Ervaringen met het verkopen van je woning

[ZieMaar!]

Ons huis staat ook te koop! We wilden voor ons nieuwe huis alvast het koopcontract tekenen, mits er een no risk clausule in zou komen. Dit kon in eerste instantie niet, dus niet getekend (we willen toch geen dubbele lasten).

We hebben daarna ons huis te koop gezet (ca anderhalve week geleden), en opeens belde de makelaar van ons (hopelijk) nieuwe huis, dat hij ons huis op funda had gezien en de no risk clausule wel aandurfde .

We kunnen dus ons koopcontract alvast tekenen! We hebben de eerste bezichtiging gehad, maar die gingen toch naar een iets groter huis kijken. Onze verkoopmakelaar verwacht ons huis voor 1/12 verkocht te hebben...we wachten dus af.

Wel spannend en ook raar. Met ons huis is niets mis (ook niet te klein ofzo), maar staat in de verkeerde stad, want we willen terug naar t midden van t land. En dan toch verkopen, dat is vreemd...maar goed, waarschijnlijk kunnen we nu dus wel ons droomhuis kopen!

[revolised]

@ADMFreak, Gefeliciteerd! Hopelijk kan ik snel een zelfde foto laten zien hier. Vandaag worden de foto's gemaakt en morgen komt de makelaar langs om alles in te meten. En dan maar hopen dat we snel een koper vinden.

@ZieMaar! Wij hadden nagevraagd of zo'n no-risk clausule mogelijk was bij het nieuwbouwproject wat we op het oog hebben, maar helaas, daar doen ze niet aan mee. Logisch ook wel, want bij elke fase die in de verkoop gaat is alles binnen 2 maanden uitverkocht. Maar wel lekker dat je met een gerust hart dat koopcontract kan tekenen. Heb je in ieder geval een goede overgang.

[thewizard2006]

Hoe zit dat nou, je huis verkopen terwijl je (wellicht) onder je hypotheek moet gaan zitten.

Situatie:
- in 2009 een rijtjeshuis gekocht via een familielid waarvan haar vader was overleden. Huis was getaxeerd op ~230000 en wij hebben hem gekocht voor 215000.
- Hypotheek afgesloten voor 232000 (huis + extra kosten etc) waarvan 100000 aflossingsvrij en 132000 bankspaar
- inmiddels verdienen we beide dusdanig meer dat we makkelijk een hypotheek van 300000 zouden kunnen krijgen.
- Heb mijn huidige huis nog niet laten taxeren maar verwacht niet dat hij nog 232000 euro waard is (mochten we serieus willen gaan verkopen dan laat ik dit uiteraard nog doen maar het gaat mij nu meer om de hypothetische situatie van een eventuele verhuizing)

Kan ik nu mijn huis verkopen (zeg voor 215000) en een grotere hypotheek afsluiten (zeg 275000) om ergens anders te gaan wonen. Of doen banken hier nu moeilijk over en moet je eerst het verschil in hypotheek en verkoopwaarde van het huis (232000 - 215000) cash betalen?

We hebben niet direct haast om te verhuizen maar vind het wel prettig om te weten wat de opties en mogelijkheden zijn.

[ Voor 7% gewijzigd door thewizard2006 op 27-08-2014 09:48 ]

[Arnout]

Aan de ene kant moeten ze zich houden aan een niet te hoge LTV waar je dan wel fors overheen gaat. Aan de andere kant zeggen ze dat het mogelijk moet blijven voor mensen die onderwater staan, om toch de kunnen verhuizen.

De ACM zegt dit:

Geldverstrekkers accepteren niet alle oversluiters die niet voldoen aan de leennormen. Waar de
acceptatiegrens precies ligt, is onduidelijk
Op de websites van veel geldverstrekkers is er geen informatie te vinden over hun acceptatiebeleid
voor oversluiters die niet voldoen aan de huidige leennormen. Veel geldverstrekkers hebben aan
ACM aangegeven dat ze voor oversluiters ruimere acceptatiecriteria hanteren (in termen van LTV,
LTI en aandeel aflossingsvrij) dan volgens de leennormen is toegestaan. Consumenten die buiten
deze acceptatiecriteria vallen, worden niet geaccepteerd.
Tussenpersonen bevestigen dat veel geldverstrekkers voor oversluiters ruimere acceptatiecriteria
hanteren maar geven aan dat deze ruimte zeer beperkt is, met name bij het overschrijden van de
onderpandnorm (LTV).

https://www.acm.nl/nl/download/publicatie/?id=12486

[ATS]

In theorie kan je de restschuld financieren, maar die moet in elk geval binnen je LTI normen vallen. Daarbij reken je op aflossen in 10 jaar (= maximale fiscale aftrekbaarheid). Het verschil gaat dus sowieso van je ruimte voor je nieuwe huis af.

In ons geval hebben we ervoor gekozen om het verschil in uitstaande hypothecaire lening en de verkoopprijs van ons appartement gewoon cash bij te leggen. Dat is even slikken, maar het maakte alles wel eenvoudiger qua financiering. Toegegeven: we hadden niet veel meer LTI ruimte dan we gebruikt hebben uiteindelijk.

[Speedfightserv]

volgens mij komt je rest schuld in een niet hypotheek lening.. oftewel dat wordt een persoonlijke lening met een hoge rente.

Een maat van me heeft dit probleem..

[ATS]

Speedfightserv schreef op woensdag 27 augustus 2014 @ 10:16:
volgens mij komt je rest schuld in een niet hypotheek lening.. oftewel dat wordt een persoonlijke lening met een hoge rente.

Een maat van me heeft dit probleem..

Nee, die kan je in principe wel onder dezelfde voorwaarden financieren als je nieuwe woning, zodra je die nieuwe woning ook daadwerkelijk hebt. Dat was in elk geval bij de Rabobank mogelijk. Alleen in de tijd dat ik zonder eigen woning zou zitten, zou het via een PL met bijbehorende rente gefinancierd worden, maar ook die rente is aftrekbaar.

[TWFpa2Vs]

hou er alleen wel rekening mee dat je restschuld grote impact heeft op het maximaal te lenen bedrag.

[Prx]

Nou, mijn huis gaat binnenkort ook de markt op. Helaas een 'gedwongen' verkoop omdat mijn ex-vriendin totaal onverwacht een einde maakte aan onze relatie van 11 jaar.

Nieuwbouw woning gekocht in 2011 voor 215.000 met 220.000 hypotheek (veel eigen geld in gestoken). Nu nog maar 216.000 hypotheek over.

We hebben 3 makelaars langs laten komen voor een waardebepaling, die kwam in volgorde met het volgende:
- 232.500
- 207.000
- 242.500

De makelaar die met 207.000 op de proppen kwam stelde als eerste vraag zelfs "of we gebruik kunnen maken van NHG". Vanzelfsprekend zijn we niet met deze appel in zee gegaan. De woning gaat nu de markt op voor 237.500, wat dus wel wat ruimte geeft voor onderhandelingen.

Makelaarskosten komen neer op zo'n 3.500 euro. Dus al met al gaan we schuldenvrij uit elkaar als de woning voor meer dan 219.500 euro verkocht wordt. Dat gevoel heb ik wel, dus houd ik in ieder geval geen schuld over aan deze verschrikkelijke periode.

Ik verwacht geen gekke dingen met een woning die niet zo oud is. Recentelijk is alles ook weer overgeschilderd aan de buitenzijde en hij is uitstekend onderhouden. Ik hoop dat er een tweaker in komt want met al die loze leidingen kan hij helemaal uit zijn dak gaan met trekken.

[WhiteDog]

Ik ben momenteel ook net bezig met het verkopen van mijn huis (België).

Ik begrijp alleen niet wat jullie hebben met makelaars? Ik heb zelf de nodige attesten geregeld en mijn huis zelf op de top 5 immo-sites geplaatst. Bespaart me al snel 5000 €. Moet ik het wel zelf verkocht krijgen natuurlijk.

Let wel op met makelaars die je hemel en aarde beloven. Kies liever iemand die je eerlijk op de fouten aan je huis wijst en die ook een lijst van "gelijkaardige huizen" kan tonen met vraag- en verkoopprijs. Daar heb je echt wat aan namelijk.

[naitsoezn]

WhiteDog schreef op woensdag 27 augustus 2014 @ 13:15:
Ik ben momenteel ook net bezig met het verkopen van mijn huis (België).

Ik begrijp alleen niet wat jullie hebben met makelaars? Ik heb zelf de nodige attesten geregeld en mijn huis zelf op de top 5 immo-sites geplaatst. Bespaart me al snel 5000 €. Moet ik het wel zelf verkocht krijgen natuurlijk.

Buiten de eeuwige discussie van zelf doen (kost tijd / moeite) versus zaken uit handen geven (kost geld), hebben we in Nederland een monopolist (nou ja, praktisch dan) die heet "funda.nl" en zonder makelaar kom je daar niet op

[Arnout]

Wat ik gedaan heb is een tussenvorm: je koopt bij een internetmakelaar voor €325 een funda advertentie, en hij neemt ook nog de telefoon voor je op en blijft ertussen zitten bij onderhandelingen. Scheelde me €3000 en wie kan het huis beter presenteren dan ikzelf? Het was dan ook binnen 3 weken verkocht.

[firefly112]

Wat mij opviel tijdens het verkopen van mijn huis is dat het heel belangrijk is hoe je huis is ingericht.
zo heb ik mijn huis verkocht in 1 maand voor maar 3.000 minder dan we er voor vroegen.

mijn vriendin is woning styliste dus het huis zag er goed uit. de huis van onze overburen heeft zoon 3 jaar te koop gestaan voor een lager bedrag dan die van ons er op stond. maar heeft nooit een bod gehad. dit terwijl dat huis een tuin met zon had.

[Tjoekie]

firefly112 schreef op woensdag 27 augustus 2014 @ 13:38:
Wat mij opviel tijdens het verkopen van mijn huis is dat het heel belangrijk is hoe je huis is ingericht.
zo heb ik mijn huis verkocht in 1 maand voor maar 3.000 minder dan we er voor vroegen.

mijn vriendin is woning styliste dus het huis zag er goed uit. de huis van onze overburen heeft zoon 3 jaar te koop gestaan voor een lager bedrag dan die van ons er op stond. maar heeft nooit een bod gehad. dit terwijl dat huis een tuin met zon had.

De presentatie is inderdaad alles. Goede foto's zijn 80% van het werk. Soms zie ik foto's voorbij komen op Funda waarvan mijn nekharen overeind gaan staan. Natuurlijk kun je zeggen dat je als potentiële koper daar doorheen moet kijken, maar veel mensen doen (of kunnen) dat gewoon niet.

