Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[ph4ge]

RouterJockey schreef op vrijdag 03 januari 2014 @ 11:48:
Denk wel dat er in Engeland grote verschillen zijn waarschijnlijk stuwt de markt voor huizen in Londen het algemene cijfer aardig op. Waarschijnlijk gaat het de financiële sector in Londen weer voor de wind (blijft een financieel centrum immers).

Engeland doet gewoon precies het tegenovergestelde als hier. Daar is de overheid begonnen met het pompen van tientallen miljarden ponden in de huizenmarkt. Men is daar een paar maanden geleden naar een ongelooflijke 95% LTV gegaan! (nog steeds flink minder als hier dus). Het voorspelbare resultaat is dus dat alle prijzen de lucht in schieten. Dat effect wordt in Londen versterkt omdat daar ook buitenlandse investeerders willen meeprofiteren van de verwachtte stijgingen.

Ze maken in Engeland dezelfde fout als hier en daar ontstaat dus een gigantische bubbel. Je ziet ook gewoon dat meer geld in de markt niet betekent dat een eigen huis voor meer mensen haalbaar wordt of dat er meer gebouwd wordt. Nee, het enige effect is dat je meer betaalt voor hetzelfde huis.

RouterJockey schreef op vrijdag 03 januari 2014 @ 11:48:
Interessant is ook dat in Belgie de prijzen ook lekker doorstijgen, dit zal dan vooral komen voor prijsstijgingen in Vlaanderen en niet in Wallonie. Sterker nog delen van Zeeland(Zeeuws Vlaanderen) worden steeds aantrekkelijker voor Belgen om te gaan wonen. De bevolking daar krimpt en trekt weg waardoor een overschot aan woningen ontstaat met een dalende prijs ten gevolg. Dat Belgen in ons land gaan wonen omdat huizen in Nl goedkoper zijn is wel eens anders geweest. http://www.refdag.nl/nieu...laire_vormen_aan_1_716443

Voor Belgie geldt gewoon dat daar nooit een echte klap op de huizenmarkt is gekomen. De vraag is of Belgie immuun is of dat het nog moet gaan komen, het begint steeds meer op het laatste te letten. Landelijk gezien zijn de prijzen nog steeds lager dan Nederland, maar gezien het meest onaantrekkelijk gebied van Nederland pal naast een van de aantrekkelijkste gebieden in Belgie ligt zie je inderdaad dat het interessant wordt voor Belgen om daar te komen. Dat is maar goed ook, want anders zou er over een paar jaar helemaal niemand meer in Zeeuws Vlaanderen wonen.

RouterJockey schreef op vrijdag 03 januari 2014 @ 11:48:
Darnaast kun je ook zien dat het nog wel een stukje erger kan als je onze grafiek bekijkt met die van Spanje bijvoorbeeld, dat was pas een bubble en daaropvolgend een ineenstoring, Verschil tussen spanje en Nl is volgens mij dat daar te veel aanbod gecreëerd is, terwijl er veel meer schaarste is aan woningen in NL)

Er is in Spanje geprobeerd om veel meer mensen te laten kopen dan dat de economische omstandigheden eigenlijk toelieten en er is bovendien ook enorm op buitenlandse investeringen (vakantie woningen) ingezet. Met name het eerste zie je ook in Nederland. Echter, waar in Spanje het te makkelijk werd om te kopen wordt het hier bijna onmogelijk gemaakt om niet te kopen. In beide gevallen wonen er mensen in koopwoningen die daar economisch of maatschappelijk gezien eigenlijk niet in horen (lees, de starter die misschien over 5 jaar een gezin wil beginnen of de ZZPer die eigenlijk door heel het land op zoek moet naar werk ipv gebonden te zijn aan 1 regio).

[RouterJockey]

Ph4dge ben wel eens met je observaties . Enige waar ik wel een beetje mijn vraagtekens bij zet is of Belgie immuun is voor een bubble. Het is waar dat de Belgische huizenmarkt volgens mij er gezonder voor staat dan de Nederlandsche markt (met name op lening gebied), maar ik vraag me af of ecomisch de Belgen de wind eronder zullen kunnen houden en of de Belsiche Banken wel zo robust zijn.

[Señor Sjon]

Ph4ge. Wel het hele Engelse verhaal vertellen. De overheid pas de LTV naar 100% bij in de vorm van een erg goedkope lening. De aanpassing van 80 naar 95% verminderd dus de hoeveelheid leningen op naam van de overheid. Ze hebben er een belachelijke hoeveelheid geld tegenaan gegooid om die 20% te overbruggen.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op donderdag 02 januari 2014 @ 19:54:
Ergens is het briljant: verhoog de huurwaardeforfait fors, maar laat de HRA staan. De huurwaardeforfait is gemaximeerd (ook nu) op de HRA, dwz dat het huurwaardeforfait lager wordt of zelfs afwezig is als je een lage/geen hypotheek hebt. Daarmee heeft huizenbezittend Nederland effectief geen HRA meer. Daarna kunnen beide regelingen worden afgeschaft.

Ik heb dit rondschuiven nooit zo begrepen, maar het is typisch voor inefficiente politici die hun stempel ergens op willen drukken.
Eigenlijk is het huurwaardeforfait dus een soort drempel, zoals die voor veel andere aftrekposten (studiekosten, zorgkosten, etc.) ook bestaat?
Dus:
Een huis van 200k, met 100k schuld, tegen 5% rente. Dit geeft je 5000 euro aftrekpost minus 1400 euro drempel/huurwaardeforfait (0,7%, hoewel het nu bijtelling heet?), dus netto 3600 euro aftrekpost?
Bij 10k schuld voor hetzelfde huis kom je niet aan het drempelbedrag, en mag je niets aftrekken, bij 200k schuld mag je 8600 euro aftrekken. Waarom dan die aparte namen? Vervang het huurwaardeforfait gewoon door iets wat daadwerkelijk "drempel" heet, en klaar!

[Krisp]

RemcoDelft schreef op vrijdag 03 januari 2014 @ 14:10:
[...]

Ik heb dit rondschuiven nooit zo begrepen, maar het is typisch voor inefficiente politici die hun stempel ergens op willen drukken.
Eigenlijk is het huurwaardeforfait dus een soort drempel, zoals die voor veel andere aftrekposten (studiekosten, zorgkosten, etc.) ook bestaat?
Dus:
Een huis van 200k, met 100k schuld, tegen 5% rente. Dit geeft je 5000 euro aftrekpost minus 1400 euro drempel/huurwaardeforfait (0,7%, hoewel het nu bijtelling heet?), dus netto 3600 euro aftrekpost?
Bij 10k schuld voor hetzelfde huis kom je niet aan het drempelbedrag, en mag je niets aftrekken, bij 200k schuld mag je 8600 euro aftrekken. Waarom dan die aparte namen? Vervang het huurwaardeforfait gewoon door iets wat daadwerkelijk "drempel" heet, en klaar!

Het is een drempel, maar de hoogte ervan is afhankelijk van de waarde van je huis. En aangezien het historisch gezien 'eigenwoningforfait' of 'huurwaardeforfait' genoemd wordt, blijven we dat ook doen. Ik zie geen toegevoegde waarde in het veranderen ervan.

Overigens is het verhogen van de EWF natuurlijk een gewiekste stap naar afschaffing van de HRA. Het is jammer dat het nu zo in de media komt. Het loont nu niet meer om een hypotheek te hebben van 14% (uitgaande van een hypotheek met 5% rente), en elke 0,1% die erbij komt wordt dat percentage met 2 procentpunt verhoogd. Met een EWF van 5% is er effectief geen HRA meer. Dat punt wordt alleen maar eerder bereikt wanneer het aftrekpercentage voor de HRA verder wordt verlaagd.

[RemcoDelft]

@Krisp: het voordeel van een drempel is dat het overduidelijk alleen geldt als je ook HRA geniet. Bij het verhogen van het huurwaardeforfait is het wachten op de politicus die met het idee komt om het huurwaardeforfait niet meer te limiteren op de betaalde hypotheekrente, maar het voor iedereen te laten gelden. Daar zit je dan met je bijtelling op je eigen huis, terwijl je hypotheek is afgelost!

[ Voor 52% gewijzigd door RemcoDelft op 03-01-2014 14:52 ]

[Krisp]

Daar ben ik niet zo bang voor. Waar nu huizenbezit gestimuleerd wordt (en daar valt iets voor te zeggen, alhoewel de manier waarop niet handig is) wordt op dat moment huizenbezit significant belast. 5% van een huis van 200K betekent een 'fictief' inkomen van 10K. Dat is politiek onverkoopbaar. Je zit nu al dat een stijging van 0,1% een berg kritiek losmaakt.

Vergeet niet dat de grootste groep mensen die een hypotheekvrij huis hebben, de babyboomers zijn. Zij hebben wel tijd om te demonstreren.

[Wolly]

Krisp schreef op vrijdag 03 januari 2014 @ 15:08:
Daar ben ik niet zo bang voor. Waar nu huizenbezit gestimuleerd wordt (en daar valt iets voor te zeggen, alhoewel de manier waarop niet handig is) wordt op dat moment huizenbezit significant belast. 5% van een huis van 200K betekent een 'fictief' inkomen van 10K. Dat is politiek onverkoopbaar. Je zit nu al dat een stijging van 0,1% een berg kritiek losmaakt.

Die berg kritiek is niets meer dan enkele (oppositie)politici die proberen een slaatje te slaan uit een communicatiefout. Effectief is het een verhoging van niets die niemand echt opgevallen zou zijn als het gewoon doorgevoerd werd zonder dit stormpje in een glas water.

[ATS]

Merk op dat het tarief voor het EWF behoorlijk geschommeld heeft de afgelopen jaren. Het heeft hoger gestaan (0,85% in 2004!) dan de nu geldende 0.7% (tarief voor de meeste woningen, niet voor alle!), maar ook lager (0,55% in 2006-2011) de afgelopen jaren. Natuurlijk is het waardeloos gecommuniceerd, maar hier was in elk geval de VVD (niet mijn club) in de kamer eerlijk genoeg om te stellen dat ze gewoon hadden zitten te slapen en ze dit hadden moeten zien aankomen.

[ Voor 10% gewijzigd door ATS op 04-01-2014 16:27 ]

[Ray]

RemcoDelft schreef op vrijdag 03 januari 2014 @ 14:51:
@Krisp: het voordeel van een drempel is dat het overduidelijk alleen geldt als je ook HRA geniet. Bij het verhogen van het huurwaardeforfait is het wachten op de politicus die met het idee komt om het huurwaardeforfait niet meer te limiteren op de betaalde hypotheekrente, maar het voor iedereen te laten gelden. Daar zit je dan met je bijtelling op je eigen huis, terwijl je hypotheek is afgelost!

Juist in 2006 (of was het al weer 2005??) is daar de wet Hillen voor bedacht. Maar goed voordat je het weet helpt inderdaad een of andere geld graaier die weer om zeep

[Señor Sjon]

ATS schreef op zaterdag 04 januari 2014 @ 16:25:
Merk op dat het tarief voor het EWF behoorlijk geschommeld heeft de afgelopen jaren. Het heeft hoger gestaan (0,85% in 2004!) dan de nu geldende 0.7% (tarief voor de meeste woningen, niet voor alle!), maar ook lager (0,55% in 2006-2011) de afgelopen jaren. Natuurlijk is het waardeloos gecommuniceerd, maar hier was in elk geval de VVD (niet mijn club) in de kamer eerlijk genoeg om te stellen dat ze gewoon hadden zitten te slapen en ze dit hadden moeten zien aankomen.

Als hun eigen minister ook met 0,6% rekent vind ik het geen slapen maar gewoon vals voorlichten. Het is ook wel heel makkelijk geredeneerd van dat TK lid. Er wordt nog beredeneerd dat het met de huurstijging te maken heeft, maar die zijn geen 16,7% gestegen afgelopen jaar...

Maarre:
Pensioenakkoord >>> dag later CPB rapport uit de la over de premieverdeling die scheef is.
Woonakkoord door EK >>> week later wordt de EWF verhoogd.

En middels de wet Hillen (voor zolang die nog bestaat), betaal je niet meer EWF als hypotheekrente. Geen hypotheek = geen EWF (grofweg).

