Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht Amsterdam

[Figo112]

TobiasdePagter schreef op maandag 4 januari 2021 @ 11:26:
Mijn vriendin en ik hebben ook een aanbieding gekregen van de gemeente met de volgende opties:

[Afbeelding]

De erfpacht is afgekocht tot en met 31 juli 2052 en ons lijkt optie 1 (overstappen met jaarlijkse canonbetaling) de beste optie. De reden om niet voor optie 2 te kiezen is als volgt:

Kort door de bocht geredeneerd (dat het rendement op de EUR 10.293 die nu niet wordt geïnvesteerd in de afkoop minimaal net zo hoog is als de inflatie waarmee de jaarlijkse canon wordt geïndexeerd) levert de EUR 10.293 investering pas na 17,5 jaar een voordeel op: EUR 10.293 / EUR 587,96 = 17,5 jaar. Dit betekent dat het break-even punt op 1 februari 2070 ligt en dan zijn wij toch al bijna 80 jaar. Vergeet ik hier nog iets essentieels?

Verder heb ik offertes opgevraagd en is er inmiddels 1 binnen:


***members only***

Bij Lloyds Bank hoeft de hypotheek niet opnieuw gevestigd te worden.

Volgens mij klopt het niet dat je alleen rekening moet houden met de inflatie, maar ook de canonpercentage. Eigenlijk komt het op neer dat de kosten bij alleen vastklikken jaarlijks op meer dan 4% komen. De gemeente hanteert namelijk ook een canon percentage en samen met de inflatie zit je op meer dan 4%. De goedkoopste optie is altijd afkopen of nog beter financieren tegen een lagere percentage dan de kosten die de gemeente rekent bij canon betaling. Dit betekent dus dat als je over 10 jaar toch besluit om af te kopen dat je afkoop in verhouding veel duurder is dan nu. De 2 variabelen maken dus nu vastklikken en later afkopen ondoorzichtig en waarschijnlijk duurder. Maar of vastklikken of afkoop voor jou de beste optie is, is afhankelijk van de persoonlijke situatie.
Ga je bijv, binnen 5 jaar verkopen en loopt je huidige erfpacht nog meer dan 20 jaar dan zou ik ook eerder vastklikken. Andersom als je tot na de einde van je huidige erfpachtperiode in dezelfde woning blijft wonen, zou ik gewoon afkopen.

Al met al heeft gemeente een puinhoop van gemaakt bij de invoering van deze zogenaamde eeuwigdurende erfpacht. Maar goed het is niet anders.

[Figo112]

Stefan79 schreef op maandag 4 januari 2021 @ 12:36:
[...]

Je redenatie klopt wel aardig ja, zo zit ik er ook in. Ik denk zelfs dat het nog gunstiger uitkomt voor jaarlijks vastklikken omdat de jaarlijkse canon aftrekbaar is en de afkoopsom niet. Daarmee kom je nog veel verder in de tijd uit. Natuurlijk onzeker of dat in de toekomst ook zo is, maar nu is dat wel zo. Wel zijn er andere redenen om misschien toch voor afkoop te gaan:

- misschien zullen potententiele kopers ook vóór het aflopen van het lopende erfpacht tijdvak al rekening gaan houden met de erfpachten kosten en dit doorrekenen in hun bod/koopprijs (bv door uit te rekenen wat afkopen kost en dit in mindering brengen op de vraagprijs)
- je woning verkoopt wellicht beter met eeuwig afgekochte erfpacht (men gaat misschien zoeken op "erfpachtvrij")
- in de toekomst kunnen kopers misschien minder hypotheek krijgen voor woningen met erfpachtkosten of banken gaan andere voorwaardes stellen
- misschien vervalt de mogelijkheid tot afkopen over een paar jaar (nieuw beleid/politiek)
- erfpacht kan afschrikken bij potentiele kopers (ook al zijn de jaarlijkse kosten laag)
- je bespaart vermogensrendementheffing (indien van toepassing, of in de toekomst)
- omdat de afkoop vanaf 1-10-2017 wordt berekend heb je alsware een soort van voordeel/korting t.o.v. later afkopen (de netto contante waarde berekening valt gunstig uit)
- misschien geeft het een goed gevoel van erfpacht af te zijn (geldt ook voor nieuwe kopers)

Al met al persoonlijk, maar het voelt niet lekker nu iets af te kopen wat je zelf nooit zal betalen en je waarschijnlijk ook niet volledig voor de kiezen krijgt bij verkoop voor die tijd. Misschien dat het voor hele kleine afkoopsommen wel interessant is? Wat verder ook meespeelt is wat iedereen kiest als optie en hoe jouw woning met vastgeklikte erfpacht zich dan verhoudt t.o.v. overige woningen in Amsterdam. Daar is weinig over te zeggen vooralsnog volgens mij.

Leuke opsomming, inderdaad allerlei zaken waar je aan moet denken voordat je überhaupt een normale beslissing kan maken. Het is inderdaad een gedwongen keuze. Ondoorzichtig en de gemeente hanteert een verzonnen percentage bij het bepalen van je afkoopbedrag namelijk de BSQ qoute. Wat eerder nooit gebruikt is bij de bepaling van bedragen voor erfpacht. Jaarlijkse kosten percentage wat de gemeente rekent is op dit moment meer dan 4%. Dat maakt afkopen nu inderdaad goedkoper dan later afkopen. Maar eerlijk gezegd zou ik zelf zeker geen spaargeld gebruiken om erfpacht af te kopen, maar eerder meefinancieren in mijn hypotheek voor een percentage van bijv. 1.3%. Geniet je nu nog ook van hypotheekrente aftrek wat neer komt op een hypotheekrente van minder dan 1%. Dat is best netjes. Dat is minder dan de inflatie en veel minder dan percentage wat de gemeente rekent als je besluit later af te kopen.

[Figo112]

pinballor schreef op zaterdag 16 januari 2021 @ 13:33:
TL;DR

- Ik heb 2 opties voor de erfpacht kwestie in Amsterdam. Op dit moment is de erfpacht afgekocht tot 2065
- Optie 1: canon vastklikken welke ingaat in 2065 en €416 per jaar bedraagt. Notariskosten €800-900
- Optie 2: eeuwigdurende erfpacht nu afkopen voor €5.400 en dan heb ik of de latere bewoners nooit meer met erfpacht te maken.
- Ik neig naar optie 1 vanwege de nadelige opportunity costs van optie 2 (wanneer ik de afkoop op de beurs zet en laat renderen voor 44 jaar zou dit c. €14k op kunnen leveren), maar hoor graag hoe jullie hier tegen aankijken.

Erfpacht opties – Amsterdam – advies gevraagd
- Huidige erfpacht afgekocht tot en met 31-10-2065 (was onderdeel van de koopprijs nieuwbouwwoning, c. €14k voor 50 jaar afkoop). In 2065 zijn we 78 jaar.
- WOZ beneden woning – c. €600k (overwaarde aantal ton)
- Op korte termijn (<3-5jaar) zie ik ons (M/V – 34 jaar) hier nog wel wonen. Mochten we verhuizen acht ik de kans aannemelijk dat we deze woning blijven aanhouden en de overwaarde inzetten voor een nieuwe woning. Kan echter niet in de toekomst kijken dus wie weet dat we op enig moment toch overgaan tot verkoop.

Aanbieding (inclusief korting want aangevraagd voor 2020):
o Optie1 : Jaarlijkse canon vastklikken -> vanaf 1 november 2065 jaarlijks €416,- + inflatie vanaf 2019
o Optie 2: Afkoop van eeuwigdurende canon -> €5.300. Indien ik kies voor afkoop hoeft dit niet perse gefinancierd te worden (leidt weer tot extra notariskosten)
o Kosten notaris bij zowel canon vastklikken als afkoop eeuwigdurende canon: c. €800-€900

Optie 2 zou voor mijn gemoedstoestand de gemakkelijkste keuze zijn. Het feit dat ik het geld op de plank heb liggen en de afkoopsom beperkt is t.o.v. de WOZ waarde (<1%) zou echter niet uit moeten maken voor de beslissing mijn inziens. Met name de opportunity costs van de afkoop zit ik mee en het feit dat er nog weinig bekend is wat afkoop doet voor de waarde van je huis. Ik vind het nogal wat om bijv. zomaar €5.300 af te tikken voor een probleem dat ver in de toekomst ligt. Hierbij mijn gedachtegang en hoor graag hoe jullie hier tegen aan kijken / of ik nog voor- en nadelen over het hoofd heb gezien.

Gedachtegang:

- Optie 1 – erfpacht vastklikken vanaf 2065
o Geen cash outflow. €416 aan jaarlijkse pacht is minder dan €40 per maand, wat voor iemand die deze woning zou kunnen kopen geen probleem gaat zijn. Ja dit zal omhoog gaan door indexatie, maar over het algemeen zullen de lonen de indexatie ook aardig volgen.
o De €5.300 die ik hiermee uitspaar zou ik kunnen wegzetten op de beurs. Dit zou in 2065 (uitgaande van 4% rendement, forfaitair 5,69% afgerekend op 31% belasting = 1,75%. Blijft over 4%-1,75% = 2,25%) c. €14.000 waard kunnen zijn. Uiteraard is dit een onzekere uitkomst. Mijn inziens is dan de vraag of iemand, mocht ik het willen verkopen, de woning op een gegeven moment €14.000 meer waard vindt omdat de erfpacht is afgekocht.
o Nadeel: mocht het huis toch verkocht zijn aan iemand anders en die wil voor afkoop gaan, zal de prijs hiervan 2 tot 4 keer zoveel hoger liggen en zal dit de woning wellicht minder aantrekkelijk maken.
o Nadeel: overheid is niet altijd betrouwbaar, wellicht komt hierna nooit meer een optie tot afkoop
o Nadeel: als veel andere mensen klakkeloos kiezen voor afkoop en jij bent de enige die dat niet doet, kan dat de verkoopwaarde van je woning drukken.

- Optie 2 – eeuwigdurende erfpacht afkopen voor €5.300
o Voordeel: hierna niets meer te maken met erfpacht en gemeente Amsterdam op dit gebied
o Voordeel: geen erfpacht te betalen vanaf 2065. Echter die pacht is maar €416, dus duurt 13 jaar voordat iemand dit er uit heeft. Mocht ik er zelf nog wonen moet ik 78 + 13 = de 91 jaar eerst nog even halen
o Waarde verhogend voor de woning – of dit een 1 op 1 relatie heeft is mij op dit moment nog volslagen onbekend.

Wil even reageren op je regel (vetgedrukt) over het rendement na 44 jaar. Laten we vanuit gaan dat die 5300 euro die je investeert na 44jaar, meer dan 14k is geworden.

Denk je dat je na 44jaar je erfpacht voor dat bedrag kan afkopen? Als ik zie dat de gemeente nu al meer dan 4% rekent bij vastklikken, zou dat betekenen dat je dus een rendement van meer dan 4% moet hebben om hoger uit te komen dan de afkoop die de gemeente in de toekomst gaat hanteren. Kijk als je verwacht om niet zo lang daar te wonen dan is vastklikken sowieso een goede optie, maar als je denkt dat je met het afkoopbedrag meer rendement te behalen dan de gemeente rekent aan jaarlijkse kosten voor het berekenen van de afkoop in de toekomst dan ben je verder van huis.

[korna]

Misschien dat iemand het antwoord al heeft (anders ga ik bellen met de gemeente), hoe zit het met de afkoopsom na een aantal jaren als je kiest voor optie 1(vastklikken)?

Blijft deze tot het aflopen van het voortdurend erfpacht tijdvak gelijk (in het bovenstaande voorbeeld 2065)? Of wordt deze ge-herindexeert na het vastklikken (in bijvoorbeeld 2021) tot aan het moment dat je later besluit af te kopen?

Eigenlijk is concreet de vraag: in het voorbeeld van pinballor, is de afkoopsom in 2030 nog steeds 5300 euro?

[vortexnl1982]

Ik laat de erfpacht vastklikken.

We gaan de woning waar ik de erfpacht aanbieding voor heb gekregen verhuren. En we willen met ons pensioen hier terug gaan wonen (zeer waarschijnlijk) want kleiner en minder kosten. Daarom wil ik niet al te veel geld er aan uit geven. Afkopen kost zo'n 9k euro + notaris.

Ik heb mijn notaris voor ons nieuwe huis een offerte laten opstellen :

Hypotheekakte : 555 Euro.
Erfpachtakte (incl alles) : 995,-

Totaal : 1450 (incl 100 euro korting omdat ik akten nieuwe huis daar heb laten passeren).

