Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

[namliam_eht]

Nou niet zo negatief zeg

Figo112 schreef op dinsdag 18 januari 2022 @ 16:55:
[...]


Zo jij bent een echte kenner, ok geef maar aan hoe de BSQ waarop mijn afkoop is gebaseerd berekend is?

BSQ is een benadering van het percentage dat de grond waard is van de totale woning waarde die wordt berekend door de waarde van de woning te nemen minus de (geschatte/benaderde) herbouw waarde van de woning. Of dat reeel is is een ander verhaal.

Waarom heeft een woning in dezelfde rij soms een andere bsq dan mijn woning?

Dat heeft te maken met dezelfde berekening daarnaast met de nabijheid van winkels, scholen etc.

Waarom is er uberhaupt opeens bsq terwijl voorheen bsq geen rol speelde in erfpachtbepalingen?

BSQ is er altijd geweest in een vorm of een ander, vroeger hete dat alleen anders... maar woog de buurt waarin de woning staat wel degelijk mee in de bepaling van het erfpachtcanon.

Waarom is er niet meteen door de gemeente een mogelijkheid gecreeerd om bezwaar te maken op de woz waarde van 2014/205 als dit de grondslag is waarop de berekening is gebaseerd? Waarom moet er eerst een lange rechtzaak aan te pas komen voordat ze bereid zijn om alsnog iedereen deze kans te geven? Mijn woz 2014/2015 is al 30k verlaagd en ik ga hoger in beroep omdat ze in die tijd overgegaan zijn naar een nieuwe methode om erfpacht te bepalen maar dat hebben ze bij mij niet toegepast daarmee zou mijn woz 2014/2015 nog lager moeten uitkomen. Het is inderdaad niet zo complex als je alles aanneemt van de gemeente als zijnde kloppend, maar ieder persoon die iets meer kennis en verstand heeft twijfelt aan de gehele procedure en de zoveelste blunder in deze erfpacht zaak.

Persoonlijke uitzonderingen zijn precies dat, als je WOZ in 2015 al niet klopte waarom ben je dan pas in 2019 of nog later hier achter aan gegaan?

oftewel in het kort grooste onzin tekst die ik in een lange tijd heb gelezen. Gemeente heeft een zorgplicht richting zijn burgers en ze hebben grote steken laten vallen en dat komt langzaam aan het licht. Ontnemen van de mogelijkheid om bezwaar te maken tot erg slechte communicatie richting burgers hebben er toe geleid dat er zoveel rechtzaken tegen de gemeente lopen.

Gemeente heeft een zorgplicht, ja wel lekker makkelijk. Wij maar achterover zitten en niks doen zoals deze meneer???

En slechte communicatie? De formule van het erfpacht canon heeft er altijd bijgestaan en de BSQ en WOZ waarde maken daar een heel groot deel van uit... beide zijn significant gestegen in de afgelopen jaren.
Daarbij komt nog eens dat je een percentage korting kreeg, die daarna vervalt.

Je hoeft geen kenner of reken wonder te zijn dat
Als
BSQ 2015 < BSQ 2020
WOZ 2015 < WOZ 2020
Korting 2015 > Korting 2020

En je dan deze formule uitwerkt BSQ * WOZ - Korting dat het in 2015 berekende bedrag lager zal zijn dan in 2020.

Of de individuele factoren correct zijn?
Ik heb in 2012 al mijn WOZ laten verlagen, waardoor de WOZ in de jaren daarna reeel (er) was en dus in 2014 en 2015 ook.

[Figo112]

namliam_eht schreef op woensdag 19 januari 2022 @ 11:52:
Nou niet zo negatief zeg

[...]

BSQ is een benadering van het percentage dat de grond waard is van de totale woning waarde die wordt berekend door de waarde van de woning te nemen minus de (geschatte/benaderde) herbouw waarde van de woning. Of dat reeel is is een ander verhaal.


[...]

Vager dan dit kan het eigenlijk al niet. Maar als jij dit duidelijk vind dan is er echt iets mis. Eigenlijk zeg je dat de gemeente eenzijdig kan bepalen welke waarde hun toekomt zonder dat ze hier transparant over zijn met zulke vage termen als wel of geen school of water aan huis etc. Is gewoon copy paste van de gemeente website. Dus reeel is het zeker niet. Vooral als je niet weet hoe die percentages berekend zijn.

Dat heeft te maken met dezelfde berekening daarnaast met de nabijheid van winkels, scholen etc.


[...]

Nogmaals dat is een vage term en geeft niet aan hoe de gemeente de BSQ percentage heeft bepaald. Begrijp dat jij de gemeente erg vertrouwd wellicht omdat je denkt dat de overheid altijd betrouwbaar is, maar dat dachten de mensen van de toeslagenaffaire ook van de belastingdienst.
De verschillen binnen eenzelfde bouwblok met identieke appartementen zijn soms onbegrijpelijk groot en worden uitvergroot door de plaatselijk geldende BSQ’s.

BSQ is er altijd geweest in een vorm of een ander, vroeger hete dat alleen anders... maar woog de buurt waarin de woning staat wel degelijk mee in de bepaling van het erfpachtcanon.


[...]

Het probleem is niet dat de gemeente geen percentage mag berekenen, het probleem is dat het gebaseerd is op zaken die niet meetbaar zijn en waarover geen transaparantie is. Vroegere erfpacht berekeningen bijv. vaste stabiele percentage. Nu is zijn er bsq percentages uit 2017 die in 2020 6x hoger zijn. En meeste woningen zitten opeens al richting hun max. Hoe kan je dit eigenlijk verdedigen?

Persoonlijke uitzonderingen zijn precies dat, als je WOZ in 2015 al niet klopte waarom ben je dan pas in 2019 of nog later hier achter aan gegaan?


[...]

Dat is gewoon bullshit want voor diegene die na 2015 zijn komen te wonen hebben die mogelijkheid nooit gehad waaronder ik zelf ook. Maar stel dat ik toen ook die mogelijkheid, dan had ik dus moeten raden dat het in de toekomst een grotere nadeel zou kunnen zijn. Zullen vast veel mensen nog ook hebben gedacht die paar tientjes extra die ik aan belasting moet betalen vind ik niet erg, maar niet wetende dat het achteraf ivm erfpacht duizenden euros kan schelen.

Gemeente heeft een zorgplicht, ja wel lekker makkelijk. Wij maar achterover zitten en niks doen zoals deze meneer???

En slechte communicatie? De formule van het erfpacht canon heeft er altijd bijgestaan en de BSQ en WOZ waarde maken daar een heel groot deel van uit... beide zijn significant gestegen in de afgelopen jaren.
Daarbij komt nog eens dat je een percentage korting kreeg, die daarna vervalt.

Je hoeft geen kenner of reken wonder te zijn dat
Als
BSQ 2015 < BSQ 2020
WOZ 2015 < WOZ 2020
Korting 2015 > Korting 2020

En je dan deze formule uitwerkt BSQ * WOZ - Korting dat het in 2015 berekende bedrag lager zal zijn dan in 2020.

Of de individuele factoren correct zijn?
Ik heb in 2012 al mijn WOZ laten verlagen, waardoor de WOZ in de jaren daarna reeel (er) was en dus in 2014 en 2015 ook.

Nogmaals enige wat je doet is de gemeente herhalen. de gemeente is op de vingers getikt waardoor ze nu alsnog mensen extra kans hebben gegegeven . Blijkbaar was de zorgplicht dus zodanig dat het niet veel voorstelde. Achterover leunen is geen sprake van en gelukkig zijn er stichtingen zoals SEBA die in het algemeen belang goed werk hebben neergezet zodat de gemeente alsnog hun zorgplicht nakomt.

Weet je wat het ergste is, dat de gemeente zogenaamd iedereen heeft geinformeerd maar niemand wist dat als je ging vastklikken en later wil afkopen (de gemeente adverteert hier graag mee) maar dat het na 16 jaar alsnog verdubbeld is omdat ze een canonpercentage van 4.5% per jaar berekenen? Waar in die zorgplicht past dit precies? Nergens! Nog even lost van het feit dat ze al een zo hoog percentage berekenen is het niet te bevatten. Nergens in hun brieven hebben dit aangegeven richting hun eigen burgers.

[namliam_eht]

Figo112 schreef op woensdag 19 januari 2022 @ 13:38:
[...]


Vager dan dit kan het eigenlijk al niet. Maar als jij dit duidelijk vind dan is er echt iets mis.

Ja er is iets mis, vraag is met wie en welk statement.
De enige "vage term" is herbouw waarde, daar valt over te discussieren of dat goed wordt vast gesteld...
Voor de rest is het relatief object en heel open een bloot vast te stellen.

Stel de WOZ waarde is 400.000 euro, hoe hoger de woz waarde hoe "fijner" de buurt en/of hoe mooier de woning(en) etc.

Herbouwaarde 300.000 euro

Grond waarde = 100.000 euro

BSQ = 100.000 / 400.000 = 25%

Een vergelijkbaar huis in een andere buurt, zeg in Buitenveldert doet 600.000 euro WOZ
Grond waarde is dan 300.000 euro
BSQ is dan 50%

Moeilijk is het niet, vaag ook niet.... of het logisch is en de norm klopt en of het komt door beleid van de gemeente dat hetzelfde huis in Zuidoost maar 200.000 euro kost in nieuw west 400.000 euro en in Buitenveldert 600.000 euro dat zal niet. Feit is wel dat blijkbaar "de markt" bepaald dat men veel meer betaald (of vraagt) voor hetzelfde huis in Buitenveldert dan in Zuid oost.

De herbouw waarde van een woning kan je toetsen en als je het daar niet mee eens bent dus de BSQ aanvechten

De verschillen binnen eenzelfde bouwblok met identieke appartementen zijn soms onbegrijpelijk groot en worden uitvergroot door de plaatselijk geldende BSQ’s.

Plaatselijke uitzonderingen zijn precies dat.
Over het algemeen zie je dat BSQ in hele straten/blokken hetzelfde zijn en/of aangrenzend zijn.
Waarbij als je er over nadenkt er vaak ook nog een logische uitleg valt te achterhalen, een woning in een rustige straat is net iets meer waard dan dezelfde woning aan een drukke doorgaande weg.
Met tuin/balkon op het zuiden iets meer waard dan een tuin/balkon op het noorden.

Een appartement met 1 slaapkamer heeft nou eenmaal een andere waarde per m2 dan een appartement met 5 slaapkamers waarvan 2 slaapkamers een badkamer en-suite hebben.

Het probleem is niet dat de gemeente geen percentage mag berekenen, het probleem is dat het gebaseerd is op zaken die niet meetbaar zijn en waarover geen transaparantie is. Vroegere erfpacht berekeningen bijv. vaste stabiele percentage. Nu is zijn er bsq percentages uit 2017 die in 2020 6x hoger zijn. En meeste woningen zitten opeens al richting hun max. Hoe kan je dit eigenlijk verdedigen?

Ik verdedig niks, ik zeg en herhaal dat er factoren zijn die ter discussie staan.
Feit is echter dat ondanks dat je "vroegere erfpacht berekeningen een stabiel percentage" vond, er tegenwoordig blijkbaar een andere berekening op na wordt gehouden. Die berekening is duidelijk, simpel en herleidbaar.
Of de individuele factoren correct zijn ? Dat kan verschillen per casus.
Waarom de erfpacht nu veel duurder is dan wat je gewent was? Misschien iets met dat het Canon 30 jaar geleden is vastgesteld en nu in een keer wordt bijgesteld ... doe maar eens 2% inflatie per jaar door rekenen over die 30 jaar en schrik niet van het resultaat.

Daarbij komt (of het beleid is van de gemeente of niet) dat mensen blijkbaar graag in Amsterdam wonen, met bijbehorende hoge huizen prijzen.... Dus in de formule WOZ - Nieuwbouw waarde = grond waarde gaat WOZ harder omhoog dan de nieuwbouwwaarde... terecht of niet juist of niet doet niks af aan de simpelheid van de formule.

De roverheid, vertrouw ik niet verder dan ik deze gooien kan.

Dat is gewoon bullshit want voor diegene die na 2015 zijn komen te wonen hebben die mogelijkheid nooit gehad waaronder ik zelf ook. Maar stel dat ik toen ook die mogelijkheid, dan had ik dus moeten raden dat het in de toekomst een grotere nadeel zou kunnen zijn. Zullen vast veel mensen nog ook hebben gedacht die paar tientjes extra die ik aan belasting moet betalen vind ik niet erg, maar niet wetende dat het achteraf ivm erfpacht duizenden euros kan schelen.

Dus wanneer ben je er komen wonen? Heb je toen ook direct de WOZ aangevochten?
Heeft niks te maken met de huidige herziening, de WOZ is of juist of niet. Je doet er wat aan of vind het wel prima.
Jij vond het wel prima om een paar tientjes extra belasting te betalen, dus heb je nu werk wat je eigenlijk eerder had moeten doen.En ja had je in 2016 je WOZ al aangevochten omdat je in 2016 er bent komen wonen dan had je net pech gehad, maar de vorige bewoners vonden de hogere WOZ waarschijnlijk wel interessant omdat ze daarmee een hogere vraagprijs konden onderbouwen.
Of omdat met hogere WOZ er een lagere LTV op je hypotheek kon komen.

In de lopende procedure was de formule reeds bekend, was reeds bekend dat zowel BSQ als WOZ door het dak gingen, dat er nu een korting werd gegeven en straks niet meer.

Als je documenten krijgt van een overheid moet je er wat mee, net als van bedrijven.
Krijg je een factuur, moet je die betalen... of aanvechten... maar je moet iets.
Ga je op je handen zitten doe je niks, dan moet je op de blaren zitten.

Hetzelfde verhaal kan je ophangen rondom hypotheken en onduidelijkheden.... "Men" vind dat banken moeten weten dat de LTV daalt (door hogere huizen prijzen) en dus een lagere risico toeslag moet berekenen. Hele volksstammen die nooit bij de bank aanklopten daarover en zie de rel daaromtrent, terwijl e.a. heel duidelijk is/was tenminste voor mij en mijn omgeving en dus dat je regelmatig je bezig moet houden met dat soort zaken... Doe je dat niet, vind je het best, blijf je op je handen zitten, dan zit je ook op de blaren.

Of "advieseurs" (typefout is bewust) of banken hier een actievere rol in kunnen/mogen/moeten spelen, tja, maar ik ben ook echt niet de financiële genius hoor, ook maar jantje van om de hoek.... alleen zit ik niet op mijn handen.

Klagen kunnen we wel als N/Mederlanders zijnde, maar de hand in eigen boezem steken is altijd lastig.

[namliam_eht]

bleh

[ Voor 99% gewijzigd door namliam_eht op 19-01-2022 14:29 . Reden: Verkeerde knopje ]

[Figo112]

namliam_eht schreef op woensdag 19 januari 2022 @ 14:25:
[...]

Ja er is iets mis, vraag is met wie en welk statement.
De enige "vage term" is herbouw waarde, daar valt over te discussieren of dat goed wordt vast gesteld...
Voor de rest is het relatief object en heel open een bloot vast te stellen.

Stel de WOZ waarde is 400.000 euro, hoe hoger de woz waarde hoe "fijner" de buurt en/of hoe mooier de woning(en) etc.

