Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[T-MOB]

Maar het gaat om de prijsindex wat helemaal geen afgeleide is. Stabilisatie wil dan zeggen dat de prijzen niet verder dalen. Als je dat een jaar hebt krijg je pas een 0%-waarde in de jaar-op-jaar cijfers. Als het doorzet krijg je dus vanaf mei 0-waardes in die jaar-op-jaar vergelijkingen.
Mij lijkt de situatie overigens pas echt stabiel bij prijsstijging rond inflatieniveau.

[Krisp]

Bovendien: zelfs als je de index als afgeleide beschouwt en alleen naar de gemiddelde transactieprijs wilt kijken, dan zitten we sinds juli 2012 al rond de 215K. Soms wat meer, soms wat minder, maar de gemiddelde prijs was bijvoorbeeld in augustus 2013 hoger dan augustus 2012. Qua transactieprijs gebeurt er eigenlijk bijzonder weinig in de laatste 1,5 jaar. Je krijgt alleen een groter huis voor hetzelfde geld.

[ Voor 7% gewijzigd door Krisp op 22-01-2014 12:53 ]

[ph4ge]

EXX schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 11:55:
Ook in deze grafiek zie je hetzelfde beeld: stabilisatie Q3-2009 tot Q3-2010, met zelf een kleine stijging van de index rond Q2-2010. Alle makelaars riepen: "nu kopen een goede Z!" en "De markt heeft de bodem bereikt!".

Daarna ging het weer bergafwaarts.

Het is inderdaad gewoon een herhaling van zetten. Als er een stelselwijziging aan zit te komen willen mensen dat voor zijn en de makelaars zien ook in dat dit hun kans is om te scoren. Die 2 effecten versterken elkaar, waardoor het vlak voor een stelselwijziging wat beter lijkt te gaan. Vlak daarna valt de boel weer in elkaar, iedereen die wilde kopen is de stelselwijziging voor geweest en die hem gemist hebben worden ineens geconfronteerd met de nieuwe realiteit, plus dat kopers denken dat er weer dikke winsten aankomen en de bereidheid om te zakken weer weg is. De transacties nemen weer af en de prijsdalingen nemen weer toe.

Om vervolgens als de stelselwijziging weer is verwerkt en de volgende eraan zit te komen weer van vooraf aan te beginnen. Dat is nu een keer of 5 gebeurd deze crisis en dat zal niet de laatste keer zijn. Ik snap niet dat men hier keer op keer in trapt, kijk gewoon zelf naar de cijfers en kijk dan niet teveel naar de prestaties van de laatste 3 maanden maar naar de lange termijn en naar voren. Nogmaals, het enige oranje sein tegen alle rode seinen is dat het vertrouwen langzaamaan wat minder negatief wordt (leuk om te roepen dat het boven het gemiddelde is van deze eeuw, terwijl we de halve eeuw crisis hebben gehad en daarvoor ook een periode van laagconjuctuur). Dan nog, met vertrouwen kan je niet betalen, was het maar zo makkelijk dan kon men er de restschuld mee aflossen.

Krisp schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 12:13:
Is dat zo? Ik zie het niet.

Pak eens een grafiek tot en met nu, dan zie je wel een bijna 1 op 1 verband. Natuurlijk loopt het niet helemaal 1 op 1, daarvoor schommelen beide variabelen teveel. Dat men nu verplicht moet aflossen speelt natuurlijk ook mee. Dat de HRA beperkt is ook. Dat de NHG beperkt is ook (vooral voor huizen van rond de NHG waarde klapt dat erop) en zo is er nog wel mee. Daarnaast werden de normen vroeger natuurlijk veel meer opgerekt, zo was er een DSB die niets met de norm had. Nu worden de normen strikt gevolgd.

Al met al zijn het wel maatregelen die de financiering beïnvloeden die de meeste impact op de prijs hebben, waarvan de belangrijkste de leencapaciteit is.

Krisp schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 12:13:
Ik heb straks een K.K. van minder dan 4%, zo moeilijk is dat niet als je een beetje prijsbewust bent. En zelfs al moet het, gaat het om 2-3K. Dat is niet een bedrag waar je heel hard voor moet sparen.

En dan heb je een huis waar nog geen likje verf op hoeft en alle inrichting heb je ook al? Vroeger had je wat geld over uit je financiering die je nu niet meer hebt. Linksom of rechtsom moet dat geld ergens vandaan komen.

Krisp schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 12:13:
Wat ik wil zeggen is dat het overgrote deel wat echt wil verkopen, de mensen zijn tussen de 30-45 zijn. Die wegens veranderende gezinsomstandigheden eigenlijk een ander huis moet, maar niet lager kan omdat anders de bank niet akkoord gaat. De enige manier voor hen is dat te doen door af te lossen. De enige manier voor kopers, is door te gaan sparen. Dan komen die twee bij elkaar.

Dat blijkt niet uit de cijfers.

Het is praktisch onmogelijk om op te sparen tegen de stelselwijzigingen die er telkens zijn. Je geeft zelf eerst aan dat je niet hoeft te sparen, en nu geef je aan dat men moet gaan sparen. Dat rijmt niet met elkaar. Hoe dan ook is werkelijk besteedbaar inkomen flink afgenomen en de huren zijn toegenomen, dus is het veel moeilijker om te sparen. En het is natuurlijk ook niet nieuw dat sommige mensen wel sparen voor een huis, die waren er altijd al. Er is geen bewijs dat die groep toeneemt, de gemiddelde LTV van nieuwe hypotheken is bijna onveranderd gebleven.

Wat je dan ook nog even vergeet voor het gemak is dat men tegenwoordig ook de eigen studie mag betalen en daardoor met een studieschuld de huizenmarkt op gaat komen.

Krisp schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 12:13:
Ik redeneer vanuit de koper: als koper wil je ook succesvol zijn. Als je drie keer niet tot overeenstemming bent gekomen, ga je voorzichtiger kijken en minder afdingen of een goedkoper huis zoeken: de koper gaat er waarschijnlijk niet mee akkoord als je laag inzet. Ik zie de bron van 2 miljoen huishoudens niet, ik zie alleen 250K huizen te koop staan op funda. Die berg daalt overigens, waarom is mij onduidelijk. Ik ben het met je eens dat starters maximaal bewegen: het gevolg is echter geen lagere huizenprijzen (op de kortere termijn) maar een goedkope woning.

Als koper ga je niet meer bieden, je gaat juist minder bieden omdat de bank ineens een stuk strenger is geworden. Verder klinkt het als onlogisch en wishful thinking. Als er iets van klopt dan hadden we dat effect 5 jaar geleden ook al moeten zien en kan je koper vervangen voor verkoper.

Er zijn nauwelijks kopers die minder bieden voor een huis dan wat ze kunnen betalen. De meeste gaan eerst naar de Hypotheker om te kijken wat ze kunnen lenen en gaan dat geld uitgeven. Het gebeurt gewoon niet dat je een huis misloopt dat je daarna maar meer gaat bieden op een vergelijkbaar huis; als je dat kon had je dat wel gelijk gedaan.

Het effect dat men dan wel mindere huizen gaat kopen hebben we ook nog niet gezien in 6 jaar crisis. We zien dat de klappen in het hoge segment groter zijn dan in het lage segment, voornamelijk omdat starters toch wel blijven starten. Je moet immers ergens wonen. De redenen waarom we dit effect niet zien is in dit topic al in den treuren besproken. Het is gewoon wishful thinking. De 10 jaar jongere Krisp gaat niet een veel minder huis kopen dan de Krisp van nu die 10 jaar geleden een huis gekocht heeft. Net zo goed dat de 20 jaar jongere Krisp niet een veel mooier huis gaat kopen als over 10 jaar de economie herstelt is en hij meer te besteden heeft dan de 10 jaar jongere Krisp en Krisp Nee, die gaat weer meer betalen voor hetzelfde huis, helaas voor hem.

Laat ik de laatste alinea kort samenvatten: Als het logisch is dat de prijzen stijgen als het goed gaat, is het ook logisch dat ze dalen als het niet goed gaat. Het bestaat gewoon niet dat een prijs die kan stijgen niet kan zakken. Het bewijs zien we al jaren, en al die jaren werd constant geroepen dat we nu toch echt op de bodem zaten en het niet verder kon zakken.

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 12:39:
Klopt en het is inderdaad vroeg. Verschil met toen is dat nu andere seinen ook steeds meer op groen zijn komen te staan. Dus hopen dat het doorzet, maar er is zeker nog geen zekerheid.

Ik ben erg benieuwd. Laten we er van uit gaan dat het vertrouwen inderdaad op groen staat, en dat dat positief is (en niet averechts werkt omdat men weer hogere prijzen gaat vragen). Welke groene seinen zie je nog meer?

Het moge duidelijk zijn dat een prijs- of transactieregistratie op zichzelf geen voorspellende indicator is. Het is een indicator die achteraf wat zegt. We hebben de NVM, banken en politici die wat voelen, maar ook dat is vertrouwen en niet meer.

Sein A: Men kan minder lenen, de NHG daalt en het wordt duurder
Sein B: De rente staat op een record diepte en kan alleen maar stijgen
Sein C: De werkeloosheid loopt op, het percentage flexibele arbeid ook
Sein D: Vergrijzing waardoor huizen leegkomen.
Sein E: Lastenverzwaringen a circa 8 miljard, die nog niet voldoende zijn om een sluitende begroting te creëren.
Sein F: Het aantal starters is onverminderd hoog, hoger dan je op basis van de bevolkingspyramide zou verwachten en kan eigenlijk alleen maar afnemen.
Sein G: Verschillende ondersteunende regelingen, zoals dubbele HRA en startersleningen zijn van tijdelijke aard.
Sein H: Toekomstige kopers hebben in toenemende mate (studie)schulden en minder mogelijkheden om te sparen.
Sein I: Steeds meer gemeentes worden gedwongen om de grondprijzen flink te verlagen. De verwachting is dat dit na de gemeenteraadsverkiezingen in bijna elke regio een rol gaat spelen.

Dan hebben we dus allemaal rode seinen. Zet ik J op Oranje
Sein J: Het vertrouwen is, hoewel nog altijd zeer negatief, behoorlijk toegenomen de laatste maanden.

Welke groene seinen mis ik?

[ Voor 31% gewijzigd door ph4ge op 22-01-2014 15:22 ]

[Pooh]

ph4ge schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 13:08:
Er zijn nauwelijks kopers die minder bieden voor een huis dan wat ze kunnen betalen. De meeste gaan eerst naar de Hypotheker om te kijken wat ze kunnen lenen en gaan dat geld uitgeven. Het gebeurt gewoon niet dat je een huis misloopt dat je daarna maar meer gaat bieden op een vergelijkbaar huis; als je dat kon had je dat wel gelijk gedaan.

Waar haal je die wijsheid vandaan? Heb je daar bronnen voor? Bij starters die flinke groei in hun salaris verwachten en wel nu al willen kopen geloof ik dat wel, maar welk percentage van de kopers zijn zij?

En wie is er nou zo dom om 'teveel' te betalen voor een woning als er genoeg aanbod is? Als onderhandeling stuklopen, jammer voor de verkoper, aanbod genoeg.

[ph4ge]

Pooh schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 13:33:
Waar haal je die wijsheid vandaan? Heb je daar bronnen voor? Bij starters die flinke groei in hun salaris verwachten en wel nu al willen kopen geloof ik dat wel, maar welk percentage van de kopers zijn zij?

Ongeveer de helft van de kopers kopen hun eerste huis (starters en doorstroom vanuit huur samen in deze cijfers)

Volgens de ECB is de gemiddelde LTV in Nederland 100% bij aankoop van de woning. Dat is een flinke aanwijzing dat er in zn algemeen richting het maximum wordt gefinancierd.

Pooh schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 13:33:
En wie is er nou zo dom om 'teveel' te betalen voor een woning als er genoeg aanbod is? Als onderhandeling stuklopen, jammer voor de verkoper, aanbod genoeg.

Ik snap inderdaad ook niet waarom je meer zou betalen, dat is waar ik op reageerde. Je gaat niet omdat je een huis misloopt meer betalen, als je dat huis meer waard vond en je kon het betalen had je dat wel gelijk gedaan.

[Krisp]

ph4ge schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 13:08:
[...]
Pak eens een grafiek tot en met nu, dan zie je wel een bijna 1 op 1 verband. Natuurlijk loopt het niet helemaal 1 op 1, daarvoor schommelen beide variabelen teveel. Dat men nu verplicht moet aflossen speelt natuurlijk ook mee. Dat de HRA beperkt is ook. Dat de NHG beperkt is ook (vooral voor huizen van rond de NHG waarde klapt dat erop) en zo is er nog wel mee.

Al met al zijn het wel maatregelen die de financiering beïnvloeden die de meeste impact op de prijs hebben, waarvan de belangrijkste de leencapaciteit is.

Ga je nu zeggen dat een grafiek tot aug 2013 (!) niet klopt omdat hij niet tot vandaag is?Jij zegt een 1-op-1 effect: toon maar aan met data. Ik stel -onderbouwd met data- dat het niet zo is.

