Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

[Figo112]

Zoals titel ook al aangeeft zijn er mensen die in amsterdam wonen en wel of niet overwegen om overstappen naar eeuwigdurende erfpacht?

Valt me eigenlijk al op dat er totaal niet over gesproken wordt. Ik zelf neig naar afkoop maar omdat er zo weinig mensen zich hirmee bezig houden begin een beetje te twijfelen. Alsnog denk ik dat het kwa investering afhankelijk van de hoogte van het bedrag zeker geen slechte keus is om af te kopen.

[Figo112]

Jullie hebben gelijk hier wat cijfers. Pand is van begin 2000 en erfpacht loopt af in 2048.
Stel ik blijf mijn hele leven hier, gewoon omdat de woning ruim genoeg is denk aan 150/200m2 en locatie bevalt mij goed. Als je erfpacht voor altijd kan afkopen voor ong 25/30k wat zou je dan doen? Zelfs als ik mijn woning over 5 jaar zou verkopen haal ik die 30k makkelijk eruit is mijn gevoel. Denk aan prijsklasse woning rond de 550/600k.

[Figo112]

Mijn rente vaste periode is tot 2027 omdat ik vorig jaar van woning ben geswitcht. Maar het klopt inderdaad vorige woning was tot 2024. Vorig jaar nieuwe woning weer vast voor 10 jaar.
Eigenlijk simpel ben in de afgelopen tijd 3x verhuist en zit nu goed dus hoe nu verder. Wil later ook niet buiten amsterdam.
Als ik nu niet zou afkopen en de kortingen verdwijnen na 2020 dan zou ik voor hetzelfde minimaal 80k moeten betalen. En dit is op basis van recente woz waarde en zonder de korting die de gemeente bu geeft.

edit: moet jij niet tot 2024 wachten tot je rente-vaste periode afgelopen is? Wie weet klapt de huizenmarkt en mag je zometeen 14% hypotheekrente betalen. Ik denk dat iets meer info/achtergrond over je huidige vraagstelling nu wel op zijn plek is.

[Voor 15% gewijzigd door Figo112 op 03-09-2018 21:37]

[Figo112]

Niet veel amsterdammers op tweakers? Of is erfpacht toch niet interessant genoeg?

[Figo112]

Inderdaad ook een beetje mijn gedachte. In verhouding met woningwaarde wellicht goed om die onzekerheid in de toekomst weg te nemen.

Wat betreft de rente maak ik me eigenlijk niet veel zorgen. Mocht in 2027 de rente veel hoger staan dan probeer ik dat met een variabele of 1 jaars rente op te vangen. Ik ben al rentes gewend van 5% dus we zien het wel. Maar eerlijk gezegd verwacht ik meer een renteverloop zoals in duitsland.

Harrie_ schreef op woensdag 5 september 2018 @ 09:03:
Volgens mij valt het aandeel Amsterdammers hier wel mee, maar het kan het natuurlijk fout hebben.
Ik ben zelf ook niet echt thuis in erfpacht maar uitgaande van een woningwaarde van 550-600k en de afkoop die ongeveer 30k zou bedragen dan lijkt het mij een slimme zet. 30k is relatief weinig t.o.v. de woningwaarde zeker als je daarbij in acht neemt dat er een wezenlijk risico is dat een onzekere erfpacht de verkoopwaarde drukt bij een evt. verkoop in de toekomst.

Dat gezegd hebbende nog even aansluiten op wat @MAX3400 zegt. Dus je hebt vorig jaar voor 10 jaar rentevast afgesloten (lager dan 3% neem ik aan?). Heb je er over nagedacht wat de mogelijke implicaties zijn in 2027?

[Figo112]

Ik betaal nu niks tot 2049. Ik kan ook de canon vastzetten voor eeuwigdurend erfpacht dan betaal ik ong 1600 euro op jaar basis, maar excl inflatie correctie dus zal wel boven de 2k uitkomen dan.

Señor Sjon schreef op woensdag 5 september 2018 @ 09:10:
[...]

Ligt natuurlijk aan het canon. Betaal je nu 1.000/jaar bv, dan is 30k nu uitgeven niet vaak rendabel.

[Mbr]Aangezien dit meer over financiële overwegingen gaat, een tikje WVB-PFSL[/]

[Figo112]

Ja inderdaad er zijn nog maar 5 mensen echt overgestapt dus erg traag. Maar zolang je een aanvraag voor 2020 heb gedaan kom je een keer aan de beurt ook al is de gemeente nog jaren mee bezig.

Freshnub schreef op woensdag 5 september 2018 @ 10:33:
Mijn aanvraag is eind 2017 ingediend, maar heb nog niets terug gekregen. In mijn geval gaat het om een nieuwbouw woning, maar het is allemaal erg lastig voor die ambtenaren. Ik betaal nu € 1600 netto per jaar aan erfpacht, dus ik denk dat het afkopen wel meer zal zijn dan >30k (de gemeente moet tenslotte flink verdienen over onze rug). Vooralsnog lijkt het erop dat ze hun zaken en systemen nog niet op orde hebben. Dit zorgt voor veel vertraging en onduidelijkheid, dus voor nu zal ik het maar gewoon moeten afwachten.

[Figo112]

Freshnub schreef op woensdag 5 september 2018 @ 10:51:
[...]


Bij mij speelt de afweging of ik erfpacht vastzet of het afkoop, maar dat ik dan gelijk een keuze maak voor de toekomstige bewoner. Mijn WOZ waarde is meer dan verdubbeld sinds ik heb gekocht, dus mocht ik willen verhuizen, dan zal de erfpacht geen roet in het eten gooien.

Maar mocht ik er toch langer blijven wonen, dan is het zonde om tot 2025 € 1600 te betalen en daarna >€3000 per jaar als ik het niet afkoop of vast laat zetten voor eeuwig. Keuzes....

Lijkt me inderdaad goed om minimaal vast te zetten. Maar aan de andere kant kan je hrt volgens mij ook als een investering zien. Die 30k haal je er waarschijnlijk zo uit bij de verkoop na 2020.

[Figo112]

Pinyin schreef op woensdag 5 september 2018 @ 11:21:
[...]


Wait, what?
Je woont in een pand van 150 m2 (is dat woonoppervlak of perceelgrootte?),
hebt daar 550.000/600.000 euro voor betaald en dan is de grond niet eens van jou?
Voor dat geld heb je echt alleen de stenen gekocht? (en vooruit, wat kozijnen en een deur)

Zijn de muren grond omrand?
Wat maakt dat iemand zo'n groot bedrag neertelt voor een set bakstenen zonder de onderliggende grond erbij te bedingen? ff hypothetisch; als jouw huis morgen instort is je 550.000 euro weg? Niks meer van over.

Ik vind de huizenprijzen in Noord-brabant al schrikbarend hoog, maar hier betaal je de helft voor zo'n woning en dan is de onderliggende grond gewoon je eigendom.

Haha, nah ik heb er zelf geen 550 voor betaald. En ben al 3x verhuist binnen amsterdam waarbij ik genoeg overwaarde heb meegenomen. Normaal zou ik het nooit kunnen betalen.

Perceelgrootte is ong 140m2.

Maar voor 30k meer heb je geen erfpacht meer als je interesse hebt kan ik hem aan jou verkopen

[Figo112]

voil schreef op woensdag 5 september 2018 @ 12:34:
Die 30k lijkt mij uit de lucht gegrepen? Al weet ik niet in hoeverre erfpacht verschilt qua locatie in Amsterdam. Volgens mij is het afhankelijk van de koopprijs?


***members only***


Als je voor een woning kijkt die 2,5x zoveel waard is, in de huidige tijd en volledig afkoop, moet je denk ik eerder denken tussen 125k - 200k?

Het ligt inderdaad aan de woz waarde maar die was in 2014 370k. Daarnaast speelt de buurtstraat quote ook mee. En wellicht ook hoelang je huidige erfpacht is afgekocht?

[Figo112]

Dabbel schreef op woensdag 5 september 2018 @ 14:36:
[...]


Ik ben benieuwd naar de gedachte hierachter. De grond wordt niet jouw eigendom, dus waarom wil je de erfpacht van je buren afkopen?

Volgens mij is er niet veel verschil. Lijkt gewoon op eigendom en is voor altijd afgekocht.

TheBrut3 schreef op woensdag 5 september 2018 @ 17:57:
[...]

Juist. Dus in mijn ogen zou TS het niet afkopen voor zichzelf, maar voor generaties die volgen. Ik kan mijzelf indenken dat dit voor sommige panden (welke in de familie blijven) leuk is voor het nageslacht, maar de gemiddelde eigenaar zal er nu weinig aan hebben.

Als ik bijv woningen vergelijk waarbij de erfpacht niet afgekocht is dus jaarlijks betalen dan zijn de prijzen over het algemeen wel lager dan wanneer de canon is afgekocht voor een bepaalde periode. Vandaar dat ik die 30k er makkelijk zou kunnen uithalen. Vooral na 2020 zou ik zonder korting voor dezelfde afkoop meer dan 80k moeten betalen.

Darth_Fedor schreef op woensdag 5 september 2018 @ 14:41:
[...]


Ik ben er vreselijk van overtuigd dat "de truck" hem in het woordje "eeuwigdurend" zit. Die zal daarmee vast wel beperkt zijn tot 1 mensenleven of erger nog, 1 burgemeester!
Dus na x jaar moet er vast en zeker weer iemand gaan betalen. Anders zouden ze het wel "eigen grond" noemen.

Zolang de bestemmingsplan niet gewijzigd wordt door de eigenaar blijft het voor altijd gelden.


De reden waarom ik het zou willen afkopen, wonen in amsterdam zal in de toekomst niet goedkoper worden. Daarnaast met kinderen blijft het wel in de familie gok ik. Anders aflossen en verhuren nadat ik met pensioen ben. Genoeg mogelijkheden.

Amsterdam kent ook situaties waarbij mensen na afloop van hun canon gedwongen moesten verhuizen omdat ze het niet kunnen opbrengen. Is wellicht ook meer zekerheid.

[Voor 4% gewijzigd door Figo112 op 05-09-2018 18:25]

[Figo112]

t_captain schreef op woensdag 5 september 2018 @ 20:01:
Als je afkoopt, hoef je dan nooit meer te betalen?

