Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

maandag 27 juni 2022 15:11

jeroenkb schreef op zondag 26 juni 2022 @ 21:31:
[...]
Gaat pas spelen in 2042. Ben dan 70.

Dus waarom afkopen denk ik dan?

Ik zou er nog even goed over nadenken. Bij deze drie argumenten om wel wat te regelen:

Argument 1
Het vastklikken van de eeuwigdurende erfpacht kan een ongunstige keuze zijn (telegraaf 10 november 2021).

„Bij eeuwigdurende erfpacht kunt u kiezen uit de volgende opties. A. in en keer afkopen; B. of vastklikken, een jaarlijkse canon betalen en later afkopen. Echter, slechts vastklikken van eeuwigdurende erfpacht blijkt een ongunstige keuze te zijn.” Erfpachtdeskundige Laurens Lochtenberg zegt: „Elk jaar stijgen de kosten met een rente van 4,5 procent per jaar en de gemeente informeert huizenbezitters hier niet juist over.” De gemeente zegt het
(...)
Broersma legt uit hoe dit werkt. Als iemand de erfpacht alleen heeft vastgeklikt, en later besluit alsnog af te kopen, dan berekent de gemeente inflatie plus een opslag van 2,5 procent. Dit wordt berekend met terugwerkende kracht vanaf 1 oktober 2017. „Dat is nu al 18,5 procent meer. In tien jaar tijd zal de afkoopsom verdubbelen en met de oplopende inflatie al sneller”, zo waarschuwt het makelaarskantoor.

Zie bijgevoegde afbeelding.

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/3Xzgua-Xi_ajHHcqrFzS_Dl3UIM=/x800/filters:strip_exif()/f/image/Ss3spIijcyDRNzIXG6O2KVuW.png?f=fotoalbum_large

Argument 2
Bij de verkoop van de woning op Funda krijgt iemand in Amsterdam 200.000 minder geboden dan de 950.000 die zijn buurman wel werd geboden. De buurman had de erfpacht geregeld. Hij niet, hij had de aanbieding naast zich neer gelegd en de erfpacht loopt over 10 jaar af.
Let wel:
1. Hij had het voor 65.000 kunnen afkopen (juli 2021), nu betaald hij 3x meer.
2. Die woning is ook in juni 2022) niet van eigenaar gewisseld.

Zie bijgevoegde afbeelding (Telegraaf, 11 januari 2022).

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/1ifxOKG4ZyEkt0x3tHhA-omg2nY=/800x/filters:strip_exif()/f/image/lb3OklsfpmHrGdaa7kdckY3O.png?f=fotoalbum_large

Argument 3:
Banken stellen nu al eisen aan de erfpacht. Een koper van nieuwbouw kon twee jaar geleden minder lenen op moment hij de erfpacht niet afkocht. Dit is het geval bij de zoon van een kennis in mijn omgeving.

Het is een dingetje om goed over na te denken.

[ Voor 3% gewijzigd door Atlantis1995 op 27-06-2022 08:01 ]

Acties:

maandag 27 juni 2022 15:34

Figo112 schreef op maandag 27 juni 2022 @ 13:04:
@Atlantis1995 lijkt mij een goede opsomming en zou afkopen zeker overwegen.

@Figo112 Ik heb het afgekocht. Ik heb nergens meer omkijken naar. Ik heb zelfs niet naar vastklikken gekeken omdat het me rond de 5.000 Euro kostte. Gezien de inflatie een goede keuze. Ik heb het iedereen om me heen geadviseerd en heb er een biertje op gedronken. Ik wist wat ik had, ik wist niet wat ik zou kunnen krijgen.

Zie ook de afbeelding onderaan deze post met een hele ruwe simulatie van de inflatie. Dit is een scenario zonder onderbouwing (ik heb geen glazen bol).

Wat ook erg zuur is dat als je na 2020 8jan een woning heb gekocht en de vorige bewoners hebben niks gedaan met de aanvraag dat je geen gebruik kan maken van de spijtoptanten regeling.

Menigeen heeft met vastklikken niet doorgerekend wat die opslag doet, laat staan wat het effect is als we weer te maken hebben met (serieuze) inflatie. Ik denk dat de meeste zich helemaal niet realiseerden wat dit doet.

Dennism schreef op maandag 27 juni 2022 @ 13:10:
[...]
Maar is dikgedrukte dan ook niet vrij logisch? Kijk de nu oplopende inflatie is wat betreft natuurlijk mogelijk extra nadelig, maar het ik zou het niet logisch vinden dat over 20 jaar afkopen bij wijze van net zo duur zou zijn als enkele jaren geleden. Waarom zou ik dan immers nu afkopen, nee, ik zou direct denken dat nu afkopen normaliter flink gunstiger gaat dan zijn over tientallen jaren pas.

Ik was 5k kwijt, maar in mijn omgeving zouden ze best 70k kwijt zijn geweest. Als je dat niet op de plank hebt liggen (ik in ieder geval niet) dan moet je nog steeds een beslissing nemen. Of je achteraf gelukkig wordt van vastklikken vraag ik me af. En dat stelt men ook nog dat niets doen geen optie is. Dat klopt, want dan wordt de rekensom nog beroerder.

@fonsoy @xileS
Als jij na 8 januari 2020 bent verhuisd, en de vorige eigenaar niets heeft gedaan, dan staat je vrij om vrijblijvend erfpacht af te kopen. In dat geval zal de WOZ waarde van ?2020 worden gebruikt en met waarschijnlijke een hogere BSQ (Buurt Straat Quote).