[Verwijderd]

Dat wetje van Hillen slaat natuurlijk ook nergens op, en levert een oneigenlijk voordeeltje op voor degenen die hun huis afbetaald hebben en dus in de meeste gevallen toch al poen zat hebben (lees: babyboomerts met een paar ton op de bank). Dat zal er binnenkort dus ook nog wel aan gaan.

[Pooh]

Verwijderd schreef op zaterdag 04 januari 2014 @ 23:19:
Dat wetje van Hillen slaat natuurlijk ook nergens op, en levert een oneigenlijk voordeeltje op voor degenen die hun huis afbetaald hebben en dus in de meeste gevallen toch al poen zat hebben (lees: babyboomerts met een paar ton op de bank). Dat zal er binnenkort dus ook nog wel aan gaan.

Waarom is dat oneigenlijk?

Ooit, lang geleden (voor 1900), was het een simpel model: vermogen werd belast, schulden mocht je aftrekken. Uit die tijd stammen zowel het huurwaardeforfait (belasting op vermogen in het huis) als de HRA. In de loop van de tijd is hier flink aan gesleuteld. Toen de aftrek van consumptieve schulden en 2e huizen sneuvelden was het oude model ten einde, en was er alleen nog een aftrek voor hypotheken aangegaan voor de 1e woning. De wet Hillen was een .logisch gevolg van het scheve model dat was ontstaan: als je alleen nog hypotheekrente af kunt trekken, dan hoort het huurwaardeforfait (ondertussen EWF geworden) ook daaraan gekoppeld te zijn, en als een drempel daarvoor te functioneren. Dat is symmetrisch en terecht.

Het enige alternatief daarvoor is de eigen woning te belasten in box 3. Daar valt wel wat voor te zeggen, maar dat is een behoorlijke breuk met het verleden. De wet Hillen terugdraaien is echter volledig onlogisch, en zorgt weer voor een inconsistent en niet-symetrisch model.

Overigens zijn mensen met een afbetaalde woning echt niet allemaal 'babyboomers met poen zat'. Daar zitten heel veel mensen bij die leven van een AOW-tje, en hun volledige 'pensioen' hebben in de vorm van een afbetaalde woning.

[ Voor 7% gewijzigd door Pooh op 04-01-2014 23:57 ]

[Verwijderd]

Pooh schreef op zaterdag 04 januari 2014 @ 23:55:
[...]

Waarom is dat oneigenlijk?

Ik weet dat er een hele geschiedenis aan de HRA/EWF ten grondslag ligt. Maar ik ga even uit van de situatie zoals die nu is, en zoals die op dit moment door onze overheid verdedigd wordt.

"Het eigenwoningforfait is een fictief inkomen dat de bezitter van een eigen woning moet optellen bij zijn inkomen uit werk en woning in box 1 (het woongenot zonder betaling van huur is een soort inkomen in natura)." (Wikipedia)

Mensen met een volledig afbetaald huis genieten dat "fictieve inkomen", in de vorm van "woongenot zonder betaling van huur", net zo goed als mensen met een hypotheek. Of misschien zelfs nog wel méér.

Ik zou daarom dus ook echt niet weten waarom mensen een volledig afbetaald huis dat "fictieve inkomen" (het EWF, wat imho op zichzelf totale bullshit is btw, maar dat is een ander verhaal) NIET bij hun inkomen zouden hoeven op te tellen, terwijl mensen mét hypotheek dat wel moeten.

Afijn, dat hele treintje van HRA/EWF/WvH is imho inmiddels zo ontzettend gekunsteld, dat het zolangzamerhand allemaal nergens meer op slaat. Beter stopt men gewoon helemaal met die onzin, en worden in ruil de belastingen (met name die in de lagere schijven) flink verlaagd.

[RemcoDelft]

Meer afschrijven op grond gemeenten

Gemeenten moeten minimaal drie tot vier miljard euro afboeken op de waarde van hun grond.
[...]
Priemus verwacht dat gemeenten pas na de verkiezingen van 19 maart naar buiten brengen hoe groot hun probleem is. ''De kans is erg groot dat ze het tot die tijd onder de pet zullen houden'', aldus de hoogleraar in Delft.

[Señor Sjon]

Dat dit voorbij de verkiezingen geloodst zou worden is al even bekend. Niemand wil die stinkende kast openmaken.

[Oscar Mopperkont]

Het zou triest zijn als dat soort dingen inderdaad tot de verkiezingen onder de pet wordt gehouden. Dat ze moeten afschrijven is natuurlijk al lang bekend (zie ook dit topic), maar dat ze het nog niet doen is een beetje gek. Vraag me ook af hoe dat dan zit met het boekhouden. Ben geen expert op dat gebied, maar werken met fictieve cijfers in de boeken lijkt mij nogal "frauduleus" (bij Enron werd het achteraf ook niet gewaardeerd ).

[ Voor 6% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 06-01-2014 10:10 ]

[RemcoDelft]

Iemand enig idee wat de totale huidige boekwaarde is van de bouwgrond die gemeenten bezitten? Het lijkt me zinnig om te weten om welk percentage afschrijving het hier gaat. 10% afschrijving of 80% maakt nogal een verschil.
Gezien de daling van huizenprijzen met 20%, het nauwelijks dalen of zelfs stijgen van grondprijzen, en de grondquote van grofweg 50%, zou ik 40% afschrijving verwachten om weer nieuwbouwgrond te kunnen verkopen. Er zijn genoeg mensen die er graag zouden willen wonen!

Even uit de losse pols:
Uitgaande van 4 miljard afschrijving en 40%, kom ik op 10 miljard huidige boekwaarde. Uitgaande van 500 euro per vierkante meter is dat 20 miljoen vierkante meter, oftewel 4x5 km.
Om het even te visualiseren, het betreft het rode blokje:

Dit piepkleine stukje grond, verspreid over talloze locaties door het hele land, houdt duizenden ambtenaren jarenlang bezig. Al die ambtenaren kosten geld. Speculeren dus, ten koste van de daadwerkelijke bouw van woningen! Wat mij betreft wordt gronduitgifte een taak voor de Rijksoverheid i.p.v. de huidige versnippering. Het gaat werkelijk nergens over om vanwege speculatieve belangen zo moeilijk te doen over de uitgifte van zo weinig grond. En als klap op de vuurpijl zorgt dit gespeculeer-met-niks ervoor dat heel veel gemeenten failliet (zijn ge)gaan.
(en mocht mijn schatting onjuist zijn: verdubbel of halveer het rode blokje gerust)

Oscar Mopperkont schreef op maandag 06 januari 2014 @ 10:09:
Vraag me ook af hoe dat dan zit met het boekhouden. Ben geen expert op dat gebied, maar werken met fictieve cijfers in de boeken lijkt mij nogal "frauduleus" (bij Enron werd het achteraf ook niet gewaardeerd ).

Woningcorporaties doen hetzelfde, maar dan andersom: daar wordt gewoon afgeschreven op woningen in de boekwaarde, zodat het op papier weinig waard is. Ik meen uit m'n hoofd 36k gemiddeld per woning, tegen 150k marktwaarde.

[ Voor 70% gewijzigd door RemcoDelft op 06-01-2014 12:22 ]

[Krisp]

RemcoDelft schreef op maandag 06 januari 2014 @ 10:16:
[...]

Woningcorporaties doen hetzelfde, maar dan andersom: daar wordt gewoon afgeschreven op woningen in de boekwaarde, zodat het op papier weinig waard is. Ik meen uit m'n hoofd 36k gemiddeld per woning, tegen 150k marktwaarde.

Dat valt nog beter te verdedigen, doordat woningen van woningcoöperaties met enige regelmaat op gepachte grond staan en waarbij het huis afgeschreven wordt. Dan is de boekwaarde laag, maar kan er ook gewoon gesloopt worden.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 06 januari 2014 @ 10:09:
Het zou triest zijn als dat soort dingen inderdaad tot de verkiezingen onder de pet wordt gehouden. Dat ze moeten afschrijven is natuurlijk al lang bekend (zie ook dit topic), maar dat ze het nog niet doen is een beetje gek. Vraag me ook af hoe dat dan zit met het boekhouden. Ben geen expert op dat gebied, maar werken met fictieve cijfers in de boeken lijkt mij nogal "frauduleus" (bij Enron werd het achteraf ook niet gewaardeerd ).

Creatief boekhouden noemt men dat. Banken doen niet anders, als Rabo een (conservatieve) 20% op zn vastgoed zou afschrijven kan Dijsselbloem weer zn credit card te voorschijn halen en nog een bank erbij kopen. Nee, laat het maar lekker in de boeken staan zolang het goed gaat denken ze dan.

Een waardedaling is natuurlijk ook lastig in te schatten als je het goed niet daadwerkelijk verkoopt. Accountants hebben al vaker aan de bel getrokken en bij een paar gemeentes is daardoor het verlies wel genomen. Iedereen snapt dat de bouwgrondprijzen op zn minst de daling van de huizenprijzen moeten volgen, maar waarschijnlijk meer. (grondprijs is een groot deel van de kostprijs van een nieuw huis, maar ook de BTW is gestegen, andere besparingen om de nieuwbouwmarkt vlot te trekken zijn nauwelijks mogelijk)

Leuk dat wij dit in dit topic al lang zien aankomen. Een snelle search leert dat Senor Sjon de eerste was dit dit in dit topic die voorspelde dat men deze problematiek over de gemeenteraadsverkiezingen zou gaan tillen, dat deed hij in juni 2013. In september 2013 heb ik er zelf ook het een en ander over geschreven hier met de voorspelling dat dit na de gemeenteraadsverkiezingen een hot topic zou gaan worden. De voorspelling dat gemeentes nog flink moesten gaan afschrijven (met alle gevolgen van dien voor de huizenmarkt...) is eerder ook wel ter sprake gekomen. En wij zijn geen duur onderzoeksbureau.

Leuk dat de reguliere media ook oplet ipv alleen de NVM en VEH een podium te geven. Management by speech is geen wondermiddel voor de woningmarkt, de overheid moet echt maatregelen nemen voordat ze zichzelf nemen...

EDIT: @RemcoDelft haha, briljant plaatje. Leuk perspectief, of eigenlijk heel zorgelijk natuurlijk.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 06-01-2014 11:51 ]

[Verwijderd]

Maar de hamvraag is natuurlijk: wat doen zulke afschrijvingen met de huizenprijzen?

Niets, is mijn verwachting. Die blijven lekker verder dalen.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op maandag 06 januari 2014 @ 12:17:
Maar de hamvraag is natuurlijk: wat doen zulke afschrijvingen met de huizenprijzen?

Niets, is mijn verwachting. Die blijven lekker verder dalen.

Serieuze afschrijvingen zouden ertoe leiden dat er weer nieuwbouw wordt gekocht. Dat zou de woningtekorten kunnen verminderen, waardoor de kans op een nieuwe prijsexplosie afneemt.
Voor de meelezende gemeenten: doe mij een kavel van 500 m2 (niet te klein, maar ook niet dusdanig dat ik hele dagen aan het grasmaaien ben) tegen een schappelijke prijs, en we gaan deze week nog offertes vragen bij aannemers. En met mij vele anderen...

[T-MOB]

RemcoDelft schreef op maandag 06 januari 2014 @ 12:25:
Serieuze afschrijvingen zouden ertoe leiden dat er weer nieuwbouw wordt gekocht. Dat zou de woningtekorten kunnen verminderen, waardoor de kans op een nieuwe prijsexplosie afneemt.
Voor de meelezende gemeenten: doe mij een kavel van 500 m2 (niet te klein, maar ook niet dusdanig dat ik hele dagen aan het grasmaaien ben) tegen een schappelijke prijs, en we gaan deze week nog offertes vragen bij aannemers. En met mij vele anderen...

En hoeveel zou je voor dat kavel willen betalen (en waar moet het dan liggen?).

Het kavel is je verder wel gegund hoor. Maar ik denk dat het niet wenselijk is om in Nederland iedereen voor een prikkie zo'n kavel te geven. Dan krijg je Belgische toestanden met lintbebouwing. Ruimtelijke ordening omvat veel meer dan alleen het toewijzen van bouwgrond. Over het algemeen vind ik het in Nederland vrij goed geregeld.

[Señor Sjon]

Nederland is het te goed geregeld. Heel de RO is ontzettend star. Het kost een vermogen aan tijd en geld om daarin iets aan te passen.

