Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

[Jazco2nd]

Wispe schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 21:02:
[...]

De WOZ van mijn oude woning is ook gedaald (en net als veel woningen waarvan ik het gecontroleerd heb). Misschien heeft het te maken dat de gemeente A'dam ridiculous omhoog was gegaan vorig jaar en er veel bezwaarschriften waren ontvangen? En rond 1-1-23 een stijgende rente waardoor de woningwaardes gedrukt werden?
Anders zou ik het niet weten.

Maar dit is ook off-topic.

Dit is lang en breed uitgemeten in de media.
Belastingtarief is omhoog gegaan. Woz omlaag. Zo regelt de gemeente hun inkomsten. Kan je genoeg over lezen in de media. Woz peildatum 2023 gaat trouwens over waardevaststelling in 2022.
Je woz van 1-1-2024 is vrijwel zeker hoger dan die van 2023.
Geldt trouwens in het algemeen dat de stijging minimaal was voor woz 2023 of zelfs daalde (terwijl tarieven zijn gestegen), niet Amsterdam specifiek.

[jeroenkb]

Jazco2nd schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 21:05:
[...]


Complete nonsens. Hypotheek is 30 jaar. Afkoop heeft in zijn geval effect na 36 jaar. Dus de bank boeit dit geen drol. Erfpacht is sowieso altijd "geregeld". Dat is afgelopen 50 jaar niet anders geweest voor een bank.
Als je al weet dat je gaat verkopen, ga je dus nooit overstappen op welke eeuwigdurende optie dan ook (afkopen of eeuwigdurend vastzetten) want de kosten die daarbij komen verdien je never nooit terug.
Amsterdam dus aanbod aan huizen is praktisch nul. Al woon je in de minder populaire wijken.
Je kan het in je hoofd zo ingewikkeld maken als je wil maar dit heeft echt nul effect op je verkoopwaarde.
Heel ander verhaal als het veel eerder ingaat natuurlijk.

En deze wijsheid heb je waar vandaan?

Of is dit gewoon jouw mening?

[webber87]

Jazco2nd schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 21:09:
[...]


Dit is lang en breed uitgemeten in de media.
Belastingtarief is omhoog gegaan. Woz omlaag. Zo regelt de gemeente hun inkomsten. Kan je genoeg over lezen in de media. Woz peildatum 2023 gaat trouwens over waardevaststelling in 2022.
Je woz van 1-1-2024 is vrijwel zeker hoger dan die van 2023.
Geldt trouwens in het algemeen dat de stijging minimaal was voor woz 2023 of zelfs daalde (terwijl tarieven zijn gestegen), niet Amsterdam specifiek.

Klinkt als een sneer, maar bedankt! Heb je misschien een link naar een artikel? Heb wel eens wat gelezen over dat veel mensen bezwaar maken middels particuliere bureaus, maar ik kan zo 123 niets vinden over waar jij het over hebt.

[Jazco2nd]

Dat je een hypotheek voor max 30 jaar kan afsluiten?
Prima hoor. Dat is mijn mening

En de persoon hierboven het heeft over afkoop vanaf over 36 jaar?

Alper587 schreef op dinsdag 31 oktober 2023 @ 19:49:
Vooral mijn buurt kennende (hoger niveau laag opgeleiden met ook migratieachtergrond) zullen ze daar denk ik helemaal nog niet aan denken als dit nog 36 jaar duurt. Maar het blijft echt een moeilijke voor mij omdat ik al nieuwe woningen aan het zoeken ben en tegelijkertijd nog gebruik kan maken met afkopen met flinke korting en WOZ waarde van 2015. Vastklikken is dus ook een optie wat aanzienlijk gaat schelen in de jaarlijkse erfpacht canon bedrag. Ik heb eerst altijd gedacht ik laat het voor wat het is maar nu twijfel ik dus enorm over wat ik moet kiezen.

Kan je na de aanvraag voor afkoop of vastklikken nog altijd annuleren of ben je dan verplicht alles af te ronden. Ik zag een termijn van 3-6 maanden?

Kan @Alper587 verkeerd begrijpen, maar elke eeuwigdurende vastzet/afkoop optie geldt pas na afloop van je huidige erfpacht termijn. Dus bovenstaande interpreteer ik ook zo. Maar dat staat gewoon in het voorstel van de gemeente.
De bank weet gewoon dat je huidige erfpacht jaarlijks geïndexeerd wordt.

[korna]

De invloed op de waarde van de woning is afhankelijk van de koper en hoeveel waarde die gunt aan oude regeling, vastklikken en afkopen. En, om hoeveel erfpacht het gaat (op grotere woningen zijn de bedragen ook groter). Bij een hoop mensen zal dat een psychologische en voorkeur gedreven keuze zijn.

Een afkoop tot 10000 euro lig ik niet van wakker. Maar bij bedragen daarboven maken de gunstige voorwaarden een groot verschil. Dan is er nog de zekerheid of onzekerheid waar de ene persoon wel last van heeft en de ander niet. Afgekocht is duidelijkheid.

Tijd zal het leren wat de invloed van afkoop zal zijn op woningwaarde. Ik kies in ieder geval voor het voordeel van de gunstige afkoop en gok op een toekomstige koper die “geen gedoe” afgekocht waarderen.

[Figo112]

Opzich is de optie eeuwigdurend erfpacht interesant, alleen de manier waarop dit uitgevoerd wordt is slecht. Het is niet transaparant en onduidelijk. Met name tot standkoming van de BSQ wat leidt tot soms hogere afkoopkosten. Daarnaast weten veel mensen niet dat als ze nu vastklikken en later willen afkopen dat afkoopbedrag bijv. Om de 10 jaar verdubbeld afhankelijk van inflatie en canon percentage. Dus wat betreft communicatie is er ook teveel mis gegaan. Dit zorgt voor onnodig onrust. Enige reden waarom ik zelf heb afgekocht is omdat ik geen vertrouwen heb in de gemeente dat erfpacht nog enigszins betaalbaar blijft in de toekomst. En met gemiddelde huizen prijzen in amsterdam van boven 700k is dat misschien ook wel logisch. Dit is voor mij genoeg reden om af te kopen en geen risico te nemen op vastklikken en dat ik op mijn pensioenleeftijd nadat mijn hypotheek afgelost is dat ik nog elke maand honderden euros aan erfpacht moet betalen

[areyouben]

Die BSQ stip je terecht aan als een belangrijke factor die het nieuwe stelsel in elk geval nog de zweem geeft van willekeur en politieke spelletjes. Ik begrijp de achterliggende gedachte ervan dat het de marktwaarde van de grond als percentage van de totale marktwaarde (WOZ-waarde) voor moet stellen en daarin is in Amsterdam dan veel afhankelijk van locatie-locatie-locatie. Als de WOZ sterk stijgt terwijl de waarde van de opstal/de stenen dat niet zo sterk doet, doordat herbouwkosten minder stijgen, dan deelt de gemeente die waardestijging toe aan de locatie en de grondprijs. Dus gaat die BSQ jaar op jaar opeens sterk omhoog. Echter een totale black box hoe men dat per jaar vaststelt en we zien ook nog onverklaarbare verschillen tussen huizen in dezelfde straat, buurt, of letterlijk om de hoek. Ook zorgt de BSQ ervoor dat twee erfpachters met dezelfde WOZ-waarde en erfpachtcondities toch een sterk verschillend eeuwigdurend erfpachtaanbod kunnen ontvangen. Nou ja, we hebben het er maar mee te doen nu dit het resultaat is van een democratisch proces. Uiteindelijk zijn het ook politieke keuzes geweest.

Ikzelf ben ook voor afkopen gegaan. Het huidige tijdvak was al afgekocht en dan moet ik ook toegeven dat ik voor het kopen van dit huis al een voorkeur had voor huizen op eigen grond of alternatief een lang afgekochte erfpacht. Om eigenlijk dezelfde redenen als je schetst, namelijk de betaalbaarheid in de toekomst en onzekerheid waar de canon heen gaat. Nu schept het eeuwigdurende stelsel daarin wel duidelijkheid. Niet wat de inflatie gaat doen, maar wel de voorwaarden voor het berekenen van de canon en de grondwaarde waar je in die berekening mee start. Zowel het beginpunt, als ook dat de canon telkens met de inflatie zal worden verhoogd, spreek je met de gemeente af. Ook binnen welke bandbreedtes afkoopbedragen in de toekomst zullen worden berekend. Helaas zijn de exacte percentages voor die berekening enkel in de figuurlijke glazen bol te zien. Dus ook ik heb de keuze gemaakt van die onzekerheden afscheid te nemen en direct de canon af te kopen. Ik zie dit niet als investering of dat ik het afkoopbedrag bij verkoop van dit huis hoe dan ook terug zou moeten krijgen, maar vind het fijn niet nog honderden euro's per maand te gaan betalen als ik hier nog woon tegen die tijd dat de eeuwigdurende canon gaat lopen.

Het beeld ontstaat dat je een afkoopbeslissing op ieder moment kan nemen (klopt natuurlijk) en dat het 'dus' niet uitmaakt wanneer. Naast dat de afkoop steeds duurder wordt door inflatie en het dichterbij komen van het begin van het eeuwigdurende tijdvak, zag ik ook een ander voordeel in het per direct afkopen. De afkoopwaarde werd hierbij nog teruggerekend naar het jaar 2017 terwijl we inmiddels al in 2024 zitten. Dit geeft 7 jaar extra 'korting' terwijl je ook nog eens de gierende inflatie van de afgelopen 2 jaar ontwijkt. Die wordt immers wel in de jaarlijkse canon verwerkt tot het moment dat je afkoopt.

Bij mij was het trouwens erg snel rond. De vorige eigenaar had eind 2022 een aanvraag gedaan onder de spijtoptantregeling, die ik kon overnemen. De aanbieding kreeg ik begin dit jaar binnen en bij de notaris was de akte 2 maanden later erdoorheen. De notaris was over de snelheid van de gemeente ook verrast en zei dat ze nog steeds vooral aanvragen van enkele jaren geleden behandelen.

[jeroenkb]

@areyouben

Ik heb ook afgekocht om dezelfde redenen. Voor de gein recent een nieuwe berekening gemaakt op basis van 2023 cijfers (iit 2017). Mijn afkoopbedrag zou nu al keer 1,5 zijn.

[Figo112]

jeroenkb schreef op dinsdag 9 april 2024 @ 09:44:
@areyouben

Ik heb ook afgekocht om dezelfde redenen. Voor de gein recent een nieuwe berekening gemaakt op basis van 2023 cijfers (iit 2017). Mijn afkoopbedrag zou nu al keer 1,5 zijn.

De mijne zelfs dubbel, dat gaat hard. BSQ 2017 was 24% nu bijna 40%

[giantgiantus]

Figo112 schreef op dinsdag 9 april 2024 @ 13:20:
[...]


De mijne zelfs dubbel, dat gaat hard. BSQ 2017 was 24% nu bijna 40%

Hoe maak je die berekening?

[jeroenkb]

areyouben legt de berekening beter uit....

[ Voor 106% gewijzigd door jeroenkb op 09-04-2024 21:22 ]

[areyouben]

De overstapkorting is er nog steeds. Die werd eerst wel lager, namelijk 25%, maar is inmiddels terug op 35%.

Dus grondwaarde = WOZ van voorgaand jaar x BSQ jaar van aanvraag x 0,65 x 0,9.
0,65 vanwege 35% overstapkorting en 0,9 vanwege 10% afschrijving.

Afkoopwaarde = Grondwaarde x 1,02^Y / 1,045^Y
Y is het aantal jaar voordat het huidige voortdurende tijdvak afloopt en het eeuwigdurende tijdvak begint.
Hiermee verhoog je de grondwaarde dus eerst met een fictieve jaarlijkse inflatie van 2% en daarna maak je dat bedrag weer contant naar het huidige moment tegen 4,5% ‘rente’ per jaar, de zgn. discontovoet. Voor een aanvraag in 2024 rekent men met een discontovoet van 4,6%.

Canon = Grondwaarde x 0,0239. In 2024 is deze factor 0,0249 geworden.

Ik kwam ook al op een verdubbeling uit ten opzichte van de waarde uit 2017.

[Figo112]

Nog een vraag aan diegene die recent overgestapt zijn naar eeuwigdurend erfpacht, hoelang heeft het geduurd voordat het allemaal verwerkt was in het overstapportaal van de gemeente na het tekenen bij de notaris?

[Wispe]

Figo112 schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 20:31:
Nog een vraag aan diegene die recent overgestapt zijn naar eeuwigdurend erfpacht, hoelang heeft het geduurd voordat het allemaal verwerkt was in het overstapportaal van de gemeente na het tekenen bij de notaris?

