Financiële onafhankelijkheid - Deel 2

[ph4ge]

kabelmannetje schreef op zondag 10 januari 2016 @ 16:21:
Zaken als waardevermeerdering huis en verhoging jaarlijkse huur maakt het complex. Ook is het lastig de huurprijs te berekenen van vergelijkbare koopwoning. Mijn woning heeft 147K opgeleverd en een vergelijkbare woning stond voor 825/maand te huur. Als je dat doorrekent:

Op een gegeven moment is het niet moeilijk inderdaad. Vermogen 147K.
Afgelost huis van 147K: Onderhoud 190+ woz, nuts, verzekering: 100(?) => Koopwoning kost je 290/maand.
Huren: SWR 147.000 = 480. => Huren kost 345/maand. Verschil lijkt mij peanuts.

Of zie ik nu iets over het hoofd?

Vergis je ook niet in het feit dat geen risico (op prijsdalingen, schade) en flexibiliteit ook waarde hebben. Zolang je niet helemaal financieel onafhankelijk bent kan het de moeite zijn om flexibel te zijn zodat je makkelijk banen over heel de wereld kan aannemen, dan is een koophuis waar je zelden bent toch duurder (weet ik uit ervaring).

[Kid Buu]

Absoluut, voor mij is kopen absoluut geen gunstig scenario geweest. Los van het flexibiliteitsplaatje heb ik een flinke waardedaling ondervonden. Andere kant van de medaille is natuurlijk dat ik al die jaren wel een eigen plekje heb gehad en dat ook zo heeft gevoeld, dat is ook wat waard.

Momenteel ben ik bezig om mijn huis gereed te maken voor een try-out om het per Airbnb te gaan verhuren. Ik hoop rond het begin van februari alles doorgevoerd te kunnen hebben en dan per maart de boel beschikbaar te stellen om het te verhuren. Ik ga het uitbesteden aan een bedrijf die de beslommeringen er van volledig op zich nemen, kost mij wel 20% van de huurinkomsten maar hoef ik zelf niks meer te regelen.

[Sandyman538]

Kid Buu schreef op zondag 10 januari 2016 @ 17:57:
Absoluut, voor mij is kopen absoluut geen gunstig scenario geweest. Los van het flexibiliteitsplaatje heb ik een flinke waardedaling ondervonden.

Dat is vervelend, maar als je een vergelijking wilt maken zoals Kabelmannetje met het verschil koop/verhuur, moet je dit natuurlijk niet over 5 jaar bekijken, maar over 30 jaar.

Als ik dan naar mezelf kijk, tussen verschil kopen of huren.

Startpunt is nul euro vermogen, zoals een gemiddeld iemand denk ik.
Huur:
1200 euro per maand met 2% toename per jaar, waarde woning (was te koop voor 280k). Huur na 30 jaar met die 2 procent toename zal rond de 2100 euro liggen. Vermogen na die 30 jaar = 0.

Koop:
1000 euro netto per maand vast, dus geen toename, waarde woning 300k. Na 30 jaar heb ik een vermogen (door bankspaarproduct) van 200k opgebouwd, dat aflossen op hypotheek hou je een hypotheek over van 100k. Daarnaast spaar ik die 200 euro die ik goedkoper woon per maand. Dat levert (zonder rekening te houden met rente) 72k op. Als je ook nog het extra verschil wat de huurtoename zou kosten, zou sparen kom je heel erg dik over 100k heen.

Resultaat na 30 jaar huren = vermogen 0.
Resultaat na 30 jaar kopen = vermogen, 1 woning.

Maar misschien zie ik iets over het hoofd hoor.

[Metro2002]

Sandyman538 schreef op zondag 10 januari 2016 @ 19:01:
[...]

Dat is vervelend, maar als je een vergelijking wilt maken zoals Kabelmannetje met het verschil koop/verhuur, moet je dit natuurlijk niet over 5 jaar bekijken, maar over 30 jaar.

Als ik dan naar mezelf kijk, tussen verschil kopen of huren.

Startpunt is nul euro vermogen, zoals een gemiddeld iemand denk ik.
Huur:
1200 euro per maand met 2% toename per jaar, waarde woning (was te koop voor 280k). Huur na 30 jaar met die 2 procent toename zal rond de 2100 euro liggen. Vermogen na die 30 jaar = 0.

Koop:
1000 euro netto per maand vast, dus geen toename, waarde woning 300k. Na 30 jaar heb ik een vermogen (door bankspaarproduct) van 200k opgebouwd, dat aflossen op hypotheek hou je een hypotheek over van 100k. Daarnaast spaar ik die 200 euro die ik goedkoper woon per maand. Dat levert (zonder rekening te houden met rente) 72k op. Als je ook nog het extra verschil wat de huurtoename zou kosten, zou sparen kom je heel erg dik over 100k heen.

Resultaat na 30 jaar huren = vermogen 0.
Resultaat na 30 jaar kopen = vermogen, 1 woning.

Maar misschien zie ik iets over het hoofd hoor.

Ja, het simpele feit dat mensen normaal gesproken geen 30 jaar op dezelfde plek wonen. Gemiddeld verhuizen mensen om de 7 jaar. En daarnaast vergeet je dat je met kopen ook een soort 'huur' betaald in de vorm van Hypotheekrente en belastingen waar een huurder geen last van heeft zoals huurwaardeforait, OZB etc. en je hebt geen onderhoudskosten met huren.

Als je er idd 30 jaar blijft wonen is kopen veelal wel slimmer.

Ik heb zelf ook al een keer 35k verloren op een huis dus weet helaas maar al te goed wat er kan gebeuren als je op het verkeerde moment koopt en op het verkeerde moment verkoopt.
Je kan die flexibiliteit van huren bv ook makkelijk omzetten in meer geld door bv te kunnen verhuizen voor een betere betalende baan of als je ontslagen wordt dat je naar een kleiner huis terugkan zonder het risico op een enorm waardeverlies op je huis natuurlijk.

Huren of kopen is domweg compleet afhankelijk van je wensen: Wil je flexibiliteit en gegarandeerd geen waardeverlies: Huur

Wil je ergens lang blijven wonen en wil je mogelijkerwijs profiteren van een eventuele waardestijging: Koop.

Ik heb nu ook weer een koophuis maar eerlijk is eerlijk: Ik zou liever huren maarja, modaal inkomen en je bent de sjaak. Sociale huur kan niet want verdien te veel, particuliere huur kan ook niet want verdien te weinig. Dus dan blijft kopen als enige optie over

[Sandyman538]

Metro2002 schreef op zondag 10 januari 2016 @ 19:16:
[...]


Ja, het simpele feit dat mensen normaal gesproken geen 30 jaar op dezelfde plek wonen. Gemiddeld verhuizen mensen om de 7 jaar.

En het feit dat je huur in 30 jaar zo ongeveer verdubbeld en je uiteindelijk na 30 jaar geen vermogen hebt vind ik toch wel meewegen. Ook al verhuis je tussentijds 2x met 20k verlies, dan nog heb je als huurder na 30 jaar geen vermogen en betaal je je inmiddels wel scheel aan huur in tegenstelling tot je koopwoning.

[Metro2002]

Sandyman538 schreef op zondag 10 januari 2016 @ 19:20:
[...]

En het feit dat je huur in 30 jaar zo ongeveer verdubbeld en je uiteindelijk na 30 jaar geen vermogen hebt vind ik toch wel meewegen. Ook al verhuis je tussentijds 2x met 20k verlies, dan nog heb je als huurder na 30 jaar geen vermogen en betaal je je inmiddels wel scheel aan huur in tegenstelling tot je koopwoning.

Of je na 30 jaar vermogen hebt of niet ligt ook maar net aan de hypotheekvorm. Als je zoals zoveel babyboomers een aflossingsvrije hypotheek hebt dan bouw je nog niks op.

Heb het even in berekenhet gegooid en je komt op netto 1100 euro per maand uit voor een annuiteitenhypotheek van 3 ton tegen 4% (je moet immers wel voor 30 jaar vastzetten en aflossen is verplicht als je HRA wilt tegenwoordig). ga ook nog uit van belastingen die je als huizenbezitter betaald, al snel 600 euro per jaar als het niet meer is en je hebt nog onderhoud, gemiddeld 1% per jaar. Allemaal kosten die een huurder niet hoeft te maken Dat is dus 300 euro per maand éxtra.

Tel ik alles bij elkaar op, dus 1200 euro huur die elk jaar met 2% stijgt en de 1400 euro totale kosten voor de hypotheek dan heb je na 30 jaar voor 584.000 euro aan huur betaald en voor 504000 aan hypotheek.
Dus nog altijd in het voordeel van de koper, zeker omdat je nog een huis hebt na die 30 jaar maar het verschil is wellicht kleiner dan je zou denken als je alles bij elkaar optelt. 2 keer verhuizen met een verlies van 40k en het verschil is al weg.

Nikel schreef op zaterdag 09 januari 2016 @ 11:49:
Er zijn nog een paar overwegingen van belang bij de keuze om wel of niet hypotheek af te lossen:

- Het is makkelijker om later alsnog af te lossen dan om weer bij te lenen
- Je hebt potentieel last van de bijleenregeling als je aflost
- Je bent minder flexibel als je aflost (je kunt bijvoorbeeld minder makkelijk een nieuwe auto uit je spaargeld betalen)
- Als je over 5 jaar verhuist zit je misschien wel in een situatie dat je naar een duurder huis wilt, maar dan niet meer in aanmerking komt voor een hypotheek (omdat je zzp'er bent bijvoorbeeld). Als je dan je bestaande hypotheek meeneemt en de rest bijlegt uit spaargeeld kun je dus wel dat duurdere huis kopen.

Al met al vind ik dit de zwaarder wegende argumenten om niet extra af te willen lossen dan het marginale verschil in rendement.

marginaal... mwa als ik even snel reken:

Als ik het huis niet vervroegd zou aflossen (hypotheek van 151.725,-) dan ben ik in totaal na 30 jaar 204.034 euro kwijt (rekening houdend met HRA en obv volledige annuiteiten hypotheek zoals ik mijn hypotheek ook heb. Dat bestaat uit €52318,- aan rente en €151716,- aan aflossing

Los ik tussentijds telkens het maximale af (10% van de hoofdsom, ongeveer 15k per jaar) dan ben ik in 2027 klaar ipv in 2042 en kost me dat in totaal 125.000 euro aan aflossing, 36745 euro aan rente (wederom netto) en 23760 aan aflossing. Totaal €185514,-

Een verschil van € 18.520,-

Toch nog best een fors verschil ten gunste van aflossen. Maar elke hypotheekvorm is weer anders, bij mij is het gunstiger om af te lossen, zeker om dat door de annuiteitenhypotheek het rentedeel naar verhouding steeds kleiner wordt en het aflosdeel groter waardoor de HRA ook minder wordt. Dat heb ik in deze snelle berekening even niet meegenomen anders werd het wel erg ingewikkeld maar de uitkomst zal dus nog gunstiger uitpakken in het voordeel van aflossen, zal zo rond de 20k liggen in elk geval.
er zijn volgens mij ook hypotheekvormen waarbij het weer minder gunstig is om af te lossen.

De door jou genoemde nadelen zijn voor mij echter tot nu toe ook redenen om niet af te lossen. Eenmaal in je huis krijg je je geld er niet meer zo makkelijk uit.

[ Voor 13% gewijzigd door Metro2002 op 10-01-2016 20:03 ]

[Sandyman538]

Metro2002 schreef op zondag 10 januari 2016 @ 19:52:
[...]


Of je na 30 jaar vermogen hebt of niet ligt ook maar net aan de hypotheekvorm. Als je zoals zoveel babyboomers een aflossingsvrije hypotheek hebt dan bouw je nog niks op.

Daarom reageer ik op mijn eigen situatie en niet over 'wat als je een aflossingvrije hypotheek hebt'. Ja natuurlijk bouw je dan niet automatisch iets op... Daarom vergelijk ik huren met toenemende huurprijs over 30 jaar, met kopen over 30 jaar gezien met aflossen wat per maand minder kost. Uiteindelijk heb je dan een huis hypotheekvrij met praktisch 0 euro kosten per maand in tegenstelling tot een huurwoning met 2k huurprijs per maand.

[Nikel]

@Metro2002: In je berekening moet je ook meenemen dat als je die 15k per jaar niet aflost, maar telkens op een spaardeposito zet (of een iets beter renderende defensieve belegging), wat je dat dan op het eind van de looptijd op heeft geleverd.