Klopt

-Wally- schreef op woensdag 5 september 2018 @ 19:32:
Even mijn situatie:
WOZ 197.000 (laagste bedrag 2014/2015)
erfpacht op basis AB2000, afgekocht tot 2055

Voorstel van gemeenten:
vastzetten voor 413 per jaar + inflatie, betalen vanaf 2056
of afkopen voor 7067,-
of gewoon niks doen en dan wel zien.

Gezien het toch al afgekocht is voor 50 jaar denk ik dat ik voorlopig niks doen, geen idee of ik hier nog woon in 2055 en ik gok dat er weinig prijsverschil zal zijn tussen eeuwig afgekocht of 413 euro per jaar betalen.

Vergis je niet in die 413. Daar komt nog inflatie correctie van bijna 40 jaar bij. 7k is wel lekker cheap. Denk dat je die investering zo eruit hebt. Kijk op dit moment is een jaarlijkse canon aftrekbaar van de belastingdienst maar dit zal geheid ook verdwijnen. Je wil als woning eigenaar zo min mogelijk afhankelijk zijn van de gemeente. Maargoed uiteindelijk moet je die beslissing zelf maken. Vooral goed nadenken als het een woning voor langere termijn is.

[Voor 7% gewijzigd door Figo112 op 05-09-2018 20:02]

[Figo112]

T.C schreef op woensdag 5 september 2018 @ 23:07:
[...]


Het erge is dat je voor dat geld dan ook nog in Amsterdam woont in plaats van het mooie Noord-Brabant.

Ieder zijn ding, maar voor de helft van dat geld woon ik liever niet in Amsterdam.

Is inderdaad persoonlijk. Voor mij is familie/vrienden kring belangrijker en zij wonen allemaal in amsterdam.

[Figo112]

Weet je dit zeker? Dat je na vastklikken later met dezelfde voorwaarden kan afkopen? Kan je dat ergens teruglezen?

abalone schreef op dinsdag 18 december 2018 @ 11:25:
[...]


Mijn redenering is dat als ze graag 30k extra betalen, mogen ze het zelf afkopen Dan bespaar ik mezelf 30k waarvan ik anders maar moet hopen dat ze dat extra willen betalen bij verkoop van mijn huis.

[Figo112]

Darth_Fedor schreef op woensdag 2 januari 2019 @ 17:44:
Een belangrijke factor in het afkopen is de notaris.

Die tarieven lopen erg uiteen. Iemand een goede tip voor een goedkope notaris? De dichtbijzijnde rekent 850 aan kosten voor alleen het vastleggen, dus zonder hypotheek verandering.

Hier zie ik lagere prijzen? https://www.erfpachtnotarisamsterdam.nl/tarieven/
En afhankelijk van de bank moet je ook een hypotheekakte laten opstellen.

Bijv. Abn wel en ING niet.

[Voor 10% gewijzigd door Figo112 op 03-01-2019 14:07]

[Figo112]

Ze hebben trouwens de extra 10% korting ook in de bereken tool verwerkt dus als je benieuwd bent:
https://berekenuwoverstap.nl/

[Figo112]

Ik heb even navraag gedaan bij de gemeente zij geven het volgende aan:

Stel dat je voor 2020 de eeuwig durende canon vastzet voor 1500 euro per jaar. en bijv in 2030 wil overstappen. Laten we zeggen dat dan de canon geïndexeerd 2000 euro is. Dan is volgens de gemeente de som: Eeuwigdurend canon geïndexeerd delen door de dan geldende canon??
Wat dat precies inhoudt is mij wel een raadsel wellicht begrijpen jullie het beter?

abalone schreef op zaterdag 22 december 2018 @ 08:20:
[...]


Van de site van de gemeente bij afkoopinstructie:

"Als een erfpachter, die reeds is overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht en daarbij gekozen heeft voor de betalingsvorm 'canon straks', op een later moment alsnog tussentijds wil afkopen, dan wordt de eeuwigdurende afkoopsom gecorrigeerd voor het canonverschil tussen het afkoopmoment en de ingangsdatum van de eeuwigdurende canon, die bij overstap overeengekomen is."

Zoals ik het lees is deze correctie alleen de inflatiecorrectie.

[Figo112]

Peatsmoke schreef op maandag 7 januari 2019 @ 13:30:
[...]

Denk dat je er goed aan doet om het niet af te kopen. Wie zegt dat je in 2056 nog in Amsterdam (kunt of) wilt wonen op de plek waar je nu zit? We hebben het nu over 36 jaar na nu...

Eerlijk gezegd die 7k haal je er op korte termijn ook wel uit. En op langere termijn al helemaal.

[Figo112]

@budjepaul

Doorlooptijden etc niet echt te zeggen. Heb eerst een jaar gewacht toen hebben ze mijn aanvraag vorige maand geannuleerd ivm 10% extra korting die je nu krijgt en moet ik de aanvraag opnieuw doen. Dacht laat het maar even rusten, waarschijnlijk ga ik eind van het jaar pas weer een aanvraag doen en dan oftewel afkopen of vastklikken. Maar niks doen is geen optie. Advies aan iedereen minimaal vastzetten.

[Figo112]

Darth_Fedor schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 09:40:
Zojuist mijn aanbod ontvangen en idd rond de 12.500 (nu afgekocht tot 2038).

Denk erom dat iedereen zijn oude aanvraag moet annuleren en een nieuwe moet aanvragen ivm de 10% korting!
Daarover heb je een e-mail gehad deze maand. Ik heb dat meteen gedaan en daarom lag ik kennelijk weer bovenop de stapel

Ik ga het doen omdat het geld nu (nog) voor handen is en ik een woning zonder erfpacht aantrekkelijker vind indien ik die zelf zou moeten kopen. Ook een nieuwe hypotheek lijkt mij makkelijker te krijgen zonder erfpacht. Nadeel is wel dat dit verhaal pas over 20 jaar (!) gaat spelen. Het is natuurlijk niet te voorspellen wat er dan met het fenomeen erfpacht gaat gebeuren, maar het lijkt mij niet dat er een bestuur komt dat het opeens zou afschaffen en daarmee de "afkopers" financieel zou duperen.
Ook een spectaculaire daling in de woningprijs lijkt mij niet waarschijnlijk. Wel een ernstige afvlakking van de stijging in waarde.

Ik neem de aanbieding maar verwacht er geen enorme "winst" mee te kunnen behalen. Wel meer zekerheid.

A: Woz waarde (peildatum: 2014)	€234.500,00
B: Buurtstraatquote	15%
C: Grondwaarde ( A x B )	€35.175,00
D: Depreciatiefactor	10%
E: Erfpachtgrondwaarde (C-D)	€31.657,50
F: Actueel canonpercentage	2,39% (prijspeil: 2017)
G: Overstappremie	35%
H: Jaarlijkse canon van uw erfpachtrecht, prijspeil: 2017) (E x F) – G	€491,80

Ingangsdatum nieuwe jaarlijkse canon 1-4-2038

WOZ:
Peildatum WOZ-waarde
01-01-2017 372.000 euro (holy sh!t. 140k in 4 jaar. Gekke(n)huis!)
01-01-2016 315.500 euro
01-01-2015 283.000 euro
01-01-2014 234.500 euro

edit: gegevens waardeberekening en WOZ waardes bijgevoegd.

Ziet er goed uit. Je buurtstraatquote is ook niet al te hoog. Die van mij is weer 25% helaas. Denk dat je die 12k na 2020 meteen eruit hebt. Stel dat je na 2020 kan afkopen voor 40k, haal je die 12k bij de verkoop in 2020 eruit of niet? Denk het zeker wel.

[Figo112]

stokmeister schreef op zondag 24 maart 2019 @ 18:55:
Ik heb vandaag mijn aanvraag ingediend. Nu dus wachten op een aanbieding. Ik ga er voor kiezen om de canon vast te zetten. Het tijdvak loopt pas af in 2037, ex inflatie komt de canon dan uit op 433 per jaar.

Wat is je afkoopbedrag? 9k ofzo?

[Figo112]

!null schreef op dinsdag 19 maart 2019 @ 15:09:
Ik zal me er eens opnieuw in verdiepen. Wij hebben een vrij nieuw huis dus met een vrij jong contract wat nog het meeste van zijn 50 jaar moet uitdienen (en daarna vrolijk verder met ander tarief natuurlijk)

Het af te kopen bedrag was erg fors, maar zou met deze rentestanden nog gelijk kunnen komen met canon, netto weliswaar. Althans, ik heb daar geen beeld bij hoe dat werkt met afschaffing Wet Hillen.

Dan zou je zeggen, liever waarde opbouwen (afgekochte erfpacht in woningwaarde) dan canon jaarlijks betalen (want dat is huur en ben je kwijt).

Maar als ik bij verkoop wat van die waarde terug wil zien, betekent dus een fors hogere prijs, en moet de koper dus een fors hogere hypotheek kunnen afsluiten.

Als we dan binnen een paar jaar weg zouden gaan, dan is het allemaal voor niks geweest.

Als je bijv. onder de inflatie kan lenen dan ben je volgens mij inderdaad goedkoper uit wanneer je afkoopt. Je kan ook je canon vastklikken en na 50 jaar beginnen met betalen. Weet niet wat de gemeente aan inflatiecorrectie toepast, denk rond de 2%?

[Figo112]

!null schreef op maandag 25 maart 2019 @ 10:00:
@Figo112 vastklikken en na 50 jaar betalen? Ik betaal nu al he.
50 jaar afkopen kon al bij nieuwbouw contract.

Maar dan heb jij het niet over eeuwigdurende erfpacht, maar over je huidige erfpacht.

[Figo112]

@!null

Het is een beetje verwarrend omdat de topic over eeuwig durend erfpacht gaat. Je kan inderdaad huidig tijdvak afkopen voor 50 jaar of eeuwigdurend afkopen na afloop huidig tijdvak. Nu betaal je waarschijnlijk 50 jaar lang jaarlijks een canon voor je huidige tijdvak. Gaat erom dat je voor 2020 moet beslissen of je eeuwig durend erfpacht voordelig wil afkopen of vastklikken omdat na 2020 het veel duurder wordt.

[Figo112]

@!null

Zo werkt het niet. Je hebt nu een tijdvak afgesproken komende 50 jaar, staat los van de eeuwigdurende erfpacht. Je kan de huidige afkopen + de eeuwigdurende afkopen. Wanneer je de tool invult (https://berekenuwoverstap.nl/bereken-uw-kosten/ ) vragen ze ook of je huidige is afgekocht, mocht de huidige niet zijn afgekocht dan krijg je na het invullen een extra optie. Huidig en eeuwigdurende erfpacht afkopen. ALs je deze optie kiest betaal je inderdaad nooit meer erfpacht.

