Financiële onafhankelijkheid - Deel 2

[Galactic]

Rukapul schreef op vrijdag 21 oktober 2016 @ 00:03:
[...]

Vorig jaar leek het anders weinig om het financiele lijf te hebben:

[...]

De gedetailleerde en offtopic discussie over de inhoudelijke optiestrategie met bijbehorende risico's knip ik morgen weg. Die hoort hier niet thuis, maar in een ander of apart topic. Dit is geen beleggingstopic.

Er staat dat ik het een jaar of 5 in totaal doe. Er staat niet dat ik het sinds 5 jaar onafgebroken doe. Als je de details wil, net even opgezocht van precies 7/1/2015 tot (ong) 1/4/2016 heb ik niet belegd. De aandelen op dat balansoverzicht zijn de aandelen van een pensioenfonds. Maar dan nog, ik zou niet weten hoe ik optieverplichting moet opnemen in zo een balans overzicht maar hieronder heb ik het een poging gedaan.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Verder vind ik dat dit wel in dit topic thuis hoort. We praten hier toch niet alleen over hoe je kortingbonnetjes moet knippen om op het einde van de maand 10 euro extra over te houden? Of de andere oude, je hypotheek versneld aflossen (niet altijd verstandig om te doen) Dit gaat niet om een specifiek aandeel of iets dergelijks. Het is (een van de) manier(en) om je kapitaal/vermogen vrij passief te laten renderen. Dat zou hier best besproken moeten kunnen worden net als een eigen zaak uitbouwen, investeren in vastgoed, crowdfuning, of andere projecten.

NovapaX schreef op donderdag 20 oktober 2016 @ 19:48:Maargoed, moet je inderdaad wel voldoende liquide middelen achter de hand hebben. Als speculant is het vast leuk, of als je echt heel veel geld hebt om structureel als 'verzekeraar' te spelen. Maar je praat al zo snel over zeer grote bedragen dat het voor de gemiddelde FO-er niet interessant is denk ik.

Dat het niet voor de beginnende FO-er is ben ik het met je eens, dat is ook niet het stadium waar ik (en trekker22) nog in verkeren. Ik kan enkel voor mezelf spreken, maar zal toch binnen 2-3 jaar al FO zijn (op men 34 ste). Mensen in een verder gevorderd stadium lezen ook wel eens mee in dit topic

[Avinator88]

Ik moet toegeven, dat als beginnend FO'er ik wat geavanceerde strategieen natuurlijk ook interressant zijn om te lezen om een goed plan te beginnen op te zetten voor over een paar jaar.

[BTU_Natas]

Die geavanceerde beleggingsstrategie, heeft in mijn omgeving 3 mensen hun gehele vermogen gekost, en daar hadden ze slechts 4 maanden in 2011 van succesvol doorrollen voor nodig, daarom aggregeer ik er ook sterk tegen. Het is dom luchtkastelen praat, er is nergens zomaar even 15% rendement te krijgen.

[technorabilia]

Ik vind het soms wel moeilijk inschatten omdat je niet precies de achtergrond kent. Dat is ook zo in het andere "beleggen op de beurs" topic. Daar komen soms ook "adviezen" of ervaringen langs en dan blijkt het uiteindelijk om een paar duizend euro te gaan. Mijns inziens kun je niet goed de weg naar financiele onafhankelijkheid (vermogen van tonnen euro's en langere tijd) bewandelen en dit combineren met speculatie.

[ Voor 0% gewijzigd door technorabilia op 21-10-2016 08:25 . Reden: typos ]

[CornermanNL]

Voor mij is de weg naar FO toch in eerste plaats een weg van kostenvermindering en langzame vermogensgroei.

Speculeren durf ik simpelweg niet want ik heb niet het idee dat ik het dan nog rechtgetrokken krijg in de tijd die ik gepland heb om FO te worden. Al is de tijdsspanne ook iets waar ik nog niet helemaal uit ben.

[Galactic]

BTU_Natas schreef op vrijdag 21 oktober 2016 @ 08:08:
Die geavanceerde beleggingsstrategie, heeft in mijn omgeving 3 mensen hun gehele vermogen gekost, en daar hadden ze slechts 4 maanden in 2011 van succesvol doorrollen voor nodig, daarom aggregeer ik er ook sterk tegen. Het is dom luchtkastelen praat, er is nergens zomaar even 15% rendement te krijgen.

Net zoals 95% van de gebruikers niet kan omgaan met een aflossingsvrije hypotheek, kan een deel ook hiermee niet om (of schat risico's foutief in). Ik wil niet weten welke buitenproportionele risico's deze types hebben genomen, dat ze hun huis kwijt zijn, alleszinds hebben ze veel meer verplichtingen aangegaan dan hun vermogen. Dat is natuurlijk ten stelligste af te raden, en dacht ik toch al meerdere waarschuwning voor te hebben gegeven.

Met het geld dat ik hierin weg zet (een klein deel van vermogen) levert dit mij op het effectief vermogen dat ik hiervoor initieel (en waarschijnlijk gedurende de volledige looptijd van de verplichting) moet reserveren een enorm rendement op. Ik zie het net als een kans als de beurs zou crashen, want ik ben effectief bereid die stukken dan volledig voor die prijs te kopen en kan dit ook.

De S&P500 kopen voor 1000 is voor mij een natte droom. Ik weet namelijk met 99.99% zekerheid dat deze 3-5-10 jaar daarna hoger zal staan. Ondertussen vang ik een zeer interessante premie.

Dit gecalculeerd doen met een klein deel van je vermogen is niet speculeren. Speculeren is grotere verplichtingen aangaan dan je eigen vermogen of uit verhouding veel risico lopen. Speculeren is een biotech aandeel kopen, want wacht op goedkeuring medicijn, of een bedrijf is chapter 11 welke zich gaat herstructureren, een volkswagenaandeel kopen enkele dagen na uitbreken van schandaal, speculeren is gokken. Dit is niet gokken als je weet wat je doet. Verzekeraard zijn ook speculanten?

[rube]

Niet iedereen is het eens met "the Efficient Market Theory", maar er van uitgaande dat dit op lange termijn wel redelijk klopt, dan zijn mogelijke rendementen duidelijk gecorreleerd aan de risico's.

Als rendementen dus (erg) hoog zijn, en duidelijk veel hoger als "the market", whatever that may be, dan is het risico waarschijnlijk ook veel hoger.

Daar komt bij, dat er zwarte zwanen zijn. Juist omdat het zwarte zwanen zijn, weten we niet wat de werkelijke risico's zijn van bepaalde situaties die we niet hebben voorzien.

Het lijkt mij sterk dat je redelijk veilig en langdurig en met een beetje kennis en beperkte hoeveelheid geld veel meer rendement kan halen als "the market". Dit kan wel, maar niet allemaal tegelijk. En als je dat wel denkt, ben ik bang dat je iets over het hoofd ziet. Anders zouden er zijn namelijk vele, vele mensen (en ook bedrijven/hedgefunds e.d.) zijn die dit ook doen, maar die zijn er niet?

Maar, als het voor jou werkt, en je kunt de risico's werkelijk dragen, ook in de meest zwarte (zwanen) scenario's, prima!

Wat mezelf betreft, en ik heb dat al vaker gezegd, de meeste vermogensopbouw komt gewoon uit sparen van inkomen uit werk. Rendement over het vermogen gaat richting het FO bedrag steeds belangrijker worden, zodat er ook van geleefd kan worden, maar voor de echte opbouw is dat maar beperkt (tenzij je 35+ jaar doet om FO te bereiken, zeg maar meer de traditionele pensioenweg).
Vermogensbescherming is voor mij dan ook minstens net zo belangrijk als jagen op rendement. 1% extra over 100K is wel 1K per jaar extra, maar 1K extra sparen is vaak niet zo moeilijk en kost maar een beperkte tijd. Maar hoeveel tijd & risico neem je om die1% extra rendement over je vermogen te maken.
Het goed kunnen inschatten van risico's (die persoonlijk zijn) is dus erg belangrijk.

[Chief]

Kan het niet laten om te reageren op de geposte optiestrategie met geschreven put opties:

• Rendement is in eerste instantie voor enkele jaren hoog. Dan komt er een slecht jaar waardoor je de stukken “below par” moet kopen wat verlies betekent. Geen probleem. Index herstelt zich. Zover kan ik het nog volgen maar bereken dan het gemiddeld rendement over het aantal jaren dat je strategie volgt incl de slechte jaren. Dat hamert het gemiddeld rendement omlaag
• Voor opties die zo far out of the money zijn is de liquiditeit laag. De bid/ask spread is hoog wat meteen op je rendement vreet
• 1 optie kopen lijkt mij voor particulier niet efficient uit kostenoogpunt

/edit Het is niet onmogelijk dat deze strategie werkt voor kleine volumes. Grote partijen zijn niet geïnteresseerd omdat het wel werkt voor kleine aantallen opties maar niet voor grote. In dit geval zou de effient market theory wel eens niet van toepassing kunnen zijn. Ik ben echter sceptisch.

Hoe je het wens of keert, ongedekt opties blijft voor mij speculeren. Dat is prima op het moment dat je dat realiseert.

Vergelijking met verzekeraar klopt ook niet. Laten we overlijdensrisico verzekeringen nemen: de kans dat alle verzekerden tegelijk doodgaan is namelijk vele maken kleiner dan dat alle aandelen in de SPX dalen.

[ Voor 31% gewijzigd door Chief op 21-10-2016 12:16 ]

[NovapaX]

Mijns inziens gaat die vergelijking juist wel op, omdat die opties juist ook als 'verzekering' gekocht worden.
Als jij als verzekeraar alleen maar mensen uit hetzelfde dorp, van dezelfde familie of van hetzelfde bedrijf verzekerd kan het snel fout aflopen, je moet spreiden. Je gaat als verzekeraar ook niet opstalverzekeringen aanbieden in een en dezelfde straat. (als het een keer goed afbrand ben je gelijk klaar...)

Dat was ook mijn punt, je speelt voor verzekeraar, maar dan kun je niet alleen maar op 1 index (of sterk gerelateerde aandelen/indexen) opties gaan schrijven. Eigenlijk moet je dan opties schrijven op iets heel anders dan aandelen(markten) die direct gerelateerd zijn aan de economische ontwikkeling. Maar of dat kan... ben nog nergens opties op brood of water tegengekomen

Je kunt natuurlijk jezelf wel beschermen tegen een krach door put opties te kopen.... oh wacht

[technorabilia]

CornermanNL schreef op donderdag 20 oktober 2016 @ 13:48:
Vastgoed is dan wat stabieler en beter voor je nachtrust

Ik ben (ook) zoekende naar rendement. Na mij te hebben verdiept in beleggingen ben ik nu aan het kijken naar vastgoed mede ook om deze reden.
Ik denk er nu aan om een aantal appartementen in Rotterdam te kopen van ~€100k hopende op een rendement van 3-6%.
Ik hoop een groot deel te laten financieren door de bank. Gaat dit een probleem zijn? (geen schulden; eigen vermogen). Is daar iets over te zetten zonder in details te treden.

[Sissors]

NovapaX schreef op vrijdag 21 oktober 2016 @ 12:35:
Mijns inziens gaat die vergelijking juist wel op, omdat die opties juist ook als 'verzekering' gekocht worden.
Als jij als verzekeraar alleen maar mensen uit hetzelfde dorp, van dezelfde familie of van hetzelfde bedrijf verzekerd kan het snel fout aflopen, je moet spreiden. Je gaat als verzekeraar ook niet opstalverzekeringen aanbieden in een en dezelfde straat. (als het een keer goed afbrand ben je gelijk klaar...)