[Metro2002]

Nikel schreef op zondag 10 januari 2016 @ 19:59:
@Metro2002: In je berekening moet je ook meenemen dat als je die 15k per jaar niet aflost, maar telkens op een spaardeposito zet (of een iets beter renderende defensieve belegging), wat je dat dan op het eind van de looptijd op heeft geleverd.

Goede opmerking, heb ik nog even snel berekend en dan kom je op een rond de 9.000 euro als je het tegen 1,5% kan wegzetten uit alleen heb je dan wel een ander probleem: De vermogensheffing. ! Reken ik die mee dan blijft er uiteindelijk slechts 2000 euro extra over. Dat is dus bijna verwaarloosbaar.

Sandyman538 schreef op zondag 10 januari 2016 @ 19:59:
[...]

Daarom reageer ik op mijn eigen situatie en niet over 'wat als je een aflossingvrije hypotheek hebt'. Ja natuurlijk bouw je dan niet automatisch iets op... Daarom vergelijk ik huren met toenemende huurprijs over 30 jaar, met kopen over 30 jaar gezien met aflossen wat per maand minder kost. Uiteindelijk heb je dan een huis hypotheekvrij met praktisch 0 euro kosten per maand in tegenstelling tot een huurwoning met 2k huurprijs per maand.

Eens, heb de reactie nog even uitgebreid met een quick and dirty berekening.

[ Voor 33% gewijzigd door Metro2002 op 10-01-2016 20:11 ]

[mossel]

Metro2002 schreef op zondag 10 januari 2016 @ 20:10:
[...]


Goede opmerking, heb ik nog even snel berekend en dan kom je op een rond de 9.000 euro als je het tegen 1,5% kan wegzetten uit alleen heb je dan wel een ander probleem: De vermogensheffing. ! Reken ik die mee dan blijft er uiteindelijk slechts 2000 euro extra over. Dat is dus bijna verwaarloosbaar.

Zo reken je jezelf arm, je stopt het geld dat je niet aflost natuurlijk niet in een deposito van 1,5% met een inflatie van ~2% en VRH van ~1,2%. In dat geval zou het hele FO-verhaal met zijn 4% SWR niet opgaan.

[Metro2002]

mossel schreef op zondag 10 januari 2016 @ 20:16:
[...]


Zo reken je jezelf arm, je stopt het geld dat je niet aflost natuurlijk niet in een deposito van 1,5% met een inflatie van ~2% en VRH van ~1,2%. In dat geval zou het hele FO-verhaal met zijn 4% SWR niet opgaan.

Goed, dan worden het aandelen en daar kleven ook nogal wat risico's aan vast natuurlijk. Meer dan 1,5% krijg je momenteel niet op deposito's in elk geval.

[Piper]

Moet je eens uitrekenen wat kopen vs huren over 35 of 40 jaar scheelt terwijl je na 30 jaar je hypotheek hebt afgelost. 5 jaar huur a 25k per jaar tov enkel onderhoud en belastingen. Je moet met een koophuis nou eenmaal door de eerste relatief dure jaren heen voordat het echt voordelig gaat worden. Als je nooit aan die eerste jaren begint kom je ook nooit aan het eind Is dezelfde sneeuwbal die moet gaan rollen..

[assje]

kabelmannetje schreef op zondag 10 januari 2016 @ 16:21:
[...]

Zaken als waardevermeerdering huis en verhoging jaarlijkse huur maakt het complex. Ook is het lastig de huurprijs te berekenen van vergelijkbare koopwoning. Mijn woning heeft 147K opgeleverd en een vergelijkbare woning stond voor 825/maand te huur. Als je dat doorrekent:

Op een gegeven moment is het niet moeilijk inderdaad. Vermogen 147K.
Afgelost huis van 147K: Onderhoud 190+ woz, nuts, verzekering: 100(?) => Koopwoning kost je 290/maand.
Huren: SWR 147.000 = 480. => Huren kost 345/maand. Verschil lijkt mij peanuts.

Of zie ik nu iets over het hoofd?

Als ik deze cijfers invul op de genoemde site zie ik toch wat anders. Daar kun je ook gewoon opgeven wat voor rendement je denkt te maken op je eigen middelen, ik ga voor jou nu uit van 5%.

Verder ga ik altijd uit van een periode van 10 jaar voor de vergelijking, verder wil ik niet in de toekomst kijken.

Wat je verder wat mij betreft over het hoofd ziet is dat de aanname dat een gemiddeld rendement van 5% (of zelfs hoger) helemaal niet zo vanzelfsprekend is. Verleden geeft geen garantie voor de toekomst en qua hypotheekrente hebben we op het moment ook een unieke situatie.

P.s. verder noem je €135,- per maand peanuts, en dat in dit forum waar we normaal gesproken uitrekenen hoeveel jaar we eerder kunnen stoppen met werken als we dat 10 jaar lang weg zetten tegen de SWR?


http://www.huis-kopen-of-huren.nl/
Huur €825
Koopprijs €147k
Eigen middelen €200k
Hypotheekrente 2%
Belastingtarief 42%
Stijging huizenprijzen 1%
Stijging huurprijzen 2%
Uitgebreide instellingen
Kopen: alles standaard
Huren: geen bemiddelingskosten / borg
Overige: Rendement 5%, EWF 0,75%, inflatie 2%

[ Voor 26% gewijzigd door assje op 11-01-2016 09:11 ]

[assje]

upje schreef op zaterdag 09 januari 2016 @ 13:31:
[...]


Nou nee. 40% tot 50% hypotheekrenteaftrek geldt maar voor weinig mensen. Namelijk:

• Het aftrekpercentage is nu maximaal 50,5% en wordt afgebouwd naar 38%
• Als je gebruikt maakt van hypotheekrenteaftrek betaal je eigenwoningforfait, dit is 0,75% over de WOZ waarde

Bedenk verder dat je hypotheekrente maximaal 30 jaar mag aftekken.

Als je een rekenvoorbeeld maakt (ik heb even hier gekeken) dan zie je dat je bij een belastingtarief van 42% ongeveer 35% effectieve HRA hebt, en bij 52% is je effectieve HRA 43%.

Een stuk minder dus dan waar de meeste mensen mee rekenen.

Ook hier maar omdat ik het plaatje toch gemaakt heb nu:

*belastingtarieven 2016

[Xanaroth]

Wat er alleen vergeten wordt in deze discussie, is het risico.
Een woning kopen is wat betreft inkomens zekerheid gelijk aan een staatslening van AA+ landen zoals Nederland/Duitsland. Je weet na 30 jaar zeker dat je nooit meer hypotheek/huur hoeft te betalen, en daarmee op inkomensgebied dus veel meer zekerheid hebt (uitgaven die je niet hebt, hoef je ook niet binnen te halen uit andere investeringen).

Verder is FO gebaseerd op kosten vs inkomsten, en die inkomsten behaal je door je savingsrate en dat weg te zetten. De komende 30 jaar zijn beiden zeg 1750/maand aan lasten, even simpel uitgaan dat huren en kopen gelijk is (met inachtneming belastingen, onderhoud etc).
Of je in dat perspectief na 30 jaar kosten heb van ~1000/maand (excl woning, want afbetaald) of 1750/maand (incl woning, want huur) lijkt me vrij duidelijk wat dit voor FO betekend. Je moet dan met hetzelfde budget veel meer inkomen gaan genereren, en dat betekend veel meer risico nemen (met gevolgen van dien) of je gaat pas veel later FO worden.


Dus op FO gebied lijkt me een woning kopen een no-brainer. Je hoeft dan niks te doen van elders investeren of rendement behalen met bijbehorende risico's. En tegelijk is het 'rendement' gegarandeerd in de vorm van een lager kostenplaatje post-FO met bijbehorende voordelen.
Je risico om nooit FO te bereiken neemt dus extreem af wanneer je een koopwoning meeneemt in je overzicht.


Voor mij persoonlijk, en ben nog net niet 1 jaar heel jaar met FO bezig, is dat al serieus zichtbaar. Mijn FO punt is nu afhankelijk van het kopen van een woning en deze volledig afbetalen, want voor die tijd zullen mijn inkomsten de rest van de uitgaven al dekken. Daarvoor kan ik dan mooi het potje 'huur' gebruiken (en dus effectief gezien eigenlijk extra sparen onder dezelfde savingsrate).
Blijf ik echter huren, dan kan ik hiermee stoppen, want tegen de tijd dat mijn inkomsten daarvoor voldoende zijn is de pensioenleeftijd al bereikt.

[ Voor 23% gewijzigd door Xanaroth op 11-01-2016 12:29 ]

[zeeg]

betekend -> betekent (het leest zo beroerd)

[assje]

Xanaroth schreef op maandag 11 januari 2016 @ 10:52:
Wat er alleen vergeten wordt in deze discussie, is het risico.

Dus op FO gebied lijkt me een woning kopen een no-brainer. Je hoeft dan niks te doen van elders investeren of rendement behalen met bijbehorende risico's. En tegelijk is het 'rendement' gegarandeerd in de vorm van een lager kostenplaatje post-FO met bijbehorende voordelen.

Volgens mij vergeet je dan zelf weer het risico.

Risico op:

• veranderende omstandigheden waardoor je moet verhuizen op een moment dat het (financieel) slecht uitkomt (of sneller dan verwacht)
• waardedaling (eventueel gecombineerd met punt 1)
• onverwachte onderhoudskosten
• aangepaste regelgeving
• etc etc

Voor huren heb je weer een ander rijtje risico's en afhankelijkheden. Daarom moet je financieel vergelijken en aan de hand van het verschil beoordelen of het dat waard is.

[Zr40]

Als huurder heb je ook last van waardedaling, onverwachte onderhoudskosten en aangepaste regelgeving. Alleen is die kostenpost niet zichtbaar. De verhuurder betaalt dat cq. neemt het risico op zich, en dat zit uiteraard verwerkt in de huurprijs.

[assje]

Zr40 schreef op maandag 11 januari 2016 @ 11:01:
Als huurder heb je ook last van waardedaling, onverwachte onderhoudskosten en aangepaste regelgeving. Alleen is die kostenpost niet zichtbaar. De verhuurder betaalt dat cq. neemt het risico op zich, en dat zit uiteraard verwerkt in de huurprijs.

Akkoord maar dat loopt mogelijk wel jaren of tientallen jaren achter.

Achteraf kan je eenvoudig stellen dat huren voordeliger was dan kopen in de periode van 2008-2014. In de periode van 1983-2008 ben je achteraf enorm veel slechter af als huurder.

De moeilijkheid is alleen om dergelijke dingen van tevoren te weten. Ik ben in ieder geval blij met mijn keuze om in 2010 te huren i.p.v. te kopen en vervolgens in 2014 alsnog te kopen. In die tijd was de waardedaling al bijna net zo veel als ik aan huur betaalt heb dus heb ik 4 jaar bijna "gratis" gewoond.

Wat de toekomst gaat brengen weten we pas echt als het zo ver is.

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 11-01-2016 11:11 ]

[polthemol]

Zr40 schreef op maandag 11 januari 2016 @ 11:01:
Als huurder heb je ook last van waardedaling, onverwachte onderhoudskosten en aangepaste regelgeving. Alleen is die kostenpost niet zichtbaar. De verhuurder betaalt dat cq. neemt het risico op zich, en dat zit uiteraard verwerkt in de huurprijs.

waardedaling ga je toch pas last van krijgen als je je hut gaat verkopen? Ik heb hier een appartement gekocht waar wat opknapwerk in zat (naja wat..., praktisch casco). Wat ik nu betaal aan hypotheek is minder dan wanneer ik moest huren (eerste 2 / 3 jaar niet omdat ik toen natuurlijk geld in het opknappen heb moeten steken)

[kabelmannetje]

ph4ge schreef op zondag 10 januari 2016 @ 17:35:
Vergis je ook niet in het feit dat geen risico (op prijsdalingen, schade) en flexibiliteit ook waarde hebben. Zolang je niet helemaal financieel onafhankelijk bent kan het de moeite zijn om flexibel te zijn zodat je makkelijk banen over heel de wereld kan aannemen, dan is een koophuis waar je zelden bent toch duurder (weet ik uit ervaring).

Dat was voor mij ook de reden mijn huis te verkopen. Het geregel, zorgen en het idee mij tegen te houden als ik weer eens lang op reis was, was hier de reden voor. Dus niet financieel.

[Krisp]

kabelmannetje schreef op dinsdag 12 januari 2016 @ 12:46:
[...]

Dat was voor mij ook de reden mijn huis te verkopen. Het geregel, zorgen en het idee mij tegen te houden als ik weer eens lang op reis was, was hier de reden voor. Dus niet financieel.