[Avinator88]

@Remco

Ik vind je plaatje wel een beetje misleidend hoor. Al helemaal als je betekent dat het overgrote deel van Nederland al is toegewezen aan een bepaald gebruik, er is bijna nergens waar niks mee gedaan wordt. Daarnaast is je blokje op het oppervlak van Nederland klein, Maar als je het naast steden plaatst een flink grote oppervlak.

Dat rood bokje is bijna even groot als Alphen a/d Rijn of Amstelveen als je naar dat plaatje kijkt. Hoeveel mensen wonen daar? Om en nabij 100k? Das een flinke impact, en het lijkt me dus ook terecht dat daar veel mensen mee bezig zijn.

[RemcoDelft]

T-MOB schreef op maandag 06 januari 2014 @ 12:54:
En hoeveel zou je voor dat kavel willen betalen (en waar moet het dan liggen?).

Qua prijs zou enkele malen de landbouwgrondprijs erg schappelijk zijn.

Het kavel is je verder wel gegund hoor. Maar ik denk dat het niet wenselijk is om in Nederland iedereen voor een prikkie zo'n kavel te geven. Dan krijg je Belgische toestanden met lintbebouwing.

Dat lees ik vaker, maar Belgie vind ik prima qua indeling. Ik heb liever ruime vrijstaande huizen langs daargaande wegen dan lege weilanden. Ook enorm praktisch qua file: i.p.v. allemaal de stad uit te moeten, zit je gewoon meteen aan een doorgaande weg. Of beter: doorgaand vaarwater! Daar hebben we in Nederland heel veel van, en dat zijn mooie locaties om te wonen.
Waarom vind jij dit niet wenselijk? Heb je liever lege weilanden met een rij bomen langs doorgaande wegen?

Ruimtelijke ordening omvat veel meer dan alleen het toewijzen van bouwgrond. Over het algemeen vind ik het in Nederland vrij goed geregeld.

Ik zou het eerder overregulering noemen. Teveel mensen die met te weinig bezig zijn. En zelfs als je niet overal wil bouwen: maak dan een lange termijn planning en houd je daar aan. Nu komt het er op neer dat je op weiland X vandaag niet mag bouwen, maar over 10 jaar kan het opeens wel mogen. Dat leidt tot grondspeculatie, en over 10 jaar is het alsnog net zo bebouwd. Doe het dan meteen, of helemaal niet. En hoe passen kavels van 2000-10.000+ m² per woning (!) bij zogenaamde schaarse grond?

Avinator88 schreef op maandag 06 januari 2014 @ 13:13:
Ik vind je plaatje wel een beetje misleidend hoor. Al helemaal als je betekent dat het overgrote deel van Nederland al is toegewezen aan een bepaald gebruik, er is bijna nergens waar niks mee gedaan wordt. Daarnaast is je blokje op het oppervlak van Nederland klein, Maar als je het naast steden plaatst een flink grote oppervlak.

Let wel: dit blokje betreft grond met bouwbestemming dat gemeenten nu al bezitten, en waar ze nu miljarden op verliezen. Het is nu dus waarschijnlijk braakliggend land. Het is in ieder geval geen grond met een andere bestemming.

Dat rood bokje is bijna even groot als Alphen a/d Rijn of Amstelveen als je naar dat plaatje kijkt. Hoeveel mensen wonen daar? Om en nabij 100k? Das een flinke impact, en het lijkt me dus ook terecht dat daar veel mensen mee bezig zijn.

Meer mensen ermee bezig laten zijn, verandert niets aan het eindresultaat: mensen willen een nieuwbouwhuis! Het zou me niets verbazen als er nu meer ambtenaren bezig zijn met grondbeleid, dan er jaarlijks aan nieuwbouw wordt verkocht... 1 nieuw huis = 1 persoon een jaar lang achter een bureau! Geen wonder dat grond zo duur moet zijn. Hoewel deze getallen uit de lucht gegrepen zijn, ben ik zeer benieuwd naar werkelijke getallen.
De "concurrentie" op woongrond die jaarlijks verkocht wordt gaat over een fractie van een procent van het land. En dat alles om hoge prijzen te krijgen.

[ Voor 34% gewijzigd door RemcoDelft op 06-01-2014 13:19 ]

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op maandag 06 januari 2014 @ 12:25:
[...]

Serieuze afschrijvingen zouden ertoe leiden dat er weer nieuwbouw wordt gekocht. Dat zou de woningtekorten kunnen verminderen, waardoor de kans op een nieuwe prijsexplosie afneemt.
Voor de meelezende gemeenten: doe mij een kavel van 500 m2 (niet te klein, maar ook niet dusdanig dat ik hele dagen aan het grasmaaien ben) tegen een schappelijke prijs, en we gaan deze week nog offertes vragen bij aannemers. En met mij vele anderen...

Dat stukje grond kost hier dus bijna 5 ton, en dan moet je nog gaan bouwen (en afwerken, keuken etc). Vorige week heb ik in dezelfde wijk voor 4 ton en een beetje een huis van 15 jaar oud gekocht op een groter stukje grond. En daar hoeft nauwelijks iets aan te gebeuren. En dan heeft de verkoper nog +-75% winst na inflatie.

Als de grondprijs zou halveren zou ik een zelfde huis er nog niet op kunnen zetten, maar dan komt het in de buurt. Ik reken er echter op dat het in hele kleine stapjes gaat, meer dan 10% gemiddelde afschrijving zou mij enorm verbazen

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op maandag 06 januari 2014 @ 13:17:
[...]
Dat stukje grond kost hier dus bijna 5 ton, en dan moet je nog gaan bouwen (en afwerken, keuken etc). Vorige week heb ik in dezelfde wijk voor 4 ton en een beetje een huis van 15 jaar oud gekocht op een groter stukje grond. En daar hoeft nauwelijks iets aan te gebeuren. En dan heeft de verkoper nog +-75% winst na inflatie.

En daarom ligt nieuwbouw op z'n gat! 't Is niet alsof er tonnen kosten zitten voor de gemeente aan dat stukje zand.

[Z___Z]

Meer nieuwbouw is goed voor de werkgelegenheid, maar als meer nieuwbouw zorgt dat bestaande bouw nog minder goed verkocht kan worden, zorgt meer nieuwbouw alleen maar voor meer leegstand. Het levert in dat geval dus geen toegevoegde waarde in Nederland.
Daarnaast voorzieningen zijn een stuk slechter als je langs een doorgaande weg woont. Supermarkt op 10 km afstand, school op 10 km afstand etc. Lijkt me niet wenselijk, Amerikaanse toestanden. We zijn nog steeds afhankelijk van import van olie om transport te betalen. Dus hoe minder mensen hoeven te reizen hoe minder geld er naar het buitenland gaat.

[Señor Sjon]

Het was normaal dat een nieuw huis goedkoper was dan een bestaande woning. Maar nu wordt elk probleem van de gemeente in de grondprijs gestopt waardoor er uiteindelijk niets gebeurd.

Het is ook een golfbeweging, want tot in de jaren '80 liepen de grote steden leeg vanwege de drukte. Nu zie je de omgekeerde beweging. Alles wat meer in de buurt. Hoe het Amerikaans fout kon gaan, kan je zien in a Requim for Detroit. Zeer interessante docu wat vooral ook veel inzicht geeft in de suburbs en het leeglopen van de stad. In dat geval vrijwel onherstelbaar. De grap is dat Verhoeven met RoboCop hetzelfde toekomstbeeld voor Detroit had, wellicht nog in een mildere vorm ook.

[Z___Z]

Vroeger was de VON prijs inderdaad lager dan de KK prijs van een bestaand huis. Echter moest je nog alles zelf doen, terwijl een bestaand huis al muren behandeld en vloeren had, een keuken en badkamer, en de tuin was al aangelegd. Verder hoefde je geen bouwrente te betalen en kon je er meteen wonen. Ook hoefde je niet de eerste half jaar door de blubber, omdat de wijk nog niet af was.

[Señor Sjon]

Dat is nog steeds zo, alleen nu kost de grond 30% van de VON i.p.v. 10%. En dat met alle gestegen woningprijzen er nog bij. Ook de financiering van gemeentes moet tegen het licht gehouden worden, want alleen met OZB/WOZ redden ze het niet. En alles op de huiseigenaar afschuiven is ook niet heel realistisch.

[whoami]

RemcoDelft schreef op maandag 06 januari 2014 @ 13:14:
[...]


Dat lees ik vaker, maar Belgie vind ik prima qua indeling. Ik heb liever ruime vrijstaande huizen langs daargaande wegen dan lege weilanden. Ook enorm praktisch qua file: i.p.v. allemaal de stad uit te moeten, zit je gewoon meteen aan een doorgaande weg. Of beter: doorgaand vaarwater! Daar hebben we in Nederland heel veel van, en dat zijn mooie locaties om te wonen.
Waarom vind jij dit niet wenselijk? Heb je liever lege weilanden met een rij bomen langs doorgaande wegen?

Vergeet dat maar.
Juist doordat er zoveel mensen langs de straat wonen, heb je net een mix van doorgaand verkeer & lokaal verkeer. Mensen die hun oprit opmoeten, anderen die er af willen.
Ik kan je zeggen dat het geen pretje is om op bepaalde N wegen in Belgie te rijden.
En ja, ik heb liever lege weilanden met bomen langs de wegen. Dat geeft toch een rustiger en opener gevoel dan hier in Belgie waar alles toegebouwd is.

[T-MOB]

RemcoDelft schreef op maandag 06 januari 2014 @ 13:14:
[...]
Qua prijs zou enkele malen de landbouwgrondprijs erg schappelijk zijn.
[...]

Dat lees ik vaker, maar Belgie vind ik prima qua indeling. Ik heb liever ruime vrijstaande huizen langs daargaande wegen dan lege weilanden. Ook enorm praktisch qua file: i.p.v. allemaal de stad uit te moeten, zit je gewoon meteen aan een doorgaande weg. Of beter: doorgaand vaarwater! Daar hebben we in Nederland heel veel van, en dat zijn mooie locaties om te wonen.
Waarom vind jij dit niet wenselijk? Heb je liever lege weilanden met een rij bomen langs doorgaande wegen?

Ik zie in het buitengebied inderdaad liever lege weilanden en bomen dan huizen. Maar dat zal een kwestie van smaak zijn. Lintbebouwing is ontzettend inefficient als het gaat om voorzieningen, bereikbaarheid (auto verplicht). Een kavel van 600m2 is best te krijgen voor 70k.
Maar let op: In het dorp Kollumerpomp zijn diverse voorzieningen aanwezig waaronder een basisschool, een dorpshuis en diverse sportverenigingen. Voor een breed winkelaanbod kan men in het dorp Kollum terecht welke op circa 5 km is gelegen.

Ik zou het eerder overregulering noemen. Teveel mensen die met te weinig bezig zijn. En zelfs als je niet overal wil bouwen: maak dan een lange termijn planning en houd je daar aan. Nu komt het er op neer dat je op weiland X vandaag niet mag bouwen, maar over 10 jaar kan het opeens wel mogen. Dat leidt tot grondspeculatie, en over 10 jaar is het alsnog net zo bebouwd. Doe het dan meteen, of helemaal niet. En hoe passen kavels van 2000-10.000+ m² per woning (!) bij zogenaamde schaarse grond?

Dat specualtieeffect hou je altijd. Ook als de termijn waarop er besloten langer wordt. Als een stad moet uitbreiden kan dat alleen maar aan de buitenkant. Dat weten speculanten natuurlijk ook.
De kavels van 2000+ liggen vooral buiten de grote steden. Of er staan hele dure villa's op. Als een gek het er voor over heeft... Dat grond schaars is komt omdat er ook andere bestemmingen bestaan dan wonen.

Let wel: dit blokje betreft grond met bouwbestemming dat gemeenten nu al bezitten, en waar ze nu miljarden op verliezen. Het is nu dus waarschijnlijk braakliggend land. Het is in ieder geval geen grond met een andere bestemming.

Het blokje is wel aan de kleine kant. Je rekent met 500 euro de m2, terwijl in het oosten van het land de prijzen veel lager liggen. Hier in Enschede gaat het tussen de 200 buitenwijk en 450 (centrum/roombeek). Bovendien gaat het ook over grond die bestemd is voor kantoren / bedrijventerreinen. Daar is de prijs veel lager.