Dat was ook mijn punt, je speelt voor verzekeraar, maar dan kun je niet alleen maar op 1 index (of sterk gerelateerde aandelen/indexen) opties gaan schrijven. Eigenlijk moet je dan opties schrijven op iets heel anders dan aandelen(markten) die direct gerelateerd zijn aan de economische ontwikkeling. Maar of dat kan... ben nog nergens opties op brood of water tegengekomen

Je kunt natuurlijk jezelf wel beschermen tegen een krach door put opties te kopen.... oh wacht

Ik heb geen flauw idee hoe het nu precies werkt wat hij doet, maar als het inderdaad een verzekering effectief is die hij verkoopt: Wie gaat in hemelsnaam een verzekering kopen tegen 15% kosten als er geen gigantische risico's zitten op hetgeen wat je verzekert?

[Galactic]

Laten we ophouden met de discussie dan. Tegenstand and scepticisme had ik in dit topic verwacht, maar sommige reacties vind ik zelfs simpelweg bekrompen. Duidelijk blijkt dat niet iedereen de weg naar FO hetzelfde ziet. In tegendeel de verschillen zijn soms enorm groot. Echter ik ben in principe al FO maar binnen 2-3 jaar zelfs ook helemaal niet meer afhankelijk van beurs en beleggingen en werk. Ik zal er dus wel niks vanaf weten... Kan veel bijdragen om gebruikers wat bij te leren, maar heb bijna het gevoel dat het bijna ongewenst is.

Diegenen die FO willen worden door als een bijna dakloze te leven, dan al hun gespaarde geld op een rekening zetten tegen 0.7-0.8% (met 1,2% vermogenbelasting in NL). Ik wens ze succes is hun lange en moeizame tocht ernaar. Want het blijft een individuele keuze.

Dus tenzij ik signalen krijg er meer over te vertellen of praktijkvoorbeeld te geven hou ik er bij deze over op.

[ Voor 6% gewijzigd door Galactic op 23-10-2016 13:10 ]

[Monga]

Galactic schreef op zondag 23 oktober 2016 @ 13:08:
Laten we ophouden met de discussie dan. Tegenstand and scepticisme had ik in dit topic verwacht, maar sommige reacties vind ik zelfs simpelweg bekrompen. Duidelijk blijkt dat niet iedereen de weg naar FO hetzelfde ziet. In tegendeel de verschillen zijn soms enorm groot. Echter ik ben in principe al FO maar binnen 2-3 jaar zelfs ook helemaal niet meer afhankelijk van beurs en beleggingen en werk. Ik zal er dus wel niks vanaf weten... Kan veel bijdragen om gebruikers wat bij te leren, maar heb bijna het gevoel dat het bijna ongewenst is.

Diegenen die FO willen worden door als een bijna dakloze te leven, dan al hun gespaarde geld op een rekening zetten tegen 0.7-0.8% (met 1,2% vermogenbelasting in NL). Ik wens ze succes is hun lange en moeizame tocht ernaar. Want het blijft een individuele keuze.

Dus tenzij ik signalen krijg er meer over te vertellen of praktijkvoorbeeld te geven hou ik er bij deze over op.

Eens; ikzelf ben ook al een tijdje bezig mijn inkomen te vergroten door opties te schrijven, en als je een beetje oplet is er zeker voordeel mee te halen. Soms koop ik ze terug als ik denk dat het aandeel te hard daalt, maar ook bij onroerend goed zal je af en toe een tegenslag hebben lijkt me. Dus om opties nu af te doen als veel te risicovol maar wel een aanzienlijk bedrag in 1 pand te steken...

[NovapaX]

Nee, het kan prima. Maar je moet gewoon drommels goed weten waar je mee bezig bent. En de eerste stap weten hoe opties werken en wat de invloed van bijvoorbeeld de volatiliteit is. (De 'optiegrieken')
Als je dat niet weet kun je op het verkeerde moment wel eens net de verkeerde beslissing nemen.
Daarom pas dit denk ik ook niet zo goed in dit topic.
Ik ben er wel van overtuigd dat je beter kunt schrijven dan kunt kopen... en dat het ook zeker kan werken (ik denk er zelf ook wel eens over na). Maar het risico moet gewoon niet onderschat worden. Want dat is gewoon vrij hoog.

[mrmrmr]

Galactic schreef op vrijdag 21 oktober 2016 @ 10:14:
Dit gecalculeerd doen met een klein deel van je vermogen is niet speculeren. Speculeren is grotere verplichtingen aangaan dan je eigen vermogen of uit verhouding veel risico lopen. Speculeren is een biotech aandeel kopen, want wacht op goedkeuring medicijn, of een bedrijf is chapter 11 welke zich gaat herstructureren, een volkswagenaandeel kopen enkele dagen na uitbreken van schandaal, speculeren is gokken. Dit is niet gokken als je weet wat je doet. Verzekeraard zijn ook speculanten?

Speculeren volgens het woordenboek is met groot risico kopen en verkopen.

Als verzekeraars beleggen voor de korte termijn is dat soms speculeren vanwege het risico. Beleggen op de lange termijn wordt minder risicovol geacht en daarom is het niet speculeren. Het is dus verbonden aan het hoge risico.

Als je iets weet over een belegging waardoor het risico minimaal is, dan heet het geen speculeren meer. Anderen kunnen het nog wel zo noemen als zij die specifieke kennis niet hebben.

Beleggen in aandelen/opties om rendement te maken vind ik in deze tijd onverstandig. Ik heb zelf ook succesvol belegd in de tijd dat de beurs alleen maar omhoog kon eind jaren '90, en op sommige momenten daarna, maar nu peins ik er niet over. Als je geen ervaring hebt met beurscrashes, heb je niet de indruk dat het plotsklaps hard omlaag kan gaan. Bij beleggen met hefboomeffect is de kans dat je (veel) meer dan de inleg kwijtraakt aanzienlijk. Niet voor niets moet je aantonen dat je weet wat je doet als je een beleggingsrekening opent waarbij dat kan.

Sparen doe je momenteel primair niet om het rendement, maar omdat je een veilige bewaarplaats nodig hebt voor je geld dat je op andere wijze hebt verkregen.

Volgens mij is de beste en snelste manier om financieel onafhankelijk te worden het runnen van een eigen bedrijf. Een bedrijf met een gewild en niet breed beschikbaar product, niet gebaseerd op uurloon of materiaal. Software is een goed voorbeeld. Je kunt het praktisch zonder productiekosten eindeloos dupliceren en verkopen. (Een gewoon bedrijf waarbij je wel een product maakt of uurloon rekent is overigens helemaal niet slecht, integendeel.)

Ik respecteer zeer de inhoudelijke info die Galactic geeft. Ik zie dat graag. Ongeacht of ik zelf de methode zou gebruiken of niet. Ik ben van mening dat de moderatie in dit topic wel een tandje minder kan. Elke methode behalve aanschaf van vastgoed doodmeppen met "dat moet in een apart topic" helpt niemand in de meningvorming. Het wordt inhoudsloos als je hier alleen maar mensen een resultaat ziet claimen zonder dat ze hier kunnen uitleggen hoe ze daar aan zijn gekomen.

[CornermanNL]

Galactic schreef op zondag 23 oktober 2016 @ 13:08:
Laten we ophouden met de discussie dan. Tegenstand and scepticisme had ik in dit topic verwacht, maar sommige reacties vind ik zelfs simpelweg bekrompen. Duidelijk blijkt dat niet iedereen de weg naar FO hetzelfde ziet. In tegendeel de verschillen zijn soms enorm groot. Echter ik ben in principe al FO maar binnen 2-3 jaar zelfs ook helemaal niet meer afhankelijk van beurs en beleggingen en werk. Ik zal er dus wel niks vanaf weten... Kan veel bijdragen om gebruikers wat bij te leren, maar heb bijna het gevoel dat het bijna ongewenst is.

Diegenen die FO willen worden door als een bijna dakloze te leven, dan al hun gespaarde geld op een rekening zetten tegen 0.7-0.8% (met 1,2% vermogenbelasting in NL). Ik wens ze succes is hun lange en moeizame tocht ernaar. Want het blijft een individuele keuze.

Dus tenzij ik signalen krijg er meer over te vertellen of praktijkvoorbeeld te geven hou ik er bij deze over op.

Ik moet zeggen dat ik je input erg boeiend vind, ik ben mij wel in het verdiepen in optie constructies en zie hier mogelijkheden in, ik zou graag zien dat je ons blijft informeren hierover.

Waar ik nog erg mee worstel is de tijd die ik nodig heb voor FO (denk te hebben) en het tijdsverloop van dit soort constructies. Ik heb bij mijn zoektocht hierin altijd het gevoel dat ik ergens mis ga met de tijdslijn en de risicoberekening.

Dus ga vooral door ! Ik leer er veel van.

[CornermanNL]

kraades schreef op zondag 23 oktober 2016 @ 11:06:
[...]


Ik ben (ook) zoekende naar rendement. Na mij te hebben verdiept in beleggingen ben ik nu aan het kijken naar vastgoed mede ook om deze reden.
Ik denk er nu aan om een aantal appartementen in Rotterdam te kopen van ~€100k hopende op een rendement van 3-6%.
Ik hoop een groot deel te laten financieren door de bank. Gaat dit een probleem zijn? (geen schulden; eigen vermogen). Is daar iets over te zetten zonder in details te treden.

Ik wil proberen de banken zoveel mogelijk buiten de deur te houden, wat ik bij rondvragen hoor is dat veel banken er niet heel happig op zijn, maar dat weet ik nog niet uit eigen ervaring, ik ben nog niet bij de banken geweest. En ik heb geen idee van de financiële positie van de mensen die ik er over gesproken heb.

[technorabilia]

CornermanNL schreef op zondag 23 oktober 2016 @ 17:30:
[...]


Ik wil proberen de banken zoveel mogelijk buiten de deur te houden, wat ik bij rondvragen hoor is dat veel banken er niet heel happig op zijn, maar dat weet ik nog niet uit eigen ervaring, ik ben nog niet bij de banken geweest. En ik heb geen idee van de financiële positie van de mensen die ik er over gesproken heb.

Ik vind later nog deze post: Verwijderd in "Financiële onafhankelijkheid - Deel 2"
Hefboom effect vind ik wel een interessante.

[Sandyman538]

kraades schreef op zondag 23 oktober 2016 @ 11:06:
[...]


Ik ben (ook) zoekende naar rendement. Na mij te hebben verdiept in beleggingen ben ik nu aan het kijken naar vastgoed mede ook om deze reden.
Ik denk er nu aan om een aantal appartementen in Rotterdam te kopen van ~€100k hopende op een rendement van 3-6%.
Ik hoop een groot deel te laten financieren door de bank. Gaat dit een probleem zijn? (geen schulden; eigen vermogen). Is daar iets over te zetten zonder in details te treden.

Ik weet niet wat jij onder 'een groot deel' verstaat (in mijn hoofd is dat zo'n 80/90%) maar dat kun je in ieder geval vergeten. Zoek in dit topic maar eens op 'nibc', ach, ik heb het vast voor je gedaan Financiële onafhankelijkheid - Deel 2 daar zie je dat het financieren echt moeilijk is en in ieder geval een grote inbreng van jezelf nodig is.

[netfast]

Ga ook vooral eens langs bij ING!
Mijn financieel adviseur vertelde me dat de grotere jongens (Nationale Nederlanden in dit geval) weer met nieuwe en interessante producten gaan komen mbt financiering voor beleggingsobjecten.
Er is wellicht al veel meer mogelijk dan een jaartje geleden.