Maar laten we wel wezen: in veel gevallen gaat men niet 80% van de tijd reizen, en is er toch een behoefte aan een vaste plek (al is het maar een tiny house). Ik vind het zelf heel prettig om een 'thuis' te hebben, ook al ben ik er 50% van de tijd niet. En als je dat wilt, dan is een eigen huis een veel slimmere optie dan een huurhuis.

[Xanaroth]

Inderdaad, er is een verschil tussen een dak boven je hoofd en een vrijstaande villa van 500m2. Je hoeft niet duur te wonen om toch de praktische voordelen te hebben.


Puur vanuit FO gezien, huren is huren, een uitgavepost. Kopen is investeren, waardoor een groot deel van 'kosten' overgaat naar 'savingsrate'. Dat geeft een enorme boost aan wanneer je FO kunt worden die in mijn ogen opweegt tegen een betere baankans.
Zoals ik al aangaf, met een woning kopen is de hypotheek mijn 'bottleneck' voor FO. Sneller aflossen is sneller FO (moet eerst wel nog 'even' eentje vinden). Ga ik voor huur, dan wordt FO praktisch onhaalbaar omdat ik dan een enorme extra hoeveelheid inkomen moet gaan vergaren, dat de bottleneck de pensioenleeftijd wordt.

Als het lukt om met huren FO te worden is dat een keuze, is het je dat waard om x jaar extra te werken. Het is alleen iets waarbij ik vermoed (gezien mijn eigen inkomensniveau als referentie) dat het voor de meesten hier niet een keuze is die ze hebben.

[ Voor 19% gewijzigd door Xanaroth op 12-01-2016 13:25 ]

[Blik1984]

UIteindelijk is kopen op de heel lange termijn altijd voordeliger. Kijk nu eens naar de mensen die 50, 40 of 30 jaar geleden een huis hebben gekocht en er nu nog steeds wonen. Die huizen zijn, zelfs na de crash van de afgelopen jaren alsnog minimaal 4x over de kop gegaan. MIjn ouders hebben 30 jaar geleden een huis gebouwd voor 125k, huis is nu afbetaald en tegelijkertijd ruim 500k waard. Rentelasten zijn dus nul, waardestijging compenseert de onderhoudskosten ruim. Dus mochten ze ooit willen verkopen en richting huur gaan of verzorgingstehuis, dan hebben ze een enorme spaarpot waarvan dat bekostigd kan worden. Als ze gehuurd hadden, hadden ze die spaarpot gewoon niet gehad.

Als flexibiliteit in wonen niet per definitie een issue is is huren vrijwel altijd duurder dan kopen. Helemaal op de langere termijn

[Highland]

De waardestijging van de afgelopen 30 tot 50 jaar heeft veel te maken met de demografische groei en economische ontwikkeling/inflatie. Nederland stort waarschijnlijk niet in de komende 30, 40 of 50 jaar, maar die waarde ontwikkeling is geen automatisme. Zie bv de prijsontwikkelingen in de krimpregio's of de altijd leuke grafiek van 400 jaar prijsontwikkeling van de Herengracht van prof. Piet Eichholz.

Los van alle berekeningen, is een huis voor mij een herkenbaar thuis voor mijn gezin. Daarnaast stuurt het mijn gedrag: omdat ik een paar ton in een huis heb gestopt, gedraag ik mij anders dan wanneer ik een huurcontract met opzegtermijn van 2 maanden heb (ik koop zonnepanelen of nieuwe badkamer. Ik ben honkvaster. Ik reserveer voor onderhoud en beleg voor aflossing of los af).

Kortom: neem een realistische tijdshorizon voor je besluit (kijk max 10 jaar vooruit), neem transactiekosten mee in je besluit en weeg je risico's (baanzekerheid, relatie, etc). Dan krijg je beter beeld of kopen of huren bij je past. En ter geruststelling: achteraf weet je altijd de waarheid.

[Ortep]

Blik1984 schreef op dinsdag 12 januari 2016 @ 13:58:
UIteindelijk is kopen op de heel lange termijn altijd voordeliger. Kijk nu eens naar de mensen die 50, 40 of 30 jaar geleden een huis hebben gekocht en er nu nog steeds wonen. Die huizen zijn, zelfs na de crash van de afgelopen jaren alsnog minimaal 4x over de kop gegaan.

Was het maar waar. Dat hangt totaal af van het moment waarop je kocht. Ik heb het al een aantal malen eerder verteld. In de jaren '80 was er ook een huizencrisis. Die was bijna twee keer dieper dan de huidige, 42% daling van de prijs was niet echt uitzonderlijk.
Mijn huis heb ik in 1980 gekocht voor 159K guldens. Dat was in 1983 nog maar 109K waard. Het duurde tot 1995 voor het weer de oorspronkelijke waarde had.
Mijn huis heeft nu een WOZ waarde van 145K in euro's. Dat is net iets minder dan de inflatie correctie over 36 jaar. En dan heb ik niet meegerekend dat het niet meer hetzelfde huis is. Toen was er geen geïsoleerde spouwmuur, geen dakkapel die 2 kamers extra opleverde, geen HR++ glas maar enkel glas, geen vloerisolatie en geen dakisolatie. Als die dingen zijn geen onderhoud, maar verbetering. Dus de totale aanschafwaarde van het huis zoals het nu is, is een stuk hoger dan de aankoopprijs in 1980.

Heb je op de top gekocht dan mag je blij zijn dat je de inflatie hebt kunnen bijhouden. Heb ik 5 jaar later gekocht dan was ik ineens een stuk beter af geweest. Of als ik het 5 jaar eerder had gekocht. Datzelfde zal je over een jaar of 20-30 zien. Mensen die in 2008 kochten hebben relatief weinig 'winst' op hun huis. Mensen die in 2015 kochten doen het veel beter omdat hun aanschaf om te beginnen 20% lager lag en ze het eindbedrag ook nog eens in een kortere tijd haalden.

Jouw ouders hebben 30 jaar geleden precies op de dip van de toenmalige crisis gekocht. Lang niet iedereen is zo gelukkig.

Ik klaag niet over de waarde van mijn huis, ik heb het gekocht om in te wonen, maar de verhalen over enorme winsten slaan maar op een heel beperkt aantal mensen. Dat zijn namelijk de uitschieters die iedereen opvallen. Vaak komt dat ook nog omdat er nog andere factoren meespelen. Sterke verbetering van de bereikbaarheid. Of de sloop van een zeer slechte wijk in de buurt gevolgd door hippe stadsvernieuwing.

[Blik1984]

Ortep schreef op dinsdag 12 januari 2016 @ 14:57:
[...]


Was het maar waar. Dat hangt totaal af van het moment waarop je kocht. Ik heb het al een aantal malen eerder verteld. In de jaren '80 was er ook een huizencrisis. Die was bijna twee keer dieper dan de huidige, 42% daling van de prijs was niet echt uitzonderlijk.
Mijn huis heb ik in 1980 gekocht voor 159K guldens. Dat was in 1983 nog maar 109K waard. Het duurde tot 1995 voor het weer de oorspronkelijke waarde had.
Mijn huis heeft nu een WOZ waarde van 145K in euro's. Dat is net iets minder dan de inflatie correctie over 36 jaar. En dan heb ik niet meegerekend dat het niet meer hetzelfde huis is. Toen was er geen geïsoleerde spouwmuur, geen dakkapel die 2 kamers extra opleverde, geen HR++ glas maar enkel glas, geen vloerisolatie en geen dakisolatie. Als die dingen zijn geen onderhoud, maar verbetering. Dus de totale aanschafwaarde van het huis zoals het nu is, is een stuk hoger dan de aankoopprijs in 1980.

Heb je op de top gekocht dan mag je blij zijn dat je de inflatie hebt kunnen bijhouden. Heb ik 5 jaar later gekocht dan was ik ineens een stuk beter af geweest. Of als ik het 5 jaar eerder had gekocht. Datzelfde zal je over een jaar of 20-30 zien. Mensen die in 2008 kochten hebben relatief weinig 'winst' op hun huis. Mensen die in 2015 kochten doen het veel beter omdat hun aanschaf om te beginnen 20% lager lag en ze het eindbedrag ook nog eens in een kortere tijd haalden.

Jouw ouders hebben 30 jaar geleden precies op de dip van de toenmalige crisis gekocht. Lang niet iedereen is zo gelukkig.

Ik klaag niet over de waarde van mijn huis, ik heb het gekocht om in te wonen, maar de verhalen over enorme winsten slaan maar op een heel beperkt aantal mensen. Dat zijn namelijk de uitschieters die iedereen opvallen. Vaak komt dat ook nog omdat er nog andere factoren meespelen. Sterke verbetering van de bereikbaarheid. Of de sloop van een zeer slechte wijk in de buurt gevolgd door hippe stadsvernieuwing.

Je kijkt nu alleen naar waarde, en dat is slechts een gedeelte van mijn verhaal. Je haalt er 1 quote uit en haalt er een uitzonderlijke situatie uit die voor veel minder geldt dan dat het andersom is. De meeste mensen uit die tijd hebben gewoon kunnen profiteren van stijgende huizenprijzen. En dan nog geldt dat iedereen in de tussentijd de lasten omlaag heeft kunnen krijgen door af te lossen.

Vergelijk het eens met als je op hetzelfde moment was gaan huren, en was blijven zitten in je huurhuis? Jaar in jaar uit heb je waarschijnlijk een verhoging voor je kiezen gehad en je lasten zijn dus vrij hoog.

[Ortep]

Blik1984 schreef op dinsdag 12 januari 2016 @ 15:07:
Je kijkt nu alleen naar waarde, en dat is slechts een gedeelte van mijn verhaal. Je haalt er 1 quote uit en haalt er een uitzonderlijke situatie uit die voor veel minder geldt dan dat het andersom is. De meeste mensen uit die tijd hebben gewoon kunnen profiteren van stijgende huizenprijzen. En dan nog geldt dat iedereen in de tussentijd de lasten omlaag heeft kunnen krijgen door af te lossen.

Mijn enige reactie was op het hardnekkige sprookje dat iedereen van 50+ een huis heeft dat 4-5 keer zoveel waard is geworden. Dat zijn nu juist de uitzonderingen. Alleen mensen zoals jouw ouders die precies in de 'dip' kochten hebben dat kunnen meemaken. En dan nog niet eens iedereen maakte zo'n klapper. En 5 jaar er voor of 5 jaar erna geven een totaal ander beeld.
Je kan echt niet de periode van 1950-1990 als een enkel moment in de tijd zien Er is een wereld van verschil tussen mensen die in 1950, 1965, 1980 of 1995 kochten. Net zoals de mensen die in 2008 op de top kochten niet vergeleken kunnen worden met de mensen die in 2015 in het minimum kochten
En ja natuurlijk, de lasten gingen omlaag door aflossen. Dat was toen ook gewoon verplicht. We kregen ook maar een hypotheek van 80%. Dus onder water staan gebeurde niet snel. En als je het niet genoeg extra aflostte en de waarde van je huis daalde, werd je huis verkocht als je hypotheek hoger was den executie waarde van je huis. De hypotheek werd gewoonweg na de rentevaste periode niet verlengd. Dus iedereen was als een gek aan het aflossen. Daar ging dan ook iedere cent in die je kon vrijmaken Oh ja, en er was nog een andere reden om dat te doen. In 1980 was de hypotheek rente 13.2% Jouw ouders hadden ook daar geluk. In 1985 was die gedaald naar pakweg 8%
Pas de generatie die ergens in de jaren 90 een huis kocht, zeg maar de 40ers van nu, waren van die strenge regels af. En zie eens met welk resultaat.

Vergelijk het eens met als je op hetzelfde moment was gaan huren, en was blijven zitten in je huurhuis? Jaar in jaar uit heb je waarschijnlijk een verhoging voor je kiezen gehad en je lasten zijn dus vrij hoog.

Ik heb het niet over het verschil tussen huren en kopen gehad. Je hebt gelijk dat kopen goedkoper is dan huren. Maar ik ken zat mensen van mijn leeftijd die hun hele leven al naar volle tevredenheid in een huurhuis wonen. Er is meer in het leven dan financieren alleen. Die vinden het prima dat ze de verhuurder kunne opbellen met: Weet u dat mijn badkamer vloer een scheur heeft. Wilt u dat kommen vervangen. En pak dan gelijk de wat matig werkende CV ketel mee. En ik vind het prima dat u dit jaar niet schildert, maar dan mag u over twee jaar wel alle kozijnen vervangen. Ik hoor wel hoe het afloopt. Het is een keuze die niet alleen financieel is

[Blik1984]

Ortep schreef op dinsdag 12 januari 2016 @ 15:51:
[...]

