Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

[jeroenkb]

FlyEragon schreef op woensdag 27 november 2024 @ 09:49:
September 2022 aanvraag gedaan. Aanbieding net binnen voor afkoop. 42K ongeveer voor een huis gekocht eind 2021 voor 655K.

Huidige canon is afbetaald tot 2042.

Eerst had ik het idee om et af te kopen (in de hoop dat dit waarde zou doen stijgen). Maar het is toch wel een flinke smak geld om te (ver)gokken. Nu neig ik naar gewoon vastzetten en wie dan leeft die dan zorgt.

Hier ga ik niet langer dan nog 6-7 jaar wonen verwacht ik. En veel invloed zal dat niet hebben op de verkoopprijs denk ik in die periode. Zowel positief als negatief, aangezien de gekte nooit meer helemaal zal wegtrekken. Dat zie je overal ter wereld, huisvesting wordt net als goud alsmaar duurder.

De volgende koper kan dan nog steeds meer dan 10 jaar zonder canonbetaling wonen is het idee. En voor de verkoop is het volgens mij al heel wat als het is 'vastgezet met gunstige voorwaarden' etc. voor zover ik heb gezien op funda. Giswerk tot en met zeg.

Blijft inderdaad lastig. Bij ons ook vanaf 2042 nieuwe periode. Alleen wel helemaal afgekocht.

2 redenen die wij hadden:
-Denken wel weg te zijn voor die tijd, maar je weet het nooit. En zelfs met vastklikken zou erfpacht voor ons tegen die tijd richting de 9k per jaar gaan
-Banken worden steeds alerter op erfpachtverplichtingen bij hypotheekaanvragen. Dus (zo is onze gedachte) zal iemand, bij verder gelijke omstandigheden, minder hypotheek kunnen krijgen bij een huis met 9k aan jaarlijkse erfpacht wat dan uiteindelijk leidt tot een lagere verkoopwaarde

Maar ja, blijft koffiedik kijken. Ondertussen is het geld al uitgegeven (en de pijn geleden) en blijft rust over dat er na 2042 geen erfpacht meer is voor het huis

[FlyEragon]

jeroenkb schreef op woensdag 27 november 2024 @ 09:56:
[...]

Blijft inderdaad lastig. Bij ons ook vanaf 2042 nieuwe periode. Alleen wel helemaal afgekocht.
...

Mag ik vragen hoe je bent gekomen op de jaarlijkse 9K? Voor ons is dat voor 2021 vastgesteld op 1600 euro per jaar. Ik had het ooit helemaal uitgeplozen maar het is weer een tijdje terug. Gevoelsmatig zou het in 20 jaar niet naar een extreem bedrag moeten stijgen. Maar er was een soort knock-on effect waardoor het harder steeg dan alleen de inflatie.

Uit het aanbod:
De eeuwigdurende canon wordt vastgesteld bij overstap. Dit canonbedrag is gebaseerd op een erfpachtgrondwaarde van € 103.230,00, een canonpercentage van 2,39% en een overstappremie van 35%. Deze eeuwigdurende canon passen we jaarlijks aan met de daadwerkelijke inflatie van het voorgaande jaar. Vanaf 16 februari 2042 is dan de aan de inflatie aangepaste, eeuwigdurende canon verschuldigd.

Dit is feitelijk toch niet correct. Want voor zover ik het kan herinneren was het hele gedoe juist erom dat het niet alleen aan de inflatie geindexeerd werd?

[ Voor 33% gewijzigd door FlyEragon op 27-11-2024 10:47 ]

[jeroenkb]

FlyEragon schreef op woensdag 27 november 2024 @ 10:43:
[...]

Mag ik vragen hoe je bent gekomen op de jaarlijkse 9K? Voor ons is dat voor 2021 vastgesteld op 1600 euro per jaar. Ik had het ooit helemaal uitgeplozen maar het is weer een tijdje terug. Gevoelsmatig zou het in 20 jaar niet naar een extreem bedrag moeten stijgen. Maar er was een soort knock-on effect waardoor het harder steeg dan alleen de inflatie.

Hangt natuurlijk van het startbedrag en je inflatieverwachting af

Ik heb het bij mij vastgestelde canonbedrag (peildatum 2017) van 3550 vermeerderd met de daadwerkelijke inflatiecijfers over de afgelopen jaren (er waren een paar jaar dat de gemeente de canoninflatie met rond de 9% jaarlijks verhoogde) en vervolgens de aanname gedaan dat vanaf 2024 de inflatie 3% is. Dan kom ik richting de 9k uit. Als ik 4% pak dan gaat het meer richting de 10,5k per jaar

[jeroenkb]

FlyEragon schreef op woensdag 27 november 2024 @ 10:43:
[...]

Mag ik vragen hoe je bent gekomen op de jaarlijkse 9K? Voor ons is dat voor 2021 vastgesteld op 1600 euro per jaar. Ik had het ooit helemaal uitgeplozen maar het is weer een tijdje terug. Gevoelsmatig zou het in 20 jaar niet naar een extreem bedrag moeten stijgen. Maar er was een soort knock-on effect waardoor het harder steeg dan alleen de inflatie.

Uit het aanbod:
De eeuwigdurende canon wordt vastgesteld bij overstap. Dit canonbedrag is gebaseerd op een erfpachtgrondwaarde van € 103.230,00, een canonpercentage van 2,39% en een overstappremie van 35%. Deze eeuwigdurende canon passen we jaarlijks aan met de daadwerkelijke inflatie van het voorgaande jaar. Vanaf 16 februari 2042 is dan de aan de inflatie aangepaste, eeuwigdurende canon verschuldigd.

Dit is feitelijk toch niet correct. Want voor zover ik het kan herinneren was het hele gedoe juist erom dat het niet alleen aan de inflatie geindexeerd werd?

Daarom heb ik afgekocht. Ben je overal van af. Als je alleen vastklikt krijg je jaarlijkse inflatie correctie (die nu al begint te lopen)

Men wilde er vanaf omdat in het oude systeem met tijdvakken van bv 50 jaar mensen jarenlang bv 400 euro betaalden (in 1970 bv.vastgesteld) en bij aflopen tijdvak (in dit geval 2020) ineens met gigantische verhoging (grond/woningen in 50 jaar natuurlijk veel meer geworden) geconfronteerd werden.

Dat is nu niet meer. Bedrag is bekend. Alleen daar bovenop jaarlijks een inflatiecorrectie (behalve als je dus volledig afkoopt. Dan heb je eigenlijk geen erfpacht meer)

[FlyEragon]

Als het enkel indexatie op basis van inflatie is heb ik daar geen moeite mee. Er was ergens iets van een hefboom werking waardoor niet enkel met inflatie percentage werd verhoogd maar ook nog met een paar andere percentages. En dat kan ik nu even niet snel meer vinden. In mijn geval zou het van 1650 nu naar zeg maar 5K gaan over bijna 20 jaar met pak 'm beet 9% jaarlijkse inflatie. Dat is geen schokkend bedrag en tegen die tijd nog niet eens een halve maandloon.

[namliam_eht]

Je bedoeld de Buurt straat quote, die in 2017 bijvoorbeeld slechts 20% was vs rustig 40+% in 2023, waarbij i.d.d. bij stijgende WOZ (dus stijgende Canon) meer en meer waarde aan de grond wordt toegewezen.

Leuk kaartje:
https://maps.amsterdam.nl/bsq/

[FlyEragon]

namliam_eht schreef op woensdag 27 november 2024 @ 12:11:
Je bedoeld de Buurt straat quote, die in 2017 bijvoorbeeld slechts 20% was vs rustig 40+% in 2023, waarbij i.d.d. bij stijgende WOZ (dus stijgende Canon) meer en meer waarde aan de grond wordt toegewezen.

Leuk kaartje:
https://maps.amsterdam.nl/bsq/

Wil dat zeggen dat als je de canon vastzet deze alsnog jaarlijks kan wijzigen door een stijgende BSQ? Want als je vastzet is dat toch op basis van de BSQ van dat jaar? Als de gemeente ook nog andere knopjes heeft om aan te draaien weet je inderdaad nooit waar je aan toe bent.

[namliam_eht]

FlyEragon schreef op woensdag 27 november 2024 @ 12:15:
[...]

Wil dat zeggen dat als je de canon vastzet deze alsnog jaarlijks kan wijzigen door een stijgende BSQ? Want als je vastzet is dat toch op basis van de BSQ van dat jaar? Als de gemeente ook nog andere knopjes heeft om aan te draaien weet je inderdaad nooit waar je aan toe bent.

Ja en Nee, ik geloof dat het maximum van de BSQ op 50% is gesteld, even google in dit artikel
https://debrugkrant.nl/re...etaalt-zich-straks-blauw/
Staat een leuke berekening en blijkbaar is die maximum 49%.

Maar in het voorbeeld gaat de woning van 319k naar 600k en de BSQ van 28% naar 47%.
Met een inflatie percentage van 1,1% (we weten inmiddels beter)
Gaat de canon van 1.263 naar 4.156 per jaar
Gaat de afkoop van 17.000 naar 80.000 euro

En dit is met de woz 2015 tov de woz 2019, we weten ook wat de huizen prijzen sinds 2019 hebben gedaan met als gevolg een (nog verdere) stijging van de BSQ en idem WOZ = (nog veel verder) stijgende Erfpacht Canon.

En ja als iemand straks kan kiezen tussen twee identieke woningen, de een zonder erfpacht (want afgekocht) en een andere die stel 12k per jaar Erfpacht moet afdragen dat gaat natuurlijk nogal zitten in de waarde van de woning. Immers die 1000 euro per maand kan hij niet "besteden" aan de rente/aflossing van de hypotheek. Neem even 3% hypotheek rente, 12k / 4% = 400.000 euro verschil, dit is natuurlijk een heel platte berekening maar aan de andere kant zo gek nog niet.

Bovendien bij aanhoudende woning stijging, zal die Canon dus doorstijgen per jaar. Dan heb je dus een koopwoning en een huur van 1000 euro per maand.

[FlyEragon]

namliam_eht schreef op woensdag 27 november 2024 @ 12:51:
[...]

Ja en Nee, ik geloof dat het maximum van de BSQ op 50% is gesteld, even google in dit artikel
https://debrugkrant.nl/re...etaalt-zich-straks-blauw/
Staat een leuke berekening en blijkbaar is die maximum 49%.

Maar in het voorbeeld gaat de woning van 319k naar 600k en de BSQ van 28% naar 47%.
Met een inflatie percentage van 1,1% (we weten inmiddels beter)
Gaat de canon van 1.263 naar 4.156 per jaar
Gaat de afkoop van 17.000 naar 80.000 euro

Correct, maar jouw voorbeeld is van verschillende jaren. Over de jaren stijgt de boel dat is duidelijk.

Wat ik mij afvraag is indien je NU eeuwigdurend vastklikt hoe erg het dan eigenlijk uit de hand kan lopen met de inflatiecorrectie en een aantal andere knoppen waar de gemeente aan kan draaien.

Natuurlijk is afkoop uiteindelijk goedkoper als je lang genoeg woont, maar daar wringt hem nou juist de schoen. Het kan voordeliger zijn om misschien eerder te verhuizen naar buiten Amsterdam om bijvoorbeeld nu nog minder last te hebben van erfpacht. Over 5-10 jaar zal dat anders zijn als het einde van de tijdvak in zicht komt.

[jeroenkb]

FlyEragon schreef op woensdag 27 november 2024 @ 15:55:
[...]

Correct, maar jouw voorbeeld is van verschillende jaren. Over de jaren stijgt de boel dat is duidelijk.

Wat ik mij afvraag is indien je NU eeuwigdurend vastklikt hoe erg het dan eigenlijk uit de hand kan lopen met de inflatiecorrectie en een aantal andere knoppen waar de gemeente aan kan draaien.

Natuurlijk is afkoop uiteindelijk goedkoper als je lang genoeg woont, maar daar wringt hem nou juist de schoen. Het kan voordeliger zijn om misschien eerder te verhuizen naar buiten Amsterdam om bijvoorbeeld nu nog minder last te hebben van erfpacht. Over 5-10 jaar zal dat anders zijn als het einde van de tijdvak in zicht komt.