Volgens mij krijgt niemand daar bericht van. Wij als notarissen niet en ik krijg regelmatig achteraf een vraag van de cliënt of het is verwerkt bij de gemeente (wat ik dus niet weet).

[Ajax2019]

Hoi Tweakers,

Ik lees al jaren mee, maar bij deze mijn vuurdoop ten aanzien van mijn eerste post
Wij zijn geinteresseerd in een apartement in Amsterdam waar voortdurende erfpacht op zit. Het huidige tijdsvlak is tot medio 2039 afgekocht (AB2020).

De verkopers hebben 5 dagen geleden pas een aanvraag gedaan tot het eeuwigdurend afkopen van de erfpacht (geen gunstige voorwaarden dus) en hebben hier dus nog geen terugkoppeling op.

De rekentool op de site van de gemeente werkt niet, de verkoopmakelaar 'kan geen inschatting geven' dus hopelijk kan 1 van jullie mij helpen. We willen uiteraard graag een inschatting van waar we aan moeten denken als we de erfpacht eeuwigdurend zouden willen afkopen.

De WOZ waarde (peildatum 1 jan 2022) = 450.000
BSQ is 40%
Huidig erfpacht tijdsvlak afgekocht t/m medio 2039
Alvast bedankt voor jullie hulp!

[jeroenkb]

Ajax2019 schreef op dinsdag 30 april 2024 @ 11:52:
Hoi Tweakers,

Ik lees al jaren mee, maar bij deze mijn vuurdoop ten aanzien van mijn eerste post
Wij zijn geinteresseerd in een apartement in Amsterdam waar voortdurende erfpacht op zit. Het huidige tijdsvlak is tot medio 2039 afgekocht (AB2020).

De verkopers hebben 5 dagen geleden pas een aanvraag gedaan tot het eeuwigdurend afkopen van de erfpacht (geen gunstige voorwaarden dus) en hebben hier dus nog geen terugkoppeling op.

De rekentool op de site van de gemeente werkt niet, de verkoopmakelaar 'kan geen inschatting geven' dus hopelijk kan 1 van jullie mij helpen. We willen uiteraard graag een inschatting van waar we aan moeten denken als we de erfpacht eeuwigdurend zouden willen afkopen.

De WOZ waarde (peildatum 1 jan 2022) = 450.000
BSQ is 40%
Huidig erfpacht tijdsvlak afgekocht t/m medio 2039
Alvast bedankt voor jullie hulp!

Rond de 70k



Met dank aan @areyouben voor de rekenmethode

[ Voor 15% gewijzigd door jeroenkb op 30-04-2024 13:29 ]

[Ajax2019]

Super bedankt voor je snelle reactie Jeroenkb!

[Figo112]

jeroenkb schreef op dinsdag 30 april 2024 @ 13:20:
[...]


Rond de 70k

[Afbeelding]

Met dank aan @areyouben voor de rekenmethode

Welke variabele is anders bij een appartement vs een woonhuis? Of maakt dat niet uit

[Wispe]

Volgens mij is de gemeente met een inhaalslag bezig. De laatste maanden van vorig jaar en de eerste maanden van dit jaar kwamen er regelmatig nieuwe de aanbiedingen binnen en de laatste weken flink veel meer.
Ik merk/zie ook dat veel mensen, nadat ze al overgestapt zijn, switchen van jaarlijkse canon naar afkoop.

[jeroenkb]

Figo112 schreef op dinsdag 30 april 2024 @ 19:24:
[...]


Welke variabele is anders bij een appartement vs een woonhuis? Of maakt dat niet uit

Maakt volgens mij niet uit.

Alleen de BSQ zal verschillen per straat / buurt (en natuurlijk de WOZ waarde per woning)

[Figo112]

Wispe schreef op dinsdag 30 april 2024 @ 19:44:
Volgens mij is de gemeente met een inhaalslag bezig. De laatste maanden van vorig jaar en de eerste maanden van dit jaar kwamen er regelmatig nieuwe de aanbiedingen binnen en de laatste weken flink veel meer.
Ik merk/zie ook dat veel mensen, nadat ze al overgestapt zijn, switchen van jaarlijkse canon naar afkoop.

Opzich erg slim als je ziet hoe de hoge inflatie de canon in de toekomst gaat beinvloeden

[Wispe]

Figo112 schreef op woensdag 1 mei 2024 @ 19:13:
[...]


Opzich erg slim als je ziet hoe de hoge inflatie de canon in de toekomst gaat beinvloeden

Zeker. In veel gevallen al een verschil van een paar honderd euro vanaf het moment van de overstap en nu. En dan loopt het voortdurend tijdvak pas af tegen 2040/2050...

[Ajax2019]

Onze aankoopmakelaar raadt aan om de canon te laten fixeren. Ik probeer nu te achterhalen of hier ook een bepaalde formule voor is om dit te achterhalen maar ik kom hier niet helemaal uit. De verkoopmakelaar kwam rond de 2000 EUR uit in 2039 maar of dat inderdaad klopt blijft gissen. Is er een manier waarop we kunnen achterhalen wat nu ongeveer de canon zou worden als we hem dit jaar zouden laten fixeren?
Alvast bedankt voor de hulp!

jeroenkb schreef op dinsdag 30 april 2024 @ 13:20:
[...]


Rond de 70k

[Afbeelding]

Met dank aan @areyouben voor de rekenmethode

[areyouben]

Ajax2019 schreef op maandag 6 mei 2024 @ 20:45:
Onze aankoopmakelaar raadt aan om de canon te laten fixeren. Ik probeer nu te achterhalen of hier ook een bepaalde formule voor is om dit te achterhalen maar ik kom hier niet helemaal uit. De verkoopmakelaar kwam rond de 2000 EUR uit in 2039 maar of dat inderdaad klopt blijft gissen. Is er een manier waarop we kunnen achterhalen wat nu ongeveer de canon zou worden als we hem dit jaar zouden laten fixeren?
Alvast bedankt voor de hulp!


[...]

Die formule is er zeker. Het is de berekende grondwaarde vermenigvuldigd met het canonpercentage. Momenteel is dat 2,49%.

@jeroenkb had al een grondwaarde berekend op €105.300. De jaarcanon in 2024 is daarbij € 2.622. Die wordt dan dus nog wel verhoogd met de inflatie tot het jaar 2039 (en erna natuurlijk ook nog jaarlijks).

[ Voor 8% gewijzigd door areyouben op 06-05-2024 22:58 ]

[Figo112]

Ajax2019 schreef op maandag 6 mei 2024 @ 20:45:
Onze aankoopmakelaar raadt aan om de canon te laten fixeren. Ik probeer nu te achterhalen of hier ook een bepaalde formule voor is om dit te achterhalen maar ik kom hier niet helemaal uit. De verkoopmakelaar kwam rond de 2000 EUR uit in 2039 maar of dat inderdaad klopt blijft gissen. Is er een manier waarop we kunnen achterhalen wat nu ongeveer de canon zou worden als we hem dit jaar zouden laten fixeren?
Alvast bedankt voor de hulp!


[...]

En op basis van welke info heeft hij jullie geadviseerd om vast te klikken en niet af te kopen?

[Ajax2019]

areyouben schreef op maandag 6 mei 2024 @ 22:50:
[...]


Die formule is er zeker. Het is de berekende grondwaarde vermenigvuldigd met het canonpercentage. Momenteel is dat 2,49%.

@jeroenkb had al een grondwaarde berekend op €105.300. De jaarcanon in 2024 is daarbij € 2.622. Die wordt dan dus nog wel verhoogd met de inflatie tot het jaar 2039 (en erna natuurlijk ook nog jaarlijks).

Super bedankt voor de snelle reactie @areyouben!
Waar ik zelf vastloop is het volgende:
Via onderstaande link wordt aangegeven dat je de afkoopsom als volgt kunt berekenen
Jaarlijkse canon : canonpercentage x 100 = de afkoopsom.

Wanneer ik de jaarcanon van EUR 2622 pak dan kom ik op 2622: 2,49 = 1053 x 100 = 105.300
Dit matcht dan weer niet met die 73k waar @JeroenKB uit op kwam.
Het huidige tijdvak is afgekocht tot 2039 maakt dat dan een verschil van circa 33k?

@Figo112 Onze aankoopmakelaar geeft aan dat afkopen een investering is die je niet snel terugverdiend. Daarnaast hebben zowel de aankoop als verkoopmakelaar aangegeven dat je de erfpacht bij afkopen niet kunt aftrekken van de inkomstenbelasting. Een eventuele jaarlijkse canon kan volgens hen wel worden afgetrokken waardoor je volgens hen circa 50% netto van de canon gaat betalen.

https://www.amsterdam.nl/...ed-4193-85b7-c1b8babacb07

[Wispe]

Ajax2019 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 08:45:
[...]

@Figo112 Onze aankoopmakelaar geeft aan dat afkopen een investering is die je niet snel terugverdiend. Daarnaast hebben zowel de aankoop als verkoopmakelaar aangegeven dat je de erfpacht bij afkopen niet kunt aftrekken van de belastingdienst. Een eventuele jaarlijkse canon kan volgens hen worden afgetrokken van de inkomstenbelasting waardoor je circa 50% netto van de canon gaat betalen.

https://www.amsterdam.nl/...ed-4193-85b7-c1b8babacb07

Ja, dat klopt. Echter, met jaarlijkse canon heb je een (groot) risico dat je tegen die tijd met een onverkoopbaar huis zit (als je er dan nog zit/leeft)…

[jeroenkb]

Ajax2019 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 08:45:
[...]


Super bedankt voor de snelle reactie @areyouben!
Waar ik zelf vastloop is het volgende:
Via onderstaande link wordt aangegeven dat je de afkoopsom als volgt kunt berekenen
Jaarlijkse canon : canonpercentage x 100 = de afkoopsom.

Wanneer ik de jaarcanon van EUR 2622 pak dan kom ik op 2622: 2,49 = 1053 x 100 = 105.300
Dit matcht dan weer niet met die 73k waar @JeroenKB uit op kwam.
Het huidige tijdvak is afgekocht tot 2039 maakt dat dan een verschil van circa 33k?

@Figo112 Onze aankoopmakelaar geeft aan dat afkopen een investering is die je niet snel terugverdiend. Daarnaast hebben zowel de aankoop als verkoopmakelaar aangegeven dat je de erfpacht bij afkopen niet kunt aftrekken van de inkomstenbelasting. Een eventuele jaarlijkse canon kan volgens hen wel worden afgetrokken waardoor je volgens hen circa 50% netto van de canon gaat betalen.

https://www.amsterdam.nl/...ed-4193-85b7-c1b8babacb07

Ik ben het niet met je makelaar eens. Ik denk dat je die afkoopsom wel terug gaat verdienen, afhankelijk van je nog lopende termijn. Als je huidige tijdvak pas over 50 of 60 jaar eindigt zou ik ook zeggen: laat maar.

Maar bij jou praat je over 2039. Dat is al over 15 jaar.

Lees anders onderstaand artikel maar eens

[Barre_Code]

Ajax2019 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 08:45:
[...]


Super bedankt voor de snelle reactie @areyouben!
Waar ik zelf vastloop is het volgende:
Via onderstaande link wordt aangegeven dat je de afkoopsom als volgt kunt berekenen
Jaarlijkse canon : canonpercentage x 100 = de afkoopsom.

Wanneer ik de jaarcanon van EUR 2622 pak dan kom ik op 2622: 2,49 = 1053 x 100 = 105.300
Dit matcht dan weer niet met die 73k waar @JeroenKB uit op kwam.
Het huidige tijdvak is afgekocht tot 2039 maakt dat dan een verschil van circa 33k?

@Figo112 Onze aankoopmakelaar geeft aan dat afkopen een investering is die je niet snel terugverdiend. Daarnaast hebben zowel de aankoop als verkoopmakelaar aangegeven dat je de erfpacht bij afkopen niet kunt aftrekken van de inkomstenbelasting. Een eventuele jaarlijkse canon kan volgens hen wel worden afgetrokken waardoor je volgens hen circa 50% netto van de canon gaat betalen.

https://www.amsterdam.nl/...ed-4193-85b7-c1b8babacb07

Wacht even. Volgens mij is het als volgt:

Grondwaarde = WOZ X BSQ (van betreffende aanvraagjaar)
EGW (erfpachtgrondwaarde) = Grondwaarde X 0.9.
Jaarlijkse canon = EGW * canonpercentage.
Minus overstappremie! jaarlijkse berekende canon van hierboven X 0.65. Dit geldt dus op jaarlijkse canon OF afkoopsom.