Ik zou nu ook gewoon een pand 100% kunnen financieren tot ongeveer 160k, bij ING.
Heb zelf een huis, maar daar zit nog niet heel veel overwaarde in (december gekocht), maar dat was geloof ik niet echt een probleem.

Financiering via p2p lijkt me momenteel (nog?) niet echt interessant, dus denk dat je vast zit aan de banken of bekende/familie met wat geld over

[CornermanNL]

Dat ga ik doen netfast, eens kijken wat er mogelijk is.

[tomtom901]

Galactic schreef op zondag 23 oktober 2016 @ 13:08:
Laten we ophouden met de discussie dan. Tegenstand and scepticisme had ik in dit topic verwacht, maar sommige reacties vind ik zelfs simpelweg bekrompen. Duidelijk blijkt dat niet iedereen de weg naar FO hetzelfde ziet. In tegendeel de verschillen zijn soms enorm groot. Echter ik ben in principe al FO maar binnen 2-3 jaar zelfs ook helemaal niet meer afhankelijk van beurs en beleggingen en werk. Ik zal er dus wel niks vanaf weten... Kan veel bijdragen om gebruikers wat bij te leren, maar heb bijna het gevoel dat het bijna ongewenst is.

Diegenen die FO willen worden door als een bijna dakloze te leven, dan al hun gespaarde geld op een rekening zetten tegen 0.7-0.8% (met 1,2% vermogenbelasting in NL). Ik wens ze succes is hun lange en moeizame tocht ernaar. Want het blijft een individuele keuze.

Dus tenzij ik signalen krijg er meer over te vertellen of praktijkvoorbeeld te geven hou ik er bij deze over op.

Van mij mag je hoor, ik ben erg benieuwd

[Galactic]

Ok goed om weten wat de input waardering geniet.

Mogelijk ga ik er nog wel eens over door in de toekomst.

Wil iemand iets specifiek weten, mag altijd een PM sturen.

[ Voor 22% gewijzigd door Galactic op 25-10-2016 08:44 ]

[netfast]

Ik lees het persoonlijk ook graag (al snap ik er de ballen van )

Mijn reeds afgelegde weg tot FO is nog maar net kort, ben nog maar ± 1 jaartje onderweg.
Lees af en toe met verbazing wat sommige al voor elkaar hebben gekregen. Werkelijk bewonderingswaardig! Ik hoor en lees graag over alle mogelijkheden die mensen vinden. Zeker omdat ik in mijn BV's in een jaar tijd over een redelijk gespaard bedrag beschik (xxx.xxx euro) dat ik graag aan het werk wil zetten.

Ik lees bijvoorbeeld veel verhalen over het verhuizen naar het buitenland om daar de rest van je leven van de vrijheid te genieten. Persoonlijk voel ik daar niks voor, maar lees er graag over. Van de beurs snap ik ook geen drol, toch lees ik er graag over.

Ik kan soms echt genieten van de verhalen die sommige hier posten. Ik word helemaal gek als ik getallen en grafieken zie. Haal daar best motivatie uit en soms ook goede ideeen (of slechte die hier helemaal afgeschoten worden, haha). Maar juist de verschillende (risicovolle) wegen die mensen bewandelen maakt het juist erg leuk om hier 10x per dag te kijken of er al een nieuwe post is.
Uiteraard is het verstandig om soms wat kritische vragen of opmerkingen te stellen. (zoals mijn vraag over het in dienst nemen van een ouder...). Daar leer ik en hopelijk anderen ook alleen maar van.

[indexample]

@netfast heb je jouw verhaal al eens gepost?

@edit: gevonden
https://gathering.tweakers.net/forum/list_message/48097423#48097423

iemand die niet in cijfers en grafieken denkt en handelt, kan voor sommigen van ons wel weer een interessante invalshoek bieden. De meeste van ons hier zijn denk ik toch cijferneukertjes

wellicht iets over je BV's? hoe dat gegroeid is?

[ Voor 23% gewijzigd door indexample op 24-10-2016 19:29 ]

[ybos]

netfast schreef op maandag 24 oktober 2016 @ 08:49:
Ik zou nu ook gewoon een pand 100% kunnen financieren tot ongeveer 160k, bij ING.
Heb zelf een huis, maar daar zit nog niet heel veel overwaarde in (december gekocht), maar dat was geloof ik niet echt een probleem.

Kan je eens uit de doeken doen hoe dat gesprek ging?

Hallo, ik ben Netfast en denk dat ik wel wat geld kan verdienen door een huis te kopen en te gaan verhuren.
Dit is koopsom, verwachte huur is dit, dus dat schiet over tbv rente/aflossing en rendement.

Zoiets, of verwacht men nog meer?

Ik heb zelf wel wat overwaarde in mijn huis, en heb er ook weleens over nagedacht, maar dacht niet dat 100% financieren een optie was?

[netfast]

Geen probleem

We zaten bij onze financieel adviseur voor het regelen van de hypotheek van het nieuwe huis.
was geen standaard verhaal, moest nog een spaarbank overgezet worden van de oude naar de nieuwe hypotheek. Ook was het oude huis nog niet verkocht, waardoor we moesten aantonen bij de bank dat we over voldoende spaargeld beschikte om wat gaten te kunnen vullen als het oude huis tegen executie waarde verkocht zou worden (±80% van de taxatiewaarde). Huis was getaxeerd op 235.000 euro (ING hypotheek was nog ongeveer 265.000 euro). Executiewaarde ±190.000 euro. Dus moesten aantonen dat we 75.000 euro hadden/konden overleggen, los van het nieuwe huis.
Tijdens de gesprekken kregen we het ook over financiele onafhankelijkheid. Iets waar we overigens een verschillende opvatting over hadden
Had aangegeven dat ik in de nabije toekomst best wel eens wilde kijken naar het aankopen van een (studenten)pand, maar dat financiering wat lastig was bij banken (nibc was de enige echte bekende, met de bekende beperkingen).

Paar maandjes later hadden we weer even een "checkup" over hoe alles gegaan was. Oude huis was ook inmiddels verkocht, dus dat maakte alles ook weer overzichtelijk. Toen kwam het ooit te kopen pand weer ter sprake. Daar vertelde hij mij dat hij geen enkel probleem zou verwachten bij het krijgen van een 100% financiering (zelfs met deel aflossingsvrij, want geen HRA) van een dergelijk object. En dat zou zijn bij ING. Hij had het wel specifiek over verkrijgen van financiering voor "het eerste pand". Geen of nauwelijks eigen inbreng nodig. 160K zou geen probleem zijn.

Nu heb ik de beste man hoog zitten, dus twijfel ik er totaal niet aan of het waar is.

Ik heb een afspraak met heb dat ik eerst mijn jaarcijfers weer op orde wil hebben, en komend jaar gaan we een beetje rekenen wat allemaal mogelijk is.

[ybos]

netfast schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 09:26:
Geen probleem

We zaten bij onze financieel adviseur voor het regelen van de hypotheek van het nieuwe huis.
was geen standaard verhaal, moest nog een spaarbank overgezet worden van de oude naar de nieuwe hypotheek. Ook was het oude huis nog niet verkocht, waardoor we moesten aantonen bij de bank dat we over voldoende spaargeld beschikte om wat gaten te kunnen vullen als het oude huis tegen executie waarde verkocht zou worden (±80% van de taxatiewaarde). Huis was getaxeerd op 235.000 euro (ING hypotheek was nog ongeveer 265.000 euro). Executiewaarde ±190.000 euro. Dus moesten aantonen dat we 75.000 euro hadden/konden overleggen, los van het nieuwe huis.
Tijdens de gesprekken kregen we het ook over financiele onafhankelijkheid. Iets waar we overigens een verschillende opvatting over hadden
Had aangegeven dat ik in de nabije toekomst best wel eens wilde kijken naar het aankopen van een (studenten)pand, maar dat financiering wat lastig was bij banken (nibc was de enige echte bekende, met de bekende beperkingen).

Paar maandjes later hadden we weer even een "checkup" over hoe alles gegaan was. Oude huis was ook inmiddels verkocht, dus dat maakte alles ook weer overzichtelijk. Toen kwam het ooit te kopen pand weer ter sprake. Daar vertelde hij mij dat hij geen enkel probleem zou verwachten bij het krijgen van een 100% financiering (zelfs met deel aflossingsvrij, want geen HRA) van een dergelijk object. En dat zou zijn bij ING. Hij had het wel specifiek over verkrijgen van financiering voor "het eerste pand". Geen of nauwelijks eigen inbreng nodig. 160K zou geen probleem zijn.

Nu heb ik de beste man hoog zitten, dus twijfel ik er totaal niet aan of het waar is.

Ik heb een afspraak met heb dat ik eerst mijn jaarcijfers weer op orde wil hebben, en komend jaar gaan we een beetje rekenen wat allemaal mogelijk is.

Cool, sta ik wel van te kijken, zeker omdat panden in verhuurde staat toch minder waard zijn dan "leeg".
Maar, opent wel perspectieven.

[rube]

Vraag is, of dat een hypotheek is of een "gewone" lening.
Als je voldoende inkomen hebt, kun je zo online 100K lenen (75K+25K). Kan me voorstellen dat je bij een bank ook wel zoiets nog wat hoger op de ene of andere manier kunt krijgen, mits natuurlijk voldoende zekerheden (inkomen, verpanden zakelijke inventaris?)

[netfast]

Het ging specifiek over een hypotheek.
deel annuitair en deel aflossingsvrij.

Rentes (10 maanden geleden...) zouden dan ergens tussen de 3% en 4% komen.

De adviseur zei dat Nationale Nederlanden ook met nieuwe producten zouden komen aan het eind van het jaar. Dus ben benieuwd of we daar nog iets van voorbij gaan zien komen

[Workaholic]

Het is hier al vaker aan bod gekomen maar wat zou het rendement op een huurwoning zijn in een grote stad?
Ben benieuwd naar de ervaringen van mede tweakers die dit doen.

Ben aan het kijken naar een nieuwbouw appartement van afgerond 200k. Zal deze wat minder scherp kunnen aankopen dan een bestaande woning, maar locatie, afwerking en kosten voor onderhoud maken dit weer goed.

Bruto lasten (hypotheek zonder aftrek) zal rond de 750 euro zijn bij een 90/100% financiering. Het idee is om hier dan 50k in te investeren van eigen spaargeld (vrij beschikbaar en ik betaal al genoeg belasting) waardoor ik rond de 550 euro per maand zit.

Als ik dan een jaar contract zou aanhouden met huurders van +- 900 euro voor 65m2 (1 slaapkamer) dan moet ik toch ik toch minimaal 250 euro per maand kunnen verdienen + de mogelijkheid hebben om extra inkomsten uit werk te gebruiken om deze hypotheek verder te verlagen?

Airbnb achtige constructie zou ook kunnen, met als voordeel dat ik er ook nog zelf privé gebruik van kan maken, nadeel is meer werk en minder zekerheid (geen jaarcontract).

Ben benieuwd naar jullie ervaringen op dit vlak.

PS: Ik kan de kosten maandelijks prima dragen, dus risico aspect is te overzien. Insteek is meer een spaarpot (2de hypotheek) waar ik regelmatig op kan aflossen bij ontvangst van extra inkomsten. Maandelijkse winst en belegging in de vorm van eventuele overwaarde is dan mooi meegenomen

[ Voor 21% gewijzigd door Workaholic op 25-10-2016 12:16 ]

[trekker22]

op 200k moet je toch minimaal 1100+ kunnen vragen, anders zou ik er niet aan beginnen.