Daarnaast wil ik je op attenderen dat je in de war bent met de huidige erfpacht. Eeuwig durende erfpacht wordt na 2020 fors duurder voor iedereen. Dus minimaal de canon voor eeuwig durende erfpacht vastklikken als je niet kan of wil afkopen. Na 2020 gaan ze namelijk op basis van de dan geldende woz waarde rekenen in plaats van 2014 en je krijgt geen 35% korting meer.

[Figo112]

@Baytep

Dat is inderdaad veel duidelijker dan het antwoord die ze mij hebben gegeven. Dus eigenlijk zou je op basis van die 1211 voor 2020 kunnen afkopen voor ong 24k? En na 10 jaar zou het naar schatting bijna het dubbele zijn?

[Figo112]

Inmiddels zijn we halverwege 2019, nog anderen die overwegen om wel of niet af te kopen?
Niks doen is volgens mij geen optie.

[Voor 17% gewijzigd door Figo112 op 23-05-2019 11:15]

[Figo112]

@fonsoy denk als je een nieuwbouw woning hebt waar in 2014 geen woz waarde van bekend was dat het nog lang kan duren.

[Figo112]

@Baytep zo denk ik er ook over. Denk als we er vanuit gaan dat uiteindelijk alles duurder gaat worden dan kan ik mij niet voorstellen dat het ooit goedkoper gaat worden. Afkopen is zuur ben ik met je eens, maar als dezelfde afkoop na 2020 minimaal 2x duurder wordt kan het dan uberhaupt een miskoop worden?

[Figo112]

@wouter12345 het klopt dat je bij abn een nieuwe hypotheekakte moet laten opstellen. Dit is trouwens afhankelijk van de bank. Bij de ing hoeft dit niet.

[Figo112]

@Bonkdoos als je het in iedergeval vastzet dan doe je dat op basis van de oude woz waarde 2014 en inclusief de korting. Als je dit niet doet en je gaat bijv in 2021 vastzetten dan wordt gerekend met de huidige woz waarde en zonder korting. Als voorbeeld je gaat vastzetten met optie 1 voor 2020 voor een bedrag van 1000 euro per jaar. Na 2020 kan het bedrag 2500 zijn.

Met vastzetten/vastklikken zorg je ervoor dat je weet waar je aan toe bent ook na het aflopen van huidige erfpacht. Wat ik dan het nadeel van vastklikken vind is dat de gemeente wel elk jaar vanaf nu een inflatie correctie toepast. Dit betekent dat als je vastklikt voor 1000 euro per jaar vanaf 2040 bijv met inflatie correctie 1800 moet betalen.

[Voor 31% gewijzigd door Figo112 op 27-06-2019 17:37]

[Figo112]

@wouter12345 das inderdaad vaag. Gewoon afkopen en dan zie je het wel die 600 euro kan er dan ook wel bij

[Figo112]

@gertjanm echt zonde om niet af te kopen met zo een lage BSQ en lage woz waarde. Denk dat je die 2/3k zeker terugverdiend.

[Figo112]

@Bonkdoos ik begrijp dat bij het vastzetten ook de lage woz waarde en bsq vast ligt. Alleen wordt volgens mij wel geidexeerd met de inflatie. Misschien dat iemand anders het kan bevestigen.

[Figo112]

Inmiddels is de zomer ook bijna voorbij en is het einde van het jaar in zicht. Zijn er al mensen die de afkoop al achter de rug hebben?

[Figo112]

@Freshnub

Niks doen is geen optie. Minimaal voor optie 1 gaan. Zijn er woningen in de buurt waarvan het huidige canon is afgekocht? Zoja, wat is het verschil in verkoopprijs?

[Figo112]

@webber87

Eerlijk gezegd met een bsq van 5-10% en een bedrag om het helemaal af te kopen voor 1400 euro, is het een no brainer. Gewoon afkopen.

Ik zit zelf met de situatie dat ik voor afkoop rond 25k moet aftikken en bsq is rond de 20-25%Eeuwigdurende canon is dan 1300 euro op dit moment maar over 30 jaar is het meer richting de 2k (incl inflatie) denk ik. Op dit moment is de bsq (2019) rond de 34%, verwachting is dat het in 2020 nog hoger is. Ik vind het erg lastig moet ik zeggen. gezien het gaat om een best wel hoog bedrag die je meteen kwijt bent, maar je bent er wel meteen vanaf . Maar goed ben er dus nog niet helemaal uit.

[Figo112]

@Freshnub

Je hebt gelijk blijft bijzonder en eerlijk is het zeker niet. Vooral hoe ze de BSQ bepalen blijft een raadsel. Maar goed denk inderdaad niet dat je er veel aan kan doen. Zoals eerder aangegeven altijd vastklikken. Als je van plan bent om niet te verhuizen en je hebt kinderen lijkt me dat afkopen dan beter is. Als je naar het verleden kijkt dan zie je eigenlijk dat het altijd alleen maar duurder is geworden en nooit goedkoper.

[Figo112]

@Erik Jan

Ik denk dat je onderscheid moet maken wat betreft voortdurende erfpacht, dus je huidige tijdvak die je in termijnen tot 2064 moet betalen en de eeuwigdurende na 2064.

Ik ben het met je eens dat bij voortdurende erfpacht het verschil niet zo groot en merkbaar is.

Maar dit betekent niet dat dit ook straks gaat gelden voor de eeuwigdurende erfpacht. Ik zou zeker voor 2020 of kiezen voor vastklikken of afkoop overwegen. Maar als je van plan bent om binnen 12 jaar te verhuizen dan zou ik kiezen voor vastklikken. Denk dat je de verkoopbaarheid van je appartement daarmee wel vergroot als het zover is. Vooral als je weet dat na 2020 vastklikken of afkoop paar keer over de kop gaat.

[Figo112]

@Dabbel Hey, even over die 76 euro dat is wel nu en na 20 jaar kan het bedrag afhankelijk van de inflatie veel hoger zijn. Bij afkoop heb je dit probleem niet. Of je hypotheekakte aangepast moet worden is afhankelijk van je bank en elke notaris ook buiten de ring is prima.

[Figo112]

@stokmeister welke bank heb je? Volgens mij is dat afhankelijk van de bank of een akte wel of niet aangepast moet worden.

[Figo112]

euchromatic schreef op maandag 28 oktober 2019 @ 12:07:
Bij mij in Oud-Oost komt dit eruit:

A: Woz waarde (peiljaar: 2014) € 303.000,00 (verkoopprijzen in 2019: >600k)
B: Buurtstraatquote - 27%
C: Grondwaarde € 82k
D: Depreciatiefactor 10%
E: Erfpachtgrondwaarde € 73k
F: Actueel canonpercentage 2,39%
G: Overstappremie 35%

Mijn erfpacht is afgekocht tot 2048. Volledig afkopen kost nu € 21.000, eeuwigdurende canon: jaarlijks € 1.100 + indexatie vanaf 2048.

Afkopen is interessant maar € 21k blijft een hoop geld waar je eigenlijk niets voor terug krijgt. Aan de andere kant: later afkopen kost 'iemand' hoe dan ook minstens het dubbele.

Ik begrijp je dilemma, wel of niet afkopen. Zit in vergelijkbare situatie en eerlijkgezegd het is wel vermoeiend omdat je min of meer gedwongen wordt om voor 2020 een keuze te maken. Daarbij komt nog, stel dat je kiest voor afkoop omdat je het nu kan betalen, wat als de gemeente pas over 2 jaar met een aanbod komt en je kan het niet meer betalen? Kan je dan alsnog met terugwerkende kracht de keuze maken voor vastklikken of heb je je kans verspeeld?

Dat zijn van die mooie situaties waar nog geen goed antwoord op is, als gemeente zou je dan moeten zeggen we kunnen de druk niet aan en gezien de onduidelijkheid gaan we de deadline aanpassen. Maar helaas is de gemeente in deze onredelijk en niemand die wat daaraan kan doen.

[Figo112]

amsterdammer123 schreef op zondag 3 november 2019 @ 21:11:
wij gaan dit jaar een huis kopen in amsterdam en tekenen dit jaar de koopakte. We kunnen er pas eind februari in. Geldt de kortingsregel van 2019 (woz 2014 ,10%) dan nog wel voor ons?
Maw kunnen wij al een aanvraag doen ondanks dat we pas per februari intrekken?

Laat de huidige eigenaren een aanvraag doen, dan kan jij er als het goed is ook gebruik van maken na overname woning.

[Figo112]

@Dabbel en bedoelde dat die 76 euro onderhevig is aan de inflatie en dat het bedrag dus vanaf 2017 geïndexeerd gaat worden. In 2035 kan het bedrag zo 300 euro of meer kunnen zijn afhankelijk van de inflatie.

[Figo112]

onetime schreef op donderdag 14 november 2019 @ 21:37:
[...]

Niet dood, met vakantie... (jaar) einde naderd, de aanvragen moeten in ieder geval dit jaar de deur uit...


***members only***

Volgens mij heb je geen toestemming nodig van de vve en kan je zelf de aanvraag doen. Staat ook in de overstapportaal aangegeven u heeft geen toestemming nodig van de vve.

[Figo112]

Amsterdammer1 schreef op vrijdag 15 november 2019 @ 14:16:
Nog anderhalve maand om een aanbieding aan te vragen... en de website ligt er al een week uit
Wat een gepruts zeg.

Is onbegrijpelijk dat de gemeente keer op keer hun zaken niet op orde heeft en alsnog maar vasthouden aan een deadline waar niemand op zit te wachten. Hoe kan je nou van je burgers eisen dat ze voor 1 januari een aanvraag doen als je zelf niet eens een overstapportaal in de lucht kan houden of duidelijkheid kan bieden over de totstandkoming van de BSQ.

[Figo112]

webber87 schreef op maandag 18 november 2019 @ 11:22:
Wij hebben halverwege een offerte opgevraagd voor het afkopen van eeuwigdurende erfpacht. Tot op heden nog niets gehoord. Weet iemand of het mogelijk is, wanneer het voorstel ons niet bevalt, om dan alsnog te kiezen om het vast te zetten?

Edit: Ik lees net in het stuk in de NRC dat iemand een offerte heeft opgevraagd en diegene vervolgens van de gemeente een 3-tal voorstellen heeft gekregen. Dit brengt mij in de war. Krijg je nou een voorstel van je keuze dat je destijds hebt aangevraagd op de website of krijg je van alle opties een voorstel? (eeuwigdurend afkopen / vastklikken / tussenvorm).