Herbouwaarde 300.000 euro

Grond waarde = 100.000 euro

BSQ = 100.000 / 400.000 = 25%

Een vergelijkbaar huis in een andere buurt, zeg in Buitenveldert doet 600.000 euro WOZ
Grond waarde is dan 300.000 euro
BSQ is dan 50%

Moeilijk is het niet, vaag ook niet.... of het logisch is en de norm klopt en of het komt door beleid van de gemeente dat hetzelfde huis in Zuidoost maar 200.000 euro kost in nieuw west 400.000 euro en in Buitenveldert 600.000 euro dat zal niet. Feit is wel dat blijkbaar "de markt" bepaald dat men veel meer betaald (of vraagt) voor hetzelfde huis in Buitenveldert dan in Zuid oost.

De herbouw waarde van een woning kan je toetsen en als je het daar niet mee eens bent dus de BSQ aanvechten


[...]

Kijk je herhaalt steeds hoe de gemeente te werk gaat en je komt berekeningen hoe de gemeente dit ook aangeeft. Maar hoe de bsq tot stand is gekomen is niet openbaar, de gemeente zegt letterlijk we kunnen deze gegevens niet delen ivm fiscale geheimhouding, vervolgens is er een WOB verzoek ingediend en de gemeente zegt later wegens wettelijke beperking konden deze gegevens niet gedeeld worden. Maar tot op heden niet duidelijk wat deze beperking is en dat er nu opeens intern onderzoek gaande is om te kijken of deze gegevens alsnog gedeeld kunnen worden. Dit is de gang van zaken omtrent erfpacht met bijna alle issues.

Plaatselijke uitzonderingen zijn precies dat.
Over het algemeen zie je dat BSQ in hele straten/blokken hetzelfde zijn en/of aangrenzend zijn.
Waarbij als je er over nadenkt er vaak ook nog een logische uitleg valt te achterhalen, een woning in een rustige straat is net iets meer waard dan dezelfde woning aan een drukke doorgaande weg.
Met tuin/balkon op het zuiden iets meer waard dan een tuin/balkon op het noorden.

Een appartement met 1 slaapkamer heeft nou eenmaal een andere waarde per m2 dan een appartement met 5 slaapkamers waarvan 2 slaapkamers een badkamer en-suite hebben.


[...]

Nogmaals BSQ en hoe deze tot stand is gekomen is, is niet duidelijk. Een BSQ met de startpunt zoals die in 2017 is bepaald is alles behalve transparant. Er zijn genoeg voorbeelden juist waarbij de consistentie afwijkt omdat het niet duidelijk is welke rekenmethode de gemeente hanteert voor het bepalen van de BSQ. Nogmaals BSQ rekenmethode is bewust geheim gehouden geeft de gemeente toe. Terwijl veel ambtenaren in 2017 hebben aangegeven om het publiek beschikbaar te maken en dat er geen enkele bezwaar was om die informatie te delen met het publiek.

Ik verdedig niks, ik zeg en herhaal dat er factoren zijn die ter discussie staan.
Feit is echter dat ondanks dat je "vroegere erfpacht berekeningen een stabiel percentage" vond, er tegenwoordig blijkbaar een andere berekening op na wordt gehouden. Die berekening is duidelijk, simpel en herleidbaar.
Of de individuele factoren correct zijn ? Dat kan verschillen per casus.
Wa

arom de erfpacht nu veel duurder is dan wat je gewent was? Misschien iets met dat het Canon 30 jaar geleden is vastgesteld en nu in een keer wordt bijgesteld ... doe maar eens 2% inflatie per jaar door rekenen over die 30 jaar en schrik niet van het resultaat.

Daarbij komt (of het beleid is van de gemeente of niet) dat mensen blijkbaar graag in Amsterdam wonen, met bijbehorende hoge huizen prijzen.... Dus in de formule WOZ - Nieuwbouw waarde = grond waarde gaat WOZ harder omhoog dan de nieuwbouwwaarde... terecht of niet juist of niet doet niks af aan de simpelheid van de formule.

De roverheid, vertrouw ik niet verder dan ik deze gooien kan.

[...]

Vraag mij af of je begrijpt waar ik een issue mee heb? Waarom denk je dat al die rechtzaken gaande zijn en dat keer op keer de gemeente op de vingers getikt wordt? Waarom denk je dat de gemeente opeens woz 2015 bezwaar beschikbaar maakt en waarom denk je dat ze opeens een spijtoptanten regeling plaats vind? ALlemaal omdat de gemeente aanvoelt dat ze het niet goed hebben aangepakt. Ze hebben er een puinhoop van gemaakt. De formule waar je herhaaldelijk mee komt heeft geen zin als de BSQ op een onbekende manier tot stand is gekomen waarbij transparantie ver te zoeken is.

Dus wanneer ben je er komen wonen? Heb je toen ook direct de WOZ aangevochten?
Heeft niks te maken met de huidige herziening, de WOZ is of juist of niet. Je doet er wat aan of vind het wel prima.
Jij vond het wel prima om een paar tientjes extra belasting te betalen, dus heb je nu werk wat je eigenlijk eerder had moeten doen.En ja had je in 2016 je WOZ al aangevochten omdat je in 2016 er bent komen wonen dan had je net pech gehad, maar de vorige bewoners vonden de hogere WOZ waarschijnlijk wel interessant omdat ze daarmee een hogere vraagprijs konden onderbouwen.
Of omdat met hogere WOZ er een lagere LTV op je hypotheek kon komen.

In de lopende procedure was de formule reeds bekend, was reeds bekend dat zowel BSQ als WOZ door het dak gingen, dat er nu een korting werd gegeven en straks niet meer.

Als je documenten krijgt van een overheid moet je er wat mee, net als van bedrijven.
Krijg je een factuur, moet je die betalen... of aanvechten... maar je moet iets.
Ga je op je handen zitten doe je niks, dan moet je op de blaren zitten.

Hetzelfde verhaal kan je ophangen rondom hypotheken en onduidelijkheden.... "Men" vind dat banken moeten weten dat de LTV daalt (door hogere huizen prijzen) en dus een lagere risico toeslag moet berekenen. Hele volksstammen die nooit bij de bank aanklopten daarover en zie de rel daaromtrent, terwijl e.a. heel duidelijk is/was tenminste voor mij en mijn omgeving en dus dat je regelmatig je bezig moet houden met dat soort zaken... Doe je dat niet, vind je het best, blijf je op je handen zitten, dan zit je ook op de blaren.

Of "advieseurs" (typefout is bewust) of banken hier een actievere rol in kunnen/mogen/moeten spelen, tja, maar ik ben ook echt niet de financiële genius hoor, ook maar jantje van om de hoek.... alleen zit ik niet op mijn handen.

Klagen kunnen we wel als N/Mederlanders zijnde, maar de hand in eigen boezem steken is altijd lastig.

[/quote]

Kijk dit is het probleem met jou, jij kijkt alles vanuit je eigen perspectief. Leer een beetje hoe je zaken in zijn totaliteit bekijkt en wat het algemeen belang is. Hoe jij over bepaalde zaken denkt heeft geen toegevoegde waarde en helemaal geen feit. Feit is dat de gemeente nalatig is geweest op de vingers is getikt door de hoge raad wat het algemeent belang van profiteert, in dit geval mogelijkheid om alsnog bezwaar te maken op de woz 2014/2015. Dus jij kan van alles vinden maar de hoge raad geeft de erfpachters gelijk. Dus al die praatjes over had je moeten doen of vond het prima om paar tientjes meer belasting te betalen doet er niet toe.

Denk dat je even bij jezelf na moet gaan wat het probleem nou is. Nogmaals het gaat niet om hoe de afkoopsom berekend wordt maar dat de grondslag waarop de afkoopsom gebaseerd is dus de BSQ niet klopt. Maar om bezwaar te maken moet je wel weten met welke gegevens de BSQ bepaald heeft. Als deze niet inzichtelijk is kan je geen bezwaar maken. Maar nogmaals feit is niet wat jij er van vind maar wat de hoge raad er van vind. En dat is gelukkig duidelijk.


[quote]

[namliam_eht]

BSQ formule staat gewoon op de website en is niet moelijk:
BSQ = ( WOZ - Herbouw waarde ) / WOZ

Voor de herbouw waarde zal een gemiddelde m2 prijs zijn genomen om een gemiddeld appartement of huis te herbouwen. Dit wordt ook vaak voor Opstal verzekeringen gebruikt, wordt er bij Opstal verzekeringen transparant gemaakt hoe die wordt berekend??? Het is wat het is.

Jij claimt dat er grote discrepanties zitten in de BSQ (van Amsterdam), terwijl ik dat niet zie op de BSQ kaart. Waar zit de willekeurigheid van de BSQ?
Dat er verschillen zitten en dat er uitzonderingen zijn, die waarschijnlijk ook nog wel significant zullen zijn in aantal dat is nou eenmaal zo met een algemene generieke regel. Dit soort regels dekt gemiddeld genomen misschien 80% (of meer) van de gevallen en op 1 miljoen woningen is 20% best nog een significant aantal woningen wat afwijkt.

Wat je je in algemene zin kan afvragen is of de herbouwwaarde jaar op jaar ververst wordt, het lijkt nauwelijks logisch dat jaar op jaar die minder hard stijgt dan de WOZ waarde, alhoewel als je kijkt naar de huizen prijzen en de stijging daarvan klinkt het wel weer plausibel. +60% in 5 jaar is geen uitzondering en zal in veel gevallen nog hoger liggen. Dus als je de herbouwkosten met 5% indexeert en de huizen prijzen stijgen met 10+% per jaar... en de BSQ = ( WOZ - Herbouw waarde ) / WOZ
Dan zal de BSQ dus jaarlijks omhoog gaan.
Als jou huis is 500.000 euro en je BSQ is 20% dan is de herbouwwaarde dus 400.000 euro, zo moeilijk is het niet. Veel transparanter hoeft het toch niet?
Dus haal 3, 4 of 5 taxaties voor herbouw waarde van je woning, komt daar (gemiddeld) 350.000 euro uit? Dan moet de BSQ omhoog naar 30%, (dus erfpacht omhoog) en dan ga je zeker ook bezwaar indienen/procederen?
Komt daar gemiddeld 450.000 euro uit, dan zou de BSQ dus maar 10% moeten zijn.
Wat precies de berekeningen zijn die hieraan ten grondslag hebben gelegen.... is dat belangrijk? Het is wat dit is... en kan je dus zelf met je eigen cijfers onderbouwen en/of ondermijnen

Hoe de BSQ ook echt tot stand is gekomen, zit er in iedergeval consistentie in gezien de verdeling op de kaart. Daarmee is hij herhaalbaar... bovendien is het een feit dat er al in 2019/2020 toen de keuze gemaakt moest worden dat ...
BSQ 2015 < BSQ 2020
WOZ 2015 < WOZ 2020
Korting 2015 > Korting 2020

Daarnaast wisten we al wat de huizen prijzen hebben gedaan in diezelfde periode (en daaraan voorbij aangezien ook WOZ altijd achter loopt op de huizenprijzen), gezien de huizen prijzen leidend zijn voor WOZ en WOZ weer onderdeel is van de BSQ kan je op je klompen aanvoelen welke kant dit op gaat.

Ik snap inderdaad je probleem niet, maar ik probeer het feitelijk te houden.

Spijtoptanten.... sorry hoor maar als je zo lang op je handen zit, er zijn natuurlijk vervelende situaties... maar deze meneer o.a. heeft gewoon NIKS gedaan, heel simpel NIKS.
Dat de halfzachte overheid (en rechters) spijtoptanten een tweede kans geeft doet niks af aan het feit dat deze mensen of NIKS gedaan hebben of de keuze linksaf gemaakt hebben waar ze beter rechtsaf hadden kunnen gaan. Dat de afkoop som van 60k naar 2 ton gaat had je van te voren op een bierfiltje kunnen berekenen, verwachten en voorspellen.
Overigens hoor ik nergens in het verhaal dat meneer het huis voor 5 ton gekocht heeft en nu 1 miljoen wil cashen

[Figo112]

namliam_eht schreef op donderdag 20 januari 2022 @ 08:57:
BSQ formule staat gewoon op de website en is niet moelijk:
BSQ = ( WOZ - Herbouw waarde ) / WOZ

Voor de herbouw waarde zal een gemiddelde m2 prijs zijn genomen om een gemiddeld appartement of huis te herbouwen. Dit wordt ook vaak voor Opstal verzekeringen gebruikt, wordt er bij Opstal verzekeringen transparant gemaakt hoe die wordt berekend??? Het is wat het is.

Jij claimt dat er grote discrepanties zitten in de BSQ (van Amsterdam), terwijl ik dat niet zie op de BSQ kaart. Waar zit de willekeurigheid van de BSQ?
Dat er verschillen zitten en dat er uitzonderingen zijn, die waarschijnlijk ook nog wel significant zullen zijn in aantal dat is nou eenmaal zo met een algemene generieke regel. Dit soort regels dekt gemiddeld genomen misschien 80% (of meer) van de gevallen en op 1 miljoen woningen is 20% best nog een significant aantal woningen wat afwijkt.

Wat je je in algemene zin kan afvragen is of de herbouwwaarde jaar op jaar ververst wordt, het lijkt nauwelijks logisch dat jaar op jaar die minder hard stijgt dan de WOZ waarde, alhoewel als je kijkt naar de huizen prijzen en de stijging daarvan klinkt het wel weer plausibel. +60% in 5 jaar is geen uitzondering en zal in veel gevallen nog hoger liggen. Dus als je de herbouwkosten met 5% indexeert en de huizen prijzen stijgen met 10+% per jaar... en de BSQ = ( WOZ - Herbouw waarde ) / WOZ
Dan zal de BSQ dus jaarlijks omhoog gaan.
Als jou huis is 500.000 euro en je BSQ is 20% dan is de herbouwwaarde dus 400.000 euro, zo moeilijk is het niet. Veel transparanter hoeft het toch niet?
Dus haal 3, 4 of 5 taxaties voor herbouw waarde van je woning, komt daar (gemiddeld) 350.000 euro uit? Dan moet de BSQ omhoog naar 30%, (dus erfpacht omhoog) en dan ga je zeker ook bezwaar indienen/procederen?
Komt daar gemiddeld 450.000 euro uit, dan zou de BSQ dus maar 10% moeten zijn.
Wat precies de berekeningen zijn die hieraan ten grondslag hebben gelegen.... is dat belangrijk? Het is wat dit is... en kan je dus zelf met je eigen cijfers onderbouwen en/of ondermijnen

Hoe de BSQ ook echt tot stand is gekomen, zit er in iedergeval consistentie in gezien de verdeling op de kaart. Daarmee is hij herhaalbaar... bovendien is het een feit dat er al in 2019/2020 toen de keuze gemaakt moest worden dat ...
BSQ 2015 < BSQ 2020
WOZ 2015 < WOZ 2020
Korting 2015 > Korting 2020

Daarnaast wisten we al wat de huizen prijzen hebben gedaan in diezelfde periode (en daaraan voorbij aangezien ook WOZ altijd achter loopt op de huizenprijzen), gezien de huizen prijzen leidend zijn voor WOZ en WOZ weer onderdeel is van de BSQ kan je op je klompen aanvoelen welke kant dit op gaat.

