Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[Pooh]

Iblies schreef op zaterdag 25 januari 2014 @ 22:07:
De oplossing moeten worden gezocht in een verandering van een visie. We moeten huizen als gebruiksobjecten zien die onderhevig is aan slijtage en veroudering. We blijven nog altijd huizen van 75 jaar oud opknappen. Bij vrijwel elk andere voorwerp zou je voor gek worden verklaard alleen bij huizen voor consumenten is het acceptabel. En er zijn praktisch geen huizen die de tand des tijds overleven. Vinex-wijken uit de jaren 80 zijn allang achterhaald.
Opknappen en bijhouden is en blijft essentieel, maar op een gegeven moment houdt dat ook op.

Waarom houdt dat een keer op? In het centrum van veel steden wonen mensen met veel plezier in woningen van 300 jaar oud of meer. Natuurlijk is het grootste deel van de woningen uit die tijd gesloopt, maar elke 50 jaar moet je opnieuw kiezen: renoveren of slopen. En beide keuzes hebben hun voor- en nadelen.
Ik woon zelf in een woning van zo'n 80 jaar oud, en ik zou niet weten wat daar mis mee is. Goed geisoleerd, dubbelglas, vloerverwarming, alle luxe die ik in een modern appartement ook zou hebben. Waarom moet zo'n woning gesloopt? Alleen omdat ik geen balansventilatie heb en de geluidsoverdracht van de buren wat meer is? Dat is pas verspilling!
Soms is slopen nuttig, maar technisch kan het casco van een woning vaak veel langer mee. Als er geen vraag meer is naar zo'n type woning, of een wijk werkt niet meer (te eenzijdig, te vol, etc.), dan is slopen vaak prima. Maar bij populaire woningen in een gangbare maat kun je heel lang doorgaan met renoveren. Als je alles dat voor WO2 gebouwd is zou moeten slopen in Amsterdam blijft er binnen de ring nauwelijks wat staan.

[JvS]

Ik vind het wel een interessante discussie, dat slopen van oude huizen. Ik heb wel het idee dat het met woningen van na de oorlog sneller gaat gebeuren dan met woningen van voor 1940. Die woningen worden vaak ook als sfeervol en karakteristiek gezien (ik heb bewust voor een oude woning gekozen).

Maar bijlmerflats zijn al gesloopt. De overvechten en kanaleneilanden en feijenoords gaan op termijn denk ik ook wel plat. En dan heb je nog de massa's gare jaren 50 flatjes (die soms wel wat karakter hebben) en de magere woningen uit nieuwbouwwijken uit de jaren 70 en 80. De Vinex wijk woningen (hoewel goede kwaliteit).

Het zal ook afhangen van sfeer in wijken en hoe dat zich ontwikkeld. Ik vind het allemaal razend interessant moet ik zeggen.

[Pooh]

Het heeft vooral met de wijk te maken, volgens mij. Jaren '50 zijn vaak enorm goedkope flats in wijken met veel dezelfde flats. Dat werkt niet goed, dus grote delen daarvan worden gesloopt, om meer variatie aan te brengen. Maar een enkele blijft staan, krijgt een mooie opknapbeurt, en dat werkt prima in een nieuwe wijk. Niet het casco, maar het gebrek aan variatie is dan het probleem.

Jaren '60 was de tijd van de experimenten met nieuwe soorten wijken. Daarvan zijn slechte voorbeelden (bijlmer), maar er zijn ook steden waar dat prima gewerkt heeft.

Jaren '70 wijken zijn meestal uitstekend. Veel groen, ruime woningen met heel flexibele indeling door hun grote betonnen overspanningen. Die gaan dezelfde kant op als de jaren '30 wijken, ik zie niet veel reden om daar te slopen.

Daarna krijg je de periodes waarin er veel meer gestuurd werd op ruimtelijke ordening. Verstedelijkingsnota, 4e nota, vinex. Veel extreem compact gebouwde wijken, maar wel met redelijk wat variatie. Ik vermoed dat daarin in de toekomst vooral gesloopt wordt om wat ruimte in de wijk te brengen, niet om te vervangen, maar momenteel is dat allemaal nog niet aan renovatie toe, dus dat is lastig te voorspellen.

[Iblies]

Bouw is niet alleen periode-gebonden, maar ook plaatsgebonden.

Een voorbeeld is het Philips-dorp in Eindhoven,
Wikipedia: Philipsdorp
Die huizen die daar staan zijn vaak groter dan een gemiddelde Vinex en je mag zeker niet klagen.

Een ander extreem geval zijn Wikipedia: Maycrete-woning , die staan er frappant genoeg ook nog steeds.

En ouderdom is an-sich het probleem niet, we hebben niet de mogelijkheid om relatief snel af te breken en opnieuw op te bouwen. Een dergelijk oud pand heeft behoeftes en de kosten/baten daarbij zijn niet evenwichtig, wat mede te danken is aan ons financieringsmodel.

Een oud pand renoveren door hem helemaal te strippen is soms duurder dan een nieuw pand neer te zetten conform hedendaagse eisen. Welke keus maak je dan vraag ik me af. En heel veel mensen hebben die keus niet omdat ze de financiële middelen niet hebben.

[GoldenSample]

Iblies schreef op zondag 26 januari 2014 @ 13:11:
Bouw is niet alleen periode-gebonden, maar ook plaatsgebonden.

Een voorbeeld is het Philips-dorp in Eindhoven,
Wikipedia: Philipsdorp
Die huizen die daar staan zijn vaak groter dan een gemiddelde Vinex en je mag zeker niet klagen.

Een ander extreem geval zijn Wikipedia: Maycrete-woning , die staan er frappant genoeg ook nog steeds.

En ouderdom is an-sich het probleem niet, we hebben niet de mogelijkheid om relatief snel af te breken en opnieuw op te bouwen. Een dergelijk oud pand heeft behoeftes en de kosten/baten daarbij zijn niet evenwichtig, wat mede te danken is aan ons financieringsmodel.

Een oud pand renoveren door hem helemaal te strippen is soms duurder dan een nieuw pand neer te zetten conform hedendaagse eisen. Welke keus maak je dan vraag ik me af. En heel veel mensen hebben die keus niet omdat ze de financiële middelen niet hebben.

Dat, korte termijn is oplappen in fases haalbaarder/goedkoper.

Als je beseft dat je aan pure bouwkosten (eigenlijk dus alles wat op het perceel komt, niet de infrastructuur) je in een Vinexwijk met 80.000 euro een kast van een huis neer kan laten zetten. Dan is een individueel geval wel duurder, echter de schaalvoordelen in de Bouw worden schikbarend weinig benut. Daarom als je het slim aan pakt valt het geld dat je kwijt bent best wel mee. Veel mensen zijn dan ook gigantisch over verzekerd voor hun huis qua nieuwbouwwaarde. Dat huis kost relatief weinig wat ivm wat men voor de grond vraagt.

[Señor Sjon]

Zoek eens op bloemkoolwijk en zie wat grootschalig bouwen doet.

[Pooh]

Senor Sjon schreef op zondag 26 januari 2014 @ 13:58:
Zoek eens op bloemkoolwijk en zie wat grootschalig bouwen doet.

Ik snap niet wat je bedoelt? De term bloemkoolwijk slaat vooral op de wijkstijl eind jaren '70, begin jaren '80. Boomstructuur, woonerven. Daaronder vallen uiterst succesvolle wijken als de Hilversumse Meent, of de Hasseler Es in Hengelo, maar ook een aantal die het wat slechter doen. Gemiddeld genomen doen bloemkoolwijken het echter verbazingwekkend goed.

(bronnen: http://www.rijksoverheid....oemkoolwijk-een-getto.pdf, http://www.bestaandewonin...onen-met-groen-en-ruimte/, http://ontwikkeling.bouwf...amenv-bloemkoolwijken.pdf)

[Bart-Willem]

Iblies schreef op zondag 26 januari 2014 @ 13:11:
Bouw is niet alleen periode-gebonden, maar ook plaatsgebonden.

Een voorbeeld is het Philips-dorp in Eindhoven,
Wikipedia: Philipsdorp
Die huizen die daar staan zijn vaak groter dan een gemiddelde Vinex en je mag zeker niet klagen.

Ehm Philipsdorp is vooral huur en bestaat voornamelijk uit kleine arbeiderswoningen. Ik zou er ook niet willen wonen zeg maar.

[Blazer Coke]

JvS schreef op zondag 26 januari 2014 @ 09:21:
Ik vind het wel een interessante discussie, dat slopen van oude huizen. Ik heb wel het idee dat het met woningen van na de oorlog sneller gaat gebeuren dan met woningen van voor 1940. Die woningen worden vaak ook als sfeervol en karakteristiek gezien (ik heb bewust voor een oude woning gekozen).

Maar bijlmerflats zijn al gesloopt. De overvechten en kanaleneilanden en feijenoords gaan op termijn denk ik ook wel plat. En dan heb je nog de massa's gare jaren 50 flatjes (die soms wel wat karakter hebben) en de magere woningen uit nieuwbouwwijken uit de jaren 70 en 80. De Vinex wijk woningen (hoewel goede kwaliteit).

Het zal ook afhangen van sfeer in wijken en hoe dat zich ontwikkeld. Ik vind het allemaal razend interessant moet ik zeggen.

De redenen van slopen zijn zeer divers:
- Onderhoud is niet meer rendabel voor een woonstichting.
- Er wordt subsidie verleent om huizen te slopen.
- Veiligheidskwesties
- Verpaupering van wijken.
- Ruimtelijke ordening
- Andere inkomsten van bewoners
- Te weinig vraag in de regio
- Slechte kwaliteit van de huizen (wat dan weer met onderhoud te maken heeft).

Vaak zijn er meerdere redenen die tot sloop leiden.

Verder zijn er nog genoeg "karakteristieke" bijlmerflats hoor. Verder speelt het vooral mee of het huurhuizen zijn of koophuizen. Huurhuizen worden veelvuldig gesloopt, koophuizen vrijwel niet. Veel huizen van voor de oorlog zijn koophuizen. Oude huurhuizen worden vaak of verkocht, of gelsoopt.

In Eindhoven worden juist vooral de huizen uit de dertiger jaren gesloopt, In Amsterdam Zuid-Oost vooral flats uit de zestig en zeventiger jaren. Het verschilt echt per stad/regio.

[Blazer Coke]

Iblies schreef op zondag 26 januari 2014 @ 13:11:
Bouw is niet alleen periode-gebonden, maar ook plaatsgebonden.