Mijn enige reactie was op het hardnekkige sprookje dat iedereen van 50+ een huis heeft dat 4-5 keer zoveel waard is geworden. Dat zijn nu juist de uitzonderingen. Alleen mensen zoals jouw ouders die precies in de 'dip' kochten hebben dat kunnen meemaken. En dan nog niet eens iedereen maakte zo'n klapper. En 5 jaar er voor of 5 jaar erna geven een totaal ander beeld.
Je kan echt niet de periode van 1950-1990 als een enkel moment in de tijd zien Er is een wereld van verschil tussen mensen die in 1950, 1965, 1980 of 1995 kochten. Net zoals de mensen die in 2008 op de top kochten niet vergeleken kunnen worden met de mensen die in 2015 in het minimum kochten
En ja natuurlijk, de lasten gingen omlaag door aflossen. Dat was toen ook gewoon verplicht. We kregen ook maar een hypotheek van 80%. Dus onder water staan gebeurde niet snel. En als je het niet genoeg extra aflostte en de waarde van je huis daalde, werd je huis verkocht als je hypotheek hoger was den executie waarde van je huis. De hypotheek werd gewoonweg na de rentevaste periode niet verlengd. Dus iedereen was als een gek aan het aflossen. Daar ging dan ook iedere cent in die je kon vrijmaken Oh ja, en er was nog een andere reden om dat te doen. In 1980 was de hypotheek rente 13.2% Jouw ouders hadden ook daar geluk. In 1985 was die gedaald naar pakweg 8%
Pas de generatie die ergens in de jaren 90 een huis kocht, zeg maar de 40ers van nu, waren van die strenge regels af. En zie eens met welk resultaat.

[...]

Ik heb het niet over het verschil tussen huren en kopen gehad. Je hebt gelijk dat kopen goedkoper is dan huren. Maar ik ken zat mensen van mijn leeftijd die hun hele leven al naar volle tevredenheid in een huurhuis wonen. Er is meer in het leven dan financieren alleen. Die vinden het prima dat ze de verhuurder kunne opbellen met: Weet u dat mijn badkamer vloer een scheur heeft. Wilt u dat kommen vervangen. En pak dan gelijk de wat matig werkende CV ketel mee. En ik vind het prima dat u dit jaar niet schildert, maar dan mag u over twee jaar wel alle kozijnen vervangen. Ik hoor wel hoe het afloopt. Het is een keuze die niet alleen financieel is

Omdat het toevallig voor jou zo geldt dat je huis 4x zoveel waard is geworden betekent tegelijkertijd ook niet dat het voor een heleboel wel zo is. Een hele generatie voor jou profiteert er wel van en zogezegd een hele generatie na jou ook.

En dan is je huis misschien maar 2x over de kop gegaan. Dan nog heb je weinig te klagen tegenover huurders die jarenlange huurverhogingen krijgen en die kostenpost nooit omlaag zullen zien gaan.

En je hebt als huurder misschien het gemak dat je bij een huisbaas aan kunt kloppen. Maar je hebt gewoon heel weinig te eisen, want als de verhuurder er geen zin in heeft gebeurt er gewoon niks. De voorbeelden die je geeft als huurder zijnde zijn wel heel erg geromantiseerd, alsof je kunt onderhandelen over onderhoud aan de kozijnen en dergelijke... Bij 90% van de verhuurders in ieder geval niet. Huurwoningen zijn vaak ouderwets, slecht onderhouden en hebben keukens en badkamers van hele bedenkelijke kwaliteit.

[Ortep]

Blik1984 schreef op dinsdag 12 januari 2016 @ 16:48:
[...]


Omdat het toevallig voor jou zo geldt dat je huis 4x zoveel waard is geworden betekent tegelijkertijd ook niet dat het voor een heleboel wel zo is. Een hele generatie voor jou profiteert er wel van en zogezegd een hele generatie na jou ook.

Dat jouw ouders geluk hadden betekent tegelijkertijd _niet_ dat het voor iedereen geldt. Om je eigen woorden te gebruiken: Een hele generatie voor jouw ouders had het geluk niet, en een hele generatie na jouw ouders had het geluk ook niet. Dat is wat ik probeer uit te leggen. Huizenprijzen stuiteren heen en weer en het moment van kopen/verkopen is enorm van belang. Je mag net zo goed mijn huis als het huis van je ouders niet als maatstaf nemen. Ik kocht op de top, zij in de dip.
Maar om even terug te komen op die 'generaties' De mensen voor me die geluk hadden kochten tussen 1970-1975 en de mensen na me die geluk hadden kochten tussen 1985 en 1990.
Zo groot zijn die generaties dus niet. Normaal reken je iets van 25-30 jaar voor een generatie. Je veegt ongeveer alles tussen 1960 en 2000 op een grote hoop. En dat mag je nu net niet doen. Vijf jaar verschil kan een enorm verschil uit maken. Kijk maar naar de laatste 5 jaar.
En daar komt nog bij dat als je maar ver genoeg terug gaat in de tijd dat de inflatie zijn altijd werk doet. Zelfs met een langdurige inflatie van maar 2% (Ja ik weet het, nu is hij lager, maar dat komt vnl door de dalende olieprijs, hij is ook wel eens 6% geweest) verdubbelen prijzen iedere 35 jaar. Dus ja, in geld uitgedrukt is mijn huis bijna in waarde verdubbeld, maar nee, ik kan er niet twee keer zo veel voor kopen. Een ander huis is namelijk ook veel duurder geworden, en een brood ook net als een liter melk.
En je kan wel zeggen dat aflossing de laatste jaren erg laag was uitgedrukt in percentage van mijn huidige inkomen. Maar je moet wel meerekenen dat bij de aankoop in die tijd je gewoon 35000 gulden netto zelf moest sparen om een huis van 160000 te kopen. Anders kreeg je gewoon geen hypotheek. Mijn maandsalaris was toen ~1300 gulden. Zie maar eens wat voor investering je moest doen om een huis te kunnen kopen.

En waar je ook niet op ingaat is dat mijn huis en alle andere huizen hier in de wijk, samen met nog 100den andere jaren 50 wijken in Nederland niet meer de huizen zijn die ze waren toen ze gebouwd werden. Ze zijn bijna allemaal fors verbeterd met muur,vloer en dakisolatie, dubbel glas, erkers de tuin in, dakkapellen enz. Je mag dan wel even die dingen meerekenen in de aanschafwaarde van het huis. Mijn dakkapel kostte ergens in 1982, 15K tel dat maar bij de 159 op. Ik heb een aantal jaren geleden het hele huis van HR++ glas laten voorzien. Dat was iets van 12K (euro). En dan zijn er nog zat kleinere verbeteringen geweest: Spouwmuurisolatie, vloer isolatie, dak isolatie. Maar dat soort dingen geldt ook voor de buren die het huis in 1990 kochten. En voor al de mensen die in soortgelijke woningen wonen.

En dan is je huis misschien maar 2x over de kop gegaan. Dan nog heb je weinig te klagen tegenover huurders die jarenlange huurverhogingen krijgen en die kostenpost nooit omlaag zullen zien gaan.

Dat heb ik dus zelf al gezegd. Maar daar ging mijn opmerking niet over.

En je hebt als huurder misschien het gemak dat je bij een huisbaas aan kunt kloppen. Maar je hebt gewoon heel weinig te eisen, want als de verhuurder er geen zin in heeft gebeurt er gewoon niks. De voorbeelden die je geeft als huurder zijnde zijn wel heel erg geromantiseerd, alsof je kunt onderhandelen over onderhoud aan de kozijnen en dergelijke... Bij 90% van de verhuurders in ieder geval niet. Huurwoningen zijn vaak ouderwets, slecht onderhouden en hebben keukens en badkamers van hele bedenkelijke kwaliteit.

Ik heb zomaar het idee dat jij, met als voorbeeld je ouders, de waardevermeerdering van de huizen fors romantiseert. Je vergeet nl ook nog dingen mee te nemen als onderhoud. En dat kan hard oplopen.

Mijn vriendin woont in een huurhuis, als 25 jaar. Als je niets vraagt wordt eens in de 15 jaar de keuken vernieuwd en de toiletten. Maar als je klachten hebt dan wordt het de eerste 10 jaar gerepareerd, en in de volgende 5 jaar vervroegd vervangen. Haar keuken is een paar jaar geleden vervangen, ze kon uit een aantal types kiezen en ook uitzoeken hoe de opstelling van de kastjes/spoelbak was. CV ketel wordt standaard iedere 10 jaar vervangen. Bij echte problemen eerder. Buiten schilderen is iedere 5 jaar. De laatste keer was groot onderhoud en kon ook een nieuwe kleur worden gekozen.

Haar badkamer had lekkage, daar was binnen 2 dagen iemand bij om provisorisch te dichten. Na een maand of 3 kreeg ze een nieuwe badkamer. Dat geintje kostte mij laatst 8000, en dan deed ik nog veel zelf.

Een kennisje van woont heel ergens anders, ook in een huurhuis. Ze kwam uit een koophuis. De wasmachine werd in de keuken geplaatst. Hmmm de houten vloer trilde wel heel erg. Verhuurder gebeld, ja daar hadden ze vaker klachten over gehad. Hoppa, er kwam iemand die en betonnen sokkel in de kruipkelder plaatste. Hij zag dat ook haar toiletpot niet volgens de standaard was dus een week later werd die even vervangen.

[Verwijderd]

Ortep schreef op dinsdag 12 januari 2016 @ 17:42:
Heel verhaal over de handige service van huren...

Ja precies, en wie betaald dat? Uiteindelijk gewoon de huurder toch? Dus waar zit de winst?

Ik bedoel: Ik heb een koophuis. Als er iets is, kan ik ook meteen een mannetje laten komen.

Op langere termijn zou dat even duur zijn, en als je zelf ook eens wat doet (schilderen, lid) ben je zelfs goedkoper uit.

[Blik1984]

Ok, jij je zin. Lullig voor je dat je het in een slechte tijd hebt gekocht, maar in de 30 jaar om jouw aankoopdatum heen is dat zeker voor 20 jaar niet het geval geweest. Dat maakt het nog altijd de meerderheid.

En al die voorbeelden over huren, als ik een lekkage heb staat dezelfde dag iemand op de stoep en is het gewoon direct verholpen. En daar heb ik gewoon een verzekering voor, dus daar zie ik nooit iets van terug. ook afgelopen zomer niet toen er door de lekkage opnieuw gestuct moest worden en ik een nieuwe vloerbedekking. Verder kent iedereen de 1% regel qua onderhoud op koopwoningen. Als je die regel aanhoudt en gewoon op tijd je shit regelt kun je als eigenaar van je huis gewoon alles in eigen hand houden. Hoef je niet een keuze te maken uit een aantal keukens maar kun je gewoon iets uitzoeken wat je smaak is, wordt er niet bezuinigd op een hr-ketel maar koop je gewoon een hr++-type, etc.

[Rukapul]

En hier stopt de offtopic huizenmarkt / kopen-of-huren discussie. Dit heeft niets meer met FO te maken ondertussen.

[Galactic]

Dit jaar ook maar eens proberen het inkomen omhoog te krijgen. FO bereiken doe je deels door op de uitgaven te letten, maar de inkomsten zijn toch ook van belang. Ik mik op een bescheiden opslagje van 200 euro bruto erbij dit jaar. Als dat lukt zit ik echt wel aan het plafond voor mijn functie. Ambitie naar een functie met meer verantwoordelijkheden heb ik niet. Voor mij zit de loongroei er dan wel op, vriendin kan nog wel een eind hoger, bij haar kan er op de komende 5 jaar nog wel wel 500 euro bruto bij schat ik. Daarna zal ze ook een functie moeten nemen welke meer verantwoordelijkheid eist.

Beurs en beleggingen verwacht ik dit jaar ook weinig van net als vorig jaar. Vind de waarderingen nog steeds te hoog, en moet dus wat vanaf voor ik wil inkopen. Wel kijk ik nog uit naar vastgoedbeleggingen (appartementen voor verhuur).

[Blik1984]

Extra inkomen is bij mij ook de key om verder te komen. Krijg er zelf qua inkomen echt hooguit een paar procenten bij. Maar aangezien het inkomen bij mijn vriendin op dit moment nul is is daar nog flinke groei mogelijk. Ze is op dit moment zelfstandig ondernemen en (nog steeds) in opbouw van haar onderneming. Dat moet hopelijk op een gegeven moment tot extra inkomen gaan leiden.

Ander belangrijk punt bij ons is de hypotheek. 5,8% rente hakt er in. Dit jaar gaan we een gedeelte van de aflossingsvrije hypotheek oversluiten en daar een forse kostenbesparing realiseren.