Vind dat nog best veel geld. Heeft iemand nog een goedkopere optie ? Als ik het overzicht van @TobiasdePagter bekijk dan valt mijn notaris nog wel mee.

[ Voor 6% gewijzigd door vortexnl1982 op 01-02-2021 08:36 ]

[euchromatic]

korna schreef op zondag 31 januari 2021 @ 22:55:
Eigenlijk is concreet de vraag: in het voorbeeld van pinballor, is de afkoopsom in 2030 nog steeds 5300 euro?

Volgens mij werd de afkoopsom verhoogd met iig de inflatie vanaf de peildatum in 2016, en de snelle beslis-kortingen vervallen waardoor er word uitgegaan van een hogere woningwaarde.

[Stefan79]

korna schreef op zondag 31 januari 2021 @ 22:55:
Misschien dat iemand het antwoord al heeft (anders ga ik bellen met de gemeente), hoe zit het met de afkoopsom na een aantal jaren als je kiest voor optie 1(vastklikken)?

Blijft deze tot het aflopen van het voortdurend erfpacht tijdvak gelijk (in het bovenstaande voorbeeld 2065)? Of wordt deze ge-herindexeert na het vastklikken (in bijvoorbeeld 2021) tot aan het moment dat je later besluit af te kopen?

Eigenlijk is concreet de vraag: in het voorbeeld van pinballor, is de afkoopsom in 2030 nog steeds 5300 euro?

Nee, de afkoopsom wordt herberekend obv inflatie vanaf oktober 2017 en met de netto contante waarde (tot afloop tijdvak) opnieuw berekend. Hier is veel info te vinden: https://www.amsterdam.nl/...-beleid/afkoopinstructie/

De extra kortingen en de lage WOZ van 2014 en 2015 worden wel gewoon meegenomen, die zijn vastgeklikt alsware in de vastgelegde canon. Ik heb het eens berekend voor mijzelf en zag dat de afkoopsom ca 4,5% per jaar oploopt. Dit komt denk ik door de meegerekende inflatie (ik hield 2% aan) plus het gemiste rendement waar de gemeente mee rekent in de netto contact waarde berekening (volgens mij samen dan 4,5%).

[ Voor 10% gewijzigd door Stefan79 op 01-02-2021 12:14 ]

[Figo112]

korna schreef op zondag 31 januari 2021 @ 22:55:
Misschien dat iemand het antwoord al heeft (anders ga ik bellen met de gemeente), hoe zit het met de afkoopsom na een aantal jaren als je kiest voor optie 1(vastklikken)?

Blijft deze tot het aflopen van het voortdurend erfpacht tijdvak gelijk (in het bovenstaande voorbeeld 2065)? Of wordt deze ge-herindexeert na het vastklikken (in bijvoorbeeld 2021) tot aan het moment dat je later besluit af te kopen?

Eigenlijk is concreet de vraag: in het voorbeeld van pinballor, is de afkoopsom in 2030 nog steeds 5300 euro?

Nee dat bedrag is dan waarschijnlijk hoger, want afhankelijk van de canon percentage en inflatie. Voor vastklikken rekent de gemeente meer dan 4% per jaar. Daarnaast heb je in de toekomst geen zekerheid dat je alsnog kan afkopen.

[Figo112]

Stefan79 schreef op maandag 1 februari 2021 @ 10:48:
[...]

Nee, de afkoopsom wordt herberekend obv inflatie vanaf oktober 2017 en met de netto contante waarde (tot afloop tijdvak) opnieuw berekend. Hier is veel info te vinden: https://www.amsterdam.nl/...-beleid/afkoopinstructie/

De extra kortingen en de lage WOZ van 2014 en 2015 worden wel gewoon meegenomen, die zijn vastgeklikt alsware in de vastgelegde canon. Ik heb het eens berekend voor mijzelf en zag dat de afkoopsom ca 4,5% per jaar oploopt. Dit komt denk ik door de meegerekende inflatie (ik hield 2% aan) plus het gemiste rendement waar de gemeente mee rekent in de netto contact waarde berekening (volgens mij samen dan 4,5%).

Precies dit, de gemeente rekent met absurde percentages. Goedkoopste optie zou zijn afkoop zonder inflatie correctie bedrag van 2017 en dan financieren voor bijv 1.3%. Dan heb je nog de inflatie wat je schuld minder waard maakt . Tenminste als je nog lang genoeg blijft wonen tot na afloop huidig erfpacht

[korna]

Figo112 schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 19:54:

Precies dit, de gemeente rekent met absurde percentages. Goedkoopste optie zou zijn afkoop zonder inflatie correctie bedrag van 2017 en dan financieren voor bijv 1.3%. Dan heb je nog de inflatie wat je schuld minder waard maakt . Tenminste als je nog lang genoeg blijft wonen tot na afloop huidig erfpacht

Daar zit ik nou exact over te dubben. Ik ga een woning kopen in A'dam met een afkoop van ongeveer 40.000. Nu denk ik niet langer dan 5 jaar in de woning te blijven wonen maar ik vermoed dat de waarde van de woning toeneemt t.o.v. woningen met een jaarlijkse canon.

[Figo112]

korna schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 20:17:
[...]


Daar zit ik nou exact over te dubben. Ik ga een woning kopen in A'dam met een afkoop van ongeveer 40.000. Nu denk ik niet langer dan 5 jaar in de woning te blijven wonen maar ik vermoed dat de waarde van de woning toeneemt t.o.v. woningen met een jaarlijkse canon.

Persoonlijk zou ik geen 40k uitgeven aan afkoop als ik binnen 5 jaar zou verhuizen en huidig erfpacht nog bijvoorbeeld meer dan 20 jaar zou lopen.

[Figo112]

vortexnl1982 schreef op maandag 1 februari 2021 @ 08:35:
Ik laat de erfpacht vastklikken.

We gaan de woning waar ik de erfpacht aanbieding voor heb gekregen verhuren. En we willen met ons pensioen hier terug gaan wonen (zeer waarschijnlijk) want kleiner en minder kosten. Daarom wil ik niet al te veel geld er aan uit geven. Afkopen kost zo'n 9k euro + notaris.

Ik heb mijn notaris voor ons nieuwe huis een offerte laten opstellen :

Hypotheekakte : 555 Euro.
Erfpachtakte (incl alles) : 995,-

Totaal : 1450 (incl 100 euro korting omdat ik akten nieuwe huis daar heb laten passeren).

Vind dat nog best veel geld. Heeft iemand nog een goedkopere optie ? Als ik het overzicht van @TobiasdePagter bekijk dan valt mijn notaris nog wel mee.

Vraag me af waarom je niet zou afkopen als je de woning toch gaat houden en zelfs met pensioen weer daar wil wonen. Ik bedoel wat is 9k nou als je een woning hebt die je gaat verhuren, van uitgaande met de riante huurprijzen heb je die investering zo terugverdiend. 1500 euro waarbij de hypotheekakte aangepast moet worden, zijn de kosten best netjes.

[kwon]

Ik heb nu eindelijk ook een aanbieding van de gemeente gekregen. Er was wel een telefoontje naar de gemeente voor nodig om het een en ander te bespoedigen. Het valt me gelukkig alleszins mee:



Ik heb het topic gescand en kom een paar keer tegen dat bij dergelijke lage prijzen het een 'no brainer' zou zijn om meteen voor afkoop te gaan. Ik ben dan inclusief notariskosten 'maar' ongeveer € 2.500 kwijt.

De vastklikprijs is echter ook erg laag, zelfs als ik rekening houd met inflatie tegen die tijd. Een voorzichtige schatting leert dan dat als ik nú die € 2.500 betaal, de investering pas rond 2049 (of zelfs veel later) gaat renderen, en dat vind ik wel krom. Ik weet ook niet zeker of ik dit appartement dan nog heb of weer ben verhuisd.

Ik ga er nog even over nadenken.

[Stefan79]

kwon schreef op woensdag 3 februari 2021 @ 19:41:
Ik heb nu eindelijk ook een aanbieding van de gemeente gekregen. Er was wel een telefoontje naar de gemeente voor nodig om het een en ander te bespoedigen. Het valt me gelukkig alleszins mee:

[Afbeelding]

Ik heb het topic gescand en kom een paar keer tegen dat bij dergelijke lage prijzen het een 'no brainer' zou zijn om meteen voor afkoop te gaan. Ik ben dan inclusief notariskosten 'maar' ongeveer € 2.500 kwijt.

De vastklikprijs is echter ook erg laag, zelfs als ik rekening houd met inflatie tegen die tijd. Een voorzichtige schatting leert dan dat als ik nú die € 2.500 betaal, de investering pas rond 2049 (of zelfs veel later) gaat renderen, en dat vind ik wel krom. Ik weet ook niet zeker of ik dit appartement dan nog heb of weer ben verhuisd.

Ik ga er nog even over nadenken.

Ik denk in zo'n geval met zo'n lage afkoopsom dat je redenatie niet opgaat. Het zal voor een potentiële koper waarschijnlijk een meerwaarde hebben als er in de advertentie op Funda straks staat "erfpacht afgekocht". Ooit ga je het verkopen en er zullen genoeg mensen zijn die gewoon alleen maar zoeken op woningen zonder erfpacht, hoe laag die dan ook is. Het is een bijzondere lage afkoopsom voor 2034, óf een hele lage bsq óf een lage woz.

[ Voor 8% gewijzigd door Stefan79 op 04-02-2021 00:03 ]

[kwon]

Stefan79 schreef op woensdag 3 februari 2021 @ 23:58:
[...]

Ik denk in zo'n geval met zo'n lage afkoopsom dat je redenatie niet opgaat. Het zal voor een potentiële koper waarschijnlijk een meerwaarde hebben als er in de advertentie op Funda straks staat "erfpacht afgekocht". Ooit ga je het verkopen en er zullen genoeg mensen zijn die gewoon alleen maar zoeken op woningen zonder erfpacht, hoe laag die dan ook is. Het is een bijzondere lage afkoopsom voor 2034, óf een hele lage bsq óf een lage woz.

Je hebt gelijk. Ik ben over de streep getrokken en ga gewoon afkopen. Wat ook meespeelt is dat ik onder de nieuwe voorwaarden blijkbaar € 9.600 (exclusief notariskosten) kwijt zou zijn als ik het nu zou willen afkopen. Dat verschil is echt véél te groot met de aanbieding die er nu ligt dus ik neem het zekere voor het onzekere.

WOZ was trouwens 77,5k en de BSQ 5%.

[Figo112]

kwon schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 12:58:
[...]

Je hebt gelijk. Ik ben over de streep getrokken en ga gewoon afkopen. Wat ook meespeelt is dat ik onder de nieuwe voorwaarden blijkbaar € 9.600 (exclusief notariskosten) kwijt zou zijn als ik het nu zou willen afkopen. Dat verschil is echt véél te groot met de aanbieding die er nu ligt dus ik neem het zekere voor het onzekere.

WOZ was trouwens 77,5k en de BSQ 5%.

Koopje inderdaad vergeleken met de huidige prijzen, de mijne is ook van 25k naar 60k gestegen helemaal gek

[raptorix]

Update gehad:

Status van uw aanvraag:
• Uw aanvraag staat goed bij ons geregistreerd.
• Wij hebben uw aanvraag nog niet kunnen behandelen.
• Door de hoeveelheid binnengekomen aanvragen heeft de gemeente verwerkingstijd nodig.
• Zodra uw aanvraag in behandeling is genomen en wij uw erfpachtgegevens gecontroleerd of aangevuld hebben, ontvangt u een persoonlijke e-mail.
• Pas na de ontvangst van deze persoonlijke e-mail, kunt u uw aanvraag afronden in het Overstapportaal.
• Op dit moment hoeft u niets te doen. Wij willen u vragen te wachten op de persoonlijke e-mail met informatie over het afronden van uw aanvraag.

Wij sturen u dit bericht om u op de hoogte te houden van de status van uw aanvraag voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht.
Goed om te weten: U bent vóór 8 januari 2020 gestart met uw aanvraag, waardoor u gebruik maakt van de gunstige financiële voorwaarden.

Met andere woorden, ze hebben niets te melden qua update.

[kwon]

Interessante column in het NRC:

Is er sprake van misleiding van Amsterdamse erfpachters?