Een voorbeeld is het Philips-dorp in Eindhoven,
Wikipedia: Philipsdorp
Die huizen die daar staan zijn vaak groter dan een gemiddelde Vinex en je mag zeker niet klagen.

Uhhhm, in het Philipsdorp staan alles behalve grote huizen. De meeste huizen zijn arbeiderswoningen van 90-100 jaar oud.

Een oud pand renoveren door hem helemaal te strippen is soms duurder dan een nieuw pand neer te zetten conform hedendaagse eisen. Welke keus maak je dan vraag ik me af. En heel veel mensen hebben die keus niet omdat ze de financiële middelen niet hebben.

Renovatie is vaak alleen goedkoper als je gebouwen uitbaadt en verhuurt. Een eigen woonhuis slopen en herbouwen is zelden goedkoper. Een hoop opknapwerkzaamheden kun je immers zelf doen.

[Blazer Coke]

GoldenSample schreef op zondag 26 januari 2014 @ 13:22:
[...]

Dat, korte termijn is oplappen in fases haalbaarder/goedkoper.

Als je beseft dat je aan pure bouwkosten (eigenlijk dus alles wat op het perceel komt, niet de infrastructuur) je in een Vinexwijk met 80.000 euro een kast van een huis neer kan laten zetten. Dan is een individueel geval wel duurder, echter de schaalvoordelen in de Bouw worden schikbarend weinig benut. Daarom als je het slim aan pakt valt het geld dat je kwijt bent best wel mee. Veel mensen zijn dan ook gigantisch over verzekerd voor hun huis qua nieuwbouwwaarde. Dat huis kost relatief weinig wat ivm wat men voor de grond vraagt.

80.000? Een kast van een huis?
Verder moet je eerst slopen en een huis compleet opnieuw worden ingericht (badkamer, toilet, keuken, etc).

Een nieuw huis bouwen is scht niet goedkoop hoor.

[RemcoDelft]

Blazer Coke schreef op zondag 26 januari 2014 @ 16:06:
Verder moet je eerst slopen en een huis compleet opnieuw worden ingericht (badkamer, toilet, keuken, etc).

Een nieuw huis bouwen is scht niet goedkoop hoor.

Slopen kost 5-10k per huis, en levert voor woningcorporaties met 15k subsidie dus zelfs geld op.
Een huis bouwen kost 92k voor een gemiddelde huurwoning van 348 kuub, en 141k voor een gemiddelde koopwoning van 555 kuub.
Zeg maar orde-grootte de helft van de verkoopprijs.

[ Voor 4% gewijzigd door RemcoDelft op 26-01-2014 16:18 ]

[Krisp]

RemcoDelft schreef op zondag 26 januari 2014 @ 16:17:
[...]

Slopen kost 5-10k per huis, en levert voor woningcorporaties met 15k subsidie dus zelfs geld op.
Een huis bouwen kost 92k voor een gemiddelde huurwoning van 348 kuub, en 141k voor een gemiddelde koopwoning van 555 kuub.
Zeg maar orde-grootte de helft van de verkoopprijs.

Dat is waarschijnlijk de waarde waarover je bouwleges moeten betalen, want ik zou niet weten hoe je een huis moet neerzetten voor 260 euro/m3. Sowieso is het vreemd dat huurwoningen per m3 goedkoper zijn dan koopwoningen. Een luxe woning kost eerder het dubbele, een eenvoudige woning kost ongeveer 350-400 euro/m3. Ik zou dan ook niet te veel waarde hechten aan deze informatie.

[Señor Sjon]

Ex btw, keuken en inrichting, aansluitkosten e.d. is 260 per kuub makkelijk te doen.

[Iblies]

Bart-Willem schreef op zondag 26 januari 2014 @ 15:23:
[...]

Ehm Philipsdorp is vooral huur en bestaat voornamelijk uit kleine arbeiderswoningen. Ik zou er ook niet willen wonen zeg maar.

Vervang arbeiders eens door starters
De huizen in oude vorm halen 60 tot 80m2. Met een dakkapel en uitbouw win je makkelijk 20m2.

En of het koop of huur is maakt weinig uit, is het rendabel/verantwoord om dergelijke huizen nog in stand te houden. Mijn optiek absoluut niet.
http://bouwwereld.nl/project/philipsdorp100-jaar-kwaliteit/
En kwaliteit of niet, toch even €130.000 de woning. Nu is het gebied weliswaar beschermd, maar er zijn ook genoeg andere wijken waar een bak met geld tegenaan wordt gegooid ivm achterstand oid. Voor dat geld zet je echt een nieuwe woning neer.

[Tjeerd]

Zat wat rond te kijken op de CBS-site en kwam het volgende artikel tegen Waarom is de gemiddelde koopsom geen goede huizenprijsindicator?, waar wel een kern van waarheid in zit natuurlijk.

(...)Om maar direct met de deur in huis te vallen: de gemiddelde koopsom is geen indicator voor de prijsontwikkeling van koopwoningen. De gemiddelde koopsom weerspiegelt namelijk de gemiddelde prijs van woningen die verkocht zijn in een specifieke maand. Doordat elke maand andere woningen worden verkocht, wordt er geen rekening gehouden met eventuele verschillende kenmerken van de verkochte woningen(...)

[Bartjuh]

Iblies schreef op zondag 26 januari 2014 @ 17:38:
[...]Vervang arbeiders eens door starters
De huizen in oude vorm halen 60 tot 80m2. Met een dakkapel en uitbouw win je makkelijk 20m2.

En of het koop of huur is maakt weinig uit, is het rendabel/verantwoord om dergelijke huizen nog in stand te houden. Mijn optiek absoluut niet.
http://bouwwereld.nl/project/philipsdorp100-jaar-kwaliteit/
En kwaliteit of niet, toch even €130.000 de woning. Nu is het gebied weliswaar beschermd, maar er zijn ook genoeg andere wijken waar een bak met geld tegenaan wordt gegooid ivm achterstand oid. Voor dat geld zet je echt een nieuwe woning neer.

130k... serieus

Naja, hier zullen wel weer wat vriendjes van bestuurders mooi wat knaken in de zak hebben gestoken. Prestige prestige. Belangverstrengeling en nepotisme is de VVD ook niet vreemd, en aangezien het de grootste partij in NL is... laat het effect zich wel raden. We hebben echt veel te veel overheid en bestuurders in Nederland, die nu door de bouwmalaise niets te doen hebben, lijkt Heerlen wel.

[ Voor 6% gewijzigd door Bartjuh op 26-01-2014 20:45 ]

[RemcoDelft]

Tjeerd schreef op zondag 26 januari 2014 @ 20:04:Waarom is de gemiddelde koopsom geen goede huizenprijsindicator?, waar wel een kern van waarheid in zit natuurlijk.

Klopt. Daarom kan je beter naar de CBS-huizenprijsindex kijken, die is gecorrigeerd voor verschillen en dus beter vergelijkbaar. Ook fluctueert de index minder dan de huizenprijs, het is wat meer gematigd.
Zie %-verandering t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder:


Op langere termijn gaan prijsindex en verkoopprijs vrijwel volledig gelijk op. Logisch ook: op langere termijn worden gemiddeld vergelijkbare huizen verkocht.

[ Voor 10% gewijzigd door RemcoDelft op 26-01-2014 21:25 ]

[PauseBreak]

Bartjuh schreef op zondag 26 januari 2014 @ 20:44:
[...]

130k... serieus

Naja, hier zullen wel weer wat vriendjes van bestuurders mooi wat knaken in de zak hebben gestoken. Prestige prestige. Belangverstrengeling en nepotisme is de VVD ook niet vreemd, en aangezien het de grootste partij in NL is... laat het effect zich wel raden. We hebben echt veel te veel overheid en bestuurders in Nederland, die nu door de bouwmalaise niets te doen hebben, lijkt Heerlen wel.

Wat? De reden dat Philipsdorp wordt vernieuwd is omdat het beschermd stadsgezicht is (al enkele decennia) en die huizen grondig moeten worden gerenoveerd omdat ze gewoon "op" zijn. Heeft niks met politiek te maken.

[Wimo.]

Bartjuh schreef op zondag 26 januari 2014 @ 20:44:
[...]

130k... serieus

Naja, hier zullen wel weer wat vriendjes van bestuurders mooi wat knaken in de zak hebben gestoken. Prestige prestige. Belangverstrengeling en nepotisme is de VVD ook niet vreemd, en aangezien het de grootste partij in NL is... laat het effect zich wel raden. We hebben echt veel te veel overheid en bestuurders in Nederland, die nu door de bouwmalaise niets te doen hebben, lijkt Heerlen wel.

Er zitten daar ook genoeg huizen bij die serieus wat grond hebben. Daar kan ik in Meerhoven alleen maar van dromen..

[T-MOB]

De verwonderring is meer over het bedrag per huis dan over het feit dat er opgeknapt wordt lijkt me. Wat de hoeveelheid grond met 130K renovatiekosten te maken heeft ontgaat me verder.

[Wimo.]

T-MOB schreef op maandag 27 januari 2014 @ 11:53:
De verwonderring is meer over het bedrag per huis dan over het feit dat er opgeknapt wordt lijkt me. Wat de hoeveelheid grond met 130K renovatiekosten te maken heeft ontgaat me verder.

Aha, excuses, ik heb het artikel niet goed genoeg gelezen, dacht het over verkoopprijzen ging.

[rube]

http://www.nu.nl/economie...an-hoge-grondprijzen.html

Gemeenten zouden hun grondprijzen met 40 tot 50 procent moeten verlagen, om de woningmarkt verder te stimuleren. Dat zei Maxime Verhagen, voorzitter van Bouwend Nederland, maandag in aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen in maart.

Goh, verrassend

[Señor Sjon]

Post dan ook dat gemeentes tot 400% de grondwaarde hebben geplust in de afgelopen jaren, maar niet willen zakken.

[rik86]

Maar dat zegt Verhagen ook in dat artikel.

't probleem waar gemeentes mee zitten is dat 't geld van die 400% groei al wel is uitgegeven.

[rube]

eh, inderdaad, dat staat in het artikel. Dacht dat het wel zo netjes was alleen de 3 eerste regels te quoten en verder te linken.

Maar goed, inhoudelijk: ja, dat zouden ze inderdaad moeten doen maar het probleem is zoals rik86 dat aangeeft. (en dat is volgens mij al wat we hier een paar jaar roepen, maar nu lijkt het ook vaker en luider in de reguliere pers te komen).

[Milmoor]

rube schreef op maandag 27 januari 2014 @ 16:48:
http://www.nu.nl/economie...an-hoge-grondprijzen.html
[...]