[Sandyman538]

trekker22 schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 12:44:
op 200k moet je toch minimaal 1100+ kunnen vragen, anders zou ik er niet aan beginnen.

Maar om 1100+ euro te vragen voor een 2 kamerappartement van 65m2, dan moet je wel op een echte a-locatie zitten, want ik zie mensen dat niet snel betalen voor zoiets kleins.

[trekker22]

Sandyman538 schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 12:48:
[...]

Maar om 1100+ euro te vragen voor een 2 kamerappartement van 65m2, dan moet je wel op een echte a-locatie zitten, want ik zie mensen dat niet snel betalen voor zoiets kleins.

dat geloof ik best, maar voor zo weinig rendement dan zoveel kapitaal aanwenden?

dan moet je toch ook durven een deel van die 50k spaargeld maar te beleggen voor meer rendement.

[Bonsaiboom]

Workaholic schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 12:11:
Het is hier al vaker aan bod gekomen maar wat zou het rendement op een huurwoning zijn in een grote stad?
Ben benieuwd naar de ervaringen van mede tweakers die dit doen.

Ben aan het kijken naar een nieuwbouw appartement van afgerond 200k. Zal deze wat minder scherp kunnen aankopen dan een bestaande woning, maar locatie, afwerking en kosten voor onderhoud maken dit weer goed.

Bruto lasten (hypotheek zonder aftrek) zal rond de 750 euro zijn bij een 90/100% financiering. Het idee is om hier dan 50k in te investeren van eigen spaargeld (vrij beschikbaar en ik betaal al genoeg belasting) waardoor ik rond de 550 euro per maand zit.

Als ik dan een jaar contract zou aanhouden met huurders van +- 900 euro voor 65m2 (1 slaapkamer) dan moet ik toch ik toch minimaal 250 euro per maand kunnen verdienen + de mogelijkheid hebben om extra inkomsten uit werk te gebruiken om deze hypotheek verder te verlagen?

Airbnb achtige constructie zou ook kunnen, met als voordeel dat ik er ook nog zelf privé gebruik van kan maken, nadeel is meer werk en minder zekerheid (geen jaarcontract).

Ben benieuwd naar jullie ervaringen op dit vlak.

PS: Ik kan de kosten maandelijks prima dragen, dus risico aspect is te overzien. Insteek is meer een spaarpot (2de hypotheek) waar ik regelmatig op kan aflossen bij ontvangst van extra inkomsten. Maandelijkse winst en belegging in de vorm van eventuele overwaarde is dan mooi meegenomen

Ik zou in dat geval ook erg goed kijken of je niet in de sociale huurgrenzen zit, wat een ontzettend risico is. Zou je op zich niet verwachten met een aankoopbedrag van 200k, maar ik heb gekkere dingen gezien.

[Blik1984]

Hoe kom je aan 750 euro aan lasten bij 200k, met de huidige rente kom je aan rente echt maximaal aan 500 euro per maand. Aflossingen moet je niet meenemen in je plaatje, want is verschuiving van vermogen

[Sandyman538]

trekker22 schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 12:49:
[...]

dat geloof ik best, maar voor zo weinig rendement dan zoveel kapitaal aanwenden?

dan moet je toch ook durven een deel van die 50k spaargeld maar te beleggen voor meer rendement.

Nee volledig eens hoor. Voor 3k per jaar extra inkomsten (En dan heb je dus nog geen onderhoud gepleegd of een maand leegstand meegenomen) zou ik andere dingen met dat geld doen.

[Sibylle]

Sandyman538 schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 13:14:
[...]

Nee volledig eens hoor. Voor 3k per jaar extra inkomsten (En dan heb je dus nog geen onderhoud gepleegd of een maand leegstand meegenomen) zou ik andere dingen met dat geld doen.

€3000,- op €50.000,- is al 6%
Neem daarin mee de waardestijging van 1-2% per jaar, en je zit al aan een hoger rendement dan alternatieven met een vergelijkbaar risicoprofiel.
Welke betere investering met 50K zou jij doen?

[Sandyman538]

Sibylle schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 13:29:
[...]


€3000,- op €50.000,- is al 6%
Neem daarin mee de waardestijging van 1-2% per jaar, en je zit al aan een hoger rendement dan alternatieven met een vergelijkbaar risicoprofiel.
Welke betere investering met 50K zou jij doen?

Minus 1 procent van de waarde van het pand voor onderhoud = 2k, minus 1 maand leegstand = 900 euro. En hop, daar gaat je rendement. En standaard met 1-2% per jaar waardestijging rekenen vind ik vrij ambitieus, maar misschien spreken de statistieken dat tegen.

Ik ben geen goeroe die de waarheid in pacht heeft qua omgaan met geld, maar ik zie teveel haken en ogen aan verhuur, dus doe het lekker simpel met mijn ETF's.

[ Voor 9% gewijzigd door Sandyman538 op 25-10-2016 13:31 ]

[superpolm]

[video]https://www.youtube.com/watch?v=lMg0t9Pp4Fw"[/video]

[video]https://www.youtube.com/watch?v=QfIMvyMB-g8%5B"[/video]

[NovapaX]

Sandyman538 schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 12:48:
[...]

Maar om 1100+ euro te vragen voor een 2 kamerappartement van 65m2, dan moet je wel op een echte a-locatie zitten, want ik zie mensen dat niet snel betalen voor zoiets kleins.

Maar als je 200k betaalt voor een dergelijk appartement zit je dan ook wel op een goede locatie....
Inderdaad meer dan 3% rente (=€500 per maand) hoef je nu toch niet te rekenen. (20 jaar vast, 80% marktwaarde heb je nu makkelijk voor 2,6%)

Je moet inderdaad wel een procentje van de koopsom per jaar reserveren aan onderhoud en leegstand. (Voor een appartement kun je de eventuele VVE bijdrage voor het grote onderhoud zelfs nog naar de huurder verschuiven, maar als je op den duur 10K in een 'potje' hebt zitten ga je dat natuurlijk niet opmaken alleen maar omdat het opgemaakt moet worden....)

Stel dat je het voor 1000 per maand verhuurd, 5% leegstand en €1500 per jaar kwijt bent onderhoud. Dan 'hark' je €9900 per jaar binnen.
Je financiert 150.000 tegen 3,5% kost je dat €5250 per jaar.
Hou je toch nog €4650 per jaar over, op die zelf ingelegde 50.000 is dat 9,3%

Ter beeldvorming: Als je 100% eigen vermogen inbrengt, dus niets financiert met dezelfde inkomsten zit je op een vrij conservatieve 5% rendement. (zie je gelijk dat de huidige lage rente voor een leuke hefboom kan zorgen, met 3% rente i.p.v. 3,5% ga je in bovenstaand voorbeeld al naar 10,8% op die €50k, maar dat moet je dan wel voor elkaar zien te krijgen bij een bank)

[ Voor 7% gewijzigd door NovapaX op 25-10-2016 16:45 ]

[rube]

NovapaX schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 16:37:
[...]

Maar als je 200k betaalt voor een dergelijk appartement zit je dan ook wel op een goede locatie....
Inderdaad meer dan 3% rente (=€500 per maand) hoef je nu toch niet te rekenen. (20 jaar vast, 80% marktwaarde heb je nu makkelijk voor 2,6%)

Maar niet voor verhuur

(Voor een appartement kun je de eventuele VVE bijdrage voor het grote onderhoud zelfs nog naar de huurder verschuiven,

Nee dat kan (mag) niet.

Stel dat je het voor 1000 per maand verhuurd, 5% leegstand en €1500 per jaar kwijt bent onderhoud. Dan 'hark' je €9900 per jaar binnen.
Je financiert 150.000 tegen 3,5% kost je dat €5250 per jaar.
Hou je toch nog €4650 per jaar over, op die zelf ingelegde 50.000 is dat 9,3%

Vergeet niet je eigenaarskosten (WOZ e.d.) + verhuurkosten (Advertentie/makelaar)
3.5% bij 75% financiering tegen MW (niet verhuurd) gaat je waarschijnlijk niet lukken.

Ter beeldvorming: Als je 100% eigen vermogen inbrengt, dus niets financiert met dezelfde inkomsten zit je op ca. 5% dan. (zie je gelijk dat de huidige lage rente voor een leuke hefboom kan zorgen)

< 5% dus als je alles meeneemt.

[NovapaX]

Oh, dat zou best kunnen, jij hebt er meer ervaring mee dan ik
Het valt of staat uiteindelijk met de hoogte van de huur die je kunt vragen en hoeveel leegstand je hebt.

Ik heb het allemaal nooit helemaal doorgerekend, en was bovenstaande posten inderdaad nog vergeten.

Dat er een prima rendement te halen valt met verhuur lijkt me wel duidelijk, geen gouden bergen, maar 4% op de aanschaf lijkt me sowieso prima haalbaar. (en dat is toch mooi)
Zeker als je jaarlijks een klein beetje extra huur kunt vragen kan het rendement potentieel nog wel hoger worden.
Maar met de lage rente lijken me de huurprijzen in de particuliere sector toch wel wat onder druk te staan nu, maar ik volg het niet zo goed dus kan best zijn dat dat helemaal niet waar is

Over de rente: De lange rente is echt belachelijk laag, ze willen dat geld toch ergens kwijt, dus kan me best voorstellen dat ze de laatste tijd weer wat makkelijk zijn geworden met het financieren van 'pandjes'. (zoals hierboven dus ook beweerd wordt)

[ Voor 14% gewijzigd door NovapaX op 25-10-2016 16:59 ]

[technorabilia]

Gaat nu wel een beetje off topic maar de lage rente en de druk op de huurprijzen heb ik mij ook wel een beetje zorgen om gemaakt. Ik was van plan om wat goedkopere appartementen aan te schaffen maar ik vraag mij nu af of dit wel goed gaat uitpakken. Lastig. Maar ja voor niets gaat de zon op...

[Galactic]

trekker22 schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 12:44:
op 200k moet je toch minimaal 1100+ kunnen vragen, anders zou ik er niet aan beginnen.

Hahaha, heerlijk, in Belgie vang je daar misschien 700-800 euro kale huur voor.

Voordeel is wel dat je makkelijker en tegen lagere intrest kan lenen.

[Galactic]

kraades schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 18:49:
Gaat nu wel een beetje off topic maar de lage rente en de druk op de huurprijzen heb ik mij ook wel een beetje zorgen om gemaakt. Ik was van plan om wat goedkopere appartementen aan te schaffen maar ik vraag mij nu af of dit wel goed gaat uitpakken. Lastig. Maar ja voor niets gaat de zon op...

Ik denk dat in Nederland het nog steeds een oke moment is om te kopen. 2 jaar geleden was je natuurlijk spekkoper. Heb zelf nog overwogen om te kopen in Nederland, maar had geen zin in het complexe gedoe met fiscaliteit.

trekker22 schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 12:44:
op 200k moet je toch minimaal 1100+ kunnen vragen, anders zou ik er niet aan beginnen.

Hahaha, heerlijk, in Belgie vang je daar misschien 700-800 euro kale huur voor.

Voordeel is wel dat je makkelijker en tegen lagere intrest kan lenen.

[mekkieboek]

Workaholic schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 12:11:
Airbnb achtige constructie zou ook kunnen, met als voordeel dat ik er ook nog zelf privé gebruik van kan maken, nadeel is meer werk en minder zekerheid (geen jaarcontract).