En dan heb je een huis waar nog geen likje verf op hoeft en alle inrichting heb je ook al? Vroeger had je wat geld over uit je financiering die je nu niet meer hebt. Linksom of rechtsom moet dat geld ergens vandaan komen.

Vanuit huur naar koop geeft inderdaad geen likje verf, maar veel mensen hebben al wel de meubels. Je hoeft ze dus niet te kopen. Een lik verf is -als je goede verf koopt- slechts 1K. En mensen gaan ook niet verder, vandaar dat goed opgeknapte huizen wel lopen: daar hoeft niets aan 'verbouwd' te worden.

Dat blijkt niet uit de cijfers.

Welke cijfers? Mensen vanaf ±2003 hebben nu een restschuld, daarvoor (tenzij er extra geleend is) niet. Mensen die dus onder water staan hebben veelal korter dan 10 jaar geleden gekocht. Dat zijn niet de mensen die voor het leven hebben gekocht, dunkt me. Ouderen staan voor het overgrote deel niet onder water en die kunnen dus wel zakken. Dat doen ze dus ook. Probleem daar is dat de koper wel moet verbouwen, en dat het geld daarvoor niet altijd beschikbaar is.

Het is praktisch onmogelijk om op te sparen tegen de stelselwijzigingen die er telkens zijn. Je geeft zelf eerst aan dat je niet hoeft te sparen, en nu geef je aan dat men moet gaan sparen. Dat rijmt niet met elkaar. Hoe dan ook is werkelijk besteedbaar inkomen flink afgenomen en de huren zijn toegenomen, dus is het veel moeilijker om te sparen. En het is natuurlijk ook niet nieuw dat sommige mensen wel sparen voor een huis, die waren er altijd al. Er is geen bewijs dat die groep toeneemt, de gemiddelde LTV van nieuwe hypotheken is bijna onveranderd gebleven.

Wat je dan ook nog even vergeet voor het gemak is dat men tegenwoordig ook de eigen studie mag betalen en daardoor met een studieschuld de huizenmarkt op gaat komen.

Je kunt ook een list uithalen, zoals thuis wonen of samenwonen in een klein huis. Sparen is nog steeds mogelijk. Ook tegen de stelselwijzigingen op: uit mijn eerdergenoemde bron blijkt de leencapaciteit beperkt gedaald te zijn. Iemand die consistent sinds 2008 5K per jaar (conservatief) gespaard heeft, heeft nu bijna 30K. Als je de sokken erin hebt gezet, heb je bijna 60K. Hoezo sparen loont niet?

Eigen studie betalen? De groep die nu op de markt komt is een paar jaar geleden afgestudeerd en de stufi is nog steeds voor elk niveau (inc master) aanwezig. De groep die over 5 jaar op de markt komt heeft een probleem; daar ben ik wel bang voor.

Als koper ga je niet meer bieden, je gaat juist minder bieden omdat de bank ineens een stuk strenger is geworden. Verder klinkt het als onlogisch en wishful thinking. Als er iets van klopt dan hadden we dat effect 5 jaar geleden ook al moeten zien en kan je koper vervangen voor verkoper.

Er zijn nauwelijks kopers die minder bieden voor een huis dan wat ze kunnen betalen. De meeste gaan eerst naar de Hypotheker om te kijken wat ze kunnen lenen en gaan dat geld uitgeven. Het gebeurt gewoon niet dat je een huis misloopt dat je daarna maar meer gaat bieden op een vergelijkbaar huis; als je dat kon had je dat wel gelijk gedaan.

Het effect dat men dan wel mindere huizen gaat kopen hebben we ook nog niet gezien in 6 jaar crisis. We zien dat de klappen in het hoge segment groter zijn dan in het lage segment, voornamelijk omdat starters toch wel blijven starten. Je moet immers ergens wonen. De redenen waarom we dit effect niet zien is in dit topic al in den treuren besproken. Het is gewoon wishful thinking. De 10 jaar jongere Krisp gaat niet een veel minder huis kopen dan de Krisp van nu die 10 jaar geleden een huis gekocht heeft. Net zo goed dat de 20 jaar jongere Krisp niet een veel mooier huis gaat kopen als over 10 jaar de economie herstelt is en hij meer te besteden heeft dan de 10 jaar jongere Krisp en Krisp Nee, die gaat weer meer betalen voor hetzelfde huis, helaas voor hem.

En toch hebben kopers in de jaren '60 rijtjeshuizen gekocht, in de jaren '70 doorzonwoningen, in de jaren '80 vinexhuizen en is er sinds de jaren '90 en '00 een trend naar appartementen en tweekamerflats. Hoezo men is niet kleiner gaan kopen? Dat doet men wel degelijk. Bovendien kopen starters -zoals je zelf al zegt- rustig door. De afgenomen leencapaciteit beperkt ze niet: ze kopen gewoon goedkoper. Dat is -als de daling niet doorzet- een kleiner huis, nietwaar?

[Arnout]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 12:39:
[...]

Klopt en het is inderdaad vroeg. Verschil met toen is dat nu andere seinen ook steeds meer op groen zijn komen te staan. Dus hopen dat het doorzet, maar er is zeker nog geen zekerheid.

Welke seinen staan er meer op groen dan? Dat de eurocrisis bezworen is? Dat de werkeloosheid daalt?
Ik zou eerder zeggen dat er meer op rood is komen te staan (bovenstaande is verergerd nl.), met het risico als pessimist weggezet te worden.

[Pooh]

ph4ge schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 13:46:
[...]
Ongeveer de helft van de kopers kopen hun eerste huis (starters en doorstroom vanuit huur samen in deze cijfers)

Volgens de ECB is de gemiddelde LTV in Nederland 100% bij aankoop van de woning. Dat is een flinke aanwijzing dat er in zn algemeen richting het maximum wordt gefinancierd.

Die conclusie snap ik niet. Vanwege de HRA en bijleenregeling is een hoge LTV te verwachten, maar dat zegt weinig over de mogelijkheden van diezelfde kopers om ook een duurdere woning te kopen?

Ik snap inderdaad ook niet waarom je meer zou betalen, dat is waar ik op reageerde. Je gaat niet omdat je een huis misloopt meer betalen, als je dat huis meer waard vond en je kon het betalen had je dat wel gelijk gedaan.

Die conclusie geldt alleen voor starters die zoveel mogelijk woning willen. Genoeg mensen die gewoon een goede woning voor een goede prijs willen, en als die afketst, met pijn in het hart (en de portemonnee) een duurdere kopen (die echt wel meer waard is, maar ze hadden liever wat goedkoper gezeten).

[ph4ge]

Krisp schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 13:47:
Ga je nu zeggen dat een grafiek tot aug 2013 (!) niet klopt omdat hij niet tot vandaag is?Jij zegt een 1-op-1 effect: toon maar aan met data. Ik stel -onderbouwd met data- dat het niet zo is.

Toevallig is de gemiddelde daling 3 weken geleden ruim 10% geweest. Dat is een feit. In de tussentijd zijn de prijzen niet met 10% gedaald. Dus zit het weer heel dicht bij elkaar. Daarnaast heb ik verschillende andere variabelen aangegeven. De belangrijkste is simpelweg dat de norm in 2008 niet strikt gevolgd werd en nu wel. Dan kan je wel de norm naast de prijsontwikkeling leggen, maar in werkelijkheid is de leencapaciteit meer gedaald. Dat vertekent de grafiek.

Plus dat ik niet ontken dat er andere invloeden zijn. Deze hebben echter ook (in)direct weer met de financiering te maken. Verplicht aflossen is er een van.

Krisp schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 13:47:
Je kunt ook een list uithalen, zoals thuis wonen of samenwonen in een klein huis. Sparen is nog steeds mogelijk. Ook tegen de stelselwijzigingen op: uit mijn eerdergenoemde bron blijkt de leencapaciteit beperkt gedaald te zijn. Iemand die consistent sinds 2008 5K per jaar (conservatief) gespaard heeft, heeft nu bijna 30K. Als je de sokken erin hebt gezet, heb je bijna 60K. Hoezo sparen loont niet?

Die list is geen nieuwe ontwikkeling, dat kon vroeger ook. Daarmee gaat dat nu geen positief effect hebben tov vroeger, dat effect zit er al in. Wat nieuw is dat het voor de meeste mensen wel veel moeilijker is geworden, en ook die list een stuk minder effectief is geworden.

Krisp schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 13:47:
Eigen studie betalen? De groep die nu op de markt komt is een paar jaar geleden afgestudeerd en de stufi is nog steeds voor elk niveau (inc master) aanwezig. De groep die over 5 jaar op de markt komt heeft een probleem; daar ben ik wel bang voor.

We hebben het dan ook over lange termijn ontwikkelingen. Dit soort ontwikkelingen hangen bovendien boven de markt en zullen geleidelijk aan al ingeprijst worden voordat het zover is.

Krisp schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 13:47:
En toch hebben kopers in de jaren '60 rijtjeshuizen gekocht, in de jaren '70 doorzonwoningen, in de jaren '80 vinexwijken en is er sinds de jaren '90 en '00 een trend naar appartementen en tweekamerflats. Hoezo men is niet kleiner gaan kopen? Dat doet men wel degelijk. Bovendien kopen starters -zoals je zelf al zegt- rustig door. De afgenomen leencapaciteit beperkt ze niet: ze kopen gewoon goedkoper. Dat is -als de daling niet doorzet- een kleiner huis, nietwaar?

Men koop geen mindere huizen, de huizenprijzen zijn gedaald Sterker nog, als we de logica in jouw eerdere post volgen koopt men juist meer huis op dit moment voor hetzelfde inkomen. Dat klopt voor sommige mensen ook wel, zoals voor mij (doorstromer per 31-12-2013).

Je hebt het daarnaast over nieuwbouw. Die truc kan men niet meer uithalen, op dit moment koopt gewoon bijna niemand nieuwbouw omdat het relatief al erg duur is tov bestaande huizen. Het is niet mogelijk om de kwaliteit nog meer te laten dalen, dan wordt het verschil met bestaande bouw alleen maar groter. Vroeger was nieuwbouw juist interessant, mijn ouders kregen al een bod van 10% boven wat hun voor het huis hadden betaald voordat er maar 1 paal de grond in was gegaan van iemand die was uitgeloot. Nieuwbouw was relatief goedkoop. Dat is geen vergelijk met de situatie van nu. De huizenmarkt is volkomen statisch. Als je inderdaad miljoenen mensen kleinere huizen wil zien kopen moeten die er wel zijn.

Pooh schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 13:55:
Die conclusie snap ik niet. Vanwege de HRA en bijleenregeling is een hoge LTV te verwachten, maar dat zegt weinig over de mogelijkheden van diezelfde kopers om ook een duurdere woning te kopen?

Wat het zegt is dat een huis kopen met spaargeld vrij uitzonderlijk is, en dat is wat Krisp denkt dat er gebeurt/gaat gebeuren.

Pooh schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 13:55:
Die conclusie geldt alleen voor starters die zoveel mogelijk woning willen. Genoeg mensen die gewoon een goede woning voor een goede prijs willen, en als die afketst, met pijn in het hart (en de portemonnee) een duurdere kopen (die echt wel meer waard is, maar ze hadden liever wat goedkoper gezeten).

Als je een waardevoller huis koopt heeft dat geen invloed op de prijzen. Krisp heeft het erover dat men meer gaat betalen voor een vergelijkbaar huis uit angst om hem weer mis te lopen.

Kees is ook weer van de partij Helaas de enige criticus die in de reguliere media nog weleens gehoord wordt.

[ Voor 14% gewijzigd door ph4ge op 22-01-2014 15:41 ]

[RemcoDelft]

Limburg wil vijfduizend woningen slopen

Woningcorporaties en gemeenten in het zuiden van Limburg willen bijna vijfduizend huurwoningen slopen. De afbraak van de woningen levert de corporaties 73 miljoen euro op.

De woningcorporaties willen gebruikmaken van een regeling waarbij ze per gesloopte woning een korting van vijftienduizend euro krijgen op de dit jaar ingevoerde verhuurdersheffing. In totaal moeten 4884 woningen tegen de vlakte.

Is dit een verkapte subsidie om de woningnood hoog te houden? 4884 woningen die gebouwd zijn met gemeenschapsgeld slopen, omdat de overheid er geld voor over heeft? Keiharde kapitaalvernietiging, maar omdat de "waarde" van de resterende woningen daardoor toeneemt zullen economen wel spreken van "kapitaalproductie"?

[t_captain]

Limburg (en dan met name het zuidoosten) is een krimpregio. Slopen betekent dus niet dat je een woningnood maakt, maar een grootschalige leegstand voorkomt.

Hetzelfde zouden we in Groningen moeten doen, vooral het gebied ten oosten van Groningen stad en boven de A7. Een aantal van de plaatsen aldaar heeft sowieso te lijden onder te gaswinning, afbreken en samenvoegen met andere plaatsen lijkt een nuttig idee.

