Ervaringen met het verkopen van je woning

[Marcel a]

@Hielko Alles kan, maar dat suggereert toch een forse overwaarde op de woning die al in bezit is. En die moet je normaal gesproken nog verkopen.

[Youri93]

Thomg schreef op maandag 2 maart 2026 @ 21:37:
[...]

Mijn vriend moest ook iets laten varen. Die is getrouwd met iemand buiten de EU die nog niet genaturaliseerd is. Bij hypotheekadviseur was dit geen probleem en konden ze prima tot 4 ton lenen, in de praktijk wilde geen enkele bank meewerken en kon het loon van de vrouw niet meegenomen worden. Erg zuur.

Ik had een vergelijkbare situatie. Vrouw heeft tijdelijke verblijsvergunning met einddatum (5 jaar); wel vast arbeidscontract. Daardoor vielen bijna alle geldverstrekkers af. Uiteindelijk nog wel kunnen kiezen uit Lloyds, Rabo en ING. Dat waren de enige opties. Heeft vlak voor tijd nog veel stress opgeleverd.

[Scheurbuik]

Marcel a schreef op dinsdag 3 maart 2026 @ 18:23:
[...]


Maar wat heb je daar dan aan? Als je een huis koopt moet je normaal gesproken je eigen huis nog verkopen en heb je in eerste instantie een hypotheek nodig voor de volledige aankoopprijs.
Dat moet een bank aandurven. Dat kan je van te voren precies vaststellen. Waarom dan 35%

Mijn vriendin en ik hebben dat ook gedaan. Op de max wat mijn vriendin op 1 hypotheek kon krijgen. (Werkt parttime).
In principe wisten we makkelijk een hypotheek konden krijgen op mijn salaris alleen.. dus het was meer voor het geval ik tussentijds om zou vallen.
(Ok was ook af te dekken met eerder afsluiten van olv, maar voor voorbehoud van 50% financiering is voor verkopers vaak een verwaarloosbaar risico)

[The Third Man]

Thomg schreef op maandag 2 maart 2026 @ 21:37:
[...]

Mijn vriend moest ook iets laten varen. Die is getrouwd met iemand buiten de EU die nog niet genaturaliseerd is. Bij hypotheekadviseur was dit geen probleem en konden ze prima tot 4 ton lenen, in de praktijk wilde geen enkele bank meewerken en kon het loon van de vrouw niet meegenomen worden. Erg zuur.

Ook gepruts van de adviseur dan. Mijn adviseur ging vooraf de hypotheekofferte regelen, zodat ik zonder voorbehoud kon bieden. Toen ik het kreeg was de hypotheek dan ook binnen twee dagen geregeld. En dit doet hij standaard bij zijn klanten omdat dat zonder voorbehoud bieden zo snel dat voordeel geeft. Als ik nu hoor hoe vaak mensen met voorbehoud bieden en dan nog stress hebben om het te regelen (of het dus moeten laten varen) snap ik niet waarom dat dan de gebruikelijke aanpak is?

[Crazy D]

The Third Man schreef op dinsdag 3 maart 2026 @ 22:40:
[...]
Ook gepruts van de adviseur dan. Mijn adviseur ging vooraf de hypotheekofferte regelen, zodat ik zonder voorbehoud kon bieden. Toen ik het kreeg was de hypotheek dan ook binnen twee dagen geregeld. En dit doet hij standaard bij zijn klanten omdat dat zonder voorbehoud bieden zo snel dat voordeel geeft. Als ik nu hoor hoe vaak mensen onder voorbehoud bieden en dan nog stress hebben om het te regelen (of het dus moeten laten varen) snap ik niet waarom dat dan de gebruikelijke aanpak is?

Omdat een hypotheekverstrekker pas een definitieve offerte kan maken als er een definitief bedrag bekent is (voorlopig koopcontract) en een taxatie. En alle opties definitief bekeken zijn. Ze gaan echt niet elke keer als iemand denkt, oh dat huis lijkt me wel wat, alle info opvragen, controleren, etc. Nu is het wel zo dat als jij zeg 75% van je maximale hypotheek wilt lenen, en jouw bod is op basis van een snelle desktoptaxatie ook "op waarde", de kans dat je dan geen hypotheek krijgt een stuk kleiner is dan wanneer je 80k meer biedt dan taxatiewaarde en je daarmee op 98% van je max hypotheek uitkomt..... Maar geen enkele geldverstrekker gaat een definitieve offerte uitbrengen op voorhand. Als ze dat wel doen zou ik me bijna zorgen maken, dan hebben ze tijd teveel/te weinig klanten

Nu kun je wel heel veel voorbereiden natuurlijk, ik had ook met enkele dagen de definitieve offerte binnen na tekenen van het voorlopig koopcontract. Alle info alvast aanleveren helpt natuurlijk immens in doorlooptijd. Helemaal als je dat bod niet midden in de vakantieperiode uitbrengt

[Marcel a]

Scheurbuik schreef op dinsdag 3 maart 2026 @ 22:21:
[...]


Mijn vriendin en ik hebben dat ook gedaan. Op de max wat mijn vriendin op 1 hypotheek kon krijgen. (Werkt parttime).
In principe wisten we makkelijk een hypotheek konden krijgen op mijn salaris alleen.. dus het was meer voor het geval ik tussentijds om zou vallen.
(Ok was ook af te dekken met eerder afsluiten van olv, maar voor voorbehoud van 50% financiering is voor verkopers vaak een verwaarloosbaar risico)

Dus als jij tussentijds omvalt, maar jullie kunnen wél 50% van de aankoopsom lenen, gaat de aankoop door. Hoe wil je me de helft van de aankoopsom het huis aankopen? Dan heb je die andere helft op de bank staan of zo?

[Marcel a]

@Crazy D Je hebt natuurlijk gelijk, maar als mensen hun huiswerk goed doen, is de onzekerheid vrij gering.

[Scheurbuik]

Marcel a schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 06:46:
[...]


Dus als jij tussentijds omvalt, maar jullie kunnen wél de helft of meer van de aankoopsom lenen, gaat de aankoop door. Hoe wil je me de helft van de aankoopsom het huis aankopen? Dan heb je die andere helft op de bank staan of zo?

Huis gekocht voor 450k. Hypotheek zou voor mijn salaris alleen geen probleem zijn. Maar mijn vriendin alleen krijgt maar 210k oid hypotheek. Door te bieden met 250k financieringsvoorbehoud kon ze nog onder de transactie uit als ik omviel in die tussenperiode. (Mij willen ze immers niks meer financieren). Uiteindelijk wel een olv afgesloten vanaf het moment dat de voorwaardedatum verviel..

[Marcel a]

@Scheurbuik Als ik jouw verkoper was, zou ik ook van jou een bewijs willen dat je geen aanvullende €40.000 in je bezit hebt of kan lenen. Als je dat niet kan aantonen zou ik je aan je aankoop houden.

[Hielko]

Marcel a schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 08:01:
@Scheurbuik Als ik jouw verkoper was, zou ik ook van jou een bewijs willen dat je geen aanvullende €40.000 in je bezit hebt of kan lenen. Als je dat niet kan aantonen zou ik je aan je aankoop houden.

En hoe denk je dat te kunnen doen? Als je een voorbehoud hebt voor 250K en je krijgt geen lening van 250K kan je gewoon onder de koop uit, onafhankelijk of je 10 miljoen op de bank hebt staan of niet.

[Bartjoo71]

Flix20 schreef op dinsdag 3 maart 2026 @ 12:42:
[...]

8 jaar geleden mocht je ook nog zonder helm scooter rijden en op je 16e een biertje bestellen.
Tijden veranderen nou eenmaal.

je hebt gelijk hoor, tijden veranderen. maar als je 5k of 6,5k opstrijkt per verkocht huis dan kan je daarvan geen fotograaf betalen? of het energielabel van €300? Het is echt zoveel mogelijk verdienen en daar zo weinig mogelijk voor doen. Het ligt er zo dik bovenop.

[Rubbergrover1]

Bartjoo71 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 08:34:
[...]

je hebt gelijk hoor, tijden veranderen. maar als je 5k of 6,5k opstrijkt per verkocht huis dan kan je daarvan geen fotograaf betalen? of het energielabel van €300? Het is echt zoveel mogelijk verdienen en daar zo weinig mogelijk voor doen. Het ligt er zo dik bovenop.

Het is vooral dat dit is hoe mensen tegenwoordig denken en zaken willen doen. Geen lump sum meer, maar alles zo veel mogelijk opgesplitst en dan alleen betalen voor wat je afneemt. Dat zie je ook met zaken als belastingen, verzekeringen en pensioenen en ga zo maar door. Dat je dan onder de streep waarschijnlijk gemiddeld duurder uit bent, is minder belangrijk dan het gevoel van 'rechtvaardigheid'.

[Orkaan]

Oh voor die mensen die het hebben over maar een voorbehoud van 200k.

Mijn eigen huis (alleen in mijn bezit) was al hypotheek vrij😎..binnen 7 jaar na aankoop compleet afgelost. Iets met een hobby...dat aflossen...). Daarnaast hebben we zuinig gerekend met de verwachte verkoop prijs.

(Uiteindelijk kreeg ik er 80.000 meer voor) Alles beter dan je bij voorbaat te rijk rekenen toch.

Daarnaast hypotheek afgesloten op 1 salaris (nog 150.000 onder maximum van partner) en we hadden 100.000 aan spaargeld achter de hand.

Maar uit principe bied ik gewoon niet zonder voorbehoud. (Imo zou de overheid dit ook niet moeten willen). Vandaar deze constructie

Overigens kende de verkoopmakelaar mij al van de aankoop in mijn uppie van 2014..en die wist wel dat het goed zat kwa betrouwbaarheid en financiële mogelijkheden.

Eigen huis verkocht een hoogste bod (bod 1 en 2 ) waren gelijk maar beide zonder voorbehoud. Stel ze waren wel met voorbehoud van het volledige bedrag maar bod 3 zat 10.000 lager zonder voorbehoud dan was het bod naar de 3de gegaan. Liever zekerheid bij verkoop dan mensen die maximaal moeten lenen...en dan hopen dat het rond komt.

Want moet je weer de molen in van verkoop ...levert je dat zo maanden vertraging op .en een overbruggingshypotheek is ook niet gratis met 6% rente....tikt snel aan. En er zit dan ook een smetje op je huis en mag je hopen dat je net zo"n mooie biedingen krijgt als bij de eerste ronde....

Maw imo lijkt mij de kans zeer aanwezig dat je er juist op inlevert. Dus liever meteen 10.000 k minder en zekerheid

[warzaw]

Orkaan schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 11:44:
Maw imo lijkt mij de kans zeer aanwezig dat je er juist op inlevert. Dus liever meteen 10.000 k minder en zekerheid

Welke zekerheid? Tegenwoordig bieden er ook veel mensen gewoon zonder voorbehoud zonder dat ze zeker weten of het rond komt. Ze krijgen dat zelfs geadviseerd van de makelaar. Er is toch geen zekerheid dat er achter de schermen niet alsnog financiering geregeld moet worden?

Leuke bonus dan wel die 10%, maar je moet het verkoopcircus toch nog steeds opnieuw in? Dus hoe is dat zekerheid?

[Terpen Tijn]

"10.000 k" minder is ook wel een hele hoge prijs voor die (schijn-)zekerheid.

