Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

[jeroenkb]

Bitterbal schreef op dinsdag 25 maart 2025 @ 00:58:
[...]

Sinds pas mijn "aanbieding" binnen en heeft de gemeente idd 2019 aangehouden en je berekening/schatting zit er maar €31 naast.

In de gegevens voor overstap hebben ze het over 2x (1 voor woning en 1 voor parkeerplaats) een Onbezwaarde waarde. Bij elkaar opgeteld is dat gewoon WOZ 2019.

Verder zie ik staan:
Verlaging grondwaarde i.v.m. bestaande contractrelatie 10%
Canonpercentage 2,39%

Optie 2 (afkoop van eeuwigdurende canon) kost dus bijna 71k (eenmalig). Vind ik nog steeds fors.
Optie 1 (jaarlijks canon) Vanaf 2056 jaarlijks € 3.777,52 (+ inflatie)

Wanneer is optie 1 überhaupt verstandig? En wat verschilt dat met niks doen? Ik heb er weinig kaas van gegeten, maar heb het idee dat niks met deze "aanbieding" doen geen optie is.

Daarnaast is (volgens Funda's waardecheck) mijn woning inmiddels ook met 20% gestegen sinds mijn aankoop. Ik denk dat ik er verstandig aan doe om eens mijn hypotheekadviseur hierover te benaderen.

Niets doen is in ieder geval geen optie. Dan blijf je onder de oude regeling vallen en dan (onder de aanname dat huizenprijzen over 30 jaar hoger zullen zijn dan nu) komt er een extreem hoge jaarlijkse canon / afkoop uit de rekensom.

Keuze tussen optie 1 en 2 hangt heel erg af van persoonlijke omstandigheden (zoals hierboven ook geschreven). Als je binnen 5 jaar de boel verkoopt dan denk ik niet dat heel veel mensen zich druk maken over hoe hoog de canon is in 2056 (weet wel dat die hoger is dan die 3777. De inflatiecorrectie begint gelijk te lopen. Dus zal canon zal in 2056 met jaarlijks 3% inflatie al gauw meer dan 9000 euro zijn).

Als je dichter bij de einde canonperiode komt zullen mensen (en ook banken) hier wel meer naar gaan kijken en dan ga je het denk ik wel merken in verkoopbaarheid van je woning. Dan is optie 2 aan te raden.

[Bitterbal]

areyouben schreef op dinsdag 25 maart 2025 @ 06:20:
[...]


Je WOZ in 2019 was 711k, maar wat is die nu (al)?

01-01-2024: 841k

En de BSQ was destijds 38, maar nu?

BSQ 2025: 44

Wat zou afkoop nu kosten volgens de abracadabra berekening?

De BSQ kan stijgen tot max. 49.

Nou, we zijn er bijna

Gemiddeld genomen zijn de BSQ's toegenomen door de jaren heen, maar we hebben ook al voorbeelden gezien waar het voordeliger was een jaar later de aanvraag te doen doordat een daling van de BSQ en WOZ zorgde voor een lagere afkoopwaarde.

Het is echt koffiedik kijken, maar als je WOZ uit 2019 nog aan de lage kant was, is het waarschijnlijk wel verstandig/voordelig om in ieder geval 'vast te klikken' op jaarlijkse canonbetalingen.

Dat is ook mijn idee, mocht ik bijv. mijn vrouw niet kunnen overtuigen om eeuwig af te kopen, dan moeten wij het minstens vastklikken en voor optie 1 gaan.

Als je huidige tijdvak nog lang loopt en afgekocht is, plus je betwijfelt of je niet binnen 10 jaar bent verhuisd, is afkopen wellicht geen super goede investering.

2056, dus nog ruim 30 jaar. En idd nu nog geen plannen om te verhuizen, maar geen idee hoe dat zit over 10 jaar. Het hoeft in principe ook niet een super goede investering te zijn, maar we willen natuurlijk ook niet dat we achteraf spijt krijgen.

Als we er langer dan 10 jaar wonen, dan zou het waarschijnlijk een goede investering zijn geweest.
Als we er korter dan 10 jaar wonen, dan zouden wij de 71k waarschijnlijk niet volledig in de verkoopprijs zien denk ik?

Dat kan de nieuwe eigenaar dan nog altijd doen, op basis van de door jou vastgezette canon. Dat zal wel altijd meer kosten dan deze 71k, vanwege o.a. de indexering van de jaarlijkse canon, maar bij stijgende WOZ is het waarschijnlijk wel voordeliger voor hen dan dat jij nu niets doet.

Ah, weer wat geleerd. Dus als mijn canon vastgezet is en ik verkoop mijn woning bijvoorbeeld over 5 jaar, dan kan de nieuwe bewoners alsnog eeuwig afkopen tegen een betere tarief dan als ik helemaal niks had gedaan? Alleen dit zal al iets van meerwaarde kunnen hebben bij verkoop. Alleen dan zal afkoop idd geen 71k meer zijn..

[Bitterbal]

jeroenkb schreef op dinsdag 25 maart 2025 @ 07:25:
[...]


Niets doen is in ieder geval geen optie. Dan blijf je onder de oude regeling vallen en dan (onder de aanname dat huizenprijzen over 30 jaar hoger zullen zijn dan nu) komt er een extreem hoge jaarlijkse canon / afkoop uit de rekensom.

Keuze tussen optie 1 en 2 hangt heel erg af van persoonlijke omstandigheden (zoals hierboven ook geschreven). Als je binnen 5 jaar de boel verkoopt dan denk ik niet dat heel veel mensen zich druk maken over hoe hoog de canon is in 2056 (weet wel dat die hoger is dan die 3777. De inflatiecorrectie begint gelijk te lopen. Dus zal canon zal in 2056 met jaarlijks 3% inflatie al gauw meer dan 9000 euro zijn).

Als je dichter bij de einde canonperiode komt zullen mensen (en ook banken) hier wel meer naar gaan kijken en dan ga je het denk ik wel merken in verkoopbaarheid van je woning. Dan is optie 2 aan te raden.

Naar mijn idee maken te weinig mensen druk om erfpacht. Wij hebben bv ook expats in het gebouw en ik heb niet het idee dat zij over de erfpacht nagedacht hebben.

Pas over 30 jaar naar kijken lijkt mij erg laat in dit geval. Ik denk dat je de "verkoopbaarheid" van de woning al eerder gaat merken.

[Bitterbal]

Als ik mijn aanvraag een jaar later in 2023 had ingediend was het:

WOZ 644k (1-1-2021) BSQ 39

ipv

WOZ 711k (1-1-2019) BSQ 38

Volgens zou het hierdoor ook al goedkoper zijn geweest? Kom ik een beetje laat achter wel .

Ik snap alleen niet waarom het bijna 3 jaar duurt, voordat ik een "aanbieding" krijg, terwijl het volgens mij gewoon standaard berekeningen zijn.

[areyouben]

Bitterbal schreef op dinsdag 25 maart 2025 @ 21:54:
Als ik mijn aanvraag een jaar later in 2023 had ingediend was het:

WOZ 644k (1-1-2021) BSQ 39

ipv

WOZ 711k (1-1-2019) BSQ 38

Volgens zou het hierdoor ook al goedkoper zijn geweest? Kom ik een beetje laat achter wel .

Ja dat zou wel zo zijn geweest. Ik denk 67k afkoop of 3511 canon (+ indexatie).

Bitterbal schreef op dinsdag 25 maart 2025 @ 21:00:
[...]

01-01-2024: 841k


[...]

BSQ 2025: 44

Wat zou afkoop nu kosten volgens de abracadabra berekening?

Voor een aanvraag in 2025 moet je de WOZ van belastingjaar 2024 gebruiken, die heeft peildatum van 1-1-2023. Dus voor een juiste berekening over dit jaar moet je de WOZ van een jaar eerder pakken.

Maar stel je doet de aanvraag in 2026, met de WOZ van 1-1-2024, en de BSQ is dan nog steeds 44, dan komt het op 107k afkoop of 5174 (+indexatie) canon.

[Bitterbal]

areyouben schreef op woensdag 26 maart 2025 @ 10:57:
[...]


Ja dat zou wel zo zijn geweest. Ik denk 67k afkoop of 3511 canon (+ indexatie).

Ja stom dat ik niet eerder naar gekeken had. Ik had verwacht dat het alleen nog duurder zou worden. Even annuleren en opnieuw aanvragen, had ik zo 4k kunnen besparen.

[...]


Voor een aanvraag in 2025 moet je de WOZ van belastingjaar 2024 gebruiken, die heeft peildatum van 1-1-2023. Dus voor een juiste berekening over dit jaar moet je de WOZ van een jaar eerder pakken.

1-1-2023 was 802k

Maar stel je doet de aanvraag in 2026, met de WOZ van 1-1-2024, en de BSQ is dan nog steeds 44, dan komt het op 107k afkoop of 5174 (+indexatie) canon.

sow, dat is gewoon een 50% stijging in een paar jaartjes.

Er zijn denk ik nog genoeg mensen die helemaal niks aangevraagd hebben.

[jeroenkb]

Bitterbal schreef op woensdag 26 maart 2025 @ 21:12:
[...]

Er zijn denk ik nog genoeg mensen die helemaal niks aangevraagd hebben.

Die zullen er zeker zijn met hieronder een al eerder aangehaald voorbeeld:

[Bezulba]

Oh heerlijk, dat hele artikel druipt van de "you stupid idiot"

[areyouben]

Bitterbal schreef op woensdag 26 maart 2025 @ 21:12:
[...]

Ja stom dat ik niet eerder naar gekeken had. Ik had verwacht dat het alleen nog duurder zou worden. Even annuleren en opnieuw aanvragen, had ik zo 4k kunnen besparen.

1-1-2023 was 802k

100k of 4934.

Het zal allemaal wel niet mogen, maar wellicht dat een mailtje naar de gemeente toch nog wat kan bereiken. Dus met de vraag of ze de aanvraagdatum nog kunnen aanpassen naar 2023.

[Bitterbal]

areyouben schreef op donderdag 27 maart 2025 @ 11:21:
[...]


100k of 4934.

Het zal allemaal wel niet mogen, maar wellicht dat een mailtje naar de gemeente toch nog wat kan bereiken. Dus met de vraag of ze de aanvraagdatum nog kunnen aanpassen naar 2023.

Het zijn idd allemaal flinke bedragen.

Goed idee. Niet geschoten is altijd mis. Ik heb nog een aantal maanden de tijd en zal ze idd een ff een mailtje doen. Ik verwacht er niks van, maar je weet het nooit!

[juanpabloo]

Kun je de datum niet gewoon laten vervallen en later dit jaar opnieuw aanvragen?

[Bitterbal]

juanpabloo schreef op vrijdag 28 maart 2025 @ 14:02:
Kun je de datum niet gewoon laten vervallen en later dit jaar opnieuw aanvragen?

Ja dat kan, maar dat wordt afkoop waarschijnlijk 100k (aanvraag 2025) ipv 71k (aanvraag 2022).

[korna]

Mijn aanbieding duurde even.. die is nog van 2019 maar ik mag nu kiezen.

Afkoop: 36000
of
Vastklikken en per 2055: 2195 + inflatie vanaf 2020

Ik wil voorlopig niet weg uit deze woning. Dus stel dat ik er nog 15 jaar in blijf, dan is die 36000 met 5% groei op jaarbasis op dat moment 75000. Vraag is of ik 75000 meer krijg voor mijn woning als ik afkoop. Ik vraag het me sterk af.

Klopt het ongeveer dat bij 2,5% inflatie op jaarbasis per 2055 het canon 5209 is?

[korna]

korna schreef op maandag 31 maart 2025 @ 21:57:
Mijn aanbieding duurde even.. die is nog van 2019 maar ik mag nu kiezen.

Afkoop: 36000
of
Vastklikken en per 2055: 2195 + inflatie vanaf 2020

Ik wil voorlopig niet weg uit deze woning. Dus stel dat ik er nog 15 jaar in blijf, dan is die 36000 met 5% groei op jaarbasis op dat moment 75000. Vraag is of ik 75000 meer krijg voor mijn woning als ik afkoop. Ik vraag het me sterk af.