Maar dat hangt er weer vanaf wat het niet afkopen van de erfpacht doet met de waarde van je huis? Ook in een overspannen markt.

Denk dat je het nooit zult weten en vooral moet doen wat goed voelt

[namliam_eht]

Gaat de canon van 1.263 naar 4.156 per jaar

Een goed verstaande heeft aan een half woord genoeg, een koper nu, volgende maand, volgend jaar of over 5 of 10 jaar.... gaat ook weer verkopen, uiteindelijk gaat er iemand erfpacht moeten aftikken per jaar.
Hoe dan ook in mijn reken voorbeeld moet er dus iemand 1000 euro per maand aan erfpacht gaan betalen. In vergelijking met de buren waar geen erfpacht meer hoeft te worden betaald zal de lasten gedeeld moeten worden tussen erfpacht + hypotheek en alleen hypotheek... het deel erfpacht zal dus direct 1 op 1 doorvertalen naar een lagere waarde van de woning.

Net zoals 2 vergelijkbare woningen, 1 vol met zonnepanelen en isolatie energie label A++, de ander zonder panelen, zonder extra vloer en raam isolatie energie label C. Het verschil hier is natuurlijk (nog) minder groot slechts 100 of 200 euro per maand aan GWL maar vertaald nu al net zo hard naar lagere hypotheek = lagere woning waarde.

[areyouben]

FlyEragon schreef op woensdag 27 november 2024 @ 12:04:
Als het enkel indexatie op basis van inflatie is heb ik daar geen moeite mee. Er was ergens iets van een hefboom werking waardoor niet enkel met inflatie percentage werd verhoogd maar ook nog met een paar andere percentages. En dat kan ik nu even niet snel meer vinden. In mijn geval zou het van 1650 nu naar zeg maar 5K gaan over bijna 20 jaar met pak 'm beet 9% jaarlijkse inflatie. Dat is geen schokkend bedrag en tegen die tijd nog niet eens een halve maandloon.

Die hefboomwerking gaat alleen op als je later besluit alsnog af te kopen. Het afkoopbedrag wordt op dat moment opnieuw berekend door de jaarcanon te delen door het canonpercentage van dat jaar (momenteel 2,49%). De canon is dan al verhoogd met jaarlijkse inflatie tot dat moment, dat is het eerste waardoor de afkoopsom hoger wordt.

Het tweede, de hefboomwerking, is als het eeuwigdurende tijdvak nog niet is ingegaan. De afkoopsom zoals hierboven berekend, wordt namelijk dan nog teruggerekend naar de waarde van de € vandaag. Dat gebeurt met een ander percentage, nu 4,6% per jaar. Hiermee wordt de afkoopsom dus verlaagd. Hoe dichter je op het begin van het eeuwigdurende tijdvak komt, des te minder sterk dit verlagende effect is.

Het is met name ook voor de vroege overstappers en spijtoptanten een groot verschil, doordat teruggerekend wordt naar 2017 en de inflatie vanaf 2017 tot nu niet in de canon verwerkt wordt.

[FlyEragon]

Hmm inflatiecorrect per jaar en dan -1% lees ik op de gemeente website.

En de jaarlijkse canonbetaling is aftrekbaar van de ib in tegenstelling tot afkoop. Dat scheelt dus direct de helft. Dus voorlopig neig ik naar vastzetten en niet af te kopen. En dan binnen 7-8 jaar verkassen zodat de volgende koper nog minstens 12 jaar geen gezeur heeft. Het zij zo. Kan minder opbrengen maar ja dat is tegen die tijd verlies op 'winst'.

[ Voor 30% gewijzigd door FlyEragon op 27-11-2024 20:30 ]

[jeroenkb]

FlyEragon schreef op woensdag 27 november 2024 @ 20:28:
Hmm inflatiecorrect per jaar en dan -1% lees ik op de gemeente website.

En de jaarlijkse canonbetaling is aftrekbaar van de ib in tegenstelling tot afkoop. Dat scheelt dus direct de helft. Dus voorlopig neig ik naar vastzetten en niet af te kopen. En dan binnen 7-8 jaar verkassen zodat de volgende koper nog minstens 12 jaar geen gezeur heeft. Het zij zo. Kan minder opbrengen maar ja dat is tegen die tijd verlies op 'winst'.

Eens.

En de hamvraag is dan of de rekensom (verlies op 'winst') positief of negatief uitkomt

We gaan het allemaal zien..

[areyouben]

FlyEragon schreef op woensdag 27 november 2024 @ 20:28:
Hmm inflatiecorrect per jaar en dan -1% lees ik op de gemeente website.

En de jaarlijkse canonbetaling is aftrekbaar van de ib in tegenstelling tot afkoop. Dat scheelt dus direct de helft. Dus voorlopig neig ik naar vastzetten en niet af te kopen. En dan binnen 7-8 jaar verkassen zodat de volgende koper nog minstens 12 jaar geen gezeur heeft. Het zij zo. Kan minder opbrengen maar ja dat is tegen die tijd verlies op 'winst'.

Die -1% geldt bij voortdurende erfpacht en niet bij eeuwigdurende erfpacht. Dat is een nadeel van het nieuwe systeem.

[FlyEragon]

Oja inderdaad. Op een gegeven moment ga je ook scheel kijken door alle wirwar aan regeltjes.

Ik heb even gekeken op funda, van de 8 huizen die te koop staan hebben er 4 vastgezet en van 4 staat niks over de overstap naar eeuwigdurend dus waarschijnlijk niks mee gedaan. Alle huizen hebben erfpacht afgekocht tot 2040-2042.

Het leeft dus nog niet zo in mijn buurt. In ieder geval nog geen gezien die heeft afgekocht.

[ Voor 12% gewijzigd door FlyEragon op 27-11-2024 21:29 ]

[Atlantis1995]

Ik heb een controlevraag.

Als de erfpacht op datum X is afgekocht tot een bepaalde datum Y. En die datum bedraagt de jaarlijkse canonbetaling EUR 290,39


Was het niet zo dat die EUR 290,39 op datum X ingaat en dat daarna de indexering erover heen gaat? Hoe zit dit ook al weer (ik ben er even uit).

[areyouben]

Atlantis1995 schreef op vrijdag 6 december 2024 @ 13:05:
Ik heb een controlevraag.

Als de erfpacht op datum X is afgekocht tot een bepaalde datum Y. En die datum bedraagt de jaarlijkse canonbetaling EUR 290,39


Was het niet zo dat die EUR 290,39 op datum X ingaat en dat daarna de indexering erover heen gaat? Hoe zit dit ook al weer (ik ben er even uit).

De indexering gaat in vanaf het jaar dat je de overstap naar eeuwigdurende erfpacht aanvraagt. Op datum Y zal die dus al zijn gegroeid met jaarlijkse inflatie en geen EUR 290,39 meer zijn. Na datum Y blijft de jaarlijkse aanpassing toegepast worden.

[Atlantis1995]

areyouben schreef op vrijdag 6 december 2024 @ 13:12:
[...]


De indexering gaat in vanaf het jaar dat je de overstap naar eeuwigdurende erfpacht aanvraagt. Op datum Y zal die dus al zijn gegroeid met jaarlijkse inflatie en geen EUR 290,39 meer zijn. Na datum Y blijft de jaarlijkse aanpassing toegepast worden.

Precies wat ik dacht. Dank je.

[Atlantis1995]

areyouben schreef op vrijdag 6 december 2024 @ 13:12:
[...]


De indexering gaat in vanaf het jaar dat je de overstap naar eeuwigdurende erfpacht aanvraagt. Op datum Y zal die dus al zijn gegroeid met jaarlijkse inflatie en geen EUR 290,39 meer zijn. Na datum Y blijft de jaarlijkse aanpassing toegepast worden.

Die indexatie is niet volledig conform de inflatie bedenk ik me. Al is inflatie een jaar 0%, dan is er in de formule een ondergens van minimale indexatie. En wat mij bij staat worden enkele variabelen meermalen in de formule gebruikt.

[areyouben]

Atlantis1995 schreef op vrijdag 6 december 2024 @ 14:04:
[...]

Die indexatie is niet volledig conform de inflatie bedenk ik me. Al is inflatie een jaar 0%, dan is er in de formule een ondergens van minimale indexatie. En wat mij bij staat worden enkele variabelen meermalen in de formule gebruikt.

Hier gaat artikel 7 van de AB2016 over. De minimale indexatie is 0%, bij deflatie gaat de canon dus niet omlaag. Een inflatie van 0% doet niets met de canon. Dit in tegenstelling tot voortdurende erfpacht onder oudere AB’s, waar de indexatie gedaan wordt met inflatie -1%. Hierbij kan de canon wel lager worden, als de inflatie minder is dan 1%.

[Docc]

Ben ik wee. Ik lees dat je eenmalig de betaaloptie kan wijzigen als je een aanbieding ontvangt.

“ U kunt de gekozen betaaloptie eenmalig wijzigen via de knop ‘Annuleer of wijzig uw aanbieding’. U kunt dit niet meer wijzigen als u de betaaloptie al een keer eerder hebt gewijzigd.”

Mijn vraag is word je aanvraag dan geannuleerd en moet je weer zon lange tijd wachten op een nieuwe aanbieding? of is dat vrijwel meteen.

[Wispe]

Docc schreef op woensdag 11 december 2024 @ 14:53:
Ben ik wee. Ik lees dat je eenmalig de betaaloptie kan wijzigen als je een aanbieding ontvangt.

“ U kunt de gekozen betaaloptie eenmalig wijzigen via de knop ‘Annuleer of wijzig uw aanbieding’. U kunt dit niet meer wijzigen als u de betaaloptie al een keer eerder hebt gewijzigd.”

Mijn vraag is word je aanvraag dan geannuleerd en moet je weer zon lange tijd wachten op een nieuwe aanbieding? of is dat vrijwel meteen.

Dat eerste.

[Docc]

Wispe schreef op woensdag 11 december 2024 @ 14:54:
[...]

Dat eerste.

serieus? …… 😟

[Wispe]

Docc schreef op woensdag 11 december 2024 @ 15:14:
[...]


serieus? …… 😟

Ja. Je komt onderaan op de stapel te liggen.
Maar volgens mij kon je altijd nog afkopen als je voor jaarlijkse indexatie had gekozen.

[ Voor 20% gewijzigd door Wispe op 11-12-2024 15:20 ]

[Figo112]

Docc schreef op woensdag 11 december 2024 @ 14:53:
Ben ik wee. Ik lees dat je eenmalig de betaaloptie kan wijzigen als je een aanbieding ontvangt.

“ U kunt de gekozen betaaloptie eenmalig wijzigen via de knop ‘Annuleer of wijzig uw aanbieding’. U kunt dit niet meer wijzigen als u de betaaloptie al een keer eerder hebt gewijzigd.”

Mijn vraag is word je aanvraag dan geannuleerd en moet je weer zon lange tijd wachten op een nieuwe aanbieding? of is dat vrijwel meteen.

Het gaat sneller dan de eerste keer is mijn ervaring. Ik had dit toegepast om tijd te rekken. Dus express vastklikken gekozen en later dus afkoop. Je krijgt de aanbieding sneller dan eerste keer maar je moet dus wel alle stappen opnieuw aflopen. Uiteindelijk dus bijna 1 jaar kunnen rekken, mocht je nog willen sparen voor afkoop.

[juanpabloo]

Hi,

Ik heb eind vorig jaar een aanvraag gedaan en moet nu een keuze maken. Gaat dus om:
- Aanvraag in 2024
- WOZ van 2022
- BSQ van 2024
- Canon% van 2024

Nu denk ik dat ik 'm beter kan laten verlopen en dan ergens in 2025 een nieuwe kan aanvragen, want in 2025 geldt:
- Aanvraag 2025
- WOZ van 2023 EN DIE IS LAGER
- BSQ van 2025 EN DIE IS LAGER
- Canon% van 2025 EN DIE IS LAGER.

Maak ik hier een denkfout?

Veel dank!

[areyouben]

juanpabloo schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 15:44:
Maak ik hier een denkfout?

