Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

[Señor Sjon]

Voor mensen niet wonende in Amsterdam (het zijn er meer dan je denkt ), wat meer context en rekenvoorbeelden?

[MAX3400]

Tenzij je nu 18 bent en van plan bent tot je 68e jaar (of 93e) er te blijven wonen, is er geen echte reden om over te stappen naar eeuwigdurend?

De gemeente Amsterdam heeft daar een paar simpele en duidelijke voorbeelden voor opgesomd op https://www.amsterdam.nl/...rtikelen/verschil-tussen/ en met enige nuance; het is dus pas interessant om eeuwigdurend af te sluiten als het huis wat je nu wil kopen, op het punt staat om van voortdurend over te gaan naar "nieuwe waardebepaling".

Dan even een ander idee/vraag: wat is het percentuele verschil tussen de historische / verwachte waardestijging van het pand versus de mogelijke / verwachte verhoging van de erfpacht? Ik gok dat je met stenen & ramen een betere investering hebt dan de komende 50 jaar geen zorgen te hebben over een nieuw erfpacht; nog afgezien van het feit dat als je in Amsterdam "leuk" wil wonen, ongetwijfeld ook zeer leuk verdient?

/edit: moet jij niet tot 2024 wachten tot je rente-vaste periode afgelopen is? Wie weet klapt de huizenmarkt en mag je zometeen 14% hypotheekrente betalen. Ik denk dat iets meer info/achtergrond over je huidige vraagstelling nu wel op zijn plek is.

[Voor 12% gewijzigd door MAX3400 op 03-09-2018 20:08]

[Figo112]

Jullie hebben gelijk hier wat cijfers. Pand is van begin 2000 en erfpacht loopt af in 2048.
Stel ik blijf mijn hele leven hier, gewoon omdat de woning ruim genoeg is denk aan 150/200m2 en locatie bevalt mij goed. Als je erfpacht voor altijd kan afkopen voor ong 25/30k wat zou je dan doen? Zelfs als ik mijn woning over 5 jaar zou verkopen haal ik die 30k makkelijk eruit is mijn gevoel. Denk aan prijsklasse woning rond de 550/600k.

[Figo112]

Mijn rente vaste periode is tot 2027 omdat ik vorig jaar van woning ben geswitcht. Maar het klopt inderdaad vorige woning was tot 2024. Vorig jaar nieuwe woning weer vast voor 10 jaar.
Eigenlijk simpel ben in de afgelopen tijd 3x verhuist en zit nu goed dus hoe nu verder. Wil later ook niet buiten amsterdam.
Als ik nu niet zou afkopen en de kortingen verdwijnen na 2020 dan zou ik voor hetzelfde minimaal 80k moeten betalen. En dit is op basis van recente woz waarde en zonder de korting die de gemeente bu geeft.

edit: moet jij niet tot 2024 wachten tot je rente-vaste periode afgelopen is? Wie weet klapt de huizenmarkt en mag je zometeen 14% hypotheekrente betalen. Ik denk dat iets meer info/achtergrond over je huidige vraagstelling nu wel op zijn plek is.

[Voor 15% gewijzigd door Figo112 op 03-09-2018 21:37]

[Harrie_]

Volgens mij valt het aandeel Amsterdammers hier wel mee, maar het kan het natuurlijk fout hebben.
Ik ben zelf ook niet echt thuis in erfpacht maar uitgaande van een woningwaarde van 550-600k en de afkoop die ongeveer 30k zou bedragen dan lijkt het mij een slimme zet. 30k is relatief weinig t.o.v. de woningwaarde zeker als je daarbij in acht neemt dat er een wezenlijk risico is dat een onzekere erfpacht de verkoopwaarde drukt bij een evt. verkoop in de toekomst.

Dat gezegd hebbende nog even aansluiten op wat @MAX3400 zegt. Dus je hebt vorig jaar voor 10 jaar rentevast afgesloten (lager dan 3% neem ik aan?). Heb je er over nagedacht wat de mogelijke implicaties zijn in 2027?

[FreezeXJ]

Pinyin, welkom in Amsterdam

Huizenprijzen zijn exact wat de gek ervoor kan geven, en er zijn veel gekken in Amsterdam.
Ook Utrecht kende tot voor kort erfpacht, en zo lang de gemeente populair is is het een uitstekende manier van belasting. Als die erfpacht er niet was, kostte het huis een ton meer, en betaalde je meer gemeentelijke lasten, dus wat is precies het probleem?

[Brangus Glee]

Zoals hierboven al is aangegeven zijn er nog maar 5 mensen overgestapt. Stel dat dit uiteindelijk 10% van de appartementen worden waarop erfpacht rust dan is een belangrijke overweging of je de investering ook daadwerkelijk gaat terugkrijgen mocht je toch gaan verhuizen. De vraagprijs voor 2 exact gelijke appartementen waarbij 1 appartement geen erfpacht meer heeft zal hoger liggen. Als ik nu kijk hoe in Amsterdam wordt omgegaan met het bekijken van de lopende afgekochte erfpacht heb ik er zelf nog weinig vertrouwen in dat de betreffende investering op waarde wordt geschat. Zeker bij verkoop voor 2038, naar mijn mening zijn er weinig mensen die een financiële horizon van meer dan 10 jaar goed kunnen overzien.
Ondanks je instelling dat je niet van plan bent te verhuizen vind ik dit zelf een belangrijk aandachtspunt om al dan niet te besluiten over te stappen. Voorlopig ben ik daarom ook nog niet van plan over te stappen. Bijkomend nadeel is dat de politieke situatie in Amsterdam niet stabiel is en regelgevingen ook nog kunnen worden aangepast.

[Darth_Fedor]

Ik heb ook een aanvraag lopen (erfpacht loopt af in 2034) en heb net een aanbod gekregen (14.500) voor "eeuwige" afkoop. Geldig tot november dit jaar.

Ik wacht nog even want ik heb tot 2020 de tijd om definitief te beslissen en nog de "goedkope" waardebepaling van de woning (2014?) te mogen gebruiken.

Echter: https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/nieuws-erfpacht/voornemen-10-extra/

Dus zolang dat niet zeker is wacht ik het nog even af. Ga het wel doen, al is pas iets dat je over 20 jaar "mogelijk" terug gaat zien. Heb nu nog wat geld liggen en wil dat veilig "beleggen" voordat ik er een nieuwe nVidia kaart van koop

[t_captain]

Dabbel schreef op woensdag 5 september 2018 @ 14:36:
[...]


Ik ben benieuwd naar de gedachte hierachter. De grond wordt niet jouw eigendom, dus waarom wil je de erfpacht van je buren afkopen?

Een notarieel vastgelegd, eeuwigdurend, exclusief en overdraagbaar gebruiksrecht is evenveel waard als het bezit. De sconomische waarde van dat recht is namelijk is dat jij noch je opvolgers hoeven te betalen voor de grond. Precies zoals de waarde van een woning is gelegen in het niet hoeven te betalen van huur.

Voor een kavel binnen de A10 is 14k spotgoedkoop. Al zou het in de Baarsjes liggen en slechts 100 m2 groot zijn.

[TheBrut3]

t_captain schreef op woensdag 5 september 2018 @ 14:51:
Een notarieel vastgelegd, eeuwigdurend, exclusief en overdraagbaar gebruiksrecht is evenveel waard als het bezit. De sconomische waarde van dat recht is namelijk is dat jij noch je opvolgers hoeven te betalen voor de grond. Precies zoals de waarde van een woning is gelegen in het niet hoeven te betalen van huur.

Voor een kavel binnen de A10 is 14k spotgoedkoop. Al zou het in de Baarsjes liggen en slechts 100 m2 groot zijn.

Neen, zo werkt het niet. Zie het als rentevastperiode voor de hypotheekrente. Alleen hier kan je kiezen voor bijv. 50 jaar vast OF voor altijd vast. De laatste optie heeft een hogere prijs (langere rentevastperiode hypotheekrente is, over het algemeen, ook hoger), maar in de toekomst wordt er niet meer geïndexeerd. Dus eigenlijk betaal jij voor de bewoners die komen als jij dood gaat Jij wordt dus geen eigenaar van de grond, maar mogelijk krijgt je woning in de verre toekomst meer waarde omdat de pacht niet wordt geïndexeerd.

Zo begrijp ik het althans, met onderstaand plaatje (uit de link van @MAX3400 ) ter verduidelijking.

[t_captain]

TheBrut3 schreef op woensdag 5 september 2018 @ 15:07:
[...]

Neen, zo werkt het niet. Zie het als rentevastperiode voor de hypotheekrente. Alleen hier kan je kiezen voor bijv. 50 jaar vast OF voor altijd vast. De laatste optie heeft een hogere prijs (langere rentevastperiode hypotheekrente is, over het algemeen, ook hoger), maar in de toekomst wordt er niet meer geïndexeerd. Dus eigenlijk betaal jij voor de bewoners die komen als jij dood gaat Jij wordt dus geen eigenaar van de grond, maar mogelijk krijgt je woning in de verre toekomst meer waarde omdat de pacht niet wordt geïndexeerd.

Zo begrijp ik het althans, met onderstaand plaatje (uit de link van @MAX3400 ) ter verduidelijking.
[afbeelding]

Dus de reeele waarde van de erfpacht gaat langzaam naar 0 (zolang inflatie > 0 dan). Op lange termijn is dat even waardevol als eigen grond, op korte termijn niet.


Complexe berekening nodig.

Stel dat de inflatie structureel gemiddeld 1.5% bedraagt, en de risicoloze kapitaalmarktrente structureel 1% boven de inflatie schommelt (dus rond 2.5%).

Je moet dan de uitgaan van het actuele erfpachtcanon, geindexeerd tot 2018. Stel dat je 5000 per jaar betaalt met de laatste indexatie in 2014, dan moet er inflatie 2014-2018 overheen = 5300 anno 2018.

De waarde van het vastzetten van de erfpacht is dan cumulatief: 5300 * 1.015 ^ n voor n = 1 ... oneindig
Je moet dan de contante waarde in 2018 berekenen van die reeks met een rentevoet van 2.5%.

De waarde in 2019 is dus 1.5% * 5300 = 79,50, wat met een rentevoet van 2.5% terugrekent naar 77,56 in 2018.
2020, idem maar dan met 1.015 resp 1.025 in het kwadraat en zo verder.

[Figo112]

Dabbel schreef op woensdag 5 september 2018 @ 14:36:
[...]


Ik ben benieuwd naar de gedachte hierachter. De grond wordt niet jouw eigendom, dus waarom wil je de erfpacht van je buren afkopen?

Volgens mij is er niet veel verschil. Lijkt gewoon op eigendom en is voor altijd afgekocht.

TheBrut3 schreef op woensdag 5 september 2018 @ 17:57:
[...]

Juist. Dus in mijn ogen zou TS het niet afkopen voor zichzelf, maar voor generaties die volgen. Ik kan mijzelf indenken dat dit voor sommige panden (welke in de familie blijven) leuk is voor het nageslacht, maar de gemiddelde eigenaar zal er nu weinig aan hebben.