Als dit artikel klopt zou de grond hier 300/5=60 euro per vierkant meter gekost hebben. Bij gelijke prijzen voor het bouwen betekent dat het percentage van de totale kosten dat aan de grond uitgegeven wordt daalt van gemiddeld zo'n 30% naar zo'n 8%. Dan waren de gemeentes het toen echt te goedkoop aan het verkopen. Kortom, ik heb twijfels over de extremen, maar interessant is het wel.

[RemcoDelft]

rik86 schreef op maandag 27 januari 2014 @ 17:04:
Maar dat zegt Verhagen ook in dat artikel.

't probleem waar gemeentes mee zitten is dat 't geld van die 400% groei al wel is uitgegeven.

De grond niet verkopen verandert daar niets aan... Eenvoudige oplossing is natuurlijk de prijzen halveren en 4 keer zo veel verkopen! Dat moet toch een kleine moeite zijn als je de eerste gemeente bent? Als woningzoekende zou ikzelf namelijk prima een paar km opschuiven naar een aangrenzende gemeente als ik meer waar voor m'n geld krijg.

Milmoor schreef op maandag 27 januari 2014 @ 20:32:
Als dit artikel klopt zou de grond hier 300/5=60 euro per vierkant meter gekost hebben. Bij gelijke prijzen voor het bouwen betekent dat het percentage van de totale kosten dat aan de grond uitgegeven wordt daalt van gemiddeld zo'n 30% naar zo'n 8%. Dan waren de gemeentes het toen echt te goedkoop aan het verkopen.

Nee, grond kostte toen minder, maar bouwkosten waren ook lager. Neemt niet weg dat 10-20% grondkosten aanzienlijk beter klinkt dan 50-80% grondkosten (afhankelijk van de locatie/gemeente).
Het was toen niet te goedkoop, "toen" is men begonnen met residuele grondprijsbepaling. M.a.w.: grondprijs = verkoopprijs - bouwkosten.
Verkoopprijzen namen veel sneller toe dan bouwkosten, dus de gemeente (en deels grondspeculanten en projectontwikkelaar) haalden de winst binnen.
De formule grondprijs = verkoopprijs - bouwkosten zou nog steeds kunnen werken, ware het niet dat de grondprijs nu nog ongeveer gelijk is aan de prijs in het jaar 2008, de bouwkosten niet zijn afgenomen, en de verkoopprijs dus te hoog is. En tadaa: het recept voor instortende nieuwbouw!

[Señor Sjon]

Mijn ouders betaalden in 1993 ~10% van de VONprijs aan grond voor hun woning. Tegenwoordig kom je zo op de 30-35% uit.

[Verwijderd]

Zou mooi zijn, kunnen er veel goedkope woningen worden gebouwd.
Oh wacht, dan ontstaat er een overschot aan woningen en dat wil de VVD natuurlijk niet

Maar...het levert bouwend Nederland wel veel werk en geld op en de VVD zit vuistdiep in de bouwwereld...
Dilemma's...

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op maandag 27 januari 2014 @ 23:55:
Mijn ouders betaalden in 1993 ~10% van de VONprijs aan grond voor hun woning. Tegenwoordig kom je zo op de 30-35% uit.

1993 was ook net voor de enorme prijsexplosie door twee salarissen mee te tellen voor de hypotheek. M.a.w. de werkende vrouw heeft gezorgd voor duurdere (en kleinere!) kavels... Mooi he, emancipatie

Bij 10% grondquote bestellen wij in ieder geval een huis

[Señor Sjon]

Toen was net ingevoerd dat je hypotheek tot na je pensioen mocht doorlopen, voor die tijd moest ie voor je 65e afgelost zijn. Maar met een hele hoop hoge pensioenen in aantocht, is die regel toen geschrapt.

[rube]

RemcoDelft schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 08:35:
[...]
Bij 10% grondquote bestellen wij in ieder geval een huis

Ik zie nu af en toe kavels voorbij komen (van particulieren, niet gemeenten) dat ik denk, nou, best aardig maar nog net niet. Als (die) prijzen halveren, dan kopen wij binnen 12 maanden een kavel. Gegarandeerd.

Dus lagere kavelprijzen zou zeker de nieuwbouwmarkt weer helpen (N=2 )

[timag]

Verhagen heeft als vertegenwoordiger van bouwbedrijven ook helemaal geen belang bij lage grondprijzen dus dit is extra-gratis onafhankelijk advies...

Gemeenten moeten de grond verkopen voor marktprijzen. Niet meer, niet minder. Te hoge prijzen zijn niet goed. Maar onder de marktprijs verkopen is projectontwikkelaars en/of de eerste bewoners subsidiëren en dat is ook niet in ons gezamenlijke belang.

[Señor Sjon]

Marktprijzen door een monopolist op de bestemming? Want die macht ligt alleen bij de gemeente. Zo kunnen ze hun eigen straatje schoonvegen en verkopen en de gronden van ontwikkelaars niet bestemmen voor wonen.

[RemcoDelft]

timag schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 10:18:
Gemeenten moeten de grond verkopen voor marktprijzen. Niet meer, niet minder.

Senor Sjon zegt het al... Dit zou wellicht werken als de landelijke overheid een minimum aantal te verkopen kavels instelt. En voor het mooie dan ook een minimum afmeting per kavel, net zoals er eisen gesteld worden aan de minimum afmeting van een WC.
En als gemeenten dan 80.000 kavels per jaar moeten verkopen, volgt vanzelf de marktprijs.

[Señor Sjon]

Er zijn nog meer knoppen, zo zullen ze bij verplicht bestemmen wel erg selectief zijn met de infrastructuur. Deels om onnodige kosten te voorkomen door overal wat te hebben liggen, maar ook deels om zo te sturen waar men koopt.

[RemcoDelft]

Opties genoeg: sta iedereen met een kavel van meer dan 1000 vierkante meter toe om daar nog een huis op te bouwen. Zomaar even uit de losse pols geschud...

[timag]

Senor Sjon schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 10:25:
Marktprijzen door een monopolist op de bestemming? Want die macht ligt alleen bij de gemeente. Zo kunnen ze hun eigen straatje schoonvegen en verkopen en de gronden van ontwikkelaars niet bestemmen voor wonen.

Van elk bestaand huis bestaat een deel van de waarde uit grondprijs. Als het huis hetzelfde is bepaalt immers alleen de lokatie de prijs. Aan de hand van bestaande bouw kan je dus prima een m2 prijs voor een kavel bepalen (ik zeg niet dat die prijs exact gelijk moet zijn overigens).

De gemeente is daarom ook geen zuivere monopolist. Ze moet ook concurreren met bestaande bouw. Als kavels te duur zijn in vergelijking met bebouwde stukken grond wordt er niet of weinig verkocht.

[Señor Sjon]

En dat gebeurt nu ook. Aangezien men zelf de pijn niet voelt, blijft men met een bord te koop op de grond zitten. Bij een coalitiewissel na de verkiezingen zullen sommige gemeentes hun grondbeleid aanpassen. Anderen waarbij de coalitie hetzelfde blijft, zullen de hete aardappel nog vier jaar vooruitschuiven, in de hoop dat dan de boel een beetje hersteld is.

[Chocovla]

RemcoDelft schreef op maandag 27 januari 2014 @ 21:15:
[...]
[...]


De formule grondprijs = verkoopprijs - bouwkosten zou nog steeds kunnen werken, ware het niet dat de grondprijs nu nog ongeveer gelijk is aan de prijs in het jaar 2008, de bouwkosten niet zijn afgenomen, en de verkoopprijs dus te hoog is. En tadaa: het recept voor instortende nieuwbouw!

Men durft hier in de buurt bij een project wat in 2007 is gestart nog vrolijk hetzelfde bedrag in 2014 te vragen voor een kavel+huis. In dezelfde wijk kan ik een bestaande woning kopen met een groter kavel voor minder geld

[Bartjuh]

Het is wachten op de komende gemeenteraadsverkiezingen! Hopelijk worden daarna snel de grondprijzen aangepast naar reëlere waarden. In ieder geval niet stemmen op de conservatieve partijen die het huidige systeem/prijzen koste wat kost in stand willen houden: VVD, PVV, SGP, en vergelijkbare lokale partijen.

D66 (en vergelijkbare lokale partijen) lijkt mij de beste optie, die zijn hierin het meest progressief en liberaal (meeste besef dat de woningmarkt behoorlijk verprutst is door alle (verkeerde) inmenging van de overheid/gemeentes, en de meeste wil er iets radicaal aan te veranderen).

[Señor Sjon]

Vaak zitten er al lokale partijen in de coalitie door de leefbaren uit het verleden.

[cyberstalker]

Senor Sjon schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 11:12:
Anderen waarbij de coalitie hetzelfde blijft, zullen de hete aardappel nog vier jaar vooruitschuiven, in de hoop dat dan de boel een beetje hersteld is.

Waarbij het mooie nu juist is dat ze zelf deels de oorzaak zijn dat de boel niet/zo langzaam herstelt.

[Señor Sjon]

En dat is voor het na-mij-de-zondvloed gehalte in de politiek. Zelfde zie je ontstaan bij al die acties rondom banken door o.a. de DNB. Met de kennis van nu... komen er aardig wat fouten en stront bovendrijven.

[Iblies]

Bartjuh schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 11:33:
Het is wachten op de komende gemeenteraadsverkiezingen! Hopelijk worden daarna snel de grondprijzen aangepast naar reëlere waarden. In ieder geval niet stemmen op de conservatieve partijen die het huidige systeem/prijzen koste wat kost in stand willen houden: VVD, PVV, SGP, en vergelijkbare lokale partijen.

D66 (en vergelijkbare lokale partijen) lijkt mij de beste optie, die zijn hierin het meest progressief en liberaal (meeste besef dat de woningmarkt behoorlijk verprutst is door alle (verkeerde) inmenging van de overheid/gemeentes, en de meeste wil er iets radicaal aan te veranderen).

Wat is de consequentie als je weet dat het geld dat niet eens binnen is al grotendeels is uitgegeven?

De burger een paar procent financieringsrente laten betalen zullen weinig over klagen. Een verlies van 30 tot 50% kan niet door de beugel. Dat krijg je niet weggemoffeld.
En het jammere is dat verschillende gemeentes nog steeds meubelboulevards bouwen, winkelcentra opknappen en vergroten waarbij ze vervolgens ook nog eens parkeergeld vragen (drempel).

Alle signalen staan op rood maar je ziet niemand adequaat reageren.