Ik snap inderdaad je probleem niet, maar ik probeer het feitelijk te houden.

Spijtoptanten.... sorry hoor maar als je zo lang op je handen zit, er zijn natuurlijk vervelende situaties... maar deze meneer o.a. heeft gewoon NIKS gedaan, heel simpel NIKS.
Dat de halfzachte overheid (en rechters) spijtoptanten een tweede kans geeft doet niks af aan het feit dat deze mensen of NIKS gedaan hebben of de keuze linksaf gemaakt hebben waar ze beter rechtsaf hadden kunnen gaan. Dat de afkoop som van 60k naar 2 ton gaat had je van te voren op een bierfiltje kunnen berekenen, verwachten en voorspellen.
Overigens hoor ik nergens in het verhaal dat meneer het huis voor 5 ton gekocht heeft en nu 1 miljoen wil cashen

Blijven beetje in herhaling maar misschien kan je eerst even dit rapport doornemen en jezelf inlezen in de issues omtrent eeuwigdurend erfpacht en het gemis aan transparantie voordat we deze discussie voortzetten. Je doet niks anders dan berekeningen en beargumentatie zoals de gemeente dit ook doet te herhalen.

Ik heb je al zo vaak gevraagd naar hoe de BSQ is berekend maar jij komt met berekeningen hoe de afkoopsom berekend wordt maar je weet het zelf ook gewoon niet hoe de gemeente de BSQ heeft bepaald.

Issue 1(qoute uit rapport):

'voor de erfpachter is het niet eenvoudig om het stelsel
te kunnen volgen. Zo maakt de gemeente Amsterdam bij
het berekenen van de buurstraatquote (BSQ) gebruik van
niet-openbare data. Daardoor is het voor een erfpachter niet
mogelijk om de buurtstraatquote (BSQ) zelf na te rekenen en
de erfpachter kan niet controleren of de BSQ juist is'

Hierdoor kan ik als erfpachter niet toetsen of deze wel of niet klopt. Bij een woz taxatie zijn de rekenmethode en vergelijkings objecten inzichtelijk en publiek beschikbaar waarom bij BSQ niet?
Waarom gaat de gemeente pas nu moeite doen om deze openbaar te maken?

Issue 2 (qoute uit rapport):

'Het canonpercentage van 2,39% is gezien de huidige
marktontwikkelingen en lage rentes aan de hoge kant. Ook
de risico-opslag van 1,5% is hoog ten opzichte van de risicoopslag die banken hanteren voor het risico dat consumenten de
hypotheek niet kunnen betalen.
Daarnaast leidt het toepassen van de residuele methode tot
een aantal consequenties die ongunstig zijn voor de erfpachter.
De residuele methode leidt tot een hefboomwerking. Een
stijging (of daling) in woningwaarde leidt tot een versterkte
waardestijging (of -daling) van de grondwaarde. Dit kan leiden
tot extreme effecten voor de individuele erfpachter. Deze
hefboomwerking wordt door de gemeente erkend en benoemd,
maar wordt niet duidelijk en expliciet aan de erfpachter
gecommuniceerd.'

Daarnaast nog allerlei issues wat betreft WOZ2015 bezwaren waar eerst gerechterlijk bevel aan te pas moet komen voordat de gemeente dit mogelijk maakt.
Eigenlijk is het rapport een goede opsomming van zoveel issues dat het voor de normale burger niet te bepalen is of de afkoopsom wel of niet of te hoog is bepaald. Want je mist immers de nodige informatie als erfpachter zijnde om te doorgronden welke rekenmethode de gemeente heeft gehanteerd.( en nee bedoel niet de rekensom van de afkoopsom, maar de bepaling van de grondslag voor deze berekening zoals de BSQ)

En eerlijk gezegd je doet zoveel aannames in je uitleg dat je het moeilijk feiten kan noemen. Je blijft een beetje nog verwijzen naar een artikel met 1 geval waarbij iemand geen keuze heeft gemaakt, maar dat is precies wat er mis is, zulke grote gevolgen hoort de gemeente duidelijk te maken. Dat is de zorgplicht van een gemeente, zelfs banken hebben in de praktijk meer zorgplicht laten zien dan de gemeente met zulke financiele gevolgen. Voor mij zijn feiten onderzoeken, rapporten zoals ik eerder heb aangegeven en wat de hogeraad heeft besloten volgens de wet en niet wat jij als invidu ervan vind door allerlei aannames te doen. We zijn nog aan het begin en meer rechterlijke uitspraken zullen volgen.

Neem het rapport door en probeer te begrijpen waarom er veel mensen zijn die hier moeite mee hebben.

[namliam_eht]

Issue 1
Mensen mogen verder kijken dan hun neus lang is....
De manier waarop de BSQ wordt berekend heb ik al een paar keer neer gezet, maar herhaal het graag nog eens.
BSQ = ( WOZ - Herbouw waarde ) / WOZ
WOZ is openbaar, sterker nog loopt achter en daarmee in het voordeel van de erfpachter tov de echte waarde.
Herbouwwaarde kan je laten schatten/offreren op diverse manieren.

Ja er is niet publiekelijk beschikbaar hoe de gemeente aan de herbouwwaarde is gekomen... maar dat betekend niet dat je zelf makkelijk kan opvragen en met die resultaten de uitkomst van de gemeente zou kunnen bestrijden.

Of de formule logisch is of niet... feit is nou eenmaal dat men meer betaald voor EXACT hetzelfde huis in Amsterdam dan dat men dat doet in Purmerend, Almere of Groningen. Ja dat heeft iets met schaarste etc te maken, maar komt ook gewoon omdat het Amsterdam is... dus is de grond in Amsterdam meer waard dan in Almere... Zelfde redenatie voor de grachten gordel of ergens achter in Noord... dat die logica "niet openbaar" is maakt het niet minder waar.
Of de gemeente daar iets aan kan doen? Tja, maar dan kom je ook in de hoek van de afvalstoffen heffing en wat niet dat van de WOZ afhankelijk is... 1 persoon in zuid produceert net zoveel afval als iemand in noord. Maar omdat de WOZ hoger is betaal je in zuid wel meer dan in Noord en zo kan je nog 1001 "arbitraire" regels verzinnen die dubieus zijn te noemen omdat de grondslag niet openbaar genoeg is.

Issue 2
x maal y maal z is een hefboom, ja... dat is elke vermenigvuldiging.
Probleem met dit soort dingen is dan weer... wat nou als inmiddels de huizen prijzen in mekaar waren gedonderd ? Dan had de afkoop van 60k naar 20k gegaan, dan had je niemand gehoord.

Ik kan me nog best voorstellen dat we in 2019 geen bezwaarschriften meer in behandeling nemen over de WOZ 2015.... Als de WOZ per 1/1 2015 niet klopt dan moet de bewoner gewoon tijdig actie ondernemen, doe je dat niet, zit je op de blaren.... Koop je het huis pas in 2017 dan wist je al wat de WOZ waarde was, had je je bod op aan kunnen / moeten passen ... net zoals die meneer in het artikel... die wil graag dezelfde prijs als het huis naast hem, 1 milljoen, maar bij dat huis is de erfpacht al afgekocht -voor welk bedrag is tot daar aan toe-.
Zijn huis is niet afgekocht en hangt er nog een kosten post van 2 ton boven het hoofd....
Beetje als, de buren hebben hun huis altijd goed onderhouden en huis verkocht voor 1 miljoen.
Ik doe niks aan onderhoud, dus alle kozijnen zijn verrot, zit een gat in het dak en de CV ketel is aan vervanging toe... tja dan ga ik ook geen 1 miljoen krijgen... MAAR toen ik het huis kocht heeft noch de notaris, noch de makelaar mij verteld dat ik wel mijn huis moet onderhouden, dus het is hun schuld ??!!


Pft 110 pagina's lees je niet zomaar... ga ik nog eens proberen te doen
Wat ik zo lees, o.a. "mensen weten niet wat het betekend als een erfpacht canon is afgekocht en binnenkort afloopt" valt wel heel erg in de categorie, ik ben dom, blijf dom en ben van de domme, steek mijn kop in het zand en na mij de zondvloed.
Zo een erfpacht wat in 1960 voor 5.000 guldens is afgekocht voor 75 jaar... Dan ga je toch niet met droge ogen zeggen dat je niet kan vermoeden dat je in 2035 gewoon voor 50.000 euro's aan de beurt bent ? Of in ieder geval een aanzienlijk bedrag.... Of gelooft men echt dat we dan voor de volgende 75 jaar echt klaar zijn met 2.500 euro?

[Figo112]

namliam_eht schreef op donderdag 20 januari 2022 @ 16:18:
Issue 1
Mensen mogen verder kijken dan hun neus lang is....
De manier waarop de BSQ wordt berekend heb ik al een paar keer neer gezet, maar herhaal het graag nog eens.
BSQ = ( WOZ - Herbouw waarde ) / WOZ
WOZ is openbaar, sterker nog loopt achter en daarmee in het voordeel van de erfpachter tov de echte waarde.
Herbouwwaarde kan je laten schatten/offreren op diverse manieren.

Ja er is niet publiekelijk beschikbaar hoe de gemeente aan de herbouwwaarde is gekomen... maar dat betekend niet dat je zelf makkelijk kan opvragen en met die resultaten de uitkomst van de gemeente zou kunnen bestrijden.

Of de formule logisch is of niet... feit is nou eenmaal dat men meer betaald voor EXACT hetzelfde huis in Amsterdam dan dat men dat doet in Purmerend, Almere of Groningen. Ja dat heeft iets met schaarste etc te maken, maar komt ook gewoon omdat het Amsterdam is... dus is de grond in Amsterdam meer waard dan in Almere... Zelfde redenatie voor de grachten gordel of ergens achter in Noord... dat die logica "niet openbaar" is maakt het niet minder waar.
Of de gemeente daar iets aan kan doen? Tja, maar dan kom je ook in de hoek van de afvalstoffen heffing en wat niet dat van de WOZ afhankelijk is... 1 persoon in zuid produceert net zoveel afval als iemand in noord. Maar omdat de WOZ hoger is betaal je in zuid wel meer dan in Noord en zo kan je nog 1001 "arbitraire" regels verzinnen die dubieus zijn te noemen omdat de grondslag niet openbaar genoeg is.

Issue 2
x maal y maal z is een hefboom, ja... dat is elke vermenigvuldiging.
Probleem met dit soort dingen is dan weer... wat nou als inmiddels de huizen prijzen in mekaar waren gedonderd ? Dan had de afkoop van 60k naar 20k gegaan, dan had je niemand gehoord.

Ik kan me nog best voorstellen dat we in 2019 geen bezwaarschriften meer in behandeling nemen over de WOZ 2015.... Als de WOZ per 1/1 2015 niet klopt dan moet de bewoner gewoon tijdig actie ondernemen, doe je dat niet, zit je op de blaren.... Koop je het huis pas in 2017 dan wist je al wat de WOZ waarde was, had je je bod op aan kunnen / moeten passen ... net zoals die meneer in het artikel... die wil graag dezelfde prijs als het huis naast hem, 1 milljoen, maar bij dat huis is de erfpacht al afgekocht -voor welk bedrag is tot daar aan toe-.
Zijn huis is niet afgekocht en hangt er nog een kosten post van 2 ton boven het hoofd....
Beetje als, de buren hebben hun huis altijd goed onderhouden en huis verkocht voor 1 miljoen.
Ik doe niks aan onderhoud, dus alle kozijnen zijn verrot, zit een gat in het dak en de CV ketel is aan vervanging toe... tja dan ga ik ook geen 1 miljoen krijgen... MAAR toen ik het huis kocht heeft noch de notaris, noch de makelaar mij verteld dat ik wel mijn huis moet onderhouden, dus het is hun schuld ??!!


Pft 110 pagina's lees je niet zomaar... ga ik nog eens proberen te doen
Wat ik zo lees, o.a. "mensen weten niet wat het betekend als een erfpacht canon is afgekocht en binnenkort afloopt" valt wel heel erg in de categorie, ik ben dom, blijf dom en ben van de domme, steek mijn kop in het zand en na mij de zondvloed.
Zo een erfpacht wat in 1960 voor 5.000 guldens is afgekocht voor 75 jaar... Dan ga je toch niet met droge ogen zeggen dat je niet kan vermoeden dat je in 2035 gewoon voor 50.000 euro's aan de beurt bent ? Of in ieder geval een aanzienlijk bedrag.... Of gelooft men echt dat we dan voor de volgende 75 jaar echt klaar zijn met 2.500 euro?

Je haalt teveel zaken door elkaar je probeert door aannames met voorbeelden zaken goed te praten terwijl er serieus een grote issue is en ook via rechtzaken vastgesteld is. Zit even op de tel maar laten we bijv. Ingaan op je argument dat we zouden weten hoe de bsq tot stand is gekomen, maar helaas val je weer in herhaling. Bsq werd vroeger niet gebruikt en de herbouwwaarde werd voor het huidige stelsel werd ingevoerd altijd door een onafhankelijke taxateur bepaald. Daar is de gemeente van afgestapt ze hebben allerlei percentages en rekensommen bedacht en die zijn niet transparant genoeg. Bsq hoe die tot stand is gekomen is niet openbaar aangezien de gemeente zelf dat ook heeft aangegeven. En dat zijn de feiten, je verandert de spelregels eenzijdig zonder inspraak vanuit de burgers maar je gaat gegevens die publiek beschikbaar zou moeten zijn verbergen.

Nogmaals voorheen werd er geen bsq toegepast en was een onafhankelijke taxateur die de grond en marktwaarde ging bepalen. Nu heeft de gemeente bsq verzonnen en doet eenzijdig zelf de waarde bepaling zie je het verschil of niet?

[abalone]

Figo112 schreef op woensdag 19 januari 2022 @ 09:27:
[...]

ligt eraan, heb je een hogere inschrijving en je hoeft niet naar de notaris voor je hypotheek, dan krijg je het meestal in de vorm van een onderhandse lening het bedrag op je rekening uitgekeerd en je doet ermee wat je wil. Afhankelijk van hoe je hem besteed wel of geen rente aftrek. Maar bij afkoop is het aftrekbaar.

Ik denk dat je dit bedoelt, maar even ter verduidelijking: de hypotheekrente is aftrekbaar, de afkoopsom niet (in tegenstelling tot erfpacht canon).

[Figo112]

abalone schreef op zondag 23 januari 2022 @ 12:39:
[...]


Ik denk dat je dit bedoelt, maar even ter verduidelijking: de hypotheekrente is aftrekbaar, de afkoopsom niet (in tegenstelling tot erfpacht canon).

Klopt, dus als je erfpacht mee afkoopt is de hypotheekrente aftrekbaar. Maar als je een auto koopt niet. Dus je hoeft je niet te verantwoorden richting de bank maar alleen in je aangifte aangeven wat je ermee heb gedaan.

[vortexnl1982]

Misschien een verkeerd topic, maar ik zie dit een beetje als het Amsterdams erfpacht topic

Wij hebben een zelfbouwkavel in de Watergraafsmeer en pachten de grond. Nu is deze pacht verschrikkelijk hoog maar dat wisten we van tevoren. We vallen onder de nieuwe erfpacht regels dus elk jaar wordt de pacht geïndexeerd op het gemiddelde van de laatste twee jaarlijkse CPI cijfers.