Degenen die voor 8 januari 2020 een aanvraag hebben gedaan, konden dit op de WOZ van 2014 of 2015 met 10% korting op de BSQ. En volgens mij is die in aantal gevallen wel 15% tot 20% omhoog gegaan. De gemeente heeft een behoorlijk aantal variabelen waarmee men kan sturen naar de gewenste uitkomst. En de gemeente wil heel graag geld ontvangen om het uit te geven aan leuke dingen die niet vallen onder de core business!

En @xileS, Jij hebt wel geen aanvraag gedaan, maar hoeveel zullen er echt gelukkig van zijn op moment het is vastgeklikt en ze pas later realiseren wat dat tot gevolg heeft voor de lasten in mijn voorbeeld in 2055?? Er zal een moment komen dat het jaarlijkse terug komen van dat bedrag zal inwerken op de verkoopprijs van de woning. Dat aspect heeft nog niemand benoemd. En naar mijn mening kun je een keuze achteraf (na het verlopen van de aanbieding door de gemeente) niet meer wijzigen(!)

Ik ben 2021 verhuisd naar een woning waarvan de vorige bewoners geen aanvraag hebben gedaan, geen idee waarom niet...

Omdat die bewoner nu een woning verder is en dat wat hij toen niet hoeven te betalen eigenlijk zijn winst is. Die is feitelijk weg gelopen en de koper was niet scherp genoeg. Ik snap alleen niet dat dit niet door de makelaar is benoemd. Jij zit min of meer met de schade/uitdaging.

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/DcOo8mrHI-JpDmd0yg-K1OsZyko=/800x/filters:strip_exif()/f/image/5wkGn26N2zYqbjK11G8XEi7t.png?f=fotoalbum_large

Acties:

dinsdag 12 juli 2022 11:22

Atlantis1995 schreef op maandag 27 juni 2022 @ 15:21:
[...]

Eens, maar die 2,5% opslag blijft een venijnige. Daarbij is de aanname dat je loon de inflatie blijft volgen. Daarbij ga je ergens met 68 met pensioen en wordt de inflatie ook niet gecorrigeerd.

Eindconclusie blijft bij mij dat jr het eigenlijk niet goed kunt uitrekenen (sowieso omdat je niet echt met oneindig kunt rekenen)

Ander scenario dat ik had was niet afkopen, maar afkoopbedrag veilig beleggen. Dan wordt afkopen pas na mijn dood interessant.

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/UphOP_evHZmuyh2FVOwOKQkR4dM=/800x/filters:strip_icc():strip_exif()/f/image/n1pYAoVJYN2bPUl1yVYDfgFb.jpg?f=fotoalbum_large

Acties:

kwon

De notarissen hebben de prijzen de laatste tijd echt enorm verhoogd valt me op. Komt dit doordat alle aanvragen in een stroomversnelling zijn geraakt? Het is eigenlijk gewoon legaal misbruik maken van de situatie. Bah

Ik kon gelukkig nog gebruikmaken van een offerte die door m'n VvE bij Spier & Hazenberg was aangevraagd:

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/SxfUCAqnMBAhFlxnN_0hsEuwuOs=/800x/filters:strip_exif()/f/image/M6HASAdMCdrmRjEjmZHrxOw7.png?f=fotoalbum_large

zaterdag 16 juli 2022 11:38

Acties:

TradeMarkNL

Videoproducer

Iemand die weet hoe ik die 'vanaf 2019' moet interpreteren? Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/4GAMpv_5iqo6iWZFzCLaPU6Cgwk=/full-fit-in/4000x4000/filters:no_upscale():fill(white):strip_exif()/f/image/qBCfzvkzYNuRi1q4AwKIEAJf.png?f=user_large

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/4GAMpv_5iqo6iWZFzCLaPU6Cgwk=/full-fit-in/4000x4000/filters:no_upscale():fill(white):strip_exif()/f/image/qBCfzvkzYNuRi1q4AwKIEAJf.png?f=user_large

maandag 18 juli 2022 13:02

Acties:

maandag 18 juli 2022 17:27

Atlantis1995 schreef op maandag 18 juli 2022 @ 12:10:
[...]

Ik heb met rente-op-rente gerekend. Niet dat per jaar met nieuwe bedragen is gerekend. Ik weet ook niet hoe de gemeente gaat rekenen, cq dat mijn methode goed of fout is. Althans, lijkt mij

Ik kon het niet loslaten dus mijn eigen overstap document erbij gepakt.

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/i_11cAR5saXGNScgTDX30K2bjeY=/800x/filters:strip_icc():strip_exif()/f/image/Py0reLgbNJNxJ29qpIqMCvSA.jpg?f=fotoalbum_large

Dus een canon voor 2019 na inflatie correctie van 3501,03 (hier zie je ook gelijk dat er niet ook nog eens 2,5% kosten in rekening wordt gebracht)

Dan de vergelijking tussen mijn rekenmethode en die van jouw:

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/X74CiKaptNepCDdnb2LG8DL0d7I=/800x/filters:strip_icc():strip_exif()/f/image/mVxDLHuPrqhGX7znW2EpVdCk.jpg?f=fotoalbum_large

Wel een heel klein verschil, maar over de jaren telt dit op.

je kunt het ook zien in de tekst van de gemeente:
De totale indexatie per 2018 is 2,82%

Maar er staat toch ook 1,1 en 1,7. Die samen zijn 2,8%

en die 0,02% is nu precies het rente op rente principe

[ Voor 4% gewijzigd door jeroenkb op 18-07-2022 13:03 ]

Acties:

zondag 13 november 2022 21:32

abalone schreef op maandag 18 juli 2022 @ 14:49:
Als je binnen een paar jaar toch vertrekt, dan is de 18k afkoopsom denk ik niet de moeite, het is lastig om dat terug te verdienen in de aankoopprijs.