TL;DR Mensen die niet vóór 8 januari 2020 zijn overgestapt worden geconfronteerd met een 'explosieve stijging' van de kosten als ze dat nu alsnog willen doen, omdat de gunstige voorwaarden niet meer gelden. De stijging is zo extreem groot dat de gemeente wordt verweten de mensen hier niet goed te hebben over geïnformeerd.

Ik snap het wel. Ik heb afgekocht voor € 1.498 terwijl dat nu € 9.600 zou zijn.

[ Voor 7% gewijzigd door kwon op 05-03-2021 12:02 ]

[antidote]

@kwon dit is geen column, maar een opinie artikel, geschreven door een bestuurslid van een belangenvereniging. Uit die hoek zal niet snel een positief geluid over het erfpachtbeleid klinken
Afkopen is na januari 2020 veel duurder geworden, maar voor die tijd is daar zoveel aandacht voor geweest dat dit toch echt bekend moet zijn geweest bij alle erfpachters.

[frank.visser]

kwon schreef op vrijdag 5 maart 2021 @ 11:59:
Interessante column in het NRC:

Is er sprake van misleiding van Amsterdamse erfpachters?

TL;DR Mensen die niet vóór 8 januari 2020 zijn overgestapt worden geconfronteerd met een 'explosieve stijging' van de kosten als ze dat nu alsnog willen doen, omdat de gunstige voorwaarden niet meer gelden. De stijging is zo extreem groot dat de gemeente wordt verweten de mensen hier niet goed te hebben over geïnformeerd.

Dat is aperte onzin. Ik heb ook afgekocht, juist omdat de gemeente bijzonder duidelijk maakte dat de aanbieding die er nu lag bijzonder gunstig was, en dat het later veel meer zou gaan kosten.

Ik vind dat hele gehuil over de erfpacht trouwens bijzonder irritant: de hoeveelheid mensen die een huis kopen en niet in staat zijn om verder dan 5 of 10 jaar vooruit te kijken, of bereid zijn een paar simpele berekeningen te maken is vrij schokkend.

[Figo112]

antidote schreef op vrijdag 5 maart 2021 @ 21:18:
@kwon dit is geen column, maar een opinie artikel, geschreven door een bestuurslid van een belangenvereniging. Uit die hoek zal niet snel een positief geluid over het erfpachtbeleid klinken
Afkopen is na januari 2020 veel duurder geworden, maar voor die tijd is daar zoveel aandacht voor geweest dat dit toch echt bekend moet zijn geweest bij alle erfpachters.

De gemeente heeft veel steken laten vallen, zo hebben ze de makelaar met een speciale brochure geinformeerd hoe groot de gevolgen na 8 januari zouden zijn, maar dit hebben ze bij de burgers niet gedaan. Daarnaast is de gemeente op de vingers getikt door allerlei rechtzaken die nog gaande zijn over het niet volledig informeren van de burgers. Je hebt het over onzin, maar blijkbaar heeft de gemeente jou goed geinformeerd, kan jij mij vertellen hoe de BSQ berekend is?

[Figo112]

frank.visser schreef op zondag 7 maart 2021 @ 12:55:
[...]


Dat is aperte onzin. Ik heb ook afgekocht, juist omdat de gemeente bijzonder duidelijk maakte dat de aanbieding die er nu lag bijzonder gunstig was, en dat het later veel meer zou gaan kosten.

Ik vind dat hele gehuil over de erfpacht trouwens bijzonder irritant: de hoeveelheid mensen die een huis kopen en niet in staat zijn om verder dan 5 of 10 jaar vooruit te kijken, of bereid zijn een paar simpele berekeningen te maken is vrij schokkend.

Welke simpele berekening heb jij het over? Hoe is de BSQ berekend? waarom hanteert de gemeente opeens een andere bsq voor eeuwigdurend erfpacht dan voorheen? Vertel mij wat de gevolgen zijn als ik nu vastklik en over 10 jaar wil afkopen? Kan je dan uberhaupt afkopen is dat een recht of gunst die de gemeente gaat verlenen aangezien ze op dit moment bezig om afkoop te verhinderen door allerlei onderzoeken te starten.

De gemeente baseert afkoopbedrag op woz van 2014/2015 maar geeft de nieuwe bewoners geen mogelijkheid om bezwaar te maken. Dit is gelukkig nu wel mogelijk maar pas na een rechtzaak.

Ik denk dat jullie je even moeten verdiepen in hoe kwalijk eigenlijk de uitvoering van dit hele gebeuren is.
Heel veel informatie vanuit de grondbedrijf zijn top secret en je hebt totaal geen inzicht in hoe bepaalde bedragen tot stand zijn gekomen. Daarnaast is die BSQ een blackbox.

De gemeente die notarissen van buiten Amsterdam heeft tegengehouden en is gelukkig door de vingers getikt en nu moet de gemeente ook notarissen van buiten amsterdam toelaten. Zie je al die verenigingen die dit allemaal voor elkaar heeft gekregen?

Maar ergste is nog dat de gemeente iets heeft bedacht wat lijkt op gunstig maar eigenlijk nog steeds in veel gevallen te duur is. Je wordt als het ware gedwongen om een zogenaamde gunstig aanbod te accepteren omdat ze de huidige erfpacht nog duurder hebben gemaakt.

Laat ik even een concreet voorbeeld geven. ik heb een wonig met erfpachtbepalingen 1994, daarin is opgenomen dat ik voor een vast bedrag dus geen inflatie of andere verhogingen eenmalig weer met max 50 jaar mag verlengen. Eigenlijk erg goede voorwaarden en was er ook gewoon blij mee. Maar wat doet de gemeente ze gaan de erfpacht bepalingen 1994 aanpassen dus veel hogere bedragen rekenen waardoor eeuwigdurend erfpacht zogenaamd voordeliger wordt. Als je niet door hebt wat er gaande is dan slaap je nog helaas.

[Figo112]

raptorix schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 14:05:
Update gehad:


[...]


Met andere woorden, ze hebben niets te melden qua update.

Dit is ook het probleem, jij als burger wordt meteen afgerekend als je na 8 januari een aanvraag doet, maar de gemeente mag er zolang over doen als ze willen.

[Kalua]

raptorix schreef op dinsdag 2 maart 2021 @ 14:05:
Update gehad:


[...]


Met andere woorden, ze hebben niets te melden qua update.

Zelfde melding gehad. Wel benieuwd hoe lang het gaat duren, aanvraag in juni 2019 gedaan .

Aan de andere kant ook wel prima, kan ik nog langer nadenken wat te doen..

[raptorix]

Ik vind het ook een schoffering en weinig professioneel, als ik ergens echt lang over doe, dan heeft een klant tenminste recht op een duidelijke reden en anders wel een realistische inschatting.

Overigens heb ik deze tool gebruikt: http://www.erfpachtrecht020.nl/



Klopt het dat het dus voor mij 10K zou kosten om voor altijd af te kopen?

[korna]

raptorix schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 10:40:
Ik vind het ook een schoffering en weinig professioneel, als ik ergens echt lang over doe, dan heeft een klant tenminste recht op een duidelijke reden en anders wel een realistische inschatting.

Overigens heb ik deze tool gebruikt: http://www.erfpachtrecht020.nl/

[Afbeelding]

Klopt het dat het dus voor mij 10K zou kosten om voor altijd af te kopen?

Ja, aangenomen dat je op tijd aanvraag hebt gedaan (gunstige voorwaarden). Let wel dat is afkoop voor de periode na 2054. Als je de voortdurend erfpacht nog niet hebt afgekocht kan het interessant zijn om dat tegelijk te doen.

[Stefan79]

raptorix schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 10:40:
Ik vind het ook een schoffering en weinig professioneel, als ik ergens echt lang over doe, dan heeft een klant tenminste recht op een duidelijke reden en anders wel een realistische inschatting.

Overigens heb ik deze tool gebruikt: http://www.erfpachtrecht020.nl/

[Afbeelding]

Klopt het dat het dus voor mij 10K zou kosten om voor altijd af te kopen?

Ja klopt volgens mij wel. Leuke tool trouwens. Je kan als het goed is de afkoopsom zien in je aanvraag onder "persoonlijk informatiepakket" als je nog geen aanbieding hebt gehad. Je kan dan checken of het klopt!

Overigens is deze tool ook interessant om te checken wat afkopen zou kosten nu zonder gebruik te hebben gemaakt van de regeling: https://erfpacht.amsterdam.nl/rekentool/adres-opzoeken/

[ Voor 9% gewijzigd door Stefan79 op 09-03-2021 12:32 ]

[raptorix]

korna schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 11:54:
[...]


Ja, aangenomen dat je op tijd aanvraag hebt gedaan (gunstige voorwaarden). Let wel dat is afkoop voor de periode na 2054. Als je de voortdurend erfpacht nog niet hebt afgekocht kan het interessant zijn om dat tegelijk te doen.

Ja afgekocht tot 2054, het bedrag valt mij eerlijk gezegd een beetje tegen en ga het dan denk ik ook niet doen, ik ben van plan om dit jaar mijn woning te verkopen en ik denk dat het op dit moment nog niet opweegt.
Genoeg "sukkels" die hier helemaal niet mee bezig zijn, woning die ik heb is ook typischeen Yolo publiek woning

[raptorix]

Stefan79 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 12:24:
[...]

Ja klopt volgens mij wel. Leuke tool trouwens. Je kan als het goed is de afkoopsom zien in je aanvraag onder "persoonlijk informatiepakket" als je nog geen aanbieding hebt gehad. Je kan dan checken of het klopt!

Overigens is deze tool ook interessant om te checken wat afkopen zou kosten nu zonder gebruik te hebben gemaakt van de regeling: https://erfpacht.amsterdam.nl/rekentool/adres-opzoeken/

Bij mijn adres is dat nog niet bekent, daarom staat mijn aanvraag ook nog in behandeling.

[Stefan79]

raptorix schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 12:34:
[...]

Ja afgekocht tot 2054, het bedrag valt mij eerlijk gezegd een beetje tegen en ga het dan denk ik ook niet doen, ik ben van plan om dit jaar mijn woning te verkopen en ik denk dat het op dit moment nog niet opweegt.
Genoeg "sukkels" die hier helemaal niet mee bezig zijn, woning die ik heb is ook typischeen Yolo publiek woning

Lijkt mij ook beter om niet af te kopen als je zo snel gaat verhuizen. Wel vastklikken zou ik zeggen of misschien kan je de aanvraag overdragen naar de koper. Kan die doen wat hij wil.

[euchromatic]

Stefan79 schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 12:24:
[...]

Ja klopt volgens mij wel. Leuke tool trouwens. Je kan als het goed is de afkoopsom zien in je aanvraag onder "persoonlijk informatiepakket" als je nog geen aanbieding hebt gehad. Je kan dan checken of het klopt!

Overigens is deze tool ook interessant om te checken wat afkopen zou kosten nu zonder gebruik te hebben gemaakt van de regeling: https://erfpacht.amsterdam.nl/rekentool/adres-opzoeken/

Volgens die link kost het afkopen van mijn woning in Oost nu ruim € 86k, tegen de € 21k die ik vorig jaar betaald heb. Dat kan bijna niet kloppen, zelfs als ik rekening hou met de verdubbeling van de WOZ waarde tussen 2014-2021...

[rnenator]

euchromatic schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 15:44:
Volgens die link kost het afkopen van mijn woning in Oost nu ruim € 86k, tegen de € 21k die ik vorig jaar betaald heb. Dat kan bijna niet kloppen, zelfs als ik rekening hou met de verdubbeling van de WOZ waarde tussen 2014-2021...

Verdubbeling van de WOZ is (2014 - 2021) toch redelijk de standaard binnen de ring? Ik ga van 56k naar ruim 300k. Gek, hoe het betalen van 56k voor niets, als een koopje kan voelen

[Stefan79]

euchromatic schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 15:44:
[...]


Volgens die link kost het afkopen van mijn woning in Oost nu ruim € 86k, tegen de € 21k die ik vorig jaar betaald heb. Dat kan bijna niet kloppen, zelfs als ik rekening hou met de verdubbeling van de WOZ waarde tussen 2014-2021...

Het is de vermeerdering van de WOZ-waarde evenals de vermeerdering van de BSQ. Aangezien die twee met elkaar worden vermenigvuldigd gaat dat exponentieel werken. Bijvoorbeeld verdubbelingen van zowel WOZ als BSQ is vier keer hogere afkoopsom. Plus nog de 10% korting die vervalt. Zie hier: https://www.amsterdam.nl/...erfpacht/kosten-berekend/

[ Voor 7% gewijzigd door Stefan79 op 09-03-2021 16:03 ]

[euchromatic]

rnenator schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 15:55:
[...]