Klopt het ongeveer dat bij 2,5% inflatie op jaarbasis per 2055 het canon 5209 is?

Iemand die even mee wil kijken? Ik wil een vervelende denkfout voorkomen.

[MarcoNTweaked]

Figo112 schreef op woensdag 5 september 2018 @ 08:50:
Niet veel amsterdammers op tweakers? Of is erfpacht toch niet interessant genoeg?

Ergens tussen mijn 15-18 (18jr geleden) hebben mijn ouders erfpacht afgekocht voor 75jr voor hun recreatiewoning in Amsterdam.
Gezien de woning al meerdere generaties in de familie zit wilde ze dit zo houden er voor zorgen dat hun kinderen het zorgeloos in bezit konden nemen op een gegeven moment.
Destijds was er een "actie" en was er korting.
Voor onze 200m2 (25m2 water) betaalde ze toen ~€11k.
Dit was een makkelijke rekensom tov de jaarlijkse erfpacht voor hetzelfde aantal jaren..
Ondertussen heb ik het in bezit en weinig kosten er aan.

[ Voor 22% gewijzigd door MarcoNTweaked op 04-04-2025 11:28 ]

[FlyEragon]

korna schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 09:14:
[...]


Iemand die even mee wil kijken? Ik wil een vervelende denkfout voorkomen.

Het is echt een gok en dat is waarom je lastig advies kunt krijgen. Het is heel erg persoonlijk allemaal en bovendien is er een giga factor wat betreft dingen die allemaal van invloed kunnen zijn.

Hoe ik het persoonlijk doe (afbetaald tot 2042, afkoop 42K (niet aftrekbaar van IB), vastzetten voor 1,3K (aftrekbaar van IB)):

- Kijk naar je omgeving, hoeveel huizen worden aangeboden met afgekocht, vastgezet danwel niks gedaan en vergelijk de prijzen.

In mijn geval/buurt zijn er huizen die hebben afgekocht maar heeft dit nog nauwelijks invloed op de prijs aangezien het waarschijnlijk nog iets te ver weg is. Meeste mensen blijven niet langer dan 7-8 jaar wonen op dezelfde plek dus kan je concluderen dat je die investering er niet snel uitkrijgt. Immers om de afkoop terug te verdienen zou een nieuwe koper er langer dan 30-40 jaar moeten wonen.

Maar het vervelende is dat dat niet alles is, je kan namelijk ook een soort marketing effect hebben dat huizen lastiger te verkopen worden of dat banken gaan lopen miepen. Maar al met al denk ik dat vastzetten de meest veilige optie is. Niks doen is inderdaad geen optie, vooral niet met de casino berekeningen van de gemeente (teveel zelfverzonnen knopjes om aan te draaien). Het enige wat dan kan gebeuren is dat door inflatie het bedrag oploopt maar de inkomens zullen evenredig meestijgen, dus daar maak ik me dan niet zo druk om.

Mocht ik ooit verhuizen weet ik echter wel 1 ding zeker: Nooit meer een huis met erfpachtgrond. In Amsterdam is zelfs als je afkoopt de grond niet van jou, de gemeente blijft eigenaar maar de canon is eeuwig 'afbetaald'. Als ik zoveel geld neerleg wil ik ook wel dat het van mij is op papier. Anders voelt het meer als beschermgeld

[Barre_Code]

korna schreef op maandag 31 maart 2025 @ 21:57:
Mijn aanbieding duurde even.. die is nog van 2019 maar ik mag nu kiezen.

Afkoop: 36000
of
Vastklikken en per 2055: 2195 + inflatie vanaf 2020

Ik wil voorlopig niet weg uit deze woning. Dus stel dat ik er nog 15 jaar in blijf, dan is die 36000 met 5% groei op jaarbasis op dat moment 75000. Vraag is of ik 75000 meer krijg voor mijn woning als ik afkoop. Ik vraag het me sterk af.

Klopt het ongeveer dat bij 2,5% inflatie op jaarbasis per 2055 het canon 5209 is?

Je vergeet naar mijn mening de inflatie die je af kan halen van die 5% ‘groei’ op je rendement. Die 5% is ook niet zeker. Je moet sowieso dus dan al dat geld op de bank hebben.

Daarnaast over 15 jaar (2040) is die datum ineens nog maar < 15 jaar. Dan gaan kopers naar mijn mening wel kijken naar het forse bedrag wat ze in 2055 moeten betalen. Je mag hopen dat de hypotheekverstrekkers dat niet doen, ik betwijfel het.

Alle overige onzekerheden in aanpassen beleid niet meegenomen.

Verder wat zou de afkoopsom nu zijn?

Onze aanvraag uit 2022 verwacht ik rond de 20k afkoop (berekend) en als ik het nu aanvraag is dat door gestegen BSQ en WOZ al >55K. Bijna zelfde verhaal, afgekocht tot 2056, Amsterdam.

Op een of andere manier voelt dat voor mij als een no-brainer.

[ Voor 11% gewijzigd door Barre_Code op 04-04-2025 14:17 ]

[Atlantis1995]

Barre_Code schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 14:08:
[...]

Onze aanvraag uit 2022 verwacht ik rond de 20k afkoop (berekend) en als ik het nu aanvraag is dat door gestegen BSQ en WOZ al >55K. Bijna zelfde verhaal, afgekocht tot 2056, Amsterdam.

Op een of andere manier voelt dat voor mij als een no-brainer.

O.a. de BSQ is een variabele die de gemeente kan aanpassen zoals ze willen. En die wordt echt niet lager. Ik heb afgekocht, het was voor mij een no-brainer.

[Barre_Code]

Atlantis1995 schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 14:40:
[...]


O.a. de BSQ is een variabele die de gemeente kan aanpassen zoals ze willen. En die wordt echt niet lager. Ik heb afgekocht, het was voor mij een no-brainer.

Dat klopt niet helemaal. Veel BSQ zijn dit jaar iets lager dan vorig jaar. Maar een forse daling zie ik ook niet nee.

[areyouben]

Atlantis1995 schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 14:40:
O.a. de BSQ is een variabele die de gemeente kan aanpassen zoals ze willen. En die wordt echt niet lager. Ik heb afgekocht, het was voor mij een no-brainer.

Er zit wel een of andere rekenmethode achter, die kijkt naar de bouwkwaliteit van panden in de straat en wat het zou kosten om een pand te herbouwen. Dat is dan de waarde van de stenen en dan zegt men dat het overige de waarde van de grond is, de BSQ. Die max 49% kan zijn. De WOZ waardes zijn natuurlijk erg gestegen, vooral door vraag/aanbod naar huizen op die locatie. Recent ziin de bouwkosten gestegen, dat zou dan weer een daling van de BSQ kunnen veroorzaken.

Neemt niet weg dat die BSQ erg bepalend is, sterk verschilt voor panden met gelijke WOZ waardes op verschillende plekken en ook vrij willekeurig overkomt. Inderdaad als een knop waar de gemeente naar believen aan draait.

[korna]

Barre_Code schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 14:08:
[...]


Je vergeet naar mijn mening de inflatie die je af kan halen van die 5% ‘groei’ op je rendement. Die 5% is ook niet zeker. Je moet sowieso dus dan al dat geld op de bank hebben.

Daarnaast over 15 jaar (2040) is die datum ineens nog maar < 15 jaar. Dan gaan kopers naar mijn mening wel kijken naar het forse bedrag wat ze in 2055 moeten betalen. Je mag hopen dat de hypotheekverstrekkers dat niet doen, ik betwijfel het.

Alle overige onzekerheden in aanpassen beleid niet meegenomen.

Verder wat zou de afkoopsom nu zijn?

Onze aanvraag uit 2022 verwacht ik rond de 20k afkoop (berekend) en als ik het nu aanvraag is dat door gestegen BSQ en WOZ al >55K. Bijna zelfde verhaal, afgekocht tot 2056, Amsterdam.

Op een of andere manier voelt dat voor mij als een no-brainer.

Ik ben het helemaal met je eens. Een jaar geleden was ik nog een overtuigd in het afkoop kamp. Dat wil ik nu opnieuw bekijken. Vooral met de lens; wat zou ik zelf doen als ik deze woning zou kopen in 2040?

Ik ben aan het rekenen geslagen met de alle eerder genoemde voorbeelden. Het uitrekenen van de canon in 2020 gaat goed. Ik krijg het alleen niet knap voor elkaar om de juiste afkoopsom uit te rekenen. De afkoopinstructie is heel behulpzaam... (not).

Aanbieding:
Canon per 2017: 2134,77
Canon per 2020: 2194,94 (2,82% inflatie)
Afkoopsom: 35773
Aanvraag: 12-2019
Einde tijdvak: 07-2055
AB1994

Als ik deze formule toepas A = AT + C / P x (1 + i) ^ t / (1 + d) ^ t
Kom ik niet op dezelfde afkoopsom.

C = 2194,94
P = 2,39%
i = 2% (ik gok dat nu)
d = 4,5% (ook die heb nog niet exact)
t = 35,603

0 + 2194,94 / 0,0239 * (1 + 0,02)^35,603 / (1 + 0,045)^35,603 = 38.781,17

Verder heb ik geprobeerd om
de discontovoet te verhogen naar 4,6%
de canon te nemen uit 2017.
Maar dat brengt me nog steeds niet op de afkoopsom in de pip.

Wie kan me verder helpen met het correct uitrekenen of invullen van de juist waarden? (Uiteindelijk wil ik dat dan herhalen voor een fictieve afkoop in 2040.)

[Atlantis1995]

korna schreef op zondag 6 april 2025 @ 12:11:
wat zou ik zelf doen als ik deze woning zou kopen in 2040?

Ik ga niet mee in die berekening. Ik kan je niet zeggen wat je worstcasescenario is in 2040. Anderzijds kan het best zijn dat banken bij verkoop (mogelijk al vanaf 2025-2030) voorwaarden stellen aan de koper. Een van die voorwaarden kan zijn dat de erfpacht moet zijn geregeld. Banken zien erfpacht namelijk als onderpand, en willen voorkomen dat de erfpachtwaarde bij verkoop geëxplodeerd is ten opzichte van de woningwaarde. Elders in dit draadje is al een artikel aangehaald waarin iemand hier tegenaan is gelopen.
De kosten van het afkopen (in welke vorm dan ook) gaan af van de winst verkoper.

Wees wijs met wat je doet. Ik heb het destijds lachend afgekocht omdat de gemeente nog eenmalig kan incasseren. Dat in tegenstelling die de pacht vastzetten en maar moeten afwachten hoe zicht dit in de toekomst ontwikkelt.

[Barre_Code]

korna schreef op zondag 6 april 2025 @ 12:11:
[...]


Ik ben het helemaal met je eens. Een jaar geleden was ik nog een overtuigd in het afkoop kamp. Dat wil ik nu opnieuw bekijken. Vooral met de lens; wat zou ik zelf doen als ik deze woning zou kopen in 2040?

Ik ben aan het rekenen geslagen met de alle eerder genoemde voorbeelden. Het uitrekenen van de canon in 2020 gaat goed. Ik krijg het alleen niet knap voor elkaar om de juiste afkoopsom uit te rekenen. De afkoopinstructie is heel behulpzaam... (not).

Aanbieding:
Canon per 2017: 2134,77
Canon per 2020: 2194,94 (2,82% inflatie)
Afkoopsom: 35773
Aanvraag: 12-2019
Einde tijdvak: 07-2055
AB1994

Als ik deze formule toepas A = AT + C / P x (1 + i) ^ t / (1 + d) ^ t
Kom ik niet op dezelfde afkoopsom.

C = 2194,94
P = 2,39%
i = 2% (ik gok dat nu)
d = 4,5% (ook die heb nog niet exact)
t = 35,603

0 + 2194,94 / 0,0239 * (1 + 0,02)^35,603 / (1 + 0,045)^35,603 = 38.781,17

Verder heb ik geprobeerd om
de discontovoet te verhogen naar 4,6%
de canon te nemen uit 2017.
Maar dat brengt me nog steeds niet op de afkoopsom in de pip.