[WhiteDog]

Arnout schreef op woensdag 27 augustus 2014 @ 13:34:
Wat ik gedaan heb is een tussenvorm: je koopt bij een internetmakelaar voor €325 een funda advertentie, en hij neemt ook nog de telefoon voor je op en blijft ertussen zitten bij onderhandelingen. Scheelde me €3000 en wie kan het huis beter presenteren dan ikzelf? Het was dan ook binnen 3 weken verkocht.

In België is er eigenlijk maar één grote immo-site (immoweb.be). Je kan ook als particulier daar zelf je huis op plaatsen. Dat kost je 15 tot 30 € per maand (afhankelijk van hoe lang je het erp wil zetten). Overigens zijn 75% van de mensen die al komen kijken zijn bij mij mensen die het "gezien" hebben (bordje voor het venster of het "gehoord" hebben van iemand die ze kennen.

In BelgIê ben je wel snel 500 € kwijt aan allerlei verplichte attesten. Daar je niet met een makelaar werkt moet je ook "zelf" zorgen voor een "compromis" (overeenkomst tussen koper en verkoper). Best op te stellen door een notaris.

Met makelaars hier zit je bijna altijd vast aan een contract van 6 maand. Als ze dan geen moeite voor je doen ben je dus even verder voor je een andere kan nemen.

[ATS]

In Nederland is eigenlijk maar één echt belangrijke site om je huis op te hebben, en dat is Funda. En daar kan je alleen op via een makelaar, al kan dat ook een internet-makelaar zijn zoals Arnout ook zegt (en ik ook gebruikt heb). De andere sites (jaap.nl, zoekallehuizen, dat soort werk) zijn gewoon veel minder bezocht. Bij mij is alle aanloop via Funda gekomen, ondanks dat ik hem ook op Jaap had gezet en een bord en poster voor het raam en op de schuurdeur had. Ok, de poster had een grote QR code met de link naar Funda

Goede foto's zijn inderdaad belangrijk. Er is zelfs een site die speciaal missers op dat vlak laat zien. Wij hebben uiteindelijk een huis gekocht wat we op de foto's in eerste instantie maar matig vonden voor de vraagprijs (en dus geen afspraak gemaakt hadden), maar waar we bij de open huizendag toch maar even naar binnen gelopen zijn omdat het op onze route lag en we de buitenkant toch wel mooi vonden... In het echt was het in onze ogen een stuk aantrekkelijker!

[DerKleinePunkt]

Tjoekie schreef op woensdag 27 augustus 2014 @ 13:44:
[...]


De presentatie is inderdaad alles. Goede foto's zijn 80% van het werk. Soms zie ik foto's voorbij komen op Funda waarvan mijn nekharen overeind gaan staan. Natuurlijk kun je zeggen dat je als potentiële koper daar doorheen moet kijken, maar veel mensen doen (of kunnen) dat gewoon niet.

Moet er wel om lachen, heb exact hetzelfde. De goede foto's en de woningen die ingericht door een stylist zijn pik je er zo uit (9 van de 10 keer in positieve zin). Nu heb ik (nog) geen ervaring met het verkopen van een woning, maar rekenen makelaars extra kosten voor “professionele” foto's / is dit een optie? Logischer wijs zou ik zeggen ja, kijkende naar de verschillen in foto’s (ook bij dezelfde makelaar). Kan iemand dit bevestigen?

[Kju]

De fotograaf rekent gemiddeld zo'n 100 tot 125 euro per 10 foto's...

[ATS]

Kju schreef op woensdag 27 augustus 2014 @ 15:45:
De fotograaf rekent gemiddeld zo'n 100 tot 125 euro per 10 foto's...

Maar daarmee is je huis natuurlijk nog niet gestyled...

[Kju]

Styling is m.i. een beetje overrated... typisch iets dat alleen aan de crisis bestaansrecht ontleent..

Edit: de gemiddelde woningfotograaf zal vaak zelf al heen en weer gaan slepen met meubels en accessoires om mooie foto's te krijgen dus, tenzij je een complete make-over wil betalen, is een stylist echt niet nodig als het alleen gaat om het anders indelen van een bestaande inrichting.

[ Voor 61% gewijzigd door Kju op 27-08-2014 15:57 ]

[ZieMaar!]

Wij hebben een wat duurdere makelaar genomen (1,65% courtage), omdat we een goed gevoel bij haar hadden en ze goede reviews had van mensen die we kenden. Zij doet echter standaard aan een styliste (was bij ons bijna niet nodig), maar echt kleine dingen zorgen wel voor veel betere foto's.

Ik heb mijn huis nog niet verkocht (staat net een week ofzo te koop), dus het moet nog blijken of het echt helpt, maar we hebben echt retestrakke foto's.

[merauder]

Prx schreef op woensdag 27 augustus 2014 @ 11:35:
We hebben 3 makelaars langs laten komen voor een waardebepaling, die kwam in volgorde met het volgende:
- 232.500
- 207.000
- 242.500

De makelaar die met 207.000 op de proppen kwam stelde als eerste vraag zelfs "of we gebruik kunnen maken van NHG". Vanzelfsprekend zijn we niet met deze appel in zee gegaan. De woning gaat nu de markt op voor 237.500, wat dus wel wat ruimte geeft voor onderhandelingen.

Makelaarskosten komen neer op zo'n 3.500 euro. Dus al met al gaan we schuldenvrij uit elkaar als de woning voor meer dan 219.500 euro verkocht wordt. Dat gevoel heb ik wel, dus houd ik in ieder geval geen schuld over aan deze verschrikkelijke periode.

Toen ik destijds een aantal makelaars over de vloer had, kwamen deze makelaars met een verschil van +/- 20K, en dan hebben we het over een bedrag wat de helft van jouw woning is. Ik heb uiteindelijk de makelaar gekozen op basis van courtage (lees de goedkoopste), in eerste instantie met een hoge prijs begonnen (had er nog niet veel belang bij om de boel te verkopen) en uiteindelijk gezakt naar wat de makelaar met het meest pessimistische voorstel had voorgesteld. Na de prijsverlaging heb ik het huis in 3 dagen verkocht!!!!

[Anoniem: 181080]

Kju schreef op woensdag 27 augustus 2014 @ 15:52:
Styling is m.i. een beetje overrated... typisch iets dat alleen aan de crisis bestaansrecht ontleent..

Dat over die crisis klopt wel, dus ik ben ervan overtuigd dat een Styliste juist wél meerwaarde heeft in deze markt. Wij hebben ook een Styliste gehad en, hoewel kleine veranderingen, ze heeft net een beetje extra aan de foto's en het beeld van onze woning kunnen geven.

In deze markt moet je alles uit de kast halen.

O ja, heb ik al verteld dat onze woning al na zes dagen verkocht is?

[Valorian]

Tsjaad. Niet iedereen kan er doorheen kijken. Ik heb anno 2010 een huis gekocht welke al anderhalf jaar te koop stond. Zat een enorme gaskachel in en geen radiatoren of verdere verwarming., behang met bloemenmotief, zeil net houtprint als vloer en zodanig ingericht dat het zeer klein oogde. De basis was echter goed, plafonds al vervangen en keuken en badkamer van deze tijd.

Iedereen die ik foto's liet zien vroeg zich af waarom ik het in godsnaam wilde hebben, maar omdat ik in dezelfde wijk al meerdere huizen met dezelfde indeling gezien had Wüst ik precies wat het met een beetje budget + klussen kon worden. Uiteindelijk voor 5k een nieuwe cv + radiatoren in hele huis, en voor nog 5k stucwerk, verven, houten vloer etc. Dat zou teveel zijn om even te doen als "styling", maar ik denk dat als de vorige bewoners op zijn minst even alles wit geschilderd zouden hebben en 50% vd meubels eruit het al een stuk sneller verkocht zou zijn .. Huis is destijds gezakt van 223.000 naar 190.000...

[ATS]

Valorian schreef op donderdag 28 augustus 2014 @ 00:47:
Huis is destijds gezakt van 223.000 naar 190.000...

Daar kan je aardig wat emmertjes latex van kopen...

[Pathogen]

Arnout schreef op woensdag 27 augustus 2014 @ 13:34:
Wat ik gedaan heb is een tussenvorm: je koopt bij een internetmakelaar voor €325 een funda advertentie, en hij neemt ook nog de telefoon voor je op en blijft ertussen zitten bij onderhandelingen. Scheelde me €3000 en wie kan het huis beter presenteren dan ikzelf? Het was dan ook binnen 3 weken verkocht.

Welke internetmakelaar is dat geweest?

[Ibidem]

Gisteravond de knoop doorgehakt dat we toch maar de boel willen verkopen. Dit topic als voorbereiding gelezen en net een 4-tal makelaars gebeld om afspraken mee te maken. Ik wil toch vergelijken en zien wat elk van hen te zeggen heeft.

De eerste de beste welke ik belde (makelaar bij wie de woning 1.5 jr geleden te koop stond) weigerde zelfs om een afspraak te maken in de avond uren of weekend. Mijn argument dat het gros van zijn klanten ongetwijfeld overdag werkt en dus vrij moet nemen om hun geld te laten verdienen vond ie maar onzin. Gelukkig vonden de overige 4 die ik belde dit alles normaal en heb keurig een aantal afspraken in de avonduren kunnen maken. Belachelijk verhaal dit.

[Ibidem]

Ander vraagje wat niet past in een edit tbv bovenstaand.

Ons huis is begin 2013 door mijn vriendin gekocht. Kadaster info geeft keurig aan dat dat 115k EUR geweest is. Op internet is te vinden (door die nare spider sites) dat het huis voor 125k EUR te koop stond. Deze info is dus ook voor potentiële kopers die hun huiswerk doen inzichtelijk.

Wij hebben een studio (plm 55m2 plus 1 slaapkamer) met toegang via openslaande deuren naar de gezamenlijke binnentuin. Huis boven ons is verkocht in Nov 2013 (10 mnd nadat mijn vriendin dit kocht) voor 135k EUR. Fors verschil dus voor een wat grotere slaapkamer en badkamer.

Huis 2 huizen verderop is sinds gister te vinden op Funda voor 155k EUR en kent een tweede woonlaag en 2 extra slaapkamers. Verder zijn de keuken, toilet en badkamer nog in originele staat zoals de woning door hen werd aangekocht in 2006 (nieuwbouw).

Nu weten we dat de vorige bewoner van ons huis de woning snel kwijt wilde want andere relatie, dubbele lasten e.d. en zijn aankoopprijs in 2006 was 115k EUR. Nieuwe keuken, badkamer en toilet zijn erin gezet dus hij heeft aardig wat verlies gemaakt.

Met bovenstaand in het hoofd willen we minimaal quitte draaien (115k EUR + k.k. willen we terug) en dat lijkt een haalbare kaart.

In hoeverre kunnen we beginnen met een prijs a 135k EUR wat dezelfde prijs van de ietwat grotere bovenwoning met dezelfde luxe betekent? Zo gokken we natuurlijk op een beetje overwaarde maar is dat reëel en de gok waard?