Als je dan vervolgens al hebt afgekocht tot 2039, haal je die toekomstige canons eraf. Dus die START bij de bovenstaande berekende jaarlijkse canon (fictief) minus de overstappremie. Dan reken je door door de contante waarde van elk jaar te berekenen. Hoe zie hier:

https://www.amsterdam.nl/...fpacht/rekening-gehouden/

Zie hier voor een indruk hoe je dit kan opstellen in Excel. Rij B pak je dus telkens 2% erbij, dan rij C =B2/(1+4,5%) enz. Al zal dit wellicht de correcte berekening opleveren: Ik verleen er geen enkele rechten aan dat dit klopt, daar waag ik mij niet aan met de Gemeente Amsterdam .
Die haal je dus weer af van de overstappremie (je hebt immers t/m 2039 al betaald).



Als de erfpacht <30 jaar afloopt, zal dit veel zwaarder meegewogen worden bij eventuele verkoop. Feitelijk zal een volledig rationele koper dan de taxatiewaarde minus de toekomstige erfpachtbetalingen willen betalen.

[areyouben]

Barre_Code schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 17:41:
[...]


Wacht even. Volgens mij is het als volgt:

Grondwaarde = WOZ X BSQ (van betreffende aanvraagjaar)
EGW (erfpachtgrondwaarde) = Grondwaarde X 0.9.
Jaarlijkse canon = EGW * canonpercentage.
Minus overstappremie! jaarlijkse berekende canon van hierboven X 0.65. Dit geldt dus op jaarlijkse canon OF afkoopsom.

Het klopt helemaal dat die overstappremie geldt ongeacht of je nu kiest voor jaarbetaling of afkoop. In mijn berekening was die al meegenomen want die zat al verwerkt in de berekening van de (erfpacht)grondwaarde van @jeroenkb. En je krijgt helaas geen twee keer een premie van onze gemeente.

Ook klopt het dat je voor het afkoopbedrag weer kan terugrekenen vanaf de jaarcanon. Dat is vooral relevant wanneer je eerst overstapt naar jaarcanon en na een aantal jaar toch besluit af te kopen. De jaarcanon is dan al (meermaals) verhoogd met de inflatiecorrectie en die komt dan ook in een hoger afkoopbedrag tot uiting. De overstappremie was dan al wel meegenomen bij de overstap naar betaling per jaarcanon en komt dus niet nog een keer terug bij het alsnog afkopen.

Dat de afkoop hier lager is dan € 105.300 komt doordat dat bedrag pas per 2039 betaald hoeft te worden. Daarom wordt het eerst omgerekend naar de waarde die dat bedrag in 2039 naar verwachting heeft bij een jaarlijkse inflatie van 2%. Vervolgens wordt dat fictieve bedrag teruggerekend naar nu, alsof je daarbij een jaarlijkse rentevergoeding van 4,6% int. Het afkoopbedrag moet je namelijk wel nu al betalen, en je mist daarbij jaarlijks de kans om er op een andere manier rendement op te maken.

[Barre_Code]

areyouben schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 22:32:
[...]
Dat de afkoop hier lager is dan € 105.300 komt doordat dat bedrag pas per 2039 betaald hoeft te worden. Daarom wordt het eerst omgerekend naar de waarde die dat bedrag in 2039 naar verwachting heeft bij een jaarlijkse inflatie van 2%. Vervolgens wordt dat fictieve bedrag teruggerekend naar nu, alsof je daarbij een jaarlijkse rentevergoeding van 4,6% int. Het afkoopbedrag moet je namelijk wel nu al betalen, en je mist daarbij jaarlijks de kans om er op een andere manier rendement op te maken.

Top uitgelegd. Het enige wat ik mij nog wel afvraag is welk jaar geldt als uitgangspunt om terug te rekenen?

Voorbeeld: ik deed een aanvraag in 2022 en de gemeente komt in 2025 erop terug. Gaan ze dan ook je fictieve rendement tussen 2022-2025 vergoeden? Ik bedoel: wat mij betreft hadden we het in 3 weken geregeld en niet in 3 jaar

[areyouben]

Barre_Code schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 08:41:
[...]


Top uitgelegd. Het enige wat ik mij nog wel afvraag is welk jaar geldt als uitgangspunt om terug te rekenen?

Het jaar dat jij de aanvraag indiende telt, dus hoe lang de gemeente er daarna over doet maakt voor de berekening niet uit. Een aanvraag in dit jaar gebruikt de WOZ van vorig jaar en de BSQ van dit jaar. Het terugrekenen gebeurt ook tot dit jaar en gebruikt de disconteringsvoet etc. die dit jaar geldt. Alle aanvragen onder de voorwaarden van 2017 worden teruggerekend tot 2017, ook al deed je de aanvraag in 2019 of onder de spijtoptantenregeling in 2023.

[ Voor 4% gewijzigd door areyouben op 08-05-2024 08:59 ]

[PolarBear]

jeroenkb schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 09:26:
[...]
[Afbeelding]

Ik vind het wel weer makkelijk hoor, je krijgt een pak informatie van de gemeente Amsterdam, je vindt het allemaal maar ingewikkeld dus doet er niets mee en nu huilen. Ik mis het stukje, ik begreep het niet dus ben opzoek gegaan naar meer informatie.

[Ajax2019]

@areyouben @Wispe @Barre_Code Super bedankt voor al jullie hulp!
Op basis van jullie informatie hebben wij besloten dat we het toch niet aandurven, om maar af te wachten op welke canon we precies uitkomen na het aflopen van het huidige tijdvak. Daarnaast weten we nu ook dat de situatie door de verkoopmakelaar een stuk rooskleuriger is afgeschilderd dan de werkelijkheid.

@jeroenkb ik heb het artikel gelezen en wil niet in een soortgelijke situatie terechtkomen, thanks voor het delen!

Helaas is afkopen voor ons niet meteen haalbaar. Het stuk dat we te kort komen hebben we afgetrokken van het bod. Ik denk niet dat dat afdoende zal zijn maar dan is het simpelweg niet anders.
Fijne dag allemaal!

[jeroenkb]

Ajax2019 schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 09:57:
@areyouben @Wispe @Barre_Code Super bedankt voor al jullie hulp!
Op basis van jullie informatie hebben wij besloten dat we het toch niet aandurven, om maar af te wachten op welke canon we precies uitkomen na het aflopen van het huidige tijdvak. Daarnaast weten we nu ook dat de situatie door de verkoopmakelaar een stuk rooskleuriger is afgeschilderd dan de werkelijkheid.

@jeroenkb ik heb het artikel gelezen en wil niet in een soortgelijke situatie terechtkomen, thanks voor het delen!

Helaas is afkopen voor ons niet meteen haalbaar. Het stuk dat we te kort komen hebben we afgetrokken van het bod. Ik denk niet dat dat afdoende zal zijn maar dan is het simpelweg niet anders.
Fijne dag allemaal!

Succes met je bod en hopelijk accepteren ze het.

[Barre_Code]

Hier heeft vorige eigenaar in 2022 aanvraag gedaan eeuwigdurende afkoop.We vallen net buiten de boot voor spijtoptantenregeling aangezien die eigenaar pas in januari 2020 eigenaar was. In ons geval is er tot 2056 al afgekocht.

Leuk vergelijkje:

A. Als de vorige eigenaar een maand eerder (dus net in 2019) eigenaar was en dus juridisch spijtoptant was zou de afkoopsom iets van 6K zijn.

B. Er wordt in ons geval gekeken naar de WOZ van 2019. Dit komt doordat in 2022 een uitzondering wordt gemaakt en er dus in plaats van 2 jaar terug, 3 jaar terug wordt gekeken. BSQ (2021/2022) 19% en met bijbehorende WOZ kom ik op krap 20K uit.

C. Doen we in 2024 de aanvraag, BSQ = 40% en WOZ 2022 flink gestegen. Komen we uit op ruim 51K.

Iemand een idee welke BSQ de gemeente neemt? Er is altijd een range op de kaart zoals 40%-45%. Dat van jou zal dan ergens er tussenin vallen en is ook nog huis-specifiek? @areyouben misschien een idee?


Buurvrouw gesproken en vond 6000 euro toen toch veel geld 'voor niks'. Ik heb maar niks gezegd. Iets met spijtaversie

[ Voor 10% gewijzigd door Barre_Code op 08-05-2024 11:46 ]

[jeroenkb]

Barre_Code schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 11:23:


Iemand een idee welke BSQ de gemeente neemt? Er is altijd een range op de kaart zoals 40%-45%. Dat van jou zal dan ergens er tussenin vallen en is ook nog huis-specifiek? @areyouben misschien een idee?

De kaart geeft in de kleuren een range. Als je echter boven een specifiek huis gaat hangen met je muis krijg je de precieze BSQ

[areyouben]

Ajax2019 schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 09:57:
@areyouben @Wispe @Barre_Code Super bedankt voor al jullie hulp!
Op basis van jullie informatie hebben wij besloten dat we het toch niet aandurven, om maar af te wachten op welke canon we precies uitkomen na het aflopen van het huidige tijdvak. Daarnaast weten we nu ook dat de situatie door de verkoopmakelaar een stuk rooskleuriger is afgeschilderd dan de werkelijkheid.

Graag gedaan en ik snap je goed! Ik denk dat weinigen zo reëel zijn als jullie om deze kosten mee te nemen in het bod, maar zo zou het m.i. wel moeten zijn! Veel succes met het bod en houd ons op de hoogte.

Barre_Code schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 11:23:
Iemand een idee welke BSQ de gemeente neemt? Er is altijd een range op de kaart zoals 40%-45%. Dat van jou zal dan ergens er tussenin vallen en is ook nog huis-specifiek? @areyouben misschien een idee?

Voor de BSQ stuitte ik onlangs ook op de officiële documenten die in de gemeenteraad zijn ingediend. Ieder jaar is er een document met tabellen met alle adressen en de bijbehorende BSQ voor één- en meergezinswoningen. Ook is er dit document met de BSQ over de jaren heen. De tabel heeft eerst alle BSQ's voor ééngezinswoningen (EGWO in de eerste kolom) en daarna voor de meergezinswoningen (STWO in de eerste kolom). Gewoon even ctrl-F op je straatnaam.

Ik heb er geen wiskundige analyse op losgelaten, maar een snelle scan leert me dat de BSQ voor de meeste adressen nu in 2024 gestegen is tot 49% is waar die eerder (veel) lager was. Naast de stijging van de WOZ is dat natuurlijk ook een lekkere verdubbelaar voor de canon en afkoop.

[ Voor 23% gewijzigd door areyouben op 08-05-2024 19:35 ]

[Figo112]

Ajax2019 schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 08:45:
[...]


Super bedankt voor de snelle reactie @areyouben!
Waar ik zelf vastloop is het volgende:
Via onderstaande link wordt aangegeven dat je de afkoopsom als volgt kunt berekenen
Jaarlijkse canon : canonpercentage x 100 = de afkoopsom.

Wanneer ik de jaarcanon van EUR 2622 pak dan kom ik op 2622: 2,49 = 1053 x 100 = 105.300
Dit matcht dan weer niet met die 73k waar @JeroenKB uit op kwam.
Het huidige tijdvak is afgekocht tot 2039 maakt dat dan een verschil van circa 33k?

@Figo112 Onze aankoopmakelaar geeft aan dat afkopen een investering is die je niet snel terugverdiend. Daarnaast hebben zowel de aankoop als verkoopmakelaar aangegeven dat je de erfpacht bij afkopen niet kunt aftrekken van de inkomstenbelasting. Een eventuele jaarlijkse canon kan volgens hen wel worden afgetrokken waardoor je volgens hen circa 50% netto van de canon gaat betalen.

https://www.amsterdam.nl/...ed-4193-85b7-c1b8babacb07

Tegen die tijd dat je mag aftrekken is de vraag of dat nog kan beetje een grote aanname. Je kan ook een lening nemen en de rente ervan aftrekken en dat kan je nu al doen. Mijn ervaring met makelaars is dat ze meestal over dit onderwerp geen goed doordacht advies geven. En daarom moet jij dit zelf doen door goed na te denken en onderzoek te doen. Ik zou dit niet zomaar aannemen.

[jeroenkb]

areyouben schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 19:31:


Voor de BSQ stuitte ik onlangs ook op de officiële documenten die in de gemeenteraad zijn ingediend. Ieder jaar is er een document met tabellen met alle adressen en de bijbehorende BSQ voor één- en meergezinswoningen. Ook is er dit document met de BSQ over de jaren heen. De tabel heeft eerst alle BSQ's voor ééngezinswoningen (EGWO in de eerste kolom) en daarna voor de meergezinswoningen (STWO in de eerste kolom). Gewoon even ctrl-F op je straatnaam.