Deze al gelezen? Die woning staat sinds juli 2021 te koop en was juni 2022 nog niet verkocht.

Acties:

zondag 13 november 2022 22:31

Alien Monkeys

Figo112 schreef op zondag 13 november 2022 @ 21:28:
[...]

Klopt gemeente rekent ook opslag en samen is dat bij een inflatie van 2% iets van 4.5% per jaar.

2022 gaat de gemeente trouwens 8.5% alleen aan inflatie rekenen. Dus die verdubbeling is veel sneller nu.

Informatie over de opslag kan ik nergens vinden, ook niet in de proefberekeningen. Waar heb je dat gevonden? Dus de gemeente laat mensen meer betalen voor hetzelfde als je je zuurverdiende centen niet meteen overmaakt?

Update: Ik ga de gemeente maar mailen. Bedankt voor de info $_/-\o_$

Mijn situatie hieronder (eind 2021 naartoe verhuist, vorige bewoner heeft er niks mee gedaan), verwacht dat ik na max 10 jaar wel weer verhuis.. En dan waarschijnlijk weg uit dit verwend stad met grootheidswaanzin. Het voelt zo enorm verkeerd om nu een keuze te maken die dan enorm nadelig kan uitpakken. Ben de hele dag aan het lezen en piekeren. Ik kom zelf uit op vastzetten maar
wil wel dat een eventueel afkoopbedrag niet mijn verkoopwaarde nadelig beïnvloed.

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/bPuYLdT93jFQrRuPNecLZUBKh0g=/800x/filters:strip_icc():strip_exif()/f/image/qMBmb2tYIm606QStPIcs7EyR.jpg?f=fotoalbum_large

[ Voor 46% gewijzigd door FlyEragon op 13-11-2022 22:33 ]

Acties:

maandag 14 november 2022 11:35

Alien Monkeys

Atlantis1995 schreef op zondag 13 november 2022 @ 22:26:
[...]
[...]

Zie onderstaande post (zie url) en lees het ingesloten artikel "Afkoop erfpacht elk jaar duurder". Het is een artikel van 10 november 2021. Het gaat om argument 1. Los daarvan is die hele post een must read (voorkomt hoofdpijn $_/-\o_$ ).
https://gathering.tweakers.net/forum/view_message/71958752

Bizar gewoon, de gemeente forceert mensen om een enorme gok te nemen voor de toekomst. Hoe meer ik erover lees hoe krommer het wordt. Moet zelf ergens rond december de keuze maken maar dit geeft mij enorm veel onnodige stress. Wat een K gemeente.

Kort samengevat in deze post van een andere Tweaker:

Figo112 schreef op maandag 27 juni 2022 @ 13:45:
[...]

Kijk wat de gemeente aangeeft is je kan nu ook vastklikken en dan later afkopen en wekt hiermee de indruk dat het later ook relatiwf gunstig afgekocht kan worden. Laten we zeggen dat inflatie afkoop bedrag kan verhogen maar daarnaast rekent de gemeente ook nog risico opslag van 2.5% per jaar. Dus met een inflatie van 2%+2.5% opslag verdubbelt de afkoop elke 16 jaar. Als de inflatie hoger is zoals nu het geval dan gaat het nog harder. Maar de gemeente zou deze scenario moeten communiceren richting de erfpachters zodat ze een goede keuze kunnen maken. En dat is juist het grootste probleem, de gemeente heeft teveel steken laten vallen in de communicatie richting de erfpachters. Ze kunnen niet eens uitleggen waarom ze opeens afgestapt zijn van onafhankelijke taxaties en een bsq hebben verzonnen.

Ik hoop dat de gemeente weer keihard op zijn bek gaat hiermee. Daarom zat ik de hele dag in de knoei omdat nergens wordt vermeld over afkoopsom na het 'vastklikken'. Overal een beetje info verspreid over verschillende pagina's en dossiers.

Deze pagina van de gemeente klopt dus niet? Er staat namelijk niks over een eventuele opslag, enkel inflatiecorrectie.
https://www.amsterdam.nl/...46DF-BBBD-4D79A39F92C5%7D

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/KRiT-7it461AgmpT2Ovk7QJ0Dwk=/800x/filters:strip_icc():strip_exif()/f/image/azFk5r5CElqU1wZH6YXKLbpC.jpg?f=fotoalbum_large

[ Voor 60% gewijzigd door FlyEragon op 13-11-2022 22:44 ]

Acties:

maandag 14 november 2022 17:39

Alien Monkeys

Toch wel proficiat voor de gemeente dat iets wat simpel had gekund zo enorm complex te maken.