Als ik bijv woningen vergelijk waarbij de erfpacht niet afgekocht is dus jaarlijks betalen dan zijn de prijzen over het algemeen wel lager dan wanneer de canon is afgekocht voor een bepaalde periode. Vandaar dat ik die 30k er makkelijk zou kunnen uithalen. Vooral na 2020 zou ik zonder korting voor dezelfde afkoop meer dan 80k moeten betalen.

Darth_Fedor schreef op woensdag 5 september 2018 @ 14:41:
[...]


Ik ben er vreselijk van overtuigd dat "de truck" hem in het woordje "eeuwigdurend" zit. Die zal daarmee vast wel beperkt zijn tot 1 mensenleven of erger nog, 1 burgemeester!
Dus na x jaar moet er vast en zeker weer iemand gaan betalen. Anders zouden ze het wel "eigen grond" noemen.

Zolang de bestemmingsplan niet gewijzigd wordt door de eigenaar blijft het voor altijd gelden.


De reden waarom ik het zou willen afkopen, wonen in amsterdam zal in de toekomst niet goedkoper worden. Daarnaast met kinderen blijft het wel in de familie gok ik. Anders aflossen en verhuren nadat ik met pensioen ben. Genoeg mogelijkheden.

Amsterdam kent ook situaties waarbij mensen na afloop van hun canon gedwongen moesten verhuizen omdat ze het niet kunnen opbrengen. Is wellicht ook meer zekerheid.

[Voor 4% gewijzigd door Figo112 op 05-09-2018 18:25]

[Blazer Coke]

Niet ingaan op het tijdelijke voorstel lijkt me geen goed idee.
Tenzij je snel doodgaat zonder nabestaanden of echt een absurd hoog voorstel krijgt.

Als ze de huidige systematiek aanhouden zal de erfpacht later gaan verdubbelen waarschijnlijk.

[t_captain]

TheBrut3 schreef op woensdag 5 september 2018 @ 17:57:
[...]

Juist. Dus in mijn ogen zou TS het niet afkopen voor zichzelf, maar voor generaties die volgen. Ik kan mijzelf indenken dat dit voor sommige panden (welke in de familie blijven) leuk is voor het nageslacht, maar de gemiddelde eigenaar zal er nu weinig aan hebben.

Het is niet wezenlijk anders dan het kopen van de grond of een woning. Je haalt toekomstige lasten weg en dat vertegenwoordigt een bepaalde waarde. Die waarde geniet je zelf maar gedeeltelijk, en de kopers op je erfgenamen na jou.

Het verschil tussen de contante waarde van het oplopende eefpachtcanon en de contante waarde van het vaste erfpachtcanon kun je zien als de marktwaarde, de transactie kun je zien als een “gedeeltelijke aankoop” van de grond.

Stel dat de contante waarde van je toekomstige verplichtingen met 60% daalt door de indexatie van de erfpacht af te kopen. Dan is het ecnomisch gelijkwaardig met de aankoop van 60% van de grond en de overige 40% laten doorlopen op de oude voet.

[Blazer Coke]

-Wally- schreef op woensdag 5 september 2018 @ 19:32:
Even mijn situatie:
WOZ 197.000 (laagste bedrag 2014/2015)
erfpacht op basis AB2000, afgekocht tot 2055

Voorstel van gemeenten:
vastzetten voor 413 per jaar + inflatie, betalen vanaf 2056
of afkopen voor 7067,-
of gewoon niks doen en dan wel zien.

Gezien het toch al afgekocht is voor 50 jaar denk ik dat ik voorlopig niks doen, geen idee of ik hier nog woon in 2055 en ik gok dat er weinig prijsverschil zal zijn tussen eeuwig afgekocht of 413 euro per jaar betalen.

Als je niets doet krijg je NIET 413€ (+inflatie) in 2055!

Het is ver weg weg maar ik denk niet dat het goedkoper gaat worden.

[Figo112]

t_captain schreef op woensdag 5 september 2018 @ 20:01:
Als je afkoopt, hoef je dan nooit meer te betalen?

Klopt

-Wally- schreef op woensdag 5 september 2018 @ 19:32:
Even mijn situatie:
WOZ 197.000 (laagste bedrag 2014/2015)
erfpacht op basis AB2000, afgekocht tot 2055

Voorstel van gemeenten:
vastzetten voor 413 per jaar + inflatie, betalen vanaf 2056
of afkopen voor 7067,-
of gewoon niks doen en dan wel zien.

Gezien het toch al afgekocht is voor 50 jaar denk ik dat ik voorlopig niks doen, geen idee of ik hier nog woon in 2055 en ik gok dat er weinig prijsverschil zal zijn tussen eeuwig afgekocht of 413 euro per jaar betalen.

Vergis je niet in die 413. Daar komt nog inflatie correctie van bijna 40 jaar bij. 7k is wel lekker cheap. Denk dat je die investering zo eruit hebt. Kijk op dit moment is een jaarlijkse canon aftrekbaar van de belastingdienst maar dit zal geheid ook verdwijnen. Je wil als woning eigenaar zo min mogelijk afhankelijk zijn van de gemeente. Maargoed uiteindelijk moet je die beslissing zelf maken. Vooral goed nadenken als het een woning voor langere termijn is.

[Voor 7% gewijzigd door Figo112 op 05-09-2018 20:02]

[FreezeXJ]

Als je het niet afkoopt krijgt de bewoner per 2056 weer een fikse rekening, en daar gaan kopers nu al rekening mee houden. 400 per jaar voor het vastzetten is alleen maar handig als je heel snel de boel alsnog wilt afkopen, want anders betaal je na 20 jaar al meer. Direct afkopen scheelt op termijn geld, en is voor de gemeente ook gunstig (direct geld in het laatje). Daarom maken ze het zo 'goedkoop'.
Kijk maar eens voor hoeveel die erfpacht afgekocht is, zou me weinig verbazen als dat voor 2k per jaar, dus in totaal bijna een ton is.

[T.C]

Pinyin schreef op woensdag 5 september 2018 @ 11:21:
[...]


Wait, what?
Je woont in een pand van 150 m2 (is dat woonoppervlak of perceelgrootte?),
hebt daar 550.000/600.000 euro voor betaald en dan is de grond niet eens van jou?
Voor dat geld heb je echt alleen de stenen gekocht? (en vooruit, wat kozijnen en een deur)

Zijn de muren grond omrand?
Wat maakt dat iemand zo'n groot bedrag neertelt voor een set bakstenen zonder de onderliggende grond erbij te bedingen? ff hypothetisch; als jouw huis morgen instort is je 550.000 euro weg? Niks meer van over.

Ik vind de huizenprijzen in Noord-brabant al schrikbarend hoog, maar hier betaal je de helft voor zo'n woning en dan is de onderliggende grond gewoon je eigendom.

Het erge is dat je voor dat geld dan ook nog in Amsterdam woont in plaats van het mooie Noord-Brabant.

Ieder zijn ding, maar voor de helft van dat geld woon ik liever niet in Amsterdam.

[Figo112]

T.C schreef op woensdag 5 september 2018 @ 23:07:
[...]


Het erge is dat je voor dat geld dan ook nog in Amsterdam woont in plaats van het mooie Noord-Brabant.

Ieder zijn ding, maar voor de helft van dat geld woon ik liever niet in Amsterdam.

Is inderdaad persoonlijk. Voor mij is familie/vrienden kring belangrijker en zij wonen allemaal in amsterdam.

[Ikke_Niels]

1 van de voordelen van het afkopen is dat mocht je in de toekomst je huis verkopen dat het verkrijgen van een hypotheek voor de kopende partij gemakkelijker is.
Een pand wat nog berust is met erfpacht verlaagt het te lenen bedrag (logisch immers het zijn jaarlijkse kosten die terugkomen).


Nu had mijn woning een enorm droevige WOZ waarde in 2014 (minder dan 90k wat nog steeds zeer vreemd is en inmiddels hersteld tot 140k), maar dat komt zeer goed uit voor de afkoop

Voorstel van de gemeente was afkoop a 2k, daardoor was het voor mij was het zo'n beetje een no-bainer
(Extra info, was afgekocht tot 2034, AB1961)


En inmiddels heb ik de documenten van de notaris en kadaster binnen en is het hele boeltje afgekocht.

[Voor 27% gewijzigd door Ikke_Niels op 06-09-2018 12:30]

[celshof]

t_captain schreef op donderdag 6 september 2018 @ 09:31:
[...]Er is een tweede reden. Je gaat dat huis eens verkopen. Je koper heeft zijn eigen inschattingen van CPI, rente en de bijbehorende risico's. Afkopen elimineert deze risico's en maakt de woning dus beter verkoopbaar.

Bij het zoeken naar een huis hebben wij de huizen met erfpacht gewoon links laten liggen. Als je dan in een stad woont waar iedereen erfpacht heeft gaat dat niet op, maar dan zou een eeuwig afgekochte erfpacht flink wat meer waard zijn lijkt me. Meer dan de afkoopsom vermoed ik zo.

[t_captain]

Ikke_Niels schreef op donderdag 6 september 2018 @ 12:25:
1 van de voordelen van het afkopen is dat mocht je in de toekomst je huis verkopen dat het verkrijgen van een hypotheek voor de kopende partij gemakkelijker is.
Een pand wat nog berust is met erfpacht verlaagt het te lenen bedrag (logisch immers het zijn jaarlijkse kosten die terugkomen).

Als deze kosten pas na 30 jaar komen, zullen ze AFAIK niet meespelen. De hypotheek is dan immers ingelost voordat de erfpacht wordt geind. Maar in het algemeen wel. 420 euro per jaar aan pacht is 35 euro per maand ten laste van je maximale hypotheeklast. Dat scheelt gauw 10k aan leencapaciteit.

celshof schreef op donderdag 6 september 2018 @ 12:39:
[...]
Bij het zoeken naar een huis hebben wij de huizen met erfpacht gewoon links laten liggen. Als je dan in een stad woont waar iedereen erfpacht heeft gaat dat niet op, maar dan zou een eeuwig afgekochte erfpacht flink wat meer waard zijn lijkt me. Meer dan de afkoopsom vermoed ik zo.

Denk het ook. 7k op een woning is niet veel en wel/geen toekomstige erfpacht is wel een dingetje. Ik denk dat het gauw 10-15k waard is.

[Darth_Fedor]

Nou lekker duidelijk die gemeente.
Volgens het stappenplan:

Aanbieding ontvangen – 3 maanden om aanbieding goed te keuren
U hebt 3 maanden de tijd om na te denken om eventueel te overleggen met uw mede-erfpachters en om nog een keer advies te vragen aan een financieel adviseur. Ook moeten u en uw mede-erfpachter de aanbieding officieel ‘goedkeuren / accepteren’ in het Overstapportaal. U ontvangt een herinnering via e-mail als de drie maanden bijna voorbij zijn. Neem het informatiepakket mee naar uw financieel adviseur. En vraag uw adviseur welke gegevens u nog meer nodig hebt.