Meer mensen ermee bezig laten zijn, verandert niets aan het eindresultaat: mensen willen een nieuwbouwhuis! Het zou me niets verbazen als er nu meer ambtenaren bezig zijn met grondbeleid, dan er jaarlijks aan nieuwbouw wordt verkocht... 1 nieuw huis = 1 persoon een jaar lang achter een bureau! Geen wonder dat grond zo duur moet zijn. Hoewel deze getallen uit de lucht gegrepen zijn, ben ik zeer benieuwd naar werkelijke getallen.
De "concurrentie" op woongrond die jaarlijks verkocht wordt gaat over een fractie van een procent van het land. En dat alles om hoge prijzen te krijgen.

Grondbeleid gaat over veel meer dan wonen. Mensen willen niet alleen wonen, ze willen ook geen megastal in de achtertuin. En ze willen bereikbaarheid, en voorzieningen in de buurt, en uitzicht op een prachtige hollandse polder, en, en, en...

Waarmee ik niet wil zeggen dat de gemeentes niets moeten afboeken. Toen de prijzen de pan uit stegen volgden ze ook marktprijzen. Als het dan minder gaat zou je dat ook moeten doen. Maar ja, het is politiek gezien makkelijker om cadeautjes uit te delen als er meevallers zijn dan om de broekriem aan te halen als het tegenzit.

[ph4ge]

Z___Z schreef op maandag 06 januari 2014 @ 13:27:
Meer nieuwbouw is goed voor de werkgelegenheid, maar als meer nieuwbouw zorgt dat bestaande bouw nog minder goed verkocht kan worden, zorgt meer nieuwbouw alleen maar voor meer leegstand. Het levert in dat geval dus geen toegevoegde waarde in Nederland.

Waarom zou er leegstand ontstaan? Het betekent wel dat mensen moeilijker kunnen verkopen, en dus langer in hun huis blijven. Voor mensen met een leeg onverkocht huis komt er alleen maar een sterkere prikkel om in te zien dat leegstand meer geld kost dan het huis voor minder verkopen dan oorspronkelijk de gedachte was. Als je nu nog een nieuw huis koopt zonder het andere verkocht te hebben, dan is dat echt je eigen probleem.

Maar nog belangrijker, als er goedkopere huizen komen en we maken het mogelijk dan kunnen mensen met grote schulden ook goedkoper gaan wonen om zo hun schulden af te bouwen. Dat is nu ook nauwelijks een optie, mede omdat er zoveel druk op het lage segment staat. Bovendien betekent dat ook dat de probleem gevallen minder WOZ en huurwaardeforfait krijgen.

Senor Sjon schreef op maandag 06 januari 2014 @ 13:56:
Het was normaal dat een nieuw huis goedkoper was dan een bestaande woning. Maar nu wordt elk probleem van de gemeente in de grondprijs gestopt waardoor er uiteindelijk niets gebeurd.

Wij hadden best een grote voorkeur voor nieuwbouw, maar het is gewoon bijna onmogelijk. Je bent een dief van je eigen portemonnee als je dat doet, althans in ons geval. Het huis is tegenwoordig net een auto, zodra je de sleutel krijgt is hij 30% minder waard als dat jij er voor betaald hebt, als het niet meer is. Je kan er een keuken en een vloer tegenaan gooien, maar vanuit waarde oogpunt kan je er net zo goed vuurwerk van kopen.

Een nieuw huis heeft voordelen, en dat mag best iets kosten. Alles state of de art en naar je eigen smaak, ik had er best wat meer geld voor over. Bovendien hebben gemeentes ook kosten, en als ze dan nog wat verdienen, ach, van mij mag het best. Alleen nu woon ik in een vrijstaand huis, waar ik nieuwbouw in een hoekwoning had gewoond voor hetzelfde geld, als het mee zit.

offtopic:
Ik schrok ook eerlijk gezegd wel toen ik het moest verzekeren, dan wordt er ineens gerekend met een herbouwwaarde die ruim een ton hoger ligt dan wat ik er voor betaald heb, en dat terwijl grond niet kan verbranden... Volgens mij klopt er ook iets niet in de verzekeringsbranche, een onderbelicht deeltje van de huizenmarkt waar volgens mij nog altijd prima verdiend wordt. Je mag ook niet voor minder verzekeren, want dan krijg je niet je volledige schade uitgekeerd als er wat gebeurt. WOZ waarde is ook belachelijk trouwens, maar dat verandert gelukkig snel nu er een transactie is geweest. De buren zullen wel blij zijn...

T-MOB schreef op maandag 06 januari 2014 @ 15:22:
Waarmee ik niet wil zeggen dat de gemeentes niets moeten afboeken. Toen de prijzen de pan uit stegen volgden ze ook marktprijzen. Als het dan minder gaat zou je dat ook moeten doen. Maar ja, het is politiek gezien makkelijker om cadeautjes uit te delen als er meevallers zijn dan om de broekriem aan te halen als het tegenzit.

Vergeet ook niet dat heel veel gemeentebestuurders zelf koophuizen hebben en bang zijn voor dalingen van de prijzen, net als een groot deel van het electoraat. Het zit heel diep in onze samenleving ingebrand dat A. kopen goed is en B. hoe duurder hoe beter is. Bovendien is het geen interessant topic in een verkiezingsdebat, grond is saai.

Ik ben in ieder geval blij dat dit besef wel langzaam doordringt bij mensen. Want niet alleen kost het uitstellen van afboekingen alleen maar geld, het helpt de bouwbranche om zeep en creëert echt woning nood. "Geen woning geen kroning" had prima vorig jaar weer geschreeuwd kunnen worden, die kant gaan we echt weer op. Zeker als je helemaal niet wil/kan kopen overigens.

[RemcoDelft]

whoami schreef op maandag 06 januari 2014 @ 14:32:
[...]
Vergeet dat maar.
Juist doordat er zoveel mensen langs de straat wonen, heb je net een mix van doorgaand verkeer & lokaal verkeer. Mensen die hun oprit opmoeten, anderen die er af willen.

Wij Nederlanders staan een kwartier in de file tussen snelweg en huis. Wat heb je nou liever?

En ja, ik heb liever lege weilanden met bomen langs de wegen. Dat geeft toch een rustiger en opener gevoel dan hier in Belgie waar alles toegebouwd is.

Wil je dat open gevoel hebben gedurende het uur per dag dat je in de auto zit, of gedurende de vele uren dat je thuis (of op werk) bent?

[Señor Sjon]

In België mag je soms ook 70 langs opritten van wat in Nederland bijna een woonerf is. Dat is wel een aparte beleving. Of hoog opgehangen mini-verkeerslichtjes. Je komt er alles tegen.

[whoami]

whoami schreef op maandag 06 januari 2014 @ 14:32:
[...]

Wij Nederlanders staan een kwartier in de file tussen snelweg en huis. Wat heb je nou liever?

Ik ook hoor. Ik moet eerst over zo'n met lintbebouwing gedecoreerde wegen rijden alvorens ik aan een snelweg ben, en passeer daarbij dan ook nog eens 3 scholen, dus ik ben ook zo'n 20 min. kwijt voordat ik op de snelweg ben.

Wil je dat open gevoel hebben gedurende het uur per dag dat je in de auto zit, of gedurende de vele uren dat je thuis (of op werk) bent?

Bij mij thuis heb ik dat gevoel nu gelukkig niet, maar ik verkeer dan ook in een luxe-positie op dat gebied. Op 't werk, bij mijn ouders, etc... of eender welke woning die in zo'n lint staat, heb je dat nl. wel.

[Fiber]

RemcoDelft schreef op maandag 06 januari 2014 @ 12:25:
[...] waardoor de kans op een nieuwe prijsexplosie afneemt...

Welke prijsexplosie...? Wanneer komt die dan...?

[Krisp]

ph4ge schreef op maandag 06 januari 2014 @ 15:43:
[...]

Vergeet ook niet dat heel veel gemeentebestuurders zelf koophuizen hebben en bang zijn voor dalingen van de prijzen, net als een groot deel van het electoraat. Het zit heel diep in onze samenleving ingebrand dat A. kopen goed is en B. hoe duurder hoe beter is. Bovendien is het geen interessant topic in een verkiezingsdebat, grond is saai.

Ik ben in ieder geval blij dat dit besef wel langzaam doordringt bij mensen. Want niet alleen kost het uitstellen van afboekingen alleen maar geld, het helpt de bouwbranche om zeep en creëert echt woning nood. "Geen woning geen kroning" had prima vorig jaar weer geschreeuwd kunnen worden, die kant gaan we echt weer op. Zeker als je helemaal niet wil/kan kopen overigens.

Ik vraag me af of er woningnood is, danwel komt. Er zijn per huishouden steeds meer woningen (kan helaas niet recentere cijfers vinden) en wat vermindering zal er heus niet voor zorgen dat er huishoudens geen huis kunnen bezitten. Waar ik wel bang voor ben is dat de lagere inkomensklassen geen huis meer kunnen betalen, maar die ontwikkeling houdt nauwelijks verband met de woningvoorraad.

[ph4ge]

Krisp schreef op maandag 06 januari 2014 @ 18:16:
[...]

Ik vraag me af of er woningnood is, danwel komt. Er zijn per huishoudens steeds meer woningen (kan helaas niet recentere cijfers vinden) en wat vermindering zal er heus niet voor zorgen dat er huishoudens geen huis kunnen bezitten. Waar ik wel bang voor ben is dat de lagere inkomensklassen geen huis meer kunnen betalen, maar die ontwikkeling houdt nauwelijks verband met de woningvoorraad.

De combinatie van stijgende hoeveelheid gezinnen en een complete stilstand in de bouw zegt genoeg. Maar kijk bijv eens hier. Er zijn ruim 2 miljoen gezinnen die wel willen verhuizen, maar dat niet kunnen. Het woningtekort bedraagt 2% en loopt op. In Utrecht en Amsterdam is het tekort al zo'n 7%.

Ik kan het zo snel niet terugvinden, maar recent heb ik een artikel gelezen dat nieuwbouw eigenlijk sinds WO2 niet de bevolkingsgroei heeft bijgehouden, en de afgelopen jaren en aankomende jaren is dat nog veel erger geworden. Nederland groeit jaarlijks met zo'n 50.000 inwoners, er worden als de voorspellingen voor 2014 uitkomen zo'n 35000 woningen gebouwd. Maar er wordt natuurlijk ook heel wat gesloopt en samengevoegd. Daarnaast worden de gezinnen steeds kleiner en neemt het aantal eenpersoonshuishoudens snel toe. De gemiddelde wachttijd voor een huurwoning is in veel gemeentes meer dan 3 jaar en loopt op. Ook studentenkamers zijn een probleem, vele mensen blijven noodgedwongen langer bij hun ouders wonen.

De woningnood zit nog niet op het niveau van de jaren 60, mede omdat jongeren langer en vaker bij hun ouders terecht kunnen, maar die kant gaan we wel weer op. Het tekort neemt toe, niet af. De bevolking groeide in 2013 juist sneller dan verwacht, en de nieuwbouwproductie viel juist tegen.

[Fiber]

ph4ge schreef op maandag 06 januari 2014 @ 19:46:
[...]

De combinatie van stijgende hoeveelheid gezinnen en een complete stilstand in de bouw zegt genoeg. Maar kijk bijv eens hier. Er zijn ruim 2 miljoen gezinnen die wel willen verhuizen, maar dat niet kunnen. Het woningtekort bedraagt 2% en loopt op. In Utrecht en Amsterdam is het tekort al zo'n 7%.

[...]

Volgens mij zijn er woningen is er woonruimte zat.

Probleem is alleen dat een flink deel van die woningen woonruimte niet op de goede plek staat en/of niet van het goede type en/of kwaliteit is...

[ Voor 3% gewijzigd door Fiber op 06-01-2014 19:58 ]

[Tsurany]

En veel mensen willen niet in appartementen wonen. Je kan een een enorme wijk in slechts een paar appartementen complexen kwijt. Heb je nog genoeg ruimte voor een groen park tussen de complexen door. Wijken bestaande uit groen en woontorens. Maar dat wilt de gemiddelde Nederlander niet.