[redwing]

timag schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 11:02:
[...]
De gemeente is daarom ook geen zuivere monopolist. Ze moet ook concurreren met bestaande bouw. Als kavels te duur zijn in vergelijking met bebouwde stukken grond wordt er niet of weinig verkocht.

Alleen kan de gemeente ook bepalen waar en wat er gebouwd mag worden waardoor ze zo'n schaarste kunnen creëren dat de grondprijs vanzelf hun gewenste waarde bereikt Naar mijn idee kun je het dan toch wel aardig een monopolist noemen.

Ze hebben nu alleen het probleem dat de vraag zo is ingestort dat er gewoon niemand meer behoefte heeft aan grond en dus moeten ze nu gaan toegeven dat de prijs niet klopt. Het enige probleem is dat ze dat geld al lang in de boeken hebben staan/uitgegeven waardoor ze nu met een tekort zitten. Ze proberen dus zo lang mogelijk te wachten met het afwaarderen van de grond.

[RemcoDelft]

redwing schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 11:56:
Het enige probleem is dat ze dat geld al lang in de boeken hebben staan/uitgegeven waardoor ze nu met een tekort zitten. Ze proberen dus zo lang mogelijk te wachten met het afwaarderen van de grond.

Stel, een gemeente bezit 1000 bouwkavels van 250 m², en wil daar 600 euro per vierkante meter voor hebben. Dan staat er dus 150 miljoen euro "in de boeken", waarvan iedereen weet dat ze het niet gaan krijgen. Als ze dan toch creatief doen met kop-in-het-zand-boekhouden, waarom dan niet het volgende:
Verkoop 900 bouwkavels van 250 m² voor 300 euro per vierkante meter. Dit levert 67,5 miljoen euro op. Zet vervolgens de resterende 100 bouwkavels in de boeken voor 6000 euro per vierkante meter.
Resultaat: er kunnen 900 woningen gebouwd worden, fantastisch nieuws voor de bouw, en goed nieuws voor 900 gezinnen. De gemeente heeft 67,5 miljoen euro extra te besteden, en de fictieve boekwaarde is precies gelijk gebleven, namelijk 150 miljoen euro!
Is het haalbaar om op deze manier met creatief boekhouden het huidige probleem van creatief boekhouden op een praktische manier te laten voortbestaan, zonder de nadelen voor de reële economie?

[Krisp]

RemcoDelft schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 12:54:
[...]

Is het haalbaar om op deze manier met creatief boekhouden het huidige probleem van creatief boekhouden op een praktische manier te laten voortbestaan, zonder de nadelen voor de reële economie?

Ik ben geen accountant maar als ik het was, zou ik je complimenteren voor je creativiteit en vervolgens vriendelijk zeggen dat 10% dure kavels tegen verkoopwaarde in de boeken behoren te staan. Het korte antwoord is dus 'nee'.

Overigens gaan accountants binnenkort ook eisen dat de boekwaarde omlaag gaat, dit conform regelgeving. De verwachting is dat dit na de gemeenteraadsverkiezingen gebeurt. Rustig afwachten dus.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 12:59:
Ik ben geen accountant maar als ik het was, zou ik je complimenteren voor je creativiteit en vervolgens vriendelijk zeggen dat 10% dure kavels tegen verkoopwaarde in de boeken behoren te staan. Het korte antwoord is dus 'nee'.

Dus de reden dat prijzen niet omlaag mogen, is omdat de boekwaarde van "de rest" dan ook omlaag moet?

Overigens gaan accountants binnenkort ook eisen dat de boekwaarde omlaag gaat, dit conform regelgeving. De verwachting is dat dit na de gemeenteraadsverkiezingen gebeurt. Rustig afwachten dus.

Interessante ontwikkeling, ik ben wel benieuwd welke regelgeving dit is. "Afwachten" duurt zo lang, en ondertussen wordt de bouw gesloopt (en blijven wij hoge huur betalen).

[Verwijderd]

Tjah het zure gaat rond het omslagpunt liggen, maar dat hoor je te weten als je koopt (al weet denk ik menig koper dit niet).

Mijn nieuwbouwhuis wordt nu gebouwd waar de grondprijs inderdaad rond de 30-35% ligt van de totale kosten voor mij. Kavel van 220m2, maar ben blij met een kleine tuin. Verder een toekomstbestendig huis waar ik nooit uit zou hoeven indien het bij 2 kinderen blijft als die al komen.

Ik dien maar te accepteren dat ik wellicht maar een paar jaar woongenot heb gehad voor de groep die straks goedkoper kan wonen. Voor mij is het iig een punt waar ik moest en zou kopen dus is dat ook gebeurd.

Komende 10-15 jaar ga ik in ieder geval niet meer omkijken naar wonen, mits alles loopt zoals je verwacht (en dat is altijd afwachten).

Afhankelijk van hoeveel 'te duur' ik straks woon bepaald wel hoe zuur die appel is, maar dat verlies zou ik ook weer terugwinnen indien ik groter wil wonen over 15 jaar. Alles is relatief, zolang je maar bewust van je keuzes.

[Bartjuh]

@Hoijong:

Als de grond 1/3 van totaalprijs is, dan gaat er dus nooit meer dan 1/3 waarde verloren in de limiet. Laten we zeggen dat gemeenten daadwerkelijk bij zinnen komen en de helft gaan afboeken op de grondprijs, dan verlies je maximaal 16,6% van de totaalwaarde. Als je dat afzet tegen de duurdere particuliere huur (1000+ p/m) voor een paar jaar al in een huis wonen kan dat dus relatief helemaal niet zo'n groot verlies betekenen.

[rik86]

De vraag is maar of je in kleine gemeentes wilt wonen waar dit probleem speelt.

Dat geld dat ze weg moeten boeken moet linksom of rechtsom gehaald worden om 't tekort te dichten. Dat kan of door de grondprijzen hoog te houden of door de gemeentelijke belastingen te laten stijgen. Volgens mij wordt je daar als inwoner ook niet blij van.

[redwing]

rik86 schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 17:03:
De vraag is maar of je in kleine gemeentes wilt wonen waar dit probleem speelt.

Het gaat echt niet alleen om wat kleine gemeentes (helaas)

[RemcoDelft]

@rik86: de "gewoonte" was om jaarlijks minder dan 1% van de inwoners via grondverkoop te laten betalen voor een groot deel van het budget. Als dat wordt uitgesmeerd over alle inwoners, heb je als nieuwkomer niet meer kosten dan de rest van de gemeente, en bespaar je alsnog 99% t.o.v. de anders hogere grondprijs (uitgaande van de besproken prijsverlaging).

[Z___Z]

Het was nooit een probleem dat gemeentes geld verdiende op de grond. Want als de gemeente het niet deed, dan deden de projectontwikkelaars het wel. Alleen kan grond maar 1x uitgegeven worden. Dus gemeentes hadden daarmee nooit extraatjes moeten financieren, zoals nieuwe gemeentehuizen, theaters, bibliotheken etc, terwijl de oude gebouwen nog prima voldoen.

[Iblies]

Om een of andere reden trekt de gemeente (overheid) en dus de burger altijd aan het kortste eind.

Een ander voorbeeld zijn voetbalclubs, stadions en het belang dat een gemeente daar in heeft.

Mooi voorbeeld Vitesse afgelopen week,
http://nos.nl/artikel/602...oenenverlies-vitesse.html

Vitesse heeft over het vorige seizoen een nettoverlies van 24,5 miljoen euro geleden. Aangezien eigenaar Alexander Tsjigirinskij het negatieve resultaat dekt, zijn er geen directe financiële problemen voor de Arnhemse club.

Geschieden van het Gelredome,
http://www.omroepgelderla...me-van-begin-tot-nu-1.htm
Stadions is weliswaar weer van de hand na verlies van miljoenen maar het probleem is nog steeds niet opgelost, integendeel. De huidige eigenaar van Vitesse, Merab Jordania, wil een nieuw stadion.

Vastgoed en overheid gaan helaas niet hand in hand.

[Verwijderd]

Bartjuh schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 15:57:
@Hoijong:

Als de grond 1/3 van totaalprijs is, dan gaat er dus nooit meer dan 1/3 waarde verloren in de limiet. Laten we zeggen dat gemeenten daadwerkelijk bij zinnen komen en de helft gaan afboeken op de grondprijs, dan verlies je maximaal 16,6% van de totaalwaarde. Als je dat afzet tegen de duurdere particuliere huur (1000+ p/m) voor een paar jaar al in een huis wonen kan dat dus relatief helemaal niet zo'n groot verlies betekenen.

Dat klopt ook, niets wat inflatie en aflossen niet goed gaat maken. Daarbij ben ik hypotheekvrij met 57 en eerder als ik versneld kan aflossen. Verder gaat mijn eerste huis meteen een droomhuis zijn. Wellicht niet meteen HET droomhuis, maar goed dat is voor weinigen weggelegd als start.

[T-MOB]

Goed nieuws voor liefhebbers van goedkope grond. Je moet er wel van houden...

Maar om dezelfde reden dat er geen massale exodus naar Bulgarije zal onstaan geloof ik ook niet dat de grondprijzen in de randstad zullen halveren. Dat is nu eenmaal een gebied waar nu veel mensen, en in de toekomst nog meer mensen willen wonen. Halveert de gemeente de prijs, dan duiken er direct speculanten op.

[Verwijderd]

Bartjuh schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 15:57:
@Hoijong:

Als de grond 1/3 van totaalprijs is, dan gaat er dus nooit meer dan 1/3 waarde verloren in de limiet. Laten we zeggen dat gemeenten daadwerkelijk bij zinnen komen en de helft gaan afboeken op de grondprijs, dan verlies je maximaal 16,6% van de totaalwaarde. Als je dat afzet tegen de duurdere particuliere huur (1000+ p/m) voor een paar jaar al in een huis wonen kan dat dus relatief helemaal niet zo'n groot verlies betekenen.

Ik vind 1000 euro per maand wel aan de hoge kant, niet realistisch.
Daarbij moet je nog rekening houden met een verdere daling van prijzen.

Maar waarom moeten mensen kopen?

[Verwijderd]

Omdat je met je (te stichten) gezin in een mooi huis wil wonen dat van jezelf is? Zodat je als je oud bent geen woonlasten hebt? Omdat huur zelden of nooit toereikend is voor specifieke wensen?

Je moet niets, maar redenen zat om wel of niet te kopen.