Airbnb moet je wel toestemming voor krijgen van de VVE. Bij ons wilde een vd bewoners dat ook maar dat is weggestemd tijdens de ALV. En terecht imo.

[technorabilia]

mekkieboek schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 19:46:
[...]

Airbnb moet je wel toestemming voor krijgen van de VVE. Bij ons wilde een vd bewoners dat ook maar dat is weggestemd tijdens de ALV. En terecht imo.

Dat mag alleen als in de splitsingsakte commerciële activiteiten worden verboden. Verder mag verhuur niet zijn verboden in de akte. En als je een hypotheek hebt moet de bank dit niet verbieden natuurlijk. Als de vve dwars ligt zonder bovengenoemde ligt dan kun je naar de rechter stappen.

[Blik1984]

mekkieboek schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 19:46:
[...]

Airbnb moet je wel toestemming voor krijgen van de VVE. Bij ons wilde een vd bewoners dat ook maar dat is weggestemd tijdens de ALV. En terecht imo.

Waarom terecht? Alsof verhuurders standaard voor overlast zorgen?

Vind het nogal wat dat een vve daar zomaar tegen stemt. Zou wmb alleen mogen bij zwaarwegende belangen. Wat als er een huurder in een huis komt omdat iemand langere tijd in het buitenland zit, mag ook niet?

[Rukapul]

Blik1984 schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 20:10:
[...]


Waarom terecht? Alsof verhuurders standaard voor overlast zorgen?

Vind het nogal wat dat een vve daar zomaar tegen stemt. Zou wmb alleen mogen bij zwaarwegende belangen. Wat als er een huurder in een huis komt omdat iemand langere tijd in het buitenland zit, mag ook niet?

Dat weet je van tevoren want het zal vast moeten liggen in het VVE-reglement. Niets meer of minder dan een gezamelijke afspraak dus.

En ja, in je nette koopflat wil je bij voorkeur geen passanten. Het ene huis wat in mijn straat sinds een jaar of 8 verhuurd wordt is ook bepaald geen aanwinst. Elke 1-2 jaar nieuwe huurders die zich niet verbonden voelen, overbewoning, weinig onderhoud, etc. Niemand zal ook lang blijven, want de huur is simpelweg hoog. Zo erg als een ander huis dat tijdelijk verhuurd werd wegens expat-contract van de bewoners was het niet: technische recherche die op zondagochtend bezig mag, veiling door deurwaarder, 20k+ schade, oosteuropese bewoonsters die naar verluid zichzelf ook wel vermarkten, etc. Dan snap je uitstekend waarom je dat niet wil in je (tot dan) nette koopflat

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 25-10-2016 20:36 ]

[mekkieboek]

Blik1984 schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 20:10:
[...]


Waarom terecht? Alsof verhuurders standaard voor overlast zorgen?

Vind het nogal wat dat een vve daar zomaar tegen stemt. Zou wmb alleen mogen bij zwaarwegende belangen. Wat als er een huurder in een huis komt omdat iemand langere tijd in het buitenland zit, mag ook niet?

Geen problemen met reguliere verhuur, daar kun je eea mee afspreken. Het bezwaar is tegen voortdurend wisselende airbnb gasten / toeristen voor een weekeindje of een paar dagen doordeweeks. Met een afwijkend dagritme en minder of geen boodschap aan vaste bewoners. Tuurlijk zullen niet alle airbnb huurders zo zijn maar als je ernaast woont kan ik me voorstellen dat zoiets gaat irriteren. En zie het dan maar eens te stoppen.

[Blik1984]

mekkieboek schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 21:00:
[...]

Geen problemen met reguliere verhuur, daar kun je eea mee afspreken. Het bezwaar is tegen voortdurend wisselende airbnb gasten / toeristen voor een weekeindje of een paar dagen doordeweeks. Met een afwijkend dagritme en minder of geen boodschap aan vaste bewoners. Tuurlijk zullen niet alle airbnb huurders zo zijn maar als je ernaast woont kan ik me voorstellen dat zoiets gaat irriteren. En zie het dan maar eens te stoppen.

Ik vind het nogal een verschil of het huis soms eens een keer verhuurd wordt via airbnb, of dat het permanent beschikbaar is voor airbnb (ergo, de oorspronkelijke bewoners wonen er niet meer). Dat laatste kan ik best begrijpen dat het een probleem kan zijn. Maar af en toe verhuren niet. We wonen niet allemaal in Amsterdam waar vnl party-volk op af komt, ik vind ook dat je als verhuurder je huurders een beetje moet screenen. Als vve mag je daar best eisen aan stellen.

Mijn schoonmoeder verhuurd haar appartement via airbnb, paar weekenden per maand ongeveer. Ze woont hartje binnenstad in een stad in het zuiden des lands. Maar die doet wel echt aan screenen, jonge vriendengroep van 4 personen komen er bijvoorbeeld niet in. Dat is wel het minste wat je kan doen.

Ik vind het dan ook fout om als vve pertinent bij voorbaat tegen verhuur via airbnb te zijn. Je kunt het ook het voordeel van de twijfel geven, en als het niet goed gaat altijd nog de goedkeuring intrekken.

[mekkieboek]

Blik1984 schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 21:48:
Ik vind het dan ook fout om als vve pertinent bij voorbaat tegen verhuur via airbnb te zijn. Je kunt het ook het voordeel van de twijfel geven, en als het niet goed gaat altijd nog de goedkeuring intrekken.

Het gaat om utrecht, nog geen amsterdam maar ook geen onbekend stadje, als in zonder vermelding in de lonely planet. De persoon was van plan zelf ergens anders te gaan wonen en de flat aan te houden als airbnb plek. Verhuur is niet toegestaan volgens het reglement maar er was een verzoek ingediend om dat via een alv stemming wel toe te laten voor airbnb.

Komt ook bij, hoe ga je dat handhaven als bestuur? Het is al lastig om overlast tussen vaste buren te handlen, dit geeft mogelijk nog veel meer gedoe. Wil je het toch weer intrekken omdat afspraken niet genoeg worden nageleefd, moet dat weer via een bijzondere alv. Aan de andere kant, ook voor mij betekent het dat ik mijn afbetaalde woning niet mag verhuren, mocht ik zelf gaan verkassen. Jammer dan.

[Blik1984]

mekkieboek schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 22:30:
[...]

Het gaat om utrecht, nog geen amsterdam maar ook geen onbekend stadje, als in zonder vermelding in de lonely planet. De persoon was van plan zelf ergens anders te gaan wonen en de flat aan te houden als airbnb plek. Verhuur is niet toegestaan volgens het reglement maar er was een verzoek ingediend om dat via een alv stemming wel toe te laten voor airbnb.

Komt ook bij, hoe ga je dat handhaven als bestuur? Het is al lastig om overlast tussen vaste buren te handlen, dit geeft mogelijk nog veel meer gedoe. Wil je het toch weer intrekken omdat afspraken niet genoeg worden nageleefd, moet dat weer via een bijzondere alv. Aan de andere kant, ook voor mij betekent het dat ik mijn afbetaalde woning niet mag verhuren, mocht ik zelf gaan verkassen. Jammer dan.

Permanente verhuur kan ik me goed voorstellen dat dat tegen gehouden wordt hoor, begrijp me goed.

Handhaving zou niet zo moeilijk moeten zijn, 3 gegronde klachten en het is over en uit. Ofzoiets dergelijks, zonder tussenkomst van alv.

Anyway, beetje offtopic allemaal

[Workaholic]

Dank voor de input allemaal. Ik ga me er nog is verder in verdiepen en kijken wat de huurprijzen doen in dezelfde omgeving.

Voor mij zou een rendement van 4-5% overigens prima zijn, nu heb ik helemaal niets (eerder negatieve rente) en aandelen zijn niet mijn ding. Het idee dat ik bonussen van het werk direct kan aflossen op een hypotheek waar ik toch al geen hypotheekaftrek voor krijg (in tegenstelling tot mijn eigen woning) lijkt me wel een fijne investering. Nu betaal ik alleen maar vermogensbelasting of geef ik het uit aan zinloze dingen zoals een nieuwe auto ;-).

Stel je brengt het uiteindelijk terug naar een woning zonder hypotheek dan lijkt het mij een prima manier om (meer) FO te worden.

Last but not least leegstand ben ik niet zo bang voor gezien de a locatie, het afwerkingsniveau en het feit dat ik ga inzetten op minimaal een jaarcontract (hierbij bepaal ik dan zelf wie er komt te wonen met als doel om de kans op eventuele schade/problemen te voorkomen)

[ Voor 74% gewijzigd door Workaholic op 26-10-2016 10:31 ]

[mossel]

Workaholic schreef op woensdag 26 oktober 2016 @ 10:03:
[...] Last but not least leegstand ben ik niet zo bang voor gezien [...] het feit dat ik ga inzetten op minimaal een jaarcontract [...]

Jaarcontract is een schijnzekerheid in NL (voor de verhuurder):
https://www.rijksoverheid...rhuurder-de-huur-opzeggen

Regels voor huurder. Voor de huurder gelden de volgende regels:

U moet zich houden aan de opzegtermijn. Die is hetzelfde als de betalingstermijn: minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden. Meestal geldt een betalingstermijn van 1 maand. Staat in het huurcontract een langere opzegtermijn dan de betalingstermijn? Ook dan hoeft u maximaal 1 betalingstermijn van tevoren (minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden) op te zeggen.

[ Voor 40% gewijzigd door mossel op 26-10-2016 11:24 ]

[Config]

Blik1984 schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 21:48:
[...]


Ik vind het nogal een verschil of het huis soms eens een keer verhuurd wordt via airbnb, of dat het permanent beschikbaar is voor airbnb (ergo, de oorspronkelijke bewoners wonen er niet meer). Dat laatste kan ik best begrijpen dat het een probleem kan zijn. Maar af en toe verhuren niet. We wonen niet allemaal in Amsterdam waar vnl party-volk op af komt, ik vind ook dat je als verhuurder je huurders een beetje moet screenen. Als vve mag je daar best eisen aan stellen.

Mijn schoonmoeder verhuurd haar appartement via airbnb, paar weekenden per maand ongeveer. Ze woont hartje binnenstad in een stad in het zuiden des lands. Maar die doet wel echt aan screenen, jonge vriendengroep van 4 personen komen er bijvoorbeeld niet in. Dat is wel het minste wat je kan doen.

Ik vind het dan ook fout om als vve pertinent bij voorbaat tegen verhuur via airbnb te zijn. Je kunt het ook het voordeel van de twijfel geven, en als het niet goed gaat altijd nog de goedkeuring intrekken.

offtopic:
En daarom zou het handig zijn als AirBnB eenzelfde productstrategie zou gebruiken als Uber: AirFamily, AirExpat, AirTourist, AirStagparty, AirProstitute...

[ybos]

Blik1984 schreef op dinsdag 25 oktober 2016 @ 13:13:
Hoe kom je aan 750 euro aan lasten bij 200k, met de huidige rente kom je aan rente echt maximaal aan 500 euro per maand. Aflossingen moet je niet meenemen in je plaatje, want is verschuiving van vermogen

Maar aflossingen zorgen wel voor elke keer (iets) meer rendement.

[Sibylle]

ybos schreef op woensdag 26 oktober 2016 @ 21:47:
[...]

Maar aflossingen zorgen wel voor elke keer (iets) meer rendement.

hoe bedoel je?

[NovapaX]

ybos schreef op woensdag 26 oktober 2016 @ 21:47:
[...]

Maar aflossingen zorgen wel voor elke keer (iets) meer rendement.