[Question Mark]

Flix20 schreef op dinsdag 3 maart 2026 @ 12:42:
[...]

8 jaar geleden mocht je ook nog zonder helm scooter rijden en op je 16e een biertje bestellen.
Tijden veranderen nou eenmaal.

Ja, maar... Stel een huis was een paar jaar geleden 1 miljoen waard, en nu 1,4 miljoen. In vijf jaar tijd best wel een reëel scenario.

1% courtage is in het "oude" geval 10.000 euro, en in het "nieuwe" geval 14.000 euro. Lijkt mij dat daarmee de toegenomen kosten van een makelaar wel aardig afgedekt zijn. Los van deze stijging is ook nog de courtage verhoogd van 1% naar 1,3%, waardoor de nieuwe sitatie uitkomt op 18.200 euro én dat is wel een erg grote en makkelijke stijging. Ik snap wel dat mensen daar wat kritisch op zijn.

Dus ik ben het eens met de stelling dat tijden veranderen, maar dat wil niet zeggen dat een makelaar dan maar 2x een stijging hoeft mee te pakken.

[Rubbergrover1]

Orkaan schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 11:44:
Oh voor die mensen die het hebben over maar een voorbehoud van 200k.

Mijn eigen huis (alleen in mijn bezit) was al hypotheek vrij😎..binnen 7 jaar na aankoop compleet afgelost. Iets met een hobby...dat aflossen...). Daarnaast hebben we zuinig gerekend met de verwachte verkoop prijs.

(Uiteindelijk kreeg ik er 80.000 meer voor) Alles beter dan je bij voorbaat te rijk rekenen toch.

Daarnaast hypotheek afgesloten op 1 salaris (nog 150.000 onder maximum van partner) en we hadden 100.000 aan spaargeld achter de hand.

Maar uit principe bied ik gewoon niet zonder voorbehoud. (Imo zou de overheid dit ook niet moeten willen). Vandaar deze constructie

Overigens kende de verkoopmakelaar mij al van de aankoop in mijn uppie van 2014..en die wist wel dat het goed zat kwa betrouwbaarheid en financiële mogelijkheden.

Eigen huis verkocht een hoogste bod (bod 1 en 2 ) waren gelijk maar beide zonder voorbehoud. Stel ze waren wel met voorbehoud van het volledige bedrag maar bod 3 zat 10.000 lager zonder voorbehoud dan was het bod naar de 3de gegaan. Liever zekerheid bij verkoop dan mensen die maximaal moeten lenen...en dan hopen dat het rond komt.

Want moet je weer de molen in van verkoop ...levert je dat zo maanden vertraging op .en een overbruggingshypotheek is ook niet gratis met 6% rente....tikt snel aan. En er zit dan ook een smetje op je huis en mag je hopen dat je net zo"n mooie biedingen krijgt als bij de eerste ronde....

Maw imo lijkt mij de kans zeer aanwezig dat je er juist op inlevert. Dus liever meteen 10.000 k minder en zekerheid

Grappig dat je zelf uit principe niet zonder voorbehoud biedt, ook als dat niet nodig is, maar dat je tegelijk bij de keus voor toekomstige kopers van jouw woning de mensen met voorbehoud het liefst links laat liggen.

[bie100]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 15:33:
[...]

Grappig dat je zelf uit principe niet zonder voorbehoud biedt, ook als dat niet nodig is, maar dat je tegelijk bij de keus voor toekomstige kopers van jouw woning de mensen met voorbehoud het liefst links laat liggen.

Dat noemen ze eigen belang he

[Marcel a]

Hielko schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 08:18:
[...]

En hoe denk je dat te kunnen doen? Als je een voorbehoud hebt voor 250K en je krijgt geen lening van 250K kan je gewoon onder de koop uit, onafhankelijk of je 10 miljoen op de bank hebt staan of niet.

Maar dat was dus niet de casus. Hij was omgevallen en dacht geen €250000 meer te kunnen lenen. Wie zegt dat hij geen €40000 kan lenen? En als je perse onder de aankoop uit wil kan dat sowieso, maar als ik er een zaak van maak en het blijkt dat het stelletje in kwestie best 50% van de koopsom had kunnen betalen zijn ze me gewoon de boete verschuldigd. Ik zou of geen voorbehoud maken of over de gehele aankoopsom. Niet ergens tussenin. Dan kan je net zo goed geen voorbehoud maken.

[kx22]

Orkaan schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 11:44:

(Imo zou de overheid dit ook niet moeten willen).

Waarom zou de overheid hier een mening over moeten hebben?
Als jij 250.000 euro cash hebt en dit wilt bieden op een auto/woning/boot is het toch jouw keuze? Of moeten we bij een bepaald bedrag weer een instantie erbij betrekken (die moeten ook betaald worden he)

[naitsoezn]

@q-enf0rcer.1 Het is zeker de moeite waard om even door te vragen over de reden van de afwijzing van de bank. Als die afwijzing bijvoorbeeld was omdat de taxatie-waarde lager uitviel dan verwacht (en er dus meer eigen geld bij moest wat kopers niet konden of wilden overleggen), dan kun je hier rekening mee houden bij nieuwe kopers want die taxatie van de afgehaakte kopers zal nog in het NWWI-systeem staan. Kunnen nieuwe kopers niet zomaar omheen.

[Hielko]

Marcel a schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 16:30:
[...]


Maar dat was dus niet de casus. Hij was omgevallen en dacht geen €250000 meer te kunnen lenen. Wie zegt dat hij geen €40000 kan lenen? En als je perse onder de aankoop uit wil kan dat sowieso, maar als ik er een zaak van maak en het blijkt dat het stelletje in kwestie best 50% van de koopsom had kunnen betalen zijn ze me gewoon de boete verschuldigd. Ik zou of geen voorbehoud maken of over de gehele aankoopsom. Niet ergens tussenin. Dan kan je net zo goed geen voorbehoud maken.

Als je een voorbehoudt maakt van 250K op een huis van 400K en je blijkt maar 200K te kunnen lenen dan zijn ze geen boete verschuldigd. Simpeler kan ik het je niet uitleggen, dat is het hele idee achter een voorbehoud tot een specifiek bedrag...

[Crazy D]

Marcel a schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 16:30:
[...]


Maar dat was dus niet de casus. Hij was omgevallen en dacht geen €250000 meer te kunnen lenen. Wie zegt dat hij geen €40000 kan lenen? En als je perse onder de aankoop uit wil kan dat sowieso, maar als ik er een zaak van maak en het blijkt dat het stelletje in kwestie best 50% van de koopsom had kunnen betalen zijn ze me gewoon de boete verschuldigd. Ik zou of geen voorbehoud maken of over de gehele aankoopsom. Niet ergens tussenin. Dan kan je net zo goed geen voorbehoud maken.

Wat had ie dan moeten doen? Het halve huis van je kopen? Het idee van "onder voorbehoud van financiering" (ongeacht of dat nu het hele bedrag is of tot een bepaald bedrag) is dat als je de financiering niet rondkrijgt, dat de manier is om er onder uit te komen. Daar zullen wel wat criteria aan zitten (als je een afwijzing krijgt van de bank dat je maximaal 10% van het benodigde bedrag kunt lenen sta je misschien wel sterk....) maar als de bank een afwijzing geeft voor 250K en dat was het financieringsvoorbehoud, is dat wat het is. Genoeg eigen middelen om dat hele huis te kunnen pinnen of niet maakt niet uit. Dan moet je als verkoper daar niet mee akkoord gaan.

[Marcel a]

@Hielko Maar dat is het punt. Als je het wel kan lenen en of kunt betalen moet je dus kopen. Of een boete betalen. Simpeler kan ik het ook niet maken. De persoon waar ik op reageerde deed voorkomen alsof hij zich uit het verhaal kon toveren als ‘hij zou omvallen’. Zo simpel zou ik mijn voorbehoud niet formuleren.

[Ojjorz]

Marcel a schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 18:09:
@Hielko Maar dat is het punt. Als je het wel kan lenen en of kunt betalen moet je dus kopen. Of een boete betalen. Simpeler kan ik het ook niet maken. De persoon waar ik op reageerde deed voorkomen alsof hij zich uit het verhaal kon toveren als ‘hij zou omvallen’. Zo simpel zou ik mijn voorbehoud niet formuleren.

Alleen als je het kan lenen.

Ik had mijn voorbehoud ook op nét iets meer gezet dan ik alleen op mijn salaris kan lenen. Als dus óf ik óf mijn vrouw opeens zonder werk/kloppende pols zouden komen te zitten, ging de deal niet door. Aan de verkoper dan om in te schatten of hij dat een risico vindt of niet.

Dat we ook nog genoeg andere middelen hebben om het huis te betalen is niet van belang als je een voorbehoud van financiering hebt.

[Marcel a]

Maar zo werkt het niet in de praktijk. Als een inkomen wegvalt kan je de gehele som natuurlijk niet lenen op het salaris dat over blijft, maar het is helemaal niet uitgesloten dat de persoon die inkomen verliest nog een beperkte kredietwaardigheid heeft. En dat kan natuurlijk prima voldoende zijn om net aan die 50% te komen.
Ik zie het nut niet. Of de hele som als voorbehoud of niet. Ergens er tussen in is vragen om problemen. Als ik de verkoper zou zijn, zou ik hier heel kritisch over zijn mocht het afketsen.

[ Voor 11% gewijzigd door Marcel a op 04-03-2026 18:24 ]

[q-enf0rcer.1]

naitsoezn schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 16:49:
@q-enf0rcer.1 Het is zeker de moeite waard om even door te vragen over de reden van de afwijzing van de bank. Als die afwijzing bijvoorbeeld was omdat de taxatie-waarde lager uitviel dan verwacht (en er dus meer eigen geld bij moest wat kopers niet konden of wilden overleggen), dan kun je hier rekening mee houden bij nieuwe kopers want die taxatie van de afgehaakte kopers zal nog in het NWWI-systeem staan. Kunnen nieuwe kopers niet zomaar omheen.

Ik zal de situatie uitleggen (met fictieve cijfers).

Koopsom: 450.000
Onder voorbehoud van: verkrijgen van een hypotheek van 250.000

Maar nu komt het, de financiële instelling heeft het volgende afgewezen:

Hypotheek: 230.000
Overbruggingshypotheek: 220.000

Waarbij de overbruggingshypotheek het probleem is. Want koper heeft overschat wat de (over)waarde van de woning is.

---------

Even los hiervan vind ik het meest vervelende van de situatie dat ze de gegevens niet willen overdragen (door de makelaar die zowel de makelaar van de koper als van mij is). Dat versterkt mijn gevoel alleen maar dat ik nadelig behandeld wordt. Ik heb het heel even kunnen zien op bezoek bij de makelaar maar die beroept zich op de AVG om alle documenten over te dragen. Ik heb bijvoorbeeld geen inzage in het salaris en de hypotheekaanvraag gekregen. Alleen de afwijzing.

[ Voor 20% gewijzigd door q-enf0rcer.1 op 04-03-2026 18:43 ]

[THM0]

q-enf0rcer.1 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 18:38:
[...]


Ik zal de situatie uitleggen (met fictieve cijfers).

Koopsom: 450.000
Onder voorbehoud van: verkrijgen van een hypotheek van 250.000

Maar nu komt het, de financiële instelling heeft het volgende afgewezen:

Hypotheek: 230.000
Overbruggingshypotheek: 220.000

Waarbij de overbruggingshypotheek het probleem is. Want koper heeft overschat wat de (over)waarde van de woning is.