Gek, hoe het betalen van 56k voor niets, als een koopje kan voelen

De notaris noemde het 'een zeer verstandige investering' maar vooralsnog zien we idd bar weinig terug voor het geld.

[raptorix]

Ik vind het steeds idioter worden, aangezien je jaren lang dus WOZ voor de volle mep betaalt, en als het op bezit aankomt dat de gemeente dan zegt: Ja nee, die grond is van ons, wat er op staat stelt niet zoveel voor.

[Figo112]

euchromatic schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 15:44:
[...]


Volgens die link kost het afkopen van mijn woning in Oost nu ruim € 86k, tegen de € 21k die ik vorig jaar betaald heb. Dat kan bijna niet kloppen, zelfs als ik rekening hou met de verdubbeling van de WOZ waarde tussen 2014-2021...

Het klopt zeker wel, de gemeente rekent inderdaad ook met de BSQ percentage, wat eigenlijk nooit eerder toegepast is bij het berekenen van bedragen voor erfpacht. En ze hebben dus vanaf 2020 ook de bsq lekker allemaal verhoogd waardoor het bedrag in sommige gevallen zelfs x7 is

Goed dat je op tijd was. Zijn nog meer dan 20k amsterdammers die helaas te laat waren.

[Figo112]

rnenator schreef op dinsdag 9 maart 2021 @ 15:55:
[...]

Verdubbeling van de WOZ is (2014 - 2021) toch redelijk de standaard binnen de ring? Ik ga van 56k naar ruim 300k. Gek, hoe het betalen van 56k voor niets, als een koopje kan voelen

haha woon je aan de herengracht ofzo

[Belegger1974]

Mijn situatie:

Ik woon in Amsterdam Noord in een appartement van 76 vierkantemeter. Ook ik heb een aanvraag ingediend voor afkoop erfpacht. Aanbod gemeente Amsterdam 2.500,- euro. Daarna betalen de volgende eigenaren en ik nooit meer de erfpacht, canon.

De erfpacht is afgekocht tot 2040.

Wij wonen hier zeker nog tot 2027 en willen dan deze woning verkopen.

Gevoelsmatig willen wij de erfpacht afkopen omdat wij denken dat tegen die tijd in 2027 onze woning aantrekkelijker is voor de nieuwe koper en bovendien de marktwaarde hoger zal zijn dan soortgelijke appartementen in de omgeving met erfpacht.

Kan iemand mij hierin adviseren, wel of niet afkopen?

Ik dank jullie.

[hoevenpe]

@Belegger1974
Aan je naam te zien ben je een belegger, gezien de reputatie van de gemeente Amsterdam gaat dit de beste investering zijn die je ooit deed...

[retoohs]

Belegger1974 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 08:04:

Kan iemand mij hierin adviseren, wel of niet afkopen?

Wel afkopen, het is echt weinig. Ik ben zelf naar huizen aan het kijken en ik stoor me er echt aan als er jaarlijkse canon op zit.

[Belegger1974]

Nee ik ben geen belegger in vastgoed, enkel in wat aandeeltjes :-).

Bedankt voor jullie reacties.

Ik heb dus optie 2 qua aanbieding gehad van de gemeente, 2.500,- euro. Na 2040 wordt er geen cent meer aan erfpacht betaald.

Dan begrijp ik 1 ding NIET. Als ik naar de rekentool ga van de gemeente kom ik bij optie 2 uit, van 21.000,- euro eenmalig!

Ik snap hier niets van.

Kan iemand mij dit uitleggen, een groot verschil tussen 2.500,- en 21.000,- euro.

Dank u wel alvast.

[hoevenpe]

@Belegger1974
Is de rekentool niet de nieuwe situatie voor mensen die nu willen afkopen? Dus zonder de initiële 'aanbieding/korting', waarmee je gelijk je antwoord hebt op de vraag of je dit moet doen...

[Belegger1974]

hoevenpe schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 09:12:
@Belegger1974
Is de rekentool niet de nieuwe situatie voor mensen die nu willen afkopen? Dus zonder de initiële 'aanbieding/korting', waarmee je gelijk je antwoord hebt op de vraag of je dit moet doen...

Ja dat denk ik ook. Ik wil zekerheid hebben.

[Belegger1974]

hoevenpe schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 09:12:
@Belegger1974
Is de rekentool niet de nieuwe situatie voor mensen die nu willen afkopen? Dus zonder de initiële 'aanbieding/korting', waarmee je gelijk je antwoord hebt op de vraag of je dit moet doen...

Is het ook zo dat de waarde van mijn appartement met ongeveer 20.000,- euro omhoog gaat bij afkoop?

[hoevenpe]

@Belegger1974
Dat is wat de gek er tegen die tijd voor geeft, een woning zonder erfpacht zal zeker meer waard zijn.

[Belegger1974]

hoevenpe schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 09:58:
@Belegger1974
Dat is wat de gek er tegen die tijd voor geeft, een woning zonder erfpacht zal zeker meer waard zijn.

Ik heb tot 13 april 2021 de tijd om in te gaan op het aanbod van de gemeente. Ik twijfel nog. Ik raadpleeg mijn hypotheekadviseur ook nog even.

Er zijn anderen die een andere mening zijn toegedaan. Zij menen dat de waarde helemaal niet omhoog gaat bij afkoop????

Ik weet het niet meer.

[jeroenkb]

Het is ook onmogelijk om precies uit te rekenen. Je weegt namelijk een eenmalig bedrag af tegen een "oneindig" aantal jaarlijkse bedragen.

als de verhouding eenmalige afkoop tov jaarlijkse betaling 50 is, dan moet je dus 50 jaar in het huis wonen om goedkoper uit te zijn met een eenmalige betaling. Dat is wel een hele lange horizon en zijn mensen dan bereid om de volledige meerprijs (zijnde de eenmalige afkoop) op een huis te betalen of redeneren ze: ik koop het huis van de buren wel dat 100k goedkoper is en die bruto 2000 euro erfpacht die kan wel uit in de vaste lasten.

Ik twijfel dus ook nog steeds....

[retoohs]

Je moet je wel beseffen dat 2500 echt peanuts is om het af te kopen. Bij mij is het 11x meer. Als je het vergelijkt met andere investeringen in je huis, bijv. een nieuwe ketel, zonnepanelen, verbouwing. Er is bijna niks wat minder kost dan 2500.

Het ergste wat je kan doen is trouwens niks doen en de deadline missen.

[Stefan79]

Je kan ook voor de betaaloptie van jaarlijkse canon kiezen. Dan leg je nu "gratis" een lage jaarlijkse canon na 2040 voor nieuwe kopers vast, met dezelfde gunstige voorwaarden zoals de korting, etc. Dat lijkt mij voor toekomstige kopers net zo aantrekkelijk. Geen verassingen meer qua erfpacht. Door te kiezen voor volledige afbetaling haal je alsware die toekomstige betalingen alvast naar voren. In principe is dat nooit slim, of je moet echt zeker weten dat je tot ver na het aflopen van je huidige erfpachttermijn er nog woont. Stel je betaald nu €25.000 om af te kopen, reken er maar niet op dat je €25.000 meer kan vragen voor je huis vergeleken met je buurman die ook zijn huis te koop heeft staan met vastgeklikte lage jaarlijkse canon als dat toch pas gaat spelen over meer dan 20 jaar. En zelfs na die 20 jaar als men jaarlijkse betalingen moet doen duurt het nog tientallen jaren voordat die afkoopsom eruit is.

In jouw geval echter gaat het om zo`n laag bedrag dat ik wel zou kiezen voor volledig afkopen. Zeker als je het vergelijkt met de notariskosten die je sowieso moet maken. Mijn gevoel is dat afkopen in vergelijking met vastklikken alleen interessant is bij relatief kleine bedragen (bv tot €5.000) of als je erfpacht op korte termijn (bv binnen 10 jaar) afloopt. Het blijft wel een gok/gevoel natuurlijk en geen exacte wetenschap.

[ Voor 6% gewijzigd door Stefan79 op 20-03-2021 11:14 ]

[raptorix]

@Belegger1974 dat lijkt me echt een no-brainer, alleen al het feit dat een toekomstige koper geen administratieve rompslomp hoeft te verwachten is al een hele mooie propositie, daarnaast kan de BSQ zomaar omhoog schieten de komende jaren.

[jeroenkb]

raptorix schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 11:32:
@Belegger1974 dat lijkt me echt een no-brainer, alleen al het feit dat een toekomstige koper geen administratieve rompslomp hoeft te verwachten is al een hele mooie propositie, daarnaast kan de BSQ zomaar omhoog schieten de komende jaren.

Je kunt erfpacht eenmalig volledig afkopen of nu toekomstige jaarlijkse betaling vastzetten (excl. inflatiecorrectie)

Toekomstige wijzigingen in BSQ of wat dan ook hebben op BEIDE opties geen invloed. Je weet dus in beide gevallen wat je hebt.

[hoevenpe]

Notariskosten liggen rond de 1000,- dus die 2500,- is verhoudingsgewijs een koopje.

Mocht je nog twijfelen, 25 jaar geleden kocht ik met mijn ex voor 271k een nieuwbouwappartement in Amsterdam, nu is dat zelfde appartement 500k waard. Datzelfde gaat over 25 jaar ook met jouw erfpacht gebeuren...

p.s. had ik al gezegd dat die 271k guldens waren?

[Belegger1974]

Dank jullie wel voor de vruchtbare reacties. Ik neig nu door jullie reacties om af te kopen.

Voor mij is belangrijk:

- Appartement moet zsm in 2027 verkocht zijn;
- De marktwaarde van ons appartement moet beduidend minimaal 20.000,- euro meer waard zijn dan gelijksoortige appartementen zonder afkoop van erfpacht in de omgeving;
- Kopers/ geïnteresseerden dienen ons appartement vooral aantrekkelijk te vinden vanwege de algeheel afgekochte erfpacht.

Aanbieding gemeente Amsterdam is 2.500,- euro voor de afkoop van erfpacht. De erfpacht loopt op dit moment tot 2040. De waarde van ons appartement ligt zo wat rond de 400.000,- met overbieden.

Nog een vraag!

Kijkt de hypotheekverstrekker ook naar de erfpacht voor het verstrekken van hypotheek?

[ Voor 9% gewijzigd door Belegger1974 op 20-03-2021 13:02 ]

[hoevenpe]

2500 op een appartement van 400k? Gelijk doen!

Het huis van mijn ex heeft een aanbod van 10k (vanaf 2046) gekregen met een huidige waarde van 500k en toen de buren (die te laat waren) een nieuwe berekening maakten was dat een veelvoud daarvan.

[Kalua]

Heb nu ook eindelijk de aanbieding gehad, maar maakt de keus niet makkelijker. Woon in Noord en had eigenlijk een lagere afkoopsom verwacht.

Situatie: Huidige erfpacht afgekocht tot 2050
WOZ voor berekening: 162K

Afkopen: €5200
vastklikken: €280 jaarlijks (als ik 2% inflatie bereken kom ik op ongeveer €600 uit in 2050)

Ik vraag me sterk af of ik die 5K terug ga zien bij verkoop binnen 10 jaar ofzo. Aan de andere kant als ik nu de rekentool invul kom ik op 29K afkoop. Maar even goed over nadenken.

[retoohs]

Belegger1974 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 12:58:
Kijkt de hypotheekverstrekker ook naar de erfpacht voor het verstrekken van hypotheek?

Bij een woning met jaarlijkse canon gaat het maximale te lenen bedrag omlaag. Dit zal in 2027 nog geen rol aangezien het voor langer is afgekocht.

[Belegger1974]

retoohs schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 14:00:
[...]

Bij een woning met jaarlijkse canon gaat het maximale te lenen bedrag omlaag. Dit zal in 2027 nog geen rol aangezien het voor langer is afgekocht.

Toppie, dank je wel!

[Stefan79]

Kalua schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 13:29:
Heb nu ook eindelijk de aanbieding gehad, maar maakt de keus niet makkelijker. Woon in Noord en had eigenlijk een lagere afkoopsom verwacht.

Situatie: Huidige erfpacht afgekocht tot 2050
WOZ voor berekening: 162K

Afkopen: €5200
vastklikken: €280 jaarlijks (als ik 2% inflatie bereken kom ik op ongeveer €600 uit in 2050)

Ik vraag me sterk af of ik die 5K terug ga zien bij verkoop binnen 10 jaar ofzo. Aan de andere kant als ik nu de rekentool invul kom ik op 29K afkoop. Maar even goed over nadenken.