Er komt binnenkort extra informatie in het overstapportaal over de gemaakte keuze. Het is namelijk nu mogelijk om nadat je hebt gekozen voor vastklikken of aankoop en een aanbod hebt gekregen van de gemeente alsnog kan kiezen voor de andere optie zonder gevolgen voor de gunstige voorwaarden.

[Figo112]

@timpy007 als je de woning cash hebt gekocht dan heb je ook geen hypotheekakte wat aangepast moet worden.

Volgens mij vragen nu alle banken een aanpassing van de hypotheekakte, dus notaris kosten zijn dan meestal rond de 1400 euro. Iedereen die voor paar k zijn erfpacht kan afkopen gewoon doen. Als je al een investering moet doen van 1400 euro dan kan die paar k er ook wel bij en ben je van het gezeur af.

Zijn er nog mensen die niks gaan doen? Gewoon benieuwd.

[Figo112]

@VIC_TOR Als de woning niet van jou is en jij als huurder gebruik van maakt kan ik mij dat wel voorstellen. Maar vastklikken is in dit geval ook geen slecht idee al is het pas over 40 jaar. Ik zou zeggen altijd minimaal vastklikken.

[Figo112]

@VIC_TOR Is wel apart, ik heb ook de woning samen met iemand gekocht en dan is het toch voldoende als 1 iemand de aanvraag via het overstapportaal doet.

[Figo112]

@VIC_TOR Volgens mij kan jij gewoon de aanvraag doen, dus gewoon indienen.

[Figo112]

VIC_TOR schreef op woensdag 20 november 2019 @ 11:27:
[...]


ga ik doen.
iets heel anders: ik heb begrepen dat het heel lang kan duren voordat er een antwoord komt. Wat als ik de woning in de tussentijd verkoop? Ik ben tegen die tijd dan geen eigenaar meer en de nieuwe eigenaar heeft zelf geen aanvraag gedaan. Vervalt de aanvraag of gaan dat mee naar de nieuwe eigenaar?

Aanvraag gaat over naar de nieuwe bewoner, dit valt onder de coulanceregeling.

[Figo112]

@Rebunted Lijkt me een goed plan, vooral als je de woning gaat houden. Laten we eerlijk zijn tot die tijd heb je waarschijnlijk ook geen aftrek meer. Dus dan is afkoop niet slecht helemaal in vergelijking met je huidige canon is het maar 10%.

[Figo112]

heb inmiddels ook een aanvraag gedaan met een jaarlijks canon. Ben er nog niet helemaal uit maar op dit moment maakt de keuze niet zo veel uit aangezien je bij het ontvangen van je aanbieding alsnog de betaaloptie kan wijzigen naar afkoop of jaarlijks.

[Figo112]

Darth_Fedor schreef op dinsdag 10 december 2019 @ 21:42:
Als je nog twijfel hebt, zal dit overzicht van de gemeente je absoluut over de streep trekken:

=> https://maps.amsterdam.nl/bsq/

Daar staat heel duidelijk de STIJGING (per jaar) in van de buurtquota welke gebruikt word.
In mijn geval is dan van 15% in 2017 omhoog gegaan naar 40% in 2019 !!!!!!
Buiten het geval dat ook de WOZ waarde enorm gestegen is. In mijn geval durf ik niet eens te beginnen om te berekenen wat de overstap op 1 januari gekost zou hebben in plaats van wat ik nu betaald heb.

Nee, ik ben heel tevreden met mijn overstap (a 13.000).

Het is triest dat de gemeente een BullshitQoute heeft bedacht om alles zo duur mogelijk te maken. Totaal geen inzicht hoe zo een BSQ tot stand komt en dat bepaald toch de hoogte van je afkoop.

[Figo112]

Ik vind het wel grappig om te lezen dat men heel tevreden is om nu 13k te betalen voor iets wat pas over 40 jaar gaat spelen. De gemeente dwingt als het ware iedereen om voor 1 januari over te stappen en maakt het overstappen na 1 januari extra duur zodat je nu heel tevreden bent.

[Figo112]

aanloggen is niet voldoende, dus wel stap 1 aanvraag datum indienen is goed voor 3 maanden tijd om de stappen t/m 3 af te ronden. Mijn advies is aanvraag indienen door stap 3 af te ronden. Kies wel voor de optie die je waarschijnlijk niet gaat nemen dan kan je namelijk stap 3 opnieuw doorlopen door je keuze na het ontvangen van je aanbieding te veranderen. Dat geeft jou weer meer tijd.

[Figo112]

Darth_Fedor schreef op zaterdag 14 december 2019 @ 12:59:
[...]


Nou, niet tevreden hoor. Blijft een hoop geld. Maar ik voel dat ik geen andere keuze had. Idd opgelegd door de deelraad. Neemt niet weg dat de BSQ aardig veranderd is in mijn nadeel. Dus "tevreden" wat dat betreft.
Idd zal het pas blijken over 25 jaar.

Het was niet persoonlijk richting jou, maar in het algemeen. De gemeente creëert een situatie waarbij men gedwongen wordt op korte termijn een beslissing te maken. De gemeente maakt het na 1 januari expres duurder door bijv. de BSQ om hoog te schroeven zodat je denkt dat het nu erg goedkoop is.

[Figo112]

MoshiMoshi84 schreef op zondag 5 januari 2020 @ 19:05:
[...]

De notariskosten zijn zo hoog ten opzichte van de afkoopsom dat ik zeker zou afkopen. Kies je eerst voor de jaarlijkse betaling en wil je daarna afkopen ben je 2 keer notariskosten kwijt.

Niet alleen 2x notariskosten maar waarschijnlijk is de afkoop ondertussen ook 2x.

[Figo112]

Rebunted schreef op woensdag 8 januari 2020 @ 16:47:
Weet iemand ook hoe het zit met de notaris als je:
- Het huidige tijdvak laat zoals het is (dus met voortdurende erfpacht); en
- Alleen het eeuwigdurende deel (na het huidige tijdvlak) afkoopt?

Dan ga je ook naar de notaris. En als je geen ing hebt moet je waarachijnlijk ook een aanpassing hypotheekakte laten doen.

[Figo112]

MoshiMoshi84 schreef op dinsdag 4 februari 2020 @ 10:30:
[...]

Klopt, maar het is niet helemaal een non-issue. Eerst vastklikken en daarna afkopen is 2 keer notariskosten in plaats van 1. Ook wordt de afkoopsom wel geïndexeerd met inflatie. Als je dus moet lenen is het waarschijnlijk geen verstandige keuze om meteen af te kopen omdat de rente vaak hoger is dan de inflatie, maar als je het geld kunt missen en het op een bankrekening hebt staan is het juist weer wel verstandig omdat je door meteen af te kopen de indexering uitspaart.

Volgens mij is de rente nu lager dan de inflatie, helemaal als je de hypotheekrente aftrek meerekent. Ik zou eerder denk ik meenemen in de hypotheek dan mijn spaargeld ervoor gebruiken. Ben je tenminste niet meteen het afkoopbedrag kwijt en kan je het meestal voor paar tientjes per maand financieren (afhankelijk van het bedrag).

[Figo112]

brambello schreef op dinsdag 4 februari 2020 @ 08:50:
Als je je erfpacht vastklikt, kun je later nog afkopen staat op de website van de gemeente Amsterdam. De latere afkoopsom is dan gebaseerd op de vastgeklikte canon. Een volgende eigenaar kan ook afkopen gebaseerd op de vastgeklikte canon (die weer is gebaseerd op de gunstige voorwaarden van 2019). Is het dan een non-issue of je nu moet vastklikken of afkopen?

Wie weet hier meer van?

Van de gemeente:


[...]

Daar is nog onduidelijkheid over. Helaas is de gemeente daar niet duidelijk in en het lijkt erg ongunstig omdat de jaarlijkse verhoging op 4.5% lijkt te komen. zie de qoute:

Redelijk alternatief voor afkopen in 2019:
- eerst vastklikken (in 2019)
- in later jaar alsnog afkopen
Afkoopsom neemt wel jaarlijks toe. Tot aan
canonherziening einde lopende tijdvak (CHET)
is verwachte toename 4,5% per jaar
(2,5% oprenting en 2,0% inflatie).

Dus meest gunstige lijkt helemaal afkopen, beste zelfs in je hypotheek meenemen omdat de rente veel lager is dan de 4.5% die de gemeente rekent.

[Figo112]

wouter12345 schreef op dinsdag 4 februari 2020 @ 15:23:
[...]


Dat is niet wat ik had begrepen. Volgens mij zijn de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (AB 2016) van toepassing als je de erfpacht hebt "vastgeklikt" (hier in te zien). Artikel 7.4 gaat over de jaarlijkse indexatie, en daar staat dat het gewoon jaarlijks met CPI wordt geindexeerd, ofwel de algemene inflatie. En daar gaat geen extra percentage overheen.

Helaas is daar dus nog een discussie over. Bowine Michel lid CDA is daar druk mee bezig. Grondbedrijf die deze berekeningen heeft bedacht is onduidelijk over de latere afkoop na vastklikken. Je kan Bowine Michel volgen via Twitter, ze heeft deze vragen al meerdere malen gesteld aan de gemeente en elk antwoord van de gemeente is verschillend. Er staat nergens duidelijk vermeldt hoe in deze situatie gerekend wordt.

[Figo112]

brambello schreef op dinsdag 4 februari 2020 @ 20:08:
Daarbovenop komt nog dat afkopen wellicht een tijdelijke faciliteit is, bijvoorbeeld GL is ertegen.

Het zou zomaar kunnen dat afkoopmogelijkheid in de toekomst afhankelijk van bestuur niet meer mogelijk is. Maar als het aan cda ligt moet de afkoop goedkoper worden.

[Figo112]

wouter12345 schreef op dinsdag 4 februari 2020 @ 15:23:
[...]


Dat is niet wat ik had begrepen. Volgens mij zijn de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (AB 2016) van toepassing als je de erfpacht hebt "vastgeklikt" (hier in te zien). Artikel 7.4 gaat over de jaarlijkse indexatie, en daar staat dat het gewoon jaarlijks met CPI wordt geindexeerd, ofwel de algemene inflatie. En daar gaat geen extra percentage overheen.

https://www.linkedin.com/...n....._article-card_title


Lees dit even door

[Figo112]

Talicus schreef op dinsdag 11 februari 2020 @ 14:43:
Voor tweakers die al vergevorderd zijn in hun erfpacht aanvraag: Hoe is jullie zoektocht naar een notaris verlopen, en welke notaris hebben jullie uiteindelijk gekozen?