[Pooh]

ph4ge schreef op maandag 06 januari 2014 @ 19:46:
[...]
Ik kan het zo snel niet terugvinden, maar recent heb ik een artikel gelezen dat nieuwbouw eigenlijk sinds WO2 niet de bevolkingsgroei heeft bijgehouden,

Onzin.





En deze cijfers zijn nog vertekend ook, want de woonoppervlakte per huishouden is ook toegenomen, dus er is meer nieuwbouw dan hierin zit, en er zijn woningen samengevoegd of drastisch uitgebreid.

[pingkiller]

Ik hoorde Eberhard gister bij buitenhof zeggen dat het gemiddeld aantal personen per woning sinds tijden weer is toegenomen in Amsterdam. De vraag is hoe dat komt. Gezien de gigantische prijzen die hier worden gevraagd en wat ik zo zie in mijn omgeving, zou de stijging best eens kunnen komen door mensen die een huis delen. Je ontkomt er bijna niet aan als je binnen de ring wil wonen. Ik woon in zuid-oost in een van de minste gebieden(k-buurt) en mag alsnog 875e per maand aftikken voor een appartement van 100m2.

[ATS]

Tsurany schreef op maandag 06 januari 2014 @ 20:19:
En veel mensen willen niet in appartementen wonen. Je kan een een enorme wijk in slechts een paar appartementen complexen kwijt. Heb je nog genoeg ruimte voor een groen park tussen de complexen door. Wijken bestaande uit groen en woontorens. Maar dat wilt de gemiddelde Nederlander niet.

Is dat niet al eens eerder geprobeerd? Dat heette toen "De Bijlmer" geloof ik... Ik denk dat men het er over eens is dat dat geen onverdeeld succes was.

[Oscar Mopperkont]

In de meeste grote steden heb je in de binnenstad voor het overgrote deel appartementen. Bijlmer was weer anders qua opzet. Dat soort algemene opmerkingen kun je dus haast niet maken.

[ Voor 7% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 07-01-2014 07:48 ]

[Tsurany]

ATS schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 07:42:
[...]

Is dat niet al eens eerder geprobeerd? Dat heette toen "De Bijlmer" geloof ik... Ik denk dat men het er over eens is dat dat geen onverdeeld succes was.

Bijlmer is inderdaad geen succes geworden. Maar in de wijken ten zuide van Utrecht zie je genoeg luxe appartementen waar daadwerkelijk voorzieningen zijn en waar de omgeving dermate aantrekkelijk is dat verpaupering niet snel voor zal komen.

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 07:47:
In de meeste grote steden heb je in de binnenstad voor het overgrote deel appartementen. Bijlmer was weer anders qua opzet. Dat soort algemene opmerkingen kun je dus haast niet maken.

Die appartementen zijn vaak onder te verdelen in laagbouw appartementen of verpauperde flats. Ik denk dan eerder aan ruime en luxere appartementen, balkons met ruime zitgelegenheid en mooi uitzicht, goed onderhouden entree en een mooie, groene omgeving.

[Señor Sjon]

Dat is nog steeds de oorsprong van de Bijlmer.

Die is weer gebaseerd op een Parijs concept voor stedenbouw. Daar zijn het de banlieu(?) geworden. Het is gewoon te druk. Door grote woonfabrieken identificeren mensen zich minder met hun woonomgeving en gaan er ook minder aan doen. Het succes van Amsterdam is dat het in de regel niet meer dan 4 woonlagen zijn. Dus iemand op de bovenetage kan nog mensen op straat herkennen bij wijze van spreke.

[Tsurany]

Probleem met de Bijlmer was volgens mij dat de voorzieningen ontbraken waardoor juist de wat meer welvarende gezinnen weg bleven en zich liever vestigden op andere locaties. Wanneer je daadwerkelijk de juiste voorzieningen aanlegt zou ik meer succes verwachten. Zie bijvoorbeeld de appartementen complexen in de wijken in het zuiden van Utrecht of in Almere Buiten langs het water. Luxere appartementen met veel groen waar een hogere dichtheid te realiseren is dan in normale woonwijken en waar toch geen verpaupering heeft plaatsgevonden.

[croxz]

De provincies gaan misschien helpen bij het afschrijven op gemeentegrond:

http://www.nu.nl/economie/3669277/overijssel-neemt-verliezen-gemeentegrond.html

Overijssel wil voor 130 miljoen euro aan grond van gemeenten kopen die dat voor een te hoge prijs hebben aangeschaft voor de aanleg van woningen en bedrijventerreinen.
[...]
Dat zou betekenen dat er direct op de grond moet worden afgeschreven, in het geval van Overijssel gaat het om 106 miljoen euro.
[...]
Het is de bedoeling dat de gemeenten over tien jaar de steun terugbetalen.

[Verwijderd]

Tsurany schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 09:00:
Probleem met de Bijlmer was volgens mij dat de voorzieningen ontbraken waardoor juist de wat meer welvarende gezinnen weg bleven en zich liever vestigden op andere locaties. Wanneer je daadwerkelijk de juiste voorzieningen aanlegt zou ik meer succes verwachten. Zie bijvoorbeeld de appartementen complexen in de wijken in het zuiden van Utrecht of in Almere Buiten langs het water. Luxere appartementen met veel groen waar een hogere dichtheid te realiseren is dan in normale woonwijken en waar toch geen verpaupering heeft plaatsgevonden.

Te spreken over 'het appartement' is net zo ongenuanceerd als te spreken over 'het woonhuis'.

Nederlanders associëren hoogbouw met name met de galerijflats uit de jaren '60 en '70, die vaak uitsluitend sociale huurwoningen herbergen. Dat is natuurlijk iets heel anders dan de drie- en vier verdiepingen tellende portiekwoningen uit de jaren '20 en '30 die je vooral in de drie grote steden (en in mindere mate in Utrecht) ziet. Die zijn populair, zeker als ze op gunstige locaties staan (een een park, aan een singel, et cetera). Galerijflats hebben vaak alles tegen: ze zijn architectonisch niet interessant, ze staan niet op een leuke centrale plek en ze zijn bovendien niet comfortabel.

Overigens is het stedenbouwkundig concept van de Bijlmer elders wel geslaagd. Mensen klagen altijd over de Bijlmer, maar Ommoord in Rotterdam, in veel opzichten de 'zusterwijk' van de Bijlmer, is veel beter geslaagd en kent een vrij hoge bewonerstevredenheid. Wel is aannemelijk dat dat komt doordat Ommoord een mix is van verschillende woonvormen: woontorens, galerijflats en laagbouw door elkaar, terwijl de Bijlmer echt uitsluitend uit galerijflats met >10 verdiepingen bestaat.

Je hebt dus volledig gelijk in die zin dat niet zozeer de woonvorm, maar met name de beschikbaarheid van voorzieningen (werk, winkels, groen, vermaak) doorslaggevend is voor het welbevinden van bewoners. Het is niet zo dat een woning met een garage en een tuin automatisch beter leefbaar is dan een appartement. Zet diezelfde woning met garage en tuin in een verloederd krimpgebied en niemand wil er meer wonen.

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 07-01-2014 11:28 ]

[Tsurany]

Het is dan ook jammer dat vrijwel alle hoogbouw bestaat uit saaie galerijflats of andere oninteressante appartementencomplexen. Ook een typisch probleem van Rotterdam waardoor uitkijken over Rotterdam nu niet bepaald een zege is.

Zelf zou ik graag een woontoren zien waarbij daadwerkelijk is nagedacht over uitstraling en comfort in plaats van zoveel mogelijk mensen op zo weinig mogelijk grondoppervlakte kwijt kunnen. Er zijn echter maar een paar wijken in de randstad waar daadwerkelijk dit soort woontorens staan.

[Verwijderd]

Ja, daarom is het zo jammer dat hoogbouw een slechte naam heeft gekregen. Er wordt weinig gebruik gemaakt van de idealen van het nieuwe bouwen uit de jaren '20 en '30: licht, lucht en ruimte. Dat betekent dus grote appartementen, vaak over meerdere verdiepingen, veel en grote ramen, strakke geometrische vormen, et cetera. Wat mij betreft in alles het tegenovergestelde van de vertrutting en de naar-binnen-gekeerdheid van veel vinexwijken. Met name Van den Broek heeft in Rotterdam veel van zulke complexen neergezet. Helaas staat er inderdaad ook ontzettend veel jaren '60 en '70-meuk waar kraak noch smaak aan zit.

[ Voor 13% gewijzigd door Verwijderd op 07-01-2014 11:42 ]

[Z___Z]

Galerijflats zijn dan ook wel de minst confortabele manier van wonen. Maar een mooie woontoren of een paar mooie woontorens bij elkaar plus groenvoorziening voor de ruimte die je bespaart door omhoog te bouwen ipv naast elkaar en winkels op loopafstand, omdat die snel rendabel worden door de hoge bevlokingsdichtheid is een prima oplossing, waar ik graag zou willen wonen.
Waarom perse een eigen tuin, die de meeste mensen toch vol leggen met tegels, omdat het anders te veel onderhoud kost. Liever een gezamelijke grotere tuin/park, waar zowel voor kleine kinderen, jongeren en volwassenen wat te doen is. Zorgt ook voor een socialere buurt.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 11:46:
Waarom perse een eigen tuin, die de meeste mensen toch vol leggen met tegels, omdat het anders te veel onderhoud kost. Liever een gezamelijke grotere tuin/park, waar zowel voor kleine kinderen, jongeren en volwassenen wat te doen is. Zorgt ook voor een socialere buurt.

In mijn eigen tuin stap ik tenminste niet in de hondenstront...

Waarom trouwens of-of en niet en-en?

[ Voor 4% gewijzigd door RemcoDelft op 07-01-2014 12:08 ]

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 11:41:
Ja, daarom is het zo jammer dat hoogbouw een slechte naam heeft gekregen. Er wordt weinig gebruik gemaakt van de idealen van het nieuwe bouwen uit de jaren '20 en '30: licht, lucht en ruimte. Dat betekent dus grote appartementen, vaak over meerdere verdiepingen, veel en grote ramen, strakke geometrische vormen, et cetera. Wat mij betreft in alles het tegenovergestelde van de vertrutting en de naar-binnen-gekeerdheid van veel vinexwijken. Met name Van den Broek heeft in Rotterdam veel van zulke complexen neergezet. Helaas staat er inderdaad ook ontzettend veel jaren '60 en '70-meuk waar kraak noch smaak aan zit.

Van der Laan gaf dit weekend bij Buitenhof aan dat hij in Amsterdam graag weer "de lucht" in zou gaan, omdat daarmee de compactheid van de stad behouden kan blijven, terwijl er geen groen verdwijnt. "Probleem" bij Amsterdam is natuurlijk wel dat het grotendeels op een moeras is gebouwd en dat het niet zomaar overal kan. Van der Laan zat er zelf aan te denken om in Noord meer hoogbouw te creëeren. Op termijn zou dat best iets kunnen worden, aangezien Noord wel meer bij Amsterdam zal gaan horen op het moment dat de Noord-Zuidlijn eindelijk af is.

[Señor Sjon]

Je hebt Nederland en een apart land Amsterdam. Ik heb ook Buitenhof bekeken en ik kan me redelijk ergeren aan de man. Zal wel met mijn PvdA allergie te maken hebben denk ik.

Z___Z schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 11:46:
Galerijflats zijn dan ook wel de minst confortabele manier van wonen. Maar een mooie woontoren of een paar mooie woontorens bij elkaar plus groenvoorziening voor de ruimte die je bespaart door omhoog te bouwen ipv naast elkaar en winkels op loopafstand, omdat die snel rendabel worden door de hoge bevlokingsdichtheid is een prima oplossing, waar ik graag zou willen wonen.
Waarom perse een eigen tuin, die de meeste mensen toch vol leggen met tegels, omdat het anders te veel onderhoud kost. Liever een gezamelijke grotere tuin/park, waar zowel voor kleine kinderen, jongeren en volwassenen wat te doen is. Zorgt ook voor een socialere buurt.

Voor sommigen is dit een ideaal, voor anderen een gruwel. Ik moet er niet aan denken om in een onpersoonlijk toren te wonen, je open lucht ruimte voor de BBQ altijd te moeten delen met anderen en niet even de motor op de oprit te kunnen wassen.

