Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[redwing]

JvS schreef op zondag 12 januari 2014 @ 15:28:
[...]
Volgens mij is er niemand die zegt dat alle eigen huizen beter onderhouden worden dan alle huurwoningen. Maar dat dit grosso modo zeker wel zo is. Die logica van de witte en zwarte zwanen gaat hier niet op.

In dit geval moet je inderdaad naar gemiddeldes kijken.Ik durf te wedden dat ik zowel onbewoonbare koop- als huurhuizen kan vinden maar dat zegt nog niet of de een beter dan de ander onderhouden wordt. Het hele artikel gaat over de gehele huizenmarkt en dan moet je geen conclusies trekken aan de hand van enkele huizen. Je gaat ten slotte ook niet zeggen dat er niets met de markt aan de hand is als je 1 straat kan vinden waar de huizenprijzen zijn gestegen.

[Bartjuh]

JvS schreef op zondag 12 januari 2014 @ 15:28:
[...]Volgens mij is er niemand die zegt dat alle eigen huizen beter onderhouden worden dan alle huurwoningen. Maar dat dit grosso modo zeker wel zo is. Die logica van de witte en zwarte zwanen gaat hier niet op.

Jawel, want wat jij zegt is niet de feitelijke geponeerde stelling. Eigenlijk had er dan iets moeten staan in de trant van:
"Meer eigen woningbezit leidt doorgaans tot..." of, "Meer eigen woningbezit leidt (...) , mits bla bla bla", of "Meestal leidt eigen woningbezit ....", of "In die en die situatie leidt eigen woningbezit doorgaans tot ...." etc etc.

[Wobblier]

Tja .. praat je over onderhoud of verbeteringen? Een huurorganisatie zal z'n onderhoudskosten prognotiseren en streven naar maximaal effect bij minimale kosten. Een vervangende keuken met eenvoudige materialen die lang mee gaan.

Een huiseigenaar kent nog een andere motivatie.

[ph4ge]

Wobblier schreef op maandag 13 januari 2014 @ 09:24:
Tja .. praat je over onderhoud of verbeteringen? Een huurorganisatie zal z'n onderhoudskosten prognotiseren en streven naar maximaal effect bij minimale kosten. Een vervangende keuken met eenvoudige materialen die lang mee gaan.

Een huiseigenaar kent nog een andere motivatie.

Het verschil is gewoon groter. Een eigenaar kan veel waarde hechten aan de duurste en mooie keuken, 2 keer per jaar de buitenkant van zn huis schilderen, maar kan er ook niks om geven of geen geld hebben en daardoor helemaal geen onderhoud plegen en wonen in een bouwval. Bij huur heb je altijd een zeker minimum onderhoudsniveau. Bovendien zou je als huurder ook gewoon de keus moeten hebben tussen duurdere huur met beter onderhoud en goedkopere huur met minder onderhoud om maar eens wat te noemen (maar goed, dat soort vrije markt is in Nederland bijna onmogelijk).

Het terechte punt waar denk ik bijna iedereen het wel mee eens zou moeten zijn is dat de overheid deze keuze gewoon aan de burgers (dus de markt) moet laten. Niet het een extra belasten en het ander belastingvoordeeltjes geven. Dit gebeurt onder het mom van "het is goed voor je" maar is natuurlijk niks anders dan een peperdure banken/bouwers/makelaars subsidie.

De overheid moet zorgen dat alle woningen een bepaalde minimale kwaliteit hebben (Ik noem maar wat: elke woning een WC), dat er voldoende woningen zijn voor mensen die echt niet voor zichzelf kunnen zorgen en nog een beetje ruimtelijke ordening zodat we niet heel het groene hart volbouwen. Secundair kan je nog denken aan bijv. regels tegen speculeren en marktmisbruik en goede voorlichting.

Verder moet de overheid zich veel meer terugtrekken en alleen faciliteren, niet met allerlei belastingen mensen prikkelen om te kopen. Het is natuurlijk ook belachelijk dat je inkomen bepaalt wat je wel of niet mag huren. Als ik 1.000.000 per jaar verdien maar niks om een huis geef en liever elk jaar 3 nieuwe Ferrari's koop ipv een duur koophuis, wie is de overheid dan om dat te verbieden of dmv allerlei maatregel erg oninteressant te maken? Dat is echt alleen omdat de Ferrari's de banken(etc) niet stimuleren en een villa met dikke hypotheek (die je alleen maar hebt vanwege de aftrek) wel.

[Woy]

@ph4ge: Compleet mee eens, maar die discussie is veel breder dan de huizenmarkt. De overheid wil overal graag zijn vinger in hebben, en verstoort dus veel meer markten dan alleen de huizenmarkt.

[t_captain]

Met Woy

Op dit moment denk ik dat de markt voor nieuwe auto's de meest gereguleerde is. Door de opeenstapeling van modelspecifieke belastingen en subsidies is er van vrije keuze nauwelijks nog sprake. Een Tesla S is exclusief belastingen drie keer zo duur als een Camaro, maar de netto lasten zijn zo'n beetje andersom.

Vergeleken met dat soort extreme belastingdifferentiatie valt de woningmarkt nog wel mee. Maar ook de woningmarkt heeft een en ander te verduren van de overheid. Zo is het grootste deel fiscaal bevoordeeld of op een andere manier gesubsidieerd (koopwoningen en sociale sector). Gevolg is dat het deel wat buiten de voordelen valt (de vrije sector huurmarkt) nauwelijks is ontwikkeld, en dat woonlasten in verhouding tot andere uitgaven relatief goedkoop zijn. De overheid besluit zogezegd dat we in een groot huis moeten wonen en een kleine auto moeten rijden.

[Krisp]

Ik denk dat de overheid wel degelijk mag sturen. Echter: de overheid moet dan wel duidelijk moet zijn in het doel en ervoor blijven waken dat het doel niet uit het oog verloren wordt.

De huizenmarkt is imo typisch een geval waarbij eigenwoningbezit een doel op zich is geworden. Dat slaat nergens op. Echter, naar mijn mening kan eigenwoningbezit een middel zijn om toch een goed pensioen te hebben terwijl de inkomsten tijdens een pensioen achteruit gaan. Een eigen huis maakt dan onderdeel uit van de pensioenpot. Daar past ook (een aangepaste versie van) een maatregel zoals de HRA bij. Bijvoorbeeld: geen HRA meer op de rente, maar op de aflossing. Eis: aflossing moet voor de pensioendatum (67 jaar) voltooid zijn. Eventueel kun je nu een toevoeging maken dat een huis binnen tien jaar energieneutraal moet zijn, om de kosten van energie ook te drukken. Dit alles om met een klein pensioen toch rond te kunnen komen.

De overheid heeft imo wel degelijk een rol in de 'sturing' van de samenleving, waar de samenleving op zichzelf dat niet kan. Denk bijvoorbeeld aan duurzaamheid, pensioen en scholing. Wat ik echter moeilijk vind, is dat de overheid zich vaak ook bemoeit met de manier hoe je iets moet aanpakken, in plaats van wat ik moet aanpakken.

[Señor Sjon]

Eis was vroeger ook natuurlijk dat je voor je pensioen klaar was. Maar grappig is dat je wel door mag gaan met vrije sector huren met een huur van tegen die tijd 1.000+/maand, maar je moet wel je huis helemaal hebben afgelost, want weinig inkomen.

Dat klopt toch ook niet?

[ph4ge]

t_captain schreef op maandag 13 januari 2014 @ 09:49:
Op dit moment denk ik dat de markt voor nieuwe auto's de meest gereguleerde is. Door de opeenstapeling van modelspecifieke belastingen en subsidies is er van vrije keuze nauwelijks nog sprake. Een Tesla S is exclusief belastingen drie keer zo duur als een Camaro, maar de netto lasten zijn zo'n beetje andersom.

Toch vind ik dat wat anders, ik ben helemaal niet zo libertarisch dat ik vind dat de overheid helemaal niks te willen heeft. Achter de automarkt zit een idee waar ik op zich achter sta, namelijk het stimuleren van groene technologie. Het succes daarvan is vrij duidelijk en het gebeurt redelijk kostenneutraal.

Vergeleken met de huizenmarkt zou de automarkt pas een probleem zijn als mensen met een sterke auto wens en noodzaak toch geen (andere) auto kopen. Dat er geen nieuwe auto's meer gebouwd en verkocht worden ondanks dat er een groot auto tekort is. Dat bestaande auto's onbetaalbaar zijn geworden, waardedalingen een groot economisch probleem zijn, de overheid vele miljarden aan subsidies kwijt is, ondertussen auto rijden het duurst is ter wereld (dat scheelt niet veel overigens) etc etc Tijd voor een stuk of 10 vertrouwensindexen aangaande de auto markt, een media offensief met dagelijks verzonnen/opgeklopt positief nieuws: koop nu een auto voordat je de boot mist!

Was er maar zo'n duidelijk plan voor de woningmarkt als er is voor de automarkt... Dat is nog een bijkomend probleem, er wordt alleen gekeken dat de begroting een beetje op orde is en helemaal geen plan gemaakt. Waar willen we nou naartoe over 20 jaar?

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 13-01-2014 10:01 ]

[Krisp]

Senor Sjon schreef op maandag 13 januari 2014 @ 09:56:
Eis was vroeger ook natuurlijk dat je voor je pensioen klaar was. Maar grappig is dat je wel door mag gaan met vrije sector huren met een huur van tegen die tijd 1.000+/maand, maar je moet wel je huis helemaal hebben afgelost, want weinig inkomen.

Dat klopt toch ook niet?

Mensen die particulier blijven huren terwijl ze hun pensioendatum naderen zijn wellicht niet handig bezig. Dat wil je als overheid voorkomen, dus simuleer je. Je kunt mensen natuurlijk nooit dwingen een huis te kopen. Daarom heet het ook stimuleren. Door bijvoorbeeld de aflossing van het huis als pensioeninleg te zien of de aflossing te stimuleren (gelimiteerd tot een maximaal bedrag per persoon over zijn hele leven) hoop je dat mensen een huis kopen, maar geef je ze niet het voordeel als ze een huis 'huren van de bank'.

[ATS]

Waarom zou je moeten hopen dat mensen een huis kopen als pensioen? Dat snap ik niet. Het is een mogelijkheid, maar niet de enige. Als je in plaats van een huis gewoon een grote pot met geld hebt opgebouwd (zoals we nu dus doen eigenlijk), dan is particulier huren a €1000 per maand toch ook geen probleem?

Ik zou het wel ok vinden als je inderdaad de aflossing van je huis - beperkt tot de maximale inleg voor je pensioen - zou kunnen aftrekken bij wijze van alternatieve pensioenopbouw.

[ph4ge]

Krisp schreef op maandag 13 januari 2014 @ 10:06:
Mensen die particulier blijven huren terwijl ze hun pensioendatum naderen zijn wellicht niet handig bezig. Dat wil je als overheid voorkomen, dus simuleer je. Je kunt mensen natuurlijk nooit dwingen een huis te kopen. Daarom heet het ook stimuleren. Door bijvoorbeeld de aflossing van het huis als pensioeninleg te zien of de aflossing te stimuleren (gelimiteerd tot een maximaal bedrag per persoon over zijn hele leven) hoop je dat mensen een huis kopen, maar geef je ze niet het voordeel als ze een huis 'huren van de bank'.

Dat is een ideologische keuze waar een hoop op af te dingen is. Je zou kunnen beargumenteren dat een eigen huis helemaal geen goede pensioenbelegging is omdat je dan per definitie in een andere levensfase met andere wensen aan je huis zit. Dan moet je dus gaan verkopen, valt de waarde tegen etc. Terwijl je als je huurt gewoon zo een seniorenwoning kan betrekken als je daar aan toe bent. Bovendien is geld wat in je huis zit lastig eruit te halen, terwijl juist als je met pensioen gaat je dat geld wil gaan consumeren (voor bijv. leuke dingen of zorg). Daarnaast zijn de lange termijn rendementen op huizen bedroevend, huizenprijzen volgen over de lange termijn nou eenmaal de inflatie en niks meer, aldus Nobelprijswinnaar prof. Schiller.

Als jij vindt dat een huis een goede pensioenbelegging is dan moet je dat vooral doen. Als ik een andere keuze maak dan is dat ook prima, waarom moet jij aangemoedigd worden? De vergelijking met bijv. het stimuleren van milieuvriendelijk gedrag gaat niet op. Ik heb er geen last van als jij tijdens je pensioen in een veel te groot huis vast zit en geen leuke dingen kan doen die ik met mijn huurwoning en een paar ton ter vrije besteding op de bank wel kan doen. Aan de andere kant heb ik er wel last van als jij een veel te vervuilende auto rijdt, want ik adem dat in, dus daar mag de overheid best demotiveren.

[cyberstalker]

Een huis kan wel degelijk een goede pensioeninleg zijn. Als de hypotheek voor het pensioen helemaal is afbetaald heb je bijzonder lage woonlasten. Op die manier kun je met weinig geld toch goed leven.

[Krisp]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 11:08:
[...]

Als jij vindt dat een huis een goede pensioenbelegging is dan moet je dat vooral doen. Als ik een andere keuze maak dan is dat ook prima, waarom moet jij aangemoedigd worden?

Omdat het voor 90% van de mensen wel een goed idee is. Je wordt bij stimuleren niet gedwongen, het is een keuze. En die keuze brengt op de langere termijn elke jaar (mijn of meer gegarandeerd) 5% rendement op, buiten waardestijgingen of -dalingen om gerekend.

[ph4ge]

Krisp schreef op maandag 13 januari 2014 @ 11:39:
Omdat het voor 90% van de mensen wel een goed idee is. Je wordt bij stimuleren niet gedwongen, het is een keuze. En die keuze brengt op de langere termijn elke jaar (mijn of meer gegarandeerd) 5% rendement op, buiten waardestijgingen of -dalingen om gerekend.

Waar haal je 5% rendement op je huis vandaan? Ze volgen de inflatie, en dat lijkt me niet het doel van een lange termijn investering. En dat is excl. kosten die je aan een huis hebt. Als je op het juiste moment instapt weet je de inflatie te verslaan, maar dan schiet dat nog niet erg op, terwijl je ook kans hebt juist verlies te maken.

De enige reden waarom het voor een grote groep een goede keuze is is omdat het zwaar gestimuleerd wordt Maar het hangt alles van je situatie af, wil je de rijkste man op het kerkhof zijn of wil je als god in Frankrijk leven tijdens je pensioen? Ik heb zelf een koophuis, maar ik ga het absoluut consumeren als ik die leeftijd heb. Ik heb het echter niet als pensioenvoorziening, maar puur omdat ik anders overheidsgeld denk mis te lopen.

cyberstalker schreef op maandag 13 januari 2014 @ 11:18:
Een huis kan wel degelijk een goede pensioeninleg zijn. Als de hypotheek voor het pensioen helemaal is afbetaald heb je bijzonder lage woonlasten. Op die manier kun je met weinig geld toch goed leven.

Of een huis hebt van 3 ton, of 3 ton in cash maakt weinig uit. Het is prima te doen om die 3 ton zo te investeren dat je daar prima de huur van een huis twv 3 ton van kan betalen. Stel dat je nog 20 goede jaren hebt als het zover is, dan ben ik van plan om van mijn 3 ton jaarlijks zo'n 20.000 euro uit te geven aan allerlei leuke dingen, ipv achter de geraniums te zitten in mijn kapitaal. Met mn pensioen en eventueel AOW kan ik wel ergens wonen, dat hoeft toch niet groot of bijzonder te zijn als je die leeftijd hebt.

Natuurlijk is het goed om te sparen voor je pensioen. Het huis is daar echter vrij ongeschikt voor. Nauwelijks rendement en tegen de tijd dat het zover is zit je geld vast. De enige reden waarom het een beetje interessant is is omdat de overheid het enorm stimuleert. De vraag is, is het goed dat de overheid dat doet? Wat jullie doen is een cirkelredenatie, het is een goede investering omdat de overheid het stimuleert en omdat het een goede investering is is het goed dat de overheid het stimuleert.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 13-01-2014 12:03 ]

[Krisp]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 11:58:
[...]
Waar haal je 5% rendement op je huis vandaan? Ze volgen de inflatie, en dat lijkt me niet het doel van een lange termijn investering. Als je op het juiste moment instapt weet je de inflatie te verslaan, maar dan schiet dat nog niet erg op, terwijl je ook kans hebt juist verlies te maken.