Nee.
Of nou ja, je vergeet nog wat.
Je vermijdt de indexatie van de jaarcanon van 2024 op 2025. EN DIE IS HOGER.

[jeroenkb]

Uit het Parool. Had niet verwacht dat het percentage zo hoog zou zijn

Uit een analyse van een lijst met 17.402 erfpachtcontracten die uiterlijk 2032 aflopen, blijkt echter dat zo’n 56 procent van deze groep, 9712 contracten, nog niet is overgestapt naar het nieuwe stelsel.

[Atlantis1995]

areyouben schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 01:44:
[...]

Nee.
Of nou ja, je vergeet nog wat.
Je vermijdt de indexatie van de jaarcanon van 2024 op 2025. EN DIE IS HOGER.

... en dat hij 1 jaar gaat ingelopen op de resterende duur van de looptijd. Dat stukje ga je m.i. terugvinden in je nieuwe aanvraag.

[juanpabloo]

Top, ik laat ‘m rustig verlopen en doe in de loop van het jaar een nieuwe aanvraag.

[Barre_Code]

Atlantis1995 schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 17:43:
[...]

... en dat hij 1 jaar gaat ingelopen op de resterende duur van de looptijd. Dat stukje ga je m.i. terugvinden in je nieuwe aanvraag.

Volgens mij wordt dat bepaald als er een definitief aanbod wordt gegeven. Niet op basis van je aanvraagdatum. Maar dit is mijn veronderstelling, weet dit niet zeker.

[Atlantis1995]

Barre_Code schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 09:10:
[...]


Volgens mij wordt dat bepaald als er een definitief aanbod wordt gegeven. Niet op basis van je aanvraagdatum. Maar dit is mijn veronderstelling, weet dit niet zeker.

ik weet het ook niet zeker. Maar het is een variabele die hij niet benoemde, maar wel voor hem meespeelt.

[areyouben]

Atlantis1995 schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 21:09:
ik weet het ook niet zeker. Maar het is een variabele die hij niet benoemde, maar wel voor hem meespeelt.

Welke bedoel je hiermee? Is dit de terugrekenfactor bij afkoop van de erfpacht?

[Atlantis1995]

areyouben schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 22:45:
[...]


Welke bedoel je hiermee? Is dit de terugrekenfactor bij afkoop van de erfpacht?

Ja

[bt4ever]

Eventjes een aantal vragen voor de mensen met ervaring onder ons. Heb me nog niet hierin verdiept, maar ik wil wel kijken naar de mogelijkheden, alle hulp is welkom.

Erfpacht afgekocht t/m 2039 door de vorige bewoner.
Aanbod was opgevraagd in 2019 obv de bepaling 2016.
Gegevens daarin zijn:

Jaarlijks canon 1.000 euro per jaar
Afkoop eeuwigdurende voor 24K.
Berekening was destijds gedaan obv WOZ waarde van 270K, deze is inmiddels 500K.
Ben van plan nog sowieso nog 5 jaar te wonen in het huis.
Dus bij een eventuele verkoop zou erfpacht een ding kunnen worden, ook als ik het zelf moet betalen na 2039 uiteraard. Vandaar erin verdiept.

Vraag is:

1. Enig idee wat de afkoopsom eeuwigdurend ongeveer zou zijn bij een huidige aanvraag?
2. Iemand ervaring met het verkopen van een huis waar binnenkort het erfpachtrecht van afloopt? In hoeverre kan dit een issue zijn?
3. Volgens mij is het aanvragen van een aanbod bij de gemeente gratis en zijn er geen consequenties aan verbonden? Ik kan het aanbod weigeren en 2039 afwachten geloof ik?

[jeroenkb]

bt4ever schreef op zaterdag 1 februari 2025 @ 18:33:
Eventjes een aantal vragen voor de mensen met ervaring onder ons. Heb me nog niet hierin verdiept, maar ik wil wel kijken naar de mogelijkheden, alle hulp is welkom.

Erfpacht afgekocht t/m 2039 door de vorige bewoner.
Aanbod was opgevraagd in 2019 obv de bepaling 2016.
Gegevens daarin zijn:

Jaarlijks canon 1.000 euro per jaar
Afkoop eeuwigdurende voor 24K.
Berekening was destijds gedaan obv WOZ waarde van 270K, deze is inmiddels 500K.
Ben van plan nog sowieso nog 5 jaar te wonen in het huis.
Dus bij een eventuele verkoop zou erfpacht een ding kunnen worden, ook als ik het zelf moet betalen na 2039 uiteraard. Vandaar erin verdiept.

Vraag is:

1. Enig idee wat de afkoopsom eeuwigdurend ongeveer zou zijn bij een huidige aanvraag?
2. Iemand ervaring met het verkopen van een huis waar binnenkort het erfpachtrecht van afloopt? In hoeverre kan dit een issue zijn?
3. Volgens mij is het aanvragen van een aanbod bij de gemeente gratis en zijn er geen consequenties aan verbonden? Ik kan het aanbod weigeren en 2039 afwachten geloof ik?

1. Wat zijn de

Ben zelf even te lui, maar ergens in dit topic wordt de rekensom uitgelegd. Is zelf goed te doen

En t.a.v. ervaringen. niet persoonlijk en het blijft koffiedik kijken. Alleen recent wel ineens artikel over dit onderwerp in het Parool. Denk wel dat het, bij een relatief korte duur van de lopende erfpacht, zeker mee gaat spelen.

Uit het Parool artikel

Financiële domper dreigt voor huiseigenaren zonder afgekochte erfpacht: ‘Ik begin me zorgen te maken over de verkoopbaarheid van ons huis

Volgens Amsterdamse makelaars is het onvermijdelijk dat het niet-overstappen naar eeuwigdurende erfpacht uiteindelijk zal leiden tot een lagere waarde van de woning. Floris van der Peijl, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam, zegt echter dat het nog te vroeg is om daar al iets over te zeggen. “Er zijn nog niet genoeg woningen met eeuwigdurende erfpacht verkocht om daar echt uitsluitsel over te geven.” Van der Peijl zegt wel al te zien dat woningen zonder afgekochte erfpacht soms langer te koop staan. “Mét worden ze sneller verkocht.”

[bt4ever]

Hoe kan ik zien of mijn canon is vastgeklikt of niet?
In mijn erfpachtrecht zie ik staan soort erfpacht eeuwigdurend.
En in de periode 2039 t/m oneindig financieel regime canon, 1 jaarlijks indexering.
Betekent dit dat de vastgestelde afkoopsom is vastgeklikt en alleen stijgt ieder jaar tot in het oneindige met de jaarlijkse indexering? En dat na 2039 geen nieuwe canon wordt vastgesteld en dus hogere grondwaarde geen impact gaat hebben?
Als ik nu echter toch zou willen afkopen wordt er wel berekend met de huidige BSQ en WOZ neem ik aan? Dan zou het namelijk niet gunstig zijn.

[areyouben]

bt4ever schreef op zaterdag 1 februari 2025 @ 19:26:
Hoe kan ik zien of mijn canon is vastgeklikt of niet?
In mijn erfpachtrecht zie ik staan soort erfpacht eeuwigdurend.
En in de periode 2039 t/m oneindig financieel regime canon, 1 jaarlijks indexering.
Betekent dit dat de vastgestelde afkoopsom is vastgeklikt en alleen stijgt ieder jaar tot in het oneindige met de jaarlijkse indexering? En dat na 2039 geen nieuwe canon wordt vastgesteld en dus hogere grondwaarde geen impact gaat hebben?
Als ik nu echter toch zou willen afkopen wordt er wel berekend met de huidige BSQ en WOZ neem ik aan? Dan zou het namelijk niet gunstig zijn.

Dat klinkt alsof je huidige erfpachtrecht is omgezet naar eeuwigdurend waarbij is gekozen voor jaarlijkse canonbetalingen. Die wordt vervolgens nog tot 2039 en erna jaarlijks geïndexeerd. Je kan via e-mail bij de gemeente een afkoopsom opvragen. Die wordt berekend op basis van de geïndexeerde canon tot nu toe en dus niet meer op basis van de huidige WOZ en BSQ. De WOZ en BSQ uit 2014/2015 die zijn gebruikt bij de overstap blijven de basis, plus de indexaties sindsdien van de huidige canon. Daardoor zal de afkoop nu al wel hoger zijn dan in het aanbod tot overstap destijds, maar minder hoog dan wanneer niet zou zijn overgestapt.

[Atlantis1995]

areyouben schreef op zaterdag 1 februari 2025 @ 20:25:
[...]
Die wordt vervolgens nog tot 2039 en erna jaarlijks geïndexeerd.
[...]

Dit is een hele belangrijke. Ik denk niet dat velen zich dat realiseren. Die indexatie gaat (virtueel) lopen op moment je tekent (bijvoorbeeld 2023), dan volgt er jaarlijkse indexactie (bedrag wordt hoger) en in jouw geval heb je daar in 20239 een opgelopen bedrag. En vanaf dat moment wordt dat geïndexeerde bedrag fysiek jaarlijks betaald.

[ Voor 11% gewijzigd door Atlantis1995 op 03-02-2025 09:07 ]

[Atlantis1995]

areyouben schreef op zaterdag 1 februari 2025 @ 20:25:
[...]


Dat klinkt alsof je huidige erfpachtrecht is omgezet naar eeuwigdurend waarbij is gekozen voor jaarlijkse canonbetalingen.

Ik wil hierbij aan toevoegen dat dit meestal wordt vermeld op Funda. Het is een aparte regel die vermeld of de grond is uitgegeven in erfpacht, tot wanneer die loopt en/of hoe het vervolgens is geregeld.

Je kunt dit zelf checken

https://mijnerfpacht.amsterdam.nl/page/homepage
<Inloggen met DigiD>

Klik op Mijn erfpachtgegvens en je ziet je actuele gegevens. Bij mij zie je 'Afkoop', m.a.w. afgekocht (dat is wat ik heb gedaan).

[ Voor 3% gewijzigd door Atlantis1995 op 03-02-2025 09:17 ]

[kuicykc]

Kan iemand mij helpen met de keuze voor een registratie datum:

Wij hebben een huis gekocht in september vorig jaar helaas was er nog geen datum geregistreerd, dus dat heb ik maar meteen gedaan, met de onderstaande WOZ waarde en BSQ. Nu zie ik dat de BSQ in 2025 gedaald is. En wat is nu wijsheid, kan het slim zijn om nu een nieuwe datum te registreren nu de nieuwe WOZ nog niet bekend is of werkt dat niet zo?

2024:
WOZ: 362 k
BSQ: 35%

2025
WOZ: nu nog 362k
BSQ: 30%

Afloopdatum: 31 mei 2047

Berekening 2024:
362.000*0,35*0,65*0,9 = 74119
74119*1,0249^22,75/1.045^22,75 = 47647 afkoop

Berekening 2025:
362000*0,3*0,65*0,9 = 63531
63531*1,0249^22,25/1,045^22,25 = 41239 afkoop

Klopt mijn berekening zo en klopt het als ik nu nog een nieuwe registratie datum registreer dat dit mij bijna 6k scheelt of mis ik iets.

Alvast bedankt!

[areyouben]

kuicykc schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 19:15:

Berekening 2024:
362.000*0,35*0,65*0,9 = 74119
74119*1,0249^22,75/1.045^22,75 = 47647 afkoop

Berekening 2025:
362000*0,3*0,65*0,9 = 63531
63531*1,0249^22,25/1,045^22,25 = 41239 afkoop

Klopt mijn berekening zo en klopt het als ik nu nog een nieuwe registratie datum registreer dat dit mij bijna 6k scheelt of mis ik iets.

Alvast bedankt!

In je berekening vermenigvuldig je zo te zien met het canonpercentage van 2024, dat 2,49% is. Voor afkopen moet je vermenigvuldigen met de fictieve inflatie van 2%. Verder deel je door 1,045, dat klopt dit jaar maar vorig jaar was dat 1,046.
Ook lijkt het erop dat je de WOZ van 2024 (peildatum 1 januari 2023) pakt, maar voor aanvraag in 2024 geldt de WOZ van 2023 (peildatum 1 januari 2022). Alle WOZ-waardes zijn dus al bekend om een aanvraag in 2024 en 2025 te vergelijken.

