Ervaringen met het verkopen van je woning

[pkool837]

Heb gisteren al een bezichtiging gehad, huis staat in de stille verkoop en komt pas vrij in 1ste kwartaal 2019.

Nu was de geinteresseerde zeer enthousiast en precies de buurt waar ze wil wonen en bereid om te wachten, maar ivm hypotheek regelen enz, kwam de makelaar met het idee om de overdracht eerder plaats te laten vinden(binnen 6 maanden) en daarna mijn huis te huren totdat mijn nieuwe woning klaar is.

Zijn er nog zaken waar ik dan op moet letten?

Bod moet nu voldoende hoog zijn, want als ik het over 10 maanden in de actieve verkoop zet, zijn er natuurlijk veel meer geinteresseerden en de prijzen waarschijnlijk nog hoger.

Er zal dus een goed huurcontract opgesteld moeten worden, het is natuurlijk wel fijn dat de overwaarde dan al eerder vrij komt die ik kan gebruiken voor de nieuwe woning en ik zekerheid krijg.

Je hoort het natuurlijk niet zo vaak, deze constructie, zijn er nog bepaalde risico’s die afgedekt moeten worden?
Het lijkt mij vooral voor de verhuurder een risico te zijn, wat als er bijv. iets gebeurt tijdens de huurperiode, wie is er dan verantwoordelijk bijvoorbeeld?

Hoor het graag als er mensen ervaring hebben met dit soort gevallen van verkopen en dan dezelfde woning tijdelijk huren.

[kmf]

@pkool837 Die koper koopt het huis met eigen vermogen? Als er een hypotheek komt, mag die niet eens verhuren.
Het is voor de verhuurder een risico dat de huurder er niet uit wilt.

Voor jou kan het ook consequenties hebben. Hypotheekverstrekkers zullen vaak iets hebben om ABA constructies te voorkomen (A verkoopt aan B en die verkoopt weer aan A). Ze stellen bv een voorwaarde dat je binnen x maanden niet weer ingeschreven staat als eigenaar, maar het kan ook zijn dat ze stellen dat je niet in hetzelfde adres mag wonen binnen x maanden. Anders krijg je een aflosboete.

Eventjes napluizen dus.

En over x maanden hogere prijzen... glazen bol..

[pkool837]

Hogere prijzen weet natuurlijk niemand, wel dat er dan veel meer animo is als het op funda staat en het is een gewilde buurt en courant huis.
Ik heb gewoon dat gevoel, maar kan er natuurlijk helemaal naast zitten.

En het is niet echt een ABA constructie, ik wil gewoon pas mijn huis uit als mijn nieuwbouwwoning klaar is, oplevering wordt verwacht in het 1ste kwartaal 2019, dus ik zal zeker niet weer eigenaar worden van mijn oude woning en ze hoeft niet bang te zijn dat ik het huis niet uit wil.

Maarja als de koper het niet mag verhuren houdt het op natuurlijk, wel raar dat de makelaar er dan zelf mee komt.
Er komt wel een hypotheek op, vandaar ook het voorstel om de overdracht binnen 6 maanden plaats te laten vinden ipv van over 15 maanden.

[kmf]

De makelaar wilt gewoon zo snel mogelijk verkopen. Overdrachtsmoment=kassamoment.

Mijn buren zijn zelf 2 weken extra blijven wonen in hun eigen woning. Maar dat is dan niet "verhuurd".

Als jullie het onderling regelen, zonder huurcontract, dan kan het natuurlijk weer wel.

[harmen1987]

pkool837 schreef op woensdag 29 november 2017 @ 12:56:
Nu was de geinteresseerde zeer enthousiast en precies de buurt waar ze wil wonen en bereid om te wachten, maar ivm hypotheek regelen enz, kwam de makelaar met het idee om de overdracht eerder plaats te laten vinden(binnen 6 maanden) en daarna mijn huis te huren totdat mijn nieuwe woning klaar is.

Koper wil waarschijnlijk niet extra betalen aan hypotheek (offerte >6 maanden).
Als je een beetje ok huis hebt zal ik in deze markt niet aan dit soort constructies willen beginnen.
Zo veel geld is dat verlengen van de offerte ook weer niet.

[Fazer013]

Hoor de koop en daarna tijdelijke verhuur methode (aan oorspronkelijke bewoner) wel vaker. Zijn genoeg investeerders met eigen vermogen die een woning kopen voor de verhuur.

Bij het start bouw moment van ons nieuwe huis stond de makelaar direct bij ons met een verhaal dat hij al mogelijke kopers had voor ons huidige appartement. Idee was om het in het voorjaar te koop te zetten. Blijkbaar behoorlijk veel vraag (regio Breda), worden ook niet veel appartementen te koop aangeboden in onze buurt. Nog een aantal maanden afwachten of moet zijn dat de makelaar belt met een goed bod.....

[mathy_]

Vandaag de opdracht gegeven aan een makelaar, kosten 1.21% Incl.
Niet de goedkoopste maar boekt goede resultaten in de buurt. Dit hebben we opgevraagd bij het kadaster via m'n vader bij recent verkochte huizen. Hij trouwens de eerste die het huis ging op meten en niet blind op mijn woorden afging hoeveel m² het appartement zou zijn.
Dit kwam wat lager uit dan ik zelf verwachte, omdat ik het uit ging van perceel oppervlakte (wat staat in de splitsingsakte) en niet van woonoppervlakte. Scheelt 4m². Maar van de 6 makelaar hebben maar 2 de moeite genomen het op te meten.


Volgende week foto's laten maken met de echte inmeting en dan zo snel mogelijk online. Gister alle kleine puntjes bijgewerkt die je niet wilt zien bij een bezichtiging, Frisse nieuwe kit in de keuken, al was dat niet helemaal nodig, maar spier wit staat net wat mooier.

Zondag nog even wat nieuwe planten halen en overbodige spullen het huis uit naar de opslagbox en dan zijn we er klaar voor.

[brainovic]

Inmiddels een makelaar gevonden voor de verkoop van mijn appartement zoals eerder aangegeven in dit topic. Zaten goed op een lijn w.b. vraagprijs en dat soort dingen. Afgelopen week zijn de foto's gemaakt, en gisteren kwam de eerste versie van de tekst. Man, man, man.

Ontzettend sneue, slordige, algemene tekst. Bijna niets specifieks over de woning of de binnentuin en met vrij veel spel- en interpunctiefouten. Ik heb ze er direct op aangesproken en mijn eigen versie plus die van mijn pa gestuurd. Die hebben ze nu bijna letterlijk overgenomen...

Is dit normaal? Wat zijn jullie ervaringen hiermee? De teksten van hun andere advertenties zijn wel gewoon prima. Heb het idee dat ze het een beetje afgeraffeld hebben.

[nare man]

Is het gebruikelijk? Ja, helaas wel, veel makelaars hebben niet bepaald het licht uitgevonden.

Is het 'normaal'? Nee, want spelling is een vaardigheid die je op de basisschool leert dus we hebben het hier over mensen met een niveau lager dan de basisschool en dat is natuurlijk niet 'normaal'.

Wat moet je eraan doen? Gewoon er dicht bovenop zitten, eisen dat alle teksten / uitingen eerst in concept aan jou worden voorgelegd en gewoon maar ff doorbijten. Uiteindelijk gaat het erom dat jouw huis verkocht wordt voor een goede prijs en daarna heb je niets meer met zo'n flapdrol te maken.

[Harrie_]

brainovic schreef op vrijdag 1 december 2017 @ 13:20:
Is dit normaal? Wat zijn jullie ervaringen hiermee? De teksten van hun andere advertenties zijn wel gewoon prima. Heb het idee dat ze het een beetje afgeraffeld hebben.

Wellicht dat bij die andere advertenties ook de verkopers zelf tekst hebben aangeleverd omdat zij ook niet gecharmeerd waren van tekst van de makelaar.

nare man schreef op vrijdag 1 december 2017 @ 13:25:
Is het gebruikelijk? Ja, helaas wel, veel makelaars hebben niet bepaald het licht uitgevonden.

Precies de reden dat ik bij de verkoop van mijn woning heb gekozen voor makelaarsland, niet in het kader van 'ik kan dat zelf ook' maar meer in het kader van 'ik kan dat beter'. Ik heb vaak het idee dat die makelaars zelf ook de lagere school niet hebben afgemaakt. Een aantal zaken waar ik me (toen ik nog op huizenjacht was) ontzettend aan heb geïrriteerd:

• 4 van de 5 plattegronden op Funda kloppen niet; deuren ingetekend waar geen deuren zijn of andersom.
• Zeer brakke verkoopteksten
• Foto's totaal niet in chronologische volgorde waardoor je absoluut bent aangewezen op de plattegrond omdat je uit de foto's totaal niet op kunt maken of je nu een ruimte op de begane grond of op de 1e verdieping aan het bekijken bent.

Ik had toentertijd ook nog mijn oog laten vallen op een woning die nog half in verbouwing zat. Op de plattegrond stond geen toilet ingetekend, er geen foto was van het toilet èn er in de verkooptekst niets over werd gezegd. Hierdoor kreeg ik dus de indruk dat er (nog) geen toilet was op de begane grond en had dus eigenlijk geen interesse meer in het huis... Vervolgens toch maar de makelaar gebeld en er bleek wel gewoon een toilet te zijn... Hoe brak kun je zijn in je werk

[ Voor 6% gewijzigd door Harrie_ op 01-12-2017 13:52 ]

[Bockelaar]

of je checkt de beoogde makerlaar op manier van werken. Als je naar zijn website kijkt en advertenties op funda van hem nakijkt weet je toch welk niveau hij binnenhaalt? Gemiddelde mens doet tegenwoordig meer onderzoek naar de nieuwe TV dan naar een makelaar of huis lijkt het wel

[Sport_Life]

pkool837 schreef op woensdag 29 november 2017 @ 12:56:
Heb gisteren al een bezichtiging gehad, huis staat in de stille verkoop en komt pas vrij in 1ste kwartaal 2019.

Nu was de geinteresseerde zeer enthousiast en precies de buurt waar ze wil wonen en bereid om te wachten, maar ivm hypotheek regelen enz, kwam de makelaar met het idee om de overdracht eerder plaats te laten vinden(binnen 6 maanden) en daarna mijn huis te huren totdat mijn nieuwe woning klaar is.

Zijn er nog zaken waar ik dan op moet letten?

Bod moet nu voldoende hoog zijn, want als ik het over 10 maanden in de actieve verkoop zet, zijn er natuurlijk veel meer geinteresseerden en de prijzen waarschijnlijk nog hoger.

Er zal dus een goed huurcontract opgesteld moeten worden, het is natuurlijk wel fijn dat de overwaarde dan al eerder vrij komt die ik kan gebruiken voor de nieuwe woning en ik zekerheid krijg.