De enige reden waarom het voor een grote groep een goede keuze is is omdat het zwaar gestimuleerd wordt Maar het hangt alles van je situatie af, wil je de rijkste man op het kerkhof zijn of wil je als god in Frankrijk leven tijdens je pensioen? Ik heb zelf een koophuis, maar ik ga het absoluut consumeren als ik die leeftijd heb.

Correctie: de prijzen van huizen volgen op langer termijn de inflatie. De rente die er over betaalt komt er bovenop, en de HRA is (neem ik aan) tegen die tijd wel afgeschaft. Dat maakt het wel degelijk een goede belegging.

[ph4ge]

Krisp schreef op maandag 13 januari 2014 @ 12:03:
Correctie: de prijzen van huizen volgen op langer termijn de inflatie. De rente die er over betaalt komt er bovenop, en de HRA is (neem ik aan) tegen die tijd wel afgeschaft. Dat maakt het wel degelijk een goede belegging.

Welke rente? Ik heb een huis nog nooit rente zien opleveren, sterker nog je bent elk jaar al snel 1% (belastingen, verzekeringen en onderhoudt) kwijt om de waarde op pijl te houden. Je loopt juist rendement mis over het geld dat in je huis zit.

Als je inderdaad gelooft dat de HRA er aan gaat dan is de kans groot dat de huizenprijzen de inflatie niet bijhoudt.

[ Voor 9% gewijzigd door ph4ge op 13-01-2014 12:06 ]

[Hielko]

een huis levert natuurlijk wel huur op, dat is natuurlijk veel meer dan die 1% belastingen en onderhoud.

[RaZ]

cyberstalker schreef op maandag 13 januari 2014 @ 11:18:
Een huis kan wel degelijk een goede pensioeninleg zijn. Als de hypotheek voor het pensioen helemaal is afbetaald heb je bijzonder lage woonlasten. Op die manier kun je met weinig geld toch goed leven.

M'n moeder heeft een afbetaald huis. Ze weet nu al niet waar ze dat AOW'tje aan moet uitgeven... Elke maand komt er 1040 netto binnen.. Ze leeft van 400 ongeveer, de rest spaart ze...

Wat je niet hebt als uitgaves hoef je niet te verdienen (of te krijgen in het geval van gepensioneerde).

[ph4ge]

Hielko schreef op maandag 13 januari 2014 @ 12:09:
een huis levert natuurlijk wel huur op, dat is natuurlijk veel meer dan die 1% belastingen en onderhoud.

Die 1% is dan ook een zeer conservatieve schatting, zeker als je verhuurt. Bovendien woon je er zelf en ontvang je dan geen huur. Je bespaart alleen huur, maar dat is al snel minder dan het rendement wat je zou krijgen als het geld niet in je huis zat.

RaZ schreef op maandag 13 januari 2014 @ 12:14:


M'n moeder heeft een afbetaald huis. Ze weet nu al niet waar ze dat AOW'tje aan moet uitgeven... Elke maand komt er 1040 netto binnen.. Ze leeft van 400 ongeveer, de rest spaart ze...

Wat je niet hebt als uitgaves hoef je niet te verdienen (of te krijgen in het geval van gepensioneerde).

Lees mijn reactie nog even. Natuurlijk heb je lagere woonlasten als je een afgelost huis hebt. Echter, als je het geld op een andere manier investeert, zonder gekke dingen te doen, heb je iets hogere woonlasten maar ook veel meer inkomen. Nogmaals, ik zeg niet dat je niet moet sparen voor later, maar sparen in stenen is voor veel mensen niet de beste keuze.

Wat heb jij nou liever:
Woonlasten 0 (want eigen huis), 2000 inkomen en bijna niks op de bank?
Woonlasten 1000 (huur), 2000 inkomen, 1000 euro rente en een grote som geld ter vrije besteding? Waarbij die grote som ook nog meer waard is dan het huis omdat het wel fatsoenlijk heeft gerendeerd.

Ik ken de situatie van je moeder niet, maar voor veel mensen geldt dat als ze met pensioen zijn ze andere wensen aan een huis hebben dan als ze een gezin op voeden. Je wil geen grote tuin meer te onderhouden, je wil alles gelijkvloers, je hoeft geen 4 slaapkamers meer etc. Wat moet je dan met je geld in die stenen, het geld is elders veel beter af. Dan moet je dus het geld uit stenen halen en verhuizen, dat is veel makkelijker en goedkoper als het in de eerste plaats niet in stenen zit.

Stenen renderen niet en beperken je in je vrijheid. De Nederlandse overheid probeert op allerlei manieren die stenen interessant te maken, maar als je dat weg neemt dan zijn stenen voor niemand goed. Of je nou 800 euro hypotheekrente betaalt en 200 euro aflost, of 800 euro huur betaalt en 200 euro investeert, niemand is per definitie beter af bij optie 1. Natuurlijk, bij optie 1 betaal jij na 30 jaar die 800 euro niet meer, maar daar staat een enorm rendement tegenover bij optie 2 die die 800 euro compenseert. Dat misgelopen rendement vergeet je moeder als ze denkt aan die 800 euro hypotheekrente die ze niet meer betaalt.

Nogmaals, de enige reden waarom geld in stenen een beetje interessant is is omdat de overheid het stimuleert. Je betaalt oa. VRH en je krijgt HRA als je investeert in stenen. Daarnaast wordt de prijs van de stenen kunstmatig hoog gehouden, die zou veel lager zijn als de overheid dit niet meer zou doen. Dit heeft geen enkel nut voor het individu, hij wordt geen beter mens omdat het in stenen zit ipv in aandelen.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 12:41:
Stenen renderen niet en beperken je in je vrijheid.

Des te meer reden waarom huizen goedkoop zouden moeten zijn i.p.v. duur: je kan beter 50k in je huis hebben zitten dan 500k. En als iedereen daadwerkelijk zou aflossen en minder zou lenen, zouden huizen daadwerkelijk minder waard zijn. Ideaal toch: minder schulden, minder kosten, en minder geld "vast in stenen".

[Wackmack]

RemcoDelft schreef op maandag 13 januari 2014 @ 12:59:
[...]

Des te meer reden waarom huizen goedkoop zouden moeten zijn i.p.v. duur: je kan beter 50k in je huis hebben zitten dan 500k. En als iedereen daadwerkelijk zou aflossen en minder zou lenen, zouden huizen daadwerkelijk minder waard zijn. Ideaal toch: minder schulden, minder kosten, en minder geld "vast in stenen".

Zie jou vaak interessant items posten, vraagje, huur jij of koop jij?

[Hielko]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 12:41:
[...]
Die 1% is dan ook een zeer conservatieve schatting, zeker als je verhuurt. Bovendien woon je er zelf en ontvang je dan geen huur. Je bespaart alleen huur, maar dat is al snel minder dan het rendement wat je zou krijgen als het geld niet in je huis zat.

Je moet ergens wonen. Dus of je huurt, of je koopt, en daarmee bespaar je die huur. Gezien het feit dat particulier huren in Nederland over het algemeen vrij prijzig is, is het impliciete rendement op kopen volgens mij al snel hoog. Zeker omdat het belastingtechnisch voordelig is, natuurlijk heb je HRA, maar je betaalt bijvoorbeeld ook geen 1.2% vermogensbelasting die je bij andere vormen van investeren wel hebt.

Lees mijn reactie nog even. Natuurlijk heb je lagere woonlasten als je een afgelost huis hebt. Echter, als je het geld op een andere manier investeert, zonder gekke dingen te doen, heb je iets hogere woonlasten maar ook veel meer inkomen. Nogmaals, ik zeg niet dat je niet moet sparen voor later, maar sparen in stenen is voor veel mensen niet de beste keuze.

Dat vraag ik me af. Het is moeilijk om iets wat zo belastingtechnisch voordelig is te verslaan.

[clogie886]

Overheid, samen met banken en gemeente hebben de hele huizenmarkt verziekt - korte termijn planning, stemmen ronselen, onnodig opdrijven van prijzen alles hangt aan elkaar en is door alle regels compleet verziekt. Kijk maar eens op: http://www.uitzendinggemist.nl/afleveringen/1388959

[Z___Z]

RemcoDelft schreef op maandag 13 januari 2014 @ 12:59:
[...]

Des te meer reden waarom huizen goedkoop zouden moeten zijn i.p.v. duur: je kan beter 50k in je huis hebben zitten dan 500k. En als iedereen daadwerkelijk zou aflossen en minder zou lenen, zouden huizen daadwerkelijk minder waard zijn. Ideaal toch: minder schulden, minder kosten, en minder geld "vast in stenen".

Het probleem is als huizen die nu 500k kosten nog maar 50k kosten, dat iedereen over 20-30 jaar in een houten huis woont zoals in Amerika. Want je kan geen 150-200m2 woonoppervlakte bouwen voor dat geld tegen de huidgie kwaliteit. Dus nee 50k is niet per definitie beter dan 500k voor een huis.

In een huis investeren is IMHO wel een goed idee. Huren kost meestal zo'n 4-5%, een hypotheekvrij huis kost zo'n 1% onderhoud + zo'n 0.5% belastingen. Dan heb je al 3,5% rendement. Tel daarbij de 1.2% VRH op, want je huis valt in Box 1, dan heb je al 4,7% rendement te pakken. Probeer dat maar op de lange termijn vol te houden. Als de rente stijgt, dan stijgen de huren mee, want kapitaal kost meer geld, dus verhuurders maken meer kosten, dus hebben meer huur nodig.

Ben wel met Ph4ge eens dat je beter eerst een goede buffer aan vermogen nodig hebt, voordat jje je hypotheek volledig moet gaan aflossen. Beter cash in je hand dan in de stenen.

Als je een hypohteekvrij huis hebt, kan je makkelijker verhuizen dan van huurwoning A naar huurwoning B, waarbij A een grote eengezinswoning is en B een gelijkvloerswoning geschikt voor ouderen. Want voor woning A betaal je waarscheinlijk na 30 jaar huren relatief weinig huur, terwijl als je gaat verhuizen je de markthuur betaalt voor woning B, waardoor je minder woning krijgt voor meer geld. Terwijl je bij verkoop van woning A waarscheinlijk goedkoper woning B kan terug kopen.

[Artimunor]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 12:41:
[...]
Die 1% is dan ook een zeer conservatieve schatting, zeker als je verhuurt. Bovendien woon je er zelf en ontvang je dan geen huur. Je bespaart alleen huur, maar dat is al snel minder dan het rendement wat je zou krijgen als het geld niet in je huis zat.

[...]
Lees mijn reactie nog even. Natuurlijk heb je lagere woonlasten als je een afgelost huis hebt. Echter, als je het geld op een andere manier investeert, zonder gekke dingen te doen, heb je iets hogere woonlasten maar ook veel meer inkomen. Nogmaals, ik zeg niet dat je niet moet sparen voor later, maar sparen in stenen is voor veel mensen niet de beste keuze.

Wat heb jij nou liever:
Woonlasten 0 (want eigen huis), 2000 inkomen en bijna niks op de bank?
Woonlasten 1000 (huur), 2000 inkomen, 1000 euro rente en een grote som geld ter vrije besteding? Waarbij die grote som ook nog meer waard is dan het huis omdat het wel fatsoenlijk heeft gerendeerd.

Ik ken de situatie van je moeder niet, maar voor veel mensen geldt dat als ze met pensioen zijn ze andere wensen aan een huis hebben dan als ze een gezin op voeden. Je wil geen grote tuin meer te onderhouden, je wil alles gelijkvloers, je hoeft geen 4 slaapkamers meer etc. Wat moet je dan met je geld in die stenen, het geld is elders veel beter af. Dan moet je dus het geld uit stenen halen en verhuizen, dat is veel makkelijker en goedkoper als het in de eerste plaats niet in stenen zit.

Stenen renderen niet en beperken je in je vrijheid. De Nederlandse overheid probeert op allerlei manieren die stenen interessant te maken, maar als je dat weg neemt dan zijn stenen voor niemand goed. Of je nou 800 euro hypotheekrente betaalt en 200 euro aflost, of 800 euro huur betaalt en 200 euro investeert, niemand is per definitie beter af bij optie 1. Natuurlijk, bij optie 1 betaal jij na 30 jaar die 800 euro niet meer, maar daar staat een enorm rendement tegenover bij optie 2 die die 800 euro compenseert. Dat misgelopen rendement vergeet je moeder als ze denkt aan die 800 euro hypotheekrente die ze niet meer betaalt.

Nogmaals, de enige reden waarom geld in stenen een beetje interessant is is omdat de overheid het stimuleert. Je betaalt oa. VRH en je krijgt HRA als je investeert in stenen. Daarnaast wordt de prijs van de stenen kunstmatig hoog gehouden, die zou veel lager zijn als de overheid dit niet meer zou doen. Dit heeft geen enkel nut voor het individu, hij wordt geen beter mens omdat het in stenen zit ipv in aandelen.

je gaat er voor het gemak van uit dat iedereen kan beleggen?
of dat de belegging adviseur het leeuwendeel van het rendement aan zijn klant laat?

[MM99]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 12:41:
[...]
Stenen renderen niet en beperken je in je vrijheid. De Nederlandse overheid probeert op allerlei manieren die stenen interessant te maken, maar als je dat weg neemt dan zijn stenen voor niemand goed. Of je nou 800 euro hypotheekrente betaalt en 200 euro aflost, of 800 euro huur betaalt en 200 euro investeert, niemand is per definitie beter af bij optie 1. Natuurlijk, bij optie 1 betaal jij na 30 jaar die 800 euro niet meer, maar daar staat een enorm rendement tegenover bij optie 2 die die 800 euro compenseert. Dat misgelopen rendement vergeet je moeder als ze denkt aan die 800 euro hypotheekrente die ze niet meer betaalt.

Je berekening klopt, als je de aanname doet dat je precies de zelfde koopwoning als huurwoning hebt. En dat je even veel plezier haalt uit het wonen in een koopwoning als een huurwoning.

Beide aannames zijn niet juist. Een huur- en koopwoning kan je niet enkel vergelijken op gebied van wat ze kosten. Ergens waar je voor betaalt, krijg je ook wat voor terug. Heel erg overdreven voorbeeld, je kunt ook niet zeggen dat je beter een Opel Astra kunt kopen dan een Ferrari, want bij een Opel Astra hou je 90.000 euro extra over.

Wat zijn de grote verschillen tussen een koop en huurwoning. Nou ten eerste, er zijn veel meer koopwoningen dan private huurwoningen*, waardoor je veel meer keuze hebt om een huis te vinden die aan he wensen voldoet. Als tweede, een koopwoning mag je geheel aanpassen naar je eigen wensen, dit is niet het geval bij een huurwoning.

Dus in andere woorden, de genot-factor bij een eigenhuis ligt hoger dan bij een huurwoning. Iedereen moet natuurlijk zelf bepalen wat voorwaarde hij/zij aan de genot-factor toekent. Als je zoiets hebt van, mij maakt niet uit of ik nou in een schuurtje slaap of een hoekwoning met een eigen garage, dan kan je inderdaad beter geen koopwoning nemen, maar je geld ergens anders investeren. Je zult na 30 jaar inderdaad, mits goed investeren, meer geld hebben dan iemand met een koopwoning. Maar ik zou persoonlijk liever voor kiezen om 30 jaar met plezier ergens te wonen en een (mogelijk lagere) zekere opgebouwde vermogen hebben.

*Ik laat sociale huurwoningen nu achterwegen, omdat ik van uitga dat als je een huis kan kopen, dat je geen sociale huurwoning kan krijgen. Daarnaast, bij een sociale huurwoning moet je meestal eerst jaren ingeschreven zijn als huiszoekende. Private huurwoningen zijn daarom makkelijker te vergelijken met koopwoningen dan sociale huurwoningen.

[ph4ge]

We hadden het er over of kopen beter is dus gestimuleerd moet worden door overheidsbeleid, en eigenlijk zijn alle reacties samen te vatten tot "het is beter, want het is gestimuleerd"

Hielko schreef op maandag 13 januari 2014 @ 13:07:
Gezien het feit dat particulier huren in Nederland over het algemeen vrij prijzig is, is het impliciete rendement op kopen volgens mij al snel hoog. Zeker omdat het belastingtechnisch voordelig is, natuurlijk heb je HRA, maar je betaalt bijvoorbeeld ook geen 1.2% vermogensbelasting die je bij andere vormen van investeren wel hebt.

Gevolg van overheidsbeleid.

