even een interesse vraag, maar zijn er Amsterdammers die https://www.klimaathelpde...ik-dan-naartoe-verhuizen/ al serieus in overweging nemen? ik zie 2064 hier voorbij komen. Het is gewoon typisch dat Amsterdam nu komt met deze grond "uitverkoop". Als dat scenario uit het artikel serieus is, is die grond natuurlijk niks meer waard als het elk jaar overstroomt.

Niet hier om te trollen, gewoon puur interesse of bovenstaande is meegenomen in jullie scenarios.