2025 is dan waarschijnlijk:
362000*0,3*0,65*0,9 = 63531
63531*1,02^22,25/1,045^22,25 = 37068 afkoop

[ Voor 29% gewijzigd door areyouben op 04-02-2025 19:33 ]

[kuicykc]

Ahh dank dat verhelderd het al een stuk!

Omdat de WOZ waarde op pijldatum 1 jan 2022 440k was, kom ik met die zelfde berekening met aanvraagdatum in 2024 uit op 50 k dus ongeveer 13k minder als ik een nieuwe datum dit jaar registreer.

Scheelt een hoop!

[areyouben]

kuicykc schreef op dinsdag 4 februari 2025 @ 19:48:
Ahh dank dat verhelderd het al een stuk!

Omdat de WOZ waarde op pijldatum 1 jan 2022 440k was, kom ik met die zelfde berekening met aanvraagdatum in 2024 uit op 50 k dus ongeveer 13k minder als ik een nieuwe datum dit jaar registreer.

Scheelt een hoop!

Met zo’n verschil in WOZ en hogere BSQ kan het (bijna) niet anders dan gunstiger zijn. Het blijft opletten geblazen (of een gok) om in de huidige jaren een aanvraag te doen als de WOZ daalt in plaats van alsmaar stijgt. Succes met de verdere keuze!

[Barre_Code]

Het is inderdaad gokken. Je zou maar afgekocht hebben vorig jaar omdat het steeds duurder wordt (dacht je) en dan het jaar erop plotseling 13 k minder afkoop zijn. Dan spreken we ook nog over een huis met een gemiddelde WOZ waarde. Bizar.

[juanpabloo]

juanpabloo schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 21:32:
Top, ik laat ‘m rustig verlopen en doe in de loop van het jaar een nieuwe aanvraag.

Update: oude (aanvraag 2024) laten verlopen en nieuwe aangevraagd (2025).
Oude was EUR 25k, nieuwe is EUR 18k.

Alsnog erg veel geld voor afkoop vanaf het jaar 2061..

[namliam_eht]

juanpabloo schreef op woensdag 5 maart 2025 @ 22:46:
[...]


Update: oude (aanvraag 2024) laten verlopen en nieuwe aangevraagd (2025).
Oude was EUR 25k, nieuwe is EUR 18k.

Alsnog erg veel geld voor afkoop vanaf het jaar 2061..

In 2061 is het maanbedrag 18k, dan ben je blij dat je nu afgekocht hebt.

[juanpabloo]

Ja alleen de vraag is of die 18k op waarde wordt geschat, als ik zou verhuizen over ca 7-10 jaar.

[jeroenkb]

juanpabloo schreef op donderdag 6 maart 2025 @ 18:54:
Ja alleen de vraag is of die 18k op waarde wordt geschat, als ik zou verhuizen over ca 7-10 jaar.

Eerlijk gezegd vermoed ik dat niet gezien de looptijd van de huidige canon.

[namliam_eht]

juanpabloo schreef op donderdag 6 maart 2025 @ 18:54:
Ja alleen de vraag is of die 18k op waarde wordt geschat, als ik zou verhuizen over ca 7-10 jaar.

Kwestie van de verkopen in de buurt met vergelijkbare woningen in de gaten houden tegen de tijd dat je wil verhuizen/verkopen.

Ons afvragen of de keuze nu de juiste keuze is maar dan over en met de kennis van 20 jaar later is altijd een onmogelijke opgave.

Wil je over 20 jaar nog in Amsterdam onder zee wonen ?
Wil je over 20 jaar nog in Europa wonen als we allemaal Russisch moeten praten ?
Sommige dingen wil je ook niet (al te lang) over nadenken.

[Bitterbal]

jeroenkb schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 13:34:
[...]

2019: 71k
2020: 63k

Sinds pas mijn "aanbieding" binnen en heeft de gemeente idd 2019 aangehouden en je berekening/schatting zit er maar €31 naast.

In de gegevens voor overstap hebben ze het over 2x (1 voor woning en 1 voor parkeerplaats) een Onbezwaarde waarde. Bij elkaar opgeteld is dat gewoon WOZ 2019.

Verder zie ik staan:
Verlaging grondwaarde i.v.m. bestaande contractrelatie 10%
Canonpercentage 2,39%

Optie 2 (afkoop van eeuwigdurende canon) kost dus bijna 71k (eenmalig). Vind ik nog steeds fors.
Optie 1 (jaarlijks canon) Vanaf 2056 jaarlijks € 3.777,52 (+ inflatie)

Wanneer is optie 1 überhaupt verstandig? En wat verschilt dat met niks doen? Ik heb er weinig kaas van gegeten, maar heb het idee dat niks met deze "aanbieding" doen geen optie is.

Daarnaast is (volgens Funda's waardecheck) mijn woning inmiddels ook met 20% gestegen sinds mijn aankoop. Ik denk dat ik er verstandig aan doe om eens mijn hypotheekadviseur hierover te benaderen.

[areyouben]

Bitterbal schreef op dinsdag 25 maart 2025 @ 00:58:
[...]

Optie 2 (afkoop van eeuwigdurende canon) kost dus bijna 71k (eenmalig). Vind ik nog steeds fors.
Optie 1 (jaarlijks canon) Vanaf 2056 jaarlijks € 3.777,52 (+ inflatie)

Wanneer is optie 1 überhaupt verstandig? En wat verschilt dat met niks doen? Ik heb er weinig kaas van gegeten, maar heb het idee dat niks met deze "aanbieding" doen geen optie is.

Daarnaast is (volgens Funda's waardecheck) mijn woning inmiddels ook met 20% gestegen sinds mijn aankoop. Ik denk dat ik er verstandig aan doe om eens mijn hypotheekadviseur hierover te benaderen.

Je WOZ in 2019 was 711k, maar wat is die nu (al)? En de BSQ was destijds 38, maar nu?
De BSQ kan stijgen tot max. 49. Gemiddeld genomen zijn de BSQ's toegenomen door de jaren heen, maar we hebben ook al voorbeelden gezien waar het voordeliger was een jaar later de aanvraag te doen doordat een daling van de BSQ en WOZ zorgde voor een lagere afkoopwaarde.

Het is echt koffiedik kijken, maar als je WOZ uit 2019 nog aan de lage kant was, is het waarschijnlijk wel verstandig/voordelig om in ieder geval 'vast te klikken' op jaarlijkse canonbetalingen. Als je huidige tijdvak nog lang loopt en afgekocht is, plus je betwijfelt of je niet binnen 10 jaar bent verhuisd, is afkopen wellicht geen super goede investering. Dat kan de nieuwe eigenaar dan nog altijd doen, op basis van de door jou vastgezette canon. Dat zal wel altijd meer kosten dan deze 71k, vanwege o.a. de indexering van de jaarlijkse canon, maar bij stijgende WOZ is het waarschijnlijk wel voordeliger voor hen dan dat jij nu niets doet.

[jeroenkb]

Bitterbal schreef op dinsdag 25 maart 2025 @ 00:58:
[...]

Sinds pas mijn "aanbieding" binnen en heeft de gemeente idd 2019 aangehouden en je berekening/schatting zit er maar €31 naast.

In de gegevens voor overstap hebben ze het over 2x (1 voor woning en 1 voor parkeerplaats) een Onbezwaarde waarde. Bij elkaar opgeteld is dat gewoon WOZ 2019.

Verder zie ik staan:
Verlaging grondwaarde i.v.m. bestaande contractrelatie 10%
Canonpercentage 2,39%

Optie 2 (afkoop van eeuwigdurende canon) kost dus bijna 71k (eenmalig). Vind ik nog steeds fors.
Optie 1 (jaarlijks canon) Vanaf 2056 jaarlijks € 3.777,52 (+ inflatie)

Wanneer is optie 1 überhaupt verstandig? En wat verschilt dat met niks doen? Ik heb er weinig kaas van gegeten, maar heb het idee dat niks met deze "aanbieding" doen geen optie is.

Daarnaast is (volgens Funda's waardecheck) mijn woning inmiddels ook met 20% gestegen sinds mijn aankoop. Ik denk dat ik er verstandig aan doe om eens mijn hypotheekadviseur hierover te benaderen.

Niets doen is in ieder geval geen optie. Dan blijf je onder de oude regeling vallen en dan (onder de aanname dat huizenprijzen over 30 jaar hoger zullen zijn dan nu) komt er een extreem hoge jaarlijkse canon / afkoop uit de rekensom.

Keuze tussen optie 1 en 2 hangt heel erg af van persoonlijke omstandigheden (zoals hierboven ook geschreven). Als je binnen 5 jaar de boel verkoopt dan denk ik niet dat heel veel mensen zich druk maken over hoe hoog de canon is in 2056 (weet wel dat die hoger is dan die 3777. De inflatiecorrectie begint gelijk te lopen. Dus zal canon zal in 2056 met jaarlijks 3% inflatie al gauw meer dan 9000 euro zijn).

Als je dichter bij de einde canonperiode komt zullen mensen (en ook banken) hier wel meer naar gaan kijken en dan ga je het denk ik wel merken in verkoopbaarheid van je woning. Dan is optie 2 aan te raden.

[Bitterbal]

areyouben schreef op dinsdag 25 maart 2025 @ 06:20:
[...]


Je WOZ in 2019 was 711k, maar wat is die nu (al)?

01-01-2024: 841k

En de BSQ was destijds 38, maar nu?

BSQ 2025: 44

Wat zou afkoop nu kosten volgens de abracadabra berekening?

De BSQ kan stijgen tot max. 49.

Nou, we zijn er bijna

Gemiddeld genomen zijn de BSQ's toegenomen door de jaren heen, maar we hebben ook al voorbeelden gezien waar het voordeliger was een jaar later de aanvraag te doen doordat een daling van de BSQ en WOZ zorgde voor een lagere afkoopwaarde.

Het is echt koffiedik kijken, maar als je WOZ uit 2019 nog aan de lage kant was, is het waarschijnlijk wel verstandig/voordelig om in ieder geval 'vast te klikken' op jaarlijkse canonbetalingen.

Dat is ook mijn idee, mocht ik bijv. mijn vrouw niet kunnen overtuigen om eeuwig af te kopen, dan moeten wij het minstens vastklikken en voor optie 1 gaan.

Als je huidige tijdvak nog lang loopt en afgekocht is, plus je betwijfelt of je niet binnen 10 jaar bent verhuisd, is afkopen wellicht geen super goede investering.

2056, dus nog ruim 30 jaar. En idd nu nog geen plannen om te verhuizen, maar geen idee hoe dat zit over 10 jaar. Het hoeft in principe ook niet een super goede investering te zijn, maar we willen natuurlijk ook niet dat we achteraf spijt krijgen.

Als we er langer dan 10 jaar wonen, dan zou het waarschijnlijk een goede investering zijn geweest.
Als we er korter dan 10 jaar wonen, dan zouden wij de 71k waarschijnlijk niet volledig in de verkoopprijs zien denk ik?

Dat kan de nieuwe eigenaar dan nog altijd doen, op basis van de door jou vastgezette canon. Dat zal wel altijd meer kosten dan deze 71k, vanwege o.a. de indexering van de jaarlijkse canon, maar bij stijgende WOZ is het waarschijnlijk wel voordeliger voor hen dan dat jij nu niets doet.

Ah, weer wat geleerd. Dus als mijn canon vastgezet is en ik verkoop mijn woning bijvoorbeeld over 5 jaar, dan kan de nieuwe bewoners alsnog eeuwig afkopen tegen een betere tarief dan als ik helemaal niks had gedaan? Alleen dit zal al iets van meerwaarde kunnen hebben bij verkoop. Alleen dan zal afkoop idd geen 71k meer zijn..

[Bitterbal]

jeroenkb schreef op dinsdag 25 maart 2025 @ 07:25:
[...]


Niets doen is in ieder geval geen optie. Dan blijf je onder de oude regeling vallen en dan (onder de aanname dat huizenprijzen over 30 jaar hoger zullen zijn dan nu) komt er een extreem hoge jaarlijkse canon / afkoop uit de rekensom.