We hebben hierboven uitgerekend dat door het hefboom-effect van de lage rente aflossen juist voor minder rendement zorgt op het totaal geïnvesteerde eigen vermogen. (Relatief gezien in procenten, het absolute rendement in euro's wordt wel hoger)

[Sandyman538]

mossel schreef op woensdag 26 oktober 2016 @ 11:08:
[...]


Jaarcontract is een schijnzekerheid in NL (voor de verhuurder):
https://www.rijksoverheid...rhuurder-de-huur-opzeggen


[...]

Een jaarcontract is zeker geen schijnzekerheid, gewoon wettelijk toegestaan (en dus ook niet opzegbaar zonder wederzijds goedkeuren). Na een jaarcontract wordt het een onbepaalde tijd contract en dan gaat jouw theorie op.

[mossel]

Sandyman538 schreef op donderdag 27 oktober 2016 @ 00:33:
[...]

Een jaarcontract is zeker geen schijnzekerheid, gewoon wettelijk toegestaan (en dus ook niet opzegbaar zonder wederzijds goedkeuren). Na een jaarcontract wordt het een onbepaalde tijd contract en dan gaat jouw theorie op.

Bron?

[Gentry]

mossel schreef op donderdag 27 oktober 2016 @ 08:14:
[...]


Bron?

Art. 7:271 lid 1 BW.
Een overeenkomst voor bepaalde tijd van een jaar voor woonruimte is over het algemeen redelijk. Ontsnapping aan de bepaalde tijd is slechts mogelijk door ontbinding of wijziging door de rechter ingevolge onvoorziene omstandigheden, of beëindiging met wederzijds goedvinden uiteraard.

[ Voor 6% gewijzigd door Gentry op 27-10-2016 10:28 ]

[mossel]

Edit: Check, bovenstaande is een wetsuitleg. Helder!

Artikel 271
1 In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.

[ Voor 48% gewijzigd door mossel op 27-10-2016 12:06 ]

[JURIST]

Gisteren kwam heffing van VRH over werkelijk rendement aan bod in de vaste kamercommissie financiën. Het gaat volgens de staatssecretaris nog zeker 4 jaar duren voordat de werkelijke rendementen kunnen worden belast. De komende jaren zitten we dus nog aan het nieuwe forfaitaire systeem vast dat per 01/01/17 wordt geïntroduceerd.
Voor FO-ers met een gespreide portefeuille en een redelijk rendement is dit misschien niet zo nadelig, maar voor (kleine) spaarders blijft het systeem m.i. zo de komende jaren toch echt onredelijk. Aangezien de Hoge Raad voorlopig de kant van de wetgever kiest, ziet het ernaar uit dat dit nog wel even zo blijft. Misschien dat er voor de verkiezingen partijen opstaan die de vrijstelling met het oog hierop (flink) willen verhogen... dat zou dan weer positief kunnen uitpakken voor een bredere groep...

[WD-41]

Nu.nl had wel een aardig toegankelijk artikeltje over de vrh en de mogelijke opties in de toekomst:

http://www.nu.nl/economie...-spaargeld-eerlijker.html

[Sissors]

JURIST schreef op vrijdag 28 oktober 2016 @ 06:18:
Gisteren kwam heffing van VRH over werkelijk rendement aan bod in de vaste kamercommissie financiën. Het gaat volgens de staatssecretaris nog zeker 4 jaar duren voordat de werkelijke rendementen kunnen worden belast. De komende jaren zitten we dus nog aan het nieuwe forfaitaire systeem vast dat per 01/01/17 wordt geïntroduceerd.
Voor FO-ers met een gespreide portefeuille en een redelijk rendement is dit misschien niet zo nadelig, maar voor (kleine) spaarders blijft het systeem m.i. zo de komende jaren toch echt onredelijk. Aangezien de Hoge Raad voorlopig de kant van de wetgever kiest, ziet het ernaar uit dat dit nog wel even zo blijft. Misschien dat er voor de verkiezingen partijen opstaan die de vrijstelling met het oog hierop (flink) willen verhogen... dat zou dan weer positief kunnen uitpakken voor een bredere groep...

Hoeveel ton heeft bij jou de kleine spaarder? Ik ben geheel voor werkelijk rendement belasten, maar laten we niet overdrijven: zo slecht zit het niet voor het gemiddelde stel met de nieuwe wetgeving tot een ton ofzo. Oké, nog steeds een geschat rendement wat ruim boven wat je haalt ligt, maar je hoeft iig niet meer te betalen dan je aan rente ontvangt.

[technorabilia]

Ik zag alleen maar die verhoging van 4℅ naar 4,7℅ en dacht: heb ik iets gemist?

[trekker22]

onroerend goed en overig spul zeker niet werkelijk rendement, dat levert zoveel zooi aan administratie op...

[CornermanNL]

Veel mensen komen bij lange na niet aan de ton (gezamelijk, bij fiscale partner), deze maatregel zal voor velen een voordeel op gaan leveren. Voor mensen die al veel verder in hun FO zitten kan het nadelig uitpakken. Voor onroerend goed zie ik het nog niet zo somber in, een kleine schuld aanhouden hiervoor is dat niet voldoende ? Overwaarde wordt niet belast toch ?

[ Voor 8% gewijzigd door CornermanNL op 29-10-2016 13:33 ]

[Cocytus]

mossel schreef op woensdag 26 oktober 2016 @ 11:08:
[...]


Jaarcontract is een schijnzekerheid in NL (voor de verhuurder):
https://www.rijksoverheid...rhuurder-de-huur-opzeggen


[...]

Jammer dat de website van de Rijksoverheid niet helemaal volledig is. Je kunt inderdaad niet een lange opzegtermijn overeen komen maar een minimumduur van een jaar is echt geen probleem, dat kan gewoon. /edit zoals hierboven ook opgemerkt is.

trekker22 schreef op zaterdag 29 oktober 2016 @ 11:17:
onroerend goed en overig spul zeker niet werkelijk rendement, dat levert zoveel zooi aan administratie op...

Eh, waarom? Huurinkomsten minus onderhoud, kwestie van 10 bonnetjes per jaar waarschijnlijk. Als je dat veel zooi aan administratie vindt kun je maar beter blijven werken tot aan je AOW en niet beginnen aan FO...

[ Voor 32% gewijzigd door Cocytus op 29-10-2016 14:10 ]

[rube]

Cocytus schreef op zaterdag 29 oktober 2016 @ 14:07:
[...]
Eh, waarom? Huurinkomsten minus onderhoud, kwestie van 10 bonnetjes per jaar waarschijnlijk. Als je dat veel zooi aan administratie vindt kun je maar beter blijven werken tot aan je AOW en niet beginnen aan FO...

En hoe doe je dat dan b.v. als je een uitbouw maakt? Daar investeer je in en daar kun je natuurlijk mee gaan spelen zodat je directe cashflow uit huur erg laag is. Maar als je dan later weer verkoopt, krijg je er weer meer voor terug. Of ga je waardestijging/vermeerdering ook belasten? En doe je dat dan ook jaarlijks of pas bij de verkoop? En als dat jaarlijks is, op basis van de onnauwkeurige WOZ of moet je kosten gaan maken voor taxaties? Kortom, het lijkt wellicht eenvoudig maar zit toch iets ingewikkelder in elkaar als dat je met je post doet voorkomen.

[Koehandelaar]

Waarom zou je daar niet gewoon dezelfde manier toepassen als ook in de fiscale wetgeving voor ondernemingen gebruikt wordt?

[trekker22]

Genoeg haken en ogen aan. Zeker meer dan 10 rekeningen. En belastingdienst nog meer onnodige controles. Gewoon een reeel forfaitair gemiddeld rendement aanhouden.

[rube]

Koehandelaar schreef op zaterdag 29 oktober 2016 @ 17:05:
Waarom zou je daar niet gewoon dezelfde manier toepassen als ook in de fiscale wetgeving voor ondernemingen gebruikt wordt?

Omdat je dan ook een winst/verliesrekening, een balans etc. moet maken als belegger terwijl je geen onderneming bent. Dat komt dus met extra administratieve druk (=kosten!) voor zowel de belegger als de belastingdienst. Overigens, als ik dan wat klusjes doe, mag ik dan ook mijn normale uurtarief in rekening brengen? En als ik dat op zondag doe 250% rekenen? En natuurlijk doe ik elke bezichtiging dan op zondag, de administratie ook. Zoals je ziet zul je ook dan weer haken en ogen hebben.
Alles kan natuurlijk, maar volgens mij willen we het allemaal makkelijker (en eerlijker maken). Eerlijker is sowieso lastig, maar makkelijker gaat het dan zeker niet worden.

[Verwijderd]

Ik blijf maar herhalen maar met de VRH is eigenlijk niets mis, met de grens waarover VRH betaald moet worden echter wel. De intentie is om rendement te belasten, maar door de lage grens wordt in werkelijkheid vooral spaargeld belast. Als de grens van 20.000 euro naar 200.000 euro gaat is de regeling ineens wel te verdedigen, want met dit soort vermogens haal je inderdaad gemiddeld wel de 4% rendement.

[Cocytus]

rube schreef op zaterdag 29 oktober 2016 @ 16:55:
[...]

En hoe doe je dat dan b.v. als je een uitbouw maakt? Daar investeer je in en daar kun je natuurlijk mee gaan spelen zodat je directe cashflow uit huur erg laag is. Maar als je dan later weer verkoopt, krijg je er weer meer voor terug. Of ga je waardestijging/vermeerdering ook belasten? En doe je dat dan ook jaarlijks of pas bij de verkoop? En als dat jaarlijks is, op basis van de onnauwkeurige WOZ of moet je kosten gaan maken voor taxaties? Kortom, het lijkt wellicht eenvoudig maar zit toch iets ingewikkelder in elkaar als dat je met je post doet voorkomen.

Het gaat alweer een stukje verder dan de standaard 'ik koop een appartement en verhuur dat' die ik hier meestal langs zie komen en riekt naar actief beheer dat sowieso al in Box 1 valt, maar OK. Dit soort vragen kun je echt met één zin per stuk afhandelen. Waardestijging belast je bij realisatie (verkoop). Een uitbouw is geen kostenpost maar schuiven met vermogen van cash naar OG; hogere huur daardoor is winst die aan één jaar valt toe te rekenen en dus elk jaar belast wordt. Regulier onderhoud kun je van de winst aftrekken. WOZ is nu ook al de basis voor Box 3 dus waarom dat niet meer als basis zou kunnen als je het daadwerkelijke resultaat gaat belasten weet ik niet. En vaak is er niet één goed antwoord, maar is het dan een kwestie van keuzes maken door de wetgever. Voor de meeste van deze situaties bestaan al fiscale regels voor ondernemingen, er is geen reden waarom je die niet zou kunnen toepassen op particulieren die in vastgoed beleggen. Nederland is één van de weinige landen ter wereld waar niet het daadwerkelijke rendement wordt belast maar de overheid gewoon een soort onteigening toepast. Revolutionair simpel in 2001 maar zelfs volgens de bedenker heeft ons boxenstelsel z'n beste tijd echt al wel gehad.

[Pater]

CornermanNL schreef op zaterdag 29 oktober 2016 @ 13:32:
Voor onroerend goed zie ik het nog niet zo somber in, een kleine schuld aanhouden hiervoor is dat niet voldoende ? Overwaarde wordt niet belast toch ?

Onroerend goed voor eigen bewoning (box 1) niet, bij overig onroerend goed (box 3) wel.

[rube]

Cocytus schreef op zaterdag 29 oktober 2016 @ 20:49:
[...]