---------

Even los hiervan vind ik het meest vervelende van de situatie dat ze de gegevens niet willen overdragen (door de makelaar die zowel de makelaar van de koper als van mij is). Dat versterkt mijn gevoel alleen maar dat ik nadelig behandeld wordt. Ik heb het heel even kunnen zien op bezoek bij de makelaar maar die beroept zich op de AVG om alle documenten over te dragen. Ik heb bijvoorbeeld geen inzage in het salaris en de hypotheekaanvraag gekregen. Alleen de afwijzing.

Meestal staat er in de koopakte hoe een beroep op financieringsvoorbehoud gedocumenteerd dient te zijn. Wat staat er bij jou?

En de makelaar mag sowieso niet koper en verkoper vertegenwoordigen. Als dat echt zo is moet je wellicht een tuchtklacht overwegen. Heb je daar bewijs voor?

[q-enf0rcer.1]

@THM0 weet niet of het een verschil maakt. Maar mijn verkoopmakelaar is ook de verkoopmakelaar van de koper waar het om gaat. Het is dus niet zo dat hij als aankoopmakelaar heeft opgetreden.

[THM0]

q-enf0rcer.1 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 19:01:
@THM0 weet niet of het een verschil maakt. Maar mijn verkoopmakelaar is ook de verkoopmakelaar van de koper waar het om gaat. Het is dus niet zo dat hij als aankoopmakelaar heeft opgetreden.

Dat maakt zeker verschil ja.

Ik vermoed overigens dat de aanvraag niet conform het voorbehoud is. Hadden ze 250k gefinancierd was er wellicht geen probleem met de overwaarde geweest.

[ Voor 18% gewijzigd door THM0 op 04-03-2026 19:03 ]

[q-enf0rcer.1]

@THM0 wat betreft je vraag:

Meestal staat er in de koopakte hoe een beroep op financieringsvoorbehoud gedocumenteerd dient te zijn. Wat staat er bij jou? ---> het is een standaard NVM koopovereenkomst. Dus volgens mij moet ik het in kunnen zien. Maar zoals gezegd wordt er een beroep gedaan op de AVG.

[THM0]

q-enf0rcer.1 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 19:03:
@THM0 wat betreft je vraag:

Meestal staat er in de koopakte hoe een beroep op financieringsvoorbehoud gedocumenteerd dient te zijn. Wat staat er bij jou? ---> het is een standaard NVM koopovereenkomst. Dus volgens mij moet ik het in kunnen zien. Maar zoals gezegd wordt er een beroep gedaan op de AVG.

Je hebt toch een exemplaar van de overeenkomst die je getekend hebt? Daar moet je in kijken. Is een invultekst in de model overeenkomst.

[q-enf0rcer.1]

THM0 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 19:02:
[...]

Dat maakt zeker verschil ja.

Ik vermoed overigens dat de aanvraag niet conform het voorbehoud is. Hadden ze 250k gefinancierd was er wellicht geen probleem met de overwaarde geweest.

Dat laatste is ook iets wat ik niet helemaal snap. Want de som van de hypotheek + overbruggingshyptheek is veel hoger. Dus dat is toch niet te vergelijken met het verkrijgen van een hypotheek van 250.000?

[Toke_gt]

q-enf0rcer.1 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 19:05:
[...]


Dat laatste is ook iets wat ik niet helemaal snap. Want de som van de hypotheek + overbruggingshyptheek is veel hoger. Dus dat is toch niet te vergelijken met het verkrijgen van een hypotheek van 250.000?

Klopt. Als ze dat hadden willen meenemen in het voorbehoud, hadden ze dat incl een bedrag moeten opnemen in het voorbehoud. Dus 230K hypotheek en 220K overbruggingshypotheek. Je hebt hier best een punt. Ze zullen dus een verklaring moeten overleggen dat ze de 230K voor de hypotheek niet kunnen rondkrijgen.
Nu kan het zijn dat de bank de 230K niet verleent omdát ze die 220K overbrugging niet voor elkaar krijgen, maar ik vraag me af of dat voldoende is om het voorbehoud in te roepen,

[q-enf0rcer.1]

Het punt is ook dat ik bij het bekijken van de biedingen de indruk had dat deze persoon dus veel eigen geld had omdat er maar een voorbehoud van 250k nodig was. Maar dat bleek in de praktijk dus heel anders te zitten (waarbij de overbruggingshypotheek kennelijk als basis was gebruikt om van de koopsom af te trekken om zo het voorbehoud laag te krijgen). Had ik geweten dat dit bedrag gebakken lucht was dan had ik dat bod natuurlijk overgeslagen. Maar dat is achteraf...

[ Voor 20% gewijzigd door q-enf0rcer.1 op 04-03-2026 19:25 ]

[Bartjuh]

Dit staat er in het NVM koopcontract dat ik vorige week heb ondertekend (als verkopende partij):

18.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of
Nationale Hypotheek Garantie en/of toestemming en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op
de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens
makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Onder gangbare
communicatiemiddelen wordt door partijen verstaan: e-mail met ontvangstbevestiging. Indien koper de ontbinding wenst in
te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 18.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen
anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling
aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervan komen partijen overeen dat
koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': onder “goed
gedocumenteerd” wordt verstaan dat de koper minimaal van 1 bank c.q. erkende geldverstrekkende instelling, een afwijzing dient te overleggen. In deze afwijzingsbrief dient minimaal vermeld te staan de namen van de aanvragers, de reden van afwijzing en het gevraagde hypotheekbedrag. Indien de mededeling niet goed gedocumenteerd is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.

[Toke_gt]

q-enf0rcer.1 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 19:22:
Het punt is ook dat ik bij het bekijken van de biedingen de indruk had dat deze persoon dus veel eigen geld had omdat er maar een voorbehoud van 250k nodig was. Maar dat bleek in de praktijk dus heel anders te zitten (waarbij de overbruggingshypotheek kennelijk als basis was gebruikt om van de koopsom af te trekken om zo het voorbehoud laag te krijgen). Had ik geweten dat dit bedrag gebakken lucht was dan had ik dat bod natuurlijk overgeslagen. Maar dat is achteraf...

Kan ook onwetendheid/enthousiasme/dommigheid zijn geweest. Wetend dat het de overwaarde is, maar geen rekening houdend met het feit dat je daar dus ook financiering voor nodig hebt als je huis nog niet is opgeleverd als je het nieuwe huis krijgt.
Makelaar had ze daarvoor kunnen waarschuwen, maar die hadden ze blijkbaar niet?

[Hielko]

q-enf0rcer.1 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 18:38:
[...]


Ik zal de situatie uitleggen (met fictieve cijfers).

Koopsom: 450.000
Onder voorbehoud van: verkrijgen van een hypotheek van 250.000

Maar nu komt het, de financiële instelling heeft het volgende afgewezen:

Hypotheek: 230.000
Overbruggingshypotheek: 220.000

Waarbij de overbruggingshypotheek het probleem is. Want koper heeft overschat wat de (over)waarde van de woning is.

---------

Even los hiervan vind ik het meest vervelende van de situatie dat ze de gegevens niet willen overdragen (door de makelaar die zowel de makelaar van de koper als van mij is). Dat versterkt mijn gevoel alleen maar dat ik nadelig behandeld wordt. Ik heb het heel even kunnen zien op bezoek bij de makelaar maar die beroept zich op de AVG om alle documenten over te dragen. Ik heb bijvoorbeeld geen inzage in het salaris en de hypotheekaanvraag gekregen. Alleen de afwijzing.

INAL etc - en die ga je wellicht wel nodig hebben! - maar dat lijkt me geen geldig beroep op de ontbindende voorwaarde. Immers hebben ze geen hypotheek van 250K aangevraagd, maar van 450K.

[naitsoezn]

Het belangrijkste punt lijkt mij dat ze een hypotheekaanvraag van 230 hebben gedaan terwijl hun voorbehoud voor 250 is. De overbruggingshypotheek vind ik een lastige, want dat bedrag hebben ze wel nodig om de woning te financieren maar is in principe geen onderdeel van de (uiteindelijke) hypotheek. Het is een bedrag die de bank, zogezegd, "even voorschiet" zolang hun woning nog niet verkocht is.

Ik denk dat het voer voor juristen is of een overbruggingskrediet wel of geen onderdeel is van het voorbehoud, maar zoals gezegd klopt het niet dat ze voor 230 hun aanvraag hebben gedaan terwijl ze 250 in hun voorbehoud hebben opgenomen. Daar gaan ze de mist in.

[q-enf0rcer.1]

Zo kijk ik er ook naar. Ik denk overigens dat de makelaar moeilijk doet over het vrijgeven omdat die vooral zijn eigen courtage ziet verdampen. Want de kans is zeker aanwezig dat de koper dan moet afzien van verkoop van de eigen woning. Immers zit verhuizen er dan financieel waarschijnlijk ook niet meer in.

[ Voor 5% gewijzigd door q-enf0rcer.1 op 04-03-2026 20:29 ]

[Hielko]

naitsoezn schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 20:12:
Het belangrijkste punt lijkt mij dat ze een hypotheekaanvraag van 230 hebben gedaan terwijl hun voorbehoud voor 250 is. De overbruggingshypotheek vind ik een lastige, want dat bedrag hebben ze wel nodig om de woning te financieren maar is in principe geen onderdeel van de (uiteindelijke) hypotheek. Het is een bedrag die de bank, zogezegd, "even voorschiet" zolang hun woning nog niet verkocht is.

Ik denk dat het voer voor juristen is of een overbruggingskrediet wel of geen onderdeel is van het voorbehoud, maar zoals gezegd klopt het niet dat ze voor 230 hun aanvraag hebben gedaan terwijl ze 250 in hun voorbehoud hebben opgenomen. Daar gaan ze de mist in.

Dat juist niet. Als je geen lening van 230K kan krijgen kan je ook geen lening van 250K krijgen. Het gaat alleen fout als je een hogere hypotheek probeert aan te vragen dan het voorbehoud.

[q-enf0rcer.1]

Hielko schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 20:29:
[...]

Dat juist niet. Als je geen lening van 230K kan krijgen kan je ook geen lening van 250K krijgen. Het gaat alleen fout als je een hogere hypotheek probeert aan te vragen dan het voorbehoud.

De nuance is echter dat de overbruggingshypotheek de oorzaak van afwijzing is. Daardoor weten we niet of 250K lenen wel mogelijk was geweest.

[LuPo]

q-enf0rcer.1 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 18:38:
[...]


Ik zal de situatie uitleggen (met fictieve cijfers).

Koopsom: 450.000
Onder voorbehoud van: verkrijgen van een hypotheek van 250.000

Maar nu komt het, de financiële instelling heeft het volgende afgewezen:

Hypotheek: 230.000
Overbruggingshypotheek: 220.000

Waarbij de overbruggingshypotheek het probleem is. Want koper heeft overschat wat de (over)waarde van de woning is.

---------

Even los hiervan vind ik het meest vervelende van de situatie dat ze de gegevens niet willen overdragen (door de makelaar die zowel de makelaar van de koper als van mij is). Dat versterkt mijn gevoel alleen maar dat ik nadelig behandeld wordt. Ik heb het heel even kunnen zien op bezoek bij de makelaar maar die beroept zich op de AVG om alle documenten over te dragen. Ik heb bijvoorbeeld geen inzage in het salaris en de hypotheekaanvraag gekregen. Alleen de afwijzing.