Ivm de discussie over 10% extra korting heb ik gewacht tot de laatste dag met accepteren (11 november). Na de acceptatie wil ik dus rustig opzoek naar een notaris (kosten lopen erg uiteen) uit de lijst die Amsterdam dan voorlegt.
Krijg ik de volgende dag een mail dat mijn aanbieding vervallen is omdat ik te lang heb gewacht?! Maandag gebeld en wat blijkt: je moet na de acceptatie ook meteen een notaris opgeven. Dus binnen die gestelde 3 maanden.
Terwijl ik uit het stappenplan haal dat die notaris (plus de afronding) in de volgende 6 maanden zit.

Notaris kiezen en ondertekenen binnen 6 maanden
Nadat u de aanbieding hebt goedgekeurd moet u een Amsterdamse notaris kiezen uit de lijst in het Overstapportaal. Vink niet gelijk een notaris aan. De gemeente regelt de afspraak met de notaris niet voor u. Dat moet u zelf doen. Neem contact op met een of meerdere notarissen:

Nou nee dus. Foutje? In ieder geval moet ik weer opnieuw beginnen.

[abalone]

Ik ben me als Amsterdammer ook maar eens gaan verdiepen in de eeuwigdurende erfpacht. Mijn situatie:
- WOZ 2014 = 379k
- Betaal nu 1300 per jaar aan Canon (aftrekbaar).
- Tijdvak loopt tot 2053
- Nu Canon vastzetten eeuwigdurend (incl de 10% extra korting) wordt 1650 per jaar
- Afkopen eeuwigdurend (dus voor na 2053) kost 30k.

In mijn mening is overstappen op eeuwigdurend een no-brainer. De WOZ is erg laag (WOZ 2018 is namelijk 675k, en zal komende jaren lekker doorstijgen), en de 35% korting en het lage canonpercentage maken het nu relatief aantrekkelijk. Als ik in 2020 zou overstappen en de eeuwigdurende canon bereken (675k WOZ, 0% korting), kom ik op een canon van 4500, bijna 3x zo hoog dus. In het voortdurende stelsel blijven is denk ik nog nadeliger, want de canon sprongen die daar voorkomen zorgen voor erg veel onzekerheid, en daar houden potentiële kopers niet van

Dan rest nog de vraag of ik eeuwigdurende vastzet of afkoop. Zoals gezegd loopt huidige tijdvak tot 2053. Een ding weet ik zeker, dan woon ik hier niet meer. Wordt mijn huis 30k (afkoop bedrag) meer waard als ik nu afkoop? Ik denk het niet. Mensen gaan niet 30k meer betalen voor een huis waarbij de canon pas verdwijnt vanaf 2053 (!). De waarde zal met minder dan 30k stijgen, waardoor ik er dus geld op toe zou leggen bij afkoop. Daarnaast, afkopen kan altijd nog.

Voor mij wordt het dus overstappen en de canon vastzetten.

[Voor 3% gewijzigd door abalone op 18-12-2018 09:00]

[celshof]

abalone schreef op dinsdag 18 december 2018 @ 10:37:
[...]

Die zal meestijgen met de inflatie (net als de canon).

Dan kan je er nog wel even over nadenken inderdaad. Van de andere kant, 30k is minder dan 5% van de marktwaarde en in Amsterdam zijn ze waarschijnlijk gek genoeg om dat met gemak extra te betalen voor een huis waar je nooit financieel gedoe met de grond mee hebt.

[raptorix]

Ik zag dit topic en dacht ga het ook even nakijken, ik dacht dat ik tot 2033 had, maar blijkt nu 2053 te zijn, dus dat is een flinke meevaller

[Figo112]

Weet je dit zeker? Dat je na vastklikken later met dezelfde voorwaarden kan afkopen? Kan je dat ergens teruglezen?

abalone schreef op dinsdag 18 december 2018 @ 11:25:
[...]


Mijn redenering is dat als ze graag 30k extra betalen, mogen ze het zelf afkopen Dan bespaar ik mezelf 30k waarvan ik anders maar moet hopen dat ze dat extra willen betalen bij verkoop van mijn huis.

[LucyLG]

Figo112 schreef op maandag 3 september 2018 @ 18:52:
Zoals titel ook al aangeeft zijn er mensen die in amsterdam wonen en wel of niet overwegen om overstappen naar eeuwigdurende erfpacht?

Valt me eigenlijk al op dat er totaal niet over gesproken wordt. Ik zelf neig naar afkoop maar omdat er zo weinig mensen zich hirmee bezig houden begin een beetje te twijfelen. Alsnog denk ik dat het kwa investering afhankelijk van de hoogte van het bedrag zeker geen slechte keus is om af te kopen.

Ik zou vreemd vinden als de gemeente de erfpacht intrekt. Worden steeds voor lange termijnen verlengd. Stel je wordt ineens daarmee geconfronteerd, je hebt een huis maar de grond is ingetrokken. das toch raar?

[GosuYuri]

Ik heb mijn erfpacht afgekocht.

Mijn afweging heeft vooral te maken met 2 zaken:

1. Ik verwacht nog minimaal 5 jaar in de woning te wonen. De mijne liep af in 2034, dus over 5 jaar betekent dat dat de aflooptermijn nog 10 jaar is. Het zal bij toekomstige kopers derhalve een afweging zijn bij het aankopen van mijn huis alsmede de vraagprijs van mijn huis.

2. In het verlengde van bovenstaande is de regeling t/m dit jaar erg gunstig en zal op moment van verkopen de omzetting substantieel duurder zijn. Hierdoor zal een woning met eeuwigdurend afgekochte erfpacht financieel aantrekkelijker zijn en kan ik een hogere vraagprijs hanteren t.o.v. woningen waarbij de erfpacht na 10 jaar wel gaat beginnen.

Dus afkopen is wellicht op korte termijn misschien niet zo boeiend, maar het kan op lange termijn zeker een positief effect hebben ook als je er niet nog 30 jaar woont.

Dat is mijn afweging geweest in ieder geval.

[GosuYuri]

Freshnub schreef op dinsdag 8 januari 2019 @ 09:22:
Ik ben nog steeds in afwachting van het aanbod, oktober 2017 aangevraagd nieuwbouw woning, maar zit niet echt schot in. Wat ik mij wel afvraag is de mogelijkheid tot financiering. Ik schat dat het afkopen mij 30k zal kosten. Dit heb ik niet in 1x beschikbaar, maar ik mijn WOZ waarde is wel 200k hoger dan mijn hypotheek.

Hoe hebben jullie het afgekocht? Met spaargeld of zijn er financierings mogelijkheden? Ik zou het niet erg vinden om mijn hypotheek met 30k te verhogen, aangezien ik ook kwa salaris nu meer kan dragen per maand en ik de waarde alleen maar zie stijgen de komende jaren.

Ja hoor, je zou hier je hypotheek voor kunnen verhogen. Dat moet geen probleem zijn. Ik heb het cash gedaan, ik heb een appartement, dat bedrag was substantieel lager ;-)

[Figo112]

@budjepaul

Doorlooptijden etc niet echt te zeggen. Heb eerst een jaar gewacht toen hebben ze mijn aanvraag vorige maand geannuleerd ivm 10% extra korting die je nu krijgt en moet ik de aanvraag opnieuw doen. Dacht laat het maar even rusten, waarschijnlijk ga ik eind van het jaar pas weer een aanvraag doen en dan oftewel afkopen of vastklikken. Maar niks doen is geen optie. Advies aan iedereen minimaal vastzetten.

[Darth_Fedor]

Zojuist mijn aanbod ontvangen en idd rond de 12.500 (nu afgekocht tot 2038).

Denk erom dat iedereen zijn oude aanvraag moet annuleren en een nieuwe moet aanvragen ivm de 10% korting!
Daarover heb je een e-mail gehad deze maand. Ik heb dat meteen gedaan en daarom lag ik kennelijk weer bovenop de stapel

Ik ga het doen omdat het geld nu (nog) voor handen is en ik een woning zonder erfpacht aantrekkelijker vind indien ik die zelf zou moeten kopen. Ook een nieuwe hypotheek lijkt mij makkelijker te krijgen zonder erfpacht. Nadeel is wel dat dit verhaal pas over 20 jaar (!) gaat spelen. Het is natuurlijk niet te voorspellen wat er dan met het fenomeen erfpacht gaat gebeuren, maar het lijkt mij niet dat er een bestuur komt dat het opeens zou afschaffen en daarmee de "afkopers" financieel zou duperen.
Ook een spectaculaire daling in de woningprijs lijkt mij niet waarschijnlijk. Wel een ernstige afvlakking van de stijging in waarde.

Ik neem de aanbieding maar verwacht er geen enorme "winst" mee te kunnen behalen. Wel meer zekerheid.

A: Woz waarde (peildatum: 2014)	€234.500,00
B: Buurtstraatquote	15%
C: Grondwaarde ( A x B )	€35.175,00
D: Depreciatiefactor	10%
E: Erfpachtgrondwaarde (C-D)	€31.657,50
F: Actueel canonpercentage	2,39% (prijspeil: 2017)
G: Overstappremie	35%
H: Jaarlijkse canon van uw erfpachtrecht, prijspeil: 2017) (E x F) – G	€491,80

Ingangsdatum nieuwe jaarlijkse canon 1-4-2038

WOZ:
Peildatum WOZ-waarde
01-01-2017 372.000 euro (holy sh!t. 140k in 4 jaar. Gekke(n)huis!)
01-01-2016 315.500 euro
01-01-2015 283.000 euro
01-01-2014 234.500 euro

edit: gegevens waardeberekening en WOZ waardes bijgevoegd.

[Voor 32% gewijzigd door Darth_Fedor op 19-03-2019 09:59]

[Figo112]

@!null

Zo werkt het niet. Je hebt nu een tijdvak afgesproken komende 50 jaar, staat los van de eeuwigdurende erfpacht. Je kan de huidige afkopen + de eeuwigdurende afkopen. Wanneer je de tool invult (https://berekenuwoverstap.nl/bereken-uw-kosten/ ) vragen ze ook of je huidige is afgekocht, mocht de huidige niet zijn afgekocht dan krijg je na het invullen een extra optie. Huidig en eeuwigdurende erfpacht afkopen. ALs je deze optie kiest betaal je inderdaad nooit meer erfpacht.

Daarnaast wil ik je op attenderen dat je in de war bent met de huidige erfpacht. Eeuwig durende erfpacht wordt na 2020 fors duurder voor iedereen. Dus minimaal de canon voor eeuwig durende erfpacht vastklikken als je niet kan of wil afkopen. Na 2020 gaan ze namelijk op basis van de dan geldende woz waarde rekenen in plaats van 2014 en je krijgt geen 35% korting meer.

[!null]

@Freshnub Ik heb de berekening een tijd terug gedaan toen het nieuw was. Dus ik weet de exacte cijfers echt niet meer. Kan het ook niet even snel terugvinden in de mail.