Ik heb inmiddels met 10 notariskantoren contact opgenomen voor een offerte, maar ik ben toch wel een beetje geschrokken van de kosten.

De drie voornaamste kosten die ik heb zijn:
1) Erfpachtakte plus afhandeling (tussen de 800 en de 1100 euro)
2) Hypotheekakte plus afhandeling (tussen de 700 en 900 euro)
3) Royeren oude hypotheekakte (tussen de 235 en 275 euro).

Hiermee komt het totaalbedrag aan notariskosten uit op tussen de 1850 en 2100 euro.

Heeft iemand anders een goedkopere notaris gevonden?

wtf vorig jaar was een aanpassing erfpachtakte nog rond 700 euro. de gemeente dwingt je letterlijk om steeds meer kosten te maken. Net als of de afkoop zelf niet genoeg was moet je nu ook meer voor de notaris betalen, omdat ze zelf een schaarste hebben veroorzaakt.

[Figo112]

StephaN900 schreef op woensdag 19 februari 2020 @ 08:28:
[...]


Op het moment was ik het van plan vast te leggen.

WOZ waarde 2015: 299.000
Erfpacht afgekocht tot 2054
Voorstel om af te kopen: €27.527

Maar als ik het nu vastleg kan ik het dus in een later jaar nog steeds afkopen en heeft een eventuele koper ook die mogelijkheid?

En is het dan nog steeds tegen de woz waarde van 2015? Want de waarde in 2018 was bijna 5 ton

Opzich kan je het later afkopen, maar de gemeente is niet duidelijk over de hoogte bij een latere afkoop. Zowel de inflatie als de canon percentage hebben een effect op de hoogte van de afkoop. Dus je weet van te voren niet hoeveel de afkoop over 10 jaar gaat kosten. De woz waarde van 2014/2015 staat wel vast. Omdat de gemeente niet duidelijk is in zijn berekening is de kans groot dat een afkoop op een later moment vaak duurder is dan meteen afkopen. Als alleen de inflatie een factor was geweest was het geen probleem. Ook de canon percentage speelt een rol en dan nog steeds is de berekening onduidelijk.

[Figo112]

Voor diegene die het nog niet wisten, je kan in het overstapportaal je betaaloptie aanpassen binnen 3 maanden nadat je een aanbieding heb ontvangen. Dus als je eerst heb gekozen voor vastklikken en je wil alsnog afkopen dan kan je in het overstapportaal de optie gebruiken betaaloptie veranderen door een mail te sturen naar de gemeente. Zij gaan vervolgens je lopende aanvraag annuleren met behoud van aanvraagdatum. Vervolgens heb jij weer 3 maanden te tijd om nieuwe betaaloptie te kiezen en je aanvraag opnieuw in te dienen. Daarna gaat de gemeente de aanvraag in behandeling nemen en krijg je een nieuwe aanbieding. Ook de nieuwe aanbieding is weer 3 maanden geldig voor acceptatie en notaris keuze.

[Figo112]

Goed nieuws voor mensen die al een aanbieding hebben maar nog niet geaccepteerd:

https://www.parool.nl/ams...Vaw3kf2DXtoQHl5ShLFnWL2jf

[Figo112]

ik had een aanbod in januari gekregen en is paar keer verlengd tot ergens in oktober. Dan moet ik een keuze maken afkopen of vastklikken. Het blijft lastig om die keus te maken. meer dan 20k voor afkopen of vastklikken voor rond 1300 euro vanaf 2050 (zal in 2050 wel boven 2k per jaar uitkomen).

De gemeente oftewel de overheid is vaak onbetrouwbaar in zulke zaken gebleken. Bijvoorbeeld met subsidies zie je dat ook vaak. Nu is de mogelijkheid er om af te kopen maar is geen garantie dat dit zelfs na vastklikken mogelijk is in de toekomst. Met een ander bestuur kan dit allemaal weer veranderen.

Ik denk dat afkopen alleen voordelig kan zijn als je deze in je hypotheek kan mee financieren. Stel dat je 24k wil financieren rente is op dit moment ongeveer voor 10 jaar rond de 1.5% afhankelijk van risicowaarde. Kosten hypotheek verhogen rond 900 euro. zeg maar 25k. Zit je rond 86 euro per maand bruto bij 30 jaar looptijd. Krijg je nog wat rente aftrek. De vraag is wil je de komende 29/30 jaar zeg maar netto ongeveer 70 euro betalen of wil je dat liever na die 30 jaar doen en dan is denk ik rond 180/200 euro per maand afhankelijk van de inflatie. Kijk nu kan je het betalen, de vraag is kan je het tijdens je pensioen wel betalen?
Daarnaast is een schuld die je nu hebt elk jaar minder waard. Andersom dus bij vastklikken de inflatie bij gerekend.

[Figo112]

eggda schreef op dinsdag 25 augustus 2020 @ 11:56:
[...]


De vraag is eigenlijk of je verwacht er rond 2050 nog te wonen.. Bij ons speelde iets dergelijks, maar ik verwacht dat we voor 2051 wel weer eens verhuisd zijn. We hebben het dus maar vastgeklikt.

Ik verwacht niet meer te verhuizen maar goed dat weet je nooit. na 3 verhuizingen binnen 7 jaar hebben we even genoeg gehad en woon nu ruim genoeg. Blijft lastig.

[Figo112]

com2,1ghz schreef op woensdag 26 augustus 2020 @ 07:42:
Hier ook een aanbod ontvangen. 1725 euro. Aanbod is geldig tot februari 2021.
Hierboven komt dus nog ongeveer 500 euro notariskosten bovenop?

Was het maar zo goedkoop, denk dat je tegenwoordig minimaal 900 euro kwijt bent en dit is dan nog zonder hypotheekakte aanpassing.

[Figo112]

President schreef op dinsdag 25 augustus 2020 @ 20:14:
[...]

Tja, voor hetzelfde geval wil hij over 15 jaar verhuizen en is de wetgeving tegen die tijd zo veranderd dat het afkopen voor 20k nu tegen die tijd zorgt voor een 100k hogere verkoop waarde... Het is gewoon over 10-20-30 jaar kijken of je de juiste keuze hebt gemaakt!

Ja alleen lastig hoe beoordeel je iets over 10 of 20 jaar? Ik merk wel dat de meesten trouwens vast klikken tenminste in mijn omgeving dan.

[Figo112]

nog anderen die inmiddels al overgestapt zijn of een aanbieding hebben gekregen?

[Figo112]

Amsterdammer1 schreef op dinsdag 22 september 2020 @ 11:44:
Ik heb een aanbieding gekregen en stukken liggen eveneens bij notaris (elise visser).
Ga voor het voorstel afkoop 35k (momenteel jaarlijks 710 euro (jaarlijks verhoogd met inflatie) tot 2055, WOZ 2014 EUR 250k).

Het is een fors bedrag en als ik het op korte termijn verkoop ga ik dat er zeker niet uithalen. Toch voor afkoop gekozen omdat:
1. goedkoop te financieren (ca 1% rente)
2. geen plannen om op korte termijn te verhuizen en na verhuizing zou ik het wellicht willen aanhouden om te verhuren (en dan is de canon niet meer aftrekbaar, plus de aftrekbaarheid wordt sowieso al beperkt/verlaagd samen met de hypotheekrente)
3. ik zie de kosten ook als een verzekeringspremie (stel dat de inflatie opeens toch flink stijgt, dan gaat de jaarlijkse erfpacht ook fors omhoog of dat erfpacht zwaarder gaat meetellen voor de hypotheek van potentiele nieuwe kopers).

Ter aanvulling: lastig dilemma waar ik lang over getwijfeld heb. Er zijn veel onzekere (toekomstige) variabelen.

Bedankt voor de uitgebreide uitleg. Die dilemma zit ik nu helaas ook mee. Moet voor eind oktober beslissen of ik ga voor vastklikken 1300 euro vanaf 2049 excl. inflatie of de optie veranderen naar afkoop en afkopen voor rond 26k.

Denk als je voor afkoop gaat het beste deze kan meefinancieren in je hypotheek omdat je schuld met de jaren steeds minder wordt. Op deze manier profiteer jij van de inflatie. Inclusief renteaftrek zit je zelfs onder de 1%. Een van de risico's is ook dat GroenLinks eigenlijk de optie afkoop wil tegenhouden, ze zijn op dit moment een onderzoek gestart met de vraag of afkoop wenselijk is.
Dus nu vastklikken en later afkopen, is niet bindend.

[Figo112]

kgevol schreef op maandag 21 september 2020 @ 13:23:
Ik heb een aanbieding gekregen die ik heb geaccepteerd. Stukken liggen nu bij de notaris (Veenhof). Ze hebben het wel druk, afspraken worden nu gepland voor november.

afgekocht of gekozen voor vastklikken? en hoe duur was je notaris

[Figo112]

kgevol schreef op maandag 28 september 2020 @ 14:46:
[...]

Ik koop hem af. Notaris is 825. Hopelijk geen hypotheekakte aanpassing nodig anders komt er uiteraard nog een hoop bij...

is bij jou de afkoop ook duizenden euros? Ben bang dat omdat florius dochter van ABN is dat je waarschijnlijk ook een nieuwe hypotheekakte nodig hebt.

[Figo112]

is wel heel lastig zeg moet binnen 2 weken keuze maken wel of niet accepteren. Heb nu een aanbieding klaar staan maar twijfel of ik toch niet voor afkoop moet gaan. Kan eenmalig de betaaloptie veranderen. Het is of nu afkopen en maandelijks betalen aflossen (hypotheek) tegen lage rente of na 30 jaar voor altijd jaarlijks betalen wat nog kan oplopen door de inflatie en canon percentage.

[Figo112]

iemand nog een goedkope notaris?

[Figo112]

Amsterdammer1 schreef op woensdag 7 oktober 2020 @ 11:13:
[...]