Met de super hoge inflatie ben ik straks dus goed de sjaak. Nu las ik echter dat de overheid de huurindexatie van vrije sector huurwoningen wettelijk wil maximaliseren op 3,3% :

https://www.rijksoverheid...ale-huurverhoging-in-2021

Voor 2022 is de maximum huurverhoging voor een vrijesectorwoning 3,3%.

Gaat de overheid denken jullie deze regels ook voor zichzelf toepassen. Dus gaat de erfpacht straks ook max 3,3% omhoog ?

En waar zou ik dit kenbaar kunnen maken ? Sowieso bij de gemeente maar ook misschien bij de ombudsman ?

[President]

Erfpacht (voor kopers) is toch niet vergelijkbaar met huur (door lagere inkomens)? En deze stijgt alleen mee met de inflatie, of stijgt jullie erfpacht ook mee met de grond waarde?

[vortexnl1982]

President schreef op maandag 25 april 2022 @ 10:03:
Erfpacht (voor kopers) is toch niet vergelijkbaar met huur (door lagere inkomens)? En deze stijgt alleen mee met de inflatie, of stijgt jullie erfpacht ook mee met de grond waarde?

Huur door lagere inkomens ? Die 3,3% geldt toch voor vrije sector huur, dus geen lage inkomens.

Erfpacht is al vastgesteld op basis van grond waarde. Daarna stijgt die elkaar dus door indexatie. Ik lees ook dat de erfpacht regels van 2000 weer anders in elkaar steken, daar halen ze een procent van de indexatie af (dus gemiddelde cpi - 1 %). Ik val onder 2016 regels en daar is het gewoon CPI juni vorig jaar / CPI juni eervorig jaar.

En op die erfpacht grond staat misschien een koopwoning maar de grond is gehuurd van de gemeente. Dus waarom zou de gemeente dan zelf niet deze huurprijs indexatie maximaliseren ? Met dezelfde reden als voor huurders van huurwoningen : om de huurprijs betaalbaar te houden ! Je wilt niet weten wat voor woekerprijzen de gemeente rekent per jaar voor zo'n lapje grond (sommige buren betalen zelfs 15k p/j).

[Figo112]

vortexnl1982 schreef op maandag 25 april 2022 @ 09:57:
Misschien een verkeerd topic, maar ik zie dit een beetje als het Amsterdams erfpacht topic

Wij hebben een zelfbouwkavel in de Watergraafsmeer en pachten de grond. Nu is deze pacht verschrikkelijk hoog maar dat wisten we van tevoren. We vallen onder de nieuwe erfpacht regels dus elk jaar wordt de pacht geïndexeerd op het gemiddelde van de laatste twee jaarlijkse CPI cijfers.

Met de super hoge inflatie ben ik straks dus goed de sjaak. Nu las ik echter dat de overheid de huurindexatie van vrije sector huurwoningen wettelijk wil maximaliseren op 3,3% :

https://www.rijksoverheid...ale-huurverhoging-in-2021


[...]


Gaat de overheid denken jullie deze regels ook voor zichzelf toepassen. Dus gaat de erfpacht straks ook max 3,3% omhoog ?

En waar zou ik dit kenbaar kunnen maken ? Sowieso bij de gemeente maar ook misschien bij de ombudsman ?

In het kort, NEE de gemeente gaat dit niet toepassen voor in erfpacht uitgegeven grond. Want huur en erfpacht van stukje grond is niet vergelijkbaar.

Erfpacht is een zakelijk recht, waarbij je in de economische zin bijna dezelfde rechten hebt als eigendom. Je mag je woning incl. stukje grond namelijk doorverkopen of hypotheek op vestigen.

Met huur ben je niet verantwoordelijk voor herstel en geniet je huursubsidie als je aan de voorwaarden voldoet. Daarnaast ben je beperkt in het gebruik ervan.

Daarnaast is een erfpachtovereenkomst heel anders en kan die niet zomaar ontbonden worden, terwijl dat met een huurcontract veel makkelijker kan.

Dus wil je in de toekomst zekerheid dat je erfpachtkosten onder controle blijven dan is afkopen de goedkoopste optie gevolgd door vastklikken van canon eeuwigdurend erfpacht. Dat laatste wordt inderdaad op basis van de inflatie elk jaar gecorrigeerd + 2.4% opslag (jaarlijks) als je besluit om later alsnog af te kopen. Dit betekent dat elke 16 jaar (met hogere inflatie nog sneller) dat de afkoop verdubbeld is. Stel dat je hem nu voor 30k kon afkopen maar je hebt gekozen voor de canon optie (vastklikken) en wilt hem na 16 jaar alsnog afkopen dan kost het je 60k.

[ Voor 5% gewijzigd door Figo112 op 10-05-2022 13:16 ]

[TobiasdePagter]

Figo112 schreef op dinsdag 10 mei 2022 @ 13:13:
[...]Dus wil je in de toekomst zekerheid dat je erfpachtkosten onder controle blijven dan is afkopen de goedkoopste optie gevolgd door vastklikken van canon eeuwigdurend erfpacht. Dat laatste wordt inderdaad op basis van de inflatie elk jaar gecorrigeerd + 2.4% opslag (jaarlijks) als je besluit om later alsnog af te kopen. Dit betekent dat elke 16 jaar (met hogere inflatie nog sneller) dat de afkoop verdubbeld is. Stel dat je hem nu voor 30k kon afkopen maar je hebt gekozen voor de canon optie (vastklikken) en wilt hem na 16 jaar alsnog afkopen dan kost het je 60k.

Of afkopen de goedkoopste optie is hangt ervan af wat je met het geld doet als je het niet afkoopt. Om in te gaan op jouw voorbeeld, als je €30k gaat beleggen (of sparen of een andere manier gebruikt om kapitaal te vergoten) heb je een rendement van ongeveer 4,5% per jaar nodig om na 16 jaar €60k te hebben. De simpele vraag die niet te beantwoorden is zonder glazen bol: Kan iemand de komende x jaar de inflatie en de jaarlijkse opslag van 2,4% "verslaan" door het beschikbare geld niet te gebruiken om af te kopen?

[Figo112]

TobiasdePagter schreef op dinsdag 10 mei 2022 @ 15:14:
[...]
Of afkopen de goedkoopste optie is hangt ervan af wat je met het geld doet als je het niet afkoopt. Om in te gaan op jouw voorbeeld, als je €30k gaat beleggen (of sparen of een andere manier gebruikt om kapitaal te vergoten) heb je een rendement van ongeveer 4,5% per jaar nodig om na 16 jaar €60k te hebben. De simpele vraag die niet te beantwoorden is zonder glazen bol: Kan iemand de komende x jaar de inflatie en de jaarlijkse opslag van 2,4% "verslaan" door het beschikbare geld niet te gebruiken om af te kopen?

Phew dat is wel een uitdaging en eerlijk gezegd gaat het mij in iedergeval niet lukken om meer dan 5% rendement te behalen. Of ik moet meer risico nemen. Terwijl de afkoop minder risicovol is.
Daarnaast is afkoop vanaf 2017 gelijk gebleven en als je kiest voor canon (vastklikken) dan wordt met terugwerkende kracht voor de afgelopen 5 jaar ook de inflatie correctie + jaarlijkse canon opslag berekend (dat komt er dus nog bij).

Ik ben van mening dat afkoop 9 van de 10 keer de beste keus is, vooral nu. Maar dat is alleen als je lang genoeg in de woning gaat wonen. Ben je van plan om eerder te verkopen dan is vastklikken beter.

Maar opvallend dat veel mensen geen bezwaar maken, bijv. iedereen kon opgegeven moment bezwaar maken op hun woz van 2015 omdat de berekening voor afkoop daarop is gebaseerd. Ik heb al 3k van mijn afkoopbedrag eraf gekregen na verlaging van mijn woz2015 en heb zelfs hoger beroep getekend omdat het volgens de woz jurist nog niet voldoende was.

[TobiasdePagter]

Figo112 schreef op dinsdag 10 mei 2022 @ 15:55:
[...]


Phew dat is wel een uitdaging en eerlijk gezegd gaat het mij in iedergeval niet lukken om meer dan 5% rendement te behalen. Of ik moet meer risico nemen. Terwijl de afkoop minder risicovol is.
Daarnaast is afkoop vanaf 2017 gelijk gebleven en als je kiest voor canon (vastklikken) dan wordt met terugwerkende kracht voor de afgelopen 5 jaar ook de inflatie correctie + jaarlijkse canon opslag berekend (dat komt er dus nog bij).

Ik ben van mening dat afkoop 9 van de 10 keer de beste keus is, vooral nu. Maar dat is alleen als je lang genoeg in de woning gaat wonen. Ben je van plan om eerder te verkopen dan is vastklikken beter.

Maar opvallend dat veel mensen geen bezwaar maken, bijv. iedereen kon opgegeven moment bezwaar maken op hun woz van 2015 omdat de berekening voor afkoop daarop is gebaseerd. Ik heb al 3k van mijn afkoopbedrag eraf gekregen na verlaging van mijn woz2015 en heb zelfs hoger beroep getekend omdat het volgens de woz jurist nog niet voldoende was.

Goed verhaal, kan het helemaal volgen en het nu afkopen is inderdaad in de meeste gevallen de meest risicoaverse beslissing met de informatie nu beschikbaar. De gemeente kan over een aantal jaar weer iets bedenken waardoor iemand achteraf gezien toch beter een andere keuze had kunnen maken.

Samen met mijn vriendin heb ik uiteindelijk gekozen om alleen vast te klikken, zie hieronder de reden daarvoor. Of dat de beste beslissing is, daar kan ik over een aantal jaar vast een beter antwoord op geven want op dit moment zou ik het niet weten. Wij zijn er tevreden mee.

TobiasdePagter schreef op maandag 4 januari 2021 @ 11:26:
[...]

Kort door de bocht geredeneerd (dat het rendement op de EUR 10.293 die nu niet wordt geïnvesteerd in de afkoop minimaal net zo hoog is als de inflatie waarmee de jaarlijkse canon wordt geïndexeerd) levert de EUR 10.293 investering pas na 17,5 jaar een voordeel op: EUR 10.293 / EUR 587,96 = 17,5 jaar. Dit betekent dat het break-even punt op 1 februari 2070 ligt en dan zijn wij toch al bijna 80 jaar.

[vortexnl1982]

Figo112 schreef op dinsdag 10 mei 2022 @ 13:13:
[...]


In het kort, NEE de gemeente gaat dit niet toepassen voor in erfpacht uitgegeven grond. Want huur en erfpacht van stukje grond is niet vergelijkbaar.

Erfpacht is een zakelijk recht, waarbij je in de economische zin bijna dezelfde rechten hebt als eigendom. Je mag je woning incl. stukje grond namelijk doorverkopen of hypotheek op vestigen.

Met huur ben je niet verantwoordelijk voor herstel en geniet je huursubsidie als je aan de voorwaarden voldoet. Daarnaast ben je beperkt in het gebruik ervan.

Daarnaast is een erfpachtovereenkomst heel anders en kan die niet zomaar ontbonden worden, terwijl dat met een huurcontract veel makkelijker kan.

Dus wil je in de toekomst zekerheid dat je erfpachtkosten onder controle blijven dan is afkopen de goedkoopste optie gevolgd door vastklikken van canon eeuwigdurend erfpacht. Dat laatste wordt inderdaad op basis van de inflatie elk jaar gecorrigeerd + 2.4% opslag (jaarlijks) als je besluit om later alsnog af te kopen. Dit betekent dat elke 16 jaar (met hogere inflatie nog sneller) dat de afkoop verdubbeld is. Stel dat je hem nu voor 30k kon afkopen maar je hebt gekozen voor de canon optie (vastklikken) en wilt hem na 16 jaar alsnog afkopen dan kost het je 60k.

Het gaat er even om dat mensen hard worden geraakt in hun portemonnee en dat de overheid daar wat voor wilt betekenen. Ik heb het niet over het ontbinden van de erfpacht overeenkomst. Voor mij is pachten het huren van de grond en daar staat toevallig een huis op. Eigenlijk is het een aflossingsvrije lening die elk jaar wordt geïndexeerd op de inflatie.

Het probleem bij het pachten van nieuwe kavels door de gemeente dat de erfpacht verschrikkelijk hoog is. Eeuwigdurend afkopen doet nagenoeg niemand maar men betaald jaarlijks.

Qua bedragen moet je denken aan voor een lapje van 5x20 meter :

Afkopen eeuwigdurend : 726k euro incl btw.
Eeuwigdurend jaarlijkse pacht : 11620 euro (aftrekbaar).

Dan moet het huis / appartement er nog op worden gezet.

Als de gemeente gaat indexeren op zulke hoge inflatie cijfers dan wordt die 11.6k al heel snel 13k en het jaar erop 15k etc etc. Oftewel dan moet ik en al mijn buren het huis gaan verkopen (als iemand de pacht nog wilt overnemen).

Het is dus ook in het eigen belang van de gemeente dat ze misschien wat tegemoet willen kopen net als met huurders van woningen.

Ik heb ook een berichtje gestuurd naar Gemeente Amsterdam @Facebook :

op dit moment is nog niet te voorspellen hoe hoog de inflatie in juni 2022 zal uitvallen. Dat zal mede afhangen van de ontwikkelingen rond Oekraïne en de ontwikkeling van de energieprijzen in de komende maanden. In het najaar van dit jaar zullen wij een besluit nemen over de canonindexering per 1 januari 2023. We kunnen daar nu nog niet op vooruitlopen. Niet alleen omdat nu nog niet bekend is hoe de inflatie de komende maanden verloopt, maar ook omdat er momenteel gewerkt wordt aan de formatie van een nieuw college. Wellicht is dan ook bekend hoe in andere sectoren wordt omgegaan met de prijsstijgingen. Denk bijvoorbeeld aan huurprijzen en aan eventuele compensatie door de regering voor prijsstijgingen. Hierbij zal ook meewegen dat niet alleen bewoners, maar ook (grote en kleinere) bedrijven canon betalen. Een besluit over de canonindexering zal te zijner tijd aan de (nieuwe) wethouder worden voorgelegd, waarbij naast de koopkracht van Amsterdamse bewoners, ook de bovenstaande zaken, en ook het totale financiële plaatje van de gemeente een rol zullen spelen.

[Baytep]

@vortexnl1982
Kun je bevestigen dat die 726k geen typo is?
Dat is 726k voor een stuk grond van 100m2, dus 7260 euro / m.
Dat is ruim boven de gemiddelde woning van Amsterdam (en dan staat er dus al een woning op)

[vortexnl1982]

Baytep schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 10:33:
@vortexnl1982
Kun je bevestigen dat die 726k geen typo is?
Dat is 726k voor een stuk grond van 100m2, dus 7260 euro / m.
Dat is ruim boven de gemiddelde woning van Amsterdam (en dan staat er dus al een woning op)

Mijn excuses, het klopt inderdaad niet ! Ik heb het even nagekeken en het is :



Als ik de kavel zou afkopen dan kostte het me 579.420 Euro. Ik en al mijn buren hebben niet voor afkoop gekozen maar jaarlijkse canon betaling.