Ik denk dat ze zich niet kunnen beroepen op het voorbehoud van financiering. Ze vragen in je voorbeeld namelijk een lening van €450.000 aan (dat 220.000 daarvan door hen gesteld is als overbrugging doet niet ter zake), en die krijgen ze nu blijkbaar niet. Dat is véél hoger dan €250.000.

Ik zou extern juridisch advies inwinnen.

"Voorbehoud tot bedrag X
Bij een bod onder voorbehoud van financiering kun je ervoor kiezen om het voorbehoud voor de gehele koopsom te laten gelden. Dit is aan te raden als het spannend wordt of je de gehele koopsom kunt financiering en geen eigen middelen zoals spaargeld, een schenking of overwaarde in kunt brengen. Een andere mogelijkheid, waarmee je ook iets sterker staat met je bod, is om het voorbehoud van financiering tot een bepaald bedrag af te spreken."
Bron: https://www.hypotheker.nl...rbehoud-van-financiering/

[warzaw]

LuPo schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 20:40:
[...]


Ik denk dat ze zich niet kunnen beroepen op het voorbehoud van financiering. Ze vragen in je voorbeeld namelijk een lening van €450.000 aan (dat 220.000 daarvan door hen gesteld is als overbrugging doet niet ter zake), en die krijgen ze nu blijkbaar niet. Dat is véél hoger dan €250.000.

Ik zou extern juridisch advies inwinnen.

"Voorbehoud tot bedrag X
Bij een bod onder voorbehoud van financiering kun je ervoor kiezen om het voorbehoud voor de gehele koopsom te laten gelden. Dit is aan te raden als het spannend wordt of je de gehele koopsom kunt financiering en geen eigen middelen zoals spaargeld, een schenking of overwaarde in kunt brengen. Een andere mogelijkheid, waarmee je ook iets sterker staat met je bod, is om het voorbehoud van financiering tot een bepaald bedrag af te spreken."
Bron: https://www.hypotheker.nl...rbehoud-van-financiering/

Oef, dat is nog wel een interessante. Ik heb de overwaarde toentertijd ook van het te financieren hypotheekbedrag afgetrokken als koper. Maar dat is overwaarde die je nog niet gerealiseerd hebt en daardoor nog (voor)gefinancierd moet worden.

Die financiering is wel goed gekomen (had ook al het huiswerk gedaan), wel verbaast het me dat dit niet ergens duidelijk terug te vinden is hoe dat zit. Je legt het al snel af tegen biedingen zonder voorbehoud (ook de onterechte), dus ik geef de voorkeur aan dat voorbehoud liefst zo laag mogelijk inzetten.

[q-enf0rcer.1]

De vraag is dus: had ze dan op moeten geven onder voorbehoud van: 450K.

Of is het juridisch gezien voldoende om zelf een overwaarde te bepalen en die in te zetten als eigen middelen? Dat lijkt mij toch raar.
Zo wek je bij de biedingen de indruk dat je over veel eigen vermogen bezit.

[ Voor 15% gewijzigd door q-enf0rcer.1 op 04-03-2026 21:02 ]

[LuPo]

q-enf0rcer.1 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 21:00:
De vraag is dus: had ze dan op moeten geven onder voorbehoud van:

450K.

Of is het juridisch gezien voldoende om zelf een overwaarde te bepalen en die in te zetten als eigen middelen? Dat lijkt mij toch raar.
Zo wek je bij de biedingen de indruk dat je over veel eigen vermogen bezit.

Wat staat er trouwens in je verkoop contract over het aanleveren van de informatie bij het inroepen van het voorbehoud? Makelaar kan dan namelijk niet gaan zeggen dat hij vanwege AVG niks mag opsturen naar je . Verwerking mag gewoon omdat er een overeenkomst aan ten grondslag ligt. Opeisen die stukken dus

[q-enf0rcer.1]

Er staat in dat als de mededeling niet goed gedocumenteerd is dat ik daar als koper geen genoegen mee hoef te nemen. Maar ze heeft de documten dus opgestuurd naar mijn makelaar die een dubbele pet op heeft. Ik heb ze zelf nooit ontvangen en als ik er om vraag wordt steeds de boot afgehouden.

[naitsoezn]

Hielko schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 20:29:
[...]

Dat juist niet. Als je geen lening van 230K kan krijgen kan je ook geen lening van 250K krijgen. Het gaat alleen fout als je een hogere hypotheek probeert aan te vragen dan het voorbehoud.

Nou, in beginsel heb je misschien gelijk maar in dit geval weet je niet waarom de 230k is afgewezen. Als dat op basis van inkomen is, dan heb je gelijk dat 250k ook niet rond zou komen. Maar als dat is omdat er bij 230k te weinig eigen middelen zijn (inclusief overbruggingskrediet) om het totale bedrag te voldoen, dan heb je een ander verhaal. De bank gaat jou geen 230k lenen als ze niet zeker weten dat "de rest" ook voldaan kan worden, en in dit geval is "de rest" afgewezen omdat het overbruggingskrediet niet goedgekeurd werd.

Lastige kwestie vol met nuances die niet onbelangrijk zijn denk ik.

q-enf0rcer.1 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 21:09:
Er staat in dat als de mededeling niet goed gedocumenteerd is dat ik daar als koper geen genoegen mee hoef te nemen. Maar ze heeft de documten dus opgestuurd naar mijn makelaar die een dubbele pet op heeft. Ik heb ze zelf nooit ontvangen en als ik er om vraag wordt steeds de boot afgehouden.

Tijd om iets formeler te worden dan. Eventueel met advocaat, want als er iets te halen valt dan zul je die sowieso nodig gaan hebben.

[ Voor 22% gewijzigd door naitsoezn op 04-03-2026 21:11 ]

[THM0]

q-enf0rcer.1 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 21:09:
Er staat in dat als de mededeling niet goed gedocumenteerd is dat ik daar als koper geen genoegen mee hoef te nemen. Maar ze heeft de documten dus opgestuurd naar mijn makelaar die een dubbele pet op heeft. Ik heb ze zelf nooit ontvangen en als ik er om vraag wordt steeds de boot afgehouden.

Je hebt recht op de afwijzingsbrief. Niet op een jaaropgaaf e.d. op basis van het artikel wat je eerder deelde. Geen afwijzingsbrief = geen reden tot ontbinding. Je hoort zelf te kunnen beoordelen of ze het voorbehoud met een geldige reden aanroepen. Daarom moet de reden van afwijzing en het bedrag er ook in staan.
Je makelaar moet dat gewoon delen. Koper heeft getekend voor akkoord om dat met jou te delen. Staat letterlijk in de akte.

[ Voor 19% gewijzigd door THM0 op 04-03-2026 21:13 ]

[The Third Man]

q-enf0rcer.1 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 21:09:
Er staat in dat als de mededeling niet goed gedocumenteerd is dat ik daar als koper geen genoegen mee hoef te nemen. Maar ze heeft de documten dus opgestuurd naar mijn makelaar die een dubbele pet op heeft.

Afgezien van de suggestie om juridisch advies in te winnen wat ik 100% ondersteun, zou ik ook de NVM contacteren hierover. Want de makelaar begeeft zich op glad ijs krijg ik het idee. En pas ook erg op met zaken accepteren of toezeggen, want everything you say can be used against you in a court of law. Sowieso niks meer per telefoon of op een andere ongeregistreerde manier meer communiceren.

[warzaw]

The Third Man schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 21:15:
[...]
Afgezien van de suggestie om juridisch advies in te winnen wat ik 100% ondersteun, zou ik ook de NVM contacteren hierover. Want de makelaar begeeft zich op glad ijs krijg ik het idee. En pas ook erg op met zaken accepteren of toezeggen, want everything you say can be used against you in a court of law. Sowieso niks meer per telefoon of op een andere ongeregistreerde manier meer communiceren.

Ik vraag mij af of je de precieze reden te weten gaat krijgen. Dat is namelijk afwijzing obv inkomen, schulden e.d. waar je als verkoper geen inzage in mag hebben. Ik heb even de passage uit mijn (verder vrij standaard) NVM contract erbij gepakt en daar staat:

Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een
financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van 'goed gedocumenteerd': Naast een originele verklaring van de geldverstrekker waaruit de afwijzing van de hypotheekaanvraag blijkt ook een kopie van de hypotheekaanvraag zelf

Dus wel:
- Bewijs van afwijzing
- Originele hypotheekaanvraag [edit: NB ik zie nu dat deze wel extra toegevoegd was door de verkopende makelaar als aanvulling, de standaard template staat die niet in. Mogelijk voegen veel makelaars dat standaard wel toe voor de zekerheid]

Dus niet:
- Details over hoe en waarom van de afwijzing, financiele situatie

[ Voor 6% gewijzigd door warzaw op 04-03-2026 21:30 ]

[Scheurbuik]

Marcel a schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 08:01:
@Scheurbuik Als ik jouw verkoper was, zou ik ook van jou een bewijs willen dat je geen aanvullende €40.000 in je bezit hebt of kan lenen. Als je dat niet kan aantonen zou ik je aan je aankoop houden.

? Het voorbehoud is dat we geen 250k meer kunnen financieren.. en ja dat kan mijn vriendin niet alleen. En als ik de pijp uitga dan lukt dat mij ook niet meer . Dan maakt het niet uit of ik nog 2 ton op de bank heb.. dat is juist het idee van aangeven dat je slechts een voorbehoud van gedeelte financieren noodzakelijk is.

[Luiaard]

Scheurbuik schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 22:16:
[...]

? Het voorbehoud is dat we geen 250k meer kunnen financieren.. en ja dat kan mijn vriendin niet alleen. En als ik de pijp uitga dan lukt dat mij ook niet meer . Dan maakt het niet uit of ik nog 2 ton op de bank heb.. dat is juist het idee van aangeven dat je slechts een voorbehoud van gedeelte financieren noodzakelijk is.

Ik snap wat je bedoelt, maar als je nu voortijdig vertrekt in de periode na tekenen en rondkrijgen financiering, dan is een beperkte orv toch handig zodat je vriendin of jij andersom toch het nieuwe huis kan afnemen zonder de 10% boete te hoeven betalen. Zo heb ik het nu wel gedaan.
Overigens ben ik het wel eens dat het handig is dat bij een gedeeltelijk voorbehoud je iets communiceert aan de makelaar om dit uit te leggen hoe het dan precies zit. Is het overwaarde, eigen geld, etc. Daar zou @q-enf0rcer.1 ook wat aan gehad hebben mogelijk.

Ik heb zelf zonder voorbehoud financiering gekocht omdat we goed wisten wat onze leencapaciteit was en taxatiewaarde van huidige woning en daar ruimschoots onder zaten - en dan bedoel ik een paar ton met al -10% op huidige huis voor de veiligheid gerekend. Huidige hypotheek ook voor 86% afgelost al dus weinig risico.

[ Voor 3% gewijzigd door Luiaard op 04-03-2026 22:43 ]

[Hielko]

q-enf0rcer.1 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 21:00:
De vraag is dus: had ze dan op moeten geven onder voorbehoud van: 450K.