Wie kan me verder helpen met het correct uitrekenen of invullen van de juist waarden? (Uiteindelijk wil ik dat dan herhalen voor een fictieve afkoop in 2040.)

2194,94/0,029 = 75687,59.

2194,94 *0,65 = 1426,71

1426,71 ga je dan in Excel berekenen vanaf 2020 (start) t/m 2055.
Rij 1 jaartal 2020-2055
Rij 2 inflatie
Rij 3 discovoet

Dus voor rij 2 2020 = 1426,71 *1,02 = 1455,25.
2021 = 1455,25 *1,02 etc.

Rij 3 eerste cel = =B1/(1+4,5%)
tweede cel =B2/(1+4,5%)^D2
derde cel =B3/(1+4,5%)^D3
etc.

Dan haal je C1 tm C jaartal 2055 van de 75687,59.

Ik kwam uit op 75687,58621 - 39979
= 35708,58621

Je komt pas precies uit als je t/m de exacte datum in 2019 (dec) en 2055 doorrekend .

[areyouben]

korna schreef op zondag 6 april 2025 @ 12:11:
Ik ben aan het rekenen geslagen met de alle eerder genoemde voorbeelden. Het uitrekenen van de canon in 2020 gaat goed. Ik krijg het alleen niet knap voor elkaar om de juiste afkoopsom uit te rekenen. De afkoopinstructie is heel behulpzaam... (not).

Aanbieding:
Canon per 2017: 2134,77
Canon per 2020: 2194,94 (2,82% inflatie)
Afkoopsom: 35773
Aanvraag: 12-2019
Einde tijdvak: 07-2055
AB1994

Als ik deze formule toepas A = AT + C / P x (1 + i) ^ t / (1 + d) ^ t
Kom ik niet op dezelfde afkoopsom.

Als ik het goed begrijp, wil je de afkoopsom uit de Pip reconstrueren. Die is onder de gunstige voorwaarden berekend en dan is de afkoopsom teruggerekend tot het jaar 2017. Zo te zien begin jij te rekenen vanuit de canon uit 2020 waar al inflatie in zit, maar die zit niet in de afkoopsom voor 2017. Terugrekenend van de canon uit 2017 kom je op 89.321 grondwaarde (na alle kortingen) in jul 2055. Als je dan uit wilt komen op een afkoopwaarde van 35.773 in 2017, rekent de gemeente kennelijk met een t van 37,79. Daarmee zit je ergens in okt 2017, en dat is omdat toen de overstapregeling actief werd.

En als ik het dan ook goed begrijp dat je al hebt vastgeklikt en nu alsnog de afkoop wilt berekenen, dan pak je wel de canon van het jaar van afkoop als basis (nu dus die van 2025, die sinds 2017 jaarlijks is geïndexeerd met inflatie) en doe je hetzelfde kunstje met een t van aanvraagmaand tot jul 2055. Denk nu dus 30,25.

[Patriot]

korna schreef op zondag 6 april 2025 @ 12:11:
[...]


Ik ben het helemaal met je eens. Een jaar geleden was ik nog een overtuigd in het afkoop kamp. Dat wil ik nu opnieuw bekijken. Vooral met de lens; wat zou ik zelf doen als ik deze woning zou kopen in 2040?

Ik ben aan het rekenen geslagen met de alle eerder genoemde voorbeelden. Het uitrekenen van de canon in 2020 gaat goed. Ik krijg het alleen niet knap voor elkaar om de juiste afkoopsom uit te rekenen. De afkoopinstructie is heel behulpzaam... (not).

Aanbieding:
Canon per 2017: 2134,77
Canon per 2020: 2194,94 (2,82% inflatie)
Afkoopsom: 35773
Aanvraag: 12-2019
Einde tijdvak: 07-2055
AB1994

Als ik deze formule toepas A = AT + C / P x (1 + i) ^ t / (1 + d) ^ t
Kom ik niet op dezelfde afkoopsom.

C = 2194,94
P = 2,39%
i = 2% (ik gok dat nu)
d = 4,5% (ook die heb nog niet exact)
t = 35,603

0 + 2194,94 / 0,0239 * (1 + 0,02)^35,603 / (1 + 0,045)^35,603 = 38.781,17

Verder heb ik geprobeerd om
de discontovoet te verhogen naar 4,6%
de canon te nemen uit 2017.
Maar dat brengt me nog steeds niet op de afkoopsom in de pip.

Wie kan me verder helpen met het correct uitrekenen of invullen van de juist waarden? (Uiteindelijk wil ik dat dan herhalen voor een fictieve afkoop in 2040.)

Heb je echt al een aanbieding of alleen nog een pip? Als je een aanbieding hebt moet je ook een berekeningsspecificatie (excel) kunnen downloaden van het overstapportaal. Dan kun je precies zien hoe het is berekend.

[FlyEragon]

Atlantis1995 schreef op maandag 7 april 2025 @ 00:46:
[...]

... Dat in tegenstelling die de pacht vastzetten en maar moeten afwachten hoe zicht dit in de toekomst ontwikkelt.

Pacht vastzetten is toch nog enkel inflatie incasseren op de vastgezette canon? Inflatie die als het goed is wordt gematched met inkomsten, anders is het eind zoek natuurlijk.

[korna]

Patriot schreef op maandag 7 april 2025 @ 10:55:
[...]


Heb je echt al een aanbieding of alleen nog een pip? Als je een aanbieding hebt moet je ook een berekeningsspecificatie (excel) kunnen downloaden van het overstapportaal. Dan kun je precies zien hoe het is berekend.

Nee, dat had ik verkeerd geschreven. Ik heb een aanbieding, niet een pip.

areyouben schreef op maandag 7 april 2025 @ 10:32:
[...]


Als ik het goed begrijp, wil je de afkoopsom uit de Pip reconstrueren. Die is onder de gunstige voorwaarden berekend en dan is de afkoopsom teruggerekend tot het jaar 2017. Zo te zien begin jij te rekenen vanuit de canon uit 2020 waar al inflatie in zit, maar die zit niet in de afkoopsom voor 2017. Terugrekenend van de canon uit 2017 kom je op 89.321 grondwaarde (na alle kortingen) in jul 2055. Als je dan uit wilt komen op een afkoopwaarde van 35.773 in 2017, rekent de gemeente kennelijk met een t van 37,79. Daarmee zit je ergens in okt 2017, en dat is omdat toen de overstapregeling actief werd.

En als ik het dan ook goed begrijp dat je al hebt vastgeklikt en nu alsnog de afkoop wilt berekenen, dan pak je wel de canon van het jaar van afkoop als basis (nu dus die van 2025, die sinds 2017 jaarlijks is geïndexeerd met inflatie) en doe je hetzelfde kunstje met een t van aanvraagmaand tot jul 2055. Denk nu dus 30,25.

Ik heb nog niet vastgeklikt en nog niet afgekocht (eeuwigdurend). maar je beschrijving helpt me wel om het fictief uit te rekenen voor de toekomst als nu besluit om wel vast te klikken en later af te kopen

[areyouben]

korna schreef op dinsdag 8 april 2025 @ 07:19:
Ik heb nog niet vastgeklikt en nog niet afgekocht (eeuwigdurend). maar je beschrijving helpt me wel om het fictief uit te rekenen voor de toekomst als nu besluit om wel vast te klikken en later af te kopen

Helder. In dat geval was mijn overweging dat als je nu direct afkoopt, je acht jaar ‘wint’ door het contant maken van de 2055 grondwaarde naar 2017 in plaats van naar 2025. Ik bedoel daarmee dat je de afkoopwaarde naar waarde van de euro in 2017 betaalt. Niet alleen ontloop je de gierende inflatie van 2022/23, maar het afkoopbedrag is dus t=8 keer extra verminderd met 4,5% per jaar.

[korna]

FlyEragon schreef op maandag 7 april 2025 @ 12:41:
[...]

Pacht vastzetten is toch nog enkel inflatie incasseren op de vastgezette canon? Inflatie die als het goed is wordt gematched met inkomsten, anders is het eind zoek natuurlijk.

Zo zat ik ook te denken. Iemand die mijn woning koopt (aangenomen dat men dan nog steeds wil kopen) zal dan nog steeds een passend salaris moeten hebben. De waarde van de woning zal ook gestegen zijn (ook koffiedik kijken) waardoor de afkoopsom ongeveer de zelfde relatieve grote heeft.
Natuurlijk kan de gemeente de afkoopinstructie aanpassen.

Maar ja, das een beetje de gok die je neemt door niet af te kopen. Je behoud het geld in je zak en kan daarmee doen wat je wilt, of je koopt af en koopt daarmee zekerheid en rust.

[FlyEragon]

korna schreef op dinsdag 8 april 2025 @ 07:29:
[...]


Zo zat ik ook te denken. Iemand die mijn woning koopt (aangenomen dat men dan nog steeds wil kopen) zal dan nog steeds een passend salaris moeten hebben. De waarde van de woning zal ook gestegen zijn (ook koffiedik kijken) waardoor de afkoopsom ongeveer de zelfde relatieve grote heeft.
Natuurlijk kan de gemeente de afkoopinstructie aanpassen.

Maar ja, das een beetje de gok die je neemt door niet af te kopen. Je behoud het geld in je zak en kan daarmee doen wat je wilt, of je koopt af en koopt daarmee zekerheid en rust.

Iemand die jouw woning wilt kopen kan ook besluiten gewoon de eeuwigdurende erfpacht voor rekening te nemen (op het moment dat deze start), immers is die bekend en vastgezet en zal enkel verhoogd worden met de inflatie. Stel die persoon besluit daar 10 jaar te wonen, dan kan hij/zij dit op voorhand al berekenen en in mindering brengen op het bod bijvoorbeeld. Dat is bij elkaar nooit een gigantische som geld voor mensen die nu hebben kiezen voor het vastzetten.

Afkoop na verloop van tijd is inderdaad een ander verhaal, dat kan al heel snel veel en veel duurder worden. Heel raar en apart maar waar, niks doen is inderdaad geen optie.

[Barre_Code]

FlyEragon schreef op dinsdag 8 april 2025 @ 11:45:
[...]
Stel die persoon besluit daar 10 jaar te wonen, dan kan hij/zij dit op voorhand al berekenen en in mindering brengen op het bod bijvoorbeeld. Dat is bij elkaar nooit een gigantische som geld voor mensen die nu hebben kiezen voor het vastzetten.

Ik las ooit eens een stukje van een professor (econoom) die zich had verdiept in de erfpacht. Die stelde dat een volledig rationele koper alle toekomstige erfpachtcanons in een bod zou moeten verdisconteren (waarde huis minus alle toekomstige betalingen).

Het wordt alleen nu meestal niet gedaan. Maar bij ons hier staat eenzelfde appartement al 5 maanden te koop met 2200€ erfpacht per jaar. De vraagprijs 60k onder de prijs waarvoor appartementen met afgekochte erfpacht / afgekocht tot 2056 binnen enkele weken worden verkocht.

[FlyEragon]

Barre_Code schreef op dinsdag 8 april 2025 @ 14:07:
[...]


Ik las ooit eens een stukje van een professor (econoom) die zich had verdiept in de erfpacht. Die stelde dat een volledig rationele koper alle toekomstige erfpachtcanons in een bod zou moeten verdisconteren (waarde huis minus alle toekomstige betalingen).

Het wordt alleen nu meestal niet gedaan. Maar bij ons hier staat eenzelfde appartement al 5 maanden te koop met 2200€ erfpacht per jaar. De vraagprijs 60k onder de prijs waarvoor appartementen met afgekochte erfpacht / afgekocht tot 2056 binnen enkele weken worden verkocht.

Kan me enigzins voorstellen. Maar voor de meeste hier in dit topic gaat het waarschijnlijk om afgekocht tot x [meestal 20+ jaar van nu). En het is de vraag of het dan al gaat spelen.

[Barre_Code]

FlyEragon schreef op dinsdag 8 april 2025 @ 14:37:
[...]