[DaTimMan]

Ibidem schreef op donderdag 28 augustus 2014 @ 16:10:
Ander vraagje wat niet past in een edit tbv bovenstaand.

Ons huis is begin 2013 door mijn vriendin gekocht. Kadaster info geeft keurig aan dat dat 115k EUR geweest is. Op internet is te vinden (door die nare spider sites) dat het huis voor 125k EUR te koop stond. Deze info is dus ook voor potentiële kopers die hun huiswerk doen inzichtelijk.

Wij hebben een studio (plm 55m2 plus 1 slaapkamer) met toegang via openslaande deuren naar de gezamenlijke binnentuin. Huis boven ons is verkocht in Nov 2013 (10 mnd nadat mijn vriendin dit kocht) voor 135k EUR. Fors verschil dus voor een wat grotere slaapkamer en badkamer.

Huis 2 huizen verderop is sinds gister te vinden op Funda voor 155k EUR en kent een tweede woonlaag en 2 extra slaapkamers. Verder zijn de keuken, toilet en badkamer nog in originele staat zoals de woning door hen werd aangekocht in 2006 (nieuwbouw).

Nu weten we dat de vorige bewoner van ons huis de woning snel kwijt wilde want andere relatie, dubbele lasten e.d. en zijn aankoopprijs in 2006 was 115k EUR. Nieuwe keuken, badkamer en toilet zijn erin gezet dus hij heeft aardig wat verlies gemaakt.

Met bovenstaand in het hoofd willen we minimaal quitte draaien (115k EUR + k.k. willen we terug) en dat lijkt een haalbare kaart.

In hoeverre kunnen we beginnen met een prijs a 135k EUR wat dezelfde prijs van de ietwat grotere bovenwoning met dezelfde luxe betekent? Zo gokken we natuurlijk op een beetje overwaarde maar is dat reëel en de gok waard?

Het advies van onze makelaar was dat als je te hoog begint dat er minder mensen komen kijken.Om dan weer mensen te trekken moet je minimaal 10k zakken. De meeste hits komen in de eerste paar maanden, als mensen je huis dan hebben afgeshreven om te duur, komen ze bijna niet meer terug.

Het blijft moeilijk, hoeveel keus is er in je segment? ben je de enige dan kan het. Volgens de grafieken zitten we ongeveer op het niveau van 2006. 115k lijkt mij dus wel een beetje je reeele max. Zowizo gunt niemand je die overwaarde en kopen ze liever voor 20k minder een andere en knappen ze het zelf op.

Een goede makelaar kent de markt en kan deze vraag natuurlijk uitstekend voor je beantwoorden . ik achter een toetsenbord kan dan helemaal niet natuurlijk

ik had even studio gemist, ik de regio waar ik zit kan je max 115k krijgen voor een studio en is 105 zelfs realistischer. Kijk ook naar wat je potentiele koper ongeveer verdient (25k). op 2 salarisen kan je een huis kopen met 2e woonlaag (100m2), op veel plekken kopen stelletjes geen 55m2. Kan iemand op 1 salaris jouw woning kopen?

[ Voor 6% gewijzigd door DaTimMan op 28-08-2014 16:24 ]

[JvS]

Ibidem schreef op donderdag 28 augustus 2014 @ 16:10:
In hoeverre kunnen we beginnen met een prijs a 135k EUR wat dezelfde prijs van de ietwat grotere bovenwoning met dezelfde luxe betekent? Zo gokken we natuurlijk op een beetje overwaarde maar is dat reëel en de gok waard?

Het is inderdaad een gok. Of dat het je waard is, moet je zelf bepalen. Wat wel belangrijk is om te weten is dat de meeste mensen je huis alleen echt serieus bekijken op het eerste moment dat-ie op de markt komt. Als je vraagprijs dan te hoog is, haken potentiële kopers mogelijk af.

Het zou niet mijn strategie zijn. Als je in een buurt woont waar op zich wel goed huizen verkocht worden, zou zo snel mogelijk van mijn huis af willen voor de beste prijs. En de manier is denk ik:

- Scherp in de markt zetten
- Veel aanloop genereren
- Hopelijk meerdere mensen die gaan bieden
- En dan alle bieders aangeven dat er meerdere bieders zijn en ze hun hoogste bod mogen geven

En als er niet veel mensen gaan reageren, dan was je "scherpe" prijs blijkbaar toch niet zo scherp.

Wachten tot de gek komt, kan nu wel weer beter dan twee jaar geleden, maar mijn manier zou het zeker niet zijn....

[Ibidem]

DaTimMan schreef op donderdag 28 augustus 2014 @ 16:19:

Het advies van onze makelaar was dat als je te hoog begint dat er minder mensen komen kijken.Om dan weer mensen te trekken moet je minimaal 10k zakken. De meeste hits komen in de eerste paar maanden, als mensen je huis dan hebben afgeshreven om te duur, komen ze bijna niet meer terug.

Het blijft moeilijk, hoeveel keus is er in je segment? ben je de enige dan kan het. Volgens de grafieken zitten we ongeveer op het niveau van 2006. 115k lijkt mij dus wel een beetje je reeele max. Zowizo gunt niemand je die overwaarde en kopen ze liever voor 20k minder een andere en knappen ze het zelf op.

Een goede makelaar kent de markt en kan deze vraag natuurlijk uitstekend voor je beantwoorden . ik achter een toetsenbord kan dan helemaal niet natuurlijk

ik had even studio gemist, ik de regio waar ik zit kan je max 115k krijgen voor een studio en is 105 zelfs realistischer. Kijk ook naar wat je potentiele koper ongeveer verdient (25k). op 2 salarisen kan je een huis kopen met 2e woonlaag (100m2), op veel plekken kopen stelletjes geen 55m2. Kan iemand op 1 salaris jouw woning kopen?

Iemand op 1 salaris kan prima onze woning kopen en houdt dan zelfs nog ruimte in de hypotheek over. En dan is een salaris van <30k EUR op jaarbasis al meer dan voldoende. Dat is wel ons voordeel!

Wanneer ik kijk in de stad Almere dan zie ik erg veel huizen/appartementen tussen de 110k EUR en 140k EUR verkocht worden op het moment. Funda staat vol met "verkocht onder voorbehoud".

Ons voordeel is dat we in een gewilde, jonge nieuwbouwwijk zitten waar ons huis als goedkoopste eruit zal springen daar het in de wijk begint met 135 - 140k EUR. Dat zijn vaak studio's die qua ligging en ruimte minder zijn dan ons huis.

Morgen heb ik al een twee-tal makelaars over de vloer om te bepalen hoe en wat. Ik houd jullie op de hoogte.

[Ibidem]

Was ik weer!

Inmiddels twee makelaars over de vloer gehad en aankomende zaterdag komt nummer 3. Ik heb nog wel een aantal aanvullende vragen waarvan ik hoop dat jullie mij hiermee kunnen adviseren.

Makelaar 1 was een naar mijn idee ongeïnteresseerde dame welke de uiteindelijke waardebepaling op zo'n 125k EUR schatte zonder enige vorm van onderbouwing. Wellicht was dit gebaseerd op het feit dat wij al aangeven 125k EUR een prima vraagprijs te vinden gezien onze hypotheek welke afgesloten is op 125k EUR zo'n anderhalf jaar geleden. Haar courtage fee was 1.21% incl BTW (verkoopprijs) met opstartkosten van 650 EUR incl BTW.

Qua kosten zit je dan op zo'n 2162.50 EUR incl BTW.

Makelaar 2 nam voor mijn gevoel meer de tijd, was tevens een zelfstandige makelaar en niet aangesloten bij NVM of VBO. Bewust verhaal gaf hij aan (20 jaar in het vak en altijd zo gedaan) want wilt vrij werken en voelt zich niet prettig bij beide organisaties. Kan natuurlijk maar of het zo voordelig is voor mij? Geen idee...

De plaatsing op Funda is er dan ook eentje welke afwijkt van de norm en dat is namelijk dat het huis wel gevonden wordt op Funda maar in de advertentie altijd een weblink aanwezig is naar de site van de makelaar. Met meer "multimediale" mogelijkheden en social media buttons. (http://www.eigenhuis-makelaar-almere.nl/aanbod) Nu kon hij geen statistieken noemen maar heb het idee dat je minder exposure hebt omdat je ten alle tijden naar zijn site moet voor meer info. Hoe is jullie ervaring hiermee?

Qua vraagprijs advies gaf hij aan daar later op terug te komen want hij wilde eerst een goed onderzoek kunnen doen. Iets wat hij altijd pas doet na het eerste gesprek. Vandaag kwam hij terug met een een vraagprijs van 132.500 EUR op basis van locatie, type woning, WOZ-waarde (138.800 EUR in 2014), kenmerken woning, referentiepanden en marktomstandigheden. Klinkt mij als een prima onderbouwing maar de vraagprijs is relatief hoog vinden we. Biedt natuurlijk wel ruimte om te onderhandelen voor de verkopende partij indien ze niet zijn geschrokken vd vraag prijs.

Zijn courtage is 1.25% ex btw en een voorschot a 495 EUR ex btw (welke verrekend wordt met courtage bedrag). Komt neer op zo'n 1315 EUR bij een verkoopprijs van 125.000 EUR (3 x nagerekend en klopt denk ik?

Nu heb ik dus geen idee wat wijsheid is en hoop dat jullie kunnen helpen.

Woningprijzen en huizen in de buurt: Clique ICI svp

- We willen binnen 3 - 4 mnd graag dit huis verkopen
- Willen graag quitte spelen tbv huidige hypotheek en een overwaarde is leuk
- Is het raadzaam om een bonus in te stellen voor de makelaar? Stel dat we b.v. het huis voor 130.000 EUR in de markt zetten, makelaar courtage betalen wanneer het huis verkoopt op 125000 EUR (minder in overleg) en dat we hem incentiveren door het huis duurder te verkopen? Zeg 20% van de "overwaarde" incl BTW is zijn bonus?

Lang verhaal, hoop dat jullie het snappen.

[JvS]

Voor hoeveel zijn vergelijkbare huizen de laatste tijd verkocht? Dat is je beste graadmeter voor een realistische verkoopprijs. Vraagprijs hebben we al uitgelegd zou ik zeggen. 5% boven een realistische verkoopprijs vragen lijkt me een goede vraagprijs als je snel wilt verkopen.

Aangezien er een ander huis (dat wel of niet verkoopt?) in hetzelfde pand staat dat groter is, met ook een vraagprijs van 135k, weet ik niet of ik die hoge vraagprijs zo handig vind.

Ik heb verder geen hoge pet op van makelaars, dus wat zij allemaal zeggen doe ik niet zoveel mee.