Iets makkelijkere manier om specifiek BSQ te krijgen. Kies het jaar en ga dan met je muis boven de woning hangen, waarvan je de BSQ wil hebben. Dan krijg je specifieke getal en niet alleen een range die gekoppeld is aan de kleuren in de kaart

https://maps.amsterdam.nl/bsq/

[antidote]

jeroenkb schreef op dinsdag 7 mei 2024 @ 09:26:
[...]

Ik ben het niet met je makelaar eens. Ik denk dat je die afkoopsom wel terug gaat verdienen, afhankelijk van je nog lopende termijn. Als je huidige tijdvak pas over 50 of 60 jaar eindigt zou ik ook zeggen: laat maar.

Maar bij jou praat je over 2039. Dat is al over 15 jaar.

Lees anders onderstaand artikel maar eens

[Afbeelding]

We gaan er hier vanuit dat vrijwel iedereen afkoopt of in ieder geval vastklikt. In de praktijk is dat toch niet het geval: er is de groep die niks heeft gedaan (zoals de meneer in het artikel). Daarnaast is er een groep die wel een aanvraag heeft gedaan, maar uiteindelijk niet is overgestapt. Het gaat daarbij om 25,3% van de particuliere overstapverzoeken met een aanvraagdatum van voor 8 januari 2020. Zie hiervoor de raadsinformatiebrief, punt 6 op deze agenda. Moeilijk voorstelbaar voor calculerende burgers en tweakers, maar veel mensen staan er blijkbaar anders tegenover.

[Bitterbal]

Barre_Code schreef op woensdag 8 mei 2024 @ 11:23:
Hier heeft vorige eigenaar in 2022 aanvraag gedaan eeuwigdurende afkoop.We vallen net buiten de boot voor spijtoptantenregeling aangezien die eigenaar pas in januari 2020 eigenaar was. In ons geval is er tot 2056 al afgekocht.

Leuk vergelijkje:

A. Als de vorige eigenaar een maand eerder (dus net in 2019) eigenaar was en dus juridisch spijtoptant was zou de afkoopsom iets van 6K zijn.

B. Er wordt in ons geval gekeken naar de WOZ van 2019. Dit komt doordat in 2022 een uitzondering wordt gemaakt en er dus in plaats van 2 jaar terug, 3 jaar terug wordt gekeken. BSQ (2021/2022) 19% en met bijbehorende WOZ kom ik op krap 20K uit.

C. Doen we in 2024 de aanvraag, BSQ = 40% en WOZ 2022 flink gestegen. Komen we uit op ruim 51K.

Iemand een idee welke BSQ de gemeente neemt? Er is altijd een range op de kaart zoals 40%-45%. Dat van jou zal dan ergens er tussenin vallen en is ook nog huis-specifiek? @areyouben misschien een idee?


Buurvrouw gesproken en vond 6000 euro toen toch veel geld 'voor niks'. Ik heb maar niks gezegd. Iets met spijtaversie

Ik lees al een tijde mee en mijn situatie is een beetje vergelijkbaar volgens mij. Eind 2022 hebben wij een aanvraag voor een erfpacht ingediend, maar hebben tot nu nog steeds geen aanbod binnen.

Eigenlijk ben ik wel benieuwd wat wij ongeveer kunnen verwachten voor afkoop en/of vastzetten en of het überhaupt nog verstandig is om iets te doen. Als ik het zo allemaal lees is het bijna altijd verstandiger om wel iets ermee te doen, dus ik heb wel voorkeur voor volledig afkopen (afhankelijk wat het bedrag wordt). En aan andere kant is het nog ruim 32 jaar afgekocht en heb ik ook geen idee hoe lang wij hier nog blijven wonen.

Spijtoptantregeling kunnen wij ook helaas geen gebruik van maken, omdat wij pas in 2021 eigenaar waren. Op de laatste paar pagina's zie ik dat men een manier heeft gevonden om het afkoopbedrag uit te rekenen, maar het blijft voor mij nog steeds wel een puzzel.

Ook ons erfpacht is afgekocht t/m 2056 en als ik het goed begrijp, dan zijn de volgende gegevens nodig:
BSQ 2021-2022: 38
WOZ 01-01-2019: 711k maar op 01-01-2020 633k, dus naar welk jaar wordt er dan gekeken?

Misschien iemand die zo vriendelijk is om mij op weg te helpen?

[jeroenkb]

Bitterbal schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 13:19:
[...]


Ik lees al een tijde mee en mijn situatie is een beetje vergelijkbaar volgens mij. Eind 2022 hebben wij een aanvraag voor een erfpacht ingediend, maar hebben tot nu nog steeds geen aanbod binnen.

Eigenlijk ben ik wel benieuwd wat wij ongeveer kunnen verwachten voor afkoop en/of vastzetten en of het überhaupt nog verstandig is om iets te doen. Als ik het zo allemaal lees is het bijna altijd verstandiger om wel iets ermee te doen, dus ik heb wel voorkeur voor volledig afkopen (afhankelijk wat het bedrag wordt). En aan andere kant is het nog ruim 32 jaar afgekocht en heb ik ook geen idee hoe lang wij hier nog blijven wonen.

Spijtoptantregeling kunnen wij ook helaas geen gebruik van maken, omdat wij pas in 2021 eigenaar waren. Op de laatste paar pagina's zie ik dat men een manier heeft gevonden om het afkoopbedrag uit te rekenen, maar het blijft voor mij nog steeds wel een puzzel.

Ook ons erfpacht is afgekocht t/m 2056 en als ik het goed begrijp, dan zijn de volgende gegevens nodig:
BSQ 2021-2022: 38
WOZ 01-01-2019: 711k maar op 01-01-2020 633k, dus naar welk jaar wordt er dan gekeken?

Misschien iemand die zo vriendelijk is om mij op weg te helpen?

2019: 71k
2020: 63k

[jeroenkb]

Op basis van @areyouben informatie, heb ik een en ander in Excel gezet.

Onderstaand screenshot van het Excel met daarin de gebruikte formules.

Groene velden zijn de in te vullen variabelen
Blauw zijn de huidige parameters zoals nu bepaald door de gemeente

doe er je voordeel mee en er kunnen geen rechten aan ontleend worden

[Bitterbal]

jeroenkb schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 13:34:
[...]

2019: 71k
2020: 63k

Aangezien ik onze aanvraag in 2022 heb ingediend, kijken ze dan automatisch naar WOZ 2019 of pakken ze het laagste WOZ tussen deze 2? Scheelt toch weer zo'n 8k.

En hoe slim is het om 70k aan eeuwig erfpacht uit te geven als het al tot 2056 is afgekocht, want ik vraag mij of ik de 70k in de toekomst bij de verkoop terug kan verdienen. En dus bijvoorbeeld minstens 70k meer kan vragen dan de buurman die het niet heeft afgekocht. Als het bijv. 20k was geweest dan had ik er niet over hoeven te twijfelen.

[Bitterbal]

jeroenkb schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 13:41:
Op basis van @areyouben informatie, heb ik een en ander in Excel gezet.

Onderstaand screenshot van het Excel met daarin de gebruikte formules.

Groene velden zijn de in te vullen variabelen
Blauw zijn de huidige parameters zoals nu bepaald door de gemeente

doe er je voordeel mee en er kunnen geen rechten aan ontleend worden

[Afbeelding]

Kan je misschien ook deze Excel online delen? Wellicht handig, zodat men ook zelf de schatting kan maken.

[Barre_Code]

Bitterbal schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 13:58:
[...]

Aangezien ik onze aanvraag in 2022 heb ingediend, kijken ze dan automatisch naar WOZ 2019 of pakken ze het laagste WOZ tussen deze 2? Scheelt toch weer zo'n 8k.

En hoe slim is het om 70k aan eeuwig erfpacht uit te geven als het al tot 2056 is afgekocht, want ik vraag mij of ik de 70k in de toekomst bij de verkoop terug kan verdienen. En dus bijvoorbeeld minstens 70k meer kan vragen dan de buurman die het niet heeft afgekocht. Als het bijv. 20k was geweest dan had ik er niet over hoeven te twijfelen.

Ik denk dat ze dan simpelweg 2019 pakken. 2020= lager vanwege bezwaar? Dan nog bezwaar maken voor 2019, kan volgens mij binnen 5 jaar?

Ik vind de afkoopsom in jouw situatie ook vrij fors. De vraag is hoe lang ga je er nog wonen, kan je het hypothecair lenen met nu nog renteaftrek enz

[jeroenkb]

Bitterbal schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 13:58:
[...]

Aangezien ik onze aanvraag in 2022 heb ingediend, kijken ze dan automatisch naar WOZ 2019 of pakken ze het laagste WOZ tussen deze 2? Scheelt toch weer zo'n 8k.

En hoe slim is het om 70k aan eeuwig erfpacht uit te geven als het al tot 2056 is afgekocht, want ik vraag mij of ik de 70k in de toekomst bij de verkoop terug kan verdienen. En dus bijvoorbeeld minstens 70k meer kan vragen dan de buurman die het niet heeft afgekocht. Als het bijv. 20k was geweest dan had ik er niet over hoeven te twijfelen.

Het blijft een lastige vraag en niemand heeft een glazen bol.

Andere kant van de medaille: als je niet afkoopt maar de canon wel 'vastklikt' zit je in 2056 op een jaarlijkse canon van 7417 euro (2% inflatie) of 10134 euro (3% inflatie)

Zelfs als je tegen die tijd de jaarlijkse canon nog mag aftrekken voor de belasting hou je toch aanzienlijke maandelijkse lasten over die een bank mee zal nemen in bepalen van de maximale hypotheek die een eventuele koper zal kunnen krijgen. Tegen die tijd alsnog afkopen zal helemaal onbetaalbaar zijn.

Dan heb je ook nog het vraagstuk of je zelf die lasten wil / kan dragen tegen die tijd mocht je in je woning blijven wonen.

Maar 2056 is wel ver weg. Als je denkt er maar 10 a 15 jaar te wonen, dan is de kans groter dan een komende koper hier minder rekening mee zal houden.

Bij mij was het 2042. Heb er uiteindelijk we voor gekozen. Was ook fors bedrag. Of ik het ooit terug ga verdienen? Geen idee, maar de rust die het me nu al geeft van een woning op 'eigen grond' hebben, vind ik ook een hoop waard.

[Bitterbal]

Barre_Code schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 14:05:
[...]


Ik denk dat ze dan simpelweg 2019 pakken. 2020= lager vanwege bezwaar? Dan nog bezwaar maken voor 2019, kan volgens mij binnen 5 jaar?

Waarom 2020 lager is weet ik eigenlijk ook niet, dat is mij vandaag pas opgevallen. WOZ van 2019 klopt naar mijn idee niet, want deze is zelfs hoger dan WOZ 2021..

Kan ik nog bezwaar voor 2019 maken ja? Volgens mij is dat altijd binnen 6 weken als je zo'n gecombineerde aanslag brief krijgt. En in 2019 was ik dus nog geen eigenaar, want dan had ik wel een aanbieding aangevraagd onder gunstige voorwaarden..

Ik vind de afkoopsom in jouw situatie ook vrij fors. De vraag is hoe lang ga je er nog wonen, kan je het hypothecair lenen met nu nog renteaftrek enz

70k is idd vrij fors om zonder teveel nadenken maar gelijk te accepteren. Ik ben eigenlijk wel benieuwd wat het was geweest als aanbieding voor 2019 was aangevraagd. WOZ 2015 (was toen 446k) zouden ze dan nemen had ik begrepen? Maar helaas kunnen we niet terug in tijd.

Hoe lang ik er nog gaan wonen durf ik niet te zeggen, dat kan 5, 10, 30 of 40 jaar zijn, dus daar zal ook lastig rekening mee te houden zijn. Ik herinner mij nog wel iets bij het afsluiten van ons hypotheek, dat wij zonder notaris nog 100k erbij zouden kunnen lenen. Alleen weet ik niet of dit ook voor de erfpacht gebruikt kan worden.

70k is een fors bedrag, maar het is wel een bedrag dat wij eventueel ook met spaargeld kunnen betalen. Dus wat als wij bijv. over 5 jaar gaan verhuizen, zou ik dan al 70k meer kunnen vragen dan hetzelfde huis zonder eeuwig afgekochte erfpacht. Dat is dus denk ik lastig te beantwoorden, want anders was de keuze een stuk makkelijker geweest.

[PaulMauge]

Wij zitten in het zelfde schuitje. Nieuwbouw gekocht in Amsterdam in 2022, met het oog dat we daar wel minstens 30 jaar blijven wonen (1e kind is onderweg). Onze erfpacht is tot 2072 afgekocht voor E110K

Met dank aan de hier gedeelde berekening kom ik dan op 46,5K erfpacht uit.