Kan me enigzins voorstellen. Maar voor de meeste hier in dit topic gaat het waarschijnlijk om afgekocht tot x [meestal 20+ jaar van nu). En het is de vraag of het dan al gaat spelen.

Klopt helemaal. Als je dan als hypotheekverstrekker ook volledig rationeel zou denken, dan zou er altijd gekeken moeten worden naar wanneer er erfpacht betaald moet worden in de toekomst als dat nu nog afgekocht is. Dat wordt dan meegenomen in de leencapaciteit.

Kopers kunnen dan minder lenen = lagere opbrengst. De meeste hypotheken lopen 30 jaar dus als dit beleid strenger gaat worden binnen de hypotheekverstrekkers, loop je al snel een risico. Heel eerlijk: naar mijn mening wordt er nu nog te soepel naar gekeken.

[FlyEragon]

Barre_Code schreef op dinsdag 8 april 2025 @ 14:57:
[...]


Klopt helemaal. Als je dan als hypotheekverstrekker ook volledig rationeel zou denken, dan zou er altijd gekeken moeten worden naar wanneer er erfpacht betaald moet worden in de toekomst als dat nu nog afgekocht is. Dat wordt dan meegenomen in de leencapaciteit.

Kopers kunnen dan minder lenen = lagere opbrengst. De meeste hypotheken lopen 30 jaar dus als dit beleid strenger gaat worden binnen de hypotheekverstrekkers, loop je al snel een risico. Heel eerlijk: naar mijn mening wordt er nu nog te soepel naar gekeken.

Inderdaad, 20+ jaar is ook erg ver maar de effecten kunnen eerder zichtbaar zijn. Het is maar net wat je belangrijker vindt en waar je je geld/tijd/energie aan wilt spenderen. Ik had besloten om eerst af te kopen voor 42K maar naderhand veranderd omdat in mijn buurt zoals je zegt bij lange na niet speelt. Grofweg 50% heeft niet eens een aanvraag gedaan. Dus ik dacht dan zet ik het in ieder geval eeuwigdurend vast zodat de kosten in ieder geval bekend zijn voor na 20 jaar. Wie dan leeft die dan zorgt

[korna]

Barre_Code schreef op maandag 7 april 2025 @ 09:08:
[...]


2194,94/0,029 = 75687,59.

2194,94 *0,65 = 1426,71

1426,71 ga je dan in Excel berekenen vanaf 2020 (start) t/m 2055.
Rij 1 jaartal 2020-2055
Rij 2 inflatie
Rij 3 discovoet

Dus voor rij 2 2020 = 1426,71 *1,02 = 1455,25.
2021 = 1455,25 *1,02 etc.

Rij 3 eerste cel = =B1/(1+4,5%)
tweede cel =B2/(1+4,5%)^D2
derde cel =B3/(1+4,5%)^D3
etc.

Dan haal je C1 tm C jaartal 2055 van de 75687,59.

Ik kwam uit op 75687,58621 - 39979
= 35708,58621

Je komt pas precies uit als je t/m de exacte datum in 2019 (dec) en 2055 doorrekend .

Ik heb jouw methode nog niet werkend gekregen

areyouben schreef op maandag 7 april 2025 @ 10:32:
[...]


Als ik het goed begrijp, wil je de afkoopsom uit de Pip reconstrueren. Die is onder de gunstige voorwaarden berekend en dan is de afkoopsom teruggerekend tot het jaar 2017. Zo te zien begin jij te rekenen vanuit de canon uit 2020 waar al inflatie in zit, maar die zit niet in de afkoopsom voor 2017. Terugrekenend van de canon uit 2017 kom je op 89.321 grondwaarde (na alle kortingen) in jul 2055. Als je dan uit wilt komen op een afkoopwaarde van 35.773 in 2017, rekent de gemeente kennelijk met een t van 37,79. Daarmee zit je ergens in okt 2017, en dat is omdat toen de overstapregeling actief werd.

En als ik het dan ook goed begrijp dat je al hebt vastgeklikt en nu alsnog de afkoop wilt berekenen, dan pak je wel de canon van het jaar van afkoop als basis (nu dus die van 2025, die sinds 2017 jaarlijks is geïndexeerd met inflatie) en doe je hetzelfde kunstje met een t van aanvraagmaand tot jul 2055. Denk nu dus 30,25.

Door te rekenen vanaf 1-10-2017 t/m een dag voor de ingang van de eeuwigdurende erfpacht kom ik inderdaad op 35.773,37.
Dank!


Hypothetisch scenario.
Afkoop met aanvraag in 2040 (precies 15 jaar voor de ingangsdatum, gemakshalve).

Canon na inflatie
[Aanpassingcoefficient AB2016
2018 1,110%
2019 1,709%
2020 2,700%
2021 1,600%
2022 2,000%
2023 8,600%
2024 5,700%
2025 3,200%
Gemiddeld = 3,327%
Dat gemiddelde gebruik voor de jaren 2026 t/m 2039 en geeft een indexering van 73,2%

Canon 2017: € 2134,77
Indexering: 2134,77 * 73,2% = € 1562,67
Canon 2040: € 3697,44 = 2134,77 + 1562,67


Afkoopsom Berekening
Canonpercentage: 2,39%
Grondwaarde 2040: € 154.704,52 = 3697,44 / 2,39%

Resterende jaren: 15 jaar
Inflatie: 2%
Discontovoet: 4,5%
Grondwaarde na inflatie: 1,345868338 = (1+2%) ^ 15
Verdisconteren: 1,935282443 = (1+4,5%) ^ 15
Factor: 0,695437683 = 1,345868338 / 1,935282443
Afkoopsom: € 107.587,35 = 154704,52 * 0,695437683


Klopt dit een beetje?

[areyouben]

korna schreef op woensdag 9 april 2025 @ 22:10:
[...]


Hypothetisch scenario.
Afkoop met aanvraag in 2040 (precies 15 jaar voor de ingangsdatum, gemakshalve).

Canon na inflatie
[Aanpassingcoefficient AB2016
2018 1,110%
2019 1,709%
2020 2,700%
2021 1,600%
2022 2,000%
2023 8,600%
2024 5,700%
2025 3,200%
Gemiddeld = 3,327%
Dat gemiddelde gebruik voor de jaren 2026 t/m 2039 en geeft een indexering van 73,2%

Canon 2017: € 2134,77
Indexering: 2134,77 * 73,2% = € 1562,67
Canon 2040: € 3697,44 = 2134,77 + 1562,67

Gaat je berekening hier niet mis? Je begint te rekenen met de canon uit 2017 en indexeert die dan voor de jaren vanaf 2026. Dan mis je de indexering van daarvoor. Op basis van de al bekende indexaties is de canon in 2025 al 2.767,40. Als je dat x 1,03327^15 doet kom je uit op 4.521,47 in 2040. De indexatie in die 15 jaar is dan in totaal 63,4%.

[korna]

areyouben schreef op zaterdag 12 april 2025 @ 23:01:
[...]


Gaat je berekening hier niet mis? Je begint te rekenen met de canon uit 2017 en indexeert die dan voor de jaren vanaf 2026. Dan mis je de indexering van daarvoor. Op basis van de al bekende indexaties is de canon in 2025 al 2.767,40. Als je dat x 1,03327^15 doet kom je uit op 4.521,47 in 2040. De indexatie in die 15 jaar is dan in totaal 63,4%.

Ik heb deze Canon berekening afgeleid van de getallen uit de aanbieding (2020 canon = 2194,94 geïndexeerd met 2,82%)

Ik indexeer de canon 2017 met de echte getallen 2018-2025 en met een gemiddelde indexatie tot en met 2039.

2018 1,110%
2019 1,709%
2020 2,700%
2021 1,600%
2022 2,000%
2023 8,600%
2024 5,700%
2025 3,200%
(Met het canon 2017 van 2134,77 kom ik dan in 2025 op 2634,70 geïndexeerd met 23,419%)

Als ik reken voor de jaren 2026-2039 met 3,327% (14x3,327) kom ik totaal op 73,201%. Zo kom ik op 3697,44 in 2040.

[Atlantis1995]

korna schreef op zondag 13 april 2025 @ 11:49:
[...]


Ik heb deze Canon berekening afgeleid van de getallen uit de aanbieding (2020 canon = 2194,94 geïndexeerd met 2,82%)

Ik indexeer de canon 2017 met de echte getallen 2018-2025 en met een gemiddelde indexatie tot en met 2039.

2018 1,110%
2019 1,709%
2020 2,700%
2021 1,600%
2022 2,000%
2023 8,600%
2024 5,700%
2025 3,200%
(Met het canon 2017 van 2134,77 kom ik dan in 2025 op 2634,70 geïndexeerd met 23,419%)

Als ik reken voor de jaren 2026-2039 met 3,327% (14x3,327) kom ik totaal op 73,201%. Zo kom ik op 3697,44 in 2040.

Dank je. De indexaties van de 2024 en 2025 stond is nog niet opgenomen in mijn spreadsheet. Ik heb niet de helediscussie gevolgd, maar is het niet zo dat bovenop deze indexatie een opslag zit van 2,5% per jaar?!

[korna]

Atlantis1995 schreef op dinsdag 15 april 2025 @ 10:19:
[...]


Dank je. De indexaties van de 2024 en 2025 stond is nog niet opgenomen in mijn spreadsheet. Ik heb niet de helediscussie gevolgd, maar is het niet zo dat bovenop deze indexatie een opslag zit van 2,5% per jaar?!

Additioneel?
Zeker niet voor de Canon berekening, anders had ik dat in de aanbieding/pip gezien en dat deel was redelijk transparant.

Stap 2, de afkoopsom, die heb ik nu gebaseerd op de afkoopinstructie en voorbeelden uit dit forum.

Maar als je andere inzichten hebt dan hou ik me zeker aanbevolen 😆

Overigens, de 2025 indexatie is op basis van de huidige situatie, naar mate dit jaar vordert zal de gemeente het aanpassen.

[ Voor 8% gewijzigd door korna op 16-04-2025 21:09 ]

[Bitterbal]

areyouben schreef op donderdag 27 maart 2025 @ 11:21:
[...]


100k of 4934.

Het zal allemaal wel niet mogen, maar wellicht dat een mailtje naar de gemeente toch nog wat kan bereiken. Dus met de vraag of ze de aanvraagdatum nog kunnen aanpassen naar 2023.

Bitterbal schreef op donderdag 27 maart 2025 @ 11:53:
[...]

Het zijn idd allemaal flinke bedragen.

Goed idee. Niet geschoten is altijd mis. Ik heb nog een aantal maanden de tijd en zal ze idd een ff een mailtje doen. Ik verwacht er niks van, maar je weet het nooit!

Helaas geven ze aan dat aanvraagdatum wijzigen naar een jaar later (2023 ipv 2022) niet mogelijk is. Ik vind het allemaal nog wel erg hard gaan met die bedragen.

[areyouben]

Bitterbal schreef op woensdag 23 april 2025 @ 16:36:
Helaas geven ze aan dat aanvraagdatum wijzigen naar een jaar later (2023 ipv 2022) niet mogelijk is. Ik vind het allemaal nog wel erg hard gaan met die bedragen.

Het was te verwachten, maar ook wel vrij onevenredig om de datum niet naar achter te mogen schuiven.

Er is weer eens nieuws over erfpacht, zie dit artikel. Het heeft het over een 1,5% verhoging van alle canons in 2016 en zo te lezen had dat ook gevolgen voor alle eeuwigdurende canons. Ze hebben dat 10x te hoog vastgesteld enkel om kosten te dekken, want dat had ook met 0,15% gekund. Ik snap niet helemaal over welk percentage men het dan heeft en hoe dat door heeft gewerkt. De indexering was er naar mijn weten dat jaar nog niet, omdat het eeuwigdurende stelsel in 2016 begon. Heeft iemand een idee? Sowieso maar even de raadsvergadering hierover afwachten.

[abalone]

areyouben schreef op donderdag 24 april 2025 @ 01:08:
[...]


Het was te verwachten, maar ook wel vrij onevenredig om de datum niet naar achter te mogen schuiven.