[ Voor 52% gewijzigd door JvS op 02-09-2014 13:33 ]

[Ibidem]

Huis vd boven buurvrouw is voor 135k EUR verkocht in Nov 2013. Verder zijn er geen referentie huizen in de wijk. Wel dus in een wijk verderop (Dick Bosstraat, zie hieronder). Boven buurvrouw heeft 8m2 meer, iets grotere slaapkamer en woonkamer met geen mogelijkheid voor een "buiten". Geen balkon oid.

Dat huis wat jij ziet is een huis wat in een aangrenzende wijk staat en ik 1987 is gebouwd wat wel flink veel groter is. Ex huur dus eigenlijk nauwelijks luxe maar wel ideaal voor de klusser.

Ons huis is een studio van 55m2, uit 2006, luxe inbouwkeuken, goede badkamer en luxe toilet. Verder een mooie hard houten vloer door de gehele (beneden)woning.

Zie nu dat dit de link moet zijn : http://www.funda.nl/koop/...-150000/sorteer-prijs-op/

Ons huis is vergelijkbaar met de woningen in de Dick Bosstraat qua ruimte & prijs. Nadeel hier is de slaapkamer welke alleen bereikbaar is via de keuken en geen tuin. Bij ons is alles gescheiden en een mooie binnentuin.

Mede hierdoor is de geschatte vraagprijs op 132.500 EUR uitgekomen ipv de 125.000 EUR die wij in gedachte hadden. In hoeverre zou 132.500 EUR een koper afschrikken? Mij lijkt het zo dat de verkopende partij altijd 5 - 10k EUR eraf probeert te lullen. Mocht je dan op 125k of 127.500 EUR uitkomen dan is dat prima wat ons betreft.

Hoe klinkt dat?

[ Voor 12% gewijzigd door Ibidem op 02-09-2014 13:45 ]

[naitsoezn]

Ibidem schreef op dinsdag 02 september 2014 @ 13:44:

Mede hierdoor is de geschatte vraagprijs op 132.500 EUR uitgekomen ipv de 125.000 EUR die wij in gedachte hadden. In hoeverre zou 132.500 EUR een koper afschrikken? Mij lijkt het zo dat de verkopende partij altijd 5 - 10k EUR eraf probeert te lullen. Mocht je dan op 125k of 127.500 EUR uitkomen dan is dat prima wat ons betreft.

Hoe klinkt dat?

Of 132.5k zal afschrikken weet ik niet, maar opvallen doe je iig niet met die vraagprijs. Als ik jouw link filter op woningen met max. 70m2 oppervlakte kom ik alleen woningen tegen tussen 129.5k en 139.5k. Dan zit je er met 132.5k dus precies middenin.

Hoeveel de verkoper er uiteindelijk aflult, heb je als verkoper natuurlijk zelf in de hand

Edit: Met je link en een filter op max. 70m2: 2 woningen verkocht en 12 woningen te koop (merendeels sinds 6+ maanden); ik zeg 3-4 maanden is optimistisch als je hem 'in de massa' plaatst

[ Voor 25% gewijzigd door naitsoezn op 02-09-2014 14:01 ]

[Kju]

Ibidem schreef op dinsdag 02 september 2014 @ 12:41:
De plaatsing op Funda is er dan ook eentje welke afwijkt van de norm en dat is namelijk dat het huis wel gevonden wordt op Funda maar in de advertentie altijd een weblink aanwezig is naar de site van de makelaar. Met meer "multimediale" mogelijkheden en social media buttons. (http://www.eigenhuis-makelaar-almere.nl/aanbod) Nu kon hij geen statistieken noemen maar heb het idee dat je minder exposure hebt omdat je ten alle tijden naar zijn site moet voor meer info. Hoe is jullie ervaring hiermee?

Als lid van VBO Makelaar worden mijn advertenties onder de NVM'ers geplaatst. In mijn optiek vindt de koper die woning toch wel tenzij er op buurtniveau meer dan 250 objecten te koop staan (komt haast niet voor). Vooral de koper die wat langer zoekt zal na het aanvinken van de juiste eigenschappen heus wel bij de juiste woning terecht komen. Meneer ongeorganiseerd wordt nog lager op Funda geplaatst dan VBO en VastgoedPRO met een summiere omschrijving, één foto en een linkje naar z'n website. Het hoeft geen nadeel te zijn maar op z'n minst een volledige omschrijving is toch wel wenselijk. Daarnaast wordt de publicatie van een aangesloten makelaar gelijk gepushed naar 20 andere websites ofzo, inclusief volledige omschrijving, kenmerken en alle foto's, dat zal bij deze meneer niet zo snel gebeuren.
Edit: Als het een buurtmakelaar is met veel transacties in jouw buurt maakt het overigens geen donder uit. Dan verkoopt hij ze vanuit z'n etalage.

Qua vraagprijs advies gaf hij aan daar later op terug te komen want hij wilde eerst een goed onderzoek kunnen doen. Iets wat hij altijd pas doet na het eerste gesprek. Vandaag kwam hij terug met een een vraagprijs van 132.500 EUR op basis van locatie, type woning, WOZ-waarde (138.800 EUR in 2014), kenmerken woning, referentiepanden en marktomstandigheden. Klinkt mij als een prima onderbouwing maar de vraagprijs is relatief hoog vinden we. Biedt natuurlijk wel ruimte om te onderhandelen voor de verkopende partij indien ze niet zijn geschrokken vd vraag prijs.

Zijn courtage is 1.25% ex btw en een voorschot a 495 EUR ex btw (welke verrekend wordt met courtage bedrag). Komt neer op zo'n 1315 EUR bij een verkoopprijs van 125.000 EUR (3 x nagerekend en klopt denk ik?

Nu heb ik dus geen idee wat wijsheid is en hoop dat jullie kunnen helpen.

Woningprijzen en huizen in de buurt: Clique ICI svp

- We willen binnen 3 - 4 mnd graag dit huis verkopen
- Willen graag quitte spelen tbv huidige hypotheek en een overwaarde is leuk
- Is het raadzaam om een bonus in te stellen voor de makelaar? Stel dat we b.v. het huis voor 130.000 EUR in de markt zetten, makelaar courtage betalen wanneer het huis verkoopt op 125000 EUR (minder in overleg) en dat we hem incentiveren door het huis duurder te verkopen? Zeg 20% van de "overwaarde" incl BTW is zijn bonus?

Lang verhaal, hoop dat jullie het snappen.

Ibidem schreef op dinsdag 02 september 2014 @ 13:44:
Huis vd boven buurvrouw is voor 135k EUR verkocht in Nov 2013. Verder zijn er geen referentie huizen in de wijk. Wel dus in een wijk verderop (Dick Bosstraat, zie hieronder). Boven buurvrouw heeft 8m2 meer, iets grotere slaapkamer en woonkamer met geen mogelijkheid voor een "buiten". Geen balkon oid.

Dat huis wat jij ziet is een huis wat in een aangrenzende wijk staat en ik 1987 is gebouwd wat wel flink veel groter is. Ex huur dus eigenlijk nauwelijks luxe maar wel ideaal voor de klusser.

Ons huis is een studio van 55m2, uit 2006, luxe inbouwkeuken, goede badkamer en luxe toilet. Verder een mooie hard houten vloer door de gehele (beneden)woning.

Zie nu dat dit de link moet zijn : http://www.funda.nl/koop/...-150000/sorteer-prijs-op/

Ons huis is vergelijkbaar met de woningen in de Dick Bosstraat qua ruimte & prijs. Nadeel hier is de slaapkamer welke alleen bereikbaar is via de keuken en geen tuin. Bij ons is alles gescheiden en een mooie binnentuin.

Mede hierdoor is de geschatte vraagprijs op 132.500 EUR uitgekomen ipv de 125.000 EUR die wij in gedachte hadden. In hoeverre zou 132.500 EUR een koper afschrikken? Mij lijkt het zo dat de verkopende partij altijd 5 - 10k EUR eraf probeert te lullen. Mocht je dan op 125k of 127.500 EUR uitkomen dan is dat prima wat ons betreft.

Hoe klinkt dat?

Maak het niet zo moeilijk joh. Je wil er zo snel mogelijk van af? Stel je uiterste prijs vast (bv 110.000 of 115.000) en zet je vraagprijs 10% hoger.

[Ibidem]

Als ik jouw advies volg en de filter op 70m2 zet dan vind ik onderstaand. Dan is 132.500 EUR "aardig aan de onderkant" qua prijs. Zeg er wel bij dat voor mijn gevoel 132.500 EUR aan de hoge kant is om er echt uit te springen. Dan is 127.500 EUR (bovenaan de resultaten) wellicht een betere vraagprijs?


@ hierboven, "niet zo moeilijk doen" is erg lastig als het je eerste verkoop traject is en het om een (in mijn ogen) hoop geld gaat. We moeten er helemaal niet snel vanaf maar willen de beste strategie bepalen. Vandaar mijn posts hier. Jouw prijs van 110k EUR als bodem is niet haalbaar daar we geen restschuld willen hebben en dat hoeft ook niet volgens mij.

[Kju]

Het gaat er om dat je realistisch blijft en ik krijg (uit je posts) niet het idee dat je dat ook bent. Ik heb natuurlijk geen concrete info van je woning maar als ik kijk naar bijvoorbeeld Dick Bosstraat 87 (60m2 volgens makelaar, 68 m2 volgens gemeente), betreft een 2 kamer parterre met eigen parkeerplaats en dan zie ik in mijn database

Kadastrale transactiedata
Datum Koopsom
03-06-2009 € 156.000
09-12-2013 € 129.250

Na 11,5 maanden te koop te hebben gestaan bij een vraagprijs van € 132.500 en een oorspronkelijke vraagprijs van € 144.500...

Ga in ieder geval direct zo scherp mogelijk de markt op..

[Tsurany]

Ibidem schreef op dinsdag 02 september 2014 @ 12:41:
De plaatsing op Funda is er dan ook eentje welke afwijkt van de norm en dat is namelijk dat het huis wel gevonden wordt op Funda maar in de advertentie altijd een weblink aanwezig is naar de site van de makelaar. Met meer "multimediale" mogelijkheden en social media buttons. (http://www.eigenhuis-makelaar-almere.nl/aanbod) Nu kon hij geen statistieken noemen maar heb het idee dat je minder exposure hebt omdat je ten alle tijden naar zijn site moet voor meer info. Hoe is jullie ervaring hiermee?

Funda moet mijn inziens gewoon compleet zijn. Ik als koper haak direct af als ik aan het bladeren ben als je Funda informatie niet volledig is. Dan moet je of op een zeer gunstige plek zitten of echt iets bieden voor een zeer lage prijs. Maar ik vind het direct afstotend werken.