[Tsurany]

Het zal natuurlijk niet de enige bebouwing moeten zijn. Maar een aantal van zulke woontorens binnen een normale woonwijk kunnen toch wat toevoegen. Zo zijn er genoeg mensen die graag een appartement met mooi balkon en uitzicht willen hebben en minder voelen voor een eigen tuin of oprit. De wijken ten zuiden van Utrecht zoals Terwijde en Leidsche Rijn doen dit in mijn ogen erg goed. Er is veel laagbouw afgewisseld met woontorens. Zelf zou ik ook graag in zo'n woontoren een appartement hebben maar helaas iets boven mijn budget.

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 12:18:
[...]

Van der Laan gaf dit weekend bij Buitenhof aan dat hij in Amsterdam graag weer "de lucht" in zou gaan, omdat daarmee de compactheid van de stad behouden kan blijven, terwijl er geen groen verdwijnt. "Probleem" bij Amsterdam is natuurlijk wel dat het grotendeels op een moeras is gebouwd en dat het niet zomaar overal kan. Van der Laan zat er zelf aan te denken om in Noord meer hoogbouw te creëeren. Op termijn zou dat best iets kunnen worden, aangezien Noord wel meer bij Amsterdam zal gaan horen op het moment dat de Noord-Zuidlijn eindelijk af is.

Dat denk ik ook wel. Zulke projecten zijn sowieso een kwestie van lange adem. Je kunt niet verwachten dat een stadsdeel als Noord in vijf of tien jaar ineens helemaal geïntegreerd onderdeel is van de stad. Je ziet iets vergelijkbaars gebeuren in Rotterdam, met de Wilhelminapier en de Kop van Zuid. Ergens moet de eerste steen gelegd worden. Bereikbaarheid is daar echt key. In Rotterdam-Den Haag zie je dat nu ook al: door de RandstadRail lijkt de hele agglomeratie veel kleiner geworden.

Senor Sjon schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 12:26:
Voor sommigen is dit een ideaal, voor anderen een gruwel. Ik moet er niet aan denken om in een onpersoonlijk toren te wonen, je open lucht ruimte voor de BBQ altijd te moeten delen met anderen en niet even de motor op de oprit te kunnen wassen.

Nu geef je bewust een karikatuur, die natuurlijk ook gegeven kan worden van elke andere woonvorm.
Voor alle woonvormen is wel iets te zeggen en het hangt enorm af van de omgeving waarin men wil bouwen, welk concept aantrekkelijk is. Dat eindeloze hectares met ééngezinswoningen (lees: vinex) zonder de bijbehorende sociale en culturele voorzieningen ook niet zaligmakend zijn, mag wel blijken nu veel vinexwijken veranderd zijn in saaie, inspiratieloze eenheidsworst waar de baby'tjes van toen - de pubers van nu - de buurt onveilig maken.

[ Voor 33% gewijzigd door Verwijderd op 07-01-2014 12:36 ]

[Z___Z]

RemcoDelft schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 12:01:
[...]

In mijn eigen tuin stap ik tenminste niet in de hondenstront...

Waarom trouwens of-of en niet en-en?

Omdat en-en veel ruimte kost, die dus schaars is in stedelijke gebieden. Daarnaast zorgt het ervoor dat de voorzieningen dan niet meer op loopafstand zitten.
Een voorbeeld is Hong Kong, als je daar buiten Hong Kong en Kowloon woont, woon je vaak nog steeds in een woontoren, maar wel met metro en winkelcentrum op minder dan 5 minuten lopen. Daarnaast heel veel groen. Als je op de grond wil wonen in Hong Kong kom je terecht in de armere buitenwijken, waar dus veel minder voorzieningen zijn. Maar het leven is daar dan wel weer een stuk goedkoper.

Ik wil ook wel een vrijstaand huis met >500m2 grond op 5 minuten lopen van een middelgroot winkelcentrum, maarja die zijn zeer schaars.

[ Voor 8% gewijzigd door Z___Z op 07-01-2014 13:43 ]

[EXX]

Hmm, de pensioenpremies voor de hypotheek gebruiken heeft ook zo te lezen ook zijn nadelen.

[Avinator88]

EXX schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 14:45:
Hmm, de pensioenpremies voor de hypotheek gebruiken heeft ook zo te lezen ook zijn nadelen.

Mwah, ik persoonlijk als 25-jarige vind het wel meevallen. Ik krijg ws op de een of ander manier toch geen AOW terwijl ik nu premie betaal. Tegen de tijd dat ik met pensioen ga is dat omslagstelsel allang dood.

Terwijl als ik nu de AOW premie kan gebruiken om een hypotheek af te lossen, ja graag!! Zie ik er tenminste iets van terug.

[Woy]

Je weet wel dat de AOW premie compleet wat anders is dan de pensioen premie waar het hier over gaat?

[ Voor 5% gewijzigd door Woy op 07-01-2014 15:13 ]

[Tsurany]

Voor jongeren lijkt het mij enkel interessant om pensioen te gebruiken. Waarom nu geld inleggen zodat de ouderen nog even kunnen profiteren van hun walgelijke stelsel terwijl je er zelf geen cent van gaat terug zien?

[Z___Z]

Je mag nu opbouwen tot 2,25% per jaar geloof ik. Niet iedereen krijgt die mogelijkheid van de baas. Als je nou het stuk wat over blijft mag aflossen, kost het je geen pensioen, maar kan je wel bruto je hypotheek aflossen.

[Krisp]

Tsurany schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 12:31:
Het zal natuurlijk niet de enige bebouwing moeten zijn. Maar een aantal van zulke woontorens binnen een normale woonwijk kunnen toch wat toevoegen. Zo zijn er genoeg mensen die graag een appartement met mooi balkon en uitzicht willen hebben en minder voelen voor een eigen tuin of oprit. De wijken ten zuiden van Utrecht zoals Terwijde en Leidsche Rijn doen dit in mijn ogen erg goed. Er is veel laagbouw afgewisseld met woontorens. Zelf zou ik ook graag in zo'n woontoren een appartement hebben maar helaas iets boven mijn budget.

Wellicht is het smaak, maar ik zou nog niet dood gevonden willen worden in Leidsche Rijn. Dat spul is in 10 jaar tijd uit de grond gestampt en qua cultuur en groen is alles artificial. Er zitten bepaalde stukken tussen die ik interessant vind, maar de leegheid die Leidsche Rijn m.i. bij uitstek heeft, heeft ervoor gezorgd dat ik bij huizen in Utrecht onderscheid maak tussen Utrecht en Leidsche Rijn. Ik weet dat het smaak is, maar ook dat ik zeker niet de enige ben.

Avinator88 schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 15:12:
[...]


Mwah, ik persoonlijk als 25-jarige vind het wel meevallen. Ik krijg ws op de een of ander manier toch geen AOW pensioen terwijl ik nu premie betaal. Tegen de tijd dat ik met pensioen ga is dat omslagstelsel allang dood.

Terwijl als ik nu de AOW pensioenpremie kan gebruiken om een hypotheek af te lossen, ja graag!! Zie ik er tenminste iets van terug.

Fixed that.

Ik ben het overigens met je eens zolang je in een pensioenfonds zit. Daar zit het omslagstelsel en dat omslagstelsel is ontzettend nadeling voor jongeren. Als je een pensioenverzekering hebt, maakt het in beginsel niet zoveel uit. Hooguit kun je (zoals ik) klagen over het feit dat de kosten van de verzekering hoger zijn dan het rendement, maar je hebt geen omslagstelsel.

Zelf twijfel ik over deze maatregel. Enerzijds frustreert het mij mateloos dat mijn pensioenfonds ook niet rendeert, anderzijds zie ik ook in dat ik nu op een 'dood punt' zit waar de kosten domweg hoger zijn dan de baten. Dat kan in de toekomst gaan wijzigen.

Wat ik wel hoop, is dat er gekeken wordt naar het Zwitserse systeem. Deze biedt veel van de functionaliteit die gevraagd wordt. Daar werkt het ook prima, zonder dat het prijsopdrijvende effecten heeft (je pensioeninleg wordt in mindering gebracht met het maximaal te lenen bedrag).

[ Voor 27% gewijzigd door Krisp op 07-01-2014 16:19 ]

[T-MOB]

Z___Z schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 15:26:
Je mag nu opbouwen tot 2,25% per jaar geloof ik. Niet iedereen krijgt die mogelijkheid van de baas. Als je nou het stuk wat over blijft mag aflossen, kost het je geen pensioen, maar kan je wel bruto je hypotheek aflossen.

Het lijkt mij prachtig om (als zelfstandige die zelf zijn pensioen moet regelen) bruto mijn hypotheek te mogen aflossen. Maar ik vraag me wel af waar het addertje komt. Normaal gesproken is het bij pensioenen namelijk zo dat je bruto spaart en belasting betaalt over de uitkering. Maar hoe werkt dat als je je huis hebt afgelost? Hoe gaat de fiscus de uitgestelde belasting dan innen?

[Tsurany]

Krisp schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 15:40:
[...]

Wellicht is het smaak, maar ik zou nog niet dood gevonden willen worden in Leidsche Rijn. Dat spul is in 10 jaar tijd uit de grond gestampt en qua cultuur en groen is alles artificial. Er zitten bepaalde stukken tussen die ik interessant vindt, maar de leegheid die Leidsche Rijn m.i. bij uitstek heeft, heeft ervoor gezorgd dat ik bij huizen in Utrecht onderscheid maak tussen Utrecht en Leidsche Rijn. Ik weet dat het smaak is, maar ook dat ik zeker niet de enige ben.

Zo heeft iedereen zijn eigen voorkeur. Ik zou ook zeker wijzigingen hebben gemaakt als ik de wijk had ontworpen. Echter voor een starter is het ook een kwestie van keuzes maken. De leukere wijken zijn gewoon een stuk duurder en de appartementen in dergelijke wijken zijn in de regel een stuk slechter qua leefbaarheid.

[EXX]

Tsurany schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 15:23:
Voor jongeren lijkt het mij enkel interessant om pensioen te gebruiken. Waarom nu geld inleggen zodat de ouderen nog even kunnen profiteren van hun walgelijke stelsel terwijl je er zelf geen cent van gaat terug zien?

Omdat bv de jongeren die in een huurhuis wonen of anderszins deze constuctie niet kunnen gebruiken, nog meer pensioenpremie moeten betalen om de zaak dekkend te houden.

[Verwijderd]

Krisp schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 15:40:
[...]

Wellicht is het smaak, maar ik zou nog niet dood gevonden willen worden in Leidsche Rijn. Dat spul is in 10 jaar tijd uit de grond gestampt en qua cultuur en groen is alles artificial. Er zitten bepaalde stukken tussen die ik interessant vindt, maar de leegheid die Leidsche Rijn m.i. bij uitstek heeft, heeft ervoor gezorgd dat ik bij huizen in Utrecht onderscheid maak tussen Utrecht en Leidsche Rijn. Ik weet dat het smaak is, maar ook dat ik zeker niet de enige ben.

Het is inderdaad treurig gesteld daar. Een nichtje van me woont daar in een appartement. Echt peperduur, want je betaalt natuurlijk wel voor het feit dat je in postcodegebied Utrecht woont, maar het is gewoon dertien in een dozijn. Het had overal kunnen staan. Het is bovendien geen Utrecht, net zoals Barendrecht en Berkel en Rodenrijs geen Rotterdam zijn, Ypenburg geen Den Haag, et cetera. Leidsche Rijn is door zijn enorme omvang en het totale gebrek aan voorzieningen echt een opslagplaats voor mensen geworden: 's ochtends en 's avonds een paar uur beweging met volle forenzentreinen, overdag en 's avonds laat compleet dood. Het is gewoon eng. Geef mij dan maar het mindere comfort van een woning die wél op een leuke plek ligt. Ik heb nog genoeg tijd om in mijn graf te liggen als ik dood ben, daar hoef ik niet bij leven al mee te beginnen in zo'n wijk.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 07-01-2014 16:23 ]

[Tsurany]

EXX schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 16:15:
[...]

Omdat bv de jongeren die in een huurhuis wonen of anderszins deze constuctie niet kunnen gebruiken, nog meer pensioenpremie moeten betalen om de zaak dekkend te houden.

Klopt. De regeling is op hoog niveau dan ook niet verstandig. Maar op individueel niveau lijkt het mij wel een kwestie van profiteren wanneer je kan.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op dinsdag 07 januari 2014 @ 16:22:
Leidsche Rijn is door zijn enorme omvang en het totale gebrek aan voorzieningen echt een opslagplaats voor mensen geworden

Ik ben daar ooit rondgeleid door een ex-wethouder. Hij was er enorm trots op dat ze zoveel mogelijk mensen zo dicht mogelijk bij elkaar op zo weinig mogelijk grond hadden weten te proppen. En de hoogtepunten waar-ie op wees was het "zichtbaar maken" van een oude Romijnse weg in het landschap, en oerlelijke stukken "kunst" in de wijk.

[ATS]

Ik maak me vooral zorgen over de prijsopdrijvende effecten van het mogen gebruiken van je pensioenpremie. Meer geld in de markt zorgt voor hogere prijzen, en dat is gewoon niet gewenst. De prijzen moeten stabiliseren of langzaam licht dalen wat mij betreft. Dat bereik je niet door steeds nieuwe geldbronnen aan te willen boren, nog los van de vraag of het gewenst is om het pensioenstelsel op deze manier aan te tasten zodat niet huiseigenaren daar last van hebben.

[EricChang]

Om even een nuance aan te brengen in het: 'kijken naar hoe ze het in Zwitserland doen' verhaal

Het is niet zo dat je daar je normale pensioenpremie in je huis kan stoppen. Deze premie valt in de 2e zuil en is vergelijkbaar met de NL pensioenpremie. Je hebt ook 1e zuil pensioen, dat is de AOW in NL.

Dan is er nog 3e zuil. Die is helemaal vrijwillig. Je mag geld daar onbelast instorten (tot zo'n 5k EUR per jaar). Je mag het opnemen om je hypotheek af te lossen, als je het land verlaat of met pensioen gaat.

Het idee is inderdaad: of dat 3e zuil geld in je huis of in je pensioen zit maakt niet zoveel uit.

Hierbij moet worden opgemerkt dat het niet gebruikelijk is in Zwitserland om je hypotheek af te lossen. Je hebt een LTV van 80% en het is OK om dat zo te houden. Mensen gebruiken hun hypotheek om af te lossen, maar ook om geld uit op te nemen om bv een auto te kopen. Zolang de bank tevreden blijft met je LTV is er niks aan de hand. Je krijgt rentekorting naarmate je LTV percentage daalt.
Merk op: huizenprijzen zijn astronomisch hoog (8 euro ton voor simpele 1 gezinswoning in de grote steden) en rentes zijn erg laag, tot minder dan 2%!

Er valt wel wat voor het Zwitserse systeem te zeggen. Maar het is duidelijk niet hetzelfde als je hele pensioenpremie in je huis storten, waar het in NL over lijkt te gaan. Dat lijkt me niet verstandig, want het zal de huizenprijs opdrijven, verhoogt het risico van prijsdaling (met als gevolg pensioendaling) en zelfs als de prijzen niet dalen, dan houden we minder over voor onze oude dag (immers woonlasten zullen stijgen).

[RemcoDelft]

EricChang schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 09:33:
Hierbij moet worden opgemerkt dat het niet gebruikelijk is in Zwitserland om je hypotheek af te lossen. Je hebt een LTV van 80% en het is OK om dat zo te houden. Mensen gebruiken hun hypotheek om af te lossen, maar ook om geld uit op te nemen om bv een auto te kopen. Zolang de bank tevreden blijft met je LTV is er niks aan de hand. Je krijgt rentekorting naarmate je LTV percentage daalt.
Merk op: huizenprijzen zijn astronomisch hoog (8 euro ton voor simpele 1 gezinswoning in de grote steden) en rentes zijn erg laag, tot minder dan 2%!

Er valt wel wat voor het Zwitserse systeem te zeggen.

Dat is toch voornamelijk in het belang van banken? 640k schuld tegen 2% rente voor de rest van je leven levert banken enorm veel geld op. En laat de bankensector daar nou enorm groot zijn...

[EXX]

Gisterenavond even zitten zappen en een het laatste stukje gezien van TV Makelaar. Daar werd even gesproken over een verbouwing, die het te verkopen huis nog aantrekkelijker zou maken. De verbouwing zou rond de 30k moeten kosten. Waarop het financiële mannetje orakelde dat dit slecht 100 euro per maand zou kosten, als je als koper extra zou lenen voor deze verbouwing.

Ik had direct zoiets van: heb ik iets gemist? Ik dacht dat banken verbouwingen niet meer zomaar erbij financieren? Hoe zit het dan met de LTV eisen, aangezien er sowieso (als vanouds) werd uitgegaan van maximale financiering bij aankoop?

[Woy]

EXX schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 11:42:
Ik had direct zoiets van: heb ik iets gemist? Ik dacht dat banken verbouwingen niet meer zomaar erbij financieren? Hoe zit het dan met de LTV eisen, aangezien er sowieso (als vanouds) werd uitgegaan van maximale financiering bij aankoop?

Kan wel, maar de waardevermeerdering moet eerst getaxeerd worden, en met het resultaat mag je inderdaad niet boven de LTV komen.

Dat soort programma's geven die situatie altijd heel erg rooskleurig aan, maar in de praktijk is het inderdaad echt niet zo eenvoudig als ze je doen willen geloven.

[EXX]

In dit geval was het duidelijk geen verbouwing die een echte meerwaarde zou opleveren, maar meer gebruikersgemak.

Bovendien: geen enkele verbouwing voor een bedrag x levert ook een waardevermeerding op voor hetzelfde bedrag x.

[ Voor 33% gewijzigd door EXX op 08-01-2014 12:09 ]

[Woy]

EXX schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 12:07:
In dit geval was het duidelijk geen verbouwing die een echte meerwaarde zou opleveren, maar meer gebruikersgemak.

Bovendien: geen enkele verbouwing voor een bedrag x levert ook een waardevermeerding op voor hetzelfde bedrag x.

Daarom is er inderdaad ook een taxatie benodigd. Maar ook als er geen waardevermeedering plaatsvind is het mogelijk om de verbouwing mee te financieren als je bijvoorbeeld al een gedeelte overwaarde uit een ander huis meeneemt waardoor je alsnog onder de maximale LTV blijft. Door er een verbouwing van te financieren komt dat gedeelte weer in aanmerking voor HRA.

[ Voor 3% gewijzigd door Woy op 08-01-2014 12:31 ]

[ph4ge]

Starterslening blijft tot 2017

De Tweede Kamer en Eerste Kamer hebben ingestemd met de Wet maatregelen woningmarkt 2014.
Onderdeel van deze wet is dat de SVn-Starterslening tot en met 2016 in haar huidige vorm kan blijven bestaan en als bestaande eigenwoningschuld wordt aangemerkt, mits deze Starterslening voor 1 januari 2017 is aangegaan. Voor de Starterslening geldt dus geen aflossingseis en informatieplicht als voorwaarde voor renteaftrek. Zo krijgen starters, naast de gedaalde huizenprijzen en lage hypotheekrente tot 2017 een steuntje in de rug om in deze moeilijke periode toch de door hen gewenste woning te kunnen kopen.

In ruil voor de tijdelijke uitzondering heeft SVn zich bereid verklaard vanaf 1 januari 2017 alleen nog Startersleningen te verstrekken die op het moment van aangaan direct voldoen aan de aflossingseis.

Ik had het even gemist, maar de starterslening blijft dus nog 3 jaar bestaan, maar daarna gaat hij er in zijn huidige vorm ook aan. Volgens mij tegelijk met de 100% LTV en de verlaging van de NHG tot de gemiddelde huizenprijs.

Overigens natuurlijk wel weer een eng berichtje van die club, en dat van een overheid. Noem het gewoon zoals het bedoeld is, de starter wordt niet geholpen, die betaalt alleen maar.

[Avinator88]

Woy schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 12:30:
[...]

Daarom is er inderdaad ook een taxatie benodigd. Maar ook als er geen waardevermeedering plaatsvind is het mogelijk om de verbouwing mee te financieren als je bijvoorbeeld al een gedeelte overwaarde uit een ander huis meeneemt waardoor je alsnog onder de maximale LTV blijft. Door er een verbouwing van te financieren komt dat gedeelte weer in aanmerking voor HRA.

Hier heeft onze taxateur anders mooi onheen gewerkt. Keukenverbouwing a 10k, waardevermeerdering 8k, mwah, dan maar huis 2k duurder taxeren.

[Tsurany]

ph4ge schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 13:14:
[...]
Ik had het even gemist, maar de starterslening blijft dus nog 3 jaar bestaan, maar daarna gaat hij er in zijn huidige vorm ook aan. Volgens mij tegelijk met de 100% LTV en de verlaging van de NHG tot de gemiddelde huizenprijs.

Overigens natuurlijk wel weer een eng berichtje van die club, en dat van een overheid. Noem het gewoon zoals het bedoeld is, de starter wordt niet geholpen, die betaalt alleen maar.

Je kan nu meer betalen en als je over een paar jaar wilt verkopen moet je dat doen aan starters die opeens een stuk minder te besteden hebben. Dat is nu extra geld inleggen dat je niet snel terug gaat zien.

[EXX]

Woy schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 12:30:
[...]

Daarom is er inderdaad ook een taxatie benodigd. Maar ook als er geen waardevermeedering plaatsvind is het mogelijk om de verbouwing mee te financieren als je bijvoorbeeld al een gedeelte overwaarde uit een ander huis meeneemt waardoor je alsnog onder de maximale LTV blijft. Door er een verbouwing van te financieren komt dat gedeelte weer in aanmerking voor HRA.

Als je het uit de overwaarde haalt, betaal je de verbouwing gewoon uit eigen middelen. Waar het hier om gaat is dat er gesuggereerd wordt dat je naast een volledige hypotheek op het huis, ook effe nog 30k kan bijlenen voor de verbouwing.

Avinator88 schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 13:17:
[...]


Hier heeft onze taxateur anders mooi onheen gewerkt. Keukenverbouwing a 10k, waardevermeerdering 8k, mwah, dan maar huis 2k duurder taxeren.

Met zulke relatief kleine bedragen kun je er wel omheen werken, maar bij grotere zaken kan dat echt niet meer.

[ Voor 20% gewijzigd door EXX op 08-01-2014 13:42 ]

[Krisp]

Tsurany schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 13:22:
[...]

Je kan nu meer betalen en als je over een paar jaar wilt verkopen moet je dat doen aan starters die opeens een stuk minder te besteden hebben. Dat is nu extra geld inleggen dat je niet snel terug gaat zien.

Niet alleen dat: ook de studieschuld wordt steeds vaker meegeteld en door de aanstaande afschaffing van de StuFi wordt studieschuld tevens gemeengoed. Als mensen daar eenmaal vanaf zijn, hebben ze een salaris waar ze geen starterswoning van hoeven te kopen. Andere optie is het kopen van een kleinere woning als stel. Als je 40K + 30K verdient en je hebt beide een studieschuld van 20K (totaal 40K), dan kan je op basis van de huidige normen een woning kopen van iets minder dan 2 ton. Daar wil je minimaal een gezinswoning voor hebben. Ik weet niet hoe dat buiten de Randstad werkt, maar in Utrecht moeten de prijzen daar nog wel even voor zakken.

[Tsurany]

In Utrecht is dat redelijk te doen. Geen grote woning maar een ruim 3 kamer appartement is goed te doen. En als je graag 's nachts een mes tussen je ribben krijgt kan je een prachtig appartement in Kanaleneiland kopen
Ik zit met een budget van ~150k ex starterslening en ik vind het erg lastig om nu te bepalen wat wijsheid is. Er kan teveel op de woningmarkt veranderen. Een stijging van 10-20% de komende vijf jaar zou mogelijk zijn volgens sommigen en anderen geven weer aan dat de prijzen nog wel 10-20% kunnen dalen.

[Krisp]

Wellicht ben ik te kritisch, maar een ruim 3 kamerappartement voor 2 ton is het minimum in Utrecht. Dan zit je niet meer Leidsche Rijn, of heb je redelijk elementaire zaken als een balkon of een goed werkende VvE die je onder de twee ton mist. Behalve dat, zou ik als onderdeel van een stel niet willen starten in een driekamer-appartement. Na één kind is het vol, waarna je weer mag verkassen. Zo'n huis zou ik eerder huren.