[Wobblier]

redwing schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 11:56:
Het enige probleem is dat ze dat geld al lang in de boeken hebben staan/uitgegeven waardoor ze nu met een tekort zitten. Ze proberen dus zo lang mogelijk te wachten met het afwaarderen van de grond.

Dat is een beetje kortzichtig. Alsof de gemeente er van op vakantie is geweest. Een truukje als ik verhoog de boekwaarde even levert trouwens geen geld op. Dat moet geleend worden. Tegenover de boekwaarde staan vaak gemaakte kosten als taxatie ontwikkeling en schadeloosstelling. Allemaal gebaseerd op de hoge grondprijs. Daalt die prijs dan kan de gemeente deze kosten niet meer uit de verkoop van de grond halen.

RemcoDelft schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 12:54:
Stel, een gemeente bezit 1000 bouwkavels van 250 m², en wil daar 600 euro per vierkante meter voor hebben. Dan staat er dus 150 miljoen euro "in de boeken", waarvan iedereen weet dat ze het niet gaan krijgen. Als ze dan toch creatief doen met kop-in-het-zand-boekhouden, waarom dan niet het volgende:
Verkoop 900 bouwkavels van 250 m² voor 300 euro per vierkante meter. Dit levert 67,5 miljoen euro op. Zet vervolgens de resterende 100 bouwkavels in de boeken voor 6000 euro per vierkante meter.
Resultaat: er kunnen 900 woningen gebouwd worden, fantastisch nieuws voor de bouw, en goed nieuws voor 900 gezinnen. De gemeente heeft 67,5 miljoen euro extra te besteden, en de fictieve boekwaarde is precies gelijk gebleven, namelijk 150 miljoen euro!
Is het haalbaar om op deze manier met creatief boekhouden het huidige probleem van creatief boekhouden op een praktische manier te laten voortbestaan, zonder de nadelen voor de reële economie?

De mate van creatief boekhouden valt wel mee. Wanneer de marktwaarde onder de boekwaarde daalt zal de gemeente het verlies moeten voorzien. Die voorziening wordt hetzelfde jaar nog genomen.

Maar het klopt dat gemeentes er geld bij moeten leggen zodra er grond te boek staat om en nabij marktwaarde. Omdat de rekening datzelfde jaar al moet betaald (uit bezuiniging / belasting) zal de gemeente haar grondprijs niet zomaar halveren.

[rik86]

redwing schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 17:14:
[...]

Het gaat echt niet alleen om wat kleine gemeentes (helaas)

Klopt, maar volgens mij is in kleine gemeentes de populatie om de lasten over uit te smeren kleiner

@remcodelft, ja, dat klopt, maar volgens mij zit 't grootste probleem erin dat gemeentes een voorschot hebben genomen op die verkopen/ de grond tegen een te hoge waarde op de balans staat. Dat gat moet gedicht worden en dat gat kan heel groot zijn. Dan gaan of de gemeentelijke lasten omhoog, of de voorzieningen fors omlaag, of een combinatie van deze 2.

[PauseBreak]

Verwijderd schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 04:09:
[...]


Ik vind 1000 euro per maand wel aan de hoge kant, niet realistisch.
Daarbij moet je nog rekening houden met een verdere daling van prijzen.

Maar waarom moeten mensen kopen?

Voor huur in de vrije sector is €1000,- per maand ernstig realistisch hoor. Het huis waar ik nu in woon wordt door de nieuwe BV (dus niet meer de woningbouw want die mogen dat niet meer doen) verhuurd voor dat bedrag. Dan komt daar nog verplicht een afname bij een bepaalde warmteleverancier bij (ivm het koel/warm-systeem dat in deze huizen zit) à €110,- per maand en tel uit je winst.
Bovendien woon ik in Groningen-stad. Ja, daar gaan wel meer mensen naartoe, maar het is niet zo'n gewilde plek als een stad als Utrecht of Amsterdam. Ik heb ook in Utrecht gekeken naar vrije sector huur destijds en dan zat je voor een beetje huis al gauw op €1500,- per maand.
Vrije sector huur is niet goedkoop. Kijk maar eens rond. Zelfs voor een vrij simpel appartementje naast het UMCG vragen ze hier al €750,- per maand.

[RemcoDelft]

@PauseBreak: Wie is de eigenaar van die BV? De woningcorporatie? De huurders van die corporatie? Of is iemand privaat heel rijk aan het worden met ex-sociale woningen?

Edit:
Of heeft de woningcorporatie de woningen verkocht aan een private partij? Ik ging er vanuit dat ze ze hadden doorgeschoven richting een nieuwe BV, wellicht is dat niet het geval.

[ Voor 36% gewijzigd door RemcoDelft op 29-01-2014 11:15 ]

[Maarten21]

Ik vraag me af hoe 'heel erg rijk' iemand aan het worden is van het exploiteren van een private huurwoning. Volgens mij zit er gewoon een prima return on investment (als je die investment gelijk stelt aan de waarde van de woning, wat eerlijk is want je kunt 't ook verkopen voor die prijs), maar niet veel meer dan dat.

Het is niet gek dat er een gat zit tussen sociale en private huurwoningen. Immers, de ene groep wordt met subsidies ondersteund.

Volgens mij is een van de redenen waarom private huur meestal duurder is dan kopen, is omdat een private verhuurder niet van HRA profiteert en een koper wel.

[ph4ge]

Verwijderd schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 07:51:
Omdat je met je (te stichten) gezin in een mooi huis wil wonen dat van jezelf is? Zodat je als je oud bent geen woonlasten hebt? Omdat huur zelden of nooit toereikend is voor specifieke wensen?

Je moet niets, maar redenen zat om wel of niet te kopen.

Je draait oorzaak en gevolg om. Het is een gevolg van het jarenlang stimuleren en promoten dat vele mensen geen keuze hebben om passend te huren en dat kopen voor die mensen nu slimmer is. Iets met een hypotheek kopen is overigens net zo goed niet van jezelf, althans voorlopig niet. Waarom zou je het geld wat je in aflossing stopt niet op een andere manier investeren voor later? Principieel is er geen voordeel voor het een of het ander.

[RemcoDelft]

Maarten21 schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 11:07:
Volgens mij is een van de redenen waarom private huur meestal duurder is dan kopen, is omdat een private verhuurder niet van HRA profiteert en een koper wel.

De verhuurder kan net als elk ander bedrijf gewoon kosten aftrekken van de belasting.
Het verschil zit erin dat de HUURDER geen kosten mag aftrekken. Raar, want iemand die grond onder een koopwoning huurt ("erfpacht") mag dat wel.
Wellicht een leuke optie om alle huur aftrekbaar te maken

[Verwijderd]

ph4ge schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 11:09:
[...]

Je draait oorzaak en gevolg om. Het is een gevolg van het jarenlang stimuleren en promoten dat vele mensen geen keuze hebben om passend te huren en dat kopen voor die mensen nu slimmer is. Iets met een hypotheek kopen is overigens net zo goed niet van jezelf, althans voorlopig niet. Waarom zou je het geld wat je in aflossing stopt niet op een andere manier investeren voor later? Principieel is er geen voordeel voor het een of het ander.

Je geeft zelf al aan dat iets nu slimmers kan zijn voor een bepaalde groep. Oorzaak en gevolg is voor die groep dus niet relevant. En ja het leuke van eigendomsrecht is dat je huis en grond dus wel van jezelf is. Dat daar een recht van hypotheek op rust maakt je eigendom niet meer dan bezwaard. Eigenaar ben je alsnog.
Van principes kun je niet leven en ik vind vooralsnog geen huurhuis dat aan mijn wensen voldoet zoals een (nieuwbouw) koopwoning dit wel doet.
Prima dat je het meldt voor de huizenmarkt in zijn algeheel, maar er is geen uniforme koper of huurder. Dat puur ideologisch redeneren schiet je verder niet veel mee op.

[Ray]

uit volledig onafhankelijke bron http://www.eigenhuis.nl/a...en-in-woningmarkt-stijgt/

zo beter ?

[ Voor 13% gewijzigd door Ray op 29-01-2014 12:12 ]

[PauseBreak]

RemcoDelft schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 10:47:
@PauseBreak: Wie is de eigenaar van die BV? De woningcorporatie? De huurders van die corporatie? Of is iemand privaat heel rijk aan het worden met ex-sociale woningen?

Edit:
Of heeft de woningcorporatie de woningen verkocht aan een private partij? Ik ging er vanuit dat ze ze hadden doorgeschoven richting een nieuwe BV, wellicht is dat niet het geval.

Weet ik niet. Ik weet dat de woningbouw (Nijestee) deze woningen heeft laten bouwen als vrije sector huur. Het zijn dus geen sociale huurwoningen geweest, al zal er vast wel iets van dat geld hierin zijn gepompt. De woningen vallen nu in ieder geval onder HousingXL. Dat is zo te zien een bedrijf dat nationaal actief is met huurwoningen in de vrije sector.

Maarten21 schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 11:07:
Ik vraag me af hoe 'heel erg rijk' iemand aan het worden is van het exploiteren van een private huurwoning. Volgens mij zit er gewoon een prima return on investment (als je die investment gelijk stelt aan de waarde van de woning, wat eerlijk is want je kunt 't ook verkopen voor die prijs), maar niet veel meer dan dat.

Het hangt er natuurlijk heel erg vanaf wat je precies doet. Een vriend van me heeft een vastgoedbedrijf en daarmee kopen ze huizen op die ze ombouwen naar studio's of appartementen, meestal voor studenten of expats. Het gemiddelde rendement ligt bij hen op 10% per huis per jaar. Daar kun je dus goed van leven.
Enige nadeel: Je moet wel flink veel geld hebben om zoiets überhaupt te kunnen doen. Heeft hij niet, dus hij pakt van die 10% per huis per jaar maar een klein deel

[redwing]

Wobblier schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 09:37:
[...]
Dat is een beetje kortzichtig. Alsof de gemeente er van op vakantie is geweest. Een truukje als ik verhoog de boekwaarde even levert trouwens geen geld op. Dat moet geleend worden.

Niet zo heel kortzichtig hoor. Wat er is gebeurt is dat ze die grond voor een bepaald bedrag in de boeken hebben staan. In de balans kun je voor datzelfde bedrag ergens schulden hebben en het toch nog kloppend te houden. Op het moment dat ze de grond moeten afwaarderen zie je op de balans tegenover die schuld die ze hebben geen vermogen staan en gaan ze dus de min in. Zolang die grond dus nog duur is heeft de gemeente het plaatje prima op orde. Zodra ze af gaan waarderen hebben ze een schuld waar ze wat aan moeten doen.