[Baytep]

Dat scheelt, maar is zeker niet om vrolijk van te worden.
voordeel is dan wel dat je in eerste instantie enkel de bouwkosten hoeft af te tikken. Kun je het kavel ook later nog afkopen?
Anders ben ik bang dat er nog maar 1 ding op zit.

[vortexnl1982]

Baytep schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 12:42:
Dat scheelt, maar is zeker niet om vrolijk van te worden.
voordeel is dan wel dat je in eerste instantie enkel de bouwkosten hoeft af te tikken. Kun je het kavel ook later nog afkopen?
Anders ben ik bang dat er nog maar 1 ding op zit.

Het kavel kan later nog worden afgekocht (als in eeuwig durend). Echter is dat uiteraard DUUR. Misschien dat ik nog een keer een loterij win

Ik snap dat de vorige situatie waarin je voor 50 jaar afkoopt en je daarna weer aan de beurt bent ook niet ideaal is. Maar wat ze nu doen geregeld hebben is ook weer niet zo handig als je al BEGINT met een superhoge erfpacht en dan nog jaarlijks indexeren..

[Figo112]

vortexnl1982 schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 21:05:
[...]


Het kavel kan later nog worden afgekocht (als in eeuwig durend). Echter is dat uiteraard DUUR. Misschien dat ik nog een keer een loterij win

Ik snap dat de vorige situatie waarin je voor 50 jaar afkoopt en je daarna weer aan de beurt bent ook niet ideaal is. Maar wat ze nu doen geregeld hebben is ook weer niet zo handig als je al BEGINT met een superhoge erfpacht en dan nog jaarlijks indexeren..

De gemeente is met eeuwigdurend erfpacht afgestapt van onafhankelijke taxaties naar uit de losse pols verzonnen buurstraat qoutes en een mooie hefboom gecreeerd zodat ze zoveel burgers kunnen naaien door amsterdam onbetaalbaarder te maken. Zelfde wat jij ervaart zie ik bij veel nieuwbouwprojecten, simpele tussenwoning 350k , maar wil je erfpacht ook afkopen dan moet je even meer dan 400k extra aftikken. Tja als dat behoorlijk bestuur moet voorstellen dan weet ik het ook niet meer.

[vortexnl1982]

Figo112 schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 22:12:
[...]


De gemeente is met eeuwigdurend erfpacht afgestapt van onafhankelijke taxaties naar uit de losse pols verzonnen buurstraat qoutes en een mooie hefboom gecreeerd zodat ze zoveel burgers kunnen naaien door amsterdam onbetaalbaarder te maken. Zelfde wat jij ervaart zie ik bij veel nieuwbouwprojecten, simpele tussenwoning 350k , maar wil je erfpacht ook afkopen dan moet je even meer dan 400k extra aftikken. Tja als dat behoorlijk bestuur moet voorstellen dan weet ik het ook niet meer.

De gemeente heeft een monopolie en dat weten ze. Ze horen de grond betaalbaar te houden voor de burgers zodat we ook nog in de stad kunnen wonen maar met dit soort grappen is het niet meer te doen.

Ik zie op de basisschool van onze kinderen maar twee type kinderen. Kinderen waarvan de ouders rijk zijn of kinderen met ouders in de bijstand. De rest is Amsterdam al uit.

Leuk dat mijn woning lekker veel geld waard is maar wat heb ik eraan? Ik woon erin, het geld zit in stenen. En over die waarde betaal ik alleen maar belasting..

[namliam_eht]

vortexnl1982 schreef op woensdag 11 mei 2022 @ 23:11:
[...]
Leuk dat mijn woning lekker veel geld waard is maar wat heb ik eraan? Ik woon erin, het geld zit in stenen. En over die waarde betaal ik alleen maar belasting..

En tel AL die belasting eens bij elkaar op.... Hoeveel is dat nu feitelijk ?

[Laapo]

Ik heb de volgende opties en wil die graag hier even voorleggen.

Erfpachtregels van 2016
Nu een canon van €2000 pj, jaarlijks geïndexeerd tot 2066.

Vastklikken: €139
Afkopen: €1750
Huidig en eeuwigdurend tijdvak afkopen: €63500

Voor zover het interessant is, de BSQ was 5 en is nu meer dan 30. De WOZ is 2,5x hoger dan de waarde van de maatwerkraming.

Nu ga ik de woning waarschijnlijk zo halverwege 2023 verkopen gezien we een nieuwbouwwoning hebben gekocht.

Ik heb nu voor vastklikken gekozen met het idee dat nog te kunnen aanpassen naar afkoop om wat tijd te winnen en dit misschien zelfs te kunnen overdragen aan de toekomstige koper. Wat is wijsheid? Nog manieren om het zo veel mogelijk te rekken? En als ik toch moet handelen, welke optie zou dan het best zijn met de aanstaande verkoop op het oog.

[ Voor 22% gewijzigd door Laapo op 14-05-2022 20:10 ]

[korna]

Laapo schreef op zaterdag 14 mei 2022 @ 20:01:
Ik heb de volgende opties en wil die graag hier even voorleggen.

Erfpachtregels van 2016
Nu een canon van €2000 pj, jaarlijks geïndexeerd tot 2066.

Vastklikken: €139
Afkopen: €1750
Huidig en eeuwigdurend tijdvak afkopen: €63500

Voor zover het interessant is, de BSQ was 5 en is nu meer dan 30. De WOZ is 2,5x hoger dan de waarde van de maatwerkraming.

Nu ga ik de woning waarschijnlijk zo halverwege 2023 verkopen gezien we een nieuwbouwwoning hebben gekocht.

Ik heb nu voor vastklikken gekozen met het idee dat nog te kunnen aanpassen naar afkoop om wat tijd te winnen en dit misschien zelfs te kunnen overdragen aan de toekomstige koper. Wat is wijsheid? Nog manieren om het zo veel mogelijk te rekken? En als ik toch moet handelen, welke optie zou dan het best zijn met de aanstaande verkoop op het oog.

Je doet goed door te rekken. Zolang je nog niet naar de notaris bent gegaan zal na overdracht het hele proces opnieuw beginnen en kan de koper x elf een eigen keuze maken. Je kan misschien (afhankelijk van je situatie) ook nog bezwaar maken op je WOZ 2015, dat rekt het nog verder.
Zorg dat je de potentiële kopers goed informeert, een nog geldige aanvraag eeuwig durende erfpacht verhoogt de waarde van je woning.

Afkoop levert extra waarde op je woning maar of het 60000 meer oplevert… die vraag moet je eens stellen aan een makelaar.

[Laapo]

korna schreef op zaterdag 14 mei 2022 @ 22:19:
[...]


Je doet goed door te rekken. Zolang je nog niet naar de notaris bent gegaan zal na overdracht het hele proces opnieuw beginnen en kan de koper x elf een eigen keuze maken. Je kan misschien (afhankelijk van je situatie) ook nog bezwaar maken op je WOZ 2015, dat rekt het nog verder.
Zorg dat je de potentiële kopers goed informeert, een nog geldige aanvraag eeuwig durende erfpacht verhoogt de waarde van je woning.

Afkoop levert extra waarde op je woning maar of het 60000 meer oplevert… die vraag moet je eens stellen aan een makelaar.

Ah duidelijk, thanks. Voor de koper wel erg fijn dat er weer opnieuw een keuze kan worden gemaakt. Toevallig heb ik een afspraak met een makelaar ingepland, zal het daar ook naar voren brengen.

Ik had een maatwerk berekening in plaats van de WOZ. Helaas kan ik niet meer in bezwaar.

[Figo112]

Beetje stil hiero, iemand recent nog een overstap gemaakt naar eeuwigdurend?
Door mijn bezwaar woz2015 is mijn aanvraag nog steeds gepauzeerd. Dat zal waarschijnlijk nog wel een tijdje duren vermoed ik.

[TradeMarkNL]

Ik heb tot en met 10 augustus om de volgende stap in het proces af te ronden. Dat is na het vastklikken nu het kiezen van een notaris. Heb daar nog geen actie op ondernomen.

[xileS]

abalone schreef op woensdag 10 november 2021 @ 19:04:
Amsterdamse erfpachters krijgen laatste kans op voordelige overstap

Erfpachters die niet zijn overgestapt naar het nieuwe erfpachtstelsel krijgen van de gemeente toch nog één kans om dat wel te doen. Deze gevoelige concessie komt tot stand onder druk van de Autoriteit Consument en Markt.

https://www.parool.nl/ams...delige-overstap~b52a91b8/

Zullen mensen die na 2020 verhuisd zijn naar een woning, waarvan de vorige bewoners geen erfpacht aanvraag hebben gedaan ook alsnog een keuze krijgen voor de gunstige regeling?

[Figo112]

xileS schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:45:
[...]


Zullen mensen die na 2020 verhuisd zijn naar een woning, waarvan de vorige bewoners geen erfpacht aanvraag hebben gedaan ook alsnog een keuze krijgen voor de gunstige regeling?

Dat klopt

[ton_adam]

Ik krijg zojuist het volgende voorstel van een gerenommeerd notaris kantoor in Amsterdam, waar wij destijds ook onze koop-akte getekend hebben. Dit betreft het vastzetten van de erfpacht, er hoeft verder niks te gebeuren qua hypotheek verstrekker.

Honorarium akte omzetting voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht € 810,00
Kadastrale en andere verschotten € 70,00
Recherches inzake Insolventieregister/Curateleregister etc. € 40,00
Heffing kwaliteitsfonds notariaat (1 akte) € 8,22
21 % btw over € 928,22 € 194,93
Inschrijvingskosten kadaster € 60,00
Totaal door u te voldoen € 1183,15

Is dit een redelijk voorstel? Dank.

[ari3]

Is afkoop van erfpacht wel zo gunstig dan? Volgens mij is een huis met erfpacht gewoon minder waard en zal dus ook de WOZ-taxatie lager uitvallen. Gezien de OZB en erfpacht als sluitstuk voor de gemeentebegroting gebruikt wordt en er geen wettelijke grens zit aan de OZB-tarieven kan de gemeente onbeperkt lokale lasten laten stijgen. Of je nu geplukt wordt door OZB of erfpacht maakt mijn inziens niet zoveel uit. Het is hooguit een tijdelijke situatie dat afkopen van erfpacht voordeliger is. Als de inkomsten uit erfpacht teruglopen gaat het OZB-tarief gewoon omhoog en de mensen met een afgekochte erfpacht betalen dan relatief het meest.

[Figo112]

ari3 schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 11:34:
Is afkoop van erfpacht wel zo gunstig dan? Volgens mij is een huis met erfpacht gewoon minder waard en zal dus ook de WOZ-taxatie lager uitvallen. Gezien de OZB en erfpacht als sluitstuk voor de gemeentebegroting gebruikt wordt en er geen wettelijke grens zit aan de OZB-tarieven kan de gemeente onbeperkt lokale lasten laten stijgen. Of je nu geplukt wordt door OZB of erfpacht maakt mijn inziens niet zoveel uit. Het is hooguit een tijdelijke situatie dat afkopen van erfpacht voordeliger is. Als de inkomsten uit erfpacht teruglopen gaat het OZB-tarief gewoon omhoog en de mensen met een afgekochte erfpacht betalen dan relatief het meest.

WOZ-waarde en erfpacht
Geen invloed. Als een pand op grond staat waarop erfpacht rust, heeft dit geen invloed op de WOZ-waarde. Wettelijk is er namelijk bepaald dat de waarde wordt vastgesteld onder de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen. Een woning op in erfpacht uitgegeven grond brengt bij verkoop uiteraard wel minder op dan een vergelijkbare woning op eigen grond, aangezien de jaarlijkse last inzake erfpacht een waardedrukkend effect heeft. Let op. De WOZ-waarde van beide woningen is echter wel gelijk, aangezien er van deze waardedruk wordt afgezien.

Dus ik weet niet van waar je dat heb gehaald, maar volgens mij valt het dus mee met de OZB.

Trouwens nog voor iedereen die de mogelijkheid heeft om af te kopen, het afkoopbedrag is sinds 2017 gelijk en wordt niet aangepast aan de inflatie. Aangezien geld sinds 2017 veel goedkoper is geworden, is het misschien interessant om deze optie heroverwegen.
Dat geldt niet als je voor vastklikken heb gekozen of gaat kiezen want die wordt met terugwerkende kracht aangepast aan de inflatie en de komende jaren.

Nogmaals de goedkoopste optie is afkoop, of je wel of niet moet afkopen is afhankelijk van de persoonlijke situatie.

[ Voor 19% gewijzigd door Figo112 op 15-06-2022 12:11 ]

[Stefan79]

ton_adam schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 11:19:
Ik krijg zojuist het volgende voorstel van een gerenommeerd notaris kantoor in Amsterdam, waar wij destijds ook onze koop-akte getekend hebben. Dit betreft het vastzetten van de erfpacht, er hoeft verder niks te gebeuren qua hypotheek verstrekker.

Honorarium akte omzetting voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht € 810,00
Kadastrale en andere verschotten € 70,00
Recherches inzake Insolventieregister/Curateleregister etc. € 40,00
Heffing kwaliteitsfonds notariaat (1 akte) € 8,22
21 % btw over € 928,22 € 194,93
Inschrijvingskosten kadaster € 60,00
Totaal door u te voldoen € 1183,15

Is dit een redelijk voorstel? Dank.

Redelijk prijzig volgens mij. Voor mij kwam Amson & Kolhoff als goedkoopste uit de bus. Had vijf offertes opgevraagd. Was €775, nieuwe hypotheekakte in mijn geval niet nodig. Offerte was wel een half jaar geleden aangevraagd. Misschien is het nu allemaal wat duurder natuurlijk.

[ Voor 5% gewijzigd door Stefan79 op 15-06-2022 13:40 ]

[antidote]

@ton_adam notariaat Elise Visser rekende hiervoor € 772, dit was wel op basis van een offerte van vorig jaar.

[xileS]

antidote schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 00:10:
@ton_adam notariaat Elise Visser rekende hiervoor € 772, dit was wel op basis van een offerte van vorig jaar.

Ik heb ook nog een offerte van vorig jaar juli en die is 774,75. Een paar eurotjes duurder

[ton_adam]

antidote schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 00:10:
@ton_adam notariaat Elise Visser rekende hiervoor € 772, dit was wel op basis van een offerte van vorig jaar.

Dank voor jullie reacties.

Amson & Kolhoff: € 928,99
Elise Visser: € 774,75...maar.. "U kunt ons momenteel niet selecteren in het portaal aangezien er een stop is tot 1 september a.s."

[Figo112]

Meer redenen om meteen af te kopen in plaats van vastklikken?

https://www.mva.nl/nieuws...het-paard-van-Troje-?s=08

[TradeMarkNL]

Oef, ja dat is misschien wel weer stof tot nadenken.

[TradeMarkNL]

Elk voordeel heeft z’n nadeel enzo maar omdat er nu steeds zoveel tijd tussen de stappen zit, ben ik elke keer weer de helft vergeten Weet iemand bv hoe het zal gaan met de inflatie bij eeuwigdurende erfpacht? Is dit een jaarlijkse aanpassing, of meerjaarlijks? Uit deze tekst van de gemeente word ik niet veel wijs nl. En ik moet nu echt gaan beslissen want ik lees over wachttijden bij notarissen? Ik moet de overstap nl uiterlijk 10-08 geregeld hebben…


Maar goed m’n tijdvak loopt af in 2064. Dus aan de andere kant heb ik ook zoiets van ik laat alles lekker zoals het is.