Uitgangspunt zou moeten zijn afbetalen van erfpacht zodat we met zijn allen weer terug gaan naar simpelheid en duidelijkheid. Dit had de gemeente kunnen doen door een jaarlijkse betaling voor afkoop en dan na x jaar was het afbetaald en klaar. Maar nee enorm veel opties met enorm uiteenlopende horror scenarios voor de toch al flink uitgeknepen burger. Enkel een select groepje expert die voldoende tijd hierin hebben gestoken begrijpen het enigzins, die hebben ook de tijd en moeite genomen om onderstaande bijsluiter te maken

https://awep.nl/erfpacht/...jsluiter-bij-erfpacht.pdf

Op basis van bovenstaande ben ik weer in de war, betekent afkopen eeuwigdurende erfpacht dat ik of nieuwe bewonders nooit meer erfpacht hoeven te betalen? Echt nooit meer? Pagina 9 van bovenstaande staat namelijk iets verwarrends.

Oh boy.. En waarom heet het dan nog steeds eeuwigdurende erfpacht, ben ik dan nog steeds geen eigenaar dan van dat stukje grond?

Onderstaande is dus totaal onjuist omdat er geen 'opslag' wordt genoemd? Dit is dan toch hartstikke misleidend? Op basis van onderstaande berekening zullen veel mensen waarschijnlijk voor vastzetten gekozen hebben met het idee om later eventueel af te kopen (nieuwe hypotheek of erfenis b.v) met enkel een inflatiecorrectie. De gemene 'opslag' die hier en daar ook venijnig wordt genoemd, gooit dus roet in de blender. Tot zover heb ik via de website deze 'opslag' of soms ook wel uitstelcorrectie genoemd nergens gevonden. Gefeliciteerd gemeente Amsterdam?

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/3qBCVweUDCA8ANGn5RXrEholzfQ=/x800/filters:strip_icc():strip_exif()/f/image/Ke6yrO9gKJfBEv1fqAxqCZQt.jpg?f=fotoalbum_large

En dan nog zo een dooddoener van en disclaimer die het helemaal afmaakt. Hier kan je dus toch niet op plannen?

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/1vgIUyod4YAEZmEBAg6eczpA7KU=/800x/filters:strip_icc():strip_exif()/f/image/5LjhkvEFXuJ1PlmDG85R7ZHe.jpg?f=fotoalbum_large

En dan lees ik het volgende en verdamp ik zowat:
https://www.parool.nl/ams...langrijk-genoeg~b397fb96/

[ Voor 61% gewijzigd door FlyEragon op 14-11-2022 12:41 ]

Acties:

maandag 14 november 2022 22:35

FlyEragon schreef op maandag 14 november 2022 @ 17:32:
[...]

Volgens mij zit hier dus het addertje onder het gras in de vorm van de 'opslag' die er bij zou komen. Enorm verwarrend want nu snap ik het ook niet meer.
Zie b.v deze reactie:
https://gathering.tweaker...message/71958752#71958752

[...]

Vandaar dat ik zelf ook op zoek was naar een bron van de gemeente die opheldering biedt over dit stukje 'opslag' maar kan er niks over vinden. Werd ook een paar keer risico uitstel vergoeding of iets dergelijks genoemd. Schiet mij maar lek...

Snap je punt.

Ben er toch van overtuigd dat die mensen er dan naast zitten. Ben tot in de documenten gedoken waar de methode van berekenen beschreven wordt en zie niets terug van een opslag.

Je hebt een canonbedrag. Daar gaat jaarlijks inflatie overheen en op het moment dat je besluit om toch af te kopen dan wordt het canonbedrag van dat jaar door het canonpercentage gedeeld.
Dat leidt ik ook af van de website zelf:

Dit lijkt op voorbeeld 2, met 1 belangrijk verschil: u hebt tot 2035 niet afgekocht, maar u betaalt tot 2035 een vaste canon van bijvoorbeeld € 300 per jaar. U wilt in 2030 de eeuwigdurende canon afkopen. In dit voorbeeld gaan we ervan uit dat deze canon in 2030 (door de inflatie) € 1.200 per jaar bedraagt.

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/5fxFjE4tV3306stycArv90hZWYw=/800x/filters:strip_icc():strip_exif()/f/image/za4gxB37UuUCOrPIA7KUnEaU.jpg?f=fotoalbum_large

Maar ik blijf nog even spitten...

[ Voor 12% gewijzigd door jeroenkb op 14-11-2022 17:49 ]

Acties:

FoxhoundNL

@jeroenkb Als je huidige tijdvak nog loopt moet je volgens mij de formule uit artikel 3.5 van de afkoopinstructie gebruiken:
Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/cfDgjBeMAXKn1CT009_6-Iqmf5A=/full-fit-in/4920x3264/filters:max_bytes(3145728):no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/32APxEBaVCxGlOhrUgJJ7B5e.jpg?f=user_large

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/cfDgjBeMAXKn1CT009_6-Iqmf5A=/full-fit-in/4920x3264/filters:max_bytes(3145728):no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/32APxEBaVCxGlOhrUgJJ7B5e.jpg?f=user_large

De variabele 't' staat voor “het aantal jaren tussen het moment van vooruitbetaling, en de datum wanneer de eeuwigdurende canon gaat gelden”. Dat deel van de formule zorgt dus voor een lagere afkoopsom voor elk jaar dat je huidige tijdvak nog loopt.

ter info de afkoop instructie staat hier: https://www.amsterdam.nl/...-beleid/afkoopinstructie/ daar staat een link naar een PDF met alle formules en de waardes die gebruikt worden in de formules.

dinsdag 15 november 2022 09:34

Acties:

vrijdag 9 december 2022 11:44

Alien Monkeys

FoxhoundNL schreef op maandag 14 november 2022 @ 22:35:
@jeroenkb Als je huidige tijdvak nog loopt moet je volgens mij de formule uit artikel 3.5 van de afkoopinstructie gebruiken:
[Afbeelding]

De variabele 't' staat voor “het aantal jaren tussen het moment van vooruitbetaling, en de datum wanneer de eeuwigdurende canon gaat gelden”. Dat deel van de formule zorgt dus voor een lagere afkoopsom voor elk jaar dat je huidige tijdvak nog loopt.

ter info de afkoop instructie staat hier: https://www.amsterdam.nl/...-beleid/afkoopinstructie/ daar staat een link naar een PDF met alle formules en de waardes die gebruikt worden in de formules.