[...]
De mate van creatief boekhouden valt wel mee. Wanneer de marktwaarde onder de boekwaarde daalt zal de gemeente het verlies moeten voorzien. Die voorziening wordt hetzelfde jaar nog genomen.

Maar het klopt dat gemeentes er geld bij moeten leggen zodra er grond te boek staat om en nabij marktwaarde. Omdat de rekening datzelfde jaar al moet betaald (uit bezuiniging / belasting) zal de gemeente haar grondprijs niet zomaar halveren.

Klopt, oftewel pas zodra de gemeente gaat afwaarderen hebben ze een tekort en moeten ze bezuinigen. Het geld is dus toch echt al uitgegeven.

[Maarten21]

RemcoDelft schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 11:16:
[...]

De verhuurder kan net als elk ander bedrijf gewoon kosten aftrekken van de belasting.
Het verschil zit erin dat de HUURDER geen kosten mag aftrekken. Raar, want iemand die grond onder een koopwoning huurt ("erfpacht") mag dat wel.
Wellicht een leuke optie om alle huur aftrekbaar te maken

Je hebt gelijk. Ik heb het verkeerd verwoord.
Het verschil is dat een verhuurder uberhaupt belasting moet betalen over de inkomsten uit verhuur en de woningbezitter niet (ohja, de eigenwoningforfait, wat gelukkig niet veel voorstelt).

[Krisp]

RemcoDelft schreef op dinsdag 28 januari 2014 @ 13:09:
[...]

Dus de reden dat prijzen niet omlaag mogen, is omdat de boekwaarde van "de rest" dan ook omlaag moet?

Nog even hierop terugkomend: ja, dit is wel het probleem. Zolang er nog verkopen zijn op het oude en hoge niveau, heb je een argument dat er daadwerkelijk mensen zijn die de hoge waarde voor die grond willen neerleggen. Daarmee kun je de waarde van die grond verantwoorden richting een accountant. Voor de accountant wordt het dan ook moeilijker om aan te sturen op een verlaging: hij moet beargumenteren dat de verkopen dusdanig zijn gedaald dat er redelijkerwijs niet kan worden uitgegaan van een hoge prijs voor alle grond. Langzaam maar zeker kunnen accountants dat wel door een prijsvergelijking te maken met bestaande woningen. Daarom zullen binnenkort (na maart uiteraard) de verlagingen wel beginnen. Enkele gemeentes doen het overigens al. Lansingerland, Apeldoorn en Zwolle zijn daar goede voorbeelden van. Die staan nu in de picture, maar ik ben ervan overtuigd dat er nog veel gemeenten gaan volgen.

Het verhogen van de prijs is helemaal uit de boze, omdat dit simpelweg niet verantwoord kan worden. Je hebt namelijk veel transacties voor een lage prijs en kunt die hoge prijs niet verklaren. Elke accountant zal dan protesteren tegen de boekwaarde.

Ray schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 11:22:
uit volledig onafhankelijke bron http://www.eigenhuis.nl/a...en-in-woningmarkt-stijgt/

Welke belangen zou de Vereniging Eigen Huis behartigen? Wellicht de bezitters van huizen? Die hebben belangen die tegengesteld zijn aan kopers van woningen. Zo onafhankelijk zijn ze dus niet (en dat blijkt ook uit hun historie).

[RemcoDelft]

Maarten21 schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 11:35:
Je hebt gelijk. Ik heb het verkeerd verwoord.
Het verschil is dat een verhuurder uberhaupt belasting moet betalen over de inkomsten uit verhuur en de woningbezitter niet (ohja, de eigenwoningforfait, wat gelukkig niet veel voorstelt).

Ook dat gaat niet op: de bank moet net zo goed belasting betalen over winst op de hypotheek, net als de verhuurder over winst op de huur.
Het fiscale verschil zit uitsluitend aan de kant van de bewoner. Maar dat wisten we natuurlijk al.

Krisp schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 11:46:
Daarom zullen binnenkort (na maart uiteraard) de verlagingen wel beginnen. Enkele gemeentes doen het overigens al. Lansingerland, Apeldoorn en Zwolle zijn daar goede voorbeelden van. Die staan nu in de picture, maar ik ben ervan overtuigd dat er nog veel gemeenten gaan volgen.

Apeldoorn en prijzen verlagen? Dat is de gemeenten die (uit m'n hoofd) 200 miljoen euro speculatieverlies heeft te verwerken... Dan zou ik enkele duizenden kavels verwachten.
Wat staat er op de website:
19 + 16 + "onbekend aantal" kavels te koop. Ze proberen dus de markt krap te houden door niet gewoon alles aan te bieden.
http://www.apeldoorn.nl/Zuidbroek---Mozaiek : 44 kavels, 26 verkocht, 18 te koop. Het wil er bij mij niet in dat ze 200 miljoen verloren hebben op zo weinig kavels, dus er moet nog veel meer zijn.
En de prijsverlaging mis ik nog... 500 vierkante meter voor 2 ton, 800 vierkante meter voor 3 ton. Plus 21% BTW natuurlijk...

En dat voor stukjes zand die niet zo lang geleden 2000 euro waard waren als weiland. Nu worden er billboards voor gemaakt, complete websites, glimmende brochures, de gemeente heeft "een verkoopteam" van 3 oude ambtenaren, etc. etc. Dat alles zou compleet onzinnig zijn zonder de prijs 100 keer over de kop te laten gaan.

Welke belangen zou de Vereniging Eigen Huis behartigen? Wellicht de bezitters van huizen? Die hebben belangen die tegengesteld zijn aan kopers van woningen. Zo onafhankelijk zijn ze dus niet (en dat blijkt ook uit hun historie).

Volgens mij mis je het sarcasme...

[ Voor 13% gewijzigd door RemcoDelft op 29-01-2014 12:03 ]

[Krisp]

RemcoDelft schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 12:02:
[...]

Apeldoorn en prijzen verlagen? Dat is de gemeenten die (uit m'n hoofd) 200 miljoen euro speculatieverlies heeft te verwerken... Dan zou ik enkele duizenden kavels verwachten.
Wat staat er op de website:
19 + 16 + "onbekend aantal" kavels te koop. Ze proberen dus de markt krap te houden door niet gewoon alles aan te bieden.
http://www.apeldoorn.nl/Zuidbroek---Mozaiek : 44 kavels, 26 verkocht, 18 te koop. Het wil er bij mij niet in dat ze 200 miljoen verloren hebben op zo weinig kavels, dus er moet nog veel meer zijn.
En de prijsverlaging mis ik nog... 500 vierkante meter voor 2 ton, 800 vierkante meter voor 3 ton. Plus 21% BTW natuurlijk...

En dat voor stukjes zand die niet zo lang geleden 2000 euro waard waren als weiland. Nu worden er billboards voor gemaakt, complete websites, glimmende brochures, de gemeente heeft "een verkoopteam" van 3 oude ambtenaren, etc. etc. Dat alles zou compleet onzinnig zijn zonder de prijs 100 keer over de kop te laten gaan.

Ah, ik maak mijzelf niet geheel duidelijk: ik doelde op verlagingen van de boekwaarde, niet van de kavelprijzen. Die komt vanzelf als gevolg van de verlaging van boekwaarde.

Volgens mij mis je het sarcasme...

Klopt, die zie ik ook niet terug in de smilie. Maar ik hoop dat het sarcastisch is...

[Maarten21]

RemcoDelft schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 12:02:
[...]

Ook dat gaat niet op: de bank moet net zo goed belasting betalen over winst op de hypotheek, net als de verhuurder over winst op de huur.
Het fiscale verschil zit uitsluitend aan de kant van de bewoner. Maar dat wisten we natuurlijk al.

Zo simpel is 't niet.

Situatie 1: Bank -> Verhuurder (-> Huurder)
Situatie 2: Bank -> Koper

In beide gevallen (verhuurder en koper) is de rente van de hypotheek hetgene dat je mag aftrekken (dit zijn immers de kosten).
Echter is inkomstenbelasting een stuk hoger dan vennootschapsbelasting. Dus is het voordeel lager voor de verhuurder (dus hogere netto hypotheeklasten).

Afgezien daarvan is er gewoon een extra schakel in de keten, die ook z'n belasting moet betalen en z'n winst moet hebben.
Het punt is dat het niet gek is dat kopen een stuk goedkoper is dan particulier huren.

[T-MOB]

RemcoDelft schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 12:02:
[...]

Ook dat gaat niet op: de bank moet net zo goed belasting betalen over winst op de hypotheek, net als de verhuurder over winst op de huur.
Het fiscale verschil zit uitsluitend aan de kant van de bewoner. Maar dat wisten we natuurlijk al.

Huurinkomsten zijn vrij van inkomstenbelasting. Een woning (bestemd voor verhuur) telt voor particulieren bij het vermogen. Daar is vermogensrendementsheffing voor bedacht.

Voor bedrijfsmatige rechtspersonen is er geen vermogensbelasting. Daar is het rendement (dus de huurinkomst) belast. In dat geval geldt echter dat de kosten (en dus ook de financieringskosten) ten laste gaan van de winst. In die zin heeft een bedrijfsmatige verhuurder dus ook "hypotheekrenteaftrek" (zelfs zonder aflossingsverplichting).

Maar op zich heb je wel een punt dat het vreemd is om erfpacht te subsidieren. Historisch gezien is het wel te verklaren omdat erfpacht meer een leningconstructie is dan een huurovereenkomst. Als pachter heb je namelijk allerlei rechten die normaal bij eigendom horen. Maar nu de HRA een aflossingsverplichting heeft zou het logisch zijn om erfpacht ook te beperken. Nu is het mogelijk een loophole om toch een deel aflossingsvrije hypotheek af te sluiten: grond aan de bank verkopen en 30 jaar pachten.

Apeldoorn en prijzen verlagen? Dat is de gemeenten die (uit m'n hoofd) 200 miljoen euro speculatieverlies heeft te verwerken... Dan zou ik enkele duizenden kavels verwachten.

Afboeken is niet hetzelfde als de kavels op de markt brengen voor wat de gek er voor geeft. En grondposities van de gemeente zijn niet alleen voor pojecten met een woonbestemming. In veel gevallen zal het betekenen dat projecten helemaal niet doorgaan - omdat er geen behoefte blijkt aan weer een bedrijventerrein. Er staan kantoren genoeg leeg in Nederland.

Wat staat er op de website:
19 + 16 + "onbekend aantal" kavels te koop. Ze proberen dus de markt krap te houden door niet gewoon alles aan te bieden.