[ Voor 5% gewijzigd door Krisp op 08-01-2014 13:52 ]

[rik86]

Als je nu iets koopt, moet dat in mijn ogen een huis zijn waar je normaliter zeker een jaar of 8-10 in kunt zitten zonder problemen/ sterk wijzigende woonwensen.

[Tsurany]

Ik zie ze vanaf een euro of 150.000 langs komen. Dan is er aardig wat keuze. Ja, niet de meest luxe appartementen maar iets waar je op zich prima kan wonen.
Met z'n tweeën kan je dan ook met gemak huren. Het probleem is dat je als alleenstaande erg lastig iets gehuurd krijg zolang je salaris onder de 3500 bruto zit.

[Krisp]

Om een voorbeeld te geven: http://www.funda.nl/koop/...-minister-talmastraat-51/

Dit is op zichzelf een prima appartement. Niet te duur (ook nette servicekosten), balkon, up-to-date, netjes ingericht en twee ruime slaapkamers. Maar dan wel aan de rand van Utrecht. Als je deze een 2km richting het centrum ziet staan, wordt er 20K meer gevraagd. En het gaat om een appartement waar je 10 jaar gaat wonen, eventueel met kind of kinderen erbij. Dat zou ik bij dit appartement niet aandurven: te klein.

[Pooh]

Wil je niet voor een dubbeltje op de eerste rang zitten? 190k is voor heel veel mensen een heel bereikbaar bedrag, en 80m2 (en een heel netjes afgewerkt appartement) is echt meer dan genoeg om mee te beginnen. In Amsterdam is dat in elk geval pure luxe, alles binnen de ring is eerder 55/60m2.

En anders zou je moeten sparen. van 40K kun je aardig leven, dus dat inkomen van 30K kun je opzij zetten. Dan los je in iets meer dan 2 jaar die studieschuld af, en heb je daarna royaal meer keus?

[Galois]

EXX schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 11:42:
Gisterenavond even zitten zappen en een het laatste stukje gezien van TV Makelaar. Daar werd even gesproken over een verbouwing, die het te verkopen huis nog aantrekkelijker zou maken. De verbouwing zou rond de 30k moeten kosten. Waarop het financiële mannetje orakelde dat dit slecht 100 euro per maand zou kosten, als je als koper extra zou lenen voor deze verbouwing.

Ik had direct zoiets van: heb ik iets gemist? Ik dacht dat banken verbouwingen niet meer zomaar erbij financieren? Hoe zit het dan met de LTV eisen, aangezien er sowieso (als vanouds) werd uitgegaan van maximale financiering bij aankoop?

Dat dacht ik ook. Totdat ik zelf een verbouwing wilde financieren. Ik kneep 'm namelijk al.

Ik heb in december een hypotheek aangevraagd waarbij ik 50.000 euro voor de verbouwing nodig had. Ik had vele indianenverhalen gehoord over dat banken verbouwingen niet meer zomaar financieren.

Ik heb op maandag alle stukken (getekende offerte, werkgeversverklaring, taxatierapport, begroting verbouwing, enz, enz) naar de Rabobank gestuurd en op donderdag kreeg ik reactie van de Rabobank dat het akkoord was.

Huis gekocht voor 370.000, getaxeerd voor 390 en de waardevermeerdering van de verbouwing van 50.000 euro was 90%. Inderdaad, ook ik was verbaasd over dit NWWI-taxatierapport.
(ik had 'm wel gevraagd het geheel zoveel als mogelijk op te rekken)

[Tsurany]

Krisp schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 14:03:
Om een voorbeeld te geven: http://www.funda.nl/koop/...-minister-talmastraat-51/

Dit is op zichzelf een prima appartement. Niet te duur (ook nette servicekosten), balkon, up-to-date, netjes ingericht en twee ruime slaapkamers. Maar dan wel aan de rand van Utrecht. Als je deze een 2km richting het centrum ziet staan, wordt er 20K meer gevraagd. En het gaat om een appartement waar je 10 jaar gaat wonen, eventueel met kind of kinderen erbij. Dat zou ik bij dit appartement niet aandurven: te klein.

Dan heb je aardig hoge eisen die wellicht niet bij een starter passen.

[Krisp]

Pooh schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 14:10:
Wil je niet voor een dubbeltje op de eerste rang zitten? 190k is voor heel veel mensen een heel bereikbaar bedrag, en 80m2 (en een heel netjes afgewerkt appartement) is echt meer dan genoeg om mee te beginnen. In Amsterdam is dat in elk geval pure luxe, alles binnen de ring is eerder 55/60m2.

En anders zou je moeten sparen. van 40K kun je aardig leven, dus dat inkomen van 30K kun je opzij zetten. Dan los je in iets meer dan 2 jaar die studieschuld af, en heb je daarna royaal meer keus?

Dit gaat niet over mijn situatie, maar over de situatie van de volgende koper van mijn huis. Ik heb inmiddels goed gespaard en ben van plan om in Utrecht een huis te kopen. Heb dan ook geen studieschuld meer en een goede baan. Kijk zelf ook een klasse hoger (220K-230K).

Even iets anders: het aantal huizen op Funda daalt: http://www.floris.nu/funda/. Het aantal verkopen echter niet:
http://woningmarktcijfers...estaande-bouw&breedte=800 Zijn makelaars steeds meer huizen gaan verwijderen, omdat deze toch niet verkopen?

[Pooh]

Krisp schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 14:19:
[...]

Dit gaat niet over mijn situatie, maar over de situatie van de volgende koper van mijn huis. Ik heb inmiddels goed gespaard en ben van plan om in Utrecht een huis te kopen. Heb dan ook geen studieschuld meer en een goede baan. Kijk zelf ook een klasse hoger (220K-230K).

Je = De persoon die je opvoert. Die heeft te hoge eisen, denk ik.

Even iets anders: het aantal huizen op Funda daalt: http://www.floris.nu/funda/. Het aantal verkopen echter niet:
http://woningmarktcijfers...estaande-bouw&breedte=800 Zijn makelaars steeds meer huizen gaan verwijderen, omdat deze toch niet verkopen?

Verwijderen zal wel meevallen, en het zijn zeker niet de makelaars die dat doen (een makelaar doet gewoon wat z'n opdrachtgever wil). Maar vermoedelijk komt er steeds minder aanbod bij. Mensen die op korte termijn weg wilden hebben de afgelopen jaren massaal hun huis te koop gezet (in een dalende markt kun je er maar beter meteen vanaf zijn). Dat effect is nu wel voorbij, vermoedelijk verwachten de meeste (potentiele) verkopers geen schrikbarende dalingen meer.

[Krisp]

Pooh schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 14:33:
[...]


Je = De persoon die je opvoert. Die heeft te hoge eisen, denk ik.

Wellicht. Je praat tegelijkertijd wel over mensen van 26-28 jaar die willen samenwonen en binnen een aantal jaar aan kinderen willen beginnen. Bovendien heb ik het hier al over stellen in plaats van singles.Als je bedenkt dat 3 jaar geleden zo'n stel nog een ruim rijtjeshuis kon kopen, verwacht ik niet dat deze nu staan te springen voor een appartement.

[...]

Verwijderen zal wel meevallen, en het zijn zeker niet de makelaars die dat doen (een makelaar doet gewoon wat z'n opdrachtgever wil). Maar vermoedelijk komt er steeds minder aanbod bij. Mensen die op korte termijn weg wilden hebben de afgelopen jaren massaal hun huis te koop gezet (in een dalende markt kun je er maar beter meteen vanaf zijn). Dat effect is nu wel voorbij, vermoedelijk verwachten de meeste (potentiele) verkopers geen schrikbarende dalingen meer.

Ik kreeg de afgelopen tijd niet de indruk dat veel verkopers er snel vanaf wilden zijn? Maar een gebrek aan nieuw aanbod lijkt me een redelijke verklaring. Vorig jaar was er in december en januari ook een periode waarin er weinig nieuw aanbod bijkwam en toch veel vanaf ging.

[sbmuc]

Tsurany schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 13:45:
In Utrecht is dat redelijk te doen. Geen grote woning maar een ruim 3 kamer appartement is goed te doen. En als je graag 's nachts een mes tussen je ribben krijgt kan je een prachtig appartement in Kanaleneiland kopen
Ik zit met een budget van ~150k ex starterslening en ik vind het erg lastig om nu te bepalen wat wijsheid is. Er kan teveel op de woningmarkt veranderen. Een stijging van 10-20% de komende vijf jaar zou mogelijk zijn volgens sommigen en anderen geven weer aan dat de prijzen nog wel 10-20% kunnen dalen.

Het lijkt mij erg onwaarschijnlijk dat de prijzen voorlopig gaan stijgen, tenzij de overheid een of andere idiote maatregel gaat toevoegen waardoor we ineens meer kunnen lenen. Mja, ik als starter zoek alleen maar het negatieve en hoop dat de prijzen voorlopig alleen nog maar dalen . Ik kan ook erg genieten van huizenmarkt-zeepbel.nl .

[Pooh]

Krisp schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 15:00:
[...]
Wellicht. Je praat tegelijkertijd wel over mensen van 26-28 jaar die willen samenwonen en binnen een aantal jaar aan kinderen willen beginnen. Bovendien heb ik het hier al over stellen in plaats van singles.Als je bedenkt dat 3 jaar geleden zo'n stel nog een ruim rijtjeshuis kon kopen, verwacht ik niet dat deze nu staan te springen voor een appartement.

Ik ken Utrecht niet goed, maar had altijd de indruk dat het daar ook heel gebruikelijk was om te starten in een appartement? In de andere grote steden heb je in elk geval nauwelijks rijtjeshuizen.

Ik kreeg de afgelopen tijd niet de indruk dat veel verkopers er snel vanaf wilden zijn?

Dan kreeg je een verkeerde indruk. Mensen zetten echt hun huis niet voor de lol te koop. Hooguit vragen ze een te hoge prijs, maar 99% van de verkopers wil graag van hun huis af, en het liefst snel.

[RemcoDelft]

Pooh schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 15:11:
Dan kreeg je een verkeerde indruk. Mensen zetten echt hun huis niet voor de lol te koop. Hooguit vragen ze een te hoge prijs, maar 99% van de verkopers wil graag van hun huis af, en het liefst snel.

Dat alles staat of valt met de prijs. 99% van de verkopers zal er graag snel vanaf willen, maar dezelfde 99% wil er meer geld voor dan iemand er snel voor wil betalen. Kan je dan daadwerkelijk nog zeggen dat de verkoper er graag snel vanaf wil? Ik denk het niet!
AH wil ongetwijfeld graag al z'n broden vandaag nog verkopen. Maar dat lukt niet als ze 25 euro per brood vragen. Om snel te willen verkopen, zal je simpelweg de prijs moeten aanpassen.

[TheGhostInc]

Pooh schreef op woensdag 08 januari 2014 @ 15:11:
[...]

Dan kreeg je een verkeerde indruk. Mensen zetten echt hun huis niet voor de lol te koop. Hooguit vragen ze een te hoge prijs, maar 99% van de verkopers wil graag van hun huis af, en het liefst snel.

Waarom zouden verkopers er snel vanaf willen? Er staat hier een appartement leeg, de 'kosten' van het leegstaan komen ergens rond de €10K per jaar. De eigenaar kan dus kiezen voor een verkoop die €10K lager ligt, of een jaar 'verder' zoeken. Op €10K laten ze het niet schieten, maar 'even' €50K zakken is, zelfs voor een appartement als erfenis te gortig. Daarvoor kun je dus rustig 5 jaar lang 'niks' doen. En als je toch wat rendement wil kan het nog in de verhuur.

Tuurlijk wil iedereen 'snel' van zijn huis af als de vraagprijs wordt geboden. Maar als de vraagprijs te hoog is, dan zegt dat dus al genoeg over hoe snel ze echt van het huis af willen.

Overigens als de prijzen van de huizenmarkt 'realistisch' worden, dan worden de mensen ook realistisch.
Dat betekent ook dat er (weer) een groep mensen heeft besloten dat het geen zin heeft om de woning te koop te laten staan. Mogelijk dat er ook wat makelaars hun bestand zijn gaan opschonen (lees: kosten in rekening brengen voor het te koop hebben staan voor een woning)