Ons huis is uit 2014 (bouw net aan in 2013 begonnen denk ik) en er werd in ieder geval gerekend met een erg lage WOZ die inmiddels 2x zo hoog ligt. Jaarlijks canon is ~2600 en mag alleen geindexeerd worden.
Afkoop bedrag zou iets rond de 90K zijn staat me bij. Veel geld, maar gefinancieerd tegen lage rente (met HRA) op lange termijn interessant. Scheelt het in de maand/jaar weinig en bouw je toch wat op.

Echter, als wij het huis binnen een korte termijn verkopen geloof ik er niks van dat ik dan 90K meer voor ons huis zou kunnen vragen. Ik denk dat het wel waardevermeerding is, maar dat je er dus verlies op pakt als resultaat.

[Baytep]

Ik vind het nog een lastig sommetje om te bepalen wat te doen.

WOZ 2104: 328.000
BSQ: 32%
afgekocht tot 2049

uit de berekening voor eeuwigdurend komt dan:
per jaar 1.469 Euro
afkopen 28.324 Euro

In verband met VRH lijkt eeuwigdurend afkopen me wel wat, maar dat is wel een klap geld!
Ik snap ook niet precies hoe het werkt als je eerst laat vastzetten, en later pas alles afkoopt.
@Figo112 zegt hier dat hij contact met de gemeente heeft gehad, maar dat is voor mij geen duidelijke taal.

Iemand die weet hoe het werkt, en of alleen met een inflatiecorrectie gewerkt wordt?

[Darth_Fedor]

Waarom betaald jouw buurman/vrouw meer/minder dan jij?

"Buurtstraatquote (BSQ)
Erfpachtkosten zijn gebaseerd op de grondwaarde van de woning. Voor het bepalen van de grondwaarde, maakt de gemeente gebruik van de buurtstraatquote (BSQ). Dit is het percentage van de WOZ-waarde van een woning dat bestaat uit de waarde van de grond. Een BSQ doet recht aan de verschillen die er in een buurt zijn. Ligt een huis aan het water, aan een park of aan een drukke straat?"

https://maps.amsterdam.nl/bsq/

Orginele link van de gemeente: https://www.amsterdam.nl/...rfpacht/buurtstraatquote/

[Voor 4% gewijzigd door Darth_Fedor op 15-04-2019 12:23]

[Baytep]

Antwoord op de overgebeleven vragen:

• Tot wanneer is de 10% extra korting geldig?
• Hoe wordt het canonpercentage uitgerekend?

Erfpachtbeheerder:

Vraag 1:
U krijgt bij overstappen altijd 25% overstappremie. Dat is 25% korting op de jaarlijkse canon of de afkoopsom. Deze overstappremie krijgt u ook als u ná 2019 wilt overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Tot 1 januari 2020 geldt een extra overstapkorting van 10%. Deze tijdelijke extra korting wordt opgeteld bij de standaard overstappremie van 25%.
Als ik het goed begrijp wilt u weten, hoe de afkoopsom eeuwigdurende tijdvak wordt berekend, als u op dit moment kiest voor eeuwigdurende canonbetaling. Om dit duidelijk te maken geef ik hieronder een voorbeeld:
Stel u heeft op dit moment de volgende opties om over te stappen:
- € 10.000,- eeuwigdurend canon afkopen
- €100 ,- eeuwigdurend canon betalen. ( Dit bedrag wordt wel nog jaarlijks geïndexeerd.)
Op dit moment kiest u ervoor, om na uw huidige tijdvak eeuwigdurend canon te betalen. Na 2031 zult u dus het jaarlijks het geïndexeerde canonbedrag betalen.
Maar in bijv. 2031 besluit u, of eventuele koper om toch eeuwigdurend af te kopen. De afkoopsom wordt op dat moment op een ander wijze berekend. Dit betekent dat de afkoopsom van €10.000 niet meer geldig is. De afkoopsom wordt dan namelijk berekend op basis van de eeuwigdurende te betalen canon. Het wordt dus gebaseerd op de geïndexeerde €100. Hierbij wordt dan de volgende formule gehanteerd:
eeuwigdurende canon (geïndexeerd)
A=: _______________________________
Het dan geldende canon percentage

A= afkoopsom eeuwigdurende canon
vraag 2:

Het college van B&W stelt elk kwartaal de canonpercentages vast. Dit gebeurt op basis van het gemiddeld rendement op staatsleningen, verhoogd met een toeslag die afhankelijk is van de gekozen canonvariant. Het blijft 2,39 % tot 1 januari 2020.
https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/canonpercentages/
U kunt de website nog lezen.

Antwoord is deels een herhaling van zetten, maar wel duidelijk.
Ik verwacht dat de rente op staatsleningen niet erg snel zal toenemen.
In dat geval rijst de afkoop mee met de inflatie, en komt er 10% "boete" bij over een jaar of tien.
Dus nu "vastklikken" en tegen die tijd afbetalen lijkt me wel het handigste

[Figo112]

Inmiddels zijn we halverwege 2019, nog anderen die overwegen om wel of niet af te kopen?
Niks doen is volgens mij geen optie.

[Voor 17% gewijzigd door Figo112 op 23-05-2019 11:15]

[MoshiMoshi84]

Baytep schreef op vrijdag 12 april 2019 @ 12:35:
Had de gemeente dezelfde vraag als @Figo112 gesteld en kreeg een iets uitgebreider antwoord (wijt ik volledig aan mijn charme).
Die 10% lijkt inderdaad verdwenen, maar WOZ blijft gebaseerd op 2014.
Ik zal volgende week eens terugmailen hoe dat zit, zodat je op basis van de huidige gegevens een modelletje voor de toekomst kan maken.

quote: Ambtenaar

Stel dat de canon vanaf 2019 fictief wordt vastgesteld op € 1.211,-. Over 10 jaar is dit (fictief) door inflatie € 1.600,- geworden. Het geldende canonpercentage over 10 jaar is (fictief) 3,3%. De formule voor de afkoopsom is dan 1600 / 0,033 = € 48.485,-. Dit zou dan dus de afkoopsom zijn die u dient te betalen.

Nou ben ik geen rekenwonder, maar dat rekenvoorbeeld van de ambtenaar komt me onwaarschijnlijk voor: vervang ik het fictieve canonpercentage door 2,4%, dan is de uitkomst 1600 / 0,024 = € 66.666,-. Een hogere afkoopsom bij een lager canonpercentage, dat kan toch niet de bedoeling zijn?

[Figo112]

@Baytep zo denk ik er ook over. Denk als we er vanuit gaan dat uiteindelijk alles duurder gaat worden dan kan ik mij niet voorstellen dat het ooit goedkoper gaat worden. Afkopen is zuur ben ik met je eens, maar als dezelfde afkoop na 2020 minimaal 2x duurder wordt kan het dan uberhaupt een miskoop worden?

[Figo112]

@Bonkdoos als je het in iedergeval vastzet dan doe je dat op basis van de oude woz waarde 2014 en inclusief de korting. Als je dit niet doet en je gaat bijv in 2021 vastzetten dan wordt gerekend met de huidige woz waarde en zonder korting. Als voorbeeld je gaat vastzetten met optie 1 voor 2020 voor een bedrag van 1000 euro per jaar. Na 2020 kan het bedrag 2500 zijn.

Met vastzetten/vastklikken zorg je ervoor dat je weet waar je aan toe bent ook na het aflopen van huidige erfpacht. Wat ik dan het nadeel van vastklikken vind is dat de gemeente wel elk jaar vanaf nu een inflatie correctie toepast. Dit betekent dat als je vastklikt voor 1000 euro per jaar vanaf 2040 bijv met inflatie correctie 1800 moet betalen.

[Voor 31% gewijzigd door Figo112 op 27-06-2019 17:37]

[Figo112]

@gertjanm echt zonde om niet af te kopen met zo een lage BSQ en lage woz waarde. Denk dat je die 2/3k zeker terugverdiend.

[stokmeister]

Nope, hier ook niet. Maart 2019 aangevraagd, geen reactie. Zolang je het maar voor 2020 aangevraagd hebt, dan geldt gewoon de korting.

[Freshnub]

Ik heb heb gister ook ontvangen, was al sinds oktober 2017? aan het wachten. Ik ben echter een beetje teleurgesteld in het aanbod en weet niet zo goed wat ik moet doen.

De huidige situatie is dat ik jaarlijks erfpacht betaal a €1600 netto per jaar. Dit wordt elke tien jaar herzien en stijgt met de grondprijs denk ik, maar het tijdvak loopt tot 2064. Zie onderstaande screenshot voor alle keuzes die ik nu heb ontvangen. De huidige hypotheek op het huis is 140k, de WOZ waarde 2018 is 400k. En de WOZ waarmee wordt gerekend in onderstaande aanbod is 250k.

De kans was klein dat ik binnen nu en 20 jaar nog in dit huis zou blijven wonen, het is een kleine eengezinswoning. Maar met de stijgende huizen prijzen, zou ik nu mijn huidige woning op 2 salarissen moeten aanschaffen.

Bijna alle opties zijn pas van toepassing na 2064, tot die tijd blijf ik gewoon 1600+ betalen, wat elke tien jaar wordt herzien en geïndexeerd. Met de stijgende prijzen zal het in 2030 wel 5k zijn ofzo. De enige optie is de hypotheek verhogen met 75k, zodat het zwaard van Damocles niet boven mijn hoofd blijft hangen, maar als ik toch binnen 10 jaar verhuis dan is het weggegooid geld ten koste van mijn potentiele winst. Wat is in dit geval slim? Gewoon geen keuze maken en hopen dat er in de toekomst een beter voorstel komt?

[Freshnub]

Figo112 schreef op donderdag 5 september 2019 @ 07:33:
@Freshnub

Niks doen is geen optie. Minimaal voor optie 1 gaan. Zijn er woningen in de buurt waarvan het huidige canon is afgekocht? Zoja, wat is het verschil in verkoopprijs?

Ja de meeste hebben het tijdvak tot 2064 afgekocht, eigenlijk allemaal. Ik moest toen deze constructie aangaan van jaarlijks erfpacht, omdat ik kocht op één salaris en met 50 jaar afkoop zou ik de hypotheek niet krijgen vanwege mijn salaris. Mijn salaris is nu gestegen en ik zou nu wederom op één salaris de erfpacht eeuwigdurend kunnen afkopen. Oorspronkelijk wilde ik al het tijdvak afkopen tot 50 jaar 3 jaar geleden, dus ik zie het nu als een tweede kans om tegen vrijwel de oorspronkelijke verkoopprijs de erfpacht eeuwigdurend af te kopen.

Ik denk dat ik dus voor optie 3 ga, als ik de financiering rond kan krijgen. Dan heb ik een hypotheek die nog te betalen is op 1 salaris en nog steeds flinke overwaarde en niet meer de jaarlijkse canon. Ben benieuwd hoe lang het duurt tussen accepteren en financiering rond krijgen.