Je kunt geen hele wijk aan losse bouwkavels verkopen. Dat zijn altijd kleine stukjes in een groter project waarin ook voorzieningen als wegen, scholen en winkelcentra worden meegenomen. Dat grote project kan alleen doorgaan als er een ontwikkelaar in wil en kan stappen.

En de prijsverlaging mis ik nog... 500 vierkante meter voor 2 ton, 800 vierkante meter voor 3 ton. Plus 21% BTW natuurlijk...

Das wel aan de prijs, ja.

En dat voor stukjes zand die niet zo lang geleden 2000 euro waard waren als weiland. Nu worden er billboards voor gemaakt, complete websites, glimmende brochures, de gemeente heeft "een verkoopteam" van 3 oude ambtenaren, etc. etc. Dat alles zou compleet onzinnig zijn zonder de prijs 100 keer over de kop te laten gaan.

Mja. Nu liggen er wegen naar toe, zijn er nutsvoorzieningen, etc. Bovendien kan zo'n project alleen slagen als er meerdere mensen gaan wonen. Om dat te organiseren heb je borchures, billboard en een website gewoon nodig. Ik vind het een beetje kinderachtig om te insinueren dat dit allemaal onnodige kosten zijn die de gemeente maar wat graag maakt om de grondprijs "lekker hoog" te houden.

[ph4ge]

Ook in Rotterdam is er nu een plan om 15.000 huurwoningen te slopen. Dat is dus in een gebied in de Randstad, waar jarenlange wachtlijsten zijn en waar aanzienlijke groei verwacht wordt. Er is geen leegstand. Het doel is om op deze manier gezinnen in de stad te houden. Waarom dit een doel op zich is en wat de sloop van woningen daar aan bijdraagt ontgaat mij, wie het snapt mag het uitleggen.

Het betreffende artikel zit achter de betaalmuur van het AD voor de liefhebbers.

[Señor Sjon]

Omdat Rotterdam no-go area's heeft met een erg lage woningkwaliteit. Dan is omtikken goedkoper dan renoveren.

[T-MOB]

Ik ken de situatie niet. Maar als het verpauperde troep is dan is er wel wat voor te zeggen om het te vervangen door iets wat beter aansluit bij huidige wensen. Gezinnen in de stad willen houden zal samenhangen met leefbaarheid, veiligheid en een acceptabel voorzieningenniveau. Of het zijn allemaal incompetente idioten die het bedenken, dat is veel waarschijnlijker...

[Iblies]

Senor Sjon schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 17:18:
Omdat Rotterdam no-go area's heeft met een erg lage woningkwaliteit. Dan is omtikken goedkoper dan renoveren.

Ik zou graag de berekeningen zien voordat ik dat geloof.

Hogere huur, gelijk inkomen, hogere huurtoeslag. Als de prijzen hoger worden en een groot deel van de inwoners komt terug, dan betalen we als maatschappij alsnog de rekening voor nieuwe panden terwijl het probleem waarschijnlijk ergens anders ligt.

[Bartjuh]

Senor Sjon schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 17:18:
Omdat Rotterdam no-go area's heeft met een erg lage woningkwaliteit. Dan is omtikken goedkoper dan renoveren.

Dan gaan ze elders wonen, verpaupert het daar weer.

Slechts een tijdelijke 'oplossing'.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 17:18:
Omdat Rotterdam no-go area's heeft met een erg lage woningkwaliteit. Dan is omtikken goedkoper dan renoveren.

Armoede verdwijnt niet door goedkope huizen te slopen.

[ATS]

ph4ge schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 18:31:
[...]

Armoede verdwijnt niet door goedkope huizen te slopen.

Maar het verdwijnt wel van die plek. Als je geluk hebt, verschuift het naar een buurgemeente. Dan heb jij als gemeente het probleem niet meer. Opgelost, toch?

[Krisp]

ph4ge schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 18:31:
[...]

Armoede verdwijnt niet door goedkope huizen te slopen.

Maar in het andere geval escaleert het op die plek. Vraag me niet waarom, maar dit schijnt de effectiefste manier te zijn. Bovendien is het in lijn met wat een aantal mensen hier roepen: na een aantal jaar is een huis afgeschreven.

[PauseBreak]

ph4ge schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 18:31:
[...]

Armoede verdwijnt niet door goedkope huizen te slopen.

Niet helemaal waar. Door goedkope huizen te slopen (in het geval van Rotterdam een wijk ofzo) maak je het mogelijk om iets nieuws neer te zetten. En dat nieuws is een mix van sociale huur, koopwoningen in het middenhoge segment en vrije sector huur. Uit onderzoek (te lui om op te zoeken wie wat enzo) is bekend dat dit werkt. Het verkleint de afstanden op de sociale ladders, vergroot sociale cohesie en maakt op- en neergaan op de sociale ladder makkelijker. Bovendien zorgt het voor een toename van de belastinginkomsten en dat zorgt er weer voor dat gemeentes meer kunnen doen voor de sociaal minderbedeelden.
Dat is ook waarom Vinex-wijken tegenwoordig veel meer gemixed worden. Kijk maar naar Vinex-wijken als Stadshagen. Daar worden kasten van huizen ook rustig neergezet naast een rijtje moderne arbeiderswoningen en dat werkt.

[Verwijderd]

Iblies schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 17:38:
[...]

Ik zou graag de berekeningen zien voordat ik dat geloof.

Hogere huur, gelijk inkomen, hogere huurtoeslag. Als de prijzen hoger worden en een groot deel van de inwoners komt terug, dan betalen we als maatschappij alsnog de rekening voor nieuwe panden terwijl het probleem waarschijnlijk ergens anders ligt.

Daarom moeten er ook meer woningen in de vrije huursector worden gebouwd.
Bewoners van dergelijke woningen hebben vaak géén recht op huurtoeslag én strijken géén HRA/koopsubsidie op.

Deze groep mensen kost de maatschappij dus 't minst.

[stok]

PauseBreak schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 22:55:
[...]


En dat nieuws is een mix van sociale huur, koopwoningen in het middenhoge segment en vrije sector huur.

Werkt ook niet. Is in dit topic al meerder malen aangehaald volgens mij.

[T-MOB]

Vandaag is blijkbaar de [url-http://www.nrc.nl/nieuws/2014/01/30/we-kopen-meer-huizen-maar-bouwen-er-minder/]monitor koopwoningmarkt[/] uitgekomen. De opsteller is licht positief over aankomen halfjaar. Er worden meer transacties verwacht en stabiele, licht stijgende prijzen. Eerst maar eens zien, maar toch.

Maar wat me eigenlijk het meest opvalt aan de grafiekjes is deze:

(Mede) door dit topic was ik in de veronderstelling dat de maximale leencapciteit drastisch was afgenomen in de afgelopen jaren. Maar als je vergelijkt met 2008 valt dat reuze mee. Voor 1x modaal is de leencapaciteit ongeveer gelijk gebleven (~152k). Voor 2x modaal is de capaciteit met ongeveer 10% toegenomen (eenverdiener) of min of meer gelijk gebleven. De strengere normen zijn blijkbaar hand in hand gegaan met een stijging van het modale inkomen.

[Oscar Mopperkont]

Dat grafiekje verbaast mij ook. Dat zou betekenen dat men voor een eenverdiener na het uitbreken van de crisis de teugels heeft laten vieren?

[T-MOB]

Dat, of "modaal" is erg gestegen. Maar dat lijkt toch ook niet echt het geval:

[ Voor 66% gewijzigd door T-MOB op 30-01-2014 11:51 ]

[Pooh]

T-MOB schreef op donderdag 30 januari 2014 @ 11:33:
De strengere normen zijn blijkbaar hand in hand gegaan met een stijging van het modale inkomen.

De strengere normen zijn vooral hand in hand gegaan met een daling van de hypotheekrente.

[Señor Sjon]

De rente is ook aardig gedaald. In 2009 had je rustig 5-5,5% terwijl dat nu weer onder de 4% beweegt.

[ph4ge]

PauseBreak schreef op woensdag 29 januari 2014 @ 22:55:
Niet helemaal waar. Door goedkope huizen te slopen (in het geval van Rotterdam een wijk ofzo) maak je het mogelijk om iets nieuws neer te zetten. En dat nieuws is een mix van sociale huur, koopwoningen in het middenhoge segment en vrije sector huur. Uit onderzoek (te lui om op te zoeken wie wat enzo) is bekend dat dit werkt. Het verkleint de afstanden op de sociale ladders, vergroot sociale cohesie en maakt op- en neergaan op de sociale ladder makkelijker. Bovendien zorgt het voor een toename van de belastinginkomsten en dat zorgt er weer voor dat gemeentes meer kunnen doen voor de sociaal minderbedeelden.
Dat is ook waarom Vinex-wijken tegenwoordig veel meer gemixed worden. Kijk maar naar Vinex-wijken als Stadshagen. Daar worden kasten van huizen ook rustig neergezet naast een rijtje moderne arbeiderswoningen en dat werkt.

Er is plek zat om nieuwe woningen te bouwen. Er is echter helemaal geen vraag naar dure woningen maar juist naar goedkope woningen, meerdere projecten op Zuid en de zuidelijke randgemeenten liggen op zn gat omdat er geen vraag is naar de duurdere woningen die ze daar willen bouwen. Terwijl er jarenlange wachtlijsten zijn voor de goedkopere huurwoningen.

Bovendien kondigt regio Rijnmond vandaag in het AD aan dat er tot en met 2020 bijna de helft minder gebouwd gaat worden dan gepland. Dus we gaan slopen om ruimte te creëren om meer te kunnen bouwen, en ondertussen nieuwbouwplannen schrappen. Nee, dit is niks anders dan bewust schaarste creëren door mensen uit hun huis te jagen.

Bovendien kan je nog zoveel dure woningen op Zuid bouwen, de mensen die er willen wonen die maken of bewust de keuze om goedkoop te wonen of kunnen niet meer betalen. Daarnaast kan je van al dit geld ook heel veel andere leuke dingen doen om het gebied aantrekkelijker te maken zonder daarbij huizen te slopen waar een tekort aan is.

Bovendien werkt dit beleid toch nooit. We leven nog net niet in een soort communistische staat waar de overheid wel even voor iedereen bepaalt waar hij het best kan wonen. In een stad als Rotterdam heb je een aantal gewilde plekken, en een aantal minder gewilde plekken. Dat hou je altijd en los je niet op door mensen die al aan de onder kant van de samenleving zitten weg te jagen of naar een duurdere woning te dwingen.