Die 5k zal je niet terugzien denk ik. Voordat de afkoopsom is terugverdiend door jou of toekomstige kopers zal je ergens in 2070 uitkomen denk ik (reken maar eens uit tegenover de vast te klikken jaarlijkse canon), waarbij de jaarlijkse canon ook nog eens aftrekbaar is en de afkoopsom niet. Waarom zou je nu al iets gaan betalen voor anderen dat ook nog eens pas heel ver in de toekomst betaald hoeft te worden? Vastklikken is verstandig uiteraard. Daarmee verzeker je jezelf en toekomstige kopers van lage erfpacht lasten o.b.v. de gunstige voorwaarden. En het kost je alleen de notariskosten. Je hebt het over ca €25 per maand, denk je dat dat voor kopers een probleem zal zijn? Daarnaast zal je je huis beter verkopen tov je buren die wel hebben afgekocht, die vragen meer geld voor hun woning om zo hun afgekochte erfpacht proberen terug te verdienen

[Stefan79]

hoevenpe schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 13:27:
2500 op een appartement van 400k? Gelijk doen!

Het huis van mijn ex heeft een aanbod van 10k (vanaf 2046) gekregen met een huidige waarde van 500k en toen de buren (die te laat waren) een nieuwe berekening maakten was dat een veelvoud daarvan.

Die vergelijking gaat niet op. Waarschijnlijk hebben deze personen helemaal niets vastgelegd. Als je nu vastklikt en besluit pas later af te kopen (of de nieuwe eigenaar wilt dat doen als je verkoopt) is de afkoopsom tegen die tijd slechts beperkt hoger dan de aanbieding van nu. De te betalen bedragen in de toekomst worden alleen opnieuw netto contact gemaakt. De basis gegevens voor de berekening zoals de gunstige WOZ en BSQ blijven gewoon hetzelfde.

[ Voor 3% gewijzigd door Stefan79 op 20-03-2021 15:27 ]

[Belegger1974]

Stefan79 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 15:08:
[...]

Die 5k zal je niet terugzien denk ik. Voordat de afkoopsom is terugverdiend door jou of toekomstige kopers zal je ergens in 2070 uitkomen denk ik (reken maar eens uit tegenover de vast te klikken jaarlijkse canon), waarbij de jaarlijkse canon ook nog eens aftrekbaar is en de afkoopsom niet. Waarom zou je nu al iets gaan betalen voor anderen dat ook nog eens pas heel ver in de toekomst betaald hoeft te worden? Vastklikken is verstandig uiteraard. Daarmee verzeker je jezelf en toekomstige kopers van lage erfpacht lasten o.b.v. de gunstige voorwaarden. En het kost je alleen de notariskosten. Je hebt het over ca €25 per maand, denk je dat dat voor kopers een probleem zal zijn? Daarnaast zal je je huis beter verkopen tov je buren die wel hebben afgekocht, die vragen meer geld voor hun woning om zo hun afgekochte erfpacht proberen terug te verdienen

Wat vind je van mijn situatie? Afkopen of niet?

[Belegger1974]

Stefan79:

Wat vind je van mijn situatie, afkopen of niet, zie hieronder.

Het laatste schrijven van jou sloeg namelijk bij mij aan, namelijk dat kopers een goedkopere woning zullen kopen met erfpacht vanwege de lage erfpachtkosten.


-Appartement moet zsm in 2027 verkocht zijn;
- De marktwaarde van ons appartement moet beduidend minimaal 20.000,- euro meer waard zijn dan gelijksoortige appartementen zonder afkoop van erfpacht in de omgeving;
- Kopers/ geïnteresseerden dienen ons appartement vooral aantrekkelijk te vinden vanwege de algeheel afgekochte erfpacht.

Aanbieding gemeente Amsterdam is 2.500,- euro voor de afkoop van erfpacht. De erfpacht loopt op dit moment tot 2040. De waarde van ons appartement ligt zo wat rond de 400.000,- met overbieden.

[Stefan79]

Belegger1974 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 16:04:
Stefan79:

Wat vind je van mijn situatie, afkopen of niet, zie hieronder.

Het laatste schrijven van jou sloeg namelijk bij mij aan, namelijk dat kopers een goedkopere woning zullen kopen met erfpacht vanwege de lage erfpachtkosten.


-Appartement moet zsm in 2027 verkocht zijn;
- De marktwaarde van ons appartement moet beduidend minimaal 20.000,- euro meer waard zijn dan gelijksoortige appartementen zonder afkoop van erfpacht in de omgeving;
- Kopers/ geïnteresseerden dienen ons appartement vooral aantrekkelijk te vinden vanwege de algeheel afgekochte erfpacht.

Aanbieding gemeente Amsterdam is 2.500,- euro voor de afkoop van erfpacht. De erfpacht loopt op dit moment tot 2040. De waarde van ons appartement ligt zo wat rond de 400.000,- met overbieden.

Ik denk in jouw geval, omdat het echt om zo`n klein bedrag gaat t.o.v. de te maken notariskosten, dat ik zou afkopen. Je moet sowieso gebruik maken van de eeuwig durende erfpacht regeling (dus minimaal vastklikken), maar ik zou die €2.500 voor de afkoop wel betalen ja in jouw geval. Wie weet trekt het kopers die het aantrekkelijk vinden. Ook is 2040 niet extreem ver weg, dus kopers in 2027 zullen dan waarschijnlijk te maken gaan krijgen met dat moment (van aflopen huidige tijdvak) en dan is geen jaarlijkse canon hoeven te betalen wel aantrekkelijk voor ze. Als je dichter tegen het aflopen van het tijdvak (en dus jaarlijks gaan betalen) aankomt zullen banken ook minder hypotheek willen verstrekken (meestal kijken ze zo`n 10 jaar vooruit dacht ik). Dus afkopen ja.

[Belegger1974]

Stefan79 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 16:33:
[...]

Ik denk in jouw geval, omdat het echt om zo`n klein bedrag gaat t.o.v. de te maken notariskosten, dat ik zou afkopen. Je moet sowieso gebruik maken van de eeuwig durende erfpacht regeling (dus minimaal vastklikken), maar ik zou die €2.500 voor de afkoop wel betalen ja in jouw geval. Wie weet trekt het kopers die het aantrekkelijk vinden. Ook is 2040 niet extreem ver weg, dus kopers in 2027 zullen dan waarschijnlijk te maken gaan krijgen met dat moment (van aflopen huidige tijdvak) en dan is geen jaarlijkse canon hoeven te betalen wel aantrekkelijk voor ze. Als je dichter tegen het aflopen van het tijdvak (en dus jaarlijks gaan betalen) aankomt zullen banken ook minder hypotheek willen verstrekken (meestal kijken ze zo`n 10 jaar vooruit dacht ik). Dus afkopen ja.

Stefan,

Dank je wel voor je visie!

[Figo112]

Stefan79 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 10:52:
Je kan ook voor de betaaloptie van jaarlijkse canon kiezen. Dan leg je nu "gratis" een lage jaarlijkse canon na 2040 voor nieuwe kopers vast, met dezelfde gunstige voorwaarden zoals de korting, etc. Dat lijkt mij voor toekomstige kopers net zo aantrekkelijk. Geen verassingen meer qua erfpacht. Door te kiezen voor volledige afbetaling haal je alsware die toekomstige betalingen alvast naar voren. In principe is dat nooit slim, of je moet echt zeker weten dat je tot ver na het aflopen van je huidige erfpachttermijn er nog woont. Stel je betaald nu €25.000 om af te kopen, reken er maar niet op dat je €25.000 meer kan vragen voor je huis vergeleken met je buurman die ook zijn huis te koop heeft staan met vastgeklikte lage jaarlijkse canon als dat toch pas gaat spelen over meer dan 20 jaar. En zelfs na die 20 jaar als men jaarlijkse betalingen moet doen duurt het nog tientallen jaren voordat die afkoopsom eruit is.

In jouw geval echter gaat het om zo`n laag bedrag dat ik wel zou kiezen voor volledig afkopen. Zeker als je het vergelijkt met de notariskosten die je sowieso moet maken. Mijn gevoel is dat afkopen in vergelijking met vastklikken alleen interessant is bij relatief kleine bedragen (bv tot €5.000) of als je erfpacht op korte termijn (bv binnen 10 jaar) afloopt. Het blijft wel een gok/gevoel natuurlijk en geen exacte wetenschap.

Het is niet netzo aantrekkelijk want eerst vastklikken en later afkopen is duurder. Heb ik al eerder paar keer aangegeven, wellicht is het begrijpelijker als jullie dit even doornemen https://nl.linkedin.com/p...site-bij-de-van-den-brink

Goedkoopste optie is meteen afkopen, want bij vastklikken rekent de gemeente jaarlijks inflatie + canonrente wat neerkomt op een stijging van meer dan 4% elk jaar van het afkoopbedrag.

Dat gezegd te hebben, betekent dit niet dat voor elke situatie afkoop de beste keus is. Dat is afhankelijk van hoelang je van plan bent erin te wonen etc..

[ Voor 3% gewijzigd door Figo112 op 22-03-2021 11:08 ]

[Figo112]

Belegger1974 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 09:00:
Nee ik ben geen belegger in vastgoed, enkel in wat aandeeltjes :-).

Bedankt voor jullie reacties.

Ik heb dus optie 2 qua aanbieding gehad van de gemeente, 2.500,- euro. Na 2040 wordt er geen cent meer aan erfpacht betaald.

Dan begrijp ik 1 ding NIET. Als ik naar de rekentool ga van de gemeente kom ik bij optie 2 uit, van 21.000,- euro eenmalig!

Ik snap hier niets van.

Kan iemand mij dit uitleggen, een groot verschil tussen 2.500,- en 21.000,- euro.

Dank u wel alvast.

Als jij een aanvraag voor 8 januar heb gedaan en je hebt een aanbod van 2500 voor de afkoop van eeuwigdurend erfpacht dan is dat het bedrag. Ga je nu naar de rekentool en je vult netjes je gegevens in om een nieuwe berekening te maken met de huidige voorwaarden kan het inderdaad kloppen dat het bedrag nu veel hoger is. Dat is ook waar de rechtzaken met de gemeente over gaan, mensen die onvolledig geinformeerd zijn meer dan 23.000 mensen zijn daardoor dus te laat en moeten na 8 januari soms 8x meer betalen.

[Figo112]

Stefan79 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 15:08:
[...]

Die 5k zal je niet terugzien denk ik. Voordat de afkoopsom is terugverdiend door jou of toekomstige kopers zal je ergens in 2070 uitkomen denk ik (reken maar eens uit tegenover de vast te klikken jaarlijkse canon), waarbij de jaarlijkse canon ook nog eens aftrekbaar is en de afkoopsom niet. Waarom zou je nu al iets gaan betalen voor anderen dat ook nog eens pas heel ver in de toekomst betaald hoeft te worden? Vastklikken is verstandig uiteraard. Daarmee verzeker je jezelf en toekomstige kopers van lage erfpacht lasten o.b.v. de gunstige voorwaarden. En het kost je alleen de notariskosten. Je hebt het over ca €25 per maand, denk je dat dat voor kopers een probleem zal zijn? Daarnaast zal je je huis beter verkopen tov je buren die wel hebben afgekocht, die vragen meer geld voor hun woning om zo hun afgekochte erfpacht proberen terug te verdienen

Dat is kort door de bocht. Sowieso in amsterdam kan je van te voren niet weten wat de prijs gaat doen, daarnaast later afkopen is veel duurder waardoor die 5k straks niks is vergeleken met een latere afkoopbedrag. Ik weet niet hoe het met jullie zit maar elke woning die ik heb gekocht heb ik bewust gekozen voor woning waarvan de erfpachtcanon lang genoeg afgekocht was.

[Figo112]

Stefan79 schreef op zaterdag 20 maart 2021 @ 15:26:
[...]

Die vergelijking gaat niet op. Waarschijnlijk hebben deze personen helemaal niets vastgelegd. Als je nu vastklikt en besluit pas later af te kopen (of de nieuwe eigenaar wilt dat doen als je verkoopt) is de afkoopsom tegen die tijd slechts beperkt hoger dan de aanbieding van nu. De te betalen bedragen in de toekomst worden alleen opnieuw netto contact gemaakt. De basis gegevens voor de berekening zoals de gunstige WOZ en BSQ blijven gewoon hetzelfde.