Zoals ik zei, alles kan maar ik ben nog niet overtuigd want ik zie nog steeds wel haken en ogen. En inderdaad in andere landen belasten ze het op een andere manier, maar daar zie je ook dat er vaak strategieën worden toegepast om de belastingdruk via omwegen te verlagen.

Anyway...we gaan off topic.
Morgen is nog niet de allerlaatste dag van oktober, maar ik ga toch mijn excel file maar alvast bijwerken om te kijken hoe oktober is gegaan en de status ytd .

[CornermanNL]

Pater schreef op zaterdag 29 oktober 2016 @ 20:54:
[...]


Onroerend goed voor eigen bewoning (box 1) niet, bij overig onroerend goed (box 3) wel.

Ok , dat wist ik niet bedankt voor de info!

[superpolm]

dividend aandelenbubbel?

http://www.forbes.com/sit...ner=yahootix#25a7f774182c

[Xanaroth]

superpolm schreef op zondag 30 oktober 2016 @ 18:02:
dividend aandelenbubbel?

http://www.forbes.com/sit...ner=yahootix#25a7f774182c

Ja en nee. Zolang de dividenden betaald worden, en die meer zijn dan spaarrekeningen/bonds, zijn er weinig zorgen. Bedoel, je koopt die aandelen om de uitkering. Zolang die in stand blijft, en er geen beter alternatief is, is er geen reden tot paniek.

Wanneer bonds eenmaal van de 0% (of zelfs negatief!!) terug gaan ricthing 2% zullen dividend aandelen het ook merken.


Vandaar ook dat niemand praat over dividend aandelen als bubbel, de bubbel zit in de bond market. Als die van de onrealistische 0% terug gaat naar 2-3% rente, hebben we weer een goede crash te pakken.

En als dat gebeurt.. knappen van die bubbel. Wees heel erg bang, je gaat terug verlangen naar 2008. Want die markt is ongeveer het dubbele van de aandelenmarkt kwa formaat.

[ Voor 20% gewijzigd door Xanaroth op 30-10-2016 21:38 ]

[superpolm]

Xanaroth schreef op zondag 30 oktober 2016 @ 20:46:
[...]


Ja en nee. Zolang de dividenden betaald worden, en die meer zijn dan spaarrekeningen/bonds, zijn er weinig zorgen. Bedoel, je koopt die aandelen om de uitkering. Zolang die in stand blijft, en er geen beter alternatief is, is er geen reden tot paniek.

Wanneer bonds eenmaal van de 0% (of zelfs negatief!!) terug gaan ricthing 2% zullen dividend aandelen het ook merken.


Vandaar ook dat niemand praat over dividend aandelen als bubbel, de bubbel zit in de bond market. Als die van de onrealistische 0% terug gaat naar 2-3% rente, hebben we weer een goede crash te pakken.

En als dat gebeurt.. knappen van die bubbel. Wees heel erg bang, je gaat terug verlangen naar 2008. Want die markt is ongeveer het dubbele van de aandelenmarkt kwa formaat.

idd de bonds is de grootste bubbel, ben benieuwd wat er gaat gebeuren als die na 30 jaar eindelijk klapt
de dividenden van grote bedrijven worden veelal met geleend geld betaald, dit kan ook niet lang goed gaan. goud geeft tegenwoordig meer rendement, 0%, dan het negatieve rendement op veel bonds.

[Chief]

Xanaroth schreef op zondag 30 oktober 2016 @ 20:46:
[...]


Ja en nee. Zolang de dividenden betaald worden, en die meer zijn dan spaarrekeningen/bonds, zijn er weinig zorgen. Bedoel, je koopt die aandelen om de uitkering. Zolang die in stand blijft, en er geen beter alternatief is, is er geen reden tot paniek.

Wanneer bonds eenmaal van de 0% (of zelfs negatief!!) terug gaan ricthing 2% zullen dividend aandelen het ook merken.


Vandaar ook dat niemand praat over dividend aandelen als bubbel, de bubbel zit in de bond market. Als die van de onrealistische 0% terug gaat naar 2-3% rente, hebben we weer een goede crash te pakken.

En als dat gebeurt.. knappen van die bubbel. Wees heel erg bang, je gaat terug verlangen naar 2008. Want die markt is ongeveer het dubbele van de aandelenmarkt kwa formaat.

Ik ben niet zo bang voor een stijging van de rente. Eerlijk gezegd kijk ik daar wel naar uit, zelfs als we het hebben over een aantal procentpunten. Met het stijgen van de rente daalt de markwaarde van de obligaties en dat is denk ik de bubbel waar jij op doelt. Ik denk dat dit voor een heel groot gedeelde van de institutionele en ook particuliere markt weinig uitmaakt aangezien ze een buy-and-hold aanhouden op hun obligaties. Zolang er geen defaults plaatsvinden is er dus weinig aan de hand.
Pensioenfondsen, verzekeraars maar ook banken zullen een hogere rente verwelkomen. Het gaat pas een probleem vormen als de rente enorm gaat stijgen in combinatie met gierende inflatie. Pas dan zou ik mij echt zorgen maken over hogere rentes. Vervelend als je meer hypotheekrente moet betalen maar de negatieve effecten van zo'n lage rente als we de laatste jaren hebben gezien, zoals vrijwel geen economische groei, wegen zwaarder.

[mossel]

Wel een aardige docu met de nadruk op hoe de (verborgen) fees een enorme impact hebben op de opbouw van pensioenvermogen:

http://www.pbs.org/wgbh/frontline/film/retirement-gamble/

The Retirement Gamble raises troubling questions about how America’s financial institutions protect our retirement savings.

[Dennis606]

Interessante docu. Benadrukt maar weer hoe weinig de gemiddelde burger hier vanaf weet en hoe groot die consequenties kunnen zijn.

[Verwijderd]

dank voor het delen van de docu!

[Galactic]

Iets wat dividendbeleggers vaak niet begrijpen. Je koopt iets voor 100 euro wat jaarlijks 3 euro dividend geeft. Het jaar erna gaat de waarde van het aandeel naar 20 euro, en je krijgt nog steeds 3 euro dividend. Je bent nu 77 euro verloren. Het jaar erna herneemt het aandeel jaar 50 euro. Je bent nu nog steeds 44 euro kwijt. dit is met je dividend van 3 euro pas na 14,66 extra jaren weer goedgemaakt. Dividend aandelen scoren kwa belegging ondergemiddeld. Maar de meeste onervaren beleggers worden blijkbaar aangetrokken tot dividend, als vliegen naar s**ont.

[Chief]

Galactic schreef op woensdag 02 november 2016 @ 09:15:
Iets wat dividendbeleggers vaak niet begrijpen. Je koopt iets voor 100 euro wat jaarlijks 3 euro dividend geeft. Het jaar erna gaat de waarde van het aandeel naar 20 euro, en je krijgt nog steeds 3 euro dividend. Je bent nu 77 euro verloren. Het jaar erna herneemt het aandeel jaar 50 euro. Je bent nu nog steeds 44 euro kwijt. dit is met je dividend van 3 euro pas na 14,66 extra jaren weer goedgemaakt. Dividend aandelen scoren kwa belegging ondergemiddeld. Maar de meeste onervaren beleggers worden blijkbaar aangetrokken tot dividend, als vliegen naar s**ont.

? Waar vergelijk je de dividend aandelen dan mee? Over welke tijdsperiode?

[superpolm]

Galactic schreef op woensdag 02 november 2016 @ 09:15:
Iets wat dividendbeleggers vaak niet begrijpen. Je koopt iets voor 100 euro wat jaarlijks 3 euro dividend geeft. Het jaar erna gaat de waarde van het aandeel naar 20 euro, en je krijgt nog steeds 3 euro dividend. Je bent nu 77 euro verloren. Het jaar erna herneemt het aandeel jaar 50 euro. Je bent nu nog steeds 44 euro kwijt. dit is met je dividend van 3 euro pas na 14,66 extra jaren weer goedgemaakt. Dividend aandelen scoren kwa belegging ondergemiddeld. Maar de meeste onervaren beleggers worden blijkbaar aangetrokken tot dividend, als vliegen naar s**ont.

Maar het lijkt me dat als een aandeel zover daalt dat het dividend van 3 euro niet gehandhaaft kan blijven.

[poehee]

superpolm schreef op woensdag 02 november 2016 @ 09:59:
[...]

Maar het lijkt me dat als een aandeel zover daalt dat het dividend van 3 euro niet gehandhaaft kan blijven.

En is het daarmee nog erger dan Galactic al voorstelt.

[rube]

Maar dat is toch inherent aan elke investering die je maakt? Als vastgoed 80% in waarde daalt, dan zal de huur vast ook niet hetzelfde kunnen blijven. Maar als het 20% op en neer gaat door "sentiment" en de huur / dividend blijft gewoon hetzelfde is er niets aan de hand.
Volgens mij begrijpen serieuze beleggers dat heus wel.

[Xanaroth]

Galactic schreef op woensdag 02 november 2016 @ 09:15:
Iets wat dividendbeleggers vaak niet begrijpen. Je koopt iets voor 100 euro wat jaarlijks 3 euro dividend geeft. Het jaar erna gaat de waarde van het aandeel naar 20 euro, en je krijgt nog steeds 3 euro dividend. Je bent nu 77 euro verloren. Het jaar erna herneemt het aandeel jaar 50 euro. Je bent nu nog steeds 44 euro kwijt. dit is met je dividend van 3 euro pas na 14,66 extra jaren weer goedgemaakt. Dividend aandelen scoren kwa belegging ondergemiddeld. Maar de meeste onervaren beleggers worden blijkbaar aangetrokken tot dividend, als vliegen naar s**ont.

Dit is typisch een fout die onervaren beleggers maken. Puur kijken naar de geldwaarde, en niet naar de onderliggende waarde.

Ik koop nu een aandeel, en krijg geld euro terug. Resultaat: 1 aandeel + x euro. Volgend jaar heb ik 1 aandeel + 2x euro. Klopt niet helemaal, meestal meer omdat je voor aandelen gaat die elk jaar meer uitkeren.
Met een waarde aandeel, koop je voor 1 aandeel. Resultaat: 1 aandeel. Nu en altijd, totdat je deze verkoopt.

De crux is dus dat waarde beleggers verplicht zijn tot verkoop om het geld eruit te halen, waardoor de marktwaarde (waarvoor je verkoopt) relevant is. Dat bepaalt immers winst/verlies etc. Dividend beleggers kopen een hopelijk oneindige inkomstenstroom, waardoor de marktwaarde niet langer relevant is omdat handelen cq verkopen geen onderdeel is van de strategie - gaat dan ook vaak hand in hand met buy and hold.

Dus waar een waardebelegger kijkt naar het koersverloop en dat afzet tegen winst/verlies, kijkt een dividend belegger in principe naar de inkomstenstroom.


Neem jouw voorbeeld: jij ziet 50 euro verlies staan na 2 jaar, want waardebelegger dus de verkoop waarde is relevant. Ik zie dat een plusje van 6 euro. Immers had ik 1 aandeel, en nu 1 aandeel + 6 euro.

Zo sta ik nu op een inkomensstroom van 3,51% van mijn oorspronkelijke inleg (=kosten). Of de koers nou stijgt of daalt, ik krijg nog steeds 3,51% op mijn inleg en daar ben ik blij mee. En volgend jaar meer, als er weer een ronde dividend stijgingen doorheen is.
Zo komt FO vanzelf, zonder afhankelijk te zijn van de grillen van de beurs.

[ Voor 18% gewijzigd door Xanaroth op 02-11-2016 12:31 ]

[Krisp]

Xanaroth schreef op woensdag 02 november 2016 @ 12:19:
[...]