@Hierboven. Het belangrijkste verschil is toch nog wel dat de normen nu daadwerkelijk gevolgd worden. Zie mijn plaatje over de maximale hypotheek in 2007, toen kon je bij DSB nog bijna het dubbele als de norm krijgen. Los daarvan zet ik grote vraagtekens bij deze cijfers. De normen zijn alleen al vorige maand weer met zo'n 10% naar beneden bijgesteld.

Overigens is de voorspelling van meneer Boelhouwer altijd dat het "volgend jaar beter gaat" en "de bodem is echt bereikt". Zolang zijn voorspellingen zijn gebaseerd op stijgende hypotheekaanvragen, terwijl dat alleen maand op maand is en niet jaar op jaar, is hij niet serieus te nemen. Zijn grafiek van de leencapaciteit is ook niet erg sterk.

Daarnaast is het natuurlijk makkelijk naar de overheid wijzen. Iedereen weet dat er per 1-1-2014 weer allerlei maatregelen zijn ingegaan en dat er nog enorm veel op de plank ligt. Je kan natuurlijk doen alsof je naief bent, telkens heel positief voorspellen en dan achteraf verklaren dat de voorspelling niet uitgekomen zijn door overheidsmaatregelen. Dat is alleen niet erg sterk als verder iedereen die maatregelen al lang zag aankomen. Maar goed, ik neem het hem niet kwalijk, wiens brood men eet wiens woord men spreekt. Ik neem het meer de media kwalijk die hem een platform geven.

Oordeel zelf:

[ Voor 21% gewijzigd door ph4ge op 30-01-2014 13:27 ]

[Bartjuh]

ph4ge schreef op donderdag 30 januari 2014 @ 12:48:
[...]
Bovendien werkt dit beleid toch nooit. We leven nog net niet in een soort communistische staat waar de overheid wel even voor iedereen bepaalt waar hij het best kan wonen. In een stad als Rotterdam heb je een aantal gewilde plekken, en een aantal minder gewilde plekken. Dat hou je altijd en los je niet op door mensen die al aan de onder kant van de samenleving zitten weg te jagen of naar een duurdere woning te dwingen.

Dat is exact het gevoel dat mij de laatste jaren steeds meer bedruipt in Nederland, met name op de woningmarkt. De overheid bepaalt wel hoe je moet wonen, en waar je moet wonen. Dat doen ze niet direct met een soort woningpolitie, maar indirect door het gigantische systeem van subsidie en belangverstrengeling in de woningmarkt.

Overigens is de voorspelling van meneer Boelhouwer altijd dat het "volgend jaar beter gaat" en "de bodem is echt bereikt". Zolang zijn voorspellingen zijn gebaseerd op stijgende hypotheekaanvragen, terwijl dat alleen maand op maand is en niet jaar op jaar, is hij niet serieus te nemen. Zijn grafiek van de leencapaciteit is ook niet erg sterk.

Ja, wat een figuur is dat. Het lijkt net alsof hij heel veel verstand heeft van de woningmarkt, maar 0,0 van de rest van de economie. Mensen die het hele plaatje konden overzien zagen gewoon aankomen dat de overheid beleid moest veranderen, mensen die met tunnelvisie naar de woningmarkt keken zagen dat niet.

[ph4ge]

Bartjuh schreef op donderdag 30 januari 2014 @ 14:18:
Ja, wat een figuur is dat. Het lijkt net alsof hij heel veel verstand heeft van de woningmarkt, maar 0,0 van de rest van de economie. Mensen die het hele plaatje konden overzien zagen gewoon aankomen dat de overheid beleid moest veranderen, mensen die met tunnelvisie naar de woningmarkt keken zagen dat niet.

Ik denk dat hij het dondersgoed begrijpt, maar bewust onzin verkoopt. Hij wordt immers betaalt door partijen die belang hebben bij hoge prijzen en transacties, die betalen hem niet om een onafhankelijk en realistisch verhaal te vertellen. Het grappige is dat Boelhouwer toen hij nog jong en onafhankelijk was juist werd gezien als doemdenker.

[T-MOB]

ph4ge schreef op donderdag 30 januari 2014 @ 12:48:
[...]
Er is plek zat om nieuwe woningen te bouwen. Er is echter helemaal geen vraag naar dure woningen maar juist naar goedkope woningen, meerdere projecten op Zuid en de zuidelijke randgemeenten liggen op zn gat omdat er geen vraag is naar de duurdere woningen die ze daar willen bouwen. Terwijl er jarenlange wachtlijsten zijn voor de goedkopere huurwoningen.

De gemeente probeert niet een woningmarktprobleem op te lossen, maar een leefbaarheidsprobleem. Als je alleen naar woningmarkteffecten kijkt kun je wel meer beleid veroordelen: het beleid om ouderen zo lang mogelijk aan huis te verzorgen zorgt bijvoorbeeld ook voor extra krapte op de woningmarkt.

@Hierboven. Het belangrijkste verschil is toch nog wel dat de normen nu daadwerkelijk gevolgd worden. Zie mijn plaatje over de maximale hypotheek in 2007, toen kon je bij DSB nog bijna het dubbele als de norm krijgen. Los daarvan zet ik grote vraagtekens bij deze cijfers. De normen zijn alleen al vorige maand weer met zo'n 10% naar beneden bijgesteld.

Als normen strenger nageleefd worden dan kan dat wel invloed hebben. Al heb ik niet het idee dat een DSB-hypotheek de norm was. Als je bij alle cijfers die je niet bevallen "grote vraagtekens" plaatst zonder ook maar een poging tot onderbouwen is het trouwens lastig discussieren. Als je betere cijfers hebt, wijs ze dan aan.

Overigens is de voorspelling van meneer Boelhouwer altijd dat het "volgend jaar beter gaat" en "de bodem is echt bereikt". Zolang zijn voorspellingen zijn gebaseerd op stijgende hypotheekaanvragen, terwijl dat alleen maand op maand is en niet jaar op jaar, is hij niet serieus te nemen. Zijn grafiek van de leencapaciteit is ook niet erg sterk.

Ik ken de man verder niet, en hecht ook niet zoveel waarde aan zijn voorspellingen/mening. Het zijn vooral de cijfers die interessant zijn. Maar nogmaals, als ze onjuist zijn, wijs me betere cijfers en ik ben een blij man.

[ph4ge]

T-MOB schreef op donderdag 30 januari 2014 @ 14:29:
De gemeente probeert niet een woningmarktprobleem op te lossen, maar een leefbaarheidsprobleem. Als je alleen naar woningmarkteffecten kijkt kun je wel meer beleid veroordelen: het beleid om ouderen zo lang mogelijk aan huis te verzorgen zorgt bijvoorbeeld ook voor extra krapte op de woningmarkt.

Ook een leefbaarheidsprobleem los je hier niet mee op. Bovendien is het fonds uitsluitend bedoeld om de woningmarkt te stimuleren, nergens anders voor.

T-MOB schreef op donderdag 30 januari 2014 @ 14:29:
Als normen strenger nageleefd worden dan kan dat wel invloed hebben. Al heb ik niet het idee dat een DSB-hypotheek de norm was. Als je bij alle cijfers die je niet bevallen "grote vraagtekens" plaatst zonder ook maar een poging tot onderbouwen is het trouwens lastig discussieren. Als je betere cijfers hebt, wijs ze dan aan.

Ik kan er ook niks aan doen dat jij blijkbaar voor het eerst in dit topic bent? Ze zijn uitgebreid gepost en besproken. Even naar het nibud (linkje naar cijfers 2014) surfen en je kan zo de cijfers naar boven halen, en je ziet gelijk dat er niks klopt van de aannames van Boelhouwer. Overigens doet het Nibud ook zn best om de cijfers te verbloemen, een simpel tabelletje vind je hier. Nogmaals, alleen per 1-1-2014 al een daling van zo'n 10%.

Zoals je in het plaatje ziet was er in heel de markt maar 1 partij die zich aan de norm hield. Natuurlijk heeft dat effect. DSB was inderdaad wel het meest extreem, maar het was schering en inslag.

T-MOB schreef op donderdag 30 januari 2014 @ 14:29:
Ik ken de man verder niet, en hecht ook niet zoveel waarde aan zijn voorspellingen/mening. Het zijn vooral de cijfers die interessant zijn. Maar nogmaals, als ze onjuist zijn, wijs me betere cijfers en ik ben een blij man.

Voor cijfers moet je bij het Kadaster zijn, niet bij Boelhouwer.

[T-MOB]

ph4ge schreef op donderdag 30 januari 2014 @ 14:45:
[...]
Ook een leefbaarheidsprobleem los je hier niet mee op. Bovendien is het fonds uitsluitend bedoeld om de woningmarkt te stimuleren, nergens anders voor.

Ah nu zie ik het ook, hadden die sufferds jou maar gebeld

Ik kan er ook niks aan doen dat jij blijkbaar voor het eerst in dit topic bent? Ze zijn uitgebreid gepost en besproken. Even naar het nibud (linkje naar cijfers 2014) surfen en je kan zo de cijfers naar boven halen, en je ziet gelijk dat er niks klopt van de aannames van Boelhouwer. Overigens doet het Nibud ook zn best om de cijfers te verbloemen, een simpel tabelletje vind je hier. Nogmaals, alleen per 1-1-2014 al een daling van zo'n 10%.

Die had ik wel langs zien komen, en ook het effect van de maatregelen van vorig jaar is uitgebreid besproken. Wat ik al die tijd gemist heb is dat het maximale normbedrag voor modaal en 2x modaal in al die tijd helemaal niet lager is geweest dan "topjaar" 2008. Je Nibud-link spreekt overigens over dalingen van max 3%.
www.huizenmarkt-zeepbel.nl (klinkt onbevangen ) pakt de ongunstigste categorie. Voor iedereen die 10 (of meer) jaar vast kiest wordt de soep helemaal niet zo heet gegegeten. De potentiele koper die tegen de limiet aanloopt zet gewoon zijn rente 10 jaar vast.

Zoals je in het plaatje ziet was er in heel de markt maar 1 partij die zich aan de norm hield. Natuurlijk heeft dat effect. DSB was inderdaad wel het meest extreem, maar het was schering en inslag.

Ik heb het plaatje even teruggezocht. In 2007 was 30K ongeveer modaal. Op de 3 extremen na was de maximale hypotheek bij de banken niet hoger dan 155.500. Kijk je wat nu met een modaal inkomen (34K) kunt lenen dan vind ik bij home finance (de bron van de zeepbel-site) tegen 2014-normen een bedrag van 155.388.