Of is het juridisch gezien voldoende om zelf een overwaarde te bepalen en die in te zetten als eigen middelen? Dat lijkt mij toch raar.
Zo wek je bij de biedingen de indruk dat je over veel eigen vermogen bezit.

laat je asjeblieft begeleiden door een professional, niet door wat post op een forum.

Maar nogmaals, de kopers hebben een totale lening van 450k aangevraagd terwijl het voorbehoud slechts 250K was en daarmee kunnen ze nooit een geldig het voorbehoud inroepen! Onafhankelijk van hoeveel documenten ze aanleveren!

[Orkaan]

Wij waren wel zo slim om het woordje overbruggings op te nemen in het koopcontract. Dus 200k aan nieuwe hypotheek+ overbruggingskrediet (op een hypotheek vrij huis)

(Je kunt een huis namelijk niet met lucht betalen bij de notaris).

Iig wel stront vervelend zo'n koper en makelaar. .... Geeft bijzonder weinig vertrouwen dat schimmige gebeuren.

Ben daadwerkelijk benieuwd hoe het juridisch zit...

[Marcel a]

Scheurbuik schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 22:16:
[...]

? Het voorbehoud is dat we geen 250k meer kunnen financieren.. en ja dat kan mijn vriendin niet alleen. En als ik de pijp uitga dan lukt dat mij ook niet meer . Dan maakt het niet uit of ik nog 2 ton op de bank heb.. dat is juist het idee van aangeven dat je slechts een voorbehoud van gedeelte financieren noodzakelijk is.

De pijp uitgaan is wel heel erg drastisch. Maar goed, dan zou je partner erven?
Iedereen lijkt onder financiering te verstaan dat je het moet kunnen lenen bij de bank. Ik niet. Onder voorbehoud van financiering betekent ‘als blijkt dat je het niet kan betalen’. Ik snap echt wel dat dit allemaal lastig aan te tonen is, en daarom zou ik bij dat soort lage voorbehouden erg kritisch zijn of het niet accepteren. Of je weet dat je het kan betalen, of je weet dat niet. Als iemand dood gaat kan je sowieso onder de aankoop uit…

[Rubbergrover1]

Marcel a schreef op donderdag 5 maart 2026 @ 18:00:
[...]


De pijp uitgaan is wel heel erg drastisch. Maar goed, dan zou je partner erven?
Iedereen lijkt onder financiering te verstaan dat je het moet kunnen lenen bij de bank. Ik niet. Onder voorbehoud van financiering betekent ‘als blijkt dat je het niet kan betalen’. Ik snap echt wel dat dit allemaal lastig aan te tonen is, en daarom zou ik bij dat soort lage voorbehouden erg kritisch zijn of het niet accepteren.

Dat is helemaal niet hoe een voorbehoud van financiering werkt. In het algemeen is het voorbehoud van financiering geformuleerd in de trant van dat je niet voor tenminste bedrag X een hypothecaire lening bij een erkende geldverstrekkende bankinstelling hebt kunnen krijgen tegen maximaal rente Y of een maximale bruto jaarlast van Z. Heeft dus niet te maken met de vraag of je het wel of niet kunt betalen.

[Marcel a]

@Rubbergrover1 Natuurlijk werkt dat in het algemeen zo. Maar dat is toch niet waar het gesprek over gaat? Als iemand over de gehele som een voorbehoud maakt ga ik er van uit dat de koper een lening moet gaan afsluiten en zal dit ook zo worden beschreven in de koopovereenkomst.
Ik heb onlangs een huis verkocht en daar wilden de kopers een voorbehoud in opnemen voor een bedrag veel lager dan de koopsom. Wij hebben direct geïnformeerd naar de reden daarvan. Als ik dan als antwoord zou krijgen 'je weet maar nooit, iemand zou zijn inkomen kunnen verliezen de komende 6 weken....' zou ik de verkoop direct afblazen.

[Scheurbuik]

Marcel a schreef op donderdag 5 maart 2026 @ 18:00:
[...]


De pijp uitgaan is wel heel erg drastisch. Maar goed, dan zou je partner erven?
Iedereen lijkt onder financiering te verstaan dat je het moet kunnen lenen bij de bank. Ik niet. Onder voorbehoud van financiering betekent ‘als blijkt dat je het niet kan betalen’. Ik snap echt wel dat dit allemaal lastig aan te tonen is, en daarom zou ik bij dat soort lage voorbehouden erg kritisch zijn of het niet accepteren. Of je weet dat je het kan betalen, of je weet dat niet. Als iemand dood gaat kan je sowieso onder de aankoop uit…

Dit is de standaard tekst die uit nvm koopcontract komt gerold. Dus aan tonen dat je geen hypotheek kan krijgen boven een x bedrag tegen normale voorwaarden. Dat kon mijn vriendin dan aantonen.

l 15 Ontbindende voorwaarden 15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op 1 april 2025 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 250.000,-, zegge TWEEHONDERDVIJFTIGDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan marktconform, of een rentepercentage niet hoger dan marktconform, bij de volgende hypotheekvorm: Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht; of

[Scheurbuik]

Marcel a schreef op donderdag 5 maart 2026 @ 18:41:
@Rubbergrover1 Natuurlijk werkt dat in het algemeen zo. Maar dat is toch niet waar het gesprek over gaat? Als iemand over de gehele som een voorbehoud maakt ga ik er van uit dat de koper een lening moet gaan afsluiten en zal dit ook zo worden beschreven in de koopovereenkomst.
Ik heb onlangs een huis verkocht en daar wilden de kopers een voorbehoud in opnemen voor een bedrag veel lager dan de koopsom. Wij hebben direct geïnformeerd naar de reden daarvan. Als ik dan als antwoord zou krijgen 'je weet maar nooit, iemand zou zijn inkomen kunnen verliezen de komende 6 weken....' zou ik de verkoop direct afblazen.

Maar als ie het voorbehoud zou vragen voor vrijwel het hele bedrag dan maakt het je niet uit.
Vergeet niet dat je ook met ww /inbetweenjobs gewoon een hypotheek kan krijgen.. dus het risico voor de verkoper is veel kleiner.

Bij het volledige bedrag kan het ook zo nog maar eens zijn dat de verkoopwaarde niet aansluit bij de taxatie.. en daarom geen hypotheek kan worden afgegeven.

[q-enf0rcer.1]

Ik verwacht morgen eindelijk alle documenten te ontvangen. En ik hoop zelf nog die dag juridisch advies te krijgen over mijn positie.

[Oliebolleke]

Marcel a schreef op donderdag 5 maart 2026 @ 18:41:
@Rubbergrover1 Natuurlijk werkt dat in het algemeen zo. Maar dat is toch niet waar het gesprek over gaat? Als iemand over de gehele som een voorbehoud maakt ga ik er van uit dat de koper een lening moet gaan afsluiten en zal dit ook zo worden beschreven in de koopovereenkomst.
Ik heb onlangs een huis verkocht en daar wilden de kopers een voorbehoud in opnemen voor een bedrag veel lager dan de koopsom. Wij hebben direct geïnformeerd naar de reden daarvan. Als ik dan als antwoord zou krijgen 'je weet maar nooit, iemand zou zijn inkomen kunnen verliezen de komende 6 weken....' zou ik de verkoop direct afblazen.

wat was de uiteindelijke reden dan en waarom zouden ze daar eerlijk over zijn? dat is een redelijke open deur die je aangeeft in je voorbeeld.

[IceM]

Marcel a schreef op donderdag 5 maart 2026 @ 18:41:
@Rubbergrover1 Natuurlijk werkt dat in het algemeen zo. Maar dat is toch niet waar het gesprek over gaat? Als iemand over de gehele som een voorbehoud maakt ga ik er van uit dat de koper een lening moet gaan afsluiten en zal dit ook zo worden beschreven in de koopovereenkomst.
Ik heb onlangs een huis verkocht en daar wilden de kopers een voorbehoud in opnemen voor een bedrag veel lager dan de koopsom. Wij hebben direct geïnformeerd naar de reden daarvan. Als ik dan als antwoord zou krijgen 'je weet maar nooit, iemand zou zijn inkomen kunnen verliezen de komende 6 weken....' zou ik de verkoop direct afblazen.

Jij gaat er dus vanuit dat een koper altijd de aankoop 100% wil financieren via een geldverstrekker. Als ze dat niet doen en een deel eigen geld / geld uit verkoop van hun eigen woning inbrengen en maar, ik zeg maar wat, 70% van de aankoop willen financieren via een geldverstrekker dan vind je dat vreemd? Dat is toch gewoon een veel voorkomende situatie?

Ik had dat zelf ook. Een deel van de aankoop van mijn nieuwe woning kwam "uit eigen middelen" (opbrengst verkoop huidige woning) en een deel moest ik financieren. Als ik de nieuwe woning voor 100% zou moeten financieren via een geldverstrekker dan kon ik het never nooit kopen. Ik moest circa 60% financieren en dat kon ik ook lenen volgens de hypotheekadviseur. Mijn bod was "onder voorbehoud van het verkrijgen van een hypothecaire geldlening van € XXX.XXX,- met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)". Het bedrag daarin was hoger dan wat ik zou kunnen lenen maar een stuk lager dan het bod dat ik op de woning gedaan heb. Voor mij was dit hogere bedrag onder voorbehoud een achterdeur om alsnog onder de koop uit te kunnen komen.

[Marcel a]

@IceM Ik vind dat niet vreemd, maar waarom betrek je dat in een voorbehoud. Als je aangeeft 30% van een woning zelf te kunnen betalen zou ik geen voorbehoud van jou accepteren . Dan heb je het geld gewoon en kan je het dus betalen. Als je over die overgebleven 70% perse een voorbehoud wil opnemen, ga ik twijfelen aan je verhaal. Laat staan dat iemand een voorbehoud van 50% van de koopsom wil opnemen (zoals in de post waar ik pagina’s geleden op reageerde).
Een voorbehoud van de gehele koopsom lijkt risicovoller, maar in de praktijk kijk ik daar anders naar. Dat hoeven jullie niet met mij eens te zijn natuurlijk. Als iemand eerlijk is en zegt ‘ik weet nog niet 100% zeker of ik de financiering rond krijg’, weet je wat je hebt. Onzekerheid. Als iemand zegt ‘ik heb €200.000 op de bank staan, maar wil een voorbehoud over de rest’ krijg ik daar ruis van.

[Scheurbuik]

Ik kan je gedachtekronkel op geen enkele manier volgen, maargoed ieder zijn gedachte. Ik denk dat het moeilijk uit te leggen is dat je liever een bod neemt van iemand die nog 450k moet ophalen bij de bank dan iemand die maar 250k hoeft op te halen. Risico dat dit laatste niet lukt, (Afwijzing krijg je niet zomaar) is factoren kleiner dan de eerste.

[Marcel a]

@Scheurbuik als dat risico zo klein is, waarom leg je dat risico dan bij de verkoper neer? En waarom zou die dat accepteren? Ik vermoed dat de reden dat jullie mijn ‘kronkel’ niet kunnen volgens is dat jullie er allemaal van uit gaan dat je als koper 0 risico moet lopen. En dat de verkoper dat maar moet faciliteren. En nog blij moet zijn zelfs.

[ Voor 4% gewijzigd door Marcel a op 06-03-2026 07:57 ]

[The Third Man]

@Marcel a en dat onderstreept maar weer eens waarom ik het raar vindt dat veel adviseurs überhaupt met voorbehouden werken en niet van tevoren de offerte klaarleggen zodat er zonder voorbehoud geboden kan worden. Daarmee de verkoper tegemoet komend (niet meer dat risico) en zelf de vruchten plukken van de grotere kans dat de verkoper het bod vervolgens wel accepteert. Zoals mijn adviseur het dus wel aanpakt.