[Baytep]

Ben gestart met de aanvraag....
Volgens de (vernieuwde) website heb ik al een informatiepakket gedownload (is niet zo) met daarin alle financiele berekeningen.
Dit pakket kan ik niet opnieuw downloaden (bewaar het dus goed!).
Dus geen idee wat voor deal ik me nu heb ingeschreven.
Bellen heeft zoals de meeste Amsterdammers weten weinig zin.

In ieder geval is de aanvraag bevestigd, en kan het dus nog wel een paar jaar duren.

Met een beetje mazzel heeft de inflatie tegen die tijd het bdrag wat aanvaardbaarder gemaakt...

[Binkovsky]

T-MOB schreef op maandag 16 september 2019 @ 10:09:
[...]


Dat is niet onrealistisch, toch - voor Amsterdamse begrippen dan. Dat is iets meer dan 20% stijging in 4 (of 5, ik weet niet wat de peildatum was) jaar tijd. Alleen al voor 2016/2017 meldt het CBS een toename van 15%.

Klopt. Echter wordt voor de erfpacht berekening de WOZ van 2014 gehanteerd.

[mouse86]

Ben benieuwd of er hier mensen zijn die bij de MUNT Hypotheken zijn. Ik heb gevraagd of ik de hypotheekakte moet aanpassen, maar krijg er na weken wachten nog steeds geen antwoord op (antwoord: "ze hebben het in behandeling").

Weet iemand wat de gevolgen zijn als ik gewoon accepteer en naar de notaris ga zonder hypotheekakte mee te nemen? Ik ben bang dat ik straks te laat ben met het accepteren van het aanbod van amsterdam.

[Figo112]

@webber87

Eerlijk gezegd met een bsq van 5-10% en een bedrag om het helemaal af te kopen voor 1400 euro, is het een no brainer. Gewoon afkopen.

Ik zit zelf met de situatie dat ik voor afkoop rond 25k moet aftikken en bsq is rond de 20-25%Eeuwigdurende canon is dan 1300 euro op dit moment maar over 30 jaar is het meer richting de 2k (incl inflatie) denk ik. Op dit moment is de bsq (2019) rond de 34%, verwachting is dat het in 2020 nog hoger is. Ik vind het erg lastig moet ik zeggen. gezien het gaat om een best wel hoog bedrag die je meteen kwijt bent, maar je bent er wel meteen vanaf . Maar goed ben er dus nog niet helemaal uit.

[Freshnub]

Figo112 schreef op maandag 14 oktober 2019 @ 12:32:
@webber87

Eerlijk gezegd met een bsq van 5-10% en een bedrag om het helemaal af te kopen voor 1400 euro, is het een no brainer. Gewoon afkopen.

Ik zit zelf met de situatie dat ik voor afkoop rond 25k moet aftikken en bsq is rond de 20-25%Eeuwigdurende canon is dan 1300 euro op dit moment maar over 30 jaar is het meer richting de 2k (incl inflatie) denk ik. Op dit moment is de bsq (2019) rond de 34%, verwachting is dat het in 2020 nog hoger is. Ik vind het erg lastig moet ik zeggen. gezien het gaat om een best wel hoog bedrag die je meteen kwijt bent, maar je bent er wel meteen vanaf . Maar goed ben er dus nog niet helemaal uit.

Ik wou dat het bij mij om €1400 ging. In mijn geval gaat om 75k om eeuwigdurende af te kopen. Resterende hypotheek is 135k en WOZ is 400k. Zou dus met afkopen voor altijd uitkomen op 210k aan hypotheek, wat nog steeds redelijk te betalen is vandaag de dag. Maar misschien gooi ik een hogere potentiele toekomstige winst weg.

Lastig dat de keuzes zo worden geforceerd en er zijn nog wat eigenaardigheden, zo is mijn BSQ 25% maar nog geen vijf meter om de hoek is het 5%. Dit lijkt me niet te kloppen, maar ja als je voor 2020 moet reageren heb je geen tijd om dit soort dingen aan te kaarten.

[Figo112]

@Freshnub

Je hebt gelijk blijft bijzonder en eerlijk is het zeker niet. Vooral hoe ze de BSQ bepalen blijft een raadsel. Maar goed denk inderdaad niet dat je er veel aan kan doen. Zoals eerder aangegeven altijd vastklikken. Als je van plan bent om niet te verhuizen en je hebt kinderen lijkt me dat afkopen dan beter is. Als je naar het verleden kijkt dan zie je eigenlijk dat het altijd alleen maar duurder is geworden en nooit goedkoper.

[Erik Jan]

In mijn geval 120K voor volledig afkopen, of 25K alleen na 2064 (BSQ 34%).

Mijn theorie is dat je het eerste echt nooit meer terugziet in de verkoopprijs, mensen zoeken op Funda gewoon binnen hun budget en dan verschijnt mijn appartementje niet eens in de zoekresultaten.

Het tweede voelt eigenlijk ook als een cadeautje aan een toekomstige bewoner.

En als ik dan over een jaar of ~12 klaar ben om te verhuizen naar wat groters, wordt Haven-Stad net opgeleverd en zijn er natuurlijk duizenden identieke appartementjes in de aanbieding.

Dus dan kan ik mijn spaarcenten beter in een vakantiehuisje steken, of een wat stabielere belegging.

Ik post over 10 jaar wel weer of ik dom of slim ben geweest

[Figo112]

@Erik Jan

Ik denk dat je onderscheid moet maken wat betreft voortdurende erfpacht, dus je huidige tijdvak die je in termijnen tot 2064 moet betalen en de eeuwigdurende na 2064.

Ik ben het met je eens dat bij voortdurende erfpacht het verschil niet zo groot en merkbaar is.

Maar dit betekent niet dat dit ook straks gaat gelden voor de eeuwigdurende erfpacht. Ik zou zeker voor 2020 of kiezen voor vastklikken of afkoop overwegen. Maar als je van plan bent om binnen 12 jaar te verhuizen dan zou ik kiezen voor vastklikken. Denk dat je de verkoopbaarheid van je appartement daarmee wel vergroot als het zover is. Vooral als je weet dat na 2020 vastklikken of afkoop paar keer over de kop gaat.

[Dabbel]

Ik lees met veel interesse mee en heb nu zelf ook een voorbeeldaanbieding gekregen. Ik ga binnen 5 jaar wel verhuizen en de huidige woning ga ik verhuren. Mijn hypotheek is nu nog +/- 50k. Mijn erfpacht is afgekocht tot maart 2035.

A: Woz waarde (peiljaar: 2014) € 107.000,00
B: Buurtstraatquote - I 5%
C: Grondwaarde (A x B ) € 5.350,00
D: Depreciatiefactor 10%
E: Erfpachtgrondwaarde (C-D) € 4.815,00
F: Actueel canonpercentage 2,39% (prijspeil: 2019)
G: Overstappremie 35%

Ik kan kiezen uit 76eu per jaar vanaf 3-2035 of 2051eu ineens. Daar bovenop nog de notariskosten.
Ik vroeg me trouwens af of notarissen buiten de ring van Amsterdam ook deze erfpachtaktes kunnen laten passeren en moet de hypotheekakte nog apart aangepast worden?

Als iemand iets zinnig te zeggen heeft, hoor ik het graag. Ik neig naar afkopen, vooral omdat het zo'n laag bedrag is. Dan hoef ik er niet meer naar om te kijken. Maar aan de andere kant, die 76 euro per jaar stelt ook niets voor. *Zucht* Het is lastig om zo ver in de toekomst te kijken.

[Voor 29% gewijzigd door Dabbel op 04-11-2019 12:40]

[Figo112]

@Dabbel Hey, even over die 76 euro dat is wel nu en na 20 jaar kan het bedrag afhankelijk van de inflatie veel hoger zijn. Bij afkoop heb je dit probleem niet. Of je hypotheekakte aangepast moet worden is afhankelijk van je bank en elke notaris ook buiten de ring is prima.

[Figo112]

euchromatic schreef op maandag 28 oktober 2019 @ 12:07:
Bij mij in Oud-Oost komt dit eruit:

A: Woz waarde (peiljaar: 2014) € 303.000,00 (verkoopprijzen in 2019: >600k)
B: Buurtstraatquote - 27%
C: Grondwaarde € 82k
D: Depreciatiefactor 10%
E: Erfpachtgrondwaarde € 73k
F: Actueel canonpercentage 2,39%
G: Overstappremie 35%

Mijn erfpacht is afgekocht tot 2048. Volledig afkopen kost nu € 21.000, eeuwigdurende canon: jaarlijks € 1.100 + indexatie vanaf 2048.

Afkopen is interessant maar € 21k blijft een hoop geld waar je eigenlijk niets voor terug krijgt. Aan de andere kant: later afkopen kost 'iemand' hoe dan ook minstens het dubbele.

Ik begrijp je dilemma, wel of niet afkopen. Zit in vergelijkbare situatie en eerlijkgezegd het is wel vermoeiend omdat je min of meer gedwongen wordt om voor 2020 een keuze te maken. Daarbij komt nog, stel dat je kiest voor afkoop omdat je het nu kan betalen, wat als de gemeente pas over 2 jaar met een aanbod komt en je kan het niet meer betalen? Kan je dan alsnog met terugwerkende kracht de keuze maken voor vastklikken of heb je je kans verspeeld?

Dat zijn van die mooie situaties waar nog geen goed antwoord op is, als gemeente zou je dan moeten zeggen we kunnen de druk niet aan en gezien de onduidelijkheid gaan we de deadline aanpassen. Maar helaas is de gemeente in deze onredelijk en niemand die wat daaraan kan doen.

[euchromatic]

Figo112 schreef op maandag 28 oktober 2019 @ 13:11:
[...]
Maar helaas is de gemeente in deze onredelijk en niemand die wat daaraan kan doen.

Het afschaffen van de erfpacht was in 2014-2018 een speerpunt van de VVD en D66, gedoogd door de SP in ruil voor een stop op de verkoop van sociale huurwoningen. De huidige coalitie met PvdA en GL ziet dat niet meer zo zitten; ze kunnen er niet meer onderuit maar er is zeker geen enthousiasme.

[mrd1983]

Heeft er iemand nog een tip voor een goedkope notaris?

erfpachtnotarisamsterdam.nl komt in onze situatie neer op minimaal 1104 euro (2 personen, parkeerplaats + toestemming hypotheekbank). Vind ik best pittig bedrag.

[President]

amsterdammer123 schreef op zondag 3 november 2019 @ 21:11:
wij gaan dit jaar een huis kopen in amsterdam en tekenen dit jaar de koopakte. We kunnen er pas eind februari in. Geldt de kortingsregel van 2019 (woz 2014 ,10%) dan nog wel voor ons?
Maw kunnen wij al een aanvraag doen ondanks dat we pas per februari intrekken?

Is de overdracht van de woning dit jaar (waarbij de huidige mensen dus je woning huren tot eind februari), of pas straks in februari?