Dit lijkt mij inderdaad de magische 'opslag' te kunnen verklaren. Dus hoe later je bent hoe duurder het wordt en dat is dan niet alleen door de inflatie.

Maar hoe strookt die berekening dan met onderstaand voorbeeld op de gemeente website:
Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/3qBCVweUDCA8ANGn5RXrEholzfQ=/x800/filters:strip_icc():strip_exif()/f/image/Ke6yrO9gKJfBEv1fqAxqCZQt.jpg?f=fotoalbum_large

Ik orienteer mij ook op het aansluiten bij een rechtszaak tegen de manier grondwaardebepaling, mocht de zaak dus gewonnen worden kan je hier achteraf nog wat van je zuurverdiende centen terugkrijgen. In vergelijking met afkoopbedrag een minimale investering denk ik.

https://www.erfpachtinams...im-grondwaardebeleid.html

[ Voor 15% gewijzigd door FlyEragon op 15-11-2022 10:46 ]

Acties:

maandag 26 juni 2023 10:28

gisteren een rondje notarissen gedaan om te kijken waar ik de boel ga laten regelen. Het gaan dan om de basishandeling van erfpacht (mocht je bank een nieuwe hypotheek willen dan komen er forse kosten bij)

Onderstaand het resultaat:

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/g-gorcihMp14_d1g6lu-rzkDccY=/full-fit-in/4920x3264/filters:max_bytes(3145728):no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/FJIVK5A6lE0x7EkBcAG5t8L1.jpg?f=user_large

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/g-gorcihMp14_d1g6lu-rzkDccY=/full-fit-in/4920x3264/filters:max_bytes(3145728):no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/FJIVK5A6lE0x7EkBcAG5t8L1.jpg?f=user_large

Acties:

zondag 10 september 2023 09:23

RagingAardvark schreef op maandag 26 juni 2023 @ 10:14:
[...]

Heel af en toe zie ik op Funda wel eens een woning - in Amsterdam - waarop wordt vermeld: "volle eigendom". Mij is dan niet duidelijk of het gaat om een volledig afgekochte erfpacht, of dat er toch plukjes grond in Amsterdam liggen waar erfpacht gewoon niet van toepassing is.

Blauw is erfpacht. De rest is eigen grond.

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/T-giu2yTwD6kFbpMwrXlwwIQQqA=/full-fit-in/4920x3264/filters:max_bytes(3145728):no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/k9r32zUdu4N3qHK079FulS2I.jpg?f=user_large

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/T-giu2yTwD6kFbpMwrXlwwIQQqA=/full-fit-in/4920x3264/filters:max_bytes(3145728):no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/k9r32zUdu4N3qHK079FulS2I.jpg?f=user_large

https://data.amsterdam.nl...us=kaart&term=erfp&zoom=7

Acties:

dinsdag 30 april 2024 13:20

Verwijderd schreef op zondag 10 september 2023 @ 08:43:
[...]

Gezien de woningen in deze straat, de WOZ waarde van de woningen, de betrekkingen die de meeste bewoners hebben denk ik dat een nieuwe hypotheek wel mogelijk is maar dat men het teveel vindt. Het is ook een beetje een onhandig bedrag: 40000. Te weinig om de hele hypotheekmolen in te gaan, teveel voor een lening. Zoals iemand ook zei: over 30 jaar leef ik misschien geeneens meer. En dat is natuurlijk ook een valide overweging, zeker op dit moment. Maar bij een eventuele woningverkoop gaat het over vanaf 10 jaar zeker meespelen.

Helemaal eens.

En niet alleen over 10 jaar. Recent in Buitenveldert een 'zielig' verhaal van huiseigenaar die het niet nodig vond om af te kopen. Huis van de buren vlak voor hem verkocht voor 8 ton (of zoiets). Hij ook voor 8 ton te koop gezet; uiteindelijk voor 7 ton (of zoiets) verkocht.

Buren hadden afgekocht en hij niet. Zijn afkoopbedrag was iets van 50k of zo.

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/Qw6MaZM8WPeXEJgGVm0M-C4mPlo=/800x/filters:strip_exif()/f/image/T1EtQRaiUgurZtqfLxitICP2.webp?f=fotoalbum_large

[ Voor 15% gewijzigd door jeroenkb op 10-09-2023 09:30 ]

Acties:

Ajax2019 schreef op dinsdag 30 april 2024 @ 11:52:
Hoi Tweakers,

Ik lees al jaren mee, maar bij deze mijn vuurdoop ten aanzien van mijn eerste post
Wij zijn geinteresseerd in een apartement in Amsterdam waar voortdurende erfpacht op zit. Het huidige tijdsvlak is tot medio 2039 afgekocht (AB2020).

De verkopers hebben 5 dagen geleden pas een aanvraag gedaan tot het eeuwigdurend afkopen van de erfpacht (geen gunstige voorwaarden dus) en hebben hier dus nog geen terugkoppeling op.