Z___Z schreef op maandag 13 januari 2014 @ 13:18:
Het probleem is als huizen die nu 500k kosten nog maar 50k kosten, dat iedereen over 20-30 jaar in een houten huis woont zoals in Amerika. Want je kan geen 150-200m2 woonoppervlakte bouwen voor dat geld tegen de huidgie kwaliteit. Dus nee 50k is niet per definitie beter dan 500k voor een huis.

Het zou al een flinke stap zijn als de huizenprijzen inderdaad in lijn komen met de bouwkosten. Dat dat niet zo is is een gevolg van overheidsbeleid. 50k is wel heel weinig, maar voor 150k-200k kan je een prima vrijstaand huis bouwen (a 5 ton op sommige locaties in het land).

Z___Z schreef op maandag 13 januari 2014 @ 13:18:
In een huis investeren is IMHO wel een goed idee. Huren kost meestal zo'n 4-5%, een hypotheekvrij huis kost zo'n 1% onderhoud + zo'n 0.5% belastingen. Dan heb je al 3,5% rendement. Tel daarbij de 1.2% VRH op, want je huis valt in Box 1, dan heb je al 4,7% rendement te pakken. Probeer dat maar op de lange termijn vol te houden. Als de rente stijgt, dan stijgen de huren mee, want kapitaal kost meer geld, dus verhuurders maken meer kosten, dus hebben meer huur nodig.

Allemaal overheidsbeleid en op zichzelf geen voordeel van kopen. Huren worden kunstmatig hoog gehouden en geen VRH op een huis is natuurlijk ook puur overheidsingrijpen. Als de overheid dat nou niet zou doen, dan blijkt kopen ineens veel minder interessant.

Nog even los dat je dus van jezelf een huis huurt wat waarschijnlijk niet bij je wensen meer past. Leuk die 4 kinderkamers als je met pensioen bent. Daarmee zijn die 4 lege kinderkamers eigenlijk je rendement wat je niet zou hebben als je een kleiner huis was gaan huren. Waar nog bij komt dat de werkelijke huurprijs tot in de puntjes is gereguleerd en afhankelijk is van allerlei overheidsingrijpen, de huur zou flink lager zijn zonder de overheid.

Artimunor schreef op maandag 13 januari 2014 @ 13:18:
je gaat er voor het gemak van uit dat iedereen kan beleggen?
of dat de belegging adviseur het leeuwendeel van het rendement aan zijn klant laat?

Als je X kan investeren in het aflossen van je huis, dan kan je X ook ergens anders investeren. In principe hoef je geen gekke adviseurs in te schakelen of risico's te nemen om de inflatie te verslaan op de lange termijn. Maar ik zeg ook niet dat iedereen maar moet beleggen, maar het andere uiterste is het zo enorm stimuleren dat de keuze er haast niet meer is. Net als dat investeren in je huis voor sommige mensen goed is, is een andere investering dat voor een ander. Ik wil de keuze jou niet opleggen.

Ozhan99 schreef op maandag 13 januari 2014 @ 13:42:
Wat zijn de grote verschillen tussen een koop en huurwoning. Nou ten eerste, er zijn veel meer koopwoningen dan private huurwoningen*, waardoor je veel meer keuze hebt om een huis te vinden die aan he wensen voldoet. Als tweede, een koopwoning mag je geheel aanpassen naar je eigen wensen, dit is niet het geval bij een huurwoning.

1 Gevolg van overheidsbeleid en 2 is geen probleem als er voldoende aanbod en vrije markt is die aan de vraag voldoet, wat er niet is als gevolg van overheidsbeleid.

Kortom, alle voordelen van kopen zijn gevolg van overheidsbeleid. Op de vraag of de overheid dat wel moet stimuleren worden alleen maar voordelen genoemd die een gevolg zijn van het stimuleren. Denk nou eens de overheid weg, welk voordeel van kopen blijft er dan over? Het is de overheid die er bakken geld tegenaan gooit waardoor veel mensen bijna gedwongen zijn om te kopen, maar of ze nou beter af zijn?

[T-MOB]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 12:41:
Lees mijn reactie nog even. Natuurlijk heb je lagere woonlasten als je een afgelost huis hebt. Echter, als je het geld op een andere manier investeert, zonder gekke dingen te doen, heb je iets hogere woonlasten maar ook veel meer inkomen. Nogmaals, ik zeg niet dat je niet moet sparen voor later, maar sparen in stenen is voor veel mensen niet de beste keuze.

Wat heb jij nou liever:
Woonlasten 0 (want eigen huis), 2000 inkomen en bijna niks op de bank?
Woonlasten 1000 (huur), 2000 inkomen, 1000 euro rente en een grote som geld ter vrije besteding? Waarbij die grote som ook nog meer waard is dan het huis omdat het wel fatsoenlijk heeft gerendeerd.

Mja. Om 1000 euro rente te ontvangen heb je een kapitaal nodig van ongeveer 4 ton (reken ik met 3% netto rendement).

Als je 30 jaar geleden voor 100.000 euro een huis kocht met een annuitaire hypotheek tegen 8% rente had je een maandlast van €665,30. Als we voor het gemaak aannemen dat de HRA de extra kosten voor het eigendom dekken (is zo'n 60K over 30 jaar bij 40% IB).

Om in dezelfde periode die 4 ton bij elkaar te sparen heb je bij 4% netto rente maandelijks 580 euro nodig. Om gelijk te spelen met het huis heb je een gemiddelde huur van 80 euro nodig. Dat is niet realistisch voor een vergelijkbaar huis: als je dat huis van een ton zou kunnen huren tegen de extreem lage huur van 3% van de waarde zit je al op 250 per maand. Als die met 2% per jaar stijgt heb je op het laatst een huur van 450 euro. In een realistischer scenario met een huur van 4% zit je op 333 (start) en bij 2.5% stijging 698 euro (eind). Tussentijds verhuizen betekent extra verhogingen, want correcties...

In een realistische scenario heb je dus eerder de helft van die 4 ton gespaard (dus 500 euro rente per maand). De situatie met dat koophuis lijkt me veel aantrekkelijker. Zeker als je het over het door mij gekozen tijdspad hebt (dat huis is nu namelijk wel 3,5 - 4 ton waard, mar das war ein mal). Daar staat tegenover dat de rentes nu extreem laag zijn.

Als je nu voor 4 ton koopt, 30 jaar vast betaal je bruto 2.147,29 per maand. Totaal 773K over 30 jaar. Als de prijs van het huis de inflatie volgt is het na 30 jaar 720K waard.
Een vergelijkbaar huis huren tegen 3% kost 1000 euro per maand. Spaar je tegen 3% netto het verschil dan heb je 665K na 30 jaar als je huur niet stijgt. Dat levert maandelijks 1,662.50 op. Als de huur met 2% per jaar zou stijgen kun je daar niet eens je huur van 1811 euro van betalen. En met die stijgende huur kom je nooit aan 665K, eerder aan 465K.

[Wobblier]

Vergeet niet dat je naast financieel ook investeerd in een sociale leefomgeving. In interessante huurobjecten (goedkoop in combinatie met een goede locatie en ruimte) zit weinig beweging. Met koop is de keus groter.

Dat mag je best meeberekenen.

De meeste mensen laten zich leiden door de huidige omstandigheden. Waar en hoe kan ik wonen met m'n zak geld (spaargeld + inkomen). De rest is een zorg voor later. Daarom werken stimulansen vanuit de overheid ook zo goed.

[ Voor 31% gewijzigd door Wobblier op 13-01-2014 14:26 ]

[MM99]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 14:12:
1 Gevolg van overheidsbeleid en 2 is geen probleem als er voldoende aanbod en vrije markt is die aan de vraag voldoet, wat er niet is als gevolg van overheidsbeleid.

Dat het aan de overheidbeleid ligt dat er te weinig aanbod is, is toch een compleet andere discussie dan wat de voor en nadelen van huren zijn in de huidige markt?

Je gaf aan waarom huren voordeliger kan zijn dan kopen en ik geef gewoon aan waarom je aanames onjuist zijn.

[RemcoDelft]

Versteegrob schreef op maandag 13 januari 2014 @ 13:01:
Zie jou vaak interessant items posten, vraagje, huur jij of koop jij?

Wij huren (te duur), ik schat zo'n 6% van de waarde. We zijn dan ook op zoek naar wat anders.

[ph4ge]

Ozhan99 schreef op maandag 13 januari 2014 @ 14:23:
Dat het aan de overheidbeleid ligt dat er te weinig aanbod is, is toch een compleet andere discussie dan wat de voor en nadelen van huren zijn in de huidige markt?

Je gaf aan waarom huren voordeliger kan zijn dan kopen en ik geef gewoon aan waarom je aanames onjuist zijn.

Nee, ik geef aan dat huren ongeveer gelijk is aan kopen mits je het overheidsbeleid niet meeneemt. Er is dus niks beter of slechter aan kopen, het is een keuze die iedereen voor zichzelf zou moeten maken. Maar dan komt de overheid er overheen, die aan de ene kant huren veel duurder maakt en aan de andere kant kopen veel goedkoper. Tja, dan valt het kwartje in het voordeel van kopen (nog steeds niet per definitie!), dat heb ik zelf ook gedaan. De vraag is niet of dat het geval is, de vraag is of dat het geval zou moeten zijn. Als je alle overheidsinvloeden weg neemt is er niks beters aan kopen dan huren en is dus sterk de vraag waarom al die overheidsmaatregelen er zijn en of we ze niet moeten laten verdwijnen.

Overigens vind ik het wel erg sterk dat je bij kopen rekent met een rendement van 5% (dat haal je echt niet zelfs als de prijzen niet dalen) terwijl de prijzen hard dalen en het einde nog niet in zicht is, laat staan dat ze weer met de inflatie of meer gaan stijgen en dan slechts met een magere 3% gemiddelde rendement rekent als je het elders investeert. Dat lukt je al als je het gewoon op een lange deposito zet, dat is natuurlijk al snel 2x zoveel in de praktijk (nogmaals, lange termijn). Lees het artikel van de nobelprijswinnaar in de economie, het is door hem aangetoond dat huizen in principe geen goede investering zijn. De enige reden waarom huizen in Nederland geen slechte maar een matige investering zijn is omdat we een sigaar uit eigen doos krijgen, alle voordelen die we van de overheid krijgen betalen we immers ook zelf.

[T-MOB]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 16:31:
[...]
Overigens vind ik het wel erg sterk dat je bij kopen rekent met een rendement van 5% (dat haal je echt niet zelfs als de prijzen niet dalen) terwijl de prijzen hard dalen en het einde nog niet in zicht is, laat staan dat ze weer met de inflatie of meer gaan stijgen en dan slechts met een magere 3% gemiddelde rendement rekent als je het elders investeert. Dat lukt je al als je het gewoon op een lange deposito zet, dat is natuurlijk al snel 2x zoveel in de praktijk (nogmaals, lange termijn). Lees het artikel van de nobelprijswinnaar in de economie, het is door hem aangetoond dat huizen in principe geen goede investering zijn. De enige reden waarom huizen in Nederland geen slechte maar een matige investering zijn is omdat we een sigaar uit eigen doos krijgen, alle voordelen die we van de overheid krijgen betalen we immers ook zelf.

Ik neemm aan dat je mijn berekening bedoelt? Ik ging uit van 3% _netto_ rendement, dus na aftrek vermogensrendementsheffing. Dat is 4.2% en voor de huidige situatie helemaal niet gek. Op deposito's haal je het nu niet en met beleggingen is het ook maar de vraag of je na aftrek kosten hoger uitkomt. Voor de historische berekening ben ik uitgegaan van 4% netto rendement, omdat de rentes toen hoger lagen. Vandaar ook het relatief hoge percentage van 8% hypotheekrente.

Voor de huizen reken ik helemaal geen rendement van 5%. Ik reken een inflatiecorrectie van 2% door in de prijs: 1.02^30=1.81. Of die 2% correct is, daar kun je over discussieren. Er zijn doemdenkers die op basis van het ruime monetaire beleid een periode van hoge inflatie voorspellen. Ik denk dat 2% een redelijke aanname is.

Maar ik vind het niet zo zinvol om naar de onderliggende waarde van een woonhuis te kijken. Veel belangrijker zijn woonlasten. Als 4% van de waarde een redelijk percentage gevonden wordt voor de huurprijs van een woning. Dan zal vermogen om de huur te betalen minstens 4% netto rendement moeten leveren. Als we vervolgens accepteren dat de huur altijd stijgt met de inflatie moet het rendement 4%+inflatie zijn om de huur te kunnen blijven betalen. In de praktijk beteken dat nu dus een nominaal rendement van +/- 7%.
De conclusie: een huis kopen is wellicht geen beste investering. Een huis kopen wat je anders zou huren is wel degelijk interessant. Mits je er lang genoeg woont om de transactiekosten terug te verdienen.

[Z___Z]

De reden waarom huurders met een middeninkomen 6,5% huursverhoging krijgen:
http://www.volkskrant.nl/...w-eengezinswoningen.dhtml

Zolang WoCo's grond gesponsord krijgen van de overheden, gaan ze niet woningen bouwen die rendabel te verhuren zijn <700 euro/maand. Doe mij ook maar zo'n woning op gesubsidieerde grond (lees een lagere prijs dan aan particulieren verkocht).

[redwing]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 16:31:
[...]
Nee, ik geef aan dat huren ongeveer gelijk is aan kopen mits je het overheidsbeleid niet meeneemt. Er is dus niks beter of slechter aan kopen, het is een keuze die iedereen voor zichzelf zou moeten maken.

Bij huren zit altijd iemand die risico moet afdekken en winst moet draaien en zal dus per definitie duurder zijn. Niet zoveel als nu het geval is, maar het zal wel altijd (gemiddeld gezien) duurder zijn.

Je hebt trouwens wel gelijk dat huizen geen goede belegging zijn. Als je het tegenover huren zet is dat wel leen ander verhaal.. Een hypotheek zonder onderpand krijg je niet dus kun je ook niet rekenen dat je het geld dat een huis kost anders vrij zou kunnen beleggen.

[RaZ]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 12:41:

[...]
Lees mijn reactie nog even. Natuurlijk heb je lagere woonlasten als je een afgelost huis hebt. Echter, als je het geld op een andere manier investeert, zonder gekke dingen te doen, heb je iets hogere woonlasten maar ook veel meer inkomen. Nogmaals, ik zeg niet dat je niet moet sparen voor later, maar sparen in stenen is voor veel mensen niet de beste keuze.

Wat heb jij nou liever:
Woonlasten 0 (want eigen huis), 2000 inkomen en bijna niks op de bank?
Woonlasten 1000 (huur), 2000 inkomen, 1000 euro rente en een grote som geld ter vrije besteding? Waarbij die grote som ook nog meer waard is dan het huis omdat het wel fatsoenlijk heeft gerendeerd.

Ik ken de situatie van je moeder niet, maar voor veel mensen geldt dat als ze met pensioen zijn ze andere wensen aan een huis hebben dan als ze een gezin op voeden. Je wil geen grote tuin meer te onderhouden, je wil alles gelijkvloers, je hoeft geen 4 slaapkamers meer etc. Wat moet je dan met je geld in die stenen, het geld is elders veel beter af. Dan moet je dus het geld uit stenen halen en verhuizen, dat is veel makkelijker en goedkoper als het in de eerste plaats niet in stenen zit.

Stenen renderen niet en beperken je in je vrijheid. De Nederlandse overheid probeert op allerlei manieren die stenen interessant te maken, maar als je dat weg neemt dan zijn stenen voor niemand goed. Of je nou 800 euro hypotheekrente betaalt en 200 euro aflost, of 800 euro huur betaalt en 200 euro investeert, niemand is per definitie beter af bij optie 1. Natuurlijk, bij optie 1 betaal jij na 30 jaar die 800 euro niet meer, maar daar staat een enorm rendement tegenover bij optie 2 die die 800 euro compenseert. Dat misgelopen rendement vergeet je moeder als ze denkt aan die 800 euro hypotheekrente die ze niet meer betaalt.

Nogmaals, de enige reden waarom geld in stenen een beetje interessant is is omdat de overheid het stimuleert. Je betaalt oa. VRH en je krijgt HRA als je investeert in stenen. Daarnaast wordt de prijs van de stenen kunstmatig hoog gehouden, die zou veel lager zijn als de overheid dit niet meer zou doen. Dit heeft geen enkel nut voor het individu, hij wordt geen beter mens omdat het in stenen zit ipv in aandelen.