Keuze tussen optie 1 en 2 hangt heel erg af van persoonlijke omstandigheden (zoals hierboven ook geschreven). Als je binnen 5 jaar de boel verkoopt dan denk ik niet dat heel veel mensen zich druk maken over hoe hoog de canon is in 2056 (weet wel dat die hoger is dan die 3777. De inflatiecorrectie begint gelijk te lopen. Dus zal canon zal in 2056 met jaarlijks 3% inflatie al gauw meer dan 9000 euro zijn).

Als je dichter bij de einde canonperiode komt zullen mensen (en ook banken) hier wel meer naar gaan kijken en dan ga je het denk ik wel merken in verkoopbaarheid van je woning. Dan is optie 2 aan te raden.

Naar mijn idee maken te weinig mensen druk om erfpacht. Wij hebben bv ook expats in het gebouw en ik heb niet het idee dat zij over de erfpacht nagedacht hebben.

Pas over 30 jaar naar kijken lijkt mij erg laat in dit geval. Ik denk dat je de "verkoopbaarheid" van de woning al eerder gaat merken.

[Bitterbal]

Als ik mijn aanvraag een jaar later in 2023 had ingediend was het:

WOZ 644k (1-1-2021) BSQ 39

ipv

WOZ 711k (1-1-2019) BSQ 38

Volgens zou het hierdoor ook al goedkoper zijn geweest? Kom ik een beetje laat achter wel .

Ik snap alleen niet waarom het bijna 3 jaar duurt, voordat ik een "aanbieding" krijg, terwijl het volgens mij gewoon standaard berekeningen zijn.

[areyouben]

Bitterbal schreef op dinsdag 25 maart 2025 @ 21:54:
Als ik mijn aanvraag een jaar later in 2023 had ingediend was het:

WOZ 644k (1-1-2021) BSQ 39

ipv

WOZ 711k (1-1-2019) BSQ 38

Volgens zou het hierdoor ook al goedkoper zijn geweest? Kom ik een beetje laat achter wel .

Ja dat zou wel zo zijn geweest. Ik denk 67k afkoop of 3511 canon (+ indexatie).

Bitterbal schreef op dinsdag 25 maart 2025 @ 21:00:
[...]

01-01-2024: 841k


[...]

BSQ 2025: 44

Wat zou afkoop nu kosten volgens de abracadabra berekening?

Voor een aanvraag in 2025 moet je de WOZ van belastingjaar 2024 gebruiken, die heeft peildatum van 1-1-2023. Dus voor een juiste berekening over dit jaar moet je de WOZ van een jaar eerder pakken.

Maar stel je doet de aanvraag in 2026, met de WOZ van 1-1-2024, en de BSQ is dan nog steeds 44, dan komt het op 107k afkoop of 5174 (+indexatie) canon.

[Bitterbal]

areyouben schreef op woensdag 26 maart 2025 @ 10:57:
[...]


Ja dat zou wel zo zijn geweest. Ik denk 67k afkoop of 3511 canon (+ indexatie).

Ja stom dat ik niet eerder naar gekeken had. Ik had verwacht dat het alleen nog duurder zou worden. Even annuleren en opnieuw aanvragen, had ik zo 4k kunnen besparen.

[...]


Voor een aanvraag in 2025 moet je de WOZ van belastingjaar 2024 gebruiken, die heeft peildatum van 1-1-2023. Dus voor een juiste berekening over dit jaar moet je de WOZ van een jaar eerder pakken.

1-1-2023 was 802k

Maar stel je doet de aanvraag in 2026, met de WOZ van 1-1-2024, en de BSQ is dan nog steeds 44, dan komt het op 107k afkoop of 5174 (+indexatie) canon.

sow, dat is gewoon een 50% stijging in een paar jaartjes.

Er zijn denk ik nog genoeg mensen die helemaal niks aangevraagd hebben.

[jeroenkb]

Bitterbal schreef op woensdag 26 maart 2025 @ 21:12:
[...]

Er zijn denk ik nog genoeg mensen die helemaal niks aangevraagd hebben.

Die zullen er zeker zijn met hieronder een al eerder aangehaald voorbeeld:

[Bezulba]

Oh heerlijk, dat hele artikel druipt van de "you stupid idiot"

[areyouben]

Bitterbal schreef op woensdag 26 maart 2025 @ 21:12:
[...]

Ja stom dat ik niet eerder naar gekeken had. Ik had verwacht dat het alleen nog duurder zou worden. Even annuleren en opnieuw aanvragen, had ik zo 4k kunnen besparen.

1-1-2023 was 802k

100k of 4934.

Het zal allemaal wel niet mogen, maar wellicht dat een mailtje naar de gemeente toch nog wat kan bereiken. Dus met de vraag of ze de aanvraagdatum nog kunnen aanpassen naar 2023.

[Bitterbal]

areyouben schreef op donderdag 27 maart 2025 @ 11:21:
[...]


100k of 4934.

Het zal allemaal wel niet mogen, maar wellicht dat een mailtje naar de gemeente toch nog wat kan bereiken. Dus met de vraag of ze de aanvraagdatum nog kunnen aanpassen naar 2023.

Het zijn idd allemaal flinke bedragen.

Goed idee. Niet geschoten is altijd mis. Ik heb nog een aantal maanden de tijd en zal ze idd een ff een mailtje doen. Ik verwacht er niks van, maar je weet het nooit!

[juanpabloo]

Kun je de datum niet gewoon laten vervallen en later dit jaar opnieuw aanvragen?

[Bitterbal]

juanpabloo schreef op vrijdag 28 maart 2025 @ 14:02:
Kun je de datum niet gewoon laten vervallen en later dit jaar opnieuw aanvragen?

Ja dat kan, maar dat wordt afkoop waarschijnlijk 100k (aanvraag 2025) ipv 71k (aanvraag 2022).

[korna]

Mijn aanbieding duurde even.. die is nog van 2019 maar ik mag nu kiezen.

Afkoop: 36000
of
Vastklikken en per 2055: 2195 + inflatie vanaf 2020

Ik wil voorlopig niet weg uit deze woning. Dus stel dat ik er nog 15 jaar in blijf, dan is die 36000 met 5% groei op jaarbasis op dat moment 75000. Vraag is of ik 75000 meer krijg voor mijn woning als ik afkoop. Ik vraag het me sterk af.

Klopt het ongeveer dat bij 2,5% inflatie op jaarbasis per 2055 het canon 5209 is?

[korna]

korna schreef op maandag 31 maart 2025 @ 21:57:
Mijn aanbieding duurde even.. die is nog van 2019 maar ik mag nu kiezen.

Afkoop: 36000
of
Vastklikken en per 2055: 2195 + inflatie vanaf 2020

Ik wil voorlopig niet weg uit deze woning. Dus stel dat ik er nog 15 jaar in blijf, dan is die 36000 met 5% groei op jaarbasis op dat moment 75000. Vraag is of ik 75000 meer krijg voor mijn woning als ik afkoop. Ik vraag het me sterk af.

Klopt het ongeveer dat bij 2,5% inflatie op jaarbasis per 2055 het canon 5209 is?

Iemand die even mee wil kijken? Ik wil een vervelende denkfout voorkomen.

[MarcoNTweaked]

Figo112 schreef op woensdag 5 september 2018 @ 08:50:
Niet veel amsterdammers op tweakers? Of is erfpacht toch niet interessant genoeg?

Ergens tussen mijn 15-18 (18jr geleden) hebben mijn ouders erfpacht afgekocht voor 75jr voor hun recreatiewoning in Amsterdam.
Gezien de woning al meerdere generaties in de familie zit wilde ze dit zo houden er voor zorgen dat hun kinderen het zorgeloos in bezit konden nemen op een gegeven moment.
Destijds was er een "actie" en was er korting.
Voor onze 200m2 (25m2 water) betaalde ze toen ~€11k.
Dit was een makkelijke rekensom tov de jaarlijkse erfpacht voor hetzelfde aantal jaren..
Ondertussen heb ik het in bezit en weinig kosten er aan.

[ Voor 22% gewijzigd door MarcoNTweaked op 04-04-2025 11:28 ]

[FlyEragon]

korna schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 09:14:
[...]


Iemand die even mee wil kijken? Ik wil een vervelende denkfout voorkomen.

Het is echt een gok en dat is waarom je lastig advies kunt krijgen. Het is heel erg persoonlijk allemaal en bovendien is er een giga factor wat betreft dingen die allemaal van invloed kunnen zijn.

Hoe ik het persoonlijk doe (afbetaald tot 2042, afkoop 42K (niet aftrekbaar van IB), vastzetten voor 1,3K (aftrekbaar van IB)):

- Kijk naar je omgeving, hoeveel huizen worden aangeboden met afgekocht, vastgezet danwel niks gedaan en vergelijk de prijzen.

In mijn geval/buurt zijn er huizen die hebben afgekocht maar heeft dit nog nauwelijks invloed op de prijs aangezien het waarschijnlijk nog iets te ver weg is. Meeste mensen blijven niet langer dan 7-8 jaar wonen op dezelfde plek dus kan je concluderen dat je die investering er niet snel uitkrijgt. Immers om de afkoop terug te verdienen zou een nieuwe koper er langer dan 30-40 jaar moeten wonen.

Maar het vervelende is dat dat niet alles is, je kan namelijk ook een soort marketing effect hebben dat huizen lastiger te verkopen worden of dat banken gaan lopen miepen. Maar al met al denk ik dat vastzetten de meest veilige optie is. Niks doen is inderdaad geen optie, vooral niet met de casino berekeningen van de gemeente (teveel zelfverzonnen knopjes om aan te draaien). Het enige wat dan kan gebeuren is dat door inflatie het bedrag oploopt maar de inkomens zullen evenredig meestijgen, dus daar maak ik me dan niet zo druk om.

Mocht ik ooit verhuizen weet ik echter wel 1 ding zeker: Nooit meer een huis met erfpachtgrond. In Amsterdam is zelfs als je afkoopt de grond niet van jou, de gemeente blijft eigenaar maar de canon is eeuwig 'afbetaald'. Als ik zoveel geld neerleg wil ik ook wel dat het van mij is op papier. Anders voelt het meer als beschermgeld

[Barre_Code]

korna schreef op maandag 31 maart 2025 @ 21:57:
Mijn aanbieding duurde even.. die is nog van 2019 maar ik mag nu kiezen.

Afkoop: 36000
of
Vastklikken en per 2055: 2195 + inflatie vanaf 2020

Ik wil voorlopig niet weg uit deze woning. Dus stel dat ik er nog 15 jaar in blijf, dan is die 36000 met 5% groei op jaarbasis op dat moment 75000. Vraag is of ik 75000 meer krijg voor mijn woning als ik afkoop. Ik vraag het me sterk af.

Klopt het ongeveer dat bij 2,5% inflatie op jaarbasis per 2055 het canon 5209 is?

Je vergeet naar mijn mening de inflatie die je af kan halen van die 5% ‘groei’ op je rendement. Die 5% is ook niet zeker. Je moet sowieso dus dan al dat geld op de bank hebben.

Daarnaast over 15 jaar (2040) is die datum ineens nog maar < 15 jaar. Dan gaan kopers naar mijn mening wel kijken naar het forse bedrag wat ze in 2055 moeten betalen. Je mag hopen dat de hypotheekverstrekkers dat niet doen, ik betwijfel het.

Alle overige onzekerheden in aanpassen beleid niet meegenomen.

Verder wat zou de afkoopsom nu zijn?

Onze aanvraag uit 2022 verwacht ik rond de 20k afkoop (berekend) en als ik het nu aanvraag is dat door gestegen BSQ en WOZ al >55K. Bijna zelfde verhaal, afgekocht tot 2056, Amsterdam.

Op een of andere manier voelt dat voor mij als een no-brainer.

[ Voor 11% gewijzigd door Barre_Code op 04-04-2025 14:17 ]

[Atlantis1995]

Barre_Code schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 14:08:
[...]