In 2072 wonen we er mogelijk nog. En dan hebben we opeens een fors bedrag te betalen. Of we verkopen het over 30 jaar en kijkt de kopende partij tegen dat bedrag aan...

Tegelijkertijd, het erfpachtsysteem is heel politiek. Mogelijk is er over 10 jaar weer een wijziging en een gunstigere overstapregeling.

[areyouben]

Bitterbal schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 13:19:
Eind 2022 hebben wij een aanvraag voor een erfpacht ingediend, maar hebben tot nu nog steeds geen aanbod binnen.

Eigenlijk ben ik wel benieuwd wat wij ongeveer kunnen verwachten voor afkoop en/of vastzetten en of het überhaupt nog verstandig is om iets te doen.

Toen je de aanvraag indiende in het overstapportaal, zat in stap 2 een persoonlijk informatiepakket (Pip). Hierin zijn de berekeningen al voor je gedaan. Zowel qua afkoop als voor de jaarlijkse canon. Op zich zou daar hetzeltde uit moeten komen als de hier gedeelde berekening. Ik heb de berekening hier vooral gedeeld voor mensen die niet zo’n pip hebben of kunnen aanmaken om een idee te krijgen van de kosten. Een pip geeft natuurlijk het meest volledige beeld afgestemd op de situatie van je erfpachtrecht.

[Bitterbal]

jeroenkb schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 15:08:
[...]

Het blijft een lastige vraag en niemand heeft een glazen bol.

Andere kant van de medaille: als je niet afkoopt maar de canon wel 'vastklikt' zit je in 2056 op een jaarlijkse canon van 7417 euro (2% inflatie) of 10134 euro (3% inflatie)

Dat vastklikken klinkt dus ook niet zo vast en 10k per jaar is ook wel een flink bedrag. Tegen die tijd denkt men, waarom is erfpacht niet eeuwig afgekocht ipv vastgeklikt. In 7 jaartjes er al uit.

Wat zal het bedrag dan wel niet zijn zonder vastklikken en afkopen (dus niks doen)?

Zelfs als je tegen die tijd de jaarlijkse canon nog mag aftrekken voor de belasting hou je toch aanzienlijke maandelijkse lasten over die een bank mee zal nemen in bepalen van de maximale hypotheek die een eventuele koper zal kunnen krijgen. Tegen die tijd alsnog afkopen zal helemaal onbetaalbaar zijn.

Aangezien dan pas afkopen onbetaalbaar wordt, dan gaat men toch juist op zoek naar woningen met al afgekochte erfpacht lijkt mij. Krijg je dan zo'n woning nog verkocht?

Dan heb je ook nog het vraagstuk of je zelf die lasten wil / kan dragen tegen die tijd mocht je in je woning blijven wonen.

Maar 2056 is wel ver weg. Als je denkt er maar 10 a 15 jaar te wonen, dan is de kans groter dan een komende koper hier minder rekening mee zal houden.

Bij mij was het 2042. Heb er uiteindelijk we voor gekozen. Was ook fors bedrag. Of ik het ooit terug ga verdienen? Geen idee, maar de rust die het me nu al geeft van een woning op 'eigen grond' hebben, vind ik ook een hoop waard.

Voor de rust lijkt het mij idd ook wel waard. Alleen vind ik dat bij 70k toch wel een lastige, tenzij het dus bij de verkoop al een minimale extra waarde heeft van bv 50k. Dan is er "maar" 20k verspild.

Gek ook dat de bedragen zoveel uit elkaar lopen. Kennis van mij waarvan de woz nu ongeveer gelijk is met die van mij (iets grotere woning en andere buurt), maar wel met gunstige voorwaarden had aangevraagd, was maar 4k kwijt voor eeuwig afkoop. Daar hoefde niet over getwijfeld te worden.

[Bitterbal]

areyouben schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 22:20:
[...]


Toen je de aanvraag indiende in het overstapportaal, zat in stap 2 een persoonlijk informatiepakket (Pip). Hierin zijn de berekeningen al voor je gedaan. Zowel qua afkoop als voor de jaarlijkse canon. Op zich zou daar hetzeltde uit moeten komen als de hier gedeelde berekening. Ik heb de berekening hier vooral gedeeld voor mensen die niet zo’n pip hebben of kunnen aanmaken om een idee te krijgen van de kosten. Een pip geeft natuurlijk het meest volledige beeld afgestemd op de situatie van je erfpachtrecht.

Bij mij is dus alleen stap 1 afgerond, mijn aanvraag eind 2022 is geregistreerd.

Bij stap 2 staat:
Oriëntatie
U controleert uw gegevens.
De gemeente controleert uw dossier. U kunt niets doen in het Overstapportaal en krijgt vanzelf bericht als u verder kunt.

Elke 3 maanden krijg ik een bericht, waar oa staat: Status van uw aanvraag:
• Uw aanvraag staat goed bij ons geregistreerd.
• Wij hebben uw aanvraag nog niet kunnen behandelen.
• Door de hoeveelheid binnengekomen aanvragen heeft de gemeente verwerkingstijd nodig

[Barre_Code]

Bitterbal schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 22:51:
[...]

Dat vastklikken klinkt dus ook niet zo vast en 10k per jaar is ook wel een flink bedrag. Tegen die tijd denkt men, waarom is erfpacht niet eeuwig afgekocht ipv vastgeklikt. In 7 jaartjes er al uit.

Dat klopt niet. Die 10K per jaar in 2056 is inclusief inflatie en afkoop is inclusief disconteringsvoet tot en met einde huidig tijdsvak indien die al is afgekocht.

Zoals ik het nu zie: afkoop is gunstiger tenzij je meer rendement behaald met iets anders dan je geld in afkoop te steken. Dat kan je nooit uitrekenen want de gemeente heeft de touwtjes in handen wat afkoop en regels later is. Je rendement op iets anders is ook onzeker, hetzij je dat enigszins risicoloos kan doen en dan met een x-% kan gaan rekenen.

Dus grotendeels is het helaas het letterlijk een gevoelskwestie. Uiteraard orienteer je je wel via makelaars enz. Maar ook dat is meer gevoel dan werkelijke harde data (die ontbreekt) of afkoop gunstig is in individuele gevallen.

[ Voor 44% gewijzigd door Barre_Code op 10-05-2024 00:25 ]

[Dennism]

PaulMauge schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 16:57:


In 2072 wonen we er mogelijk nog. En dan hebben we opeens een fors bedrag te betalen. Of we verkopen het over 30 jaar en kijkt de kopende partij tegen dat bedrag aan...

Vraag is dan natuurlijk wel wie dat dan kan en wil opbrengen en wat het voor je huisprijs doet. Ik zou eens uitrekenen van dan afkopen kost met de informatie van nu en wat het nu kost. €50k is natuurlijk veel geld, maar als je later fors minder krijgt voor je woning omdat men de canon prijs van dat moment mee gaan nemen in de biedingen kan het toch interessant zijn nu al af te kopen. Zeker als het bedrag in relatieve zin laag is.

[Ajax2019]

Goedemorgen,

Wij zijn inmiddels in onderhandeling maar ik zie nu dat ik de woz met peildatum 1 jan 2022 heb genomen. Lees verderop in de reacties dat als wij dit jaar de aanvraag doen we de woz waarde met peildatum 1 januari 2023 moeten hebben? Die was 500.000 EUR.

Ik kom er niet helemaal uit met die verdiscontering. Op welke afkoopsom en canon komen we uit bij een woz van 500.000? Of kan ik gewoon 11,11% van de vorige uitkomst er bovenop doen?

Super bedankt alvast voor jullie hulp!
ps, weet iemand toevallig of je an sich ook een bedrag moet betalen voor het vastklikken van de erfpacht?

jeroenkb schreef op dinsdag 30 april 2024 @ 13:20:
[...]


Rond de 70k

[Afbeelding]

Met dank aan @areyouben voor de rekenmethode

[jeroenkb]

Ajax2019 schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 09:57:
Goedemorgen,

Wij zijn inmiddels in onderhandeling maar ik zie nu dat ik de woz met peildatum 1 jan 2022 heb genomen. Lees verderop in de reacties dat als wij dit jaar de aanvraag doen we de woz waarde met peildatum 1 januari 2023 moeten hebben? Die was 500.000 EUR.

Ik kom er niet helemaal uit met die verdiscontering. Op welke afkoopsom en canon komen we uit bij een woz van 500.000? Of kan ik gewoon 11,11% van de vorige uitkomst er bovenop doen?

Super bedankt alvast voor jullie hulp!
ps, weet iemand toevallig of je an sich ook een bedrag moet betalen voor het vastklikken van de erfpacht?


[...]

Dan wordt het 80.207 euro

Je bent in ieder geval notariskosten kwijt (en mogelijk kosten bij je bank voor een nieuwe hypotheekakte, alhoewel dat tegenwoordig volgens mij niet meer hoeft)

Qua notaris: ga goed rondshoppen. Behoorlijke prijsverschillen tussen verschillende notarissen

[Wispe]

jeroenkb schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 10:19:
[...]


Dan wordt het 80.207 euro

Je bent in ieder geval notariskosten kwijt (en mogelijk kosten bij je bank voor een nieuwe hypotheekakte, alhoewel dat tegenwoordig volgens mij niet meer hoeft)

Qua notaris: ga goed rondshoppen. Behoorlijke prijsverschillen tussen verschillende notarissen

*mag.
Als de bank een nieuwe hypotheekakte wil, moet de bank die kosten dragen.

[areyouben]

Ajax2019 schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 09:57:
Goedemorgen,

Wij zijn inmiddels in onderhandeling maar ik zie nu dat ik de woz met peildatum 1 jan 2022 heb genomen. Lees verderop in de reacties dat als wij dit jaar de aanvraag doen we de woz waarde met peildatum 1 januari 2023 moeten hebben? Die was 500.000 EUR.

Volgens de website van de gemeente waar de overstapvoorwaarden staan:

Voor de be­re­ke­ning van de ca­non wordt de WOZ-waar­de van het vo­ri­ge be­las­ting­jaar ge­bruikt. Uit­zon­de­ring: voor een aan­vraag in 2022 wordt de WOZ-waar­de uit be­las­ting­jaar 2020 (peil­da­tum 1-1-2019) ge­bruikt en niet de WOZ-waar­de uit be­las­ting­jaar 2021 (peil­da­tum 1-1-2020).

De WOZ van belastingjaar 2023 heeft als peildatum 1-1-2022.

[Bitterbal]

areyouben schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 11:27:
[...]


Volgens de website van de gemeente waar de overstapvoorwaarden staan:


[...]


De WOZ van belastingjaar 2023 heeft als peildatum 1-1-2022.

Scheelt hem toch weer zo'n 10k

[Ajax2019]

Kleine update, wij hebben op basis van jullie input ten aanzien van het afkopen van de erfpacht ons initiele bod verlaagt met zo´n 35K. In 1e instantie wilde de verkopers alleen zakken met de helft. We hebben toen onze poot stijf gehouden en aangegeven dat ze dan maar met iemand anders in zee moesten gaan.

Toen bleek dat de nr 2 ook over erfpacht begon, zijn ze toch weer bij ons uitgekomen en uiteindelijk akkoord gegaan met ons bod. Inmiddels is het voorbehoud verstreken dus we gaan dit jaar nog verhuizen naar ons nieuwe stulpje in Amsterdam! Super veel dank voor jullie input, die ons 35k heeft bespaard. Is toch al bijna de helft van de som om de erfpacht af te kopen

[jeroenkb]

Ajax2019 schreef op dinsdag 11 juni 2024 @ 18:09:
Kleine update, wij hebben op basis van jullie input ten aanzien van het afkopen van de erfpacht ons initiele bod verlaagt met zo´n 35K. In 1e instantie wilde de verkopers alleen zakken met de helft. We hebben toen onze poot stijf gehouden en aangegeven dat ze dan maar met iemand anders in zee moesten gaan.

Toen bleek dat de nr 2 ook over erfpacht begon, zijn ze toch weer bij ons uitgekomen en uiteindelijk akkoord gegaan met ons bod. Inmiddels is het voorbehoud verstreken dus we gaan dit jaar nog verhuizen naar ons nieuwe stulpje in Amsterdam! Super veel dank voor jullie input, die ons 35k heeft bespaard. Is toch al bijna de helft van de som om de erfpacht af te kopen

Gefeliciteerd!

En een voorbeeld dat het hele erfpacht gebeuren toch wel een rol begint te spelen in het spel van vraag en aanbod.

[Wispe]

Ajax2019 schreef op dinsdag 11 juni 2024 @ 18:09:
Kleine update, wij hebben op basis van jullie input ten aanzien van het afkopen van de erfpacht ons initiele bod verlaagt met zo´n 35K. In 1e instantie wilde de verkopers alleen zakken met de helft. We hebben toen onze poot stijf gehouden en aangegeven dat ze dan maar met iemand anders in zee moesten gaan.