De rekentool op de site van de gemeente werkt niet, de verkoopmakelaar 'kan geen inschatting geven' dus hopelijk kan 1 van jullie mij helpen. We willen uiteraard graag een inschatting van waar we aan moeten denken als we de erfpacht eeuwigdurend zouden willen afkopen.

De WOZ waarde (peildatum 1 jan 2022) = 450.000
BSQ is 40%
Huidig erfpacht tijdsvlak afgekocht t/m medio 2039
Alvast bedankt voor jullie hulp!

Rond de 70k

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/i3_QFOXfo5Wj7O63Y9pM3c7fWCI=/full-fit-in/4920x3264/filters:max_bytes(3145728):no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/jTRRRBJZF2V4jKbcfWq8XGRm.jpg?f=user_large

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/i3_QFOXfo5Wj7O63Y9pM3c7fWCI=/full-fit-in/4920x3264/filters:max_bytes(3145728):no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/jTRRRBJZF2V4jKbcfWq8XGRm.jpg?f=user_large

Met dank aan @areyouben voor de rekenmethode

[ Voor 15% gewijzigd door jeroenkb op 30-04-2024 13:29 ]

dinsdag 7 mei 2024 09:26

Acties:

woensdag 8 mei 2024 11:36

Ajax2019 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 08:45:
[...]

Super bedankt voor de snelle reactie @areyouben!
Waar ik zelf vastloop is het volgende:
Via onderstaande link wordt aangegeven dat je de afkoopsom als volgt kunt berekenen
Jaarlijkse canon : canonpercentage x 100 = de afkoopsom.

Wanneer ik de jaarcanon van EUR 2622 pak dan kom ik op 2622: 2,49 = 1053 x 100 = 105.300
Dit matcht dan weer niet met die 73k waar @JeroenKB uit op kwam.
Het huidige tijdvak is afgekocht tot 2039 maakt dat dan een verschil van circa 33k?

@Figo112 Onze aankoopmakelaar geeft aan dat afkopen een investering is die je niet snel terugverdiend. Daarnaast hebben zowel de aankoop als verkoopmakelaar aangegeven dat je de erfpacht bij afkopen niet kunt aftrekken van de inkomstenbelasting. Een eventuele jaarlijkse canon kan volgens hen wel worden afgetrokken waardoor je volgens hen circa 50% netto van de canon gaat betalen.

https://www.amsterdam.nl/...ed-4193-85b7-c1b8babacb07

Ik ben het niet met je makelaar eens. Ik denk dat je die afkoopsom wel terug gaat verdienen, afhankelijk van je nog lopende termijn. Als je huidige tijdvak pas over 50 of 60 jaar eindigt zou ik ook zeggen: laat maar.

Maar bij jou praat je over 2039. Dat is al over 15 jaar.

Lees anders onderstaand artikel maar eens

dinsdag 7 mei 2024 17:41

Acties:

Barre_Code

Ajax2019 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 08:45:
[...]

Super bedankt voor de snelle reactie @areyouben!
Waar ik zelf vastloop is het volgende:
Via onderstaande link wordt aangegeven dat je de afkoopsom als volgt kunt berekenen
Jaarlijkse canon : canonpercentage x 100 = de afkoopsom.

Wanneer ik de jaarcanon van EUR 2622 pak dan kom ik op 2622: 2,49 = 1053 x 100 = 105.300
Dit matcht dan weer niet met die 73k waar @JeroenKB uit op kwam.
Het huidige tijdvak is afgekocht tot 2039 maakt dat dan een verschil van circa 33k?

@Figo112 Onze aankoopmakelaar geeft aan dat afkopen een investering is die je niet snel terugverdiend. Daarnaast hebben zowel de aankoop als verkoopmakelaar aangegeven dat je de erfpacht bij afkopen niet kunt aftrekken van de inkomstenbelasting. Een eventuele jaarlijkse canon kan volgens hen wel worden afgetrokken waardoor je volgens hen circa 50% netto van de canon gaat betalen.

https://www.amsterdam.nl/...ed-4193-85b7-c1b8babacb07

Wacht even. Volgens mij is het als volgt:

Grondwaarde = WOZ X BSQ (van betreffende aanvraagjaar)
EGW (erfpachtgrondwaarde) = Grondwaarde X 0.9.
Jaarlijkse canon = EGW * canonpercentage.
Minus overstappremie! jaarlijkse berekende canon van hierboven X 0.65. Dit geldt dus op jaarlijkse canon OF afkoopsom.

Als je dan vervolgens al hebt afgekocht tot 2039, haal je die toekomstige canons eraf. Dus die START bij de bovenstaande berekende jaarlijkse canon (fictief) minus de overstappremie. Dan reken je door door de contante waarde van elk jaar te berekenen. Hoe zie hier:

https://www.amsterdam.nl/...fpacht/rekening-gehouden/

Zie hier voor een indruk hoe je dit kan opstellen in Excel. Rij B pak je dus telkens 2% erbij, dan rij C =B2/(1+4,5%) enz. Al zal dit wellicht de correcte berekening opleveren: Ik verleen er geen enkele rechten aan dat dit klopt, daar waag ik mij niet aan met de Gemeente Amsterdam .
Die haal je dus weer af van de overstappremie (je hebt immers t/m 2039 al betaald).