[zomertje]

Ortep schreef op dinsdag 12 januari 2016 @ 14:57:
[...]


Was het maar waar. Dat hangt totaal af van het moment waarop je kocht. Ik heb het al een aantal malen eerder verteld. In de jaren '80 was er ook een huizencrisis. Die was bijna twee keer dieper dan de huidige, 42% daling van de prijs was niet echt uitzonderlijk.
Mijn huis heb ik in 1980 gekocht voor 159K guldens. Dat was in 1983 nog maar 109K waard. Het duurde tot 1995 voor het weer de oorspronkelijke waarde had.
Mijn huis heeft nu een WOZ waarde van 145K in euro's. Dat is net iets minder dan de inflatie correctie over 36 jaar. En dan heb ik niet meegerekend dat het niet meer hetzelfde huis is. Toen was er geen geïsoleerde spouwmuur, geen dakkapel die 2 kamers extra opleverde, geen HR++ glas maar enkel glas, geen vloerisolatie en geen dakisolatie. Als die dingen zijn geen onderhoud, maar verbetering. Dus de totale aanschafwaarde van het huis zoals het nu is, is een stuk hoger dan de aankoopprijs in 1980.

Heb je op de top gekocht dan mag je blij zijn dat je de inflatie hebt kunnen bijhouden. Heb ik 5 jaar later gekocht dan was ik ineens een stuk beter af geweest. Of als ik het 5 jaar eerder had gekocht. Datzelfde zal je over een jaar of 20-30 zien. Mensen die in 2008 kochten hebben relatief weinig 'winst' op hun huis. Mensen die in 2015 kochten doen het veel beter omdat hun aanschaf om te beginnen 20% lager lag en ze het eindbedrag ook nog eens in een kortere tijd haalden.

Jouw ouders hebben 30 jaar geleden precies op de dip van de toenmalige crisis gekocht. Lang niet iedereen is zo gelukkig.

Ik klaag niet over de waarde van mijn huis, ik heb het gekocht om in te wonen, maar de verhalen over enorme winsten slaan maar op een heel beperkt aantal mensen. Dat zijn namelijk de uitschieters die iedereen opvallen. Vaak komt dat ook nog omdat er nog andere factoren meespelen. Sterke verbetering van de bereikbaarheid. Of de sloop van een zeer slechte wijk in de buurt gevolgd door hippe stadsvernieuwing.

Mijn ouders zaten er met een nieuwbouwhuis vol middenin, en ik heb als tiener dus de gevolgen goed kunnen merken. Tegenwoordig noemen ze dat 'kinderen onder de armoedegrens'

[assje]

Inmiddels ben ik 4,5 jaar aan het werk, sinds ik begon met werken gemiddeld ca. 15% bruto loonstijging per jaar, het leven wordt tot nu toe vrij vlot iets makkelijker (financieel). Eenzelfde stijging blijven volhouden zal natuurlijk steeds moeilijker worden al denk ik dat ik voor mijn huidige functie redelijk weinig verdien dus er nog wel e.e.a. mogelijk is.

In de nabije toekomst zal ook wellicht eens een flinke inkomstendaling volgen, als de vrouw minder gaat werken door komst van een kind bijvoorbeeld.

Na afloop van 2015 heb ik de boekhouding nog eens nagekeken:
Spaarquote o.b.v. totaal uitgaven/inkomsten (incl. aflossing hypotheek) 33%
Aflossing is daarvan 9%
Reservering lange termijn/extra aflossen/beleggen 11%
Reservering auto 2%
Reservering overig 9% (dit jaar hoger omdat hij opgebouwd moest worden)
Reservering fun 2%

Werkelijke spaarquote volgens mijn definitie (aflossing + reservering extra aflossing) ofwel alles voor lange termijn: 20%

Afhankelijk van je de definitie dus een spaarquote van 33%, 24% of 20%, alleen de laatste vind ik belangrijk.

Valt mij dus eigenlijk helemaal niet tegen,keker omdat we dit jaar onze duurste vakantie ooit hebben gedaan en best wel wat hebben uitgegeven aan onze woning/inrichting.

Mocht blijken dat ik bij de komst van een kind de 20% volgens mijn definitie niet volhoud dan verkoop ik mijn motor. Ik heb alvast besloten dat ik die minder belangrijk vind dan de andere uitgaven.

[ Voor 3% gewijzigd door assje op 13-01-2016 14:22 ]

[Lointje]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[merauder]

Vorig jaar hebben we best een leuke spaarquote kunnen halen van 33%. Dit jaar ben ik van plan om ipv te gaan sparen te gaan investeren.

De beurzen zie ik op dit moment niet zo zitten. Daarom staat er een PV-systeem op stapel, spouwmuur-isolatie en worden er een aantal ramen ( of als het tegenvalt kozijnen ) vervangen door exemplaren met HR++ glas. Mijn doel is om rond 2017 een energierekening van +/- € 70 te hebben.

Waar ik ondertussen wel enorm veel spijt van heb is dat ik 2 jaar een nieuwe CV installatie heb aan laten leggen. Achteraf gezien had ik beter het dak vol kunnen leggen, pelletkachel in de kamer en IR panelen op de bovenverdieping.

[it0]

merauder schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 12:24:
Achteraf gezien

Ik neem aan dat je niet spontaan een CV hebt geinstalleerd maar dat er noodzaak aan was?
Acheraf zie je inderdaad pas wat de beste keuze was, ik denk dat je ook wel ziet dat het niet de slechtste keuze was. Je hebt meer comfort en betrouwbaarheid en verhoogte de waarde van je huis...

[Orbit Jupiter]

Dat is de vraag. Als je prachtige gietijzeren radiatoren uit een jaren '20 woning haalt en deze vervangt door nieuwe efficiënte radiatoren, dan vraag ik mij af of de esthetiek het gaat verliezen van de efficiëntie..

In plaats van een nieuw CV-systeem heb ik gekozen voor een hout CV. Ook mijn doelstelling is een PV-systeem in 2016, zodat mijn energierekening rond de €80 per maand zal komen te liggen. Vloerisolatie ben ik aan het afronden. De kelder op stahoogte maakt het mogelijk dat ik het zelf heb kunnen doen. Vloerisolatie is een absolute aanrader. Voorheen stookte ik alles op tot 21 graden om de voetjes warm te houden. Nu loop ik met een kamertemperatuur van 18 graden op sokken rond, zonder dat het onplezierig is aan de voetzolen.

Deze maatregelen leveren meer op dan beursbeleggingen op het moment.

[merauder]

it0 schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 12:37:
[...]
Ik neem aan dat je niet spontaan een CV hebt geinstalleerd maar dat er noodzaak aan was?
Acheraf zie je inderdaad pas wat de beste keuze was, ik denk dat je ook wel ziet dat het niet de slechtste keuze was. Je hebt meer comfort en betrouwbaarheid en verhoogte de waarde van je huis...

Dat klopt inderdaad. Toen wij het huis kochten was deze voorzien van gaskachels. Scheelt trouwens wel dat we op een paar puntjes na ( afpersen gas ) de ketel en radiatoren zelf hebben geïnstalleerd waardoor de kosten op +/- € 2500,- kwamen voor het hele huis ( CV ketel + 8 radiatoren + kleinmateriaal, voornamelijk bij elkaar gescharreld via de outlet ).

Er ligt overigens een infrastructuur voor een eventuele hout / pellet gestookte moederhaard of eventueel een warmtepomp. Dit omdat ik er wel ernstig rekening mee heb gehouden dat er een dag kan komen dat een gasrekening betalen echt niet leuk meer is.

Even wat te snel op Post gedrukt

Orbit Jupiter schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 12:55:
Dat is de vraag. Als je prachtige gietijzeren radiatoren uit een jaren '20 woning haalt en deze vervangt door nieuwe efficiënte radiatoren, dan vraag ik mij af of de esthetiek het gaat verliezen van de efficiëntie..

In plaats van een nieuw CV-systeem heb ik gekozen voor een hout CV. Ook mijn doelstelling is een PV-systeem in 2016, zodat mijn energierekening rond de €80 per maand zal komen te liggen. Vloerisolatie ben ik aan het afronden. De kelder op stahoogte maakt het mogelijk dat ik het zelf heb kunnen doen. Vloerisolatie is een absolute aanrader. Voorheen stookte ik alles op tot 21 graden om de voetjes warm te houden. Nu loop ik met een kamertemperatuur van 18 graden op sokken rond, zonder dat het onplezierig is aan de voetzolen.

Deze maatregelen leveren meer op dan beursbeleggingen op het moment.

Ik woon zelf in een jaren 60 woning, dus de esthetiek / authenticiteit was in ons geval niet echt een issue

In een niet/matig geïsoleerd huis geloof ik qua rendement het meeste in isolatie. Het is relatief goedkoop en levert relatief veel op. Onze buren hebben nog niet zo lang geleden spouwmuurisolatie aan laten brengen, en naar wat ik heb gezien word de investering in +/- 3 jaar terugverdient, hoewel de zachte winter ook een rol speelt in een lagere energierekening. Dakisolatie durf ik geen cijfers over te geven. Die was al aangebracht bij de vorige eigenaar.

[ Voor 42% gewijzigd door merauder op 14-01-2016 13:19 ]

[kabelmannetje]

merauder schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 12:24:
De beurzen zie ik op dit moment niet zo zitten. Daarom staat er een PV-systeem op stapel, spouwmuur-isolatie en worden er een aantal ramen ( of als het tegenvalt kozijnen ) vervangen door exemplaren met HR++ glas. Mijn doel is om rond 2017 een energierekening van +/- € 70 te hebben.

Als je de beurzen nu niet ziet zitten, zie je het nooit zitten. Dan ga je nooit beleggen en kan je FO vergeten. Beurs staat laag en dat betekent instappen.

[Zr40]

Onzin, FO vereist helemaal niet dat je gaat beleggen. Een hoger rendement maakt het makkelijker omdat je minder vermogen nodig hebt, maar met voldoende vermogen is een laag rendement geen enkel probleem.

Sterker nog, als je totale uitgaven per jaar € 20000 zijn, dan heb je aan twee miljoen ruim voldoende om 50 jaar zonder overige inkomsten, zonder AOW, zonder rendement en met VRH niets tekort te komen.

[ Voor 33% gewijzigd door Zr40 op 14-01-2016 14:06 ]

[mekkieboek]

Lointje schreef op woensdag 13 januari 2016 @ 15:25:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Moet dat niet zijn 'Beetje vroeg' ?

[Blik1984]

Zr40 schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 14:04:
Onzin, FO vereist helemaal niet dat je gaat beleggen. Een hoger rendement maakt het makkelijker omdat je minder vermogen nodig hebt, maar met voldoende vermogen is een laag rendement geen enkel probleem.

Maar laten we eerlijk zijn, als je doel is om zo snel mogelijk FO te zijn, dan doe je dat o.a. door middel van beleggen danwel investeren. Want kijk eens naar je rendement op spaargeld op dit moment? Bij een fors vermogen is dat rendement gewoon zo goed als negatief vanwege de VRH.

En hoeveel mensen kunnen nou 2 miljoen sparen in een mensenleven?

[ Voor 6% gewijzigd door Blik1984 op 14-01-2016 14:07 ]

[Zr40]

Blik1984 schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 14:06:
[...]


Maar laten we eerlijk zijn, als je doel is om zo snel mogelijk FO te zijn, dan doe je dat o.a. door middel van beleggen danwel investeren. Want kijk eens naar je rendement op spaargeld op dit moment? Bij een fors vermogen is dat rendement gewoon zo goed als negatief vanwege de VRH.

En hoeveel mensen kunnen nou 2 miljoen sparen in een mensenleven?

Precies, het maakt het makkelijker, maar het is geen vereiste.

Wat betreft spaargeld, als je spaarrente inclusief VRH negatief is dan doe je het momenteel fout. Huidige spaarrente (vrij opneembaar) is hoger dan de VRH, namelijk 1,25%.

De 2 miljoen vind ik best weinig in het extreme voorbeeld dat ik geschetst heb. Nul rendement, géén AOW of pensioen of inkomsten, toch maar 2 miljoen nodig. Als je daar naar die parameters al iets realistischer kijkt schiet dat benodigde vermogen rap omlaag.

[ Voor 15% gewijzigd door Zr40 op 14-01-2016 14:12 ]

[Sissors]

Er is één bank die daar nog op zit, met de vraag hoeveel langer nog. Verder is volgens mij de hoogste 1.1% ofzo.

kabelmannetje schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 13:50:
[...]

Als je de beurzen nu niet ziet zitten, zie je het nooit zitten. Dan ga je nooit beleggen en kan je FO vergeten. Beurs staat laag en dat betekent instappen.