[Ibidem]

Kju schreef op dinsdag 02 september 2014 @ 14:36:
Het gaat er om dat je realistisch blijft en ik krijg (uit je posts) niet het idee dat je dat ook bent. Ik heb natuurlijk geen concrete info van je woning maar als ik kijk naar bijvoorbeeld Dick Bosstraat 87 (60m2 volgens makelaar, 68 m2 volgens gemeente), betreft een 2 kamer parterre met eigen parkeerplaats en dan zie ik in mijn database

Kadastrale transactiedata
Datum Koopsom
03-06-2009 € 156.000
09-12-2013 € 129.250

Na 11,5 maanden te koop te hebben gestaan bij een vraagprijs van € 132.500 en een oorspronkelijke vraagprijs van € 144.500...

Ga in ieder geval direct zo scherp mogelijk de markt op..

Dank voor je info en mening. Ik ben zeker realistisch alleen geen idee wat ik kan verwachten, dat jij dat ziet als onrealistisch is jammer.

Ons huis kent een soortgelijke historie alleen staat er op 09-02-2013 een aankoopbedrag van 115k EUR (wat dus mijn vriendin heeft betaald). Voor ons is belangrijk (nogmaals) dat we quitte draaien en dus geen restschuld creëren. Dus lijkt me dat ik wel degelijk realistisch tegen de situatie aan kijk. Vind alleen de waardebepaling verschillen door beide makelaars apart. Tuurlijk, wanneer je een huis verkoopt is het wat de gek ervoor geeft maar dat zelfs op deze starters bedragen zo'n verschil in beoordeling kan zitten vind ik vreemd.

[Kju]

Begrijp me niet verkeerd. Laat het me even uitleggen zodat je in ieder geval begrijpt waar ik op doel en je me niet gelijk een l*l vind
Het quitte willen draaien lijkt me onrealistisch. Nogmaals, ik ken je woning niet, ik ken de plaatselijke markt niet, ik kan dus niet corrigeren voor verschillen in afwerkingsniveau, inrichting, kwaliteit van de installaties, stand, ligging etc. Maar met de info die je me wel geeft:
- 58m2 --> Daar komen geen gezinnen op af, dat maakt het aantal potentiële kopers al beperkt
- De referentie die ik hierboven noemde
- Prijsindexering van de koopsom van je vriendin geeft (uitgaande van appartement, Flevoland) een geindexeerde waarde van € 113.700 op 01-07-2014 en (prognose:) € 114.400 op 02-09-2014. Tenzij je vriendin bij de aankoop al 10% onder de marktwaarde zat zie ik je de kosten koper er niet volledig uithalen...

[Ibidem]

Kju schreef op dinsdag 02 september 2014 @ 15:27:
Begrijp me niet verkeerd. Laat het me even uitleggen zodat je in ieder geval begrijpt waar ik op doel en je me niet gelijk een l*l vind
Het quitte willen draaien lijkt me onrealistisch. Nogmaals, ik ken je woning niet, ik ken de plaatselijke markt niet, ik kan dus niet corrigeren voor verschillen in afwerkingsniveau, inrichting, kwaliteit van de installaties, stand, ligging etc. Maar met de info die je me wel geeft:
- 58m2 --> Daar komen geen gezinnen op af, dat maakt het aantal potentiële kopers al beperkt
- De referentie die ik hierboven noemde
- Prijsindexering van de koopsom van je vriendin geeft (uitgaande van appartement, Flevoland) een geindexeerde waarde van € 113.700 op 01-07-2014 en (prognose:) € 114.400 op 02-09-2014. Tenzij je vriendin bij de aankoop al 10% onder de marktwaarde zat zie ik je de kosten koper er niet volledig uithalen...

Vorige eigenaar wilde er in nov 2012 snel vanaf want had dubbele lasten en zag de bui al hangen. Hierdoor is het huis voor 125k EUR op de markt gezet destijds en verkocht aan mijn vriendin 2.5 mnd later voor 115k EUR. Hij was eerste eigenaar en maakte serieus verlies op die woning gezien de keuken, dure vloer, toilet, alarmsysteem en wat domotica (voornamelijk licht).

Door heel Flevoland kopen starters woningen en het gaat erg hard de laatste tijd. Ons huis is inderdaad geschikt voor een alleenstaande en in sommige gevallen voor een stel welke niet veel te besteden hebben. In ons geval kwam ik "erbij" wonen en doen we het met de ruimte die er is voor ons tweeën met volle tevredenheid. Alleen de kinderwens die we hebben past niet in ons plaatje dus zoektocht naar een ander huis!

Durf stiekem wel te stellen dat ze mazzel had en ver onder marktwaarde kocht destijds. Te meer omdat de woning vd bovenbuur minder luxe is en nov 2013 (na 6 mnd te koop hebben gestaan) voor 135k EUR verkocht. Ruim 20k EUR verschil met onze woning.

Denk dat we de woning voor 125k EUR op de markt zetten met als absolute ondergrens 120k EUR. Dan draaien we lichtelijk verlies en is niet anders.

[ATS]

Maar je zei zelf dat de woning van je bovenburen 8 m2 groter is. Dat scheelt best wel op een studio van 55m2, IMHO. De buitenruimte compenseert dat wellicht een beetje. Het klinkt alsof je hier probeert een hogere waarde te verdedigen ten opzichte van de forumgebruikers hier. Dat lijkt me niet zo nuttig.

Als je er snel van af wil, dan zou ik kiezen voor een scherpere prijs (waar je minder op zakt) om op te vallen. Ik denk dat de tip van DaTimMan op dat gebied goed is: de eerste klap is een daalder waard bij het aanbieden: direct goede foto's, direct een goede omschrijving, direct compleet met plattegrond, en direct voor de juiste prijs. Ik zou daarom ook niet voor die onafhankelijke makelaar gaan, omdat ik een goede presentatie op Funda belangrijk vindt. Kijkers die je hebben afgeschreven krijg je maar moeilijk terug. Je hoeft natuurlijk helemaal niet per definitie 10% te zakken op je vraagprijs. Ik ben zelf maar 5% gezakt (al vindt je genoeg andere ellende rondom dat proces terug hier in dit topic).

Het is uiteindelijk aan jezelf om een prijs te bepalen waarvoor je het in de markt wil zetten, op basis van advies van de diverse makelaars, wellicht tips die je hier en/of elder vindt, en vooral je eigen gevoel. Als jij vindt dat het 135k waard is en je hebt het gevoel het daarvoor snel genoeg te kunnen verkopen, dan moet je vooral daarop inzetten.

P.S.: mijn ervaring qua verkopen is beperkt: 1x verkocht, 2x gekocht tot nu toe. Kju is makelaar en heeft dus "wat" meer professioneel zicht op de materie.

[ Voor 9% gewijzigd door ATS op 02-09-2014 21:35 ]

[JvS]

Huizen die binnen zes maanden verkocht zijn zakken gemiddeld 5 procent in prijs. Zet het dus 5 procent boven je bodemprijs te koop en kijk hoeveel mensen het aantrekt.

Een volledig gefinancierd huis na een jaar in een dalende markt zonder restschuld verkopen lijkt me trouwens wishfull thinking.

Vorig jaar was de woning ook niet echt woest extreem aantrekkelijk, aangezien hij met een vraagprijs van 125 niet echt bloedsnel verkocht is...

[ Voor 19% gewijzigd door JvS op 02-09-2014 19:58 ]

[Ibidem]

JvS schreef op dinsdag 02 september 2014 @ 19:57:
Huizen die binnen zes maanden verkocht zijn zakken gemiddeld 5 procent in prijs. Zet het dus 5 procent boven je bodemprijs te koop en kijk hoeveel mensen het aantrekt.

Een volledig gefinancierd huis na een jaar in een dalende markt zonder restschuld verkopen lijkt me trouwens wishfull thinking.

Vorig jaar was de woning ook niet echt woest extreem aantrekkelijk, aangezien hij met een vraagprijs van 125 niet echt bloedsnel verkocht is...

Dat laatste ben ik niet met je eens want hij kwam in augustus 2012 op de markt en in november 2012 kocht mijn vriendin de woning. Vorige eigenaar accepteerde deze lage prijs simpelweg omdat hij in een lastige markt snel van de woning af wilde en aangaf t.e.a.b. te overwegen. En dat is dus gebeurd.

[Question Mark]

Ibidem schreef op woensdag 03 september 2014 @ 09:11:
[...]
Vorige eigenaar accepteerde deze lage prijs simpelweg omdat hij in een lastige markt snel van de woning af wilde en aangaf t.e.a.b. te overwegen. En dat is dus gebeurd.

Nergens om, maar als ik mijn woning zou verkopen zou ik het spelletje ook zo spelen dat de kopers het idee hebben dat ze een superdeal gedaan hebben. Er bestaan altijd een kans dat zijn verhaal iets anders is dan de werkelijkheid....

Ik zou een ondergrens voor jullie zelf gaan bepalen en daar qua vraagprijs een klein stukje boven gaan zitten. Dan is het aan je makelaar om bij geintresseerden aan te geven dat er vanwege de scherpe prijs weinig tot geen onderhandelingsruimte is. Aangezien jullie de woning op korte termijn kwijt willen (3 a 4 maanden gaf je aan), levert deze taktiek in mijn ogen de meeste aanloop en kijkers op.

[JvS]

Ibidem schreef op woensdag 03 september 2014 @ 09:11:
[...]

Dat laatste ben ik niet met je eens want hij kwam in augustus 2012 op de markt en in november 2012 kocht mijn vriendin de woning. Vorige eigenaar accepteerde deze lage prijs simpelweg omdat hij in een lastige markt snel van de woning af wilde en aangaf t.e.a.b. te overwegen. En dat is dus gebeurd.

Maar er heeft in 2,5 maanden niemand de vraagprijs geboden (ik neem aan dat hij dat wel had geaccepteerd) en ook niemand die er dichtbij zat. Bij een superdeal gebeurt dat wel... Het was misschien een prima prijs, maar geen superprijs (gezien snelheid verkopen, ik blijf daarbij). Sinds Aug '12 en nu is de prijsindex met 3% gedaald (dat zou dus betekenen dat een reele prijs nu 121K is).

Jij wilt snel verkopen, en gaat daar ruimt 10% boven zitten. Ik vind al die data niet met elkaar rijmen.

[Ibidem]

Question Mark schreef op woensdag 03 september 2014 @ 09:20:
Ik zou een ondergrens voor jullie zelf gaan bepalen en daar qua vraagprijs een klein stukje boven gaan zitten. Dan is het aan je makelaar om bij geintresseerden aan te geven dat er vanwege de scherpe prijs weinig tot geen onderhandelingsruimte is. Aangezien jullie de woning op korte termijn kwijt willen (3 a 4 maanden gaf je aan), levert deze taktiek in mijn ogen de meeste aanloop en kijkers op.

Inmiddels hebben we hier gisteravond over gesproken en dit is ook wat we uiteindelijk zullen gaan doen!

JvS schreef op woensdag 03 september 2014 @ 09:23:
[...]
Jij wilt snel verkopen, en gaat daar ruimt 10% boven zitten. Ik vind al die data niet met elkaar rijmen.