De hele discussie rond “minder voorbehoud is toch beter” is nutteloos tegenover uberhaupt dat hele weggetje niet inslaan. Omdat de verkoper er sowieso niet bij gebaat is en maar moet gissen wat erachter steekt. Ik kan er wel inkomen dat het bij kleinere sommen juist aparter is want waarom is dat voorbehoud dan alsnog nodig, immers hoe kleiner de financiering hoe eenvoudiger het wordt om juist de zonder-voorbehoud-route te nemen.

[ Voor 37% gewijzigd door The Third Man op 06-03-2026 08:11 ]

[Hielko]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 07:56:
@Scheurbuik als dat risico zo klein is, waarom leg je dat risico dan bij de verkoper neer? En waarom zou die dat accepteren? Ik vermoed dat de reden dat jullie mijn ‘kronkel’ niet kunnen volgens is dat jullie er allemaal van uit gaan dat je als koper 0 risico moet lopen. En dat de verkoper dat maar moet faciliteren. En nog blij moet zijn zelfs.

Ik geloof nog steeds dat je niet helemaal snapt hoe een voorbehoud werkt.

Maar er zijn legio valide redenen waarom een voorbehoud voor een deel van de koopsom logisch is, en het ook minder risico heeft voor de verkoper. Stel de koper heeft 100K eigen geld en wil een huis kopen van 450K. Dan is het heel logisch om een voorbehoud van 350K op te nemen, en dat is voor de verkoper ook gunstig. Bij iemand die het volledige bedrag met een hypotheek moet financieren is het lastiger voor de koper om het rond te krijgen, als bijv. de taxatiewaarde tegen zit kom je in de problemen.

En er is geen enkele reden om aan te nemen dat iemand die 100K eigen geld heeft sowieso geen voorbehoud nodig heeft, maar iemand die geen eigen geld inbrengt dat wel nodig heeft. Dat is een onnavolgbare redenering...

[warzaw]

The Third Man schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 08:08:
@Marcel a en dat onderstreept maar weer eens waarom ik het raar vindt dat veel adviseurs überhaupt met voorbehouden werken en niet van tevoren de offerte klaarleggen zodat er zonder voorbehoud geboden kan worden. Daarmee de verkoper tegemoet komend (niet meer dat risico) en zelf de vruchten plukken van de grotere kans dat de verkoper het bod vervolgens wel accepteert. Zoals mijn adviseur het dus wel aanpakt.

De hele discussie rond “minder voorbehoud is toch beter” is nutteloos tegenover uberhaupt dat hele weggetje niet inslaan. Omdat de verkoper er sowieso niet bij gebaat is en maar moet gissen wat erachter steekt. Ik kan er wel inkomen dat het bij kleinere sommen juist aparter is want waarom is dat voorbehoud dan alsnog nodig, immers hoe kleiner de financiering hoe eenvoudiger het wordt om juist de zonder-voorbehoud-route te nemen.

Dat voorbehoud is er niet voor niets! Het is toch te gek voor woorden dat je als koper blijkbaar een risico moet accepteren dat je financiering niet rond krijgt en dan even een boete mag aftikken ter grootte van 10% van de koopsom.

Ik verwacht zomaar dat het percentage kopers dat daadwerkelijk zonder voorbehoud kán bieden zo ontzettend klein is tov de groep die sowieso nog een (groot) deel moet financieren.

Jouw model werkt alleen als kopers tijdens het bieden al een groen vinkje kunnen ophalen dat ze financiering rond kunnen krijgen, maar dan is dat voorbehoud sowieso nutteloos.

[Marcel a]

@Hielko misschien moet je stoppen met opmerkingen als ‘ik ben toch bang dat je niet helemaal snapt hoe het werkt’. Geloof me, ik snap het. Misschien begrijp jij mijn redenering of overwegingen niet, maar dat is wat anders.
@warzaw nee, het is gek dat je een huis koopt zonder dat je weet of je het kan betalen. Het voorbehoud wordt door kopers ingezet om alle risico bij de verkoper te willen leggen als ik dit gesprek mag geloven.

[ Voor 31% gewijzigd door Marcel a op 06-03-2026 08:21 ]

[Rubbergrover1]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 07:22:
@IceM Ik vind dat niet vreemd, maar waarom betrek je dat in een voorbehoud. Als je aangeeft 30% van een woning zelf te kunnen betalen zou ik geen voorbehoud van jou accepteren . Dan heb je het geld gewoon en kan je het dus betalen. Als je over die overgebleven 70% perse een voorbehoud wil opnemen, ga ik twijfelen aan je verhaal. Laat staan dat iemand een voorbehoud van 50% van de koopsom wil opnemen (zoals in de post waar ik pagina’s geleden op reageerde).
Een voorbehoud van de gehele koopsom lijkt risicovoller, maar in de praktijk kijk ik daar anders naar. Dat hoeven jullie niet met mij eens te zijn natuurlijk. Als iemand eerlijk is en zegt ‘ik weet nog niet 100% zeker of ik de financiering rond krijg’, weet je wat je hebt. Onzekerheid. Als iemand zegt ‘ik heb €200.000 op de bank staan, maar wil een voorbehoud over de rest’ krijg ik daar ruis van.

Die kronkel snap ik ook niet. Je hebt blijkbaar meer vertrouwen in degene die zegt "ik verbras iedere maand mijn hele inkomen en moet daarom alles lenen maar heb geen idee of dat lukt" dan degene die zegt "Ik houd iedere maand X over en heb daardoor 2 ton gespaard en heb daarom maar een lening van 250k nodig". Zou niet mijn insteek zijn, maar ieder zijn keus.

[Marcel a]

@Rubbergrover1 als die tweede persoon dan zo goed bezig is financieel gezien, dan heeft hij of zij helemaal geen voorbehoud nodig. En dat laatste punt missen een aantal elke keer. Jullie denken ‘hoe lager de eis, hoe groter de zekerheid’ en ik denk ‘als je zo zeker van je zaak bent, waarom dan nog een voorbehoud’. Dat hoeven jullie niet te kunnen volgen….

[The Third Man]

warzaw schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 08:19:
[...]


Dat voorbehoud is er niet voor niets!

Dat is wel een beetje krom beredeneerd. Niks is er voor niks maar dat is nog geen argument waarom een andere partij het dan maar moet zien als iets met hetzelfde risico. Of op prijs moet stellen als de aanvliegroute die de koper kiest. We hebben het tenslotte over een onderhandeling. Dat kan op allerlei manieren. Dat een bepaalde manier een ontbindingsvoorwaarde heeft die in een iemands voordeel is (niet voor niets) betekent niet dat die dan verkiesbaar is voor de ander.

Het is toch te gek voor woorden dat je als koper blijkbaar een risico moet accepteren dat je financiering niet rond krijgt en dan even een boete mag aftikken ter grootte van 10% van de koopsom.

Ik mis hierbij even de bredere afweging voor alle partijen. Iedereen neemt risico’s en het is niet te gek voor woorden dat een andere partij er mogelijk minder gecharmeerd voor is als de koper deze keuze maakt. Die, wat ik al aangeef, niet eens per se de enige optie ooit en altijd hoeft te zijn.

Ik verwacht zomaar dat het percentage kopers dat daadwerkelijk zonder voorbehoud kán bieden zo ontzettend klein is tov de groep die sowieso nog een (groot) deel moet financieren.

Jouw model werkt alleen als kopers tijdens het bieden al een groen vinkje kunnen ophalen dat ze financiering rond kunnen krijgen, maar dan is dat voorbehoud sowieso nutteloos.

En waarom zou dat dan niet kunnen bij veel andere kopers die opeens dat wél er doorheen krijgen als ze ná acceptatie van het bod dat gaan doen. Ik bespeur toch een beetje een dogmatische redenering dat verstrekkers het eerste nooooit doen want heeeeel moeilijk terwijl ze in wezen exact dezelfde afweging maken ongeacht de exacte volgorde van onderhandelen.

[The Third Man]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 08:22:
[...]

Die kronkel snap ik ook niet. Je hebt blijkbaar meer vertrouwen in degene die zegt "ik verbras iedere maand mijn hele inkomen en moet daarom alles lenen maar heb geen idee of dat lukt" dan degene die zegt "Ik houd iedere maand X over en heb daardoor 2 ton gespaard en heb daarom maar een lening van 250k nodig". Zou niet mijn insteek zijn, maar ieder zijn keus.

Ik wil niet voor diegene spreken maar ik zou zeggen waarom nog van een voorbehoud gebruik maken als je zo enorm ruim in je jasje zit en alles erg goed voor mekaar hebt.

Overigens is het natuurlijk ook een beetje vals voorgesteld dat een volledige voorbehoud bieder automatisch een verbrasser is. Zat starters die netjes budgettair leven en het onderste uit de kan halen bij hun aankoop. En dat is qua investering ook wel zinniger want dankzij de waardestijging is een duurder huis een grotere hefboom.

[Chaki]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 07:22:
@IceM Ik vind dat niet vreemd, maar waarom betrek je dat in een voorbehoud. Als je aangeeft 30% van een woning zelf te kunnen betalen zou ik geen voorbehoud van jou accepteren . Dan heb je het geld gewoon en kan je het dus betalen. Als je over die overgebleven 70% perse een voorbehoud wil opnemen, ga ik twijfelen aan je verhaal. Laat staan dat iemand een voorbehoud van 50% van de koopsom wil opnemen (zoals in de post waar ik pagina’s geleden op reageerde).
Een voorbehoud van de gehele koopsom lijkt risicovoller, maar in de praktijk kijk ik daar anders naar. Dat hoeven jullie niet met mij eens te zijn natuurlijk. Als iemand eerlijk is en zegt ‘ik weet nog niet 100% zeker of ik de financiering rond krijg’, weet je wat je hebt. Onzekerheid. Als iemand zegt ‘ik heb €200.000 op de bank staan, maar wil een voorbehoud over de rest’ krijg ik daar ruis van.

Heeft iemand ooit tegen jou gezegd "eens te zijn natuurlijk. Als iemand eerlijk is en zegt ‘ik weet nog niet 100% zeker of ik de financiering rond krijg"? Dat is zowat her stomste wat je kunt zeggen en voor de koper ook een boel ellende en tijdverlies, want ondertussen kan hij niets anders kopen.

Ik had voorbehoud 50%, eigen middelen 50%. Ik heb de kosten koper meegefinancierd. Als ik de hypotheek niet rond kreeg (zeer onwaarschijnlijk, maar je weet maar nooit) had ik de keuze: de kk uit mijn buffer kunnen halen of ervan afzien

[jeroenkb]

Het is vooral grappig om te zien hoe er vooral emotionele argumenten in deze discussie worden gebruikt.

Puur vanuit risico inschatting gezien is het een no-brainer:
2 personen met hetzelfde inkomen; koopbedrag 300k
persoon 1 heeft geen eigen vermogen -> max hypotheek nodig -> max voorbehoud van 300k
persoon 2 heeft eigen vermogen 150k -> maar 150 k hypotheek nodig -> maar voorbehoud van 150k

Elke bank of andere financiële instelling zal persoon 2 prefereren boven persoon 1 (vandaar ook de iets lagere rente bij lagere LtV)

Elke andere motivatie om liever voor persoon 1 te gaan is ieders goed recht, maar niet logisch en financieel riskanter

[Marcel a]

@JeroenE als je mij kan uitleggen waarom ik van persoon 2 een voorbehoud zou accepteren hoor ik het graag. Ik kies voor persoon 2 als hij zijn voorbehoud laat vallen. In alle andere gevallen zou ik beide personen even risicovol vinden, want er is een voorbehoud. Persoon twee doet gewoon ingewikkeld. En is erg risicoavers. Legt alle risico bij de verkoper.

[Rubbergrover1]

The Third Man schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 08:31:
[...]
Ik wil niet voor diegene spreken maar ik zou zeggen waarom nog van een voorbehoud gebruik maken als je zo enorm ruim in je jasje zit en alles erg goed voor mekaar hebt.

Omdat het vermogen dat iemand heeft en de leencapaciteit die iemand heeft twee totaal verschillende dingen zijn. Iemand die 2 ton heeft maar een leencapaciteit van 250k, zit die zo veel ruimer in zijn jasje dan iemand die geen vermogen heeft maar een leencapaciteit van 450k?

[Chaki]

jeroenkb schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 08:37:
Het is vooral grappig om te zien hoe er vooral emotionele argumenten in deze discussie worden gebruikt.

Puur vanuit risico inschatting gezien is het een no-brainer:
2 personen met hetzelfde inkomen; koopbedrag 300k
persoon 1 heeft geen eigen vermogen -> max hypotheek nodig -> max voorbehoud van 300k
persoon 2 heeft eigen vermogen 150k -> maar 150 k hypotheek nodig -> maar voorbehoud van 150k

Elke bank of andere financiële instelling zal persoon 2 prefereren boven persoon 1 (vandaar ook de iets lagere rente bij lagere LtV)

Elke andere motivatie om liever voor persoon 1 te gaan is ieders goed recht, maar niet logisch en financieel riskanter

No brainer: minder waarschijnlijk, maar persoon 2 kan net zo goed zijn hypotheek niet rond krijgen, bv. echtscheiding, nog niet ingeschreven in het register, dus alimentatie en verdeling vermogen niet 100% vast, bank wil er zijn vingers niet aan branden
No brainer: Elke bank of andere financiële instelling zal persoon 2 prefereren??? 🤣 De verkoper gunt het, de bank heeft niks te prefereren

[Rubbergrover1]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 08:25:
@Rubbergrover1 als die tweede persoon dan zo goed bezig is financieel gezien, dan heeft hij of zij helemaal geen voorbehoud nodig. En dat laatste punt missen een aantal elke keer. Jullie denken ‘hoe lager de eis, hoe groter de zekerheid’ en ik denk ‘als je zo zeker van je zaak bent, waarom dan nog een voorbehoud’. Dat hoeven jullie niet te kunnen volgen….

Waarom zou die tweede persoon geen voorbehoud nodig hebben als hij 2 ton op de bank heeft? Wat ik eerder ook aangaf, als de leencapaciteit van persoon 2 250k is en de leencapaciteit van persoon 1 450k is, dan hebben ze beiden net zo veel reden voor een voorbehoud van financiering.

Omdat die tweede persoon misschien veel risicomijdender is. Of omdat de impact van de financiering niet voor elkaar kunnen krijgen voor de koper heel veel groter is dan voor de verkoper.

Als die koper een week na ondertekening van zijn fiets gereden wordt en in de WIA terecht komt, is de kans vrij groot dat de leencapaciteit lager wordt en is er een behoorlijk risico dat de financiering niet voor elkaar komt. Dan is het een extra grote klap als je vervolgens ook nog even 10% van de koopsom kan aftikken omdat je je verplichting niet kunt nakomen. (Waarbij het ook de vraag is of je die 10% bij elkaar zou kunnen sprokkelen.)

Terwijl het voor de verkoper uiteraard onhandig is, maar vaak vooral een kwestie van uitstel van de verkoop en misschien een paar duizend euro lagere verkoopopbrengst. Uiteraard ook vervelend, maar meestal niet onoverkomelijk, zeker in de context van de kans dat het incident zich voordoet.

De risico's en de impact zijn dus voor koper en verkoper nogal verschillend.

[ Voor 8% gewijzigd door Rubbergrover1 op 06-03-2026 08:59 ]

[The Third Man]

jeroenkb schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 08:37:
Het is vooral grappig om te zien hoe er vooral emotionele argumenten in deze discussie worden gebruikt.

Puur vanuit risico inschatting gezien is het een no-brainer:
2 personen met hetzelfde inkomen; koopbedrag 300k
persoon 1 heeft geen eigen vermogen -> max hypotheek nodig -> max voorbehoud van 300k
persoon 2 heeft eigen vermogen 150k -> maar 150 k hypotheek nodig -> maar voorbehoud van 150k

Elke bank of andere financiële instelling zal persoon 2 prefereren boven persoon 1 (vandaar ook de iets lagere rente bij lagere LtV)

Elke andere motivatie om liever voor persoon 1 te gaan is ieders goed recht, maar niet logisch en financieel riskanter

Waarom neemt persoon 2 uberhaupt een voorbehoud? Dat is het hele eieren eten. Dat een kleinere financiering makkelijker doorgang vindt bestrijdt niemand, maar dan toch de koper het risico opdringen lijkt mij dan toch ook contra-intuitief? Dat suggereert een risicoaspect waar jij niet op ingaat.

[The Third Man]

@Rubbergrover1 omdat hij met de verstrekker al eenvoudig een offerte kan regelen zodat de aanvraag achteraf niet stuk kan lopen op een onvoorziene zaak? Dat is toch risicomijdender voor iedereen in het hele verhaal?

[Chaki]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 08:55:
[...]

Omdat die tweede persoon misschien veel risicomijdender is. Of omdat de impact van de financiering niet voor elkaar kunnen krijgen voor de koper heel veel groter is dan voor de verkoper.

Als die koper een week na ondertekening van zijn fiets gereden wordt en in de WIA terecht komt, is de kans vrij groot dat de leencapaciteit lager wordt en is er een behoorlijk risico dat de financiering niet voor elkaar komt. Dan is het een extra grote klap als je vervolgens ook nog even 10% van de koopsom kan aftikken omdat je je verplichting niet kunt nakomen. (Waarbij het ook de vraag is of je die 10% bij elkaar zou kunnen sprokkelen.)

Terwijl het voor de verkoper uiteraard onhandig is, maar vaak vooral een kwestie van uitstel van de verkoop en misschien een paar duizend euro lagere verkoopopbrengst. Uiteraard ook vervelend, maar meestal niet onoverkomelijk, zeker in de context van de kans dat het incident zich voordoet.

De risico's en de impact zijn dus voor koper en verkoper nogal verschillend.

offtopic:
Als je van je fiets gereden wordt, kom je eerst in de ziektewet. Volgens mij kun je helemaal geen hypotheek krijgen als je een WIA-uitkering hebt

100% zekerheid heb je nooit
Aan mijn neus (met 50% voorbehoud) kun je niet zien dat in mijn familie 3 mensen op vrij jonge leeftijd aan een hartstilstand zijn overleden

[Rubbergrover1]

The Third Man schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 09:01:
@Rubbergrover1 omdat hij met de verstrekker al eenvoudig een offerte kan regelen zodat de aanvraag achteraf niet stuk kan lopen op een onvoorziene zaak? Dat is toch risicomijdender voor iedereen in het hele verhaal?

Aangezien een hypotheekofferte niet alleen afhangt van de aanvrager, maar ook van de woning die het betreft, heb je vooraf nooit de zekerheid dat de financiering voor elkaar komt. Dat betekent dus dat daarmee een financieringsvoorbehoud niet overbodig wordt.

[The Third Man]

@Rubbergrover1 ok, maar aangezien we het nu hebben over het standpunt van de verkoper die weet wat die verkoopt, iets speciaals of 13 in dozijn, dan kan die toch ook wel ruiken of die drempel eventueel zou kunnen bestaan? Immers, het probleempunt zit bij dat extra risico en dat is navenant groter bij een 13 in dozijn, want die valt meer op als die terug de verkoop in gaat en is van zichzelf al niet zo spectaculair goed te verkopen als iets speciaals.

[Kalentum]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 08:43:
@JeroenE als je mij kan uitleggen waarom ik van persoon 2 een voorbehoud zou accepteren hoor ik het graag. Ik kies voor persoon 2 als hij zijn voorbehoud laat vallen. In alle andere gevallen zou ik beide personen even risicovol vinden, want er is een voorbehoud. Persoon twee doet gewoon ingewikkeld. En is erg risicoavers. Legt alle risico bij de verkoper.

Tussen het tekenen van een koopcontract en de feitelijke transactie kan maanden zitten.

Een risico is dat de koper zonder voorbehoud na 10 weken met hangende pootjes bij je komt omdat 'ie de financiering niet rond krijgt. Hoppetee 10% incasseren en doorrrrr? Helaas werkt dat niet altijd zo en is er kans op juridisch gezeik.

Een koper met voorbehoud beperkt dat risico: je kan afspreken dat er na bv 4 weken duidelijkheid moet zijn. Of 6 of wat dan ook. Je hebt dan als verkoper de kans om het koopcontract te verscheuren en je kan verder met een andere bieder.

Als verkoper wil je vooral zekerheid: het moment dat de koper meldt 'ik heb de financiering rond' geeft rust.

Wat mij betreft moet het financieringsvoorbehoud overigens verhuizen naar een wettelijke regeling zodat het niet als onderhandelingspunt kan worden gebruikt.

[Flix20]

jeroenkb schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 08:37:
Het is vooral grappig om te zien hoe er vooral emotionele argumenten in deze discussie worden gebruikt.

Puur vanuit risico inschatting gezien is het een no-brainer:
2 personen met hetzelfde inkomen; koopbedrag 300k
persoon 1 heeft geen eigen vermogen -> max hypotheek nodig -> max voorbehoud van 300k
persoon 2 heeft eigen vermogen 150k -> maar 150 k hypotheek nodig -> maar voorbehoud van 150k

Elke bank of andere financiële instelling zal persoon 2 prefereren boven persoon 1 (vandaar ook de iets lagere rente bij lagere LtV)

Elke andere motivatie om liever voor persoon 1 te gaan is ieders goed recht, maar niet logisch en financieel riskanter

Ik denk dat iedere financiële instelling persoon 1 boven 2 prefereert want aan dat eigen vermogen verdienen ze geen klap. Aan die hogere lening wel.
En die lening gaan ze heus niet geven als zij er een te groot risico in zien dat diegene met max hypotheek deze niet kan betalen.

Die afweging zal bij verkoper wel anders liggen.

[Marcel a]

@Kalentum hoezo hangende pootjes? Als ik geen voorbehoud accepteer denkt de koper wel drie keer na of hij moet tekenen. Ontbindende voorwaarden over financiering leiden tot risicovoller gedrag bij de kopers.
Wat mij betreft schaffen we de ontbindende voorwaarde over financiering af. Mensen moeten hun huiswerk gewoon goed doen.

[Flix20]

Bartjoo71 schreef op woensdag 4 maart 2026 @ 08:34:
[...]

je hebt gelijk hoor, tijden veranderen. maar als je 5k of 6,5k opstrijkt per verkocht huis dan kan je daarvan geen fotograaf betalen? of het energielabel van €300? Het is echt zoveel mogelijk verdienen en daar zo weinig mogelijk voor doen. Het ligt er zo dik bovenop.