Grappige is dat in het beleggingstopic door sommige (MusicMasters als ik het me goed herinner) wordt beargumenteerd dat de beurs nu hoog staat, en je dus absoluut niet moet instappen .

[Xanaroth]

Sissors schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 14:11:
Er is één bank die daar nog op zit, met de vraag hoeveel langer nog. Verder is volgens mij de hoogste 1.1% ofzo.


[...]

Grappige is dat in het beleggingstopic door sommige (MusicMasters als ik het me goed herinner) wordt beargumenteerd dat de beurs nu hoog staat, en je dus absoluut niet moet instappen .

Als je FO belegd op basis van vermogen dan is nu niet handig. Als je FO belegd op basis van inkomsten is de stand an sich irrelevant, enkel de inkomsten/rendement (dividend).

Echter als je je er niet fijn bij voelt zijn er inderdaad genoeg andere investeringen, zoals een elektrische auto+oplaadpaal, isolatie, of installaties om energie terug te winnen danwel op te wekken. Elke euro minder kosten is immers een euro minder aan inkomsten nodig en dat brengt dus ook FO dichterbij.
Als bonus krijg je er levenskwaliteit bij en, hoewel daar verder geen prijs aan te hangen is, kan dat het zeer aantrekkelijk maken een lagere papieren rendement te accepteren tegenover andere investeringsmiddelen.


Maar goed, FO is een marathon en geen sprint. Je hoeft niet in 1x te doen of direct voor het maximaal haalbare te gaan. Dan houdt je het nooit de tientallen jaren vol tot FO en van FO tot pensioen/AOW.

[ Voor 18% gewijzigd door Xanaroth op 14-01-2016 14:27 ]

[it0]

Sissors schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 14:11:
Er is één bank die daar nog op zit, met de vraag hoeveel langer nog. Verder is volgens mij de hoogste 1.1% ofzo.


[...]

Grappige is dat in het beleggingstopic door sommige (MusicMasters als ik het me goed herinner) wordt beargumenteerd dat de beurs nu hoog staat, en je dus absoluut niet moet instappen .

Niet dat ik er verstand van heb , maar de AEX is nu bleeding. De AEX stond vorig jaar 100 punten hoger (25%) . BV Shell is van 30 naar 19 euro per aandeel gegaan. Op een gunstig moment instappen bestaat ook al niet. Maar hoog staat hij zeker niet.

[Blik1984]

Zr40 schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 14:09:
[...]

Precies, het maakt het makkelijker, maar het is geen vereiste.

Wat betreft spaargeld, als je spaarrente inclusief VRH negatief is dan doe je het momenteel fout. Huidige spaarrente (vrij opneembaar) is hoger dan de VRH, namelijk 1,25%.

De 2 miljoen vind ik best weinig in het extreme voorbeeld dat ik geschetst heb. Nul rendement, géén AOW of pensioen of inkomsten, toch maar 2 miljoen nodig. Als je daar naar die parameters al iets realistischer kijkt schiet dat benodigde vermogen rap omlaag.

Alleen KNAB heeft een rente van 1,25%, en daar moet je weer betalen om lid van te zijn. Dus dan moet je alweer 50k op de spaarrekening hebben staan om het verschil op te heffen. De rest van de banken zit op 1,2% of lager. Dus m.u.v. van KNAB betekent dat dus in feite dat je nu de powerball kunt winnen, maar dat dat gewoon nog steeds niet genoeg is van je rente-inkomsten te kunnen leven. Want je rente-inkomsten zijn nul (dit even zonder andere spaarmogelijkheden bekeken zoals deposito's e.d.)

[ Voor 3% gewijzigd door Blik1984 op 14-01-2016 15:25 ]

[Blik1984]

it0 schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 14:25:
[...]

Niet dat ik er verstand van heb , maar de AEX is nu bleeding. De AEX stond vorig jaar 100 punten hoger (25%) . BV Shell is van 30 naar 19 euro per aandeel gegaan. Op een gunstig moment instappen bestaat ook al niet. Maar hoog staat hij zeker niet.

Er is al een aardige correctie geweest dit jaar natuurlijk. Dus mocht de AEX al hoog staan is daar al een flink stuk marge af. Voor mij in ieder geval genoeg reden om waar wat extra aandeeltjes van mijn indextracker te kopen.

[Zr40]

Blik1984 schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 15:25:
[...]


Alleen KNAB heeft een rente van 1,25%, en daar moet je weer betalen om lid van te zijn. Dus dan moet je alweer 50k op de spaarrekening hebben staan om het verschil op te heffen.

Dat is een misverstand, het sparen-only pakket is gratis (mits onder de 50k). Dat communiceren ze inderdaad niet duidelijk, je moet dat pakket bewust selecteren voordat de gratis periode voorbij is.

Dus m.u.v. van KNAB betekent dat dus in feite dat je nu de powerball kunt winnen, maar dat dat gewoon nog steeds niet genoeg is van je rente-inkomsten te kunnen leven. Want je rente-inkomsten zijn nul (dit even zonder andere spaarmogelijkheden bekeken zoals deposito's e.d.)

In het scenario dat ik geschetst had met die 2 miljoen ben ik uit gegaan van geen enkele inkomsten, ook niet rente. In de 50 jaar maak je die 2 miljoen op. Dit onder de aanname dat 50 jaar voldoende is voor je startleeftijd en levensverwachting.

Bij leven van uitsluitend rendement maak je je vermogen uiteraard niet op.

[ Voor 57% gewijzigd door Zr40 op 14-01-2016 15:36 ]

[vandermark]

Ik heb hier idd ook Knab basis, gratis en 1,25% rente, maar schiet niet op natuurlijk ook al is het het hoogste wat je kan krijgen...

[Deveon]

Alleen het Kwartaal Sparen bij Knab heb je de betaalde versie voor nodig. Hierop is de rente 0,9% en krijg je 0,5% bonus als je er een kwartaal lang niet aan komt. Rente is op jaarbasis.

Al zie ik geen reden waarom je meer als het vrijgestelde VRH bedrag zou sparen op een normale spaarrekening... Dan kan je toch beter naar deposito's oid gaan kijken.

[kabelmannetje]

Sissors schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 14:11:
Grappige is dat in het beleggingstopic door sommige (MusicMasters als ik het me goed herinner) wordt beargumenteerd dat de beurs nu hoog staat, en je dus absoluut niet moet instappen .

Dat is timen van de markt. Niemand weet of het "hoog" of "laag" is. Beleggen is een keuze van meedoen. Anders duurt FO worden 2x zo lang.

[Kid Buu]

Klopt, even vanuit gaande dat je als belegger geen edge hebt dan is lump sum nog altijd de beste manier om te beleggen. Ik heb zelf gekozen om weer gespreid in te stappen met het beoogde bedrag, dus een daling als die van nu is dan welkom. Een ander scenario was ook denkbaar dat je juist instapt op een moment dat het verder omhoog gaat en dan is gespreid instappen juist nadelig t.o.v. lump sum. De spaarrentes nu word je simpelweg niet vrolijk van en als je horizon lang genoeg is dan is rationeel gezien beleggen de beste keuze van de 2 momenteel.

[Ortep]

Deveon schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 15:37:
Alleen het Kwartaal Sparen bij Knab heb je de betaalde versie voor nodig. Hierop is de rente 0,9% en krijg je 0,5% bonus als je er een kwartaal lang niet aan komt. Rente is op jaarbasis.

Al zie ik geen reden waarom je meer als het vrijgestelde VRH bedrag zou sparen op een normale spaarrekening... Dan kan je toch beter naar deposito's oid gaan kijken.

Dan moet je er wel vinden die meer dan 1.4% rente geven. En als je rondkijk zie je dat je geld dan flink lang vast moet staan. En als ik bv 1.6 kan krijgen wil ik het echt voor die 0.2 niet 4-5-6 jaar vast zetten

[merauder]

Xanaroth schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 14:23:

Als je FO belegd op basis van vermogen dan is nu niet handig. Als je FO belegd op basis van inkomsten is de stand an sich irrelevant, enkel de inkomsten/rendement (dividend).

Echter als je je er niet fijn bij voelt zijn er inderdaad genoeg andere investeringen, zoals een elektrische auto+oplaadpaal, isolatie, of installaties om energie terug te winnen danwel op te wekken. Elke euro minder kosten is immers een euro minder aan inkomsten nodig en dat brengt dus ook FO dichterbij.
Als bonus krijg je er levenskwaliteit bij en, hoewel daar verder geen prijs aan te hangen is, kan dat het zeer aantrekkelijk maken een lagere papieren rendement te accepteren tegenover andere investeringsmiddelen.


Maar goed, FO is een marathon en geen sprint. Je hoeft niet in 1x te doen of direct voor het maximaal haalbare te gaan. Dan houdt je het nooit de tientallen jaren vol tot FO en van FO tot pensioen/AOW.

Het mes snijd zelfs aan twee kanten. Aan de ene kant betekend lagere kosten dat er minder inkomsten nodig zijn. Aan de andere kant betekend lagere kosten dat ik in de opbouwende fase een hogere spaarquote krijg.

[JURIST]

kabelmannetje schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 15:50:
[...]

Dat is timen van de markt. Niemand weet of het "hoog" of "laag" is. Beleggen is een keuze van meedoen. Anders duurt FO worden 2x zo lang.

Op deze lijn zit ik na ervaringen en verkeerde timing in het verleden ook. Ik heb het vizier op de komende 15-20 jaar gericht en blijf belegd en blijf ook bijkopen. De dividendinkomsten zullen daardoor dit jaar in ieder geval flink gaan toenemen.

Overigens met crowd funding als alternatief het eerste faillissement tegengekomen, maar dat was te verwachten na investering in 40-50 projecten. Blijf wat dit betreft benieuwd naar het trackrecord van crowd funding platforms en dus het uiteindelijke netto rendement, maar dit wordt nog niet helemaal helder.

[kabelmannetje]

.

[ Voor 101% gewijzigd door kabelmannetje op 14-01-2016 20:54 ]

[biggydeen2]

kabelmannetje schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 15:50:
[...]

Dat is timen van de markt. Niemand weet of het "hoog" of "laag" is. Beleggen is een keuze van meedoen. Anders duurt FO worden 2x zo lang.

Dat is niet helemaal waar. Het is goed in te schatten of de markt "hoog" staat of juist niet. Dit doe je op basis van het verleden en het uitpluizen van de cijfers. Zomaar "meedoen" en aandelen gaan kopen is natuurlijk niet echt een goed idee.

Je moet de aandelenmarkt zien als een handelaar die jou iets wil verkopen. Soms komt hij voorbij met een buitenkans (een koopje) en de andere keer met veel te hoge prijzen. Het is aan jou om uit te zoeken wat je koopt. Oftewel zomaar iets kopen van een handelaar zonder dat je weet wat het echt waard is heeft niet zoveel zin.

Het gaat vaak mis omdat mensen geen tijd/zin hebben om alles uit te zoeken en daardoor verkeerde analyses maken. Of adviezen gaan overnemen van iemand anders.

[Sissors]

kabelmannetje schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 15:50:
[...]

Dat is timen van de markt. Niemand weet of het "hoog" of "laag" is. Beleggen is een keuze van meedoen. Anders duurt FO worden 2x zo lang.

Hier ben ik het overigens mee eens, maar het was jouw post waarin stond dat de beurs nu laag staat .

biggydeen2 schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 22:37:
[...]


Dat is niet helemaal waar. Het is goed in te schatten of de markt "hoog" staat of juist niet. Dit doe je op basis van het verleden en het uitpluizen van de cijfers. Zomaar "meedoen" en aandelen gaan kopen is natuurlijk niet echt een goed idee.

Je moet de aandelenmarkt zien als een handelaar die jou iets wil verkopen. Soms komt hij voorbij met een buitenkans (een koopje) en de andere keer met veel te hoge prijzen. Het is aan jou om uit te zoeken wat je koopt. Oftewel zomaar iets kopen van een handelaar zonder dat je weet wat het echt waard is heeft niet zoveel zin.

Het gaat vaak mis omdat mensen geen tijd/zin hebben om alles uit te zoeken en daardoor verkeerde analyses maken. Of adviezen gaan overnemen van iemand anders.

Waarbij consequent blijkt dat op een hele enkele persoon na die er gigantisch veel tijd in steekt, eigenlijk niemand nou kan voorspellen wat er gaat gebeuren. Als het zo overduidelijk is dat de beurs te laag/hoog staat, dan zouden de andere personen dat ook weten en wordt ervoor gecorrigeerd.