Onze aanvraag uit 2022 verwacht ik rond de 20k afkoop (berekend) en als ik het nu aanvraag is dat door gestegen BSQ en WOZ al >55K. Bijna zelfde verhaal, afgekocht tot 2056, Amsterdam.

Op een of andere manier voelt dat voor mij als een no-brainer.

O.a. de BSQ is een variabele die de gemeente kan aanpassen zoals ze willen. En die wordt echt niet lager. Ik heb afgekocht, het was voor mij een no-brainer.

[Barre_Code]

Atlantis1995 schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 14:40:
[...]


O.a. de BSQ is een variabele die de gemeente kan aanpassen zoals ze willen. En die wordt echt niet lager. Ik heb afgekocht, het was voor mij een no-brainer.

Dat klopt niet helemaal. Veel BSQ zijn dit jaar iets lager dan vorig jaar. Maar een forse daling zie ik ook niet nee.

[areyouben]

Atlantis1995 schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 14:40:
O.a. de BSQ is een variabele die de gemeente kan aanpassen zoals ze willen. En die wordt echt niet lager. Ik heb afgekocht, het was voor mij een no-brainer.

Er zit wel een of andere rekenmethode achter, die kijkt naar de bouwkwaliteit van panden in de straat en wat het zou kosten om een pand te herbouwen. Dat is dan de waarde van de stenen en dan zegt men dat het overige de waarde van de grond is, de BSQ. Die max 49% kan zijn. De WOZ waardes zijn natuurlijk erg gestegen, vooral door vraag/aanbod naar huizen op die locatie. Recent ziin de bouwkosten gestegen, dat zou dan weer een daling van de BSQ kunnen veroorzaken.

Neemt niet weg dat die BSQ erg bepalend is, sterk verschilt voor panden met gelijke WOZ waardes op verschillende plekken en ook vrij willekeurig overkomt. Inderdaad als een knop waar de gemeente naar believen aan draait.

[korna]

Barre_Code schreef op vrijdag 4 april 2025 @ 14:08:
[...]


Je vergeet naar mijn mening de inflatie die je af kan halen van die 5% ‘groei’ op je rendement. Die 5% is ook niet zeker. Je moet sowieso dus dan al dat geld op de bank hebben.

Daarnaast over 15 jaar (2040) is die datum ineens nog maar < 15 jaar. Dan gaan kopers naar mijn mening wel kijken naar het forse bedrag wat ze in 2055 moeten betalen. Je mag hopen dat de hypotheekverstrekkers dat niet doen, ik betwijfel het.

Alle overige onzekerheden in aanpassen beleid niet meegenomen.

Verder wat zou de afkoopsom nu zijn?

Onze aanvraag uit 2022 verwacht ik rond de 20k afkoop (berekend) en als ik het nu aanvraag is dat door gestegen BSQ en WOZ al >55K. Bijna zelfde verhaal, afgekocht tot 2056, Amsterdam.

Op een of andere manier voelt dat voor mij als een no-brainer.

Ik ben het helemaal met je eens. Een jaar geleden was ik nog een overtuigd in het afkoop kamp. Dat wil ik nu opnieuw bekijken. Vooral met de lens; wat zou ik zelf doen als ik deze woning zou kopen in 2040?

Ik ben aan het rekenen geslagen met de alle eerder genoemde voorbeelden. Het uitrekenen van de canon in 2020 gaat goed. Ik krijg het alleen niet knap voor elkaar om de juiste afkoopsom uit te rekenen. De afkoopinstructie is heel behulpzaam... (not).

Aanbieding:
Canon per 2017: 2134,77
Canon per 2020: 2194,94 (2,82% inflatie)
Afkoopsom: 35773
Aanvraag: 12-2019
Einde tijdvak: 07-2055
AB1994

Als ik deze formule toepas A = AT + C / P x (1 + i) ^ t / (1 + d) ^ t
Kom ik niet op dezelfde afkoopsom.

C = 2194,94
P = 2,39%
i = 2% (ik gok dat nu)
d = 4,5% (ook die heb nog niet exact)
t = 35,603

0 + 2194,94 / 0,0239 * (1 + 0,02)^35,603 / (1 + 0,045)^35,603 = 38.781,17

Verder heb ik geprobeerd om
de discontovoet te verhogen naar 4,6%
de canon te nemen uit 2017.
Maar dat brengt me nog steeds niet op de afkoopsom in de pip.

Wie kan me verder helpen met het correct uitrekenen of invullen van de juist waarden? (Uiteindelijk wil ik dat dan herhalen voor een fictieve afkoop in 2040.)

[Atlantis1995]

korna schreef op zondag 6 april 2025 @ 12:11:
wat zou ik zelf doen als ik deze woning zou kopen in 2040?

Ik ga niet mee in die berekening. Ik kan je niet zeggen wat je worstcasescenario is in 2040. Anderzijds kan het best zijn dat banken bij verkoop (mogelijk al vanaf 2025-2030) voorwaarden stellen aan de koper. Een van die voorwaarden kan zijn dat de erfpacht moet zijn geregeld. Banken zien erfpacht namelijk als onderpand, en willen voorkomen dat de erfpachtwaarde bij verkoop geëxplodeerd is ten opzichte van de woningwaarde. Elders in dit draadje is al een artikel aangehaald waarin iemand hier tegenaan is gelopen.
De kosten van het afkopen (in welke vorm dan ook) gaan af van de winst verkoper.

Wees wijs met wat je doet. Ik heb het destijds lachend afgekocht omdat de gemeente nog eenmalig kan incasseren. Dat in tegenstelling die de pacht vastzetten en maar moeten afwachten hoe zicht dit in de toekomst ontwikkelt.

[Barre_Code]

korna schreef op zondag 6 april 2025 @ 12:11:
[...]


Ik ben het helemaal met je eens. Een jaar geleden was ik nog een overtuigd in het afkoop kamp. Dat wil ik nu opnieuw bekijken. Vooral met de lens; wat zou ik zelf doen als ik deze woning zou kopen in 2040?

Ik ben aan het rekenen geslagen met de alle eerder genoemde voorbeelden. Het uitrekenen van de canon in 2020 gaat goed. Ik krijg het alleen niet knap voor elkaar om de juiste afkoopsom uit te rekenen. De afkoopinstructie is heel behulpzaam... (not).

Aanbieding:
Canon per 2017: 2134,77
Canon per 2020: 2194,94 (2,82% inflatie)
Afkoopsom: 35773
Aanvraag: 12-2019
Einde tijdvak: 07-2055
AB1994

Als ik deze formule toepas A = AT + C / P x (1 + i) ^ t / (1 + d) ^ t
Kom ik niet op dezelfde afkoopsom.

C = 2194,94
P = 2,39%
i = 2% (ik gok dat nu)
d = 4,5% (ook die heb nog niet exact)
t = 35,603

0 + 2194,94 / 0,0239 * (1 + 0,02)^35,603 / (1 + 0,045)^35,603 = 38.781,17

Verder heb ik geprobeerd om
de discontovoet te verhogen naar 4,6%
de canon te nemen uit 2017.
Maar dat brengt me nog steeds niet op de afkoopsom in de pip.

Wie kan me verder helpen met het correct uitrekenen of invullen van de juist waarden? (Uiteindelijk wil ik dat dan herhalen voor een fictieve afkoop in 2040.)

2194,94/0,029 = 75687,59.

2194,94 *0,65 = 1426,71

1426,71 ga je dan in Excel berekenen vanaf 2020 (start) t/m 2055.
Rij 1 jaartal 2020-2055
Rij 2 inflatie
Rij 3 discovoet

Dus voor rij 2 2020 = 1426,71 *1,02 = 1455,25.
2021 = 1455,25 *1,02 etc.

Rij 3 eerste cel = =B1/(1+4,5%)
tweede cel =B2/(1+4,5%)^D2
derde cel =B3/(1+4,5%)^D3
etc.

Dan haal je C1 tm C jaartal 2055 van de 75687,59.

Ik kwam uit op 75687,58621 - 39979
= 35708,58621

Je komt pas precies uit als je t/m de exacte datum in 2019 (dec) en 2055 doorrekend .

[areyouben]

korna schreef op zondag 6 april 2025 @ 12:11:
Ik ben aan het rekenen geslagen met de alle eerder genoemde voorbeelden. Het uitrekenen van de canon in 2020 gaat goed. Ik krijg het alleen niet knap voor elkaar om de juiste afkoopsom uit te rekenen. De afkoopinstructie is heel behulpzaam... (not).

Aanbieding:
Canon per 2017: 2134,77
Canon per 2020: 2194,94 (2,82% inflatie)
Afkoopsom: 35773
Aanvraag: 12-2019
Einde tijdvak: 07-2055
AB1994

Als ik deze formule toepas A = AT + C / P x (1 + i) ^ t / (1 + d) ^ t
Kom ik niet op dezelfde afkoopsom.

Als ik het goed begrijp, wil je de afkoopsom uit de Pip reconstrueren. Die is onder de gunstige voorwaarden berekend en dan is de afkoopsom teruggerekend tot het jaar 2017. Zo te zien begin jij te rekenen vanuit de canon uit 2020 waar al inflatie in zit, maar die zit niet in de afkoopsom voor 2017. Terugrekenend van de canon uit 2017 kom je op 89.321 grondwaarde (na alle kortingen) in jul 2055. Als je dan uit wilt komen op een afkoopwaarde van 35.773 in 2017, rekent de gemeente kennelijk met een t van 37,79. Daarmee zit je ergens in okt 2017, en dat is omdat toen de overstapregeling actief werd.

En als ik het dan ook goed begrijp dat je al hebt vastgeklikt en nu alsnog de afkoop wilt berekenen, dan pak je wel de canon van het jaar van afkoop als basis (nu dus die van 2025, die sinds 2017 jaarlijks is geïndexeerd met inflatie) en doe je hetzelfde kunstje met een t van aanvraagmaand tot jul 2055. Denk nu dus 30,25.

[Patriot]

korna schreef op zondag 6 april 2025 @ 12:11:
[...]


Ik ben het helemaal met je eens. Een jaar geleden was ik nog een overtuigd in het afkoop kamp. Dat wil ik nu opnieuw bekijken. Vooral met de lens; wat zou ik zelf doen als ik deze woning zou kopen in 2040?

Ik ben aan het rekenen geslagen met de alle eerder genoemde voorbeelden. Het uitrekenen van de canon in 2020 gaat goed. Ik krijg het alleen niet knap voor elkaar om de juiste afkoopsom uit te rekenen. De afkoopinstructie is heel behulpzaam... (not).

Aanbieding:
Canon per 2017: 2134,77
Canon per 2020: 2194,94 (2,82% inflatie)
Afkoopsom: 35773
Aanvraag: 12-2019
Einde tijdvak: 07-2055
AB1994

Als ik deze formule toepas A = AT + C / P x (1 + i) ^ t / (1 + d) ^ t
Kom ik niet op dezelfde afkoopsom.

C = 2194,94
P = 2,39%
i = 2% (ik gok dat nu)
d = 4,5% (ook die heb nog niet exact)
t = 35,603

0 + 2194,94 / 0,0239 * (1 + 0,02)^35,603 / (1 + 0,045)^35,603 = 38.781,17

Verder heb ik geprobeerd om
de discontovoet te verhogen naar 4,6%
de canon te nemen uit 2017.
Maar dat brengt me nog steeds niet op de afkoopsom in de pip.

Wie kan me verder helpen met het correct uitrekenen of invullen van de juist waarden? (Uiteindelijk wil ik dat dan herhalen voor een fictieve afkoop in 2040.)

Heb je echt al een aanbieding of alleen nog een pip? Als je een aanbieding hebt moet je ook een berekeningsspecificatie (excel) kunnen downloaden van het overstapportaal. Dan kun je precies zien hoe het is berekend.

[FlyEragon]

Atlantis1995 schreef op maandag 7 april 2025 @ 00:46:
[...]

... Dat in tegenstelling die de pacht vastzetten en maar moeten afwachten hoe zicht dit in de toekomst ontwikkelt.

Pacht vastzetten is toch nog enkel inflatie incasseren op de vastgezette canon? Inflatie die als het goed is wordt gematched met inkomsten, anders is het eind zoek natuurlijk.