Lastige keuze inderdaad. Deels hangt het af van de bedragen en hoe lang je de woning (verwacht) aan te houden.
Voordeel van afkoop is dat het nu goedkoop te financieren is en de lasten op den duur lager worden door inflatie en evt aflossing, wellicht (?) in de toekomst je woning beter verkoopbaar is, en (zoals eerder genoemd) de afkoop optie wellicht niet blijft bestaan of duurder wordt (in afkoop en nogmaals langs de notaris moeten). Nadeel is dat je hypotheekschuld hoger wordt en dat het niet zeker is of je dat in de toekomst bij verkoop eruit haalt.

haha bedankt voor de toelichting, maar maakt de keus niet makkelijker . Heb je eerdere post even doorgenomen maar heb jij nou nu je huidige tijdvak afgekocht of de eeuwigdurende ? Edit ben blijkbaar nog niet echt wakker. Maar is gewoon dus afkoop eeuwigdurend erfpacht. Hoeveel zijn de notariskosten bij Elisevisser?

Trouwens als je nog een deel aflossingsvrije hypotheek hebt, wat zou je dan doen, afkopen erfpacht door hypotheek te verhogen of aflossingsvrije deel omzetten naar annuïteiten zodat die aan het eind ook afgelost is.

[Voor 21% gewijzigd door Figo112 op 08-10-2020 09:12]

[Figo112]

TobiasdePagter schreef op maandag 4 januari 2021 @ 11:26:
Mijn vriendin en ik hebben ook een aanbieding gekregen van de gemeente met de volgende opties:

[Afbeelding]

De erfpacht is afgekocht tot en met 31 juli 2052 en ons lijkt optie 1 (overstappen met jaarlijkse canonbetaling) de beste optie. De reden om niet voor optie 2 te kiezen is als volgt:

Kort door de bocht geredeneerd (dat het rendement op de EUR 10.293 die nu niet wordt geïnvesteerd in de afkoop minimaal net zo hoog is als de inflatie waarmee de jaarlijkse canon wordt geïndexeerd) levert de EUR 10.293 investering pas na 17,5 jaar een voordeel op: EUR 10.293 / EUR 587,96 = 17,5 jaar. Dit betekent dat het break-even punt op 1 februari 2070 ligt en dan zijn wij toch al bijna 80 jaar. Vergeet ik hier nog iets essentieels?

Verder heb ik offertes opgevraagd en is er inmiddels 1 binnen:


***members only***

Bij Lloyds Bank hoeft de hypotheek niet opnieuw gevestigd te worden.

Volgens mij klopt het niet dat je alleen rekening moet houden met de inflatie, maar ook de canonpercentage. Eigenlijk komt het op neer dat de kosten bij alleen vastklikken jaarlijks op meer dan 4% komen. De gemeente hanteert namelijk ook een canon percentage en samen met de inflatie zit je op meer dan 4%. De goedkoopste optie is altijd afkopen of nog beter financieren tegen een lagere percentage dan de kosten die de gemeente rekent bij canon betaling. Dit betekent dus dat als je over 10 jaar toch besluit om af te kopen dat je afkoop in verhouding veel duurder is dan nu. De 2 variabelen maken dus nu vastklikken en later afkopen ondoorzichtig en waarschijnlijk duurder. Maar of vastklikken of afkoop voor jou de beste optie is, is afhankelijk van de persoonlijke situatie.
Ga je bijv, binnen 5 jaar verkopen en loopt je huidige erfpacht nog meer dan 20 jaar dan zou ik ook eerder vastklikken. Andersom als je tot na de einde van je huidige erfpachtperiode in dezelfde woning blijft wonen, zou ik gewoon afkopen.

Al met al heeft gemeente een puinhoop van gemaakt bij de invoering van deze zogenaamde eeuwigdurende erfpacht. Maar goed het is niet anders.

[Figo112]

Stefan79 schreef op maandag 4 januari 2021 @ 12:36:
[...]

Je redenatie klopt wel aardig ja, zo zit ik er ook in. Ik denk zelfs dat het nog gunstiger uitkomt voor jaarlijks vastklikken omdat de jaarlijkse canon aftrekbaar is en de afkoopsom niet. Daarmee kom je nog veel verder in de tijd uit. Natuurlijk onzeker of dat in de toekomst ook zo is, maar nu is dat wel zo. Wel zijn er andere redenen om misschien toch voor afkoop te gaan:

- misschien zullen potententiele kopers ook vóór het aflopen van het lopende erfpacht tijdvak al rekening gaan houden met de erfpachten kosten en dit doorrekenen in hun bod/koopprijs (bv door uit te rekenen wat afkopen kost en dit in mindering brengen op de vraagprijs)
- je woning verkoopt wellicht beter met eeuwig afgekochte erfpacht (men gaat misschien zoeken op "erfpachtvrij")
- in de toekomst kunnen kopers misschien minder hypotheek krijgen voor woningen met erfpachtkosten of banken gaan andere voorwaardes stellen
- misschien vervalt de mogelijkheid tot afkopen over een paar jaar (nieuw beleid/politiek)
- erfpacht kan afschrikken bij potentiele kopers (ook al zijn de jaarlijkse kosten laag)
- je bespaart vermogensrendementheffing (indien van toepassing, of in de toekomst)
- omdat de afkoop vanaf 1-10-2017 wordt berekend heb je alsware een soort van voordeel/korting t.o.v. later afkopen (de netto contante waarde berekening valt gunstig uit)
- misschien geeft het een goed gevoel van erfpacht af te zijn (geldt ook voor nieuwe kopers)

Al met al persoonlijk, maar het voelt niet lekker nu iets af te kopen wat je zelf nooit zal betalen en je waarschijnlijk ook niet volledig voor de kiezen krijgt bij verkoop voor die tijd. Misschien dat het voor hele kleine afkoopsommen wel interessant is? Wat verder ook meespeelt is wat iedereen kiest als optie en hoe jouw woning met vastgeklikte erfpacht zich dan verhoudt t.o.v. overige woningen in Amsterdam. Daar is weinig over te zeggen vooralsnog volgens mij.

Leuke opsomming, inderdaad allerlei zaken waar je aan moet denken voordat je überhaupt een normale beslissing kan maken. Het is inderdaad een gedwongen keuze. Ondoorzichtig en de gemeente hanteert een verzonnen percentage bij het bepalen van je afkoopbedrag namelijk de BSQ qoute. Wat eerder nooit gebruikt is bij de bepaling van bedragen voor erfpacht. Jaarlijkse kosten percentage wat de gemeente rekent is op dit moment meer dan 4%. Dat maakt afkopen nu inderdaad goedkoper dan later afkopen. Maar eerlijk gezegd zou ik zelf zeker geen spaargeld gebruiken om erfpacht af te kopen, maar eerder meefinancieren in mijn hypotheek voor een percentage van bijv. 1.3%. Geniet je nu nog ook van hypotheekrente aftrek wat neer komt op een hypotheekrente van minder dan 1%. Dat is best netjes. Dat is minder dan de inflatie en veel minder dan percentage wat de gemeente rekent als je besluit later af te kopen.

[Figo112]

pinballor schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 13:33:
TL;DR

- Ik heb 2 opties voor de erfpacht kwestie in Amsterdam. Op dit moment is de erfpacht afgekocht tot 2065
- Optie 1: canon vastklikken welke ingaat in 2065 en €416 per jaar bedraagt. Notariskosten €800-900
- Optie 2: eeuwigdurende erfpacht nu afkopen voor €5.400 en dan heb ik of de latere bewoners nooit meer met erfpacht te maken.
- Ik neig naar optie 1 vanwege de nadelige opportunity costs van optie 2 (wanneer ik de afkoop op de beurs zet en laat renderen voor 44 jaar zou dit c. €14k op kunnen leveren), maar hoor graag hoe jullie hier tegen aankijken.

Erfpacht opties – Amsterdam – advies gevraagd
- Huidige erfpacht afgekocht tot en met 31-10-2065 (was onderdeel van de koopprijs nieuwbouwwoning, c. €14k voor 50 jaar afkoop). In 2065 zijn we 78 jaar.
- WOZ beneden woning – c. €600k (overwaarde aantal ton)
- Op korte termijn (<3-5jaar) zie ik ons (M/V – 34 jaar) hier nog wel wonen. Mochten we verhuizen acht ik de kans aannemelijk dat we deze woning blijven aanhouden en de overwaarde inzetten voor een nieuwe woning. Kan echter niet in de toekomst kijken dus wie weet dat we op enig moment toch overgaan tot verkoop.

Aanbieding (inclusief korting want aangevraagd voor 2020):
o Optie1 : Jaarlijkse canon vastklikken -> vanaf 1 november 2065 jaarlijks €416,- + inflatie vanaf 2019
o Optie 2: Afkoop van eeuwigdurende canon -> €5.300. Indien ik kies voor afkoop hoeft dit niet perse gefinancierd te worden (leidt weer tot extra notariskosten)
o Kosten notaris bij zowel canon vastklikken als afkoop eeuwigdurende canon: c. €800-€900

Optie 2 zou voor mijn gemoedstoestand de gemakkelijkste keuze zijn. Het feit dat ik het geld op de plank heb liggen en de afkoopsom beperkt is t.o.v. de WOZ waarde (<1%) zou echter niet uit moeten maken voor de beslissing mijn inziens. Met name de opportunity costs van de afkoop zit ik mee en het feit dat er nog weinig bekend is wat afkoop doet voor de waarde van je huis. Ik vind het nogal wat om bijv. zomaar €5.300 af te tikken voor een probleem dat ver in de toekomst ligt. Hierbij mijn gedachtegang en hoor graag hoe jullie hier tegen aan kijken / of ik nog voor- en nadelen over het hoofd heb gezien.

Gedachtegang:

- Optie 1 – erfpacht vastklikken vanaf 2065
o Geen cash outflow. €416 aan jaarlijkse pacht is minder dan €40 per maand, wat voor iemand die deze woning zou kunnen kopen geen probleem gaat zijn. Ja dit zal omhoog gaan door indexatie, maar over het algemeen zullen de lonen de indexatie ook aardig volgen.
o De €5.300 die ik hiermee uitspaar zou ik kunnen wegzetten op de beurs. Dit zou in 2065 (uitgaande van 4% rendement, forfaitair 5,69% afgerekend op 31% belasting = 1,75%. Blijft over 4%-1,75% = 2,25%) c. €14.000 waard kunnen zijn. Uiteraard is dit een onzekere uitkomst. Mijn inziens is dan de vraag of iemand, mocht ik het willen verkopen, de woning op een gegeven moment €14.000 meer waard vindt omdat de erfpacht is afgekocht.
o Nadeel: mocht het huis toch verkocht zijn aan iemand anders en die wil voor afkoop gaan, zal de prijs hiervan 2 tot 4 keer zoveel hoger liggen en zal dit de woning wellicht minder aantrekkelijk maken.
o Nadeel: overheid is niet altijd betrouwbaar, wellicht komt hierna nooit meer een optie tot afkoop
o Nadeel: als veel andere mensen klakkeloos kiezen voor afkoop en jij bent de enige die dat niet doet, kan dat de verkoopwaarde van je woning drukken.