Dan heb je mijn reacties niet goed gelezen De makelaar geeft aan dat de woning die 10% naar zijn idee meer waard is. Iets wat wij zelf niet geloven zoals ik meermaals heb aangegeven. Feit blijft dat mijn reacties en vragen gebaseerd zijn op onbekend zijn in deze markt en type product namelijk een huis.

[JvS]

Ok . Wat ga je nu doen? Want als ik het zo lees, ga je mee met die makelaar. Da's prima.

[Ibidem]

JvS schreef op woensdag 03 september 2014 @ 09:29:
Ok . Wat ga je nu doen? Want als ik het zo lees, ga je mee met die makelaar. Da's prima.

Ik heb zaterdag nog een makelaar langskomen, een groter kantoor dus ben benieuwd naar hun exposure en dienstenpakket. De woning zal aangeboden worden op 125.000 EUR met als absolute bodem 120k EUR. Dat is mijns inziens zeer reëel en kunnen we opvangen mocht het uitdraaien op een verlies.

Zit zelfs na te denken over 123.456 EUR als Funda prijs, over opvallen gesproken!

[JvS]

Ok, klinkt reeel. Ben erg benieuwd naar hoeveel aanloop je dan krijgt. Verkopen er uberhaupt wel vergelijkbare woningen bij jou in de buurt?

[DaTimMan]

Ibidem schreef op woensdag 03 september 2014 @ 09:37:
[...]

Ik heb zaterdag nog een makelaar langskomen, een groter kantoor dus ben benieuwd naar hun exposure en dienstenpakket. De woning zal aangeboden worden op 125.000 EUR met als absolute bodem 120k EUR. Dat is mijns inziens zeer reëel en kunnen we opvangen mocht het uitdraaien op een verlies.

Zit zelfs na te denken over 123.456 EUR als Funda prijs, over opvallen gesproken!

Wat wij hebben gedaan op advies van onze makelaar was precies op de funda prijs categorie grens zitten.
zet je de prijs op 125000 wordt deze zowel gevonden bij 125-150 als bij 100-125 Bij 123456 heb je dat voordeel dus niet

[Ibidem]

DaTimMan schreef op woensdag 03 september 2014 @ 09:50:
[...]
Wat wij hebben gedaan op advies van onze makelaar was precies op de funda prijs categorie grens zitten.
zet je de prijs op 125000 wordt deze zowel gevonden bij 125-150 als bij 100-125 Bij 123456 heb je dat voordeel dus niet

Dat is een erg fijne tip, niet over nagedacht!

[Falcon]

Hebben wij inderdaad ook gedaan. En het is daarnaast ook wel zo prettig om 5000 euro aan onderhandelingsruimte te hebben.

Als tegenbod kun je natuurlijk altijd nog 123.456 noemen

[Doubt]

Ibidem schreef op donderdag 28 augustus 2014 @ 16:10:

In hoeverre kunnen we beginnen met een prijs a 135k EUR wat dezelfde prijs van de ietwat grotere bovenwoning met dezelfde luxe betekent? Zo gokken we natuurlijk op een beetje overwaarde maar is dat reëel en de gok waard?

Wij hebben ons appartement verkocht na 3 weken... De eerste makelaar zei 110.000 de 2e 115.000 en de 3e 135.000! Erg groot verschil. Na nadenken zijn we toch gegaan voor de hoogste met de gedachte zakken kan altijd. We zijn gestart op 137.500 als vraagprijs en na 3 weken verkocht voor de 135.000.

Naast ons stond een appartement te koop voor 125.000 en die staat nog steeds... Mensen vinden blijkbaar opgeknapt en duurder beter als netjes en goedkoop?

Ik zeg gewoon proberen nooit geschoten is altijd mis?

[Eddo-79]

Mijn appartement staat al ruim 2 jaar te koop in Delft. En ik begrijp echt niet waarom het niet verkocht wordt.

Ligging is gunstig, hypotheek is momenteel prima betaalbaar, met NHG. Nog relatief jong (2006), niet in de mindere wijken van Delft, dicht bij centrum, TU etc.....Ontzettend veel positieve reacties van mensen die het kennen.

Al ruim 23K in prijs gezakt, huidige vraagprijs handig in de Funda criteria (199,5K). Het is prima te betalen voor 2-verdieners en of zelfs 1 goede verdiener, neutrale materialen en kleuren gebruikt, goed onderhouden...en toch niks, nakkes, nada.

Mijn makelaar ben ik verre van blij mee, die doet in mijn mening erg weinig om de verkoop een succes te maken. Natuurlijk wel de praatjes (maak er een tophuis van, ik werf al bij collega makelaars, doe mee met de open-huizen-dag, blablabla) maar tot nu toe alleen maar kosten en 0 succes.

Begin er wanhopig van te worden. Staat al ruim onder water, er zijn meer dan genoeg geinteresseerden voor huur, maar kopen: ho maar.

Kan het nog de moeite zijn om van makelaar te switchen?

[ Voor 6% gewijzigd door Eddo-79 op 08-09-2014 14:43 ]

[ATS]

@Doubt: snel verdient! Mooi resultaat hoor.

@Eddo-79: Funda linkje? Misschien dat er mensen dan wat gerichter tips kunnen geven.

[Kju]

Eddo-79 schreef op maandag 08 september 2014 @ 14:31:
Mijn appartement staat al ruim 2 jaar te koop in Delft. En ik begrijp echt niet waarom het niet verkocht wordt.

Ligging is gunstig, hypotheek is momenteel prima betaalbaar, met NHG. Nog relatief jong (2006), niet in de mindere wijken van Delft, dicht bij centrum, TU etc.....Ontzettend veel positieve reacties van mensen die het kennen.

Al ruim 23K in prijs gezakt, huidige vraagprijs handig in de Funda criteria (199,5K). Het is prima te betalen voor 2-verdieners en of zelfs 1 goede verdiener, neutrale materialen en kleuren gebruikt, goed onderhouden...en toch niks, nakkes, nada.

Mijn makelaar ben ik verre van blij mee, die doet in mijn mening erg weinig om de verkoop een succes te maken. Natuurlijk wel de praatjes (maak er een tophuis van, ik werf al bij collega makelaars, doe mee met de open-huizen-dag, blablabla) maar tot nu toe alleen maar kosten en 0 succes.

Begin er wanhopig van te worden. Staat al ruim onder water, er zijn meer dan genoeg geinteresseerden voor huur, maar kopen: ho maar.

Kan het nog de moeite zijn om van makelaar te switchen?

Als het is waar ik denk dat het is (gebaseerd op je specs) denk ik dat locatie je enige resterende probleem is... Wat verwacht je nog meer van een nieuwe makelaar wat je huidige nog niet heeft gedaan?

[RemcoDelft]

Eddo-79 schreef op maandag 08 september 2014 @ 14:31:
Ligging is gunstig, hypotheek is momenteel prima betaalbaar, met NHG. Nog relatief jong (2006), niet in de mindere wijken van Delft, dicht bij centrum, TU etc.....Ontzettend veel positieve reacties van mensen die het kennen.

Al ruim 23K in prijs gezakt, huidige vraagprijs handig in de Funda criteria (199,5K). Het is prima te betalen voor 2-verdieners en of zelfs 1 goede verdiener, neutrale materialen en kleuren gebruikt, goed onderhouden...en toch niks, nakkes, nada.

Je redeneert jezelf rijk! Wat heb jij als verkoper te maken met "het is prima betaalbaar" voor de koper? De koper heeft er geen 199k5 voor over, en dat jij onder water staat heeft de koper geen boodschap aan.
De leeftijd, lokatie en buurt is voor jou ook geen reden om daar te willen blijven wonen. Blijft over een flat van 200k, wat gewoon veel geld is. En vooral: het is een flat, geen huis. De tijd dat starters een flat kochten om na een paar jaar door te stromen (wat jij nu ook wil) is redelijk voorbij: de starter wil meteen een huis om die verliesgevende tussenstap over te slaan.

Kan het nog de moeite zijn om van makelaar te switchen?

Dat kan altijd. Je huurt een verkoper in, en als hij naar jouw idee te weinig doet, zou ik zeker verder kijken.

Doubt schreef op maandag 08 september 2014 @ 14:21:
Wij hebben ons appartement verkocht na 3 weken... De eerste makelaar zei 110.000 de 2e 115.000 en de 3e 135.000! Erg groot verschil. Na nadenken zijn we toch gegaan voor de hoogste met de gedachte zakken kan altijd. We zijn gestart op 137.500 als vraagprijs en na 3 weken verkocht voor de 135.000.

Naast ons stond een appartement te koop voor 125.000 en die staat nog steeds... Mensen vinden blijkbaar opgeknapt en duurder beter als netjes en goedkoop?

Ik zeg gewoon proberen nooit geschoten is altijd mis?

Linkje? Want voor iemand die hier een account voor maakt ben ik wel benieuwd waarom je dat komt vertellen...

[ Voor 6% gewijzigd door RemcoDelft op 08-09-2014 15:21 ]

[ATS]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 76% gewijzigd door ATS op 08-09-2014 15:36 . Reden: Even in members-only tags gezet ]

[Kju]

Ik had het ook al gevonden maar ging ervan uit dat hij het zelf wel zou plaatsen als hij het nodig vond

[DaTimMan]

Eddo-79 schreef op maandag 08 september 2014 @ 14:31:

Al ruim 23K in prijs gezakt, huidige vraagprijs handig in de Funda criteria (199,5K). Het is prima te betalen voor 2-verdieners en of zelfs 1 goede verdiener, neutrale materialen en kleuren gebruikt, goed onderhouden...en toch niks, nakkes, nada.

Met 200K sta je bovenaan in de prijs categorie, vind ik niet echt een handige plek.. De vraag is , staan er woonhuizen voor hetzelfde geld te koop? 200k voor een flatje is best veel vind ik.

[cooper87]

Het ziet er netjes uit, maar 200k voor een appartement is wel veel vind ik. Voor dat geld heb je ook een woning met tuin.

Of het het waard is in een tweede.

[ Voor 13% gewijzigd door cooper87 op 08-09-2014 16:01 ]

[Tsurany]

Voor dat bedrag vind ik het vrij prijzig, zeke met die servicekosten. Ik zou dat niet betalen voor een dergelijk appartement. Dan ga ik wel naar een woonhuis kijken.
Hier woon je max 4 jaar in, dan is kopen niet interessant voor 200k.

Edit: Ik mis trouwens een plattegrond en goede foto's van de woonkamer.

[ Voor 13% gewijzigd door Tsurany op 08-09-2014 16:31 ]

[Eddo-79]

Ja, dat is het juiste huis. En het is misschien wel veel geld, maar Delft is verre van goedkoop om te wonen. Voor 200K redt je geen fatsoenlijk rijtjeshuis in Delft. En ja, er zijn goedkopere appartementen, maar dat is ook wel een heel andere wijk.