[korna]

Patriot schreef op maandag 7 april 2025 @ 10:55:
[...]


Heb je echt al een aanbieding of alleen nog een pip? Als je een aanbieding hebt moet je ook een berekeningsspecificatie (excel) kunnen downloaden van het overstapportaal. Dan kun je precies zien hoe het is berekend.

Nee, dat had ik verkeerd geschreven. Ik heb een aanbieding, niet een pip.

areyouben schreef op maandag 7 april 2025 @ 10:32:
[...]


Als ik het goed begrijp, wil je de afkoopsom uit de Pip reconstrueren. Die is onder de gunstige voorwaarden berekend en dan is de afkoopsom teruggerekend tot het jaar 2017. Zo te zien begin jij te rekenen vanuit de canon uit 2020 waar al inflatie in zit, maar die zit niet in de afkoopsom voor 2017. Terugrekenend van de canon uit 2017 kom je op 89.321 grondwaarde (na alle kortingen) in jul 2055. Als je dan uit wilt komen op een afkoopwaarde van 35.773 in 2017, rekent de gemeente kennelijk met een t van 37,79. Daarmee zit je ergens in okt 2017, en dat is omdat toen de overstapregeling actief werd.

En als ik het dan ook goed begrijp dat je al hebt vastgeklikt en nu alsnog de afkoop wilt berekenen, dan pak je wel de canon van het jaar van afkoop als basis (nu dus die van 2025, die sinds 2017 jaarlijks is geïndexeerd met inflatie) en doe je hetzelfde kunstje met een t van aanvraagmaand tot jul 2055. Denk nu dus 30,25.

Ik heb nog niet vastgeklikt en nog niet afgekocht (eeuwigdurend). maar je beschrijving helpt me wel om het fictief uit te rekenen voor de toekomst als nu besluit om wel vast te klikken en later af te kopen

[areyouben]

korna schreef op dinsdag 8 april 2025 @ 07:19:
Ik heb nog niet vastgeklikt en nog niet afgekocht (eeuwigdurend). maar je beschrijving helpt me wel om het fictief uit te rekenen voor de toekomst als nu besluit om wel vast te klikken en later af te kopen

Helder. In dat geval was mijn overweging dat als je nu direct afkoopt, je acht jaar ‘wint’ door het contant maken van de 2055 grondwaarde naar 2017 in plaats van naar 2025. Ik bedoel daarmee dat je de afkoopwaarde naar waarde van de euro in 2017 betaalt. Niet alleen ontloop je de gierende inflatie van 2022/23, maar het afkoopbedrag is dus t=8 keer extra verminderd met 4,5% per jaar.

[korna]

FlyEragon schreef op maandag 7 april 2025 @ 12:41:
[...]

Pacht vastzetten is toch nog enkel inflatie incasseren op de vastgezette canon? Inflatie die als het goed is wordt gematched met inkomsten, anders is het eind zoek natuurlijk.

Zo zat ik ook te denken. Iemand die mijn woning koopt (aangenomen dat men dan nog steeds wil kopen) zal dan nog steeds een passend salaris moeten hebben. De waarde van de woning zal ook gestegen zijn (ook koffiedik kijken) waardoor de afkoopsom ongeveer de zelfde relatieve grote heeft.
Natuurlijk kan de gemeente de afkoopinstructie aanpassen.

Maar ja, das een beetje de gok die je neemt door niet af te kopen. Je behoud het geld in je zak en kan daarmee doen wat je wilt, of je koopt af en koopt daarmee zekerheid en rust.

[FlyEragon]

korna schreef op dinsdag 8 april 2025 @ 07:29:
[...]


Zo zat ik ook te denken. Iemand die mijn woning koopt (aangenomen dat men dan nog steeds wil kopen) zal dan nog steeds een passend salaris moeten hebben. De waarde van de woning zal ook gestegen zijn (ook koffiedik kijken) waardoor de afkoopsom ongeveer de zelfde relatieve grote heeft.
Natuurlijk kan de gemeente de afkoopinstructie aanpassen.

Maar ja, das een beetje de gok die je neemt door niet af te kopen. Je behoud het geld in je zak en kan daarmee doen wat je wilt, of je koopt af en koopt daarmee zekerheid en rust.

Iemand die jouw woning wilt kopen kan ook besluiten gewoon de eeuwigdurende erfpacht voor rekening te nemen (op het moment dat deze start), immers is die bekend en vastgezet en zal enkel verhoogd worden met de inflatie. Stel die persoon besluit daar 10 jaar te wonen, dan kan hij/zij dit op voorhand al berekenen en in mindering brengen op het bod bijvoorbeeld. Dat is bij elkaar nooit een gigantische som geld voor mensen die nu hebben kiezen voor het vastzetten.

Afkoop na verloop van tijd is inderdaad een ander verhaal, dat kan al heel snel veel en veel duurder worden. Heel raar en apart maar waar, niks doen is inderdaad geen optie.

[Barre_Code]

FlyEragon schreef op dinsdag 8 april 2025 @ 11:45:
[...]
Stel die persoon besluit daar 10 jaar te wonen, dan kan hij/zij dit op voorhand al berekenen en in mindering brengen op het bod bijvoorbeeld. Dat is bij elkaar nooit een gigantische som geld voor mensen die nu hebben kiezen voor het vastzetten.

Ik las ooit eens een stukje van een professor (econoom) die zich had verdiept in de erfpacht. Die stelde dat een volledig rationele koper alle toekomstige erfpachtcanons in een bod zou moeten verdisconteren (waarde huis minus alle toekomstige betalingen).

Het wordt alleen nu meestal niet gedaan. Maar bij ons hier staat eenzelfde appartement al 5 maanden te koop met 2200€ erfpacht per jaar. De vraagprijs 60k onder de prijs waarvoor appartementen met afgekochte erfpacht / afgekocht tot 2056 binnen enkele weken worden verkocht.

[FlyEragon]

Barre_Code schreef op dinsdag 8 april 2025 @ 14:07:
[...]


Ik las ooit eens een stukje van een professor (econoom) die zich had verdiept in de erfpacht. Die stelde dat een volledig rationele koper alle toekomstige erfpachtcanons in een bod zou moeten verdisconteren (waarde huis minus alle toekomstige betalingen).

Het wordt alleen nu meestal niet gedaan. Maar bij ons hier staat eenzelfde appartement al 5 maanden te koop met 2200€ erfpacht per jaar. De vraagprijs 60k onder de prijs waarvoor appartementen met afgekochte erfpacht / afgekocht tot 2056 binnen enkele weken worden verkocht.

Kan me enigzins voorstellen. Maar voor de meeste hier in dit topic gaat het waarschijnlijk om afgekocht tot x [meestal 20+ jaar van nu). En het is de vraag of het dan al gaat spelen.

[Barre_Code]

FlyEragon schreef op dinsdag 8 april 2025 @ 14:37:
[...]


Kan me enigzins voorstellen. Maar voor de meeste hier in dit topic gaat het waarschijnlijk om afgekocht tot x [meestal 20+ jaar van nu). En het is de vraag of het dan al gaat spelen.

Klopt helemaal. Als je dan als hypotheekverstrekker ook volledig rationeel zou denken, dan zou er altijd gekeken moeten worden naar wanneer er erfpacht betaald moet worden in de toekomst als dat nu nog afgekocht is. Dat wordt dan meegenomen in de leencapaciteit.

Kopers kunnen dan minder lenen = lagere opbrengst. De meeste hypotheken lopen 30 jaar dus als dit beleid strenger gaat worden binnen de hypotheekverstrekkers, loop je al snel een risico. Heel eerlijk: naar mijn mening wordt er nu nog te soepel naar gekeken.

[FlyEragon]

Barre_Code schreef op dinsdag 8 april 2025 @ 14:57:
[...]


Klopt helemaal. Als je dan als hypotheekverstrekker ook volledig rationeel zou denken, dan zou er altijd gekeken moeten worden naar wanneer er erfpacht betaald moet worden in de toekomst als dat nu nog afgekocht is. Dat wordt dan meegenomen in de leencapaciteit.

Kopers kunnen dan minder lenen = lagere opbrengst. De meeste hypotheken lopen 30 jaar dus als dit beleid strenger gaat worden binnen de hypotheekverstrekkers, loop je al snel een risico. Heel eerlijk: naar mijn mening wordt er nu nog te soepel naar gekeken.

Inderdaad, 20+ jaar is ook erg ver maar de effecten kunnen eerder zichtbaar zijn. Het is maar net wat je belangrijker vindt en waar je je geld/tijd/energie aan wilt spenderen. Ik had besloten om eerst af te kopen voor 42K maar naderhand veranderd omdat in mijn buurt zoals je zegt bij lange na niet speelt. Grofweg 50% heeft niet eens een aanvraag gedaan. Dus ik dacht dan zet ik het in ieder geval eeuwigdurend vast zodat de kosten in ieder geval bekend zijn voor na 20 jaar. Wie dan leeft die dan zorgt

[korna]

Barre_Code schreef op maandag 7 april 2025 @ 09:08:
[...]


2194,94/0,029 = 75687,59.

2194,94 *0,65 = 1426,71

1426,71 ga je dan in Excel berekenen vanaf 2020 (start) t/m 2055.
Rij 1 jaartal 2020-2055
Rij 2 inflatie
Rij 3 discovoet

Dus voor rij 2 2020 = 1426,71 *1,02 = 1455,25.
2021 = 1455,25 *1,02 etc.

Rij 3 eerste cel = =B1/(1+4,5%)
tweede cel =B2/(1+4,5%)^D2
derde cel =B3/(1+4,5%)^D3
etc.

Dan haal je C1 tm C jaartal 2055 van de 75687,59.

Ik kwam uit op 75687,58621 - 39979
= 35708,58621

Je komt pas precies uit als je t/m de exacte datum in 2019 (dec) en 2055 doorrekend .

Ik heb jouw methode nog niet werkend gekregen

areyouben schreef op maandag 7 april 2025 @ 10:32:
[...]


Als ik het goed begrijp, wil je de afkoopsom uit de Pip reconstrueren. Die is onder de gunstige voorwaarden berekend en dan is de afkoopsom teruggerekend tot het jaar 2017. Zo te zien begin jij te rekenen vanuit de canon uit 2020 waar al inflatie in zit, maar die zit niet in de afkoopsom voor 2017. Terugrekenend van de canon uit 2017 kom je op 89.321 grondwaarde (na alle kortingen) in jul 2055. Als je dan uit wilt komen op een afkoopwaarde van 35.773 in 2017, rekent de gemeente kennelijk met een t van 37,79. Daarmee zit je ergens in okt 2017, en dat is omdat toen de overstapregeling actief werd.

En als ik het dan ook goed begrijp dat je al hebt vastgeklikt en nu alsnog de afkoop wilt berekenen, dan pak je wel de canon van het jaar van afkoop als basis (nu dus die van 2025, die sinds 2017 jaarlijks is geïndexeerd met inflatie) en doe je hetzelfde kunstje met een t van aanvraagmaand tot jul 2055. Denk nu dus 30,25.

Door te rekenen vanaf 1-10-2017 t/m een dag voor de ingang van de eeuwigdurende erfpacht kom ik inderdaad op 35.773,37.
Dank!


Hypothetisch scenario.
Afkoop met aanvraag in 2040 (precies 15 jaar voor de ingangsdatum, gemakshalve).

Canon na inflatie
[Aanpassingcoefficient AB2016
2018 1,110%
2019 1,709%
2020 2,700%
2021 1,600%
2022 2,000%
2023 8,600%
2024 5,700%
2025 3,200%
Gemiddeld = 3,327%
Dat gemiddelde gebruik voor de jaren 2026 t/m 2039 en geeft een indexering van 73,2%

Canon 2017: € 2134,77
Indexering: 2134,77 * 73,2% = € 1562,67
Canon 2040: € 3697,44 = 2134,77 + 1562,67


Afkoopsom Berekening
Canonpercentage: 2,39%
Grondwaarde 2040: € 154.704,52 = 3697,44 / 2,39%

Resterende jaren: 15 jaar
Inflatie: 2%
Discontovoet: 4,5%
Grondwaarde na inflatie: 1,345868338 = (1+2%) ^ 15
Verdisconteren: 1,935282443 = (1+4,5%) ^ 15
Factor: 0,695437683 = 1,345868338 / 1,935282443
Afkoopsom: € 107.587,35 = 154704,52 * 0,695437683


Klopt dit een beetje?