Hang geen prijskaartje aan steen dan... Mensen moeten eens ophouden dat iets moet opleveren in de vorm van geld... Voor mij is een huis kopen niet wat het over 30 jaar waard is, maar wat ik over 10 jaar, 20 jaar en over 30 jaar moet betalen voor wonen... Reken het zelf maar eens door.. Je hypotheek wordt niet elk jaar aangepast aan de nieuwe prijzen, de huren wel. Je bevriest 30 jaar inflatie op je woonlasten. En kost het je uiteindelijk maar weinig.

Het gaat er dus niet om welk rendement ik kan halen uit de stenen over 30 jaar. Het gaat er om dat ik 30 jaar lang geen stijgende kosten meer heb, en de winst pak uit besparen op kosten, tot het kostenvrij is.

Het zal mij aan m'n reet roesten wat een woning over 30 jaar waard is, het zal gratis wonen zijn, vergeleken met huren...Fair zou zijn als je elk jaar je woning moet laten taxeren en op basis daarvan je lasten moet betalen, net als bij huren het geval is..

Je kan zeggen dat je als koper je huis 3x betaalt. Met huren betaal je veel meer, en heb je uiteindelijk niks.. In beide gevallen heb je een dak boven je hoofd. Ik zoek de goedkoopste optie, en dat is simpelweg kopen...

[Don Quijote]

En zo is het. Het hele "rendement" verhaal en whatnot is interessant, maar wonen is bij uitstek iets waarmee ik nooit wil speculeren. Of een andere afweging potentieel financieel interessanter is over dertig jaar gezien, speelt bij mij niet eens mee in mijn beslissing. De wetenschap dat ik nu mijn woonlasten voor de komende 30 jaar kan vastzetten tegen voorwaarden die ik nu makkelijk kan opbrengen is me heel veel waard.

Speculeren doe jet het best met aandelen, niet met een eerste levensbehoefte.

[ Voor 8% gewijzigd door Don Quijote op 13-01-2014 19:54 ]

[ph4ge]

Ravnoss schreef op maandag 13 januari 2014 @ 19:53:
En zo is het. Het hele "rendement" verhaal en whatnot is interessant, maar wonen is bij uitstek iets waarmee ik nooit wil speculeren. Of een andere afweging potentieel financieel interessanter is over dertig jaar gezien, speelt bij mij niet eens mee in mijn beslissing. De wetenschap dat ik nu mijn woonlasten voor de komende 30 jaar kan vastzetten tegen voorwaarden die ik nu makkelijk kan opbrengen is me heel veel waard.

Speculeren doe jet het best met aandelen, niet met een eerste levensbehoefte.

Dat is de boel omdraaien. Omdat huren zo duur zijn gemaakt en er zoveel stimulans op koop zit dwingt de overheid je te speculeren op een huis terwijl je helemaal niet wil speculeren. Als je huurt kan je doen met je vermogen wat je wil, je kan het ook veiliger weg zetten dan het in een woning stoppen. Woonlasten vastzetten gebeurt trouwens nooit, makelaarssprookje. Verschillende belastingen en belastingvoordelen worden voortdurend aangepast, onderhoud en verzekeringen worden ook steeds duurder en rente zet ook haast niemand voor 30 jaar vast (voor zover dat standhoudt als de rente echt exploderen, zekerheden als de NHG hielden ook geen stand toen het even tegen zat). Dat de huren jaarlijks stijgen is bovendien weer in belangrijke mate toe te schrijven aan, jawel, overheidsbeleid, op zichzelf is er geen enkele reden waarom die niet de kostenontwikkeling voor koop zouden volgen.

Nogmaals, ik zeg helemaal nergens dat kopen per definitie een slechte keuze is, ik probeer jullie ook niet te overtuigen wat anders te doen, maar dat doet de overheid wel voor de mensen die voor huren zouden willen kiezen. Waar dat goed voor is zie ik nergens voorbij komen, ik zie alleen persoonlijke situaties waar die keuze gemaakt wordt omdat het financieel interessant is gemaakt door de overheid. Inderdaad, je woonlasten zijn relatief laag, maar dat komt door de overheid niet omdat kopen per definitie goed is. Hoezo is dit wenselijk?

Het blijft een cirkel redenatie, kopen is gewenst vanwege alle overheidsinvloeden en omdat al die overheidsinvloeden zijn is kopen zo gewenst. De huren hangen af van de woningprijzen en omdat die hoog zijn is huren ook duur en dus wordt het weer interessanter om te kopen.

Dat terwijl er genoeg mensen zijn met een flexibele baan, instabiele relatie, die niet hun geld in stenen willen stoppen etc die nu naar koop gejaagd worden maar daar helemaal niet beter af zijn. Ik heb nog geen enkel steekhoudend argument gezien waarom zo'n iemand naar koop gestimuleerd moet worden. Dat behoort een hele valide keuze te zijn, die een ieder op zichzelf moet kunnen maken.

Bovendien, als kopen op zichzelf al zo overduidelijk goed is voor iedereen, waarom moet het dan nog gestimuleerd worden? Als het zo'n gouden investering is, waarom er dan niet gewoon VRH over heffen en gewoon zelf de rente betalen? Of zijn de rekensommetjes dan ineens een stuk minder interessant?

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 13-01-2014 21:14 ]

[Krisp]

Ik zou zonder stimulatie ook kopen. Maar ik kan rekensommen heel simpel maken.

Huur reflecteert de kosten + een zeker rendement (2-4%). Koop (hetzelfde pand) reflecteert de kosten, waarbij de hypotheek een zeker rendement heeft (±2%). Ik ga er hierbij vanuit dat de huurder geldt financiert tegen kostprijs, want natuurlijk niet helemaal waar is. Als je koopt, heeft de verhuurder geen rendement, en steek jij dat rendement in je zak. Dat is manier 1: geen rendement van de verhuurder..

Wellicht betaal je bij koop in het begin (iets) meer, omdat een verhuurder een pand doorgaans met korting koopt. Echter, de indexatie blijft uit. Op de langere termijn is kopen daardoor goedkoper. Hierbij laat ik stijgingen en dalingen in de markt buiten beschouwing. Als je dat wel doet, dan kan huren goedkoper zijn. Voorwaarde is wel dat je verhuist, want ik ken geen enkele huurder die vanwege een goedkopere huizenwaarde vrijwillig de huur verlaagt. Hoe hoog het rendement is, is lastig te bepalen. In ieder geval neemt het verschil toe: de huur wordt geïndexeerd, terwijl de rente -doorgaans een grote component in de kosten van een koophuis- gelijk blijft (aangenomen dat de overige kosten geïndexeerd worden). Dat is manier 2: geen indexatie.

Tevens los je (doorgaans) af. Dat bedrag rendeert tegen het afgesproken rentepercentage. Dat is manier 3.

Grote spelbreker in dit verhaal zijn de huidige huizenprijzen. Die zijn nu (historisch gezien) erg hoog. Als je denkt dat je geld kunt verdienen door niet te kopen maar te huren zodat je de prijsverlaging kunt afwachten, dan moet je zeker huren. Echter: die prijsschommelingen komen door overheidsinvloeden, dus die reken ik niet mee. Op de langere termijn stijgen de huizenprijzen door inflatie. Dit is de vierde component waardoor je geld rendeert. Het zit echter wel vast in je huis, dus je moet geld uitgeven om het rendement te verzilveren.

Daarmee zijn er vier manieren dat een huis rendeert:
- het ontbreken van 'verhuurrendement';
- het niet/beperkt stijgen van de kosten;
- de aflossing rendeert tegen het afgesloten rentepercentage (mits je aflost);
- de huizenprijzen groeien (zonder overheidsinvloed gemiddeld met de inflatie).

Daarom is kopen ook op de langere termijn en zonder overheidsinvloed goedkoper dan huren. :-)

Hierbij neem ik nog niet in beschouwing dat investeren doorgaans een behoorlijk risico inhoudt, die je moet meewegen in het rendement. Tevens is er ook iets principieels: als je balans lang wordt, gaat er veel aandacht zitten in het beheren van die balans (investeringen vragen aandacht). Bij een koophuis zonder hypotheek is dat veel minder. Je leeft dus ook rustiger.

[ Voor 13% gewijzigd door Krisp op 13-01-2014 21:28 ]

[ph4ge]

Krisp schreef op maandag 13 januari 2014 @ 21:19:
Ik zou zonder stimulatie ook kopen. Maar ik kan rekensommen heel simpel maken.

Huur reflecteert de kosten + een zeker rendement (2-4%). Tevens wordt de huur geïndexeerd, zeg 2%. Koop (hetzelfde pand) reflecteert de kosten, waarbij de hypotheek een zeker rendement heeft (±2%). Hoe meer je zelf investeert, hoe meer rendement je in eigen zak kunt steken. Ik ga er hierbij vanuit dat de huurder geldt financiert tegen kostprijs, want natuurlijk niet helemaal waar is. Als je koopt, heeft de verhuurder geen rendement, en steek jij dat rendement in je zak. Dat is manier 1: geen rendement van de verhuurder..

In een vrije markt betaalt een huurder het bedrag wat hij er voor over heeft. De huur wordt verhoogd totdat er niemand meer komt wonen en huurders weer vertrekken. Echter, dat zou in NL betekenen dat de huren in korte tijd hard stijgen, dat zou weer betekenen dat het een gigantisch goede investering is, er wordt dus veel huur gebouwd. Uiteindelijk komt er een natuurlijk evenwicht. Je moet dan als verhuurder concurreren met andere verhuurders en met koop. Wat de boekwaarde is van een huis heeft weinig te maken met de huurprijs, dat zou andersom moeten zijn (het is toch bij alle investeringen zo dat men de waarde bepaalt op basis van het te verwachten rendement en niet de rendementen bepaalt op basis van de waarde?). Bovendien verdient de verhuurder ook aan speculeren op de waardeontwikkeling van zijn panden, wat hij ook in mindering kan brengen op zijn huurders, immers een verhuurd huis wordt meer waard. Andere effecten spelen ook mee, een verhuurder heeft misschien wel een winkelcentrum in de buurt en is dus gebaat bij weinig leegstand en veel huurders, dat verdient hij weer op een andere manier terug.

Om een lang verhaal kort te maken, in een vrije markt gaat jouw aanname niet per definitie op

Krisp schreef op maandag 13 januari 2014 @ 21:19:
Wellicht betaal je in het begin meer, omdat een verhuurder een pand doorgaans met korting koopt. Echter, de indexatie blijft uit. Op de langere termijn is kopen daardoor goedkoper. Hierbij laat ik stijgingen en dalingen in de markt buiten beschouwing. Als je dat wel doet, dan kan huren goedkoper zijn. Voorwaarde is wel dat je verhuist, want ik ken geen enkele huurder die vanwege een goedkopere huizenwaarde vrijwillig de huur verlaagt. Dat is manier 2: geen indexatie.

Ik ken geen onderzoeken die het bevestigen, maar het zou zomaar kunnen dat kopen in een vrije markt ook op de lange termijn goedkoper is dan huren. Dat verschil hoeft echter helemaal niet groot te zijn, en de flexibiliteit en bijv. geen zorgen zijn ook wat waard. Dat moet een afgewogen keuze zijn waar de overheid zich niet mee moet bemoeien.

Overigens stijgen oa de kosten voor onderhoud wel, zeker als je echt op de lange termijn kijkt. In de eerste jaren moet je alleen af en toe wat verven, dan komen de keuken en badkamer aan de beurt die bijna uit elkaar vallen en vervolgens de klappers zoals een dak wat vervangen moet worden.

Krisp schreef op maandag 13 januari 2014 @ 21:19:
Hoe hoog het rendement is, is lastig te bepalen. In ieder geval neemt het verschil toe: de huur wordt geïndexeerd, terwijl de rente -doorgaans een grote component in de kosten van een koophuis- gelijk blijft (aangenomen dat de overige kosten geïndexeerd worden). Dat is manier drie: de aflossing (als je dat doet) rendeert tegen het afgesloten rentepercentage.

De enige reden dat huur standaard geindexeerd wordt is omdat er zo'n tekort is, dankzij de overheid. Als het risico bestaat dat jij verhuist bij een indexatie, gebeurt het niet. Sterker nog, als er concurrentie bijkomt kunnen de huren juist dalen. Als huurder ben je immers ook flexibel, als je ergens een betere prijs/kwaliteit kan krijgen ben je weg.

Krisp schreef op maandag 13 januari 2014 @ 21:19:
Grote spelbreker in dit verhaal zijn de huidige huizenprijzen. Die zijn nu (historisch gezien) erg hoog. Als je denkt dat je geld kunt verdienen door niet te kopen maar te huren zodat je de prijsverlaging kunt afwachten, dan moet je zeker huren. Echter: die prijsschommelingen komen door overheidsinvloeden, dus die reken ik niet mee. Op de langere termijn stijgen de huizenprijzen door inflatie. Dit is de vierde component waardoor je geld rendeert. Het zit echter wel vast in je huis, dus je moet geld uitgeven om het rendement te verzilveren.

Ook dat is weer een door de overheid gecreëerd effect. Het is onmogelijk om in te spelen op de huizenprijzen omdat dat valt of staat bij wat de overheid doet. Als men morgen de normen versoepelt stijgen de prijzen, als ze vernauwd worden dan dalen ze. Daardoor is het uberhaupt vrijwel onmogelijk om een afgewogen keuze te maken tussen huur of koop.

Krisp schreef op maandag 13 januari 2014 @ 21:19:
Daarmee zijn er vier manieren dat een huis rendeert:
- het ontbreken van 'verhuurrendement';
- het niet/beperkt stijgen van de kosten;
- de aflossing rendeert tegen het afgesloten rentepercentage (mits je aflost);
- de huizenprijzen groeien (zonder overheidsinvloed gemiddeld met de inflatie).

1. is in werkelijkheid maar heel beperkt, we rekenen nu met hoge huren omdat we hoge woningprijzen hebben. Als de overheid zich terugtrekt zal huren veel goedkoper worden. 2. is ook in beperkt probleem. 3. kan je wegstrepen tegen 1 en 4. is ver weg als de overheid zich terugtrekt en als het evenwicht weer wordt bereikt kan je dus op andere manieren meer rendement halen.

Krisp schreef op maandag 13 januari 2014 @ 21:19:
Hierbij neem ik nog niet in beschouwing dat investeren doorgaans een behoorlijk risico inhoudt, die je moet meewegen in het rendement. Tevens is er ook iets principieels: als je balans lang wordt, gaat er veel aandacht zitten in het beheren van die balans (investeringen vragen aandacht). Bij een koophuis zonder hypotheek is dat veel minder. Je leeft dus ook rustiger.

Inderdaad, het risico is groot bij koop, dat realiseert men zich niet. We praten hier alsof er niet een miljoen plus gezinnen zijn die spijt als haar op hun hoofd hebben dat ze een huis gekocht hebben omdat het risico uit kwam. Die zouden stuk voor stuk beter af zijn geweest als ze gehuurd hadden, alleen dat werd ze aan alle kanten ontmoedigd.

[Krisp]

Wat ik lastig vind is dat je de huidige (door de overheid gereguleerde) situatie als voorbeeld gebruikt om aan te tonen dat in een vrije markt huren slimmer is. Maar ik kan geen argumenten meer toevoegen, dit is mijn verhaal. Gebruik het of laat het liggen.

[ph4ge]

Krisp schreef op maandag 13 januari 2014 @ 21:42:
Wat ik lastig vind is dat je de huidige (door de overheid gereguleerde) situatie als voorbeeld gebruikt om aan te tonen dat in een vrije markt huren slimmer is. Maar ik kan geen argumenten meer toevoegen, dit is mijn verhaal. Gebruik het of laat het liggen.

Het is ook een hypothetische discussie, zolang de VVD bestaat gaan we echt niet stoppen met het ondersteunen van de huizenprijzen en huizenbezit. Schiller heeft in ieder geval veel onderzoek gedaan die aantoont dat het mantra dat kopen goed is onderuithaalt, en zo zijn er wel meer. In Nederland zit het wonen is goed echter diep geworteld.

Overigens heeft bijna 50% van de mensen op dit moment een voorkeur voor huur. Dat is veel meer dan de verhouding tussen koopwoningen en huurwoningen, en die huurwoningen die er wel zijn worden dan ook weer voor een groot deel bewoond door mensen die wel zouden willen maar niet kunnen kopen.