[EXX]

Het gaat om het slopen van oude corporatie-huurwoningen. Er worden nieuwe huurwoningen voor teruggebouwd, weliswaar minder dan het aantal gesloopte woningen, maar wel woningen die beter aansluiten op de vraag.

[ph4ge]

t_captain schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 16:14:
Limburg (en dan met name het zuidoosten) is een krimpregio. Slopen betekent dus niet dat je een woningnood maakt, maar een grootschalige leegstand voorkomt.

Hetzelfde zouden we in Groningen moeten doen, vooral het gebied ten oosten van Groningen stad en boven de A7. Een aantal van de plaatsen aldaar heeft sowieso te lijden onder te gaswinning, afbreken en samenvoegen met andere plaatsen lijkt een nuttig idee.

Nergens staat dat de woningen die gesloopt worden leegstaan. De enige reden waarom een woning leeg komt is omdat de prijs niet aansluit bij wat men er voor over heeft. Het is in Nederland absoluut niet waar dat huizen leeg blijven staan als ze bijna gratis zijn, en bijna gratis hoeft ook nergens. Maar men wil ook niet dat de prijzen een beetje dalen, dus gaat men slopen in de hoop dat er schaarste ontstaat en men weer meer over heeft voor woningen in die regio.

Denk eens aan al die mooie huurwoningen die voor dat geld gebouwd hadden kunnen worden in gebieden met schaarste . Aan alle restschulden die netjes gefinancierd hadden kunnen worden voor dat geld. Of aan de 17,50 euro belastingverlaging die elke Nederlander had kunnen krijgen van dat geld.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 22-01-2014 16:48 ]

[Bart-Willem]

Limburg (in ieder geval Zuid-Limburg) heeft sowieso een regel dat wanneer je iets nieuws wil bouwen er dan iets gesloopt moet worden (geldt niet voor projecten die toen al liepen ten tijde dat de regel ingevoerd werd). Dat was vorig jaar redelijk uitgebreid in het nieuws geweest. Komt door de enorme vergrijzing daar en men bang is dat over een paar jaar een gigantisch huizenoverschot is.

[Arnout]

leuke column over het EWF gedoe. http://www.rtlnieuws.nl/n...is/wilt-u-de-totale-kafka

[EXX]

Over de sloop in Zuid-Limburg gesproken, als ik dit lees, krijg ik weer kromme tenen:

De sloop van woningen leidt in Zuid-Limburg tot een beter functionerende woningmarkt; een markt waarin thans zowel kwalitatief als kwantitatief sprake is van een mismatch. Door deze sloopopgave te versnellen wordt hiermee de marktspanning hersteld en het vervangingstempo van de huurwoningen opgeschroefd

Dat vooral wat hier staat niet meer kan gebeuren!

ik had binnen een half jaar een appartement met 3 slaapkamers (wel in zuid-limburg)

[Don Quijote]

Arnout schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 09:10:
leuke column over het EWF gedoe. http://www.rtlnieuws.nl/n...is/wilt-u-de-totale-kafka

Ik kan er wel smakelijk om lachen. Het is natuurlijk ook een waanzinnige belasting. Als het doel is om door het EWF de HRA te beperken, schaf dan gewoon het EWF af en beperk de HRA. Scheelt weer een hoop ambtenaren werk en maakt het voor iedereen duidelijker. Maarja, waarom zouden we als politici effectief en efficiënt zijn, als dit mogelijk niet als zodanig wordt begrepen door het electoraat.

[EXX]

Ravnoss schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 09:38:
[...]


Ik kan er wel smakelijk om lachen. Het is natuurlijk ook een waanzinnige belasting. Als het doel is om door het EWF de HRA te beperken, schaf dan gewoon het EWF af en beperk de HRA. Scheelt weer een hoop ambtenaren werk en maakt het voor iedereen duidelijker. Maarja, waarom zouden we als politici effectief en efficiënt zijn, als dit mogelijk niet als zodanig wordt begrepen door het electoraat.

Eeeh, eigenlijk is het omgekeerd: de HRA is er gekomen als compensatie voor het huurwaardeforfait (tegenwoordig EWF). Zonder EWF is er geen grondslag meer voor de HRA. Zie wikipedia: hier en hier.

[Woy]

Het originele idee van wat nu de HRA is, is eigenlijk een logische tegenhanger van de vermogensbelasting ( Nu VRH ).

Als je belasting moet betalen over de inkomsten die je op vermogen hebt is het logisch en symmetrisch om kosten die je maakt om geld te lenen te mogen aftrekken. EWF werd dan als fictief rendement op je huis gezien, want feitelijk verhuurde je je huis aan jezelf, en dat kan dus gezien worden als inkomsten uit je vermogen.

Maar van het originele idee is natuurlijk niks meer over nou het puur alleen over huizen gaat, en zowel het bezit als de lening in box-1 geplaatst zijn.

[ Voor 15% gewijzigd door Woy op 23-01-2014 09:48 ]

[Don Quijote]

EXX schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 09:41:
[...]


Eeeh, eigenlijk is het omgekeerd: de HRA is er gekomen als compensatie voor het huurwaardeforfait (tegenwoordig EWF). Zonder EWF is er geen grondslag meer voor de HRA. Zie wikipedia: hier en hier.

Wat de geschiedenis erachter is lijkt me niet zo relevant. Net zo min wat in 1887 de gedachtengang achter HRA was. Het is ook wel duidelijk dat het nu wel als beperking op de HRA wordt gebruikt, wat ook blijkt uit het feit dat het EWF niet meer betaald hoeft te worden wanneer de hypotheek op het huis is afbetaald (Wet Hillen)

[Krisp]

ph4ge schreef op woensdag 22 januari 2014 @ 13:59:
[...]
Toevallig is de gemiddelde daling 3 weken geleden ruim 10% geweest. Dat is een feit. In de tussentijd zijn de prijzen niet met 10% gedaald. Dus zit het weer heel dicht bij elkaar. Daarnaast heb ik verschillende andere variabelen aangegeven. De belangrijkste is simpelweg dat de norm in 2008 niet strikt gevolgd werd en nu wel. Dan kan je wel de norm naast de prijsontwikkeling leggen, maar in werkelijkheid is de leencapaciteit meer gedaald. Dat vertekent de grafiek.

Plus dat ik niet ontken dat er andere invloeden zijn. Deze hebben echter ook (in)direct weer met de financiering te maken. Verplicht aflossen is er een van.

Die 'ruim 10%' is voor beide inkomens in de grafiek minder groot (7-9%). Daarmee is de leencapaciteit nog steeds groter dan de prijsindex, waar ik buiten beschouwing laat dat de trend in huizenprijzen nog steeds dalend is. Je hebt dus extra effecten nodig, die je ook benoemt. Ik weet niet wat daarvan de invloed is en kan evenmin inschatten hoe vaak banken van de norm afweken. Ik vermoed dat het verschijnsel minder vaak voorkwam dan men denkt.

Die list is geen nieuwe ontwikkeling, dat kon vroeger ook. Daarmee gaat dat nu geen positief effect hebben tov vroeger, dat effect zit er al in. Wat nieuw is dat het voor de meeste mensen wel veel moeilijker is geworden, en ook die list een stuk minder effectief is geworden.

Ik snap je niet. En alhoewel er niet meer bij de ouders wordt gewoond, is het nog niet moeilijker geworden. Een intentieverklaring en je hebt een hypotheek. En je spaargeld bestemd voor een huis wordt toch steeds meer waard? Ik zie ook niet in waarom je nu minder hard kunt sparen dan vroeger, tenzij je geen baan hebt.

We hebben het dan ook over lange termijn ontwikkelingen. Dit soort ontwikkelingen hangen bovendien boven de markt en zullen geleidelijk aan al ingeprijst worden voordat het zover is.

Mwah, ik breng het argument regelmatig ter berde en ben nog niemand tegengekomen die zei 'ja, dat neem ik ook al mee.' Mensen kijken -en dat viel mij tegen- verrassend slecht vooruit.

Men koop geen mindere huizen, de huizenprijzen zijn gedaald Sterker nog, als we de logica in jouw eerdere post volgen koopt men juist meer huis op dit moment voor hetzelfde inkomen. Dat klopt voor sommige mensen ook wel, zoals voor mij (doorstromer per 31-12-2013).

Je hebt het daarnaast over nieuwbouw. Die truc kan men niet meer uithalen, op dit moment koopt gewoon bijna niemand nieuwbouw omdat het relatief al erg duur is tov bestaande huizen. Het is niet mogelijk om de kwaliteit nog meer te laten dalen, dan wordt het verschil met bestaande bouw alleen maar groter. Vroeger was nieuwbouw juist interessant, mijn ouders kregen al een bod van 10% boven wat hun voor het huis hadden betaald voordat er maar 1 paal de grond in was gegaan van iemand die was uitgeloot. Nieuwbouw was relatief goedkoop. Dat is geen vergelijk met de situatie van nu. De huizenmarkt is volkomen statisch. Als je inderdaad miljoenen mensen kleinere huizen wil zien kopen moeten die er wel zijn.

Die huizen zijn er wel, maar raken nu rap uit de gratie. Denk aan éénkamer- en tweekamerappartementen. Als je er nu één bezit kun je jezelf beter gaan informeren hoe zo'n ding te verhuren imo.

Als je een waardevoller huis koopt heeft dat geen invloed op de prijzen. Krisp heeft het erover dat men meer gaat betalen voor een vergelijkbaar huis uit angst om hem weer mis te lopen.

Klopt. Dat is de reden waarom de prijzen niet zo hard dalen zoals in de jaren '80. Verkopers kunnen niet verder zakken, dus dan is het of wel betalen of geen huis. Het tweede wordt kennelijk als minder kwaad gezien als het eerste, anders daalden de prijzen wel harder, of storten de verkopen nog meer in.

[ Voor 3% gewijzigd door Krisp op 23-01-2014 09:51 ]

[Oscar Mopperkont]

S&P, waar vaak naar wordt verwezen in dit topic, stelt dat de huizenprijzen in Nederland dit jaar stabiel zullen zijn en volgend jaar met 2% zullen stijgen.

De woningprijzen in veel EU-landen stabiliseren dit jaar. De woningprijzen in Nederland zijn dit jaar stabiel en laten volgend jaar een stijging met 2% zien. Een sterker herstel zit er voor Nederland voorlopig niet in. Dat stelt kredietbeoordelings­bureau Standard & Poor’s in een rapport over de woningmarkt in Europa....

bron: http://fd.nl/Print/krant/...t-2-stijgen_bron_fd_krant

Lijkt me een reële voorspelling. De woningvoorraad is inderdaad groot, de HRA wordt langzaam afgebouwd, en het effect van de annuïtaire hypotheek zal zich steeds meer gaan laten voelen (zodra je doorstroomt, zul je immers nieuwe berekening maken en zien dat de netto lasten steeds verder stijgen bij een gelijke huizenprijs).

Zou ook mooi zijn als het uitkomt, want een prijsstijging die een beetje tussen de 0 en de inflatie inzit, lijkt mij zelf het meest gunstig. Dan zouden huizen steeds ietsjes betaalbaarder worden, zonder dat er restschulden hoeven te ontstaan.

[RemcoDelft]

Woy schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 09:46:
EWF werd dan als fictief rendement op je huis gezien, want feitelijk verhuurde je je huis aan jezelf, en dat kan dus gezien worden als inkomsten uit je vermogen.

In dat geval slaat juist Wet Hillen toch nergens op? Degenen die geen hypotheek meer hebben, hebben het meeste voordeel aan het feit dat ze niet hoeven te huren.

EXX schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 09:30:
Over de sloop in Zuid-Limburg gesproken, als ik dit lees, krijg ik weer kromme tenen:

Wie is er eigenlijk op het idee van die slooppremie gekomen? Is dat hoge-huizenprijs-liefhebber Blok geweest?
Waarom niet een premie op het bouwen van een huis? Productie aanmoedigen i.p.v. sloop!

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 09:54:
Zou ook mooi zijn als het uitkomt, want een prijsstijging die een beetje tussen de 0 en de inflatie inzit, lijkt mij zelf het meest gunstig. Dan zouden huizen steeds ietsjes betaalbaarder worden, zonder dat er restschulden hoeven te ontstaan.

Op lange termijn zou dat inderdaad goed zijn, maar niet als je begint met een overgewaardeerde huizenprijs. Dan stel je "de pijn" nog decennia uit, en moet een hele toekomstige generatie er nog voor opdraaien. I.p.v. de mensen die het veroorzaakt hebben.

[ph4ge]

Krisp schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 09:49:
Die 'ruim 10%' is voor beide inkomens in de grafiek minder groot (7-9%). Daarmee is de leencapaciteit nog steeds groter dan de prijsindex, waar ik buiten beschouwing laat dat de trend in huizenprijzen nog steeds dalend is. Je hebt dus extra effecten nodig, die je ook benoemt. Ik weet niet wat daarvan de invloed is en kan evenmin inschatten hoe vaak banken van de norm afweken. Ik vermoed dat het verschijnsel minder vaak voorkwam dan men denkt.