- Optie 2 – eeuwigdurende erfpacht afkopen voor €5.300
o Voordeel: hierna niets meer te maken met erfpacht en gemeente Amsterdam op dit gebied
o Voordeel: geen erfpacht te betalen vanaf 2065. Echter die pacht is maar €416, dus duurt 13 jaar voordat iemand dit er uit heeft. Mocht ik er zelf nog wonen moet ik 78 + 13 = de 91 jaar eerst nog even halen
o Waarde verhogend voor de woning – of dit een 1 op 1 relatie heeft is mij op dit moment nog volslagen onbekend.

Wil even reageren op je regel (vetgedrukt) over het rendement na 44 jaar. Laten we vanuit gaan dat die 5300 euro die je investeert na 44jaar, meer dan 14k is geworden.

Denk je dat je na 44jaar je erfpacht voor dat bedrag kan afkopen? Als ik zie dat de gemeente nu al meer dan 4% rekent bij vastklikken, zou dat betekenen dat je dus een rendement van meer dan 4% moet hebben om hoger uit te komen dan de afkoop die de gemeente in de toekomst gaat hanteren. Kijk als je verwacht om niet zo lang daar te wonen dan is vastklikken sowieso een goede optie, maar als je denkt dat je met het afkoopbedrag meer rendement te behalen dan de gemeente rekent aan jaarlijkse kosten voor het berekenen van de afkoop in de toekomst dan ben je verder van huis.

[Figo112]

korna schreef op zondag 31 januari 2021 @ 22:55:
Misschien dat iemand het antwoord al heeft (anders ga ik bellen met de gemeente), hoe zit het met de afkoopsom na een aantal jaren als je kiest voor optie 1(vastklikken)?

Blijft deze tot het aflopen van het voortdurend erfpacht tijdvak gelijk (in het bovenstaande voorbeeld 2065)? Of wordt deze ge-herindexeert na het vastklikken (in bijvoorbeeld 2021) tot aan het moment dat je later besluit af te kopen?

Eigenlijk is concreet de vraag: in het voorbeeld van pinballor, is de afkoopsom in 2030 nog steeds 5300 euro?

Nee dat bedrag is dan waarschijnlijk hoger, want afhankelijk van de canon percentage en inflatie. Voor vastklikken rekent de gemeente meer dan 4% per jaar. Daarnaast heb je in de toekomst geen zekerheid dat je alsnog kan afkopen.

[Figo112]

Stefan79 schreef op maandag 1 februari 2021 @ 10:48:
[...]

Nee, de afkoopsom wordt herberekend obv inflatie vanaf oktober 2017 en met de netto contante waarde (tot afloop tijdvak) opnieuw berekend. Hier is veel info te vinden: https://www.amsterdam.nl/...-beleid/afkoopinstructie/

De extra kortingen en de lage WOZ van 2014 en 2015 worden wel gewoon meegenomen, die zijn vastgeklikt alsware in de vastgelegde canon. Ik heb het eens berekend voor mijzelf en zag dat de afkoopsom ca 4,5% per jaar oploopt. Dit komt denk ik door de meegerekende inflatie (ik hield 2% aan) plus het gemiste rendement waar de gemeente mee rekent in de netto contact waarde berekening (volgens mij samen dan 4,5%).

Precies dit, de gemeente rekent met absurde percentages. Goedkoopste optie zou zijn afkoop zonder inflatie correctie bedrag van 2017 en dan financieren voor bijv 1.3%. Dan heb je nog de inflatie wat je schuld minder waard maakt . Tenminste als je nog lang genoeg blijft wonen tot na afloop huidig erfpacht

[Figo112]

korna schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 20:17:
[...]


Daar zit ik nou exact over te dubben. Ik ga een woning kopen in A'dam met een afkoop van ongeveer 40.000. Nu denk ik niet langer dan 5 jaar in de woning te blijven wonen maar ik vermoed dat de waarde van de woning toeneemt t.o.v. woningen met een jaarlijkse canon.

Persoonlijk zou ik geen 40k uitgeven aan afkoop als ik binnen 5 jaar zou verhuizen en huidig erfpacht nog bijvoorbeeld meer dan 20 jaar zou lopen.

[Figo112]

vortexnl1982 schreef op maandag 1 februari 2021 @ 08:35:
Ik laat de erfpacht vastklikken.

We gaan de woning waar ik de erfpacht aanbieding voor heb gekregen verhuren. En we willen met ons pensioen hier terug gaan wonen (zeer waarschijnlijk) want kleiner en minder kosten. Daarom wil ik niet al te veel geld er aan uit geven. Afkopen kost zo'n 9k euro + notaris.

Ik heb mijn notaris voor ons nieuwe huis een offerte laten opstellen :

Hypotheekakte : 555 Euro.
Erfpachtakte (incl alles) : 995,-

Totaal : 1450 (incl 100 euro korting omdat ik akten nieuwe huis daar heb laten passeren).

Vind dat nog best veel geld. Heeft iemand nog een goedkopere optie ? Als ik het overzicht van @TobiasdePagter bekijk dan valt mijn notaris nog wel mee.

Vraag me af waarom je niet zou afkopen als je de woning toch gaat houden en zelfs met pensioen weer daar wil wonen. Ik bedoel wat is 9k nou als je een woning hebt die je gaat verhuren, van uitgaande met de riante huurprijzen heb je die investering zo terugverdiend. 1500 euro waarbij de hypotheekakte aangepast moet worden, zijn de kosten best netjes.

[Figo112]

kwon schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 12:58:
[...]

Je hebt gelijk. Ik ben over de streep getrokken en ga gewoon afkopen. Wat ook meespeelt is dat ik onder de nieuwe voorwaarden blijkbaar € 9.600 (exclusief notariskosten) kwijt zou zijn als ik het nu zou willen afkopen. Dat verschil is echt véél te groot met de aanbieding die er nu ligt dus ik neem het zekere voor het onzekere.

WOZ was trouwens 77,5k en de BSQ 5%.

Koopje inderdaad vergeleken met de huidige prijzen, de mijne is ook van 25k naar 60k gestegen helemaal gek

[Figo112]

antidote schreef op vrijdag 5 maart 2021 @ 21:18:
@kwon dit is geen column, maar een opinie artikel, geschreven door een bestuurslid van een belangenvereniging. Uit die hoek zal niet snel een positief geluid over het erfpachtbeleid klinken
Afkopen is na januari 2020 veel duurder geworden, maar voor die tijd is daar zoveel aandacht voor geweest dat dit toch echt bekend moet zijn geweest bij alle erfpachters.

De gemeente heeft veel steken laten vallen, zo hebben ze de makelaar met een speciale brochure geinformeerd hoe groot de gevolgen na 8 januari zouden zijn, maar dit hebben ze bij de burgers niet gedaan. Daarnaast is de gemeente op de vingers getikt door allerlei rechtzaken die nog gaande zijn over het niet volledig informeren van de burgers. Je hebt het over onzin, maar blijkbaar heeft de gemeente jou goed geinformeerd, kan jij mij vertellen hoe de BSQ berekend is?

[Figo112]

frank.visser schreef op zondag 7 maart 2021 @ 12:55:
[...]


Dat is aperte onzin. Ik heb ook afgekocht, juist omdat de gemeente bijzonder duidelijk maakte dat de aanbieding die er nu lag bijzonder gunstig was, en dat het later veel meer zou gaan kosten.

Ik vind dat hele gehuil over de erfpacht trouwens bijzonder irritant: de hoeveelheid mensen die een huis kopen en niet in staat zijn om verder dan 5 of 10 jaar vooruit te kijken, of bereid zijn een paar simpele berekeningen te maken is vrij schokkend.

Welke simpele berekening heb jij het over? Hoe is de BSQ berekend? waarom hanteert de gemeente opeens een andere bsq voor eeuwigdurend erfpacht dan voorheen? Vertel mij wat de gevolgen zijn als ik nu vastklik en over 10 jaar wil afkopen? Kan je dan uberhaupt afkopen is dat een recht of gunst die de gemeente gaat verlenen aangezien ze op dit moment bezig om afkoop te verhinderen door allerlei onderzoeken te starten.

De gemeente baseert afkoopbedrag op woz van 2014/2015 maar geeft de nieuwe bewoners geen mogelijkheid om bezwaar te maken. Dit is gelukkig nu wel mogelijk maar pas na een rechtzaak.

Ik denk dat jullie je even moeten verdiepen in hoe kwalijk eigenlijk de uitvoering van dit hele gebeuren is.
Heel veel informatie vanuit de grondbedrijf zijn top secret en je hebt totaal geen inzicht in hoe bepaalde bedragen tot stand zijn gekomen. Daarnaast is die BSQ een blackbox.

De gemeente die notarissen van buiten Amsterdam heeft tegengehouden en is gelukkig door de vingers getikt en nu moet de gemeente ook notarissen van buiten amsterdam toelaten. Zie je al die verenigingen die dit allemaal voor elkaar heeft gekregen?

Maar ergste is nog dat de gemeente iets heeft bedacht wat lijkt op gunstig maar eigenlijk nog steeds in veel gevallen te duur is. Je wordt als het ware gedwongen om een zogenaamde gunstig aanbod te accepteren omdat ze de huidige erfpacht nog duurder hebben gemaakt.

Laat ik even een concreet voorbeeld geven. ik heb een wonig met erfpachtbepalingen 1994, daarin is opgenomen dat ik voor een vast bedrag dus geen inflatie of andere verhogingen eenmalig weer met max 50 jaar mag verlengen. Eigenlijk erg goede voorwaarden en was er ook gewoon blij mee. Maar wat doet de gemeente ze gaan de erfpacht bepalingen 1994 aanpassen dus veel hogere bedragen rekenen waardoor eeuwigdurend erfpacht zogenaamd voordeliger wordt. Als je niet door hebt wat er gaande is dan slaap je nog helaas.

[Figo112]

raptorix schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 14:05:
Update gehad:


[...]


Met andere woorden, ze hebben niets te melden qua update.

Dit is ook het probleem, jij als burger wordt meteen afgerekend als je na 8 januari een aanvraag doet, maar de gemeente mag er zolang over doen als ze willen.