[ Voor 7% gewijzigd door TradeMarkNL op 26-06-2022 16:51 ]

[abalone]

TradeMarkNL schreef op zondag 26 juni 2022 @ 16:46:
Elk voordeel heeft z’n nadeel enzo maar omdat er nu steeds zoveel tijd tussen de stappen zit, ben ik elke keer weer de helft vergeten Weet iemand bv hoe het zal gaan met de inflatie bij eeuwigdurende erfpacht? Is dit een jaarlijkse aanpassing, of meerjaarlijks? Uit deze tekst van de gemeente word ik niet veel wijs nl. En ik moet nu echt gaan beslissen want ik lees over wachttijden bij notarissen? Ik moet de overstap nl uiterlijk 10-08 geregeld hebben…
[Afbeelding]

Maar goed m’n tijdvak loopt af in 2064. Dus aan de andere kant heb ik ook zoiets van ik laat alles lekker zoals het is.

Uit mijn hoofd wordt bij eeuwigdurende erfpacht de canon jaarlijks aangepast aan de inflatie. Dus bij een inflatie van 9% gaat de canon omhoog met 9%.

Dit in tegenstelling tot voortdurende erfpacht, waar de canon (indien je jaarlijkse indexatie hebt) jaarlijks wordt aangepast met de inflatie -1% (9% inflatie is dus canon omhoog met 8%).

edit: de notarissen hebben het inderdaad druk mee. Als je de aanbieding accepteert moet je een notaris kiezen. Dan heb je 9 maanden om de akte bij de gekozen notaris te laten passeren. Mijn ervaring is dat sommige notarissen zeggen dat ze geen plek hebben de komende 9 maanden, andere zeggen dat het wel kan, maar dan tegen het eind van de 9 maanden (in mijn geval heeft de notaris nog een maand de tijd ).

[ Voor 14% gewijzigd door abalone op 26-06-2022 20:51 ]

[jeroenkb]

TradeMarkNL schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 11:44:
Oef, ja dat is misschien wel weer stof tot nadenken.

Eens.

Heb eindelijk na 3 jaar mijn aanbieding binnen. Twijfel van dag naar dag tussen vastklikken of afkopen.

Gaat pas spelen in 2042. Ben dan 70.
Bruto erfpacht is dan (met 4% inflatie gerekend gemiddeld per jaar): 8294 euro
Nu afkopen is 79k.

Maar ja; 8294 bruto is misschien 5000 netto. Dan moet je weer 15 jaar verder zijn om 'quitte' te spelen met de afkoop. En dan hoop ik al weer 85 te zijn.

Dus waarom afkopen denk ik dan?

Maar ja, bij verkoop levert huis zonder afkoop minder op. Dus slim om af te kopen. Maar ja, gaat het ook 79k meer opleveren.

En zo blijf ik maar doormalen.

Moet nu eind september definitief de knop doorhakken....

[fonsoy]

xileS schreef op vrijdag 10 juni 2022 @ 20:45:
[...]


Zullen mensen die na 2020 verhuisd zijn naar een woning, waarvan de vorige bewoners geen erfpacht aanvraag hebben gedaan ook alsnog een keuze krijgen voor de gunstige regeling?

Figo112 schreef op zaterdag 11 juni 2022 @ 02:23:
[...]


Dat klopt

Volgens mij klopt dit niét. Het geldt alleen voor kopers van een woning die in het erfpachtstelsel van 2017 valt. En voor kopers die op tijd de aanvraag hebben gedaan maar deze hebben laten verlopen (dit geldt voor 15% van de totale aanvragers). Met als gevolg dat er slechts 35.000 erfpachters voor in aanmerking komen. Deze krijgen tevens een brief (wel netjes vind ik).
https://www.at5.nl/artike...e-stelsel-over-te-stappen

[TradeMarkNL]

abalone schreef op zondag 26 juni 2022 @ 20:48:
[...]

edit: de notarissen hebben het inderdaad druk mee. Als je de aanbieding accepteert moet je een notaris kiezen. Dan heb je 9 maanden om de akte bij de gekozen notaris te laten passeren. Mijn ervaring is dat sommige notarissen zeggen dat ze geen plek hebben de komende 9 maanden, andere zeggen dat het wel kan, maar dan tegen het eind van de 9 maanden (in mijn geval heeft de notaris nog een maand de tijd ).

Oh joh, dus ik hoef nu enkel een (voordelige) notaris te kiezen en dan heb ik vervolgens waar 9 maanden de tijd om dat in orde te maken?

Ja ik ga nu bijna denken dat voortdurende erfpacht houden slimmer is (tijdvak eindigt pas over 40 jaar) of afkopen. Weet alleen niet meer wat dat koste. Was sowieso een dusdanig bedrag voor mij dat het in m’n hypotheek zou moeten worden meegenomen en dat is met de stijgende rentes volgens mij ook geen goed plan. Ik kan nog wel m’n keuze wijzigen in het overstapportaal, waarschijnlijk kan ik het dan een paar stappen terug wel zien. Maar weet iemand of die keuze dan definitief is als ik niks opsla en alleen even wil kijken?

[ Voor 7% gewijzigd door TradeMarkNL op 26-06-2022 22:10 ]

[Figo112]

fonsoy schreef op zondag 26 juni 2022 @ 21:50:
[...]


[...]

Volgens mij klopt dit niét. Het geldt alleen voor kopers van een woning die in het erfpachtstelsel van 2017 valt. En voor kopers die op tijd de aanvraag hebben gedaan maar deze hebben laten verlopen (dit geldt voor 15% van de totale aanvragers). Met als gevolg dat er slechts 35.000 erfpachters voor in aanmerking komen. Deze krijgen tevens een brief (wel netjes vind ik).
https://www.at5.nl/artike...e-stelsel-over-te-stappen

Je hoeft geen aanvraag gedaan te hebben. En geldt voor bijna alle woningen die met erfpacht te maken hebben. Zie ook:

https://www.amsterdam.nl/...t-regeling-spijtoptanten/

[fonsoy]

Figo112 schreef op zondag 26 juni 2022 @ 23:30:
[...]


Je hoeft geen aanvraag gedaan te hebben. En geldt voor bijna alle woningen die met erfpacht te maken hebben. Zie ook:

https://www.amsterdam.nl/...t-regeling-spijtoptanten/

Uit je bron;

Artikel 3. Voorwaarden die worden gesteld aan Spijtoptanten
Voorwaarden die gelden om in aanmerking komen om van deze regeling gebruik te maken:
a. Erfpachter was ook vóór 8 januari 2020 eigenaar van het betreffende erfpachtrecht;
b. Het erfpachtrecht/appartement had ook vóór 8 januari 2020 een bestemming “uitsluitend
wonen” (en daaraan dienende aanhorigheden) zoals bedoeld in artikel 1 van de
Overstapregeling;
c. Erfpachter heeft geen betalingsachterstand met betrekking tot de canon (artikel 7 lid 1
sub a Overstapregeling);
3
d. Erfpachter voldoet aan alle verplichtingen uit de algemene- en bijzondere voorwaarden
die op zijn voortdurende erfpachtrecht van toepassing zijn (artikel 7 lid 1 sub b
Overstapregeling).
e. Erfpachter en het betreffende erfpachtrecht valt niet onder de uitzonderingen zoals
genoemd in artikel 3 van de Overstapregeling

[Figo112]

fonsoy schreef op zondag 26 juni 2022 @ 23:33:
[...]

Uit je bron;

Artikel 3. Voorwaarden die worden gesteld aan Spijtoptanten
Voorwaarden die gelden om in aanmerking komen om van deze regeling gebruik te maken:
a. Erfpachter was ook vóór 8 januari 2020 eigenaar van het betreffende erfpachtrecht;
b. Het erfpachtrecht/appartement had ook vóór 8 januari 2020 een bestemming “uitsluitend
wonen” (en daaraan dienende aanhorigheden) zoals bedoeld in artikel 1 van de
Overstapregeling;
c. Erfpachter heeft geen betalingsachterstand met betrekking tot de canon (artikel 7 lid 1
sub a Overstapregeling);
3
d. Erfpachter voldoet aan alle verplichtingen uit de algemene- en bijzondere voorwaarden
die op zijn voortdurende erfpachtrecht van toepassing zijn (artikel 7 lid 1 sub b
Overstapregeling).
e. Erfpachter en het betreffende erfpachtrecht valt niet onder de uitzonderingen zoals
genoemd in artikel 3 van de Overstapregeling

Ja eigenaarschap maar hoeft geen aanvraag gedaan te hebben.

[Atlantis1995]

jeroenkb schreef op zondag 26 juni 2022 @ 21:31:
[...]
Gaat pas spelen in 2042. Ben dan 70.

Dus waarom afkopen denk ik dan?

Ik zou er nog even goed over nadenken. Bij deze drie argumenten om wel wat te regelen:

Argument 1
Het vastklikken van de eeuwigdurende erfpacht kan een ongunstige keuze zijn (telegraaf 10 november 2021).

„Bij eeuwigdurende erfpacht kunt u kiezen uit de volgende opties. A. in en keer afkopen; B. of vastklikken, een jaarlijkse canon betalen en later afkopen. Echter, slechts vastklikken van eeuwigdurende erfpacht blijkt een ongunstige keuze te zijn.” Erfpachtdeskundige Laurens Lochtenberg zegt: „Elk jaar stijgen de kosten met een rente van 4,5 procent per jaar en de gemeente informeert huizenbezitters hier niet juist over.” De gemeente zegt het
(...)
Broersma legt uit hoe dit werkt. Als iemand de erfpacht alleen heeft vastgeklikt, en later besluit alsnog af te kopen, dan berekent de gemeente inflatie plus een opslag van 2,5 procent. Dit wordt berekend met terugwerkende kracht vanaf 1 oktober 2017. „Dat is nu al 18,5 procent meer. In tien jaar tijd zal de afkoopsom verdubbelen en met de oplopende inflatie al sneller”, zo waarschuwt het makelaarskantoor.

Zie bijgevoegde afbeelding.


Argument 2
Bij de verkoop van de woning op Funda krijgt iemand in Amsterdam 200.000 minder geboden dan de 950.000 die zijn buurman wel werd geboden. De buurman had de erfpacht geregeld. Hij niet, hij had de aanbieding naast zich neer gelegd en de erfpacht loopt over 10 jaar af.
Let wel:
1. Hij had het voor 65.000 kunnen afkopen (juli 2021), nu betaald hij 3x meer.
2. Die woning is ook in juni 2022) niet van eigenaar gewisseld.

Zie bijgevoegde afbeelding (Telegraaf, 11 januari 2022).


Argument 3:
Banken stellen nu al eisen aan de erfpacht. Een koper van nieuwbouw kon twee jaar geleden minder lenen op moment hij de erfpacht niet afkocht. Dit is het geval bij de zoon van een kennis in mijn omgeving.

Het is een dingetje om goed over na te denken.

[ Voor 3% gewijzigd door Atlantis1995 op 27-06-2022 08:01 ]

[Figo112]

@Atlantis1995 lijkt mij een goede opsomming en zou afkopen zeker overwegen. Het is natuurlijk wel kwalijk dat de gemeente mensen niet goed heeft geinformeerd over nu vastklikken en later afkopen en wat de gevolgen zijn. Ze zeggen doodleuk je kan ook later afkopen maar zeggen er niet bij dat het in die 20/30 jaar paar keer over de kop gaat.


Wat ook erg zuur is dat als je na 2020 8jan een woning heb gekocht en de vorige bewoners hebben niks gedaan met de aanvraag dat je geen gebruik kan maken van de spijtoptanten regeling.

[ Voor 21% gewijzigd door Figo112 op 27-06-2022 13:06 ]

[Dennism]

Figo112 schreef op maandag 27 juni 2022 @ 13:04:
@Atlantis1995 lijkt mij een goede opsomming en zou afkopen zeker overwegen. Het is natuurlijk wel kwalijk dat de gemeente mensen niet goed heeft geinformeerd over nu vastklikken en later afkopen en wat de gevolgen zijn. Ze zeggen doodleuk je kan ook later afkopen maar zeggen er niet bij dat het in die 20/30 jaar paar keer over de kop gaat.

Maar is dikgedrukte dan ook niet vrij logisch? Kijk de nu oplopende inflatie is wat betreft natuurlijk mogelijk extra nadelig, maar het ik zou het niet logisch vinden dat over 20 jaar afkopen bij wijze van net zo duur zou zijn als enkele jaren geleden. Waarom zou ik dan immers nu afkopen, nee, ik zou direct denken dat nu afkopen normaliter flink gunstiger gaat dan zijn over tientallen jaren pas.

[Figo112]

Dennism schreef op maandag 27 juni 2022 @ 13:10:
[...]


Maar is dikgedrukte dan ook niet vrij logisch? Kijk de nu oplopende inflatie is wat betreft natuurlijk mogelijk extra nadelig, maar het ik zou het niet logisch vinden dat over 20 jaar afkopen bij wijze van net zo duur zou zijn als enkele jaren geleden. Waarom zou ik dan immers nu afkopen, nee, ik zou direct denken dat nu afkopen normaliter flink gunstiger gaat dan zijn over tientallen jaren pas.

Kijk wat de gemeente aangeeft is je kan nu ook vastklikken en dan later afkopen en wekt hiermee de indruk dat het later ook relatiwf gunstig afgekocht kan worden. Laten we zeggen dat inflatie afkoop bedrag kan verhogen maar daarnaast rekent de gemeente ook nog risico opslag van 2.5% per jaar. Dus met een inflatie van 2%+2.5% opslag verdubbelt de afkoop elke 16 jaar. Als de inflatie hoger is zoals nu het geval dan gaat het nog harder. Maar de gemeente zou deze scenario moeten communiceren richting de erfpachters zodat ze een goede keuze kunnen maken. En dat is juist het grootste probleem, de gemeente heeft teveel steken laten vallen in de communicatie richting de erfpachters. Ze kunnen niet eens uitleggen waarom ze opeens afgestapt zijn van onafhankelijke taxaties en een bsq hebben verzonnen.

[xileS]

fonsoy schreef op zondag 26 juni 2022 @ 21:50:
[...]


[...]

Volgens mij klopt dit niét. Het geldt alleen voor kopers van een woning die in het erfpachtstelsel van 2017 valt. En voor kopers die op tijd de aanvraag hebben gedaan maar deze hebben laten verlopen (dit geldt voor 15% van de totale aanvragers). Met als gevolg dat er slechts 35.000 erfpachters voor in aanmerking komen. Deze krijgen tevens een brief (wel netjes vind ik).
https://www.at5.nl/artike...e-stelsel-over-te-stappen

fonsoy schreef op zondag 26 juni 2022 @ 23:33:
[...]