Klopt niet, als je nu vastklikt en later wil afkopen heb je te maken met canon rente + inflatie, dit samen betekent dat een afkoopbedrag later veel hoger is. Vaak een verdubbeling elke 16 jaar. Als je dat beperkt noemt weet ik het niet meer.

Nogmaals lees https://nl.linkedin.com/p...site-bij-de-van-den-brink

[Stefan79]

@Figo112 Bedankt voor dat artikel, interessant. Ik heb voor mijzelf ook de bedragen eerder al eens uitgerekend als ik besluit om later af te kopen en nu vast te klikken. In mijn berekeningen wordt het bedrag ook elk jaar grofweg zo`n 4% meer (uitgaande van 2% inflatie). Met "beperkt" bedoelde ik meer dat het veel minder is dan hier door iemand werd beweerd (die de vergelijking maakte met iemand die niet onder de gunstige voorwaarden had vastgeklikt). In dat geval heb je het al snel over 500% in de eerste paar jaar. Maar inderdaad 4% is niet niks. Wat het ook interessant maakt is dat als je nu besluit toch af te kopen, je een extra korting krijgt omdat je eigenlijk het bedrag betaalt wat je in oktober 2017 had moeten betalen. Die peildatum wordt aangehouden als je gebruik maakt van de aanvraag vóór 1-1-20.

[TradeMarkNL]

Top dat dit interessante topic er is! Ook ik zit met de keuze tussen vastklikken of afkopen van eeuwigdurende (+ evt huidige) canon, of de situatie laten zoals hij nu is. Ik woon sinds 2016 in een nieuwbouw appartement van 50m2 waar ik alleen woon. M'n WOZ van 2020 is 330.000. Afkopen vd eeuwigdurende canon zou me zo'n 13k kosten en met de huidige canon erbij bijna 50k. Als ik de boel zo laat en dus jaarlijks de canon blijf betalen, is de schatting dat er na de afloop van m'n tijdvak zo'n 70E bij komt. Die gaat dan van 933 nu naar 1000E.



Ik moet de keuze uiterlijk in juli gemaakt hebben. Aangezien m'n tijdvak pas in 2064 afloopt is m'n eerste ingeving niet afkopen. Hoe denken jullie daar over? Ik vind het erg lastig inschatten waar ik goed aan doe. Overigens heb ik niet het geld om iets af te kopen, maar ik begrijp dat dit evt op een andere manier gefinancieerd kan worden. Maar afgezien daarvan verwacht ik hier niet tot 2064 te wonen maar ook niet op korte termijn te verhuizen.

[ Voor 21% gewijzigd door TradeMarkNL op 22-03-2021 17:21 ]

[Figo112]

Stefan79 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 13:43:
@Figo112 Bedankt voor dat artikel, interessant. Ik heb voor mijzelf ook de bedragen eerder al eens uitgerekend als ik besluit om later af te kopen en nu vast te klikken. In mijn berekeningen wordt het bedrag ook elk jaar grofweg zo`n 4% meer (uitgaande van 2% inflatie). Met "beperkt" bedoelde ik meer dat het veel minder is dan hier door iemand werd beweerd (die de vergelijking maakte met iemand die niet onder de gunstige voorwaarden had vastgeklikt). In dat geval heb je het al snel over 500% in de eerste paar jaar. Maar inderdaad 4% is niet niks. Wat het ook interessant maakt is dat als je nu besluit toch af te kopen, je een extra korting krijgt omdat je eigenlijk het bedrag betaalt wat je in oktober 2017 had moeten betalen. Die peildatum wordt aangehouden als je gebruik maakt van de aanvraag vóór 1-1-20.

Klopt helemaal, ik heb echt heel veel tijd ingestoken om uberhaupt beetje te begrijpen hoe de berekeningen tot stand zijn gekomen. Er is gewoon heel veel onduidelijkheid over de verschillende situaties die zich kunnen voordoen. Eigenlijk de taak van de gemeente om elke situatie duidelijk te beschrijven zodat men een goede keuze kan maken. En daar is de gemeente naar mijn mening in gefaald.

[Figo112]

TradeMarkNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:26:
Top dat dit interessante topic er is! Ook ik zit met de keuze tussen vastklikken of afkopen van eeuwigdurende (+ evt huidige) canon, of de situatie laten zoals hij nu is. Ik woon sinds 2016 in een nieuwbouw appartement van 50m2 waar ik alleen woon. M'n WOZ van 2020 is 330.000. Afkopen vd eeuwigdurende canon zou me zo'n 13k kosten en met de huidige canon erbij bijna 50k. Als ik de boel zo laat en dus jaarlijks de canon blijf betalen, is de schatting dat er na de afloop van m'n tijdvak zo'n 70E bij komt. Die gaat dan van 933 nu naar 1000E.

[Afbeelding]

Ik moet de keuze uiterlijk in juli gemaakt hebben. Aangezien m'n tijdvak pas in 2064 afloopt is m'n eerste ingeving niet afkopen. Hoe denken jullie daar over? Ik vind het erg lastig inschatten waar ik goed aan doe. Overigens heb ik niet het geld om iets af te kopen, maar ik begrijp dat dit evt op een andere manier gefinancieerd kan worden. Maar afgezien daarvan verwacht ik hier niet tot 2064 te wonen maar ook niet op korte termijn te verhuizen.

In jouw situatie zou ik denk ik lekker vastklikken omdat je je huidige canon ook niet heb afgekocht en helemaal als je niet van plan bent om daar lang te wonen. Wel moet je rekening houden met de inflatie dus na 2064 is het geen 1000e maar waarschijnlijk zit je dan op meer dan 2k per jaar.
Maargoed dit is wat ik zelf zou doen, hopelijk heb je er wat aan.

[TradeMarkNL]

Figo112 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 22:01:
[...]


In jouw situatie zou ik denk ik lekker vastklikken omdat je je huidige canon ook niet heb afgekocht en helemaal als je niet van plan bent om daar lang te wonen. Wel moet je rekening houden met de inflatie dus na 2064 is het geen 1000e maar waarschijnlijk zit je dan op meer dan 2k per jaar.
Maargoed dit is wat ik zelf zou doen, hopelijk heb je er wat aan.

Thanks, zoals gezegd lijkt dat ook mij vooralsnog het beste. Ik zeg nu dat ik hier niet lang blijf wonen (maar goed niemand kan in de toekomst kijken) maar ik denk dat het vooral onwaarschijnlijk is dat ik hier nog woon nadat m’n tijdvak is afgelopen. En dus van afkopen zou gaan profiteren.

[Figo112]

Allen niet vergeten om mee te doen aan de volgende actie als je nooit een woz 2015 beschikking heb gehad. zie: https://www.erfpachtinams...ezwaar%20inschrijven.html

Kan je veel geld besparen bij de afkoop van eeuwigdurend erfpacht.

[ Voor 15% gewijzigd door Figo112 op 30-03-2021 09:32 ]

[Kalua]

Figo112 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:20:
[...]


Dat is kort door de bocht. Sowieso in amsterdam kan je van te voren niet weten wat de prijs gaat doen, daarnaast later afkopen is veel duurder waardoor die 5k straks niks is vergeleken met een latere afkoopbedrag. Ik weet niet hoe het met jullie zit maar elke woning die ik heb gekocht heb ik bewust gekozen voor woning waarvan de erfpachtcanon lang genoeg afgekocht was.

Dat is wel interessant om mee te nemen inderdaad, zeker als toekomstige erfpacht mee gaat tellen in de te verkrijgen hypotheek. Op dit moment nog niet aangezien afgekocht tot 2050, maar ik kan mij wel voorstellen dat je later al 1-0 achter kunt staan tov huizen die wel afgekocht hebben.

Dank voor de link ook met uitleg over laten afkopen na vastklikken, dat schuift het voordeel wel meer naar nu afkopen aangezien het over het algemeen niet meer interessant is om later af te kopen.

[webber87]

Heeft iemand een idee hoe het zit met het volgende: Wij hebben momenteel een woning (appartement). Wij hebben de erfpacht aanvraag gedaan en kopen binnenkort bij de notaris af. Nu hebben wij mogelijk de kans om over afzienbare periode het huis van onze bovenburen bij te kopen en het samen te voegen. Daarmee zouden wij dan het volledige pand in bezit hebben. Of het zomaar mag en hoe precies rondom het samenvoegen van de woningen onderzoeken we nog. Maar, hoe zit het dan met erfpacht? Wij hebben dan afgekocht, maar 'boven' misschien niet? Hypothetisch gezien, zou je kunnen zeggen dat als wij hebben afgekocht, dat wij daarmee boven ook hebben hebben afgekocht als we dat erbij kopen. Zelfde grond (grapje).

[ Voor 5% gewijzigd door webber87 op 01-04-2021 22:55 ]

[raptorix]

webber87 schreef op donderdag 1 april 2021 @ 22:54:
Heeft iemand een idee hoe het zit met het volgende: Wij hebben momenteel een woning (appartement). Wij hebben de erfpacht aanvraag gedaan en kopen binnenkort bij de notaris af. Nu hebben wij mogelijk de kans om over afzienbare periode het huis van onze bovenburen bij te kopen en het samen te voegen. Daarmee zouden wij dan het volledige pand in bezit hebben. Of het zomaar mag en hoe precies rondom het samenvoegen van de woningen onderzoeken we nog. Maar, hoe zit het dan met erfpacht? Wij hebben dan afgekocht, maar 'boven' misschien niet? Hypothetisch gezien, zou je kunnen zeggen dat als wij hebben afgekocht, dat wij daarmee boven ook hebben hebben afgekocht als we dat erbij kopen. Zelfde grond (grapje).

Voor appartementen geld een ander tarief daan voor huizen, volgens mij stond dat ook in 1 van de formules, kortom je zult dan nog een keer moeten afkopen
Wat je wel kunt doen is samen afkopen, maar aangezien je al in het proces van de Notaris zit zal dat wel niet meer kunnen, je kunt namelijk ook als VVE gezamenlijk afkopen, maar ik denk niet dat dat heel vaak voor komt.

[TradeMarkNL]

TradeMarkNL schreef op maandag 22 maart 2021 @ 14:26:
Top dat dit interessante topic er is! Ook ik zit met de keuze tussen vastklikken of afkopen van eeuwigdurende (+ evt huidige) canon, of de situatie laten zoals hij nu is. Ik woon sinds 2016 in een nieuwbouw appartement van 50m2 waar ik alleen woon. M'n WOZ van 2020 is 330.000. Afkopen vd eeuwigdurende canon zou me zo'n 13k kosten en met de huidige canon erbij bijna 50k. Als ik de boel zo laat en dus jaarlijks de canon blijf betalen, is de schatting dat er na de afloop van m'n tijdvak zo'n 70E bij komt. Die gaat dan van 933 nu naar 1000E.

[Afbeelding]

Ik moet de keuze uiterlijk in juli gemaakt hebben. Aangezien m'n tijdvak pas in 2064 afloopt is m'n eerste ingeving niet afkopen. Hoe denken jullie daar over? Ik vind het erg lastig inschatten waar ik goed aan doe. Overigens heb ik niet het geld om iets af te kopen, maar ik begrijp dat dit evt op een andere manier gefinancieerd kan worden. Maar afgezien daarvan verwacht ik hier niet tot 2064 te wonen maar ook niet op korte termijn te verhuizen.

Ik ga vd week toch maar eens door een hypotheekadviseur de opties van afkoop later doorreken. Ben wel benieuwd wat me dat maandelijks extra aan hypotheek zou kosten. En of dat dus voordeliger is dan de jaarlijkse canon steeds aftikken.

[Ikke_Niels]

Voor degene die twijfelen om af te kopen.
Ik ben 1 van eerdere afkopers geweest (zat bij de eerste 1000) en heb ongeveer 2000 euro betaald voor eeuwigdurende afkopen.

Inmiddels ga ik (bijna) mijn woning verkopen, en de taxateur heeft weldegelijk de afkoop van erfpacht meegenomen in de taxatie, die 2000 euro die ik er heb in gestopt komt er (ruim) uit.

Dat komt waarschijnlijk wel omdat het een appartement aan de onderkant van de markt is, en afkoopbedrag natuurlijk erg laag, maar neemt niet weg heeft wel invloed, want je moet het ook zo zien: erfpacht betaling worden in mindering gebracht op het bedrag wat een koper kan lenen zeker als het niet een "vastgeklikt" erfpacht bedrag is wordt dit met een extra marge van de maximale hypotheek afgehaald.

Dus afkopen maar ook het "vastzetten" van het erfpacht bedrag is zeker wel een plus bij de verkoop.