Ik ben het met je eens hoor, dat het als consument krom is dat je zo gevoelsmatig overal 'dubbel' voor moet betalen.
Dat is ook de pest aan de huidige woningmarkt. De makelaars komen hiermee weg, 'de woningen verkopen zichzelf wel'.
Het zal 10-15 jaar geleden wel anders geweest zijn toen woningen nog moeilijk verkochten en daarmee makelaars 'echt' moesten werken voor hun geld.
De politiek maakt het ze ook wel een stuk makkelijker door strengere eisen te stellen aan bijvoorbeeld het energie label. Waar deze vroeger nog gratis was is er nu een hele markt ontstaan voor het opstellen van zo'n energie rapport.

[Scheurbuik]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 07:56:
@Scheurbuik als dat risico zo klein is, waarom leg je dat risico dan bij de verkoper neer? En waarom zou die dat accepteren? Ik vermoed dat de reden dat jullie mijn ‘kronkel’ niet kunnen volgens is dat jullie er allemaal van uit gaan dat je als koper 0 risico moet lopen. En dat de verkoper dat maar moet faciliteren. En nog blij moet zijn zelfs.

dat is het idee van voorbehoud, het is een deal met plussen en minnen. Voorbehoud is een min voor de verkoper, maar als daar een hogere prijs tegenover staat is dat de plus.
Stel je krijgt 3 biedingen:
1.) 450k met behoud 450k financiering
2.) 450k met behoud van 250k financiering
3.) 445k zonder voorbehoud financiering.

Als je hier een poll bij makelaars op loslaat denk ik dat 99% optie 2 zou adviseren.. met hooguit het verhaal 5k is veel geld voor nihil risico, maar je die keuze voorleggen. Optie 1 zou echt niemand adviseren.

[Scheurbuik]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 09:31:
@Kalentum hoezo hangende pootjes? Als ik geen voorbehoud accepteer denkt de koper wel drie keer na of hij moet tekenen. Ontbindende voorwaarden over financiering leiden tot risicovoller gedrag bij de kopers.
Wat mij betreft schaffen we de ontbindende voorwaarde over financiering af. Mensen moeten hun huiswerk gewoon goed doen.

En hoe had je dat in gedachte? Ik kan al soort van vooronderzoek mbt hypotheek ik kan krijgen, maar een echte go komt er pas van de hypotheekverstrekker na een gedegen taxatierapport etc. En die ga je niet voor elk potentieel huis even maken. Heeft niks met huiswerk te maken..

[Kalentum]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 09:31:
@Kalentum hoezo hangende pootjes? Als ik geen voorbehoud accepteer denkt de koper wel drie keer na of hij moet tekenen. Ontbindende voorwaarden over financiering leiden tot risicovoller gedrag bij de kopers.
Wat mij betreft schaffen we de ontbindende voorwaarde over financiering af. Mensen moeten hun huiswerk gewoon goed doen.

Ik denk juist dat bieden zonder voorbehoud tot hogere risico's leidt: kopers voelen zich in deze markt onder druk gezet en zullen, zeker als ze al 5 keer achter het net hebben gevist, hogere risico's nemen.

Jij denkt 'hun schuld jammer dan ze moeten hun huiswerk doen', ik denk 'hoe kunnen we de druk voor kopers verlagen'.

[hollandnick]

Scheurbuik schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 09:36:
[...]

dat is het idee van voorbehoud, het is een deal met plussen en minnen. Voorbehoud is een min voor de verkoper, maar als daar een hogere prijs tegenover staat is dat de plus.
Stel je krijgt 3 biedingen:
1.) 450k met behoud 450k financiering
2.) 450k met behoud van 250k financiering
3.) 445k zonder voorbehoud financiering.

Als je hier een poll bij makelaars op loslaat denk ik dat 99% optie 2 zou adviseren.. met hooguit het verhaal 5k is veel geld voor nihil risico, maar je die keuze voorleggen. Optie 1 zou echt niemand adviseren.

Nee maar in deze gekke wereld kiest natuurlijk bijna iedereen voor optie 3. Want als koper loop je dan het minste risico.

Maar naast deze 3 biedingen zou mij voor meer interesseren:
- Wie nam een aankoop makelaar mee? En wat kan die makelaar vertellen over de financien?
- Welke van deze 3 biedingen geven, ook qua personen, het beste gevoel?
- Wellicht is er nog een gun factor (zolang de financiën maar kloppen)
Bij optie 1 zou ik namelijk kijken is het een starter (koppel?) en hebben ze alles geregeld tot in de puntjes en heeft de bank al een garantie gegeven? Dan kan je prima voor optie 1 kiezen en daar zou dan ook mijn voorkeur naar uit gaan (zo kocht ik mijn eerste huis ook). Deze mensen help je het meeste en er is meer zekerheid dan bij optie 2 en optie 3 die waarschijnlijk met een ander huis zitten
- Welke van de biedingen hebben een ander huis wat verkocht moet worden?
- Overdracht datum (en hoe dit in sync is met mijn overdracht)

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 09:31:
@Kalentum hoezo hangende pootjes? Als ik geen voorbehoud accepteer denkt de koper wel drie keer na of hij moet tekenen. Ontbindende voorwaarden over financiering leiden tot risicovoller gedrag bij de kopers.
Wat mij betreft schaffen we de ontbindende voorwaarde over financiering af. Mensen moeten hun huiswerk gewoon goed doen.

Ik ben blij dat 95% van de mensen anders denkt dan jij. Wat een treurnis zeg

[ Voor 15% gewijzigd door hollandnick op 06-03-2026 10:04 ]

[DonChaot]

Scheurbuik schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 09:36:
[...]

dat is het idee van voorbehoud, het is een deal met plussen en minnen. Voorbehoud is een min voor de verkoper, maar als daar een hogere prijs tegenover staat is dat de plus.
Stel je krijgt 3 biedingen:
1.) 450k met behoud 450k financiering
2.) 450k met behoud van 250k financiering
3.) 445k zonder voorbehoud financiering.

Als je hier een poll bij makelaars op loslaat denk ik dat 99% optie 2 zou adviseren.. met hooguit het verhaal 5k is veel geld voor nihil risico, maar je die keuze voorleggen. Optie 1 zou echt niemand adviseren.

De aanleiding van deze discussie is bod 2 dus je ziet hoe dat fout kan gaan. Ik zou ook genegen zijn naar bod 2 maar toch vragen of ze dat voorbehoud kunnen laten vallen. De onderliggende waarde van de woning kan het probleem niet zijn voor de bank. Als je je huiswerk hebt gedaan weet je wat je op inkomen krijgt. Dus waarom dan toch dat voorbehoud?

[Hielko]

DonChaot schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 10:09:
[...]

De aanleiding van deze discussie is bod 2 dus je ziet hoe dat fout kan gaan. Ik zou ook genegen zijn naar bod 2 maar toch vragen of ze dat voorbehoud kunnen laten vallen. De onderliggende waarde van de woning kan het probleem niet zijn voor de bank. Als je je huiswerk hebt gedaan weet je wat je op inkomen krijgt. Dus waarom dan toch dat voorbehoud?

Dezelfde reden waarom je bij bod 1 ook een voorbehoud hebt? Het feit dat je wel wat eigen vermogen kan inbrengen betekent toch niet dat je ineens 100% zeker weet dat je een hypotheek van het gewenste bedrag kan krijgen? Wellicht is voor bod 1 en bod 2 beide een lening nodig tegen de max van de leencapaciteit (zo kopen bijna alle mensen hun huis!). De enige reden dat bod 2 dan minder risico heeft voor de verkoper is dat een tegenvallende taxatie waarde geen probleem zal zijn voor de hypotheekverstrekker.

[wlmpie]

DonChaot schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 10:09:
[...]

De aanleiding van deze discussie is bod 2 dus je ziet hoe dat fout kan gaan. Ik zou ook genegen zijn naar bod 2 maar toch vragen of ze dat voorbehoud kunnen laten vallen. De onderliggende waarde van de woning kan het probleem niet zijn voor de bank. Als je je huiswerk hebt gedaan weet je wat je op inkomen krijgt. Dus waarom dan toch dat voorbehoud?

Omdat je zomaar onverwacht en onterecht een BKR notering aan je broek kunt krijgen en dan krijg je geen hypotheek ook al dacht je helemaal veilig te zitten qua leencapaciteit. En als die BKR notering onterecht is krijg je hem wel weer weg, maar waarschijnlijk niet snel genoeg en dan mag je volledig buiten jouw schuld en controle toch 10% aftikken. Dat risico verzeker je als koper dus met een voorbehoud financiering.

[dutchgio]

Je krijgt niet zomaar een BKR registratie natuurlijk, alleen als je zelf een lening aangaat.

[Orian]

The Third Man schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 08:08:
@Marcel a en dat onderstreept maar weer eens waarom ik het raar vindt dat veel adviseurs überhaupt met voorbehouden werken en niet van tevoren de offerte klaarleggen zodat er zonder voorbehoud geboden kan worden. Daarmee de verkoper tegemoet komend (niet meer dat risico) en zelf de vruchten plukken van de grotere kans dat de verkoper het bod vervolgens wel accepteert. Zoals mijn adviseur het dus wel aanpakt.

Hoe krijg je een definitieve hypotheekofferte zonder getekend voorlopig koopcontract? Dat is gewoon een vereiste voor een definitieve hypotheekofferte bij een (bestaande) woning. En die krijg je pas als je bod is geaccepteerd. En jij doet schijnbaar geen bod zonder definitieve hypotheekofferte. Interessante cirkel zit je dat in...

[warzaw]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 09:31:
@Kalentum hoezo hangende pootjes? Als ik geen voorbehoud accepteer denkt de koper wel drie keer na of hij moet tekenen. Ontbindende voorwaarden over financiering leiden tot risicovoller gedrag bij de kopers.
Wat mij betreft schaffen we de ontbindende voorwaarde over financiering af. Mensen moeten hun huiswerk gewoon goed doen.

Wat een onzin zeg, mensen moeten hun huiswerk gewoon goed doen? Alsof iedereen van tevoren exact zijn leencapaciteit kan uitrekenen. Dat kan niet omdat elke bank zijn eigen voorwaarden hanteert en er op voorhand geen berekening op los te laten valt. Los van wat tooltjes die eigenlijk weinig zekerheid bieden. Er is dus zonder tussenkomst van de geldschieter nooit op voorhand een definitieve uitkomst te hebben.

[Chaki]

Marcel a schreef op vrijdag 6 maart 2026 @ 09:31:
@Kalentum hoezo hangende pootjes? Als ik geen voorbehoud accepteer denkt de koper wel drie keer na of hij moet tekenen. Ontbindende voorwaarden over financiering leiden tot risicovoller gedrag bij de kopers.
Wat mij betreft schaffen we de ontbindende voorwaarde over financiering af. Mensen moeten hun huiswerk gewoon goed doen.

Als ik een biedverzekering afsluit kan ik zonder risico bieden zonder voorbehoud. De verzekering betaalt de boete aan de verkoper als de koop toch niet door kan gaan. En jij kunt als verkoper van voor af aan opnieuw beginnen. Hoe je het ook draait of keert: je hebt NOOIT zekerheid!