[BCC]

http://www.businessinside...erformed-best-2014-9?IR=T En daarom heb ik ook Meesman. Enige manier om met aandelen te scoren is als je voorkennis of geluk hebt.

[Pater]

Pater schreef op zondag 15 november 2015 @ 00:18:
En we zijn weer een stapje dichterbij gekomen voor de financiele onafhankelijkheid. Beleggingspandje nummer 3 deze week gekocht. Offerte van een financier is ook al binnen gekomen, dus hopelijk eind januari passeren. Daarna de boel verbouwen en inrichten, zodat die op de markt komt.

Gaat lekker! Als deze pandjes vrij van financiering zijn, leveren ze mij een netto kasstroom van EUR 4.000 per maand op!

Pompiedompiedom... Eind deze maand gaat de boel passeren. Financiering van EUR 145k rond gekregen bij de RNHB. Aankoopprijs: EUR 170k, ik ga er voor EUR 25k in verbouwen en voor EUR 7,5k inrichten. Opleveren voor de huurmarkt eind april, verwacht zo'n 1.400 a 1.500 euro per maand ervoor te vangen.

VvE is 162 euro per maand.

Overige voorwaarden: 3% per jaar aflossen, 3,6% voor 5 jaar vast. Afsluitprovisie: 500 euro.

Even het rendement berekenen:
EUR 170k + 10k additionale kosten + 25k verbouwing + 7,5k inrichten = EUR 212.500
EUR 145k gefinancierd, dus EUR 67.5k eigen inbreng.

Rendement: 11 maanden (rekening houdend met 1 maand leegstand) * (1.400 -/- 162 -/- 3,6% van EUR 145k) = 8,8k. Circa 13% rendement dus.

[Kid Buu]

Succes, maar klinkt mij wel heel optimistisch in de oren zo'n huurprijs met een pand van die waarde.

[trekker22]

8,8k en hoe zit je dan aan 13%???

8,8 / 212 is flink flinkminder.

Heb zelf een pand 275k maar komt netto 2K uit na aftrek meest voorkomende kosten.

En hoe zit je met G/w/l woz,riool, Internet etc

[ Voor 86% gewijzigd door trekker22 op 15-01-2016 05:16 ]

[Pater]

Kid Buu, ik heb al een appartement in hetzelfde blok die 5 verdiepingen lager zit en minder luxe is opgeleverd. En die is verhuurd voor EUR 1.350. Binnen 2 weken had ik 10 gegadigden (juli 2015).

trekker22: 8.800 gedeeld door mijn eigen inleg van 67.500 uiteraard (anders zou ik de financieringskosten er natuurlijk niet vanaf trekken).

GWL is voor rekening van de huurder, afvalstoffenheffing en internet ook. Ik richt me op expats, daarom bied ik de boel gemeubileerd aan.

[SavageBrother]

Zr40 schreef op donderdag 14 januari 2016 @ 14:04:
Onzin, FO vereist helemaal niet dat je gaat beleggen. Een hoger rendement maakt het makkelijker omdat je minder vermogen nodig hebt, maar met voldoende vermogen is een laag rendement geen enkel probleem.

Sterker nog, als je totale uitgaven per jaar € 20000 zijn, dan heb je aan twee miljoen ruim voldoende om 50 jaar zonder overige inkomsten, zonder AOW, zonder rendement en met VRH niets tekort te komen.

Niet om 't één of ander, maar met deze denkwijze blijft er toch geen cent over voor eventuele nakomelingen? Dat lijkt me toch ook iets om in overweging te nemen.

Anyways, ik ben voor dit jaar ook eens bezig gegaan met m'n uitgaven beter inzichtelijk te krijgen en om gewoon eens goed op m'n uitgaven te letten. Nu halverwege januari denk ik wel een goed excelmodel te hebben om 't allemaal in de gaten te houden. Verder heb ik een (waarschijnlijk) goedkopere zorgverzekering genomen, deze in 2015 nog betaald om de belastingdienst die 4 tientjes te onthouden en ben ik van plan dit jaar een slipcursus te volgen om zo twee extra schadevrijejaren te kunnen genieten.

[trekker22]

Pater schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 05:38:
Kid Buu, ik heb al een appartement in hetzelfde blok die 5 verdiepingen lager zit en minder luxe is opgeleverd. En die is verhuurd voor EUR 1.350. Binnen 2 weken had ik 10 gegadigden (juli 2015).

trekker22: 8.800 gedeeld door mijn eigen inleg van 67.500 uiteraard (anders zou ik de financieringskosten er natuurlijk niet vanaf trekken).

GWL is voor rekening van de huurder, afvalstoffenheffing en internet ook. Ik richt me op expats, daarom bied ik de boel gemeubileerd aan.

En woz / onderhoud.

Als ik kijk naar pand zonder financiering dat zit je op 7% zonder onderhoud/woz. Dus eigenlijk maar 6%-6,5%. Vind ik niet heel ruim.
Je maandelijkse cashflow neemt iets van 400 toe? (Elke maand meer)

[Pater]

trekker22 schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 08:27:
[...]

En woz / onderhoud.

Als ik kijk naar pand zonder financiering dat zit je op 7% zonder onderhoud/woz. Dus eigenlijk maar 6%-6,5%. Vind ik niet heel ruim.
Je maandelijkse cashflow neemt iets van 400 toe? (Elke maand meer)

WOZ? Je bedoelt OZB? Die is in Rotterdam 0,1286% over de WOZ-waarde. Met 170k is dat EUR 219,-. Of bedoel je vermogensrendementsheffing? De waarde waarmee de belasting rekent is 85% omdat het in verhuurde staat is. Dus dat is EUR 144,5k. En dat is dezelfde hoogte als mijn financiering. Dus geen vermogensrendementsheffing?

Ja, ik heb te maken met onderhoud, ik houd ongeveer rekening met 2.000 euro per jaar.

Met 1.400 euro houd ik maandelijks 440 euro over.

[Blik1984]

Pater schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 03:57:
[...]


Rendement: 11 maanden (rekening houdend met 1 maand leegstand) * (1.400 -/- 162 -/- 3,6% van EUR 145k) = 8,8k. Circa 13% rendement dus.

DIt is wel lekker creatief boekhouden. Het misgelopen rendement op die 67.5k eigen inleg tel je maar even niet mee?

[DanTm]

Blik1984 schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:19:
[...]


DIt is wel lekker creatief boekhouden. Het misgelopen rendement op die 67.5k eigen inleg tel je maar even niet mee?

Volgens mij is dat niet creatief boekhoeden, hij krijgt er gewoon rendement op.

[Pater]

Blik1984 schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:19:
[...]


DIt is wel lekker creatief boekhouden. Het misgelopen rendement op die 67.5k eigen inleg tel je maar even niet mee?

Huh? Die moet je uitleggen.

[Blik1984]

Pater schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:24:
[...]


Huh? Die moet je uitleggen.

Je appartement kost toch geen 145k maar 212k, Dan kun je toch niet je eigen inleg hieruit halen? Wat nou als je 100% zelf had gefinancierd, dan zou je ROI oneindig zijn. Het is gewoon een incorrecte berekening.

[Blik1984]

DanTm schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:23:
[...]


Volgens mij is dat niet creatief boekhoeden, hij krijgt er gewoon rendement op.

Laten we het extreme voorbeeld nemen dat die het helemaal zelf financiert, dan zou de ROI oneindig worden op deze berekeningswijze. De totale investering in het appartement is geen 145k maar 212k. Als extra kostenpost moet je op zijn minst gederft rendement meenemen

Als ik rendement op zonnepanelen bereken, neem ik een aantal zaken mee:
- Rendement per jaar
- afschrijving
- gederft rendement van de investering (bijvoorbeeld 2% spaar-rente)

Zie bijvoorbeeld dit blog: http://zakelijkbezuinigen...zonnepanelen-in-2015.html

[DanTm]

Blik1984 schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:28:
[...]


Je appartement kost toch geen 145k maar 212k, Dan kun je toch niet je eigen inleg hieruit halen? Wat nou als je 100% zelf had gefinancierd, dan zou je ROI oneindig zijn. Het is gewoon een incorrecte berekening.

volgens mij kun je alleen maar rendement over eigen geld halen. Met geleend geld kun je dat rendement verhogen, maar rendement blijft altijd over je eigen inleg.
Hij zou het dus niet over 145k moeten berekenen, maar over 67.5k.
Maakt het rendement nog hoger:)

[Blik1984]

DanTm schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:32:
[...]


volgens mij kun je alleen maar rendement over eigen geld halen. Met geleend geld kun je dat rendement verhogen, maar rendement blijft altijd over je eigen inleg.
Hij zou het dus niet over 145k moeten berekenen, maar over 67.5k.
Maakt het rendement nog hoger:)

En dan laat je de 3% rente over de 145k maar even helemaal weg?

Het punt is dus dat die een maandelijkse kostenpost mee moet nemen voor de 67,5k eigen geld. Dat kan hij tenslotte ook investeren in een 30-jaar deposito en er compleet risicoloos 3% (bijvoorbeeld) voor krijgen. Die gederfde inkomsten moet je meenemen, anders krijg je een kunstmatig hoog rendement.

[ Voor 25% gewijzigd door Blik1984 op 15-01-2016 10:35 ]

[Pater]

Blik1984, dat noemen ze nou leveragen, of hefboom.

Stel, ik heb 200k. Dan zou ik een pand kunnen kopen. Ik zou dan maandelijks 1.400 -/- 162 overhouden. Met 11 maanden zou dat 13,6k zijn. Een rendement van 6,8%.

Of ik koop drie appartementen van elk 200k, elke keer met een inbreng van 66,7k. De rest financier ik. Ik houd dan maandelijks 1.400 -/- 162 -/- financieringskosten (435) = 26,5k over. Dan verdubbel zowat je rendement (13,2%).


Ik heb mijn rendement bepaald op mijn inbreng (65k) en op mijn opbrengsten (huur -/- vve -/- financieringskosten). Dan kom je op 13% uit.

[ Voor 3% gewijzigd door Pater op 15-01-2016 10:36 ]

[DanTm]

Nee die wordt mee berekend, alleen vergeet hij de aflossing volgens mij.
Appartement levert op per jaar: 11* 1400=15400
Appartement kost per jaar: rente 5220, overige zaken bedrag x
Levert op - kost= 8000 (waarbij de aflossing volgens mij mist).
8000/67.5 = 12 % ong. (geen exacte getallen allemaal).

[Sissors]

Blik1984 schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:32:
[...]


Laten we het extreme voorbeeld nemen dat die het helemaal zelf financiert, dan zou de ROI oneindig worden op deze berekeningswijze. De totale investering in het appartement is geen 145k maar 212k. Als extra kostenpost moet je op zijn minst gederft rendement meenemen

Hij haalt alleen de rente op de 145k eraf, dat lijkt mij gewoon correct.

Gederft rendement meenemen lijkt me heel vreemd. Welk rendement ga je dan precies eraf trekken? Als hij het geld op een spaarrekening had gezet? Index fonds? Aandelen Apple?

[Pater]

DanTm schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:37:
Nee die wordt mee berekend, alleen vergeet hij de aflossing volgens mij.
Appartement levert op per jaar: 11* 1400=15400
Appartement kost per jaar: rente 5220, overige zaken bedrag x
Levert op - kost= 8000 (waarbij de aflossing volgens mij mist).
8000/67.5 = 12 % ong. (geen exacte getallen allemaal).

Klopt, aflossing zit er niet in, dat is namelijk alleen cashflow. Want op lange termijn lost de financiering natuurlijk af, nemen de financieringslasten af en bouw ik een reserve op in de waarde van het huis. Maar het opbouwen van die reserve = aflossen.

[Blik1984]

Sissors schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:37:
[...]

Hij haalt alleen de rente op de 145k eraf, dat lijkt mij gewoon correct.

Gederft rendement meenemen lijkt me heel vreemd. Welk rendement ga je dan precies eraf trekken? Als hij het geld op een spaarrekening had gezet? Index fonds? Aandelen Apple?

Die 67k levert toch ook iets op als die geen appartement zou kopen. Bij wijze van spreken staat het gewoon op ee spaarrekening stil te staan en levert het 670 op per jaar. Door het te investeren levert het nu meer op, maar die 670 euro aan rente heeft die niet meer. Dat zijn je gederfde rente-inkomsten in dit geval.

Welk getal die daarvoor moet nemen moet die zelf bepalen. Wat is een realistisch rendement? Maar de 67k helemaal niet meenemen en zo denken dat die een rendement haalt van 13% lijkt me iets tekort door de bocht

[Bonsaiboom]

Blik1984 schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:41:
[...]