[Stefan79]

Ikke_Niels schreef op zondag 4 april 2021 @ 19:03:
Voor degene die twijfelen om af te kopen.
Ik ben 1 van eerdere afkopers geweest (zat bij de eerste 1000) en heb ongeveer 2000 euro betaald voor eeuwigdurende afkopen.

Inmiddels ga ik (bijna) mijn woning verkopen, en de taxateur heeft weldegelijk de afkoop van erfpacht meegenomen in de taxatie, die 2000 euro die ik er heb in gestopt komt er (ruim) uit.

Dat komt waarschijnlijk wel omdat het een appartement aan de onderkant van de markt is, en afkoopbedrag natuurlijk erg laag, maar neemt niet weg heeft wel invloed, want je moet het ook zo zien: erfpacht betaling worden in mindering gebracht op het bedrag wat een koper kan lenen zeker als het niet een "vastgeklikt" erfpacht bedrag is wordt dit met een extra marge van de maximale hypotheek afgehaald.

Dus afkopen maar ook het "vastzetten" van het erfpacht bedrag is zeker wel een plus bij de verkoop.

Weet je ongeveer hoeveel de taxateur heeft meegerekend aan extra waarde door de afgekocht erfpacht? En vanaf welk jaar is deze afgekocht als ik vragen mag? Dank!

[Ikke_Niels]

Stefan79 schreef op maandag 5 april 2021 @ 16:21:
[...]

Weet je ongeveer hoeveel de taxateur heeft meegerekend aan extra waarde door de afgekocht erfpacht? En vanaf welk jaar is deze afgekocht als ik vragen mag? Dank!

Ik heb het bedrag nog even opgezocht, was uiteindelijk 2200 euro. En de erfpacht was afgekocht t/m 2024.
Het grote voordeel was dat er enorme daling van WOZ waardes was in 2014 (en ik in de laagste BSQ viel...), daardoor was het bedrag zo enorm laag (WOZ tot 2014, is nu 2,5 keer zo veel hallo Amsterdamse huizen markt ).

T.a.v. wat is er bij de waarde opgeteld dat kan ik lastig uit het rapport halen.
Er wordt natuurlijk altijd vergeleken met andere woningen... de afkoop van de erfpacht wordt genoteerd in de taxatie bij elke vergelijking met andere objecten.

Bij mijn ging het natuurlijk om een bedrag waar je egenzins om moet lachen.... als je met 30k over de brug moet komen om af te kopen wordt het al een ander verhaal.

[ Voor 5% gewijzigd door Ikke_Niels op 05-04-2021 17:13 ]

[Stefan79]

Ik denk dat het zeker lucratief was en er wel een redelijke waardestijging tegenover staat omdat het afgekochte eeuwige tijdvak al in 2024 zou zijn begonnen. Dat scheelt wel denk ik, bij mij is het pas in 2055. Ik vraag mij af wat dan de waardestijging is tov niet afgekochte woningen....

[raptorix]

Stefan79 schreef op dinsdag 6 april 2021 @ 23:13:
Ik denk dat het zeker lucratief was en er wel een redelijke waardestijging tegenover staat omdat het afgekochte eeuwige tijdvak al in 2024 zou zijn begonnen. Dat scheelt wel denk ik, bij mij is het pas in 2055. Ik vraag mij af wat dan de waardestijging is tov niet afgekochte woningen....

Ik denk wel dat het steeds actueler word, hier loopt het tot 2054 als ik het op korte termijn verkoop ga ik er geen moeite in steken omdat er genoeg "sukkels" zijn die helemaal niet weten dat dit speelt.

[brambello]

Figo112 schreef op maandag 22 maart 2021 @ 11:07:
[...]


Het is niet netzo aantrekkelijk want eerst vastklikken en later afkopen is duurder. Heb ik al eerder paar keer aangegeven, wellicht is het begrijpelijker als jullie dit even doornemen https://nl.linkedin.com/p...site-bij-de-van-den-brink

Goedkoopste optie is meteen afkopen, want bij vastklikken rekent de gemeente jaarlijks inflatie + canonrente wat neerkomt op een stijging van meer dan 4% elk jaar van het afkoopbedrag.

Dat gezegd te hebben, betekent dit niet dat voor elke situatie afkoop de beste keus is. Dat is afhankelijk van hoelang je van plan bent erin te wonen etc..

Plus na het vastklikken direct afkopen heb je gelijk al een stijging van 14,25% voor de eeuwigdurende afkoop, omdat je dan de stijging van 2018, 2019, en 2020 gelijk voor je kiezen krijgt.

Stel je klikt nu vast, terwijl je afkoopsom 25.000 euro is, als je wil afkopen direct na vastklikken is deze afkoopsom 28.562.50 euro. Deze stijgt tot einde loopvak met 2,5% oprenting + inflatie. Verdubbelt elke 16 jaar tot einde tijdvak, waarna deze met inflatie gaat stijgen.

De vastklikcanon stijgt trouwens met inflatie, en de huidige canon met inflatie -1%.

Er komt dus een moment dat met name de erfpacht van de hogere BSQ's (die je nu dus vastklikt op bijvoorbeeld 1.500 euro per jaar per 2050) eigenlijk te duur wordt. Ze gaan er allemaal maar vanuit dat de woningprijzen blijven stijgen, en misschien doen ze dat voorlopig ook wel, maar er komt een moment van structurele woningprijzendaling (denk aan het wegvallen van de babyboomer generatie) en dan stijgt de vastgeklikte erfpacht lekker door (want het is een contract voor de eeuwigheid). En niemand die dan nog gaat afkopen want die afkoopsommen zijn dan, met de huidige rekenregels, iets minder dan 42 x de jaarlijkse canon (die afkoopsom die met met 2,5% oprenting + inflatie stijgt dus).

Uiteindelijk zal de erfpacht zo duur worden dat het prijzen naar beneden gaat halen. Of valt het allemaal nog wel mee vastklikken op 1.500 euro per 2050?

Ook kan afkopen worden verboden/afkoopsom kan wijzigen/ of kan de aftrekbaarheid van belasting worden afgeschaft.

EDIT: zag dat dit ongeveer hetzelfde verhaal is als die hier eerder gepost, maar toch goed om het nogmaals onder de aandacht te brengen!

[Stefan79]

brambello schreef op dinsdag 20 april 2021 @ 22:43:
[...]


Plus na het vastklikken direct afkopen heb je gelijk al een stijging van 14,25% voor de eeuwigdurende afkoop, omdat je dan de stijging van 2018, 2019, en 2020 gelijk voor je kiezen krijgt.

Stel je klikt nu vast, terwijl je afkoopsom 25.000 euro is, als je wil afkopen direct na vastklikken is deze afkoopsom 28.562.50 euro. Deze stijgt tot einde loopvak met 2,5% oprenting + inflatie. Verdubbelt elke 16 jaar tot einde tijdvak, waarna deze met inflatie gaat stijgen.

De vastklikcanon stijgt trouwens met inflatie, en de huidige canon met inflatie -1%.

Er komt dus een moment dat met name de erfpacht van de hogere BSQ's (die je nu dus vastklikt op bijvoorbeeld 1.500 euro per jaar per 2050) eigenlijk te duur wordt. Ze gaan er allemaal maar vanuit dat de woningprijzen blijven stijgen, en misschien doen ze dat voorlopig ook wel, maar er komt een moment van structurele woningprijzendaling (denk aan het wegvallen van de babyboomer generatie) en dan stijgt de vastgeklikte erfpacht lekker door (want het is een contract voor de eeuwigheid). En niemand die dan nog gaat afkopen want die afkoopsommen zijn dan, met de huidige rekenregels, iets minder dan 42 x de jaarlijkse canon (die afkoopsom die met met 2,5% oprenting + inflatie stijgt dus).

Uiteindelijk zal de erfpacht zo duur worden dat het prijzen naar beneden gaat halen. Of valt het allemaal nog wel mee vastklikken op 1.500 euro per 2050?

Ook kan afkopen worden verboden/afkoopsom kan wijzigen/ of kan de aftrekbaarheid van belasting worden afgeschaft.

EDIT: zag dat dit ongeveer hetzelfde verhaal is als die hier eerder gepost, maar toch goed om het nogmaals onder de aandacht te brengen!

Bedoel je hiermee ook te zeggen dat het slim is om af te kopen ipv vast te klikken? Of staan jouw argumenten daar los van?

[Baytep]

@TradeMarkNL
Houd ook in je achterhoofd dat je over een jaarlijks canon voorlopig nog hypothek rente aftrek krijgt.

[Figo112]

Stefan79 schreef op woensdag 21 april 2021 @ 09:52:
[...]

Bedoel je hiermee ook te zeggen dat het slim is om af te kopen ipv vast te klikken? Of staan jouw argumenten daar los van?

Kijk als je vraagt welke optie de meest gunstige optie is dan zeg ik afkopen, maar dit betekent niet dat in elke situatie dit ook meteen de beste optie voor jou is. Als je bijv. je woning na 2 jaar wil verkopen dan heeft het geen zin om een afkoopbedrag van 25k neer te tellen terwijl je huidige termijn nog meer dan 30 jaar loopt.

[Figo112]

brambello schreef op dinsdag 20 april 2021 @ 22:43:
[...]


Plus na het vastklikken direct afkopen heb je gelijk al een stijging van 14,25% voor de eeuwigdurende afkoop, omdat je dan de stijging van 2018, 2019, en 2020 gelijk voor je kiezen krijgt.

Stel je klikt nu vast, terwijl je afkoopsom 25.000 euro is, als je wil afkopen direct na vastklikken is deze afkoopsom 28.562.50 euro. Deze stijgt tot einde loopvak met 2,5% oprenting + inflatie. Verdubbelt elke 16 jaar tot einde tijdvak, waarna deze met inflatie gaat stijgen.

De vastklikcanon stijgt trouwens met inflatie, en de huidige canon met inflatie -1%.

Er komt dus een moment dat met name de erfpacht van de hogere BSQ's (die je nu dus vastklikt op bijvoorbeeld 1.500 euro per jaar per 2050) eigenlijk te duur wordt. Ze gaan er allemaal maar vanuit dat de woningprijzen blijven stijgen, en misschien doen ze dat voorlopig ook wel, maar er komt een moment van structurele woningprijzendaling (denk aan het wegvallen van de babyboomer generatie) en dan stijgt de vastgeklikte erfpacht lekker door (want het is een contract voor de eeuwigheid). En niemand die dan nog gaat afkopen want die afkoopsommen zijn dan, met de huidige rekenregels, iets minder dan 42 x de jaarlijkse canon (die afkoopsom die met met 2,5% oprenting + inflatie stijgt dus).

Uiteindelijk zal de erfpacht zo duur worden dat het prijzen naar beneden gaat halen. Of valt het allemaal nog wel mee vastklikken op 1.500 euro per 2050?

Ook kan afkopen worden verboden/afkoopsom kan wijzigen/ of kan de aftrekbaarheid van belasting worden afgeschaft.

EDIT: zag dat dit ongeveer hetzelfde verhaal is als die hier eerder gepost, maar toch goed om het nogmaals onder de aandacht te brengen!

thanks voor de herhaling, maar dit zijn echt belangrijke zaken die iedereen zou moeten snappen.

[brambello]

Stefan79 schreef op woensdag 21 april 2021 @ 09:52:
[...]

Bedoel je hiermee ook te zeggen dat het slim is om af te kopen ipv vast te klikken? Of staan jouw argumenten daar los van?

Als je snel wil verkopen denk ik het niet, tenzij het enkele 1000en (misschien wel tot net over de 10k euro in de betere buurten) betreft, dan altijd doen. Maar dat is mijn mening. Want een lage afkoop is ook een lage vastklikcanon, maar aan de andere kant weet een koper ook niet dat je canon en afkoopsom zo laag waren geweest, tenzij ze goed gaan vergelijken.

Ik verwacht wel op wat langere termijn dat men doorkrijgt aan welk contract de vastgeklikte vastzitten, misschien duurt dit 10 jaar misschien langer. Dan zullen de afgekochte het denk ik veel beter gaan doen.

En in een neergaande markt zal je afgekochte woning veel beter te verkopen zijn. Als jouw woning is afgekocht en de buurman is vastgeklikt zal een koper voor jouw afgekochte woning gaan.

[com2,1ghz]

Ik heb het allemaal laten gaan en besloten niet in te gaan in de aanbieding. Het komt hier neer als een "aanbieding" terwijl het gewoonweg afpersing is en een snelle cash grab van de gemeente Amsterdam.