Er is weer eens nieuws over erfpacht, zie dit artikel. Het heeft het over een 1,5% verhoging van alle canons in 2016 en zo te lezen had dat ook gevolgen voor alle eeuwigdurende canons. Ze hebben dat 10x te hoog vastgesteld enkel om kosten te dekken, want dat had ook met 0,15% gekund. Ik snap niet helemaal over welk percentage men het dan heeft en hoe dat door heeft gewerkt. De indexering was er naar mijn weten dat jaar nog niet, omdat het eeuwigdurende stelsel in 2016 begon. Heeft iemand een idee? Sowieso maar even de raadsvergadering hierover afwachten.

Interessant. Ik begrijp ook niet helemaal hoe dat invloed had op de eeuwigdurende erfpacht, maar voor de voortdurende erfpacht (bij ons wordt er jaarlijks geindexeerd) heeft dat wel invloed. En dat is al bijna 10 jaar geleden, hebben we dan 10 jaar lang 1.5% teveel betaald?

[areyouben]

Het zou verwerkt kunnen zijn in het canonpercentage, dat jaarlijks vastgesteld wordt op minimaal 2,39%. Ik lees hier dat daarover in 2013 advies is uitgebracht (mogelijk dat advies waar AT5 het over heeft) en dat het canonpercentage een afgeleide is van de rente op staatsobligaties plus een risico-opslag van 1,5%.

Als het hierover gaat zou het betekenen dat een jaarlijkse canon te hoog vastgeklikt wordt, op het moment van overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Voor afkoop direct op het moment van overstappen heeft het geen gevolgen, voor afkoop op later moment (via dat canonpercentage) wel.

De risico’s zijn het bouwrijp maken van uitgegeven gronden en wanbetaling van de canon. Berenschot zegt in dat rapport overigens zelf ook al dat het percentage naar hun idee te hoog is om risico’s van wanbetaling af te dekken. Het rapport is uit 2021 dus speelde geen rol bij de besluitvorming door de raad ten tijde van de invoering van het eeuwigdurende stelsel.

[ Voor 20% gewijzigd door areyouben op 24-04-2025 10:43 ]

[rsnater]

Ik sta voor de keuze overstappen op jaarlijkse canon, heb aanbod gekregen. Twijfel nu toch over afkopen. Hoe kom ik nu nog aan dat bedrag? Ik wil niet op annuleren klikken want dan kan ik weer jaren wachten?
Mijn wozwaarde is 432000 (2019). Bsq(2022) is 30%. Grondwaarde is 129600. Depreciatiefactor is 10%. Erfpacht grondwaarde is 116640. Actueel canonpercentage is 2,39%(2022). Overstappremie is 35%. Jaarlijkse canon is 1812 euro.(aangepast inflatie per 1-1-2023). Ingangsdatum is 1-4-2039.

Kan iemand mij helpen rekenen, want ik kan dat niet!
En wat zou ik in het jaar 2040 met jaarlijks 3% inflatie gaan betalen maandelijks?
Reeds grote dank voor evt hulp!

[jeroenkb]

rsnater schreef op woensdag 30 april 2025 @ 08:55:
Ik sta voor de keuze overstappen op jaarlijkse canon, heb aanbod gekregen. Twijfel nu toch over afkopen. Hoe kom ik nu nog aan dat bedrag? Ik wil niet op annuleren klikken want dan kan ik weer jaren wachten?
Mijn wozwaarde is 432000 (2019). Bsq(2022) is 30%. Grondwaarde is 129600. Depreciatiefactor is 10%. Erfpacht grondwaarde is 116640. Actueel canonpercentage is 2,39%(2022). Overstappremie is 35%. Jaarlijkse canon is 1812 euro.(aangepast inflatie per 1-1-2023). Ingangsdatum is 1-4-2039.

Kan iemand mij helpen rekenen, want ik kan dat niet!
En wat zou ik in het jaar 2040 met jaarlijks 3% inflatie gaan betalen maandelijks?
Reeds grote dank voor evt hulp!

Ik neem aan dat je bij je aanbod ook de informatie hebt gekregen over de bedragen die behoren bij afkoop of vastklikken?

Wat wil je dan nog extra weten?

[rsnater]

Nee, dat zie ik nergens duidelijk in het document. Het zegt dat ik al gekozen had voor het vastzetten van de canon.
Of zou het het volgende kunnen zijn: eeuwige durende canon gebaseerd op een erfpacht grondwaarde van 116640 , een canonpercentage van 2,39% en een overstappremie van 35%, verschuldigd vanaf 1 april 2039?

[jeroenkb]

rsnater schreef op woensdag 30 april 2025 @ 09:21:
Nee, dat zie ik nergens duidelijk in het document. Het zegt dat ik al gekozen had voor het vastzetten van de canon.
Of zou het het volgende kunnen zijn: eeuwige durende canon gebaseerd op een erfpacht grondwaarde van 116640 , een canonpercentage van 2,39% en een overstappremie van 35%, verschuldigd vanaf 1 april 2039?

Ik neem aan dat je een PIP ontvangen hebt (persoonlijk informatiepakket)?

Ergens in dat document staat een duidelijk overzicht met de verschillende bedragen.

Anders inloggen op het Erfpachtloket en daar de informatie zoeken.

Je moet gewoon ergens de bedragen die horen bij overstappen met vastklikken of overstappen met afkopen te hebben.

Voorbeeld uit mijn PIP

[rsnater]

Kijk, das behulpzaam! Dank. Ik ga op zoek.

Laatste vraag voor nu is hoe een rekensom eruitziet voor 1812 euro eruit ziet in 2039, met inflatie correctie, van zeg 3%, vanaf 2023?

[korna]

rsnater schreef op woensdag 30 april 2025 @ 09:38:
Kijk, das behulpzaam! Dank. Ik ga op zoek.

Laatste vraag voor nu is hoe een rekensom eruitziet voor 1812 euro eruit ziet in 2039, met inflatie correctie, van zeg 3%, vanaf 2023?

Bekijk even mijn Posts, met excel kom je een heel eind. Geen garantie of het correct is!

korna in "Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam"
https://gathering.tweakers.net/forum/view_message/82155130

En rond pagina 34
FlyEragon in "Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam"

[jeroenkb]

rsnater schreef op woensdag 30 april 2025 @ 09:38:
Kijk, das behulpzaam! Dank. Ik ga op zoek.

Laatste vraag voor nu is hoe een rekensom eruitziet voor 1812 euro eruit ziet in 2039, met inflatie correctie, van zeg 3%, vanaf 2023?

ongeveer 2900 euro (1812*1,03^16)

[Superbol]

Na een aantal jaar wachten eindelijk een aanbieding gekregen:



Zoals al vaker gezegd: niets doen is geen optie. Ik verwacht niet dat we hier nog 10+ jaar zelf zullen wonen. Het makkelijkste is optie 1 uiteraard. Maar als je wilt overstappen met afkopen dan gaat het al snel boven de 30k. Idealiter zou ik optie 1 en 4 met elkaar combineren (nu wat voordeel pakken door tijdvak af te kopen, en vastklikken voor de toekomst) maar dat kan volgens mij niet

Ik vind het persoonlijk lastig om te bepalen vanuit welke invalshoek je hier naar te kijken, maar wellicht dat iemand wat advies heeft en zijn/haar mening kan delen?

[abalone]

Superbol schreef op vrijdag 9 mei 2025 @ 11:31:
Na een aantal jaar wachten eindelijk een aanbieding gekregen:

[Afbeelding]

Zoals al vaker gezegd: niets doen is geen optie. Ik verwacht niet dat we hier nog 10+ jaar zelf zullen wonen. Het makkelijkste is optie 1 uiteraard. Maar als je wilt overstappen met afkopen dan gaat het al snel boven de 30k. Idealiter zou ik optie 1 en 4 met elkaar combineren (nu wat voordeel pakken door tijdvak af te kopen, en vastklikken voor de toekomst) maar dat kan volgens mij niet

Ik vind het persoonlijk lastig om te bepalen vanuit welke invalshoek je hier naar te kijken, maar wellicht dat iemand wat advies heeft en zijn/haar mening kan delen?

Niks doen is meestal geen optie idd.

Ik ben inmiddels een paar jaar geleden overgestapt (met afkoop eeuwigdurend) en zat destijds redelijk goed in de materie, maar van en optimum korting heb ik nog nooit gehoord? Wat is dat? (Puur uit interesse, in mijn situatie valt er toch niks meer te veranderen).

[areyouben]

Onder de voorwaarden van 1994 bestaat de mogelijkheid om het tijdvak eenmalig te verlengen. De afkoop daarvan kan gunstiger uitpakken dan de afkoop van eeuwigdurende erfpacht. Optie 3 is een combinatie van afkoop van een verlengd tijdvak voortdurende erfpacht, en afkoop eeuwigdurende erfpacht. Als dat goedkoper uitpakt dan noemt men dat voordeel een optimumkorting.

Hierboven zie je dat optie 2 + optie 4 samen duurder uitpakken dan optie 3 (inc. optimumkorting). Als je er zelf tegen die tijd niet meer woont is het een flink bedrag, maar als je er zelf nog wel woont ben je tegen een relatief laag bedrag wel voor altijd van die erfpacht af. Optie 3 versus optie 2 is zo'n € 7000 verschil, maar scheelt je wel 29 jaar € 788 betalen.

[Atlantis1995]

Superbol schreef op vrijdag 9 mei 2025 @ 11:31:
Na een aantal jaar wachten eindelijk een aanbieding gekregen:

[Afbeelding]

Zoals al vaker gezegd: niets doen is geen optie. Ik verwacht niet dat we hier nog 10+ jaar zelf zullen wonen. Het makkelijkste is optie 1 uiteraard. Maar als je wilt overstappen met afkopen dan gaat het al snel boven de 30k. Idealiter zou ik optie 1 en 4 met elkaar combineren (nu wat voordeel pakken door tijdvak af te kopen, en vastklikken voor de toekomst) maar dat kan volgens mij niet

Ik vind het persoonlijk lastig om te bepalen vanuit welke invalshoek je hier naar te kijken, maar wellicht dat iemand wat advies heeft en zijn/haar mening kan delen?

Je schrijft 'lastig om te bepalen vanuit welke invalshoek'.

Naar mijn mening: Stel dat je niets doet, met de wetenschap dat je huidige erfpacht in 2054 eindigt, dan moet je hebben verkocht ongeveer 2039. Anders krijg je de woning niet of lastig verkocht omdat de bank bij financiering van de volgende koper gaat kijken hoe de erfpacht is geregeld. Niets geregeld, dan gaat dat maar eerst doen zegt de bank te zijner tijd.

Erfpacht blijft een stukje onderpand waarover de bank meer zekerheid wil hebben na die periode. Niet dat erfpacht sky-high gaat tov de woning met rare effecten tot gevolg.

[FlyEragon]

Superbol schreef op vrijdag 9 mei 2025 @ 11:31:
....

Ik vind het persoonlijk lastig om te bepalen vanuit welke invalshoek je hier naar te kijken, maar wellicht dat iemand wat advies heeft en zijn/haar mening kan delen?

Helemaal afkopen kan je niet aftrekken van belasting, echter de jaarlijkse erfpachtcanon wel. Hou dat in gedachten. Echter voor altijd? Welkom bij de tombola!

[FlyEragon]

Vraagje aan mensen die het proces al doorlopen hebben: Ik heb nu tot 9 september om een notaris te kiezen en de aanbiedig te accepteren.

Tenminste dat staat in de mail:
(Neem voorafgaand aan uw keuze contact op met de notaris over de beschikbaarheid en de kosten.)

Kan ik dan begin september een notaris kiezen en accepteren of moet de afspraak bij de notaris en de papierwinkel op dat moment al gepland zijn is mij niet duidelijk?

Mijn doel is zo laat mogelijk te betalen in de tijd.

[jeroenkb]

FlyEragon schreef op woensdag 4 juni 2025 @ 13:01:
Vraagje aan mensen die het proces al doorlopen hebben: Ik heb nu tot 9 september om een notaris te kiezen en de aanbiedig te accepteren.