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/bfw88N7TGOwUCeogJCc1BhP_YtE=/full-fit-in/4920x3264/filters:max_bytes(3145728):no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/4IddaUd161DjJ57A0eB2uRwL.jpg?f=user_large

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/bfw88N7TGOwUCeogJCc1BhP_YtE=/full-fit-in/4920x3264/filters:max_bytes(3145728):no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/4IddaUd161DjJ57A0eB2uRwL.jpg?f=user_large

Als de erfpacht <30 jaar afloopt, zal dit veel zwaarder meegewogen worden bij eventuele verkoop. Feitelijk zal een volledig rationele koper dan de taxatiewaarde minus de toekomstige erfpachtbetalingen willen betalen.

Acties:

donderdag 9 mei 2024 13:41

Barre_Code schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 11:23:

Iemand een idee welke BSQ de gemeente neemt? Er is altijd een range op de kaart zoals 40%-45%. Dat van jou zal dan ergens er tussenin vallen en is ook nog huis-specifiek? @areyouben misschien een idee?

De kaart geeft in de kleuren een range. Als je echter boven een specifiek huis gaat hangen met je muis krijg je de precieze BSQ

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/9ZzqG2Pk7i3XBBIfyCWggXAhrdo=/800x/filters:strip_exif()/f/image/No4ixfh7Zsbph4VKRzsh6zEm.png?f=fotoalbum_large

Acties:

vrijdag 26 juli 2024 13:25

Op basis van @areyouben informatie, heb ik een en ander in Excel gezet.

Onderstaand screenshot van het Excel met daarin de gebruikte formules.

Groene velden zijn de in te vullen variabelen
Blauw zijn de huidige parameters zoals nu bepaald door de gemeente

doe er je voordeel mee en er kunnen geen rechten aan ontleend worden

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/jVajBGblKCRe8fkpnzS9A3pQBp0=/800x/filters:strip_exif()/f/image/xg4dZyy2f3tZ5KJBqI6cgE2W.png?f=fotoalbum_large

Acties:

vrijdag 18 oktober 2024 15:13

Melle C schreef op vrijdag 26 juli 2024 @ 12:23:
Beste Tweakers,

Fijn om helderheid te krijgen op dit vlak in deze thread, aangezien ik het taaie materie vind en ik de indruk krijg dat het PIP niet alle informatie weergeeft.

Hopelijk kunnen jullie mij helpen bij de volgende vraag.

Op 21 mei hebben wij voor ons nieuwe appartement het PIP gedownload in het Overstapportaal. De canon voor ons erfpachtrecht is afgekocht tot en met 15 juni 2054 en wij maken gebruiken van de gunstige voorwaarden.

Momenteel hebben wij als opties:

1) om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht met een jaarlijkse canonbetaling (EUR 2.044,40 plus inflatie), of

2) om de canon voor het eeuwigdurend erfpacht af te kopen voor een bedrag van EUR 29.593.

Wij worstelen met deze keuze, omdat 2054 aan de ene kant nog erg ver is, maar aan de andere kant aannemelijk is dat we dan nog in dit appartement wonen (genoeg ruimte voor een gezin) dan wel dat als we niet afkopen dit van grote invloed (groter dan de huidige afkoopsom) kan zijn op de verkoopprijs als we ons appartement over pakweg tien jaar verkopen.

In het PIP is vermeld, indien wij kiezen voor optie 1:

"U kunt altijd beslissen om na het vastzetten van uw eeuwigdurende jaarbedrag (canon) alsnog af te kopen. Houd dan rekening met de jaarlijkse aanpassing aan de inflatie. Het afkoopbedrag wordt namelijk pas berekend op het moment dat u de afkoop aanvraagt en op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag op het moment van aanvraag. Stel dat u een afkoopsom aanvraagt in het jaar 2035, dan wordt uw afkoopsom berekend: Op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag dat tot en met 2035 jaarlijks is aangepast aan de inflatie. "

Is jullie bekend of, als wij zouden besluiten om voor optie 1 te gaan en na het vastzetten alsnog af te kopen, er naast de jaarlijkse aanpassing van de inflatie, andere factoren zijn waarmee rekening wordt gehouden bij de toekomstige berekening van de afkoopsom (aangezien alleen de jaarlijkse aanpassing van de inflatie specifiek is genoemd)?

Met andere woorden, is dan alleen de jaarlijkse aanpassing van de inflatie anders in vergelijking met de gegevens in de huidige berekening van de afkoopsom, of wordt dan (zoals ik vermoed op basis van bovenstaande discussie) tevens uitgegaan van de WOZ-waarde met het peiljaar in het jaar van afkopen als peiljaar (in plaats van 2014, toen de WOZ-waarde van ons appartemenet EUR 384.500, terwijl deze in 2023 EUR 941.000 bedroeg), BSQ in het jaar van afkopen in plaats van peiljaar 2017 (toen 32%, nu 45 tot 50%), wellicht een andere depreciatiefactor dan 10%, een ander canonpercentage (thans 2,39% prijspeil 2017), een andere overstappremie (thans 35%), een ander indexpercentage (2% in 2020) en een andere discontovoet (4,5% in 2020)?

Alvast bedankt!

Let even goed op voordat je je rijk rekent.

Zie mijn feedback voor optie 1 de afbeelding.

Betreffende de aanname dat het duurt tot 2054 en dat het jou niet gaat raken. En wat als je in 2034 de woning verkoopt (nieuwe eigenaar heeft nog de oude looptijd van 15 jaar)?
1. Hoe gaat de bank er tegen die tijd tegen aan kijken?
2. En hoe blijft die bank er tegenaan kijken bij optie 1 als het canon de inflatie volgt? Want we weten ook dat niet iedereen de jaarlijkse inflatie aan extra loon krijgt.