Zie dit plaatje. Er was in 2007 maar 1 partij die zich aan de norm hield:


Ik heb geen cijfers van nu, maar gezien alle berichten dat banken veel te streng zijn geworden, mijn eigen ervaringen en de oproepen tot meer maatwerk denk ik dat het een veilige aanname is dat men zich er nu beter aanhoudt. Dat verklaart al grotendeels het verschil, ja, als je alleen de norm volgt dan zijn de huizenprijzen iets harder gedaald dan de norm, maar de norm werd vroeger minder strikt gevolgd.

Krisp schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 09:49:
Ik snap je niet. En alhoewel er niet meer bij de ouders wordt gewoond, is het nog niet moeilijker geworden. Een intentieverklaring en je hebt een hypotheek. En je spaargeld bestemd voor een huis wordt toch steeds meer waard? Ik zie ook niet in waarom je nu minder hard kunt sparen dan vroeger, tenzij je geen baan hebt.

Simpel, lonen dalen, werkloosheid loopt op en oa. de belastingen en huren stijgen. Ik meen dat we alleen al in 2 Rutte kabinetten zo'n 60 miljard aan "hervormingen" hebben gehad, dat betaalt de burger. Dus is sparen moeilijker.

Een list, zoals jij het noemt, kon je vroeger ook uithalen. Tenzij er concrete indicaties zijn dat die list vaker uitgehaald wordt zat hij dus al in de markt verwerkt. Bovendien is hij minder effectief, de overheid doet er alles aan om sparen oninteressant te maken met de lage rentes en VRH.

Krisp schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 09:49:
Mwah, ik breng het argument regelmatig ter berde en ben nog niemand tegengekomen die zei 'ja, dat neem ik ook al mee.' Mensen kijken -en dat viel mij tegen- verrassend slecht vooruit.

Individueel klopt dit soms, maar op macroniveau natuurlijk niet. Er zijn genoeg kopers en andere partijen die het wel door hebben en onbewust weegt het ook mee.

Krisp schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 09:49:
Die huizen zijn er wel, maar raken nu rap uit de gratie. Denk aan éénkamer- en tweekamerappartementen. Als je er nu één bezit kun je jezelf beter gaan informeren hoe zo'n ding te verhuren imo.

Er staan niet op grote schaal goedkope huizen leeg. Ze zijn er niet. Bovendien beargumenteer je dat mensen niet kunnen zakken. In dat geval geldt dat ook voor de goedkopere huizen, die daarmee dus helemaal niet zo goedkoop zijn vergeleken met de beperkingen die mensen raken.

Krisp schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 09:49:
Klopt. Dat is de reden waarom de prijzen niet zo hard dalen zoals in de jaren '80. Verkopers kunnen niet verder zakken, dus dan is het of wel betalen of geen huis. Het tweede wordt kennelijk als minder kwaad gezien als het eerste, anders daalden de prijzen wel harder, of storten de verkopen nog meer in.

In de jaren 80 konden mensen ook niet zakken, maar als de prijzen gaan dan gaan ze of een individu dat nou wil of niet. Verschil is dat we nu met man en macht er alles aan doen om het tempo te vertragen. Sterker nog, er zijn nu veel meer mensen met overwaarde als in de jaren 80 (gezien de stijging die we achter de rug hebben), mensen die de daling dus prima kunnen hebben.

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 09:54:
S&P, waar vaak naar wordt verwezen in dit topic, stelt dat de huizenprijzen in Nederland dit jaar stabiel zullen zijn en volgend jaar met 2% zullen stijgen.

Naar S&P wordt voornamelijk verwezen door het kamp dat vind dat hogere woonuitgaven positief zijn, omdat S&P altijd positief is omdat dat in het belang is van hun klanten. Als je het rapport leest, wat niet zo nieuw meer is maar toevallig nu het nieuws haalt omdat de slechte werkelijke cijfers niet teveel aandacht mogen krijgen, zie je dat het op verschillende aannames is gebaseerd die ondertussen achterhaald zijn door de werkelijke cijfers. Belangrijkste aanname, dat de markt gestabiliseerd is, concludeerde ze ook in Q4 van 2012. Ook toen bleek het een tijdelijke "opleving" (lees afvlakking) te zijn veroorzaakt door stelselwijzigingen. Dat, samen met de track record van S&P als het gaat om de Nederlandse huizenmarkt, plus de belangen die S&P heeft, maakt het geen sterk verhaal.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 23-01-2014 11:04 ]

[Woy]

RemcoDelft schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 10:40:
[...]
In dat geval slaat juist Wet Hillen toch nergens op? Degenen die geen hypotheek meer hebben, hebben het meeste voordeel aan het feit dat ze niet hoeven te huren.

Als je naar het originele idee kijkt slaat het inderdaad nergens op, maar zowel HRA als EWF hebben in de huidige vorm daar weinig meer mee te maken.

Overigens heeft iemand zonder hypotheek natuurlijk even veel fictieve waarde aan het bewonen van het huis.

In de huidige opzet van de HRA en EWF heeft de Wet Hillen natuurlijk wel nut, want het is gewoon een beperking op de HRA. Maar dat zal je Blok niet snel horen zeggen

[ATS]

Woy schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 11:49:
In de huidige opzet van de HRA en EWF heeft de Wet Hillen natuurlijk wel nut, want het is gewoon een beperking op de HRA. Maar dat zal je Blok niet snel horen zeggen

Hoezo werkt de Wet Hillen als een beperking op de HRA? Het zorgt toch juist voor meer HRA?

[ Voor 26% gewijzigd door ATS op 23-01-2014 11:54 ]

[Pooh]

ATS schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 11:53:
[...]

Hoezo werkt de Wet Hillen als een beperking op de HRA? Het zorgt toch juist voor meer HRA?

Sinds de Wet Hillen is de EWF niet meer een belasting op de woning, maar alleen nog een drempel voor de HRA.

[Fiber]

RemcoDelft schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 10:40:
[...]

Wie is er eigenlijk op het idee van die slooppremie gekomen? Is dat hoge-huizenprijs-liefhebber Blok geweest? Waarom niet een premie op het bouwen van een huis? Productie aanmoedigen i.p.v. sloop!

[...]

Eigenlijk zou je huizen moeten slopen in de krimp regio's zoals delen van Noord Oost Groningen en Zuid Limburg en dan nieuwe woningen bijbouwen op plekken waar er nog wel vraag naar is, zoals sommige plekken in de Randstad. Een huis verplaatsen gaat nou eenmaal ook niet zo eenvoudig en is vaak ook de moeite niet waard omdat ze toch al vrijwel afgeschreven zijn. Al zijn er natuurlijk altijd uitzonderingen:

[RemcoDelft]

Fiber schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 15:18:
Eigenlijk zou je je huizen moeten slopen in de krimp regio's zoals delen van Noord Oost Groningen en Zuid Limburg en dan nieuwe woningen bijbouwen op plekken waar er nog wel vraag naar is, zoals sommige plekken in de Randstad.

Eigenlijk zou je gewoon huizen moeten bijbouwen waar vraag naar is...
Als krimpgebieden daadwerkelijk een probleem zouden zijn, zou je daar ook anders mee om kunnen gaan: huursubsidie voor mensen zonder binding met de regio (lees: werk) in de Randstad verlagen bijvoorbeeld, om het aantrekkelijker te maken te verhuizen naar krimpgebieden.

[Señor Sjon]

Verhuizen van gebouwen gebeurd hier nauwelijks door de bouwwijze (veel zwaarder dan bv. in de VS) en de fundatie op palen. Hoe hier gebouwd wordt is onvergelijkbaar.

[EXX]

Lokdorpen moeten scheefwonen aanpakken

[T-MOB]

RemcoDelft schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 15:26:
[...]

Eigenlijk zou je gewoon huizen moeten bijbouwen waar vraag naar is...
Als krimpgebieden daadwerkelijk een probleem zouden zijn, zou je daar ook anders mee om kunnen gaan: huursubsidie voor mensen zonder binding met de regio (lees: werk) in de Randstad verlagen bijvoorbeeld, om het aantrekkelijker te maken te verhuizen naar krimpgebieden.

Goed idee. Alle bejaarden en werklozen naar limburg vebannen

Maar goed. Het probleem met krimpregio's is dat de krimp een verschijnsel van zichzelf versterkende verelendung inhoudt. Een afnemende bevolking zorgt ervoor dat het economisch terugloopt, daardoor vermindert de levensvatbaarheid van voorzieningen en daarmee wordt het onaantrekkelijker om er te wonen. Tegelijkertijd zorgt de economische teruggang voor werkloosheid. En dat zorgt ervoor dat kansrijke (lees: hoogopgeleide) werkzoekenden vertrekken naar regios waar wel werk is.

In een krimpgebied een regel invoeren om eerst te slopen is m.i. geen onderdeel van een complot om de huizenprijs hoog te houden. De maatregel zorgt ervoor dat de dorpen/steden compacter blijven waardoor het mogelijk blijft om het voorzieningenniveau enigsizins op peil te houden.

Een krimpgebied maak je volgens mij niet aantrekkelijker door de prijs te beinvloeden, maar door de overige factoren op te krikken: voldoende werkgelegenheid, goede bereikbaarheid, goede voorzieningen en een toekomstperspectief. Als het daar aan schort makt het niet uit hoe laag de prijs is, dan willen mensen er gewoon niet naartoe. Ik meen dat jij uit bent op een ruim kavel, waarom koop je zelf niet iets in Zuid Limburg?

[Señor Sjon]

Voor Limburg is het onbegrijpelijk eigenlijk, ze liggen naast een sterke Duitse regio waar je binnen no-time bent. Alleen door een lijntje op de kaart zijn ze een armere regio van Nederland.

[Fiber]

T-MOB schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 16:21:
[...]

Maar goed. Het probleem met krimpregio's is dat de krimp een verschijnsel van zichzelf versterkende Verelendung inhoudt. Een afnemende bevolking zorgt ervoor dat het economisch terugloopt, daardoor vermindert de levensvatbaarheid van voorzieningen en daarmee wordt het onaantrekkelijker om er te wonen. Tegelijkertijd zorgt de economische teruggang voor werkloosheid. En dat zorgt ervoor dat kansrijke (lees: hoogopgeleide) werkzoekenden vertrekken naar regio's waar wel werk is.

In een krimpgebied een regel invoeren om eerst te slopen is m.i. geen onderdeel van een complot om de huizenprijs hoog te houden. De maatregel zorgt ervoor dat de dorpen/steden compacter blijven waardoor het mogelijk blijft om het voorzieningenniveau enigszins op peil te houden...

Precies. En kijk voor hoe het niet moet eens naar Detroit in de VS...: Wikipedia: Decline of Detroit

[brama]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 16:33:
Voor Limburg is het onbegrijpelijk eigenlijk, ze liggen naast een sterke Duitse regio waar je binnen no-time bent. Alleen door een lijntje op de kaart zijn ze een armere regio van Nederland.

Heerlen en omgeving heeft wel hele harde klappen gehad in de jaren 70. Van stad met de hoogste gemiddelde inkomens naar stad met de laagste gemiddelde inkomens binnen in een decennium. Daar hebben ze nu nog last van..als zo'n regio eenmaal een slechte naam heeft, kom je daar niet zomaar vanaf.

[Fiber]

Zelfde geldt voor Luik in België. Eigelijk zouden ze samen met de Belgen en de Duitsers een goed plan voor dat hele gebied moeten maken.

[ATS]

RemcoDelft schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 15:26:
[...]

Eigenlijk zou je gewoon huizen moeten bijbouwen waar vraag naar is...
Als krimpgebieden daadwerkelijk een probleem zouden zijn, zou je daar ook anders mee om kunnen gaan: huursubsidie voor mensen zonder binding met de regio (lees: werk) in de Randstad verlagen bijvoorbeeld, om het aantrekkelijker te maken te verhuizen naar krimpgebieden.

Het kabinet doet het tegenovergestelde: ze willen dat mensen meer terugvallen op hun netwerk. Als jij ouderen wil laten verhuizen naar Limburg, denk je dat ze dan nog op hun netwerk kunnen rekenen? Hun werkende kinderen blijven immers wel in de randstad.

[Iblies]

Fiber schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 16:44:
Zelfde geldt voor Luik in België. Eigelijk zouden ze samen met de Belgen en de Duitsers een goed plan voor dat hele gebied moeten maken.

Absoluut niet.

De fout die gemaakt is en nog altijd wordt gemaakt is het idee dat een huis voor eeuwig (decennia) is, en dat is niet zo.
Als voorbeeld Heerlen, dat stelde niets voor totdat de kolen met grote hoeveelheden uit de grond werden gehaald. Toen groeide de omgeving als kool en werd het dorp ook steeds groter.

Alkmaar 1.0 of iets dergelijks.

Nu de industrie weg is mag je ook langzaam gaan afbouwen. Het idee dat een dergelijk laaggeschoolde arbeidsintensieve opportuniteit zich zal voordoen is praktisch gelijk aan nul. Het heeft dan ook geen zin als je niet ruim van tevoren gaat inzetten op andere mogelijkheden als het geld aanwezig is. Hetzelfde probleem zie je ook in Groningen en omgeving. Geen duurzame investeringen, dan heb je geen mensen nodig, en als je de mensen niet nodig hebt en er is geen werk, dan vertrekken ze. Volkomen natuurlijk proces.

Dat de omgeving gaat krimpen en minder woningen nodig hebt is daar inherent aan. En op zich is het niet eens zo erg als het idee maar wordt losgelaten dat de woningen moeten blijven staan.

Afschrijven naar 0 en je kunt weer verder.

[Fiber]

Helemaal mee eens hoor...

Maar het zou wel mooi zijn om dat in samenspraak met de hele regio te doen. Inclusief het Belgische en Duitse deel...

[brama]

Als in de toekomst het vervoersprobleem dusdanig aangepakt wordt dat je *veel* sneller van A naar B kunt reizen zonder opstoppingen, dan heb je opeens weer een kolengoudmijn in handen met dergelijke regio's. Dat gaat er wel een keer van komen, maar dat gaan wij niet meer meemaken helaas.

Dat, of het op afstand werken gaat daadwerkelijk in de praktijk werken, maar ook dat is vooralsnog niet echt aan de orde.

[ Voor 19% gewijzigd door brama op 23-01-2014 17:52 ]

[merauder]

En Friesland probeert het probleem ondertussen op te lossen door met subsidies te gaan werken. Aan de ene kant wil men aan de koperkant stimuleren, terwijl aan de andere kant door renovaties te subsidiëren ook de werkgelegenheid een boost te geven. Op papier vind ik het best een goed idee, maar of het in de praktijk gaat werken....

[Verwijderd]

Zijn de cijfers van 't CBS al besproken?
Helaas blijft 't dramatisch op de huizenmarkt

Linkje: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ief/2014/2014-4023-wm.htm

[Oscar Mopperkont]

Ja, en begrijp dat jij liever had gehad dat de prijzen zouden dalen ipv stabiliseren?

[JvS]

Godallemamachtig, zijn we nu in een semantische discussie terecht gekomen waarbij we opzettelijk mensen verkeerd gaan interpreteren?

Cijfers zijn duidelijk, conclusies aan de hand daarvan zijn aan iedere mening voor zich. Misschien tijd voor een discussie "wanneer vinden we de woningmarkt hersteld"?

Voorzet : als de prijsindex over een kalenderjaar niet meer zakt.

[RemcoDelft]

ATS schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 16:46:
Het kabinet doet het tegenovergestelde: ze willen dat mensen meer terugvallen op hun netwerk. Als jij ouderen wil laten verhuizen naar Limburg, denk je dat ze dan nog op hun netwerk kunnen rekenen? Hun werkende kinderen blijven immers wel in de randstad.

Het is een krimpgebied, dus als de jongeren van Limburg wegtrekken naar de Randstad, moeten de ouderen volgen?

JvS schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 08:21:
Misschien tijd voor een discussie "wanneer vinden we de woningmarkt hersteld"?

Voorzet : als de prijsindex over een kalenderjaar niet meer zakt.

Alternatieve vraag: wanneer vinden we de woningmarkt gezond?

Voorzet: als minder dan 20% van de Nederlanders staatssteun nodig heeft om te wonen.

[Oscar Mopperkont]

JvS schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 08:21:
Godallemamachtig, zijn we nu in een semantische discussie terecht gekomen waarbij we opzettelijk mensen verkeerd gaan interpreteren?

Cijfers zijn duidelijk, conclusies aan de hand daarvan zijn aan iedere mening voor zich. Misschien tijd voor een discussie "wanneer vinden we de woningmarkt hersteld"?

Voorzet : als de prijsindex over een kalenderjaar niet meer zakt.

Verkeerd interpreteren? Het CBS zegt:

In de tweede helft van 2013 stabiliseerden de prijzen: het prijsniveau lag in het vierde kwartaal 0,1 procent hoger dan in het tweede kwartaal.

En FrankElst heeft het over die cijfers aangezien hij er zelf naar linkt, die cijfers die vooralsnog een stabilisatie laten zien zoals het CBS opmerkt, met een boze smiley. Daar kan ik toch enkel uit opmaken dat hij liever zou hebben gezien dat er geen stabilisatie zou zijn opgetreden. Dat heeft niks met "opzettelijk verkeerd interpreteren" te maken. Mocht hij toch wat anders hebben bedoeld, dan had hij meer kunnen neerzetten dan enkel een smiley.

En een antwooord op jouw vraag: de woningmarkt "is" hersteld als het transactieniveau weer ergens op het langjarig gemiddelde lig (weet niet uit kijn hoofd wat dat is, maar zal lager zijn dan in 2006-2008. En als de huizenprijs zich ontwikkeld tussen de 0% en de inflatie.

Wanneer de huizenmarkt aan herstellen is (het proces) is als de cijfers zich in die richting bewegen. Aangezien transactieniveau aan opkrabbelen is en de huizenprijs aan stabiliseren lijkt te zijn, lijkt het erop dat er sprake is van broos herstel in mijn ogen.

[ Voor 4% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 24-01-2014 09:18 ]

[Verwijderd]

Het CBS zegt: Prijzen bestaande koopwoningen in heel 2013 met ruim 6 procent gedaald.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 08:25:
[...]

Het is een krimpgebied, dus als de jongeren van Limburg wegtrekken naar de Randstad, moeten de ouderen volgen?


[...]

Alternatieve vraag: wanneer vinden we de woningmarkt gezond?

Voorzet: als minder dan 20% van de Nederlanders staatssteun nodig heeft om te wonen.

Zolang 90% een toeslag krijgt op een of andere manier, zal dat nooit gebeuren.

Toch verbazen mij de krimpgebieden altijd. Je bent in 3 uur van NO naar ZW en toch is het vaak al te ver voor velen.

[rik86]

maar 3 uur als enkele reis woon-werk is wel veel

[Fiber]

Verwijderd schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 08:44:
Het CBS zegt: Prijzen bestaande koopwoningen in heel 2013 met ruim 6 procent gedaald.

Precies, dat is een feit. En of je daar blij van wordt, van baalt of iets daar tussenin dat is een persoonlijk waarde-oordeel wat vooral van je perspectief afhangt en dus eigenlijk niet zo heel interessant is. Laten we het maar bij de feiten en ontwikkelingen op de huizenmarkt houden.

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 08:25:
Voorzet: als minder dan 20% van de Nederlanders staatssteun nodig heeft om te wonen.

Plus als de gemiddelde woonquote gedaald is tot een historisch en internationaal gemiddelde. Uiteindelijk gaat het daar om en zal iedereen het er mee eens zijn dat het doel van de woningmarkt niet is om geld te verdienen maar om gewoon passend en betaalbaar te kunnen wonen, en dat zonder dat de overheid miljarden hoeft bij te passen. Alleen een paar makelaars, speculanten en bankiers hebben andere belangen. Hogere of lagere prijzen zijn een middel, geen doel op zich. Onze economie blijft haperen zolang we teveel geld kwijt zijn aan een eerste levensbehoefte die nauwelijks werkelijke economische activiteit oplevert.

Dat kan mijn inziens alleen bereikt worden door dalende prijzen of hogere inkomsten. Ik hoop het laatste, ik denk het eerste.

[EXX]

Senor Sjon schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 16:33:
Voor Limburg is het onbegrijpelijk eigenlijk, ze liggen naast een sterke Duitse regio waar je binnen no-time bent. Alleen door een lijntje op de kaart zijn ze een armere regio van Nederland.

Dat dunne lijntje op de kaart zorgt anders (nog steeds) voor flinke opstakels, jammer genoeg. Want de stad Aachen met de RWTH heeft best een aanzuigende werking.

Zuid-Limburg is dan ook onvergelijkbaar met Groningen. De regio is gewoon veel dicht bevolkter en heeft meer industrie en dienstverlening.

[rik86]

Fiber schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 09:10:
[...]

Precies, dat is een feit. En of je daar blij van wordt, van baalt of iets daar tussenin dat is een persoonlijk waarde-oordeel wat vooral van je perspectief afhangt en dus eigenlijk niet zo heel interessant is. Laten we het maar bij de feiten en ontwikkelingen op de huizenmarkt houden.

Ja, maar als ik 't goed snap heeft die daling in de eerste 6 maanden plaats gevonden en is daarna de prijs gestabiliseerd. Mits ik dacht goed snap, kan je 't CBS bericht dus ook op minimaal 2 manieren interpreteren

[t_captain]

Senor Sjon schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 09:04:
[...]


Zolang 90% een toeslag krijgt op een of andere manier, zal dat nooit gebeuren.

offtopic:
Een land waar zo'n hoog percentage van de burgers aan het infuus van de overheid hangt, ken ik eigenlijk alleen uit het Warschaupact

[ph4ge]

Interessant artikel in het kader van "er is rust en duidelijkheid". Totdat je alles eens op een rij gaat zetten en blijkt dat er veel meer gebeurt dan de politiek ons voorschotelt, 15% is erg drastisch. Overigens geldt voor alle deze maatregelen dat ze ook bestaande gevallen raken, maar nieuwe gevallen niet ontzien.

Op zich is er overigens weinig mis met deze maatregelen, voor het grootste deel worden de besparingen die deze beperkingen opleveren weer teruggegeven middels lagere belastingen. Daarmee wordt dus effectief de huizenprijzen verlaagd en het besteedbaar inkomen verhoogd. Precies wat de economie nodig heeft.

[thefox154]

Iblies schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 17:08:
[...]

Dat de omgeving gaat krimpen en minder woningen nodig hebt is daar inherent aan. En op zich is het niet eens zo erg als het idee maar wordt losgelaten dat de woningen moeten blijven staan.

Afschrijven naar 0 en je kunt weer verder.

Afschrijven naar 0, sloop alles wordt hier heel makkelijk geroepen. Ik hoop dat ze met jullie huis beginnen In de praktijk is dat natuurlijk NOOIT haalbaar. Er zijn altijd mensen die daar wel blijven wonen, moet je dan een halve wijk slopen en de andere helft laten staan? Of wil je 'chinese' praktijken waarbij iedereen moet opzouten en een alternatieve woonruimte krijgt zonder enige vorm van verzet? Het zou jou woning zijn waar je met veel plezier leeft en woont...

Volgens mij ligt het probleem op andere punten. De overheid heeft jarenlang voornamelijk in de randstad geïnvesteerd. Daar moeten de wegen goed zijn, het ov goed geregeld. In andere delen van NL kost een reis met het openbaar vervoer van pak hem beet 60km zo maar 2 uur of meer en kun je met gelijk 2x per half uur of 1x per uur op pad. Of je rijd per enkele reis 25km om omdat een snelweg niet is afgemaakt, aangelegd of afgemaakt wordt. Hoelang steggelen ze al niet over bijvoorbeeld de a15? Vanaf de jaren 70 en nog steeds ligt er geen meter asfalt, de reistijd vanaf de achterhoek naar regio Gorinchem, Rotterdam neemt wel direct met 20minuten af. Maar je het is het 'oosten' dus dwars door een natuurgebied mag geen geld kosten. Volgens mij hebben ze dat in het 'groene hart' toch wel anders opgelost.
Als de infra niet op orde is creeer je al een sneeuwbal. Een groot bedrijf zal er niet snel gaan zitten want die moeten putten uit een hele kleine werknemerspool in de directe omgeving (zeker lager geschoold personeel wat niet een uur in de auto zit voor een enkele reis). Van verder weg kunnen mensen met OV er al niet binnen acceptabele reistijd komen. En die sneeuwbal rolt dan gemakkelijk door.

Ik denk dat het creëren van leefbaarheid bij de overheid begint, de randstad duur maken voor nieuwe bedrijven want als iedereen op een paar vierkante KM wilt zitten dan moet je betalen. Er zullen vanzelf bedrijven zijn die hier gevoelig voor zijn, voornamelijk productie die ruimte nodig heeft schat ik in. Die verhuizen naar goedkopere regio's en laten daar nou net werklozen zijn met het juiste opleidingsniveau en voldoende woonruimte. De lokale overheid zal het ook aantrekkelijk moeten maken voor bedrijven en misschien niet altijd de meest strenge eisen stellen aan wat voor bedrijf er wel of niet mag komen. Zelfs voor mensen met een een wat lager inkomen kan het interessant zijn om te verhuizen aangezien ze daar wel die leuke woning kunnen kopen waar ze in Amsterdam of dergelijke op een bovenwoning zitten.

Het ligt natuurlijk gecompliceerder maar zwart-wit denk ik dat je hier bij de kern van het probleem zit. Als er infra en leefbaarheid is volgen mensen vanzelf. Nu is china geen goed vergelijk maar kijk eens hoe chinezen halve steden uit de grond stampen. Vanaf dag een uitgebreid weggen net, openbaar vervoer etc. Dan beginnen ze die flats en fabrieken nabij te bouwen en de meeste steden zitten binnen no-time vol. Het principe is hetzelfde.

[Verwijderd]

Iblies schreef op donderdag 23 januari 2014 @ 17:08:
[...]
Dat de omgeving gaat krimpen en minder woningen nodig hebt is daar inherent aan. En op zich is het niet eens zo erg als het idee maar wordt losgelaten dat de woningen moeten blijven staan.

Afschrijven naar 0 en je kunt weer verder.

Eén woord: draagvlak. Puur theoretisch beschouwd zou je van Groningen ook beter kunnen zeggen: onteigen al die mensen tegen marktwaarde, verkas ze naar een veiliger gebied, maak van Groningen een wingewest ('binnenlandse kolonie' ) en trek daar zoveel mogelijk gas uit de grond. Ook daar weer het probleem: draagvlak.

[EXX]

ph4ge schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 09:26:
Interessant artikel in het kader van "er is rust en duidelijkheid". Totdat je alles eens op een rij gaat zetten en blijkt dat er veel meer gebeurt dan de politiek ons voorschotelt, 15% is erg drastisch. Overigens geldt voor alle deze maatregelen dat ze ook bestaande gevallen raken, maar nieuwe gevallen niet ontzien.

Ik zet er zo mijn vraagtekens bij: de hypotheeklasten worden hoger omdat de belastingtarieven dalen. Duh, je krijgt minder terug omdat je minder belasting hoeft te betalen. Wat ze er niet bij vertellen is dat de hypotheeklast weliswaar oploopt, maar je inkomen wel tegelijkertijd omhoog gaat door de lagere belastingtarieven.

[Señor Sjon]

Die lage tarieven waren toch alweer overboord gegooid nadat een onderdeel van het nivelleringsfeestje niet doorging? Zal vast wel een akkoord van zijn.

[RemcoDelft]

rik86 schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 09:15:
[...]


Ja, maar als ik 't goed snap heeft die daling in de eerste 6 maanden plaats gevonden en is daarna de prijs gestabiliseerd. Mits ik dacht goed snap, kan je 't CBS bericht dus ook op minimaal 2 manieren interpreteren

Het eerste half jaar ging de daling vanwege fiscale/hypotheek veranderingen vrij hard.

[Maverick]

EXX schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 09:36:
[...]
Ik zet er zo mijn vraagtekens bij: de hypotheeklasten worden hoger omdat de belastingtarieven dalen. Duh, je krijgt minder terug omdat je minder belasting hoeft te betalen. Wat ze er niet bij vertellen is dat de hypotheeklast weliswaar oploopt, maar je inkomen wel tegelijkertijd omhoog gaat door de lagere belastingtarieven.

Ben het helemaal met je eens, wat een quatsch verhaal. alles minnetjes tellen ze op, maar de plusjes laten ze voor het gemak buiten beschouwing. Beetje sensatiezoekerij.

[Señor Sjon]

Dat homefinance gebeuren is wel je lijfsite geworden ph4ge Let erop dat je je niet blind gaat staren om dat als enige waarheid te zien.

Goed, consumptie laat voor het eerst in 2,5 jaar een plus zien:
http://www.cbs.nl/nl-NL/m.../maand/2014-01-24-m01.htm

Mensen zijn het ook een beetje zat. Alles sleept maar voort.

[redwing]

Maverick schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 09:42:
[...]
Ben het helemaal met je eens, wat een quatsch verhaal. alles minnetjes tellen ze op, maar de plusjes laten ze voor het gemak buiten beschouwing. Beetje sensatiezoekerij.

Inderdaad erg apart omdat het inderdaad zo is dat je minder terug krijgt omdat je minder betaald..... Dit is net zoiets als zeggen dat iemand die meer verdient slechter af is dan iemand die het minimumloon verdient omdat hij meer belasting moet betalen

Van de 5 punten die ze noemen is alleen de 1e een echt punt (HRA afbouw), de 2e is wel een punt maar heeft te maken met domme manieren van dat tarief bepalen. De andere 3 slaan helemaal nergens op omdat die alle 3 het gevolg zijn van minder belasting betalen.

[ Voor 19% gewijzigd door redwing op 24-01-2014 10:01 ]

[Krisp]

ph4ge schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 09:26:
Interessant artikel in het kader van "er is rust en duidelijkheid". Totdat je alles eens op een rij gaat zetten en blijkt dat er veel meer gebeurt dan de politiek ons voorschotelt, 15% is erg drastisch. Overigens geldt voor alle deze maatregelen dat ze ook bestaande gevallen raken, maar nieuwe gevallen niet ontzien.

Op zich is er overigens weinig mis met deze maatregelen, voor het grootste deel worden de besparingen die deze beperkingen opleveren weer teruggegeven middels lagere belastingen. Daarmee wordt dus effectief de huizenprijzen verlaagd en het besteedbaar inkomen verhoogd. Precies wat de economie nodig heeft.

Meneer harkt hier wel een berg cijfers bij elkaar die lang niet allemaal in 2014 in zijn gegaan. De grootste oorzaak is de verlaging van de HRA-percentages, welke wordt uitgesmeerd over 20 jaar. De soep wordt dus niet zo heet gegeten als hij wordt opgediend.

[EXX]

Senor Sjon schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 09:58:
Dat homefinance gebeuren is wel je lijfsite geworden ph4ge Let erop dat je je niet blind gaat staren om dat als enige waarheid te zien.

Goed, consumptie laat voor het eerst in 2,5 jaar een plus zien:
http://www.cbs.nl/nl-NL/m.../maand/2014-01-24-m01.htm

Mensen zijn het ook een beetje zat. Alles sleept maar voort.

Dit plusje heeft andere oorzaken:

In oktober 2012 werd de BTW verhoogd van 19% tot 21%. Daardoor kreeg de consumptie in de laatste maanden van 2012 een tik. Ook waren de autoverkopen eind 2012 dramatisch laag.

Het is dus meer dat het eind 2012 een catastrofe was, dan dat het nu beter gaat.

[RemcoDelft]

Maverick schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 09:42:
Ben het helemaal met je eens, wat een quatsch verhaal. alles minnetjes tellen ze op, maar de plusjes laten ze voor het gemak buiten beschouwing. Beetje sensatiezoekerij.

Creatief rekenen inderdaad. Maar wel van hetzelfde niveau als mensen die zeggen dat ze minder renteaftrek krijgen als ze minder rente betalen...

Verlagen van belastingschijven daarentegen werkt ook voor mensen zonder renteaftrek, waardoor het koop-voordeel kleiner wordt. Maar ergens verwacht ik dat een belastingverlaging leidt tot meer inflatie, net als in het verleden gebeurde. En dan schiet je er allemaal niets mee op.
Ook zou het me niets verbazen als naast de belastingverlaging andere belastingen omhoog gaan. De ZvW bijvoorbeeld. Daar doet je renteaftrek niets aan, maar het moet wel betaald worden.

[ATS]

thefox154 schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 09:31:
Nu is china geen goed vergelijk maar kijk eens hoe chinezen halve steden uit de grond stampen. Vanaf dag een uitgebreid weggen net, openbaar vervoer etc. Dan beginnen ze die flats en fabrieken nabij te bouwen en de meeste steden zitten binnen no-time vol. Het principe is hetzelfde.

In no time vol? Er staan complete steden leeg. Als ze ergens een vastgoed bubble hebben...

[Señor Sjon]

EXX schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 10:16:
[...]
Dit plusje heeft andere oorzaken:

In oktober 2012 werd de BTW verhoogd van 19% tot 21%. Daardoor kreeg de consumptie in de laatste maanden van 2012 een tik. Ook waren de autoverkopen eind 2012 dramatisch laag.

Het is dus meer dat het eind 2012 een catastrofe was, dan dat het nu beter gaat.

Klopt, maar je kan niet naar beneden blijven gaan.

RemcoDelft schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 10:31:
[...]

Creatief rekenen inderdaad. Maar wel van hetzelfde niveau als mensen die zeggen dat ze minder renteaftrek krijgen als ze minder rente betalen...

Verlagen van belastingschijven daarentegen werkt ook voor mensen zonder renteaftrek, waardoor het koop-voordeel kleiner wordt. Maar ergens verwacht ik dat een belastingverlaging leidt tot meer inflatie, net als in het verleden gebeurde. En dan schiet je er allemaal niets mee op.
Ook zou het me niets verbazen als naast de belastingverlaging andere belastingen omhoog gaan. De ZvW bijvoorbeeld. Daar doet je renteaftrek niets aan, maar het moet wel betaald worden.

Door allerlei andere maatregelen betaal je netto meer belasting. Zo worden allerlei zaken inkomensafhankelijk afgebouwd. Dan klinkt het leuk, maar vorige week werd hier al aangetoond dat je soms gewoon 58% belasting betaald over een deel van je inkomen.

[Oscar Mopperkont]

Senor Sjon schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 09:58:
Dat homefinance gebeuren is wel je lijfsite geworden ph4ge Let erop dat je je niet blind gaat staren om dat als enige waarheid te zien.

Goed, consumptie laat voor het eerst in 2,5 jaar een plus zien:
http://www.cbs.nl/nl-NL/m.../maand/2014-01-24-m01.htm

Mensen zijn het ook een beetje zat. Alles sleept maar voort.

Je vergat het juiste plaatje erbij te zetten:

[Bartjuh]

ATS schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 10:32:
[...]In no time vol? Er staan complete steden leeg. Als ze ergens een vastgoed bubble hebben...

WTF zie ik nu tussen die plaatjes!?


http://www.gizmodo.com.au...ly-depressing-ghost-town/

Die Chinezen bouwen gewoon parijs na Ziet er - zeker voor Chinese begrippen - best netjes uit!

[Kju]

Er is natuurlijk ook ontwikkeling op de huurmarkt, benieuwd wat jullie van dit artikel vinden:

Pararius signaleert huurprijsparadox
Huurprijzen vrije sector woningen gestegen bij dalende vraag

Amsterdam, 21 januari 2014 – In 2013 daalde de vraag naar huurwoningen in de vrije sector met 7,5% ten opzichte van 2012. Het huuraanbod daalde het afgelopen jaar echter nog harder dan de vraag waardoor de prijzen konden stijgen. Voor het eerst in vijf jaar noteerde de gemiddelde huurprijs weer een stijging van 2,7%. De gemiddelde huurprijs in de vrije sector over heel 2013 kwam uit op € 12,56 per m2 per maand. Dat blijkt uit de vandaag gepubliceerde huurmarktcijfers van Pararius Huurwoningen, het grootste platform voor huuraanbod in Nederland.
Jasper de Groot, algemeen directeur Pararius: “Het herstel op de markt voor koopwoningen is van invloed op wat er met de markt voor huurwoningen in de vrije sector gebeurt. Er worden weer meer woningen verkocht waardoor er minder particuliere eigenaren zijn die hun woning aanbieden voor de verhuur. Een stagnatie van het huuraanbod heeft een stuwend effect op de huurprijzen. Het huuraanbod daalde harder dan de vraag waardoor de prijzen konden stijgen. In heel 2013 werden er 61.638 woningen voor de verhuur aangeboden op Pararius tegen 71.094 in 2012. Een daling van 13,3%. Er werden in 2013 via Pararius 67.247 woningen verhuurd tegen 72.731 in 2012. Een daling van 7,5%.



Pararius verwacht dat het gedeeltelijk wegvallen van het particuliere aanbod de komende jaren opgevangen wordt door de beleggingsmarkt. Er is toenemende belangstelling van Engelse en Duitse partijen om te beleggen in de Nederlandse huurmarkt. Voor hen is het interessant om huurwoningen te realiseren in het middel dure segment tussen de € 700,- en € 1.000,- huur per maand. De vraag naar woningen in dit huursegment is verreweg het grootst en wij zien dit duidelijk terug aan de inschrijvingen op Pararius.nl waar de meeste aspirant huurders zich inschrijven voor een huurwoning in dit segment.” Aldus Jasper de Groot.



Stijging huurprijzen
Voor het eerst in vijf jaar tijd is er weer een stijging van de huurprijs . Deze lag gemiddeld 2,7% hoger dan in 2012. In een woningmarkt waar het huuraanbod in de vrije sector slechts 5% vertegenwoordigd van het totale woningaanbod in Nederland worden huurprijzen direct gestuwd als het aanbod stagneert.


Onderstaande cijfers hebben betrekking op het vierde kwartaal van 2013

Huurprijsontwikkeling per kwartaal
De gemiddelde huurprijs lag in het vierde kwartaal van 2013 0,7% hoger dan in het vierde kwartaal van 2012. De huurprijsontwikkeling is in overeenstemming met het voorgaande jaar zeer stabiel gebleven. Vraag en aanbod houden elkaars volumestijging in stand en zorgen voor stabiele marktprijzen. De gemiddelde huurprijs van een woning in de vrije sector op Pararius bedroeg in het vierde kwartaal € 1.273,- per maand.



Verschillende woningtypen en meubilering
Appartementen vertegenwoordigen het overgrote deel van de verhuurde woningen op Pararius.nl. Ruim 65% van de verhuurde woningen is een appartement. Eengezinswoningen vertegenwoordigen 32% van het aanbod en vrijstaande woningen 3%.
De meeste woningen worden gestoffeerd verhuurd, ruim 45%. Op Pararius.nl wordt 41% van de woningen gemeubileerd verhuurd en 14% casco. De gemiddelde huurprijs van een gemeubileerde woning bedraagt € 14,71 per m2 per maand, van een gestoffeerde woning is dat € 11,07 en van een casco woning € 9,49.
Van de appartementen in Nederland wordt 47% gemeubileerd, 40% gestoffeerd en 13% casco verhuurd. Van de eengezinswoningen in Nederland wordt 53% gestoffeerd, 30% gemeubileerd en 17% casco verhuurd. Van de vrijstaande woningen in Nederland wordt 71% gestoffeerd, 25% gemeubileerd en 4% casco verhuurd.



Regionale verschillen
Net als in de markt voor koopwoningen verschillen de huurprijzen sterk per regio. De huurprijzen zijn het hoogst in Noord Holland (€ 16,13 per m2 per maand) en Drenthe is de goedkoopste provincie om te huren (€ 7,31 per m2 per maand).



Verschillen in de vijf grote steden
Amsterdam spant de kroon met gemiddeld 25% hogere huurprijzen dan de vier andere grote steden van Nederland. De gemiddelde huurprijs per m2 per maand in Amsterdam bedraagt € 18,62. De belangrijkste oorzaak voor de hoge huurprijzen in Amsterdam is de koopprijs van huizen die in Amsterdam veel hoger ligt dan in de rest van Nederland. Eigenaren vragen een hogere huurprijs om zo hun hoge hypotheeklasten op te vangen.



In Utrecht stonden woningen in het vierde kwartaal van 2013 gemiddeld het minst lang te huur. In het vierde kwartaal van 2014 was dit 9 dagen korter dan het landelijk gemiddelde. In Amsterdam betaalde een huurder gemiddeld € 1.820,- per maand voor een huurwoning in de vrije sector.





Bron: Pararius

[redwing]

Kju schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 10:53:
Eigenaren vragen een hogere huurprijs om zo hun hoge hypotheeklasten op te vangen.

Dit zal vast meespelen, maar is dit niet net zo goed ook een kwestie van de marktwerking ? De koopprijs is hoog omdat er veel vraag is en minder aanbod. Datzelfde geldt net zo hard dan ook voor de huurprijzen. Dus de huizen zijn gewoon voor hogere huurprijzen te verhuren. Dus waarom zou iemand dan ook minder gaan vragen ?

[Kju]

Het topic gaat over de ontwikkelingen op de huizenmarkt, ik neem aan ook de huurmarkt. Het gaat mij om de paradox die ze claimen:

"Het herstel op de markt voor koopwoningen is van invloed op wat er met de markt voor huurwoningen in de vrije sector gebeurt. Er worden weer meer woningen verkocht waardoor er minder particuliere eigenaren zijn die hun woning aanbieden voor de verhuur. Een stagnatie van het huuraanbod heeft een stuwend effect op de huurprijzen. Het huuraanbod daalde harder dan de vraag waardoor de prijzen konden stijgen."

Persoonlijk heb ik niet het gevoel dat er zo bijzonder veel in het kader van de leegstandswet is verhuurd (dat is wat ze zo ongeveer beweren) dat een vermeerdering van het aantal verkooptransacties zou leiden tot schaarste en dus prijsstijgingen op de huurmarkt. Als je het totaal aantal huurwoningen van particuliere eigenaren zet tegenover het aantal die door de corporaties verhuurd is/wordt kan ik me niet voorstellen dat dit zo van invloed kan zijn.

Volgens het CBS in 2011:
De woningcorporaties zijn eigenaren van 2,3 miljoen woningen in Nederland. Het betekent dat een op de drie woningen in ons land in het bezit is van een woningcorporatie. Andere woningverhuurders bezitten 12 procent van de woningen, 55 procent van de woningen in Nederland zijn koopwoningen.

[assje]

Kju schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 13:09:
Het topic gaat over de ontwikkelingen op de huizenmarkt, ik neem aan ook de huurmarkt. Het gaat mij om de paradox die ze claimen:

"Het herstel op de markt voor koopwoningen is van invloed op wat er met de markt voor huurwoningen in de vrije sector gebeurt. Er worden weer meer woningen verkocht waardoor er minder particuliere eigenaren zijn die hun woning aanbieden voor de verhuur. Een stagnatie van het huuraanbod heeft een stuwend effect op de huurprijzen. Het huuraanbod daalde harder dan de vraag waardoor de prijzen konden stijgen."

Persoonlijk heb ik niet het gevoel dat er zo bijzonder veel in het kader van de leegstandswet is verhuurd (dat is wat ze zo ongeveer beweren) dat een vermeerdering van het aantal verkooptransacties zou leiden tot schaarste en dus prijsstijgingen op de huurmarkt. Als je het totaal aantal huurwoningen van particuliere eigenaren zet tegenover het aantal die door de corporaties verhuurd is/wordt kan ik me niet voorstellen dat dit zo van invloed kan zijn.

Volgens het CBS in 2011:
De woningcorporaties zijn eigenaren van 2,3 miljoen woningen in Nederland. Het betekent dat een op de drie woningen in ons land in het bezit is van een woningcorporatie. Andere woningverhuurders bezitten 12 procent van de woningen, 55 procent van de woningen in Nederland zijn koopwoningen.

En hoe groot is het aandeel van de woningcorperaties in de vrije sector (waar het artikel over gaat)?

Daarmee kunnen de effecten op de vrije huursector volgens mij best significant zijn, of de vrije huursector merkbare invloed op de koopmarkt zal hebben betwijfel ik inderdaad.

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 24-01-2014 13:52 ]

[ph4ge]

Duurdere huizen goed voor psychologie.

Misselijk stukje propaganda op RTL waar ze gewoon toegeven dat de media de afgelopen maanden inderdaad elke objectiviteit is kwijtgeraakt. Maar dan het einde, dan lijkt die beursverslaggever ineens mijn email te citeren als hij zegt dat ruimere hypotheken en hogere huizenprijzen misschien toch niet zo'n goed idee zijn. Wellicht heb ik toch een bijdrage gehad richting een objectieve pers in Nederland.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 24-01-2014 16:02 ]

[Señor Sjon]

Of anders dit stukje: http://www.cobouw.nl/nieu...en-om-betaalbaar-te-wonen

Pistolen gereed, want het is van de NVB.

[redwing]

Senor Sjon schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 15:17:
Of anders dit stukje: http://www.cobouw.nl/nieu...en-om-betaalbaar-te-wonen

Pistolen gereed, want het is van de NVB.

Volgens mij klopt zijn hele verhaal en is alleen de conclusie verkeerd. Als een doorsnee iemand maar een huis van 175.000 kan kopen en alle huizen 200.000 kosten zijn de prijzen dus nog te hoog. Dan moet je niet hem gaan subsidieren om dat dure huis te kunnen betalen, je moet juist niets doen zodat de huizenprijzen weer overeen komen met wat ze echt waard zijn (wat mensen ervoor willen en kunnen betalen)

[Señor Sjon]

Nee. Hij kan op basis van huursom omgerekend 200k lenen en aflossen. Toch krijgt ie maar 175k, terwijl zijn lasten bij 200k kopen lager zijn dan t.w.v. 200k huren.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 15:31:
Nee. Hij kan op basis van huursom omgerekend 200k lenen en aflossen. Toch krijgt ie maar 175k, terwijl zijn lasten bij 200k kopen lager zijn dan t.w.v. 200k huren.

Het opschroeven van de maximumhypotheek met 25k (16,7%) maakt deze woning niet bereikbaardoor voor deze jongeman, omdat hij niet de enige is waar dat voor zou gelden. Het zorgt ervoor dat iemand anders ook 25k meer kan bieden, en het huis dus 25k duurder is. Dan kan hij 200k lenen, maar kost het huis 228k (16,7% meer). Wat schiet hij daar mee op?
Veel beter is het aanbod te vergroten, waardoor prijzen dalen, en je zonder hogere schuld toch een goed huis kan kopen.

Vergelijken met het huurbedrag gaat ook niet op, want dan negeer je een heel stuk kosten die de eigenaar wel heeft, maar de huurder niet. Dat kan prima die 97 euro per maand verschil verklaren. Dat geld heeft hij niet over als hij gaat kopen, dat geld heeft hij nodig voor onderhoud/verzekering/belasting.

[ Voor 16% gewijzigd door RemcoDelft op 24-01-2014 15:35 ]

[Señor Sjon]

Dat is niet de discussie. Het probleem is dat hij met 200k hypotheek lagere lasten heeft dan die huur. Dat dit blijkbaar weer gevolgen heeft zal best. Zo kan je ook zijn hypotheek afknijpen naar 100k, dalen de prijzen ook van met dezelfde redenatie.

[RemcoDelft]

Senor Sjon schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 15:42:
Dat is niet de discussie. Het probleem is dat hij met 200k hypotheek lagere lasten heeft dan die huur. Dat dit blijkbaar weer gevolgen heeft zal best.

Wat is dan de discussie? Dat je voor 97 euro meer per maand een schuld (=risico) van 200.000 euro moet aangaan?

[EXX]

IK vind het hele artikel nergens op slaan. Als de meneer geen huis van 200k kan kopen, koopt ie toch een huis van 175k? Klaar.

Verder worden er weer alleen de netto maandlasten gebruikt in de vergelijking. Alle ander kosten (onderhoud, OZB etc), worden weer even buiten beschouwing gelaten.

[PauseBreak]

assje schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 13:50:
[...]


En hoe groot is het aandeel van de woningcorperaties in de vrije sector (waar het artikel over gaat)?

Daarmee kunnen de effecten op de vrije huursector volgens mij best significant zijn, of de vrije huursector merkbare invloed op de koopmarkt zal hebben betwijfel ik inderdaad.

Straks ongeveer 0 want de woningcorporaties moeten die huizen gaan afstoten en in een onafhankelijke BV gooien. Gebeurt al bij de woningcorporatie waar wij huren (vrije sector, Nijestee). Dat heeft overigens veel meer invloed dan je zou denken.
Bij ons ging het netjes volgens de letter van de wet. Geen maand borg, geen bemiddelingskosten, zelfs geen administratiekosten. Hetzelfde huis 3 maanden later huren zou betekend hebben dat dat huis in de nieuwe BV zou zitten en dan komt alles hierboven er wel bij. Gewoon huurprijs x3 aftikken dus. Mag niet, maar een alternatief heb je niet.
Bovenop dat alles komt nog dat de nieuwe BV alle woningen flink heeft opgewaardeerd in prijs. Voor onze woning kom je dan op €1000,- aan huur alleen. Dat is een stijging van €125,- zonder dat daar iets tegenover staat.

Nu is dit natuurlijk maar 1 woningcorporatie en 1 nieuwe BV die de vrije sector-woningen overneemt, maar het zou me niets verbazen wanneer dit in het gehele land zo gaat gebeuren. Dat gaat dus betekenen dat de huurwoningen nog veel duurder worden dan je op basis van enkel vraag en aanbod zou mogen verwachten.

[RemcoDelft]

PauseBreak schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 15:47:
Straks ongeveer 0 want de woningcorporaties moeten die huizen gaan afstoten en in een onafhankelijke BV gooien.

Wie wordt de eigenaar van die BV? Woningen gebouwd met gemeenschapsgeld op dubieuze wijze privatiseren dus?

[Bartjuh]

RemcoDelft schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 15:45:
[...]Wat is dan de discussie? Dat je voor 97 euro meer per maand een schuld (=risico) van 200.000 euro moet aangaan?

Ja, exact.

Als de rentelasten bij een aflossingsvrije hypotheek even hoog liggen als de huur bij een vergelijkbare huurwoning, dan is het koophuis gewoon VEEL te duur. Men rekent namelijk het grote risico en afschrijving van het huis niet mee.

[T-MOB]

PauseBreak schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 15:47:
[...]
Nu is dit natuurlijk maar 1 woningcorporatie en 1 nieuwe BV die de vrije sector-woningen overneemt, maar het zou me niets verbazen wanneer dit in het gehele land zo gaat gebeuren. Dat gaat dus betekenen dat de huurwoningen nog veel duurder worden dan je op basis van enkel vraag en aanbod zou mogen verwachten.

Je verwacht dat die huizen niet verhuurd gaan worden tegen de hogere prijzen? Anders is het toch gewoon een kwestie van vraag en aanbod.

Bartjuh schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 15:49:
[...]
Ja, exact.

Als de rentelasten bij een aflossingsvrije hypotheek even hoog liggen als de huur bij een vergelijkbare huurwoning, dan is het koophuis gewoon VEEL te duur. Men rekent namelijk het grote risico en afschrijving van het huis niet mee.