Tenminste dat staat in de mail:
(Neem voorafgaand aan uw keuze contact op met de notaris over de beschikbaarheid en de kosten.)

Kan ik dan begin september een notaris kiezen en accepteren of moet de afspraak bij de notaris en de papierwinkel op dat moment al gepland zijn is mij niet duidelijk?

Mijn doel is zo laat mogelijk te betalen in de tijd.

Van de website (was niet zo moeilijk te vinden )

dus inderdaad net binnen de 3 maanden een notaris doorgeven en dan net binnen de 6 maanden de afspraak bij de notaris. Ik zou het nog wel dit jaar jaar (rekening houdend met box 3)

[FlyEragon]

jeroenkb schreef op woensdag 4 juni 2025 @ 13:05:
[...]

Van de website (was niet zo moeilijk te vinden )

dus inderdaad net binnen de 3 maanden een notaris doorgeven en dan net binnen de 6 maanden de afspraak bij de notaris. Ik zou het nog wel dit jaar jaar (rekening houdend met box 3)

[Afbeelding]

Het zinnetje over beschikbaarheid was verwarrend voor mij. Maar volgens jouw info wordt de afspraak bij de notaris pas na het accepteren van de aanbieding gepland. Ik zal de notaris voordat ik een keuze maak ook bellen voor de zekerheid.

Mensen nog steeds tevreden met Elise Visser?

[Appelpie3000]

Wegens het bezig zijn met het kopen van een woning in Amsterdam nu voor het eerst ook te maken met erfpacht. Het geval wil dat we een bod op een woning

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

hebben gedaan welke is geaccepteerd (geen aankoopmakelaar). Leuk en spannend natuurlijk, maar vawege wat verschillen tussen hoe de erfpacht op de website van de makelaar en die van funda stond even wat navraag bij de makelaar gedaan.


Van de makelaar kreeg ik een uitleg en onderstaand staatje:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Uitleg van de makelaar was dat de canon tot 2042 nog vast staat voor 2676,- en daarna zou er een nieuwe canon worden vastgesteld. Dat was een "klein risicoootje" volgens de makelaar. Dat was voor mij gelijk de trigger om hier toch even wat meer onderzoek naar te doen. Ik heb contact gehad met een makelaar die een vrij veel verstand van erfpacht had en die gaf bij die 25 jaarlijkste canonaanpassing aan dat "gelukkig niet veel te zien". De uitleg erbij was de onbekendheid over hoe de toekomstige canon zal worden bepaald en, bij eventuele verkoop in de toekomst, de hypotheekverstrekker nogal moeilijk kan doen omdat onbekend is wat de toekomstige maandlasten worden. En dat heeft natuurlijk invloed op de verkoopprijs van de woning.

Qua afkopen heb ik ook nog even naar de rekentool van de gemeente gekeken, maar daar lijkt ook wat vreemds in te zitten. Kan iemand hier daar wat over zeggen?



Hij heeft me ook nog verwezen naar een specialist die hier nog meer over kon zeggen, maar daar heb ik nog geen contact mee kunnen krijgen.

Al met al heb ik dus wel wat zorgen en dat is voornamelijk omdat ik het nog niet helemaal begrijp en wat de eventuele effecten hiermee zijn. Ik ben bezig het topic door te nemen, maar aangezien de beperkte tijd ben ik benieuwd of jullie hier al iets over kunnen zeggen.

[abalone]

Appelpie3000 schreef op dinsdag 17 juni 2025 @ 17:18:
Wegens het bezig zijn met het kopen van een woning in Amsterdam nu voor het eerst ook te maken met erfpacht. Het geval wil dat we een bod op een woning
***members only***
hebben gedaan welke is geaccepteerd (geen aankoopmakelaar). Leuk en spannend natuurlijk, maar vawege wat verschillen tussen hoe de erfpacht op de website van de makelaar en die van funda stond even wat navraag bij de makelaar gedaan.


Van de makelaar kreeg ik een uitleg en onderstaand staatje:


***members only***


Uitleg van de makelaar was dat de canon tot 2042 nog vast staat voor 2676,- en daarna zou er een nieuwe canon worden vastgesteld. Dat was een "klein risicoootje" volgens de makelaar. Dat was voor mij gelijk de trigger om hier toch even wat meer onderzoek naar te doen. Ik heb contact gehad met een makelaar die een vrij veel verstand van erfpacht had en die gaf bij die 25 jaarlijkste canonaanpassing aan dat "gelukkig niet veel te zien". De uitleg erbij was de onbekendheid over hoe de toekomstige canon zal worden bepaald en, bij eventuele verkoop in de toekomst, de hypotheekverstrekker nogal moeilijk kan doen omdat onbekend is wat de toekomstige maandlasten worden. En dat heeft natuurlijk invloed op de verkoopprijs van de woning.

Qua afkopen heb ik ook nog even naar de rekentool van de gemeente gekeken, maar daar lijkt ook wat vreemds in te zitten. Kan iemand hier daar wat over zeggen?

[Afbeelding]

Hij heeft me ook nog verwezen naar een specialist die hier nog meer over kon zeggen, maar daar heb ik nog geen contact mee kunnen krijgen.

Al met al heb ik dus wel wat zorgen en dat is voornamelijk omdat ik het nog niet helemaal begrijp en wat de eventuele effecten hiermee zijn. Ik ben bezig het topic door te nemen, maar aangezien de beperkte tijd ben ik benieuwd of jullie hier al iets over kunnen zeggen.

Die screenshot met betaaloptie lijkt niet te kloppen. Als je huidig + eeuwigdurend afkoopt, dan heb je nooit meer canonbetalingen. Waar er staat dat je tot 2067 wel jaarlijse canon hebt begrijp ik niet.

Die aanpassinng na 25 jaar, is dat alleen een inflatiecorrectie (25 jaar inflatie kan je redelijk inschatten) of wordt de canon helemaal opnieuw bepaald? In dat laatste geval is het ongeveer hetzelfde als een nieuw voortdurend erfpacht tijdvak en is het inderdaad maar afwachten wat de gemeente doet.

Misschien heeft de oud-bewoner een pip (persoonlijk informatiepakket) gekregen bij het aanvragen van eeuwigdurende erfpacht? Of misschien zelfs al een aanbieding gekregen? In dat geval zou je dat via de verkopend makelaar moeten krijgen, ik zou even bij hem navragen. Als de oud eigenaar helemaal niks gedaan heeft mbt overstap naar eeuwigdurend, dan ben je inderdaad toegewezen op de rekentool van de gemeente die een indicatie kan geven.

[Appelpie3000]

abalone schreef op dinsdag 17 juni 2025 @ 17:37:
[...]

Die screenshot met betaaloptie lijkt niet te kloppen. Als je huidig + eeuwigdurend afkoopt, dan heb je nooit meer canonbetalingen. Waar er staat dat je tot 2067 wel jaarlijse canon hebt begrijp ik niet.

Precies, die snap ik zelf ook niet helemaal.

Die aanpassinng na 25 jaar, is dat alleen een inflatiecorrectie (25 jaar inflatie kan je redelijk inschatten) of wordt de canon helemaal opnieuw bepaald? In dat laatste geval is het ongeveer hetzelfde als een nieuw voortdurend erfpacht tijdvak en is het inderdaad maar afwachten wat de gemeente doet.

Zoals ik het heb begrepen wordt de canon opnieuw bepaald, dus grondwaarde * x jaar inflatie en het nieuwe canonpercentage (wat als ik het goed heb begrepen afhankelijk is van de rentetarieven op dat moment)

Misschien heeft de oud-bewoner een pip (persoonlijk informatiepakket) gekregen bij het aanvragen van eeuwigdurende erfpacht? Of misschien zelfs al een aanbieding gekregen? In dat geval zou je dat via de verkopend makelaar moeten krijgen, ik zou even bij hem navragen. Als de oud eigenaar helemaal niks gedaan heeft mbt overstap naar eeuwigdurend, dan ben je inderdaad toegewezen op de rekentool van de gemeente die een indicatie kan geven.

Goed punt, ik zal eens navragen bij de makelaar. Als het goed is zijn ze van af 2067 wel overgestapt naar eeuwig durende erfpacht voor 1700 euro per jaar (plus inflatie vanaf 2025).

Ik heb overigens contact gehad met iemand die hierover een analyse rapportage kan maken. Kost een beetje geld, maar geeft wel iets meer inzicht.

[ Voor 4% gewijzigd door Appelpie3000 op 17-06-2025 18:23 ]

[FlyEragon]

Appelpie3000 schreef op dinsdag 17 juni 2025 @ 18:21:
[...]

Goed punt, ik zal eens navragen bij de makelaar. Als het goed is zijn ze van af 2067 wel overgestapt naar eeuwig durende erfpacht voor 1700 euro per jaar (plus inflatie vanaf 2025).
...

Als ze zijn overgestapt betekent dat een PIP, een aanbieding van de gemeente en eventueel ook notariele vastlegging zeker beschikbaar is! Zonder die kan je eigenlijk geen goede beslissing maken dus zorg maar dat dat snel boven tafel komt.

[Bitterbal]

Krijgen jullie ook een technische storing op de Erfpacht Overstapportaal?

[Atlantis1995]

Ga naar https://www.kadaster.nl/winkel en koop de eigendom informatie van die woning. Dan zie je wanneer het huidige erfpachtcanon van de huidige periode afloopt, wat de status is na de laatste wijziging.

Dit is in principe volgens waar een aankoopmakelaar duidelijkheid over moet geven, en je verder begeleid, waar je nu op bespaard je hele hebben en houden straks in die woning zit. Handig.

[Wispe]

Atlantis1995 schreef op zondag 22 juni 2025 @ 23:01:
Ga naar https://www.kadaster.nl/winkel en koop de eigendom informatie van die woning. Dan zie je wanneer het huidige erfpachtcanon van de huidige periode afloopt, wat de status is na de laatste wijziging.

Dit is in principe volgens waar een aankoopmakelaar duidelijkheid over moet geven, en je verder begeleid, waar je nu op bespaard je hele hebben en houden straks in die woning zit. Handig.

Of je bespaart die paar euro en vraagt aan de makelaar om een uitdraai uit MijnErfpacht. Laat hem zijn werk maar doen.

[Appelpie3000]

Vanwege omstandigheden gaat de koop van de woning niet door. Ik heb nog wel een analyse van de erfpacht uit laten voeren, daar kwam inderdaad uit dat de getallen uit de rekentool van de gemeente niet kloppen. Vooralsnog heb ik er nu niet erg veel aan, behalve weer het eea geleerd over erfpacht in amsterdam

[areyouben]

Goed stuk op de website van de Makelaarsvereniging Amsterdam dat uitlegt wat het effect van inflatie en het verschil met de gunstige voorwaarden is op de jaarlijkse canon en afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht. Zoals we hier ook al hebben geconstateerd zitten er grote verschillen in en kan het snel stijgen.

[juanpabloo]

Prima stuk.

De inflatie maakt de canon zelfs na vastklikken op termijn jaarlijks een heel stuk duurder.

Maar als je er vanuit gaat dat de lonen redelijk in lijn met inflatie meestijgen en de woningprijzen ook, is het netto effect dat de jaarlijkse canon in de toekomst relatief even (on)betaalbaar is als nu (het vastklikmoment).

Lijkt me een prima deal.

[namliam_eht]

areyouben schreef op donderdag 10 juli 2025 @ 09:11:
Goed stuk

Goh ook ontdekt hoe het 8e wereld wonder werkt ?

[areyouben]

juanpabloo schreef op donderdag 10 juli 2025 @ 09:31:
Prima stuk.

De inflatie maakt de canon zelfs na vastklikken op termijn jaarlijks een heel stuk duurder.

Maar als je er vanuit gaat dat de lonen redelijk in lijn met inflatie meestijgen en de woningprijzen ook, is het netto effect dat de jaarlijkse canon in de toekomst relatief even (on)betaalbaar is als nu (het vastklikmoment).

Lijkt me een prima deal.