En wat je ook vergeet. Die indexatie bestaat parameters waarbij met sommige parameters meermalen wordt gerekend. En zelfs al is de inflatie 0, dan is er nog een haakje dat zegt dat er met een minimale rente/inflatie wordt gerekend.

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/HMTyfHcTs9gDE9zkqBb7ytVxH6g=/x800/filters:strip_exif()/f/image/PsDMxqbKV3dA8PKoGd0G1ikR.png?f=fotoalbum_large

Acties:

Docc

Goedemiddag,

hopelijk kan iemand mij helpen, ik wil een appartement kopen n amsterdam waar erfpacht op rust. En ik wil dit graag in 1 klap afkopen. Nu is het zo dat de huidige periode afloopt op 16 maart 2026.

De pip van de verkoper (gedateerd februari 2024) zegt het volgende

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/Aer-GdE5YEUGWjYBtj3mEfxNHDY=/800x/filters:strip_exif()/f/image/KYiKiCdlcUpZPJbgxi463s1l.png?f=fotoalbum_large

maar de canon herziening gedateerd 5 juli 2024 is als volgt:

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/Kaz7sf7kpYNrXgQBmcbctNNTjYg=/800x/filters:strip_exif()/f/image/mpchqyluPm8Y62Tj5w4EixEG.png?f=fotoalbum_large

In de canon herziening word eeuwigdurend afkopen niet eens genoemd?

Ik weet dus niet waar ik vanuit moet gaan. Stel ik koop het en overdracht is in november, welk bedrag moet ik dan betalen om het af te kopen? 43k of 34k of iets anders?

maandag 3 februari 2025 09:16

Acties:

donderdag 27 maart 2025 08:10

areyouben schreef op zaterdag 1 februari 2025 @ 20:25:
[...]

Dat klinkt alsof je huidige erfpachtrecht is omgezet naar eeuwigdurend waarbij is gekozen voor jaarlijkse canonbetalingen.

Ik wil hierbij aan toevoegen dat dit meestal wordt vermeld op Funda. Het is een aparte regel die vermeld of de grond is uitgegeven in erfpacht, tot wanneer die loopt en/of hoe het vervolgens is geregeld.

Je kunt dit zelf checken

https://mijnerfpacht.amsterdam.nl/page/homepage
<Inloggen met DigiD>

Klik op Mijn erfpachtgegvens en je ziet je actuele gegevens. Bij mij zie je 'Afkoop', m.a.w. afgekocht (dat is wat ik heb gedaan).

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/55CQeqpGonIavyNLGL-WM04-Ayc=/800x/filters:strip_exif()/f/image/StGsHYBlTYNPenTDlZs0UXlS.png?f=fotoalbum_large

[ Voor 3% gewijzigd door Atlantis1995 op 03-02-2025 09:17 ]

Acties:

woensdag 30 april 2025 09:32

Bitterbal schreef op woensdag 26 maart 2025 @ 21:12:
[...]

Er zijn denk ik nog genoeg mensen die helemaal niks aangevraagd hebben.

Die zullen er zeker zijn met hieronder een al eerder aangehaald voorbeeld:

Acties:

woensdag 4 juni 2025 13:05

rsnater schreef op woensdag 30 april 2025 @ 09:21:
Nee, dat zie ik nergens duidelijk in het document. Het zegt dat ik al gekozen had voor het vastzetten van de canon.
Of zou het het volgende kunnen zijn: eeuwige durende canon gebaseerd op een erfpacht grondwaarde van 116640 , een canonpercentage van 2,39% en een overstappremie van 35%, verschuldigd vanaf 1 april 2039?

Ik neem aan dat je een PIP ontvangen hebt (persoonlijk informatiepakket)?

Ergens in dat document staat een duidelijk overzicht met de verschillende bedragen.

Anders inloggen op het Erfpachtloket en daar de informatie zoeken.

Je moet gewoon ergens de bedragen die horen bij overstappen met vastklikken of overstappen met afkopen te hebben.

Voorbeeld uit mijn PIP

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/Embx9u_jJaieUYm690LDWLuYzSM=/800x/filters:strip_icc():strip_exif()/f/image/TbjvUlLJtaAutQWiXa3D7KUJ.jpg?f=fotoalbum_large

vrijdag 9 mei 2025 11:31

Acties:

Superbol

Na een aantal jaar wachten eindelijk een aanbieding gekregen:

Afbeeldingslocatie: https://tweakers.net/i/Y1I75BVmcNjQnY89Wg4Tto4TEjI=/x800/filters:strip_exif()/f/image/lCZ2FbHn1NASAEJdbnpDZtzk.png?f=fotoalbum_large

Zoals al vaker gezegd: niets doen is geen optie. Ik verwacht niet dat we hier nog 10+ jaar zelf zullen wonen. Het makkelijkste is optie 1 uiteraard. Maar als je wilt overstappen met afkopen dan gaat het al snel boven de 30k. Idealiter zou ik optie 1 en 4 met elkaar combineren (nu wat voordeel pakken door tijdvak af te kopen, en vastklikken voor de toekomst) maar dat kan volgens mij niet

Ik vind het persoonlijk lastig om te bepalen vanuit welke invalshoek je hier naar te kijken, maar wellicht dat iemand wat advies heeft en zijn/haar mening kan delen?

Acties: