Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

[jeroenkb]

TradeMarkNL schreef op zondag 17 juli 2022 @ 19:07:
[...]


Kun je toelichten hoe je die berekeningen hebt gemaakt? Ik snap hem nog steeds niet ben ik bang

Daarnaast: als die bedragen echt zo hoog worden kan ik beter afkopen vanaf 2064 (kosten 13k)?

En de bedragen zijn dus nog hoger als er standaard 2,5% bij komt.

De rekensom is (vanaf 2019: start met 1000 euro en inflatie 4% en opslag 2,5%):
2020: 1000*1,065=1065 euro (6,5 procent van 1000 is 65)
2012 1065*1,065=xxx
en dat dan nog 42 jaar (tot 2064)

De rekensom waarmee je dat bv in Excel uitrekent is 1,065 tot de macht 42: 14,08. En dat doe je dan maal 1000: dus 14.080 euro (als je met 6,5% rekent)

[jeroenkb]

Atlantis1995 schreef op zondag 17 juli 2022 @ 20:13:
[...]


Ik kom ook niet aan dat bedrag. Ik zit op de onderstaande berekeningen waarbij rekening is gehouden met 2,5% opslag per jaar (die komt er bovenop!).

het zijn uitgebreide tabellen waar je een hoop in mee neemt: maar om het toekomstige erfpacht bedrag te bepalen heb je alleen maar je aanname voor inflatie nodig, het startbedrag en het aantal jaar in de toekomst.

En dat doe je met de formule 1,065 tot de macht 42 (42 jaar 6,5% stijging van de erfpacht)

[TradeMarkNL]

jeroenkb schreef op zondag 17 juli 2022 @ 20:34:
[...]
De rekensom waarmee je dat bv in Excel uitrekent is 1,065 tot de macht 42: 14,08. En dat doe je dan maal 1000: dus 14.080 euro (als je met 6,5% rekent)

Super bedankt voor de uitgebreide antwoorden. Als ik nog 1 domme vraag mag stellen: ga ik dan in 2064 dus het jaarbedrag (1000) betalen plus de inflatie (en opslag) van 2019, in 2065 die van 2020 enzovoorts?

[jeroenkb]

TradeMarkNL schreef op zondag 17 juli 2022 @ 20:47:
[...]


Super bedankt voor de uitgebreide antwoorden. Als ik nog 1 domme vraag mag stellen: ga ik dan in 2064 dus het jaarbedrag (1000) betalen plus de inflatie (en opslag) van 2019, in 2065 die van 2020 enzovoorts?

Nee. Vanaf 2019 gaat de gemeente elk jaar je erfpacht bedrag verhogen met inflatie en kosten.

Dus in 2064 betaal je (in het geval van 6,5% kosten per jaar) die iets van 14.000.

In 2065 komt er dan weer 6,5% bij wat dan 14910 euro is.

Alles hangt dus af van de inflatie in de toekomst. En die kan niemand voorspellen. We hebben jaren rond de 2% gezeten met kosten erbij zou je dan in 2064 dus uitkomen op 6350 euro.

En wat ook belangrijk is: erfpacht mag je aftrekken van de belasting. dus afhankelijk van je hoogste belastingtarief is het dan 2/3 tot 1/2 van de hierboven genoemde bedragen

[jeroenkb]

@TradeMarkNL

En dan nog een amateur mening: ik zou (ga zelf ook) alles in één keer afkopen. Belangrijke reden is dat ik niet die onzekerheid wil over de toekomstige bedragen.

Ander belangrijk argument: mocht een toekomstige koper van een huis alsnog willen afkopen (en dus geen jaarlijkse erfpacht betalen) dan is hij veel meer geld kwijt dan als jij nu zou afkopen (heb een voorbeeld gezien waar afkoopbedrag in 4 jaar tijd van 80k naar 150k is gegaan. Dat kan dus impact hebben over de aantrekkelijkheid van je huis in de toekomst.

[Laapo]

Atlantis1995 schreef op zondag 17 juli 2022 @ 17:41:
[...]


Het is mij niet helemaal duidelijk wat je bedoeld.

Er zijn twee smaakjes van afkopen.
- Of je koop in een keer af rekening houdend dat je de 50 jaar al hebt afgekocht (bijvoorbeeld eindigend in 2055)
- Of je koop in een keer af rekening houdend dat je je op een jaarlijks erfpachtcanon zit tot (bijvoorbeeld) 2055 die dan verlengd word.

Ik zit op jaarlijks canon tot 2066

1 Kan vastklikken
2 Tot 2066 jaarlijks canon blijven betalen en het eeuwigdurend deel afkopen.
3 Het huidige tijdvak tot 2066 afkopen en het eeuwige deel.

Tot zover niets nieuws.

Nu vraag ik mij af of het aanbod onder de 'gunstige' voorwaarden wel zo gunstig is voor het huidige tijdvak (optie 3). De inflatie is nu veel hoger. Ik kom er zelf alleen niet helemaal uit of dit tot een lagere afkoopsom leidt. Als dat het geval is dan zou een overweging kunnen zijn om voor optie 2 te gaan en daarna het huidige tijdvak alsnog afkopen.

[jeroenkb]

@Laapo

Je moet sowieso meenemen dat je je jaarlijkse erfpachtcanon kan aftrekken van de belasting. Het afkoopbedrag niet.

Dus voor mij was huidige tijdvak afkopen absoluut niet interessant.

[Voor 0% gewijzigd door jeroenkb op 17-07-2022 21:38. Reden: spelling]

[TradeMarkNL]

jeroenkb schreef op zondag 17 juli 2022 @ 21:02:
[...]
Nee. Vanaf 2019 gaat de gemeente elk jaar je erfpacht bedrag verhogen met inflatie en kosten.

Praten wij hier nou langs elkaar heen? Mijn huidige tijdvak loopt tot 2064. Alle keuzes die ik maak, ook vastklikken, gaan dus pas vanaf 2064 effect hebben. Tot die tijd betaal ik gewoon m’n huidige erfpacht plus inflatie.

En ook mij lijkt het afkopen van de erfpacht na het einde van m’n tijdvak heel fijn. Kost 13k, zou zo’n 75 euro extra maandlasten voor m’n hypotheek betekenen. Maar m’n hypotheekadviseur raadde dat eigenlijk niet aan omdat de kosten om dit te regelen in verhouding vrij hoog zijn: zo’n 2600 euro. Valt wat voor te zeggen, maar wie kan 14000 erfpacht per jaar betalen 🤪 Heb je er nog niks aan dat je dan je hypotheek inmiddels hebt afgelost 🥹

[jeroenkb]

TradeMarkNL schreef op zondag 17 juli 2022 @ 22:06:
[...]


Praten wij hier nou langs elkaar heen? Mijn huidige tijdvak loopt tot 2064. Alle keuzes die ik maak, ook vastklikken, gaan dus pas vanaf 2064 effect hebben. Tot die tijd betaal ik gewoon m’n huidige erfpacht plus inflatie.

En ook mij lijkt het afkopen van de erfpacht na het einde van m’n tijdvak heel fijn. Kost 13k, zou zo’n 75 euro extra maandlasten voor m’n hypotheek betekenen. Maar m’n hypotheekadviseur raadde dat eigenlijk niet aan omdat de kosten om dit te regelen in verhouding vrij hoog zijn: zo’n 2600 euro. Valt wat voor te zeggen, maar wie kan 14000 erfpacht per jaar betalen 🤪 Heb je er nog niks aan dat je dan je hypotheek inmiddels hebt afgelost 🥹

Denk het.

Tijdens je huidige tijdvak blijf je inderdaad gewoon je huidige erfpachtbedrag betalen.

En dan vanaf 2064 de nieuwe bedragen. Ik probeerde alleen duidelijk te maken dat verhogen van de nieuwe erfpacht (die vanaf 2064 dus) al vanaf 2019 gaat lopen en dus vanaf nu t/m 2064 (en daarna natuurlijk) met de jaarlijkse inflatie en kosten verhoogd wordt.

Inderdaad. Slecht advies van je adviseur wat mij betreft. Nu eenmalig 13k betalen of vanaf 2064 jaarlijks een bedrag tussen zeg 6k en 14k (afhankelijk van inflatie)

Nu vind ik die 2600 euro ook wel rijkelijk veel. De notaris kost je (wat ik zo zie) tussen de 800 en 1200 euro. Waar gaat dan de rest naar toe denk ik dan?

[TradeMarkNL]

jeroenkb schreef op zondag 17 juli 2022 @ 22:12:
[...]

Nu vind ik die 2600 euro ook wel rijkelijk veel. De notaris kost je (wat ik zo zie) tussen de 800 en 1200 euro. Waar gaat dan de rest naar toe denk ik dan?

Helemaal met je eens. Dit is wat hij zei:
Notaris: 800
Taxatie 800
hypotheek 995

Heb alleen de offerte vd notaris voor vastklikken al geaccepteerd. Overigens heb ik die notaris nog niet geselecteerd in het overstapportaal, dus wellicht dat ik daar nog onderuit kan?

[henny3]

Figo112 schreef op maandag 27 juni 2022 @ 13:04:
@Atlantis1995 lijkt mij een goede opsomming en zou afkopen zeker overwegen. Het is natuurlijk wel kwalijk dat de gemeente mensen niet goed heeft geinformeerd over nu vastklikken en later afkopen en wat de gevolgen zijn. Ze zeggen doodleuk je kan ook later afkopen maar zeggen er niet bij dat het in die 20/30 jaar paar keer over de kop gaat.


Wat ook erg zuur is dat als je na 2020 8jan een woning heb gekocht en de vorige bewoners hebben niks gedaan met de aanvraag dat je geen gebruik kan maken van de spijtoptanten regeling.

De gemeente informeerde WEL duidelijk; er stond in dat als je nu niet actie ondernam, de korting zou vervallen en de recentere WOZ plus inflatie zou gaan tellen. Mijn conclusie was indertijd; NU afkopen is altijd de goedkoopste optie. Dat was echt vrij duidelijk voor iedereen die kan lezen.

[henny3]

Mijn proces zit erop, stukken zijn (notaris 720 euro) getekend. Afkoop. Het duurde wel erg lang allemaal, maar net voor de deadline gered.

[jeroenkb]

TradeMarkNL schreef op zondag 17 juli 2022 @ 22:47:
[...]


Helemaal met je eens. Dit is wat hij zei:
Notaris: 800
Taxatie 800
hypotheek 995

Heb alleen de offerte vd notaris voor vastklikken al geaccepteerd. Overigens heb ik die notaris nog niet geselecteerd in het overstapportaal, dus wellicht dat ik daar nog onderuit kan?

Zolang je niets in het overstapportaal hebt geselecteerd / gefinaliseerd heb je hoogstens een boze notaris als je toch niet met hem/haar in zee gaat.

Volgende stap zou dan zijn aanpassing van vastklikken naar ineens afkopen. Dat kan 1 keer via het portaal.

[TradeMarkNL]

jeroenkb schreef op maandag 18 juli 2022 @ 07:30:
[...]
Volgende stap zou dan zijn aanpassing van vastklikken naar ineens afkopen. Dat kan 1 keer via het portaal.

Ja inderdaad, ben nog niet eerder geswitcht dus dat is mooi

[TradeMarkNL]

Atlantis1995 schreef op zondag 17 juli 2022 @ 20:13:
[...]
[Afbeelding]

Heb jij het document aangepast? Eerst stonden hier volgens mij veel hogere bedragen, klopt dat? Zie niet meer de bedragen van in de 10k waar @jeroenkb op uitkomt.

[jeroenkb]

TradeMarkNL schreef op maandag 18 juli 2022 @ 08:16:
[...]


Heb jij het document aangepast? Eerst stonden hier volgens mij veel hogere bedragen, klopt dat? Zie niet meer de bedragen van in de 10k waar @jeroenkb op uitkomt.

Ik heb het idee, snel kijkend naar zijn tabellen, dat hij het 'rente op rente (of in dit geval inflatie op inflatie)' principe vergeten is.

Dus hij rekent na 3 jaar: 3*6,5% =19,5% van 1000= 1195 euro

Echter het moet zijn:
1000*1,065=1065
1065*1,065=1134
1134*1,065=1207 (en dus niet 1195)

En over 40 jaar gaat dit heel erg uit elkaar lopen

[TradeMarkNL]

jeroenkb schreef op maandag 18 juli 2022 @ 08:51:
[...]

Ik heb het idee, snel kijkend naar zijn tabellen, dat hij het 'rente op rente (of in dit geval inflatie op inflatie)' principe vergeten is.

Dus hij rekent na 3 jaar: 3*6,5% =19,5% van 1000= 1195 euro

Ja inderdaad dat denk ik ook. God damn ik begin het te begrijpen hoor thnx man

[Tdem]

Door jullie zorgen heb ik toch wel erg spijt dat ik mijn betaaloptie had gewijzigd van afkoop naar jaarlijkse canon. Ik heb de gemeente een mail gestuurd of ze de betaaloptie voor een tweede keer voor me willen veranderen, aangezien ik dit zelf niet meer kan in het portal. De erfpacht voor 2.099 euro afkopen klinkt met deze inflatiecijfers en berekeningen toch wel heel gunstig.

[abalone]

Atlantis1995 schreef op zondag 17 juli 2022 @ 17:39:
[...]


Dat is niet helemaal volledig. Het is een stukje inflatie + 2,5% opslag.

Van die 2.5% opslag heb ik nog nooit gehoord. Volgens mij is de canon indexatie gelijk aan de inflatie voor eeuwigdurend. Dit in tegenstelling tot voortdurende erfpacht, waar de canon indexatie gelijk is aan inflatie -1% (bij jaarlijkse indexatie).

Waar komt die 2.5% extra vandaan?

edit:
Waar je denk ik mee in de war bent is de 'Uitstelfactor'. Dit is een factor die elk jaar 2.5% toeneemt tot 1 aan het einde van de huidige looptijd. Deze uitstelfactor wordt, samen met de canon en de 'contante waarde factor' gebruikt om de afkoopsom te berekenen.

In het kort komt het hierop neer:
- Als je de eeuwigdurende canon vastklikt, dan wordt deze jaarlijks geindexeerd met de inflatie (en niet met een extra 2.5% opslag zoals je beweert.
- De afkoopsom wordt berekend dmv de geindexeerde canon, de uitstelfactor en de contante waarde factor. Deze neemt dus elk jaar toe (zolang je niet afkoopt) met de inflatie (zit in de canon) en 2.5% extra (zit in de uitstelfactor).

Hopelijk verheldert dit het een beetje.

[Voor 43% gewijzigd door abalone op 18-07-2022 11:49]

[Atlantis1995]

jeroenkb schreef op maandag 18 juli 2022 @ 08:51:
[...]

Ik heb het idee, snel kijkend naar zijn tabellen, dat hij het 'rente op rente (of in dit geval inflatie op inflatie)' principe vergeten is.

Dus hij rekent na 3 jaar: 3*6,5% =19,5% van 1000= 1195 euro

Echter het moet zijn:
1000*1,065=1065
1065*1,065=1134
1134*1,065=1207 (en dus niet 1195)

En over 40 jaar gaat dit heel erg uit elkaar lopen

Ik heb met rente-op-rente gerekend. Niet dat per jaar met nieuwe bedragen is gerekend. Ik weet ook niet hoe de gemeente gaat rekenen, cq dat mijn methode goed of fout is. Althans, lijkt mij

[Atlantis1995]

abalone schreef op maandag 18 juli 2022 @ 10:45:
[...]


Van die 2.5% opslag heb ik nog nooit gehoord. Volgens mij is de canon indexatie gelijk aan de inflatie voor eeuwigdurend. Dit in tegenstelling tot voortdurende erfpacht, waar de canon indexatie gelijk is aan inflatie -1% (bij jaarlijkse indexatie).

Waar komt die 2.5% extra vandaan?

edit:
Waar je denk ik mee in de war bent is de 'Uitstelfactor'. Dit is een factor die elk jaar 2.5% toeneemt tot 1 aan het einde van de huidige looptijd. Deze uitstelfactor wordt, samen met de canon en de 'contante waarde factor' gebruikt om de afkoopsom te berekenen.

In het kort komt het hierop neer:
- Als je de eeuwigdurende canon vastklikt, dan wordt deze jaarlijks geindexeerd met de inflatie (en niet met een extra 2.5% opslag zoals je beweert.
- De afkoopsom wordt berekend dmv de geindexeerde canon, de uitstelfactor en de contante waarde factor. Deze neemt dus elk jaar toe (zolang je niet afkoopt) met de inflatie (zit in de canon) en 2.5% extra (zit in de uitstelfactor).

Hopelijk verheldert dit het een beetje.

Zie het eerste artikel in bijgevoegde url. Daar wordt de opslag benoemd. En inderdaad niet zo uitgebreid als jij zo net hebt gedaan. :-)
https://gathering.tweakers.net/forum/view_message/71958752

[abalone]

Atlantis1995 schreef op maandag 18 juli 2022 @ 12:14:
[...]


Zie het eerste artikel in bijgevoegde url. Daar wordt de opslag benoemd. En inderdaad niet zo uitgebreid als jij zo net hebt gedaan. :-)
https://gathering.tweakers.net/forum/view_message/71958752

Ahh ja, het staat in dat artikel ook niet heel erg duidelijk uitgelegd, maar ik snap dat die makelaar het zo verwoord om het aan de 'leek' uit te leggen. Maar volgens mij geeft ook hij ook aan dat deze 2.5% opslag alleen van toepassing is op de afkoopsom, niet op de jaarlijkse canon, ook al staat het er niet erg duidelijk.

[jeroenkb]

Atlantis1995 schreef op maandag 18 juli 2022 @ 12:10:
[...]


Ik heb met rente-op-rente gerekend. Niet dat per jaar met nieuwe bedragen is gerekend. Ik weet ook niet hoe de gemeente gaat rekenen, cq dat mijn methode goed of fout is. Althans, lijkt mij

Ik wil niet flauw doen, maar wat jij doet is niet wat algemeen bedoeld wordt met het begrip 'rente op rente'

Jij telt rentes bij elkaar op en berekent dan een bedrag gebaseerd op het initiële bedrag.
Ik denk niet dat jij wil dat de bank jou op die manier spaarrente geeft (mocht die ooit weer komen)

Als jij begint met 1000 euro en 10% rente krijgt per jaar, dan wil jij aan eind jaar één 1100 euro hebben.
Het jaar daarop wil je graag 10% vangen over 1100 euro, toch? En dat is dan 110 euro. Dan heb je aan het eind van jaar 2 in totaal 1210 euro.

Zoals jij rekent zou je aan het eind van jaar 2: 20% rente over 1000 euro ontvangen hebben: 200 euro plus de initiele 1000 = 1200

10 euro minder dus.

Wat ik toe nu toe in ieder geval zie bij de jaarlijkse indexatie van mijn huidige canon is dat 'mijn' methode wordt toegepast

[jeroenkb]

abalone schreef op maandag 18 juli 2022 @ 12:19:
[...]


Ahh ja, het staat in dat artikel ook niet heel erg duidelijk uitgelegd, maar ik snap dat die makelaar het zo verwoord om het aan de 'leek' uit te leggen. Maar volgens mij geeft ook hij ook aan dat deze 2.5% opslag alleen van toepassing is op de afkoopsom, niet op de jaarlijkse canon, ook al staat het er niet erg duidelijk.

En op de website van Amsterdam zelf staat ook dit:

Canon aangepast aan inflatie

Na overstappen wijzigt uw canonbedrag alleen nog als u iets wijzigt in uw erfpachtrecht (zoals een bestemmingswijziging). Daarnaast wordt het jaarlijks geïndexeerd met de werkelijke inflatie.

Als daar nog andere elementen bij zouden zitten, dan zouden ze dat hier wel vermeld hebben.

[jeroenkb]

Atlantis1995 schreef op maandag 18 juli 2022 @ 12:10:
[...]


Ik heb met rente-op-rente gerekend. Niet dat per jaar met nieuwe bedragen is gerekend. Ik weet ook niet hoe de gemeente gaat rekenen, cq dat mijn methode goed of fout is. Althans, lijkt mij

Ik kon het niet loslaten dus mijn eigen overstap document erbij gepakt.



Dus een canon voor 2019 na inflatie correctie van 3501,03 (hier zie je ook gelijk dat er niet ook nog eens 2,5% kosten in rekening wordt gebracht)

Dan de vergelijking tussen mijn rekenmethode en die van jouw:



Wel een heel klein verschil, maar over de jaren telt dit op.

je kunt het ook zien in de tekst van de gemeente:
De totale indexatie per 2018 is 2,82%

Maar er staat toch ook 1,1 en 1,7. Die samen zijn 2,8%

en die 0,02% is nu precies het rente op rente principe

[Voor 4% gewijzigd door jeroenkb op 18-07-2022 13:03]

[habermas]

ook ik blijf het allemaal erg ingewikkelde materie vinden. mijn huidige tijdvak is afgekocht, erfpacht gaat pas spelen in 2046. ik denk de woning de komende vijf jaar wel te gaan verkopen (en Amsterdam uit te gaan).

dit zijn de mogelijkheden:
Optie 1: Overstappen met jaarlijkse canonbetaling: vanaf 1 juli 2046: 1320.- per jaar
Optie 3: Overstappen met afkoop van eeuwigdurende canon: 18.000,-
Optie 5: Afkopen van verlengde canon (voorbeeld: 50 jaar) zonder overstappen: 12.000,- (eenmalig) (ik koop het verlengde tijdvak af zonder nu over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht.)

optie 5 lijkt me geen handige keuze. begrijp ik goed dat ik in het eerste geval alleen notariskosten moet betalen? want dat lijkt me nog altijd de meest logische. ik zou niet weten waar ik 18.000 euro vandaan zou kunnen halen jammer van die notariskosten, maar helemaal niks doen is sowieso geen optie volgens mij


ik heb een aanvraag gedaan voor optie 1, overstappen op eeuwigdurende canon. moet de komende maanden de knoop doorhakken.

[abalone]

habermas schreef op maandag 18 juli 2022 @ 14:28:
ook ik blijf het allemaal erg ingewikkelde materie vinden. mijn huidige tijdvak is afgekocht, erfpacht gaat pas spelen in 2046. ik denk de woning de komende vijf jaar wel te gaan verkopen (en Amsterdam uit te gaan).

dit zijn de mogelijkheden:
Optie 1: Overstappen met jaarlijkse canonbetaling: vanaf 1 juli 2046: 1320.- per jaar
Optie 3: Overstappen met afkoop van eeuwigdurende canon: 18.000,-
Optie 5: Afkopen van verlengde canon (voorbeeld: 50 jaar) zonder overstappen: 12.000,- (eenmalig) (ik koop het verlengde tijdvak af zonder nu over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht.)

optie 5 lijkt me geen handige keuze. begrijp ik goed dat ik in het eerste geval alleen notariskosten moet betalen? want dat lijkt me nog altijd de meest logische. ik zou niet weten waar ik 18.000 euro vandaan zou kunnen halen jammer van die notariskosten, maar helemaal niks doen is sowieso geen optie volgens mij


ik heb een aanvraag gedaan voor optie 1, overstappen op eeuwigdurende canon. moet de komende maanden de knoop doorhakken.

Interessant dat je ook een optie hebt om het volgende voortdurende tijdvak (van 2046 - 2096) nu al af te kopen. Ik dacht dat dat pas mogelijk was veel dichter bij het jaar dat je huidige tijdvak afloopt.

Hoe dan ook, ik denk dat je gelijk hebt dat overstappen naar eeuwigdurend het beste is. Dat geeft het meeste zekerheid, wat erg belangrijk is voor toekomstige kopers en misschien ook voor jezelf.

De belangrijkste vraag is dan denk ik hoe lang je er nog wil wonen. Hou er rekening mee dat de eeuwigdurende canon met de inflatie meestijgt, en de afkoopsom met de inflatie + 2.5% per jaar. Zoals eerder in dit topic ook besproken is, wordt later afkopen dus significant duurder als je langer wacht.

Eeuwigdurend afkopen is denk ik vooral interessant als je er nog een tijd wil blijven wonen (hoeft niet tot 2046, maar hoe dichter je bij 2046 zit, hoe groter de meerwaarde van afkopen zal zijn voor de toekomstige eigenaren).

Als je binnen een paar jaar toch vertrekt, dan is de 18k afkoopsom denk ik niet de moeite, het is lastig om dat terug te verdienen in de aankoopprijs.

Het is een beetje koffiedik kijken, maar dit was voor ons de belangrijkste afweging.

Voor de afkoopsom kun je trouwens je hypotheek ophogen als je het niet klaar hebt liggen.

[habermas]

dank voor je uitleg @abalone en voor alleen overstap naar eeuwigdurend betaal je alleen notariskosten dus. alhoewel je opmerking dat je de afkoopsom via de hypotheek kan regelen me wel weer aan het twijfelen brengt zeker als blijkbaar niet voor een nieuwe akte hoeft te betalen:
https://www.parool.nl/ams...pacht-voor-bank~be02ecec/

[abalone]

habermas schreef op maandag 18 juli 2022 @ 15:20:
dank voor je uitleg @abalone en voor alleen overstap naar eeuwigdurend betaal je alleen notariskosten dus. alhoewel je opmerking dat je de afkoopsom via de hypotheek kan regelen me wel weer aan het twijfelen brengt zeker als blijkbaar niet voor een nieuwe akte hoeft te betalen:
https://www.parool.nl/ams...pacht-voor-bank~be02ecec/

Voor overstappen met canon vastklikken heb je alleen notariskosten. In het begin eisten banken hiervoor ook een nieuwe hypotheekakte, omdat er een theoretische kans bestaat dat het hypoteekrecht minder waard wordt door de overstap. De bank is veel te bang dat ze hun geld niet krijgen. Maar dit hoeft nu dus niet meer zoals in het artikel beschreven is wat je deelt.

Als je echter afkoopt en daarvoor de hypotheek verhoogt, heb je denk ik wel een nieuwe hypotheekakte nodig, omdat je hypotheek aangepast wordt.

[Atlantis1995]

abalone schreef op maandag 18 juli 2022 @ 14:49:
Als je binnen een paar jaar toch vertrekt, dan is de 18k afkoopsom denk ik niet de moeite, het is lastig om dat terug te verdienen in de aankoopprijs.

Deze al gelezen? Die woning staat sinds juli 2021 te koop en was juni 2022 nog niet verkocht.

[abalone]

Atlantis1995 schreef op maandag 18 juli 2022 @ 17:27:
[...]


Deze al gelezen? Die woning staat sinds juli 2021 te koop en was juni 2022 nog niet verkocht.
[Afbeelding]

Ja, maar deze mensen hebben helemaal niks gedaan behalve hun kop in het zand steken.

Mijn opmerking ging over afkopen vs vastklikken. In beide gevallen stap je over naar eeuwigdurend. Vastklikken is in sommige gevallen best aan te raden (heb ik ook gedaan bij mijn vorige huis).

[Laapo]

jeroenkb schreef op zondag 17 juli 2022 @ 21:36:
@Laapo

Je moet sowieso meenemen dat je je jaarlijkse erfpachtcanon kan aftrekken van de belasting. Het afkoopbedrag niet.

Dus voor mij was huidige tijdvak afkopen absoluut niet interessant.

Dat is voor mij nu ook het geval. Daarnaast verkoop ik de woning binnen nu en twee jaar. Maar ben toch benieuwd. Als door de huidige inflatie de contante waarde van een afkoopsom (veel) hoger wordt, kan het misschien wel interessant zijn. Zeker gezien de canon nu ook geïndexeerd wordt.

Maar goed, misschien is m'n denkrichting verkeerd over wat de inflatie met de afkoopsom over het lopende tijdvak doet.

[Figo112]

henny3 schreef op maandag 18 juli 2022 @ 05:44:
[...]


De gemeente informeerde WEL duidelijk; er stond in dat als je nu niet actie ondernam, de korting zou vervallen en de recentere WOZ plus inflatie zou gaan tellen. Mijn conclusie was indertijd; NU afkopen is altijd de goedkoopste optie. Dat was echt vrij duidelijk voor iedereen die kan lezen.

Nee de gemeente had juist niet volledig of juist geinformeerd over het feit dat als je nu vastklikt en later wil afkopen dat het bedrag bij gemiddelde inflatie van 2% na 16 jaar meer dan het dubbele zou zijn. Dat is helaas niet het enige ook dat ze eerst de mogelijkheid niet hebben gegegeven om bezwaar te maken op de woz waarde waarop de berekening is gebaseerd. Na een rechtzaak hebben ze dit alsnog moeten doen. Daarnaast zijn ze opeens gaan rekenen met een bsq wat in de voorgaande woz bepalingen niet aan de orde was. Dus veel onduidelijkheden waarop destijds geen antwoord op was dan kan je niet van mensen verwachten een goede beslissing te maken. Maar goed dat er initiatieven zijn die de gemeente hierop aanspreekt.

[Atlantis1995]

Figo112 schreef op dinsdag 19 juli 2022 @ 20:20:
[...]


Nee de gemeente had juist niet volledig of juist geinformeerd over het feit dat als je nu vastklikt en later wil afkopen dat het bedrag bij gemiddelde inflatie van 2% na 16 jaar meer dan het dubbele zou zijn. Dat is helaas niet het enige ook dat ze eerst de mogelijkheid niet hebben gegegeven om bezwaar te maken op de woz waarde waarop de berekening is gebaseerd. Na een rechtzaak hebben ze dit alsnog moeten doen. Daarnaast zijn ze opeens gaan rekenen met een bsq wat in de voorgaande woz bepalingen niet aan de orde was. Dus veel onduidelijkheden waarop destijds geen antwoord op was dan kan je niet van mensen verwachten een goede beslissing te maken. Maar goed dat er initiatieven zijn die de gemeente hierop aanspreekt.

Eens.

Dat van die verdubbeling was ik me tot begin dit jaar ook niet van bewust. Op moment ik de aanbieding ontving heb ik 10 sec nagedacht over afkopen en dat heb ik gedaan. Gewoon omdat de gemeente daarna nooit meer opnieuw kan cashen. En dat is een blijvend voordeel t.o.v. iemand anders. Ik moet wel bekennen dat het afkopen in mijn geval rond de 5k was en dat ook reden was om niet verder te kijken gezien de onbekende variabelen.

Daarbij had ik in mijn achterhoofd dat de banken de voorwaarden kunnen aanpassen/sturen op erfpacht. Dat bleek ook een jaar later, bij een nieuwbouw project. Afhankelijk of hij erfpacht wel/niet afkocht kon hij meer of minder lenen. Dat stukje sturing van banken kwam (veel) sneller dan verwacht.

Een andere reden om bewust niet te kijken naar vastklikken was vanwege een aantal variabelen, cq haakjes/oogjes in de vorm van WOZ, BSQ, korting, etc. De gemeente heeft een toolbox in handen met variabelen waarbij ze naar behoeven kunnen sturen. Die BSQ is in mijn ogen een nietszeggende variabele waar Amsterdam zonder verantwoording kan sturen. Het enige 'goede' is dat de schaal niet verder gaat dan 100%.

Het college met GroenLinks wilde op moment het aantrad wilde die regeling het liefste terugdraaien. En op moment dat ze dat willen, dan denk er eerst nog maar een paar keer na. Want dan is er iets in je voordeel

[Tdem]

Tdem schreef op maandag 18 juli 2022 @ 10:22:
Door jullie zorgen heb ik toch wel erg spijt dat ik mijn betaaloptie had gewijzigd van afkoop naar jaarlijkse canon. Ik heb de gemeente een mail gestuurd of ze de betaaloptie voor een tweede keer voor me willen veranderen, aangezien ik dit zelf niet meer kan in het portal. De erfpacht voor 2.099 euro afkopen klinkt met deze inflatiecijfers en berekeningen toch wel heel gunstig.

Vandaag reactie van gemeente. Ze wijzigen mijn aanvraag en dan kan ik zelf via het portal weer kiezen voor afkoop. Fijn dat de gemeente zo flexibel is! 🥳

[namliam_eht]

2% inflatie telt natuurlijk binnen 16 jaar nooit op naar een verdubbeling van wat dan ook.

En wat is er nu zo stuurbaar aan de BSQ? De definitie is altijd openbaar geweest of die definitie terecht is valt wellicht over te debatteren... maar heel ingewikkeld is het nou ook weer niet
WOZ - Herbouw kosten = GrondwaardeHerbouw (1)
Neem 1 van verschillende huizen in de straat en je krijgt voor de hele straat / buurt een gemiddelde BSQ
WOZ * BSQ = GrondwaardeBSQ (2)

Waarbij 1 en 2 dicht bij elkaar horen te liggen, maar wel iets kunnen variëren.

Verder kan / moet het logisch zijn dat je bij een berekening o.b.v. 2014 een heel stuk beter er uit springt dan o.b.v. 2020.
In mijn geval
WOZ 265.000 naar 399.000
BSQ 13% naar 30%
Waarbij je bij overstap ook nog eens een korting krijgt.

Dus wat is handiger/goedkoper?
265.000 * 13% * Korting
of
399.000 * 30% * geen korting

Verder lijkt het me ook logisch dat DEZELFDE woning, met een jaarlijkse last van 0 (canon afgekocht) meer waard is dan een met een jaarlijkse last van 10.000.
Het zelfde fenomeen zie je meer en meer in appartementen met een VVE, al waren/zijn mensen daar zich ook te weinig bewust van wat de risico's zijn van een slapende VVE en/of een waarin te weinig gereserveerd is/wordt. Maar goed dat is wellicht een andere discussie.

Hetzelfde geldt nu meer en meer, vroeger minder...
a) bouwjaar 1980 nooit wat aan gedaan, geen isolatie, oude gas kachel, enkel glas
b) zelfde woning, volledig geisoleerd, HR cv ketel, Zonnepanelen, HR++ glas, vloer/spouw isolatie
Welke woning is meer waard?
Of dan daardoor ook de grond meer waard is geworden is dan natuurlijk maar de vraag en punt van debat, immers voor huis a zal de WOZ wellicht lager liggen dan de WOZ van huis b, maar aangezien de WOZ ook maar een blinde aanname is op basis van "vergelijkbare huizen" zal de WOZ (tenzij hard aangevochten door huis a, wat zeer te betwijfelen valt) voor huis a en b ook vergelijkbaar zijn.

Zo zijn dezelfde huizen bij mij in de straat allemaal dezelfde 399.000 WOZ, alhoewel dat lang niet altijd voor alle huizen opgaat, alle huizen in de kruisende straat zijn op het oog ook identiek en voor zover mij bekend ook gewoon kopieën van elkaar, maar varieert de WOZ wel van 304.000 tot 372.000 euro wat e.a. wat ondermijnt natuurlijk. Het lijkt iets te maken te hebben met hoe lang de laatste transactie geleden is op die woning, de recenter de laatste koper er in is gegaan de hoger de WOZ waarde.

[Atlantis1995]

namliam_eht schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 10:10:
2% inflatie telt natuurlijk binnen 16 jaar nooit op naar een verdubbeling van wat dan ook.

Het is inflatie EN 2,5% opslag. En dan zit je over 16 jaar wel aan een verdubbeling bij 2% inflatie.

En wat is er nu zo stuurbaar aan de BSQ?

Stukje van de website:
"Wat is de buurtstraatquote?
De buurtstraatquote (BSQ) is het percentage dat aangeeft welk deel van de marktwaarde (WOZ-waarde) bestaat uit de waarde van de grond (het andere deel is de waarde van de stenen, de opstalwaarde).

Waarom zijn er verschillen in hoogtes?
De waarde van grond is sterk afhankelijk van de locatie. Op een aantrekkelijke locatie is het aandeel van de grond in de marktwaarde hoger dan op een minder aantrekkelijke locatie. De buurtstraatquote is dan ook relatief hoger. Er zijn aparte buurtstraatquotes voor appartementen (meergezinswoningen) en voor eengezinswoningen. In lange straten kunnen meerdere buurtstraatquotes voorkomen. Deze straten zijn opgeknipt in buurtstraten en afhankelijk van de locatie en de type woningen kunnen verschillende buurtstraatquotes ontstaan."


De BSQ kan als variabele worden gewijzigd op moment de gemeente vindt dat je buurt aantrekkelijker is. Of dat zo is subjectief.

[Hielko]

Dat is helemaal niet zo subjectief, want dat volgt gewoon uit de gemiddelde woz waardes

[namliam_eht]

BSQ is uiteindelijk gewoon een objectief cijfer.... de totstandkoming daarvan kan je debatteren maar is niks anders dan
Voor elke woning/appartement in een straat
WOZ waarde - de herbouwaarde = Grond waarde

Vervolgens Som(Grond waarde) / Som(WOZ) = BSQ voor de straat.

Er zit wel een kleine factor in van nabijheid van winkels drukte van de straat etc.
Hetzelfde huis aan een drukkere straat is iets goedkoper dan aan een rustige straat en heeft (dus) ook een lagere BSQ.

Als je een zelfde huis (zie programma "Voor hetzelfde geld") op een andere plek neer zet zal de pure bouw kosten daarvan (herbouwwaarde) niet wijzigen....
Theoretisch dan....
Een huis in Den Helder doet 400.000 euro (pure gok, geen onderzoek naar gedaan).
Hetzelfde huis, hartje Amsterdam, 1.000.000 of zo (pure gok, geen onderzoek naar gedaan)
Dat heeft dan niks met het huis op zich te maken, dat heeft iets te maken met het feit dat mensen liever in Amsterdam wonen dan in Den Helder (niks ten nadele van)... In algemene zin maakt dat dat als (semi objectief) de bouwwaarde van zo een huis 300.000 euro van nu via sloop en compleet nieuw
(valt natuurlijk al weer te bespreken of slopen in Amsterdam net zo makkelijk is als in landelijk Den Helder)
Dan valt er natuurlijk wel wat voor te zeggen dat een vierkante meter grond in Amsterdam meer waard is dan in Den Helder... dit is natuurlijk macro niveau, maar hetzelfde is waar voor binnen Amsterdam.
Blijkbaar zijn de woningen in Centrum/Zuid gewilder dan in De Aker, Noord of Zuid Oost, logische conclusie lijkt dan te zijn dat een vierkante meter in Centrum/Zuid ook hoger is.

[TradeMarkNL]

Tdem schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 09:44:
[...]

Vandaag reactie van gemeente. Ze wijzigen mijn aanvraag en dan kan ik zelf via het portal weer kiezen voor afkoop. Fijn dat de gemeente zo flexibel is! 🥳

Hoe lang heb jij nu dan om dat af te handelen? Zit namelijk ook te twijfelen om toch voor afkoop te gaan dan (het deel na mn tijdvak).

[abalone]

namliam_eht schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 11:05:
BSQ is uiteindelijk gewoon een objectief cijfer.... de totstandkoming daarvan kan je debatteren maar is niks anders dan
Voor elke woning/appartement in een straat
WOZ waarde - de herbouwaarde = Grond waarde

Vervolgens Som(Grond waarde) / Som(WOZ) = BSQ voor de straat.

Er zit wel een kleine factor in van nabijheid van winkels drukte van de straat etc.
Hetzelfde huis aan een drukkere straat is iets goedkoper dan aan een rustige straat en heeft (dus) ook een lagere BSQ.

Als je een zelfde huis (zie programma "Voor hetzelfde geld") op een andere plek neer zet zal de pure bouw kosten daarvan (herbouwwaarde) niet wijzigen....
Theoretisch dan....
Een huis in Den Helder doet 400.000 euro (pure gok, geen onderzoek naar gedaan).
Hetzelfde huis, hartje Amsterdam, 1.000.000 of zo (pure gok, geen onderzoek naar gedaan)
Dat heeft dan niks met het huis op zich te maken, dat heeft iets te maken met het feit dat mensen liever in Amsterdam wonen dan in Den Helder (niks ten nadele van)... In algemene zin maakt dat dat als (semi objectief) de bouwwaarde van zo een huis 300.000 euro van nu via sloop en compleet nieuw
(valt natuurlijk al weer te bespreken of slopen in Amsterdam net zo makkelijk is als in landelijk Den Helder)
Dan valt er natuurlijk wel wat voor te zeggen dat een vierkante meter grond in Amsterdam meer waard is dan in Den Helder... dit is natuurlijk macro niveau, maar hetzelfde is waar voor binnen Amsterdam.
Blijkbaar zijn de woningen in Centrum/Zuid gewilder dan in De Aker, Noord of Zuid Oost, logische conclusie lijkt dan te zijn dat een vierkante meter in Centrum/Zuid ook hoger is.

Dit maakt de bsq nu juist zo krom / oneerlijk in mijn ogen. Als een huis in Amsterdam duurder is dan in den Haag, of een huis in Zuid duurder is dan in nieuw west, dan resulteert dat in een hogere marktwaarde = WOZ.

Nu introduceert de gemeente een nieuwe variabele: de bsq, en zegt dat populaire wijken een hoge bsq hebben. Huizen in Zuid hebben dus een hoge WOZ (want populaire locatie) en krijgen ook nog eens een hoge bsq om hun oren (hier ook: want populaire locatie). Je wordt dus 2x gepakt. Dit is onterecht in mijn ogen, zeker als je volhoudt dat de herbouwwaarde in de steden / stadsdelen vergelijkbaar is.

[Hielko]

abalone schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 12:40:
[...]


Dit maakt de bsq nu juist zo krom / oneerlijk in mijn ogen. Als een huis in Amsterdam duurder is dan in den Haag, of een huis in Zuid duurder is dan in nieuw west, dan resulteert dat in een hogere marktwaarde = WOZ.

Nu introduceert de gemeente een nieuwe variabele: de bsq, en zegt dat populaire wijken een hoge bsq hebben. Huizen in Zuid hebben dus een hoge WOZ (want populaire locatie) en krijgen ook nog eens een hoge bsq om hun oren (hier ook: want populaire locatie). Je wordt dus 2x gepakt. Dit is onterecht in mijn ogen, zeker als je volhoudt dat de herbouwwaarde in de steden / stadsdelen vergelijkbaar is.

Hoezo wordt je 2x gepakt? Die hoge woz en de bsq hangen gewoon 1:1 met elkaar samen.

WOZ is waarde huis + waarde grond . BSQ is waarde grond / WOZ waarde.

[Tdem]

TradeMarkNL schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 12:39:
[...]


Hoe lang heb jij nu dan om dat af te handelen? Zit namelijk ook te twijfelen om toch voor afkoop te gaan dan (het deel na mn tijdvak).

Ze moeten mijn aanbieding nu eerst gaan ‘ontbinden’. Weet niet hoe lang dit duurt. Zodra er weer actie genomen kan worden in het portaal hoor ik dat.

[abalone]

Hielko schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 13:21:
[...]

Hoezo wordt je 2x gepakt? Die hoge woz en de bsq hangen gewoon 1:1 met elkaar samen.

WOZ is waarde huis + waarde grond . BSQ is waarde grond / WOZ waarde.

Stel, je hebt een appartement van 50m2 in Zuid met WOZ-waarde van 500k, en een even groot appartement in nieuw west met een WOZ van 250k. Appartement is even groot, nieuwbouwwaarde hetzelfde, dus het verschil in waarde zit hem in locatie (grondwaarde).

Nu zegt de gemeente ook nog eens: dat appartement in oudzuid heeft een bsq van 50%, en dat appartement in nieuw west van 10%.

Ze berekenen dan grondwaarde als WOZ * bsq. Je hebt dus een hogere WOZ vanwege de meer waardevolle grond, en over die hogere WOZ wordt ook nog eens een groter percentage berekend voor om de erfpacht grondwaarde te berekenen. Dan wordt de locatie (waarde vd grond) dus 2x mee genomen: 1x in de WOZ, en nog eens in de hogere bsq.

[Hielko]

abalone schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 13:47:
[...]


Stel, je hebt een appartement van 50m2 in Zuid met WOZ-waarde van 500k, en een even groot appartement in nieuw west met een WOZ van 250k. Appartement is even groot, nieuwbouwwaarde hetzelfde, dus het verschil in waarde zit hem in locatie (grondwaarde).

Nu zegt de gemeente ook nog eens: dat appartement in oudzuid heeft een bsq van 50%, en dat appartement in nieuw west van 10%.

Ze berekenen dan grondwaarde als WOZ * bsq. Je hebt dus een hogere WOZ vanwege de meer waardevolle grond, en over die hogere WOZ wordt ook nog eens een groter percentage berekend voor om de erfpacht grondwaarde te berekenen. Dan wordt de locatie (waarde vd grond) dus 2x mee genomen: 1x in de WOZ, en nog eens in de hogere bsq.

Nee, want uiteindelijk gaat het om maar 1 ding; en dat is de waarde van de grond. Die is in dat geval gewoon hoger en omdat de grondwaarde hoger is is de WOZ hoger, en ook de BSQ. Maar dat volgt beiden gewoon uit de hogere grondwaarde, die wordt nergens dubbel geteld.

Zeg dat in je hypothetische voorbeeld het appartement 150K waard is (herbouwwaarde). Dan is de grond in geval nieuw west 100K waard, en in zuid is die grond 350K waard. Daarin is niks dubbel geteld.

Grond+appartement=WOZ

En dan kunnen we nu ook de BSQ uitrekenen door 350/500=70%. Dat is gewoon een andere manier om hetzelfde weer te geven, en je kan die som ook de andere kant op maken.

[namliam_eht]

Hielko schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 14:01:
[...]
En dan kunnen we nu ook de BSQ uitrekenen door 350/500=70%. Dat is gewoon een andere manier om hetzelfde weer te geven, en je kan die som ook de andere kant op maken.

Precies, behalve dan dat
- de BSQ niet hoger gaat dan 50% (op dit moment)
- de BSQ van een straat (of deel van) wordt bepaald door de som(herbouw) / som(woz) en dus bij individuele woningen kunnen afwijken.

Een (ander) deel van de discussie is wel... is WOZ-herbouw waarde = Grond waarde?
In dit geval wordt een gemiddelde waarde WOZ
Afgetrokken van een gemiddelde geschatte herbouw waarde. Hoe komt die exact tot stand? Ze zeggen dat dit gedaan is door "extern bouwkostenbureau" is bepaald...
gemiddeld * gemiddeld zijn wel 2 behoorlijke aannames nog afgezien van "andere factoren" die de BSQ beinvloeden zoals ...
woningtype (tussenwoning, hoekwoning, enzovoort)
woninggrootte
perceelgrootte
deelobjecten (bergingen, parkeerplaatsen, enzovoort)

Een aantal zitten (indirect) ook in de WOZ, maar helemaal objectief narekenen kan je het niet, wel grotendeels en/of groffe benadering. Herbouw waarde zou (ongeveer) vergelijkbaar moeten zijn met de opstal. Alhoewel als ik via bereken het mijn Herbouwwaarde laat bepalen en dat af trek van de WOZ kom ik op een BSQ van 53%, terwijl de BSQ in 2021 pas 30% was... ik vermoed ook dat de herbouwwaarde daar wat laag wordt ingeschat alhoewel ik meerdere online geprobeerd heb en allemaal ongeveer op hetzelfde uitkomen (of ik doe iets fout)

Een nog grotere aanname is dat hetzelfde vrijstaande huis in Den Helder, aan de grachten van Amsterdam zou kunnen staan / bestaan... niet dus. Aan de grachten staan nou eenmaal grachten panden en in die wijk in Den Helder staan vrijstaande huizen, kan je daarmee de 10k per m2 van de grachten panden vergelijken met de 4k per m2 in Den Helder? Nee, ten minste ik vind het nogal krom...
Zet het grachten pand in Den Helder en de pauper* die er nu woont, wil er absoluut niet dood gevonden worden. De elitist* die in Den Helder woont, zet zijn vrijstaande huis aan de gracht in Amsterdam.... ook niet dood gevonden worden.

* puur ter onderscheid, wil niemand kwetsen of voor den hoofd stoten.

Ook is het nogal een aanname dat de herbouw waarde van een huis een constante is en dat de WOZ waarde een constante is.
Het eerdere huis a en b, de een volledig verouderd, de ander volledig modern zullen v.w.b. vrijmarktwaarde een flink verschil hebben, waarbij a flink lager is dan b.
Maar het zou best kunnen zijn dat b ooit voor de verbouwingen de WOZ heeft aangevochten de de WOZ van b lager is dan die van a.

Maar goed al met al... grond waarde is grond waarde... en dan is WOZ - Nieuwbouw niet heel erg gek, al heb je met die nieuwbouw niet een karakteristiek grachten pand of boerderij voor terug. Deel van die (WOZ) meer of minder waarde zit volgens mij ook wel in het pand zelf. Dus is een algemene regel een exact model voor alle gevallen, nee zeker niet... vallen er gaten in te schieten, ja velen en meer dan alleen maar "maar de BSQ is onduidelijk" en ook nog die meer hout snijden.
Maar over het geheel genomen...

[Figo112]

namliam_eht schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 11:05:
BSQ is uiteindelijk gewoon een objectief cijfer.... de totstandkoming daarvan kan je debatteren maar is niks anders dan
Voor elke woning/appartement in een straat
WOZ waarde - de herbouwaarde = Grond waarde

Vervolgens Som(Grond waarde) / Som(WOZ) = BSQ voor de straat.

Er zit wel een kleine factor in van nabijheid van winkels drukte van de straat etc.
Hetzelfde huis aan een drukkere straat is iets goedkoper dan aan een rustige straat en heeft (dus) ook een lagere BSQ.

Als je een zelfde huis (zie programma "Voor hetzelfde geld") op een andere plek neer zet zal de pure bouw kosten daarvan (herbouwwaarde) niet wijzigen....
Theoretisch dan....
Een huis in Den Helder doet 400.000 euro (pure gok, geen onderzoek naar gedaan).
Hetzelfde huis, hartje Amsterdam, 1.000.000 of zo (pure gok, geen onderzoek naar gedaan)
Dat heeft dan niks met het huis op zich te maken, dat heeft iets te maken met het feit dat mensen liever in Amsterdam wonen dan in Den Helder (niks ten nadele van)... In algemene zin maakt dat dat als (semi objectief) de bouwwaarde van zo een huis 300.000 euro van nu via sloop en compleet nieuw
(valt natuurlijk al weer te bespreken of slopen in Amsterdam net zo makkelijk is als in landelijk Den Helder)
Dan valt er natuurlijk wel wat voor te zeggen dat een vierkante meter grond in Amsterdam meer waard is dan in Den Helder... dit is natuurlijk macro niveau, maar hetzelfde is waar voor binnen Amsterdam.
Blijkbaar zijn de woningen in Centrum/Zuid gewilder dan in De Aker, Noord of Zuid Oost, logische conclusie lijkt dan te zijn dat een vierkante meter in Centrum/Zuid ook hoger is.

Dat is dezelfde bullshit die je weer aan het herhalen bent een tijdje terug.


Bsq werd vroeger niet gebruikt en de herbouwwaarde werd voor het huidige stelsel werd ingevoerd altijd door een onafhankelijke taxateur bepaald. Daar is de gemeente van afgestapt ze hebben allerlei percentages en rekensommen bedacht en die zijn niet transparant genoeg. Bsq hoe die tot stand is gekomen is niet openbaar aangezien de gemeente zelf dat ook heeft aangegeven. En dat zijn de feiten, je verandert de spelregels eenzijdig zonder inspraak vanuit de burgers maar je gaat gegevens die publiek beschikbaar zou moeten zijn verbergen.

Nogmaals voorheen werd er geen bsq toegepast en was een onafhankelijke taxateur die de grond en marktwaarde ging bepalen. Nu heeft de gemeente bsq verzonnen en doet eenzijdig zelf de waarde bepaling zie je het verschil of niet?

[Figo112]

namliam_eht schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 14:41:
[...]


Precies, behalve dan dat
- de BSQ niet hoger gaat dan 50% (op dit moment)
- de BSQ van een straat (of deel van) wordt bepaald door de som(herbouw) / som(woz) en dus bij individuele woningen kunnen afwijken.

Een (ander) deel van de discussie is wel... is WOZ-herbouw waarde = Grond waarde?
In dit geval wordt een gemiddelde waarde WOZ
Afgetrokken van een gemiddelde geschatte herbouw waarde. Hoe komt die exact tot stand? Ze zeggen dat dit gedaan is door "extern bouwkostenbureau" is bepaald...
gemiddeld * gemiddeld zijn wel 2 behoorlijke aannames nog afgezien van "andere factoren" die de BSQ beinvloeden zoals ...
woningtype (tussenwoning, hoekwoning, enzovoort)
woninggrootte
perceelgrootte
deelobjecten (bergingen, parkeerplaatsen, enzovoort)

Een aantal zitten (indirect) ook in de WOZ, maar helemaal objectief narekenen kan je het niet, wel grotendeels en/of groffe benadering. Herbouw waarde zou (ongeveer) vergelijkbaar moeten zijn met de opstal. Alhoewel als ik via bereken het mijn Herbouwwaarde laat bepalen en dat af trek van de WOZ kom ik op een BSQ van 53%, terwijl de BSQ in 2021 pas 30% was... ik vermoed ook dat de herbouwwaarde daar wat laag wordt ingeschat alhoewel ik meerdere online geprobeerd heb en allemaal ongeveer op hetzelfde uitkomen (of ik doe iets fout)

Een nog grotere aanname is dat hetzelfde vrijstaande huis in Den Helder, aan de grachten van Amsterdam zou kunnen staan / bestaan... niet dus. Aan de grachten staan nou eenmaal grachten panden en in die wijk in Den Helder staan vrijstaande huizen, kan je daarmee de 10k per m2 van de grachten panden vergelijken met de 4k per m2 in Den Helder? Nee, ten minste ik vind het nogal krom...
Zet het grachten pand in Den Helder en de pauper* die er nu woont, wil er absoluut niet dood gevonden worden. De elitist* die in Den Helder woont, zet zijn vrijstaande huis aan de gracht in Amsterdam.... ook niet dood gevonden worden.

* puur ter onderscheid, wil niemand kwetsen of voor den hoofd stoten.

Ook is het nogal een aanname dat de herbouw waarde van een huis een constante is en dat de WOZ waarde een constante is.
Het eerdere huis a en b, de een volledig verouderd, de ander volledig modern zullen v.w.b. vrijmarktwaarde een flink verschil hebben, waarbij a flink lager is dan b.
Maar het zou best kunnen zijn dat b ooit voor de verbouwingen de WOZ heeft aangevochten de de WOZ van b lager is dan die van a.

Maar goed al met al... grond waarde is grond waarde... en dan is WOZ - Nieuwbouw niet heel erg gek, al heb je met die nieuwbouw niet een karakteristiek grachten pand of boerderij voor terug. Deel van die (WOZ) meer of minder waarde zit volgens mij ook wel in het pand zelf. Dus is een algemene regel een exact model voor alle gevallen, nee zeker niet... vallen er gaten in te schieten, ja velen en meer dan alleen maar "maar de BSQ is onduidelijk" en ook nog die meer hout snijden.
Maar over het geheel genomen...

Je blijft in herhaling, gemeente zelf geeft aan bsq berekening niet openbaar, de rekenkamer constateert dit ook maar jij zegt alles is duidelijk??? Gaat het goed?

Met het nieuwe stelsel kunnen Amsterdamse erfpachters hun canon voor altijd vastleggen of hun erfpacht eeuwigdurend afkopen. Voor de berekening van canon of afkoopsom kijkt de gemeente naar de WOZ-waarde van de woning en naar de populariteit van de buurt, de zogenoemde buurtstraatquote (bsq). Die bsq wordt elk jaar vastgesteld en in de praktijk verhoogd, omdat veel straten aantrekkelijker zijn geworden. Maar de manier waarop de gemeente dat doet, is lastig te controleren, aldus de Rekenkamer. ‘De methode van waardebepaling is slechts beperkt begrijpelijk en controleerbaar geworden voor de erfpachter.’

De Rekenkamer constateert dat de waardebepaling van de gemeente nog altijd afwijkt van de deskundigencommissie. In de publiciteitscampagne die Amsterdam momenteel voert om erfpachters op het nieuwe stelsel te wijzen, zijn niet alle keuzemogelijkheden duidelijk weergegeven, vindt de Rekenkamer.

[namliam_eht]

Vroeger was er geen BSQ, maar was er een ander systeem hoe populair een buurt was/is. Een huurwoning bijvoorbeeld kreeg toen extra punten toebedeeld op basis van dat systeem en daar zaten ook bijzondere afwijkingen in omdat de voordeur net 2 meter verder of dichterij bij een school, winkel, ov of park lag ook zonder dat daarbij de hele definitie was uitgekauwd (voor zover mij bekend)

Zo kan je ook klagen over de WOZ waarde immers waarom is dezelfde huizen in dezelfde straat direct naast elkaar een verschil in WOZ waarde en dan ook door elkaar dus niet aflopend of iets dergelijks?
Maar WOZ is "controleerbaar" maar net zo, misschien nog wel meer arbitrair en zeker inconsequenter dan de BSQ. Maar wie hoor je paniek schoppen over de WOZ?

BSQ kan je vanalles van vinden, maar het principe mag dan niet doorgrondelijk zijn volgens de rekenkamer.... maar het principe is duidelijk en lijkt mij een logische achtergrond te hebben.
Het is nou eenmaal zo dat een m2 woon oppervlakte aan de gracht en Zuid duurder is dan in Noord of De Aker.
Een vrij staand huis met zonder veel grond is minder waard dan hetzelfde huis met 10 hectare.
Grond heeft nou eenmaal een vorm van waarde, bull shit quote of niet.

Toch zijn er mensen die blijven roepen dat het niet duidelijk is wat te doen (ref die vent in de Telefaag)
Niks doen en maar blijven roepen "het kan niet kloppen" "hun zeggen ook dat het niet klopt"
1% fout en 99% goed is nog steeds fout
Daar is 1 afwijking op 10000 waarnemingen.
In elk model zitting rand gevallen, afwijkingen, incompleetheden, onwenselijkheden.

Een onafhankelijk taxateur gaat echt elke woning in heel Amsterdam af om zo de afzonderlijke woning en grond waarde te bepalen... en dat doet hij vandaag precies hetzelfde als gisteren, vorige week, vorig jaar?
Nee natuurlijk niet en nee dat is niet 1 persoon maar wel veel meer en dan nog zal er een steekproef worden genomen en verder geschat/geextrapoleerd.

Men vind dat er te weinig duidelijk is gemaakt dat als je niks doet, dat erfpacht dan een dure grap wordt.
Wat is er goedkoper?
100.000 * 20% * 75%
of
150.000 * 25% * 100%

Wat is goedkoper?
Nu 1200 euro betalen
Beginnen met 10 euro per maand te betalen vermeerderd met 2% per jaar voor de komende 50 jaar?
De komende 20 jaar niks betalen en dan 50 euro vermeerderd met 2% per jaar voor de volgende 30 jaar?

Lukt het nog?

OK iets moeilijker misschien....
Wat heb je liever een zak met 1.000.000 losse euro munten
of
1 euro munt op het eerste vakje van een schaak bord vandaag
Dan 25 procent meer (dus 1,25 eur) op het volgende vakje morgen
En weer 25 procent meer (dus 1,56 eur) de volgende dag
etc.

Over duidelijkheid en openbaarheid...
Hoe duidelijk is de loonbelasting uitgespeld? Waarom 37,07% en waarom 49,5%
Waarom is er een vrijstelling in box 3 van 30k naar 50k gegaan?
Waarom telt de eerste 3k van schulden niet mee?
Waarom is de BTW 9 en 21%?
Waarom verdient de minister president 170.910 euro ?
Zo kan je over transparantie van berekeningen of bedragen nog wel 1001 voorbeelden op laag water zoeken waarom het "niet goed is".

Het feit dat iets niet openbaar is, of lastig herleidbaar, zelfs moeilijk reproduceerbaar maakt niet dat het inconsequent, of zelfs volledig de plank mis slaat.
Statistieken zijn statistieken, gemiddelden zijn gemiddelden.
In een hoop gevallen zal een gemiddelde goed de werkelijkheid benaderen, maar de extremen zullen er altijd zijn en hoe goed je een model ook maakt, het blijft een model.

Ref meneer in de Telefaag, ik ben zielig want de BSQ klopt niet.
Nee, je hebt je kop in het zand gestoken en vind het nog gek dat hetzelfde huis waar al de erfpacht is afgekocht meer waard is dan het huis waar je nog 100.000 euro aan erfpacht moet betalen.
Omdat het je niet kan boeien om er een paar uur werk in te steken of om rond te vragen te bellen om het wel duidelijk te krijgen.

Op deze link kan ik volgens mij toch redelijk goed volgen hoe ze te werk gaan
https://www.amsterdam.nl/...20van%20de%20WOZ%2Dwaarde.

[Figo112]

namliam_eht schreef op woensdag 20 juli 2022 @ 23:53:
Vroeger was er geen BSQ, maar was er een ander systeem hoe populair een buurt was/is. Een huurwoning bijvoorbeeld kreeg toen extra punten toebedeeld op basis van dat systeem en daar zaten ook bijzondere afwijkingen in omdat de voordeur net 2 meter verder of dichterij bij een school, winkel, ov of park lag ook zonder dat daarbij de hele definitie was uitgekauwd (voor zover mij bekend)

Zo kan je ook klagen over de WOZ waarde immers waarom is dezelfde huizen in dezelfde straat direct naast elkaar een verschil in WOZ waarde en dan ook door elkaar dus niet aflopend of iets dergelijks?
Maar WOZ is "controleerbaar" maar net zo, misschien nog wel meer arbitrair en zeker inconsequenter dan de BSQ. Maar wie hoor je paniek schoppen over de WOZ?

BSQ kan je vanalles van vinden, maar het principe mag dan niet doorgrondelijk zijn volgens de rekenkamer.... maar het principe is duidelijk en lijkt mij een logische achtergrond te hebben.
Het is nou eenmaal zo dat een m2 woon oppervlakte aan de gracht en Zuid duurder is dan in Noord of De Aker.
Een vrij staand huis met zonder veel grond is minder waard dan hetzelfde huis met 10 hectare.
Grond heeft nou eenmaal een vorm van waarde, bull shit quote of niet.

Toch zijn er mensen die blijven roepen dat het niet duidelijk is wat te doen (ref die vent in de Telefaag)
Niks doen en maar blijven roepen "het kan niet kloppen" "hun zeggen ook dat het niet klopt"
1% fout en 99% goed is nog steeds fout
Daar is 1 afwijking op 10000 waarnemingen.
In elk model zitting rand gevallen, afwijkingen, incompleetheden, onwenselijkheden.

Een onafhankelijk taxateur gaat echt elke woning in heel Amsterdam af om zo de afzonderlijke woning en grond waarde te bepalen... en dat doet hij vandaag precies hetzelfde als gisteren, vorige week, vorig jaar?
Nee natuurlijk niet en nee dat is niet 1 persoon maar wel veel meer en dan nog zal er een steekproef worden genomen en verder geschat/geextrapoleerd.

Men vind dat er te weinig duidelijk is gemaakt dat als je niks doet, dat erfpacht dan een dure grap wordt.
Wat is er goedkoper?
100.000 * 20% * 75%
of
150.000 * 25% * 100%

Wat is goedkoper?
Nu 1200 euro betalen
Beginnen met 10 euro per maand te betalen vermeerderd met 2% per jaar voor de komende 50 jaar?
De komende 20 jaar niks betalen en dan 50 euro vermeerderd met 2% per jaar voor de volgende 30 jaar?

Lukt het nog?

OK iets moeilijker misschien....
Wat heb je liever een zak met 1.000.000 losse euro munten
of
1 euro munt op het eerste vakje van een schaak bord vandaag
Dan 25 procent meer (dus 1,25 eur) op het volgende vakje morgen
En weer 25 procent meer (dus 1,56 eur) de volgende dag
etc.

Over duidelijkheid en openbaarheid...
Hoe duidelijk is de loonbelasting uitgespeld? Waarom 37,07% en waarom 49,5%
Waarom is er een vrijstelling in box 3 van 30k naar 50k gegaan?
Waarom telt de eerste 3k van schulden niet mee?
Waarom is de BTW 9 en 21%?
Waarom verdient de minister president 170.910 euro ?
Zo kan je over transparantie van berekeningen of bedragen nog wel 1001 voorbeelden op laag water zoeken waarom het "niet goed is".

Het feit dat iets niet openbaar is, of lastig herleidbaar, zelfs moeilijk reproduceerbaar maakt niet dat het inconsequent, of zelfs volledig de plank mis slaat.
Statistieken zijn statistieken, gemiddelden zijn gemiddelden.
In een hoop gevallen zal een gemiddelde goed de werkelijkheid benaderen, maar de extremen zullen er altijd zijn en hoe goed je een model ook maakt, het blijft een model.

Ref meneer in de Telefaag, ik ben zielig want de BSQ klopt niet.
Nee, je hebt je kop in het zand gestoken en vind het nog gek dat hetzelfde huis waar al de erfpacht is afgekocht meer waard is dan het huis waar je nog 100.000 euro aan erfpacht moet betalen.
Omdat het je niet kan boeien om er een paar uur werk in te steken of om rond te vragen te bellen om het wel duidelijk te krijgen.

Op deze link kan ik volgens mij toch redelijk goed volgen hoe ze te werk gaan
https://www.amsterdam.nl/...20van%20de%20WOZ%2Dwaarde.

Volgens mij begrijp je het nog steeds niet. Woz waarde moet aanvechtbaar zijn, bsq moet aanvechtbaar zijn. Dat is de grondslag.van de berekening waarop de afkoop is gebaseerd. Als ik als erfpachter geen bezwaar kan maken op de bsq of de woz dan klopt er iets niet. Maar daarvoor moet bekend zijn hoe de gemeente heeft bepaald dat mijn woning die tegenover vuilniscontainers staat dezelfde bsq moet hebben als de woningen die een vrije uitzicht hebben en daardoor een betere ligging. Nu is na lange rechtzaak periode heeft de rechter bepaald woz moet aanvechtbaar zijn dus ik heb deze aangevochten en mijn woz van 2015 35k verlaagd maar mijn bsq is niet verlaagd? Waarom?
Omdat het een bullshit qoute is die zoals de rekenkamer heeft aangegeven niet na te rekenen omdat er geen logica inzit. De totstandkoming van bsq is niet openbaar. Vroeger was dit gewoon een onafhankelijke taxatie en als je het niet eens mee was een second opinion, maar nu heb je die mogelijkheden niet meer. Take it or leave it.
Maar je kan een hele betoog houden van kijk zo een word het berekend maar dit zegt niet veel zonder dat de erfpachter niet kan controleren hoe de verzonnen bsq voor zijn woning bepaald is.

[namliam_eht]

Dat je BSQ niet gedaald is is te begrijpen als je ook maar een haartje moeite nam om je er in te verdiepen in plaats van je kop in het zand te steken en te blijven roepen het klopt niet.

BSQ van jou huis is niet van jou huis maar is van jou straat, of deel van de straat.
Verder is het een model, een gemiddelde .... ook jou BSQ is dus een gemiddelde van de straat/buurt
Aangenomen dat je WOZ 350000 was en dus 10% gedaald is, is jou BSQ misschien (ook) wel 10% gedaald... maar jou BSQ is het gemiddelde van de straat. Als er 10 huizen in de staat meetellen dan zou het 1 hele punt uitmaken op de BSQ...
20 huizen 0,5%. En dat is aangenomen dat jou huis meegenomen is in de steekproeven.
Door de WOZ in dit geval met 35k te verlagen heb je misschien wel een hele 10k gewonnen op de grondwaarde.... waardoor je misschien wel 300 euro** hebt bespaart op de erfpacht en dat gedeeld door 50 jaar, yay 6 euro per jaar. Ja ja het gaat natuurlijk om het principe....
** Nee heb het niet nagerekend, maar aangezien mijn afkoop bedrag zal het in die buurt zitten

Waarom als je WOZ al die jaren al niet klopte waarom ben je die pas nu gaan aanvechten ?
Misschien dat je er pas in 2018 kwam zou kunnen natuurlijk, maar het gros van de mensen zal in 2014/2015 op hetzelfde adres hebben gewoond als in 2020.... waarom dan pas in 2020 klagen over de WOZ van 2015.... Omdat men jaren lang het "onbelangrijk" heeft gevonden, ook de WOZ is maar een model wat fouten heeft....
Ben je dan ook nog een stap verder gegaan en de OZB aanslag en gemeentelijke aanslagen van 2015, 16, 17, 18, 19, 20, 21 aangevochten en terug gevraagd?
Overigens, hoe wordt de OZB en gemeentelijke aanslagen bepaald?

De totstand koming van BSQ is niet openbaar, tot zover bull shit, heb je het filmpje bekeken?
Lijkt me zelf uitleggend, grootste onbekend is dan nog de herbouwwaarde maar daar heb je het niet over.
Als "niet openbaar" het probleem is, dan moet je nog 100 rechtzaken opstarten, want hoe openbaar is de OZB en Gemeentelijke aanslag.

Nou goed laat ik het filmpje samenvatten voor jou en voor de rekenkamer.
Herbouwwaarde is een gemiddelde van hoeveel het kost voor een gemiddeld huis om het te laten slopen, afvoeren en weer van de grond op nieuw te bouwen. Deze is model matig vastgesteld, hier kunnen dus fluctuaties in zitten maar goed, tevens kan je die zelf ook (laten) vaststellen...

WOZ waarde is WOZ waarde, daar klaag je niet over. Bovendien klaag je dan over je WOZ van 2015, maar de WOZ van 2021 klaag je daar ook over (waarschijnlijk niet, want vermoedelijk is die te laag)

Dus WOZ - Herbouwwaarde = grondwaarde (kan je over discussiëren, maar hoor ik je niet over)
BSQ(per huis) = Grondwaarde / WOZ

BSQ(per straat) = ( BSQ(huis 1) + BSQ(huis 2) + BSQ(huis 3) + BSQ(huis 4) + BSQ(huisX) ) / X

BSQ(per buurt) = ( BSQ(straat 1) + BSQ(straat 2) + BSQ(straat Y) )/ Y

Waarbij de BSQ(per straat) niet (te veel) mag afwijken van de BSQ(per buurt) of dat logisch is.... is misschien ook weer een ding, maar over het algemeen denk ik wel een faire aanname

De BSQ varieert bovendien nog enigszins tussen appartementen en woningen.

Jouw grondwaarde = WOZ * BSQ(per straat * aanpassing voor huistype)
En daar zullen positieve en negatieve uitschieters bij zitten.... het is en blijft een model, een gemiddelde.

[Figo112]

namliam_eht schreef op donderdag 21 juli 2022 @ 09:17:
Dat je BSQ niet gedaald is is te begrijpen als je ook maar een haartje moeite nam om je er in te verdiepen in plaats van je kop in het zand te steken en te blijven roepen het klopt niet.

BSQ van jou huis is niet van jou huis maar is van jou straat, of deel van de straat.
Verder is het een model, een gemiddelde .... ook jou BSQ is dus een gemiddelde van de straat/buurt
Aangenomen dat je WOZ 350000 was en dus 10% gedaald is, is jou BSQ misschien (ook) wel 10% gedaald... maar jou BSQ is het gemiddelde van de straat. Als er 10 huizen in de staat meetellen dan zou het 1 hele punt uitmaken op de BSQ...
20 huizen 0,5%. En dat is aangenomen dat jou huis meegenomen is in de steekproeven.
Door de WOZ in dit geval met 35k te verlagen heb je misschien wel een hele 10k gewonnen op de grondwaarde.... waardoor je misschien wel 300 euro** hebt bespaart op de erfpacht en dat gedeeld door 50 jaar, yay 6 euro per jaar. Ja ja het gaat natuurlijk om het principe....
** Nee heb het niet nagerekend, maar aangezien mijn afkoop bedrag zal het in die buurt zitten

Waarom als je WOZ al die jaren al niet klopte waarom ben je die pas nu gaan aanvechten ?
Misschien dat je er pas in 2018 kwam zou kunnen natuurlijk, maar het gros van de mensen zal in 2014/2015 op hetzelfde adres hebben gewoond als in 2020.... waarom dan pas in 2020 klagen over de WOZ van 2015.... Omdat men jaren lang het "onbelangrijk" heeft gevonden, ook de WOZ is maar een model wat fouten heeft....
Ben je dan ook nog een stap verder gegaan en de OZB aanslag en gemeentelijke aanslagen van 2015, 16, 17, 18, 19, 20, 21 aangevochten en terug gevraagd?
Overigens, hoe wordt de OZB en gemeentelijke aanslagen bepaald?

De totstand koming van BSQ is niet openbaar, tot zover bull shit, heb je het filmpje bekeken?
Lijkt me zelf uitleggend, grootste onbekend is dan nog de herbouwwaarde maar daar heb je het niet over.
Als "niet openbaar" het probleem is, dan moet je nog 100 rechtzaken opstarten, want hoe openbaar is de OZB en Gemeentelijke aanslag.

Nou goed laat ik het filmpje samenvatten voor jou en voor de rekenkamer.
Herbouwwaarde is een gemiddelde van hoeveel het kost voor een gemiddeld huis om het te laten slopen, afvoeren en weer van de grond op nieuw te bouwen. Deze is model matig vastgesteld, hier kunnen dus fluctuaties in zitten maar goed, tevens kan je die zelf ook (laten) vaststellen...

WOZ waarde is WOZ waarde, daar klaag je niet over. Bovendien klaag je dan over je WOZ van 2015, maar de WOZ van 2021 klaag je daar ook over (waarschijnlijk niet, want vermoedelijk is die te laag)

Dus WOZ - Herbouwwaarde = grondwaarde (kan je over discussiëren, maar hoor ik je niet over)
BSQ(per huis) = Grondwaarde / WOZ

BSQ(per straat) = ( BSQ(huis 1) + BSQ(huis 2) + BSQ(huis 3) + BSQ(huis 4) + BSQ(huisX) ) / X

BSQ(per buurt) = ( BSQ(straat 1) + BSQ(straat 2) + BSQ(straat Y) )/ Y

Waarbij de BSQ(per straat) niet (te veel) mag afwijken van de BSQ(per buurt) of dat logisch is.... is misschien ook weer een ding, maar over het algemeen denk ik wel een faire aanname

De BSQ varieert bovendien nog enigszins tussen appartementen en woningen.

Jouw grondwaarde = WOZ * BSQ(per straat * aanpassing voor huistype)
En daar zullen positieve en negatieve uitschieters bij zitten.... het is en blijft een model, een gemiddelde.

Rekenkamer vind de gemeente onredelijk bezig zijn en geeft aan gemeente is niet duidelijk in de totstandkoming van de BSQ, vele non profit orginaties en makelaars verenigingen vinden dat de bsq niet duidelijk genoeg, ombudsman idemdito, wobverzoeken die laten zien dat de gemeente de deze informatie onterecht geheimhoudt. Zie https://archief.amsterdam...45/path/9/section/context.

Maar jij hebt deze informatie dus wel? Hahah, ok allesweter ga jij maar lekker zelfde stukje lap om keer op keer zaken op basis van je eigen redenatie goed praten maar ik heb daar geen boodschap aan omdat het niks zegt.

[TradeMarkNL]

Figo112 schreef op dinsdag 10 mei 2022 @ 13:13:
[...]
Dus wil je in de toekomst zekerheid dat je erfpachtkosten onder controle blijven dan is afkopen de goedkoopste optie gevolgd door vastklikken van canon eeuwigdurend erfpacht. Dat laatste wordt inderdaad op basis van de inflatie elk jaar gecorrigeerd + 2.4% opslag (jaarlijks) als je besluit om later alsnog af te kopen. Dit betekent dat elke 16 jaar (met hogere inflatie nog sneller) dat de afkoop verdubbeld is. Stel dat je hem nu voor 30k kon afkopen maar je hebt gekozen voor de canon optie (vastklikken) en wilt hem na 16 jaar alsnog afkopen dan kost het je 60k.

Begrijp ik het nou trouwens goed dat die 2.4% opslag alleen van toepassing als je later nog wil afkopen? Dus dat die niet wordt meegenomen in het jaarlijkse canonbedrag?

[Figo112]

TradeMarkNL schreef op zaterdag 30 juli 2022 @ 13:50:
[...]


Begrijp ik het nou trouwens goed dat die 2.4% opslag alleen van toepassing als je later nog wil afkopen? Dus dat die niet wordt meegenomen in het jaarlijkse canonbedrag?

Dat klopt

[TradeMarkNL]

Figo112 schreef op zaterdag 30 juli 2022 @ 18:07:
[...]


Dat klopt

Thnx, dat had ik dan eerst verkeerd begrepen. Dat maakt het vastklikken voor mij wel een iets minder slechte optie.

[Figo112]

De @AutoriteitFM stelt dat de hypotheekbank verantwoordelijk is voor overkreditering als door indexering of herziening de erfpacht canon fors stijgt gedurende de looptijd van het krediet.

Daarmee maakt de AFM tijdelijke- en voortdurende erfpachtrechten niet financierbaar ‼️

https://twitter.com/erfpa...SygbQxvVoM6UxxKtlNmA&s=19

[Voor 61% gewijzigd door Figo112 op 08-08-2022 16:31]

[jeroenkb]

Figo112 schreef op maandag 8 augustus 2022 @ 16:31:
De @AutoriteitFM stelt dat de hypotheekbank verantwoordelijk is voor overkreditering als door indexering of herziening de erfpacht canon fors stijgt gedurende de looptijd van het krediet.

Daarmee maakt de AFM tijdelijke- en voortdurende erfpachtrechten niet financierbaar ‼️

https://twitter.com/erfpa...SygbQxvVoM6UxxKtlNmA&s=19

dank voor de link.

Wat kleuring en nuancering:
De uitspraak:

De @AutoriteitFM
stelt dat de hypotheekbank verantwoordelijk is voor overkreditering als door indexering of herziening de erfpacht canon fors stijgt gedurende de looptijd van het krediet.

Daarmee maakt de AFM tijdelijke- en voortdurende erfpachtrechten niet financierbaar ‼️

is ongefundeerd en komt van een belangengroep.

Het enige wat er gebeurd is dat de AFM blijkbaar een onderzoek heeft gedaan naar de acceptatiecriteria mbt hypotheken van banken. Het oordeel was dat deze wel wat kritischer kunnen zijn.

Toen kwam een vraag van de MVA makelaars wat dat betekent voor financieren van toekomstige stijgende erfpacht.

Beste @AutoriteitFM
, heeft deze aanscherping van het acceptatiebeleid van hypotheekaanbieders tot gevolg dat de onvoorspelbare groeischuld verplichting bij erfpacht niet meer algemeen financierbaar is?
Een groeischuld met onvoorspelbare sterke verhoging leidt tot overkreditering.

Het antwoord van de AFM daarop was:

De aanbieder is ervoor verantwoordelijk dat de lasten van erfpacht op een verantwoorde wijze worden meegenomen bij de acceptatie van het krediet.

[Voor 9% gewijzigd door jeroenkb op 08-08-2022 16:41]

[Atlantis1995]

@jeroenkb Dank je voor die url. Ik volg die groep op Twitter, vandaag niet gelezen, maar daar staat een hele belangrijke reactie tussen van @erfpacht_SEBA :

Erfpachters 020 @erfpacht_SEBA · 7h
Als de looptijd van het erfpachttijdvak <30 jaar is, zal de woning niet meer financierbaar zijn. De bank is aansprakelijk voor overkreditering agv canonherziening. Die zal dit risico uitsluiten en alleen nog financieren met overstap naar eeuwigdurende erfpacht.

Die 30 jaar is bij mijn weten nog nooit benoemd. Ik heb hem niet voorbij zien komen. Dan weten we, op welke resterende tijd van een erfpachttijdvak, waar banken op sturen. Dat heeft nog wel een paar meer consequenties als die tweet klopt zoals het er staat (in 140 tekens).

Scenario 1
Stel nu dat ik in een woning heb waar mijn erfpachttijdvak in 2055 afloopt en ik niets heb gekozen, dan wordt daar na 2024 rekening mee gehouden en moet de koper voor de woning een overstap maken naar eeuwigdurende erfpacht.
Dat zal het afkopen afgetrokken worden van de vraagprijs/waarde van de woning en dat ontvangt de koper minder.

Scenario 2
Stel nu dat ik in een woning heb waar mijn erfpachttijdvak in 2055 afloopt en ik heb de woning vast geclicked, dan wordt daar na 2024 rekening mee gehouden en dan koopt de koper verplicht af??

Dat zal afgetrokken afkopen worden van de vraagprijs/waarde van de woning en dat ontvangt de koper minder.

Is dit de correcte interpretatie voor beide scenario's.

[jeroenkb]

Atlantis1995 schreef op maandag 8 augustus 2022 @ 18:11:
@jeroenkb Dank je voor die url. Ik volg die groep op Twitter, vandaag niet gelezen, maar daar staat een hele belangrijke reactie tussen van @erfpacht_SEBA :

ere wie ere toe komt. De link was van @Figo112

De interpretatie was van mij ;-)

[jeroenkb]

@Atlantis1995

En als reactie op je inhoudelijke vraag:

Ik vind de stelling van de Twittergroep veel te stellig.

AFM stelt alleen dat banken rekening moeten houden met toekomstige erfpachtbedragen.

T.a.v. jouw scenario's: je doet de aanname dat de koper moet afkopen. Dat is niet wat er bedoeld wordt.

De bank gaat alleen kijken of de koper in staat is om al zijn verplichtingen na te komen.

(alle cijfers hieronder fictief)
Situatie 1:
Erfpacht afgekocht
koper kan op basis van inkomen 1000 euro maximale maandlasten hebben. Dat betekent een hypotheek van 250.000 euro.Hij doet een maxbod van 250.000 euro op je huis.

Situatie 2:
Erfpacht vastgeklikt: 200 euro per maand
Koper kan op basis van inkomen 1000 euro maximale maandlasten hebben. erfpacht kost hem 200 euro. Over voor hypotheek: 800 euro. Dat vertaalt zich in een max bod van 200.000 euro

Situatie 3:
Erfpacht niets mee gedaan
Koper kan op basis van inkomen 1000 euro maximale maandlasten hebben. Wat de erfpacht gaat kosten weet de bank niet. De bank zal dus een schatting maken:

Situatie 3a: alsnog afkoop erfpacht. Kost dan 100000 euro, Betekent een maandelijkse rente last van 300 . Over voor hypotheek: 700 euro. Dat vertaalt zich in een max bod van 175.000 euro


Situatie 3a: alsnog vastklikken. Kost dan 400 euro per maand, Betekent een maandelijkse last van 400 . Over voor hypotheek: 600 euro. Dat vertaalt zich in een max bod van 150.000 euro

BELANGRIJK: niemand weet wat de bedragen zullen zijn die banken nu gaan inschatten voor lasten over 30 of 40 jaar (en wat duurder gaat zijn: toekomstig afkopen of vastklikken). dat betekent dat ze een marge zullen inbouwen. Het zal in ieder geval altijd meer zijn dan nu afkopen / vastklikken.

Hoop dat dit helpt.

[Atlantis1995]

@jeroenkb Ik ben daar niet van overtuigd.

In mijn omgeving kocht iemand nieuwbouw. Hij kon minder lenen op moment hij de erfpacht niet afkocht. Een ander voorbeeld is in Amsterdam West (zier Telegraaf artikel op pag 27 of 28), daar is een woning onverkoopbaar omdat de bank 150 a 200k minder hypotheek wilde verstrekken omdat over 10 jaar het jaarlijks erfpacht canon afloopt.

Met dat in gedachte komt die rekening, als die er is voor de koper. Is die rekening er niet dan wordt die rekening doorgeschoven naar de volgende woning en ziet de verkoper t.z.t. een lagere verkoopprijs. En wat het effect is van vastklikken en hoe de banken dat inschatten is afwachten. Ik denk wel dat de banken binnen twee jaar met aanvullende stricte regels komen zodat ze niet ter verantwoording worden gesteld voor overcreditering

[xileS]

Kalua schreef op donderdag 13 januari 2022 @ 18:01:
Weet iemand of het mogelijk is om je aanbiedingskeus te wijzigen(afkoop naar vastzetten) voor extra bedenktijd en dan later alsnog de eerste keus te kiezen?

Volgens mij krijg je dan 3 maanden extra bedenktijd als je op wijzigen klikt.

En dan mag je volgens mij weer kiezen tussen bijvoorbeeld optie 1, 2 of 3. Dus als je al voor optie 3 had gekozen, zou je nu weer voor optie 3 kunnen kiezen.

Klopt dit? Een kennis die nog extra bedenkt tijd wilt, zou dus gewoon wijzigen kunnen klikken voor 3 extra maanden bedenktijd.

[Figo112]

xileS schreef op dinsdag 13 september 2022 @ 16:38:
[...]

Volgens mij krijg je dan 3 maanden extra bedenktijd als je op wijzigen klikt.

En dan mag je volgens mij weer kiezen tussen bijvoorbeeld optie 1, 2 of 3. Dus als je al voor optie 3 had gekozen, zou je nu weer voor optie 3 kunnen kiezen.

Klopt dit? Een kennis die nog extra bedenkt tijd wilt, zou dus gewoon wijzigen kunnen klikken voor 3 extra maanden bedenktijd.

Technisch kan het volgens mij gewoon, tenminste het was toen mogelijk of nu nog steeds zo is en of de gemeente daar een issue van kan maken weet ik niet.

[webber87]

Atlantis1995 schreef op maandag 8 augustus 2022 @ 23:46:
@jeroenkb Ik ben daar niet van overtuigd.

In mijn omgeving kocht iemand nieuwbouw. Hij kon minder lenen op moment hij de erfpacht niet afkocht. Een ander voorbeeld is in Amsterdam West (zier Telegraaf artikel op pag 27 of 28), daar is een woning onverkoopbaar omdat de bank 150 a 200k minder hypotheek wilde verstrekken omdat over 10 jaar het jaarlijks erfpacht canon afloopt.

Met dat in gedachte komt die rekening, als die er is voor de koper. Is die rekening er niet dan wordt die rekening doorgeschoven naar de volgende woning en ziet de verkoper t.z.t. een lagere verkoopprijs. En wat het effect is van vastklikken en hoe de banken dat inschatten is afwachten. Ik denk wel dat de banken binnen twee jaar met aanvullende stricte regels komen zodat ze niet ter verantwoording worden gesteld voor overcreditering

Zo! Dank voor het delen. Gelukkig hebben wij het afgekocht. Tegen een zeer schappelijke prijs aangezien de buurt de laatste jaren pas flink opkomt was het BSQ ook nog erg laag

[habermas]

kort vraagje wb het kiezen van een notaris: moet je eigenlijk eerst contact en een goedkeuring/acceptatie van de notaris zelf hebben, of kan je gewoon gelijk een notaris kiezen in het overstapportaal?

hier lijken ze het laatste te suggereren: https://abmaschreurs.nl/diensten/mijn-huis/erfpacht/

heb er een aantal gemaild met het verzoek om een offerte, maar nog geen reactie gehad. eind oktober is de deadline voor het accepteren van de aanbieding, dus ik moet nu wel een beetje haast gaan maken vrees ik

[Tdem]

Zou wel eerst een offerte opvragen, zodat je prijs zwart op wit hebt. Dat heb ik bij een aantal gedaan, toen de goedkoopste geaccepteerd per mail en gekozen in portal.

[xileS]

Figo112 schreef op woensdag 21 september 2022 @ 14:02:
[...]


Technisch kan het volgens mij gewoon, tenminste het was toen mogelijk of nu nog steeds zo is en of de gemeente daar een issue van kan maken weet ik niet.

Het is gewoon mogelijk begreep ik. Je kiest wijzigen, maar je hoeft niet gelijk een optie te kiezen, want daar heb je weer 3 maanden de tijd voor.

[vuurpaard66]

ari3 schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 11:34:
Is afkoop van erfpacht wel zo gunstig dan? Volgens mij is een huis met erfpacht gewoon minder waard en zal dus ook de WOZ-taxatie lager uitvallen. Gezien de OZB en erfpacht als sluitstuk voor de gemeentebegroting gebruikt wordt en er geen wettelijke grens zit aan de OZB-tarieven kan de gemeente onbeperkt lokale lasten laten stijgen. Of je nu geplukt wordt door OZB of erfpacht maakt mijn inziens niet zoveel uit. Het is hooguit een tijdelijke situatie dat afkopen van erfpacht voordeliger is. Als de inkomsten uit erfpacht teruglopen gaat het OZB-tarief gewoon omhoog en de mensen met een afgekochte erfpacht betalen dan relatief het meest.

Pure speculatie

[vuurpaard66]

jeroenkb schreef op zondag 17 juli 2022 @ 21:06:
@TradeMarkNL

En dan nog een amateur mening: ik zou (ga zelf ook) alles in één keer afkopen. Belangrijke reden is dat ik niet die onzekerheid wil over de toekomstige bedragen.

Ander belangrijk argument: mocht een toekomstige koper van een huis alsnog willen afkopen (en dus geen jaarlijkse erfpacht betalen) dan is hij veel meer geld kwijt dan als jij nu zou afkopen (heb een voorbeeld gezien waar afkoopbedrag in 4 jaar tijd van 80k naar 150k is gegaan. Dat kan dus impact hebben over de aantrekkelijkheid van je huis in de toekomst.

Dit laatste was mijn sterkste reden om voor eeuwig afkoop optie te gaan via mvr Visser. Nu maar hopen dat ze met de huidige drukte alles netjes afhandeld binnen gestelde termijn.

Hoeveel m2 is je woning eigenlijk want 13K is nog redelijke afkoop tov de eerder genoemde 65 en 79K?

[Figo112]

Zijn er ook anderen die bezwaar hebben gemaakt op de woz 2015 beschikking?

[korna]

Figo112 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:40:
Zijn er ook anderen die bezwaar hebben gemaakt op de woz 2015 beschikking?

Ja, ik heb ook bezwaar gemaakt. Het loopt nog.

[Figo112]

korna schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 13:01:
[...]

Ja, ik heb ook bezwaar gemaakt. Het loopt nog.

Mooi, bij mij is bij de eerste bezwaar al 30k eraf gegaan van de woz2015 waarde, nu loopt mijn hoger beroep.

[Evolutionz]

Vraagje aan degenen die al hebben getekend; staat er op de akte iets over de oppervlakte van de woning (GO of BVO)?

[korna]

Figo112 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 23:52:
[...]


Mooi, bij mij is bij de eerste bezwaar al 30k eraf gegaan van de woz2015 waarde, nu loopt mijn hoger beroep.

Ja, ik ben heel benieuwd.

[antidote]

Figo112 schreef op donderdag 6 oktober 2022 @ 10:40:
Zijn er ook anderen die bezwaar hebben gemaakt op de woz 2015 beschikking?

Zeker, er zijn 658 bezwaren ingediend, waarvan 267 gegrond zijn verklaard.
Voor de 267 bezwaren die gegrond zijn verklaard, geldt een vermindering van de totale WOZ-waarde van de
betreffende objecten van 4,5%. -ik zou dan ook wel de gemiddelde waardevermindering per object willen weten, n.a.v. mijn eigen bezwaar is er ruim 5,5% vanaf gegaan. Met een hoger beroep behoor je tot een select gezelschap van 15.

Deze cijfers zijn te vinden in de rapportage aan de gemeenteraad. Wat ik daarin het meest opvallend vind is dat 17,5% niet is overgestapt, ik dacht dat bij vrijwel iedereen het idee was om minimaal vast te klikken.

[Atlantis1995]

antidote schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 14:20:
Wat ik daarin het meest opvallend vind is dat 17,5% niet is overgestapt, ik dacht dat bij vrijwel iedereen het idee was om minimaal vast te klikken.

Kijk voor de grap op pagina 27. Daar staat een artikel over iemand die dat niet deed. Het artikel begint met "Financiële strop... "

[Figo112]

antidote schreef op zaterdag 8 oktober 2022 @ 14:20:
[...]

Zeker, er zijn 658 bezwaren ingediend, waarvan 267 gegrond zijn verklaard.
Voor de 267 bezwaren die gegrond zijn verklaard, geldt een vermindering van de totale WOZ-waarde van de
betreffende objecten van 4,5%. -ik zou dan ook wel de gemiddelde waardevermindering per object willen weten, n.a.v. mijn eigen bezwaar is er ruim 5,5% vanaf gegaan. Met een hoger beroep behoor je tot een select gezelschap van 15.

Deze cijfers zijn te vinden in de rapportage aan de gemeenteraad. Wat ik daarin het meest opvallend vind is dat 17,5% niet is overgestapt, ik dacht dat bij vrijwel iedereen het idee was om minimaal vast te klikken.

Bij mij is er dus bij eerste bezwaar al 8% eraf gegaan van de woz waarde. Hoger beroep verliep wel in het begin erg stroef, heb het idee dat de rechter snel is geneigd om mijn jurist helemaal te ondervragen maar de gemeente vaak buiten schot blijft. Je begint eigenlijk zo een rechtzaak altijd 1-0 achter.

[antidote]

Figo112 schreef op maandag 10 oktober 2022 @ 12:14:
[...]


Bij mij is er dus bij eerste bezwaar al 8% eraf gegaan van de woz waarde. Hoger beroep verliep wel in het begin erg stroef, heb het idee dat de rechter snel is geneigd om mijn jurist helemaal te ondervragen maar de gemeente vaak buiten schot blijft. Je begint eigenlijk zo een rechtzaak altijd 1-0 achter.

Na die 8% eraf ziet de jurist blijkbaar nog mogelijkheden, interessant!

[abalone]

Evolutionz schreef op vrijdag 7 oktober 2022 @ 14:38:
Vraagje aan degenen die al hebben getekend; staat er op de akte iets over de oppervlakte van de woning (GO of BVO)?

In mijn akte staat het BVO zoals het ook staat vermeld in de splitsingsakte. Is niet 100% correct, maar ik denk goed genoeg.

[Atlantis1995]

abalone schreef op donderdag 13 oktober 2022 @ 17:16:
[...]


In mijn akte staat het BVO zoals het ook staat vermeld in de splitsingsakte. Is niet 100% correct, maar ik denk goed genoeg.

Ik ken een geval van iemand waarvan de GBO niet correct stond. Die heeft het aanhangig gemaakt. Daarop is de opp aangepast, en doorgezet op toekomstige WOZ waarden. Echter hebben ze toen niet de WOZ waarde aangepast. M.a.w. hetzelfde bedrag met de gecorrigeerde opp.

[Sefal]

Het heeft even geduurd maar het afkopen van de eeuwigdurende erfpacht is afgerond. De website van de gemeente overstapportaal laat het nog niet zien. Maar ik heb gelezen dat dat even kan duren. Ik heb eerlijk gezegd niet naar andere opties gekeken anders dan eeuwigdurend afkopen. Het was €3000. Voor dat bedrag leek het me heel logisch om het gewoon in 1 keer af te kopen. Nu kijkend naar de inflatie, lijkt het me een hele goede keuze. Zo blij dat ik gebruik kon maken van de gunstige voorwaarden dankzij de vorige bewoner die het op tijd had aangevraagd

Erfpacht was ook afgekocht tot 2035 bij de vorige bewoner. Wat best wel dichtbij was

[Voor 7% gewijzigd door Sefal op 18-10-2022 15:04]

[Atlantis1995]

Sefal schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:03:
Het heeft even geduurd maar het afkopen van de eeuwigdurende erfpacht is afgerond. De website van de gemeente overstapportaal laat het nog niet zien. Maar ik heb gelezen dat dat even kan duren. Ik heb eerlijk gezegd niet naar andere opties gekeken anders dan eeuwigdurend afkopen. Het was €3000. Voor dat bedrag leek het me heel logisch om het gewoon in 1 keer af te kopen. Nu kijkend naar de inflatie, lijkt het me een hele goede keuze. Zo blij dat ik gebruik kon maken van de gunstige voorwaarden dankzij de vorige bewoner die het op tijd had aangevraagd

Erfpacht was ook afgekocht tot 2035 bij de vorige bewoner. Wat best wel dichtbij was

Het pootje is gezet bij de notaris neem ik aan? Dat is wat er tot toe doet.

Als je het niet had gedaan en had willen verkopen, dan was je de Sjaak. Je resterende tijd was anders binnen de twintig jaar resttijd

[Sefal]

Ja. De akte is bij de notaris gepasseerd.
Ja precies, dit haalt zeker wat hoofdpijn weg.

[habermas]

Sefal schreef op dinsdag 18 oktober 2022 @ 15:03:
Het heeft even geduurd maar het afkopen van de eeuwigdurende erfpacht is afgerond. De website van de gemeente overstapportaal laat het nog niet zien. Maar ik heb gelezen dat dat even kan duren. Ik heb eerlijk gezegd niet naar andere opties gekeken anders dan eeuwigdurend afkopen. Het was €3000. Voor dat bedrag leek het me heel logisch om het gewoon in 1 keer af te kopen. Nu kijkend naar de inflatie, lijkt het me een hele goede keuze. Zo blij dat ik gebruik kon maken van de gunstige voorwaarden dankzij de vorige bewoner die het op tijd had aangevraagd

Erfpacht was ook afgekocht tot 2035 bij de vorige bewoner. Wat best wel dichtbij was

nice! 3000,- is inderdaad nog wel te doen. bij mij was het 18.000, en het is tot 2046 afgekocht. heb besloten het alleen maar vast te zetten vanaf die tijd. paar weken geleden een notaris uitgezocht (Visser), nu maar afwachten...

edit:

vreemd, ik zie in het portaal bij stap 5 "Naar de notaris" staan

Betaling afkoopsom

De afkoopsom moet betaald zijn voordat de akte ondertekend wordt bij de notaris. De notaris stuurt daarvoor een nota van afrekening.

Terwijl ik toch echt alleen voor overstappen op eeuwigdurend gekozen heb. Is hopelijk een standaard melding

[Voor 18% gewijzigd door habermas op 20-10-2022 10:21]

[Figo112]

habermas schreef op donderdag 20 oktober 2022 @ 10:11:
[...]


nice! 3000,- is inderdaad nog wel te doen. bij mij was het 18.000, en het is tot 2046 afgekocht. heb besloten het alleen maar vast te zetten vanaf die tijd. paar weken geleden een notaris uitgezocht (Visser), nu maar afwachten...

edit:

vreemd, ik zie in het portaal bij stap 5 "Naar de notaris" staan

Betaling afkoopsom

De afkoopsom moet betaald zijn voordat de akte ondertekend wordt bij de notaris. De notaris stuurt daarvoor een nota van afrekening.

Terwijl ik toch echt alleen voor overstappen op eeuwigdurend gekozen heb. Is hopelijk een standaard melding

Dat is een teken om toch af te kopen

[Figo112]

Nog anderen die op dit moment bezig zijn met eeuwigdurend erfpacht?

[Voor 3% gewijzigd door Figo112 op 07-11-2022 15:01]

[TradeMarkNL]

Figo112 schreef op maandag 7 november 2022 @ 15:00:
Nog anderen die op dit moment bezig zijn met eeuwigdurend erfpacht?

Jup, vorige week passeerafspraak gemaakt bij de notaris. Ga er in januari langs om eeuwigdurend vast te laten leggen.

[giantgiantus]

Hoe werkt het qua belasting. Ik heb alles afgekocht dus heb inmiddels 5000€ teveel betaalde erfpacht (halfjaarlijkse betalingen vanaf het moment van de aanbieding) terugontvangen van de gemeente. Echter heb altijd belastingen afgetrokken moet ik dat dan nu corrigeren?

[FlyEragon]

Wat mij niet duidelijk is, als je de erfpacht nu vastzet en besluit later af te kopen of de nieuwe bewoners willen dat. Hoe ziet de berekening er dan uit? Op basis van de vastgezette canon + inflatiecorrectie x resterende termijn?

Of ben je alle tussentijdse betalingen dan kwijt/oftewel zinloos geld in de put gegooid? Nu afkopen zie ik een beetje op tegen omdat al het spaargeld dan verdampt is, en huidige tijdvak voor komende 20 jaar afgekocht is. Maar zou een 'rendabele' optie tot afkoop wel willen houden.

[Atlantis1995]

FlyEragon schreef op zaterdag 12 november 2022 @ 03:54:
Wat mij niet duidelijk is, als je de erfpacht nu vastzet en besluit later af te kopen of de nieuwe bewoners willen dat. Hoe ziet de berekening er dan uit? Op basis van de vastgezette canon + inflatiecorrectie x resterende termijn?

Of ben je alle tussentijdse betalingen dan kwijt/oftewel zinloos geld in de put gegooid? Nu afkopen zie ik een beetje op tegen omdat al het spaargeld dan verdampt is, en huidige tijdvak voor komende 20 jaar afgekocht is. Maar zou een 'rendabele' optie tot afkoop wel willen houden.

• Dat gaat jaarlijks op basis van [vastgezette canon] + [inflatiecorrectie vastgesteld door de gemeente] + [2,5% opslag]
• Dat start op een bepaalde datum (in het heden). Ik weet niet helemaal mee of er per 2017 wordt gerekend (mischien dat iemand dat kan/wil duiden)
• Als aangegeven wordt dit per jaar berekend. Het bedrag aan het einde van het jaar is het startbedrag volgend jaar met daar boven op de [inflatiecorrectie vastgesteld door de gemeente] + [2,5% opslag] van dat betreffende jaar. Dit stukje van de doorberekening icm inflatie en opslag kan impact hebben.

[Voor 3% gewijzigd door Atlantis1995 op 12-11-2022 10:38]

[Figo112]

FlyEragon schreef op zaterdag 12 november 2022 @ 03:54:
Wat mij niet duidelijk is, als je de erfpacht nu vastzet en besluit later af te kopen of de nieuwe bewoners willen dat. Hoe ziet de berekening er dan uit? Op basis van de vastgezette canon + inflatiecorrectie x resterende termijn?

Of ben je alle tussentijdse betalingen dan kwijt/oftewel zinloos geld in de put gegooid? Nu afkopen zie ik een beetje op tegen omdat al het spaargeld dan verdampt is, en huidige tijdvak voor komende 20 jaar afgekocht is. Maar zou een 'rendabele' optie tot afkoop wel willen houden.

In het kort als je nu vastklikt en later wil afkopen zal het afkoopbedrag vooral met de huidige inflatie steeds duurder worder. Met een gemiddelde inflatie van 2% zal de afkoop elke 15 jaar gerekend vanaf 2017 verdubbelen.

Dus kan je nu voor 10k afkopen is dat na 15 jaar 20k en met hogere inflatie nog hoger

[FlyEragon]

Figo112 schreef op zondag 13 november 2022 @ 17:42:
[...]


In het kort als je nu vastklikt en later wil afkopen zal het afkoopbedrag vooral met de huidige inflatie steeds duurder worder. Met een gemiddelde inflatie van 2% zal de afkoop elke 15 jaar gerekend vanaf 2017 verdubbelen.

Dus kan je nu voor 10k afkopen is dat na 15 jaar 20k en met hogere inflatie nog hoger

Als het enkel inflatiecorrectie is gebaseerd op de cijfers van het vastklikken maakt dat dus niet uit. Immers de lonen zullen meestijgen.

Als ik het nareken kom ik niet aan een verdubbeling in 15 jaar met 2% inflatie. Mis ik wellicht nog iets anders?

Edit: opslag van de gemeente waarschijnlijk?
Daarmee kom je wel op een verdubbeling.

[Voor 6% gewijzigd door FlyEragon op 13-11-2022 18:07]

[Figo112]

FlyEragon schreef op zondag 13 november 2022 @ 18:02:
[...]


Als het enkel inflatiecorrectie is gebaseerd op de cijfers van het vastklikken maakt dat dus niet uit. Immers de lonen zullen meestijgen.

Als ik het nareken kom ik niet aan een verdubbeling in 15 jaar met 2% inflatie. Mis ik wellicht nog iets anders?

Edit: opslag van de gemeente waarschijnlijk?
Daarmee kom je wel op een verdubbeling.

Klopt gemeente rekent ook opslag en samen is dat bij een inflatie van 2% iets van 4.5% per jaar.

2022 gaat de gemeente trouwens 8.5% alleen aan inflatie rekenen. Dus die verdubbeling is veel sneller nu.

[FlyEragon]

Figo112 schreef op zondag 13 november 2022 @ 21:28:
[...]


Klopt gemeente rekent ook opslag en samen is dat bij een inflatie van 2% iets van 4.5% per jaar.

2022 gaat de gemeente trouwens 8.5% alleen aan inflatie rekenen. Dus die verdubbeling is veel sneller nu.

Informatie over de opslag kan ik nergens vinden, ook niet in de proefberekeningen. Waar heb je dat gevonden? Dus de gemeente laat mensen meer betalen voor hetzelfde als je je zuurverdiende centen niet meteen overmaakt?

Update: Ik ga de gemeente maar mailen. Bedankt voor de info

Mijn situatie hieronder (eind 2021 naartoe verhuist, vorige bewoner heeft er niks mee gedaan), verwacht dat ik na max 10 jaar wel weer verhuis.. En dan waarschijnlijk weg uit dit verwend stad met grootheidswaanzin. Het voelt zo enorm verkeerd om nu een keuze te maken die dan enorm nadelig kan uitpakken. Ben de hele dag aan het lezen en piekeren. Ik kom zelf uit op vastzetten maar
wil wel dat een eventueel afkoopbedrag niet mijn verkoopwaarde nadelig beïnvloed.

[Voor 46% gewijzigd door FlyEragon op 13-11-2022 22:33]

[Atlantis1995]

FlyEragon schreef op zondag 13 november 2022 @ 21:32:
Informatie over de opslag kan ik nergens vinden, ook niet in de proefberekeningen.

Ik heb geen moeite gedaan. Toen ik het bedrag last dat ik moest aftikken ( en ik had al een indicatie) heb ik snel afgekocht en er een biertje op gedronken. Je hebt in de toekomst geen rare cadeaus meer van de gemeente op dit onderdeel.
Laat ik wel eerlijk zijn: Was het 70k geweest, dan was het een hele andere afweging geweest, dan wel dat ik de hypotheek zou moeten wijzigen. Ik ben zeer blij met mijn keuze (afkopen)

Waar heb je dat gevonden?

Zie onderstaande post (zie url) en lees het ingesloten artikel "Afkoop erfpacht elk jaar duurder". Het is een artikel van 10 november 2021. Het gaat om argument 1. Los daarvan is die hele post een must read (voorkomt hoofdpijn ).
https://gathering.tweakers.net/forum/view_message/71958752

[FlyEragon]

Atlantis1995 schreef op zondag 13 november 2022 @ 22:26:
[...]
[...]

Zie onderstaande post (zie url) en lees het ingesloten artikel "Afkoop erfpacht elk jaar duurder". Het is een artikel van 10 november 2021. Het gaat om argument 1. Los daarvan is die hele post een must read (voorkomt hoofdpijn ).
https://gathering.tweakers.net/forum/view_message/71958752

Bizar gewoon, de gemeente forceert mensen om een enorme gok te nemen voor de toekomst. Hoe meer ik erover lees hoe krommer het wordt. Moet zelf ergens rond december de keuze maken maar dit geeft mij enorm veel onnodige stress. Wat een K gemeente.

Kort samengevat in deze post van een andere Tweaker:

Figo112 schreef op maandag 27 juni 2022 @ 13:45:
[...]


Kijk wat de gemeente aangeeft is je kan nu ook vastklikken en dan later afkopen en wekt hiermee de indruk dat het later ook relatiwf gunstig afgekocht kan worden. Laten we zeggen dat inflatie afkoop bedrag kan verhogen maar daarnaast rekent de gemeente ook nog risico opslag van 2.5% per jaar. Dus met een inflatie van 2%+2.5% opslag verdubbelt de afkoop elke 16 jaar. Als de inflatie hoger is zoals nu het geval dan gaat het nog harder. Maar de gemeente zou deze scenario moeten communiceren richting de erfpachters zodat ze een goede keuze kunnen maken. En dat is juist het grootste probleem, de gemeente heeft teveel steken laten vallen in de communicatie richting de erfpachters. Ze kunnen niet eens uitleggen waarom ze opeens afgestapt zijn van onafhankelijke taxaties en een bsq hebben verzonnen.

Ik hoop dat de gemeente weer keihard op zijn bek gaat hiermee. Daarom zat ik de hele dag in de knoei omdat nergens wordt vermeld over afkoopsom na het 'vastklikken'. Overal een beetje info verspreid over verschillende pagina's en dossiers.

Deze pagina van de gemeente klopt dus niet? Er staat namelijk niks over een eventuele opslag, enkel inflatiecorrectie.
https://www.amsterdam.nl/...46DF-BBBD-4D79A39F92C5%7D

[Voor 60% gewijzigd door FlyEragon op 13-11-2022 22:44]

[Atlantis1995]

FlyEragon schreef op zondag 13 november 2022 @ 22:31:
Ik hoop dat de gemeente weer keihard op zijn bek gaat hiermee. Daarom zat ik de hele dag in de knoei omdat nergens wordt vermeld over afkoopsom na het 'vastklikken'. Overal een beetje info verspreid over verschillende pagina's en dossiers.

Eens. Ik heb op een FB pagina het advies van vastklikken voorbij zien komen. Die hebben er (denk ) nooit rekening gehouden met 2,5% opslag en het feit dat de inflatie ooit nog eens boven de 2% kon komen, laat staan >14%. Want wie zegt me niet dat de inflatie voor 2034 onder 6% komt.

[Atlantis1995]

FlyEragon schreef op zondag 13 november 2022 @ 22:31:

Deze pagina van de gemeente klopt dus niet? Er staat namelijk niks over een eventuele opslag, enkel inflatiecorrectie.

Het was (ook voor mij) even terug zoeken, maar dit komt dus uit dat kranten artikel waar erfpachtdeskundigen aan het woord zijn. Ook in mijn aanbieding van destijds wordt alleen gerept over inflatiecorrectie. Ik weet alleen niet of onder inflatiecorrectie binnen de definitie het woordje opslag valt. Maar hier heb ik geen hoofdpijn meer over

[Figo112]

FlyEragon schreef op zondag 13 november 2022 @ 22:31:
[...]

Bizar gewoon, de gemeente forceert mensen om een enorme gok te nemen voor de toekomst. Hoe meer ik erover lees hoe krommer het wordt. Moet zelf ergens rond december de keuze maken maar dit geeft mij enorm veel onnodige stress. Wat een K gemeente.

Kort samengevat in deze post van een andere Tweaker:


[...]


Ik hoop dat de gemeente weer keihard op zijn bek gaat hiermee. Daarom zat ik de hele dag in de knoei omdat nergens wordt vermeld over afkoopsom na het 'vastklikken'. Overal een beetje info verspreid over verschillende pagina's en dossiers.

Deze pagina van de gemeente klopt dus niet? Er staat namelijk niks over een eventuele opslag, enkel inflatiecorrectie.
https://www.amsterdam.nl/...46DF-BBBD-4D79A39F92C5%7D

[Afbeelding]

Meeste mensen kijken niet verder dan de standaard summiere informatie die de gemeente verstrekt omdat ze de gemeente teveel vertrouwen. Deze vertrouwen heeft de gemeente afgelopen jaren misbruikt. Oftewel zoals mijn dochter van 6 jaar een keer zei waarom is de gemeente gemeeen?

Maar hier is de info die je zoekt: https://www.amsterdam.nl/...rfpacht/rekenvoorbeelden/

En wat je nu voelt en meemaakt heb 3 jaar geleden ook meegemaakt en toen was de infornatievoorziening veel erger.

[giantgiantus]

Figo112 schreef op maandag 14 november 2022 @ 08:01:
[...]


Meeste mensen kijken niet verder dan de standaard summiere informatie die de gemeente verstrekt omdat ze de gemeente teveel vertrouwen. Deze vertrouwen heeft de gemeente afgelopen jaren misbruikt. Oftewel zoals mijn dochter van 6 jaar een keer zei waarom is de gemeente gemeeen?

Maar hier is de info die je zoekt: https://www.amsterdam.nl/...rfpacht/rekenvoorbeelden/

En wat je nu voelt en meemaakt heb 3 jaar geleden ook meegemaakt en toen was de infornatievoorziening veel erger.

Dit soort berichten vind ik altijd beetje eng. Bij de gemeente werken gewoon doodnormale mensen en er is geen strategie om mensen te misleiden. Geloof best dat het incapabel is soms, maar niet te snel beginnen met conclusies die niet te onderbouwen zijn.