Uit je bron;

Artikel 3. Voorwaarden die worden gesteld aan Spijtoptanten
Voorwaarden die gelden om in aanmerking komen om van deze regeling gebruik te maken:
a. Erfpachter was ook vóór 8 januari 2020 eigenaar van het betreffende erfpachtrecht;
b. Het erfpachtrecht/appartement had ook vóór 8 januari 2020 een bestemming “uitsluitend
wonen” (en daaraan dienende aanhorigheden) zoals bedoeld in artikel 1 van de
Overstapregeling;
c. Erfpachter heeft geen betalingsachterstand met betrekking tot de canon (artikel 7 lid 1
sub a Overstapregeling);
3
d. Erfpachter voldoet aan alle verplichtingen uit de algemene- en bijzondere voorwaarden
die op zijn voortdurende erfpachtrecht van toepassing zijn (artikel 7 lid 1 sub b
Overstapregeling).
e. Erfpachter en het betreffende erfpachtrecht valt niet onder de uitzonderingen zoals
genoemd in artikel 3 van de Overstapregeling

Dit idd wat ik volgens mij precies bedoelde. Ik ben 2021 verhuisd naar een woning waarvan de vorige bewoners geen aanvraag hebben gedaan, geen idee waarom niet... Naar mijn idee hebben heel veel mensen geen aanvraag gedaan, ook al was het daarna alsnog vrijblijvend om erfpacht af te kopen of niet.

[Atlantis1995]

Figo112 schreef op maandag 27 juni 2022 @ 13:04:
@Atlantis1995 lijkt mij een goede opsomming en zou afkopen zeker overwegen.

@Figo112 Ik heb het afgekocht. Ik heb nergens meer omkijken naar. Ik heb zelfs niet naar vastklikken gekeken omdat het me rond de 5.000 Euro kostte. Gezien de inflatie een goede keuze. Ik heb het iedereen om me heen geadviseerd en heb er een biertje op gedronken. Ik wist wat ik had, ik wist niet wat ik zou kunnen krijgen.

Zie ook de afbeelding onderaan deze post met een hele ruwe simulatie van de inflatie. Dit is een scenario zonder onderbouwing (ik heb geen glazen bol).

Wat ook erg zuur is dat als je na 2020 8jan een woning heb gekocht en de vorige bewoners hebben niks gedaan met de aanvraag dat je geen gebruik kan maken van de spijtoptanten regeling.

Menigeen heeft met vastklikken niet doorgerekend wat die opslag doet, laat staan wat het effect is als we weer te maken hebben met (serieuze) inflatie. Ik denk dat de meeste zich helemaal niet realiseerden wat dit doet.

Dennism schreef op maandag 27 juni 2022 @ 13:10:
[...]
Maar is dikgedrukte dan ook niet vrij logisch? Kijk de nu oplopende inflatie is wat betreft natuurlijk mogelijk extra nadelig, maar het ik zou het niet logisch vinden dat over 20 jaar afkopen bij wijze van net zo duur zou zijn als enkele jaren geleden. Waarom zou ik dan immers nu afkopen, nee, ik zou direct denken dat nu afkopen normaliter flink gunstiger gaat dan zijn over tientallen jaren pas.

Ik was 5k kwijt, maar in mijn omgeving zouden ze best 70k kwijt zijn geweest. Als je dat niet op de plank hebt liggen (ik in ieder geval niet) dan moet je nog steeds een beslissing nemen. Of je achteraf gelukkig wordt van vastklikken vraag ik me af. En dat stelt men ook nog dat niets doen geen optie is. Dat klopt, want dan wordt de rekensom nog beroerder.


@fonsoy @xileS
Als jij na 8 januari 2020 bent verhuisd, en de vorige eigenaar niets heeft gedaan, dan staat je vrij om vrijblijvend erfpacht af te kopen. In dat geval zal de WOZ waarde van ?2020 worden gebruikt en met waarschijnlijke een hogere BSQ (Buurt Straat Quote).

Degenen die voor 8 januari 2020 een aanvraag hebben gedaan, konden dit op de WOZ van 2014 of 2015 met 10% korting op de BSQ. En volgens mij is die in aantal gevallen wel 15% tot 20% omhoog gegaan. De gemeente heeft een behoorlijk aantal variabelen waarmee men kan sturen naar de gewenste uitkomst. En de gemeente wil heel graag geld ontvangen om het uit te geven aan leuke dingen die niet vallen onder de core business!

En @xileS, Jij hebt wel geen aanvraag gedaan, maar hoeveel zullen er echt gelukkig van zijn op moment het is vastgeklikt en ze pas later realiseren wat dat tot gevolg heeft voor de lasten in mijn voorbeeld in 2055?? Er zal een moment komen dat het jaarlijkse terug komen van dat bedrag zal inwerken op de verkoopprijs van de woning. Dat aspect heeft nog niemand benoemd. En naar mijn mening kun je een keuze achteraf (na het verlopen van de aanbieding door de gemeente) niet meer wijzigen(!)

Ik ben 2021 verhuisd naar een woning waarvan de vorige bewoners geen aanvraag hebben gedaan, geen idee waarom niet...

Omdat die bewoner nu een woning verder is en dat wat hij toen niet hoeven te betalen eigenlijk zijn winst is. Die is feitelijk weg gelopen en de koper was niet scherp genoeg. Ik snap alleen niet dat dit niet door de makelaar is benoemd. Jij zit min of meer met de schade/uitdaging.

[jeroenkb]

Atlantis1995 schreef op maandag 27 juni 2022 @ 15:11:
[...]


@Figo112 Ik heb het afgekocht. Ik heb nergens meer omkijken naar. Ik heb zelfs niet naar vastklikken gekeken omdat het me rond de 5.000 Euro kostte. Gezien de inflatie een goede keuze. Ik heb het iedereen om me heen geadviseerd en heb er een biertje op gedronken. Ik wist wat ik had, ik wist niet wat ik zou kunnen krijgen.

Als ik voor 5000 euro klaar was geweest met afkopen was het inderdaad een no brainer. Voor mij is het echter 79.000. Is toch iets ander bedrag.

En dan ligt de afweging: nu ineens 79.000 of over 20 jaar 5000 per jaar toch ietsje anders.
Er ook van uitgaande dat de inflatie voor een deel terugkomt in je salaris. En 5000 euro in de toekomst is dan niet 5000 euro nu.

[Atlantis1995]

@jeroenkb Dit staatje hierboven kun je qua een gesimuleerde simulatie gebruiken om te kijken hoe jij uitkomt .... rekening houdend met je AOW en pensioen tegen die tijd. En dan stelt men dat je AOW + pensioen 70% van je huidige netto loon zou moeten zijn (voor een goed pensioen). Dat in de veronderstelling o.a. je woning is afgelost. Dat doen de pensioenfondsen als aanname. Dat laatste gaat niet helemaal op moment de erfpacht is vastgeklikt.

[jeroenkb]

@Atlantis1995

Dank!

Ik had al gereageerd zonder je hele post uit te lezen.

dat ga ik nu eerst maar eens doen ;-)

[Dennism]

Atlantis1995 schreef op maandag 27 juni 2022 @ 15:11:

Omdat die bewoner nu een woning verder is en dat wat hij toen niet hoeven te betalen eigenlijk zijn winst is. Die is feitelijk weg gelopen en de koper was niet scherp genoeg. Ik snap alleen niet dat dit niet door de makelaar is benoemd. Jij zit min of meer met de schade/uitdaging.

Dit kwam volgens mij hier (maar ook op andere forums) naar voren, 'waarom zou ik afkopen dan wel reageren op het voorstel, ik ben hier over X jaar toch weg'.

[Atlantis1995]

jeroenkb schreef op maandag 27 juni 2022 @ 15:17:
[...]

En dan ligt de afweging: nu ineens 79.000 of over 20 jaar 5000 per jaar toch ietsje anders.
Er ook van uitgaande dat de inflatie voor een deel terugkomt in je salaris. En 5000 euro in de toekomst is dan niet 5000 euro nu.

Eens, maar die 2,5% opslag blijft een venijnige. Daarbij is de aanname dat je loon de inflatie blijft volgen. Daarbij ga je ergens met 68 met pensioen en wordt de inflatie ook niet gecorrigeerd.

[jeroenkb]

Atlantis1995 schreef op maandag 27 juni 2022 @ 15:21:
[...]


Eens, maar die 2,5% opslag blijft een venijnige. Daarbij is de aanname dat je loon de inflatie blijft volgen. Daarbij ga je ergens met 68 met pensioen en wordt de inflatie ook niet gecorrigeerd.

Eindconclusie blijft bij mij dat jr het eigenlijk niet goed kunt uitrekenen (sowieso omdat je niet echt met oneindig kunt rekenen)

Ander scenario dat ik had was niet afkopen, maar afkoopbedrag veilig beleggen. Dan wordt afkopen pas na mijn dood interessant.

[Atlantis1995]

@jeroenkb Ik heb 2 opmerkingen:
1. De aanname is dat je 79.000 klaar hebt liggen en dat je het rendement van 3% altijd haalt.
2. Op moment je niets doet weet je niet wat de afkoopsom is na je dood. Die kan nog wel eens hoger zijn. [cynisch]]Niet dat je dat waarschijnlijk zal interesseren omdat je ons dan toch verlaten hebt 😀 .[/cynisch]

[jeroenkb]

@Atlantis1995

Eens. Hoogstens twee kinderen die minder erfenis krijgen dan waar ze op gehoopt hadden

Maar je opmerking blijft natuurlijk wel onder de aanname dat iemand dan alsnog wil afkopen. Ik kan me ook de situatie voorstellen dat iemand gewoon de dan geldende erfpacht betaalt inclusief de jaarlijkse inflatiecorrectie.

en die is nu hoog, maar als dat meerdere jaren zo blijft dan hebben we veel eerder al veel grotere problemen met zijn allen.

Maar al met al neig ik nu toch weer naar afkopen en niet vastklikken..

[TradeMarkNL]

Weet iemand of ik in het Overstapportaal nog kan switchen naar afkopen (enkel eeuwigdurende canon), ipv het proces van vastklinken afronden door een notaris uit te kiezen? Zou mij 13k kosten zie ik net, dus wellicht toch even een hypotheekadviseur naar laten kijken en dit in m’n hypotheek laten opnemen?

[Figo112]

TradeMarkNL schreef op maandag 27 juni 2022 @ 19:11:
Weet iemand of ik in het Overstapportaal nog kan switchen naar afkopen (enkel eeuwigdurende canon), ipv het proces van vastklinken afronden door een notaris uit te kiezen? Zou mij 13k kosten zie ik net, dus wellicht toch even een hypotheekadviseur naar laten kijken en dit in m’n hypotheek laten opnemen?

Welke stap zit je nu?

[TradeMarkNL]

Figo112 schreef op maandag 27 juni 2022 @ 20:59:
[...]


Welke stap zit je nu?

Ik moet nu voor 10 augustus een notaris kiezen om het afkopen te regelen. Maar ik kan nog wel wijzigen/annuleren kiezen in het portaal, maar ik weet niet of dat dan meteen definitief is.

[fonsoy]

TradeMarkNL schreef op maandag 27 juni 2022 @ 21:14:
[...]


Ik moet nu voor 10 augustus een notaris kiezen om het afkopen te regelen. Maar ik kan nog wel wijzigen/annuleren kiezen in het portaal, maar ik weet niet of dat dan meteen definitief is.

De gemeente mailen. Je kunt max 1x wisselen maar daar wordt in de praktijk niet heel moeilijk om gedaan.

[TradeMarkNL]

fonsoy schreef op maandag 27 juni 2022 @ 21:16:
[...]

De gemeente mailen. Je kunt max 1x wisselen maar daar wordt in de praktijk niet heel moeilijk om gedaan.

Oké ja zoals gezegd kan dat dus (zo te zien) ook in het overstapportaal Maar thnx!

[Figo112]

TradeMarkNL schreef op maandag 27 juni 2022 @ 21:14:
[...]


Ik moet nu voor 10 augustus een notaris kiezen om het afkopen te regelen. Maar ik kan nog wel wijzigen/annuleren kiezen in het portaal, maar ik weet niet of dat dan meteen definitief is.

Als je de keuze hebt via het portaal dan kan je dat gewoon wijzigen. Ik heb het ook via het portaal gedaan en dan kom je eigenlijk weer bij het begin en kan je weer een keus maken. Maar je gaat alles opnieuw doorlopen waardoor je weer extra tijd hebt. Je kan inderdaad1x wijzigen dus als je nu vastklikken hebt en je wil afkopen moet je wel zeker zijn.

[TradeMarkNL]

Figo112 schreef op maandag 27 juni 2022 @ 21:26:
[...]


Als je de keuze hebt via het portaal dan kan je dat gewoon wijzigen. Ik heb het ook via het portaal gedaan en dan kom je eigenlijk weer bij het begin en kan je weer een keus maken. Maar je gaat alles opnieuw doorlopen waardoor je weer extra tijd hebt. Je kan inderdaad1x wijzigen dus als je nu vastklikken hebt en je wil afkopen moet je wel zeker zijn.

Perfect, duidelijk. Ga ik eens even een hypotheekadviseur bellen om te kijken wat dit voor m’n hypotheek zou betekenen. Gaat om een relatief laag bedrag van 13k.

[TradeMarkNL]

Nou ja zeg, de adviseur die destijds m'n hypotheek heeft geregeld vind het de moeite niet om op die 13k hypotheek te nemen, ivm de kosten die het met zich meebrengt 😅 Snap ik ergens ook wel, maar ik vind het weer zonde om er spaargeld tegenaan te smijten

[Laapo]

TradeMarkNL schreef op dinsdag 28 juni 2022 @ 13:00:
Nou ja zeg, de adviseur die destijds m'n hypotheek heeft geregeld vind het de moeite niet om op die 13k hypotheek te nemen, ivm de kosten die het met zich meebrengt 😅 Snap ik ergens ook wel, maar ik vind het weer zonde om er spaargeld tegenaan te smijten

Misschien wat plannen voor de woning, kleine verbouwing of iets dergelijks, zonnepanelen etc? Dan kun je dat in een aanvraag doen.

Je adviseur heeft een punt, 2-3k kosten maken voor een relatief kleine verhoging is niet aan te raden.

En anders kun je ook een persoonlijke lening afsluiten, hogere rente maar geen advies/afsluitkosten. Rente is ook dan aftrekbaar.

[Figo112]

TradeMarkNL schreef op dinsdag 28 juni 2022 @ 13:00:
Nou ja zeg, de adviseur die destijds m'n hypotheek heeft geregeld vind het de moeite niet om op die 13k hypotheek te nemen, ivm de kosten die het met zich meebrengt 😅 Snap ik ergens ook wel, maar ik vind het weer zonde om er spaargeld tegenaan te smijten

Even een tip, bij de ing bijv heb je van die zelfregel hypotheken waar je alleen 600 euro voor hoef te betalen wat volgens mij ook aftrekbaar is. Maar met de huidige rentes is freo ook misschien interessant. Een persoonlijke lening die ook gewoon aftrekbaar is.

[TradeMarkNL]

Figo112 schreef op dinsdag 28 juni 2022 @ 16:23:
[...]


Even een tip, bij de ing bijv heb je van die zelfregel hypotheken waar je alleen 600 euro voor hoef te betalen wat volgens mij ook aftrekbaar is. Maar met de huidige rentes is freo ook misschien interessant. Een persoonlijke lening die ook gewoon aftrekbaar is.

Interessant! Zit bij ING dus wellicht de moeite dan inderdaad.