Die 67k levert toch ook iets op als die geen appartement zou kopen. Bij wijze van spreken staat het gewoon op ee spaarrekening stil te staan en levert het 670 op per jaar. Door het te investeren levert het nu meer op, maar die 670 euro aan rente heeft die niet meer. Dat zijn je gederfde rente-inkomsten in dit geval.

Welk getal die daarvoor moet nemen moet die zelf bepalen. Wat is een realistisch rendement? Maar de 67k helemaal niet meenemen en zo denken dat die een rendement haalt van 13% lijkt me iets tekort door de bocht

Dat van de 13% is niet te kort door de bocht, tenzij je zegt dat het 13% meer is dan op de spaarrekening zetten. In vergelijk met een spaarrekening van 1%, levert dit 13% op. En dat levert allebei meer op dan 0% van het cash thuis hebben liggen.

Het klopt wel dat voor investeringen vaak wel een gederfde rentevoet wordt gebruikt, om te kijken of het interessant is, rekening houdend met een standaard streef ROI. Maar dat maakt de berekening hier nog niet verkeerd.

[DanTm]

De gederfde rentevoet is alleen maar om te vergelijken welke investering interessanter is.
Uit bovenstaande voorbeeld is te zien dat voor iedereen die zijn geld op de bank zet tegen 1% er een gederfde rentevoet is van 13%
Doordat je je geld op je spaarrekening zet loop je blijkbaar 13% rendement mis.......

[Pater]

Maar Blik1984, je vergelijkt toch appels met appels?

Met de ene investering heb je jaarlijks een rendement van 8.800 (13%), met de andere investering (staat gewoon stil op je rekening) een rendement van 670 (1%). Waarom loop ik dan dat rendement mis? Het is toch een vs. het ander?

[Sissors]

Inderdaad, en niemand zal hier claimen dat het rendement op een spaarrekening -13% is

[Blik1984]

Pater schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:47:
Maar Blik1984, je vergelijkt toch appels met appels?

Met de ene investering heb je jaarlijks een rendement van 8.800 (13%), met de andere investering (staat gewoon stil op je rekening) een rendement van 670 (1%). Waarom loop ik dan dat rendement mis? Het is toch een vs. het ander?

hmm, I see. Wellicht heb je gelijk en was ik iets te snel met mijn conclusies...

please continue, nothing to see here

[Pater]

No worries!

Weet je wat nou het mooie is? Het vorige appartement heb ik voor EUR 167k aangekocht en die was al verbouwd. De woonkamer was lekker groot gemaakt, de keuken, badkamer en toilet waren al vernieuwd. Dus daar heb ik maar 10k aan verbouwing hoeven te doen. Dat is zo'n fijne investering geweest, want uit het taxatierapport die de bank heeft laten opstellen hadden ze al vastgesteld dat het EUR 205k waard is. Dus daar heb ik op papier al EUR 28k winst!

Los van het feit dat het een leuke cashflow oplevert, is het gewoon verdomd leuk om te doen. Het voelt aan als ondernemen, maar dan wel met relatief weinig risico.

[Xanaroth]

Blik1984 schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:28:
[...]


Je appartement kost toch geen 145k maar 212k, Dan kun je toch niet je eigen inleg hieruit halen? Wat nou als je 100% zelf had gefinancierd, dan zou je ROI oneindig zijn. Het is gewoon een incorrecte berekening.

De berekening is correct, dat heet leveraged investment.
Hij investeerd met geleend geld, dat levert altijd een extreem rendement op. Nadeel is dat als het mis gaat, het verlies niet stopt bij een worst-case van '0' (ofwel eigen inleg van verliezen) maar pas bij '-145k' ofwel een hele diepe schuld.

De reden voor het hoge rendement is het (vanzelfsprekend) hogere risico dat wordt aangegaan. Hij voelt zich daar blijkbaar comfortabel bij, en dan is veel mogelijk.

[TweakFO]

Pater schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:52:
Los van het feit dat het een leuke cashflow oplevert, is het gewoon verdomd leuk om te doen. Het voelt aan als ondernemen, maar dan wel met relatief weinig risico.

Interessante discussie!
Relatief weinig risico zie ik toch wel iets anders.

code:

€ 4.350 aflossing
€ 5.220 rente
€ 1.944 VVE
€    428 VRH
€ 2.000 Onderhoud/afschrijving meubels/etc??
€ 13.942 Uitgaande cashflow, waarbij onderhoud/afschrijving niet direct merkbaar is.

€ 16.800 huur opbrengsten (12*1.400)

€ 2.858 positieve cashflow

Dat lijkt me geen probleem, al vind ik het wel karig op zulke bedragen.

Maar dan na 5 jaar (worst case). De schuld is na aflossing € 124.516. Aflossing blijft 3%? De rente kan 6% zijn? Of meer of minder, maar laten we daar eens vanuit gaan.

code:

€ 3.735 aflossing
€ 7.471 rente
€ 1.944 VVE
€ 1.056 VRH
€ 2.000 onderhoud/afschrijving/etc??
€ 16.206 Uitgaande cashflow, waarbij onderhoud/afschrijving niet direct merkbaar is.

€ 16.800 huur opbrengsten (12*1.400)

€ 594 positieve cashflow

Een maand leegstand, of wat dan ook en je duikt negatief en dan ben je al 5 jaar onderweg.

Dit is uiteraard maar een mogelijk scenario gebaseerd op een stijgende rente. Enige wat ik hiermee probeer aan te geven is dat het risico wat mij betreft toch wel aanzienlijk is, als je kijkt naar het kunnen blijven nakomen van de verplichtingen. De verplichtingen is dan ook het gene wat mij afschrikt in deze situaties.

De toekomst zal leren wat de werkelijkheid is. Ik vind het super dat je het verhaal met ons deelt en bewonder je lef en ondernemend vermogen!

[Pater]

TweakFO, in jouw rekeningvoorbeelden houd je met 1 ding geen rekening: die aflossing, dat is natuurlijk gewoon vermogen wat je opbouwt. Namelijk de reserve in je huis. De komende tijd heb ik niet te maken met een vermogensrendementsheffing, omdat ik slechts 85% van de WOZ-waarde (= aanschafwaarde, dus EUR 170k) hoef op te geven. Het vermogen wat je daarna overhoudt is gelijk aan de financiering.

Als je 2.000 euro aftrekt van de cashflow, dan moet je wel je opmerking " waarbij onderhoud/afschrijving niet direct merkbaar is." weghalen. Of je moet die 2.000 euro bij de cashflow weer optellen, samen met de VHR. Dan kom je op circa EUR 5.000 uit.

In jouw worst-case scenario reken je weer met een te hoge VHR, want je moet weer rekening houden met die 85% van de WOZ-waarde.

Er is een ding wat nog in mijn voordeel werkt. Ik was per jaar zo'n EUR 30k aan het sparen, waarbij is niet helemaal wist waar ik het beste in kon investeren. Ik heb wel wat in aandeeltjes en zo gedaan, wat obligaties, maar het was allemaal niet je-van-het. Ik kan nu overtallige liquide middelen gebruiken om af te lossen (max 10% per jaar, anders moet ik boeterente betalen). En iemand had net al bepaald dat je circa 6,5 a 7% rendement op een huis zonder financiering hebt, dus dat is een mooi rendement, denk je niet?

[TweakFO]

Ik had zeker met die 85% gerekend, maar wel van de totaal waarde. Wellicht lukt het je om de WOZ waarde zo laag te houden, dat is dan een mooie meevaller

Met die post onderhoud afschrijving, die kun je wel weglaten, maar als over 5 jaar één of andere lul je woning heeft uitgeleefd en je moet voor 7,5K nieuwe inrichting kopen, dan heb je een fors beroerd jaar

Natuurlijk is die aflossing opbouw van vermogen, echter is het ook direct een keiharde verplichting, waar je meestal niet makkelijk onderuit komt.

Dat je nu 30K spaart maakt het risico uiteraard erg klein.

Echter heb ik zelf wel is zitten rekenen en heb ook wel wat investeringen lopen (zonder schuld). Maar met het oog op FO zijn, wat ik binnen nu en 5 jaar wil zijn, wil ik niet meer die verplichtingen aan mijn broek hebben. Dan is het zoals je zelf zegt een vorm van ondernemen waar je (ik spreek uit ervaring) erg druk mee kan zijn (wanbetalers, schade, faillissement huurder, etc, etc). Ik hoop voor je dat je dat nooit meemaakt, want dan moet je toch wel enigszins stressbestendig zijn, vooral als het allemaal in hetzelfde jaar gebeurt (wat bij mij zo was).

Hoe dan ook, mijn (negatieve) post was meer om te laten zien dat het niet allemaal zo rooskleurig hoeft te verlopen als men hier af en toe schetst.

Nogmaals ik waardeer dat je de ervaringen deelt en lees ze met grote bewondering!

[it0]

Pater schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 10:52:
If we are all God's children, what makes Jesus so special?

Offtopic: Jesus=God

[trekker22]

ik investeer in ieder geval liever in panden met constant cashflow dan beurzen die blijven fluctueren

Pater: bij studenten neem ik altijd hele gemeente rekening voor me. Nijmegen is vrij aan de dure kant.

Heb dadelijk misschien nog en hoger rendement project.

405k
3k netto per maand
320k financiering 30 jaar met rente 4% 5 jaar vast
85k eigen geld

27% rendement op eigen geld

maar zitten zeker risico's aan, maar ik heb ook spreiding van portefeuille: div steden, kamers/appartementen/eigen geld/uitgeleend geld met hypothecair onderpand

[ Voor 70% gewijzigd door trekker22 op 15-01-2016 14:20 ]

[BabyRattle]

trekker22 schreef op vrijdag 15 januari 2016 @ 14:11:
ik investeer in ieder geval liever in panden met constant cashflow dan beurzen die blijven fluctueren

Pater: bij studenten neem ik altijd hele gemeente rekening voor me. Nijmegen is vrij aan de dure kant.

Heb dadelijk misschien nog en hoger rendement project.

405k
3k netto per maand
320k financiering 30 jaar met rente 4% 5 jaar vast
85k eigen geld

27% rendement op eigen geld

maar zitten zeker risico's aan, maar ik heb ook spreiding van portefeuille: div steden, kamers/appartementen/eigen geld/uitgeleend geld met hypothecair onderpand

Beter om de rente langere termijn vast te hebben dan maar 5 jaar...
Wat als de rente snel zou gaan stijgen in die 5 jaar?... al met al..afhankelijk van de overheid met de renteteruggave en afhankelijk van (goede)betalende huurders zal er altijd een risico aan blijven kleven.

Hier verderop was er een koopappartement in de verhuur.. heb het eens bekeken en waren er vele eisen dat er een hoog inkomen e.d nodig was om het huurcontract te krijgen.. bleek er uiteindelijk na een halfjaar zich huurders te hebben gemeld en hadden ze er een wietplantage in gebouwd... alle stroomkosten e.d werden verhaalt op de verhuurder.

Desalniettemin een netjes rendement zoals ik het zie.

[trekker22]

Doe alleen dames in de studentenkamers die houden mekaar wel in de gaten.
10 jaar was 4,5%

Soms moet je wat risico nemen...
Kan ook ieder jaar 10% aflossen mocht de rente echt omhoog gaan!
En het aan te kopen pand van 405k kan ik nogmaals tegen 60% herfinancieren voor nog een leuke stap in de cashflow!

[DarkKnight]

trekker22 schreef op zaterdag 16 januari 2016 @ 13:10:
Doe alleen dames in de studentenkamers die houden mekaar wel in de gaten.
10 jaar was 4,5%

De meest ranzige en slechte studenthuizen zijn de groep met alleen dames. Dit is al vaak onderzocht en elke keer komt dat uit het onderzoek. Het beste blijft een gemengde groep. Maar goed, dat allemaal ter zijde...

[JURIST]

Geen fijne opening van het jaar voor FO-beleggers, of juist wel? Ik merk dat de dalende beurs een test is voor mijn lange termijn beleggingsvisie, ook al weet ik dat het om lange termijn en cashflow draait en emotie een slechte raadgever is. Ik ben wel benieuwd: welke (allocatie)-strategie houden jullie er op dit moment op na en heeft het huidige beursklimaat daar invloed op? Deze keer heb ik redelijk wat cash klaar staan om in te stappen, maar timing is altijd een lastige zaak...

[vandermark]

Heerlijke opening toch? Ik koop elke maand voor hetzelfde bedrag trackers. Elke maand is nu lekker goedkoop inkopen. Ik ga aandelen pas op z'n vroegst over 20 jaar nodig hebben, dus wat beurs nu doet is van geen invloed op mijn aankopen.