[Figo112]

euchromatic schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 15:44:
[...]


Volgens die link kost het afkopen van mijn woning in Oost nu ruim € 86k, tegen de € 21k die ik vorig jaar betaald heb. Dat kan bijna niet kloppen, zelfs als ik rekening hou met de verdubbeling van de WOZ waarde tussen 2014-2021...

Het klopt zeker wel, de gemeente rekent inderdaad ook met de BSQ percentage, wat eigenlijk nooit eerder toegepast is bij het berekenen van bedragen voor erfpacht. En ze hebben dus vanaf 2020 ook de bsq lekker allemaal verhoogd waardoor het bedrag in sommige gevallen zelfs x7 is

Goed dat je op tijd was. Zijn nog meer dan 20k amsterdammers die helaas te laat waren.

[Figo112]

rnenator schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 15:55:
[...]

Verdubbeling van de WOZ is (2014 - 2021) toch redelijk de standaard binnen de ring? Ik ga van 56k naar ruim 300k. Gek, hoe het betalen van 56k voor niets, als een koopje kan voelen

haha woon je aan de herengracht ofzo

[Figo112]

Stefan79 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 10:52:
Je kan ook voor de betaaloptie van jaarlijkse canon kiezen. Dan leg je nu "gratis" een lage jaarlijkse canon na 2040 voor nieuwe kopers vast, met dezelfde gunstige voorwaarden zoals de korting, etc. Dat lijkt mij voor toekomstige kopers net zo aantrekkelijk. Geen verassingen meer qua erfpacht. Door te kiezen voor volledige afbetaling haal je alsware die toekomstige betalingen alvast naar voren. In principe is dat nooit slim, of je moet echt zeker weten dat je tot ver na het aflopen van je huidige erfpachttermijn er nog woont. Stel je betaald nu €25.000 om af te kopen, reken er maar niet op dat je €25.000 meer kan vragen voor je huis vergeleken met je buurman die ook zijn huis te koop heeft staan met vastgeklikte lage jaarlijkse canon als dat toch pas gaat spelen over meer dan 20 jaar. En zelfs na die 20 jaar als men jaarlijkse betalingen moet doen duurt het nog tientallen jaren voordat die afkoopsom eruit is.

In jouw geval echter gaat het om zo`n laag bedrag dat ik wel zou kiezen voor volledig afkopen. Zeker als je het vergelijkt met de notariskosten die je sowieso moet maken. Mijn gevoel is dat afkopen in vergelijking met vastklikken alleen interessant is bij relatief kleine bedragen (bv tot €5.000) of als je erfpacht op korte termijn (bv binnen 10 jaar) afloopt. Het blijft wel een gok/gevoel natuurlijk en geen exacte wetenschap.

Het is niet netzo aantrekkelijk want eerst vastklikken en later afkopen is duurder. Heb ik al eerder paar keer aangegeven, wellicht is het begrijpelijker als jullie dit even doornemen https://nl.linkedin.com/p...site-bij-de-van-den-brink

Goedkoopste optie is meteen afkopen, want bij vastklikken rekent de gemeente jaarlijks inflatie + canonrente wat neerkomt op een stijging van meer dan 4% elk jaar van het afkoopbedrag.

Dat gezegd te hebben, betekent dit niet dat voor elke situatie afkoop de beste keus is. Dat is afhankelijk van hoelang je van plan bent erin te wonen etc..

[Voor 3% gewijzigd door Figo112 op 22-03-2021 11:08]

[Figo112]

Belegger1974 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 09:00:
Nee ik ben geen belegger in vastgoed, enkel in wat aandeeltjes :-).

Bedankt voor jullie reacties.

Ik heb dus optie 2 qua aanbieding gehad van de gemeente, 2.500,- euro. Na 2040 wordt er geen cent meer aan erfpacht betaald.

Dan begrijp ik 1 ding NIET. Als ik naar de rekentool ga van de gemeente kom ik bij optie 2 uit, van 21.000,- euro eenmalig!

Ik snap hier niets van.

Kan iemand mij dit uitleggen, een groot verschil tussen 2.500,- en 21.000,- euro.

Dank u wel alvast.

Als jij een aanvraag voor 8 januar heb gedaan en je hebt een aanbod van 2500 voor de afkoop van eeuwigdurend erfpacht dan is dat het bedrag. Ga je nu naar de rekentool en je vult netjes je gegevens in om een nieuwe berekening te maken met de huidige voorwaarden kan het inderdaad kloppen dat het bedrag nu veel hoger is. Dat is ook waar de rechtzaken met de gemeente over gaan, mensen die onvolledig geinformeerd zijn meer dan 23.000 mensen zijn daardoor dus te laat en moeten na 8 januari soms 8x meer betalen.

[Figo112]

Stefan79 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 15:08:
[...]

Die 5k zal je niet terugzien denk ik. Voordat de afkoopsom is terugverdiend door jou of toekomstige kopers zal je ergens in 2070 uitkomen denk ik (reken maar eens uit tegenover de vast te klikken jaarlijkse canon), waarbij de jaarlijkse canon ook nog eens aftrekbaar is en de afkoopsom niet. Waarom zou je nu al iets gaan betalen voor anderen dat ook nog eens pas heel ver in de toekomst betaald hoeft te worden? Vastklikken is verstandig uiteraard. Daarmee verzeker je jezelf en toekomstige kopers van lage erfpacht lasten o.b.v. de gunstige voorwaarden. En het kost je alleen de notariskosten. Je hebt het over ca €25 per maand, denk je dat dat voor kopers een probleem zal zijn? Daarnaast zal je je huis beter verkopen tov je buren die wel hebben afgekocht, die vragen meer geld voor hun woning om zo hun afgekochte erfpacht proberen terug te verdienen

Dat is kort door de bocht. Sowieso in amsterdam kan je van te voren niet weten wat de prijs gaat doen, daarnaast later afkopen is veel duurder waardoor die 5k straks niks is vergeleken met een latere afkoopbedrag. Ik weet niet hoe het met jullie zit maar elke woning die ik heb gekocht heb ik bewust gekozen voor woning waarvan de erfpachtcanon lang genoeg afgekocht was.

[Figo112]

Stefan79 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 15:26:
[...]

Die vergelijking gaat niet op. Waarschijnlijk hebben deze personen helemaal niets vastgelegd. Als je nu vastklikt en besluit pas later af te kopen (of de nieuwe eigenaar wilt dat doen als je verkoopt) is de afkoopsom tegen die tijd slechts beperkt hoger dan de aanbieding van nu. De te betalen bedragen in de toekomst worden alleen opnieuw netto contact gemaakt. De basis gegevens voor de berekening zoals de gunstige WOZ en BSQ blijven gewoon hetzelfde.

Klopt niet, als je nu vastklikt en later wil afkopen heb je te maken met canon rente + inflatie, dit samen betekent dat een afkoopbedrag later veel hoger is. Vaak een verdubbeling elke 16 jaar. Als je dat beperkt noemt weet ik het niet meer.

Nogmaals lees https://nl.linkedin.com/p...site-bij-de-van-den-brink

[Figo112]

Stefan79 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:43:
@Figo112 Bedankt voor dat artikel, interessant. Ik heb voor mijzelf ook de bedragen eerder al eens uitgerekend als ik besluit om later af te kopen en nu vast te klikken. In mijn berekeningen wordt het bedrag ook elk jaar grofweg zo`n 4% meer (uitgaande van 2% inflatie). Met "beperkt" bedoelde ik meer dat het veel minder is dan hier door iemand werd beweerd (die de vergelijking maakte met iemand die niet onder de gunstige voorwaarden had vastgeklikt). In dat geval heb je het al snel over 500% in de eerste paar jaar. Maar inderdaad 4% is niet niks. Wat het ook interessant maakt is dat als je nu besluit toch af te kopen, je een extra korting krijgt omdat je eigenlijk het bedrag betaalt wat je in oktober 2017 had moeten betalen. Die peildatum wordt aangehouden als je gebruik maakt van de aanvraag vóór 1-1-20.

Klopt helemaal, ik heb echt heel veel tijd ingestoken om uberhaupt beetje te begrijpen hoe de berekeningen tot stand zijn gekomen. Er is gewoon heel veel onduidelijkheid over de verschillende situaties die zich kunnen voordoen. Eigenlijk de taak van de gemeente om elke situatie duidelijk te beschrijven zodat men een goede keuze kan maken. En daar is de gemeente naar mijn mening in gefaald.

[Figo112]

TradeMarkNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:26:
Top dat dit interessante topic er is! Ook ik zit met de keuze tussen vastklikken of afkopen van eeuwigdurende (+ evt huidige) canon, of de situatie laten zoals hij nu is. Ik woon sinds 2016 in een nieuwbouw appartement van 50m2 waar ik alleen woon. M'n WOZ van 2020 is 330.000. Afkopen vd eeuwigdurende canon zou me zo'n 13k kosten en met de huidige canon erbij bijna 50k. Als ik de boel zo laat en dus jaarlijks de canon blijf betalen, is de schatting dat er na de afloop van m'n tijdvak zo'n 70E bij komt. Die gaat dan van 933 nu naar 1000E.

[Afbeelding]

Ik moet de keuze uiterlijk in juli gemaakt hebben. Aangezien m'n tijdvak pas in 2064 afloopt is m'n eerste ingeving niet afkopen. Hoe denken jullie daar over? Ik vind het erg lastig inschatten waar ik goed aan doe. Overigens heb ik niet het geld om iets af te kopen, maar ik begrijp dat dit evt op een andere manier gefinancieerd kan worden. Maar afgezien daarvan verwacht ik hier niet tot 2064 te wonen maar ook niet op korte termijn te verhuizen.

In jouw situatie zou ik denk ik lekker vastklikken omdat je je huidige canon ook niet heb afgekocht en helemaal als je niet van plan bent om daar lang te wonen. Wel moet je rekening houden met de inflatie dus na 2064 is het geen 1000e maar waarschijnlijk zit je dan op meer dan 2k per jaar.
Maargoed dit is wat ik zelf zou doen, hopelijk heb je er wat aan.

[Figo112]

Allen niet vergeten om mee te doen aan de volgende actie als je nooit een woz 2015 beschikking heb gehad. zie: https://www.erfpachtinams...ezwaar%20inschrijven.html

Kan je veel geld besparen bij de afkoop van eeuwigdurend erfpacht.

[Voor 15% gewijzigd door Figo112 op 30-03-2021 09:32]