Anders is het mogelijk nog een optie om dit via de huidige eigenaren dit jaar te regelen?

[Figo112]

@Dabbel en bedoelde dat die 76 euro onderhevig is aan de inflatie en dat het bedrag dus vanaf 2017 geïndexeerd gaat worden. In 2035 kan het bedrag zo 300 euro of meer kunnen zijn afhankelijk van de inflatie.

[vw23a]

Vastklikken: De canon wordt dan na 2019 jaarlijks aangepast aan de inflatie. Als de inflatie gaat oplopen (zoals in Zimbabwe: 50 %, Turkije 10 tot 25 %) dan is de vastklikker de verliezer. De huidige inflatie (1,1 % of 1,7 %) is erg laag: dat zal alleen maar hoger worden. Met eeuwig afkopen ben je daar wel tegen verzekerd – met vastklikken niet.

Eeuwigdurend afkopen: Voordelen zijn: (1) je hoeft nooit meer te betalen, (2) je schuift vermogen van box 3 naar box 1 en bespaart dus VRH in box 3 (of je leent het in de hypotheek en geniet dan belastingaftrek), (3) alles wordt toch alleen maar duurder, dus geniet dus vooral ook van die extra 10 % korting, (4) de WOZ van 2014 komt nooit meer terug (zie 3), (5) de volgende koper kan bij de bank makkelijker een hypotheek krijgen en zal dus meer kunnen betalen, (6) sparen heeft geen enkele zin want brengt niets op, (7) afkopen kan de LTV verlagen en de hypotheekkosten verminderen, maar …

Eeuwigdurend afkopen: Het nadeel is dat je met het geld voor de afkoop ook andere leuke of winstgevende dingen zou kunnen doen; de kans bestaat dat je over een paar jaar gaat verhuizen en het geld dat je in de afkoop hebt gestoken eigenlijk wel beter kunt gebruiken; de kans bestaat dat de hypotheekrenteaftrek nog veel sterker wordt ingekort en je meer gaat betalen dan je had gedacht; de kans bestaat dat het eigen huis naar box 3 wordt overgeplaatst en de waarde dus belast gaat worden; de kans bestaat dat de rente gaat stijgen en spaargeld meer gaat opleveren; de kans bestaat dat het de volgende koper worst zal wezen wat er na 20 jaar gaat gebeuren; de kans bestaat dat de VRH helemaal op de kop gaat en er een winstbelasting ook op woonhuizen wordt ingevoerd; de kans bestaat …

Maar ja, je moet wel wat. Als de BSQ maar blijft stijgen en de WOZ steeds maar hoger wordt is niets doen geen optie.

Ik kijk ook wel eens op Funda. Als daar staat dat de vraagprijs € 600.000 is en de jaarlijkse canon € 4000 dan weet ik dat er zo’n € 100.000 en een boel gedoe bij moet om de erfpacht af te kopen. Dan is het toch rustiger als er staat "eeuwig afgekocht." De opmerking is al eerder langsgekomen: "Afkoop doe je vooral voor de volgende eigenaar"

[vw23a]

Wat anders: als ik het nareken komt er uit dat de gemeente voor de afkoopberekeningen uitgaat van een inflatie van 2 % en een rente (op alternatieven, zoals beleggingen) van 4,5 %. Maar als de inflatie de komende jaren 0 % wordt kost afkopen geen € 38400 meer maar slechts € 12100 – als je verwacht dat de inflatie laag blijft en je kunt wat zinnigs met je geld moet je dan ook niet afkopen. Als je verwacht dat de inflatie gaat stijgen en je hebt het geld in een oude sok zitten: dan is afkopen heel voordelig.

Nog wat anders: er bestaat een beeld alsof je (het recht op gebruik van) de grond nu wel heel goedkoop kan verkrijgen, dank zij twee kortingen van 10 en 35 % en een lage WOZ. Maar dat gaat er aan voorbij dat de WOZ best weer zou kunnen dalen en ook aan het feit dat de vaststelling van de BSQ een heel twijfelachtige kwestie is.

De gemeente wijst er nu al op dat ze de BSQ steeds omhoog zullen laten gaan ( maps.amsterdam.nl/bsq/ ) en ze vertelt zo dat je vooral nu moet beslissen – dat anders de WOZ ook nog omhoog gaat en de kortingen vervallen. Als de gemeente zo dreigt schaart ze zich echter wel een beetje onder de woekeraars, malafide incassobureaus en andere afpersers.

Ook op een andere manier zitten de erfpachters in de tang: onze overheid perkt bij de banken de soepele toekenning van hypotheekleningen steeds meer in en eist van de banken steeds meer strenge toepassing van allerlei regels. En de banken worden zo steeds voorzichtiger en willen geen geld, of minder geld lenen aan erfpachters. Landelijke en lokale overheid spannen zo samen: als je niet afkoopt krijg je geen hypotheek meer.

[Figo112]

webber87 schreef op maandag 18 november 2019 @ 11:22:
Wij hebben halverwege een offerte opgevraagd voor het afkopen van eeuwigdurende erfpacht. Tot op heden nog niets gehoord. Weet iemand of het mogelijk is, wanneer het voorstel ons niet bevalt, om dan alsnog te kiezen om het vast te zetten?

Edit: Ik lees net in het stuk in de NRC dat iemand een offerte heeft opgevraagd en diegene vervolgens van de gemeente een 3-tal voorstellen heeft gekregen. Dit brengt mij in de war. Krijg je nou een voorstel van je keuze dat je destijds hebt aangevraagd op de website of krijg je van alle opties een voorstel? (eeuwigdurend afkopen / vastklikken / tussenvorm).

Er komt binnenkort extra informatie in het overstapportaal over de gemaakte keuze. Het is namelijk nu mogelijk om nadat je hebt gekozen voor vastklikken of aankoop en een aanbod hebt gekregen van de gemeente alsnog kan kiezen voor de andere optie zonder gevolgen voor de gunstige voorwaarden.

[Rebunted]

StephaN900 schreef op donderdag 21 november 2019 @ 09:50:
[...]


Lijkt mij dat in jouw geval aflossen veruit de beste optie is?

Maar wellicht dat jullie mij daar mee kunnen helpen?

WOZ waarden 2015: 299.000
Erfpacht afgekocht tot 2054
Voorstel om af te kopen: €27.527

Hoe is het mogelijk dat mijn erfpacht veel verder afgekocht is dan die van Timpy en mijn voorstel meer dan 10x zo hoog is (uiteraard is de WOZ waarde het dubbele)?

Tot wanneer het is afgekocht is afhankelijk van wanneer de grond in erfpacht is uitgegeven en welke termijn toen is gekozen. Bij ons is het bijvoorbeeld uitgegeven in 2012 en de termijn (van 50 jaar) loopt tot 2062.

Waardebepaling staat mooi uitgelegd in het artikel van het NRC. Zie deze afbeelding:



Discutabele is vooral de buurtstraatquote (BSQ). Deze is dus erg bepalend voor de canonberekening maar wordt door gemeente (vrij random) vastgesteld.

[voil]

Ik zit in het proces om EPC korting te krijgen.
Je dient een document te bezitten (kan je waarschijnlijk vanuit de bouwer krijgen) waarin de EPC berekeningen staan.

Ik heb toen een mail gestuurd aan [e-mail] (eind okt) met mijn documenten en of dat meegenomen kan worden, 20 dagen later een mail terug dat ik nog een ander formulier moest invullen (formulier dat ik op geen andere manier subsidie heb ontvangen over energiezuinige maatregelingen).

Die teruggestuurd, en omdat dit dan weer een speciaal verzoek is, zal mijn aanbod vast nog wel maanden/jaar(?) op zich laten wachten.

[Erik Jan]

voil schreef op vrijdag 29 november 2019 @ 12:35:
Ik zit in het proces om EPC korting te krijgen.
...

Dank voor de info, maakt het proces een stuk duidelijker Naar aanleiding hiervan heb ik ook nog de gemeente gemaild op dat adres, zij schrijven:

U dient een EPC-certificaat aan te leveren, dus bv. geen energielabel of een energieconcept. U kunt uw EPC rapport door een aannemer of bouwbedrijf laten maken. Ook bij aanvraag van een omgevingsvergunning heeft de aannemer of de bouwer een EPC rapport moeten leveren. U kunt hetzelfde rapport naar ons mailen.

Grappig dus dat de gemeente in principe alle informatie in huis heeft voor toepassing van de korting, maar dat het aan de bewoners zelf is om in de archieven te gaan graven

[Rebunted]

!null schreef op woensdag 11 december 2019 @ 11:18:
[...]


Als je inlogt op het portaal dan krijg je sowieso 3 maanden, en als ze je gegevens nog niet klaar hebben kan het nog langer duren.

Dus volgens mij zit je goed als je dit jaar nog daarop inlogt en nog geen beslissing neemt.

Kleine toevoeging daarop:
Mocht je al eerder ingelogd zijn, daarmee een oudere datum hebben geregistreerd en nog geen keuze hebben gemaakt -> dan kan je ook op 31 december je aanvraag annuleren en opnieuw starten. Vanaf dan heb je weer 3 maanden.

Zorg in ieder geval dat je niet later bent dan 31 december

[Figo112]

Darth_Fedor schreef op zaterdag 14 december 2019 @ 12:59:
[...]


Nou, niet tevreden hoor. Blijft een hoop geld. Maar ik voel dat ik geen andere keuze had. Idd opgelegd door de deelraad. Neemt niet weg dat de BSQ aardig veranderd is in mijn nadeel. Dus "tevreden" wat dat betreft.
Idd zal het pas blijken over 25 jaar.

Het was niet persoonlijk richting jou, maar in het algemeen. De gemeente creëert een situatie waarbij men gedwongen wordt op korte termijn een beslissing te maken. De gemeente maakt het na 1 januari expres duurder door bijv. de BSQ om hoog te schroeven zodat je denkt dat het nu erg goedkoop is.

[jurry]

MoshiMoshi84 schreef op zaterdag 28 december 2019 @ 22:54:
Weet iemand of het mogelijk is de aanvraag over te dragen aan een koper met behoud van de gunstige voorwaarden?

Volgens https://www.amsterdam.nl/...415A-8E3D-D6A8FC5AC7CB%7d kun je de aanvraag overdragen.

[MoshiMoshi84]

Tdem schreef op woensdag 1 januari 2020 @ 13:23:
[...]

Dat bericht kregen wij ook en toch was daar ineens een aanbieding. De wonderen zijn de wereld nog niet uit bij de Gemeente Amsterdam

Van mij mogen ze nog heel lang wachten: geen notariskosten en toch bij verkoop geen nadelig effect op de verkoopprijs vanwege ongunstige erfpacht en geen overdrachtsbelasting over de waarde van de afkoopsom.

[MoshiMoshi84]

TradeMarkNL schreef op zondag 2 februari 2020 @ 14:38:
[...]


Als je ook verder dan de 1e regel had gelezen had je misschien begrepen waarom ik twijfel.

Ik had verder gelezen dan de eerste regel en begrijp het eigenlijk niet. Als je begrijpt dat het voor een koper uitmaakt dan was voor mij de keuze zo gemaakt omdat ik mijn appartement graag makkelijk en voor een hoge prijs wil verkopen.

Plus de volgende eigenaar kan toch ook nog overstappen, alleen dan zonder korting?

Dat staat niet vast: het staat de gemeente vrij de voorwaarden te wijzigen (afgezien van de korting) of afkopen helemaal niet meer aan te bieden.

[zepp123]

TradeMarkNL schreef op zondag 2 februari 2020 @ 14:14:
[...]


Vanuit een koper gezien snap ik dat ja. Maar de kans is klein dat ik de gevolgen van de keuze ga voelen. Mijn tijdvak loopt nl pas over 44 jaar af. Dan woon ik er niet meer (kleine eenpersoonswoning) en degene aan wie ik het verkoop waarschijnlijk ook niet.

De kans is niet klein. De kans is bijna 100% dat je het gaat voelen. Als je hem niet verkoopt in de vorm van een hogere erfpacht in de toekomst. Als je hem wel verkoopt in de vorm van een lagere verkoopprijs om de eerder genoemde reden.

[Sreini]

TradeMarkNL schreef op zondag 2 februari 2020 @ 21:12:
[...]
Als ik hem wel verkoop gaat niet de nieuwe bewoner maar die daarna er pas wat gaan voelen. Ook kleine kans dus dat ik daar wat van merk.

Sorry maar deze redenering slaat nergens op.

[Sreini]

TradeMarkNL schreef op maandag 3 februari 2020 @ 09:21:
[...]


Ik hoor graag waarom niet. Het is namelijk een heel realistisch scenario.

Je redenering volgt gewoon niet. Waarom zou een koper het niet op prijs stellen als die zelf niet de erfpacht hoeft te betalen? Die zit in exact hetzelfde scenario als jou, hij gaat het huis verkopen (waar een afgekochte erfpacht nog hogere waarde gaat hebben dan nu) of hij blijft erin wonen. In allebij de gevallen voelt hij de effecten.

[pedorus]

TradeMarkNL schreef op zondag 2 februari 2020 @ 14:14:
Vanuit een koper gezien snap ik dat ja. Maar de kans is klein dat ik de gevolgen van de keuze ga voelen. Mijn tijdvak loopt nl pas over 44 jaar af. Dan woon ik er niet meer (kleine eenpersoonswoning) en degene aan wie ik het verkoop waarschijnlijk ook niet.

Ik denk dat je het wel gaat voelen als de huizenprijzen weer eens dalen zoals bijvoorbeeld in de periode van 2008 tot 2014 het geval was. De mensen die dan kopen letten namelijk wel op dit soort zaken. Daarnaast speelt het wellicht over 14 jaar al, omdat een hypotheek veelal 30 jaar loopt. Als genoeg mensen overstappen, en 85% heeft het aangevraagd, dan zullen banken dat soort woningen wellicht niet willen financieren vanwege de zorgplicht.

[Figo112]

wouter12345 schreef op dinsdag 4 februari 2020 @ 15:23:
[...]


Dat is niet wat ik had begrepen. Volgens mij zijn de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (AB 2016) van toepassing als je de erfpacht hebt "vastgeklikt" (hier in te zien). Artikel 7.4 gaat over de jaarlijkse indexatie, en daar staat dat het gewoon jaarlijks met CPI wordt geindexeerd, ofwel de algemene inflatie. En daar gaat geen extra percentage overheen.

https://www.linkedin.com/...n....._article-card_title


Lees dit even door

[Rebunted]

eggda schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 13:27:
[...]

Die notaris is niet meer te selecteren in het overstap portaal. Ik heb er overgebeld en volgens de betreffende ambtenaar was dat definitief.

Ze zeggen zelf op Twitter dat ze er weer bij staan. Ze staan onder de naam "Notaris van Lennings".

Edit//
Reviews beloven alleen niet veel goeds.

[Voor 16% gewijzigd door Rebunted op 13-02-2020 21:45]

[Rarz]

Nou, het is afgerond. Erfpacht eeuwigdurend afgekocht.

Uiteindelijk bleek het nog wat goedkoper dan ik had ingeschat, want de bank had een tamelijk vreemde eis -- hypotheek akte wordt pas opnieuw opgesteld als alle eigenaren binnen de VvE over zijn naar eeuwigdurende erfpacht. Maar het is een forse VvE en het betreft een blok waar zowel koop als huur in zit en de verhurende partij gaat niet afkopen, dus dat scheelde me 500 euro -- en tegen die tijd is de hypotheek sowieso afbetaald.

01/10/2017 opgestart, nu afgerond. Een proces van ongeveer twee en een half jaar. Nu maar afwachten tot de gemeente Amsterdam besluit om de grond aan te gaan bieden als koop actie...

[Rarz]

Ik heb willekeurig 15 notarissen van de lijst een vrijblijvende offerte gevraagt en daar de op een-na goedkoopste van gekozen. In mijn geval kwam ik bij Spier & Hazenberg uit. Een aantal gaf inderdaag geen reactie en de prijzen verschilden onderling nog 300-400 euro voor dezelfde handelingen.

Het kan uit om offertes op te vragen.

[mouse86]

kgevol schreef op woensdag 12 augustus 2020 @ 10:51:
[...]


@mouse86 Heb je ooit nog reactie van Munt gekregen?

Ja! Behalve een mededeling van de notaris was er verder niets extra s nodig. Fijn want dat scheelde hoop $$$

[euchromatic]

ultimateharry schreef op maandag 30 november 2020 @ 20:05:
[...]
Ik meen ergens gelezen te hebben dat wanneer de hele VVE overstapt naar eeuwigdurend dat het dan bij sommige banken niet nodig is.

Hier (Rabobank) juist pas als de hele VVE is overgestapt: de bank heeft me daar een brief over gestuurd met die 'verplichting'. Onze VVE heeft ca 40 woningen dus ik verwacht dat niet binnen afzienbare tijd iedereen is overgestapt en hoe ik er achter moet komen dat iedereen is overgestapt wordt helemaal niet uitgelegd.

Ik ga woensdag naar de notaris om de akte te tekenen voor eeuwigdurende afkoop.

[euchromatic]

Rebunted schreef op vrijdag 18 december 2020 @ 23:14:
Wat zouden jullie doen in zo'n geval?

Ik zou doorgaan met de goedkoopste optie, dat is waarschijnlijk het erfpacht bedrag vastklikken. De volgende bewoner kan altijd zelf nog volledig afkopen, dat is tzt wel duurder maar dat is niet jouw probleem. Je kan het huis dan te koop zetten als 'geen zorgen over erfpacht' oid, daarmee haal je die investering er ook wel uit.

[sanane]

retoohs schreef op donderdag 24 december 2020 @ 15:52:
[...]

Beide is waarschijnlijk prima. Alleen niks doen zou nadelig zijn.

Bedankt! ik heb toch gekozen voor jaarlijks erfpacht.
Nu al 2000 euro neertellen voor iets dat nog komende jaren kan veranderen vind ik te riskant.
Met Gemeente Amsterdam weet je het nooit en dat risico wil ik niet nemen.

De vraag is ook natuurlijk of ik 70 wel haal Bij deze keuze gemaakt en een zorg minder.

[Stefan79]

raptorix schreef op vrijdag 1 januari 2021 @ 14:33:
Ik zit volgens mij in de zelfde situatie als @Stefan79 , mijn erfpacht loopt tot 2054, echter ik overweeg sterk om mijn woning te verkopen en te verhuizen. Mijn situatie is dat ik er in 2003 ongeveer 165K voor betaald heb, de huidige marktwaarde is ongeveer 330K (aan de voorzichtige kant, dit zou de vraagprijs zijn, niet rekening houdend met overbieding). Ik overweeg zelf om het wel helemaal af te kopen omdat het denk ik een mooie verkoop propositie is, daarnaast kan ik het prima betalen van mijn spaargeld.

Klopt het dat mijn kosten ook rond de 600 euro zijn? Mijn straatquote is 42.

Eventueel feedback van mijn broer die NVM makelaar is zal ik later posten (ik zit binnenkort met hem).

Het zal zeker een goede verkooppropositie zijn maar de vraag is of het de volledige afkoopsom waard is. Het lijkt mij eerder slim om het alleen vast te klikken als je al weet dat je op korte termijn gaat verhuizen. Of heb je hier een andere beweegreden bij? De afkoopsom kan je zien in het erfpachtportaal in je aanbieding of persoonlijk informatiepakket als je nog geen aanbieding hebt ontvangen. Ik hoor graag wat het advies is van de makelaar!

[TobiasdePagter]

Ik heb een overzicht gemaakt van offertes die ik tot nu toe heb gekregen:

Members only: Offertes Akte Erfpacht

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Voor 12% gewijzigd door TobiasdePagter op 12-01-2021 17:01. Reden: Nog een extra offerte toegevoegd]

[Rebunted]

euchromatic schreef op zaterdag 19 december 2020 @ 08:40:
[...]


Ik zou doorgaan met de goedkoopste optie, dat is waarschijnlijk het erfpacht bedrag vastklikken. De volgende bewoner kan altijd zelf nog volledig afkopen, dat is tzt wel duurder maar dat is niet jouw probleem. Je kan het huis dan te koop zetten als 'geen zorgen over erfpacht' oid, daarmee haal je die investering er ook wel uit.

Thx, ik denk ook dat wij voor de optie gaan: dus enkel vastklikken.

[xileS]

Jay47 schreef op zondag 10 januari 2021 @ 17:35:
Moet uiterlijk morgen accepteren, notarissen hebben prijzen verhoogd door corona. Word er niet goed van.
Vraagje moet je gelijk alles betalen of pas bij het tekenen van de akte?

Na de stap notaris kiezen, heeft de notaris/jij alsnog 9 maanden ofzo. Voor het betalen zal je dus nog wel even de tijd hebben.

[Figo112]

korna schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 20:17:
[...]


Daar zit ik nou exact over te dubben. Ik ga een woning kopen in A'dam met een afkoop van ongeveer 40.000. Nu denk ik niet langer dan 5 jaar in de woning te blijven wonen maar ik vermoed dat de waarde van de woning toeneemt t.o.v. woningen met een jaarlijkse canon.

Persoonlijk zou ik geen 40k uitgeven aan afkoop als ik binnen 5 jaar zou verhuizen en huidig erfpacht nog bijvoorbeeld meer dan 20 jaar zou lopen.

[Stefan79]

kwon schreef op woensdag 3 februari 2021 @ 19:41:
Ik heb nu eindelijk ook een aanbieding van de gemeente gekregen. Er was wel een telefoontje naar de gemeente voor nodig om het een en ander te bespoedigen. Het valt me gelukkig alleszins mee:

[Afbeelding]

Ik heb het topic gescand en kom een paar keer tegen dat bij dergelijke lage prijzen het een 'no brainer' zou zijn om meteen voor afkoop te gaan. Ik ben dan inclusief notariskosten 'maar' ongeveer € 2.500 kwijt.

De vastklikprijs is echter ook erg laag, zelfs als ik rekening houd met inflatie tegen die tijd. Een voorzichtige schatting leert dan dat als ik nú die € 2.500 betaal, de investering pas rond 2049 (of zelfs veel later) gaat renderen, en dat vind ik wel krom. Ik weet ook niet zeker of ik dit appartement dan nog heb of weer ben verhuisd.

Ik ga er nog even over nadenken.

Ik denk in zo'n geval met zo'n lage afkoopsom dat je redenatie niet opgaat. Het zal voor een potentiële koper waarschijnlijk een meerwaarde hebben als er in de advertentie op Funda straks staat "erfpacht afgekocht". Ooit ga je het verkopen en er zullen genoeg mensen zijn die gewoon alleen maar zoeken op woningen zonder erfpacht, hoe laag die dan ook is. Het is een bijzondere lage afkoopsom voor 2034, óf een hele lage bsq óf een lage woz.

[Voor 8% gewijzigd door Stefan79 op 04-02-2021 00:03]

[raptorix]

Ik vind het ook een schoffering en weinig professioneel, als ik ergens echt lang over doe, dan heeft een klant tenminste recht op een duidelijke reden en anders wel een realistische inschatting.

Overigens heb ik deze tool gebruikt: http://www.erfpachtrecht020.nl/



Klopt het dat het dus voor mij 10K zou kosten om voor altijd af te kopen?

[korna]

raptorix schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 10:40:
Ik vind het ook een schoffering en weinig professioneel, als ik ergens echt lang over doe, dan heeft een klant tenminste recht op een duidelijke reden en anders wel een realistische inschatting.

Overigens heb ik deze tool gebruikt: http://www.erfpachtrecht020.nl/

[Afbeelding]

Klopt het dat het dus voor mij 10K zou kosten om voor altijd af te kopen?

Ja, aangenomen dat je op tijd aanvraag hebt gedaan (gunstige voorwaarden). Let wel dat is afkoop voor de periode na 2054. Als je de voortdurend erfpacht nog niet hebt afgekocht kan het interessant zijn om dat tegelijk te doen.

[Stefan79]

raptorix schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 10:40:
Ik vind het ook een schoffering en weinig professioneel, als ik ergens echt lang over doe, dan heeft een klant tenminste recht op een duidelijke reden en anders wel een realistische inschatting.

Overigens heb ik deze tool gebruikt: http://www.erfpachtrecht020.nl/

[Afbeelding]

Klopt het dat het dus voor mij 10K zou kosten om voor altijd af te kopen?

Ja klopt volgens mij wel. Leuke tool trouwens. Je kan als het goed is de afkoopsom zien in je aanvraag onder "persoonlijk informatiepakket" als je nog geen aanbieding hebt gehad. Je kan dan checken of het klopt!

Overigens is deze tool ook interessant om te checken wat afkopen zou kosten nu zonder gebruik te hebben gemaakt van de regeling: https://erfpacht.amsterdam.nl/rekentool/adres-opzoeken/

[Voor 9% gewijzigd door Stefan79 op 09-03-2021 12:32]

[raptorix]

Ik vind het steeds idioter worden, aangezien je jaren lang dus WOZ voor de volle mep betaalt, en als het op bezit aankomt dat de gemeente dan zegt: Ja nee, die grond is van ons, wat er op staat stelt niet zoveel voor.

[hoevenpe]

@Belegger1974
Aan je naam te zien ben je een belegger, gezien de reputatie van de gemeente Amsterdam gaat dit de beste investering zijn die je ooit deed...

[retoohs]

Je moet je wel beseffen dat 2500 echt peanuts is om het af te kopen. Bij mij is het 11x meer. Als je het vergelijkt met andere investeringen in je huis, bijv. een nieuwe ketel, zonnepanelen, verbouwing. Er is bijna niks wat minder kost dan 2500.

Het ergste wat je kan doen is trouwens niks doen en de deadline missen.

[jeroenkb]

raptorix schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 11:32:
@Belegger1974 dat lijkt me echt een no-brainer, alleen al het feit dat een toekomstige koper geen administratieve rompslomp hoeft te verwachten is al een hele mooie propositie, daarnaast kan de BSQ zomaar omhoog schieten de komende jaren.

Je kunt erfpacht eenmalig volledig afkopen of nu toekomstige jaarlijkse betaling vastzetten (excl. inflatiecorrectie)

Toekomstige wijzigingen in BSQ of wat dan ook hebben op BEIDE opties geen invloed. Je weet dus in beide gevallen wat je hebt.

[Stefan79]

Kalua schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 13:29:
Heb nu ook eindelijk de aanbieding gehad, maar maakt de keus niet makkelijker. Woon in Noord en had eigenlijk een lagere afkoopsom verwacht.

Situatie: Huidige erfpacht afgekocht tot 2050
WOZ voor berekening: 162K

Afkopen: €5200
vastklikken: €280 jaarlijks (als ik 2% inflatie bereken kom ik op ongeveer €600 uit in 2050)

Ik vraag me sterk af of ik die 5K terug ga zien bij verkoop binnen 10 jaar ofzo. Aan de andere kant als ik nu de rekentool invul kom ik op 29K afkoop. Maar even goed over nadenken.

Die 5k zal je niet terugzien denk ik. Voordat de afkoopsom is terugverdiend door jou of toekomstige kopers zal je ergens in 2070 uitkomen denk ik (reken maar eens uit tegenover de vast te klikken jaarlijkse canon), waarbij de jaarlijkse canon ook nog eens aftrekbaar is en de afkoopsom niet. Waarom zou je nu al iets gaan betalen voor anderen dat ook nog eens pas heel ver in de toekomst betaald hoeft te worden? Vastklikken is verstandig uiteraard. Daarmee verzeker je jezelf en toekomstige kopers van lage erfpacht lasten o.b.v. de gunstige voorwaarden. En het kost je alleen de notariskosten. Je hebt het over ca €25 per maand, denk je dat dat voor kopers een probleem zal zijn? Daarnaast zal je je huis beter verkopen tov je buren die wel hebben afgekocht, die vragen meer geld voor hun woning om zo hun afgekochte erfpacht proberen terug te verdienen

[Figo112]

Stefan79 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 10:52:
Je kan ook voor de betaaloptie van jaarlijkse canon kiezen. Dan leg je nu "gratis" een lage jaarlijkse canon na 2040 voor nieuwe kopers vast, met dezelfde gunstige voorwaarden zoals de korting, etc. Dat lijkt mij voor toekomstige kopers net zo aantrekkelijk. Geen verassingen meer qua erfpacht. Door te kiezen voor volledige afbetaling haal je alsware die toekomstige betalingen alvast naar voren. In principe is dat nooit slim, of je moet echt zeker weten dat je tot ver na het aflopen van je huidige erfpachttermijn er nog woont. Stel je betaald nu €25.000 om af te kopen, reken er maar niet op dat je €25.000 meer kan vragen voor je huis vergeleken met je buurman die ook zijn huis te koop heeft staan met vastgeklikte lage jaarlijkse canon als dat toch pas gaat spelen over meer dan 20 jaar. En zelfs na die 20 jaar als men jaarlijkse betalingen moet doen duurt het nog tientallen jaren voordat die afkoopsom eruit is.

In jouw geval echter gaat het om zo`n laag bedrag dat ik wel zou kiezen voor volledig afkopen. Zeker als je het vergelijkt met de notariskosten die je sowieso moet maken. Mijn gevoel is dat afkopen in vergelijking met vastklikken alleen interessant is bij relatief kleine bedragen (bv tot €5.000) of als je erfpacht op korte termijn (bv binnen 10 jaar) afloopt. Het blijft wel een gok/gevoel natuurlijk en geen exacte wetenschap.

Het is niet netzo aantrekkelijk want eerst vastklikken en later afkopen is duurder. Heb ik al eerder paar keer aangegeven, wellicht is het begrijpelijker als jullie dit even doornemen https://nl.linkedin.com/p...site-bij-de-van-den-brink

Goedkoopste optie is meteen afkopen, want bij vastklikken rekent de gemeente jaarlijks inflatie + canonrente wat neerkomt op een stijging van meer dan 4% elk jaar van het afkoopbedrag.

Dat gezegd te hebben, betekent dit niet dat voor elke situatie afkoop de beste keus is. Dat is afhankelijk van hoelang je van plan bent erin te wonen etc..

[Voor 3% gewijzigd door Figo112 op 22-03-2021 11:08]

[Figo112]

Stefan79 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 15:08:
[...]

Die 5k zal je niet terugzien denk ik. Voordat de afkoopsom is terugverdiend door jou of toekomstige kopers zal je ergens in 2070 uitkomen denk ik (reken maar eens uit tegenover de vast te klikken jaarlijkse canon), waarbij de jaarlijkse canon ook nog eens aftrekbaar is en de afkoopsom niet. Waarom zou je nu al iets gaan betalen voor anderen dat ook nog eens pas heel ver in de toekomst betaald hoeft te worden? Vastklikken is verstandig uiteraard. Daarmee verzeker je jezelf en toekomstige kopers van lage erfpacht lasten o.b.v. de gunstige voorwaarden. En het kost je alleen de notariskosten. Je hebt het over ca €25 per maand, denk je dat dat voor kopers een probleem zal zijn? Daarnaast zal je je huis beter verkopen tov je buren die wel hebben afgekocht, die vragen meer geld voor hun woning om zo hun afgekochte erfpacht proberen terug te verdienen

Dat is kort door de bocht. Sowieso in amsterdam kan je van te voren niet weten wat de prijs gaat doen, daarnaast later afkopen is veel duurder waardoor die 5k straks niks is vergeleken met een latere afkoopbedrag. Ik weet niet hoe het met jullie zit maar elke woning die ik heb gekocht heb ik bewust gekozen voor woning waarvan de erfpachtcanon lang genoeg afgekocht was.

[Figo112]

Stefan79 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 15:26:
[...]

Die vergelijking gaat niet op. Waarschijnlijk hebben deze personen helemaal niets vastgelegd. Als je nu vastklikt en besluit pas later af te kopen (of de nieuwe eigenaar wilt dat doen als je verkoopt) is de afkoopsom tegen die tijd slechts beperkt hoger dan de aanbieding van nu. De te betalen bedragen in de toekomst worden alleen opnieuw netto contact gemaakt. De basis gegevens voor de berekening zoals de gunstige WOZ en BSQ blijven gewoon hetzelfde.

Klopt niet, als je nu vastklikt en later wil afkopen heb je te maken met canon rente + inflatie, dit samen betekent dat een afkoopbedrag later veel hoger is. Vaak een verdubbeling elke 16 jaar. Als je dat beperkt noemt weet ik het niet meer.

Nogmaals lees https://nl.linkedin.com/p...site-bij-de-van-den-brink