Dit is typisch een fout die onervaren beleggers maken. Puur kijken naar de geldwaarde, en niet naar de onderliggende waarde.

Ik koop nu een aandeel, en krijg geld euro terug. Resultaat: 1 aandeel + x euro. Volgend jaar heb ik 1 aandeel + 2x euro. Klopt niet helemaal, meestal meer omdat je voor aandelen gaat die elk jaar meer uitkeren.
Met een waarde aandeel, koop je voor 1 aandeel. Resultaat: 1 aandeel. Nu en altijd, totdat je deze verkoopt.

^^ Dit.

Twee redenen hiervoor: als je FO wordt, wil je uiteindelijk een duurzame passieve inkomstenstroom creëren. Die passieve inkomstenstroom haal je initieel uit het rendement (huur, dividend, etc) en pas als je daarmee niet kunt voorzien in je inkomen, ga je zaken verkopen. Tot die tijd is de waarde van het goed irrelevant. Dat is ook de reden dat veel FO-literatuur beschrijft dat je moet bepalen in hoeverre je passieve inkomstenstroom voorziet in jouw uitgavenpatroon.

Natuurlijk is de kritiek hierop dat enerzijds zo de focus wel heel erg gelegd wordt op dividend (met overwaardering van dit soort aandelen tot gevolg), en anderzijds dat verkopen wel degelijk een strategie kan zijn. Daar zul je dus uiteindelijk een nuance in moeten vinden.

[superpolm]

http://www.fifighter.com/...olute-most-favorite-idea/

[Magpie]

Alle economische theorie rekent met het totale rendement (waardestijging + dividend). Maar ik besef dat dit geen argument is. Rendement is altijd een momentopname, waarbij je kijkt naar de actuele waarde van je portfolio en die waarde afzet tegen een waarde in het verleden.

Wat je eigenlijk doet als je de marktprijs van een belegging irrelevant verklaart, is de markt niet rationeel verklaren. Dus eigenlijk geef je geen informatiewaarde aan het gewogen gemiddelde van de consensus over de waarde van een belegging van jezelf en je mede beleggers. Terwijl er echt wel informatie over de belegging (en daarmee het achterliggende bedrijf) in de prijs verborgen zit IMHO.

Het eenvoudigste voorbeeld. Stel je kan een daling van van de koers voorspellen en je weet dat een aandeel in je bezit morgen 20% goedkoper is. Een die hard dividendbelegger zou zich daar niet om bekommeren, immers hij heeft morgen nog steeds één aandeel. Iedere andere belegger zou het aandeel vandaag verkopen en morgen 1,25 aandeel terugkopen met 1,25x meer dividend. Prijs is altijd relevant. Maar je kan de prijs niet voorspellen inderdaad. Maar je kunt wel kijken naar de fundamentele waarde van een aandeel t.o.v. zijn prijs (value) of nader onderzoek plegen bij een inzettende prijsdaling (wat zien anderen wat ik niet zie?). Prijs is altijd relevant.

Zie het voorbeeld van de sterke daling van een aandeel. Dit is een sterke indicatie (geen zekerheid dat het gaat gebeuren) dat beleggers de toekomst van het bedrijf somber inzien met alle risico's voor het dividend. Wat reageert eerder, prijs of dividend?

Veel dividend beleggers geven aan dat ze zullen verkopen bij een winstwaarschuwing of aangekondigde verlaging van het dividend. In veel gevallen zal de markt daarvoor al een prijsdaling hebben ingezet. Mentaal zal ook een dividendbelegger dan toch even moeten slikken om te verkopen, in het hoofd zit immers de hogere waarde van het verleden. Velen zullen toch - ondanks de voornemens om zich niet te laten leiden door prijs - blijven zitten en nog meer risico lopen. Verkopen met een verlies op basis van je strategie vergt ballen! Als je dat kan, klasse!

Veel dividendbeleggers zitten "overweighted" in aandelen op basis van deze filosofie. En lopen IMHO een behoorlijk risico bij een aandelencrash. Een crash komt niet vanuit het niks, de vooruitzichten voor de economie veranderen sterk. Een aantal sectoren zullen fundamenteel minder winstgevend kunnen worden (banken in 2008) en andere pas weer zeer langzaam herstellen (cyclisch). Dan zullen de beslissingen over welke aandelen verkocht moeten worden en welke juist bijgekocht zich ook voor dividendbeleggers gaan aandienen. In artikelen wordt dan altijd gerept over een "uitverkoop", ja, als je geld beschikbaar hebt en weet welke bedrijven blijven staan. Ik zelf zou hiervan de nodige stress hebben.

Maar goed, gelukkig kan iedereen zijn eigen strategie hierin kiezen.

[kazz1980]

Interessant topic weer. Veel goede tips waar ik zeker eens beter naar ga kijken!
Ikzelf loop vooral stuk op regelgeving alleen.... Werk heel hard voor een prima salaris. Maar de vaste lasten zijn ook bizar hoog! Mede door hoge huurkosten. En tja - kopen: dat mag ik niet van ons overheid. Immers moet je dan eerst een flinke zak eigen geld hebben. En die heb ik niet! En omdat mijn woonlasten nu onnodig hoog zijn schiet het ook niet erg op met die zak geld... Dus blijf de komende 4-5 jaar maar hard werken en steeds beetje geld opzij zetten en dán kan ik misschien eens gaan kijken naar FO. Al is het dan eigenlijk al veel te laat om dat nog kans van slagen te geven vrees ik.

[Sandyman538]

kazz1980 schreef op woensdag 02 november 2016 @ 13:24:
Interessant topic weer. Veel goede tips waar ik zeker eens beter naar ga kijken!
Ikzelf loop vooral stuk op regelgeving alleen.... Werk heel hard voor een prima salaris. Maar de vaste lasten zijn ook bizar hoog! Mede door hoge huurkosten. En tja - kopen: dat mag ik niet van ons overheid. Immers moet je dan eerst een flinke zak eigen geld hebben. En die heb ik niet! En omdat mijn woonlasten nu onnodig hoog zijn schiet het ook niet erg op met die zak geld... Dus blijf de komende 4-5 jaar maar hard werken en steeds beetje geld opzij zetten en dán kan ik misschien eens gaan kijken naar FO. Al is het dan eigenlijk al veel te laat om dat nog kans van slagen te geven vrees ik.

Je zou ook eens kunnen kijken naar een goedkopere huurwoning voor de komende 5 jaar.

[Xanaroth]

Magpie schreef op woensdag 02 november 2016 @ 13:08:
Alle economische theorie rekent met het totale rendement (waardestijging + dividend). Maar ik besef dat dit geen argument is. Rendement is altijd een momentopname, waarbij je kijkt naar de actuele waarde van je portfolio en die waarde afzet tegen een waarde in het verleden.

Wat je eigenlijk doet als je de marktprijs van een belegging irrelevant verklaart, is de markt niet rationeel verklaren. Dus eigenlijk geef je geen informatiewaarde aan het gewogen gemiddelde van de consensus over de waarde van een belegging van jezelf en je mede beleggers. Terwijl er echt wel informatie over de belegging (en daarmee het achterliggende bedrijf) in de prijs verborgen zit IMHO.

Het eenvoudigste voorbeeld. Stel je kan een daling van van de koers voorspellen en je weet dat een aandeel in je bezit morgen 20% goedkoper is. Een die hard dividendbelegger zou zich daar niet om bekommeren, immers hij heeft morgen nog steeds één aandeel. Iedere andere belegger zou het aandeel vandaag verkopen en morgen 1,25 aandeel terugkopen met 1,25x meer dividend. Prijs is altijd relevant. Maar je kan de prijs niet voorspellen inderdaad. Maar je kunt wel kijken naar de fundamentele waarde van een aandeel t.o.v. zijn prijs (value) of nader onderzoek plegen bij een inzettende prijsdaling (wat zien anderen wat ik niet zie?). Prijs is altijd relevant.

Zie het voorbeeld van de sterke daling van een aandeel. Dit is een sterke indicatie (geen zekerheid dat het gaat gebeuren) dat beleggers de toekomst van het bedrijf somber inzien met alle risico's voor het dividend. Wat reageert eerder, prijs of dividend?

Veel dividend beleggers geven aan dat ze zullen verkopen bij een winstwaarschuwing of aangekondigde verlaging van het dividend. In veel gevallen zal de markt daarvoor al een prijsdaling hebben ingezet. Mentaal zal ook een dividendbelegger dan toch even moeten slikken om te verkopen, in het hoofd zit immers de hogere waarde van het verleden. Velen zullen toch - ondanks de voornemens om zich niet te laten leiden door prijs - blijven zitten en nog meer risico lopen. Verkopen met een verlies op basis van je strategie vergt ballen! Als je dat kan, klasse!

Veel dividendbeleggers zitten "overweighted" in aandelen op basis van deze filosofie. En lopen IMHO een behoorlijk risico bij een aandelencrash. Een crash komt niet vanuit het niks, de vooruitzichten voor de economie veranderen sterk. Een aantal sectoren zullen fundamenteel minder winstgevend kunnen worden (banken in 2008) en andere pas weer zeer langzaam herstellen (cyclisch). Dan zullen de beslissingen over welke aandelen verkocht moeten worden en welke juist bijgekocht zich ook voor dividendbeleggers gaan aandienen. In artikelen wordt dan altijd gerept over een "uitverkoop", ja, als je geld beschikbaar hebt en weet welke bedrijven blijven staan. Ik zelf zou hiervan de nodige stress hebben.

Maar goed, gelukkig kan iedereen zijn eigen strategie hierin kiezen.

Je verklaard de marktwaarde irrelevant POST aankoop. Je moet immers nog steeds de aankoop zelf doen, en dat kost gewoon geld. Deze kosten hebben een hard en direct gevolg voor bijvoorbeeld de yield.
Totale rendement is dan ook per definitie niet relevant, immers is de een enkel gericht op waardestijging (geen dividend nodig danwel bijzaak) en de ander enkel op het dividend (waardestijging niet nodig danwel bijzaak)

Dus de basis volgt nog altijd gewoon economie. Maak selectie aandelen op basis van je criteria, bedrijfsonderzoek etc. Verschil is alleen dat de waarde aandelen koper kijkt naar de potentie van waardegroei, en de dividend koper kijkt naar de potentie van dividend groei en de yield - ook wel eens chowder genoemd.
Pas na de aankoop doet de dagwaarde van het aandeel er niet langer toe, enkel de uitkering. Dat is immers wat je koopt, een passief inkomen.

[kazz1980]

Sandyman538 schreef op woensdag 02 november 2016 @ 13:32:
[...]
Je zou ook eens kunnen kijken naar een goedkopere huurwoning voor de komende 5 jaar.

Kan ik proberen. Misschien kom ik met een jaar of 10 wel in aanmerking Nee, gaat helaas echt niet lukken! Voor een woning met voldoende slaapkamers kom ik met veel moeite heel misschien een keer op 100 euro per maand minder uit (al betwijfel ik het me...). Maar ja - daarmee verdien ik de investering van verhuizen/verbouwen/inrichten niet tot nauwelijks nog weer mee terug! Dus zit vooralsnog helaas vast in een duur huur appartement dat eigenlijk niet eens aan mijn wensen (niet eisen) voldoet waar een koophuis dat wel aan de wensen zou voldoen per maand goedkoper uit zou komen (inclusief de bijkomende kosten als verzekering, onderhoud, etc)!

[ Voor 3% gewijzigd door kazz1980 op 02-11-2016 13:51 ]