Mijn afkoopsom zou 1750 zijn, met notariskosten en een nieuw akte die opgesteld moet worden loopt dit bedrag op naar 3000 euro.
In overleg met de hypotheekadviseur gaf hij ook mij advies om het beter niet te doen.

Huidig termijn loopt tot 2056. De vraag is of ik dan nog wel leef of niet. Nu kost het afkopen 20k. Prima denk ik zo. Degene die mijn woning koopt die betaalt die 20k ook wel aangezien de woning al een keer over de kop is gegaan. Met de woningschaarste maak ik me ook helemaal niet druk om de "waardemindering" van mijn appartementje. De jaarlijkse canon zou in 2056 rond de 1k zijn.
Als er genoeg mensen zijn die voor dezelfde appartementen vandaag 4 ton neerleggen lig ik er niet wakker van.
Ik denk dat die waardemindering verwaarloosbaar is en dat de hele "aanbieding voor het afkopen van de erfpacht" bangmakerij is.

[TradeMarkNL]

Baytep schreef op woensdag 21 april 2021 @ 13:45:
@TradeMarkNL
Houd ook in je achterhoofd dat je over een jaarlijks canon voorlopig nog hypothek rente aftrek krijgt.

Zeker! Inmiddels met De Hypotheker gesproken en die adviseerde de erfpacht vast te klikken. De meeste klanten van hem kopen 'm af als het een paar duizend euro is zei ie, niet bij 50K. Hij adviseerde dan eerder om m'n huidige hypotheek (waarvan de rente tot 2024 vast staat) tegen het licht te houden om te kijken of daar winst te behalen valt. Want de rente staat nu wel lager dan mijn 3.1.

Overigens had de partij die destijds mijn hypotheek heeft afgesloten een snelle berekening gemaakt dat die 50k erbij in m'n hypotheek zou zorgen voor een stijging van 175 euro bruto in m'n maandlasten. Dus ik ga binnenkort bij hem maar eens een afspraak maken om te kijken wat het oversluiten van m'n hypotheek kan opleveren.

[Figo112]

com2,1ghz schreef op woensdag 21 april 2021 @ 15:21:
Ik heb het allemaal laten gaan en besloten niet in te gaan in de aanbieding. Het komt hier neer als een "aanbieding" terwijl het gewoonweg afpersing is en een snelle cash grab van de gemeente Amsterdam.

Mijn afkoopsom zou 1750 zijn, met notariskosten en een nieuw akte die opgesteld moet worden loopt dit bedrag op naar 3000 euro.
In overleg met de hypotheekadviseur gaf hij ook mij advies om het beter niet te doen.

Huidig termijn loopt tot 2056. De vraag is of ik dan nog wel leef of niet. Nu kost het afkopen 20k. Prima denk ik zo. Degene die mijn woning koopt die betaalt die 20k ook wel aangezien de woning al een keer over de kop is gegaan. Met de woningschaarste maak ik me ook helemaal niet druk om de "waardemindering" van mijn appartementje. De jaarlijkse canon zou in 2056 rond de 1k zijn.
Als er genoeg mensen zijn die voor dezelfde appartementen vandaag 4 ton neerleggen lig ik er niet wakker van.
Ik denk dat die waardemindering verwaarloosbaar is en dat de hele "aanbieding voor het afkopen van de erfpacht" bangmakerij is.

je zegt dat je afkoopsom 1750 is en zeg je vervolgens dat het afkopen 20k kost?

[com2,1ghz]

Figo112 schreef op woensdag 21 april 2021 @ 17:18:
[...]


je zegt dat je afkoopsom 1750 is en zeg je vervolgens dat het afkopen 20k kost?

1750 was de aanbieding. 20k is als ik hem nu zou afkopen. De aanbieding is verlopen.

[raptorix]

com2,1ghz schreef op woensdag 21 april 2021 @ 19:33:
[...]

1750 was de aanbieding. 20k is als ik hem nu zou afkopen. De aanbieding is verlopen.

Voor 1750 had het echt een no brainer moeten zijn, wacht maar dat er de komend periode krantenkoppen in de Telefgraaf komen te staan: Erfpachter word leeggetrokken!
Welliswaar levert het nu nog niet zoveel voordeel op maar een goede makelaar weet dit wel waar te maken in de verkoopprijs.

[Aggressor]

raptorix schreef op donderdag 22 april 2021 @ 07:44:
[...]

Voor 1750 had het echt een no brainer moeten zijn, wacht maar dat er de komend periode krantenkoppen in de Telefgraaf komen te staan: Erfpachter word leeggetrokken!
Welliswaar levert het nu nog niet zoveel voordeel op maar een goede makelaar weet dit wel waar te maken in de verkoopprijs.

Denk het ook....1750 valt toch wel mee?

[Figo112]

com2,1ghz schreef op woensdag 21 april 2021 @ 19:33:
[...]

1750 was de aanbieding. 20k is als ik hem nu zou afkopen. De aanbieding is verlopen.

Dat is toch niet slim? Iets wat nu meer dan 10x duurder is had je toch zeker moeten afkopen. Wordt alleen maar duurder in de toekomst. En die 1750 had je meteen terugverdiend. Erg slecht advies gekregen..

[com2,1ghz]

Figo112 schreef op donderdag 22 april 2021 @ 09:45:
[...]


Dat is toch niet slim? Iets wat nu meer dan 10x duurder is had je toch zeker moeten afkopen. Wordt alleen maar duurder in de toekomst. En die 1750 had je meteen terugverdiend. Erg slecht advies gekregen..

Dat is mijn overweging. Men neigt hier de braafste jongetje van de klas te zijn door alle zaakjes "in orde" te hebben. Ik ben het hier niet mee eens.
Bij die 1750 blijft het niet, dat loopt naar de 3000, voor iets wat na 2056 het geval is. Tot die tijd komen ze vast wel weer met een aanbieding oid of worden er weer kamervragen gesteld dat het allemaal buiten proporties is en anders jammer dan. Dat is weer de risico die ik neem.

Het zal niet zo zijn dat in heel Amsterdam iedereen hun erfpacht afkoopt, en dat ik opgezadeld zit met een appartement binnen de ring die ik niet aan de stoeptegels zou kwijtraken.

[Figo112]

com2,1ghz schreef op donderdag 22 april 2021 @ 09:55:
[...]

Dat is mijn overweging. Men neigt hier de braafste jongetje van de klas te zijn door alle zaakjes "in orde" te hebben. Ik ben het hier niet mee eens.
Bij die 1750 blijft het niet, dat loopt naar de 3000, voor iets wat na 2056 het geval is. Tot die tijd komen ze vast wel weer met een aanbieding oid of worden er weer kamervragen gesteld dat het allemaal buiten proporties is en anders jammer dan. Dat is weer de risico die ik neem.

Het zal niet zo zijn dat in heel Amsterdam iedereen hun erfpacht afkoopt, en dat ik opgezadeld zit met een appartement binnen de ring die ik niet aan de stoeptegels zou kwijtraken.

Ik kan natuurlijk niet beoordelen of afkoop in jouw situatie wel of niet haalbaar is en ik geloof best dat je appartement binnen de ring beter verkoopbaar is dan erbuiten, maar juist omdat deze binnen de ring staat is een afkoop van 3k een hele goede investering. Zelfs vastklikken zou voordeliger zijn dan helemaal niks doen. Want nu heb je helemaal geen idee wat een eventuele afkoop na 2056 zal zijn, misschien maak jij dat niet mee maar iemand gaat straks tonnen aan afkoop moeten betalen omdat jij 3k (of alleen notariskosten bij vastklikken) teveel vond. Wat ik juist het meest kwalijke vind is het advies van een hypotheekadviseur, ten eerste heeft hij de ballen kennis van erfpacht en ten tweede is dit gewoon een slecht advies geweest. De makelaarsvereniging en veh geven aan om altijd minimaal vast te klikken, maar een hypotheekadviseur die het tegenovergestelde beweert moet dan wel met goede argumenten komen.

[korna]

com2,1ghz schreef op donderdag 22 april 2021 @ 09:55:
[...]

Dat is mijn overweging. Men neigt hier de braafste jongetje van de klas te zijn door alle zaakjes "in orde" te hebben. Ik ben het hier niet mee eens.
Bij die 1750 blijft het niet, dat loopt naar de 3000, voor iets wat na 2056 het geval is. Tot die tijd komen ze vast wel weer met een aanbieding oid of worden er weer kamervragen gesteld dat het allemaal buiten proporties is en anders jammer dan. Dat is weer de risico die ik neem.

Het zal niet zo zijn dat in heel Amsterdam iedereen hun erfpacht afkoopt, en dat ik opgezadeld zit met een appartement binnen de ring die ik niet aan de stoeptegels zou kwijtraken.

Tja, tis een afweging en net wat je kan missen. Als je de 3000 brood nodig hebt dan heb je sowieso goed gekozen.

Anderzijds, als ik de keuze heb voor een appartement met afgekochte erfpacht dan weet ik wel wat ik zou doen. Tis niet alleen geld, tis ook het hele gezeik er om heen. Ik heb een paar maanden geleden een koop laten schieten juist omdat de verkoper de aanvraag niet gedaan had, scheelde 100000 op de afkoop en die was niet bereid zijn vraagprijs te verlagen. Uiteindelijk is ie verkocht aan iemand anders en voor minder dan wat ik er voor vroeg 🙄

Dus besef je dat als er niets verandert aan de regels een potentiële koper je die 20k in rekening kan brengen.

[Stefan79]

com2,1ghz schreef op woensdag 21 april 2021 @ 15:21:
Huidig termijn loopt tot 2056. De vraag is of ik dan nog wel leef of niet. Nu kost het afkopen 20k. Prima denk ik zo. Degene die mijn woning koopt die betaalt die 20k ook wel aangezien de woning al een keer over de kop is gegaan.

Als jij te appartement te koop zet en jouw buren met een identiek appartement ook, maar zij hebben wel afgekocht zullen kopers toch sneller geneigd zijn om te kiezen voor het appartement van je buren denk ik. Buiten dat kunnen zij meer vragen, hoeveel precies is niet zo duidelijk, maar meer dan die €3.000 die je kwijt zo zijn geweest denk ik. Het valt mij ook op hoe veel duurder nieuwe woningen/appartementen zijn die nieuw worden gebouwd zonder erfpacht in Amsterdam. Ik vraag mij af waar een soort van kantelpunt zit in het afkoopbedrag waarbij je deze nog kan terugzien in de verkoopwaarde als je bv binnen 10 jaar verkoopt. Gevoelsmatig ligt dat ergens rond de €10.000 denk ik. Daarboven wordt misschien moeilijk terug te verdienen? Hangt er natuurlijk ook vanaf hoe ver in de toekomst het einde van het lopende tijdvak ligt. Wat denken jullie daarvan?

[ Voor 4% gewijzigd door Stefan79 op 22-04-2021 16:27 ]

[Figo112]

Stefan79 schreef op donderdag 22 april 2021 @ 16:25:
[...]

Als jij te appartement te koop zet en jouw buren met een identiek appartement ook, maar zij hebben wel afgekocht zullen kopers toch sneller geneigd zijn om te kiezen voor het appartement van je buren denk ik. Buiten dat kunnen zij meer vragen, hoeveel precies is niet zo duidelijk, maar meer dan die €3.000 die je kwijt zo zijn geweest denk ik. Het valt mij ook op hoe veel duurder nieuwe woningen/appartementen zijn die nieuw worden gebouwd zonder erfpacht in Amsterdam. Ik vraag mij af waar een soort van kantelpunt zit in het afkoopbedrag waarbij je deze nog kan terugzien in de verkoopwaarde als je bv binnen 10 jaar verkoopt. Gevoelsmatig ligt dat ergens rond de €10.000 denk ik. Daarboven wordt misschien moeilijk terug te verdienen? Hangt er natuurlijk ook vanaf hoe ver in de toekomst het einde van het lopende tijdvak ligt. Wat denken jullie daarvan?

Eerlijk gezegd vergelijk ik het met hoeveel de afkoop nu kost, als je dan het bedrag ziet verdubbelen of zelfs 10x over kop gaat dan kan je denk ik wel inschatten dat het in de toekomst onbetaalbaar wordt. Volgens mij niet zo lang geleden nieuwbouw project in amsterdam noord, standaard eengezinswoningen (ong 120/130m2) rond 4,5 ton en als je erfpacht eeuwigdurend wil afkopen dan komt daar nog 4 ton bij.