Inderdaad, zolang je het geluk hebt dat je loon redelijk meekomt dan valt het met die 'verdubbeling' van de canon in verhouding tot je inkomen mee. Ach het is hoe dan ook allemaal koffiedik kijken wat huizenprijzen, inflatie en lonen gaan doen. Voor wat het kan uitleggen, zet het artikel in ieder geval alle variabelen en mogelijke gevolgen daarvan uiteen. Aangezien die vragen hier ook nog regelmatig langskomen, blijft het velen onduidelijk waar ze verstandig aan doen.

[FlyEragon]

areyouben schreef op donderdag 10 juli 2025 @ 12:38:
[...]


Inderdaad, zolang je het geluk hebt dat je loon redelijk meekomt dan valt het met die 'verdubbeling' van de canon in verhouding tot je inkomen mee. Ach het is hoe dan ook allemaal koffiedik kijken wat huizenprijzen, inflatie en lonen gaan doen. Voor wat het kan uitleggen, zet het artikel in ieder geval alle variabelen en mogelijke gevolgen daarvan uiteen. Aangezien die vragen hier ook nog regelmatig langskomen, blijft het velen onduidelijk waar ze verstandig aan doen.

Opiniestuk met een duidelijke mening (Via de site van Seba): https://open.spotify.com/episode/36CzLMppUr1IUhKER7of5u

[Wolk]

Hoi. Ik lees al even mee maar toch benieuwd naar jullie visie op ons geval. We hebben vorig jaar een appartement gekocht met voortdurende erfpacht. Erfpacht is afgekocht tot 2067. Onder het motto: niks doen is geen optie, hebben we een aanvraag gedaan. We gingen er van uit dat het jaren zou duren voor we een aanbod kregen, maar helaas na 3 maanden was hij al binnen…. En nu slaat de twijfel toe.

Afkopen is geen optie, want geen geld. Maar is vastklikken in ons geval uberhaupt slim? Aangezien het nieuwe tijdvak pas in 2068 start? Als we hem nu vastklikken schieten we ons dan niet in de voet voor evt waardedalingen later? Ik denk dat we hier max 10-15 jaar zullen wonen. Als we niks doen, is ons huis dan nog verkoopbaar? Erfpacht is flink: bedragen uit ons PIP: 89k afkoop, 6500/jaar vanaf 2068.

Wat zouden jullie doen? Vastklikken of niet?

[korna]

Wolk schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 08:13:
Hoi. Ik lees al even mee maar toch benieuwd naar jullie visie op ons geval. We hebben vorig jaar een appartement gekocht met voortdurende erfpacht. Erfpacht is afgekocht tot 2067. Onder het motto: niks doen is geen optie, hebben we een aanvraag gedaan. We gingen er van uit dat het jaren zou duren voor we een aanbod kregen, maar helaas na 3 maanden was hij al binnen…. En nu slaat de twijfel toe.

Afkopen is geen optie, want geen geld. Maar is vastklikken in ons geval uberhaupt slim? Aangezien het nieuwe tijdvak pas in 2068 start? Als we hem nu vastklikken schieten we ons dan niet in de voet voor evt waardedalingen later? Ik denk dat we hier max 10-15 jaar zullen wonen. Als we niks doen, is ons huis dan nog verkoopbaar? Erfpacht is flink: bedragen uit ons PIP: 89k afkoop, 6500/jaar vanaf 2068.

Wat zouden jullie doen? Vastklikken of niet?

Die redenatie kan twee kanten op. Niets doen levert ook een risico op (volgende koper ziet ook het risico, hypotheek verstrekker doet moeilijk, BSQ omhoog, overstappremie vervalt). Maar alleen vastklikken heeft ook risico (alleen inflatie en geen deflatie bij zakkende grondwaarde).

Als je niet vastklikt loop je mogelijk de overstappremie mis en loop je risico op de BSQ. Daarnaast kan de hele regeling veranderen in jouw voor of nadeel.

Je hebt ook nog de optie om uit te stellen en op een latere datum vast te klikken of af te kopen.

Je kan ook nog kijken naar het verhogen van je hypotheek en daarmee de erfpacht af te kopen. (Ik vraag me sterk af of je die 89k terug verdient bij verkoop. Economische Inflatie werkt dan wel weer in je voordeel.)

Gaat de grondprijs dalen? Ik denk van niet. De politieke kracht ontbreekt om de woningnood op te lossen en Amsterdam is enorm in trek. Alleen als de economie enorm remt en de expats vertrekken voorzie ik dat risico. Hangt ook een klein beetje van je buurt af natuurlijk.

Mijn buren doen niets en denken dat er ooit een betere regeling komt.

Niemand heeft een glazen bol.
Kies vanuit wat je nu kan dragen en vrede mee hebt. En kies een scenario waar een nadelige uitkomst de kleinste kans heeft.

[abalone]

Ik ben het met @korna eens.

Daar zou ik nog aan willen toevoegen: als je niks doet, dan bepaalt de gemeente de nieuwe erfpacht voor je voor het nieuwe tijdvak en is compleet onvoorspelbaar. Deze onzekerheid is een groter risico dan het vastleggen van de nieuwe (hoge) canon.

[Lightning89]

Wij hebben recent ook die keuze gemaakt, over een paar maanden naar de notaris. In ons geval zagen we een afkoop niet zitten van 30k (dat is heel weinig gezien de WOZ waarde bijna is verdubbeld in 3 jaar). Echter is het wel 30k die we niet willen uitgeven. Nu dus vastklikken onder gunstige voorwaarden leek ons wel handig. Ook al kost dat een klein beetje geld (notaris kosten), het is wel handig mocht de verkoop in de toekomst lastig zijn en de nieuwe kopers kunnen kiezen tussen onze woning (met zekerheid) of een andere.

[Atlantis1995]

Wolk schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 08:13:
Afkopen is geen optie, want geen geld. Maar is vastklikken in ons geval uberhaupt slim? Aangezien het nieuwe tijdvak pas in 2068 start? Als we hem nu vastklikken schieten we ons dan niet in de voet voor evt waardedalingen later? Ik denk dat we hier max 10-15 jaar zullen wonen. Als we niks doen, is ons huis dan nog verkoopbaar? Erfpacht is flink: bedragen uit ons PIP: 89k afkoop, 6500/jaar vanaf 2068.

Wat zouden jullie doen? Vastklikken of niet?

De opvolgende koper zal in de vraagprijs meenemen wat er met de erfpacht is gedaan. En op een gegeven moment gaat de bank er iets van vinden (Zie ook Telegraaf: Financiële strop door niets te doen met erfpacht (tweede schreenshot))

Je schrijft "Aangezien het nieuwe tijdvak pas in 2068 start?". Ik heb het niet meer helemaal scherp staan, maar volgens mij is dat het bedrag van dit moment en komt de indexering er jaarlijks als een stapelaar overheen waarbij je in 2068 op een bedrag komt dat dan in gaat.

Anderzijds, hoe groot is de kans dat je 10 jaar in deze woning blijft wonen. Het zal wel merkbaar zijn, maar niet dusdanig als gerefereerd in dat krantenartikel.

Edit: typo/minor aanvulling

[saybolt]

WOZ waarde van onze woning in Amsterdam is maar 50% van de echte waarde, lang verhaal maar is een admin fout. Goed moment dus om snel de erfpacht af te kopen / vast te klikken om profijt van hiervan te hebben voordat men wakker wordt Huidige canon is nog afgekocht voor lange termijn (25+ jaar). Zijn wij gek om het alleen te willen vastklikken ipv nu gelijk af te kopen? We hebben ruimte in de hypotheek en ook qua liquide middelen om deze som in 1x op te hoesten maar zien liever onze maandlasten niet verder omhoog lopen en liquide middelen liever gebruiken voor renovatie. Hoe een grote buitenkans is dit om dit af te kopen of nemen we al voldoende profijt door alleen al vast te klikken?

Heel benieuwd hoe men hier tegenaan kijkt! Alvast bedankt voor de reacties.

[ Voor 17% gewijzigd door saybolt op 13-10-2025 16:12 ]

[Wispe]

saybolt schreef op maandag 13 oktober 2025 @ 16:11:
WOZ waarde van onze woning in Amsterdam is maar 50% van de echte waarde, lang verhaal maar is een admin fout. Goed moment dus om snel de erfpacht af te kopen / vast te klikken om profijt van hiervan te hebben voordat men wakker wordt Huidige canon is nog afgekocht voor lange termijn (25+ jaar). Zijn wij gek om het alleen te willen vastklikken ipv nu gelijk af te kopen? We hebben ruimte in de hypotheek en ook qua liquide middelen om deze som in 1x op te hoesten maar zien liever onze maandlasten niet verder omhoog lopen en liquide middelen liever gebruiken voor renovatie. Hoe een grote buitenkans is dit om dit af te kopen of nemen we al voldoende profijt door alleen al vast te klikken?

Heel benieuwd hoe men hier tegenaan kijkt! Alvast bedankt voor de reacties.

[Afbeelding]

Jaarlijks vastklikken betekent dat de canon met inflatie meegroeit. Bij verkoop kan/zal dit voor potentiële kopers meespelen. Afgekochte canon verkoopt dus makkelijker.

[xileS]

saybolt schreef op maandag 13 oktober 2025 @ 16:11:
WOZ waarde van onze woning in Amsterdam is maar 50% van de echte waarde, lang verhaal maar is een admin fout. Goed moment dus om snel de erfpacht af te kopen / vast te klikken om profijt van hiervan te hebben voordat men wakker wordt Huidige canon is nog afgekocht voor lange termijn (25+ jaar). Zijn wij gek om het alleen te willen vastklikken ipv nu gelijk af te kopen? We hebben ruimte in de hypotheek en ook qua liquide middelen om deze som in 1x op te hoesten maar zien liever onze maandlasten niet verder omhoog lopen en liquide middelen liever gebruiken voor renovatie. Hoe een grote buitenkans is dit om dit af te kopen of nemen we al voldoende profijt door alleen al vast te klikken?

Heel benieuwd hoe men hier tegenaan kijkt! Alvast bedankt voor de reacties.

[Afbeelding]

Ik heb geen onderbouwd antwoord hierop, maar als je het kan ophoesten heb ik het idee dat je het beter nu kan afkopen. In toekomst is niks zeker. Als je het geld niet kan missen dan zou ik het idd minstens vast zetten. Dat is een beetje de samenvatting hoe ik heel dit Erfpacht verhaal begrijp.

[Bitterbal]

Iemand die het weet of Notariaat Elise Visser is nog steeds 1 van de goedkoopste is? Zonet ook maar een offerte opgevraagd.

[Lightning89]

Bitterbal schreef op woensdag 19 november 2025 @ 14:05:
Iemand die het weet of Notariaat Elise Visser is nog steeds 1 van de goedkoopste is? Zonet ook maar een offerte opgevraagd.

Stuur even een DM met de prijs, ik ben net ook overgestapt. Ik heb prijzen van meerdere notarissen opgevraagd.

[Bitterbal]

Lightning89 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 14:11:
[...]


Stuur even een DM met de prijs, ik ben net ook overgestapt. Ik heb prijzen van meerdere notarissen opgevraagd.

Mogen we ze hier niet delen in het topic?

[Lightning89]

Ik weet niet of de notariskantoren dat waarderen. De offertes die ik had waren tussen de €1.020 en €1.200. Wat vraagt Elise?

[areyouben]

Ik heb twee jaar geleden € 850 betaald bij Amson en Kolhoff. Vond ze een erg prettige service bieden ook. Destijds ook meerdere offertes aangevraagd waarbij anderen ook op bedragen tot € 1200 uitkwamen. Het loont wel zoals jullie doen rond te vragen.

[ Voor 9% gewijzigd door areyouben op 20-11-2025 07:25 ]

[Wispe]

areyouben schreef op donderdag 20 november 2025 @ 07:23:
Ik heb twee jaar geleden € 850 betaald bij Amson en Kolhoff. Vond ze een erg prettige service bieden ook. Destijds ook meerdere offertes aangevraagd waarbij anderen ook op bedragen tot € 1200 uitkwamen. Het loont wel zoals jullie doen rond te vragen.