Je hoort het natuurlijk niet zo vaak, deze constructie, zijn er nog bepaalde risico’s die afgedekt moeten worden?
Het lijkt mij vooral voor de verhuurder een risico te zijn, wat als er bijv. iets gebeurt tijdens de huurperiode, wie is er dan verantwoordelijk bijvoorbeeld?

Hoor het graag als er mensen ervaring hebben met dit soort gevallen van verkopen en dan dezelfde woning tijdelijk huren.

Waarom zou je dit willen? Alleen omdat geld dan eerder vrijkomt? Besef dat veel cash out bij een nieuwbouwhuis ook komt na oplevering dus dan heb je je oude huis toch al verkocht. En restant los je af op de overbruggingshypotheek.

[pkool837]

Heb geen overbruggingshypotheek en geen rekening gehouden met overwaarde.

Maar de makelaar kwam hiermee en de koper wil dit zo en hebben een mooi bod gedaan waar ik waarschijnlijk wel akkoord mee wil gaan.
Echter duurt het nog zo lang en wil niet 2 keer verhuizen, vandaar dat ze met deze optie gekomen zijn.
Overdracht notaris binnen 6 maanden, sleuteloverdracht over ongeveer 15 maanden later (6 weken nadat nieuwe huis klaar is).
Dus dan huur ik mijn ‘eigen’ woning een tijdje totdat de nieuwbouw klaar is.

Voordeel is zekerheid van verkocht huis en de overwaarde komt eerder vrij, ookal heb ik die niet direkt nodig.
Kan ik waarschijnlijk meteen in mindering brengen op de nieuwe hypotheek die begin januari zal passeren lijkt mij. Of bouwdepot verhogen zodat ik meer kan doen in het nieuwe huis, zal uiteindelijk toch in mindering worden gebracht.

[Sunri5e]

SirMemeAlot schreef op donderdag 16 november 2017 @ 09:19:
Graag jullie advies:

Mijn vriendin en ik hebben wonen nu al 2,5 jaar in een mooie woning, we hoeven niet weg, maar we hebben z'n mooi nieuwbouw project gezien waar we beide opslag 'verliefd' op zijn. Nu hebben we in deze 2,5 jaar mooi wat waarde toegevoegd aan het huis en deze overwaarde willen we dan ook gebruiken voor ons nieuwbouw huis, van veel mensen met ervaring met nieuwbouw kost dit gewoon heel veel! Er gaat best een groot bedrag weg door makelaarskosten, notariskosten etc. Nu ken ik een geval via via die hun huis zelf verkocht hebben via Facebook(zonder makelaar). Zijn er mensen op dit forum die daar ook ervaring mee hebben en zo ja wat zijn je ervaren pro's en con's, want voor zover ik het zie bespaard het beide partijen zoveel geld!

Niet doen! Ik ken genoeg mensen die het geprobeerd hebben waarbij het uiteindelijk ook is gelukt.
MAAR! Met Facebook blijft je doelgroep toch een beetje mensen om je heen en sluit je eventuele kopers die verder van je af staan uit als potentiële koper omdat ze de woning gewoonweg niet te koop hebben zien staan. Je moet zorgen dat een zo breed mogelijk publiek je woning te koop ziet staan. Dat drijft namelijk de prijs op. Als er meer interesse is gaat de prijs ook omhoog. Waarom zou je in eerste instantie 2000 euro van een makelaar besparen? Zo'n makelaar (een die normaal zijn werk doet) levert je uiteindelijk een betere deal op en verzorgt daarnaast nog alle afwikkelingen zoals de onderhandelingen (waar ze ervaring in hebben) en de het opmaken van de koopakte.

Ik ken iemand die 2 maanden met zijn appartement op Facebook heeft lopen "leuren". Uiteindelijk niet verkocht en toch een makelaar ingeschakeld. Die had hem in 3 dagen verkocht aan iemand hier ver vandaan voor 6000 euro meer dan de verkoper in eerste instantie zelf had gedacht.

Daarnaast zou ik nooit met een "internetmakelaar" zoals Makelaarsland in zee gaan. Je "bespaart" 1000 euro ten opzichte van een traditionele makelaar. Echter heeft zo'n makelaar totaal geen binding met je pand en kan hij niet de juiste spanning opbouwen met potentiële kopers omdat zij alles vanachter hun bureau doen en de kijkers/geïnteresseerden niet hebben gezien of kennen.

Op dit soort dingen zou ik nooit "besparen".

[mathy_]

Bij ons zijn vandaag de foto's gemaakt, eerst dikke regen, maar gelukkig klaarde het wat op, maar echt blauwe lucht is er straks niet te vinden op de foto's.

Volgende keer neem ik wel een interieurstylist of iets dergelijks, wat een goede om het huis op orde te maken, en dan nog komt je dingen tegen die ik anders had gewild toen de fotograaf al weg was.

Wat wel top was dat de fotograaf zelf ook dingen anders/beter neer zetten en niet gewoon lukraak wat foto's schoot.

[Señor Sjon]

Je moet je halve huis leeghalen en dan met fotograaf erbij nog een kwart. Pas dan is je huis leeg genoeg voor foto's.

[_Apache_]

Voor ons nu ook spannende tijden, het appartement waar we 8j geleden zijn gaan samenwonen staat in de verkoop.
Inmiddels hebben we de laatste 3 maanden best wat open huizen gezien. Ongeveer 15 bezichtigingen gedaan om uiteindelijk ons oog te laten vallen op een huis buiten de stad.

https://www.funda.nl/koop...-40466816-vlamenburg-103/

[ Voor 84% gewijzigd door _Apache_ op 04-12-2017 22:41 ]

[President]

_Apache_ schreef op maandag 4 december 2017 @ 22:32:
Voor ons nu ook spannende tijden, het appartement waar we 8j geleden zijn gaan samenwonen staat in de verkoop.
Inmiddels hebben we de laatste 3 maanden best wat open huizen gezien. Ongeveer 15 bezichtigingen gedaan om uiteindelijk ons oog te laten vallen op een huis buiten de stad.
Wat ons vooral is opgevallen / tegengevallen, is ons appartement waar we nu in wonen toch eigelijk best wel groot is. Best wel wat huizen aan ons voorbij laten gaan omdat we ene kleinere woonkamer niet echt zien zitten.

https://www.funda.nl/koop...-40466816-vlamenburg-103/

Ligt er nou een kattenbeest op jullie bed?

[_Apache_]

President schreef op maandag 4 december 2017 @ 22:37:
[...]

Ligt er nou een kattenbeest op jullie bed?

Jaa.. en een bordje vermiste poes bij de buurvrouw.
Nee, geintje, is een soort fluffy kussen.

[kmf]

_Apache_ schreef op maandag 4 december 2017 @ 22:32:
Voor ons nu ook spannende tijden, het appartement waar we 8j geleden zijn gaan samenwonen staat in de verkoop.
Inmiddels hebben we de laatste 3 maanden best wat open huizen gezien. Ongeveer 15 bezichtigingen gedaan om uiteindelijk ons oog te laten vallen op een huis buiten de stad.

https://www.funda.nl/koop...-40466816-vlamenburg-103/

Oef, dat vind ik altijd zo jammer. Heb je een paar liften in een appartementencomplex, moet je toch eerst een vrij hoge trap op.

Moeten jullie daar nou extra voor betalen als je iets zwaars laat bezorgen?

[_Apache_]

kmf schreef op maandag 4 december 2017 @ 23:16:
[...]


Oef, dat vind ik altijd zo jammer. Heb je een paar liften in een appartementencomplex, moet je toch eerst een vrij hoge trap op.

Moeten jullie daar nou extra voor betalen als je iets zwaars laat bezorgen?

Oh, je bedoeld de entree. Haaks onder de entree is een hellingbaan, dan zak je de kelder in, en kan je lift omhoog pakken. Op foto 3, zie je de licht gele band achter de auto's langs. Daar achter zit een hellingbaan, en parkeerde ik altijd mijn motor, het einde van die baan loopt namelijk dood. Op google maps is het ook wel te zien.
En nee, heb behoorlijk wat pakketjes laten bezorgen, niemand vraagt een vergoeding voor de entree-trap.

Een groot deel van de bewoners neemt ook de hellingbaan naar beneden als entree, die wandelen ook niet zo soepeltjes meer.

[ Voor 35% gewijzigd door _Apache_ op 05-12-2017 07:48 ]

[Shinji]

_Apache_ schreef op maandag 4 december 2017 @ 22:32:
Voor ons nu ook spannende tijden, het appartement waar we 8j geleden zijn gaan samenwonen staat in de verkoop.
Inmiddels hebben we de laatste 3 maanden best wat open huizen gezien. Ongeveer 15 bezichtigingen gedaan om uiteindelijk ons oog te laten vallen op een huis buiten de stad.

https://www.funda.nl/koop...-40466816-vlamenburg-103/

Ons appartement staat nu ook in de verkoop (zie vorige pagina dacht ik) en moet zeggen dat ik de verkoop echt totaal anders ervaar dan aankoop. Bij aankoop waren de meesten binnen een week weg, en boven vraagprijs. Aantal open huizen gehad omdat er zoveel animo was (buiten open huizen route) en dan waren er ongeveer 15 stellen tegelijk.

Maar wij hebben tot nu toe slechts 5 bezichtigingen gehad, staat er twee weken op. Blijf het toch altijd spannend vinden ook als is de markt gewoon goed voor verkoop. Maar ja, niks is zeker tot het verkocht is en de financiering rond is bij de kopende partij.

[Hielko]

_Apache_ schreef op maandag 4 december 2017 @ 22:32:
Voor ons nu ook spannende tijden, het appartement waar we 8j geleden zijn gaan samenwonen staat in de verkoop.
Inmiddels hebben we de laatste 3 maanden best wat open huizen gezien. Ongeveer 15 bezichtigingen gedaan om uiteindelijk ons oog te laten vallen op een huis buiten de stad.

https://www.funda.nl/koop...-40466816-vlamenburg-103/

Wat een super brakke foto's (qua compressie). Betaal je per kilobyte aan foto?

[_Apache_]

Shinji schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 12:46:
[...]


Ons appartement staat nu ook in de verkoop (zie vorige pagina dacht ik) en moet zeggen dat ik de verkoop echt totaal anders ervaar dan aankoop. Bij aankoop waren de meesten binnen een week weg, en boven vraagprijs. Aantal open huizen gehad omdat er zoveel animo was (buiten open huizen route) en dan waren er ongeveer 15 stellen tegelijk.

Maar wij hebben tot nu toe slechts 5 bezichtigingen gehad, staat er twee weken op. Blijf het toch altijd spannend vinden ook als is de markt gewoon goed voor verkoop. Maar ja, niks is zeker tot het verkocht is en de financiering rond is bij de kopende partij.

Hier precies hetzelfde. Ons is verteld dat aankopen een stuk lastiger zou worden dan verkopen. Dus wij aankoop alle aandacht gegeven (inmiddels verkoop wel voorbereid, tot zover dat we maar met 1 berichtje naar de makelaar alles goed en wel op funda konden zetten). Op het moment dat wij echt ene potentieel huis in ons vizier hadden, startte onze verkoop.
Ons huis is drie weken geleden online geplaatst, de ochtend erna stonden er 8 afspraken. Maar nu droogt het weer op.

Hielko schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 13:13:
[...]
Wat een super brakke foto's (qua compressie). Betaal je per kilobyte aan foto?

Krijg de indruk dat Funda dat zelf doet, de foto's die ik op de mail heb mogen ontvangen zijn vergelijkbaar. Vind ze niet flets/ onscherp oid.

Kju schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 13:19:
Ik zou me niet blind staren op het aantal bezichtigingen. Het is veel erger als ze de deur plat lopen en er maar geen (serieuze) bieding komt.

Klopt, want k ben toch weer even wat extra aan het schoonmaken / opruimen als er een bezichting aankomt. Op voorhand zei ik tegen mij zelf 'dan hou ik toch wat schoner, hoef ik ook minder op te ruimen'. Het zal geen verassing zijn dat zoiets anders werkt

[ Voor 29% gewijzigd door _Apache_ op 05-12-2017 13:27 ]

[Kju]

Ik zou me niet blind staren op het aantal bezichtigingen. Het is veel erger als ze de deur plat lopen en er maar geen (serieuze) bieding komt.

[Vlassie1980]

De tijd is echt veranderd.... eind 2009 ons appartement destijds in de verkoop gezet en bijna 2 jaar later pas verkocht. Bij open huizendagen heb ik 4 uur alleen thuisgezeten met gebakken cake en mooie bloemen op tafel maar er kwam geen kip

Nu inmiddels al 6 jaar eigenaar van een hoekwoning, overburen hebben hun huis 2 weken geleden in de verkoop gezet en hij is nu alweer verkocht

[Señor Sjon]

Shinji schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 12:46:
[...]


Ons appartement staat nu ook in de verkoop (zie vorige pagina dacht ik) en moet zeggen dat ik de verkoop echt totaal anders ervaar dan aankoop. Bij aankoop waren de meesten binnen een week weg, en boven vraagprijs. Aantal open huizen gehad omdat er zoveel animo was (buiten open huizen route) en dan waren er ongeveer 15 stellen tegelijk.

Maar wij hebben tot nu toe slechts 5 bezichtigingen gehad, staat er twee weken op. Blijf het toch altijd spannend vinden ook als is de markt gewoon goed voor verkoop. Maar ja, niks is zeker tot het verkocht is en de financiering rond is bij de kopende partij.

Je hebt dan ook een maisonnette vermomd als rijhuis voor de prijs van een jaar geleden een woonhuis. Dat type woning is eerder typisch voor starters en hebben een vrij harde bovengrens. Voor dat geld koopt men liever een echte rijwoning.

Wat mij opvalt is dat de 'oude' starters nu massaal huizen online zitten. Ook bij ons komen er dagelijks wel 180-220k prijsbracket woningen op de markt. Eindelijk de onderwaarde grotendeels weg e.d. Die duiken massaal op de 300-400k groep van grotere rijwoningen en tweekappers.

@_Apache_ Je appartement heeft een normale prijs voor appartementen, maar 280 euro VVE is wel erg hoog. Vergelijkbare appartementen hebben 80-120 euro VVE kosten. 280 euro komt overeen met een aardige hypotheekwaarde.

[_Apache_]

Señor Sjon schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 13:38:
[...]
@_Apache_ Je appartement heeft een normale prijs voor appartementen, maar 280 euro VVE is wel erg hoog. Vergelijkbare appartementen hebben 80-120 euro VVE kosten. 280 euro komt overeen met een aardige hypotheekwaarde.

Klopt, met de rente van vandaag op zo een prijs, ongeveer de helft van je hypotheek inderdaad. Maar kan niets anders dan hier eerlijk over zijn, want het is nou eenmaal zo.
VvE is overigens keurig gezond, heeft een up to date onderhoudsplan, heeft een goed gevulde spaarkas (verdeeld voer banken ivm spaardeposito) en komt vaak genoeg bij elkaar. Dat is veel waard imho.

Señor Sjon schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 13:57:
Klopt, maar je concurrentie heeft die kosten niet. Bij een vraagprijs van 180k had je denk ik hetzelfde probleem gehad, plus de wat gedateerde algemene ruimtes helpen denk ik ook niet mee. De liftdeuren en gele tegeltjes zijn bijna antiek.

Die regeltjes had k ook wel veranderd willen zien, maar de kosten daarvan (keer 11 verdiepingen) waren behoorlijk. Waardoor het de stemming in de ledenvergadering niet heeft overleefd.
Destijds is besloten alleen de entree bij te werken, die oogt frisser.

Señor Sjon schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 13:38:
[...]

Wat mij opvalt is dat de 'oude' starters nu massaal huizen online zitten. Ook bij ons komen er dagelijks wel 180-220k prijsbracket woningen op de markt. Eindelijk de onderwaarde grotendeels weg e.d. Die duiken massaal op de 300-400k groep van grotere rijwoningen en tweekappers.

Dit is trouwens wel logisch, doorgaans tussen 6-9j geleden gekocht en nu weer verkopen voor winst. Tegen de meeste opbrengsten kun je niet aflossen in de tussentijd.
In combinatie met de lage rente, zit je vaak voor hetzelfde geld in een rijtjeshuis.

[ Voor 54% gewijzigd door _Apache_ op 05-12-2017 14:22 ]

[Señor Sjon]

Klopt, maar je concurrentie heeft die kosten niet. Bij een vraagprijs van 180k had je denk ik hetzelfde probleem gehad, plus de wat gedateerde algemene ruimtes helpen denk ik ook niet mee. De liftdeuren en gele tegeltjes zijn bijna antiek.

[Tsurany]

Shinji schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 12:46:
[...]


Ons appartement staat nu ook in de verkoop (zie vorige pagina dacht ik) en moet zeggen dat ik de verkoop echt totaal anders ervaar dan aankoop. Bij aankoop waren de meesten binnen een week weg, en boven vraagprijs. Aantal open huizen gehad omdat er zoveel animo was (buiten open huizen route) en dan waren er ongeveer 15 stellen tegelijk.

Maar wij hebben tot nu toe slechts 5 bezichtigingen gehad, staat er twee weken op. Blijf het toch altijd spannend vinden ook als is de markt gewoon goed voor verkoop. Maar ja, niks is zeker tot het verkocht is en de financiering rond is bij de kopende partij.

Ik denk dat dit vooral komt door de relatief kleine doelgroep waar jouw woning voor gebouwd is. Je hebt een woning die qua oppervlakte en indeling meer bij het centrum van een stad past, echter dan gelegen aan de rand van omgeving Rotterdam.
Als ik een maximaal bedrag van 225k ingeef in Funda heb ik in een straal van 5km om jouw woning tientallen woningen met een tuin en 100m2+ oppervlakte. Nu weet ik niet hoe interessant die wijken om Barendrecht heen zijn maar ik denk wel dat die aardige concurrentie vormen.

Ik zou het vooral rustig afwachten, je vist in een kleinere vijver en dat gaat nu eenmaal minder hard

[mathy_]

Oké, fotograaf is blij met de foto's. Morgenavond of donderdag ochtend krijgen we ze te zien,
Tekst is zo goed als klaar, was iets te rooskleurig naar mijn mening dus daar komt nog een aanpassing op.

Volgende week gaat hij op Funda. Niet zo als velen doen, op donderdag of vrijdag, maar op maandag of dinsdag. Ik weet dat veel mensen kijken in het weekend, maar ook heel veel mensen kijken elke dag of hebben een filter aan staan die in hun mail terecht komt.
Doe je het op op donderdag of vrijdag sneeuw je misschien weer onder in het grote aanbod die dagen.
Het is een appartement in Amsterdam Zuid, dus kijkers verwacht ik sowieso wel. Nu hopen op de juiste prijs.

[Shinji]

Tsurany schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 14:49:
[...]

Ik denk dat dit vooral komt door de relatief kleine doelgroep waar jouw woning voor gebouwd is. Je hebt een woning die qua oppervlakte en indeling meer bij het centrum van een stad past, echter dan gelegen aan de rand van omgeving Rotterdam.
Als ik een maximaal bedrag van 225k ingeef in Funda heb ik in een straal van 5km om jouw woning tientallen woningen met een tuin en 100m2+ oppervlakte. Nu weet ik niet hoe interessant die wijken om Barendrecht heen zijn maar ik denk wel dat die aardige concurrentie vormen.

Ik zou het vooral rustig afwachten, je vist in een kleinere vijver en dat gaat nu eenmaal minder hard

Señor Sjon schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 13:38:
[...]

Je hebt dan ook een maisonnette vermomd als rijhuis voor de prijs van een jaar geleden een woonhuis. Dat type woning is eerder typisch voor starters en hebben een vrij harde bovengrens. Voor dat geld koopt men liever een echte rijwoning.

Ja, is inderdaad een wat kleinere doelgroep, maar ik kom in Barendrecht echt geen rijtjes huizen tegen voor deze prijs. 15k meer misschien wel maar die zijn dan wel stuk ouder / minder goed onderhouden. Vergelijkbare woningen zijn ook al voor rond de 220k verkocht in deze buurt. De beneden variant met riante tuin is overigens echt bizar, die gaan soms voor 230k.

Maar goed, en onder bieden kan altijd, vraagprijs is ook gebaseerd op “zou mooi zijn, maar iets minder is ook prima”.

3 jaar terug was de taxatiewaarde overigens 175k. Volgens een nieuwsbericht op de NOS site twee weken terug zou de huizenprijzen in die periode gegroeid zijn met ongeveer 4% in het eerste jaar, 6% het tweede en 8% het derde (tuurlijk zijn gemiddelden, maar de regio is wel vrij populair dus helemaal onrealistisch is het niet dat dit niet ook voor dit huis zou kunnen gelden). Dan kom ik op een bedrag van ongeveer 208k dus vond ik de vraagprijs best netjes.

[Tsurany]

@Shinji dat klopt zeker, je moet alleen wel goed kijken naar de mensen die zich daar willen vestigen. Ik denk dat die locatie eerder de gezinstypes aantrekt dan de vrijgezellen of de jonge stellen die nog een paar jaar willen wachten. Die laatsten zullen toch eerder in het centrum willen zitten.

[Saffie_time]

mathy_ schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 19:14:
Oké, fotograaf is blij met de foto's. Morgenavond of donderdag ochtend krijgen we ze te zien,
Tekst is zo goed als klaar, was iets te rooskleurig naar mijn mening dus daar komt nog een aanpassing op.

Volgende week gaat hij op Funda. Niet zo als velen doen, op donderdag of vrijdag, maar op maandag of dinsdag. Ik weet dat veel mensen kijken in het weekend, maar ook heel veel mensen kijken elke dag of hebben een filter aan staan die in hun mail terecht komt.
Doe je het op op donderdag of vrijdag sneeuw je misschien weer onder in het grote aanbod die dagen.
Het is een appartement in Amsterdam Zuid, dus kijkers verwacht ik sowieso wel. Nu hopen op de juiste prijs.

Daarom hebben wij hem op zondag erop laten zetten.
Zeer weinig aanbod dat er op zondag op komt omdat dit in het weekend gedaan moet worden en niet veel makelaars dat willen doen. En zondag is zo'n dag dat mensen in de verloren uren Funda open gooien om eens te neuzen...

[Markprinsen]

Het maakt geen fluit uit. Iedereen die zoekt kijkt dagelijks in deze markt.

[nare man]

Tsurany schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 20:30:
@Shinji dat klopt zeker, je moet alleen wel goed kijken naar de mensen die zich daar willen vestigen. Ik denk dat die locatie eerder de gezinstypes aantrekt dan de vrijgezellen of de jonge stellen die nog een paar jaar willen wachten. Die laatsten zullen toch eerder in het centrum willen zitten.

Precies. Het gaat er niet primair om of je met een appartement moet concurreren met eengezinswoningen (al is dat wel een factor die mee speelt), maar of een appartement op die plaats überhaupt een grote doelgroep heeft.

Als je kijkt naar de verhouding tussen Barendrecht en Rotterdam dan zie je gewoon heel vaak dat jonge mensen, die vaker appartementen kopen, liever in Rotterdam zitten. Mensen die liever een heel huis zoeken, doen dat vaker in Barendrecht, omdat dat een kleinere plaats is en de woningvoorraad voor een veel groter deel dan Rotterdam uit eengezinswoningen bestaat.

Zoals jij al zegt is een appartement in een plaats als Barendrecht gewoon gericht op een vrij kleine doelgroep; ik zou zeggen ouderen (mits het gebouw verder goed toegankelijk is) en jongeren met een kleiner budget die per sé niet weg willen uit Barendrecht, bijvoorbeeld omdat ze daar geboren zijn.

Maar in elk geval moet je gewoon kijken naar hoe de verkoop loopt en daarop je strategie eventueel aanpassen.

[ Voor 5% gewijzigd door nare man op 06-12-2017 11:26 ]

[Tsurany]

Saffie_time schreef op woensdag 6 december 2017 @ 08:20:
[...]

Daarom hebben wij hem op zondag erop laten zetten.
Zeer weinig aanbod dat er op zondag op komt omdat dit in het weekend gedaan moet worden en niet veel makelaars dat willen doen. En zondag is zo'n dag dat mensen in de verloren uren Funda open gooien om eens te neuzen...

Ik zou me daar echt niet druk om maken. Mensen die serieus geïnteresseerd zijn houden alle nieuwe huizen bij die beschikbaar komen. Als ze een dag niet gekeken hebben gaan ze gewoon net zo lang terug tot ze alles gezien hebben.

Enige wat je niet wilt, maar daar heb je weinig invloed op, is tussen een nieuwbouwproject terecht komen. Dan kan het zijn dat mensen per ongeluk over je heen scrollen omdat er tientallen huizen bij gekomen zijn.

Waar ik me het meest druk over zou maken is of de advertentie compleet is en de eerste foto de aandacht trekt.

[Shinji]

Dit bedoelde ik overigens met de benedenwoningen. Erg riante tuin hoor, maar 260k is echt heel veel voor 75m2:
https://www.funda.nl/koop...844248-den-otterleede-31/

[Señor Sjon]

lol

VOORTUIN:
Eigen voortuin op het zuiden gelegen

En de foto is één grote schaduw. Daarbij dus de achtertuin op het noorden.

Wat een bizarre prijzen allemaal.

[_Apache_]

Señor Sjon schreef op woensdag 6 december 2017 @ 14:44:
lol
[...]
En de foto is één grote schaduw. Daarbij dus de achtertuin op het noorden.

Wat een bizarre prijzen allemaal.

Heb het zelfs gehad bij een bezichtiging. Je weet natuurlijk hoe laat het is als je daar staat, en je kijkt naar de zon oriëntatie. Tuin stond ruim op het noorden/ oosten. Terwijl er stond tuin op het zuiden, probeert de makelaar zich ertussenuit te praten met dat het om de voortuin ging. Maar hij viel wat mij betreft door de mand omdat erbij stond 'met achterom', knappe voortuin die dat heeft.
Het heeft nog ruim een week geduurd voordat het gecorrigeerd was, heb het maar gerapporteerd via Funda.nl.
Je kunt er zelf natuurlijk eenvoudig achterkomen hoe de tuin georienteerd is via google maps, maar ik heb er weinig zin in om nadat ik heel fijnmazig die filters ingesteld hebt, nog eens te moeten controleren of het klopt nog voordat we er bezichtigd hebben.
Jammer dat ik bepaalde makelaars niet kan uitsluiten van het zoeken, zo ontzettend zonde van je tijd.

[miles]

mathy_ schreef op maandag 4 december 2017 @ 16:34:
Bij ons zijn vandaag de foto's gemaakt, eerst dikke regen, maar gelukkig klaarde het wat op, maar echt blauwe lucht is er straks niet te vinden op de foto's.

Volgende keer neem ik wel een interieurstylist of iets dergelijks, wat een goede om het huis op orde te maken, en dan nog komt je dingen tegen die ik anders had gewild toen de fotograaf al weg was.

Wat wel top was dat de fotograaf zelf ook dingen anders/beter neer zetten en niet gewoon lukraak wat foto's schoot.

Bij ons goot het ook van de lucht, maar de fotograaf heeft gewoon een blauwe lucht in de foto's geplakt, zie je niets meer van

[Roenie]

Shinji schreef op woensdag 6 december 2017 @ 14:36:
Dit bedoelde ik overigens met de benedenwoningen. Erg riante tuin hoor, maar 260k is echt heel veel voor 75m2:
https://www.funda.nl/koop...844248-den-otterleede-31/

Wel een gezellige tuin met twee bovenburen

[De Rikster]

mathy_ schreef op dinsdag 5 december 2017 @ 19:14:
Oké, fotograaf is blij met de foto's. Morgenavond of donderdag ochtend krijgen we ze te zien,
Tekst is zo goed als klaar, was iets te rooskleurig naar mijn mening dus daar komt nog een aanpassing op.

Volgende week gaat hij op Funda. Niet zo als velen doen, op donderdag of vrijdag, maar op maandag of dinsdag. Ik weet dat veel mensen kijken in het weekend, maar ook heel veel mensen kijken elke dag of hebben een filter aan staan die in hun mail terecht komt.
Doe je het op op donderdag of vrijdag sneeuw je misschien weer onder in het grote aanbod die dagen.
Het is een appartement in Amsterdam Zuid, dus kijkers verwacht ik sowieso wel. Nu hopen op de juiste prijs.

Mijn woning staat nu ruim twee weken op Funda en in het weekend wordt hij significant minder bekeken (ca 20% minder) tov van werkdagen.

[mathy_]

Nou, woensdag komt ons appartement op Funda, maar voor volgende week maandag, dinsdag en woensdag zijn er al kijk momenten gepland. Makelaar heeft ook al kijkers, dus ben benieuwd hoeveel er nog via Funda bij komen.

Ik wil niet meer dan 1 kijker per x in ons appartement, dus doet de makelaar dit ook niet. Totaal 6 uur om te verdelen a ongv 15 a 20 min per x, dat zou inhouden dat er dus 18 a 20 kijkers kunnen komen. Hoop dat de juiste er tussen zit, en we niet nog meer momenten hoeven te plannen.

[De Rikster]

Bij ons was de 2e bezichtiging al direct raak, 4 dagen na plaatsing bod ontvangen en geaccepteerd en nu ook voorlopig koopcontract getekend door beide partijen.

Maar voor een appartement in Zuid zou ik me niet zo druk maken, enige wat je nog kan overwegen is toch van je 1 kijker tegelijk af te stappen en een afsluitende inloopbezichtiging te houden met aansluitend de deadline voor biedingen.

[mathy_]

De Rikster schreef op maandag 11 december 2017 @ 19:36:
Bij ons was de 2e bezichtiging al direct raak, 4 dagen na plaatsing bod ontvangen en geaccepteerd en nu ook voorlopig koopcontract getekend door beide partijen.

Maar voor een appartement in Zuid zou ik me niet zo druk maken, enige wat je nog kan overwegen is toch van je 1 kijker tegelijk af te stappen en een afsluitende inloopbezichtiging te houden met aansluitend de deadline voor biedingen.

Ha mooi, dat was wat de makelaar ook zei. We gaan het zien.


*edit

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 16% gewijzigd door mathy_ op 21-12-2017 21:36 ]

[JeroenE]

@mathy_ het blijft toch mooi hoe makelaars die zinnen kunnen verzinnen. Een 3 kamer appartement "met maar liefst 2 slaapkamers". Het is toch niet waar! En al die andere mensen maar 3 kamer appartementen kopen met maar 1 slaapkamer zeker?

Ik zou zelf de afvoer van de afzuigkap wat netter afgewerkt willen zien, maar ik denk dat de meeste mensen daar niet zo'n probleem van maken.

[mathy_]

JeroenE schreef op woensdag 13 december 2017 @ 17:54:
@mathy_ het blijft toch mooi hoe makelaars die zinnen kunnen verzinnen. Een 3 kamer appartement "met maar liefst 2 slaapkamers". Het is toch niet waar! En al die andere mensen maar 3 kamer appartementen kopen met maar 1 slaapkamer zeker?

Ik zou zelf de afvoer van de afzuigkap wat netter afgewerkt willen zien, maar ik denk dat de meeste mensen daar niet zo'n probleem van maken.

Ja die zin, het is wel zo dat veel appartementen rond 55m2 in de buurt maar 1 slaapkamer hebben, dat zijn dan ook geen 3 kamer appartementen, maar daarom zijn we wel akkoord gegaan met de tekst.

Die afzuigkap was een noodoplossing, want we zouden een nieuwe keuken nemen.
Er zit een kiepraampje en zo maakte ik geen schade die daarna weer hersteld moest worden.

Dat de nieuwe keuken er niet is gekomen, kwam omdat we een kleine man kregen en de planning even wat anders liep, en we nu toch voor een ander huis gaan.

[d0s]

Slecht nieuws gehad zojuist. De koper van onze woning heeft vanochtend via de e-mail in één zin aan de makelaar laten weten dat hij de financiering niet rond krijgt. Koper is daar echter 4 dagen te laat mee (voorbehoud financiering verliep op 11/12, bankgarantie zou gestort moeten zijn voor 18/12).

Volgens mij kan koper dus niet meer onder de koop uit, zelfs al zou hij nu kunnen aantonen dat hij het niet rond krijgt. De makelaar gaat koper nu formeel in gebreke stellen en krijgt dan nog 8 dagen om de financiering rond te krijgen.

Volgens mij hebben wij nu al recht op 10% van de verkoopprijs. Maar tussen in je recht staan en recht krijgen is een groot verschil natuurlijk.

Iemand hier ervaring mee of iets soortgelijks meegemaakt? Wat zijn mijn opties?

[Purehz]

d0s schreef op vrijdag 15 december 2017 @ 11:42:
Slecht nieuws gehad zojuist. De koper van onze woning heeft vanochtend via de e-mail in één zin aan de makelaar laten weten dat hij de financiering niet rond krijgt. Koper is daar echter 4 dagen te laat mee (voorbehoud financiering verliep op 11/12, bankgarantie zou gestort moeten zijn voor 18/12).

Volgens mij kan koper dus niet meer onder de koop uit, zelfs al zou hij nu kunnen aantonen dat hij het niet rond krijgt. De makelaar gaat koper nu formeel in gebreke stellen en krijgt dan nog 8 dagen om de financiering rond te krijgen.

Volgens mij hebben wij nu al recht op 10% van de verkoopprijs. Maar tussen in je recht staan en recht krijgen is een groot verschil natuurlijk.

Iemand hier ervaring mee of iets soortgelijks meegemaakt? Wat zijn mijn opties?

Had je zelf of je makelaar al wel contact opgenomen op 11/12 toen je geen bericht had gehad dat de financiering rond was? 4 dagen later melden dat het niet gaat lukken is ten eerste niet netjes.
Inderdaad in gebreke stellen. Vanwaar die 8 dagen om het alsnog te regelen? Misschien handig om dit goed te overleggen met je makelaar & adviseur.

[GermanPivo]

d0s schreef op vrijdag 15 december 2017 @ 11:42:
Slecht nieuws gehad zojuist. De koper van onze woning heeft vanochtend via de e-mail in één zin aan de makelaar laten weten dat hij de financiering niet rond krijgt. Koper is daar echter 4 dagen te laat mee (voorbehoud financiering verliep op 11/12, bankgarantie zou gestort moeten zijn voor 18/12).

Volgens mij kan koper dus niet meer onder de koop uit, zelfs al zou hij nu kunnen aantonen dat hij het niet rond krijgt. De makelaar gaat koper nu formeel in gebreke stellen en krijgt dan nog 8 dagen om de financiering rond te krijgen.

Volgens mij hebben wij nu al recht op 10% van de verkoopprijs. Maar tussen in je recht staan en recht krijgen is een groot verschil natuurlijk.

Iemand hier ervaring mee of iets soortgelijks meegemaakt? Wat zijn mijn opties?

Eerlijk gezegd vind ik het altijd maar vreemd dat mensen een koopcontract tekenen zonder zeker te weten dat ze de financiering rond krijgen. Dat is toch iets wat je van te voren uit hoor te zoeken.

Zou ook iets van bewijs willen zien. Wel een makkelijke manier om op zo'n manier onder de koop uit te willen komen anders. Geloof zelfs dat je aan één afwijzing niet eens genoeg hebt, want misschien verstrekt een andere partij wel een hypotheek...

[Conono]

d0s schreef op vrijdag 15 december 2017 @ 11:42:
Slecht nieuws gehad zojuist. De koper van onze woning heeft vanochtend via de e-mail in één zin aan de makelaar laten weten dat hij de financiering niet rond krijgt. Koper is daar echter 4 dagen te laat mee (voorbehoud financiering verliep op 11/12, bankgarantie zou gestort moeten zijn voor 18/12).

Volgens mij kan koper dus niet meer onder de koop uit, zelfs al zou hij nu kunnen aantonen dat hij het niet rond krijgt. De makelaar gaat koper nu formeel in gebreke stellen en krijgt dan nog 8 dagen om de financiering rond te krijgen.

Volgens mij hebben wij nu al recht op 10% van de verkoopprijs. Maar tussen in je recht staan en recht krijgen is een groot verschil natuurlijk.

Iemand hier ervaring mee of iets soortgelijks meegemaakt? Wat zijn mijn opties?

Heel veel opties zijn er niet. 10% van de koopsom cashen en de boel weer te koop zetten. Is het een beetje een courante woning?

[d0s]

Purehz schreef op vrijdag 15 december 2017 @ 11:53:
[...]


Had je zelf of je makelaar al wel contact opgenomen op 11/12 toen je geen bericht had gehad dat de financiering rond was? 4 dagen later melden dat het niet gaat lukken is ten eerste niet netjes.
Inderdaad in gebreke stellen. Vanwaar die 8 dagen om het alsnog te regelen? Misschien handig om dit goed te overleggen met je makelaar & adviseur.

Ik heb vorige week gebeld met de makelaar met de vraag hoe het stond. Hij had niks vernomen, maar geen nieuws was goed nieuws volgens hem. De verantwoording ligt tenslotte bij de koper.

Makelaar geeft aan dat ze de koper alsnog de gelegenheid geven om financiering in orde te krijgen, en anders de 10% gaan opeisen.

edit: vwb het bewijs, koper moet inderdaad een bewijsstuk aanleveren, maar had dat moeten doen voor het verstrijken van de termijn. Zelfs al zou koper nu met het bewijs komen, heeft hij daar niks meer aan.

[ Voor 11% gewijzigd door d0s op 15-12-2017 21:34 ]

[d0s]

Conono schreef op vrijdag 15 december 2017 @ 11:58:
[...]

Heel veel opties zijn er niet. 10% van de koopsom cashen en de boel weer te koop zetten. Is het een beetje een courante woning?

Ja, dat is geen probleem. 10 bezichtigingen in de eerste week en binnen twee weken verkocht.

Waar ik het meeste van baal is dat dit onze hele planning overhoop gooit met een nieuwbouwwoning die nu wordt gebouwd.

Mijn inschatting is dat ik die 10% niet zomaar heb, koper krijgt tenslotte de financiering niet rond.

[ Voor 5% gewijzigd door d0s op 15-12-2017 21:35 ]

[mathy_]

d0s schreef op vrijdag 15 december 2017 @ 12:00:
[...]


Ja, dat is geen probleem. 10 bezichtigingen in de eerste week en binnen twee weken verkocht.

Waar ik het meeste van baal is dat dit onze hele planning overhoop gooit met een nieuwbouwwoning die nu wordt gebouwd.

Mijn inschatting is dat ik die 10% niet zomaar heb, ze krijgt tenslotte de financiering niet rond. Meteen maar een rechtsbijstandsverzekering afgesloten.

Bij wie heb je een rechtsbijstand verzekering afgesloten?
Ik zie alleen maar voorbij komen dat ze pas actie willen ondernemen, 3 maanden na het afsluiten.

Ik zelf heb altijd m'n vader achter de hand voor juridische zaken, alleen die is qua gezondheid niet helemaal top, dus dacht dan maar een rechtsbijstand verzekering afsluiten, stel er gaat met de verkoop wat mis.

Maar aangezien ik het huis waarschijnlijk deze maand nog verkoop, heb ik hier hele niks aan, met de 3 maanden termijn.

[d0s]

mathy_ schreef op vrijdag 15 december 2017 @ 20:28:
[...]

Bij wie heb je een rechtsbijstand verzekering afgesloten?
Ik zie alleen maar voorbij komen dat ze pas actie willen ondernemen, 3 maanden na het afsluiten.

Ik zelf heb altijd m'n vader achter de hand voor juridische zaken, alleen die is qua gezondheid niet helemaal top, dus dacht dan maar een rechtsbijstand verzekering afsluiten, stel er gaat met de verkoop wat mis.

Maar aangezien ik het huis waarschijnlijk deze maand nog verkoop, heb ik hier hele niks aan, met de 3 maanden termijn.

Klopt inderdaad, vandaag aan het shoppen geweest en afsluiten is niet mogelijk als het conflict al te voorspellen was op het moment van afsluiten. Helaas zal ik het dus moeten doen zonder rechtsbijstand verzekering.

Vandaag niks meer gehoord van de koper, ondanks WhatsApp, e-mail en voicemail van de makelaar. Zwaar onbeschoft en onfatsoenlijk, dat helpt niet in het vergroten van mijn empathie voor de koper in het verdere traject.. Zo'n bom droppen en dan voor het weekend niks laten horen, ik vind het ongehoord.

Maandag wordt de koper officieel in gebreke gesteld. Heel benieuwd hoe dit gaat aflopen.

[ Voor 5% gewijzigd door d0s op 15-12-2017 21:34 ]

[TheJason]

Balen d0s! Ben benieuwd hoe dit afloopt.

[peterrrr]

d0s schreef op vrijdag 15 december 2017 @ 21:33:
[...]


Klopt inderdaad, vandaag aan het shoppen geweest en afsluiten is niet mogelijk als het conflict al te voorspellen was op het moment van afsluiten. Helaas zal ik het dus moeten doen zonder rechtsbijstand verzekering.

Vandaag niks meer gehoord van de koper, ondanks WhatsApp, e-mail en voicemail van de makelaar. Zwaar onbeschoft en onfatsoenlijk, dat helpt niet in het vergroten van mijn empathie voor de koper in het verdere traject.. Zo'n bom droppen en dan voor het weekend niks laten horen, ik vind het ongehoord.

Maandag wordt de koper officieel in gebreke gesteld. Heel benieuwd hoe dit gaat aflopen.

Snel koper officieel in gebreke stellen. Wellicht via het juridisch loket of een "goedkope" advocaat deze zaak regelen. Het gaat immers niet om een "moeilijke" casus, enkel het niet nakomen van een contract.

Veelal is dit binnen 1-2 maanden te regelen bij de rechtbank, waarna je beslag kan leggen (of gijzelen) bij de koper...

[nare man]

Beter eerst conservatoir beslag leggen en dan gaan procederen. Maar daar heb je wel een advocaat voor nodig.

Let overigens wel op dat jouw makelaar geen 'domme' dingen zegt (lees: uitstel geeft) want dan doet ze straks alsnog een beroep op die voorwaarde en heb je weer een discussie.

[ Voor 45% gewijzigd door nare man op 17-12-2017 11:12 ]

[d0s]

nare man schreef op zondag 17 december 2017 @ 11:11:
Beter eerst conservatoir beslag leggen en dan gaan procederen. Maar daar heb je wel een advocaat voor nodig.

Let overigens wel op dat jouw makelaar geen 'domme' dingen zegt (lees: uitstel geeft) want dan doet ze straks alsnog een beroep op die voorwaarde en heb je weer een discussie.

Volgens mij stel je iemand in gebreke en geef je daarin aan dat ze 8 dagen de tijd om de overeenkomst alsnog na te komen. Je moet geen nieuwe dingen roepen zoals je hebt 8 dagen tijd om te bewijzen dat je het niet rond krijgt oid.

Ik ga voor de zekerheid even met de makelaar schakelen morgenvroeg dat ze wel het juiste uitsturen.

[nare man]

Ingebrekestelling is aan de orde voor zover zij een verplichting hebben die ze niet nakomen, dwz het stellen van een bankgarantie/storten van de waarborg. Mogelijkheid om zich te beroepen op de ontbindende voorwaarde is voor hen gewoon voorbij op het moment dat de datum verstrijkt, daar hoef jij verder niks voor te doen. Gewoon melden dat je ze aan de koopovereenkomst houdt.

En idd even je makelaar instrueren dat hij ze niet nog een week respijt geeft voor de ontbindende voorwaarde.

[ Voor 13% gewijzigd door nare man op 17-12-2017 17:29 ]

[pjottum]

Speelt die makelaar hier niet een belangrijke rol in?

[d0s]

nare man schreef op zondag 17 december 2017 @ 17:27:
Ingebrekestelling is aan de orde voor zover zij een verplichting hebben die ze niet nakomen, dwz het stellen van een bankgarantie/storten van de waarborg. Mogelijkheid om zich te beroepen op de ontbindende voorwaarde is voor hen gewoon voorbij op het moment dat de datum verstrijkt, daar hoef jij verder niks voor te doen. Gewoon melden dat je ze aan de koopovereenkomst houdt.

En idd even je makelaar instrueren dat hij ze niet nog een week respijt geeft voor de ontbindende voorwaarde.

Volgens mij moet de wederpartij wel wettelijk in gebreke gesteld worden. Althans, zo staat het in de standaard NVM koopovereenkomst.



Die 8 dagen zal ik toch af moeten wachten. Daarin kan de koper dus alleen nog de financiering rondkrijgen. Een afwijzing van een geldverstrekker heeft de koper niks meer aan nu. Morgen is de deadline voor de bankgarantie, maar ook dat doet nu niet meer ter zake. Stom dat die niet eerder in het traject afgegeven moet worden, maar het is schijnbaar vrij standaard om deze een week na het verstrijken financieringsvoorbehoud te zetten.

Het is inderdaad een taak voor de makelaar, daarom bel ik morgen ook even om het door te spreken.

[Eskimootje]

d0s schreef op zondag 17 december 2017 @ 22:05:
[...]

Stom dat die niet eerder in het traject afgegeven moet worden, maar het is schijnbaar vrij standaard om deze een week na het verstrijken financieringsvoorbehoud te zetten.

Dat is dus niet mogelijk want de financiering is nog niet rond, beetje een catch 22.

[ Voor 21% gewijzigd door Eskimootje op 17-12-2017 22:12 ]

[d0s]

Het is meer om mensen bij de notaris te doen laten waarschijnlijk

[nare man]

d0s schreef op zondag 17 december 2017 @ 22:05:
[...]


Volgens mij moet de wederpartij wel wettelijk in gebreke gesteld worden. Althans, zo staat het in de standaard NVM koopovereenkomst.

[afbeelding]

Die 8 dagen zal ik toch af moeten wachten. Daarin kan de koper dus alleen nog de financiering rondkrijgen. Een afwijzing van een geldverstrekker heeft de koper niks meer aan nu. Morgen is de deadline voor de bankgarantie, maar ook dat doet nu niet meer ter zake. Stom dat die niet eerder in het traject afgegeven moet worden, maar het is schijnbaar vrij standaard om deze een week na het verstrijken financieringsvoorbehoud te zetten.

Het is inderdaad een taak voor de makelaar, daarom bel ik morgen ook even om het door te spreken.

Ingebrekestelling is alleen nodig als de koper iets moet doen, zoals bij het stellen van de bankgarantie.

Ontbindende voorwaarden zijn mogelijkheden die koper heeft om van de koop af te komen. Als koper daar niet tijdig een beroep op doet dan vervalt die mogelijkheid. Daar is geen mededeling/ingebrekestelling van verkoper meer voor nodig.

Ik begrijp uit een eerdere post dat de datum van de ontbindende voorwaarde van financiering verstreken is. Dan is koper onvoorwaardelijk aan de koop gebonden en kun je in beginsel achterover leunen.

Mijn punt is dus dat jouw makelaar de koper niet een uitstel moet geven voor het regelen van de financiering, want dan 'herleeft' de bevoegdheid van koper om zich op de voorwaarde te beroepen. Jouw makelaar kan koper natuurlijk wél een termijn stellen om alsnog de bankgarantie te regelen.

[d0s]

nare man schreef op zondag 17 december 2017 @ 22:45:
[...]


Ingebrekestelling is alleen nodig als de koper iets moet doen, zoals bij het stellen van de bankgarantie.

Ontbindende voorwaarden zijn mogelijkheden die koper heeft om van de koop af te komen. Als koper daar niet tijdig een beroep op doet dan vervalt die mogelijkheid. Daar is geen mededeling/ingebrekestelling van verkoper meer voor nodig.

Ik begrijp uit een eerdere post dat de datum van de ontbindende voorwaarde van financiering verstreken is. Dan is koper onvoorwaardelijk aan de koop gebonden en kun je in beginsel achterover leunen.

Mijn punt is dus dat jouw makelaar de koper niet een uitstel moet geven voor het regelen van de financiering, want dan 'herleeft' de bevoegdheid van koper om zich op de voorwaarde te beroepen. Jouw makelaar kan koper natuurlijk wél een termijn stellen om alsnog de bankgarantie te regelen.

Helder, Thanks. Ik zal het morgen navragen, maar volgens mij krijgt koper 8 dagen om aan de afspraken uit de overeenkomst te voldoen, namelijk koop woning. Dus niet om alsnog een afwijzing financiering te overleggen. De originele datum van 11 (financiering) en 18 (bankgarantie) blijven gewoon in stand.

[Conono]

d0s schreef op maandag 18 december 2017 @ 00:16:
[...]


Helder, Thanks. Ik zal het morgen navragen, maar volgens mij krijgt koper 8 dagen om aan de afspraken uit de overeenkomst te voldoen, namelijk koop woning. Dus niet om alsnog een afwijzing financiering te overleggen. De originele datum van 11 (financiering) en 18 (bankgarantie) blijven gewoon in stand.

Vandaag zou dus de bankgarantie gestort moeten worden? En wanneer is de (geplande) overdracht?

[nare man]

d0s schreef op maandag 18 december 2017 @ 00:16:
[...]


Helder, Thanks. Ik zal het morgen navragen, maar volgens mij krijgt koper 8 dagen om aan de afspraken uit de overeenkomst te voldoen, namelijk koop woning. Dus niet om alsnog een afwijzing financiering te overleggen. De originele datum van 11 (financiering) en 18 (bankgarantie) blijven gewoon in stand.

Precies. Door het enkele verstrijken van de datum van de ontbindende voorwaarde wordt de koop onherroepelijk.

Zij moeten nog wel de bankgarantie of waarborgsom storten en als ze dat niet doen moet je ze aanschrijven en een termijn van 8 dagen geven om dat alsnog te doen en ze daarbij tevens alvast in gebreke stellen voor het geval ze dat niet doen.

Doen ze dat niet, dan kun je de koop ontbinden of aanspraak blijven maken op nakoming met de vertragingsboete.

Als ze niet bereikbaar zijn, ze stellen geen garantie/waarborgsom en je vertrouwt het niet, dan zou ik na die acht dagen gewoon de koop ontbinden en aangeven dat je aanspraak maakt op de boete van 10%. Je kunt dan de woning gewoon opnieuw in de verkoop zetten en aan een ander verkopen. En tegelijk doe je lekker vervelend tegen die verkopers; eventueel deal je het af op 5% van de koopsom ofzo.

[Conono]

nare man schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:19:
[...]


... eventueel deal je het af op 5% van de koopsom ofzo.

Waarom zou je hier een deal over maken? Er is immers al een deal, namelijk 10%.

[Piet_Piraat7]

Vraag me af hoe groot de kans is dat je die 10% ook daadwerkelijk kan halen daar. Als je de financiering al niet rond krijgt... en 10% loopt fors op. Lang niet iedereen heeft enkele tienduizenden euro's.

[virtualJac]

Piet_Piraat7 schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:37:
Vraag me af hoe groot de kans is dat je die 10% ook daadwerkelijk kan halen daar. Als je de financiering al niet rond krijgt... en 10% loopt fors op. Lang niet iedereen heeft enkele tienduizenden euro's.

Stukje van NVM:

Het gezegde luidt dat het van een kale kip moeilijk veren plukken is. Daarom is onderdeel van de onderhandelingen tussen koper en verkoper (alvorens het koopcontract getekend wordt) of de koper een waarborgsom moet storten of een bankgarantie moet regelen. Aanvaardt de koper die verplichting, dan gaat de standaardclausule er van uit dat de koper een waarborgsom ter grootte van 10% van de koopsom moet overboeken naar de notaris dan wel een bankgarantie voor dit bedrag moet regelen

Zal wel een lang traject worden, maar uiteindelijk heb je gewoon recht op die 10% al dan niet gematigd door de rechter.

[d0s]

Conono schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:00:
[...]

Vandaag zou dus de bankgarantie gestort moeten worden? En wanneer is de (geplande) overdracht?

Klopt, vandaag is de deadline voor de bankgarantie. Gezien het feit dat de financiering niet rond is, zal de koper dit niet in orde hebben. Overigens op het enkele e-mailtje na nog niks gehoord van de koper. Ook mijn makelaar niet. Heel bijzonder dit, hoe kun je zo'n bom neerleggen en vervolgens jezelf in stilzwijgen hullen. De overdracht staat gepland op 1 maart.

Ik heb gevraagd om de ingebrekestelling voordat deze wordt verstuurd zodat ik hem eerst zelf kan inzien. Deze gaat in elk geval vandaag de deur uit. Is het verstandig om deze dan van toepassing te laten zijn op zowel verstrijken financieringsvoorbehoud als de bankgarantie? deze verloopt tenslotte ook vandaag en op beide punten is koper nu in gebreke.

Volgende stap is inderdaad na de 8 dagen om het huis opnieuw in de verkoop te zetten. Waar we eerst nog wat marge hadden, is die nu wel weg. Daarnaast natuurlijk de vraag of we weer dezelfde opbrengst kunnen realiseren, een huis wat opnieuw op de markt komt is natuurlijk niet heel positief voor de perceptie.

[ Voor 15% gewijzigd door d0s op 18-12-2017 13:01 ]

[d0s]

Piet_Piraat7 schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:37:
Vraag me af hoe groot de kans is dat je die 10% ook daadwerkelijk kan halen daar. Als je de financiering al niet rond krijgt... en 10% loopt fors op. Lang niet iedereen heeft enkele tienduizenden euro's.

Het bijzondere is dat de koper geen taxatie heeft aangevraagd. Hier had ik aan mijn makelaar al vragen over gesteld, maar hij gaf aan dat ze tijdens de bezichtigingen al had aangegeven een deel eigen vermogen in te brengen. In dat soort scenario's is een taxatie niet nodig, omdat de bank minder risico loopt. Situatie 'kale kip' is hier dus hopelijk niet van toepassing.

[Conono]

d0s schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:59:
.... Is het verstandig om deze dan van toepassing te laten zijn op zowel verstrijken financieringsvoorbehoud als de bankgarantie? deze verloopt tenslotte ook vandaag en op beide punten is koper nu in gebreke.

...

De koper is niet in gebreke op het eerste punt. Het financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde (de voorwaarde was: op datum X geen financiering = recht op ontbinding). De koper had dus de voorwaarde in moeten roepen vóór datum X, maar dat heeft 'ie niet gedaan.

Als de bankgarantie vandaag niet gestort wordt zou ik direct een ingebrekestelling versturen. Dit is immers één van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Koper heeft dan nog 8 dagen de tijd, daarna begint de boete van 3 promille per dag te lopen. Tenzij jij na 8 dagen ontbindt, dan is direct 10% opeisbaar.

[d0s]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Volgens mij is dit prima, want er wordt simpelweg gesommeerd om de oorspronkelijke overeenkomst na te komen. Er worden geen nieuwe termijnen genoemd voor aanleveren bewijs oid.

[d0s]

Conono schreef op maandag 18 december 2017 @ 13:11:
[...]

De koper is niet in gebreke op het eerste punt. Het financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde (de voorwaarde was: op datum X geen financiering = recht op ontbinding). De koper had dus de voorwaarde in moeten roepen vóór datum X, maar dat heeft 'ie niet gedaan.

Als de bankgarantie vandaag niet gestort wordt zou ik direct een ingebrekestelling versturen. Dit is immers één van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Koper heeft dan nog 8 dagen de tijd, daarna begint de boete van 3 promille per dag te lopen. Tenzij jij na 8 dagen ontbindt, dan is direct 10% opeisbaar.

Toch wordt er in de ingebrekestelling niet letterlijk gesproken over de bankgarantie maar over 'tijdig verkrijgen financiering'.

edit: excuses voor de dubbele post

[shdx]

d0s schreef op maandag 18 december 2017 @ 13:33:
Volgens mij is dit prima, want er wordt simpelweg gesommeerd om de oorspronkelijke overeenkomst na te komen. Er worden geen nieuwe termijnen genoemd voor aanleveren bewijs oid.

Ik denk juist dat de bewoording van de ingebrekestelling niet klopt. @Conono (en daarvoor ook @nare man ) heeft het netjes verwoord:

Conono schreef op maandag 18 december 2017 @ 13:11:
[...]

De koper is niet in gebreke op het eerste punt. Het financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde (de voorwaarde was: op datum X geen financiering = recht op ontbinding). De koper had dus de voorwaarde in moeten roepen vóór datum X, maar dat heeft 'ie niet gedaan.

Als de bankgarantie vandaag niet gestort wordt zou ik direct een ingebrekestelling versturen. Dit is immers één van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Koper heeft dan nog 8 dagen de tijd, daarna begint de boete van 3 promille per dag te lopen. Tenzij jij na 8 dagen ontbindt, dan is direct 10% opeisbaar.

Voor jou als verkoper is het prima dat het voorbehoud van financiering is verlopen; de koop kan dan niet zomaar meer ontbonden worden. Nu de bankgarantie niet gesteld is (en als ik het goed begrijp heeft koper daar vandaag nog de hele dag voor), dan is koper in gebreke en kun je hem daarop in gebreke stellen.

[Conono]

d0s schreef op maandag 18 december 2017 @ 13:33:
***members only***


Volgens mij is dit prima, want er wordt simpelweg gesommeerd om de oorspronkelijke overeenkomst na te komen. Er worden geen nieuwe termijnen genoemd voor aanleveren bewijs oid.

Lijkt mij niet goed. De tekortkoming is het niet tijdig regelen van de bankgarantie. Zoals gezegd: een voorbehoud van financiering is een ontbindende voorwaarde, waarbij de koper KAN ontbinden als niet voldaan wordt aan een voorwaarde. Dat heeft 'ie niet gedaan, dus kan hij niet meer ontbinden op dat punt. De koper heeft geen overeenkomst met jou voor het verkrijgen van de financiering, dus op dat punt kan jij geen nakoming vorderen. En hem dus ook niet in gebreke stellen.

[d0s]

Helder, heel erg bedankt voor je/jullie toelichting
Ik ga even in conclaaf met de makelaar hierover.

[Bockelaar]

wat zegt je makelaar hierover? Hij is lid van de NVM? Dit kan toch niet de eerste keer zijn dat hij (of zijn clubje) met dit bijltje hakken, zeker niet in deze tijd en markt? Misschien moet je hem gewoon zijn werk laten doen en daarop vertrouwen?

[nare man]

Precies. Zoals gezegd: gewoon in gebreke stellen m.b.t. het aanleveren van de bankgarantie/waarborgsom. De keuze is dan of je hetzij aanspraak gaat maken op nakoming (dan gaat de boete per dag lopen) hetzij de overeenkomst ontbindt (dan ga je aanspraak maken op de boete).

Zelf zou ik in een echte verkopersmarkt en in een gewilde regio geen tijd meer verspillen aan trekken aan een 'dood paard' en gewoon schrijven dat je ze in gebreke stelt en dat als ze dan binnen acht dagen niet alsnog nakomen (lees: de garantie/waarborgsom regelen), de overeenkomst ontbinden en het huis snel weer op de markt brengen. Met zulke onbetrouwbare partijen moet je geen zaken doen...en misschien kun je zowel de 10% boete binnenharken als het huis opnieuw voor een mooie prijs verkopen.

[Conono]

Bockelaar schreef op maandag 18 december 2017 @ 15:23:
wat zegt je makelaar hierover? Hij is lid van de NVM? Dit kan toch niet de eerste keer zijn dat hij (of zijn clubje) met dit bijltje hakken, zeker niet in deze tijd en markt? Misschien moet je hem gewoon zijn werk laten doen en daarop vertrouwen?

Een makelaar vertrouwen..?

[nare man]

Een makelaar is (soms) goed voor het commerciële werk maar zodra het fout gaat of dreigt te gaan moet je er gewoon zelf boven op zitten.

[d0s]

nare man schreef op maandag 18 december 2017 @ 17:43:
Een makelaar is (soms) goed voor het commerciële werk maar zodra het fout gaat of dreigt te gaan moet je er gewoon zelf boven op zitten.

Ik heb vanmiddag nog even contact gehad met het juridisch loket. Ook deze gaven aan dat ingebrekestelling diende te gebeuren op het uitblijven van de bankgarantie. Ik heb dit teruggelegd bij de makelaar en deze belde me zojuist terug dat dit inderdaad de juiste werkwijze is.

Blind op de makelaar vertrouwen was in dit geval dus niet de juiste keuze geweest en had me in het vervolgtraject veel hinder kunnen bezorgen. Dit soort zaken staan of vallen dus met de juiste woordkeuze en het niet geven van escapes aan de wederpartij... Bedankt allemaal voor jullie advies.

Overigens heeft de koper zich ook vandaag compleet in stilzwijgen gehuld. De makelaar gaf aan dit zo nog niet eerder mee te hebben gemaakt.

Morgen gaat dus de ingebrekestelling de deur uit (met als deadline 27 december).

[naitsoezn]

Bockelaar schreef op maandag 18 december 2017 @ 15:23:
wat zegt je makelaar hierover? Hij is lid van de NVM? Dit kan toch niet de eerste keer zijn dat hij (of zijn clubje) met dit bijltje hakken, zeker niet in deze tijd en markt? Misschien moet je hem gewoon zijn werk laten doen en daarop vertrouwen?

Juist in deze tijd groeien er volgens mij heel veel makelaars op die nog nooit problemen op de weg tegengekomen zijn

Wat nare_man hierboven ook zegt, een makelaar is gewoon een verkoper (nofi naar de makelaars ). De goeien hebben overal een beetje verstand van, maar moet je nooit vertrouwen met specialistische dingen. Zodra het niet meer over de koop / verkoop an sich gaat en het niet-standaard is, zou ik in ieder geval niet op de kunde en ervaring van de makelaar vertrouwen

@d0s in hoeverre is het zeker dat kopers geen financiering kunnen krijgen? Want het niet rond krijgen van je financiering voordat het voorbehoud afloopt hoeft an sich geen probleem te zijn. Als het geld er maar staat op het moment van de overdracht.

[ Voor 12% gewijzigd door naitsoezn op 18-12-2017 18:43 ]

[d0s]

naitsoezn schreef op maandag 18 december 2017 @ 18:40:
[...]

@d0s in hoeverre is het zeker dat kopers geen financiering kunnen krijgen? Want het niet rond krijgen van je financiering voordat het voorbehoud afloopt hoeft an sich geen probleem te zijn. Als het geld er maar staat op het moment van de overdracht.

Hoe zeker dat is weet ik niet omdat de koper zich in stilzwijgen hult. In de e-mail heeft de koper aangegeven 'de financiering niet rond te kunnen krijgen', zonder verdere onderbouwing. Of dat echt zo is, of dat de koper de woning niet meer wil, weet ik niet.

In elk geval bestaat nu de beeldvorming van het laatste, doordat koper onbereikbaar is en niet reageert op voicemail/app/bericht van de makelaar.

[naitsoezn]

d0s schreef op maandag 18 december 2017 @ 18:50:
[...]


Hoe zeker dat is weet ik niet omdat de koper zich in stilzwijgen hult. In de e-mail heeft de koper aangegeven 'de financiering niet rond te kunnen krijgen', zonder verdere onderbouwing. Of dat echt zo is, of dat de koper de woning niet meer wil, weet ik niet.

In elk geval bestaat nu de beeldvorming van het laatste, doordat koper onbereikbaar is en niet reageert op voicemail/app/bericht van de makelaar.

Ah, ok, ik had even gemist dat verkopers jullie gemaild had hierover. Ik dacht dat het verhaal over niet-rondkrijgen vooral van jullie eigen makelaar kwam (diezelfde makelaar die al eerder had gezegd dat ze veel eigen geld mee zouden nemen, wat een rare combinatie is met een bankgarantie moeten regelen).

Maar vooruitkijkend (als koop niet door blijkt te gaan) zou ik wel weten wat ik zou doen (uiteraard afhankelijk van hoe courant je huis is, afhankelijk van je eigen financiën en afhankelijk van de directe schade die je nu oploopt doordat de koop niet doorgaat): Zo snel als juridisch mogelijk is schakelen naar een nieuwe verkoop, en minimale energie steken in die resterende boete (bv door het op een dealtje te gooien, zoals eerder voorgesteld). Misschien heb je nog geluk en zijn de prijzen nog gestegen ook

[HuHu]

d0s schreef op maandag 18 december 2017 @ 12:59:
[...]


Klopt, vandaag is de deadline voor de bankgarantie. Gezien het feit dat de financiering niet rond is, zal de koper dit niet in orde hebben. Overigens op het enkele e-mailtje na nog niks gehoord van de koper. Ook mijn makelaar niet. Heel bijzonder dit, hoe kun je zo'n bom neerleggen en vervolgens jezelf in stilzwijgen hullen. De overdracht staat gepland op 1 maart.

Ik heb gevraagd om de ingebrekestelling voordat deze wordt verstuurd zodat ik hem eerst zelf kan inzien. Deze gaat in elk geval vandaag de deur uit. Is het verstandig om deze dan van toepassing te laten zijn op zowel verstrijken financieringsvoorbehoud als de bankgarantie? deze verloopt tenslotte ook vandaag en op beide punten is koper nu in gebreke.

Volgende stap is inderdaad na de 8 dagen om het huis opnieuw in de verkoop te zetten. Waar we eerst nog wat marge hadden, is die nu wel weg. Daarnaast natuurlijk de vraag of we weer dezelfde opbrengst kunnen realiseren, een huis wat opnieuw op de markt komt is natuurlijk niet heel positief voor de perceptie.

Het is een vervelende situatie, maar er zitten wel heel erg veel (foute) aannames in je berichten. Even op een rijtje:
• het is niet verplicht de financiering rond te hebben voor het verlopen van de ontbindende voorwaarden
• het is niet verplicht de verkoper van de financiering op de hoogte te houden/stellen
• de waarborgsom kan ook contant worden voldaan, dat hoeft niet per se een bankgarantie te zijn
• de dag is nog niet voorbij; de notaris kan ook morgen nog bevestigen dat het vandaag (de 18e) binnen is gekomen
• je kunt iemand niet in gebreke stellen als die niet in gebreke is; en dat is je koper op dit moment nog niet

Sowieso hoeft de koper zich niet te houden aan het voorbehoud financiering. Je kunt prima daarna nog een hypotheek afsluiten. De harde deadline is de datum van overdracht. Jij als verkoper hebt niets te maken met de financiering.

[d0s]

HuHu schreef op maandag 18 december 2017 @ 19:23:
[...]

Het is een vervelende situatie, maar er zitten wel heel erg veel (foute) aannames in je berichten. Even op een rijtje:
• het is niet verplicht de financiering rond te hebben voor het verlopen van de ontbindende voorwaarden
• het is niet verplicht de verkoper van de financiering op de hoogte te houden/stellen
• de waarborgsom kan ook contant worden voldaan, dat hoeft niet per se een bankgarantie te zijn
• de dag is nog niet voorbij; de notaris kan ook morgen nog bevestigen dat het vandaag (de 18e) binnen is gekomen
• je kunt iemand niet in gebreke stellen als die niet in gebreke is; en dat is je koper op dit moment nog niet

Sowieso hoeft de koper zich niet te houden aan het voorbehoud financiering. Je kunt prima daarna nog een hypotheek afsluiten. De harde deadline is de datum van overdracht. Jij als verkoper hebt niets te maken met de financiering.

• het is niet verplicht de financiering rond te hebben voor het verlopen van de ontbindende voorwaarden

Dat zeg ik volgens mij nergens.

• het is niet verplicht de verkoper van de financiering op de hoogte te houden/stellen

Ook dit zeg ik volgens mij nergens. Echter het is in mijn ogen wel een kwestie van fatsoen om na zo'n bericht, twee dagen ná het verstrijken van de ontbindende voorwaarde termijn, de koper tekst en uitleg te geven over de situatie. De twee werkdagen daarna onbereikbaar zijn ondanks meerdere berichten en communicatiekanalen is echt not done. In mijn aanschaftrajecten heb ik verkopers netjes op de hoogte gehouden van de voortgang, wel zo netjes.

• de waarborgsom kan ook contant worden voldaan, dat hoeft niet per se een bankgarantie te zijn

Dat klopt.

• de dag is nog niet voorbij; de notaris kan ook morgen nog bevestigen dat het vandaag (de 18e) binnen is gekomen

Aangezien de koper afgelopen donderdag heeft laten weten dat hij de financiering niet rond krijgt en de koop niet kan doorgaan verwacht ik niet dat deze er nog komt. Dat is toch wel een reële aanname?

• je kunt iemand niet in gebreke stellen als die niet in gebreke is; en dat is je koper op dit moment nog niet

Dat is toch juist de reden dat de koper morgen pas in gebreke wordt gesteld?

Misschien zit er wat emotie in mijn verhaal en zijn mijn vorige posts wat rommelig verwoord, maar volgens mij zitten er verder niet zoveel aannames in. In elk geval geeft de hele situatie veel stress, het zorgt voor onzekerheid.

Vond dit artikel nog:

https://www.heetebrij.net...telling-koopovereenkomst/

Ook interessant, deze man zou het toch verloren hebben voor de rechter door een andere opbouw in zijn koopcontract. Hij had juist niet de focus moeten leggen op de bankgarantie.

[ Voor 8% gewijzigd door d0s op 18-12-2017 22:01 ]

[mathy_]

@d0s vervelend dat je in zo situatie terecht bent gekomen, dit wil geen enkele verkoper lijkt mij.
Leuk als je naar al die tijd de 10% kan opstrijken, maar mij lijkt het zo dat je daar voor je huis niet verkoopt.
Hopen dat er snel actie komt, en je verder kan.


Hier zijn de eerste kijkers geweest, allemaal aankoopmakelaars of mensen die voor een investeerder komen. Wel komen deze allemaal morgen met hun klanten langs, waardoor het nog drukker wordt dan eerst gepland.
En we nog langer het huis uit moeten

Het is voor een goed doel, maar kan mij niet snel genoeg gaan, al die vreemde mensen in mijn huis vind ik maar niks

[Piet_Piraat7]

Waarom is zo'n situatie eigenlijk vervelend? Ik heb geen ervaring met verkopen hoor, maar als een koop niet doorging en ik daardoor recht had op 10% dan zou je gemiddeld gezien zo'n 30k opstrijken. Voor 30k iets langer in je woning zitten en opnieuw in de verkoop doen, ik zou er blij mee zijn. Maar misschien kijk ik er wel totaal verkeerd naar hoor.

[Blokker_1999]

Piet_Piraat7 schreef op dinsdag 19 december 2017 @ 14:13:
Waarom is zo'n situatie eigenlijk vervelend? Ik heb geen ervaring met verkopen hoor, maar als een koop niet doorging en ik daardoor recht had op 10% dan zou je gemiddeld gezien zo'n 30k opstrijken. Voor 30k iets langer in je woning zitten en opnieuw in de verkoop doen, ik zou er blij mee zijn. Maar misschien kijk ik er wel totaal verkeerd naar hoor.

Omdat je vaak zelf al verbintenissen bent aangegaan die ook (voor een deel) afhankelijk zijn van de verkoop van je eigen eigendom. Ofwel zit je nu zelf met een meerkost (vandaar dat het voorschot van 10% in deze als schadevergoeding kan dienen) of moet je zelf je eigen plannen opnieuw uitstellen (wat ook weer een meerkost met zich mee kan brengen).

[Piet_Piraat7]

@Blokker_1999 ah ja dat is natuurlijk ook zo ik dacht alleen '30k voor een paar maanden? sign me up'

[peterrrr]

d0s schreef op maandag 18 december 2017 @ 18:50:
[...]


Hoe zeker dat is weet ik niet omdat de koper zich in stilzwijgen hult. In de e-mail heeft de koper aangegeven 'de financiering niet rond te kunnen krijgen', zonder verdere onderbouwing. Of dat echt zo is, of dat de koper de woning niet meer wil, weet ik niet.

In elk geval bestaat nu de beeldvorming van het laatste, doordat koper onbereikbaar is en niet reageert op voicemail/app/bericht van de makelaar.

Blijft gewoon heel vervelend allemaal. Hopelijk kom je er snel uit en goed dat je het juridisch loket benaderd hebt.

[d0s]

Vandaag dus de ingebrekestelling de deur uit gegaan. Wordt vervolgd.. nog steeds geen teken van leven van de koper.

[Yamy_Daffy]

Wat vreselijk irritant zeg.

Vooral dat je dan geen reactie meer ontvangt van de koper.

Heel veel succes hiermee.

[Wailing_Banshee]

Yamy_Daffy schreef op dinsdag 19 december 2017 @ 22:14:
Wat vreselijk irritant zeg.

Vooral dat je dan geen reactie meer ontvangt van de koper.

Heel veel succes hiermee.

Ik vind het persoonlijk zeer asociaal. Het kan iedereen overkomen dat je de financiering alsnog niet rond krijgt, en ik denk dat ieder fatsoenlijk mens daar wel begrip voor kan opbrengen. Leuk vinden is wat anders, natuurlijk blijft het kut voor de verkoper als dit gebeurt. Je mag tenslotte weer de mallemolen in.

@d0s Veel success, ben blij dat wij dat probleem nooit hebben hoeven meemaken!

[Conono]

Ik vraag me eigenlijk af waarom het niet gebruikelijk is om als verkoper meer informatie te willen omtrent de financiële positie van de (potentiële) koper. Prima als die een bod doet met een financieringsvoorbehoud, maar als mij dat bij voorbaat al kansloos lijkt ga ik liever in zee met iemand waarvan ik denk dat 'ie het wel kan betalen. Denk ik dan (maar zo schijnt het niet te werken).

[Groentjuh]

Conono schreef op woensdag 20 december 2017 @ 09:48:
Ik vraag me eigenlijk af waarom het niet gebruikelijk is om als verkoper meer informatie te willen omtrent de financiële positie van de (potentiële) koper. Prima als die een bod doet met een financieringsvoorbehoud, maar als mij dat bij voorbaat al kansloos lijkt ga ik liever in zee met iemand waarvan ik denk dat 'ie het wel kan betalen. Denk ik dan (maar zo schijnt het niet te werken).

Ik denk dat ongeveer iedere koper een financieringsvoorbehoud laat opnemen in het koopcontract, dus daarop kun je denk ik weinig selecteren.

Ik ben wel benieuwd of jij dat zou inrichten! "Neem/stuur recent bankafschrift en salarisstrook mee bij bezichtiging/je bod"? Denk niet dat dat gaat werken, want krijg je een zelfde situatie als dat je een salarisstrook moet geven aan een werkgever vóór de salarisonderhandelingen. Daarna lijkt het mij weinig meerwaarde meer hebben. Of wil je een bod accepteren onder voorbehoud van dat de koper kan aantonen dat hij de financiering kan rond krijgen?

In alle gevallen is het rot als een koop in late fases van de koop niet doorgaat, maar helaas komt het voor.