[areyouben]

korna schreef op woensdag 9 april 2025 @ 22:10:
[...]


Hypothetisch scenario.
Afkoop met aanvraag in 2040 (precies 15 jaar voor de ingangsdatum, gemakshalve).

Canon na inflatie
[Aanpassingcoefficient AB2016
2018 1,110%
2019 1,709%
2020 2,700%
2021 1,600%
2022 2,000%
2023 8,600%
2024 5,700%
2025 3,200%
Gemiddeld = 3,327%
Dat gemiddelde gebruik voor de jaren 2026 t/m 2039 en geeft een indexering van 73,2%

Canon 2017: € 2134,77
Indexering: 2134,77 * 73,2% = € 1562,67
Canon 2040: € 3697,44 = 2134,77 + 1562,67

Gaat je berekening hier niet mis? Je begint te rekenen met de canon uit 2017 en indexeert die dan voor de jaren vanaf 2026. Dan mis je de indexering van daarvoor. Op basis van de al bekende indexaties is de canon in 2025 al 2.767,40. Als je dat x 1,03327^15 doet kom je uit op 4.521,47 in 2040. De indexatie in die 15 jaar is dan in totaal 63,4%.

[korna]

areyouben schreef op zaterdag 12 april 2025 @ 23:01:
[...]


Gaat je berekening hier niet mis? Je begint te rekenen met de canon uit 2017 en indexeert die dan voor de jaren vanaf 2026. Dan mis je de indexering van daarvoor. Op basis van de al bekende indexaties is de canon in 2025 al 2.767,40. Als je dat x 1,03327^15 doet kom je uit op 4.521,47 in 2040. De indexatie in die 15 jaar is dan in totaal 63,4%.

Ik heb deze Canon berekening afgeleid van de getallen uit de aanbieding (2020 canon = 2194,94 geïndexeerd met 2,82%)

Ik indexeer de canon 2017 met de echte getallen 2018-2025 en met een gemiddelde indexatie tot en met 2039.

2018 1,110%
2019 1,709%
2020 2,700%
2021 1,600%
2022 2,000%
2023 8,600%
2024 5,700%
2025 3,200%
(Met het canon 2017 van 2134,77 kom ik dan in 2025 op 2634,70 geïndexeerd met 23,419%)

Als ik reken voor de jaren 2026-2039 met 3,327% (14x3,327) kom ik totaal op 73,201%. Zo kom ik op 3697,44 in 2040.

[Atlantis1995]

korna schreef op zondag 13 april 2025 @ 11:49:
[...]


Ik heb deze Canon berekening afgeleid van de getallen uit de aanbieding (2020 canon = 2194,94 geïndexeerd met 2,82%)

Ik indexeer de canon 2017 met de echte getallen 2018-2025 en met een gemiddelde indexatie tot en met 2039.

2018 1,110%
2019 1,709%
2020 2,700%
2021 1,600%
2022 2,000%
2023 8,600%
2024 5,700%
2025 3,200%
(Met het canon 2017 van 2134,77 kom ik dan in 2025 op 2634,70 geïndexeerd met 23,419%)

Als ik reken voor de jaren 2026-2039 met 3,327% (14x3,327) kom ik totaal op 73,201%. Zo kom ik op 3697,44 in 2040.

Dank je. De indexaties van de 2024 en 2025 stond is nog niet opgenomen in mijn spreadsheet. Ik heb niet de helediscussie gevolgd, maar is het niet zo dat bovenop deze indexatie een opslag zit van 2,5% per jaar?!

[korna]

Atlantis1995 schreef op dinsdag 15 april 2025 @ 10:19:
[...]


Dank je. De indexaties van de 2024 en 2025 stond is nog niet opgenomen in mijn spreadsheet. Ik heb niet de helediscussie gevolgd, maar is het niet zo dat bovenop deze indexatie een opslag zit van 2,5% per jaar?!

Additioneel?
Zeker niet voor de Canon berekening, anders had ik dat in de aanbieding/pip gezien en dat deel was redelijk transparant.

Stap 2, de afkoopsom, die heb ik nu gebaseerd op de afkoopinstructie en voorbeelden uit dit forum.

Maar als je andere inzichten hebt dan hou ik me zeker aanbevolen 😆

Overigens, de 2025 indexatie is op basis van de huidige situatie, naar mate dit jaar vordert zal de gemeente het aanpassen.

[ Voor 8% gewijzigd door korna op 16-04-2025 21:09 ]

[Bitterbal]

areyouben schreef op donderdag 27 maart 2025 @ 11:21:
[...]


100k of 4934.

Het zal allemaal wel niet mogen, maar wellicht dat een mailtje naar de gemeente toch nog wat kan bereiken. Dus met de vraag of ze de aanvraagdatum nog kunnen aanpassen naar 2023.

Bitterbal schreef op donderdag 27 maart 2025 @ 11:53:
[...]

Het zijn idd allemaal flinke bedragen.

Goed idee. Niet geschoten is altijd mis. Ik heb nog een aantal maanden de tijd en zal ze idd een ff een mailtje doen. Ik verwacht er niks van, maar je weet het nooit!

Helaas geven ze aan dat aanvraagdatum wijzigen naar een jaar later (2023 ipv 2022) niet mogelijk is. Ik vind het allemaal nog wel erg hard gaan met die bedragen.

[areyouben]

Bitterbal schreef op woensdag 23 april 2025 @ 16:36:
Helaas geven ze aan dat aanvraagdatum wijzigen naar een jaar later (2023 ipv 2022) niet mogelijk is. Ik vind het allemaal nog wel erg hard gaan met die bedragen.

Het was te verwachten, maar ook wel vrij onevenredig om de datum niet naar achter te mogen schuiven.

Er is weer eens nieuws over erfpacht, zie dit artikel. Het heeft het over een 1,5% verhoging van alle canons in 2016 en zo te lezen had dat ook gevolgen voor alle eeuwigdurende canons. Ze hebben dat 10x te hoog vastgesteld enkel om kosten te dekken, want dat had ook met 0,15% gekund. Ik snap niet helemaal over welk percentage men het dan heeft en hoe dat door heeft gewerkt. De indexering was er naar mijn weten dat jaar nog niet, omdat het eeuwigdurende stelsel in 2016 begon. Heeft iemand een idee? Sowieso maar even de raadsvergadering hierover afwachten.

[abalone]

areyouben schreef op donderdag 24 april 2025 @ 01:08:
[...]


Het was te verwachten, maar ook wel vrij onevenredig om de datum niet naar achter te mogen schuiven.

Er is weer eens nieuws over erfpacht, zie dit artikel. Het heeft het over een 1,5% verhoging van alle canons in 2016 en zo te lezen had dat ook gevolgen voor alle eeuwigdurende canons. Ze hebben dat 10x te hoog vastgesteld enkel om kosten te dekken, want dat had ook met 0,15% gekund. Ik snap niet helemaal over welk percentage men het dan heeft en hoe dat door heeft gewerkt. De indexering was er naar mijn weten dat jaar nog niet, omdat het eeuwigdurende stelsel in 2016 begon. Heeft iemand een idee? Sowieso maar even de raadsvergadering hierover afwachten.

Interessant. Ik begrijp ook niet helemaal hoe dat invloed had op de eeuwigdurende erfpacht, maar voor de voortdurende erfpacht (bij ons wordt er jaarlijks geindexeerd) heeft dat wel invloed. En dat is al bijna 10 jaar geleden, hebben we dan 10 jaar lang 1.5% teveel betaald?

[areyouben]

Het zou verwerkt kunnen zijn in het canonpercentage, dat jaarlijks vastgesteld wordt op minimaal 2,39%. Ik lees hier dat daarover in 2013 advies is uitgebracht (mogelijk dat advies waar AT5 het over heeft) en dat het canonpercentage een afgeleide is van de rente op staatsobligaties plus een risico-opslag van 1,5%.

Als het hierover gaat zou het betekenen dat een jaarlijkse canon te hoog vastgeklikt wordt, op het moment van overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Voor afkoop direct op het moment van overstappen heeft het geen gevolgen, voor afkoop op later moment (via dat canonpercentage) wel.

De risico’s zijn het bouwrijp maken van uitgegeven gronden en wanbetaling van de canon. Berenschot zegt in dat rapport overigens zelf ook al dat het percentage naar hun idee te hoog is om risico’s van wanbetaling af te dekken. Het rapport is uit 2021 dus speelde geen rol bij de besluitvorming door de raad ten tijde van de invoering van het eeuwigdurende stelsel.

[ Voor 20% gewijzigd door areyouben op 24-04-2025 10:43 ]

[rsnater]

Ik sta voor de keuze overstappen op jaarlijkse canon, heb aanbod gekregen. Twijfel nu toch over afkopen. Hoe kom ik nu nog aan dat bedrag? Ik wil niet op annuleren klikken want dan kan ik weer jaren wachten?
Mijn wozwaarde is 432000 (2019). Bsq(2022) is 30%. Grondwaarde is 129600. Depreciatiefactor is 10%. Erfpacht grondwaarde is 116640. Actueel canonpercentage is 2,39%(2022). Overstappremie is 35%. Jaarlijkse canon is 1812 euro.(aangepast inflatie per 1-1-2023). Ingangsdatum is 1-4-2039.

Kan iemand mij helpen rekenen, want ik kan dat niet!
En wat zou ik in het jaar 2040 met jaarlijks 3% inflatie gaan betalen maandelijks?
Reeds grote dank voor evt hulp!

[jeroenkb]

rsnater schreef op woensdag 30 april 2025 @ 08:55:
Ik sta voor de keuze overstappen op jaarlijkse canon, heb aanbod gekregen. Twijfel nu toch over afkopen. Hoe kom ik nu nog aan dat bedrag? Ik wil niet op annuleren klikken want dan kan ik weer jaren wachten?
Mijn wozwaarde is 432000 (2019). Bsq(2022) is 30%. Grondwaarde is 129600. Depreciatiefactor is 10%. Erfpacht grondwaarde is 116640. Actueel canonpercentage is 2,39%(2022). Overstappremie is 35%. Jaarlijkse canon is 1812 euro.(aangepast inflatie per 1-1-2023). Ingangsdatum is 1-4-2039.

Kan iemand mij helpen rekenen, want ik kan dat niet!
En wat zou ik in het jaar 2040 met jaarlijks 3% inflatie gaan betalen maandelijks?
Reeds grote dank voor evt hulp!

Ik neem aan dat je bij je aanbod ook de informatie hebt gekregen over de bedragen die behoren bij afkoop of vastklikken?

Wat wil je dan nog extra weten?

[rsnater]

Nee, dat zie ik nergens duidelijk in het document. Het zegt dat ik al gekozen had voor het vastzetten van de canon.
Of zou het het volgende kunnen zijn: eeuwige durende canon gebaseerd op een erfpacht grondwaarde van 116640 , een canonpercentage van 2,39% en een overstappremie van 35%, verschuldigd vanaf 1 april 2039?

[jeroenkb]

rsnater schreef op woensdag 30 april 2025 @ 09:21:
Nee, dat zie ik nergens duidelijk in het document. Het zegt dat ik al gekozen had voor het vastzetten van de canon.
Of zou het het volgende kunnen zijn: eeuwige durende canon gebaseerd op een erfpacht grondwaarde van 116640 , een canonpercentage van 2,39% en een overstappremie van 35%, verschuldigd vanaf 1 april 2039?

Ik neem aan dat je een PIP ontvangen hebt (persoonlijk informatiepakket)?

Ergens in dat document staat een duidelijk overzicht met de verschillende bedragen.

Anders inloggen op het Erfpachtloket en daar de informatie zoeken.

Je moet gewoon ergens de bedragen die horen bij overstappen met vastklikken of overstappen met afkopen te hebben.

Voorbeeld uit mijn PIP