[Figo112]

TradeMarkNL schreef op dinsdag 28 juni 2022 @ 16:40:
[...]


Interessant! Zit bij ING dus wellicht de moeite dan inderdaad.

Heb het trouwens ook zelf bij de ing geregeld, valt mee een kennistoets maken die relatief simpel is en vervolgens nodige stukken aanleveren klaar.

[TradeMarkNL]

Figo112 schreef op dinsdag 28 juni 2022 @ 16:53:
[...]


Heb het trouwens ook zelf bij de ing geregeld, valt mee een kennistoets maken die relatief simpel is en vervolgens nodige stukken aanleveren klaar.

Klinkt goed! Ga ik eens even bekijken.

[Blaise]

Ik heb een offerte opgevraagd:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Daarin staat:

quote: Notaris

Na het accepteren van uw aanbieding gaat een termijn lopen van 9 maanden waarbinnen uw akte gepasseerd moet zijn. Op dit moment plannen wij afspraken over ongeveer 8 maanden.

Maar in het overstapportaal lees ik een termijn van 6 maanden:

quote: Overstapportaal

U laat een notaris een nieuwe erfpachtakte opmaken om uw overstap en/of afkoop definitief te maken. U en uw mede-erfpachters moeten deze akte bij deze notaris ondertekenen. Dit moet binnen 6 maanden nadat de gemeente de stukken naar uw notaris heeft gestuurd. De gemeente kan de overeenkomst ontbinden als de akte niet binnen 6 maanden, nadat de gemeente de stukken naar uw notaris heeft gestuurd, is ondertekend. Als u daarna eventueel een nieuwe aanbieding zou willen aanvragen, wordt de canon opnieuw berekend (dit kan leiden tot een ander canonbedrag en andere afkoopsom).

Gaat dat wel lukken dan? Of moet ik zelf het proces vertragen? De gemeente stelt 14 september 2022 als termijn voor het accepteren van de aanbieding. Dan duurt het waarschijnlijk nog even voordat ze de stukken naar de notaris sturen. Dan is die 8 maanden net genoeg. Of haal ik nu verschillende termijnen door elkaar?

[Atlantis1995]

[b]Blaise in "Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam"Blaise schreef op zondag 3 juli 2022 @i.Stijn Gaat dat wel lukken dan? Of moet ik zelf het proces vertragen? De gemeente stelt 14 september 2022 als termijn voor het accepteren van de aanbieding. Dan duurt het waarschijnlijk nog even voordat ze de stukken naar de notaris sturen. Dan is die 8 maanden net genoeg. Of haal ik nu verschillende termijnen door elkaar?

Ik weet niet meer hoe het precies ging (zou ik moeten nakijken). Wat mij bijstaat is dat gedurende een bepaalde tijd bepaalde notarissen niet te selecteren waren omdat ze te vol zaten. IK zou in dit geval contact opnemen met de notaris en de uitkomst per email laten bevestigen. Uiteraard moet je vervolgens het proces zelf in de gaten houden.

[Figo112]

Blaise schreef op zondag 3 juli 2022 @ 14:28:
Ik heb een offerte opgevraagd:

***members only***

Daarin staat:


[...]


Maar in het overstapportaal lees ik een termijn van 6 maanden:


[...]


Gaat dat wel lukken dan? Of moet ik zelf het proces vertragen? De gemeente stelt 14 september 2022 als termijn voor het accepteren van de aanbieding. Dan duurt het waarschijnlijk nog even voordat ze de stukken naar de notaris sturen. Dan is die 8 maanden net genoeg. Of haal ik nu verschillende termijnen door elkaar?

Blijkbaar heeft de gemeente de duur veranderd? Normaal zou die stap 9 maanden moeten zijn, het was ooit 6 maar is door corona naar 9 maanden gezet. Misschien dat de notaris denkt dat het nog 9 maanden is zou het even checken.

[Blaise]

Bedankt voor jullie antwoorden. Ik had ook al de notaris gevraagd hoe dit zit, als ik duidelijkheid heb over de termijn zal ik het hier posten.

Update: notaris antwoordde dat de termijn per 1 juli weer 6 maanden is, en zal zorgen dat de akte binnen die termijn wordt gepasseerd.

Update 2: Ik heb een offerte ontvangen van Visser notariaat voor €774, ze hebben een stop op aannemen van nieuwe erfpachtdossiers tot 1 september.

[ Voor 53% gewijzigd door Blaise op 08-07-2022 19:09 ]

[TradeMarkNL]

Wat een gedoe zeg, alle betaalbare notarissen die hier genoemd zijn zitten vol. Ik ga toch niet heel die lijst af bellen. Nu toevallig 1 beschikbaar gevonden voor rond de 950: Amson en Kolhoff. Niet de goedkoopste maar volgens mij ook niet de duurste?

[Figo112]

TradeMarkNL schreef op maandag 11 juli 2022 @ 16:10:
Wat een gedoe zeg, alle betaalbare notarissen die hier genoemd zijn zitten vol. Ik ga toch niet heel die lijst af bellen. Nu toevallig 1 beschikbaar gevonden voor rond de 950: Amson en Kolhoff. Niet de goedkoopste maar volgens mij ook niet de duurste?

Gewoon een chaos die door de gemeente is veroorzaakt door eerst geen notarissen buiten amsterdam toe te staan.

[TradeMarkNL]

Figo112 schreef op maandag 11 juli 2022 @ 20:21:
[...]


Gewoon een chaos die door de gemeente is veroorzaakt door eerst geen notarissen buiten amsterdam toe te staan.

Ja sowieso een nieuw hoofdstuk in dit fiasco.

[Blaise]

TradeMarkNL schreef op maandag 11 juli 2022 @ 16:10:
Wat een gedoe zeg, alle betaalbare notarissen die hier genoemd zijn zitten vol. Ik ga toch niet heel die lijst af bellen. Nu toevallig 1 beschikbaar gevonden voor rond de 950: Amson en Kolhoff. Niet de goedkoopste maar volgens mij ook niet de duurste?

Misschien beginnen bij de notaris waar de overdracht plaatsvond? Ik weet bijvoorbeeld van Mol notariaat dat zij alleen nog klanten aannemen waarvan zij de overdracht hebben afgehandeld.

[TradeMarkNL]

Blaise schreef op maandag 11 juli 2022 @ 21:55:
[...]

Misschien beginnen bij de notaris waar de overdracht plaatsvond? Ik weet bijvoorbeeld van Mol notariaat dat zij alleen nog klanten aannemen waarvan zij de overdracht hebben afgehandeld.

Jup, inderdaad gedaan, maakte geen indruk

[xileS]

TradeMarkNL schreef op maandag 11 juli 2022 @ 22:14:
[...]


Jup, inderdaad gedaan, maakte geen indruk

De notaris waar ik het aangemeld heb maakt ook geen goede indruk bij mij tot nu toe . Kreeg geen reactie op mijn mail, maar toen ik erover belde kreeg ik binnen een paar dagen alsnog een datum. Alleen was er weer iets anders onduidelijk en na wat heen er weer mailen, bleek ik toch gelijk te hebben en had de collega waarschijnlijk mijn gegevens niet goed doorgenomen . Ach ja hopelijk gaat de rest wel goed.

[Tdem]

TradeMarkNL schreef op maandag 11 juli 2022 @ 16:10:
Wat een gedoe zeg, alle betaalbare notarissen die hier genoemd zijn zitten vol. Ik ga toch niet heel die lijst af bellen. Nu toevallig 1 beschikbaar gevonden voor rond de 950: Amson en Kolhoff. Niet de goedkoopste maar volgens mij ook niet de duurste?

Heb 3 offertes opgevraagd en Amson en Kolhoff was de goedkoopste.
Daarna kwam MAES voor 990 euro, gevonden via Google. Maar zij zitten in Vlaardingen.
Diemer Notariaat kost 1200 euro.

[kwon]

De notarissen hebben de prijzen de laatste tijd echt enorm verhoogd valt me op. Komt dit doordat alle aanvragen in een stroomversnelling zijn geraakt? Het is eigenlijk gewoon legaal misbruik maken van de situatie. Bah

Ik kon gelukkig nog gebruikmaken van een offerte die door m'n VvE bij Spier & Hazenberg was aangevraagd:

[TradeMarkNL]

Iemand die weet hoe ik die 'vanaf 2019' moet interpreteren?

[Atlantis1995]

Ik denk dat mijn tabel het dichtst bij in de buurt zit die ik eerder heb geplaatst.

Wat ik jou daarmee wil laten zien is hoe dit effect doorrekend. Het beginbedrag zal anders zijn EN de inflatoe in de toekomst kunnen we niet overzien. EN let even goed op dat daar boven op nog een toeslag komt!

Atlantis1995 in "Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam"

En ik adviseer je om deze reactie nog even door te lezen over site-effects op moment je voor niet-afkopen kiest. Hoe dat effect uitvalt voor een woning van waar de erfpacht in 2064 verloopt is mij niet bekend, echter kunnen kopers daar wel naar kijken op moment de marktsituatie wijzigt. En die is al aan het wijzigen (er wordt niet meer boven de vraagprijs geboden, er is meer keuze).

https://gathering.tweakers.net/forum/view_message/71958752

[Atlantis1995]

Kan iemand iets duiden?

Ik zit mijn aanbieding nog even goed door te lezen (don't worry ik heb het in 2019 eeuwig afgekocht.). Volgens die aanbieding heb ik de keuze uit
Optie 1: Overstappen met jaarlijkse canonbetaling
Optie 2: Overstap met afkoop van alleen eeuwigdurend canon
Optie 2: Overstap met afkoop van huidige en eeuwigdurende canon (die was niet beschikbaar 😀)

Mijn vraag is: Waaronder valt de optie vastclicken, want die is bij mijn aanbieding nooit benoemd. Is dat optie 1? Want dat betekent dat je nooit meer eeuwig kunt afkopen?

[antidote]

Atlantis1995 schreef op zondag 17 juli 2022 @ 00:16:
Kan iemand iets duiden?

Ik zit mijn aanbieding nog even goed door te lezen (don't worry ik heb het in 2019 eeuwig afgekocht.). Volgens die aanbieding heb ik de keuze uit
Optie 1: Overstappen met jaarlijkse canonbetaling
Optie 2: Overstap met afkoop van alleen eeuwigdurend canon
Optie 2: Overstap met afkoop van huidige en eeuwigdurende canon (die was niet beschikbaar 😀)

Mijn vraag is: Waaronder valt de optie vastclicken, want die is bij mijn aanbieding nooit benoemd. Is dat optie 1? Want dat betekent dat je nooit meer eeuwig kunt afkopen?

Antwoord: ja, en op de tweede vraag : nee.

[Atlantis1995]

antidote schreef op zondag 17 juli 2022 @ 00:44:
[...]

Antwoord: ja, en op de tweede vraag : nee.

Ja, ik wilde het even zeker weten als controle vraag. Dank je

Iedereen die vast klikt is nu blij, maar ik zie helemaal niet waar ze nu precies blij mee zijn op moment van passeren van die datum! Ik zelf heb ik in 2019 afgekocht

[jeroenkb]

TradeMarkNL schreef op zaterdag 16 juli 2022 @ 11:38:
Iemand die weet hoe ik die 'vanaf 2019' moet interpreteren? [Afbeelding]

Dat er bij die 1000 euro de jaarlijkse inflatie tussen 2019 en 2064 wordt opgeteld.

Voorbeeld:
stel gemiddeld elk jaar 4% inflatie: dan betaal je vanaf 2064: 5192 euro erfpacht per jaar
stel gemiddeld elk jaar 5% inflatie: 7762 euro per jaar
stel gemiddeld elk jaar 6% inflatie: 11550 euro per jaar

[Laapo]

Weet iemand hoe het met de afkoop van het lopende tijdvak zit als de inflatie fors hoger is. Wordt de berekening van de afkoopsom daarmee gunstiger ivm een lagere netto contante waarde?

In dat geval zou ik namelijk kunnen overwegen het eeuwigdurende af te kopen en daarna apart het huidige tijdvak ipv beiden in een haal.

[Atlantis1995]

jeroenkb schreef op zondag 17 juli 2022 @ 14:30:
[...]

Dat er bij die 1000 euro de jaarlijkse inflatie tussen 2019 en 2064 wordt opgeteld.

Voorbeeld:
stel gemiddeld elk jaar 4% inflatie: dan betaal je vanaf 2064: 5192 euro erfpacht per jaar
stel gemiddeld elk jaar 5% inflatie: 7762 euro per jaar
stel gemiddeld elk jaar 6% inflatie: 11550 euro per jaar

Dat is niet helemaal volledig. Het is een stukje inflatie + 2,5% opslag.

[Atlantis1995]

Laapo schreef op zondag 17 juli 2022 @ 14:37:
Weet iemand hoe het met de afkoop van het lopende tijdvak zit als de inflatie fors hoger is. Wordt de berekening van de afkoopsom daarmee gunstiger ivm een lagere netto contante waarde?

In dat geval zou ik namelijk kunnen overwegen het eeuwigdurende af te kopen en daarna apart het huidige tijdvak ipv beiden in een haal.

Het is mij niet helemaal duidelijk wat je bedoeld.

Er zijn twee smaakjes van afkopen.
- Of je koop in een keer af rekening houdend dat je de 50 jaar al hebt afgekocht (bijvoorbeeld eindigend in 2055)
- Of je koop in een keer af rekening houdend dat je je op een jaarlijks erfpachtcanon zit tot (bijvoorbeeld) 2055 die dan verlengd word.

[TradeMarkNL]

jeroenkb schreef op zondag 17 juli 2022 @ 14:30:
[...]

Dat er bij die 1000 euro de jaarlijkse inflatie tussen 2019 en 2064 wordt opgeteld.

Voorbeeld:
stel gemiddeld elk jaar 4% inflatie: dan betaal je vanaf 2064: 5192 euro erfpacht per jaar
stel gemiddeld elk jaar 5% inflatie: 7762 euro per jaar
stel gemiddeld elk jaar 6% inflatie: 11550 euro per jaar

Kun je toelichten hoe je die berekeningen hebt gemaakt? Ik snap hem nog steeds niet ben ik bang

Daarnaast: als die bedragen echt zo hoog worden kan ik beter afkopen vanaf 2064 (kosten 13k)?

[Atlantis1995]

TradeMarkNL schreef op zondag 17 juli 2022 @ 19:07:
[...]


Kun je toelichten hoe je die berekeningen hebt gemaakt? Ik snap hem nog steeds niet ben ik bang

Daarnaast: als die bedragen echt zo hoog worden kan ik beter afkopen vanaf 2064 (kosten 13k)?

Ik kom ook niet aan dat bedrag. Ik zit op de onderstaande berekeningen waarbij rekening is gehouden met 2,5% opslag per jaar (die komt er bovenop!).

Het probleem is dat je mag hopen dat het salaris van een gemiddeld persoon de inflatie volgt. Het venijn zit hem in de staart door de opslag van 2,5% per jaar.

Edit: Die afbeelding klopt niet qua toelichting. Dat moet in kolom G zijn =A*(1+F)

Edit: Tabel verwijderd omdat de waarden fout zijn doorberekend.

[ Voor 25% gewijzigd door Atlantis1995 op 20-07-2022 10:25 ]