Of de huur te laag...

[ Voor 25% gewijzigd door T-MOB op 24-01-2014 15:51 ]

[Señor Sjon]

Bartjuh schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 15:49:
[...]

Ja, exact.

Als de rentelasten bij een aflossingsvrije hypotheek even hoog liggen als de huur bij een vergelijkbare huurwoning, dan is het koophuis gewoon VEEL te duur. Men rekent namelijk het grote risico en afschrijving van het huis niet mee.

Het gaat om de huidige norm, dus met aflossing. En vergis je niet in de huurstijging de komende jaren. In 3-4 jaar is rustig de huur 10% gestegen. Bij 800 euro/maand zit je dan al op 880. Oftewel 1.000 euro meer per jaar. Tikt lekker door.

[PauseBreak]

T-MOB schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 15:49:
[...]

Je verwacht dat die huizen niet verhuurd gaan worden tegen de hogere prijzen? Anders is het toch gewoon een kwestie van vraag en aanbod.

De doorloopsnelheid zal wel wat lager liggen denk ik. De eerste huizen die onder de nieuwe BV vallen (geen idee hoe die heet overigens) hebben ook 4 maanden leeg gestaan waar dat onder Nijestee gemiddeld 1 week was.

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 15:55:
Het gaat om de huidige norm, dus met aflossing. En vergis je niet in de huurstijging de komende jaren. In 3-4 jaar is rustig de huur 10% gestegen. Bij 800 euro/maand zit je dan al op 880. Oftewel 1.000 euro meer per jaar. Tikt lekker door.

Dat is een kunstmatig probleem, wat alleen maar is ontstaan door VVD beleid om mensen naar koop te jagen. De oplossing is niet om men meer te laten lenen. Dan gaat iedereen meer betalen, ook de huurders, en heeft hij het huis net zo goed niet en is de oplossing om te gaan nog onaantrekkelijker. Meer lenen betekent simpelweg dat hij slechter af is, dat iedereen slechter af is, en bovendien dat we weer een bubbel gaan opblazen en de economie afknijpen van al het geld wat naar rentebetalingen gaat.

De oplossing is om de huren niet zo idioot op te jagen en de prijzen van woningen te laten zakken zodat ze aansluiten bij onze leencapaciteit.

Overigens wordt koop natuurlijk ook steeds duurder. Ook als je koopt stijgen je maandlasten elk jaar en onderhoud, verzekeringen en belastingen die je als huurder niet hebt worden ook elk jaar duurder. En dat is nog excl. de onzekere factor genaamd Den Haag.

[rik86]

Hij maakt gewoon 2 cruciale argumentatiefouten:

De vergelijking is gewoon scheef. Hij vergelijkt de netto hypotheeklasten met de huurprijs.

Toen ik m'n huis kocht zat ik ongeveer in 't zelfde schuitje en qua lasten dezelfde afweging. M'n inkomen was iets hoger en de leencriteria ruimer, dus ik heb dat huis van ~200k kunnen kopen, maar als ik kijk wat mijn lasten zijn aan onderhoud etc. en ik dat erbij optel...

Daarnaast, als ik nu m'n baan zou verliezen zou ik m'n huis op een gegeven moment niet meer kunnen betalen. Bij een huurwoning houdt ik geen restschuld over, bij m'n koophuis wel. Dat risico dat ik loop moet ook meegenomen worden in de berekening.

En nog iets wat een huurder minder heeft tov een koper zijn gemeentelijke belastingen. Ik betaal WOZ-belasting, de huurder niet.

De 2e fout die hij maakt is:
Waarom zou diegene een huis van 200k moeten kopen? Hij kan toch maar 175k lenen, dus dan zijn z'n woonwensen gewoon te duur.

Het enige juiste punt dat hij maakt is dat de modale inkomens in een gat vallen waarbij ze eigenlijk nog niet kunnen kopen, maar ook geen recht meer hebben op sociale woningbouw.
Maar dat is vooral een probleem omdat sociale woningbouw in mijn ogen te luxe is. Er zit te veel subsidie op. Ja, wonen is een eerste levensbehoefte, maar waarom moet dat, als je er het inkomen niet voor hebt, in een redelijk ruim rijtjeshuis zijn?

[redwing]

Bartjuh schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 15:49:
[...]
Ja, exact.

Als de rentelasten bij een aflossingsvrije hypotheek even hoog liggen als de huur bij een vergelijkbare huurwoning, dan is het koophuis gewoon VEEL te duur. Men rekent namelijk het grote risico en afschrijving van het huis niet mee.

Als jij de huur niet kunt betalen wordt je er uit gezet (of ga je zelf al) en ben je klaar. Als je koopt en je kunt de hypotheek niet betalen wordt het huis verkocht (meestal met verlies) en blijft er een schuld over wat ten koste gaat van NHG of de bank. Oftewel bij kopen is het risico voor de bank veel groter dus mag je minder lenen. Daarnaast zijn de hypotheeklasten niet de enige kosten. Als je daar alle extra kosten voor b.v. onderhoud maar ook allerlei gemeentelijke lasten die in de huur zijn inbegrepen bij optelt is het plaatje al weer heel anders.

Vergeet niet dat de hele reden van de huidige crisis is dat mensen teveel hypotheek konden krijgen waardoor ze in de problemen zijn gekomen.

Senor Sjon schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 15:55:
[...]
Het gaat om de huidige norm, dus met aflossing. En vergis je niet in de huurstijging de komende jaren. In 3-4 jaar is rustig de huur 10% gestegen. Bij 800 euro/maand zit je dan al op 880. Oftewel 1.000 euro meer per jaar. Tikt lekker door.

Trek daar weer de inflatie af (9% over 4 jaar) zijn de huren eigenlijk aardig gelijk gebleven. Dat de lonen niet zijn meegestegen met de inflatie klopt, maar dat is een ander probleem.

[ Voor 31% gewijzigd door redwing op 24-01-2014 19:44 ]

[ATS]

redwing schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 19:39:
[...]

Als jij de huur niet kunt betalen wordt je er uit gezet (of ga je zelf al) en ben je klaar. Als je koopt en je kunt de hypotheek niet betalen wordt het huis verkocht (meestal met verlies) en blijft er een schuld over wat ten koste gaat van NHG of de bank. Oftewel bij kopen is het risico voor de bank veel groter dus mag je minder lenen.

Eh... We zitten hier niet in de VS (en ook daar werkt het niet overal zo). Niet de bank, maar jij blijft achter met een restschuld. Alleen als je door de schuldsanering gegaan bent (3 jaar op een houtje bijten) ben je van je oude schulden af. Anders blijft hij gewoon aan je naam hangen. Ja, de bank heeft het recht het huis te verkopen, en als ze dat op zo'n manier doen dat het minder opbrengt dan het had kunnen doen, ligt het probleem nog steeds bij jou.

Trek daar weer de inflatie af (9% over 4 jaar) zijn de huren eigenlijk aardig gelijk gebleven. Dat de lonen niet zijn meegestegen met de inflatie klopt, maar dat is een ander probleem.

De huren zijn natuurlijk zelf een belangrijke component van de inflatie, dus dit kan je niet zo makkelijk naast elkaar leggen.

[ Voor 0% gewijzigd door ATS op 24-01-2014 19:56 . Reden: All-important "niet" vergeten... ]

[Fiber]

ATS schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 19:48:
[...]

Eh... We zitten hier in de VS...

[ATS]

Fiber schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 19:55:
[...]

Oops... edit!

[redwing]

ATS schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 19:48:
[...]

Eh... We zitten hier niet in de VS (en ook daar werkt het niet overal zo). Niet de bank, maar jij blijft achter met een restschuld. Alleen als je door de schuldsanering gegaan bent (3 jaar op een houtje bijten) ben je van je oude schulden af. Anders blijft hij gewoon aan je naam hangen. Ja, de bank heeft het recht het huis te verkopen, en als ze dat op zo'n manier doen dat het minder opbrengt dan het had kunnen doen, ligt het probleem nog steeds bij jou.

Klopt, alleen als jij je hypotheek niet meer kunt betalen is dat meestal omdat je geen geld meer hebt/binnen krijgt. Tenzij jij dus weer een baan vindt of je situatie drastisch verandert blijft er dus een restschuld over. Hoe dan ook ligt er een groot risico bij de bank (zoals ik al zei, kijk eens hoeveel banken er zijn omgevallen door de crisis die door te hoge hypotheken is ontstaan)

[...]
De huren zijn natuurlijk zelf een belangrijke component van de inflatie, dus dit kan je niet zo makkelijk naast elkaar leggen.

OK, haal er een procentje af, en dan verandert er nog steeds bar weinig. 1% verhoging per jaar is nu niet echt schokkend te noemen.

[PauseBreak]

rik86 schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 17:07:
En nog iets wat een huurder minder heeft tov een koper zijn gemeentelijke belastingen. Ik betaal WOZ-belasting, de huurder niet.

Bijna, dat zit al bij mijn huur inbegrepen. Of dacht je echt dat de woningbouw dat niet gewoon doorberekent naar zijn klant?

Het enige juiste punt dat hij maakt is dat de modale inkomens in een gat vallen waarbij ze eigenlijk nog niet kunnen kopen, maar ook geen recht meer hebben op sociale woningbouw.

Het is vooral ook een probleem omdat er nauwelijks iets is tussen de sociale woningbouw en een koophuis. Er is gewoon jarenlang te weinig of helemaal niet geïnvesteerd in vrije sector huurwoningen en daar plukken we nu de vruchten van.
Wij hadden daar ook last van. Wegens omstandigheden kunnen we niet kopen (met een beetje pech moeten we iedere 3 jaar verhuizen, dan is kopen geen optie), maar als je ook maar een beetje leuk huis wilt hebben, dan moet je echt krom liggen. Zélfs in een regio (Groningen) waar er bevolkingskrimp is. Dat moet gewoon anders. Zorg ervoor dat de vrije sector huur een reëel alternatief is voor kopen en je lost al een hoop ellende op denk ik.

Maar dat is vooral een probleem omdat sociale woningbouw in mijn ogen te luxe is. Er zit te veel subsidie op. Ja, wonen is een eerste levensbehoefte, maar waarom moet dat, als je er het inkomen niet voor hebt, in een redelijk ruim rijtjeshuis zijn?

Hier ben ik het best mee eens, al moet je wel beseffen dat het per regio anders kan zijn. In Oost-Nederland kun je vrij riante woningen huren als je sociaal huurt. Dat is mede zo om mensen naar die regio te lokken. Of je dat dan moet doen met sociale huur is een tweede overigens.

[redwing]

PauseBreak schreef op vrijdag 24 januari 2014 @ 20:58:
[...]
Bijna, dat zit al bij mijn huur inbegrepen. Of dacht je echt dat de woningbouw dat niet gewoon doorberekent naar zijn klant?

Precies het punt. Bij jou zit het in de huur, maar als je de eerder genoemde vergelijking pakt nemen ze dit niet mee bij de maanlasten van een koper. Er wordt dus een huur waar allerlei kosten in berekend zitten vergeleken met de kosten van een hypotheek van de koper zonder al die kosten. Als je een goede vergelijking wilt maken zul je de huren af moeten zetten tegen de kosten die een koper heeft maar dan inclusief al die extra's die ook in de huren al meegenomen zijn.

[Verwijderd]

In tijden van stijgende werkloosheid is het verstandiger om een huis te huren, want dat verhoogt je mobiliteit en dus kans op werk.

http://biflatie.nl/artike...ukkig-met-een-eigen-huis/

[Oscar Mopperkont]

Denk zelf dat in elke economische situatie huren een echt alternatief voor kopen zou moeten zijn. Het geeft mobiliteit en minder risico. Helaas hebben we in NL gekozen voor een ander model, waarbij huren vaak geen optie is.

[Iblies]

Mogen we überhaupt wel spreken over een model?

Als je enigszins flexibel moet zijn, dan moet je niet al te lang gebonden zijn aan een bepaalde locatie. Die vrijheid kun je alleen hebben als de (meer)kosten van (ver)huizing te betalen zijn.

Theorie is dat we een huis binnen 30 jaar aflossen..., alleen met een annuïteitenhypotheek los je maar relatief weinig af in de eerste jaren en gezien het financieringsmodel is er ook weinig ruimte om af te lossen. Je loopt al snel achter de feiten aan.

De oplossing moeten worden gezocht in een verandering van een visie. We moeten huizen als gebruiksobjecten zien die onderhevig is aan slijtage en veroudering. We blijven nog altijd huizen van 75 jaar oud opknappen. Bij vrijwel elk andere voorwerp zou je voor gek worden verklaard alleen bij huizen voor consumenten is het acceptabel. En er zijn praktisch geen huizen die de tand des tijds overleven. Vinex-wijken uit de jaren 80 zijn allang achterhaald.
Opknappen en bijhouden is en blijft essentieel, maar op een gegeven moment houdt dat ook op.