De afwijkende Funda info klopt, ik heb het net eraf laten halen en weer erop gezet. Vandaar dat het aantal dagen niet klopt.

Een hypotheek van stel 220K is ongeveer 800 euro maandelijkse lasten. Een gemiddeld appartement van deze grootte is een heel stuk duurder om te huren. Nou snap ik wel dat het behoorlijk wat geld is voor een starter. Aan de andere kant zijn vanuit Delft en ook de nabije regio genoeg HBO/WO geschoolde mensen of jonge stelletjes die het echt wel kunnen betalen.

@ATS: Dat donker had ik zelf nog niet gezien. Het is juist een heel licht appartement, veel ramen etc. Zal er nog eens kritisch naar kijken.

[ Voor 13% gewijzigd door Eddo-79 op 08-09-2014 16:37 ]

[Tsurany]

Dat is 800 euro maandlasten plus 159 euro servicekosten plus reservering onderhoud binnen het appartement. Kom je toch op een slordige 1000 euro per maand uit.
En om het te kopen moet je een jaarsalaris van 40k plus hebben. Als starter heb je dat niet snel en als tweeverdiener heb je al snel meer eisen en wil je niet vier jaar lang een appartement hebben maar kort huren en al snel naar een koophuis.

[ Voor 43% gewijzigd door Tsurany op 08-09-2014 16:39 ]

[Sebastiaan]

Een ander proleem is ook dat er best veel te koop staan in je gebouw, o.a. nummer 14 en 16. Neem dan ook nog eens mee dat huisnummer 8 met een tuin eind 2013 (http://www.funda.nl/koop/...-staalweg-8/omschrijving/ ) is verkocht voor 192.500.

[Eddo-79]

Dat appartement is kleiner, kijkt uit op een rij huizen en ligt op het oosten. Ook heeft hun creatieve makelaar toen meer m2 in de advertentie gezet, dan wat het feitelijk is.

Toentertijd gingen zij ineens ruim 20K onder de prijs van de rest zitten, weet niet waarom. Mijn makelaar verklaarde ze voor gek, maar feit is wel dat ze heel snel verkochten.

Heb ik nog een hele discussie over gehad, want kennelijk zijn makelaars erg creatief met bruto/netto vloeroppervlak.

== Overigens was mijn 800 euro hypotheek wel pessimistisch ingeschat hoor. Het kan een heel stuk goedkoper. ==

[ Voor 19% gewijzigd door Eddo-79 op 08-09-2014 16:48 ]

[naitsoezn]

Eddo-79 schreef op maandag 08 september 2014 @ 16:34:

Een hypotheek van stel 220K is ongeveer 800 euro maandelijkse lasten.

Nu redeneer je de verkeerde kant op... Iemand die 220k moet lenen, moet in de huidige tijd een salaris van 50K meebrengen. Absoluut niet onmogelijk, maar wel een flinke hap voor een starter.

[Eddo-79]

Het is niet perse een starterswoning. Leeuwendeel wat er woont is 35+.

Toen ze gebouwd werden was het een hele diverse mix aan mensen. Starters ( die nu allemaal vertrekken) stellen, singles jong, singles oud.

[Wokschotel]

Hier nu exact 2 jaar te koop, in de eerste 3 maanden 2 kijkers en daarna niet meer

[naitsoezn]

Eddo-79 schreef op maandag 08 september 2014 @ 17:39:
Het is niet perse een starterswoning. Leeuwendeel wat er woont is 35+.

Met starter bedoel ik starter op de arbeidsmarkt. Iemand die al wat ouder is zal imho niet zo snel zo'n woning kopen. Nou ja, kan natuurlijk wel, maar dan put je wel uit een kleinere markt.

[Kju]

Eddo, de meningen over de vraagprijs zijn maar meningen. Puur naar het object kijkend lijkt de vraagprijs mij keurig. Je hebt alleen last van het feit dat er veel betere alternatieven zijn voor hetzelfde bedrag of iets meer.

[Tsurany]

Hoe kan de prijs keurig zijn als er betere alternatieven zijn?

[Doubt]

RemcoDelft schreef op maandag 08 september 2014 @ 15:20:
Linkje? Want voor iemand die hier een account voor maakt ben ik wel benieuwd waarom je dat komt vertellen...

Link zal ik straks neerzetten maar lees al langer rond en vond het nodig vandaag te reageren.

[ATS]

Eddo-79 schreef op maandag 08 september 2014 @ 16:34:
Ja, dat is het juiste huis. En het is misschien wel veel geld, maar Delft is verre van goedkoop om te wonen. Voor 200K redt je geen fatsoenlijk rijtjeshuis in Delft. En ja, er zijn goedkopere appartementen, maar dat is ook wel een heel andere wijk.

De afwijkende Funda info klopt, ik heb het net eraf laten halen en weer erop gezet. Vandaar dat het aantal dagen niet klopt.

Een hypotheek van stel 220K is ongeveer 800 euro maandelijkse lasten. Een gemiddeld appartement van deze grootte is een heel stuk duurder om te huren. Nou snap ik wel dat het behoorlijk wat geld is voor een starter. Aan de andere kant zijn vanuit Delft en ook de nabije regio genoeg HBO/WO geschoolde mensen of jonge stelletjes die het echt wel kunnen betalen.

@ATS: Dat donker had ik zelf nog niet gezien. Het is juist een heel licht appartement, veel ramen etc. Zal er nog eens kritisch naar kijken.

Vooral foto 3 en 5 vind ik erg donker, en die zijn beiden van de belangrijkste kamer: de woonkamer.

Verder: ik zou absoluut geen 200k betalen voor een 3 kamer appartement op die locatie. Zo geweldig is de wijk niet, en je zit vrijwel tegen de snelweg aan. Serieus: voor dezelfde netto maandlasten koop je een compleet huis met tuin. Die servicekosten hakken er hard in wat dat betreft.

[Kju]

Tsurany schreef op maandag 08 september 2014 @ 18:10:
Hoe kan de prijs keurig zijn als er betere alternatieven zijn?

Omdat marktwaarde niet alleen door locatie en vraag kan worden bepaald...

[Tsurany]

Kju schreef op maandag 08 september 2014 @ 19:01:
[...]

Omdat marktwaarde niet alleen door locatie en vraag kan worden bepaald...

Het is heel simpel. Zijn er betere alternatieven voor hetzelfde bedrag te koop? Dan is de vraagprijs te hoog.

[Doubt]

Eddo-79 schreef op maandag 08 september 2014 @ 16:46:
Dat appartement is kleiner, kijkt uit op een rij huizen en ligt op het oosten. Ook heeft hun creatieve makelaar toen meer m2 in de advertentie gezet, dan wat het feitelijk is.

Toentertijd gingen zij ineens ruim 20K onder de prijs van de rest zitten, weet niet waarom. Mijn makelaar verklaarde ze voor gek, maar feit is wel dat ze heel snel verkochten.

Heb ik nog een hele discussie over gehad, want kennelijk zijn makelaars erg creatief met bruto/netto vloeroppervlak.

== Overigens was mijn 800 euro hypotheek wel pessimistisch ingeschat hoor. Het kan een heel stuk goedkoper. ==

Ehm... Wij hebben hypotheek voor 185.000 met 3,2% annuïteiten en daarmee kom je uit op 810 per maand? Hoe krijg jij 200.000 voor 800 rond dan?

[Doubt]

Hierbij de link. Het was mondeling na 3 weken verkocht. Na 6 weken pas getekend vanwege vakantie.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Kju]

Tsurany schreef op maandag 08 september 2014 @ 19:08:
[...]

Het is heel simpel. Zijn er betere alternatieven voor hetzelfde bedrag te koop? Dan is de vraagprijs te hoog.

Dat is geen argument om een vraagprijs te verlagen. Deze woning kan weer een beter alternatief zijn voor een andere woning.

[JvS]

Tsurany schreef op maandag 08 september 2014 @ 18:10:
Hoe kan de prijs keurig zijn als er betere alternatieven zijn?

Vastgoedlogica...

Er zijn twee type "marktwaarden". Eentje een echte prijs waar mensen het op een bepaalde datum voor kunnen verkopen of willen kopen. Dat is wat ik marktwaarde zou noemen (en vele met mij). Dan heb je daarnaast nog de "marktwaarde" zoals hij door makelaars en taxateurs bepaald wordt. En die kan spot on zijn, veel hoger maar ook veel lager zijn...

Gezien dat buurhuis met tuin 13,5 maanden te koop heeft gestaan, was dat een te hoge prijs. Hoe lang hij voor een lagere prijs te koop heeft gestaan durf ik niet te zeggen, maar het moge duidelijk zijn dat je vraagprijs gewoon te hoog is en dat je presentatie beter kan (wel plattegrond, lichtere foto's)...

Maar in mijn wereld, is een huis dat niet verkoopt gewoon te duur voor die markt, tenzij het op een plek staat waar echt 0 huizen verkocht worden.

[ Voor 68% gewijzigd door JvS op 08-09-2014 19:58 ]

[Tjoekie]

Tsurany schreef op maandag 08 september 2014 @ 19:08:
[...]

Het is heel simpel. Zijn er betere alternatieven voor hetzelfde bedrag te koop? Dan is de vraagprijs te hoog.

Natuurlijk niet. Je kunt toch ook een pak yoghurt kopen vanaf 80 cent tot 4 euro. Het gaat er om wat iemand er voor over heeft. Iedereen heeft andere wensen en dus kun je niet stellen dat er iets bestaat als een algemeen "beter alternatief".

Als er voor jouw persoonlijk betere alternatieven zijn voor hetzelfde bedrag betekend dat natuurlijk niet dat de woning voor de vraagprijs niet aansprekend is voor iemand anders.

Op Tweakers mag iedereen alles graag heel rationeel benaderen, maar ook bij (ver)kopen van een woning komt gewoon emotie en persoonlijke voorkeur en smaak kijken. Er bestaat geen harde formule voor waardebepaling. Dat blijkt altijd wel aan de hoeveelheid discussie die hier over is.

[JvS]

Er bestaat geen harde formule voor waardebepaling.

Dat is volgens mij ook de essentie van wat de 'rationelen' hier zeggen. De enige manier waarop de waarde (voor dat moment) bepaald is, is het moment van akkoord / verkoop. Daar zitten al die elementen in.

Als je huis lang te koop staat in een gebied waar op zich wel huizen verkocht worden, kan je redelijk veilig stellen dat je vraagprijs hoger dan de marktwaarde is.

[Tsurany]

Tjoekie schreef op maandag 08 september 2014 @ 20:05:
Natuurlijk niet. Je kunt toch ook een pak yoghurt kopen vanaf 80 cent tot 4 euro. Het gaat er om wat iemand er voor over heeft. Iedereen heeft andere wensen en dus kun je niet stellen dat er iets bestaat als een algemeen "beter alternatief".