Dit is wel kort door de bocht gesteld. Je hebt ‘verborgen’ kosten die niet in het totaalbedrag worden meegenomen maar in de kleine lettertjes staan vermeld.
Naar mijn weten is Elise Visser het goedkoopst (qua kwaliteit ga ik geen uitspraken over doen, daar is de prijs ook naar).

[ Voor 10% gewijzigd door Wispe op 20-11-2025 07:34 ]

[RachC]

Ik heb mijn erfpacht afkoop in augustus bij Elise Visser gedaan en de kosten bij elkaar waren afgerond € 810.
Erg goede ervaring met dit notariskantoor!

[jeroenkb]

Wispe schreef op donderdag 20 november 2025 @ 07:28:
[...]


Dit is wel kort door de bocht gesteld. Je hebt ‘verborgen’ kosten die niet in het totaalbedrag worden meegenomen maar in de kleine lettertjes staan vermeld.

Leg eens uit...

Ik kreeg gewoon een bedrag te horen wat het totaal zou kosten. Daar kwamen op het laatst niet ineens nog allemaal verborgen kosten bij.

Twee jaar geleden ook een rondje offertes opgevraagd. Veel kantoren tussen 1100 en 1300 euro. Eentje was 750 euro. Daar ben ik natuurlijk mee in zee gegaan.

[jeroenkb]

Wispe schreef op donderdag 20 november 2025 @ 07:28:
[...]


(qua kwaliteit ga ik geen uitspraken over doen, daar is de prijs ook naar).

Je doet nu natuurlijk indirect wel een uitspraak.

Erg kwalijk gedrag. Niet passend bij de beroepsgroep

[Wispe]

jeroenkb schreef op donderdag 20 november 2025 @ 07:35:
[...]

Leg eens uit...

Ik kreeg gewoon een bedrag te horen wat het totaal zou kosten. Daar kwamen op het laatst niet ineens nog allemaal verborgen kosten bij.

Twee jaar geleden ook een rondje offertes opgevraagd. Veel kantoren tussen 1100 en 1300 euro. Eentje was 750 euro. Daar ben ik natuurlijk mee in zee gegaan.

Ik heb offertes gezien waarbij de KNB-bijdrage en de BRP-kosten niet waren meegenomen in het totaalbedrag en dus bovenop kwamen.

jeroenkb schreef op donderdag 20 november 2025 @ 07:36:
[...]


Je doet nu natuurlijk indirect wel een uitspraak.

Erg kwalijk gedrag. Niet passend bij de beroepsgroep

Nee hoor, niet voor niets wordt gezegd dat goedkoop duurkoop is.
Je hebt ook goede en minder goede loodgieters of bouwvakkers. Dat geldt ook voor notarissen.

[ Voor 5% gewijzigd door Wispe op 20-11-2025 07:41 ]

[jeroenkb]

Wispe schreef op donderdag 20 november 2025 @ 07:39:
[...]

Nee hoor, niet voor niets wordt gezegd dat goedkoop duurkoop is.

wauw....

Of ze is de goedkoopste omdat ze al meer dan 20 jaar in hetzelfde pand zit. Op de fiets naar haar werk gaat en maar een klein kantoor heeft zonder teveel overhead en niet het onderste uit de kan wil in tegenstelling tot al die dure notarissen in hun chique kantoorpanden en dikke auto's voor deur.

Het blijft een standaard template (en volgens mij ook nog door de gemeente aangeleverd) invullen en dan nog wat checks doen. Binnen het vakgebied nu niet de meest uitdagende notariële activiteiten. Laten een hoop kantoren vermoedelijk over aan hun assistenten etc.

Maar los daarvan: ik adviseer iedereen hier om met Elise in zee te gaan. Goede prijs, super service en zeer deskundig zonder arrogante poespas..

[Wispe]

jeroenkb schreef op donderdag 20 november 2025 @ 07:45:
[...]

wauw....

Of ze is de goedkoopste omdat ze al meer dan 20 jaar in hetzelfde pand zit. Op de fiets naar haar werk gaat en maar een klein kantoor heeft zonder teveel overhead en niet het onderste uit de kan wil in tegenstelling tot al die dure notarissen in hun chique kantoorpanden en dikke auto's voor deur.

Ik snap dat je meer wil weten, maar helaas kan ik (in het openbaar) geen uitspraken doen wat mijn stelling onderbouwt ivm herkenbaarheid en geheimhouding.

Het blijft een standaard template (en volgens mij ook nog door de gemeente aangeleverd) invullen en dan nog wat checks doen. Binnen het vakgebied nu niet de meest uitdagende notariële activiteiten. Laten een hoop kantoren vermoedelijk over aan hun assistenten etc.

Correct.

Maar los daarvan: ik adviseer iedereen hier om met Elise in zee te gaan. Goede prijs, super service en zeer deskundig zonder arrogante poespas..

Goede prijs, akkoord. Met de rest ben ik niet met je eens.

[Bitterbal]

Lightning89 schreef op woensdag 19 november 2025 @ 21:32:
Ik weet niet of de notariskantoren dat waarderen. De offertes die ik had waren tussen de €1.020 en €1.200. Wat vraagt Elise?

Hier ook een offerte van 1156 binnen van een ander kantoor en Elise vroeg in 2021 volgens offerte 775 en nu vraagt ze 796!

Alle prijzen zijn nog hetzelfde zo te zien, maar zijn alleen de "Kosten Kadaster inschrijving afkoopakte" en "Recherchekosten levering Kadaster" iets duurder geworden.

[Bitterbal]

jeroenkb schreef op donderdag 20 november 2025 @ 07:45:
[...]

wauw....

Of ze is de goedkoopste omdat ze al meer dan 20 jaar in hetzelfde pand zit.

30 jaar!

[areyouben]

Wispe schreef op donderdag 20 november 2025 @ 07:28:
[...]


Dit is wel kort door de bocht gesteld. Je hebt ‘verborgen’ kosten die niet in het totaalbedrag worden meegenomen maar in de kleine lettertjes staan vermeld.
Naar mijn weten is Elise Visser het goedkoopst (qua kwaliteit ga ik geen uitspraken over doen, daar is de prijs ook naar).

Ik snap niet goed wat hier te kort door de bocht zou zijn gesteld. Eens dat je ook op de kleine lettertjes moet letten waar verborgen kosten in staan, die heb ik destijds ook opgemerkt op offertes en meegenomen in de vergelijking. Sommigen rekenen bijvoorbeeld honderdjes voor een wwft-onderzoek. Het bedrag dat ik hierboven noem is wel degelijk het totaabedrag dat ik uiteindelijk gefactureerd kreeg bij deze notaris.

[Barre_Code]

Nou, na 4 jaar wachten (aanvraag was nog door de vorige eigenaar gedaan) nu dan eindelijk, net voor de vakantieperiode een aanbieding gekregen.

Situatie: is afgekocht t/m 2056. Wordt gekeken naar WOZ uit 2019 en BSQ uit 2022. Ik heb toen zelf in een Excel alles uitgerekend wat afkoop na 2056 zou zijn en zat er 300 euro naast.

Toch is het best gek, buren van ons kochten het nog net binnen spijtoptantenregeling af, 4K. De vorige eigenaren waren net iets te laat in 2020 eigenaar (eind januari ofzo) waardoor wij niet meer gebruik konden maken van de spijtoptantenregeling. Dus onze afkoop 18K. Nieuwe eigenaren die nu aanvragen zijn 60K kwijt.

[Atlantis1995]

Herkenbaar. Buurman heeft erfpacht eeuwigdurend afgekocht (liep ook tot 20256) voor rond de 4k en bij verkoop bleek dat 50k van de opbrengst wordt opgehangen (volgens de makelaar, juli 2025) aan het feit dat de erfpacht is afgekocht. Ik stond positief verrast te kijken. Ik heb het ook gedaan en verwacht de zelfde winst in de toekomst.

En als je het niet hebt gedaan, het huidige canon loopt af in in 2056, dan zal bij een verkoop 10 of 14 jaar voor het verstrijken de bank voorwaarden gaan stellen vanwege de erfpacht. Omdat die erfpacht in het ongewisse is op moment verstrijken, kan het zijn dat onderliggend pand risicovoller is qua financiering of zelfs iet financierbaar is. Met als gevolg dat eerst de erfpacht moet worden aangepast voordat de woning kan worden gekocht..

[Laapo]

Atlantis1995 schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 00:39:
Herkenbaar. Buurman heeft erfpacht eeuwigdurend afgekocht (liep ook tot 20256) voor rond de 4k en bij verkoop bleek dat 50k van de opbrengst wordt opgehangen (volgens de makelaar, juli 2025) aan het feit dat de erfpacht is afgekocht. Ik stond positief verrast te kijken. Ik heb het ook gedaan en verwacht de zelfde winst in de toekomst.

En als je het niet hebt gedaan, het huidige canon loopt af in in 2056, dan zal bij een verkoop 10 of 14 jaar voor het verstrijken de bank voorwaarden gaan stellen vanwege de erfpacht. Omdat die erfpacht in het ongewisse is op moment verstrijken, kan het zijn dat onderliggend pand risicovoller is qua financiering of zelfs iet financierbaar is. Met als gevolg dat eerst de erfpacht moet worden aangepast voordat de woning kan worden gekocht..

Zolang het erfpachtrecht zelf voortdurend is doen een aantal geldverstrekkers niet echt ingewikkeld indien de canon opnieuw wordt vastgesteld, mits dit nog minstens een jaar loopt.

Als voorbeeld even hoe NHG hiermee omgaat,

https://www.nhg.nl/voorwaarden-en-normen/#id-8051

C.7.2 Totale financieringslast

Wordt de erfpachtcanon herzien binnen 12 maanden na datum bindend aanbod? En is het nieuwe bedrag hoger dan de huidige erfpachtcanon? Gebruik dan de herziene erfpachtcanon. Is het nieuwe bedrag nog niet bekend? Dan mag je een redelijke inschatting maken.

Dit is dus enkel binnen de laatste 12 maanden. Daar buiten hoeft ook die redelijke inschatting niet te worden gemaakt.

Is er sprake van echt een eindigend erfpachtrecht dan moet je altijd gaan voor omzetten naar eeuwig of voortdurend. Anders kun je zelfs binnen de 30jrs periode al tegen problemen aanlopen en beperkingen tegenkomen (aflosvrij bijvoorbeeld niet mogelijk, kortere looptijden etc). Maar dit staat los van het canon an sich.

[Atlantis1995]

Laapo schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 02:54:
Dit is dus enkel binnen de laatste 12 maanden. Daar buiten hoeft ook die redelijke inschatting niet te worden gemaakt.

En hoe verklaar je dit artikel?

[Laapo]

Atlantis1995 schreef op zaterdag 18 juli 2026 @ 10:35:
[...]

En hoe verklaar je dit artikel?

[Afbeelding]

Waar lees je hier iets over banken die moeilijk doen vanwege het wel/niet afkopen van het canon?

[Atlantis1995]

Eens, dat ligt bij in dit geval aan de koper. Maar de koper zal dan wel het bedrag in mindering (willen) brengen op de verkoopprijs.

En de NHG kan wel kijken op moment het canon binnen 12 maanden afloopt zoals je stelt, maar banken onderling kunnen andere regels hebben

https://assets.amsterdam.nl/publish/pages/1058470/1_beantwoording_schriftelijke_vragen_van_osselaer_dd_17-1-2017.pdf

Blz 7, Antwoord 7A
Antwoord 7a Er is door de gemeente geen apart onderzoek gedaan, maar de Overstapregeling is wel besproken in expertsessies met makelaars om onder andere te reflecteren op de vraag wat het effect op de woningmarkt zou zijn bij deze Overstapregeling. De verwachting is dat het op de lange termijn geen nadelig effect heeft op de woningmarkt maar dat het wel een effect heeft als het einde van het tijdvak korter duurt dan 10 jaar. Dit komt omdat op dat moment kopers van woningen zich bewuster zijn van het aflopen van het tijdvak en dat banken op dat moment het opvolgende tijdvak zullen betrekken bij de financiering.