Toen bleek dat de nr 2 ook over erfpacht begon, zijn ze toch weer bij ons uitgekomen en uiteindelijk akkoord gegaan met ons bod. Inmiddels is het voorbehoud verstreken dus we gaan dit jaar nog verhuizen naar ons nieuwe stulpje in Amsterdam! Super veel dank voor jullie input, die ons 35k heeft bespaard. Is toch al bijna de helft van de som om de erfpacht af te kopen

Netjes. Gefeliciteerd!

Mijn voorspelling/verwachting over 20-30 jaar: woningen met niet-afgekocht erfpacht of die niet overgestapt zijn gaan in waarde dalen en woningen op eigen grond of met afgekocht erfpacht worden onbetaalbaar.

[Melle C]

Beste Tweakers,

Fijn om helderheid te krijgen op dit vlak in deze thread, aangezien ik het taaie materie vind en ik de indruk krijg dat het PIP niet alle informatie weergeeft.

Hopelijk kunnen jullie mij helpen bij de volgende vraag.

Op 21 mei hebben wij voor ons nieuwe appartement het PIP gedownload in het Overstapportaal. De canon voor ons erfpachtrecht is afgekocht tot en met 15 juni 2054 en wij maken gebruiken van de gunstige voorwaarden.

Momenteel hebben wij als opties:

1) om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht met een jaarlijkse canonbetaling (EUR 2.044,40 plus inflatie), of

2) om de canon voor het eeuwigdurend erfpacht af te kopen voor een bedrag van EUR 29.593.

Wij worstelen met deze keuze, omdat 2054 aan de ene kant nog erg ver is, maar aan de andere kant aannemelijk is dat we dan nog in dit appartement wonen (genoeg ruimte voor een gezin) dan wel dat als we niet afkopen dit van grote invloed (groter dan de huidige afkoopsom) kan zijn op de verkoopprijs als we ons appartement over pakweg tien jaar verkopen.

In het PIP is vermeld, indien wij kiezen voor optie 1:

"U kunt altijd beslissen om na het vastzetten van uw eeuwigdurende jaarbedrag (canon) alsnog af te kopen. Houd dan rekening met de jaarlijkse aanpassing aan de inflatie. Het afkoopbedrag wordt namelijk pas berekend op het moment dat u de afkoop aanvraagt en op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag op het moment van aanvraag. Stel dat u een afkoopsom aanvraagt in het jaar 2035, dan wordt uw afkoopsom berekend: Op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag dat tot en met 2035 jaarlijks is aangepast aan de inflatie. "

Is jullie bekend of, als wij zouden besluiten om voor optie 1 te gaan en na het vastzetten alsnog af te kopen, er naast de jaarlijkse aanpassing van de inflatie, andere factoren zijn waarmee rekening wordt gehouden bij de toekomstige berekening van de afkoopsom (aangezien alleen de jaarlijkse aanpassing van de inflatie specifiek is genoemd)?

Met andere woorden, is dan alleen de jaarlijkse aanpassing van de inflatie anders in vergelijking met de gegevens in de huidige berekening van de afkoopsom, of wordt dan (zoals ik vermoed op basis van bovenstaande discussie) tevens uitgegaan van de WOZ-waarde met het peiljaar in het jaar van afkopen als peiljaar (in plaats van 2014, toen de WOZ-waarde van ons appartemenet EUR 384.500, terwijl deze in 2023 EUR 941.000 bedroeg), BSQ in het jaar van afkopen in plaats van peiljaar 2017 (toen 32%, nu 45 tot 50%), wellicht een andere depreciatiefactor dan 10%, een ander canonpercentage (thans 2,39% prijspeil 2017), een andere overstappremie (thans 35%), een ander indexpercentage (2% in 2020) en een andere discontovoet (4,5% in 2020)?

Alvast bedankt!

[jeroenkb]

Melle C schreef op vrijdag 26 juli 2024 @ 12:23:
Beste Tweakers,

Fijn om helderheid te krijgen op dit vlak in deze thread, aangezien ik het taaie materie vind en ik de indruk krijg dat het PIP niet alle informatie weergeeft.

Hopelijk kunnen jullie mij helpen bij de volgende vraag.

Op 21 mei hebben wij voor ons nieuwe appartement het PIP gedownload in het Overstapportaal. De canon voor ons erfpachtrecht is afgekocht tot en met 15 juni 2054 en wij maken gebruiken van de gunstige voorwaarden.

Momenteel hebben wij als opties:

1) om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht met een jaarlijkse canonbetaling (EUR 2.044,40 plus inflatie), of

2) om de canon voor het eeuwigdurend erfpacht af te kopen voor een bedrag van EUR 29.593.

Wij worstelen met deze keuze, omdat 2054 aan de ene kant nog erg ver is, maar aan de andere kant aannemelijk is dat we dan nog in dit appartement wonen (genoeg ruimte voor een gezin) dan wel dat als we niet afkopen dit van grote invloed (groter dan de huidige afkoopsom) kan zijn op de verkoopprijs als we ons appartement over pakweg tien jaar verkopen.

In het PIP is vermeld, indien wij kiezen voor optie 1:

"U kunt altijd beslissen om na het vastzetten van uw eeuwigdurende jaarbedrag (canon) alsnog af te kopen. Houd dan rekening met de jaarlijkse aanpassing aan de inflatie. Het afkoopbedrag wordt namelijk pas berekend op het moment dat u de afkoop aanvraagt en op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag op het moment van aanvraag. Stel dat u een afkoopsom aanvraagt in het jaar 2035, dan wordt uw afkoopsom berekend: Op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag dat tot en met 2035 jaarlijks is aangepast aan de inflatie. "

Is jullie bekend of, als wij zouden besluiten om voor optie 1 te gaan en na het vastzetten alsnog af te kopen, er naast de jaarlijkse aanpassing van de inflatie, andere factoren zijn waarmee rekening wordt gehouden bij de toekomstige berekening van de afkoopsom (aangezien alleen de jaarlijkse aanpassing van de inflatie specifiek is genoemd)?

Met andere woorden, is dan alleen de jaarlijkse aanpassing van de inflatie anders in vergelijking met de gegevens in de huidige berekening van de afkoopsom, of wordt dan (zoals ik vermoed op basis van bovenstaande discussie) tevens uitgegaan van de WOZ-waarde met het peiljaar in het jaar van afkopen als peiljaar (in plaats van 2014, toen de WOZ-waarde van ons appartemenet EUR 384.500, terwijl deze in 2023 EUR 941.000 bedroeg), BSQ in het jaar van afkopen in plaats van peiljaar 2017 (toen 32%, nu 45 tot 50%), wellicht een andere depreciatiefactor dan 10%, een ander canonpercentage (thans 2,39% prijspeil 2017), een andere overstappremie (thans 35%), een ander indexpercentage (2% in 2020) en een andere discontovoet (4,5% in 2020)?

Alvast bedankt!

Volgens mij geeft deze link antwoord op je vragen:

https://www.amsterdam.nl/...rfpacht/rekenvoorbeelden/

Zoals ik het lees alleen canonbedrag aangepast met inflatie en het canonpercentage

[areyouben]

@Melle C zie wat ik hier eerder over schreef en wat ook nog relevant is als je onder de gunstige voorwaarden kan afkopen.

areyouben schreef op maandag 8 april 2024 @ 20:57:
Het beeld ontstaat dat je een afkoopbeslissing op ieder moment kan nemen (klopt natuurlijk) en dat het 'dus' niet uitmaakt wanneer. Naast dat de afkoop steeds duurder wordt door inflatie en het dichterbij komen van het begin van het eeuwigdurende tijdvak, zag ik ook een ander voordeel in het per direct afkopen. De afkoopwaarde werd hierbij nog teruggerekend naar het jaar 2017 terwijl we inmiddels al in 2024 zitten. Dit geeft 7 jaar extra 'korting' terwijl je ook nog eens de gierende inflatie van de afgelopen 2 jaar ontwijkt. Die wordt immers wel in de jaarlijkse canon verwerkt tot het moment dat je afkoopt.

Dus als je nu niet afkoopt, gaat naast de inflatie (waaronder de ~10% van 2022) ook de terugrekenkorting ongunstiger uitpakken.

[Atlantis1995]

Melle C schreef op vrijdag 26 juli 2024 @ 12:23:
Beste Tweakers,

Fijn om helderheid te krijgen op dit vlak in deze thread, aangezien ik het taaie materie vind en ik de indruk krijg dat het PIP niet alle informatie weergeeft.

Hopelijk kunnen jullie mij helpen bij de volgende vraag.

Op 21 mei hebben wij voor ons nieuwe appartement het PIP gedownload in het Overstapportaal. De canon voor ons erfpachtrecht is afgekocht tot en met 15 juni 2054 en wij maken gebruiken van de gunstige voorwaarden.

Momenteel hebben wij als opties:

1) om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht met een jaarlijkse canonbetaling (EUR 2.044,40 plus inflatie), of

2) om de canon voor het eeuwigdurend erfpacht af te kopen voor een bedrag van EUR 29.593.

Wij worstelen met deze keuze, omdat 2054 aan de ene kant nog erg ver is, maar aan de andere kant aannemelijk is dat we dan nog in dit appartement wonen (genoeg ruimte voor een gezin) dan wel dat als we niet afkopen dit van grote invloed (groter dan de huidige afkoopsom) kan zijn op de verkoopprijs als we ons appartement over pakweg tien jaar verkopen.

In het PIP is vermeld, indien wij kiezen voor optie 1:

"U kunt altijd beslissen om na het vastzetten van uw eeuwigdurende jaarbedrag (canon) alsnog af te kopen. Houd dan rekening met de jaarlijkse aanpassing aan de inflatie. Het afkoopbedrag wordt namelijk pas berekend op het moment dat u de afkoop aanvraagt en op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag op het moment van aanvraag. Stel dat u een afkoopsom aanvraagt in het jaar 2035, dan wordt uw afkoopsom berekend: Op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag dat tot en met 2035 jaarlijks is aangepast aan de inflatie. "

Is jullie bekend of, als wij zouden besluiten om voor optie 1 te gaan en na het vastzetten alsnog af te kopen, er naast de jaarlijkse aanpassing van de inflatie, andere factoren zijn waarmee rekening wordt gehouden bij de toekomstige berekening van de afkoopsom (aangezien alleen de jaarlijkse aanpassing van de inflatie specifiek is genoemd)?

Met andere woorden, is dan alleen de jaarlijkse aanpassing van de inflatie anders in vergelijking met de gegevens in de huidige berekening van de afkoopsom, of wordt dan (zoals ik vermoed op basis van bovenstaande discussie) tevens uitgegaan van de WOZ-waarde met het peiljaar in het jaar van afkopen als peiljaar (in plaats van 2014, toen de WOZ-waarde van ons appartemenet EUR 384.500, terwijl deze in 2023 EUR 941.000 bedroeg), BSQ in het jaar van afkopen in plaats van peiljaar 2017 (toen 32%, nu 45 tot 50%), wellicht een andere depreciatiefactor dan 10%, een ander canonpercentage (thans 2,39% prijspeil 2017), een andere overstappremie (thans 35%), een ander indexpercentage (2% in 2020) en een andere discontovoet (4,5% in 2020)?

Alvast bedankt!

Let even goed op voordat je je rijk rekent.

Zie mijn feedback voor optie 1 de afbeelding.

Betreffende de aanname dat het duurt tot 2054 en dat het jou niet gaat raken. En wat als je in 2034 de woning verkoopt (nieuwe eigenaar heeft nog de oude looptijd van 15 jaar)?
1. Hoe gaat de bank er tegen die tijd tegen aan kijken?
2. En hoe blijft die bank er tegenaan kijken bij optie 1 als het canon de inflatie volgt? Want we weten ook dat niet iedereen de jaarlijkse inflatie aan extra loon krijgt.

En wat je ook vergeet. Die indexatie bestaat parameters waarbij met sommige parameters meermalen wordt gerekend. En zelfs al is de inflatie 0, dan is er nog een haakje dat zegt dat er met een minimale rente/inflatie wordt gerekend.

[areyouben]

Melle C schreef op vrijdag 26 juli 2024 @ 12:23:
1) om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht met een jaarlijkse canonbetaling (EUR 2.044,40 plus inflatie), of

2) om de canon voor het eeuwigdurend erfpacht af te kopen voor een bedrag van EUR 29.593.

Wij worstelen met deze keuze, omdat 2054 aan de ene kant nog erg ver is, maar aan de andere kant aannemelijk is dat we dan nog in dit appartement wonen (genoeg ruimte voor een gezin) dan wel dat als we niet afkopen dit van grote invloed (groter dan de huidige afkoopsom) kan zijn op de verkoopprijs als we ons appartement over pakweg tien jaar verkopen.

Om het wat concreter te maken, zal ik een voorbeeldberekening geven voor het geval je besluit niet gelijk bij de overstap af te kopen maar eerst vast te klikken. Als het bedrag van € 2.044 naar stand van het huidige jaar, 2024 is, dan wordt de rekensom als volgt. Het canonbedrag wordt gedeeld door 2,49%. Dat bedrag wordt vermenigvuldigd met een fictieve inflatie van 2% tot het jaar 2054 (dus 30 jaar inflatie). En dat laatste bedrag wordt dan vervolgens weer gedeeld door 1,046 voor 30 jaar. Daarmee wordt het weer teruggerekend naar 2024 (en dus niet meer naar 2017 met 37 jaar). Dat laatste geeft bovenop de inflatie dus een volgend nadeel van later besluiten om af te kopen. Een canon van € 2.044 in 2024 geeft onder deze omstandigheden dan een afkoopbedrag van € 38.578. Dat is toch al 30% meer dan het afkoopbedrag dat je zou hebben betaald als je direct voor afkopen was gegaan.

Het andere canonpercentage en de discontovoet van het jaar 2024 ten opzichte van de eerdere jaren werken dus ook door in het afkoopbedrag. De WOZ blijft gebaseerd op die van het jaar 2014, maar wordt dus via de vastgeklikt canon jaarlijks in feite verhoogd met de inflatie vanaf 2017. Het canonpercentage en de discontovoet zijn dit jaar in je voordeel gewijzigd, maar die minieme wijziging weegt niet op tegen de inflatie en de korter durende periode tot het 2054 is.

[ Voor 13% gewijzigd door areyouben op 26-07-2024 13:46 ]

[Figo112]

@Melle C

"U kunt altijd beslissen om na het vastzetten van uw eeuwigdurende jaarbedrag (canon) alsnog af te kopen. Houd dan rekening met de jaarlijkse aanpassing aan de inflatie. Het afkoopbedrag wordt namelijk pas berekend op het moment dat u de afkoop aanvraagt en op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag op het moment van aanvraag. Stel dat u een afkoopsom aanvraagt in het jaar 2035, dan wordt uw afkoopsom berekend: Op basis van uw eeuwigdurende jaarbedrag dat tot en met 2035 jaarlijks is aangepast aan de inflatie. "

Ga er vanuit dat als je nu vastklikt en later wil afkopen dat de afkoopsom ongeveer elke 10-15 jaar verdubbeld wordt. En dit is bij lage inflatie van 2/3%. Bij hogere inflatie gaat dit veel harder.
Dit is ook de reden waarom ik heb besloten om helemaal af te kopen. Daarnaast is het mogelijk dat de afkoopoptie in de toekomst kan verdwijnen.

[Melle C]

Ik was niet van op de hoogte van die laatste mogelijkheid. Al met al hebben wij ook besloten om af te kopen, ook gelet op bovenstaande hulp, waarvoor dank allen!

[areyouben]

Artikel telegraaf:

AMSTERDAM - De Autoriteit Consument en Markt hoeft niet aan de slag met de erfpacht die de gemeente Amsterdam van haar inwoners vraagt. Dat heeft de rechtbank in Rotterdam besloten in een zaak die was aangespannen door CDA-duoraadslid Laurens Lochtenberg.

Uitspraak rechtbank Rotterdam

[Atlantis1995]

areyouben schreef op woensdag 25 september 2024 @ 10:44:
Artikel telegraaf:

[...]


Uitspraak rechtbank Rotterdam

En als je het nu hebt afgekocht heb je geen hoofdpijn.

[Docc]

Goedemiddag,

hopelijk kan iemand mij helpen, ik wil een appartement kopen n amsterdam waar erfpacht op rust. En ik wil dit graag in 1 klap afkopen. Nu is het zo dat de huidige periode afloopt op 16 maart 2026.

De pip van de verkoper (gedateerd februari 2024) zegt het volgende



maar de canon herziening gedateerd 5 juli 2024 is als volgt:



In de canon herziening word eeuwigdurend afkopen niet eens genoemd?

Ik weet dus niet waar ik vanuit moet gaan. Stel ik koop het en overdracht is in november, welk bedrag moet ik dan betalen om het af te kopen? 43k of 34k of iets anders?

[jeroenkb]

Docc schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 15:13:
Goedemiddag,

hopelijk kan iemand mij helpen, ik wil een appartement kopen n amsterdam waar erfpacht op rust. En ik wil dit graag in 1 klap afkopen. Nu is het zo dat de huidige periode afloopt op 16 maart 2026.

De pip van de verkoper (gedateerd februari 2024) zegt het volgende

[Afbeelding]

maar de canon herziening gedateerd 5 juli 2024 is als volgt:

[Afbeelding]

In de canon herziening word eeuwigdurend afkopen niet eens genoemd?

Ik weet dus niet waar ik vanuit moet gaan. Stel ik koop het en overdracht is in november, welk bedrag moet ik dan betalen om het af te kopen? 43k of 34k of iets anders?

Het tweede overzicht geeft alleen de bedragen weer die horen bij voortdurende erfpacht. Dus als je niet overstapt naar eeuwigdurende erfpacht. Op dat moment kost het afkopen van de termijn van 25 jaar dus die 43k.

Geeft alleen maar weer dat naar eeuwigdurend overstappen in dit geval een no-brainer is. Nu hoop ik wel voor je dat de huidige eigenaar de aanvraag al in gang heeft gezet. Anders komt er een ander (hoger) bedrag uit dan die 35k.

[Wispe]

jeroenkb schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 17:15:
[...]

Geeft alleen maar weer dat naar eeuwigdurend overstappen in dit geval een no-brainer is. Nu hoop ik wel voor je dat de huidige eigenaar de aanvraag al in gang heeft gezet. Anders komt er een ander (hoger) bedrag uit dan die 35k.

Hoeft niet perse, we weten niet of de huidige eigenaar voldoet aan de voorwaarden voor de Spijtoptantenregeling.

[ Voor 18% gewijzigd door Wispe op 18-10-2024 17:24 ]

[jeroenkb]

Wispe schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 17:23:
[...]


Hoeft niet perse, we weten niet of de huidige eigenaar voldoet aan de voorwaarden voor de Spijtoptantenregeling.

Klopt inderdaad. Moet hij het wel alsnog nu aanvragen toch?

[Wispe]

jeroenkb schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 17:29:
[...]

Klopt inderdaad. Moet hij het wel alsnog nu aanvragen toch?

De spijtoptantenregeling is allang voorbij. Alle aanvragen na juli 2023 komen niet in aanmerking voor de gunstige financiële voorwaarden die golden voor de aanvragen die werden gedaan vóór 8 januari 2020.

Maar in dit geval heeft de eigenaar wel een aanvraagdatum geregistreerd, dus @Docc kan die overnemen en daarna kijken wat hij ermee doet.
Ten tijde van de overdracht geen aanvraagdatum geregistreerd = in het volgende jaar geen recht meer op de voor­waar­den uit dit jaar. Dus een nog duurdere aanbieding dan nu (denk ik).

[Barre_Code]

Een pip krijg je toch pas als de gemeente een aanbieding heeft gedaan? Dus als die van begin dit jaar is, dan geldt dat aanbod niet meer omdat je binnen enkele maanden moet reageren.

Of zit ik hier nu helemaal naast?

[Wispe]

Barre_Code schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 19:43:
Een pip krijg je toch pas als de gemeente een aanbieding heeft gedaan? Dus als die van begin dit jaar is, dan geldt dat aanbod niet meer omdat je binnen enkele maanden moet reageren.

Of zit ik hier nu helemaal naast?

Nee hoor. Wellicht heeft de eigenaar dat aanbod al geaccepteerd maar nog niet geformaliseerd (moet binnen 6 maanden na acceptatie, met een paar keer uitstel door de gemeente mogelijk).
Wel zo netjes om de PIP mee te sturen aan de potentiële kopers, toch?

@Docc check hier even welke op jou van toepassing is en volg de aangegeven stappen. An­ders ver­valt de aan­vraag­da­tum.

[Docc]

Bedankt voor de reacties. Ja hij heeft de aanvraag vorige week gedaan. Nog geen aanbieding gehad, en dus ook niets geaccepteerd.

@Wispe Is het verstandig om te wachten op de aanbieding om te zien wat dit is?(kan wel aantal maanden duren) ben beetje huiverig dat deze namelijk anders uitvalt dan de pip, of is dat niet mogelijk?(pip komt ook uit 2024)

Ik denk dat het het beste is om te wachten op voorstel. Als deze er goed uit ziet dan overdracht regelen waardoor wel de aanbieding vervalt maar de aanvraagdatum blijft staan. En dan kan ik onder dezelfde voorwaarden weer een aanbieding aanvragen. Heb ik dat goed?

[ Voor 5% gewijzigd door Docc op 19-10-2024 11:03 ]

[Wispe]

Docc schreef op zaterdag 19 oktober 2024 @ 10:45:
Bedankt voor de reacties. Ja hij heeft de aanvraag vorige week gedaan. Nog geen aanbieding gehad, en dus ook niets geaccepteerd.

@Wispe Is het verstandig om te wachten op de aanbieding om te zien wat dit is?(kan wel aantal maanden duren) ben beetje huiverig dat deze namelijk anders uitvalt dan de pip, of is dat niet mogelijk?(pip komt ook uit 2024)

Dat heeft geen zin. In deze markt voor jou nog 100 anderen.
Als je twijfelt of de PIP goed is moet je dit huis niet kopen (en ik weet ook niet of de aanbieding anders kan uitvallen dan de PIP).

Ik denk dat het het beste is om te wachten op voorstel. Als deze er goed uit ziet dan overdracht regelen waardoor wel de aanbieding vervalt maar de aanvraagdatum blijft staan. En dan kan ik onder dezelfde voorwaarden weer een aanbieding aanvragen. Heb ik dat goed?

Lees de stappen in de link in mijn vorige post.

[Docc]

zelfs de gemeente amsterdam kon me dat niet vertellen. Wat een absoluut drama, je moet toch ergens vanuit kunnen gaan

bedankt voor je hulp in iedergeval. De pip is een pip maar ik vertrouw de gemeente er niet op dat het aanbid gaat kloppen.

[areyouben]

Docc schreef op zaterdag 19 oktober 2024 @ 11:23:
zelfs de gemeente amsterdam kon me dat niet vertellen. Wat een absoluut drama, je moet toch ergens vanuit kunnen gaan

bedankt voor je hulp in iedergeval. De pip is een pip maar ik vertrouw de gemeente er niet op dat het aanbid gaat kloppen.

Ze geven geen 100% zekerheid inderdaad, officieel is het pas zeker wanneer je een aanbod krijgt. Bij mij kwam dat wel exact overeen met de PIP. Het zal lijkt me niet liggen aan de berekening, de formules daarvoor zijn vastgelegd in gemeentelijke regelgeving en worden in de PIP toegepast. De gemeente doet echter een controle van een erfpachtrecht voordat de aanbieding uitgaat, wellicht dat dan blijkt dat iets niet goed geregistreerd staat en er een ander aanbod volgt.

Je kan de aanvraagdatum van de verkoper overnemen en krijgt dan dezelfde PIP. Wel kun je dan je eigen keuze maken tussen afkoop of jaarlijkse canon, ongeacht wat de verkoper had gekozen.

[korna]

Docc schreef op vrijdag 18 oktober 2024 @ 15:13:
Goedemiddag,

hopelijk kan iemand mij helpen, ik wil een appartement kopen n amsterdam waar erfpacht op rust. En ik wil dit graag in 1 klap afkopen. Nu is het zo dat de huidige periode afloopt op 16 maart 2026.

De pip van de verkoper (gedateerd februari 2024) zegt het volgende

[Afbeelding]

maar de canon herziening gedateerd 5 juli 2024 is als volgt:

[Afbeelding]

In de canon herziening word eeuwigdurend afkopen niet eens genoemd?

Ik weet dus niet waar ik vanuit moet gaan. Stel ik koop het en overdracht is in november, welk bedrag moet ik dan betalen om het af te kopen? 43k of 34k of iets anders?

Even heel goed na gaan of de verkoper een aanvraag heeft gedaan (en nog heeft lopen) voor eeuwigdurende erfpacht of dat ie in aanmerking komt voor de spijtoptanten regeling. De PIP geef namelijk nergens recht op. Als er een aanvraag gedaan is dan heeft de verkoper ook een brief van de gemeente. Daar staat ook de berekening in.

De PIP werdt namelijk ook verstuurd naar alle eigenaren voordat ze aanvraag hadden gedaan. Ik had dus ook een mooie PIP gezien maar de aanvraag was nooit gedaan. Nog net voor de koop kwam ik daarachter en heb ik het afgeblazen (gered door de financieel adviseur). Achteraf wist de verkoper dat deze nooit de aanvraag had gedaan. Ik moest er expliciet naar vragen. Met de volgende woning heb ik wel om bewijs gevraagd en die kreeg ik ook netjes, dat was ook te verifieren bij de gemeente.

[ Voor 13% gewijzigd door korna op 19-10-2024 14:05 ]

[Docc]

@korna de aanvraag is gedaan. Ik heb de documenten en case nummers. Maar de berekening komt pas bij het aanbod van de gemeente. En dat kan helaas maanden duren aangezien de erfpacht afdeling blijkbaar erg achter loopt.

vandaar mijn vraag if van de pip uit kon gaan. En zoals ik het nu begrijp zou het aanbod in lijn moeten zijn met de pip. Maar dat is dus wel een vraagteken/risicotje, want zoals jij ook aangeeft het is een indicatie, geen recht.

[jeroenkb]

Docc schreef op zaterdag 19 oktober 2024 @ 18:07:
@korna de aanvraag is gedaan. Ik heb de documenten en case nummers. Maar de berekening komt pas bij het aanbod van de gemeente. En dat kan helaas maanden duren aangezien de erfpacht afdeling blijkbaar erg achter loopt.

vandaar mijn vraag if van de pip uit kon gaan. En zoals ik het nu begrijp zou het aanbod in lijn moeten zijn met de pip. Maar dat is dus wel een vraagteken/risicotje, want zoals jij ook aangeeft het is een indicatie, geen recht.

Misschien dat ze tegenwoordig sneller zijn, maar bij mij zat er twee jaar tussen eerste aanvraag en uiteindelijk aanbod....

[korna]

Docc schreef op zaterdag 19 oktober 2024 @ 18:07:
@korna de aanvraag is gedaan. Ik heb de documenten en case nummers. Maar de berekening komt pas bij het aanbod van de gemeente. En dat kan helaas maanden duren aangezien de erfpacht afdeling blijkbaar erg achter loopt.

vandaar mijn vraag if van de pip uit kon gaan. En zoals ik het nu begrijp zou het aanbod in lijn moeten zijn met de pip. Maar dat is dus wel een vraagteken/risicotje, want zoals jij ook aangeeft het is een indicatie, geen recht.

Ik zou er niet van uit gaan dat het veel verschilt maar je kan altijd een veiligheidsmarge nemen.
De gemeente doet er inderdaad lang over maar dat is prima.

[Wispe]

jeroenkb schreef op zaterdag 19 oktober 2024 @ 18:10:
[...]

Misschien dat ze tegenwoordig sneller zijn, maar bij mij zat er twee jaar tussen eerste aanvraag en uiteindelijk aanbod....

Sinds een paar maanden staat in hun automatische mailreply een verzoek geen herinneringen te sturen want ze krijgen zóveel mails dat ze het allemaal niet meer kunnen bijhouden. Onlangs zijn ook nieuwe procedures/voorschriften opgesteld om oa. achterstanden weg te werken.
Dus zal wel niet.

[Docc]

@korna kreeg je een bewijs voor de aanvraag? hoe zag dit eruit en hoe heb je die gecontroleerd?

[ Voor 12% gewijzigd door Docc op 20-10-2024 19:12 ]

[korna]

Docc schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 19:11:
@korna kreeg je een bewijs voor de aanvraag? hoe zag dit eruit en hoe heb je die gecontroleerd?

Ik had een brief van de gemeente met naam en adres van de verkoper. Ik heb ook wel eens een screenshot gezien uit de erfpacht portal.

“ Onderwerp Aanbieding tot overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende
erfpacht voor het erfpachtrecht te xxxxxxxx

Geachte erfpachters,
U hebt op x xxxxxxx 20xx een aanvraag gedaan om over te stappen van voortdurende
erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Uw aanvraag heeft betrekking op het hierna
omschreven appartementsrecht”

[Wispe]

Docc schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 19:11:
@korna kreeg je een bewijs voor de aanvraag? hoe zag dit eruit en hoe heb je die gecontroleerd?

Je kan de makelaar om een uitdraai uit MijnErfpacht vragen. Onderin staat of een aanvraagdatum is geregistreerd en wanneer.

[Docc]

Oke dus in theorie kan ik de aanvraag datum over nemen en zal het aanbod in lijn liggen met de pip van 2024. Ook al krijg ik dat aanbod over 2 jaar.

Dan ga ik ervoor. Mijn keuze is trouwens om eeuwigdurende erfpacht af te kopen. En ja dat heb ik meeberekend in mijn bod.

Bedankt voor alle input!

[Docc]

Ik zit nog even na te denken over afkopen of niet

canon is nu 889, met een indexatie van 2% jaarlijks kom ik uit op 1643 in 2055 En heb dan een totaal van zon 25k netto betaald. Klopt deze berekening?

Eeuwigdurende afkopen aanbod is nu 35K. Betekend dat ik rond 2064 hetzelfde heb betaald als de afkoop nu.

Maar ik weet wel zeker dat ik hier geen 30 jaar blijf wonen.

Grootste nadelen van niet afkopen is de onzekerheid (gemeente kan van alles verzinnen, inflatie kan hoger uitpakken) markt kan instorten, wat kan leiden tot hoge canon ten opzichte van woz waarde/verkoop waarde na vastzetten. En drukt natuurlijk de verkoop prijs sowieso.

Ik denk zelf dat ik hier niet langer dan 10 jaar zit. Dus denk mischien dat afkopen niet voordelig is voor mij.

een dillema waar iedereen mee (heeft) geworsteld denk ik 🤓

edit: even een brainfart maar als ik die 35k op een deposito rekening zet dat krijg ik er nog een beetje rente/rendement op terug ook (minus vermogensbelasting)

[ Voor 20% gewijzigd door Docc op 15-11-2024 17:28 ]

[areyouben]

Docc schreef op vrijdag 15 november 2024 @ 16:43:
een dillema waar iedereen mee (heeft) geworsteld denk ik 🤓

Het is echt koffiedik kijken waar je uiteindelijk goed aan doet. Als ik je screenshot van het PIP goed interpreteer, gaat jouw eeuwigdurend tijdvak al in 2026 in en betaal je nu ook al jaarlijks voortdurende erfpacht. Met de huidige gekte op de woningmarkt prijzen kopers niet zo snel die canon in, daarvoor is de concurrentie te groot. Dat kan allemaal anders worden, de belastingaftrek kan vervallen, etc.

Een eerdere afkoop heeft vooral voordeel wanneer het huidige tijdvak nog lang loopt en al afgekocht is en om inflatie te vermijden. Als de eeuwigdurende canon al loopt, geldt dat eerste niet. Eerst vastzetten en later afkopen heeft dan dus als enige nadeel dat de afkoopsom telkens met de inflatie toeneemt, die dit jaar iets meer dan 3% is. Die kan alle kanten op, met de huidige wereldwijde onrust is dat vrij onzeker. En het canonpercentage beweegt met de kapitaalmarktrente, wat ook van invloed is op de hoogte van de afkoopsom. Mogelijk moet je ook weer langs de notaris als je later wilt afkopen. Je kan die beslissing om af te kopen voor je uitschuiven of aan de koper laten. Misschien kost je dat 20K aan een lager bod, maar bespaart het je nu 35K. Niemand weet dat zeker.

Om maar een voorbeeld te geven van marktgekte: zelfs op woningen waarbij niet is overgestapt op eeuwigdurend wordt momenteel (ver) overboden. De huidige eigenaar heeft de notariskosten voor de overstap bespaard, is van het erfpachtrecht af en heeft alsnog een flinke overwaarde binnengehaald. Dus tsja, wie doet waar precies het beste aan?

[Docc]

eens, ik heb op basis van de pip wel onderboden. Met die 35K afkoop erbij kom ik redelijk op de marktwaarde uit dus op zich is het prima als ik afkoop.

Wel is het allemaal erg onduidelijk en gemeente traag. Loopt inderdaad in 2026 af. En dan betaal ik dus gelijk 3x zoveel, het is dan vast geklikt voor 10
jaar door vorige eigenaar en kom er nu pas achter dat ik daarvoor ook naar de notaris moet!

Allemaal addertjes onder het gras. Dus ja ben idd wel blij als ik het kan afkopen en die ellende voorbij is.

Aangezien ik flink onder de woz waarde heb gekocht (woz 2022, 359.000) aankoopprijs 285.000 nu in 2024. zit ik er ook nog aan te denken om volgend jaar woz bezwaar te
maken om die naar de aankooprijs te krijgen (al zal de gemeente wel weer nakkers zijn om te zeggen dat erfpacht geen invloed heeft op de woz waarde). En dan begin 2026 een aanvraag te doen wat dan is gebaseerd op de aangepaste woz waarde van 2024. Of dat rendabel is ook moeilijk te zeggen aangezien canon percentage ook steeds omhoog gaat. Maar hoeveel geen idee.

we gaan het zien maar zal niet snel weer een huis kopen met erfpacht. Veelteveel onzeker

[ Voor 4% gewijzigd door Docc op 16-11-2024 15:30 ]

[Wispe]

Docc schreef op zaterdag 16 november 2024 @ 15:27:

Wel is het allemaal erg onduidelijk en gemeente traag. Loopt inderdaad in 2026 af. En dan betaal ik dus gelijk 3x zoveel, het is dan vast geklikt voor 10
jaar door vorige eigenaar en kom er nu pas achter dat ik daarvoor ook naar de notaris moet!

Allemaal addertjes onder het gras.

Waarom is het een addertje onder het gras dat je naar de notaris moet? Het is volkomen logisch dat het in een notariële akte geregeld moet worden en ongetwijfeld staat dat ook in de PIP.

[Docc]

Wispe schreef op zaterdag 16 november 2024 @ 15:31:
[...]


Waarom is het een addertje onder het gras dat je naar de notaris moet? Het is volkomen logisch dat het in een notariële akte geregeld moet worden en ongetwijfeld staat dat ook in de PIP.

wat betreft eeuwigdurend geen verassing.

Maar van wat ik lees moet het ook
voor het vastklikken. Dus als ik voor 2026 geen aanbod krijg gaat het vastklikken in en maak ik die kosten voor niks.

[juanpabloo]

Hi! iemand enig idee wanneer de BSQ 2025 bekend wordt? Bij m'n aanvraag in 2024 (nu) staat de BSQ vrij hoog en de WOZ (2022) ook. De WOZ in 2023 is weer lager en als de BSQ toevallig ook weer iets omlaag gaat (net zoals een paar jaar geleden het geval was) is het misschien zelfs voordeliger om m'n aanvraagdatum van 2024 alsnog te laten schieten en in 2025 opnieuw aanvraag te doen.

Of mis ik dan iets? (35% korting, andere percentages, etc).

[Barre_Code]

Docc schreef op zaterdag 16 november 2024 @ 15:35:
[...]


wat betreft eeuwigdurend geen verassing.

Maar van wat ik lees moet het ook
voor het vastklikken. Dus als ik voor 2026 geen aanbod krijg gaat het vastklikken in en maak ik die kosten voor niks.

Hier wacht ik nog op een aanvraag van Juli 2022. Om maar aan te geven hoe lang de wachtlijst momenteel is.

[ Voor 4% gewijzigd door Barre_Code op 19-11-2024 07:23 ]

[FlyEragon]

September 2022 aanvraag gedaan. Aanbieding net binnen voor afkoop. 42K ongeveer voor een huis gekocht eind 2021 voor 655K.

Huidige canon is afbetaald tot 2042.

Eerst had ik het idee om et af te kopen (in de hoop dat dit waarde zou doen stijgen). Maar het is toch wel een flinke smak geld om te (ver)gokken. Nu neig ik naar gewoon vastzetten en wie dan leeft die dan zorgt.

Hier ga ik niet langer dan nog 6-7 jaar wonen verwacht ik. En veel invloed zal dat niet hebben op de verkoopprijs denk ik in die periode. Zowel positief als negatief, aangezien de gekte nooit meer helemaal zal wegtrekken. Dat zie je overal ter wereld, huisvesting wordt net als goud alsmaar duurder.

De volgende koper kan dan nog steeds meer dan 10 jaar zonder canonbetaling wonen is het idee. En voor de verkoop is het volgens mij al heel wat als het is 'vastgezet met gunstige voorwaarden' etc. voor zover ik heb gezien op funda. Giswerk tot en met zeg.