[ Voor 9% gewijzigd door ph4ge op 13-01-2014 21:50 ]

[redwing]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 20:56:
[...]
Dat is de boel omdraaien. Omdat huren zo duur zijn gemaakt en er zoveel stimulans op koop zit dwingt de overheid je te speculeren op een huis terwijl je helemaal niet wil speculeren. Als je huurt kan je doen met je vermogen wat je wil, je kan het ook veiliger weg zetten dan het in een woning stoppen.

Welk vermogen ? 99% gebruikt een hypotheek welke je alleen maar krijgt als je een huis hebt. De meeste mensen beginnen dus helemaal niet met een vermogen dus het rendement erop zal ook niet echt veel zijn. Aangezien de maandlasten bij kopen minder zijn zul je dus juist meer kunnen sparen als je koopt.

Woonlasten vastzetten gebeurt trouwens nooit, makelaarssprookje. Verschillende belastingen en belastingvoordelen worden voortdurend aangepast, onderhoud en verzekeringen worden ook steeds duurder en rente zet ook haast niemand voor 30 jaar vast (voor zover dat standhoudt als de rente echt exploderen, zekerheden als de NHG hielden ook geen stand toen het even tegen zat). Dat de huren jaarlijks stijgen is bovendien weer in belangrijke mate toe te schrijven aan, jawel, overheidsbeleid, op zichzelf is er geen enkele reden waarom die niet de kostenontwikkeling voor koop zouden volgen.

Woonlasten zullen inderdaad ook bij kopen wel iets stijgen, maar gemiddeld toch echt wel minder omdat de schuld wel met de inflatie minder wordt.

Hoezo is dit wenselijk?

Dat is het ook niet Je punt klopt ook wel, alleen stel jij het kopen veel te zwart op. Huren zal altijd duurder zijn, maar zeker niet zoveel verschil als er nu is.

[Krisp]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 21:49:
[...]

Het is ook een hypothetische discussie, zolang de VVD bestaat gaan we echt niet stoppen met het ondersteunen van de huizenprijzen en huizenbezit. Schiller heeft in ieder geval veel onderzoek gedaan die aantoont dat het mantra dat kopen goed is onderuithaalt, en zo zijn er wel meer. In Nederland zit het wonen is goed echter diep geworteld.

OK, maar als je zeker weet dat de overheid kopen blijft stimuleren is kopen natuurlijk goedkoper.

Overigens heeft bijna 50% van de mensen op dit moment een voorkeur voor huur. Dat is veel meer dan de verhouding tussen koopwoningen en huurwoningen, en die huurwoningen die er wel zijn worden dan ook weer voor een groot deel bewoond door mensen die wel zouden willen maar niet kunnen kopen.

'Veel meer' is koopwoningen als huurwoningen overdreven: er zijn 4,08 miljoen koopwoningen en 3,13 miljoen huurwoningen. Dat reflecteert heel aardig de situatie: de voorkeur voor huur 43,9% van de markt, wat overeen komt in het aantal huurwoningen. 15% weet het domweg niet. Verder doe je aannames die ik op dit moment niet kan staven. Een voorkeur ook een discutabele: is het de voorkeur bij een volgend huis als er gekozen moet worden, of waar ze nu graag wilden zitten?

[ Voor 43% gewijzigd door Krisp op 13-01-2014 22:03 ]

[ph4ge]

Ik ken alleen cijfers dat er meer kopers dan huurders zijn. Hoe dan ook geeft er het aan dat er ondanks alle maatregelen die kopen aantrekkelijk maken er toch genoeg mensen zijn die een andere keuze willen maken, het een is niet per definitie beter dan het ander.

[T-MOB]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 21:37:
[...]
In een vrije markt betaalt een huurder het bedrag wat hij er voor over heeft. De huur wordt verhoogd totdat er niemand meer komt wonen en huurders weer vertrekken. Echter, dat zou in NL betekenen dat de huren in korte tijd hard stijgen, dat zou weer betekenen dat het een gigantisch goede investering is, er wordt dus veel huur gebouwd. Uiteindelijk komt er een natuurlijk evenwicht. Je moet dan als verhuurder concurreren met andere verhuurders en met koop.

Daar wordt huren niet goedkoper van. Als het bij de huidige huurprijzen niet interessant is om te bouwen, waarom zou er dan zoveel gebouwd worden dat het prijsniveau in zijn geheel lager wordt?

Wat de boekwaarde is van een huis heeft weinig te maken met de huurprijs, dat zou andersom moeten zijn (het is toch bij alle investeringen zo dat men de waarde bepaalt op basis van het te verwachten rendement en niet de rendementen bepaalt op basis van de waarde?). Bovendien verdient de verhuurder ook aan speculeren op de waardeontwikkeling van zijn panden, wat hij ook in mindering kan brengen op zijn huurders, immers een verhuurd huis wordt meer waard. Andere effecten spelen ook mee, een verhuurder heeft misschien wel een winkelcentrum in de buurt en is dus gebaat bij weinig leegstand en veel huurders, dat verdient hij weer op een andere manier terug.
[...]
Ik ken geen onderzoeken die het bevestigen, maar het zou zomaar kunnen dat kopen in een vrije markt ook op de lange termijn goedkoper is dan huren. Dat verschil hoeft echter helemaal niet groot te zijn, en de flexibiliteit en bijv. geen zorgen zijn ook wat waard. Dat moet een afgewogen keuze zijn waar de overheid zich niet mee moet bemoeien.

De overheid bemoeit zich niet met de keuze. De overheid beperkt alleen de maximale huurverhoging. Als je van mening bent dat kopen nu gunstiger is dan huren moet je lekker kopen. Je wordt daarmee niet in een koophuis gejaagd, het is je eigen afweging.

Overigens stijgen oa de kosten voor onderhoud wel, zeker als je echt op de lange termijn kijkt. In de eerste jaren moet je alleen af en toe wat verven, dan komen de keuken en badkamer aan de beurt die bijna uit elkaar vallen en vervolgens de klappers zoals een dak wat vervangen moet worden.
[...]
De enige reden dat huur standaard geindexeerd wordt is omdat er zo'n tekort is, dankzij de overheid. Als het risico bestaat dat jij verhuist bij een indexatie, gebeurt het niet. Sterker nog, als er concurrentie bijkomt kunnen de huren juist dalen. Als huurder ben je immers ook flexibel, als je ergens een betere prijs/kwaliteit kan krijgen ben je weg.

Er wordt geindexeerd om te zorgen dat de huren niet de pan uit rijzen. Het is een deal tussen de vakbond en de overheid geweest om loonmatiging te "ruilen" tegen beperkte huurverhogingen. Het is dus eerder andersom: er is een tekort omdat de huren laag zijn. Als je de markt zijn werk zou laten doen gaat de huur omhoog totdat er voldoende aanbod is bijgebouwd.
Dat (dreigen met) verhuizen vervelend zou zijn voor een verhuurder is alleen in krimpgebieden zo. Voor de meeste verhuurders is het alleen maar fijn omdat er aan de nieuwe huurder een hogere huur gevraagd kan worden.
En met die flexibilieit valt het in de praktijk ook tegen. De trek is juist richting de randstad waar de prijzen hoog zijn (of de prijzen zijn er hoog omdat er veel vraag is, dat is maar hoe je het wenst te zien).
Daarnaast kost verhuizen al gauw een paar duizend euro en dat vormt een aardige barriere om naar een goedkopere woning te verhuizen. En dan nog het gedoe... Wie zit er nu op te wachten om elke 2-3 jaar te verhuizen, de boel op te lappen, etc. Dat is leuk als je student bent, maar op een gegeven moment wil je je toch settelen.
En dan is er nog de keerzijde van flexibiliteit. Het leven van een huurder zal erg onzeker worden. Met genoeg huurverhoging krijg je elke huurder weggepest.

1. is in werkelijkheid maar heel beperkt, we rekenen nu met hoge huren omdat we hoge woningprijzen hebben. Als de overheid zich terugtrekt zal huren veel goedkoper worden. 2. is ook in beperkt probleem. 3. kan je wegstrepen tegen 1 en 4. is ver weg als de overheid zich terugtrekt en als het evenwicht weer wordt bereikt kan je dus op andere manieren meer rendement halen.

Een is helemaal niet beperkt. Als je op een spaarrekening 3% zonder risico en zonder gedoe kunt ontvangen wil je als verhuurder zeker niets minder. En er zijn nogal wat risico's: leegstand, betalingsachterstand. Dat zijn risico's waar je niet aan blootstaat als eigenaar/bewoner.

Inderdaad, het risico is groot bij koop, dat realiseert men zich niet. We praten hier alsof er niet een miljoen plus gezinnen zijn die spijt als haar op hun hoofd hebben dat ze een huis gekocht hebben omdat het risico uit kwam. Die zouden stuk voor stuk beter af zijn geweest als ze gehuurd hadden, alleen dat werd ze aan alle kanten ontmoedigd.

Het risico is helemaal niet groot bij koop. Het risico is groot bij een (top)hypotheek op 2 inkomens. Een vrije markt had deze mensen helemaal niet geholpen (integendeel). Dat mensen graag sprookjes (woekerpolissen, aandelen leasen, overwaarde opnemen, piramidespelen) geloven is echt niet de schuld van de overheid...

[Verwijderd]

Stef Blok wil 'scheefhuurders' aanpakken.
Dat is zijn goed recht, maar wanneer deze mensen hun eigen huurwoning gaan kopen, schiet 't z'n doel (nieuwe huizenmarktbubbel creëren) helaas voorbij.

[ph4ge]

T-MOB schreef op maandag 13 januari 2014 @ 23:35:
Daar wordt huren niet goedkoper van. Als het bij de huidige huurprijzen niet interessant is om te bouwen, waarom zou er dan zoveel gebouwd worden dat het prijsniveau in zijn geheel lager wordt?

Het is niet interessant door overheidsbeleid. Bouwen is duur gemaakt door de overheid en de vraag naar huurwoningen wordt laag gehouden door de overheid. Als de invloed van de overheid verdwijnt, men de grondprijzen voor marktwaardes gaat verkopen en de andere kosten en belastingen omlaag brengt, dan is het ineens wel interessant om huur te bouwen en hou je ook met lagere huren een goed rendement over.

De huren zijn veel harder gestegen dan de lonen en dan in de ons omringende landen. Dat is een gevolg van overheidsbeleid.

T-MOB schreef op maandag 13 januari 2014 @ 23:35:
De overheid bemoeit zich niet met de keuze. De overheid beperkt alleen de maximale huurverhoging. Als je van mening bent dat kopen nu gunstiger is dan huren moet je lekker kopen. Je wordt daarmee niet in een koophuis gejaagd, het is je eigen afweging.

De overheid maakt het met allerlei maatregelen minder aantrekkelijk om te huren en aantrekkelijker om te kopen. Daardoor wordt de afweging beïnvloed. Het is net als dat er op een grote dikke auto meer belasting zit, hierdoor kiezen mensen die liever voor een grote dikke auto hadden gekozen toch voor een zuinigere auto. In de autobranche is dat een prima ontwikkeling, op de huizenmarkt niet, althans er is geen argument voor. Net als dat je door accijnzen minder gaat roken en drinken, de overheid schrikt je af om die keuze te maken. Dat is op de woningmarkt nergens goed voor.

Zeker als je een hoger inkomen hebt word je gewoon naar koop gejaagd omdat door allerlei subsidies er A. nauwelijks aanbod is van huur en B. dat schreeuwend duur is vergeleken met koop. Dat is geen eigenschap die huren van zichzelf heeft, dat is een gevolg van overheidsbeleid. De overheid maakt die keuze voor je, bij een voorkeur voor huren ga je toch kopen nadat je alle overheidsinvloeden op een rijtje hebt gezet.

T-MOB schreef op maandag 13 januari 2014 @ 23:35:
Er wordt geindexeerd om te zorgen dat de huren niet de pan uit rijzen. Het is een deal tussen de vakbond en de overheid geweest om loonmatiging te "ruilen" tegen beperkte huurverhogingen. Het is dus eerder andersom: er is een tekort omdat de huren laag zijn. Als je de markt zijn werk zou laten doen gaat de huur omhoog totdat er voldoende aanbod is bijgebouwd.
Dat (dreigen met) verhuizen vervelend zou zijn voor een verhuurder is alleen in krimpgebieden zo. Voor de meeste verhuurders is het alleen maar fijn omdat er aan de nieuwe huurder een hogere huur gevraagd kan worden.
En met die flexibilieit valt het in de praktijk ook tegen. De trek is juist richting de randstad waar de prijzen hoog zijn (of de prijzen zijn er hoog omdat er veel vraag is, dat is maar hoe je het wenst te zien).
Daarnaast kost verhuizen al gauw een paar duizend euro en dat vormt een aardige barriere om naar een goedkopere woning te verhuizen. En dan nog het gedoe... Wie zit er nu op te wachten om elke 2-3 jaar te verhuizen, de boel op te lappen, etc. Dat is leuk als je student bent, maar op een gegeven moment wil je je toch settelen.
En dan is er nog de keerzijde van flexibiliteit. Het leven van een huurder zal erg onzeker worden. Met genoeg huurverhoging krijg je elke huurder weggepest.

De reden dat die schaarste er is is een gevolg van overheidsbeleid. De enige reden dat de huren nu zo hoog zijn is omdat er onvoldoende aanbod is.

T-MOB schreef op maandag 13 januari 2014 @ 23:35:
Een is helemaal niet beperkt. Als je op een spaarrekening 3% zonder risico en zonder gedoe kunt ontvangen wil je als verhuurder zeker niets minder. En er zijn nogal wat risico's: leegstand, betalingsachterstand. Dat zijn risico's waar je niet aan blootstaat als eigenaar/bewoner.

Dat heeft niks met het punt te maken waar je op reageert. In principe heeft de bank dezelfde risico's bij een koper, pas na 30 jaar gaat dit zn invloed hebben en dan alleen voor de mensen die alles aflossen, en dat is maar een beperkte groep eigenaren.

T-MOB schreef op maandag 13 januari 2014 @ 23:35:
Het risico is helemaal niet groot bij koop. Het risico is groot bij een (top)hypotheek op 2 inkomens. Een vrije markt had deze mensen helemaal niet geholpen (integendeel). Dat mensen graag sprookjes (woekerpolissen, aandelen leasen, overwaarde opnemen, piramidespelen) geloven is echt niet de schuld van de overheid...

Het risico is wel groot bij koop. Op 2 tophypotheken is het risico natuurlijk groter, maar ook als je wat voorzichtiger bent geweest zijn er vele scenario's die een grote strop kunnen betekenen. Je trekt simpelweg risico's naar je toe die een verhuurder niet heeft, de verhuurder betaalt hier maandelijks ietx meer voor, als het risico niet uitkomt is de koper goedkoper uit als het wel uitkomt de huurder.

[MM99]

T-MOB schreef op maandag 13 januari 2014 @ 17:28:
[...]
Er zijn doemdenkers die op basis van het ruime monetaire beleid een periode van hoge inflatie voorspellen. Ik denk dat 2% een redelijke aanname is.

Zoang Duitsland in de EU zit, zal de inflatie rond 2% gehouden worden. Ze zijn als de donder bang voor inflatie. Ze hebben veel geld uitgeleent staan, en bij inflatie verliest dat waarde.
Voor de zuiderlijke landen geld natuurlijk de omgekeerde, maar in praktijk hebben zij niet veel te zeggen.

Ik denk dat je met een aanname van gemiddeld 2,3% procent inflatie voor de komende 20 jaar helemaal niet ver naast zal zitten.

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op maandag 13 januari 2014 @ 21:49:
[...]

Het is ook een hypothetische discussie, zolang de VVD bestaat gaan we echt niet stoppen met het ondersteunen van de huizenprijzen en huizenbezit. Schiller heeft in ieder geval veel onderzoek gedaan die aantoont dat het mantra dat kopen goed is onderuithaalt, en zo zijn er wel meer. In Nederland zit het wonen is goed echter diep geworteld.

Overigens heeft bijna 50% van de mensen op dit moment een voorkeur voor huur. Dat is veel meer dan de verhouding tussen koopwoningen en huurwoningen, en die huurwoningen die er wel zijn worden dan ook weer voor een groot deel bewoond door mensen die wel zouden willen maar niet kunnen kopen.

Grappig, toch wordt er tijdens VVD-kabinetsperiodes het meeste aan de HRA gerommeld.
- bijleenregeling.
- alleen nog voor 1e woning en aard/nagelvaste zaken.
- effectief een halvering van de HRA door verplicht 100% lineair/annuïtair aflossen.
- geleidelijke verlaging van 52 naar 38% aftrek.
- EWF wordt op de valreep met 16% verhoogd (dus minder HRA).
Eigenlijk moet je niet op de VVD stemmen als huiseigenaar.

Ozhan99 schreef op dinsdag 14 januari 2014 @ 09:24:
[...]


Zoang Duitsland in de EU zit, zal de inflatie rond 2% gehouden worden. Ze zijn als de donder bang voor inflatie. Ze hebben veel geld uitgeleent staan, en bij inflatie verliest dat waarde.
Voor de zuiderlijke landen geld natuurlijk de omgekeerde, maar in praktijk hebben zij niet veel te zeggen.

Ik denk dat je met een aanname van gemiddeld 2,3% procent inflatie voor de komende 20 jaar helemaal niet ver naast zal zitten.

Zuid-Europa strompelt richting deflatie, dat willen ze te allen tijde voorkomen, waardoor wij met een relatief hoge inflatie zitten.

[Krisp]

Senor Sjon schreef op dinsdag 14 januari 2014 @ 09:58:
[...]


Grappig, toch wordt er tijdens VVD-kabinetsperiodes het meeste aan de HRA gerommeld.
- bijleenregeling.
- alleen nog voor 1e woning en aard/nagelvaste zaken.
- effectief een halvering van de HRA door verplicht 100% lineair/annuïtair aflossen.
- geleidelijke verlaging van 52 naar 38% aftrek.
- EWF wordt op de valreep met 16% verhoogd (dus minder HRA).
Eigenlijk moet je niet op de VVD stemmen als huiseigenaar.

Nu komt dat vooral omdat de VVD de laatste jaren erg groot is, en iedereen behalve de VVD inmiddels wel beseft dat de HRA op de langere termijn niet houdbaar is. De VVD moet dus water bij de wijn doen. Dan is het eerder dat de HRA nog bestaat dankzij de VVD, dan dat de HRA nog bestaat ondanks de VVD.

[ph4ge]

Krisp schreef op dinsdag 14 januari 2014 @ 10:34:
Nu komt dat vooral omdat de VVD de laatste jaren erg groot is, en iedereen behalve de VVD inmiddels wel beseft dat de HRA op de langere termijn niet houdbaar is. De VVD moet dus water bij de wijn doen. Dan is het eerder dat de HRA nog bestaat dankzij de VVD, dan dat de HRA nog bestaat ondanks de VVD.

Bovendien is bijna alles afgeschoven op nieuwe gevallen, waardoor er een ongekende discriminatie is ontstaan waar de ene buurman misschien wel 100.000+ euro meer belasting voordeel krijgt op hetzelfde huis met dezelfde waarde als de buurman die iets later gekocht heeft. Dat is een unieke prestatie. Ondertussen wordt met allerlei maatregelen en management by speech er alles aan gedaan om de prijzen zo hoog mogelijk te houden.

Een en ander duidt er op dat ze nog steeds alles doen voor de huizenbezitter. Uiteindelijk keert de wal het schip, maar niet nadat de VVD er alles aan heeft gedaan om de huizenbezitter zoveel mogelijk buitenschot te houden. De PvdA accepteert veel zwaardere maatregelen voor "hun" huurders zonder echt onderscheid tussen bestaande en nieuwe huurders.

Dat de verhoging van de EWF verborgen is gehouden is overigens ook iets wat de VVD deed om de prijzen hoog te houden. Alles om de illusie te wekken dat er geen veranderingen plaatsvinden en je dus gerust in kan stappen. Ze hebben de verhoging bovendien niet zelf geaccepteerd, dat is het gevolg van regelgeving die er al was en een heel klein gevolg van het verhogen van de huren.

[ Voor 13% gewijzigd door ph4ge op 14-01-2014 10:56 ]

[Señor Sjon]

Dat is wel erg overdreven. Die huizen waar je het over 100k+ hebt zijn de laatste jaren nauwelijks verkocht. En natuurlijk is het geheel in lijn met eerdere maatregelen. 2001 was ook een harde grens voor alles aftrekbaar en vrijwel niets aftrekbaar. Scheelt ook duizenden euro's als je aan de verkeerde kant van het jaar zat. Of gaan we ook met terugwerkende kracht de OB teruggeven die ook als katalysator heeft gewerkt?

De EWF is een maatregel van 300+m euro die zonder poeha erdoorheen is gejorist. We hebben veel langere debatten gehad over veel lagere bedragen. En zo een regeltje komt ze wel goed uit. Al die jaren ervoor hebben ze daar geen gebruik van gemaakt en om politiek het gezicht te redden wordt het daarop gegooid.

Het is wel heel makkelijk om de VVD te vrijwaren van deze maatregelen omdat het door coalitiepartners 'moest'. Daar geloof ik geen hout meer van en dat is het verhaal voor de bühne. Daarvoor zijn er al teveel van deze maatregelen tijdens VVD-bewind geweest.

offtopic:
Het volgende drama is ook weer aanstaande. De Belastingdienst heeft als fout het kwarttarief gestuurd naar alle autobezitters die nu MRB gaan betalen voor hun MRB-vrije auto. En zo stuntelen we lekker verder na eerdere fouten in de Belastingprogrammatuur waardoor je opnieuw je VT kan invullen.

Of wellicht het enorm verhogen van verkeers- en flitsboetes. Iets waar Teeven/VVD altijd tegen was. Maar ze blijven rustig doorinnen. Een paar maanden geleden wilde niemand voor de camera's van Kruispunt(?) hierop reageren. Komt dit ook door de coalitiepartner?

[Maarten21]

Het was simpelweg onhoudbaar om niet iets aan de HRA te veranderen.

Je kunt het ook zo zien:
Denk je dat er een andere partij is die méér zou doen dan de VVD om de HRA in stand te houden?

Grappig om te zien dat er _altijd_ geklaagd wordt op regeringspartijen omdat ze soms simpelweg maatregelen _moeten_ nemen.

[Señor Sjon]

Als ze nou eens de juiste maatregelen namen...

Bezuinigingen heten 'ombuigingen' en komen neer op lastenverzwaringen. De jaarlijkse zorgfraude is hoger dan heel de HRA.

[Don Quijote]

Och, ik ben een huizenbezitter en "verdien" aanzienlijk aan de HRA. Desalniettemin vind ik het een wanproduct en kan het me niet snel genoeg worden afgeschaft. De huidige 0,5% per jaar gaat mij veel te langzaam, 1% of 2% per jaar lijkt me al een stuk redelijker (liefts nog sneller, maar dan ga je verwacht ik teveel druk op de economie leggen). Parallel zou wat mij betreft ook de EWF naar de eeuwige jachtvelden verdwijnen. Allemaal verstoringen die wat mij betreft een efficiënte markt in de weg staan.

[assje]

Senor Sjon schreef op dinsdag 14 januari 2014 @ 09:58:
[...]


Grappig, toch wordt er tijdens VVD-kabinetsperiodes het meeste aan de HRA gerommeld.
- bijleenregeling.
- alleen nog voor 1e woning en aard/nagelvaste zaken.
- effectief een halvering van de HRA door verplicht 100% lineair/annuïtair aflossen.
- geleidelijke verlaging van 52 naar 38% aftrek.
- EWF wordt op de valreep met 16% verhoogd (dus minder HRA).
Eigenlijk moet je niet op de VVD stemmen als huiseigenaar.

Het is toch als volgt:
Belastingschijf 42% -> 38% dus HRA voor inkomens in die schijf per direct naar 38%
Belastingschijf 52% blijft maar HRA wordt met 0,5% per jaar afgebouwd tot de 38%

Ofwel, een directe verlaging van ca. 10% van de HRA voor inkomens in de 42% 38% schijf.

Het is toch niet zo dat de HRA voor die inkomens ook nog op 42% blijft tot hij over xx jaar afgebouwd is tot daar onder? Of begrijp ik het nu verkeerd? Als ik het wel goed begrijp is dat namelijk ook wel een aanpassing die het noemen waard is...

[T-MOB]

ph4ge schreef op dinsdag 14 januari 2014 @ 08:09:
[...]
Het is niet interessant door overheidsbeleid. Bouwen is duur gemaakt door de overheid en de vraag naar huurwoningen wordt laag gehouden door de overheid. Als de invloed van de overheid verdwijnt, men de grondprijzen voor marktwaardes gaat verkopen en de andere kosten en belastingen omlaag brengt, dan is het ineens wel interessant om huur te bouwen en hou je ook met lagere huren een goed rendement over.

Hog gronndprijzen treft zowel huur als koop. Die hoge grondprijzen zijn het gevolg van het ruimtelijkeordeningbeleid. Daar is van alles op aan te merken, maar niet dat het koop stimuleert boven huur. Het is logisch dat huren lager kunnen zijn bij lagere huizenprijzen. Maar ook dan is kopen financieel aantrekkelijker als je ergens lang wil zitten.
In een ongereguleerde markt - bijvoorbeeld voor boormachines - is het ook zo dat kopen voordeliger is dan huren als je het product lang genoeg nodig hebt. Dat er toch een markt is voor huren komt omdat niet iedereen structureel een boormachine nodig heeft en omdat er mensen/bedrijven zijn die altijd met het nieuwste willen werken.

De huren zijn veel harder gestegen dan de lonen en dan in de ons omringende landen. Dat is een gevolg van overheidsbeleid.

De verhuurdersheffing kan ik niet ontkennen, die zijn van de laatste tijd. Maar overhet algemeen heeft de overheid een dempend effect op de huurprijzen gehad door een maximale huurverhoging af te dwingen. Maar welk overheidsbeleid bedoel je precies?

De overheid maakt het met allerlei maatregelen minder aantrekkelijk om te huren en aantrekkelijker om te kopen. Daardoor wordt de afweging beïnvloed. Het is net als dat er op een grote dikke auto meer belasting zit, hierdoor kiezen mensen die liever voor een grote dikke auto hadden gekozen toch voor een zuinigere auto. In de autobranche is dat een prima ontwikkeling, op de huizenmarkt niet, althans er is geen argument voor. Net als dat je door accijnzen minder gaat roken en drinken, de overheid schrikt je af om die keuze te maken. Dat is op de woningmarkt nergens goed voor.

Er zijn argumenten genoeg voor grondpolitiek. Dat jij het een ongewenst effect vind dat bouwgrond er duur van wordt doet er niets aan af.

Zeker als je een hoger inkomen hebt word je gewoon naar koop gejaagd omdat door allerlei subsidies er A. nauwelijks aanbod is van huur en B. dat schreeuwend duur is vergeleken met koop. Dat is geen eigenschap die huren van zichzelf heeft, dat is een gevolg van overheidsbeleid. De overheid maakt die keuze voor je, bij een voorkeur voor huren ga je toch kopen nadat je alle overheidsinvloeden op een rijtje hebt gezet.

Juist. Er is geen aanbod van huur, omdat er geen markt voor is. Maar goed, wat vind jij een redelijk percentage om de huurprijs op te bepalen? Een risicoloze investering levert je nu iets van 3.5% op. Onderhoudskosten op een huis raamt men meestal op 1%. Dan heb je administratiekosten en een risicoopslag. Als je dan op 6% uitkomt heb je een heel redelijke huurprijs lijkt me zo. Een annuiteitenhypotheek van 30 jaar tegen 4.7% levert dan ongeveer dezelfde maandlast (en na 30 jaar ben je dan vrij van woonlasten). Dat is zonder overheidsbeleid en onafhankelijk van de huizenprijs.

De reden dat die schaarste er is is een gevolg van overheidsbeleid. De enige reden dat de huren nu zo hoog zijn is omdat er onvoldoende aanbod is.

De huren zijn te laag, anders werd er wel meer gebouwd. Of je moet op de algehele huizenprijs doelen. Interessant genoeg zijn de huizenprijzen wel gedaald, maar de huren stegen vrolijk door...

Dat heeft niks met het punt te maken waar je op reageert. In principe heeft de bank dezelfde risico's bij een koper, pas na 30 jaar gaat dit zn invloed hebben en dan alleen voor de mensen die alles aflossen, en dat is maar een beperkte groep eigenaren.

Jawel. Krisp had het over het verhuurdersrendement. Dart is het rendement dat een verhuurder wil maken. Als er geen rendement te halen is investeert hij wel in iets anders (of hij zet het op de bank). De bank heeft alleen risico's als er sprake is van een hypotheek. De bank rekent ook gewoon rente om dat risico af te dekken.

Maar de grap met grote uitgaven die waardevast zijn is dat het heel snel loont om er voor te lenen. Door inflatie wordt het geld immers exponentieel minder waard, terwijl je de rente lineair betaalt. Over een periode van 30 jaar zal het geld bij 2% inflatie (1.02^30 ~ 1.81) ongeveer 80% minder waard zijn. Bij een annuitaire aflossing van 5% in 30 jaar betaal je ongeveer 1.93 keer de hoofdsom. De reele kosten van de financiering zijn dan zeer beperkt (in geval van HRA zelfs negatief!). Dat heeft niet zoveel met overheidsbeleid te maken, maar alles met een combinatie "waardevast goed" en "inflatie".

Het risico is wel groot bij koop. Op 2 tophypotheken is het risico natuurlijk groter, maar ook als je wat voorzichtiger bent geweest zijn er vele scenario's die een grote strop kunnen betekenen. Je trekt simpelweg risico's naar je toe die een verhuurder niet heeft, de verhuurder betaalt hier maandelijks ietx meer voor, als het risico niet uitkomt is de koper goedkoper uit als het wel uitkomt de huurder.

Hier zijn we het eens. Aan lenen voor een uitgave zitten risico's. Als je de maandlasten niet meer kunt opbrengen kan het een strop opleveren.

[Señor Sjon]

assje schreef op dinsdag 14 januari 2014 @ 11:38:
[...]


Het is toch als volgt:
Belastingschijf 42% -> 38% dus HRA voor inkomens in die schijf per direct naar 38%
Belastingschijf 52% blijft maar HRA wordt met 0,5% per jaar afgebouwd tot de 38%

Ofwel, een directe verlaging van ca. 10% van de HRA voor inkomens in de 42% 38% schijf.

Het is toch niet zo dat de HRA voor die inkomens ook nog op 42% blijft tot hij over xx jaar afgebouwd is tot daar onder? Of begrijp ik het nu verkeerd? Als ik het wel goed begrijp is dat namelijk ook wel een aanpassing die het noemen waard is...

Nee

De HRA gaat via een eigen systeem lopen tegen maximaal je eigen IB van 52 naar 38%. En de IB-verlaging is teruggedraaid, voor zover er sprake van was. Nu is de marginale druk ~58% i.p.v. 42% door allerlei gerommel met inkomensafhankelijke regelingen.

[t_captain]

Die marginale belastingdruk is aardig doorgedraaid. Je moet de verhouding bekijken tussen een werkgever die 1 euro extra uitgeeft en hoeveel cent een werknemer daarvan netto overhoudt.

Ik laat premies voor inkomensverzekeringen (pensoen, WW, WIA) buiten beschouwing omdat die sectorspecifiek zijn en er bovendien een stukje inkomenszekerheid tegenover de premie staat. Daarin onderscheiden deze premies zich van de inkomstenbelasting en inkomensafhankelijke premie ZVW, uitagven waarvan de werknemer geen cent terugziet.

- belastbaar inkomen 35k: 51.5% (42% IB + 2% afbouw AHK + 7.5% IAB-ZVW)
- belastbaar inkomen 42k: 55.5% (42% IB + 2% afbouw AHK + 4% afbouw AK + 7.5% IAB-ZVW)
- belastbaar inkomen 50k: 55.5%
- belastbaar inkomen 60k: 58% (52% IB + 2% afbouw AHK + 4% afbouw AK)
- belastbaar inkomen 90k: 52%.

Persoonlijk heb ik geen probleem met een marginale belastingdruk die kan oplopen tot 50 a 60%. Ik vind het wel heel opmerkelijk hoe snel je in dit land bij "de rijksten" wordt geteld. Een gezin met 1 kostwinnaar die net boven modaal verdient kan ik met geen mogelijkheid in deze groep zien. Toch wordt de broodnodige loonsverhoging van deze kostwinnaar voor meer dan 50% aangeslagen. Dat is op zijn zachtst gezegd nogal vreemd.

[Woy]

Met t_captain, en bovendien is het ook zuur dat de belastingdruk weer terugloopt als je weer meer gaat verdienen. Juist de middeninkomens worden het zwaarst belast. Dat komt IMHO niet overeen met het mantra "De sterkste schouders..."

[RemcoDelft]

Ik heb me al eerder verbaasd over de afbouw van de algemene heffingskorting. Als dat neerkomt op 2% (en 4% voor de AK) meer inkomstenbelasting: waarom het ding dan niet zo noemen? Dus als de politiek werkelijk zoveel verschillende schijven wil: prima, maar maak het dan zichtbaar.

Het overzicht van t_captain is wel schokkend: het kan toch nooit de bedoeling zijn dat iemand met 60k een hoger percentage kwijt is aan belasting dan iemand met 90k?
Aan de andere kant verbaasd dit me niets: meerdere belastingplannen waren dusdanig dat je met een kamerlid/ministers-salaris het beste af was...

[Pooh]

RemcoDelft schreef op dinsdag 14 januari 2014 @ 15:47:
Het overzicht van t_captain is wel schokkend: het kan toch nooit de bedoeling zijn dat iemand met 60k een hoger percentage kwijt is aan belasting dan iemand met 90k?

Dat is hij ook niet. Hoe hoger het salaris, hoe hoger de absolute belastingdruk. Alleen de marginale druk is verschillend. Iemand die 60k verdient gaat er bij 100 euro loonsverhoging minder op vooruit dan iemand die 90k verdient. Maar iemand die 60k verdient betaalt misschien (getallen verzonnen) maar 35% over zijn totale salaris, iemand die 90k verdient eerder 40%. Iedereen profiteert namelijk van de lage eerste schijven en de vrijstellingen, maar procentueel leveren die voor de hogere inkomens minder voordeel op.

[Oscar Mopperkont]

Voor de Duitslandliefhebbers: hier wordt gewaarschuwd voor de huizenbubbel in Duitsland:



http://www.washingtonpost...possible-housing-bubbles/

Als dat maar goed gaat

Zie hier vaak zat wat voorbijkomen over Duitsland, weet niet of je daar makkelijk kunt speculeren, maar als dat net als met NL niet het geval is dan zal het dus wel meevallen met "bubbels". Dat woord is gewoon zwaar aan inflatie onderhevig.

[T-MOB]

Tsja. Aan de andere kant krijgt heel Nederland wel een subsidie in de vorm van HRA, kinderopvangtoeslag, zorgtoeslag, kinderbijstand, etc. Het is jammer dat het zo'n ingewikkeld circus is geworden qua regelingen. Daardoor is het vrij lastig om de effectieve belastingdruk uit te rekenen voor verschillende gevallen. Voor mezelf heb ik het over 2012 wel eens uitgerekend en dan kom ik op ~17% bij een netto inkomen rond de 50K (zelfstandig, gemiddeld koophuis, geen kinderen). Daar is weinig over te klagen.

Dat de marginale belastingdruk weer iets terugloopt wil niet zeggen dat de effectieve belastingdruk ook afneemt. Die marginale druk is een afgeleide die graag gebruikt in de politiek omdat het hoge percentages oplevert. Er zijn nauwelijks mensen die daadwerkelijk boven de 45% inkomstenbelasting betalen.
Maar goed, er zitten wel wat rare dingen in: het gekeutel met het afbouwen van heffingskortingen en het maximeren van het premieinkomen voor de zorgverzekering. Dat eerste zou wmb in de normale tarieven opgelost moeten worden. En de zorgpremie ook. Kwestie van het percentage verlagen en over al het inkomen heffen.

[Z___Z]

Opzich vind ik een hogere marginale druk voor hogere inkomens geen probleem. Waar ik me aan stoor is dat de overheid box 1 belasting zo ontransparant maakt. Waarom zijn aftrekposten inkomstenafhankelijk? Waarom niet gewoon de 42% schijf verhogen naar 48%? Waarom zorgtoeslag geven aan mensen die werken en niet gewoon de belastingvrije voet vergroten?

[t_captain]

T-MOB schreef op dinsdag 14 januari 2014 @ 15:57:
Tsja. Aan de andere kant krijgt heel Nederland wel een subsidie in de vorm van HRA, kinderopvangtoeslag, zorgtoeslag, kinderbijstand, etc. [...]

Veel van deze regelingen zijn ook nog eens inkomensafhankelijk. Samen met bepaalde gemeentelijke voorzieningen zorgen ze ervoor dat een gezin met een modaal verdienende kostwinnaar hooguit een paar honderd euro per maand meer heeft te besteden dan een bijstandsgezin. En daar moeten de kosten van het buiten de deur werken (reiskosten, lunch, representatie) nog vanaf.

Van nul tot modaal zit de meeste nivellering in de uitkeringen en toeslagen. Boven modaal zit het in de sfeer van de inkomstenbelasting; zie mijn vorige post. Als je het hele plaatje optelt, is ons land extreem genivelleerd geraakt. Bij de werknemers ontsnappen slechts de allerhoogste inkomens (>80 a 90k belastbaar per jaar) aan de nivellering. Verder is de belastingdruk op vermogen en aanmerkelijk belang vaak wat aantrekkelijker dan op arbeid (in de hoogste inkomensgroep zijn dit ook belangrijkste factoren).

Om het heel cynisch en populistisch samen te vatten: "modaal is reeds uitgeknepen tot minimumniveau, nu richt de regering haar vizier op de groep tussen 1x en 2x modaal".

[T-MOB]

Ik denk dat je analyse niet helemaal klopt in dat het om nivelleren gaat. De gini-coefficient na belasting is niet noemenswaardig afgenomen.. Echte recente cijfers heb ik helaas niet kunnen vinden, Maar goed, ik denk dat werknemers over het hele spectrum zwaarder worden aangeslagen. De grote winnaar is het (multinationale) bedrijfsleven dat er middels "belastingoptimalisatie" in is geslaagd om de belastingdruk te minimaliseren. Grote bedrijven hebben geld in kas waar ze van gekkigheid niet weten wat ze moeten doen. Maar goed, dit raakt allemaal erg ver weg van de huizenmarkt.

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 14 januari 2014 @ 15:51:
Voor de Duitslandliefhebbers: hier wordt gewaarschuwd voor de huizenbubbel in Duitsland:

....

Zie hier vaak zat wat voorbijkomen over Duitsland, weet niet of je daar makkelijk kunt speculeren, maar als dat net als met NL niet het geval is dan zal het dus wel meevallen met "bubbels". Dat woord is gewoon zwaar aan inflatie onderhevig.

De prijsstijgingen in Duitsland worden veelal veroorzaakt door 'gezonde' factoren, zoals arbeidsmigratie, een té lage huizenprijs, en een sterke economie. Niet zoals Nederland: voornamelijk vanwege de HRA subsidie, 100%+ LTV, banken die elke broodmongool een 8x LTI lening gaven, en gemeenten die maar al te graag speculeerden met grond.

Het zijn slechts gerechtvaardigde prijsstijgingen in Duitsland (die nog redelijk in toom blijven), echt nog geen bubbel te noemen. België maak ik mij een stuk meer zorgen om, dat is echt puur de 'Nederlandse manier' van stimuleren wat daar gebeurt, erg gevaarlijk.

[ph4ge]

Bartjuh schreef op dinsdag 14 januari 2014 @ 17:28:
De prijsstijgingen in Duitsland worden veelal veroorzaakt door 'gezonde' factoren, zoals arbeidsmigratie, een té lage huizenprijs, en een sterke economie. Niet zoals Nederland: voornamelijk vanwege de HRA subsidie, 100%+ LTV, banken die elke broodmongool een 8x LTI lening gaven, en gemeenten die maar al te graag speculeerden met grond.

Het zijn slechts gerechtvaardigde prijsstijgingen in Duitsland (die nog redelijk in toom blijven), echt nog geen bubbel te noemen. België maak ik mij een stuk meer zorgen om, dat is echt puur de 'Nederlandse manier' van stimuleren wat daar gebeurt, erg gevaarlijk.

Ze zijn niet de eerste die waarschuwen voor een huizenbubbel in Duitsland, immers de huizenprijzen komen dicht in de buurt bij hoe ze hier zijn nu ze hier ruim 20% gedaald zijn en daar 10% gestegen... Wat vreemd is dat landen als Nederland, US en België ontbreken. Helaas zit er verder geen onderbouwing bij en dat ze mild zijn over de UK.

[Krisp]

T-MOB schreef op dinsdag 14 januari 2014 @ 17:21:
Ik denk dat je analyse niet helemaal klopt in dat het om nivelleren gaat. De gini-coefficient na belasting is niet noemenswaardig afgenomen.[afbeelding]. Echte recente cijfers heb ik helaas niet kunnen vinden, Maar goed, ik denk dat werknemers over het hele spectrum zwaarder worden aangeslagen. De grote winnaar is het (multinationale) bedrijfsleven dat er middels "belastingoptimalisatie" in is geslaagd om de belastingdruk te minimaliseren. Grote bedrijven hebben geld in kas waar ze van gekkigheid niet weten wat ze moeten doen. Maar goed, dit raakt allemaal erg ver weg van de huizenmarkt.

Dat komt omdat er twee effecten zijn die elkaar opheffen. Terwijl de middeninkomens naar elkaar toegroeien (het effect van t_captain beschrijft), groeien de hoogste inkomens wel. Daardoor bij de gini-index gelijk, maar neemt de ongelijkheid m.i. wel toe.

Ik hoop dat er ergens in de komende jaren weer een grote revisie plaats gaat vinden van ons belastingsysteem. De Wet IB 2001 is inmiddels redelijk uitgebouwd en een goede shake-up zou het (ook voor de uitvoering ervan) een stuk gemakkelijker maken.

[Verwijderd]

ph4ge schreef op dinsdag 14 januari 2014 @ 17:56:
Ze zijn niet de eerste die waarschuwen voor een huizenbubbel in Duitsland, immers de huizenprijzen komen dicht in de buurt bij hoe ze hier zijn nu ze hier ruim 20% gedaald zijn en daar 10% gestegen... Wat vreemd is dat landen als Nederland, US en België ontbreken. Helaas zit er verder geen onderbouwing bij en dat ze mild zijn over de UK.

Er is in het algemeen geen huizenbubbel in Duitsland. Alleen in de grote steden en direct daar om heen stijgen de prijzen door de steeds verdergaande urbanisatie. In de rest van het land is er sprake van vergrijzing, ontgroening, verdwijnen van werkgelegenheid en stagnerende of dalende huizenprijzen. Toevallig stond er gisteren nog een artikel in focus over de trek naar de stad en krimp in andere delen.

Verder zijn in Nederland de maximale hypotheken in 2014 flink gedaald, tot 18.6%: tabel. Maakt weer ruimte voor een flinke daling van de huizenprijzen in 2014.

[Smuggler]

Las op nu.nl dat er 4.522 gedwongen verkopen waren in 2013.
http://www.nu.nl/economie...open-verder-gestegen.html

Het totaal aantal verkopen lag op: 87.404
http://www.nu.nl/algemeen...t-beste-sinds-crisis.html

ruim 5% van de verkopen wordt gedwongen verkocht waarbij ook nog eens de NHG moet ingrijpen.
Ik vindt dit een fors aantal. aangezien dit alleen het puntje is van de ijsberg.

[Señor Sjon]

Dat is alleen NVM. Kadaster duurt altijd wat langer. Dan nog, als we alles moeten geloven, dan is 2013 wel het ergste jaar geweest van de crisis en kruipen we na een stil 2014 langzaam uit het dal. Dan heeft de NHG gewerkt zoals ie zou moeten en nog geld over ook.

@Dr. Rockzo

Die tabel is vrij suggestief, want de <5% norm bestond vorig jaar uit één deel. Bij een gelijke rente als vorig jaar zijn de verschillen marginaal. Die zijn eerder in dit topic gepost. Inderdaad gaat de financiering bij een lage rente onderuit, dat is een nieuwe 'veiligheid' tegen rentestijgingen.

[ Voor 37% gewijzigd door Señor Sjon op 16-01-2014 11:40 ]

[Bart-Willem]

Nou zo marginaal zijn de verschillen niet hoor: als ik nu exact dezelfde gegevens invul als bij de hypotheek die we in 2013 af sloten kunnen we ineens fors minder lenen (scheelt zo'n 9% aka 13k). In ons geval hadden we de woning die we gekocht hebben dan eigenlijk niet kunnen kopen. En dat terwijl de rente bijna 0,3% lager is.

[ Voor 7% gewijzigd door Bart-Willem op 16-01-2014 11:53 ]

[Señor Sjon]

Was de rente lager dan 5%? Dat is namelijk het kantelpunt geworden.

[Bart-Willem]

Ja, nu zouden we maximaal 174k kunnen lenen op basis van 3,79% en NHG (10 jaar rentevast), dat was voorheen een stuk hoger.

[ Voor 3% gewijzigd door Bart-Willem op 16-01-2014 11:54 ]

[RemcoDelft]

Bart-Willem schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 11:52:
Nou zo marginaal zijn de verschillen niet hoor: als ik nu exact dezelfde gegevens invul als bij de hypotheek die we in 2013 af sloten kunnen we ineens fors minder lenen (scheelt zo'n 9% aka 13k). In ons geval hadden we de woning die we gekocht hebben dan eigenlijk niet kunnen kopen.

Dat geldt ook voor anderen, m.a.w. de prijs gaat omlaag om de woning toch verkocht te krijgen.

[Señor Sjon]

Bart-Willem schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 11:53:
Ja, nu zouden we maximaal 174k kunnen lenen op basis van 3,79% en NHG (10 jaar rentevast), dat was voorheen een stuk hoger.

Als je 9 jaar vast had genomen, dan krijg je een toetsrente van 5% waardoor je weer meer kan krijgen. Beetje creatief werken en je kan nog steeds de oude bedragen krijgen.

[Bart-Willem]

RemcoDelft schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 11:54:
[...]

Dat geldt ook voor anderen, m.a.w. de prijs gaat omlaag om de woning toch verkocht te krijgen.

Juist, dat merkt m'n broer nu ook (appartement in Tilburg-Centrum te koop). Waar er aan het einde van vorig jaar nog redelijk wat belangstelling werd getoond is dat nu 0,0. Juist wegens de leencapaciteit die afgenomen is (nu is dat te vroeg om te roepen natuurlijk, maar het speelt wel mee dat sinds medio december de interesse ingestort is).

Senor Sjon schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 11:56:
[...]


Als je 9 jaar vast had genomen, dan krijg je een toetsrente van 5% waardoor je weer meer kan krijgen. Beetje creatief werken en je kan nog steeds de oude bedragen krijgen.

Zo werkt dat niet, als ik de hypotheekverstrekker mag geloven. Zo is de variabele rente een stuk lager, maar mag je uiteindelijk minder lenen omdat er minder zekerheid is over wat de rente doet. In ons geval waren er diverse scenario's doorgerekend en bij 10 jaar was het te lenen bedrag een stuk hoger dan bijvoorbeeld 8 jaar, 9 jaar of 20 jaar. Een kortere rentevaste periode betekent kennelijk in de praktijk dat je leencapaciteit afneemt (ondanks de lagere rente).

[ Voor 59% gewijzigd door Bart-Willem op 16-01-2014 11:58 ]

[redwing]

Bart-Willem schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 11:56:
[...]
Een kortere rentevaste periode betekent kennelijk in de praktijk dat je leencapaciteit afneemt (ondanks de lagere rente).

Dat is toch ook logisch ? De rente kan dan al gaan stijgen terwijl je nog amper geld in je hypotheek hebt gestopt. Oftewel een lage rente is voor de banken een groter risico dus is er meer marge nodig. Uiteindelijk betekend dat dat er een optimaal punt zit tussen lang rente vast zetten (hogere rente dus je max. wordt dan bepaald door je inkomen) en kort rente vast zetten (lagere rente maar meer risico voor de bank dus de max. wordt bepaald door de grootte van dat risico)

[assje]

redwing schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 12:06:
[...]

Dat is toch ook logisch ? De rente kan dan al gaan stijgen terwijl je nog amper geld in je hypotheek hebt gestopt. Oftewel een lage rente is voor de banken een groter risico dus is er meer marge nodig. Uiteindelijk betekend dat dat er een optimaal punt zit tussen lang rente vast zetten (hogere rente dus je max. wordt dan bepaald door je inkomen) en kort rente vast zetten (lagere rente maar meer risico voor de bank dus de max. wordt bepaald door de grootte van dat risico)

Precies, als ik op dit moment mijn huurwoning zou kunnen kopen voor de prijs die ik in gedachten heb zou ik dus het volgende doen:
- Koopsom 180k, bijkomende kosten uit spaargeld
- Rente variabel en eerste jaren 6k per jaar aflossen (of sparen en aflossen als de rente stijgt)

Precieze uitwerking zou afhangen van de omstandigheden op dat moment. Ik heb hier al een ruwe opzet van een excelsheetje gemaakt om e.e.a. uit te werken (screenshot dat ik net ook in het andere forum heb geplaatst)

[Bart-Willem]

redwing schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 12:06:
[...]

Dat is toch ook logisch ? De rente kan dan al gaan stijgen terwijl je nog amper geld in je hypotheek hebt gestopt. Oftewel een lage rente is voor de banken een groter risico dus is er meer marge nodig. Uiteindelijk betekend dat dat er een optimaal punt zit tussen lang rente vast zetten (hogere rente dus je max. wordt dan bepaald door je inkomen) en kort rente vast zetten (lagere rente maar meer risico voor de bank dus de max. wordt bepaald door de grootte van dat risico)

Ik vind dat ook zeer logisch, maar Senor Sjon kennelijk niet.

[RemcoDelft]

assje schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 12:27:
Precies, als ik op dit moment mijn huurwoning zou kunnen kopen voor de prijs die ik in gedachten heb zou ik dus het volgende doen:
- Koopsom 180k, bijkomende kosten uit spaargeld
- Rente variabel en eerste jaren 6k per jaar aflossen (of sparen en aflossen als de rente stijgt)

Is uitgaan van 23 jaar lage variabele rente (2.45 tot 3.1%) niet erg optimistisch? Hoe past jouw worst case rente van 8% in je spreadsheet? En wat zou dat veranderen?

Historisch gezien zou ik 8% een "bad case" noemen, maar zeker geen "worst case". Er is namelijk bewezen dat het slechter kan.

[assje]

RemcoDelft schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 13:21:
[...]

Is uitgaan van 23 jaar lage variabele rente (2.45 tot 3.1%) niet erg optimistisch? Hoe past jouw worst case rente van 8% in je spreadsheet? En wat zou dat veranderen?

Historisch gezien zou ik 8% een "bad case" noemen, maar zeker geen "worst case". Er is namelijk bewezen dat het slechter kan.

Uiteraard is dat erg optimistisch, de waarheid zal ongetwijfeld ergens in het midden (tussen variabel en 20 jaar vast tarief) liggen. Waar ik wel vanuit ga is dat de rente de eerste 5 jaar waarschijnlijk ergens tussen de 2% en 4% zal liggen. In die 5 jaar kan ik dan sowieso al 30k (16,7%) aflossen. Als de rente daarna stijgt kan het eigenlijk bijna al geen probleem meer worden, er is een vrijwillige aflossing van 6k per jaar die in geval van nood kan vervallen. De sheet is dan ook niet bedoeld om te zien hoe snel mijn hypotheek afgelost zal zijn, eerder om per moment te kijken wat voordeliger zal zijn. Wat mij betreft mag het gewoon 30 jaar duren voor de hypotheek afbetaald is.

Eigenlijk stuur ik op een maandlast van €1.250,- bij aanvang wat na een paar jaar best wat minder mag worden. Als de rente stijgt naar 12%+ over 10 jaar is dat nog steeds geen echt probleem behalve dat de extra aflossing vervalt of kleiner wordt. Als de rente na bijvoorbeeld 2 jaar stijgt naar 12% wordt het heel moeilijk met mijn huidige leefpatroon maar ik heb zo het idee dat ik dan niet de enige met een probleem ben

Worst case berekening is nog een beetje werk in uitvoering, dat ik die nu zo heb uitgewerkt (hoge rente bij lagere LTV) is om te simuleren dat de rente na een x aantal jaar opeens gigantisch hoog wordt en om te kijken wat voor effect dat heeft.

[ Voor 34% gewijzigd door assje op 16-01-2014 13:36 ]

[RemcoDelft]

VVD wil ander huurwaardeforfait

De VVD wil dat het huurwaardeforfait volgend jaar anders wordt berekend. Huiseigenaren moeten er niet opnieuw de dupe van worden dat de huren stijgen, zei VVD-Kamerlid Barbara Visser donderdag tijdens een debat in de Tweede Kamer.

Juist ja. De politiek laat huren stijgen om huurders de koopmarkt op te dwingen. Die hele kunstmatige koppeling van dat het fictieve forfait slaat sowieso nergens op. Maar zoals altijd is de enige "oplossing" die politici kunnen bedenken, zichzelf er meer "werk" mee te geven...

[Krisp]

Ach, dit toont enkel de incompetentie van de politiek aan. De huren verhogen om kopers te krijgen en die kopers vervolgens dezelfde verhoging te geven is... Een beetje dom.

[Biggg]

Wat een gezeur weer over dat EWF. Logisch dat als de huren stijgen, dat de bijtelling die je hebt op je huis ook stijgt. Deze bijtelling betaal je immers omdat je inkomsten uit je huis haalt omdat je geen huur hoeft te betalen. We kunnen de EWF ook gewoon afschaffen en huizen als vermogen belasten in box 3. Daar zitten huiseigenaren ook niet op te wachten volgens mij.
Het argument dat de WOZ waarde daalt is natuurlijk net zo relevant voor huurders die meer moeten betalen, dus dat vind ik geen argument waarom de EWF niet mag stijgen.
Verder is het volgens mij ook nog eens zo dat sinds de wet Hillen je maximaal zoveel EWF betaalt als dat je HRA vangt. Huiseigenaren krijgen dus alleen wat minder koopsubsidie (die door de huurders wordt opgebracht en uiteindelijk in de zakken verdwijnt van rijke bankiers).

Het beleid van de VVD met betrekking op de huizenmarkt begint me onderhand echt mijn keel uit komen. Ik overweeg als liberaal niet meer VVD te stemmen.

[ Voor 3% gewijzigd door Biggg op 16-01-2014 22:52 ]

[Fiber]

Leuke ontwikkeling...:

http://www.nu.nl/tech/367...uis-bouwen-in-24-uur.html

[Bart-Willem]

Biggg schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 22:20:


Het beleid van de VVD met betrekking op de huizenmarkt begint me onderhand echt mijn keel uit komen. Ik overweeg als liberaal niet meer VVD te stemmen.

Dit is wat ik alle VVD-stemmers om me heen hoor roepen. Ik verwacht bij de eerstvolgende verkiezingen dan ook (imho een zeer terechte) snoeiharde afstraffing.

[JvS]

Überhaupt is de vvd niet echt liberaal . Meer rechts conservatief zou ik zeggen.

[FireAge]

Kozen ze maar eens een richting. Volgens mij is de hele VVD op dit moment meer een windvaan

[JvS]

Volgens mij verwar je nu de partij met de regering. Doet 90% van Nederland. De partij is gewoon rechts conservatief en in een regering (zeker met de huidige situatie) moet je compromissen maken.

[t_captain]

Krisp schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 21:59:
Ach, dit toont enkel de incompetentie van de politiek aan. De huren verhogen om kopers te krijgen en die kopers vervolgens dezelfde verhoging te geven is... Een beetje dom.

EIgenlijk ben ik het hier niet helemaal mee eens. We subsidieren het wonen hier (zowel het woningbezit als de sociale huur), met als gevolg dat de woonlasten hier best laag zijn. Je kunt hier in een tussenwoning in een stad wonen tegen een netto hypotheeklasten van pakweg 600 euro, waarin ook nog eens een euro of 200 aan inlossing of kapitaalopbouw is inbegrepen. Blijft een netto-netto last van 400 euro over (exclusief gemeentelijke belastingen, onderhoud en energie, dat wel). Dat kan ik niet duur vinden.

Als mensen desondanks te weinig te besteden hebben, dan ligt dat imho aan een gebrek aan inkomen en een belastingdruk die al bij matige inkomens flink oploopt.

[RemcoDelft]

Biggg schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 22:20:
Wat een gezeur weer over dat EWF. Logisch dat als de huren stijgen, dat de bijtelling die je hebt op je huis ook stijgt. Deze bijtelling betaal je immers omdat je inkomsten uit je huis haalt omdat je geen huur hoeft te betalen. We kunnen de EWF ook gewoon afschaffen en huizen als vermogen belasten in box 3. Daar zitten huiseigenaren ook niet op te wachten volgens mij.

Het hele huurargument slaat nergens op, omdat het EWF slechts zo'n 10% van de werkelijke huur is. Zelfs box 3 zou 3-4 keer zo hoog belast zijn.

Het is meer dat we politici hebben die als enige oplossing voor al "hun" problemen, een graai in de portemonnee van de burger doen. En dat wordt alleen maar meer, om het aan de andere kant weer uit te geven aan wat-dan-ook.

Fiber schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 23:06:
Leuke ontwikkeling...:

http://www.nu.nl/tech/367...uis-bouwen-in-24-uur.html

"De 3d-geprinte huizen zijn interessant voor mensen met een laag inkomen, de commerciële woningbouw en noodsituaties waarbij er snel huisvesting nodig is."
Ik zie eerder mogelijkheden voor architecten die volledig uit hun dak kunnen gaan. Niets meer recht maar alles met golfjes en patroontjes.

t_captain schreef op vrijdag 17 januari 2014 @ 07:56:
EIgenlijk ben ik het hier niet helemaal mee eens. We subsidieren het wonen hier (zowel het woningbezit als de sociale huur), met als gevolg dat de woonlasten hier best laag zijn. Je kunt hier in een tussenwoning in een stad wonen tegen een netto hypotheeklasten van pakweg 600 euro, waarin ook nog eens een euro of 200 aan inlossing of kapitaalopbouw is inbegrepen. Blijft een netto-netto last van 400 euro over (exclusief gemeentelijke belastingen, onderhoud en energie, dat wel). Dat kan ik niet duur vinden.

Dit is simpelweg niet waar. De woonquote in Nederland is de hoogste van Europa:


En dat is ondanks (of dankzij?) de vele "subsidies" op wonen.

[t_captain]

Woonquote ligt evengoed aan een te hoge woonlasten als aan een te laag inkomen

[Señor Sjon]

Bart-Willem schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 13:10:
[...]

Ik vind dat ook zeer logisch, maar Senor Sjon kennelijk niet.

Dacht eerder andersom.

Bij periodes korter dan 10 jaar krijg je te maken met de toetsrente in plaats van de werkelijke rente. Die is op dit moment 5%, waardoor je ook de 5% tabel van het Nibud pakt. En verrassing, die tabel is nauwelijks veranderd ten opzichte van 2013.

Het is een administratief foefje, dat wel, maar je kan zo rekenen.

RemcoDelft schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 13:21:
[...]

Is uitgaan van 23 jaar lage variabele rente (2.45 tot 3.1%) niet erg optimistisch? Hoe past jouw worst case rente van 8% in je spreadsheet? En wat zou dat veranderen?

Historisch gezien zou ik 8% een "bad case" noemen, maar zeker geen "worst case". Er is namelijk bewezen dat het slechter kan.

Die hoge rente hebben we relatief kort gehad. Kijk je vanaf WO-II, dan is de rente meestal rond de 5% geweest.

Biggg schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 22:20:
Wat een gezeur weer over dat EWF. Logisch dat als de huren stijgen, dat de bijtelling die je hebt op je huis ook stijgt. Deze bijtelling betaal je immers omdat je inkomsten uit je huis haalt omdat je geen huur hoeft te betalen. We kunnen de EWF ook gewoon afschaffen en huizen als vermogen belasten in box 3. Daar zitten huiseigenaren ook niet op te wachten volgens mij.
Het argument dat de WOZ waarde daalt is natuurlijk net zo relevant voor huurders die meer moeten betalen, dus dat vind ik geen argument waarom de EWF niet mag stijgen.
Verder is het volgens mij ook nog eens zo dat sinds de wet Hillen je maximaal zoveel EWF betaalt als dat je HRA vangt. Huiseigenaren krijgen dus alleen wat minder koopsubsidie (die door de huurders wordt opgebracht en uiteindelijk in de zakken verdwijnt van rijke bankiers).

Het beleid van de VVD met betrekking op de huizenmarkt begint me onderhand echt mijn keel uit komen. Ik overweeg als liberaal niet meer VVD te stemmen.

Die hele bijtelling op je huis slaat natuurlijk nergens op. Zo kan je ook met je stofzuiger, auto, $insert item een belasting genereren omdat je het niet hoeft te huren. Maar je post komt erg trollerig over, dus ik ga er verder niet op in.

JvS schreef op vrijdag 17 januari 2014 @ 06:59:
Überhaupt is de vvd niet echt liberaal . Meer rechts conservatief zou ik zeggen.

JvS schreef op vrijdag 17 januari 2014 @ 07:53:
Volgens mij verwar je nu de partij met de regering. Doet 90% van Nederland. De partij is gewoon rechts conservatief en in een regering (zeker met de huidige situatie) moet je compromissen maken.

Hangt van het weerbericht af denk ik
Op het moment zitten ze aan de linkerkant van het VVD-spectrum. Rutte is vrijwel onzichtbaar en al aan het solliciteren in Brussel. Volgens mij is ie recordhouder verkiezingsbeloftes breken. Met Rutte1 en Rutte2 is ie aardig bezig geweest de woningmarkt te slopen en het invoeren van regels (lastendruk verlagen?) is een sport geworden.

[ph4ge]

Zoals hier herhaaldelijk voorspeld sluiten de werkelijke cijfers weer niet aan bij alle jubelverhalen in de media: In december 2013 zijn 10,9 procent minder woningen verkocht in vergelijking met de laatste maand van 2012, 2013 slechtste jaar van de crisis.

Het EWF is gewoon een logisch gevolg van de HRA, of andersom. Als je wonen niet als inkomsten zit vervalt ook elke legitimatie voor het aftrekken van de kosten. Verder is het gewoon rechtvaardig dat er nog enige koppeling is tussen de behandeling van huurders en kopers. Men staat te juichen als huurders zo'n 2 miljard mogen bijdragen aan de schatkist, dan is dit nog een klein beetje karma. Aldus een huizenbezitter die een paar honderd euro extra belasting kwijt is door deze maatregelen.

Biggg schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 22:20:
Het beleid van de VVD met betrekking op de huizenmarkt begint me onderhand echt mijn keel uit komen. Ik overweeg als liberaal niet meer VVD te stemmen.

Deze verontwaardigde VVDers mogen zich weleens goed achter de oren krabben. Het zijn toch echt de huurders en de starters die de dupe worden, de maatregelen die hun treffen staan in geen verhouding tot een half procentje minder HRA en een klein beetje extra HWF.

Voor de VVD is het wel karma. Ze hebben door gigantische overheidssubsidies een hele grote groep mensen overgehaald om te kopen, die dat voornamelijk doen uit geldelijk gewin. Op die manier creëerde de VVD zijn eigen electoraat, als mensen eenmaal gekocht hebben zijn ze als de dood om wat voor de stimulans te zien verdwijnen. Het is echter een onhoudbare situatie en nu er noodgedwongen wat subsidies verdwijnen keert dat electoraat zich weer tegen de VVD. Ondanks dat de VVD alle zeilen bijzet om de woningmarkt, binnen de beperkingen die het huishoudboekje afdwingt, zoveel mogelijk te stimuleren accepteren mensen dit niet. Ondanks dat huurders en starters het veel zwaarder hebben accepteren mensen het niet. Terwijl als al die subsidies er nooit waren geweest dit probleem nooit was ontstaan.

@Remco: Spuitelf

[ Voor 85% gewijzigd door ph4ge op 17-01-2014 09:55 ]

[RemcoDelft]

Minder woningen verkocht in december
In december 2013 zijn 15.463 huizen verkocht, 10,9% minder dan een jaar eerder.
Ook zijn 19,5% minder hypotheken verstrekt.

Eerder plaatste ik een grafiek met jaarverkopen, waarbij ik 15.000 verkopen schatte voor december. Dat blijkt aardig te kloppen, en het verschil is op deze schaal niet zichtbaar, dus dit zijn de jaarverkopen:


Het lopend gemiddelde van de verkopen in de afgelopen 12 maanden:

Kort door de bocht zie ik hier een vrijwel lineaire afname.

* RemcoDelft wacht op de NVM die komt vertellen dat het nu toch echt een goed moment is om te kopen.

[ Voor 59% gewijzigd door RemcoDelft op 17-01-2014 09:51 ]