Als er voor jouw persoonlijk betere alternatieven zijn voor hetzelfde bedrag betekend dat natuurlijk niet dat de woning voor de vraagprijs niet aansprekend is voor iemand anders.

Op Tweakers mag iedereen alles graag heel rationeel benaderen, maar ook bij (ver)kopen van een woning komt gewoon emotie en persoonlijke voorkeur en smaak kijken. Er bestaat geen harde formule voor waardebepaling. Dat blijkt altijd wel aan de hoeveelheid discussie die hier over is.

Je kan echter wel stellen dat, wanneer er in twee jaar tijd geen serieuze interesse is, de alternatieven simpelweg beter zijn en jouw aanbod op dat moment voor anderen geen beter alternatief is.

Maar wat mij direct op valt is dat die advertentie gewoon erg slecht is, daar had hij in al die tijd wel echt wat mee kunnen doen.

[Kju]

JvS schreef op maandag 08 september 2014 @ 19:54:
[...]

Vastgoedlogica...

Er zijn twee type "marktwaarden". Eentje een echte prijs waar mensen het op een bepaalde datum voor kunnen verkopen of willen kopen. Dat is wat ik marktwaarde zou noemen (en vele met mij). Dan heb je daarnaast nog de "marktwaarde" zoals hij door makelaars en taxateurs bepaald wordt. En die kan spot on zijn, veel hoger maar ook veel lager zijn...

Gezien dat buurhuis met tuin 13,5 maanden te koop heeft gestaan, was dat een te hoge prijs. Hoe lang hij voor een lagere prijs te koop heeft gestaan durf ik niet te zeggen, maar het moge duidelijk zijn dat je vraagprijs gewoon te hoog is en dat je presentatie beter kan (wel plattegrond, lichtere foto's)...

Maar in mijn wereld, is een huis dat niet verkoopt gewoon te duur voor die markt, tenzij het op een plek staat waar echt 0 huizen verkocht worden.

Maar dat is het punt nou juist. Er is in zijn buurt maar 1 huis verkocht in de afgelopen 12 maanden...

[cooper87]

Ik vind de advertentie ook niet heel goed. Ik mis foto's van de entree (toch niet heel onbelangrijk, dat is de eerste indruk), de hal, er is geen plattegrond (lastig als ik een bijvoorbeeld een grote kast in de woonkamer wil zetten) en bij appartementen waardeer ik het ook altijd als er foto's van de hoofdingang en gedeelde ruimtes zijn (bijv. die fietsenstalling wat in de omschrijving staat). Daar is wel wat verbetering mogelijk.

Foto 3 is inderdaad veel te donker.

[JvS]

Kju schreef op dinsdag 09 september 2014 @ 08:49:
[...]

Maar dat is het punt nou juist. Er is in zijn buurt maar 1 huis verkocht in de afgelopen 12 maanden...

We hebben het toch over dat appartement in Delft vlak naast het historische centrum? Als er daar 0 verkopen, is de marktwaarde gewoon zo hard gedaald dat niemand meer kan of wil verkopen (behalve eentje).

Hadden we het over een dorp op de veluwe of in oost groningen dan ok. Maar in Delft, niet in een gekke uithoek, is het gewoon te duur.

[Kju]

Nou... als je op het Bastiaansplein gaat zitten (ik vergelijk recente bouw met recente bouw), dan zit je toch al gauw een 100k hoger...

[ATS]

Kju schreef op dinsdag 09 september 2014 @ 10:40:
Nou... als je op het Bastiaansplein gaat zitten (ik vergelijk recente bouw met recente bouw), dan zit je toch al gauw een 100k hoger...

Ook te veel, maar ook lastig te vergelijken lijkt me. Je zit daar écht in het centrum, en niet naast een snelweg.

[Doubt]

Eddo-79 schreef op maandag 08 september 2014 @ 16:34:
Een hyptheek van stel 220K is ongeveer 800 euro maandelijkse lasten. Een gemiddeld appartement van deze grootte is een heel stuk duurder om te huren. Nou snap ik wel dat het behoorlijk wat geld is voor een starter. Aan de andere kant zijn vanuit Delft en ook de nabije regio genoeg HBO/WO geschoolde mensen of jonge stelletjes die het echt wel kunnen betalen.

@ATS: Dat donker had ik zelf nog niet gezien. Het is juist een heel licht appartement, veel ramen etc. Zal er nog eens kritisch naar kijken.

Een Hypotheek van 220k is niet te doen voor een starter... Tenminste niet een normale starter en die anderen zijn erg moeilijk te vinden! Dus je gokt wel op een moeilijke doelgroep zo.

Daarnaast is het een heel licht appartement? Je hebt overal lampen aanstaan.... Zou zeggen probeer voor meer licht te zorgen (daglicht) en zet je lampen uit...

[RemcoDelft]

Kju schreef op dinsdag 09 september 2014 @ 08:49:
[...]

Maar dat is het punt nou juist. Er is in zijn buurt maar 1 huis verkocht in de afgelopen 12 maanden...

Volgens jouw redenering maakt dat het huis dus meer waard dan iemand er voor wil betalen?
Dat kan je beter omdraaien: er is echt wel iemand in Nederland die daar wil wonen, alleen niet voor die prijs.

[Kju]

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Het gebrek aan transacties op buurtniveau of het gebrek aan interesse heeft niet de grote impact die jij er aan wil geven. Er wordt uitgegaan van die ene koper die wel bereidwillig is en zo veel mogelijk vergeleken op basis van referentiepanden. De waarde gaat pas omlaag als de transactieprijzen in die buurt gaan dalen. Tot die tijd heb je te maken met overwegingen van stand, ligging, afwerking, inrichting en eventueel indexeringen.

Edit: vergeet ook niet dat ook de verkoper bereidwillig moet zijn en niet onder dwang moet handelen..
Edit 2: Lees Marktwaarde als waarderingsgrondslag als je in ieder geval een beeld wil krijgen van de verdere uitwerking van de definitie

[ Voor 19% gewijzigd door Kju op 10-09-2014 10:49 ]

[Spoetnik385]

@Eddo-79: Je noemt je prijs "Funda"-technisch handig, maar - ik citeer nu even onze makelaar - voor mensen die zoeken tot 200.00 zit je al direct aan de bovenkant van hun zoekgebied en voor de mensen die zoeken boven 200.000 zit je daar net buiten. Dus net niet handig...

[Tsurany]

Hangt er vanaf of je huis overtuigd als bovenklasse in 175k tot 200k en of het overtuigd als goedkope optie in de klasse 200k tot 225k. Ik weet dat ik altijd 150k tot 225k zoek terwijl ik eerder rond de 200k wil zitten maar 225k als bovengrens neem omdat ik dan ook de woningen iets boven de 200k mee neem en de woningen van 225k waar op af te dingen valt.

[vhal]

Iemand ervaring met taxaties?

Wij willen onze woning laten taxeren ivm een mogelijke verkoop met als kanttekening dat de woning sowieso binnen 3 maanden wordt verkocht aan de projectontwikkelaar (Koopgarant constructie). Hun voeren zelf een taxatie uit en nemen zelf aangebrachte verbeteringen mee in hun oordeel. Deze verbeteringen zijn dan 100% voor de verkoper. Naast hun taxatie willen wij een 2nd opinion die wij ook kunnen meenemen in een mogelijke aankoop van een nieuw huis.

Een zoektocht leverde het volgende op

- veel taxateurs noemen hun tarief exclusief “verschotten”. Vervelend gezien deze kosten niet echt transparant zijn.
- veel makelaars kunnen ook taxaties uitvoeren maar ik vraag mij af in hoeverre deze echt onafhankelijk zijn.
- ik heb het idee dat er veel beuntaxateurs met dito websites zijn.
- Vereniging Eigen Huis heeft ook een taxatieservice maar is vrij prijzig.
- NWWI of NHG taxatie voldoen wel/niet?

[Falcon]

@vhal: Ik zou eerst even kijken in het koopgarant-contract wie de taxatie moet laten uitvoeren en welke taxatie dan leading is, vóór dat je geld gaat uitgeven aan een extra taxatie.

[vhal]

Falcon schreef op maandag 15 september 2014 @ 09:52:
@vhal: Ik zou eerst even kijken in het koopgarant-contract wie de taxatie moet laten uitvoeren en welke taxatie dan leading is, vóór dat je geld gaat uitgeven aan een extra taxatie.

Klopt, het is dan ook een 2nd opinion.

In principe is de taxatie van de projectontwikkelaar leidend maar in geval van een discrepantie tussen taxatie projectontwikkelaar en taxatie derden, kan men overwegen om de geschillenregeling in gang te zetten. Helaas is het zo dat het inzetten van een taxatie door de projectontwikkelaar gelijk het verkoopproces in gang zet.

[JvS]

Spoetnik385 schreef op zondag 14 september 2014 @ 19:46:
@Eddo-79: Je noemt je prijs "Funda"-technisch handig, maar - ik citeer nu even onze makelaar - voor mensen die zoeken tot 200.00 zit je al direct aan de bovenkant van hun zoekgebied en voor de mensen die zoeken boven 200.000 zit je daar net buiten. Dus net niet handig...

Bij funda kan je alleen zoeken op 200.000 en hoger of op 225.000 en hoger (en 200.000 en lager etc). Dus als je een op 25.000 tallen ronde vraagprijs hebt, val je netjes in twee catagorien. "Zoeken boven de 200.000" kan dus niet op Funda, tenzij je er "zoeken vanaf 225.000" van maakt.

je moet natuurlijk niet je huis ineens 10% duurder maken om dat te doen, maar als je denkt aan 123.456, dan is 125.000 bijna zeker wel handiger (tenzij je met die 123.456 al naar boven aan het stretchen was).

[ATS]

JvS schreef op maandag 15 september 2014 @ 11:16:
[...]

Bij funda kan je alleen zoeken op 200.000 en hoger of op 225.000 en hoger (en 200.000 en lager etc). Dus als je een op 25.000 tallen ronde vraagprijs hebt, val je netjes in twee catagorien. "Zoeken boven de 200.000" kan dus niet op Funda, tenzij je er "zoeken vanaf 225.000" van maakt.

je moet natuurlijk niet je huis ineens 10% duurder maken om dat te doen, maar als je denkt aan 123.456, dan is 125.000 bijna zeker wel handiger (tenzij je met die 123.456 al naar boven aan het stretchen was).

Zelf zocht ik altijd op Funda met wat ruimere marges dan het bedrag dat ik echt in mijn hoofd had. Als je 225k uit wil geven, dan mis je heel wat opties als je maar tot 225k zoekt natuurlijk. Er is immers vrijwel altijd onderhandelingsruimte. Je neemt dus altijd een categorie boven en onder de range die je echt zoekt mee (onder omdat je ook koopjes niet wil missen natuurlijk...) Ik kan me niet voorstellen dat veel mensen dat heel anders doen.